上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初5946号原告：汪原峰，男，1988年11月28日出生，汉族，户籍地安徽省天长市。委托诉讼代理人：黄志鹏，上海山田律师事务所律师。被告：陈夏铭，男，1986年5月6日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：陈国平，男，1955年6月5日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：李素芳，女，1960年7月14日出生，汉族，住上海市闵行区。原告汪原峰诉被告陈夏铭排除妨害纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序于2020年4月10日进行公开开庭审理。审理中，本院依据原告汪原峰的申请依法追加陈国平、李素芳作为共同被告参加本案诉讼活动并于2020年4月28日进行公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人黄志鹏以及被告陈夏铭、陈国平、李素芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪原峰向本院提出诉讼请求：1、三被告立即搬离原告所有的上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2、三被告按每月人民币(币种下同)3,000元的标准向原告支付自2019年8月16日起至实际搬离系争房屋之日止的租金损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月18日，原告与案外人就系争房屋达成买卖合意。原告已按照约定支付了全部购房款，并于2019年8月16日办理完成系争房屋的过户登记，取得系争房屋的产权证书。但三被告无合法依据、恶意占有系争房屋，严重损害了原告作为系争房屋的产权人所应当享有的占有、使用、收益等合法权益，并导致原告陷入被迫在外租房使用的窘境。故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告陈夏铭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其与案外人夏某1系夫妻关系。系争房屋虽登记在夏2名下，但首付款是系其父母即被告陈国平、李素芳出资，每月贷款也是其付给夏2后、由夏2归还。其与夏2于2019年4月协议离婚。离婚协议约定，夏2给付其25万元，系争房屋、贷款、车子均归夏2所有。夏2实际已经支付其15万元，尚有10万元未付。签署离婚协议时，双方口头约定，夏2取得系争房屋是有附加条件的，即陈国平、李素芳健在的时候系争房屋是不能出售的。当时考虑到三被告实际居住在系争房屋内、三被告的户口也在系争房屋内，并认为夏2出售系争房屋是需要得到三被告同意的，故未将该附加条件写在离婚协议书上。其对原告与夏2之间就系争房屋的买卖交易并不知情。中介公司和夏2、原告都未联系过三被告。直到2019年8月20日，中介链家公司把一张告知书贴在系争房屋门口，三被告才知道系争房屋已经被卖掉。后来得知夏2趁三被告不在家、带人来看房。原告也曾要求二次看房，但遭到夏2拒绝。当时原告对于系争房屋买卖也有所怀疑，但考虑到已经支付了定金，故只能硬着头皮买下了系争房屋。2019年11月，原告要求被告、夏2、链家公司出来进行协调，但夏2不肯出来。被告陈国平辩称，不同意原告的全部诉讼请求。购买系争房屋的款项，一方面来源于陈国平、李素芳出售自有房屋所得房款，一方面来源于其儿子陈夏铭的贷款。其自始至终不清楚系争房屋登记于夏2一人名下。其认为系争房屋的出售需要征询其意见，需取得其签名。但实际，系争房屋的买卖未经过其同意及签字确认。被告李素芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋购买时，其儿子陈夏铭告知要和夏2开结婚证书才能贷款。当时其夫妇年纪大了、陈夏铭又没工作不能贷款，考虑和夏2是一家人，结婚证书都领好了，也需以夏2名义申请贷款，故产证登记在夏2一人名下。之后其丈夫陈国平生病，其就一直在照顾陈国平。直到2019年8月20日，其才被告知系争房屋被卖掉了，要其一家搬走。也是在这个时候，其才从陈夏铭处得知陈夏铭已经和夏2离婚了。之后就想和夏2联系，但夏2的电话打不通、短信也不回。其认为其一家户口在系争房屋处，买卖房屋应当需要其一家签字。但实际系争房屋的买卖未经过其同意及签字确认。其也曾发短信给夏2要求夏2将当初由其夫妇俩支付的首付款归还给其。但夏2未回复。其一家三口现无其他房屋可以居住。本院经审理认定事实如下：2019年7月18日，原告汪原峰(乙方、买受人)与案外人夏2(甲方、卖售人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《协议书》，约定原告购买夏2位于闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积65.56平方米，合同价款为229万元。《上海市房地产买卖合同》附件三中约定，“四、交房时间(若与本合同主文第四条约定不一致的，以本条款为准)：不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证、且甲方已收到全部银行贷款后伍日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准。”补充条款(一)第十条约定，“甲方违约责任：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行”。合同签订后，原告依约支付房款，系争房屋产权于2019年8月16日登记于原告名下。因三被告实际居住系争房屋，导致夏2无法实际履行交房义务，故汪原峰于2019年10月以夏2为被告诉至本院【案号(2019)沪0112民初45762号】，要求夏2立即将系争房屋交付汪原峰；夏2向汪原峰支付自2019年8月25日起至实际交房之日止的逾期交房违约金(以229万元为基数、按日万分之五利率计算)。后经审理，本院于2019年12月30日作出民事判决，认为汪原峰与夏2之间签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，当属有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，在汪原峰办出房地产权证及夏2收到全部银行贷款后，双方约定的交房条件已经成就，夏2应当依约向汪原峰交付房屋。夏2虽有履约的意愿，但囿于案外人实际居住系争房屋的现状，无法实际履行交房义务，已构成违约，汪原峰相关诉请，本院予以支持。关于逾期交房违约金起算日期，夏2未能提供充分的证据证明买卖双方就交房时间延迟至2019年10月达成合意，故夏2主张以2019年10月1日作为违约金起算时间的抗辩意见，本院不予支持。关于违约金的支付标准，汪原峰主张按照总房款的日万分之五计算，夏2抗辩标准过高，要求法院依法调整，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金标准调整至日万分之1.5。故判决如下：一、夏2于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室房屋交付汪原峰；二、夏2于本判决生效之日起十日内支付汪原峰逾期交房违约金，以2,290,000元为基数，按照日万分之1.5计算，从2019年8月25日计算至夏2将上述房屋实际交付汪原峰之日止。该判决已生效。原告曾通过短信方式向陈夏铭表示其系系争房屋合法产权人，要求陈夏铭一方搬离系争房屋并赔偿租金等损失。但陈夏铭回复系争房屋系其父母出资，其父母对房屋出售事宜并不知情，对原告造成的损失应向夏2和中介公司要求赔偿。现因三被告仍居住系争房屋，原告遂以讼称事由诉至本院。另查明，夏2与陈夏铭原系夫妻关系，于2019年3月26日自愿离婚，双方达成协议：……坐落于上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室产权房1套离婚后归女方所有，该房剩余房贷由女方承担。……离婚后女方支付给男方25万元，支付方式：领取离婚证当天支付15万元，剩余10万元等以上房产卖掉及男方搬出该处房产及男方户籍从该房迁出当天付清。以上事实，由原告提供的不动产权证、上海市不动产登记簿、短信记录、《自愿离婚协议书》，及本院调取的(2019)沪0112民初45762号民事判决书等证据及当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原告通过买卖方式取得系争房屋。其与出售方夏2就系争房屋签署的买卖合同的效力已为生效法律文书所确认。系争房屋的产权亦已登记于原告名下。故原告系系争房屋的合法产权人。鉴于此，原告依法对系争房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，有权请求排除对其行使权利过程中的妨害。而三被告无正当理由实际占据使用系争房屋，已实际影响到原告的权益，妨害了原告对系争房屋的正常使用，故三被告理应搬离系争房屋。就原告主张的租金损失，本院认为，因三被告实际居住使用系争房屋给原告造成的经济损失，原告即可依据房屋买卖合同向合同相对方即案外人夏2主张，亦可依据侵权责任要求实际侵权人即三被告负担，此为请求权竞合。但当其中一个请求权得到满足的情况下，其余的请求权均归于消灭。现从事实查明可见，就三被告实际居住使用系争房屋给原告造成的经济损失，原告已依据房屋买卖合同向案外人夏2主张，并获得本院生效判决的支持，判决所支持的违约金金额(即每月1万余元)足以弥补原告主张的租金损失。原告再依据侵权责任要求作为实际侵权人的三被告负担其租金损失，显然有违请求权竞合之法律规定。故本院对该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，判决如下：一、被告陈夏铭、陈国平、李素芳于本判决生效之日起三十日内搬离上海市闵行区尚义路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、驳回原告汪原峰的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由被告陈夏铭、陈国平、李素芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月九日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。