广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终19536号上诉人（原审原告、反诉被告）：李启志，男，汉族，1966年9月2日出生，住所地湖北省监利县。委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王旭，男，汉族，1985年5月21日出生，住所地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：周念军，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾设，广东联建律师事务所实习律师。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：陈海军。上诉人李启志因与被上诉人王旭及原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李启志上诉请求：1.依法撤销民事判决第二、三项；2.判决王旭向李启志支付违约金人民币98万元；3.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费由王旭承担。事实和理由：一审中，原承租人即现涉案学位使用学生家长已经明确声明，不再使用该学位，不存在“现有就读的学生是否继续使用的问题”；且“新买家进行申请”，是任何学位申请的必经程序，解锁也不存在不确定性。上述情况都不能导致“该学位能否正常使用仍存在不确定性”。一审认定事实，适用法律错误。综上，请求二审法院支持李启志的诉求。王旭辩称：按照政策规定，涉案房屋的学位已被锁定至2025年，故而对王旭在2023年正常使用该学位产生了极其不利的影响，符合合同特别条款约定的合同解除的条件。王旭在合同解除条件成就的基础上行使合同解除权，符合法律规定及合同约定，请求人民法院驳回李启志的上诉请求。一、合同约定的解除条件已经成就，王旭有权行使合同解除权，李启志、王旭及链家公司于2018年10月13日签订的《房产买卖合同》约定：“甲方承诺该房产学位于2016年锁定，且2022年甲方及租客不再使用该房产小学及初中学位。签署该合同三个工作日内，甲乙丙三方去有关政府部门核实学位问题，若影响乙方2023年正常使用学位，三方免责，互不承担责任，并解除合同。若不影响乙方2023年正常使用学位，合同正常履行。”合同签订后，经向南山区教育局当面及网上咨询核实得知，根据“九年一贯制”之政策规定，涉案房屋的学位已被锁定至2025年。因此，王旭在2023年时将无法使用该房屋学位，则合同约定的解除条件成就，王旭有权行使合同解除权。尽管在一审过程中南山区教育局根据一审法院的询问，就涉案房屋的学位问题作出的回函中称：“现就读学生，如六年级毕业后不再使用初中学位，新买家在2023年可用于申请学区内学校，参与积分排序”，但在王旭于2018年11月2日行使合同解除权之前，南山区教育局在王旭的两次当面咨询及两次网上咨询中，均告知王旭涉案房产之学位已被锁定至2025年。故根据上述四次咨询的答复内容，王旭形成涉案房屋之学位无法于2023年正常使用的确信是完全合理的。王旭没有继续履行合同的期待可能性及违约的故意，王旭行使合同的解除权完全合理。即便按照教育局的回函所称的条件，对王旭2023年正常使用涉案房屋之学位仍是有许多障碍的。首先，现就读的学生必须在小学六年级毕业后不再使用涉案房屋之初中学位。尽管李启志提交了一份承诺书，并称该承诺书系由现就读学生之家长所出，其承诺现就读学生在小学毕业后不再使用涉案房屋之学位。但该承诺书真实性存疑，因为现就读学生之家长并未出庭作证，李启志亦未提交相应的租赁合同及身份证件予以佐证。此外，即便该承诺书确由现就读学生之家长作出，若其未来反悔仍让现就读学生继续使用涉案房屋之学位，那么王旭仍不能于2023年正常使用涉案房屋之学位。况且接受九年义务教育是宪法赋予公民的权利，任何个人或团体均无权剥夺，承诺书亦无违背承诺之惩罚内容，那么现就读学生之家长即便反悔，王旭或李启志亦无权追究其责任，王旭亦无从向李启志再行追究责任，故而让王旭单独承担如此巨大且无从追责的风险，是极其不符合订立之目的及价值伦理的。其次，即便现就读学生之家长遵守了承诺，未再使用涉案房产之学位，但若现就读学生用其他房产的学位申请了涉案房产所在片区的对口初中，该行为依然会导致涉案房产之学位被继续锁定。再次，假使现就读学生在小学六年级毕业之后不再使用涉案房屋之学位，亦未申请对口初中，涉案房屋之学位也不是自动解锁，尚需王旭额外申诉解锁。而申诉解锁之结果，亦未有一定可以解锁之保证。最后，即便王旭申请解锁成功，王旭也只能从解锁时起才可以参与积分排序，即参与排序的时间必然比自动解锁之情况大幅延后。综上，即便按照教育局回函之条件，王旭能否使用涉案房屋之学位仍存在诸多的不确定性和额外的障碍及不利影响，完全不符合合同约定的王旭可以“无影响”地使用涉案房屋之学位的约定。因此，合同约定的解除条件已经成就，王旭可以行使合同解除权。二、合同已于2018年11月2日合法解除。李启志及链家公司于2018年11月2日收到了王旭要求解除合同、退还定金的通知，故而根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，本案合同已于2018年11月2日合法解除。尽管李启志提起本案诉讼要求解除涉案合同，但其并未针对王旭通知解除合同行为的效力提出过异议，亦未将该通知解除合同行为的效力问题作为本案的诉讼请求，故可以认为李启志对王旭通知解除合同的行为没有异议。则涉案合同于2018年11月2日已经解除。三、王旭行使合同的解除权合理。王旭购买涉案房屋的主要目的是为自己的孩子将来上学做准备。也是出于对学位的极端看重，王旭才会要求针对学位问题在备注条款中进行特别约定。因王旭与南山区教育局多次进行了当面、电话及网上咨询，均告知无法在2023年正常使用涉案房屋的学位，即王旭购买涉案房屋的合同目的无法实现，王旭才行使了合同的解除权。尽管李启志多次承诺涉案房屋的学位到了2023年能够为王旭使用，但决定学位能否为王旭使用的是南山区教育局而非李启志。在掌握有最终决定权的南山区教育局的否定性回答面前，李启志的承诺没有任何实际意义。涉案房屋价值近500万元，为筹措购房款倾尽了王旭夫妻及夫妻双方父母全家之力才得以实现。此学童入读学校除需享有学位之外，还需在入学前尽早到期望就读的学校排队登记。若到2023年王旭无法使用涉案学位，王旭家庭不仅无法筹措到另买一套房屋的资金，也错过了让孩子入学排队的机会。如此巨大的风险，是任何一个普通家庭均无法接受的。王旭行使合同的解除权合法合理。四、王旭无需承担任何违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据上述规定，结合本案房屋买卖合同的性质以及履行状况，本案合同解除后应当按照王旭《解除合同通知函》的要求恢复原状，即房屋买卖合同不再履行、李启志应当向王旭退还购房定金。同时，按照三方签署的《房产买卖合同》第十六条特别备注条款之约定，当因影响王旭2023年使用涉案房屋的学位而导致合同解除时，合同的解除后果为：“三方免责，互不承担责任”，因此，李启志向王旭主张违约金无事实、法律及合同依据。五、李启志主张的违约金要求过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”首先，李启志作为房屋买卖合同中的卖方，在涉案合同的履行过程中的行为仅为签订合同及收受购房款，其为履行本合同并未产生任何损失。其次，合同因非王旭行为导致合同解除条件成就，王旭在合同的履行过程中无过错。再次，对于涉案房产的学位状况，李启志作为卖方应当更加清楚，对学位日后能否为王旭使用的判断应当比王旭更为准确，故其在签署本案合同并约定备注条款时对合同日后的履行情况比王旭有更加准确的预期，即李启志应当预见到因学位于2023年无法为王旭使用进而导致合同解除是本案合同履行之后可能发生的后果之一。最后，涉案房屋的价值此后一路上涨，已经超过550万元，李启志不仅没有损失，反而因此获利。在李启志没有发生任何损失且王旭无任何过错的情况下，其向王旭主张巨额违约金不合理，亦不符合法律规定。综上，本案合同约定的解除条件已经成就，合同已于2018年11月2日合法解除，王旭行使合同解除权合理合法；根据合同备注条款的约定，合同解除后王旭无需承担违约责任。应当驳回李启志的全部上诉请求。链家公司未到庭参加二审调查，亦未作答辩。李启志向一审法院起诉请求：1.解除李启志与王旭之间的《房产买卖合同》；2.王旭向李启志支付违约金98万元（人民币，下同）；3.本案受理费、保全费、公告费等诉讼费由王旭承担。王旭向一审法院反诉请求：1.李启志退还王旭购房定金2万元，并支付自2018年11月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清之日止的利息（暂计至2019年3月6日，利息为290元）：2.本案反诉诉讼费用由李启志承担。一审法院认定事实：位于深圳市南山区科技大道与深南大道交汇处××园A、B、C栋××房（涉案房产）于2010年6月3日核准登记至李启志名下，建筑面积69.76平方米。2018年10月13日，李启志（出卖人、甲方）与王旭（买受人、乙方）、链家公司（居间人、丙方）签订《房产买卖合同》，约定：出卖人将涉案房产转让给买受人；该房产处于抵押状态，出卖人需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起15日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买受人应予协助；房屋成交价为490万元；购房定金24万元，买受人在签订合同1日内支付2万元，签订合同7日内，买受人补交定金22万元；本条约定的定金24万元交由双方所约定的第三方监管；出卖人同意从定金中1万元作为交房保证金托管于第三方；买受人须于2018年11月17日前支付首期款123万元到买受人贷款银行作资金监管或到第三方办理资金监管；任何一方不按照合同约定履行义务，应向守约方承担违约责任，延迟履行合同义务应承担违约责任，逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止，每逾期一日，违约方按本合同约定总房价万分之五向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为买受人，买受人有权以书面通知的方式解除合同，并要求出卖人双倍返还定金或按本合同约定的总房价款20%支付违约金；守约方若为出卖人，出卖人有权以书面通知的方式解除合同，并没收定金或要求买受人按本合同约定的总房价款20%支付违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任；该合同“特别备注”条款约定：甲方承诺该房产学位于2016年锁定，且2022年甲方及租客不再使用该房产小学及初中学位，签署该合同三个工作日内，甲乙丙三方去有关政府部门核实学位问题，若影响乙方2023年正常使用学位，三方免责，互不承担责任，并解除合同，若不影响乙方2023年正常使用学位，合同正常履行；及其他内容。同日，李启志（出卖人、甲方）与王旭（买受人、乙方）、链家公司（居间人、丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方确认将定金24万元交由丙方托管，同时，甲乙双方同意从定金中预留1万元作为交房保证金交由丙方托管；及其他内容。2018年10月13日，王旭向李启志支付定金2万元，链家公司向李启志出具了托管定金的收款收据，该2万元现托管在链家公司处。2018年10月21日，涉案房产的承租人邹某、范某出具《承诺书》，内容为：承诺人现有子女一人，现承诺自2022年9月1日之后不再使用涉案房产对应的学位。2018年11月2日，王旭分别向李启志、链家公司邮寄《解除合同通知函》，内容为：依据三方去教育局的咨询结果和王旭在官网上的咨询以及官网上的温馨提醒，均表示李启志所出售的房产学位解锁存在问题，王旭不能正常使用学位，故王旭通知李启志解除三方的合同。为证明涉案房产的学位已于2016年被锁定，且锁定九年，涉案房产的学位在2023年无法解锁使用，王旭提交了学区房使用情况查询结果、关于南山区住房学位锁定单温馨提示（2018年修订版）、南山教育局网上咨询及回复打印件、南山区招生政策预告等予以证明。李启志表示前述证据不能作为认定事实的依据，应以教育局的正式回复为准。李启志对此提交了一份李启志于2018年10月23日拨打南山区教育局电话（0755-264××××0）的电话录音予以证明。王旭对该电话录音不予认可。另查，一审法院依法向深圳市南山区教育局（以下简称南山区教育局）出具《协助调查函》，询问涉案房产的学位等相关问题。南山区教育局于2019年4月24日出具《回函》，内容为：涉案房产于2016年被南山外国语学校（集团）大冲学校锁定，该学校属于九年一贯制，系统将自动锁定九年；现就读学生，如六年级毕业后不再使用初中学位，新买家2023年可以用于申请学区内学校，参与积分排序。一审法院认为，李启志与王旭签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认其效力。本案中，双方在买卖合同中明确约定：“甲方承诺该房产学位于2016年锁定，且2022年甲方及租客不再使用该房产小学及初中学位，签署该合同三个工作日内，甲乙丙三方去有关政府部门核实学位问题，若影响乙方2023年正常使用学位，三方免责，互不承担责任，并解除合同”，可见王旭作为买方，购买涉案房产的主要目的系能够在2023年正常使用涉案房产的学位。根据王旭提交的相关情况查询结果、关于南山区住房学位锁定单温馨提示（2018年修订版）、南山教育局网上咨询回复的内容以及南山区教育局的回复函可以看出，涉案房产的学位已自动锁定为9年，仅有在现就读的学生不再继续使用学位的情况下，买家才“可以”申请学位并参与积分排序。因此，涉案房产的学位系自动锁定至2025年，而2023年是否能“正常”使用，涉及到现有就读的学生是否继续使用的问题；而且，即使现有的学生不再继续使用学位，涉案房产的学位也并非直接解锁，而是由新买家进行申请，才“可以”参与积分排序。因此，该学位能否“正常”使用仍存在不确定性，故作为买家的王旭对几年后涉案房产的学位是否可以“正常”使用产生怀疑，具有合理性。现双方均要求解除合同，故涉案买卖合同应予解除。综合涉案合同的履行情况、合同的约定及涉案房产学位的相关情况，一审法院认为，王旭系基于涉案房产的学位是否能正常使用存在较大的不确定性，而提出解除合同，符合合同中双方的特别约定；而且，李启志作为卖家并未举证证明因涉案合同未能继续履行给李启志造成了实际损失，故根据合同的约定，李启志、王旭互不承担责任，李启志应退还王旭定金2万元（因该定金托管在链家公司处，故应由链家公司直接返还王旭）。对于王旭主张的利息，于法无据，一审法院不予支持。对于李启志要求王旭支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除李启志与王旭于2018年10月13日签订的《房产买卖合同》；二、第三人深圳链家房地产经纪有限公司于判决生效之日起十日内向王旭退还定金2万元；三、驳回李启志的其他诉讼请求；四、驳回王旭的其他反诉请求。当事人如未按判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费13600元，李启志已预交，由李启志负担；反诉案件受理费153.63元，王旭已预交，由王旭负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。涉案合同明确约定“甲方承诺该房产学位于2016年锁定，且2022年甲方及租客不再使用该房产小学及初中学位，签署该合同三个工作日内，甲乙丙三方去有关政府部门核实学位问题，若影响乙方2023年正常使用学位，三方免责，互不承担责任，并解除合同”。而根据买方提交的相关情况查询结果、关于南山区住房学位锁定的温馨提示（2018年修订版）、南山教育局网上咨询回复的内容以及南山区教育局的回复函可见，涉案房产的学位已自动锁定至2025年。即使现有的学生于2022年不再继续使用学位，涉案房产的学位也并非直接解锁，而需由买方申请后方可参与积分排序。王旭在合同签订后向相关教育主管部门的咨询结果足以证明涉案房产能否满足其子女在2023年正常使用的需求存在较大的不确定性，符合合同约定的解除条件。故王旭有权解除涉案房屋买卖合同并请求退还定金。王旭邮寄的《解除合同通知函》于2018年11月3日到达李启志，涉案合同于当日即已解除。根据合同约定，李启志、王旭互不承担责任，李启志应退还王旭定金2万元。王旭不存在违约行为，李启志并不享有合同解除权，亦无权要求王旭支付违约金。综上所述，李启志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13600元，由上诉人李启志负担。本判决为终审判决。审判长 张   睿审判员 聂   效审判员 吴 春 泷二〇二〇年五月二十六日书记员 陈颖(兼)