辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终318号上诉人（原审原告）：**，女，1979年5月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：未来置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区建设东路78号803。法定代表人：魏明忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜春颖，辽宁和鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军，男，1966年8月2日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市铁西区。上诉人**因与上诉人未来置业（沈阳）有限公司（以下简称“未来公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初1350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。**上诉请求：1.请求支持上诉人一审请求，判令被上诉人承担房屋层高降低10cm的违约责任，支付违约、赔偿金23885元，及本违约、赔偿金从2014年4月18日至未来公司付清时的逾期利息；2.请求支持上诉人一审请求，判令被上诉人支付上诉人预期经济损失10000元；3.请求判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.上诉人因被上诉人违约，受到的损失是切实的、可衡量的，一审判决酌定减少赔偿金，上诉人难以接受。（1）交付房屋层高较合同约定减少10%，高度减少直接减少了买受人的使用空间，上诉人切实损失了合同约定的3.45%。（2）在法律没有直接规定的情况下，对于金额的计算，应类推适用商品房买卖合同司法解释第14条关于面积的处理规定。（3）被上诉人采用欺瞒方式促销，合同笔误是其拒不认错的谎言。（4）上诉人维护合法权益符合法律精神。类似案例及裁判观点能够支持上诉人的观点。交付的出卖房屋应当符合法定和约定双重条件，否则属于不适当履行，应根据瑕疵履行行为给买受人造成的损失承担违约赔偿责任。被上诉人一审辩称层高对买受人使用无影响，与事实不符：A买受人使用空间尺寸明显缩水，是客观存在的。高度不足给房屋使用功能造成不利影响，这是附加损失。B开发商因该违约行为潜在欺诈获得收益。2.因被上诉人违约，给上诉人造成的损失是从交房那一刻起就发生的。3.关于违约的预期经济损失。层高不足对房屋价格产生实质影响，造成上诉人预期转售利润损失，被上诉人应予赔偿。未来公司辩称：1、《商品房买卖合同》第三条标注的层高，只是商品房基本情况的概述，并非合同条款。且合同约定的面积差异并未以层高作为数据依据计算，**所诉面积缩水情况不存在。2、合同中的层高是由于工作人员输入笔误造成。该房屋是严格按照设计图纸施工并验收，不存在规划、设计变更的行为。该笔误行为我方在后期的备案登记中及时做出了纠正。3、上述层高笔误并没有改变**所购商品房建筑面积，其要求参照缩水面积要求补偿损失的请求无法律依据。4、在假日名居房屋销售过程中我方从未将层高作为重点推介和宣传，层高因素并不影响**的主管判断和购房考量。5、涉案房屋层高以及净高符合《住宅设计规范》规定，符合居民居住、使用需求。因此关于层高的笔误未对**造成任何损失，不应承担赔偿责任。未来公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回被上诉人全部诉讼请求；3.由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用法律错误。上诉人在销售合同中填写的层高2.9米确系笔误。上诉人从未将层高2.9米作为宣传。被上诉人也没有证据证明其基于层高2.9米作为购买商品房的一个选项。因此不存在层高问题导致被上诉人对房屋的舒适性、实用性等期待值下降的说法。虽然被上诉人也提交了同幢其他住户购买合同中出现层高2.9米的现象，但从房号可以看出不同单元同一层不可能出现层高不同的房屋，故上诉人辩称的笔误说法更符合实际。涉案房屋层高也符合《住宅设计规范》，被上诉人住宅层高2.8米影响通风、采光及层高缩水造成感官上的压抑，无充分事实依据和法律依据。**辩称：一、未来公司隐瞒实际层高。利用虚高数据进行交易，存在欺诈；双方合同真实有效，其称合同中层高2.9米系笔误，一审已提供证据证明是谎言。1.从合同证据看，本案楼宇在预售期签订的合同全部是2.9米，既非个别，也不存在轮流，符合未来公司为了房屋促销进行数据欺诈的情况。2.房屋层高是房屋的基本点，如果未来公司告知事情，业主不会用同一价格购买该房产。在商品房标准合同中，明确约定面积、层高、位置、平面图、容积率等，这说明，房屋商品是特定空间、特定年限的使用权，层高和面积是空间的第一要件，当然是买受人购房的要项。3.未来公司的行为是违约和欺诈，应承担相应法律责任。因未来公司违约带来的损失切实存在。我买的房子是确定的空间，空间少了就是少了。我作为使用权人，才有权将是否影响使用。层高不足对房屋价格和销售产生实质影响，对使用功能造成不利影响，未来公司应予赔偿相应损失。二、未来公司对《住宅设计规范》的引用，并不改变其违约性质。达到规范要求并不表示就履行了合同义务，未来公司应赔付差额损失。三、答辩人购买房屋时难以看到设计和竣工图纸，只能根据合同信息确定预期。答辩人因未来公司不当履约，损失了房屋可计量的使用空间。答辩人因未来公司的违约，受到房屋空间切实可计量的损失，房屋升值的预期经济损失也重大，原审判决大幅克扣金额，与法律精神不符，没有事实依据，请贵院支持答辩人上诉请求。**向一审法院起诉请求：1.未来公司承担房屋层高降低10厘米的违约责任，支付违约金23,885.00元及从2014年4月18日到未来公司实际支付之日的利息；2.未来公司支付**预期的经济损失1万元。一审法院认定事实:2012年12月4日，**、未来公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：**购买未来公司开发建设的位于沈阳经济技术开发区住宅（建筑面积87.57平方米），房屋总价款为612,990.00元。合同第三条载明该房屋用途为住宅，层高为2.9米。审理过程中，未来公司认可案涉房屋实际层高为2.8米，但认为合同载明2.9米系笔误，并提交与案涉房屋同栋的其他房屋《商品房买卖合同》数份，载明的层高均为2.8米。庭后，**也向一审法院补充提交了与涉案房屋同栋的其他房屋《商品房买卖合同》数份，载明的层高均为2.9米。一审法院认为，**、未来公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。未来公司虽称其与**签订的《商品房买卖合同》中层高载明2.9米系笔误，但未来公司提供的证据不足以证明其主张，故对于未来公司该项抗辩，一审法院不予采信。未来公司向**交付的房屋与合同载明的层高不符，导致**对该房屋的舒适性、实用性等期待值下降，对此未来公司应承担违约责任。因合同中对层高问题并未约定违约金数额，一审法院结合**房屋价格及房屋实际减少空间对房屋舒适性、实用性的影响，一审法院酌定未来公司向**赔偿违约损失10,000.00元。关于**要求未来公司支付利息及预期经济损失的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、未来置业（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付**违约损失10,000.00元；二、驳回**的其他诉讼请求。当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证、质证。未来公司提交以下新证据：证据一，由沈阳开发区规划建设局档案室调取的假日名居5号楼立面图原件一份，证明：未来公司获得建设许可、规划许可、报批许可时提交的案涉房屋的设计方案，该楼层高2.8米，符合《住宅设计规范》规定。证据二：涉案楼盘5号楼1-2-1、1-2-2、1-3-1、1-3-2、4-4-1和4-4-2《商品房买卖合同》复印件六份，证明：同一栋楼同一层房屋的备案层高不同，系未来公司笔误造成的。**质证称，对证据一真伪我方无法判断，但证明了开发商交付房屋高度减少10厘米；对证据二证明我方在一审的主张，未来公司辩辞说谎，销售过程中有欺诈之嫌。对上述证据，本院结合案件事实予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、未来公司是否应承担房屋层高不符合合同约定的违约责任。二、**的损失如何计算。对上述争议焦点，本院分别予以评述如下：一、关于未来公司是否应承担房屋层高不符合合同约定的违约责任问题未来公司与**签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”案涉房屋实际层高为2.8米，与《商品房买卖合同》中约定的2.9米不符，未来公司构成违约。因案涉房屋已经竣工验收，不具备按合同约定层高交付的可能，故未来公司应承担配成层高不足损失的违约责任。关于未来公司的上诉主张。根据未来公司提交的图纸，案涉房屋确为按照层高2.8米设计、施工，不存在更改或违反设计方案的情形。该层高符合住房与城乡建设部发布的《住宅设计规范》中“住宅层高宜为2.8米”的规定。且与案涉房屋同栋的其他房屋的《商品房买卖合同》中，关于层高的约定有2.8米与2.9米两种情形。依据常理，同一栋楼房房屋的层高不应存在不同。因此，依据一般经验法则，未来公司存在欺诈或故意隐瞒房屋层高的可能性较低，而可能存在因合同误载等原因导致未来公司的外在表示与内心真意不一致的情形。但是**作为买受人，在购买案涉房屋时难以对设计施工图纸等资料进行审查。其只能依据合同内容确定案涉房屋的状况，并信赖未来公司作出的意思表示。案涉合同记载的层高与房屋实际层高不一致，客观上造成房屋使用空间的减少，给**带来信赖利益的损失。因此本院认为未来公司的上诉主张不能成立，不能免除其违约责任的承担。二、关于**的损失如何计算的问题就房屋层高不足时违约责任的承担方式，案涉《商品房买卖合同》中没有约定，法律与司法解释目前也尚无具体规定。本院认为，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条关于房屋面积误差规定的基本精神，但也应考虑到实践中相比于面积因素，在符合国家标准的前提下，层高因素对房屋价格及使用价值的影响相对较小。因此，较为合理的做法是，根据案涉房屋套内面积对应的房款额，再结合房屋实际空间减少的比例确定赔偿额的基数，进而结合其他因素对赔偿金额予以综合确定。案涉房屋套内面积为76.41平方米，每平方米单价为7000元，故套内面积对应的房款额为534870元。案涉房屋实际层高与约定层高比减少了0.1米，体积减少比为3.45%。但考虑到在符合国家标准情况下，本案房屋层高误差对房屋使用价值及交易价值影响相对较小，结合上述因素并考虑未来公司过错程度，一审法院酌情确定未来公司应赔偿**损失金额为1万元，系行使自由裁量权，并无明显不当，本院予以维持。关于**要求未来公司支付违约赔偿金利息以及预期经济损失的上诉请求，本院认为无充分事实及法律依据。且本院在确定上述赔偿金额时已经对层高不足对房屋交易价值影响予以考量，故对**该项上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费**预交部分397元，由**负担；未来置业（沈阳）有限公司预交部分397元，由未来置业（沈阳）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年五月二十九日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；