安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0603民初1654号原告（反诉被告）：朱加明，男，1989年10月1日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区。委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#一层。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：张茹君，安徽镜远律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。原告朱加明与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理，在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告朱加明的委托诉讼代理人刘文文、被告德城公司的委托诉讼代理人张茹君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱加明向本院提出诉讼请求：1、依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金4132.91元；2、依法判令德城公司立即返还朱加明缴纳的契税、维修基金、办证费合计12558.91元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月2日起支付占用资金的利息损失，至实际返还之日止；3、因本案产生的所有费用均由德城公司承担。事实与理由：朱加明与德城公司系商品房买卖合同关系。朱加明于2013年9月30日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，朱加明购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场5幢15层1503号房屋，购房金额为413291元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司在2014年11月1日将房屋交付给朱加明使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为朱加明办理产权登记证书，但德城公司以各种理由进行推拖，至今未能办理。双方签订的合同第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款的1%向买受人支付违约金”。另德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取了朱加明的契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了朱加明的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起本案诉讼，请求依法支持其诉讼请求。德城公司辩称，1、针对违约金诉讼请求部分本案起诉已经超出诉讼时效，应当予以驳回。根据商品房买卖合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日之日，将办理权属登记需由出卖人提供的……”2016年11月30日第8次全国法院民商事审判工作纪要规定买受人请求开发商支付逾期办证违约金从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。结合本案合同日期为2013年9月30号，交房时间2014年11月1号，约定的730日到期办证时间为2016年10月31日，诉讼时效应截至到2019年10月30日，已过诉讼时效。2、德诚公司未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成的，而是基于相关政策原因，属于不可抗力，且现阶段已经办理好5号楼的产权证及部分产权，也就是本案案涉房屋所在的5号楼总产权证已经办理，应当予以酌情减少违约金数额。3、关于收取的契税及维修基金，系德城公司经过业主授权是代相关部门对业主进行征收。在朱加明未请求解除合同的前提下要求退回没有约定基础和法律基础，应当予以驳回。德城公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令朱加明支付逾期付款违约金19713.98元（413291元×0.03%×159天）；2、诉讼费、律师费、公告费等由朱加明承担。事实与理由：2013年9月30日，朱加明与德城公司双方签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，朱加明存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场5幢1503室房屋出售给朱加明，涉案房屋总价款为413291元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用住房公积金按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”根据该约定，朱加明应当在45日内办妥按揭贷款，但直至2014年4月22日，朱加明才将贷款手续办妥，实际违约159日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金19713.98元。综上所述，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照约定履行义务，请求法院支持其反诉请求。朱加明针对德城公司的反诉辩称，1、德城公司所主张的反诉请求均已经超出民事诉讼法所规定的诉讼时效的要求，距离朱加明办好贷款之日起已经超出三年的诉讼时效。故应当予以驳回。2、出现逾期办理贷款责任并不在于朱加明，在办理案涉贷款的时候均是由朱加明将所需材料提交给德城公司。由德城公司代为办理，故出现逾期办理的情况责任有一部分在于德城公司。3、关于合同约定的贷款期限属于格式条款，加重了朱加明的合同义务，而德城公司未尽提醒注意的义务，故朱加明不应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年9月30日，朱加明与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场5幢15层1503室出售给朱加明，房屋总价413291元，采用按揭贷款方式付款，2013年9月30日前支付全部房款的37%，即153291元，剩余房款260000元于2013年10月7日前申请办理公积金贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第10条约定：“买受人采用住房公积金按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金。”第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……”合同签订当日，朱加明首付153291元，2014年4月22日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款260000元。2014年11月1日房屋交付给朱加明，同日朱加明向德城公司缴纳了契税4132.91元、维修基金8266元、办证费160元，合计12558.91元。德城公司至今未按合同约定期限协助朱加明办理涉案房屋权属登记，朱加明遂诉至本院。因朱加明未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，请求判令朱加明支付逾期支付购房款的违约金。另查，朱加明与德城公司签订《商品房买卖合同》时使用的公民身份号码为,2019年1月8日濉溪县公安局四铺派出所出具“重复户口注销说明”：对朱加明（公民身份号码），户籍地安徽省淮北市烈山区宋疃镇雷山行政村二组85-1号拥有的重复户口（朱加明，公民身份号码，户籍地安徽省濉溪县四铺镇镇直）予以注销。2018年1月14日，朱加明曾与其他业主于2018年1月14日通过网络向安徽省人民政府省长反映德城公司迟延办理房产证及不支付违约金之事，请其责成淮北市处理。2020年1月15日，淮北市相山区物业管理中心向德城公司发出“物业专项维修资金交存通知书”：位于南黎街道办事处德城新天地5#物业项目，建筑面积10651.25㎡，应交存物业专项维修资金1025716元。德城公司于2020年3月13日将上述款项汇至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户。以上事实，有朱加明提交的《商品房买卖合同》、购房款发票、《个人借款保证合同》、德城公司收据、德城公司（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录、德城公司提交的业主入住登记表、物业专项维修资金交存通知书、徽商银行电子回单、《商品房买卖合同》、中国银行客户贷记回单以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，朱加明与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务，朱加明交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对朱加明要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金4132.91元（413291元×1%），对德城公司称系因相关政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称朱加明请求上述违约金已过诉讼时效，从朱加明提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故朱加明主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，不予采信。关于朱加明请求德城公司返还契税、维修基金、办证费及占用资金利息的问题。因德城公司基于合同约定代向朱加明收取契税4132.91元、维修基金8266元、办证费160元，属于双方自愿行为。德城公司收取上述费用后，于2020年3月13日将案涉5号楼维修基金交付至淮北市相山区物业管理局物业专项维修资金专户，故朱加明请求德城公司返还维修基金无事实依据，本院不予支持。但德城公司占用维修基金超过合理期间，应当支付利息。对于契税，德城公司收取该费用后并未将费用交给相关部门，存在占用资金的行为，朱加明请求德城公司返还上述费用并支付资金占用期间利息并无不当，本院予以支持。今后，在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，再行支付。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月1日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，故资金占用利息应自2016年11月1日起算，对朱加明请求超出部分不予支持。朱加明请求德城公司返还办证费并支付占用期间利息，但其未能提交证据证明其已经缴纳该项费用，故对其该项主张不予支持。关于德城公司请求朱加明支付逾期付款违约金的问题。朱加明于2014年4月22日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的3年诉讼时效，朱加明抗辩有理，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定，判决如下：一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付朱加明逾期办理房屋所有权证书违约金4132.91元，返还契税4132.91元、办证费160元，并支付利息（利息以12558.91元为基数自22016年11月1日起计算至2020年3月12日，之后以4292.91元为基数计算至款项付清之日，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回朱加明的其他诉讼请求；三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费217元，因本案适用简易程序审理，减半收取108.5元，反诉案件受理费146元，均由安徽省德城投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  孟秀芳二〇二〇年五月三十日法官助理赵安书记员赵坤附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。