湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终410号上诉人（原审被告）：胡大东，男，1969年9月17日出生，汉族，私营业主，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：胡德山，湖北睡虎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：云梦锐翊电子配件有限公司。住所地：湖北省云梦县城关经济开发区1号路。法定代表人：陈卫明，公司总经理。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。上诉人胡大东因与被上诉人云梦锐翊电子配件有限公司（以下简称锐翊公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2019）鄂0923民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡大东上诉请求：1、撤销一审判决或发回重审；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：双方合同约定的租赁物建筑面积约3300平方米的厂房，使用面积约15亩的厂内土地，仍然保持的原状，原状表明被上诉人根本就没有将租赁物使用面积约15亩的厂内土地全部交付给上诉人，而是由其法定代表人母亲在种植蔬菜，且在种植蔬菜前其荒地经上诉人花费2万余元平整后被其母亲强行霸占，不让上诉人从事经营活动。由于被上诉人未按合同约定全面履行交付租赁物的义务，严重的影响了上诉人的合法权益，从而导致了双方长达几年的租金协商谈判。为了解决租金高的实际难题，上诉人联系好合作伙伴，准备在厂区内进行投资建设时，被上诉人又不予以支持，致使上诉人无法正常开展生产活动。原判决强行解除租赁合同，不利于双方的正常生产活动，违反了公平正义、诚实信用原则，法律适用错误。原审法院武断的解除合同，对解除合同后的遗留问题没有妥善处理。综上，原判决认定事实错误，证据不足，适用法律错误。锐翊公司答辩意见：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持一审判决。锐翊公司向一审法院起诉请求:1.判令解除双方当事人签订的厂房租赁合同；2.判令胡大东立即将租赁厂房及场地清理完毕并返还给锐翊公司；3.判令胡大东向锐翊公司支付下欠租金180000元，并按767元/日的标准向锐翊公司支付从2019年4月10日至实际返还租赁物期间的租赁物占用费；4.判令胡大东向锐翊公司承担违约金50000元。一审法院认定事实：双方当事人于2017年4月10日签订《厂房租赁合同》一份，合同约定胡大东基本整体承租锐翊公司自有厂房及场地用于建设汽车卖场和从事汽车维修；租赁范围为北侧原住宿楼除一楼东两间及二楼东四间和沿开元路门面南四间由锐翊公司自用外，其余整体租给胡大东。胡大东在征得锐翊公司同意后可自建生产、销售用房，费用由自理；合同期暂定为五年，从2017年4月10日至2022年4月9日；租金第一年度为200000元；第二年度为250000元，第三年度为280000元，第四、第五年度租金由双方根据物价指数再议；租金按每半年期限支付，采取先付款后租用方式，整体进厂之前交付30000元保证金，胡大东需要借用锐翊公司生活物品由双方现场移交，租赁期满后原物返还，损坏照价赔偿，从保证金中扣除；合同期满后胡大东有优先承租权，胡大东新建厂房无偿归锐翊公司所有，胡大东仅有权将可移动物品搬走；双方应当信守合同，如有违约，违约方赔偿履约方违约金50000元。合同还就其他事项进行了约定。合同成立后，锐翊公司依约定向胡大东交付了厂房及场地等租赁物，胡大东在场地进门处左侧新建厂房用于汽车销售。合同在履行过程中，胡大东先向锐翊公司交付合同保证金30000元，另截止2019年3月16日，胡大东合计向锐翊公司交付租金273000元。2019年4月19日，锐翊公司法定代表人向胡大东发送手机短信，短信内容系告知胡大东尚下欠锐翊公司前两个年度租金180000元己严重逾期的事实，并催告胡大东在三日内交纳，逾期则视为根本违约，否则锐翊公司将单方解除合同，届时胡大东应腾退厂房，并向锐翊公司支付实际租赁期间的费用。案件在审理过程中，经一审法院听取双方是否解除租赁合同的意见，发现双方分岐较大，故本案应当及时作出判决。一审法院认为，双方当事人签订的厂房租赁合同系当事人真实意思表示且不违反法律规定，应依法予以保护，双方应当依照合同约定全面履行各自义务。审理中查明锐翊公司己向胡大东履行交付租赁物的义务，但胡大东一直欠付合同约定的租赁费，且截止锐翊公司法定代表人于2019年4月19日向胡大东发送手机短信催告时，胡大东己累计欠付锐翊公司前两个年度租赁费177000元，而当时第三年度前半年租赁费140000元也己逾期。鉴于租赁合同的法律属性，出租人的核心权利正在于收益合同约定的租赁费，胡大东未按合同约定支付租赁费的行为己满足《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项规定的条件，原告有权行使法定的合同解除权。故对锐翊公司要求解除双方租赁合同的诉讼请求予以支持，胡大东应向锐翊公司返还全部租赁物。胡大东同时应向锐翊公司支付下欠租赁费，并参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按双方合同约定的租金标准向锐翊公司支付租赁物占用期间的占用费。胡大东己向锐翊公司交付的30000元保证金应当扣减租赁费。胡大东未按合同约定交付租赁费的行为构成违约，应当依照合同约定向锐翊公司承担违约金50000元。故此，判决：一、解除锐翊公司与胡大东于2017年4月10日签订的《厂房租赁合同》；二、胡大东应向锐翊公司返还上项合同约定的全部租赁物；三、胡大东应向锐翊公司支付下欠租赁费并按合同约定的标准向锐翊公司支付从合同解除日至实际返还租赁物期间的租赁物占用费。具体给付金额的运算方法为：第一年度2017年4月10日至2018年4月9日租金为200000元，第二年度2018年4月10日至2019年4月9日租金为250000元，2019年4月10日后的租金及租赁物占用费按767元/日（280000元/年*365天/年）的标准从该日计算至胡大东实际返还租赁物之日，再以三者之和扣减胡大东己交租赁费及保证金的合计数303000元；四、胡大东支付锐翊公司违约金50000元。以上租赁物返还义务，限本判决生效后一月内履行；金钱给付义务，限租赁物返还义务履行后三日内履行。本案受理费5797元由胡大东负担。给付期限同上。二审期间，上诉人胡大东向本院提交了证据两组，第一组为照片一组，证明涉案租赁物由被上诉人法定代表人的母亲种植蔬菜，没有将租赁物交付上诉人。锐翊公司质证意见为种植蔬菜是事实，但征得了上诉人的同意，同时种植蔬菜并不影响租赁物或租赁场地的使用，我们已将涉案租赁场地按合同约定交付给上诉人使用，该组证据不能实现其证明目的。本院认证意见为在涉案租赁的场地内种植蔬菜并不影响租赁场地的正常使用，不导致合同的根本目的不能实现，本院对该证据的证明目的不予认可。第二组为证人证言，证明上诉人多次找到新的承租人承租或分租涉案租赁场地，但均被被上诉人拒绝，导致涉案租赁场地的租金数额较大，不能及时进行分摊，被上诉人应承担相应的过错责任。锐翊公司认为将涉案的场地分租或转租给他人需要征得被上诉人的同意，上诉人应当依据租赁合同履行支付租金的义务。本院认为，将涉案土地转租或分租他人，不影响原始租赁合同的履行，双方当事人应当依据租赁合同各自履行相关的义务，对该组证据的证明目的不予认可。同时胡大东向本院申请两位证人夏某、王某出庭作证，证明涉案租赁场地在进行转租或分租过程中被上诉人均不同意，导致涉案租赁合同无法履行，上诉人应承担相应的责任。本院认为，两位证人证言所证实的事实与涉案的租赁合同是否能够履行没有因果关系即没有关联性，两位证人证言不能实现其证明目的，本院不予认可。锐翊公司二审期间没有新证据向本院提交。一审判决查明的案件事实属实，本院均予以确认。本院根据各方当事人诉辩称述，在查明案件基本事实的基础上归纳本案的争议焦点为：锐翊公司是否按照合同的约定将涉案租赁场地交付给胡大东使用以及锐翊公司是否应承担涉案租赁场地未进行转租或分租的法律责任。胡大东在上诉状中陈述，涉案租赁场地锐翊公司没有交付给胡大东使用，租赁场地没有实际交付，该租赁场地由锐翊公司法定代表人母亲在种植蔬菜。但依据一审法院已经查明的事实和胡大东自己的认可，胡大东就涉案租赁场地已经向锐翊公司支付租金303000元，并在租赁期间，为减少租金的负担，欲将涉案场地转租或分租他人，但未果。一审法院在审理期间，已到涉案场地进行现场核实租赁情况，胡大东也未向人民法院提交其他证据直接证明锐翊公司没有将涉案租赁场地交付给胡大东使用。故胡大东上诉称，涉案租赁场地锐翊公司没有交付给其使用的事实不能成立。对于将涉案土地转租或分租他人，不影响涉案租赁合同的履行，双方当事人应当依据租赁合同的约定各自履行相关的义务，胡大东认为涉案租赁场地未进行分租或转租，锐翊公司应承担责任没有事实和法律依据。一审判决对本案其他法律关系的认定和处理意见本院均予以认可，在此不再赘述。综上所述，胡大东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5797元，由胡大东负担。本判决为终审判决。审判长 鲍 龙审判员 戴 捷审判员 刘 彬二〇二〇年五月十四日书记员 刘依爽