广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终15554号上诉人（原审原告）：深圳市朗朗集团有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道新洲二街203号606，统一社会信用代码：914403007285720280。法定代表人：陈爱玲，董事。委托诉讼代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艳，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市巴粮坊饮食服务有限公司，住所地：深圳市南山区深南路朗景园ABC栋裙楼AB栋101、201，统一社会信用代码：914403007451550153。法定代表人：刘正勇。委托诉讼代理人：于兵，北京市竞天公诚（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳燕，广东联睿律师事务所律师。上诉人深圳市朗朗集团有限公司（以下简称朗朗公司）与上诉人深圳市巴粮坊饮食服务有限公司（以下简称巴粮坊公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朗朗公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项；二、改判巴粮坊公司于判决生效之日起十日内向朗朗公司返还位于深圳市南山区科技大道与深南大道交汇处郎景园A、B、C栋裙楼201房；三、改判巴粮坊公司向朗朗公司支付2018年4月1日至2018年6月9日房屋使用费290649×2+290649÷30×9=668492元；四、改判巴粮坊公司向朗朗公司支付自2018年6月10日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费（按每月271694×1.06+11695+7260=306950元的标准计算【比一审判决的金额增加141162元】，暂计至2019年2月9日为2455600元【本项金额比一审判决金额增加1129296元】）；五、改判巴粮坊公司向朗朗公司支付拖欠房屋使用费的滞纳金（以拖欠的房屋使用费为计算基数，按日1％的标准，自2018年5月1日起计至实际支付完毕之日止，暂计至2019年2月9日为1773538元）；六、改判巴粮坊公司向朗朗公司支付自2018年6月10日起至实际返还房屋之日止的场地占用费（按每日1000元的标准计算，暂计至2019年2月9日为244000元）；七、巴粮坊公司承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、朗朗公司的名称被非法变更为“深圳市裕胜实业有限公司”，后经工商部门查实已予撤销，“裕胜公司”自始不是“朗朗公司”，因此加盖“深圳市裕胜实业有限公司”公章的涉案《和解协议书》及《房屋租赁合同》等文件不是朗朗公司的真实意思表示，均应认定为无效。2017年2月17日，朗朗公司被他人以假冒签名和伪造公章的不正当手段违法变更公司名称为深圳市裕胜实业有限公司（下称“裕胜公司”)、违法变更法定代表人为杨进劲。经过朗朗公司的投诉和深圳市市场监督管理局的立案调查，2018年10月18日，深圳市市场监督管理局作出深市监撤决字［2018］宝39号《撤销行政许可决定书》，撤销了2017年2月17日的变更登记。“裕胜公司”名称及“杨进劲”法定代表人职务等的变更登记被撤销后，该些变更自始无效，即应视为朗朗公司从未变更名称为裕胜公司。巴粮坊公司在本案提交的加盖“深圳裕胜实业有限公司”公章的《和解协议书》及《房屋租赁合同》等文件均系侵权人以裕胜公司的名义作出的，不是朗朗公司的真实意思表示，而“深圳裕胜实业有限公司”因属违法变更被撤销，不具备民事行为能力，根据《民法总则》第一百四十三条、第一百四十四条的规定，该些文件应认定为无效。二、巴粮坊公司在签订盖有裕胜公司公章的《和解协议书》及《房屋租赁合同》时一改十多年的交易习惯，且协议约定巴粮坊公司以极不合理的低对价获取巨大的利益，内容亦存在诸多不符合常理之处，该恶意串通的协议严重损害了朗朗公司的利益，依法应属无效，一审法院认定《房屋租赁合同》对朗朗公司不发生法律效力合法有据，但其同时却认可《和解协议书》的效力，自相矛盾，没有事实和法律依据，恳请二审法院予以纠正。本案一审中，巴粮坊公司提交了加盖“深圳裕胜实业有限公司”公章的《和解协议书》与《房屋租赁合同》，以期证明在裕胜公司提起（2018）粤0305民初18293号案诉讼后，其已与裕胜公司达成和解将租赁保证金与欠付租金相抵销，并续租了案涉租赁物。但是，该些协议明显系巴粮坊公司与违法变更朗朗公司名称的侵权人恶意串通损害朗朗公司利益的协议，依法应属无效，理由具体如下：（一）两份协议下，巴粮坊公司以极不合理的低对价获取巨大的不正当利益，显然并非善意，协议内容严重损害了朗朗公司的利益。1、《房屋租赁合同》下巴粮坊公司以极不合理的低价长期租赁案涉101房，严重损害朗朗公司的合法权益。该合同对价离谱到甚至不如朗朗公司与巴粮坊公司2008年签订的合同（租金单价每平方米每月55元，每年递增6%，因装修给予2个半月免租期）。更何况，按照2008合同的履行情况，2018年6月前的租金单价已为92.9元，2018年7月开始租金单价为98.5元；而按照南山区2017年房屋租赁指导租金表，与案涉房屋相同地段及位置的房屋指导租金（单价）为150元。另外，在续租的情况下，也通常不会给予免租期。因此，巴粮坊公司与“裕胜公司”签订的《房屋租赁合同》约定的合同对价明显不符合市场趋势。此外，该《房屋租赁合同》还有许多明显失衡和不合理之处，如，合同约定租赁期限自2018年10月20日开始，但就前一合同期限届满后，即2018年6月9日至2018年10月19日期间的占用如何处理却无任何约定；再如，合同指定由案外人“陈海渗”个人账号收取租金，使朗朗公司在未来12年无法收到租金等。由此可见，该协议内容已严重损害朗朗公司的合法权益。2、《和解协议书》约定的所谓的抵销，对价相差巨大，出租方利益明显受损。《和解协议书》第1条约定“租赁押金352000元与巴粮坊公司应付的2018年4月10日至2018年6月9日的租金及场地占用费相抵销”、第4条约定“自本协议签署之日起，双方对于2008年签署的与涉案房屋租赁事宜有关的全部协议均已履行完毕，所有费用均已结清”，严重损害了朗朗公司的利益。因为首先，由于巴粮坊公司在合同履行过程中存在欠付租金等违约行为，朗朗公司按约有权没收租赁保证金；其次，租赁押金352000元是由2个月的2008年月租金标准构成的，按照合同约定的每年6%的涨幅，2018年4月、5月的租金、物管费合计已达581298元，因此，十年前交纳的租赁保证金352000元根本不足以抵扣欠付的租金，抵销之约明显使巴粮坊公司因朗朗公司的利益受损而得利，一审法院认定“租赁合同到期后，朗朗公司亦应退还巴粮坊公司租赁保证金，现以该租赁保证金抵扣租金，并未损害朗朗公司的合法权益”显然存在认定事实错误，恳请二审法院予以纠正。（二）陈海郎一直担任朗朗公司总经理，期间未发生过变更，巴粮坊公司法定代表人刘正勇十多年来均与陈海郎联系，却在朗朗公司被非法变更为裕胜公司后突改交易习惯与他人签订明显损害朗朗公司利益的《和解协议书》和《房屋租赁合同》，其代理人在一审庭审时还虚假陈述不认识陈海郎，可见巴粮坊公司明显存有恶意。自2008年开始，案涉房屋租赁合同的协商、签订、履行，以及合同期满后拟撤场等事宜，巴粮坊公司的法定代表人刘正勇一直是与朗朗公司的实际控制人、总经理陈海郎沟通联系的。朗朗公司发现2017年2月17日的非法变更登记后，亦已立即告知巴粮坊公司，表示已申请撤销该非法变更登记，要求其继续将租金付至朗朗公司的银行账户。从巴粮坊公司提交的付租流水亦可见2017年3月至2018年3月的租金其是正常转账至朗朗公司的兴业银行账户的，而从未转过给所谓的“裕胜公司”。但是，巴粮坊公司在签订盖有裕胜公司公章的《和解协议书》及《房屋租赁合同》时，却有意避开公司总经理陈海郎，在陈海郎完全不知情的情况下，与违法变更朗朗公司名称的侵权人杨进劲等人恶意串通，并利用患有精神病的陈海渗，签订明显不利于出租方的协议，以获取巨大的不正当利益。巴粮坊公司的前述反常举措表明其签订协议时并非善意当事人，其签订的两份协议不应受法律保护。（三）两份协议的内容存在诸多违反常理之处，明显有倒签嫌疑。1、两份协议的落款时间不符合常理。巴粮坊公司提交的（2018）粤0305民初18293号案的《应诉通知书》落款日期为2018年10月12日，可见巴粮坊公司收到该案起诉材料的时间应在2018年10月12日之后，然而其却在此前的一个月（2018年9月15日）就针对该案与“裕胜公司”签署了《和解协议书》和续租的《房屋租赁合同》，极其不符合常理。2、两份协议的内容与事实和常理不符。巴粮坊公司在2018年6月9日合同期满后持续占用案涉租赁房屋，其与“裕胜公司”签订的《房屋租赁合同》的落款日期为“2018年9月15日”，租赁期限却是自2018年10月20日开始。而对于2018年6月9日至2018年10月19日期间，至少2018年9月15日至2018年10月19日期间的占用如何处理却只字未提，极不符合常理和商事逻辑。另外，《和解协议书》第2条约定“甲方应于本协议签署后2个工作日内申请撤诉及解除财产保全”，但在2018年9月15日后，裕胜公司从未申请撤诉。面对裕胜公司的不作为，巴粮坊公司既不催促，也不以《和解协议书》径直向法院申请调解结案，极其不符合常理。（该案实际上是朗朗公司于2018年12月4日以裕胜公司的变更登记被撤销为由中请撤诉的。）因此，朗朗公司有理由相信，签述两份协议是巴粮坊公司与他人恶意串通以“裕胜公司”名义事后倒签日期所形成，甚至极可能是在2018年10月18日之后，即裕胜公司名称被撤销后形成的。三、巴粮坊公司在支付2018年3月租金后便未再有过支付，因此按约巴粮坊公司除应支付欠付租金、物管费之外，还应支付延期付租的滞纳金，一审法院认定《和解协议书》有关租赁保证金抵扣使用费的约定对朗朗公司发生效力，并在此基础上确认巴粮坊公司已经支付2018年4月10日至2018年6月9日的租金，认为朗朗公司要求支付滞纳金没有事实和法律依据，存在认定事实错误和适用法律错误，恳请二审法院予以纠正。根据朗朗公司与巴粮坊公司签订的《房屋租赁补充合同》及《补充协议》的约定，巴粮坊公司应于每月5日前支付当月租金及物业管理费。自2008年协议签订后至2018年3月，巴粮坊公司均按约支付了房屋使用费，但2018年4月起，巴粮坊公司就未再向朗朗公司作出任何支付。首先应予明确的是，在朗朗公司与巴粮坊公司的租赁合同关系下，由于朗朗公司给予巴粮坊公司的免租期为：2008年6月10日至2008年9月1日，以及2008年10月，因此巴粮坊公司是按自然月支付租金的，巴粮坊公司于2018年3月7日支付的最后一笔房屋使用费是2018年3月的费用，而非一审法院所认定的2018年3月10日至2018年4月9日期间的费用。其次，如前所述，巴粮坊公司与裕胜公司签订的《和解协议书》应属无效，该和解协议书不能作为巴粮坊公司免于付租及承担违约责任的理由；再次，财海公司此前已授权朗朗公司办理案涉201房的出租事宜并处理租赁合同履行中出现的争议，并约定双方的租赁债权份额分配比例为39%:61%,巴粮坊公司对此是知情的。巴粮坊公司利用财海公司的失控状态于2018年11月13日与其签订《和解协议书》，约定财海公司收取的租赁押金与2018年4月10日至2018年6月9日的租金相抵，且自本协议签署之日起，双方对2008年签署的租赁协议均已履行完毕，侵害了朗朗公司的租赁权益及占比61%的债权权益，对朗朗公司不应具有约束力。因此，在涉案合同期内，巴粮坊公司已拖欠了2018年4月1日至6月9日的租金及物管费。对此，朗朗公司有权要求巴粮坊公司支付欠付租金及物管费290649×2+290649÷30×9=668492元，并有权根据《房屋租赁补充合同》第二十二条的约定：“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每日按拖欠总额的1％支付滞纳金”，要求自逾期次日起每日按拖欠总额的1％支付滞纳金（应予说明的是，虽然合同中的措辞为“滞纳金”，但其所表示的意思实为“违约金”）。四、租赁期限届满后，朗朗公司多次催促巴粮坊公司撤场，但巴粮坊公司拒不返还租赁建筑物，朗朗公司于2018年11月提起案涉诉讼要求返还租赁物并支付相应费用，巴粮坊公司理应返还租赁物，并就合同期满后的占用行为参照合同约定的租金标准向朗朗公司赔偿租金损失，并按合同约定额外支付场地占用费，一审法院认定朗朗公司与巴粮坊公司之间形成不定期租赁合同关系，巴粮坊公司仅需按每月165788元的标准支付使用费，没有事实和法律依据，恳请二审法院予以纠正。朗朗公司与巴粮坊公司签订的《房屋租赁补充合同》及《补充协议》已于2018年6月9日到期。而如前所述，巴粮坊公司与裕胜公司签订的《房屋租赁合同》应属无效，一审法院认定“该《房屋租赁合同》约定租期自2018年10月20日开始，且该租赁合同约定的租金标准明显低于朗朗公司、巴粮坊公司之前签订租赁合同约定的租金标准，并又给予巴粮坊公司长达8个月的免租期，明显损害了朗朗公司的合法权益，故该《房屋租赁合同》对朗朗公司不发生法律效力”合法有据，应予维持。另外，巴粮坊公司在本案一审庭审时，当庭表示其已经与财海公司就案涉201房签订续租合同，并允诺法庭庭后补充提交该续租合同，但之后却未能按合议庭的要求提供该续租合同，因此巴粮坊公司应承担举证不能的责任。因此，在原租赁合同已到期，双方又未能就续租达成合意的情况下，根据《房屋租赁补充合同》第二十一条的约定，巴粮坊公司应于十日内迁离出租房屋，并将房屋返还朗朗公司。但是，巴粮坊公司虽经朗朗公司多次催促却仍在继续占用而拒绝返还，为维护自身合法权益，朗朗公司于2018年11月提起案涉诉讼。就巴粮坊公司的占用行为，朗朗公司除有权要求其交回涉案租赁物外，还有权根据《房屋租赁补充合同》第二十一条的约定，要求其参照合同约定的租金标准，即每月271694×1.06+11695+7260=306950元的标准向朗朗公司赔偿占用期间的租金损失，并按每日一千元的标准额外支付场地占用费。需要特剔说明的是，根据合同约定的租金标准（2018年6月前的月租金为271694+7260=278954元，2018年7月后的月租金为271694×106%+7260=295255元），以及《房屋租赁补充合同》第二十一条“引起甲方损失的另行赔偿”的措辞可见，该条约定的“每日一千元的场地占用费”应解释为“在租金损失之外额外支付每日一千元的场地占用费”才符合双方在订立合同时的真实意思表示，而非巴粮坊公司所主张的占用期间只需支付每日一千元的场地占用费。一审法院认为“《房屋租赁合同》到期后，巴粮坊公司继续使用涉案房产，朗朗公司并未提出异议，故双方的租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系”显然有违事实，若朗朗公司对巴粮坊公司继续占用房屋无异议，又怎会提出本案诉讼要求返还租赁房屋，可见，一审法院明显存在认定事实错误，应予纠正。在此基础上，一审法院关于“巴粮坊公司继续占用涉案房产并非拒不返还，对朗朗公司要求支付场地占用费的请求不予支持”的认定也缺乏事实依据，恳请二审法院依法支持朗朗公司关于场地占用费的诉请。另外，一审法院认为巴粮坊公司自2018年6月10日起按每月165788元（160818.9元×1.06×61%)的标准向朗朗公司支付使用费亦缺乏依据。根据双方提交的证据及陈述可知，房屋租赁合同到期时，每月的房屋使用费为271694+11695+7260=290649元，根据租金每年递增6%的约定，2018年6月10日之后的房屋占用费应为271694×1.06+11695+7260=306950元，一审法院认定的使用费标准并无出处，依法应予纠正。上诉人巴粮坊公司上诉请求：撤销原审判决第一项与第二项，并驳回朗朗公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审法院在认定朗朗公司无权要求巴粮坊公司向其支付涉案201房使用费的情形下，对于涉案101号房屋的使用费，认定“对于使用费的计算标准，应参照朗朗公司、巴粮坊公司签订的《补充协议》约定的合同解除前的租金标准及相关生效判决确定的朗朗公司收取租金|的比例计算”，并直接适用“关于财海公司与朗朗公司对于巴粮坊公司的债权分配，财海与朗朗确认是按39%、61%进行分配”判决巴粮坊公司自2018年6月10日起按201房与101房总租金的61%向朗朗公司支付101号房使用费。该判决将201房屋的租金也作为101房使用费的基数进行计算，直接导致巴粮坊公司除了按其与财海公司就201房续签的租赁合同向财海公司支付201房的租金、使用费，还须按涉案合同约定的租金标准将同一时期201房的部分占用费支付给朗朗公司。原审判决明显错误。(一）关于涉案201号房屋的场地使用费。涉案101房屋的产权人是朗朗公司，涉案201房屋的产权人是财海公司。2008年，财海公司委托朗朗公司与巴粮坊公司签署涉案的房屋租赁合同，约定将涉案101与201号房屋出租给巴粮坊公司使用，租期自2008年6月10日至20l8年6月9日，由朗朗公司代收涉案201房屋租金。2018年6月10日涉案租赁合同期满，财海公司未再继续委托朗朗公司出租201号房屋，独自与巴粮坊公司协商解决201号房屋的期满交接事项并续签《房屋租赁合同》，继续将201号房屋出租给巴粮坊公司使用。前述事实，原审判决予以确认，认定“财海公司已收取了201房自2018年4月10日之后至2018年10月31日期间的使用费，并同意将201房继续出租给巴粮坊公司使用，财海公司并未另行授权朗朗公司出租或代为收回201房，故朗朗公司要求巴粮坊公司返还201房并支付201房的使用费的诉讼请求不予支持”。可见，原审法院认为在2018年6月10日涉案合同期满终止之日起，朗朗公司就不再对201房享有任何权利。因此，巴粮坊公司无须再依据涉案租赁合同就201房屋向财海公司或朗朗公司支付任何费用。实际上巴粮坊公司与财海公司续签的《房屋租赁合同》正在履行，巴粮坊公司正依续签的合同使用201房屋及支付约定的费用。(二）关于101号屋的场地占用费。原审判决在认定朗朗公司无权要求巴粮坊公司支付涉案201号房屋使用费的情形下，却采纳（2011)深南法民三初字第446号判决书查明部分的“关于财海公司与朗朗公司对于巴粮坊公司的债权份额分配，财海公司与朗朗公司确认是按39%和61%进行分配的”，以201号与101号房屋的总租金为基数计算涉案合同期满后101的房屋使用费，判决巴粮坊公司按201号与101号房屋总租金的61%向朗朗公司支付2018年6月10日起101号房的使用费。该判决导致巴粮坊公司除了按其与财海公司续签的租赁合同向财海公司支付201房屋的租金、使用费外，还须按涉案合同约定的租金标准将同一时期的201号房屋部分占用费支付给朗朗公司，严重错误。首先，朗朗公司在2011年起诉巴粮坊公司的案件[案号（2011)深南法民三初字第446号中，朗朗公司请求解除双方的租赁合同及其它，该案件的结果是判决驳回朗朗公司的全部诉讼请求。该判决虽在查明部分显示“关于财海公司与朗朗公司对于巴粮坊公司的债权份额分配，财海公司与朗朗公司确认是按39%、61%进行分配的”，但该内容并非法院的判决项，即财海公司与朗朗公司对于巴粮坊公司的债权份额分配，并未经法院生效判决确认。其次，上述判决显示债权分配比例未经财海公司确认。在上述案件中，朗朗公司作为财海公司出租201房屋的受托人提起诉讼，财海公司未作为该案件的当事人参与案件，债权如何分配完全是朗朗公司自说自话。在本案中，财海公司也未作为当事人参与案件，财海公司并没有任何关于债权分配比例的意思表示。且在本案庭审过程中，主审法官完全未核查该事项，既未向巴粮坊询问租金总额如何构成，也未询问朗朗公司是否有证据证明其与财海公司约定了如何分配，或者朗朗公司主张的债权分配比例是否经得财海公司确认。其三，（2011)深南4民三初字第446号判决书查明的债权分配比例39%、61%，系以101房与201房租金总和为基数，该基数中既包含了101房的租金，也包含了201房的租金，适用该比例的前提是101房与201房均须按涉案租赁合同约定的租金标准向朗朗与财海支付租金或使用费。即便朗朗与财海约定对巴粮坊的债权按39%、61%进行分配，也仅限于2008年租赁合同期限内的债权分配比例。涉案合同已于2018年6月10日期满终止，朗朗公司与财海公司已不存在委托关系，巴粮坊公司也已经与财海公司就201号房屋续签了租赁合同，自2018年6月10日起，101房屋的使用费已经与201号房屋的使用费无关，不存在“101与201租金总和”，不管是101的占用费还是201的占用费，都不再适用该比例。涉案合同期满后，如需计算101的使用费，应与201分开独立计算。朗朗公司与巴粮坊公司签署的涉案租赁合同含101、201与架空层合计2923.98平方米，而裕胜公司与巴粮坊公司签的租赁合同中显示101的面积仅有1103.36平方米，朗朗公司对101享有的租金权益又如何高于101与201总租金的61%?如原审法院判决巴粮坊公司须按租金标准向朗朗公司支付101号房屋占用费，则应当按续签合同中确认的101出租面积1103.36平方米进行计算。因此，租金如何分配关系到巴粮坊公司与财海公司的切身利益，不应仅凭朗朗一面之词就草率采纳其主张，按101与201总面积的61%计算占用费。（2011)深南法民三初字第446号判决书查明的朗朗公司与财海公司对涉案租赁合同债权分配比例39%、61%并非合法有效，101房的实际面积远少于101与201面积总和的61%，不应适用该比例计算101房屋使用费。如须计算101房使用费，应按其实际面积1103.36平方米进行计算。二、对于原合同期满后继续使用房屋的费用如何支付，朗朗公司与巴粮坊公司在原租赁合同中已明确约定按每日1000元标准支付场地占用费，原审却判决按原合同的租金标准支付场地占用费，明显与双方的合同约定相违背。而且，巴粮坊公司已经根据其与财海公司签订的《和解协议》结清201与101号房自2018年6月10日起至2018年10月31日的场地占用费，朗朗公司无权再要求巴粮坊公司另外支付101号房屋的占用费。首先，朗朗公司请求巴粮坊公司在同一时期既按租金标准支付场地使用费，又按约定的每日1000元支付占用费，无法律依据。朗朗公司的第二项诉讼请求中请求巴粮坊公司按租金标准支付自2018年4月10日起至返还之日的租金、房屋占有使用费，在第四项诉讼请求中请求巴粮坊公司按涉案租赁合同第21条约定的每日1000元占用费标准支付2018年6月10日起至返还之日的场地占用费。依据现行法律规在租赁合同期内，出租人有权要求承租人支付租金，合同期外，出租人有权视情况要求承租人支付场地占用费。而朗朗公司既要求巴粮坊公司支付租金，又要求支付场地使用费，还要求支付场地占用费，并且是在同一时期。很明显，朗朗公司以不同的计算标准重复请求巴粮坊公司支付同一时期的使用费是完全没有依据。其次，原审判决认定“《和解协议书》有关租赁保证金抵扣使用费的约定对朗朗公司发生效力”，却仅“确认巴粮坊公司已支付了朗朗公司2018年4月10日至2018年6月9日期间的使用费”，对于2018年6月10日至2018年10月18日（双方续签租期起计之前）的场地使用费却不确认抵消，显然是错误的。（1）2018年4月10日至2018年6月9日属于涉案合同租期内，该两个月产生的是租金而不是场地使用费。若产生场地使用费，也是2018年6月10日起才存在场地占用费。而根据双方在《和解协议》的约定，2018年4月10日至2018年6月9日的租金，以及2018年6月10日至2018年10月18日的场地占用费均已经与巴粮坊公司支付的租赁押金相抵消，巴粮坊公司无须另行支付。裕胜公司与巴粮坊公司签署的《和解协议书》第一条约定“甲方于涉案租赁合同签署之时收取的租赁押金人民币352000元与乙方应付的2018年4月10日至2018年6月9日的租金及场地占用费相抵消”。此处相抵的“租金”指2018年4月10日至2018年6月9日该两个月的租金，相抵的“场地占用费”指涉案合同期满后即2018年6月10日起至双方续租日起算之前即2018年6月10日至2018年10月18日期间的场地占用费。可见，原审判决不确认2018年6月10日至2018年10月18日的场地使用费已经抵消，判决巴粮坊公司自2018年6月10日起支付场地占用费是错误的。其三，涉案合同在20l8年6月9日租期届满自然终止，并未继续有效，原审判决按该合同租金标准计算场地占用费是错误的。2018年6月10日至2018年10月18日双方不存在房屋租赁合同关系，产生房屋占用费，该期间的场地占用费已经与租赁押金抵消。自2018年10月19日之后双方根据续签的租赁合同重新成立房屋租赁合同关系，此后的租赁事项应适用续签的房屋租赁合同，而不应当继续适用涉案2008年签署的租赁合同判令巴粮坊公司按该合同租金标准支付占用费。因此，2008年朗朗公司将101与201号房屋作为一个整体出租给巴粮坊公司，朗朗公司与巴粮坊公司针对101与201仅签署一份租赁合同，巴粮坊只需支付一份租金，合同也约定所有场地的占用费为每日1000元，若须支付场地占用费，巴粮坊公司也只需支付一份占用费。即便2018年10月18日之后仍存在场地占用费，也应当根据双方涉案租赁合同的约定，按每日1000元的标准支付，而不应当继续按原合同租金标准支付，何况涉案201与101号房屋自2018年6月10日起至2018年10月31日的场地占用费已经结清，朗朗公司无权再要求巴粮坊公司另外支付101号房屋的占用费。而原审法院摒弃双方的约定与前述结清使用费的事实，在毫无根据的情况下认定：“本案中，合同到期后，巴粮坊公司继续占用涉案房产，朗朗公司并未提出异议，且朗朗公司名称变更为裕胜公司后，裕胜公司又与巴粮坊公司签订了租赁合同，巴粮坊公司继续占用涉案房产系基于其与裕胜公司的租赁合同，并非拒不返还”不支持朗朗公司另行要求巴粮坊公司按每日1000元占用费支付场地占用费。原审判决对于朗朗公司重复提出的占用费请求如此处理，于法无据。三、原审判决认定：“《房屋租赁合同》已于2017年6月9日到期终止，双方未续签合同，巴粮坊公司继续使用涉案房产，朗朗公司未提出异议”属于认定事实错误，依据该错误事实适用《合同法》第236条认定“双方的租赁合同继续有效，朗朗公司、巴粮坊公司之间形成不定期租赁合同关系”属于适用法律错误。《合同法》第236条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”该规定与本案事实根本不相符，原审法院不应适用该规定认定巴粮坊公司与朗朗公司之间的法律关系,更不应以原租赁合同继续有效作为处理本案纠纷的依据。原审判决认定双方自2017年6月10日起至今原租赁合同继续有效，双方成立不定期租赁合同关系，并适用不定期租赁合同关系判决巴粮坊公司按原合同约定的租金标准支付2018年6月10日起的场地使用费、适用不定期租赁关系判决朗朗公司有权行使合同解除权要求返还房屋，均属错误的。首先，巴粮坊公司与朗朗公司于2008年签署的涉案房屋租赁合同并非于2017年6月9日到期终止，而是于2018年6月9日到期终止。涉案《房屋租赁补充合同》第二条明确约定“乙方租赁期限为十年，即自2008年6月10日至2017年6月9日止”，十年租期的终止日应为2018年6月9日，因该条款填写的合同终止日期计算错误,巴粮坊公司于2012年起诉至深圳市南山区人民法院【案号：（2012)深南法良三初字第233号】，请求确认该合同的租期自2008年6月10日至2018年6月9日。而朗朗公司在本案的起诉状中也明确写明“乙方租赁期限为十年，即自2008年6月10日至2017年6月9日止（实际应为2018年6月9日止）”。显然，原审判决未查明案合同的终止日期，认定涉案租赁合同至2017年6月9日终止是错误的。其次，涉案租赁合同于2018年6月9日终止后，朗朗公司在与巴粮坊公司续签房屋租赁合同之前，对于巴粮坊公司未搬离涉案房屋存有异议并起诉请求巴粮坊公司返还房屋。巴粮坊公司在原审答辩状中就己经举证并指出，朗朗公司于2018年8月以裕胜公司的名义向巴粮坊公司发函称“自2008年6月8日，贵方与我方之间签订的《房屋租赁合同》因合同期满自行终止。如贵司继续租赁的，请在收到本通知10日内与我司指定联系人商谈续租事宜，且可在原租赁金额的基础上给予优惠。逾期未告知，我司将按不续租处理”，并于2018年8月27日起诉至深圳市南山区人民法院请求巴粮坊公司返还涉案房屋。即朗朗公司在与巴粮坊公司续签房屋租赁合同之前，认为涉案租赁合同期满，若不续签巴粮坊公司则应当搬离房屋。可见朗朗公司对于巴粮坊公司未搬离涉案房屋时存有异议的，故原审判决认定朗朗公司对于合同期满后巴粮坊公司未搬离不存在异议是错误的。因此，涉案租赁合同于2018年6月9日租期届满自然终止，朗朗公司对于巴粮坊公司未搬离房屋存在异议，该事实与成立不定期租赁关系的规定完全不相符，双方不存在不定期租赁关系，原合同于2018年6月9日租期届满终止后未继续有效。四、原审判决认定“即使撤销前裕胜公司所做的行为有效，但撤销后的行为对朗朗公司不应发生法律效力。该《房屋租赁合同》约定租期自2018年10月20日开始，且该租赁合同约定的租金标准明显低于朗朗公司、巴粮坊公司之前签订租赁合同约定的租金标准，并又给予巴粮坊公司长达8个月的免租期，明显损害了朗朗公司的合法权益，故该《房屋租赁合同》对朗朗公司不发生法律效力”，该认定无法律根据，且与现行法律规定相违背。巴粮坊公司认为其与裕胜公司签署的《房屋租赁合同》合法有效，朗朗公司应当继续履行。首先，原审判决认定“即使撤销前裕胜公司所做的行为有效，但撤销后的行为对朗朗公司不应发生法律力”与现行法律规定相违背。其次，巴粮坊公司与裕胜公司续签的《房屋租赁合同》并未损害朗朗的权益。其三，巴粮坊公司是善意第三人，原审判决认定巴粮坊公司与裕胜公司签署的合同无效严重损害巴粮坊公司的合法权益。其四，原审判决认定续签《房屋租赁合同》无效与认定《和解协议书》有效自相矛盾。五、原审判决认定因朗朗公司、巴粮坊公司之间没有续签租赁合同，双方之间的不定期租赁合同可以随时解除，现朗朗公司要求巴粮坊公司返还其所有的101号房产，及要求解除双方的租赁合同，于法有据，应予支持”属于认定事实错误，适用法律错误，应予纠正，改判巴粮坊公司无须向朗朗公司返还101号房屋。六、原审判决认定“巴粮坊公司之前多交了631620元以及朗朗公司应退还巴粮坊公司的租赁保证金，前述款项抵扣了2018年4月至6月的租金”属于认定事实错误。综上所述，原审判决既认定巴粮坊公司已经向财海公司支付了涉案201号房屋自2018年6月10曰起至2018年10月31日的使用费，也认定财海公司同意继续将201号出租给巴粮坊公司使用，却判决巴粮坊公司须按101与201号房屋总租金的61%向朗朗公司支付101房屋自2018年6月10日起的使用费，导致巴粮坊须在同一时期重复支付201号房屋使用费，损害了巴粮坊的合法权益，原审判决错误。原审判决对本案巴粮坊公司与朗朗公司之间存在的法律关系定性错误，将存在房屋租赁合合同关系、不存在任何合同法律关系、依据续签合同成立房屋租赁合同关系三个不同阶段的法律关系错误地统一定性为不定期租赁关系，并在错误定性基础上错误地适用法律规定，作出错误的判决。同时，在认定续签房屋租赁合同的法律效力之上，摒弃现有法律规定，在朗朗公司未举证证明巴粮坊公司与裕胜公司存在恶意串通的情形下，作出与现行法律规定相违背的无效认定。上诉人朗朗公司一审诉讼请求：1、巴粮坊公司立即向朗朗公司返还深圳市南山区深南路朗景园ABC栋裙楼AB栋101#、201#的房屋；2、巴粮坊公司向朗朗公司支付深圳市南山区深南路朗景园ABC栋裙楼AB栋l01#、201#房屋的租金、房屋占有使用费（租金及房屋占有使用费自2017年9月6日起计至巴粮坊公司实际返还涉案房产之日止，暂计至2019年2月13日为3247155.67元）；3、巴粮坊公司向朗朗公司支付拖欠深圳市南山区深南路朗景园ABC栋裙楼AB栋101#、201#房屋租金、房屋占有使用费的滞纳金（滞纳金包含按人民银行同期贷款利率计算的利息，按日1%的标准，以拖欠租金、房屋占有使用费总额为基数自2017年9月6日起计至巴粮坊公司实际清偿前述债务之日止，暂计至2019年2月13日为6270034.68元）；4、巴粮坊公司向朗朗公司支付深圳市南山区深南路朗景园ABC栋裙楼AB栋101#、201#房屋的场地占用费（场地占用费按每日1000元的标准，自2018年6月10日起计至巴粮坊公司实际返还涉案房产之日止，暂计至2019年2月13日为244000元）；5、诉讼费、保全费由巴粮坊公司承担。庭审中，朗朗公司明确其第二项诉讼请求要求的租金、占用费自2018年4月1日起按照补充协议（2923.98平方米计算）约定的每月租金标准计算至实际返还房屋之日；朗朗公司另明确其要求的滞纳金按每日1%计算。一审法院审理查明，朗朗公司原名深圳市朗朗投资集团有限公司，于2012年7月4日变更为现名。位于深圳市南山区科技大道与深南大道交汇处郎景园A、B、C栋裙楼201房产产权于2006年9月11日核准登记在深圳市财海资产经营管理有限公司（以下简称财海公司）名下，建筑面积2042.75平方米。朗景园A、B、C栋裙楼101号房产产权于2006年9月11日核准登记在朗朗公司名下。2008年6月3日，财海公司出具《委托书》，授权朗朗公司代为出租郎景园A、B、C栋裙楼201房。2008年6月8日，朗朗公司（出租方、甲方）与巴粮坊公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁补充合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区深南大道北郎景园ABC栋裙楼101#、201#号商业部分，出租给乙方使用，面积共计3200平方米；乙方租赁期限为十年，即自2008年6月10日起至2017年6月9日止；出租房屋的单价租金按每平方米每月55元，月租金总额为176000元；每月乙方赠送甲方在乙方酒楼免费消费9600元；乙方应于每月5日前向甲方交付当月租金及物业管理费，从第二年开始每平方米租金在上一年基础上每年递增6%；在签订合同时，乙方应向甲方支付两个月租金作为保证金，共计352000元；乙方另行向甲方缴纳天然气保证金6万元；本合同终止后，乙方应于终止后十日内迁离出租房屋，并将其返还甲方，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋的，甲方可向人民法院提起诉讼，并要求乙方每日按1000元支付场地占用费，引起甲方损失的另行赔偿；及其他内容。2009年3月3日，朗朗公司（出租方、甲方）与巴粮坊公司（承租方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意共给于乙方免租30天；原甲乙双方租赁面积为3200平方米，经双方调整后租赁建筑面积确定为2923.98平方米；出租房屋的单价租金按每平方米每月55元，月租金总额160818.9元（递增条款依原合同），此次面积调整后乙方不得再对租赁面积提出减免；及其他内容。巴粮坊公司提交收款收据、汇款申请书、转账凭条、支票存根等，以证明巴粮坊公司向朗朗公司支付了租赁押金352000元并支付了合同期内的租金（最后一笔租金支付时间为2018年3月7日）；巴粮坊公司之前多交了631620元以及朗朗公司应退还巴粮坊公司的租赁保证金，前述款项抵扣了2018年4月至6月份的租金；2018年6月之后，因巴粮坊公司重新签订了租赁合同，根据该合同的免租期规定，巴粮坊公司无需支付租金。2011年，朗朗公司曾起诉巴粮坊公司，要求解除双方之间的租赁合同及补充协议、要求没收租赁保证金，并要求巴粮坊公司向朗朗公司支付逾期支付租金的滞纳金及免费消费额度158112元，法院予以受理，案号为（2011）深南法民三初字第446号。法院于2011年8月12日做出（2011）深南法民三初字第446号民事判决书，该判决书中查明：“关于财海公司与郎朗公司对于巴粮坊公司的债权份额分配，财海公司与郎朗公司确认是按39%、61%进行分配的”；并判令驳回朗朗公司的全部诉讼请求。朗朗公司不服该判决上诉至深圳市中级人民法院，该院于2011年12月12日作出（2011）深中法民五终字第2569号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。2017年2月17日，朗朗公司的名称核准变更登记为深圳市裕胜实业有限公司（以下简称裕胜公司）。2018年10月18日，深圳市市场监督管理局作出《撤销行政许可决定书》，内容为：裕胜公司在2017年2月17日办理公司变更时假冒陈爱玲签名及公司公章，以欺骗不正当手段取得公司变更登记，根据《中华人民共和国行政许可法》第六十九条第二款的规定，决定撤销2017年2月17日裕胜公司变更登记。2018年8月，裕胜公司起诉巴粮坊公司，要求巴粮坊公司迁离涉案101、102号房，并支付场地占用费。法院予以受理，案号为（2018）粤0305民初18293号。后朗朗公司以市场监督管理局撤销裕胜公司名称变更事项为由，申请撤回该案诉讼。法院于2018年12月4日出具民事裁定书，裁定准予撤诉。2018年9月15日，裕胜公司（甲方）与巴粮坊公司签订《和解协议书》，约定：双方就(2018)粤0305民初18293号房屋租赁合同纠纷一案达成和解协议；甲乙双方确认，甲方于涉案租赁合同签署之时收取的租赁押金352000元与乙方应付的2018年4月10日至2018年6月9日的租金及场地占用费相抵销，甲方无须向乙方退还押金，乙方无须向甲方支付前述期间的租金；甲方应于本协议签署后2个工作日内向该案件的管辖法院申请撤诉及解除对乙方采取的全部财产保全措施；自本协议签署之日起，甲、乙双方对于2008年签署的与涉案房屋租赁事宜有关的全部协议均已履行完毕，所有费用均已结清，双方不得再以任何理由就该租赁事宜向对方主张任何权利。朗朗公司对该和解协议书不予认可，认为该协议使用的是裕胜公司的印章，对朗朗公司没有约束力，加盖该印章的文件应属无效或应予以撤销。同日，裕胜公司（甲方）与巴粮坊公司的法定代表人刘正勇（乙方、合同落款处亦加盖了巴粮坊公司的印章）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将郎景园ABC栋裙楼101号房出租给乙方使用，面积共计1546.36平方米，含ABC裙楼101号1103.36平方米及1楼架空层442平方米；租赁期限12年，自2018年10月20日起至2030年10月19日止；出租房屋的单价租金每平方米每月32.33元，每月租金5万元，月租金每隔4年递增5%；乙方于每月5日前将应付租金及物业管理费支付至甲方指定的陈海渗名下；甲方给予乙方8个月免租期，即自2018年10月20日起至2019年6月19日为免租期；及其他内容。朗朗公司对前述合同不予认可。2018年11月13日，财海公司（甲方）与巴粮坊公司（乙方）签订《和解协议书》，约定：甲乙双方就（2018）粤0305民初13759号房屋租赁合同纠纷一案达成和解协议；甲乙双方确认，甲方于涉案租赁合同签署之时收取的租赁押金与乙方应付的2018年4月10日至2018年6月9日的租金相抵销，甲方无须向乙方退还押金，乙方无须向甲方支付前述期间的租金；自2018年6月20日起至2018年10月31日止期间的郎景园ABC栋裙楼AB栋201房屋的场地占用费共120000元整，由乙方于合同签订当天付至甲方指定的银行账户；甲方应于2018年11月15日前向该案件的管辖法院申请撤诉及解除对乙方采取的全部财产保全措施；自本协议签署之日起，甲乙双方对于2008年签署的与涉案房屋租赁事宜有关的全部协议均已履行完毕，所有费用已结清，双方不得再以任何理由就该租赁事宜向对方主张任何权利。巴粮坊公司另提交财海公司出具的收款收据及转账凭证，以证明巴粮坊公司已按前述调解协议履行了相关义务。朗朗公司对前述调解协议、收款收据及转账凭证不予认可，并表示，该协议是巴粮坊公司于财海公司处置涉案租赁合同项下的部分权益，该处分事先未征得朗朗公司的意见，侵犯了朗朗公司的租赁权益，应属无效。庭审后，巴粮坊公司向法院提交了一份财海公司于2019年3月1日出具的《情况说明》，内容为：财海公司于2008年将201房产出租给巴粮坊公司，2018年6月10日，租赁协议约定的租期届满后，财海公司向南山法院提起诉讼，要求巴粮坊公司返还房产；在该案诉讼中，财海公司与巴粮坊公司达成和解，并重新签订了房屋租赁合同，将房产继续出租给巴粮坊公司，财海公司与巴粮坊公司续签的房屋租赁合同已经生效且正在履行，巴粮坊公司有权继续使用上述房产。朗朗公司对该《情况说明》不予认可，并表示巴粮坊公司在庭审时明确表示其已与财海公司签订租赁合同，但庭后并未提交，可见情况说明的内容为虚假陈述；该情况说明属证人证言，在证人未出庭接受质询的情况下该证据不应被采信；财海公司属于失控状态，该情况说明应认定为无效。法院认为，朗朗公司、巴粮坊公司签订的《房屋租赁补充合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》已于2017年6月9日到期终止，双方未续签合同，巴粮坊公司继续使用涉案房产，朗朗公司并未提出异议，故该双方的租赁合同继续有效，朗朗公司、巴粮坊公司之间形成不定期租赁合同关系。对于朗朗公司主张的2018年4月1日起的使用费的诉讼请求。首先，根据朗朗公司、巴粮坊公司提交的转账记录显示，巴粮坊公司于2018年3月7日支付了最后一笔房屋使用费，即支付了2018年3月10日至2018年4月9日期间的使用费；巴粮坊公司自2018年4月10日起未再向朗朗公司支付使用费。裕胜公司与巴粮坊公司签订的《和解协议书》的约定：巴粮坊公司已付的租赁押金352000元与2018年4月10日至2018年6月9日的租金及场地占用费相抵消，视为巴粮坊公司已向朗朗公司支付了2018年4月10日至2018年6月9日期间的使用费，朗朗公司无需再向巴粮坊公司退还租赁保证金。朗朗公司对该《和解协议书》虽不予认可，但朗朗公司于2017年2月17日变更名称为裕胜公司，该变更系经市场监督管理局核准，朗朗公司未举证证明巴粮坊公司系在明知该名称变更违法的情况下签订《和解协议书》，也未举证证明巴粮坊公司与裕胜公司系恶意串通并损害了朗朗公司的利益；而且，租赁合同到期后，朗朗公司亦应退还巴粮坊公司租赁保证金，现以该租赁保证金抵扣租金，并未损害朗朗公司的合法权益。故《和解协议书》有关租赁保证金抵扣使用费的约定对朗朗公司发生效力，法院确认巴粮坊公司已支付了朗朗公司2018年4月10日至2018年6月9日期间的使用费。其次，对于2018年6月10日之后的使用费，巴粮坊公司主张其已与裕胜公司签订了《房屋租赁合同》，且约定自2018年10月20日至2019年6月19日为免租期，故巴粮坊公司无需支付租金。对此，法院认为，该《房屋租赁合同》系裕胜公司与巴粮坊公司签订，裕胜公司的名称变更已被市场监督管理局于2018年10月18日撤销，故即使撤销前裕胜公司所做的行为有效，但撤销后的行为对朗朗公司不应发生法律效力。该《房屋租赁合同》约定租期自2018年10月20日开始，且该租赁合同约定的租金标准明显低于朗朗公司、巴粮坊公司之前签订租赁合同约定的租金标准，并又给予巴粮坊公司长达8个月的免租期，明显损害了朗朗公司的合法权益，故该《房屋租赁合同》对朗朗公司不发生法律效力。巴粮坊公司以此拒交使用费的理由不能成立。最后，因朗朗公司、巴粮坊公司之间没有续签租赁合同，双方之间的不定期租赁合同可以随时解除，现朗朗公司要求巴粮坊公司返还朗朗公司所有的101号房产，即要求解除双方的租赁合同，于法有据，应于支持。综上，巴粮坊公司自2018年6月10日起未支付使用费，巴粮坊公司应于支付；对于使用费的计算标准，应参照朗朗公司、巴粮坊公司签订的《补充协议》约定的合同解除前的租金标准及相关生效判决确定的朗朗公司收取租金的比例计算，即每月165788元（160818.9元×1.069×61%）的标准计算，故巴粮坊公司应自2018年6月10日起，按每月165788元的标准向朗朗公司支付使用费，支付至本判决确定的101号房返还之日。对于朗朗公司要求巴粮坊公司返还郎景园裙楼201号房并支付201号房使用费的诉讼请求。201号房系财海公司所有，朗朗公司虽曾取得财海公司的授权，将101号和201号房一并出租给巴粮坊公司使用，但前述租赁合同已到期，且从巴粮坊公司与财海公司于2018年11月签订的调解协议以及财海公司于2019年3月1日向法院出具的《情况说明》的内容来看，财海公司已收取了201房自2018年4月10日之后至2018年10月31日期间的使用费，并同意将201房继续出租给巴粮坊公司使用，财海公司并未另行授权朗朗公司出租或代为收回201房，故朗朗公司要求巴粮坊公司返还201房并支付201房的使用费的诉讼请求，法院不予支持。对于朗朗公司要求的场地占用费。《房屋租赁补充合同》约定，合同终止后，巴粮坊公司应返还房屋，逾期不迁离或不返还房屋的，朗朗公司可要求巴粮坊公司每日按1000元的标准支付场地占用费。该约定是对合同终止后对巴粮坊公司拒不搬离涉案房产行为所做的违约责任的约定。本案中，合同到期后，巴粮坊公司继续占用涉案房产，朗朗公司并未提出异议，且朗朗公司名称变更为裕胜公司后，裕胜公司又与巴粮坊公司签订了租赁合同，巴粮坊公司继续占用涉案房产亦系基于其与裕胜公司的租赁合同，并非“拒不返还”，故对于朗朗公司另行要求巴粮坊公司支付场地占用费的诉讼请求，法院不予支持。对于朗朗公司要求的使用费的滞纳金，无事实和法律依据，法院不予支持。一审判决：一、巴粮坊公司于判决生效之日起十日内向朗朗公司返还位于深圳市南山区科技大道与深南大道交汇处郎景园A、B、C栋裙楼101房；二、巴粮坊公司于判决生效之日起十日内向朗朗公司支付自2018年6月10日起至判决确定的房屋返还之日止的使用费（按每月165788元的标准计算）；三、驳回朗朗公司的其他诉讼请求。案件受理费50685.76元，由朗朗公司负担49685.76元，由巴粮坊公司负担1000元；保全费5000元，由朗朗公司负担4900元，由巴粮坊公司负担100元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，朗朗公司在二审阶段提交两份证据：证据一是（2018）粤0305执保2379号《民事裁定书》，证据二是（2018）粤0305民初18293号《查封、扣押、冻结财产通知书》，两份证据证明和解协议书应是在2018年9月15日之后，因为财保措施是2018年9月27日才完成，而和解协议书却约定应当要向法院申请解封。巴粮坊公司主张财海公司在2018年6月份起诉，裕胜公司是2018年8月份起诉，起诉的同时就申请了保全，因此法院的程序及私下和谈的程序都一直在进行，所以不能确定保全一定是和解协议以后，需要查询的是保全申请的时间，而不是保全作出时间。巴粮坊公司在二审提交如下证据：证据一是（2012）深南法民三初字第233号民事判决书，以证明涉案2008年签署的合同于2018年6月9日止，但一审法院未查明该事实，错误认定双方租赁关系于2017年6月9日终止、双方自2017年6月9日之后成立不定期租赁关系，并错误地适用不定期租赁关系处理双方的纠纷。证据二是房屋租赁合同补充协议一，以证明朗朗公司与巴粮坊公司于2008年就101与201签署的租赁合同期满后，朗朗公司与财海公司继续将101与201出租给巴粮坊公司使用，且财海公司就201与巴粮坊公司签署了该协议，约定租金每月150000元。加上朗朗公司与巴粮坊公司签署的101租赁合同约定的租金52500元，巴粮坊公司续租101与201实际每月需支付租金202500元，可见续租租金并不低于原合同租金。证据三是财海公司起诉巴粮坊公司的起诉状，证据四是财海公司起诉巴粮坊公司民事裁定书，两份证据与巴粮坊公司在原审提交的裕胜公司的起诉状相互印证，证明财海公司与朗朗公司将101与201视为一个整体，在其分别起诉巴粮坊公司的案件中均同时主张101与201的权益，且朗朗公司与财海公司均委托伍碧波作为案件代理人。证据五是财海公司起诉巴粮坊公司的授权委托书，证据六是裕胜公司委托伍碧波的授权委托书，两份证据共同证明财海公司与朗朗公司将涉案101与201作为一个整体，在起诉巴粮坊公司后均委托伍碧波与巴粮坊公司商谈续租事宜，在此基础上，双方协商101与201的租金共202500元。证据七是财海公司委托朗朗公司的授权委托书，以证明财海公司于2008年向巴粮坊公司出具委托书说明其委托朗朗公司将101与201作为一个整体处理，一并出租给巴粮坊。证据八是照片，以证明涉案101与201是一个整体，101是201的唯一且必经之路。朗朗公司质证意见如下：确认证据一的真实性。主张朗朗公司并非合同当事人，无法核实证据二的真实性，但是从巴粮坊公司的证明目的看，朗朗公司与财海公司应是同步就房屋的租赁与巴粮坊公司进行协商及签订合同的。朗朗公司的租赁合同签订时间不应是2018年9月15日，而是2018年11月期间。确认证据三和证据四的真实性，但不认可证明目的，巴粮坊公司在二审阶段主张其在财海公司于2018年6月起诉后就知晓裕胜公司也将就房屋的租赁提起诉讼，并且一并委托伍碧波作为案件代理人与巴粮坊公司进行协商，与其在一审中的陈述是矛盾的。巴粮坊公司在一审中多次强调，其是在收到裕胜公司的起诉资料，在法院确认裕胜公司的主体资格的情况下，才与裕胜公司进行协商，巴粮坊公司法定代表人在二审中也陈述其在8月7日收到租赁期满通知书后，也因无法确定谁是真实的房东，而不敢与其进行续签的协商，直至裕胜公司起诉后，才确定裕胜公司的主体资格。不确认证据五的真实性和关联性。证据六的授权委托书与巴粮坊公司在一审提交的证据十六是有冲突的，一审时巴粮坊公司主张裕胜公司是委托陈海渗代为进行房屋租赁事宜的洽谈，巴粮坊公司提交的房屋租赁合同裕胜公司一方也是由陈海渗签名，在二审中其又提交对伍碧波的授权委托书，主张财海公司与裕胜公司是一同委托伍碧波进行房屋租赁的洽谈，同时，该授权委托书的落款日期为2018年10月8日，更加证明巴粮坊公司提交的与裕胜公司签订的房屋租赁合同落款时间2018年9月15日系倒签的日期。且从该授权书的形式看，朗朗公司二审提交的裕胜公司的授权委托书与一审提交的授权委托书除了签订日期、有效期以及第一段最后一句“代为签订房屋租赁合同”的权限有不同外，其余的内容是完全一致的，也就是说9月11日的授权书是增加了“代为签订房屋租赁合同”的权限。由此可见，巴粮坊公司在一审提交的陈海渗的授权委托书系为了配合倒签房屋租赁合同出具。从巴粮坊公司二审提交的证据5和证据6及庭审中关于财海公司与朗朗公司将案涉101与201作为一个整体一起委托伍碧波与巴粮坊公司商谈续租事宜的陈述，朗朗公司有理由相信巴粮坊公司与裕胜公司的和解协议及房屋租赁合同应是与巴粮坊公司与财海公司的和解协议及房屋租赁合同在同一时间完成签订的，即应在2018年11月13或14日前后。认可证据七。认可证据八的真实性，不认可关联性，从法律上说，101房与201房是有独立产权的房屋，并非一个整体，而巴粮坊公司将101与201视为一个整体，无非是想证明其必须一同续租，但是这也说明了巴粮坊公司与财海公司、裕胜公司签订的协议应是在同一时期完成的。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案二审的争议焦点系《和解协议书》及《房屋租赁合同》是否有效。巴粮坊公司在一审中提交了其与裕胜公司签订的《和解协议书》和《房屋租赁合同书》，两份合同均加盖了裕胜公司的公章，裕胜公司法定代表人陈海渗亦在合同上签名确认。上述合同内容并不违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，两份合同自成立时生效。裕胜公司系由朗朗公司更名而来，虽然2018年10月18日深圳市市场监督管理局做出《撤销行政许可决定书》，撤销裕胜公司的名称变更登记，但根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中合同生效后裕胜公司名称的变更并不影响合同的效力，也不影响朗朗公司继续履行合同。朗朗公司主张该两份合同的签订并非其真实意思表示，但裕胜公司与朗朗公司为同一民事主体，裕胜公司变更登记的情形不能对抗第三人，本案中朗朗公司也未主张存在欺诈、胁迫等情形导致朗朗公司做出了违背其真实意思表示的情形。因此，朗朗公司关于合同并非其真实意思表示的主张，本院不予支持。朗朗公司主张两份合同系巴粮坊公司与裕胜公司倒签了日期，但本案中并无证据证明巴粮坊公司与裕胜公司是在2018年10月18日深圳市市场监督管理局撤销了变更登记之后签订。朗朗公司主张巴粮坊公司与裕胜公司恶意串通，损害朗朗公司利益，但如上所述，朗朗公司与裕胜公司为同一民事主体，朗朗公司如认为变更登记的相关人员损害了朗朗公司利益，应另寻途径解决。综上，本院认为，《和解协议书》及《房屋租赁合同》均合法有效。根据广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第233号民事判决，巴粮坊公司与朗朗公司于2008年6月8日签订的《房屋租赁补充合同》的租赁期为2008年6月10日起至2018年6月9日止。合同期满后，裕胜公司起诉巴粮坊公司，要求巴粮坊公司迁离涉案101、102号房，并支付场地占用费。双方于2018年9月15日签订了《和解协议书》，约定双方对于《房屋租赁补充合同》已经履行完毕，所有费用均已结清。裕胜公司同日与巴粮坊公司签订了《房屋租赁合同》。财海公司与巴粮坊公司于2018年11月13日签订了《和解协议书》，并于次日签订了《房屋租赁合同补充协议一》，约定巴粮坊公司与财海公司于2008年签署的涉案房屋租赁的协议已经履行完毕，所有费用已经结清，巴粮坊公司继续承租涉案房产201号房。因此，朗朗公司要求巴粮坊公司返还涉案房产、支付租金及房屋占有使用费，均缺乏依据，本院不予支持。如巴粮坊公司未履行双方于2018年9月15日签订的《房屋租赁合同》，朗朗公司可另寻途径解决。综上，上诉人朗朗公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。上诉人巴粮坊公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初22689号民事判决；二、驳回上诉人深圳朗朗集团有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费50685.76元、保全费4900元，上诉人深圳朗朗集团有限公司已预交，二审案件受理费共55551.44元，上诉人深圳朗朗集团有限公司已预交37322.61元，上诉人深圳市巴粮坊饮食服务有限公司已预交18228.83元，均由上诉人深圳朗朗集团有限公司负担，上诉人深圳朗朗集团有限公司应于本判决生效之日起十日内径付上诉人深圳市巴粮坊饮食服务有限公司18228.83元。本判决为终审判决。审判长 郭  勇  忠审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇二〇年五月十五日书记员 刘慎杰(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……