广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终669号 上诉人（原审原告）：蒋林红，女，1970年1月5日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：周海鹏，广西君健律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潘咏志，男，1967年1月16日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 原审第三人：陈桦，男，1968年3月9日出生，汉族，住新疆伊宁市。 委托诉讼代理人：王程，广西鹏韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏翠芸，广西鹏韵律师事务所律师。 上诉人蒋林红因与被上诉人潘咏志及原审第三人陈桦房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2019）桂0305民初902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人蒋林红的上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：首先，双方签订的《房屋租赁合同》第一条、第二条已约定了被上诉人将其房屋出租给上诉人做住房使用，租赁期限为十五年。第八条协议补充说明约定“本租赁合同在甲乙双方顺利完成上述房屋过户手续后失去效力，反之则于签订之日起正式生效。”上诉人之所以在与被上诉人签订了房屋买卖合同后又与其签订房屋租赁合同，就是担心买卖合同不能成就，自己的钱又拿不回来，更无栖身之地，才退而求其次要求租赁权的。事实上，正是由于叠彩区法院于2017年5月11日对已过公示期的正在买卖过户的房屋违法采取诉讼保全措施，才导致已缴纳了购房税费的上诉人无法继续办理房屋过户手续，因此，《房屋租赁合同》约定的生效条件早已于2017年5月11日成就，双方的租赁合同已于签订之日2017年4月7日即已合法生效。至于“以原告已付给被告的购房款冲抵房屋租金”仅为双方对租金约定了支付方式，并非原审判决认定的系合同生效的条件。其次，上诉人正是基于买卖合同的合同目的不能成就，且认为房屋租赁合同生效，才提起解除买卖合同之诉，由于买卖合同与租赁合同系两个法律关系，不能在同一诉讼中合并解决，故仅要求解除买卖合同。至于要求双倍返还定金，此系被上诉人因违反买卖合同应承担的违约责任，上诉人有权且应当在解除双方的买卖合同关系时一并提出诉讼请求。再次，双方签订买卖和租赁合同是双方在不同时期签订的两个性质完全不同的合同，唯一的联系即在于买卖合同不能履行即成就租赁合同，上诉人对其均有诉权，不存在上诉人存在违反诚实信用原则的情形。另外，租赁合同早已与上诉人就买卖合同起诉前已生效，双方并未约定支付完租金才生效，即使认定上诉人已确认了自己在买卖合同的债权，不能冲抵租金，也不影响租赁合同的合法有效。上诉人享有对被上诉人近37万元的生效债权，完全足以冲抵其30万元的房租。租赁合同已合法生效，上诉人也通过其行为放弃了就买卖合同对被上诉人享有的债权，以冲抵就租赁合同应承担的债务，故该《房屋租赁合同》已生效并已实际履行。请求二审法院查明事实，公正判决。 蒋林红向一审法院诉请：1.确认原、被告双方于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2017年3月20日，原、被告签订《购房协议》一份，约定被告将其拥有独立产权的位于桂林市七星区穿山东路1号七星花园世纪新城3#楼1-12-2号房屋（房产证号：桂林市房权证七星区字第××号）含室内装修、家具、电器等以人民币90万元出售给原告，并约定协议签订后原告向被告支付购房定金18万元，如因被告原因导致合同不能如约履行，被告应双倍返还定金。2017年3月23日，原告向被告转账支付30万元。同日，被告向原告出具《收条》一份，载明：今收到蒋林红交来世纪新城3栋1单元12-1号楼购房首付款30万元，余款60万元待蒋林红办完贷款后结清。2017年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告现自愿将坐落在桂林市七星区穿山东路1号七星花园世纪新城3#楼1-12-2号房屋出租给原告作住房使用，租期为十五年，从2017年4月14日至2032年4月14日止，每年租金为2万元，十五年租金合计30万元，如该房屋过户手续不能完成，原告已付给被告的购房款30万元冲抵十五年的房屋租金；被告须于2017年5月1日前将该房产交付给原告使用；本租赁合同在双方顺利完成上述房屋过户手续后失去效力，反之则于签订之日起正式生效。2017年6月19日，本院受理原告蒋林红诉被告潘咏志买卖合同纠纷一案，原告蒋林红提出的诉讼请求为：请求判令解除原、被告签订的《购房协议》，被告返还定金36万元、购房税费32766.17元；全部诉讼费用由被告承担。2017年8月15日，本院作出（2017）桂0305民初1858号民事判决，查明：2017年3月20日，原、被告还签订了一份《车位转让协议》，协议约定被告将七星花园世纪新城地下停车场C区56#车位使用权转让给原告，原告于签订协议之日起一次性支付被告12万元。原告于2017年3月23日通过中国建设银行桂林象山支行汇给被告30万元（其中包含购房定金18万元，购车位使用权款12万元）……因被告与案外人的纠纷，上述房屋于2017年5月11日被桂林市叠彩区人民法院以（2017）桂0303民初575号民事裁定查封，上述房屋的过户手续未能完成。该案判决如下：一、解除原告蒋林红与被告潘咏志于2017年3月20日签订的《购房协议》；二、被告潘咏志返还原告蒋林红购房定金人民币36万元、个人所得税9255.39元；三、驳回原告蒋林红的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。2018年6月1日，桂林市叠彩区人民法院作出（2018）桂0303执370号执行裁定书，裁定拍卖被执行人潘咏志所有的位于桂林市七星区穿山东路1号七星花园世纪新城3#楼1-12-2号房。蒋林红对该拍卖提出书面异议，称:1.异议人蒋林红是涉案房屋的承租人、实际使用人；2.请求停止涉案房屋的拍卖、变卖或以物抵债执行程序。2019年2月22日，桂林市叠彩区人民法院作出（2019）桂0303执异3号执行裁定，认为根据桂林市七星区人民法院出具的（2017）桂0305民初1858号民事判决书查明的事实，异议人蒋林红向被执行人潘咏志支付的30万元，其中包括购房定金18万元及购车位使用权款12万元，与租金无关。故异议人未提供支付租金的支付凭证，无法认定双方之间存在租赁关系，因此裁定驳回异议人蒋林红的异议请求。现原告认为因被告的原因导致涉案房屋过户手续一直未能办理完成，被告亦不愿意归还原告已支付的30万元款项，故原告要求按《房屋租赁合同》的约定，承租使用原告的房屋15年。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 一审法院审理认为,本案的争议焦点为：一、本案是否执行异议之诉，是否属于本院管辖；二、涉案《房屋租赁合同》是否合法有效。关于争议焦点一，本案是否执行异议之诉，是否属于本院管辖的问题。本院认为，原告在本案中的诉讼请求为确认原、被告双方于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》合法有效，涉案房屋系在桂林市七星区，故本院具有管辖权。因本案并非原告对执行裁定不服而提起的诉讼，不是执行异议之诉，故不是由执行法院管辖。本院对第三人关于原告提起诉讼不符合起诉条件的陈述不予采信。关于争议焦点二，涉案《房屋租赁合同》是否合法有效的问题。原、被告在《房屋租赁合同》中约定“如该房屋过户手续不能完成，原告已付给被告的购房款30万元冲抵十五年的房屋租金；本租赁合同在双方顺利完成上述房屋过户手续后失去效力，反之则于签订之日起正式生效。”故原、被告签订的《房屋租赁合同》并非签订时即生效，双方约定合同生效的条件是该房屋过户手续不能完成，以原告已付给被告的购房款30万元冲抵房屋租金时才生效。现虽然房屋过户手续没有完成，但原告于2017年6月19日已选择通过买卖合同关系解决双方的纠纷，且本院已认定了原告向被告支付的30万元包含购房定金18万元和购车位使用权款12万元，并已作出被告双倍返还原告购房定金共计36万元的生效判决。该案判决已经发生法律效力，生效判决具有强制性、稳定性，不因原告欲将买卖合同关系变更为租赁合同关系的意愿而改变。且该判决系基于原告提起的诉讼而裁判，原告在本院就买卖合同关系作出生效判决后又欲确认原、被告间存在租赁合同关系，违反诚实守信原则。综上所述，本院认为原告支付给被告的30万元系购房定金和购车位使用权款，并未冲抵为涉案房屋租金，未达到原、被告约定的《房屋租赁合同》生效的条件，故该《房屋租赁合同》未生效。本院对原告要求确认该《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求不予支持。依法判决：驳回原告蒋林红的诉讼请求。案件受理费5800元、公告费560元，共计6360元（原告已预付），由原告蒋林红负担。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定？ 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，上诉人主张认定效力的《房屋租赁合同》，系上诉人与被上诉人就桂林市七星区穿山东路1号七星花园世纪新城3#楼1-12-2号房签订《购房协议》之后为保障上诉人已付款之合法权益而签订的。上诉人与被上诉人签订该《房屋租赁合同》之本意为：上诉人向被上诉人购房并已支付部分款项，如能完成房屋过户，该租赁合同不生效；如不能完成房屋过户，上诉人已支付给被上诉人的部分购房款转为该房屋十五年租金，该租赁合同自签订之日生效。从上述内容可知，该《房屋租赁合同》生效条件为“上诉人向被上诉人购买该房屋并支付部分款项，如买卖该房屋不能完成过户则购房款转为十五年房租，租赁合同生效”。该《房屋租赁合同》生效的大前提是上诉人向被上诉人购买该房屋并以购房款冲抵房租。上诉人于2017年6月已就其与被上诉人之间的房屋买卖合同关系向人民法院起诉，要求解除双方之间的《购房协议》并要求被上诉人返还已支付的购房款。其诉请已得到人民法院支持并判决生效。故上诉人与被上诉人之间已不存在购房合同之权利义务，上诉人已支付的购房款成为了上诉人对被上诉人之债权。故涉案《房屋租赁合同》生效条件中的“上诉人向被上诉人购买房屋并以购房款冲抵房租”之大前提已不可能成就，《房屋租赁合同》因生效条件未成就而未生效。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》未生效是正确的，本院依法予以确认。上诉人要求确认该《房屋租赁合同》有效之主张，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费5800元，由上诉人蒋林红负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年五月十一日 书记员 叶菁华