上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1723号上诉人（原审被告）：顾家宁，男，1984年7月13日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：金鑫，女，1985年6月7日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马刘玲，女，1971年12月16日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：唐建，上海华勤基信律师事务所律师。上诉人顾家宁、金鑫与被上诉人马刘玲房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初56806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人顾家宁、金鑫共同上诉请求：撤销一审判决第三项，改判上诉人无需支付被上诉人差价损失。事实与理由：一、被上诉人自认其知道合同解除或房屋出售是在2015年底，被上诉人被羁押这一情形并不能中断中止诉讼时效，故按照诉讼时效的相关规定，对方起诉时诉讼时效已经超过。虽然上诉人放弃了对部分判决的上诉权，但不能因此认定上诉人放弃时效抗辩。即便法院不认定被上诉人超过诉讼时效，对方怠于行使权利，亦超过除斥期间，实体权利消灭。二、一审认定上诉人没有解除权系有误。办理房屋过户是被上诉人的合同义务，在合同无法实现的情况双方均有止损义务，被上诉人经上诉人多次催促不予配合办理过户登记且一直拖延，故导致合同无法履行及损失扩大的过错主要在于被上诉人，应由其承担相应责任。上诉人仅存在轻微瑕疵，并无违反合同的主观故意，且上诉人因对方不配合办理过户导致无法在2012年购买房屋，根据过错互抵原则，上诉人不应承担被上诉人所主张的赔偿。三、一审将被上诉人起诉时的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）评估价作为本案损失范围认定存在错误。被上诉人在2015年2月就开始就过户事宜与上诉人交涉，就2015年后的房价上涨损失应由被上诉人自行承担。一审法院在确定房屋价格时并未将被上诉人尚未支付的4万元按比例扣除，亦未扣除房屋原交易价款，而系争房屋2015年10月的出售价格120万元系符合市场交易价格。在被上诉人未能举证证明其损失范围的情况下，应参照上诉人的获益情况进行损失范围考量方才符合法律规定。被上诉人马刘玲辩称，不同意顾家宁、金鑫的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，且本案没有超过诉讼时效，双方合同一直存续不存在超期的问题。请求二审法院驳回上诉，维持原判。马刘玲的一审诉讼请求：一、判令解除马刘玲、顾家宁、金鑫于2009年10月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、判令顾家宁、金鑫返还房款人民币645,900元；三、判令顾家宁、金鑫赔偿房屋差价损失300万元；四、诉讼费由顾家宁、金鑫负担。一审法院认定事实：系争房屋产权原登记在顾家宁、金鑫名下。2009年9月6日，马刘玲支付给顾家宁、金鑫定金1万元。2009年10月27日，系争房屋取得小产证。2009年10月30日，马刘玲、顾家宁、金鑫签订《上海市房屋买卖合同》，约定顾家宁、金鑫将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋转让给马刘玲，房屋转让价为685,900元。买卖合同附件第三条约定，马刘玲于2009年9月6日支付定金1万元；马刘玲于2009年11月14日支付房款635,900元；办理完以马刘玲为权利人的产证时，马刘玲支付剩余房款4万元。第六条约定，本合同双方应当全面积极履行，不得反悔或违约，如顾家宁、金鑫违约，违约金按房屋成交价的两倍1,371,800元进行赔偿。合同签订后，马刘玲于2009年11月14日转账给顾家宁、金鑫635,900元。2009年11月，顾家宁、金鑫将系争房屋的房地产权证、发票、契税缴款书等交付给马刘玲。因系争房屋出租给案外人使用，故顾家宁、金鑫通知案外人将租金交付给马刘玲。2015年10月，顾家宁、金鑫补办系争房屋小产证。2015年10月18日，顾家宁、金鑫与案外人祝某签订《上海市房地产买卖合同》，约定顾家宁、金鑫将系争房屋出售给祝某，房屋转让价为120万元。2015年10月底，双方办理产权过户手续。之后，承租人未将租金交给马刘玲。一审法院另查明，2014年8月25日，上海市浦东新区人民法院判决马刘玲犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑七个月，刑期自2014年7月23日至2015年2月22日。马刘玲于2016年4月因吸毒行为被处行政拘留十五日，并处强制隔离戒毒二年。2018年10月25日，上海市浦东新区人民法院判决马刘玲犯贩卖毒品罪，判处有期徒刑三年九个月，刑期自2018年6月28日至2022年3月27日。一审审理过程中，经马刘玲申请，一审法院委托上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司对上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋市场价进行评估。估价结果为：2015年10月18日，估价对象的市场价值为224万元，折合房地产单价为27,431元/平方米。2019年7月2日，估价对象的市场价值为353万元，折合房地产单价为43,228元/平方米。双方当事人对评估报告提出如下异议：马刘玲认为系争房屋的评估价偏低，2015年的单价在3万元左右，2019年的单价在4.6万元左右。鉴定人员解释称，2015年房价在上涨过程中，2017年到顶峰，故系争房屋在2015年时的单价不到3万元，2019年同地段新建高档商品房单价在6万元左右，但与系争房屋没有可比性。顾家宁、金鑫认为系争房屋的评估价偏高，2015年的价格应为顾家宁、金鑫出售价120万元。系争房屋是动迁安置房，对价格有影响。评估报告载明的交通状况、道路状况、环境状况等是否考虑到2015年估价时点。鉴定人员解释称，顾家宁、金鑫认为2015年系争房屋的单价在1.3万元左右明显偏离市场的正常价格。动迁安置房如果存在限售因素，评估机构会考虑调整价格，但系争房屋已经过了限售时期，只存在自身小区品质的差异。涉案评估报告的现场勘查日为2019年11月5日。2015年的房价采用的是2015年同期成交数据进行评估，不存在以现在的外部条件去评估曾经房屋价格的情况。鉴定人员对双方当事人的异议都给出了合理的解释，一审法院据此予以采信，采纳评估报告的估价结论。一审法院认为，马刘玲、顾家宁、金鑫签订《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。顾家宁、金鑫抗辩其于2012年10月系争房屋符合办理产权过户手续时通知马刘玲办理过户手续，马刘玲称从未接到通知，顾家宁、金鑫对其主张未举证证明，故对顾家宁、金鑫的抗辩，一审法院难以采信。顾家宁、金鑫主张其于2015年10月3日短信通知马刘玲解除合同，马刘玲对短信证据的真实性不予认可，且顾家宁、金鑫此时无合同解除权，故对顾家宁、金鑫的主张，一审法院难以采信。目前系争房屋已被出售给案外人祝某并办理产权过户手续，致使马刘玲无法实现合同目的，故对马刘玲要求解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，顾家宁、金鑫理应将收取的房款645,900元返还给马刘玲。因顾家宁、金鑫擅自将系争房屋出售给案外人致使合同解除，故顾家宁、金鑫应承担合同解除的主要责任。而马刘玲自无法收取系争房屋租金时，应及时查看系争房屋的情况，尽到审慎的注意义务，行使合同权利义务。一审法院综合考虑到双方的过错程度、系争房屋于2015年10月18日以及2019年7月2日的市场价值、顾家宁、金鑫自2009年9月起占用房款645,900元至今的利息损失等综合因素，酌情判令顾家宁、金鑫赔偿马刘玲房屋差价损失280万元。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于2019年12月12日作出判决如下：一、解除马刘玲与顾家宁、金鑫于2009年10月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、顾家宁、金鑫于判决生效之日起十日内返还给马刘玲房款人民币645,900元；三、顾家宁、金鑫于判决生效之日起十日内支付给马刘玲房屋差价损失人民币2,800,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币31,120元，减半收取计15,560元，保全费5,000元，上述共计20,560元，由马刘玲负担1,233元，顾家宁、金鑫负担19,327元。鉴定费人民币17,483元，由顾家宁、金鑫负担。二审中，双方当事人未提交新证据材料。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人在一审中提交的短信记录显示：2015年8月17日，被上诉人“你是哪位”上诉人“XX家园，XX号XX，小顾”被上诉人“哦，不好意思我在长沙手机被我发脾气时摔碎的所以这个手机上没有保存的号码。我要到9月底再回上海，到时候我们碰个面好哇”上诉人“可能来不及，晚些方便了我打你电话吧，电话里说吧”；2015年8月29日，上诉人“干嘛不接电话呢？看到回电话，你是不是想要拖延，那样就会变成你违约了。因为现在我们谈好了，我能把钱退给你的。你有什么想法，你可以跟我沟通，这样总不是办法”；2015年10月1日，上诉人“说好的九月底碰面的，是不是又要拖？”；2015年10月3日，上诉人“请及时与我联系。或者给我一个账户，我把钱打给你，房子8号我过户掉了”。二审中，上诉人表示，因其一直无法联系到被上诉人，其于2015年6月通过中介找到了被上诉人的母亲，才得到被上诉人“1806815XXXX”的电话号码，并于2015年8月起与被上诉人电话联系，但被上诉人一直在推脱，一开始电话也不接，后来接了电话也在推脱，一直拖到11月。当时上诉人告诉被上诉人因多方面的原因无法再等待下去，所以要求解除合同。被上诉人则表示，确认上述电话号码系其实际使用，但认为系被上诉人一直在联系上诉人；2015年2月，被上诉人出狱后要求上诉人办理产权过户，但上诉人要求要么加价50-100万元后过户，要么退钱给被上诉人，被上诉人不同意退钱；2015年2月至10月间，双方一直有电话往来，但没有书面记载；上诉人当时好像在外地做生意缺钱，所有也不好联系。2015年底，被上诉人才知道系争房屋另行出售了，但被上诉人也不接上诉人的电话。因为被上诉人2016年因强制戒毒被关进去了，2018年4月出来后没多久又进去了，且被上诉人父母年纪大，行动不便，后来还是有朋友联系了律师才提起了本案诉讼。起诉前被上诉人曾联系过上诉人，当时上诉人愿意赔偿180万元，但到底什么时候给没有准确时间，过后被上诉人就起诉了。本院认为，本案二审争议焦点在于：1、买卖合同解除的原因及责任归属；2、被上诉人是否存在怠于行使权利的情形从而导致损失扩大。关于买卖合同解除的原因及责任归属。根据本案所查明的事实，系争房屋系动迁安置房，上诉人于2009年10月27日取得系争房屋之房地产权证后，上诉人即与被上诉人在2009年10月30日签订了房地产买卖合同。虽然双方对于系争房屋何时办理过户未作约定，但根据规定在被上诉人取得系争房屋房地产权证满三年后，该房屋即符合过户条件。因此，2012年10月27日后，系争房屋符合办理产权过户的条件。上诉人虽主张其于2012年10月即系争房屋符合过户条件时曾通知过被上诉人办理产权过户，上诉人并未能就此提供相关证据予以佐证，且被上诉人亦对此予以否认，故本院对此不予采信。根据被上诉人所称，因上诉人交由其保管的房地产权证明确记载满五年后才能过户，其2015年2月刑满释放后，即向上诉人要求办理产权过户，但上诉人以房价上涨为由要求加价，故未能办理过户手续。虽然上诉人对此不予认可，但根据上诉人提交的2015年8月17日、8月29日、10月1日及10月3日其与被上诉人的短信往来记录显示，至少在2015年8月17日之前双方有过关于房屋的交涉，且被上诉人要求等其9月底从长沙回上海后双方见个面再谈，而上诉人则非常着急，要求在电话里谈；结合8月29日、10月1日上诉人发出的短信内容，被上诉人一直未接上诉人的电话，也未在9月底与上诉人见面，上诉人则要求将钱款退还给被上诉人，但被上诉人对于该短信均未予回复。2019年10月3日，上诉人再次短信要求被上诉人及时与其联系，并告知将于10月8日将房屋过户，要求被上诉人告知账户以便于退款。虽然被上诉人否认收到过上述短信，但确认该短信显示的手机号码系被上诉人所使用。结合2019年10月18日上诉人与案外人签订房地产买卖合同并于10月底将系争房屋产权过户至案外人名下的事实，本院确认该短信内容的真实性。据此，可以认定在2015年8月17日前上诉人已经存在不愿意过户的事实，虽然未有证据显示其原因究竟系上诉人所称“被上诉人不愿意过户”，还是如被上诉人所称“上诉人要求加价”，但至少双方当时未能就解除合同达成一致的意思表示。因此，上诉人在2015年10月便将系争房屋另行出售，导致上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同未能继续履行，上诉人已构成根本违约。故买卖合同未能履行的责任理当归属于上诉人，上诉人理应就此承担相应的违约责任。上诉人主张合同未能继续履行的责任主要归属于被上诉人，与事实不符，本院不予采纳。关于被上诉人是否存在怠于行使权利的情形从而导致损失扩大的争议。被上诉人要求上诉人赔偿因房屋上涨产生的差价损失，其损失计算的依据系其提起本案解除合同诉讼的时间即2019年7月系争房屋的市场评估价，而上诉人则主张，2015年2月被上诉人就过户事宜就开始与上诉人交涉，故2015年后的房价上涨损失应由被上诉人自行承担。对此，本院认为，上诉人于2015年10月3日短信告知被上诉人其将于10月8日将系争房屋另行过户，并要求被上诉人提供账户便于退款，故被上诉人对于上诉人将毁约另行出售房屋的意图应属明知，且系争房屋产权实际亦于2015年10月底已另行过户给他人，被上诉人也认可原本一直由其收取的系争房屋租客交付的租金之后也未再行给付。因此，被上诉人对于上诉人的违约行为理应及时行使权利。虽然被上诉人辩称，其一直因各种原因被羁押，但从被上诉人提供的羁押情况显示，至少2015年2月至2016年4月期间被上诉人并未被限制行动；而且即便被上诉人被羁押，也并不因此妨碍其委托代理人行使相应的民事权利；而事实上，被上诉人亦系在被刑事羁押期间提起了本案诉讼，故被上诉人该抗辩意见，本院不予采纳。现因被上诉人怠于行使权利导致其损失因房价不断上涨扩大，故被上诉人理应就扩大的损失承担其相应的责任。综合考虑系争房屋2015年10月及2019年7月的市场价值、双方合同的履行情况、各自的过错程度等，本院酌情认定上诉人赔偿被上诉人房屋差价损失190万元。一审法院认定数额失当，本院依法予以调整。综上，顾家宁、金鑫的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初56806号民事判决第一、二项；二、变更上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初56806号民事判决第三项为“顾家宁、金鑫于本判决生效之日起十日内支付给马刘玲房屋差价损失人民币1,900,000元。”负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币31,120元，减半收取计15,560元，保全费5,000元，上述共计20,560元，由马刘玲负担6,203.13元，顾家宁、金鑫负担14,356.87元。鉴定费人民币17,483元，由顾家宁、金鑫负担。二审案件受理费人民币29,200元，由顾家宁、金鑫负担19,814.29元，马刘玲负担9,385.71元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十六日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……