福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初1939号 原告：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区恒亿花园D栋2层，统一社会信用代码913508006893586186。 法定代表人：刘远英，总经理。 委托诉讼代理人：钟盛旺、罗舒颖，该公司员工。 被告：江铁成，男，1976年3月20日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建城市花园物业服务有限公司（以下简称城市花园公司）与被告江铁成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告城市花园公司的委托诉讼代理人钟盛旺、被告江铁成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 城市花园公司向本院提出诉讼请求：要求江铁成向城市花园公司支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费13,905.2元、违约金417.2元、垃圾费54元，合计14,376.4元。诉讼过程中，城市花园公司放弃要求支付垃圾费54元的诉讼请求。事实与理由：城市花园公司于2018年9月1日与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同签订后，城市花园公司依约为龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主提供物业管理服务。江铁成系龙岩市新罗区金茂领秀城小区201-03#店的物业使用人（承租人），该套房面积计1158.76平方米，物业费每平方米2元，自2019年10月开始拖欠物业服务费，截止诉前累计14,376.4元（包含违约金）。经城市花园公司多次催缴，江铁成仍不予缴交。为此，城市花园公司诉至法院，请求判如所请。 江铁成辩称：其确实未缴纳2019年10月1日之后的物业服务费，但城市花园公司未对公共场所的大厅、平台上的垃圾进行清扫，因疫情期间政府不让开店，2020年3月31日未到期，同意支付2019年10月1日至2020年1月31日的物业服务费，恳请减免疫情期间2020年2月、3月的物业服务费，不同意支付违约金。 本院经审理认定事实如下：对城市花园公司与江铁成双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2018年6月5日，城市花园公司与龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定城市花园公司对金茂领秀城小区提供物业管理服务，其中第三条约定的物业服务包括以下内容：1、根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程序技术资料、承接查验资料等；2、负责本物业所有共用部位的日常维修、养护和管理；3、负责本物业所有共用设施设备的日常维修、养护和管理；4、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；7、其他服务事项。第七条约定商业的物业服务费2元/月/平方米、每月10日前支付物业服务费。第十六条约定经书面缴催，未按时足额支付物业服务费，应按日千分之二支付违约金。约定服务期限至2021年8月31日。2018年7月31日，江铁成与曾金叶签订房屋租赁合同，约定曾金叶所有的坐落于龙岩市新罗区金茂领秀城2层201-3号商场出租给江铁成，建筑面积为1158.76平方米，租赁期限2018年8月1日至2028年10月31日，租赁期间的物业服务费由江铁成负担。从2019年10月1日起至今，江铁成未向城市花园公司支付物业服务费。 另查明，城市花园公司分别于2019年4月18日、10月9日二次诉至法院，分别要求江铁成支付2018年8月1日起至2019年3月31日8个月的物业服务费18,540.2元、违约金1,344.2元、垃圾费72元，合计19,956.4元；2019年4月1日至2019年9月30日期间的物业服务费13,905.2元、违约金417.2元、垃圾费54元。本院分别于2019年7月9日、11月8日作出（2020）闽0802民初3591、8399号民事判决：江铁成应支付物业服务费18,540.2元；13,905.2元。 双方的主要争议焦点是：1、城市花园公司是否提供了物业服务合同约定的管理服务？2、城市花园公司是否有权要求2020年1月1日至3月31日期间按月利率2%计算的支付违约金？3、疫情期间江铁成是否有权因未开业经营要求减免部分物业服务费？城市花园公司提供微信截图、短信、照片，证明向江铁成催缴物业服务费。经庭审质证，江铁成认为未看过信息。江铁成未提供证据证明城市花园公司未对公共场所的大厅、平台上的垃圾进行清扫。 本院认为，城市花园公司有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会有权与城市花园公司签订物业服务合同，委托城市花园公司对其物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。城市花园公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向城市花园公司交纳物业服务费。江铁成与曾金叶签订的房屋租赁合同中明确约定由其负担租赁期间的物业服务费。因此，江铁成作为物业使用人，应限期交纳物业服务费13,905.2元。城市花园公司要求2020年1月1日至3月31日期间按月利率2%计算违约金，但其提供的微信截图、短信、照片不能证明在2020年1月1日前已书面催缴，不符合物业服务合同约定的起算违约金的条件。且该期间属于疫情期间，城市花园公司应当对江铁成无法开业经营给予一定的理解、包容，不能苛责要求违约金。江铁成未提供证据证明城市花园公司未负责清洁，且以疫情期间未开业经营为由要求减免部分物业服务费，属于加重城市花园公司的负担。 综上所述，城市花园公司的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、江铁成应于本判决生效之日起十日内向福建城市花园物业服务有限公司支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的物业服务费13,905.2元。 二、驳回福建城市花园物业服务有限公司要求江铁成支付违约金的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费159元，减半收取计79.5元，由福建城市花园物业服务有限公司负担5.5元、江铁成负担74元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈  淑  玲 二〇二〇年五月十一日 书记员 温丽芳（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。