江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终751号 上诉人（原审第三人）：蔡威风，男，1976年11月3日生，汉族，住新沂市。 原审原告（执行案外人）：韦建，男，1977年3月29日生，，汉族，住新沂市。 原审被告（申请执行人）：马娟，女，1975年12月9日生，汉族，住徐州市云龙区。 原审被告（被执行人）：朱敏，女，1977年10月15日生，汉族，住新沂市。 蔡威风因与韦建、马娟、朱敏案外人执行异议之诉一案，不服徐州市贾汪区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）苏0305民初1839号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行审查。本案现已审查终结。 蔡威风上诉称，一、蔡威风本人于2017年1月9日将位于新沂市金鼎名城27号楼2单位101室租于韦建，马娟于2017年7月14日对此房屋进行保全，在租赁合同之后，合同真实有效。二、涉案房屋拍卖前，实地拍照评估事宜一审法院一直是韦建联系，电话：180××××9928(贾汪法院鉴定机构)并经韦建本人同意将钥匙放在物业处，涉案房屋三次拍卖前，法院多次告知韦建有优先购买权，且拍卖公告亦显示有10年租赁，一审法院承认租赁的合法化，相关证据呈交一审法院。但是在第二次拍卖前，擅自取消此程序违法。三、涉案房屋的水电费、燃气费相关费用不因租赁而改变户头名称，所以支付凭证情形，只能显示蔡威风本人的户头，不能因此作为判定韦建本人没有入住该房屋，有社区电工岳德建曾多次电话联系韦建缴纳电费为证。四、一审法院以邮寄传票诉状副本等材料，以蔡威风本人身份证地址送达是一种邮寄的常态，韦建本人也是邮寄到该住所地址的，恰恰说明韦建本人入住该房屋。蔡威风本人取件是和快递员联系的，不在涉案房屋内，不能因此认定为蔡威风本人在涉案房屋内居住。五、对于租赁合同的签订，租金支付等细节陈述发生偏差，也在情理之中，恰恰证明的事情的证实性，比如签订地点，当时合同是一式两份，有一份由于涂改作废了，蔡威风本人那一张要求韦建本人在涉案房屋内重新签订，所以出现了地点偏差，现金支付方面由于时间跨太长只记得韦建两次总共支付壹拾伍万元，为2017年3月9日和2017年5月30日两次，不知道是谁记错了，但是金额是一致的。六、租金收条是蔡威风本人表达的方式有误差，每次都是经韦建同意现场写好然后出具的，蔡威风本人理解的现场出具就是给与韦建的意思。七、至于韦建的资金来源问题，本人无权过问。法院也不能依此作为推翻事实依据，只要是合法收入，现金交易也没有什么是不可以的，因为蔡威风本人要求现金交易，所以无法在银行流水上显示。八、韦建本人租赁房屋为了居住不是为了拍电影，细致到丝毫不差的记住所有的事情，只是按照当地的租赁习惯而定，如果按照法院所说的租赁三要求，那所有人的租赁都不合法。韦建的那份合同是在新沂市人民医院车内签订的，不是在贾汪人民医院。综上所述，一审判决认定事实错误，拍卖程序违法，适应法律不当，请求二审法院依法查明事实，为上述人主持公道，依法纠正一审错误及一审不公正的判决，以维护法律尊严，维护上诉人的合法权益。租赁合同真实有效。 一审法院查明，马娟与朱敏、蔡威风民间借贷纠纷一案[（2017）苏0305民初4608号]，马娟于2017年7月14日向一审法院提出财产保全申请，要求查封、冻结朱敏、蔡威风价值132000元的财产，并提供相应担保，一审法院依据马娟的申请于2017年7月14日作出（2017）苏0305民初4608号民事裁定书，并于2017年7月14日向新沂市不动产权登记局送达了协助执行通知书，查封蔡威风名下位于新沂市。后一审法院于2017年10月20日作出（2017）苏0305民初4608号民事调解书，调解内容如下：一、被告朱敏、蔡威风欠原告马娟借款12万元，自2017年11月起每月28日前给付1万元，直至付清时止（款项汇至马娟卡号为62×××73账户内，开户行为中国农业银行徐州狮子山支行）；二、若被告朱敏、蔡威风未按上述约定履行给付义务，原告马娟可就被告朱敏、蔡威风尚未履行部分的债务总额另加违约金15000元一并申请执行。案件受理费2700元，减半收取1350元，保全费1180元，合计2530元。由被告朱敏、蔡威风负担（原告马娟已先行垫付，被告朱敏、蔡威风在履行最后一笔给付义务时一并支付）。 上述调解生效后，蔡威风、朱敏未履行付款义务，马娟遂向一审法院申请执行[案号为（2018）苏0305执579号]。执行过程中，一审法院对蔡威风名下新沂市新安镇金鼎名城27幢2单元101室房产进行拍卖，案外人韦建向一审法院提出执行异议，主张其于2017年1月9号租赁诉争房屋，租赁期限至2027年1月8号，请求法院依法维护其租赁权。一审法院作出（2019）苏0305执异64号执行裁定书，驳回韦建的异议请求，韦建遂提起本案执行异议之诉。 庭审中，韦建就其诉讼主张提供如下证据：1、签署日期为2017年1月9日，落款处署名蔡威风、韦建签署的租房合同一份。该合同记载：甲方（蔡威风）将位于新沂市出租给乙方（韦建）使用，租赁期限10年，自2017年元月9日至2027年元月8日止，本房屋年租金为18000元，一次性付清按年结算。乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方需交清欠费。 2、蔡威风给出具的收条两张。其中2017年3月9日的收条内容为：今收到韦建（金鼎名城27-2-101室）房屋租金现金柒万伍仟元整（75000），如能在半年内付清10年的租金将优惠叁万元（30000）。收款人蔡威风（房主），付款人韦建（租房）。2017年5月30日的收条载明：今收到韦建房屋租金柒万伍仟元整（75000），租赁房屋为金鼎名城27-2-101室，按照2017年3月9日协议应该优惠叁万元整，现已付清（2017-2027）的全部租赁房屋款项。以此为据。望双方共同遵守协议，如有违约赔偿对方叁拾万元整。收款人蔡威风（甲方），付款人韦建。 被告马娟对上述证据的真实性均不认可。被告蔡威风、朱敏对上述证据无异议。 一审法院就诉争房屋租赁和租金支付过程分别询问韦建和蔡威风。韦建陈述：其和蔡威风从小就认识。其从南方回来没有地方住，因为是朋友关系，蔡威风让其到他那租住，但蔡威风将房屋出租后住哪其不清楚。租赁合同系在贾汪人民医院门口其车内签订。合同签好后即将一年的租金1.8万元交付蔡威风，该1.8万元未打收条。签订合同一个礼拜后，其搬入该房屋居住。此后，蔡威风提出如把10年租金一次性付清，可以减免3万元。其分别于2017年3月9日、5月30日给付蔡威风5.7万元、7.5万元，上述两笔款项均是用报纸将现金包起来在涉案小区内交付。交付款项后，蔡威风将提前写好的租金收条向其交付。 蔡威风陈述：其与韦建早就认识，系朋友关系。其离婚后因前妻不同意朱敏在诉争房屋居住，其还得支付抚养费，故就将房子出租给韦建居住。租赁合同是在涉案房屋内签订。签定合同当时韦建未支付租金。韦建入住后，其向韦建提出如付清10年租金可以优惠3万元。韦建于2017年3月9日、5月30日分别给付现金7.5万元，所交付的现金未用东西包裹。其收到租金后才现场向韦建出具收条。 另查明，（2017）苏0305民初4608号案件在审理中，一审法院于2017年8月15日向新沂市新安镇金鼎名城27幢2单元101室给蔡威风、朱敏邮寄开庭传票、诉状副本等材料，邮寄回执均显示蔡威风收。同时，2017年10月20日蔡威风、朱敏在一审法院签署的地址确认书确认的收件地址为新沂市金鼎名城27-2-101室。 还查明，2017年3月25日，蔡威风因与他人打架被新沂市公安局城关派出所留置询问，公安机关询问其个人信息时，蔡威风陈述的户籍所在地及现住址均是涉案房产地址。蔡威风在笔录中同时陈述，发生纠纷时其朋友韦建也在现场。 一审法院认为，关于本案是否属于执行异议之诉的受案范围。根据”买卖不破租赁“的原则，承租人租赁的标的物被人民法院执行拍卖时，并不必然导致租赁权消灭，如果法院在执行过程中并不否定承租人享有的租赁权，承租人并不当然有权提起执行异议之诉。但如执行法院否定承租人租赁权的成立或存续的，因涉及实体权利的争议，承租人主张其享有足以阻却执行的租赁权的，在执行异议被驳回后，可以提起执行异议之诉。本案中，一审法院作出（2019）苏0305执异64号执行裁定以无法认定涉案租赁合同的真实性为由驳回韦建的异议请求，即否定承租人租赁权的成立。因此，因涉及实体权利的争议，韦建有权提出执行异议之诉。被告马娟关于本案不属于执行异议之诉的受案范围的意见不能成立。 关于韦建租赁权是否成立。在执行过程中，承租人请求保护其租赁权应当具备三个要件：租赁合同真实；租赁合同签订于被执行房屋设定抵押或被法院查封前；案外人已依据租赁合同在查封或者抵押前实际占有使用了租赁房屋。本案中，韦建虽提供签署时间为2017年1月9日的租房合同及租金收据，但该证据并不足以证明涉案房屋租赁真实，一审法院认为韦建主张的租赁权不能成立。理由为： 首先，如租赁事实真实发生，对于租赁合同签订、租金支付等细节双方陈述不应发生较大偏差。但本案中，韦建、蔡威风对租赁过程的陈述相互矛盾，明显与常理不符。具体为：1、租赁合同签订地点不一致。韦建陈述：租赁合同系在贾汪区人民医院门口其车内签署，蔡威风陈述：该合同系在租赁房屋内签署。2、租金支付时间和金额不一致。韦建陈述：合同签后即将一年租金1.8万元交付蔡威风，此后分别于2017年3月9日、5月30日给付蔡威风。上述5.7万元、7.5万元现金均是用报纸包裹后交付。蔡威风陈述：签定合同当时韦建未支付租金，而是于2017年3月9日、5月30日分别给付现金7.5万元，所交付现金未用东西包裹。3、租金收条出具方式不一致。韦建陈述：交付款项后，蔡威风将提前写好的租金收条向其交付。蔡威风陈述：收到租金后才现场向韦建出具收条。综合以上分析，韦建与蔡威风在租赁房屋事实所涉的各个节点要素上的陈述均相互矛盾，与真实租赁中当事人的回忆性陈述明显不符。结合韦建与蔡威风系自幼相识的朋友、大额现金交付而无法证明资金来源、韦建不能向一审法院提交物业、水、电、煤气等相关费用实际支付凭证的情形，韦建仅提供租赁合同及租金收条已不足以证明涉案房屋租赁的真实性。 其次，（2017）苏0305民初4608号案件在审理中，一审法院于2017年8月15日按新沂市新安镇金鼎名城27幢2单元101室地址向蔡威风、朱敏邮寄开庭传票、诉状副本等材料，均显示蔡威风本人收。蔡威风、朱敏于2017年10月20日在一审法院签署的当事人地址确认书确认的送达地址也是涉案房屋地址。2017年3月25日，蔡威风因与他人打架被公安机关留置询问过程中，向公安机关陈述的户籍所在地及现住址亦为涉案房产地址。根据上述证据，应认定在一审法院查封前涉案房屋为蔡威风居住。原告韦建主张该房屋由其实际居住，蔡威风并未在涉案房屋居住、法院文书系因邮局电话联系后蔡威风到邮局取件签收，其应就上述事实承担举证责任，但韦建均未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。 综上，根据现有证据，无法认定该租赁合同的真实性，进而不能认定涉案租赁合同于法院查封房屋前签订，亦不能认定韦建已依据租赁合同在查封前实际占有使用租赁房屋。故，原告韦建主张的租赁权不能成立，对其诉请请求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决驳回原告韦建的诉讼请求。 本院二审查明的事实除与一审法院一致外，另查明，2020年1月10日一审法院作出(2020)苏0305民监93号裁定，裁定“一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原调解书的执行”，2020年1月10日一审法院立案再审，案号(2020)苏0305民再85号。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中，一审法院对蔡威风名下涉案房屋进行拍卖，韦建以其享有该房屋租赁权为由，向一审法院提出执行异议之诉，蔡威风并不反对韦建的异议，因此，蔡威风在本案中一审法院应将其列为第三人。 韦建在一审法院执行涉案房屋过程中，提出执行异议，请求法院依法维护其租赁权。一审法院作出（2019）苏0305执异64号执行裁定书，驳回韦建的异议请求，韦建不服，提起本案执行异议之诉，一审法院认为韦建主张的租赁权不能成立，对其诉请请求一审法院不予支持。遂作出一审判决，驳回韦建的诉讼请求。韦建并未对一审判决提起上诉，但蔡威风却认为韦建租赁权成立，向本院提起上诉并请求撤销一审判决。本院认为，韦建以其享有该房屋租赁权为由，向一审法院提出执行异议之诉，蔡威风不反对韦建的异议，亦未提出自己的独立诉讼请求，一审法院判决更未增加蔡威风承担的义务，蔡威风提出上诉，没有法律规定，本院不予支持。 综上，蔡威风的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由蔡威风负担。 本判决为终审判决。 审判长  王平华 审判员  孙 燕 审判员  王 青 二〇二〇年五月二十九日 书记员  赵 冉