甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1372号上诉人（一审被告）：杨某某，男，1977年8月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：任淑梅，甘肃培信律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王某某，男，1980年2月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。委托诉讼代理人：周旭鹏，北京大成(兰州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文婷，北京大成(兰州)律师事务所律师。上诉人杨某某因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1849号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。现本案已审理终结。杨某某上诉请求：一、撤销兰州市安宁区人民法院（2019）甘0105民初1849号民事判决书；二、发回重审或依法改判；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决认定事实严重错误。首先，一审法院认定涉案房屋天居锦河丹堤小区4号楼102室（188.61平方米）及该楼1、2层005室（142.77平米），性质均为商用。是错误的。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》显示，涉案房屋面积为340平米，且为商用。实际上从被上诉人的不动产权证书看出，涉案房屋（兰州市安宁区孔家崖街道孔家崖路293号1、2层005室）为商铺，面积为142.77平米。剩余的均为住宅并非是商铺。一审法院在没有任何证据佐证的情况下，武断地认为天居锦河丹堤小区4号楼102室（188.61平米）的房屋性质也为商铺是严重错误的。其次，一审法院判令解除上诉人与被上诉人于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》，也是错误的。2016年1月27日，上诉人与被上诉人及商铺前承租人马飞飞、浦强三方签订了一份《店面转让协议》，约定由上诉人受让马飞飞、浦强从被上诉人处承租的涉案商铺，商铺转让费68万元由上诉人交与马飞飞、浦强；上诉人与被上诉人之间继续沿用被上诉人与马飞飞、浦强之间签订的《房屋租赁合同》。2018年4月16日，上诉人与被上诉人又签订了一份为期5年的租赁合同（2018年4月16日—2023年4月15日）。上诉人将68万元的转让费交于商铺前承租人后，又与被上诉人重新签订了为期5年的租赁合同。上诉人仅仅经营1年时间，其投入的转让费及装修费用是不可能挣出来的。况且直到2019年9月被上诉人将上诉人起诉后，上诉人还陆续将租金交与被上诉人。一审法院不考虑合同双方的公平、公正性，一味的解除双方的租赁合同，对于上诉人而言是极为不公平的，也是违背了合同法的公平原则。第三，上诉人针对被上诉人的诉求提出反诉要求，一审法院以速裁案件不予反诉为由告知上诉人另案起诉是错误的。一审中，被上诉人的诉求是：“1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告返还租赁房屋，并结算因使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、天然气费、采暖费、物业费等）；2.依法判令被告向原告清偿欠付租金155400元，违约金46620元，合计202020元；3、依法判令被告拆除租赁房屋内的装饰、装修物，将租赁房屋恢复原状，或承担恢复原状所需要的费用；4、本案诉讼费由被告承担。”针对被上诉人的诉求上诉人提出了以下反诉请求：“1、继续履行原、被告的《房屋租赁合同》；2、被告返还原告多收的租金437933.4元；3、本案诉讼费由被告承担。”上诉人在今年将部分商铺转租时才得知，被上诉人故意隐瞒商铺的用途，将197.23平米的住宅用房改为商铺出租给上诉人，导致上诉人把住宅用房误认为商铺承租，被上诉人的行为不但使上诉人多支付租金，也给上诉人的经营活动带来了不便和损失。根据《物权法》第77条规定，将住宅改为经营性用房的，除了遵守法律法规以及管理规约外，应当经所有有利害关系的业主同意。被上诉人既没有经所有有利害关系的业主同意，也没有告知上诉人上述情况。按照合同约定，2016年商铺每月的租金为20400元，2017年商铺每月的租金为23800元，2018年商铺每月的租金为28900元。上诉人从2016年至2018年向被上诉人缴纳房租877200元。按照同时期、同地段的住宅租赁价格为每月每平米10元计算，上诉人向被上诉人多缴纳房租437933.4元。所以，上诉人提出的反诉请求完全可以和本诉一起审理，这样不仅能查清案件事实还能节约诉讼成本。可是一审法院浪费法院的审判资源，要求上诉人另案起诉，仅仅以速裁案件不予反诉为由予以拒绝。案件审理结束后，上诉人又到一审法院重新立案，一审法院又以该案已经立案受理不予立案为由拒绝上诉人立案。至此，上诉人的合法权益无法找到合法的途径维护。所以，一审法院不予受理反诉的做法是严重错误的。一审法院适用法律错误。一审法院既没有查清本案涉案房屋的性质，也没有考虑到合同法的公平、公正原则，更没有给予上诉人合理的诉讼权利。只是武断的认定解除合同是解决本案的唯一方法，显然是错误的、不合理的。由于一审法院认定事实的错误导致其适用法律严重不当，从而做出错误的判决。综上所述，上诉人认为一审法院判决认定案件事实严重错误，适用法律严重不当。恳请上级法院查明案件事实，依法改判或者发回重审，以维护当事人的合法权益。王某某辩称，上诉人欠付房租的事实持续至今，合同约定的被上诉人行使解除权的条件成就，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人辩称的其逾期缴纳房租的种种事由，均是其在经营过程中应当预见的商业风险，并不构成对其违约责任的减轻或免除事由。即使《承诺书》中对上诉人拖欠房租的支付期限进行了顺延，但上诉人至今依然未能按照《承诺书》中约定的期限和数额向被上诉人足额支付拖欠房租，其违约行为一直持续至今。综上所述，被上诉人有权依法行使解除权，一审法院判决解除《房屋租赁合同》符合法律规定。二、案涉房屋使用性质均为商用，一审法院认定事实正确。被上诉人在一审中已向法庭提交了案涉房屋的《不动产权证书》及《网签合同》原件供核对，均载明案涉房屋的使用性质为商用。故上诉人关于案涉房屋中一部分使用性质为住宅的主张毫无依据，且被上诉人认为案涉房屋的使用性质与本案无关。综上，请贵院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。王某某向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，责令被告返还租赁房屋，并结算因使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、天然气费、采暖费、物业费等）；2.依法判令被告向原告清偿欠付租金155400元，违约金46620元,合计202020元；3.依法判令被告拆除租赁房屋内的装饰、装修物、将租赁房屋恢复原状，或承担恢复原状所需的相关费用；4.本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告就其诉请第二项诉请当庭增加诉讼标的为欠付租金296783元，违约金96900元,合计393683元。一审法院查明事实：原告王某某与被告杨某某于2018年4月16日签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、被告承租原告位于安宁区面积340平米的房屋用于商用，租赁期自2018年4月16日至2023年4月15日共60个月；二、案涉房屋2018年租金为306000元、2019年租金为346800元、2020年租金为387600元、2021年租金为428400元、2022年租金为469200元，租金按季度支付；三、房屋租赁期内，承租人拖欠房租10天以上，出租人有权解除合同，收回房屋；四、租赁期内，承租人未经出租人书面同意，拆动改变房屋结构或损坏房屋，或改变房屋租赁用途、用该房屋进行违法活动，利用承租房屋存放危险物品的、出租人有权中止合同收回房屋并按照年租金的5%向承租人收取违约金，承租人逾期支付租金，每逾期一日则需按日租金的四倍支付滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付案涉房屋，被告陆续支付租金，但存在欠付情形。2019年8月6日，被告向原告出具《承诺书》一份，载明：“本人杨某某承诺，截止2019年7月16日，欠王某某房租贰拾万零捌仟壹佰元整（￥：208100），分三次付清。第一次于2019年8月份付款伍万捌仟壹佰元整（￥：58100），第二次于2019年9月份付款柒万伍仟元整（￥：75000），第三次于2019年10月份付款柒万伍仟元整（￥：75000）。”其后，被告又支付租金27200元，截至开庭当日，被告累计支付房租共206700元。另查明，案涉房屋房号具体为天居锦河丹堤小区4号楼102室（188.61㎡）及该楼1、2层005室（142.77㎡），性质均为商用，截至目前，案涉房屋一直由被告占有使用。一审法院认为，双方当事人依法订立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告对与被告签订的合同当然享有合同约定的权利与义务。原被告双方就租赁涉案房屋的期限、租赁费用等均已达成合意，并对合同解除条件做出明确约定，本案被告虽陆续交纳房租，但迄今一直存在拖欠房租行为，且已超过10天以上，故符合合同约定的解除情形，应当按照合同约定予以解除，故对原告解除《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持，被告违约导致合同解除，故应依法向原告返还案涉房屋并结清使用过程中产生的费用，并对该房屋的装饰装修等予以恢复原状。截至2019年11月11日，被告按合同约定应付租金为306000＋197483＝503483元，被告已支付206700元，欠付租金为296783元，即依照合同约定应向原告清偿欠付租金296783元。被告逾期未交租金，违反合同约定，应当依法承担违约责任，原告以2019年租金的5%即主张违约金96900元，本院认为被告逾期交纳房租不符合合同约定的按此标准交纳违约金的情形，且以合同约定逾期付款按日租金四倍执行亦明显偏高，本院酌情予以调整，按照欠付房租总额的10%支持违约金为29678.3元。被告未能依约及时交纳租金，对酿成此次纠纷承担全部责任，故对原告请求被告承担诉讼费用的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，判决：一、解除王某某与杨某某于2018年4月16日签订的《房屋租赁合同》；二、杨某某于本判决生效之日起十日内，对所租赁的位于安宁区的房屋，拆除装饰装修物予以恢复原状后向王某某返还，并结清因使用该房屋而产生的一切费用（包括但不限于水费、电费、天然气费、采暖费、物业费等）；三、杨某某于本判决生效之日起十日内向于王某某付清欠付的房屋租金296783元并承担违约金29678.3元，共计326461.3元；案件受理费7206元,减半收取3603元，案件保全费1530元，均由被告杨某某负担，并与上述款项一并支付给原告王某某。二审中，杨某某提交新证据，证据一：深圳市午越物业管理有限公司兰州分公司收款单三份。证明物业公司收取涉案商铺（面积138.14平米）的物业费，并未收取住宅188.61平米的物业费；证明商铺和住宅是两部分。证据二：商铺水、电费通知单和安宁区兰州供电公司的缴纳电费的发票7张；证明王某某的商铺也就是上诉人杨某某承租的“茗乐园”的电费，及安宁区银滩路街道银案路299号4号楼1单元103室住宅部分的电费，是商住两部分，是分开的。证据三：照片3张。证明一、二层茗乐园沿街前部是商铺，一、二层茗乐园靠后部分是住宅。另：上诉人代理律师到开发商那里调取证据的时候，开发商答复上诉人本案涉案房屋商铺部分（天居锦河丹堤小区4号楼一、二层005室142.77平米）被上诉人与开发商签订了购房协议并办理了产权证，住宅部分（天居锦河丹堤小区4号楼102室188.61平米）没有签订购房协议也未办理产权证，只有认购单。不给律师调取，只配合法院取证。王某某对以上证据发表质证意见认为：收款单产生时间均在一审开庭之后，不予认可，针对所有证据，不能指向是涉案房屋，与本案房号无法对证。上诉人所述的没有给律师调取的证据不属于新证据，有异议。一审认定的事实本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩主张，二审的争议焦点为：1.解除涉案租赁合同是否有事实及法律依据；2.一审认定欠付租金及违约金的数额是否正确；3.一审是否存在程序违法的情形。一、关于解除合同的问题根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。涉案《房屋租赁合同》第五条约定：“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（4）拖欠房租10天以上”。现杨某某迟延支付租金，于2019年8月6日出具了《承诺书》，但是至承诺书约定的期间，也未能按承诺期间支付拖欠租金，已构成严重违约。王某某依据合同约定，主张解除合同于法有据。二、欠付租金的数额及违约金的问题对于欠付的租金数额296783元，杨某某予以认可。但认为其承租的天居锦河丹堤小区4号楼一、二层005室142.77平米为商用，而剩余的天居锦河丹堤小区4号楼102室188.61平米为住宅，王某某均按照商铺价格收取租金不当。根据王某某的天居锦河丹堤小区4号楼102室188.61平米《商品房买卖合同》显示，该188.61平方米用途为：“商用”。杨某某仅以两部分水电费收取标准不同，认定天居锦河丹堤小区4号楼102室188.61平米为住宅无事实依据。该上诉请求本院不予支持。对于违约金，杨某某未按照合同约定的期限支付租金，也未按照其出具的《承诺书》期限支付租金，构成严重违约，因双方约定的违约金计算过高，一审酌情以欠付租金的数额为基数计算违约金并无不当。三、一审程序是否违法的问题本案一审适用速裁程序审理，反诉不适用速裁程序，故一审未受理杨某某的反诉，并无不当，杨某某可另案主张其权利。综上，杨某某的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7206元，由杨某某负担。本判决为终审判决。审判长  石浩审判员陈杰文审判员赵辉君二0二0年五月八日法官助理丁健书记员耿瑞娇