贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初5138号原告：杨胜勇，男，苗族，住贵州省凯里市。原告：石梅桃，女，侗族，住贵州省锦屏县。被告：黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司，统一社会信用代码91522620795285264A，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区中昊大道。法定代表人：姜上桥，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓红（特别授权），男，湖南云天（邵阳）律师事务所律师。原告杨胜勇、石梅桃诉被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司（以下简称：凯威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案受理，依法适用简易程序，于同年5月18日公开开庭进行了审理，原告杨胜勇、石梅桃，被告凯威公司委托诉讼代理人郭晓红到庭参加诉讼，现已审理终结。原告杨胜勇、石梅桃向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付城市基础设施未交付违约金298.68元；二、判决被告向原告支付公共服务设施未达到交付违约金298.68元；三、判决被告向原告支付2016年9月1日至2020年4月20日期间的逾期交房违约金合计39634.31元，2020年4月21日以后的逾期交房违约金以298676元为基数按日万分之一计算至被告向原告实际交房之日止；四、判决被告向原告支付2017年1月1日至2020年4月20日期间的逾期办理转移登记违约金合计36020.33元，2020年4月21日以后的逾期办理转移登记违约金以298676元为基数按日万分之一计算至被告向原告实际办理转移登记之日止；五、判决被告向原告支付2017年10月1日至2020年4月20日期间的租房补偿费合计30666.6元，2020年4月21日至被告实际向原告交房期间的租房补偿费按照33.33元／天计算；六、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于凯里经济开发区房屋出售给原告，房屋建筑面积106.67㎡，按建筑面积计算，房屋单价为2800元／㎡，总价款298676元；被告应于2016年8月31日前将符合约定的城市基础设施、公共服务设施达到交付使用条件，如延期交付，被告按照原告已付总房款的0.1%一次性向原告支付违约金；被告应于2016年8月31日前将符合约定条件的房屋交付给原告，如迟延交房，被告按照原告已付总房款的日万分之一向原告支付违约金；被告应于2016年12月31日前按合同约定办理商品房转移登记交付给原告，如延期办理转移登记，被告按照原告已付总房款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部房款。2017年9月20日，原、被告双方又签订了《关于延期交房的谅解协议》，协议约定：被告从2017年10月1日起愿意补偿原告每月1000元的租房费用，直至交房为止。被告至今未依约完善城市基础设施及公共服务设施并达到交付使用条件、未交付房屋、未办理商品房转移登记，依据合同，被告应向原告承担相应的违约责任。同时，租房补偿费是在被告未能按期向原告交房，而依约应向原告支付延期交房违约金的基础上，再对原告承诺增加补偿的租房费用，该租房补偿费并不当然等于迟延交房违约金，依法依约应单独计算。综上，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告凯威公司辩称：1.原、被告约定的交房时间，城市基础设施和公共服务设施达到交付条件的时限，均为2016年8月31日，从该时间至原告起诉时间2020年4月21日，时间间隔达3年多；原、被告约定的办理转移登记时限为2016年12月31日，从该时间至原告起诉时间2020年4月21日，时间间隔达3年多，为此，原告的起诉被告承担违约责任，因超过诉讼时效，不应该得到法院的支持。2.双方签订的关于延期交房的谅解协议中，既约定延迟交房时间又约定违约金从原交房时间起算，该内容自相矛盾，且被告签订该协议，是在业主联合闹事的情形下，被迫签订，协议不是当事人的真实意思表示，是无效合同，原告依据无效合同主张被告补偿房租费，应该予以驳回。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额或者损失赔偿额。该法律条文确定逾期交房违约金和租金标准是一致的，违约金已经涵盖租金损失，即计算违约金，又计算租金，属重复计算，超出原告的实际损失。综上，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明的事实如下：2015年9月20日，原告杨胜勇、石梅桃（买受人）与被告凯威公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要内容：1.被告购买由原告开发的凯里经济开发区春晖东大道房屋，房屋建筑面积106.67㎡，套内建筑面积95.41㎡，按套内面积计算，该房屋单价每平方米3130.45元，总价款298676元，商品房交付时间为2016年8月31日前。2.被告应于2016年8月31日前将符合约定的城市基础设施、公共服务设施达到交付使用条件，如延期交付，被告按照原告已付总房款的1‰一次性向原告支付违约金；3.出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。4、出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，二原告向凯威公司支付了全部购房款。同时查明，2017年9月30日，原告杨胜勇（乙方）与被告凯威公司（甲方）签订了《关于延期交房的谅解协议》,主要内容：乙方于2015年9月20日与甲方签订的《商品房买卖合同，其合同规定的交房日期至实际交房之日止，由甲方按照乙方所交购房款万分之一进行补偿，乙方对甲方目前的工作进程表示谅解并接受；双方同意交房日期延至2017年12月31日；在原有合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时，从2017年10月1日至实际交房日止再对乙方进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），上述所有补偿以现金或实物抵扣的方式在交房前支付给乙方。另查明，原告于2018年10月份拿到其购买房屋的钥匙，于同年12月开始对该房屋进行装修，于2019年7月份入住该房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《关于延期交房的谅解协议》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》，约定的交房时间为2016年8月31日前、转移登记时间为2016年12月31日前，被告未按时限完成，2017年9月30日，双方签订谅解协议，约定交房时间顺延至2017年12月31日前，补充协议还约定被告向原告支付逾期交房补偿金的时间起点为2016年8月31日（即商品房买卖合同附件中约定的交房时间）。双方既然已经签订谅解协议，说明原告已就被告的违约行为，向被告主张了权利，诉讼时效从2017年9月30日（谅解协议签订日）起算三年，原告的起诉未超过诉讼时效，为此，被告的该项辩称，与本院查明的事实以及法律规定不相符，本院不予采纳。双方在《买卖合同》中明确约定了被告逾期交房违约金的计算方法；在《谅解协议》中，明确约定：在原有合同规定交房日期与实际交房日止甲方按日支付其所交实际购房款万分之一违约补偿的同时，从2017年10月1日至实际交房日止再对乙方进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），从双方的约定来看，两种行为的构成来看，并不是非此即彼的排除关系，故被告该项辩称，本院不予采纳。一、关于原告诉请被告承担城市基础设施、公共服务设施未达交付条件违约金的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条约定被告交付房屋时应同时满足合同第十二条的交房条件，说明两项的时限与房屋交付时间同一，被告已构成违约。合同中第十二条还约定，城市基础设施和公共服务设施如果在约定期限未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付房屋总价款1‰的违约金。故城市基础设施未交付违约金为：298676元×1‰＝298.68元（四舍五入，保留小数点后两位，以下同），公共服务设施未交付违约金为：298676元×1‰＝298.68元，两项合计597.36元，本院予以支持。二、关于原告诉请被告承担逾期交房违约金的问题。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，同时，双方在《关于延期交房的谅解协议》中约定，被告向原告支付逾期交房补偿金的时间起点为2016年8月31日，故该项责任的起诉起算时间为2016年9月1日。为此，逾期交房违约金以房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2016年9月1日计算至被告实际交房之日止，本院予以支持；三、关于原告诉请被告承担逾期办理房屋转移登记违约金的问题。原、被告未在谅解协议中就房屋转移登记的时间是否顺延的问题进行约定，该项时限以双方在买卖合同中约定的时间2016年12月31日为准，起算时间为2017年1月1日。同时，双方在买卖合同中约定出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。为此，逾期交房违约金以房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2017年1月1日计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；四、关于原告诉请被告承担租房补偿费的问题。原、被告在《谅解协议》中约定，从2017年10月1日至实际交房日止甲方（被告）再对乙方（原告）进行每月1000元的租房补偿（期间不足月的按照日均计算租房补偿），经查，原告实际已入住该房屋，时间为2019年7月份，至此，被告无需再租房居住，不产生该费用，为此时间计算至2019年6月份，补偿月数按21个月计算。为此，租房补偿费为21000元（1000元/月×21月），本院予以支持，对于原告超出该数额的请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告杨胜勇、石梅桃城市基础设施、公共服务设施未达交付条件的违约金，两项合计597.36元；二、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告杨胜勇、石梅桃逾期交房违约金（计算方法：房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2016年9月1日起计算至被告实际交房之日止）；三、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告杨胜勇、石梅桃逾期办理转移登记违约金（计算方法：房款总价298676元为基数，违约金按日万分之一，从2017年1月1日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；四、被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内补偿原告杨胜勇、石梅桃从2017年10月1日起至至2019年6月份的租金损失21000元；五、驳回原告杨胜勇、石梅桃的其余诉讼请求。案件受理费2438元减半收取1219元，由被告黔东南州凯威房地产开发实业有限责任公司承担1219元。如义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如义务人不按期履行义务，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院将不再执行。审判员  刘建忠二〇二〇年五月二十一日法官助理杨楚楚书记员唐培忠