西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初2801号 原告：刘蕊丽，女，1977年8月12日出生，汉族，住西安市未央区。 委托代理人：杨文卫，男，1968年7月20日出生，汉族，住西安市未央区。 被告：袁青，女，1971年12月14日出生，汉族，住西安市雁塔区。 委托代理人：潘听雨，陕西瑞拓律师事务所律师。 委托代理人：杨正明，陕西瑞拓律师事务所律师 第三人：西安梵帝罗光学科技有限公司，住所地：西安市高新区。 法定代表人：陈海刚，该公司执行董事。 委托代理人：李毅，男，1978年9月11日出生，汉族，住江苏省淮安市淮阴区，该公司法务。 原告刘蕊丽诉被告袁青、第三人西安梵帝罗光学科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘蕊丽及其委托诉讼代理人杨文卫,被告袁青及其委托诉讼代理人潘听雨、杨正明，第三人西安梵帝罗光学科技有限公司委托代理人李毅到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告刘蕊丽诉称，原告与被告签订了房屋租赁合同，租期自2018年6月16日起至2021年6月15日止。2019年4月原告依据合同约定提出转让房屋使用权，被告同意。2019年6月1日原告与西安梵帝罗光学科技有限公司签订了房屋装修及其空调、门头补偿协议。原告按合同约定与被告及转让房屋使用权的承受人签订三方协议，而被告于2019年6月3日与西安梵帝罗光学科技有限公司签订了房屋租赁合同，被告违反了合同约定。被告在没有和原告解除房屋租赁合同的前提下，单方面与西安梵帝罗光学科技有限公司签订房屋租赁合同，侵害了原告的利益。原告依据双方合同约定，被告应承担违约金壹万肆仟元整，退还原告合同押金壹万元整，退还房屋租金叁仟零贰拾玖元整。请求依法判令：1.请求依法判令被告退还原告合同押金壹万元整（10000）；2、请求依法判令被告承担合同违约金壹万肆仟元整（14000）；3、请求依法判令被告退还原告房屋租金叁仟零贰拾玖元整（3029）4、请求依法判令被告承担诉讼费用。 被告袁青辩称，在双方签订的租赁合同履行过程中，答辩人已按约如期履行合同义务，并不存在违反合同约定擅自转租房屋给第三人的违约行为，不应承担违约责任。相反，系被答辩人未按照合同约定履行合同义务，存在如下严重违约行为：1、根据《租赁合同》第五条第（五）款第1项之约定，租赁期限内，承租方不得转租房屋，转租需征得出租方的认可和同意，并签订三方协议。而在租赁期限届满前，被答辩人在未征得答辩人认可及同意的情况下，擅自将租赁房产转租给第三人西安樊帝罗光学科技有限公司，并与第三人私下达成合意，在答辩人不知情的情况下于2019年6月1日私自收受第三人支付的房屋转让费用18000元，该行为已构成房屋转让的事实，属单方违约。2.另依据2019年6月6日被答辩人与第三人西安樊帝罗光学科技有限公司签订的收条显示，被答辩人此前已单方与第三人签订房屋转让协议，但此转让协议的签订答辩人并不知情也并未同意，该擅自转租行为属违约行为。且该收条明确显示被答辩人已签字确认将租赁房屋交付于第三人承租，期间并未对第三人的承租行为提出任何异议并事实上已经履行完毕。3、根据《租赁合同》第八条第2款之约定，任何一方需要提前终止本合同的，均需提前3个月通知另一方，并在征得对方同意和谅解的情况下，由违约方向另一方支付2个月租金作为违约补偿金。答辩人与被答辩人签订的租赁合同期限为3年，在3年租赁期限内，被答辩人擅自转租，提前终止与答辩人签订的租赁合同，既未提前3个月通知答辩人，也未征得答辩人的同意，被答辩人的行为系严重的单方毁约行为。4、被答辩人未按照《租赁合同》第四条第3款第（1）项之约定，提前30日一次性向答辩人支付第二租金年度即2019-2020年年度租金84000元，即被答辩人应在2019年5月17日前向答辩人支付2019-2020年年度租金84000元，但被答辩人一直未向答辩人支付，属违约行为。 综上，被答辩人在合同履行期内单方毁约、在答辩人不知情的情况下擅自转租第三人、且逾期向答辩人支付租金的行为，已构成严重的违约行为。现被答辩人又违背诚实信用原则追究答辩人的违约责任，给答辩人造成了严重损失，其应当按照《租赁合同》之约定及相关法律规定向答辩人承担逾期支付租金的及擅自转租、提前终止合同的违约责任，其要求答辩人退还押金及租金，并承担违约金的诉请无事实及法律依据。 第三人西安梵帝罗光学科技有限公司述称，不发表意见。 经审理查明，2018年5月22日,原告刘蕊丽（乙方、承租人）与被告袁青（甲方、出租方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于西安市XX路XX小区XX室出租给乙方，房屋建筑面积86.63平方米，房屋用途为商业；房屋租赁期限为叁年，正式租期自2018年6月16日起至2021年6月15日；本合同签订之日，乙方须向甲方一次性支付合同押金10000元，本合同期满时，在确认标的房屋及附属设施无重大损坏以及相关费用无欠缴的同时，甲方应一次性返还乙方所交履约保证金；租金支付每年支付一次，租赁内累计支付三次，每次84000元。合同签订之后，原告刘蕊丽通过其配偶杨荣杰给被告袁青支付了10000元的押金。 第三人西安梵帝罗光学科技有限公司称其公司因经营需要找到原告刘蕊丽谈租赁事宜，在商谈过程中得知被告袁青系承租房屋的实际所有人，故2019年6月3日第三人西安梵帝罗光学科技有限公司（乙方、承租人）与被告袁青（甲方、出租方）就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，约定将安市XX路XX小区XX室出租给第三人；正式租期为2018年6月23日起至2022年6月22日。庭审中，原告、被告确认原告刘蕊丽房租已经交至2019年6月15日，涉案房屋于2019年6月6日交付给第三人。2019年6月1日，原告刘蕊丽收取了第三人18000元。庭审中，原、被告双方均认可涉案的租赁合同已经解除，唯解除时间不一致，原告认为解除时间为2019年6月15日，被告认为解除时间为2019年6月1日。 上述事实，有房屋租赁合同、照片、电子回单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告刘蕊丽与被告袁青2018年5月22日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自的义务。原告刘蕊丽依约向被告袁青交付了10000元的押金及截止2019年6月15日的租金。根据第三人所述其系经过原告刘蕊丽得知房屋实际所有人为被告袁青，且经过商议后与被告袁青就涉案房屋又签订了《房屋租赁合同》确定了新的租赁期限及租金。同时原告刘蕊丽也收取了来自第三人的18000元，故原告刘蕊丽称被告袁青单方与第三人签订合同系违约行为，主张违约金的诉请，无事实及法律依据，本院依法不予支持。因涉案房屋已经实际承租给了第三人，故原、被告之间的《房屋租赁合同》已无法继续履行，且原、被告在庭审中均表示同意解除上述合同，故对原、被告关于涉案合同解除的意见，本院依法予以确认，据此被告袁青应当退还原告刘蕊丽交付的房屋押金10000元。关于租金一节，因原告刘蕊丽实际向第三人交付房屋的时间为2019年6月6日，此后原告已经对该房屋不再使用，但其房租已经支付至2019年6月15日，故被告袁青应当退还原告刘蕊丽租金为2333元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告袁青于本判决生效之日起十日内向原告刘蕊丽退还押金10000元。 二、被告袁青于本判决生效之日起十日内向原告刘蕊丽退还剩余租金2333元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告刘蕊丽其余诉讼请求。 本案案件受理费476元，由原告刘蕊丽承担258元，被告袁青承担218元。因原告刘蕊丽已预交，故被告袁青在给付上述款项时将其应负担数额一并支付原告刘蕊丽。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 余 洁 人民陪审员 王 英 人民陪审员 王 艳 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员 董江丽