江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3559号上诉人（原审被告）:苏州港龙吴中置业有限公司，住所地江苏省苏州高新区长江路556号4幢248号。法定代表人：蔡祈参，该公司总经理。上诉人（原审被告）:苏州喜临门企业管理有限公司,住所地江苏省苏州市吴中区苏蠡路60号港龙蠡盛大厦1901号。法定代表人：蔡祈参，该公司总经理。委托诉讼代理人:朱亮，江苏安孚律师事务所律师，代理上述两上诉人。委托诉讼代理人:邹卢骏，江苏安孚律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审原告）：杨洪，男，1978年8月10日生，汉族，住江苏省苏州。被上诉人（原审原告）：李盼，女，1981年3月31日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：边学粱，北京市盈科（苏州）律师事务所律师，代理上述两被上诉人。上诉人苏州港龙吴中置业有限公司（以下简称港龙吴中公司）、苏州喜临门企业管理有限公司（以下简称喜临门公司）因与被上诉人杨洪、李盼商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院（2019）苏0505民初6802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。港龙吴中公司、喜临门公司上诉请求：撤销一审判决，改判港龙吴中公司无需支付杨洪、李盼差价损失371907.2元、契税损失11157.2元，改判喜临门公司无需承担连带付款责任，杨洪、李盼承担本案全部诉讼费用、评估费用。事实和理由：一、案涉宣传资料内容并不明确具体，依法不能作为商品房买卖合同的组成部分，一审对此认定有误。1.一审查明的宣传资料针对的是B栋建筑，本案杨洪、李盼购买的并非B栋建筑。2.双轨旺铺、综合体旺铺、金质旺铺等表述，不能达到法定的“具体确定”程度，不能被视为要约。2.双轨旺铺、综合体旺铺、金质旺铺等表述未对杨洪、李盼签订商品房买卖合同产生影响，双方在合同中关于土地用途与商品房用途的约定明确有效，宣传资料中的用途并未成为合同条款。二、商品房买卖合同明确约定土地和商品房的用途，且政府文件内容一致，一审认定港龙吴中公司构成根本违约有误。1.商品房买卖合同属于要式合同，双方权利义务约定应当采用书面形式，故界定港龙吴中公司是否违约的事实基础仍应是双方签订的商品房买卖合同。2.商品房买卖合同明确约定土地和商品房用途，且政府文件载明内容完全一致，港龙吴中公司并未构成违约。3.要约经过承诺才能构成合同内容，宣传资料内容即便构成要约，签订合同时也被双方另行商定的合同条款予以修正，销售广告和宣传资料内容应在合同未有书面明确约定情况下方才适用，一审以宣传资料内容为依据认定港龙吴中公司构成根本违约无事实依据。三、退一步讲，即便认定港龙吴中公司存在违约行为，杨洪、李盼在签订商品房买卖合同时即已知晓自身权利受损，杨洪、李盼诉讼请求已过诉讼时效，一审认定未过诉讼时效的理由存在矛盾。1.港龙吴中公司已就土地性质和房屋用途完整充分履行了告知义务，杨洪、李盼作为商业投资者购买商铺，理应比普通消费者对自己购买的投资品具备更为专业的认知水平和注意义务。2.一审认定杨洪、李盼作为购房人基于审慎义务理应对销售现场公示的建设工程规划许可证等材料予以必要关注，详细询问诉争商品房具体性质，后又认定杨洪、李盼作为一般购房人无法清除知晓所购商品房并非商铺，上述认定存在矛盾。3.一审法院认定杨洪、李盼于2018年上半年部分业主至档案中心查询相关建设档案后才得知权利受损的事实不具有合理性。上述陈述是杨洪、李盼单方陈述，无证据佐证。通过本案及其他相关案件一审查明事实看，其他业主至档案中心查询相关建设档案是因为收到“无实际租金产生”的短信通知。但事实上，无实际租金产生系因政府地铁建设等非港龙吴中公司的客观因素导致，两者之间并无关联，无法导致业主查询建设档案的动机。综上，请求法院支持上诉请求。杨洪、李盼辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，港龙吴中公司以“商铺”的名义宣传和销售涉案房屋，但实际交付的却是行政办公用房，存在严重的欺诈行为，已经构成违约事实，给杨洪、李盼等业主造成了严重的经济损失，港龙吴中公司应当返还案涉房屋的实际差价并赔偿杨洪、李盼的经济损失，所以，请求二审法院依法驳回上诉请求，依法判决。杨洪、李盼向一审法院起诉请求：1.港龙吴中公司赔偿房屋差价损失464884元及其利息损失（计算方式：以464884元为基数，按涉案房屋年贷款利率7.86%，自2013年9月13日起计算至实际履行之日止）；2.港龙吴中公司赔偿契税差价13947元及其利息损失（以13947元为基数，按银行同期贷款利率，自2015年10月29日起计算至实际履行之日止）；3.喜临门公司对港龙吴中公司的上述款项承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费、鉴定费用由港龙吴中公司、喜临门公司承担。一审法院认定事实：2011年6月，苏州喜临门地产投资有限公司通过拍卖取得苏地2011-B-27号地块的土地使用权。土地出让合同显示：出让宗地面积为33112.1平方米，用途为批发零售和商务金融用地。合同补充条款约定，该地块批发零售建筑面积不得超过总计容建筑面积的30%。2011年11月18日，苏州市国土资源局与港龙吴中公司签订《补充协议》，约定：经出让人同意，苏地2011-B-27号地块的土地使用权由苏州喜临门地产投资有限公司变更为港龙吴中公司。后港龙吴中公司于2012年2月20日取得土地使用权证，土地用途为批发零售用地和商务金融用地。2012年1月6日，上述地块取得《建设用地规划许可证》，用地面积33112.1平方米，用地性质商业、办公。许可证附件包括用地红线图及规划设计条件表，其中规划设计条件表载明的规划设计要求是计入容积率面积内，商业建筑面积不得超过总建筑面积的30%。2012年5月17日，上述地块取得《项目设计方案规划审查批复》，其中：A楼（高层办公，现4、5幢），地下二层、地上十八层，建筑面积36313平米；B楼（多层商业，现3幢），地下二层、地上四层，建筑面积29800平米；C楼（高层办公、现1幢），地下二层、地上十八层，建筑面积22192平米；D楼（多层办公，现2幢），地下二层、地上四层，建筑面积11025平米；地下层，地下二层，建筑面积51880平米。2012年6月29日，案涉苏州新区港龙城市商业广场A楼、C楼、B楼、D楼取得《建设工程规划许可证》，载明：A楼（现4、5幢），办公、物业，2栋裙房四层、塔楼十八层；C楼（现1幢），办公，1栋十八层；B楼（现3幢），商业、影院，1栋四层；D楼（现2幢），卸货平台、办公、开闭所，1栋四层。2012年9月7日，苏州新区港龙城市商业广场一期、二期项目（A、B、C、D楼及地下部分）取得《建筑工程施工许可证》。2012年12月14日，苏州新区港龙城市商业广场2、3幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1407套；2013年6月8日，苏州新区港龙城市商业广场1、4、5幢房屋取得《商品房预售许可证》，共1528套。2014年11月20日，案涉苏州新区港龙城市商业广场取得《建设工程消防验收意见书》，载明：建筑地下部分2层，建筑面积51957.64平方米，使用功能地下二层为汽车库、设备用房，地下一层为商业、汽车库、设备用房；A楼（现4.5幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积35636.15平方米，使用功能为办公；B楼（现3幢）4层，建筑高度22.47米，建筑面积29632.98平方米，使用功能为商业、电影院；C楼（现1幢）18层，建筑高度79.3米，建筑面积要22127.31平方米，使用功能为办公；D楼（现2幢）4层，建筑高度17.96米，建筑面积11394.27平方米，使用功能为办公。一审另查明，涉案房屋在销售时，港龙吴中公司在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》。港龙吴中公司向杨洪、李盼等业主发放的宣传广告等资料大都以“苏州新区港龙城市商业广场”的名义宣传，其中B1层宣传为“优雅邻里——世界500强大卖场/停车场”，1F宣传为“国际臻品——精品街区/世界500强大卖场/特色餐饮/金融/超市卸货平台”，2F宣传为“潮流触感——3C卖场/咖啡厅/国际名品/特色餐饮”，3F宣传为“童心梦境——特色餐饮/时尚生活馆/儿童主题城/电玩城”，4F宣传为“影音饕餮——星级影城/量贩式KTV/大型餐饮/轻餐饮/美食广场”。宣传资料中，多次以“双轨旺铺”、“综合体旺铺”、“金质旺铺”等名义宣传。2013年3月16日，李盼（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同201303160275）一份，合同约定：出卖方以出让方式取得位于苏州高新区的地块国有土地使用权，该地块土地面积为33112平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买被告开发的长江路556号2幢125室房屋（所属自然层为1层），商品房用途为经营用房，建筑面积23.88平方米，商品房总价款为1032884元；买受方于2013年3月16日签约时支付首付款人民币516884元，剩余购房款人民币516000元通过银行申请按揭贷款方式支付。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。合同第二十条约定:本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。2013年4月21日，杨洪（买受方）与港龙吴中公司（出卖方）签订《商品房买卖合同》（合同编号为：苏新合同201304210147）一份，合同约定：出卖方以出让方式取得位于苏州高新区的地块国有土地使用权，该地块土地面积为33112平方米，土地用途为批发零售用地和商务金融用地；买受方购买港龙吴中公司开发的长江路556号2幢372室房屋（所属自然层为3层），商品房用途为经营用房，建筑面积33.89平方米，商品房总价款为688000元；买受方于2013年4月21日签约时支付首付款人民币348000元，剩余购房款人民币340000元通过银行申请按揭贷款方式支付。合同第十条约定：本合同签订以后，出卖方不得擅自变更规划、设计。出卖方需要变更的，应当征得实际受到影响的买受方书面同意，并报规划部门、设计审查机构批准。合同第二十条约定:本合同签订之前，出卖方及其出卖方委托的销售代理机构发布或提供的商品房销售广告或宣传资料，所涉内容对商品房规划范围内房屋及相关设施设备所作说明和允诺具体明确、对本合同的订立及房价款的确定有重大影响的，视为本合同内容，出卖方违约的，买受方有权退房。合同签订后，李盼、杨洪按合同约定分别于2013年3月16日和2013年4月21日向港龙吴中公司支付了首付款516884元和348000元，于2013年9月12日支付余款516000元和340000元。后港龙吴中公司也按合同约定向李盼、杨洪交付案涉房屋，并由李盼、杨洪委托苏州港龙商业管理有限公司统一对外招商、经营管理至今。2015年11月4日，涉案两套房屋登记至李盼、杨洪名下，房屋建筑面积分别为23.88平方米和33.89平方米，规划用途登记为非住宅。2015年11月18日，涉案两套房屋取得国有土地使用证，地类（用途）登记为商务金融用地（053）。为此，李盼、杨洪分别缴纳契税30986.52元和20640元。2015年9月，苏州新区港龙城市商业广场项目整体开业。B2F为停车场，B1F为大润发、停车场，1F标识为生活服务、时装配饰、餐饮美食，2F标识为时装配饰、餐饮美食、休闲娱乐、美容美发，3F标识为儿童天地、休闲娱乐、餐饮美食、运动休闲，4F标识为餐饮美食、休闲娱乐、中影国际影城。2017年12月，案涉房屋所在的新区港龙城部分业主收到新区港龙城的短信告知，内容如下：尊敬的业主，您好：由于您在新区港龙城购买的铺位在17年中，无实际租金产生，因此非常抱歉的通知您，暂无租金分成。在18年我们将重新调整业态布局，尽快将待租商铺完成租赁，并结合路面开通与招商情况，开展二次开业活动。后，苏州新区港龙城市商业广场部分业主遂至档案中心查询相关建设档案，后李盼、杨洪才确认案涉房屋系办公用房。一审又查明，中华人民共和国住房和城乡建设部于2012年1月1日施行的《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确将城市建设用地分为8大类，35中类，44小类，8大类中包括居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地，其中商业服务业设施用地包括商业设施用地、商务设施用地、娱乐康体用地等，商业设施用地又包括零售商业用地、农贸市场用地、餐饮业用地、旅馆用地四类。零售商业用地范围为商铺、商场、超市、服装及小商品市场等用地。2007年8月10日实施的《土地利用现状分类》GB/T21010-2007中将土地利用现状分为12个一级类，57个二级类。一级分类中包括耕地（编码01）、林地（编码03）、商服用地（编码05）等，其中商服用地又明确包括批发零售用地（编码051，主要用于商品批发零售的用地。包括商场、商店、超市、各类批发市场、加油站及其附属的小型仓库、车间、工厂等的用地）、住宿餐饮用地（编码052）、商务金融用地（编码053，指企业、服务业等办公用地以及经营性的办公场所用地，包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地）、其他商服用地（编码054）。一审再查明，港龙吴中公司为法人独资的有限责任公司，股东为喜临门公司。关联案件中港龙吴中公司为证明两公司财产独立，提供了苏州立信会计师事务所有限公司出具的《报告书》，报告书载明港龙吴中公司注册资本10000万元，由全体股东于2011年9月1日前一次缴足。一审还查明，2019年8月20日，李盼、杨洪申请以签约时间为基准日对涉案房屋按土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价值进行司法评估。2019年9月11日，一审法院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对本案进行司法评估。2019年10月23日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具评（X）1910109441号《房地产估价报告》，评估结论为：苏州高新区长江路556号2幢125室房屋2013年3月16日的评估总价为801200元；苏州高新区长江路556号2幢372室房屋2013年4月21日的评估总价为454800元。为此，李盼、杨洪垫付评估费用11900元。对于上述评估报告，李盼、杨洪表示无异议。港龙吴中公司、喜临门公司认为：一、被异议人确定采用比较法测算的理由不明确。被异议人在评估报告第12页(“4.估价结果确定”)就最终采用比较法测算结果的理由进行了说明，但说明内容过于简单，仅表述“由于目前昆山市无论是住宅类还是商业类物业租售比普遍较低，用收益法不能完全反映出其市场价值，比较法较能客观体现房地产价值”。异议人认为，案涉房屋位于苏州市虎丘区，与昆山区域分别处于苏州市东西两个方向，相隔较远，以昆山市相关房产信息作为案涉房屋的评估依据不太具有合理性。此外，在从正面说明比较法的合理性时，被异议人只简单表述“比较法较能客观体现房地产价值”，如此推论和说明过于不清晰，无法得出值得采信的结论。二、评估内容未考虑房屋实际经营因素。在评估报告第7页，被异议人对“建筑物用途”确认为“规划用途为非住宅，实际用途为商业”。若按照上述确认的内容，实际经营用途与规划用途存在差异性，异议人在开办包含零售、餐饮、娱乐等项目在内的商场项目时会存在一定限制，从而限制了“非住宅”房屋的利用方向，也影响到准租户的心理，导致承租客户群的狭窄，空租率提高，租赁期的租金水平也不能最大化，进而会导致房地产价值的减损。该损害属于权益损害而非实体损害，不可修复。因此，被异议人评估时未将该合理因素予以综合考虑，评估出的房屋价值也远远高于实际价值，应当予以调整。三、评估报告未考虑评估价值时点的其他合理因素。本次评估的价值时点分别为2013年3月16日（125室）、与2013年4月21日（372室）。案涉房屋所在商场区域位于苏州地铁三号线建设规划范围内，而早在2012年1月20日，《苏州市城市轨道交通建设规划（2010-2015年）》经国务院批准，苏州轨道交通3号线就已经确定开工建设，同时在2013年1月15日，苏州市轨道交通3号线工程环境影响评价进行了第一次公示。如上述信息反映，随着苏州地铁三号线开工建设的原因，势必会对案涉商场的交通出行造成严重阻碍，在评估价值时点当时的“估价对象区位状况”，远远不如评估报告中所陈述的如此乐观，该些因素均会影响当时房屋的实际价值，但评估报告却未予考虑。综上，该份《房地产估价报告》所采用依据不全面准确，评估价值远高于评估价值时点房屋的实际价值，恳请法院依法裁定。2019年11月28日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具《房地产估价报告情况说明》，针对港龙吴中公司、喜临门公司提出的上述异议答复如下：一、被异议人确定采用比较法测算的理由不明确。1.对于评估报告中第12页表述“由于目前昆山市无论是住宅类还是商业类物业租售比普遍较低”系本公司工作人员在进行文字录入时的笔误，应该是“由于目前苏州市无论是住宅类还是商业类物业租售比普遍较低”，对此造成的不便敬请谅解。2.异议人提出报告中的表述“比较法较能客观体现房地产价值”不能说明比较法的合理性。根据《房地产估价规范》中房地产估价的方法的选用，房地产估价方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法，根据本次估价房地产的实际情况，经过综合考虑选用合适的估价方法得出最终的估价结果。二、评估内容未考虑房屋实际经营因素。在评估报告第7页对建筑物用途确认为“规划用途为非住宅，实际用途为商业”规划用途为非住宅”是根据房屋所有权证证载记录的描述，评估报告中“实际用途为商业”只是描述注册房地产估价师实际勘察时的实际情况，不直接影响估算。即不存在异议人提出的实际用途与规划用途存在差异性的情况而导致的一系列影响房地产估价结果的因素。三、评估报告未考虑评估价值时点的其他合理因素。地铁施工从短期来说对房地产会产生一定影响，但长期来说按照市场发展的规律轨道交通规划的公布会对途经区域的房地产产生积极影响。四、我司在估价过程中估价程序严格规范，估价结果公正合理。接受贵院委托后，我司注册房地产估价师和相关当事人共同对该估价对象认真进行了实地勘查，并严格按照《房地产估价规范》要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适当的估价方法，对估价对象在估价时点的客观合理价值进行了估算和判定，评估结果客观、公正地体现了估价对象在估价时点的现状价值。对于上述说明，双方表示无异议。以上事实，由国有建设用地使用权出让合同、出让合同的补充协议、出让土地使用权证、建设用地规划许可证、项目设计方案规划审查批复、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、商品房买卖合同、收据、贷款凭证、宣传图册、竣工测绘成果报告、评估报告、发票、评估报告异议书、情况说明和一审法院庭审笔录等证据予以证明。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，根据关联案件中部分业主提供的港龙吴中公司销售房屋时的宣传广告资料、房屋交付时港龙吴中公司出具的非住宅商品房使用说明书、房屋交付后商场的楼层规划指引，可以证明港龙吴中公司在销售案涉房屋时，确实将其中一至四层房屋（包括案涉房屋）未加区分、整体定位为“商铺”进行宣传销售，也曾经表述该部分房屋可以用于出租、经营零售、餐饮等业态。上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，对房屋价款有重大影响，应当视为商品房买卖合同的组成部分。而根据案涉项目的规划资料及分割后的国有土地使用权证，案涉房屋规划性质为办公，土地用途为商务金融用地（即可以作为写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所等用地），上述表述均与港龙吴中公司宣传时所称的“商铺”相差甚远。现李盼、杨洪以案涉房屋在合同签订时土地用途为商务金融的非住宅房屋的市场价格与实际成交价的差额作为衡量标准向港龙吴中公司主张违约责任，符合法律规定。同时，考虑到港龙吴中公司在出售涉案房屋之前已经将包括建设工程规划许可证等材料予以公示，根据上述材料，案涉项目规划用途并非全部是商业，存在办公用房。李盼、杨洪作为购房人，基于审慎义务，理应对销售现场公示的上述材料予以必要关注，详细询问案涉房屋具体性质，本案中李盼、杨洪未履行上述审查义务，李盼、杨洪在此过程中也存在过错，故宜承担20%的责任。虽然港龙吴中公司对广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》提出了异议，但广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对港龙吴中公司提出的异议已书面回复，对此双方也无异议，故对上述鉴定报告的效力一审法院予以确认。根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司出具的评（X）1910109441号《房地产估价报告》，苏州高新区长江路556号2幢125室房屋签约时的市场价值为801200元，房屋差价损失为185347.2元【计算方式为：（合同价1032884元-评估价801200元）*80%=185347.2元】，苏州高新区长江路556号2幢372室房屋签约时的市场价值为454800元，房屋差价损失186560元【计算方式为：（合同价688000元-评估价454800元）*80%=186560元】，故港龙吴中公司应赔偿李盼、杨洪房屋差价损失合计371907.2元（计算方式为：185347.2元+186560元）。而其主张的契税损失，亦属于实际损失，港龙吴中公司应赔偿李盼、杨洪契税损失371907.2元*0.03=11157.2元。至于李盼、杨洪主张的上述两项费用的利息，一审法院认为，因上述费用系法院认定的李盼、杨洪的实际损失，再行要求支付相应利息损失，于法无据，一审法院不予支持。因港龙吴中公司系喜临门公司独资的一人有限责任公司，其提供的验资报告不足以证明两公司资产相互独立，故喜临门公司应对港龙吴中公司的债务承担连带清偿责任。至于港龙吴中公司辩称的关于诉讼时效的抗辩意见，一审法院审查后认为，双方签订的房屋买卖合同中并未将房屋用途表述为办公用房，李盼、杨洪作为一般购房者，即便案涉国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非“商铺”，故其主张自2018年9月经苏州新区港龙城市商业广场部分业主至档案中心查询相关建设档案后李盼、杨洪方得知相应事实，客观合理，其在2019年10月即提起诉讼并未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，一审法院判决：一、苏州港龙吴中置业有限公司于判决生效之日起十日内支付杨洪、李盼房屋差价损失371907.2元、契税损失11157.2元，合计383064.4元。二、苏州喜临门企业管理有限公司对苏州港龙吴中置业有限公司承担的上述第一项债务承担连带付款责任。三、驳回杨洪、李盼的其余诉讼请求。案件受理费8798元，减半收取4399元，评估费11900元，合计16299元，由杨洪、李盼负担876元,由苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司负担15423元。二审中，各方当事人均无新证据提交。二审另查明，关联案件中经审理查明港龙吴中公司交房时交付了涉案房屋的非住宅商品房使用说明书，说明书载明项目名称：苏州新区港龙城市商业广场；项目简介：该项目位于高新区长江路与华山路路口，占地面积33112.1平方米，总建筑面积约150910.56平方米，项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公；基本设置和设计指标：地址苏州高新区长江路556号……用途1-4F商业、5-18F办公。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点是：港龙吴中公司发布的宣传资料是否作为商品房买卖合同的组成部分？港龙吴中公司的行为是否构成根本违约？小业主违约责任的主张是否超过了诉讼时效？关于宣传资料是否是购房合同组成部分的问题。本院认为，双方签订的购房合同约定土地用途为批发零售用地和商务金融用地，商品房用途为经营用房，但并未明确涉案房屋具体的用途是商业还是办公。港龙吴中公司在售房时提供的宣传资料明确载明港龙城市商业广场项目包括地下一层、地上四层，并明确了各层的商业定位，而相关的平面图1、2、3、4、5幢房屋的1-4层均作为整体进行商业宣传，并未明确仅针对B栋，上述对于房屋用途的说明和允诺，内容具体明确，且对房屋价款有重大影响，一审法院据此认定宣传资料是购房合同组成部分并无不当。此外，港龙吴中公司在房屋交付时提供的非住宅商品房使用说明书中明确载明项目为三栋高层建筑，裙楼为商业，主楼为办公，用途1-4楼为商业，5-18楼为办公，非住宅商品房使用说明书中的相应记载亦应作为港龙吴中公司对购房小业主的承诺，亦可以证明在房屋交付时港龙吴中公司仍坚持其应向购房小业主交付的房屋可用于商业而非办公。关于港龙吴中公司的行为是否够根本违约的问题。如前所述，港龙吴中公司宣传资料中明确涉案购房小业主购买的房屋为商铺，可用于各类商业经营，港龙吴中公司交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，5-18楼才为办公，但港龙吴中公司实际交付的房屋仅能作为办公用房，一审法院据此认定港龙吴中公司的行为构成根本违约并无不当。关于小业主违约责任的主张是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽港龙吴中公司在售房时在销售现场公示了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《出让土地使用权证》、《商品房预售许可证》，但港龙吴中公司在销售时亦明确1-4层的商业用途，交房时提供的非住宅商品房使用亦明确1-4楼为商业，小业主作为一般购房者，即便涉案国有土地使用权证明确载明土地用途为商务金融用地，也无法清楚知晓所购房屋并非商铺。此后，涉案房屋在港龙城商业广场项目整体开业后仍作为商业用途进行了整体规划，小业主从商场的运营情况仍无法作出准确的判断，故小业主应当知道其权利受到侵害的时间节点应从宽认定。小业主主张经部分业主至档案中心查询相关建设档案后才得知涉案商品房为办公用房具有一定的合理性，一审法院据此认定小业主的诉请未超过时效并无不当。综上，上诉人港龙吴中公司、喜临门公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8798元，由上诉人苏州港龙吴中置业有限公司、苏州喜临门企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年五月二十六日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。