安徽省淮北市相山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖0603执异38号 案外人：李昊，男，1990年10月24日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 申请执行人：安徽盛世欣兴格力贸易有限公司，住所地安徽省合肥市新站区瑶海工业园纬B路。统一社会信用代码913401005757279135。 法定代表人：刘晓东，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王梦园，安徽华人律师事务所律师。 被执行人：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓谭路66号。统一社会信用代码91340600581543133A。 法定代表人：郑志喜，该公司总经理。 本院在执行安徽盛世欣兴格力贸易有限公司（以下简称盛世欣兴公司）与淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称国购公司）买卖合同纠纷一案中，案外人李昊对本院查封被执行人国购公司名下位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢202室的房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李昊称，2015年1月30日，李昊与国购公司签订了商品房买卖合同，购买该公司开发的位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室的商铺，建筑面积30.72㎡，价款369287元。李昊全额交纳购房款，国购公司开具了金额为369287元的不动产销售统一发票，并于淮北市房地产管理局办理了淮北市商品房预售合同登记备案证明，国购公司已实际交付了该房产。涉案房屋实际属于李昊所有，为保护其合法权益，现请求中止对位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室房屋的执行。 案外人李昊为证明其主张向本院提交了以下证据复印件：1、商品房买卖合同（预售）；2、淮北市商品房预（销）售合同登记备案证明；3、购房款付款说明、中国建设银行个人活期交易明细流水、中国农业银行个人账户交易明细流水、中国邮政储蓄银行账户对账单、安徽省淮北市地方税务局销售不动产统一发票（购房款）；3、淮北国购广场商铺委托经营管理合同、收款记录截图；4、国购广场前期物业服务协议、业主临时管理规约。 申请执行人盛世欣兴公司答辩称，涉案房屋所有权并未变更登记至李昊名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第九条之规定，李昊并非涉案房屋所有权人，涉案房屋系国购公司所有。李昊仅提交了购房合同、发票等证据，未能实际占有涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其权利不能排除强制执行。李昊所提异议不能成立，请求法院依法驳回。 申请执行人盛世欣兴公司未提供证据。 被执行人国购公司答辩称，涉案房屋已销售，购买人为李昊。该房屋建筑面积30.72㎡，成交价369287元，购买人李昊付清房款后，国购公司已于2015年1月30日与其签订商品房买卖合同，办理房屋备案登记手续，并交付该房屋，同年10月15日国购公司向李昊开具了购房款数额的发票。 被执行人国购公司未提供证据。 本院查明，盛世欣兴公司与国购公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日作出（2019）皖0603民初743号民事判决书，判决：一、国购公司于本判决生效之日起十五日内支付盛世欣兴公司货款5961227元，并支付违约金（自2019年2月2日起，按照月利率2％计算至付清之日止）；二、驳回盛世欣兴公司的其他诉讼请求。判决生效后，因国购公司未履行判决书确定的义务，盛世欣兴公司遂向本院申请强制执行。本院于2020年3月19日作出（2020）皖0603执214号之二执行裁定书，裁定查封被执行人国购公司所有的位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室房屋（皖（2018）淮北市不动产第0006424号）。2020年3月24日，淮北市不动产登记中心协助本院预查封了上述房屋产权。现李昊向本院提出执行异议，请求中止对位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室的执行。 另查明，2015年1月30日，李昊与国购公司签订了商品房买卖合同，约定国购公司将位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室的商品房出售给李昊，建筑面积30.72㎡，售价369287元，李昊应于2015年1月30日前全额支付购房款，国购公司应于2015年5月30日前交付验收合格的商品房。2015年1月17日，李昊之母栾春草向国购公司账户转账支付5万元，2015年1月30日，李昊向国购公司支付购房款319287元，共计369287元。2015年9月29日，淮北市房地产管理局对该商品房买卖合同进行备案。2015年10月15日，国购公司向李昊开具国购广场（商业）7#XXX室的销售不动产统一发票，票面金额为369287元。 2015年1月30日，李昊与国购公司签订淮北国购广场商铺委托经营管理合同，约定李昊将涉案商铺委托给国购公司统一经营、管理、代理招商租赁，期限自2015年1月1日至2024年12月31日，十年租金共计313895元，国购公司应按照合同约定如期支付相应租金。2018年2月至今，国购公司向李昊支付相应租金。 另，位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室的房屋备案登记信息显示：该房屋卖方为国购公司，买方为李昊，房屋建筑面积30.72㎡，成交价369287元。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，本案涉案房屋备案登记在国购公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，本案中，李昊与被执行人国购公司于涉案房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；李昊于涉案房屋被查封之前已实际占有该房屋，并支付了全部购房款；涉案房屋亦非因买受人李昊自身原因未能办理过户登记手续。李昊异议理由成立，其权利足以排除执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下： 中止对位于淮北市相山区桓谭路66号国购广场（商业）7幢XXX室房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 胡 剑 审判员 崔景瑞 审判员 张方娴 二〇二〇年五月二十五日 法官助理张翌 书记员杨冰洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。