吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终738号 上诉人（原审原告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。住所：吉林省扶余市。 负责人：姜明阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜永库，该公司经理。 被上诉人（原审被告）：马秀红，女，1970年3月14日生，汉族，住扶余市。 委托诉讼代理人：杨晓迎，吉林滳壇律师事务所律师。 上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）与被上诉人马秀红租赁合同纠纷一案，扶余市人民法院作出（2020）吉0781民初542号民事判决，德卡房地产扶余分公司不服，向本院提起上诉。本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 德卡房地产扶余分公司上诉请求：1.依法改判解除德卡房地产扶余分公司与马秀红签订的《德卡城市广场代租合同》。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。一、双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或“转租”合同。代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对德卡房地产扶余分公司显失公平。当前基于电商的冲击，很多商铺已无法实现出租的目的。德卡房地产扶余分公司与马秀红签订《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲方乙方双方共同承担经营风险。”德卡房地产扶余分公司已经无法继续履行合同。德卡房地产扶余分公司向马秀红支付的代租金在每年每平米1,200元至2,000元左右，德卡房地产扶余分公司在此基础上还要为马秀红承担管理费用等，而德卡房地产扶余分公司将这些商铺出租的租金，则为每年每平100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。（按原双方签订的城市广场代租合同价格继续履行，上诉人将无法承担高出市场十几倍租金，上诉人即将面临停业或破产）在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”二、双方签订合同时，马秀红利用德卡房地产扶余分公司处于危困状态、缺乏判断能力等情形致使双方签订的合同成立时就显示公平。德卡城市广场公司共四层，仅被上诉人购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均具有特殊身份，正是他们的特殊身份，致使上诉人签订了这份明显显失公平的合同。（租金收益达不到目的，扶余市两重要部门国土资源局、城乡建设局给予扶余市人民法院出具假证，解除双方合同双倍返还购房款）综上，请求人民法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定支持上诉人的诉讼请求。 德卡房地产扶余分公司一审诉讼请求：解除原告与被告自2018年12月31日-2027年12月31日止签订的《德卡城市广场代租合同》。 马秀红一审辩称，原告解除合同的理由不成立，我方不同意解除合同。1.2016年原告商铺进行招租，被告考虑到原告的承诺以及未来的收益，即与原告签订认购协议以及交了房款，现因原告自己经营不善，要求解除代租协议，则侵害了被告的可得利益，协议解除对被告显失公平；2.认购协议与代租协议是一起签订的，代租协议是认购协议的前提以及要素，如果解除代租协议，那么认购协议就丧失了继续履行的基础。根据最高院关于贯彻民法通则若干意见第72条规定的乙方当事人利用优势或对方没有经验，致使双方的权利义务明显失衡的，可以认定为显失公平。本案中签订协议时原告直接草拟好的合同并且原告所述的共担风险隐藏在其他条款中，在合同中没有单独列出，印证了原告利用优势地位以及对方没有经验，所以该“共担风险”明显显失公平，原告不能基于该条解除合同。 一审法院认定事实：被告马秀红于2014年6月24日与原告德卡公司签订了《德卡城市广场代租合同》，合同写明商铺预测建筑面积为22.15平方米，代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，甲方（德卡公司）向乙方（被告马秀红）支付年租金25780元。被告与原告在同日签订了《德卡城市广场认购协议书（二层）》，原告将位于德卡城市广场2层245号商铺预测建筑面积为22.15平方米，以240012元的价格出售给被告马秀红，付款方式为一次性付款，并约定交付被告自行经营时间为2027年12月31日。该商铺一直由原告代租至今。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告之间签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》、《德卡城市广场代租合同》合法有效。原告在出售商铺时宣传以代租的形式保障业主9年的固定收益，并且《德卡城市广场认购协议书（二层）》上也约定交付业户经营时间为2027年12月31日，那么《德卡城市广场代租合同》应视为签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》的前提和条件。现原告以《德卡城市广场代租合同》中第八条第二款甲乙双方共同承担经营风险为由要求解除合同，但该条款所指的经营风险太过广泛，无任何成就细则，未说明具体风险，且案涉《德卡城市广场代租合同》不具备法律规定的解除条件，故对原告的诉讼请求本院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求。 二审期间，德卡房地产扶余分公司提交了18份证据，即1.扶余市自然资源局情况说明；2.《扶余市人民政府关于印发加快推进解决全市部分房地产开发小区历史遗留问题实施方案的通知》编号为扶政发[2019]7号；3.《信访事项处理意见书》编号为扶住建字[2019]69号；4.央视访谈网两篇报道；5.**购买商铺的合同及身份证；6.照片五枚；7.2013年10月27日上访材料一份；8.2013年11月5日反映问题材料；9.娜其美房地产开发公司投诉材料；10.百度搜索文章《吉林省松原市扶余县——投资者的地狱》；11.黎玉金的投诉材料；12.德卡房地产扶余分公司诉刘金波起诉状；13.德卡房地产扶余分公司2019年7月23日举报材料；14.扶余市公安局作出的扶公（治）行罚决字[2013]第87号行政处罚决定书；15.扶余市扫黑办群众举报线索转办单编号为扶扫黑办发[2018]40号；16.2019年7月11日扶余市公安局取保候审决定书，编号为扶公（治）取保字[2019]149号；17.百度文章一份《一朝投资，余生维权》；18.德卡房地产扶余分公司制作《二楼产权商铺2019年按合同代租租金与实际租赁价格对比和情况说明》，拟证明其上诉主张。 经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于代租合同的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”根据上述法律规定，依法成立的合同对双方当事人具有约束力。本案中，德卡房地产扶余分公司与马秀红同时签订《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》，结合两份合同内容以及德卡城市广场宣传图册内容，可以认定《德卡城市广场代租合同》是德卡房地产扶余分公司销售商铺的一种促销方式。因此，从双方当事人签订合同的初衷考量，《德卡城市广场认购协议书》和《德卡城市广场代租合同》应做为一个整体，具有不可分割性。两份合同均是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方当事人对此均无异议，原审认定认购协议书和代租合同均合法有效，有事实和法律依据。 关于代租合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据上述规定，合同解除是指合同有效成立后，在履行过程中，基于特定情形出现，法律规定或者双方当事人约定可以终结该合同的权利，即合同解除有约定解除、法定解除和协议解除。本案中，德卡房地产扶余分公司与马秀红签订的代租合同并未约定解除的条件，双方亦未达成协议解除合意，本案中亦不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。 德卡房地产扶余分公司主张按双方签订的《德卡城市广场代租合同》第八条第二款之规定，该风险应由德卡房地产扶余分公司和马秀红双方共同承担。该条款明确约定系“乙方（马秀红）享有的权利”。按照该条款的文义解释，即使该条第二项约定由甲方（德卡房地产扶余分公司）乙方（马秀红）共同承担经营风险，作为马秀红的权利，该条款不能解读为德卡房地产扶余分公司的经营风险应由《代租合同》双方共同承担；同时，该条款并非德卡房地产扶余分公司出现经营风险即产生解除合同效力的约定。德卡房地产扶余分公司此项主张缺乏事实依据，本院不予支持。 德卡房地产扶余分公司上诉主张由于国际国内经济萎缩，受网络电商冲击导致实体经济难以经营，商场面临无以为继和停业的局面，请求解除其与马秀红之间的代租合同。本案中，双方当事人签订了代租合同，马秀红支付了购房款，德卡房地产扶余分公司已经对外代租商铺进行经营，双方在诉前已实际履行合同内容。在商事活动中，市场经济的固有规律决定了经营过程中会产生商业风险。本案中，德卡房地产扶余分公司作为商事主体，应预料经营过程中可能产生的商业风险，故其以商业风险为由主张解除合同，没有法律依据。德卡房地产扶余分公司上诉主张企业自身处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方签订合同时显失公平应解除合同，其未提供充分证据予以证明，且该主张亦不属于法律规定的解除合同事由。 德卡房地产公司扶余分公司提出双方代租合同的解除符合《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定。本案中，德卡房地产扶余分公司与马秀红签订的代租商铺合同，其前提是双方签订的认购协议书，为销售商铺，德卡房地产扶余分公司采取承诺并约定代租业主商铺的经营方式，马秀红购买商铺的目的即通过德卡房地产扶余分公司代租产生收益。本案的代租合同正如德卡房地产扶余分公司起诉状所称代租合同而非租赁合同或转租合同。由于认购协议书与代租合同系关联合同，在合同有效前提下，关联合同间权利义务应对等，德卡房地产扶余分公司仅以代租合同内容继续履行对其显失公平，与事实不符。同时德卡房地产扶余分公司亦未举证证实马秀红不同意解除合同违反诚实信用原则。故德卡房地产扶余分公司解除合同的主张不符合《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定情形，本院不予支持。综上，德卡房地产扶余分公司二审提交的证据与本案没有关联，其主张解除代租合同没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其诉讼请求并无不当。 综上，德卡房地产扶余分公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 魏 巍 审判员 牟凤桐 审判员 张 蕊 二〇二〇年五月二十六日 书记员 宁宏权