广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终2951号上诉人（原审被告）：张菲菲，女，1991年7月5日出生，汉族，住福建省大田县**********，公民身份号码350************80X。被上诉人（原审原告）：佛山市创富盛物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914***********659T。法定代表人：李某1。原审被告：何丽福，男，1976年10月20日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县**************，公民身份号码362************433。上诉人张菲菲因与被上诉人佛山市创富盛物业管理有限公司（以下简称创富盛公司）及原审被告何丽福居间合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初29679号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张菲菲上诉请求：1.撤销一审判决，重新审理予以改判；2.一、二审诉讼费由创富盛公司承担。事实和理由：一、创富盛公司未介绍过客户给张菲菲，也未提供相关客户的信息。张菲菲并不知晓创富盛公司与何丽福签订《看楼确认书》事宜。创富盛公司未曾告知有关看楼确认书及何丽福的任何信息。《看楼确认书》的签订日期与张菲菲无关。何丽福是主动致电并到门店联系创富盛公司，故不存在和创富盛公司“介绍的客户”“私下”交易。二、2018年9月11日，张菲菲通过微信告知创富盛公司要取消合同，并于次日当面已聊清楚。创富盛公司以合同存档为由，未将合同撕毁。创富盛公司直到2018年9月23日前亦未与张菲菲联系，也未有任何履行协议的行为，据此可知其已同意取消合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。”委托合同是以当事人的信任为基础，只要一方想终止合同，就可以随时解除合同，而且无须任何理由。委托人可单方解除委托合同，无须征得受托人的同意即可发生效力。《独家代理委托协议》于2018年9月11日已解除。张菲菲不存在违约行为，无需支付违约金。因解除合同给创富盛公司造成的直接经济损失，张菲菲可以予以赔偿。三、《独家代理委托协议》第五条关于“甲方在代理期内不得提前解除本协议；在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出租该物业，若违反规定需向乙方支付违约金”的约定是由创富盛公司预先拟定、并打印好的格式条款，且该条款与张菲菲享有的任意解除权相违背。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，但创富盛公司未与张菲菲解说该协议，且排除了张菲菲的任意解除权。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，应当认定该格式条款无效。因前述条款排除了张菲菲的主要权利，故属无效条款应予以撤销。四、《独家代理委托协议》对于创富盛公司无任何违约规定，该协议违反公平原则，故该协议应认定为无效合同。五、《独家代理委托协议》约定的违约金15400元超过实际造成损失的百分之三十,故该约定的违约金过高。创富盛公司未向本院提出答辩意见。何丽福未向本院提出陈述意见。创富盛公司向一审法院提出诉讼请求：1.何丽福向创富盛公司支付违约金15400元；2.张菲菲向创富盛公司支付违约金15400元；3.张菲菲、何丽福承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月22日，创富盛公司作为乙方与张菲菲作为甲方签订《独家委托代理协议》（出租），约定张菲菲委托创富盛公司独家代理出租佛山市禅城区******德胜楼首层AP13、27、28、29之物业，甲方出租条件中月租金为15400元，独家代理期限是2018年8月23日至2018年9月23日。第五条双方义务约定：……2.甲方在代理期内不得提前解除本协议，不得对出租条件做任何变更（调低租金除外）；3.甲方在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出租该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易……。第七条违约责任约定，甲方违反本协议第五条第1-3款规定的，应向乙方支付相当于本协议规定的月租金数额的违约金。2018年9月9日，创富盛公司与何丽福签署《看楼确认书》，由何丽福确认创富盛公司已带领其看房实地查看包括涉案房屋在内的物业，其中涉案物业月租金为15400元，并承诺不会直接或通过其他中介方与上述物业（或之一）的业主或权利人达成任何买卖或租赁协议，否则视为本人违约，创富盛公司有权要求其支付相当于上述售价3%的违约金或相当于上述月租金数额的违约金。2018年9月11日，张菲菲作为转让人与何丽福作为承接人签订手写协议，内容为：本人张菲菲将德胜楼AP13、27、28、29号店转让，转让费88000元，先交定金20000元，余款68000元，签合同当日需交清，若何丽福不转，则定金不退，若张菲菲不转或转给其他人，需另付20000元给何丽福（9月份租金已包含转让费里）。2018年9月25日，以涉案房屋为经营场所的佛山市禅城区渝弘记手工面店登记成立，类型为个体工商户，经营者为何丽福。另查明，根据张菲菲提交的其与中介刘小姐的微信聊天记录，张菲菲在2018年9月11日提出，“我不转了，把合同取消下”，“提前和你说下，明天合同带过来，谢谢”，对方回复，“合同带没有关系，但是合同您这边给我们有期限的，而且现在我们也都有客户有意向，您现在要终止……您给我们的期限也都还没到”。诉讼中，创富盛公司陈述：创富盛公司与张菲菲的协议是提供找下一个承租人的服务。一审法院认为，本案为居间合同纠纷。创富盛公司与张菲菲、何丽福签订的独家代理委托协议、看楼确认书等，均系当事人真实意思表示，具有法律约束力，当事人应诚信善意履行。关于张菲菲的违约责任。张菲菲辩称创富盛公司中介人员向其发送的独家代理委托协议没有创富盛公司盖章，且对方同意其取消即解除合同的请求，但其提交的微信聊天记录显示，对方并未同意其请求，反而明确表示合同是有期限的，间接表明了不同意取消的态度，且张菲菲提出取消合同的时间为2018年9月11日，而在此之前的9月9日，创富盛公司已带领何丽福到涉案商铺实地查看，故即使张菲菲签订独家代理委托协议时，创富盛公司并未盖章，创富盛公司也以实际行动履行了独家代理委托协议，表明了接受该协议约束，协议已成立并生效；更何况创富盛公司提交的独家代理委托协议有张菲菲签名和创富盛公司盖章，张菲菲并无充分证据证明创富盛公司印章并非在张菲菲签名同时加盖。因此，在张菲菲提出解除合同前，合同已成立并生效，根据合同约定，张菲菲在代理期内无权提前解除合同。在合同未解除的情况下，张菲菲与创富盛公司已带领看楼的何丽福在独家代理期内，未通过创富盛公司自行签订了转让协议，约定由何丽福承接张菲菲转让的涉案商铺，已明显违反了涉案协议关于不得与创富盛公司介绍的客户私下交易的约定，构成违约，张菲菲应向创富盛公司承担违约责任。创富盛公司现主张张菲菲支付相当于月租金15400元的违约金，有合同依据，一审法院予以支持。关于何丽福的违约责任。何丽福未通过创富盛公司，直接与张菲菲签订了涉案商铺的转租协议，违反了其在看楼确认书中关于不会直接与涉案物业权利人达成任何买卖或租赁协议的承诺，构成违约，应向创富盛公司承担违约责任。创富盛公司现主张何丽福支付相当于月租金15400元的违约金，有合同依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、何丽福于判决发生法律效力之日起十日内向创富盛公司支付违约金15400元；二、张菲菲于判决发生法律效力之日起十日内向创富盛公司支付违约金15400元。如张菲菲、何丽福未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费285元，由何丽福、张菲菲各负担142.5元。二审期间，创富盛公司、何丽福、张菲菲均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：张菲菲应否向创富盛公司支付违约金15400元。其一，《独家代理委托协议》属于居间合同。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间人的居间活动的内容就是使委托人能够与另一方订立合同。根据《独家代理委托协议》内容可知，创富盛公司的主要义务系其利用自身资源为张菲菲寻找及介绍承租方，促成张菲菲与承租方签订房屋租赁合同，故《独家代理委托协议》本质上属于居间合同。张菲菲有关《独家代理委托协议》属于委托合同、其享有任意解除权故而涉案协议于2018年9月11日解除的主张缺乏理据，本院不予支持。《独家代理委托协议》系创富盛公司、张菲菲的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，张菲菲无需向创富盛公司支付中介服务费，且其同意委托创富盛公司为独家代理出租涉案物业，故《独家代理委托协议》有关“甲方在代理期内不得提前解除本协议；在代理期内不得自行或委托其他中介公司等第三方出租该物业，不得与乙方介绍的客户私下交易；若违反规定需向乙方支付违约金”的约定，未违反公平合理原则。因此，张菲菲关于该协议内容有违公平原则及部分协议条款排除其主要权利属于格式条款的上诉主张，本院不予支持。其二，张菲菲应向创富盛公司支付违约金15400元。张菲菲在其委托创富盛公司独家代理期间内，未通过创富盛公司而与创富盛公司介绍的客户私下签订转让协议，约定由何丽福承接涉案商铺，违反了涉案协议有效期间内不得与创富盛公司介绍的客户私下交易及自行出租涉案物业的约定，构成违约，其应根据涉案协议向创富盛公司承担支付15400元违约金的违约责任。张菲菲未提供证据证明涉案协议约定的15400元违约金过高，故本院对其关于违约金15400元过高的上诉主张，不予支持。综上，张菲菲上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费185元，由上诉人张菲菲负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月十五日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力