吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终215号上诉人（原审被告）:于鹏哲，男，1996年3月29日日生，汉族，住长春市绿园区蓉桥壹号B区6栋1门2602室。上诉人（原审被告）:于海宽，男，1946年9月9日生，汉族，现住在吉林省榆树市城郊街十四委副组。委托诉讼代理人：赵芸芸，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璟琪，吉林常春律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王井芹，女，1945年2月9日生，汉族，现住在吉林省榆树市城郊街十四委副组。委托诉讼代理人：赵芸芸，吉林常春律师事务所律师。委托诉讼代理人：王璟琪，吉林常春律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨桂娟，女，1960年12月26日生，现住在辽宁省沈阳市苏家屯区铃兰街13-1号1门。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。原审第三人：于帅，男，1984年7月22日生，汉族，现住在辽宁省沈阳市苏家屯区雪柳街35-1号3-4-1.委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。上诉人于鹏哲、于海宽、王井芹因与被上诉人杨桂娟、原审第三人于帅房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2018）吉0182民初6415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨桂娟一审诉称：1、请求依法确认原告与被告于海宽、王井芹的代理人于帅于2018年11月2日签署的《房地产买卖合同》有效；2、请求判令被告于海宽、王井芹与被告于鹏哲于2018年11月16日签署的《房屋转让合同》无效；3、判令三被告将房屋交付给原告并配合原告办理房屋更名过户手续；4、诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。事实和理由：原告与二被告于海宽、王井芹的代理人（第三人于帅）于2018年11月2日签订房地产买卖合同，约定：二被告将其共同共有的位于榆树市榆洋花园小区C栋2单元503（0204-18-163-251）建筑面积86.17平方米，房屋所有权证正阳区字第201005217号住宅楼以34万元的价格出售给原告。原告于2018年11月19日将34万元给付被告代理人（第三人于帅），原告向二被告索要房产证书和房屋钥匙并要求配合办理房屋更名过户手续，二被告拒绝。后来得知其二人将该房屋低价转让给其孙子于鹏哲并更名过户到了于鹏哲名下，因该转让行为属于恶意串通侵害了原告和第三人于帅的合法权益，根据《合同法》第五十四条规定，其买卖合同无效。故向人民法院提起民事诉讼，愿判如所请。于海宽、王井芹一审辩称，请求立即驳回原告全部诉讼请求，因本案涉嫌虚假诉讼移交司法机关。1、从案外人于凯与徐洋之间虚构债务，进而胁迫被告于海宽、王井芹出具代为出售房屋的授权委托书开始，均为于凯、徐洋、第三人于帅及原告事先共同谋划串通的，目的为骗取被告于海宽、王井芹卖房款，根本不存在任何买卖房屋的合意，二被告于海宽、王井芹的儿子于凯和案外人徐洋为非正常男女关系，第三人于帅和徐洋为夫妻关系，原告杨桂娟为徐洋母亲，于凯、徐洋和第三人于帅都在原告处共同生活，本案提交的两份借款协议明显为于凯在欲骗取被告于海宽和王井芹卖房时临时出具和篡改的，二被告在发现被骗后立即通过刘玲告知第三人于帅、案外人徐洋、于凯等人标的房屋不再对外出售，原告和于帅等人明知仍然签订虚假买卖合同，构成虚假诉讼；2、本案不存在以房抵债，一切行为都只是债务担保行为，且在于海宽给于帅出具了34万元购房款收条后，于凯又给于帅和徐洋出具了34万元欠条（28万元一张，6万元一张，榆树市公安局经侦大队时提供过），因此，授权委托书、出具房款收条、由于帅控制收房款银行卡等行为充分证明为债务担保行为，但抵押权未设立，因此被告有权出售房屋；3、原告无买卖房屋的意图更无买卖房屋的合意，买卖合同不真实也不成立，原告从未到现场看过房屋，也从未见过房主，未向房主交付过房款、并且从未要求过交付房屋，明显不符合买卖交易惯例，不存在房屋买卖的合意，为原告及第三人等人在明知二被告不再卖房子的情况下通过虚假买卖、虚假诉讼的形式谋取个人利益。于鹏哲一审辩称辩称，原告主张的合同属虚假合同，无效，所有权人于海宽、王井芹有权出售给我，我是合理对价购买；现产权人是我，不能为原告办理过户手续，原告无权主张；原告和被告于海宽、王井芹之间从未见过面，根本不存在房屋买卖关系。原告是徐洋母亲、于帅的岳母，他们就是为了强行索要房屋顶账，原告的诉讼请求只能驳回。于帅一审述称，请求法院依法撤销被告于海宽、王井芹与被告于鹏哲于2018年11月16日签署的《房屋转让合同》，诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。事实与理由:被告于海宽、王井芹的儿子于凯欠第三人于帅人民币28万元，一直没有偿还。被告于海宽、王井芹同意用自有的位于榆树市榆洋花园小区C栋2单元503（0204-18-163-251）建筑面积86.17平方米，房屋所有权证正阳区字第201005217号住宅楼作价34万元抵顶于凯对于帅的欠款。于帅又向被告于海宽、王井芹给付人民币6万元。被告于海宽于2018年10月26日出具收条内容为“今收到于帅购买榆树市榆洋花园小区C栋2单元503室房款叁拾肆万元整（340，000.00）”。于2018年10月26日在吉林省榆树市公证处公证委托代理人于帅全权办理出售该房屋。后来得知其二人将该房屋低价（12万元）更名过户到其孙子于鹏哲名下。根据《合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。故特依法向人民法院提出申请，请求法院依法判决。一审法院审理查明：第三人于帅与徐洋系夫妻关系，原告杨桂娟与徐洋系母女关系，被告于海宽与被告王井芹系夫妻关系，于凯系被告于海宽和被告王井芹之子，被告于鹏哲系于凯之子。于凯曾经从徐洋和第三人于帅处借款，偿还部分借款后尚欠28万元。2018年10月26日，于帅、被告于海宽、被告王井芹到榆树市公证处办理委托授权及公证手续，被告于海宽、王井芹委托第三人于帅办理售楼相关事宜，具体授权如下：代为签订《房屋买卖合同》；代为办理上述房产产权变更过户、转移登记、房屋交易和领取产权确认单；代为办理缴纳相关费用；代为到土地管理部门、不动产管理局、不动产管理登记中心办理不动产登记簿；代为到土地管理部门缴纳土地出让金。被告于海宽、王井芹在委托书上同时声明：受托人于帅在办理上述委托事宜时在相关文件上的签字及实施的行为我们夫妻均予以认可，并承担由此而产生的一切法律后果责任。当天，被告于海宽在其家中为第三人于帅出具金额为34万元的收条一枚，内容为“收条今收到于帅购买榆洋花园小区C栋2单元503室房款叁拾肆万元整￥340000.00元）。收款人于海宽2018年10月26日”。被告王井芹当时在场。2018年11月2日，第三人于帅代理被告于海宽、王井芹与原告签订《房地产买卖合同》，约定“......房价340000.00元，原告于2018年11月20日之前一次性付清购房款。在2018年11月20日开始办理房屋过户，超出3个工作日，没来过户方视为违约”。2018年11月19日，原告通过银行转账方式给第三人于帅转款340000.00元。2018年11月14日，被告于海宽和被告王井芹与被告于鹏哲签订《转让合同》，被告于海宽、王井芹以12万元的价格将案涉房屋转让给被告于鹏哲，2018年11月16日，双方在榆树市房地产管理处办理了房屋交易登记，案涉楼房过户到被告于鹏哲名下，产权证号为：吉（2018）榆树市不动产权第0014176号。因被告于海宽、王井芹没有向原告交付房屋，原告诉至法院.一审法院认为，因案外人于凯欠第三人于帅钱，被告于海宽王井芹用共有的住宅楼出售价款抵债，为保证第三人于帅债权的实现，被告于海宽、王井芹授权第三人于帅出售案涉房屋，第三人于帅代理被告于海宽、王井芹与原告杨桂娟签订了《房地产买卖合同》，该合同系原告与被告于海宽、王井芹双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应实际履行，原告已经履行了交付房款的义务，被告于海宽、王井芹应向原告交付住宅楼并办理过户手续。但被告于海宽、王井芹在签订上述合同后，又与被告于鹏哲签订了《转让合同》，以明显低价将案涉房屋转让给被告于鹏哲，结合三被告的特殊身份关系及房屋交易价格，能够认定被告于海宽、被告王井芹和被告于鹏哲恶意串通损害了原告及第三人于帅的合法权益，据此能够认定被告于海宽、被告王井芹和被告于鹏哲签订的《转让合同》无效。被告于海宽、被告王井芹、被告于鹏哲应将案涉住宅楼交付给原告杨桂娟并将该住宅楼过户到原告杨桂娟名下。原告的其他诉讼请求于法无据，不予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨桂娟与被告于海宽、王井芹的代理人即第三人于帅于2018年11月2日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、被告于海宽、被告王井芹、被告于鹏哲于本判决生效后30日内将案涉住宅楼[坐落榆树市正阳街道榆洋花园小区C栋2单元251号房（503室）ys-0204-18-163(251)，现登记在被告于鹏哲名下，产权证号为吉（2018）榆树市不动产权第0014176号]交付给原告杨桂娟并将该住宅楼过户到原告杨桂娟名下；三、驳回原告的其他诉讼请求。于鹏哲、于海宽二审上诉称：1.依法撤销吉林省榆树市人民法院作出的（2018）吉0182民初6415号民事判决，依法改判驳回被上诉人杨桂娟的全部诉讼请求；2.依法确认于鹏哲系位于榆树市榆洋花园小区c栋2单元502室权利人；3.一、二审诉讼费用由杨桂娟负担。事实和理由：1.于海宽、王井芹与于帅之间并未就以物抵债达成合意。2.于鹏哲已经善意取得该案涉房屋所有权。3.于凯是否欠付于帅28万元存在诸多疑点。杨桂娟、于帅二审答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.杨桂娟与于海宽、王井芹之间签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。尽管双方签订的系房屋买卖协议，但其实质为于海宽、王井芹替其子于凯偿还与于帅、案外人徐洋之间的债务，故本房屋买卖协议取得案涉房屋的对价为于凯与于帅、案外人徐洋之间的债权债务关系。从协议的订立，到于海宽出具的收到房款证明均证实于海宽、王井芹认可以房抵债的事实，其应依据合同约定交付案涉房屋。然于海宽、王井芹又反悔，将案涉房屋出售给其孙子于鹏哲，拒绝向杨桂娟交付案涉房屋，显然违背了民事活动应当恪守的诚实信用原则。故其关于杨桂娟未予支付购房款的抗辩，本院不予采信。2.关于于鹏哲是否构成善意取得的问题，合同法五十二条第二款明确规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中于鹏哲与于海宽、王井芹签订的房屋买卖协议显然是为了恶意逃避将案涉房屋交付买受人杨桂娟，因此鉴于双方之间特殊的血亲关系及案涉房屋交易的时间点等综合因素考量，应认定于鹏哲对杨桂娟与于海宽、王井芹之间签订的房屋买卖协议知情，因此其主观上并非善意，不构成善意取得。3.关于于凯与于帅之间基础债权债务关系的问题，于凯与于帅、及案外人徐洋之间共同合伙从事建筑工程承包经营活动，双方之间存在经济往来，双方之间存在大量的转款、转账凭证，且于凯又出具了相关的欠款证明，据此可以认定双方之间存在债权债务关系。于凯主张出具的欠款证明不是其真实思思表示，但除个人陈述外无其他相关证据予以佐证，故其观点本院不予采信。4.本案中于海宽、王井芹出售房屋的行为实为替于凯偿还债务，各方对此均无异议。庭审中于海宽、王井芹承认以物抵债是其真实意思表示，其主张附于凯能够回归家庭生活为条件，但是否能够回归家庭生活显然是感情、家庭、道德等多因素决定的，因此附该条件显然违背了公序良俗。也许为人父母的于海宽、王井芹初衷是替子还债，希望其儿子于凯能够回归家庭生活，然事与愿违于凯却并未回归家庭生活。但于海宽、王井芹却不应因此反悔，拒绝履行已经签订的实为以物抵债的房屋买卖协议，将案涉房屋另行出售给自己的孙子于鹏哲以逃避履行。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费12800元，由上诉人于鹏哲、于海宽负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年五月三十日书记员  梁 芳