贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1256号上诉人（原审被告、反诉原告）：赤水市四维轿车维修有限责任公司。住所地:贵州省赤水市人民南路，统一社会信用代码9152038173663206X7。法定代表人：袁世建，该公司总经理。委托诉讼代理人：李庆国，赤水市中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张年丰，赤水市中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州电网有限责任公司遵义赤水供电局，住所地：贵州省赤水市市中锦绣路184号，统一社会信用代码91520381MA6E9UHA1A。负责人：黄涛，该局党委书记、副局长。委托诉讼代理人：任德强，该局办公室主任。委托诉讼代理人：明浩，贵州正江律师事务所律师。上诉人赤水市四维轿车维修有限责任公司（以下简称四维公司）因与被上诉人贵州电网有限责任公司遵义赤水供电局（以下简称赤水供电局）租赁合同纠纷一案，不服贵州省赤水市人民法院（2019）黔0381民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。四维公司上诉请求：1、撤销原判，在查明事实的基础上，改判支持上诉人的上诉请求或发回重审；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：1、被上诉人首次出租给上诉人的汽修厂是一块空地，无任何建筑物或构筑物及投资，在没有修建任何建筑物和构筑物的情况下，又隐瞒了与赤水市国土管理局签订的《城镇国有土地使用权出让合同》第五条的约定，擅自将未开发利用的城镇国有土地出租给上诉人，其行为严重侵害赤水市国土局代表国家投资开发国有土地的利益。依照合同法第五十二条第(一)项的规定应认定为无效，被上诉人与上诉人签订的7份场地租赁合同均应认定当然无效，根据合同法第五十八条的规定，合同确认无效后，被上诉人应当返还上诉人交付的租金，赔偿上诉人因修建汽车修理厂所造成的损失。2、被上诉人违反了1995年8月23日与赤水市国土局签订的《城镇国有土地使用权出让合同》第五条的约定，只有在投入建设资金达总投资的70%以上的条件下才能将土地出租、转让，但被上诉人未举证证明涉案土地用于住宅综合楼投资开发的资金数额，故原判漏审本案的投入资金，不仅程序违法，更是严重损害国家投资开发利用城市国有土地的根本利益。3、原判适用法律错误。被上诉人在本案租用场地上根本就没有修建任何建筑物（房屋）、构筑物（路、围墙、堡坎等）不动产权的建筑，也未出示有关不动产的权属证书和证明材料，根据国务院第55号令第二十八条明确规定，“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”，本案租赁合同应为无效合同。国务院第55号于1990年颁布，没有区分效力性强制性规定和管理性强制性规定，只要违反禁止性条款就是无效民事行为，至目前，法律、法规、国务院行政规章及司法解释均从未对国务院第55号令的条款或第十九条、第二十八条的规定是效力性强制规定，还是管理性强制性规定进行过解释，原判用现在的新观点去否定二十年前国务院第55号令的法律条款，去溯及既往，其法理推定逻辑是错误的。同时，为了维护社会稳定，应保留上诉人的企业，以促进企业发展和人口就业。赤水供电局二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。最高人民法院相关司法解释明确规定，只有违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，才导致合同无效。土地租赁行为本身是法律所允许的，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的内容只是对土地出租行为的管理规范，系明显的管理性强制规定，不影响租赁合同的效力。赤水供电局获得土地使用权后，依法使用该土地，并未违反法律和相关行政管理规定，因此，本案租赁合同有效，四维公司应支付租金，且上诉人在该土地上经营多年获得盈利，根本就不存在任何经济损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。赤水供电局向一审法院起诉请求：1、判决四维公司拆除和搬走租赁场地上的设施、设备后返还租赁场地；2、判决四维公司支付2019年6月1日前的租金87900元，并自2019年6月2日起按35160元/年计付租金至腾交租赁场地之日止；3、判决四维公司承担违约金5000元。四维公司向一审法院提出反诉请求：1、判决确认四维公司与赤水供电局在2002年9月20日至2017年期间签订的7份关于场地租赁的合同无效；2、判决赤水供电局返还四维公司支付的租金215735元和保证金5000元；3、判决赤水供电局赔偿损失100万元（庭审中变更为480256.75元）。一审法院认定事实：1995年8月16日，赤水市经济开发区办公室（甲方）与赤水市电力公司（乙方）（后更名为赤水供电局，以下简称电力公司）签订《土地出让协议》，约定甲方同意将赤水市人民南路0+315-0+385地段右侧地块出让给乙方从事汽车修理等建设，出让面积为3988平方米，出让价格为46.63万元，出让年限70年。1995年8月23日，土管局（甲方）与电力公司签订《城镇国有土地使用权出让合同》，该合同载明：甲方出让赤水市市中办事处人民南路大修厂一侧土地编号0+315-0+385、面积为3988平方米的国有土地使用权给乙方，根据《条例》和《赤水市城镇国有土地使用权出让和转让、出租、抵押管理暂行规定》，业经批准，现办理国有土地使用权出让手续，为明确双方的权利和义务，订立本合同：一、出让的地块限作住宅、综合用地，其中建筑物占地面积／平方米，环境设施占地／平方米，建筑物为／结构，建筑面积／平方米。具体建设按规划和建筑设计进行。主体建设工程要求1998年12月31日前建成，附属设施在1998年12月31日建成完工。乙方如需改变用途须征得甲方同意，依法重新签订土地使用权出让合同，办理登记手续。二、土地使用权出让限期为柒拾年，自1995年8月23日至2065年8月22日终止，出让期届满，按《条例》第四十条或第四十一条规定办理。……四、乙方应严格按照土地利用和建设规划要求开发、利用、经营土地。未按合同规定期限和建设规划要求开发、利用土地，根据《条例》第十七条规定，赤水市土地管理局有权予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回出让的土地使用权的处罚。五、乙方在完成前一款规定的开发计划，除地价款外，投入建设工程资金达到总投资的70%以上的条件下，在本合同出让年限内的土地使用权可以依法转让、出租、抵押。建筑物必须连同土地一起转让。转让双方必须到赤水市土地管理局办理变更登记手续。乙方转让土地使用权时，本合同规定的权利与义务随之转移给受让者。受让者在甲方出让期限内享有依法使用土地的权利。其合法权益受法律保护……。2000年5月22日，电力公司下设的赤水市电力工程有限责任公司二公司成立分支机构赤水市电二司砼制品厂，公司地址在赤水市人民南路电力汽修厂内，负责经营水泥电杆、电力器材生产、镀锌经营销售，经营期限为2000年5月22日至2003年5月22日。2001年9月7日，电力公司与陈益强签订《场地租赁合同》，约定电力公司将赤水市人民南路原电力汽修厂内的空地出租给陈益强使用，租期为2001年9月20日至2002年9月19日。2002年2月8日，陈益强将所租场地转租给袁世建，电力公司与袁世建签订了《场地租用合同》，约定：电力公司同意陈益强将赤水市人民南路原电力汽修厂内的空地转租给袁世建使用，租期为2001年9月20日至2002年9月19日。2002年至2010年期间，四维公司与电力公司签订了三个《场地租用合同》，约定电力公司将赤水市人民南路原电力汽修厂内的场地租给四维公司使用。其中第一份合同租期自2002年9月20日至2008年9月19日；租金每年6000元；第二份合同租期为2008年9月20日至2009年12月，租金标准不变；第三份合同租期为2011年1月1日至2013年12月31日，年租金为1万元。该三份合同均约定，若电力公司单方面终止合同，则根据四维公司建筑费用和租期年限给其适当补偿。2012年至2016年期间，赤水供电局与四维公司签订了四份《汽修场地续租合同》（《汽修场地租赁合同》），约定赤水供电局将赤水市人民南路原电力汽修厂进大门右侧部分场地续租给四维公司做车辆维修和维护使用。合同的租期为2012年1月1日至2013年12月31日；2014年1月1日至2014年12月31日；2015年1月1日至2015年12月31日；2016年1月1日至2017年12月31日。四份合同的第四条均约定四维公司向赤水供电局交纳5000元押金（保证金），待租期届满四维公司向赤水供电局交还租赁场地后，赤水供电局全额退还给四维公司；第六条约定四维公司在租赁期间不得修建与本业务无关的设施，如因修办公大楼或与本业务无关的固定设施四维公司无条件退回场地，并自行拆除所修建的设施，拆除时不得对场地进行破坏，应当清场完好交还给赤水供电局。第八条约定赤水供电局因自用须收回场地时应提前通知四维公司，四维公司应无条件服从，并不得拆除或损坏堡坎和房屋设施，若赤水供电局收回场地并租给第三方，则四维公司有权向赤水供电局就投入的固定资产以及其他设备索赔。第九条约定违约金为5000元，并约定如下违约行为：赤水供电局提前收回租赁场地达到三个月未自行使用或收回后转租第三方；四维公司不按本合同约定期限交纳租金；四维公司租赁到期既不续签合同也不交还租赁场地；四维公司交还租赁场地不合格，已经搭建的临时设施未撤除干净或作破坏性处理，租赁场地未作干净、彻底的清除。最后一份合同约定租金按黔正方资评报（2017）第48号价值计算，二年租金为70320元，于该合同签订后3日内一次性付清。2018年1月24日，赤水供电局函告四维公司，要求其于2018年3月24日前退回租用场地并拆除所修建的设施，并交纳2017年的租金。2019年4月23日，赤水供电局函告四维公司，要求其于2019年6月1日前退回租用场地并拆除所修建的设施，并交纳2017年和2018年的场地租金。四维公司向赤水供电局交纳了2002年9月20日至2016年12月31日的租金共计215735元，保证金5000元。2017年1月1日后的租金未交。本案在审理过程中，四维公司申请对租赁场地上所建厂房和办公楼的现存价值等进行评估，本院依法予以准许后委托四川天平资产评估事务所进行评估，2019年8月30日，四川天平资产评估事务所出具资产评估报告，房屋建筑物和构筑物的评估净值为463796.79元、机器设备搬迁费为13540元、办公设备搬迁费为2920元。一审法院认为，从《国有土地使用权出让条例》第二十八条所规定的内容来看，该规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。根据《中华人民共和国合法同》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”之规定，四维公司以双方签订的7份关于场地租赁的合同违反了《国有土地使用权出让条例》第二十八条规定而主张无效的意见，不予采纳。双方所签订的关于场地租赁的7份合同是双方真实意思的表示，具有法律效力，故四维公司要求确认双方于2002年9月20日至2017年签订的7份关于场地租赁的合同无效和要求赤水供电局返还其支付的土地租金215735元以及要求赤水供电局赔偿480256.75元损失的反诉请求，不予支持。四维公司应按照2016年所签的场地租赁合同的约定履行义务，双方关于租用场地时间截止2017年12月31日，四维公司与赤水供电局在未续签合同且经赤水供电局催促后，四维公司应将所租用的场地按约定拆除设备和设施后交还给赤水供电局，但四维公司未交还，故赤水供电局要求四维公司拆除设施和设备后交还场地的诉讼请求，予以支持。四维公司未按约定支付所欠租金，未退还所租场地，其已违约，故赤水供电局要求四维公司按约定支付5000元违约金的诉讼请求，予以支持，因从双方约定的违约金和保证金条款来看，赤水供电局收取的5000元保证金，实际是预收的违约金，即只要四维公司违约，所收取的5000元保证金就作为违约金不予退还。故四维公司不再另行向赤水供电局支付违约金，四维公司反诉要求赤水供电局退还保证金的反诉请求，也不予支持。对于赤水供电局要求四维公司支付2019年6月1日前的租金87900元并自2019年6月2日起按35160元/年计付租金至腾交租赁场地之日止的诉讼请求，双方最后一次所签订合同约定的年租金为35160元，赤水供电局按此计算合同届满后的租金合理，故赤水供电局的该项诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第六十条、第一百一十四条第三款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由赤水市四维轿车维修有限责任公司于本判决生效后五日内拆除和搬走租赁场地上的设施、设备后向贵州电网有限责任公司遵义赤水供电局返还租赁场地；二、由赤水市四维轿车维修有限责任公司于本判决生效后五日向贵州电网有限责任公司遵义赤水供电局支付所欠2019年6月1日前的租金87900元，并自2019年6月2日起按35160元/年计付租金至腾交租赁场地之日止；三、驳回贵州电网有限责任公司遵义赤水供电局的其余诉讼请求；四、驳回赤水市四维轿车维修有限责任公司的全部反诉请求。已减半收取的案件受理费1061元，由赤水市四维轿车维修有限责任公司承担；已减半收取的反诉案件受理费7893元，赤水市四维轿车维修有限责任公司减少诉讼请求后应收取案件受理费4252元，由赤水市四维轿车维修有限责任公司承担；多收取的案件受理费3641元，退还给赤水市四维轿车维修有限责任公司。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人四维公司与被上诉人赤水供电局之间关于场地租赁的合同是否无效；2、被上诉人赤水供电局应否返还上诉人四维公司支付的租金及保证金；3、被上诉人赤水供电局应否赔偿上诉人四维公司的相关损失。关于争议焦点一，虽然《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条对土地使用权出租进行了规定，但该规定属于管理性规定，并不是效力性规定，该条亦未明确未按照土地使用权出让合同规定的条件投资、开发利用的土地所签的租赁合同无效。而本案中关于涉案场地的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力，均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。被上诉人按约向上诉人交付了租赁场地，上诉人亦一直在持续使用涉案场地进行经营，因此，一审认定涉案租赁合同合法有效，并无不当。关于争议焦点二，本案中，上诉人与被上诉人就涉案场地前后共签订了7份租赁合同，均为有效合同，上诉人一直占有使用涉案场地，应当支付租金。双方最后一次签订的场地租赁合同约定的租赁期限为2016年1月1日至2017年12月31日，租赁期限届满后，双方未再续签书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，从2018年1月1日起，上诉人与被上诉人之间形成不定期租赁合同关系，原合同继续有效，故应按照原合同约定向被上诉人继续支付租金。因此，对于上诉人主张被上诉人应返还其已支付的租金215735元的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的最后一份场地租赁合同第四条“押金（保证金）经双方协商，甲方收取乙方保证金5000元（上年保证金留存），租赁期满后，乙方按本合同要求交还租赁场地给甲方后，甲方全额返还乙方押金”及第九条“本协议约定违约金为伍仟元整（5000.00）元，下列情况属于违约行为，违约方应向守约方支付违约金：……2、乙方不按本合同约定期限缴纳租金……”约定内容，由于被上诉人已告知上诉人限期撤离及交纳所欠租金，但上诉人仍未撤离交还租赁场地，且在2017年1月1日之后未再支付租金，已经构成违约，故一审认定该保证金5000元作为违约金抵扣不予退还并无不当。对于上诉人主张被上诉人应返还5000元保证金的上诉理由，本院不予采纳。关于争议焦点三，由于双方从2018年1月1日起成立不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，被上诉人已于2018年1月24日、2019年4月23日函告上诉人，限期要求其退回租用场地并拆除所修建的设施，视为其已在合理期限之前通知承租人解除合同并退还租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，由于被上诉人已明确表示无需使用上诉人的设施设备并要求其拆除所建设施，且上诉人在租赁期间所修建的设施并非不可拆卸，故上诉人应按照被上诉人的要求自行拆除设施设备后交还场地。对于上诉人主张被上诉人应赔偿其损失的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，赤水市四维轿车维修有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15786元，由赤水市四维轿车维修有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年五月二十二日法官助理毛丹书记员余飞