广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5026号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司。法定代表人：杨安琼。委托诉讼代理人：杨育展，该公司员工。委托诉讼代理人：林晓菁，该公司员工。被告：彭忠红，男，1968年11月27日出生。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司诉被告彭忠红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司委托诉讼代理人杨育展、林晓菁，被告彭忠红未经法庭许可中途退庭。本案依法进行缺席审理，现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠我司物业服务费，截止到从2018年3月1日至2019年7月31日，欠物业服务费金额4594.25元，违约金5407.7元，总计金额为：10001.95元。2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：广州碧桂园小区自成立以来一直由原告进行物业管理。2013年2月被告从碧桂园发展公司处购得位于广州市番禺区洛浦街广州碧桂园美苑20座TO1号房产（下称该房产），成为广州碧桂园小区的业主。自从被告成为广州碧桂园小区业主后，原告作为小区的物业服务企业，对被告履行了物业服务企业应尽的物业管理服务义务。被告一直享受原告提供的物业服务，但自从2018年3月1日起截至起诉之日，却拒绝支付物业服务费。该房产建筑面积117.5平方米。根据《广州碧桂园前期物业服务协议》对物业管理服务费用“甲方交纳的综合管理服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2元计收。每逾期一天需增交5‰的违约金”的约定，被告每月应向原告支付235元的物业服务费。2015年1月1日后调升为每平方米2.3元物业服务费，每月应支付270.25元。截止2018年3月1日至2019年7月31日，欠费金额4594.25元、违约金5407.7元，总计金额10001.95元。鉴于上述事实，被告的行为损害了原告的合法权益，特诉至本院。被告彭忠红提交书面答辩状，答辩意见为：原告诉指的时间内（2018年3月到2019年7月），由于小区规划变更，事实上物业服务内容一直在提供的休闲会所（含设施内的业主图书馆、设施后面大花园内的游泳池等）“五星级服务”全部中止，因此原告公司于2015年1月1日起收取的2.3元每平方米/月的物业服务每平方米单价已散失继续沿用的公理基础，原告必需与本被告私下协商乃至依法重新发起小区物业服务费每月单价调整的行动（降低物业服务费单价），这是原告工作职责与道义乃至法律上的责任与义务，故本被告决定暂缓缴纳物业服务费。这是本被告未及时缴纳物业服务费用的原因其一。其次，原告这几年在业主和租户实际入住数量不断增加（因为小区离南站近，公、共交通越来越便利、小区房价房租相对附近小区更便宜等情况下。不但没有增加安全保安人员、清洁卫生和环境绿化工人等基层服务人员的数量，反而还在不断减少这些类别人员的总用工数量。导致物业服务质量比减员前大打折扣。比如，业主向物业服务中心申请一项水电维修、家庭清洁、一楼花园护理等服务的时间不断延长，而收取费用却在不断上涨！第三、小区停车位因业主与租户的私家车越来越多而车位变得越来越紧张。加之物业服务公司管理不力不善造成消防安全隐患严重，客观情况与2015年依法调整提高物业管理费的时候相比已经变差太多，再沿用2015年调整提高的物业管理费违背了法律公平的原则，就连物业公司自己的工作公告那承认“现有车位数量远远满足不了业户需求…降低了小区的服务品质”（物业服务公司公告里的原话，请看附证据一）！虽然这种物业服务质量严重下降的情况不是由于广碧物业服务公司完全责任导致的，但就更不是业主与住户造成的，它是一个“客观现象”-不容辩驳的小区“停车难”的事实，属于客观上2015年调整提高的物业服务费散失了沿用的物理基础。因此物业服务费有必要降低的合理合法性。小区停车管理的不善也造成了违反《中华人民共和国消防安全法》的严重隐患，业主、包括我和我的家庭成员人身安全都难以得到保障，广碧物业服务公司对此的管理不善加剧了这种危险。如果原告主张这是“没办法彻底改变了，还请业主们忍一忍”，那我们也就有理由请物业服务公司“让一让”适当降低现在的物业管理费，并尽职尽责、尽法律义务地去组织调整（降低）物业服务费。出于以上依据，本被告请求法庭调解或判决原告按每平方米每月0.5元单价收取。我确实延交了2018年3月至2019年7月的物业服务费。本院经审查查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司是具备一级资质的从事物业管理服务的股份有限公司，原告系该公司的分公司。广州市番禺区洛浦街南浦岛碧桂园美苑20座T01房（以下简称涉案房屋）的建筑面积为117.50平方米，业主为被告彭忠红，其于2012年取得涉案房屋产权证书。原告与发展商广州市番禺碧桂园物业发展有限公司（甲方）签订的《广州碧桂园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州碧桂园一期提供前期物业管理服务事宜。合同约定物业服务费步梯洋房按建筑面积每月每平方米2.30元收取。物业服务费按月支付，甲方、业主或者使用人应在每月10日前缴纳当月的物业服务费，逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的千分之五交纳违约金。本院认为，原告与案外人广州市番禺碧桂园物业发展有限公司签订的前期物业服务合同对被告产生约束力，原告确实已为涉案小区提供了物业服务，被告应向原告支付物业服务费。双方确认被告拖欠2018年3月1日至2019年7月31日的物业服务费，按照广碧居委会所出具的公告，原告可按每月每平方米2.3元的标准收取涉案房屋的物业管理费，涉案房屋建筑面积117.50平方米，每月物业服务费为270.25元。2018年3月1日至2019年7月31日，计17个月，物业服务费共计4594.25元。被告应按上述金额向原告缴纳物业服务费。关于违约金部分，前期物业服务合同有违约金的条款，但这明显是原告利用自身的优势地位，过于加重被告负担的不合理条款，且原告未提交证据证实其因被告逾期缴纳物业管理费导致的具体损失。从被告出庭抗辩意见，本院可确认原告确实存在车辆出入管理不到位管理瑕疵，但原告已履行基本的物业服务，被告未缴纳物业费确实造成原告资金被占用的利息损失。综合上述因素，本院酌定被告自每月次日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以每月应缴物业管理费270.25元为基数支付滞纳金，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本判决确定的给付之日。被告彭忠红未经法庭许可中途退庭，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、第三十六条第一款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告彭忠红应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司支付自2018年3月1日至2019年7月31日物业管理费4594.25元以及滞纳金（以每月应缴物业管理费270.25元为基数，自每月次日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业管理费的滞纳金分别计算，均计算至本判决确定的给付之日）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司广碧分公司承担。本判决为终审判决。审判员 杨 东二〇二〇年五月十二日书记员 何震宇