文书内容河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0192民初5126号原告：刘世杰，男，1974年9月16日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：刘朝杰，男，1978年12月16日出生，汉族，住河南省新郑市。原告：霍华东，男，1988年12月16日出生，汉族，住河南省西华县。原告：王栋垒，男，1979年10月2日出生，汉族，住河南省新郑市。四名原告共同委托诉讼代理人：吕静波，河南霁安律师事务所律师。被告：河南保利置业有限公司，住所地郑州航空港区云港路北侧。法定代表人：赵国武，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告刘世杰、刘朝杰、霍华东、王栋垒与被告河南保利置业有限公司（以下简称河南保利公司）房屋买卖合同纠纷案件，本院于2019年11月15日立案后，于2019年11月26日裁定并案审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍华东及原告刘世杰、刘朝杰、霍华东、王栋垒的共同委托诉讼代理人吕静波，被告河南保利公司的委托诉讼代理人徐会展、沈丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘世杰向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付本案涉案房屋所对应的不动产权证书；2．判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金100，825元（以总房款705，563元为基数，按照日0.01%的标准，自2014年9月1日起计算至2018年7月31日，共1429天）、逾期办理转移登记违约金3492元（以总房款705，563元为基数，按照日0.005%的标准，自2019年1月28日起计算至2019年5月7日止，共计99天）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月17日，刘世杰与河南保利公司签订了《商品房买卖合同》，刘世杰购买河南保利公司开发的郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号住宅一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定，刘世杰履行了作为××应尽的义务。合同约定，出卖人应在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关部门，否则按日向××支付总房款的0.01%违约金；出卖人应在取得商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证并及时通知××领取，否则按日向××支付总房款0.005%的违约金。但河南保利公司逾期办理房屋权属登记，构成违约。在办理房屋权属证书之后，河南保利公司为了逃避支付违约金的责任，使用各种方式使刘世杰受到阻碍，不能基于自由意志领取房屋权属证书，导致刘世杰未能拿到己经办理的房屋权属证书。现刘世杰诉至法院，望判如所请。原告刘朝杰向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付本案涉案房屋所对应的不动产权证书；2．判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金99，878元（以总房款698，940元为基数，按照日0.01%的标准，自2014年9月1日起计算至2018年7月31日，共1429天）、逾期办理转移登记违约金3460元（以总房款698，940元为基数，按照日0.005%的标准，自2019年1月28日起计算至2019年5月7日止，共计99天）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，刘朝杰与河南保利公司签订了《商品房买卖合同》，刘朝杰购买河南保利公司开发的郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号住宅一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定，刘朝杰履行了作为××应尽的义务。合同约定，出卖人应在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关部门，否则按日向××支付总房款的0.01%违约金；出卖人应在取得商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证并及时通知××领取，否则按日向××支付总房款0.005%的违约金。但河南保利公司逾期办理房屋权属登记，构成违约。在办理房屋权属证书之后，河南保利公司为了逃避支付违约金的责任，使用各种方式使刘朝杰受到阻碍，不能基于自由意志领取房屋权属证书，导致刘朝杰未能拿到己经办理的房屋权属证书。现刘朝杰诉至法院，望判如所请。原告霍华东向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付本案涉案房屋所对应的不动产权证书；2．判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金74，170元（以总房款519，038元为基数，按照日0.01%的标准，自2014年9月1日起计算至2018年7月31日，共1429天）、逾期办理转移登记违约金2569元（以总房款519，038元为基数，按照日0.005%的标准，自2019年1月28日起计算至2019年5月7日止，共计99天）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月13日，霍华东与河南保利公司签订了《商品房买卖合同》，霍华东购买河南保利公司开发的郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号住宅一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定，霍华东履行了作为××应尽的义务。合同约定，出卖人应在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关部门，否则按日向××支付总房款的0.01%违约金；出卖人应在取得商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证并及时通知××领取，否则按日向××支付总房款0.005%的违约金。但河南保利公司逾期办理房屋权属登记，构成违约。在办理房屋权属证书之后，河南保利公司为了逃避支付违约金的责任，使用各种方式使霍华东受到阻碍，不能基于自由意志领取房屋权属证书，导致霍华东未能拿到己经办理的房屋权属证书。现霍华东诉至法院，望判如所请。原告王栋垒向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告交付本案涉案房屋所对应的不动产权证书；2．判令被告支付逾期办理产权初始登记违约金101，886元（以总房款712，990元为基数，按照日0.01%的标准，自2014年9月1日起计算至2018年7月31日，共1429天）、逾期办理转移登记违约金9874元（以总房款712，990元为基数，按照日0.005%的标准，自2019年1月28日起计算至2019年11月1日止，共计277天）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月15日，王栋垒与河南保利公司签订了《商品房买卖合同》，王栋垒购买河南保利公司开发的郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号住宅一套。合同中对双方之间的权利义务进行了详细约定，王栋垒履行了作为××应尽的义务。合同约定，出卖人应在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关部门，否则按日向××支付总房款的0.01%违约金；出卖人应在取得商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证并及时通知××领取，否则按日向××支付总房款0.005%的违约金。但河南保利逾期办理房屋权属登记，构成违约。在办理房屋权属证书之后，河南保利公司为了逃避支付违约金的责任，使用各种方式使王栋垒受到阻碍，不能基于自由意志领取房屋权属证书，导致王栋垒未能拿到己经办理的房屋权属证书。现王栋垒诉至法院，望判如所请。被告河南保利公司辩称，一、受郑州城际铁路工程延期施工、机场净空限高拆降、云港路北半幅延期施工等的影响，涉案小区在竣工后迟迟未能完成规划核实，直至2017年11月20日才完成规划核实，影响了房屋初始登记和不动产首次登记的办理。上述政府工程和市政施工均为河南保利公司无法预测、无法控制的，依照合同约定和法律规定，办理日期应相应顺延，对该期间的逾期河南保利公司无过错，不应承担违约责任。二、2016年8月之后，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已经履行不能，应适用情势变更原则，河南保利公司不应承担违约责任。三、不动产首次登记办理迟缓是因为政府部门原因。四、假如河南保利公司存在逾期办理初始登记和转移登记的违约行为，但四名原告并未因此遭受实际损失，合同约定的违约金过高，河南保利公司请求予以调低。同时河南保利公司在相关网站查询涉案房产目前的售价已经增高，四名原告根本不存在任何损失。五、依据民法总则有关诉讼时效的规定，四名原告主张的2016年11月之前的违约金已经超出诉讼时效，其已经丧失胜诉权。六、刘世杰、刘朝杰、霍华东三人的不动产权证可随时去售楼部领取，王栋垒的不动产证现在不动产登记中心，因抵押权人工商银行未去领他项权证原因未发放。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年9月17日，刘世杰（××）与河南保利公司（出卖人）签订编号为G13001426852号的《商品房买卖合同》一份，约定刘世杰购买河南保利公司开发建设的位于郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号商品房，建筑面积116.21平方米，单价每平方米6071.45元，房款总金额705,563元。2013年10月14日，刘朝杰（××）与河南保利公司（出卖人）签订编号为G13001445802号的《商品房买卖合同》一份，约定刘朝杰购买河南保利公司开发建设的位于郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号商品房，建筑面积116.21平方米，单价每平方米6014.46元，房款总金额698，940元。2013年9月13日，霍华东（××）与河南保利公司（出卖人）签订编号为G13001424013号的《商品房买卖合同》一份，约定霍华东购买河南保利公司开发建设的位于郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号商品房，建筑面积89.44平方米，单价每平方米5803.2元，房款总金额519，038元。2013年11月15日，王栋垒（××）与河南保利公司（出卖人）签订编号为G13001478753号的《商品房买卖合同》一份，约定王栋垒购买河南保利公司开发建设的位于郑州航空港区××联动大道东侧、××路北侧××单元××号商品房，建筑面积116.21平方米，单价每平方米6135.36元，房款总金额712，990元。关于产权登记，以上四份《商品房买卖合同》第十五条中均约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行”；附件四合同补充协议第六条第一款约定“出卖人应当在2014年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.01%违约金，因××原因或出卖人不能控制的原因致使出卖人未及时报送资料的，出卖人无需承担任何责任”。附件四合同补充协议第六条第二款约定“出卖人取得商品房初始登记后，双方约定××委托出卖人办理商品房转移登记。××应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得××该房屋所有权证，并及时通知××领取。××不解除合同的，出卖人按日向××支付总房款0.005%的违约金”。合同签订后，刘世杰按照合同约定向河南保利公司支付了705,563元购房款，刘朝杰按照合同约定向河南保利公司支付了698，940元购房款，霍华东按照合同约定向河南保利公司支付了519，038元购房款，王栋垒按照合同约定向河南保利公司支付了712，990元购房款，河南保利公司按合同约定时间向四人交付了涉案房屋。后刘世杰向河南保利公司缴纳涉案房屋面积差房款6071元，河南保利公司于2019年8月30日向刘世杰出具收据一份；刘朝杰向河南保利公司缴纳涉案房屋面积差房款6014元，河南保利公司于2019年8月30日向刘朝杰出具收据一份。2015年9月6日，因涉案四套房产所在的润丰悦尚小区1、2、3、5号楼四幢建筑超高，郑州机场二期工程建设指挥部向郑州航空港经济综合实验区机场二期工程建设领导小组指挥部发出豫机二期函〔2015〕126号《关于尽快拆降郑州机场二跑道净空保护区域内润丰悦尚小区4栋超高楼房的函》。郑州国际机场二期工程建设领导小组指挥部和郑州航空港区管理委员会成立润丰悦尚拆降指挥部对相关楼栋进行拆降加固恢复作业。在此期间，又因云港路北半幅市政施工及项目绿化施工等工程受郑州至机场城际铁路延期施工影响，均影响了润丰悦尚项目规划核实工作开展。施工完成后规划市政建设环保部门经规划核实于2017年11月20日作出建设工程竣工规划核实意见书。河南保利公司也陆续进行了房产首次登记并为购房业主办理了转移登记，其中四套涉案房屋产权首次登记材料报送时间均为2018年7月26日，登记时间均为2018年8月1日；刘世杰、刘朝杰、霍华东三人的涉案房屋转移登记材料报送时间均为2019年4月30日，登记时间均为2019年5月7日，王栋垒涉案房屋转移登记材料报送时间为2019年10月29日，登记时间为2019年11月1日。另查明，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》施行，国家实行不动产统一登记制度。郑州市住房保障和房地产管理局2016年8月10日发布通告告知自2016年8月20日起停止办理房屋所有权初始登记业务，由不动产登记中心对不动产进行首次登记。2016年11月1日，郑州航空港经济综合实验区不动产登记中心受理郑州航空港经济综合实验区内的不动产登记。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，四名原告分别与河南保利公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，四名原告分别向河南保利公司支付了购房款，河南保利公司也向四名原告交付了房屋，双方已经依约履行了合同的主要义务。河南保利公司应依约办理产权登记相关手续并交付权属证书，切实履行合同的附随义务。诉讼中，河南保利公司认可已办好并持有刘朝杰、刘世杰、霍华东三人涉案房屋的不动产权证书，故该三人要求河南保利公司交付涉案房屋所对应的不动产权证书，本院予以支持。王栋垒涉案房屋的不动产权证尚未在河南保利公司处，鉴于涉及案外第三人，故王栋垒诉请河南保利公司交付涉案房屋所对应的不动产权证书，本院不予支持。河南保利公司辩称，自2016年8月之后，因房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已经履行不能，应适用情势变更原则，河南保利公司不应承担违约责任。因取得房屋权属证书是房屋买卖交易的基础法定文件，虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策发生变化，但不管是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房取得房屋权属证书的前提，河南保利公司应遵循诚实信用原则，依据现行政策办理涉案房屋的权属证书，履行合同的附随义务，以最终实现双方合同和交易的目的。故河南保利公司该项辩解意见，本院不予采信。四份涉案《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款均约定，河南保利公司应当在2014年8月30日前向房地产行政主管部门报送资料办理房屋权属初始登记，而河南保利公司于2018年7月26日才报送涉案房屋产权首次登记的材料，构成违约。附件四合同补充协议第六条第二款约定，河南保利公司应当在取得该商品房初始登记后180日内，取得涉案房屋所有权证，涉案房屋首次登记的时间为2018年8月1日，而刘世杰、刘朝杰、霍华东三人的房屋于2019年5月7日转移登记，王栋垒购买的涉案房屋于2019年11月1日转移登记，河南保利公司构成违约。关于河南保利公司辩称的诉讼时效问题。本案中，《商品房买卖合同》中约定逾期办理产权初始登记，河南保利公司应按日向四名原告支付总房款的0.01%违约金，可以看出，涉案合同约定的违约金的计算是以日为计算单位的，每天产生的违约金数额是固定的，违约金是随着违约的时间连续产生的，是一种继续性债权，应当按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，涉案合同约定的报送产权初始登记资料的时间为2014年8月30日前，四名原告在2014年8月30日即应当明知河南保利公司已经违约，结合在案证据，四名原告申请证人高相平作证证明诉讼时效应中断，但其未提供其他提起诉讼或主张权利的客观证据予以佐证，证据不足，本院难以采信。河南保利公司于2018年7月26日报送四名原告购买的涉案房屋产权首次登记的材料，本院于2019年10月28日受理四名原告提交的起诉材料，四名原告主张的2014年9月1日至2016年10月27日的逾期违约金已过三年诉讼时效，丧失胜诉权，本院不予保护。四名原告按照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款主张的逾期违约金均应自2016年10月28日计算至2018年7月25日，共计636天。关于违约金的金额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”河南保利公司认为合同约定的违约金过高，请求调低。本院充分考虑到以下因素：一、办证期间存在房地产登记政策改革及相关行政管理部门职责的变化，房屋产权初始登记和首次登记在涉及部门、所需材料及程序的复杂程度等客观上存在一定差异，影响了房屋产权首次登记的办理。二、机场净空限高拆降，云港路北半幅市政施工及项目绿化施工等工程受郑州至机场城际铁路延期施工影响，均影响了润丰悦尚项目规划核实工作开展。三、为涉案房产办理权属登记是合同的附随义务，我国房地产政策明确房屋以居住为目的，涉案房屋已经交付给四名原告，未影响四名原告对房屋的居住使用，且四名原告未提供证据证明因河南保利公司违约而遭受到的实际损失。综上，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑河南保利公司的违约情形，四名原告可能产生的实际损失，结合当事人的过错程度，同时根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，本院在《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款、第二款约定违约金标准的基础上予以核减，即按日向四名原告支付总房款的0.003%的违约金。故河南保利公司分别应支付四名原告《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第一款约定的逾期违约金为：            姓名              违约金标准              逾期天数              违约金金额                  刘世杰              21.17元/天      （705，563×0.003%）              636天              13，464.12元      （21.17×636）                  刘朝杰              20.97元/天      （698，940×0.003%）              13，336.92元      （20.97×636）                  霍华东              15.57元/天      （519，038×0.003%）              9902.52元      （15.57×636）                  王栋垒              21.39元/天      （712，990×0.003%）              13，604.04元      （21.396×636）      河南保利公司分别应支付四名原告《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条第二款约定的逾期违约金为：            姓名              违约金标准              逾期天数              违约金金额                  刘世杰              21.17元/天      （705，563×0.003%）              98天（2019.1.29-2019.5.6）              2074.66元      （21.17×98）                  刘朝杰              20.97元/天      （698，940×0.003%）              2055.06元      （20.97×98）                  霍华东              15.57元/天      （519，038×0.003%）              1525.86元      （15.57×98）                  王栋垒              21.39元/天      （712，990×0.003%）              276天（2019.1.29-2019.10.31）              5903.64元      （21.39×276）      综上，河南保利公司应支付刘世杰违约金15，538.78元（13，464.12+2074.66），支付刘朝杰违约金15，391.98元（13，336.92+2055.06），支付霍华东违约金11，428.38元（9902.52+1525.86），支付王栋垒违约金19，507.68元（13，604.04+5903.64）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内分别向原告刘世杰、刘朝杰、霍华东交付不动产权证书；二、被告河南保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘世杰违约金15，538.78元；三、被告河南保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘朝杰违约金15，391.98元；四、被告河南保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告霍华东违约金11，428.38元；五、被告河南保利置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王栋垒违约金19，507.68元；六、驳回原告刘世杰的其他诉讼请求；七、驳回原告刘朝杰的其他诉讼请求；八、驳回原告霍华东的其他诉讼请求；九、驳回原告王栋垒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计9005元，由原告刘世杰负担2031元，原告刘朝杰负担2014元，原告霍华东负担1463元，原告王栋垒负担2093元，被告河南保利置业有限公司共计负担1404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘利鹏审判员  张晓炳审判员  焦静霞二〇二〇年五月十二日书记员  耿 茹