广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初612号原告：阮丽丽，女，汉族，1980年6月4日出生，住广东省开平市**********，公民身份号码：440************262。委托诉讼代理人：谭彩杏，广东华南律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴润添，广东华南律师事务所实习律师。被告：亚洲厨卫商城有限公司，住所地：鹤山市址山镇东溪开发区，统一社会信用代码：914********14240X2。法定代表人：谭某1。被告：鹤山市中宇投资有限责任公司，住所地：鹤山市址山镇东溪区飞机场，统一社会信用代码：914***********964A。法定代表人：谭某1。上述两被告的共同委托诉讼代理人：伦荣彪，广东广能律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：黎莉，广东广能律师事务所实习律师。原告阮丽丽与被告亚洲厨卫商城有限公司（下称“厨卫商城公司”）、鹤山市中宇投资有限责任公司（下称“中宇公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮丽丽的委托诉讼代理人谭彩杏、被告厨卫商城公司、中宇公司的共同委托诉讼代理人伦荣彪、黎莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮丽丽向本院提出诉讼请求：一、请求解除《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》（编号：0254号）及《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》（编号：0255号）。二、请求贵院判令两被告共同向原告返还订金40万元人民币。三、请求贵院判令两被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：被告中宇公司接受被告厨卫商城公司的委托，与原告分别于2013年10月23日签订《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》（编号：0254号）及2013年10月24日签订《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》（编号：0255号），上述《亚洲厨卫城商铺优惠认购书》（下称“认购书”）分别约定原告向被告厨卫商城公司认购位于亚洲厨卫城商场一期13栋23铺位及24铺位，两份认购书分别约定了订金为20万元。签订认购书的同时，原告于2013年10月23日已分两次支付上述两份《认购书》约定的订金，合计40万元。但在签订认购书及收取订金后，两被告一直未通知原告签订正式《房屋买卖合同》，亦一直未向原告交付约定的商铺，经原告催告后仍未有相关通知。据调查所知，两涉案铺位并未获得预售许可证，且被告厨卫商城公司更已将两涉案铺位交付第三人投入使用，严重损害了原告的合法权益。另外，被告中宇公司作为对被告厨卫商城公司持股100%的股东，其法定代表人与被告厨卫商城公司的法定代表人、工商登记使用的固定电话完全相同，且在收取本属于被告厨卫商城公司的订金时，被告中宇公司是以自身名义收取并出具收据，可见两被告的财产收益并没有进行区分，双方财产已混同，因此两被告已构成人格混同，被告中宇公司应当对被告厨卫商城公司的债权人承担连带责任。综上，被告厨卫商城公司拖延时间，一直不通知原告签订正式《房屋买卖合同》，经催告后仍拒不通知办理相关事宜的行为已构成根本违约，且其不具备房屋预售许可证，且将涉案商铺交付第三人使用的行为已导致《认购书》无继续履行的可能性，合同的根本目的已不能实现，原告有权解除认购书，被告厨卫商城公司收取的订金应当予以返还。被告中宇公司作为被告厨卫商城公司的股东，其与被告厨卫商城公司存在人格混同，滥用股东有限责任及法人独立地位，应当向原告承担连带责任。为维护原告的合法权益，根据《合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、《商品房销售管理办法》第二十条、《公司法》第二十条第一款、第三款的规定，现特向法院提起诉讼，请求贵院判令两被告共同向原告返还订金，恳请法院判如所请。厨卫商城公司辩称，一、答辩人分别在2015年9月23日、2016年7月20日两次发函通知和催告被答辩人阮丽丽前来签订《商品房买卖合同》，但被答辩人阮丽丽均未按时前来签订《商品房买卖合同》，其行为违反《商铺优惠认购书》约定，已构成违约。在被答辩人阮丽丽违约情况下，答辩人有权依据《商铺优惠认购书》第五条约定没收订金，因此，被答辩人阮丽丽主张返还订金的诉讼请求缺乏法律依据。1、2013年10月23日、24日，被答辩人阮丽丽与答辩人中宇公司签订两份《商铺优惠认购书》（编号分别是0254号、0255号），约定被答辩人阮丽丽认购亚洲厨卫商城一期13栋23号、24号铺位。该认购书第五条约定：“乙方（即阮丽丽）在签订本认购书后，甲方（即中宇公司）将按照本协议中乙方确认的联系方式及通信地址告知乙方签约日期，乙方须在收到签约通知之日起七日内，持本认购协议书及订金收据到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，乙方所付订金不予退还”。2、2015年9月23日，答辩人按阮丽丽在《商铺优惠认购书》所留的通讯地址，通过邮政快递向被答辩人阮丽丽寄送了《通知函》，该通知函主要是：通知被答辩人阮丽丽在2015年9月30日前过来签订《商品房买卖合同》，并告知其如逾期不来办理手续，视为违约，被答辩人有权将商铺另售他人。被答辩人阮丽丽于2015年9月24日签收了该份通知函，但没有在约定期限前来签订《商品房买卖合同》。3、2016年7月20日，答辩人再次按被答辩人阮丽丽在《商铺优惠认购书》所留的通讯地址，通过邮政快递向被答辩人阮丽丽寄送了《催告函》（落款时期为2016年7月18日）。该《催告函》主要内容：催告被答辩人阮丽丽在2016年7月27日前过来签订《商品房买卖合同》，并告知其如逾期不来办理手续，视为被答辩人阮丽丽单方违约，答辩人没收订金，并解除双方的合同。被答辩人阮丽丽于2016年7月21日签收了该份通知函。但没有在约定期限前来签订《商品房买卖合同》。4、《商铺优惠认购书》第五条约定了，被答辩人阮丽丽应在收到签约通知之日起七日内前来签订商品房买卖合同，但被答辩人阮丽丽没有在上述期限内前来履行签约手续，应认定为违约行为。被答辩人阮丽丽应承担违约责任，包括自动放弃购买权，所付订金不予退还。二、被答辩人阮丽丽作为违约方，不享有单方解除合同的权利，其主张适用《合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”请求解除合同的理由是不成立。1、《合同法》第九十四条第一款第四项：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。该条适用主体应是守约方。被答辩人阮丽丽作为违约方，不享有单方解除合同的权利。2、参照最高人民法院《民商事审判工作会议纪要》[法(2019)254号]（即简称《九民会议纪要》）第48点：“违约方起诉解除，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：(1)违约方不存在恶意违约的情形；(2)违约方继续履行合同，对其显失公平；(3)守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”违约方不享有单方解除合同的权利，但符合特别条件的除外。但被答辩人阮丽丽不符合条件，因此，其不享有单方解除合同的权利。三、被答辩人阮丽丽在2019年12月19日发出律师函，却在2020年2月10日提起诉讼，前后不到2个月，不符合法律有关3个月催告期规定，更何况被答辩人阮丽丽是违约方，不享有单方解除合同的权利。因此，其有关解除合同的请求依法应不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，双方没有约定催告期，应有三个月合理期限。而本案中，被答辩人阮丽丽在2019年12月19日发出律师函，却在2020年2月10日提起诉讼，前后不到2个月，明显与法律规定不符。因此，被答辩人阮丽丽要求解除合同的诉求应不予支持。四、被答辩人阮丽丽起诉巳超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。答辩人于2016年7月20日邮寄《催告函》给被答辩人阮丽丽，催告其在2016年7月27日前过来签订商品房买卖合同，逾期视为单方违约，答辩人没收订金和解除合同。被答辩人阮丽丽于2016年7月21日签收了该份通知函，但没有在2016年7月27日前来签订商品房买卖合同。诉讼时效应从2016年7月27日起算，至其在2019年12月19日才发出律师函，前后已超过3年。因此，被答辩人阮丽丽起诉已超过诉讼时效，依法已丧失胜诉权。五、涉案商铺所在13栋建筑物已于2015年9月9日取得商品房预售许可证，因此，被答辩人阮丽丽认为涉案商铺未取得商品房预售许可证进行销售，主张适用《商品房销售管理办法》第二十二条解除合同的理由是不成立的。1、亚洲厨卫商城已于2015年9月9日取得涉案商铺所在13栋的商品房预售许可证，后于2015年9月23日发函通知被答辩人前来签订《商品房买卖合同》符合法律规定。2、法律对未取得商品房预售许可证签订的《商品房买卖合同》认定无效，但没有规定未取得商品房预售许可证签订的商品房预约合同无效。《商铺优惠认购书》只是预约合同，是否取得商品房预售许可证，不影响其效力，更何况涉案商铺早已于2015年9月9日取得商品房预售许可证，因此，被答辩人阮丽丽主张合同解除的理由是不成立。六、被答辩人阮丽丽和其弟弟阮俊两人在亚洲厨卫商城项目共认购四个相邻商铺，分别是13栋21、22、23、24，总价值近800万元。该项目自2015年12月24日开盘后一直在鹤山、开平两地广为宣传，有大量新闻报道。被答辩人阮丽丽经营的开平市水口镇澳铂丽五金经营部、被答辩人阮丽丽和阮俊共同经营的鹤山市金骏铜业科技有限公司均与该项目距离不足2公里。被答辩人阮丽丽和其弟弟阮俊在2013年认购后至2019年12月才提起主张，前后六年对如此大额资产购置竟然毫不关心，明显不合常理。任何一个购房者，即使没有收到开发商的通知，自己也会到现场去查看。因此，被答辩人阮丽丽主张没有收到答辩人有关签订合同的通知且不知悉开业情况，不符合生活常理。被答辩人阮丽丽主张答辩人未履行通知义务要求解除合同的理由不成立。l、经查，鹤山市金骏铜业科技有限公司成立于2009年4月28日，主营生产、销售五金制品等，阮俊担任该公司法人，阮丽丽担任公司监事，该公司位于鹤山市址山镇东溪开发区A区（阮俊在《认购书》上填写的通信地址），距离涉案商铺不足2公里。2、被答辩人阮丽丽经营的开平市水口镇澳铂丽五金经营部成立于2010年8月30日，主营卫浴产品等，阮丽丽担任企业法人，该企业位于开平市水口镇新市******（阮丽丽在《认购书》上填写的通信地址），距离涉案商铺不足2公里。3、亚洲厨卫商城作为鹤山市址山镇卫浴五金产业重点建设项目，于2015年12月24日开业，开业之后进行了隆重的宣传活动，并于江门日报（2015年12月25日）C05版鹤山新闻首面刊登开业公告，作为相邻不足2公里的相关行业经营者的被答辩人不可能不了解认购商铺已开业的事实。而且被答辩人作为商事主体，对于已投资的项目，基于风险谨慎原则，理应到现场去查看并联系答辩人，其主张不知道开业情况且答辩人未履行通知义务要求解除合同的理由不成立。七、涉案商铺所在13栋已于2016年1月22日竣工验收，同栋相邻商铺已经取得不动产权证书，被答辩人阮丽丽主张合同的根本目的不能实现与事实不符。1、涉案商铺所在13栋建筑物在2015年9月9日取得商品房预售许可证后，答辩人已经依约发函通知、催告被答辩人前来签订正式《商品房买卖合同》，被答辩人没有在约定期限内前往签约，是导致合同无法履行的根本原因。2、涉案商铺早在2016年1月22日完成竣工验收，同是13栋的相邻商铺（例如：10、11、12号商铺）也已经在2018年1月办理不动产权证书，具有现实交付的条件。答辩人本着兼顾合同双方利益，积极促成交易的原则，先后多次通知、催告被答辩人阮丽丽前来签订正式买卖合同，其一直不予回复，导致《认购书》合同目的迟迟无法实现。其主张《认购书》无继续履行可能性要求解除合同理由不成立。综上所述，在答辩人先后通知、催告被答辩人阮丽丽签订正式《商品房买卖合同》的情况下，被答辩人一直不履行合同义务，已构成违约，作为违约方，其不享有单方解除权。其后来通知、起诉答辩人要求解除合同，不仅不符合3个月催告期规定，更已超过诉讼时效。故在涉案商铺符合销售资格，答辩人积极履行通知义务的前提下，被答辩人违约在先却要求解除合同并返还订金缺乏依据，应依法驳回其全部诉讼请求。经审理查明：2013年10月23日，原告阮丽丽与被告中宇公司签订《商铺优惠认购书》（编号：0254号）,于2013年10月24日签订《商铺优惠认购书》（编号：0255号），两份认购书的甲方为中宇公司，乙方信息为：“乙方/公司：澳铂丽，姓名：阮丽丽；电话：1370222404；身份证号：440************262；通信地址：开平市水口镇新市**”。上述两份认购书分别约定原告向被告厨卫商城公司认购位于亚洲厨卫城商场一期13栋23铺位及24铺位，订金分别为20万元，约定：“第四条、乙方签订本认购书当日支付订金贰拾万元整（200000元），该订金作为乙方今后因量身定制商铺需要更改设计和签订《商品房买卖合同》及其补充协议的担保。如乙方中途放弃订购的，乙方所付的订金不予退还。该订金在乙方签署正式《商品房买卖合同》后，即转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付的购房价款的组成部分。第五条、乙方在签订本认购书后，甲方将按照协议中乙方确认的联系方式及通信地址告知乙方签约日期，乙方须在收到签约通知之日起七日内，持本认购协议及订金收据到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议，逾期视为乙方违约，自动放弃购买权，乙方所付订金不予退还。”。该合同还约定了其他事项，被告中宇公司在合同的“甲方”处盖章确认，原告阮丽丽在“乙方”处签名并捺印。2013年10月23日，原告支付了订金合计40万元，中宇公司当日分别出具了两张《专用收款收据》并加盖收款专用章。就签订《商品房买卖合同》事宜，2015年9月23日，被告厨卫商城公司通过邮政快递向原告阮丽丽寄送了《通知函》，通知原告于2015年9月30日前到公司签订《商品房买卖合同》，快递单记载的信息为:“收件人：阮丽丽；电话：137*2***404；公司名称：澳铂丽；地址：水口镇新市北路澳铂丽铜业”。收件人在快递单上签上“阮”字。2016年7月20日，厨卫商城公司再一次通过邮政快递向原告阮丽丽寄送了《催告函》，要求原告在2016年7月27日前办理付款及签订《商品房买卖合同》等事项，并告知其如逾期不来办理手续，视为原告单方违约，中宇公司将没收订金，并解除双方的房屋定购关系。快递单上记载的信息为:“内件名称：文件，收件人：阮丽丽；电话：137*****404；地址：开平市水口镇新市北路*******澳铂丽五金经营部”。2016年7月21日，收件人在快递单上签上“阮丽丽”字。另查明：涉案商铺已于2015年9月9日取得商品房预售许可证，并已于2016年1月22日竣工验收。2017年12月29日，涉案的鹤山市址山镇亚洲厨卫城商场13号之二十三号铺位及二十四号的商铺办理了不动产初始登记，权利人为“亚洲厨卫商城有限公司”。再查明，被告厨卫商城公司的法定代表人是谭某1，被告中宇公司是厨卫商城公司的唯一股东；被告中宇公司的法定代表人也是谭某1。阮丽丽与阮俊是姐弟关系，阮俊向被告也认购了其他相连的2间商铺，就该2间商铺阮俊也同时起诉至本院，案号为（2019）粤0784民初613号(涉案的为一期13栋21、22铺位)，案件也在审理中。本院认为，本案是商品房预约合同纠纷。涉案的《商铺优惠认购书》，是合同双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，受法律保护。原告及被告应按照约定履行各自的合同义务。本案的争议焦点如下：一、被告中宇公司收取订金的行为是否受法律保护？二、原告请求解除《商铺优惠认购书》应否得到支持？一、被告中宇公司收取订金的行为是否受法律保护？被告中宇公司与原告签订《商铺优惠认购书》并以自己的名义收取订金40万元，原告认为被告一、被告二存在人格混同，要求被告二中宇公司与被告一厨卫商城公司共同承担返还订金的义务。被告厨卫商城公司答辩称是委托被告中宇公司签订合同和收取相关的款项。对于原告诉称被告一与被告二存在人格混同，但没有提供相关证据，应承担举证不能的法律责任，对其诉称不予采信。但考虑到被告一厨卫商城公司是被告二中宇公司的全资公司，法定代表人也一样，由于在签订合同时没有附上相关的书面授权，原告对此是难以区分的，合同实际上是由被告中宇公司签订并收取订金，因此，相应的民事责任应由被告一与被告二共同承担。2013年10月23日及同年10月24日，原告阮丽丽与被告中宇公司签订《商铺优惠认购书》，并于10月23日支付了订金。这种商铺优惠认购协议可以理解为是“商品房预售合同”的预约合同，并在约定的时间来进一步协商签订内容更为详尽的商品房买卖合同，而为这个认购协议支付的订金则是对双方已达成意思表示一致内容的担保，如果双方中有一方没有按订购协议履行，对已达成一致的内容反悔，则要承担违约责任。因此，只要符合《中华人民共和国合同法》规定签订的订购协议是有效的，订购协议收取的订金也是有效的。涉案商铺于2015年9月9日取得商品房预售许可证，并已于2016年1月22日竣工验收。被告厨卫商城公司作为开发商，对商品房进行优惠预约认购并收取订金的行为，是双方当事人的真实意思表示，其预约认购并收取订金的交易行为应受法律保护，因此，原告诉称被告收取订金的行为不具有合法性，本院不予采信。二、原告请求解除《商铺优惠认购书》应否得到支持？关于原告请求解除与中宇公司分别于2013年10月23日、2013年10月24日签订的编号为0254号和0255号的《商铺优惠认购书》的问题。结合原、被告的诉辩意见，双方对是否属尽到通知义务存在争议。本院经审查认为，1、厨卫商城公司已按照《商铺优惠认购书》上提供的通讯地址于2015年9月23日寄送《通知函》和2016年7月20日寄送《催告函》，收件人、寄送地址均与原告阮丽丽在《商铺优惠认购书》所留的信息一致；另外，厨卫商城公司提交的1054071401212、1021199031519号快递单虽然已无法查询该邮件的收件记录，但快递单上均有收件人签名，其中1021199031519号快递单收件人为阮丽丽。虽然原告主张该快递单上的签名并非阮丽丽本人所签，但经本院发出《通知书》告知其如有需要，需在规定期限内提交笔迹鉴定申请书，对快递单上的签名的真实性进行鉴定。但原告并未向本院提交鉴定申请书，故对原告的主张不予采信，本院认定该快递单上的签名是阮丽丽本人所签。2、根据常理推断，被告厨卫商城公司作为开发商，在取得商品房预售许可证及竣工验收后，会及时通知购买方来签订正式的商品房销售合同，以便于资金的回笼。另一方面，原告于2013年10月23日、2013年10月24日签订《商铺优惠认购书》，距离其2019年12月18日向中宇公司和厨卫商城公司发出《律师函》已经过6年的时间，期间原告如果确实没有收到《通知函》、《催告函》，正常的情况下应该也会到现场进行查看，或者主动联系开发商进行磋商，但原告并未提供6年间曾经向中宇公司和厨卫商城公司进行过沟通的证据材料，这与常理不符。因此，可以认为原告是放弃了对上述商铺的继续购买。被告厨卫商城公司提交了由原告阮丽丽签收的快递单的同时也提供其他购买方任某、刘某文的快递单原件，证明其曾经确有向该批商铺的购买方发出了《催告函》的事实。综合上述证据，可以认定被告厨卫商城公司、中宇公司向原告发出《通知函》、《催告函》的事实，原告认为没有收到《通知函》、《催告函》的理据不充分，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，被告发出的《催告函》，明确要求原告在2016年7月27日前办理付款及签订《商品房买卖合同》等事项，并告知其如逾期不来办理手续，视为原告单方违约，中宇公司将没收订金，并解除双方的商铺定购关系。该《催告函》于2016年7月21日由原告阮丽丽签收。原告如果对《催告函》上的解除商铺定购关系有异议，可以在三个月内即2016年10月20日前向法院起诉要求予以撤销，但原告阮丽丽没有向被告厨卫商城公司提出任何异议，也没有在收到《催告函》之日起三个月内行使撤销权，因此，视为双方签订的《商铺优惠认购书》已经解除。现原告起诉请求解除《商铺优惠认购书》，本院不再予以支持。由于双方签订的《商铺优惠认购书》已经解除，被告厨卫商城公司、中宇公司按约定可以没收订金，因此，原告请求被告退还40万元的订金的请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告阮丽丽的诉讼请求。本案受理费3650元（原告已预交），由原告阮丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员    李国华二〇二〇年五月二十五日法官助理    杨倩卉书记员李敏静