江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终2172号 上诉人（原审原告）：江苏中广置业有限公司，住所地江苏省南京市新街口管家桥9号12层。 法定代表人：瞿韶均，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，江苏义科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢璇，江苏义科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南京市鼓楼区国有资产经营有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区山西路98号。 法定代表人：丁元刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。 原审第三人：江苏中广房地产开发有限公司，住所地江苏省泰州市药城大道1号8幢。 法定代表人：张琨。 原审第三人：南京力联房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市管家桥9号12层。 法定代表人：周峰。 上诉人江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）与被上诉人南京市鼓楼区国有资产经营有限公司（以下简称鼓楼国资公司）及原审第三人江苏中广房地产开发有限公司（以下简称中广开发公司）、南京力联房地产开发有限公司（以下简称力联开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2018）苏0106民初6823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中广置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决举证责任分配不均，导致认定事实错误。上诉人已提供多种书证证明上诉人早于法院查封前已实际占有、使用南京市鼓楼区管家桥9号12层及16层A（以下简称案涉房屋）的事实，不能仅因证据材料的形式而否认证据真实性，故而将举证证明义务扩大化；2.一审判决适用法律错误，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第三十一条进行审查；3.上诉人的承租权并不影响鼓楼国资公司担保物权的实现。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 鼓楼国资公司辩称，1.上诉人中广置业公司未提交相应证据证明其在抵押权设立之前合法实际占有案涉房屋，且租赁合同未向房屋租赁管理部门登记备案，根据《物权法》第一百九十条规定，上诉人的承租权不能对抗被上诉人依法设定的抵押权。一审举证证明责任分配合理，上诉人应承担举证不能的证明责任；2.原审第三人力联开发公司与上诉人中广置业公司注册地为同一地址，有恶意串通规避执行之嫌；3.是否带租拍卖影响到拍卖物品的成交率及成交价格，上诉人中广置业公司不能证明其租赁为真实合法，故被上诉人不同意带租拍卖。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 中广置业公司向一审法院起诉请求：停止对鼓楼法院（2018）苏0106执1125号案件中涉案房屋的执行。 一审法院认定事实，（一）2017年11月9日,鼓楼法院对鼓楼国资公司与力联开发公司、中广开发公司保证合同纠纷一案作出（2017）苏0106民初7157号民事判决：一、南京市鼓楼区国有资产经营有限公司有权对南京力联房地产开发有限公司名下位于南京市鼓楼区管家桥9号12层（所有权证号宁房权证鼓转字第××号，丘号580180-I-75）房屋折价或拍卖、变卖的价款在5796900元债权范围内、对江苏中广房地产开发有限公司名下位于南京市鼓楼区管家桥9号16层A座（所有权证号宁房权证鼓变字第××号，丘号580180-I-81）房屋折价或拍卖、变卖的价款在1469900元债权范围内享有优先受偿权；二、驳回南京市鼓楼区国有资产经营有限公司的其他诉讼请求。 该案认定如下事实：2009年8月18日，南京中广房地产开发有限公司更名为江苏中广房地产开发有限公司（即本案中广开发公司）。2015年3月6日，南京市鼓楼区国有资产经营中心更名为南京市鼓楼区国有资产经营有限公司（即鼓楼国资公司）。 2008年10月8日，鼓楼国资公司与力联集团有限公司（以下简称力联集团）、南京南北建设实业有限公司（以下简称南北建设公司）、中广开发公司、力联开发公司签订一份《协议》，约定由鼓楼国资公司借款4218.48万元给力联集团，借期一年，力联集团应于2009年9月30日前清偿借款，同时南北建设公司以其名下位于南京市鼓楼区龙凤花园1号和2号的一至二层、力联开发公司以其名下位于南京市鼓楼区中广开发公司以其名下位于南京市鼓楼区管家桥16层A座房产为上述借款提供抵押担保，借款到期时力联集团应全部还清借款本金及同期银行贷款利息。 同日，鼓楼国资公司及其上级主管部门南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室与南北建设公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定南北建设公司将其名下位于南京市鼓楼区的相关房屋为力联集团的上述债务提供抵押担保，并于2008年10月9日办理了抵押登记手续，南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室领取了他项权证。鼓楼国资公司及其上级主管部门南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室分别与力联开发公司、中广开发公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定力联开发公司将其名下位于南京市鼓楼区中广开发公司以其名下位于南京市鼓楼区管家桥A座的房屋为力联集团的上述债务提供抵押担保，并于2008年10月9日办理了抵押登记手续，南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室领取了他项权证。 合同签订后，鼓楼国资公司按约履行了出借义务，但力联集团未能按约还款。2015年6月12日，鼓楼国资公司以力联集团、南北建设公司为被告向鼓楼法院提起（2015）鼓商初字第1068号借款合同纠纷一案。2015年7月15日，鼓楼法院出具（2015）鼓商初字第1068号民事调解书：一、力联集团于2015年7月31日前偿还鼓楼国资公司借款本金42184800元、利息14014800元（截至2014年5月31日），及自2014年6月1日起至实际还款之日止的利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）；二、力联集团于2015年7月31日前赔偿鼓楼国资公司律师代理费20万元；三、如力联集团未按上述（一）、（二）履行，鼓楼国资公司有权就案涉抵押房产即南北建设公司所有的位于南京市鼓楼区的相关房屋，以折价或拍卖、变卖所得价款在登记的债权金额34918000元范围内优先受偿；四、双方就该案无其他纠葛。因力联集团、南北建设公司未按约履行上述调解协议的内容，鼓楼国资公司于2015年8月4日向鼓楼法院申请强制执行。2015年11月24日鼓楼法院作出（2015）鼓执字第2583号执行裁定，查明除南北建设公司名下抵押给鼓楼国资公司的七套房屋正由南京市中级人民法院处置外，未发现力联集团、南北建设公司的其他可供执行的财产，故裁定终结（2015）鼓商初字第1068号民事调解书的本次执行程序。鼓楼国资公司称南北建设公司名下的七套抵押房屋在南京市中级人民法院处置过程中流拍，其未能实现债权。 2017年7月10日，南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室与江苏东域律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案，约定代理费1万元。2017年7月31日，江苏东域律师事务所开具1万元律师费发票。 该案审理过程中，南京市鼓楼区国有资产监督管理办公室向鼓楼法院出具《情况说明》，表示同意鼓楼国资公司提起此次诉讼并行使案涉抵押权。 （二）上述判决生效之后，鼓楼国资公司于2018年1月向鼓楼法院申请强制执行，该院立案后依法做出（2018）苏0106执1125号执行裁定，查封了案涉房屋并张贴公告，要求使用人迁出案涉房屋。中广置业公司遂向鼓楼法院书面提出执行异议，该院于2018年6月1日作出（2018）苏0106执异110号执行裁定：驳回江苏中广置业有限公司的异议请求。 该案中查明，2014年11月24日，南京市秦淮区人民法院对力联开发公司名下房屋进行了查封。现南京市秦淮区人民法院同意将争议房屋的处置权移交鼓楼法院。2018年3月29日，鼓楼法院公告要求争议房屋的使用人于4月8日前腾空并迁出该房屋。 （三）中广置业公司对上述裁定不服，于2018年6月13日向鼓楼法院提起案外人执行异议之诉。审理中，鼓楼法院依法追加第三人参加诉讼。 中广置业公司在该案中提出的证据与前述执行异议案件中提供的证据基本相同，（1）2018年1月28日与力联开发公司签订的《房屋租赁合同》、2018年1月25日与中广开发公司签订的《房屋租赁合同》中，有关日期等内容均为打印字体，仅在水表、电表、煤气表读数的空格处为手写字体。（2）中广置业公司提供的最早的租金收据为2008年7月7日向力联开发公司提供的交纳2008年8月至2009年1月房租3万元的收据，以及2008年7月7日向中广开发公司缴纳半年房租6万元的收据。 经质证，鼓楼国资公司认为中广置业公司提供的2008年7月7日两份租金收据无银行转账记录等证据印证，不能形成完整的证据链，且不完整，存在编号连续现象，故对真实性不予认可，不同意中广置业公司的证明目的。 关于《租赁合同》、租金收据的形成时间，经鼓楼法院依法释明，中广置业公司未能在鼓楼法院指定的时间内申请鉴定。 案涉房屋目前由中广置业公司在使用，该公司交纳租金至2018年7月31日。 以上事实，有中广置业公司提供的鼓楼法院（2018）苏0106执异110号执行裁定、《房屋租赁合同》、租金收据等；鼓楼国资公司提供的生效裁判文书、执行申请书等；以及该案开庭笔录等证据证明。 一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。根据法律规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。本案中，中广置业公司作为案外人，对鼓楼国资公司申请强制执行案件中的执行标的提出书面异议，在收到执行异议裁定之后不服，可以向鼓楼法院提出执行异议之诉。 根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在；案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，中广置业公司提起案外人执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。中广置业公司提供的《房屋租赁合同》、最早的房租收据虽然落款日期在2008年1月、2008年7月，但鼓楼国资公司对此提出异议，由于《房屋租赁合同》中的日期均为打印字体，而租金收据存在连号等疑点，故中广置业公司举证未达高度可能性之证明标准，中广置业公司仍需对争议事实提供其他证据加以证明。经鼓楼法院依法释明，中广置业公司未能提供银行转账凭证等其他证据，也未在鼓楼法院释明之后申请对租赁合同、租金收据等证据的形成时间进行举证，或者申请进行鉴定，应当依法承担举证不能的不利后果。中广置业公司要求鼓楼法院停止对案涉房屋强制执行的诉讼请求，未提供充分的证据证明，不符合法律规定，鼓楼法院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零八条、第三百零四条、第三百零五条规定，判决：驳回江苏中广置业有限公司的诉讼请求。案件受理费15060元，公告费600元，合计15660元，由江苏中广置业有限公司负担（江苏中广置业有限公司已预交）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，中广置业公司主张案涉房屋2018年10月8日设立抵押权前，其已与中广开发公司签订了《房屋租赁合同》，并提供2018年上半年房租的付款收据，用以证明其实际占有使用案涉房屋，但该收据载明的入账时间为2017年12月27日，此时双方并未签订租赁合同，且与租赁合同约定的付款时间不一致。中广置业公司提供的两份租赁合同均约定给付不等数额的保证金，但未提供支付保证金的凭据，中广置业公司支付租金均为现金支付，且签订租赁合同的双方均为关联公司。中广置业公司提供的证据不足以证明其在案涉房屋抵押前已签订租赁合同并已实际履行，其请求对案涉房屋带租拍卖的诉讼请求不能成立。综上，中广置业公司的上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15060元，由上诉人江苏中广置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇二〇年五月二十八日 书记员  李 好