广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终299号 上诉人（原审被告）：广西远通地产有限公司。住所：广西防城港市防城区金花茶大道908号远通上城销售中心二楼。统一社会信用代码：91450600788435172C。 法定代表人：李杨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘云山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张玉廷，男，1964年2月2日出生，满族，住黑龙江省依兰县。 上诉人广西远通地产有限公司（以下简称远通公司）因与被上诉人张玉廷商品房销售合同纠纷一案，不防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 远通公司上诉请求：1.撤销或变更一审判决第一项；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋由于诉讼持续至2019年10月份导致楼层外架无法及时拆除而无法按期交付房屋，在此期间产生的延期交付房屋的违约责任不应当由上诉人承担。二、由于节假日放假是国家法律及政策规定，上诉人无法开展施工，具有延期交付房屋123天的合理事由，该期间应当予以扣减。三、由于降雨以及恶劣天气等原因，上诉人无法施工185天，应当相应予以扣减。四、在2016年期间，由于上诉人无法预知的停水、停电等意外事件，导致无法正常开展施工作业共36天，亦构成延期交付房屋的合理事由。五、在施工过程中上诉人遇到村民阻拦施工，导致停工作业长达11天，上诉人可据实延期。六、上诉人己经于2019年7月30日进行验收，并于2019年9月11日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，符合法律规定的交房条件，即便计算延期交付房屋的违约金，也应计算到2019年9月11日截止。七、被上诉人没有在合同约定的时间内按期支付首付房款，也没有按约定到银行办理贷款手续并缴纳相关费用，根据《商品房买卖合同》附件十一第三条第5款(合同第42页）约定，上诉人有权拒绝交付房屋，并不承担由此产生的延期交房违约责任。首先，《商品房买卖合同》附件四第3条第（2）款约定：“买受人应当在签订合同当日支付30.30%的合同总价款作为首期房款，计人民币97,806元”，根据被上诉人在一审庭审中的自认及其提交的首付款收据来看，被上诉人并未完全支付首付款97,806元，并且其承认在2019年初才付清首付款。其次，被上诉人并未在合同规定的期限内办理银行按揭手续。八、被上诉人在与广西承壹阳物业服务有限公司（以下简称壹阳公司）签订《借款协议》，被上诉人逾期归还借款，视为自愿放弃该房产，对被上诉人具有法律约束力，其无权主张上诉人延期交房责任。九、本案一审判决的违约金过高，应予以调低。法院应当根据公平原则、诚实信用原则将备案违约金标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。再者，若被上诉人的诉讼请求得到全部支持，必将引发大量诉讼，不利于本地区经济发展。 张玉廷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。一、被上诉人按照合同约定支付款项，不存在任何违约。二、涉案合同是上诉人拟定的格式合同，业主处于弱势地位，且合同约定的违约金是总房款的万分之五，一审判决为万分之三，已降低很多，现在上诉人主张在此基础上再降低，被上诉人不能接受。 张玉廷向一审法院起诉请求：1.远通公司赔偿张玉廷延期交房违约金178,673元；2.远通公司承担全部诉讼费。 一审法院认定事实：2016年1月15日，张玉廷与远通公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015145124），并办理了商品房买卖合同备案登记手续。合同约定：张玉廷（买受人）购买远通公司（出卖人）开发的防城港市金花茶大道908号远通上城9号楼3单元第3层302号房，单价为3,685元/㎡，总价款为322,806元。合同第七条约定，买受人应当于2016年1月15日前支付首期房价款97,806元，占全部房价款的30.30%，余款225,000元向银行申请贷款支付。合同第九条约定，在交房时，如买受人未付清房款（含银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应付房款的），则交房日期顺延，顺延到买受人付清全部房款之日起10日内；该条还约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日内告知买受人的；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因而影响施工工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后，因政府部门未能按公司的期限办结所导致无法按约定交付房屋的。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付商品房。合同第十二条约定，出卖人逾期交房的，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。合同还对其他事项进行了约定。张玉廷于2015年12月30日向远通公司交纳房款26,800元。2016年1月15日，张玉廷依约向远通公司指定的相关银行申请办理贷款。2016年2月1日，中国工商银行防城支行将张玉廷向其申请的225,000元住房贷款转入远通公司账户。后远通公司向张玉廷发出《远通上城二期通知书》，通知张玉廷于2019年10月12日至2019年10月14日办理交房手续。张玉廷于2019年10月12日与远通公司办理了交房手续。 另查明，张玉廷自认案涉商品房的实际总价款是273,800元，非合同约定的322,806元；其在交纳首付款时，除交纳26,800元外还向壹阳公司借款22,000元支付给远通公司。远通公司对张玉廷自认的事实予以认可。 再查明，防城港市气象局气象信息服务中心提供的气象资料显示，从2016年1月15日（签订合同之日）起至2016年10月30日（合同约定的交房日期）止，防城港暴雨以上天气的天数共有16天。 一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定商品房的总价款总价款为322,806元，口头约定总价款为273,800元，且实际履行的是口头约定的价款，故书面合同约定的价款是当事人的虚假意思表示，双方当事人在《商品房买卖合同（预售）》中约定的商品房总价款为322,806元无效，该院确认案涉商品房的总价款为273,800元。依法成立的合同，对当事人具有约束力。张玉廷已于2016年2月1日付清房款，根据合同约定，远通公司应当于2016年10月30日前将商品房交付给张玉廷使用，但远通公司于2019年10月12日才将案涉商品房交付给张玉廷。远通公司辩称存在案涉商品房涉及诉讼、节假日放假、降雨天气、停水停电、村民阻拦施工等可延期交房的情况，应将上述天数在违约的天数中予以相应的扣减。关于案涉商品房涉及诉讼、节假日放假是否成为延期交房事由的问题。从双方签订的合同第九条中关于远通公司可以延期交房的免责事由来看，案涉商品房涉及诉讼、节假日放假不属于约定的免责事由，且案涉商品房涉及诉讼发生在约定的交房时间之后，故对远通公司辩称的在诉讼期间产生的延期交付房屋的违约责任不应当由远通公司承担及节假日放假延期交房应扣减停工天数的意见，不予采纳。远通公司辩称在2016年期间远通公司在施工过程中长达11天遇到村民阻拦施工，导致停工作业，应予延期交房。根据远通公司提交的监理日记显示，因村民阻拦导致远通公司停工作业的是远通上城8号楼1单元，与本案无关，该院不予采纳。关于降雨能否成为延期交房事由的问题。双方当事人在合同第九条中约定，恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的，远通公司可据实予以延期，远通公司不承担违约责任。结合防城港市气象局气象信息服务中心的气象资料，2016年1月15日起至2016年10月30日止，防城港出现暴雨以上天气共有16天，故该院确定远通公司因降雨可顺延交房期为15天。关于停水、停电是否成为延期交房事由的问题。双方当事人在合同第九条中约定，非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的，远通公司可据实予以延期，远通公司不承担违约责任。远通公司辩称在2016年期间，由于远通公司无法预知的停水、停电等意外事件，导致无法正常开展施工作业共36天，远通公司就该主张提供了建设施工日记、工地停电停水签认记录作为证明。因该证据系远通公司自行制作，单从该项证据无法看出是何原因导致的停水或停电，故对远通公司主张的因停水、停电延期交房的意见不予采纳。综上，出现合同约定的特殊情况远通公司可以顺延交房期的天数为16天。双方当事人约定的交房时间为2016年10月30日，而远通公司于2019年10月12日才向张玉廷交房，扣除符合合同约定的延期交房天数16天，远通公司共迟延交房1061天。 关于逾期交房违约金的问题。远通公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。现张玉廷请求远通公司支付延期交房违约金178,673元，远通公司抗辩称张玉廷的违约金请求过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，本案中，双方当事人双方均未举证证明逾期交房给张玉廷造成的实际损失，该院综合考虑张玉廷因远通公司违约行为可能造成的损失，酌情调整为远通公司按日计算向张玉廷支付全部房价款万分之三的违约金。故远通公司应向张玉廷支付违约金87,151元（273,800×0.0003×1061天）。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：远通公司向张玉廷支付逾期交房违约金87,151元。案件受理费3,874元，减半收取1,937元（张玉廷已预交），远通公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。一审判决查明事实属实，本院予以确认。 本院另查明，合同第九条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：……（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的。涉案楼盘的施工方、监理方、建设方三方确认2016年1月15日至10月30日期间停水、停电导致被迫停止施工的具体情况为：1月18日07:15-17:30停水、1月23日09:10-15:25停电、3月18日11:20-17:30停电、3月22日14:00-19:30停水、3月23日07:30-18:00停电、3月29日07:30-12:00停电、4月11日09:20-16:50停水、5月5日13:40-18:10停电、5月20日07:00-14:40停电、5月23日11:30-17:00停电、6月14日09:15-15:40停水、6月21日13:00-18:10停水、6月23日10:35-16:30停水、6月30日07:00-17:50停电、7月1日07:30-13:50停电、7月14日09:35-17:10停水、7月20日15:30-19:00停电、7月25日12:50-17:00停水、7月31日08:20-11:45停水、8月17日10:10-16:50停水、8月22日09:20-17:00停水、8月30日07:30-18:00停电、9月8日10:30-18:00停电、9月11日08:00:17:30停水、9月19日11:30-17:20停水、9月29日07:00-15:40停水、10月12日10:10-15:40停水、10月13日09:40-16:20停水、10月28日09:00-17:10停电。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决对《商品房买卖合同（预售）》的效力认定正确，本院予以确认。上诉人主张案涉房屋由于诉讼持续至2019年10月份导致楼层外架无法及时拆除而无法按期交付房屋。本院认为，该情形并非法律规定或者合同约定可以据实延期交付房屋的情形，故上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。关于节假日放假等原因，上诉人在签订合同时已经可以预见，但未约定作为延期交房的事由条款，故上诉人以节假日放假等事由作为延期交房的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人主张由于降雨以及恶劣天气等原因，上诉人无法施工177天，应当相应予以扣减的问题。合同第九条中约定，恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的，远通公司可据实予以延期。合同已对恶劣天气的标准作出了明确的约定，即暴雨、台风等才属于恶劣天气，上诉人主张中雨天气也可以据实延期，与约定不符，本院不予支持。关于停水、停电影响问题，根据涉案楼盘施工方、监理方、建设方三方确认2016年1月15日至12月30日期间停水、停电情况，并结合合同第九条约定，远通公司可据实予以延期交房的天数为14天。一审判决未采纳远通公司提交的经施工方、监理方、建设方三方确认的工地停电、停水签认记录不当，本院予以纠正。关于上诉人主张在施工过程中上诉人遇到村民阻拦施工，导致停工作业长达11天，上诉人可据实延期的问题。本院认为，该情形并非合同约定可以据实延期交付房屋的情形，且《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，故在施工过程中上诉人遇到村民阻拦施工不能成为延期交房的理由。上诉人主张其已于2019年9月11日取得《建设工程质量竣工验收意见书》，逾期交房违约金应计算到2019年9月11日截止。本院认为，逾期交房违约金应计算至上诉人实际交房之日，上诉人主张计算至取得《建设工程质量竣工验收意见书》之日，明显无事实和法律依据。上诉人主张，被上诉人没有在合同约定的时间内按期支付首付房款，也没有按约定到银行办理贷款手续并缴纳相关费用。本院认为，合同第九条约定，在交房时，如买受人未付清房款，则交房日期顺延。根据已查明的事实，双方已认可案涉商品房的实际总价款是273,800元，非合同约定的322,806元，被上诉人在交纳首付款时，除交纳26,800元外还向壹阳公司借款22,000元支付给远通公司，故被上诉人已按时付清全部购房价款。被上诉人未按时偿还壹阳公司借款，而非未按时付清购房款。上诉人主张，被上诉人在与壹阳公司签订《借款协议》，被上诉人逾期归还借款，视为自愿放弃该房产，对被上诉人具有法律约束力，其无权主张上诉人延期交房责任。本院认为，根据合同相对性原则，当事人的权利义务应其签订的合同为准，被上诉人与壹阳公司所订立的合同，效力不及于上诉人，不能作为上诉人延期交房的抗辩理由。上诉人抗辩被上诉人无权向上诉人主张逾期交房责任的理由不能成立，本院不予支持。至于远通公司上诉主张，张玉廷没有按约定到银行办理贷款手续并缴纳相关费用的问题，该情形并非合同约定的可延期交房的事由。综上，扣除符合合同约定的恶劣天气天数15天、停水、停电天数14天，远通公司共迟延交房1047天。关于违约金的调整问题，上诉人主张一审判决的违约金过高，应予以调低。本院认为，被上诉人未提交证据证明上诉人逾期交房造成其实际损失的数额，但其支付的购房款产生法定孳息损失是客观存在的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，并综合考虑合同的履行情况、上诉人的过错程度及被上诉人的诉请等因素，本院酌情确定本案逾期交房违约金计算方法为：以被上诉人已付房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，即48,498元（273,800×4.75%×1.3÷365天×1047天，取整）。 综上所述，远通公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 撤销防城港市防城区人民法院（2019）桂0603民初1480号民事判决； 上诉人广西远通地产有限公司向被上诉人张玉廷支付逾期交房违约金48,498元； 驳回被上诉人张玉廷的其他诉讼请求。 上述金钱给付债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费3,874元，减半收取1,937元（被上诉人张玉廷已预交），由上诉人广西远通地产有限公司负担533元；被上诉人张玉廷负担1,404元。二审案件受理费1,978.77元（上诉人广西远通地产有限公司已预交），由广西远通地产有限公司负担544.77元；被上诉人张玉廷负担1,434元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 李元东 审 判 员 刘帅武 二〇二〇年五月十九日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪