江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初199号原告：邓宸珍，女，1982年2月1日出生，汉族，户籍地：贵州省瓮安县，现住江西省南昌县。原告：李慎祥，男，1976年12月30日出生，汉族，户籍地：江西省南昌县，现住江西省南昌县。委托代理人：邓宸珍，系原告李慎祥配偶。被告：江西通力电业发展有限公司，住所地：江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区富山大道123号。统一社会信用代码：91360000705507979L。法定代表人：黄秋根，系该公司董事长。委托代理人：李明月、廖煦升，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告邓宸珍、李慎祥诉被告江西通力电业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓宸珍及原告李慎祥委托代理人邓宸珍，被告江西通力电业发展有限公司委托代理人李明月、廖煦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓宸珍、李慎祥诉称：2016年8月29日，原告在被告处购房一套，面积82.91平方米，房价款550431元，按房屋买卖合同第八条规定，被告应在2017年12月31日前交房给原告。同时，合同第九条规定，自本合同第八条规定的交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但在交房之日被告因房屋验收不合格，无法交房给原告，事后原告多次向被告催交房屋，被告一直未给原告一个交付房屋的明确时间，直到2018年11月份才收到收房通知书，通知2018年11月16日正式交房。现原告诉至法院，请求判决：1.被告支付逾期交房的违约金17338.58元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告江西通力电业发展有限公司辩称：1、原、被告与南昌合盛物业管理有限公司签订同意用违约金抵扣物业费的协议，系三方真实意思表示，且该协议具有可实际履行的内容，符合法律规定，三方均应按照该协议履行各自的义务，然而原告在抵扣物业费的协议已经履行抵扣的情况下，起诉被告要求承担违约金无事实、法律依据。2、项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工。广和苑小区项目的供电施工方案的主供线路因地铁施工，自2017年11月份至2018年6月份才得以通过，小区供电项目是验收交房的必要条件，所以在这种情况下导致延误工期七个月，也导致了与其竣工交付。根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》约定，由于大型市政配套所需，导致工程延期的，被告对交房的期限据实予以延期及免责；3、被告委托的施工方在广和苑施工过程中，遭遇南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，而对广和苑施工现场进行督查，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为。导致施工方多次停工配合督查，并屡次停工整改，进行影响了施工进度及工程竣工验收、向业主交房的正常履行。4、在发生签署大型市政配套所需、政府行为导致的工期延误，应当免除被告的延误责任。退一步讲，就算被告需承担部分责任，原告所主张的违约金过高，应当予以调低。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，被告以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告未提供证明实际损失的证据材料，参照原告所购房屋附近同地段精装房屋的租金水平，原告所主张的违约金远超出该租金的30%，请求法院根据同地段同类房屋租金标准来判决。5、根据原、被告签订的《南昌县商品房买卖合同》的约定，原告应当按时交清购房款，然而原告逾期多日才办理银行按揭贷款，向被告逾期交清购房款。法院应考虑原告违约在先，适当降低违约金数额。综上，原、被告与案外人已签订同意物业费抵扣违约金的协议，该协议系三方真实的意思表示，各方应当全面履行，原告要求被告承担违约金的诉求无法律依据和事实依据。退一万步讲，在被告因大型市政配套所需及政府行为导致逾期交房，且原告无证据证明实际损失、同样存在违约的情形下，应当对被告予以适当免责。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月29日，原告与被告签订合同编号为2016-067720号《南昌县商品房买卖合同》，约定：一、原告购买被告开发的广和苑房屋一套。房屋总价款为人民币550431元，买受人在签订本合同时已付清首付款，剩余房款于本合同签订后七天内办理银行按揭；二、房屋交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：１、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、由于大型市政配套所需，导致工程延期；3、由于政府对房地产政策的重大调整导致工程延期。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告江西通力电业发展有限公司支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。被告于2018年11月15日取得工程竣工验收备案，并向原告交付房屋。以上事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、购房增值税发票、《入伙通知书》，被告提供的《住房贷款合同》及原、被告的陈述及自认等证据予以证实。本院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2017年12月31日之前向原告交付房屋，因案涉房屋于2018年11月15日才取得竣工验收备案，被告同日通知原告进行收房，根据合同“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定。原告据此主张被告应承担2018年1月1日起至2018年11月15日止期间逾期交房的违约责任，于法有据。庭审中，被告认可其未按约定交付案涉房屋的事实，但提出项目施工期间，遇大型市政配套地铁三号线项目施工，导致延误工期七个月，另南昌县各级政府部门为迎接“国家卫生城市”、“全国文明城市”复审，及南昌县“美丽南昌、幸福家园”建筑工地环境整治工作等不可预见的政府行为，导致延误工期。原告对该组证据关联性有异议，本院认为，被告所举证据中，《关于地下电线/电缆施工的情况说明》、《情况说明》均为被告委托的施工方单方制作，不具证明力；南城建发[2017]1号、南城建发[2017]12号、南城建发[2017]22号、南质监[2017]1号文件属政府正常的行政管理行为，并没有任何内容显示要求被告停工；因此被告提供的上述证据与其逾期交房无关联性，本院不予采纳。本院综合合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定逾期交房违约金按日万分之零点九计算，违约金的数额为15802.87元，对原告超出该违约金数额的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告已同意将违约金抵扣物业费，故应驳回原告诉讼请求，因被告所举业主同意将违约金抵扣物业费的表格中，双方未确定违约金及抵扣物业费的具体金额，故本院对被告的该主张不予采纳。被告提出原告逾期多日才办理银行按揭贷款，交清购房款，违约在先，该主张可以另行途径解决，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江西通力电业发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告邓宸珍、李慎祥支付自2018年1月1日起至2018年11月15日止逾期交房违约金人民币15802.87元。二、驳回原告邓宸珍、李慎祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费234元，由被告江西通力电业发展有限公司负担211元，由原告邓宸珍、李慎祥担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张俊欣人民陪审员  谭时俊人民陪审员  刘秋汉二〇二〇年五月十一日法官助理汪晓东书记员喻性妹