昆明市呈贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云0114民初6392号 原告：杨荣，男，汉族，1968年6月3日生。 委托诉讼代理人：吴林山，云南新征途律师事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明市呈贡区龙城街道办事处古城社区居民委员会第三居民小组。 委托诉讼代理人：倪娜，云南律晟律师特事务所律师，特别授权代理。 被告：昆明市呈贡区龙城街道办事处古城社区居民委员会。 委托诉讼代理人：倪娜，云南律晟律师特事务所律师，特别授权代理。 原告杨荣与被告昆明市呈贡区龙城街道办事处古城社区居民委员会第三居民小组（以下简称:第三居民小组）、昆明市呈贡区龙城街道办事处古城社区居民委员会（以下简称：古城社区）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，因本案法律适用明确，依法由审判员独任适用普通程序公开开庭进行审理，原告杨荣及委托诉讼代理人吴林山，被告第三居民小组及古城社区共同委托诉讼代理人倪娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨荣向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判决两被告共同向原告返还多收取的租金共计40000元，并向原告赔偿违约金和因此造成的损失104000元；2、请求贵院判令两被告承担全部案件受理费。 事实和理由:2018年3月6日,杨荣与被告呈贡区龙城街道办事处古城社区居民委员会签订了《仓库和商铺租赁合同》,将位于古城社区三组的仓库和商铺继续租用三年，自2018年1月1日起到2020年12月31日止，并向社区每年缴纳了租金188000元，后原告租用的其中一间商铺即：南向街面一号商铺分为楼上楼下，被杨某、刘某占用，原告向社区反映后，没有能够解决。原告向呈贡区人民法院提起了诉讼，诉讼中古城社区居民委员会和第三居民小组均认可，该商铺是出租给原告的，但被杨某、刘某占用，但人民法院以该商铺产权不明确，驳回了原告的诉讼请求。因此原告虽然支付了该商铺两年的租金，但是却没有能够实际使用商铺，给原告造成了损失。为此原告特向贵院提出诉讼，请贵院查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告第三居民小组及古城社区共同辩称，本案诉争房屋是杨某建盖的，但是建盖在第三居民小组的集体土地上，案涉的争议铺面原告已向呈贡法院以占有物返还及租赁合同为由，两次起诉，但该铺面并非原、被告签订的仓库和商铺租赁合同里的铺面。该商铺在古城社区居民委员会改扩建道路后，村民经常在街头堆积垃圾，影响街道卫生，在2006年案外人杨某与居委会协商后，经居委会同意下，在所建道路不影响正常通行的情况下，搭建该铺面，并一直由案外人杨某管理。期间并未出现过任何纠纷。杨伟元在其他的案件里面也陈述过该铺面所占用的土地是三组的集体土地，并不确定该涉案商铺属于合同签订范围之内，与原告所陈述的事实相悖。1997年12月15日，由呈贡县龙城镇古城办事处三社也就是第三居民小组的前身云南呈贡东亚经贸贸易实业公司签订。对于协议约定的甲方是经社员代表讨论同意将本市场楼层上城房屋15间及围墙内场地承包给乙方也就是东亚贸易实业公司办冷库及其他经营使用。承包期20年，1998年1月1日至2017年12月30日止，后到期，第三居民小组将合同涉及的房屋延续收回后，又转租给了原告。自始至终合同根本不涉及案涉房屋，从现场照片可以看出。涉及房屋与合同中约定的房屋从建筑构造、外观、年代、用材都不是一起，争议建盖的房屋不属于合同中的房屋铺面。原告请求被告返还多收取的租金4万元无事实依据和法律依据。对于损失谁主张谁举证，原告所提交证据缺乏真实合理合法性，租赁合同占地1830.94平方米，租金为每年18.8万元。杨某搭建的铺面上下两层不足七平方米，被告一直认真履行合同，并未违约。因此原告要求被告赔偿损失及支付违约金同样没有事实依据和法律依据。相反，原告按照合同约定应在2019年11月15日前支付2020年租金18.8万元，原告至今尚未支付，已构成根本违约，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的与案外人签订的租赁合同与本案无关联性，本院不予确认；此外原告提交的2018年3月6日签订的《仓库和商铺租赁合同》及收据、汇海商店照片、民事判决等证据,本院对真实性予以认定，至于能否证明原告的证明观点，本院于后综合评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年12月15日，呈贡县龙城镇古城办事处三社（甲方）与云南呈贡东亚贸易实业公司（乙方）签订《承包协议书》，将本社场地楼层上层房屋15间及围墙内场地承包给乙方办冷库及经营使用，承包期限为20年，自1998年1月1日起至2017年12月30日止，承包后乙方应本着来建去丢的原则，承包期满，不动产部分属甲方，动产部分属乙方，所建筑的房产甲方不承担任何经济责任及折价。2012年2月9日，昆明森耀经贸有限公司（原云南呈贡东亚贸易实业公司）（甲方）与杨荣（乙方）签订《转包协议书》，将位于呈贡龙城镇古城社区三社（原呈贡龙城镇古城办事处三社）于1997年12月15日签订的承包协议书的标的物及后期投入的设施、设备等转让给乙方经营和所有，乙方承诺代为履行甲方与呈贡龙城街道古城社区三社（原呈贡龙城镇古城办事处三社）签订协议的所有条款。 2018年3月6日，古城社区居委会第三居民小组（甲方）与杨荣签订《仓库和商铺租赁合同》，将古城社区居委会第三居民小组仓库和商铺（详见房产登记清单）出租给杨荣使用，期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，年租金18.8万元，2018年3月6日，古城社区三组集体仓库和商铺房产登记清单中，甲乙双方共同签字确认，租赁标的物为：东向街面商铺1号、2号、3号商铺；南向街面1号商铺（分为楼上楼下两层），2号、3号商铺为楼下一层，院坝内仓库房，二楼房屋15间，三楼板房全部。2006年，杨某和王某夫妻在第三居民小组集体土地上建盖了本案诉争房屋（两层），该房屋无相关批建手续和产权证，2018年1月1日将该房屋出租给刘某夫妻经营呈贡海滨副食店，租期三年自2018年1月1日至2020年12月31日，刘某夫妻已一次性向杨某、王某支付了三年的租金69000元。 各方均认可南向街面1号商铺（分为楼上楼下两层）为杨某建盖，现为汇海商店，并由杨某收取汇海商店的租金。 本院认为，最高人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”本案属于城镇房屋租赁合同纠纷中涉及出租未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋及未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑的合同效力，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条之规定，原告与被告签订的租赁合同应属无效。 该房屋虽属于原告杨荣与第三居民小组的《仓库和商铺租赁合同》项下被告拟出租的房屋，但原告杨荣及第三居民小组均认可本案诉争南向街面1号商铺系案外人杨某和王某夫妻所建盖，各方对于建盖的事实无异议且提前知晓。原告主张被告退还多收取的租金，但双方的租金系针对全部租赁标的物以“一口价”的方式收取，并未按面积大小实际收取。被告所收取的租金中虽包括汇海商店杨某所建盖的部分，但双方协商的租金标准中未能具体明确至汇海商店所对应的租金具体为多少，法院不宜主动干涉或确定涉案南向街面1号商铺的租金标准。原告所主张的参照社区其他铺面标准退还多收取的租赁费用，该租赁费用不具有参考性与确定性。故原告作为承租人请求返还对应部分的租金（应为房屋占有使用费）的，法院不予支持。被告第三居民小组已经移交一号南向街面铺面，因租赁房屋权属有争议，且原告明知该商铺系案外人前期建盖，南向街面1号商铺原告无法使用，其责任不在于被告。对原告主张赔偿违约金和因此造成的损失104000元的诉讼请求本院不予支持。 综上，原告诉讼请求本院不予支持。据此，依照最高人民法院关于《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告杨荣的诉讼请求。 案件受理费1190元，由原告杨荣负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  刘春浩 二〇二〇年五月二十日 书记员  姚婷婷