吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终837号上诉人（原审被告）：沈启武，男，1962年7月13日出生，汉族，现住吉林省榆树市城郊街三委23组。委托诉讼代理人：李铁英，榆树市法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审原告）：袁晶，女，1969年10月12日出生，汉族，现住吉林省榆树市正阳街五委42组。委托诉讼代理人：于会影，吉林华盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘矱聪，吉林华盟律师事务所律师。原审被告：吉林省亿晟房地产开发有限公司，住所地榆树市繁荣大街北段（市工会北侧）。法定代表人：陈柏华，系总经理。委托诉讼代理人：杨杰，法律顾问。上诉人沈启武因与被上诉人袁晶、原审被告吉林省亿晟房地产开发有限公司（以下简称亿晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省榆树市人民法院（2019）吉0182民初3682号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。袁晶原审提出诉讼请求：解除袁瑞清与沈启武于2013年4月13日签订的房屋买卖合同、沈启武返还我购楼款100万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2013年5月15日至给付之日止）。事实与理由：亿晟公司开发的榆树市伯都国际小区1、2、3号楼是沈启武与亿晟公司合作开发，工程竣工结算后无现金付给沈启武，将2号楼1号底商抵顶给沈启武。并于2011年8月17日给开具了楼房票据，将该底商交付给沈启武。沈启武于当年对该房进行了装修。2013年4月卖给袁瑞清所有。2016年起该楼房租赁至今。亿晟公司与沈启武的买卖合同在先合法有效，应予保护。其转卖行为也是合法有效的。我的父亲袁瑞清在2013年4月13日以100万元的价格从沈启武手中用30万元的红砖款，一台奥迪A6作价70万元购买的该楼房。当时签订合同的人是袁瑞清，所开具的收据也是亿晟公司出具的，票据名称为沈启武。沈启武承诺将该楼房更名过户到我名下，并出具正规的不动产发票，但我多次要求沈启武办理产权证照手续并开具发票,沈启武始终没有给办理。该楼房在2014年已被长春市中级人民法院查封。我是袁瑞清的女儿，袁瑞清在全家人都同意的情况下，把该楼房赠给了我。亿晟公司在2016年开具正式发票时，名字开到我名下。2018年1月袁瑞清因病去世。但由于开发商的原因该楼房始终没有办下来房证。该房屋已经交付使用多年。由于亿晟公司欠金铁东钱未还被起诉。2019年7月12日长春中级人民法院在执行阶段，对我的楼房进行查封要求把房屋腾出。沈启武提执行异议和执行异议之诉都被驳回了。法院将该楼房确认是亿晟公司所有的财产查封。因此沈启武就对该楼房已不具备所有权了，致使我无法取得房屋所有权。我要求沈启武返房款他也不同意，故诉至法院。沈启武原审辩称：袁晶诉状中陈述我取得的房屋是与亿晟公司合作，用房屋抵顶工程款的情况不属实，是我用现金购买的。我也没承诺将楼房过户给袁晶。我和袁晶父亲袁瑞清有书面合同，合同中未体现要将房屋更名过户给袁晶名下。房照没办理下来是开发商的原因，与我无关。我也没向任何部门提过执行异议和执行异议之诉。我没有与袁晶签订任何合同，买卖合同是和袁瑞清签订的，袁晶起诉我主体不适合。袁晶要求与我解除合同，我和袁瑞清签订合同后，已经及时履行，不存在法定解除的情形。我和袁瑞清签订的房屋买卖合同没有虚假掩盖成分，是双方真实意思表示，此合同交付的是涉案房屋的使用权、占有权、支配权及相关物权的期待权利。事实上，我将和亿晟公司形成对该房屋的权利义务转交给袁瑞清。袁晶与亿晟公司重新形成了权利义务。亿晟公司已经为袁晶出具了收据票据凭证。因此袁晶如有任何损失纠纷应与亿晟公司进行协商，我没有任何关系。亿晟公司原审辩称：2011年底我公司已经将涉案房屋卖给沈启武，袁晶与沈启武之间纠纷与我公司没有关系。原审法院审理查明：2013年4月13日袁晶父亲袁瑞清（乙方）与沈启武（甲方）签订了协议书。协议内容：“一、甲方将伯都国际2号楼1号底商145.52平方米以100万元价格（包括不动产税甲方负责）、二、乙方用奥迪A6L2.8（车牌号为吉A55Q33）以七十万元作价给甲方，余款用红砖按现价0.33元/块，按欠据的数量计算找齐。三、以上协议双方自愿达成，如有违约，由违约方赔偿另一方的经济损失。”2013年5月15日沈启武给袁瑞清出具了收据一枚。收据内容：“伯都国际2号楼1号底商现已出售给袁瑞清，作价壹佰万元整，经双方协商袁瑞清的奥迪A6L2.8排量车一台作价七十万元，余额三十万用红砖抵顶。现车、红砖已全部接收，将2号楼1号底商交付给袁瑞清使用（袁瑞清现将此房屋赠与袁晶）现底商票据已经更名为袁晶名下。”2014年8月12日涉案房屋收据由亿晟公司开具到袁晶名下。该房屋一直未办理过户登记手续。2018年1月11日袁瑞清因病死亡。2014年长春市中级人民法院在审理亿晟公司与金铁东商品房买卖合同纠纷一案过程中，查封了本案涉案的房屋。沈启武向长春市中级人民法院提起执行异议被驳回异议申请，后又提起执行异议之诉也被判决驳回诉讼请求。2019年7月12日长春市中级人民法院作出（2019）吉01执恢33号公告，对该房屋进行评估拍卖。现袁晶为请求解除袁瑞清与沈启武于2013年4月13日签订的房屋买卖合同、沈启武返还袁晶购楼款100万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2013年5月15日至给付之日止）诉来本院。原审法院认为：袁晶父亲袁瑞清与沈启武签订了房屋买卖协议书后，袁瑞清将该房屋赠与袁晶，故袁晶具有本案原告的主体资格。现因沈启武亿晟公司与案外人的纠纷，该房屋被查封拍卖中，导致合同目的无法实现，故袁晶要求解除袁瑞清与沈启武签订的房屋买卖合同、沈启武返还袁晶购楼款100万元的诉讼请求证据充分，本院予以支持。因协议签订后房屋已交付袁晶使用至今，故袁晶要求沈启武给付利息的诉讼请求，本院不予保护。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除2013年4月13日袁瑞清与沈启武签订的房屋买卖合同；二、沈启武于判决生效后立即返还袁晶房价款100万元；三、驳回袁晶的其他诉讼请求。案件受理费13800元由沈启武负担。宣判后，沈启武不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：案涉事实是，涉案房屋系袁晶所有,因亿晟公司的原因导致袁晶不能办理房屋产权证。亿晟公司与金铁东存在经济纠纷，金铁东依法申请强制执行。长春市中级人民法院将涉案房屋查封。房屋被查封后袁晶未提出执行异议及执行异议之诉。袁晶于2019年起诉至人民法院提起诉讼要求解除上诉人沈启武与袁瑞清(袁晶父亲现己离世)以物抵物的协议。原审判决错误：1.上诉人沈启武与被上诉人袁晶没有签订过任何房屋买卖合同，也不有在任何其他合同关系，因此袁晶无权作为本案原告要求解除沈启武和袁瑞清的协议，本案原告主体不适合。2.沈启武与袁瑞清之间也并不存在房屋买卖合同。沈启武和袁瑞清2013年4月13日签订了协议。协议内容约定是袁瑞清用奥迪车、红砖顶100万元换购沈启武底商一处。从此份书面协议表明袁瑞清和沈启武之间是以物换物,消灭的是袁瑞清与沈启武之间的债权债务关系,本协议内容反应不是袁瑞清用现金从沈启武手中购买房屋,因此不能认定此协议是买卖合同。3.此协议签订后沈启武将房屋已经交付袁瑞清使用和占有至今，袁瑞清和沈启武不存在债权关系已经结束。4.袁瑞清将涉案房屋是转赠给袁晶，袁晶已经实际占有并使用多年。在庭审中袁晶也自行承认将房屋已经出租他人使用。5.袁晶并非因为继承取得该房屋。如果袁晶是继承涉案房屋可能存在对该房屋权利义务的继承性和延续性,但本案袁瑞清是将房屋赠与袁晶,赠与的是对房屋的占有使用的权利义务,不能因为袁晶是因赠与取得房屋占有使用就直接认定袁晶继承了沈启武与袁瑞清签订合同的权利和义务。合同具有一定的相对性，合同是否解除、是否可变更均应当是合同双方当事人的权利义务。本案袁晶做为房屋的受赠人没有权利解除赠与人袁瑞清与沈启武签订的合同。6.袁晶提交了购房不动产票据体现房屋的实际购买人是袁晶,袁晶和亿晟公司已经形成了新的权利义务合同关系，与上诉人沈启武没有任律关系。在中级法院查封前，袁晶已是实体权利人。2013年5月15日该标的物已是袁晶名。7.根据合同法第九十四条法定解除的情形只有五种，从现有证据看原告解除合同不符合九十四条的规定。8.袁晶在一审中称沈启武曾对涉案房屋提出执行异议和执行异议止诉都被驳回,上诉人从未因涉案房屋提出执行异议和执行异议之诉，原告是虚假陈述，中级法院查封拍卖，目前没有实际执行,并没有侵犯到原告的实体权利，仍然处在待定状态，而且上诉人于2017年12月9日在中级法院36号法庭进行过陈述，已说明该标的物早已归原告所有，中级法院全程录像，此事是原告的弟弟袁泽找的我。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。袁晶二审答辩称：原审判决正确，应予维持。亿晟公司二审答辩称：同意沈启武的上诉请求。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：1.袁瑞清与沈启武签订《协议书》后，将该《协议书》的权利转让给袁晶，袁晶成为《协议书》的权利人，其有权在袁瑞清去世后依据《协议书》向沈启武主张权利，故沈启武上诉主张袁晶原告主体不适格的理由不成立，本院不予支持。2.沈启武上诉另主张袁瑞清是以奥迪车、红砖抵顶100万元换购沈启武的房屋，系以物换物，不能认定是买卖合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而买受人支付价款并未限定于现金。本案中的买受人袁瑞清支付的对价为车辆以及红砖，已足额支付了房屋对价，沈启武履行协议过程中对此并未提出异议，故该上诉理由无法律依据，亦有失诚实信用原则，本院不予支持。3.沈启武虽在签订协议后即将房屋交付给袁瑞清，但转移房屋所有权亦为沈启武的合同义务，而房屋转移所有权以不动产转移登记为准，现案涉房屋因被法院查封而无法办理更名过户，袁瑞清的合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，案涉《协议书》应予解除。4.沈启武上诉还主张亿晟公司为袁晶开具了不动产发票，袁晶和亿晟公司已经形成了新的合同关系，即使合同无法继续履行，亦与沈启武无关。本院已经生效的（2016）吉01执异9号执行裁定书以及（2016）吉01民初396号民事判决书，均驳回了沈启武的执行异议，证实沈启武并未实际取得案涉房屋的处分权，即其与袁瑞清签订的《协议书》无法继续履行，亦存在沈启武转让给袁瑞清的房屋权利存在瑕疵的原因，故应由沈启武依据合同关系，向《协议书》的权利人袁晶返还购房款。沈启武虽对两份生效法律文书不予认可，但并未提起上诉或申请再审，故该主张亦不成立。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人沈启武负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年五月二十九日书记员  张焕平