文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24719号原告：彭顺华，女，1976年2月19日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：林岗涛，广东威格信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孔好，广东威格信律师事务所律师助理。被告：贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司，住所地贵州省贵阳市南明区望城路4号，统一社会信用代码91520000214411630D。法定代表人：何永安，董事长。委托诉讼代理人:陈书国、周斌，均系该公司员工。被告：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东**海天律师事务所律师。原告彭顺华诉被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司（以下简称贵州建工第四公司）、广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡集团）合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案受理后，依法适用简易程序，后于2020年3月13日转为普通程序，并公开开庭进行了审理。原告彭顺华的委托诉讼代理人林岗涛，被告贵州建工第四公司的委托诉讼代理人陈书国、周斌，被告永怡集团的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭顺华向本院提出诉讼请求：1、解除原告与贵州建工第四公司签订的《购房意向协议书》；2、判令两被告向原告退还购房诚信金30万元及利息（以30万元为本金，从2017年3月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告返还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令两被告赔偿原告损失1257830元【涉案房屋面积147.98平方米，现价格约15000元/平方米，原购房价6500/平方米，计算损失金额为147.98×(15000-6500）=1257830元】。诉求合共1601330元。事实与理由：2016年9月19日，贵州建工第四公司与原告签订《购房意向协议书》，协议约定：永怡集团以中山永怡聚豪园部分房屋抵扣欠贵州建工第四公司工程款，贵州建工第四公司把已取得处置权的中山永怡聚豪园西苑5栋24层02号房转让给原告，房屋单位按建筑面积6500元/平方米计算，面积约为147.98平方米，房屋总价款为961870元，原告签订协议三日后向贵州建工第四公司支付30万元诚信金，贵州建工第四公司在收到诚信金后三日内负责办理原告与永怡集团签订所购房屋的《认购书》和开具永怡集团的收款收据。该诚信金在永怡集团本项目房产预售许可证办理完毕后，即自动转为原告的购房款。剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到贵州建工第四公司发出的通知书之日起七日内一次性全额付清，付清剩余款项后，则贵州建工第四公司配合原告与永怡集团签订正式《商品房买卖合同》的手续。若原告未能在本项目房产的预售许可证办理完毕、收到贵州建工第四公司发出通知书之日起七天内交纳剩余购房款，贵州建工第四公司所收原告的前期款项不予退还，原告意向所购房屋，贵州建工第四公司有权另行出卖。协议签订后，原告按协议约定支付了30万元诚信金，但贵州建工第四公司未按协议约定为其办理购房手续，原告多次要求贵州建工第四公司办理，贵州建工第四公司以与永怡集团协商、等回复等理由，一拖再拖，至今未办。据了解，涉案项目房产的预售许可证已办理，涉案房屋已抵押给银行，贵州建工第四公司无法履行协议约定。依据两被告签订的《房屋抵付协议书》，永怡集团已同意贵州建工第四公司转让涉案房屋，贵州建工第四公司与原告签订《购房意向协议书》合法有效，两被告不与原告签订《商品房买卖合同》、不转让涉案房屋给原告的行为有违约诚信，已构成违约，损害原告合法权益，应承担违约责任。鉴于以上事实，原告依法提起诉讼，请法院支持原告诉讼请求。被告贵州建工第四公司辩称：1.我方不同意解除原告与我方签订的《购房意向协议书》，该意向协议书是双方真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，是合法有效的，涉案项目有预售许可证，不存在法定解除情况，该意向协议书应该继续履行；2.退一步，即使法院判决解除《购房意向协议书》，我方不存在违约情况，应该仅仅退还购房诚信金，该意向协议书中没有关于损失的约定，原告主张的损失没有事实以及法律依据，应该依法驳回。被告永怡集团辩称：1.我方非《购房意向协议书》之当事人，我方与贵州建工第四公司在本案中无共同权利、共同义务，原告将我方与贵州建工第四公司列为共同被告不当，属滥用诉权；2、以房抵付协议效力待定；3、原告要求解除合同，我方没有异议，但是与我方没有关联，贵州建工第四公司与我方现在还没有结算，不能证明我司欠工程款；4.我方与原告没有法律关系，房屋抵债协议是我方与贵州建工第四公司签订的，购房意向协议书不是商品房买卖合同，其主体不是我方，原告主张赔偿没有事实和法律依据，应予驳回；原告的起诉已过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年9月19日，贵州建工第四公司（甲方）与彭顺华（乙方）签订《购房意向协议书》一份，约定：永怡集团以中山永怡“聚豪园西苑”5—7栋部分房屋用于抵扣欠甲方的工程款，甲方已与永怡集团签订《房屋抵付协议书》，甲方已实际取得意向协议所涉房产的处置权。乙方意向购买甲方享有处置权的中山永怡聚豪园西苑5栋24层02号房，面积约为147.98平方米，单价按6500元/平方米计算，总价款为961870元；乙方在签订协议三日内自愿向甲方支付意向购房诚信金30万元；甲方收到诚信金后三个工作日内负责办理乙方与永怡集团签订所购房屋的《认购书》和开具永怡集团的收款收据；该诚信金在永怡集团本项目房产的预售许可办理完毕后，即自动转为乙方的购房款；剩余购房款在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到甲方发出的通知书之日起七天内一次性全额付清，付清剩余款项后，则甲方配合乙方与永怡集团签订正式《商品房买卖合同》的手续；本协议购房中办理备案登记及产权证等手续所产生的税费、规费等费用全部由乙方承担；若乙方未在本项目房产的预售许可证办理完毕后，收到甲方发出通知书之日起七天内交纳剩余购房款的，甲方所收乙方的前期款项不予退还，作为逾期违约金赔偿给甲方，乙方意向所购房，甲方有权另行出卖；特别提示，本协议是甲乙双方意向定购房的意向协议书，不具有商品房买卖合同效力，具体内容最终以乙方与永怡集团签订的《商品房买卖合同》为准；协议还约定了其他事项。2017年3月17日，彭顺华通过其在中国工商银行账号为62×××05的账户向贵州建工第四公司汇款30万元，摘要为：中山聚豪园五栋24层02，附言为：中山永怡聚豪园西苑五栋24层02号房面积147.98.贵州建工第四公司确认此款已收到。原告称涉案项目的预售许可证已于2017年1月办理，涉案房产已办理了抵押登记。另查明：2016年6月15日，永怡集团（甲方）与贵州建工第四公司（乙方）签订有一份《房屋抵付协议书》，约定：1、甲方同意将聚豪园西苑的房产（46套，包括涉本案的五栋24层02号房）用于抵付该工程前期已完工工程款。双方本着互惠互利原则，甲方同意将以上46套房按5200元/平方米，总价36475088元作为甲方支付乙方承建的中山聚豪园西苑5—7栋工程2014年8月前完成工程的工程结算款，所抵房产乙方可自用、转让，乙方提供上述46套房屋产权人名称给甲方，甲方负责签订《商品房买卖合同》，办理备案登记及产权证，所产生的税费由购房者承担。协议书还约定了其他事项。2019年4月16日，彭顺华委托林岗涛律师向贵州建工第四公司发了一份律师函，敦促其履行意向书约定的义务。本院认为：本案为合同纠纷。彭顺华与贵州建工第四公司签订的《购房意向协议书》是当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是一份合法有效的预约合同。双方于2016年9月19日签意向书，原告于2017年3月17日转款，2019年4月发律师函、2019年9月17日起诉，从这些时间节点来看，原告的起诉并未超过诉讼时效，永怡集团关于原告起诉已过诉讼时效的抗辩意见不能成立。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，《购房意向协议书》虽然没有约定甲方应于涉案项目房产的预售许可证办理完毕后多少时间之内向乙方发出通知书，但甲方应在合理的时间内办好相关手续，并通知乙方交付剩余款项然后配合乙方与永怡集团签订正式的《商品房买卖合同》，但是涉案项目拿到预售许可证至今已近3年，贵州建工第四公司仍未能办好相关手续，且涉案房屋已办理了抵押登记，彭顺华能否与永怡集团就涉案房屋签订正式的《商品房买卖合同》存在不确定性；同时，贵州建工第四公司收到诚信金后并没有在三个工作日内办理彭顺华与永怡集团签订所购房屋的《认购书》和开具永怡集团的收款收据。据此，彭顺华要求解除其与贵州建工第四公司于2016年9月19日签订的《购房意向协议书》及退还购房诚信金30万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于原告主张利息及损失赔偿之诉讼请求。贵州建工第四公司未能在合理时间内按《购房意向协议书》的约定促成彭顺华与永怡集团签订《商品房买卖合同》，彭顺华要求其赔偿损失，理据充分，本院予以支持；《购房意向协议书》与《商品房买卖合同》的法律后果不同，且涉案的《购房意向协议书》并无约定若贵州建工第四公司（甲方）违约应承担的责任，故彭顺华要求按签约时与起诉时的房屋差价赔偿损失缺乏依据，结合本案的实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，本院酌定以彭顺华已付房款为基数，按银行正常利率的双倍计算损失赔偿额。永怡集团非彭顺华与贵州建工第四公司签订的《购房意向协议书》的合同当事人，彭顺华要求两被告承担连带责任的诉讼请求本院无法支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告彭顺华与被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司签订的《购房意向协议书》；二、被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司于本判决生效之日起七日内向原告彭顺华返还购房诚信金30万元并赔偿损失（损失计算方法：以30万元为基数，从2017年3月18日起至2019年8月19日，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的双倍计算；从2019年8月20日起至全部清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的双倍计算）；三、驳回原告彭顺华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19212元（原告彭顺华已预交），由被告贵州建工集团第四建筑工程有限责任公司负担（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。            审    判    长      吴绪源                  人 民 陪 审 员      宋文伟                    人 民 陪 审 员      刘廷霞                                                                              二〇二〇年五月二十日                           书    记    员      赵  莉                      书    记    员      许晓丹