福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2471号 原告：福建龙岩祥乐物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区中城团结绿世界广场蒋厝巷901室，统一社会信用代码91350800705108900K。 法定代表人：杨中勇，执行董事。 委托诉讼代理人：林添照，福建同英达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁兴荣，福建同英达律师事务所律师。 被告：张亮生，男，1967年4月20日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建龙岩祥乐物业管理有限公司（以下简称“祥乐公司”）与被告张亮生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥乐公司的委托诉讼代理人丁兴荣到庭参加诉讼，被告张亮生经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 祥乐公司向本院提出诉讼请求：判令被告张亮生支付物业管理费1620元、公摊水电费160元，合计1780元；并支付自2017年11月1日起至款还清之日止、以1780元为本金按月利率2%计算的违约金。 事实与理由：张亮生系龙岩市新罗区南城街道莲东经济房小区C区2幢402室业主，原告系该小区的物业管理公司。原告与张亮生所在小区业主委员会于2014年3月31日签订《代管协议》，由原告为小区提供物业管理服务，约定物业管理费为每月0.40元/平方米、公摊水电费每月4元/户。原告一直依法对该小区提供物业管理服务至2017年8月1日莲东经济房小区业主委员会决定实行业主自行管理时止，履行了自己应尽的义务。张亮生的房产面积为101平方米，其从2014年4月1日起不交物业管理费、公摊水电费，至2017年7月30日止，共欠物业管理费、公摊水电费合计1780元。原告多次以多种形式催交未果。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 张亮生未向本院提交书面答辩及相关证据。 祥乐公司围绕诉讼请求依法提交了龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》、《代管协议》、实行自管的通知、催款函、龙岩市不动产登记查询证明等证据，张亮生对祥乐公司提交的证据未提出异议，亦未到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利。对祥乐公司提交的上述证据，本院予以确认并在案佐证。 本案经审理认定事实如下：2013年1月1日，祥乐公司与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》，由祥乐公司为该小区提供物业管理服务，约定住宅、车库和杂物间的物业管理服务费为每月0.45元/平方米、公摊水电费每月4元/户；业主和物业使用人逾期三个月交纳物业管理费、水电公摊费的，经上门催收无果的，物业公司有权要求逾期交纳物业管理费用之人从逾期之日起按每天应交管理费的百分之一交纳违约金。2014年3月31日，龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会与祥乐公司签订《代管协议》，自2014年4月1日起，由祥乐公司向莲东经济房小区ACD组团业主提供物业管理服务，服务标准参照祥乐公司与B组团所签合同，物业管理服务费0.45元/平方米。张亮生系龙岩市新罗区莲东经济房小区C区的业主，其住宅面积为101.33平方米。2017年8月1日起，龙岩市新罗区莲东经济房小区B、C组团实行自管，祥乐公司退出对龙岩市新罗区莲东经济房小区B、C组团的物业管理服务。自2014年4月1日起至2017年7月30日止，祥乐公司代管C区期间共40个月的物业管理服务费、公摊水电费，张亮生均未缴交，其中尚欠的公摊水电费为160元。诉讼中，祥乐公司明确表示，张亮生尚欠的物业管理服务费是按住房面积101平方米、0.4元/平方米计算，故张亮生尚欠的物业管理服务费为1616元（101平方米×0.4元/平方米×40）。 本院认为，祥乐公司与龙岩市新罗区莲东经济房小区业主委员会签订《龙岩市新罗区莲东经济房小区B区物业管理合同》及《代管协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。祥乐公司根据约定向包括张亮生在内的业主提供了物业管理服务，张亮生在接受前述服务后，应履行按期交纳物业管理服务费、公摊水电费的义务。现张亮生尚欠祥乐公司自2014年4月1日起至2017年7月30日止共40个月的物业管理服务费、公摊水电费，事实清楚，应限期给付；但祥乐公司主张张亮生尚欠的物业管理服务费按住房面积101平方米、0.4元/平方米计算，合计为1620元有误，本院予以纠正，应为1616元。祥乐公司要求张亮生支付自2017年11月1日起（逾期三个月）至款付清之日止、以尚欠的物业管理服务费和公摊水电费为本金按月利率2%计算的违约金，具有合同依据，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的是整个小区的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，如果业主均以此拒付物业管理服务费，受损的是双方，尤其是业主本身；而祥乐公司即使存在服务不到位或存在瑕疵情形，其应承担的责任系限期整改并终止合同。物业公司与业主应相互理解、相互支持，共同创造宜人的居住环境。张亮生经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张亮生应于本判决生效之日起五日内支付尚欠福建龙岩祥乐物业管理有限公司物业管理服务费1616元、公摊水电费160元，合计1776元。 二、张亮生应于本判决生效之日起五日内支付福建龙岩祥乐物业管理有限公司从2017年11月1日起至款付清之日止、以1776元为本金按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由张亮生负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张  伟  健 二〇二〇年五月十五日 书记员 童欢欢（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3.《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。