上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初1633号原告：杨忠华，男，1977年11月18日出生，汉族，户籍所在地福建省厦门市。委托诉讼代理人：刘俊吉，上海汇业律师事务所律师。被告：方亚，男，1989年11月22日出生，汉族，户籍所在地安徽省。原告杨忠华与被告方亚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨忠华及其委托诉讼代理人刘俊吉，被告方亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨忠华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告就上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月15日解除；2.被告向原告返还房屋及被告擅自搬走的家具，包括一张餐桌、四把餐椅、一套沙发、一张茶几；3.被告支付自2020年5月10日起至实际返还房屋之日止的租金或房屋使用费、水费、电费、燃气费；4.被告向原告支付违约金人民币8800元;5.被告赔偿原告的损失9300元，其中私自搭建拆除及运输费用4000元，装修损坏修补费用4000元。房屋清洁费用1000元，更换锁芯费用300元；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是系争房屋产权人。2019年6月21日，原告、被告与案外人Q房网置业有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期4年，月租金8800元；每三个月结算一次，被告另付8800元押金；租赁期内的被告自行承担水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费等费用；未经原告同意，乙方不得改变所租赁房屋的结构、装修，如因乙方过失或过错使房屋及设施受到损坏，被告应予赔偿；若被告违约，被告应支付原告8800元违约金。2019年6月21日，被告向原告支付了押金8800元。2019年7月28日，被告向原告支付了三个月租金。2019年9月3日，原告从邻居处得知被告已将系争房屋转租，并分租给多人，且搬走了系争房屋原有的家具。原告随即联系被告并多次明确告知被告，原告不同意转租，且不同意被告对系争房屋的装修进行改造、破坏，并要求被告将房屋恢复原状，后被告更换了门锁。2019年9月10日，原告在系争房屋门上张贴告知书，告知系争房屋内的租客原告不同意被告的转租行为，并告知会于“本周日”(即2019年9月15日)收回房租，要求租客及时与被告协商退租。次日原告将告知书拍照发送被告。2019年9月15日，经原告要求，被告通过微信将转移的餐桌、餐椅、沙发、茶几的照片发送给原告，但被告不同意解除合同，继续使用系争房屋至今，后原告按租金标准每三个月向原告支付费用至2020年5月9日，故诉至法院请求判如所请。被告方亚辩称，被告原租赁系争房屋是为了自住，后因孩子回家读书，个人无法负担全部的租金，考虑到原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》上并未约定被告不能转租系争房屋，被告就在巴乐兔app上招租，将系争房屋的客厅和餐厅做了隔断，将系争房屋分成五间，共转租给六个人，转租租期不一致，没有经过原告的同意。被告没有欠付水电煤气费用，租金也按期缴纳至2020年5月9日，合同到期后，被告会将房屋重新粉刷，当时原告是同意的，故被告没有违约，不同意解除合同，要求继续履行。原告所称的损失过高，被告对房屋的破坏很小，恢复原状只需要几百块钱，且被告可以自行恢复承担费用。关于原告主张的桌椅家具均在被告处，只是搬到他处使用了，故不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：上海市真光路XXX弄XXX号XXX室房屋于2016年1月12日登记在原告杨忠华名下。2019年6月21日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为4年，自2019年8月10日至2023年8月9日；租金为8800元每月，租金首付3个月，另付8800元押金，以后每按3个月结算一次，提前7天支付下次房租；租赁期满后，乙方迁空、清点、交换房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方；5-3未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修、并爱护租赁房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；7-1甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合，必须提前一个月通知对方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金8800元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金，反之若乙方违约，乙方同样支付给甲方上述金额违约金(押金不得抵用房租使用)等。合同签订之后，原告按约向被告交付了系争房屋，被告向原告支付押金8800元，每三个月按租金标准支付费用至2020年5月9日。2019年9月，被告将系争房屋内餐厅、客厅做隔断，并分割出租给多人，中途更换过租客。2019年9月11日，原告方与被告微信联系将其在系争房屋门口张贴《告知书》的情况告知被告，该《告知书》载明：“鉴于租客方亚欺骗房东，私自改变房屋机构搭建群租房，擅自搬离房东物品，既未遵守租房合同约定，也违反政府相关规定，现郑重通知各位租客：1、房东会于本周日(即2019年9月15日)下午收回房屋，请及时将私人物品搬出。2、请及时与方亚沟通协调相关退租违约事宜。”2019年9月15日，被告将家具照片发送给原告。2019年11月4日，关于收取被告于2019年11月10日支付的26400元。原告表示因被告占用系争房屋才收取的，但诉讼仍要照常进行。后被告于2020年2月4日又向原告支付了26400元。审理中，关于系争房屋内的租客，原告表示，如果原、被告之间的房屋租赁合同解除，会自行清退或另行主张。被告表示，如果原、被告之间的房屋租赁合同解除，会负责清退系争房屋内的租客。关于押金，双方均同意在本案中一并处理，在所有费用结清后返还。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行各自义务。本案中，被告未经原告同意擅自将系争房屋分隔转租给多人，违反了法律规定，原告作为出租方有权解除双方合同。现原告主张以告知被告的收回房屋之日即2019年9月15日为解除之日，并无不妥，本院予以支持。关于被告辩称合同未约定不得转租所以不构成违约的意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被告应当按照合同约定返还系争房屋、返还双方确认的家具、支付欠付公共事业费用并承担的违约金。由于被告仍占用系争房屋不予返还，应当按照租金标准支付占用房屋期间的使用费，现被告已经支付了2020年5月9日之前的房屋使用费，若被告未能于2020年5月9日前返还系争房屋，仍应当继续按照租金标准支付占有使用费。关于欠付水、电、煤气费用的金额，原告未能提供相应的欠费依据，本院难以支持，原告可在确认之后另行主张。关于原告要求被告按照合同约定承担违约金的意见，符合合同约定，本院予以支持。承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态，现被告表示愿意将系争房屋自行恢复原状的意见，考虑到双方已丧失信任基础以及原告明确拒绝被告自行恢复的情况，关于被告擅自改变房屋结构的违约责任承担方式应以赔偿损失为宜，现被告自认装修行为仅有轻微损坏，原告又未就其主张的装修损失提供相应的依据，本院综合当事人提供的现场照片、当事人的过错程度等因素，酌定该部分损失费用3000元。关于押金，双方当事人均同意于所有费用结清后由原告返还被告，为避免讼累，本院一并予以判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、原告杨忠华与被告方亚于2019年6月21日就上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月15日解除；二、被告方亚应于本判决生效之日起十日内向原告杨忠华返还上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室房屋及一张餐桌、四把餐椅、一套沙发、一张茶几；三、被告方亚应于本判决生效之日起十日内支付原告杨忠华房屋占有使用费，自2020年5月10日起至被告方亚实际返还上海市普陀区真光路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止，按照每月人民币8800元计算；四、被告方亚应于本判决生效之日起十日内支付原告杨忠华违约金人民币8800元；五、被告方亚应于本判决生效之日起十日内支付原告杨忠华损失人民币3000元；六、原告杨忠华应于被告方亚履行本判决主文第二、三、四项之义务当日，返还被告方亚押金人民币8800元；七、对原告杨忠华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币482元，减半收取计人民币241元，由被告方亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 盈二〇二〇年五月九日书记员 王路瑶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。