山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1462号上诉人（原审原告）：王瑞祥，男，1969年11月4日出生，汉族，农民，住梁山县。上诉人（原审原告）：宋香连，女，1968年10月28日出生，汉族，农民，住梁山县。委托诉讼代理人：王蕊（系二上诉人之女），女，1992年10月17日出生，汉族，居民，住济南市历下区。上诉人（原审被告）：山东悦华置业有限公司，住所地济宁市杨柳国际新城J区5号楼东一单元东、西户11、12层。法定代表人：郭攀，经理。委托诉讼代理人：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。上诉人王瑞祥、宋香连因与上诉人山东悦华置业有限公司(以下简称山东悦华置业)房屋买卖合同纠纷一案，梁山县人民法院（2019）鲁0832民初5368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王瑞祥、宋香连上诉请求：1、撤销（2019）鲁0832民初5368号民事判决书第二项，改判山东悦华置业向王瑞祥、宋香连支付以561248元为基数，自2019年2月24日起计算至被上诉人办理产权初始登记之日止，以年利率7.35%计算的损失（暂计算至2019年8月31日为21247.47元）或发回重审；2、一、二审诉讼费（包含案件受理费、保全费等）由山东悦华置业负担。事实和理由：一、一审法院未对王瑞祥、宋香连第二项诉讼请求进行全面审理、判决，判决主文与说理部分相矛盾，请求二审法院依法改判释明或发回重审。首先，王瑞祥、宋香连向一审法院提交的“变更诉讼请求申请书”中载明第二项诉讼请求为：“请求被告向原告支付以561248元为基数，自2019年2月24日起计算至被告办理产权初始登记之日止，以年利率7.35%计算的损失（暂计算至2019年8月31日，共21247.47元）”该项请求是要求山东悦华置业向王瑞祥、宋香连计付自2019年2月24日起至办理房屋产权初始登记之日止的逾期办证损失，而该项请求中注明“暂计算至2019年8月31日，共21247.47元”是为了计算应交纳的一审案件受理费数额，并不代表王瑞祥、宋香连放弃自2019年9月1日起至山东悦华置业办理房屋产权初始登记之日止的逾期办证损失。在司法实践中，纵观最高人民法院发布的公报案例及各级法院公开可查询的案例，均有在诉讼请求中注明“暂计算金额”的情况，但这些案例的最终判决均非只对“暂计算的金额”进行支持，而是根据查明的事实，就当事人的诉讼请求区间进行全面审理裁判。综上，一审法院对上诉人的第二项请求，仅支持逾期办证损失计算至2019年8月31日是曲解了王瑞祥、宋香连的真实意思表示，如此判决极有可能造成“一事不再理”的现象发生，损害当事人的诉权，应当予以纠正。其次，一审法院在判决书说理部分认为“2018年3月1日，涉案房屋交付原告，则办理权属登记手续的期限应至2019年2月24日，至本案开庭审理之日被告仍未履行该义务，被告构成违约，因此原告主张被告支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院子以支持。”但一审法院却在判决主文中判决“二、被告山东悦华置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王瑞祥、宋香连逾期办理房屋所有权证书违约金17605.04元（以561248元为基数，自2019年2月24日起计算至2019年8月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。”由此可见，判决书说理部分认定山东悦华置业存在逾期办证的违约行为，应向王瑞祥、宋香连支付逾期办证损失，判决主文却仅支持了上诉人“暂计算”的损失金额，判决说理部分与判决主文相矛盾，且一审法院也未就2019年9月1日起至被申请人办理产权初始登记之日止的损失进行说理裁判，如果一审法院认为王瑞祥、宋香连有权就2019年9月1日后的逾期办证损失另行主张权利，应在说理部分充分释明。综上，一审法院并未审慎考虑、正确适用“暂计算金额”在诉讼请求的裁判方法，从而未对2019年9月1日起至山东悦华置业办理房屋产权初始登记之日止的逾期办证损失进行处理，遗漏了王瑞祥、宋香连的部分诉讼请求。依据第三百二十六条之规定“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审”，本案应发回重审。退一步讲，即便认为一审法院不属于遗漏诉讼请求，在上诉人诉讼请求明确、人民法院已认定被上诉人严重违约并应承担违约责任的情况下，也应当在判决主文中支持上诉人要求的“自2019年9月1日起至被上诉人办理产权初始登记之日止的逾期办证损失”，而非仅支持诉讼请求涉及的一部分金额。二、一审法院适用贷款基准利率的标准有误，二审法院应予纠正。首先，本案应适用“一年期以上五年期以下”的贷款基准利率即4.75%/年作为计算标准，山东悦华置业自2019年2月24日起一年内明显无法办理房屋产权首次登记，故一审法院适用一年期贷款利率作为计算标准实属不当。在涉案小区5#楼已于2018年初封顶的情况下，直至一审判决书送达之日即2019年12月19日，两年多的时间，山东悦华置业仍不主动向有关主管部门报请单体竣工验收，个中缘由未向业主解释，山东悦华置业怠于履行办证义务，致使王瑞祥、宋香连无法及时办理房屋产权证书，严重损害上诉人的权益。另，涉案小区目前仍未完工，无法保证业主的居住权，山东悦华置业办理房屋所有权首次登记遥遥无期，一审法院仅以“暂计算”注明的日期区间长度作为适用贷款基准利率的基础，实属不当，应结合案件事实予纠正。其次，山东悦华置业主观恶意明显，违约行为严重，具有严重过错，根据《中华人民共和国合同法》及司法解释的相关规定，本案中，王瑞祥、宋香连作为守约方是弱势群体，一审法院在本案中应充分考虑违约方即山东悦华置业的主观恶意及违约过错程度，兼顾合同履行情况进行判决。除此之外，应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的最高标准即4.75%/年的1.5倍计算支持本案逾期办证损失。综上，王瑞祥、宋香连认为在查明事实的情况下，一审法院应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的最高标准即以4.75%/年的1.5倍作为利率计算标准来支持上诉人主张的逾期办证损失。三、一审法院判决主文表述错误，上诉人第二项诉讼请求是“逾期办证损失”，而非判决说理部分及判决主文中载明的“逾期办证违约金”，两个性质不同。如前文所述，王瑞祥、宋香连的第二项诉讼请求是要求山东悦华置业支付逾期办证损失，且当事人双方在《房屋买卖合同》中仅就山东悦华置业办理权属登记手续的期限进行了约定，未就逾期办证违约金进行约定，故王瑞祥、宋香连认为该部分应定性为“损失”而非“违约金”，判决书说理部分及判决主文均表述成“逾期办证违约金”，与当事人请求不符，也与事实不符，该表述应予纠正。综上，一审法院未对王瑞祥、宋香连第二项诉讼请求进行全面审理、判决，也未在判决书说理部分进行充分说理释明，损害了王瑞祥、宋香连的诉权，请求二审法院在查明事实的基础上，正确适用法律，依法改判或发回重审。山东悦华置业有限公司答辩称，不同意王瑞祥、宋香连的上诉请求。山东悦华置业上诉请求：请求二审法院依法查明上述事实后依法发回重审或者直接改判，依法判决撤销梁山县人民法院（2019）鲁0832民初5368号民事判决书第一、二项。事实和理由：一、1、由于山东悦华置业与梁山县自然资源和规划局达成了土地出让协议，但该局交付的土地不是净地，造成包括王瑞祥、宋香连在内的业主虽然楼房已经交付使用，但不能进行综合验收，截止到2019年9月4日，该局没有任何清障行动，相关证据已经提交一审法院。由于山东悦华置业的行为符合双方合同第八条第二项之规定，山东悦华置业无需承担不能按期交房之责任。2、王瑞祥、宋香连早已得到房屋，得到了房屋居住权，并没有给王瑞祥、宋香连造成实际房屋的使用损失。3、退一步讲，假使山东悦华置业应当承担违约责任，一审法院也属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二、第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。一审法院既支持了其损失又支持了违约金，显然没有依照法律裁定此案。二、山东悦华置业没有如期提供房产登记的资料的原因在第一条中已经提到，山东悦华置业没有任何责任。假使山东悦华置业有责任，在答辩意见中就已经提到了可以按照双方在商品房买卖合同中有不能按时办理登记手续的违约金规定处理，在该合同第十五条第2项中规定：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%项买受人支付违约金。王瑞祥、宋香连答辩称，一、山东悦华置业逾期交房已构成违约，应承担违约责任。首先，王瑞祥、宋香连是基于商品房买卖合同向山东悦华置业主张权利，山东悦华置业已自认逾期交房的违约事实，非因约定及法定事由，其不可免责，本案既不存在法律规定的不可抗力情形，也不存在双方合同约定的免责事由；其次，山东悦华置业交付的房屋未经竣工验收，不符合法律规定及合同约定，也不符合居住条件，且其在交钥匙时未向买受人提供任何合法交接手续，损害了买受人的合法权益；第三，王瑞祥、宋香连主张的逾期交房违约金完全符合法律规定，一审关于山东悦华置业逾期交房的违约行为认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，山东悦华置业应按合同约定及法律规定承担逾期交房的违约责任。二、王瑞祥、宋香连是基于山东悦华置业不同的合同义务而诉求其承担逾期交房违约金和逾期办证损失，一审法院并未重复支持。首先，逾期交房违约金是基于合同第七、八条之约定而主张，而逾期办证损失是基于合同第十四条之约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定而主张；其次，本案中逾期交房违约金是自2016年9月30日起计算至2018年3月1日止，而逾期办证损失则是自2019年2月24日起计算至实际办证之日止，两项请求分属不同的时间段，并未重复计算。三、涉案商品房买卖合同中并未就逾期办证损失进行约定，山东悦华置业应按法律规定向买受人计付逾期办证损失。首先，山东悦华置业在一审中已自认逾期办证的事实，该违约行为严重损害买受人的合法权益；其次，山东悦华置业应于2019年2月24日办理权属登记手续，时至开庭之日已超一年，根据中国人民银行公布的金融机构人民币贷款基准利率，一年以上五年以下应适用4.75%/年的利率，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，在本案当事人未约定逾期办证违约金或损失数额难以确定的情况下，山东悦华置业应以561248元为基数，自2019年2月24日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即4.75%/年的1.5倍），自2019年8月20日起至实际办理房屋产权初始登记之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算逾期办证损失。综上，山东悦华置业的上诉请求均无事实及法律依据，请求二审法院依法予以驳回。王瑞祥、宋香连向一审法院起诉请求：1、山东悦华置业向王瑞祥、宋香连支付逾期交房违约金41251.3元；在诉讼过程中，王瑞祥、宋香连变更诉讼请求为要求山东悦华置业支付自2016年9月30日起至房屋竣工验收合格之日止的逾期交房违约金，暂计至2018年3月21日共计45813.14元,但在本院规定期限内未补交诉讼费用。2、山东悦华置业向王瑞祥、宋香连支付以561248元为基数，自2019年2月24日计算至山东悦华置业办理房权初始登记之日止，以年利率7.35%计算的损失21247.47元(暂计算至2019年8月31日为188日)。3、案件受理费、保全费由山东悦华置业承担。一审法院审理查明，2014年10月28日，王瑞祥、宋香连与山东悦华置业签订商品房买卖合同，约定王瑞祥、宋香连购买山东悦华置业出卖的位济宁市梁山县号房屋，并约定山东悦华置业于2016年9月30日前交付王瑞祥、宋香连经验收合格的商品房。合同签订后，王瑞祥、宋香连依合同约定履行了交付房款的义务，但山东悦华置业在未按合同约定如期交房的情况下，又与王瑞祥、宋香连于2017年3月27日签订补充协议，约定2017年5月31日前，山东悦华置业将中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，若未能按时完成上述工作，按照每月全部房款的1%支付违约金。另查明，山东悦华置业已按每月全部房款的1%支付违约金共计24298元。2018年3月1日，涉案房屋已交付原告。一审法院认为，王瑞祥、宋香连与山东悦华置业签订的商品房买卖合同，主体适格，内容不违反法律规定和公序良俗，系有效合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。王瑞祥、宋香连已全面履行了买受人支付价款的义务，但山东悦华置业未按合同约定履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。王瑞祥、宋香连要求山东悦华置业支付逾期交房违约金的诉求，应予支持。王瑞祥、宋香连要求山东悦华置业按照补充协议的约定支付其违约金，山东悦华置业抗辩双方补充协议中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条的规定：当事人主张预定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人预定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方补充协议中约定的违约金标准为“按照全部房款的1%（月度）支付违约金”，根据上述合同法及司法解释的相关规定，王瑞祥、宋香连主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。因本案涉案楼房与本院审理的（2018）鲁0832民初4237号案件中楼房均属于中央名郡小区5号楼2单元，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的诉累，在王瑞祥、宋香连未能举证证明其实际损失的情况下，可按照（2018）鲁0832民初4237号一案中认定支持的评估结论进行计算，即每天每平方米租金为0.33元。王瑞祥、宋香连虽然对该鉴定结论不予认可，但对山东悦华置业的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关有效证据证实。综合考虑被告违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合王瑞祥、宋香连所购房屋的价格、面积，本院参照上述鉴定意见确定被告逾期交房给原告造成的实际损失为每天0.33元每平方米，本院依据该标准，依法按照130%支持王瑞祥、宋香连主张的房屋（含储藏室）违约金。山东悦华置业已按每月全部房款的1%支付违约金共计24298元，经计算，山东悦华置业已按约定支付违约金130天[24298元÷（561248元×1%÷30天）]，原告主张的逾期交房违约金计算期间为自2016年9月30日起至2018年3月1日共计517天，因此经计算，山东悦华置业仍应支付王瑞祥、宋香连违约金为23525.46元[（128.86平方米+12.84平方米）×0.33元/平方米/天×（517天-130天）×130%]。山东悦华置业主张已支付违约金应予以冲减，无法律依据，本院不予支持。关于王瑞祥、宋香连的第二项损失请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案商品房买卖合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付360日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料包产权登记机关备案。2018年3月1日，涉案房屋交付原告王瑞祥、宋香连，则办理权属登记手续的期限应至2019年2月24日，至本案开庭审理之日山东悦华置业仍未履行该义务，构成违约，因此王瑞祥、宋香连主张山东悦华置业支付逾期办证违约金有事实和法律依据，本院予以支持。因双方合同未约定逾期办证违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定，逾期贷款罚息利率在贷款利率基础上加收30%-50%，本院酌定加收40%为宜，王瑞祥、宋香连要求违约金自2019年2月24日起暂计算至2019年8月31日为188天，未超过一年，应按中国人民银行2019年一年期贷款基准利率4.35%计算，经计算为17605.04元（561248元×4.35%×（1+40%）÷365天×188天）。综上，王瑞祥、宋香连要求山东悦华置业以为561248元基数，自2019年2月24日起计算至2019年8月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持17605.04元。王瑞祥、宋香连的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、山东悦华置业于本判决生效之日起十日内支付王瑞祥、宋香连自2016年9月30日起至2018年3月1日期间的逾期交房违约金23525.46元（已扣除山东悦华置业于该期间已支付的违约金24298元）。二、山东悦华置业于本判决生效之日起十日内支付王瑞祥、宋香连逾期办理房屋所有权证书违约金17605.04元（以561248元为基数，自2019年2月24日起计算至2019年8月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。三、驳回王瑞祥、宋香连的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为山东悦华置业是否应当承担逾期交房、逾期办理房屋所有权证书的违约责任，违约金如何计算。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，双方均应当按照合同的约定，全面履行各自的义务。王瑞祥、宋香连已依约完成交付购房款的义务，但山东悦华置业未能按照合同的约定如期交付涉案房屋，同时在交付房屋后，直至王瑞祥、宋香连诉至法院之日，仍未能办理涉案房屋的产权登记证，构成违约。因交付房屋及办理房屋的所有权证系合同约定山东悦华置业应当承担的不同义务，原审法院判决山东悦华置业承担逾期交房及逾期办理房屋所有权证书的违约责任，未重复支持王瑞祥、宋香连的诉讼请求。根据法律规定，违约金具有惩罚性和补偿性，双方当事人约定的违约金高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以调整。本案中，虽然王瑞祥、宋香连未能举证证明其因山东悦华置业逾期交房产生的实际损失，原审法院为节约诉讼成本，防止给当事人造成不必要的诉累，根据涉案房屋的价格、面积，参照本院生效法律文书认定的事实确定王瑞祥、宋香连的实际损失，符合法律规定。山东悦华置业关于应当按照双方签订的《商品房买卖合同》第五十条第2项约定的标准计算违约金的主张，不应得到支持。王瑞祥、宋香连未能举证证明其因山东悦华置业逾期办理房屋所有权证遭受的实际损失，双方亦未约定违约金，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定确定山东悦华置业应当承担的逾期办理房屋所有权证的违约金标准，符合法律规定。一审法院根据王瑞祥、宋香连确定的期间判决山东悦华置业承担的相应违约金并无不当。王瑞祥、宋香连就2019年9月1日至办理房屋所有权证书之日的损失可另案主张。综上，上诉人王瑞祥、宋香连、山东悦华置业的上诉请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元，由上诉人王瑞祥、宋香连负担240元，上诉人山东悦华置业有限公司负担828元。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年五月九日法官助理王洪亮书记员翟梦若