云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9198号上诉人（原审被告）：黄桂喜，女，汉族，1976年6月15日生，身份证住址：山东省武城县，现住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：张明艳、李玲，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：郭丽娟，女，汉族，1988年3月20日生，身份证住址：云南省大理白族自治州洱源县。被上诉人（原审第三人）：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园56号，统一社会信用代码：91530100719458522F。法定代表人：黄倩，总经理。委托诉讼代理人：范慧芸、李瑞萍，公司法务，特别授权代理。上诉人黄桂喜因与被上诉人郭丽娟、昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称：荣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄桂喜上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判为“解除郭丽娟、黄桂喜与荣城公司签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》”；2、请求撤销原审判决第二项，改判为“荣城公司退还所收郭丽娟定金2万元”；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、郭丽娟及荣成公司对案涉房屋存在共有人的事实是明知的，《荣城地产存量房屋买卖合同》的签订未经冯吉林同意或授权；涉案合同是黄桂喜、郭丽娟、荣城公司三方签订，原审判决解除两方签订的合同，认定事实错误；二、黄桂喜愿意继续履行合同，不存在违约行为；荣城公司不具备从事二手房买卖的专业水平是导致合同不能履行的根本原因。郭丽娟除向荣城公司交纳2万元定金外，未产生其他损失，且该2万元定金由荣城公司收取，与黄桂喜无关。原审判决黄桂喜赔偿合同约定20%的违约金，过分高于造成的损失，应当予以减少。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判。郭丽娟辩称：签订买卖合同时冯吉林也在场予以认可；为了购买黄桂喜的房屋，郭丽娟低价出卖了自己的房屋，后来黄桂喜拒绝出卖房屋，郭丽娟又租房居住，因为低价出卖房屋及另行租房居住造成很多损失，黄桂喜应当承担20%的违约金。荣城公司辩称，黄桂喜、冯吉林、郭丽娟在荣城公司会议室协商房屋买卖并已经谈妥，但是签订合同时只有黄桂喜一个人，黄桂喜存在违约行为，应当承担20%的违约金，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。郭丽娟一审起诉请求：1.判令解除原、被告《荣城地产存量房屋买卖合同》；2.判令被告支付原告房价1080000元20%的违约金216000元；3.判令被告返还原告购房定金20000元；以上合计236000元。4.判令本案诉讼费由被告承担。一审法院认定案件事实：2018年3月26日，郭丽娟作为买受人、黄桂喜作为出卖人、荣城公司作为经纪方共同签订《荣城地产存量房屋买卖合同》，约定出卖人将坐落于昆明市五华区春城慧谷小区二期A2地块1栋3303号，总面积共134.19平方米，不动产权证为字第201471655房屋以价格108万元（包括R-91号车位）出售给买受人，买卖双方及经纪方在本合同签字、盖章后于2018年5月30日前或者是出卖人解除抵押拿到自己的产权证（不动产权证）后3个工作日内经纪方协助买卖双方共同进行网上签约、公证、备案等手续；合同签订当日买受人交付给出卖人购房定金2万元，该定金出卖人同意由经纪方代为保管，待手续办理完毕，该定金转为买受人向出卖人支付的购房款；如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金；买受人不能按期向出卖人付清购房款或出卖人不能按期向买受人交房的，每逾期一日，由逾期方向对方支付人民币每日50元，超过7日则视为违约；买受人应向经纪方支付中介服务费19600元。合同签订后，买受人郭丽娟向出卖人支付定金2万元。黄桂喜未于合同约定时间向郭丽娟履行交房义务。一审法院认为：双方签订了《荣城地产存量房屋买卖合同》，涉案房屋虽然是黄桂喜与其丈夫案外人冯吉林夫妻共同所有，但是依据昆明市五华区法院（2019）云0102民初1173号生效判决认定，该合同未违反相关法律法规，合法有效，具有相应的约束力。郭丽娟于合同签订后依约向黄桂喜交付了2万元定金（由经纪方代为保管），按照交易习惯，该合同已经处于生效并履行阶段，黄桂喜理应于合同约定日期2018年5月15日当天将房屋交给郭丽娟，但黄桂喜未按约履行交房义务，已构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”对郭丽娟要求解除《荣城地产存量房屋买卖合同》的诉求予以支持。合同约定“如任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金”，该约定并未违反法律规定，合法有效，鉴于合同中约定的房屋价格为108万元，违约金为216000元（108万元×20%=216000元），故对郭丽娟要求黄桂喜支付违约金216000元的诉请依法予以支持。基于本案合同解除，郭丽娟所交的房屋定金2万元应当返还，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”对郭丽娟要求返还购房定金2万元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决：一、解除原告郭丽娟与被告黄桂喜于2018年3月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、被告黄桂喜于本判决生效之日起十日内支付原告郭丽娟房价（108万元）20%的违约金人民币216000元及返还原告郭丽娟购房定金人民币20000元；案件受理费4840元，减半收取为人民币2420元，由被告黄桂喜承担。双方当事人在二审中均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：黄桂喜是否应当承担违约责任；如何承担。本院认为，一、关于黄桂喜要求改判原审判决第一项的问题。涉案《荣城地产存量房屋买卖合同》包含房屋买卖合同和居间合同的内容，买卖合同相对人是郭丽娟和黄桂喜，一审判决的表述并无不当，黄桂喜的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。二、关于黄桂喜如何承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”黄桂喜拒绝履行合同，依法应当承担违约责任。根据本案中郭丽娟的举证情况，合同约定的违约金的确存在高于造成损失的情况，本院根据合同履行情况，违约的情形以及双方产生另案诉讼等情况，考虑违约金兼具损失填平及惩罚性的功能，酌情调整黄桂喜支付的违约金为人民币15万元。三、关于定金的退还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”郭丽娟交纳的定金由荣城公司代为保管，荣城公司也表示可以退还，应当由荣城公司直接退还给郭丽娟。综上所述，黄桂喜的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初5115号民事判决第一项即：“一、解除原告郭丽娟与被告黄桂喜于2018年3月26日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》”；二、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初5115号民事判决第二项即：“二、被告黄桂喜于本判决生效之日起十日内支付原告郭丽娟房价（108万元）20%的违约金人民币216000元及返还原告郭丽娟购房定金人民币20000元”；三、由黄桂喜于本判决生效之日起十日内支付郭丽娟违约金150000元；四、由昆明荣城房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭丽娟购房定金20000元；五、驳回郭丽娟的其他诉讼请求。六、驳回黄桂喜的其他上诉请求。一审案件受理费4840元，减半收取2420元，由郭丽娟负担；退回郭丽娟多预交的一审诉讼费2420元；二审诉讼费4840元，由黄桂喜负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月十五日书记员  蔡 磊