辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终755号 上诉人（原审原告）：李克，男，1956年2月25日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：李秀芬，女，1951年1月9日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区，系上诉人李克姐姐。 被上诉人（原审被告）：盘锦金远宝兴房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市大洼区。 法定代表人：赵树军，该公司董事长。 上诉人李克因与被上诉人盘锦金远宝兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李克及其委托诉讼代理人李秀芬到庭参加诉讼，被上诉人盘锦金远宝兴房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 上诉人李克上诉请求：一、请求上级法院依法撤销大洼区一审法院2020年1月2日作出的(2019)辽1104民初2499号民事判决书，依法改判，支持上诉人的诉讼请求。二、被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实及理由：上诉人于2014年5月8日入职在被上诉人处工作，至2016年4月6日计工作23个月，工资款一直拖欠。无奈2015年3月9日与被上诉人签订了以工资款及被上诉人从上诉人手中借款两万元（现金）顶付商品房的购房款，被上诉人将位于大洼区王家镇金远宝兴狮城B区、12034059幢楼。施工时所称的8号楼东数1单元1203室出售给上诉人，建筑面积为105.95m%原告己付购房款，交房期限为2017年6月30日前。并经大洼区法院（2016)辽11民初460号判决书确认，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同有效。但被上诉人至今不履行合同义务。至今商品房未交付，要求被上诉人按照合同约定及相关法律将具备使用功能的商品房交付给上诉人。并承担一切违约责任及因违约造成的损失。经大洼区人民法院作出了（2019)辽1104民初2499号民事判决书。该判决书事实不清，导致判决结果不公。请求上级法院依法改判。按照双方买卖合同的约定按《合同法》及最高人民法院关于审理商品房买卖合同的有关规定赔偿上诉人因被上诉人违约所造成的经济损失。一、一审法院认定事实不清。双方买卖合同第八条约定2017年6月30日前交付房屋、至今未交付。在原审判决书中，因涉案房屋尚未建成为由。对原告李克要求被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司交付房屋的诉讼请求，不予支持”的判决结果是错误的。我己付房款。是由于被上诉人的原因和责任，导至了双方签订的商品房买卖合同不能正常履行。造成了上诉人不能在合同交房时间正常入住。其后果应当由被上诉人承担，不应由买房业主承担。大洼区法院的判决结果对于上诉人至为不公。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、及《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条【违约责任的一般条款】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失的规定。大洼区一审法院的判决，认定事实不清适用法律不当。被上诉人没有按照商品房买卖合同约定履行，也没有采取任何补救措施，大洼区一审法院驳回上诉人的诉讼请求。是不公正的，与以上事实和法律相驳。请求上级法院依法支持上诉人的请求。采取补救措施，用同地段同等面积己建完的商品房作为抵押物。维护上诉人的合法权益及法律的尊严。二、在上诉人与被上诉人双方签订的买卖合同中第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，自本合同第八条规定的最后交付其限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之一的违约金。在（2019)辽1104民初2499号判决书中，最后一页上数第四行“自2017年7月1日起至本判决确定给付之日止按日万分之一计算”按此判决结果。改变了原双方签订的商品房买卖合同违约金条款。从2020年一月二号此判决书生效后、按照合同约定每日万分之一的违约金数额是由大洼区法院来承担吗？《合同法》第三章第四十四条【合同的效力】“依法成立的合同，自成立时生效，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本条文解释第二项“合同一旦生效后、任何单位或个人都不得侵犯当事人的合同权利，不得非法阻挠当事人履行义务”。双方签订的合同己生效，法院无权改变双方买卖合同内容。根据《合同法》第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。因此请求上级法院按买卖双方签订的合同第九条，判令被上诉人2017年7月1日到实际交房时止，按买卖合同约定每日支付万分之一违约金。并依据【中华人民共和国民事诉讼法】第二百五十三条之规定及一审判决。加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、请求上级法院判令被上诉人按照双方买卖合同约定和承诺，要求对此房屋进行备案登记，并提供国家有关部门承认的相关手续发票等，一审不支持是错误的，合同约定2017年6月30日前交付房屋，交房后360日内被上诉人提供权属登记。报产权机关备案，按买卖合同双方约定权属证书应在2018年6月30日前办结，因交付房屋违约，导至权属证书取得的时间滞后。由此，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条规定。第一款、第一项。“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”要求被上诉人按双方约定提供相关手续，并办理产权登记。所造成的损失、依照本法规定。按己交购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。四、《合同法》第一百一十二条规定，“履行、补救错施后的损失赔偿。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失”。《民法通则》第一百一十二条【赔偿责任与违约金】“当事人一方违返合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。一方违返合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定，对于违返合同而产生的损失赔偿额的计算方法”在本案中因被上诉人不履行合同义务，长期违约，给买受方造成严重损失。虽然约定了违约金，仍不能弥补被上诉人给上诉人造成的损失。依据以上法律规定，要求被上诉人承担赔偿责任。根据最高人民法院【关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释】第十八条后款规定；“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”五、一审法院判决书没有认定上诉人租房损失。上诉人因被上诉人不按时交房，造成上诉人租房损失约3万，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》第十七条规定“商品房买卖合同、没有约定损失赔偿额的计算方法，可以参照以下标准确定”。第二款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者房地产评估机构的同一地段、同类房屋租金标准确定。”上诉人根据该条款的规定，依照民事侵权法第十九条。“侵占他人财产的财产损失按发生时的市场价额，或者其它方式计算占有时间的损失费”《合同法》第一百一十三条也明确规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”由此上诉人要求被上诉人从2017年7月1日起至交付房屋之日止承担迟延履行交房期间的租房租金符合法律规定。一审不支持上诉人的要求，违背事实和法律规定。请求二审依法改判，支持上诉人的合理诉求。六、一审法院对上诉人要求被上诉人在交付房屋迟延期间，提供相应的财产担保。不支持是错误的。被上诉人没有按合同约定时间交付房屋违约至今是事实。法律也有明确规定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十一条规定“债权人在借贷、买卖等民事活动中，为保障实现其债权，需要担保的，可以依照本法和其它法律规定设立担保物权。”及《民事诉讼法》第一百九十六条【实现担保物权案件的提起】申请实现担保物权，“由担保物权人以及其它有权请求实现担保物权的人依照物权法等，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。”根据以上法律规定。上诉人要求被上诉人提供同地段同等面积满足使用功能的商品房作为财产担保。综上，上诉人的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第四十四条、及本条解释第二项，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条。《民法通则》第一百一十一条。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第十八条、第一款、第一项、第十七条、第二款、及《中华人民共和国物权法》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条之规定。由于大洼区一审法院认定事实不清，判决显失公正，造成上诉人利益严重失衡。请求上级法院查清事实，依法改判并支持上诉人诉讼请求。 被上诉人盘锦金远宝兴房地产开发有限公司未做答辩。 原审原告李克向一审法院起诉请求称：1.按照双方买卖合同第八条约定2017年6月30日前交付房屋，但至今未交付，要求判令被告依照国家及地方政府有关规定将验收合格的、具备使用功能的商品房12034059幢1单元1203号房交付原告；2.按照原告与被告买卖合同约定和承诺、要求对此房屋进行产权备案登记，并提供国家房产局及有关职能部门承认的相关手续发票等；3.判令被告从2017年7月1日开始到实际交房时止，按房屋价款每日万分之一向原告支付违约金；4.判令被告从签订合同之日开始到实际交房止，按已付房款总额为基数，按照人民银行同期贷款利率赔偿原告的经济损失；5.要求被告对该房屋迟延交付房屋期间，提供相应的财产担保；6.要求根据侵权责任法、合同法判令被告赔偿原告的租金损失；7.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年3月9日与被告签订了商品房买卖合同，被告将位于大洼县即合同约定的12034059幢1单元1203号房屋出售给原告，房屋面积105.95平方米，房款293482元，合同约定的交房期限为2017年6月30日。原告己按合同约定交付了房款，并经大洼区法院（2016）辽1121民初460号判决确认，原告于被告签订的商品房买卖合同有效。但被告至今未能按照合同约定向原告交付房屋，为维护原告的合法权益故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年3月9日，原告李克作为买受人与作为出卖人的被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的金远宝兴狮城B区8#楼1单元1203室，房屋建筑面积105.93平方米；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，合同就其他相关内容进行约定。原告李克已向被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司全额支付购房款293482元。案涉房屋尚未建成，被告至今未向原告李克交付该房屋。 一审法院认为，我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提出的证据进行质证的权利。本案被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据及其合理陈述对本案相关事实予以认定。依法成立的合同对双方当事人具有约束力，本案原告李克与被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。原告李克已向被告支付全额购房款，被告理应在合同约定期限内向原告交付验收合格的房屋。但因案涉房屋尚未建成，客观上不具备交付条件。故对原告李克要求被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告延期交付房屋已构成违约，对于原告要求被告按照合同约定自2017年7月1日起到实际交房时止，按房屋价款每日万分之一向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现因案涉房屋尚未交付原告使用，合同约定的被告办理产权登记备案的期限尚未届满，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，原告与被告于合同中约定了违约金的计算方法，该违约金的约定是对原告损失的赔偿，故对原告要求被告从签订合同之日开始到实际交房止，按已付房款总额为基数，按照人民银行同期贷款利率赔偿原告的经济损失的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的租金损失，其未提供证据证明，本院不予支持。原告要求被告在迟延交付期间提供相应财产担保，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司于本判决生效后5日内向原告李克支付已付购房款293482元所产生的违约金，违约金以293482元为基数，自2017年7月1日起至本判决确定给付之日止按日万分之一计算。二、驳回原告李克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告盘锦金远宝兴房地产开发有限公司负担。 根据其上诉请求和理由，上诉人提供租房协议两份及支付租房款的收条三张，证明上诉人有租金损失。本院认证为，因被上诉人未到庭参加诉讼，本院对上诉人租房的事实予以认定。 本院查明其余事实与原审认定一致。 本院认为，本案当事人之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。本案中被上诉人未按照合同约定的时间交付房屋，应当承担违约责任。因双方在合同中已经对违约金计算方式进行了约定，被上诉人应当按照合同约定承担违约责任，即“自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，一审判决确定的违约金计算期限有误。 双方在合同中约定违约金的目的在于弥补守约方因对方违约行为所造成的损失，因此本院对上诉人主张的房屋租金不予支持。关于上诉人提到的担保物权问题，担保物权需要合同双方协商订立，人民法院的判决不能设立担保物权，上诉人的请求没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出的要求判令被上诉人交付房屋的请求，由于案涉房屋并未建设完毕，不具备交房条件，因此本院对上诉人该请求不予支持。上诉人要求用地段同等面积己建完的商品房作为抵押物的请求没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初2499号民事判决； 二、被上诉人盘锦金远宝兴房地产开发有限公司向上诉人李克支付已付购房款293482元所产生的违约金，违约金以293482元为基数，自2017年7月1日起至案涉房屋交付之日止按日万分之一计算，其中：2017年7月1日起至本判决生效之日期间的违约金于本判决生效之日起十日内给付，剩余部分违约金于案涉房屋交付之日给付； 三、驳回上诉人李克一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费100元，减半收取50元，由上诉人李克承担30元，由被上诉人盘锦金远宝兴房地产开发有限公司承担20元；二审案件受理费100元，由上诉人李克承担60元，由被上诉人盘锦金远宝兴房地产开发有限公司承担40元。 本判决为终审判决。 审判长 费 旭 审判员 李宝明 审判员 孙继晨 二〇二〇年五月二十日 书记员 范佳慧