山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终616号 上诉人（原审原告）：韩邦伟，男，1968年10月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被上诉人（原审被告）：王圣娟，女，1955年7月21日出生，汉族，居民，住日照市。 上诉人韩邦伟因与被上诉人王圣娟房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韩邦伟上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判王圣娟赔偿韩邦伟84722.6元；2.一、二审诉讼费由王圣娟承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。韩邦伟对王圣娟与阳光社区居委会签订的租赁合同并不知情，应该以韩邦伟与王圣娟签订的房屋租赁协议为准，即租赁期间为2017年4月1日至2027年4月1日。韩邦伟搬离涉案诉争房屋的行为系受到王圣娟及其儿子的强行逼迫，王圣娟及其子在与韩邦伟协商过程中言语有过激行为，并对韩邦伟进行殴打，致使韩邦伟头部受伤，身心受到严重伤害。二、一审法院适用法律错误。韩邦伟提交的房屋租赁协议明确载明了租赁期限和双方的义务，按照《合同法》第六十条的规定，王圣娟未按照协议约定全面履行自己的义务，单方解除合同，给韩邦伟造成了巨大损失。恳请二审法院查清事实，依法改判或发回重审。 王圣娟辩称，韩邦伟上诉陈述的不属实，一审判决正确。 韩邦伟向一审法院起诉请求：1.依法判令王圣娟赔偿韩邦伟损失63648.15元；2.诉讼费用由王圣娟承担。后韩邦伟将第一项诉讼请求增加为要求王圣娟赔偿韩邦伟损失84722.60元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。 韩邦伟向法庭提交了如下证据：证据一、房屋租赁协议原件一份，收到条两份，证明双方存在租赁关系，租金是18000元，租期十年；证据二、发票十五份，完税证明一份，证明韩邦伟2018年11月至2019年3月收入情况；证据三、收据，车库租赁合同一份，证明因王圣娟单方面解除合同，给韩邦伟造成的损失；证据四、现场照片一份，证明因王圣娟违约给韩邦伟造成的损失情况；证据五、录音证据一份，证明王圣娟及其儿子对韩邦伟进行辱骂恐吓并要将韩邦伟赶走的事实；证据六、诊断证明、门诊费票据一份、报警记录一份，证明韩邦伟的人身安全受到不公的威胁、伤害。韩邦伟主张的损失明细为：1、营业损失，月平均收入21186.3元，计算两个月营业损失，共计42372.6元；2、租金差额，第二项是租金差额每年4000元，计算八年，共计32000元；3、韩邦伟装修费6973元（装修诉争沿街）；4、搬运费1450元（因被对方撵走将诉争沿街内东西搬走产生的）；5、存放费3000元（搬走之后需要找地方存放，租赁了一个车库）。 王圣娟对韩邦伟提交证据发表如下质证意见：当时十年合同我没同意，第二天他去了李召祥家，让李召祥去找我，李召祥问我怎么不租给他，我说我和村里是一年一签合同，李召祥说我给担保着，我说我不管，我不租给他，李召祥说我给担保。韩邦伟的房屋租赁协议上我的名字不像是我写的，好几年了我也没想着按手印，我想着我没签字，我的合同上我没签字。十年的合同我要是同意的话我就按手印了，他说我把他强行撵走的，他说我该交房租了，我说房租涨价了，达不成协议，我说涨房租不是我决定的，当时定的一年18000元。他去定合同，我找了人看看，别人一看怎么是十年的合同，他去了李召祥家，李召祥当证明人，说没事，说租一个月就折本了，说他给我保证。租给他之后，没通过我的批准把大门拆了，垛子拆了，我去看了看不愿意了，他说他打电话我没接，他说等我不干了我再给安上，我说这个人不讲理。他走了说是我强行撵走的，不是我撵走的，在这期间他往外转租，待签合同了，那个人想起来说要和我说说，他说不用和我说，然后那人说我不能租了，他俩一起去了我家我没答应，他说要挣个转让费。我儿子一直在石家庄，丈夫住院，我没有功夫去弄些这个。去派出所他说不该派出所事的。收到条我没想着有，我收了两年的钱，没打条，总觉着给了钱我也不识字，签的合同就是个合同，有李召祥证明，说没拆我的门拆的他的门，在派出所我说门被盗了，他说我拆门你同意的。说不租要转让，他说他老婆干家政去了，挣不出吃来。他租那两年偷人线偷人水。 王圣娟向法庭提交了如下证据：提交证据一、房屋租赁协议，李召祥有签字；证据二、村委会证明及租赁合同四份。 韩邦伟对王圣娟提交的证据发表如下质证意见：对协议的真实性有异议，该证据内容有多次涂改，应该以我方提供的房屋租赁协议为准；村委会证明和租赁合同韩邦伟没有见过，以韩邦伟的合同为准。 一审法院依职权调取了日照市公安局东港分局黄海路派出所报警记录及询问笔录一宗。韩邦伟质证意见为对韩邦伟的报警证明的内容认可，王圣娟方的报警证明法院依法认定，证人确实看到韩邦伟被打，询问笔录的证明不予认可。王圣娟质证意见为我们没有采取暴力，没有撵韩邦伟走。 对双方均无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 日照市东港区石臼街道阳光社区居民委员会（以下简称阳光社区居委会）在日照市黄海三路西段南沿街二号有房屋一套，楼下一间，楼上五间。王圣娟长期从阳光社区居委会租赁该房屋，王圣娟提供的与阳光社区居委会的房屋租赁合同显示，上述房屋于2015年3月31日由王圣娟与阳光社区居委会签订租赁合同，租赁期限自2015年4月1日至2016年3月31日，租金一年12000元，租赁合同约定了双方的权利义务，其中约定，承租方由下列行为之一的，出租方有权终止合同并收回房屋，因此造成损失的由承租方赔偿（1）、承租方擅自将房屋转租、转让或转借的……；2016年3月31日，王圣娟与阳光社区居委会续订房屋租赁合同，租赁期限自2016年4月1日至2017年3月31日，其他内容同2015年房屋租赁合同；2017年3月31日，王圣娟与阳光社区居委会续订房屋租赁合同，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，其他合同内容同2015年租赁合同；2018年3月31日，王圣娟与阳光社区居委会续订房屋租赁合同，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月31日，租金每年12000元，其他内容与2015年租赁合同基本一致。 2017年3月韩邦伟欲租赁房屋，经李召祥介绍，欲租赁王圣娟承租的阳光社区居委会房屋的楼下一间房屋，双方协商年租金为18000元。韩邦伟提供的房屋租赁协议主要内容为：甲方王圣娟，乙方韩邦伟，根据甲乙双方友好协商，达成如下协议，甲方将位于日照市，后手改为张家村）沿街租给乙方居住使用，面积约20平方米，租赁期限自2017年4月1日至2027年4月1日，房租每年18000元，一年付房租一次；乙方负责支付在租赁期限内实际发生的水电费等相关一切费用；甲方保证房屋的设施能够正常使用，乙方保证在租赁期内保护房屋内的一切设施；房屋续租条件，在同等条件下，乙方优先承租，乙方若退房或续租，须提前一个月通知对方。落款时间为2017年3月23日，韩邦伟在乙方处签字捺印，甲方处有王圣娟字样并有手印。王圣娟以记不清为由对签字和手印不予认可，但对房屋每年18000元出租给韩邦伟的事实予以认可，主张租赁不可能十年，自己与居委会是一年一签。王圣娟提供的房屋租赁协议中，甲方处无人签字捺印，乙方处有韩邦伟签字捺印，合同主要内容为：甲方将位于日照市租给乙方居住使用，面积约20平方米；租赁期限自2017年4月1日至2027年4月1日（时间被涂改为2022年4月1日，后边圆珠笔书写了共计5年）；房租每年18000元，一年付房租一次…… 2017年3月23日，韩邦伟缴纳房租18000元，韩邦伟开始使用诉争房屋，2018年4月1日缴纳了房租18000元，王圣娟2018年4月1日书写了收到条，载明收到张家村路南沿街门面房租费18000元，时间从2018年4月1日至2019年4月1日。 2019年3月份，王圣娟欲对诉争房屋涨租，双方进行了协商。2019年3月16日1时30分左右，韩邦伟与王圣娟之子张磊进行了通话，并进行了录音，主要内容为：张磊“你不是上回找人找我，我说的，你租先让你租，你楼上楼下一块租，租先租给你，你怎么耍开无赖了”，韩邦伟“不是，我不是上下一块租，我要上头干什么”，张磊“那你上下不一块租，我不租给你了”，韩邦伟“我不是那么回事，上头干校车的是个骗子，我不跟他叨叨”，张磊“你别跟我耍无赖，你不和他叨叨，我要把房子收回来啊”，韩邦伟“你收回来，我当时定的合同，不到期，你不能收回”，张磊“你别跟我这个，你和我耍无赖，我弄你个婢养的，在日照市你跟我弄这个？”，韩邦伟“不是，我怎么耍无赖，这是无赖？”，张磊“我跟你说，你是不是想死，你和我妈弄动静？”，韩邦伟“我没有，没有，我跟你说你别生气，你别气着”，张磊“你这个婢养的，我好好的跟你说，别给你个脸，不要脸”，韩邦伟“不是”，张磊“你等着，别和我叨叨，我等会过去找你，在日照市和我耍无赖，没问我是干什么的”。当日，张磊到韩邦伟处与其进行了协商，但双方协商未果。2019年3月16日下午4时57分左右，韩邦伟电话王圣娟，韩邦伟进行了录音，录音中王圣娟欲将房租涨至每年22000元，韩邦伟不予同意只同意涨1000元，双方主要对话内容有：王圣娟“周边门头都知道，一年22000元”、韩邦伟“你涨钱，22000元是不可能”、“我听大队里涨了2000元，实事求是的说，原来18000元，我给你涨1000元，你上头跟底下，我和老任均分开，你不能让我全拿，是不是”，王圣娟“老任是老任，老任也涨钱，你也涨钱，我的房子我愿意涨多少就涨多少，大队里涨我不涨？”，韩邦伟“那你这么说我就没法说了，大队里涨你到22000，你涨了多少钱，我现在18000，我都挣不出房租来！”，……，韩邦伟“那你那么说的话，那咱们达不成协议啊”，王圣娟“达不成协议，你就不干，你就走”，韩邦伟“我不可能走啊，我有合同”，王圣娟“你有合同怎么着，我的房子，我要涨钱，你还不让我涨啊”，韩邦伟“那和你儿子说吧，你要那么些钱，人家不给，那就按合同走吧”。韩邦伟后来开始陆续从诉争房屋收拾东西运走，腾空了诉争房屋，亦未交纳2019年4月1日之后的房租。 2019年4月1日，王圣娟到诉争房屋处，发现房屋大门上锁，联系韩邦伟未果，找到李召祥联系韩邦伟未果。王圣娟报警，黄海路派出所出警到达现场，王圣娟找到物业工作人员张社荣见证，打开了大门，发现房屋已空。王圣娟陈述不锈钢门丢失。黄海路派出所联系了韩邦伟，后因报警人称不需要公安机关处理，黄海路派出所未进一步跟进处理。后王圣娟将诉争房屋另行出租。 2019年4月2日15时许，韩邦伟报警称，2019年3月16日下午1时许，自己在日照市东港区黄海三路顺伟不锈钢附近被张磊殴打。黄海路派出所立案后进行了调查。2019年4月3日，韩邦伟在公安机关陈述内容如下：我在日照市东港区黄海三路经营顺伟不锈钢，房子是我租了王圣娟的。2019年3月16日下午1点左右，王圣娟儿子张磊给我打电话，我没看到，后来我看到后给对方回过去了。张磊在电话里说让我滚，并且说房子是他的，还说我刷赖皮并且骂我，威胁我，在电话里要找我，过了十来分钟，张磊开着车到了我的门头边，他下车后用手戳我的太阳穴部位，我往后退了几步，远离他不让他打我，我躲了一会张磊又假装找我商量，我靠近他的时候他用脚踹了我的左大腿两脚，他用哪只脚我记不清了，我跑到对面一家石材加工店，叫天然石材门头房，老板姓李，张磊追着我到了石材店，姓李的护着我，张磊没能打到我，我从屋里跑出来了，挨着周边的商店跑，张磊一直没打到我，整个过程持续一个多小时，在石材店的时候张磊说给我一个月房租让我搬走，我说我回去跟老婆商量，他就不打了，过了一会开车走了。 公安机关对李召祥进行了询问，李召祥陈述：我以前给韩邦伟家干过装修，不是很熟，跟张磊、王圣娟是同村，韩邦伟租房子是我帮忙联系的。王圣娟到韩邦伟房子进行理论的时候，我听到韩邦伟大喊大叫的，像是在骂人，我看到王圣娟脸红脖子粗的，我过去拉架了，没有动手打架，后来张磊去了现场也没有打架。 公安机关对诉争房屋二楼租户任福龙进行了询问，任福龙陈述：我租王圣娟的房子在韩邦伟租的房子的楼上，门都是独立的。那天是张磊的母亲先去找韩邦伟，她去了以后说村里涨了房租，每个门头涨了两千元，我们的房租也好涨了，她过来通知我们，我听他们说话的意思是老韩不愿意交，嫌太贵了，后来韩邦伟跟房东吵吵起来，房东被气得喘不上气来，于是房东就找了张磊，张磊就过去了，张磊去了以后说了姓韩的几句，意思是母亲这么大年纪不容易，气着老太太，愿意租房子就先让老韩租，说了以后张磊就走了。张磊没有殴打韩邦伟。后来房东报警找了开锁的把门打开了，我后来过去看到韩邦伟用的水都是从我店面接的，电源插座也是用我的电。 公安机关于2019年6月17日对曲树华进行了询问，曲树华陈述：2019年3月份的一天下午，我开着鲁Ｌ×××××红色吉利轿车从东往西走，车辆一直是我开的，我开车经过北张郭村门口，也就是韩邦伟经营的不锈钢门口的时候，我看到门口围着十来个人，我把车停在路北下车站在路南边，我看到一名三四十岁的男子在韩邦伟门头门口处打了韩邦伟的头部一拳，接着老韩跑了路北面站在他的门头对面，站了五六分钟，打老韩的男子摆了摆手叫老韩过去，老韩就回去了，老韩回去后我看到那名男子踢了老韩腿部一脚，老韩又跑到马路对面一个门头屋里，是个卖石材的店面，我看到老韩进屋我就开车走了，后面的事情我就不知道了。公安机关人员告知曲树华“根据交警部门门卡口数据，案发时间你的车辆不在案发区域，为什么？”曲树华改口称：我没看到韩邦伟被打。韩邦伟说他被打了，没人替他作证让我来作证。在十来天以前韩邦伟给我打电话说他被打了，附近门头的人没有替他作证的，我问他是不是真被打了，他说真被打了，然后他就在电话里跟我说了事情的经过，说有一个男的打电话威胁他，然后开车到了韩邦伟的店直接打他，我答应帮他作证就到了派出所。 公安机关对张社荣进行了询问，张社荣陈述：我是阳光社区的电工，韩邦伟租赁的房屋目前还没交水电费。韩邦伟欠费大约1000元左右，当时他搬走的时候把自己安装的电表给拆走了没有跟我说明，韩邦伟租房子的时候用着二楼租房子的人的水。我不知道韩邦伟什么时候搬走的，后来张磊的母亲找我说是她报警了，让她找个物业的人去开锁看看韩邦伟租住的房子，我当时跟着张磊的母亲去当的见证人。当时张磊的母亲找人打开韩邦伟租住的房屋卷帘门的时候，我看到里面什么东西也没有，当时张磊的母亲说铁门也被拉走了。我没见过韩邦伟被打。阳光社区以前村里的监控能保存十来天左右，现在社区监控都换了。 王圣娟、张磊在公安机关询问中均不认可殴打了韩邦伟。韩邦伟在一审法院询问其为什么没有及时报警时陈述“当时打人很狠，我怕受到更大的伤害，我搬走是3月20日到4月1日之间一边收拾一边搬走的，没有把钥匙还给她”。韩邦伟于2019年4月3日到日照市人民医院进行了门诊，做了CT检查，日照市人民医院诊断证明载明检查诊断为头部外伤。 韩邦伟主张其将物品拉走后租赁了日照市新世界物业管理有限公司车库作为仓库使用，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日，租赁费3000元。韩邦伟诉讼过程中，保全了王圣娟银行存款，支出保全费867元。 王圣娟在本案审理过程中，欲提起反诉，要求韩邦伟赔偿王圣娟10000元，因王圣娟不能陈述损失内容，一审法院决定不予合并审理，王圣娟亦同意必要时另案起诉。 一审法院认为，王圣娟从阳光社区居委会租赁诉争商业沿街楼一二层，系王圣娟与阳光社区居委会真实意思表示，王圣娟将诉争商业沿街楼一楼出租给韩邦伟长达两年之久，阳光社区居委会应该知情，但其未提异议，应视为其同意王圣娟对外转租，因王圣娟与阳光社区居委会的租赁合同已经签至2020年3月31日，故王圣娟与韩邦伟签订的房屋租赁协议在2020年3月31日之前的应系有效合同，双方均应按合同履行义务。房屋租赁市场存在定期涨租的情况，2019年3月，王圣娟欲对诉争房屋涨租，韩邦伟亦同意部分涨租，系双方对房屋租赁协议内容进行协商、调整，双方在协商过程中发生争议属于正常现象。王圣娟及其儿子张磊在协商过程中言语有过激内容，但从其言语中，一审法院无法得出韩邦伟有从诉争房屋搬离的紧迫性，更无法得出将韩邦伟强行赶走的事实。韩邦伟虽然报警称其在2019年3月16日受到了张磊的殴打，所以才从诉争房屋逐渐搬离，但韩邦伟没有及时报警处理，而是在王圣娟报警后才于2019年4月2日报警，而且韩邦伟报警的内容，公安机关询问的证人中无人予以证实，更重要的是韩邦伟为达到证明自己受到张磊殴打的事实竟指使他人到公安机关做其未见到的事情的陈述，故韩邦伟主张的王圣娟或者其儿子将韩邦伟强行赶走的事实，因韩邦伟未提供证据予以证实，一审法院不予认定。 韩邦伟在王圣娟提出涨租，双方在协商的情况下，于2019年3月20日起自行搬离，亦未交纳2019年4月1日之后的房屋租金，因韩邦伟未提供证据王圣娟方将其强行赶走，应当视为其以实际行动表明其不再继续履行租赁合同，韩邦伟搬离诉争房屋系其自主行为，由此造成的损失应该由其自行承担。韩邦伟要求王圣娟承担赔偿责任一审法院不予支持。王圣娟在案件诉讼过程中欲提起反诉，但不能陈述反诉损失具体内容，一审法院决定不予合并审理，王圣娟亦同意，故一审法院对王圣娟的反诉不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，一审判决：驳回韩邦伟本案全部诉讼请求。案件受理费1918元，保全费867元，均由韩邦伟负担。 二审中，韩邦伟提交张磊的行政处罚决定书一份，用以证明王圣娟之子有违法行为，王圣娟之子威胁韩邦伟，导致韩邦伟无法经营，造成损失。王圣娟在租赁合同未到期之前私自开锁是违法的。该处罚决定书的主要内容为：张磊，男，39岁，2019年3月16日9时许，韩邦伟在日照市东港区黄海三路顺伟不锈钢附近与其承租房屋房东王圣娟发生争执，后王圣娟儿子张磊拨打韩邦伟电话问明情况，韩邦伟挂断电话后回拨张磊电话，张磊在电话中辱骂韩邦伟，韩邦伟称张磊对其辱骂给其心理造成恐慌。以上事实有张磊的陈述和申辩，被侵害人韩邦伟的陈述、电话录音及文字记录等证据证实。综上，张磊威胁人身安全的违法行为成立。决定给予张磊不予处罚的行政处罚。2019年12月5日日照市公安局东港分局。王圣娟质证认为，对韩邦伟提交的证据不予认可。本院认证，韩邦伟二审提交的行政处罚决定书载明的内容仅能证实2019年3月16日张磊威胁韩邦伟人身安全的违法行为成立，但不能证实张磊的该违法行为导致韩邦伟无法经营。 另，韩邦伟二审申请法院调取王圣娟在黄海路派出所的报警记录（时间大约在2019年3月份）及询问笔录。经查阅一审卷宗，一审法院为查明案件事实已依职权调取了日照市公安局东港分局黄海路派出所的报警记录及询问笔录一宗，其中含有王圣娟的报警记录（2019年4月1日王圣娟报警称门被盗，到达现场了解情况系房屋租赁纠纷，报警人称不需要公安机关处理）及2019年6月5日的询问笔录一份。为进一步查清案件事实，本院于2020年5月12日到日照市公安局东港分局黄海路派出所调取王圣娟于2019年3月份左右的报警记录，仅查询到王圣娟于2019年3月23日电话报警一次，报警内容为老人走失求助。因该报警内容与本案无关，故未组织双方质证。 本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。王圣娟将其从阳光社区居委会租赁的诉争商业沿街楼一楼出租给韩邦伟长达两年之久，阳光社区居委会对此一直未提异议，应视为阳光社区居委会同意王圣娟对外转租。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。王圣娟与韩邦伟签订的租赁合同约定的租赁期限虽为十年，但因王圣娟与阳光社区居委会签订的租赁合同期限至2020年3月31日止，故王圣娟与韩邦伟签订的房屋租赁协议在2020年3月31日之前的系有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。双方在合同履行过程中，因涨租问题发生争议。2019年3月，王圣娟欲对诉争房屋涨租，双方在协商过程中发生争吵，王圣娟及其子张磊在与韩邦伟协商过程中言语有过激内容，但从该言语中无法得出韩邦伟有从诉争房屋搬离的紧迫性。因涉案合同并未约定涉案房屋租赁期间的涨租问题，王圣娟不应单方提出涨租，但韩邦伟在王圣娟提出涨租的情况下，未按合同约定时间交纳2019年4月1日之后的租金或提存租金，而是于2019年3月20日起自行搬离涉案房屋，应当视为其以实际行动表明其不再继续履行租赁合同。因韩邦伟提交的证据不足以证实王圣娟及其子强行将其赶走的事实，故一审法院驳回韩邦伟的诉讼请求并无不当。韩邦伟的上诉理由均不能成立，本院不予采信。 综上所述，韩邦伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1918元，由上诉人韩邦伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年五月十二日 书记员 刘一凤