重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1413号上诉人（原审原告）：秦微微，女，1989年1月23日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：游国良，重庆新合律师事务所律师。委托诉讼代理人：周衍宇，重庆新合律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：重庆财信蟠龙置业有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园大道26号，统一社会信用代码91500107MA5U7TLR54。法定代表人：尹成名，董事长。委托诉讼代理人：冉利红，女，1990年3月26日出生，汉族，公司员工，住重庆市渝北区。上诉人秦微微因与上诉人重庆财信蟠龙置业有限公司（以下简称“财信公司”）租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初11898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。秦微微上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判；2、一审、二审诉讼费由财信公司承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。财信公司存在严重违约，导致案涉租赁合同不能履行；一审判决财信公司赔偿秦微微违约金即三个月租金过低，不能弥补秦微微的实际损失。财信公司答辩称：财信公司将涉案房屋出售的时间是2018年4月15日，早于合同约定的租赁期限，因此违约责任不适用案涉合同第八条第3项的约定；租赁期限并未开始，秦微微并未就经营开展装修等工作，因此秦微微并未有实际损失。财信公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项内容，依法改判；2、一审、二审诉讼费由秦微微承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。案涉合同第八条第3项适用的是在租赁期内财信公司将案涉房屋出售的情形，但一审中财信公司已举证证明案涉房屋出售的时间不在租赁期内；案涉房屋并未交付秦微微，秦微微实际并未就案涉合同的履行进行任何准备工作，亦未举证证明其实际损失，一审判决财信公司支付秦微微三个月租金的违约金无法律依据。秦微微答辩称：本案完全符合租赁合同第8条第3项的规定，合同中所述的租赁期内应当作广义解释，另外合同中也没有租赁期外的明确说法，该合同是财信公司提供的格式合同，有争议时应当以不利于财信公司的解释为准；财信公司在2018年4月3日与秦微微签订合同并收取了租赁保证金、租金，而仅过12天便将涉案房屋出售给第三人，且长达近一年的时间不告知秦微微，其行为已构成严重违约行为，致使秦微微受到严重的伤害及资金占用损失、律师费等重大损失。综上所述，请求二审法院驳回财信公司的上诉，支持秦微微的上诉请求。秦微微向一审法院起诉请求：（一）判令财信公司返还秦微微租赁保证金26020元及租金19515元；（二）判令财信公司向秦微微支付违约金156120元；（三）本案诉讼费用由财信公司承担。一审法院认定事实：2017年8月3日，财信公司取得财信·时光里项目的商品房预售（预租）许可证。2018年4月3日，秦微微作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的财信公司就位于重庆市九龙坡区彩云大道财信时光里1栋1层20号房屋签订了《（财信时光里）商业用房租赁合同》。该合同第二条租赁期限约定：双方约定的租赁期限共5年，即60个月，自2018年11月30日起至2023年11月30日止（具体接房时间以甲方函告知为准）。第四条：1、房屋交付约定，甲方保证出租房屋产权清楚，若有纠纷一切由甲方自行负责与乙方无关。租赁房屋交付，双方须到现场进行房屋移交，清点附属设施设备，抄写水、电、气表底度，签署房屋移交确认书和清单，交付房屋后风险转移给乙方。合同同时对租金、保证金、双方权利义务、转让、转租、续租合同变更、终止、违约责任等进行了约定。秦微微于合同签订当日向财信公司支付了租赁保证金26020元以及2018年11月30日至2019年2月27日的租金19515元。2018年4月8日，财信公司与案外人吕远就案涉房屋签订了《财信·时光里项目商品房认购协议》。2018年4月15日，财信公司与吕远就案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》并于当日办理了登记备案。吕远为此向财信公司支付购房款1487658元，余款也即按揭贷款已由银行支付给了财信公司。2019年2月1日，财信公司将案涉房屋交付给吕远。秦微微认为，依据“买卖不破租赁”的合同规则，原租赁合同应对承租人和新房主之间继续有效，遂于2019年1月16日诉至法院请求：确认秦微微与财信公司于2018年4月3日签订的《（财信时光里）商业用房租赁合同》有效；判令财信公司，吕远将上述房屋交付秦微微使用。经审理，一审法院于2019年3月16日作出（2019）渝0107民初2461号民事判决，确认秦微微与财信公司租赁合同合法有效，但因买受人吕远已经在租赁期间开始之前已合法占有案涉房屋，吕远拒绝交付房屋导致财信公司客观上已经履行不能，故对秦微微交付房屋的诉讼请求，法院未予支持。现该判决已发生法律效力。一审法院认为，秦微微与财信公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。本案合同履行过程中，秦微微已依约向财信公司缴纳了保证金26020元及首期租金19515元，并为合同履行做了相应的准备工作，而财信公司因将案涉房屋转售案外人吕远，后者占有房屋后未将其交由秦微微承租使用，最终导致本案合同履行不能。因此，对于因双方合同目的无法实现，租赁关系应于2019年3月16日解除的事实，一审法院予以确认。财信公司未按合同约定向秦微微交付租赁物，应当向后者承担赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方合同目的已无法实现，而秦微微未能实际占有使用案涉房屋，其主张退还保证金26020元及租金19515元的请求符合规定，应予支持。关于秦微微主张的解除合同违约金的问题。案涉租赁合同第八条第3项约定，租赁期内，若财信公司出售该房屋的，应确保新的房屋所有人承认秦微微在本合同中享有的合法权益，财信公司的权利义务由新的房屋所有人承继。若新的房屋所有人拒绝履行本合同，财信公司需支付24个月租金给秦微微作为违约赔偿。一审法院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，而违约金的确定须以守约方的实际损失为立足点。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款”当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，本案虽系财信公司单方出售房屋后无法交付租赁物而导致合同解除，应对此造成秦微微损失承担违约责任，但同时秦微微亦有采取积极适当措施防止损失扩大的义务。本案中，自双方约定的合同起始日即2018年11月30日起，秦微微客观上并未实际形成对案涉房屋占有、使用。而截至一审法院于2019年3月16日作出（2019）渝0107民初2461号民事判决之时，秦微微此时应已明确知悉本案租赁合同已无实际履行可能，并采取有效措施防止损失扩大。综合本案租赁合同的租赁期限、实际履行时间、履行状况以及违约方的过错程度等因素，一审法院酌定财信公司应向秦微微支付解约赔偿金即三个月租金19515元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：“一、被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告秦微微返还租赁保证金26020元及租金19515元；二、被告重庆财信蟠龙置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告秦微微支付违约赔偿金19515元；三、驳回原告秦微微其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2162元，由被告重庆财信蟠龙置业有限公司承担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，秦微微作为承租方与作为出租方的财信公司签订的案涉租赁合同成立并生效后，财信公司将案涉租赁房屋转售给案外人吕远，而吕远占有案涉房屋后并未将该房屋交由秦微微承租使用，致使案涉租赁合同履行不能，秦微微的合同目的无法实现，财信公司未按合同约定向秦微微交付案涉租赁房屋，构成违约，应当向秦微微承担违约责任。案涉租赁合同第八条第3项的内容系在租赁期内财信公司违反该条合同约定的情形下，财信公司支付24个月租金给秦微微作为违约赔偿，与本案中财信公司系在合同约定的租赁期之外违约的事实情形不符，故不能以案涉租赁合同第八条第3项约定的违约金标准要求财信公司承担违约责任。违约金的性质主要是体现对守约方的损失进行补偿，同时有限度地体现对违约方的惩罚性，故违约金的确定应当以违约方的违约行为给守约方造成的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素进行综合判定。本案中，秦微微并未形成对案涉房屋的占有、使用，没有产生为使用租赁房屋而投入的装修等实际支出，且最迟在2019年3月16日一审法院作出（2019）渝0107民初2461号民事判决之时，已明确知晓案涉租赁合同已无实际履行可能，其应当积极采取适当措施防止损失扩大；此外，秦微微称其租赁房屋目的为经营餐馆，并为此产生了学习技术、考察、购买餐具等费用的损失，但并未提供证据予以证明，故秦微微应当承担举证不能的不利后果;且秦微微诉称的前述损失亦非案涉租赁合同不能履行后而导致不能救济。一审法院综合案涉租赁合同的租赁期限、实际履行时间、履行状况以及违约方的过错程度等因素，酌定财信公司向秦微微支付三个月的租金19515元作为违约赔偿并无不当，在一审判决关于赔偿金额的裁量结果没有明显失当的情形下，本院不应再次行使自由裁量权以推翻原审法院的自由裁量权行使结果。综上所述，上诉人秦微微、上诉人重庆财信蟠龙置业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8648元，由上诉人秦微微负担4324元，由上诉人重庆财信蟠龙置业有限公司负担4324元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  苏致礼审 判 员  芦明玉二〇二〇年五月二十八日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨