上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4036号上诉人（原审原告、案外异议人）：傅春娟，女，1969年9月27日生，汉族，户籍所在地山东省高密市。委托诉讼代理人：张英，山东升信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：上海银行股份有限公司南京分行，住所地江苏省南京市北京东路22号。负责人：张晓健。委托诉讼代理人：倪超峰，北京大城（上海）律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：山东凯宇置业有限公司，住所地山东省潍坊市高密市醴泉街道利群路东侧振兴街南（凯宇新贵领地13.B1号商住楼）。法定代表人：单继孝。傅春娟因与上海银行股份有限公司南京分行（以下称上海银行南京分行）、山东凯宇置业有限公司（以下称凯宇置业公司）执行异议之诉一案，不服上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院）作出的（2019）沪0115民初31193号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭，进行审理。傅春娟委托的诉讼代理人李永献、上海银行南京分行委托的诉讼代理人倪超峰到庭参加诉讼。凯宇置业公司经合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。傅春娟上诉请求：1、撤销浦东法院一审判决，改判不得执行位于山东省高密市XX街道XX街（西）XX号XX、XX号房屋（以下称系争房屋）；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审判决认定傅春娟对系争房屋不享有排除上海银行南京分行抵押权执行的民事权益，认定的事实和适用法律，均有错误。上海银行南京分行认为一审判决认定事实、适用法律正确，请求本院驳回上诉，维持原判。傅春娟不服浦东法院（2017）沪0115执异701号执行异议裁定，向该院提起案外人执行异议之诉：1、请求不得执行系争房屋并解除对该房产的查封。2、确认系争房屋为傅春娟所有；3、案件受理费由被告承担。主要事实和理由：傅春娟与凯宇置业公司于2009年1月13日签订《商品房买卖合同》，凯宇置业公司将系争房屋出售给傅春娟，房产总价1,078,000元。傅春娟从从2007年开始就缴纳房屋认购款，于2009年签订商品房买卖合同并占有使用房屋，故傅春娟享有将房屋所有权变更至其名下的请求权。尽管上海银行南京分行与凯宇置业公司签订了抵押合同并办理了抵押登记手续，但是该抵押权不能够对抗傅春娟对系争房屋享有的物权期待权。凯宇置业公司认可傅春娟陈述的事实，并同意其诉讼请求。傅春娟与凯宇置业公司在上海银行南京分行设定抵押前签订了房屋买卖合同，并已付清所有购房款，且实际交付系争房屋，故傅春娟对系争房屋享有的权利，应优先于上海银行南京分行所享有的抵押权。上海银行南京分行答辩称，不同意傅春娟的诉讼请求。傅春娟仅对凯宇置业公司享有合同债权，依法不能排除上海银行南京分行的抵押优先受偿权的执行。浦东法院经审理查明，系争房屋所有权人为凯宇置业公司，房屋所有权证号为鲁潍房权证高密市字第XXXXXXX号。房屋用途为商业服务。2013年11月29日，上海银行南京分行在系争房屋上设定抵押权，抵押债权金额为1.2亿元。2016年10月25日，该院作出（2016）沪0115民初21856号民事判决：一、凯宇置业公司应于本判决生效之日起十日内归还上海银行南京分行借款本金15,922,848.93元，支付截至2015年12月30日的利息45,997.88元、逾期利息233,554.55元及自2015年12月31日起至实际清偿之日止的逾期利息；二、凯宇置业公司应于本判决生效之日起十日内支付上海银行南京分行律师费544,000元；三、单继孝、山东XX有限责任公司、山东XX有限公司、单某对凯宇置业公司的上述第一、第二项付款义务承担连带清偿责任；四、如凯宇置业公司届期不履行该判决第一、第二项付款义务的，上海银行南京分行可以与凯宇置业公司协议，以凯宇置业公司包括系争房屋在内的抵押不动产折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿等。该判决生效后，上海银行南京分行向该院申请强制执行，执行案号为（2017）沪0115执10561号。执行中，该院于2017年6月26日作出（2017）沪0115执10561号执行裁定书,裁定拍卖包括系争房屋在内的所有抵押物，并于2017年7月18日在系争房屋所在社区张贴公告，告知被执行人及占有房屋的案外人在法定期限内迁出房屋以及相关权利救济事宜。傅春娟向该院提出书面执行异议，要求中止对系争房屋的执行措施。2018年12月29日，该院作出（2017）沪0115执异701号执行裁定书，裁定驳回傅春娟的异议请求。傅春娟向该院提起如上案外人执行异议之诉。另查明，上海银行南京分行于2016年3月7日依据（2016）沪0115民初21856号民事裁定书对系争房屋采取的保全查封措施已届满，故该院在执行中于2019年8月1日对系争房屋再次采取了查封措施，期限自2019年8月1日至2022年7月31日。在该案审理过程中，傅春娟向浦东法院提供如下证据材料：2009年1月13日，傅春娟作为买受人与凯宇置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人向出卖人购买XX项目的第XX#楼XX#XX#网点房，房屋性质为预售商品房，预售许可证号为高房预售证第2008-019号。该商品房房屋建筑面积为188.84平方米，商品房单价为每平方米5,708.54元，房屋总价为1,078,000元。买受人签订合同时付清首付款，并出具相关办理贷款的手续。出卖人在2009年1月13日前将该商品房验收合格，并交付买受人使用。交房时买受人应与物业公司签订《物业管理合同》。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人的房屋仅作商业使用。商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向高密市房地产开发管理办公室申请登记备案。2007年10月23日、2007年11月30日，凯宇置业公司分别出具收款收据两份，载明其收到王某交纳的XX#楼XX号、XX号商业房认购款2万元、46万元。2008年8月22日、2008年11月22日、2008年12月31日、2009年1月4日、2009年1月7日、2009年1月13日，凯宇置业公司分别出具收款收据六份，载明其收到王某交纳的XX#楼XX、XX号商用房房款88,000元、14万元、3万、35,000元、7万、65,000元。2009年1月12日，凯宇置业公司出具山东省潍坊市房地产企业预收款收据，载明其收到傅春娟就高密市利群路与镇府街交汇处XX号楼座XX号商用房销售不动产资产17万元。2017年7月20日，凯宇置业公司出具证明一份，载明王某于2007年10月23日、2007年11月30日所交XX号楼XX号、XX号商业房认购款，合计48万元，因当时我公司对于房屋的具体楼号、位置并未确定，该笔认购款王某实际购买了XX号楼XX号、XX号商用房，至2009年1月9日，王某已经全部付清购房款。案外人王某与傅春娟系XX关系。庭审中，傅春娟提供其作为借款人及抵押人于2009年1月9日与贷款人高密市农村信用合作联社（以下称高密农村信用合作社）、保证人凯宇置业公司签订《个人住房借款合同》复印件一份。根据该合同复议件载明内容，傅春娟向高密农村信用合作社借款17万元，用于购买位于高密市振兴街南、镇府街北、利群路东的房屋，建筑面积为188.84平方米，房屋总价值为107.8万元。借款期限为2009年1月9日至2019年1月9日，共计120个月。傅春娟在信用社开立还款专用存款账户，账户名称为傅春娟，帐号为XXXXXXXXXXXXXXXXX8260（以下称贷款还款账户）。该借款合同项下借款担保方式为保证和抵押。抵押人以该合同第25条“抵押物清单”所列之财产设定抵押。抵押人保证对抵押物依法享有所有权和处分权。但该合同第25条抵押物清单内容空白。另根据傅春娟提供的高密市房产管理局于2009年1月9日出具的潍高房他证醴泉字第2.2-00053号房屋他项权利证复印件证据，高密市农村信用合作社对所有权人为傅春娟的位于利群路与镇府街交汇处XX房屋（房屋所有权证号为高房预售证字第2007-040号）享有债权金额为17万元的抵押权。2018年3月8日，高密农商行城区支行出具证明一份，载明借款人傅春娟在该行贷款一笔，贷款金额为17万元，贷款余额为20,656.38元，贷款日期：2009-01-09至2019-01-09，目前贷款状态正常，房屋他项权证号：潍高房他证醴泉字第2.2-00053号。根据山东省农村信用社于2009年1月9日出具的进账单，出票人傅春娟向凯宇置业公司付款17万元。2009年1月7日，凯宇置业公司向傅春娟出具收款收据，载明其收到代收期转现费用80元、抵押交易费835元以及代收担保费2,550元。2019年4月25日，高密市自然资源和规划局出具不动产权属状况证明，证明傅春娟名下无产权登记信息。浦东法院认为：根据相关法律规定，普通金钱债权执行中的不动产无过错买受人需以支付买卖合同项下的全额价款为法定要件。本案中，傅春娟主张其以现金方式交付房款90.8万元，以及以系争房屋办理按揭抵押贷款方式支付房款17万元，并提供了第三人凯宇置业公司出具的房款收据、书面证明、《房屋拆迁货币补偿协议书》和补偿金额清单复印件以及《个人住房借款合同》复印件、抵押权证书复印件、贷款还款证据予以证明。鉴于傅春娟支付房款持续时间较长，且均早于房屋买卖合同签订时间，此明显有悖常理，且部分房款收据载明的钱款金额较大，以现金方式交付亦不符合通常的交易习惯。因不予确认傅春娟主张其已全额支付房屋买卖合同项下所有价款之事实，故傅春娟并不符合执行中不动产无过错买受人之法定要件，其以不动产无过错买受人为由，主张排除上海银行南京支行实现抵押权的执行措施，缺乏事实依据。其次，考虑到不动产无过错买受人就执行标的之不动产投资甚巨，故执行中赋予此等买受人就执行标的得以排除普通金钱债权执行之优待权利。然因该优待权利仅适用于普通金钱债权的执行，就执行标的所设立的具有优先效力之抵押权而言，不动产无过错买受人并不享有排除其执行的民事权益。鉴于（2016）沪0115民初21856号民事判决书已明确判决确认上海银行南京分行就系争房屋享有最高额抵押权，并可申请予以拍卖、变卖，故傅春娟以其系不动产无过错买受人为由主张排除被告实现抵押权的执行措施，缺乏法律依据。据此，傅春娟以其系不动产无过错买受人为由，主张排除被告上海银行南京分行的强制执行措施，缺乏相应的事实与法律依据。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。而根据法律规定，为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的为消费者。本案中，因系争房屋用途为商业服务，非居住性用房，故傅春娟无权主张商品房消费者的法定优先权。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，系争房屋的所有权仍登记在第三人凯宇置业公司名下，故其依法应为房屋所有权人。傅春娟现作为购买系争房屋的案外人，仅可依据房屋买卖合同向第三人凯宇置业公司主张合同债权，但其尚未取得系争房屋的所有权。故现傅春娟诉请要求确认房屋所有权系其所有，与法相悖，亦不予支持。综上所述，傅春娟诉请要求中止对系争房屋的强制执行措施以及确认其为系争房屋的所有权人，均于法无据。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条、第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、第六十九条、第七十条之规定，判决驳回傅春娟的诉讼请求。本院经审查，系争房屋为商业用房。一审判决认定的上述事实，有生效的民事判决书、执行裁定书、系争房屋的抵押登记信息等为证，可以认定。本院认为，根据法律规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议焦点在于傅春娟对系争房屋享有的权利，能否排除上海银行南京分行对系争房屋享有的抵押优先受偿权的执行。傅春娟未向本院提供证据证明，其对系争房屋享有消费者物权期待权等能够对抗申请执行人抵押优先受偿权执行的相关事实和法律依据。故对傅春娟的上诉请求，本院不予支持。一审判决驳回傅春娟的诉讼请求，并无不当。上海银行南京分行请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。傅春娟可通过其他法律途径，向凯宇置业公司追索。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币16,187元，由上诉人傅春娟负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  吉顺祥审判员  陈懿欣二〇二〇年五月二十五日书记员  程剑峰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……