浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初631号 原告：嘉兴骅神置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市越秀南路176号三幢319室。统一社会信用代码：913304010692153174。 诉讼代表人：浙江嘉诚中天律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：陈浩、徐雅云，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 被告：钱里娜，女，1977年12月18日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。 委托诉讼代理人：董勇强、陆国淼，浙江中禾律师事务所律师。 原告嘉兴骅神置业有限公司因与被告钱里娜商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2020年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐雅云、被告委托诉讼代理人陆国淼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判决确认原、被告于2016年4月1日签订的七份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为：2016预0003371、2016预0003373、2016预0003374、2016预0003375、2016预0003377、2016预0003379、2016预0003380）已解除；二、判令被告配合撤销上述七份合同的网签备案；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求：被告配合注销上述七份合同及房屋的预告登记。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》七份，约定原告将其开发的嘉兴市办公用房出售给被告，总面积1114.51平方米，合同销售总价2229020元。七份合同签订后，双方办理了网签备案手续。 2018年3月27日，浙江省嘉兴市南湖区人民法院作出（2018）浙0402破申7号民事裁定书，裁定受理嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司对原告的破产清算申请。后法院指定浙江嘉诚中天律师事务所为原告的破产管理人。 2018年5月8日，管理人浙江嘉诚中天律师事务所依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，向被告发送《解除商品房买卖合同通知书》，通知其向管理人申报债权并配合管理撤销网签备案手续。该解除合同通知送达被告时，双方签订的上述七份《浙江省商品房买卖合同》均已解除。另外，原告被受理破产清算时，其开发的鑫汇广场项目尚未竣工验收，不具备办证交付条件，故上述七份商品房买卖合同属于法律上、事实上均无法履行的情况，被告无权要求原告继续履行合同。2018年7月20日，原告公司破产清算中第一次债权人会议审议通过了《债务人财产管理方案》，根据该方案，全部购房户应撤销网签备案合同。 被告钱里娜辩称，不认可原告诉请，请求驳回。理由：1.破产法18条的规定应当是双方均未履行完毕，而实际上被告已经付清房款，已履行义务，不适用该条；2.补充管理方案可以看出管理人是可以办出房产证，是否解除的选择权应由被告享有，方案并不能对被告有约束力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了下列证据：1.营业执照及民事裁定书、指定管理人决定书各一份，2.备案信息查询结果一份，3.解除商品房买卖合同通知书及快递单各一份，4.第一次债权人会议资料及表决汇总表各一份，5.第一次债权人会议中被告签字的表决票一份，6.债务人财产管理方案（补充）、表决票汇总及被告签字的表决票一组，被告经质证对原告提供的证据真实性均无异议，但认为本案情况不应适用破产法第十八条，且是否解除的选择权应由被告享有，方案并不能对被告有约束力。 被告提供了下列证据：1.浙江省商品房买卖合同七份，2.付款收据七份及银行汇款记录四页，3.预告登记证七份。原告经质证对被告提供的证据真实性均无异议，但认为实际于2016年4月8日已经退回被告750000元，所以被告没有付清全部购房款。为此原告当庭补充提供退款转账凭证复印件一份，被告代理人称庭后与被告本人核实后通过微法院发表质证意见，但至本判决做出时仍未进行质证。经审查，原、被告提供的证据符合证据认证要件且经相对方质证对真实性均无异议，本院予以认定并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年4月1日，原告作为出卖人、被告作为买受人签订了七份《浙江省商品房买卖合同》，均约定：出卖人以出让方式取得位于嘉兴市编号为经开2013-9号的地块的建设用地使用权。地块总土地面积10739.4平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名鑫汇大厦。建设工程规划许可证号为建字第33040120130109号，施工许可证号为经330402201404110101。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为嘉兴市城乡规划建设管理委员会，预售许可证号为嘉售许字（2015）第02号。依据上述七份合同，原告分别将位于嘉兴市房屋出售给被告，售价分别为362340元、379900元、245480元、250920元、245480元、379900元、365000元，合计2229020元。 2016年4月8日，被告钱里娜向原告嘉兴骅神置业有限公司汇款四笔，金额分别为700000元、750000元、750000元、29020元，合计汇款2229020元。庭审中，原告称于同日将其中750000元退还被告，并提供汇款凭证复印件，被告代理人称庭后核实后质证，但至今未予质证。后原、被告双方就上述七份合同办理了商品房买卖合同网签备案，合同编号分别为：2016预0003371、2016预0003373、2016预0003374、2016预0003375、2016预0003377、2016预0003379、2016预0003380。2016年4月11日，原、被告就上述七处房屋分别办理预购商品房预告登记，登记证号：嘉房预禾字第××号、00××60号、00××65号、00××66号、00××68号、00××70号、00××64号。 2018年3月27日，本院作出（2018）浙0402破申7号民事裁定书，裁定受理嘉兴市秀洲区远方小额贷款股份有限公司对原告的破产清算申请。本院还作出（2018）浙0402破6号决定书指定浙江嘉诚中天律师事务所担任原告的破产管理人。 2018年5月14日，原告管理人向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》，该通知称，管理人根据《企业破产法》第十八条第一款的规定决定解除双方之间的《浙江省商品房买卖合同》，要求被告在收到通知书后5日内与管理人联系办理撤销商品房买卖备案合同的相关手续，并根据《企业破产法》第五十三条之规定向管理人申报债权。 2018年7月20日，管理人编制的债务人财产管理方案经表决通过，其中在对债务人财产的管理措施中载明：管理人将依据企业破产法第十九条“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应对解除，执行程序应当中止”之规定，请求法院依法解除各地各级法院对债务人名下财产的全部查封等保全措施。此外管理人将请求抵押权人解除对债务人名下财产的抵押权登记手续；全部购房户解除撤销网签备案合同等手续。以便管理人将涉案工程后续施工完成。 2020年2月26日，原告管理人编制债务人财产管理补充方案，其中载明：管理人准备办理竣工验收手续时发现债务人办理预售证的工程图纸与实际施工情况不符，对鑫汇大厦5-16层债务人按每层7间的图纸办理了预售许可证，随后即进行销售，而截至到债务人被法院受理破产清算时，鑫汇大厦项目已完成主体结构施工，实际施工是按每层3间施工的。为此管理人提出了两种解决议案。其中方案一为：为实现债权人利益最大化，管理人将按工程现状即标准屋每层3间方案办理竣工验收；与所有已网签备案的购房户解除合同并办理撤销网签备案手续，再将现在的预售许可证变更为与工程现状一致，然后变价，依法用于清偿及分配。方案二为将工程现状中的标准层由每层3间再分隔为每层7间，使工程变更为与预售许可证一致，再办理竣工验收及销售变价。若债权人会议表决通过，则管理人按方案一实施，否则按方案二实施。2020年3月16日，债权人会议以非现场表决方式对上述补充方案进行书面票决。表决结果为：本次债权人会议共发放表决票94张，收回表决票48张，其中同意管理人提出的《财产管理方案（补充）》的有45家，占有表决权的债权人家数的47.8723%，其所代表的债权额占无财产担保债权总额的66.4762%。另依据《债权人会议对本案其他事项通过书面形式进行表决的方案》之规定，有46家债权人未在收到表决票后7日内将表决票寄回，视为该债权人同意本表决事项。故，同意管理人提出的《财产管理方案（补充）》的有91家，占出席会议的有表决权的债权人家数的96.8085%，其所代表的债权额占无财产担保债权总额的98.5252%。 本院认为，原告的破产管理人在发出解除合同通知后，出具了含有“全部购房户解除撤销网签备案合同，以便管理人将后续工程施工完成内容”的方案，该方案经第一次债权人会议审议通过，对全体债权人有约束力。被告也应当按该方案执行，解除合同并配合撤销备案。 根据财产管理补充方案，鑫汇大厦5到16层的实际施工情况和原有预售证的施工图纸不符，债权人会议审议通过了补充管理方案，也即：与所有已网签备案的购房户解除合同并办理撤销网签备案手续，再将现在的预售许可证变更为与工程现状一致，然后变价清偿。该方案同样对全体债权人有约束力，被告也应按方案执行。同时，被告所购房屋均位于鑫汇大厦16层，而鑫汇大厦的预售许可证、建设用地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证均是针对整栋大楼的审批，这些审批本身是无法分割的，大楼里所有房屋的竣工验收、交付、变价等等都只能建立在这些单独的、针对大楼整体而言的行政审批上。所以，在目前房屋的实际施工状况和已经投票通过的补充管理方案之双重基础上，欲图直接持与实际不符的现有预售证去完成鑫汇大厦的竣工验收、交付是无法做到的，更不可能单独就某几套房屋进行验收交付，也即履行合同不具备事实上的可能性。综合本案案情，原告的破产管理人依据债权人会议的决议，要求解除合同并撤销备案，是基于有利破产进程和债权人利益的现实考量而做出，符合法律规定和案件实际。由此，原、被告签订的七份商品房买卖合同解除，被告应配合撤销相应合同的网签备案，本院对原告的诉请予以支持。 据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第六十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告嘉兴骅神置业有限公司与被告钱里娜于2016年4月1日签订的七份《浙江省商品房买卖合同》解除； 二、被告钱里娜于本判决生效之日起十日内配合原告嘉兴骅神置业有限公司撤销上述七份《浙江省商品房买卖合同》的网签备案（合同编号分别为：2016预0002333、2016预0002331，房屋坐落分别为：嘉兴市）； 三、被告钱里娜于本判决生效之日起十日内配合原告嘉兴骅神置业有限公司注销上述七处房屋的预告登记（登记证号：嘉房预禾字第××号、00××60号、00××65号、00××66号、00××68号、00××70号、00××64号）。 案件受理费减半收取50元，由被告钱里娜负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  王海燕 二〇二〇年五月十二日 法官助理孙涛 书记员张蕾