江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1322民初15546号 原告：夏国庆，男，1996年8月23日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周敏，江苏天帆律师事务所实习律师。 被告：宋雷，男，1976年10月2日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：叶红艳，女，1976年12月29日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二被告共同委托诉讼代理人：冯加生，江苏通达声远律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。 原告夏国庆诉被告宋雷、叶红艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月13日公开开庭进行了审理，后因案情需要，依法转为普通程序，于2020年4月15日再次公开开庭进行了审理，原告夏国庆的委托诉讼代理人钱先明、被告宋雷及二被告共同委托诉讼代理人冯加生到庭参加诉讼，原告夏国庆第一次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏国庆向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告于2019年9月24日签订的《沭阳房地产买卖合同》；二、判令二被告退还原告购房款300000元；三、判令二被告给付原告违约金138000元；四、案件受理费10700元、保全费2710元、律师代理费18000元，共计31410元，扣除被告宋雷已付的8000元，余款23410元由二被告负担。事实与理由：2019年9月18日，原告通过沭阳儒房房地产营销策划有限公司（以下简称为儒房公司）与二被告签订《委托购房意向合同》，约定原告购买二被告共同共有的位于沭阳县房屋，总价款为690000元。2019年9月19日，原告向二被告交付定金20000元。2019年9月24日，原告向二被告交付首付款300000元（包含定金20000元），由被告宋雷向原告出具收据。同日，原、被告双方到儒房公司签订《沭阳房地产买卖合同》，约定原告就剩余购房款390000元办理银行按揭贷款，双方在抵押合同下来七个工作日内办理房屋过户手续，如逾期超过30天，则视为违约，二被告应按购房总价的20%赔偿原告。2019年10月11日，原告夏国庆与案外人苏州银行股份有限公司沭阳支行签订《个人购房借款合同》。2019年10月21日，儒房公司的工作人员王某联系被告宋雷办理涉案房屋过户手续，被告宋雷称下午办理，但当天下午，被告宋雷没有协助原告办理涉案房屋过户手续。后二被告要求原告再支付200000元，原告没有接受，因二被告无法清偿涉案房屋按揭贷款，无法解除抵押，无法过户，导致原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，请求支持原告的诉讼请求。 被告宋雷、叶红艳辩称：一、二被告要求原告再付200000元属实，二被告想用该200000元还清银行按揭贷款以消除抵押登记，但是原告拿不出来，二被告暂时也无法还清银行按揭贷款，无法协助原告办理过户手续，二被告同意解除合同。二、被告宋雷向原告出具300000元收据属实，但被告宋雷只收到283000元，其中10000元是儒房公司收取的交房保证金，7000元是中介费，二被告只同意退还原告283000元。三、2019年12月23日，原、被告双方签订和解协议书，第三条明确约定违约金为5000元，二被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调低，二被告只同意给付原告违约金5000元。四、根据上述和解协议书约定，二被告应另外支付原告8000元，该费用包括原告维权产生的案件受理费、律师费、保全费，被告宋雷已将该8000元支付给原告，现在二被告不同意承担案件受理费、保全费、律师费。 本院经审理认定事实如下：2019年9月24日，原告夏国庆（乙方）与被告宋雷、叶红艳（甲方）经案外人儒房公司（丙方）居间，签订《沭阳房地产买卖合同》，约定原告购买二被告共同共有的位于沭阳县房屋，价款为690000元，合同第七条乙方需要银行贷款处约定：1、甲乙双方在签订本合同时，乙方以现金方式支付甲方人民币￥：300000.00元整（大写：叁拾万元整），包含定金￥：20000.00元整…2、签订本合同当日丙方收取甲方人民币￥：10000.00元整（大写：壹万元整）作为物业交验保证金，由丙方代为保管，待物业交割后经乙方同意，由丙方交予甲方。3、办理银行贷款及所需费用：乙方申请办理按揭贷款人民币￥：390000.00元整，大写：叁拾玖万元整…4、剩余购房款的支付：以银行贷款方式支付给甲方。合同第八条约定：1、甲、乙双方签订买卖合同时约定于抵押合同下来七个工作日内到县房地产交易中心办理过户手续，每逾期一天，逾期方应按房屋实际成交价的1‰向另一方支付滞纳金，逾期超过三十天，即视为违约，按照本合同第九条主张违约责任。合同第九条约定：1、本合同签字生效后，如乙方中途违约，按购房总价的20%赔偿给甲方；如甲方中途违约，按购房总价的20%作为赔偿并退还首付款给乙方。…5、守约方维权产生的诉讼费、保全费、律师费用等由违约方承担。同日，被告宋雷向原告夏国庆出具收款收据一份，内容为：兹收到买受方：夏国庆（身份证号：），用于购买沭阳县商品房首付款，共计人民币￥：300000.00元整，大写：叁拾万元整，包含定金20000.00元整。 2019年10月11日，原告夏国庆（借款人、抵押人）与案外人苏州银行股份有限公司沭阳支行（贷款人）签订《个人购房借款合同》，约定原告夏国庆从苏州银行股份有限公司沭阳支行处贷款390000元用于购买涉案房屋，合同项下的抵押人为原告夏国庆。2019年10月21日，案外人儒房公司的员工王某联系被告宋雷，要求其协助原告夏国庆办理涉案房屋过户手续，被告宋雷称下午办理，但至今未协助原告夏国庆办理涉案房屋过户手续。 2019年12月23日，原告夏国庆（甲方）及其委托诉讼代理人钱先明与被告宋雷、叶红艳（乙方）的委托诉讼代理人冯华沭签订和解协议，内容为：一、乙方承诺于2020年1月3日之前还清二人共同共有的位于沭阳县南越上东郡小区15幢三单元301室房屋按揭贷款并将该房屋所有权转移登记至甲方夏国庆名下；二、甲方承诺在取得上述房屋不动产所有权之日起七日内办理房屋抵押及按揭贷款手续，具体放款时间以银行放款日期为准；三、乙方承诺于2020年1月1日之前另付给甲方8000元，该费用包括甲方维权产生的诉讼费、律师费、保全费（本项内容，甲、乙双方均同意经沭阳县人民法院出具《民事调解书》）；四、以上条款，任何一方违约，需向对方支付违约金5000元并需继续履行义务；五、本协议自签订之日生效，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。庭审中，原告认可被告宋雷已按上述和解协议第三条约定，将8000元支付给原告。 2020年1月4日，原告夏国庆（乙方）与被告宋雷（甲方）再次签订和解协议，内容为：甲方向乙方承诺：在2020年1月14号之前把上东郡15幢三单元301室房屋按揭贷款还完并将房屋所有权转移登记在夏国庆名下，从2020年1月4日起按每日500元作为赔偿金支付给夏国庆，如甲方违约并做出赔偿如下，甲方愿意承担上东郡15幢三单元301室过户给夏国庆的过户所有费用，并双方约定于2020年2月10日交接房屋，本承诺书自签订之日生效，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效应。 庭审中，原、被告双方均认可原告于2020年2月25日接收涉案房屋，后又将涉案房屋退还给二被告，二被告表示不要求原告支付房屋占有使用费。 另查明：原告为本起诉讼支出律师代理费18000元。 2019年1月30日，涉案房屋被抵押给中国建设银行股份有限公司沭阳支行，抵押方式为最高额抵押，抵押金额为662300元。2019年2月18日，涉案房屋被抵押给案外人闫建巍，抵押方式为一般抵押，抵押金额为50000元。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《沭阳房地产买卖合同》、收款收据、委托合同、律师代理费发票、和解协议、不动产产权情况表等证据证明，足以认定。 本院认为：原告夏国庆与被告宋雷、叶红艳签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，二被告将抵押给银行及案外人闫建巍的房屋出售给原告，在合同履行过程中，没有及时解决抵押事宜，导致涉案房屋无法过户，原告购买涉案房屋的合同目的不能实现，二被告的行为构成根本违约，现原告要求解除其与二被告签订的《沭阳房地产买卖合同》，有事实和法律依据，庭审中，二被告也同意解除上述合同，故本院对原告要求解除其与二被告签订的《沭阳房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持，上述合同的解除时间应为2020年4月15日。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告向二被告交付购房首付款300000元，在双方的《沭阳房地产买卖合同》解除后，二被告应退还原告购房款300000元。二被告辩称其仅收到283000元，上述300000元购房款中，有10000元是儒房公司收取的交房保证金，7000元是儒房公司收取的中介费，其只同意退还原告283000元，本院认为，二被告主张的10000元和7000元是其与儒房公司产生的法律关系，不能约束原告，故本院对二被告的上述辩解不予采纳。 关于二被告应支付的违约金数额。原告要求二被告支付违约金138000元，本院认为，原、被告签订的《沭阳房地产买卖合同》约定违约金为购房总价的20%，即138000元，后双方于2019年12月23日签订和解协议，变更约定违约金为5000元。后双方于2020年1月4日又签订和解协议，约定被告“从2020年1月4日起按每日500元作为赔偿金支付给夏国庆”，该约定实为双方对违约金作出的变更约定。综合本案合同履行情况、当事人的过错程度等情况，本院酌定二被告应向原告支付的违约金为60000元，对原告主张的超出上述范围部分的诉讼请求不予支持。二被告辩称双方于2019年12月23日签订的和解协议约定违约金为5000元，故其应当支付的违约金为5000元，本院认为，原、被告双方于2019年12月23日签订的和解协议已被2020年1月4日签订的和解协议替代，双方对违约金作出了变更约定，不再适用2019年12月23日和解协议约定的5000元，故本院对二被告的上述辩解不予采纳。 关于案件受理费、保全费、律师代理费的负担问题。原告要求上述费用均由二被告负担，二被告不同意承担，本院认为，原、被告双方于2019年12月23日签订的和解协议第一条约定二被告承诺于2020年1月3日前还清涉案房屋按揭贷款并将涉案房屋过户至原告名下，第三条约定二被告于2020年1月1日前另外向原告支付8000元，该8000元包括原告维权产生的案件受理费、律师代理费、保全费，并注明双方同意就该项内容由本院出具民事调解书，之后原、被告双方于2020年1月4日又签订一份和解协议，约定二被告承诺于2020年1月14日前还清涉案房屋按揭贷款并将涉案房屋过户至原告名下，上述两份和解协议是在原告愿意继续购买涉案房屋的前提下作出的让步，但二被告未按该两份和解协议约定的时间将涉案房屋银行按揭贷款还清并协助原告办理过户手续，违反了该两份和解协议的约定，且双方于2019年12月23日签订的和解协议并未载明原告自愿放弃余款，故原告有权要求二被告按双方签订的《沭阳房地产买卖合同》的约定，承担案件受理费、保全费、律师代理费，二被告已支付的8000元应从中扣除。原告为本起诉讼支出律师代理费18000元，根据本案难易程度，本院依法将律师代理费调整为12000元。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告夏国庆与被告宋雷、叶红艳签订的《沭阳房地产买卖合同》于2020年4月15日解除； 二、被告宋雷、叶红艳于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告夏国庆购房款300000元； 三、被告宋雷、叶红艳于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告夏国庆违约金60000元、律师代理费12000元； 四、驳回原告夏国庆的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10700元，保全费2710元，共计13410元，由被告宋雷、叶红艳负担（被告宋雷、叶红艳已向原告夏国庆支付8000元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费10700元。 审 判 长  周思梦 人民陪审员  徐巧梅 人民陪审员  黄超勤 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  程 跃 书 记 员  王浩茹 附录 一、履行义务提示 判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。 开户银行：中国银行沭阳北京路支行 户名：沭阳县人民法院执行款专户 专用账号：62×××30（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳） 不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。 二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。