安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1017号 上诉人（原审原告）：王宇，男，1992年8月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。 上诉人（原审原告）：刘凯莉，女，1991年5月4日出生，汉族，住安徽省太和县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王广海，男，1967年11月26日出生，汉族，住安徽省阜阳市，系王宇父亲。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：沈剑，安徽乐途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：阜阳源一置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京路南侧中铁一局综合楼六楼12栋601室，统一社会信用代码913412002566369966C。 法定代表人：邱福生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陆吉安，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘海军，该公司员工。 上诉人王宇、刘凯莉因与被上诉人阜阳源一置业有限公司（以下简称源一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍东区人民法院（2019）皖1203民初4071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王宇、刘凯莉上诉请求：1.撤销一审判决，予以改判；2.一、二审诉讼费用由源一公司负担。事实和理由：1.一审认定事实错误。源一公司于2018年12月20日在小区张贴的通知仅涉及缴纳专项维修基金事项，不含契税内容；2.涉案房屋开票日期为2019年6月4日，源一公司应依约在2018年1月26日交房后至2019年1月21日前办理好房屋产权登记，但其公司在此期间连购房发票都未能开具，故涉案房屋未能及时办理房屋产权登记是基于源一公司的原因导致。 源一公司辩称，一审认定事实清楚，判决正确。1.王宇、刘凯莉所称的购房至办理房屋产权登记的顺序，对办理房屋产权登记没有影响；2.缴纳契税是王宇、刘凯莉的义务，其与2019年6月11日缴纳契税，没有积极履行义务；3.业主应当在办理房屋入住手续前，缴存专项维修基金，未缴存的不得将房屋交付。源一公司在2018年12月张贴公告，催促业主缴纳住房维修基金，王宇、刘凯莉于2019年4月26日才交付该基金，并于2019年6月11日才缴纳契税。根据合同约定，应于2019年1月20日前办理房屋登记，因王宇、刘凯莉延迟缴纳专项维修基金及契税，依约办理房屋登记是由双方共同申请，源一公司没有违约，逾期办证系因王宇、刘凯莉原因所致。 王宇、刘凯莉向一审法院起诉请求：1.依法判令源一公司向其支付办理房屋所有权转移登记逾期违约金717952×0.01%×179天=12851元（自2018年1月26日至2019年7月18日）；2.诉讼费用由源一公司负担。 一审法院查明：2015年5月27日，源一公司（出卖人）与王宇、刘凯莉（买受人）签订《商品房买卖合同》，载明：“……第三条买受人所购商品房基本情况：房屋位于颍东区。……第十五条房屋登记：……（二）转移登记：1.商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3.如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起五个工作日内取得商品房所有权登记的，由买受人承担责任。2018年1月26日，源一公司将颍东区房产交付给王宇、刘凯莉使用，并为王宇、刘凯莉办理入住手续。2018年12月20日，源一公司在小区内张贴“关于办理食品大商城房屋产权转移登记的通知”载明：“我公司将在食品大商城售楼部设点代为收取各户的物业专项维修基金，各业主也可以携带购房合同前往阜阳市民服务中心房管局住房维修基金窗口自行缴纳；公司将按照维修基金缴纳情况，依序开展办理各业主的房屋所有权登记业务。”2019年4月26日，王宇、刘凯莉缴纳住房专项维修资金，2019年6月11日缴纳契税。2019年7月18日，王宇、刘凯莉申请房屋产权登记，并办理皖（2019）阜阳市不动产权第0310389号不动产权属登记证。 一审法院认为，王宇、刘凯莉与源一公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同合法有效，各方当事人均应按约定履行。《商品房买卖合同》约定：“商品房交付使用后，双方同意共同签订商品房交付使用结算清单并向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内办理房屋所有权登记的，双方同意按照下列方式处理。……买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。源一公司将涉案房屋交付给王宇、刘凯莉使用之后，于2018年12月20日，在小区内张贴了“关于办理食品大商城房屋产权转移登记的通知”载明：“我公司将在食品大商城售楼部设点代为收取各户的物业专项维修基金，各业主也可以携带购房合同前往阜阳市民服务中心房管局住房维修基金窗口自行缴纳；公司将按照维修基金缴纳情况，依序开展办理各业主的房屋所有权登记业务。”源一公司已经履行办理房屋产权转移登记的通知义务，但是王宇、刘凯莉直到2019年4月26日才缴纳专项维修资金，导致无法办理房屋所有权登记。同时王宇、刘凯莉并未提供证据证明系因源一公司的原因导致逾期办理房屋所有权登记，应当承担举证不能的法律后果。王宇、刘凯莉要求源一公司支付办理房屋产权登记逾期违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回王宇、刘凯莉的诉讼请求。案件受理费122元，减半收取61元，由王宇、刘凯莉负担。 二审中，王宇、刘凯莉围绕其上诉请求，向本院提交：1.不动产登记“一窗受理”须知照片一张，证明新建商品房转移登记应提交材料不包括交纳住房专项维修基金项目，而包含购房发票、授权委托书；2.授权委托书复印件一份，证明源一公司于2019年7月18日才向王宇、刘凯莉出具授权；3.增值费普通发票，证明发票出具时间为2019年6月4日；4.王广海微信聊天截屏及电话录音，证明小区业主一直催促源一公司具办人孔经理办理房产证事宜，最后时间至业主群更名为防疫群，孔经理一直推托，并证明源一公司在小区公告办证不属实。 源一公司质证意见：1.对证据一、二，不动产登记由房产局办理，源一公司根据专项维修基金交纳的先后顺序，按楼栋分批次报送登记，不缴纳专项维修基金不予受理；2.对证据三，如业主手续齐全，源一公司在出具授权委托书同时给业主开具发票，按其公司内部顺序办理；3.对证据四、五不清楚。 本院认证认为，对证据一，该须知载明：新建商品房转移登记，申请人需提交：……4.购房发票、契税完税证明（原件）；5.法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他材料。建设部、财政部联合签署发布的《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。《阜阳市物业专项维修资金管理办法》第七条第二款规定，业主未按前款规定交存维修资金的，建设单位不得将物业交付给业主。市不动产登记部门不得办理物业登记手续。综合以上规定，业主交纳住宅专项维修资金及契税均系办理房屋登记的必要条件，故该证据不能达到其证明目的，本院不予认定。对证据二、三，源一公司认可该授权委托书及发票系其公司出具，对该证据的真实性，本院予以认定；对证据四、五，微信聊天记录未表明聊天人真实姓名，通话记录内容亦未对通话双方的实际身份进行确认，且微信聊天内容及通话记录内容仅能反映出源一公司采取了按照住宅专项维修资金交纳的先后顺序分批次办理房屋登记的方式，不能证明其公司存在程序上的过错，也不能证明源一公司公告办证不属实，故对以上证据的证明目的，本院不予认定。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同。本院认证意见与一审一致。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《住宅专项维修资金管理办法》规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。根据《住宅专项维修资金管理办法》及《安徽省物业管理条例》制定的《阜阳市物业专项维修资金管理办法》亦规定，业主未按规定交存维修资金的，建设单位不得将物业交付给业主，市不动产登记部门不得办理物业登记手续。源一公司于2018年1月26日向王宇、刘凯莉交付涉案房屋，并于2108年12月20日公告通知业主办理产权登记相关事宜，但王宇、刘凯莉至2019年4月26日才交存住宅专项维修资金，根据以上规定，在办理入住手续前交纳专项维修基金是王宇、刘凯莉应尽义务，且系办理涉案房屋产权登记的前提之一。源一公司《关于办理食品大商城房屋产权转移登记的通知》写明其公司将按照维修基金交纳情况，依序开展办理各业主的房屋所有权登记业务。在王宇、刘凯莉交纳住宅专项维修资金及契税后，源一公司亦在合理期限内及时出具了授权并配合申请房屋产权登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王宇、刘凯莉提交的证据不能证明其延迟办证系源一公司原因所致，其延迟交纳住宅专项维修资金的行为导致办理涉案房屋登记的批次靠后，不应归责于源一公司。王宇、刘凯莉亦不能提交充分证据证明在办理房屋产权登记的过程中，源一公司对逾期办理涉案房屋产权登记存在过错，故其上诉理由无事实依据，本院不予采信。 综上，一审判决正确，应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费122元，由王宇、刘凯莉负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年五月二十八日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。