广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0902民初1887号 原告：杨贵，男，1986年10月30日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：钟光武，广西桂金剑（福绵）律师事务所律师。 被告：韦启能，男，1975年8月13日出生，壮族，住玉林市玉州区。 原告杨贵与被告韦启能房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨贵及委托诉讼代理人钟光武到庭参加诉讼，被告韦启能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨贵向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告支付解除合同前的租金及违约金给原告（暂计2020年第一季度即2020年1月1日至2020年4月1日的租金23940元及2020年1月20日至2020年3月25日的违约金15561元）；3、判决被告支付恢复商铺原状费用50000元给原告；4、本案的诉讼费用及财产保全费由被告承担。事实与理由：原、被告经平等协商，于2018年4月8日签订《商铺租赁合同》。双方约定，被告租用原告位于玉林市商铺用于作餐饮使用，租期为伍年，自2018年4月1日至2023年4月1日，租金每月7980元，按季度支付，先付后用，每年1月1日至20日为当年第一季度租金交租期限。合同签订后，原告把商铺交付给被告使用，被告也对商铺进行改造装修后使用。2020年1月20日第一季度租金交租期限到期，原告多次向被告追索租金，被告推诿不给。按合同约定，被告已经违约，原告有权单方要求解除合同并没收被告履约保证金30000元，原告有权要求被告支付解除合同前的租金及违约金，有权要求被告支付为恢复商铺原状费用。为了维护原告的合法权益，特向法院起诉。 被告韦启能未答辩，也未提供证据。 本院经审理认定事实如下：2018年4月8日，原告杨贵与被告韦启能协商并签订《商铺租赁合同》。合同约定，原告杨贵将其单独所有位玉林市玉州区一环东路33号金都家园11幢104房的商铺出租给被告韦启能作餐饮使用。商铺租期为五年，自2018年4月1日至2023年4月1日止。租金每月7980元，年租金为95760元。租金按季度支付，每年1月1日至20日为当年第一季度交租期限，4月1日至20日为当年第二季度租金交租期限，7月1日至20日为当年第三季度租金交租期限，10月1日至20日为当年第四季度租金交租期限。租赁合同期满，承租方需按有关建筑质量标准在原通往二楼楼梯位置修建恢复楼梯及与相邻商铺共用墙，用混凝土铺平设平室内水沟，拆除所装附属品，拆除二楼卫生间恢复原貌，清洁商铺卫生情况、清理垃圾。承租方逾期交付租金或其他费用的，每超逾交租期限一天，应按当月租金的3%向出租方支付违约金，如逾期超过十天，出租方有权单方解除合同，收回商铺，并没收履约保证金，承租方仍应支付拖欠的租金、其他费用及违约金。合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金30000元，并约定如承租方违约或拖欠租金，出租方有权从保证金中扣除相应的违约金或租金。双方在签订合同后，原告将商铺交付给被告使用，被告对商铺进行改造装修作餐饮使用，并依约向原告交付租金至2019年12月31日，2020年1月原告向被告追索当年第一季度租金，被告推诿不给，不久后便关门不再营业。原告为维护自身利益，遂向法院起诉。 本院认为，原告杨贵与被告韦启能签订的《房屋租赁合同》系其双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行过程中，被告逾期支付租金，依照合同约定，被告若逾期支付租金，每逾期一天，则需要按照月租金的3%支付违约金，拖欠租金超过十天，原告有权解除合同并收回商铺，被告仍应支付拖欠的租金及违约金。因此，原告要求解除与被告于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》并支付租金及违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。租金应当从2020年1月1日起至合同解除之日止，按每月7980元计算，暂计至2020年4月1日止为23940元。因原告要求违约金每日按月租金的3%（7980X3%=239.4）计算明显过高，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。由于本案被告未到庭应诉，本院根据实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平原则和诚实信用原则予以衡量，违约金按租金损失的25%计算，即违约金应当从2020年1月21日起至合同解除之日止，按每日66.5元（7980×25%÷30=66.5元）计算，暂计至2020年3月25日止为4322.5元。关于原告请求没收被告履约保证金的问题。由于原、被告双方在签订《商铺租赁合同》时，被告韦启能向原告杨贵交纳了履约保证金30000元，虽然双方在违约责任条款中约定，承租方逾期交纳租金或其他费用超过十天的，出租方有权没收履约保证金，而承租方仍应支付拖欠的租金及违约金，但在《商铺租赁合同》第五条中也约定，如乙方（承租方）有违约或拖欠租金等有关费用，甲方（出租方）有权从保证金中扣除相应的违约金或租金等有关费用。本院认为，被告向原告交纳的履约保证金，实际属于被告履行合同的担保，在本案中不具备惩罚性，按照公平、公证原则，被告交纳的履约保证金30000元应从拖欠的租金及违约金中冲抵。关于原告要求被告支付恢复商铺原状费用50000元的问题。因恢复原状所需费用并未实际发生，且原告也不向法院申请鉴定，未能提供证据证明其主张的费用，因此对原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。被告韦启能经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席裁判。 诉讼期间，原告杨贵为本案申请财产保全支出的财产保全费820元，已被生效的（2020）桂0902财保260号民事裁定书予以确认，该费用应当由被告韦启能返还给原告杨贵。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告杨贵与被告韦启能于2018年4月8日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告韦启能支付拖欠的租金及违约金给原告杨贵（租金计算方法：从2020年1月1日起至合同解除之日（即本判决生效之日）止，按每月7980元计算；违约金计算方法：从2020年1月21日起至合同解除之日（即本判决生效之日）止，按每日66.5元计算；以上租金及违约金优先从被告交纳的保证金30000元中扣减）； 三、被告韦启能返还财产保全费820元给原告杨贵； 四、驳回原告杨贵的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如逾期，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 案件受理费2137元，减半收取1069元，由原告杨贵负担597元，被告韦启能负担472元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  唐国富 二〇二〇年五月十八日 书记员  陈礼婷