广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初263号 原告（反诉被告）：桂林东梓物业有限公司，住所地桂林市普陀路36号大学生公寓，统一社会信用代码：914503007188390834(1-1)。 法定代表人：苏树旺，董事长。 委托诉讼代理人：郭峻，广西瑞佰伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地桂林市临桂区金山路147号彰泰滟澜山第B4栋22层3号，统一社会信用代码：91450300619384212M(1-1)。 法定代表人：刘文萍，董事长。 委托诉讼代理人：苏力俭，广西君美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张影，男，1967年12月5日出生，汉族，该公司法务专员，住广州市越秀区。 原告桂林东梓物业有限公司与被告桂林彰泰实业集团有限公司合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，被告提出反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人郭峻，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人苏力俭、张影到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：被告向原告支付承包金1166.196万元。事实及理由：2000年，为适应桂林高校扩大招生和高校后勤服务社会化的需要，原告向桂林市计划委员会申请桂林市大学生公寓城第一期项目建设立项，桂林市计划委员会于2000年7月下发了《市计委关于桂林市大学生公寓城第一期项目立项的批复》，同意桂林市大学生公寓城第一期项目立项，项目建设用地180亩。2000年7月19日，桂林市建设规划局下发了《关于桂林东梓物业有限公司新建大学生公寓的选址意见书》，同意原告在东环路以东，朝阳路以北广西柑桔研究所用地范围内，新建大学生公寓，规划用地面积12.3公顷。 2001年2月20日，桂林市土地管理局下发了《关于桂林东梓物业有限公司大学生公寓城建设用地的批复》，同意将东环路以东、朝阳路以北原广西柑桔研究所用地范围内部分国有土地77551.23平方米，出让给原告作为新建大学生公寓城用地；2008年，桂林市国土资源局向原告发放了《国有土地使用权证》，使用权面积76961.96平方米。2001年5月24日，原告与桂林市东江苗圃签订《协议书》，征用桂林市亩(6280.3平方米)土地;2004年8月31日，桂林市人民政府下发了《桂林市人民政府关于同意桂林东梓物业有限公司新建大学生公寓三期工程项目用地的批复》，同意收回位于七星区东环路以东、广西柑桔研究所围墙以西的原东江苗圃6280.3平方米的国有土地使用权，在完善有关手续后，以协议方式出让给原告作为大学生公寓三期工程项目用地;2007年5月16日，桂林市国土资源局与原告签订了《国有土地使用权出让合同》，将原东江苗圃6280.3平方米土地使用权转让给原告。2002年8月8日，原告与桂林市金城房地产开发公司签订了《土地补偿协议书》、《土地补偿付款协议书》，征用桂林市金城房地产开发公司的1420平方米(2.13亩)土地;2002年6月21日，桂林市国土资源局下发了《桂林市东梓物业有限公司申请变更土地使用权的批复》，同意将桂林金城房产开发公司已取得使用权的位于东环路东侧、柑桔研究所西侧面积为1420平方米的国有土地转让给原告。2004年8月31日，桂林市人民政府下发了《桂林市人民政府关于同意桂林东梓物业有限公司新建大学生公寓城项目用地的批复》，同意将位于七星区.9平方米的国有土地，在完善有关手续后，以协议出让方式给原告作为新建大学生公寓城项目用地；2007年5月30日，桂林市国土资源局与原告签订了《国有土地使用权出让合同》，将原广西桔研究所37865.9平方米土地使用权转让给原告。 至2009年，原告已开发完成土地面积115.45亩(已办理土地使用权证);已征用的桂林市亩、金城房地产公司2.13亩、广西柑桔研究所约51.5亩土地，因尚未完成地上建筑物的拆迁工作，尚未开发建设，土地使用权证尚未办理到原告名下。在对桂林市亩、桂林市金城房地产公司2.13亩共11.55亩土地的征用过程中，原告已支付土地补偿款、手续费、测绘费、拆迁费、房屋整修费、土地出让金、土地契税等共计2426168.16元。 自2007年起，由于大专院校扩建外迁，大学生公寓城入住学生急剧减少，资产闲置。为盘活大学生公寓城资产，根据桂林市人民政府《关于大学生公寓城遗留问题的协调会议纪要》精神，原告与被告分别于2009年3月30日、2009年6月10日、2009年12月8日签订《合作合同书》、《大学生公寓城盘活资产招商引资合作改造项目合同书》、《合作合同书》，约定合作开发“大学生公寓城盘活资产招商引资合作改造项目”，因原告没有开发资质，当时市政府发改委和规划建设主管部门又不允许不具备开发资质的单位与具有房地产开发资质的公司共同开发房地产项目，而被告具有开发资质且具有比较雄厚的资金实力和比较丰富的开发经验和管理优势，为顺利推进该项目，提高合作项目的经济效益，原告与被告商定:由被告以内部承包方式独立运营合作项目。原、被告双方从2009年3月至2010年10月先后签订了《补充合同》(2009年3月31日)、《补充合同》(2009年12月8日)、《补充合同(三)》(2010年10月28日)、《补充合同(四)》(2011年6月10日)。双方于2010年10月28日签订的《补充合同(三)》第一条约定:“甲（原告）乙（被告）双方同意将大学生公寓城全部规划范围内的约178亩土地全部列入合作改造项目范围(含原告已办理完成土地证的土地115.45亩;待征的东江苗圃约9.42亩、金城房地产公司约2.13亩;广西柑桔研究所约51.5亩土地)，最终以合作期内实际取得的土地证总面积为准。如不能在本补充合同签订之日起两年内完成待征土地的征用，未征得的土地不再征用，该项目合作范围则为原合同约定的115.45亩土地的合作范围，双方继续履行已生效的合同，也不影响原合同115.45亩土地的合作继续履行。”第七条第二款约定：“桂林市东江苗圃及桂林市金城房地产公司共约11.55亩土地办成70年商住用地的全部费用(包括征地费、拆迁费、拆迁补偿费、土地出让金、过户费、办证费等)，甲方承担1000万元以内的部分，乙方承担超出1000万元以外的部分。”第十一条第一款第2项约定：“尚未征用并办理完土地使用权证的在广西柑桔研究所和桂林市东江苗圃名下的约63.05亩土地，在甲方办理为甲方名下的出让土地并提供乙方实施项目开发建设的，按照评估价123.8万元/亩计算，价值共计约为7805.59万元作为乙方应付承包金。” 从2010年起，原告分批将项目合作资产移交给被告。2011年4月28日，桂林市人民政府国有资产监督管理委员会下发了《关于桂林东梓物业有限公司向桂林彰泰实业集团公司移交资产的批复》，同意原告与被告按合作合同的约定执行，将原告公司的项目合作资产过户到被告名下。2011年12月27日，桂林市规划局下发了《关于桂林彰泰实业集团有限公司新建彰泰睿城商住小区建设用地规划定点的批复》，同意新建彰泰睿城商住小区。2011年12月29日，桂林市国土资源局下发了《关于桂林东梓物业有限公司使用的国有土地使用权变更给桂林彰泰实业集团有限公司使用的批复》，同意将原出让给原告的大学生公寓城土地使用权变更到被告名下。2012年3月29日，原、被告双方签订了《大学生公寓城合作项目第三批资产移交协议书》，原告将已征用完成的桂林市金城房地产开发公司2.13亩土地移交给被告，该2.13亩土地按123.8万元/亩计算土地价值为263.694万元。根据双方协议，被告已计付承包金263.694万元给原告。 由于原告在桂林市亩土地的拆迁安置工作进展不顺利，被告独自接手完成了对桂林市亩的地上建筑物的拆迁补偿安置工作。2012年12月17日，被告向原告提交了《关于继续合作征用11.55亩土地的联系函》，提出其已基本完成对桂林市亩土地的拆迁补偿工作，对于11.55亩土地，要求与原告继续合作，按《补充合同(三)》约定的条件继续履行。2013年6月13日，桂林市人民政府下发了《关于桂林彰泰实业集团有限公司新建彰泰睿城商住小区项目用地的批复》，将原大学生公寓城项目涉及的四宗用地的土地用途调整统一为商业、住宅用地，土地使用年限调整统一为商业用地，终止日期为2044年8月30日、住宅用地终止日期为2074年8月30日;土地用途和使用年限调整后，作为被告新建商住小区项目建设用地。 2013年7月，原桂林市亩土地、原金城房地产2.13亩土地已办理过户到被告名下。2013年10月21日，在根据双方合作合同将全部合作范围的土地（包括原告已办理完成土地证的土地115.45亩、东江苗圃9.42亩、金城房地产公司约2.13亩;广西柑桔研究所约51.5亩)过户到被告名下并实施房地产开发建设后，被告向原告发出《关于东江苗圃、金城房地产土地不列入合作范围的工作联系函》，提出由于双方无法在合同约定的2012年10月28日前共同完成东江苗圃9.42亩、金城房产公司的2.13亩土地的征用及补偿工作，所以该11.55亩土地不再列入《大学生公寓城盘活资产招商引资合作项目合作合同书》的合作范围。鉴于东江苗圃9.42亩、金城房产公司的2.13亩土地已由原告完成征用(被告仅做了东江苗圃9.42亩土地的拆迁补偿工作)，土地已办理过户到被告名下并进行了开发建设，原告不认可被告将该11.55亩土地排除在双方合作范围之外的意见，双方出现分歧。2014年1月9日，被告向原告发出《工作联系函》，提出其愿意将东江苗圃9.42亩、金城房产2.13亩土地继续纳入双方合作范围，但承包金不按《补充合同（三）》的约定支付，提出由被告承担原告在该两宗土地上的实际支付，另外支付给原告100万元利润。原告不同意该承包金支付方案。2015年4月27日，被告向原告发出《关于协调办理睿城土地证的再次致函》，再次要求尽快就11.55亩土地签订合作合同，但未就承包金支付提出新的意见。2018年9月3日，由于原、被告双方就承包金支付未能达成一致意见，原告向被告发出《催款函》，要求被告暂按《补充合同(三)》的约定向原告支付承包金。2018年9月10日，被告向原告发出《关于的复函》，提出双方应尽快组织当面磋商，待双方对应付款项确认无误后再行支付，同时提出要求原告委派专人对接对账事宜。 目前，被告已完成了双方合作项目“彰泰睿城”的全部开发建设工作，“彰泰睿城”项目范围为原大学生公寓城项目规划范围内的全部四宗土地。原告认为，基于双方合作开发范围内的桂林市亩、桂林市金城房地产公司2.13亩共11.55亩土地已征用并根据市政府关于大学生公寓城招商引资盘活资产的相关文件过户到被告名下开发建设完成的事实，被告应履行双方《补充合同(三)》的约定，以123.8万元/亩计算，向原告支付承包金1429.89万元，而被告仅支付了桂林市金城房地产开发公司的2.13亩土地的承包金263.694万元，其余1166.196万元承包金至今未向原告支付。为此原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告（反诉原告）辩称并同时反诉称，原告按照合同约定足额主张承包金与履约事实不符，不应得到完整支持。根据双方合作协议的约定，本案讼争的土地，原告应当完成拆迁办证等义务，才能够按照合同约定的单价123.78万元每亩来计算承包金。而事实上，涉案土地的拆迁工作是由被告完成的，原告也没有办理好土地证，被告认为不符合支付承包金的条件。依据双方于2009年12月8日签订的《合作合同书》第五条第一款第3项的约定以及2010年10月28日签订的《补充合同(三)》第七条第2款的约定，已经明确了由原告负责牵头开展11.55亩土地的征用、拆迁工作，并承担1000万元以内(含本数)的所有费用(包括但不限于土地出让金、拆迁费、安置补偿费、过户费等)，超出部分费用由被告承担。上述合同签订后，原告在长达两年多的时间内，并未就11.55亩土地办理商用性质的土地使用权证以及拆迁补偿等工作开展任何实质性工作，致使项目开发无法正常向前推进。在此前提下，为了更好地维护双方的利益，也为了响应政府有关部门的号召，顺利推进大学生公寓城的资产盘活，被告主动承担起了11.55亩土地的拆迁安置补偿工作并支付了相应的安置补偿费用及其他相关税费，而这些费用已远超1000万元，还耗费了人工、机械、仓储等各项额外支出70万元。依据双方合同约定，被告已多次向原告要求在双方的应付款中对该1000万元费用予以冲抵，但原告一直未予明确是直接冲抵应付款还是直接支付给被告。为此提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付反诉原告代垫的拆迁补偿费、土地出让金、契税、印花税等相关费用1000万元；2、反诉被告支付反诉原告为11.55亩土地拆迁过程中所产生的额外费用70万元。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，根据双方签订的合同，包括原桂林市东江苗圃及桂林市金城房地产公司共约11.55亩土地在内的整个原大学生公寓城合作开发的模式是反诉被告出地、反诉原告出资金进行合作开发，涉诉的11.55亩土地的征用及拆迁主体是反诉被告。正因为如此，双方才在合同中约定由反诉被告“负责牵头开展未取得土地使用权证的项目用地约11.55亩的征用、拆迁工作并承担1000万元以内的所有费用（包括但不限于土地出让金、拆迁费、安置补偿费、过户费等），超出部分由乙方（反诉原告）承担，但甲方（反诉被告）所需的费用先由乙方垫付”，而反诉原告只是“配合甲方完成东江苗圃土地征用及地上建筑的拆迁工作”。反诉被告在11.55亩土地的征用过程中，已支出并承担了土地补偿款、手续费、测绘费、拆迁费、房屋整修费、土地出让金、土地契税等共计2426168.16元。但在反诉被告开展的拆迁补偿工作受阻时，反诉原告抛开反诉被告，以自己的名义开展东江苗圃9.42亩土地拆迁补偿工作，未就拆迁补偿的具体内容、费用等情况与反诉被告协商，也未得到反诉被告的授权认可。在2001年5月24日反诉被告与桂林市东江苗圃签订《协议书》时，该9.42亩土地仅涉及七星公园房屋(临时住宅三栋，涉及职工住户31户)的拆迁安置及补偿工作,在此之后，桂林市东江园林幼儿园、桂林市东江园林建设有限公司在该地块上修建了违章建筑物。而反诉原告的拆迁安置补偿既未对建筑物进行认定，也没有进行合法评估，更未按规定的补偿标准进行补偿，其行为损害了反诉被告的利益，反诉原告自行支出的拆迁补偿费用的真实性和合理性反诉被告不予认可，应由其自行承担。反诉原告提出70万元的“额外费用”无合同与法律依据，该费用自然也应由其自行承担。对于11.55亩土地由反诉原告向政府部门支付的土地出让金、契税等，如经核实确实发生的，在反诉原告如约向反诉被告支付承包金后，反诉被告可依约承担，但金额以7573831.84元为限。综上，反诉原告的反诉请求无事实和法律依据，请法院依法驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人对对方所提交证据的真实性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2009年3月30日至2011年6月10日间，先后签订了《合作合同书》、《补充合同》、《大学生公寓城盘活资产招商引资合作改造项目合同书》、《补充合同(三)》、《补充合同(四)》等七份合同及补充合同，约定合作开发“大学生公寓城盘活资产招商引资合作改造项目”，由被告以内部承包方式运营合作项目。《补充合同(三)》第一条约定:“甲（原告）乙（被告）双方同意将大学生公寓城全部规划范围内的约178亩土地全部列入合作改造项目范围(含原告已办理完成土地证的土地115.45亩;待征的东江苗圃约9.42亩、金城房地产公司约2.13亩;广西柑桔研究所约51.5亩土地)，最终以合作期内实际取得的土地证总面积为准。如不能在本补充合同签订之日起两年内完成待征土地的征用，未征得的土地不再征用，该项目合作范围则为原合同约定的115.45亩土地的合作范围，双方继续履行已生效的合同，也不影响原合同115.45亩土地的合作继续履行。”第七条约定：“桂林市东江苗圃及桂林市金城房地产公司共约11.55亩土地办成70年商住用地的全部费用(包括征地费、拆迁费、拆迁补偿费、土地出让金、过户费、办证费等)，甲方承担1000万元以内的部分，乙方承担超出1000万元以外的部分。”第十一条约定：“尚未征用并办理完土地使用权证的在广西柑桔研究所和桂林市东江苗圃名下的约63.05亩土地，在甲方办理为甲方名下的出让土地并提供乙方实施项目开发建设的，按照评估价123.8万元/亩计算，价值共计约为7805.59万元作为乙方应付承包金”等。双方2009年12月8日签订的《合作合同书》第五条约定：甲方负责牵头开展未取得土地使用权证的项目用地约11.55亩（即东江苗圃土地）的征用、拆迁工作并承担1000万元以内（含本数）的所有费用（包括但不限于土地出让金、拆迁费、安置补偿费、过户费等），超出部分由乙方承担，但甲方所需的费用先由乙方垫付；乙方配合甲方完成东江苗圃土地征用及地上建筑的拆迁工作等。 2011年12月27日，桂林市规划局下发了《关于桂林彰泰实业集团有限公司新建彰泰睿城商住小区建设用地规划定点的批复》，同意新建彰泰睿城商住小区。2011年12月29日，桂林市国土资源局下发了《关于桂林东梓物业有限公司使用的国有土地使用权变更给桂林彰泰实业集团有限公司使用的批复》，同意将原出让给原告的大学生公寓城土地使用权变更到被告名下。2012年3月29日，原告将已征用完成的桂林市金城房地产开发公司2.13亩土地移交给被告，被告已依约按123.8万元每亩计付承包金263.694万元给原告。 但原告在桂林市亩土地的拆迁安置工作进展不顺利，因此被告接手独自完成了对桂林市亩的地上建筑物的拆迁补偿安置工作。2013年7月，桂林市亩土地、桂林市金城房地产开发公司2.13亩土地已办理过户到被告名下。原告要求被告支付桂林市亩承包金1166.196万元时，双方发生争议。被告认为，原告并未依约完成东江苗圃9.42亩土地的拆迁办证工作，不应全额主张承包金；且被告在完成上述工作过程中支付的10869521元（包括拆迁补偿费9492121元、土地出让金、税费及评估费分摊1377400元），原告应依约承担其中1000万元。原告则认为，被告未就拆迁补偿的内容、费用等情况与原告协商，补偿标准也不符合相关规定，原告不予认可；原告在11.55亩土地的征用过程中已支出的土地补偿款、拆迁费、土地出让金等共计2426168.16元应从1000万元中予以扣除。被告认为上述费用中有两项（桂林市七星公园苗木补偿费2000元、七星塑料厂土地平整补偿费39048.12元）发生在合同签订之前，与双方合作项目无关。双方为上述争议多次协商未果，均诉来法院。 本院认为，原告与被告签订的《合作合同书》、《补充合同》等七份合同及补充合同，均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于本诉：双方本为合作关系，原告在原桂林市亩土地的拆迁安置工作进展不顺时，被告接手完成上述工作，这是合作开发项目题中应有之义，并不违反双方合同中关于“原告牵头，被告配合”的约定。该宗土地已办理过户到被告名下，被告认为不应全额支付原告承包金，并无合同依据及法律依据，故对原告关于被告应支付其承包金11661960元的诉讼请求，本院予以支持。 关于反诉：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。反诉被告辩称反诉原告的拆迁安置补偿标准不符合相关规定，但未提供相应证据（如违法建筑的具体情况等）证实，本院不予采信；同理，反诉原告主张反诉被告应支付其为11.55亩土地拆迁额外支出的人工、机械、仓储等费用70万元，因未提供相应证据证实，本院亦不予支持。反诉原告在完成讼争11.55亩土地拆迁安置补偿的过程中支出10869521元是事实，反诉被告又未提供反诉原告的拆迁安置补偿标准不符合相关规定的证据，则反诉被告应当依约承担其中的1000万元，但其已支出的2426168.16元应从中予以扣除。反诉原告认为其中桂林市七星公园苗木补偿费、七星塑料厂土地平整补偿费发生在双方签订合同之前，不应计入上述反诉被告支出的费用，但该两项费用确系反诉被告为讼争11.55亩土地拆迁安置项目支出，且合同中并未约定反诉被告在双方合同签订之前支出的费用由其自行承担，故应计入反诉被告上述支出费用。因此，反诉被告应支付反诉原告垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费等7573831.84元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告桂林彰泰实业集团有限公司支付原告桂林东梓物业有限公司承包金11661960元； 反诉被告桂林东梓物业有限公司支付反诉原告桂林彰泰实业集团有限公司垫付的拆迁补偿费、土地出让金、税费及评估费等7573831.84元； 驳回反诉原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费91772元（原告已预付），由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担；反诉案件受理费40900元（被告已预付），由原告桂林东梓物业有限公司负担29039元，被告桂林彰泰实业集团有限公司负担11861元。 上述各项款项相抵，被告桂林彰泰实业集团有限公司应付原告桂林东梓物业有限公司4150861.16元，应于本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交本诉上诉案件受理费91772元或反诉上诉案件受理费40900元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李 旻 人民陪审员  马征芬 人民陪审员  龙桂林 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  何淑萍