辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终2928号上诉人（原审被告）：沈阳市铁西区天逸幼儿园，住所地沈阳市铁西区卫工北街42-11号（2门-7门）。法定代表人：卢荻，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：程琳琳，女，1984年11月17日出生，汉族，该幼儿园工作人员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：王妮妮，女，1980年12月14日出生，汉族，该幼儿园工作人员，住广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：沈阳万科物业服务有限公司，住所地沈阳市浑南区新隆街1-26号。法定代表人：张会，该公司总经理。委托诉讼代理人：李松，男，1991年11月16日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：芮雪，女，1991年10月22日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。原审被告：李岩，男，1986年10月10日出生，蒙古族，住沈阳市和平区。原审被告：井红丽，女，1988年1月22日出生，汉族，住山东省东明县。上诉人沈阳市铁西区天逸幼儿园（以下简称“天逸幼儿园”）因与被上诉人沈阳万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）、原审被告李岩、原审被告井红丽物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初13154号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。天逸幼儿园上诉请求：撤销一审民事判决，查清事实，依法改判或者发回重审。事实和理由：一审法院对上诉人将公共区域停车位及绿化改造，造成其他业主通行不便的事实认定不清，证据不足。一、被上诉人同意上诉人使用公共区域作为室外活动用地。2016年11月上诉人租用房屋经营幼儿园，对幼儿教育离不开室外活动，上诉人找到被上诉人协商。2016年12月21日，万科物业公司出具《幼儿园户外活动场地使用证明》，同意将幼儿园门前场地（400平方米）用安全围栏隔离，作为幼儿园室外活动用地。同时，为了保障幼儿安全，上诉人将花坛位置进行了移动，花坛面积并未改变，并未对绿化进行破坏。二、幼儿园门前道路有东西两个出车口，被上诉人同意将幼儿园门前场地（400平方米）用安全围栏隔离的情况下，却还将西侧的出车口立上桩子禁止通行。因被上诉人的行为，小区业主出行时，车辆就必须要通过幼儿园的门前才能出门。针对上述问题，上诉人多次向被上诉人沟通，被上诉人置之不理。今年上诉人又向民心网反映，亦未得到回应。被上诉人一边同意上诉人用安全围栏隔离，一边却堵住另一侧出口，造成业主行驶受阻。业主不知实情，把责任归在上诉人。业主询问被上诉人时，被上诉人不但未能将上述情况如实解释说明，反而代表业主起诉。三、上诉人成立至今已三年，目前有100多名儿童，基本都是小区业主的孩子，幼儿园教学得到家长的满意，现属于壮大阶段。为了给孩子更好的学习成长环境，被上诉人作为园区物业公司，应该按照之前承诺，全力配合上诉人改善幼儿园周边环境和交通状况。对个别别有用心业主的不理解闹事行为，被上诉人应如实说明，为儿童教学活动提供便利，让孩子茁壮成长。万科物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉请求。维持原判。一、被上诉人是为沈阳万科金域华府项目蓝山小区的物业服务公司，与园区开发商万科朗丰置地有限公司签订《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，向包括上诉人在内的所有万科金域华府业主及物业使用人提供物业服务。上诉人与被上诉人签订装修管理服务协议第四条约定，乙方应遵守《前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》规定，但上诉人在未取得其他共有产权业主同意情况下，将铁西区卫工北街42-11号1门-7门公共区域停车位及绿化改造，造成其他业主通行不便，破坏园区原始规划，违反《业主临时管理规约》规定，被上诉人有权请求上诉人恢复原状。二、上诉人主张《幼儿园户外活动场地使用证明》（下称《使用证明》）与本案无关。上诉人公司代表人金岚签字确认的《关于幼儿园活动场地使用承诺书》（下称《承诺书》）明确约定《使用证明》仅为办理幼儿园营业执照目的出具，不作为物业公司承诺，不具备任何法律效力。上诉人明确承诺经营期间不对幼儿园门前场地做任何围合和封闭。上诉人改造公共区域停车位及绿化行为违反了其承诺。被上诉人有权请求上诉人恢复原状。三、上诉人主张《使用证明》物业同意幼儿园将门前场地用作安全围栏隔离不代表上诉人可以破坏公共区域停车位及绿化。上诉人主张物业禁止西侧出车与本案上诉人违规改造园区规划行为无关。不能证明上诉人改造公共区域停车位及绿化行为合法、合理。上诉人的行为已经造成公共停车位不能正常使用，车辆行驶受阻，严重侵害其他业主的合法权益。上诉人不能以壮大幼儿园经营和为孩子提供更好的学习成长环境为由无视园区规划和园区管理规定，侵害更广大业主的合法权益。李岩、井红丽二审未到庭。万科物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵占、破坏公共区域的行为，并恢复原状；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。一审法院查明事实：原告为沈阳万科金域华府项目铁西蓝山小区的物业服务公司，与园区开发商沈阳万科朗丰置地有限公司签订了《前期物业服务合同》及“业主临时规约”，向包括被告在内的所有沈阳万科金域华府（铁西蓝山）业主及物业使用人提供物业服务，约定服务期限自2016年11月1日至物业管理区域房产竣工验收备案后一年止。该规约第二十条约定：“为维护业主的共同利益，全体业主同意授予物业服务企业以下权利：B、以劝阻、书面告知、上报政府主管部门、起诉等必要措施制止业主、物业使用人违反本业主（临时）管理规约和规章制度的行为；G、未征得共有产权业主及物业服务企业的同意擅自在共用部位堆物、违规停放车辆及其他违规占用共用部位、共用施设备的，物业服务企业有权处理。”被告井红丽与被告李岩分别为为铁西区卫工北街42-11号商铺1门及2-7门的业主，沈阳万科朗丰置地有限公司与二被告签订的商品房买卖合同补充协议第19条约定：“买受人同意在业主大会正式聘任物业管理机构之前，由出卖人指定的沈阳万科物业服务有限公司提供物业管理服务。买受人接受并遵守出卖人依法制定的《业主临时管理规约》以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。”被告沈阳市铁西区天逸幼儿园租用被告井红丽与被告李岩的商铺经营幼儿园，与二业主签订商业用房租赁合同及房屋租赁协议，租期自2017年3月1日起至2027年3月1日止，合同及协议上乙方金岚签字加盖被告沈阳市铁西区天逸幼儿园印章。原告与被告沈阳市铁西区天逸幼儿园签订装修管理服务协议，协议第四条约定，“乙方应严格遵守《前期物业服务合同》《业主临时管理规约》及甲方经授权所制定的规章制度的规定，维护小区良好环境及形象”乙方代表人处金岚签字。被告沈阳市铁西区天逸幼儿园将商铺前（沈阳市铁西区卫工北街42-11号2门-7门）公共区域停车位及绿化进行改造，造成原有公共停车位不能正常使用，车辆行驶受阻，受到其它业主投诉。原告称曾多次要求被告将改造的公共区域恢复原状，但被告至今未拆除。一审法院认为，《业主临时管理规约》规定，原告公司为维护业主的共同利益，全体业主同意授予物业服务企业享有起诉的权利。原告公司作为案涉园区的物业服务公司，有权代表业主诉讼。业主在物业管理活动中，应当遵守管理规约，遵守物业管理区域内物业公共部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业可以请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应的民事责任。本案中，被告沈阳市铁西区天逸幼儿园作为租用的沈阳市铁西区卫工北街42-11号1门-7门的租户，接受原告公司的服务，向原告公司交纳服业费，取得与业主相当的地位，应遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的相关规定，被告在未取得其他共有产权业主同意的情况下，将其公共区域停车位及绿化改造，造成其他业主通行不便，违反了《业主（临时）管理规约》的规定，因此，对原告要求被告恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院判决：天逸幼儿园于判决生效后三十日内将其拆改的沈阳市铁西区卫工北街42-11号商铺1-7门门前的公共区域按竣工图恢复原状。案件受理费50元（已减半），由天逸幼儿园承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人承租门市房经营幼儿园，应遵守园区《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的相关规定。对于上诉人提出被上诉人出具证明同意其使用公共区域作为幼儿园室外活动场地的问题。2016年上诉人原经营者曾就门市房前空地的使用问题与被上诉人协商，在向被上诉人出具承诺书后，被上诉人出具证明，允许上诉人使用门市房前空地作为幼儿园室外活动场地。2019年上诉人经营者发生变更，现经营者继续使用门市房前空地作为幼儿园室外活动场地，被上诉人对此并未提出异议，也并未在本案诉请区域范围内。本案争议区域为空地前停车位和绿化区域，被上诉人出具的证明并未允许上诉人可以将该区域进行改建，上诉人原经营者也并未进行改建，现经营者进行改建后，导致业主停车位进出车辆的通道改变，业主向被上诉人投诉反映情况，被上诉人要求上诉人恢复被拒绝，被上诉人提起本案诉讼。上诉人经营者发生变化后，上诉人可以依据证明继续使用公共区域作为幼儿园室外活动场地，但并不能成为其有权对空地前的停车位和绿化区域进行改建的合法依据。上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。对于上诉人提出改建车位和绿地是为保障安全，并未损害公共利益的问题。首先，上诉人主张改建前口头告知被上诉人物业经理，没有证据证明得到被上诉人同意。上诉人在没有征得被上诉人同意的情况下，擅自对空地前的停车位和绿化区域进行改建的行为，明显违反了园区《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的规定。其次，虽然上诉人强调因为幼儿园招收孩子数量多，为了避免活动区域安全隐患，才将空地前的停车位和绿化区域进行改建，改建后车位仍然能够正常停放车辆，绿地面积也并没有减少等。对于园区公共区域的改建，以及改建后车辆通行通道的改变，涉及到园区业主的利益，应当遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》的规定，履行相关程序得到允许后才能够实施，既不能以上诉人主观代替决定，也不属于法院裁判事项。上诉人为保障活动安全进行改建的初衷虽然是好的，但是如果不能通过加强监管等措施保障安全的情况下，就不应为寻求经营规模的扩大增加招收数量，更不能不遵守《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》规定，擅自对公共区域进行改建。因此，上诉人提出的上诉主张，并不能成为其对空地前的停车位和绿化区域进行改建的合法依据，本院无法予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沈阳市铁西区天逸幼儿园负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年五月九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；