广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4086号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司,住所地广州市番禺区南村镇,统一社会信用代码91440113737186428D。法定代表人：谭志平。委托诉讼代理人：潘慕婷，公司员工。委托诉讼代理人：黄飞钒，公司员工。被告：郭*花，女，1951年1月12日出生，汉族，住西宁市城东区,原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司诉被告郭*花物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司委托诉讼代理人黄飞钒到庭参加诉讼，被告郭*花经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司向本院提出诉讼请求：1、被告按每月4.3元/平方米的标准向原告支付自2019年7月起至2020年2月，现暂计至2020年2月，拖欠的物业管理费为11293.74元。2、被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每天按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金。3、被告承担本案全部诉讼费用。被告在2019年7月份已缴纳部分物业费，已缴纳874.26元，还有646.74元未缴纳。事实和理由：原告接受委托为广州雅居乐北苑小区提供物业管理服务，被告是该小区御郡***（下称“该物业”）的业主，该物业的合同约定建筑面积为353.66平方米依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.1.2条的约定，该小区洋房住宅的物业管理费为每月4.3元／平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费人民币1521元。自2019年7月起2020年2月止，被告无故拖欠原告物业管理费8个月，共计人民币11293.74元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第8.3.2条的约定，被告每月5日前缴纳当月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每天按欠交总额的l‰向原告支付滞纳金。至起诉之日，滞纳金约为118元。综上所述，被告的行为己构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，现特向法院提起诉讼，请法院依法做出判决。被告郭*花无答辩，也未提交证据。本院经审查原告提交证据，并结合庭审陈述，认定事实如下：雅居乐雅生活服务股份有限公司为从事物业管理服务的股份有限公司，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司是其分公司，于2002年3月5日注册成立。广州市番禺区南村镇兴南大道御郡***（以下简称涉案房屋）的建筑面积为353.6596平方米，业主为被告郭*花。2009年，原告（乙方）与案外人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订一份《物业服务委托合同》（以下简称前期物业合同），委托原告对广州雅居乐北苑小区进行管理，合同期限为36个月，自2009年10月1日至2012年9月30日。合同约定别墅按建筑面积每月平方米4.3元标准收取物业服务费用，逾期缴纳的，每日支付千分之二的滞纳金。合同对其他事项也作了相关约定。合同最后仅有双方当事人盖章，均没有签写合同签订日期。显示发展商与物业公司之间存在密切的利益联系。原告表示合同到期后，双方曾续签过几次合同，主要条款与前期物业合同内容相同，并在庭后向本院提交了2015年10月1日最新签订的物业服务合同。2014年底，被告郭*花向案外人广州番禺雅居乐房地产开发有限公司购买涉案房屋，并签订一份由原告提供格式版本的《前期物业服务协议》（以下简称物业服务协议），约定按每月每平方米4.3元的标准，每月5日前缴交当月物业服务费，每逾期一天，需缴纳千分之一的违约金。合同对其他事项也作了相关约定。合同由原告盖章及被告郭*花签名，日期为2014年12月29日。原告主张被告拖欠自2019年7月至2020年2月的物业管理费11293.74元（其中2019年7月物业费已支付874.26元，剩余646.74未缴纳），并通过邮寄催款函的方式追讨欠款。原告提供中国邮政EMS快递底单及送达详情查询证实其追讨过程。原告表示2017年7月至2020年2月，均按照涉案房屋建筑面积353.66平方米计算物业服务费为每月1521元/月。以上事实有当事人提交证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订的前期物业合同，依法对被告具有法律约束力。原告提供的相应的物业服务，有权向被告追讨物业费用。至于拖欠费用的具体金额，被告拖欠原告自2019年7月至2020年2月的物业服务费，其中2019年8月至2020年2月共计7个月，按照353.66平方米建筑面积计算每月物业服务费为1520.74元（按照每平方米4.3元标准计算），7个月共计物业服务费10645.18元。2019年7月被告已支付物业费874.26元，剩余646.48元未支付，物业服务费合计11291.66元。被告应向原告支付上述物业服务费。对于原告主张物业服务费超出上述部分的，本院依法予以驳回。关于滞纳金部分，原告主张按照其提供的格式文本，并由双方当事人签名的物业服务协议作为约定双方权利义务的依据，并请求自逾期之日按每日千分之一的标准计算滞纳金。本院认为，就居民小区来说，约束物业公司及业主之间权利义务的应当是业主委员会与物业公司签订的物业服务合同，或者是发展商在业主、业主大会选聘物业服务企业之前与物业服务企业签订的前期物业服务协议。本案中，在已经存在有效的前期物业合同的情况下，发展商及作为物业服务企业的原告，不向被告提供前期物业合同，反而趁被告迫于收房的被动时刻，另行提供格式文本的所谓物业服务协议，显然是想利用自身优势地位损害业主权益。本院确认双方当事人之间的权利义务应当以发展商与原告之间于2009年签订的前期物业合同为准。至于被告被迫与原告签订的所谓物业服务协议，如该协议中有增加业主权益的内容，本院予以确认；该协议中加重业主义务的内容，本院不确认其对业主具有约束力。同时，涉案的前期物业合同于2012年9月30日到期。原告诉称其与发展商广州番禺雅居乐房地产开发有限公司又两次签订前期物业合同。本院认为，在物业服务企业入住对小区进行管理之后，小区业主可自行决定是否与物业服务企业进行续签合同或者解除物业服务合同，业主无须授权发展商代为签订新的前期物业合同。在物业服务公司入驻，小区业主即使未成立业委会，也未自行与物业公司续签合同的情况下，该小区已并非发展商刚刚将小区交付物业服务企业提供物业管理服务的所谓“前期”，发展商与物业服务企业无权再次签订所谓第二份、第三份“前期物业合同”，更无权以该种方式约束业主获得非法利益。本案中，涉案的前期物业合同已到期，发展商与作为物业服务提供者的原告，利用两者之间密切的利益关系，在小区房屋销售多年，业主大部分入住的情况下，擅自非法签订后续的所谓新的前期物业合同，是双方擅自串通故意曲解法律，变相损害业主权益的行为。本院对发展商与原告之间签订的除2009年的前期物业合同之外的其他物业合同，一律不认可其法律效力。本院对在案件审理过程中，原告故意隐瞒前期物业合同，在起诉时仅提供与被告单方面签订物业服务协议的不诚信行为予以谴责及训诫。鉴于原告的不诚信诉讼行为，本院对原告的滞纳金请求部分不予支持。对于原告所陈述的被告拖欠物业服务费的时间段，因被告未出庭抗辩，本院推定原告陈述的真实性。如事后有证据证实原告存在虚假陈述情形的，本院将依法追究原告及其代理人的法律责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、第二十五条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭*花应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司支付自2019年7月至2020年2月的物业管理费11291.66元。二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元，由原告雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司承担3元，被告郭*花承担40元。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇二〇年五月十一日书记员 何震宇