呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终530号上诉人(原审被告)：呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区昭君路22号。法定代表人：何晓琴，该公司财务总经理。委托诉讼代理人：李文生，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可莹，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苗相如，女，北京市丰年永泰投资有限公司法务，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：党梅青，女，赛罕区农牧水利局工作人员，住呼和浩特市，系苗相如母亲。上诉人呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）因与被上诉人苗相如房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0104民初528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定对本案不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。荣盛公司上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项；2、请求改判荣盛公司按照《涉执房地产司法鉴定评估报告》的估价结果16962元承担对苗相如的违约责任。事实和理由：一、一审判决事实认定错误,应予改判。一审判决认定违约时间错误。荣盛公司已于2017年12月7日向苗相如通过约定的方式进行了通知。即使在荣盛公司笔误不成立的情况下,违约天数也不过是从2017年10月25日计算至2017年12月7日,共计43天,怎么能是一审判决认定的184天。一审判决认为荣盛公司没有对笔误提供证据是错误的,荣盛公司在一审过程中提供了多本《商品房买卖合同》,这些合同上面记载的交房时间均为2017年11月30日。二、一审判决适用法律错误,应予改判。《合同法》第一百一十四条规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。苗相如起诉的金额是111097.544元,而荣盛公司通过一审法院申请做出的《涉执房地产司法鉴定评估报告》的估价结果也不过是16962元(2017年10月至2018年4月),何况荣盛公司在庭审过程中还提交了呼和浩特市中级人民法院(2017)内民终2577号民事判决书,以证明类似案件已有判例,按照《涉执房地产司法鉴定评估报告》的意见处理,但一审法院却没有执行。荣盛公司迟延交付房屋的事实存在,应当承担违约责任。但违约时间并非一审判决认定的时间184天,苗相如的损失也没有11097.544元之多。应当按照评估报告认定的数额承担违约责任为公平。望二审法院查明事实,依法裁判,支持荣盛公司的上诉请求。苗相如辩称，荣盛公司的陈述均为狡辩，不是事实，我们要求驳回上诉，维持原判。苗相如向一审法院起诉请求：1、请求判令荣盛公司即日向苗相如支付违约金人民币111097.544元。2、请求判令荣盛公司承担本案全部诉讼费用以及苗相如的律师费、鉴定费、公证费、差旅费。一审法院认定事实：2017年9月25日,出卖人荣盛公司与买受人苗相如签订《商品房买卖合同》，苗相如购买了位于呼和浩特市××区南侧地块(土地证号呼国用(2013)第00004号)上的商品房楠湖郦舍(建设工程规划许可证号为建字第150104201500003号)5号1商业楼1-2层1018号房屋，苗相如在合同中约定的联系电话之一是130XXXXXXXX。根据合同约定，该房屋转让总价款人民币1207582元,合同第十一条约定出卖人应当在2017年10月25日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定,出卖人逾期交付房屋,逾期在180日之内,自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过180日后,买受人有权解除合同。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款。买受人要求继续履行合同的,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。在双方签订的附件十一补充协议十一中约定,在商品房达到交付使用条件后,出卖人有权提前交房；买受人同意出卖人通过挂号信邮递、特快专递、电话、短信等等任一方式通知买受人办理房屋交接,当出卖人选择前述方式中的任意一种方式发出通知后,视为出卖人已经履行向买受人告知交房的义务,买受人均应在房屋交接通知约定的交房时间内到出卖人处申请办理房屋交付手续,如买受人逾期7日未办理的,双方均同意以房屋交接通知约定的交付期限的最后一日作为该房屋实际交付时间,房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费用自交付日起由买受人承担。合同签订后,苗相如于2017年9月25日向荣盛公司支付了全部购房款人民币1207582元,于2018年4月27日向荣盛公司支付了装修保证金人民币5000元。荣盛公司于2017年12月7日以短信和电话的方式向合同约定的130XXXXXXXX履行了交付房屋的告知义务,其中短信写明:楠湖郦舍5号商业楼已于2017年11月30号验收通过正式交房,请大家尽快来售楼部办理交房领钥匙手续。苗相如房屋所在楼宇其他人的商品房买卖合同中约定的交房日期均为2017年12月31日。苗相如当日收到短信后拿着卡就到荣盛公司交费,但是荣盛公司的划卡的机器当时无法划卡,让苗相如过几天去办理手续。苗相如过几天再去办理手续时发现其购买的房屋二层的玻璃都没有,且荣盛公司一直在使用该房屋,故没有收成房屋。当再次收房的时候与工作人员协商要违约金,但未果。荣盛公司委托内蒙古科瑞房地产土地资产评估有限公司对其开发建设的玉泉区滨河路1-2层号商业房地产市场租金价格作评估,该公司于2019年7月11日出具《涉执房地产司法鉴定评估报告》,估价结果为:待估对象2017年10月至2018年4月底的租金总额为16962元。一审法院认为,苗相如与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。苗相如在签订合同当日履行了交付购房款的义务,但荣盛公司没有在合同约定交房日2017年10月25日将房屋交付苗相如,构成违约,应承担违约责任。苗相如要求荣盛公司承担违约金天数为184日,荣盛公司提出与其他人签订合同的交房日期均为2017年12月31日,苗相如的合同也是如此,以2017年12月7日为标准已提前通知了苗相如交房,因苗相如的合同约定交房日期为2017年10月25日,不能以其他人签订的交房日期来约束苗相如,如果系笔误,应提供证据予以证明。故一审法院以2017年10月26日作为违约金的起算日至2018年4月27日止,共计184日。关于违约金计算标准,苗相如主张按照合同约定按日万分之五计算,荣盛公司则主张合同约定的违约金过高,请求予以调整,按照评估报告租金计算。对此,一审法院认为,虽然根据合同严守原则,合同当事人应该严格遵守合同的约定，但民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则,法律亦赋予了人民法院根据公平原则和诚实信用原则对违约金条款进行衡量的权利。因此,违约金的数额过高或者过低时,为实现民法公平原则的要求,应允许调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”因此,根据民法公平原则以及上述法律规定,一审法院对违约金的数额进行评定并适当予以调整。按照评估报告适用租金标准计算违约金不足以弥补因违约而造成的损失,参照购房款总额,综合考虑双方所签协议内容、延期交房的情节、过错程度以及苗相如可能获得的逾期利益等因素,一审法院酌定荣盛公司承担违约金的数额按每日万分之三计算,即荣盛公司应向苗相如支付自2017年12月26日至2018年4月27日共计184日延期交房的违约金66658.53元(该违约金以已付房款1207582元为基数,按每日万分之三计算)。主张的律师费、鉴定费、公证费、差旅费无法律依据和合同约定,一审法院不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定,判决:一、呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向苗相如支付违约金66658.53元(自2017年10月26日至2018年4月27日,以已付房款1207582元为基数,按每日万分之三计算)；二、驳回苗相如的其他诉讼请求。案件受理费1261元,由苗相如负担504元,由呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司负担757元。本院二审期间，荣盛公司、苗相如未向本院提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，故本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：荣盛公司逾期交房的违约天数应如何认定，违约金如何计算。首先，关于荣盛公司逾期交房违约天数的认定问题。荣盛公司认为双方在签订《商品房买卖合同》时存在笔误，同所楼宇其他人签订合同的交房日期为2017年12月31日。本院认为，苗相如与荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效。合同约定交房日期为2017年10月25日，由于合同具有相对性，是当事人意思自治的体现，不能以其他人所签订合同中的交房日期来约束苗相如，因此合同约定的交房日期应认定为2017年10月25日。至于违约天数的认定，涉案房屋实际于2018年4月27日交付，虽然荣盛公司已于2017年12月7日以短信和电话方式向苗相如履行了交付房屋的告知义务，但由于涉案房屋存在问题，一直未能完成房屋交付，且未交房原因系荣盛公司造成的，故违约天数计算应以2017年10月26日起至2018年4月27日止，共计184日。其次，关于荣盛公司逾期交房违约金计算标准的认定问题。双方在合同中约定逾期交房违约金计算标准为全部房屋价款的日万分之五,荣盛公司主张合同约定的违约金过高,请求人民法院予以调整,按照评估报告租金总额16962元计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。苗相如并未向本院举证证明其实际损失，故本院将荣盛公司逾期交房给苗相如带来的实际损失认定为评估报告中的租金总额。结合本案的交房情况及违约情节，本院认为，判令荣盛公司按照租金评估报告的1.3倍向苗相如支付违约金更为适当，故本院对违约金予以调整，调整后的逾期交房违约金为22050.6元（16962元×130%=22050.6元）。综上，对于荣盛公司上诉请求中合理的部分，本院予以支持，对于不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：1维持呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0104民初528号民事判决第二项；2变更呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0104民初528号民事判决第一项为“呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向苗相如支付逾期交房违约金22050.6元（16962元×130%=22050.6元）”。一审案件受理费1261元，由苗相如负担504元，由呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司负担757元；二审案件受理费2522元，由呼和浩特市荣盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 俊 平审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十八日法官助理 王 文 京书 记 员 王  昕