安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终145号 上诉人（原审被告）：安徽名欧房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇雷池大道。 法定代表人：陈建国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：倪晋银，安徽大雷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭学兵，男，1975年11月23日出生，汉族，农民，住安徽省安庆市望江县。 委托诉讼代理人：严春芳，望江县华阳镇法律服务所法律工作者。 上诉人安徽名欧房地产开发有限公司（以下简称名欧房产公司）因与被上诉人彭学兵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省望江县人民法院（2019）皖0827民初1870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 名欧房产公司上诉请求：一、撤销望江县人民法院（2019）皖0827民初1870号民事判决，驳回被上诉人彭学兵的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、《商品房销售管理办法》第十六条明确具体规定了商品房买卖合同主要内容应包括十三项内容，但上诉人与被上诉人签订的《商品房定购协议》的明确程度达不到该条规定的标准；二、上诉人未收取正式的购房款，仅仅收取了定金，而定金虽然可以冲抵购房款，但在性质上与正式购房款有着明显差异；三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条是为了对商品房买卖继续履行但因各种未能及时签订正式买卖协议的情形进行规范管理，但本案房屋买卖法律关系并未正式成立，房屋买卖事实未发生，同时，民商事法律关系范畴中，当事人主体地位是平等的，不应当因为各方存在表面上的强弱势之分，而在个案中予以不合理的保护或打压，本案中，当事人双方明确约定了《商品房定购协议》的内容及性质，其异议就是赋予双方签订后续正式买卖合同的自主权利，任何一方既可签订后续合同，也应享有在不愿意签订合同的情况下不被强迫签订的自由。 彭学兵辩称，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确了只要具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，就视为是商品房买卖合同。本案中，上诉人和彭学兵签订的协议完全具备了主要内容，包括双方的名称、商品房的状况，价格、价款的支付方式等等，显然符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条所作出的规定，且这个房屋正式合同的未签订是上诉人的过错，而被上诉人没有任何过错，上诉人在明知自己的房屋被人民法院查封的情况下，仍然与上诉人签订预售合同，并且在2018年彭学兵找上诉人交付房屋的时候，他仍然没有说要解除合同，只是说等，并且提出了要稍微加一点价，这一点彭学兵在一审中都向法院提交了充分的证据，因此上诉人的上诉请求是完全不能成立的，不能因为上诉人的过错，而从解除合同中获取利益，且彭学兵之所以坚持要求购买房屋，还有一个原因就是涉案房屋下面一层就是1706号房，也是彭学兵购买的，就是为了把两层连通，不然在当时查封的情况下，上诉人要解除退订金，彭学兵可以在其他地方按当时的价格去买房屋，应该说上诉人从始至终都没有提出过要解除合同，也没有退还过订金，一直在说等解封了就出售。综上，请求驳回上诉，维持原判。 彭学兵向一审法院起诉请求：1.判令名欧房产公司继续履行合同，按《商品房定购协议》约定与彭学兵签订商品房买卖合同并交付房屋，或者按定购价与现房价差额3000元/㎡×122.37㎡赔偿违约损失367,110元；2.本案诉讼费由名欧房产公司承担。一审审理中，经一审法院释明，彭学兵选择要求名欧房产公司按《商品房定购协议》约定与彭学兵签订商品房买卖合同。 一审法院认定事实：2017年2月7日，名欧房产公司（甲方）与彭学兵（乙方）签订《商品房定购协议》，约定：乙方购买甲方开发的名欧•国际公馆第2幢2单元1806室商品房住宅一套，建筑面积122.37㎡，单价3922.53元/㎡，总房款为480,000元；乙方享有付款方式的优惠和其他优惠以签订《商品房买卖合同》为准；乙方签订本协议时支付定金30,000元，“作为双方签订商品房定购协议的担保，本协议自签定之日起生效，定购后不换名，不换房号，定金不退”；“乙方应当自本定购协议签定之日起62日内交付应付房款，并签订正式商品房买卖合同”，定金冲抵购房首付款；未在约定期限内与甲方签订商品房买卖合同的，自期限届满之次日起，本定购协议自动解除，定金不退，甲方有权将该商品房另行出售；本协议在双方签字盖章后生效，在签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自行终止等。协议下方备注：“2017年4月10前签订正式合同（一次性付清）”。当日，彭学兵交付定金30,000元，名欧房产公司开具№0001936号《安徽名欧房地产开发有限公司收款收据》一份。彭学兵按定购协议约定要求交付房款、签订商品房买卖合同，名欧房产公司称该商品房已被法院查封不能出售，要求解除定购协议或者等解封后再出售，彭学兵不同意解除定购协议，愿意等待解封。后，彭学兵多次找名欧房产公司要求按定购协议交付房款、签订商品房买卖合同，因该房屋没有解封，名欧房产公司未与彭学兵签订买卖合同。2019年5月份，彭学兵得知该商品房已经解封，再次要求履行定购协议，名欧房产公司表示不能按原定购价出售，要求参照现行市场价重新定价，彭学兵表示愿意增加房款50,000元，给付总房款530,000元，名欧房产公司不同意，双方未达成一致意见，没有签订商品房买卖合同。 另查明，安庆市中级人民法院于2016年2月19日查封了名欧•国际公馆第2幢2单元1806室商品房，查封期限至2019年2月18日。2019年5月27日，安庆市中级人民法院解封了该商品房。目前该商品房尚未出售。 一审法院认为：彭学兵、名欧房产公司签订《商品房定购协议》的意思表示真实，合法有效，受法律保护。该定购协议虽对当事人的姓名和名称、商品房的基本情况、价款、付款时间等进行了约定，但亦约定了“乙方享有付款方式的优惠和其他优惠以签订《商品房买卖合同》为准”、“乙方应当自本定购协议签定之日起62日内交付应付房款，并签订正式商品房买卖合同”、“本协议在双方签字盖章后生效，在签订《商品房买卖合同》后，本定购协议自行终止”等，且名欧房产公司作为出卖方并没有按照约定收受彭学兵购房款；因此，应当认定该定购协议是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，而非商品房买卖合同。因该房屋被法院查封，名欧房产公司不能履行定购协议，与彭学兵签订商品房买卖合同，但双方没有解除《商品房定购协议》，经协商选择等待解封后继续履行。名欧房产公司在该房屋解封后，仍拒绝履行定购协议约定的义务，与彭学兵签订商品房买卖合同，构成预约合同违约，应承担继续履行的违约责任。故对彭学兵要求名欧房产公司按《商品房定购协议》约定签订商品房买卖合同之请求应予支持。据此，判决：安徽名欧房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行《商品房定购协议》义务，与彭学兵签订商品房买卖合同。案件受理费6808元，减半收取3404元，由安徽名欧房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，亦未对原审证据复核。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一审法院判决名欧房地产履行《商品房定购协议》义务，与被上诉人彭学兵签订商品房买卖合同有无事实及法律依据。 本案中，双方签订的《商品房定购协议》是以将来签订商品房买卖合同为目的的预约合同，双方意思表示真实，合法有效，受法律保护。本协议签订于2017年2月7日，协议所涉房屋已于2016年2月19日被安庆市中级人民法院查封，显然名欧房产公司明知涉案房屋被法院查封，仍与彭学兵签订定购协议，欲出售房屋。后彭学兵按定购协议约定要求交付房款、签订商品房买卖合同，名欧房产公司却称涉案商品房被法院查封不能出售，要求解除定购协议或者等解封后再出售。由此可见，未能按约定期限签订商品房买卖合同的原因在于上诉人名欧房产公司。此后，名欧房产公司提出解除定购协议或者等解封后再出售，彭学兵不同意解除定购协议，愿意等待解封，双方经协商选择等待解封后继续履行。现房屋已解封，名欧房产公司应当按双方签订的《商品房定购协议》履行义务，故一审法院判决名欧房产公司履行《商品房定购协议》义务，与彭学兵签订商品房买卖合同并无不当。 综上所述，安徽名欧房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6808元，由上诉人安徽名欧房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 毅 审判员 陈庆中 审判员 崔 智 二〇二〇年五月八日 书记员 王丹红 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；