山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1626民初522号原告（反诉被告）：邹平海牧生物科技有限公司，住所地山东省邹平市明集镇开发区，统一社会信用代码91371626MA3C62KY7P。法定代表人：刘兰强，系公司经理。委托诉讼代理人：刘世宝，山东信约国证律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：彭晓东，山东信约国证律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：王强，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：王海东，山东梁邹律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：孙春华，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：王海东，山东梁邹律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：孙娜，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：王海东，山东梁邹律师事务所律师（特别授权代理）。被告（反诉原告）：滨州恒兴饲料有限公司，住所地山东省邹平市明集镇开发区，统一社会信用代码913716006705438051。法定代表人：孙凡汝，系公司董事长。委托诉讼代理人：王海东，山东梁邹律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：王钢，住山东省邹平市。第三人：山东民星饲料有限公司，住所地山东省邹平市明集镇兰芝里村，统一社会信用代码91371626MA3M3QPQ1L。法定代表人：罗玉泉，系公司董事长。委托诉讼代理人：刘树华，章丘翔宇法律服务所法律服务工作者（特别授权代理）。委托诉讼代理人：谢武华，住江西省南昌市。原告邹平海牧生物科技有限公司（以下简称海牧公司）与被告王强、孙春华、孙娜、滨州恒兴饲料有限公司（以下简称恒兴公司）、第三人山东民星饲料有限公司（以下简称民星公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日受理后，依法适用简易程序，被告王强、孙春华、孙娜、恒兴公司于2020年3月17日提起反诉请求，本院于2020年3月17日、2020年5月12日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告海牧公司的委托诉讼代理人刘世宝、彭晓东，被告王强、孙春华、孙娜的委托诉讼代理人王海东，被告恒兴公司的委托诉讼代理人王海东、王钢，第三人民星公司的委托诉讼代理人刘树华、谢武华到庭参加了诉讼，第二次开庭时原告海牧公司的委托诉讼代理人刘世宝、彭晓东，被告王强、孙春华、孙娜的委托诉讼代理人王海东，被告恒兴公司的委托诉讼代理人王海东、王钢，第三人民星公司的委托诉讼代理人刘树华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海牧公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除海牧公司与王强、孙春华、孙娜、恒兴公司签订的《财产租赁合同》和《房屋租赁合同》；2.请求法院判令王强、孙春华、孙娜、恒兴公司和第三人返还原告投资的相关饲料生产配套设备及设施；3.请求法院判令王强、孙春华、孙娜、恒兴公司和第三人支付设备占用费暂计450000元；4.诉讼费用由王强、孙春华、孙娜、恒兴公司和第三人负担。事实与理由：原告因饲料生产经营需要在2015年12月份同王强、孙春华、孙娜签订《财产租赁合同》一份，该合同约定由原告租赁位于原邹平县明集镇恒兴公司的资产，该租赁物包括土地及厂房，租金每年800000元，租期自2016年1月1日至2021年12月31日，其他详见该合同。在2016年1月10日海牧公司同恒兴公司签订《房屋租赁合同》，又对同一租赁物厂房和土地进行租赁，该合同约定年租赁费为800000元，租期自2016年1月1日至2021年12月31日，其他详见该房屋租赁合同。后海牧公司在该场地及厂房内从事饲料生产，租赁经营期间海牧公司陆续购买了部分饲料生产机器配套设备及改造了部分设施并投入到该处租赁场所内进行生产，约计花费2410000元左右。后在2018年4月因海牧公司经营不善，不再继续租赁，向王强、孙春华、孙娜、恒兴公司提出解除合同并要求撤离海牧公司的机器设备，但遭到王强等的拒绝并把该场地、厂房及设备给第三人占有使用，且第三人利用海牧公司的相关设备从2018年5月进行饲料生产至今。海牧公司与王强等人之间的合同实际上也停止履行，为此事海牧公司多次同王强、第三人协商，但其相互推诿，为维护海牧公司的合法权益，特诉至法院。王强、孙春华、孙娜辨称，同意解除财产租赁合同。但海牧公司应根据《财产租赁合同》约定，向其支付2018年7月至今的租赁费1900000元、违约金400000元。海牧公司以经营不善为由口头向王强、孙春华、孙娜提出解除合同，并无任何财产交接仪式，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的法律情形。且王强、孙春华、孙娜在签订合同后，已根据合同约定履行了相应义务，不存在任何违约情形，在海牧公司提出解除合同时，因王强、孙春华、孙娜拒绝解除合同，合同在海牧公司提出诉讼请求至今，一直有效。海牧公司所诉第三人，王强、孙春华、孙娜并不认识，显然第三人是由海牧公司引入。从二者关系来看，王强、孙春华、孙娜认为第三人行为，应当视为海牧公司仍继续履行双方租赁合同的行为。综上，海牧公司在合同有效期间，于2018年7月至今未向王强、孙春华、孙娜支付合同约定的租赁费，违反合同约定第八条的第2、3项，应向王强、孙春华、孙娜支付2018年7月至今的租赁费1900000元、违约金400000元。王强、孙春华、孙娜并未占有相关设备，也不认识第三人，更不可能将设备交于第三人使用，海牧公司所述与事实不符，王强、孙春华、孙娜不应向海牧公司支付设备占有费，请求法院不予支持其诉讼请求。恒兴公司辨称，于2015年12月20日签订的承诺书，仅承诺认可海牧公司与王强、孙春华、孙娜签订的《财产租赁合同》，并协助海牧公司办理相关手续，如果与承诺不一致，则承担该次租赁产生的一切经济纠纷。事实上，恒兴公司已经按照承诺书为海牧公司办理相关过户手续，尽到相关义务，因此，不承担任何责任。恒兴公司与海牧公司签订的《房屋租赁合同》是应海牧公司的请求到主管部门办理手续所用，是基于双方真实意思表示，且不违反法律规定所签订，是合法有效的。第三人民星公司辨称，本案是解除海牧公司与王强、孙春华、孙娜、恒兴公司租赁合同纠纷，与第三人无关。第三人在本案中不承担责任，故不应当承担诉讼费用，请求法院依法驳回海牧公司对第三人的诉讼。王强、孙春华、孙娜、恒兴公司向本院提出反诉请求：1.判令解除海牧公司与王强、孙春华、孙娜、恒兴公司签订的《财产租赁合同》和《房屋租赁合同》；2.请求法院判令海牧公司支付租赁费1900000元，违约金400000元；3.诉讼费用由海牧公司和第三人负担。事实与理由：海牧公司因饲料生产经营需要于2015年12月同王强、孙春华、孙娜签订《财产租赁合同》一份，该合同约定王强、孙春华、孙娜将自己承租的位于原邹平县明集镇的恒兴公司资产转租给反诉被告使用，租赁期限为12年，每年缴纳租金800000元整。合同签订后，海牧公司于2018年5月引进合作伙伴共同经营，后以经营不善亏损为由，拒绝支付自2018年7月至今租赁费用1900000元，并无任何书面终止合同请求与任何交接仪式，将租赁的设备交于第三人使用，其行为已违反合同约定第八条的第2、3项，因海牧公司严重侵犯合法权益，王强、孙春华、孙娜、恒兴公司请求解除合同，并根据合同约定，向王强、孙春华、孙娜、恒兴公司支付2018年7月至今的租赁费1900000元，违约金400000元。现海牧公司已向法院提起诉讼，为维护自身合法权益，特向法院提出反诉，请求法院依法裁决。海牧公司反诉辨称，1.双方存在租赁关系属实，但是在本纠纷中应确定租赁合同关系的主体，出租方即真正的出租人是谁，因为通过租赁合同和反诉状的陈述，王强、孙春华、孙娜仅是承租人（次出租人也是转租人），因此在本案中应该查明真正的出租主体是谁，这样才能主张相应的合同权利，而且是否经过出租人的确认；2.在2018年5月份，由民星公司整体接收了出租人的财产和海牧公司在生产过程中增加的财产，由民星公司进行经营。在2019年6月份，海牧公司的邢总、办公室主任王总、财务宋林和代理人刘世宝到民星公司在明集的办公室,协商租赁费的事情，而民星公司的罗总明确表示该部分租赁费用已经由公司交给了王钢等人；3.本案反诉中主张的违约金过高。根据双方合同约定，双方约定提前解除终止合同的违约金为100000元，且该合同第8条第2项概括约定了解除合同和延期支付租金视为提前解除合同的事由，假定本案就是海牧公司违约，也只能支付合同约定的100000元违约金，而非400000元。从反诉状来看不能反映出海牧公司有其他违约行为，所以其他违约金不需要支付。另，违约金100000元也过高，超过了同期银行贷款利率，也请求法庭调整；4.从日常逻辑分析和常理来判断，租金并没有损失或者没有真正支付，在本案中有可能存在虚假陈述的事由，海牧公司要求法院向民星公司调取交纳租金的凭证和相关收据，该凭证为第三人所持有，与本案有重要事实利害关系，且在此前的协商过程中也已经承认交纳了租金，违反了诚信原则，请求法院予以调取，或者对第三人及相关虚假陈述人员进行心理科学鉴定，鉴定其是否诚信诉讼、是否构成虚假诉讼，也就是要对其进行心理测谎；5.王强等并没有行使通知交纳租金的义务，结合第4点来看不符合常理；6.反诉状所列的第三人民星公司，请求反诉人示明是无独立请求权的第三人还是有独立请求权的第三人，因为从其反诉状来看，是有独立请求权第三人，并不承担租赁费和违约金责任，这样看不符合最高人民法院关于审理城镇租赁合同司法解释的相关规定；7.本案不管是本诉部分还是反诉部分，租金的交纳是重点，这个事实请求法庭予以重点调查，以及第三人占有经营的开始时间及状态。民星公司反诉辨称，本案是王强、孙春华、孙娜、恒兴公司与海牧公司双方之间的租赁合同纠纷，涉案合同没有涉及第三人，不牵扯第三人，与第三人无关，第三人不应当承担诉讼费用，请求法院依法裁定驳回王强、孙春华、孙娜、恒兴公司对第三人的诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.海牧公司持有的《财产租赁合同》与恒兴公司持有的《财产租赁合同》虽在签名处有差异，但合同内容完全一致，故均予以确认；2.海牧公司提交的财产清单及相应证明材料中体现的财产，根据现有证据无法查明其现在是否实际存在于租赁厂房中。2020年4月29日本院依海牧公司的申请，现场对现有设备设施进行了勘验，并形成财产清单二份，海牧公司与王强、孙春华、孙娜、恒兴公司对非王强、孙春华、孙娜、恒兴公司设备设施进行了确认，但第三人拒绝在财产清单中签字，故勘验所涉及的财产，在无法查清是海牧公司还是民星公司所有的情况下，该份证据本院不予确认；3.海牧公司提交的民事起诉状，与本案待证事实无关，且在本院多次向王强、孙春华、孙娜、恒兴公司及民星公司询问时，均表示未发生租赁费的支付情况，在海牧公司没有其他证据相印证的情况下，该证据本院不予确认；4.海牧公司在庭审中申请鉴定与申请调取证据的要求所涉及的问题与本案无关，因为在没有证据证实王强、孙春华、孙娜、恒兴公司与民星公司存在租赁关系，也没有证据证明存在由民星公司代支付租赁费的情况下，海牧公司与民星公司的法律关系，与本案审理的法律关系不是同一法律关系。根据上述有效证据和当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：2015年12月20日，王强、孙春华、孙娜作为出租方与海牧公司签订《财产租赁合同》一份，三人将承租的位于原邹平县明集镇的恒兴公司资产转租给海牧公司，租赁期限为12年，前6年租金为每年800000元。海牧公司在签订合同日付定金100000元，首年余下租金700000元在2016年1月7日前付清，以后每年的租金在当年的1月7日前付清。双方约定双方任何一方违反合同约定提前终止合同的违约，应向对方承担违约金，违约金为100000元。海牧公司逾期支付租金，三人有权解除合同，并视为海牧公司提前终止合同的违约。双方如有其他违约行为，应承担违约金300000元，并赔偿相关损失。同日，恒兴公司出具给海牧公司一份承诺书，认可由王强、孙春华、孙娜与海牧公司签订的《财产租赁合同》，并承诺协助海牧公司办理相关手续，否则因该次租赁产生的一切经济纠纷由恒兴公司全部承担。为协助海牧公司办理工商登记，恒兴公司与海牧公司签订《房屋租赁合同》一份。2018年1月6日，海牧公司支付租金500000元。本院认为，通过庭审各方陈述，第三人民星公司占有、使用涉案租赁物，并无证据证明系王强、孙春华、孙娜或恒兴公司行为所致，故海牧公司在合同中没有约定解除条款的情况下，行使解除权，不符合法律规定，其无权解除合同，但作为守约方的王强、孙春华、孙娜通过反诉的方式主张解除合同，该主张符合双方约定，本院应予确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”海牧公司在合同尚未解除之前，尚欠2018年度租赁费300000元及2019年度租赁费800000元，该部分租赁费王强、孙春华、孙娜有权向海牧公司主张。根据法律规定，解除权人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2020年3月17日庭审时，王强、孙春华、孙娜提起反诉请求，要求解除合同，海牧公司未提出反对意见，应视为双方就解除合同达成一致意见，故涉案合同解除之日为2020年3月17日，在这时间之前的租赁费，海牧公司亦应支付。截止2020年3月17日，海牧公司应支付2020年度租赁费103926.94元。上述租赁费共计1203926.94元。解除合同后，海牧公司在租赁场所增加的设备应返还，但目前租赁场所的实际占有人是第三人民星公司，现有证据无法证实造成这种现状的原因，系王强、孙春华、孙娜或恒兴公司所致，本院在现场勘验设备的种类和数量时，第三人民星公司未在本院制作的清单上签字，现场勘验时海牧公司与民星公司对部分财产有争议，最终造成无法查清海牧公司在租赁场所现有财产的数量和种类，海牧公司庭审中提交的证据亦无法查清财产的数量和种类，故在实际占有人非王强、孙春华、孙娜、恒兴公司和无法查清海牧公司增添设备的种类和数量的情形下，海牧公司要求返还财产的主张，本次诉讼中不作处理。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，海牧公司长期未向王强、孙春华、孙娜支付租赁费，存在违约的情形，其应按约定支付违约金。海牧公司认为约定的违约金过高，其应当对违约金是否过高承担举证责任，现王强、孙春华、孙娜未提交证据证明自己的损失，海牧公司未举证证明违约金过高的事实。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，王强、孙春华、孙娜因海牧公司的其他违约行为，要求海牧公司承担违约金300000元的主张，本院不予支持，仅支持因海牧公司未在约定日期支付租金，应承担的100000元违约金。本案中，海牧公司与恒兴公司签订《房屋租赁合同》是为了配合海牧公司进行工商登记，该合同未实际履行，海牧公司与恒兴公司不存在实际的合同关系，本案中恒兴公司不是责任主体，同时亦不具备反诉主体资格。故，海牧公司要求恒兴公司承担返还义务和支付义务的诉讼请求，本院不予支持；同时，恒兴公司与王强、孙春华、孙娜同时提出反诉请求，其请求不予支持。海牧公司退出租赁场所后，王强、孙春华、孙娜或恒兴公司未占有租赁场所，海牧公司亦未有证据证明是王强、孙春华、孙娜或恒兴公司授权民星公司占有租赁场所，故要求王强、孙春华、孙娜或恒兴公司支付设备占用费450000元的主张，本院不予支持。而海牧公司与民星公司之间的法律关系，与本案审理租赁合同关系非同一法律关系，海牧公司要求第三人民星公司承担设备使用费和返还义务的主张，本次诉讼中不予处理。综上所述，王强、孙春华、孙娜要求解除与海牧公司之间签订的《财产租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，同时海牧公司应支付解除合同前应付的租赁费1203926.94元，并支付违约金100000元，王强、孙春华、孙娜的其他反诉主张，不符合法律规定，本院不予支持；海牧公司的诉讼主张与恒兴公司的反诉主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自2020年3月17日起解除王强、孙春华、孙娜与邹平海牧生物科技有限公司签订的《财产租赁合同》；二、邹平海牧生物科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付王强、孙春华、孙娜租赁费1203926.94元；三、邹平海牧生物科技有限公司在本判决生效之日起十日内支付王强、孙春华、孙娜违约金100000元；四、驳回邹平海牧生物科技有限公司的诉讼请求；五、驳回王强、孙春华、孙娜其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11800元，申请费5000元，反诉费用12600元，共计29400元，由王强、孙春华、孙娜负担6000元，邹平海牧生物科技有限公司负担23400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  祁永庆二〇二〇年五月十八日书记员  王 杰