山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初2222号 原告：刘连香，女，1951年8月24日出生，汉族，无业，户籍地济南市，现住济南市历城区xx。 委托诉讼代理人：张洪祥（原告之夫）（特别授权代理），男，1952年3月15日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市历城区xx。 被告：济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会，住所地济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：宋义来，主任。 委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田琦，山东元序律师事务所实习律师。 原告刘连香与被告济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告刘连香及其委托诉讼代理人张洪祥，被告小辛社区居委会的委托诉讼代理人冯延冲、田琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘连香向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付过渡费122369.19元；2.判令被告返还向原告多收取的购买地下室款9745元；3.判令被告返还向原告多收取的超安面积房款7320元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告刘连香撤回第二、三项诉讼请求。变更第一项诉讼请求为：判令被告向原告支付过渡费121125元。事实及理由：2004年4月10日，原、被告双方签订《拆迁安置协议书》，该协议书约定：小辛社区居委会拆除刘连香小辛居385号房屋，合法建筑面积142.01平方米，房屋安置采取产权调换的方式，拆一还一，互不找差价的办法进行安置，安置面积为房产证面积与照顾面积之和，刘连香根据安置面积选择房型为：（一）两室一厅建筑面积为75.2平方米，两套；（二）三室一厅建筑面积106.2平方米一套，共约定安置楼房面积256.6平方米，其中，142.01平方米互不找差价，40.05平方米，按每平方米800元向被告交费；10平方米，每平方米900元向被告交费；20平方米，按每平方米1300元向被告交费；44.54平方米，按当时商品房市场价每平方米2000元向被告交费。该协议还约定楼梯间不计算建筑面积，地下室不计安置面积，按建筑造价的50%向居委会交费，过渡期为18个月，按合法建筑面积每平方米4元计发过渡费，逾期未安置的，则加倍发放过渡费。2004年3月20日，小辛社区居委会发布敬告，确定拆迁安置过渡期自2004年3月21日起计算。协议签订后，刘连香按约拆迁并拆除了房屋，小辛社区居委会自2004年3月21日至2005年9月21日，按照4元/平方米向刘连香支付了142.01平方米的过渡费，因逾期未安置，小辛社区居委会自2005年9月22日至2006年4月27日按8元/平方米向刘连香支付了142.01平方米的过渡费，2006年4月28日，小辛社区居委会向刘连香交付裕辛苑小区xx房屋一套，建筑面积75.2平方米，因该套房屋面积不足刘连香被拆除房屋面积，刘连香不需交费，但该房屋附属地下室，小辛社区居委会按照双方拆迁安置协议书的约定，按每平方米1000元向原告收取了费用，自2006年4月28日至2019年1月27日小辛社区居委会按照8元/平方米，向刘连香支付66.81平方米的过渡费（142.01-75.2=66.81）。2019年3月8日，小辛社区居委会交付第二套裕辛苑小区xx，建筑面积107.32平方米，地下室面积11.71平方米；第三套房裕辛苑小区xx，建筑面积75.91平方米，地下室面积7.78平方米；两套房屋实际面积为183.23平方米，超出原协议面积1.83平方米，该超出面积，小辛社区居委会按照6000元/平方米收取了10980元，附带地下室面积19.49平方米，小辛社区居委会按照1500元/平方米收取了29235元，刘连香若不交纳上述款项，小辛社区居委会拒绝交房，无奈刘连香交纳了上述款项，拿到了该套房屋的钥匙。刘连香认为《拆迁安置协议书》合法有效，双方均应遵照执行，在刘连香全面履行义务后，小辛社区居委会没有履行按时交房办理产权手续等义务，应承担以下责任：1.小辛社区居委会应承担房租上涨造成的损失，《拆迁安置协议书》约定拆迁过渡费为4元/平方米每月，超过过渡期加倍支付，双方签订《拆迁安置协议》时约定的4元过渡费是基于2003年的房屋租金标准，但其后随着物价及租房价格上涨。很快，每月4元/平方米的价格就无法租到同地段的房屋，为此，济南市人民政府及所属职能部门也多次发布了拆迁过渡费标准，分别是2007年4月19日发布的济南市城市房屋拆迁管理办法（济南市人民政府令第223号），同年7月3日济南市建委配套发布实施细则（济建发2007第18号），将济南市过渡期限内每月临时安置补助费调整为15元/平方米，2011年3月21日发布的《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》，其中第15.2条将拆迁过渡费调整为每月每平方米22元，2017年5月27日发布的《济南市更新局关于调整济南市市区房屋征收搬迁临时安置费发放标准的通知》（济更正字2017第25号），将过渡费调整为每月30元/平方米，以上三次调整过渡费标准，每次调整都体现了济南市当时的房租水平，小辛社区居委会没有按照以上政府及相关部门的要求及考虑物价和房租上涨的因素，及时调整过渡费标准，而是一直沿用2003年的标准向刘连香支付过渡费，既违反了合同法有关规定和政府相关部门的规定，也显示公平。另外，小辛社区居委会支付了2018年之前的过渡费，实际向刘连香交房时间为2019年2月12日，2019年1月1日至2019年2月12日过渡费，小辛社区居委会未支付，特申请法院判令小辛社区居委会按照合同法有关规定、济南市政府及相关部门不同阶段调整后的过渡费标准，追加支付过渡费。2.小辛社区居委会应承担物价上涨造成的损失，《拆迁安置协议书》约定安置的房屋超出被拆房屋面积部分分阶段缴纳费用，最高为市场商品房价格每平方米2000元，地下室按建筑造价的50%交费，实际在交付第一套房屋时，地下室也是按照拆迁安置协议书约定，1000元/平方米收取的，由于小辛社区居委会未能在协议约定时间内交付房屋，而是在协议签订后15年才建成并交付，期间物价及人工等费用上涨，导致了房屋建筑成本增加，增加的成本是没有按时履行交房义务造成的，该成本属于违约成本，根据《中华人民共和国合同法》第63条的规定，应由小辛社区居委会承担，因此，小辛社区居委会应按协议约定的1000元/平方米收取地下室款，按1500元/平方米收取地下室款，小辛社区居委会多收取9745元，超安房屋面积应按签订合同时的每平方米2000元计算，而小辛社区居委会实际却按照6000元/平方米收取，多收取了7320元，特请求法院判令被告予以返还。综上，刘连香履行了义务，小辛社区居委会没有按约履行，应承担违约责任，小辛社区居委会没有及时调整过渡费标准，应按照政府及相关部门规定的不同时期过渡费标准，向刘连香追加支付，因小辛社区居委会怠于履行约定义务房价成本上涨造成的损失，应由小辛社区居委会承担，多收取的款项应予以返还。为此，诉至法院。 小辛社区居委会辩称，一、本案无争议事实，小辛社区于1993年按国家政策集体农转非，所有土地性质全部划归国有土地。2003年，在社区经济完全不具备旧居改造的条件下，广大居民强烈要求旧居改造，并到省、市、区上访，后经97%的居民表决，决定启动旧居改造，改善居民居住环境。原告系被告处居民，拥有原小辛居385号房屋产权，建筑面积142.01平方米。2004年4月10日，原被告签订《拆迁安置协议书》，根据安置办法，原告选择安置户型为75.2平方米两套，106.2平方米一套，安置房总面积约256.6平方米，原告针对超安和照顾部分向被告支付费用。2004年3月20日，被告发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。二、关于过渡费问题，被告不应再向原告支付过渡费，理由如下：1、2004年4月10日，原被告签订《拆迁安置协议书》，约定过渡期18个月，按建筑面积4元/平方米计发过渡费，逾期未安置的则加倍发放过渡费。2004年3月21日至2005年9月21日，被告按4元/平米向原告支付了142.01平米的过渡费，自2005年9月22日至2006年4月27日按8元/平米向原告支付了过渡费。2006年4月28日被告向原告交付75.2平米房屋一套（裕辛苑小区xx），被告自2006年4月28日至2019年1月27日按8元/平米向原告支付了66.81（142.01-75.2）平方米的过渡费。被告按时并足额向原告发放了过渡费，超过渡期后加倍向原告发放了过渡费，并不存在漏发少发等情况。2、过渡费的发放可以按人口计算，也可以按原住宅面积计算，根据《小辛社区居委会旧村改造拆迁安置实施办法》第三条第4款的规定，过渡费是按合法建筑面积计发过渡费，因此超安照顾部分并不在过渡费发放范围之内。3、小辛社区旧居改造是由居委会主导实施，资金全部为自筹，并非政府投资主导的拆迁安置，虽然政府部门给予了一定的政策和资源帮助，但性质上仍然属于集体自治下的自行旧居改造。原告提到的关于过渡费的三个文件是政府在实施拆迁安置工作中应当遵循的相关规定，并不适用于小辛社区此类自筹资金旧居改造的类型。小辛社区过渡费的发放标准是集体自治的决定，人民法院不应介入调整。4、自2004年至2009年，原告一直定期领取被告发放的过渡费，既没有提出任何异议，也没有通过居民代表提议的方式重新修订过渡费发放标准，应当视为原告接受该过渡费标准且该过渡费足以弥补原告租赁房屋的实际支出。综上，在小辛社区的拆迁安置工作中，克服了自筹资金、规划审批变更、协调居民意见等各项困难，最终让居民顺利入住，完成基本安置。无论是安置面积上的平方照顾，还是地下室款及超安房款上均秉承让利于民的原则，让广大居民享受到实惠，由于不可抗拒因素导致安置时间较长，但安置政策的惠民力度也是其他区域所无法比拟的。原告提出的各项诉讼请求没有事实及法律依据，恳请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实： 刘连香拥有原小辛居385号房屋，合法建筑面积142.01平方米。2004年2月，小辛社区居委会通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法并确定了拆迁安置的具体方案。2004年4月8日，小辛社区居委会与刘连香签订《拆迁安置协议书》，刘连香选择安置户型为75.20平方米两套，106.2平方米一套，安置房总面积约256.6平方米。2004年3月20日，小辛社区居委会发布《敬告》一份，确定本次拆迁安置过渡期为18个月，自2004年3月21日起计算。《拆迁安置协议书》签订后，刘连香履行了搬迁并拆除房屋的协议内容。 2006年4月28日，小辛社区居委会交付刘连香裕辛苑小区xxx房屋一套，建筑面积75.2平方米，该房屋附属地下室，小辛社区居委会按照《拆迁安置协议书》约定，按每平方米1000元收取了费用。2019年3月8日，小辛社区居委会交付第二套裕辛苑小区xx，建筑面积107.32平方米，地下室面积11.71平方米，第三套房裕辛苑南区xx室，建筑面积75.91平方米，地下室面积7.78平方米，两套房屋实际面积为183.23平方米，超出原协议面积1.83平方米，该超出面积，按照6000元/平方米收取了10980元，附带地下室19.49平方米，小辛社区居委会按照1500元/平方米收取了29235元。 自2004年3月21日至2005年9月21日，小辛社区居委会按4元/平方米支付刘连香142.01平方米的过渡费；自2005年9月22日起至2006年4月27日止，按8元/平方米支付刘连香142.01元的过渡费。自2006年4月28日起至2018年12月31日止，按8元/平方米支付刘连香66.81平方米的过渡费。 对本案有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于小辛社区居委会实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题。 本院查明，小辛社区居委会于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区居委会在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区居委会还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。 关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第-12-21号的建设项目规划审查意见函。主要内容为针对历城区政府申请审批的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧居改造规划策划方案》的请示，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区居委会又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区居委会对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30250万元，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼房于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。 二期安置房交房前，小辛社区居委会对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。主要内容：因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼房变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准要适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地下室按建设成本价的一半，即1500元／平方米的标准向居委会交费……。小辛社区居委会组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区居委会向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。 庭审中，刘连香认为双方签订的拆迁安置协议合法有效，但认为小辛社区居委会居民针对拆迁安置进行的两次表决与本案无关。小辛社区居委会辩称，小辛居属于村居用地转为国有用地，但仍是实行村庄行政建置管理的城中村，在小辛社区居委会提交的政府文件中均有表述，小辛社区居委会的旧村改造属重大事项奉行集体自治。在旧村改造拆迁之前已进行全体居民的表决，根据当时的登记有94%的居民同意旧村改造，后来经过做工作达到了97%，该旧村改造是小辛社区居委会集体自治的结果，与刘连香签订的协议合法有效。 二、关于刘连香主张小辛社区居委会逾期交房违约的问题。 双方签订的拆迁协议没有约定交房及办理产权证时间，刘连香主张拆迁协议虽然未约定交房时间，但有过渡期的表述，过渡期是18个月，自合同签订之日扣除18个月的过渡期后，即是应交房时间，18个月过渡期后即应交付，逾期构成违约，违约金按月租损失计算至实际交房之日止。对此小辛社区居委会不予认可，安置办法已经小辛社区居委会97%的居民认可并通过，该拆迁协议也是向包括刘连香在内的居民给予巨大优惠和让利，拆迁协议对于交房时间没有明确约定，对过渡期和过渡费的发放有明确规定，超过过渡期已加倍支付过渡费，且在旧村改造工程中，过渡期只是交房时间的预测，双方并未明确约定交房时间，因此小辛社区居委会并不存在逾期交房的违约行为。 刘连香主张的过渡费121125元，庭审中陈述自2007年4月19日之前的过渡费按照双方签订的拆迁安置协议约定计算，自2007年4月19日之后的过渡费，因2007年4月19日济南市房屋拆迁管理办法、济南市人民政府令第223号，同年济南市建委配套发布实施细则集建法第2007第18号文件将过渡费调整为15元。2011年3月21日，济南市下发了《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》的通知，该通知将过渡费调整为22元，根据上述文件规定的标准分段计算至2018年12月31日，再扣除小辛社区居委会已支付的过渡费后计算得出。小辛社区居委会对此提出异议，辩称刘连香所依据的文件是针对政府出资进行的拆迁安置，并且进行产权调换发放过渡费出台的相关标准，而小辛社区居委会是由居委会自筹资金自行建设，并经居民民主表决的旧村改造，小辛居委会与刘连香签订的安置协议中对于过渡费已明确约定，刘连香要求按照由政府主导拆迁所依据的相关文件来主张过渡费差额，无事实及法律依据。 本院认为，本案争议焦点为刘连香以商品房买卖合同的相关规定要求小辛社区居委会按济南市下发的《〈济南市城市房屋拆迁管理办法〉实施细则》及《济南市国有土地上房屋征收与补偿工作暂行规定》要求补齐过渡费，并要求退还二期安置时超出拆迁协议约定价款所交纳的房款有无事实及法律依据。2004年，小辛社区居委会为改善小辛社区居委会居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。刘连香系该社区居民，并拥有社区内控产权房屋，双方签订的《拆迁安置协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，并已实际履行，该拆迁协议为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。小辛社区居委会的旧村改造涉及全体居民，事先经过全体居民的表决，刘连香既已签订该拆迁协议，亦应接受该协议的约束。双方签订的拆迁协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，但旧村改造涉及的土地审批及政策变动问题非小辛社区居委会能力所及，且小辛社区居委会一直向刘连香支付过渡费至实际交付安置房之日止，另，拆迁协议中亦未明确房屋的交付时间。小辛社区居委会在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，单价上涨亦符合客观实际，且事先小辛社区居委会已通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，刘连香亦补交了房屋差价款并接受了房屋，双方已对该项内容的变更达成了合意并实际履行。综上，在履行拆迁协议过程中，小辛社区居委会未违反协议的约定，其抗辩成立。双方签订的拆迁安置协议亦非商品房买卖合同，刘连香的诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告刘连香的诉讼请求。 案件受理费3088元，减半收取计1544元，由原告刘连香负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年五月十四日 书记员  吕纯纯