浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终945号 上诉人（原审被告）：博浪海港城商业管理（宁波）有限公司。住所地：象山县经济开发区城南高新创业园。 法定代表人：叶敏迪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江素豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何静，浙江素豪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:顾佳静，女，1986年11月8日出生，汉族，住象山县。 上诉人博浪海港城商业管理（宁波）有限公司（以下简称博浪公司）因与被上诉人顾佳静房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2019年12月25日作出的（2019）浙0225民初6630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 博浪公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审未向双方释明，将“租金”径行变更为“房屋占有使用费”，判决超过顾佳静的诉讼请求；二、合同解除后，顾佳静即可径行使用房屋，博浪公司不存在占有使用房屋的事实，无须在合同解除后再支付占有使用费；三、一审认定的违约金过分高于因租赁合同解除给顾佳静造成的实际损失，应予以调低。 顾佳静辩称：涉案房屋租赁合同是由博浪公司提供的格式合同，博浪公司应知道商业风险，博浪公司应按约支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 顾佳静向一审法院起诉请求：一、判令博浪公司立即支付顾佳静房屋租金21099元（自2018年12月1日起暂算至2019年8月21日），后续租金另算至实际交房止；二、博浪公司支付逾期租金违约金2743元（以21099元为基数，按日万分之五×260元/天），后续租金另算至实际交房止；三、博浪公司支付顾佳静解约违约金50000元；四、博浪公司承担顾佳静律师代理费、保全担保费计3500元；五、本案诉讼费、保全费由博浪公司负担。 一审法院审理认定事实：顾佳静拥有位于象山县住房一套，建筑面积为36.41平方米。博浪公司因经营需要，向顾佳静承租上述房屋作商务用房，双方于2018年4月9日签订房屋租赁合同一份，合同约定：“该房屋租赁期限为十年，自2018年4月1日起至2028年3月31日止。每年租金为29214元，承租方每个月向出租方支付一次租金，并于每个月1日至10日支付本月租金，如承租方未按前述规定逾期支付租金的，每逾一日，按逾期支付租金金额的万分之五支付违约金”。同时合同第八条第2款第2项约定：在租赁期限内，发生下列严重违约情形之一的，守约方有权向违约方发出解除合同书面通知“甲方未按合同约定支付租金，且逾期30天，构成甲方严重违约”，该条第3款“违约方收到解除合同通知后16日解除，且违约方应向守约方一次性支付违约金5万元，如守约方损失超出违约金额，守约方有权另行向违约方索赔”。合同签订后，顾佳静将符合要求的房屋交付博浪公司进行营业性使用，博浪公司向顾佳静支付房租至2018年11月止，可从2018年12月起至今已有8个多月未付租金，经顾佳静多次催讨未果，博浪公司已严重违约。为此，顾佳静根据合同约定，于2019年7月24日向博浪公司发出解除房屋租赁合同通知书，与其解除房屋租赁关系，并要求博浪公司在接到本通知15天内向顾佳静支付所欠租金、违约金等，而博浪公司未予以答复。另查明，顾佳静因诉讼支付律师费3000元，保全担保费500元。 一审法院认为：首先，房屋租赁合同解除时间的界定、逾期支付租金的违约金问题。合法有效的合同，合同项下的各方当事人应当按照合同的约定履行义务，享受权利。合法有效的合同鉴于当事人的约定或者法律规定的情况下可以解除合同，现顾佳静、博浪公司双方签订的租赁合同因为博浪公司没有依约支付租金，违反了合同的约定，顾佳静据此提出解除租赁合同，符合租赁合同的约定，也符合同法的相关规定，且博浪公司对此也无异议，只是解除时间上有不同的意见，因此，对于顾佳静、博浪公司签订的租赁合同已解除的事实予以确认。根据房屋租赁合同对合同解除约定“如违约方在收到守约方的解除合同书面通知后，在15日内纠正了违约行为或提出守约方认可的纠正方案，则解除合同书面通知视为撤销而合同继续履行；否则，合同将在违约方收到解除合同书面通知后第16日解除，且违约方应向守约方一次性支付违约金5万元，如守约方损失超出违约金金额，守约方有权另行向违约方索赔”，因为顾佳静于2019年7月24日向博浪公司发函解除合同，博浪公司在收到后至今并未支付拖欠顾佳静的租金，即未对违约行为予纠正，按照上述合同约定计算，租赁合同解除时间应确定在2019年8月10日。顾佳静、博浪公司租赁合同约定年租金为29214元，则日租金为：29214÷365＝80.04（元）。自2018年12月1日至2019年8月10日的租金计为：80.04元/天×250天＝20010元。顾佳静、博浪公司在房屋租赁合同中约定“甲方每个月向乙方支付一次租金，于每个月1日至10日向乙方支付本月租金，乙方应向甲方提交等额的租赁发票。甲方未按前述规定而逾期支付租金的，每逾期一日，按逾期支付租金金额的万分之五支付违约金，若是乙方未能向甲方及时提供符合要求的租赁发票，甲方不承担前述违约责任”，现顾佳静并没有提供相关租赁费票据的证据，故对于上述支付逾期租金的违约金主张，难以支持。 其次，租赁合同解除后，博浪公司继续占用顾佳静房屋使用费的问题。博浪公司认为解除租赁合同后，博浪公司并没有占用顾佳静的房屋，现系空置涉案的房屋，但是博浪公司在2019年7月24日收到顾佳静的解除租赁合同通知书后，并未作相关回函，也没有将涉案的房屋退回给顾佳静的依据等，因此，博浪公司未进行交付房屋的行为，应视为博浪公司继续占用涉案的房屋。至于占用期的使用费，参照顾佳静房屋租赁合同标准进行计算，该费用可计算至博浪公司实际退回涉案房屋之日止。 再次，关于解除租赁合同的违约金。顾佳静、博浪公司在租赁合同中约定解除合同的违约金为5万元，顾佳静据此予以主张，博浪公司辩称约定过高。本案中涉及的租赁合同租期为10年，年租金为29214元，该合同系格式合同，并由博浪公司提供给顾佳静等出租人，博浪公司应当知道相关商业风险，现博浪公司以经济困难为由调整该违约金，不予支持。 最后，关于律师代理费、保全担保费、诉讼费及保全费的问题。房屋租赁合同争议解决中约定“因诉讼所支出的律师代理费、诉讼费、保全费、保全担保费、评估拍卖费等均由违约方承担”，据此，鉴于本案中博浪公司的违约行为，上述约定符合法律规定，故顾佳静主张的律师代理费、保全担保费由博浪公司负担，依合同约定应予支持。现顾佳静已提供保全担保费的500元、律师代理费3000元的票据，对于上述费用除诉讼费保全费系诉讼费依法律的规定确定，其余予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、博浪公司支付顾佳静自2018年12月1日至2019年8月10日止的租金20010元；二、博浪公司支付顾佳静自2019年8月11日起至实际交还租赁房屋之日止的占用房屋使用费（按每日80.04元计算），款定于交付涉案房屋后五日内付清；三、博浪公司支付顾佳静解除房屋租赁合同的违约金50000元；四、博浪公司支付顾佳静律师代理费3000元、保全担保费500元；五、驳回顾佳静的其他诉讼请求。上述第一、三、四项判决，定于判决生效后十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费1550元，减半收取775元，保全费720元，合计诉讼费1495元，由顾佳静负担75元，博浪公司负担1420元。 二审中，博浪公司未提供证据，顾佳静向本院提供以下证据：一、照片、视频一份、说明二份，拟证明涉案房屋水电未通，室内装修未完成；二、租赁合同复印件一份，拟证明涉案房屋由博浪公司与江苏盛豪优格酒店管理有限公司签订租赁合同，由博浪公司转租给江苏盛豪优格酒店管理有限公司的事实。 博浪公司对顾佳静提供的证据三性均有异议，其认可涉案房屋的水电未通，但请求由二审法院依法确认涉案房屋的现状。 本院经审查认为，顾佳静提供的证据不能证明待证事实且不属于二审新证据，本院不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：博浪公司与顾佳静签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。现顾佳静已按约定交付租赁房屋，博浪公司应按约支付租金。根据一审查明的事实，顾佳静均享有解除合同的权利，根据双方约定若违约方在收到守约方的解除合同通知后，未在15日内纠正违约行为或提出守约方认可的纠正方案，则合同将在违约方收到解除合同书面通知后第16日解除。现顾佳静于2019年7月24日向博浪公司发函解除合同，博浪在收到后至今未予以答复。涉案房屋租赁合同于2019年8月10日解除。合同解除后，博浪公司继续占有涉案房屋，应支付房屋占有使用费。博浪公司上诉称不应支付房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。关于解除租赁合同违约金亦符合双方约定，现博浪公司以经济困难为由要求调整该违约金，依据不足，本院不予支持。 综上所述，博浪公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人博浪海港城商业管理（宁波）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕伟东 审 判 员 俞灵波 审 判 员 赵保法 二〇二〇年五月二十六日 法官助理汪学良 代书记员 陈剑妃