广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1124号 上诉人（原审被告）：易阳照,男,1953年8月28日生,汉族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 上诉人（原审被告）：梁丽萍，女，1973年11月6日生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 共同委托诉讼代理人：周文晋，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：柳州市园林科学研究所，住所地:广西壮族自治区柳州市羊角山路13号，统一社会信用代码:12450200498597595E。 负责人:邓耘，该所所长。 委托诉讼代理人：卢凌，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓竹子，广西君行律师事务所律师。 上诉人易阳照、梁丽萍因与被上诉人柳州市园林科学研究所（以下简称园林科研所）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2019）桂0204民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 易阳照、梁丽萍上诉请求：1.改判一审判决第二项，判令上诉人易阳照、梁丽萍从2018年10月1日起每月应支付的场地占用费为13193.01元，直至实际返还场地时止。2.判令被上诉人承担本案上诉费。 事实和理由：上诉人认为一审判决书本院认为部分第7页第二段第五行“原被告均认可租金包括钢架棚的租金和空地的租金两部分。……也是以建筑物及空地面积计算租赁物的租金从2018年11月1日起按36000元/月计算。”错误。因为上诉人与被上诉人所签订的合同第二页第一条第一款，约定双方租赁的是房屋，还特别标明房屋建筑面积7045.5㎡,而场地面积一栏的填空为空白。但实际上出租给上诉人的钢架棚的面积只有5818.5㎡,且双方签订无效合同时约定的83100元/月的租金价格是依据2017年2月27日《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》认定的。这个价格是7045.5㎡的租金价格，而不是5818.5㎡的租金价格,所以上诉人主张应用83100元/月的价格除以7045.5㎡得出每平方的价格是是11.79元/㎡,再用这个数去乘以5818.5㎡得出6860012元。在上诉人使用了5818.5㎡出租房屋的情况下，应支付的租金是68600.12元这个数，但因为是违建，自从柳南区城管下了拆除通知后，从2018年6月30日起次承租人柳州市亿森物资贸易有限公司被迫搬迁，其使用的4699.5㎡的大棚也一直被被上诉人园林科研所上了锁链，这4699.5㎡的房屋一直空闲至今，上诉人没有得使用，所以这部分的场地占用费应剔除不再支付。上诉人应支付给被上诉人的场地占用费从2018年7月1日起每月应付的场地占用费为68600.12元-4699.5㎡×11.79元/㎡=13193.01元，上诉人从2018年7月1日到9月30日实际支付了249300元的场地占用费，从2018年7月1日至2019年12月31日上诉人应支付的场地占用费为105544.08元，费用相扣减。被上诉人还应返还上诉人143755.92元。 园林科研所辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求二审法院维持原判。2.关于租赁物租赁面积的总数。双方租赁合同标的物包含了土地及地上建筑物，该事实有2017年1月1日的《国有房屋（场地）租赁合同》约定，并且有双方在2017年2月7日的租赁标的物面积核算《现场勘查表》确认本案的租赁建筑物占地面积按照5818.5㎡计算，土地占地面积按照建筑物的占地面积5818.5㎡+绿化带的面积639㎡+绿化带的面积588㎡合计为7045.5㎡。该㎡的总数即为上述租赁物租赁面积的总数。3.对于次承租人搬迁的时间点，实际应当是2018年11月份，该事实有2018年11月1日柳州市城市管理行政执法局出具的《责令限期拆除告知书》予以证实，证明上诉人及次承租人即柳州市亿森物资贸易有限公司于2018年11月1日才接到了拆除的通知，因此上诉人在上诉状中主张城管下达拆除通知后导致次承租人柳州市亿森物资贸易有限公司于2018年6月30日被迫搬迁的时间点与事实明显不符。其次被上诉人在一审已经提交了《关于签订柳太路12号A宗土地租赁合同补充协议的申请》,该份证据是上诉人于2019年3月18日向被上诉人提出申请，在该份证据第1页第2段第3行至第4行上诉人书面明确表示其正常开展经营活动缴纳租金直至2018年11月1日收到拆迁告知书后，才导致其经营活动收到了很大的影响，第2页明确说明因此导致其合作的另一方即次承租人另外寻找用地并搬离的事实，上述证据足以证实上诉人是已经自认了次承租人搬迁的时间在2018年11月1日之后，其实际使用本案租赁场地是至2018年11月1日。4.上诉人在本案一审时答辩声称其实际缴纳租金至2018年10月份，其主张从侧面也证实了其正常使用本案全部租赁场地及建筑物至2018年11月1日。5.关于上诉人主张其实际使用本案租赁场地面积及租金标准的问题。根据上诉人2019年3月18日向被上诉人提出的书面申请，双方于2019年5月14日对本案的租赁场地的实际面积进行了重新核算，被上诉人提交的2019年5月14日《实物查（勘）验记录》中，双方签字确认上诉人实际使用的租赁物包括了华强河鱼馆+门前10间门面=面积2160.5㎡，鱼馆门前水泥地面为639㎡，并标注次承租人柳州市亿森物资贸易有限公司原租赁的部分拆除，不在标的范围内，根据双方实物查（勘）验租赁物面积的情况，柳州市非税务管理局及价格认定中心已经作出了租赁价格认定结果，及被上诉人一审证据清单一第6份证据，明确目前租赁总用地面积为2799.5㎡包括了建筑物占地面积及建筑面积2160.5㎡以及空地639㎡，租期从2018年11月1日起至2019年12月31日止，租金标准为36000元每月，上述事实足以证明上诉人实际使用的租赁场地面积的情况及租金标准，因此其在上诉状中主张按照13193.1元每月的租金标准计算以及其实际使用场地面积的诉请无事实及法律依据。6.上诉人在本案一审答辩时其主张按照30777.8元每月的标准支付租金，在上诉状中又变更按照13193.1元每月的标准支付租金，已经违反了自认规则及诚信原则中的禁反言规则，其主张自相矛盾，依法不应当得到支持。 园林科研所向一审法院起诉请求：1.易阳照、梁丽萍立即向园林科研所支付从2018年10月1日起至腾空、搬离租赁场地并将租赁场地及地上建筑物、构筑物完好交还园林科研所之日止的租金或场地占有使用费（暂算至2019年11月30日期间的租金为551100元，之后按每月36000元的标准依法另计）；2.易阳照、梁丽萍立即向园林科研所支付因逾期未支付租金而产生的违约金直至付清上述款项之日止，暂计算至起诉之日（即2019年11月11日）止的违约金为88387.4元；3.解除双方签订的《国有房屋（场地）租赁合同》，易阳照、梁丽萍立即腾空、搬离租赁场地并将租赁场地及地上建筑物、构筑物完好交还园林科研所，同时须按合同约定结清水电费等所有相关费用；4.园林科研所支付的本案律师费（其中一审阶段为14289.75元）全部由易阳照、梁丽萍承担；5.本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）全部由易阳照、梁丽萍承担。以上诉请第1、2、4项合计金额为：653777.15元。 一审法院认定事实：2006年11月30日，园林科研所（甲方）与易阳照、梁丽萍（乙方）共同签订一份《土地租赁合同书》，约定：甲方将位于柳太路土地10亩租赁给乙方开发建设，租赁期限为2006年12月1日至2016年12月31日，承包期满，地上建筑物归甲方所有。2017年1月1日，园林科研所（甲方）与易阳照、梁丽萍共同签订一份《国有房屋（场地）租赁合同》，约定：甲方将位于柳州市柳南区房屋（场地）租赁给乙方，房屋建筑面积为7045.5㎡，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金标准为83100元/月，按月支付租金，乙方应当于每月15日之前支付下月租金。乙方应当按合同约定的时间支付租金，否则应当自逾期之日起至实际支付之日止，按照拖欠总额的每日百分之一标准向甲方支付违约金。逾期超过三十日仍不支付的，甲方可以解除合同，将房屋（场地）收回另行出租，乙方已经交纳的保证金和租金不退回，乙方的装修装饰等其它所有损失由乙方自行承担。若双方因履行本合同而产生诉讼的，违约方应当承担守约方为诉讼而支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、差旅费、鉴定费、调查费等。根据市非税收入管理局下发的《关于柳太路12号A宗土地继续协议出租的函》的复函要求，甲方位于柳太路12号A宗土地及地上建筑物，按整体原样出租，租金标准由市价格认证中心评估，确定为83100元/月，租期三年，时间从2017年1月1日至2019年12月31日。 2017年2月7日，经现场查勘，案涉出租标的为华强河鱼馆和柳州市亿森物资贸易有限公司，其中华强河鱼馆建筑面积为2128㎡，绿化带面积为639㎡，柳州市亿森物资贸易有限公司建筑面积为3658㎡，绿化带面积为588㎡。出租标的建筑物面积按2160.5㎡+3658㎡=5818.5㎡确认，土地占地面积按5818.5㎡+639㎡+588㎡=7045.5㎡确认。易阳照在该《现场查勘表/价格调查记录表》上签名。2017年3月1日，柳州市非税收入管理局向园林科研所下发《通知》，内容为：“贵单位国有资产出租租赁价格已经柳州市价格认定中心鉴定（详见附件）。请按附件中的现行市场合理价格办理协议招租。”该《通知》附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》以柳太路12号东面A宗土地及地面建筑物的申报面积7045.5㎡，在价格认定基准日即2017年2月27日，作出协议参考价格的月租金为83100元，其中备注一栏注明总用地面积为7045.5㎡，其中钢架棚建筑物占地面积约为5818.5㎡，空地面积约为1227㎡。 2018年11月5日，柳州市柳南区城市管理行政执法局对易阳照作出柳城管柳南规划类责拆行决字【2018】第1727号《责令限期拆除决定书》，认定其在柳州市柳南区处未取得《建设工程规划许可证》擅自建设钢架棚，建筑总面积为4699.5㎡，对易阳照作出责令自收到决定书三日内自行拆除违法建设的建（构）筑物的行政处罚。同日，柳州市柳南区城市管理行政执法局对柳州市亿森物资贸易有限公司作出柳城管柳南规划类责拆行决字【2018】第1728号《责令限期拆除决定书》，认定该公司在柳州市柳南区处未取得《建设工程规划许可证》擅自建设钢架棚，建筑总面积为1461㎡，对柳州市亿森物资贸易有限公司作出责令自收到决定书三日内自行拆除违法建设的建（构）筑物的行政处罚。 2019年5月14日，经现场查勘，案涉柳太路12号A宗土地标的现为华强河鱼馆及门前10间门面，饭店式装修，通水电包间，带厨厕。华强河鱼馆及门前面积按2160.5㎡确认，其中门面10间约300㎡确认，鱼馆门前水泥地面639㎡，另柳州市亿森物资贸易有限公司原租赁的部分拆除不在标的范围内。易阳照在该《实物查（勘）验记录》上签名。2019年6月6日，柳州市非税收入管理局向园林科研所下发《通知》，内容为：“贵单位国有资产出租租赁价格已经柳州市价格认定中心鉴定（详见附件）。请按附件中的现行市场合理价格办理协议招租。”该《通知》附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》以柳太路12号东面A宗土地及地面建筑物在价格认定基准日即2019年6月1日，作出协议参考价格的月租金为36000元，其中备注一栏注明总用地面积为2799.5㎡，其中钢架棚建筑物占地面积和建筑面积约为2160.5㎡，空地面积约为639㎡；租期从2018年11月1日至2019年12月31日。 另查明，园林科研所就本案诉讼于2019年11月4日与广西君行律师事务所签订《委托代理合同》并交纳了代理费14289.75元。 庭审中，双方均认可易阳照、梁丽萍在《土地租赁合同书》约定的租期内在案涉土地上搭建了钢架棚，后双方签订《国有房屋（场地）租赁合同》时将案涉土地及钢架棚共同出租给易阳照、梁丽萍，但该建筑物未取得《建设工程规划许可证》，租金包括钢架棚和空地两部分。易阳照、梁丽萍主张租金支付至2018年10月，园林科研所对此不予认可，要求易阳照、梁丽萍支付2018年10月的租金83100元，并按36000元/月的标准支付从2018年11月1日起的租金。易阳照、梁丽萍主张合同无效，同意按30777.8元/月的标准支付场地占用费，不同意支付违约金和律师费。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，双方均认可案涉建筑物未取得《建设工程规划许可证》，且柳州市柳南区城市管理行政执法局也认定案涉建筑物为违法建设，故双方签订的《国有房屋（场地）租赁合同》为无效合同。因合同解除系建立在合同有效的前提下，故对园林科研所诉请解除该《国有房屋（场地）租赁合同》，该院不予支持。园林科研所诉请易阳照、梁丽萍腾空搬离租赁场地并将租赁场地及地上建（构）筑物交还园林科研所，该院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《国有房屋（场地）租赁合同》无效，故双方应当互相返还基于合同取得的财产，故园林科研所的该诉请于法有据，该院予以支持。 关于园林科研所诉请易阳照、梁丽萍支付租金和场地占用费一节。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”双方均认可租金包括钢架棚的租金和空地的租金两部分。2019年5月14日的《实物查（勘）验记录》确认案涉标的的建筑物面积按2160.5㎡计算，空地面积为639㎡，并且柳州市非税收入管理局出具的《通知》附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》也是以建筑物及空地面积计算租赁物的租金从2018年11月1日起按36000元/月计算。故易阳照、梁丽萍主张场地占用费应当按照30777.8元/月的标准支付，没有事实依据，该院不予支持。易阳照、梁丽萍主张已支付至2018年10月的场地占用费，对此并未提交证据，应当承担举证不能的不利后果。现园林科研所主张场地占用费从2018年10月1日计算，故易阳照、梁丽萍应支付2018年10月1日至2018年10月31日的场地占用费83100元，并按36000元/月的标准支付从2018年11月1日至向园林科研所返还租赁物时止的场地占用费。 关于园林科研所诉请的违约金及律师费一节。该院认为，园林科研所明知案涉建筑物未取得建设工程规划许可证仍与易阳照、梁丽萍签订《国有房屋（场地）租赁合同》，园林科研所对合同被确认为无效自身存在过错。依据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故园林科研所诉请易阳照、梁丽萍按照合同约定支付违约金和律师费，于法无据，该院不予支持。 关于园林科研所诉请的水电费。该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。园林科研所未提交证据证明易阳照、梁丽萍实际使用的水电费的数额，该数额无法确定，故园林科研所应当承担举证不能的不利后果，该院对园林科研所的该诉请不予支持。 一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、易阳照、梁丽萍腾空并搬离位于柳州市柳南区的租赁场地并将场地及地上建（构）筑物全部交还园林科研所。二、易阳照、梁丽萍支付园林科研所2018年10月1日至2018年10月31日的场地占用费83100元，并按36000元/月的标准，支付从2018年11月1日起至返还租赁场地及地上建（构）筑物时止的场地占用费。三、驳回园林科研所的其他诉讼请求。一审案件受理费10338元（园林科研所已预交），适用简易程序减半收取5169元，由园林科研所负担812元，由易阳照、梁丽萍负担4357元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的2013年12月1日《转租协议书》、《亿森公司搬迁公告》及相关相片、柳州市亿森物资贸易有限公司2020年1月14日出具《搬迁情况说明》等证据，本院视其与案件关联性大小作为审理之参考。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：本案2018年10月之后的租金应该按照什么标准缴纳？ 一、关于租赁面积。 1.2018年10月租赁面积的认定。本案中，2017年1月1日园林科研所（甲方）与易阳照、梁丽萍签订一份《国有房屋（场地）租赁合同》第一.1条约定：甲方将位于柳州市柳南区房屋（场地）租赁给乙方，房屋建筑面积为7045.5㎡。双方在该条款中载明的“房屋（场地）”两处均打“√”，视为双方对租赁标的种类的选择及确认，且7045.5㎡的面积与双方在合同签订后所签订的《现场勘察表》中所确认的租赁标的占地面积相吻合。故易阳照、梁丽萍上诉所称的其租赁物仅为其中建筑物占地面积5818.5㎡，既与双方合同约定不符，也与2018年9月以前易阳照、梁丽萍已经按照该《国有房屋（场地）租赁合同》约定的面积及金额如数交纳租金的合同履行行为自我矛盾。至于上诉人易阳照、梁丽萍主张从2018年6月30日起园林科研所将次承租人柳州市亿森物资贸易有限公司原使用场地上锁致使上诉人无法使用，因上诉人对此无法提供证据证明，故对该上诉理由本院不予采纳。由此，2018年10月上诉人所租赁场地土地的面积应当为7045.5㎡。 2.2018年11月1日后租赁面积的认定。2018年11月5日，柳州市柳南区城市管理行政执法局对易阳照作出柳城管柳南规划类责拆行决字【2018】第1727号《责令限期拆除决定书》，对次承租人柳州市亿森物资贸易有限公司作出柳城管柳南规划类责拆行决字【2018】第1728号《责令限期拆除决定书》，要求易阳照、柳州市亿森物资贸易有限公司在案涉场地上违法建设的建（构）筑物自行拆除。拆除后，园林科研所与易阳照于2019年5月14日经现场查勘，双方在《实物查（勘）验记录》上签名确认：案涉柳太路12号A宗土地标的现为华强河鱼馆及门前10间门面，饭店式装修，通水电包间，带厨厕。华强河鱼馆及门前面积按2160.5㎡确认，其中门面10间约300㎡确认，鱼馆门前水泥地面639㎡，另柳州市亿森物资贸易有限公司原租赁的部分拆除不在标的范围内。由此，2018年11月1日后租赁面积应当按照双方《实物查（勘）验记录》中确认的面积计算即2160.5㎡+639㎡=2799.5㎡。 二、关于租赁价格。 2017年1月1日园林科研所（甲方）与易阳照、梁丽萍签订的《国有房屋（场地）租赁合同》三.1条约定租金标准为83100元/月。结合焦点一关于租赁面积的分析，故易阳照、梁丽萍2018年10月所应当支付的租金为合同约定的月租金83100元。从2018年11月1日起，由于柳州市柳南区城市管理行政执法局对易阳照、次承租人柳州市亿森物资贸易有限公司作出《责令限期拆除决定书》，故租赁面积产生变化。后柳州市非税收入管理局出具的《通知》及附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》，载明变化后新的建筑物及空地面积计算租赁物的租金从2018年11月1日起按36000元/月计算。且该明细表载明的建筑物及空地面积与经易阳照、园林科研共同签署的《实物查（勘）验记录》确认案涉标的的建筑物面积和空地面积一致。因此，本案合同因无效终止，一审判令易阳照按36000元/月的标准，支付2018年11月1日起至返还租赁场地及地上建（构）筑物时止的场地占用费并无不当，二审予以维持。 综上所述，易阳照、梁丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6454元，由上诉人易阳照、梁丽萍负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年五月十三日 书记员 覃 溪