广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初280号 原告：广西远通地产有限公司，住广西防城港市防城区金花茶大道908号远通上城销售中心2楼。 法定代表人：覃怀二，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘志山，广西海狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱尉瑞，广西海狮律师事务所实习律师。 被告：莫瑞芳，女，1972年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省龙川县。 原告广西远通地产有限公司（以下简称远通公司）与被告莫瑞芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘志山、朱尉瑞，被告莫瑞芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告广西远通地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续，以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；3.判决被告向原告支付：原告代为支付给中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行的银行贷款本息28646.23元（暂计至2019年11月4日，2019年11月4日之后贷款本息计至《个人购房/担保合同》解除为止，以原告最终实际代为支付的为准）；4.判决被告向原告支付解除合同违约金96039.6元(按合同总价款30%计），以及承担担保责任违约5729元(按已承担担保责任金额的20%计）；5.本案律师费11922元由被告承担；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发位于广西防城港市远通上城8号楼1单元4层405号房，总金额为320132元，首期款100132元，余款220000元向中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行（以下简称工行防城支行）办理贷款手续。《商品房买卖合同》附件四第3条第（7）款约定：“如买受人不能按借款合同约定如其偿还贷款本息导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除该合同并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。”上述合同签订后，被告在合同履行过程中未按借款合同约定履行还款义务，原告作为连带保证责任人，代被告偿还借款本息、逾期罚息，导致工商银行从原告的保证金账户中扣款28646.23元（暂计至2019年11月4日）。原告认为，因被告没有全面履行归还借款本息的义务，致使原告承担担保责任，解除《商品房买卖合同》的条件已经成就，依照《中华人民共和国合同法》九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权解除合同。以及依照《中华人民共和国合同法》九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，被告有义务搬离案涉房屋，原告有权向被告追偿已向银行履行的借款本息、逾期罚息以及各项损失，同时要求被告承担违约责任；另外，《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》解除后，被告负有协助办理注销涉案商品房的预购商品房贷款抵押登记、预告登记和撤销《商品房买卖合同》备案登记手续、并搬离房屋、支付该房屋年折旧费用的义务。为维护原告的合法权益，现特提交起诉状，请人民法院公正判决。 被告莫瑞芳辩称，被告认为不应解除合同，应继续履行合同；原告的第二项诉讼请求无依据；原告的第三项诉讼请求，如果原告交付房屋给被告，被告把房款补给原告；对于被告不接受原告请求违约金及律师费。庭审后被告向法院提交反诉状，请求：解除双方签订的《商品房买卖合同》；被反诉人支付商品房首付款按揭契税197318元；被反诉人交付逾期交房违约金96039.6元及租金。但被告未在指定期限内缴纳反诉受理费，按撤诉处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供的商品房买卖合同及补充说明、营业执照、身份证复印件、预告登记证、个人购房借款、担保合同、工商银行关于从保证金账户扣收违约金的函、情况说明、发票，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提供的借记卡账户历史明细清单结合全案综合予以认定。对于被告申请追加中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行作为第三人参加诉讼，因其在庭审辩论终结后提出，且商品房担保贷款合同纠纷可另行起诉，故本案不予追加。 本院经审理认定事实如下：2016年4月22日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买位于防城港市（原防城区城南规划小区）远通上城8号楼1单元第4层405号房，房屋建筑面积93.36平方米，单价为每平方米3429元，总价款为320132元。买受人应当于2016年4月22日前支付首期房价款100132元，余款220000元申请贷款支付。合同第九条约定商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；4.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，出卖人不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事件消失后30日内告知买受人的（但因客观原因无法及时告知的除外）；（2）因国家有关法律、法规、政策改变、或者政府限制性行为而导致工期延误的；（3）因政府部门通知停工等原因而影响施工工期的；（4）非因出卖人原因一周内停水或停电超过8小时（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）的；（5）恶劣天气（如暴雨、台风等）导致无法施工，工期受影响的；（6）出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受以后（以政府接受资料日期为准），因政府部门未能按公示的期限办结所导致无法按约定交付房屋的。合同第十一条约定交付时间（一）约定，出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之拾（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同中附件四第3条第（7）款，约定如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如其偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。合同中附件十一补充协议第十七条通知方式及效力1、出卖人与买受人的联络通讯地址以合同双方当事人中所列为准。任何一方变更通讯地址的，应在变更之日起5日内以书面形式通知对方。3、有关本合同的任何通知、付款要求或各种通讯联系，出卖人只要按照买受人的通讯地址发送，或以报纸公告形式告知，即应视作为下列日期被送达：（1）如果是信函，则为挂号发出5个工作日。合同中第一章合同当事人买受人吴显洪，通讯地址广东省龙川县迴龙镇罗回村委会罗回村164号，联系电话185××××0231。上述涉案房屋已办理了不动产登记证明，号为：桂（2016）防城港市不动产证明第0001142号，登记权利人莫瑞芳，义务人广西远通地产有限公司。 2016年5月12日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、中国工商银行股份有限公司防城港市防城支行（以下简称工行防城支行、贷款人）签订了一份《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》），合同约定被告向工行防城支行贷款220000元用于购买涉案商品房，贷款期限30年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定；借款人按每月等额本息还款法偿还贷款本息，每月15日为还款日。本笔贷款的担保方式为抵押+阶段性保证担保。阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，在合同约定的正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任。合同对其他事项作了详细约定。合同签订后，工行防城支行依约向被告发放了贷款。在上述《借款合同》履行过程中，被告未依约还款，工行防城支行从原告的按揭保证金账户扣收该欠款及相应的罚息，并于2019年11月4日向原告出具了一份《关于从保证金账户扣收违约贷款的函》，载明：2018年9月18日至2019年10月23日，累计扣款13期，本息合计28646.23元。 再查明，广西海狮律师事务所于2019年10月15日通过邮政快递向被告的通讯地址广东省龙川县迴龙镇罗回村委会罗回村164号寄出一份《律师函》，告知被告因其每月完成按时支付银行的案件贷款本息的违约行为，导致银行在远通公司开立的专项保证金账户中扣除款项，并告知被告应与本函发出7日内于远通公司到相关部门办理撤销上述房屋的预售商品房抵押登记注销手续等及其他违约责任。2019年11月1日，原告（甲方）与广西海狮律师事务所（乙方)签订了一份《委托代理合同》，约定原告就与被告的纠纷一案委托乙方的律师进行代理，律师服务费为11922元。2020年1月6日，广西海狮律师事务所向原告开具了14份《增值税专用发票》，载明律师代理费共计159399元，其中备注为“莫瑞芳”的发票金额为11922元。2020年1月16日，原告向广西海狮律师事务所转账支付159399元，用途为“律师费”。2020年4月15日，原告向本院出具了一份《情况说明》，载明广西远通地产有限公司与莫瑞芳商品房预售合同纠纷一案，律师代理费为11922元，与其他诉讼统计159399元，一并转入广西海狮律师事务所账户。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同义务。合同中附件四第3条第（7）款，约定“如买受人向银行申请银行按揭贷款或个人住房公积金贷款支付房款的，在银行发放贷款后至办理完房屋产权证及正式抵押手续，出卖人担任买受人贷款担保人期间，如买受人不能按借款合同约定如其偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并按合同总价款百分之三十计算违约金。出卖人解除本合同的，买受人应于出卖人发出书面解约通知7日内，与出卖人到相关部门办理好房屋抵押登记注销手续、合同备案登记注销、预告登记注销等相关手续。同时出卖人有权在承担担保责任的范围内向买受人追偿，出卖人因实现该债权所支付的诉讼费、律师费及其他费用全由买受人承担，且买受人还应按出卖人已承担担保责任金额的20%向出卖人支付违约金。”本案被告未按合同约定按时向工行防城支行偿还涉案商品房的按揭贷款，致使工行防城支行从原告的保证金账户扣款，截止至2019年11月4日已扣款贷款本息共计28646.23元，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，原告请求解除涉案《商品房买卖合同（预售）》有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理注销涉案商品房的备案登记手续及商品房预告登记手续。同时，原告有权在承担担保责任的范围内向被告追偿，故原告请求被告支付原告已代偿的贷款本息28646.23元，本院依法予以支持；2019年11月4日以后如工行防城支行继续从原告的保证金账户中扣收贷款本息，原告可在实际发生后另行主张。 违约金问题，根据《商品房买卖合同（预售）》合同中附件四第3条第（7）款的约定，被告应按合同总价款百分之三十向原告支付解除合同违约金，还应支付原告已承担担保责任金额的20%的违约金。被告并未对违约金的计付标准提出异议，故本院予以支持原告主张被告支付解除合同违约金96039.6元（320132元×30%）,及承担担保责任违约金5729元（28646.23元×20%）的诉讼请求。 律师费问题，根据《商品房买卖合同（预售）》合同中附件四第3条第（7）款的约定，出卖人因时限该债权所支付的律师费由买受人承担，原告为实现债权与广西海狮律师事务所签订了《委托代理合同》并实际支付了律师费11922元，为此对于原告请求被告支付律师费11922元，本院依法予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告广西远通地产有限公司与被告莫瑞芳于2016年4月22日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告莫瑞芳在本判决生效之日起三十日内协助原告广西远通地产有限公司办理注销涉案《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续、注销案涉商品房预告登记手续（不动产登记证明，号为：桂（2016）防城港市不动产证明第0001142号）； 三、被告莫瑞芳在本判决生效之日起十日内偿还原告广西远通地产有限公司28646.23元及违约金5729元； 四、被告莫瑞芳在本判决生效之日起十日内支付原告广西远通地产有限公司解除合同违约金96039.6元； 五、被告莫瑞芳在本判决生效之日起十日内支付原告广西远通地产有限公司律师费11922元； 六、驳回原告广西远通地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费3148元，减半收取1574元，由被告莫瑞芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年五月二十九日 书记员  吴尉宛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。