河北省任丘市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀0982执异33号 案外人杜杰，女，汉族，1971年5月8日出生，住黑龙江省哈尔滨市道外区。 申请执行人冯志刚，男，1987年12月10日出生，汉族，住沧州市运河区。 申请执行人张敏，女，1982年8月19日出生，汉族，住沧州市新华区。 被执行人衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司，住所地：河北省任丘市众凯嘉园20号楼3、4、5门。 负责人：陈燕奎，该公司经理。 本院在执行冯志刚、张敏（原沧州银信典当有限公司）与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司实现担保物权纠纷一案中，案外人杜杰向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人杜杰称，任丘市人民法院(2014)任执字第1677之2号《执行裁定书》，以沧州银信典当有限公司与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司(以下简称众凯任丘分公司)实现担保物权一案，发生法律效力的(2014)任民特字第7号民事裁定书为由，将申请人合法购买的任丘市众凯嘉园19-1-603、19-1-804两套房屋办理产权转移登记给冯志刚(原沧州银信典当有限公司)，该裁定明显错误，严重损害了申请人的合法权益。理由如下：申请人杜杰分别于2011年11月19日、2012年2月18日与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司(以下简称众凯任丘分公司)签订了编号为19-603、19-804的两份《商品房买卖合同》，分别以557550元全款购买了众凯嘉园小区19号楼1单元603室房屋，以587050元全款购买了众凯嘉园小区19号楼1单元804室房屋，众凯任丘分公司收到全部房款后给申请人出具了收据。本案争议房屋交付以后申请人居住至今，之后申请人多次找到众凯任丘分公司要求办理本案争议房屋的产权证，因众凯任丘分公司不配合申请人办理房屋产权证，申请人于2019年4月11日向任丘市人民法院提起诉讼，诉讼请求:1、确认双方签订的两份《商品房买卖合同》有效；2、众凯任丘分公司协助申请人办理房屋产权登记手续。2019年4月30日，任丘市人民法院作出(2019)冀0982民初1854号、(2019)冀0982民初1855号民事判决书，判决确认两份《商品房买卖合同》有效，众凯任丘分公司自两份判决生效之日起十五日内协助申请人办理众凯嘉园小区19号楼1单元603室房屋、19号楼1单元804室房屋产权登记手续。两份民事判决生效后，众凯任丘分公司并没有履行判决书确定的义务。2019年7月29日，申请人向任丘人民法院中请强制执行(2019)冀0982民初1854号、(2019)冀0982民初1855号民事判决，当天申请人将申请执行立案的材料交到任丘市人民法院执行局指挥中心，执行局指挥中心的工作人员告知申请人申请执行立案的材料先放到这里进行登记排队，回去等通知再过来办理申请执行立案手续，申请人只好无奈离开。直到2020年1月3日，执行局指挥中心才通知申请人到任丘市人民法院办理申请执行立案手续,2020年1月3日申请人办完申请执行立案手续后回去等通知。2020年4月21日，申请人收到任丘市人民法院(2020)冀0982执36号、(2020)冀0982执37号民事裁定书，申请人才得知任丘市人民法院已将任丘市众凯嘉园小区19幢1单元603室、19幢1单元804室两套房屋给债权人冯志刚(原债权人沧州银信典当有限公司)办理产权转移登记，因执行标的不存在，驳回申请人所提的执行申请。申请人认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其杈利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案案情：1、本案签订的《商品房买卖合同》系申请人与众凯任丘分公司真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故两份《商品房买卖合同》依法成立并生效，且是在法院查封之前签订。2、申请人合法占有诉争房产的时间亦是在法院查封之前。3、申请人在签订合同时已全部支付了房款。4、申请人购买案涉房产的时间早于抵押登记和查封的时间，同时诉争房产在一年后即被众凯任丘分公司抵押给原债权人沧州银信典当有限公司，并办理抵押权登记，故未办理房屋产权登记不是申请人的原因所致。依据上述情况，申请人作为无过错买受人获得案涉房产的物权期待权足以对抗沧州银信典当有限公司作为抵押权人的优先受偿权，能够排除强制执行。综上所述，(2014)任执字第1677之2号执行裁定书依据(2014)任民特字第7号民事裁定书，错误的处分了申请人的房产，应当予以撤销。而申请人于2020年4月21日得知任丘市人民法院已作出(2014)任执字第1677之3号执行裁定书，裁定终结执行任丘市人民法院(2014)任民特字第7号民事裁定书的执行，故该终结执行行为存在错误。依据《民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于对人民法院终结执行行为提出执行异议期限问题的批复》(法释(2016)3号)，申请人特向负责执行的人民法院对该终结执行行为提出异议，请求撤销任丘市人民法院(2014)任执字第1677《执行裁定书》，恢复对任丘市人民法院(2014)任民特字第7号民事裁定书的执行。 本院查明，申请人杜杰分别于2011年11月19日、2012年2月18日与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司(以下简称众凯任丘分公司)签订了编号为19-603、19-804的两份《商品房买卖合同》，分别以557550元购买了众凯嘉园小区19号楼1单元603室房屋，以587050元购买了众凯嘉园小区19号楼1单元804室房屋，众凯任丘分公司收到房款后给申请人出具了收据。2013年8月2日，众凯任丘分公司将包含涉案房屋的房产抵押给了沧州银信典当公司（后变更为冯志刚、张敏），并办理了抵押登记。2014年10月17日，申请执行人沧州银信典当有限公司（后变更为冯志刚、张敏）依据发生法律效力的任丘市人民法院（2014)任民特字第7号民事裁定书向本院申请执行。执行中，本院于2014年12月15日作出（2014)任执字第1677号执行裁定书，查封了众凯任丘分公司名下包含本案涉案房屋的房产。2018年4月13日，任丘市人民法院委托相关拍卖机构在人民法院诉讼资产网上拍卖包含涉案房屋的房产，二次拍卖后无人竞买发生流拍，申请执行人冯志刚、张敏同意以二次流拍价格以物抵债，任丘市人民法院于2019年1月19日出具的(2014)任执字第1677之2号执行裁定书将包含案外人主张房屋的房产交付申请执行人抵偿债务，所有权自裁定送达申请执行人时转移。2020年3月30日，任丘市人民法院出具(2014)任执字第1677之3号执行裁定书，因被执行人众凯任丘分公司名下房产已依法变价，申请执行人已优先受偿，终结(2014)任民特字第7号民事裁定书的执行。案外人杜杰认为任丘市人民法院错误处置了其房产，于2020年5月7日向本院提起执行异议。申请人提交证据如下：一、申请人杜杰与衡水众凯房地产开发有限公司任丘分公司签订的房屋买卖合同复印件两份；二、（2014)任民特字第7号民事裁定书复印件；三、(2019)冀0982民初1854号民事判决书复印件、(2019)冀0982民初1855号民事判决书复印件；四、(2014)任执字第1677之2号执行裁定书复印件、(2014)任执字第1677之3号执行裁定书复印件。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，其中第（一）项规定，已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建筑工程许可、施工许可等相关证据判断。本案中，被执行人众凯任丘公司与申请执行人沧州银信典当公司（后变更为冯志刚、张敏）于2013年8月2日将包括申请人杜杰主张的财产在内的房产抵押给申请人，向申请执行人借款，本院（2014)任民特字第7号民事裁定书裁定对包括众凯嘉园小区19幢1单元603室、19幢1单元804室在内的房产准予采取拍卖、变卖方式依法变价，申请人沧州银信典当公司（后变更为冯志刚、张敏）对变价后所得价款在借款本息及综合费用、实现债权所需费用的范围内优先受偿，该裁定书已发生法律效力。执行中，本院依据该裁定书再次作出执行裁定，查封了登记在被执行人衡水市众凯房地产开发有限公司任丘分公司包括众凯嘉园小区19幢1单元603室、19幢1单元804室房屋在内的房产，符合上述司法解释的规定。现任丘市人民法院已对众凯任丘公司名下涉案抵押房屋依法变价，申请执行人已优先受偿，利益已经得到实现，终结执行（2014)任民特字第7号民事裁定书的执行并无不当。虽然申请人与被执行人签订房屋买卖合同的时间早于房屋抵押时间，但是申请人杜杰既未在异议指向的标的执行终结前提出执行异议，亦未在执行程序终结前提出异议，应承担相应的不利后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第二十五条项规定，裁定如下： 驳回案外人杜杰的异议申请。 定书送达之日起十日内，向河北省沧州市中级人民法院申请复议。 审判长  刘新水 审判员  王春林 审判员  庞立平 二〇二〇年五月二十三日 书记员  朱景龙