河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4544号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨文生，男，汉族，出生于1970年9月25日，住河南省新密市。委托诉讼代理人：石万斌，河南豫和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘松伟，男，汉族，出生于1988年4月29日，住河南省登封市。上诉人杨文生与被上诉人刘松伟合同纠纷一案，不服新密市人民法院（2020）豫0183民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月09日立案后，依据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制进行审理。本案现已审理终结。杨文生上诉请求：改判解除2019年6月18日双方签订的《火锅店转让协议》；改判被上诉人向上诉人返还转让费20万元；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判定租赁及经营问题属于商业风险和市场的不确定性，不应归责于被上诉人，认定《火锅店转让协议》可以继续履行，属于法律适用错误。被上诉人将新密市农业路南段、春城华府西门的洪七公串串火锅店转让给上诉人时，并未向上诉人告知其应征得郑州泰森物业管理有限公司签订的《租赁合同》，被上诉人至少应当确保上诉人至2020年12月10日能够正常开展经营活动，且应排除非法转租的因素影响。上诉人受让店铺目的是经营盈利，至2019年12月6日新密市人民法院张贴搬迁公告才知道店铺房屋已被强制执行并被要求迁出，该事项属于上诉人签订转让和同事不能预见的。新密市人民法院执行局2020年1月21日向被上诉人告知可以正常营业，仅是对暂时状态的告知，随着执行程序变化随时可能造成无法经营，客观上转让协议已经无法继续履行，根据《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，转让协议应当依法予以解除。为维护上诉人合法权益，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款规定，向贵院提出上诉，望依法支持上诉人请求。刘松伟辩称，协议约定是2019年12月10日房租到期，上诉人应在2019年10月28日将尾款付清。法院的执行行为不影响营业。当时被上诉人的租赁合同也给上诉人看过，上诉人是清楚的。请求驳回上诉，维持原判。杨文生向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付转让款20万元、违约金20万元，共计40万元；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年9月11日，郑州泰森物业管理有限公司（甲方）与刘松伟（乙方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁范围：1.位于新密市春城华府5号楼1层中间层门市房S101、S102、S103、S105四间等建筑物面积466.77平方米左右。2.甲方享有上述租赁范围的占有、使用等权利。……三、租赁期限为2年，即2018年9月11日至2020年12月10日（免租期三个月，即从2018年9月11日—2018年12月10日免三个月租期）。本协议租赁期满后，在同等条件下，乙方有有权优先租赁。四、租金、支付办法及其他：1.本租赁期内租金按年计征，租金为每年13万元（不含税费）。付款办法：合同签订之日乙方支付甲方当年全部租金（以收据为准），乙方拥有甲方房屋使用权。2.本协议约定的租金为级递价格，每年租金为上一年租金的8%递增，即第二年租金为140400元，第二年租金在2019年12月10日前一次性付清。3.乙方逾期支付租金时，逾期付款的违约金为逾期付款部分日千分之一，逾期付款超过三十日时，甲方有权解除合同。4.在租赁期限内，乙方不可将租赁房屋全部或部分转租与第三方。……2019年6月18日，原告刘松伟（转让方甲方）与被告杨文生（受让方乙方）签订《火锅店转让协议》，约定：一、甲方同意将自己位于新密市农业路南段、春城华府西门（洪七公吃串串火锅店）的店铺转让给乙方使用，实用面积：467平方。二、转让价格与付款方式：1.甲方同意将洪七公吃串串火锅店以40万元转让给乙方，包含：1，店铺装修及相关物料，2，所有用餐物品及桌椅，3，厨房设备物件（详情看物件清单）。2.乙方到本月28号之前支付10万元，余款30万元在协议签订之日起三个月内，每月28号以前支付10万元，直到2019年10月28号以前付完为止。三、甲方责任：甲方保证洪七公吃串串火锅店转让与（2019年5月31日）之前，房租到（2019年阳历12月10号以前全部由甲方承担）以及水、电、物业费、人工工资等全部缴清。四、乙方责任：1.洪七公吃串串火锅店于2019年6月1日起转让后新产生的房屋租金、水、电、物业费、人工工资等费用由乙方承担。2.乙方应按协议约定，每月按时支付转让费给甲方。五、乙方在签订合同之日起到尾款未付清手续无变更之前所产生的任何经济问题和法律问题等全部由乙方承担，与甲方无任何责任。六、1.乙方若因其它事由，不再经营此火锅店，该房屋的租赁权归甲方所有，乙方不得转租他人（在未结清余款之前）。2.甲乙双方在签订本协议后，双方均不得违约，否则违约方向对方支付转让费的50%违约金。七、乙方在未结清余款前甲方有权不给乙方提供（洪七公吃串串火锅店）的所有变更手续。协议签订后，被告向原告支付20万元转让费。2019年10月5日，被告出具证明：“杨文生欠新密市洪七公吃串串火锅店转让费贰拾万（200000.00）元于2019年11月30日付清，如到期未按时付按之前所打转让协议内容履行”。另查明，河南隆康建筑工程有限公司诉郑州泰森置业有限公司合同纠纷一案，该院于2018年3月21日作出（2017）豫0183民初1750号民事判决，现该判决已发生法律效力，该案已进入执行程序。本院于2017年4月27日保全查封了郑州泰森置业有限公司所有的位于新密市××农业路东侧、新华路北侧（春城华府）73套住宅及商铺，于2019年11月15日对上述房产作出拍卖裁定，于2019年12月6日向郑州泰森置业有限公司（春城华府）占用户及租户发出搬迁公告，责令被执行人郑州泰森置业有限公司、占用户、租赁户在公告张贴之日起七日内迁出春城华府73处房产（含5号楼1单元S101、S102、S103、S105、S106）。刘松伟于2020年1月21日向该院执行局反映洪七公吃串串火锅店租赁涉案房屋，该院告知其在租赁合同履行期间，可以正常营业，暂不搬迁，但要配合法院，将剩余租赁费交由法院处理，或经法院准许后处理。一审法院认为，案涉《火锅店转让协议》第三条约定2019年12月10日之前的房租由原告承担，第四条约定2019年6月1日起转让后新产生的房屋租金、水电费等由被告承担，第六条约定被告不得将房屋转租他人，已明确透漏出火锅店场地系租赁他人房屋的信息，被告不可能对此视而不见，因此，该信息属被告明知或应当知道的合同事项，不存在原告故意隐瞒的情形。关于租赁期满后能否续租的不确定性，属被告可以预知、自愿承担并应当积极采取措施予以化解的商业风险，被告辩称火锅店在签协议前已面临随时无法经营的问题，属于将市场本身的不确定性归责于原告，该院不予支持。关于房屋搬迁公告，该院执行局已告知原告在租赁合同履行期间，可以正常营业，因此被告辩称法院张贴搬迁公告后使转让合同无继续履行可能，理由不能成立。被告请求解除《火锅店转让协议》，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照双方合同约定，被告应当支付剩余转让款20万元。被告辩称违约金比例过高，不应超过30%，符合法律规定，该院予以支持，违约金以未付转让款（20万元）为基数，从违约之日（2019年10月28日）起参照民间借贷逾期还款利率（年利率6%）的1.3倍执行。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决：一、被告杨文生于本判决生效后十日内向原告刘松伟支付转让款20万元，并从2019年10月28日起按年利率7.8%支付违约金至转让款付清之日；二、驳回原告刘松伟的其他诉讼请求；三、驳回被告杨文生的反诉请求。本诉受理费7300元，减半收取为3650元，由原告负担1650元，被告负担2000元。反诉受理费4300元，减半收取为2150元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，双方签订的《火锅店转让协议》合法有效，双方均应按照协议内容履行。本案中，上诉人未按照协议及时支付转让款，已构成违约。一审法院判令上诉人支付剩余转让款并承担相应的违约金，判决正确，应予维持。本案中，并无证据证明郑州泰森物业管理公司对商铺的转让进行了限制，人民法院的执行行为亦未实质使转让合同无法继续履行，故上诉人以上述理由要求解除合同并返还转让款，理由不足，不予支持。综上所述，杨文生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由杨文生负担。本判决为终审判决。审判员  李继军二〇二〇年五月十九日书记员  王子姣