陕西省宝鸡市金台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0303民初105号 原告：孙连课，女，生于1971年6月23日，汉族，住宝鸡市陈仓区。 委托诉讼代理人：张文全，男，生于1969年5月5日，汉族，住址同原告，系原告丈夫。 委托诉讼代理人：赵治国，陕西西虢律师事务所律师。 被告：宝鸡市明达住宅建筑有限公司，住所地宝鸡市渭滨区新建路中段148号，统一社会信用代码91610302221305561Y。 法定代表人：倪厚武，任公司总经理。 委托诉讼代理人：索东文，系公司副经理。 委托诉讼代理人：薛宝玲，系公司员工。 被告：宝鸡市辛家山林业局，住所地宝鸡市金台区大庆路99号，统一社会信用代码91610300221304243X。 法定代表人：石重福，任局长。 委托诉讼代理人：郑南琦，陕西炎城律师事务所律师。 被告：宝鸡市马头滩林业局，住所地宝鸡市渭滨区川陕路20号，统一社会信用代码916103002216410395。 法定代表人：杨安定，任局长。 委托诉讼代理人：郑南琦，陕西炎城律师事务所律师。 原告孙连课与被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司、宝鸡市辛家山林业局、宝鸡市马头滩林业局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙连课提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告明达公司签订的《认购协议书》；2、被告明达公司向原告返还购房款18万元、利息21960元，赔偿因房价上涨产生的损失5.4万元，并自2020年1月1日起继续支付利息至实际返还之日（以18万元为本金，按年利率6%计算）；3、被告明达公司向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即18万元；4、被告辛家山林业局、马头滩林业局对上述债务承担连带责任；5、案件受理费由被告明达公司承担。事实与理由：2017年12月19日原告与被告明达公司签订《认购协议书》，约定原告认购位于宝鸡市金台区五星村宝鸡市林业棚户区改造工程5号楼1单元7层东户房屋一套，建筑面积89.7平方米（最终面积以相关部门实测为准），单价为2480元/平方米，总计222852.80元，一次性付清优惠价为21万元。协议签订当日，原告向被告明达公司支付购房款18万元，剩余3万元待被告明达公司交房时一次性交清，同时被告明达公司向原告出具《收款收据》一份。现案涉房屋早已建成，所在小区已有部分业主入住，原告已数次要求被告明达公司交付房屋，但被告违反诚信，并于起诉前明确告知原告案涉房屋已另行出售他人，交房已不可能。案涉工程系国有林场棚户区改造项目，建设资金以项目建设单位自筹为主，国家予以适当补助，住宅及其他各类用房建成后不得对外销售。原告认为，《认购协议书》已具备商品房销售管理办法规定的商品房买卖合同主要内容，明达公司作为出卖人已收受购房款，该协议应认定为商品房买卖合同，明达公司作为案涉工程施工单位隐瞒所售房屋真实产权状况，存在一房二卖，构成民事欺诈和根本违约。被告辛家山林业局、马头滩林业局违反国有林场棚户区改造项目政策，违规将部分房屋转让给明达公司，也是造成案涉房屋一房二卖的原因之一，故诉至法院。 原告为支持其诉讼请求，提供证据如下： 1、企业登记信息，证明被告身份情况。 2、认购协议书、收款收据、手机录音光盘，证明原告与被告明达公司构成商品房买卖合同法律关系，被告未履行合同义务构成根本违约。 3、宝鸡市发展和改革委员会关于辛家山林业局棚户区改造项目初步的批复文件及关于马头滩林业局棚户区改造项目初步的批复文件、（2019）陕0303民初2787号民事判决书、（2019）陕03民终2134号民事判决书，证明案涉房屋建设方是被告辛家山林业局及马头滩林业局，施工方是明达公司，按国家政策，国有林区棚户区改造项目中住宅及各类用房建成后不得对外销售。原告诉请具有事实及法律依据。 4、置业计划书、微信聊天截图、商品房信息公示，证明与案涉房屋在地段、结构、面积、楼层等方面相同或类似的房屋市场价，被告应赔偿房价上涨造成的损失。 被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司答辩称，原告经人介绍与被告公司项目经理侯建邦认识，房价22.8万给原告优惠为一次性付清21万元，2017年12月19日签订购房协议，原告交了18万元房款，剩余房款在两天内交清，但原告一直未交。2019件9月30日被告在小区办公室张贴通知交房，逾期不领视为放弃住房，原告迟迟未来，后公司十七项目部将该房屋抵顶材料款顶给他人。第二，十七项目部印章是私刻，与被告公司无关，认购协议从法律上是无效的。第三，原告18万款项被告愿意退还，并且前期双方沟通被告公司也同意赔偿2万元，但原告主张的损失等因原告违约，被告不同意承担。 第一被告为支持其辩称意见，提供证据如下： 1、侯建邦证明一份，证明原、被告房屋交易经过。 2、通知一份，证明2019年9月30日是房主领取钥匙截止时间，逾期不领视为放弃购房。 3、认购协议及收款收据，证明原告违约。 被告宝鸡市辛家山林业局、宝鸡市马头滩林业局共同答辩称，二被告不是涉案合同当事人，与本案没有关联，非案件适格主体，原告针对二被告的诉讼请求不成立。根据合同相对性原则，原告要求二被告承担合同违约责任，没有事实及法律依据。其次，因明达公司拒绝交房，并将房屋出售第三方，是买卖合同相对方违约产生的后果。二被告与明达公司之间关于棚户区改造工程项目中是否存在不合规、不合法问题，不必然导致明达公司发生一房二卖的后果。第三，被告不存在承担连带责任的法律基础。 第二、三被告未提供证据。 上述证据，经当庭质证，本院认定如下： 原告提供的证据，第一被告对证据1、2真实性无异议，认为证据3、4无本案无关。第二、三被告对证据1、3真实性无异议，证据2因第二、三被告未参与，无法判断，证据4不认可。本院对证据1、2、3真实性予以采信，证据4与本案无关联性，不予采信。 第一被告提供的证据，原告对证据1、2不认可，对证据3真实性认可。第二、三被告认为与其无关，无法判断真实性。本院认为，证人未出庭作证，通知未有已送达的证据佐证，证据1、2不予采信，证据3真实性予以采信。 根据双方当事人陈述及上述认定的证据，本院查明以下事实： 2011年1月19日宝鸡市发展和改革委员会就宝鸡市林业局报送的《关于上报我市国有林区棚户区改造建设项目初步设计的报告》（宝发【2010】363号），作出宝市发改农发【2011】30号《关于辛家山林业局棚户区改造项目的批复》、宝市发改农发【2011】31号《关于马头滩林业局棚户区改造项目的批复》，两份批复文件同意相关棚户区改造项目建设，同时两份文件第四条记载意见为，“住宅及其他各类用房建成后不得对外销售”。 宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部系被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司内设机构，项目部负责人为侯建邦。2015年4月14日宝鸡市马头滩林业局、宝鸡市辛家山林业局为甲方，宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部为乙方，双方就宝鸡市马头滩林业局棚户区改造项目五星村小区住宅楼建设工程签订《工程合作建设协议》，协议约定：5#楼建成后由乙方自主出售。 2017年12月19日宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部（出卖人、甲方）与孙连课（买受人、乙方）签订《认购协议书》，约定：第一条认购房屋：乙方所认购的住宅房位于（项目名称）5号楼1单元7层东户室，建筑面积为89.7平方米（最终面积以相关部门实测为准）。第二条认购价格：该住宅房按照建筑面积计价，单价为2480元/平方米，总房款为大写：贰拾贰万贰仟捌佰伍拾贰元捌角整，小写222852.80元。第三条付款方式：一次性付清，优惠价为贰拾壹万。第四条认购条款：1、乙方需按照双方约定的付款方式按时、足额支付房款。2、如乙方逾期七日支付房款，甲方有权将该房屋另行出售，乙方不得要求任何形式之赔偿。当日，原告交纳购房款18万元，宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部出具收款收据。 该房建成后，2019年原告询问交房事宜，宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部告知该案涉房屋已顶账给案外人，无法向原告交付房屋，酿成诉讼。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务。本案原告与宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部签订《认购协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宝鸡市明达住宅建筑有限公司第十七项目部系被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司内设机构，不具备诉讼主体资格，其民事责任应由被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司承担。因第一被告将案涉房屋又另行出售他人，致原告认购协议书的合同目的不能实现，原告请求解除《认购协议书》，第一被告同意解除，本院予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已交购房款18万元，第一被告同意返还，本院予以支持。 对于原告主张第一被告赔偿利息、房价上涨损失及承担已付购房款一倍的赔偿责任，第一被告认为因原告未按约定一次性付清房款，属原告违约，第一被告有权另售房屋，第一被告未违约不应承担赔偿责任。本院认为，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《认购协议书》未约定房款交纳时间，第一被告主张原告逾期支付房款，其有权将房屋另行出售、不承担赔偿责任的抗辩意见不予采信，第一被告在房屋买卖合同订立后，未告知买受人原告又自行将该房屋顶账给第三人，有违诚实信用原则，除应退还原告已付房款外，还应当赔偿原告直接损失及可得利益损失。 原告主张第一被告赔偿自2017年12月19日起至实际返还之日止已付房款的利息损失，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。中国人民银行《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号）第三条“关于罚息利率问题”中规定：逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的借款利率水平上加收30%-50%。自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，参照上述规定原告已付房款利息损失的计算方式为：以已付购房款18万元为基数，自2017年12月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算。 原告主张第一被告赔偿房价上涨损失及适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条由第一被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，本院认为，该部司法解释系为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件制定，解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案案涉房屋属棚户区改造项目，该房屋不具备商品房属性，原告与第一被告签订的协议非属商品房买卖合同，原告要求第一被告承担商品房规则的罚责，不予支持。房价上涨损失应当特指同类型房屋，原告以网络查询的商品房屋市场价格上涨情况计算其房价损失，不予支持。 对于原告陈述剩余3万元房款待第一被告交房时交清的意见，因其并无证据证明双方另行协商变更了房款交付时间及方式，对原告该陈述不予采信。 对于原告主张第二、三被告承担连带责任的请求，因第二、三被告并非《认购协议书》相对方，根据合同相对性原则，第二、三被告无需对第一被告的合同义务承担责任，原告该主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙连课与被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司于2017年12月19日签订的《认购协议书》，合同解除效力自本判决生效之日始。 二、被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司于判决生效之日起十日内返还原告孙连课已付购房款18万元。 三、被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告孙连课已付购房款利息（以18万元为基数，自2017年12月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的150%计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算）。 四、驳回原告孙连课对宝鸡市辛家山林业局的诉讼请求。 五、驳回原告孙连课对宝鸡市马头滩林业局的诉讼请求。 六、驳回原告孙连课其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7840元，减半收取3920元，由被告宝鸡市明达住宅建筑有限公司承担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员  杨潇蕊 二〇二〇年五月十九日 书记员  白天骄 1