湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终195号上诉人（原审原告）：兰方凤，女，1973年12月18日出生，汉族，松滋市人。住松滋市。委托诉讼代理人：沈志鹏，湖北博智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松滋市住房和城乡建设局，住所地松滋市新江口镇建设路38号。法定代表人：黄元军，该局局长。委托诉讼代理人：杨元，该局政策法规股股长。委托诉讼代理人：鄢斌，湖北盛华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：松滋市松房物业管理中心，住所地松滋市新江口镇上南路2号。原审第三人：胡书斌，男，1964年8月16日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。上诉人兰方凤因与被上诉人松滋市住房和城乡建设局（以下简称松滋住建局）、松滋市松房物业管理中心、原审第三人胡书斌房屋租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2019)鄂1087民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人兰方凤及委托诉讼代理人沈志鹏，被上诉人松滋住建局的委托诉讼代理人杨元、鄢斌，原审第三人胡书斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兰方凤上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一、上诉人是直接从松滋住建局租赁的房屋，并非转租。该局委托第三人胡学斌与上诉人签订的合同，是合同的相对人，应当负有赔偿义务。二、即使松滋住建局不负赔偿义务，也应当判决由第三人胡书斌承担。松滋住建局辩称：我们认为住建局对上诉人提出的损失赔偿是没有依据的，上诉人与住建局没有租赁关系，至于上诉人的赔偿应该由谁承担由法院依法查明。胡书斌述称：上诉人要求赔偿是正常的，但是不应该由住建局来赔偿，而是应该由棚户改造区指挥部来赔偿。拆迁是政府指挥部拆迁，上诉人对赔偿的价格有异议导致赔偿停止了，上诉人的评估报告都有，应该由指挥部来赔偿。兰方凤向一审提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告松房物业中心签订的房屋租赁合同；2.判令由被告松滋建局、松房物业中心退还房屋租金3500元，赔偿装修损失40420元，汗蒸房、广告牌损失26313元（原诉请金额为247353.20元），汗蒸房代理费88600元，评估费4000元，因提前解除合同的预期收益损失38897元，合计201730元；3.由二被告承担本案诉讼费。一审认定：2018年7月2日，松滋房管局（甲方）与第三人胡书斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，将该局管理的位于本市新江口镇和平街10-3号的2间门面房（档案编号B1-8）出租给胡书斌，租赁期自2018年7月1日起至2018年12月31日止，年租金1325元。合同约定：乙方如另需装修或者增加附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意后方可进行；乙方如转租房屋必须征得甲方书面同意，并向甲方一次性缴纳月租金十倍的转租收益金；乙方应于租赁期满之日返还房屋，甲方同意续租的除外。租赁期内，出租房屋因社会公共利益被依法征用的，合同终止，双方互不承担责任；乙方如擅自转租承租房屋，甲方有权单方终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方负责。合同签订后，胡书斌按约定交纳了房租1325元。2018年6月30日，松滋市松房物业管理有限公司以“松房物业和平街小区物业管理处”（甲方）的名义与原告兰方凤（乙方）签订租赁合同，将胡书斌承租的上述房屋转租给兰方凤，租赁期自2018年7月1日至2018年12月31日止，半年租金为3180元。双方约定，租赁期内除出租房屋的卷闸门由甲方维修外，其他维修及装潢、装修由乙方自理。胡书斌代表甲方在合同上签字并加盖松滋市松房物业管理有限公司印章。该合同签订时，兰方凤知晓其租赁的房屋系胡书斌转租。2018年7月21日，兰方凤向北京金立元商务有限公司订购汗蒸房。7月27日，兰方凤以案涉租赁房屋作为经营场所在工商机关登记注册“松滋市兰氏养生馆和平街店”，经营理疗、养生服务。此前，2018年1月19日，兰方凤即已向北京金立元商务有限公司支付代理费，成为该公司代理商。2018年11月8日，松滋市划子嘴棚户区改造指挥部发布通告，案涉房屋所在的新江口镇和平社区被纳入棚户区改造范围。2018年12月16日，原告兰方凤委托陈兰海向第三人胡书斌转款7000元办理2019年度的续租事宜。收款后，胡书斌于同年12月26日以“松房物业和平街小区物业管理处”名义与兰方凤续签租赁合同，租期暂定为2019年1月1日至1月31日，年租金7000元。胡书斌在合同上签字，并加盖松房物业中心印章。嗣后，胡书斌办理续租手续时，松滋房管局工作人员告知其案涉房屋处于棚户区改造项目拆迁范围内，不予办理，续签未果。2019年6月19日，兰方凤因案涉租赁房屋漏水、水管破裂等原因要求被告松滋住建局修复，松滋住建局回复：1.该局与兰方凤之间不存在房屋租赁关系，且与胡书斌的租赁合同已于2018年12月31日到期；2.案涉房屋在棚户区改造项目红线范围内，应予拆除，故不予修复。2019年8月9日，兰方凤将案涉房屋交还给松滋住建局。一审同时查明，根据2019年3月15日《中共松滋市委、松滋市人民政府关于松滋市机构改革的实施意见》[松发（2019）4号]，松滋房管局并入松滋住建局。一审另查明，松房物业中心成立于2002年6月3日，注册资本10万元，由松滋房管局全额出资，法定代表人王学财，经营范围为“住宅小区内的各类房屋及配套设施维修养护管理；室内装饰装修；水电安装服务”。2015年起该中心一直处于歇业状态，2019年5月的企业登记信息显示该中心已被吊销营业执照。第三人胡书斌系王学财之子，2014年9月王学财死亡后，该中心公章由胡书斌掌管。松滋市松房物业管理有限公司2009年3月23日成立，注册资本50万元，企业类型为有限责任公司（自然人独资），法定代表人王安亚。松滋房管局、松滋住建局均不是其主管部门或者出资人。审理过程中，经湖北智博资产评估事务所评估，原告兰方凤投资的汗蒸房、广告牌等设施设备价值26313元。兰方凤为此支付鉴定费4000元。一审认为，第三人胡书斌与松滋房管局签订《房屋租赁合同》后，违反合同约定将案涉房屋转租给原告兰方凤，但松滋房管局在法定期限内并未提出异议，故胡书斌以松滋市松房物业管理有限公司的名义与兰方凤签订的转租合同并不当然无效，转租合同约定的权利义务应由胡书斌或者松滋市松房物业管理有限公司承担，与松滋房管局无关。2018年12月26日，胡书斌以松房物业中心名义与兰方凤签订续租合同时，兰方凤明知案涉房屋系松滋房管局管理的公房，胡书斌无权租赁，且松滋房管局已明确表示拒绝续租，胡书斌的行为不构成表见代理，该合同对松滋房管局不发生法律效力。同时，胡书斌也当庭承认该合同上松房物业中心的印章系其私自加盖，胡书斌的行为属无权代理，对松房物业中心也不发生法律效力。因此，兰方凤要求由松滋住建局、松房物业中心退还租金、赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，不应支持。本案审理过程中，本院虽已追加第三人胡书斌参加诉讼，但原告兰方凤并未请求判决由胡书斌承担相关民事责任，本院不能超出当事人的诉请直接作出裁判，否则，属于无诉乱判。关于兰方凤主张的租金和其他损失，应由兰方凤与相关当事人协商解决或另案诉讼。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：驳回原告兰方凤的诉讼请求。案件受理费6252元，减半收取3126元，由原告兰方凤负担。二审中,上诉人向法庭提交了一份证据：2018年7月27日上诉人与松滋房管局签订的合同一份。证明上诉人是直接与被上诉人住建局签订的合同。被上诉人住建局的质证意见是:该证据系上诉人自己所持有，且在一审没有提交，二审作为新证据提交，我们认为不属于应予采信的新证据，不能作为认定本案上诉人主张与原房管局存在租赁关系的事实的证据。上诉人在一审和二审中均知道这个房子是房管局的不是胡书斌，也就是上诉人在与胡书斌签订合同时，是知道胡书斌已经取得了房屋的使用权，她是从胡书斌转租过来的，上诉人现在说是由胡书斌帮她建立与房管局的租赁关系，是代理关系，与事实不符。上诉人是给胡书斌交纳了租金，而没有向房管局交租金，与房管局不存在租赁关系。这份7月27日的租赁合同实际上是因为上诉人需要在胡书斌的引导下一起到房管局为了配合办理营业执照手续而签订的这样一份合同，该合同也只有一份，不是确定双方实际存在租赁关系，也不是双方履行租赁合同的权利义务的依据。胡书斌的质证意见是：我知道这份合同，是我和上诉人一起到房管局签订的，这份合同是上诉人为了办理营业执照而签订的合同。本院认为，该证据不是新证据，不能作为本案的证据所使用。本院认可一审对本案事实的认定。本案的焦点问题是松滋住建局是否是上诉人租赁合同关系的相对方。本院认为，松滋住建局不是上诉人租赁合同关系的相对方，其理由是：一、案涉房屋是由原松滋房管局作为公房管理人，于2018年7月2日租赁给本案原审第三人，租赁期限至2018年12月31日止，租金1325元。2018年6月30日，松滋市松房物业管理有限公司以“松房物业和平街小区物业管理处”的名义与上诉人兰方凤签订租赁合同，将原审第三人胡书斌承租的上述房屋转租给上诉人兰方凤，租赁期自2018年7月1日至2018年12月31日止，半年租金为3180元。在此过程中，实际上是原审第三人以他人名义转租了案涉房屋。二、2018年12月26日，原审第三人又以松房物业管理处的名义与上诉人签订了租赁合同，该管理处与被上诉人松滋住建局没有任何关联。三、本案中没有证据证明原审第三人胡书斌是松滋住建局的工作人员或者受住建局的委托代表原松滋房管局与上诉人签订租赁合同，同时也无证据证明上诉人向原松滋房管局交纳了租金。鉴于以上情况，本案中不能确定上诉人与被上诉人松滋住建局存在有租赁合同法律关系，上诉人要求被上诉人松滋住建局退还租金、赔偿损失的请求没有事实依据和法律依据。此外，一审中上诉人没有向原审第三人主张权利，一审对此没有处理符合我国民诉法的相关规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6252元，由上诉人兰方凤负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年五月二十五日书记员  程 瀛