山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初2797号原告：陈晓卫，男，1992年2月21日出生，汉族，住济南市市中区。原告：刘青，女，1994年10月22日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：姜广杰，山东大正泰和律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：付俊杰，山东齐鲁律师事务所律师。原告陈晓卫、刘青与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晓卫、刘青共同的委托诉讼代理人姜广杰、被告绿地西河置业公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人付俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晓卫、刘青向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因延期交付商品房违约金53258.3元（以794900元为基数，按照日万分之一的标准计算，自2018年5月18日起暂计算至2020年3月17日，670天）。2、判令被告按季度向原告支付2020年3月17日之后因延期交付商品房产生的违约金，直至被告依法取得综合验收之日。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2015年10月20日与被告签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买绿地新都会广场C2地块4号楼1单元2903商品房一套。商品房总价794900元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部价款。按合同约定，被告应于2016年12月31日前，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合合同约定的商品房交付原告使用。根据原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》附件五：《补充协议》第三条第七款的规定，甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该商品房交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付交房款万分之一的违约金，合同继续履行。该房至今未取得《分期综合验收备案证明》。根据济建发【2011】7号《关于转发【山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法】的通知》之规定：自2011年起，凡在济南行政区域内的房地产开发项目竣工时均要报请主管部门综合验收：开发企业交付商品房时，应当向买受人提供楼幢对应的《综合验收备案证明》。如不能向买受人提供《综合验收备案证明》，买受人可拒绝收房，已经收房的可要开发商赔偿延迟交房期间的损失。被告自行其行为已构成违约，并向原告支付了因延期交付商品房产生的违约金至2018年5月17日，此后即停止支付违约金。延期交付车位的违约金一直未支付。原告为维护自身权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，愿判如所请。绿地西河置业公司辩称，一、答辩人已于2018年5月21日分别向被答辩人交付了案涉住宅，且在2018年5月8日通知原告收取涉案住宅，答辩人自通知之日起不再承担违约金支付义务。首先，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但双方已于2018年5月21日办理了案涉住宅交付手续，也就说，双方在履行《商品房买卖合同》时已实际变更了房屋交付条件，且被答辩人已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，被答辩人在接收房屋之后不存在任何实际损失，故，答辩人无需向被答辩人支付交房之后的违约金。二、自答辩人向被答辩人下发交房通知之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，被答辩人因自身原因未能收房的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南市城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》自公布之日即2018年3月19日施行，答辩人通知被答辩人办理收房的截止时间为2018年5月17日，也就说，答辩人通知被答辩人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被答辩人收到该通知后，因自身原因未能收房的，答辩人不因承担自通知收房截止之日（2018年5月18日）起至被答辩人实际收房之日止的违约责任。三、涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在答辩人向被答辩人交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，答辩人亦无需向被答辩人支付违约金。首先、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，答辩人亦无需向被答辩人支付违约金。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。综上，答辩人认为：一、被答辩人在接收房屋之后未产生任何实际损失，答辩人不应向被答辩人支付交房之日以后的违约金。二、鉴于综合验收程序已经被废除，答辩人通知被答辩人办理交房手续之时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在被答辩人收到收房通知后，因被答辩人自身原因未能收房的，答辩人不因承担此期间的违约责任。三、答辩人请求贵院综合考虑本案的特殊情形，在答辩人通知被答辩人收房之前，也不宜再承担逾期交房的违约责任，否则，会导致更多的社会矛盾和诉累。以上答辩意见，请合议庭考虑并采纳为盼。本院经审理认定事实如下：2015年10月20日，原告陈晓卫、刘青与被告签订编号为销售（字）201521043885的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发建设的位于济南市房屋，房屋总价款为794900元，面积为88.52平方米，《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付时间为2016年12月31日前；商品房的用途为住宅。出卖人应当在2016年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，陈晓卫、刘青与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。上述合同签订后，陈晓卫、刘青依约支付住宅购房款794900元。但绿地西河置业公司至今未按约交付符合合同约定的房屋。涉案C2地块4号楼已取得建筑工程竣工验收报告，并于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。2018年4月17日，济南市城建档案馆接收了绿地西河公司移交的涉案C2地块4号楼建设工程档案。另查明，被告已向原告支付住宅房屋的逾期交房违约金至2018年5月17日。被告提交交房通知、业主入住流转单、房屋结算及进户凭证各一份。其中，交房通知载明被告于2018年5月8日出具交房通知书，主要内容为：我司开发的绿地西河片区C2地块4号楼的房屋已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因，未取得综合验收备案；我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续；办理时应携带合同原件（含储藏室、车位）、业主身份证及购房收据原件（含储藏室、车位）。原告已于2018年5月21日收取住宅、2018年5月22日收取车位、2018年5月28日收取储藏室。原告对收房的事实无异议，但认为原告收方并不是自愿而是迫于现实生活的无奈选择，原告花费了大笔资金购买被告的商品房，但是逾期近两年时间无法入住，造成原告的生活成本增加。本院认为，绿地西河置业公司与陈晓卫、刘青签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示、不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《济南市商品房买卖合同》的约定，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。涉案房屋未取得综合验收备案的原因是多方面的，被告绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，因其未提交相应证据，且原告对此亦不予认可，故对绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采信。绿地西河置业公司未按约交付商业用房，应承担相应的逾期责任。因被告尚未取得《分期综合验收备案证明》，且取得该证明的时间不能确定，故原告主张的逾期交付住宅房屋的违约金自2018年5月18日起以购房款794900元为基数，按照日万分之一的标准支付至本判决生效之日的诉求本院予以支持，对多出部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓卫、刘青逾期交房违约金（以购房款794900元为基数，自2018年5月18日起至本判决生效之日止，按每日万分之一的标准计算。二、驳回原告陈晓卫、刘青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1131元，减半收取565.5元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 许 毅二〇二〇年五月二十六日书记员 潘建永