上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1821号上诉人（原审原告）：XX所，住所地上海市长宁区虹桥路1665号。法定代表人：黄建旺，书记。委托诉讼代理人：奚向军，上海市汇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海亚和投资管理有限公司，住所地上海市长宁区虹桥路1665号601室。法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨坤，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：田亮，男，该公司工作人员。上诉人XX所（以下简称XX所）与上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初20566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。XX所上诉请求：撤销一审判决第二项，改判亚和公司支付XX所逾期利息损失（以4,818.90万元为本金，按中国人民银行同期定期存款利率计算自2019年9月29日起至判决生效之日止）。事实与理由：一、XX所、亚和公司于2018年7月1日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》（以下简称整治协议）与前述双方于2011年11月25日签订的《军队房地产建设、租赁协议书》（以下简称原租赁协议书）在关于租金标准、租期、租赁面积的约定内容都不同，所以整治协议系独立协议而非从协议，应属有效。根据合同法相关规定，亚和公司应承担赔偿损失的违约责任。一审法院既已认定亚和公司未履行租金支付义务构成违约，而XX所主张的利息损失作为最直接且最容易被预见的损失，应该得到支持。二、虽然双方签订的原租赁协议书无效，但在该协议签订后租金支付惯例一直系先付后用，故对方在拖欠租金的情况下应当支付利息。起诉前，XX所曾对亚和公司进行过催告，故利息应自起诉之日起计算，利息标准则按照中国人民银行同期定期存款利率计算。亚和公司辩称，不同意XX所的上诉请求。本案所涉整治协议无效，双方对于租金的支付期限没有约定，亦不存在支付逾期利息的问题。亚和公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回XX所一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、双方签订的整治协议并非独立合同，而是在原租赁协议书的基础上对部分内容作出修改，其效力应从属于原租赁协议书，故主合同无效，整治协议也应无效。二、现双方之间并无关于租金支付期限的约定，一审参照原租赁协议书中双方达成先付后用的意思表示作出判决系法律适用错误。即便双方该意思表示真实，因对方在一审辩论结束之前迟迟未取得涉案房屋的不动产权证，亚和公司不支付租金系行使先履行抗辩权，具有其法律依据。即便2019年11月XX所取得了涉案房屋的房地产权证，但其并未能提供消防竣工验收批文，即XX广场的大消防证。2020年5月15日亚和公司向XX所发函要求其尽快通过消防竣工验收批文，故XX所未取得涉案房屋消防竣工验收批文的违约行为持续至今，亚和公司未支付2018年7月1日至2019年12月31日的租金，系行使先履行抗辩权。三、一审中，亚和公司曾当庭提交反诉状提出反诉，但一审法院未予受理。后经沟通各方同意将反诉请求在另案中追加。但另案属于无效后果的处理，而本案一审所涉整治协议被判为有效。故两案系不同的诉，无法合并或追加审理。故亚和公司的反诉请求应当在本案中一并处理，一审法院未受理亚和公司的反诉，剥夺了亚和公司的诉讼权利，属于程序违法，本案应发回重审。XX所辩称，不同意亚和公司的上诉请求，坚持己方上诉请求。关于反诉，见一审中2019年1月18日庭审笔录第7页，亚和公司明确表示撤回反诉，故不存在剥夺亚和公司反诉权的事实。关于租金抗辩权，亚和公司一直经营涉案房产，收取次承租人租金至今，故亚和公司在经营的同时主张抗辩权，没有事实和法律依据。XX所的一审诉讼请求：亚和公司支付2018年7月1日至2019年12月31日的租金4,818.90万元及逾期利息（以4,818.90万元为本金，自2019年9月29日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）。一审法院认定事实：1994年10月，上海XX宾馆作为建设单位，取得上海市长宁区XX路XX号XX花苑的建设工程规划许可证，该许可证（底稿）及所附建筑工程项目表（存根）中分别载明：XX花苑总建筑面积4,059平方米，其中A型别墅3幢、B1型别墅6幢、B2型别墅2幢、C1型别墅1幢、C2型别墅2幢。2011年11月25日，XX所、亚和公司签订《军队房地产建设、租赁协议书》。协议书第一条建设、租赁模式：XX所、亚和公司双方一致确认该项目的建设租赁模式为：XX所提供该项目建设所需的土地及地上建筑物，亚和公司投入全部建设资金对土地及地上建筑物进行改扩建；作为XX所提供土地及地上建筑物的对价，亚和公司应按本协议约定如期、足额向XX所支付本协议约定的费用；作为亚和公司投入建设资金的对价，亚和公司在上述项目改扩建成后，对改扩建项目及XX花苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权（但本协议另有约定的除外）。协议书第二条项目现状及改扩建情况：双方一致同意：XX城、XX广场、四号楼综合楼（以下统称综合楼）改扩建项目是在XX所所有的XX广场、XX广场、四号楼以及XX广场地下室的现有基础上，由亚和公司进行全面改建扩容，与该项目有关的规划设计、土建安装工程、室内装修和设施设备、均由亚和公司投资建设。改扩建后的综合楼房屋产权及所属各配套设施、公建设备设施均属XX所所有。……双方约定，由亚和公司投资建设的别墅自2011年12月1日起由14幢变为10幢。协议书第七条固定回报方式：亚和公司须最迟在本协议签订当日内向XX所付清本协议的履约保证金1,000万元，该履约保证金自动转为亚和公司应付土地占用费的一部分。别墅固定回报按每半年支付一次，先付后用。亚和公司应于免租建设期届满之日的3个工作日内向XX所付足50%的土地占用费（2,858.25万元），另50%的土地占用费（2,858.25万元）应于此后的一年内向XX所支付，以后综合楼改扩建项目固定回报按每半年支付一次，先付后用。协议书附件四、附件五综合楼、10幢别墅租金（建设费）计算方式：一、综合楼的租期：自2015年6月1日起至2033年5月31日止，租期以三年为一个阶段，第一个阶段从2015年6月1日至2018年5月31日……，自第二阶段起每阶段租金环比递增5%。具体租金计算如下：建设阶段2013.6.1-2015.5.31，建设占用费5,716.50万元；第一阶段2015.6.1-2018.5.31，每年租金2,858.25万元，合计8,574.75万元……。二、10幢别墅的租金：租期自2011年12月1日起算至2029年11月30日止，第一个阶段从2011年12月1日至2014年11月30日，第二个阶段从2014年12月1日至2017年11月30日，……10幢别墅的第一阶段年租金为141.75万元，自第二阶段起每阶段年租金环比递增5%。合同签订后，亚和公司支付了2013年6月1日至2015年5月31日的部分占地费3,025.25万元及2011年12月1日至2014年11月30日的别墅租金425.25万元。2017年11月6日，XX所就其与亚和公司之间的房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求亚和公司支付土地占用费26,912,500元及滞纳金，2015年6月1日至2017年9月15日综合楼租金共计65,501,561.50元及滞纳金，2014年12月1日至2017年9月15日别墅租金4,155,048元及滞纳金。本院经审理，于2017年12月26日作出（2017）沪01民初1209号民事判决：一、XX所、亚和公司签订的《军队房地产建设、租赁协议书》无效；二、XX所应于该判决生效之日起十日内支付亚和公司使用费96,569,110.50元……。XX所不服该判决，提出上诉。上海市高级人民法院经审理，于2018年6月5日作出（2018）沪民终79号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月1日，XX所、亚和公司签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》。协议约定：第一条项目地址：位于上海市长宁区XX路XX号亚和公司（综合楼、XX花苑），原合同出租面积：房屋建筑面积73,417.22平方米，场地面积0平方米。原合同租赁期限：租期40年（其中：XX花苑别墅自2000年11月7日至2040年11月6日止、XX花苑西部自2001年5月18日至2041年5月17日止、招待所4号楼自2003年6月5日至2039年9月27日止、招待所综合楼自2003年7月1日至2011年11月30日止）；以上合同于2011年11月整改为一份合同，租期为18年。原合同租金：当前年租金3,157.30万元，租金递增情况：每3年递增5%；原合同租赁用途：商用。第二条实测出租面积：房屋建筑面积73,417.22平方米，场地面积0平方米。第三条整治后租赁期限调整为：租期14年11个月（综合楼自2018年7月1日至2033年5月31日、XX花苑自2018年7月1日至2029年11月30日）。第四条经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为：当前年租金3,212.60万元，租金递增情况每3年递增5%。整治后租赁用途：商用。第六条亚和公司新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，亚和公司不得提出补偿要求，如在合同履行期间有司法审判确定的除外。第七条项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际出租面积、整改租期租金、租赁用途为准。第八条此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。原合同纠纷，双方以司法途径解决。该协议尾部批准部门意见处加盖内容为“军委国防动员部《关于房地产租赁停偿委托管理项目专项整治方案事》军动[2018]391号，批复同意”的印鉴，落款时间为2018年12月30日。该协议签订后，亚和公司未向XX所支付过租金。2019年6月12日，中央军委后勤保障部房地产资源管理中心向XX所发放军队房地产使用许可证。编号为军房使证（2019）房字第XXXX号军队房地产使用许可证中载明：管理方（委托方）为XX所，运营方（受托方）为亚和公司，房地产位置为上海市长宁区XX路XX号，使用用途为商场等，房屋面积70,029平方米。编号为军房使证（2019）房字第XXXX号军队房地产使用许可证中载明：管理方（委托方）为XX所，运营方（受托方）为亚和公司，房地产位置为上海市长宁区XX路XX号，使用用途为商场等，房屋面积3,388.20平方米。2019年9月25日，XX所致函亚和公司，内容为：……依据2018年7月1日我司与贵司签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》确认租赁期限，综合楼自2018年7月1日至2033年5月31日止，XX花苑自2018年7月1日至2029年11月30日。根据2011年11月25日军队房地产租赁协议明确租金每半年支付一次，先付后用的原则，截止2019年12月31日，贵司应支付租金48,189,084元，贵司尚未支付。……希望贵司尽快结清所欠租金。2019年11月27日，上海市自然资源确权登记局颁发沪（2019）市字不动产权第XXXXXX号不动产权证书，其中载明，权利人：XX保障部（XX警备区）；坐落：XX路XX号；建筑面积86,997.98平方米。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。XX所、亚和公司在原租赁协议书被认定无效后另行签订整治协议，上述两份协议约定的综合楼、XX花苑的租金及租赁期均不一致。且整治协议特别约定，此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。原合同纠纷，双方以司法途径解决。据此可以认定，XX所、亚和公司均是将该协议作为一份独立合同，而非原租赁协议书的从合同。亚和公司以整治协议系原租赁协议书的从合同为由主张其无效，显然没有依据，且与整治协议签订时XX所、亚和公司的真实意思不符，故一审法院不予采信。整治协议系XX所、亚和公司真实意思表示，上海市自然资源确权登记局也已核发上海市XX路XX号的不动产权证，故该协议合法有效，双方均应恪守。尽管该协议中未对租金支付期限作出约定，但XX所已经履行向亚和公司交付租赁房屋的义务，而亚和公司作为承租人自2018年7月1日至今均在使用租赁房屋，故亚和公司应按该协议约定的金额向XX所支付上述期间的租金。对2019年12月的租金，XX所、亚和公司并未约定付款期限，但双方曾在原租赁协议书对使用费支付等作出约定，即使该协议被认定无效，但仍可认定XX所、亚和公司确曾对亚和公司先行支付使用费、后使用租赁房屋形成一致意思表示，该意思表示是真实的。现双方签订整治协议，亚和公司据此继续租赁综合楼及XX花苑，故XX所要求其支付2019年12月的租金亦属合理有据，一审法院予以支持。XX所另主张亚和公司自2019年9月29日起支付迟延付款的利息损失，鉴于双方在整治协议中未能就租金支付期限及亚和公司逾期支付租金应承担的责任作出约定，而XX所直至2019年11月27日才提供上海市XX路XX号的不动产权证，故XX所的该项诉讼请求缺乏依据，难以支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2019年11月29日作出判决如下：一、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内向XX所支付2018年7月1日至2019年12月31日的租金48,189,000元；二、驳回XX所的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费282,745元，由上海亚和投资管理有限公司负担。二审中，双方当事人未提交证据材料。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于双方签订的整治协议之效力、租金是否已届期支付、以及亚和公司未支付租金应否承担相应的利息损失。关于整治协议的效力。根据本案所查明的事实，亚和公司与XX所就涉案房屋于2011年11月25日签订的原租赁协议书已于2018年6月5日经法院生效判决认定无效。之后，双方于2018年7月1日签订整治协议，就涉案房屋的租赁期限、租金标准等作出了重新约定。在原租赁协议书已被法院认定为无效合同之后，双方本无必要再就该无效合同签订补充协议，且整治协议亦未冠以“补充协议”之名。因此，结合整治协议的约定内容，一审法院认定整治协议系独立合同，并非原租赁协议书的从合同，符合双方签订整治协议的真实意思表示。亚和公司上诉认为整治协议系原租赁协议书的从合同，并基于主合同无效而从合同亦无效的原则而主张整治协议无效，本院不予支持。鉴于整治协议系双方签约主体的真实意思表示，涉案租赁标的物亦取得了不动产权证，故一审法院据此认定该整治协议有效，当属正确，本院予以认同。关于租金是否已届期支付。整治协议签订后，亚和公司一直占有使用涉案房屋，但未支付租金。虽然整治协议仅约定了新的租期及租金标准，对于租金支付期限未做约定，但结合整治协议签订的背景，以及双方就涉案房屋长期履行的实际情况，双方对于涉案房屋先租后用的意思表示系明确且一致，亦符合租赁合同履行的常态。现XX所起诉要求亚和公司按照整治协议约定的租金标准支付自2018年7月1日起至2019年12月31日止的租金，一审法院对此予以支持，当属正确。亚和公司以涉案房屋未取得不动产权证作为其拒付租金并行使先履行抗辩权的上诉主张，依据不足，本院不予采纳。至于涉案房屋是否如亚和公司所称尚未取得大消防证，并不影响亚和公司在已实际占有使用房屋的情况下向XX所承担的租金支付义务，故亚和公司该上诉意见，本院亦不予采纳。关于XX所主张的迟延支付租金的利息损失。一则，整治协议对于租金支付期限及逾期支付租金的违约责任并未作出约定；二则，XX所于2019年11月27日才提供涉案房屋的不动产权证。因此，XX所要求亚和公司支付迟延付款的利息损失，依据不足，一审法院对此未予支持，并无不当。至于亚和公司上诉关于一审法院未予受理其提出的反诉，侵犯了其诉讼权利并据此要求将本案发回重审的上诉主张。一则，亚和公司也确认其在本案中提交反诉状后，经沟通各方同意将其反诉请求在另案中追加审理，故不存在亚和公司所称侵犯了其诉讼权利的情形；二则，即便亚和公司的相关诉讼主张未能作为本案的反诉进行合并审理，亚和公司亦可依法就此另行起诉。因此，本案并不存在足以发回重审的法定程序瑕疵，故亚和公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。XX所、亚和公司的上诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币287,412.20元，由XX所负担4,667.2元，上海亚和投资管理有限公司负担282,745元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十八日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……