山西省忻州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋09民终259号上诉人（原审原告）:忻州市忻府区高老庄小店，住所地忻州市忻府区利民中街。经营者：苗某苗某，男，1965年10月20日生，汉族，现住忻府区七一路鹏宇小区。委托诉讼代理人：郝某郝某，山西隆诚（忻州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西中江源汽车销售有限公司，住所地忻州市七一北路转盘北50米。法定代表人：尤某尤某，经理。被上诉人（原审第三人）：忻州市忻府区海澜印象快捷酒店，住所地忻州市忻府区利民中街6号。经营者：尤相俊，经理。委托诉讼代理人：侯某侯某，山西神业律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：尤某尤某，男，1973年8月24日生，汉族，现住忻州市，现住忻州市。原审第三人：苗某苗某，男，1965年10月20日生，汉族。委托诉讼代理人：郝某郝某，山西隆诚（忻州）律师事务所律师。上诉人忻州市忻府区高老庄小店（以下简称“高老庄小店”）因与被上诉人山西中江源汽车销售有限公司（以下简称“中江源公司”）、忻州市忻府区海澜印象快捷酒店（以下简称“海澜酒店”）、尤某尤某，原审第三人苗某苗某房屋租赁合同纠纷一案，不服忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初1564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。高老庄小店的经营者苗某苗某（原审第三人）及其委托诉讼代理人郝某郝某，中江源公司的法定代表人尤某尤某（被上诉人），海澜酒店的委托诉讼代理人侯某侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高老庄小店上诉请求：一、撤销忻州市忻府区人民法院（2019）晋0902民初1564号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、高老庄小店系个体工商户,苗某苗某系该经营者,经营过程中产生的权利、义务均由经营者享有。虽然租金是由尤某尤某支付给苗某苗某,但苗某苗某收款的行为是作为高老庄小店的经营者应当行使的权利,所以一审判决将苗某苗某追加为本案的第三人没有事实与法律依据,属于程序错误。二、1、一审判决认定高老庄小店在2013年12月注销错误,如果高老庄小店已经注销将丧失诉讼主体资格,应当释明变更原告主体资格,将经营者苗某苗某列为原告，并在判决时驳回苗某苗某的诉讼请求,而非驳回高老庄小店的诉讼请求。2、中江源公司在答辩时称该公司与海澜酒店均由尤某尤某控制,三者之间存在人格混问,且尤某尤某也在答辩中提到了人格混同的情况,一审判决对此未进行认定，存在事实认定不清。3、双方签订的租赁合同已经达到解除条件,且上诉人经书面通知被上诉人解除合同。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第三条约定被上诉人向上诉人支付租金的时间为每年元月二十日,第七条第一款约定被上诉人不按合同约定时间支付房租超过20天的,上诉人可无条件收回房屋。争议标的2019年度租金本应于同年1月20日付清,但被上诉人至今未付,早已达到合同解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定,合同约定解除条件成就的,守约方解除通知到达对方后合同解除。2019年4月15日被上诉人收到上诉人发出的解除合同通知书，《租赁合同》依法解除。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》及补充协议中明确约定,被上诉人租赁房屋的年租金为77万元,而上诉人银行流水显示被上诉人支付当年租金四次合计仅75.3万元,尚欠1.67万元。该两项证据形成了完整的证据链,达到了民事证据高度盖然性的证明标准,足以证明被上诉人欠付租金的事实。上诉人出租房屋的目的是为了收取租金,但被上诉人未按合同约定及时支付租金构成违法且与上诉人出租房屋的目的相违背,所以不能达到合同目的,依据《合同法》第九十四条第四款之规定,当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，应当予以解除合同。不管被上诉人是否在履行合同时投入多少,只要达到解除合同的条件,应当判决解除,给各方造成的损失根据双方的过错程度予以裁决。综上,一审判决以维护交易安全为由判决不准解除合同,严重的侵犯了上诉人的权益，剥夺了上诉人收取房租的权利，故请求二审法院查明事实,依法改判。中江源公司辩称，一、关于将苗某苗某追加为第三人是否违反程序的问题。基于苗某苗某系高老庄小店的实际经营者,租金均由苗某苗某收取,高老庄小店系个体工商户,其可以作为诉讼主体,但实体权利均由经营者承担。人民法院为了全面查清案件事实,依据《民事诉讼法》第56条的规定通知其作为第三人参与诉讼,并未违法。对于程序方面,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条和《最高人民法院关于适用的解释》第325条的规定,严重违反法定程序仅限于遗漏当事人、审判组织的组成不合法、应当回避的审判人员没有回避、无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼、违法剥夺当事人辩论权利的六种情形。而高老庄小店将追加其实际经营者为第三人作为程序违法的上诉理由,明显与上述法律的规定不符,相反,原审法院追加苗某苗某为第三人是恰当的保护了当事人的辩论权,维护了当事人的合法权利,故原审不存在程序违法的问题。二、关于中江源公司与海澜酒店及尤某尤某的法律关系问题。中江源公司于2010年7月16日成立,登记股东为尤某尤某和王京凤,但隐名股东还有尤相俊、李翠萍,该公司在实际运营过程中均由尤某尤某控制。2013年3月,公司召开股东大会决定以个体户的形式创办快捷酒店,随后尤某尤某以公司名义与高老庄小店的苗某苗某签订了租赁合同,海澜酒店在2013年10月成立，海澜酒店的登记经营者为尤相俊,但在经营过程中均由尤某尤某实际经营和控制。该租赁合同履行的六年中均由尤某尤某以个人名义陆陆续续通过转账的方式直接向苗某苗某个人支付的租金。尤某尤某个人与海澜酒店以及中江源公司已经混同,实际均是由尤某尤某个人掌控这两个主体。高老庄小店的经营者苗某苗某与尤某尤某交往多年,苗某苗某对此应是明知的。三、关于合同应否解除的问题。1、从中江源公司提供的六年来的支付房租的明细及银行兑款凭证可以看出均是由尤某尤某以个人名义陆陆续续通过转账的方式直接向苗某苗某个人支付的租金,并且双方在签署一系列的合同中苗某苗某也是以个人名义签订,而苗某苗某也是以个人身份向部队租赁的土地,因军改需要才担任该土地的受托人,苗某苗某是涉案所有合同的实际权利及义务的承受人。2、租赁合同已履行了六年,后续租金调整为每年77万元,因苗某苗某因个人生活消费拖欠了暖气费、电费、餐费、住宿费41822元(逐年累加),尤某尤某曾派人向苗某苗某索要其拖欠的费用,苗某苗某称双方互有欠款,抵销了算了。因此,尤某尤某根本就不欠付租金。再者,从尤某尤某六年来在支付租金的实际履行过程来看,没有一次是一次性足额支付苗某苗某的,但多年来苗某苗某并未有任何的异议。对于高老庄小店主张的约定解除方面,确实账面显示77万的租金中尚欠1.67万元。但是,尚欠1.67万元是有原因的,是因为苗某苗某因个人生活消费拖欠了尤某尤某暖气费、电费、餐费、住宿费41822元(逐年累加),二者已经抵销了。即使人民法院认定中江源公司尚欠1.67万元构成违约,但明显显著轻微,高老庄小店收取租金的根本目的并非不可实现。更何况尤某尤某在原审庭审中愿意立即支付租金,但苗某苗某却不予以接收租金,明显是苗某苗某违反了诚信原则。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法[2019]254号第47条对约定解除条件有明确规定,高老庄小店的主张违反了诚信原则,不应予以支持。恳请法院在认定约定解除条件是否成就时不要完全根据合同文本机械的确定合同予以解除。高老庄小店拒绝收取租金的行为违反诚信原则,其上诉理由不符合法律规定,恳请二审法院驳回其上诉。海澜酒店辩称，追加苗某苗某为本案第三人是我方申请的结果，因为苗某苗某与66389部队签订的土地出租协议,忻州市统力门窗有限公司与66389部队还签订了协议,但忻州市统力门窗有限公司注销后,苗某苗某作为法人实际取得了土地使用权，所以追加苗某苗某为第三人可以查明案件事实，一审程序没有错误。一审判决认定高老庄小店于2013年注销应为笔误,实际是吊销。高老庄小店在起诉时一直坚持中江源公司是承租人,根据合同不应该由尤某尤某或尤相俊开快捷酒店,该观点高老庄小店多次提到,我方提交相关证据证明无论是中江源公司或是海澜酒店都是尤某尤某实际控制的主体,因此在本案中多次发生合同主体、付款主体、欠款主体的不相符。本案合同不存在解除的条件,苗某苗某、高老庄小店、尤某尤某、中江源公司四个主体共产生了六份合同,都是为了履行本案的租赁关系所产生,六年期间苗某苗某共收到6163300元租赁费,高老庄小店仅依据据16700元起诉解除合同,为什么600多万元的租赁费都付了还欠1万余元,是因为苗某苗某在这六年期间一直占用部分住房不予交付,欠付的采暖费、电费、住宿费、餐饮费41822元,所以双方协商16700元不用付,在一审中有两位证人出庭作证，苗某苗某也认可收费情况，我方认为依据16700元解除合同不符合诚信原则。尤某尤某述称，同中江源公司的答辩意见。苗某苗某述称，追加我为第三人是中江源公司申请而非海澜酒店。我在庭审中陈述高老庄小店2013年停业是事实,但不是吊销，高老庄小店没有被吊销。我已收取的租金是基于租赁合同以及租赁期限所形成的,高老庄小店起诉所称欠付2018年的是16700元以及2019年1月20日应付的77万元,在起诉时被上诉人已经欠付租金达到78万余元而非16700元。这足以达到合同解除的情形。对方所述六年多向我支付6163300元的事实是错误的,合同应收6163300元,实际仅收510多万余元。对方所称我欠付海澜酒店消费款事实不存在,对方没有证据证明,对方的付款证据是重复的。在2018年之前,对方还欠我70余万元,在2018年协商以后,把之前的欠款都核减水电暖费后全部免收,核减后还欠付我60多万元,对方提出经营困难,予以免收,在本案中我没有主张之前的欠款,仅主张2018年7月15日之后的租金和欠付利息。合同约定每年1月20日前支付本年度租金,但被上诉人每年支付租金是分六、七期支付,且没有足额支付,这都构成合同违约解除的条件。高老庄小店向一审法院起诉请求：一、依法解除2013年7月2日签订的租赁合同和2016年10月21日签订的租赁合同变更补充协议，判令中江源公司及海澜酒店立即腾房。二、判令中江源公司支付从2018年7月15日至2019年7月14日期间所欠租金16700元；三、判令中江源公司支付近三年内逾期租金利息92414元；四、判令中江源公司返还租赁财物，对缺损不能返还的财物按合同附件予以赔偿，原物折旧价合计182029元，缺损部分暂主张90000元，其余旧物返还；五、比照原租赁合同变更补充协议租金价格每日2110元，判令中江源公司及第三人共同支付从2019年7月15日至实际腾房之日的占用租金。一审法院认定事实：2013年7月1日高老庄小店（甲方）与中江源公司（乙方）签订了《租赁合同》。高老庄小店将自己经营管理的酒店出租给中江源公司。合同约定第一条：出租房屋及附属场所、设施：1、位于忻州市利民中街16号现高老庄小店营业楼（共五层），建筑面积3400平方米。2、高老庄酒店后院小二楼贰套，每套建筑面积260平方米，小计面积520平方米；第二条：租赁期限及房屋、设施的交付办法：全部租赁期为壹拾贰年整。从2013年7月15日始至2025年7月14日止。第三条：租赁费及支付办法与支付时间。1、租赁费：全租期壹拾贰年整。租赁费分两档计算，从2013年7月15日始至2016年7月14日三年期间，租赁费为每年130万元人民币，叁年合计人民币390万元（叁佰玖拾万元整）。从2016年7月15日前甲方支付人民币195万元（壹佰玖拾伍万元）后合同生效。甲方向乙方履行房、物交付。全部房屋租期从2013年7月16日开始计价。b、乙方于2014年7月15日前应再向甲方支付人民币195万元，减除本合同第二条、第二款载明的甲方原承租户占用费用46.86万元，乙方应再向甲方支付租金壹佰肆拾捌万壹仟肆佰元；c、自2016年7月15日至2025年7月14日玖年期租赁费人民币1260万元，分期支付：乙方每年向甲方支付租金人民币140万元，付款时间为2016年至2024年的每年元月二十日前支付。之后双方在履行合同过程中因租金和租赁房屋交付发生纠纷，2016年10月21日双方又签订了《变更、补充协议》，协议约定了具体的房屋交付期限和租金交付金额。原合同约定年租计价时间为每年7月15日至第二年7月14日，双方约定就本合同中第一条约定的租赁房屋归还以后从2017年7月15日开始乙方应向甲方交付剩余房屋的年租金为（原租赁价130万元-交还租金53万元=77万元）柒拾柒万元人民币。2018年2月12日，苗某苗某书写的情况说明载明：原合同承租金每年度柒拾柒万元。因承租方经营困难，双方于2018年2月12日达成谅解协议，2017年7月15日至2018年7月15日期间租金实付柒拾柒万元整，出租方同意余五万元免付。截止2018年7月15日前全部租金于2018年2月12日前已付清。特此说明。2019年4月15日，高老庄小店向中江源公司发出解除合同通知书，主要内容为：因贵公司不能按合同如期交纳租金，现按合同约定通知如下：1、双方在2013年7月2日签订的租赁合同，2016年10月21日签订的租赁合同变更补充协议以及相关租赁约定从本通知送达之日起予以全部解除。2、从本通知送达之日起20日内请贵公司腾出租赁房屋、场地并移交我方，配合办理相关移交手续，如有异议，可在五日内提出书面异议或诉讼人民法院解决。2019年5月高老庄小店诉至本院，之后中江源公司给高老庄小店所占用的房屋户门上张贴告知函，要求高老庄小店领取下一年度的租金。庭审中，中江源公司提供2014年至2019年高老庄小店所占用房屋由苗某苗某书写的历年电费欠条十五支，共计欠费9191元；中江源公司提供的证人韩某韩某、卢某卢某当庭出庭证明其向苗某苗某催收2013年至2019年所占用房屋历年欠交采暖费，共计25740元；中江源公司提供的海澜酒店历史离店报表载明：2015年至2018年苗某苗某在该酒店的住宿情况账单，共计3490元；中江源公司提供的海澜酒店会员储值消费报表载明：2015年至2018年苗某苗某在该酒店的就餐挂账情况，共计3401元，中江源公司辩称上述各项费用合计41822元，用于抵消债务。高老庄小店对中江源公司的提供证据和证人证言均不认可，认为已与中江源公司把历年费用全部结清。中江源公司对不履行支付剩余租金的辩解意见是高老庄小店占用的房屋产生的暖气费、电费等抵顶所欠租金，双方互负债务，要求抵消。高老庄小店认为中江源公司拖欠2019年7月15日之后的租金77万元，中江源公司在庭审中当庭表示愿意立即支付该租金77万元，高老庄小店表示拒绝接受租金，要求解除合同。双方对各自的陈述互不认可。另查明，高老庄小店于2008年注册，系个体工商户，2013年12月注销。中江源公司于2010年注册为有限责任公司，法定代表人为尤某尤某，工商登记股东为尤某尤某及其妻子王京凤，2013年3月9日中江源公司通过股东会的决议创办快捷酒店，负责人为尤相俊，模式为个体工商户。2013年7月1日以双方的名义签订租赁合同。2016年10月21日以苗某苗某与尤某尤某个人名义签订变更补充协议，之后双方的租金交付均由尤某尤某个人账户支付给苗某苗某个人账户。双方在履行合同过程中数次发生纠纷并诉至法院。此为本案事实。一审法院认为，高老庄小店按租赁合同的约定行使解除权，符合合同约定的条件，予以认可。双方争议的房屋系用于酒店经营，酒店经营规模大，期限长，前期投入较多，双方约定的年租金77万元，中江源公司已履行2018年7月15日至2019年7月14日期间的绝大部分支付租金义务，并明确表示支付下一年度的租金；故虽然高老庄小店行使解除权符合合同约定，但解除合同有可能产生很多不利后果。合同解除权的立法价值取向是相关主体之间的利益均衡，执行当事人的约定可能导致当事人的利益失衡，从公平原则和利益均衡因素等考虑，限制双方行使解除权，对维护合同的稳定性和交易安全有重大意义，故双方应继续履行合同，另高老庄小店认为中江源汽车公司将承租房屋转租给第三人海澜酒店违反合同约定，也符合解除条件的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，人民法院不予支持。海澜酒店经营该诉争酒店数年之久，高老庄小店应当知道实际经营者为海澜酒店，故对高老庄小店的该项请求解除合同的理由不予支持。高老庄小店所诉的租金及利息以及中江源公司抗辩的其它债务双方互不认可，各自所举的证据不够充分，无法认定。故对高老庄小店的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回忻州市忻府区高老庄小店的诉讼请求。案件受理费4282元，由忻州市忻府区高老庄小店负担。本院二审期间，高老庄小店提交了中国人民解放军66389部队2019年12月12日出具的《证明》一份，拟证明案涉房产的来源及高老庄小店具有该房产的经营权。中江源公司、海澜酒店、尤某尤某质证认为，对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。该证据上有显示“仅用于房屋财产证明，他用无效”的方章，这仅是部队主张的产权观点，不能证明高老庄小店出租权。海澜酒店提交《声明》一份，内容是，海澜酒店愿意代替中江源公司支付所欠房屋租金。高老庄小店和苗某苗某早已知道海澜酒店接手中江源公司的租赁房屋并在我酒店长期消费住宿和餐饮，其无权解除合同。中江源公司质证认为，同意海澜酒店代替其支付欠付的房屋租金。高老庄小店、苗某苗某质证认为，不认可该声明，海澜酒店和中江源公司是两个独立的主体，只有在法律有规定的情况下才能突破合同相对性，海澜酒店不享有案涉合同的权利。如果海澜酒店承接债务必须有委托而且书面通知债权人征得同意，被上诉人各方之间人格混同，无需债务转让或承接。不同意海澜印象酒店代替中江源公司支付所欠房屋租金。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是，高老庄小店请求解除案涉《租赁合同》和《租赁合同变更补充协议》的诉讼请求是否应予支持？一、高老庄小店以其于2019年4月16日向中江源公司送交了《解除合同通知书》为由解除合同的请求是否成立？高老庄小店称其于2019年4月16日向中江源公司送交了《解除合同通知书》，但中江源公司和尤某尤某明确予以否认。高老庄小店在一审审理过程提交了贾晓丽、张俊厚的书面证明，但贾晓丽和张俊厚的书面证明内容雷同，真实性存疑，贾晓丽、张俊厚没有出庭作证，不能确认该证明的真实性，故高老庄小店不能证明向中江源公司送达了《解除合同通知书》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，高老庄小店以其向中江源公司送交了《解除合同通知书》的事实为由请求解除合同的诉讼请求不能成立。二、高老庄小店以中江源公司将案涉房屋转租为由解除合同的请求是否成立？首先，《租赁合同》中第五条第2款约定“乙方（中江源公司）有权对其承租房部分外包，但对承租设施不可变卖和转租”，据此中江源公司对案涉部分房屋有转租的权利，只是对承租的设施不能变卖和转租，故即便中江源公司实施了转租案涉房屋的行为亦不违约。其次，苗某苗某书立的欠付电费的欠条显示，苗某苗某在2014年12月时已经知道海澜酒店的存在和经营，但没有证据证明高老庄小店在本案起诉前就案涉房屋的转租事宜提出异议，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，高老庄小店以中江源公司将案涉房屋转租的事实为由请求解除合同的诉讼请求不能成立。三、高老庄小店以中江源公司迟延支付房屋租金为由解除合同是否成立？关于2018年度的租金问题，高老庄小店主张中江源公司欠付16700元租金，中江源公司辩称因苗某苗某欠付水电费、采暖费、住宿费和餐饮消费而相互抵顶。中江源公司在一审审理期间提交了苗某苗某书写的15支欠条原件，可以证明苗某苗某至今欠付相应的电费。苗某苗某称2018年之前对中江源公司所负债务已结清，但没有提交相应的证据佐证，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”的规定，中江源公司欠付16700元租金的行为可以视为是行使同时履行抗辩权，故中江源公司欠付16700元租金的行为不构成违约。且即便中江源公司欠付16700元租金的行为构成违约，但中江源公司已经履行了支付绝大部分租金的义务，合同目的已基本实现，高老庄小店不具备解除合同的条件。关于2019年度的租金问题，中江源公司没有在2019年1月20日前足额向高老庄小店支付租金构成了违约。但是，在本案审理过程中，海澜酒店明确表示同意代替中江源公司支付案涉欠付的房屋租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”的规定，高老庄小店以中江源公司迟延支付房屋租金为由解除合同的诉讼请求亦不能成立。综上所述，高老庄小店请求解除案涉《租赁合同》和《租赁合同变更补充协议》的诉讼请求依法不能成立。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4282元，由高老庄小店负担。本判决为终审判决。审判长  杨建荣审判员  冯慧波审判员  刘海霞二〇二〇年五月二十八日书记员  张雅芬