重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初16005号原告：重庆润鑫实业有限公司，住重庆市九龙坡区石新路176号2幢1-26号，统一社会信用代码91500107559018746A。法定代表人：欧小玉。委托代理人：周辉，重庆道润律师事务所律师。被告：韩最伟，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆润鑫实业有限公司（以下简称润鑫公司）诉被告韩最伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告润鑫公司的委托诉讼代理人周辉，被告韩最伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告润鑫公司向本院提出诉讼请求：（一）判令解除《重庆沛鑫汽摩城商铺租赁合同》；（二）判令被告支付原告2015年6月-至2018年12月期间所拖欠的房屋租赁费284644.8元、物业管理费8223.6元、水电费5472.6元；（三）判令被告支付原告自2015年5月22日起至租金付清之日止的滞纳金，标准以欠付租金为基数，以同期同类人民银行贷款利率的4倍计算；（四）判令被告支付原告装修保证金50000元不予退还。事实与理由：原告与被告分别于2014年1月1日及2016年1月1日签订了《重庆沛鑫汽摩城商铺租赁合同》，约定原告将位于重庆市高新区石新路176号xxx商铺租赁给被告，租金按月提前10天支付。物业费、水电费按月收取，由原告进行代缴。如被告发生逾期交付租金、物业费或水电费情况，每逾期一日，应按当年租金总额的千分之三向原告支付滞纳金。被告自2014年1月1日起承租案涉房屋，于2018年12月31日腾退。根据合同约定，被告应当支付2015年6月1日至2018年12月31日期间的房屋租金284644.8元、物业费用8223.6元及水电费5472.6元，而被告至今未向原告支付上述款项。为维护原告合法权益，现起诉至法院。被告韩最伟辩称，被告欠付原告约三年的租金情况属实。但是因为原告的负责人邓德尧向被告借款55万元，同时承诺向被告按照市场标准支付利息，故双方约定被告以租金进行冲抵。现邓德尧至今只归还了30万元本金，剩下的本金和55万元的利息均未支付，因此被告并非恶意拖欠租金。因经营状况欠佳，被告已于2018年12月底搬离并将涉案商铺归还邓德尧，故同意解除双方租赁合同。对于原告诉称的租赁费、物业费、水电费的金额被告均予以认可。因被告不存在故意拖欠租赁费、物业费、水电费的情况，原告无权要求被告支付滞纳金。对于滞纳金的标准，原合同约定的按照日千分之三的标准过高，请求法院依法予以调减。当时被告与邓德尧协商时，若双方债务可以互相冲抵的情况下，装修保证金可以不予退还。但是，如果在本案中原告不同意将邓德尧欠款与租赁费用相冲抵，则被告方要求退还5万元装修保证金。综上，请求法院依法作出判决。经审理查明，涉案位于重庆市九龙坡区石新路176号5幢1-27号房屋（以下简称案涉房屋）登记的产权人为重庆沛鑫实业发展有限公司，该公司与重庆润鑫房地产开发有限公司（现名称变更登记为原告润鑫公司）于2011年10月26日签订了协议一份，约定案涉房屋由润鑫实公司挂靠在重庆沛鑫实业发展有限公司名下进行开发，重庆沛鑫实业发展有限公司同意原告实际对案涉商铺享有占用、使用、收益的权利。2014年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）首次签订了商铺租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，用于经营汽车配件，乙方应按月向原告支付租金6480元；乙方按月缴纳物业费，缴纳时间为每月15日前；乙方使用的水电费由甲方代收代缴，按月收取，合同期限从2014年1月1日至2016年1月1日，被告需向原告缴纳装修保证金5万元，租赁关系终止后10日内原告方负责返还。乙方未按时交付租金、物业管理费或水电费的，除如数追缴外，逾期每日按年租金总额的千分之三向甲方支付滞纳金。合同签订后，被告向原告支付了5万元装修保证金。原告将涉案房屋交由被告使用。合同期限届满后，双方于2016年1月1日续签了上述租赁合同，约定涉案商铺的月租金标准仍为6480元，合同期限从2016年1月1日至2017年12月31日，其余合同条款与双方签订的首份租赁合同内容基本一致。该份合同期限届满之后，双方未再续签书面的租赁合同，但被告仍事实上占有使用案涉房屋。经过口头协商，双方将2018年1月起的租金标准调整为6980.4元，物业费标准调整为201.7元/月。合同履行过程中，被告尚欠原告2015年6月至2018年12期间的房屋租金284644.8元、物业费用8223.6元及水电费5472.6元未予支付。2018年12月底，被告腾空涉案商铺并将其返还给原告。2019年6月3日，原告委托重庆道润律师事务所向被告发出律师函，要求后者支付拖欠的租金、物业费、水电费等费用，但被告称其并未收到该份函件。上述事实，有协议、情况说明、证明、租赁合同、发票等证据和当事人陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以采信。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表达，并不违反法律法规强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已依照合同约定将租赁物交由被告承租使用，根据合同权利义务相一致的原则，被告亦应当及时履行自身的主合同义务即支付承租使用房屋的对价。关于原告要求被告支付合同履行期间内租金及垫付物业管理费、水电费的主张，有租赁合同、发票等证据佐证，被告亦当庭予以认可，本院对此予以确认并认定被告应向原告支付2015年6月至2018年12期间的房屋租金284644.8元、物业费用8223.6元及水电费5472.6元。至于原告主张解除案涉租赁合同。合同履行期间届满后，案涉的租赁合同已到期终止，双方未再就续签书面的租赁合同。被告就系争房屋的占用使用形成不定期的事实租赁关系，双方当事人均可随时解除合同。现被告已于2018年12月底腾空案涉房屋并将其返还给原告，本院确认双方的租赁关系已实际自该日起解除。关于原告主张的被告的装修保证金应不予退还的问题。装修保证金用途在于保证房屋及其附属设施的合理使用，该款作为合同履行的金钱保证，应在双方约定的事项完成后由出租人予以退还。依照双方约定，租赁关系终止10日内出租人应当返还装修保证金。现双方租赁关系终止，被告已将案涉房屋腾退，其主张退还装修保证金辩解理由充分，本院予以采纳。虽被告未在本案中就此提出的明确诉求，但为减少当事人就本案租赁纠纷产生的诉累，冲抵上述费用，本院认定被告应实际支付原告2015年6月至2018年12期间的房屋租金234644.8元、物业费用8223.6元及水电费5472.6元。关于逾期付款违约金的问题。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。庭审中，被告辩称因原告负责人邓德尧差欠其借款，原、被告曾达成协议以本案租赁费用进行冲抵，故被告并不存在恶意拖欠租赁费用的违约行为。本院认为，被告延迟支付合同履行期间内的租金确给原告造成了一定的损失，对于原告违约金的主张，本院予以支持。但鉴于双方合同约定的日千分之三的违约金标准过高，同时原告并未举证证实其曾在合同履行期间内曾向被告欠款进行过催收，本院酌定被告应当自原告提起诉讼之日即2019年7月11日起，以234644.8元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付违约金至本金付清之日止。此外，被告称原告负责人邓德尧差欠其借款本金及利息，要求进行一并进行冲抵，因该主张与本案非系同一法律关系，本院对此不予处理。若被告有证据证实，可另案诉讼主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告韩最伟于本判决书生效之日起十日内日向原告重庆润鑫实业有限公司支付2015年6月至2018年12期间的房屋租金234644.8元、物业费用8223.6元及水电费5472.6元及违约金（自2019年7月11日起，以234644.8元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向原告支付至本金付清之日止）；二、驳回原告重庆润鑫实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理5028元，由被告韩最伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  郭 峰二〇二〇年五月十日法官助理  周小杰书 记 员  胡田梅