成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0124民初1554号 原告:成都锦绣逸都房地产开发有限公司，住所地：郫县（现成都市郫都区）犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑1幢1楼18号。 法定代表人冯姣，职务：总经理。 委托诉讼代理人欧阳秋月，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人彭雪琴，泰和泰律师事务所律师。 被告：周浪，男，汉族，1991年4月2日出生，住四川省金堂县。 第三人：交通银行股份有限公司成都彭州支行，住所地：四川省彭州市天彭镇牡丹西路49号。 负责人石伦。 委托诉讼代理人刘海洋，男，汉族，1992年10月1日出生，住四川省大英县，系该行员工。 委托诉讼代理人封雷，男，汉族，1972年4月26日出生，住成都市青羊区，系该行员工。 原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司（以下简称“锦绣逸都公司”）与被告周浪、第三人交通银行股份有限公司成都彭州支行（以下简称“交行彭州支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告锦绣逸都公司的委托诉讼代理人彭雪琴、被告周浪、第三人交行彭州支行的委托诉讼代理人刘海洋、封雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告锦绣逸都公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同签约备案号为：613617）；2、判令被告向原告支付全部代偿款项（包括按揭贷款本息、罚息、违约金等）共计230642.11元，该款项由原告直接从被告已支付房款中扣除，不足部分由被告支付；3、判令被告支付原告因本案支付的律师费20000元及保函保单费1500元；4、判令被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定向原告支付违约金30659.99元（全部代偿款项、诉讼费、保全费、律师费、保函保单费总额306599.99元的10%），该款项由原告直接从被告已支付房款中扣除，不足部分由被告支付；5、判令被告向原告支付房屋使用费46457.88元（以房价款总额的万分之五／日暂计至2020年4月10日，具体金额计算至被告将房屋退还原告之日止），该款项由原告直接从被告已支付房款中扣除，不足部分由被告支付；6、判令被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后将本案商品房交还原告；7、判令被告在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除之日起10日内，配合原告到房屋主管部门办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续，否则，被告应每日按照房价款总额的万分之二向原告支付违约金；8、判令第三人在《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，配合原告办理完毕撤销本案商品房抵押预告登记手续；9、判令原告应退还给被告的购房款在扣除被告按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定向原告承担的违约金、诉讼费、律师费、保全费、保单保函费以及代被告向第三人偿还之全部款项等费用后，若有剩余的，在被告配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续后，再将剩余部分退还给被告；10、判令被告承担本案诉讼费、保全费。庭审中，原告变更其第2项诉讼请求金额为234768.04元，变更其第4项诉讼请求金额为26159.4元。事实和理由：原、被告于2017年10月20日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于犀浦镇××河路××号房屋，房屋总价474060元。合同签订后，被告向原告支付了首付款239060元，并通过交行彭州支行贷款235000元支付了剩余房款。在原告向被告交房后，被告未按期归还银行贷款，导致原告承担了担保责任。该房屋已办理了相关备案登记，根据原被告合同约定，原告有权解除合同及要求被告承担相关责任，故诉至法院。 被告周浪辩称，原告已履行保证责任，同意原告解除合同的主张；原告方要求其承担律师费没有依据，且金额不合理；不同意原告方要求其承担违约金的主张，其并未违约；原告方房屋使用费仅应计算至2019年12月9日，因当天已向第三人表示以后的房款不能归还；对原告方其他诉讼请求没有异议。请求法院依法裁判。 第三人交行彭州支行支行述称，涉案房屋的按揭贷款已全部还清，同意配合原告方办理解除备案登记等手续。 原、被告双方及第三人围绕诉讼请求及答辩、陈述当庭提交了原、被告身份信息、《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、买卖合同摘要、首付款凭证、交房流程表、业主资料、领取清单、《个人房产抵押贷款合同》、抵押预告登记证、银行回单、借款凭证、提前到期通知书、委托代理合同及发票、保全保险保单及发票等证据，经当庭质证，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告、第三人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2017年10月20日，锦绣逸都公司与周浪签署《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告开发的位于犀浦镇××河路××号房屋（以下简称“案涉房屋”），总价474060元；首付款为239060元，其余价款由被告向交行彭州支行贷款支付。该合同补充协议第七条第3项约定，如买受人未能及时向贷款机构偿还到期贷款本息，视同买受人在本合同项下严重违约，出卖人有权立即解除购房合同；因买受人原因导致出卖人被贷款机构追责的，出卖人有权向买受人追偿因此向贷款机构偿还之全部款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息、费用等）以及因此产生的其他一切费用（包括但不限于因追偿产生的诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等），买受人还须向出卖人支付前述全部款项总额的10%作为违约金。该合同补充协议第二十一条第2项约定，买受人已办理收房手续后本合同解除的，自买受人收房之日起至房屋退还给出卖人之日止，买受人应按房价款总额的万分之五／日向出卖人支付房屋使用费。该合同于2018年8月22日办理了签约备案，合同签约备案号为613617。 合同签订后，周浪向锦绣逸都公司支付了首付款，并于2018年9月26日会同锦绣逸都公司、交行彭州支行签订《个人房产抵押贷款合同》。该抵押贷款合同约定，周浪向交行彭州支行贷款235000元用于购买案涉房屋，锦绣逸都公司为该笔贷款提供连带责任担保。案涉房屋后办理了抵押预告登记（业务号：2019012824F00539），权利人为交行彭州支行。交行彭州支行于2019年4月3日向锦绣逸都公司支付了该笔贷款。锦绣逸都公司于2019年9月27日向周浪交付了合同约定的房屋。 周浪在2019年12月9日向交行彭州支行表示其将不再还款后，交行彭州支行于2020年5月9日向锦绣逸都公司发出《债务提前到期通知书》，载明已向周浪宣布债务提前到期，到期日为2020年5月14日，并要求锦绣逸都公司履行保证责任。后交行彭州支行从锦绣逸都公司的保证金账户分别扣划15434.01元、219334.03元，案涉房屋按揭贷款已于2020年5月15日结清。 另查明，2020年4月13日，锦绣逸都公司与泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所处理其与周浪间买卖合同纠纷，委托代理费20000元。泰和泰律师事务所于同日出具金额为20000元的律师费发票。 2020年4月15日，锦绣逸都公司向中煤财产保险股份有限公司申请诉讼财产保全责任保险，对案涉房屋保全提供保函担保，保险费1500元。2020年4月16日，中煤财产保险股份有限公司出具了金额为1500元的发票。 本院认为，原、被告签署的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。合同签订后，被告未按约履行偿还住房按揭贷款的义务，导致按揭银行要求原告承担连带保证责任。对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的诉讼请求，符合双方合同约定，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告根据合同取得的房屋应予返还，并应配合原告办理案涉房屋的相关登记备案手续，原告的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付其代为向银行清偿的贷款本息等费用共234768.04元的诉请，与本院审理查明的事实相符，被告也无异议，本院予以支持。对原告要求被告支付原告律师费共20000元的诉讼请求，虽该款项发生在锦绣逸都公司事实上承担保证责任之前，但鉴于周浪已于2019年12月9日明确表示其不再归还银行贷款，在此情况下锦绣逸都公司承担保证责任只是时间问题，锦绣逸都公司为此委托律师处理双方纠纷，所发生的费用由周浪承担符合双方合同约定，本院予以支持。对原告要求被告承担违约金26159.4元的诉讼请求，因其将诉讼保全保险费用一并纳入，但该费用的发生不是原告的必然损失，且双方合同中无明确约定，本院确定该违约金仅按照全部代偿款项234768.04元、案件受理费3119元、保全费2207元、律师费20000元之和的10%予以计算，即26009.4元；同时对原告要求支付保函保单费的请求不予支持。对原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求，符合双方合同约定，本院确定计算至本院判决确定返还房屋之日止。对原告要求被告承担逾期办理相关撤销登记手续违约金的诉讼请求，因原告此前并未通知被告要求解除合同并返还房屋、撤销相关登记，相关事实还未发生，即使被告逾期办理也应在执行程序中处理，本案不予处理。 综上，原告应返还其根据合同取得的房屋价款474060元，两相品迭，原告还应向被告返还款项人民币共193282.56元（另该款项还应扣除从2019年9月27日起至被告周浪按照本判决确定的案涉房屋返还之日止，以474060元为基数，按照万分之五/日标准支付的房屋使用费）。对原告要求在被告配合办理相关手续后再退还相关款项的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对被告辩称房屋使用费仅应计算至2019年12月9日的意见，因被告并未实际向原告在该日返还房屋，本院不予支持。 对原告要求第三人配合办理案涉房屋解除抵押登记手续的诉讼主张，因与本案系另一法律关系，且交行彭州支行系本案第三人，原告在本案中的该主张于法无据，本案不予处理。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司与被告周浪于2017年10月20日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议； 二、被告周浪于本判决发生法律效力后十日内向原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司返还位于犀浦镇××河路××号的房屋（合同签约备案号：613617），并配合原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司办理该房屋撤销备案及预告登记的相关手续； 三、原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司于被告周浪退还案涉房屋并配合原告办理完毕该房屋撤销备案、预告登记的相关手续后十日内，在扣除房屋使用费（从2019年9月27日起至被告周浪按照本判决确定的案涉房屋返还之日止，以474060元为基数，按照万分之五/日标准计算），将款项共人民币193282.56元的剩余部分退还被告周浪； 四、驳回原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司其他诉讼请求。 本案收取案件受理费人民币3119元、保全费人民币2207元，由被告周浪承担人民币5300元，原告成都锦绣逸都房地产开发有限公司承担人民币26元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 曹洪智 二〇二〇年五月十九日 法官助理 杨云翔 书 记 员 刘 婷