广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初88号原告：范景新，男，1968年1月4日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：崔亚娟，广东丰仑律师事务所律师。被告：广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区大沙街姬堂村一长庚西街8号。法定代表人：周伟洪，社长。委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所律师。原告范景新诉被告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社（以下简称姬堂六社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告范景新及其委托诉讼代理人崔亚娟，被告姬堂六社的委托诉讼代理人辜秋月、陆雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范景新向本院提出诉讼请求：1.判令姬堂六社返还保证金180000元；2.判令姬堂六社返还2019年10月至12月的租金90000元；3.判令姬堂六社赔偿场地围蔽、硬化等场地建设的损失356999.25元；4.判令姬堂六社赔偿场地清理拆除费30000元；5.判令姬堂六社支付擅自解除合同的违约金360000元；6.判令姬堂六社承担本案诉讼费（迳付）。事实与理由：范景新在黄埔农村集体经济组织资产财务管理服务中心网站即黄埔农村集体“三资”平台，通过电子公开竞价方式取得了姬堂六社名下的姬堂龙只顶场地及地上建筑物的使用权。2019年9月4日，双方签订了《场地租赁合同》，约定：姬堂六社将位于广州市黄埔姬堂加庄水闸旁（土名：龙只顶）的龙只顶场地及地上建筑物出租给范景新，场地用途为办公及堆放物品（危险物品除外）。场地租赁面积为1329.1390平方米，建筑面积为248.0018平方米，租赁期限为10年，从2019年10月1日至2029年9月30日止，每月租金30000元。之后，范景新按照合同约定支付180000元的履约保证金。2019年10月1日，姬堂六社按照合同约定将涉案场地及地上建筑物交付给范景新使用，范景新按照合同约定的土地使用用途对涉案场地进行了围蔽、硬化等建设。2019年11月12日广州市国土资源和规划委员会告知范景新，其租赁的场地土地规划用途为农业用地不能承建建筑物，并依法签发了《责令停止违法行为通知书》，责令范景新停止违法行为。同时，广州市黄埔城市管理和综合执法局也向范景新签发了《广州市城市管理综合执法责令限期拆除在建违法建设通知书》，责令范景新在2019年11月14日之前自行拆除涉案场地上的建筑物。范景新只能自行将刚围蔽、硬化及搭建好的建筑物拆除。2019年12月6日，广州市黄埔城市管理和综合执法局对涉案场地上姬堂六社原有的248.0018平方米建筑物进行了强制拆除。涉案场地的地上建筑物被拆除之后，范景新无法继续使用该场地，多次找姬堂六社协商解除合同以及赔偿问题，姬堂六社均置之不理。范景新为维护其合法权益，特向法院提出起诉，请求判如所请。被告姬堂六社辩称，我方不同意范景新的诉请。1.场地租赁合同是双方真实意思表示，合同合法有效，范景新要求姬堂六社返还保证金及缴纳的租金没有事实和法律依据。涉案租赁场地项目交易是姬堂六社委托合法交易服务机构通过电子公开竞价方式进行，公告已经明确涉案租赁场地项目的具体情况，所有的公开情况均是透明的，不存在隐瞒的事实，整个交易过程合法合规。双方签订合同之后，姬堂六社将涉案场地按现状交付给范景新使用，不存在违约的情况，故姬堂六社要求范景新返还保证金和缴纳的租金没有事实和法律依据。2.范景新违反合同约定擅自改变涉案场地的用途构成违约，其保证金应予以没收，范景新应承担相应的法律责任。场地租赁合同的第3-6条及租赁项目交易公告均明确涉案场地的用途为办公及堆放物品，必须符合法律和合同的约定，但范景新违反合同约定擅自改变租赁场地用途，擅自扩建构成根本违约，根据合同第6.2条的约定，对于范景新无视合同的约定擅自改建扩建的行为，姬堂六社有权终止合同并没收保证金，造成姬堂六社的全部经济损失，范景新应承担相应法律责任。3.根据范景新提交的证据显示范景新的相关行为违反法律规定，行政机关据此责令范景新停止违法建设并自行拆除，该通知是针对范景新作出，与姬堂六社无关，范景新要求姬堂六社赔偿场地、围蔽硬化等损失无法律依据。4.在本案中姬堂六社不存在任何违约行为，范景新要求姬堂六社支付违约金无任何事实和法律依据。涉案租赁场地是根据法律规定公开进行电子竞投，在范景新竞得相应租赁场地之后，姬堂六社依约签订合同将场地交付给范景新使用，不存在违反合同约定的情况，范景新无视法律规定和合同约定擅自在租赁场地进行违法建设构成根本违约，同时因为范景新的严重过错，涉案场地上的原有构筑物亦被不当拆除，造成姬堂六社巨大的经济损失，本案合同目的不能实现的全部过错在于范景新，范景新的违法建设行为为合同违约之因导致合同违约之果，范景新应承担全部的违约责任。综上，请法院驳回范景新的全部诉请。经审理查明，2019年8月14日，姬堂六社通过广州市黄埔农村集体经济组织资产财务管理服务中心发布《黄埔姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目交易公告》，对姬堂龙只顶场地及地上建筑物（以下简称涉案租赁物）的租赁交易进行公开竞投。其中，项目经营用途载明为依法用于办公及物品堆放（危险品除外），用途必须符合法律法规规定和合同约定。其他说明载明：承租方必须依法使用该租赁物，如需改变用途或在现有地块上新建物业的，必须征得出租方同意并依法办理相关手续。2019年8月29日，范景新以最高价30000元/月投得涉案租赁物。2019年9月4日，姬堂六社（出租方、甲方）与范景新（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，甲方将位于广州市黄埔姬堂加庄水闸旁（土名：龙只顶）的涉案租赁物出租给乙方。第一条约定：本合同租赁场地及其附属设施设备权属归姬堂六社所有，场地用途：办公及堆放物品（危险品除外）。该租赁场地总占地面积为1329.1390平方米，建筑面积为248.0018平方米。第二条约定：租赁期限为10年，从2019年10月1日至2029年9月30日止。甲方在租赁期生效当日将该场地交付乙方使用。第三条约定：（一）每月应交租金为30000元，本合同约定的租金每2年递增一次，自第3年起开始递增；（三）乙方在签订本合同时须向甲方支付竞得价六个月租金即180000元作为履约保证金。第五条约定：（一）甲方权利义务：1.依照合同约定将场地及设施按现状及时交付乙方使用。3.发现乙方擅自改变场地结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天（含本数）以上的，甲方可解除合同，收回场地，并要求赔偿损失。（二）乙方权利义务：1.依时交纳租金。5.若乙方对该场地作出的改建扩建，因违反相关法律法规，被政府有关部门要求恢复原状或作出行政处罚时，不论事先是否已获得甲方同意，均由乙方承担责任。甲方因此所受的任何损失由乙方全额赔偿。第六条约定：（一）甲方的违约责任：2.在租赁期间，甲方非因本合同第九条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该场地的，甲方应按保证金的2倍向乙方支付违约金。合同签订后，范景新向姬堂六社交纳了180000元的租赁保证金和2019年10月至12月期间的租金共计90000元。2019年10月1日，姬堂六社将涉案租赁物交付给范景新，涉案租赁物交付时包含一块空地和一栋简易铁皮房，其中简易铁皮房未办理报建手续。范景新在接收涉案租赁物后，自行出资对涉案场地进行围蔽、地面硬化及搭建铁皮棚等。2019年11月12日，广州市国土资源和规划委员会向范景新出具《责令停止违法行为通知书》，载明：范景新2019年10月在科丰路××村口地段，进行硬底化地面、搭建板房的行为，擅自占用土地面积约1000平方米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，要求其立即停止上述违法行为。同日，广州市黄埔城市管理和综合执法局亦向范景新出具《广州市城市管理综合执法责令限期拆除在建违法建设通知书》，载明：范景新于2019年11月12日在黄埔区××庄南桥头旁建设一栋简易铁皮棚的行为，已违反《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条第一款，要求其立即停止违法行为，并在2019年11月14日前自行拆除上述违法建设。2019年11月27日，黄埔大沙街道办事处向姬堂社区出具《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》，载明：姬堂六社在位于“龙只顶”地块，存在违法用地行为，现场搭建棚房、硬底化地面，总面积为1280.75平方米，该地块其中一部分2016年已立案查处，查处面积212.35平方米，另一部分新硬底化、堆放集装箱，面积为1068.22平方米，土规为一般农地、城镇村建设用地，土地利用现状为果园地。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定。要求姬堂六社立即组织整改，停止违法行为，拆除建构筑物、恢复土地原状、复绿。范景新陈述其自行建设的围蔽、地面硬化及搭建铁皮棚于2019年11月19日被城管部门和国土部门拆除，原有的铁皮房于2019年12月6日亦被城管部门和国土部门拆除。姬堂六社表示其不清楚上述具体的拆除时间，且原有的铁皮房亦不清楚被谁拆除。范景新还主张其于2019年12月29日将涉案租赁物交还姬堂六社，姬堂六社收回后自行复绿。姬堂六社辩称因范景新的违法建设行为，涉案租赁物已无法使用，并且已被复绿，不存在收回涉案租赁物的情况。范景新主张因姬堂六社隐瞒涉案场地的用途，要求姬堂六社赔偿其场地围蔽、地面硬化等损失356999.25元和场地清理拆除费30000元，提交了以下证据：1.范景新（甲方）与案外人蒙秀晓（乙方）于2019年9月25日签订的《姬堂龙只顶场地建设办公及堆放物品场地项目施工承包合同》，载明：甲方将姬堂龙只顶场地建设办公及堆放物品场地项目发包给乙方，初定合同金额356999.25元，最终结算金额以实际完成工程量为准计算，建设期60天，自2019年10月1日起开始计算。2.范景新（甲方）与案外人蒙秀晓（乙方）于2019年12月2日签订的《姬堂龙只顶场地建设办公及堆放物品场地项目施工承包合同结算书》，载明：姬堂龙只顶场地建设办公及堆放物品场地项目乙方已于2019年11月14日全部按照甲方质量要求提前完工。但因为甲方场地原因，甲方委托乙方拆除清理建设好的水泥混凝土场地、办公室铁棚、人住集装箱板房等，甲方需额外支付乙方30000元拆除清理费。故合同最终结算费用为386999.25元。截止2019年11月19日，甲方已经支付给乙方共计256999.25元，剩余130000元，甲方自结算书签订后15天内支付给乙方。3.案外人蒙秀晓分别于2019年10月12日、11月1日、12月7日出具的《收款收据》，载明其分别收到范景新支付的龙只顶工程款100000元、157000元、130000元，共计387000元，均为现金支付。4.涉案租赁物照片若干，显示范景新进行场地围蔽、地面硬化、搭建铁棚的情况、被拆除的情况及现已被复绿的情况。范景新主张其对涉案场地进行围蔽、地面硬化等经过姬堂六社同意，提交了姬堂六社的《社会诚信服务凭证》《集体土地使用权证》《授权委托书》《姬堂经联社宅基地房屋用电申请审核表》及申请用电的相关材料。其中，《授权委托书》载明：姬堂六社的法定代表人委托范景新办理龙只顶场地用电报装手续事宜。《姬堂经联社宅基地房屋用电申请审核表》显示：申请人意见为：姬堂六社在加庄大街龙只顶1号于2019年10月1日建设宅基地房屋1间，建基面积1329平方米，层数1层，总建筑面积1329平方米。姬堂六社在经济社意见处填写：同意报装电表，并由法定代表人签字并盖章。姬堂六社辩称是因为原有构筑物暂无供电设施，上述材料是配合办理原有构筑物的临时用电材料，其并未同意范景新进行场地建设行为。庭审中，双方均认为涉案租赁合同有效。经本院释明，假如法院认定合同效力与范景新主张的不一致，范景新明确表示其坚持现诉讼请求。以上事实，有《黄埔姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目交易公告》《黄埔姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目交易结果公示》《场地租赁合同》、收据、《责令停止违法行为通知书》《广州市城市管理综合执法责令限期拆除在建违法建设通知书》《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》《姬堂龙只顶场地建设办公及堆放物品场地项目施工承包合同》《姬堂龙只顶场地建设办公及堆放物品场地项目施工承包合同结算书》、收款收据、照片、《社会诚信服务凭证》《集体土地使用权证》《授权委托书》《姬堂经联社宅基地房屋用电申请审核表》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据《责令停止违法行为通知书》《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》的内容可知，涉案租赁场地的土地用途为非建设用地，姬堂六社与范景新签订涉案租赁合同将涉案场地用于办公，违反了法律的强制性规定，涉案《场地租赁合同》应为无效合同。姬堂六社作为涉案场地的出租人，理应清楚涉案场地的用途，其对涉案租赁合同无效应承担主要责任。范景新作为承租人，在承租前未审核涉案场地的用途，亦具有过错，应对合同无效承担次要责任。涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故姬堂六社收取的租赁保证金180000元应向范景新返还。关于租金返还。范景新主张返还租金实质是要求返还占用费，由于涉案租赁物已于2019年10月1日交付给范景新使用，虽然使用过程中遭到相关部门的拆除，但范景新自认于2019年12月29日才将场地交还给姬堂六社，姬堂六社虽不予确认，但也未提交反证，故本院采信范景新的陈述，确认涉案场地已于2019年12月29日返还给姬堂六社。范景新实际占用涉案场地期间的占用费要求返还无依据，本院不予支持，本院核定姬堂六社应向范景新返还2019年12月30日至31日的场地占用费1935.48元（30000元÷31天×2天）。关于范景新主张的场地围蔽、地面硬化、清理拆除费等损失。本院认为，无论场地围蔽、地面硬化等建设行为是否经过姬堂六社同意，亦无论涉案场地是何种用途，范景新在涉案场地进行场地围蔽、地面硬化等建设行为前都应办理报建手续，其因自身未办理报建手续而导致上述建构筑物被行政部门拆除，相应后果应由其自身承担。且其主张的损失仅有收款收据，未提交任何支付凭证，亦不足以证明其实际损失。综上，本院对范景新主张的损失均不予支持。关于违约金。合同无效后，相应合同条款亦无效，范景新主张违约金无依据。且范景新主张的是姬堂六社擅自解除合同的违约金，姬堂六社并未擅自解除合同，该主张亦无事实依据，本院对该项诉请依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告范景新返还租赁保证金180000元；二、被告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告范景新返还2019年12月30日至31日的场地占用费1935.48元；三、驳回原告范景新的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13954元，由原告范景新负担11458元，由被告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社负担2496元。上述案件受理费原告范景新已预缴，被告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告范景新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年五月十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣