重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初367号原告：重庆盛基土地资产运营有限责任公司，住所地重庆市万盛经济技术开发区莲池路141号2-2，统一社会信用代码91500110304940974H。法定代表人：王斌，总经理。委托诉讼代理人：杨莹，重庆北信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。被告：重庆明生实业（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区渝州路108号附7号，统一社会信用代码915001072028689241。法定代表人：何正明，董事长。原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司（以下简称“盛基公司”）与被告重庆明生实业（集团）有限公司（以下简称“明生公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛基公司的委托诉讼代理人杨莹到庭参加诉讼。被告重庆明生实业（集团）有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告盛基公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付截止至2019年12月31日的逾期交房违约金共计20104.20元（183600×1095天÷10000）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月3日，被告与重庆市万盛经济技术开发区开发投资集团有限公司(以下简称“开投公司”)签订了《土地使用权转让协议》，约定开投公司将其拥有的位于重庆市万盛经开区黑山镇北门村(火尖山地块)占地面积90260平方米的土地使用权转让给被告，转让价格为121851000元，并同时约定了分期付款的方式及具体金额。被告支付了第一期土地转让款36555300元，开投公司亦办理了26553平方米的土地使用权证给被告。后被告因资金困难，未能继续履行支付土地转让款的义务，故与开投公司协商后双方于2016年4月19日签订了《部分解除协议书》，解除原《土地使用权转让协议》未履行部分权利义务。同日，被告与开投公司还签订了《以房抵款协议书》，约定：被告用其开发建设的“黑山·漫谷”项目的住宅房屋以建筑面积5000元/平方米的价格抵偿拖欠开投公司的土地占用费14301245.70元(从2014年4月3日计算至2015年8月28日)；开投公司指定将上述抵款房屋产权直接办理至原告名下；抵偿房屋交付时间2016年12月31日前，相关权利义务在《商品房买卖合同》中进行具体约定。2016年6月12日，原告按照上述《以房抵款协议书》约定与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告所有的重庆市万盛区黑山北门村(黑山·漫谷)×幢×-×号房屋；2.房屋总价款183600元，建筑面积单价为5000元/平方米；3.签订合同当日支付合同总价款的100%；4.交房时间在2016年12月30日前；5.被告如未按照合同约定期限将房屋交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内支付。现合同约定的交房时间早已届满，被告因自身原因导致工程整体停建，至今未取得房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《竣工验收备案登记证》等，达不到法律规定及合同约定的交付房屋条件且也实际未交付房屋，存在明显的逾期交房违约行为。为了维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请依法判决支持原告诉讼请求。被告明生公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：民生公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括汽车销售、房地产开发等。2016年4月19日，案外人重庆市万盛经济技术开发区开发投资集团有限公司作为甲方与本案被告明生公司作为乙方签订《以房抵款协议书》。该协议书载明：“根据2014年4月3日双方签订的《土地使用权转让协议》，乙方欠付土地占用费，现乙方无力支付，乙方自愿用房屋进行抵偿，双方平等自愿协商一致，达成如下协议内容，以便双方共同信守：一、本协议签订前按乙方未支付第二期、第三期土地转让金8529.57万元计算应支付的土地占用费（即资金占用利息），土地占用费计算至2015年8月28日时止，乙方应向甲方支付2014年4月3日至2015年8月28日共计近17个月的土地占用费1430.12457万元……二、甲乙双方同意乙方用在万盛开发的“黑山·漫谷”项目的住宅房屋作价抵偿欠付的土地占用费给甲方，抵偿房屋的土地必须是未被设定抵押登记的、且已取得房屋预售许可证等供甲方选择，按照住宅房屋建筑面积5000元/平方米进行抵偿；前述抵偿房屋单价5000元/平方米包含大修基金、税金、代收费等，均由乙方全部缴纳……三、甲乙双方在本协议签订生效后五个工作日内，乙方直接与重庆盛基资产运营有限责任公司对上述抵款房屋签订《商品房买卖合同》，乙方应在10日内进行合同备案登记……四、抵偿房屋交付时间2016年12月31日前，相关权利义务在《商品房买卖合同》中进行具体约定。五、抵偿房屋办理产权证时间：甲方指定将上述房屋的产权直接办至重庆盛基土地资产运营有限责任公司名下，房屋产权登记由乙方办理，乙方在房屋竣工验收合格后六十日取得产权办理登记的受理单，相关权利与义务在《商品房买卖合同》中进行具体约定”。2016年6月7日，盛基公司作为乙方（买方）与明生公司作为甲方（卖方）签订合同编号为CQYJ-85××××的《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，盛基公司（乙方）购买由明生公司（甲方）开发建设的位于重庆市万盛区黑山北门村（黑山·漫谷）×幢×-×房屋1套；房屋建筑面积36.72平方米；房屋总成交金额为183600元。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房；2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）[2014]预字第（03×-×）号。”；该合同第七条载明：“（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。”；该合同第九条载明：“甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”之后，明生公司未能按照约定向盛基公司交付房屋。本院认为，明生公司与案外人重庆市万盛经济技术开发区开发投资集团有限公司签订的《以房抵款协议书》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。该协议书约定明生公司以“黑山·漫谷”项目的住宅房屋作价抵偿其欠付案外人重庆市万盛经济技术开发区开发投资集团有限公司的土地占用费，且以盛基公司与明生公司直接签订《商品房买卖合同》为抵偿履行方式，相关权利义务在《商品房买卖合同》中进行具体约定。该抵偿履行方式实质是重庆市万盛经济技术开发区开发投资集团有限公司将自己在以房抵债协议履行中的权利义务交由盛基公司行使。基于此，盛基公司、明生公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。盛基公司作为《重庆市商品房买卖合同》的合同相对方，依据《重庆市商品房买卖合同》向明生公司主张权利，系适格的原告。根据合同约定，明生公司应于2016年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付盛基公司使用。但明生公司未能按照约定的交房期限向盛基公司交付房屋，已构成违约，按合同第九条约定应从逾期交房之日（2016年12月31日）起，以已付房屋价款为基数，按每日万分之1的标准支付逾期交房违约金。截止2019年12月31日，明生公司逾期交付房屋1095天，应当按合同约定支付逾期交房违约金20104.20元（183600元×0.01%/天×1095天）。明生公司在几年内未交付涉案房屋，是为自己的利益不正当阻止条件成就的行为，合同约定的支付条件视为已成就。故对原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十五条第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆明生实业（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆盛基土地资产运营有限责任公司逾期交房违约金20104.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费302元，减半收取计151元，由被告重庆明生实业（集团）有限公司负担（此款原告已预交，限被告于本判决生效之日起五日内直接支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  孙 平二〇二〇年五月二十二日法官助理  孙建航书 记 员  胡 欢