吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2474号上诉人（原审原告）:吉林省康泰物业管理有限公司。住所：农安县宝安路西。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司员工。被上诉人（原审被告）：梁岩铁，男，1971年9月11日出生，汉族，住农安县电业家属楼1栋5门202室。上诉人吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业）因与被上诉人梁岩铁物业服务合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康泰物业向原审法院起诉请求：1.要求梁岩铁交纳拖欠的物业服务费10079元及滞纳金；2.本案诉讼费由梁岩铁承担。事实与理由：梁岩铁系金色阳光小区业主，康泰物业负责该小区物业管理服务，梁岩铁自2009年至2019年拖欠物业服务费，西七门，面积151.34平方米，2009年8月至2015年8月物业费0.5元/平方米即151.34平方米×0.5元/平方米×72个月＝5448元；2016年8月至2019年物业费0.6元每平方米，即151.34平方米×0.6元/平方米×51个月＝4631元，合计10079元。经康泰物业多次催要梁岩铁至今未给付。梁岩铁在原审时辩称：康泰物业我不承认，小区就是弃管的小区。康泰物业的存在没有相关物价部门的审批手续，不允许收费。我和康泰物业没有物业服务合同，康泰物业催要物业费，没有证据。在十年中，我的房子出租过，我的房子是临街商户，康泰物业无法证明服务过这个小区，我没有义务交纳物业费。我质疑他们的收费资格、人员组成性质，我保留反诉权利。在这十年中没有任何人找我催要物业费的情况，我现在不能给。金色阳光小区居民楼内脏乱差，康泰物业没有高效的维护该小区。不同意康泰物业的诉讼请求。原审法院认定事实：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1.楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2.公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3.交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4.冬季院内扫雪；5.组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。梁岩铁系金色阳光小区业主，梁岩铁房屋面积为151.34平方米，其每年物业费为2009年8月至2015年8月每年物业费为0.5元/平方米即151.34平方米×0.5元/平方米×12个月＝908.04元；2016年8月至2019年每年物业费为0.6元每平方米，即151.34平方米×0.6元/平方米×12个月＝1089.64元。自2009年梁岩铁未交物业费,并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。原审法院认为：服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，康泰物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，梁岩铁提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽交纳物业管理费的义务。不交纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰物业系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰物业与梁岩铁之间存在物业服务合同关系。康泰物业在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，梁岩铁应向康泰物业交纳2018年之前的物业费，但庭审中梁岩铁称自2009年至今康泰物业并没有向其本人主张交纳物业费，已经超过三年诉讼时效，且康泰物业没有提供证明自2009年至今向梁岩铁本人主张物业费的证据，所以2009年至2016年期间康泰物业主张梁岩铁交纳物业费已经超过三年诉讼时效，故康泰物业主张梁岩铁交纳2009年至2016年物业费的诉讼请求因超过诉讼时效，不予支持。康泰物业主张梁岩铁交纳2017年物业费1089.64元符合法律规定，予以支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰物业的通知，虽然康泰物业并未退出金色阳光小区，但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰物业并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰物业请求梁岩铁交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，不予支持。康泰物业请求梁岩铁交纳滞纳金因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、梁岩铁于判决生效十日内立即给付康泰物业2017年物业费1089.64元；二、驳回康泰物业其他诉讼请求。案件受理费51.97元，减半收取25.98元由梁岩铁负担。宣判后，康泰物业不服，向本院提出上诉，其上诉请求：一、撤销原判，改判或者发回重审；二、一、二审案件受理费由梁岩铁承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。康泰物业在一审终结后，发现了新的证据，足以推翻原判决，请求二审法院纠正一审判决，以维护法律的尊严，保护康泰物业的合法权益。梁岩铁二审未答辩。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明：二审庭审中，康泰物业陈述，按年收取当年物业费。本院认为:《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”根据双方当事人陈述及交费凭证记载，能够认定诉争物业费系按年收取当年物业费。现康泰物业主张的2009至2016年物业费，至其2019年提起本案诉讼，已经超过法律规定的诉讼时效期间，其主张一直向业主催缴并未提供证据，故对康泰物业主张的2009年至2016年物业费不予支持。对于2018年、2019年物业费，根据庭审中同类案件各业主的陈述及2018年业主委员会向康泰物业发出的清退通知，能够认定金色阳光小区业主委员会在2018年时已不同意康泰物业继续提供服务，双方物业服务合同终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的规定，康泰物业主张业主支付2018年、2019年物业费无法律依据，不予支持。综上所述，康泰物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由上诉人吉林省康泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  闫 冬二〇二〇年五月二十日书记员  王 建