山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁03民终1555号 上诉人（原审被告）：高娟娟，女，1972年1月5日出生，汉族，住淄博市周村区。 被上诉人（原审原告）：周国顺，男，1971年12月17日出生，汉族，住淄博市周村区。 原审被告：曲纪芬，女，1972年9月30日出生，汉族，住淄博市周村区。 原审第三人：淄博兰雁集团有限责任公司管理人。住所地：淄博市周村区机场路385号。 负责人：韩桂芳，组长。 委托诉讼代理人：徐卫东，淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。 委托诉讼代理人：毕研娟，淄博兰雁集团有限责任公司管理人成员。 上诉人高娟娟因与被上诉人周国顺、原审被告曲纪芬、原审第三人淄博兰雁集团有限责任公司管理人返还原物纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院作出的（2019）鲁0306民初2880号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高娟娟上诉请求：1、撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一二审的所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人系案涉房屋的所有权人，有交款收据、调查询问笔录为证，根据破产法规定，案涉房产不属于破产财产。2、被上诉人提交的交款收款系复印件，无法说出购房金额，且被上诉人并不是兰雁集团职工，仍享受了购房优惠，且购得两套房产。3、上诉人自原审第三人首次通知就明确表示房屋愿意保留，原审第三人只是让上诉人交钱，案涉房屋亦未过户登记在上诉人名下。 周国顺未提交书面答辩意见。 原审被告曲纪芬、原审第三人淄博兰雁集团有限责任公司管理人均未提交书面陈述意见。 周国顺向一审法院起诉请求：1.判令高娟娟、曲纪芬立即从周村区户房屋（以下简“系争房屋”）搬出；2.判令高娟娟、曲纪芬支付周国顺自2019年9月10日起至实际搬离系争房屋日止的房屋占有使用费（按每日30.00元的标准）；3.由高娟娟、曲纪芬承担诉讼费用。 一审法院认定事实：1993年11月19日山东淄博织染厂改组为山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司，1997年4月名称变更为兰雁集团股份有限公司，2006年10月23日淄博市人民政府函告：淄博兰雁集团有限责任公司是从兰雁集团股份有限公司转制并更改名称的大型民营企业集团，该企业承接原兰雁集团股份有限公司经营范围内的业务，承接一切债权债务，并安置了全部职工。2015年7月24日山东省淄博市中级人民法院指定了淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司的管理人。同年8月14日山东省淄博市中级人民法院裁定终止淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司重整程序，宣告淄博兰雁集团有限责任公司等四家公司破产。 上世纪八十年代末、九十年代初为解决职工居住难问题，山东淄博织染厂在周村区北新街107号建造职工宿舍，其中2.4.6.8.10号楼房共计建造“两户一居”过渡房30套，包含系争房屋，即两户职工居住在同一套房屋内，每户单独使用两室，共用厨房、卫生间。1995年3月周村区北新街兰雁宿舍17幢房屋产权悉数登记于山东淄博织染厂名下，2001年房管部门统一换证，系争房屋所在4号楼房屋所有权人变更为兰雁集团股份有限公司，产权证号06-0034285。同时期北新街107号房屋土地使用人登记为淄博织染厂，证号为淄国用（2000）字第D01569号。 1994年12月8日淄博市周村区人民政府制定《周村区出售公有住房暂行办法》，明确本区范围内的所有机关、团体、企事业单位向职工或城镇居民出售公有住房，坚持买卖自愿的原则，坚持分期分批、有计划地批准实施的原则。自1992年11月始山东淄博织染厂、山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司相继就企业职工住房出售、分配事项出台文件，涉及上述“两户一居”住房的，有（1995）淄兰雁字第8号文件“4、售、分房办法：凡符合选房条件的职工需先交预（予）订金后方取得选房资格，按本公司95年房改办法处理。未参加房改的职工选新房交20000.00元，选旧房交15000.00元，选两家一户交10000.00元”规定，另兰雁字（1999）第49号“关于搬迁新居倒出住房的集资分配意见”：三、集资办法：1.所有参加分房的干部、职工，在规定期限内一次交清规定的集资额，取得选房资格。2.符合条件的职工，选房前，先报名填表，后公布积分，再依次公开分房。3.选房定位后，根据上级有关房改政策，参加房改，办理产权证。四、集资数额：北厂宿舍区原两户住一户的成套住房，每户按40000.00元收取。1995年2月17日制定的《山东淄博兰雁纺织（集团）股份有限公司出售自管公有住房的暂行办法》规定未出售的住房仍按市政府房改提租补贴规定执行。 高娟娟、曲纪芬原为淄博兰雁集团有限责任公司职工，1997年4月1日高娟娟向公司交纳1万元，1999年11月24日曲纪芬向公司交纳1.5万元（含原告已交纳的1万元），两份收款收据均加盖“房屋集资”字样。高娟娟、曲纪芬家庭分别自1997年和1999年起在系争房屋居住。 2015年8月淄博兰雁集团有限责任公司宣告破产，移交给兰雁管理人的前述“两户一居”住房尚有26套，涉及职工24户。为处置该批房屋，2018年2月兰雁管理人委托房地产评估有限公司就房产进行市场价值评估，研究决定在评估价格基础上每平方米下调300.00元，作为兰雁集团职工购买价格。2018年5月兰雁管理人为处置北新街107号部分“两户一居”房屋，采取在小区内张贴通知、入户送达等方式，广而告之，通知相关住户限定期限内购买或清退住房。2018年5月24日因系争房屋无人，兰雁管理人工作人员在该房屋单元门、房屋入户门外墙等处张贴通知，此后高娟娟、曲纪芬未有购房或退房的意思表示。兰雁管理人委托山东金正拍卖有限公司拍卖处置包括18套“两户一居”房屋在内的住宅，于2018年6月28日及7月16日在《淄博晚报》发布拍卖公告，同年7月13日及31日在点拍网网络拍卖平台举行拍卖会，该18套房屋均流拍。 2019年9月3日兰雁管理人作为出卖人（甲方）与买受人周国顺（乙方）订立《房屋买卖合同》，约定：甲方将价值213271.50元的系争房屋出卖给乙方，房屋现未办理不动产分户登记手续，由高娟娟、曲纪芬居住；乙方于协议签订之日起3日内一次性向甲方支付购房款，乙方负责房屋的清房事宜；甲方负责房屋职工集资款项的清退事宜。合同签订同日周国顺足额支付兰雁管理人购房款。2019年9月10日诉争不动产权利人登记为周国顺，为鲁（2019）淄博周村区不动产权第××号。至2019年10月案涉兰雁北新街107号“两户一居”房屋已售出15套。 一审法院认为，本案争议焦点为双方当事人对系争房屋所主张的权利是否真实存在，周国顺能否依据其所主张的所有权排除高娟娟、曲纪芬所主张先前已存在的对系争房屋的居住权。1994年12月始本区出售公有住房，坚持买卖自愿原则。系争房屋因两户职工居住在同一套房屋内，作为特定历史条件下的特殊产物，产权单位当时无法将其出售，产权仍属于企业，此不违反法律规定及国家政策。根据当时企业文件规定，高娟娟、曲纪芬分别交纳1万元和1.5万元房屋集资款未产生购买系争房屋的后果，高娟娟、曲纪芬主张其已取得房屋所有权，证据不足。2015年8月法院裁定兰雁集团破产，指定兰雁管理人行使管理人职权，负责处理企业破产的相关事项，即兰雁管理人有权对包括系争房屋在内的“两户一居”房屋进行处置。后兰雁管理人履行房地产价值评估，通知住户优先购买，委托公开拍卖手续，在住户未有优先购买的意思表示、二次拍卖均流拍后，将系争房屋公开出卖与周国顺，并无不妥，故兰雁管理人与周国顺所订立的《房屋买卖合同》不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，依法成立有效。周国顺已办理过户手续，取得不动产权证，应认定该房屋已发生了物权变动的法律后果，周国顺依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利，故对其要求高娟娟、曲纪芬腾退返还系争房屋的诉讼请求，予以支持。周国顺签订合同购买系争房屋时，即明知房屋由高娟娟、曲纪芬居住，承诺自行清户，现其以租房标准要求高娟娟、曲纪芬支付占有使用费，证据不足，不予支持。同时，兰雁管理人应按照前述《房屋买卖合同》约定，履行清退系争房屋原住户集资款项的义务，依据企业文件规定并兼顾目前状况，妥善处理后续问题。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告高娟娟、曲纪芬于本判决生效之日起三十日内从坐落于周村区户房屋（不动产权第××号）及院落中迁出，将房屋并院落返还原告周国顺；二、驳回原告周国顺其他诉讼请求。案件受理费减半收取计50.00元，由被告高娟娟、曲纪芬负担。 二审查明事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，1997年4月1日高娟娟向公司交纳1万元，1999年11月24日曲纪芬向公司交纳1.5万元，根据当时企业文件（1995）淄兰雁字第8号文件规定，该款项并非企业出售房屋的房款。且根据物权法第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。另外，一审中高娟娟、曲纪芬均主张取得了房屋所有权，与该房屋只能有一个房屋产权的事实相矛盾。故上诉人高娟娟、曲纪芬并未取得案涉房屋的所有权。一审法院认为周国顺已办理过户手续，取得不动产权证，周国顺依法对诉争房屋享有直接支配和排他的权利，并判决高娟娟、曲纪芬案涉房屋及院落中迁出返还周国顺，并无不当。 综上所述，上诉人高娟娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人高娟娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 倪玲玲 审 判 员 孟庆红 审 判 员 边存鑫 二〇二〇年五月二十日 法官助理 葛云雷 书 记 员 皮 玥