吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终825号上诉人（原审原告）：潘玉芹，女，1950年8月4日生，汉族，长春市毛纺织厂退休职工，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：孙胜举，男，1951年2月27日生，汉族，中国石油天然气总公司吉林油田分公司退休干部，住长春市经济技术开发区。上诉人（原审被告）：姜天骄，男，1976年12月24日生，汉族，吉林省肿瘤医院员工，住长春市朝阳区。原审第三人：吉林省美居房地产经纪有限公司,住所地：长春市朝阳区电台街38号华宇小区22号楼4单元107室。法定代表人：刘洪玲，总经理。委托诉讼代理人：姚洪成，该公司经理。上诉人潘玉芹、上诉人姜天骄因与原审第三人吉林省美居房地产经纪有限公司（以下简称美居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2019）吉0104民初5157号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘玉芹原审提出诉讼请求：1.判令姜天骄继续履行房屋买卖合同，立即将其出售给潘玉芹的房屋过户给潘玉芹；2.判令姜天骄按合同约定承担逾期30日内办理权属过户手续的违约金6,000.00元；3.判令姜天骄按合同约定承担延迟30日以上的违约金10.4万元；4.判令姜天骄给付在办理长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城二期50号楼810号不动产权证时潘玉芹为其垫付的交易税金3,108.00元和为其垫付的不动产登记费80.00元。事实和理由:潘玉芹于2018年1月份从网上看到美居公司刊登的位于朝阳区南湖大路28号富苑华城50幢一单元810号房屋的出售信息，后潘玉芹到该公司表示了购买该出售房屋的意向。2018年1月29日，潘玉芹、姜天骄及美居公司共同签订了《买卖定金协议书》，同日，潘玉芹向美居公司支付房屋居间代理费1万元，向姜天骄支付购买位于长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城50幢一单元810号房屋的订金1万元。2018年2月1日，潘玉芹、姜天骄及美居公司共同签订了《居间服务合同》和《长春市存量房屋买卖合同》,确定该房屋成交价为52万元，当日，潘玉芹通过转账方式支付给姜天骄49万元，共计支付给姜天骄房款50万元。合同约定剩余房款2万元在姜天骄将所出售房屋过户给潘玉芹后，潘玉芹一次性支付给姜天骄。当日，姜天骄将其所出售的房屋钥匙交给了潘玉芹，潘玉芹装修后，入住至今。姜天骄2006年9月25日与长春天正房地产开发有限责任公司签订了位于长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城50幢一单元810房屋的买卖合同，2019年5月27日，开发商通知该小区购房业主办理产权手续，并与将要办理产权的房主签订长春市朝阳区南湖大路28号富苑华城50幢一单元810号房屋与朝阳区南湖大路5858号富苑华城二期50号楼810号所指为同一地址、同一套房的协议。2019年5月28日，潘玉芹电话通知姜天骄可以办理产权手续，并要求姜天骄尽快办理其拥有的不动产权证，以便早日过户给潘玉芹，但姜天骄以工作忙为由一直拖延至2019年6月28日才在潘玉芹的陪同下去长春市产权交易中心办理产权手续。潘玉芹、姜天骄及美居公司签订的《买卖定金协议书》第五条第三款约定甲方（姜天骄方)办理产权时所收取的费用由甲方自行承担，然而当产权交易中心经办人员让姜天骄用银行卡支付交易税金时，姜天骄称没有银行卡，经办人员告诉姜天骄可以到楼下银行办银行卡，姜天骄仍未办理。当时陪同潘玉芹的蒋文学让潘玉芹先垫付这笔税金，然后由姜天骄还给潘玉芹，姜天骄未作表态，潘玉芹为姜天骄垫付了交易税金使交易完成。2019年7月3日，潘玉芹代替姜天骄到产权交易中心取姜天骄房屋不动产证时，又为其垫付不动产登记费80.00元。潘玉芹当日通知姜天骄不动产证已取回，要求姜天骄尽快配合潘玉芹将其所出售给潘玉芹的房屋过户给潘玉芹，但姜天骄却以没时间等理由拖延不办，直至2019年7月26日才与潘玉芹及潘玉芹女儿一同到长春市产权交易中心办理过户手续。到达交易中心后，交易中心工作人员让其出示相关材料，姜天骄只出示了2018年12月20日的离婚协议书，当工作人员让其出示离婚证时，姜天骄称离婚证已丢失（他与前妻朴美娜的离婚证曾给潘玉芹和蒋文学看过)，并向工作人员表示其多次结婚、多次离婚。交易中心工作人员将姜天骄要出示的过户材料一一写在纸上，交给姜天骄让其到相关部门调取，并告知姜天骄材料准备齐全后，不用其前妻到场就可以办理过户手续。7月26日晚，姜天骄给潘玉芹打电话声称如潘玉芹着急过户，可让其前妻从韩国回来签字，但回来费用太大。2019年7月27日，潘玉芹找到美居公司现任经理姚洪成，让其约姜天骄三方坐在一起谈谈，尽快解决过户问题，姚洪成当时给姜天骄打电话，姜天骄称没时间，姚洪成遂告知潘玉芹其将到姜天骄单位商谈，让潘玉芹听信。次日，姚洪成向潘玉芹讲述了其与姜天骄谈话的大体内容，即姜天骄前妻想从韩国回来，回来一次费用很大，言外之意让潘玉芹出一些费用。当时姚洪成问姜天骄其前妻何时能回，姜天骄表示无法确定。潘玉芹认为，自2019年5月27日开始，即姜天骄取得所售房屋产权证前后两个阶段，第一个阶段经历33天，第二个阶段截至2019年8月20日经历48天,前后两个阶段共经历81天仍没能实现房屋买卖合同的终结，鉴于姜天骄以种种理由拖延、不予办理过户，潘玉芹为维护自身合法权益，诉讼来院。姜天骄原审辩称：潘玉芹诉状陈述属实，潘玉芹的心情我也理解，我同意继续履行合同，同意办理更名过户手续，同意第四项诉讼请求，但是不同意给付违约金，不同意承担诉讼费。产权处要求我前妻来签字，但我前妻在国外，所以近期就没有回来，如果赔偿潘玉芹10.4万元的违约金，则我方不同意继续履行合同。原审法院审理查明：2018年1月29日，潘玉芹、姜天骄及美居公司签订一份《买卖定金协议书》，约定姜天骄将其位于长春市朝阳区南湖大路28号50幢1单元810号房（与长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城二期50号楼1单元810号系同一套房屋）出售给潘玉芹，建筑面积58.01平方米，房屋总价款52万元，潘玉芹应于本协议签署时向姜天骄支付购房定金1万元，签订《长春市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖居间服务合同》时由潘玉芹向美居公司支付房屋居间代理费1万元。姜天骄办理产权所收取的费用由姜天骄自行承担，办理产权后无条件配合潘玉芹更名过户，所产生的费用由潘玉芹承担。当日，潘玉芹向美居公司交纳了1万元中介费。2018年2月1日，潘玉芹、姜天骄、朴美娜（与姜天骄原系夫妻关系）、美居公司共同签订了《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，几方约定：姜天骄、朴美娜将上述房屋出售给潘玉芹，成交价格52万元，潘玉芹承担居间服务费1万元，潘玉芹于2018年1月29日向姜天骄支付定金1万元，于2018年2月1日支付购房款49万元，潘玉芹承诺在产权过户手续完毕当日支付尾款2万元，双方协商一致于姜天骄产权办理完毕7日内共同前往办理权属过户手续，姜天骄同意在2018年2月1日前将房屋交付给潘玉芹，以上事项任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200.00元的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则属于违约，按照补充协议第四条违约责任执行，第四条违约责任：若姜天骄违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向潘玉芹支付违约金，美居公司收取潘玉芹的所有费用不予退还，由姜天骄直接赔付潘玉芹。当日，潘玉芹向姜天骄支付购房款49万元，姜天骄出具收条一份，载明收到潘玉芹房款50万元。另查，姜天骄于2006年9月25日向长春天正房地产开发有限责任公司购买案涉房屋。姜天骄与朴美娜于2012年12月18日登记结婚，2017年3月24日办理离婚手续，2017年8月4日办理复婚登记手续，2018年12月20日办理离婚手续，离婚时双方未对案涉房屋进行分割。2019年7月3日姜天骄取得案涉房屋的不动产权证，证号：吉（2019）长春市不动产权第XXXX号。在办理不动产权证过程中，潘玉芹为姜天骄垫付了房屋买卖契税3,108.00元及不动产登记费80.00元。原审法院认为：潘玉芹、姜天骄、朴美娜、美居公司共同签订的《长春市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应按照法律的规定和合同的约定履行各自义务。合同签订后，潘玉芹依约支付了大部分购房款，姜天骄和朴美娜将房屋交付给潘玉芹，姜天骄于2019年7月3日取得不动产权证，按照合同约定其应在产权办理完毕7日内即2019年7月10日之前协助潘玉芹办理更名过户手续，但姜天骄于2019年7月26日才与潘玉芹到房屋管理部门办理更名事宜，庭审中姜天骄自认延期系因其自身原因造成，后因姜天骄始终未能按房屋管理部门的要求提供相关材料，导致更名手续仍未办理，综上，姜天骄的行为构成违约，应承担违约责任。买卖合同及补充协议中出卖方虽有姜天骄和朴美娜二人签名，但姜天骄在2019年7月3日取得了不动产权证，证书载明权利人为姜天骄，朴美娜非共同权利人，且在本院释明的情况下潘玉芹表示仅向姜天骄主张权利，因此对潘玉芹要求姜天骄协助办理房屋更名过户及承担违约金的诉请应予支持。同时，潘玉芹应按照合同的约定在办理更名过户手续完毕当日向姜天骄交付剩余购房款2万元。如姜天骄与朴美娜之间对案涉房屋另有约定，其二人可通过另案处理。关于违约金的数额，补充协议第二条约定“任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付200.00元的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则属于违约，按照本补充协议第四条违约责任执行”，第四条约定“若姜天骄违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向潘玉芹支付违约金”，双方虽约定了违约行为发生30日内及超过30日的违约责任，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”该规定确定了违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，本案中潘玉芹未提供姜天骄违约给其造成损失的相关证据，故按照公平和诚实信用原则，结合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院对违约金数额进行调整，酌定为3万元，对超出部分的违约金诉请不予支持。关于潘玉芹为姜天骄垫付的契税3,108.00元及不动产登记费80.00元，姜天骄对此无异议，对此项主张应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告姜天骄于本判决生效后五日内协助原告潘玉芹办理位于长春市朝阳区南湖大路5858号富苑华城二期50号楼810号房，吉（2019）长春市不动产权第XXXX号，建筑面积58.01平方米，丘地号4-101/23-4-160-810的住宅房屋的更名过户手续，更名过户发生的相关费用由原告潘玉芹负担。房屋更名过户手续办理完毕当日，原告潘玉芹向被告姜天骄交付2万元购房款；二、被告姜天骄于本判决生效后立即给付原告潘玉芹违约金3万元；三、被告姜天骄于本判决生效后立即给付原告潘玉芹为其垫付的房屋买卖契税3,108.00元、不动产登记费80.00元，合计3,188.00元；四、驳回原告潘玉芹其他的诉讼请求。案件受理费5,050.00元，由原告潘玉芹负担641.00元，由被告姜天骄负担4,409.00元；保全费3,670.00元，由被告姜天骄负担。宣判后，潘玉芹、姜天骄均不服，上诉至本院，潘玉芹上诉理由主要为：任何一方当事人均没有对合同中所约定的违约金高低问题提出过过高或者过低的异议，更没有提出过要求人民法院对违约金的标准予以调整的请求。原审法院在没有当事人要求的情况下直接将违约金数额予以调整，没有法律依据。同时，在合同中已明确约定违约金数额的情况下，原审法院直接调整违约金与当事三方（包括中介）在平等、公平、自愿的情况下签订的合同的约定内容及意愿不符。在违约方态度恶劣未取得守约方谅解的情况下，这种调整纵容了违约和失信行为，给守约方造成了精神伤害，在社会上也会产生不良影响。2.案件受理费原审法院据此进行分担也不合理，请求二审法院予以改正。综上，请求二审法院改判姜天骄支付违约金11万元，案件受理费由姜天骄负担。姜天骄二审答辩称：潘玉芹上诉理由不成立，应予驳回。姜天骄上诉理由主要为：1.法官酌定违约金3万元整过高，因为姜天骄未给潘玉芹造成任何经济损失及预期经济损失。2.法官查认定实不清，姜天骄一直配合潘玉芹过户，姜天骄于2019年7月26日与潘玉芹去产权处过户时预先与潘玉芹在产权处了解过只需要离婚证和离婚协议就可过户（庭审中潘玉芹的证人证言有过陈诉，裁判书中未提及)，我当时虽未携带离婚证，但是产权处要求提供过往一切证件并且最好是由我和前妻一起来更名，所以过错并非姜天骄，由于房屋买卖合同是由我和我前妻共同签署，我认为过户应该一起到场给对方过户，由于离婚原因我也积极联系了我的前妻，并给对方承诺过十一左右就能回来，我这个提议也得到了潘玉芹认可（在美居房产中介三方协商中可以为证)，潘玉芹于起诉时还通过本案证人找过我协调我前妻回来更名事宜，潘玉芹的起诉有不当得利之行为。所以潘玉芹起诉案件受理费用姜天骄不应该承担。在整个交易过程中姜天骄一直多次强调只是时间问题一定给潘玉芹过户，姜天骄没有主观故意的任何违约行为，潘玉芹花费的房屋保全费用为何要姜天骄承担。3.法官强行裁定姜天骄继续履约，姜天骄认为房产过户手续必须全面，房屋买卖补充协议中第四条，如果甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，则甲方违约，姜天骄一直以真实、全面的要求履行合同，所以要求姜天骄前妻到场情况下过户，如果姜天骄前妻不到场姜天骄将不履行过户。4.房屋买卖合同是由姜天骄和其前妻一起签订，起诉为何只针对姜天骄一人，法官裁定含糊不清，潘玉芹明知合同签署有姜天骄和姜天骄前妻共同签署却只起诉姜天骄一人有何目的。综上，请求二审法院撤销原审判决。潘玉芹二审答辩称：姜天骄上诉理由不成立，应予驳回。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.依据案涉《补充协议》“甲方（姜天骄）产权办理完毕7日内共同前往办理权属过户手续”的约定，姜天骄应于2019年7月10日前将房屋产权过户至潘玉芹名下，但直至2019年7月26日姜天骄才与潘玉芹到产权部门办理更名事宜，且由于姜天骄未能提供离婚相关证明、未带离婚证、前妻未到场等原因致使产权过户未能办理，其行为构成违约，应承担违约责任。姜天骄虽抗辩主张未成功办理更名过户主要系因前妻未能到场，而非其个人过错，但姜天骄作为房屋出卖人，应保证更名过户的顺利进行，应由其个人协调处理为满足更名过户所需的各项条件，否则不能免除其违约责任。2.依据《补充协议》的约定，姜天骄逾期30天未能办理产权过户，应承担购房款20%的违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，违约金调整系以实际损失为基础，兼需考量合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因案涉协议约定的违约金数额已经达到合同标的的20%，在双方当事人均未提供证据证实逾期过户造成实际损失数额的情况下，原审法院依据该规定，将违约金数额调整为3万元并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。姜天骄预交的二审案件受理费550元，由姜天骄负担；潘玉芹预交的二审案件受理费1816元，由潘玉芹负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年五月二十七日书记员  张焕平