湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1623号上诉人（原审被告、反诉原告）：李四进，男，汉族，1972年7月11日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘金虎，男，汉族，住岳阳市，系岳阳南湖新区南湖街道办事处刘山庙社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨鑫杰，男，汉族，1980年11月11日出生，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：杨学军，男，汉族，1950年12月15日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系杨鑫杰父亲。委托诉讼代理人：朱石强，湖南弘一（岳阳）律师事务所律师。上诉人李四进因与被上诉人杨鑫杰租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人书面审理了本案。本案现已审理终结。李四进上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持反诉请求。事实与理由：一、一审判决遗漏诉讼请求。李四进在一审提出的反诉请求是确认优先承租权，是确认之诉，而一审判决以给付之诉进行判决，没有确认优先承租权。二审、二审判决认定事实错误。1、本案所涉门面正面临征收拆迁。李四进于2000年开始租赁该门面。2010年岳阳市相关部门公示规划方案并发布拆迁补偿安置方案，但一直未开始拆迁。李四进对门面进行了装修、购买行业货架、电脑等设备，还花费了近6万元安装了防盗网、更换了货架等。2、征收拆迁与李四进的损失具有关联性。门面征收拆迁时，门面经营者享有一定的补偿。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。杨鑫杰辩称，1、一审法院判决上诉人李四进交还租赁物并支付占用费用合理合法,驳回反诉请求于法有据。答辩人将自有产权房屋出租给上诉人使用,合同期满前,答辩人便通知上诉人门面期满不再续租,合同期满后,上诉人占有使用门面拒不交还,严重侵害了答辩人的合法产权,而上诉人主张的优先承租权条件尚不成就,二审法院应驳回其上诉请求。2、本案所涉门面及周边相邻门面均处于正常经营状态,不存在征收拆迁情况。答辩人将新门面出租给上诉人经营,上诉人未经答辩人同意擅自将中间墙体打通,后又违反租赁合同约定,擅自将门面隔开转租部分门面给别人以赚取差价,门面墙体损坏至今尚未恢复,上诉人既不交还门面,又不恢复门面墙体原状,却要求答辩人赔偿其损失,实在荒谬!现租赁合同早已期满,上诉人理应完好归还门面,而其故意拖延拒不归还门面的惯用伎俩应该受到法律的制裁,法院应当制止上诉人这种不诚信行为。综上,门面产权神圣不可侵犯,答辩人享有依法处置自身财产的权利。上诉人拒不归还门面不仅违反了法律的规定,也违背了租赁合同的约定。请求驳回上诉，维持原判。杨鑫杰向一审法院起诉请求：1、李四进返还承租的房屋，并从2019年10月21日起支付占用费（10000元/月）至实际返还承租房屋之日止；2、李四进支付违约金38040元；3、李四进恢复期擅自拆除的隔墙或赔偿一万元恢复原状费用；4、李四进承担诉讼费用。李四进向一审法院提起反诉请求：1、李四进享有优先承租权；2、杨鑫杰赔偿损失10万元；3、杨鑫杰承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、2016年10月20日，杨鑫杰（甲方）与李四进（乙方）签订了《门面租赁合同》，合同约定：1、甲方将花板桥门面（第34、35号）两套租赁给乙方使用，共三层，总面积158.5平方米；2、期限自2016年10月20日起至2019年10月20日止，承包期内不得单方解除合同；3、无息保证金2000元，合同依法终止时退还；4、年租金4万元，乙方分四次付款给甲方；5、合同期满，甲方若继续对外出租，乙方愿意继续使用门面，甲方可以优先乙方承租；6、合同期满，甲方若不继续对外出租，甲方有权收回门面，乙方不得以任何理由阻挠，甲方不负责任何经济损失；7、甲乙双方如有违约行为，可视情节赔偿相应违约金；8、合同期为三年，但应服从总体拆迁（拆迁中甲方不负责乙方任何经济补偿）。二、合同期满前，杨鑫杰告知李四进门面期满不再续租，租金支付至2019年10月20日。租赁物在租赁期间李四进曾将两个门面之间破墙打通一并使用，目前已经将门洞封闭，租赁物仍由李四进在使用。三、李四进提供了岳阳市花板桥农贸市场拆迁补偿安置方案、规划公示牌、拆迁许可证、土地储备计划，欲证实租赁物已经面临征收，但杨鑫杰认为无关联性。杨鑫杰提供的租赁物的产权证号显示为：岳房权证岳阳楼区字第××号。一审法院认为：杨鑫杰与李四进签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。一、关于租赁物的返还，双方合同已经到期，出租人不再同意继续出租，按照合同约定以及法律规定，承租人应该交还租赁物，故对杨鑫杰请求李四进交还租赁物的诉讼请求予以支持；二、关于占用费，李四进合同期满后继续占有使用租赁物，应当按照租金标准（40000元/年）向杨鑫杰支付占用费至实际交还租赁物之日，杨鑫杰主张市场同等门面现有价格10000元/月无事实与法律依据；三、关于违约金，杨鑫杰并未充分提供证据证实李四进有转租违约行为，将两个门面打通一并使用的情况杨鑫杰知情后并未提出异议，李四进期满后拒不返还租赁物构成违约，但一审法院已经支持了占用费，故杨鑫杰主张违约金不予支持；四、关于恢复原状，已经查明门洞已经封闭，故对该请求不予支持；五、关于李四进反诉主张的优先承租权，该权利应在杨鑫杰门面再次对外出租时主张，李四进在本案中主张条件尚不成就，故不予支持；六、关于李四进主张的损失10万元，李四进并未提供损失依据以及需要赔偿的事实与法律依据，故不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、李四进向杨鑫杰交还租赁物，并自2019年10月21日起按照40000元/年的标准支付占用费至实际交还门面之日；二、驳回杨鑫杰的其他诉讼请求；三、驳回李四进的反诉请求。上述第一项，限本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。案件受理费376元，反诉费1150元，合计1526元，由杨鑫杰负担200元，李四进负担1326元。二审期间，上诉人李四进向本院提供以下证据：证据一，岳楼政法（2019）17号，用以证明2019年重新进行征收规划。证据二，一组彩色照片，用以证明房屋是上诉人进行硬性装修的，是无法撤走的，进行征收应当对上诉人进行补偿。杨鑫杰质证认为，对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，多年前就有征收意向，但政府部门没有具体推进征收事项，收回门面不是因为要征收，是因为租赁合同已经到期。证据二，从照片上看，装修非常陈旧，不无法知晓瓷片铺设的具体时间，上诉人承租门面多年，装修是经营需要，也是应当做的。本院认为，李四进提供的上述两份证据与其诉讼请求无关联性，无法达到其要求确认优先承租权及要求杨鑫杰赔偿10万元的诉讼目的，本院不予采信。二审期间，被上诉人杨鑫杰未向本院提供证据。一审查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点为一、李四进主张优先承租权的请求能否支持。二、李四进要求杨鑫杰赔偿10万元损失的请求能否支持。关于焦点一，杨鑫杰与李四进于2016年10月20日签订《门面租赁合同》，该合同于2019年10月20日到期。到期后，杨鑫来不同意继续出租门面，双方未续签合同，李四进应当返还租赁门面。尽管法律规定承租人可以主张优先承租权，但该权利的行使是以杨鑫杰再次对外出租为前提，本案中，杨鑫杰一方明确表示现无对外出租门面的意思表示，李四进亦无相关事实印证杨鑫杰准备出租门面，其主张该权利的条件不成就，对其请求不予支持。关于焦点二，本案双方的租赁合同已经到期，李四进以门面进行了装修，要求在征收时获得10万元补偿，即要求杨鑫杰赔偿其10万元。合同中明确约定对门面改造，一切费用由李四进负责，终止合同时，杨鑫杰不予经济补偿。现政府征收，从现有证据上来看，只是意向性的，对门面装修等是否补偿及具体补偿数额现无法确定，故李四进要求杨鑫杰赔偿10万元的诉讼请求，本院不予支持。综上，李四进的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李四进负担。本判决为终审判决。审判长  蒋立春审判员  许 进审判员  余立根二〇二〇年五月二十五日书记员  吴冰妍