河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终1417号上诉人（原审原告）：孟利,女,1978年11月29日出生,汉族，住河南省商丘市宁陵县。委托诉讼代理人：董勇，男，汉族，1975年3月14日出生，住河南省商丘市，系孟利丈夫。上诉人(原审被告）：商丘武耀置业有限公司。住所地：商丘市睢阳区平原南路1168号。统一社会信用代码：91411400076830211J。法定代表人：武雨丝，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜红涛，男，1985年12月16日出生，汉族，住河南省郑州市金水区，系公司员工。上诉人孟利因与上诉人商丘武耀置业有限公司（以下简称武耀置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初10016号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。孟利向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判武耀置业公司支付逾期交房违约金80000元（计算至2019年12月16日），全部违约金应计算至符合交房条件之日止，标准为每日按已付购房款355521元的万分之二。事实与理由：1、一审法院将提出房屋装修申请，视为验收，明显错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，而本案合同约定的交付方式为依照当地政府及相关法律规定验收合格后交付。2、与本案类似的案件，诉请均得到了法院的支持。3、一审判决既无法使孟利的损失得到相应的赔偿，也无法促使武耀置业公司尽快验收房屋及为业主办理房产证。武耀置业公司答辩称，请求法院支持武耀置业公司的上诉请求。武耀置业公司向本院提出上诉请求：请求法院改判武耀置业公司按万分之一的标准支付延期交房违约金，即一审多计算18344.88元。事实与理由：1、双方约定的违约金过高，原审法院认定的违约已经超过造成损失的30%，请求二审法院依法减少，按照万分之一的标准计算。2、案件受理费和保全费应按照比例分担。孟利答辩称，武耀置业称违约金过高，超过了损失的30%，应予调低，无事实和法律依据；孟利从未收到过办理入住手续的任何通知，并且武耀置业公司至今也未将涉案房屋验收合格，构成违约，应按约定支付违约金。孟利向向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金80000元（违约金计算至2019年12月16日,全部违约金应计算至符合交房条件并实际交房之日止),金额每日为购房款叁拾伍万伍仟伍佰贰拾壹圆(￥355521元)的万分之二；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，2016年11月8日,原告孟利与被告武耀置业公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：被告武耀置业公司将位于商丘市睢阳区平原路西侧戴金嘉园7号楼2单元5层2-503号房出售给原告孟利；房屋建筑面积共126.52平方米，房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米2810元，总金额355521元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积结算房款多退少补；付款方式为总房款355521元，首付款145521元，贷款210000元；交付期限为被告武耀置业公司应当在2016年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告孟利使用；被告武耀置业公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告孟利使用，逾期不超过120日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告武耀置业公司按日向原告孟利支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，原告孟利有权解除合同，解除合同的，被告武耀置业公司应当自原告孟利解除合同通知到达之日起120天内退还全部已付款，并按原告孟利累计已付款的1%向原告孟利支付违约金，原告孟利要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告武耀置业公司按日向原告孟利支付已交付款万分之2的违约金；被告武耀置业公司应当在商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由被告武耀置业公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告武耀置业公司的责任，原告孟利不能在规定的期间内取得房地产权属证书的，原告孟利不退房，被告武耀置业公司按已付房价款的1%向原告孟利支付违约金。合同签订后，原告孟利按照约定向被告武耀置业公司交纳全部购房款项。2018年5月26日，原告孟利接收被告武耀置业公司交房，并向被告武耀置业公司提出房屋装修申请。一审法院认为，孟利与被告武耀置业公司在平等自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告孟利按照合同约定即时履行了向被告武耀置业公司交付购房款的义务，而被告武耀置业公司收到原告孟利的购房款后，并未即时履行双方所签合同关于“被告武耀置业公司应当在2016年12月27日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告孟利使用”的义务，构成违约，应当承担违约责任，故原告孟利要求被告武耀置业公司支付延期交房违约金的诉讼请求，予以支持，违约金计算至交房之日，2018年5月26日，原告孟利向被告武耀置业公司提出房屋装修申请，理当视为验收，交房时间应以此为准。本案原、被告所签合同约定交房日期为2016年12月27日前，至原告孟利起诉之日，并未超过法定3年的诉讼时效期间，且违约情形持续至2018年5月26日，故被告武耀置业公司所辩原告孟利诉请已超诉讼时效的理由不能成立；其称涉案房产未能按时验收合格是因不可抗力所造成,没有提交有效证据支持，不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决如下：一、被告商丘武耀置业有限公司于判决生效后十日内支付原告孟利延期交房违约金36689.77元（355521元×0.0002×516天）。二、驳回原告孟利的其他诉讼请求。一审案件受理费1800元，减半收取900元，保全费820元，合计1720元，由被告商丘武耀置业有限公司负担。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定，出卖人应在2016年12月27日前将验收合格的商品房交付买受人。同时，《中华人民共和国建筑法》、《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经验收或验收不合格，不得交付使用，即房屋经验收合格后交付是法定条件和合同约定条件。《中华人民共和国合同法》第七十一条第一款规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。本案中孟利于2018年5月26日接收房屋，能否视为对约定交房条件的变更呢。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，孟利虽然在2018年5月26日接收房屋，但双方并无明示就合同约定的交付条件作了变更，也不符合沉默的法律规定，故孟利接收房屋并不能视为对房屋交付条件有所变更。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同约定的逾期交房违约行为，应包括两个方面：一是时间上交付房屋逾期，二是交付的房屋经验收合格逾期。虽然现在房屋已经实际交付，但所交付的房屋未经验收合格，仍不符合合同约定，属于有瑕疵的交付，仍应承担违约责任。鉴于孟利已经接收房屋，对于武耀置业公司逾期交房责任应按合同约定予以减轻。故本院对于交付房屋后的违约金标准酌定每日按已付购房款的万分之一计算。即2016年12月28日至2018年5月26日，违约金为以355521元为基数按每日万分之二计算；2018年5月27日至涉案房屋验收合格，违约金为以355521元为基数按每日万分之一计算。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，导致判决结果错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销商丘市睢阳区人民法院（2019）豫1403民初10016号民事判决；二、商丘武耀置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付孟利逾期交房违约金：2016年12月28日至2018年5月26日，违约金为以355521元为基数按每日万分之二计算；2018年5月27日至涉案房屋验收合格，违约金为以355521元为基数按每日万分之一计算；三、驳回孟利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费900元，保全费820元，二审诉讼费2058元，合计3778元，由商丘武耀置业有限公司承担3000元，由孟利承担778元。本判决为终审判决。审判长  文志林审判员  段智明审判员  白中哲二〇二〇年五月十四日书记员  王楠楠