贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初2961号 原告：谢碧珍，女，1960年9月27日出生汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：左帅、罗田田，贵州众正律师事务所律师。 被告：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会,该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈雄、彭龙雨，贵州本芳律师事务所律师。 原告谢碧珍与被告毕节创美房地产开发有限公司（下称“创美房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告谢碧珍的委托诉讼代理人左帅，被告创美房开公司的委托诉讼代理人陈雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢碧珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（以总房款314971元为基数，按日万分之一的标准从2017年7月1日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书之日止）暂计10000元；2.诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告就商品房买卖达成协议，双方签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于七星关区商品房，房号为3-1-6-4。《商品房买卖合同》对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。根据《商品房买卖合同》第十一条“出卖人于2015年3月31日向买受人交付该商品房”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1……、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告至今仍未将房屋不动产证书交付给原告，被告的行为已经构成违约，原告特根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》相关法律规定，向法院提起诉讼，请求依法予以支持。 被告创美房开公司答辩称：案件事实。原、被告签订《商品房买卖合同》约定由原告购买被告开发的创美世纪城1号地块一期3-1-6-4号商品房，根据合同第二十二条约定，被告确实应于2015年6月30日取得涉案房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，但需要强调的是，根据被告与原告签订的《资料移交单）的形式对其领到涉案商品房不动产权证书、不动产发票、维修基金发票、契税发票、印花税发票等的事实进行确认。同时，原告向被告声明：“自原告收到涉案商品房不动产权证书相关资料后，原告与被告之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务。原告不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向被告主张任何权利。” 被告认为：一、形成权是当事人一方可以以自己单方意思表示，使法律关系发生变动的权利。且形成权一旦行使，权利人的意思表示一经到达相对人，即发生法律管理变动的效果，所以形成权一旦行使且到达相对人，则“覆水难收”，权利人就不能撤销该意思表示。具体到本案中，涉案《资料移交单》中原告单方向被告声明：“自原告收到涉案商品房不动产权证书相关资料后，原告与被告之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方互不负任何债务。原告不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向被告主张任何权利。”原告的该行为实际上是原告从被告处接收涉案商品房及其不动产产权证后，也即是其合同目的得以全部实现后，原告自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对被告享有的其他权利，原告放弃该部分权利的行为系原告对自己私权利进行处分的体现，该行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。且原告系完全民事行为能力人，对放弃该部分权利所产生的法律后果，是完全可以预见的，该行为系原告的真实意思表示，而权利的放弃属于民事权利中的形成权，如前所述，原告自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对被告享有的其他权利的意思表示一经到达被告时就发生法律效力，且该行为不能撤销。因此，在原告单方明确向被告表示自愿放弃《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对被告享有的其他权利的情况下，原告要求被告以其已付购房款为基数从2017年7月1日起按日万分之一标准支付逾期办证违约金的诉请，无事实及法律依据，依法应当驳回原告的该项诉讼请求。三、退一步讲，即便被告确实负有向原告支付逾期办证违约金的合同义务，但该违约金的起算时间节点及截止时间节点也应当从2017年7月1日起计算至2017年11月30日。具体理由分述如下：首先，该违约金的计算时间起点应当是2017年7月1日。涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指签订协议当时现行有效的《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”及单独的“国有土地使用权证”，并非时下现行政策法律下“地房权证合一”的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由被告取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证、单独国有土地使用权证初始登记及办理单独房屋所有权转移登记、单独国有土地使用权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定办理单独房屋所有权转移登记、单独国有土地使用权转移登记的履行期限届满的情况下，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书中房屋产权证及国有土地使用权证单独办理的办证模式，该条例规定，必需将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记在一个不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理，据此约定，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为被告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最迟也要在2017年6月30日才届满。现两证合并办理，被告亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即在2017年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2015年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必需在2015年6月30日前将房屋所有权证书交付原告否则自该日起便需要承担违约责任。因此，原告主张被告从2015年6月30日作为违约责任起算点无事实依据，违约金的计算起点应当是2017年7月1日。其次，违约金计算的截止时间节点应当是2017年11月30日。本案中，被告与原告就因履行《商品房买卖合同》及其补充协议往来函件、通知的送达进行了约定，且明确被告通过当地报社公共通知的，只需履行“一次书面通知”义务，凡因非被告原因导致原告未收到通知的，均视为被告已履行完毕该通知义务，被告已于2017年11月30日通过“毕节日报”，以公共通知的形式将涉案商品房所在一号地块一期未办理不动产权证的相关事宜告知原告，已尽到合理的告知义务。因此，该违约金的计算时间截止点应当是被告履行通知义务之时，即2017年11月30日。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”、第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。具体到本案中，根据现行《不动产登记暂行条例》的规定，对于商品房买卖所涉权属转移、变更登记，均要求原告等购房户提供相应的办证资料，例如法条上载明的《登记申请书》、授权被告办理转移登记的还需提供《委托书》及其他相应资料。在被告履行办理不动产转移登记的通知之后，原告没有履行资料提供义务前，被告没有获得办理并交付“有关文书”的可能性。且根据前述规定，在被告已尽到合理通知义务的情况下，对于通知之后，原告未及时向被告提交授权委托书及其他相关资料的行为，既是原告的违约行为，也是原告恶意扩大损失的行为体现。因此，自被告通知后，原告仍未予以配合提交相应办证材料导致涉案房屋办理不动产权属证书办理时间迟延的相应责任应由原告自行承担。综上，即便被告负有向原告支付逾期办证违约金的义务的情况下，违约金的起算起止点应当是从2017年7月1日起计算至2017年11月30日。三、无论是原《房屋登记办法》的规定，还是现行《不动产登记暂行条例》及其《实施细则》的规定，按照涉案《商品房买卖合同》约定，交付有关文书的时间以约定的时间为基准，若超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付原告；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。因此，违约金的计算应当分阶段进行计算。而本案中，被告逾期时间尚未超过180日，故违约金的计算标准应当是被告已付房款的万分之一，即314971÷10000=31.4971元，而非原告主张的按照日万分之一的标准计算。综述，原告在其合同目的得以全面实现（体现为从被告处实际接受到涉案商品房及其不动产权证书)的情况下，自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对被告享有的其他权利的行为系作为完全民事行为能力人的原告对自己私权利进行处分的体现，该行为并不违反法律、行政法规的效力性强制规定。且原告对放弃该部分权利所产生的法律后果，是完全可以预见的，该行为系原告的真实意思表示，而权利的放弃属于民事权利中的形成权，该行为自原告自愿放弃因《商品房买卖合同》及其补充协议所衍生出的对被告享有的其他权利的意思表示到达被告时就发生法律效力，且该行为不能撤销。因此，原告对被告提起的全部诉讼请求，无事实及法律依据，依法应当驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月13日，以原告谢碧珍为买受人，被告创美房开公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关区旁创美·世纪城第3幢1单元6层4号房，房号为3-1-6-4，房屋建筑面积为104.45平方米，套内建筑面积为85.87平方米。商品房总价款为315061元，买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款95061元，余额220000元以银行按揭支付。出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同意按照买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。”同日，原、被告双方又签订《补充协议》约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”合同签订后，原告依照合同向被告支付了房款314971元，以及契税、维修基金等税费。2016年9月14日，被告获得涉案商品房所在楼栋的备案证明书。2018年1月13日，原、被告共同签订了不动产登记申请书。2018年2月1日，毕节市住房和城乡建设局出具了涉案房屋的《房屋交易（转让类）确认单》，之后被告为原告办理了房屋不动产权证书，证书编号为黔（2018）毕节市不动产权第0005848号。2018年7月10日，原告在领取不动产权证书时签署了《不动产权证书资料移交单》，声明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利。” 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。关于原告诉请判决被告支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金的问题。虽然原、被告签订《商品房买卖合同》约定被告应当在2015年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是，双方于同日签订的补充协议约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”因此，被告将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的内容已随不动产登记政策的改变而发生变化，即《商品房买卖合同》约定的“商品房所有权初始登记”仅指房屋所有权初始登记，“办理商品房产权转移登记的有关文书”也仅指办理房屋所有权证需交付的相关文书，而基于《不动产登记暂行条例》的实施，现行初始登记包含了房屋所有权登记与土地使用权登记，即实行“二证合一”的不动产权证，被告需向原告交付的“办理商品房产权转移登记的有关文书”也包含了办理土地权属所需的相关资料。又因双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，加之被告根据《不动产登记暂行条例》的规定提交的办理商品房产权转移登记的有关文书事实上已包含了向原告履行办理土地使用证的义务，因此，应认定被告取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推两年，即2017年6月30日之前。《商品房买卖合同》同时约定，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门并通知原告之日，即视为履行了交付办理商品房转移登记有关文书及申请办理房屋权属转移登记的合同义务。涉案房屋具备办证转移登记的条件并通知原告时，被告已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告有权要求被告承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任。但是，原告在领取不动产权证书时签署了《不动产权证书资料移交单》，声明：“本人接收上述证书、资料后，与毕节创美房地产开发有限公司之间因《商品房买卖合同》及其补充协议所产生的权利义务全面终止，双方均互不负任何债务。本人不再以任何方式就《商品房买卖合同》及其补充协议向毕节创美房地产开发有限公司主张任何权利。”原告在接收不动产权证书时所作的上述声明，应属在法律规定的范围内处分自己民事权利的行为，原告再依据《商品房买卖合同》及其补充协议提出前述诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告谢碧珍的诉讼请求。 案件受理费人民币25元，由原告谢碧珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  肖滨 二〇二〇年五月三十日 书记员  胡晨