四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1421民初1824号 原告：乐山市永嘉物业管理有限公司，住所地乐山市市中区柏杨西路永兴一品1号楼2单元2—1号。 法定代表人:郑翠华，总经理。 委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。 被告：唐建文，男，生于1967年4月30日，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 被告：代淑容，女，生于1966年12月30日，汉族，户籍地四川省仁寿县，现住四川省仁寿县。 原告乐山市永嘉物业管理有限公司（以下简称永嘉公司）诉被告唐建文、代淑容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永嘉公司的委托诉讼代理人陈胜、被告代淑容到庭参加诉讼，被告唐建文经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告永嘉公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付原告物管费（36个月）5001元，并承担违约责任；2．本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为：判令原告缴纳18个月（2018年12月1日至2020年5月31日）的物业管理服务费2500.5元。事实和理由：2015年7月24日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，原告按协议约定履行了自己的义务，被告于2017年6月1日至2020年5月31日期间拖欠原告物业服务费未交，被告房屋面积92.61平方米，每平方米服务费1.5元。经原告多次催收未果，为了保证原告工作正常运转，给业主提供更优质的服务，为了维护原告的合法权益，特具状诉至本院，望支持其诉请。 被告唐建文未作答辩。 被告代淑容辩称，自己与唐建文系夫妻。自己与唐建文的确未缴纳2018年12月1日至2020年5月31日的服务管理服务费，理由为：1.永嘉公司没有与小区的业委会签订物业服务合同，与永嘉公司之间没有合同关系，缴费无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求；2.原告并没有向自己多次催收，自己夫妻二人长期在深圳务工，没有打过电话向我们催收物业费，至于是否张贴催费通知书自己不清楚；3.小区的服务不达标、出现违建，永嘉公司没有制止，收费标准不值1.5元/㎡，且永嘉公司张贴公示的收费标准为1.2元/㎡，现永嘉公司要求按1.5元标准收费不合理；4.自己住在26楼，房屋墙面出现裂缝，物业未处理。综上，物业费自己要缴纳，但原告须将自己所提出的问题处理后才缴纳。 本院经审理认定事实如下：被告唐建文与代淑容系夫妻，二被告均系仁寿县文林镇“东方欧城”小区的业主，房号为仁寿县文林镇广播街二段8号东方欧城2幢1单元26层3号，住房建筑面积为92.61m2。 2015年7月24日，原告永嘉公司与被告代淑容、唐建文签订了《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》对原被告双方的权利义务，“东方欧城”小区的物业服务的原则和内容、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用（包括收费标准、方式及时间）、其他有偿服务费用、维修资金的管理与使用、违约责任、争议解决机制等都做了相应约定。其中第四条约定物业服务费由被告按其购买房屋的建筑面积（以产权处最终核定面积为准）缴纳，具体标准为1.50元/月/平方米，物业服务费每一年收取一次（开发单位通知交房之日起计收）。第十二条约定违约责任，乙方不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天1元缴纳违约金。 《前期物业管理服务协议》签订后，原告永嘉公司对“东方欧城”小区提供物业管理服务至今。原告永嘉公司分别于2017年9月13日、2018年12月15日2019年9月23日、2019年11月6日、2019年12月25日多次向被告唐建文催收物业服务费。2020年3月26日，被告代淑容、唐建文缴纳了2017年6月1日至2018年12月1日期间的物业管理服务费2500元。 2018年11月10日，“东方欧城”小区业主委员会成员杨兵、廖利英、夏勇群、黄艳等人在“东方欧城”业主委员会第一次会议选出杨兵为主任、黄艳为副主任。“东方欧城”小区部分业主签名解聘永嘉公司。2019年5月23日，仁寿县人民法院判决东方欧城小区业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的物业服务协议无效，鉴于“东方欧城”小区业主在物业服务问题上思想不统一，部分业主对业委员会前期违规行为不信任，小区物业缴费不到位，导致小区物业秩序混乱的情况，仁寿县文林镇人民政府与仁寿县住房和城乡建设局联合发出《关于加强东方欧物业管理建设平安和谐小区的通告》，要求原告永嘉公司按《四川省物业管理条例》的规定继续为东方欧城小区提供物业管理服务。 上述事实，有原被告双方的陈述，原被告双方的身份证明、《前期物业服务协议书》、《物业服务费缴纳通知书》、《房产登记信息查询情况说明》、《关于加强东方欧城物业管理建设平安和谐小区的通告》、《东方欧城业主委员会第一次会议纪要》、“仁寿县文林镇东方欧城解聘前期物业（乐山市永嘉物业）业主签名名单”等证据予以证实。以上证据，经当庭质证，本院予以确认，并在卷佐证。 本院认为，原告永嘉公司与被告唐建文、代淑容签订的《前期物业服务协议书》系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立，应认定有效。依法成立的合同对原告永嘉公司及被告唐建文、代淑容均具有约束力，原被告双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告永嘉公司按合同约定为被告唐建文、代淑容所居住的“东方欧城”小区提供了物业管理服务，履行了合同义务。被告唐建文、代淑容作为小区业主，应当按照合同确定的交费标准按时交纳物业管理服务费，但被告唐建文、代淑容未按约足额支付2018年6月1日至2019年5月31日年度的物业管理服务费，已构成违约，应当承担违约责任，故对原告诉请被告支付2018年12月2日至2019年5月31日期间的物业管理服务费的诉讼请求本院予以支持。虽在原告永嘉公司提供物业服务的期间，被告唐建文、代淑容确未交纳2018年12月2日至2020年5月31日期间的物业管理服务费，原告永嘉公司多次催收未果，但按合同约定被告唐建文、代淑容交纳的物业管理服务费的时间为每一年缴纳一次，原告在庭审中自认被告可以在服务期限的一年内任何期间缴纳，2019年6月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费尚在双方约定的缴费期限内，在2020年5月31日前被告可以选择任意时间缴纳，对该年度物业管理服务费的缴纳二被告的行为并未构成违约，原告诉请被告缴纳该期限的物业管理服务费违反合同约定，本院不予支持。被告唐建文、代淑容应交纳的物业管理服务费的总额为：92.61m2×6个月×1.50元/月/m2=833.49元。 被告唐建文、代淑容的房屋墙面裂缝，不能归责于原告的物业管理服务，被告不能因此拖欠相应的物业服务费。东方欧城小区业主委员会的成立并不当然意味原告与被告物业服务合同的解除，东方欧城小区业主委员会未与原告永嘉公司签订物业服务合同也不能当然否认原告为被告居住小区提供物业管理服务的客观事实，事实上在东方欧城小区业主委员会与四川金豪力商业管理有限公司签订的物业服务协议别被本院确认判决无效后，永嘉公司一直为东方欧城小区提供物业管理服务。被告代淑容未提供证据证实原告永嘉公司的物业服务不达标，应承担举证不能的法律后果。综上，对被告代淑容要求驳回原告诉讼请求的辩解意见，本院不予采纳。 同时，原告永嘉公司应主动与小区业主沟通，解决好小区业主提出的合理要求，并加强小区的监管力度，为业主提供更优质的物业管理服务。被告亦应遵守双方在合同中的约定，自觉遵守并维护小区的各项管理规定，对原告永嘉公司在管理服务过程中存在的问题，二被告可以要求原告永嘉公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，不应以拒缴物业管理服务费相对抗。本院希望原、被告双方互相配合协调处理好小区存在的问题，共建和谐美好社区。 综上，对原告永嘉公司的诉讼请求中的合理、合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告代淑容、唐建文在本判决生效之日起三日内支付原告乐山市永嘉物业管理有限公司2018年12月2日至2019年5月31日期间的物业管理服务费833.49元。 二、驳回原告乐山市永嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告唐建文、代淑容负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  郭俊芳 二〇二〇年五月二十一日 书记员  邓超利