云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0802民初339号原告：杨胜虎，男，生于1974年1月20日，汉族，云南省孟连县人，个体户，现住孟连县。原告：李梅英，女，生于1983年6月5日，哈尼族，云南省孟连县人，系孟连县茶叶和特色生物产业局干部，现住孟连县。二原告共同委托诉讼代理人：丁艳蕊，云南泰熙律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：普洱儒房房地产经纪有限公司（统一社会信用代码：91530802MA6NT38J1T）。住所地：普洱市思茅区南屏镇曼连村高家寨村民小组。法定代表人：李可，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳媛，云南谏成律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张如松，男，生于1991年12月20日，汉族，云南省普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。被告：谭旭，男，生于1990年5月4日，汉族，云南省镇雄县人，现住普洱市思茅区。原告杨胜虎、李梅英与被告普洱儒房房地产经纪有限公司（以下简称儒房经纪公司）、张如松、谭旭合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨胜虎及其与原告李梅英的共同委托诉讼代理人丁艳蕊、被告儒房经纪公司的委托诉讼代理人岳媛、被告谭旭到庭参加了诉讼。被告张如松经本院送达应诉材料及开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告杨胜虎、李梅英向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.请求依法判令被告双倍返还购房定金100000.00元及返还原告已支付的购房款200000.00元，合计300000.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年11月10日，原告因购房需要，通过被告儒房经纪公司介绍得知被告张如松位于普洱市思茅区的房屋要出售。在被告儒房经纪公司居间介绍下，三方达成一致意见，并于当日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告购买上述房屋。原告预先交付定金50000.00元，转交被告儒房经纪公司保管。双方约定在银行贷款申请批准后，按实际批准额度比例标准由原告在该房屋所有权过户前两日内将首付款支付至被告儒房经纪公司指定账户，待房产交易部门将该房屋所有权过户手续办理完毕后当日由被告儒房经纪公司转入被告张如松的账户。2019年11月10日，原告按合同约定，向被告儒房经纪公司指定账户支付了50000.00元购房定金。2019年11月12日，被告儒房经纪公司的经纪人谭旭通知原告，贷款审核已经通过，要求原告支付购房首付款200000.00元。原告再次将200000.00元转入被告儒房经纪公司指定账户，由被告儒房经纪公司出具《收据》给原告。多日后，原告迟迟未接到办理相关过户手续的通知，经询问得知，因被告儒房经纪公司未将款项支付给被告张如松，故被告张如松拒不配合办理相关房屋过户手续。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告儒房经纪公司辩称，一、其未参与二原告与被告张如松签订《房屋买卖合同》，其并非合同的居间人。房屋中介的流程是卖房人到中介公司登记房源，买房人从中介公司了解到房源后通过中介公司交易成功（合同成立），由买房人支付中介公司中介费用。本案中，被告张如松并未到被告儒房经纪公司处登记过房源，亦未委托卖房。二原告与被告张如松之间的合同成立后并未向被告儒房经纪公司支付过中介费，被告儒房经纪公司从未居间介绍过双方买卖房屋。二、被告谭旭的居间行为属于其个人行为，不是履行公司职务的行为。1.被告张如松委托的中介是被告谭旭个人，被告儒房经纪公司未与被告张如松成立委托卖房的关系。从2019年12月3日公安机关对被告张如松的询问笔录中可以看出，其因认识被告谭旭而委托其卖房，并不知道被告儒房经纪公司，且买卖双方均未到过被告儒房经纪公司的营业场所。2.原告与被告张如松在被告谭旭的居间下签署《房屋买卖合同》，三方共同约定先行支付250000.00元房款到被告谭旭的账户，而非被告儒房经纪公司的账户。被告张如松2019年12月3日接受公安机关的询问中表述：“三人口头约定，50000.00元定金及200000.00元首付款都由第三方谭旭代为保管。”3.原告与被告张如松签订的空白合同是被告谭旭从被告儒房经纪公司盗取的，未经公司同意，公司也未委托被告谭旭签订合同。4.被告谭旭开具的金额为50000.00元的《收据》没有公司签章，系由被告谭旭个人出具，金额为200000.00元的《收据》印章系伪造，无公司印章编码。三、被告儒房经纪公司不应承担任何赔偿责任。本案争议的法律关系属于二原告与被告张如松、谭旭三方，与被告儒房经纪公司无关。三方虽使用被告儒房经纪公司的空白合同签订了书面协议，但三方的真实意思表示及口头协议约定的权利义务都是与被告谭旭个人发生，被告儒房经纪公司被盗取的空白合同只是三方意思表示的一个书面载体，被告儒房经纪公司并非合同主体。四、本案应由被告谭旭返还原告房款。二原告按照其与被告张如松、谭旭三方的口头协议约定内容，将房款250000.00元支付给被告谭旭，因被告谭旭违约未按约定支付房款给被告张如松，故原告要求解除合同，应由被告谭旭承担相应的违约责任。综上，请求法院查清事实，驳回原告对被告儒房经纪公司提出的诉讼请求。被告谭旭辩称，被告谭旭与被告张如松在本次卖房以前就已认识。2019年9月，被告张如松委托被告谭旭售卖位于思茅区房屋，被告谭旭遂将售房信息挂在58同城被告儒房经纪公司页面上，留的是被告谭旭的电话号码。原告李梅英打电话给被告谭旭表示要看房。看完房屋后，二原告很满意该套房屋，亦与被告张如松谈妥了购房价格。此后被告谭旭找到被告儒房经纪公司的法定代表人李可，称公园一号的一套房屋要成交了，需拿合同给客户签，李可遂将加盖了被告儒房经纪公司公章的合同（一式三份）交予被告谭旭。被告儒房经纪公司知道被告谭旭要签合同的事情。签合同前被告谭旭跟李可要过公司账户，但李可称定金不属于公司的营业收入，最好不要转到公司账户。被告谭旭收到原告的定金50000.00元后，用于购买彩票。2019年11月12日，被告张如松打电话给被告谭旭催要房款，被告谭旭遂让二原告将200000.00元首付款汇到被告谭旭的账户。当二原告将200000.00元款项汇到被告谭旭的账户后，被告谭旭再次将款项用于购买彩票。被告谭旭认为，250000.00元款项已被被告谭旭用完，责任在被告谭旭，应由被告谭旭负责返还。被告张如松未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。原告杨胜虎、李梅英、被告儒房经纪公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证，被告张如松、谭旭未向本院提交证据，被告张如松未到庭质证。当事人的举证、质证情况本院在卷佐证。原告杨胜虎、李梅英、被告儒房经纪公司提交的证据，本院认定如下：一、原告杨胜虎、李梅英提交的证据：1.《房屋买卖合同》原件一份。该证据内容客观真实，来源合法，与本案有关联，能证明2019年11月10日，被告谭旭持有盖有被告儒房经纪公司公章的空白格式合同与原告杨胜虎、李梅英、被告张如松进行签订，并对各方权利义务等事项进行了约定的事实，本院予以确认。2.《收据》原件二份、《客户存款回单》原件一份、《智慧柜员机业务回执》复印件一份、《云南省农村信用社账户流水明细表》原件一份、《中国建设银行个人活期账户交易明细》复印件一份。该组证据之间能相互印证，内容客观真实，来源合法，与本案有关联，能证明二原告于2019年11月10日向被告谭旭交付了50000.00元购房定金，于2019年11月12日向被告谭旭交付了200000.00元购房款，被告谭旭收到款项后，以个人名义向原告出具了金额为50000.00元的《收据》，以被告儒房经纪公司的名义向原告出具了金额为200000.00元的《收据》的事实，本院予以确认。二、被告儒房经纪公司提交的证据：公安机关对杨胜虎的询问笔录一份、公安机关对李可的询问笔录二份、公安机关对张如松的询问笔录一份。该组证据系由被告儒房经纪公司申请本院进行调取，能证明：1.被告谭旭系被告儒房经纪公司的工作人员，岗位为经纪人；2.被告张如松让被告谭旭帮忙卖房时，其听被告谭旭说其在房地产中介公司上班；3.案涉《房屋买卖合同》系由被告谭旭提供后，在被告张如松家签订；4.原告主要通过被告谭旭了解房屋的情况及签订合同，亦是根据被告谭旭的要求将250000.00元款项汇入其个人账户，在该过程中原告未联系过被告儒房经纪公司。另，公安机关对被告张如松的询问笔录中，被告张如松陈述，原告杨胜虎与被告张如松、谭旭约定定金、首付款由被告谭旭保管，由于被告谭旭身份的特殊性，故从该陈述中无法看出被告谭旭保管该款项是代表公司还是个人。本院亦调取了2019年11月26日公安机关对被告谭旭的询问笔录，结合本案的其他证据，能证明2019年9月，被告张如松委托被告谭旭售卖位于普洱市思茅区房屋，被告谭旭将售房信息挂在58同城，并留了被告谭旭的电话号码，此后被告谭旭带原告看了房屋，并提供加盖被告儒房经纪公司公章的《房屋买卖合同》与原、被告共同签订，向原告分别收取定金50000.00元、购房款200000.00元的事实。经审理，本院查明以下法律事实：被告谭旭系被告儒房经纪公司的工作人员，岗位为经纪人。2019年9月，被告张如松听被告谭旭说其在房地产中介公司上班，故让被告谭旭帮其售卖位于普洱市思茅区房屋。被告谭旭将售房信息挂在58同城网站，并留了其电话号码。原告李梅英在58同城看到房源后，拨打了预留的被告谭旭的电话号码表示要看房。被告谭旭带原告到现场了解了该房屋的情况，此后原告与被告张如松谈妥了购房价格。2019年11月10日，被告谭旭出具加盖被告儒房经纪公司公章的填充式《房屋买卖合同》，在被告张如松家中与原、被告进行签订，合同中约定：被告张如松将其所有的位于普洱市思茅区房屋出售给原告杨胜虎、李梅英，房屋转让价格为866000.00元；二原告须在合同签订时支付50000.00元作为定金，转交被告儒房经纪公司保管；待该房屋银行贷款申请批准后，按实际批准额比例标准由二原告在该房屋所有权过户前两日内将首付款打到被告儒房经纪公司指定的账户，房产交易部门将过户手续办理完毕当日由被告儒房经纪公司将款项转入被告张如松的账户，剩余房款于银行发放贷款后，一次性支付给被告张如松；二原告须向被告儒房经纪公司支付13000.00元中介费。合同中同时对买卖双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。原告杨胜虎、李梅英及被告张如松均在《房屋买卖合同》上签字确认，被告谭旭亦在“经纪人”处进行了签字。合同签订当日，原告杨胜虎根据被告谭旭的要求将50000.00元购房定金存入了被告谭旭的中国建设银行账户，被告谭旭向原告出具了《收据》，该《收据》未盖公司印章，由被告谭旭在“经办人”处签字。2019年11月12日，被告谭旭电话通知原告，称被告张如松从银行拿出房产证后即进行过户，让原告将200000.00元首付款存到被告谭旭的农村信用社账户。被告谭旭收到该200000.00元房款后，再次向原告出具了《收据》，该《收据》上盖有“普洱儒房房地产经纪有限公司”字样的印章，被告谭旭亦在“经办人”处签字。被告谭旭收到上述250000.00元款项后，并未交到被告儒房经纪公司，亦未交给被告张如松。庭审中，被告谭旭陈述，金额为200000.00元的《收据》上的印章系其在被告儒房经纪公司的法定代表人李可办公室盖的，盖章时李可不知情，亦未经李可同意，被告儒房经纪公司不认可该《收据》上印章的真实性，认为印章是伪造。庭审结束后，经本院对被告张如松进行询问，其表示同意解除《房屋买卖合同》。本院认为，从案涉《房屋买卖合同》的内容来看，该合同主要涉及两个方面的法律关系，即：一是原告杨胜虎、李梅英与被告张如松之间的房屋买卖关系，双方在合同中对房屋价款、付款方式、“定金罚则”等事项进行了约定；二是被告儒房经纪公司作为居间人，与原告杨胜虎、李梅英、被告张如松之间协议保管定金、首付款的合同关系。本案的争议焦点是：1.被告谭旭持有盖有被告儒房经纪公司印章的格式合同与原告杨胜虎、李梅英、被告张如松进行签订，并让原告将定金、首付款存入其账户的行为性质如何认定的问题；2.案涉《房屋买卖合同》应否解除及相关责任承担问题。关于被告谭旭持有盖有被告儒房经纪公司印章的格式合同与原告杨胜虎、李梅英、被告张如松进行签订，并让原告将定金、首付款存入其账户的行为性质如何认定的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”代理制是现代公司运作的常见方式之一，根据公司法的相关规定，公司中除法定代表人外，其他高管、员工等在对外以公司名义行为时，均是作为公司的代理人而存在。本案中，被告谭旭持有盖有被告儒房经纪公司印章的格式合同，其并未提交证据证明其行为已经过公司授权，公司亦不认可其代理行为，故被告谭旭实际上并不具有代理权。对于二原告来说，在被告儒房经纪公司的员工持有加盖公司印章的格式合同进行签约时，已形成对被告谭旭有代理权的信赖，即原告相信在签订合同过程中被告谭旭系以被告儒房经纪公司的代理人身份存在，被告儒房经纪公司授权被告谭旭与房屋买卖双方签订《房屋买卖合同》，并授权被告谭旭代为约定公司保管定金及在以银行贷款作为付款方式时首付款由公司保管等事项。在被告谭旭要求二原告将定金、首付款支付到其个人账户时，由于《房屋买卖合同》并未载明具体的付款账户，只载明支付到公司指定账户，基于二原告对被告谭旭代理行为的合理信赖，二原告完全有理由相信被告儒房经纪公司授权了被告谭旭代为收款。总之，二原告之所以向被告谭旭付款，系基于其对被告谭旭作为公司代理人的合理信赖，在整个过程中，二原告系基于善意，其并不知道被告谭旭无相关代理权，且其对该“不知情”并不存在过失。虽签约地点并非被告儒房经纪公司的营业场所，但并不能以此认定原告有过错。综上，被告谭旭以公司名义与二原告及被告张如松签订《房屋买卖合同》并收取购房定金、首付款的行为构成表见代理，合同内容不违反法律禁止性、效力性规定，合法有效，产生与有权代理相同的法律效力，相关民事法律后果应由被告儒房经纪公司承担。关于被告儒房经纪公司提出的案涉合同系被告谭旭盗取的意见，因其并未提交证据证明，故本院不予采纳。关于被告儒房经纪公司提出《收据》上的印章系伪造的问题，由于该印章伪造与否，并不影响表见代理是否成立，故本院不对该印章的真实性作进一步核实。关于案涉《房屋买卖合同》是否应予以解除及相关责任问题。本案中，二原告将购房定金、购房首付款交给被告谭旭后，被告儒房经纪公司以被告谭旭未经过授权为由，不认可签约事项，亦不认可款项系公司收取，故被告张如松至今未能收到款项，其与二原告之间的房屋买卖关系已陷入僵局，二原告主张解除合同，被告张如松亦同意解除，在此情况下，双方关于房屋买卖的相关协议应予以解除。被告儒房经纪公司保管定金、首付款的协议系建立在二原告与被告张如松房屋买卖关系存续的基础上，房屋买卖关系解除后，协议保管定金、首付款的合同内容亦应予以解除。综上，二原告主张解除案涉《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被告儒房经纪公司收取定金、首付款的行为属于三方协议保管行为，并非受被告张如松单方委托保管，被告张如松并未收到该款，因此，《房屋买卖合同》解除后，应由被告儒房经纪公司向原告返还定金50000.00元、购房首付款200000.00元，被告张如松不承担责任。根据案涉合同约定，“定金罚则”主要约束的是房屋买卖双方，故本案中双倍返还定金对被告儒房经纪公司并不适用，二原告向被告儒房经纪公司主张的超出的50000.00元定金，本院不予支持。被告谭旭虽并非案涉《房屋买卖合同》的当事人，但庭审中其表示款项系被其个人使用，其愿意承担向二原告还款的责任，该意见不违反法律规定，故本院判决其与被告儒房经纪公司共同向二原告返还购房定金50000.00元、购房首付款200000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告杨胜虎、李梅英与被告普洱儒房房地产经纪有限公司、张如松于2019年11月10日签订的《房屋买卖合同》；二、由被告普洱儒房房地产经纪有限公司、谭旭于本判决生效之日起十五日内向原告杨胜虎、李梅英返还购房定金50000.00元、购房首付款200000.00元，合计250000.00元；三、驳回原告杨胜虎、李梅英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800.00元，由原告杨胜虎、李梅英承担967.00元，由被告普洱儒房房地产经纪有限公司、谭旭承担4833.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  杨昌金人民陪审员  李世美人民陪审员  刘 超二〇二〇年五月二十九日法官助理查方艳书记员白文琳