甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终976号上诉人（原审被告、反诉原告）：袁丽霞，女，1987年9月9日出生，汉族，现住兰州市安宁区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地：甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦第26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：薛爱明，甘肃精佑铭律师事务所律师。上诉人袁丽霞因与被上诉人兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称宏辉公司）合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初9011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁丽霞上诉请求:1.改判被上诉人赔偿上诉人定金损失20000元，并判令被上诉人向案外人安邦英索要定金损失，办理退房退款手续；2.本案一审反诉费、二审受理费均由被上诉人承担。事实和理由:一、本案中居间合同三方权利义务的界定。被上诉人在合同中处于有利地位，在知晓购房政策和自身责任的情形下，未尽到居间方责任，剥夺买卖双方的知情权和进一步协商的权利，显失公平，导致合同目的无法实现。二、居间服务内容的界定及居间服务费支付的争议。房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。上诉人没有恶意不支付居间费，是对合同目的是否能够实现存疑，被上诉人未及时主张居间费，上诉人认为双方已对延迟支付居间费形成默契。同时被上诉人因多项过失不得主张获取报酬。三、在限购条件下本案居间合同成立的条件。在购房人不具有购房资格时，居间合同签订后无法完成办理权属登记的手续，本案居间合同自始至终都不具备成立履行的客观条件。被上诉人从未告知上诉人办理贷款所需资料，不存在上诉人拖延提交材料的情况。被上诉人未尽到及时提醒和认真核查的义务，导致贷款审批延迟。四、事发当时兰州市房屋交易限购政策的具体要求。上诉人是否具有购房资格应由房地产经纪机构来核查告知；被上诉人明知上诉人没有购房资格，仍哄骗上诉人继续履行合同，被上诉人误导买卖双方的行为直接导致合同目的最终无法实现；被上诉人应当依法办理退房退款手续。五、事发至今兰州市房屋交易限购政策的变更。本案居间合同没有成立的客观条件，被上诉人多次主观恶意过失，故不得主张获得报酬，被上诉人多次利好卖方的行为、主观恶意的重大过失，对合同目的无法实现造成根本影响，同时还对上诉人直接造成定金损失和房屋变更登记失败的重大损失，以及房屋升值部分的损失，要求判如所请。宏辉公司辩称，1.上诉人在签订合同时向被上诉人出示其身份证，身份证上明确记载上诉人户籍为兰州市，但是上诉人隐瞒了其户籍已经迁回原籍的情况。后被上诉人知晓该情况后与上诉人进行协商，上诉人告知被上诉人其个人所得税即将满一年，故被上诉人为上诉人提出解决方案，上诉人可以在个人所得税满一年后至房管部门办理解锁手续，该解锁手续必须由上诉人亲自办理，若解锁手续成功后，被上诉人可以通过网签交易系统核查是否解锁成功，故本案中是因为上诉人多次拒绝接听电话和未及时办理解锁手续，导致房屋交易未能完成；2.在签订合同时上诉人交付了20000元定金，其中10000元已经转付给案外人安邦英，剩余10000元由案外人安邦英委托被上诉人托管，合同约定如定金交付后因上诉人的原因导致合同不能履行或解除，已付定金不再退还，后因上诉人的违约行为，安邦英向上诉人发出解除合同通知书，解除了房屋买卖合同，故被上诉人将该定金转付于案外人安邦英，被上诉人转付定金的行为符合合同约定；3.被上诉人促成了上诉人与安邦英签订房屋买卖居间合同，根据合同约定，被上诉人有权收取中介服务费。宏辉公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付中介服务费共计人民币15615元；2、本案诉讼费由被告承担。袁丽霞向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人定金损失2万元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：为购买案外人安邦英（卖方）坐落于兰州市七里河区的房屋，2018年4月18日，宏辉公司银滩花园店（居间人）和袁丽霞（委托人）签订《买卖斡旋金协议》，约定因委托人承购条件（委托人的认购金额为520500元）与卖方出售条件尚有差距，委托人愿意向居间人支付贰万元斡旋金，由居间人代为斡旋；当卖方出售条件与委托人承购条件完全一致并签字后斡旋即告成功，斡旋金转为定金，委托人同意居间人将定金支付给卖方；斡旋成功后，买卖双方买卖关系已确定，居间人的中介服务已完成，委托人应向居间人支付本协议约定的认购金额的1%的中介服务费。同日，卖方（安邦英）、买方（袁丽霞）与居间方（宏辉公司）共同签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由袁丽霞以520500元购买安邦英坐落于兰州市七里河区的房屋，付款方式为首付加银行按揭；居间方在合同签订当日即将买方已交付定金中的壹万元支付给卖方；剩余定金壹万元由居间方托管，待过户后冲抵房款，合同并对办理贷款时间、首付款时间、办理所有权转移登记时间、户口迁出时间等作出了具体约定。同时，约定宏辉公司的居间服务已在本合同签订时完成，卖方应当向原告支付服务费壹万零肆佰壹拾元，买方支付伍仟贰佰零伍元；若因买卖双方任何一方违反约定致使本合同被撤销、解除或未被实际履行，不影响原告收取服务费的权利，但服务费由违约方全部承担。若买方在支付定金后不能按本合同约定或因违约无法买入该房屋，则定金不退；逾期30天未提交贷款所需材料或支付房款的，卖方有权不再给买方出售该房屋等。双方并于同日签订了《委托办理贷款合同》。合同签订当日，宏辉公司将袁丽霞交付的定金壹万元支付给了安邦英。因袁丽霞非兰州市户籍、不符合在兰州市限购区域购买房屋的条件、个人所得税限购解锁未能成功进行等原因，导致买卖双方未能按合同约定时间办理过户手续。2018年6月10日，卖方（安邦英）向买方（袁丽霞）发出《解除合同通知书》，以袁丽霞违约为由解除了双方之间的房屋买卖合同。宏辉公司于2018年8月31日将被告托管的剩余壹万元定金支付给了安邦英，并以被告未支付中介服务费为由诉至法院，袁丽霞则以要求宏辉公司赔偿定金损失为由提起反诉。另查明,合同签订当日,袁丽霞向宏辉公司提供了居民身份证,该身份证号前四位非＂6201＂,依照《兰州房管局下发网签限购解锁须知》的规定,该身份证号的购房人购房时须申请限购解锁。一审法院认为，原告作为专业撮合买卖双方交易、提供居间服务的房屋中介机构，审查卖方对所售房屋有无实体权利及买方有无购房资格是其应当履行的最基本的合同义务，而不能只考虑双方的买卖合意；在被告提供了前四位非"6201"的身份证号后，其从专业角度即应意识到被告是否具备购房资格或就如何获取购房资格向被告予以明确告知；从被告提供的2018年4月18日及20日的聊天记录中其询问原告“我的那个解锁的结果出来了没啊”及原告的回答“没有”可知，双方之前有过由原告代为办理解锁手续的口头约定，否则原告可直接予以拒绝并告知被告自己去办理，被告通过微信发给原告工作人员的个税缴纳明细亦可佐证此事实；在卖方通知被告解除合同后，原告明知《房屋买卖（居间）合同》已无法继续履行，仍置双方在合同中对定金支付时间及方式的约定于不顾而向案外人安邦英支付了由其托管的定金壹万元，人为扩大了损失；而本案被告在签订合同时明知自己的户口已迁回原籍，无证据证实其向原告给予了特别说明；从双方的聊天记录可知，被告在原告为其办理房屋买卖及申请贷款的过程中，也存在拖延提交材料、经常不接电话及不按约定支付服务费等情形，其自身亦存在过错；因双方的过错导致案涉房屋的买卖最终未能达成，故对双方的诉请一审法院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回原告宏辉公司的诉讼请求；二、驳回被告袁丽霞的反诉请求。案件受理费190元,由原告宏辉公司负担。反诉案件受理费300元，由被告袁丽霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人袁丽霞提交：与被上诉人员工的通话记录，证明上诉人经常不接电话对案件没有造成什么实质上的影响。被上诉人质证认为，真实性不予认可，系复印件无法确认上诉人所述信息，证明目的有异议，该证据反映时间是5月20日至6月9日，该时间段因为上诉人之前的拖延行为已经导致合同约定的事项未能在约定日期内办理完毕。经本院审查后认为，该份证据因真实性无法确认，本院不予采信。一审认定的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，被上诉人宏辉公司作为专业居间中介机构，促成卖方（案外人安邦英）与买方（上诉人袁丽霞）与其签订《房屋买卖（居间）合同》时，未履行审查义务，审查上诉人是否符合限购政策、有无兰州市购房资格；未履行如实告知义务，告知买受人不符合限购政策签订房屋买卖合同可能造成的风险。其应当对合同目的最终无法实现承担责任。另外，《房屋买卖（居间）合同》中明确约定“剩余定金壹万元由居间方托管，待过户后冲抵房款。”被上诉人在明知合同已无法继续履行、无法办理过户的情形下，将剩余的10000元定金转给卖方（案外人安邦英），该行为不符合合同约定。综上，被上诉人宏辉公司要求上诉人袁丽霞支付中介服务费的请求不能成立，一审判决驳回被上诉人的诉讼请求无不当。上诉人袁丽霞作为购房者，应当对向社会公开发布的限购购房政策知悉、了解，其不符合限购政策，未在合同约定的期间及时办理贷款和“个税解锁”手续，导致《房屋买卖（居间）合同》最终被解除，构成根本违约，依照我国担保法的规定，无权要求返还定金，其要求被上诉人宏辉公司承担定金损失的请求不能成立。综上所述，袁丽霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由袁丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  张亦工审判员关涛审判员王志娟二○二○年五月二十七日法官助理何卓怡书记员张邴雯