呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2020）内0105执异45号案外人：内蒙古华麟房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：李玉梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：希吉尔，内蒙古铸伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳世英，内蒙古铸伟律师事务所律师。申请执行人：延连根，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：党永明，慧聪律师事务所律师。被执行人:王海梅，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。被执行人：安军平，男，住内蒙古自治区呼和浩特市。本院在执行申请执行人延连根与被执行人王海梅、安军平[案号:(2017)内0105执恢367号]借款合同纠纷一案中，案外人内蒙古华麟房地产开发有限公司（以下简称“华麟房地产公司”）请求本院中止对位于××区、18044号、18045号、18046号、18047号、18048号、18049号、18050号、18051号、18052号、18053号、18054号、18055号、18056号、18057号房屋变更登记的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。华麟房地产公司称，贵院在执行（2014）赛民初字第00686号民事判决过程中查封并拍卖了华麟房地产公司所有的的位××区、18044号、18045号、18046号、18047号、18048号、18049号、18050号、18051号、18052号、18053号、18054号、18055号、18056号、18057号房屋，华麟房地产公司认为贵院的执行行为违反法律规定且与事实不符，理由如下：华麟房地产公司与王海梅、安军平虽签订了关于案涉房屋的《商品房买卖合同》，但双方约定若王海梅、安军平办理预售登记后仍未支付购房款，则合同不生效。根据《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附加条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”截止目前，王海梅、安军平仍未支付购房款，故该合同未生效。且案涉房屋未办理不动产登记过户手续，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。”因此，案涉房屋仍属于华麟房地产公司所有，贵院将房屋强制执行并裁定转移所有权的执行行为缺乏事实和法律依据。因王海梅、安军平一直拒付购房款，华麟房地产公司与王海梅、安军平已达成合意，双方一致同意解除房屋买卖合同。根据《合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，华麟房地产公司与王海梅、安军平签订的房屋买卖合同协议解除，华麟房地产公司已收回案涉房屋的所有权。综上，请求贵院依法裁定撤销作出的（2017）内0105执恢367号执行裁定及协助执行通知书，并中止对案涉房屋的执行。延连根称，一、根据《商品房买卖合同》第二十三条约定：“本合同自双方签订之日起生效”，且双方签订合同的时间是2012年1月10日，因此案涉15套房屋买卖合同已经于2012年1月10日生效。另案涉房屋于2012年3月8日在呼和浩特市房地产产权市场管理处进行了备案，属于网签合同，而安军平与王海梅对华麟房地产公司是否交付购房款只是普通债权债务关系，与《商品房买卖合同》没有任何关系。二、华麟房地产公司称,由于王海梅、安军平一直拒付购房款，其已与二人达成合意，双方一致同意解除房屋买卖合同。从华麟房地产公司认为双方一致同意解除房屋买卖合同这一点可以说明，房屋买卖合同已经生效，解除的前提是生效合同的存在。除此之外，认为案外人提到的双方一致同意解除房屋买卖合同，不符合事实及法律规定。本案从2016年延连根起诉安军平、王海梅的时候，延连根就向法院申请了诉讼保全，法院依法对案涉的15套房屋进行了查封，从判决生效到执行阶段，该房屋的查封状态一直持续，从未间断，甚至一直到今天还处在查封状态。在此状态下，案外人或者其他人不顾法院查封的事实，随意解除已被查封房屋的买卖合同，显然与法律相抵触且也没有权利来解除已被司法查封的房产。最关键的是，案涉房产已于2019年5月13日经司法拍卖，15套房产的全部所有权已经转移到延连根名下，任何人不可能违背法院的裁定，再处置不属于他们的财产。综上，请求贵院依法驳回华麟房地产公司的异议请求。本院查明，延连根与安军平、王海梅借款合同纠纷一案，本院于2014年7月8日作出（2014）赛民初字第00686-1号民事裁定，裁定查封安军平、王海梅名下位于呼和浩特市××区、18044号、18045号、18046号、18047号、18048号、18049号、18050号、18051号、18052号、18053号、18054号、18055号、18056号、18057号房产。2014年9月11日,本院作出（2014）赛民初字第00686号民事判决，判决的主要内容：一、安军平、王海梅于判决书送达之日起三十日内偿还延连根借款6000000元，并支付逾期利息及违约金（二者总额以6000000元为基数自2013年8月30日至实际清偿之日止按人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。二、安军平、王海梅于判决书送达之日起三十日内赔偿延连根为本案支出的律师费30万元。三、驳回延连根的其他诉讼请求。判决生效后，因安军平、王海梅未自觉履行判决确定的义务，延连根于2014年11月24日向本院申请强制执行。本院于2014年12月12日作出(2014)赛执字00832-3号执行裁定，裁定终结本次执行程序。恢复执行后，本院于2018年7月16日作出（2017）内0105执恢367号执行裁定，裁定：拍卖被执行人安军平、王海梅名下的位于呼和浩特市××区、18044号、18045号、18046号、18047号、18048号、18049号、18050号、18051号、18052号、18053号、18054号、18055号、18056号、18057号共15套房屋。本院于2018年12月13日向华麟房地产公司送达公函，告知其本院将依法拍卖安军平、王海梅名下的位于呼和浩特市××区），请其协助办理拍卖后的过户手续。本院于2019年5月13日作出（2017）内0105执恢367号执行裁定，裁定载明：本院于2018年7月16日裁定拍卖安军平、王海梅所有的呼和浩特市××区共15套房屋，经二次拍卖均流拍，现申请执行人申请以第二次拍卖保留价接收案涉房屋。裁定：一、将安军平、王海梅所有的位于呼和浩特市××区共15套房屋作价7883479.71元，交付申请执行人延连根抵偿债务相应金额7883479.71元。所有权自本裁定送达申请执行人延连根时起转移。二、申请人可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。另查明，华麟房地产公司与安军平、王海梅于2012年1月10日签订了《商品房买卖合同》，双方经协商约定由安军平、王海梅购买商务楼的18043-18057号预售商品房。由呼和浩特市房地产产权交易中心出具的房屋预售（网签）信息查询结果证明可知，2012年3月，案涉房屋期房合同备案在安军平、王海梅名下。再查明，本院分别于2019年10月24日、2019年11月14日作出（2019）内0105民初8099号、（2019）内0105民初8098号民事调解，双方当事人自愿达成协议，由呼和浩特市阿尔加商贸有限公司和内蒙古蒙古王物联信息技术有限公司继续承租延连根所有的位于呼和浩特市××区共15套房屋，且承租人需向延连根支付自2019年5月20日至2021年5月19日的房屋租赁费。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”，案外人认为本院执行行为违法，因为执行的案涉房屋属案外人所有。按上述法律规定，应按民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。上述规定第二十四条，对于案外人提出的排除执行异议，应审查：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。该条规定确立了“以形式审查为原则，实质审查为例外”的案外人异议审查规则，即一般根据登记、占有等权利表征来判断权属，但如果执行标的无登记或者占有情况的，则根据合同等证明或者权利人的相关证据进行审查。华麟房地产公司将其开发的案涉房屋出购给安军平、王海梅，与二人签订了正式的商品房买卖合同并办理了备案登记手续，案涉房屋期房合同备案登记在王海梅、安军平二人名下。现华麟房地产公司称双方的商品房买卖合同早已合意解除，但华麟房地产公司未提供证据证明其实际占有案涉房屋，也未进行备案变更登记。故华麟房地产公司的异议理由，不能排除执行。案外人主张实体权利的判断，可通过诉讼途径解决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十五条第（一）项之规定，裁定如下：驳回内蒙古华麟房地产开发有限公司的异议请求。当事人如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。审 判 长 王娟人民陪审员刘继广人民陪审员 张   素    芬 二〇二〇年五月十八日书 记 员 王   许    浩