浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2799号 上诉人（原审原告）：金利芳，女，1971年8月30日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王天恒、桑智毅，浙江之江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵小连，男，1981年2月22日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：刘亚平，浙江天之涯律师事务所律师。 上诉人金利芳因与被上诉人赵小连合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，适用普通程序独任审理，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。上诉人金利芳及其委托诉讼代理人桑智毅，被上诉人赵小连及其委托诉讼代理人刘亚平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审判决认定：2014年6月26日，赵小连与西湖区中海金溪园第一届业主委员会签订《房屋租赁合同》，约定赵小连承租中海金溪园13幢103-A室房屋用于超市经营，年租金为68000元，物业费为每年9600元，租期为3年即自2014年8月15日至2017年8月14日，押金为10000元等。赵小连承租房屋后，将该房屋地址用于申请注册案涉超市即杭州市西湖区千峡便利店的个体工商户营业执照，该执照的发照日期为2014年8月20日，经营者为赵小连。2018年8月21日，在该租赁房屋地址注册了杭州问米网络科技有限公司，法定代表人为赵小连之妻张慧英。2017年6月，因上述房屋租赁合同即将到期，而当时中海金溪园第一届业委会已经解散，第二届业委会尚未成立，赵小连便同中海物业公司金溪园的经理联系续租事宜，双方商定房屋租赁合同由中海物业公司与杭州问米网络科技有限公司签订。之后中海物业公司与杭州问米网络科技有限公司签订《房屋租赁合同》，约定用途仍旧为超市，租金和物业费分别为每年70000元和9600元，每年支付一次，租赁期限为3年，自2017年8月15日至2020年8月14日等。合同签订后，赵小连支付了2017年8月15日至2018年8月14日的房屋租赁费和物业费。2018年6月，赵小连发布消息欲转让超市，金利芳表示愿意受让。2018年6月25日，金利芳通过微信转账支付赵小连定金1000元。经协商，双方确定转让费为398000元（包括2017年8月15日至2018年8月14日的剩余租金、物业费以及房屋租赁押金10000元）。2018年6月26日，金利芳将剩余转让款397000元转账支付赵小连，同时双方签订《转让协议》，该协议约定：甲方（赵小连）于六月二十六日将“喜多生活超市”转让给乙方（金利芳）经营。转让费已付清，共计39.8万元整。同日，金利芳还将超市内的香烟货款等作价44800元支付赵小连，赵小连将超市连同超市内的货物交由金利芳，房屋租赁合同原件也交由金利芳保管。之后，金利芳经营案涉超市，营业执照、食品流通许可证、香烟经营许可证等没有变更，并交纳了2018年8月15日至2019年8月14日的租金和物业费。2019年5月17日，中海物业公司金溪园管理处以业委会要求及房屋转租为由向张慧英和赵小连发出《关于解除中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》，要求于2019年7月14日前搬离租赁方房屋、恢复原状并结清租金、物业费和水电费等。2019年7月16日，中海物业公司金溪园管理处又向张慧英和赵小连发出《关于中海金溪园13幢103-A房屋租赁合同的通知》，要求三日内搬离该房屋。2019年7月17日，赵小连经与金利芳协商以杭州问米网络科技有限公司的名义向中海金溪园业委会和物业公司发函，要求继续履行房屋租赁合同并交纳相关费用。另外，金利芳因中海物业公司拒收而没有交纳2019年8月15日至2020年8月14的房屋租赁费和物业费；案涉超市一直由金利芳经营至今，2019年9月份曾出现过几次停电现象。2019年11月7日，金利芳提起诉讼，请求判令：1、确认金利芳与赵小连于2018年6月26日签订的《转让协议》无效；2、赵小连退还金利芳转让费398000元；3、赵小连赔偿金利芳利息损失23880元（按照年利率6%的标准自2018年6月26日起暂计算至2019年6月26日，实际计算至赵小连实际退还全部转让费之日止）；4、本案诉讼费用由赵小连负担。 原审法院认为：金利芳与赵小连签订的《转让协议》是针对“多喜生活超市”的经营权及超市内的设备和货品。该转让协议经双方协商而签订，是双方的真实意思表示，也没有违反法律强制性规定，并已经履行了大部分，该协议应为合法有效。《房屋租赁合同》中虽然约定不能将租赁物业转租、转让和转借他人，但法律并未规定在此情况下转租无效，况且本案系超市经营权转让并非租赁房屋的转租，租赁及物业费也是以赵小连的名义交纳，而且金利芳至今仍在经营案涉超市。因此，金利芳要求确认转让协议无效、退还全部转让费并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月5日判决：驳回金利芳的诉讼请求。案件受理费减半收取3814元，由金利芳负担。 宣判后，金利芳不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。1、一审判决对于杭州问米网络科技有限公司的注册时间错误，导致本案承租人的认定错误。杭州问米网络科技有限公司注册成立于2014年8月21日。中海物业管理有限公司杭州分公司与杭州问米网络科技有限公司签订《房屋租赁合同》是一份新的合同，并非是赵小连与中海金溪园第一届业委会签订的《房屋租赁合同》的变更或者延续。新合同的承租人是杭州问米网络科技有限公司。2、一审错误认定金利芳与赵小连之间签订《转让协议》是针对“喜多生活超市”的经营权和超市内的设备和货品。转让费398000元系包括2017年8月15日至2018年8月14日的剩余租金、物业费及房屋租赁押金10000在内。故《转让协议》不仅针对“喜多生活超市”的经营权和超市内的设备和货品，还应包括案涉房屋的承租权转让。二、一审判决适用法律错误。案涉房屋承租人是杭州问米网络科技有限公司而非赵小连，《转让协议》根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定应为无效，协议无效后，赵小连应将转让费予以返还。请求二审法院：1、撤销原判，改判支持金利芳的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由赵小连承担。 上诉人金利芳在二审中未提交新证据。 被上诉人赵小连在二审中辩称：一、案涉房屋的实际承租人系赵小连，并非杭州问米网络科技有限公司，转让超市经营权时，赵小连已将《房屋租赁合同》原件交付给金利芳。二、《转让协议》系双方自愿签订，真实有效，没有违反法律强制性规定，且履行大部分，对金利芳具有拘束力，金利芳无权确认无效。三、赵小连已经按照金利芳的要求向物业公司回函，未对金利芳造成实际损失。四、金利芳不按时缴纳房租，自身违约造成的法律后果与赵小连无关。五、金利芳隐瞒事实，主张赵小连返还转让费39.8万元无正当理由。金利芳受让案涉超市后，一直正常营业中，单香烟这类产品就已经盈利超过10万元，转让费39.8万元只要是部分货物和设备的钱、二个月租金及租房押金在内，金利芳经营一年多，已经将超市内受让的货物销售获利，设备也已经使用消耗折旧了。目前超市仍在正常经营，金利芳要求返还转让费无理由。六、赵小连转让超市一事，明确告知了物业公司，且向其询问办理转让手续事宜，物业公司并未提出反对意见，对于转让是默认许可的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人赵小连在二审中提交杭州问米网络科技有限公司工商登记材料四页，证明杭州问米网络科技有限公司的工商变更情况。该证据在二审中经出示，上诉人对真实性无异议，但对关联性、证明对象有异议，认为杭州问米网络科技有限公司是案涉房屋的承租人。本院对该证据予以确认。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经二审审理查明的事实除原审认定的“2018年8月21日，在该租赁房屋地址注册了杭州问米网络科技有限公司，法定代表人为赵小连之妻张慧英”及“赵小连便同中海物业公司金溪园的经理联系续租事宜，双方商定房屋租赁合同由中海物业公司与杭州问米网络科技有限公司签订”因缺乏有效证据证明，不予确认外，其余与原审判决认定的事实基本一致，予以确认。 另查明，杭州市西湖区千峡便利店系赵小连于2014年8月21日开办的个体工商户。2016年4月19日，杭州市西湖区千峡便利店更名为杭州问米网络科技有限公司，为一人有限责任公司。2017年1月10日法定代表人由赵小连变更为张慧英。2018年10月31日，法定代表人由张慧英变更为钱武杰。 本院认为，案涉中海物业管理有限公司杭州分公司（甲方）与杭州问米网络科技有限公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》第八“乙方权利义务”中约定，未经甲方书面同意，不得擅自将租赁物业全部或部分以任何形式（包括但不限于联营、合伙、合作等）转租、转让、转借予第三人。故，不论案涉转让的“喜多生活超市”所在的中海金溪园13幢103-Ａ的房屋实际承租人是杭州问米网络科技有限公司还是赵小连个人，均应按上述合同约定履行，即未经甲方书面同意，不得转租、转让、转借所租赁的房屋。而赵小连与金利芳于2018年6月26日签订《转让协议》，赵小连将其在租赁房屋所开设的超市转让给金利芳经营，收取转让费39.8万元，转让的标的实际系金利芳在剩余租赁合同租期内继续租赁使用房屋的权利。赵小连在转让即退出经营后，金利芳未与中海物业管理有限公司杭州分公司重新签订《房屋租赁合同》，故赵小连的行为系转租。然赵小连在本案中未提供有效证据证明其将房屋转租事先征得出租方的书面同意，也没有证据证明事后得到了追认，现中海物业管理有限公司杭州分公司多次通知金利芳腾退房屋，以其行为表示不认可转租。故，赵小连与金利芳签订《转让协议》的行为违反了《房屋租赁合同》的约定，应认定无效。《房屋租赁合同》租期至2020年8月14日到期，租期即将届满，虽物业曾通知腾退，但金利芳目前并未实际腾退交还房屋，其一审中申请的证人王某亦证实金利芳至今是一直在正常经营使用房屋的。且在签订《转让协议》的当天，赵小连就将杭州问米网络科技有限公司与中海物业管理有限公司杭州分公司签订的《房屋租赁合同》原件交给了金利芳，金利芳对该房屋的现状及不得转租的事实都是清楚的，故金利芳对《转让协议》无效亦存在过错。金利芳诉请要求赵小连退还398000元转让费及赔偿利息损失的请求缺乏依据，不予支持。金利芳部分诉讼请求成立，本院予以支持。综上，原审认定事实有误，适用法律和实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初9677号民事判决； 二、赵小连与金利芳于2018年6月26日签订的《转让协议》无效； 三、驳回金利芳的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取3814元，由赵小连负担50元，由金利芳负担3764元；二审案件受理费7628元，由赵小连负担50元，由金利芳负担7578元（金利芳已向本院预交上诉案件受理费7628元，金利芳应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费50元，赵小连于本判决生效之日起十日内将应负担的50元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月二十六日 书记员 袁其伟