浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初737号 原告：李杰，女，1969年1月4日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：袁近芯，浙江良驹律师事务所律师。 被告：孔庆祥，男，1955年2月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原告李杰与被告孔庆祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案受理后，依法适用简易程序。于2020年4月29日第一次公开开庭进行了审理，原告李杰及其委托诉讼代理人袁近芯、被告孔庆祥到庭参加诉讼；于2020年4月30日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人袁近芯、被告孔庆祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告解除租赁合同；2.被告返还房屋租金18000元及保证金10000元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年11月15日签订《珊瑚沙家园商铺租赁合同》（下称《合同Ａ》），双方明确约定由原告承租被告位于杭州市西湖区商铺，用于经营食品商店，合同约定商铺年租金50000元、保证金10000元，原告实际支付租金18000元及保证金10000元。原告承租商铺后，多次要求被告按合同约定提供房产证并配合原告办理工商登记，被告拒绝了原告的要求，导致原告无法办理营业执照。被告的行为违背了合同义务，也阻碍了原告对于商铺的合理使用，致使原告租赁商铺经营大米生意的合同目的不能实现，故要求被告退还其已支付的全部款项。 被告答辩称：被告同意解除租赁合同，要求法院驳回原告全部诉讼请求。1.案涉商铺是被告从杭州珊瑚沙股份经济合作社（下称珊瑚沙合作社）承租的。2018年11月18日，被告将该商铺出租给案外人孔令晨，双方签订《珊瑚沙家园商铺租赁合同》（下称《合同B》），孔令晨支付了首年租金50000元及履约保证金10000元。2019年9月，孔令晨告知被告其要将案涉商铺转租给原告，对此，原告、被告、孔令晨三方均表示同意，原、被告遂于2019年9月6日签订《合同A》。合同签订后，原告并未支付被告任何款项，原告已支付的28000元，是其直接支付给孔令晨的转让费。2.原告关于其向被告多次索要商铺产权证而被告不予配合的陈述，并非事实。原告从未要求被告提供商铺的产权证。被告从珊瑚沙经济合作社承租多套同类商铺后转租，均按承租人要求提供产权证并配合办理营业执照。原告若有此要求，被告肯定会予以配合。3.原告自身经营不善，故不想继续经营，原告自行搬离商铺并于2019年11月17日通过他人将钥匙交还被告，原告系违约方，无权要求被告返还租金及履约保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《合同Ａ》，被告对真实性无异议，但该合同真实的签订日期是2019年9月6日；原告提交的建设银行交易明细，被告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为28000元是原告支付给孔令晨的转让费，不是支付给被告的租金。被告提交的《合同Ｂ》、支付宝转账记录、《商铺房租赁合同》，原告对三性均无异议；被告提交的《营业执照》《食品经营许可证》，原告对真实性无异议，但对关联性有异议，认为这是其他商铺的证照，不能证明案涉商铺具备办理营业执照的条件。本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。本院依据原告申请准许证人胡某出庭作证，证人胡某陈述：其与原告系同学关系，其于2019年9月26日来杭州游玩，到原告处发现原告打算经营大米生意，但承租的商铺因被告未提供产权证而尚未领取营业执照，导致经营活动无法正常开展；2019年10月15日，原告约被告及其妻子到承租的商铺商谈此事，证人当时亦在场，原告要求被告提供商铺的产权证以办理营业执照，但被告拒绝提供、不予配合；原告遂决定退租，次日即搬离该商铺。被告对证人胡某当庭陈述的证言有异议，认为双方2019年10月15日见面商谈的是原告要求被告退还10000元保证金一事，原告从未要求被告提供商铺产权证。本院将在本院认为部分对证人胡某证言的证据效力作进一步阐析。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告自2015年1月1日起从珊瑚沙合作社承租珊瑚沙家园南面东侧2、3、4、5、6#商铺，建筑面积为569.04平方米，双方签订《商铺房租赁合同》一份，该合同中约定珊瑚沙合作社负有提供该商铺的相关房屋产证证明的义务。 后孔令晨向被告承租其中的6-2-201商铺，面积50平方米，双方为此于2018年11月15日签订《合同B》,约定：租期自2018年11月18日起至2021年11月17日止；年租金50000元；租金按年支付，首年租金于签订合同之日一次性付清；为确保该商铺及附属设施的安全与完好，确保租赁期间内相关费用的如期结算，承租方同意于本合同签订前交付10000元作为履约保证金；保证金不得冲抵租金，出租方应在租赁关系终止且承租方已腾退该商铺并付清各种费用后一周内将保证金全额无息退还承租方，如承租方违约，出租方有权终止协议，并没收履约保证金；出租方提供该商铺的相关房屋产证证明，承租方在开业前应当自行办理好工商、税务、消防、卫生、环保等职能部门的相关审批手续；如果出租方违约提前解除合同的，承租方投入的装修、装潢损失按评估价进行补偿，如果因承租方提前解除合同的，承租方投入的装修、装潢损失出租方不作任何补偿。 合同签订后，孔令晨于2018年11月19日向被告支付租金50000元，于2018年11月21日向被告支付保证金10000元。 后孔令晨欲将案涉商铺转租给原告，经原告、被告及孔令晨三方合意，2019年9月6日，原、被告签订了《合同A》,该合同除承租方由孔令晨变更为原告外，其余内容与《合同B》均一致。同日，原告支付孔令晨28000元，原告陈述，其中18000元系装修款及2019年9月6日至2019年11月5日的租金，剩余10000元系履约保证金。 原、被告均认可原告于2019年9月6日搬入案涉商铺，于2019年10月20日左右搬离，于2019年11月17日将钥匙退还被告。原告自认，其于2019年“双十一”期间，将案涉商铺交由他人使用了八、九天。 被告陈述，其与孔令晨已达成合意，案涉商铺转租给原告后，其无需再向孔令晨退还已收取的租金及保证金。 本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原告是否向被告支付了租金及履约保证金？二、被告是否存在拒绝提供商铺产权证的违约行为？ 关于争议焦点一，原告是否向被告支付了租金及履约保证金28000元的问题。根据《合同A》与《合同B》的主文内容（包括租期起止日期）完全一致，以及《合同A》签订后被告并未再向孔令晨退还租金及保证金的事实，可以认定原告继受了《合同B》项下孔令晨的权利、义务。原告支付孔令晨的28000元中，应包含孔令晨对商铺的装修折价款、孔令晨已向被告支付的截至首年租期届满即2019年11月17日的租金及履约保证金10000元。经三方合意形成转租事实后，原告向孔令晨支付上述付款，而被告未向孔令晨退还相应款项，故该款项的实际付款人已由孔令晨转化为原告。原告占有使用案涉商铺超两个月，被告关于没有收取原告支付款项的抗辩，缺乏事实依据且与房屋租赁的常理不符，本院不予采信。 关于争议焦点二，被告拒绝向原告提供案涉商铺产权证的事实是否存在的问题。首先，原告陈述其向被告索要产权证被拒，但证人胡某证言为单一证据，原告未提供其他证据予以佐证，原告的举证义务没有完成，应承担对其不利的法律后果。其次，被告与珊瑚沙合作社签订的《商铺房租赁合同》中，明确约定珊瑚沙合作社有提供商铺相关产权证明的义务；且《合同Ａ》《合同Ｂ》中，被告作为出租人亦承诺提供案涉商铺产权证明；结合被告在同一地段长期出租多间同类型商铺、目前承租的其他商铺已领取经营证照的事实，本院认为，被告没有拒绝提供商铺产权证、不配合原告办理营业执照的动因。据此，本院难以确信被告拒绝向原告提供产权证的待证事实存在，原告关于被告违约的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。 原告在合同约定的租赁期限届满前，单方面提出终止合同、搬离案涉商铺并将钥匙退还被告，其行为已构成违约。现原、被告双方对解除《合同A》均无异议，合同依法应予以解除。合同解除后，鉴于原告的违约行为，被告依据合同约定，有权没收履约保证金10000元且不予补偿原告的装修损失，原告要求被告退还该部分费用的诉请，于法无据，本院不予支持。自2019年9月6日至2019年11月17日，原告已实际占有使用案涉商铺，故原告要求被告返还此期间租金的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、李杰与孔庆祥签订的《珊瑚沙家园商铺租赁合同》于2020年4月29日解除； 二、驳回李杰其余诉讼请求。 案件受理费减半收取250元，由李杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  汪哲君 二〇二〇年五月五日 书记员  郑昕迪