山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初1598号原告：闫国松，男，1987年12月21日出生，汉族，职工，住威海市文登区。委托诉讼代理人：丰晓艳，山东时中律师事务所律师。被告：威海市融泰置业有限公司，住所地威海市文登区天福办世纪大道89-1号。法定代表人：倪永军，董事长。委托诉讼代理人：于泓泱，山东阔海大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：周赛男，山东阔海大地律师事务所律师。原告闫国松诉被告威海市融泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫国松及其委托诉讼代理人丰晓艳、被告威海市融泰置业有限公司委托诉讼代理人于泓泱、周赛男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫国松向本院提出诉讼请求：1、要求威海市融泰置业有限公司支付自2016年9月1日起至交房时止的违约金32599.75元；2、要求威海市融泰置业有限公司支付迟延办证违约金48899.63元。两项共计81499元。事实和理由：2016年1月14日双方签订商品房买卖合同，闫国松购买威海市融泰置业有限公司上海豪庭小区18号1单元1004室，房价397558元。闫国松当日付款127558元。余款270000元一个月付清。威海市融泰置业有限公司于2016年5月31日前交付房屋，逾期超过90日按已付房款万分之一向闫国松支付一次性赔偿金。依该约定违约金仅38.75元，明显低于给闫国松造成的损失。威海市融泰置业有限公司房屋未验收合格，强行向闫国松交付房屋，依据合同法第114条规定威海市融泰置业有限公司应按占有闫国松房款的同期贷款利率计算损失为32599.75元。因无法办证威海市融泰置业有限公司应承担延期办证的违约金48899.63元。威海市融泰置业有限公司辩称，闫国松在威海市融泰置业有限公司购买房屋属实，闫国松主张逾期交房违约金及逾期办证违约金，均没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。另外，闫国松之诉已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年1月14日，闫国松与威海市融泰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定闫国松购买威海市融泰置业有限公司开发的位于威海市文登区上海豪庭居民小区18号1单元1004室房屋，建筑面积93.83平方米，房屋总价款为397558元。付款方式为闫国松于2016年1月14日付款127558元，余款270000元于合同签订后由银行按揭的方式于15个工作日内付清。逾期付款在10日之内，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，闫国松按日向威海市融泰置业有限公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过10日后，威海市融泰置业有限公司有权解除合同。威海市融泰置业有限公司解除合同的，闫国松按累计应付款的3%向威海市融泰置业有限公司支付违约金。闫国松愿意继续履行合同的，经威海市融泰置业有限公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，闫国松按日向威海市融泰置业有限公司支付逾期应付款万分之八的违约金。威海市融泰置业有限公司应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付闫国松使用，因威海市融泰置业有限公司原因逾期交房，在逾期90日内，双方均不追究违约责任。逾期超过90日，威海市融泰置业有限公司按已付房款的万分之一向闫国松支付一次性赔偿金。威海市融泰置业有限公司应当在商品房交付使用后且小区综合验收合格后90日内，将办理权属登记需由闫国松提供的资料报产权登记机关备案，如因威海市融泰置业有限公司的责任，闫国松不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商处理。合同签订后，闫国松依约付清全部购房款397558元。2017年5月31日，威海市融泰置业有限公司将商品房交付闫国松，闫国松当日在《房屋交接单》上签名。2019年8月9日，涉案商品房通过综合验收，威海市融泰置业有限公司未按合同约定为闫国松办理房屋产权登记。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，闫国松已按合同约定付清全部购房款，威海市融泰置业有限公司未按约定的时间交付房屋办理房屋产权登记，构成违约，威海市融泰置业有限公司应承担违约责任，向闫国松支付违约金。关于诉讼时效问题。商品房买卖合同约定交房时间为2016年5月31日前，威海市融泰置业有限公司于2017年5月31日将房屋交付闫国松。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。现自闫国松知道或者应当知道2017年5月31日逾期交房日与闫国松起诉立案之日2020年4月1日并未超过三年，闫国松的起诉未超过诉讼时效。关于逾期交房违约金责任的承担问题。闫国松与威海市融泰置业有限公司在合同中对逾期交房违约责任进行了约定，因威海市融泰置业有限公司原因逾期交房，在逾期交房90日内，双方均不追究违约责任。逾期超过90日应承担违约责任。威海市融泰置业有限公司承担逾期交房违约金的时间为2016年9月1日起至2017年5月31日止。合同约定，双方进行商品房验收交接时，威海市融泰置业有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，闫国松有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由威海市融泰置业有限公司承担。闫国松在威海市融泰置业有限公司提供证明文件不齐全的情况下，接收尚未验收合格的房屋，系对自身权利的处分。闫国松以此为由主张逾期交房时间超过的部分，无事实依据和法律依据，不予支持。由于双方约定的逾期交房违约责任明显过低，与逾期付款违约责任严重不对等，不符合权利义务相一致原则，现闫国松要求调整逾期交房违约金为以购房款397558元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，予以支持。关于逾期办证违约责任的承担问题。合同约定，威海市融泰置业有限公司应当在商品房交付使用后且小区综合验收合格后90日内，将办理权属登记需由威海市融泰置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房威海市融泰置业有限公司已于2017年5月31日交付闫国松使用，商品房所在小区于2019年8月9日通过综合验收。因双方在合同没有约定逾期办证违约金，威海市融泰置业有限公司应自2019年11月9日起至2020年3月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条规定，判决如下：一、威海市融泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向闫国松支付逾期交房违约金，违约金以购房款397558元为基数，自2016年9月1日起至2017年5月31日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；二、威海市融泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内向闫国松支付逾期办证违约金，违约金以购房款397558元为基数，自2019年11月9日起至2020年3月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；（以上款项支付至闫国松名下的中国农业银行卡号为62×××11的银行账户内）三、驳回闫国松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费919元，由闫国松负担698.44元，由威海市融泰置业有限公司负担220.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员 孙 波二〇二〇年五月二十三日书记员 马小倩书记员