河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终902号上诉人（原审原告）：河南花千树置业有限公司，住所地上蔡县卧龙办事处北街北段西侧。法定代表人：韩世华，该公司总经理。委托诉讼代理人刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方秋芳，女，汉族，1982年8月16日出生，住上蔡县。委托诉讼代理人黄照中，上蔡县法律援助中心律师。原审第三人张雪峰，男，1974年8月15日出生，汉族，住上蔡县。上诉人河南花千树置业有限公司因与被上诉人方秋芳、原审第三人张雪峰确认合同无效纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院(2019)豫1722民初6074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河南花千树置业有限公司的诉讼代理人刘朋飞，被上诉人方秋芳的诉讼代理人黄照中到庭参加诉讼。原审第三人张雪峰经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。河南花千树置业有限公司上诉请求：请求二审法院撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的商品房认购协议无效；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的商品房认购协议是基于工程款支付担保而产生，上诉人已超额支付工程款，基本债权不存在，该协议应认定无效。2、债权到期前达成未经抵债物清算程序直接将抵债物所有权转移至债权人的约定违反法律规定，上诉人与被上诉人签订的认购协议违反法律规定的禁止流押、流质条件，应属无效合同。3、上诉人与被上诉人签订的商品房认购协议中所涉房屋不存在，且上诉人也未取得该涉案房屋的商品房预售许可证，该认购协议无效。4、被上诉人未向上诉人支付购房款，双方不存在真实的房屋买卖关系，原审法院认定事实错误。5、原审法院认定事实错误，适用法律错误，应予撤销。方秋芳答辩称:一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1、合同具有相对性，上诉人与张雪峰之间的建设工程施工合同纠纷与被上诉人没有关系，与本案无关联性。上诉人诉称张雪峰为了保证工程款拨付要求上诉人与被上诉人签订商品房认购协议，不符合逻辑也无事实依据。2、上诉人与被上诉人签订的房屋认购协议是双方真实意思表示，合同内容合法且被上诉人已经支付完毕购房款，该协议依法成立具有法律效力。被上诉人自购买房屋至今已四年有余，上诉人还未交付房屋属严重违约，现房价大幅上涨，上诉人为了追求利益最大化，公然违背诚实信用原则，主张购房协议无效的违法行为不应得到支持。河南花千树置业有限公司向一审法院起诉请求：依法判令确认原、被告于2016年2月1日签订的商品房认购协议无效。本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：上蔡县龙祥路与兴隆路交汇处“中央公园”项目由原告河南花千树置业有限公司开发建设。2016年2月1日原告与被告方秋芳签订了商品房认购协议，由方秋芳（乙方）认购原告（甲方）开发建设的“中央公园”项目商品房，双方在协议中约定：“一、认购房屋信息;乙方已充分了解甲方位于上蔡县龙祥路与兴隆路交汇处中央公园楼盘，决定自愿认购17号楼西单元602户，建筑面积140平方米（具体面积数据以双方签订的商品房买卖合同约定为准，实际交付时以政府测绘的产权面积登记为准）。乙方自愿向甲方交纳人民币488653元（大写肆拾捌万捌仟陆百伍拾叁元整）作为认购上述房产的立约定金。二、付款方式：1、……。2、一次性付款。（1）买受人一次性付款，总房款计人民币488653元，大写肆拾捌万捌仟陆百伍拾叁元整。按建筑面积计算单价为人民币3490.38元/㎡。（2）买受人一次性付款，需于五日内交齐总房款，待甲方取得商品房预售许可证后择日签订《商品房预售合同》。三、责权：1、甲方有义务在取得商品房预售许可证后，尽快为乙方签订《商品房预售合同》，并协助办理后续相关事宜。……。”该协议下方加盖有原告的公章，并有方秋芳签名。协议签订当日，方秋芳向原告交纳了购房款488653元，原告向被告出具了收款收据。原审法院认为，原、被告双方签订的虽是商品房认购协议，但协议对买卖双方当事人名称、商品房位置、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，协议内容已具备了商品房预售合同的主要条款，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”之规定，原、被告之间的商品房预售合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”之规定，原、被告之间的商品房预售协议自2016年2月1日起即生效。协议签订后，被告当日支付了房屋总价款，原告向被告出具了收到购房款的收据，双方签订的商品房认购协议实质上是商品房预售协议，原、被告之间形成了商品房预售合同的法律关系。协议签订后，被告支付了全额购房款，被告在自身合同目的已经实现的情况下，非但不履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅度上涨，反而主张协议无效的做法，显然违背诚实信用原则。原告作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。原告以自身的原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出协议预期的更大利益，原告的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显法律的公正，对此行为不应给予支持。双方签订商品房认购协议，原告未取得商品房预售许可证明，虽然违法了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但并不必然导致其签订的认购协议的民事法律关系无效。因此原、被告之间签订的商品房认购协议有效，双方已形成了有效的商品房预售合同法律关系。至于原告向该建筑项目的施工人张雪峰多支付工程款，与本案不属同一法律关系，且与被告购买商品房无有关联性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提起的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案原告提供的证据不足以证明其主张的事实，因此，原告的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告河南花千树置业有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由原告河南花千树置业有限公司负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审经审理查明的事实、证据和一审一致，且证据均经一审庭审质证，证据来源合法，内容客观真实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张其与被上诉人签订的商品房认购协议是基于与第三人张雪峰工程款支付担保而产生，被上诉人未向上诉人支付购房款，双方不存在真实的房屋买卖关系，但未提供证据予以证明，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。上诉人与被上诉人签订的是商品房认购协议，并非商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，上诉人未取得商品房预售许可证明，并不必然导致其签订的认购协议无效。该协议对双方当事人名称、商品房位置、商品房价款、付款方式及时间等内容均有明确约定，且上诉人作为出卖人已按照约定收取了全额购房款，有上诉人向被上诉人出具的收款收据为证。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第一条的规定，“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，“依法成立的合同，自成立时生效。上诉人与被上诉人之间的商品房预售协议自2016年2月1日起即生效。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人河南花千树置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翟冰冰审判员  许卫卫审判员  亓宽义二〇二〇年五月二十日书记员  李佳蔚