重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初502号 原告：王永吉，男，1990年10月8日出生，汉族，住江苏省赣榆县。 委托诉讼代理人：范兆峰，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭晓瑜，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 被告：陈玉梅，女，1949年11月11日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：简广兰，女，1964年2月2日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：游国平，重庆聚立信律师事务所律师。 原告王永吉与被告陈玉梅、简广兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告王永吉的委托诉讼代理人范兆峰、被告陈玉梅到庭参加了诉讼。被告简广兰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告王永吉向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、请求判令被告陈玉梅向原告返还购房款220000元；3、请求判令被告简广兰赔偿原告的装修损失183400元；4、请求判令二被告共同支付原告违约金200000元；5、请求判令本案诉讼费和保全费、律师费由二被告共同承担。事实和理由：原告通过第三人重庆乾正置业代理公司和被告陈玉梅在2017年5月22日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：原告购买被告名下位于重庆市渝北区xx路x号x幢x单元x的房屋，成交价1150000元，当日原告向被告陈玉梅交付了定金50000元。因房屋处于抵押状态无法交易，2017年6月28日原告与二被告签订了补充协议，约定：原告交付首付款220000元，被告承诺在2018年12月31日前解除房屋的司法查封状态，并完成房屋过户交易手续；如果被告违约，原告可以要求被告返还首付款220000元，并要求二被告支付违约金200000元以及房屋的装修损失。因该房屋截止目前仍处于司法查封状态，合同已根本履行不能，原告遂起诉。 被告陈玉梅辩称，同意解除与原告签订的合同，愿意退还购房款；但按照合同约定，装修款、违约金和律师费应由简广兰承担。 被告简广兰未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举示的房屋买卖（居间）合同、补充协议、中国银行回单、中国工商银行回单、重庆市第一中级人民法院（2019）渝01执758号之十一通知书、重庆市第一中级人民法院（2019）渝01执758号执行裁定书、重庆市规划与自然资源局不动产登记查询资料以及被告陈玉梅举示的房屋买卖（居间）合同、补充协议均与原件核对无异或双方认可真实性，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年5月22日，陈玉梅作为甲方（卖方），王永吉作为乙方（买方），重庆乾正置业代理有限公司作为丙方（经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：一、房屋基础情况：坐落：渝北区xx路x号x幢x单元x。二、房屋产权现状为……甲方的房屋处于抵押的事实……买卖双方均清楚该房屋上述状况，且确认该房屋是以现状出售，买方本人或授权代表已作充分了解并实地看房，对该房屋现状清楚并无任何异议。愿意购买该房屋，双方不得以此为由拒绝履行协议义务。三、成交价格：1、该房屋成交价格为1150000元，清水，无租赁。四、付款约定：1、买方于2017年5月22日交付定金100000予卖方。5、若买方逾期支付任何一期款项或逾期提供按揭贷款所需资料，应按欠付款额（按揭款额）每日万分之五向卖方支付违约金。九、备注：1、卖方同意收齐首付款当日交房给买方任意使用。2、由于此房是开发商抵押给银行的，买卖双方协商一致同意以开发商协调的时间为准完善所有手续。3、贷款金额一切以银行审批和买方的个人情况为准。4、因此房的特殊性，如开发商不同意受权人出售此房，此合同作废互不追究责任，退还买方之前所交的购房定金。 中国银行转账回单显示，2017年5月22日，王永吉通过ATM转账向陈玉梅转账支付40000元。 2017年6月28日，简广兰、陈玉梅作为卖方（甲方），王永吉作为买方（乙方）签订《补充协议》，补充协议明确乙方于2017年5月22日支付了定金伍万元整，后乙方了解到该房屋所在的整幢楼处于查封状态，产权人为重庆空港实业有限公司。补充协议约定：第一条：乙方于2017年月日向甲方支付房款首付款人民币贰拾贰万元整（包含已支付的定金伍万元整），甲方在乙方付款当日交付房屋钥匙、相关权属证明等资料给乙方，乙方可以入住并装修使用。第二条：金易集团负责人简广兰承诺上述房屋于2018年12月31日前解除上述房屋司法查封状态，保证上述房屋无他项权利……若2018年12月31日还未解查封，将由金易集团负责人简广兰自己取出房产证过户给乙方完善所有该房屋的一切手续，包含二手房过户产生的营业税（增值税）也将由简广兰承担。第四条：该补充协议签订后，甲方违反本协议的承诺和约定（包含但不限于房屋仍处于抵押、司法查封状态、甲方或重庆空港实业有限公司把房屋出卖给他人、房屋被第三人主张权利、被法院强制执行等），导致房屋买卖合同无法继续履行即构成根本违约，甲方（简广兰）需向乙方赔偿装修费（装修费由评估公司评估），并向乙方支付违约金人民币200000元，由此产生的律师费也由违约一方承担，陈玉梅返还乙方已缴纳的费用。若甲方违约，乙方可向甲方追究违约责任，并要求丙方和丁方承担连带担保责任。 2017年7月22日，王永吉通过银行转账向陈玉梅支付170000元，用途：还款附言：首付。 庭审中，陈玉梅确认共收到王永吉支付的购房款22万元。 2019年9月20日，重庆市第一中级人民法院作出的（2019）渝01执758号执行裁定书裁定：拍卖重庆市空港实业有限公司位于重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x在内的共计38套房屋。 2020年3月25日，重庆市第一中级人民法院向王永吉作出的（2019）渝01执758号之十一通知书载明：你所使用的重庆市渝北区xx街道x路x号x幢x单元x清水房评估总价249.1万元，装修评估总价18.34万元，合计267.44万元。庭审中，原告王永吉明确对装修费不再申请鉴定，以重庆市第一中级人民法院作出的（2019）渝01执758号之十一通知书为准。重庆市第一中级人民法院对其发出通知书的原因是由于其向重庆市第一中级人民法院提出了执行异议，但该院至今未予处理。 2020年5月14日查询的重庆市规划与自然资源局不动产登记查询资料显示，渝北区xx街道x路x号x幢x单元x房屋状态为：房屋查封。来文文号为（2015）渝高法保字第00001-2号。 王永吉明确其律师费是依据双方补充协议的约定，现王永吉尚未支付律师费。 本院认为，陈玉梅与王永吉签订的《房屋买卖（居间）合同》以及陈玉梅、简广兰与王永吉签订的《补充协议》，均系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 庭审中，陈玉梅同意解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》，加上案涉房屋现仍处于司法查封状态，且法院已进入拍卖程序，故王永吉签订合同的目的已不能实现，故陈玉梅与王永吉之间的房屋买卖合同关系应予解除。对于解除时间点，由于王永吉与陈玉梅是房屋买卖关系的相对方，简广兰只是作为债的加入自愿签订补充协议承担相应的法律责任，故本院确认以陈玉梅收到本院送达的起诉状副本之日即2020年1月22日作为合同的解除时间点。 对于王永吉要求被告陈玉梅返还22万元购房款的诉讼请求，陈玉梅也同意退还，本院予以支持。 根据简广兰、陈玉梅与王永吉签订的《补充协议》中“简广兰承诺于2018年12月31日前解除案涉房屋司法查封状态”的约定由于案涉房屋截至目前仍处于司法查封状态且已进入拍卖程序，符合补充协议约定的根本违约情形。简广兰应当按补充协议的约定赔偿王永吉装修费，对于装修费的金额，由于重庆市第一中级人民法院已委托相关机构进行了评估，再次评估没有必要，故王永吉要求简广兰以通知书的评估价支付装修费的请求本院予以支持。 对于违约金的负担，补充协议约定“甲方（简广兰）需向乙方赔偿装修费（装修费由评估公司评估），并向乙方支付违约金人民币200000元，由此产生的律师费也由违约一方承担，陈玉梅返还乙方已缴纳的费用”，该语段共有四个分句，三个意思。其中“甲方（简广兰）需向乙方赔偿装修费（装修费由评估公司评估）”与“并向乙方支付违约金人民币200000元”，在句式结构上和语义表达上系并列承继关系，二个分句的主语均应为“甲方（简广兰）”，即仅限于简广兰一方，不包括陈玉梅。且此种理解也与《房屋买卖（居间）合同》中“因此房的特殊性，如开发商不同意受权人出售此房，此合同作废互不追究责任，退还买方之前所交的购房定金”约定保持了一致，故违约金的支付责任应当由简广兰承担。王永吉要求陈玉梅承担共同支付违约金的请求本院不予支持。 关于王永吉律师费的诉讼请求，此部分属于王永吉的损失范围，王永吉也明确尚未产生，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告王永吉与被告陈玉梅在2017年5月22日签订的《房屋买卖（居间）合同》中房屋买卖关系于2020年1月22日解除； 二、被告陈玉梅在本判决生效后立即返还原告王永吉购房款220000元； 三、被告简广兰在本判决生效后立即支付原告王永吉装修损失费183400元、违约金200000元，合计383400元； 四、驳回原告王永吉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15150元，因适用简易程序审理减半收取7575元，财产保全费2970元，合计10545元，由被告陈玉梅负担3800元、被告简广兰负担6745元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年五月二十九日 书记员  许 迪