河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初798号原告：北京大爱伟业礼仪服务有限公司，住所地：北京市海淀区。法定代表人：薛贺双，该公司董事。委托诉讼代理人：崔瑞兴，河南金色世纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凌燕，河南金色世纪律师事务所律师。被告：中牟县殡仪馆，住所地：河南省郑州市中牟县。法定代表人：冉奉贤，该单位负责人。委托诉讼代理人：马小丽，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊，河南鑫苑律师事务所实习律师。第三人：武汉千禾正道礼仪服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区。法定代表人：赵鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：段玉航，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：程莹，河南鑫苑律师事务所实习律师。原告北京大爱伟业礼仪服务有限公司（以下简称：大爱公司）与被告中牟县殡仪馆（以下简称：中牟殡仪馆）、第三人武汉千禾正道礼仪服务有限公司（以下简称：千禾公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大爱公司的委托诉讼代理人崔瑞兴、张凌燕，被告中牟殡仪馆的委托诉讼代理人马小丽，第三人千禾公司的委托诉讼代理人段玉航、程莹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大爱公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对被告延伸服务外包项目具有租赁承包经营优先权；2、请求判令被告中牟县殡仪馆与原告以第三人中标价格“租期五年租金共计800万元”签订《租赁承包经营合同》。事实和理由：2014年5月7日，原、被告签订有《租赁承包经营合同》一份，由原告承包经营被告延伸服务外包项目。合同约定经营期限为十年，自2014年8月1日至2024年7月31日；同时约定如殡仪馆因政策原因搬迁，新址建成后，原告在同等条件下优先继续承包经营。2018年10月，中牟县新殡仪馆落成，2019年10月至11月份，被告就新馆延伸服务外包项目进行了招投标，第三人千禾公司以租期五年总租金800万元中标，现原告要求行使优先权，以同等条件与被告续约，请贵院依法支持。被告中牟殡仪馆辩称，1、原告关于确认对被告的殡仪馆延伸服务外包项目享有租赁承包经营优先权的诉讼请求，因规避了“同等条件下”的前提约定，依法应驳回起诉或驳回诉讼请求。按原告诉状所述，原告与被告就中牟县原殡仪馆延伸服务外包签订有《租赁承包经营合同》，同时约定如殡仪馆因政策原因搬迁的，新址建成后，原告在同等条件下优先继续承包经营。根据上述所诉，原告享有的约定优先权以“同等条件下”为前提，其诉请确认的优先权却规避了该限制性前提条件。同时，被告对于上述原告同等条件下优先承包经营权的约定，并无争议，而是积极履行，通过通知、公告等不同形式邀请原告行使。为此，原告该项诉请本意如是主张确认“同等条件下”优先权，因非属于民事争议，且诉请不具体，依法不符合民事诉讼两项受理条件，应驳回起诉。如原告该项诉请是本意体现，因其所主张的无限优先权，不符合双方约定，系缺乏事实根据，于法无据的主张，依法不能支持，应驳回其诉讼请求；2、原告因未参与此案项目的招投标，其请求判令与答辩人签订《租赁承包经营合同》的主张，违反法定招投标“缔约”规定及“合同自由”原则，系典型的滥用诉权。双方原合同关系存续期间，随新殡仪馆的竣工，被告曾向原告明确告知:新殡仪馆延伸服务项目的承包经营将面向社会公开招标，请根据承包经营意向，对招标做出响应并享有同等条件下的承包经营优先权。双方合同终止履行后，因新殡仪馆系政府投资项目，所涉延伸服务依据事业单位资产管理规定，按照县政府要求对外公开招标。因原告未对招标公告这一要约邀请作出响应，未参加投标，丧失了该招标项目其同等条件下优先权的同等条件，自然也就丧失了约定的优先权。此案项目经公开招投标，通过开标、评标、推荐、公示等法定程序，本案第三人被确定为中标人。被告与第三人根据招投标结果，依法签订了新殡仪馆延伸服务外包项目《合作协议》。原告未参加招投标丧失租赁经营缔约同等条件及优先权后，在招投标依法公示程序也未提出异议，本案也未就中标合同提出无效确认之诉，却径行诉请判决“以第三人中标价、期限”与其签订合同。其诉请明显违反招投标法关于“公平竞争”的原则，违反法定招投标缔约主体、程序及规则。同时，根据合同性质，其内容除价款、期限外，有诸多主要权利义务条款，均需据当事人平等、自愿原则协商确定，何以判决签订。原告该项请求显系违法且无法实现的主张，依法应驳回其诉讼请求。第三人千禾公司称，原告诉讼请求违反法律规定，依法应当驳回其诉讼请求。2019年10月10日，被告就殡仪馆延伸服务外包项目以招投公告的形式公开发出要约邀请，第三人作为具备殡葬服务等经营范围的主体响应公告进行招标。该项目通过公开开标、评标、推荐、公示等法定程序，最终确定第三人未该招标项目中标人，双方根据中标通知书于2019年12月5日依法签订《殡仪馆延伸服务外包项目合作协议》。根据招投标的公开开标，原告未参加招投标，不具备租赁经营缔约资格这一同等条件，其在招投标依法公示程序也未对中标结果提出异议，本案也未就中标合同提出无效确认之诉，原告的诉讼请求明显违反法定招投标缔约主体、程序及规则，依法应当驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月7日，被告作为甲方，原告大爱公司作为乙方签订《租赁承包经营合同》一份，约定被告将其馆内除政府财政补贴之外的其他社会资本可以经营的所有相关场地、设施、殡仪服务项目及相关商品售卖均租赁承包给原告经营。租赁承包经营期限为十年：自2014年8月1日起至2024年7月31日止，另约定如殡仪馆因政策原因搬迁的，被告不承担因搬迁给原告造成的经营损失，搬迁期间原告不承担承包租赁费用，新址建成后，原告在同等条件下优先继续承包经营，被告在同等条件下优先与原告续签下一个十年期的承包租赁经营合同。2018年9月26日，被告向原告发出《终止合同通知》，告知其中牟县新建殡仪馆已具备运营条件，计划于2018年10月投入使用，原告与被告之间的租赁承包经营合同，自原殡仪馆停止运营而终止履行，新殡仪馆延伸服务项目的承包经营，将面向社会公开招标。原告可根据承包经营意向，对招标做出响应。同时明确原告享有同等条件下的优先承包经营权。2018年10月8日，原告对被告上述通知做出回应，向被告发出《关于中牟殡仪馆新馆优先承包经营权问题的函》，原告表示如果被告采用招标方式确定合作伙伴，则原告方若参加招标，投标优胜者出的规则和原告享有的同等条件下优先权相冲突。原告建议被告在办理招投标事宜时向各投标方说明原告享有优先权，投标胜出者在原告明确表示不行使优先权时方可依据确定中标者，如原告行使优先权，则投标者不能按《投标法录》取得经营权。被告未采纳原告前述意见，并于2019年10月11日再次向原告发出《告知函》，告知其被告新馆的延伸服务项目已于2019年10月11日在网站公开发布，报名时间2019年10月11日至2019年10月16日，如原告有承包经营意向，需在规定时间内进行报名。后原告未报名参加投标，第三人千禾公司经过公开招投标，最终中标。2019年12月5日，被告与第三人签订《殡仪馆延伸服务外包项目合作协议》，约定千禾公司为被告延伸服务的外包服务商，双方合作期限为5年，自2019年12月6日起至2024年2月5日止。合作期满，若届时采用竞争模式选择经营者的，同等条件下千禾公司享有优先受偿权。该合同项下，千禾公司的经营管理权是独占及排他的，协议一经签署，合作期限内，除非千禾公司事先书面同意，殡仪馆不得以任何方式将合作范围的管理权全部或部分授予或让渡任何第三方。延伸服务承包费160万元/年。现原告与被告、第三人因原告是否享有优先租赁权问题产生纠纷，引起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：1、原告未参与投标的行为是否应认定为放弃优先租赁权的表示；2、原告可否凭借其优先租赁权对抗第三人千禾公司，要求被告重新与其签订租赁协议。我国的民事法律及相关司法解释等对优先租赁权尚未做出明确规定，但是根据民事主体意思自治原则，原告与被告在合同中约定原告在“同等条件下优先继续承包经营”，系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。但该优先租赁权应当如何行使呢？参考《中华人民共和国合同法》第二百三十条，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖前5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。也就是说出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋时，承租人要行使优先购买权，承租人必须参加拍卖程序，否则视为放弃优先购买权。优先购买权是法定权利尚且如此，承租人主张行使优先租赁权时，如出租人以招投标等特定形式对外招租时，承租人亦应当参照该规定，参与到特定程序中。本案中，被告曾两次以书面形式告知招标事宜，邀请原告参与投标，并确认原告在同等条件下享有优先承包经营权，被告已经履行了相关告知义务。但原告未参与投标，亦未在项目公示程序中提出中标异议，本院认为原告的行为应当认定为放弃优先租赁权的表示。第三人经过招投标程序取得了殡仪馆的租赁承包经营权，并于2019年12月5日与被告签订《殡仪馆延伸服务外包项目合作协议》，且该协议已生效。原告主张的优先租赁权并非法定权利，而系约定权利，只约束合同相对方，不具有对抗第三人的效力。原告虽称，被告要求原告与其他竞标人一起参与竞标的行为，以及被告未按照原告意见在招标过程中向竞标人说明原告享有优先权的行为，实际上是对原告优先租赁权的变相剥夺，损害了原告的利益，但根据合同相对性原则，若原告认为被告上述行为侵犯了原告的优先租赁权，且有充分有效证据予以证明的情况下，其可以依据合同要求被告承担相应的违约责任，而无权在第三人已合法取得租赁权后，要求被告与其重新签订租赁协议。综上，对于原告要求确认原告对被告的殡仪馆延伸服务外包项目具有租赁承包经营优先权，并要求被告与其重新签订《租赁承包经营合同》的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京大爱伟业礼仪服务有限公司的诉讼请求。案件受理费33900元，由原告北京大爱伟业礼仪服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  付晓东二〇二〇年五月三十日法官助理盛露书记员梁淅阳