江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2060号上诉人（原审原告）：浦二妹，女，1953年9月11日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吕泊岑，上海明伦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：单骏龙，上海明伦（苏州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴韵珠，女，1934年12月3日生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人浦二妹因与被上诉人吴韵珠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初2490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。浦二妹上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持浦二妹的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由吴韵珠承担。事实和理由：一审中，作为直接亲历者的陆大男出庭作证，明确表示其未收到吴韵珠家人的钱，也曾到吴韵珠家里告知房卡办不好，故2001年8月21日的协议书已经解除，一审仅以浦二妹与吴韵珠之间自协议书签订之日起不再是房屋租赁关系而是房屋买卖关系，对浦二妹的诉讼请求不予支持，无视了公房居住房租赁证、证人证言等关键证据所证明的事实，属于认定事实错误、证据不足。吴韵珠二审未答辩。浦二妹向一审法院起诉请求：吴韵珠立即迁出位于苏州市吴中区，并返回给浦二妹；吴韵珠按市场租赁价格向浦二妹支付自2001年8月起至实际迁出日止的房屋使用费。一审法院认定事实：1997年11月24日，案外人郑廉明与苏州市沧浪区人民政府拆迁办公室签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，记载：郑廉明座落于醋库巷6号房屋以现房形式拆迁安。该房屋属公房租赁，房屋产权证载明所有权人为苏州市房产管理局。1998年1月28日，浦二妹与郑廉明、郑静禅（郑廉明之子）签订《协议书》一份，载明“因我儿郑静禅成家在沪，所以身边常年无人对我们俩老，就缺乏照顾。今由我寄女儿浦二妹能来负责帮忙照料我俩老的一切日常生活及生老病死诸多事宜，为此我决定坐落于苏州厅）一套公房购买权转让给浦二妹所权。由我儿郑静禅也都表示同意，对此并无异议，所以特立据为证”。2000年4月18日，浦二妹（房屋出租人，甲方）与吴韵珠（房屋承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将苏苑二村七幢306室（一室一厅，约54㎡）租给乙方使用，房租费按每年3600元，一次缴清；本协议有效期为一年，自2000年4月10日至2001年4月20日。租期届满后，吴韵珠又支付了三个月即2001年5月至7月的房租共计900元。另，2017年9月6日，浦二妹以郑静禅（郑廉明夫妇已分别于1998年9月14日、1998年2月28日报死亡，郑静禅夫妻亦分别于2002年4月、2015年2月死亡）的女儿郑焱为被告向一审法院提起诉讼，要求确认《遗赠抚养协议》合法有效；苏苑二村7幢306室房屋归其所有，郑焱协助办理过户手续。同年12月1日，一审法院就该案作出（2017）苏0506民初6684号民事判决，浦二妹与郑廉明、郑静禅于1998年1月28日签订的《协议书》合法有效；位于苏州市吴中区相应土地使用权归浦二妹所有，郑焱协助办理相应过户手续。期间，浦二妹于2018年1月18日向公房管理部门交纳了苏苑二村7幢306室自1997年12月至2017年12月的房租金。2018年6月12日，一审法院裁定再审该案并于再审期间应浦二妹的申请追加苏州市住房和城乡建设局为第三人参加诉讼。一审法院经再审认为浦二妹与郑廉明、郑静禅签订的《协议书》真实可信，系协议各方当事人的真实意思表示，应属有效。但因苏苑二村7幢306室房产所有权人为苏州市房产管理局且浦二妹与郑廉明、郑静禅签订的《协议书》上也明确为“公房购买权转让给浦二妹”，故争议之房并非郑廉明夫妇遗产。因此，原审判决苏州市吴中区相应土地使用权归浦二妹所有，郑焱协助办理相应过户手续确系错误，应予纠正。至于浦二妹能否购买苏苑二村7幢306室房产，涉及相关购买资格等问题，该情形并非本案平等主体之间的法律关系处理范畴，对此浦二妹应另行处理；据此，判决：维持（2017）苏0506民初6684号民事判决第一项；撤销（2017）苏0506民初6684号民事判决第二项；驳回浦二妹的其他诉讼请求。后，浦二妹取得了案涉房屋的苏州市城区直管公房居住房租赁证，并交纳房租金至2019年12月。以上事实，浦二妹提供的租赁证、收据、房屋租赁合同、（2017）苏0506民初6684号民事判决书、（2018）苏0506民再5号民事判决书，吴韵珠提供的协议书，以及一审法院制作的质证笔录、开庭笔录等证据在卷证明。审理中，浦二妹为证明其所主张的房屋使用费，提供了苏州市新区红枫房产代理有限公司于2019年3月7日出具的书面材料一份，记载：苏苑新村50-60㎡住房从2001年-2019年间的租房价随房价的上涨而上涨，逐年上升，租金价大约如下：2001年-2002年为350元-400元左右，2003年-2004年为600元-700元左右，2005年-2007年为700元-800元左右，2008年-2010年为900元-1000元左右，2011年-2013年为1000元-1200元左右，2014年-2017年为1300元-1400元左右，2018年-2019年为1500元-1600元左右；以上租房价仅作参考。经质证，吴韵珠对证据的真实性不认可，是浦二妹自己找房产公司计算的价格，证据上也注明仅是参考价；况且其租的是毛坯房，也不会涨这么多；另，浦二妹在其签订房屋买卖协议后就未出现过，也即现在来追讨租金也是不合理的。另，吴韵珠为证明其主张提供了陆大男（甲方，卖出方）与吴人范（吴韵珠的大儿子）于2001年8月21日签订的协议书（用的是苏州市东亚房地产开发公司的纸张），记载：甲方将坐落于苏州市苏苑二村7幢306室住房出售给乙方，定价为45000元，在产权证办好后一次性付清（土地证同时办好）；在办理各项手续中所发生的规费由乙方支付，甲方负责办理手续，时间约20-25天，在办理手续中乙方应密切配合；其他未尽事宜，另行协商解决。同时，吴韵珠还称，陆大男给吴人范看过他与郑静禅之间的房屋买卖协议并告知吴人范案涉房屋是郑静禅以15000元的价格卖给他的，过户时直接找郑静禅即可；陆大男当时还承诺房子尽管住，其他事情由他处理。协议则是在陆大男朋友徐伟坤的苏州市东亚房地产开发有限公司签订的。关于购房款的交付，陆大男当时称因需要办手续而不需要马上给；后，其丈夫在陆大男到其家里时现金交付的，款项来源则是其丈夫每个月取的工资；因其丈夫已于2011年、2012年左右去世，故当时有没有写收条不清楚（又曾称收条由其丈夫保管）且也已找不到；浦二妹则在收到其三个月房租后就不出现了。后，吴韵珠又称，陆大男是浦二妹带来的，并向其表示案涉房屋不是她的，是陆大男以15000元的价格与原住户的儿子签订协议购买的，因为陆大男在原住户过世后帮忙办的丧事；当时，浦二妹还表示她是陆大男的朋友，陆大男买下案涉房屋后委托她出租的。实际上，如果浦二妹不是当时把陆大男带到房子里称要卖房，其就已经买楼下的房子了；且如果后悔，在2000年就可以把钱退给其，房屋另售，而不是直到2018年才找其商量并表示要给其400000元，让其退出；后，其也同意了，但浦二妹却一直没出现，后来才得知浦二妹通过诉讼得到房子。经质证，浦二妹对协议书的真实性、关联性、合法性均不认可，陆大男并非房屋的所有权人，无权处分该房屋。同时，浦二妹称，陆大男是其朋友，但其并未将陆大男带去吴韵珠处；陆大男知道其有案涉房屋，是因其不知道怎么过户而委托陆大男过户；陆大男因此拿了案涉房屋的拆迁材料、协议、拆迁费缴费凭证，但其不知道陆大男与吴韵珠一方签订有协议。另，浦二妹还称，其在收到最后的三个月房租后再去收房租，吴韵珠一方就与其吵，不肯交房租；到了2016年，其碰到陆大男，陆大男告知其事情没有处理好；于是，其就找吴韵珠商量，吴韵珠称让其补偿400000元，其则表示不然吴韵珠给其400000元，房子归吴韵珠，但吴韵珠不肯；后，其又去过两次，但吴韵珠的儿子很凶，双方还差点打架。而其之所以拖这么久才诉讼，是因为吴韵珠是以房子不是其的拒交的房租，而其的相关材料又都在陆大男处，故其之前也没办法诉讼。审理中，一审法院为查明案件事实，向双方提出要求，联系陆大男到庭说明情况。浦二妹表示有陆大男的联系方式，可以联系。吴韵珠则表示其在本案中一直联系陆大男，但电话空号，地址拆迁。后，浦二妹联系到陆大男到庭。陆大男陈述：案涉房屋是浦二妹的；当时，浦二妹是因其认识徐伟坤而想通过其帮忙想办法将房屋过户，并委托其卖房；后，吴人范打电话（此前租房时留的电话）找其，并在得知其在房管所后找到其，问其能不能把房屋卖给他；其则问卖的话多少钱。后，双方谈好的价格大概是50000元，并在协议书上明确20天至25天办好手续。关于协议书。协议书是其所签，内容则是其朋友徐伟坤所写。协议书签订后，其告知过浦二妹，但细节没告诉，因如案涉房屋的房卡没办好，协议过了约定的20天至25天就是没用的；浦二妹表示让其把事情办好；后，其未收到吴韵珠家人一分钱，且也曾到吴韵珠家里（签协议书之前未去过）告知房卡办不好了；吴韵珠等人还表示办不好房卡，房子就不要了。期间，其从未声称过房子是其的，也未向吴韵珠等人表示过房屋可以定心住；且除到吴韵珠家里告知房卡办不好了之外再未去过吴韵珠家；而之所以此后一直未去过，就是因为其认为协议书已经作废了。为此，陆大男提供《委托》一份，记载“由原苏苑二村7幢306室房屋一套户主郑兼明因已故，现他将房产权转让给我，我今托陆大男帮忙全权委托办理过户手续，接着可按市场价格帮我买卖，价格在5万左右。成功之后，本人重谢。2001年4月18日，浦二妹”。经质证，浦二妹确认《委托》是其出具的，但其对房屋买卖情况不知情；如陆大男告知过其，其也不会一直去要房租。吴韵珠则对陆大男有关协议书作废的陈述不予认可，房款则是其丈夫给陆大男的，是陆大男拖延并找理由不履行合同；此后，其也曾想过起诉，但找不到陆大男。一审法院认为：浦二妹依据其与吴韵珠于2000年4月18日签订的房屋租赁合同，主张双方之间存在的是房屋租赁关系，并据此要求吴韵珠迁出并返还案涉房屋，支付按照市场租赁价格自2001年8月至实际迁出之日止的房屋使用费。吴韵珠则抗辩其在租赁案涉房屋一年多后就购买了案涉房屋，并提供了其大儿子吴人范与陆大男于2001年8月21日签订的协议书为证。浦二妹先对协议书不予认可并认为陆大男无权处分案涉房屋；但后陆大男的到庭陈述其是根据浦二妹的授权与吴人范签署的房屋买卖协议书并出示了浦二妹出具的委托书，浦二妹对委托书予以确认，故在陆大男表示其在签署协议书后即告知过浦二妹的情况下，浦二妹与吴韵珠之间因陆大男与吴人范签订的协议书而自协议书签订之日起不再是房屋租赁关系，而是房屋买卖关系。因此，浦二妹依据双方间的房屋租赁合同要求吴韵珠迁出并返还案涉房屋，无事实及法律依据，一审法院不予支持。至于房屋租赁合同项下的房屋占有使用费，因浦二妹与吴韵珠一致确认吴韵珠在房屋租赁合同到期后支付了三个月的租金共计900元，故吴韵珠还应支付浦二妹一个月租金（截至8月20日）计300元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、吴韵珠于判决生效之日起十日内支付浦二妹人民币300元。二、驳回浦二妹其他诉讼请求。案件受理费人民币4642元，由浦二妹负担4592元，吴韵珠负担50元。二审中，浦二妹提供涉案房屋的租金缴纳单两张，证明浦二妹缴纳涉案房屋公房租金至2020年3月末，浦二妹是涉案房屋的权利人。吴韵珠未质证。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，浦二妹认可陆大男一审时出示的委托书由其出具，陆大男也陈述其根据浦二妹的授权与吴人范签署房屋买卖协议书并在签署该协议书后即告知浦二妹相关出售事宜。一审认定浦二妹与吴韵珠之间自陆大男与吴人范签订房屋买卖协议书之日起建立了房屋买卖关系并无不当，浦二妹依据其与吴韵珠签订的房屋租赁合同要求吴韵珠迁出并返还案涉房屋无事实及法律依据。至于浦二妹与吴韵珠之间的房屋买卖事宜，双方可另行处理。综上所述，浦二妹的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4642元，由上诉人浦二妹负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年五月十九日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。