山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0181民初1270号 原告：王平令，男，1983年1月14日出生，汉族，居民，住济南市 被告：李金美，女，1971年10月8日出生，汉族，居民，住济南市。 委托诉讼代理人：王志勇，章丘三剑法律服务所法律工作者。 原告王平令与被告李金美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王平令与被告李金美的委托诉讼代理人王志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王平令向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还房租1万元；2.涉诉费用由被告负担。事实与理由：2019年3月1日，我与李金美签订租房合同，2020年2月29日到期。因生意不景气，我于2019年5月2日搬走，并与李金美协商准许转让。2019年10月份，李金美将房屋出租给他人，之后双方协商未果。据此，提起如上所诉。 王平令针对其主张提供如下证据： 1.《房屋租赁合同》复印件1份、转账记录2份，证明2019年3月1日王平令与李金美签订合同，同日王平令支付租金5000元，3月4日支付租金15000元。 2.短信聊天记录打印件1份以及当庭出示的手机短信记录，证明2019年10月18日，李金美已经认可将涉案房屋出租。 李金美辩称，原告所诉与事实不符，本案实际是原告违约。双方于2019年3月1日签订合同属实，当时原告及其岳父到答辩人家中签订合同，并且在其岳父面前双方口头约定，如若原告经营不善致使房屋空闲不能有效利用，半年后答辩人有权终止合同收回房屋。之后，原告经营不善，且在未通知答辩人的情况下强行终止合同，未经答辩人书面同意擅自退租，自行贴出转租房屋的告示。在此期间，原告一直未与答辩人联系，涉及的房屋原告一直也未转租出去。直至2019年12月份，答辩人才得知以上情况，因此，答辩人按约定收回房屋，与他人（李倩倩）签订租赁合同，将房屋出租。故，本案中答辩人并未违约，实际是原告违约。原告不经答辩人同意擅自强行终止租赁合同，其未经答辩人同意擅自贴出告示转租房屋就是一种严重违约行为，原告应按照双方合同的约定第6条承担违约责任，支付给答辩人30%的违约金6000元。另，双方在签订合同时也已明确约定如原告半年内不能有效利用承租房屋，答辩人有权终止合同收回房屋。综上，本案实际是原告单方违约。现答辩人尚未根据双方约定向被告要求违约金，原告反而起诉答辩人实属无理无据。故，请求法院查清事实，依法驳回其诉讼请求，答辩人保留根据合同第6条约定向原告追索违约金的权利。 李金美针对其主张提交《房屋租赁合同》1份，证明2019年12月26日，李金美将涉案房屋再次出租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2019年3月1日，王平令（承租方、乙方）与李金美（出租房、甲方）签订《房屋租赁合同》。合同主要内容为：甲方将位于章丘区刁镇刁西村清平西路的1间房屋出租给乙方使用，租赁期限1年，自2019年3月1日至2020年2月29日，年租金2万元，一次性付清。 合同第六条约定：租赁期，任何一方提出终止合同，若一方强行终止合同，必须向另一方支付违约金30%。 合同签订后，王平令分别于2019年3月1日向李金美支付租金5000元，同年3月4日支付剩余租金15000元。李金平亦如约交付了房屋，王平令承租房屋用于冷饮生意。 合同履行过程中，王平令因经营不善，于2019年5月2日自涉案房屋搬出，并张贴告示转租该房屋，但一直未转租成立。其后，李金美将涉案房屋重新出租给他人使用。 针对双方当事人有争议的事实和证据，结合当事人陈述以及本院确认的证据，本院认定事实如下： 1.关于涉案房屋重新出租的问题。王平令主张2019年10月18日李金美已经将涉案房屋重新出租给他人，王平令为此提交2019年10月18日的短信聊天记录打印件1份以及手机载体予以证实。李金美反驳称，2019年12月26日，李金美才将涉案房屋重新出租给他人，并为此提交《房屋租赁合同》1份。经质证，李金美对王平令提交的短信聊天记录打印件不认可；王平令对李金美提交的《房屋租赁合同》有异议，认为该合同系后期补签的合同，实际承租时间应为2019年10月份。 经审查，2019年10月18日，李金美在与王平令短信聊天时承认已将涉案房屋出租，但2019年12月11日王平令在短信聊天时要求继续使用涉案房屋。李金美提交的新《房屋租赁合同》显示2019年12月26日李金美与案外人李倩倩签订该合同将涉案房屋出租给李倩倩，并约定租期一年，自2019年12月27日至2020年12月26日，年租金12000元。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十六条第二款规定，“电子数据是指通过电子邮件、电子数据交换、网上聊天记录、博客、微博客、手机短信、电子签名、域名等形成或者存储在电子介质中的信息。”本院认为，王平令针对其主张提供的聊天记录与其原始载体相互印证，应作为本案的有效证据予以采信。李金美与案外人李倩倩签订的合同真实性与否，本案不予涉及。据此，本院认定，2019年10月份李金美将涉案房屋重新出租，但未经王平令同意，因双方协商不成，直至2019年12月11日王平令仍要求继续使用涉案房屋。 2.关于口头约定的问题。李金美主张其曾与王平令口头约定，若王平令不善经营对涉案房屋进行有效利用，则李金美有权终止合同收回房屋。经质证，王平令不予认可，李金美对其主张亦未提供证据证实。故，本院对李金美关于有权收回房屋的主张不予采信。 本院认为，李金美与王平令签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，双方均应依约履行。合同履行期间，王平令依约缴纳一年的合同期内租金2万元，李金美未经王平令许可，又将涉案房屋出租给他人。事实清楚，本院予以确认。围绕双方当事人争议的事实，本案需要解决的焦点在于：一是，《房屋租赁合同》解除的问题；二是，王平令请求的合理性。 关于焦点一，《房屋租赁合同》解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务......”本案中，如上查明的事实，在合同履行期内，王平令在经营不善将涉案房屋转租无果的情况下，双方协商另行出租，也一直未达成解除合同的一致意见。在此情况下，李金美另行将房屋出租给他人，以其实际行为明示终止履行向王平令出租房屋的义务。故，王平令与李金美签订的《房屋租赁合同》应当解除；且，合同双方均以实际行为解除了涉案合同。 关于焦点二，王平令请求的合理性。根据《合同法》第九十七条规定，“合同解除后，未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如上所述，涉案合同解除后，尚未履行的，中止履行。现王平令基于双方的合同已经解除，要求返还未履行期内的相应租金，理由正当，本院应予支持。本案中，王平令于2019年3月1日承租涉案房屋后依约履行了缴纳租金的义务，并自认于2019年5月2日将涉案房屋腾出并张贴告示转租未果。通过双方的聊天记录足以证实王平令在此期间亦同意李金美将涉案房屋重新出租的事实，直至2019年10月18日李金美认可已将房屋出租，但因双方针对租金的返还事宜协商不成，王平令于2019年12月11日通知要求继续使用涉案房屋。由此可见，双方对涉案房屋处于闲置状态均是明知的，双方在合同不能继续履行的情况下，应及时协商解除事宜。李金美在双方未能协商一致的情况下，另行将房屋出租他人，虽存有过错，亦属避免损失扩大之举措；王平令在明知房屋无法转租以及李金美将房屋重新出租的情况下，亦应通过合理途径及时处理合同解除事宜，导致房屋闲置、损失扩大，王平令亦负有不可推卸之责任。因此，在双方合同已经解除的情况下，综合考虑合同的性质、期限、履行情况，以及王平令实际占用房屋的时间等因素，本院酌定李金美返还王平令三个月的租金计5000元。王平令要求返还租金过高部分，理由不当，本院不予支持。李金美主张依据口头约定收回房屋且不退还租金，证据不足，本院亦不予支持。 综上，依据上述法律规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李金美返还原告王平令房屋租赁费5000元，于判决书生效之日起十日内履行。 二、驳回原告王平令过高部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（减半记取），由王平令负担25元，李金美负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 乔振洲 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 王 博 书 记 员 焦 玲