广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1631号上诉人（原审原告）：黄厚华，男，汉族，1973年11月29日出生，住广东省东莞市黄江镇雍雅山庄8座1002，公民身份号码为441************413。委托诉讼代理人：唐劲松，广东铭宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓巨星，广东铭宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周国亮，男，汉族，1972年12月22日出生，住广东省东莞市**********，公民身份号码为441************334。委托诉讼代理人：万军，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹焕荣，广东康麒律师事务所辅助人员。上诉人黄厚华因与被上诉人周国亮土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12936号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄厚华向一审法院提起诉讼，请求：一、解除黄厚华、周国亮于2019年3月19日签订的《租赁合同》；二、周国亮向黄厚华双倍返回租赁押金159200元；三、周国亮向黄厚华退还租金39800元；四、周国亮承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除黄厚华与周国亮之间于2019年3月19日签订的《租赁合同》；二、驳回黄厚华的其他诉讼请求。案件受理费2140元，已由黄厚华预交，由黄厚华负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12936号民事判决。黄厚华不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实及适用法律错误。（一）周国亮对案涉土地没有出租权或转租权，且未获得案涉土地产权人对2019年3月19日签订的《租赁合同》的追认，因此该《租赁合同》不具备法律效力，应确认为无效合同。周国亮从大朗镇石厦股份经济联合社承包的7.8亩耕地,周国亮没有将其转租作为非耕种用途的权利。黄厚华在与周国亮协商租赁事宜时，已经多次表明租赁土地是用作货场，在周国亮已将耕地填土并表示没有问题的情况下，双方才签订了案涉《租赁合同》。虽然该合同并未写明土地用作货场，但也不能因此推定黄厚华租赁土地用作耕种，进而认定该《租赁合同》有效。（二）案涉纠纷存在违约行为的是周国亮，周国亮应就其违约行为承担违约责任并赔偿黄厚华的损失。周国亮在签订合同过程中故意隐瞒关于案涉土地的事实真相，导致黄厚华错误认为周国亮对案涉土地享有处分权，并将案涉土地作为货场，在签订合同后第二天进行推填土行为。在东莞市自然资源局大朗分局于2019年3月20日作出《违法用地整改通知书》后，周国亮未按合同约定履行“无条件解决好承租方存在的各种问题”、“无条件协调好政府部门及群众关系”的义务，导致黄厚华的合同目的无法实现。《违法用地整改通知书》已经认定周国亮存在违法占地的行为，黄厚华与周国亮多次协商无果后，于2019年4月2日向周国亮发出《律师函》。（三）黄厚华在签订合同后第二天就遭到政府部门的阻止，并未实际使用案涉土地，无须支付占有使用费。综上，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判黄厚华与周国亮之间于2019年3月19日签订的《租赁合同》无效；2.撤销一审判决第二项，依法改判周国亮向黄厚华双倍返还租赁押金159200元、退还租金39800元；3.由周国亮负担本案一审、二审诉讼费。周国亮未向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人黄厚华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于本案案由，租赁合同纠纷项下的土地租赁合同纠纷是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者支付租金的合同产生的纠纷，出租方为国家，而签订案涉《租赁合同》的双方是个人，故一审判决将本案案由确定为土地租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。本案中，周国亮基于与东莞市大朗镇石厦股份经济联合社签订的《耕地承包协议》享有7.8亩集体土地的土地承包经营权，周国亮与黄厚华签订的案涉《租赁合同》将包括上述7.8亩集体土地在内的1.2万平方米土地的使用权出租给黄厚华，本案案由应为土地承包经营权出租合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为:一、案涉《租赁合同》的效力；二、黄厚华关于双倍返还押金、退还租金的诉请能否支持。焦点一，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”根据上述法律及解释的规定，黄厚华以周国亮无权处分为由主张《租赁合同》无效，本院不予采纳。《租赁合同》对土地用途未作约定，不存在黄厚华主张的擅自约定变更土地用途的违反法律强制性规定的情形。《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。焦点二，周国亮未能举证证明其在签订案涉《租赁合同》时享有《耕地承包协议》约定的7.8亩土地以外的土地使用权出租或者转租的权利，事后亦未能取得权利人追认，周国亮无法全面履行《租赁合同》约定的全部12000平方米土地使用权的交付。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”的规定，黄厚华要求解除案涉《租赁合同》于法有据，本院予以支持。周国亮主张已于2019年3月3日交付案涉土地，但并未提交任何证据证明其在2019年3月19日案涉《租赁合同》签订之前即已交付土地的事实，本院对其主张不予采信。根据东莞市自然资源局大朗分局出具的《违法用地整改通知书》可知，案涉《租赁合同》签订的第二天东莞市自然资源局大朗分局已要求周国亮对违法用地行为进行整改，本院对黄厚华在整改通知下达后即不再使用案涉土地的主张予以采信。黄厚华实际上并未使用案涉土地，黄厚华要求返还已支付租金，本院予以支持。案涉《租赁合同》因周国亮无法履行交付义务导致不能实现合同目的而解除，黄厚华支付的押金应当予以返还。至于黄厚华要求双倍返还押金的请求，双方签订的《租赁合同》第2条约定“租期内甲方不得以任何借口收回土地的使用权（政府征用除外），如有违约赔偿乙方押金两倍并赔偿乙方所引起的一切经济损失。”因此，黄厚华要求双倍返还押金缺乏法律及合同依据，本院不予支持。综上，一审判决认定适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12936号民事判决第一项；二、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初12936号民事判决第二项；三、限周国亮于本判决发生法律效力之日起五日内向黄厚华返还租金39800元、押金79600元。四、驳回黄厚华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2140元，已由黄厚华预交，由周国亮负担；二审案件受理费4280元，已由黄厚华预交，由周国亮负担。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  王 聪审判员  邹 越二〇二〇年四月二十九日书记员  王垚丹郭惠球附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。