上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初19767号原告(反诉被告)：李扬，男，1987年4月20日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：尹冬杰，上海徐卫红律师事务所律师。被告(反诉原告)：周丽娟，女，1963年9月1日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：沈翀涛，上海理帅律师事务所律师。原告李扬与被告周丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告于2019年10月29日提出反诉，本院依法受理，于2019年10月29日、2019年11月27日、2019年12月23日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人尹冬杰、被告委托诉讼代理人沈翀涛三次开庭均到庭参加诉讼，被告周丽娟第二次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李扬向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金52,500元(自2019年4月4日至2019年6月14日，每月租金22,500元)；2.判令被告退还原告押金15,000元。事实和理由：2018年6月19日，原、被告签订《租赁协议》，双方约定：被告将益民电器厂建筑面积为约1,100平方米房屋和场地租赁给原告使用，租期一年，自2018年6月15日至2019年6月14日止，租金270,000元，押金15,000元。合同签订后，被告按约支付租金及押金。2019年4月4日，因政府需要，原告被迫搬离上述租赁房屋。嗣后原告多次与被告交涉，要求被告退还剩余租金及押金，均未果。故原告提起诉讼。被告周丽娟辩称，不同意原告诉请，原告至今没有向被告办理交接手续，没有将房屋归还被告，因此不应退还原告租金，押金也应该抵扣房屋占有使用费和水、电费。被告(反诉原告)周丽娟向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告立即搬离奉贤区益北路XXX号房屋和场地并将房屋场地返还反诉原告；2.判令反诉被告立即支付反诉原告自2019年6月15日起至实际返还之日止的房屋及场地占有使用费，暂计至2019年11月15日为112,500元；3.判令反诉被告立即支付反诉原告水、电费总计2,453元；4.判令反诉被告立即赔偿反诉原告门窗维修损失3,000元。事实和理由：反诉原、被告于2018年6月19日签订《租赁协议》，约定租赁涉案房屋及场地，租期为一年，年租金为270,000元。反诉原告按约将涉案房屋及场地交付给反诉被告。合同期满后，反诉被告未将房屋返还给反诉原告，未办理相应交接手续，也没有将房屋钥匙等交还给反诉原告，甚至故意破坏租赁物门窗，导致反诉原告之后无法正常使用涉案房屋及场地，且反诉被告尚欠水、电费未付。原告(反诉被告)李扬针对反诉辩称，原告已于2019年4月4日搬离场地，并与被告交接，不存在后续的占有使用费，房屋和场地已经归还被告。关于水、电费，原告已经于2019年4月22日结清。门窗损失不应由原告承担，原告租赁时该门窗就已经损坏了。本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，原、被告签订《租赁协议》，约定由被告将原益民电器厂建筑面积为约1,100平方米房屋和场地租赁给原告使用；房屋租赁期为1年，自2018年6月15日至2019年6月14日止；租金先付后用，年租金为270,000元；租赁期间水、电费由原告每月结算一次；原告对租赁的厂房做好日常维护工作……，租赁期满完好交给被告，如有损坏，赔偿损失；原告应向被告支付押金15,000元，此款在合同期满，结清各种费用后退还给原告；租赁期间中途需终止协议，必须提前一个月通知对方，单方面违约的将赔偿对方一个月租金。原告先后于2018年6月9日支付被告租金135,000元、押金15,000元，2018年12月26日支付租金45,000元，2018年12月28日支付租金50,000元，2018年12月29日支付租金40,000元，共计285,000元。2019年4月4日，西渡街道消防安全委员会、西渡街道环保安全监察大队对原告经营的企业进行检查时发现存在消防、环保、安全隐患，要求关停搬离，随即原告开始搬离租赁房屋及场地。2019年5月，原告委托案外人修理原告租赁房屋的大门电动门及损坏的门窗，并于2019年5月19日支付修理费3,000元。另外，原告于2019年3月使用租赁房屋产生的水费205元、电费1,676元，原告已于2019年4月22日支付。原告于2019年4月使用的水费50元、电费522元，因被告一直未与原告进行结算，被告尚未向原告收取。诉讼中，被告确认原告已于2019年5月中旬搬离，但遗留有垃圾，被告在原告搬离前要求原告修理损坏的大门电动门，原告表示电动门损失可以从押金中扣除。原告确认电动门的维修费由原告承担，房屋的门和墙缝在原告租赁时就损坏了，窗户是在租赁期间损坏的。以上事实，由租赁协议、收条、借记卡明细、益民村开具的证明、西渡环保安全大队出具的证明、照片、微信转账的截图、水电费清单、门窗修理费收据、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。另查明，被告租赁给原告的房屋未取得建设工程规划许可证。本院认为，被告租赁给原告的房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的租赁协议无效。原告已于2019年5月中旬搬离房屋，且被告已维修大门电动门及房屋门窗，实际控制了租赁房屋，故原告应支付被告房屋占有使用费至2019年5月中旬，参照合同约定的租金标准原告应支付被告2018年6月15日至2019年5月中旬的房屋占有使用费共计247,500元，原告已支付被告租金270,000元，被告应返还原告多付的租金22,500元。原告于2019年4月使用房屋产生的水费50元、电费522元应支付给被告。原告支付的押金15,000元，被告应退还给原告。对于维修费，原告虽辩称房屋的门在原告租赁时就是损坏的，但对此未予举证，故本院确认原告应支付被告全部门窗维修费3,000元。被告要求原告返还租赁房屋及支付自2019年6月15日起占有使用费的反诉请求，没有相应的事实依据，本院不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求及被告(反诉原告)的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李扬与被告(反诉原告)周丽娟于2018年6月19日签订的《租赁协议》无效；二、被告(反诉原告)周丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李扬租金22,500元；三、原告(反诉被告)李扬于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周丽娟水费50元、电费522元，合计572元；四、原告(反诉被告)李扬于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周丽娟修理费3,000元；五、被告(反诉原告)周丽娟于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李扬押金15,000元；六、驳回原告(反诉被告)李扬的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)周丽娟的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费744元(已减半收取)，由原告(反诉被告)李扬负担331元，被告周丽娟(反诉原告)负担413元；反诉案件受理费1,330元，(已减半收取)，由原告(反诉被告)李扬负担40元，被告(反诉原告)周丽娟负担1,290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇二〇年五月十五日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百四十七条承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。