江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0723民初514号原告：吴至平，男，1970年12月9日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县。原告：谢生森，男，1975年5月18日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县。共同委托诉讼代理人：刘禄坤，系大余县弘大法律服务所法律工作者。被告：袁香生，男，1963年3月4日出生，汉族，江西省大余县人，住江西省赣州市大余县。原告吴至平、谢生森与被告袁香生租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴至平、谢生森及其委托诉讼代理人刘禄坤，被告袁香生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴至平、谢生森向本院提出诉讼请求：1.责令被告退回原告租金3万元及因被告解除《租赁合同》给原告造成的直接损失计14052元，合计44052元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，被告袁香生将其所有的座落在水西村的厂房出租给原告，时间为10年，自2017年3月11日至2026年3月11日，前五年每年6万元，后五年每年7200元，每年租金分两次交，双方于当天签订《租赁合同》。3月14日，原告交了3万元租金给被告。签订合同后，原告组织进厂，在征得被告同意的前提下，于4月份备料，开始建猪舍，但由于相邻养猪户向被告提出异议，被告未协商好，致使被告要解除合同，并要求原告恢复原状。当时原告提出异议，但被告称会将租金退还给原告，并负责赔偿损失。为此，原告同意解除合同，并组织人员恢复原状。恢复原状后，原告要求返还租金及赔偿损失，被告以种种理由推脱至今未退。原告无奈只有起诉至法院，请求依法判决。为证明其主张，原告吴至平、谢生森向法庭提供了以下证据：1.身份证复印件,证明原告的主体资格；2.租赁合同,证明原被告双方存在租赁合同关系；3.收条,证明原告已上交上半年的租金3万元；4.损失清单，证明原告由于被告违约解除合同，造成损失14052元；5.袁优胜、谢六妹的调查笔录，证明原告的直接损失；6.电话录音,证明是被告袁香生提出解除合同，且被告没有退回租金和赔偿损失；7.租赁场地内的照片,证明被告实际使用租赁厂房。被告袁香生辩称，1.我在签订合同后已尽自身义务，是原告要求退出，提出终止合同，违约方是原告，原告要求我承担违约责任没有任何法律依据。我在签订协合同前多次向原告强调要其与水西村委会、水西村民及蔡阳芳沟通好再签订合同，原告是在考察一个多月后才与我签订的合同。2.原告于2017年6月中旬到我办公室协商，当时我同意原告带上合同与开具的收据协商终止合同事宜，但原告至今没有任何行动，这个从2017年7月11日吴至平手机自动回复的多条短信可以看出。我在无奈之下，于2017年7月26日开始清理场地红砖，以恢复场地进行白鸭旱养养殖。3.合同签订十多天后，原告开始施工，将场地鸭栏改造为猪栏，我收取租金是合理合法的。原告改建后请人恢复，但恢复后的设施无法使用，我于6月初请专业人士对鸭床及水电进行修复，并于7月26日请人清理场地红砖。4.原告提交的袁优胜的调查笔录中“从改建到恢复原状大概花了14.5天，时间估计是2017年5月6日左右，一直到5月29日，总工班是14.5天”与事实不符，原告是在签订合同后十多天开始施工的；通话录音仅能反映当时通话情况，反映不了整个案件过程，我从未承诺过退还租金并负责赔偿损失。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告袁香生向法庭提供了以下证据：1、租赁合同，证明我方无违约行为；2.5月8日的短信，证明是原告违约；3.7月11日的短信，证明我方主动联系原告，对方无回应；4.领款单，证明7月26日、28日场地未清理完毕。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据和事实，本院认证如下：1.原告提交的第4、5组证据，系原告为证明其对所租赁厂房进行改建及恢复原状等产生的费用，因双方在庭审时均确认原告曾对涉争厂房进行了改建和恢复，故本院对该事实予以认定，但对原告主张的损失情况，因其未提供其他证据证实，在被告对证人证言提出异议后，也未申请证人到庭接受质询，故本院对该证据将结合其他证据进行综合认定；2.原告提交的第6组证据，系其与被告之间就租赁合同相关事宜进行的通话情况，被告虽抗辩称其未对同意赔款，但对录音的真实性并未提出异议，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认，但对其合法性及证明目的不予采信；3.原告提交的第7组证据，因原告未提供其他可证明照片来源及拍摄时间等情况的证据，故本院对该证据的三性均不予采信；4.被告提交的第2、3组证据，因原告对证据的真实性无异议，仅对证明目的提出异议，故本院对该证据的三性予以确认；5.被告提交的第5组证据，该单据可证明被告曾请人运输红砖，但因其未提供其他证据佐证该运费系因原告未及时对厂房进行清理而产生，故本院对该证据的三性均不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告袁香生曾请原告吴至平进行工程建设，尚有部分工程款未结清。2017年年初，原告吴至平、谢生森与被告袁香生协商租赁位于大余县的养鸭厂厂房用于养殖生猪的相关事宜。2017年3月11日，被告袁香生（甲方）与原告吴至平（乙方）签订《租赁合同》，合同主要内容为：一、土地使用情况和背景。厂房位于，总面积约5037.76平方米，现有800立方的沼气，3个生化塘，另加1个1000立方的沼气囊（在宗地图尾段建设）。二、租赁期限。租赁期限为10年，自2017年3月11日至2026年3月11日，租金前5年每年6万元整，后5年租金每年7200元整，租金为一年一交。期满10年后，在同等租赁条件下，乙方有优先租赁权。10年之后所有建筑物归甲方所有。三、租金支付方式。乙方第一年分两次付清，签订合同当天支付第一年上半年租金3万元，以后每年一次性交清一年租金，其中租金先付，乙方方可使用和经营。四、权利和义务。甲方的权利和义务：1.确保场地的合法性，土地权属、界址无纠纷，现有的环保批复给乙方；2.确保场地的现有三通到位，通水、通电、通路；3.租赁期间甲方不得将场地再租赁给任何第三方，若违约，乙方有权向甲方索赔所有经济损失。乙方的权利和义务：1.按时缴纳租金；2.厂房的改建维修均由乙方负责；3.租赁期间要修改厂房，须经甲方同意后方可动工；4.遵纪守法，不得擅自违规生产。五、如遇国家征收，地面附属物补偿，甲方的固定产值为100万元，乙方改建投入为60万元，地面附属物补偿按照100:60的比例进行分配，土地补偿归甲方所有。十年后场地所有权归甲方所有。被告袁香生及案外人黄明全、朱经雷、赖伟华在甲方处签名，原告吴至平、谢生森在乙方处签名。2017年3月14日，原告吴至平、谢生森向被告袁香生支付现金20000元，用被告袁香生欠原告吴至平的工程款折抵10000元，被告袁香生向原告吴至平出具收条一张，内容为：“今收到吴至平水西旱养鸭基地半年租金计币叁万元正，￥30000.00元”。之后，原告吴至平、谢生森组织人员对厂房进行改建。2017年5月8日，原告谢生森给被告袁香生发短信，内容为“袁老板，我想了一下，我们还是退出来，明天我会去把你的鸭厂返回原位，到时你就把钱退回来”。之后，原告吴至平、谢生森组织人员对鸭厂进行了恢复原状的施工。2017年6月15日，原告吴至平给被告袁香生打电话协商退回租金事宜，被告袁香生称合同要先终止，让原告吴至平写好协议。此后，双方未就终止合同事宜重新签订协议，也未明确退回租金数额，但被告袁香生对厂房进行了使用。因双方多次协商未果，原告吴至平、谢生森起诉至法院，要求被告袁香生退回租金3万元，并赔偿损失14052元。本院认为，原告吴至平、谢生森与被告袁香生签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效，双方均应按照协议约定履行。合同签订后，原告谢生森于2017年5月8日给被告袁香生发信息“袁老板，我想了一下，我们还是退出来，明天我会去把你的鸭厂返回原位，到时你就把钱退回来”，后组织人员对鸭厂进行恢复。被告袁香生收到短信时，未明确回复同意解除合同，但在两原告对鸭厂进行恢复的过程中未提出异议，且在原告吴至平2017年6月15日与其通话过程中表示可以终止合同，但要签订终止合同的协议，让原告吴至平写好来。此后，双方虽未就解除合同事宜及产生的后果另行签订协议，但被告袁香生将厂房收回用于养鸭，故可以认定双方就解除合同事宜达成合意，双方2017年3月11日签订的《租赁合同》于2017年6月15日依法解除。关于原告吴至平、谢生森已支付租金数额认定的问题。原告吴至平与被告袁香生在签订涉案租赁合同前，存在工程建设业务往来，被告袁香生尚欠原告吴至平部分工程款未支付。涉案合同签订后，原告吴至平、谢生森向被告袁香生支付20000元，并从被告袁香生欠原告吴至平的工程款中折抵10000元，被告袁香生据此向原告吴至平出具收到水西旱养鸭基地半年租金30000元的收条，可见其在收款当时已对原告吴至平用工程款折抵租金10000元的事实予以认可，其在庭审时以工程质量存在问题为由否认其当时意愿，却未提供充分证据证实，对其抗辩理由本院不予支持，本案已付租金应按30000元认定。关于被告袁香生是否应当向原告吴至平、谢生森退回租金及赔偿损失的问题。双方签订合同后，原告谢生森于2017年5月8日向被告袁香生发送短信提出解除合同，但被告袁香生未明确回复。2017年6月15日，原告吴至平电话联系被告袁香生协商退回租金事宜时，被告袁香生在电话中表示可以终止合同。由此可见，涉案合同是在原告吴至平、谢生森提出解除要求后，被告袁香生经考虑同意后解除，原告吴至平、谢生森提出被告袁香生未处理好相邻问题属于违约，却未就其主张提供相关证据证明，应由其承担举证不能的法律后果。考虑到双方未就退回租金事宜进行明确约定，而从双方2017年3月11日签订合同至2017年6月15日解除合同，原告吴至平、谢生森已实际使用厂房3个月零4天，其要求退回全部租金没有法律依据，根据合同履行情况和性质，并考虑到被告袁香生恢复经营或寻找承租人需要时间等因素，本院酌情确定由被告袁香生向原告吴至平、谢生森退回两个半月租金12500元（30000元÷6个月×2.5个月），对于原告吴至平、谢生森超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。至于原告吴至平、谢生森要求赔偿损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告袁香生应于本判决生效次日起十日内向原告吴至平、谢生森退回厂房租金12500元。二、驳回原告吴至平、谢生森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费451元，由原告吴至平、谢生森负担323元，由被告袁香生负担128元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于赣州市中级人民法院。审判员 李 玲二〇二〇年五月二十六日书记员 张庆永附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。