山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1326民初2444号 原告：彭京明，男，1985年1月22日生，汉族，住平邑县。 原告：王云晓，女，1989年10月20日生，汉族，住平邑县。 以上二原告委托诉讼代理人：李加才，平邑第一法律服务所法律工作者。 被告：杨永青，男，1966年3月1日生，汉族，住平邑县。 被告程保凤，女，1967年12月18日生，汉族，住平邑县。 以上二被告委托诉讼代理人：高庆健，山东鲁南律师事务所律师。 原告彭京明、王云晓诉被告杨永青、程保凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告彭景明及王云晓委托诉讼代理人李加才，被告程保凤及杨永青委托诉讼代理人高庆健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 彭京明、王云晓向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除彭京明、王云晓与杨永青、程保凤签订的《房屋租赁合同》，返还租房押金5000元。2、请求法院依法判令杨永青、程保凤返还彭京明、王云晓多支付的房屋租赁费39000元及利息。事实与理由：2017年5月6日，因彭京明、王云晓在柘沟村经营一家金鼎购物广场，为储存货物与杨永青、程保凤共同签订了一份《房屋租赁合同》合同中约定了租赁房屋的面积、租赁期限、租金、押金支付方式及双方的权利义务等事项。合同履行期间，彭京明、王云晓将2017和2018年度租金付清。在2019年度，彭京明、王云晓发现合同中约定的房屋面积与实际租赁的房屋面积严重不相符，经丈量租赁房屋面积少了30%，后经彭京明、王云晓多次与被告协商均未果。杨永青、程保凤隐瞒实际租赁房屋面积的行为已经严重构成合同违约，双方签订的《房屋租赁合同》应依法予以解除，杨永青、程保凤应依法返还彭京明、王云晓多缴纳的房屋租金及缴纳的租房押金，故诉至法院。 杨永青、程保凤辩称，不同意彭京明、王云晓的诉求，其诉求缺乏事实和法律依据。一、彭京明、王云晓在起诉状中所称的合同中约定的房屋面积与实际租赁的面积严重不相符，经丈量租赁房屋面积减少了30%的这一叙述与实际情况不符。杨永青、程保凤与彭京明、王云晓于2017年5月6日签订租赁合同，并将案涉房屋依据合同约定交付给彭京明、王云晓使用。交付时案涉房屋的面积与合同约定的面积相符。合同第四条约定房屋出租给彭京明、王云晓后，杨永青、程保凤无权限制彭京明、王云晓的使用权，即案涉房屋交付给彭京明、王云晓使用后，其如何使用由其自主决定，杨永青、程保凤对此从未加以干预。二、杨永青、程保凤将案涉租赁房屋整体交由彭京明、王云晓使用。自2017年5月6日彭京明、王云晓承租以来已满3年，期间彭京明、王云晓一直占有使用该房屋，如涉案租赁房屋面积与合同约定的面积严重不符，彭京明、王云晓不至于3年后才发现。其委托诉讼代理人提出：彭京明、王云晓在诉状中称其租赁涉案房屋系储存货物与事实不符，案涉租赁房屋系沿街超市，彭京明、王云晓租赁房屋目的是为了经营，且实际利用该房屋开超市，双方在确认涉案房屋的实际面积后，杨永青、程保凤将该房屋交由彭京明、王云晓经营，彭京明、王云晓在2017年5月6日承租经营该房后，大约2个月时间左右自行找到平邑县柏林镇大石头村的郭续军对该超市北半部分建设隔断，隔断北半部分用于储存矿泉水等货物，隔断南半部分用于开超市经营，彭京明、王云晓建设隔断的行为系其自主决定，杨永青、程保凤从未干预。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的彭京明、王云晓提交的证据一房屋租赁合同及收条，由杨永青、程保凤提交的证据一庭审笔录及判决书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下： 彭京明、王云晓共同提交证据：①证据二照片两张，拟证实原告租赁后用于储存货物。②证据三照片两张，拟证实截至2020年3月21日，程兆才居住在隔断后面，该隔断北部分面积为程兆才出行使用，相片中的敞开门的部分系程兆才出行的大门，该部分在原告的租赁合同范围之内。③证据四照片三张，拟证实原告实际租赁的面积为长16.76米宽为12.5米，拟证实合同剩余部分为原告没有租赁使用的部分 ④证据五照片五张，拟证实在2020年5月6日彭京明、王云晓在交付房租期限内搬出了租赁的该房屋，可以看出隔断部分留的窗口即窗口以北部分，是程兆才生活居住出行的部分。彭京明、王云晓没有实际租赁通行二楼部分的楼梯。 1.杨永青、程保凤经质证认为，①证据二，照片中没有参照物，不能证实该货物是用于存放，更不能证实该货物是存放在隔断以南，实际上彭京明、王云晓利用隔断以南经营超市，利用隔断以北储存货物。②证据三，不能证实货物系程兆才存放，该照片只是局部照片，不能反映全部情况。③证据四，照片仅仅是涉案租赁房屋的局部照片，不能证实案涉租赁房屋的长宽情况。同时隔断处留有小门，小门隔断南部有把手，彭京明、王云晓可通过小门从隔断北取货，故该份证据不能证明其举证目的。④证据五，该组照片可看出在隔断处留有小门，足以证实隔断以北的空间由彭京明、王云晓实际利用，并非程兆才利用。另外对于彭京明、王云晓搬出案涉房屋这一事实，杨永青、程保凤并不知情。本院认为，上述四组证据仅能反应案涉租赁房屋隔断建设情况及案涉房屋使用情况，不能证实案涉租赁房屋实际面积。 ⑤证据六，微信截图一张，拟证实2019年7月6日至7月7日，彭京明与杨永青通过微信沟通，杨永青默认了彭京明、王云晓将剩余房租交付后，双方解除合同，被告杨青云在微信聊天中明确表示让彭京明把剩余房租支付后杨永青、程保凤提前转租。该证据印证了双方已在2019年7月份就房屋租赁合同解除达成意向。杨永青、程保凤经质证对该聊天记录的真实性无异议，但认为并不是程保凤的真实意思表示，事实上双方并未有解除合同，在2019年10月8日杨永青、程保凤起诉要求彭京明、王云晓支付房屋租赁费的案件中，彭京明、王云晓同意履行合同，只是说没钱支付租赁费，另外出租方为程保凤、杨永青两人，如果解除合同也需经过程保凤本人同意，故该证据不能证实合同双方当事人就解除合同达成一致。本院认为，杨永青、程保凤未对该聊天记录的真实性提出异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。 ⑥证据七、案涉房屋平面图一张，通过实际丈量测绘合同约定面积为305.44平方米，但原告实际租赁面积含大厅面积209.5平方米，楼梯底面积4.71平方米，共计租赁使用了214.21平方米，与合同面积相差91.23平方米。杨永青、程保凤经质证认为，该证据系彭京明、王云晓单方制作，不符合实际状况。本院认为，该证据系彭京明、王云晓自行测绘所制，在杨永青、程保凤对此不予认可的情况下，本院对该证据的真实性不予采信。⑦证据八光盘四张，拟证实彭京明、王云晓租赁涉案房屋后，程兆才在隔断后方居住通行生活录像，彭京明、王云晓没有租赁隔断后面的房屋面积，该面积系杨永青、程保凤预留出其父亲程兆才生活必须通行的部分。该部分面积彭京明、王云晓亦缴纳房屋租赁费，故杨永青、程保凤应返还多缴纳部分的租赁费。杨永青、程保凤经质证认为，程兆才在案涉房屋租赁北部住房内生活属实，但程兆才并未在屋外存放物品，在不影响程兆才正常通行的情况下，彭京明、王云晓可以使用在该区域内面积，所以该视频不能证实程兆才占据了隔断以北的空间。 2.杨永青、程保凤提交证据：①证据二通话录音光盘一张，通话人为程保凤郭续军。拟证实案涉租赁房屋隔断建设时间在彭京明、王云晓租赁房屋后2个月左右，隔断系彭京明、王云晓雇佣郭续军所建，建设隔断是为在隔断以北储存货物。彭京明、王云晓经质证对证据的真实性提出异议，认为该证据不能证实手机通话系郭续军本人，该证据不能作为有效证据使用，如杨永青、程保凤想证实其举证目的，应当申请郭续军作为证人出庭作证。本院认为，彭京明、王云晓质证观点成立，本院予以采纳，不再赘述。②证据三照片六张，拟证实在隔断以南的部分，彭京明、王云晓用于开超市经营。彭京明、王云晓经质证认为，该组照片不能证实杨永青、程保凤的举证目的，从该照片看出彭京明、王云晓租赁案涉房屋用于储存货物，其所租赁的空间不包含隔断以北的面积。本院认为，彭京明、王云晓未对证据的真实性提出异议，故本院对证据的真实性予以采信。 3.彭京明、王云晓申请证人彭某出庭作证，证人彭某所作证言。 彭京明、王云晓经质证对证人证言无异议，通过证人证言可以证实签订合同时没有涉及租赁后需要建设隔断用于程兆才通行；证实建设隔断系杨永青、程保凤要求建设，是为程兆才起居生活通行所预留的必需空间；证实彭京明、王云晓租赁一楼房屋面积包含了通向二楼的楼梯间、卫生间、地下室入口及紧邻的五间平房。 杨永青、程保凤经质证对证人证言的真实性、关联性均有异议。其认为，1.该证人与彭京明、王云晓系亲属关系，其证言应当不予采信。2.其证明的部分内容杨永青、程保凤不予认可，事实上彭京明、王云晓建设隔断是为了其经营储存货物需要，系其自行建设，对此杨永青、程保凤并不知情，更没有提出建设隔断。3.证人称建设隔断空间系给程兆才留有通行通道，而事实上隔断以北的距离为南北长5.8米，东西宽16.4米，这么大的空间，如仅满足通行需要，根本没有必要。4.证人证实彭京明、王云晓租赁的面积为整个一楼的面积，并证明了双方当事人对此均知情，作为彭京明、王云晓在租赁案涉房屋时，就应当考虑到北边居住房屋老人的通行问题，其建设隔断也是其自主决定，一切后果应由其自行承担。本院认为，证人彭某与彭京明系亲叔兄弟关系，彭某与本案当事人有利害关系，故对其所作证言，本院不予采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月6日，彭京明、王云晓、杨永青、程保凤签订房屋租赁合同，杨永青、程保凤将其位于租赁给彭京明、王云晓。双方约定租赁期限为6年，租赁费每年65000元，并约定承租方支付出租方押金5000元，押金在承租方最后一年支付租赁费时退还。2019年7月6日，杨永青通过微信向彭京明催要租赁费，彭京明向杨永青表示因生意不好干，明年便不再租赁案涉房屋。同年同月7日，杨永青通过微信回复彭京明，要求彭京明尽快支付租赁费并将合同发过来自己提前写转租。2019年9月9日，杨永青、程保凤向本院提出诉讼请求：判令王光新、刘凤芹支付房屋租赁费及利息并继续履行合同。庭审中杨永青、程保凤自愿放弃要求王光新、刘凤芹履行合同的诉讼请求。本院于同年10月8日作出（2019）鲁1326民初6241号民事判决书，判令王光新、刘风芹向杨永青、程保凤支付房屋租赁费。本案开庭前，彭京明、王云晓搬离案涉房屋。 本院认为，案涉租赁房屋系杨永青、程保凤共同所有，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。2019年7月7日，彭京明通过微信明确告知杨永青不再租赁案涉房屋，表达了解除合同的意愿，杨永青对此并未提出异议，并表示“提前写转租”，这一表述应视为同意解除合同。杨永青基于家事代理权作出的决定应视为其与程保凤共同的意思表示，此时双方当事人已对解除案涉合同达成合意，且彭京明、王云晓已于本案开庭前搬出案涉房屋，双方之间的租赁合同关系已经终止，故彭京明、王云晓无需就合同解除再次主张权利。因合同协议已经解除，杨永青、程保凤应将所收押金予以退还。关于杨永青、程保凤是否应向彭京明、王云晓退还租赁费，双方对租赁案涉房屋整一层均表示认可，彭京明、王云晓所主张的面积差系其在经营期间建设隔断导致，因彭京明、王云晓建设隔断导致经营面积的减少，其应当有相当的心理预期，彭京明、王云晓主张杨永青、程保凤隐瞒房屋实际面积与事实不符，彭京明、王云晓要求退还该部分租赁费的主张于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告杨永青、程保凤于本判决生效后十日内向彭京明、王云晓返还租房押金5000元。 二、驳回原告彭京明、王云晓的其他诉讼请求。 案件受理费900元，减半收取450元，由原告彭京明、王云晓负担400元，由被告王光新、刘凤芹负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘彦明 二〇二〇年五月二十八日 书记员  李俊杰