广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初6214号原告：广州高卫物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸桃菁街1号负一层05号，统一社会信用代码914401017711770580。法定代表人：徐建东。委托诉讼代理人：梁蔼欣、黄欣桐，均系国信信扬律师事务所律师。被告：赵某，男，1988年5月4日出生，汉族，住广州市黄埔区，被告：李某，女，1994年10月16日出生，住广东省珠海市香洲区，两被告的共同委托诉讼代理人：鲁永峰，广东盈隆律师事务所律师。原告广州高卫物业管理有限公司（以下简称高卫物业公司）诉被告赵某、李某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高卫物业公司的委托诉讼代理人梁蔼欣、黄欣桐，被告赵某、李某的共同委托诉讼代理人鲁永峰到庭参加庭审。当事人庭外调解期间依法不计入审限，本案现已审理终结。高卫物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2016年10月2日至2017年10月31日期间的物业管理服务费20813.2元和拖欠2016年10月2日至2019年2月28日期间物业管理服务费的违约金（每月物业管理服务费的违约金以当月的物业管理服务费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2019年2月28日为人民币14708.33元）；2、判令被告立即向原告支付拖欠的2016年10月2日至2018年11月29日期间的会所使用费15133.4元和违约金（每月会所使用费的违约金以当月的会所使用费为本金，按照每日千分之一的标准，自当月2日起计至清偿之日止，暂计至2018年11月29日为人民币6173.7元）；3、判令被告向原告支付因实现债权而支出的一审律师代理费人民币3000元；4、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由如下：一、原告为御湖名邸的物业管理公司，被告作为御湖名邸的业主，享受原告提供物业管理服务，需依约支付物业管理服务费及会所使用费。2016年3月15日，被告与开发商广州御湖房地产发展有限公司（以下简称“御湖公司”）签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告向开发商御湖公司购买御湖名邸美湜街61号101房【以下简称“案涉房屋”】，合同约定建筑面积为321.05平方米，物业管理服务费按照房屋建筑面积计算，住宅物业管理服务费的标准为人民币5元/平方米/月（不含公共水电分摊）。此外，合同约定在原告经营管理商业部分为被告及全体业主提供文娱、康乐服务期间，被告需按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月标准向原告缴纳会所使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的费用支出等。被告须于每个月的第一天或之前向原告缴付当月的物业管理服务费及会所使用费，若逾期不缴纳物业管理服务费及会所使用费，原告可以自逾期之日起每日按每月应缴费用的千分之一计算违约金。2016年1月23日，原告与案涉房屋开发商御湖公司签署《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》，原告被选聘为御湖名邸的物业管理公司，为御湖名邸提供物业管理服务。后御湖公司向被告送达了《收楼通知书》，要求被告办理有关收楼手续，按照约定，被告应当在视为收楼当天向原告支付物业管理费及会所使用费。另外，被告还签署了《临时管理规约》《关于遵守及的承诺书》《关于御湖名邸商业部分的承诺书》等相关文件，对物业管理费及会所使用费的缴费标准、缴费时间、违约金计算方式等内容进行了约定。此外，《临时管理规约》中还规定若被告出现逾期不缴纳物业管理费、会所使用费及其他应交费用时，被告除需支付违约金，还需承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。2017年9月，原告收到房管局文件，显示案涉房屋实测建筑面积为327.3258平方米，因此自2017年11月1日起按照实测建筑面积计算物业管理费、会所使用费及其他费用。二、被告逾期未支付物业管理费及会所使用费，已构成违约，需依约支付违约金及承担诉讼费、律师费、律师函和催款通知的快递费等维权费用。原告作为御湖名邸的物业管理公司，已经依约向包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，并在经营管理商业部分期间为被告及全体业主提供了文娱、康乐服务，但被告无故拖欠物业管理服务费和会所使用费至今，原告已多次向被告催收，均未缴纳。为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。赵某、李某答辩称，一、原告主张物业费起算时间错误，主张的物业费金额错误。被告签订房屋买卖合同时间为2016年3月15日，在签订该合同时，被告方尚未取得购房资格，开发商表示，可以一直等到被告获得购房资格后，再付清房款，办理收楼手续。因此，合同约定的2016年9月收楼时间根本不可能实现。开发商在明确获悉被告没有购房资格情况后，与被告达成口头约定，被告可以现金分期方式支付房款。根据与开发商的约定，被告在2017年8月23日付清房款，即房屋在2018年8月23日后才具备收楼条件。物业费起算时间，应该在该时间之后，再给予合理收楼时间。二、原告主张从2017年11月1日起按照实测增加面积收取物业费用缺乏事实和法律根据，实测增加面积是原告单方委托测绘所得数据，不能作为计算物业费依据，应以房产交易中心公示时间为准。根据答辩人查册，应以2018年5月25日为准。三、原告主张的会所服务费缺乏事实根据，会所从未正式投入运营，其无权收取相应费用。1、原告没有运营会所的资质，会所经营超出了其经营范围。2、会所没有消防验收，不具备会所经营的前置审批条件。3、会所没有取得娱乐经营许可证，不能经营卡拉OK。4、会所游泳池高危证2017年8月25日才颁发，高卫声称会所于2013年就开始营业纯属故意欺骗，其在会所是否投入使用上存在弄虚行为。5、原告声称的会所用电发票根本不存在，该大楼为开发商售楼中心及物业办公用地，所谓的电费发票其实系开发商售楼及物业办公用电，与会所无关。6、根据开发商收楼时提供的住户手册，原告须为业主办理会所会籍证明，才可以使用会所。然而，原告从未为任何业主办理过会籍，由此也可以证明，会所根本没有正式投入使用。7、证人证言也可以证实，会所根本没有正式投入运营，原告企图通过所谓购买几件器材、拍几张照片的方式，编造会所运营的证据。四、原告主张的违约金计算标准明显过高，恳请法院依法调整。经审理查明：2016年3月15日，御湖公司（甲方）与被告赵某、李某（乙方）签订一份《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方认购广州市黄埔区御湖名邸美湜街61号（B区8期B094#）101号房物业一套，该商品房的用途为住宅，建筑面积320.84平方米。第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州高卫物业管理有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务费详见附件七《补充协议》第五条，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2016年9月3日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。该合同附件五物业服务协议约定：《前期物业管理服务合同》和《临时管理规约》在本房屋开始销售时已由甲方张贴在售楼部显著位置进行明示，乙方在签署本《商品房买卖合同》和各附件前已阅读，乙方充分理解和接受《前期物业管理服务合同》内容和《临时管理规约》内容。该合同附件七本合同补充协议：第五条对买卖合同第五条“物业服务”的补充约定：1.物业管理服务费按月计收，乙方应于收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日）当日，向物管公司缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金。乙方于以后每个月第一天或之前向物管公司缴付当月的物业管理服务费。4.乙方逾期交纳物业管理服务费或《临时管理规约》约定的任何款项，应按《临时管理规约》的规定向物管公司支付违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算并按相关条款执行，但有特别约定的按特别约定执行。5.物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费按照该商品房建筑面积计算，首年物业管理服务费的标准：联排式住宅5元/平方米/月（不含公共水电分摊），高层住宅3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊），商业部分3.3元/平方米/月（不含公共水电分摊）……第十一条对买卖合同第十三条“房屋交付”的补充约定：2.在该商品房具备交付条件后，甲方向乙方发出书面收楼通知书即为向乙方履行交付商品房的义务。乙方须在收楼通知书规定的时间内前往甲方提供的供双方办理该商品房交接手续场所（以下简称“收楼处”）签署该商品房交接单、缴付当月的物业管理服务费、物业管理服务费押金、水费预付金及燃气保证金等各项收楼相关费用、接受该商品房钥匙并办理该商品房的验收等。乙方自接受该商品房的钥匙并签署商品房交接单，即表示该商品房已经完成交接，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任于此时转移给乙方。乙方未按收楼通知书规定的日期办理该商品房的验收交接手续或因乙方违约导致甲方延期向乙方交付房屋的，则自收楼通知书规定的最后验收交接日起即视为甲方已将该商品房按买卖合同及本补充协议约定的标准和条件正式移交给乙方。自收楼日（包括实际收楼日或视为收楼日，以日期较前者为准）起，乙方应当承担并支付因管理、维护该商品房而发生之一切费用（包括但不限于物业管理服务费和其他应付及垫付的各项费用），同时自收楼日起，该商品房的一切风险（包括但不限于毁损、灭失的风险）及责任也自该日起转移给乙方。赵某、李某彤还签署了一份《关于遵守〈临时管理规约〉及〈前期物业管理服务合同〉的承诺书》，载明：本人为广州市黄埔区御湖名邸美湜街61号的买方，确认已经详细阅读御湖公司制订的《临时管理规约》，同意签署并遵守及促使房屋使用人遵守《临时管理规约》中规定的所有责任和义务。确认已经收到《临时管理规约》原件一份。确认已经详细阅读御湖公司与物管公司签订的《前期物业管理服务合同》，同意《前期物业管理服务合同》的相关条款。同意御湖公司委托物管公司对本人的房屋提供物业管理服务，向物管公司按时缴纳相关费用，并遵守《前期物业管理服务合同》的相关条款。被告在该承诺书的买方/继受人（签章）处手写签名并捺印，同时也在《临时管理规约》上手写签名并捺印。《临时管理规约》第三章第（五）条第1款约定：任何业主若未能在缴费期限到期日起七日内支付本规约项下须支付之物业管理费或任何款项，物管公司有权追讨欠交的款项、滞纳金及违约金，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算，并收取附加费用，附加费用包括但不限于追讨欠款之行政及法律费用（包括律师费用在内）等内容。第五章第（五）条第6款约定：全体业主同意在物管公司经营管理商业部分为全体业主提供文娱、康乐服务期间，由业主按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费用，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条约定业主所需承担的费用支出等。第六章第2条第2款约定：业主、房屋使用人逾期交纳物业管理服务费、停车管理费或/及其他应缴费用的，每逾期一日按每月应缴费用之千分之一计算违约金；物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。2016年1月23日，御湖公司（甲方）与高卫物业公司（乙方）签订《御湖名邸第二期前期物业管理服务合同》。合同约定，甲方将位于广州市黄埔区金坑水库路38号御湖名邸第二期委托乙方进行前期物业管理服务，物业管理服务期限为三年，自本区域第二期移交给乙方之日起算，委托期限届满而甲、乙双方尚未签订新合同的或业主大会未选聘新的物管公司的，本合同将继续履行。第五章第九条第2款约定：物业管理服务费按月计收，各业主应于办理其房屋交接手续当日或视为收楼日当日，向乙方缴付当月的物业管理服务费及物业管理服务费押金（按三个月物业管理服务费计算）。业主于以后每个月的第一天或之前向乙方缴付当月的物业管理服务费。第3款约定：对业主逾期交纳物业管理服务费，按《规约》的规定，收取违约金，违约金自逾期之日起计，每逾期一日按每月应缴费用千分之一计算。第4款约定：物业管理服务收费选择酬金制方式。物业管理服务费标准：按照房屋建筑面积计算，住宅5元/平方米/月。涉案房屋于2016年1月22日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该备案表载明御湖名邸B区7、8期工程竣工验收备案文件收讫，文件基本齐全，同意该工程予以备案。同时，御湖公司于2016年1月22日前，取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。高卫物业公司为证实其对涉案房产提供了物业服务提交如下证据：高卫物业公司与广州思科保安服务有限公司签订的《安全管理服务委托合同》、《广州御湖名邸B、C区安全管理服务委托合同》，高卫物业公司于2015年6月29日与广州凯新清洁服务有限公司签订的《御湖名邸清洁维保服务合同》，高卫物业公司于2017年2月24日与广州文发园林清洁管理有限公司签订的《2017年广州市黄埔区（原萝岗区）御湖名邸一期C区及二期B区外聘日常保洁服务合同》。高卫物业公司还提供了其购买乒乓球、羽毛球等健身器材的发票、会所电费使用发票、健身中心器材供应及安装合同、会所的照片等证据，以证明《商品房买卖合同》和《临时管理规约》中约定的会所已于2013年12月1日开始投入运营。2016年8月21日，御湖公司向赵某、李某彤发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，载明：赵某、李某彤购买的广州御湖名邸美湜街61号已经具备交楼条件，请赵某、李某彤自2016年9月3日起30日内前往广州市萝岗区金坑水库路38号御湖名邸现场办理有关收楼手续。被告赵某、李某彤于2017年11月13日确认收楼，并交清了2017年11月至2019年2月的物业管理费，但存在迟延缴纳情形。2018年8月30日，案涉房屋办理了房屋产权登记至赵某、李某彤名下，产权证书显示案涉房屋建筑面积为327.33平方米。高卫物业公司提交了《律师函》两份，证实其于2017年6月1日催促赵某、李某彤向高卫物业公司支付截止至2017年4月拖欠的物业管理费、会所服务费等费用；其又于2018年11月20日催促赵某、李某彤向高卫物业公司支付截止至2018年11月30日拖欠的物业管理费、会所服务费等费用。高卫物业公司提交了《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》及确认函以证明委托国信信扬律师事务所担任其诉讼代理人参与诉讼。为此，高卫物业公司为本次诉讼向该律师事务所支付律师费3000元。为证实交楼时间非原告所主张的时间，赵某、李某提供了证据如下：银行付款记录、户口登记簿、结婚证、房屋交接单，证实由于赵某在2018年6月4日才具备购房资格，李某在2018年6月6日与赵某结婚后才具备购房资格，在此之前无购房资格不能申请贷款，开发商承诺可以现金分期支付房款，被告在根据开发商协商确定的付款时间2017年8月23日支付全部房款后，于2017年11月13日办理了收楼手续；《不动产查册表》，证实案涉房屋于2018年8月30日办理产权登记至赵某、李某名下，实测面积327.33平方米，物业费计算应以该不动产登记公示时间为准。上述事实，有《商品房买卖合同》《前期物业管理服务合同》《临时管理规约》、承诺书、《广州市物业服务项目备案回执》、收楼文件签收表、房屋钥匙接收书、律师函、快递单、发票、《催款通知书》《常年法律顾问服务及法律诉讼委托服务合同》、函、发票、支付凭证、照片及当事人陈述等予以证实。本院认为，赵某、李某彤与御湖公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第五条约定了案涉房屋所在御湖名邸小区的前期物业管理单位为高卫物业公司，而御湖公司与高卫物业公司签订的涉案《前期物业管理服务合同》也约定了御湖公司选聘高卫物业公司为涉案物业提供前期物业管理服务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，涉案《前期物业管理服务合同》对原告高卫物业公司、被告具有法律约束力，双方应遵照履行。关于赵某、李某彤是否应向高卫物业公司支付物业管理费及逾期交纳物业管理费的违约金问题。关于涉案房屋的交付时间。御湖公司于2016年1月22日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于该日前取得了供水中心、供气单位、供电部门及邮电部门等公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件，应认定涉案房屋于2016年1月22日满足合同约定的交楼条件。涉案房屋满足交楼条件后，御湖公司于2016年8月31日向赵某、李某彤发出《御湖名邸二期房屋交付通知书》，书面通知赵某、李某彤自2016年9月3日起30日内办理收楼手续，但被告未能如约按期收楼。对于未能如约按期收楼的原因，赵某、李某彤提供了银行付款记录、结婚证等证据，抗辩认为因受限购政策影响不能申请贷款，被告与开发商协商确定全部购房款的付款时间为2017年8月23日。上述交付通知书中载明“若未能依约交清全部楼款（包括按揭贷款等），敬请在约定的收楼时间前交清全部款项（以款项到达御湖公司账户为准），否则御湖公司有权依约暂不予办理收楼手续”，高卫物业公司将不能收楼原因仅归责于业主一方不妥。鉴于涉案房屋购房款于2017年8月23日全部付清，不能交付房屋的事由消除后，应给予业主一定合理的收楼时间，故本院酌定本案房屋交付时间为2017年10月1日，赵某、李某彤应当从该日起缴纳物业管理费。根据物价局批复的物业服务收费标准为5元/平方米/月，2017年10月物业管理费应为约定面积321.05平方米×5=1605元/月，2017年11月至2019年2月期间每月物业管理费应为实测面积327.33平方米×5==1637元/月。赵某、李某彤已交清了2017年11月至2019年2月的物业管理费，故赵某、李某彤应向高卫物业公司支付拖欠2017年10月份的物业管理服务费1605元及违约金（违约金以每月物业管理费为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年10月2日起计算至实际清偿之日止）。由于赵某、李某彤存在逾期缴纳情形（即2017年11月13日逾期支付2017年11月份物业管理费1637元，2018年3月11日逾期支付2018年3月份物业管理费1637元，2018年4月9日逾期支付2018年4月份物业管理费1637元，2018年7月10日逾期支付2018年7月份物业管理费1637元，2018年8月14日逾期支付2018年8月份物业管理费1637元，2018年10月9日逾期支付2018年10月份物业管理费1637元，2018年11月8日逾期支付2018年11月份物业管理费1637元，2018年12月12日逾期支付2018年12月份物业管理费1637元，2019年2月10日逾期支付2019年1-2月份物业管理费各1637元），构成违约，高卫物业公司主张该期间按合同约定的每日千分之一标准计算违约金共200元，本院酌情调整为每逾期一日按每月应缴费用万分之五计算违约金即100元。关于赵某、李某彤是否应向高卫物业公司支付会所使用费及违约金问题。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第三十条第（8）项第F条的约定，乙方同意在物管公司经营管理商业部分为乙方及全体业主提供文娱、康乐服务期间，按照房屋建筑面积，以1.8元/平方米/月向物管公司缴纳使用费，以作为支付经营管理商业部分所产生的及按照本条第8点乙方所需承担的费用支出等。被告依据上述合同约定在《关于御湖名邸商业部分的承诺书》中亦向高卫物业公司承诺愿意按照上述标准支付争议的会所使用费，因此，高卫物业公司依据上述约定主张支付争议的会所使用费，具有合同依据，且符合等价有偿原则，本院予以支持，故赵某、李某彤应向高卫物业公司支付2017年10月1日至2018年11月29日期间的会所使用费8216元（其中2017年10月会所使用费为约定面积321.05×1.8=578元，2017年11月1日-2018年10月每月会所使用费为实测面积327.33平方米×1.8=589元，2018年11月会所使用费为实测面积327.33平方米×1.8/30×29=570元）。鉴于争议会所确实存在行政管理要求的问题，因此，高卫物业公司主张廖秀峰承担逾期支付会所使用费的违约责任，亦缺乏事实依据，本院不予支持。关于高卫物业公司提出的律师服务费3000元的主张，本院认为，根据《临时管理规约》第三章第（五）条第1款、第六章第2条第2款的约定，业主逾期交纳物业管理服务费及其他应缴费用的，物管公司可按本规约的规定采取有关的催缴措施，由此产生的律师费、诉讼费等费用由违约业主承担。高卫物业公司主张律师服务费，提供了委托服务合同、律师费发票、客户借记回单予以证实，故对高卫物业公司主张的律师费3000元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵某、李某彤于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年10月1日至2017年10月31日的物业管理费1605元及违约金（违约金以该月物业管理费1605元为基数，按照每日万分之五的标准，从2017年10月2日起计算至实际清偿之日止；违约金以不超过该月物业管理费的本金1605元为限）；二、被告赵某、李某彤于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年2月28日期间拖欠物业管理费产生的违约金100元；三、被告赵某、李某彤于本判决生效之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付拖欠2017年10月1日至2018年11月29日期间的会所使用费8216元；四、被告赵某、李某彤于本判决书发生效力之日起十日内向原告广州高卫物业管理有限公司支付聘请律师服务费3000元；五、驳回原告广州高卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费648元，由原告广州高卫物业管理有限公司负担580元，由被告赵某、李某彤负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  徐桂春二〇二〇年五月二十六日书记员  白 莲附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。