江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0381民初10651号原告：张东伟，男，1993年4月15日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：胡飞，江苏沭新律师事务所律师。被告：牟军，男，1963年3月8日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：沈菊，新沂市东方法律服务所法律工作者。原告张东伟与被告牟军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张东伟及其委托诉讼代理人胡飞、被告牟军及其委托诉讼代理人沈菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张东伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令牟军返还柜式空调一台、热水器一台、抽油烟机一台、燃气灶一套、客厅的吊灯一盏、餐厅的吊灯一盏、电视机一台(价值合计约3万元)，并支付违约金5万元（按合同价款的20%，加上律师费，主张5万元）,合计8万元；2.案件受理费由牟军负担。事实与理由：2019年8月31日，张东伟、牟军签订房屋买卖合同，牟军将其所有的位于新沂市房屋（以下简称涉案房屋）卖与张东伟。该合同特别约定固定在墙上的物品不许拆卸带走。2019年11月4日，张东伟交清房款，牟军按照约定应于11月7日前搬离该房，而牟军于2019年11月11日才搬离该房。张东伟进房发现，牟军将固定在墙上的物品，包括柜式空调一台、热水器一台、抽油烟机一台、燃气灶一套、客厅的吊灯一盏、餐厅的吊灯一盏、电视机一台（以下简称涉案财产）全部带走。牟军的行为已严重违约，也损害了张东伟的合法权益，为此，张东伟依法起诉，请求法院支持其的诉请。牟军辩称，张东伟、牟军于2019年8月31日签订《房屋买卖合同》，牟军将涉案房屋卖给张东伟属实，但牟军没有违约，张东伟无权要求牟军返还诉中的财产，亦无权要求牟军支付违约金。理由如下：1.牟军通过中介卖房子。2019年8月31日，在新沂中原房产中介服务有限公司（以下简称中介公司）员工杜新洋及张东伟、牟军三方共同在场时，牟军就已明确说明：卖的是房子，但房内所有电器设备不卖，可以搬走的东西不卖，只有固定在墙上折不下来的如壁橱不弄走。所以，三方才签订了《房屋买卖合同》。该合同第八条的约定是中介人员书写，因牟军有言在先，也是按照约定搬走的东西，牟军搬走的热水器、电视机、燃气灶、抽油烟机等家用电器，都是可以轻松搬动，并不是固定在墙上需要借助工具拆卸的，插销拔掉就可搬走。柜式空调更不是固定在墙上的，还是可以移动的。客厅和餐厅的吊灯，早就坏掉了，平时只有一个灯头照明，牟军没有将灯具拆走。上述物品均不在买卖合同内，且都是老旧的东西，并不值钱。2.合同签订后，张东伟及杜新洋口头同意牟军于2019年11月15日前搬家并交付钥匙，牟军于11月11日交房，并未违约。如法院认定牟军存在违约，张东伟主张违约金也过高。综上，请法院驳回张东伟的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对案涉事实认定如下：2019年，牟军通过中介公司销售涉案房屋。后张东伟欲购买，通过中介联系恰谈，牟军作为售房人（甲方）、张东伟作为购房人（乙方）于2019年8月31日签订《房屋买卖合同》，双方约定：1.甲方同意将涉案房屋出售给乙方，该房屋建筑面积90.4平方米，成交价为68万元，乙方自合同生效当日向甲方支付定金2万元，余款乙方向银行按揭贷款支付，乙方于2019年11月15日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关材料；银行贷款审批成功之日起十日内双方须办理递件过户手续；2.甲方应当于2019年11月10日前（含当日）偿还清原银行按揭贷款并取得房产证、土地证或不动产权证；3.甲方应当于全部楼款收到后三日内将该房屋交付乙方，双方同意在定金中预留3000元作为交房押金。4.如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过肆拾五日，甲方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没有乙方已支付的定金。如甲方未按照合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过肆拾五日，乙方可解除合同并选择要求乙方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返乙方已支付的定金。如若有任何一方违约，另一方提起诉讼产生的案件受理费、律师费等均由违约方承担。5.备注：甲方带走室内的私人物品及能移动的家具家电，固定在墙上的所有物品不允许拆卸。合同条款内容中的手写内容系杜海洋书写。2019年11月4日，张东伟付清购房款（其中合同签订当日给付2万元，11月4日给付26万元及贷款40万元）。同月11日，牟军将涉案房屋交付张东伟。交付房屋时，张东伟发现房内原有的柜式空调一台、热水器一台、客厅的吊灯一盏、餐厅的吊灯一盏、电视机一台及抽油烟机、燃气灶一套均已被搬走。上述家电现在牟军的母亲孙敬兰租住房屋内，其中：热水器为海尔储水式电热水器，型号为ES60H－Q5（ZE），额定容量为60L，制造日期为20151209，额定最高温度为75度；油烟机、燃气灶均为黑色，无生产日期，燃气灶品牌为OPOAIN，上面有青岛时尚欧派商贸有限公司字样，油烟机为诚帝品牌；电视机为海信品牌；空调品牌为格力，空调室外机为分体热泵型落地式房间空调器，型号为：KFR－50W/I04－3，制造日期为2011年6月，额定功率为1515/1500W。客厅吸顶灯、餐厅吸顶灯现安装在牟军母亲所租房屋的客厅及卧室内，未看到品牌、型号。牟军未提供上述物品的购买发票或收据。牟军在庭审中陈述空调为格力1.5匹柜式，购买价格为4700元；热水器系60L的二手海尔家电，购买价格为300－500元；油烟机杂牌的，购买价格为470-480元，燃气灶是二手家电，购买价格为200-300元，客厅吊灯购买价格150多元，餐厅吊灯购买价格为30多元。孙敬兰陈述租住房屋内餐厅、卧室的两个灯是其花300元购买并找人安装；油烟机、燃气灶是其女婿于2017年或2018年给其购买，一套价格为1500元；热水器是其1000元购买，已使用五年；空调是格力的，2011年，两个女儿给其购买；电视机是孙子十五六年前结婚时购买，已给其使用5年。庭审中，谷将出庭作证陈述，张东伟、牟军商谈购房事宜时，谈到一半谷将就出去打电话了，对于固定在墙上的物品具体说的是哪些其记不清了，在与张东伟代理人谈话时未具体说明空调、热水器、油烟机等。杜新洋出庭作证陈述谈的时候说了如抽油烟机、热水器、灯、都是挂在强墙的不允许拆，空调口头约定留下，电视单独提出要拆走，但合同没有具体写出来；同时在牟军询问时认可牟军说了家具家电不送。关于交房时间，杜新洋陈述牟军说到月中，后其与张东伟协商时，张东伟说超过合同一周还是可以的，后又陈述卖方希望买方可以多给几天时间搬家，买方希望卖家尽快搬，具体时间最后我让双方自行联系约定时间。另查明，1.2019年11月26日，张东伟为诉讼与江苏沭新律师事务所签订《委托代理合同》，该所指派胡飞律师为张东伟代理人，张东伟为此花费代理费3500元。2.从照片中看，热水器、客厅吸顶灯、餐厅吸顶灯、油烟机、电视机系固定在墙上，空调系柜机，放在客厅。3.2019年11月4日，张东伟与杜新洋聊天中杜新洋陈述牟军说尽量快的，让他两个姐妹这两天下班抽空过去给搬家，张东伟这两天可以随时过去量房子。张东伟回复“合同上不是过完户三天内交房嘛”、“合同上写着的，他拿到钱三天内把房交给我的”、“你跟他讲清”。11月9日，张东伟向杜新洋说了家电的事情，杜新洋向张东伟转发了牟军儿子发给杜新洋的聊天记录，其中有40L的电热电器、新飞22立方米大吸力双电机吸油烟机、客厅吸顶灯的图片，牟军儿子在聊天中陈述“要是拆完了”、“我给买好”、“空调外机现成的有”、“你叫他不要担心不要去催这几天就搬好东西缺什么我给买什么补上”。11月11日，杜新洋与张东伟聊天中询问“空调外机还要吧”、“他这就准备在网上买了”，后张东伟对牟军儿子所出示的电器图片认为价格太便宜且是杂牌未同意。11月11日，牟军让杜新洋去拿钥匙，张东伟提出晚上过去，还要看看少了什么。晚上，张东伟在聊天时陈述“油烟机、燃气灶、热水器、空调、电视机你问问他多少补多少钱”、“还有房屋延期费用”。本院认为，一、关于张东伟主张的家电应否返还问题。张东伟、牟军在商谈购买房屋事宜时，对于家电家具是否赠送进行了商谈，商谈过程中牟军虽曾提出家电家具不送，但张东伟亦提出热水器等电器不得搬走，此系双方向对方提出要约的过程。在签订合同时，双方最终约定“甲方带走室内的私人物品及能移动的家具家电，固定在墙上的所有物品不允许拆卸。”，此系双方真实意思表示，应根据该约定认定。现双方对于“能移动的家电家具”、“固定在墙上的物品”产生分歧。对此，杜新洋即认可牟军说了家具家电不送，又陈述热水器、抽油烟机、空调、吸顶灯属于不可拆除的物品，该陈述相互矛盾，本院不予采信。谷将陈述张东伟、牟军商谈到一半时就出去打电话，对于固定在墙上的物品具体说是哪些记不清楚，不能根据其陈述认定备注中固定在墙上的物品的范围。牟军辩称门窗、瓷砖、坐便器、壁橱、中央空调为固定在墙上的物品，对于门窗等物品，属于房屋组成部分或添附，一般属于不可拆卸的物品，且在商品房买卖中一般也不会对门窗等物品进行特别约定，故本院对牟军的该辩称不予采信。结合照片中电器的位置可以看出在牟军出售涉案房屋时电视机系通过壁挂架子固定在墙上、吸顶灯两个系固定在顶墙上，热水器、抽油烟机系固定在墙上，燃气灶系放置在橱柜上，与墙体存在一定间隔，空调立在客厅角落。结合牟军儿子与杜新洋的聊天记录、杜新洋与张东伟的聊天记录及涉案财产在涉案房屋内的位置，本院认定涉案财产中固定在墙上不允许拆卸的物品包括海信电视一台、吸顶灯两个、60L海尔热水器一台、诚帝牌抽油烟机一台、格力牌空调柜机一台。在交房时，上述物品已被拆除，牟军未按约定将上述家电留在涉案房屋内，牟军应当承担返还责任。上述物品现均由孙敬兰占有使用，存在牟军客观不能返还的可能。如牟军对于上述应返还的家电有不能返还的情形，对于不能返还的家电，本院根据上述电器的出厂时间、型号、折旧、牟军、孙敬兰所陈述的价格酌定牟军按下列价格予以赔偿：空调1000元、电视300元、客厅吸顶灯300元、餐厅吸顶灯100元、热水器400元、抽油烟机600元。二、关于牟军是否违约问题。张东伟与牟军签订协议时明确约定牟军应当于全部楼款收到后三日内将该房屋交付张东伟，张东伟于2019年11月4日付清全部楼款，牟军于同月11日交付房屋时已超出了双方约定的房屋交付时间。牟军辩称张东伟同意2019年11月15日前交房，张东伟不予认可，牟军未举证证明其与张东伟对房屋的交付时间变更延长至2019年11月15日或延长至付清房款后一周内，从张东伟提交的聊天记录中未看到张东伟同意延长至付清房款后一周内交房的内容，本院对牟军的该辩称不予采信。另，牟军交付房屋时部分固定在墙上的物品已被拆卸搬走，可以认定牟军违反了双方关于房屋内物品能否搬走的约定。故牟军存在违约行为。三、关于违约金的认定问题。张东伟与牟军约定如牟军未按照合同约定的期限履行义务，张东伟有权要求牟军以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过肆拾五日，张东伟可解除合同并选择要求牟军支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返张东伟已支付的定金；如若有任何一方违约，另一方提起诉讼产生的案件受理费、律师费等均由违约方承担。本案中，牟军未按照合同约定的期限履行交房义务，逾期天数为4天，张东伟可以要求牟军以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金，经计算，为1360元。张东伟为诉讼花费律师费3500元，有委托代理合同、发票等予以证实，本院予以确认。结合江苏省律师收费标准，张东伟诉请标的额及本院支持情况，本院对张东伟主张的律师费结合其主张酌定支持2500元，该款应由牟军承担。以上合计3860元。张东伟主张按合同房款的20%计算不符合双方的约定，对超过3860元的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、牟军于本判决生效之日起十日内向张东伟返还牟军销售位于新沂市时房屋内的格力柜式空调一台（包括室外机）、海尔热水器一台、海帝抽油烟机一台、客厅的吸顶灯一盏、餐厅的吸顶灯一盏、海信电视机一台；如牟军不能返还，对于不能返还的家电由牟军于本判决生效之日起十日内按照下列价格向张东伟赔偿，空调1000元、电视300元、客厅吸顶灯300元、餐厅吸顶灯100元、热水器400元、抽油烟机600元。二、牟军于本判决生效之日起十日内向张东伟给付违约金1360元、代理费2500元，合计3860元。三、驳回张东伟的其他诉讼请求。案件受理费1800元，由张东伟负担1575元，牟军负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张成艳人民陪审员  王 萍人民陪审员  吴从涛二〇二〇年五月二十六日书 记 员  方 超