江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终678号上诉人(原审被告):吉安华顺投资发展有限公司,住所地吉州区井冈山大道8号。统一社会信用代码:91360800799453392T。法定代表人:周渭华,该公司董事长。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓启红，江西智桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:卜萍,女,1985年10月2日出生，汉族,住江西省吉安市言州区。被上诉人（原审原告）:颜愈稠,女,1978年10月28日出生,汉族,住江西省吉安方永新县。被上诉人（原审原告）:刘小花,女,1982年8月1日出生,汉族,住江西省吉安市吉州区。原审被告:吉安凯旋物业有限公司,住所地江西省吉安市吉州区迎宾大道6号。统一社会信用代码:91360800309163158X。法定代表人:汤希贤,该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙素娟，吉安市君合法律服务所法律工作者。上诉人吉安华顺投资发展有限公司（以下简称华顺公司）因与被上诉人卜萍、颜愈稠、刘小花及原审被告吉安凯旋物业有限公司（以下简称凯旋公司）物权保护纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华顺公司的委托诉讼代理人胡晓芬、邓启红、原审被告凯旋物业公司的委托诉讼代理人孙素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华顺公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回卜萍、颜愈稠、刘小花对华顺公司该项诉讼请求的起诉并由卜萍、颜愈稠、刘小花承担诉讼费用。事实和理由：1、上诉人无向国网江西省电力有限公司吉安供电分公司（以下简称供电公司）申请分户安装独立电表并承担费用的义务。一审法院认定张泉与卜萍、颜愈稠、刘小花就涉案不动产权利义务全部概括性转让属适用法律和逻辑错误，上诉人非本案适格主体。涉案不动产是卜萍、颜愈稠、刘小花从案外人处购买，是二手房交易，不存在债权债务概括性转让。上诉人与卜萍、颜愈稠、刘小花之间无合同关系，卜萍、颜愈稠、刘小花也不能依据商品房买卖合同向上诉人主张权利。供电公司两份复函明确，若被上诉人对公共设施进行变更，需经全体业主同意，此项主张涉及业主共同权益，被上诉人不能单独主张。2、一审法院认为当事人对用电的安装标准理解不一，属于认定事实、适用法律错误。上诉人与张泉的商品房买卖合同约定“通电”，对水电配置不存在争议。涉案房产交易时经过竣工验收，是现房销售，被上诉人对相关水电配置现状知晓且无异议，并无争议。一审法院适用的《江西省物业管理条例》57条、江西省发展改革委《关于新建住宅供配电设施建设收费标准有关问题的通知》，属适用法律错误。涉案不动产是产权式酒店，并非是居民住宅。产权式酒店指开发商以房地产销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者，投资者将客房委托给酒店管理公司收取投资回报及获取该物业增值。性质上明显区别于住宅，上述条例及文件不适用于本案。供电企业两份复函明确：涉案房产性质是产权式酒店，所以供电公司依据《电力供应与使用条例》第二十条、二十三条及《国家电网公司扩供电方案编制导则》等规定确定供电方式为高压专变供电方式，上述电力配置方式符合国家电力使用法律规定。3、即使按照一审法院逻辑，卜萍、颜愈稠、刘小花的主张也超过了诉讼时效。上诉人与张泉签订买卖合同约定交房时间为2015年3月31日，多年来案外人及卜萍、颜愈稠、刘小花并未就电表分户提出任何主张，其现在起诉已经超过诉讼时效。4、供电施工是房屋建设过程的一部分，供电方案也是建设规划的一部分，属行政管理职权。涉案不动产的供电方案已经通过验收，房屋建成后也经过行政部门竣工验收。供电企业复函明确电表分户要全体业主同意并委托业主代表（业主委员会、物业公司）或酒店经营方申请。一审法院判决上诉人为卜萍、颜愈稠、刘小花持有的房产分户安装独立电表，该判决是通过司法权代替行政管理职权，且无法实施。5、一审判决认定铁栅栏的存废应当由小区业主共同决定，该认定错误。上诉人对整体地下车位享有所有权，地下铁栅栏是上诉人为了小区车辆管理等因素设立，已设立的铁栅栏对13号楼业主使用无任何影响，不存在设立在人防通道上对小区安全产生影响，地下车位及铁栅栏是上诉人的私有财产，上诉人有权进行处置。卜萍、颜愈稠、刘小花未答辩。凯旋物业公司辩称，其不是本案适格被告，物业公司只是为小区提供物业服务，维护供电设施。开发公司移交电表时户头开在物业公司名下，户主要求更换可自行办理。卜萍、颜愈稠、刘小花向一审法院起诉请求：1、判令华顺公司、凯旋公司为其购买的凯旋华府13幢第25层房屋向供电企业申请分户安装独立电表，并按收费标准承担分户费用；2、判令华顺公司、凯旋公司立即拆除凯旋华府13幢与该小区多层住宅间的围墙，恢复规划原状；3、判令华顺公司、凯旋公司立即拆除凯旋华府小区地下室人防通道设立的铁栅栏，恢复规划原状；4.本案诉讼费由华顺公司、凯旋公司承担。一审法院认定的事实：一、2015年9月21日，案外人张泉与华顺公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），由华顺公司向张泉出让位于吉州区（以下简称案涉楼幢）25-01室（以下简称案涉房产）。合同第十四条约定，华顺公司承诺该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套按以下日期达到使用条件：通水（交付时）、通电（交付时）。卜萍、颜愈稠、刘小花从张泉处购得案涉房产并取得案涉房产不动产产权证书，成为凯旋华府小区业主。二、2012年9月4日，华顺公司向供电公司申请案涉楼幢新装用电，后者根据相关规定，确定高压专变供电方式。供电方案经供电公司批复同意并验收合格后，由华顺公司作为案涉楼幢的唯一缴费用户直至2018年11月20日变更为凯旋公司名下。卜萍、颜愈稠、刘小花购买案涉房产后未能在供电公司办理用电独立开户，其电费是交给华顺公司（后交给凯旋公司），后者偿付向供电公司。各方因电费收付不透明引发争议。三、案涉楼栋系凯旋华府小区13＃楼产权式酒店，2012年2月开工，2014年8月竣工验收。华顺公司在案涉楼栋竣工验收前，分别于小区地面和地下室建有铁栅栏将其与凯旋华府小区其他楼栋形成隔离。案涉楼栋住户或往来人员的行走、车辆通行均有独立通道，小区地下室建有产权车位，产权由华顺公司独立所有。一审法院认为，综合当事人诉辩，可以将本案的争议焦点概括为：1、华顺公司、凯旋公司为卜萍、颜愈稠、刘小花安装的独立电表是否符合合同约定及相关法律规定？2、卜萍、颜愈稠、刘小花诉请拆除地上和地下铁栅栏能否得到支持？关于第一项争议焦点。华顺公司在商品房买卖合同第十四条中向案外人张泉承诺，该商品房正常使用直接关联的水电基础设施，于交付使用前完成。张泉享有向华顺公司主张水电设施符合合同约定或通行标准的请求权。《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。卜萍、颜愈稠、刘小花从案外人处受让案涉房产后，上述请求权自然一并受让享有，且在案证据可以反映华顺公司、凯旋公司对案涉房产的转让事实已经知悉。现双方对用电的安装标准理解不一，卜萍、颜愈稠、刘小花认为应是一户一表，并由供电公司负责运行维护；而华顺公司和凯旋公司认为华顺公司已为卜萍、颜愈稠、刘小花安装了分电表，符合电力部门一户一表的要求。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据《江西省物业管理条例》第五十七条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。江西省发展改革委《关于新建住宅供配电设施建设收费标准有关问题的通知》（赣发改商价（2014）450号）中亦明确规定：新建住宅实行一户一表，由供电企业统一负责运行维护。因此，根据合同约定及上述法规、文件规定，华顺公司作为建设单位应当履行免费为业主所购房屋分户安装独立电表的义务，卜萍、颜愈稠、刘小花的相关诉请符合合同约定及相关法规、文件规定，予以支持。凯旋公司作为物业服务合同的相对方，无义务履行上述职责，对卜萍、颜愈稠、刘小花诉请凯旋公司的主张，不予支持。华顺公司辩称其已安装了分电表，符合电力部门一户一表的要求。但卜萍、颜愈稠、刘小花使用分电表用电系从总表分出，卜萍、颜愈稠、刘小花并未与供电公司成立供电合同关系，而是由凯旋公司向卜萍、颜愈稠、刘小花收取电费，该行为不符合合同目的、诚实信用原则及相关法规、文件规定，亦损害了卜萍、颜愈稠、刘小花合法权益，对其辩称不予支持。关于第二项争议焦点。建筑物区划内的道路、绿地，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。但原告名下的案涉房产属产权式公寓，业主以自营或出租的形式，经营酒店或写字楼。华顺公司出于秩序管理的角度将案涉楼栋与小区其他住宅相对隔离，至今已有多年。目前，华顺公司除系地下室的产权车位的业主外，并未参与小区的经营管理。该隔离行为是否妥当应当征求小区全体业主的意见，铁栅栏的存废应当由小区业主共同决定。卜萍、颜愈稠、刘小花的相关主张不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吉安华顺投资发展有限公司为原告卜萍、颜愈稠、刘小花所购买的吉州区25-01室向供电部门申请分户安装独立电表，并按收费标准承担分户费用，限在判决生效后6个月内完成；二、驳回卜萍、颜愈稠、刘小花的其他诉讼请求。案件受理费100元，由卜萍、颜愈稠、刘小花负担50元，吉安华顺投资发展有限公司负担50元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：卜萍、颜愈稠、刘小花要求华顺公司为其所有的涉案不动产向供电公司申请分户并承担分户费用是否有事实和法律依据。对上述焦点本院评析如下：关于事实方面，卜萍、颜愈稠、刘小花自述涉案不动产于2017年8月7日向张泉购买，而张泉与华顺公司在2015年9月21日就涉案不动产签订买卖合同。涉案不动产的两次交易相对独立，卜萍、颜愈稠、刘小花与张泉之间的买卖关系并不等同于张泉转让其与华顺公司之间买卖合同的权利义务，故卜萍、颜愈稠、刘小花与华顺公司之间并无直接合同关系。涉案不动产以现房交易，华顺公司提交其与张泉签订的买卖合同第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、通水（交付时）；2、通电（交付时）；3、无”。该不动产首次交付前已通过包括受电工程在内的工程竣工验收，符合建设规划，至本案诉讼，尚无证据佐证张泉对华顺公司履行买卖合同提出异议，故华顺公司交付时的通电标准不违反法律规定、合同约定。关于法律适用方面，卜萍、颜愈稠、刘小花依据《中华人民共和国物权法》第七十二条诉请华顺公司为其所有不动产向供电公司申请分户。该法条是关于业主对专有部分以外的共有部分权利义务的规定。业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又承担义务，这一权利义务包括共有权和共同管理的权利。即业主有权对共用部位与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务。对此项权利义务的规定不适用于卜萍、颜愈稠、刘小花要求华顺公司为其所有的不动产单独安装电表与电力供应单位对接的主张。赣发改商价（2014）450号《关于新建住宅供配电设施建设收费标准有关问题的通知》是关于新建住宅供配电设施建设及收费标准的文件，本案涉及的不动产性质并非是住宅，且上述文件已于2016年12月1日废止。根据《国网江西省电力有限公司吉安供电分公司关于〈江西省吉安市吉州区人民法院委托调查函〉的回复函》可知，凯旋华府小区13栋业主如要求按不动产权证对电表分户，可以在征得全体业主同意的情况下，向供电公司提出书面申请报告。卜萍、颜愈稠、刘小花要求其所购房产实行“一户一表”，可依供电公司回复函所载情况进行申请，华顺公司无为其向供电公司申请并支付分户费用的法定义务及合同义务。综上所述，吉安华顺投资发展有限公司的上诉理由成立，对其上诉请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初2622号民事判决；二、驳回卜萍、颜愈稠、刘小花的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，合计200元，由被上诉人卜萍、颜愈稠、刘小花负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇二〇年五月十四日法官助理刘娟书记员谢佳艺