湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初610号原告：湖州市历史文化街区保护改造有限公司，住所地：湖州市吴兴区红旗景都302-2号。法定代表人：沈延，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈丹、王欢，浙江南太湖律师事务所律师。被告：费麒铭，男，1982年3月10日出生，汉族。住址：湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：潘彬芬，浙江广诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜晓峰，浙江广诚律师事务所实习律师。原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告费麒铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，由审判员张俊适用简易程序于2020年4月9日公开开庭进行审理。原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司的委托诉讼代理人王欢，被告费麒铭及其委托诉讼代理人潘彬芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：2017年6月，原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司（合同甲方）与被告费麒铭（合同乙方）就位于湖州市红门馆前138、140号、团结巷2号的房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定：房屋租赁期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，（3.1)第一、二年的租金每年37500元，第三年的租金为56250元，第四年租金为60750元，第五年租金为87480元；支付方式：第三期，乙方应于2019年6月15日前支付2019年7月1日起至2020年6月30日止期间的租金计人民币56250元；（21.6）乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费及其他费用的，除乙方应按本合同其他条款约定的违约责任以外，乙方还应承担每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金，延迟超过15日的，甲方有权单方解除合同；（21.15)双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方相关租金优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，除本合同约定的其他违约责任外，甲方还有权按本合同3.1条约定的各租赁年度租金中计得的其中月租金金额最高月所在的租赁年度的年租金标准重新计算包括己履行部分在内的全部合同租期的租金，差额部分由乙方在本合同终止后10日内一次性支付，未履行部分及直至乙方归还房屋止之前期间的租金由乙方按本条约定的上述新租金标准计付等等。在合同履行过程中，被告未按照合同约定支付租金，经原告催讨未果，终纠纷成讼。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令立即解除租赁合同；2、请求判令被告立即搬迁腾空位于湖州市红门馆前138、140号、团结巷2号的房屋，并将房屋恢复原状后归还原告；3、请求判令被告按87480元/年的标准支付自2019年7月1日起至合同解除之日止的租金欠款(至2019年9月30日，己达38474.65元)，并以上述欠款为基数，按月息2%支付自2019年7月1日起至款清之日止的延迟履行违约金；同时按照87480元/年的标准补足自2017年7月1日起至2019年6月30日止期间的租金计人民币99960元；4、请求判令被告按87480元/年的标准赔偿自合同解除之日的次日起至实际归还房屋之日止的房屋占用费；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告在庭审中辩称：原告在招商时存在虚假宣传，承诺的停车位问题没有解决，被告停业是出于无法实现合同目的，于2019年4月1日提出解除合同，2019年7月1日将租赁的房屋腾空后于次日返还给原告。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1：《房屋租赁合同》一份，证明原、被告于2017年6月21日签订该合同，约定双方权利义务的事实。证据2：《限期整改通知书》一份，证明被告自2019年3月1日起未开店经营，违反双方合同约定的事实。被告对原告提交的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，双方已确定合同于2019年6月30日解除，被告无需承担违约责任；对证据2的证据三性无异议，对其证明目的有异议，被告停业系周边停车不便，继续经营会扩大损失。被告为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据1：“衣裳街区打造红门茶城”新闻报道复印件一份，证明原告曾在湖州日报上宣传打造红门茶城，承诺完善周边基础设施，立体车库2017年建设完工的事实。证据2：红门馆前出入口停车照片一组，证明红门馆前出入口道路长期堵塞，停车困难，原告未兑现承诺的事实。证据3：红门茶城招商广告牌照片一份，证明原告在招商过程中对租金宣传与实际合同约定不符的事实。证据4：红门茶城现场门店照片一组，证明原告经营不善，未能保障红门茶城经营氛围，大部分商户已闭店撤离的事实。证据5：《解除合同通知书》及微信聊天记录一组，证明被告于2019年4月1日向原告提出解除合同的事实。证据6：被告租赁房屋照片一份、电费缴纳记录及欠缴情况二份，证明被告已于2019年7月腾空并迁出租赁房屋的事实。证据7：证人证言一份，证明被告于2019年7月2日将租赁的房屋的钥匙交还原告的事实。原告对被告的证据质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，新闻报道系宣传，并非原告的承诺；对证据2真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，堵车、停车困难与被告的经营无关；对证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，具体租金应以合同约定为准；对证据4的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，经营氛围与原告无关；对证据5的解除合同通知书的证据三性有异议，原告从未收到过该通知书，双方只是就合同解除有过协商，但未能协商一致，对微信聊天记录的真实性无异议，双方并未就解除合同协商一致，被告无权解除合同；对证据6的关联性有异议，该证明无法证明双方解除合同的事实。对证据7的真实性无法确认，但原告确认于2019年7月初收到房屋钥匙，双方未能就合同解除达成一致。庭审结束后，原告书面确认案涉房屋已腾空，但不认可被告已返还房屋。本院对证据认定如下：原告提交的证据1符合有效证据形式要件，能证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，对其证明效力予以确认；证据2的待证事实虽经被告确认，虽然被告主张未收到该通知书，但对其证明效力仍可予以确认。被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4经原告确认其真实性，能够证明其待证事实，但上述证据无法证明原告对于被告的经营困难存在过错。证据5中的《解除合同通知书》不符合有效证据形式要件且未经原告确认，对其证明效力不予确认，但原告庭后向本院书面确认于2019年7月初收到被告交还的租赁房屋的钥匙，且根据经原告确认真实性的微信聊天记录可以证明双方于2019年4月22日就退租事宜开始协商，对该证明效力予以确认。证据6不符合有效证据形式要件，对其证明效力不予确认。证据7经原告确认与被告的陈述基本相符，能证明被告于2019年7月初将钥匙交还原告的事实。本案审理过程中，原告向本院确认收到被告交付的房屋租赁保证金18750元及能源保证金4650元。经审理，本院认定如下事实：2017年6月21日，原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告费麒铭签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于湖州市红门馆前138、140号、团结巷2号的房屋出租给被告使用；最期限为2017年7月1日至2022年6月30日止，租金标准为第一、二年的租金每年37500元，第三年的租金为56250元，第四年租金为60750元，第五年租金为87480元；被告妥善履行本合同是原告给予被告相关租金优惠的前提，如被告原因导致本合同提前终止(包括被告违约导致原告解除合同的情形)，除本合同约定的其他违约责任外，原告还有权按本合同3.1条约定的各租赁年度租金中计得的其中月租金金额最高月所在的租赁年度的年租金标准重新计算包括己履行部分在内的全部合同租期的租金，差额部分由被告在本合同终止后10日内一次性支付；被告向原告缴纳房屋租赁保证金18750元及能源保证金4650元；原告有权从租赁保证金中相应扣付被告欠付的租金、物业管理费、能源费等应由被告承担的全部费用；合同因被告原因而提前终止的，原告有权没收合同项下之租赁保证金余额。2019年3月1日，被告经营的茶楼停业，后被告向原告提出解除合同，2019年7月1日，被告将案涉房屋的钥匙交还原告。现原告以被告未按约支付租金为由，诉至本院。本案的争议焦点为：一、被告是否有权提出解除合同及被告返还租赁房屋的时间；二、违约责任的承担。关于第一个争议焦点，根据被告的陈述，其租赁房屋经营茶楼，因周边停车困难导致客流量稀少而经营困难。被告的该陈述，本院认为，被告经营困难的原因无法证实，但从逻辑上分析，若被告的经营状况良好则无闭店停业的必要。虽然双方的《房屋租赁合同》第十五条第一款约定被告应当遵守商业区域整体营业时间表，不得擅自提前或延迟开、闭店。结合上下文，对于该约定应当理解为被告每日的经营起止时间应遵守商业区域的规定，无法得出被告不得停业的结论，而合同第二十一条第三款则有因被告自身原因停业达30日或一个租赁年度内累计停业达60日的，被告应当向原告支付相当于日租金标准100%的停业违约金的约定。虽然该约定对因经营困难而被迫停业的被告而言十分不利，但被告并非毫无救济途径。对于房屋租赁合同这样需要长期履行的合同类型，在出现履行僵局的情况下，若不允许承租方解除合同，于出租方、承租方均为不利，也不符合租赁财产价值的利用，因此，被告有权向原告提出解除合同。本案被告完全可在向原告提出解除合同的请求后再行停业以止损，但被告先行停业一个多月后再向原告提出解除合同的行为确有不当，应当按约承担相应的违约责任。但被告的该违约行为并不能剥夺被告提出解除合同的权利。由于双方于2019年4月22日已就合同解除事宜进行协商，可以证明被告已于2019年4月22日前即已提出解除合同，尽管双方就合同解除后的责任承担问题并未达成一致，但不影响被告据此按照合同解除的规则办理退租事宜，同时被告在提出解除合同后已自行按照合同的要求将房屋恢复原状并已于2019年7月初将房屋的钥匙交还原告，结合双方在合同中关于被告退租应当提前九十日向原告提出的约定，本院认定双方的合同于2019年7月20日解除。关于第二个争议焦点，根据合同约定，被告应当承担自其停业之日即2019年3月1日起至其提出解除合同之日即2019年4月22日期间合计53天的停业违约金。同时，合同约定：乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方相关租金优惠的前提，如乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，除本合同约定的其他违约责任外，甲方还有权按本合同3.1条约定的各租赁年度租金中计得的其中月租金金额最高月所在的租赁年度的年租金标准重新计算包括己履行部分在内的全部合同租期的租金，差额部分由乙方在本合同终止后10日内一次性支付。而原告未主张停业违约金，只主张以年租金87480元为标准计算2019年7月1日至合同解除之日期间的租金。根据前述认定的双方合同解除之日应为2019年7月20日，故相应的租金为87480元/年÷365天×20天=4793元。原告关于2017年7月1日起按照87480元/年标准要求被告补交租金的主张，符合双方约定，本院核定为2017年7月1日至2018年6月30日期间的差额为87480元-37500元=49980元，2018年7月1日至2019年6月30日期间的差额为87480元-37500元=49980元。综上，被告应当向原告支付104753元。被告关于原告未能解决周边停车难问题而违约的主张，因双方并未在合同中约定该内容，且被告提供的新闻报道亦无法体现承诺解决停车难的主体为原告，本院不予采信。由于被告已向原告支付履约保证金18750元及能源保证金4650元，根据合同约定，该租赁保证金在被告欠付租金、物业管理费、能源费时用于抵扣相关欠款，且因被告原因解除合同的，原告有权没收租赁保证金，在原告未主张其他违约金的额情况下，该租赁保证金的没收可视为违约金的承担，故能源保证金在合同解除后应返还被告。由于双方对于合同解除一直存在争议且被告确实腾空了房屋且于2019年7月初交还了房屋钥匙，故原告要求被告腾空返还房屋并支付占用费的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告费麒铭于2017年6月21日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为0120170065）；二、被告费麒铭应向原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司支付2019年7月1日至2019年7月20日期间的租金4793元，支付2017年7月1日至2019年6月30日期间的租金差额99960元，合计104753元，限于本判决生效之日起十日内清偿；三、原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司应当向被告费麒铭返还能源保证金4650元；四、上述第二项、第三项给付数额抵扣后，被告费麒铭应向原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司支付100103元；五、驳回原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2302元，减半收取1151元，由被告费麒铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审判员  张俊二〇二〇年五月七日书记员  叶静