安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖05民终627号上诉人（原审被告）：马鞍山宏普房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖南东路1765号。法定代表人：张枝女，该公司执行董事。委托诉讼代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐天金，男，1972年2月6日出生，汉族,住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：史永红，安徽明博律师事务所律师。上诉人马鞍山宏普房地产开发有限公司（以下简称马鞍山宏普公司）因与被上诉人徐天金房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初6277号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月5日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马鞍山宏普公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：原判认定事实和适用法律错误。首先，双方约定：“买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”双方关于违约金约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，”按日万分之一计算。从上述约定分析，前者约定的是马鞍山宏普公司在受徐天金委托后有“申请办理”的义务。但徐天金并没有证据证明其出具了委托书，即无法证明委托关系已经成立。其次，合同约定的申请办理房屋权属转移登记的时间并非双方约定的取得房屋所有权证书的时间，且合同并未明确约定取得房屋所有权证的时间。该情形依法应当由双方协商确定，但双方并未通过协商的方式进行确定。综上，因未能办理产权证的违约金计算的起始时间不应当为原判认定的2017年1月1日。另，徐天金已领取逾期交房违约金，从合同文义分析，逾期交房一般必然导致逾期办证，故逾期办证违约金应当是在正常交房后逾期办证才承担的违约金，马鞍山宏普公司已经承担了11个月逾期交房的违约金，逾期办证时间应当顺延11个月。徐天金辩称，一是《马鞍山市商品房预售合同》第十九条产权登记第2款明确约定，买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属机关申请办理房屋权属转移登记，该约定已经明确同意委托，委托关系自合同生效时已经成立，无需再出具书面申请。二是马鞍山宏普公司在合同中承诺了办理初始登记的明确时间，根据规定初始登记是买受人办理房屋权属转移登记的前提，且马鞍山宏普公司还须履行相应的告知义务或者通知义务，才算完成办证的义务，只有完成此两项义务，才不承担逾期办证的违约责任。然而，马鞍山宏普公司直至2019年6月24日才通知徐天金去办理房屋登记权证，又基于该公司的原因，致使徐天金没有在合同约定的期限内取得房屋产权证，显属违约，应当按照约定的日万分之一标准支付违约金。三是马鞍山宏普公司没有提供证据证明其何时向权属机关申请办理房屋权属转移登记，只是陈述了2019年6月24日才通知徐天金办证的事实，更未提供证据证明系徐天金的原因导致逾期办证，应当承担举证不能的法律后果。四是逾期交房违约责任与逾期办证违约责任属于两种不同类型的违约责任，二者并不矛盾，且合同中有明确的约定，也不违反法律法规强制性规定。徐天金向一审法院诉讼请求：1.马鞍山宏普公司支付逾期办证违约金31126.9元（以341304元为基数按日万分之一自2017年1月1日计算至2019年7月2日）；2.马鞍山宏普公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月25日，徐天金与马鞍山宏普公司签订《马鞍山市商品房预售合同》一份，约定：徐天金购买马鞍山宏普公司开发建设的位于马鞍山市花山区商品房，总价款为341304元;出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房；出卖人逾期交付房屋超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；出卖人承诺在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的初始登记，双方共同在初始登记180日内，向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在双方约定的期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款的万分之一违约金。后徐天金按约支付了房款，但马鞍山宏普公司于2019年6月24日才通知徐天金办理房屋权属转移登记。后徐天金于2019年7月2日就涉案房屋办理权属登记。另，因马鞍山宏普公司逾期交房，徐天金于2017年3月8日诉至一审法院，要求该公司支付逾期交房违约金。一审法院经审理后认为马鞍山宏普公司实际于2017年1月1日向徐天金交房，逾期交房334天，应向徐天金支付逾期交房违约金，马鞍山宏普公司主张约定的违约金过高，请求予以适当减少，故以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定逾期付款违约金计算标准按买受人支付的房屋总价的年利率6%计算，根据徐天金的付款情况及马鞍山宏普公司实际交房时间，判令马鞍山宏普公司向徐天金支付逾期交房违约金18739元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。马鞍山宏普公司与徐天金之间签订的《马鞍山市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。徐天金履行付款义务后，马鞍山宏普公司应按合同约定于2016年12月31日为徐天金办理房屋过户手续，但马鞍山宏普公司于2019年6月24日方通知徐天金办理权属转移登记，构成违约，应当按照合同约定支付徐天金已付房款341304元自2017年1月1日起按日万分之一计算的至2019年6月24日止的违约金30853.88元。马鞍山宏普公司辩称另案已判令其支付徐天金逾期交房违约金，故逾期办证的计算起点应相应推迟11个月。但按照案涉合同约定，逾期交房房屋与逾期办理权属转移登记系两个不同的违约行为，合同亦就此分别约定违约责任，马鞍山宏普公司就其逾期交房承担违约责任并不免除或减少其就逾期办理权属转移登记应承担的违约责任，故对马鞍山宏普公司的该辩称意见不予采纳。判决：一、马鞍山宏普房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付徐天金逾期办证违约金30853.88元；二、驳回徐天金的其他诉讼请求。案件受理费减半收取289元，由徐天金负担3元，马鞍山宏普房地产开发有限公司负担286元。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对当事人提交的证据分析认证意见同一审法院，并对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，综合全案案情，本案二审的争议焦点有二：一是马鞍山宏普公司是否存在逾期办证违约行为；二是如果存在逾期办证违约行为，一审判决支付违约金30853.88元是否正确。关于逾期办证违约行为认定的问题。合同法规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐天金与马鞍山宏普公司签订的《商品房预售合同》合法有效，徐天金已依约足额支付购房款，马鞍山宏普公司理应按约于2016年12月31日前为徐天金办理房屋权属转移登记手续，但其于2019年6月24日方通知徐天金办理权属转移登记，显属违约。马鞍山宏普公司上诉称，根据合同的约定，其在受徐天金委托后才有“申请办理”的义务，但徐天金没有提供证据证明其出具了委托书，亦即无证据证明委托关系已经成立，故不构成逾期办证违约。但是，从双方签订的《商品房预售合同》第十九条约定的“买受人同意委托出卖人在初始登记180日内向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”内容来看，徐天金在签订合同时已经委托马鞍山宏普公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，故马鞍山宏普公司的该项上诉理由不能成立。关于违约金认定是否正确的问题。马鞍山宏普公司上诉称，徐天金已领取逾期交房违约金，而逾期交房一般必然导致逾期办证，逾期办证违约金应当是在正常交房后逾期办证才承担的违约金，而马鞍山宏普公司已经承担了11个月逾期交房的违约金，故逾期办证时间应当顺延11个月。但是，从《商品房预售合同》第十一条逾期交房责任和第十九条产权登记的约定内容整体来看，逾期交房和逾期办证是两个独立的违约行为，分别约定了相应违约责任，可以并行主张，且马鞍山宏普公司针对徐天金主张的逾期办证违约金是否过高问题提出抗辩，一审法院判决马鞍山宏普公司按照合同约定支付违约金30853.88元（以已付购房款341304元为基数，按照日万分之一标准从2017年1月1日计算至2019年6月24日止）正确。综上所述，马鞍山宏普公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578元，由马鞍山宏普房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  费长城审判员  吴静旻审判员  郝静静二〇二〇年五月六日法官助理彭立书记员倪清怡附：本判决所引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……