山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终4571号 上诉人（原审原告）：崔恺辰，男，1995年6月17日出生，汉族，住北京市石景山区。 委托诉讼代理人：程宝文，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈同俊，北京市盈科（青岛）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东小珠山建设发展有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区胶州湾东路。 法定代表人：刘育民，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：慕香英，北京市君合（青岛）律师事务所律师。 上诉人崔恺辰因与被上诉人山东小珠山建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初11176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案已审理终结。 崔恺辰上诉请求：1.撤销一审判决书第二项，依法改判山东小珠山建设发展有限公司支付崔恺辰延期办理房产证违约金198772元(2015年3月31-2016年4月2日)；2.一、二审的全部诉讼费用由山东小珠山建设发展有限公司承担。事实和理由：一审法院对于山东小珠山建设发展有限公司是否应支付崔恺辰延期办理房产证违约金的事实认定有遗漏，以及法律依据有误。一、山东小珠山建设发展有限公司为崔恺辰开具的销售不动产统一发票的时间为2016年4月3日，购房发票是办理房产证的必备材料，这充分说明崔恺辰无论如何不可能早于2016年4月3日前办理房产证。而这个事实一审判决中并没有任何提及。二、即使按照一审法院判决山东小珠山建设发展有限公司没有逾期交付房屋，那双方实际交付房屋的日期应为2014年12月30日，房屋交付的90日内也就是2015年3月30日前山东小珠山建设发展有限公司应当将办理房产证的材料交予崔恺辰，并协助办理房产证。而山东小珠山建设发展有限公司开具购房发票的日期为2016年4月3日，所以崔恺辰办理房产证不可能早于2016年4月3日。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，本案房屋为预售房屋，崔恺辰应于房屋交付之日90日内取得房屋权属证明，作为开发企业的山东小珠山建设发展有限公司应该予以协助，及提供必要的证明文件，因山东小珠山建设发展有限公司自身原因没有及时开具并且提供办理房产证所须的购房发票，导致崔恺辰延迟办理房产证，山东小珠山建设发展有限公司应当承担违约责任。四、一审法院对认定“崔恺辰称收到该通知后去领取办证材料但山东小珠山建设发展有限公司因崔恺辰没有办理面积差结算款而拒绝提供办证材料，致使崔恺辰无法办理房产证，但崔恺辰并未提供充分的证据对该事实予以证明”事实存在证据有遗漏。崔恺辰在一审中提交的录音录像能够证明主张的事实成立。五、《青岛市商品房预售合同》及其补充协议中关于办理房产证的约定与实际中崔恺辰办理房产证的程序严重不相符。山东小珠山建设发展有限公司将房屋交接与产权交接明显的混同，把房屋交接与产权交接捆绑，房屋不交接，房产证就无从办理，构成了严重的侵权行为。 崔恺辰向一审法院起诉请求：1.判令山东小珠山建设发展有限公司支付延期交房违约金540693元；2.山东小珠山建设发展有限公司支付商品房建筑面积误差结算款的延迟付款利息56491元（从2014年12月13日计算至2019年6月12日）；3.山东小珠山建设发展有限公司支付延期办理房产证违约金1461789元（计算至2019年5月28日）；4.山东小珠山建设发展有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年3月18日，崔恺辰与山东小珠山建设发展有限公司签订《商品房预售合同》，合同约定：山东小珠山建设发展有限公司将坐落于黄岛区在建商品房217栋5单元3层301户预售给崔恺辰，售价为2636605元。山东小珠山建设发展有限公司应于2014年12月30号前将该房屋交付崔恺辰，并在交付房屋后90日内协助崔恺辰办理房产证。合同签订后，崔恺辰依约将房款一次性全额支付给山东小珠山建设发展有限公司，直到2016年12月8日，山东小珠山建设发展有限公司才将该房屋交付给崔恺辰，延迟交房长达708天。且山东小珠山建设发展有限公司至2019年5月28日才为崔恺辰办理房产证。另山东小珠山建设发展有限公司应于2014年12月13日，向崔恺辰退还面积差结算款90968元，山东小珠山建设发展有限公司一直拖欠至今未支付。山东小珠山建设发展有限公司的上述违约行为，严重影响了崔恺辰对房屋的使用和处分，给崔恺辰造成重大的财产损失。 一审法院认定事实：1、2013年11月30日，崔恺辰（乙方）与山东小珠山建设发展有限公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由崔恺辰购买山东小珠山建设发展有限公司开发的位于黄岛区《青岛小镇二期项目A16-1号地块》217栋x单元x层x户房产，总价款2636605元。合同第十一条约定：“甲方定于2014年12月30日前将该房屋交付给乙方。”第十二条约定：“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、乙方不退房，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之3计算，违约金自本合同第十一条约定最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”合同第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”合同附件一中约定付款方式：一次性付款，乙方向甲方于2013年11月30日前一次性支付总价款2636605元（含定金100000元），存入本合同指定的账户。合同同时约定了其他权利义务。合同签订后，双方办理了网签手续。另，崔恺辰与山东小珠山建设发展有限公司签订《青岛小镇项目补充协议》（预售住宅2.1-2.3期），协议第八条约定：“针对合同第五条的补充约定：出卖人办理预售许可时预测绘未将该房屋阁楼（如有）、储藏室（如有）计入测绘建筑面积，预售合同约定的面积系按照预测绘面积填写。房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局/胶南市房产管理局认定的测绘机构实测面积为准。如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，按如下约定处理：双方据实结算房价款，任何一方不得因面积差异（无论是否±3%）解除合同。……该协议第十五条关于房屋交付的补充约定：……买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。买受人了解，因项目分期开发，有关配套设施（如供气等）按照出卖人建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通。买受人确认不得因此拒绝接受房屋交付，且出卖人不因此向买受人承担任何违约及赔偿责任。出卖人可委托物业服务公司办理上述房屋交付相关手续。”2、崔恺辰提交2016年12月8日《青岛万科房屋交接验收表（毛坯房）》，该验收表在其他问题或建议处手写“2016.7.9接售后维修电话验收上层屋顶几处楼宇维修及地板开裂。2016.12.8验收上层地板开裂，以上问题于2015年1月份提出报修。”3、崔恺辰提交录音及录像证据，拟证明2016年12月8日前崔恺辰曾就房屋质量问题要求山东小珠山建设发展有限公司维修，另崔恺辰提交照片一组，拟证明房屋存在多处漏雨、地面开裂等质量问题，直至2016年12月8日崔恺辰与山东小珠山建设发展有限公司物业服务公司实际交付房屋。山东小珠山建设发展有限公司认为上述质量问题非法定事由，崔恺辰不能据此拒绝接收房屋。4、崔恺辰、山东小珠山建设发展有限公司签订《面积差补充协议》一份，其中第三项约定：“根据甲、乙双方关于建筑面积误差的处理约定，由出卖人方向买受人方一次性退还人民币90968元。”甲方（山东小珠山建设发展有限公司）落款日期为2014年12月13日。乙方（崔恺辰）落款日期为2018年12月12日。2019年9月3日崔恺辰收到90968元。5、崔恺辰提交的购房发票显示山东小珠山建设发展有限公司开具的日期为2016年4月3日，开具的金额为2545637元。2019年5月28日，崔恺辰办理涉案房屋的不动产产权证书。6、崔恺辰提交青岛市不动产登记服务指南，其中申请材料包括登记申请书、身份证明、商品房预售（出售）合同或预告登记证明及房屋交接书。另，崔恺辰提交与山东小珠山建设发展有限公司财务交谈录像，拟证明因房屋面积差额结算，山东小珠山建设发展有限公司一直没有退钱给崔恺辰导致崔恺辰未领到购房发票，从而导致崔恺辰无法办理房产证。7、山东小珠山建设发展有限公司提交《青岛市建设工程竣工验收备案证》，青岛小镇二期项目A16-1号楼地块199#-202#、207#-212#、217#-222#，竣工验收日期为2014年12月17日。8、山东小珠山建设发展有限公司提交2014年12月19日、2015年1月9日快递邮寄凭证，拟证明山东小珠山建设发展有限公司于房屋竣工验收备案后，在合同约定的交付日期（2014年12月30日）前向崔恺辰邮寄房屋交付使用通知书，因第一次邮寄后，崔恺辰未按时前往办理，于2015年1月9日再次邮寄，另山东小珠山建设发展有限公司提交2018年5月崔恺辰起诉山东小珠山建设发展有限公司的起诉状及证据等内容，拟证明山东小珠山建设发展有限公司于合同约定的交房日期前已通知崔恺辰办理交付手续，但崔恺辰以房屋存在质量问题拒绝收房。9、山东小珠山建设发展有限公司于2015年3月13日取得编号为市20××82号的《房地产权属登记证明》，位于黄岛区商品房已具备房地产权属登记条件，准予登记。2015年6月4日山东小珠山建设发展有限公司向崔恺辰邮寄了领取办理房地产权所需材料的通知，证明其已按合同约定完成合同义务。10、山东小珠山建设发展有限公司提交《房屋交付单》，其中载明出卖人已于2019年5月21日按照《青岛市商品房预售合同》约定将青岛小镇项目x幢x单元x楼房屋交付给买受人，买受人接受房屋，并无异议。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人争议的焦点为：1、山东小珠山建设发展有限公司是否构成逾期交房？2、山东小珠山建设发展有限公司是否应支付崔恺辰延期办证违约金？3、山东小珠山建设发展有限公司应否支付崔恺辰房屋面积误差结算款利息？一、关于山东小珠山建设发展有限公司是否构成延期交房问题。崔恺辰、山东小珠山建设发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定和法律规定履行各自的义务。崔恺辰已经按照合同约定支付了全部购房款，山东小珠山建设发展有限公司应按照合同约定将符合条件的房屋交付崔恺辰。双方合同第十一条约定：山东小珠山建设发展有限公司于2014年12月30日前将房屋交付给崔恺辰。现崔恺辰主张山东小珠山建设发展有限公司存在延迟交房违约行为，山东小珠山建设发展有限公司抗辩涉案房屋于2014年12月17日竣工验收合格，山东小珠山建设发展有限公司于2014年12月18日向崔恺辰邮寄了房屋交付使用通知书，崔恺辰一审庭审时明确承认已收到该通知书，但称于2015年1月办理收房时发现房屋有严重质量问题而拒收。通常情况下，商品房的购房人在以下两种情况下可以拒收房屋：1、开发商交付使用的商品房主体质量不合格。2、开发商交付使用的商品房存在严重瑕疵，严重影响正常居住使用。此处的“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。对于交付的商品房存在的一般（诸如裂缝、渗漏、门窗损坏等）质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，买受人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商无需承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重做等违约责任，对此给买受人造成损失的，还需向买受人赔偿损失。本案中，山东小珠山建设发展有限公司已经取得涉案房屋的竣工验收备案证，说明涉案房屋的楼体、水电等均通过了验收，并且质量合格，崔恺辰也并未主张房屋存在主体质量问题。从崔恺辰提交的证据来看，其所提到的涉案房屋质量问题诸如：楼板开裂、卧室、下水管位置多处漏雨等，并非房屋主体质量问题，亦未达到不能修复而严重影响居住的程度。另，双方已在合同补充协议第十五条中约定：“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题，出卖人应按《青岛市商品房住宅使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房交付并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任。”故，崔恺辰以此为由拒收房屋，理由不能成立。对于涉案房屋存在的一般性质量瑕疵，崔恺辰可在房屋交付后，要求开发商承担维修、更换、重做等质保责任，对由此造成的损失还可以向山东小珠山建设发展有限公司主张赔偿损失等违约责任。本案中，山东小珠山建设发展有限公司已履行了交付房屋的通知义务，崔恺辰无证据证明山东小珠山建设发展有限公司存在不能交房或拒绝交房的情形，因此，崔恺辰主张山东小珠山建设发展有限公司逾期交房，不能成立，其主张山东小珠山建设发展有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。二、关于山东小珠山建设发展有限公司是否存在延期办理房产证的问题。双方合同第十四条约定：“在甲方取得了房地产权属登记证明后90日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为该房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向青岛经济技术开发区青岛市黄岛区城市建设局办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”山东小珠山建设发展有限公司于2015年3月13日取得《房地产权属登记证明》，于2015年6月4日向崔恺辰邮寄了领取办理房地产权所需材料的通知。崔恺辰称收到该通知后去领取办证材料但山东小珠山建设发展有限公司因崔恺辰没有办理面积差结算款而拒绝提供办证材料，致使崔恺辰无法办理房产证，但崔恺辰并未提供充分的证据对该事实予以证明，且按照规定，双方必须签署《房屋交接书》方能到房产部门办理产权证，而崔恺辰因房屋质量问题一直拒收房屋，直至2019年5月21日才与山东小珠山建设发展有限公司办理了《房屋交付单》。因此，对崔恺辰的意见不予采信。崔恺辰主张逾期办证违约金的诉讼请求，证据不足，不予支持。三、关于崔恺辰主张的面积差结算款利息问题。根据崔恺辰、山东小珠山建设发展有限公司双方《青岛市商品房预售合同》第五条及补充协议的约定，房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局/胶南市房产管理局认定的测绘机构实测面积为准。根据双方签署的《面积补充协议》，双方确认涉案房屋面积误差为-6.18平方米，结算款为-90968元。其中第三项：“根据甲、乙双方关于建筑面积误差的处理约定，由出卖人方向买受人方一次性退还人民币90968元。”双方争议的焦点是该款的利息应自何时开始起算。崔恺辰主张自2014年12月13日起算，山东小珠山建设发展有限公司抗辩崔恺辰于2019年5月21日才到物业办理了正式交房手续并签署《房屋交付单》，应以此时间为准。一审法院认为，根据双方《面积补充协议》上山东小珠山建设发展有限公司签署的日期为2014年12月13日，说明山东小珠山建设发展有限公司自认至该日期时，已经确定了涉案房屋的实测面积和应退还的金额。根据双方合同的约定，退还面积差款的日期应为房屋交付日期，山东小珠山建设发展有限公司既抗辩已按约交付房屋，即应以此日期（即2014年12月30日）为退还款项的日期。山东小珠山建设发展有限公司于2019年9月3日才将该款退还崔恺辰，应支付此期间占用该款项而导致的崔恺辰利息损失。对崔恺辰的该项诉讼请求，予以支持。但利息计算方式如下：以90968元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%，自2014年12月31日起计算至2019年9月2日止。判决：一、山东小珠山建设发展有限公司于判决生效之日起10日内支付崔恺辰商品房建筑面积误差结算款延迟付款利息（以90968元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%，自2014年12月31日起计算至2019年9月2日止）；二、驳回崔恺辰的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔恺辰提交青岛市西海岸新区不动产登记中心微信公众号里的《个人全款从开发商购买商品房办理登记流程图》一份，证明个人全款从开发商购买商品房办理登记流程中，开发商开具的购房发票是崔恺辰办理房产证的必备条件。因此，崔恺辰无论如何不能在涉案发票的开具日期即2016年4月3日之前办理房产证。山东小珠山建设发展有限公司对该证据的真实性不认可，认可办理房产证需要提交的材料中包含发票，但认为山东小珠山建设发展有限公司在具备办证条件之后，经屡次催告并书面通知，崔恺辰始终不到山东小珠山建设发展有限公司交回收据换取正式发票，未领取相关的办证材料，责任在崔恺辰。 本院查明其他的事实与一审认定一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：山东小珠山建设发展有限公司是否存在延期办理房产证的违约行为。 崔恺辰上诉主张山东小珠山建设发展有限公司于2016年4月3日才开具办理房地产权所需发票的事实，足以证明山东小珠山建设发展有限公司存在违约行为。山东小珠山建设发展有限公司则主张崔恺辰拒绝收房并且在收到办证通知后迟迟不带收据到山东小珠山建设发展有限公司换购房发票，崔恺辰上述行为影响到涉案项目的税费汇算清缴的情况下，山东小珠山建设发展有限公司于2016年4月3日先才行开具了涉案房屋的销售发票，整个过程中山东小珠山建设发展有限公司不存在违约行为，崔恺辰应自行承担相应的责任。对此，本院认为，山东小珠山建设发展有限公司于2015年3月13日取得《房地产权属登记证明》，于2015年6月4日向崔恺辰邮寄了领取办理房地产权所需材料的通知，符合双方的合同约定。崔恺辰陈述收到该通知，主张山东小珠山建设发展有限公司因崔恺辰没有办理面积差结算款而拒绝提供办证材料，但崔恺辰并未提供有效证据证明其主张，其上诉状中提到的一审中提交的录音录像，只能证明山东小珠山建设发展有限公司要求其先办理面积差退款才能出具发票，不能证明其主张曾于2015年6月向山东小珠山建设发展有限公司要求出具购房发票而山东小珠山建设发展有限公司拒绝办理的事实。该证据恰恰证明了崔恺辰于2019年5月28日才把收据交给山东小珠山建设发展有限公司工作人员并领取发票的事实，结合崔恺辰确因涉案房屋质量瑕疵问题一直拒绝收房至2019年5月21日才与山东小珠山建设发展有限公司办理《房屋交付单》的事实，山东小珠山建设发展有限公司的主张可信度更高。故对崔恺辰的该上诉理由，本院不予采信。 综上所述，崔恺辰主张逾期办证违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，判处结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4275元，由上诉人崔恺辰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张信林 审判员  王化宿 审判员  潘红燕 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 高仁青 书记员王繁 书记员吴苗苗