云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9162号上诉人（原审原告）：昆明车云贸易有限公司，住所地：云南省昆明市安宁市连然街道办事处嵩华路8号。法定代表人：刘兴平，公司总经理。委托诉讼代理人：金曦、吕云，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：周华婷，女，1964年10月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被上诉人（原审被告）：胡光兴，男，1963年3月7日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。上诉人昆明车云贸易有限公司（以下简称：车云公司）因与被上诉人云南铁龙工贸有限公司（以下简称：铁龙公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初930号民事判决，向本院提起上诉。因铁龙公司于2019年7月25日在云南省安宁市市场监督管理局办理了注销登记，故本院依法追加原铁龙公司的股东周华婷、胡光兴作为本案被上诉人参加诉讼。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。车云公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项，依法改判由被上诉人支付上诉人赔偿金1779979元、违约金30万元；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，本案并非因城市发展、政府规划导致涉案合同无法继续履行，而是因被上诉人与出租人终止双方之间的场地租赁合同，才导致上诉人的转租合同被迫解除、被迫搬离场地，因此导致的损失应当由被上诉人承担。其次，案外人安宁安怀经贸有限责任公司的规划审批行为与涉案合同解除无关，该行为系安宁安怀经贸有限责任公司的商业行为，并非政府的强制行为，一审法院以“政府统一规划”为由免除被上诉人的责任与涉案合同第十条关于免责条款中政府征收、占用行为的约定不符。二、一审法院适用法律错误。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，政府征收、占用土地应当公告征收决定、补偿方案、进行房屋土地调查登记等严格的土地征收手续后，方可要求权利人搬迁，征收土地房屋，但本案中并未进行过前述任何程序，仅凭借安宁安怀经贸有限责任公司单方规划申请即认定为政府统一规划，进而认定上诉人与被上诉人双方均无过错，免除被上诉人的责任违反了前述条例的规定及涉案合同的约定，系适用法律错误。三、被上诉人应根据双方《场地租赁合同》赔偿上诉人因此造成的损失1779979元及违约金30万元。四、被上诉人在未清偿债务的情况下，隐瞒了铁龙公司注销的事实，导致注销程序不合法，应当承担责任。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持上诉人的全部上诉请求。周华婷、胡光兴辩称，一、租赁合同免责条款约定发生自然灾害或者政府征用，任何一方无需承担法律责任；二、铁龙公司与安宁宁众汽车销售服务有限责任公司（以下简称：宁众公司）签订了转租协议，已将原合同权利义务转移给宁众公司，应当由宁众公司承担责任，宁众公司已经支付了车云公司40万元的赔偿，双方已经达成和解；三、即便公司注销，股东也要承担相应的法律责任；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。车云公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原被告的《租赁合同》，被告退还原告租金人民币124998元、租赁押金2万元；2、请求判令被告向原告支付损失赔偿金人民币1779979元，违约金人民币30万元；3、请求判令被告承担全部诉讼费。一审法院认定以下案件事实：车云公司、铁龙公司于2016年6月12日签订《场地租赁合同》，车云公司向铁龙公司租赁位于安宁市，面积约4633平方米场地一块，用于开办二手车交易市场，租赁期限为5年11个月，自2016年6月1日起至2022年4月30日止，场地租赁费用每年总计20万元，并交付押金20000元，明确合同期限届满后全额退还。2017年5月22日签订《补充协议》约定：1、在原租地面积上向西延长增加为长85米（到场地围墙）、宽41米，面积为3485平方米；2、场地租金在原有基础上增加50000元。庭审中，铁龙公司明确已收租2年，第一年是2016年6年1日至2017年5月30日，场地租赁费用20万；第二年是2018年6月1月至2019年5月30日，场地租赁费用25万。场地租用费为每年总计25万元。《场地租赁合同》合同（甲方铁龙公司、乙方车云公司）第十条约定：合同的变更、解除、终止1、除法律规定或本合同约定外，未经双方协商一致，任何一方不得单方变更或解除本合同；2、乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回租赁场地。给甲方造成损失的，乙方应承担相应赔偿责任：（1）乙方从事非法经营的；（2）未按合同约定支付租金及其他费用、经甲方书面催告后二个月内仍未支付的；（3）故意破坏租赁场地的；（4）因乙方自己经营引发民事纠纷，行政争议，导致乙方在场地经营主体（公司）被依法查封的。3、租赁期间如发生下列情形之一的，乙方有权终止本合同，甲方应退还乙方剩余期限租金，赔偿乙方的全部损失：（1）甲方干涉乙方的正常经营活动的；（2）因土地所有权人或第三方对租赁场地主张权利导致本合同无法继续履行的；（3）甲方不按约定为乙方提供场地及水、电等相关配套设施，迫使乙方无法正常经营的。4、租赁期间，在特殊情况下乙方如需提前解除本合同，应提前2个月书面通知甲方，赔偿甲方本合同第7条第一款所指轨道5万元损失后，甲方收到乙方通知后10天内应与乙方办理合同解除手续。乙方应在办理合同解除手续后10日内搬迁完毕，交还租赁场地。5、本合同租赁期满后，甲方有权及时收回场地。如乙方在租赁期满前未与甲方续签合同，在租赁期满后又继续占用场地的，乙方应按原租金标准计算并支付占用期间的场地使用费，并承担违约责任。在此情形下乙方所交的2万元押金甲方无需退还。6、租赁期间，如遇政府征收、占用租赁场地导致本合同终止。甲方应退还乙方剩余期限租金。针对乙方在租赁场地建盖的建筑物、设施等所产生的直接补偿款归乙方所有。甲方对乙方在租赁场地上的投资不承担赔偿责任。7、本合同期满终止后，乙方在租赁场地建盖的不动产设施建筑物所有权转归甲方所有，乙方不得拆除。其他动产由乙方自行搬走。届时甲方不得再要求乙方恢复场地原貌。8、乙方在租赁期满或合同提前终止时，应及时将租赁场地清扫干净、搬迁完毕，将租赁场地交还甲方。第十一条违约责任：本合同生效后，甲乙双方都应严格信守合同之条款，任何一方造成违约，除承担30万元（大写：叁拾万元整）违约金外还应承担由此造成的一切法律民事责任和经济损失。第十二条免责条款，租赁期间，如发生严重自然灾害或国家征用，任何一方均无需承担法律责任。车云公司于2018年5月30日缴纳了2018年6月1日至2019年5月31日的租金人民币25万元。因城市发展，政府规划，责令租户限期搬离，导致合同无法继续履行。2018年12月车云公司搬离租赁场地。2019年4月2日车云公司起诉至安宁市人民法院，请求判令解除《租赁合同》、退还租金、押金并承担违约责任。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。本案中，双方签订的《场地租赁合同》系当事人的真实意思表示，具有约束力，双方应严格按照约定履行。合同签订后，因城市发展需要，政府统一规划，要求车云公司、铁龙公司双方限期搬离，导致双方签订的《场地租赁合同》不能继续履行，对此双方均无过错，且双方在签订《场地租赁合同》时已明确约定：租赁期间，如遇政府征收、占用租赁场地导致本合同终止。甲方应退还乙方剩余期限租金。针对乙方在租赁场地建盖的建筑物、设施等所产生的直接补偿款归乙方所有。甲方对乙方在租赁场地上的投资不承担赔偿责任。对车云公司请求判令解除《场地租赁合同》、退还租金人民币124998元、租赁押金2万元的诉讼请求，依法有据，予以支持；对车云公司请求判令铁龙公司支付损失赔偿金人民币1779979元及违约金人民币30万元的诉讼请求，因无充分证据证明其主张成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告昆明车云贸易有限公司与被告云南铁龙工贸有限公司于2016年6月12日签订的《场地租赁合同》，并由被告云南铁龙工贸有限公司在判决书生效之日起五日内退还原告昆明车云贸易有限公司租金124998元及租赁押金20000元。二、驳回原告昆明车云贸易有限公司的其它诉讼请求。一审案件诉讼费24600元，由原告昆明车云贸易有限公司承担23440元，由被告云南铁龙工贸有限公司承担1160元（并入上款一起执行）。二审中，双方当事人均无新证据提交。根据双方当事人陈述及举证情况，没有证据证明本案中存在政府征用涉案场地的行为，本院对一审判决认定“因城市发展，政府规划，责令租户限期搬离，导致合同无法继续履行”的内容不予确认，其余事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的其余事实依法予以确认。二审另查明：铁龙公司于2018年10月25日与宁众公司签订转租协议，将其从安宁市连然街道办事处东湖社区居委会官厢街居民小组租来的包含本案车云公司租用面积在内的土地转租给宁众公司；车云公司二审中认可收到案外人宁众公司赔偿的40万元损失。铁龙公司于2019年7月25日在云南省安宁市市场监督管理局办理了注销登记，公司的股东周华婷、胡光兴在办理注销登记时向登记机关承诺无债务，符合简易注销条件，并承诺对企业未了债务承担清偿责任。2018年12月31日，云南滨点房地产土地资产评估有限公司受车云公司委托，出具房地产估价报告，评估车云公司在涉案土地上的建筑物、构筑物及附属设施价值为1779979元。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：车云公司要求铁龙公司支付违约金30万元及赔偿1779979元损失的诉请是否有事实和法律依据。本院认为：一、关于铁龙公司是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”车云公司与铁龙公司签订了租赁合同，该合同依法成立并生效，双方当事人均应严格依照合同约定履行义务；铁龙公司在租期届满前将包含本案诉争土地在内的土地另行租赁给案外人宁众公司，导致原租赁合同不能继续履行，车云公司不能继续使用租赁物，本案中并无任何证据证明存在政府征用、拆迁等行政行为导致合同不能履行，铁龙公司存在违约行为，依法应当承担违约责任；二、关于铁龙公司主张已将合同权利义务转移给宁众公司的问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”铁龙公司与案外人签订转租合同，约定案外人宁众公司继续履行铁龙公司与车云公司的租赁合同，该约定将铁龙公司对车云公司负有的继续提供租赁物的债务转移给宁众公司，但是该行为并未经过债权人车云公司的同意，不发生义务主体转移的法律效力，铁龙公司因宁众公司的原因造成违约，仍应当对车云公司承担违约责任，其与宁众公司的纠纷，应当另行解决；三、关于车云公司主张解除合同及退还租金、押金的问题。铁龙公司在与车云公司的租赁合同未到期的情况下另行与宁众公司签订租赁合同，导致与车云公司的租赁合同不能履行，车云公司已经实际搬离租赁场地，一审判决解除租赁合同并由铁龙公司返还剩余租金及押金并无不当，双方也无异议，本院仅对返还主体进行变更；四、关于车云公司主张的违约金。铁龙公司与车云公司在租赁合同第十一条约定违约方应当承担30万元的违约金，并赔偿经济损失，因车云公司违约导致合同不能继续履行，车云公司要求铁龙公司赔偿违约金30万元的诉讼请求符合双方合同的约定，本院依法予以支持。五、关于车云公司主张的经济损失，车云公司认可案外人宁众公司与其签订过书面赔偿协议并已经赔偿了车云公司40万元的经济损失，但是经法庭释明后未提交双方的书面协议，无法查明双方约定的内容，车云公司应当承担相应的法律后果，相关损失赔偿问题，车云公司应当依照与宁众公司的赔偿协议的约定办理，对车云公司要求铁龙公司赔偿经济损失1779979元的诉讼请求，本院不予支持。六、关于责任承担主体问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定：“公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。”本案中铁龙公司未经依法清算即被注销，丧失民事诉讼主体资格，公司股东应当作为当事人参加诉讼；公司股东周华婷、胡光兴在办理注销登记时向登记机关承诺无债务，符合简易注销条件，并承诺对企业未了债务承担清偿责任，因公司股东在注销公司时未对本案债务进行清算，符合前述法律规定应当对公司债务承担民事责任的情形，本院对车云公司要求其承担责任的主张依法予以支持。综上所述，车云公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销云南省安宁市人民法院（2019）云0181民初930号民事判决；二、解除昆明车云贸易有限公司与云南铁龙工贸有限公司于2016年6月12日签订的《场地租赁合同》，并由周华婷、胡光兴在判决书生效之日起十日内退还昆明车云贸易有限公司租金124998元及租赁押金20000元；三、由周华婷、胡光兴于本判决生效后10日内支付昆明车云贸易有限公司违约金30万元。四、驳回昆明车云贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费24600元，由周华婷、胡光兴负担（并入其他应付款项一并执行）；二审案件受理费24600元，由昆明车云贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月八日法官助理熊金华书记员蔡磊