浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3123号 上诉人（原审被告）：杭州源瑞房产经纪有限公司，住所地：杭州市拱墅区易构大厦2幢1015室。 法定代表人：丁永兵，总经理。 被上诉人（原审原告）：施文龙，男，1955年9月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：施林强，男，1982年1月22日出生，汉族，住杭州市余杭区，系施文龙之子。 被上诉人（原审原告）：施林强，男，1982年1月22日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人杭州源瑞房产经纪有限公司（以下简称源瑞公司）因与被上诉人施文龙、施林强房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初17637号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。源瑞公司的法定代表人丁永兵、施林强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：施文龙户因拆迁获得杭州市余杭区崇贤街道北秀向阳苑西区8幢1703室等房屋安置。2018年6月14日，施文龙、施林强（甲方、委托方）与杭州源瑞房产经纪有限公司（乙方、受托方）签订《房屋出租托管合同》一份，载明：甲方将杭州市余杭区崇贤街道北秀向阳苑西区8幢1703室（3室2厅，建筑面积120平方米）委托乙方管理、出租，托管期限自2018年8月5日至2023年8月4日止；托管期租金3166元/月（每满两年递增5%），托管期总租金为190000元，支付方式年付，首次款支付日期2018年8月5日，以后每年8月5日支付；托管期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、数字电视费、卫生费、公用电费及物业费等因使用而发生的费用，由乙方负责向承租人代收或结算；如因乙方原因逾期支付房租，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金；如乙方发生提前解约、从事违法活动等严重违约行为的，须向甲方支付3500元作为违约金，且甲方有权解除合同。合同还约定甲方同意乙方可以其名义整套出租、确定租金、收取租金及相关费用、向承租方提起诉讼等；免租期满后乙方未将房屋出租或以低于本合同约定的托管租金出租的，乙方仍需按约定金额支付托管租金，实际租金高于托管租金的部分作为甲方支付乙方的托管服务费，由乙方直接扣除收取。2019年4月8日，施文龙、施林强与杭州源瑞房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案诉至原审法院要求源瑞公司继续履行合同并支付租金及违约金，该案经开庭审理，于2019年5月20日作出（2019）浙0110民初7086号民事判决书，判令：一、施文龙、施林强与杭州源瑞房产经纪有限公司于2018年6月14日签订的《房屋出租托管合同》继续履行；二、杭州源瑞房产经纪有限公司于判决生效后十日内支付施文龙、施林强托管租金14000元；三、杭州源瑞房产经纪有限公司于判决生效后十日内支付施文龙、施林强违约金1374.25元；四、驳回施文龙、施林强的其他诉讼请求。现施文龙、施林强再次以源瑞公司未按约支付租金为由诉至原审法院，请求：一、继续履行房屋租赁合同；二、源瑞公司立即按合同约定支付2019年8月5日应支付的租金3.8万元及违约金1000元（房屋租赁期限2019.8.5-2020.8.4）；三、立即支付燃气费及滞纳金922.16元；四、源瑞公司承诺保证：在租赁期间，源瑞公司按合同约定时间支付剩余租金。庭审中，施文龙、施林强申请撤回第四项诉讼请求。 原审法院认为，双方之间《房屋出租托管合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。根据法律规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现施文龙、施林强要求源瑞公司继续履行案涉合同，源瑞公司未提出异议，予以准许。未按合同约定支付第二年租金，已构成违约，对此应承担相应法律责任。施文龙、施林强要求源瑞公司支付租金及违约金的诉讼请求，理由充分，予以支持。关于施文龙、施林强要求支付燃气费及滞纳金的诉讼请求，虽双方合同中约定因使用而发生的燃气费由源瑞公司向承租人代收或结算，但现无证据表明施文龙、施林强已代为支付上述费用，故对该诉请不予支持。综上，施文龙、施林强诉讼请求中合理部分，予以支持。源瑞公司经该院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2020年1月6日判决：一、施文龙、施林强与源瑞公司于2018年6月14日签订的《房屋出租托管合同》继续履行；二、源瑞公司于判决生效后十日内支付施文龙、施林强租金38000元；三、源瑞公司于判决生效后十日内支付施文龙、施林强违约金1000元；四、驳回施文龙、施林强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，由施文龙、施林强负担9元，由源瑞公司负担390元，于判决生效之日起七日内交纳。 宣判后，源瑞公司不服，向本院提起上诉称：一、施文龙、施林强在租赁期间没有履行合同义务，依法应予改判。源瑞公司委托丁永兵在第一年的租赁期间内，由于公用卫生间漏水，阳台下水管道堵塞，厨房燃气灶的不能使用，根据托管合同的第九条第三款的合同约定由施文龙、施林强承担，但是源瑞公司给施文龙、施林强多次打电话，发微信，一直联系不上，施文龙、施林强不予理睬，由于施文龙、施林强没有做出回复，一味的只催收房租，并有自称是施文龙的妻子及儿媳的人，两个月内三次上门骚扰已租该房屋的租客，大吵大闹，有两次打110报警处理，后期上门暴力敲门强制性添加该房屋所有租客微信并多次发微信骚扰，此行为已经违反托管合同第十条第六款，源瑞公司经多次与施文龙、施林强协商未能联系上，所以才没有履行原合同，丁永兵已通过个人微信（微信号：×××）与施文龙、施林强个人微信（微信号：×××）对该房屋各种事件进行了协商，最终施林强没有做出任何回复，故源瑞公司请求法院判决与施文龙、施林强签署的房屋出租托管合同解除，赔偿违约金6000元整，装修款13000元整，该金额合同里面有注明。因此，一审判决认定源瑞公司应向施文龙、施林强支付租金人民币8000元与事实不符，应予改判。二、一审判决源瑞公司向施文龙、施林强支付违约金人民币1000元，第二年38000元整的房租属认定事实错误，依法应予改判。由于源瑞公司与施文龙、施林强要求解除托管关系，故不应支付整年38000元的房租，具体金额按法院解除合同及交还该房屋具体时间确定。综上，请求：1、撤销一审判决，改判《房屋出租托管合同》（合同编号ＴＷ800806）解除，无需支付违约金，租金支付至合同解除之日或发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费用由施文龙、施林强承担。 针对源瑞公司的上诉，施文龙、施林强共同答辩称：1、对方陈述联系不上施文龙、施林强不符合事实，施文龙、施林强从未接到源瑞公司电话，也没有收到源瑞公司微信。施文龙、施林强仅有一个微信号，一直也是用该微信与源瑞公司联系，源瑞公司联系其他微信号显然不符合常理。施文龙、施林强从未接到需要维修的信息。2、关于骚扰租客的陈述也不符合事实，施文龙、施林强从未骚扰租客，去案涉房屋也是敲门进入，是为了了解源瑞公司情况，并未有任何骚扰行为。源瑞公司提交的骚扰租客证据上的签字，该证据是虚假的，系源瑞公司自己签字的。 二审中，源瑞公司向本院提交：证据1、证人证言、报警记录。拟证明：施文龙、施林强多次骚扰租客。证据2、维修收款收据。拟证明：源瑞公司对案涉房屋进行维修。施文龙、施林强向本院提交：房屋租赁合同4份。拟证明：源瑞公司提供证人证言的签字是伪造的。 针对源瑞公司提交的证据，施文龙、施林强认为，证据1中证人证言真实性不认可，报警记录是真实的，但施文龙、施林强已经将水电费清单还给源瑞公司，手机自认已经找到。对证据2的三性均有异议。本院认为，证据1中证人没有出庭作证，而报警记录以及证据2无法达到源瑞公司的证明目的，故本院对于上述证据均不予采纳。 针对施文龙、施林强提供的证据，源瑞公司认为，对该证据真实性认可。本院认为，源瑞公司对证据的真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：施文龙、施林强与源瑞公司签订的《房屋出租托管合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现源瑞公司未按照合同约定交纳租金，且其并未提供充分证据证明施文龙、施林强在履行合同过程中存在违约行为，故原审法院认定源瑞公司违约并判令合同继续履行及支付租金和违约金并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杭州源瑞房产经纪有限公司负担。（杭州源瑞房产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续） 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年五月二十五日 书记员 刘婧函