贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终528号上诉人（原审被告）：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区南华路。法定代表人：阳正威。委托诉讼代理人：甘敏，女，汉族，1984年8月25日生，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：潘李萍，女，汉族，1970年5月4日生，陕西省泾阳县人，安顺市西秀区安运司学校教师，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：宋伟，男，汉族，1971年1月6日生，贵州省安顺市人，安顺汽车运输公司工人，住安顺市西秀区。委托诉讼代理人：潘李萍，女，汉族，1970年5月4日生，系宋伟配偶。上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦房开）因与被上诉人潘李萍、宋伟商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初5969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。今旦房开上诉请求：撤销原审判决第二项，改判驳回被上诉人的该项诉请。事实和理由：1、上诉人根据合同约定收取四通费，也将该款用于约定用途。四通费的约定并不违法，补充协议第一条已经明确四通费由被上诉人负担，且上诉人收取后用于给被上诉人安装或开通水电、燃气等设施，被上诉人要求退还无事实依据。2、双方签订合同是2013年6月10日，四通费也于当日交纳，至今已长达6年多时间，依照法律规定，被上诉人该诉讼请求已经超过时效，不应支持。潘李萍、宋伟二审未答辩。潘李萍、宋伟在一审诉请：1.判令被告按照商品房买卖合同第八章第二十二条，将原告购买的位于安顺市西秀区丰景华府Ａ2-9-2的商品房房屋所有权证书交付给原告。2.判令被告按照原告已付购房款总额475344元为基数，按每日万分之一支付原告从2017年5月25日起至今逾期办证违约金34700元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日。3.判令被告按照国家相关规定退换被告四通费4319元及资金占用利息（资金占用利息以4319元为基数，按年利率4.75%的标准，从2013年6月10日起计算至实际退还之日止）。4.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月10日，本案双方签订《商品房买卖合同》，约定潘李萍、宋伟购买今旦房开开发的位于安顺市西秀区房屋，所购商品房建筑面积为149.2㎡，总房价款475344元。该《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖：／达到／；4、燃气：／达到／；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户；以上第1、2、4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续……。”第二十二条约定：出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。合同签订后，潘李萍、宋伟按合同约定将房款交付给今旦房开；并于2013年6月10日向今旦房开交纳维修基金9698元，四通费4319元，其他520元，共计14537元。今旦房开于2014年4月将房屋交付给潘李萍、宋伟。因今旦房开未将所购房屋的产权证办理并交付，潘李萍、宋伟曾于2017年6月1日起诉，要求今旦房开为其办理商品房房屋所有权证书并支付逾期办证违约金，一审法院经审理于2017年8月1日作出（2017）黔0402民初2028号民事判决书，判决：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告宋伟、潘李萍从2015年5月25日起至2017年5月24日止的逾期办证违约金人民币34748元。二、驳回原告宋伟、潘李萍的其他诉讼请求。一审中，今旦房开自认潘李萍、宋伟购买的上述商品房仍暂不具备办理不动产登记证书的条件。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。因“丰景华府”项目的房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书的条件，故潘李萍、宋伟现要求今旦房开办理所购房屋的不动产登记证书的诉讼请求，暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，潘李萍、宋伟可另行主张。双方在《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人（即被告）应当于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人（即原告）。约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。因今旦房开在约定日期内没有办理并交付商品房转移登记的有关文书给潘李萍、宋伟，故潘李萍、宋伟诉请要求今旦房开支付违约金有理。本案中，因潘李萍、宋伟2017年5月24日之前的逾期办证违约金已得到支持，现其要求今旦房开自2017年5月25日起支付逾期办证违约金。在审理过程中，今旦房开认为该违约金约定过高并要求调减。目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续，有其主观原因也有客观原因所致，并且潘李萍、宋伟未举证证明因为今旦房开的违约行为给其造成的损失及损失的数额。故根据公平与诚实信用原则及上级法院相类似案件的判决精神，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合今旦房开违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决今旦房开向潘李萍、宋伟支付从2017年5月25日起至起诉之日即2019年10月24日的逾期办证违约金3222元。之后的逾期办证违约金潘李萍、宋伟可另行主张。对于潘李萍、宋伟要求今旦房开退还四通费4319元的诉讼请求，今旦房开收取的四通费实质为房屋达到交付条件时水、电等配套设施的建设安装费用。根据双方当事人合同约定及贵州省人大常委会2009年颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在2014年4月作出的《关于有关问题询问的答复》指出，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。潘李萍、宋伟请求退还四通费有事实和法律依据，予以支持。对于潘李萍、宋伟主张的四通费的资金占用利息问题，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》作为行业条例，今旦房开作为房地产开发企业应该熟知该条例，且在2014年4月17日，贵州省人大法制委员会向省住建厅下发关于《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》有关问题询问的答复，答复内容：“根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套的水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”因此，今旦房开明知该费用在不能收取的情况下向购房者另行收取，缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给潘李萍、宋伟造成一定的损失，鉴于潘李萍、宋伟对损失具体金额并未举证证明，酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即从2013年6月10日起计算至实际退还之日止。一审判决：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘李萍、宋伟支付自2017年5月25日起至2019年10月24日的逾期办证违约金人民币3222元。二、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告潘李萍、宋伟退还人民币4319元，并向原告潘李萍、宋伟支付资金占用利息（资金占用利息以人民币4319元为本金，从2013年6月10日起按照中国人民银行公布的同期存款利率标准计算至本金退清之日止。）。三、驳回原告潘李萍、宋伟的其他诉讼请求。本案受理费714元，减半收取357元，由潘李萍、宋伟承担307元，由今旦房开承担50元。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。另查明，今旦房开一审中就四通费用，并未主张诉讼时效经过。本院认为，本案双方合同附件十二第一条约定，四通费用由买受人负担，确有约定。但合同第三章第七条也明确载明，该商品房的价格已经包括水电、以及附件五所列配套设施的建设安装费用。附件十二系属合同补充部分，并非在商品房买卖合同之后签订，故在合同条款相互冲突的情形下，应就各条款在整个合同体系中的位置确定优先性。合同第三章第七条列明于合同主要部分，附件十二第一条属合同补充部分，但又与主要部分同时签订，如法律规定的原则与分则部分的关系一致，在补充约定与主要约定不一致时，应认定其不能发生与主要约定冲突的效力。故上诉人关于收取四通费基于合同约定的理由，不予采纳。其次，上诉人主张系代收代办，但至本案二审中，其不能提交可以证实该费用系代收代办的依据，即以被上诉人之名义向相关企事业单位交纳所购房屋的缴费凭证，故对其代收代办的主张不予支持。同时，其在一审所提交的与相关企事业单位所签订的施工合同等，系其与案外人之间的承揽合同关系，与是否为被上诉人代收代办该事宜并无关联。且根据一审援引的相关规定，该部分本就属房开企业与供应单位之间的业务往来，对购房人并无影响。房开企业对该部分费用既为明知，又以协议方式转嫁于购房人的行为，既属欺诈，又明显违反地方性法规或规章的规定，其对购房人应负返还责任。上诉人二审中又主张被上诉人的请求权已过诉讼时效。经查一审庭审，上诉人在一审中对此并未提出时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，不予支持。同时，上诉人既然主张四通费用系代收代办，理应在受托事项履行完毕之后向委托人进行汇报，但其并不能向被上诉人提交以被上诉人之名义向相关单位办理业务的任何凭证，该委托事项并未履行完毕。从此来看，被上诉人请求返还四通费用也未超过时效。再次，从合同条款的效力来看，附件十二第一条将应由房开企业负担的费用转嫁于购房人，明显不合理地免除己方责任、排除对方权利，属于《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”规定的情形，应属无效。因双方均信任合同有效而作出了履行行为，故而合同无效后的返还请求权之诉讼时效，应自合同被确认无效之日起算，本案被上诉人的请求权也未超过时效。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人贵州安顺今旦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇二〇年五月八日法官助理李欣书记员全德丝（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。