河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终1837号 上诉人（原审被告）：冯熙，男，1984年1月7日出生，汉族，住河北省石家庄市长安区，现住石家庄市长安区。 上诉人（原审被告）：河北好灿酒店管理有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区东风路35号华夏商务二层201。 法定代表人：李杰，经理、执行董事。 委托诉讼代理人：池澄，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：石家庄万洋贸易有限公司，住所地河北省石家庄市长安区中山东路289号001幢A。 法定代表人：陈锐，该公司经理、执行董事。 委托诉讼代理人：张爱丽，河北基烨律师事务所律师。 上诉人冯熙、河北好灿酒店管理有限公司（以下简称好灿酒店）因与被上诉人石家庄万洋贸易有限公司（以下简称万洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冯熙、好灿酒店上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回被上诉人万洋公司诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定二上诉人之间系转租关系，上诉人冯熙的行为构成违约，属于认定事实不清，适用法律不当。二、一审法院判决上诉人好灿公司按照《房屋转租合同》约定的租金标准支付搬离期间的房屋占用费，明显属于认定事实错误。三、一审法院判决上诉人冯熙支付328437.14元的违约金明显过高，属于认定事实不清，适用法律错误。 万洋公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确，被答辩人冯熙与好灿酒店确属转租关系，并非合作关系，答辩人有权依照《房屋租赁合同》约定解除与冯熙的租赁关系。二、好灿酒店违法占用，应承担搬离期间的占用费。三、一审判决冯熙支付违约金合理，并不高于合同金额的30%。四、另外截止至2020年4月15日，冯熙已逾期缴纳房租达15日，依照《房屋租赁合同》的约定，答辩人也有权解除租赁合同并追究冯熙的违约责任。 万洋公司向一审法院起诉请求：一、请求依法判决原告与长安区钱隆盛世娱乐中心（经营者冯熙）于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》解除；二、请求依法判决被告冯熙返还原告2017年9月-2019年5月通过转租获得不当收益60万元（年租金差额）及违约金328437.14元（暂计算至2019年5月31日，2019年5月31日之后另行计算），共计928437.14元；三、请求依法判决被告河北好灿酒店管理有限公司限期搬离原告名下位于长安广场三层的房屋，并按照二被告签订的《房屋转租合同》标准支付搬离期间的房屋占用费；四、本案的诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月28日，原告（甲方）与钱隆中心（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、租赁内容：第一条房屋坐落：甲方将其位于石家庄市的房屋租赁给乙方使用，甲方对所租赁房屋拥有合法产权。第二条租赁面积：甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为3230.51平方米。第三条租赁用途：乙方向甲方承诺租赁房屋使用用途为商业娱乐经营，经营范围以乙方营业执照为准。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得擅自改变约定的使用用途。二、租赁期限：第四条租赁期限为六年，即自2017年1月1日至2022年12月31日止。甲方决定给予乙方6个月的装修免租期，租金从2017年7月1日开始计算。第五条租赁期内，乙方有下列情形之一时，甲方有权提前终止合同，收回房屋。1、乙方未经甲方书面同意擅自将房屋转租、转让或转借他人使用的。……三、租金、各项费用及结算方式第七条房屋租金为第一、二年租金65万／年，第三、四年租金70万／年，第五、六年租金75万／年……七、转租和所有权变动第二十二条租赁期内，乙方不得将承租房屋私自转租。特殊情况需事先书面征得甲方的同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人。接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的应由乙方向甲方承担赔偿责任……第二十六条甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方负有违约责任，应向守约方按本合同第二十七条之内容支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；……4、乙方擅自转租该房屋的。九、违约责任第二十七条租赁期间，甲、乙任何一方擅自解除本合同，视为单方违约，应按提前解约天数租金和物业管理费总额的10%向守约方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应向守约方承担赔偿责任。……”该合同落款处盖有原告及钱隆中心的公章。2018年11月23日原告与石家庄长安广场商业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，约定：“……第二条物业基本情况物业类型：经营。坐落位置：石家庄市。建筑面积：3230.51平方米……第十八条物业管理费用。物业的管理服务费，按建筑面积收取物业费，每年总计188661.78元。……”原告分别于2018年12月24日、2019年3月25日、2019年6月28日出具收据证实收到钱隆中心各季度的房租各175000元。上述租金系从李红的账户支付给原告。 长安区钱隆盛世娱乐中心为个人经营，登记在被告冯熙名下，开业日期为2012年6月12日，于2017年9月19日注销。长安区好声音练歌城为个人经营，登记在池澄名下，开业日期为2017年4月24日，于2017年9月20日注销。长安钱隆好声音歌厅为个人经营，登记在高冲名下，开业日期为2017年9月19日。上述三个不同名称的个体工商户的注册经营场所均登记为石家庄市长安区289号长安广场三层，即涉案租赁房屋。被告河北好灿酒店管理有限公司登记的住所地为石家庄市桥西区东风路35号华夏商务二层201，法定代表人为李杰，李红为该公司的监事；河北好灿酒店管理有限公司石家庄桥西区分公司住所地为石家庄市桥西区交口西南角旺角国际三层，负责人为高冲。 原告称被告冯熙未经原告同意，私自将租赁房屋转租给被告好灿酒店并从中赚取了差价，故主张按合同约定解除双方的合同，被告冯熙给付原告所赚取的2017年9月1日至2019年5月31日差价60万元及按合同约定支付违约金328437.14元（自2019年6月4日原告起诉时起至2022年12月31日止共计43个月）；提供2017年3月1日钱隆中心（甲方）与被告好灿酒店（乙方）签订的《房屋转租合同》：“一、租赁内容：第一条房屋坐落：石家庄市中山东路298号长安广场三层。第二条租赁面积：房屋建筑面积为3230.51平方米……二、租赁期限第四条租赁期限：2017年3月1日-2022年12月31日。第五条免租期：2017年3月1日-2017年8月31日。……三、租金、费用及结算期限第七条经甲、乙双方商定，房屋租金、物业管理费以年度为期：物业费由甲方缴纳。1、租金及物业管理费（包含除停车场费用、店门直梯维修费用及垃圾清理费以外的所有费用）：第一年90万/年，第二年100万/年，第三年110万/年，第四年至第六年：112万/年。……”合同落款处落有钱隆中心及被告好灿酒店的公章，此外该合同最末载明：“对甲方转租给乙方的行为，我公司同意并认可。”落款虽为石家庄万洋贸易有限公司，但无公司公章；提供2019年4月23日微信聊天记录截图，证明系被告好灿公司的职工向原告提供了上述《房屋转租合同》的照片。二被告均称上述《房屋转租合同》系草签的合同，虽然签订但并未实际履行，被告冯熙亦未向被告好灿酒店收取过租赁费，在被告冯熙其与池澄合作后，租赁的事情二被告未再洽谈，2019年4月被告好灿酒店想承租本案争议的房屋，故与原告负责人吴总联系，但双方一直未谈妥；高冲既非被告好灿公司法人亦非股东，其在有限责任公司任职也可以进行独立的个体经营，故高冲个人与被告好灿酒店并非同一主体。被告冯熙提供2017年4月1日与池澄的《合作协议》，证明其与池澄合作共同经营，以长安区好声音练歌城的名义对外经营，被告冯熙以场地及装修设施作为投资；提供2017年9月19日其与池澄签订的《补充协议》，证明合作方由池澄变为高冲，合作内容不变；上述两份协议均在履行过程中，但因经营不好，并未分红，双方也无账目；提供收据，证明被告冯熙按时缴纳了租金，原告知晓被告冯熙以好声音的名义对外经营。原告对上述《合作协议》及《补充协议》均不予认可，称工商材料显示池澄在好声音练歌城没有股份，不能证实其与被告冯熙系合作关系；因冯熙、高冲、池澄为三个经营主体，系独立存在，不存在更名关系；该两份协议证实被告冯熙将房屋转租给第三方，违反了双方的租赁合同中不得转租的约定；对于被告冯熙提供的收据，交款单位均载明为长安区钱隆盛世娱乐中心，证实原告不知晓被告的转租行为，且交付租金是通过李红的账户，而李红系被告好灿酒店的监事，也印证了转租的事实；原告提供的微信聊天记录中显示对方张鹏自称好声音张鹏，故好声音与被告好灿酒店是一体的。被告好灿酒店对被告冯熙提供的证据不发表意见，但称被告好灿公司对外经营的几家歌厅均以好声音的名义经营，且好声音并非注册商标，在高冲与被告冯熙合作经营好声音练歌城期间，曾要求被告好灿酒店给予过指导和帮助。被告冯熙称李红系其财务人员。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原告与钱隆中心签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定享有权利并履行义务。在合同履行过程中，钱隆中心被注销，被告冯熙系钱隆中心的个体业主，应继续履行上述《房屋租赁合同》。关于被告冯熙是否有转租行为，被告冯熙虽称其与池澄、高冲为合作关系，故以高冲为经营者经营的长安钱隆好声音歌厅使用原告所有的位于石家庄市长安区，并非被告冯熙将房屋转租，而对于钱隆中心与被告好灿酒店之间的《房屋转租合同》，二被告均称未实际履行，但被告好灿酒店又认可其对外经营均使用好声音的名义并且对被告冯熙与高冲经营好声音歌厅进行过指导，其说法前后不一；结合钱隆中心已于2017年9月注销，但被告向原告支付租金时还一直使用钱隆中心的名称，租金系由被告好灿酒店的监事李红的账户向原告支付，高冲为被告好灿酒店桥西分公司的负责人，被告好灿酒店与原告就转租事宜也曾联系沟通，以上事实可证实位于石家庄市长安区已由被告冯熙转租给被告好灿酒店，且未获原告书面同意，故对于二被告所称双方未实施转租行为的说法，法院不予采信。鉴于钱隆中心已注销，其原经营人冯熙违反与原告的租赁合同擅自转租，故被告冯熙应对原告的损失承担违约责任。依据原告与钱隆中心签订的《房屋租赁合同》，原告主张解除该合同，被告好灿公司搬离位于石家庄市长安区的房屋，并按照二被告签订的《房屋转租合同》标准支付搬离期间的房屋占用费，法院予以支持。关于原告主张的依据《房屋租赁合同》第二十七条的约定的违约金，自2019年6月4日原告起诉之日计算至2022年12月31日共计43个月的租金及物业管理费总和的10%计算为328437.14元，理据充分，法院予以支持。原告虽称被告冯熙转租并赚取了差价60万元，但二被告均不认可，原告未提供证据证实，故法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条之规定，判决：一、解除原告石家庄万洋贸易有限公司与长安区钱隆盛世娱乐中心于2017年2月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告冯熙于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄万洋贸易有限公司违约金328437.14元；三、被告河北好灿酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离原告石家庄万洋贸易有限公司名下位于石家庄市长安区的房屋，并按照长安区钱隆盛世娱乐中心与被告河北好灿酒店管理有限公司于2017年3月1日签订的《房屋转租合同》约定的租金标准支付搬离期间的房屋占用费。四、驳回原告石家庄万洋贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13084元，减半收取6542元，由原告负担3271元，被告冯熙负担3271元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：冯熙在一审判决后将租金交付至2020年3月31日，万洋公司尚未出具租金收据，之前的租金收据由万洋公司为长安区钱隆盛业娱乐中心出具。万洋公司称好灿酒店与冯熙同系转租关系，提交好灿酒店员工张鹏提供的房屋转租合同复印件，好灿酒店与冯熙对此均予否认并称双方之间是合作关系，不存在转租，冯熙参与酒店装修以及KTV的经营管理，经营场所现因疫情原因停业。二审查明的其他基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，万洋公司与长安区钱隆盛业娱乐中心签订的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对该房屋租赁合同的证据效力予以认定。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长安区钱隆盛业娱乐中心系个体工商户，在该娱乐中心注销后一直由其经营者冯熙以长安区钱隆盛业娱乐中心名义交纳支付房租至2020年3月31日，故案涉房屋租赁合同的权利义务由长安区钱隆盛业娱乐中心的经营者冯熙承担，有事实和法律依据，本院予以确认。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。万洋公司主张冯熙承租房屋后私自转租，要求返还转租所获得的不当利益并支付违约金，仅提供了房屋转租合同复印件，冯熙、好灿酒店对此均予否认并称二者系合作关系，冯熙参与酒店装修以及经营管理，租金的给付实际上也是由冯熙安排工作人员向万洋公司转账支付，租金收据也是由万洋公司为冯熙出具，因此万洋公司所提交的证据尚不足证实其主张的转租事实成立。冯熙在一审判决后主动向万洋公司转账支付房租，后因疫情原因场所暂停营业，并非故意迟延履行给付租金义务，也并不构成合同根本违约，故万洋公司关于要求解除房屋租赁合同并要求冯熙返还转租所获不当收益的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。万洋公司要求好灿酒店限期搬离并按实租期间的承租价格支付违法搬离期间的占用费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，冯熙、好灿酒店的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省石家庄市长安区人民法院（2019）冀0102民初8861号民事判决； 二、驳回被上诉人石家庄万洋贸易有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费13084元，减半收取6542元，由被上诉人石家庄万洋贸易有限公司负担。二审案件受理费13084元，由被上诉人石家庄万洋贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许毅鹏 审判员  王淑芳 审判员  张 楠 二〇二〇年五月六日 法官助理米华伦 书记员董冉