山东省莱州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0683民初5号 原告：徐殿发，男，1948年2月20日出生，汉族，农村居民，住招远市。 委托诉讼代理人：徐艳平，女，1979年7月5日出生，汉族，农村居民，住莱州市。系原告女儿。 委托诉讼代理人：邱俊刚，男，1978年9月27日出生，汉族，农村居民，住莱州市。系原告女婿。 被告：柯北新，男，1959年1月17日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。 委托诉讼代理人：司兆玲，女，1959年6月16日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。系被告妻子。 委托诉讼代理人：柯学，男，1984年10月18日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。系被告儿子。 原告徐殿发与被告柯北新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐殿发及其委托诉讼代理人徐艳平、邱俊刚，被告柯北新及其委托诉讼代理人司兆玲、柯学到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告于2010年4月8日签定的《房屋买卖合同》及补充协议。2.判令被告返还原告购房款264975元并以此为基数由被告向原告支付按照中国人民银行同期同档贷款利率(年利率按5.94%)计算到2019年12月31日利息为151044元和自2020年1月1日起至判决生效日止计算的利息，被告赔偿原告违约金5万元。以上合计466019元。3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确诉讼请求第二条的利息为：截止2019年8月20日之前的利息145290元（自2010年4月8日起至2019年8月19日止以本金5万元、自2010年4月29日起至2019年8月19日止以本金10万元、自2010年7月11日起至2019年8月19日止以本金114975元，以上均按中国人民银行同期同类贷款基准利率（5.94%）计算）以及自2019年8月20日起至判决生效实际履行之日止以本金264975元按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.85%计算的利息。事实与理由：原告与被告系房屋买卖合同关系。2010年被告在网上对外出售房屋，原告购买了被告出售的莱州市文峰中学对面文峰小区(现名为文峰合众小区)*号楼*单元*楼东户(以下简称该房屋)，双方于2010年4月8日签定了《房屋买卖合同》，将办理该房屋房产证等事宜写入合同，在付款过程中又签定了补充协议。原告于2010年7月11日支付完成给被告的全部购房款合计264975元，被告拿到款后均出具了购房款收条。原告依据合同(含补充协议)的约定履行了付款等义务。经过多年的办证等待，期间该房屋为被告交房时原始状态是毛胚房、未装修、未居住、未出租等，该房屋至今未能办理出房产证。现经查询莱州市相关政府部门后得知合众小区该房屋未办理用地审批等手续，不能办理房屋产权等证书，违反了国家相关法律规定且不能实现房屋买卖合同约定办理房产证的合同目的。原告已是70多岁老人，无法接受该房屋从合同约定能办房产证到现在无法办理的情况及产生的经济损失，派家人联系被告协商该房屋相关事宜无果。 被告辩称，被告于2007年通过单位莱州市文峰中学积分购买了文峰(合众)小区一号楼二单元五楼东户(以下简称该房屋)。2010年初原告了解该房屋性质后，表达了强烈的购买意愿。后原、被告于2010年4月8日签订《房屋买卖合同》，被告将该房屋以263900元转给原告，在房产交割过程中，被告与原告签订“补充协议”，就装修押金及卫生清理费进行协商，并由原告支付被告1075元。在此过程中，被告始终积极配合原告进行房屋所有权变更，并依次为原告在文峰中学后勤部总务处会计室办理了房屋更名手续，办理人为文峰中学后勤主任王云阁和会计任凤义。随后，文峰中学总务处负责人为原告办理了水、电、燃气等生活缴费之类的信息更名。自此，被告按照合同约定履行了全部手续。房屋所有权的所需更名被告均已配合完成。该房屋交易过程中，被告本着实事求是的原则，没有任何隐瞒、欺骗。对于办理房产证相关事宜，于买卖之初就已全部告知原告。原告是在完全知情且认可该房屋性质的情况下完成与被告交易的。十年间原告以业主的身份管理着该房屋，还曾参加过业主房产维权活动。《房屋买卖合同》第三条中，被告承诺“积极协助原告办理房产证”，但是被告必须郑重声明，第一、原告在买卖之初就知道该房屋的事实情况，且完全自愿购买该房屋。第二、合同中被告从未以任何形式向原告承诺，在何年何月何日之前确保原告拿到房产证，也从未以任何形式向原告承诺，如果在办理房产证中出现任何困难，会对原告进行任何赔偿，或所有权转让失效。这也说明被告知道该房屋的实际情况，自愿签订买卖合同。第三、被告在签订完买卖合同后，积极配合原告完成更名手续及涉及房屋其他的附属权益，被告已经全部履行完合同约定的义务，不存在任何违约的行为。第四、原告在占有该房屋十年后突然起诉被告，被告认为原告购买该房屋是为了炒房，因没有达到预期的经济效益，就恶意诉讼破坏正常的市场交易秩序。综上所述，请求法庭查明案件事实，为了稳定市场秩序，保护被告的合法权益，认定买卖合同有效，并依法判决驳回原告的诉讼请求。假如原告坚持推翻签订的合同，被告则有理由要求原告补偿被告十年来无法使用该房屋的经济损失(例如：房租费(学区房)按市价每月1800元计算，120个月房租合计：216000，老百姓都知道房子不怕住，就怕闲。闲置的房屋损坏较大。该房屋是顶楼，十年的折旧修缮费用也得100000元。以上费用合计316000元)。据我了解本小区十多年来已经有六十多户房屋按这种方式买卖。莱州市这种情况也很多。原告的主张我认为对社会的和谐稳定产生了极其严重的负面影响。请求法官在依法查清事实的基础上驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2010年4月8日签定《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于莱州市文峰中学南文峰小区（小区名称不准确）*号楼*单元*楼东房屋一套（含小房）。2010年4月8日原告付房款5万元。2010年4月29日原告付房款10万元。2010年7月11日原告付房款113900元以及1075元（装修保证押金和垃圾清理费），合计114975元。现涉案房屋在不动产登记中心处无相关权属登记。对于上述无争议的事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、补充协议、收据等在卷佐证，本院依法予以确认。 本案的争议焦点是：1、原、被告签订房屋买卖合同时，是否明确约定涉案房屋为大产权。 对此，原告主张，合同第三条约定“甲方（即被告）必须确保户名直接为乙方（即原告），并积极协助办理房产证”，该约定的意思是被告认可涉案房屋为大产权、是有证的。且原、被告的通话录音中被告也认可涉案房屋为大产权、是有证的。录音内容为：“被告称：是有证的，是大产权的，结果到现在也办不下来”。 被告主张，合同第三条约定的意思是当时被告预见到了办理房产证还需要一段时间，对此，原告也是清楚并同意的。而录音的意思是当时想表述的是将来是有证的、是大产权的，只是目前还没有办下来。且被告购买涉案房屋时，当时的文峰中学开会公布积分选购房屋规则时，说涉案房屋是有证的，是大产权的。 2、原、被告双方在签订房屋买卖合同时是否明知涉案房屋尚未办理出房产证。 原告主张，原告当时是不知情的。因为所有的手续均在被告手中持有，付完全部房款之前，没有出示给原告，且承诺是有房产证的，是大产权的。因此，原告认为被告是有大产权证的。 被告主张，被告当时得到的消息是暂时没有办理大产权证，但是将来会有大产权证，时间是不确定的。从合同中“积极协助办理房产证”也能看出，原告当时是知道该房屋是没有大产权证的。 3、涉案房屋现未办理出权属证书的原因。 原告主张，经查询莱州市相关政府部门后得知涉案房屋所在小区未办理用地审批等手续，不能办理房屋产权证书。并提交了网上民声上莱州市自然资源和规划局回复的“合众小区未办理用地审批手续，属小产权房，根据原国土资源部和住建部有关规定，不得为小产权房办理任何形式的产权证明”打印纸一张以及人民网网站领导留言板“合众小区是莱州市合众房地产开发有限公司2007年开发建设，莱州市实验小学和莱州市文峰中学以学校名义与合众公司签订了商品房购房协议，合众公司承诺负责办理房产证，但该小区至今未取得合法手续，所以至今尚未办理。”打印纸一张。 被告对上述证据不认可，称网络的东西不能当成证据使用，而且没有单位公章，不是正规文件。被告在其与原告方的通话录音中表示：“十年办不下证，但当初谁也没想到会是这个结局，都是受害者，我们是受领导和开发商欺骗。” 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。但根据合同法第94条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》虽然对被告协助原告办理出房产证约定的不够明确，但可以肯定的是双方签订合同的前提是双方都认为涉案房屋已经有或者将来会有房产证，这也是原告签订该房屋买卖合同的目的。被告辩称协助原告办理完学校处的登记信息以及水电燃气等生活缴费之类的信息更名便是被告按合同约定履行完房屋所有权的更名，被告的该辩解，理由不当，本院不予支持。综上，合同签订后，原告依约缴纳了全部房款、装修押金以及垃圾清理费，而被告至今未能协助原告办理出涉案房屋的权属证书的变更登记，导致双方合同目的不能实现，应当依法解除双方签订的房屋买卖合同以及补充协议。至于被告主张的涉案房屋尚未办理出房产证的原因系学校和开发商，系被告与他人之间的纠纷，不能作为本案中原、被告不解除合同的理由。 本案中，被告将没有依法登记领取权属证书的房产转让给原告，并表示将来是可以办理出房产证的，但至起诉时该房屋仍不能办理房产证，因此被告存在过错。原告在未看到房产证的情况下，仍与被告签订房屋买卖合同，因此，原告也存在过错。本院依据双方的过错程度，并考虑到涉案房屋至今未能办理出权属证书系开发商的原因。故对于被告给原告造成的经济损失，本院酌定被告承担50%的责任。原告对于经济损失中利息的主张，符合法律规定，本院予以支持。但其要求被告赔偿违约金5万元，因被告不存在中途毁约的情形，故该要求不符合合同的约定，于法无据，本院不予支持。 对于被告在答辩时主张的假如原告坚持推翻合同，则被告有理由要求原告补偿被告十年来无法使用该房屋的经济损失，但被告未能明确提出反诉，本院不予合并审理，被告可以另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐殿发与被告柯北新于2010年4月8日签订的《房屋买卖合同》以及于2010年7月11日签订的《补充协议》。 二、被告柯北新于本判决生效后十日内返还原告徐殿发房款及装修押金款、垃圾清理费共计264975元；并返还利息的50%（利息为：自2010年4月8日起至2019年8月19日止以本金5万元、自2010年4月29日起至2019年8月19日止以本金10万元、自2010年7月11日起至2019年8月19日止以本金114975元，以上均按中国人民银行同期贷款基准利率计算利息；以及自2019年8月20日起至给付之日止以本金264975元按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。 三、原告徐殿发于本判决生效后十日内将位于莱州市文峰中学南文峰小区*号楼*单元*楼东房屋一套（含小房）返还被告柯北新。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8290.29元，减半收取4145.15元，由原告负担753.92元（已交纳）。由被告负担3391.23元，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级法院。 审判员 赵 静 二〇二〇年五月二十五日 书记员 赵天敏