贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1745号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何芬，系该公司员工。 被告：杜青松，男，1972年9月4日生，汉族，高中文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），无业。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告杜青松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月25日下午14时30分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何芬、被告杜青松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2421元、违约金242元、资料费30元，共计2693元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年6月与“爱尚城南”小区业主委员会签订物业服务合同。自2016年7月1日，原告为“爱尚城南”小区提供物业服务。服务的内容为小区建筑物设备设施维修维护，公共区域正常秩序管理、日常生活垃圾的清理清运，草坪花草树木的养护等，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告住“爱尚城南”小区凤舞苑G2-6-5号房屋，面积为115.29m2。欠费时间：2016年7月1日至2019年12月30日，欠费金额:2421元（共计42个月，按0.5元/月/m2收取物业费）。被告得到原告提供的服务后，每月应向原告缴纳物业管理费，服务收费标准约定按照住房建筑面积0.5元/m2/月收取。原告向被告提供服务至今，曾多次催收被告缴纳所欠物业服务费，至今未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《正安“爱尚城南”小区业主委员会成立公示》、《房地产开发项目前期物业管理备案申请表》、《合同书》各1份，员工工资发放表4份，公共水、电费发票12份，保洁用品支出票据4份，增加监控设备及维修票据4份，电子门维修票据8份，线路及路灯维修票据8份，公用管道疏通票据6份，化粪池清理票据2份，日常服务图片26份，证明原告已按照物业服务的内容，履行了对共用设施设备维修维护，区域保洁、交通秩序管理、绿化带养护等服务职责的事实；2、催缴物业费通知1份，上门张贴催收物业费通知单图片2份，证明原告已向被告催缴过物业服务费的事实；3、《收据》1份，证明原告因拒不缴纳物业费，导致原告诉讼花去资料打印费30元的事实。 被告杜青松辩称：我家是2012年接房，2014年入住，原告诉称我的房屋面积及我欠费时间我无异议。但我没有与原告签订任何物业服务合同。对原告与小区业委会签订的物业服务合同我不清楚，我也不知道小区有业主委员会。前面我向前期的贵州大堂物业服务有限公司正安分公司交有1000元的装修保证金至今没有退还。我之所以至今没有交物业费，是因2015年我在小区开店时，我门前的两棵“发财树”丢失后，向物业公司调监控，但监控已损坏无法查看，物业公司叫我自己报警。再是我们家楼上有家面条作坊，经常凌晨四、五点就生产饺皮等，噪音长期影响我家休息，我和家属现在都有点神经衰弱。为此我给作坊的业主打过招呼，也给物业公司反映过，但一直没有得到解决，物业公司根本是不作为。而且小区的卫生，物业公司基本上是一个星期才打扫一次，时常有大小便未清理，楼道的墙壁上到处是小广告。如果原告给我解决了噪音问题，我才交物业费，前面的物业服务费抵作对我家的补偿，因此不同意原告的诉讼请求。被告杜青松未向本院提供证据。 综合当事人提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，原告与“爱尚城南”小区业主委员会签订了物业服务的《合同书》，合同约定，小区业主委员会将“爱尚城南”小区含住宅、商铺、地下车库、街道等）委托给原告提供物业服务。由原告按步梯0.5元/月/m2、电梯、商铺按1元/月/m2、地下车库管理费按60元/月/位、露天车位按80元/月/位向业主或物业使用人收取物业服务费，临时停放根据正安物价局备案标准收取。合同期限自2016年7月1日至2021年6月31日止。合同并约定了其他事项。合同签订了，自2016年7月1日起，原告为该小区提供物业服务。被告系“爱尚城南”小区凤舞苑G2-6-5号房屋业主，面积为115.29m2，因认为原告不作为，自己的“发财树”丢失调不到监控，楼上业主的面条加工作坊妨碍休息，自己向前期物业管理公司（即贵州大堂物业管理有限公司正安分公司）所缴的1000元装修保证金未得到退还，被告拒向原告缴纳2016年7月1日至今的物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2421元、违约金242元、资料费30元，共计2693元，并承担本案诉讼费。 同时针对该小区“凤舞苑”目前的物业服务情况，经本院与正安县住房与城乡建设局现场查验存在：部分电子门崩起变形；小区死角有一处建筑砂石长期堆积未清运；绿化带内落叶凌乱未整洁，有二处树苗缺失被业主栽上葱蒜；岗亭保安着装不整，无巡视巡逻登记问题。 另查明，针对楼上业主小作坊的生产噪音长期妨碍休息上，被告曾向原告投诉，但原告未尽到劝阻或及时向相关部门反映义务。 对原告提供的上列证据，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：原、被告虽未直接签订物业服务合同，但从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定看，因此，原告与“爱尚城南”业主委员会签订的物业服务书《合同书》对包括被告在内的该小区业主都具有约束力。在原告按照物业服务约定内容履行后，被告应负向原告支付物业服务费的义务。因从2016年7月1日其至今，在原告提供物业服务期间，被告一直未缴纳物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。鉴于本院与正安县住房与城乡建设局现场查验，目前该苑的物业服务存在部分电子门崩起变形、小区死角有建筑砂石长期堆积未清运、绿化带内有树苗缺失、无安全巡视巡逻登记等服务瑕疵，以及接到被告投诉的楼上业主作坊生产噪音，长期妨碍其正常休息，未履行制止并及时向相关行政管理报告的不作为事实，原告除在今后的物业管理服务中加以整改外，按照物业服务质价等偿原则，应扣减其相应服务期间的物业费用，故酌定由被告支付原告从2016年7月1日起至2019年12月30日止的物业服务费2178.9元（115.29m2×42个月×0.5元/月/m2×90%）。 对原告请求被告支付违约金242元、资料费30元的主张，虽被告从2016年7月1日至今未缴物业服务费，但原告自身也存在服务瑕疵，从合同角度，双方均有违约之过错，且物业服务《合同书》对业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费应如何承担的违约责任并无明确约定，故原告的该项请求，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 对被告提出的1000元装修保证金问题，因非原告收取，况涉及被告与收取该笔费用的相关物业公司是否结清之前的物业服务费等具体情况，与原告主张的物业服务期间无关联。对被告提出的楼上面条作坊影响其休息，之前的物业服务费代作该赔偿不予支付问题，上述判决内容已扣除原告不作为相应责任，故被告的上述抗辩主张，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业服务企业、业主或物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、限被告杜青松在本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司2016年7月1日起至2019年12月30日止的物业服务费2178.9元； 如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县酷业物业管理有限公司负担5元，由被告杜青松负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛