江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终859号 上诉人（原审原告、申请执行人）：盐城市虹宇建筑工程有限公司，组织机构代码：73250104-6，住所地在射阳县合德镇双庆路双语小学南侧。 法定代表人：陆云飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐文海，江苏阜一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜俊海，男，1976年10月30日出生，汉族，住射阳县。 委托诉讼代理人：张永中，江苏公正律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：江苏兴阳置业有限公司，组织机构代码：69331317-2，住所地在射阳县合德镇城南路。 法定代表人：李硕，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘训春，射阳县诚中法律服务所法律工作者。 上诉人盐城市虹宇建筑工程有限公司（以下简称虹宇公司）因与被上诉人杜俊海、原审被告江苏兴阳置业有限公司（以下简称兴阳公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省射阳县人民法院（以下简称射阳法院）（2018）苏0924民初4712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 虹宇公司上诉请求：请求撤销江苏省射阳县人民法院（2018）苏0924民初4712号民事判决，依法作出公正判决。事实与理由：一、原审判决认定“被上诉人杜俊海与原审被告兴阳公司于2017年2月16日就签订了商品房买卖合同，并进行了销售合同备案，且三套房屋房款已足额缴纳的”事实是错误的。1、被上诉人杜俊海与原审被告兴阳公司2017年2月16日根本没有签订网签合同，所谓的网签合同是伪造的；同时被上诉人杜俊海根本没有支付房款给兴阳公司，即使本人在原审时陈述，也是用案外人孙红兵欠款进行抵算，系典型的以房抵债。二、原审法院适用法律错误，被上诉人杜俊海对案涉房屋仅享有债权请求权，并没有发生物权变动，并不能享有物权期待权，不能排除上诉人对房屋的强制执行。三、从兴阳公司陈述，包括杜俊海在内的所有孙红兵的所谓借款，均未有实际交付兴阳公司，而且所谓的款项绝大部分是高额利息组成，不应得到人民法院的支持。 被上诉人杜俊海辩称，1、杜俊海与兴阳公司签订了房屋买卖合同并且进行了备案登记。2、兴阳公司将案涉房屋已经交付给杜俊海。3、杜俊海购买此房已经支付了相对应的房款。4、本案案涉房屋未能进行不动产登记的原因不在杜俊海，在兴阳公司。5、孙红兵借款给兴阳公司情况属实，不是上诉人所讲的事实与理由，一笔是40万元，一笔是192.4万元。综上，上诉人的上诉既无事实依据，也无法律依据。请求二审法院维持原判，驳回上诉。 兴阳公司述称，兴阳公司与孙红兵没有任何经济往来，唯有本公司股东李乃杰在其他项目中借款。杜俊海没有和兴阳公司签订过合同。 经审理查明，2016年6月21日，射阳法院对虹宇公司诉兴阳公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏0924民初3573号民事调解书：一、兴阳公司于2016年8月10日前一次性偿还虹宇公司307.96万元；二、虹宇公司对射阳县海韵嘉园小区25号商住楼折价或者拍卖的价款享有优先受偿权；三、兴阳公司承担案件受理费15718.5元。 根据虹宇公司申请，该院于2016年8月19日立案强制执行，案号为（2016）苏0924执2822号。在该案执行过程中，虹宇公司于2017年11月27日向该院申请财产保全，请求查封海韵嘉园小区29号楼302室、702室、1202室、1302室、1702室，27号楼110号门市、111号门市，该院于2017年11月29日向射阳县不动产登记中心送达协助执行通知书，对海韵嘉园小区29号楼302室、1202室、1302室、702室、1702室，27号楼110门市、111门市进行了预查封。案外人杜俊海对该院预查封29号楼302室、1202室、1302室房屋提出异议，以案涉三套房产已经出售给杜俊海，并签订了购房合同，办理了网签手续，已付清了全部购房款，并已实际占有房屋，未办理过户手续是因为兴阳公司差欠税款才未能办理，要求解除涉案房屋的查封。该院于2018年7月24日作出（2018）苏0924执异55号执行裁定，中止（2016）苏0924执2822号协助执行通知书对位于射阳县海韵嘉园小区29号楼302室、1202室、1302室房地产的查封。 虹宇公司不服该裁定，向射阳法院提起执行异议之诉称，2016年6月21日，射阳法院作出（2016）苏0924民初3573号民事调解书，确认：兴阳公司于2016年8月10日前一次性偿还虹宇公司307.96万元等。民事调解书发生法律效力后，根据虹宇公司的申请，射阳法院于2017年11月29日向射阳县不动产登记中心送达了协助执行通知书，对射阳县海韵嘉园小区29号楼302室、1202室、1302室等房地产进行预查封。杜俊海对执行标的提出书面异议，射阳法院于2018年7月24日作出（2018）苏0924执异55号执行裁定，裁定中止（2016）苏0924执2822号协助执行通知书对位于射阳县海韵嘉园小区29号楼302室、1202室、1302室房地产的查封。虹宇公司认为执行裁定查明的部分事实错误，依据的主要证据系伪造，不足以证明杜俊海的主张。1.杜俊海向法院提供的2017年2月16日所谓网签合同，案外人孙红兵与兴阳公司2017年2月10日的结账单以及相关入住证明明显虚假，系杜俊海及兴阳公司的关联人员伪造，不应作为定案依据。针对本案可能涉及的犯罪，虹宇公司保留向相关部门举报、追究责任人刑事责任的权利。2.即使杜俊海提供的证据存在，也是一种典型的以房抵债行为，并不优于一般债权，不具有物权效力，也不符合期待权的条件，故杜俊海的所谓异议请求不能成立，应予以驳回。请求依法准许对射阳县海韵嘉园小区29号楼302室、1202室、1302室房地产予以执行。 一审法院经审理查明：2013年12月24日，李乃杰、兴阳公司作为借入方、甲方，孙红兵作为出借方、乙方签订《借款协议书》一份，由乙方借给甲方190万元，双方约定：1.借款构成：乙方本次借给甲方190万元，其中直接支付125万元，结转甲方原欠陆兴梅欠款65万元；2.借款利息：月息2.8%；3.借款期间：六个月，即从2013年12月24日至2014年6月24日，到期一次性还本付息；4.保证方式：甲方提供其所持公司——兴阳公司26号楼101、201挂牌价416.5万元的门面房作抵押保证（公司财务开具收据）；如到期不能按期归还借款本息，乙方有权处置该门面房，所处置后的收入归乙方所有；如该门面房提前销售，甲方应继续提供等值的门面房作抵押保证；5.甲方承担不及时偿还借款本息，以及因不及时归还借款，致使乙方又不能通过处置抵押保证的门面房追偿所欠本息的一切经济及法律责任。同日，孙红兵通过**银行账户向李乃杰银行账户转账125万元。兴阳公司亦于同日向孙红兵出具收据一份，载明：交款单位为孙红兵，收款事由为26#101、201，收款方式为“转”，金额为190万元。2014年10月29日，孙红兵与兴阳公司签订29#302室、702室、1202室、1302室、1702室商品房买卖合同并备案。 2015年2月8日，孙红兵、兴阳公司对前述190万元的借款进行了结算，由兴阳公司作为甲方，与孙红兵作为乙方又签订借款协议一份，双方约定：因甲方经营需要，向乙方提出继续使用部分资金。一、借款金额：194.2万元。二、借款利息：月息按2.5%，按季结算。三、借款期暂定三个月，到期结息并支付部分本金后，经协商可以继续使用。四、为防范风险，甲方自愿将29号302，702，1202,1302,1702,2504Y2504（该套因降层暂未网签）共6套，合计窗口价格4124015元。抵押给乙方，进行网上签约，并开据全额收款收据。甲方可以对抵押物进行销售，乙方也可按甲方同意的销售条件，对抵押物进行销售，销售所得用于归还乙方借款。乙方也可按此条款，帮助甲方销售抵押以外房屋，用于归还乙方借款。五、违约责任。如甲方不能按时支付乙方借款本息，抵押物剩余价值作为补偿乙方损失，无条件将抵押物交付乙方，并办理相关手续。 2017年2月10日，兴阳公司出具《兴阳公司向孙红兵借款194.2万元结算清单（月息2.5%）》载明：1.截止2017年2月7日合计本息351.2万元；2.同意将302、1202、1302(4120元/平米*139.93平米)+4570元/平米*139.93平米）按窗口价186.2万元结算部分本息，并按此作价销售，余款165万元继续计息；3.同意将原网签在孙红兵名下的上述房产，网签销售给杜俊海，但孙红兵与杜俊海之间的具体价款结算、转付由孙红兵与杜俊海另行协商，兴阳公司不再参与；4.因公司欠国税局、地税局税款，无法开具税票给杜俊海，三套住宅同意交付杜俊海使用；由兴阳公司通知物业公司给杜俊海办理相关手续；5.后期开具税票所需税费由杜俊海承担；兴阳公司负责申请开票，并办理过户手续。同日，孙红兵作为转让方，杜俊海作为受让方，**作为见证方签订了《房产转让结算》，载明：302、1202、1302的窗口价分别是4120元/平米、房价576511.6元，4570元/平米、房价639480.1元，4620元/平米、646476.6元，三套房屋总价1862468.3元；302、1202、1302的结算价分别是3500元/平米、3850元/平米、3900元/平米，结算总价1574212.5元。双方约定：孙红兵将302、1202、1302室房屋以150万元的价格转让给杜俊海，并约定：由于房产交易是通过见证方**介绍办理的，因此，房产转让款结算，由受让方杜俊海转付给**，再由**与孙红兵结算，因此，孙红兵不与杜俊海发生任何结算关系。 2017年2月16日，兴阳公司与杜俊海签订29号楼302室、1202室、1302室共计三份商品房买卖合同并备案，双方约定302室的房价576511元、1202室的房价639480元、1302室的房价为646476元。同日，杜俊海还购买了2#、3#、5#储藏室，兴阳公司向其出具了收据，金额分别是36379元、42026元、40591元。 2017年10月6日，兴阳公司向山水物业公司出具《入住证明》三份，内容为：兹有业主杜俊海已购买海韵嘉园29#302室、2号储藏室，29#1202室、3号储藏室，29#1302室、5号储藏室，准予入住。2017年10月9日，**在《房产转让结算》上出具收条，载明：“按约定分三次收到杜俊海的售房款150万元。”同日，物业公司向杜俊海出具29号楼302室、29号楼1302室、29号楼1202室的收款收据各8份，收款事由均是城管代征、电表、垃圾清运费、电梯装运材料费、装修保证金、预存电费、2017年10月6日至2018年10月6日的物业费、2017年10月6日至2018年10月6日的公共耗能费。缴费后，杜俊海在物业公司领取了上述房屋的钥匙。2017年12月11日，杜俊海与射阳水务有限责任公司就海韵嘉园29#302、1202、1302室签订《城市供用水协议》，并领取了上述三套房屋的水费缴费卡。 另查明，海韵嘉园小区29号楼尚未办理竣工验收手续。杜俊海购买的29号楼302室、1202室、1302室房屋尚未装潢使用。本案在审理过程中该院依职权向**、朱正坤、路全成进行了调查。**陈述：截止2013年12月24日，李乃杰还欠我65万元，李乃杰请我再找点钱，我就找到我妻子陆兴梅的同事孙红兵，他们两个是安徽淮南科技贸易学校的股东，孙红兵说与李乃杰不熟悉，钱先汇给我，由我汇给李乃杰，这个过程包括要钱、结账都由我负责。2013年12月24日的时候，李乃杰是兴阳公司的股东、实际控制人，借款协议上的公章是李乃杰本人加盖。孙红兵打给我125万元没有银行凭证，这个钱是孙红兵和我妻子通过年终分红给我妻子的，我妻子再给我。从2013年12月24日到2015年2月8日，兴阳公司给了20万元利息，开的现金支票，还给了26号楼的一套房子，卖了大概40万元。上述时间段的借款本息经过结算后的余款是194.2万元，兴阳公司将29号楼302、702、1202、1302、1702号房屋网签到孙红兵名下，2504Y2504因为没有建，所以没有网签。2016年底，我就把网签在孙红兵名下的29号楼302、1202、1302房屋变卖给杜俊海，杜俊海分三次给了我150万元现金，我也分三次给了孙红兵。2017年2月10日，我与兴阳公司进行了结算，结算单上的公章是朱正坤加盖的。截止这个时间，借款本息是351.2万元，我将转给杜俊海的三套房子按窗口价186.2万元冲抵了部分借款本息，余款是165万元。杜俊海和兴阳公司在2017年2月16日签订了商品房买卖合同，网签的手续是由路全成办理的，因为加密狗在路全成手里。2017年10月，房屋符合入住条件，杜俊海又去办理了入住手续，还买了三个车库，缴纳了物业费。朱正坤陈述：兴阳公司和**有经济纠纷，所以押了几套房子给孙红兵和杜俊海。我公司与**进行过结算，是**带的材料给我的，上面的公章是我盖的，盖章时间就是结算清单的落款时间，结算后房子有没有交付给杜俊海我不清楚，我公司出具入住证明给物业公司，买房人把物业费缴纳了，由物业将钥匙给买房人。路全成陈述：我是海韵嘉园小区物业公司经理，29#楼是2017年10月1日交房，交房是在售楼处的门口有一个告示，开发商没有书面材料给我们，29#楼没有办理竣工验收，是政府干预的交房。杜俊海的网签合同是我弄的，合同上的日期是当时办理网签合同的时间，无法提前，也无法延后。杜俊海买的谁的房子我不清楚，要到房管处去查，印象中是孙红兵名下，要孙红兵两口子到房管处撤销备案，我们才能重新签给杜俊海。我们物业公司都是先交钱后开票，不可能欠账。 一审法院认为，本案的争议焦点为：杜俊海对29号楼302室、1202室、1302室房地产是否享有所有权或期待权，是否有权阻却执行。 （一）关于杜俊海对案涉三套房屋是否享有所有权的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房产未登记于杜俊海名下，故杜俊海对29号楼302室、1202室、1302室不享有所有权。 （二）关于杜俊海对案涉三套房屋是否享有物权期待权，是否有权阻却执行的问题。1.关于杜俊海与兴阳公司有无在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。经查，该院于2017年11月29日查封29号楼302室、1202室、1302室房产。而杜俊海与兴阳公司于2017年2月16日就签订了商品房买卖合同，并进行了销售合同备案，早于本院预查封案涉房产。虹宇公司主张商品房买卖合同系伪造，但未能提供证据证实，该院不予采信。2.关于杜俊海有无在人民法院查封之前合法占有案涉房产的问题。本案中，杜俊海除了购买案涉三套房屋，还于签订商品房买卖合同当日即2017年2月16日购买了三间储藏室。兴阳公司于2017年10月6日才向物业公司开具三套房屋和三间储藏室的《入住证明》,杜俊海亦于2017年10月9日向物业公司缴纳上述房屋的物业费、装修保证金、垃圾清运费等并领取了钥匙，上述事实可以认定杜俊海在该院2017年11月29日预查封案涉房产前已经实际接收房产，属于法律规定的在人民法院查封之前合法占有房产的情形。3.关于杜俊海有无支付全部房款的问题。根据兴阳公司2017年2月10日出具的《兴阳公司向孙红兵借款194.2万元结算清单（月息2.5%）》可知，孙红兵与兴阳公司于2017年2月10日对双方之间的借款本息进行结算，将案涉三套房屋作价182.6万元冲抵了部分借款本息，余款继续计息，该约定是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但经审查，孙红兵与兴阳公司结算是按照月利率2.5%计算，并计算复利，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限，故对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。经计算，上述借款自2015年2月8日起至2017年2月7日止的借款本息已超过结算清单约定的冲抵借款本息的金额182.6万元，且兴阳公司、杜俊海也在结算清单形成后的第6日签订了29号楼302室、1202室、1302室房产的商品房买卖合同并进行了销售合同备案，故该院依法认定案涉三套房屋的房款已足额缴纳。4.关于杜俊海未办理过户登记非因其自身原因是否属实的问题。案涉三套房产因尚未办理竣工验收手续，不符合办理不动产证书的条件，故杜俊海未能办理过户登记属于不能归责其自身原因导致。综上，杜俊海对海韵嘉园小区29号楼302室、1202室、1302室房产享有物权期待权，其要求停止执行于法有据，该院予以支持。据此该院于2019年12月26日作出（2018）苏0924民初4712号民事判决，驳回原告盐城市虹宇建筑工程有限公司的诉讼请求。 本院二审期间，杜俊海提交了向**支付房款的银行凭证7份，经质证，虹宇公司对上述证据杜俊海向**支付款项真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，上述证据不违反法律规定，与案件有关联性，应予以认定。一审法院查明的事实，本院依法予以认定。 经双方当事人确认，本案争议焦点为：上诉人对案涉房屋是否享有排除执行的权利。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”一，杜俊海与兴阳公司于2017年2月16日对案涉房屋签订了商品房买卖合同，并在房管部门进行了销售合同备案，该院于2017年11月29日对案涉房屋查封，可以证明双方房屋买卖合同在查封之前签订。虹宇公司上诉称，杜俊海与兴阳公司签订了商品房买卖合同，进行了虚假备案，备案时间有可能是房管部门后补的，其未提交证据证明，应承担举证不能的后果。其上述上诉理由，依据不足，本院不予采信。二、杜俊海提交的证据可以证明，其在人民法院查封之前合法占有了案涉房屋。三、兴阳公司2017年2月10日出具的《兴阳公司向孙红兵借款194.2万元结算清单（月息2.5%）》证明，孙红兵与兴阳公司于2017年2月10日对双方之间的借款本息进行结算，将案涉三套房屋按窗口价182.6万元冲抵部分借款本息，余款继续计息。涉案房屋的价值没有超出兴阳公司欠孙红兵的借款本金及符合法律规定利率标准计算的利息的数额。故该以房抵债约定，符合法律规定，应认定合法有效。孙红兵与兴阳公司结算清单中，计算方法超出法律规定的民间借贷利率保护上限的部分数额，应当不予认定，双方对余款的数额应按法律规定重新确认。根据兴阳公司2017年2月10日出具的结算清单的承诺，案涉房屋以房抵债后，杜俊海在结算清单形成后的第6日与兴阳公司签订了案涉29号楼302室、1202室、1302室房产的商品房买卖合同并进行了销售合同备案。杜俊海已按约将案涉三套房屋的房款在2017年4月10日前支付给了孙红兵。故应认定杜俊海已向兴阳公司支付了房款。四、案涉三套房产因尚未办理竣工验收手续，不符合办理不动产证书的条件，未办理产权登记手续，杜俊海没有过错，属于不能归责其自身原因导致。综上所述，杜俊海对案涉房屋享有的物权期待权符合排除执行的条件，应当停止执行。虹宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13450元，由盐城市虹宇建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王珩审判员惠玲 审判员 李  汉  林 二〇二〇年五月二十二日 书记员 徐  煜  航