广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1799号原告曾肖兴，女，汉族，1976年3月2日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人麦源献，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人林涛，广东旭晨律师事务所实习律师。被告方俊森，男，汉族，1991年7月6日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人方喜珠，国信信扬律师事务所律师。原告曾肖兴与被告方俊森房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人麦源献和林涛，被告方俊森及其委托诉讼代理人方喜珠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告于2018年5月29日签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金人民币6600000元；3、判令被告归还原告为其垫付的供房款合计人民币293290.8元；4、被告承担本案诉讼费及保全费。具体事实与理由:2018年5月29日，原告委托代理人陈佑行与被告签订《房地产买卖合同》，合同约定原告以人民币1670万元的价格购买被告名下位于深圳市××××街道中洲华府二期9号、12号楼9号A座1402的房产（房地产证号码02××72），原告应于签订合同之日向被告支付定金30万元，并自合同签订15日内向被告再支付定金300万元。合同签订后，原告依照合同约定于2018年5月29日、2018年6月11日通过代理人陈佑行的账户分两笔分别向被告账户支付了合同定金人民币30万元和300万元。原被告在合同补充条款约定待被告购买房屋满两年（即2018年12月24日）过户，在这期间的月供由被告承担支付，如若在2018年12月24日期间房子出现纠纷或查封等债务导致无法过户的情况，被告承担全部责任，如若原告出现问题无法过户，原告承担责任。2018年12月24日到期后，原、被告与中介经过协商沟通，一致决定暂缓房产过户事宜，并由原告代被告交纳每月供房款58658.16元，由原告直接转至被告供款账户。原告自2019年1月至5月共为被告垫付了五期月供款共计293290.8元。2019年4月，原告发现该房产因被告原因被公安机关刑事查封，至今未解封，被告已无法为原告办理房产过户手续，为维护原告合法权益，特诉请法院，判令解除双方签订的《房地产买卖合同》，并要求被告承担违约责任。被告辩称，一、原告在本次房屋买卖合同履行过程中违约在先，并多次违约。原告未按照约定的时间办理过户，其后又以资金问题为由拒绝过户，被告从未同意延期办理过户。原告已构成违约，被告有权没收已付定金。二、涉案房屋查封时间为2019年3月20日，按照约定被告只对2018年12月24日前被查封承担责任，原告拖延办理过户手续导致的后果应由原告承担责任。三、原告2019年4月5日已配合公安机关录口供，后4月8日、4月30日又支付两笔月供款，以行为继续履行合同，应为原合同。房屋被查封后，双方曾口头协商一致，待房屋解封后，被告同意过户给原告，原告仍须继续承担2018年12月24日后的月供款。但原告仅供至2019年5月就擅自停供，再次违约。四、涉案房屋于2018年6月10日实际交付原告使用，不存在延期交房。交易过程中，原告提出先收楼才付定金300万元，被告因资金压力已于2018年6月10日将房屋指纹锁换成原告的，若合同解除，原告亦应支付占用期间使用费。五、合同履行过程中，被告积极履行，提前交楼，督促原告按期交月供款，反观原告，多次违约，导致被告被按揭银行起诉，无法拿到购房尾款及时清偿债务承担更多的利息等损失。原告要求我方双倍返还定金无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：2018年5月29日，原告曾肖兴作为买方，被告方俊森作为卖方，双方签订《房地产买卖合同》，约定出售位于深圳市××××街道中洲华府二期9号、12号楼9号A座1402的房产（房地产证号码02××72），转让成交价为人民币1670万元。买方应于签订合同时支付定金30万元，在合同签订15日内支付定金300万元；第二部分房款1340万元一次性支付，买方向银行按揭贷款支付购房款，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、律师费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同印花税等，否则视为买方违约；如买方无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付房款余额的，则买方应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内自行筹资不足应交款，如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，买方应于获知该事实之日起十五日内自行筹资补足。物业处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起220日内自行筹资还清按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元交房押金在卖方实际交付物业时进行结算；买卖双方需付费营业税、城建维护税、教育附加费、个人（企业）所得税、土地增值税、契税、产权登记费及贴花、印花税、交易服务费、土地使用费、买卖合同公证费、借款（抵押）合同公证费、委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、过户按揭服务费、查档（证）费、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及机关费用、评估费及其他，均由买方支付；卖方应于收到全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）三日内将物业交付买方；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；备注条款，经双方协商购买此房子条款如下：1.业主（方俊森）配合满两年（2018年12月24日）过户，在这期间的月供由业主承担支付；如若在2018年12月24日期间房子出现纠纷或查封等债务导致无法过户的情况，业主承担全部责任；如若买方出现问题无法过户，买方承担责任。案外人陈佑行作为原告曾肖兴的委托代理人代为签署合同。庭审中，原、被告双方均确认，双方约定原告应在办理涉案房屋过户登记手续后支付剩余购房款，合同未约定支付购房款的具体期限。原告通过委托代理人陈佑行分别于2018年5月29日、2018年6月11日向被告支付定金30万元、300万元。原、被告双方确认，涉案房屋大门安装指纹锁，被告于2018年6月10日将涉案房屋通行权限授予原告，原告享有自由出入权限。截至庭审时，双方未办理注销抵押登记的手续。庭审中，原告确认，2018年12月24日后，原、被告双方协商一致，由原告筹集资金注销抵押登记手续，原告在抵押登记注销前向被告按揭贷款账户支付涉案房屋月供款。双方当事人均未主张就注销抵押登记、办理过户登记手续、支付余下购房款的期限有明确约定。原告通过委托代理人陈佑行分别于2019年1月4日支付涉案房屋月供款58659元，分别于2019年2月12日、2019年3月4日、2019年4月8日、2019年4月30日各支付涉案房屋月供款58658.16元，共计293291.64元。2019年2月11日，被告曾通过微信催促原告委托代理人陈佑行尽快赎楼，尽快过户。2019年4月5日，原告知晓涉案房屋被公安机关查封。2019年8月28日，原告委托代理人陈佑行通过微信要求被告7日内完成涉案房屋解封、并协助原告办理过户手续，逾期将解除合同并要求被告赔偿损失。被告于当日通过微信确认收到上述信息，但对原告主张的不予认可。原、被告双方均确认涉案《房地产买卖合同》未经中介公司居间，为自然人方锡辉介绍；原、被告双方均无款项在方锡辉处保管。另查，1.涉案位于深圳市××××街道中洲华府二期9号、12号楼9号A座1402物业于2016年12月29日经核准转移登记至被告方俊森名下，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第02××72号。2019年3月20日涉案房屋被深圳市公安局以深公（经）封通字[2019]00012号《查封决定书》和《协助查封通知书》查封。2.关于涉案房屋现状。原告确认于2018年6月10日取得涉案房屋通行权限，可以自由出入，并陈述从未自行使用或授权他人使用涉案房屋，房屋内未无任何原告遗留的物品，自涉案房屋被查封后未再出入过涉案房屋。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于合同解除的认定。原告方请求解除涉案《房地产买卖合同》，被告庭审中对解除上述合同无异议。原告委托代理人陈佑行与被告2019年8月28日的微信聊天记录不能表明双方已对解除合同协商一致，结合原告起诉状送达被告时间，本院确认双方《房地产买卖合同》自2020年3月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告按合同约定向被告支付了定金330万元、涉案房屋银行按揭月供款293291.64元，被告应返还原告，原告诉请金额293290.8元，本院予以支持；被告提前向原告交付了涉案房屋，原告应返还被告。关于违约责任的认定。双方合同既约定被告应于签署合同之日起220日内自行筹资还清按揭银行贷款办妥注销抵押登记手续，又约定赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用由原告支付，关于注销抵押登记费用承担主体约定不明确。2018年12月24日后，原、被告双方协商一致继续履行合同，并明确由原告筹集资金注销抵押登记手续，原告在抵押登记注销前向被告按揭贷款账户支付涉案房屋月供款，但双方未明确约定注销抵押登记、办理过户登记手续、支付余下购房款的履行期限。被告曾在涉案房屋被查封前向原告催促尽快办理注销抵押登记手续，可见被告积极希望合同履行，而原告因自身资金原因不能立即履行。被告作为卖方，有义务保证涉案房屋至履行期限时具备过户登记条件，涉案房屋因被查封使合同目的未能实现，被告负有责任。涉案房屋办理过户登记手续需先注销抵押登记，原告作为按约定应承担注销抵押登记费用的一方，至庭审时未办理任何注销抵押登记的手续，其因自身原因既不能应被告要求立即履行，亦无法明确具体的履行期限。原告主张双方明确约定自2018年12月24日起延期3个月履行，但仅提供其委托代理人陈佑行与被告2019年8月28日的微信聊天记录予以证明，被告予以否认，该证据亦无法与其他证据相互印证，本院不予采纳。原告在明确知晓涉案房屋被查封后，继续向被告按揭贷款账户支付2019年4月和5月的月供款，可见其未主张解除合同，仍同意继续履行。原告对合同目的未能实现亦负有责任。因原、被告双方对合同目的未能实现都负有责任，故原告诉请被告承担根本违约责任双倍返还定金，被告抗辩原告承担根本违约责任不予返还定金，本院均不予支持。合同履行过程中，被告向原告交付了涉案房屋，原告亦向被告支付了购房定金及部分月供款，双方各自履行了部分合同义务，被告主张原告支付房屋占有使用费的抗辩请求，缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曾肖兴与被告方俊森签订的关于转让位于深圳市宝安区新安街道中洲华府二期9号、12号楼9号A座1402房屋的《房地产买卖合同》于2020年3月4日解除；二、被告方俊森应自本判决生效之日起十五日内向原告曾肖兴返还购房定金人民币3300000元；三、被告方俊森应自本判决生效之日起十五日内向原告曾肖兴返还银行按揭月供款人民币293290.80元；四、原告曾肖兴应自本判决生效之日起十五日内向被告方俊森返还位于深圳市宝安区新安街道中洲华府二期9号、12号楼9号A座1402房屋；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60053元、保全费5000元，由被告负担受理费31304元、保全费2606元，原告负担受理费28749元、保全费2394元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 达 淑 梅人民陪审员 姚 锦 桓二〇二〇年五月二十日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。