西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初21551号 原告：刘悦，女，1990年1月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：袁霄霄，陕西华格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵彧，男，1990年3月19日出生，汉族，住陕西省商洛市丹凤县，系原告配偶。 被告：张宝全，男，1968年3月22日出生，汉族，住西安市长安区。 委托诉讼代理人：郝圆圆，陕西金镝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王盼盼，陕西金镝律师事务所实习律师。 被告：孔少杰，男，1974年7月28日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人：李付迪，陕西金镝律师事务所律师。 被告：陕西玛雅房屋中介有限公司，住所地：西安市雁塔区。 法定代表人：李耘，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张梅英，女，汉族，1991年1月20日出生，住西安市灞桥区，该公司员工。 委托诉讼代理人：于文姣，女，汉族，1996年9月20日出生，住辽宁省抚顺市东洲区，该公司员工。 原告刘悦诉被告张宝全、孔少杰、第三人陕西玛雅房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘悦委托代理人袁霄霄、赵彧，被告张宝全委托代理人郝圆圆，被告孔少杰委托代理人李付迪、第三人陕西玛雅房屋中介有限公司委托代理人张梅英、于文姣本案现已依法审理终结。 原告刘悦诉称，2017年5月22日，在第三人的居间服务下，原、被告以及第三人签订《房屋买卖三方合同》合同约定被告将上述房产卖给原告。合同第三条第1项约定：“经甲乙双方协商一致，该房产成交价格共计为：九十五万元整，其中包含定金五万元整。”第八条第3项约定：“如因可归责于甲方事由解除合约者，甲方需双倍返还乙方所付定金”签订合同当日，原告向被告支付了50000元定金。因该房屋登记在被告二孔少杰名下，合同签订当日被告一出具其与孔少杰的公证授权委托书，表示其有权处分该房屋，该房屋为孔少杰抵债给他，后经原告与被告二多次电话及见面确认，被告一享有处分权，被告二对处分权能一事不持异议，双方约定合同签后由房屋产权人被告二配合办理过户手续，被告二称其妻子在国外等妻子回来就可以办理过户。合同签订后原告依约履行了合同义务，被告一、二却以各种理由拖延不履行合同义务，被告二称其妻子无法回国，因家庭原因无法办理过户，导致原告无法取得房屋所有权。被告一、二的行为构成违约，致使原告签订合同的根本目的无法实现。现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律法规，特诉至贵院，望判如所请。请求依法判令：1.依法判令解除原告、被告签订的《房屋买卖三方合同》；2.依法判令被告一、二双倍返还原告定金10万元；3.依法判令被告一、二赔偿原告因违约导致的房屋差价损失55万元；4.依法判令被告三承担诉讼请求3的补充责任；5.依法判令被告承担本案诉讼费。 被告张宝全辩称，一、《房屋买卖三方合同》已经答辩双方合意解除，被答辩人诉请与事实不符，应予驳回。答辩人对第二被告孔少杰享有到期债权，2017年5月，答辩人要求孔少杰还款，孔少杰表示暂无现金，只能以名下房屋一套变现后支付欠款。因孔少杰工作繁忙，故委托答辩人到第三被告即陕西玛雅房屋中介有限公司去发布出售涉案房屋的信息。2017年5月22日，答辩人到玛雅公司处登记该房屋出售信息，玛雅公司看到该房屋着急出手，且价位偏低，便将房屋介绍给前来看房的被答辩人及其爱人。玛雅公司见被答辩人对房屋价格非常满意，购买意向强烈，便一再要求答辩人与被答辩人签订预定合同，用以确定房屋成交价。答辩人一再表示95万的成交价可以确定，但合同必须由房屋所有权人或其公证委托的人来签订，答辩人无权签订。但玛雅公司为了留住客户，便于最终促成交易，向答辩人解释称该合同只是用来固定房屋售价，不做其他用途，具体买卖合同约定事宜由被答辩人与孔少杰谈妥后签订。因答辩人事先与孔少杰就发布房屋售价有过沟通，确定孔少杰愿意95万出售，故为了帮助孔少杰尽快卖出房屋，便签订了三方合同，合同系玛雅公司提供的制式合同，该合同中除了房屋总价外，对其他事情均未约定。孔少杰从未向答辩人进行过公证授权委托，据答辩人了解，被答辩人也从未与孔少杰见过面。该合同签订后，答辩人告诉孔少杰有人愿意95万买该房屋，让其安排时间与被答辩人见面签订正式买卖合同，但因孔少杰的爱人在国外，回国时间迟迟确定不了，被答辩人表示不愿继续等待，答辩人于是介绍被答辩人另外购买浐灞新区的新建房屋，被答辩人看完房子后表示满意，同意购买。于是2018年春节前，双方在西安市明德门上岛咖啡见面，撕毁了之前签的合同，同意之前的房屋买卖事宜达成解除合意，双方均不承担任何责任。后因被答辩人表示无法一次性支付浐灞房款，该事便由此作罢。根据上述事实可知，答辩双方已就《房屋买卖三方合同》（以下简称“合同”）达成解除合意，故被答辩人要求再次解除合同缺乏法律依据。答辩双方已通过实际撕毁合同的方式达成了解除合意。被答辩人从未向答辩人支付过定金，答辩人也从未催要，答辩双方对于房产交易均未履行任何义务，真实原因是因为答辩双方认为该合同已经解除，故被答辩人要求再次解除合同缺乏事实及法律依据。二、答辩人从未收取也未委托玛雅公司收取被答辩人定金，被答辩人要求答辩人双倍返还定金没有事实及法律依据。首先，定金罚则的适用以定金实际支付为前提，被答辩人并未向答辩人支付定金，故其无权要求答辩人返还定金。其次，答辩人从未授权玛雅公司代收定金。答辩人事后了解到，被答辩人可能向玛雅公司支付了五万元，但答辩人从未授权玛雅公司代收定金，玛雅公司也从未将该笔款项支付给答辩人，故被答辩人向答辩人主张返还双倍定金于法无据。三、被答辩人要求答辩人支付房屋差价损失、鉴定费及律师费没有事实及法律依据。答辩人从未隐瞒事实也未无故拖延履行合同，答辩双方解除合同系在真实意思表示。相反，被答辩人所述该合同经过孔少杰认可，及答辩人出示过公证授权委托书的描述均系捏造，恶意诉请意图明显，其要求答辩人承担相关损失缺乏事实及法律依据。首先，《房屋买卖三方合同》属于预约性质的认购协议，并非房屋买卖合同，不产生房屋买卖的效力，被答辩人要求支付房屋差价的诉请无事实和法律依据。鉴于房屋买卖行为在我国交易市场的特殊地位，二手房交易应当适用房管局出具的制式标准合同并进行网签备案，且我国司法实践及法律规定，均对商品房买卖合同的内容做了严格的法律要求（参见《商品房销售管理办法》第十六条）。本案中，《房屋买卖三方合同》仅是对于日后该房屋交易价进行了确定，对于房屋权属信息、房款支付方式及时间、房屋的交付使用条件及日期、办理过户手续的日期、屋内的装饰装修、家具等设备、水电热绿地基础配套设施及公共设施的交付条件、面积差异等各项重要条款均无约定，却对居间人中介事宜作出了诸多约定，故该合同并不具备房屋买卖合同的核心条款，不发生买卖合同效力。也即是说，被答辩人并不能根据该合同获得涉案房屋产权，买卖关系的最终确定仍应以与处分权人签订正式的买卖合同为前提，因此，在未签订买卖合同的情况下，其要求答辩人承担房屋差价部分损失等没有事实及法律依据。其次，答辩人无过错且答辩双方已就不再履行该合同达成了合意，被答辩人要求答辩人承担差价损失、鉴定费、律师费于法无据。答辩人在整个过程中，不存在任何隐瞒或恶意，明确向被答辩人及玛雅公司表示过房屋的权属、现状、出售价位以及买卖合同需由孔少杰或孔少杰委托的人最终签订，被答辩人在诉状中也认可了应由孔少杰办理相应签约过户事宜。且玛雅公司也向被答辩人说明，该协议仅为确定房屋价款使用，等孔少杰正式与被答辩人签订房屋买卖合同时再约定详细条款，同时应当注意的是，被答辩人未直接向答辩人支付定金也可应证上述实情。现合同未履行的原因并非交易价款变化，而是被答辩人有了其他购房意向，故与答辩人解除了定价协议，因此答辩人对此无任何过错，不应承担赔偿责任。再次，退一步说，被答辩人从未向答辩人支付定金，答辩人也无义务履行合同，故被答辩人无权要求答辩人承担赔偿责任。综上，请求贵院依法查清案件事实，驳回被答辩人诉讼请求，维护当事人合法权益。 被告孔少杰辩称，合同具有相对性，定金罚责具有践行性，我方未在合同签字，事后未追认，也未收取或授权他人收取定金，不应作为合同主体，被追究相应责任；涉案合同签订前，我方从未与原告见面商议卖房事宜，原告所诉我方向其出示过公共授权委托书没有事实依据，原告纯系捏造事实，恶意诉讼；我方签约不知情，事后未追认，明确表示不同意该协议处分，所以本案涉案合同属于无权处分他人合同，应属无效；原告未入住，也没有签订正式协议，也没有支付首付款，因此55万元增值损失没有法律依据；律师费的追责没有法律依据。 被告陕西玛雅房屋中介有限公司辩称，张宝全对该房屋进行长期管理，构成表见代理，2014年张宝全自诉该房为与孔少杰的工程抵债房，分别于2014年3月19日，2015年8月24日，经我司出租期间该涉案房屋，并提供该房屋产权证复印件，该3年时间房屋租金由租客直接给张宝全，过而在2017年6月19日张宝全出示公正委托书后，考虑其对房屋有长达三年实际管理，且其口头表述可联系孔少杰办理房屋买卖，满足合同法第四十九条；孔少杰对出售事宜知情，一审判决中，证明孔少杰和原告已进行联系，对该买卖事宜是知道的，假设孔少杰明知但不做追认，按照最高人民法院关于审理买卖合同司法解释第三条，根据该法条，原告与张宝全签订合同时，张宝全是否具有处分权，不影响合同效力，假设因未获得追认，而认定无效，不发生物权变动效果，但该合同属有效合同，应由合同签署人张宝全承担责任，我司尽到如实告知义务，双方对交易状况知情，我司不承担责任，合同被原被告撕毁，应终止履行，不存在差额损失问题。 经审理查明，2017年5月22日，刘悦、张宝全及玛雅公司签订《房屋买卖三方合同》，合同约定：刘悦以95万元购买位于西安市雁塔区XX路XX小区XX座XX单元XX室，建筑面积为153㎡，该房产成交价格为95万元，其中包含定金5万元。当日，刘悦将定金5万元转账至玛雅公司。 庭审中，三方确认涉案房屋的实际所有人系孔少杰。原告称签订三方合同时，其知晓涉案房屋并非张宝全所有，但张宝全与玛雅公司中介均称张宝全有公证的授权书，原告表示并未见到公证的授权书。张宝全称其与孔少杰之间有债权债务关系，孔少杰曾经表示用涉案房屋抵债，让张宝全先行帮助寻找房屋出售的信息，所以张宝全找到玛雅中介公司，当时明确告知玛雅公司没有处分权，只是要把出售价格固定故签订的三方合同。玛雅公司称曾经见到过张宝全出示授权书所以才会挂售房屋，同时张宝全一直以业主的身份通过玛雅公司对外出租涉案房屋。孔少杰称其知道张宝全以其的名义将涉案房屋对外出租，但其并未给张宝全出具过授权委托书，其直到2018年4月10日才知道张宝全与刘悦签订三方合同的事情，同时表示对刘悦与张宝全所签订是三方协议不同意追认。 庭审中，刘悦为证明案件事实提交了2018年4月10日的谈话录音、短信及2018年1月19日和2018年4月14日的电话录音。张宝全对谈话录音的真实性认可，但称谈话录音还是在商量房屋出售的事宜且并未说定；对短信真实性不认可；2018年1月19日以及2018年4月14的通话录音真实性认可，对证明目的不认可。孔少杰对谈话录音的真实性不予以认可，同时根据谈话内容可以说明孔少杰对张宝全签订合同的事情事先并不知情；对短信真实性认可，证明目的不认可称，可以说明涉案房屋不是工程抵款房，同时张宝全是没有孔少杰的授权的；对通话录音真实性不认可，因为没有参与。另，刘悦确认其支付的5万元定金已经由玛雅公司退还。刘悦提供了《房屋买卖三方合同》、电子回单、收条、发票、完税证明及不动产权证予以证明损失，三被告对此均不予认可。庭审中，张宝全和孔少杰认为涉案的三方合同在2018年4月已经解除了。玛雅公司表示认可解除事实但不确定时间。 上述事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、浦东发展银行客户卡对账单、谈话录音及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。 本院认为，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张宝全与刘悦签订《房屋买卖三方合同》并未取得涉案房屋的所有权或房屋所有权人孔少杰的授权，但三方签订的合同符合合同生效的要件，故2017年5月22日刘悦、张宝全及玛雅公司签订《房屋买卖三方合同》应属有效。现在刘悦主张2018年5月29日解除《房屋买卖三方合同》，三被告对解除也无异议，故本院依法予以准许。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘悦已经确认玛雅公司退还收取的5万元定金。刘悦根据三方合同主张三被告承担5万元的定金罚则，本院认为刘悦在签订买卖合同时，明知张宝全不是房屋的真正所有权人，仍与其签订涉案合同，存在一定的过错，而张宝全在没有孔少杰授权的情况下仍与刘悦签订三方合同，亦有过错，故结合二人的过错程度，本院依法酌情认定张宝全支付刘悦25000元。孔少杰并非三方合同当事人，故刘悦主张由孔少杰承担责任，无据可依，本院依法不予支持。关于原告主张三被告赔偿房屋损失，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下： 一、原告刘悦、被告张宝全、被告陕西玛雅房屋中介有限公司于2017年5月22日签订的《房屋买卖三方合同》于2018年5月29日解除。 二、被告张宝全于本判决生效之日起十日内支付原告刘悦人民币25000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告刘悦其余诉讼请求。 本案案件受理费13300元，由原告刘悦承担6650元，被告张宝全承担6650元。因原告已预交，故被告张宝全应将该款与上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  余 洁 人民陪审员  杨敏珍 人民陪审员  陈俊平 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  田梦茹