上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初17255号原告：上海恒阳粮油有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：巢庭芳，总经理。委托诉讼代理人：邱庭，上海市华诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐游，上海市华诚律师事务所律师。被告：上海青教师生服务社，住所地上海市青浦区。法定代表人：任卫，主任。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务律师。原告上海恒阳粮油有限公司诉被告上海青教师生服务社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2019年10月29日第一次公开开庭进行审理，原告法定代表人巢庭芳及委托诉讼代理人邱庭、徐游、被告委托诉讼代理人李庆林到庭参加诉讼。本案于2020年3月9日第二次公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人徐游、被告委托诉讼代理人李庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海恒阳粮油有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年3月1日至2019年8月31日期间的租金人民币(以下币种均同)1,127,582.85元；2、判令被告支付原告逾期支付租金的违约金暂计507,018.20元(以每期租金为基数，按照日万分之8.3，自合同约定的应付租金之日起计算至实际支付之日止，暂计至2019年8月31日止)；3、判令被告支付原告因被告拆除原告原建筑面积394平米房屋的补偿费598,969元；4、判令被告支付原告因被告未经原告同意擅自改变房屋结构的恢复原状补偿款300,527元；5、判令被告支付原告2017年4月27日至2019年3月19日期间的电费21,776.27元。事实和理由：2013年7月16日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定租期6年，自2013年9月1日至2019年8月31日。起租租金每年413,034元,先付后租，每两年递增5%。被告未在合同期内支付租金，违约金应按应付租金的日3%累计计算。被告在租赁期间不得随意改变办公房结构，如确实需要，需经原告同意后方可实施，并要签订补充协议；被告因租房需要，拆除大门东侧房屋3间(面积252平方米)，大门西侧钢棚3间(面积142平方米)，用于操场使用，若被告不再租用，则被告负责恢复原状。被告租金支付到2017年2月底，电费支付到2017年4月26日，之后被告一直未支付原告任何费用(租金、电费)。2017年1月10日，原告收到被告的终止租赁合同申请书,被告要求提前终止合同，原告回复不同意被告单方解除合同，并要求被告在2017年2月底前与原告依据合同条款协商,在达成一致的前提下方可解除合同。之后，原告多次发函给被告要求协商早日终止合同，可让原告继续将房屋租出，减少双方损失，但被告一直未派人进行协商。2019年3月19日,原告主动约被告协商，要求被告尽快将人、物腾出房屋。最后在原被告双方的努力下，被告出具证明，原告于3月20日收到被告工作人员姚校长交付的大门钥匙(事后得知此钥匙不能使用)，但姚校长并没有于3月20日搬走，仍强行居住在房屋内，用电、用水，占领房屋。直至2019年7月22日，姚校长才把钥匙交到原告的门卫(此钥匙可以使用)。原告认为被告违约导致合同提前解除，造成原告的损失，根据合同约定，被告应承担相应的责任。因双方无法就赔偿事宜达成一致，故原告诉至法院作如上诉请。被告上海青教师生服务社辩称：不同意原告的诉请。事实及理由如下：被告承租原告的办公楼、仓库用于开办阳光爱心小学。合同履行过程中，本市有规定要取缔该类学校，导致被告办学许可证到期后无法续期，故被告决定于2016年10月停止办学。2016年12月，被告向原告发函要求提前终止合同，归还租赁场地，当时被告租金已经支付至2017年2月底，但遭到原告的拒绝。因原告拒绝收回房屋，才导致损失的扩大。2019年3月20日，双方办理房屋交接手续，被告大门遥控器交还原告。之后，被告方姚校长因与被告存在纠纷还占用一间50平方米的房屋。2019年7月22日，姚校长将其占用的一间房屋返还被告并返还另一把大门遥控器。关于原告的诉请，一、针对租金，被告同意支付至2019年3月20日，但因被告没有使用房屋，应减少租金。之后的租金应考虑姚校长仅占用一间50平方米的房屋，其余的房屋都已经交付原告，不应收取租金。二、针对逾期支付租金违约金，被告认为系原告拒绝收房导致损失扩大，且原告主张的违约金标准过高，要求法院调整。三、关于被告拆除的大门东侧252平方米房屋及142平方米彩钢棚的赔偿问题，合同约定被告拆除后用于操场使用，如合同到期不续租，被告应恢复原状。但拆除的建筑均属于违章建筑，不可能恢复原状，故合同约定无法履行。另，上述拆除的违章建筑建造于2004年，至双方签订合同时间2013年，原告已经使用了10年，根据建筑物的使用期限，已经折旧完毕，故不应按重新建造的费用进行赔偿。但被告同意赔偿原告审价报告中的材料费，该笔费用完全能够弥补原告的损失。四、关于原告要求被告赔偿擅自改变房屋结构的恢复原状的费用。被告认为被告承租的目的是为了开办学校，原来的房屋用途为仓储，如果被告不进行装修，房屋无法用于办学。被告对房屋进行的装修以用于教室、食堂、厕所等用途，上述设施都是为了办学所需，并非擅自改变房屋结构，被告无需恢复原状，亦无需赔偿恢复原状的费用。五、被告确实没有支付2017年4月27日至2019年3月19日期间的电费，但原告主张的电费金额过高，该期间学校已经停办，只有姚校长一家居住，产生这么高的电费不符合常理。但因房屋已经交付原告，被告无法再核实电表读数。经审理查明，2013年7月16日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁合同》一份，约定甲方将其位于青浦区练塘镇小蒸社区共喜路XXX号办公房(面积1,886平方米)出租给乙方作为农民工子弟学校使用。前期教室的分隔、吊顶和基本电路、水管由甲方负责，并于2013年8月20日前交付乙方。合同第二条约定首期租赁期为6年，自2013年9月1日至2019年8月31日止。第三条约定乙方向甲方支付租金按每平方米每天0.6元，合计每年413,034元，分两期支付，于每年的9月、3月支付，每两年递增5%。合同第3.5条还约定，乙方在租赁期间不得随意改变办公房结构，确实需要，需经甲方同意后方可实施，并签订补充协议。如私自改变厂房、破坏结构，甲方有权追究乙方赔偿责任。第3.10条约定，因乙方租房需要，对原有房屋布局做了调整，大门东侧房屋3间(面积252平方米)，大门西侧钢棚3间(面积142平方米)同时拆除，其用途为乙方提供操场。此条款若乙方到期不再续签，则由乙方负责恢复原状。第4.1条约定乙方逾期一天支付租金，违约金应按应付租金的日3%进行累计计算。第4.2条约定乙方应按时支付水电费。合同还约定了其他内容。2016年12月12日，被告向原告发《终止租赁合同申请书》一份，载明“青浦区阳光爱心民办小学办学许可证到期，于2016年10月停止办学，目前正进行人员解聘及资产清理工作，根据租赁合同要求，特向贵公司提前告知终止租赁合同，租金已付至2017年2月。终止租赁合同申请由2016年12月12日租赁双方座谈当面告知，再通过快递将书面申请寄达。”原告2017年1月10日收到该申请书并回复，载明“于2017年1月10日收到贵社寄来的终止租赁合同申请书，根据合同条款，本公司不同意贵社单方解除合同，望贵社在2月底前尽快与本公司依据合同条款协商。若达成一致的前提下方可解除合同，否则本公司在3月1日前还将向贵社收取租金，若贵社不履行合同条款，我司将依法论事”。2017年3月1日，原告向被告发情况说明，载明“因贵社单方提前终止合同属于违约行为，故本公司将要求贵社依据合同条款履行赔偿责任，一次性赔偿本公司240.9855万元。”2017年4月24日，原告再次向被告发函，载明“至今快三个半月，期间贵社有派人前来商讨有关事宜，本公司当场递交若终止合同所需赔偿的说明，这是终止合同的前提。事后并无任何接触和结论。至今租金、水电不交，人员、财物仍在房屋内，本公司多次催促都无任何回应。故向贵社发函催付下期租金及逾期支付租金的违约金，贵社应速派人前来商讨终止赔偿事宜。”2018年8月7日，原告又向被告发函，表示被告并未支付租金、电费，要求被告尽快与原告协商确定有关事宜并附上经济补偿820万余元的清单。2019年3月19日，被告向原告出具《证明》一份，载明“因阳光爱心民办小学未到租赁合同终止日期提前关停而产生的租赁合同纠纷补偿事宜，目前正申请上级主管部门请示、报批。对于原民办小学滞留校舍不腾退人员，乙方有权进行司法诉求介入，甲方积极配合。上海恒阳粮油有限公司对出租场所有自行处置的权利，双方协商补偿事宜不受影响。”2019年3月20日，原告接收被告工作人员交付的大门遥控器一把，案外人上海顶枫保温材料有限公司出具收条，载明收到小蒸阳光爱心民办小学大门钥匙(遥控器)一把，开始整理仓库。2019年7月2日，原告向被告发函，载明“请贵社自2019年7月3日至15日速派人前来商榷如下事项：一、2017年3月1日至今的租金、电费等费用的结算；二、依据合同条款如何经济赔偿之事；三、贵社派遣人员姚某某至今仍居住在内应尽快清理搬出之事；四、贵社对本公司所有费用如何支付的确定之事。”2019年7月22日，被告方工作人员姚校长搬离涉案场所，并将另一把大门遥控器交还原告指定人员。另查明，涉案房屋产权登记在原告名下。合同签订后，原告支付租金至2017年2月底。审理中，原告为主张恢复原状的费用申请审价，本院根据原告的申请通过上海市高级人民法院摇号委托上海中世建设咨询有限公司进行审价。2019年12月27日，该公司出具鉴定意见书，载明：1、被告租赁期间，拆除原告142平方米彩钢棚及252平方米房屋，对恢复上述房屋原状的费用为598,969元。根据费用表明细，恢复彩钢棚的材料费为113,577.92元、恢复房屋材料费为127,457.95元，两项费用合计241,035.87元。2、被告租赁期间对房屋进行了改动和装修，对改动和装修恢复原状的费用为300,527元。原告为此支付鉴定费26,985元。鉴定机构工作人员出庭表示鉴定机构根据双方对原状的描述，按照2019年11月鉴定时的市场价对重新建造原来一样的房屋的花费进行的鉴定，不考虑折旧及房屋是否合法。以上查明的事实，由原、被告的陈述、房地产权证、租赁合同、终止租赁合同申请书、往来函件、收条、鉴定意见书予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。原告提供批复三份，均系青浦区发展计划委员会向原告出具，其中2004年6月11日的批复载明，你公司报来关于要求新建简易露天钢棚的申请收悉。经研究，现同意你公司在练塘镇小蒸社区粮库内新建简易露天钢棚。建筑面积700平方米，投资10万元，资金自筹。接文后，按基建程序办理相关手续，以利项目实施，本文有效期至2004年12月31日。2004年7月28日的批复载明，你公司报来关于扩建简易钢棚及仓库的申请收悉。经研究，现同意你公司在练塘镇幸福路XXX号用地房屋内进行扩建，总建筑面积1,380平方米，其中简易钢棚900平方米，仓库480平方米，投资90万元，资金自筹。接文后，按基建程序办理相关手续，以利项目实施，本文有效期至2004年12月31日。2005年7月26日的批复载明，你公司报来扩建办公业务用房项目申请收悉。现批复如下：同意你公司在规划建设用地范围内扩建办公业务用房，建筑面积400平方米，投资25万元，资金自筹。按基本建设程序，办妥各项手续后组织实施。审理中，双方存在如下争议，本院分析认为：一、合同解除。原告认为被告提前解除合同属于违约，被告没有合同解除权，原告不同意被告提前解除合同，故合同是租期届满后自然终止的。被告第一次庭审时主张合同自双方2019年3月20日交大门遥控器那天解除，第二次庭审时又主张合同自2017年1月10日原告收到书面终止合同申请书之日解除。被告提出解除合同的理由是政府取缔农民工子弟小学，属于不可抗力，故被告不构成违约。本院认为，被告因办学许可证到期无法续办要求解除合同，并非不可抗力。被告明知其办学许可证在合同履行期内到期，仍然签订超出其许可证期限的租赁合同，没有预见许可证到期后无法续办可能会导致自身租赁目的无法实现，故被告要求提前解除合同，构成违约。被告虽存在过失，但不构成恶意。被告无法实现其合同目的，若坚持继续履行，对被告显失公平。本案中，双方对合同解除及解除的后果无法达成一致的情况下，被告理应及时向法院起诉解除合同，由法院判决合同是否予以解除。然被告并未起诉至法院要求解除合同，而是通过向原告发终止合同的申请要求解除合同，该申请因原告明确表示不同意解除故不能达到解除合同的效果。原告于2017年3月1日书面表示要求被告因违约行为承担赔偿240万余元的责任，虽然该份书面材料有解除合同的意思表示，但该解除合同是附条件的，即若被告与原告就赔偿事宜达成一致的情况下，原告才同意解除合同，否则原告不同意解除合同，该意思表示从之后原告两次向被告发函的内容也可以得出。故本院认为双方一直在就合同的解除及赔偿问题进行协商，但因未就赔偿问题协商一致，故合同并未解除。通过2019年3月19日被告向原告出具的证明及2019年3月20日原告接收大门遥控器的行为，本院认为原告以其行为同意先行解除合同，至于赔偿问题原告同意另行协商。故双方之间的合同于2019年3月20日解除。二、租金及逾期支付租金违约金。原告主张2019年3月20日原告接收的大门遥控器是坏的，之后房屋也没有腾退完毕，故欠付的租金应自2017年3月1日计算到2019年8月31日租期届满之日，按合同约定的标准全额计算。被告认为被告从2016年12月发函要求解除合同到2019年3月20日姚校长返还原告一把钥匙期间，因为被告没有实际使用房屋，要求减少租金。2019年3月21日至2019年7月22日期间，只能按姚校长占用了一间房屋50平方米收取租金。原告认为因姚校长占有了一间房屋导致原告无法整体出租。本院认为，2019年3月20日之前，被告虽要求提前解除合同，但并未积极主动腾退人员并要求原告接收房屋，且大门遥控器也没有交还原告。虽然被告无法正常使用房屋，但被告对该损失是明知且放任的，故被告应按合同约定支付租金，被告要求减少租金的意见本院不予采纳。故被告应按约支付原告2017年3月1日至2019年3月20日期间的租金。被告逾期支付，理应承担违约金，原告自行下调违约金至日万分之8.3，被告表示过高要求调低，本院结合原告的实际损失及被告的违约程度，认为违约金标准为日万分之五较为公平合理。2019年3月21日至7月22日期间，因3月20日原告已经接收了大门遥控器，被告也承诺原告对租赁场所内的物品有自行处置的权利，原告称大门遥控器是坏的并无证据证明，且即使遥控器是坏的，原告也应采取积极措施接收房屋避免损失扩大，原告怠于接收房屋，故该期间的损失应由原告自行承担责任。至于姚校长占用的一间房屋，因姚校长系被告工作人员，因与被告存在经济纠纷拒不腾退，故姚校长的清退义务在于被告，姚校长拒不腾退产生的占有使用费，应由被告承担。对于3月21日至7月22日期间的房屋占有使用费，本院考虑到尚有剩余钥匙未交付、滞留人员占用房屋情况及可能对原告实际处置或掌控房屋的影响程度，酌定被告支付原告房屋占有使用费2万元。此期间合同已经解除，原告要求被告赔偿逾期支付租金违约金，于法无据，本院不予支持。三、合同解除后的赔偿。1、对于被告拆除394平方米建筑，是否赔偿恢复原状的费用。原告认为，合同约定租期届满被告应恢复原状，但原告不要求恢复原状，只要求按审价报告赔偿恢复原状的全部费用。被告认为被告拆除的均系无证建筑，不可能恢复原状，且双方签订合同时，上述建筑已使用十年，被告只同意赔偿审价报告中的材料费。本院认为，就被拆除的建筑，因原告并无证据证明被拆除的建筑为有证或有批建手续的建筑，故合同关于恢复原状的条款应为无效，原告要求赔偿恢复原状的费用，本院不予支持。但拆除建筑的损失，被告应予以赔偿。被告仅同意赔偿材料费，本院考虑到被拆除建筑的不合法性、折旧情况、当地拆违的补偿标准，本院对被告同意赔偿材料费的意见予以采纳。2、被告改变房屋结构是否应赔偿恢复原状的费用。原告认为出租前的房屋是仓库，用于储存粮食，有专门的窗户和通风口。合同约定被告若改变结构，应经原告书面同意，但被告未经原告的书面同意改变了房屋结构，所以要求被告赔偿恢复原状仓库的费用。被告认为原状是粮食仓库，被告租赁目的是办学，如果不装修改造，不可能用于办学，且合同还约定部分改动由原告负责。被告的改造和装修都是为了办学需要，没有改变主体结构，合同没有约定应恢复原状。所以，被告认为不应赔偿。本院认为，合同约定的用途为开办学校，原有的仓库用途如果不进行改造或装修无法用于合同目的。合同也约定了教室的分隔、吊顶等应由出租方即原告负责，表明原告同意被告为办学进行的改动或装修。被告的装修及改动均系办学所需，并未超范围。另，合同并未约定合同解除或终止后应恢复原状或赔偿恢复原状的费用，故原告要求被告赔偿恢复原状的费用，缺乏依据，本院不予支持。四、关于电费金额。原告为证明电费金额，提供电费单据存根两份，存根载明2017年4月2日至2018年2月2日期间用电量为10,262度，按1.095元/度，电费为11,236.89元；2018年2月3日至2019年3月19日期间用电量为9,625度，按1.095元/度，电费为10,539.38元。针对电费的支付，原告补充事实如下：原被告关系较好，原告每次抄表时均未让被告签字，故无法提供被告签字的抄表材料，但根据习惯，原告每次抄表后都会给被告单据，原告处保留存根，被告再把费用交给原告。被告质证如下：对两份电费单据存根的真实性没有异议，被告确认收到上述单据，但对单据上记载的金额有异议，认为2017年之后只有姚校长一家居住，电费金额过高，但因房屋已经返还原告，故被告无法核实实际使用情况。本院认为，原告提供的电费存根虽系原告自行抄表后记录，但系原始记录，原告已交付被告进行核实，原告的做法符合双方的交费习惯。被告虽提出异议但未及时就原告的抄表数进行核实，故被告对其不清楚用电量存在过错。退一步，即使原告未记录抄表数，被告要求提前解除合同理应及时对电费进行核算，但被告怠于核算，应对未能核实电表的后果承担责任。原告要求被告按其提供的电费存根支付电费，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：一、被告上海青教师生服务社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒阳粮油有限公司租金及房屋占有使用费944,891.06元；二、被告上海青教师生服务社应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海恒阳粮油有限公司逾期支付租金违约金(以216,884.28元为基数，按日万分之五，自2017年3月1日计算至被告实际支付之日止；以227,685元为基数，按日万分之五，自2017年9月1日计算至被告实际支付之日止；以227,685元为基数，按日万分之五，自2018年3月1日计算至被告实际支付之日止；以227,685元为基数，按日万分之五，自2018年9月1日计算至被告实际支付之日止；以24,951.78元为基数，按日万分之五，自2019年3月1日计算至被告实际支付之日止)；三、被告上海青教师生服务社应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海恒阳粮油有限公司被拆除建筑损失241,035.87元；四、被告上海青教师生服务社应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒阳粮油有限公司电费21,776.27元；五、驳回原告上海恒阳粮油有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,982元，减半收取12,991元，由原告承担3,841元，由被告承担9,150元；鉴定费26,985元，由原告负担19,753元，被告负担7,232元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  刘 琳二〇二〇年五月十八日法官助理  赵晓霞书 记 员  赵晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。…