辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽民初76号原告：程一伦，男，1988年4月12日出生，汉族，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：**远，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阎驰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行，住所地辽宁省沈阳市大东区小二台子二号。负责人：李晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：包腾飞，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁云鹏，辽宁同方律师事务所律师。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市大东区观泉路50号。法定代表人：郑宝信，该公司总经理。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。被告：谷实，女，1981年8月7日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：解子玲，女，1973年2月15日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区。第三人：辽宁北方建设（集团）有限公司，住所地辽宁省抚顺市望花区工农街黑山路2号。法定代表人：鄂宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：古赛男，辽宁恒敬律师事务所律师。原告程一伦诉被告沈阳农村商业银行股份有限公司大东支行（以下简称农商行大东支行）、辽宁宏缘商业地产开发有限公司（以下简称宏缘公司）、谷实及第三人辽宁北方建设（集团）有限公司（以下简称北方公司）执行异议之诉一案,本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。程一伦及其委托诉讼代理人**远、阎驰，农商行大东支行委托诉讼代理人包腾飞，宏缘公司、谷实共同委托诉讼代理人解子玲，北方公司委托诉讼代理人古赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程一伦诉讼请求：1.请求停止执行程一伦购买的位于沈阳市大东区房屋，并依法解除对该房屋的查封；2.请求依法确认程一伦为沈阳市大东区房屋的所有权人；3.农商行大东支行、宏缘公司、谷实承担本案诉讼费用。事实与理由：农商行大东支行与宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案执行过程中，辽宁省高级人民法院于2016年10月25日作出（2015）辽执65号执行裁定书，查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产，其中含案涉房屋，即程一伦从宏缘公司处购买的沈阳市大东区房屋。2019年3月18日，程一伦对上述辽宁省高级人民法院裁定查封案涉房屋提出书面异议，辽宁省高级人民法院于2019年5月20日作出（2019）辽执异22号执行裁定，驳回了程一伦的异议请求。程一伦认为，（2019）辽执异22号执行裁定存在明显错误，程一伦异议成立。程一伦异议请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条之规定，该裁定却适用二十九条之规定，以程一伦有其他用于居住的房屋为由，驳回程一伦的异议请求，显然无事实及法律依据。第二十八条之规定系普适性条款，第二十九条之规定系特别条款，符合其一即足以排除强制执行，程一伦异议请求即成立。程一伦认为，（2019）辽执异22号执行裁定显然存在法律适用上的错误。综上，程一伦为维护自身合法权益现依法诉至法院，请法院依法查明事实，正确适用法律，作出公正判决。农商行大东支行辩称，一、农商行大东支行于程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》前便与宏缘公司形成借款合同关系、抵押担保物权关系，并对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权。农商行大东支行与宏缘公司于2012年5月21日签订《借款合同》并据此陆续签订《最高额抵押合同》、办理抵押登记，对包括案涉房屋在内的抵押物享有合法有效的抵押权，该事实及农商行大东支行权利已经生效司法文书予以确认和支持，而程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》发生于农商行大东支行对案涉房屋形成抵押权后，因此不能排除农商行大东支行对案涉房屋的抵押权。二、程一伦若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等优先权利的强制执行，则必须符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，亦即只有程一伦为房屋消费者的，其物权期待权才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第2条、《最高人民法院执行工作办公室关于中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》（[2005]执他字第16号）、《执行异议和复议规定》第二十九条以及《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（[2014]执他字第23、24号）等规定，只有房屋消费者的物权期待权，才具有对抗普通债权人并得以在执行程序或破产程序中优先受偿的效力。而所谓的“房屋消费者”，应当是指购房直接用于满足其生活居住需要，并且其名下应无其他用于居住的房屋。就本案而言，程一伦作为购房者，其对抗的是建设工程价款优先受偿权及担保物权，故本案需适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断程一伦对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。三、程一伦与宏缘公司之间系民间借贷关系，程一伦为资金出借方，案涉房屋实际系程一伦与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，故程一伦并非第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。宏缘公司于2011年10月21日才取得了案涉工程的建设规划许可证，2013年取得的案涉工程的施工许可证与预售许可证。程一伦在案涉房屋完成规划设计、审批及施工许可前即签订有关购房协议、支付购房款的不符合常理。显然是为购房行为掩盖下的民间借贷行为。同时，进一步根据业已生效的（2014）大东民二初字第449号、（2015）大东民二初字第53号和（2015）大东民二初字第59号民事判决，能够认定宏缘公司与自然人在取得预售许可证之前批量签订的房屋团购协议、支付购房款的行为，名为房屋买卖合同，实为借款合同，年利率为24%。本案程一伦实为资金出借方，并非真实、善意的住宅房屋的购买人，案涉房屋实际系程一伦与宏缘公司达成的以房抵债协议的标的物，根本不是为了解决程一伦居住的生存权。故程一伦并非《执行异议和复议规定》第二十九条约定的法律优先保护的解决居住生存权的房屋消费者。四、即使依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，程一伦亦未在人民法院查封之前已合法占有该不动产。程一伦所谓的房屋“交付”时间为2015年8月份之后，而案涉房屋于2014年10月23日被查封，后于2016年10月25日被续行查封，查封日期早于交付时间。综上，农商行大东支行对案涉房屋的抵押权及据此提起的强制执行程序合法有效，请求法院驳回程一伦诉讼请求。宏缘公司辩称，对原告程一伦的诉讼请求、事实和理由没有意见。谷实辩称，对原告程一伦的诉讼请求、事实和理由没有意见。北方公司述称，一、本案最终要解决的问题是，程一伦对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。1.从适用法律上，根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人（详见最高院王毓莹法官关于《执行异议之诉中第二十七、二十八、二十九条如何适用》的解读）。本案中，农商行大东支行作为申请执行人对案涉房屋享有担保物权，而北方公司作为执行申请人更是享有工程款优先受偿权，优先于银行的担保物权。所以，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，程一伦也不得以此条款请求排除担保物权人申请的执行，当然也不能请求排除建设工程价款优先权人申请的执行[详见（2018）最高法民申5078号再审审查与审判监督民事裁定书]。2．《执行异议和复议规定》第二十九条规定的是消费者物权期待权能排除强制执行的特别规定。本条款是对《批复》规定的具体化，符合以下三项条件的消费者物权期待权才能对抗涉案房屋的法定优先受偿权：在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。也就是说如果案外人所提的异议想要对抗优先债权，那么必须要满足上述三个要件，只有这样才能基于消费者物权期待权而对抗其他优先债权。但本案程一伦名下除案涉房屋，有其他可用于居住的房屋，足够满足家庭基本生存需求。可见，其购买案涉房屋的初衷并不是为了解决基本住房问题，也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的法定条件，故对涉案房屋不能排除北方公司建设工程价款优先权的强制执行，对其诉讼请求不应支持。二、《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者物权期待权，本案程一伦不属于受保护的消费者。依据最高法《批复》，能够排除担保物权和工程价款优先权强制执行的，只有符合条件的消费者物权期待权。之所以此类消费者有最优先的权利，是法律基于对生存权的优先保护，这一点是得到普遍认可的。《执行异议和复议规定》第二十九条便是对消费者物权期待权保护的具有可操作性的具体标准。除了要求在查封前签订合法有效的书面合同外，还要求保护的对象必须是消费者。依据消费者权益保护法第二条规定，消费者是为生活消费需要购买商品或者接受服务的人。因此合同目的必须是为生活消费需要。另《执行异议和复议规定》限定案外人所购商品房系用于居住，也是强调保护的是买受人的生存权。结合本案程一伦名下原在沈阳市已有满足居住条件的住房，可见程一伦对于案涉房屋权利的主张不涉及生存权，故不符合排除执行的条件。三、程一伦在辽宁省高级人民法院首次查封后才与宏缘公司签署房屋买卖合同。《执行异议和复议规定》将“查封之前”签订有效合同作为排除执行的条件之一，立法意图是设立一个客观的时间点，以防止案外人权利滥用、尽可能减少案外人与被执行人串通对抗执行的情况。而法院查封措施有法定的公示性和法律约束力，案外人与被执行人在涉案房屋被查封之后，还继续签订买卖合同或者占有房屋，已不具备正当性与合法性。所以，本案中，程一伦与宏缘公司系在辽宁省高级人民法院首次查封后，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项，因此不能排除农商行大东支行及北方公司的强制执行。综上所述，本案应参照《执行异议和复议规定》第二十九条进行审理，根据庭审及证据情况可以看出，程一伦名下已有其他可用于居住的房屋，可以满足其基本生活需求，根本不涉及消费者生存权的基本保护。其次，程一伦与宏缘公司签署《商品房买面合同》的时间（2014年10月31日）在辽宁省高级人民法院首次查封（2014年10月23日）案涉房屋之后。因此，程一伦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条设定的限制条件，故对于案涉房屋享有的权利不能对抗北方公司的建设工程价款优先权，恳请人民法院驳回程一伦诉讼请求。本院经审理查明：农商行大东支行诉宏缘公司、谷实金融借款合同纠纷一案，本院于2014年12月9日作出（2014）辽民二初字第00054号民事判决，判决：一、解除农商行大东支行与宏缘公司签订的2012DDFDA10003号《借款合同》；二、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行贷款本金173,353,460.86元；三、宏缘公司于本判决生效后十日内给付农商行大东支行上述贷款本金的利息、罚息，其中2012年5月22日4000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年11月21日止、罚息自2014年11月22日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2012年5月25日贷款33,353,460.86元（5000万元扣除已还本金16,646,539.14元）的罚息自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止，按照合同约定的罚息利率计付；2012年5月28日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至2014年6月27日止，罚息自2014年6月28日起至判决确定的给付之日止，分别按照合同约定的借款利率、罚息利率计付；2013年6月25日5000万元贷款的利息自2013年12月22日起至《借款合同》解除之日止，按照合同约定的借款利率计付；四、农商行大东支行对宏缘公司的抵押财产享有优先受偿权（详见房屋、土地他项权利证及抵押物清单）；五、谷实对宏缘公司的上述债务承担连带给付责任。谷实在承担保证责任后，有权在其承担责任的范围内向宏缘公司追偿；六、驳回农商行大东支行的其他诉讼请求。宏缘公司不服本院一审判决提出上诉，最高人民法院于2015年9月22日作出（2015）民二终字第127号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。在该案一审审理期间，根据农商行大东支行的财产保全申请，本院于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，查封、扣押、冻结宏缘公司相当于人民币189,105,832.69元的财产,于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房屋）。2016年10月25日，本院作出（2015）辽执65号民事裁定，于2016年11月15日再次查封了上述房产。2019年3月18日，程一伦作为案外人对查封案涉房屋提出书面异议，本院于2019年5月20日作出（2019）辽执异22号执行裁定，认为虽然程一伦在本院查封案涉房屋前已与宏缘公司签订了书面买卖合同，并已支付全部购房款，但程一伦名下有其他用于居住的房屋，故依据前述《执行异议和复议规定》第二十九条规定，程一伦对案涉房屋所享有的权利不足以排除人民法院的强制执行，裁定驳回程一伦的异议请求。程一伦不服，向本院提起本案诉讼。另查明：2011年1月30日，程一伦与宏缘公司签订《“观泉路50号”项目团购房协议》（协议顺序号190）。约定：程一伦自愿预定购买由宏缘公司开发建设的“观泉路50号”项目商品房，按建筑面积93.20m2，团购单价3680元/m2，房款总金额为人民币343,000元。按照宏缘公司的营销计划，程一伦应在2011年7月15日前在指定房源范围内选定楼号、房号。如因宏缘公司原因导致本协议无法履行，宏缘公司除返还购房款外，须按年利率24%计算赔偿程一伦的利息损失。程一伦如未在2011年7月15日前选定楼号、房号，本协议自动解除。宏缘公司于2012年7月30日前全部退还程一伦已交房款，并由宏缘公司赔偿程一伦损失。宏缘公司、程一伦分别在协议上盖章签字。协议签订后，程一伦即以其父程绍杰账户向谷实个人账户存款343,000元。2012年12月1日，程一伦向宏缘公司转账13,096元，宏缘公司为程一伦开具金额为356,096元的现金《收款收据》，载明收款事由为团购13#1-10-2。2012年8月9日、8月21日及2013年11月11日，宏缘公司分别取得三份《预售许可证》，许可证号为12338、12358、13627。2014年10月31日，程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》，约定：程一伦购买由宏缘公司开发的位于沈阳市大东区预售商品房，建筑面积122.27m2，单价为4,349.37元/m2，房屋价款531,798元。合同第六条付款方式及期限中载明程一伦已一次性交齐全部房款。2015年11月28日,宏缘公司向程一伦开具了金额为551,798元的《销售不动产统一发票》，载明销售不动产为沈阳市大东区观泉路50-4号1-18-1。2016年6月22日，宏缘公司向程一伦出具《宏缘地产入住通知书》，载明：宏缘地产《50号公馆》已通过竣工验收，并具备入住条件。程一伦应于2016年6月22日到50号公馆15-14号网点办理入住手续。此后，程一伦向宏缘公司支付购房款155,705元，根据程一伦提交的缴款凭证记载其向宏缘公司支付购房款合计511,801元。程一伦为证明已实际占有案涉房屋，提交2015年11月20日沈阳水务集团有限公司开具的《居民水费收据》，2016年3月8日辽宁省电力有限公司沈阳供电公司开具的交费收据，2016年6月22日沈阳盈德物业管理有限公司开具的物业费等《专用收款收据》，2017年9月4日沈阳华瑞供热有限责任公司开具的2016-2017年度、2017-2018年度居民取暖费增值税普通发票。根据沈阳市不动产登记中心出具的《房屋电子登记（簿）查询证明》记载，程一伦名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，面积116.10m2，设计用途为住宅，登记日期为2016年6月1日。再查明：2016年8月26日，本院作出（2016）辽民终610号民事判决，判决：一、维持沈阳市中级人民法院（2015）沈中民六初字第18号民事判决第一项、第二项、第三项；二、北方公司对宏缘公司欠付其工程款50,346,316元就宏缘50号公馆第四标段项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权。上述事实有《“观泉路50号”项目团购房协议》《收款收据》《预售许可证》《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》《宏缘地产入住通知书》、缴款凭证、《居民水费收据》、交费收据、《专用收款收据》、居民取暖费增值税普通发票、《房屋电子登记（簿）查询证明》、（2014）辽民二初字第00054号民事判决、（2015）民二终字第127号民事判决、（2014）辽民二初字第00054号民事裁定、（2015）辽执65号民事裁定、（2019）辽执异22号执行裁定、（2016）辽民终610号民事判决及当事人陈述等证据在卷佐证，相关证据已经质证、认证，足资认定，本院予以采信。本院认为，程一伦提起案外人执行异议之诉，应当对程一伦就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。依照《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故本案应按照上述《执行异议和复议规定》予以审查和认定。关于程一伦与宏缘公司签订书面商品房买卖合同时间的认定问题。因宏缘公司开发建设“观泉路50号”项目团购引发的诉讼为系列案件，另案当事人向本院提交了《团购返款确认书》《选房协议》等证据，已有生效法律文书依此认定此类团购协议实为借款合同。本案中，各方当事人虽未向本院提交证据证明存在团购返款付息等事实，但《“观泉路50号”项目团购房协议》约定购买的商品房并非案涉争议房屋，且程一伦亦未以该团购协议作为证据向本院提出相应主张，故应当以案涉《商品房买卖合同》的签订时间，即2014年10月31日，认定为程一伦与宏缘公司签订合法有效书面买卖合同的时间，并依此对照《执行异议和复议规定》予以裁判。根据已经查明事实，本院依据农商行大东支行的财产保全申请于2014年10月8日作出（2014）辽民二初字第00054号民事裁定，并于2014年10月23日查封了宏缘公司开发的位于沈阳市大东区的房产（含案涉房屋），而前述《商品房买卖合同》的签订时间为2014年10月31日，应属于在人民法院查封以后签订的商品房买卖合同。关于程一伦主张本院于2016年10月25日作出（2015）辽执65号民事裁定，再次查封了案涉房屋，因作出再次查封案涉房屋的时间已经超出了依据农商行大东支行财产保全申请作出的第一次查封设定的查封期限，第一次查封的效力自然灭失，第二次是新的查封行为，而非续行查封的行为，应以第二次查封时间确定为本案的查封的时间节点的问题。对此，本院认为，因本院于2014年10月23日首次查封案涉房屋后即对外产生法律效力，2014年10月31日程一伦与宏缘公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋在查封期间，故第二次查封的时间及期限并不影响程一伦在本院查封案涉房屋后才与宏缘公司签订书面买卖合同，及占有案涉房屋的事实认定。故，此节不符合《执行异议和复议规定》第二十九条中关于应当在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的规定情形。根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中既涉及抵押权人的抵押权，同时存在第三人的建设工程价款优先受偿权，依据《批复》第1条、第2条的规定，只有符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，为保护其生存权而作出例外规定。现程一伦名下另有位于沈阳市皇姑区房屋一处，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定情形，其提出案涉房屋排除强制执行的诉讼请求，理由不能成立，对此本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”。第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，现案涉房屋物权登记并未发生变更，如前所述，程一伦就执行标的亦不享有足以排除强制执行的民事权益，程一伦提出由本院确认其为涉案房屋所有权人的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，程一伦就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《执行异议和复议规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告程一伦的诉讼请求。案件受理费9118元（程一伦已预交），由原告程一伦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  张祥楹审判员  薛 宁审判员  陈 建二〇二〇年五月二十五日法官助理肖利剑书记员李婷