江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5245号 上诉人（原审原告）：曹嘉杰，男，1992年4月28日生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：朱惠芳，启东市吕四渔港法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：启东市华泰房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市。 法定代表人：杜平，董事长。 委托诉讼代理人：汪和荣，江苏江海明珠律师事务所律师。 上诉人曹嘉杰因与被上诉人启东市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服启东市人民法院（2019）苏0681民初3652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月17日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 曹嘉杰上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持曹嘉杰一审诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费均由华泰公司承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决不公。一、曹嘉杰与华泰公司于2015年7月7日签订商品房买卖合同，曹嘉杰如数付清了购房款65万元，华泰公司于2015年8月31日向曹嘉杰实际交付了房屋，根据合同约定，华泰公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但因为华泰公司的责任，曹嘉杰数年之久不能办理不动产权证，曹嘉杰在多次催促无果后提起了诉讼，要求华泰公司承担逾期办证违约金，直至曹嘉杰提起诉讼之时，华泰公司仍未能向产权登记机关报备办理权属登记的相关资料，以致曹嘉杰一直处于办证不能状态，也即华泰公司的违约情形持续存在，但一审判决竟然以超过诉讼时效为由驳回了曹嘉杰的诉讼请求，这显然属认定事实错误。二、一审判决对于曹嘉杰一直催促华泰公司协助办理产权登记的事实未予否定，但一审判决又以曹嘉杰仅主张了物权而未主张债权为由否定了曹嘉杰主张逾期办证违约金的诉讼时效，这显然是自相矛盾的，逾期办证违约金是基于华泰公司违约行为而产生的，且又是以违约时间为计算结果的，在曹嘉杰未明确放弃主张违约金的前提下，曹嘉杰催促华泰公司协助办理产权登记的行为既是主张了物权也包含了债权，因此，曹嘉杰主张逾期办证违约金的诉讼时效因其一直催促华泰公司协助办理产权登记而得以持续。三、虽然案涉《商品房买卖合同》第十五条对产权登记事项作了约定，但是该条款约定的是出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。很显然，该违约条款适用的期限是商品房交付使用后90日内，也即2015年11月30日之前，曹嘉杰在一审诉讼中并未主张该部分的违约金，曹嘉杰主张的是从2015年12月1日起至违约情形解除之日止的违约金，既然双方并未对超过90日之后办证不能的违约金作出约定，则曹嘉杰主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，曹嘉杰的主张既未超过诉讼时效，也属合情合法，理应得到法律的支持。再者，案涉《商品房买卖合同》第十五条约定的是在商品房交付使用后90日内因为出卖人的责任导致办证不能的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，但本案中，因为华泰公司的责任，曹嘉杰数年之久不能取得房屋权属证书，根据我国合同法第一百一十四条之规定，显然案涉合同第十五条的约定也已不能适用于本案。尽管曹嘉杰在一审时对于上述事实与理由作了详尽阐述，但一审判决根本未予理涉，存在故意袒护华泰公司之嫌疑。 华泰公司辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、曹嘉杰在起诉前既没有向华泰公司要求办理不动产登记，也没有向华泰公司主张逾期办证的违约责任。案涉商品房于2019年5月初才具备办理初始不动产登记条件，除曹嘉杰外，整个住宅小区还有几百个购房户，在2019年5月前均没有办理不动产登记，曹嘉杰也知道大家都没有办理不动产登记，按照常理，曹嘉杰对此明知，也就不可能向华泰公司要求办理产权登记。曹嘉杰上诉称“多次催促华泰公司办理不动产权证”并不属实，且无证据证明。一审判决书中事实认定部分并未认定曹嘉杰向华泰公司要求过办理不动产权证登记，判决书的理由阐述部分也只是叙述“曹嘉杰认为”。由于出卖人原因长时间不能办理产权登记，作为买受人为维护自己的权益，有可能向出卖人要求承担违约责任并要求支付违约金，但事实上曹嘉杰在起诉前从来没有向华泰公司主张过违约责任，曹嘉杰在一审中对此事实也予承认。从这点事实可以推定，曹嘉杰在起诉前既没有向华泰公司要求办理不动产登记，也没有向华泰公司主张逾期办证的违约责任。二、一审认定曹嘉杰的诉讼请求超过诉讼时效是正确的。诉讼时效期间应当从交房时间加90天的次日起计算，而曹嘉杰起诉时均超过法定诉讼时效期间，合同约定的按照购房款以1%计算违约金是一次性违约金数额，曹嘉杰在诉讼时效期间内未主张该违约金权利，则失去了实体请求权。三、曹嘉杰认为“1%违约金适用的期间指交房后的90日内，而双方未对超过90日之后办证不能的违约金作出约定”，该理解并不符合合同约定。根据本案《商品房买卖合同》第十五条对产权登记事项所作约定，一是出卖人在商品房交付使用后90日内提交登记备案资料是守约行为，超过90日才构成违约。二是由于出卖人原因，超过90日的才应当支付1%的违约金。曹嘉杰认为超过90日违约金没有约定完全与合同约定内容不符。 曹嘉杰向一审法院起诉请求：一、判令华泰公司支付曹嘉杰逾期办理不动产权属证书违约金167128元（自2015年12月1日至2019年5月31日止，以所付购房款670450元为本金，按中国人民银行同期同档贷款利息的1.5倍计算）；二、本案诉讼费由华泰公司承担。事实与理由：2015年7月7日，曹嘉杰与华泰公司签订商品房销售合同，约定曹嘉杰购买华泰公司开发的启东市吕四港镇盈港公寓1号楼605室，曹嘉杰为此向华泰公司支付了购房款670450元，后华泰公司如期交房，根据合同约定，华泰公司应在房屋交付使用后90日内配合曹嘉杰办理不动产权属证书，否则应承担违约责任，因合同约定的交房日期为2015年8月31日，办理不动产权属证书的时间应在2015年11月30日前，华泰公司的违约行为致使曹嘉杰无法行使和处分已购买的房屋，因此遭受了损失，根据相关法律规定，曹嘉杰有权要求华泰公司承担上述违约责任。 华泰公司辩称，根据诉讼时效的有关规定，曹嘉杰主张违约金已经超过诉讼时效，该实体权利不应当获得支持；退一步讲，双方当事人在签订的商品房销售合同中已约定了逾期办理所有权证违约金的计算方式，曹嘉杰所称的该约定系格式条款及因华泰公司逾期时间长而不适用该条款均没有法律依据。 一审法院认定事实：2015年7月7日，曹嘉杰与华泰公司签订商品房销售合同，约定曹嘉杰购买华泰公司开发的启东市吕四港镇盈港公寓1号605室房屋，为此曹嘉杰向华泰公司支付购房价款65万元及垃圾清运费、物业费、维修基金、装修押金等计20453元；合同另约定，案涉房屋经验收合格后于2015年8月31日前交付给买受人使用；关于产权登记的约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。后曹嘉杰支付相应房款及相应配套费，交房时间为2015年8月31日。 一审法院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。案涉商品房销售合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效，双方均应按约全面履行合同义务。本案中，首先，曹嘉杰认为，其一直要求华泰公司办理房屋产权证，但未明确要求华泰公司承担逾期办证违约金，因为华泰公司一直未给办证，故要求逾期办证违约金；根据法律规定，办理房屋所有权属证书的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，前一请求权属物权请求权，不适用诉讼时效，而后一请求权属于债权性质的请求权，应该适用诉讼时效。其次，按照案涉商品房销售合同约定，华泰公司应于2015年8月31日前将案涉房屋交付曹嘉杰使用，并在交付后90日内协助曹嘉杰办理不动产权证，根据规定应该自2015年11月30日之次日开始计算诉讼时效。因双方当事人签订商品房合同约定逾期办证违约金额按已付房款的1%计算，根据相关规定属于一时性债权，曹嘉杰于2019年5月6日才向一审法院起诉，亦未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断或延长的情形，故其诉讼请求已超过诉讼时效期间。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：驳回曹嘉杰的诉讼请求。本案受理费3642元（曹嘉杰已预交），由曹嘉杰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议在于曹嘉杰主张华泰公司逾期办证违约金债权的诉讼时效是否已经超过？《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第二款规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，双方争议首先在于逾期办证违约责任诉讼时效的起算时点。经查，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记事项约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。由上述约定可知，本案商品房交付使用后90日起，买受人曹嘉杰应当知道华泰公司是否有逾期办证的违约行为，该日即为其权利受到侵害的诉讼时效的起算时点，因双方确认，华泰公司已在约定的交付期限即2015年8月31日实际交房，故上述起算时点应自之后的90日即2015年11月30日起算。 其次，双方争议还在于有未对约定交付使用商品房期限之后超过90日未办证的违约责任作出约定。上述《商品房买卖合同》第十五条对此已作出明确约定，出卖人华泰公司自2015年11月30日起如有逾期办证的违约行为，而买受人曹嘉杰选择不退房并追究对方相应的违约责任，则出卖人华泰公司应按已付房价款的1%向买受人曹嘉杰支付违约金。该约定语句明确，并无歧义，应属解决上述争议的合同条款。 第三，曹嘉杰起诉前，华泰公司逾期办证的违约情形持续存在，但上述第十五条约定已对逾期办证违约金数额作出明确约定，即出卖人华泰公司按买受人曹嘉杰已付房价款的1%向曹嘉杰支付违约金。该约定所涉债权为一时性债权，诉讼时效起算时间应从本案约定的华泰公司逾期办证期限届满之次日即2015年11月30日起算。该类债权与以日或月为单位累计计算违约金数额的继续性债权是有所区别的，后者是以每个个别债权分别适用诉讼时效的。 《民法总则》第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。本案所涉商品房买卖合同法律关系应当适用普通诉讼时效，起算时间应自2015年11月30日起，至《民法总则》施行之日未满《中华人民共和国民法通则》规定的二年普通诉讼时效期间，如适用《民法总则》关于三年诉讼时效期间规定，其时效期间届满日应为2018年11月29日。而曹嘉杰并未提供证据证明其在此期间有诉讼时效中止、中断等法定事由或者有申请延长的特殊情况。而其陈述一直在催促华泰公司协助办理产权登记的情形实际涉及其行使物权请求权的行为，该行为与上述债权请求权应当有所区别，否则，促使权利人行使权利，稳定法律秩序，维护交易安全的诉讼时效制度的功能将无法彰显。 综上所述，曹嘉杰在2019年5月6日提起本案诉讼时，其诉讼时效期间已经届满，华泰公司又提出了诉讼时效的抗辩，一审判决认定事实清楚，除适用最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定有误应予纠正外，其余适用法律并无不当，且一审裁判结果正确，曹嘉杰的上诉理由不能成立，本案应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3642元，由上诉人曹嘉杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 谦 审判员 吕 敏 审判员 卢 丽 二〇二〇年五月二十七日 书记员 倪宇骄