河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初3530号原告（反诉被告）:淅川县美景楚都小区业主委员会。法定代表人：黄志伟，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：金建岐，河南框正律师事务所律师。原告（反诉被告）：南阳万合物业服务有限公司，住所地淅川县商圣街道美景楚都小区9号楼。法定代表人：陈清宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：金建岐，河南框正律师事务所律师。被告（反诉原告）：南阳新煜物业服务有限公司，住所地内乡县湍东镇罗岗村黄家组39号。法定代表人：魏新果，该公司总经理。委托诉讼代理人：周宇、韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。被告（反诉原告）：南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司，住所地淅川县美景楚都院内。负责人：魏纪周，该公司经理。委托诉讼代理人：周宇、韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。被告：李红玉，女，汉族，生于1992年1月25日，住内乡县。委托诉讼代理人：周宇、韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。被告：魏纪周，男，汉族，生于1963年4月7日，住内乡县。委托诉讼代理人：周宇、韩雨峰，河南雷雨律师事务所律师。原告淅川县美景楚都小区业主委员会、南阳万合物业服务有限公司与被告南阳新煜物业服务有限公司、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司、李红玉、魏纪周物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告南阳新煜物业服务有限公司、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在答辩期间向本院提起反诉，本院决定合并审理。原告淅川县美景楚都小区业主委员会的法定代表人黄志伟及其委托诉讼代理人金建岐、原告南阳万合物业服务有限公司的法定代表人陈清宇及其委托诉讼代理人金建岐、被告南阳新煜物业服务有限公司的法定代表人魏新果及其委托诉讼代理人周宇、韩雨峰、被告南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司的委托诉讼代理人周宇、韩雨峰、被告李红玉及其委托诉讼代理人周宇、韩雨峰、被告魏纪周的委托诉讼代理人周宇、韩雨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淅川县美景楚都小区业主委员会、南阳万合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令四被告依法将小区设施资料、业主资料、水费、电费、物业费等原始真实台账等资料移交给原告；2、请求法院判令四被告向原告移交原告代付水电费用和业主预交的2019年9月1日以后物业费、车位费等费用及2019年9月9日后的电表预付卡电费等费用共计124276.472元；3、请求法院判令四被告移交2019年9月1日至9月9日小区业主预付卡电费暂计8000元；4、请求法院判令四被告移交大修基金项目承建商押金3000元；5、本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：上述四被告于2011年进驻淅川县美景楚都小区提供物业服务，双方无书面物业服务合同，但与小区形成实际物业服务关系。2019年5月，前物业负责人魏纪周生病，其儿媳妇李红玉接管小区，李红玉接管后物业账目混乱，乱计费、收费严重，工作方法不当，物业服务极差，矛盾日益突出。业委会不断接到业主投诉，业委会遂对被告李红玉管理的物业公司提出整改意见，李红玉不但不整改，还挑拨少数别有用心的业主在小区制造谣言，制造混乱。2019年8月，李红玉在给政府报告后，于9月3日贴出公告撤离小区，整个9月份即开始停止服务。美景楚都小区业主委员会按照政府部门指示，进行过渡管理。业委会当时提出小区内部业主优先物业管理，无人响应。后业委会找到业主陈清宇、陈清克，二人表示愿意过渡接管小区。二人过渡接管后，垫付了2019年7月份部分水费3970元，7月份部分电费、8月份部分电费31259.08元。小区业主9月9日后，插卡预付费用户电费余有42588.072元，商铺余有4038.2元。业主和商户的电费也要由新物业公司缴到电力部门。陈清宇和陈清克在过渡接管了该小区物业管理后，在此期间注册了南阳万合物业服务有限公司，二人是股东，也愿意将此债权转让给南阳万合物业服务有限公司。原告南阳万合物业服务有限公司与美景楚都小区业主委员会签订物业服务合同，并在房管局和办事处备案，业委会委托南阳万合物业服务有限公司依法追讨被告所欠款项。另据被告李红玉在有关部门陈述其在停止服务后，仍收取业主2019年9月1日后的部分业主车位费13400元、物业服务费26000元，被告理应将该费用退还给原告。故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告南阳新煜物业服务有限公司、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司、李红玉、魏纪周辩称：本案向美景楚都小区提供物业服务合同的是南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司，与魏纪周和李红玉无关，二原告无诉讼主体资格，二原告与业主形成的是事实上的物业服务合同关系，没有任何直接的法律关系，如有纠纷，可另案处理，诉请第一项是南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司内部资料，属于商业秘密，请求法庭驳回原告诉讼请求，给美景楚都小区提供的物业服务是依据的协议，与业主没有任何关系，南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在提供服务期间，仍有很多业主欠交物业费，2019年9月1日收取的费用是业主所欠的费用。被告南阳新煜物业服务有限公司、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司向本院提出反诉请求：1、依法判令二原告返还二被告所有的办公电脑、打印机、车牌识别道闸系统等共计价值95000元；2、本案反诉费由二原告承担。事实和理由：南阳新煜物业服务有限公司于2014年起开始为美景楚都小区提供物业服务，在服务期间南阳新煜物业服务有限公司为了广大业主拥有良好的居住环境而作出诸多努力。然而，2019年9月1日起，淅川县美景楚都小区业主委员会却突然单方面终止与二被告之间的物业服务协议，由南阳万合物业服务有限公司替代二被告的物业服务，后二被告与淅川县美景楚都小区业主委员会签订了《美景楚都物业小区物业公司移交具体事项》，确定了二被告的财产以及移交的相关事项。但是，当二被告按照上述协议前往美景楚都小区收回资产时却遭到二原告的百般刁难与阻拦，故提起反诉，请求法院依法支持被告反诉请求。原告淅川县美景楚都小区业主委员会、南阳万合物业服务有限公司针对二被告的反诉请求，答辩如下：1、二被告所反诉的电脑、打印机、道闸系统等财物是由业主交纳的车位费购买的，所有权归业主委员会；2、二被告所诉财物价值只有3500元，组装电脑旧的值1000多元，打印机陈旧值200元，道闸系统是旧的杂牌的，值2000元，其他桌椅等300元不到，值钱的东西二被告早已搬走了；3、二被告所诉电脑与小区电费预付费系统捆绑，不具有可返还性，可以作价给二被告，但要等而二被告履行完原告诉请后。其他打印机、桌椅、道闸系统可以在被告履行完原告诉讼请求后一并给二被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月24日，被告魏纪周开始进入淅川县美景楚都小区提供物业服务，后魏纪周借用南阳新煜物业服务有限公司的资质成立南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司，被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司开始共同为美景楚都小区提供物业服务，双方未签订书面的物业服务合同。2015年12月29日，淅川县房产管理局同意美景楚都住宅小区选举成立小区业主委员会。2019年9月3日,被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司贴出公告撤离小区，后被告南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司与原告淅川县美景楚都小区业主委员会签订了移交具体事项手续。因无人愿意过渡管理，后原告淅川县美景楚都小区业主委员会找到业主陈清宇、陈清克，二人表态愿意过渡管理该小区。在过渡管理期间，陈清宇、陈清克垫付了7月份部分水费3970元，又垫付了7月份和8月份部分电费共计31259.28元。后陈清宇成立了南阳万合物业服务有限公司，南阳万合物业服务有限公司与淅川县美景楚都小区业主委员会签订了物业服务合同。在被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司撤出美景楚都小区前，提前收取了小区业主预付卡电费共计46626.39元，提前收取了部分业主的物业费（有票据的）和车位管理费共计35529.9元。另在被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司为美景楚都小区提供物业服务期间，案外人熊未杰在小区做防水工程，被告南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司暂扣了熊未杰3000元工程款作为质保金，并向熊未杰出具了收条。后原告南阳万合物业服务有限公司接手后，重新向熊未杰出具了收条，并将南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司向熊未杰出具的收条收回。本案在审理过程中，原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司向本院申请财产保全，本院审查后依法作出（2019）豫1326民初3530号民事裁定，裁定对被告南阳新煜物业服务有限公司、南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司、李红玉、魏纪周价值14万元的财产予以查封、冻结。本院认为，原告淅川县美景楚都小区业主委员会是经淅川县房产管理局同意由业主选举成立的，其代表全体业主行使权利，另根据《河南省物业管理条例》第五十二条的规定，被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司应当向二原告履行相关交接义务，故二原告具有主体资格。在被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司撤出美景楚都小区后，原告淅川县美景楚都小区业主委员会与南阳万合物业服务有限公司签订了新的物业服务合同，根据《河南省物业管理条例》第五十二条规定：“业主大会决定解聘物业服务企业的，被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续，并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内，应当维持正常的物业管理秩序。业主大会决定选聘新物业服务企业或者自行管理的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起退出物业管理区域，并向业主委员会或者在业主委员会监督下向新选聘的物业服务企业，履行下列交接义务：（一）移交物业管理用房等共用部分、共用设施设备；（二）移交物业承接查验的有关资料；（三）移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录；（四）结清预收、代收和预付、代付费用；（五）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项”。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司应将移交具体事项中所记载的“移交业主欠交物业公司的物业费、水费、电费具体数字及详细清单、移交美景楚都小区5-7月供水、供电部门的发票及7月份业主水电费具体数据、移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录”等资料移交给二原告。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在撤出小区后，对于二原告垫付的水费3970元以及垫付的7月份和8月份部分电费共计31259.28元，被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司应当返还给二原告。另被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司提前收取业主的预付卡电费46626.39元和预收的2019年9月1日以后物业服务费、车位管理费35529.9元，因被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司不再提供物业服务，对该部分费用亦应当返还给二原告。对于被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司暂扣熊未杰3000元工程款作为质保金，因二原告已经向熊未杰重新出具了收条，并将原条据收回，故被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司应当将3000元返还给二原告。对二原告要求被告返还代付的2019年9月1日至9月9日期间的预付卡电费约8000元的诉讼请求，因二原告没有提供有效证据予以印证，被告对此予以否认并声称该区间电费是由被告交纳的，因此对二原告该项诉讼请求本院依法不予支持。另对于二原告提出的要求被告返还预收的物业费6786.39元，因该部分费用二原告没有提交相关预收的票据，被告对此也未明确予以认可，仅依据被告李红玉在其提供的清单上所做的标记不能予以认定，故本院对二原告的该项诉讼请求依法不予支持，二原告可在取得有效证据后另行主张权利。被告魏纪周、李红玉是代表被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司履行物业服务义务，是一种职务行为，因此对二原告要求魏纪周、李红玉承担责任的诉讼请求，本院不予支持。因被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司已经撤离美景楚都小区，对于属于被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司所有的台式办公电脑、喷墨打印机、车辆识别道闸系统、视频监控设备、门口新装的广告栏、智能充电装备、门口启动装置配备电脑，二原告应当返还给被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十条、《河南省物业管理条例》第五十二条之规定，判决如下：被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同移交物业承担查验的有关资料和物业服务期间形成的物业和设施、设备使用、维护、保养、检验等技术资料，运行、维护、保养记录。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同返还原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司垫付的水费3970元。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同返还原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司垫付的7月份和8月份部分电费共计31259.28元。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同将提前收取的预付卡电费46626.39元返还给原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同将预收的物业费、车位管理费共计35529.9元返还给原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司。被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司在本判决生效后十日内共同将暂扣熊未杰的3000元工程款质量保证金返还给原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司。原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司在本判决生效后十日内共同将属于被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司所有的台式办公电脑、喷墨打印机、车辆识别道闸系统、视频监控设备、门口新装的广告栏、智能充电装备、门口启动装置配备电脑返还给被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司。驳回原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司的其他诉讼请求。驳回被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3006元，保全费1220元，反诉费1088元，共计5314元，由原告淅川县美景楚都小区业主委员会和南阳万合物业服务有限公司负担1386元，由被告南阳新煜物业服务有限公司和南阳新煜物业服务有限公司淅川分公司负担3928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  王文彬审判员  谢蕊娜审判员  袁 松二〇二〇年五月十八日书记员  李渊良