四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初17116号 原告：张承彬，男，汉族，1965年11月12日出生，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：张敏，男，汉族，1990年3月18日出生，住成都市金牛区，系原告儿子，特别授权。 原告：龚照菊，女，汉族，1969年2月18日出生，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：张敏，男，汉族，1990年3月18日出生，住成都市金牛区，系原告儿子，特别授权。 被告：成都鼎云房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街316号。 法定代表人：郑勇强。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 原告张承彬、龚照菊与被告成都鼎云房地产开发有限公司（以下简称鼎云房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张承彬、龚照菊的共同委托诉讼代理人张敏、被告鼎云房产公司的委托诉讼代理人赵林阳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 张承彬、龚照菊向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销张承彬、龚照菊与鼎云房产公司于2018年11月2日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》（合同自编号：1-1-1010）；2.本案诉讼费由鼎云房产公司承担。 事实与理由：2018年10月24日，张承彬与龚照菊的儿子张敏致电鼎云房产公司并前往其所售房屋所在地实地看房，鼎云房产公司销售人员何静称所售楼盘仅剩的最后一套（即706号房）未销售，张敏电话联系了家人并转述了该信息，叙述房屋状况，同时还发微信消息给老婆、同事，转述该楼盘只剩一套房子的信息，并了解周边规划情况。2018年10月25日，张敏再次前往该住所查看706号房屋。2018年10月26日，鼎云房产公司销售人员何静称706号房屋已经售卖，随后何静又称还有一个样板间，张敏方再次实地看房，何静仍称此样板间（即1010号）为最后一套房。基于对该房屋为鼎云房产公司售卖的最后一套房屋的认识基础上，张承彬、龚照菊与鼎云房产公司签订《商品房认购协议》，随后，在鼎云房产公司缴纳认购剩余款项时发现，鼎云房产公司工作人员仍然在带领客户看房。2018年10月28日，张承彬以新客户的名义致电鼎云房产公司，询问其是否还有在售新房，鼎云房产公司确认还有新房售卖。2018年10月29日，张敏方实地看房，鼎云房产公司销售人员带张敏看新房（2007号）并介绍相关情况。张承彬、龚照菊认为其系基于鼎云房产公司的欺诈才签订购房协议。为维护自身合法权益，张承彬、龚照菊起诉来院。 鼎云房产公司辩称：1.鼎云房产公司不存在欺诈手段；合同也不存在欺诈条款，不会导致张承彬、龚照菊陷入错误认识或者在违背真实意思表示的情况下订立合同；2.张承彬、龚照菊购房时，其购买的房屋确为最后一套，不存在备案或者签订认购协议、买卖合同晚于张承彬、龚照菊的情形；3.张承彬、龚照菊主张的他人购买2007号房屋并非新房，该套房屋认购行为发生于张承彬、龚照菊认购之前，即使有2007号房屋可选，其也不能因此主张2007号房屋好于案涉房屋所以受到损害而要求撤销合同，“好与不好”系价值判断，不应由张承彬、龚照菊主观判断；4.张承彬、龚照菊在起诉状中已经自认其于2018年10月26日认购之后，11月2日正式签订购房合同之间的一周时间里，其已经得知还有其他房屋出售，且自认于10月29日还实地查看了其他房屋，但仍然选择签订购房合同并支付首付款也按照合同约定办理了银行按揭贷款，甚至也没有在此之后的一年时间里就此向鼎云房产公司提出异议，其行为已经证明了购房的意思是真实的；5.即使受到了欺诈但依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第三款，张承彬、龚照菊的上述行为等同于“当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权”；6.对于一般家庭来说，购房行为属于大宗消费，购房行为一定是出于谨慎考虑而作出的，并非一句“这是本项目最后一套房”就可以改变的；7.张承彬、龚照菊在购房资格存在问题的情况下积极配合推进处理，按照合同条款履行，说明其没有对房产生错误认识，鼎云房产公司也未限制张承彬、龚照菊挑选，不存在强买强卖，没有影响张承彬、龚照菊主张的“消费者享有自主选择商品或者服务的权利”；8.张承彬、龚照菊未能证明其已经受到损害，相反，从目前房价来看已经上涨，张承彬、龚照菊不但未受损，还已经获益。综上。请求法院驳回其诉讼请求。 张承彬、龚照菊围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：1.张承彬、龚照菊的身份信息以及鼎云房产公司的营业执照，拟证明双方主体适格；2.《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明销售人员存在宣传所售房屋为最后一套的事实；3.房款收据及装修价款收据，拟证明鼎云房产公司无合同依据加收了房屋装修费用；4.张敏与销售何静的聊天记录，拟证明销售存在宣传所售房屋为最后一套的事实；5.张敏与同事冯某的聊天记录，拟证明张敏将该楼盘只剩最后一套房屋的事实转述给冯某；6.张敏与李珮姿的聊天记录，拟证明张敏将该楼盘只剩最后一套房屋的事实转述给李珮姿；7.鼎云房产公司售卖房屋现场录音录像，拟证明在场公司工作人员知晓销售人员何静销售过程虚假宣传的行为，仍隐瞒有房屋未销售的事实；8.房屋中介朋友圈推介房屋截图，拟证明该楼盘有房在售；9.房屋中介朋友圈图片、张敏现场拍摄706房间照片，拟证明房产中介所宣传房屋与张敏拍摄的房屋系同一房屋，即房产中介推荐的房产项目为：融城云熙；10.张敏与张承彬的聊天记录，拟证明张敏为查找鼎云房产公司仍有房屋在售，取证的情况；11.张承彬拍摄2007号房屋的情况，拟证明张承彬、龚照菊确有到访，且鼎云房产公司确有其他房屋在售，并非最后一套；12.部分问题汇总表照片，拟证明该房屋装修存在问题，张承彬、龚照菊购买后合法权益无法保障（因为就装修部分无合同条款约定）；13.融城云熙二手房交易情况截图，拟证明张承彬、龚照菊购买房屋显著高于同期市场销售二手房价款；14.关于协商解除《四川省商品房买卖合同（现售）》及其补充协议的告知函、送达回证，拟证明张承彬、龚照菊依法向鼎云房产公司提出解除合同的告知义务，鼎云房产公司收悉后未处理；15.送达情况的视频，拟证明相关资料已经采取留置送达方式送达鼎云房产公司住所；16.相关政策性规定节选；17.证人证言，拟证明张敏将该楼盘只剩最后一套房屋的事实转述给冯某的事实。 鼎云房产公司围绕其抗辩，向本院提交以下证据：1.《预测绘报告》，拟证明案涉项目共有房屋497套（住宅470套，公寓27套）；2.该项目全部房屋备案情况表，拟证明：（1）案涉房屋备案时间为最后，不存在张承彬、龚照菊主张的新房源；（2）497套房屋备案情况显示，无备案迟于案涉房屋的情况；（3）备案于2018年11月2日前的案涉项目房屋有492套销售在此之前，不具有在后新售的可能；3.《商品房预售许可证》，拟证明鼎云房产公司预售商品房合法合规；4.来电登记表、客户登记确认书，拟证明：（1）张承彬、龚照菊知悉，了解涉案房屋及项目情况；（2）张承彬、龚照菊对案涉房屋、项目进行了实地考察；5.《认购协议》，拟证明：（1）张承彬、龚照菊自愿购买案涉房屋；（2）如本协议第九条载明，张承彬、龚照菊是经过实地查看后自愿同意购买案涉房屋，系对房屋认可，不持异议，双方达成合意；6.《商品房买卖合同》及《补充协议》-1010，拟证明：（1）张承彬、龚照菊在明知有销售带看并且有充分时间考虑是否签订买卖合同的情况下仍然购买案涉房屋；（2）买卖合同及补充协议合法有效；（3）合同不存在可撤销的情形；7.合同信息摘要、房屋初始登记记录单，拟证明：（1）网签时间；（2）房屋状态；8.《情况说明》，拟证明：（1）张承彬、龚照菊主张无依据；（2）鼎云房产公司已经据实向有关行政部门反馈情况；9.《商品房买卖合同》及《补充协议》-2007、《商品房买卖合同》及《补充协议》-1506、《商品房买卖合同》及《补充协议》-706，拟证明张承彬、龚照菊主张认为是新房源的房屋合同签订日或者认购协议签订日期都先于上述合同的甲方。 上述证据经质证、审查，符合真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2018年10月24日，张承彬、龚照菊的儿子张敏致电鼎云房产公司并前往房屋所在地实地看房，鼎云房产公司的销售何静接待了张敏，在何静与张敏一同参看了706号房，何静告知张敏此房为所售楼盘的最后一套房，张敏将该信息及房屋的情况通过电话告知了家人。 2018年10月25日，张敏与何静相约再次查看706号房屋，同日下午二人再次看房。 同日，鼎云房产公司与案外人孙增飞签订《【融城云熙】商品房认购协议》，约定孙增飞认购“融城云熙”1栋1单元7层706号房屋。该协议上有孙增飞本人签名。 2018年10月26日，何静在微信上告知张敏706号房屋已经售卖，并告知其还有一个样板间（1010号）可以出售，张敏与何静相约实地看房，并于当日中午时分二人再次一同看房，何静告知其1010号房屋是该楼盘最后一套房屋。同日，张承彬、龚照菊、张敏（乙方）与鼎云房产公司（甲方）签订《商品房认购协议》，约定乙方认购1010号房屋。 2018年10月28日，张承彬以新客户的名义致电鼎云房产公司，询问是否有房出售，工作人员告知其有新房在售，并于次日张承彬、龚照菊方再次实地看房，所看房屋的房屋号为2007号。 2018年10月29日，鼎云房产公司于案外人尹肖签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同（现售）补充协议》，约定尹肖自愿购买“融城云熙”1栋1单元20楼2007号房屋。以上合同及协议有买受人尹肖本人签名捺印及出卖人鼎云房产公司公章。 2018年11月2日，张承彬、龚照菊与鼎云房产公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同（现售）补充协议》，约定张承彬、龚照菊购买“融城云熙”1栋1单元10层1010号房屋。以上合同及补充协议上有买受人张承彬、龚照菊本人签名及捺印以及出卖人鼎云房产公司公司公章。 2018年12月29日，张承彬、龚照菊向鼎云房产公司送达了《律师函》，要求鼎云房产公司出面协商解除购房合同。 2019年10月22日，张承彬、龚照菊起诉来院。 另查明，张承彬、龚照菊在签订《四川省商品房买卖合同（现售）》发现其购房资格存在问题后，积极配合处理购房资格问题。 审理中，张承彬、龚照菊为证明鼎云房产公司销售人员何静告知其706号房屋为该楼盘最后一套房屋的事实，向本院申请证人冯某出庭作证，冯某当庭作证：冯某与张敏系同事关系，2018年10月24日，张敏通过微信告知其706号房屋为该楼盘最后一套出售的房屋。鼎云房地产公司经质证后称，冯某与张承彬、龚照菊有利害关系，证言没有证明力，且其证明的事实与本案无关。 张承彬、龚照菊主张2018年11月2日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同补充协议》系其因认购无法退款，被该形势所迫才签订的。 鼎云房产公司向本院提交了该项目全部房屋备案情况表，载明：张承彬、龚照菊所购买的涉案房屋登记时间为2018年12月12日，系该项目最晚登记备案的房屋。张承彬、龚照菊经质证后认为，三性不认可，证据来源不清楚，无法达到其证明目的，且是否是最后一套应当以认购时间为准而并非备案时间。 本院认为，本案的争议主要在于双方在签订《商品房认购协议》、《四川省商品房买卖合同（现售）》、《商品房买卖协议（现售）补充协议》的过程中鼎云房产公司是否存在欺诈、胁迫的行为。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”、第一百五十条“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”。本案中，张承彬、龚照菊主张鼎云房产公司销售人员何静告知其涉案房屋系本楼盘最后一套房屋，但结合在其缴纳认购房屋剩余款项时看到鼎云房产公司工作人员仍然带领客户看房的事实，并非最后一套鼎云房产公司存在欺诈行为，而鼎云房产公司抗辩称张承彬、龚照菊所购房屋确为最后一套，并向本院提交了该项目全部房屋备案情况表。 本院认为，首先，欺诈是指一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示情况下做出民事法律行为。该民事法律行为能够被撤销的前提是，做出民事法律行为的意思表示是不真实的，且该不真实是基于对方的欺诈行为。本案中，张承彬、龚照菊购房前在现场参观的就是其所谓的最后一套房，其要购买的是也该套房屋，张承彬、龚照菊系基于购买所看房屋的意思表示下签订的购房合同，意思表示明确、具体；而鼎云房产公司向张承彬、龚照菊出售的也是该套房屋，并未更换出售房屋，也不存在对该套房屋的瑕疵情况进行隐瞒欺诈致使张承彬、龚照菊对该套房屋存在认识错误而做出购买意思表示。 其次，结合常理及一般人的行为逻辑，买受人在购买房屋前应当考虑房屋的地理位置、交通是否方便、周边环境、医疗配套设施、商业配套设施、小区内环境、房屋结构、房屋面积、房屋布局、房屋价格等因素，而并不会考虑该套房屋是否为房产公司最后一套房屋，鼎云房产公司的销售人员何静声称案涉房屋为最后一套的行为并不会导致张承彬、龚照菊产生对案涉房屋产生错误的认识，即使该房并非最后一套，何静的行为也只是销售工作人员常用的营销手段，该行为只会加强原本就有意愿购买房屋相对人的购买欲望，并不足以导致相对人从无意愿购房变为有意愿购房做出错误的意思表示。 最后，张承彬、龚照菊在知晓存在其所谓的欺诈情况下，即知晓认购的并非最后一套房屋后，仍选择继续签订买卖合同购买该房屋，该行为也表明其购买该套房屋的意思表示是真实的，其并非会因系最后一套房屋而不签订买卖合同。张承彬、龚照菊称继续签订是因认购款无法退还，存在形势胁迫，本院认为因无法退还认购款而做出买房的意思表示是张承彬、龚照菊在知晓真实情况下权衡利弊后做出的选择，并非是基于对方的胁迫，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，张承彬、龚照菊称鼎云房产公司存在欺诈、胁迫行为，要求撤销合同的主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回张承彬、龚照菊全部诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由张承彬、龚照菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  白晓阳 二〇二〇年五月二十日 书记员  李 燕