广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初32912号原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司（原深圳市鸿荣源物业管理有限公司），住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区N12区新湖路99号壹方中心北区3层商业办公，统一社会信用代码914403007388273464。法定代表人陈瑞岳，董事长。委托诉讼代理人吴伟，广东仁人律师事务所律师。被告刘柱，男，汉族，1989年11月2日出生，身份证住址安徽省阜南县，第三人深圳市柏霖控股有限公司（原深圳市柏霖金融投资控股有限公司），住所地深圳市福田区莲花街道海田路民生金融大厦14层，统一社会信用代码9144030034288415X9。法定代表人赖柏霖。原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司（以下简称“鸿荣源物业”）诉被告刘柱、第三人深圳市柏霖控股有限公司（以下简称“柏霖公司”）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，公开开庭进行审理，原告鸿荣源物业委托诉讼代理人吴伟到庭参加诉讼。被告刘柱、第三人柏霖公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鸿荣源物业向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告支付拖欠深圳市宝安区西城雅筑花苑商铺108B房的物业费8217.00元、物业专项维修资金311.25元、水费1594.71元、排污费452.52元、垃圾处理费101.83元、电费42396.54元、其他费用73.00元；2.被告支付拖欠上述费用的延迟履行金1564.56元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求中的其他费用73元；明确第2项诉请中的延迟履行金计算方法为按照日万分之五的标准，自2019年7月1日计算至2019年7月31日。具体事实与理由：原告为深圳市宝安区西城雅筑花苑的物业服务企业，依据物业服务合同对涉案小区提供物业管理服务。被告为该小区108B房的物业承租使用人，被告与涉案房产业主签署的租赁合同约定，涉案物业的物业管理费、水电费、垃圾处理费、排污费、电梯使用费等费用由被告承担。被告承租涉案物业期间一直向原告交纳物业管理费、水电费等费用，但从2019年5月份开始拖欠费用。2019年6月14日，涉案物业的业主发出《解除函》解除了租赁合同。依据国务院《物业管理条例》第四十一条规定，涉案物业2019年5月1日至2019年6月14日期间拖欠各项费用应当由被告承担，具体为4月和5月的水电费、排污费、垃圾处理费，5月和6月物业管理费。被告刘柱、第三人柏霖公司均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的举证、及庭审陈述情况，本院认定事实如下：柏霖公司于2015年7月3日通过购买取得位于深圳市宝安区××路西侧西城××号物业，性质为市场商品房，用途为商业，建筑面积为1312.14平方米。2018年1月1日，柏霖公司作为出租方（甲方）、刘柱作为承租人（乙方），双方签订《深圳市房屋租赁合同书》补充合同，约定甲方将位于深圳市宝安区××路西侧西城××108Ｂ房屋出租给乙方用于商业经营，建筑面积合计1245.27平方米，租赁期自2018年1月1日至2022年4月30日。合同第五条约定租金不包括物业服务费、水费、电费、排污费、垃圾处理费、空调费等其他相关费用。合同第六条约定水电押金、物业管理费、水电费、垃圾处理费、排污费、电梯使用费等费用，由乙方单独与物业管理公司签署相关协议并按相关协议内容按时缴纳。2019年6月14日，柏霖公司向刘柱发出《解除函》，主张因刘柱拖欠2019年5月和6月租赁及管理费、水费、电费等费用已构成严重违约，按照合同约定自2019年6月15日正式解除租赁合同。鸿荣源物业作为受托方、案外人深圳市西城雅筑置业有限公司作为委托方，双方于2012年4月5日签订《西城雅筑花苑前期物业服务委托合同》，约定由鸿荣源物业为位于深圳市宝安区××路西侧玉××路北面××西城雅筑花苑提供物业服务，合同期限自物业竣工验收合格正式入伙之日起至业主委员会成立后与选聘的物业管理企业签订《物业服务委托合同》生效之日止。合同第六条约定在办理小区交接手续时，在小区供电、供水系统符合抄表到户条件和施工用水用电不在该系统总表后的情况下，鸿荣源物业应在委托方协助下到水、电供应服务部门提供鸿荣源物业交费账号，办理水、电总表的交费转移手续；自入伙之日起，办理抄表到户手续、总表的交费由鸿荣源物业负责。合同第八条约定物业管理服务费的收取以政府指导价格为依据确定，按建筑面积计……本物业商业类房屋，每月每平方米建筑面积为人民币4.5元，业主交纳每月费用的时间为当月10日前；物业专项维修资金的收取、使用、管理按照政府有关规定执行，鸿荣源物业有义务督促业主缴交上述资金并负责维护工作。合同未约定业主逾期交纳各项费用的违约责任。庭审中，鸿荣源物业陈述，截至庭审时涉案小区尚未成立业主委员会，其自涉案西城雅筑花苑小区入伙时开始为涉案小区提供物业服务至今。西城雅筑花苑小区用水、用电尚未实现抄表到户，由鸿荣源物业统一支付后，按照抄表记录向相关业主和物业使用人收取；涉案108B物业对应的水表抄表记录房号为“SP1-108-1”、“SP1-108-2”、“SP1-108-3”，水费每吨3.77元、排污费每吨1.2元、垃圾处理费每吨0.27元;电表抄表记录房号为“SP1-107（B）”、“SP1-107（C）”、“SP1-107（D）”,对应倍率分别为“150/5”、“1”、“150/5”，电费每度0.9144元。涉案108号B物业性质为商业用房，物业管理费按照合同约定按照每月每平方米建筑面积4.5元收取。专项维修资金依据《深圳市物业专项维修基金管理规定》按照每平方米0.25元收取后统一缴纳至管理机构。刘柱自承租使用涉案108B物业后，在2019年5月1日前，均按照前述标准，按照建筑面积1245平方米向鸿荣源物业交纳了相关费用，2019年5月1日后，刘柱开始欠缴费用，且在2019年6月初结束经营，无法联系。鸿荣源物业曾于2019年6月21日在涉案物业门口张贴催缴通知，并继续发放收费通知单催收。经法庭询问，鸿荣源物业确认柏霖公司未交纳过本案诉请的费用，鸿荣源物业亦未向柏霖公司主张支付。另查，原告曾用名深圳市鸿荣源物业管理有限公司，2019年7月3日经深圳市市场监督管理局核准变更为现名称深圳市鸿荣源物业服务有限公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告刘柱、第三人柏霖公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，本院对原告鸿荣源物业提交的证据及庭审陈述予以确认。原告鸿荣源物业与案外人深圳市西城雅筑置业有限公司签订的《物业服务委托合同》、柏霖公司与刘柱签订的《深圳市房屋租赁合同书》补充合同均系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。前期物业服务合同对西城雅筑花苑小区全体业户具有约束力。《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”刘柱与业主明确约定物业管理费、水电费、垃圾处理费、排污费、电梯使用费等费用由其直接向物业服务企业交纳，刘柱作为涉案西城雅筑花苑108B物业实际使用人，享受了鸿荣源物业提供的物业管理服务，应当按照前期物业服务合同的约定的标准向鸿荣源物业缴纳物业管理费等相关费用。依据本院认定的事实，涉案按照物业服务合同约定每月应交纳物业管理费5602.5元（4.5元/平方米×1245平方米），因此，刘柱应向鸿荣源物业交纳欠付的2019年5月1日至2019年6月14日期间物业服务费8217元。前期物业合同分别就物业管理费和物业专项维修资金进行了约定，可见物业管理费中并不包含物业专项维修资金，鸿荣源物业主张刘柱交纳2019年5月1日至2019年6月14日期间物业专项维修资金311.25元，本院予以支持。另有14日物业专项维修资金145.25元，鸿荣源物业未予主张，系其对自身权利的处分，不违反法律规定。鸿荣源物业另要求被告支付拖欠的2019年4月和5月水费、排污费、垃圾处理费和电费属刘柱实际使用发生的费用，鸿荣源物业提供水电表读数清单、收费通知单予以证明用水用电量及排污量。结合鸿荣源物业提交的证据，其诉请刘柱支付2019年4月至2019年5月期间欠付的水费1594.71元、排污费452.52元、垃圾处理费101.83元，本院予以支持。结合鸿荣源物业提交的电表抄表记录，2019年4月至5月期间，其主张的涉案108B物业对应的“SP1-107（B）”、“SP1-107（C）”、“SP1-107（D）”三个房号的上月电表读数、2019年5月2日抄表读数、2019年6月3日两次抄表分别为“15266-15647.1-15647.1”、“206482-213424-213424”、“20392-20912.2-20912.2”，因此，三个房号的电表用电量分别为11433度（381.1度×30）、6942度、15606度（520.2度×30），共计33981度。上述用电产生电费31072.23元（33981度×0.9144元/度）。鸿荣源物业主张刘柱应向其支付电费42396.54元，缺乏事实依据。综上，刘柱应向鸿荣源物业支付欠付水费1594.71元、排污费452.52元、垃圾处理费101.83元、电费7171.91元。鸿荣源物业诉请超出认定部分，本院不予支持。合同约定物业服务费应于每月10日前交纳，未约定水电费交纳期限。结合鸿荣源物业提交的收费通知单“请在每月25日之前将上列费用缴到收费室”，可以推定实践中物业管理费、专项维修资金、电费、水费、生活污水处理费、垃圾处理费等各项费用交纳期限为每月25日前，刘柱未按约定交纳上述费用，构成违约。合同未约定逾期未纳的违约责任，鸿荣源物业主张依据公司规定及收费通知单有载明“逾期将依据业主公约收取滞纳金”按日万分之五的标准计算违约金，但并未提交证据证明公司规定已告知刘柱，亦未提交业主公约，应承担举证不能的法律后果。鸿荣源物业主张刘柱以欠付金额为基数，按照日万分之五的标准支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。结合本案具体情况，鸿荣源物业未能按期足额收取欠付费用的损失为欠付款项的法定孳息，因此，刘柱应向鸿荣源物业支付逾期付款违约金，违约金以欠付款项41749.54元（物业服务费8217元+专项维修资金311.25元+水费1594.71元+排污费452.52元+垃圾处理费101.83元+电费31072.23元）为基数，按照中国人民银行同类同期贷款基准利率计算，自2019年7月1日计至2019年7月31日，共计151.34元。鸿荣源物业诉请超出认定部分本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告刘柱于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司支付欠付费用人民币41749.54元（其中，物业服务费8217元、专项维修资金311.25元、水费1594.71元、排污费452.52元、垃圾处理费101.83元、电费31072.23元）；二、被告刘柱于本判决生效之日起三日内向原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司支付逾期付款违约金人民币151.34元；三、驳回原告深圳市鸿荣源物业服务有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1168元，由被告负担895元，由原告负担273元。受理费原告已预交1168元，被告应在本判决生效之日起三日内将895元迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 员 娄   靓人民陪审员 韩 秋 红人民陪审员 王   萍二〇二〇年五月二十七日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 郑 淦 元附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。