四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终831号 上诉人（原审被告）：周斌，男，汉族，生于1975年7月16日，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：毛忠定，广安北辰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）:陈和平，男，汉族，生于1959年7月1日，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：刘烊，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李菲，四川亚美律师事务所律师。 上诉人周斌因与被上诉人陈和平房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2019)川1602民初6034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周斌上诉请求:1.撤销一审判决，依法予以改判或者发回重审；2.二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审法院认定案涉《房屋出租协议》有效是错误的，被上诉人仅提供了该协议的复印件，且收据也并非被上诉人出具，而是广安福安房地产开发有限公司（以下简称福安公司）出具的，这说明被上诉人对案涉房屋是没有使用权和所有权的。2.被上诉人一审中提交的案涉房屋的使用权出售合同、收据及后来提交的说明和补签的合同，都是虚假的证据，不能作为本案的定案依据。故，一审判决错误认定被上诉人对案涉房屋有使用权，导致判决错误，请求二审法院予以改判或发回重审。 陈和平辩称，一审法院对上诉人租用陈和平门市房夹层的事实认定是正确的，一审法院据此判决上诉人支付相应租金符合法律规定，应当予以维持。陈和平对案涉门市夹层享有合法的使用权，上诉人在使用该门市前，陈和平已经对案涉门市享有收益和处分，案涉房屋的开发单位福安公司认可陈和平对案涉房屋享有所有权，所属的物业公司也能够证实房屋的实际所有人是陈和平，上诉人使用了案涉门市就应当负有支付租金的义务。 陈和平向一审法院起诉请求：1.请求判令周斌向陈和平支付2016年11月8日起至2018年11月7日的房屋租金或房屋占用费及违约金（租金为59,917元，违约金以59,917元为基数从2016年11月8日起按年利率24%计算至付清之日止）；2.请求判令周斌恢复房屋原状或者向陈和平支付恢复房屋原状而产生的合理费用35,673.56元，并赔偿周斌破坏房屋设施而给陈和平造成的经济损失；3.案件受理费由周斌负担。 一审法院审理查明：2015年11月7日，案外人任文忠作为乙方（承租人），陈和平作为甲方（出租人）签订了《房屋出租协议》，该协议约定出租位置为长宁街259号二楼夹层350平方简装（锦绣华都），出租年限为叁年，出租时间自2015年11月8日至2018年11月7日，年租金30,000元。一年租金30,000元（大写：人民币叁万元整）……在签订协议时乙方必须一次付清房租。以后每年租金必须在次年11月7日前一次性付清给甲方。如果乙方不按时支付租金，如超过7天未支付者，每日按租金总额1%支付违约金，直至付清房租为止。乙方在租赁期间不得损坏承租房屋的建筑结构、地面、墙壁等设施，若有损坏，应照价赔偿或修复。……乙方不得擅自转让门市（房屋），若需转让必须经甲方同意方能转租。乙方交3000元保证金给甲方，不计利息，待租赁期满后不再续租，双方交接清楚后，3日内退给乙方。违约责任甲乙双方必须严格执行该协议各项条款，甲方应保证乙方在租赁期，不得无故提前收回门市（房屋），若提前收回应赔偿乙方相应的经济损失；乙方未满租赁期，不能无故提前退场，若提前无故退场视为违约，并追究乙方的违约责任，乙方必须按租金总额的30%，赔偿甲方的经济损失和违约责任，同时甲方不退还保证金，甲方有权提前收回出租的房屋。上述合同有陈和平及案外人任文忠的签字。合同签订当天，案外人任文忠、邓安云向案外人福安公司缴纳了第一年的租金30,000元以及保证金3000元。2016年1月26日，案外人任文忠将协议租赁的门市转租给了周斌，周斌和任文忠直接在上述合同中将乙方（承租人）任文忠签名处划掉，周斌在签字处亲笔签字并捺印。由于案外人任文忠已经向陈和平支付了2015年11月8日至2016年11月7日的租金，周斌将2015年11月8日至2016年11月7日的租金直接支付给了案外人任文忠，并出具了收据一张，收据内容为欧派周斌，交来华泰联盟租用会议室转租费35,000元。2016年11月8日以后，周斌未向陈和平缴纳租金。一审庭审中，周斌称他方于2016年9月就已经搬离了租赁房屋，但因为没有陈和平的联系方式，未向陈和平提出解除合同。陈和平称该房屋租用期间隔墙被拆，门也被拆，陈和平委托了四川省立新建设集团有限公司关于锦绣华都二楼房屋修复编制了预算书，预算修复总价为35,673.56元。同时四川锦绣嘉宝物业管理有限责任公司向一审法院提交了情况说明一份，内容为：“我公司从2014年接管了广安区长宁街259号物业服务，周斌在使用广安区长宁街259号三单元二楼夹层房屋前，该房屋已经简单装修了，里面的每间房屋有防盗门、电表、灯；周斌在入住前，为了将其中的小房间扩大，将陈和平原先的装修撤除了。” 同时查明：案涉房屋系位于广安市广安区，上述门市系陈和平所有。该夹层位于陈和平门市上，旁边有楼梯可以上楼。2007年4月1日，福安公司作为出售方将位于锦绣华都三单元二楼夹层的使用权出售给陈和平，面积为340.34平方米，价格为680元／平方米，总金额231472元，并签订了《锦绣华都使用权出售合同》一份。案外人任文忠、邓安云向案外人福安公司缴纳了第一年的租金30000元以及保证金3000元。陈和平在庭审中认为系其委托福安公司代为收取，并表示已经收到了第一年的租金及保证金。周斌向一审法院提交了书面鉴定申请一份，申请对上述协议笔迹形成时间进行鉴定。2019年11月6日，陈和平向一审法院提交了《关于的说明》,陈和平在说明中承认了案涉门市夹层从2007年交付使用起就已经交付给他,之后一直是他在占有、使用或对外出租（并承租给了广安电业局输变电检修中心），由于没有办理产权证，他在2019年6月补签的《锦绣华都使用权出售合同》，并出具收据三份。 一审法院认为，公民的合法权利应当受到法律保护。案涉长宁街259号三单元二楼夹层由案外人福安公司修建，位于陈和平的门市上，案外人福安公司将其使用权转让给陈和平并在事后补签了《锦绣华都使用权出售合同》。因此，陈和平享有该夹层的使用权。该夹层系周斌从任文忠处转租而来，周斌直接在《房屋出租协议》上将任文忠名字改为周斌，陈和平未予反对，故陈和平与周斌签订的房屋出租协议系双方真实意思的表达，不违反国家效力性强制性规定，合法有效。陈和平已履行其合同义务，依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，周斌应履行支付房租的义务。根据合同约定，出租时间为2015年11月8日至2018年11月7日，案外人任文忠在租赁房屋时已经支付了第一年租金，而周斌亦将第一年房屋租金支付给了案外人任文忠。周斌租赁房屋后使用，一直未予交纳2016年11月8日至2018年11月7日的房屋租金。而周斌辩称2016年9月就已经搬离了租赁房屋，但因为没有陈和平的联系方式，未向陈和平提出解除合同，由于周斌并未与陈和平解除合同，对其辩称意见，不予采纳。故陈和平诉请周斌按合同约定支付2016年11月8日至2018年11月7日门市租金59,917元，予以支持。由于周斌拒绝支付房屋租金，已经构成了违约，陈和平请求支付违约金，按合同约定为逾期七日未支付的，每日按租金总额的1%支付违约金，后陈和平主动调整违约金标准为按年利率24%计算，综合考虑双方实际情况，一审法院酌情确定违约金自陈和平起诉之日按年利率6%计算至付清之日止。陈和平诉称房屋隔墙被拆，门也被拆，并提交了四川锦绣嘉宝物业管理有限责任公司的情况说明一份，但未有证人出庭作证，无法核实其真实性，且该房屋系由周斌从案外人任文忠手中转租而来，陈和平未举示充分完整的证据以证明实施拆除行为的是周斌，故陈和平诉请周斌承担恢复房屋原状而产生的35,673.56元并赔偿周斌破坏房屋设施而给陈和平造成的经济损失，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：一、周斌于本判决书生效后十五日内向陈和平支付2016年11月8日至2018年11月7日期间房屋租金59,917元和违约金（以59,917元为基数，自2019年8月16日按年利率6%计算至付清之日止）；二、驳回陈和平的其他诉讼请求。本案诉讼费692元，由陈和平负担200元，由周斌负担492元，向广安市广安区人民法院交纳。上述债务，义务人应于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为,本案二审的争议焦点是：陈和平对案涉房屋是否享有权利。上诉人主张案涉房屋的所有权人是福安公司而不是陈和平，陈和平无权收取房屋租金。但是就案涉房屋的租金，福安公司并未向上诉人主张权利，也无任何案外人向上诉人主张，一审中福安公司与陈和平签订协议将案涉房屋的使用权出售给了陈和平，即便该使用权出售协议系补签，也不影响福安公司对此的追认，所以一审法院认定陈和平对案涉房屋享有使用权是正确的，上诉人应当履行支付房屋租金的义务，依照房屋租赁合同向陈和平支付租金。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费692元，由周斌负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 陈 萱 审 判 员 王 敏 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜