山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初1168号原告：刘勇，男，1992年11月20日出生，汉族，住济宁市太白湖新区。委托诉讼代理人：杨程成，山东德衡（济宁）律师事务所律师。被告：济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91370811579360995W，住所地：山东省济宁北湖省级旅游度假区火炬南路237号-1。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：李芳、曹荣，山东晟哲律师事务所律师。原告刘勇诉被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司（以下简称嘉华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘勇及其委托诉讼代理人杨程成、被告嘉华公司委托诉讼代理人李芳、曹荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司按照合同约定向原告交付涉案房屋（天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋），并协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续；二、请求依法判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司支付原告因逾期交付房屋及办理所有权转移登记手续的违约金（违约金以5300000元为基数按照日万分之0.3自2017年8月31日计算至实际交付房屋之日止）；三、请求法院依法判令被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司返还团购费50000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率自2017年8月15日计算至实际付清之日）；四、本案诉讼费由被告承担。2017年8月1日，原、被告签订了《山东省新建商品房买卖合同》，约定原告以530万元的价格购买被告开发的天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋。被告应当在2017年8月30日前向原告交付商品房，交付90日内办理房屋所有权转移登记手续。逾期交房按日万分之0.3支付违约金。原告于2017年8月15日支付了全部房款530万元及团购费5万元，但被告至今不交房，也未办理所有权转移手续，并拒绝退还原告团购费。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告嘉华公司辩称，被告嘉华公司销售的涉案房屋为现房销售，且被告嘉华公司已在交付期限届满前通知原告办理房屋交付手续，并不存在逾期交付房屋的行为；涉案房屋在2019年8月19日前已经具备办理产权登记的条件，被告嘉华公司已通知原告领取办理房产证的相关材料，因原告未提交产权登记材料且未补交房屋差价，从而导致其仍未办理产权登记。在原告未补交房屋差价的前提下，被告嘉华公司无法协助其办理产权登记手续。原告诉请的5万元团购费用，并非被告嘉华公司向原告收取，被告嘉华公司不应承担返还义务。故，请求贵院驳回原告的全部诉请。一、因原告未在2017年8月30日前办理房屋交付手续，根据合同约定，该房屋视为已经交付，故被告嘉华公司不存在逾期交付房屋的行为。涉案房屋已于2016年12月30日竣工并验收合格，属于现房销售。2017年8月1日，被告嘉华公司与原告签订《山东省新建商品房买卖合同》，双方在合同中约定签订合同后的30天，即2017年8月30日为房屋交付时间。根据《山东省新建商品房买卖合同》第十一条第二款的规定：“。出卖人应在交付日期届满前。将通知书送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点”，以及第十一条第三款的规定：“。自出卖人交付通知规定的商品房交付之日起7日内，买受人未到场办理交付手续时，即视为出卖人已经交付。”,被告嘉华公司在2017年8月30日前已向原告送达《入住通知书》，通知其办理交房手续；若原告未收到书面房屋交付通知，根据合同约定，房屋交付时间仍为2017年8月30日，现因原告刘勇未到场办理房屋交付手续，该房屋视为已经交付，故被告嘉华公司不存在逾期交付房屋的行为。二、涉案房屋在合同约定的期限内已具备办理产权登记的条件，因原告刘勇未补交房屋差价导致其尚未办理产权登记，被告嘉华公司并不存在逾期办证的行为。根据《山东省新建商品房买卖合同》附件十一“合同补充协议”第二条的规定：“出卖人在房屋交付使用后的720天内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应在出卖人通知之日起15日内向房屋登记机构提交办理产权登记所需的全部资料。因买受人原因导致未能如期办理完毕的，买受人需按日计算向出卖人支付总房价款万分之0.1的违约金”，被告嘉华公司已在2019年8月19日前书面通知原告领取办证材料，但原告迟迟未至被告嘉华公司处办理相关手续，因原告原因导致未按期办理完毕产权登记的，被告嘉华公司保留追究其违约责任的权利。同时，根据《山东省新建商品房买卖合同》第十三条“面积差异处理”的规定：“。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：按照实测面积结算，房价款多退少补”，涉案房屋预测面积为308.56平方米，后经济宁市房产测绘中心测绘实测面积为321.89平方米，原告应向被告嘉华公司补交13.33平方米的房屋差价款。根据产权登记办理流程，原告应先补交房屋差价，被告嘉华公司为其开具房屋全额发票，然后原告向产权登记机构提交包含购房发票在内的办证所需材料并缴纳税费后方能办理产权登记。故被告嘉华公司保留诉请原告交纳房屋差价款的权利。三、被告嘉华公司从未收取过团购费用，不应承担返还义务。原告仅向被告嘉华公司交纳了530万元房屋价款，并未向嘉华公司交纳任何团购费用，被告嘉华公司不承担返还义务。综上所述，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费用亦不应由被告嘉华公司承担。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、原、被告于2017年8月1日签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份。证明合同约定原告以5300000元的价格向被告购买天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋。合同第十一条约定：“出卖人应当在2017年8月30日前向买受人交付该商品房”；第二十条约定：“买受人自商品房交付使用之日起90日内办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件”；且第十二条对逾期交付房屋的违约责任作出如下约定：“逾期交付房屋超过60日以上的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.3的违约金。”证据二、原告及其亲属向被告分四次支付共计530万元的电子回单及被告向原告开具的房屋购买山东增值税发票六张，发票金额共计530万元。证明原告及其亲属向被告账户分别于2017年7月28日、2017年7月31日、2017年8月15日、2017年8月15日支付5万元、154万元、100万元、271万元，共计530万元。被告亦向原告开具购房款的山东增值税普通发票六张，发票金额共计530万元。根据原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，已经符合被告向原告交付房屋并协助办理不动产登记手续的条件。证据三、北京余客宝科技有限公司于2017年6月1日向原告出具的9-3-101团购费5万元的收据一张（编号：0065449）。证明北京余客宝科技有限公司与被告共同开发建设、共同销售涉案房屋，原告于购买涉案房屋时与被告售楼处交付50000元团购费，并由北京余客宝科技有限公司出具收据，但被告至今未退还。被告为证明其辩称，向本院提交了如下证据：证据一：《山东省新建商品房买卖合同》一份；证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系，双方应当依据合同约定履行双方权责。合同第11条第2款约定，“。出卖人应在交付日期届满前。将通知书送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点”，合同第11条第3款约定，“。自出卖人交付通知规定的商品房交付之日起7日内，买受人未到场办理交付手续时，即视为出卖人已经交付。”，根据以上条款，若原告未收到被告送达的书面房屋交付通知，房屋交付时间仍为2017年8月30日，因原告未到场办理房屋交付手续，该房屋视为已经交付，被告不存在逾期交付房屋的行为。合同第13条约定，“面积差异处理”的规定：“。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：按照实测面积结算，房价款多退少补”，合同附件十一“合同补充协议”第2条的约定：“出卖人在房屋交付使用后的720天内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应在出卖人通知之日起15日内向房屋登记机构提交办理产权登记所需的全部资料。因买受人原因导致未能如期办理完毕的，买受人需按日计算向出卖人支付总房价款万分之0.1的违约金”。根据以上条款约定，被告方不存在逾期办证的行为。证据二：《竣工工程质量验收报告》一份；证明涉案房屋“天地北湖湾9#合院”已于2016年12月30日竣工验收，原告于2017年8月1日购买涉案房屋时，该房屋已经属于现房销售，在原告交纳全部房款后，房屋即可及时交付。证据三：《不动产登记证办理通知》及邮寄单据回执各一份；证明被告在合同约定的期限内（房屋交付后的720天内）已经具备办理不动产登记证的条件，被告已于2019年8月19日前通知原告前往被告处领取办理不动产登记的所有手续，现在因原告原因尚未办理完毕产权登记，被告不存在逾期行为。证据四：济宁市房产测绘中心出具的《房屋分层分户平面图》；证明结合证据一的合同第3条约定的涉案房屋预测建筑面积为308.56平方米，而经济宁市房产测绘中心测绘实测面积为321.89平方米，根据合同第13条的约定原告应向被告补交13.33平方米的房屋差价款，按照房屋单价17176.56元/平方米，应补交228962.90元房屋款。经审理，原、被告双方对签订《山东省新建商品房买卖合同》，约定原告以530万元的价格购买被告开发的天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋。原告于2017年8月15日前支付了购房款530万元，并由被告出具了购房发票没有异议。原、被告争议事实为，原告前往收房，被告告知院内有配房，增加了面积，要求原告再支付购房款228962.90元。原告认为合同没有约定该笔款项，院内配房系赠与，不应另收款。被告认为，该配方能够办理权属证书，应为合同约定购房面积，被告还应补交228962.90元购房款，协商未果，形成纠纷，诉至法院。本院主持调解，未能达成合意。本院认为，本案争议焦点一、原、被告争议的焦点为院内配房如何认定。焦点二、原告的诉请是否合理。关于焦点一，从以下三方面进行论证：1、原告主张院内配房系赠与是否成立；本院认为，通过原、被告陈述可知，原告所购房屋系现房，购房合同对所购房屋性质、面积、价款均有明确约定。但该购房合同没有约定对院内配房进行约定，从原告提交的购房附图看，该附图上也没有显示有该配房的存在。按照“谁主张，谁举证”原则，显然原告对配房系赠与举证不足，本院对此观点不予采纳。2、被告嘉华公司要求被告支付购房款228962.90元是否符合合同约定；原、被告之间签订的《山东省新建商品房买卖合同》中第三条，商品房基本情况约定，商品房所在建筑主体结构为钢混，建筑总层数3层，其中地上3层，地下1层。该商品房平面图见附件一，该附件一图显示，只有主体建筑，院内未显示争议房屋。房产测绘机构为济宁市房产测绘中心，预测建筑面积308.56平方米，套内建筑面积291.93平方米，分摊16.63平方米。第六条，计价方式与价款约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为17176.56元，总价款5300000元。第九条，商品房交付条件约定，该商品房已取得综合验收备案证明、已取得房屋测绘报告。由以上约定可知，原、被告签订房屋买卖合同时，房屋已综合验收并测绘完成，不存在房屋面积不确定情形。故，原、被告对合同约定交付的房屋面积、价款明确，原告已经按照约定支付了价款。被告嘉华公司要求被告另行支付228962.90元购房款，没有事实依据和合同依据。因此对被告辩称原告未付清购房款，本院不予采纳。3、双方争议的院内建筑物如何处理。本院认为，本案案由为商品房买卖合同纠纷，因原、被告双方签订的商品房买卖合同中并不涉及争议建筑物，双方围绕该建筑物形成的纠纷，不属本案审理范畴。本庭庭后进行调解，试图让原、被告就争议建筑物价款重新达成协议，但未成功，建议双方另案处理。关于焦点二，本院认为，原告刘勇已经按照合同约定履行了支付购房款530万元的义务。被告应按照合同约定时间履行交房义务。被告以原告未交清购房款为由，拒绝交付房屋，拒绝为原告办理房屋过户手续，理据欠妥。故，原告要求被告履行合同交付房屋，协助原告办理涉案房屋所有权转移登记手续，并按约定支付逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。关于原告要求被告返还团购费5万元的请求。本院认为，原告提交的收取团购费收据，收取人显然不是被告嘉华公司，且被告嘉华公司也不认可收取过原告团购费。故，原告要求被告返还团购费，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向原告刘勇交付天地北湖湾9号合院9-3幢1-3层0101号房屋并于交付房屋后三十日内协助原告刘勇办理房屋所有权登记手续；二、被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内支付原告刘勇以530万元为基数，按年利率1.095计算的，自2017年8月31日至实际交付日止的逾期交房违约金；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8179元，由原告刘勇负担579元，被告济宁城投嘉华房地产开发有限责任公司负担7600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济宁市中级人民法院。审判员 刘 威二〇二〇年五月二十一日书记员 胡佳慧