河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终1022号上诉人(原审被告、申请执行人)：平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司。住所地：平顶山市湛河区光明路与湛南路交叉口东北角27号楼底商房（东数第3-6间）。法定代表人：何红涛，董事长。委托诉讼代理人：王世民，男，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：李军，河南大乘律师事务所律师。被上诉人(原审原告、案外人)：齐秀珍，女，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：张常富（齐秀珍之夫），男，住河南省鲁山县。原审第三人（被申请执行人）：王文正，男，住河南省平顶山市新华区。原审第三人（被申请执行人）：平顶山市民生房地产开发有限公司，住所地：平顶山市石龙区人民路南5号院龙泰大酒店306号房。法定代表人：王留辉，执行董事兼总经理。上诉人平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司（以下简称华丰小额贷款公司）因与被上诉人齐秀珍，原审第三人王文正、平顶山市民生房地产开发有限公司（以下简称民生房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2019）豫0411民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。华丰小额贷款公司上诉请求：一、撤销平顶山市湛河区人民法院作出的(2019)豫0411民初403号民事判决书,改判驳回齐秀珍的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由齐秀珍承担。理由：一审判决认定事实不清,结果错误。一、齐秀珍购房合同上写购买的车库是2号楼由东向西数第6号车库,其异议提的是第7号车库,就是说其购买的车库与提异议的车库不一致,一审法院支持其请求是错误的。二、购买收据写的是购房款，不是购车库款。另外,购房款收款人户名为“申小萍”，而不是“民生公司”,不能证明齐秀珍交付购车库款了。三、齐秀珍购房合同上写的是6号车库,当时6号车库还未销售或被其他人占用。为什么原合同上写的是6号车库,而现在改为7号车库(案外人唐红阳是2016年8月才购买6号车库),在案外人齐秀珍强行占用7号车库时,6号车库既未出售,又未被他人占用,进一步证明齐秀珍对7号车库提异议是错误的。四、房屋所有权归属应以合法登记为准,齐秀珍没有合法登记,不能说明7号车库是齐秀珍的车库。该车库2014年抵偿给华丰公司时没有被任何人占用,是华丰公司员工王世民、李锦帅、王维川一间一间看过后。有补充担保合同为证。法院查封该车库时,该车库也未被人占用,法院送查封手续时,是在民生房地产公司售楼部送达签收的,签收人是经过民生公司领导确认并经过核实该车库未出售后,才签收的送达回执。物业出具证明不实。该车库查封时并无水表，水表是华丰小额贷款公司申请湛河法院查封后，齐秀珍违法抢占后安装的。综上,一审法院对本案事实没有查清,判决结果错误,故提起上诉，请求二审法院依法支持上诉请求。齐秀珍答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实。民生房地产公司在2013年将本案争执车库所在的整栋楼房基本建成，并且公开对外出售，齐秀珍和民生房地产公司人员现场看房，当时该楼房大部分工程竣工，所以才于2014年1月25日签订《商品房买卖合同》，并在签合同当天依照合同约定，将购房款汇至申小萍账户。由于无法实际入住，齐秀珍将剩余的25000元购房款拖至2015年的4月17日才予以支付。2015年秋天装修完毕，当年春节齐秀珍一家就是在新房里度过。而涉诉的车库在2014年6月与房屋一起交付给齐秀珍的，齐秀珍一直没有间断使用。至于车库编号问题，因该楼房底层的储藏室以及车库混杂在一起，依照民生房地产公司在2015年对车库的编号是B18号(即本案涉诉的7号车库），案外人唐红阳购买的车库为B19号（即湛河法院执行局查封的6号车库)，民生房地产公司为啥这样编号齐秀珍不知道，但是涉诉的车库和房屋一起在2014年6月交付的事实不容置疑。就利害结果说，华丰小额贷款公司现在对齐秀珍合同所指向的6号车库己经实际拥有，现在以这个理由上诉缺乏实际意义。至于涉诉车库没有进行登记的事实齐秀珍没有过错。民生房地产开发的案涉商品房，截止现在没有进行正式的竣工验收，没有申请商品房首次登记，不具备登记条件。而根据《商品房买卖合同》第24条约定，民生房地产公司应该在签订合同之日起30天内申请登记备案，齐秀珍不知道也不应该承担他人违约的后果。其次，华丰小额公司称齐秀珍抢占车库不符合客观情况，2015年齐秀珍就实际使用涉诉的车库，文博尊邸物业又是民生房地产公司指定管理的物业，如果发生抢占行为，代管的物业公司不答应，也不会收取相关费用，民生房地产公司更不会在时隔两年之后的2016年8月将华丰小额贷款公司称的6号车库出售给案外人唐红阳。因此齐秀珍所有的车库不存在抢占之说。根据以上答辩意见，希望二审法院驳回上诉。齐秀珍向一审法院起诉请求：依法终止对鲁山县城西穆路文博尊邸小区2号楼北7号车库（购房合同上的6号车库）的强制执行，并解除查封、不得执行。一审法院认定事实：2014年1月25日，齐秀珍（××）与民生房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。该合同载明：……第二条商品房销售依据，预售商品房批准机关为鲁山县住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为鲁建预售证第（2012）002号。第三条××所购商品房的基本情况，民生房地产公司开发的位于鲁山县城西侧××办事处××小区××单元××层西××房屋××套。该商品房建筑面积为119.36平方米。第四条计价方式与价款，该商品房总价款225000元。包含车库一个（二幢向北第六号，自东向西数）。……第六条付款方式及期限，一次性付款贰拾万元整，汇款申小萍62×××83。下余贰万伍仟元交接房款钥匙支付。民生房地产公司在出卖人处加盖合同专用章，刘攀超在法定代表人处加盖私章，王文正在委托代理人处签字。齐秀珍在××处签名，张常富在委托代理人处签名。当日，齐秀珍以银行转款的方式向民生房地产公司交付了购买上述房屋款200000元，该公司出具了《收据》，载明：今收到齐秀珍购房款贰拾万元整（￥200000）。《收据》在记载房款处包括小写及大写处均加盖了民生房地产公司财务专用章。该《收据》上载明“此款打入农信社申小萍账号：62×××83”。2015年4月17日，民生房地产公司给齐秀珍出具《收据》一份，载明：今收到齐秀珍交来购房款人民币贰万伍仟元整。￥25000元。并加盖民生房地产公司的印章。民生房地产公司向齐秀珍交付房屋与从东向西数第7号车库。齐秀珍提供《收条》一份，该收条载明：今收到齐秀珍2#北东起第7个车库电路电表水表安装费伍百元整，文博尊邸，2015年10月11日，并加盖案外人买三民私章。齐秀珍提供《证明》一份，该证明载明：文博尊邸二号楼住户齐秀珍车库在2号楼一楼，从东向西数（包含储藏室）排号第七，该车库从2015年到现在一直由本户使用，电费一直由该户交纳。同时提供2017年5月14日至2018年2月10日期间电费收据4份。另查明，文博尊邸小区2号楼底层包含两间不符合车库面积要求的储藏室。2号楼底层车库未在开发商处统一编号。现在2号楼底层车库编号为执行查封时为了便于执行进行的统一编号。华丰小额贷款公司陈述文博尊邸小区2号楼自东向西第6号车库为案外人唐红阳于2016年8月购买。唐红阳曾向一审法院提出执行异议，称其在2016年8月1日购买民生房地产公司位于文博尊邸B-19号车库一间，购房款为5万元。要求法院停止对民生房地产公司位于文博尊邸B-19号车库的执行。湛河区法院于2019年1月2日作出（2018）豫0411执异95号执行裁定书驳回案外人唐红阳的异议请求。华丰小额贷款公司诉王文正、民生房地产公司、赵海涛小额贷款合同纠纷一案，一审法院受理后，于2015年5月7日作出（2015）湛民一初字第75号民事判决书，判决：一、王文正于判决生效之日起三日内偿还平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司借款本金1000000元及利息（含其它损失），利息（含其它损失）按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的四倍从2013年6月1日起计算至本判决限定的还款之日止；二、平顶山市民生房地产开发有限公司及赵海涛对判决第一项承担连带清偿责任；在承担责任后，可就其承担的份额向王文正追偿；三、驳回平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司的其他诉讼请求。2015年5月29日，一审法院作出（2015）湛民一初字第75-1号民事裁定书，裁定:即日起对民生房地产公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个（具体位置是从2号楼东头向西数第2、6、7、12、13、14、19、23号车库）予以查封（限额150万元）。查封期间，由民生房地产公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。因王文正、民生房地产公司、赵海涛不履行上述判决书确定的义务，华丰小额贷款公司申请法院强制执行，一审法院于2015年7月14日立案受理。2016年11月2日，作出（2015）湛执字第263-3号执行裁定书，裁定即日起将被执行人民生房地产公司开发的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街南文博尊邸小区2号楼1单元6楼至7楼的复式套房两套、2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库八个（具体位置是从2号楼东头向西数第2、6、7、12、13、14、19、23号车库）予以查封（限额150万元）。查封期间，由民生房地产公司管理、使用，限制其处分权；不得转让、出租、抵押。2016年11月24日申请执行人华丰公司收据显示：今收到平顶山市湛河区人民法院执行平顶山市民生房地产有限公司所查封的位于鲁山县城西侧鲁阳办事处十街村南文博尊邸小区2号楼2单元6楼至7楼的复式套房两套、3单元6号楼至7楼的复式套房两套、4单元6楼至7楼的复式套房两套和2号楼北侧的车库六个（具体位置是从2号楼东头向西数第2、6、7、13、14、23号车库），暂由我公司保管。2018年7月9日，申请执行人申请对上述查封的六套房屋及六个车库进行评估。2018年10月12日，一审法院对该查封财产进行了续封。案外人齐秀珍提出书面执行异议。2019年1月2日作出（2018）豫0411执异94号执行裁定书，裁定：驳回案外人齐秀珍的异议请求。齐秀珍不服，提起案外人执行异议之诉，引起本案诉争。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利是否排除执行。民生房地产公司系文博尊邸小区的开发商，为涉诉车库的建造者。齐秀珍在本案涉诉车库查封前，与民生房地产公司签订《商品房买卖合同》，从民生房地产公司处购买商品房一套及涉诉车库一个,并向民生房地产公司交纳了全部款项。车库属于小区商品房的配套设施。车位、车库在物理上有独立性,但其社会功用在于满足商品房消费者的居住需要,是对商品房提供的居住功能的延伸和拓展。对商品房购买者而言,车库的配备,是与其居住权密切相关的一种生活利益,该利益应受到法律的保护。齐秀珍作为文博尊邸小区的商品房购买者,其交纳全部房款购买商品房目的是用于居住。《商品房买卖合同》中同时约定购买车库目的是便利居住,其作为商品房购买者对案涉车库享有的民事权益,受到较普通债权更为优先的法律保护,属于对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情形。故不得执行位于鲁山县城西侧××办事处××小区××楼北××西××号车库。华丰小额贷款公司辩称本案涉诉车库齐秀珍并未交纳相关款项，且合同约定车库与涉案车库不一致，其申请错误。但是齐秀珍提供有《商品房买卖合同》、《收据》、买三民《收条》、转账凭证、物业公司证明及电费收据予以证明其购买车库并交纳相关款项且于2015年占有使用自东向西数第7号车库的事实。文博尊邸小区2号楼存在民生房地产公司将车库多次处分，且处分时车库编号不一致情况，但齐秀珍作为商品房购买者对此无过错。故根据齐秀珍实际购买用于生活便利车库且占有使用的事实，对华丰小额贷款公司的辩称意见，不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项规定，判决：不得执行位于鲁山县城西侧××办事处××小区××楼北××西××号车库。案件受理费925元，由华丰小额贷款公司负担。二审查明事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利是否排除执行。齐秀珍作为案外人请求停止对案涉车库的强制执行，应审查齐秀珍对该车库是否享有真实的并足以排除执行的实体权益。根据查实事实可知，齐秀珍在本案涉诉车库查封前的2014年1月25日已与民生房地产公司签订有《商品房买卖合同》，该合同约定齐秀珍从民生房地产公司处购买商品房一套及车库一个，同日齐秀珍通过银行转账支付大部分款项，并在2015年4月17日交齐了剩余全部款项。虽然齐秀珍支付房款账户名显示为“申小萍”，但民生房地产公司为齐秀珍开具有收款收据，能够印证齐秀珍向民生房地产公司支付房款的事实。且物业公司证明自2015年10月收取了齐秀珍案涉车库水电表的安装费用，齐秀珍并一直交纳电费，该证据能够证明齐秀珍购买车库的实际位置并已于2015年开始对该车库实际占有使用的事实。关于车库编号问题，虽然齐秀珍持有的《房屋买卖合同》约定的车库位置为“二幢向北第六号，自东向西数”，而齐秀珍现在占有的车库是该楼底层自东向西数第7号车库。但因案涉2号楼底层车库并未在开发商处统一编号，现在的车库编号是在执行查封时为了便于执行而进行的统一编号，且该楼自东向西第六号车库有证据显示案外人唐红阳曾持有购买凭据提出过执行异议。综合以上事实可以认定，案涉车库出现编号不一致问题的责任不在齐秀珍，不能因为编号问题而否定齐秀珍对案涉现编号为7号车库的实际购买、占有、使用的事实。故现有证据能够证实齐秀珍即为案涉7号车库的实际××，其对该车库享有的民事权益应受到较普通债权更为优先的法律保护,一审判令对该车库不能强制执行具有事实和法律依据。华丰小额贷款公司上诉主张齐秀珍存在强行抢占车库等违法行为，但未提供证据证明，故对华丰小额贷款公司的该主张本院不予支持。综上所述，华丰小额贷款公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由平顶山市湛河区华丰小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祝建中审判员  尚少辉审判员  王光辉二〇二〇年五月二十二日法官助理韦艳歌书记员刘莹莹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。