广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初234号 原告：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告：骆德称，男，1979年11月10日出生，汉族，住钟山县。 被告：卢焰媚，女，1984年10月20日出生，汉族，住广州市增城区。 原告贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“贺州彰泰城”）与被告骆德称、卢焰媚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺州彰泰城的委托诉讼代理人黄世军到庭参加诉讼，被告骆德称、卢焰媚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州彰泰城向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《车位使用确认书》；2、二被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、二被告向原告支付违约金163084.80元，违约金从已付购房款中扣除。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》及《车位使用确认书》；2、二被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、二被告向原告支付违约金163084.80元，违约金从已付购房款中扣除；4、二被告向原告支付律师费13000元。事实和理由：2018年9月29日，原告（出卖人）与二被告（买受人、使用人）签订了《商品房买卖合同》及《车位使用确认书》，约定出卖人将位于钟山县县城北环东路南侧Ｃ块（河东新区钟山彰泰城7幢1单元12层1202号房作价543616元出售给买受人，买受人在合同签订时支付房屋总价款的20%即110616元，剩余购房款433000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。该合同附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。《车位使用确认书》中使用人特别承诺第十条约定“如使用人有违反《商品房买卖合同》及本确认书使用人相关承诺的，开发商有权收回本车位。同时，《商品房买卖合同》无论以任何原因终止或解除的，本确认书亦同时终止”。合同签订后，原告按照约定为二被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，但二被告未按照约定支付剩余购房款，原告向二被告发催告函催收未果，遂提起本案诉讼。 被告骆德称、卢焰媚未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。 本院经审理查明认定事实如下：2018年9月29日，原告（出卖人）与二被告（买受人、使用人）签订了《商品房买卖合同》及《车位使用确认书》，约定出卖人将位于钟山县县城北环东路南侧Ｃ块（河东新区钟山彰泰城7幢1单元12层1202号房作价543616元出售给买受人，买受人于2018年9月28日前支付房屋总价款的20%即110616元，剩余购房款433000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。其中，附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。《车位使用确认书》中使用人特别承诺第十条约定“如使用人有违反《商品房买卖合同》及本确认书使用人相关承诺的，开发商有权收回本车位。同时，《商品房买卖合同》无论以任何原因终止或解除的，本确认书亦同时终止”。合同签订后，原告按照约定为二被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，二被告向原告支付了首付款110616元、向钟山县住房和城乡建设局缴纳了住房维修基金8195元，之后，向桂林银行钟山支行申请贷款材料不齐全，但二被告未补齐材料即向桂林银行撤销申请贷款。原告向二被告发催告函催收未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，本案的争议焦点在于：1、双方签订的《商品房买卖合同》和《车位使用确认书》是否应当解除；2、二被告是否存在违约。首先，二被告未按照合同约定的时间足额支付购房款，逾期期限超过90日，原告亦发出催告函进行了催告，二被告仍未履行付款义务，原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和《车位使用确认书》及二被告协助原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续，本院予以支持。其次，二被告向桂林银行申请贷款材料不齐全，在未补齐材料的情况下即撤回贷款申请，系其个人原因导致未在约定期限内付清购房款，应当承担违约责任。第三，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第二十八条第二款分别约定，“逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金”，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。原告按照附件十一补充协议的约定计算30%的违约金，该补充协议将主合同约定的违约金从3%调整为30%，加重了买受人的责任，且未提供充分证据证实已经尽到告知说明义务；违约金应以实际损失为基础，原告未提供充分的证据证实其应合同解除遭受到的损失，其主张按30%计算违约金过分高于造成的损失，因此，本院认为，违约金应按主合同约定的3%计算，二被告应向原告支付违约金16308.48元（543616元×3%）。第三，关于律师费，原告提供的委托代理合同对于律师费的收费标准未明确约定，且原告主张的违约金明显超过必要限度，本院酌情支持律师费2000元。二被告已向原告支付了购房款110616元，该违约金和律师费可从已付购房款中抵扣，因此，原告应向二被告返还购房款92307.52元（110616元-16308.48元-2000元）。关于住房维修基金，二被告存入钟山县住房和城乡建设局账户，原告未持有该款项，二被告可在合同解除后自行到钟山县住房和城乡建设局办理退款事宜。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告骆德称、卢焰媚签订的《商品房买卖合同》及《车位使用确认书》，被告骆德称、卢焰媚于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告骆德称、卢焰媚退还购房款92307.52元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1911元（已减半收取,原告已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担1712元，被告骆德称、卢焰媚负担199元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  黄蕾 二〇二〇年五月二十六日 书记员  李浩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。