吉林省德惠市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0183民初1006号 原告：刘军民，男，1969年5月11日出生，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：邴永生，吉林鑫阔律师事务所律师。 被告：王阿金，女，1967年4月19日出生，汉族，住吉林省德惠市。 委托诉讼代理人：林瑛琦，吉林创一律师事务所律师。 被告：仇亚萍，女，1964年9月30日出生，汉族，住吉林省德惠市。 原告刘军民与被告王阿金、仇亚萍申请执行人执行异议之诉一案，本院2019年6月19日立案后，于2019年8月14日作出（2019）吉0183民初2623号（以下简称2623号）民事裁定书，裁定驳回了原告的起诉，原告刘军民不服向长春市中级人民法院提起上诉。长春市中级人民法院于2019年11月29日作出（2019）吉01民终5535号民事裁定，撤销了本院2623号民事裁定，发回重审。本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘军民及委托诉讼代理人邴永生、被告王阿金的委托诉讼代理人林瑛琦到庭参加诉讼（王阿金未到庭），仇亚萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘军民向本院提出诉讼请求：1.对仇亚萍、孙志福所有的位于德惠市华苑学府建设办事处4区401栋6号面积为270.62平方米的门市楼准许执行；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月26日，依原告刘军民申请,德惠市人民法院（以下简称德惠法院）作出了（2016）吉0183执223号（以下简称223号）执行裁定书，裁定查封（续查封）了仇亚萍所有的位于德惠市华苑学府建设办事处4区401栋6号的门市楼。案涉房屋首封申请人系高源、宋丽丽。被告王阿金对刘军民作为申请人的223号执行案件的查封提出案外人异议申请。德惠法院于2019年5月23日作出了（2019）吉0183执异29号执行裁定书，裁定解除对上述门市楼的查封。原告认为该执异29号裁定是错误的，侵犯了其合法权益，具体理由为：一是德惠法院作出的（2016）吉0183执异71号执行裁定已经驳回了案外人王阿金的异议；二是德惠法院作出的（2017）吉0183民初5号判决书中认定王阿金与仇亚萍签订的《房屋买卖合同》合法有效是错误的，更不能作为裁定解除查封上述门市楼的依据；三是仇亚萍与王阿金签订的《房屋买卖合同》是假的。因为在（2016）吉0183执994号案件卷宗记载，德惠法院于2016年9月5日对仇亚萍的执行笔录中，仇亚萍只承认其与杨福成对于案涉房屋签有买卖协议，并未提及王阿金。而王阿金提供的仇亚萍出具的房屋款收条中“今收到王阿金房屋款...”王阿金的字样及日期明显是后填写的，并不是收的王阿金的钱。另外，孙志福购楼收据开具的日期不真实，故意将日期提前至与王阿金签订假合同之前。吉林省润达房地产开发有限公司（以下简称润达公司）给仇亚萍、孙志福开具的购楼收据载明楼款为270万元，而案涉房屋在房产中心网签备案中的房款价格是3409812.00元，两者相互矛盾。实际情况是王阿金将270万元借给杨福成，这270万元其实是借款，而不是购楼款。四是王阿金对案涉楼房不具有所有权,房产中心网签备案中载明的买受人是孙志福、仇亚萍。故原告为维护自身合法权益而向法院提起诉讼。 王阿金辩称，一是查封案涉房屋依据的判决为仇亚萍个人债务，而查封的财产为孙志福名下房屋，二人已于2013年11月26日离婚，刘军民主张的债权发生在2014年度，生效判决已明确由仇亚萍个人偿还刘军民借款；二是答辩人已经合法有效地取得了案涉房产，答辩人与孙志福签订了合法有效的书面买卖合同，并已经支付全部购房款270万元，且交纳了案涉房屋自2014年以来物业费等所有费用，案涉房屋虽未完成更名过户，但并非答辩人原因导致，因此答辩人具有足以排除案涉房屋执行的法律要件；三是案涉房屋查封的起算点应是2018年1月26日。原告于2017年7月21日已向法院申请撤回223号案件的执行，德惠法院于2017年7月21日作出裁定终结223号案件的执行，根据法律规定申请执行人撤回执行申请的，法院应当裁定解除查封。刘军民于2018年重新申请执行，并于2018年1月26日重新申请对案涉房屋予以查封，因此，即使在此之前案涉房屋存在查封状态，也不能将原执行案件中查封裁定时间认定为本案查封的起算点，应将2018年1月26日视为案涉房屋的查封起算点。 仇亚萍未答辩。 刘军民为支持其主张提供证据如下： 证据1.德惠法院（2016）吉0183民初469-1号民事裁定书一份。证明刘军民于2016年1月27日申请查封的案涉房屋； 证据2.223号执行案件的执行裁定书一份。证明德惠法院于2018年1月26日续封了案涉房屋，该裁定书中载明继续对（2016）吉0183民初469-1号民事裁定书的查封； 证据3.房屋买卖协议书复印件一份（原件在王阿金手中）。该协议书没有约定交付时间及交付方式，该协议与本案无关，其实质属于抵押担保关系，且对该协议签订时间的真实性有异议； 证据4.建设银行汇款凭证。该凭证没有写明交款用途，该笔转账并非是王阿金交纳的房款，而是2014年10月24日仇亚萍与王阿金之间的经济往来； 证据5.2016年9月5日仇亚萍的执行笔录。源自2623号案件卷宗第48—52页，证明该楼房是抵账所得，案涉房屋每平方米12300元； 证据6.房产中心的信息。源自2623号案件卷宗第76页，证明案涉房屋备案时间是2015年5月21日，在该日期前不能发生交付事宜。同时证明该楼房有预售商品房许可证，可以办理产权证书，案涉房屋每平方米12600元。 证据7.房产中心信息（案涉楼房相邻门市楼）。源自2623号案件卷宗第78页，证明该楼房交房时间是2015年12月31日； 证据8.2019年7月26日孙志福的询问笔录。源自2623号案件卷宗第122页，证明仇亚萍和王阿金是借贷关系，没过户的原因是孙志福觉得房子卖的有点便宜，孙志福和王阿金的丈夫说先等两年再过户，等孙志福有钱了再把房子买回来，并且给付王阿金利息； 证据9.2623号案件的法庭审理笔录第7页第6行出示的第6组证据，即卷宗第129页。证明案涉房屋未过户是因为仇亚萍没有向开发商交钱； 证据10.2016吉0183民初469-1号民事裁定书和协助执行通知书； 证据11.223号执行案件的查封裁定书。 证据10、11两份证据证明2016年1月27日德惠法院作出（2016）吉0183民初469-1号民事裁定书和协助执行通知书，说明查封及通知时间是2016年1月27日。2018年1月26日以223号执行案件的执行裁定书续封，所以案涉房屋起算点应是2016年1月27日。 王阿金对上述证据的质证意见为： 对证据1该案涉房屋是孙志福个人财产，刘军民和仇亚萍的债务与孙志福无关，与案涉房屋也无关，不能查封案涉房屋； 对证据2对该裁定书部分真实性有异议，对裁定书手写部分存疑，该手写体没有书写人签字或盖章。对证明问题有异议，根据223号执行案件的执行裁定书可知刘军民在2017年度向法院提出撤回执行申请，法院已经终结该案件的执行，在2018年8月16刘军民申请恢复执行立案，而该裁定书作出日期为2018年1月26日，案号却为2016年，在此期间，原告没有申请恢复立案执行，故查封起算点不应确定为2016年1月27日； 对证据3该房屋买卖合同是真实的，且于签订当日已经支付房款270万元，房屋已即时交付。 对证据4刘军民对该房款不真实没有提供相关证据，王阿金与仇亚萍之前并无经济往来，其交纳房款是真实的，并有相关证据。 对证据5该证据虽存在于2623号案件的卷宗中，但是在一审过程中由刘军民提交，根据法律规定，法院的卷宗只能是其所代理的或者当事人本人的案件才能依法查阅，而刘军民并非该执行案件当事人，是非法取得，不能作为证据使用； 对证据6该证据源自于2623号案件的卷宗中，且为复印件，对其真实性有异议，对证据取得来源提出质疑，对其商品房单价及总金额也提出异议； 对证据7对真实性及取得来源有异议，该房屋与案涉房屋相邻，价格具有关联性，该资料载明房屋单价为9934.12元，如按此单价计算，案涉房屋总价为2688371.55元，孙志福与王阿金交易价格为270万元符合客观事实，同时证明刘军民提交的证据6与事实不符。 对证据8证据真实性无异议，对证明问题有异议，证明该房产属于孙志福，且其同意签署房屋买卖合同，该房屋没有共有人。 对证据9真实性无异议，对证明的问题有异议，该证据说明房屋未办理过户王阿金不存在过错。 对证据10、11真实性无异议，证明事项有异议，223号执行案件裁定对该案涉房屋予以查封，据此应当以2018年1月26日视为该案涉房屋的查封起算点。 王阿金提供证据如下： 证据1.房屋买卖合同。证明2014年10月24日王阿金与孙志福签订房屋买卖合同，该合同真实有效； 证据2.中国建设银行转账凭条。转账金额为270万元； 证据3.收条。证明2014年10月24日王阿金向孙志福支付购房款270万元，证明孙志福已经收到该购房款； 证据4.润达公司收据（编号：0002438）。证明孙志福于2014年8月1日购买该房屋，支付总房款270万元，取得所有权，其购买房屋发生在与仇亚萍离婚后，是孙志福个人财产； 证据5.德惠市勇创物业服务有限公司（以下简称物业公司）开具的收据9枚，证明王阿金已经交纳2014至2020年度物业费及2014年至2016年的水费、电费、维修基金等费用，合计36272.6元，说明已经合法占有并控制该房屋； 证据6.房屋买卖认定协议书、收据、验房单、吉林省住宅专项维修基金专用票据（华苑学府2号楼4单元901室，购买人张广亮）。证明王阿金虽在2014年购房，但在2016年交纳相关费用，符合一般交易规则； 证据7.（2017）吉0183民初5号民事判决书第5页倒数第8行（另查明部分），证明王阿金购买案涉房屋经过及非其自身原因未办理过户的全部事实，上述事实已经在2018年法院审理的原告宋丽丽、高源的案件中查明并予以确认； 证据8.仇亚萍与孙志福出具的证明，证明非王阿金原因未办理房屋过户登记； 证据9.德惠法院223号案件执行裁定书，出具日期是2017年7月21日，证明在2017年7月21日刘军民已经向法院提出撤回执行申请。德惠法院于2017年7月21日依法作出223号终结执行裁定书，终结该案件执行，据此即便当时案涉房屋已经被查封，也应按法律规定予以解除； 证据10.德惠法院（2018）吉0183执恢757号执行裁定书，日期为2019年9月11日，证明被执行人仇亚萍确无可供执行财产，按照规定该案涉房屋应予以解除查封，而并非按原告说的在查封状态； 上述两份裁定书均查询于具有国家公示效力的中国裁判文书网。 证据11.离婚登记审查处理表，证明仇亚萍与孙志福的离婚时间在刘军民与仇亚萍的债权债务发生之前。 刘军民的质证意见为： 对证据1卖方是仇亚萍和孙志福，证明该房屋为其二人共有。对该房屋买卖合同的签订真实性有异议，签订时间不应为2014年10月24日。该房屋的买卖价格270万元与实际该房屋的价格不一致，少70余万元，该买卖合同不真实。该买卖合同是抵押担保关系，不是买卖关系，与本案没有关联； 对证据2真实性无异议，但不能证明是房屋价款； 对证据3收条签字的时间真实性无法确认，该收条证明仇亚萍和孙志福是该房屋的共有人，因为是仇亚萍收的房屋价款； 对证据4该证据没有购房合同、转款记录及房屋交付的任何证据，真实性无法确定； 对证据5德惠法院根据刘军民的申请调取的物业证明材料，证明王阿金于2016年11月4日持有维修基金收据到物业公司结算了该楼房所欠的各项费用，案涉房屋被法院查封之后取走的钥匙。证明不了孙志福和仇亚萍将房屋合法交付给王阿金； 对证据6是案外人张广亮的文书，与本案无关； 对证据7刘军民不是该判决书当事人，同时仇亚萍和孙志福是楼房的共有人。该房屋仇亚萍和孙志福因欠税费没有办理产权证书，且二人与开发商有其他往来，王阿金对此知情，所以王阿金对房屋未过户有过错； 对证据8有异议，该证明是后补的证据，时间是伪造的。 对证据9、证据10因为是复印件，不予质证。 对证据11真实性无异议，但与本案无关，刘军民的债务孙志福是否承担是孙志福的权利，且孙志福没有提出异议。 仇亚萍未提供证据。 本院根据刘军民的申请调取证据如下： 证据1.2020年5月8日对物业公司法定代表人杨晓秋的调查笔录一份; 证据2.在房产中心调取的案涉房屋信息。证明仇亚萍、孙志福与润达公司房屋买卖合同签署时间和备案时间均是2015年5月21日。 刘军民对本院调取证据的意见是： 对证据1无异议。 对证据2无异议，合同备案登记不是办理房屋产权证书的前置条件，不能证明开发商已经将房屋交付给仇亚萍、孙志福。 王阿金对本院调取证据的意见是： 对证据1真实性无异议，对证明问题有异议。该房屋在2014年8月开发商已经将该房屋交给孙志福，因此物业公司才从2014年8月收取物业费。另外，钥匙的交付不能作为房屋交付的必要条件，王阿金于2014年10月24日交纳了购房款后房屋已经实际交付，王阿金虽在2014年购房，但在2016年交纳相关费用符合一般交易规则； 对证据2对真实性无异议，对证明问题有异议，因为王阿金催促孙志福进行产权变更登记，孙志福才与润达公司在2015年5月21日将双方之前的房屋买卖合同在房产中心备案，是孙志福为了履行办理产权变更义务而进行的必经程序。因此，其不能证明孙志福在2015年5月21日才取得案涉房屋，不是只有备案的买卖合同才是生效合同，其买卖关系的确定时间应综合认定。 本院经审理认定事实如下：1.2015年5月21日，仇亚萍、孙志福与润达公司签订了房屋买卖合同，并于当日在房产中心进行了备案登记；2.2016年11月4日王阿金到物业公司办理入住手续,并于当日在物业公司取走案涉房屋钥匙；3.自2016年1月22日至今案涉房屋一直处在法院查封状态。具体查封情况为：（1）2016年1月22日，房产中心依据本院作出的（2016）吉0183民初139-1号民事裁定书（保全）办理了查封登记，申请人为高源、宋丽丽；（2）2016年1月27日，房产中心依据本院作出的（2016）吉0183民初469-1号民事裁定书（保全）办理了轮候查封登记，申请人为刘军民；（3）2018年1月30日，房产中心依据本院作出的（2016）吉0183执994号执行裁定书办理了轮候查封登记，申请执行人为高源、宋丽丽；（4）2018年1月30日，房产中心依据本院作出的（2017）吉0183执223号执行裁定书办理了轮候查封（续封）登记，申请执行人为刘军民；（5）2018年12月21日，房产中心依据本院再次作出的（2016）吉0183执994号执行裁定书办理了解除查封登记。另外，223号执行案件卷宗记载的结案方式是终结本次执行，而非终结执行。 本院认为，执行案件所执行的标的，应是被执行人所有或与被执行人有关联的财产。本案案涉房屋于2015年5月21日在房产中心办理了网签备案，备案信息体现案涉房屋登记为仇亚萍和孙志福。故本院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产可以查封、扣押、冻结...”的规定，本院对案涉房屋的查封于法有据。 本院在执行申请执行人刘军民与被执行人仇亚萍借款合同纠纷一案过程中，作出的相关裁定并无不当。在本院223号执行案件卷宗记载的结案方式为终结本次执行与被告王阿金主张的从中国裁判文书网下载的终结执行的结案方式不同的情况下，应以本院纸质卷宗记载为准。根据《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第十五条“终结本次执行后，人民法院已对被执行人依法采取的执行措施和强制执行措施继续有效”及第十六条“终结本次执行程序后，申请执行人申请延长查封、扣押、冻结期限的，人民法院应当依法办理续行查封、扣押、冻结手续”的规定，故本院2018年1月26日作出的223号执行裁定符合法律规定。另外，（2018）吉0183执恢757号执行裁定中虽然表述仇亚萍无财产可供执行，但是改变不了仇亚萍对案涉房屋享有所有权的事实。 金钱债务中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，应同时具备的法定情形为：一是在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；二是在人民法院查封前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。第一种情形是关于王阿金与仇亚萍、孙志福签订的《房屋买卖合同》的效力问题。本院作出的（2017）吉0183民初5号生效判决书已认定了王阿金与孙志福、仇亚萍签订的《房屋买卖合同》为合法有效合同；第二种情形是关于王阿金对案涉房屋的占有问题。买受人对不动产的合法占有体现为对不动产实现了支配和控制，即应取得房屋钥匙、办理入住手续、签订物业服务合同及缴纳水、电等相关费用。本院案涉房屋是由勇创物业公司管理，根据本院对该物业公司的法定代表人杨晓秋的调查及王阿金提供的水、电费等票据，均证明王阿金对案涉房屋取得钥匙的时间为2016年11月4日，即王阿金实际控制案涉房屋的时间应为该日期。2016年1月22日，案涉房屋已被本院查封，显然王阿金没有在法院查封前合法占有；第三种情形关于案涉房屋房款交付的问题，本院作出的（2017）吉0183民初5号生效判决书中审理查明部分表述，王阿金与孙志福、仇亚萍签订《房屋买卖合同》后，王阿金当日通过建设银行汇到仇亚萍账户2700000.00元，仇亚萍给王阿金出收条一枚；第四种情形是关于案涉房屋买受人未办理过户登记问题。仇亚萍、孙志福与润达公司于2015年5月21日签订房屋买卖合同，并于当日在房产中心登记备案。显然王阿金于2014年10月24日与仇亚萍、孙志福签订《房屋买卖合同》时并未取得案涉房屋的房产证，且直到本案诉讼时仍未取得。对此王阿金在签订房屋买卖合同时就应当预见到该房屋过户登记会存在障碍。故应认定王阿金系自身原因未能办理房屋过户登记。刘军民、王阿金双方提供的其它证据均对其主张的待证事实没有证明力，本院不予采纳，不再一一论述。综上，王阿金的主张和证据不足以排除对案涉房屋的执行。故刘军民请求准许执行案涉房屋，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条、《最高人民法院关于严格规范终结本次执行程序的规定（试行）》第十五条、第十六条的规定，判决如下： 准许对仇亚萍、孙志福所有的位于德惠市华苑学府建设办事处4区401栋6号面积为270.62平方米门市楼的执行。 案件受理费17580.00元由王阿金与仇亚萍共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  于天志 人民陪审员  吕淑环 人民陪审员  许洪辉 二〇二〇年五月十九日 书 记 员  于 琦