广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1235号上诉人（原审原告）：深圳乐康家居有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道清湖社区清湖清祥路1号4层（乐康家居），统一社会信用代码：914403000758198030。法定代表人：杨海斌，总经理。委托诉讼代理人：余兴，男，1981年5月20日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：深圳曲高装饰设计工程有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与彩田路交汇处嘉麟豪庭B座1004（仅限办公），统一社会信用代码：91440300060284674G。法定代表人：曲路平,总经理。被上诉人（原审被告）：深圳曲高宅配装饰有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道清祥路宝能科技园乐康家居商场3楼3016号，统一社会信用代码：91440300MA5ELCCE7E。法定代表人：曲和洪，总经理。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：方伟敏，广东华商律师事务所律师。原审第三人：深圳市中林实业发展有限公司，住所地：深圳市龙华区龙华街道清祥路1号宝能科技园9栋A座1楼招商中心G5室，统一社会信用代码：914403007362595254。法定代表人：叶伟青，总经理。委托诉讼代理人：陈梅蕊，女，1987年7月15日出生，汉族，身份证住址：广东省汕头市濠江区，系该公司员工。上诉人深圳乐康家居有限公司（以下简称乐康公司）因与被上诉人深圳曲高装饰设计工程有限公司（以下简称曲高设计公司）、深圳曲高宅配装饰有限公司（以下简称曲高装饰公司）及原审第三人深圳市中林实业发展有限公司（以下简称中林公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初4121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人乐康公司上诉请求：一、撤销原审判决；二、改判乐康公司与曲高设计公司在《乐康家居营运管理合同书》中就涉案C3023商铺的营运管理关系已于2018年11月12日起解除；三、改判曲高设计公司向乐康公司支付2018年10月1日至2018年11月12日期间的营运管理费5565元；四、改判曲高设计公司向乐康公司支付营运管理费逾期付款违约金1304元；五、改判曲高设计公司向乐康公司支付解除合同违约金7950元；六、改判曲高装饰公司对曲高设计公司的上述债务承担连带责任；七、由曲高设计公司、曲高装饰公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、乐康公司与曲高设计公司、曲高装饰公司之间为物业服务关系，只要使用商铺就应当支付营运管理费。一审法院未正确认定双方之间的法律关系，导致错误判决。乐康公司是乐康家居的运营管理方，为乐康家居所有租户提供运营管理服务，不是曲高设计公司和曲高装饰公司租赁商铺的产权方和出租方，乐康公司收取的仅是运营管理费，而非租金。曲高设计公司、曲高装饰公司使用商铺，就应当向乐康公司支付运营管理费。在本案中，曲高设计公司、曲高装饰公司一直在占有、使用商铺，乐康公司也一直为乐康家居商场提供运营管理服务，曲高设计公司、曲高装饰公司没有理由不交纳运营管理费。曲高设计公司、曲高装饰公司提出中林公司将商铺所在的整个区域出租给案外人致使经营家居的目的无法实现，这与是否交纳运营管理费无关，曲高设计公司、曲高装饰公司不能因为第三方的原因而拒交运营管理费。假如曲高设计公司、曲高装饰公司所说的合同目的无法实现确属事实，那曲高设计公司、曲高装饰公司也不应当不交纳运营管理费，曲高设计公司、曲高装饰公司在交纳运营管理费后可以向第三人主张要求第三人来承担运营管理费的损失，而不能直接来向乐康公司以此为由提出抗辩。只要曲高设计公司、曲高装饰公司与中林公司之间的租赁合同未解除且未返还商铺的，曲高设计公司、曲高装饰公司作为接受运营管理服务的一方就应当向乐康公司交纳运营管理费。一审法院没有划分清楚乐康公司、曲高设计公司、曲高装饰公司、中林公司三者之间的相互法律关系，错误地分配各方的权利义务。另外，一审法院认定中林公司与乐康公司将商铺所在区域出租给案外人，这一点是极其错误的，乐康公司不是乐康家居商场的产权方，仅仅是运营管理方，是无权对外出租乐康家居商场的。即便是因为商铺所在的区域整体出租给案外人导致曲高设计公司、曲高装饰公司的经营目的无法实现，也是与乐康公司无关的。综上，曲高设计公司、曲高装饰公司提出的抗辩理由不能够成立，应当向乐康公司交纳运营管理费。依据《乐康家居营运管理合同》的约定，在曲高设计公司、曲高装饰公司拖欠费用达30日以上的，乐康公司有权解除合同，支付营运管理费逾期付款违约金并承担合同解除违约金。二、就即便商铺所在的区域出租给案外人，也不影响曲高设计公司、曲高装饰公司经营目的的实现，一审法院认定事实不清，适用法律不当。暂且不论是中林公司还是乐康公司对外出租商铺所在区域的问题，单就被上诉人经营目的实现的问题而言，乐康家居分为A、B、C三个区域，仅是内部的划分而已，三个区域并非完全独立、封闭的，而是相互连通、敞开式的，是一个整体，商铺所在的C区只是大部分场地出租给案外人，而不是全部整体出租。在C区大部分场地出租后，A、B区域仍然是在经营家居，整个商场仍然是乐康家居，A、B区的租户也一直在正常经营中，商场的商业业态没有发生改变，根本不会影响曲高设计公司、曲高装饰公司的经营，而且在紧挨着曲高设计公司、曲高装饰公司商铺周边仍有其他商铺在经营，可见也是不会影响合同目的的实现。另外，曲高设计公司、曲高装饰公司拖欠运营管理费的真实原因是曲高设计公司、曲高装饰公司自身经营不善导致商铺无法继续经营。关于曲高设计公司、曲高装饰公司经营不善的事实，2018年10月22日曲高设计公司、曲高装饰公司出具的《承诺书》可以为证。《承诺书》中明确说明了曲高设计公司、曲高装饰公司提供的产品存在严重的质量问题导致客户投诉，曲高设计公司、曲高装饰公司也表明了其已无能力处理客诉拆除、退款等事宜，并委托了乐康公司代为向客户支付客诉的退款。被上诉人曲高设计公司、曲高装饰公司答辩称，乐康家居C区域整体已经租给案外人做汽车销售，整个区域已经全部打掉装修，曲高设计公司、曲高装饰公司不可能在这样的环境下继续经营家装生意。乐康公司在与曲高设计公司、曲高装饰公司的合同中多次着重强调，要求曲高设计公司、曲高装饰公司不得改变约定的经营范围，也就是做家装定制。也就是说乐康公司在与曲高设计公司、曲高装饰公司签订物业服务合同时也非常清楚做家装生意必须在家装市场中经营，而曲高设计公司、曲高装饰公司在C区域整体砸烂装修，并开始经营汽车业务时，已经无法实现签订合同时所预期的经营家装生意，因此一审法院所查明的事实和审理的结果是基本符合事实的。同时补充一点，在本案一审中乐康公司提交了一份证据，即本案中曲高设计公司、曲高装饰公司所租赁的物业所在5号仓库的房产证，该房产证上写的非常清楚，宝能科技园五栋的整体用途是仓库，而非商铺。乐康公司把仓库以商铺的名义及价格租赁给曲高设计公司、曲高装饰公司，本身也有着欺诈的恶意，但是考虑到本案的判决对于曲高设计公司、曲高装饰公司并无不利，于是没有就该问题提出新的主张。上诉人乐康公司一审起诉请求：一、判令乐康公司与曲高设计公司在《乐康家居营运管理合同书》中就涉案C3023号商铺的营运管理关系已于2018年11月12日起解除；二、判令曲高设计公司向乐康公司支付2018年10月1日至2018年11月12日期间的营运管理费5565元、营运管理费逾期付款违约金1304元、解除合同违约金7950元，曲高装饰对曲高设计公司的上述债务承担连带责任；三、由曲高设计公司、曲高装饰公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院经审理查明，一、中林公司系“深圳市宝安区龙华街道清湖工业园宝能科技园5栋”房屋的所有权人，产权证号为深房地字第5000601189号。二、2017年8月31日，中林公司与曲高装饰公司签订《乐康家居租赁合同书》一份，约定中林公司将位于“深圳市龙华新区龙华街道清祥路宝能科技园乐康家居商场C区三层3012、3015、3016、3021、3022、3023号商铺”出租给曲高装饰公司，用于商铺展示、交易，经营范围为霍尔茨全屋定制、家具、电器，租赁期限2017年9月25日至2019年8月31日，第三条第1项约定每月租金22393元，除首月租金外、每月5日前缴纳当月租金，2017年9月25日至2017年12月24日为免租期，曲高装饰公司应向中林公司缴纳租赁保证金44786元；第五条第2项约定“合同履行期间，若非因中林公司根本违约导致合同解除或提前终止的，中林公司有权取消已给予的上述免租优惠，曲高装饰公司应在合同解除或终止后三日内一次性按合同第三条第1款约定的标准租金向中林公司补缴租金。”第十三条第3项约定“曲高装饰公司应按本合同的约定按时交纳租金、租赁保证金，每逾期一天，须向中林公司交纳欠缴金额3‰作为违约金；逾期超过5天，中林公司或管理方有权停止商铺的水电供应。”第十三条第5项约定“在租赁期内，曲高装饰公司有下列行为之一的，中林公司有权解除本合同，收回该商铺，不予返还曲高装饰公司交纳的租赁保证金，同时曲高装饰公司还应另行向中林公司支付月租金额度两倍的违约金，并另行赔偿中林公司因此发生的全部损失。中林公司不解除本合同的，不影响中林公司要求深圳曲高宅配装饰有限公司承担违约责任的权利：……（5）拖欠支付租金，达到30日（含30日）以上的。”同时约定了其他条款。三、2017年8月31日乐康公司与曲高装饰公司签订《乐康家居营运管理合同书》一份，载明“第一条营运管理范围1、曲高装饰公司承租本商场C区三层3012、3015、3016、3021、3022、3023号商铺……并同意由乐康公司提供统一的商铺管理服务。……3．该商铺用途为商品展示、交易，经营范围为霍尔茨全屋定制、家具、电器，经营品牌为霍尔茨全屋定制。曲高装饰公司须严格按照此范围经营，如需更换经营品牌或商品类别，应先书面报乐康公司同意。……第三条营运管理费用1．标准营运管理费：按单价人民币30元/平方米的标准缴交，月营运管理费总额为人民币23850元/月……第十三条违约责任……5．合同期内，曲高装饰公司有下列行为之一的，乐康公司有权解除本合同，收回该商铺，不予返还曲高装饰公司交纳的营运管理保证金，同时曲高装饰公司还应另行向乐康公司支付月营运管理费额度两倍的违约金，并另行赔偿乐康公司因此发生的全部损失。乐康公司不解除本合同的，不影响乐康公司要求曲高装饰公司承担违约责任的权利：(1)拖欠支付营运管理费、电费，达到30日（含30日）以上的。……”上述合同签订后，曲高装饰公司向中林公司缴纳租赁保证金44786元，中林公司将涉案房屋交由曲高装饰公司使用。四、2018年7月26日，中林公司、曲高装饰公司、乐康公司、曲高设计公司签订《〈乐康家居租赁合同书〉及〈乐康家居营运管理合同书〉主体变更补充协议》，约定将曲高装饰公司在《乐康家居租赁合同书》中C3023号商铺的全部权利义务自2018年7月26日起转移给曲高设计公司，同时约定了其他条款。五、乐康公司主张曲高设计公司自2018年10月起未缴纳营运管理费，其多次向曲高设计公司催要营运管理费未果；主张曲高设计公司拖欠营运管理费超过30天构成违约，故其于2018年11月6日向曲高设计公司发出《解除及通知书》。曲高设计公司不予认可，主张涉案《乐康家居租赁合同书》、《乐康家居营运管理合同书》明确约定涉案商铺“用途是商品展示和交易，经营范围为全屋定制家居电器，经营品牌是霍尔茨全屋定制（德国品牌），中林公司、乐康公司在合同中要求曲高设计公司必须严格按照上述范围经营，如需更换经营品牌或者产品类别，应当征求中林公司、乐康公司的同意。上述合同签署之后，曲高设计公司进场装修长达7个月，于2018年3月开张经营。到了2018年8月、9月期间，中林公司、乐康公司与案外人签订协议，将涉案商铺在内的区域整体出租给案外人经营汽车销售。2018年10月1日案外人进场装修，截至中林公司、乐康公司起诉曲高设计公司时，涉案商铺周边的家居经营厂商都已经被迫迁出，门口的手扶电梯也已被清除，整片区域因装修一片狼藉。曲高设计公司所经营场所周边业态彻底改变，曲高设计公司租赁商铺经营家居定制的目的无法实现，这是曲高设计公司拒绝继续支付租金、营运管理费的真实意图。曲高设计公司认为中林公司、乐康公司无视曲高设计公司投入巨大，在经营不到5个月的情况下就擅自将涉案商铺所在区域又出租给他人并彻底改变了周边区域的商业业态，导致曲高设计公司租赁商铺经营家居的目的无法实现，导致曲高设计公司产生重大损失。”曲高设计公司提供视频光碟对其主张予以证明。中林公司、乐康公司对视频光碟的真实性予以认可，但对曲高设计公司证明目的不予认可。中林公司、乐康公司对曲高设计公司上述陈述不予认可，主张并未将涉案商铺所在区域出租给案外人，主张涉案“租赁物所在的商场手扶电梯与商业业态并不是租赁物的必要条件，不影响合同目的的实现”、涉案“租赁物所在的商场分为A、B、C区，中林公司、乐康公司租赁给案外人的只是C区，A、B区仍然经营家居，并不影响曲高设计公司在商场内经营家居”。一审法院认为：2017年8月31日中林公司、曲高装饰公司签订的《乐康家居租赁合同书》,2017年8月31日乐康公司、曲高装饰公司签订的《乐康家居营运管理合同书》，2018年7月26日中林公司、曲高装饰公司、乐康公司、曲高设计公司签订的《〈乐康家居租赁合同书〉及〈乐康家居营运管理合同书〉主体变更补充协议》均系各方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。各方应当依照约定和相应法律规定，全面妥善履行合同义务。根据中林公司、乐康公司在一审庭审中的陈述，以及曲高设计公司提供的中林公司、乐康公司认可的视频等证据，可知曲高设计公司关于中林公司、乐康公司将涉案商铺所在商场C区整体出租给案外人用于汽车经营并于2018年10月1日起装修的主张属实，一审法院对此予以确认。一审法院认为，《乐康家居租赁合同书》、《乐康家居营运管理合同书》约定曲高设计公司的经营范围为霍尔茨全屋定制、家具、电器，且涉案商铺所在建筑物名称为“家居”，中林公司、乐康公司将涉案商铺所在商场C区整体出租给案外人用于汽车经营且自2018年10月1日起装修，曲高设计公司主张其无法实现合同目的而拒绝缴纳租金、营运管理费，有事实依据，一审法院予以采信。乐康公司以曲高设计公司拖欠营运管理费超过30天构成违约为由解除涉案合同并要求曲高设计公司支付营运管理费、营运管理费逾期付款违约金、解除合同违约金，缺乏事实依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回乐康公司的全部诉讼请求。本案案件受理费85元，由乐康公司自行负担。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，《乐康家居营运管理合同书》第九条规定了乐康公司的权利义务包括，乐康公司应对曲高设计公司的经营活动提供统一管理和服务、营运宣传推广、促销活动等统一的经营管理、商铺形象维护和管理、统一收银和结算管理服务、公共环境的清洁卫生、共有部分的维修、养护和管理等。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案的争议焦点系曲高设计公司未支付2018年10月之后的营运管理费是否构成违约，乐康公司是否可以据此解除合同。中林公司及乐康公司在原审庭审时认可将涉案商铺所在区域C区除涉案商铺外整体出租给案外人用于汽车经营并于2018年10月起装修，即使乐康家居A、B区仍正常经营，但涉案商铺在C区经营，C区在2018年10月起开始大规模装修，必然影响曲高设计公司作为家装公司的正常经营。按照合同约定，乐康公司应对曲高设计公司的经营活动提供统一管理和服务、公共环境的清洁卫生、共有部分的维修、养护和管理，在C区大规模装修，现场混乱，并导致曲高设计公司无法正常经营的情况下，乐康公司事实上已经无法向曲高设计公司提供上述管理及服务，根据权利义务对等原则，曲高设计公司也无需再向乐康公司支付经营管理费用，乐康公司主张解除涉案合同并要求曲高设计公司支付营运管理费、逾期付款违约金、解除合同违约金，均缺乏依据，本院不予支持。综上，上诉人乐康公司的上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费170.5元，由上诉人深圳乐康家居有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周  最  久审判员 张  士  光审判员 罗    巧二〇二〇年五月九日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……