广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终1369号 上诉人(原审被告)：广西玉林喜润房地产开发有限公司，住所地玉林市教育东路105号3-7第3层，统一社会信用代码91450900742063561F。 法定代表人：刘敬成，该公司董事长。 委托诉讼代表人：覃金燕，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司玉林分行，住所地玉林市民主中路257号，统一社会信用代码91450900900422604E。 主要负责人：彭春祥，该分行行长。 委托诉讼代理人：冯军、钟雯宇，该分行员工。 被上诉人（原审被告）：卜泰森，男，汉族，1989年12月26日出生，住玉林市玉州区。 被上诉人（原审被告）：林越，女，汉族，1990年1月7日出生，住玉林市玉州区。 上诉人广西玉林喜润房地产开发有限公司（以下简称喜润公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司玉林分行（以下简称玉林农行）、卜泰森、林越金融借款合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 喜润公司上诉请求：1.撤销（2020)桂0902民初83号《民事判决书》第三项判决，改判喜润公司无需承担连带清偿责任；2.本案上诉费用由被上诉人共同承担。事实和理由： 上诉人认为，上诉人的保证责任已经解除。依据《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》第三十七条约定，上诉人为被上诉人卜泰森、林越合同项下债务提供的是阶段性保证责任，保证期限至被上诉人卜泰森、林越取得房地产权属证书、并办妥以被上诉人玉林农行为抵押权人的抵押登记手续之日止。2019年9月17日，涉诉房屋已经取得房屋权属证书，证书编号为桂(2019)玉林市不动产权00××49号。2019年9月27日，涉诉房屋办妥房屋他项权利证书，证书编号为桂(2019)玉林市不动产证明第0048487号，抵押权人为被上诉人玉林农行。依据《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》约定，上诉人的阶段性保证责任已经解除。因2020年春节假期安排以及新型冠状病毒××疫情影响，上诉人未能及时参与诉讼并向原审法院提交相应证据，现上诉人特向贵院提出上诉，并将相关权利证书作为新证据提交，望依法予以改判。 玉林农行辩称，我行于2019年9月23日提起诉讼，一审法院于2020年1月6日立案，已依法向喜润公司、卜泰森、林越送达开庭传票。喜润公司未将涉案房屋已办好房产证和抵押登记手续的事实告知我方，也未到庭参加诉讼，也未将有关证据向一审法院提交，因其公司不作为致使在涉案房屋已办理抵押登记手续后仍被判决对本案债务承担连带责任，导致本案二审诉讼的发生，故上诉费用应由喜润公司负担。 卜泰森、林越未作答辩。 玉林农行向一审法院起诉请求：1.判令被告卜泰森、林越归还欠原告的借款本金368224.83元及利息4547.29元（利息暂计至2019年9月23日，以后的利息按合同约定继续计到债务履行完毕之日止）；2．判令被告卜泰森、林越承担抵押担保责任，抵押物（玉林市玉东新区经济开发区、人民东路技工学校南侧金域华府商住小区3#楼2单元1402号房）变现价值优先清偿原告；3．判令被告广西玉林喜润房地产开发有限公司承担连带保证责任，对被告卜泰森、林越所欠原告的上述债务承担连带清偿责任；4．本案的诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2015年3月18日，被告卜泰森、林越、广西玉林喜润房地产开发有限公司与原告中国农业银行股份有限公司玉林分行签订了一份《个人购房担保借款合同》（编号为：45020120150015466），合同中特别条款约定：被告卜泰森、林越向原告借款人民币429000元用于购买被告广西玉林喜润房地产开发有限公司位于玉林市玉东新区的商品房，借款期限360个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮0％后确定。采用等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每期未月的20日；借款人未按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权；本合同项下的借款采用阶段性保证＋抵押的担保方式：由广西玉林喜润房地产开发有限公司提供阶段性保证，自借款发放之日起至被告卜泰森、林越取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；被告卜泰森、林越以贷款所购房屋作抵押，约定自本合同签订之日起365日内办妥抵押预告登记。2015年3月31日，原、被告申请办理了抵押权预告登记（抵押预告登记证号为：玉东商房预押字第2015000600号）。申请办理抵押权预告登记后，原告于2015年3月24日依约向被告卜泰森、林越发放贷款人民币429000元整。被告卜泰森、林越取得原告贷款后，未能完全按约偿还原告借款，截至2019年9月23日被告卜泰森、林越累计拖欠原告本金368224.83元，利息4547.29元。截至本案法庭辩论终结时止，原告仍未取得玉林市玉东新区的房屋他项权证。 一审法院认为，原告中国农业银行股份有限公司玉林分行与被告卜泰森、林越、广西玉林喜润房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护。合同签订后，当事人三方都应当按合同约定履行义务。原告按合同发放贷款，无违约行为。被告卜泰森、林越借款后应按约还贷，但其未按期还贷已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任。被告卜泰森、林越应清偿尚欠原告的贷款本金及合同约定的利息。截至2019年9月23日，被告卜泰森、林越应偿还原告的本金数额为368224.83元，利息为4547.29元。被告卜泰森、林越以其所有的坐落于玉林市玉东新区作抵押担保，并到有关部门办理了抵押权预告登记，因抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果，仅有预告登记未完成本登记的抵押合同所担保的主债权，无优先受偿的效力。原告主张对被告卜泰森、林越以其所有的用于本案借款作抵押担保的产权享有优先受偿权不符合法律规定，原审法院不予支持。《个人购房担保借款合同》约定，被告广西玉林喜润房地产开发有限公司为被告卜泰森、林越向原告借款提供阶段性连带责任保证。本案中抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，被告广西玉林喜润房地产开发有限公司应按上述约定在保证担保范围内对被告卜泰森、林越的上述债务承担连带保证责任。原告主张被告广西玉林喜润房地产开发有限公司对被告卜泰森、林越所欠原告的借款承担连带清偿责任符合法律规定，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告卜泰森、林越归还借款本金368224.83元给原告中国农业银行股份有限公司玉林分行；二、被告卜泰森、林越支付借款利息给原告中国农业银行股份有限公司玉林分行（利息的计算方式：截至2019年9月23日的利息为4547.29元，之后的利息按借款合同约定计算至实际清偿之日止）；三、被告广西玉林喜润房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉林分行的其他诉讼请求。案件受理费6891元，减半收取计3446元，由被告广西玉林喜润房地产开发有限公司、卜泰森、林越共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：喜润公司提供桂（2019）玉林市不动产权00××49号房屋权属证书和桂（2019）玉林市不动产证明第0048487号房屋他项权利证书各1份，证明本案房屋已办好房屋权属证书及他项权利证书。本院认为，上述证据来源合法，内容真实，与本案相关联，可以作为认定本案事实的证据。经审理查明，本案房屋经玉林市不动产登记局登记办理桂（2019）玉林市不动产权00××49号房屋权属证书后，于2019年9月27日办理桂（2019）玉林市不动产证明第0048487号《不动产登记证明》，抵押权人为中国农业银行股份有限公司玉林玉东支行，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为429000元。玉林农行已经取得该《不动产登记证明》。一审判决对该事实认定不当，应予以纠正。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案《个人购房担保借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，为有效合同。喜润公司就本案借款向玉林农行提供的阶段性连带责任保证，性质为附解除条件的合同，即借款人卜泰森、林越取得房地产权属证书及抵押登记手续办妥的条件成就时，阶段性连带责任保证合同失效，喜润公司免除保证责任。根据二审查明的事实，上述合同约定的条件已成就，故喜润公司对卜泰森、林越本案债务不承担保证责任。本案房屋已办理抵押权登记，债务人卜泰森、林越不履行到期债务时，抵押权人玉林农行有权以该抵押房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。一审中，一审法院依法向喜润公司送达了开庭传票等诉讼文书，喜润公司没有提出答辩及提交证据，一审法院根据庭审查明的事实依法作出实体判决，符合法律规定。二审中，喜润公司提交了相关证据，本院查明相关事实后对一审判决作出变更。鉴于喜润公司怠于行使诉讼权利，增加当事人诉累，故本院确定其公司负担二审案件受理费。 综上所述，喜润公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初83号民事判决第一、二项； 二、撤销玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初83号民事判决第三、四项； 三、中国农业银行股份有限公司玉林分行有权以卜泰森、林越所有的用于本案借款抵押的玉林市好邦路51号金域华府小区3幢2单元1402号房折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿。 四、驳回中国农业银行股份有限公司玉林分行的其余诉讼请求。 上述判决确定的义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费6891元，减半收取计3446元，由卜泰森、林越负担。二审案件受理费6891元，由广西玉林喜润房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李雪英 审 判 员 邹丽娟 审 判 员 蒋绍德 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 李 斌 书 记 员 李 萌