广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终890号 上诉人(原审被告)：桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司。住所地：广西壮族自治区桂林市象山区凯风路7号。 法定代表人：王泽权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文燕，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：任姣鸿，女，满族，1991年9月22日出生，住浙江省宁波市。 委托诉讼代理人：林宇，广西漓江律师事务所律师。 上诉人桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司（以下简称龙光公司）因与被上诉人任姣鸿商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙光公司上诉请求：1.依法撤销广西壮族自治区桂林市象山区人民法院（2019）桂0304民初1968号民事判决第二项，改判驳回该项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1.双方未能在2018年6月1日前网签《商品房买卖合同》系相关部门将网签系统关闭，非上诉人过错导致。2.被上诉人对无法网签《商品房买卖合同》并非不存在过错。①在被上诉人提起诉讼前，网签系统于2018年9月4日已恢复正常，认购书早已具备继续履行的调解，但被上诉人却拒绝继续履行合同。②被上诉人无法按揭致购房目的不能实现，其本身存在过错。 任姣鸿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，上诉人的上诉请求不成立，请求法院维持原判。 任姣鸿向一审法院起诉请求：一、双倍返还定金10万元；二、返还购房款296711元及利息0.96万元；三、赔偿经济损失3万元；四、本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告在桂林看到被告开发的桂林市象山区凯风路7号“龙光·普罗旺斯”楼盘广告，遂于2018年1月12日到被告售楼处看楼，原告看中了16号楼X单元X号店铺，经与售楼人员商谈后原告当天向被告交付定金49000元。同月14日原告作为乙方、被告作为甲方签订一份《龙光·普罗旺斯认购协议书》，约定：乙方认购甲方开发的桂林市象山区凯风路7号“龙光·普罗旺斯”16栋X号店铺，建筑面积约平方米（建筑面积后数字处空白）；原定价820595元，认购总价738536元；付款方式有一次性付款、银行按揭付款，乙方于签订本认购协议时选择银行按揭付款。先支付定金4.9万元。首期购房款（楼价％，已含定金），须于年月日或之前付清并签署《商品房买卖合同》。剩余购房款（楼价％），须于年月日前办妥银行按揭申请手续（其中首期购房款、剩余购房款、楼价％、年月日处均为空白，未填写）；乙方选择银行按揭付款，应依上述约定付款方式按期如数缴付购房款，并按上述规定的时间与指定的按揭银行办理按揭相关手续、与甲方签署《商品房买卖合同》及其补充协议等相关购房文件；乙方选择向银行借款方式付款的，乙方应自行向银行办理按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准，与甲方无任何关联；如乙方未在约定的期限内前来签署《商品房买卖合同》或乙方没有按本认购协议约定按时支付定金的，视为乙方自动放弃所认购该物业之权利，甲方有权没收定金，解除本认购协议，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售该物业的一切收益归甲方所有，同时乙方同意甲方有权独立向相关的政府部门办理本认购书的解锁手续；国家对房地产市场的调控政策及政府机关的行政行为等因素不构成本合同情势变更的理由，也不属于不可抗力因素，乙方不得以此为由提出解除或变更本认购协议；甲方通过中国邮政特快专递（EMS）按本认购协议首页记载的乙方地址向乙方发出的各种通知等文件，自寄出之第3日（无论乙方是否签收）或签收之日即视为送达等。协议签订当天，原告又支付定金1000元。同月20日，原告交纳房款18801元；同月26日，原告交纳房款103202元；同年4月21日分两次交纳房款174708元。以上合计原告支付定金5万元，交纳房款296711元。 被告开发的桂林市象山区凯风路7号“龙光·普罗旺斯”于2015年8月28日获得桂林市房产管理局核发的《商品房销售许可证》，有效期至2017年7月28日止，2017年12月6日经桂林市住房和城乡建设委员会批准延期至2018年6月1日止，2018年9月4日桂林市住房和城乡建设委员会批准现房销售备案。 本案原告办理银行按揭，需到按揭银行面签，并提供经桂林市房屋销售监管部门网签监管系统备案的原、被告商品房买卖网签合同。双方《龙光·普罗旺斯认购协议书》签订后，原告按约携带相关资料到按揭银行进行面签。此后，原告多次催促被告网签合同，但被告一直未能办理“龙光·普罗旺斯”16栋X号店铺商品房买卖网签合同。从原告提交与被告销售人员电话录音、微信聊天可以看出被告销售人员认为不能办理原因系认购协议书签订后，被告当时正在准备办理普罗旺斯初始登记，网签系统关闭及桂林市住房和城乡建设委员会将预售转现售权限收回导致。 2018年12月原告向被告发出《告知函》，内容为：本人认购的16栋X号商铺，于2018年4月21日交齐首付款和办理齐全按揭手续。但是由于贵司无法网签且没有提前告知，无法签署商品房买卖合同。后期每隔一段时间我都会积极联系贵司置业顾问，但贵司一直以办理流程中来回复我，导致贷款面签已过期，且7月份无法交房，造成我的财产损失。贵司在不能网签前未能及时通知本人，办理预售转现售的手续时间漫长，且中间存在推诿，因此请在接到此函后一星期内及时解决目前问题，双方达成一致意见后签署商品房买卖合同并再次办理按揭手续。1、合同约交房时间为2018年7月31日，贵司需承担2018年7月31日至实际交房当月（含当月）的商铺出租款5000元／月。2、贵司需承担银行利率上涨所产生的差额。3、需解决银行流水问题，如无法办理按揭需要退房，贵司需返还全部己付款项加双倍定金，支付己付款项（自本人付款之日起至退还已付款当日）按照中国人民银行公布的同期货款基准利率计算给付利息，另支付误工费等5万元。同月，被告回函认为，1、关于逾期交房问题：因尚未签订《商品房买卖合同》，认购协议内亦未约定商铺交付时间，故交付时间无法确定；亦未付清房款，我司无将商铺交付给阁下之义务；目前该套商铺早已竣工验收备案，如阁下满足交付条件，我司可随时交付。因此，主张商铺出租款没有事实和法律依据。2、关于银行利率与流水问题：不具有审核、帮助解决的义务。按揭申请、贷款额度、贷款年限、贷款利率应由阁下自行负责。2019年7月，被告向原告发出《挞定及退款通知》，内容为：您于2018年1月14日认购了我公司开发的“龙光·普罗旺斯南区”16栋103号商品房，并签订《龙光·普罗旺斯认购协议书》。我司工作人员已多次电话通知您前来签署《商品房买卖合同》及补充协议等相关购房文件并付清相应房款或办理按揭等手续，但您至今都没有到我公司办理相关手续。鉴于您在我公司多次通知后，至今没有到我公司办理换签《商品房买卖合同》及付清相应购房款，您的行为已构成根本违约，现我公司决定按照与您签订的《龙光·普罗旺斯认购协议书》第四条第4款的约定进行处理：解除双方签订的《龙光·普罗旺斯认购协议书》，将该房产另行出售，定金不予退回。为避免不必要的损失，请您于2019年7月31日前到我公司办理退款手续，以便我公司将您已支付的余款退回给您。 一审法院认为，原告于2018年1月12日就被告开发的桂林市象山区凯风路7号“龙光·普罗旺斯”到售楼处看楼，看中了16号楼X单元X号店铺后原告当天即向被告交付定金49000元。同月14日原、被告签订一份《龙光·普罗旺斯认购协议书》认购16栋103号店铺，该协议书包含有认购总价738536元、支付定金4.9万元、付款方式为银行按揭付款、首期购房款（含定金）付清签署《商品房买卖合同》等内容。虽然建筑面积、首期购房款数额及付款时间、签署《商品房买卖合同》时间未予书面确定，但该合同性质仍为通过签订认购书这一约定在将来一定期限内订立买卖合同的预约合同，该预约合同系双方合意，合法有效。根据双方提交证据可知被告于2018年4月21日已经收取原告定金5万元，房款296711元。同时对于签署正式的《商品房买卖合同》双方均持有积极态度，原告为此携带相关资料到按揭银行进行面签并多次催促被告网签合同，但被告因当时正在准备办理普罗旺斯初始登记，网签系统关闭及桂林市住房和城乡建设委员会将预售转现售权限收回导致一直未能网签。“龙光·普罗旺斯”《商品房销售许可证》有效期至2017年7月28日止，之后经批准延期至2018年6月1日止，2018年9月4日经批准现房销售备案。因此，2018年6月2日至2018年9月3日为非合法销售期。与原告作为普通购房者而言，被告作为开发商在房屋销售上占据优势地位，《龙光·普罗旺斯认购协议书》也约定“国家对房地产市场的调控政策及政府机关的行政行为等因素不构成本合同情势变更的理由，也不属于不可抗力因素。”因此，本案未能网签正式《商品房买卖合同》原因在于被告。因未能网签，导致原告未能按约办理银行按揭，本案认购协议书未能履行系因被告违约导致。鉴于被告2019年7月向原告发出的《挞定及退款通知》决定解除双方签订的《龙光·普罗旺斯认购协议书》，而原告的诉请要求退回所有已经支付的款项，实际上也是不再要求继续履行认购协议书，解除该协议后的处理方式。协议解除后，被告也认可将收取的购房款退回原告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此，即便合同约定违约金和定金，也只能二选一，本案中《龙光·普罗旺斯认购协议书》只约定定金，应当适用定金罚则。被告应当双倍返还定金。原告其他利息0.96万元、经济损失3万元诉请原审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司退还任姣鸿购房款296711元；二、桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司双倍返还任姣鸿定金10万元；三、驳回任姣鸿其他诉讼请求。本案因适用简易程序，减半收取案件受理费3922元（原告已预交），原告任姣鸿承担297元，被告桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司承担3625元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。龙光公司提供证据1：《桂林市人民政府办公室关于成立桂林市不动产登记和房产交易中心组建工作领导小组的通知》（市政办函[2018]7号），证明2018年主管部门人员、机构、系统变动较大，无法网签并非上诉人过错。证据2：《认购协议书》（买受人：谢兆夏、鲁伟燕）、《商品房买卖合同》（买受人：谢兆夏、鲁伟燕）、《预售证》，证明与任姣鸿同一时期同一批次的购房者顺利履行合同，实现购房目的，证明合同是可以继续履行的，拟佐证未能与任姣鸿网签买卖合同，任姣鸿存在过错。任姣鸿对上述证据质证意见为：关联性不予认可，与本案无关。《认购协议书》和《商品房买卖合同》所涉楼栋是17栋，本案是16栋。本院对上诉人提交的证据认定在本院认为部分具体阐述。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”龙光公司上诉主张双方未能网签《商品房买卖合同》系相关部门将网签系统关闭导致，但其未提供证据予以证实。其二审提供的《桂林市人民政府办公室关于成立桂林市不动产登记和房产交易中心组建工作领导小组的通知》及其他证据与待证事实无直接关联性。一审认定本案未能网签正式《商品房买卖合同》原因在于龙光公司并无不妥，故适用定金罚则有事实和法律依据，龙光公司应向任姣鸿双倍返还定金10万元。龙光公司对定金的上诉请求，本院不予采信。 综上所述，桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人桂林市龙光铂骏房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  容 艳 审 判 员  陆建华 审 判 员  唐 勇 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  龙艳祥 书 记 员  俸筱雅