呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初1159号原告：常娥，女，退休，住内蒙古自治区呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。原告常娥与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行审理，原告常娥，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田振业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常娥向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行《呼市富邦商厦回租合同》，支付被告合同期内拖欠原告的2015年7月到2018年12月租金14004.55元；以及被告在与原告租赁合同到期后，继续使用原告柜台经营牟利一年，原告要求被告支付（2019年全年度）占用原告柜台期间的租金4001.3元。被告应支付原告租金共计18005.85元；2、依法判令被告支付原告违约金4863.06元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确违约金计算方式为：欠付租金总数×违约金天数（自2015年7月1日至2019年12月31日止）×4.35%÷365天。事实与理由：2011年4月26日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位，购买合同约定富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2017年3月30日，在被告富邦商厦办公地点补签了第017003号《呼市富邦商厦回租合同》。合同约定自2014年1月1日至2018年12月31日将柜台回租富邦公司，年租金为总房款的10%。支付方式为每年分两次支付（即上半年支付一次，下半年支付一次）租金。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在合同期内欠原告2015年7月到2018年12月租金14004.55元。租赁合同到期后，在被告未与原告签订新的租赁合同的情况下，继续占用原告柜台经营牟利。根据《中华人民共和国合同法》第236条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告认为被告在与原告租赁合同到期后，继续使用原告的柜台经营牟利，形成不定期租赁合同关系。原告要求被告支付租金合理正当，因此原告要求被告支付不定期租赁期间（2019年度）租金4001.3元。合计被告应支付原告租金18005.85元，违约金4863.06元。请法院查明事实，作出公正的判决。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，2018年之前的租金认可，2019年的租金不认可。租赁合同约定租期是从2014年1月1日至2018年12月31日，被告在租期届满后明确告知原告不再与其续签回租合同，且原告与案外人金某家具已签订新的租赁合同，且被告在与原告约定的租赁期限届满前，已将案外人金某家具诉至法院，要求解除涉案摊位的租赁合同，但案外人在判决生效后，仍强行占用不予腾退，导致被告无法向原告返还摊位，由此产生的占有使用费应由金某家具向原告支付。违约金也不予认可，合同无约定。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2011年4月26日，原告（乙方）、（买方）与被告（甲方）、（卖方）签订房屋买卖合同，原告购买了被告坐落在中山西路公园对面地段商业楼贰层，摊位187c号。合同约定：“柜台总价40012元。乙方所购柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，被告回租原告购买的柜台。2017年3月30日，原告与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦贰层摊位187号，房款总额为40012元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金4001.2元。三、租金支付方式：每年分两次付清。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金某家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金某家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金某家具博览有限责任公司尚未将占有使用的柜台返还被告。3、原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与原告办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2017年3月30日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。被告对租赁期间内的租金14004.2元予以认可，本院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，被告在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2017年3月30日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按原回租合同约定支付租金。原回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则2019年租金的给付已到履行期，被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2019年度租金4001.2元，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付原告租金已构成违约，应向原告承担违约责任，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，故原告主张的违约金按4.35%予以计算，以2000.6元为基数，从2015年8月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2016年2月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2016年8月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2017年2月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2017年8月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2018年2月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2018年8月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2019年2月1日计算至2019年12月31日；以2000.6元为基数，从2019年8月1日计算至2019年12月31日，共计1891.68元，原告主张违约金超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告常娥租金18005.4元及违约金1891.68元；二、驳回原告常娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计190元，由原告常娥负担24元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张美玲 二○二○年五月十八日书记员 张思颖