广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终625号 上诉人（原审原告）：梁欢，男，1995年3月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人：宁延庭，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉莉，广西鸿州律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西恒佑源房地产开发有限公司，住所地：玉林市玉东新区玉东大道与石牛路交叉口北侧领东国际。统一社会信用代码：91450900782138388K。 法定代表人：谢辉。 委托诉讼代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。 上诉人梁欢与被上诉人广西恒佑源房地产开发有限公司（以下简称恒佑源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初3812号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 梁欢上诉请求：1、撤销（2019）桂0902民初3812号民事判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1、被上诉人在一审未提供证据证明其已向上诉人履行规划、设计变更的告知义务，因此，设计变更对上诉人不产生效力，不能成为顺延交房的情形，一审认定2017年3月8日至2018年9月30日施工过程中，因规划部门批准的设计变更、设计部门同意的设计变更导致工期延误的天数为160天是错误的。2、被上诉人提供的证据属于施工行为，不属于不可抗力，也不属于因县（市）级及其以上规划等部门采取相关措施影响工程建设的情形，一审认定因该情形导致工期延期的天数为31天是错误的。3、本案商品房位于玉州区，而被上诉人提供的是玉林市的气象报告，该报告是包含玉林七个县区的总降雨量加起来达到中雨而已，仅玉州区不可能达到中雨以上，被上诉人是提供格式条款的一方，根据《合同法》第四十一条的规定，应以上诉人认可的气象数据为准，一审据此认定根据气象部门记录日降雨量达到中雨以上（含中雨）的天数为58天是错误的。4、被上诉人提供的证据不能证明被上诉人的建筑工地因高考需停工，一审认定“中考、高考10天”是错误的。综上，被上诉人在补充协议里约定出卖人可据实予以顺延交付的情形属于格式条款，未与业主充分协商，也未尽提示义务，单方免除自身责任，按照双方签订的合同第28条的约定，应以主合同约定为准，无论根据法律规定还是合同约定，被上诉人在补充协议里的免责条款都属于无效条款，一审法院认定存在工期顺延的情况属于事实不清，证据不足，且认定的顺延日期存在重复计算的情形，且从2018年9月30日至今，被上诉人仍未交付符合合同约定条件的房屋给上诉人，该段时间也应认定为被上诉人延期交房的时间。二、一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第12条判决被上诉人支付违约金属于适用法律错误，双方签订的合同第12条、第8条约定了各方违约时应承担的责任，同样是违约，上诉人的违约责任很重，被上诉人的违约责任很轻，违背公平原则，根据《合同法》第40条和《中华人民共和国消费者权益保护法》第26条的规定，被上诉人作为提供格式条款的一方，双方签订的合同第12条属无效条款。即使认定双方签订的合同约定的违约条款有效，双方约定的被上诉人承担的违约金也过低，根据《合同法》第114条第2款的规定，结合本案，被上诉人延期交房2年的时间，却只要承担1000-3000元的违约金，明显过低。因被上诉人违约，上诉人的损失有：1、已付购房款（包括现在和以后每月应支付的房贷）；2、银行房贷利息；3、为居住和孩子上学支出的同地段房屋租赁费；4、因未能预期得房上诉人未能得到物权、未能支配物权的损失；5、其他损失。上述损失远超合同约定的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 恒佑源公司答辩称，一审判决和认定事实正确，上诉人的上诉理由不成立，没有法律依据，格式合同不是被上诉人拟定的，是全国统一的格式合同，签合同时上诉人应该认真阅读并认真履行合同约定。上诉人购买被上诉人的房子已经升值，其他意见跟一审一致。请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 梁欢向一审法院起诉请求：1.判令恒佑源公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，恒佑源公司交付符合购房合同约定的位于玉林市国际项目中的3幢2304号房屋给梁欢；2.判令恒佑源公司支付逾期交房违约金给梁欢（逾期交房违约金的计算：以购房款550000元为基数，自2018年9月30日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至恒佑源公司交付达到合同约定条件的房屋给梁欢之日止）；3.本案的诉讼费用由恒佑源公司承担。 一审法院认定事实：恒佑源公司是经工商登记的房地产开发经营企业。领东国际商住小区是恒佑源公司开发的房地产项目。2017年10月29日，梁欢与恒佑源公司签订《玉林市商品房买卖合同》，合同约定：梁欢向恒佑源公司购买玉林市国际商住小区3幢2304号商品房一套，房屋总价款550000元。合同第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.出卖人逾期交房的，每逾期一天按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过总房款的5‰，买受人不得主张解除合同。第十四条约定：1、出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。…买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。…合同附件十一补充协议第三条规划设计变更约定：1、在规划、设计变更确定之日起30日内，出卖人在当地报纸（《玉林晚报》或《玉林日报》等）刊登相关通知或公告视为已经书面通知买受人，刊登之日即为通知到达之日…；第四条顺延交付房屋条件及交付手续约定：1、如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以顺延交付房屋：（1）遭遇不可抗力；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府临时的限制性行为（包括但不限于中高考、政府通知停工、交通管制）等导致工期、交房延误的；（3）由于政府行为或提供公共服务部门行为，导致工期、交房延误的；因与本房产有关的市政建设及供水、排水、供电、供气等公共配套设施不能完成建设导致工期、交房延误的；（4）出现规划部门批准的规划变更、设计部门同意的设计变更导致工期、交房延误的；（5）供水、供电相关部门停水、停电累计每超过8小时按一天计顺延天数；气象部门记录日降雨量达到中雨以上（含中雨），或风级达到六级或六级以上的…合同签订后，梁欢按照约定支付购房款给恒佑源公司。 一审法院另查明，涉案房屋于2018年12月10日通过建设单位、消防施工单位验收合格，于2018年12月11日通过设计单位、土建/装修施工单位、监理单位验收合格。 一审法院还查明，2017年3月8日至2018年9月30日施工过程中，因规划部门批准的设计变更、设计部门同意的设计变更导致工期延误的天数为160天；因县（市）级及其以上规划等部门采取相关措施影响工程建设导致工期延期的天数为31天；根据气象部门记录日降雨量达到中雨以上（含中雨）的天数为58天；中考、高考10天。 一审法院认为，梁欢与恒佑源公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。合同签订后，双方均应依约履行。梁欢依约交清了购房款，恒佑源公司应按合同约定交付房屋给梁欢。梁欢、恒佑源公司双方在合同中约定房屋交付期限为2018年9月30日前，但恒佑源公司至今尚未交付房屋给梁欢，已构成违约，依法应承担违约责任。 根据梁欢、恒佑源公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定：出卖人逾期交房的，每逾期一天按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金最高不超过总房款的5‰，买受人不得主张解除合同。可知，如果恒佑源公司逾期交房的天数达到50天，那么恒佑源公司就应该按购房款的千分之五支付违约金给梁欢。本案中，即使按恒佑源公司主张全部扣除设计变更、雨水天气等可以顺延交房的天数，恒佑源公司延期交房的天数也已超过50天，故恒佑源公司应按购房款的5‰支付违约金2750元（550000元×5‰=2750元）给梁欢。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、广西恒佑源房地产开发有限公司继续履行合同；二、广西恒佑源房地产开发有限公司向梁欢支付逾期交房违约金2750元。本案受理费485元，减半收取共计243元，由广西恒佑源房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，被上诉人恒佑源公司提交了两份证据：1、《竣工验收备案表》，欲证实恒佑源小区竣工验收备案的时间是2020年3月13日；2、《房屋测绘报告》，欲证实岭东国际商住小区1幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年2月28日，岭东国际商住小区2、3、4幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年4月7日。经组织质证，上诉人认为，《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》的真实性无异议，规划局同意备案的时间为2020年3月13日，备案已经延期两年，备案表第二页竣工验收的时间与被上诉人一审提交的五方验收的日期相矛盾，被上诉人逾期交房是事实，对于《房屋测绘报告》，已经超过了举证期限，被上诉人取得该报告的时间也证明了被上诉人逾期交房的事实，逾期的原因是被上诉人的个人原因导致的。本院认为，被上诉人提交的《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》来源真实，可以作为认定事实的依据。 本院经审理查明，一审判决查明的事实除认定“涉案房屋于2018年12月10日通过建设单位、消防施工单位验收合格，于2018年12月11日通过设计单位、土建/装修施工单位、监理单位验收合格。”有误外，其余认定事实属实，本院予以确认。 二审另查明：涉案房屋于2019年12月11日通过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，于2020年3月13日，取得竣工验收备案证明文件。岭东国际商住小区1幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年2月28日，岭东国际商住小区2、3、4幢楼取得房屋测绘报告的时间为2020年4月7日。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行。 关于上诉人请求提高违约金的问题。违约金的基本性质是补偿性，变更违约金，使其与守约方所受到的损失大体相当。如果当事人约定的违约金过高时就降低违约金金额，使其首先到达补偿守约方的损失的目的，弱化惩罚性，降低违约方的成本；如果当事人约定的违约金过低时，就提高违约金金额，使其达到补偿守约方损失的目的，达到平衡合同双方当事人的利益，从而最大限度地实现合同的公平和正义。上诉人提出本案违约金过低，请求法院对此予以调整，首先，本案中双方合同对于违约金有明确的约定，综合被上诉人的违约情况与一审法院根据合同约定的违约金计算标准确定的违约金数额，该违约金数额不存在明显过低的情形，系在合理范围内，已在一定程度上弥补了上诉人的损失。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，上诉人未能提供充分证据证实其实际损失，依法对其主张不予支持。一审判决根据双方约定确定违约金的数额赔偿，具有事实与法律依据，依法予以维持。 关于上诉人提出一审法院认定被上诉人可扣除的逾期交房天数有误、可扣除的逾期交房天数中，可据实予以顺延交付房屋的情形所涉及的天数存在重复计算的情形，2018年9月30日以后，被上诉人不存在工期顺延的情况，上述情况均应认定为被上诉人延期交房的时间的问题。经查，从双方签订合同至涉案商品房取得竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告期间，被上诉人逾期交房的时间已超过了50天，那么被上诉人就应按购房款的千分之五支付违约金给上诉人，一审法院依照双方合同约定及在案的证据计算恒佑源公司应支付的违约金有事实和法律依据，依法予以维持。 综上所述，上诉人上诉无理，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费486元（上诉人已预交），由上诉人梁欢负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 荣 审 判 员  李小莉 审 判 员  钟 平 二〇二〇年五月八日 法官助理  杨清梅 书 记 员  何 环