湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终541号 上诉人（原审被告）：薛猛，男，1989年7月5日出生，汉族，住益阳市赫山区。 被上诉人（原审原告）：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙高新开发区。 法定代表人：刘鲲鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊力，湖南九方律师事务所律师。 上诉人薛猛因与被上诉人湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛猛、被上诉人鲲鹏公司之委托诉讼代理人熊力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛猛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按0.8元/月/平方的标准计算支付物业服务费3674元并由鲲鹏公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审认定事实不清，证据不足，一审判决明显偏袒鲲鹏公司。第一，鲲鹏公司管理“铂金汉宫”前期物业服务系从益阳中大伟业房地产开发有限公司转包而来，未通过招投标程序；第二，依据益阳市物价局、益阳市房地产管理局《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》第二条规定，对于未采用招投标方式确定的住宅前期物业管理公共服务收费应当实行政府指导价，而不应采用协议收费；第三，本案双方订立的《前期物业服务协议》违背薛猛意愿，具有强制性。如薛猛不签该合同，鲲鹏公司则不交房；第四，鲲鹏公司提供的物业服务参照相关规定仅达到四级标准，该等级对应的收费标准应为0.8元/月/平方米，故鲲鹏公司的收费标准明显违反质价相符原则。2、一审判决适用法律错误。一审判决仅依据《物业管理条例》的规定，未参照《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》，适用法律明显错误。 鲲鹏公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鲲鹏公司自2015年11月入驻铂金汉宫，与薛猛形成了物业服务关系，虽然在物业服务过程中存在瑕疵，但一审判决已充分考虑并酌情核减相应费用，故一审判决处理公正，应予维持。 鲲鹏公司向一审法院起诉请求：判令薛猛向鲲鹏公司立即支付物业服务费7578元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：益阳市赫山区“铂金汉宫”小区是由益阳中大伟业房地产开发有限公司（以下简称中大伟业公司）开发建设的商业住宅小区，鲲鹏公司通过中大伟业公司引进为“铂金汉宫”小区提供前期物业服务。2013年12月8日，薛猛与中大伟业公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，购买了铂金汉宫1幢1401房，建筑面积117.77平方米。2015年12月17日，薛猛对购买房屋进行验收收房，并签订了收楼声明书。薛猛收房后即与鲲鹏公司签订《前期物业服务协议》，约定该房屋物业服务费从2016年1月1日开始计缴。物业管理区域前期物业服务费由薛猛按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：住宅1.65元/月/平方米，临街商业用房3.00元/月/平方米；逾期未交纳的从逾期之日起按每天千分之三计算滞纳金。逾期3个月仍不交纳的，可提起民事诉讼进行追缴。此后，薛猛即与入住的其他业主一起接受了鲲鹏公司所提供的物业管理服务。2016年1月9日，薛猛向鲲鹏公司支付了2016年1月1日至2016年6月30日之间的物业服务费1165.92元。鲲鹏公司向薛猛出具收据，收据载明收费标准为每平方米1.65元。自2016年7月1日起，薛猛再未按合同约定向鲲鹏公司交纳物业服务费。2019年9月19日，鲲鹏公司向薛猛发出催费通知书，薛猛以鲲鹏公司物业服务不到位、小区管理服务差为由拒绝支付，双方酿成纠纷，鲲鹏公司向法院提起诉讼。另查明，益阳市赫山区“铂金汉宫”小区自建成至今，鲲鹏公司系唯一为该小区业主提供物业服务的公司，至本案一审庭审结束止，该小区业主尚未成立业主委员会。诉讼期间，一审法院对涉诉小区进行了现场勘查，发现鲲鹏公司在公共设施的维修养护、小区卫生服务等方面存在瑕疵。 一审法院认为：鲲鹏公司具备物业服务资质。鲲鹏公司与薛猛签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，该合同为有效合同，合同当事人均应诚信履行合同义务。自薛猛收房之日开始，鲲鹏公司即为薛猛所在“铂金汉宫”小区提供了物业服务，薛猛作为案涉小区的业主在鲲鹏公司提供物业服务后，依约交纳相应物业服务费系其基本义务。物业服务费的收取状况，不仅关系到物业公司自身的生存，还关系到全体业主的利益能否得到有效维护，故关于鲲鹏公司提出要求薛猛支付相应物业服务费的诉讼请求，证据充分，予以支持。根据一审法院现场勘查可以看出,鲲鹏公司在提供公共设施的维修养护、小区卫生服务等确实存在瑕疵，鲲鹏公司提供的物业服务有待完善，薛猛依合同约定应交纳的物业服务费可适当核减。结合本案实际情况，酌情减少应付金额的10%。经核算薛猛至2019年9月30日止，所欠物业管理费数额为7578.5元（117.77平方米×1.65元/平方米×39个月），核减10%后为6820.6元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：一、薛猛于判决生效之日起十日内支付鲲鹏公司2016年7月1日至2019年9月30日的物业服务费共计6820.6元；二、驳回鲲鹏公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由鲲鹏公司负担5元，薛猛负担20元。 二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。鲲鹏公司之委托诉讼代理人熊力提交了以下证据：证据一、《环境卫生清洗保洁服务企业资质证书》，拟证明其具有物业服务资质；证据二、益阳市发展和改革委员会制发的《关于铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准的批复》（益发改价服[2015]437号），拟证明收费标准已经益阳市发展和改革委员会批准。就鲲鹏公司提交的证据，薛猛质证认为：对鲲鹏公司提供的证据的三性无法鉴别。本院认为，鲲鹏公司提交的两份证据内容真实，予以采信。 经审理查明：益阳市发展和改革委员会于2015年12月18日下发《关于铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准的批复》，核定铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准为：住宅每月每平方米1.65元，临街商业门店实行市场调节价。 除此，一审判决查明的本案其他基本事实清楚，本院依法予以确认。 本案二审争议的焦点为：1、案涉《前期物业服务协议》是否有效；2、案涉物业服务费的支付标准认定问题。 一、就案涉《前期物业服务协议》是否有效的问题。鲲鹏公司系依法登记并取得执业资格的物业公司，其与薛猛签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。薛猛主张该协议违背了其真实意愿具有强制性，但并未提供相应证据予以证实。根据合同相对性及诚实信用原则，薛猛与鲲鹏公司均应受双方签订的物业服务协议的约束，鲲鹏公司如何获得案涉小区前期物业服务与本案审理并无关联，故对薛猛该项上诉请求，本院不予支持。一审判决依据双方当事人之间合法真实有效的合同判决薛猛向鲲鹏公司支付物业服务费并无不当，本院依法予以维持。 二、就案涉物业服务费的支付标准问题。本案中，案涉《前期物业服务协议》约定物业服务费的标准为1.65元/月/平方米，该约定系双方当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，约定合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。薛猛已接受鲲鹏公司提供的物业服务，理应按照协议约定支付相应的物业服务费。薛猛主张鲲鹏公司管理案涉小区前期物业服务未经过招投标程序，应按照《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》规定的指导价0.8元/月/平方米缴纳物业服务费，但其并未提供相关文件，且薛猛已按双方约定的1.65元/月/平方米的标准向鲲鹏公司支付了2016年1月1日至2016年6月30日的物业服务费1165.92元，可视为其对该物业服务费的标准已予认可，故其主张应按0.8元/月/平方米的标准计算案涉物业服务费缺乏事实依据，本院依法不予支持。因鲲鹏公司在公共设施的维修、养护、卫生服务等方面确实存在一定瑕疵，一审法院据此酌情核减薛猛应付物业服务费金额的10%妥当，本院予以维持。 综上所述，上诉人薛猛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人薛猛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐光辉 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年五月十五日 法官助理 龚协伟 书 记 员 高洁颖