文书内容重庆市九龙坡区人民法院民事判决书（2020）渝0107民初3194号原告：重庆中地物业管理有限公司，住所地重庆市杨家坪西郊三村（广厦经典小区），统一社会信用代码：915001076220342721。法定代表人：王杨，职务执行董事。委托诉讼代理人：张栓，重庆志和智律师事务所律师。被告：刘刈，女，汉族，1973年5月22日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆中地物业管理有限公司（以下简称：中地公司）与被告刘刈物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月26日立案受理后，依法由适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行审理。原告中地公司的委托诉讼代理人张栓，被告刘刈到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中地公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2005年7月至2020年1月的物业服务费12285元；2、判令被告立即支付2005年7月至2020年1月的公摊水电费801.9元；3、判令被告向原告支付违约金，以所欠物业服务费为基数，自2018年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算至实际付清之日止；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告接受重庆中地置业发展有限公司的委托，为被告提供物业管理服务。因被告长期拖欠物业管理费及水电公摊费，原告多次催收未果，遂诉至本院，望判如所请。被告刘刈辩称，原、被告双方不存在合同关系，被告不应支付物业服务费，原告所主张的公摊水电费、违约金没有事实依据，且原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。故请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告刘刈系位于重庆市九龙坡区广厦城D组团11栋房屋的业主，该房屋建筑面积70.2平方米。原名为广厦重庆第一物业管理有限公司，2012年更名为重庆中地物业管理有限公司。2003年6月6日，广厦重庆置业发展有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定：由原告为广厦城二期小区提供物业服务；原告负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、电梯费、公共区域水电分摊费用及其他相关费用；物业服务费由物管公司按物价局批准的物业费收费标价表标准收取并按月缴纳，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用0.3‰的滞纳金；公共区域的水电费按业主房屋户数和实际用量进行分摊；委托服务期限自合同签订当日起至业主委员会成立后与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。2003年10月20日，重庆市物价局关于九龙坡区广厦城（一期）物业管理服务收费标准的通知中明确广厦城一期D组团住宅公共服务费（建筑面积）为0.9元/平方米·月，高层住宅电梯费为0.3元/平方米·月。前述合同签订后，原告即在前述小区提供物业服务至今。原告于2018年12月6日向本院起诉要求被告刘刈支付物管费，后原告撤诉。庭审中，原告向本院举示了公摊水电费发票一组，律师函及EMS快递单、邮局《说明》各一份，拟证明被告于2005年7月至2020年1月期间所产生的公摊水电费以及原告曾于2017年2月7日及2018年4月20日向被告邮寄了催缴物业服务费等费用的律师函。被告对前述证据质证认为，对于公摊水电费的发票真实性无异议，但不能据此证明该费用即为被告小区所产生的，原告没有收取公摊水电费的法律依据，对于其他证据的真实性不予认可，且称未收到过原告所邮寄的律师函。由于原告举示的EMS快递单的收件人签章处为空白，经本院询问原告是否有律师函签收的相关回执，原告明确表示没有。另，被告向本院举示了照片一组以及申请证人邓飞出庭作证，拟证明原告提供的物业服务质量差，不符合合同约定。原告质证认为，对前述照片证据的真实性不予认可，不清楚证据的形成时间及形成原因，对证人证言不予认可，无其他证据予以佐证，且与本案无关。审理中，原告主张被告自2005年7月至2020年1月期间未缴纳的物业服务费金额为12285元，同期公摊水电费据实分摊为801.9元，并要求按照前列第3项诉讼请求中的计算方式主张违约金。被告对于物业服务费的金额无异议，不认可公摊水电费及违约金，且称前述费用已过诉讼时效。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故原告与广厦重庆置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》对包括被告在内的全体业主产生约束力。原告对被告所在小区提供了物业管理服务，根据权利和义务相一致的原则，被告应当按合同约定向原告支付物业服务费。就被告所提出的原告物业服务存在瑕疵而不应缴纳物业服务费的抗辩意见，本院对此认为，由于物业服务存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要业主及物业使用人的配合，因此对物业服务企业的服务是否符合约定标准的评判，不能仅凭某一时间点的状态进行，本案中，原告依约为小区提供了物业服务，虽存在一定瑕疵，但不足以免除被告的缴费义务。就原告所主张的公摊水电费及违约金的相关诉讼请求，本院对此认为，根据合同约定，被告应当承担作为小区公共支出的公摊水电费，且原告所主张的该部分费用符合客观实际情况，故对于原告所主张的此笔费用，本院依法予以支持。就原告所主张的违约金，根据庭审中被告所举示的证据，原告在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，被告未按期缴纳该费用确系事出有因，故对于原告所主张的违约金，本院依法不予支持。就被告提出的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩意见，本院对此认为，除法律另有规定外，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。本案中，原告主张2005年7月至2020年1月期间的物业服务费及公摊水电费，原告曾于2018年12月6日向本院起诉要求被告刘刈支付物管费，构成诉讼时效的中断，故其所主张的2015年12月6日之前的物业服务费已经超过诉讼时效，原告称其曾于2017年2月17日向被告邮寄了催缴物业服务费等费用的律师函，但由于原告所举示的证据不能充分证明被告收到了上述函件，不能产生诉讼时效中断的法律效力，因此本院对于被告的此项抗辩意见，依法予以采信。综上所述，被告应当向原告缴纳2015年12月6日至2020年1月31日期间的物业服务费，虽合同约定住宅公共服务费（建筑面积）为0.9元/平方米·月，高层住宅电梯费为0.3元/平方米·月，但原告自愿主张物管费标准为1元/平方米·月，本院予以尊重。该费用经计算为3498.68元；同期的公摊水电费经计算为223.53元。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告刘刈于本判决生效之日起十日内共同支付原告重庆中地物业管理有限公司2015年12月6日至2020年1月31日期间的物业服务费3498.68元及同期的公摊水电费223.53元，共计3722.21元；二、驳回原告重庆中地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费64元，由原告重庆中地物业管理有限公司负担46元，由被告刘刈共同负担18元。本判决为终审判决。本判决当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  杨 崛二〇二〇年五月二十四日法官助理  肖仁杰书 记 员  赵晗杰