河北省迁西县人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）冀0227民初3125号 原告：刘进华，男，1958年11月5日生，汉族，住唐山市路北区。 委托诉讼代理人：谷岭，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋颖，河北佳诚信和律师事务所律师。 被告：迁西县亚滦湾大酒店，住所地：迁西县小黑汀村北。 执行事务合伙人：蔡春英。 委托诉讼代理人：李志华，河北李宗满律师事务所律师。 被告：于晓珠，男，1960年3月24日生，汉族，住迁西县。 原告刘进华与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠合同纠纷一案，本院2019年11月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘进华委托诉讼代理人谷岭，被告迁西县亚滦湾大酒店委托诉讼代理人李志华、被告于晓珠到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。 原告刘进华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠于2019年8月17日所签订的《协议书》；2、要求被告迁西县亚滦湾大酒店赔偿原告损失总计4152330元（其中房产现值3194100元，违约金958230元），并自起诉之日起按全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述款项利息至实际履行完毕之日，被告于晓珠承担连带赔偿责任；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年，原告购买被告迁西县亚滦湾大酒店开发的位于迁西县，建筑面积372.49平方米。原告履行完付款义务后，一直实际使用案涉房屋。2019年8月初，被告突然联系原告，称案涉房产因被告迁西县亚滦湾大酒店过错超出合法土地使用范围，被政府认定为违建需要拆除。2019年8月17日，原、被告达成补偿方案并签订《协议书》一份，《协议书》约定：为保障原告权益被告迁西县亚滦湾大酒店须在协议签订后即为原告以迁西县亚滦湾大酒店的资产办理抵押。并由被告于晓珠承担连带保证责任。被告若违反合同义务，需按案涉房产现价的30%承担违约责任，案涉别墅经评估现价为3194100元，该房产已经被拆除完毕，此后，原告多次要求被告履行合同义务，办理抵押手续，皆遭被告无理拖延、拒绝。原告此后查明，案涉房场所占土地没有别墅用地手续，被告迁西县亚滦湾大酒店也没有房地产开发资质。原告认为，原告与被告迁西县亚滦湾大酒店之间的协议合法有效，但根据《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》、《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施和的通知》规定，别墅用地已被我国明令禁止，被告无法履行合同约定的在原址重建别墅的义务，原告合同目的无法实现，案涉协议依法应当解除。被告为原告办理抵押是被告的主要合同义务之一，也是保障原告合法权益的重要途径。被告拒不办理抵押手续，已然违约，应当承担违约责任，原告为维护自身权益只能解除合同并要求被告赔偿损失。被告于晓珠作为连带保证人依法应承担连带保证责任。综上，依据物权法、担保法、合同法、民事诉讼法等相关法律规定，原告提起诉讼。 被告迁西县亚滦湾大酒店辩称：原告的起诉无事实及法律依据。1、关于合同的解除，合同法第94条作出了明确规定，只有具备下列情形之一的方可予以解除：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告正在积极履行《协议书》中约定的建设楼房义务，不存在违约行为，不存在合同解除的法定情形。2、被告于晓珠积极向迁西县自然资源和规划局提出了书面《申请》，请求对现有土地进行修编调规，为建设房屋做必要的前期准备。还专门设计出来了楼房样式效果图，准备在原址上继续建设房屋。2019年9月13日，于晓珠在唐山市嘉禾公司与原告共同协商建房方案、设计效果、木质别墅造价等事宜，原告也答应房子可以面朝北建设。按《协议书》的约定，被告承诺在2020年12月1日前为原告重建相同面积的房产，至原告起诉之时，期限尚未届满。3、《协议书》约定的抵押财产未办理抵押登记，依据《物权法》第180条、187条之规定，原告的抵押权不成立。4、被告迁西县亚滦湾大酒店为普通合伙企业，依据《中华人民共和国合伙企业法》第三十一条规定，除合伙协议另有约定外，合伙企业的下列事项应当经全体合伙人一致同意：（一）改变合伙企业的名称；（二）改变合伙企业的经营范围、主要经营场所的地点；（三）处分合伙企业的不动产；（四）转让或者处分合伙企业的知识产权和其他财产权利；（五）以合伙企业名义为他人提供担保；（六）聘任合伙人以外的人担任合伙企业的经营管理人员。本案中涉及到所谓“抵押”，并没有经过迁西县亚滦湾大酒店的另一合伙人于振付本人同意，该所谓的“抵押”属于无效条款。综上，被告认为，原告的起诉无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告于晓珠辩称：第1、2、3、4条意见与被告迁西县亚滦湾大酒店答辩意见相同。5、房产评估价我不予承认，按照规定，有资质的评估公司在评估前必须向建筑方索取土地使用性质、面积以及构筑物的图纸或设计结构图纸，原告方没有和我们索要这些资料，评估不合法，只出了一张单页纸，这就是房产评估。现在出示的评估报告是后出的。房屋拆除以后在唐山市嘉禾公司原告方与被告方一起商议建设房屋一事，原告同意房屋面朝北盖，同时也可以选择不是别墅的形式。房屋是超占，并非所有都是违章建设。原告方至今也没有把所购房屋全款付给被告，从入住之日起水电费、物业费也未曾交过。关于抵押问题，如果被告在2020年12月1日前没有为原告建筑要求的房屋，被告同意按原告要求按实际评估价值抵顶原告的价值损失。但是评估必须是双方认可准确的。综上，被告认为，原告的起诉无事实及法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告刘进华向本院提交的证据有：1、《协议书》一份，用以证明因被告过错，致使案涉别墅被政府拆除，原、被告达成补偿协议，被告认可案涉房产及估价并同意以迁西县亚滦湾大酒店为原告办理抵押，协议同时约定，原告有权选择解除协议，并约定了被告的违约责任。2、案涉建筑工程施工许可证，用以证明案涉别墅实际上是迁西县燕山科学实验站（二期）附属建筑，并无别墅用地手续。3、房地产估价明细表、房地产估价报告及原告的授权委托书，用以证明案涉别墅经依法评估后市场价值为3194100元。4、《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》、《国土资源部关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》、《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》、《国土资源部、国家发展和改革委员会关于发布实施和的通知》，用以证明国家政策禁止别墅用地，案涉协议违反国家政策法规，无法履行，原告合同目的无法实现，该合同应当解除。5、录音光盘，该录音光盘内容为2019年8月12日在案涉别墅内原、被告的谈话录音，当时情况是被告于晓珠进刘进华案涉别墅以后，先和孙洪义打招呼，在打招呼的过程当中看到有人在房间内进行测量，问孙洪义老刘他们找评估了？孙洪义回答，是的，找评估了，要是房子盖不好的话将来我们要和你打官司。用以证明被告知道原告委托评估公司对案涉房屋进行评估且未提出异议。 被告迁西县亚滦湾大酒店向本院提交的证据有：1、向迁西县自然资源和规划局提出的书面申请，用以证明案涉别墅被拆除以后，被告迁西县亚滦湾大酒店积极向相关管理部门提出书面申请，申请补办相关手续，为原告重建房屋做积极的前期准备工作。2、于振福出具的书面证明，证明内容为：我是亚滦湾酒店股东，占股份51%，两股东没有开过股东会议，将酒店抵押给个人及任何人，2019年12月23日。 被告迁西县亚滦湾大酒店对原告刘进华提交的证据质证意见为：对原告提交的证1《协议书》真实性没有异议，但是对原告的证明目的有异议，该《协议书》签订之前，原告与于晓珠进行协商，协商过程中并没有以酒店为抵押的协商内容，双方签订该协议的目的是在2020年12月1日前由被告为原告重新建设相同面积的房产，该目的为签订该协议的首要目的，并作为协议的第一条。原告提交的证2施工许可证是建设案涉房产最初的施工许可，因科学实验站最终没有建设成功，后来允许建配套的专家楼。对证3房地产评估报告及明细表和委托书均不予认可，评估报告委托方为王顺，王顺不是本案当事人，是另一别墅业主，该评估报告也不是法院委托评估的，该评估报告所载明的评估机构在进行评估前未向我方索取任何关于案涉别墅的相关资料，鉴定程序不合法，该委托书委托人今天没有出席法庭审理，对其真实性不予认可。原告所提交的证4不属于证据。对原告提交的证5录音光盘有异议，录音中于晓珠是以疑问的语气对他人进行询问，不能证实原告所主张的于晓珠对评估未提出异议。 被告于晓珠对原告刘进华提交的证据质证意见为：王顺已将评估表评估报告收回，因为我当时不认可，现在所提供的评估报告是近期提供的。对原告提交的证5录音光盘质证意见同被告迁西县亚滦湾大酒店质证意见，我没有认可评估。我当时没有见到评估公司的人。当时是孙洪义、王顺、刘进华三位业主在刘进华家里，孙洪义说准备和你打官司了，说刘进华找了评估公司了，我用疑问的口吻问孙洪义，说刘进华还找了评估公司了？当时评估公司还没有来人呢，当时原告代理人谷岭也在场。这个不是2019年8月12日的录音，因为拆不拆我还没认可，具体什么时间我忘记了，但是我说的话是我说的。2019年8月18日王顺拿了一张白纸说是评估报告，我说我不认可，王顺就自己拿回去了。 原告刘进华对被告迁西县亚滦湾大酒店提交的证据质证意见为：证1是被告迁西县亚滦湾大酒店单方面作出的，并无政府主管部门的任何回应，无法证明被告在真正的履行合同，且因国家政策禁止别墅用地，原告认为迁西县自然资源和规划局或任何政府部门不可能违背国家政策，批准别墅用地。对证2证明的真实性有异议，无法证明该证明是亚滦湾大酒店另一合伙人所写，即使该证明是真实的，因为案涉协议有被告迁西县亚滦湾大酒店及执行事务合伙人蔡春英的盖章签字，对外担保是有效的，其他合伙人不能依据合伙企业法的规定，主张该担保无效。 被告于晓珠未提交证据。 本院经审理认为，原告刘进华（甲方）与被告迁西县亚滦湾大酒店（乙方）、于晓珠（丙方）于2019年8月17日签订的《协议书》第一条约定：“乙方承诺于2020年12月1日之前，在《购房协议》约定的土地上（若乙方需要择址另建，需事先征得甲方同意，并按每平方米500元补偿甲方）为甲方重新建设相同面积的房产并满足交付甲方居住的条件，其建筑结构和样式设计需得到甲方认可。新建房产手续齐全，符合法律规定，所有费用由乙方承担。甲方无正当理由，不得否定乙方的建筑结构和样式设计”，原告起诉的时间未达到履行此条约定内容的时限。该《协议书》第二条约定：“若甲方选择解除或者不能履行协议，乙方须按现有房产评估价赔偿甲方；若甲方不选择解除协议，对于新建房产低于现有房产面积部分由乙方现金补偿甲方，对于新建房产超出现有房产面积部分，所有权归甲方，甲方不予补偿”，双方在协议中未明确约定解除合同的条件和期限。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，在双方就解除合同的条件和期限未作出约定的情况下，解除合同的期限应当按照原、被告签订的《协议书》的相关条款即《协议书》第一条约定确定，因此，原告要求解除合同的时限未达到。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（六）项：“依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理”，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款：“立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉”。因此，原告刘进华的起诉不符合起诉条件，应予驳回。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第（六）项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下： 驳回原告刘进华对被告迁西县亚滦湾大酒店、于晓珠的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  赵桂英 人民陪审员  赵婧伯 人民陪审员  关胜永 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  徐子傲