上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3374号上诉人（原审原告、反诉被告）：褚绍玉，男，1979年11月17日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：彭琨，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐欣，女，1976年4月1日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：王青（系徐欣丈夫），男，户籍地河北省廊坊市安次区。原审原告：周学彬，男，1980年3月9日出生，汉族，住安徽省蒙城县。原审第三人：曹小兰，女，1971年10月15日出生，汉族，住江苏省邳州市。原审第三人：刘传林，男，1956年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市建邺区。上诉人褚绍玉因与被上诉人徐欣、原审原告周学彬及原审第三人曹小兰、刘传林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初3566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人褚绍玉上诉请求：根据南京市鼓楼区人民法院2018年7月4日出具的民事裁定书，被上诉人徐欣最早也要2018年7月4日之后取得系争房屋所有权，在此之前被上诉人不可能取得所有权。双方不可能于2018年5月31日签署房屋租赁合同，被上诉人无权收取2018年5月26日至取得系争房屋所有权之日的租金。故上诉人已全额支付被上诉人租金，不存在拖欠租金行为，应撤销原审部分判决。2、被上诉人通过拍卖取得房屋，上诉人有权要求被上诉人退还押金。3、上诉人是在被上诉人胁迫之下签署的房屋租赁合同。要求撤销原判部分判决，依法改判。被上诉人徐欣辩称，被上诉人自拍卖成交之日与租赁人协商的合同，双方是自愿签约。一审法院认定事实清楚，要求维持原判。原审原告周学彬及原审第三人曹小兰、刘传林未作答辩。褚绍玉向一审法院起诉请求：1.解除褚绍玉、徐欣签订的《房屋租赁合同》；2.徐欣返还褚绍玉租金54,226元和保证金54,000元；3.徐欣向褚绍玉支付违约金2万元；4.徐欣承担本案诉讼费。徐欣向一审法院提出反诉请求：1.解除褚绍玉、徐欣签订的租赁合同；2.褚绍玉向徐欣支付拖欠的水电费：电费1,854.44元、水费264.70元；3.褚绍玉向徐欣支付2018年8月25日至10月13日的房租30,184元；4.褚绍玉向徐欣支付违约金2万元；5.褚绍玉承担本案反诉诉讼费用；6.褚绍玉将破墙开门恢复原貌，或者支付恢复原貌的相关费用。审理中，徐欣撤回了上述第6项请求。一审法院认定事实：2018年7月，褚绍玉与徐欣签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（即徐欣，以下同）将位于上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（即系争房屋）有偿租赁给乙方（即褚绍玉，以下同）。租赁期为二年，即自2018年5月25日起至2020年4月19日止。房屋租金为每月18,742元，付款方式为两个月一付，每期租金需提前一个月支付。租赁期内，房屋的水、电、气、卫生费、物业费等费用由乙方承担并按时交纳。乙方在交纳首期房租的同时需缴纳18,000元人民币作为保证金。租金递增：租金每两年递增一次，每次增加幅5%。租赁期内，双方不得随意终止合同或者退租，任何一方违约需赔偿对方两万元经济损失。乙方应按约按期向甲方支付租金，不得拒交或拖欠。若逾期乙方每天须按月租金的5%支付滞纳金。拖欠满十日时甲方视乙方退租，甲方可无条件收回房屋，保证金不退。合同还约定了其他事宜。合同落款处双方签字，签订日期为2018年5月31日。上述合同签订后，褚绍玉向徐欣支付租金56,226元和押金18,000元，共计74,226元。2018年8月，褚绍玉接到上海市浦东新区南码头路街道“五违”整治工作领导小组办公室等部门发送的《告知书》，告知书认为系争房屋存在破坏房屋外貌、破墙开门，无证无照经营等情况，限于2018年9月10日前整改。2018年10月11日，褚绍玉与徐欣签订《调解协议书》，协议书约定：“甲乙方约定位于XX路XX、XX号的XX水果店，乙方承诺2018年10月13日凌晨12点之前搬离以上经营地点，如果不搬，店铺里所有东西归甲方处置。”2018年10月13日，褚绍玉搬离系争房屋并将房屋移交给徐欣。另查明，系争房屋原所有权人为第三人刘传林。2018年7月4日，南京市鼓楼区人民法院出具民事裁定书，裁定将坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号全幢不动产的所有权及其他使用权过户至徐欣名下，原房产证、土地使用权证作废。审理中，褚绍玉递交周学彬与第三人曹小兰之间签订的《店铺转让合同》，以及其与周学彬的合作协议，以此证明其于2018年7月4日正常承租系争房屋，也向系争房屋原产权人刘传林支付了2018年6月19日至8月19日期间的租金；第三人曹小兰与刘传林之间签订的《租赁合同》，以此证明曹小兰支付押金34,000元给刘传林。徐欣对上述褚绍玉递交的材料认为并不知情。徐欣递交水电费缴费记录，其中电费1,854.44元，证明其已缴纳水电费，应由褚绍玉承担。褚绍玉则认为电表独立使用，但水表其非单独使用，系与他人合用，不应自己独自承担。一审法院认为，依法成立的合同，当事人各方均应恪守。本案中，褚绍玉与徐欣签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，也没有违反法律和法规的禁止性规定，应属有效。褚绍玉认为系受徐欣胁迫，没有足够证据予以佐证，一审法院不予采信。根据上述合同约定，褚绍玉应向徐欣每两个月支付一次租金且需提前一个月支付。但褚绍玉在支付三个月（2018年5月26日至8月25日）租金56,226元后，未按约继续支付租金，存在违约。褚绍玉认为系因徐欣向工商局举报其无证经营而被迫停业，故徐欣存在违约。一审法院认为，褚绍玉承租系争房屋从事经营，理应按有关规定办理相关证照，其未办理而被行政职能部门责令停业，不能归责徐欣，且合同亦未约定徐欣负有协助办理的义务。故褚绍玉以此认为徐欣违约，一审法院不予采信。双方在2018年10月11日签订《调解协议书》，视为双方对合同解除达成一致意见，故一审法院确认上述日期为合同解除日。由于褚绍玉占用使用系争房屋至2018年10月13日，故褚绍玉要求徐欣退还上述日前已支付的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。由于褚绍玉存在违约，根据合同约定，其要求徐欣承担违约金和退还押金的诉讼请求，一审法院亦不予支持。至于褚绍玉向第三人支付的押金，褚绍玉自可依据与第三人之间签订的合同另行主张，其要求徐欣承担返还，缺乏事实和法律依据，一审法院难以支持。由于褚绍玉尚欠付徐欣自2018年8月26日至10月13日期间的租金，故徐欣主张上述期间的租金，一审法院予以支持。至于其认为向第三人已重复支持部分租金，亦自可依据与第三人之间签订的合同另行主张。对于徐欣主张的违约金，因合同约定随意终止合同或者退租的，违约方承担2万元的经济损失。现合同系被解除，不符合上述约定条件，故徐欣的上述违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对于徐欣主张的电费部分，因系争房屋内电表独立，故褚绍玉在使用系争房屋期间产生的电费，应由褚绍玉负担，至于褚绍玉让他人搭用电源，褚绍玉自可向他人追索。对于水费，徐欣没有证据证明系褚绍玉独立使用水表，且褚绍玉亦否认，故一审法院对徐欣要求褚绍玉承担水费的诉讼请求，不予支持。周学彬经一审法院传票传唤无正当理由未到庭，视为撤回起诉。第三人曹小兰、刘传林经一审法院合法传唤未到庭，视为放弃诉讼权利，由此产生的法律后果自担。据此判决：一、确认褚绍玉与徐欣签订的《房屋租赁合同》于2018年10月11日解除；二、褚绍玉应于判决生效之日起十日内向徐欣支付自2018年8月26日始至2018年10月13日止的房屋租金30,184元；三、褚绍玉应于判决生效之日起十日内向徐欣支付电费1,854.44元；四、驳回褚绍玉的其余诉讼请求；五、驳回徐欣的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2,156元，由褚绍玉负担。一审反诉受理费1,108元，由徐欣负担108元，褚绍玉负担1,000元。本院二审期间，褚绍玉二审程序中提供了其与徐欣短信沟通截图，证明徐欣对褚绍玉有胁迫、欺诈，并且收取房租没有相应法律依据。徐欣对该证据质证意见是其要求上诉人褚绍玉继续支付房租，但上诉人没有履行。本院认证意见是：对于上诉人提供的新的证据，该证据不能达到证明上诉人认为的其遭到被上诉人欺诈、胁迫的事实。褚绍玉二审程序中将原审第一次法庭审理笔录作为新证据提供，应当明确本案一审笔录并非属于本案新的证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年7月，上诉人褚绍玉与被上诉人徐欣签订的《房屋租赁合同》，原审法院认定系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律的禁止性规定，合法有效，该认定应属正确。上诉人认为系其受欺诈、胁迫所为，没有事实根据。上诉人上诉提出被上诉人最早应是2018年7月4日之后取得涉案房屋所有权，故被上诉人无权收取其取得房屋所有权之前的租金。对此应当认为，本案的房屋租赁合同系双方当事人之间的真实意思表示，且合法有效，同时房屋租赁合同并非是所有权转移为标的的合同，而是房屋使用、收益等与支付租金的债权债务关系，故在双方已签订合法、有效合同的前提下，以取得所有权时间为由抗辩租金的支付，有悖租赁合同的性质及内容，本院难以采纳上诉人该项上诉理由。原审法院作出确认双方租赁合同解除以及对合同解除后的处理各项判决，符合本案事实，亦具有法律依据。综上所述，上诉人褚绍玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,433元，由上诉人褚绍玉负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年五月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……