上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2020）沪7101行初36号原告吴冬玲，女，1955年5月17日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区，住上海市静安区。被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局，住所地上海市普陀区。法定代表人张军。委托代理人沈杰。委托代理人唐宁宁，上海图堃律师事务所律师。原告吴冬玲诉被告上海市普陀区住房保障和房屋管理局(以下简称普陀房管局)房屋征收补偿合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴冬玲，被告普陀房管局的委托代理人沈杰、唐宁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴冬玲诉称，1973年为解决居住困难，其在旬阳新村XXX号底层南面天井部位建造了面积为11平方米的一间房屋，但在1989年办理房屋产权证时，上述面积未登记入产权证中。被告在实施征收补偿时，亦未将上述11平方米计算在被征收房屋的建筑面积内。原告认为，根据《关于贯彻执行若干具体问题的意见》(沪房管规范征[2012]9号文，以下简称执行补偿实施细则的意见)第六条规定，相关批准文件未记载建筑面积，或者虽无批准文件但有相关材料证明在1981年以前已经建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准。该11平方米建筑系1981年前原告为解决自住问题建造的，符合上述文件精神，故应被计入被征收房屋的建筑面积，并予以补偿。另，原告房屋产权证上登记的房屋性质系“旧里”，应按照“旧里”的换算系数计算建筑面积，但被告擅自将被征收房屋性质认定为“私有职工住宅”，被征收房屋的建筑面积因此不需要乘以换算系数。原告认为，被告的上述行为侵害了原告的合法权益，故请求法院确认原告于2019年1月18日与被告签订的洵(旬)征-0245号《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称被诉补偿协议)无效。被告普陀房管局辩称，原告与被告于2013年12月就原告所有的旬阳新村XXX号底层房屋(以下简称被征收房屋)签订洵(旬)征-0245号《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称首份补偿协议)后，因原告户未履行该协议约定的搬离、腾空房屋义务，被告于2018年7月作出房屋征收补偿协议解除通知。此后，被告与原告经重新协商签订了本案被诉补偿协议。被征收房屋系私房，登记机关对该房屋进行过产权登记。根据执行补偿实施细则的意见的第六条规定，私房建筑面积应以产权证上的记载为准。被告与原告签订的2份补偿协议均以产证记载的建筑面积为补偿面积，符合上述规定。被诉征收补偿协议签约主体适格，内容合法有效，程序并无不当，请求法院判决驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年8月5日，上海市普陀区人民政府发布普府房征〔2013〕2号《房屋征收决定》，本市旬阳新村XXX号房屋位于该决定的征收区域内。被征收房屋系私房，产权登记机关于2001年9月3日核发沪房地普字(2001)第056607号房地产权证，登记内容如下：权利人为原告，房地坐落旬阳新村XXX号，部位底层北统间，所有权性质私有，土地共用面积35.50平方米，其中分摊面积6.50平方米，建筑面积17.28平方米，房屋类型旧式里弄2，竣工日期1957年等。经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，被征收房屋的评估单价为每平方米建筑面积人民币23,126元(以下币种均为人民币)。2013年9月5日，被告发布签约期限公告，告知该地块居民签约期限为三个月，自2013年9月7日至2013年12月6日止。同年12月5日，被告发布签约期限调整的公告，告知签约截止日期调整为2013年12月14日24时止。2013年12月9日，原告与被告签订首份补偿协议，协议约定了被征收房屋的性质、用途、类型、建筑面积、评估单价、基地范围内被征收房屋的评估均价、被征收房屋的价值补偿款、装潢补偿、原告户选择互换产权房的基本情况(坐落、建筑面积、房屋单价和总价)、各类奖励补贴等。协议还约定房屋征收范围内签约户数达到被征收总户数的85%，协议生效；原告户应在协议生效后的15日内搬离原址，并在搬离后1日内腾空房屋；协议生效后，被告向原告支付款项的期限......。2013年11月26日，被告发布《关于洵(旬)阳新村地块房屋征收成功的公告》，告知该地块居民截止2013年11月21日，该地块签约比例已达到85%。因原告户未搬离被征收房屋，2018年7月5日，被告对原告作出房屋征收补偿协议解除通知，告知原告，截止2013年11月21日，本基地签约率已达到85%，首份协议已生效，原告户应于协议生效之日起16日内搬离原址并移交房屋；鉴于原告经被告多次催告拒不履行首份补偿协议约定的搬离原址并移交房屋等主要义务，被告根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条规定，通知原告首份补偿协议即日解除，被告保留追偿损失的权利。经协商，原、被告于2019年1月就被征收房屋的征收补偿事宜达成一致意见，原告于2019年1月15日办理房屋移交手续。当月18日，原告与被告签订被诉补偿协议，协议主要内容如下：被征收房屋房屋类型为职工住宅3，房屋性质私房，房屋用途居住，产证建筑面积和认定建筑面积均为17.28平方米；经上海八达国瑞房地产土地估价有限公司评估，被征收房屋的房地产市场评估单位23，126元每平方米建筑面积，本基地范围内被征收房屋评估均价为24,448元，被征收房屋评估单价低于评估均价的，按照评估均价计算被征收房屋评估价格；房屋征收价格补贴系数为0.3，套型面积补贴为建筑面积为15平方米；被征收房屋价值补偿款为评估价格、价格补贴与套型面积补贴的总和，共计915,919.88元；原告不符合居住困难的条件；被告提供给原告两套产权调换房屋，分别为宝山区罗店中冶美平路745弄7幢东单元6号603室(暂测建筑面积68.44平方米、单价为每平方米建筑面积9,515元、房屋总价666,716.05元)、宝山区罗店中冶美平路745弄4幢独立单元12号401室(暂测建筑面积62.75平方米、单价为每平方米建筑面积9,445元、房屋总价595,223.90元)，2套房屋价格合计1,261,939.95元，房屋产权调换差价为346,020.07元，由原告向被告支付；含搬迁奖励费40,000元在内的各类补贴、奖励费用合计为468,830元；协议生效后，原告搬离原址60日内，被告向原告支付协议第七、八、九条约定的款项，共计152,810元；房屋征收范围内签约户数达到被征收总户数的85%时，协议生效等。另，被诉补偿协议还对签约期内签约比例超过85%的情形，约定了奖励金额的计算及获取条件；对未按协议约定搬离、腾空房屋的违约责任及临时安置费的发放时间及标准亦进行了约定。同日，被告与原告结清了互换产权房屋的差价，并就2套互换产权房屋为原告户确认的购房人开具配套商品房供应单。2019年2月27日，被告将发放给原告的金额打入原告上海银行个人住房特种存单，金额分别为332,810元、3,000元、18,059.6元。次月19日，原告领取了上述3份存单。另查明,旬阳新村XXX号底层房屋原权利人为原告吴冬玲的父亲吴永发。1986年8月29日，吴永发与妻子王秀英共同与原告签订房屋买卖协议，约定吴永发与王秀英将坐落旬阳新村XXX号底层一间计22平方米房屋出卖给原告。同年9月，原告与吴永发共同向原上海市普陀区房地产管理局提出私房买卖申请，申请表记载的房屋部位为底层统间，居住间数2间，面积22平方米。该局下属的原普陀区房屋交易所为上述房屋买卖开具了买卖契约。后原告与吴永发共同提出产权过户申请，登记部门核准旬阳新村底统间25.9平方米、灶间4.8平方米产权属原告所有。1989年4月，吴冬玲申请办理私有房屋产权登记，产权登记申请书上记载的房屋状况栏显示，部位为93号下，间数为2间，层数为3层，建造年份1957年；房屋来源栏显示，该房屋系吴冬玲于1986年9月26日从父亲处购买；违章建筑情况栏显示，南面天井部位1间房屋系吴冬玲在1973年5月建造，未领建筑执照或超越执照范围。1989年8月、9月，旬阳新村XXX号底层房屋登记至原告名下，建筑面积32.58平方米，计32.6平方米。2001年8月10日，吴冬玲与兄弟吴冬根、吴冬勇签订房地产买卖合同，将旬阳新村XXX号房屋底层统间南部位建筑面积15.3平方米出售给吴东根、吴冬勇。2001年9月3日，吴冬玲获发沪房地普字(2001)第056607号房地产权证。审理中，原告陈述，首份协议签订后，因认为该协议约定的一套产权互换房屋不能解决原告户的居住问题，故未履行搬迁义务。在征收中，上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会上门对被征收房屋进行了勘丈，原告认为，上门勘丈建筑面积意味着被告认可被征收房屋建筑面积可以不按产权证登记的建筑面积认定。被告陈述，上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会上门的目的是对被征收房屋评估价格进行鉴定，而非勘丈。按照规定，被征收居民只能选择一套本区互换产权房屋，另由于本区房屋价格过高，故原告若选择2套产权互换房屋则房屋总价超出标准。被诉补偿协内容仅涉及互换产权房屋、搬迁费以及结算条款，与首份补偿协议内容有所不一致，其余条款内容一致。另，虽然被诉补偿协议于2019年1月签订，但仍按首份补偿协议签约时间计算原告户的超点奖励。同理，按该时间计算，原告搬离原址时间超出搬迁奖励的时间，故被诉补偿协议约定的搬迁奖励40,000元已扣除，协议约定的其余款项已全部发放。以上事实，由房屋征收决定、普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案、关于公布洵(旬)阳新村地块签约期限开始日期的公告、关于调整洵(旬)阳新村旧改地块签约期限截止日期的公告、关于洵(旬)阳新村地块房屋征收成功的公告、涉搬迁费和搬迁截止日公告、涉普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案第七条规定解读的公告、涉签约期满签约率的公告、被征收房屋房地产登记簿信息和房地产权证、上海市城市居住房屋征收分户评估报告单及送达回执、首份补偿协议书、房屋征收补偿协议解除通知书及送达回执、被诉补偿协议书及送达回执、付款凭证、个人住房特种存单3份、产权调换房屋差价结算单2份、被征收房屋移交单、配套商品房供应单2份、房屋买卖协议书公证书、私房卖出申请表、私房买进申请表、房产买卖契约、1986年9月房屋登记申请书2份(买卖双方各一份)、过户申请、1989年4月上海市私有房屋产权登记申请书、1989年上海市房屋产权登记勘丈图、上海市房屋产权登记建筑面积计算表、上海市房地产买卖合同、2001年8月房屋产权登记勘丈图、面积、计算表、勘丈表等证据及当事人的陈述予以证明。本院认为，附生效条件的合同，自条件成就时生效。原告系被征收房屋的权利人，被征收房屋位于上海市普陀区人民政府作出的房屋征收决定的征收范围内。被告作为该区域房屋征收部门就被征收房屋补偿与原告签订被诉补偿协议，签约主体适格。本案的争议焦点为被诉补偿协议约定的被征收房屋认定的建筑面积是否正确。从本案原、被告提供的证据可以认定，原告因购买吴永发所有的旬阳新村XXX号底层房屋而办理了产权登记手续。1989年原告申请房屋产权证时，提交的产权登记申请书上已记载原告所主张的南面天井部位，故登记机关在此后核发的房屋产权证并未遗漏对该部位房屋的认定。此后，因原告将旬阳新村XXX号底层南统间出售给他人，原告所有的产权部位、建筑面积发生变化，原告于2001年9月获得的房地产权证证明，原告所有的旬阳新村XXX号房屋的建筑面积为17.28平方米。原、被告签订的被诉补偿协议反映，被征收房屋建筑面积的认定面积与产证记载的建筑面积一致，符合执行补偿实施细则的意见第六条第一款，被征收房屋建筑面积以房地产权证或房地产登记簿记载为准的规定。另，根据该条款未经登记亦无相关批准文件记载建筑面积或者可以证明系1981年前建造并用于居住的房屋，建筑面积以实测面积为准之规定，征收中房屋建筑面积按实测建筑面积认定的前提条件是该房屋既无产权登记信息，又无相关批准文件记载房屋建筑面积，而原告所有的被征收房屋颁发有产权证，故不应按实测建筑面积认定补偿的建筑面积。执行补偿实施细则的意见第六条第二款规定，承租的公有居住房屋，以租赁凭证所记载的建筑面积为准；租用公房凭证记载的是居住面积的，按相应换算系数计算建筑面积。被征收房屋系私房，原告主张建筑面积应乘以“旧里”的换算系数1.54计算建筑面积，无法律依据。被诉补偿协议约定的被征收房屋建筑面积正确。被诉补偿协议对被征收房屋基本情况、房屋评估单价、补偿方式、补偿金额、奖励补贴、协议履行、生效条件等所作的约定，系双方真实意思表示，且未违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》及《普陀区洵(旬)阳新村地块旧城区改建房屋征收补偿方案》等相关规定。因被诉补偿协议签订时，基地签约率已超过协议生效条件，故被诉协议一经签订即已生效。至于，原告对协议履行之异议，可通过其他途径解决。综上，原告的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告吴冬玲的诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告吴冬玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  汪霄云人民陪审员  董荣建人民陪审员  徐永珠二〇二〇年五月二十八日法官 助理  李 晓书 记 员  **琴附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。……2、《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。