河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终3376号上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务有限公司郑州分公司，住所地河南省中牟县刘集镇财政所院内二楼。负责人：王广忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张领叶，该公司员工。委托诉讼代理人：李海明，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张振杰，男，1986年11月14日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人雅居乐雅生活服务有限公司郑州分公司(以下简称雅居乐雅生活公司)因与被上诉人张振杰物业服务合同纠纷一案，不服河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐雅生活公司上诉请求：1、依法撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9008号民事判决,依法改判或将本案发回重审;2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由:原审判决将被上诉人张振杰本应正常缴纳的物业服务费按照70%计算,且对于被上诉人应当按照《前期物业管理服务协议》约定向上诉人支付的违约金不予支持,如此判决,没有任何事实和法律依据,认定事实不清,适用法律严重错误。本案中,根据上诉人与被上诉人双方于2015年1月7日签订的《前期物业管理服务协议》约定,由上诉人按照服务协议约定为被上诉人提供物业服务,双方构成物业服务合同关系，被上诉人应当按照服务协议约定的标准向上诉人支付物业费:自2017年07月01日起至2019年10月10日止,共计27个月零10天,物业服务费共计24462.73元[(4.2元/月/平方米×27个月+4.2元/月/平方米÷30天X10天)×213.09平方米]。原审判决以“因本案具体情况及上述房屋一直未装修、入住,本院酌定被告向原告支付物业服务费为17123.91元,即按照原告主张物业费24462.73元的70%计算”为由,将被上诉人本应依法依约承担的物业服务费按70%进行计算,且对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持。原审判决如此判决,没有任何事实和法律依据,上诉人完全不能信服。根据上诉人与被上诉人双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务相关费用第三款的明确约定:“乙方应在商品房买卖合同约定的该物业交付之日起,且不论乙方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务资金。”,该约定系当事人双方的真实意思表示,对双方均具有约束力。上诉人按照《前期物业管理服务协议》约定的标准和要求提供了物业管理服务,即便被上诉人未装修、入住,其也当严格按照《前期物业管理服务协议》约定足额缴纳物业服务费。被上诉人在无任何正当理由的情况下,拒不支付物业服务费的行为构成严重违约,上诉人有权要求被上诉按照《前期物业管理服务协议》的约定足额缴纳(补缴)拖欠的物业服务费并支付协议约定的违约金。原审判决在《前期物业管理服务协议》对物业服务费的缴纳标准和要求均有明确约定的情况下,肆意运用所谓的“自由裁量权”,将被上诉人本应依法依约承担的物业服务费按70%进行计算,且对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持,极大地损害了上诉人的合法权益以及其他正常缴费业主的利益。张振杰辩称，1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳（外立面瓷砖脱落、防火棉不合规能点燃、大面积漏水、楼梯高低不平、墙面倾斜、地暖管卫生间处鼓包并高于卫生间地面、玻璃破损等详见维修清单）。2、雅居乐东苑小区，至今未达到交房标准。小区围墙为临时围墙，正式围墙在18年才修好，小区的北大门19年才完工，小区的门禁系统至今尽管安装了但没开通使用，对居住人，就是说人身财产造成了严重的安全威胁，雅居乐东苑的物业安防并没有正式投入使用，监控有多处盲区，小区安防正存在严重风险并且有到处经常发生失窃事件、车辆被损事件而查不到任何犯罪嫌疑人。雅居乐东苑的地下车库，停车都被撞底盘，2018年才完成这些整改，在这之前是没有达到合理的交付条件，物业公司也没有进行正常的维修。因房屋质量问题，每到雨季，张振杰的房屋就会遭受了严重的雨水漏雨以及雨水倒灌，室内的负一层雨水深达10余厘米，每层屋顶都严重漏雨。上面下雨中间淋雨，地下室抗洪，造成的就是水泥、屋顶严重脱落钢筋生锈等等这些情况，雅居乐雅生活公司没有全面维修也没有履行物业义务，给张振杰造成了巨大的损失，雅居乐雅生活公司应当赔偿并且不应当按照约定标准收取物业服务费。收费标准有异议，物业费明细，服务标准应是多层住宅。物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准（多次催促物业人员、不作为、不管理、微信邮箱录音和视频）。房屋维修都是自己维修，开发商和物业应报销，抵扣相应费用。维修房屋质量，维修期间和之前的物业费免除，维修完毕后缴纳物业费。补偿期间车费和油费2000元、误工费8000元、精神损失费30000元。物业管理不当，视频监控损害许久，也没人员巡逻，致使汽车被划，要求赔偿18000元。房屋质量问题导致未交房，多次催促维修未果，使得房屋空闲，雅居乐雅生活公司应承担此期间的租金损失2015年1月至今（五层）合计80万元。雅居乐律师费1000没有发票及没见合同不应支付。雅居乐雅生活公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告按每月895元的标准向原告支付自2017年07月01日起至实际付清之日止的物业服务费，现暂计至2019年10月10日，拖欠的物业服务费为25059.74元；2、请求法院判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的千分之一向原告支付违约金（自2017年08月01日起至2019年10月10日止，暂计9795.78元）。3、请求法院判令被告承担原告为追讨物业服务费而产生的律师费1000元整；4、请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告张振杰系中牟县康庄路东侧、瑞风路南侧雅居乐花园（东园）20号楼1-4层101复式住宅的业主，房屋建筑面积213.09平方米。2015年1月7日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方约定：原告为上述房屋提供前期物业管理服务，物业管理服务内容为房屋共用部位及公用设施设备的维护和管理、公共场所（地）的维护和管理、环境卫生、绿化维修服务、公共秩序维护服务、交通秩序与车辆停放服务、房屋装饰装修管理服务、社区文化管理服务。关于物业管理服务相应费用，四层连排每月每平方米4.2元，该物业为连排，该物业的房屋建筑面积为213.09平方米。关于违约责任，乙方（被告）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交，并从逾期之日起，每天按所拖欠费用的千分之一向甲方交纳违约金，且甲方有权提起诉讼，并由乙方承担为追讨该款项而产生的费用（包括但不限于由此产生的律师费、诉讼费等一切相关费用）。2019年4月22日，原告向被告邮寄催缴物业服务费的律师函，告知被告在收到律师函5日内支付截至2019年4月30日的物业服务费、车位管理费共计46885.06元及相应违约金。被告至今未向原告交纳物业费，原告催要未果，诉至该院，请求判令支持原告的诉讼请求。另查明，2019年10月11日，原告与河南国基律师事务所签订《补充协议》一份，约定甲方（原告）因与被告张振杰等十案物业服务合同纠纷，委托乙方（河南国基律师事务所）律师代理，每个案件代理费为1000元。后原告通过中国银行郑州自贸区分行营业部向河南国基律师事务所支付律师代理费共计10000元。再查明，原告雅居乐生活服务公司曾将被告张振杰诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求其支付2016年1月1日至2017年6月30日的物业管理费16109.6元。郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2018）豫0191民初2678号民事判决，因被告张振杰房屋尚未装修、入住，酌定被告张振杰支付物业管理服务费用11276.72元，并根据案件具体情况不支持违约金。后原告雅居乐生活服务公司对该判决不服，上诉至郑州市中级人民法院，郑州市中级人民法院作出（2018）豫01民终8548号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原告认可涉案房屋为目前在装修、还未入住。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订《前期物业管理服务协议》，原告按照合同约定为被告提供物业服务，双方构成物业服务合同关系，被告应向原告支付物业费，自2017年7月1日起至2019年10月10日止，共计27个月零10天，物业费共计24462.73元［（4.2元／月／平方米×27个月＋4.2元／月／平方米÷30天×10天）×213.09平方米］，但因本案具体情况及上述房屋正在装修还未入住，该院酌定被告向原告支付物业服务费为17123.91元，即按照原告主张物业费24462.73元的70％计算，过高部分，不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，结合本案具体案情，该院不予支持。关于原告要求被告支付律师代理费1000元的诉讼请求，有原告提供的其与河南国基律师事务所签订《补充协议》及发票为证，根据原、被告双方合同约定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、被告张振杰于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费一万七千一百二十三元九角一分；二、被告张振杰于本判决生效之日起十日内支付原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司律师费一千元；三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，已减半收取，由被告张振杰负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，张振杰和雅居乐雅生活公司订立的前期物业服务协议构成了物业服务合同，是双方的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的规定，为有效合同；合同自生效之日，对双方当事人具有约束力，订立合同的双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订《前期物业管理服务协议》，就物业服务内容，物业收费的标准，以及违约责任进行了约定，张振杰受领房屋后，依照合同约定，不论入住与否均应缴纳物业费用；原审查明其在2019年8月份和雅居乐雅生活公司订立了住宅室内装修物业服务协议，进行了部分室内装修；在雅居乐雅生活公司催缴其按约定缴纳物业费后，其仍未缴纳；尤其是在雅居乐雅生活公司2018年向河南省郑州高新技术产业开发区人民法院起诉张振杰缴纳物业费的诉讼之后，在新的计费周期内，张振杰仍然拒不缴纳物业费，显然不是以诚实信用原则为精神履行自己签订的物业服务协议，行为不当，属违约行为；原审法院判令其支付物业费并支付律师费的事实认定正确，本院予以确认，但原审法院酌减物业收费缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。雅居乐雅生活公司上诉请求张振杰支付自2017年7月1日起至2019年10月10日物业服务费24462.73元及该款违约金的诉请符合双方的合同约定，本院予以支持。张振杰二审答辩称物业公司房屋没有达到交房标准，房屋存在质量问题，系对房屋开发企业的要求与本案不属同一法律关系，本院不予采信。张振杰答辩称对物业收费标准持有异议，物业服务质量不符合约定，由于物业服务的对象是小区全体业主，张振杰对小区物业服务合同履行所持的异议不能代表全体业主的意见，不足以作为其不缴纳物业费的理由，其答辩理由不能成立本院不予采信。综上，雅居乐雅生活公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9008号民事判决第二项；二、撤销河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9008号民事判决第三项；三、变更河南省中牟县人民法院（2019）豫0122民初9008号民事判决第一项为：张振杰于判决生效之日起十日内支付雅居乐雅生活服务股份有限公司郑州分公司物业服务费24462.73元及该款违约金（自2017年8月1日起至实际清偿之日止，每日按欠费总额的千分之一计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费348元，二审案件受理费348元，均由张振杰负担。本判决为终审判决。审判员 丁 亮二〇二〇年五月二十五日书记员 陈明真