福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终902号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里228号109、110室。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，职员。 被上诉人（原审原告）：黄星，男，1986年3月20日出生，住福建省厦门市海沧区。 被上诉人（原审原告）：吴昊，女，1987年6月23日出生，住湖北省宜昌市西陵区。 共同委托诉讼代理人：卞坚群，福建君洲律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君洲律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）因与被上诉人黄星、吴昊商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4065号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决第一项，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院认为合同及附件六未约定黄星、吴昊应当在合同签订之日起60日内付清购房款，且不接受仁文公司根据合同条款及交易习惯的推定以及合理期限的适用，违反了民事活动的公平原则，应予以纠正。1.合同虽未明确指出按揭购房款的支付时间，但是根据合同相关条款、交易习惯的推定，遵循民事活动中的公平原则，黄星、吴昊应于合同签订之日（2014年7月20日）起60日内即2014年9月19日内付清购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然合同及相关附件未明确约定黄星、吴昊应当将按揭贷款支付给仁文公司的具体时间，但是根据如上所述，合同已明确黄星、吴昊应于合同签订当日递交按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。另根据目前四大国有银行关于商品房销售合同办理按揭贷款的流程及时间，递交按揭文件、资料后一至两个月银行便可以完成审批、抵押及放款手续。根据合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。由此可见，依据双方的合同约定及交易习惯（各银行审核实践），黄星、吴昊应当在合同签订之日起60日内付清购房款。2.本案讼争商品房签订合同的时间为2014年7月20日，根据双方签订的合同及补充协议约定，黄星、吴昊应于2013年3月20日前付人民币贰拾玖万零玖佰柒拾柒元整，余款计人民币陆拾伍万元整由买受人在约定时间内向银行申请按揭贷款支付。然仁文公司于2016年8月18日才收到按揭部分购房款人民币60万元,按揭到账晚于合同约定的交房时间（2015年3月30日），显而易见黄星、吴昊支付购房款逾期。根据合同附件六第三条第柒款约定，黄星、吴昊应向仁文公司支付违约金，仁文公司一审已向黄星、吴昊主张该权益。3.《中华人民共和国民法总则》第六条明确规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”按照合同约定支付购房款是买受人即黄星、吴昊的主要合同义务，一审法院认定合同未明确约定黄星、吴昊将按揭贷款支付给仁文公司的时间，且不接受仁文公司遵照公平原则及交易习惯推定黄星、吴昊的付款时间，这明显加重了仁文公司的合同义务及举证责任。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月”的规定，黄星、吴昊支付购房款（按揭部分）的合理期间应该是合同签订后3个月内。二、一审法院判决仁文公司分段支付逾期交房违约金没有事实与法律依据。如上，黄星、吴昊2016年8月18日才付清购房款，根据双方签订的附件六第四条商品房的交付第一款“如买受人尚有应付款（包括但不限于房价款、应交的税费、本补充协议第二条约定的相关费用）或违约金未付清的，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，房屋交付日相应顺延，出卖人不再另行通知办理房屋交付手续。”的约定，在2016年8月18日黄星、吴昊付清购房款之后其才有权主张逾期交房违约金，即在黄星、吴昊付清违约金、且没有可顺延天数的情况下，逾期交房违约才从2016年8月18日起算。因黄星、吴昊至今未付清逾期付款违约金，根据前述合同约定，仁文公司有权拒绝交房，即在黄星、吴昊付清逾期交房违约金之前，其无权主张逾期交房违约金。因此一审判决仁文公司分段支付逾期交房违约金没有事实与法律依据。三、一审法院以未提供施工日志、监理日志用于佐证，不予采纳仁文公司提出顺延交房的主张，系事实认定不清，法律适用错误。1.根据双方合同约定，仁文公司具有可以延期交房的事由，一审法院事实认定不清，适用法律错误。仁文公司与黄星、吴昊签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。涉讼合同中关于顺延交房的约定是双方全面沟通与协商达成合意后签订的，并没有排除黄星、吴昊的主要权利，且双方在缔结合同时已作明确提示说明，不属于格式合同，故该条款约定有效。仁文公司可顺延交房的期间应当从涉讼房产开工之日计算至视为交付之日。涉讼房产项目作为一个系统工程，在签订本案合同前已开工，施工过程中均可能存在合同约定的顺延交房事由，因此顺延交房期间应当从涉讼房产开工之日计算。本案涉讼房产自2012年8月开始施工至2017年9月仁文公司向黄星、吴昊送达《商品房交付通知书》，不可抗力(大风大于等于6级、大雨大于等于60毫米，高温大于等于35度，高考，创卫，台风莫兰蒂）因素共计299天，以上情形均不能正常施工作业，故按照合同约定仁文公司可据实予以顺延交房的天数为299天。四、一审法院不予认可仁文公司提出的逾期交房违约金过高应予以调整的主张，无形中加重了仁文公司的举证及付款义务，违反了公平原则，仁文公司请求以不超过合同总价款5%标准予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准明显过高，违反了公平原则，应予以调整。一审法院以“合同总金额”万分之一作为计算标准计至2018年11月6日违约金为人民币95366.67元，超过了合同总价款的5%即47048.85元（940977元×5%=47048.85元），比守约方在合同解除情况下向另一方主张的违约金（法院判决通常不超过合同总价款的5%）还高，远远超过了黄星、吴昊的实际损失，违反了公平原则。即便黄星、吴昊的实际损失以同地段同面积的租金为参照，其租金损失也远低于按合同约定计算的违约金。目前与涉案房产同地段同面积的租金每月约2000元，而按合同约定的标准计算出来的违约金2822.94元（每日违约金94.098元，一个月的违约金2822.94元），租金损失远低于按合同约定计算的违约金，按上述法律规定，亦应给予调低。五、一审法院以“合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限，只有当债务人明确表示不履行时，诉讼时效才开始计算”，不予认定仁文公司提出的逾期交房违约金部分超过诉讼时效（2015年3月31日至2016年9月10日）的主张，是错误的。《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第21条问题“买受人请求出卖人承担逾期交房、逾期办证的违约金的诉讼时效从何时起算?”的答复：“买受人请求出卖人支付逾期交房、逾期办证违约金的，适用诉讼时效的规定。商品房买卖合同对逾期交房、逾期办证违约金的支付日期有约定的，诉讼时效从约定之次日起算……按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”根据福建省高院上述意见，逾期交房违约行为按日计算，属于持续的可分性债务，每一天新产生的违约金给付请求权分别受到民法总则关于三年诉讼时效的限制。仁文公司与黄星、吴昊签订的《商品房买卖合同》第八条约定，仁文公司应当在2015年3月30日前交付符合相关约定条件的商品房，因此在无其它顺延交付的情形下，仁文公司逾期交房违约金应从2015年3月31日起开始计算，终止于2018年11月6日（按合同及法律规定视为黄星、吴昊已收房)。2015年3月30日仁文公司未交房，2015年3月31日黄星、吴昊就知道其收房权利受到侵害，黄星、吴昊于2019年9月11日向一审法院提起诉讼，故产生于2016年9月10日（含当日）之前的违约金已经超过诉讼时效，且黄星、吴昊并未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，因此黄星、吴昊主张2015年3月31日至2016年9月10日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效，应予以驳回。 黄星、吴昊辩称，一、仁文公司存在逾期交房的行为，逾期交房天数应自其实际逾期交房之日计至黄星、吴昊签收业主手册之日，黄星、吴昊不存在逾期付款的行为。1.合同约定的交房时间为2015年3月30日，但因案涉商品房未达到交付条件，黄星、吴昊无法接收房屋。按交易习惯，两书的领取时间与业主手册的领取时间应相同。本案两书的签收日期为仁文公司预先填写好或仁文公司强制要求黄星、吴昊填写，存在倒签的情形，与业主手册的领取时间不一致，故仁文公司逾期交房天数应计至黄星、吴昊实际接收房屋之日即领取签收谨遵业主手册声明之日，逾期交房违约金亦应计至仁文公司实际交房之日。2.仁文公司确认黄星、吴昊已付清首付款,对付款时间无异议，其主张黄星、吴昊逾期付款，应提出反诉或另案起诉，而非以黄星、吴昊逾期付款为由逾期交房。3.黄星、吴昊一审提交的银行明细单及相关贷款划扣凭证体现仁文公司开具发票过分迟延于黄星、吴昊实际付款时间，黄星、吴昊所有首付款支付时间均早于仁文公司开票时间，亦早于合同签订时间。仁文公司主张开票时间为实际付款时间不符合事实，其据此主张黄星、吴昊逾期支付首付款、逾期支付贷款缺乏依据。4.仁文公司主张黄星、吴昊逾期支付贷款缺乏依据。《商品房买卖合同》仅约定黄星、吴昊提交相应贷款资料即完成相应的付款义务，未约定贷款发放期限与仁文公司交房时间有关联。黄星、吴昊及时向银行办理相关房屋贷款，签订贷款合同，提交全部所需材料，履行完毕自身义务，符合放款条件。部分按揭款晚于交房时间是因为仁文公司大量债务导致银行出于风险管控，迟迟不予发放贷款，据悉，黄星、吴昊所贷款的银行2014年至2017年对仁文公司名下楼盘均不予发放贷款。银行因仁文公司缘故未向其发放贷款属仁文公司自身过错，应由仁文公司承担相应后果。且《商品房买卖合同》未约定贷款发放的期限，仁文公司主张黄星、吴昊贷款逾期，应提交证据证明黄星、吴昊未在约定期限提交相应贷款资料，或另行起诉。5.仁文公司主张根据合同条款和交易习惯推定黄星、吴昊应于合同签订之日起60日内付清购房款缺乏依据。贷款迟延发放系因仁文公司自身存在风险所致，且《商品房买卖合同》及附件六未约定买受人应在签订合同之日起60日内付清房款，仁文公司提供的证据不足以证明存在该交易习惯。二、仁文公司主张因不可抗力因素299天可顺延交房缺乏依据。合同未约定气温高于35度系顺延交房事由，亦无证据体现气温高于35度影响施工，合同签订前、约定交房日后出现的事由亦不能作为顺延交房事由。仁文公司单方出具的气象资料证明及气象灾害证明的真实性、合法性无法确认，其未提供施工日志、监理日志证明在相关气象条件下停止施工。三、仁文公司主张逾期交房违约金过高，请求予以调整，缺乏依据。双方签订的合同是仁文公司单方提供的格式合同，其中部分条款极大加重黄星、吴昊的义务，侵害黄星、吴昊权利，仁文公司主张逾期交房违约金条款违反公平原则不能成立。仁文公司无证据证明黄星、吴昊的损失明显低于一审判决认定的违约金数额，其提交的证据不足以证明逾期交房违约金标准过高。四、仁文公司主张黄星、吴昊提出的部分逾期交房违约金超过诉讼时效缺乏法律依据。合同仅约定违约金计算方法，未约定违约金支付期限，故黄星、吴昊可随时主张权利。黄星、吴昊因仁文公司逾期交房且拒绝解决纠纷起诉请求仁文公司承担相应违约责任，一审判决认定只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受侵害”，诉讼时效才可依法起算正确。五、仁文公司逾期办理房屋产权登记，应依约承担相应违约责任。仁文公司未交付权属登记的任何资料。《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系由仁文公司单方拟定的格式合同，附件六关于买受人未在合同签订之日提交办理银行按揭贷款的资料并签署相关文件应当承担违约责任的条款加重了买受人的责任，有违公平原则，仁文公司未举证证明在签订合同之时就该条款向黄星、吴昊进行提示告知，上述条款依法无效。 黄星、吴昊向一审法院起诉请求：1.判令仁文公司向黄星、吴昊支付逾期交房违约金136818元（以940977元的日万分之一计，自2015年3月30日起计至2019年3月23日止）；2.仁文公司向房屋权属登记机构办理案涉《商品房买卖合同》项下房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料交付黄星、吴昊；3.仁文公司向黄星、吴昊支付逾期办证违约金（以940977元的日十万分之一计，自2019年6月21日起计至仁文公司协助黄星、吴昊办理完成房屋权属登记之日止）；4.仁文公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年7月20日，买受人黄星、吴昊与出卖人仁文公司签订合同编号为03163962的《商品房买卖合同》（以下简称合同）以及附件六《合同补充协议》（以下简称附件六），约定买受人向出卖人购买址于厦门市同安区金帝•中洲滨海城B1-10地块7#楼B梯8层802室商品房，房屋总价款940977元。其中，合同第六条约定，买受人于2013年10月20日前付首付款290977元，余款650000元由买受人在约定的时间内向银行申请按揭贷款支付。合同第七条约定，买受人付款逾期不超过90日的，按应付款的日万分之零点五向出卖人支付违约金；逾期超过90日后，双方同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.……；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）贰仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2.本合同所指不可抗力包括但不限于自然灾害、战争或其他事故，因一切非出卖人所能控制的原因所导致的工期延误均视作不可抗力，包括但不限于：政府部门行为或者政策变化导致延期的；政府相关部门要求项目暂停施工的；因技术部门证明的施工中遇到的重大技术难题和困难因素导致延期的；因施工期间发生降雨量超过60MM或六级以上（包括六级）大风及其他恶劣天气，或持续6个小时以上停水、停电导致延期的（以气象、供水、电力部门的证明为准），施工过程中新发现的影响施工的异常地质状况，包括但不限于发现文物古迹、巨大天然矿藏。合同第九条约定，逾期交房超过90日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件六第四条。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。合同未约定买受人应付清购房款的具体时间。合同第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同约定的应由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。 附件六第三条约定，买受人应于本合同签订当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料。若银行或（和）公积金管理中心审批需要增加或替换相关按揭资料，或需要变更按揭贷款银行的，买受人应于接到按揭银行或（和）公积金管理中心或出卖人通知（书面通知或语音通知）之日起3日内提供应增加的资料或重新办理按揭贷款手续……。附件六第四条约定，买受人应在交房通知载明的交房期限内前往指定地点办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。附件六第六条第2点约定，双方同意合同第十四条变更约定为：出卖人应当在商品房交付使用后395日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。该条还约定，房屋权属证书由买受人自行办理，若买受人以按揭方式支付商品房价款，买受人应在出卖人通知办理房屋权属证书之日起60日内办妥房屋权属证书……。附件六亦未约定买受人应付清购房款的具体时间。 2013年10月20日、2014年9月13日、2016年9月22日，仁文公司向黄星、吴昊先后开具了四张发票，载明黄星、吴昊已向该公司分别支付购房款50000元、240977元、50000元、600000元，合计940977元。其中600000元按揭贷款已于2016年8月18日放款至仁文公司指定的银行账户。庭审中，仁文公司对黄星、吴昊已按期支付首付购房款亦未提出异议。 2017年9月27日、2018年2月6日，上述案涉商品房分别通过“五方”竣工验收和消防验收。2017年9月28日，2018年11月2日，仁文公司分别向黄星、吴昊寄出《商品房交付通知书》《催告收房通知书》，通知黄星、吴昊于2017年12月27日办理交房手续，及催告黄星、吴昊于收到《催告收房通知书》之日起3日内到该公司完成收房手续。其中，《催告收房通知书》的投递流程信息显示，该通知书于2018年11月6日下午17时55分时被签收。2019年3月23日，黄星、吴昊到仁文公司办理了案涉商品房的接收手续。 一审另查明，2019年4月30日，仁文公司向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续。在本院同期受理的该楼盘其他业主起诉仁文公司的同类案件庭审中，仁文公司陈述合同第十四条及附件六第六条第2点中约定的需由出卖人提供给买受人的资料就是土地房屋产籍调查表，目前该资料尚在该公司处。黄星、吴昊在诉讼过程中遂将其第二项诉讼请求明确为：判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料即土地房屋产籍调查表交付给黄星、吴昊。 一审法院认为，双方自愿签订的《商品房买卖合同》以及附件六《合同补充协议》，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，系合法有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。其中，双方在附件六《合同补充协议》第六条第2点中对《商品房买卖合同》第十四条的相关内容进行了协议变更，相应的权利义务应当按照变更后的协议履行。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于仁文公司是否构成逾期交房违约的问题。一审法院认为，首先，仁文公司存在逾期交房事实。双方约定出卖人应于2015年3月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。但直至2018年2月6日，案涉商品房才通过消防验收合格，具备法定交付使用条件，之后仁文公司于2018年11月2日催告黄星、吴昊办理交房手续，已属逾期交房。其次，仁文公司辩称有权拒绝交房和顺延交房的理由不能成立。仁文公司主张根据双方约定和交易习惯，黄星、吴昊未在签订合同之日起60日内付清购房款，应向仁文公司支付逾期付款违约金，在该违约金付清之前，仁文公司有权拒绝交房和顺延交房。但本案合同及附件六均未明确约定买受人应在签订合同之日起60日内付清购房款，仁文公司提供的证据亦不足以证明存在该交易习惯，一审法院不予采信。仁文公司主张可以顺延交房299天，但该公司仅提供气象资料证明及气象灾害证明，未提供施工日志、监理日志用于佐证，不足以证明该公司在相关气象条件下确有停止施工，且仁文公司主张的可顺延天数中还包括本案合同签订之前以及合同约定的交房日之后的天数，理由不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院认定仁文公司已构成逾期交房违约事实，应当按照合同约定向黄星、吴昊承担违约责任。 关于仁文公司逾期交房的天数及应向黄星、吴昊支付的逾期交房违约金数额。双方约定出卖人应于2015年3月30日前向买受人交房，故逾期交房天数应从次日即2015年3月31日起算。案涉商品房于2018年2月6日才具备法定交付使用条件，仁文公司在此之前通知黄星、吴昊办理交房手续，对黄星、吴昊不产生法律效力。仁文公司在此之后向黄星、吴昊寄送的《催告收房通知书》于2018年11月6日被签收，因该通知已催告买受人在收到之日起3日内可以前往仁文公司完成收房手续，故仁文公司的逾期交房天数只能算至2018年11月6日，共计1317天（其中收到600000元按揭贷款后为841天）。按照合同约定的已付购房款的日万分之一的逾期交房违约金计算标准，仁文公司应向黄星、吴昊支付的逾期交房违约金95366.67元（340977元×0.0001×1317天+600000×0.0001×841天）。黄星、吴昊主张的逾期交房违约金超出部分的金额，一审法院不予支持。仁文公司辩称逾期交房违约金应与黄星、吴昊的逾期付款违约金抵扣，缺乏事实依据，一审法院不予采纳。按照“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证原则，仁文公司对其主张的逾期交房违约金标准过高，应予调整，未提供证据证明，一审法院不予采纳。双方在合同中仅约定违约金计算方法，未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，债权人随时可以主张权利，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。因此，黄星、吴昊于2019年9月11日提起诉讼并未超过诉讼时效期间。仁文公司辩称黄星、吴昊主张的2015年3月31日至2016年8月22日的逾期交房违约金已过诉讼时效，理由不足，一审法院不予采纳。 关于黄星、吴昊提出的判令仁文公司向房屋权属登记机构办理本案《商品房买卖合同》项下的房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由仁文公司提供的资料即土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，因仁文公司在一审法院受理本案之前已向厦门市不动产登记中心办理了包括案涉商品房在内的金帝·中洲滨海城B1-10地块项目中部分土地房屋初始登记手续，故黄星、吴昊要求判令仁文公司办理房屋所有权初始预登记的相关诉讼请求，没有事实依据，一审法院不予支持。根据双方所签合同及附件六的约定，仁文公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且双方约定房屋权属证书由买受人自行办理，故黄星、吴昊要求仁文公司将办理权属登记需由被告提供的资料，即仁文公司自认的土地房屋产籍调查表向其交付的诉请请求，一审法院予以支持。 关于仁文公司是否构成逾期办证违约及该违约金应当如何计算的问题。一审法院认为，双方虽然在合同第十四条中约定了“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付购房款的0.001%向买受人支付违约金。”的内容，但双方又通过签订补充协议，即在附件六第六条第2点中对合同第十四条的约定进行了变更。该变更并不违反法律规定，当事人应当按照变更后的协议履行，即“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后455日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”案涉商品房于2019年3月23日交付黄星、吴昊使用后，至黄星、吴昊起诉之日止尚未满455日，根据附件六的约定，仁文公司未构成逾期办证，故黄星、吴昊主张的逾期办证违约金，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄星、吴昊支付逾期交房违约金95366.67元；二、厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄星、吴昊交付办理本案《商品房买卖合同》项下的商品房权属登记所需的土地房屋产籍调查表；三、驳回黄星、吴昊的其他诉讼请求。案件受理费3037元，适用简易程序减半收取1518.5元，由厦门仁文建设有限公司负担1093.5元，由黄星、吴昊负担425元。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，仁文公司提交以下证据：1.《商品房买卖合同》（03057176）、个人贷款支付凭证，证明同一小区业邱大金2013年3月28日签订《商品房买卖合同》，按揭款2013年5月15日到账。根据合同约定及交易习惯，按揭款应于《商品房买卖合同》签订之日起60天内到账。2.同地段租金、厦门各片区普通住宅平均租金一览表，证明相同地段的租金不超过21元/平方米，即使仁文公司应承担逾期交房违约金，黄星、吴昊主张的逾期交房违约金也过分高于其实际损失，应予调低。 黄星、吴昊质证认为，证据1真实性、合法性、关联性不予认可。附件六未约定买受人在签订合同之日起60日内付清购房款。黄星、吴昊及时向银行办理相关房屋贷款、签订贷款合同并提交全部所需材料，自身义务已履行完毕，银行因仁文公司缘故未向其发放贷款属仁文公司自身过错，应由仁文公司承担相应后果，与黄星、吴昊无关。《商品房买卖合同》第六条第3款并未约定发放贷款的期限，仁文公司主张黄星、吴昊贷款逾期，应举证证明黄星、吴昊未在约定期限内提交相应贷款资料。该证据无法证明存在仁文公司所主张的交易习惯。证据2真实性、合法性、关联性不予认可。该证据系仁文公司单方形成，无其他证据予以佐证，无法证明仁文公司的主张。仁文公司主张逾期交房违约金标准过高缺乏依据，一审判决认定的逾期交房违约金远不足以赔偿黄星、吴昊遭受的损失。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案围绕仁文公司的上诉请求进行审理。 《商品房买卖合同》虽约定买受人应于签订本合同当日向出卖人提供并签署按揭银行或（和）公积金管理中心所需的全部按揭文件、资料，但并未明确约定买受人应提交的文件、资料的范围，亦未约定买受人付清购房款的具体时间。仁文公司主张黄星、吴昊逾期支付按揭款，但并未提交充分证据予以证明，其提交的同一小区业主按揭款到账情况不足以证明黄星、吴昊应于合同签订之日起60日内付清购房款，亦无证据证明其于合理期限内向黄星、吴昊主张逾期付款违约金，故其主张黄星、吴昊逾期支付按揭款、应支付违约金缺乏依据，本院不予支持。 根据附件六《合同补充协议》第四条第6款的约定，出卖人可顺延交房的事由系导致商品房建筑安装工程或出卖人履行义务被延误的因素，故可顺延交房事由与仁文公司顺延交房之间应当具有因果关系。仁文公司主张存在影响交房的天气因素，但并未提交施工日志、监理日志等予以佐证，莫兰蒂台风形成的时间在合同约定的交房日之后，不能作为仁文公司顺延交房的事由,仁文公司主张的《商品房买卖合同》签订前、合同约定的交房日后发生的不可抗力因素亦不能作为延迟交房的事由。故仁文公司主张《商品房买卖合同》签订前、案涉商品房开工之日至其在合同约定交房日后于2017年9月发出《商品房交付通知书》期间出现的不可抗力因素299天为顺延交房天数不能成立，本院不予采纳。 根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人逾期交房超过90日后，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。仁文公司主张该条款约定的逾期交房违约金标准过高，但并未提交充分证据予以证明，该主张本院不予采纳。合同约定逾期交房违约金按日计付，故逾期交房违约金的诉讼时效应分别每一日单独计算。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2015年3月30日，一审认定仁文公司通知的交房时间为2018年11月6日，黄星、吴昊未上诉提出异议，现黄星、吴昊于2019年9月11日起诉请求仁文公司按约定支付逾期交房违约金，故黄星、吴昊主张的2015年3月30日至2016年9月10日逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审判决对此认定有误，本院予以纠正。仁文公司应以已付购房款940977元为基数，按日万分之一的标准，支付2016年9月11日至2018年11月6日共计787天的逾期交房违约金74055元（940977×0.0001×787）。 综上所述，仁文公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4065号民事判决第二项； 二、撤销厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4065号民事判决第三项； 三、变更厦门市同安区人民法院（2019）闽0212民初4065号民事判决第一项为厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄星、吴昊支付逾期交房违约金74055元； 四、驳回厦门仁文建设有限公司的其他上诉请求； 五、驳回黄星、吴昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1518元，由厦门仁文建设有限公司负担822元，黄星、吴昊负担696元；二审案件受理费1649元，由厦门仁文建设有限公司负担893元，黄星、吴昊负担756元。 本判决为终审判决。 审判长  颜映红 审判员  陈 璟 审判员  章 毅 二〇二〇年五月十三日 书记员  罗仁冰 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。