江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初4058号原告：陈建军，男，1972年10月30日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：陈炎，女，系陈建军妻子。原告：陈炎，女，1973年7月13日出生，汉族，住南通市港闸区。原告：陈晨，女，1997年4月2日出生，汉族，户籍所在地南通市港闸区，户籍所在地南通市港闸区，住南通市崇川区。上述三原告共同委托诉讼代理人：沈波、沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。被告：包建平，女，1970年6月11日出生，汉族，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：何艳，南通市港闸区江东法律服务所法律工作者。原告陈建军、陈炎、陈晨与被告包建平确认合同无效纠纷一案，本院于2019年12月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈炎及三原告的共同委托诉讼代理人沈冬玲，被告包建平及其委托诉讼代理人何艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈建军、陈炎、陈晨向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告陈建军、陈炎与被告包建平于2016年8月17日签订的《房地产买卖协议》无效；2.判令被告将南通市港闸区景和花苑10幢203室房屋及同幢C113室车库和21幢506室房屋及同幢C221室车库返还给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告位于南通市港闸区的房屋于2015年1月被拆迁，原告作为被安置人员因此而享受了190平方米的安置面积指标。被告作为房地产中介从业人员找到原告陈建军、陈炎要求购买上述安置面积指标，为此双方签订了《房地产买卖协议》一份，约定原告陈建军、陈炎将上述安置面积指标出售给被告，按4625元/平方米结算，车库按开发商价格结算，由被告选房。协议签订当日，被告向原告支付了定金50000元，原告陈建军、陈炎应被告要求将相关资料交付给了被告。嗣后，原告选定了南通市港闸区景和花苑10幢203室房屋及同幢C113室车库和21幢506室房屋及同幢C221室车库，在办理案涉房屋的结算手续时被告垫付了部分购房款，并领取了案涉房屋钥匙。此后，原告得知被告将案涉房屋出售给了案外人。鉴于被告系房地产中介从业人员，其利用职业优势转售案涉房屋，并以直接指定案外人作为购买人的方式以期达到偷逃税款牟利的目的，破坏了正常的房屋交易秩序，损害了社会公共利益，属于“以合法形式掩盖非法目的”，且原告陈晨并未与被告签订《房地产买卖协议》，亦未进行追认，故案涉《房地产买卖协议》应认定无效。包建平辩称，其系以个人名义购买案涉房屋，且购房价格与当时市场价值相符，《房地产买卖协议》意思表示真实，不属于《合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效；被告非职业炒房人，尽管其此后将案涉房屋转让给了案外人，但并未获取巨额利益，不属于以牟利为目的。原告陈晨虽未在《房地产买卖协议》中签字确认，但陈建军、陈炎签字的行为能够代表陈晨，符合家事代理的法律特征，况且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件》第三条的规定，陈晨未签字也不影响《房地产买卖协议》的效力；被告在征得原告同意的情况下，将案涉房屋出售给了沈云华并签订了合同，案涉房屋已经返还不能，原告确认《房地产买卖协议》无效显然有违诚实信用原则。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《房地产买卖协议》、《房地产买卖合同》、《协议》、《结算明细》、评估报告、居民户口簿、结婚证、《商品房买卖合同》、（2019）苏0611民初1727号民事裁定书、国家企业信用信息公示系统、照片等；被告提交了收条、《房地产买卖合同》。经庭审质证，本院认定事实如下：陈建军、陈炎系夫妻关系，二人生有一女陈晨。2015年1月，陈建军户位于南通市港闸区原农村家庭住房被拆迁，享受安置面积190平方米，安置对象为陈建军、陈炎、陈晨。2016年8月17日，陈建军、陈炎（甲方，卖方）与包建平（乙方，买方）及港闸区众帮房产中介服务部（丙方，中介方，以下简称众帮中介）签订了《房地产买卖协议》一份，约定甲方将上述安置面积指标按4625元/平方米的价格出售给乙方，乙方系购房投资，由乙方选房并由乙方指定过户产权人。合同签订当日，被告向原告陈建军、陈炎支付了定金50000元。2016年8月底，陈建军户选购了南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋及同幢C221号配套车库和10幢203室房屋及同幢C113号配套车库，陈建军于2017年2月、3月就上述房屋与南通市城镇房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。2016年10月4日，包建平、陈建军、陈炎（甲方，卖方）与案外人沈云华（乙方，买方）及众帮中介（丙方，中介方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方将南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋及同幢C221号配套车库出售给乙方，成交总价610000元。2016年12月11日，包建平（甲方，卖方）与案外人金建树（乙方，买方）及众帮中介（丙方，中介方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定卖方将南通市港闸区景和花苑10幢203室房屋及同幢C113号配套车库出售给买方，合同价款771800元。2017年2月24日，陈建军户与开发商办理了安置房的结算交付手续，两套安置房及配套车库总价款为508121.45元，陈建军户的拆迁补偿款435695.02元冲抵部分购房款后，包建平代陈建军户支付了剩余应缴房款。同日，沈云华直接向陈炎转账280000元及相关费用8800元，陈建军、陈炎与包建平约定余款620000元待过户时支付。上述合同签订后，被告将两套房屋分别交付给了沈云华和金建树。2019年5月20日，沈云华以包建平、陈建军、陈炎未按约将南通市港闸区景和花苑21幢506室房屋及同幢C221号配套车库的产权过户至其名下向本院提起诉讼[该案案号为（2019）苏0611民初1727号]，要求上述三人退还购房款及赔偿损失等。另查明，包建平系南通市崇川区鸿达房产中介服务部（以下简称鸿达中介）经营者，鸿达中介与众帮中介的经营场所相邻。本案双方的争议焦点为：原告陈建军、陈炎与被告签订的《房地产买卖协议》效力如何，进而判断被告应否将案涉房屋返还给原告？本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原告以被告系房地产经纪人员，隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖出房屋赚取差价，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第（三）项规定，损害了社会公共利益为由，认为双方签订的《房地产买卖协议》无效。经审查，违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。一方面，被告利用其房地产经纪人员身份获取了案涉房屋交易信息，并购买用于投资，后又将上述房屋分别出售给案外人沈云华、金建树从中赚取差价，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条有关房地产经纪人员不得为交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收高价卖（租）出房屋赚取差价的规定，扰乱了二手房市场交易秩序，损害社会公共利益。另一方面，房屋买卖合同中卖方应直接将所出售的房屋所有权转移给买受人，并由双方缴纳相应的税费，而原告陈建军、陈炎与被告在《房地产买卖协议》中约定通过直接指定过户产权人的方式以达到不缴纳二次过户税费的目的，属于恶意串通，损害了国家税收利益，故应认定《房地产买卖协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《房地产买卖协议》被确认无效后，被告应将案涉房屋返还给原告，原告应将收取的购房款返还给被告。被告关于案涉房屋已经交付给了沈云华、金建树使用，返还已经客观不能的抗辩意见，并不妨碍原告行使返还案涉房屋的请求权，何况现有证据尚不足以证明“不能返还”，故对该抗辩意见不予采纳。需要说明的是，在返还案涉房屋的同时，原告本应将收取的购房款退还给被告，但鉴于被告在本案中未主张退还购房款的具体金额，双方可另行结算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条规定，判决如下：一、陈建军、陈炎与包建平于2016年8月17日签订的《房地产买卖协议》无效；二、包建平于本判决生效之日起十日内将位于南通市港闸区景和花苑10幢203室房屋及同幢C113室车库和21幢506室房屋及同幢C221室车库返还给陈建军、陈炎、陈晨。案件受理费9900元，减半收取计4950元，由包建平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费9900元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年五月十八日法官助理 邓述勇书 记 员 翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。