江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终913号上诉人（原审被告）：郑健，男，1954年11月13日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：朱小卫，江苏君奥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：二建建设集团有限公司，住所地扬州市运河西路256号。法定代表人：武斌,总经理。委托诉讼代理人：张鹏，扬州市江都区苑林法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孔唯梅，该公司办公室主任。原审被告：鲍菲菲，男，1984年7月1日出生，汉族，住扬州市广陵区。原审被告：陈凤，女，1962年12月8日出生，汉族，住高邮市。上诉人郑健因与被上诉人二建建设集团有限公司（以下简称二建公司）、原审被告陈凤、鲍菲菲、鲍大醒房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑健上诉请求：1.依法改判驳回二建公司的诉讼请求；2.由二建公司负担本案诉讼费用。事实和理由：一审判决事实认定错误。郑健与二建公司不存在租赁关系，郑健从未向二建公司缴纳过房屋租金，郑健的证人是原二建公司相关负责人，其证言已经证明，案涉的房屋是公司分配给困难职工的解困房。一审判决基于单方形成的发票认定双方存在租赁关系，证据明显不足。关于郑健与鲍菲菲之间的租赁协议，该租赁协议签订的背景是承租人要求郑健让二建公司盖章确认的，因此案涉房屋是郑健基于职工身份取得的解困房。二、一审判决法律适用错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。因此2017年10月1日之前的租金诉讼时效已经届满，其诉求不应被支持。二建公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.案涉房屋权属清晰，通过一审审理能确定郑健非法占用案涉房屋并将案涉房屋租赁给次承租人，因此租赁法律关系明确。2.因为双方的租赁关系一直处于持续状况，一审法院关于诉讼时效的理解和适用是正确无误的，郑健机械地理解是错误的。原审被告鲍菲菲辩称，对一审判决没有意见。原审被告陈凤未答辩。二建公司向一审法院起诉请求：1.判令鲍大醒、陈凤、鲍菲菲腾空迁让施井路2×××2号由西向东第三间房屋；2.判令鲍大醒、陈凤、鲍菲菲、郑健给付租金33600元（自2012年1月起算至起诉之日止），并承担违约金1440元；3.鲍大醒、陈凤、鲍菲菲、郑健承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：扬州市广陵区施井路2×××2号、2×××4号编号2幢房屋（含案涉房屋）登记在扬州第二建筑公司名下。郑健原系扬州第二建筑公司职工，企业改制时郑健开始占有使用案涉房屋，并自2005年左右开始将案涉房屋出租给鲍某作经营使用。2010年3月23日，郑健之妻梁某1（甲方）与鲍菲菲（乙方）就案涉房屋签订租房协议书，合同约定租期为长期，房租为每月600元，如遇拆迁，乙方无条件退房等。扬州第二建筑公司在甲方的位置加盖了印章。郑健对租房协议书予以认可；鲍菲菲解释说知晓案涉房屋是扬州第二建筑公司的，故要求甲方提供扬州第二建筑公司盖章认可出租的材料，才放心与甲方签订协议。2018年1月15日，鲍某出具情况说明，载明“本人鲍某，自2005年开始在施井路2×××2号经营鱼汤面馆，租用的门市房产权属于二建建设集团有限公司，共计3间。其中两间为卜某1转租给我的，另一间为郑健于2005年10月转租给我至今。本人于2005年开始，一直按1800元/季度缴纳租金给郑健。二建建设集团有限公司于2013年起，每年派人到本人的面馆催索门市房的租金，但因为我已交付给郑健，故未能给付二建公司。”郑健承认一直向承租方收取租金的事实，且租金已收至2019年11月份。2019年3月，案涉房屋列入征收范围。2019年5月17日，二建公司书面通知鲍某租户，载明“你所租用我公司位于施井路由西向东第二、三间门面房在扬州市广陵区人民政府对施井路道路扩宽改造工程范围内，现该工程已进入评估阶段，请你全力配合相关部门的征收工作并做好腾仓准备，房屋租金按实计算多退少补。”2014年2月，扬州第二建筑公司更名为二建公司。目前，案涉房屋由鲍菲菲占用，开设鱼汤面馆。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于二建公司提供的2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》，郑健辩称“郑健”签名不是本人所签，且不知晓该《房屋租赁合同》；二建公司陈述因具体经办人已离职，无法核实是否郑健本人签署。郑健当庭签名字样及授权委托书签名字样等均与《房屋租赁合同》的签名字样有明显较大差异，真实性存疑，二建公司亦未提供证据证明郑健认可该合同，故对二建公司据此认定双方存在租赁关系的意见不予采纳。2.关于案涉房屋所涉法律关系，郑健辩称系单位分配的解困房并申请证人出庭作证，证人陈述占有房屋初期公司每月收取200元的管理费，后因有些人不交就没有组织收取了。案涉房屋登记在二建公司名下，郑健提供的证据不足以证明二建公司已将案涉房屋所有权处分给郑健，故对其提出的意见不予采纳。结合二建公司提供的郑健交纳房租的收据发票及证人证言等，应当认定为二建公司将自有房屋出租给单位员工使用、员工缴纳租金双方形成房屋租赁法律关系。因双方未采用书面形式，二建公司与郑健就案涉房屋形成不定期租赁关系。郑健将案涉房屋转租给鲍菲菲，鲍菲菲为次承租人。一审法院认为，二建公司与郑健就案涉房屋形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同，且郑健无正当理由未支付租金，出租人亦可以解除合同。二建公司在2019年5月通知鲍某租户全力配合相关部门的征收工作并做好腾仓准备，郑健应当知道案涉房屋列入征收范围及二建公司要求鲍某腾让房屋，故二建公司与郑健的租赁关系解除。二建公司要求次承租人鲍菲菲返还房屋有事实与法律依据，予以支持。承租人应当按照约定支付房租。郑健未缴纳房租，二建公司要求其支付租金于法有据，予以支持。关于二建公司主张租金是否已过诉讼时效，根据二建公司提供的鲍某情况说明可以认定自2013年起二建公司便知晓郑健在出租案涉房屋取得租金后未向二建公司缴纳租金的事实，二建公司即应当知道权利受到损害及对应义务人，二建公司未及时向郑健主张租金，其应承担相关法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。鉴于租赁关系一直持续至2019年，故对于起诉前三年期间的租金予以支持，对于超过的部分不予支持。郑健应当给付二建公司租金14400元（4800×3）。鲍菲菲系次承租人，且已将直至2019年11月的租金交付给郑健，故对二建公司要求鲍菲菲给付租金的诉求不予支持。二建公司同意郑健将案涉房屋转租给鲍菲菲，郑健的转租行为不构成违约；且二建公司提供的2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》真实性存疑，二建公司据此合同要求鲍大醒、陈凤、鲍菲菲、郑健承担违约责任无事实依据，不予支持。因鲍某非次承租人，故对二建公司要求鲍某的继承人鲍大醒、陈凤承担返还房屋、给付租金的诉求不予支持。鲍大醒、陈凤经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、鲍菲菲于判决发生法律效力之日起三十日内将扬州市广陵区施井路2×××2号由西向东第三间房屋腾空让尽，交二建公司执管；二、郑健于判决发生法律效力之日起十日内向二建公司给付房屋租金14400元；三、驳回二建公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费676元，由二建公司负担400元，郑健负担196元，鲍菲菲负担80元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。另查明，原审被告鲍大醒于2020年1月22日死亡。又查明，郑健一审申请证人梁某2、卜某2出庭作证，称证人与郑健同为二建公司退休员工，了解案件事实。证人梁某2证实：施井路2×××2号由西向东第三间房屋是二建公司分配给郑健的，具体时间记不清了；公司分配的房屋只能给困难职工；二建公司向郑健要过费用，具体什么费用证人不清楚。卜某2证实：二建公司在2005年左右改制；案涉房屋改制前是生产车间，改制后刚开始是空置状态；当时改制时公司比较乱，职工也向主管部门反映这个事情，负责人也被抓起来了，二建公司的员工也就搬到案涉房屋那边去了，公司也默认了这个事情；收过200元每月的管理费，从2007年左右开始收的，后来有些人不交管理费，所以证人就没有办法再收取管理费了，后来证人就直接不收了；郑健占有案涉房屋的时间大概是2007年左右……。郑健对证人证言未提出异议。二审中，郑健主张案涉房屋系国有企业分给郑健的社会福利性的解困房的性质，郑健拥有房屋的所有权，郑健初次占有案涉房屋的时间为2007年左右，具体记不清。二建公司表示房屋不是分配给郑健的，初次占有时间由于时间长了，当时的经办人都不在了，不清楚。二审争议焦点为：1.二建公司要求郑健给付租金，是否应当支持？2.二建公司要求鲍菲菲交还房屋，是否应当支持？3.二建公司主张的2017年10月1日之前的租金是否超过诉讼时效？本院认为，关于争议焦点1，二建公司要求郑健给付租金，应当支持。理由如下：其一，案涉房屋登记于二建公司名下，郑健主张的初次占有房屋时间为2007年前后，一审中次承租人认可的初次从郑健处租赁房屋的时间为2005年，在2005年至2007年期间国家已不再有福利分房的政策，且案涉房屋系门面房而非居住用房，郑健主张案涉房屋系二建公司向其分配，其拥有所有权，缺乏依据，本院不予采信。其二，二建公司一审提交的租金发票虽为单方证据，但郑健一审申请的两名证人均证实二建公司曾经收取费用，郑健对证人证言未提出异议，综合上述证据，一审判决认定郑健与二建公司之间存在口头租赁合同关系，并无不当。其三，郑健作为口头租赁合同的承租人，有义务向出租人二建公司支付租金，且二建公司向郑健主张的租金低于郑健收取次承租人鲍菲菲的租金标准，已体现了对于原职工的照顾，郑健拒绝支付租金，缺乏依据。关于争议焦点2，二建公司要求鲍菲菲交还房屋，应当支持。理由是，其一，如前所述，二建公司与郑健之间的租赁合同未采用，依合同法规定应为不定期租赁合同，出租人二建公司随时有权解除合同，且郑健长期拖欠租金，二建公司也有权解除合同。二建公司作为产权人，通知次承租人鲍菲菲搬离，实际即为行使合同解除权，一审判决认定合同解除，并判令鲍菲菲向二建公司交还房屋，并无不当。其二，即便按郑健申请的证人的证言，案涉房屋系因郑健困难职工的身份由二建公司提供给郑健，郑健长期转租给鲍菲菲一家，获取租金差价的收益，已经达到了解决职工困难的目的。案涉房屋并非房改房，现郑健已办理退休手续并开始享受退休保障，其继续占有房屋并无法律依据。关于争议焦点3，郑健认为二建公司主张的2017年10月1日之前的租金超过诉讼时效，本院不予支持。理由是：本案中，一审判决所支持的租金为2016年5月29日至2019年5月28日期间的三年租金。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。故2016年5月29日至2016年12月31日租金应于2017年1月1日给付，诉讼时效起算时间为2017年1月1日，至2017年10月1日民法总则施行之日，尚未超过原来的法律《中华人民共和国民法通则》所规定的一年诉讼时效。同理，2017年1月1日以后的租金分别应于2018年1月1日、2019年1月1日以及租赁期限届满之日给付，适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效，均未超过诉讼时效。综上所述，郑健的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费676元，由郑健负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年五月十二日书记员  蔡瑾文