吉林省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉执异4号 案外人：艾岱，女，1976年3月11日出生，汉族，吉林省第二实验学校职工，住吉林省长春市。 申请执行人：贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市。 法定代表人：张义勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石洪伟，吉林吉天行律师事务所律师。 被执行人：长春汉森融信房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市高新区。 法定代表人：姚远，该公司总经理。 本院在审理原告贵州建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称一建公司）与被告长春汉森融信房地产开发有限公司（以下简称汉森融信公司）建设工程施工合同纠纷一案中，保全查封了汉森融信公司开发的汉森﹒香榭里房屋共计198套。案外人艾岱向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 艾岱向本院提出执行异议，请求：解除对汉森融信公司名下的坐落于长春市高新区超越大街以东汉森﹒香榭里第7幢（丘地号8-5/828-10）二单元2307室房屋的查封。事实与理由：2011年异议人参加吉林省第二实验学校与长春汉森哈电房地产开发有限公司（以下简称汉森哈电公司）合作的房屋团购，于2011年1月缴纳全部房款296000元，汉森哈电公司出具了收款收据。2014年5月，异议人抽签确定了7栋二单元2307室，交纳了房屋面积差价款5328元，同时办理了相关入住手续，缴纳物业维修基金10180元、物业费1955元、预收电费和预收水费共600元、供暖费2362元、建筑垃圾清运费489元、生活垃圾处理费84元，并签订了《汉森香榭里房屋确认单》，确认收房。由于汉森哈电公司违反《优惠团购房意向书》第一条第2款约定，至今未办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人已经支付汉森香榭里7栋二单元2307室房屋全部价款并实际占有，虽然未办理过户登记手续，但异议人对此没有过错，因此不应查封异议人购买的房产。 一建公司答辩称，不同意解除案涉房屋查封。一、异议人提供的证据不足以支持解除查封申请，也不足以阻却法院执行。（一）异议人未在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。异议人提供的其与汉森哈电公司签订的《优惠团购房意向书》，仅表明其就案涉房屋存在购买意向，并不是合法有效的书面房屋买卖合同。（二）异议人未在法院查封之前合法占有该不动产。异议人提供的2015年、2016年物业费收费票据上所载明的时间为2019年11月26日，说明异议人在该房屋查封之前并未实际合法占有该房屋。二、建筑工程款享有优先受偿权。答辩人系案涉房屋的施工企业，依法享有工程款优先受偿权，案涉房屋的折价、依法拍卖所得价款答辩人优先受偿。 本院查明，本院在审理原告一建公司与被告汉森融信公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，于2017年9月11日作出（2017）吉民初56号民事裁定，查封汉森融信公司开发的汉森﹒香榭里项目中价值78884324.39元的房屋。查封房屋共计198套，查封期限为三年。本院查封的上述198套房屋中包含艾岱主张所有权的汉森﹒香榭里第7幢（丘地号8-5/828-10）二单元2307室房屋。本院于2019年5月23日作出（2017）吉民初56号民事判决：一、汉森融信公司于本判决生效后十日内向一建公司给付工程款51945533.81元及其利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2016年5月5日起计算至实际给付之日止）；二、汉森融信公司于本判决生效后十日内向一建公司给付质保金9015130元及其利息（其中的6746130元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2017年11月5日起计算至实际给付之日止；另外的2269000元，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，自2018年11月5日起计算至实际给付之日止）；三、一建公司对其承建的案涉工程享有建设工程价款优先受偿权，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；四、驳回一建公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，一建公司向本院申请执行，本院于2019年10月29日立案，案号为（2019）吉执90号。 本院另查明，汉森融信公司成立于2011年3月16日，根据工商登记记载，汉森哈电公司为汉森融信公司的投资人。长春汉森哈电房地产开发有限公司曾用名为长春汉森房地产开发有限公司。 为了证实其异议主张，艾岱向本院提交了以下证据：一、2011年1月19日汉森哈电公司与吉林省第二实验学校职工团购房小组签订的《优惠团购房意向书》一份。二、艾岱名下中国工商银行长春新区支行卡号为6222024200012371557银行卡流水，载明2011年1月20日消费支出592000元。艾岱称其中296000元为自己名下房屋的认购款，另外296000元艾岱为其弟弟交纳认购款。三、2011年1月20日汉森哈电公司出具的收款收据，收款金额为296000元。四、艾岱名下中国光大银行卡号为4062540303659546银行卡流水，载明2014年5月18日该卡向长春汉森融信建材批发转账23000元，艾岱称此款用于为案涉房屋和其弟弟另一套房屋办理入住手续时交纳相关费用，不足部分交纳的现金。五、2014年5月18日汉森融信公司出具的面积差价款收据，款别为汉森﹒香榭里7栋2307室，建筑面积81.44平方米，交款人为艾岱，收款金额为5328元。六、2014年5月18日汉森融信公司出具的物业维修基金收据，款别为汉森﹒香榭里7栋2单元2307室，建筑面积81.44平方米，交款人为艾岱，收款金额为10180元。七、汉森融信公司出具的汉森﹒香榭里房屋确认单，购房人姓名艾岱，所购房屋汉森﹒香榭里7栋2307室，建筑面积81.44m²，单价3700元/m²，房屋确认时间2014年5月18日，购房人签字“艾岱”，房地产开发企业签章为“长春汉森融信房地产开发有限公司汉森﹒香榭里销售专用章”。八、长春市汉森物业服务有限公司出具的2014年至2016年的建筑物垃圾清运费、物业费、生活垃圾处理费收据、预收水、电费收据。九、2014年至2019年供热费缴款凭证。根据以上证据，艾岱所在单位吉林省第二实验学校职工团购房小组2011年1月19日与汉森哈电公司签订《优惠团购房意向书》，艾岱于2011年1月20日交纳房屋认购款296000元，2014年5月18日双方确认艾岱所购房屋为汉森﹒香榭里7栋2单元2307室，建筑面积81.44平方米，同日艾岱补交面积差价款5328元，并交纳物业维修基金10180元，办理入住手续，后又于2014年7月14日交纳了物业费、建筑垃圾清运费、生活垃圾处理费、供暖费，预交了电费、水费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，艾岱所在单位吉林省第二实验学校职工团购房小组与汉森哈电公司签订了《优惠团购房意向书》，后经艾岱与汉森融信公司双方确认，艾岱购买汉森﹒香榭里7栋2单元2307室房屋，即本院查封的案涉房屋，艾岱于2011年1月20日交纳房屋认购款296000元，于2014年5月18日补交房屋差价款5328元及相关费用，并办理入住手续，在法院查封之前交纳了全部购房款，完成了案涉房屋的买卖行为，合法占有了该房屋。该小区团购房业主均未能办理产权，案涉房屋未办理产权过户登记系开发商汉森融信公司原因，艾岱对此不存在过错。综上，艾岱对执行标的享有足以排除强制执行的权利，其请求排除对案涉房屋的执行，本院予以支持。关于一建公司答辩中提出的艾岱与汉森哈电公司签订的《优惠团购房意向书》，并非合法有效的书面房屋买卖合同问题，该意向书签订之初确实只表明艾岱所在单位就案涉房屋存在团购意向，但艾岱此后的付款行为与汉森融信公司的交房行为，包括双方对买卖案涉房屋的确认，使该意向书已完全明确为具体的房屋买卖合同，并已经得到实际履行，双方对房屋的买卖行为业已完成；关于一建公司答辩中提出异议人提供的2015年、2016年物业费收费票据上所载明的时间为2019年11月26日，说明异议人未在法院查封之前合法占有问题，汉森融信公司于2014年5月18日出具汉森﹒香榭里房屋确认单，艾岱办理了相关入住手续，即已完成了对案涉房屋的合法占有，此后物业费票据的开具时间，并不能否定这一事实；关于一建公司在答辩中主张其对建设工程价款享有优先受偿权问题，艾岱作为买受人已交付所购买商品房的全部款项，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，并不能优于艾岱受偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止吉林省高级人民法院对坐落于长春市高新区汉森﹒香榭里第7幢（丘地号8-5/828-10）二单元2307号房屋的执行。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 郭清华 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 李 成 书 记 员 何天龙