福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终715号 上诉人（原审被告）：建瓯市财富房地产开发有限公司，住所地建瓯市江滨路1号。 法定代表人：林一峰，董事长。 委托诉讼代理人：陈仁光，福建杰列律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张秀云，女，1968年11月15日出生，汉族，住建瓯市。 上诉人建瓯市财富房地产开发有限公司（以下简称财富公司）与被上诉人张秀云商品房预约合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2020）闽0783民初86号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人财富公司的委托诉讼代理人王新英，被上诉人张秀云参加诉讼。本案现已审理终结。 财富公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张秀云一审诉讼请求。事实和理由：一、财富公司于2018年1月27日与张秀云订立《（江滨国际商业广场）认购协议书》（以下简称《认购协议书》）时，已经以公示方式告知所有客户，交易标的物就是办公用房，也可以用于居住，不存在张秀云对交易标的不知情的事实。张秀云于2018年1月27日签约前，已经在售楼部全面查看了目标房屋的模型，售楼部墙上显著位置公示有包括《商品房预售许可证》在内的相关批文、许可证等文件，其中《商品房预售许可证》明确记载“房屋用途性质：办公用房”，这是所有购房者都会关注的官方许可文件，财富公司将之公示就是要让所有购房人知晓交易标的物的真实状况，已经履行了必要的告知义务。财富公司在售楼部公示的文件、证书足以让一般公众知晓交易标的物的性质和状态，《认购协议书》还专门冠以“江滨国际商业广场”，以常人具有的认知能力和认知逻辑，对商品房的性质不应当存在错误判断。二、本案是商品房预约合同纠纷，判断双方当事人是不是达成合意的依据并非商品房买卖合同，而是《认购协议书》，该协议书明确载明交易的对象是“江滨国际商业广场”。财富公司对该楼盘所有的商品房均公开推介为办公用房，没有虚假宣传，不存在误导购买者之可能，《认购协议书》系经过张秀云现场确认标的物状况后签署的，双方意思表示真实，能够佐证双方当事人已经达成合意，一审认定双方未达成合意与事实不符。三、张秀云真实的诉讼目的系要求撤销《认购协议书》，但是该请求权已经超过法定的行使撤销权除斥期间。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，双方当事人在《认购协议书》中已经就房屋的坐落、面积、总价、付款方式等主要购房条款达成合意，且双方约定签署的商品房买卖合同是行政主管机关监制的制式合同，双方系在明知交易标的和拟签订合同的内容，且对此达成一致意见的基础上签署预约合同。张秀云订立《认购协议书》后，改变主意不愿意购买办公用房而拒绝签署商品房买卖合同，显然属于前述司法解释中“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形，依法应当承担违约责任。 张秀云辩称：《认购协议书》系霸王合同，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 张秀云向一审法院起诉请求：判令财富公司立即退还张秀云定金人民币30000元，并支付该款自起诉之日起至实际支付之日止按年利率6%计算的利息。 一审法院认定事实：2018年1月27日，张秀云与财富公司签订编号为JBGJGC20180201《认购协议书》。约定张秀云向财富公司认购“江滨国际商业广场”项目3号楼8层811房面积72.41平方米。约定应于2018年2月3日前签订《商品房买卖合同》；总价人民币642946元；定金人民币30000元；买受人应于2018年2月3日前，携带本认购协议、定金收据、签约应缴款项、个人购房所需相关证件及按揭所需全部材料前来江滨国际商业广场营销中心签定《商品房买卖合同》，同时缴纳首期购房款，签定合同后，定金全额无息转入购房首期款。逾期未签约者视同买受人自愿放弃认购协议权利并视为买受人违约，出卖人有权选择单方解除本协议或继续履行本协议，出卖人选择单方解除本协议的，出卖人不另行催告，并有权将该套房屋另售第三方，本认购书自然作废，定金罚没不予返还，作为违约金处理归出卖人所有……。当日，张秀云支付被告定金30000元。2018年2月3日前，双方就商品房用途产生争议，双方未签订《商品房买卖合同》产生纠纷，遂诉至本院。 另查明，财富公司售楼部所展示涉案房屋户型参考模型内，设置有厨房、客厅、卫生间、卧室、衣帽间等内容。涉案房屋用途经有权机关登记为办公。 一审法院认为，张秀云、财富公司签订的认购协议书，系双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方均应依约履行。本案宜定性为商品房预约合同纠纷，本约尚未成立,认购协议书效力和法律约束力仅限于有权请求对方履行订立买卖合同(本约)的义务,一方不履行订立买卖合同本约的义务即构成根本违约,另一方可以请求其承担违约责任,但不能强制要求一方签订本约。认购书未明确房屋用途，被告亦未证实对办公用途属性作了全面详细告知，现张秀云称欲购买的系住宅用途商品房，而财富公司称销售的系办公用途商品房，可见,张秀云与财富公司就正式《商品房买卖合同》的内容并未达成合意。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人”，对于最终未能签订正式《商品房买卖合同》,系因双方就合同内容未能达成合意所致,双方均不存在违约。现张秀云主张财富公司返还定金及起诉之日起至付清之日按6%年利率计算的利息，并无不当，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定,判决:建瓯市财富房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内返还张秀云定金30000元及该款从2020年1月3日起至款还清之日止按6%年利率计算的利息。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 财富公司于二审中提交一组证据即三张照片，用于证明《商品房预售许可证》记载的涉讼商品房用途为“办公用房”，且《商品房预售许可证》及包括建设工程施工许可证等五证一直张贴于售楼部明显位置，张秀云在选择购买该房屋时明知其用途为办公用房。张秀云经质证认为：对证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。就财富公司提交的该份证据，本院认为，真实性予以确认，但不能认定财富公司将前述证件公示上墙的具体时间。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，财富公司与张秀云签订的《认购协议书》未明确双方交易的商品房为办公用房。财富公司主张在该协议书签订之前，售楼部墙面上张贴有《商品房预售许可证》等相关批准文件，其以此方式履行了关于涉讼商品房性质为办公用房的告知义务，但未能提交充分有效的证据加以证明。财富公司又称《认购协议书》载明的楼盘名称即“江滨国际商业广场”足以昭示涉讼商品房的性质，难以成立。综上，财富公司关于其于《认购协议书》签订时即履行了涉讼商品房使用性质的告知义务之上诉理由，本院不予支持。结合《认购协议书》未对涉讼商品房的使用性质作出明确约定，财富公司未能证明就此项事实已尽告知义务，及财富公司在售楼部展出的房屋装修参考模型明显为住房设计等事实和理由，不能排除张秀云于《认购协议书》签订时对涉讼商品房用途存在误认之可能。财富公司主张双方在该协议书签订时就交易标的物使用性质达成一致意见之上诉理由，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”财富公司与张秀云拟签订商品房买卖本约合同时，因无法就涉讼商品房的性质、土地使用年限等核心问题达成一致意见，张秀云不能接受涉讼商品房的办公用房性质及与之相关的履行条件，由此导致商品房本约合同未能缔结。一审判决认定导致商品房买卖合同不能签订的事由不可归责于合同任何一方，于财富公司并未有失公平。 综上，一审判决认定财富公司应将根据《认购协议书》收取的定金返还张秀云，有事实和法律依据，二审亦予以维持。财富公司上诉主张张秀云系在本案中主张撤销该协议书，并在此基础上要求财富公司返还定金，与本案查明的事实不符，本院不予支持。 综上，财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元,由上诉人建瓯市财富房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年五月二十八日 法官助理王银春 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。