上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初1491号原告：上海丰园房地产经纪事务所，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱广良，经理。委托诉讼代理人：陶建斌，上海富拉凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：**露，上海富拉凯律师事务所律师。被告：冯炳生，男，1952年9月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。被告：康玉琴，女，1954年10月17日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：莫晓明，男，1983年8月26日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告上海丰园房地产经纪事务所与被告冯炳生、康玉琴居间合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陶建斌、被告冯炳生及被告康玉琴的委托诉讼代理人莫晓明到庭参加诉讼。简易程序审理期限届满后，经双方当事人同意并经本院院长批准，本案延长简易程序审理期限至六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告支付居间服务费62,350元。事实与理由：原告系一家专业经营房地产经纪业务的个人独资企业，两被告有意购买房屋。经原告介绍并带看后，两被告有意购买上海市静安区临汾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。在原告撮合下，被告与案外人孙某于2019年11月5日签订《房地产买卖居间协议》，约定两被告由原告提供居间服务购买涉案房屋，买卖双方签订房屋买卖合同即视为居间成功，买卖双方各按房屋总价的1%支付佣金。同日，被告与孙某就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定总房价623.5万元。当日，两被告向孙某支付购房定金6万元。原告认为，经原告居间，两被告与孙某签订了房屋买卖合同，应视为原告已经居间成功，两被告应按约定向原告支付居间服务费，故提起诉讼，要求判如所请。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求，理由是：原、被告没有单独签订过佣金确认书，原告提交的合同是格式合同，中介费的约定是事先写好的，不是后期约定的。工商部门规定不允许中介费以格式合同的形式进行约定，物价部门已经取消了1%的规定，故中介费应以双方书面约定为准。原告提交的合同中的中介费约定没有以加粗、放大等形式进行显著提示，原告在签订前也没有提示该条款，故居间协议的中介费条款应属无效条款。居间过程中，原告和卖家都知道被告需要用动迁款购买房屋，2019年11月30日被告没有收到动迁款，被告已向原告和卖家告知这一情况，希望卖家给予宽限期，后卖家告知被告和中介方取消交易，定金不予退还，随后卖家将该房屋另行出售。原告作为居间方，偏袒卖家，没有保障被告方利益。买卖合同第12条约定被告方未按合同约定支付房款逾期超过20日卖方有权单方解除合同。本案中，原告仅仅在被告逾期3日的情况下就配合卖家没收定金、收回产证并另行出售房屋，原告居间行为存在重大瑕疵。本院经审理查明以下事实：涉案房屋产权原登记在案外人孙某名下。2019年，两被告欲购买房屋，与原告商定由原告寻找房源、提供居间服务。2019年11月，经原告带至涉案房屋实地查看后，两被告表示愿意购买涉案房屋。经原告从中撮合，两被告与案外人孙某就房屋总价、付款时间等达成一致。2019年11月5日，两被告与孙某在原告处签订了由原告提供的《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)及《房屋买卖合同》。居间协议约定：出卖方(甲方)孙某，买受方(乙方)两被告，居间方(丙方)原告；房屋总价款6,235,000元；定金6万元；丙方应积极履行以下居间义务：丙方向甲方如实报告订立房屋买卖合同之机会，如乙方拟购买该房屋及条件；向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如甲方拟出售该房屋及条件；撮合甲乙双方买卖意向，促成甲乙双方签订本协议及《房屋买卖合同》；向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项；甲乙双方应支付丙方的佣金，是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务。第六条居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时按照总房价1%支付佣金。同时，两被告与孙某在居间协议用手写字体约定：甲乙双方约定2019年11月30日之前付100万元，2019年12月30日之前付400万元，2020年2月28日之前付108万元，交房当日付尾款95,000元。居间协议下方“在签署上述协议时，我方已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其他条款内容进行了明确的提示，并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方需特别声明内容(若有)详见第十条。我方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本协议约定严格履行。”内容下有两被告及孙某签字。《房屋买卖合同》约定：出卖方(甲方)孙某，买受方(乙方)两被告；总价6,235,000元；甲乙双方于本合同签署后26天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(以下简称网签合同)；乙方应于签订网签合同当日支付首期房款(含定金)106万元，于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日支付第二期房款400万元，于2020年2月28日前支付甲方房款108万元，于交房后支付尾款9,5000元；双方应于2020年4月10日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续。《房屋买卖合同》还约定了税费负担、户口迁出、定金责任、违约责任等内容，并在合同补充约定处以手写字样约定：甲乙双方约定于2019年11月30日前支付房款100万元，于2019年12月30日前支付房款400万元，于2020年2月28日支付房款108万元。当日，两被告向孙某支付定金6万元，孙某出具了相应收据，并将涉案房屋产权证交由原告保管。2019年11月30日，原告至被告处，要求被告与孙某签订网签合同并支付首付款，被告以“需要等动迁款拿到后再签订网签合同、付首付款100万元”为由予以拒绝。2019年12月1日，案外人孙某向原告寄送了一份《催告函》，部分内容为：“两被告，我方现催告两被告务必于2020年12月10日16时前前往原告处就涉案房屋按照买卖合同约定的条件进行，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予两被告上述宽限，并不代表放弃追究违约责任的权利，而仅仅是给予被告一个履约机会；若两被告不配合，则催告期限届满视为被告根本违约，我方将要求两被告按照买卖合同约定支付违约金1,247,000元，并保留追究被告其他法律责任的权利。已支付定金6万元不予退还，并保留追究被告其他法律责任的权利。”次日，被告收到该《催告函》。2019年12月2日，原告向被告寄送了《催告函》，载明：因被告明确表示放弃购买涉案房屋，要求被告支付中介费62,350元。后被告收到该《催告函》。2019年12月3日，案外人孙某至原告处向原告送达了一份内容为打印、落款孙某本人签字的《催告函》并要求取回涉案房屋产权证，后孙某应原告要求写下《情况说明》一份，原告遂将涉案房屋产权证交还给了孙某。《催告函》内容为“两被告：我方现催告两被告务必于2020年12月10日16时前前往原告处就涉案房屋按照买卖合同约定的条件进行，并采取积极配合态度，继续进行交易。我方给予两被告上述宽限，并不代表放弃追究违约责任的权利，而仅仅是给予被告一个履约机会；若两被告不配合，则催告期限届满视为被告根本违约，我方将要求两被告按照买卖合同约定支付违约金1,247,000元，并保留追究被告其他法律责任的权利。已支付定金6万元不予退还，并保留追究被告其他法律责任的权利。”《情况说明》内容为“本人孙某通过原告居间成功出售涉案房屋，由于购买方未履行双方所签订的买卖合同未按期支付房款并且拒不见面协商，当初支付的六万元定金本人合理合法没收，本人承诺放弃追究购买方总房款20%的违约金，但应当按逾期付款额的日万分之五逾期违约金仍需按日支付，并知晓三方未解除居间合同的情况下从居间方拿回房屋产权证一本，所产生的一切后果由本人承担，同时积极配合居间方尽快解除合同事宜。”同日，原告将孙某的上述《催告函》以挂号信形式寄予两被告，后被两被告拒收。后原告向被告催要中介费未果，致成讼。审理中，原告称，2019年6月开始原告即带被告看过很多房子，被告对涉案房屋有意向后，康玉琴先看了一次，后由原告带两被告一起看过；被告当时说第二笔款项需要拿到动迁款才能支付，所以合同约定2019年12月30日支付第二笔房款，被告说没问题；被告2019年12月9日没有去过原告处；2019年12月10日孙某没有到原告处，只是打电话来询问被告是否来过；原告对房屋后来的出售情况不清楚，不是通过原告卖的。两被告称，原告知道被告需要拿置换房款和动迁款买涉案房屋，2019年11月两被告已经拿到置换房款100万，但第二笔房款需要等动迁款才能支付；2019年12月9日被告拿到动迁款，当日下午去原告处要求原告帮忙联系卖家，原告说产证已经被卖家拿走、定金不退、网签撤销了，现已无法提供当日去过原告处的证据；2019年12月10日没有去过原告处。以上事实，有原告提供的房地产买卖居间协议、房屋买卖合同、售房定金收条、房地产权证、情况说明、挂号信、催告函、被告提供的催告函、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告、案外人孙某就涉案房屋签订的居间协议及两被告与孙某签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于居间协议第六条佣金条款的效力。被告认为此条款为格式条款，应为无效。根据法律规定，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。虽然佣金条款为原告为重复使用而预先拟定，但从居间协议下方经由被告签字的特别提示条款可以看出，原告已通过适当方式提醒被告注意佣金条款之内容。本院认为，佣金条款不属于格式条款。退一步而言，即使构成格式条款，法律亦对格式条款予以了特别的规制，只要不违反相关法律规定，格式条款仍属有效。根据居间协议约定，原告需为交易双方报告订立合同之机会，且1%的佣金标准亦在房屋中介行业佣金收费标准的合理范围之内，同时该条亦不存在免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情形，故佣金条款应属有效，被告关于该条款为无效的意见，本院不予采纳。两被告与案外人孙某就涉案房屋签订的房屋买卖合同对于涉案房屋的坐落、转让价款、支付方式与时间、违约责任、户口迁移等都作了明确的约定，故涉案房屋的买卖法律关系业已成立，原告作为居间人的主要合同义务已经履行完毕，被告应向原告支付相应佣金。根据合同约定，被告与孙某应于2019年11月30日前至原告处签订网签合同。虽然根据现有证据可以证实原告对于被告第二笔400万元房款来源于他处动迁款事先已知情，但此仅涉及第二笔400万元房款的支付，与签订网签合同、支付首期房款无关，故被告无权以未收到动迁款为由拒签订网签合同，被告拒绝签订网签合同并支付首付款的行为已构成违约。孙某在被告拒绝签订网签合同并支付首付款后于2019年12月3日自原告处取回房屋产权证，此系孙某作为守约方行使合同权利的行为，原告对此予以配合并无不当。原告同时将孙某的《催告函》以挂号信形式寄予被告，其作为居间方已以合理形式将孙某继续签约的意愿告知被告。被告虽称其于2019年12月9日至原告处、原告拒绝联系孙某，但并未提供相应证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果。故被告关于原告居间行为存在重大瑕疵的意见，与查明事实不符，本院不予采纳。考虑到孙某与被告的房屋买卖合同关系已实际解除，原告未提供后续的房屋过户、交接等服务，本院对原告应得佣金酌情予以扣减。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告冯炳生、康玉琴应于本判决生效之日起十日内支付原告上海丰园房地产经纪事务所佣金40,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,358元，减半收取计679元，由被告冯炳生、康玉琴共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏凯二〇二〇年五月六日书记员  李航附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。