山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终701号 上诉人（原审被告）：杨乃彬，男，1981年8月24日出生，汉族，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：代艳艳，日照岚山高兴法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告）：韩邦，男，1985年6月30日出生，汉族，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：迟仁杰，日照东港太阳城法律服务所法律服务工作者。 上诉人杨乃彬因与被上诉人韩邦房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2019）鲁1103民初2251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨乃彬上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审法院认定上诉人以再次出租的行为默认了被上诉人解除合同的事实，从而认定双方通过协商解除了合同，双方均不存在违约，且上诉人未举证合同解除存在利益损失错误。一审上述认定无事实依据和有效证据支持。事实是被上诉人租赁使用一个多月后违约不再继续租赁，并告知上诉人要求退还房租和续约保证金，上诉人并未同意退还租金和续约保证金，也未与被上诉人协商一致解除租赁合同，上诉人无奈为避免损失扩大才另行出租，但是也造成了租赁损失，另租给案外人庄晓逢的租金四年为140000元，与租给被上诉人的四年租金160000元相比少20000元，存在租赁利益损失。二、一审法院判决结果不当。上诉人认为本案系被上诉人违约不继续租赁，给上诉人造成租赁利益损失，根据双方签订的《厂房商铺租赁合同》第九条第八项和第十一条的规定，并依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条之规定，上诉人不应返还租金和续约保证金。因此一审法院判决上诉人返还被上诉人租金32083.33元和续约保证金7000元错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，判决结果不当，故请求二审法院依法改判，以维护法律的权威，保障上诉人的合法权益。 韩邦辩称，一审就本案事实已经查实，请求驳回上诉人的上诉请求。 韩邦向一审法院起诉请求：1.判令杨乃彬返还租金42000元及利息；2.本案诉讼费、代理费由杨乃彬承担。诉讼过程中，韩邦增加诉讼请求：杨乃彬支付年度租金42000元的20%的违约金。 一审过程中当事人围绕诉讼请求提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：韩邦提交的中国工商银行电子回单一份，载明2019年3月25日韩邦转给杨乃彬42000元人民币，一审法院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下： 韩邦为证明其主张，提交了如下证据：1.通话录音及文字打印件一份，用以证明韩邦与杨乃彬之间已经私下解除租赁合同并约定杨乃彬会尽快归还租金给韩邦，同时证明涉案租赁物一直被别人使用，从未真正交付给韩邦，杨乃彬并未履行合同义务，致使合同的目的始终无法实现。杨乃彬从未交付的行为，已构成违约，韩邦有权解除合同。2.告知书和快递回执单一份，告知书载明2019年6月11日韩邦告知杨乃彬将租金返还且需要承担利息。快递回执单证明案外人王艳签收了韩邦邮寄的告知书。3.录像一份，证明杨乃彬将房屋租赁给第三人，第三人正在使用的事实。 杨乃彬对韩邦提交的证据1的真实性庭后核实，对其证明的内容有异议，该证据不能有效证实双方已对解除租赁合同、退还房租和续约保证金达成一致意见，反而能够证实韩邦违约单方解除租赁合同的事实。证据2的告知书杨乃彬没有收到，快递回执单中王艳的签字杨乃彬不知情，该人与杨乃彬也没有关系，根据该告知书也能够证实韩邦违约单方解除租赁合同的事实。证据3真实性没有异议，杨乃彬在韩邦违约之后为了防止损失的扩大，才将涉案房屋另行出租。 杨乃彬为证明其主张，提交如下证据：1.《厂房商铺租赁合同》一份，证实韩邦、杨乃彬之间签订了房屋租赁合同。2.厂房租赁合同一份和授权委托书一份，证实杨乃彬有权对涉案房屋院落进行转租的事实。3.证人袁某的证言。袁某出庭陈述：与韩邦不认识，杨乃彬干物流的，平时给杨乃彬发货，2019年3月或4月份其到涉案房屋看见里面有的房屋有海龙鱼等海货，有的房子放了些杂物，3月或4月份之前该房屋是空的，涉案房屋外面有物流箱子。4.证人秦某的证言。秦某出庭陈述：与韩邦不认识，是杨乃彬的租户，2019年3月或4月份其在涉案房屋看见里面有海龙鱼等，有很多人在挑货。 韩邦对杨乃彬提交的证据1真实性无异议，该份合同一式两份，韩邦、杨乃彬各持一份，韩邦、杨乃彬协商解约之后，杨乃彬已经将韩邦的那份合同收回。对证据2真实性无异议，但并不是韩邦与杨乃彬解约的理由。对证据3、证据4不予认可，两证人证言均已证实杨乃彬是从事物流工作，物流物品一直且仍然存放在该涉案房屋的大院，说明杨乃彬仍在自由开放使用涉案房屋，即使有海货，并不能证明是何人所放置，更不能证明海货用途。因此只有证人证言，没有其他证据佐证，不能单独作为认定事实的依据。 为查明案件事实，一审法院于2019年8月5日对庄晓逢制作调查笔录一份，庄晓逢陈述：其与杨乃彬是租赁关系，2019年5月份租了杨乃彬位于，原岚星化工厂老厂房，进门东侧平方14间及小院，租期从2019年5月至2023年5月共四年，租费前两年每年30000元，后两年每年40000元，用途是经营餐饮。杨乃彬给其让了半个月装修时间的租费，正式算租费是5月16日开始。其不认识韩邦，不清楚韩邦与杨乃彬之间的租赁关系，但是其去看房子时，看见好几个房间放置着鱼饲料，腥味很重。等到其接手房子时，房子已经打扫干净。不清楚韩邦与杨乃彬是否解除合同，但听杨乃彬说之前的租户另找了地方，不再租杨乃彬的房子。 韩邦对该份调查笔录的真实性没有异议，称如果杨乃彬与韩邦并未协商解除合同，杨乃彬却将合同收回，又将该涉案商铺租给第三方构成根本违约。 杨乃彬对该份调查笔录的真实性及其证实的内容没有异议，该笔录中可以证实涉案房屋在出租给庄晓逢之前是进行海产品加工的，证明韩邦、杨乃彬签订合同之后，韩邦随即使用涉案房屋进行海产品加工的事实。还可证实在庄晓逢租赁该房屋之前，涉案房屋已经闲置，根据双方的合同约定“由乙方的原因造成商铺闲置，以及未经甲方书面同意连续15天未开展经营活动”，韩邦已经违约，杨乃彬有权在防止损失继续扩大的前提之下，另行将房屋转租。不是双方协商一致解约，而是韩邦单方违约解除合同。 对上述证据材料，根据双方当事人的陈述及庭审质证，一审法院认定如下：韩邦提交的证据1，杨乃彬庭后核实但未反馈，一审法院认定其具有真实性、关联性，予以采信。韩邦提供的证据2，杨乃彬不予认可，一审法院不予采信。韩邦提交的证据3，杨乃彬对其真实性无异议，一审法院予以采信。杨乃彬提交的证据1、证据2，韩邦对其真实性无异议，一审法院予以采信。杨乃彬提交的证据3、证据4，证人均出庭作证，具有真实性、关联性，一审法院予以采信。 根据双方当事人的陈述及一审法院审查确认的证据，认定事实如下：2018年9月11日，张凯与杨乃彬签订厂房租赁合同，合同约定杨乃彬可转租租赁物。2019年3月25日韩邦与杨乃彬签订《厂房商铺租赁合同》一份，杨乃彬将位于日照市岚山区交汇处（原岚星化工老厂房）院门口东侧平房14间及小院转出租给韩邦。租赁期限自2019年4月1日至2023年4月1日，租金为前两年每年35000元，后两年每年45000元，用途为海产品加工。合同签订当日，韩邦缴纳第一年租金35000元和续约保证金7000元。2019年4月中旬，韩邦因涉案房屋院落中无法建设大棚，电话告知杨乃彬不再继续租赁房屋。2019年5月，杨乃彬将涉案房屋租赁给案外人庄晓逢，租赁期限自2019年5月至2023年5月，租费前两年每年30000元，后两年每年40000元，用途是经营餐饮。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订书面的厂房商铺租赁合同，并就租赁期限、租金、用途等进行约定，该厂房所有人允许杨乃彬转租，因此一审法院认定韩邦、杨乃彬之间签订的房屋租赁合同合法有效。关于韩邦、杨乃彬是否协商解除合同，韩邦主张双方协商解除了合同，杨乃彬主张是韩邦单方解除合同，通过韩邦提交的证据及双方当事人的陈述，韩邦于2019年4月中下旬电话告知杨乃彬不继续租赁涉案房屋，杨乃彬于2019年5月初将涉案房屋租赁给案外人庄晓逢，并电话告知了韩邦。杨乃彬主张是为了防止损失扩大进行的再次出租，并未同意解除合同，但是韩邦已经预缴纳了一年的租金，杨乃彬如果不同意解除合同，可以按照韩邦的实际使用时间扣除租费，并不会产生损失扩大，因此杨乃彬实际以其再次出租的行为默认了同意解除合同的事实，应当认定双方当事人通过协商解除了合同。杨乃彬主张应当根据《厂房商铺租赁合同》第九条第八项和第十一条的约定，不予退还租金和续约保证金，因为双方系协商解除合同，不符合上述合同条款约定的情形，因此该主张一审法院不予支持。关于韩邦是否使用了涉案房屋，通过杨乃彬提供的袁某、秦某的证人证言、一审法院对庄晓逢的调查笔录以及双方当事人的陈述，可以认定韩邦在双方签订房屋租赁合同后，即2019年的4月份期间曾经在涉案房屋存放过海货，同年5月初，案外人庄晓逢租赁该房屋时，涉案房屋已经清理干净，因此应当认定韩邦使用该房屋的时间为1个月，韩邦主张返还租金，应当扣除使用租赁房屋1个月的费用，即年租金35000元除以12个月等于2916.67元。关于违约金和续约保证金的问题，因为韩邦、杨乃彬协商解除了合同，双方不存在违约的事实，韩邦亦未举证证明因合同解除存在利益损失，韩邦主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持；根据双方签订的房屋租赁合同第五条约定“合同期满，双方不再续签合同时，如乙方无违反合同的行为，甲方将保证金于三个月内全额无息退还，若乙方在合同期内有违约行为或其他未清款项。甲方可从该保证金中优先扣除。”本案韩邦、杨乃彬协商解除合同，双方均无证据证实对方存在违约行为，杨乃彬亦未举证证明因合同解除存在利益损失，因此应当全额返还续约保证金7000元。关于韩邦主张的利息，韩邦、杨乃彬双方协商解除合同后，杨乃彬应当在扣除韩邦实际使用租赁物期间的费用后，将剩余的租金和续约保证金在合理的期限内予以返还，但至韩邦起诉之时，杨乃彬一直未予返还，韩邦起诉即行使了催告义务，韩邦起诉后，杨乃彬拒绝返还租金给韩邦造成的利息损失，一审法院予以支持，起算时间应当从本案起诉之日即2019年6月21日至实际清偿之日止；因双方合同约定续约保证金无息返还，对韩邦主张的续约保证金的利息损失，一审法院不予支持。韩邦主张杨乃彬承担代理费，但未提供相应证据，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、杨乃彬于判决生效后七日内返还韩邦租金32083.33元及利息（以32083.33为基数，自2019年6月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、杨乃彬于判决生效后七日内返还韩邦续约保证金7000元；三、驳回韩邦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取425元，由杨乃彬负担。 二审中，双方当事人均未提交证据。 一审过程中，韩邦提交与杨乃彬之间的录音一份，该录音中韩邦问杨乃彬：“……你这个地方的房租费是打算什么时候给我？”杨乃彬回答“我收收吧，我正打通知收钱。”韩邦说：“他租这个地方没给钱就是了？”杨乃彬说：“口头说不中用了，打个通知，别到时候说我怎么着。”韩邦说：“人家搞这么多建设不可能不给你钱啊，人家不给你钱你不让他使。”杨乃彬说：“伙计。”韩邦说：“伙计也是一码归一码，你光图自己做生意，不让别人做生意，谁不自己拿钱做生意？”杨乃彬说：“事是那么说，不撒急我还能想打个通知。”韩邦说：“那你看不行我就过去，我把货拉来，我说房租费他没退给我。”杨乃彬说：“那不是那么个事。”韩邦说：“怎么不是那么个事，你房租费没退给我，这不还是我的地方啊。”…… 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议问题是双方当事人之间的房屋租赁合同是否已协商解除、上诉人应否返还被上诉人租金及续约保证金的问题。综合双方当事人的陈述、韩邦提供的录音资料及杨乃彬于2019年5月初将涉案房屋租赁给他人的事实，可以认定双方就合同解除达成了一致意见，一审认定双方协商解除合同正确。杨乃彬主张不同意解除合同，且不同意返还租金，该主张与韩邦提供的录音资料中双方的对话内容不相符，对此杨乃彬亦未提供其他证据证明，其主张不能成立，双方之间协商解除合同不符合《厂房商铺租赁合同》第九条第八项和第十一条的约定，上诉人依据合同上述约定主张不退还租金和续约保证金没有依据，一审不予支持并无不当。韩邦、杨乃彬协商解除合同，双方均无证据证实对方存在违约行为，一审法院根据韩邦实际使用租赁物的情况，扣除韩邦实际使用租赁物期间的租金，判决杨乃彬返还剩余租金及续约保证金符合本案实际，并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费777.08元，由上诉人杨乃彬负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年五月二十一日 法官助理王莹莹 书记员宋欢