大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初890号原告：大连龙湖物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200064402869W，住所地辽宁省大连市中山区港浦路111号楼301室。法定代表人：贝洪亮，总经理。委托诉讼代理人：杨静丽，辽宁顾阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝珈玮，辽宁顾阳律师事务所律师。被告：杨超，女，1980年3月27日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。被告：李兵，男，1976年11月6日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：杨超，女，1980年3月27日生，汉族，住址辽宁省大连市中山区。原告大连龙湖物业服务有限公司与被告杨超、李兵物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮以及被告杨超（暨被告李兵的委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业费人民币36027.36元（自2017年1月1日-2019年12月31日）；2、请求法院判令被告向原告支付逾期交纳物业费的滞纳金65,488.74元（计算标准：以欠缴的物业费的日3‰为标准，自应交之日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年1月7日为65,488.74元）。事实与理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主。被告购买的房屋坐落于甘井子区（建筑面积145.57平方米）。原、被告签订了前期物业服务合同，约定住宅物业费6.6元/月/平方米，按季度交纳，应在每季度月末25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日3‰向原告交纳违约金。被告自2017年1月1日起再未交纳物业服务费用，经多次催要无果。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。住宅物管费145.57平方米×6.6元/月/平方米×36个月=34,587.36元；车位物管费40元/月×36个月=1,440元。二被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、当时签订合同的时候是被告与龙湖置业有限公司签订的合同，被告系受到虚假宣传诱骗，才签订购房合同，其中包括物业费。二、龙湖小区改扩建严重，物业没有履行合同义务，存在严重瑕疵，故拒缴物业费是属于正常行使自己抗辩权利，具体物业服务不到位详见证据内容。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对证据的审查，本院认定如下事实：2015年5月30日，二被告从大连龙湖西城置业有限公司处购买了龙湖·滟澜山项目的房屋，即甘井子区（建筑面积145.57平方米）住宅及甘井子区滟澜园105-库4号车库。商品房买卖合同附件中记载由原告为被告提供物业管理与服务，被告认可物业服务费6.6元/月/平方米、车位费40元/月。同日，原、被告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》，记载：龙湖·滟澜山项目开发建设单位代表全体业户依法选聘原告为该项目提供前期物业服务，被告在签订《商品房买卖合同》时已知晓并同意该合同内容。物业服务费标准住宅为6.6元/月/平方米，业主购买停车位或车库的，按40元/个/月向原告交纳物业服务费。被告在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向被告收取应交费用3‰的违约金。本合同自双方签字盖章之日起生效，有效期至2018年12月31日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与原告解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。2017年1月1日至2019年12月31日期间，由原告为案涉小区提供物业服务，二被告认可拖欠该期间物业费及车位费未予交纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告理应按照合同约定的交费标准足额交纳物业费用。现原告请求被告给付2017年1月1日至2019年12月31日共计36个月的物业服务费36,027.36元（含住宅物管费和车位物管费），理由正当且证据充分，本院依法予以支持。关于被告提出的受到龙湖房地产的虚假宣传签订的房屋买卖合同的抗辩意见，因与本案不属于同一法律关系，且亦不构成被告拒缴物业费的理由，故本院不予采纳。关于被告提出的原告存在服务不到位的抗辩意见，因物业服务是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益，且根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。原告的物业服务中存在的瑕疵，应当通过及时整改予以纠正，被告以此拒缴物业费无法律依据。关于被告提出的原、被告双方签订的合同有效期至2018年12月31日止，故此对于2019年1月1日之后，原告无权收取物业费的抗辩意见，因根据《龙湖·滟澜山前期物业服务合同》，该合同有效期至2018年12月31日止，合同期满，业主大会尚未成立的，则本协议继续有效（除非建设单位与原告解除了前期物业服务合同），直至业主大会选聘新的物业服务企业，并签订物业服务合同生效时为止。因该小区并未成立业主委员会，亦未选聘其他的物业服务企业，故案涉前期物业服务合同继续有效。对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原、被告之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不宜进一步深化，故本案不予支持原告的滞纳金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告杨超、李兵于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连龙湖物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费36,027.36元（含住宅物管费和车位物管费）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,166元（原告已预付，已减半收取），由原告大连龙湖物业服务有限公司负担666元，由被告杨超、李兵负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员 李 艳二〇二〇年五月二十八日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。