大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0212民初340号 原告：范肇红，女，1972年7月10日出生，汉族，现住辽宁省大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：张荣君，辽宁圣邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟嘉祥，辽宁圣邦律师事务所实习律师。 被告：柳叶威，男，1975年6月25日出生，汉族，现住辽宁省大连市沙河口区。 被告：柳先清，男，1944年9月20日出生，汉族，户籍地吉林省辽源市西安区。 二被告共同委托诉讼代理人：周军，辽宁东亚律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：曹健，辽宁东亚律师事务所实习律师。 原告范肇红与被告柳叶威、柳先清返还原物纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范肇红及其委托诉讼代理人张荣君、孟嘉祥，被告柳叶威、柳先清的委托诉讼代理人周军、曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范肇红向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即腾退旅顺口区房屋给原告。2.判令二被告向原告支付房屋占用费45000元（自2017年6月1日起至实际腾退之日止，按1500元/月计算，暂计至2020年1月6日）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年4月25日，原告与大连坤源房地产营销策划有限公司、卖方柳叶威、王爱群签订《房地产买卖合同》，约定原告通过居间人坤源房地产公司以25.5万元的价格购入被告位于旅顺口区房屋（产权证号为200900257、建筑面积为54.93平方米）。合同签订后，原告依约向房屋中介坤源房地产公司支付了全部购房款。2016年7月7日，本案被告配合原告办理了房屋所有权变更登记，权利人为原告范肇红。房屋过户后，原告并未立即搬进去居住。在2017年夏季，原告发现案涉房屋不知何时起已被被告的父亲刘先清擅自更换了锁具并侵占。原告多次与被告严正交涉，并向旅顺口区开发区派出所报案（派出所也已出警协调），但截至目前被告仍然占据了该房屋。现原告依据《物权法》等法律、法规的规定，将被告诉至法院，请求法院依法维护原告的合法权益。 原告向某提交了专用收款收据二张，房地产买卖合同一份，专用收款收据一张、辽宁省非税收入统一收据三张，维修基金收据二张，不动产权证书一份，个人住房抵押借款合同一份、委托转账还款协议一份，预约转账提取协议书一份，预约转账提取审批回单复印件一份、收条一份，活期账户历史明细一份，（2017）辽0212刑初147号刑事判决书，照片九张、证人证言三份等证据证明自己的诉讼请求。 二被告共同委托诉讼代理人辩称，不同意原告诉讼请求。理由如下：首先，原告诉请被告返还原物案由不正确，本案应为房地产买卖合同纠纷。因为原告与大连坤源房地产营销策划有限公司签订了合同，依据该合同虽然被告配合原告办理了案涉房屋的产权变更手续，但该手续并非意味着原告有房屋所有权，而是为了配合原告办理房屋贷款手续，所以原告的所有权为不完全所有权。而且依据该合同，原告的贷款应交付被告，在满足该条件后，被告方可与原告办理房屋交接手续，所以在房屋交接手续还没有办理的情况下，房款未全额支付的情况下，依据该合同原告无权要求办理房屋交接，所以该房屋并没有实际进行交接，故原告无权要求二被告腾退该房屋；原告的第二项诉讼请求要求按1500元每月计算过高。经查询，该小区同类房型出租费仅每月800元，故原告的此项诉讼请求没有法律依据。 被告向某提交了房地产买卖合同一份，用于证明其答辩意见。 结合双方当事人的陈述及经过双方当事人质证的证据，本院经审理认定事实如下：被告柳叶威、案外人王爱群系夫妻关系。2016年4月25日，原告范肇红与被告柳叶威、案外人王爱群、大连坤源房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖合同》。该合同约定：1、买卖双方通过居间方出售及购入位于旅顺口开发区，权属为国有产权，证号200900257。建筑面积54.93平方米（房屋具体面积与地址以房产证及相关正式法律文书上的记载为准）。卖方在签署本合同当日须将房屋产权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在10日内将其他过户文件交予居间方。买方在签署本合同后10日内将过户及贷款手续交予居间方。2、双方同意房屋售价为人民币贰拾伍万伍仟元。买方须按照下列方式付款A.定金贰万元整，交易完成后可充抵房款……B.定金外的付款方式（2）贷款。买方申请公积金贷款拟贷款金额壹拾伍万元，贷款部分由居间方协助买方联络贷款银行（或公积金资金管理中心）贷款支付给卖方。具体贷款额度和年限以银行（或公积金资金管理中心）最终审核为准，首付房款多退少补，如公积金贷款无法办理，买方须无条件转为商业贷款，买方于本合同签订之日起20日内，将约定的首付房款人民币捌万伍仟元交由居间方代为保管。C.放款时间方式：全部房款在买卖双方交接当日由居间方（或通知银行）放款给卖方。4.卖方需在放款当日负责将房屋交付买方使用，交付之前卖方需将户口迁出，且将房屋的相关费用全部结清（仅指使用费）。 2016年4月22日，案外人大连坤源房地产营销策划有限公司出具专用款收款收据一份，该收款收据载明交款人范肇红，收款单位富爸爸不动产，人民币叁仟元整，收款事由购房定金及中介费，该收据由大连坤源房地产营销策划有限公司加盖财务专用章。 2016年4月25日，案外人大连坤源房地产营销策划有限公司出具专用款收款收据一份，该收款收据载明交款人范肇红，收款单位富爸爸不动产，人民币壹万柒仟元整，收款事由购房定金及中介费，该收据由大连坤源房地产营销策划有限公司加盖财务专用章。 2016年5月9日，案外人大连坤源房地产营销策划有限公司出具专用款收款收据一份，该收款收据载明交款人范肇红，收款单位富爸爸不动产，人民币捌万捌仟元整，收款事由购房首付款中介费，该收据由大连坤源房地产营销策划有限公司加盖财务专用章。 2016年7月7日，大连市国土资源和房屋局换发辽（2016）大连旅顺口区不动产权第02000578号新产权证，权利人为原告范肇红，坐落：旅顺口区，房屋建筑面积54.93平方米。 2016年7月19日，原告范肇红与大连市住房公积金管理中心旅顺办事处签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，该合同约定：第一条借款金额：丙方向甲方借款人民币壹拾叁万贰仟元整。第二条借款用途：丙方向甲方借款用于购买坐落于大连市旅顺口区的住房。第八条贷款抵押担保：抵押人姓名：范肇红，抵押物所在地旅顺口区，房屋所有权证编号旅201602000578，建筑面积54.93平方米。 2016年8月17日，大连市住房公积金管理中心向原告范肇红名下账户转入贷款132000元，同日该笔资金转入案外人赵慧账号为62×××55的账户中。 2016年8月29日，有案外人赵慧签名的收条记载：今收到范肇红首付款壹万捌仟元整（￥18000）。收款人：赵慧。 2018年5月4日，本院作出（2017）辽0212刑初147号刑事判决书，被告大连坤源房地产营销策划有限公司法定代表人赵慧，因犯合同诈骗罪、诈骗罪、骗取贷款罪，数罪并罚，决定执行有期徒刑18年，并处罚金人民币26万元。该判决书查明：一、合同诈骗罪犯罪事实72、2016年4-8月间，被告人赵慧利用坤源公司与柳叶威、范肇红签订、履行房地产买卖合同之机（房屋已过户），骗取被害人柳叶威房款230000元。该判决书同时判令被告人赵慧于该判决生效后十日内赔偿被害人柳叶威经济损失230000元。 另，原告范肇红在庭审过程中陈述，在案涉不动产买卖合同的履行过程中，自己一直是和中介公司的业务员王艳（音）及中介公司的法人赵慧办理业务，定金交给了王艳（音）案涉公积金贷款132000元自己当时并不知道是转给谁了，一直认为是交给资金监管了，直到2020年5月6日，通过向银行查询，自己才知道该款转给了赵慧。中介公司的业务员王艳带自己进行了房屋交接，应该有交房手续，但找不到了。2016年7月份，在中介公司人员的带领下接收案涉房屋和钥匙。 原告申请证人范某出庭作证，该证人系原告范肇红父亲。该证人向某陈述：2016年7月份，自己陪女儿来看房。中介公司的业务员拿着钥匙带我们去交房，当时屋里有些家具，我就收了，但我没住，屋子里没有收拾。到17年春天我发现房子里多了东西，我就找开锁公司，换了把锁头，并且把钥匙交给我的妹妹和妹夫帮我给树浇水，开了两次门后再开门就开不开了。发现是原房主的父亲把门锁撬开并搬进去住了，强占了我的房子，我就报警了，两名警官给我做的笔录。房屋交接时签过交接单，没有交接单中介公司不可能把房子交给我。 另查，二被告目前均不定期在案涉房屋内居住，因二被告更换了案涉房屋的锁具，原告无法进入案涉房屋居住。 上述事实有双方当事人的陈述，专用收款收据二张，房地产买卖合同一份，专用收款收据一张、辽宁省非税收入统一收据三张，维修基金收据二张，不动产权证书一份，个人住房抵押借款合同一份、委托转账还款协议一份，预约转账提取协议书一份，预约转账提取审批回单复印件一份、收条一份，活期账户历史明细一份，（2017）辽0212刑初147号刑事判决书等证据予以证实，足以认定。 本院认为，案涉《不动产买卖合同》既包括买卖合同的内容，也包括居间服务的内容。本案原告范肇红与被告柳叶威双方签订的案涉《不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，双方应当按照该合同的约定履行义务。大连坤源房地产营销策划有限公司法定代表人赵慧在签订、履行合同的过程中，采取欺诈的手段，骗取买卖双方的购房款的行为虽然已经被认定为合同诈骗罪，但在受欺诈方未请求人民法院或者仲裁机构撤销案涉《不动产买卖合同》的情况下，案涉合同对合同当事人仍有合同效力。根据该份合同，大连坤源房地产营销策划有限公司有提供促成双方交易达成、协助办理过户、贷款及房屋交接服务，也提供保管房款、产权证书原件、过户文件及贷款手续等服务，在该合同中并未明确约定上述服务是在接受卖方或买方单方委托的情况下，居间方提供的上述服务内容应当视为买卖双方的共同委托。上述服务内容在提高交易机会、保障交易安全的同时，也给案涉合同的履行增加了新的交易风险，本案发生的原因，就是居间方法定代表人构成合同诈骗罪导致居间方不能正常履行合同导致的，原被告双方应当共同承担双方选定的交易方式产生的交易风险。 关于案涉房屋权属问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据案涉《不动产买卖合同》的相关约定，双方当事人已经办理了房屋产权的变更登记，行政机关也已经为原告换发了新的不动产产权证，原告已经取得了案涉房屋的所有权。故被告委托诉讼代理人关于原告仅取得案涉房屋不完全所有权的答辩意见，本院不予采纳。 关于当事人之间是否进行了案涉房屋的交接，原告是否对案涉房屋实际占有的问题。本案原告向某陈述被告已经将案涉房屋交给了原告，但被告委托诉讼代理人予以否认。本院认为，首先，原告的当庭陈述与原告父亲等人的证人证言的内容基本一致，均陈述了中介公司的工作人员将案涉房屋的钥匙交给原告，原告进入案涉房屋，其后原告方无人在案涉房屋中经常性居住的事实，但未提供任何证据证明被告出现在交房现场进行房屋交接或采用其他方式进行了房屋交接；其次，根据案涉《不动产买卖合同》的约定：全部房款在买卖双方交接当日由居间方（或通知银行）放款给卖方。卖方需在放款当日负责将房屋交付买方使用。现居间方并未按照约定履行放款义务，原告方也未向某提交案涉房屋交接手续，故原告主张二被告在未收到房款的情况下将案涉房屋交给原告，不符合案涉合同的约定，也与常理不符。故本院无法认定双方当事人对案涉房屋进行了交接，原告已经实际占有案涉房屋的事实。对被告委托诉讼代理人的相关答辩意见，本院予以采纳。 综上所述，本案原告范肇红虽然取得了案涉房屋的房产证，但并未与被告柳叶威进行案涉房屋的交接并实际占有案涉房屋，被告柳叶威在居间方向其交付房款、其向原告交付案涉房屋前对案涉房屋的占有并不违反案涉《不动产买卖合同》的约定，具有合法性，故原告范肇红仅基于物权请求权主张占有人迁出并承担占用期间占用费的诉请不应获得支持。原告应当以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承当相应的违约责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条之规定，判决如下： 驳回原告范肇红的全部诉讼请求。 案件受理费926元，由原告范肇红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  于鸿翔 人民陪审员  于世财 人民陪审员  李 敏 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员  林 乐 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十八条一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。