福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初756号 原告（反诉被告）：厦门巢居木结构有限公司漳州分公司，住所地漳浦县长桥镇漳龙产业园，统一社会信用代码91350623MA2YLQEKXP。 负责人：张金菊，总经理。 委托诉讼代理人：吴丽娜，福建品木律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘琳，福建品木律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：福建漳龙木业科技有限公司，住所地漳州市芗城区胜利东路3号漳州发展广场17层（经营场所漳州市芗城区南坑北路19号），统一社会信用代码91350600MA32TYUP09。 法定代表人：李圣雄，总经理。 委托诉讼代理人：蔡云龙，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄小霞，福建闽隆律师事务所律师。 原告厦门巢居木结构有限公司漳州分公司（以下简称巢居木漳州公司）与被告福建漳龙木业科技有限公司（以下简称漳龙木业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，被告漳龙木业于答辩期内提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巢居木漳州公司的委托诉讼代理人吴丽娜、甘琳及被告漳龙木业的委托诉讼代理人蔡云龙、庄小霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）巢居木漳州公司向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告已经支付的租金合计人民币544190.40元。事实和理由：2017年11月28日，原、被告签订《租赁合同》，被告将其位于漳浦县长桥镇漳龙林业产业园智能柔性制造区内的3#厂房（面积6976.8平方米）租赁给原告用于生产之用，合同约定的租赁期限为2017年12月1日起至2020年11月30日止，共计三年，2017年12月1日起至2017年12月31日止为厂房装修及设备安装期，免租金。合同签订后，原告支付了租金共计人民币544190.40元，但被告并无按照合同约定为原告提供声场必备的相关配套设施和经营条件，依据双方签订的《租赁合同》第十一条约定“甲方未按约定提供租赁场地或者用水、用电等设施或者条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应的租金”。被告不履行义务的行为致使原告无法正常投入生产使用，无法使用租赁物，更为严重的是，被告提供的租赁物至今没有办理房地产证，也没有取得建设工程规划许可证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释和第二十八条的规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条的规定，本案租赁合同纠纷由不动产所在地人民法院（即漳浦县人民法院）管辖，请求支持原告的诉讼请求。在被告漳龙木业反诉后，原告巢居木漳州公司增加诉讼请求为：请求确认原、被告双方于2017年11月28日签订《租赁合同》无效。 被告（反诉原告）漳龙木业辩称，原告起诉漳龙木业返还租金缺乏合同和法律依据，漳龙木业请法庭驳回其对漳龙木业的诉讼请求。一、漳龙木业注意到原告没有请求解除合同，只是诉求漳龙木业返还已付租金，缺乏合同和法律依据，请法庭予以驳回。二、漳龙木业注意到原告诉称租赁的3号厂房缺乏必备的配套设施和经营条件缺乏事实依据。1、双方签订《租赁合同》后，漳龙木业将3号厂房移交给原告执掌。原告经过装修后马上投入生产，有漳龙木业提供的两张相片可以证实。2、原告提供的证据函件往来，对其要证明的目的漳龙木业有异议，但从内容可以看出，原告一直在缴交电费，甚至说在帮漳龙木业缴交电费，表明其一直在生产的事实。3、漳龙木业提供了原告从2018年3月20日至2019年1()月24日向漳龙木业购买板材用于生产的合同、发票、收货确认单，表明原告租赁厂房后一直生产事实。4、2020年2月24日原告为了复工，书面向长桥镇政府申请，并提供了《疫情防控应急预案》、复工申请表、企业疫情防控领导小组名单、员工花名册、企业返浦员工健康信息卡、报告单、承诺书等一系列书面材料。如果说原告租赁厂房无法用于生产，根本不需要如此着急申请复工。综上，原告起诉漳龙木业返还租金缺乏合同和法律依据，请法庭驳回原告对漳龙木业的诉讼请求。 被告（反诉原告）漳龙木业向本院提出反诉请求：一、判令解除双方签订的《租赁合同》，反诉被告立即返还租赁的3#厂房；二、判令反诉被告支付反诉原告从2018年7月1日到2020年3月31日的租金计人民币1904666.4元及违约金暂计3435201.90元（按每日0.5%的标准，从应付款之日起到实际付清之日止；以每季度272095.2元为基数，分别从2017年12月1日、2018年4月1日、2018年10月1日、2019年1月1日、2019年4月1日、2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日起计算，暂均计算到2020年2月29日合计为3435201.90元）；三、判令反诉被告向反诉原告缴纳租赁保证金100000元；四、判令反诉被告支付反诉原告因本案而需支付的律师代理费45735元；以上一、二、三、四项共暂计：5485603.3元。事实和理由：2017年11月28日，反诉原告与反诉被告签订了一份《租赁合同》，约定由反诉被告向反诉原告承租位于漳浦县长桥镇漳龙林业产业园智能柔性制造区内的3#厂房，面积6976.8平方米，租赁期限从2017年12月1日到2020年11月30日止。《租赁合同》第四、五、八、十一条分别约定，每平方米每月租金为13元，从第三年起租金在上一年的基础上递增5%；反诉被告应在合同签订之日向反诉原告缴交保证金10万元；承租期间由反诉被告承担所有的费用，包括物业费、水电费等；若反诉被告未按约定支付租金或水电等费用，应每日向反诉原告支付迟延租金或费用5%的违约金，并承担反诉原告因此而支付的诉讼费、代理费、差旅费等费用。合同其他条款对双方的权利义务作了相应的约定。合同签订后，反诉原告依约将租赁物交付反诉被告，反诉被告接收并投入生产。但反诉被告仅于2018年6月4日逾期支付第一、二季度租金，之后拒不支付租金。反诉原告认为，反诉被告拖欠租金等行为属严重违约行为，根据约定反诉被告应按每日5%的标准支付违约金。且反诉被告的严重违约行为导致反诉原告无法实现租赁厂房收取租金的合同目的；达到解除《租赁合同》的条件。因此，为维护反诉原告的合法权益，在反诉被告提起本诉的情况下特向贵院提出反诉，请求贵院支持反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）巢居木漳州公司辩称，1、反诉原告要求判令解除租赁合同并且要求返还租金和立即返还厂房缺乏事实和法律依据。2、反诉原告要求支付租金及违约金明显缺乏事实和法律依据。反诉被告认为反诉原告就租赁物没有取得建设工程规划许可证就将租赁物出租，直至目前为止也没有经过消防部门的验收合格，所以租赁合同无效，其无权要求反诉被告支付违约金；至于租金，反诉被告已经提起的本诉，因为合同无效是反诉原告造成的，这方面的损失反诉被告将另案提起诉讼，合同无效造成反诉被告目前无法正常生产施工，给反诉被告造成巨大的经济损失，所以反诉被告认为其主张缺乏事实和法律依据，依法不能成立。3、保证金和律师代理费方面，反诉被告认为缺乏法律依据，请求依法驳回该诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对于真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案主要事实如下:2017年11月初，漳龙木业与巢居木漳州公司经初步协商，确定漳龙木业将位于漳浦县长桥镇漳龙林业产业园智能柔性制造区内的3#厂房出租给巢居木漳州公司，当月8日，漳龙木业即将该厂房移交给巢居木漳州公司，当月28日，双方签订《租赁合同》，约定：租赁期限自2017年12月1日起至2020年11月30日止，共计3年，2017年12月1日起至2017年12月31日止为厂房装修及设备安装期，免租金；租金按月每平方米13元（含税）计取，按每季度支付；合同签订之日，乙方应向甲方缴纳保证金100000元；甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常使用；乙方应按期支付租金、税费并承担租赁期内产生的所有费用，包括物业费、水电费、通讯费。甲方根据实际情况对厂房及其附属配套设施进行投保，甲方为受益人，乙方的生产设备由乙方自行投保，乙方为受益人。甲方未按约定提供租赁场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失。因一方违约导致另一方采取诉讼方式维护其权益的，违约方应承担守约方为此支付的诉讼费及代理费、差旅费及其他合理费用等条款。合同签订后，巢居木漳州公司通过银行汇兑，于2018年6月4日支付了自2018年1月1日起至2018年7月1日止的租金544190.40元，保证金100000元及自2018年7月2日起至今的费用尚未支付。 另查明，案涉厂房位于漳浦县长桥林业循环经济产业园，2015年8月29日，该产业园一期控制性详细规划取得漳浦县人民政府的批准。2017年11月2日，漳浦县城乡规划建设局同意对包括案涉厂房在内的漳龙木业智能家居柔性制造区工程介入监督，并要求漳龙木业主体结构验收前补齐开工等相关手续。 再查明，案涉厂房虽于2017年10月9日由业主漳龙木业与施工、设计等单位进行了竣工验收，但至今尚未取得土地权属证书及建设工程规划许可证；没有消防工程设计、验收等相关材料；无独立电表；配套消防水池及设施直至诉讼前尚在完善。 又查明，巢居木漳州公司在租赁案涉厂房后，向漳龙木业购买了部分原材料进行生产。 综上事实，本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”及《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，案涉厂房至今未能取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》应认定为无效；对原告巢居木漳州公司主张确认双方签订的合同无效的诉讼请求，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。巢居木漳州公司根据《租赁合同》从漳龙木业处取得涉案厂房应当返还，同时漳龙木业根据《租赁合同》从巢居木漳州公司取得的租金亦应当返还；至于漳龙木业反诉要求解除双方之间的房屋租赁关系并主张违约金没有合同依据，本院不予支持。又根据《最高人民法院》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”和《中华人民共和国合同法》五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告双方签订的《租赁合同》虽然无效，但巢居木漳州公司自2018年1月1日占有、使用案涉厂房至今，应支付漳龙木业公司房屋占有使用费，但漳龙木业公司作为出租人，将未取得建设工程规划许可证的房屋出租他人，对合同无效应承担主要责任。结合本案案情，本着公平原则确定原、被告双方的权利义务，兼顾双方过错程度，本院酌定房屋占有使用费调整按合同约定的租金标准的70%计算为宜。被告漳龙木业反诉要求巢居木漳州公司缴纳租赁保证金及支付代理费没有合同依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院》第二条、第五条规定，判决如下： 一、确认原告厦门巢居木结构有限公司漳州分公司与被告福建漳龙木业科技有限公司于2017年11月28日签订的《租赁合同》无效。 二、原告厦门巢居木结构有限公司漳州分公司应于本判决生效之日起三十日内将其向被告福建漳龙木业科技有限公司承租的位于漳浦县长桥镇漳龙林业产业园智能柔性制造区内的3#厂房腾空并返还被告福建漳龙木业科技有限公司。 三、被告福建漳龙木业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告厦门巢居木结构有限公司漳州分公司租金人民币544190.40元。 四、反诉被告厦门巢居木结构有限公司漳州分公司应于本判决生效后十日内支付反诉原告福建漳龙木业科技有限公司自2018年1月1日起至2020年3月31日止的房屋占有使用费人民币1714199.76元。 五、驳回反诉原告福建漳龙木业科技有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10341.9元，适用简易程序审理减半收取计5170.95元，由福建漳龙木业科技有限公司负担。反诉费25100元，由厦门巢居木结构有限公司漳州分公司负担10113.5元，福建漳龙木业科技有限公司负担14986.5元。上述费用应于本判决生效之日起七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  巫旭晖 二〇二〇年五月二十二日 书记员  张志勇 附注： 1、《中华人民共和国合同法》： 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。 建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。 2、《最高人民法院》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。