四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终691号 上诉人（原审被告）：泸州志窖曲酒厂，住所地：四川省泸州市江阳区况场镇，注册号：510502000003778。 投资人：丁玲。 上诉人（原审被告）：方洪友，男，1951年3月1日生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：徐建威，四川辞鉴律师事务所律师助理。 被上诉人（原审原告）：四川省泸州市江阳区况场街道保林村村民委员会，住所地：四川省泸州市江阳区况场街道保林村3组，统一社会信用代码：54510502ME12858970。 法定代表人：田道平，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：刘顺，四川中洽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王桂芳，四川中洽律师事务所律师。 上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友因与被上诉人四川省泸州市江阳区况场街道保林村村民委员会（以下简称“保林村委会”）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月12日公开听证进行了审理。上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友的共同委托诉讼代理人梁雨婷、徐建威，被上诉人保林村委会的委托诉讼代理人王桂芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友上诉请求：撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5147号民事判决，改判《租地协议》继续履行，诉讼费由被上诉人承担。听证过程中，变更上诉请求为撤销四川省泸州市江阳区人民法院（2019）川0502民初5147号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院适用法律错误，《租地协议》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，且双方已经履行了6年，上诉人在该土地上投入了大量固定资产，一审法院仅判决上诉人向被上诉人返还土地，但对土地上的建筑物未作处理，一审法院适用农村土地的管理性规定认定合同无效不当。即使一审法院认定《租地协议》正确，根据合同无效的法律后果，被上诉人依据该协议取得的租金应当返还上诉人，一审法院却判决上诉人向被上诉人支付租金，于法无据，应当予以撤销。 保林村委会辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。 保林村委会向一审法院起诉请求：1.判令解除保林村委会与泸州志窖曲酒厂、方洪友签订的《租地协议》，泸州志窖曲酒厂、方洪友按照租赁现状交回租赁土地及构建筑物；2.泸州志窖曲酒厂、方洪友按协议履行未支付的租金18662.60元；3、诉讼费由泸州志窖曲酒厂、方洪友承担。 一审法院认定的事实：2012年9月28日，泸州志窖曲酒厂、方洪友作为甲方，分别与保林村委会（作为乙方，同时也代表了王忠明等村民）签订了《租地协议》，约定甲方因生产发展需要租用乙方土地修建生产车间，该宗土地位于泸州市江阳区三社，含原保林学校面积1.3亩和学校周边及新建公路等（以土地丈量附件为准）；租赁期限自2012年9月30日起至2027年9月29日止；甲方在每年9月30日前以每亩地700斤稻谷的当年市场价付给乙方，由乙方根据村民土地丈量表支付，甲方实际支付时，按每户实际进款增加16.7%计算；甲方租赁该宗土地后，使用权归甲方所有，甲方有权在该土地修建生产车间和设施，乙方予以支持，甲方在该宗土地使用过程中，可以转让使用权或获得用地指标依法转让。合同签订后，保林村委会将根据合同约定丈量的土地145平方丈（包含王忠明等村民的承包地和村集体的未承包地，其中农用地约占90%）交给泸州志窖曲酒厂、方洪友使用，泸州志窖曲酒厂、方洪友在该土地上修建了砖混结构的酒厂办公室、包装车间及其它附属设施。 2016年10月9日，泸州志窖曲酒厂、方洪友的委托诉讼代理人毛世培（时为案外人），根据“酒厂占地未付青苗费明细表”向案外人高明账户转款10625元，同时向高明支付现金3310元，用于代泸州志窖曲酒厂、方洪友支付2013年至2017年应付村民的土地租金。2017年5月6日，高明出具收条一份，载明收到毛川现金16000元，代付挖机费和2017年的青苗费。高明时任保林村委会干部。 一审法院认为，1.关于保林村委会与泸州志窖曲酒厂、方洪友分别订立的的《租地协议》是否应当解除的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地承包经营权流转应当遵循以下原则：不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；受让方须有农业经营能力。本案中，双方订立的《租地协议》约定租用土地修建生产车间，保林村委会将根据合同约定丈量的土地（其中农用地约占90%）交给泸州志窖曲酒厂、方洪友使用，泸州志窖曲酒厂、方洪友在该土地上修建了砖混结构的酒厂办公室、包装车间及其它附属设施，明显不属农业经营实体，双方一系列改变讼争土地农业生产用途的行为违反了土地管理法和农村土地承包法的相关规定，据此，应当确认双方订立的《租地协议》属无效合同，对保林村委会依据有效合同主张解除《租地协议》的诉讼请求依法不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，保林村委会要求泸州志窖曲酒厂、方洪友返还涉案土地的诉讼请求于法有据，应当予以支持。保林村委会同时要求泸州志窖曲酒厂、方洪友返还涉案土地上的构建筑物，因本案中并无证据证明保林村委会对相关构建筑物具有所有权，故对保林村委会的该项诉讼请求依法不予支持。 2.关于泸州志窖曲酒厂、方洪友是否应当向保林村委会支付租金18662.6元的问题。首先，根据本案查明的事实，泸州志窖曲酒厂、方洪友的委托诉讼代理人毛世培（时为案外人）按照“酒厂占地未付青苗费明细表”向案外人高明账户转款10625元，同时向高明支付现金3310元，转账依据上有“转方洪友付村民租用地款”的记载，青苗费明细表上有王忠明等村民的领款签字，加之高明时任保林村委会干部，在无反证的情况下，可以确认泸州志窖曲酒厂、方洪友已按约向保林村委会支付了2013年至2017年的土地租金。保林村委会认为泸州志窖曲酒厂、方洪友与高明有其他经济往来，转账资金不是租赁费的主张无事实依据，依法不予支持。其次，因《租地协议》无效，保林村委会依据该协议取得的租金本应返还，但泸州志窖曲酒厂、方洪友使用了保林村委会（包括王忠明等村民）的土地是事实，故泸州志窖曲酒厂、方洪友应当参照合同约定的租金标准向保林村委会（包括王忠明等村民）支付相应的土地使用费，据此品迭后，保林村委会无需再向泸州志窖曲酒厂、方洪友返还租金，并且泸州志窖曲酒厂、方洪友还应向保林村委会支付2018年起至保林村委会起诉要求解除合同止期间的土地使用费，计算标准可以参照双方确定的2013年至2017年的年租金数额等情况综合确定。具体为：使用土地的年租金总额3308元/年÷12个月×21个月=5789元。 此外，虽然泸州志窖曲酒厂、方洪友在讼争土地上修建了砖混结构的酒厂办公室、包装车间及其它附属设施，但本案中泸州志窖曲酒厂、方洪友并未举证证明其投入了多少修建费用等支出，也未提出反诉要求解决相关问题，故泸州志窖曲酒厂、方洪友如果要依据合同无效相关规定主张折价补偿，或者有过错的一方赔偿因此所受到的损失，可在提供证据后另案主张。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、泸州志窖曲酒厂、方洪友在本判决生效之日起三十日内，向四川省泸州市江阳区况场街道保林村村民委员会返还所使用的土地（具体以双方在《泸州志窖曲酒厂扩建酒库占保林3社村民土地丈量表》中确认的土地位置及面积为准）；二、泸州志窖曲酒厂、方洪友在本判决生效之日起五日内，共同向四川省泸州市江阳区况场街道保林村村民委员会支付土地使用费5789元；三、驳回四川省泸州市江阳区况场街道保林村村民委员会的其他诉讼请求。一审案件受理费276元，适用简易程序减半收取138元，由四川省泸州市江阳区况场街道保林村村民委员会负担69元，由泸州志窖曲酒厂、方洪友共同负担69元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点系:1、上诉人与被上诉人签订的《租地协议》效力问题；2、上诉人是否应当支付土地使用费以及地上构筑物是否应当在本案中处理的问题。 关于上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友与被上诉人保林村委会签订的《租地协议》效力问题。经一审法院审查，上诉人土地范围内90%的土地性质为农用地，上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友在该土地上修建了砖混结构的酒厂办公室、包装车间及其它附属设施的行为，不符合农用地应当直接用于农业生产的规定，改变了农用地的用途，一审法院对《租地协议》属于无效合同的认定并无不当，本院予以维持。 关于上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友是否应当支付土地占用费以及地上构筑物是否应当在本案中处理的问题。由上所述，《租地协议》无效，但上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友已经是实际使用了协议范围内的土地，获得了利益，应当支付土地占用费，上诉人认为不应支付使用费的上诉理由不能成立。土地上修建的办公室等建构筑物，双方未提供权属证明，且由于案涉土地性质系农用地，能否在土地上修建厂房等，需要行政主管部门的审批，由于欠缺相应证据，无法确认土地构建筑物的所有权，上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友一审时，对案涉土地上修建办公房、车间等附属设施的费用支出也未提起反诉要求被上诉人分担，故一审法院对案涉土地上建构筑物暂未作处理并无不当。 综上所述，上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友的上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费276元，由上诉人泸州志窖曲酒厂、方洪友负担。 本判决为终审判决。 审判长 钟 洁 审判员 曹天全 审判员 李慧至 二〇二〇年五月二十七日 书记员 毛 林