广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初431号原告：梁聚钢，男，1988年3月27日出生，汉族，罗定市人，住罗定市**************。身份证号码：445************038。委托诉讼代理人：莫美莲，广东戴尔蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝媛，广东戴尔蒙律师事务所实习律师。被告：赖永华，男，1983年8月2日出生，汉族，罗定市人，住罗定市************。身份证号码：441************632。委托诉讼代理人：沈杨军，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈思华，广东军萍律师事务所律师。原告梁聚钢诉被告赖永华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月20日受理后，依法适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告梁聚钢及其委托诉讼代理人莫美莲、邝媛，被告赖永华的委托诉讼代理人沈杨军、沈思华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2018年8月18日签订的《房地产买卖合同》无效。2、被告向原告退还已支付的购房款130000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中30000元从2018年8月19日起、100000元从2018年9月20日起，计至实际清偿日止）。3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：罗定市********的楼盘物业于2018年间公开对外销售，被告将其购买的**五楼房产放盘到房地产中介公司后转让给原告。2018年8月18日，原告与被告签订《房地产买卖合同》。合同约定：该物业成交价为538000元；原告在签订合同时直接支付定金30000元、于2018年9月19日前改名当天支付100000元给被告；卖方（被告）保证物业享有完全所有权，不存在任何产权纠纷或者被查封的情况，绝无其他权利设定；保证该物业顺利办理产权转移，买方无须负责产权转移前的产权纠纷，否则卖方应赔偿买方因此引起的一切损失。合同签订后，原告分别于2018年8月18日、2018年9月19日依约向被告支付了定金30000元及房款100000元。2018年11月，被告承诺的交楼日期将至，但该楼盘的地基尚未建好，业主们发现被骗便组建业主群，原告进入业主群才获知自己变成被告风险转移的承接者。原告认为，被告明知该楼盘存在问题，为避免自己遭受损失而故意将风险转移至原告，根据《物权法》第九条、第三十九条、《城市房地产管理法》第二十八条及《合同法》第五十二条规定，该楼盘存在违反国家法律法规的情况，被告明知没有取得合法产权的情况下将该物业转让给原告，双方签订的《房地产买卖合同》无效，被告应当返还原告所付费用并支付利息。原告为维护合法权益，现向法院起诉，请依法处理。被告辩称，2018年8月18日，被告将位于罗定市*********建筑面积100平方米的购房资格转让给原告后，双方共同找到陈林，由原告与陈林于2018年8月19日签订购房协议，原告向陈林支付购房款15万元，陈林收款后出具收据交由原告收执。原告、被告、陈林三方已达成合意，被告将购房资格转让给原告，原告与陈林就涉案房屋进行买卖交易。虽然原告与被告签订《房地产买卖合同》，但原告与陈林已就涉案房屋签订购房协议，原、被告之间不存在房屋买卖关系。陈林因诈骗被公安机关立案侦查，该案现处于法院审理阶段。原告作为受害人在公安机关所作的陈述，其因此事多次找到陈林，但陈林借口推趟。原告明知其与陈林存在房屋买卖合同关系，在获悉陈林因诈骗被抓后，为减少损失而起诉，故被告作为本案的诉讼主体不适格，依法应驳回原告的起诉。原告向公安机关报案称陈林将位于罗定市*********的房屋出卖给其本人，但没有按约定交房，认为被陈林诈骗，即原告认为其与陈林存在案涉房屋买卖关系。根据刑事优于民事原则及《民事诉讼法》第一百五十条规定，本案应中止审理。经审理查明：2018年8月18日，被告作为卖方、原告作为买方签订《房地产买卖合同》，约定：卖方将持有预定购房协议书的罗定市*********建筑面积约100平方米的物业出售给买方，成交价为538000元；买方在签订合同时直接支付定金30000元、于2018年9月19日前改名当天支付100000元给卖方，其余款项由买方到银行按揭贷款支付给开发商；双方约定于2018年9月19日前办理一手改名手续。买方梁聚钢、卖方赖永华分别在合同上签名、盖指模确认，经纪方罗定市恒景房地产中介服务部经办人签名、加盖印章见证。合同签订后，原告分别于2018年8月18日、2018年9月19日分别向被告转账支付30000元、100000元，共130000元，被告立下“赖永华收到梁聚钢交来承购罗定市*********的定金30000元”的收据交原告收执。2018年8月19日，原、被告共同找到陈林，要求陈林将被告与其签订的《预定购房协议书》中赖永华的名字改为梁聚钢的名字，陈林要求梁聚钢再支付50000元后才改名。原告梁聚钢便按陈林的要求，通过手机网银转账100000元给赖永华、转账50000元给陈林，陈林收到款后同意改名，与梁聚钢签订《预定购房协议书》，并立下“梁聚钢购房定金15万元”的收据给梁聚钢。被告赖永华实际收取原告的购房款3万元，陈林收取原告的购房款15万元。原告按合同约定交付购房款后，合同所涉楼房一直未动工建设，导致未能依约将涉案房屋交付原告等业主使用。陈林因涉嫌诈骗罪被公安机关立案侦查，该案现正在本院审理阶段。原告认为其被陈林诈骗向公安机关报案，罗定市公安局罗城派出所于2019年7月16日对梁聚钢进行了询问记录。梁聚钢陈述称：2018年5月，赖永华到我工作的罗定市正和兴房地产叫我们帮其放位于罗定市*********建筑面积约100平方米的商品房，我们帮放盘，但一直无人问津。我想离家近便打算购买赖永华放售的商品房，便与赖永华协商，给*万元赖永华赚，接过来让我购买，赖永华也同意。2018年8月18日，我与赖永华在我上班的恒景房地产中介服务部（正和兴房地产）签订房地产买卖合同，微信转账30000元给赖永华，并写下收据。第二天，赖永华与我一起到在建工地找到陈林要求将**五楼购房协议书赖永华的名字改为我的名字，陈林要求我给50000元再帮改名。赖永华购买该房时给了100000元陈林，我便通过手机网银转账100000元给赖永华，再用农业银行手机网银转账50000元给陈林。陈林收到款后同意改名，并与我签订预定购房协议书（**五楼，100平方米，总售价50.8万元，2019年6月30日交付使用），陈林随后立下“梁聚钢购房定金15万元”的收据给我。期间，我曾打电话和找到陈林，陈林诸多借口推塘我。我共被骗18万元，我接手购买时将赖永华之前交付给陈林的10万元转回给赖永华，*万元是给赖永华转让赚的费用，5万元是转账给陈林作为首付及改名，我共交付给陈林15万元。交钱时，我只看见工地上挖了一个坑，没有其他机械进场施工，陈林就说很快会动工的。以上事实，有身份证、房地产买卖合同及户型图、收据、转账凭证、公安派出所的询问笔录等证实。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效。原告依约支付定金及购房款130000元给被告后，原、被告共同找陈林协商更改名字，原告按陈林的要求向陈林支付定金及购房款150000元后，对涉案房屋原告与陈林重新签订《预定购房协议书》。双方确认陈林收取的150000元购房款包含原告支付给被告的100000元，且陈林已立下收到原告支付150000元的收据给原告收执，合同的权利义务已由原告与被告转移至原告与陈林。原、被告经协商一致转移了合同权利义务，原告请求确认双方于2018年8月18日签订的《房地产买卖合同》无效的主张没有理据，本院不予支持。陈林立下收据确认收取原告的150000元款项，陈林未依约履行合同义务构成违约，原告应依法向陈林主张违约责任。至于被告收取原告的30000元，双方没有具体约定，合同权利义务转移后，双方无法实现合同目的，被告应向原告返还该30000元及占用该款期间的利息（从2018年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起至清偿时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。双方在合同中对律师费等费用的负担没有明确约定，原告主张由被告承担律师费用，理据不足，本院不予支持。被告申请追加陈林作为本案被告参加诉讼、中止本案审理的问题，因原告已确认陈林收取其交付的购房款15万元，基本事实清楚，本案并非以陈林涉嫌诈骗罪一案的审理结果为依据，原告也不同意追加当事人和中止审理，故本院对被告的申请不予准许。被告抗辩其不是本案适格主体而请求驳回原告的起诉，理据欠充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十八条、第八十九条、第一百一十二条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赖永华在本判决发生法律效力之日起五日内向原告梁聚钢返还购房款30000元及利息（从2018年8月19日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起至清偿时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告梁聚钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元（原告已预交），由原告梁聚钢负担1115元，被告赖永华负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  吴庆锋二〇二〇年四月二十八日书记员  梁诗敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。