湖北省房县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0325民初101号原告:胡殿启,男,生于1954年5月19日,汉族,住湖北省房县。委托诉讼代理人:胡家全,湖北鸿法（房县）律师事务所律师,代理权限:参与诉讼,代为承认、变更、放弃诉讼请求,进行和解,代收法律文书。委托诉讼代理人:谭然,湖北鸿法（房县）律师事务所见习律师,代理权限:参与诉讼,代为承认、变更、放弃诉讼请求,进行和解,代收法律文书。被告:杜堂斌,男,生于1954年5月19日,汉族,房县畜牧局员工,户籍地湖北省房县,住湖北省房县城关镇建设路东区202号。原告胡殿启诉被告杜堂斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告胡殿启及其委托诉讼代理人胡家全、谭然、被告杜堂斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡殿启诉称：2008年9月20日,被告将其所有的坐落于房县城关镇××东××号土木结构的房屋以25000元的价格出售给原告,双方于当日签订了《房屋买卖协议》,原告于当日付清了购房款25000元,被告将房产证交付给原告。原告其后与开发商签订《房屋拆迁协议》欲在该地块进行房地产开发。但后来由于国家政策调整,该地段进行棚户区改造,涉及经济补偿问题,被告以产权未登记过户为由,主张房屋仍归其所有,由其本人享受棚户区改造的优惠政策。但实际情况却是:该房产虽然过户给了被告,但早在2011年6月涉案房屋的原所有人朱启云就起诉房县房地产管理局,以房地产权行政登记一案就向贵院提起行政诉讼。在诉讼过程中(被告在原告处拿现金2000元,称借支的打官司费用),房县房地产管理局以转让人朱启云出具的委托书系其女婿王泽民伪造为由,注销了被告所持有的第03593号房屋所有权证。为此朱启云撤诉。原告知悉上述情况后,于2019年8月向贵院提起诉讼要求被告退还购房款。在诉讼中被告称没有注销,从而导致原告撤回起诉。其后原告经查实并获取注销文件,证实该房产证确已注销。现诉争的房屋已经进入棚户区改造兑现阶段,兑现对象为原产权人朱启云的继承人。综上,原告作为善意第三人,合法购买房屋,并履行了全部义务,至今已经11年。但诉争的房屋却因非原告的原因,被相关行政机关注销,原告因此遭受重大经济损失。既然购买的房屋已被注销并不复存在,被告因此所收取的购房款、借支的诉讼费及占用期间的资金占用费理当退还。为维护原告的合法权益,原告特依据《民法通则》、《合同法》的相关规定,具状起诉,请求：1、责令被告立即退还收取原告的购房款贰万伍仟元(25000.00);2、由被告支付占用购房款期间利息(2008年9月20日起至今按照年利率6%计算);3、由被告偿还向原告借支的相关诉讼费2000元;4、由被告承担本案的诉讼费用。原告胡殿启为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一，2008年9月20号原、被告签订的《售房协议》一份(复印件),拟证明，被告将案涉争议的房屋卖给了原告,作价是26000元,约定先给25000元,还有10OO元待办土地证之后给付；证据二，2008年9月20号杜堂斌书写的收条一张。拟证明，杜堂斌收到胡殿启购房款25000元；证据三，收据复印件一份,为案外人刘海收到胡勇（杜堂斌）交纳的代理费2000元，拟证明，该2000元是胡殿启的儿子借给杜堂斌的；证据四，房县房权证城关镇字第××号房产证,登记案涉争议的房产所有权为杜堂斌,房屋坐落房县城关镇北关街××××号,土木结构住宅，建筑面积70.26平方米，拟证明，胡殿启买房时杜堂斌有房产证；证据五，2011年5月30日，房县房地产管理局房房管字[2011]14号文件“关于注销杜堂斌房屋所有权证的决定”,拟证明，被告的房产证是王泽民采取欺骗手段和杜堂斌达成的交易,杜堂斌取得了产权证,后被房产局注销了；证据六，房县人民法院(2011）房行初字第××号行政裁定书,“被告房县房地产管理局已改变了具体行政行为,注销了为杜堂斌办理的房屋产权证”。拟证明，2011年6月,朱启云起诉房产局,要求注销被告的房产证,在诉讼过程中,房产局改变了行政行为,注销了房产证；证据七，2011年5月25日,原告和案外人丁扬兵签订的《房屋拆迁协议书》复印件一份,拟证明，案涉争议的房屋已经交给丁扬兵开发,房屋被拆，结果变成了棚户区改造。被告杜堂斌拒绝查看原告胡殿启提交的证据，但对证据一、证据二、证据四没有异议，对证据三、证据七，认为没有关联性，对证据五是去年才知道，对证据六不知情。经庭审质证，对原告提供的证据，被告没有争议的部分，本院予以确认，作为本案定案的依据适用；对于有异议的部分，本院将综合案件的全部事实，对其有无证明力，证明力的大小，在事实认定和裁判理由中作出判断。被告杜堂斌辩称：胡殿启向法院起诉要我给他支付25000元房款及占用费和2000元官司费用等,毫无道理,实属乱诉滥告。现提出如下答辩:一、双方所签房屋买卖合同合法有效,双方依法应履行，2008年9月20日,胡殿启和我自愿达成《房屋买卖合同》,我将位于房县城关镇××东××号的房屋以26000元的价格卖给胡殿启。合同签订后,胡殿启将25000元房款支付给我,我将房屋产权证和房屋交给胡殿启,胡殿启居住至今,双方没有其它任何遗留纠纷。《合同法》44条规定:签合同只要是双方真实意思的表示,合同自签订之日起生效。所以,双方所签的该房屋买卖合同合法有效。依法,双方必须共同遵守。二、享受棚户区改造政策优惠、朱启云起诉房管局等与我没有任何关系胡殿启在诉状中提到享受棚户区改造政策优惠、朱启云起诉房地产管理局等我均不知情,这与我没有任何关系,我不知道胡殿启这样说是基于什么企图目的。我更没有任何责任。当时双方将房屋买卖合同达成后,我就将房屋产权证及房屋土地使用证交给了胡殿启,同时还向胡殿启明确承诺,他若想办理产权过户手续,我会积极配合,办理过户手续的费用由胡殿启自已承担。但自2008年至到现在,胡殿启一直没有对我提办理房屋产权过户手续的事。据知情人说,胡殿启原本是要办理房屋产权过户手续的,但他听说办理产权证要花很多钱,他为了省钱,就未办。由此可知,我在本案中没有任何过错。至于被答辩人得出我在他那拿了2000元钱打官司,这更是子虚乌有的事。我不认可。综上,胡殿启的起诉,毫无道理,纯粹是乱诉滥告,请法院依法驳回其无理诉求。被告杜堂斌未向本院提供证据。依据本案证据，认定如下法律事实：2008年9月20日，被告杜堂斌与原告胡殿启签订了一份《房屋买卖合同》，杜堂斌以26000元的价格将位于房县城关镇××东××、建筑面积70.26平方米的房屋出售给原告胡殿启，约定：胡殿启先支付25000元，杜堂斌将登记在自己名下的房屋及“03593号房屋所有权证”交付给胡殿启，待胡殿启办好土地使用证后再支付余款1000元。合同签订当日，胡殿启向杜堂斌支付现金25000元，杜堂斌将“03593号房屋所有权证”及房屋交付给了胡殿启。胡殿启遂搬入案涉房屋内居住。2011年5月25日，胡殿启与案外人丁某签订了《房屋拆建协议》，将案涉房屋交由丁某拆除后原址新建，丁某双倍面积返还胡殿启新建的房屋。丁某依据合同将房屋拆除。2011年5月，案涉争议的房屋原登记的所有权人朱起云，发现自己的房屋被转移登记到杜堂斌名下，遂提起行政诉讼，要求撤销房县房地产管理转移登记行为，杜堂斌为第三人参加了诉讼。2011年5月30日，房县房地产管理局以“转让方出具的委托书委托女婿王泽民代理办理转移登记，该委托书系伪造”为由，将已经转移登记在杜堂斌名下的“03593号房屋所有权证”予以注销。2011年6月1日，朱启云撤回行政诉讼，本院裁定予以准许。案涉争议的房屋被拆除后，因该区域被政府规划为棚户改造区，建房申请未获批准。政府对该区域房地产进行了征收，由于胡殿启持有的“03593号房屋所有权证”被注销，不能向征收补偿机关主张补偿权利。房屋的原权利人朱起云已经去世，其继承人持原证向征收补偿机构主张为补偿权利人，并已领取案涉房屋补偿款。本院认为：被告杜堂斌取得“03593号房屋所有权证”后，将案涉房屋出售给原告胡殿启，原告胡殿启支付购房款，被告杜堂斌将案涉房屋交付给胡殿启占有，并将产权证一并交付给胡殿启。整个交易已经完成，在形式上并无瑕疵。本案之所以产生争议，是缘于登记在杜堂斌名下的“03593号房屋所有权证”被注销，被告杜堂斌随即丧失处分权，其售房给胡殿启的行为归于无效。基于无效合同取的财产应予以返还，无法返还或者没必要返还的折价赔偿，因胡殿启已经将房屋拆除，且房地产已被纳入棚户区改造征收范围，导致无法返还，故原告以合同无效请求返还购房款的诉讼请求，不能获得支持。但因杜堂斌向胡殿启出售无处分权的房屋，给胡殿启造成经济损失25000元，存在过错，应当予以赔偿。原告胡殿启请求的2000元代理费，因未能证明与杜堂斌存在关联性，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告杜堂斌于本判决生效之日起30日内赔偿原告胡殿启经济损失25000元；二、驳回原告胡殿启的其他诉讼请求。案件受理费475元，因适用简易程序审理减半收取237.5元，由被告杜堂斌承担，因原告已经预交，被告在履行赔偿义务时一并支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费475元。户名：湖北省十堰市中级人民法院，账号：17×××01，开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  万少峰二〇二年五月二十六日书记员  刘 婷