安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初391号 原告：程晓浩，男，1992年12月5日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：刘涛，安徽豪迪律师事务所律师。 被告：汪昶，男，1966年1月3日出生，汉族，住安徽省桐城市。 第三人：中国建设银行股份有限公司桐城支行,住所地安徽省桐城市龙眠路57号,统一社会信用代码913408818539001744。 负责人：张春明，该行行长。 第三人：安徽独秀房地产经纪有限公司，住所地安徽省桐城市龙腾街道钱庄社区新东方世纪城114号，统一社会信用代码91340822MA2PBR496L。 法定代表人：黄志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔安宁，女，该公司员工。 原告程晓浩与被告汪昶，第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行、安徽独秀房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程晓浩及其委托诉讼代理人刘涛、被告汪昶、第三人安徽独秀房地产经纪有限公司委托诉讼代理人崔安宁到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程晓浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房屋买卖合同》，将拖欠第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行的房屋贷款15万元还清后，由第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行协助被告办理位于桐城市上和家园26幢1单元901室房屋抵押登记注销手续；2.上述房屋抵押登记注销后，被告协助原告办理房屋的权属转移登记手续，将该房屋过户至原告名下；3.判令被告支付原告延迟履行违约金10万元；4.本案诉讼费用和律师费用由被告承担。诉讼过程中，程晓浩变更第一项诉讼请求为：确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效，在原告代为偿还被告欠第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行的15万余元房屋贷款后，中国建设银行股份有限公司桐城支行给予办理上和家园26幢1单元901室房屋抵押登记注销手续，同时原告有权向被告行使该贷款追偿权。事实和理由：2019年3月份，原告通过第三人安徽独秀房地产经纪有限公司（以下简称独秀房产）购买被告名下房产。在独秀房产居间下，原告与被告于2019年3月14日签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将其名下所有的位于桐城市上和家园26幢1单元901室出卖给原告，其价款为59万元；原告先行支付定金45万元，尾款14万元于房屋过户给原告后付清。合同第四条第一款约定，被告保证该房屋没有产权纠纷，如有产权共有人的已征得产权共有人的书面同意；第三条第四款约定，双方于2019年4月30日前积极办理房屋买卖相关手续；第八条第一款约定，若任何一方违约，则需支付违约金10万元。原告于签约日支付被告购房定金20万元，于2019年3月15日支付被告购房定金25万元，被告向原告出具了《定金收条》一份。后双方协商由原告代被告支付该房屋物业费4328元，该款从总房款中扣除。原告于2019年3月底付清该物业费后对该房屋进行装修并一直居住至今。应被告要求原告于2019年5月20日再次支付购房款5万元，被告当时承诺房款优惠5000元，即总房款为585000元，扣除原告已支付的房款504328元后，尾款80672元双方约定于办理过户手续后付清。被告在拿到原告的504328元房款后，却不配合办理房屋过户手续。原告及独秀房产多次联系被告要求履行合同，将房屋贷款还清后配合中国建设银行股份有限公司桐城支行办理房屋抵押登记注销手续，并协助原告办理房屋的权属转移登记手续，但被告均以各种理由拖延不办。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 汪昶辩称，我要求终止《房屋买卖合同》，因为原告装修时未经过我的同意，且擅自变更了房屋结构。原告将房屋恢复原状后，我愿将原告已经支付的房款及违约金给付原告。 安徽独秀房地产经纪有限公司述称，1.被告在我司挂牌卖房时，为方便客户看房，将房屋钥匙存放在我司。原告分两次支付了45万元定金后，双方协商由原告进房装修，我公司征得被告同意后将钥匙交付原告。2.被告同意将钥匙交付原告后，因该房屋拖欠前期物业费4328元，导致原告无法取得物业公司装修许可证，后经协商，双方同意由原告替被告垫付该物业费，该费用从总房价中扣除。3.后来被告以办理房产证需要费用为由，要求原告再次支付5万元，待不动产权证办好后会协助配合办理过户手续，为明确该事实，我司在5万元收条上将物业费从总房价中扣除一事予以明确，被告因在外地，委托该房屋买卖经办人徐年弟代为签字。4.被告拿到5万元后，仍以各种理由不配合我司及原告办理房屋过户手续，后我司通过桐城市不动产中心了解得知，被告已于2019年6月份办理了房屋不动产权证，房屋登记在被告名下。该房屋抵押登记没有注销，因该房屋目前尚欠中国建设银行股份有限公司桐城支行贷款15万余元，现已逾期四个多月未偿还。5.我司于2019年11月16日向被告发出最后通知，要求其3日内协助我司及原告办理房屋过户手续，但其仍不配合办理。 中国建设银行股份有限公司桐城支行书面述称，我行与被告之间存在借款合同关系，但与原告之间不存在任何法律关系，我行不应作为该案第三人承担任何法律责任。 本院经审理认定事实如下：2019年3月份，原告通过第三人安徽独秀房地产经纪有限公司购买被告名下房产。在安徽独秀房地产经纪有限公司居间下，原、被告于2019年3月14日签订了《房屋买卖合同》一份，约定被告将其名下的位于桐城市上和家园26幢1单元901室出卖给原告，价款为59万元；原告先行支付定金45万元，尾款14万元于房屋过户给原告后付清。合同第三条第四款约定，双方于2019年4月30日前积极办理房屋买卖相关手续；第八条第一款约定，若任何一方违约，则需支付10万元经济损失。后原告于2019年3月14日和2019年3月15日分别支付被告购房定金20万元和25万元，被告向原告出具了《定金收条》。后双方协商由原告代被告支付该房屋物业费4328元，该款从总房款中扣除。原告于2019年3月底付清该物业费后对该房屋进行装修并一直居住至今。应被告要求原告于2019年5月20日再次支付购房款5万元，被告承诺房款优惠5000元，即总房款应为585000元，扣除原告已支付的房款504328元后，尾款80672元双方约定于办理过户手续后付清。被告在收取原告的504328元房款后，并未配合办理房屋过户手续，后在原告及安徽独秀房地产经纪有限公司多次催促下，被告仍然拖延不办。2020年2月18日，原告为此诉至本院。 另查明，2015年1月13日，被告为购买涉诉房屋向第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行借款24万元，贷款期限为10年，借款合同编号340686100－2012－201400500；截至2020年4月30日，被告尚欠中国建设银行股份有限公司桐城支行借款总额152979.54元，其中拖欠到期本息为31678.76元。同时，因涉诉房屋当时尚未办理房地产权证（后于2019年6月办理），被告以上和家园26幢901室为抵押财产，与中国建设银行股份有限公司桐城支行在桐城市房地产登记管理部门办理了抵押预告登记，预告证号码为2014－50151。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约定严格履行合同义务。原告按合同约定，支付了相应房款，但被告未履行相关手续，构成违约，应依法承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告作为买受人要求继续履行合同，同意并能够代为清偿债务消灭第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行在涉诉房屋上设定的抵押权，不违反法律规定，本院予以支持。在原告代被告按照340686100－2012－201400500号借款合同以一次性付款向中国建设银行股份有限公司桐城支行还清全部贷款本金及利息等款项后，中国建设银行股份有限公司桐城支行应当配合原告将在涉诉房屋上设定的抵押权注销，以便为涉诉房屋登记过户至原告名下创造继续履行条件。原告代被告履行前述借款合同偿还全部贷款本息等款项后，若与被告存在争议，可另行主张。原告要求被告支付延迟履行违约金10万元，符合房屋买卖合同第八条有关不配合或拖延办理相关手续将按2000元/日赔偿违约金的约定，但因违约金系对违约方的惩罚，以填补损失为原则，本院酌情确定为5万元。原告要求被告支付律师费5000元，符合房屋买卖合同的约定，故本院亦予以支持。被告辩称原告装修房屋时未经过其同意，且擅自变更了房屋结构，无事实依据，其要求原告将房屋恢复原状后，退还原告房款并支付违约金，无法律依据，故本院对其辩称意见不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告程晓浩与被告汪昶签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方继续履行该合同，直至合同全部履行完毕为止。 二、自本判决生效之日起十五日内，原告程晓浩按照340686100－2012－201400500号借款合同约定的利率标准以一次性付清全部贷款本金及利息的方式，代被告汪昶向第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行偿还该合同项下的全部剩余贷款本金及利息等款项，第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行应当配合接受原告的履行；自原告程晓浩实际代为清偿前述剩余贷款本金及利息等款项完毕之日起十日内，第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行应当到不动产管理部门解除其在涉诉房屋上设定的抵押权。在原告程晓浩代为偿还前述银行贷款本息款项过程中以及第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行办理解除抵押权手续过程中，被告汪昶均应当予以配合，即配合提交办理前述事宜所需要的有关证件及票据等。 三、待第三人中国建设银行股份有限公司桐城支行解除其在涉诉房屋上设定的抵押权后十日内，被告汪昶应当提供相关手续协助并配合原告程晓浩到不动产登记管理部门将涉诉房屋登记过户至原告程晓浩名下。 四、被告汪昶自本判决生效之日起十五日内赔偿原告程晓浩违约金5万元，并支付律师费5000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，减半收取2525元，由被告汪昶负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨大勇 二〇二〇年五月六日 书记员  项 琼 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。