江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终11723号上诉人（原审被告，反诉原告）南京市栖霞区人民政府，住所地江苏省南京市仙林大学城文枢东路1号。法定代表人：王生，该区区长。委托诉讼代理人：严青，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭小虎，江苏欣达律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）张建民，男，汉族，1967年10月26日出生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：邱建军，江苏金恩律师事务所律师。上诉人南京市栖霞区人民政府（以下简称栖霞区政府）因与被上诉人张建民房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院(2018)苏0113民字第2321号民事判决，向一审法院提起上诉。一审法院于2019年12月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。栖霞区政府上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审；一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉安置房不能办理“两证”并非上诉人原因所致。原位于南京市栖霞区燕子矶镇连珠二队的房屋于1997年3月因长江二桥工程建设需要被列入拆迁范围，该房屋系被上诉人母亲赵家秀领取建房许可证，被上诉人父亲张春生领取建筑执照。按照当年拆迁安置条件，被上诉人父母本不符合拆迁安置条件，考虑到被上诉人家庭实际困难，双方达成拆迁协议，给予被上诉人安置南京市栖霞区吉祥山庄43-7号西头65平方米的社区物业管理用房供被上诉人一家人生活居住。后该房屋因沿路部分占用了规划建设公共道路，无法办理两证，并非上诉人原因所致。二、一审法院直接以评估数额作为上诉人回购价格不符合客观事实。1.案涉房屋无“两证”，评估公司参照有“两证”的房屋进行评估，评估价值过高。2.案涉房屋于1998年交付于被上诉人，被上诉人已经实际获取房屋使用利益，一审法院直接以评估数额作为上诉人回购价格，并未考虑被上诉人从房屋中已获得的收益，也未考虑房龄问题折旧等因素，不符合客观事实。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。张建民辩称，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人与被上诉人于1998年签订的拆迁补偿协议合法有效，上诉人交付的房屋在建设时占用了规划建设的公共道路，并非是建房后占用，因此房屋无证是上诉人原因导致。上诉人明知案涉房屋无合法手续仍向被上诉人交付，明显违约，应当承担赔偿责任。二、由于上诉人无法安置新的门面房，只有按65平方米的安置房现在的市场价格赔偿，才能弥补被上诉人的损失。市国土局栖霞分局在2013年4月5日的信访答复中称，安置给被上诉人的65平方米房屋按照目前的市场价视同有证房屋进行收购。上诉人在2013年6月24日给被上诉人的复查意见中支持了栖霞分局的上述意见。在栖民初字第257号案件中，上诉人提出的反诉请求也是按照市场平均价格进行收购，故上诉人现在上诉认为按有证房屋评估不当、按市场价格赔偿不当没有事实依据，与其原给予被上诉人的承诺相违背。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张建民向一审法院诉讼请求：1.判令栖霞区政府按照应安置给张建民65平方米门面房的市场价格给予张建民补偿；2.判令栖霞区政府承担本案的诉讼费用、鉴定费用。一审法院认定事实：1983年张建民的母亲赵家秀经栖霞区原燕子矶人民公社管委会批准领取建房许可证，批准建房20平方米，用于开店；1987年张建民的父亲张春生经栖霞区原燕子矶乡人民政府批准领取建筑执照，批准建房28平方米，用途未明确。1997年3月，因长江二桥工程建设需要，栖霞区政府等成立了指挥部，具体负责实施长江二桥栖霞区范围内的征地拆迁和复建房征地拆迁补偿及安置等相关工作。1998年11月4日，张建民受赵家秀委托，与拆迁人指挥部签订拆迁协议，该协议载明依据宁土证拆字（97）19号和宁政发[1996]131号文件，对产权人为赵家秀的69.12平方米的房屋实施拆迁。该协议约定拆迁人给予各项拆迁补偿费用合计21635.4元，并提供位于联珠二组片43-7西头的65平方米门面房作为安置房，产权人为张建民，被拆迁人应支付费用26000元。同日，张建民支付购房款4364.6元，余款以拆迁补偿款冲抵。后该房由张建民领取使用。另查，涉案建筑物位于栖霞区吉祥山庄的社区管理用房西端，为二层建筑，南邻吉祥山庄住宅，北沿化新路。南京市规划局于2000年7月批准的建筑设计方案总平面图和于2002年8月9日颁发的建设工程规划许可证中，均无涉案建筑物所在的社区管理用房。2003年，张建民对涉案建筑物申请办理土地和产权登记时，因涉案建筑物沿路部分占用了规划建设公共道路，导致无法办理土地和产权登记。后张建民多次到相关部门信访。再查，张建民父亲张春生因疾病死亡，其户籍于1996年2月4日被注销。张春生和赵家秀共生育4个儿子，为张建民和其兄弟张建强、张建顺、张建程。在原审审理过程中，就拆迁协议中的拆迁补偿安置利益，张建程表示其民事权益转让给张建民；张建强、张建顺表示其民事权益转让给赵家秀，在赵家秀去世后再处分相应民事权利；赵家秀起先表示不放弃其民事权益，后书面表示放弃其享有的拆迁协议中的民事权利，相应的权利义务均归张建民。本案审理过程中，经张建民申请和栖霞区政府同意，一审法院于2019年4月29日依法委托江苏正中资产评估有限公司对涉案建筑物所在地段产权门面房及相关建筑面积之现行市场交易价进行评估。2019年9月11日，江苏正中资产评估有限公司作出苏正中资评报字(2019)037号《资产评估报告》，该报告认定涉案建筑物所在地段产权门面房及相关建筑面积之现行市场交易价为2151200元。评估费用38000元由张建民先行预付。庭审中，双方对江苏正中资产评估有限公司的鉴定资质、鉴定程序等均无异议，对资产评估报告认定的现行市场交易价虽有不同意见，但均未提供证据予以证明。对鉴定费用的承担问题，双方也意见不同。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张建民受委托与指挥部于1998年11月4日签订的拆迁协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按约履行义务。张建民依约已履行义务，指挥部亦应按协议约定给张建民安置门面房。由于指挥部安置的涉案建筑物未取得规划建设审批准许，致使该建筑物不能办理产权证，指挥部的履行行为，属不完全履行，构成违约，应承担违约责任。因指挥部系栖霞区政府设立的临时机构，故其违约责任应当由栖霞区政府承继。栖霞区政府在诉讼过程中明确表示无法向张建民另行提供65平方米的门面房，张建民作为合同权利的承接人要求栖霞区政府通过给予合理补偿的方式承担违约责任，进而完成栖霞区政府的履行义务，于法有据，一审法院予以支持。栖霞区政府提出张建民的诉请缺乏事实和法律依据的意见，不能成立，一审法院不予采纳。对栖霞区政府应补偿给张建民的具体数额，在双方不能协商一致的情况下，一审法院委托江苏正中资产评估有限公司作出《资产评估报告》，该评估报告程序合法，评估结论依据充分，也符合公平原则，应当作为定案依据。栖霞区政府按照评估报告认定的价格应给予张建民补偿2151200元。关于评估费用38000元的承担问题。因指挥部交付的门面房无法办理两证，构成违约，在诉讼过程中，栖霞区政府既不同意张建民另行交付其他门面房的主张，也无法就补偿问题与张建民协商一致，为合理确定补偿数额，一审法院委托江苏正中资产评估有限公司予以评估，评估费用的产生，显系栖霞区政府违约行为所致，故本案的评估费用38000元，应由栖霞区政府承担。鉴于张建民受领栖霞区政府给付的补偿款后，栖霞区政府已按协议完全履行了合同义务，张建民此前受领的涉案建筑物，属于重复受领，应予返还，栖霞区政府提出张建民获取补偿款后，应返还涉案建筑物的意见，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院对本诉部分判决：一、南京市栖霞区人民政府于判决生效之日起十日内给付张建民人民币2151200元；张建民应于收到此款项后十日内将位于南京市栖霞区燕子矶吉祥山庄联珠二组片43-7西头的65平方米的门面房腾空后返还给南京市栖霞区人民政府；二、南京市栖霞区人民政府于判决生效之日起十日内给付张建民评估费用38000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24010元由栖霞区政府负担，扣除已缴纳的6350元，栖霞区政府需再缴纳17660元。2020年4月1日，一审法院作出（2018）苏0113民初2321号之一民事判决书，认为张建民受委托与指挥部于1998年11月4日签订的拆迁协议，为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人均应按约履行义务。因指挥部安置的涉案建筑物未取得规划建设审批准许，致使该建筑物不能办理产权证，构成违约，栖霞区政府作为指挥部的设立机关，应对此承担违约责任。在诉讼过程中，栖霞区政府明确表示无法另行安置张建民65平方米的门面房，其应以涉案建筑物所在地段产权门面房及相关建筑面积之现行市场交易价补偿张建民，由张建民自行购房，栖霞区政府以此替代方式，完全履行合同义务。栖霞区政府完全履行合同义务后，才可向张建民主张返还涉案建筑物，本诉判决对此已予以明确。对栖霞区政府提出的反诉请求，因栖霞区政府交付的案涉建筑物不符合协议的约定，其以此建筑物为评估对象的评估市场价格，作为回购补偿条件，不符合拆迁安置协议约定的安置房市场价格，栖霞区政府以该价格补偿张建民，不能视其完全履行了合同义务，故栖霞区政府提出的按江苏苏地仁和房地产评估咨询有限公司对涉案房屋评估的市场价格进行补偿，同时张建民应将该房屋返还给栖霞区政府的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院对本案反诉部分判决：驳回南京市栖霞区人民政府的反诉请求。一审反诉案件受理费6350元，由南京市栖霞区人民政府负担。反诉部分判决后，双方当事人均未提起上诉，现已发生法律效力。二审中，当事人未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据被上诉人张建民受委托与拆迁指挥部签订的拆迁安置补偿协议约定，指挥部应当交付产权人为张建民的65平方米门面房用于安置，但指挥部交付的门面房因违规无法办理权属证书，故指挥部履行合同构成违约。因指挥部系由上诉人栖霞区政府设立的临时机构，故指挥部在该合同中的权利义务应当由栖霞区政府承继。上诉人认为案涉房屋不能办理两证非其原因所致，无事实和法律依据，本院不予采纳。因上诉人不能为指挥部已经安置的门面房办理合法权属证书，且无法另行提供其他合法门面房，应当赔偿被上诉人因此所受到的损失。被上诉人的损失系不能依法取得补偿协议所约定的门面房，其要求栖霞区政府按有证房屋的市场价回购案涉房屋，系对其损失的适当补偿，并不违反法律规定。评估机构所认定的房屋价值系现行市场交易价，相当于被上诉人在相同地段重新购置相应房屋的价格，故上诉人认为评估机构参照有证房屋评估的价值过高，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人主张的被上诉人占有案涉房屋期间的收益及房屋折旧等因素，因上诉人本应按补偿协议所约定的期限提供具备合法建设手续的门面房，该门面房在交付后的收益应归被上诉人所有，而门面房本身亦应存在与评估价值相当的升值，故上诉人据此认为一审法院认定赔偿价格过高，依据不足，本院不予采纳。综上所述，栖霞区政府的上诉请求不能成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费24010元，由南京市栖霞区人民政府负担；二审案件受理费24010元，由南京市栖霞区人民政府负担。本判决为终审判决。审判长  夏海南审判员  龚 达审判员  白文虎二〇二〇年五月八日书记员  汪海燕