广西壮族自治区百色市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）桂10行终23号 上诉人（原审原告）：杨桂琴，女，1964年9月15日出生，汉族，个体户，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：陈艳萍，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁华，广西桂海天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：那坡县房地产管理所，住所地那坡县睦边大道电信办公楼二楼房管所办公室。 法定代表人：陈小妮，所长。 委托诉讼代理人：韦高东，广西中名（靖西）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁琼丹，女，壮族，1984年12月23日出生，住广西那坡县，系单位职工。 原审第三人广西那坡保合房地产开发有限公司，住所地广西那坡县城厢镇南街15号 法定代表人：许志刚，该公司董事长。 原审第三人：许志刚，男，1967年11月8日出生，汉族，个体户，系广西那坡保合房地产开发有限公司董事长，户籍地址：广东省珠海市香洲区。 上诉人杨桂琴、那坡县房地产管理所因行政赔偿一案，不服那坡县人民法院于2019年12月25日作出的（2019）桂1026行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨桂琴及上诉人那坡县房地产管理所的法定代表人陈小妮经合法传唤没有到庭参加诉讼，由其委托代理人陈艳萍、李宁华、韦高东、梁琼丹到庭参加了诉讼，原审第三人广西那坡保合房地产开发有限公司、许志刚经合法传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，（一）2011年9月30日，原告杨桂琴与广西那坡保合房地产开发有限公司签订合同编号为BHS-021的商品房买卖合同书，合同约定：原告购买保合公司位于那坡县城厢镇××层铺面（以下简称涉案房产），总购房款为10,191,300元，付款方式为自签订合同之日起七个工作日之内原告一次性付清。签订合同当天，双方即到被告那坡县房地产管理所办理了商品房买卖合同备案登记。10月8日，原告又与第三人许志刚（保合公司法定代表人）、保合公司签订一份借款协议书，协议约定原告借给第三人许志刚人民币10,000,000元，借款期限为一年，月利息3%，由保合公司提供涉案房产作为担保，还约定：如许志刚逾期一个月不能归还原告该借款本金利息时，涉案房产归原告所有，如许志刚能如期偿还借款本息，原告将涉案房产购房合同及相关材料归还保合公司。10月9日，原告将1000万元款项转入第三人许志刚账户内，许志刚取得原告的1000万元借款后，保合公司便持原告与许志刚的借款合同书等材料到被告那坡县房地产管理所处撤回了涉案房产的预售登记备案。2012年10月30日，保合公司的股东之一陶辉静转让其持有的保合公司50%股权转让给许志刚，因许志刚没有足够的资金支付给陶辉静，同年11月8日，陶辉静又与保合公司签订《商品房买卖合同书》，约定将涉案房产转让给陶辉静。同年11月15日，陶辉静到被告处办理并取得涉案房产的房屋所有权证。后原告因第三人许志刚未能如期偿还上述借款本息，于2014年9月15日到被告处查询欲办理相关手续时发现原办理预售登记备案的涉案房产已被陶辉静办理取得了房屋所有权。 （二）2014年5月21日，许志刚与保合公司出具《还款计划》，确认截止2014年4月8日，尚欠原告借款本金900万元，利息168万元（利息按月3%计算）。2014年4月8日后双方调整月利息为2%。截止2014年6月6日，许志刚已偿还原告借款本金100万元，利息738万元。2015年7月21日百色市中级人民法院（2015）百中民一终字第393号生效民事判决书认定原告与保合公司2011年9月30日所签订的《商品房买卖合同》有效。2016年5月25日那坡县人民法院（2016）桂1026民初51号生效民事判决书判令第三人许志刚应向原告偿还借款本息人民币14,238,000元（利息暂时计算至2015年12月31日），保合公司对欠款本息承担连带偿还责任。2016年12月30日，本院作出（2016）桂1026执167号执行裁定书，因被执行人许志刚、保合公司原有财产已被拍卖，暂未发现可供执行财产，以终结本次执行程序方式结案。 （三）原告另于2016年9月14日向本院分案提起行政诉讼，请求确认被告作出撤销涉案房产买卖合同登记备案行为违法及判令被告赔偿原告因许志刚未能偿还的借款本息15768000元（利息暂计2016年9月15日），本院立（2016）桂1026行初2号案审理确认之诉，以商品房预售备案登记和撤回备案登记是预售人单方自治行为，对相对人不产生实际影响，不属于人民法院受案范围为由裁定驳回原告杨桂琴起诉，被百色市中级人民法院二审裁定发回重审，本院以（2018）桂1026行初3号重审后作出判决：确认被告那坡县房地产管理所作出的撤销原告杨桂琴与保合公司之间所签订的合同编号为BHS-021的商品房买卖合同登记备案的行为违法；因被告上诉，经百色市中级人民法院二审审理作出（2019）桂10行终36号行政判决：驳回上诉，维持原判。本院另立（2016）桂1026行初3号案审理行政赔偿之诉，以原告在签订购房合同后又另签订了借款合同支付了1000万元借款，虽以涉案房产担保，但未办理抵押登记，且撤回备案登记是保合公司自治行为，原告亦无证据证实因撤销行为已遭到损失为由判决驳回原告赔偿请求，被百色市中级人民法院二审裁定发回重审，本院立案进行重审。 一审法院审理认为，各方争议焦点如下：1、原告起诉是否超过起诉期限的问题；2、被告违法撤销涉案房产买卖合同登记备案行为与原告经济损失之间是否有因果关系的问题；3、被告承担何种赔偿责任的问题。 本院对各方争议焦点问题分析评判如下： 1、关于原告起诉是否超过起诉期限的问题。 经查，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”。因为本案是发生在最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释颁布实施之前，故应该适用旧法的规定。本案中，原告在2014年9月15日到被告那坡县房地产管理所处查询欲办理相关手续时发现原办理预售登记备案的二层铺面已被陶辉静办理并取得了房屋所有权，于2016年9月14日向本院起诉请求确认该撤销备案登记行为违法未超过两年时间起诉期限。上诉事实亦有本院（2018）桂1026行初3号一审判决及百色中院（2019）桂10行终36号终审判决予以认定。故对于被告提出的答辩意见不予采纳。 2、关于被告撤销涉案房产买卖合同登记备案行为是否违法，是否对原告合法权益造成损害的问题。 首先，那坡县人民法院（2018）桂1026行初3号一审判决确认：被告那坡县房地产管理所作出的撤销原告杨桂琴与保合公司之间所签订的合同编号为BHS-021的商品房买卖合同登记备案的行为违法，因被告上诉，经百色市中级人民法院二审审理作出（2019）桂10行终36号行政判决书驳回上诉，维持原判。即被告撤销涉讼商品房买卖合同登记备案行为违法的事实已有生效判决予以认定，故对于被告提出的其不存在违法撤销涉案房产买卖合同登记备案行为的答解意见不予采纳。其次，根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。”第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”以及《房屋登记办法》第七十条第一款第（三）项的规定：“申请预购商品房预告登记，应当提交已登记备案的商品房预售合同。”由此可知，商品房预售合同备案登记是办理商品房预告登记的前提，是保障购房人将来可以实现物权，能够有效防止开发商一房二卖的行政管理方式。再次，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的第二十四条亦规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”亦即，即使本案原告是以购房为名行借贷之实，其依法亦有在借款不能偿还时申请拍卖涉案房产获赔的权利。而本案中，原告先与保合公司签订涉案房产买卖合同并已在被告处进行备案登记，后又与许志刚、保合公司签订1000万元借款合同，约定将涉案房产以备案登记方式提供担保，同时约定：如许志刚逾期一个月不能归还原告借款本金和利息时，涉案房产归原告所有；如许志刚能如期偿还借款本息的，原告将涉案房产购房合同及相关材料归还保合公司。由此可见，原告是基于被告已对涉案房产买卖合同进行了备案登记行政行为信赖下，又与第三人许志刚及保合公司签订借款合同，将1000万元的款项选择作为借款借给许志刚，当许志刚无法还款时，其可以选择按照房屋买卖合同和借款协议的约定将该借款转化为涉案房产价款主张房屋权利，或可以申请对涉案房产进行拍卖获赔。但本案被告未经审慎审查，仅凭保合公司单方称所借原告款项已全部还清便同意撤销备案登记，后又办理了涉案房产所有权人为陶辉静的产权登记，被告的行为导致原告产生了已支付1000万元的价款而又不能按照协议可以主张房屋权利的风险，当原告已支付的金额不能通过其他途径返还时，属违法行政行为导致公民合法权益遭受损失的情形，具备明显的因果关系，故对相关不产生利害关系的答辩意见不予采纳。 3、关于被告应承担何种赔偿责任的问题。 本案中，原告杨桂琴、第三人许志刚、第三人保合公司以原告同一笔1000万元的款项通过签订房屋买卖合同和借款协议的方式设定了具有借款或者房屋价款的性质，并优先选择以借款性质由原告支付给许志刚。截止2014年6月6日，许志刚已偿还原告借款本金100万元，利息738万元。后原告于2014年9月15日到被告处查询时得知涉案房产已被陶辉静办理取得了房屋所有权后，于2016年1月11日向本院提起民事诉讼，要求许志刚还款，经本院审理作出民事判决：1、被告许志刚向原告偿还借款本息14238000元（利息暂计2015年12月31日）；2、保合公司对该债务承担连带偿还责任。原告又另于2016年9月14日向本院提起行政诉讼，请求确认被告作出撤销涉案房产买卖合同登记备案行为违法并判令被告赔偿原告因许志刚未能偿还的借款本息15768000元（利息暂计2016年9月15日）。但原告与许志刚、保合公司的借款合同纠纷和原告起诉被告违法撤销行政行为导致其权益受损害要求国家赔偿的纠纷分属两个不同法律关系的诉讼，被告的撤销备案登记行为与原告另行与许志刚签订借款合同及后续无法得到本息偿还之间并无关联，故原告将其与许志刚签订的借款合同所形成的债权向被告那坡县房管所主张还款无事实根据和法律依据的，本院不予支持，被告仅应对其未经审慎审查而违法撤销涉案房产备案登记，导致原告在主张涉案房屋权利并已支付了1000万元价款的直接损失范围内承担赔偿责任。而本案中，原告已获得许志刚还款838万元(本金100万元，利息738万元)，故被告应在剩余部分即162万元（1000万元-838万元，不区分本金和利息）的范围内承担赔偿责任。据此判决：一、被告那坡县房管所赔偿原告经济损失162万元；二、驳回原告杨桂琴的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告杨桂琴负担。一审判决后，原告杨桂琴、被告那坡县房地产管理所不服，在法定期间内提起上诉。 上诉人杨桂琴上诉称，一、一审判决关于“被告的撤销备案登记行为与原告另行与许志刚签订的借款合同及后续无法得到本息偿还之间并无关联,故原告将其与许志刚的借款合同所形成的债权向被告那坡县房管所主张还款无事实依据和法律依据”的认定显属错误。 “案涉房屋的买卖合同备案登记构成对上诉人杨桂琴与许志刚所签借款合同的非典型担保”业经法院生效判决所确认。 2011年9月30日,上诉人与原审第三人广西那坡保合房地产开发有限公司(以下简称“保合公司”)签订了一份(商品房买卖合同》(合同编号:BHS-021),约定上诉人购买该公司开发的那坡县保合时代广场项目第一栋第二层整层铺面(建筑面积:2038.26㎡,以下简称“涉案房屋”),总房款人民币10,191,300元。双方在合同签订当天办好了涉案房屋的登记备案手续。2011年10月8日,上诉人与原审第三人许志刚签订《借款协议书》,约定上诉人借给许志刚人民币1000万元用于保合公司经营,月利率3%,保合公司将涉案房屋以预售备案方式至上诉人名下作为借款担保,形成了非典型担保。 以上事实业经生效判决所确认,即:2015年7月21日,百色市中级人民法院制发(2015)百中民一终字第393号民事判决书,确认上诉人与保合公司签订的《商品房买卖合同》有效:2016年5月25日,那坡县人民法院制发(2016)桂1026民初51号判决书,确认上诉人与保合公司签订《商品房买卖合同》并申请备案登记的行为构成一种非典型的担保方式。 2、上诉人的债权损失是被上诉人违法撤销涉案房产备案登记造成。 由于被上诉人违法撤销涉案房产备案登记,导致上诉人依法设定了担保的铺面被他人非法处理,且这种非法处理是不可逆转和恢复原状的,致使上诉人的债权打了水漂。换句话来说,如果不是被上诉人的违法撤销行政行为,那么上诉人已经设立合法担保的债权就不会得不到清偿,导致上诉人巨大的经济损失，一审判决割裂了被上诉人违法撤销涉案房屋备案登记行为与上诉人跟许志刚签订借款合同并通过涉案房屋设定担保之间的关联性,应予纠正。 一审判决认定“被告仅应对其未经审慎审查而违法撤销涉案房产备案登记,导致原告在主张涉案房屋权利并已支付了1000万元价值的直接损失范围内承担赔偿责任,而本案中,原告已获得许志刚还款838万元(本金100万元,利息738万元),故被告应在剩余部分即162万元(1000万元-838万元,不区分本金和利息)的范围内承担赔偿责任”的事实错误。 应当明确,提供担保的目的是保护债权人尚未收回的债权,已经收回的债权不再属于担保的范围。本案中,借款合同的债务人许志刚在归还本金100万元、支付利息738万元合计838万元后不再履行还本付息责任,从而引发系列诉讼。上诉人虽然此前收到许志刚838万元还款,但该838万元是上诉人未与许志刚等形成诉讼前已经收到的,属于已经实现的债权,而担保财产只用于抵偿上诉人未实现的债权,对此,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款明确规定:“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿,”。 本案未实现的债权经那坡县人民法院(2016)桂1026民初51号民事判决书判决认定,许志刚及保合公司应向上诉人偿还借款本息14238000元(暂时计算至2015年12月31日,其中借款本金为900万元,利息5238000元,合计14238000元),以后利息按月利息2%计算,直至实际清偿之日止。因此,案涉房屋应为上诉人尚未收回的不少于经法院判决认定的14238000元债权承担担保责任。如果不是被上诉人工作严重失职,违法撤销了上诉人的备案登记,那么上诉人完全可以通过处置涉案房屋实现自己的债权,也就不会出现(2016)桂1026民初51号判决书至今得不到一分钱履行以致被终结本次执行的结果。显然,被上诉人违法行政行为造成上诉人的直接经济损失不仅仅是这162万元,而是尚未收回的全部债权,被上诉人违法行政行为应承担的是经法院判决认定的1423800元债权以及直至实际清偿之日止产生的利息的赔偿责任,至少也应当是对等同于涉案房屋价值的实际损失承担赔偿责任。 综上所述,一审判决认定部分事实错误,只判决被上诉人赔偿上诉人162万元的经济损失,导致上诉人的合法权益绝大部分没有得到支持,请二审法院在查明事实真相的基础上依法进行改判,一、撤销那坡县人民法院(2019)桂1026行初6号行政赔偿判决；二、改判被上诉人赔偿上诉人损失人民币21618000元(损失额暂计至2019年4月30日,最终损失以人民法院查明的上诉人实际损失数额为准)；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人那坡县房地产管理所上诉称，一、一审法院认定本案行政诉讼未超过法定起诉期限是错误的。 行政诉讼的起诉期限是固定期限。 根据2011年10月8日杨桂琴与许志刚签订的《借款协议书》第4条约定借款期限1年。那么,被上诉人应当在2012年月9日前按照约定,依法维护其合法权益,这也是行政诉讼的起诉期限的起算时间点,但直至2016年9月14日被上诉人才提起本案行政赔偿诉讼，历时4年时间明显超过法定起诉期限。而上诉人所作的《情况说明》只是一种释明方式,不是行政赔偿诉讼的起诉期限计算时间点。 根据2018年4月最高人民法院行政审判庭编著的(最高人民法院行政诉讼法司法解释理解与适用》,该从书以人民法院出版社面向社会出版的对2018年2月8日起施行法释[2018]1号最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》第一百六十三条本解释自2018年2月8日起施行。本解释施行后,《最高人民法院关于执行若干问题的解释》(法释(2008号)、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(法释(2015)9号)同时废止。最高人民法院以前发布的司法解释与本解释不一致的,不再适用。本条文释义:人民法院在审理案件中,要按照“程序从新”的原则,对于新旧法律的适用衔接应秉持新法优于旧法原则,在本解释公布施行之前已经受理但尚末审结的一审案件适用本解释的相关规定。而本案中,于2016年7月17日那坡县人民法院的(2016)桂1026行初3号行政赔偿判决书，判决:驳回原告杨桂琴的赔偿请求。杨桂琴不服该判决,上诉致百色市中级人民法院,2018年12月4日百色市中级人民法院作出（2017）桂10行初90号行政赔偿裁定书,裁定：1、撤销那坡县人民法院(2016)桂1026行初3号行政赔偿判决:2、发回那坡县人民法院重审。据此,本案仍属一审程序,依上述司法解释属在本解释公布施行之前已经受理但尚未审结的一审案件适用本解释的相关规定。故一审法院的(2019)桂1026行初6号行政判决认定本案发生在新法颁布实施之前,故应适用旧法是错误的,即适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十一条之规定是错误。的本案依法应当适用2018年2月8日起施行法释[2018]1号最高人民法院关于适用《(中华人民共和国行政诉讼法》的解释第六十四条“行政机关作出行政行为时,未告知公民、法人或者其他起期限的,起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知期限之日起计算，但从知道成者应当知道行政行为内容之日起不得超过一年”。之规定,并按照新司法解释第六十九条“有下列情形之一,已经立案的,应当裁定驳回起诉:(二)超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的”,依法作出判决:裁定驳回起诉。 二、一审法院认定上诉人违法撤销涉案房产买合同备案登记行为与被上诉人经济损失之间有明显因果关系是错误的。 在2012年10月8日的借贷期限界满后,根据该《借款协议书》第6条第2项“如许志刚逾期1个月不能还款本息的,那坡县保合时代广场第一栋第二层整铺面归杨桂琴。”但被上诉人杨桂琴却没有依法确定该购买商品房的物权归属,也没有主张该《商品房买卖合同》的备案登记的优先购买权或该《商品房买卖合同》备案登记的期待权来实现其对该商品房的所有权,直至2016年1月1日被上诉人才向那坡县人民法院提起民间借贷到纷一案,即(2016)桂1026民初51号,历时4年的期间被上诉人的目的和动机是获取高额利息。而一审法院却根据2015年9月1日起施行法释[2015]18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定作为本案法律适用依据,是适用法律错误,因为本案发生在该司法解释颁布实施之前,故应适用旧法。 根据2019年11月28日百色市中级人民法院的(2018)桂10民终1945号民事判决书,判决:(1)撤销那坡县人民法院的(2018)桂1026民初331号民事判决:(2)被上诉人许志刚、被上诉人陶辉静对原审被告广西那坡保合房地产开发有限公司应承担偿还上诉人杨桂琴的债务责任,在其抽逃的广西那坡保合房地产开发有限公司的资产价值范围内承担连带偿还责任。那么,被上诉人杨柱琴借给许志刚1000万元,许志刚已经赔偿838万元,余额162万元应根据上述生效法律文书,由许志刚、陶辉静在其抽逃的广西那坡保合房地产开发有限公司的资产价值范围内承担连带偿还责任,据此,被上诉人杨桂琴借给许志刚1000万元不存在任何经济损失。 一审法院判决由上诉人赔偿被上诉人162万元是属于双重赔偿,财产经济损失依法不应取得双重赔偿。 综上所述,一审法院认定错误,适用法律错误,从而作出错误判决,恳请二审法院撤销：1、那坡县人民法院的(2019)桂1026行初6号行政判决第一项,改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费。 原审第三人广西那坡保合房地产开发有限公司、许志刚没有到庭作出诉讼意见。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，双方当事人争议焦点是，一、上诉人杨桂琴提起本案行政赔偿诉讼是否超过法定起诉期限；二、上诉人那坡县房地产管理所违法撤销涉案房产买卖合同备案登记行为与被上诉人杨桂琴经济损失之间是否有因果关系；三、一审法院判决被上诉人那坡县房地产管理所赔偿上诉人杨桂琴162万元的经济损失是否合法。 一、关于上诉人杨桂琴提起本案行政赔偿诉讼是否超过法定起诉期限的问题。 上诉人杨桂琴在2014年9月15日到上诉人那坡县房地产管理所处查询欲办理相关手续时发现原办理预售登记备案的二层铺面已被陶辉静办理并取得了房屋所有权，于2016年9月14日向一审法院起诉请求确认该撤销备案登记行为违法，经一、二审法院判决确认被上诉人那坡县房地产管理所作出的撤销上诉人杨桂琴与广西那坡保合房地产开发有限公司之间所签订的合同编号为BHS-021的商品房买卖合同登记备案的行为违法后，上诉人杨桂琴于2017年7月17日向一审法院提起行政赔偿诉讼，一审法院适用《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条规定“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的2年诉讼期限是正确的，故上诉人杨桂琴的起诉没有超过起诉期限。 二、关于上诉人那坡县房地产管理所违法撤销涉案房产买卖合同备案登记行为与被上诉人杨桂琴经济损失之间是否有因果关系的问题。 商品房预售合同备案登记是办理商品房预告登记的前提，是保障购房人的交易安全及将来可以实现物权，能够有效防止开发商一房二卖的行政管理方式。本案上诉人杨桂琴先与原审第三人保合公司签订涉案房产买卖合同并已在上诉人那坡县房地产管理所进行备案登记，后又与原审第三人许志刚、保合公司签订1000万元借款合同，约定将涉案房产以备案登记方式提供担保，同时约定如原审第三人许志刚逾期一个月不能归还借款本金和利息时，涉案房产归上诉人杨桂琴所有；如原审第三人许志刚能如期偿还借款本息的，上诉人杨桂琴将涉案房产购房合同及相关材料归还保合公司。由此可见，涉案房产买卖合同备案登记行政行为如果存在，当原审第三人许志刚及保合公司无法还款时，上诉人杨桂琴可以选择按照房屋买卖合同和借款协议的约定将该借款转化为涉案房产价款主张房屋权利，或可以申请对涉案房产进行拍卖获赔。但本案上诉人那坡县房地产管理所未经审慎审查，仅凭原审第三人保合公司单方称所借上诉人杨桂琴的款项已全部还清，在没有任何证据之下，就撤销了备案登记，后来又为陶辉静办理了涉案房产所有权人的产权登记，上诉人那坡县房地产管理所的行为导致上诉人杨桂琴丧失了当原审第三人许志刚及保合公司无法还款时，上诉人杨桂琴通过拍卖原审第三人许志刚及保合公司备案登记的财产来实现自己的债务的权利，上诉人那坡县房地产管理所的违法行政行为导致上诉人杨桂琴合法权益遭受损失，上诉人那坡县房地产管理所违法撤销备案登记的行为明显的与上诉人杨桂琴的损失有因果关系，故上诉人那坡县房地产管理所主张其撤销备案登记行为与上诉人杨桂琴的损失不产生利害关系理由不能成立，本院不予支持。 三、一审法院判决被上诉人那坡县房地产管理所赔偿上诉人杨桂琴162万元的经济损失是否合法的问题。 一审法院根据案件的事实，判决上诉人那坡县房地产管理所仅应对其未经审慎审查而违法撤销涉案房产备案登记，导致上诉人杨桂琴在主张涉案房屋权利并已支付了1000万元价款的直接损失范围内酌情承担赔偿责任是正确的。本案上诉人杨桂琴已获得原告第三人许志刚还款838万元(本金100万元，利息738万元)，一审法院认定上诉人那坡县房地产管理所在剩余部分即162万元（1000万元-838万元，不区分本金和利息）的范围内承担赔偿责任也是合法的。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决正确，上诉人杨桂琴、那坡县房地产管理所的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨桂琴、那坡县房地产管理所各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  罗锡平 审判员  罗 敏 审判员  许彩乐 二〇二〇年五月十日 书记员  苏燕艳