安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1766号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李根，男，1982年11月5日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：曹勇，安徽蓝雁律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市金宇汽车销售服务有限公司，住所地安徽省阜阳市开发区新安大道777号，统一社会信用代码91341200557842854E。 法定代表人：刘国臣，该公司经理。 委托诉讼代理人：余家燕，安徽亚坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王冬冬，安徽亚坤律师事务所律师。 上诉人李根与上诉人阜阳市金宇汽车销售服务有限公司（以下简称金宇公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9020号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李根上诉请求：撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9020号民事判决，改判驳回金宇公司反诉请求并支持李根全部诉讼请求。事实和理由：1．案涉租赁合同因金宇公司单方违约造成无法经营，应依法解除，且双方已协商同意解除。2．双方同意解除合同后，因未到期租金返还发生纠纷，一审法院支持解除合同，但又不支持返还解除合同期间房屋租赁费，自相矛盾，于法无据。3．原判判令李根支付金宇公司违约金66000元无事实和法律依据。 金宇公司答辩称：1．双方并未协商解除合同，李根未按约定支付第二年租金的行为严重违约，金宇公司在无法联系李根的情况下装修案涉房屋不存在违约；2．一审虽支持解除合同，但未支持解除合同期间的房屋租赁费；3．案涉租赁合同合法有效，李根不存在单方解除权，泰宇公司同意李根解除合同的主张，但李根应承担违约责任。 金宇公司上诉请求：撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初9020号民事判决第五项，改判在第三项基础上增加违约金66000元。事实与理由：《租房合同》明确约定合同总租金440000元，李根经多次催要拒不依约支付租金，应按440000元的30%承担违约责任。 李根答辩称：1．李根与姚磊的通话，证明金宇公司未经李根同意擅自入室装修，已构成违约，另证明双方已同意解除合同；2．双方已协商解除的情况下，金宇公司诉请按照440000计算违约金无事实依据，其公司自行扩大的损失应自行承担。 李根向一审法院起诉请求：1．判令解除李根与金宇公司签订的《租房合同》；2．判令金宇公司退还李根房屋租赁费7万元、预交的保证金1万元；3．判令金宇公司赔偿李根装修损失12万元；4．本案诉讼费及其他费用由金宇公司承担。 金宇公司向一审法院反诉请求：1．依法判令李根支付金宇公司租金22万元；2．依法判令李根支付金宇公司违约金132000元；3．本案的反诉费用由李根承担。 一审法院认定事实：2018年11月16日，李根与金宇公司签订《租房合同》，合同载明：甲方（出租方）：金宇销售公司，乙方（承租方）：李根，甲方将位于汽贸物流园77号的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年11月16日至2020年11月16日，计24个月。本房屋年租金为人民币220000元，总租金为440000元；二、租金一年一付，每年提前两个月付清，如乙方未按时付清，甲方有权终止合同，由此引起的一切损失由乙方自行承担；三、乙方租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方承担；四、乙方同意预交10000元作为保证金，合同终止后，当作房租及第三条欠费冲抵，不足部分，甲方有权继续向乙方追索；六、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途；十一、本合同租赁期间，除不可抗力外，乙方不得违约，如违约需向甲方支付总租金的30%作为违约金。除上述内容外，该合同同时约定双方其他权利与义务。合同签订后，李根按约定将第一年房租22万元及1万元保证金，计23万元支付完毕。后李根即对涉案房屋进行使用。 2019年8月19日，金宇公司在未通知李根的情况下对房屋进行消防改造擅自派人员进入房屋内进行施工，随后被李根发现报警，公安机关告知李根该纠纷不属于其职责范围，不予调查处理。2019年9月，李根通过电话方式口头告知金宇公司相关负责人姚雷，要求解除双方之间的租赁合同关系。2019年9月16日，金宇公司姚雷给李根发送信息，通知李根按合同的约定交付第二年度的租金22万元。 一审再查明：李根诉求装修损失12万元，为证明其主张向一审法院举证的票据上花费的项目为文化办公设备、办公耗材办公用品，广告服务、广告费等。 一审法院认为，当事人应当按照约定，遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。根据一审查明的事实和双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案一审争议的焦点一、涉案《租房合同》是否应予解除的问题。首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十三第、第九十四条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，合同的解除分为约定解除及法定解除，法定解除即符合法律规定的情形时，一方当事人即有单方解除的权利。案涉《租房合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同的约定履行其义务。合同约定涉案房屋的租赁期限为2018年11月16日至2020年11月16日，在租赁期限届满前符合法定解除情形的，一方当事人即可行使单方解除权。李根作为承租人享有对房屋的使用、管理、占有的权利，应承担支付租金、按照约定使用房屋及其他合同约定的义务，金宇公司作为出租人负有交付房屋、权利瑕疵担保等义务。本案中，金宇公司在租赁房屋期间未经李根允许擅自进入房屋对房屋进行消防改造的行为显然不当，其行为的不当性给李根造成一定的影响，但并不妨碍李根对租赁物继续进行使用，该行为的不当性并不违反合同主要义务，也不至于导致合同无法履行，故李根因金宇公司的行为要求解除租赁合同的理由不能成立，不符合法定解除的情形。如李根单方要求解除租赁合同关系，依据《租房合同》第十一条的约定，除不可抗力外，承租方要求解除合同的，需向出租方支付总租金的30%作为违约金，故对李根要求提前解除租赁合同的诉求，予以支持，但其应承担相应的违约金；争议焦点二、李根诉求返还房屋租赁费7万元及保证金1万元的问题。房屋租赁期限系2018年11月16日至2020年11月16日，李根虽诉至一审法院要求解除合同，但至今未腾出房屋，也未与金宇公司办理退屋交接，因此租赁合同关系解除前，期间的房屋租赁费按合同的约定，理应由李根承担。而对于保证金1万元，依据合同第四条的约定，合同终止后保证金首先冲抵水费、电费、物业费等费用后才予以返还。故双方应对涉案房屋的水、电费及物业费等费用进行结算后，剩余部分由金宇公司返还李根；三、关于赔偿问题。金宇公司未经李根允许擅自对涉案房屋进行消防改造的行为给李根的经营及对租赁物的使用造成了一定的影响，因此给李根造成的损失金宇公司应予赔偿。对于李根诉求赔偿装修费用12万元的诉求，因李根提供的票据中大多系广告公司及网络公司出具的票据，无法证明系装修涉案房屋产生的费用。再者李根也未提供相关损失证明，无法确定李根实际损失的数额，故该部分诉求一审法院不予支持，待实际损失数额确定后李根可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条及《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除李根与阜阳市金宇汽车销售服务有限公司于2018年11月16日签订的《租房合同》；二、阜阳市金宇汽车销售服务有限公司于判决生效之日起与李根结清租赁房屋的水、电费及物业费等费用后，剩余保证金返还李根；三、李根于判决生效之日起支付阜阳市金宇汽车销售服务有限公司违约金66000元；四、驳回李根的其他诉讼请求；五、驳回阜阳市金宇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由李根负担。反诉费6580元，减半收取3290元，由李根承担725元，阜阳市金宇汽车销售服务有限公司承担2565元。 二审中，双方当事人均未提出新的证据，对于其他证据的举证、质证意见与一审相同。本院认证意见与一审一致，对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为：李根应否承担违约赔偿责任？如需承担，违约金如何计算？ 2019年8月，金宇公司姚雷在与李根的电话沟通中，虽就是否继续租赁征求李根意见，并对李根不愿继续租赁表示会“好聚好散”，但双方并未就何时解约、解约后的租金支付、房屋及保证金返还、违约责任等具体事宜进行任何实质性沟通。因此，双方的有关解除合同的意愿表达并未产生即时解除合同的效果，李根关于涉案合同已于2019年8月解除的主张与事实不符，本院不予采信。李根在涉案合同继续履行期间，未依约支付第二年租金的行为显属违约，依照合同约定应当承担总租金30%的违约责任，一审法院综合考量金宇公司未经李根许可擅自派人进屋装修的不当行为，对引发本案纠纷负有过错责任，酌定判令李根按年租金的30%支付违约金合理公允。 综上所述，李根关于“一审判令其支付66000元违约金无事实和法律依据”的上诉理由，和金宇公司关于“李根应支付132000元违约金”的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5750元，由李根负担4300元，阜阳市金宇汽车销售服务有限公司负担1450元。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  李婉璐 二〇二〇年五月二十一日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。