广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初10360号原告（反诉被告）：刘凤强，男，1963年8月24日出生，汉族，住吉林省长春市南关区，委托诉讼代理人：郭伟，广东安国律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁协伦，曾用名：袁侠伦，男，1947年10月4日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区，委托诉讼代理人：乐园，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘智健，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被告：广州君益实业发展有限公司，住所地广州市海珠区赤岗北路118号首层自编A11-A22。法定代表人：黄伟文，董事长。委托诉讼代理人：郑文亮，该公司员工。委托诉讼代理人：叶达洪，该公司员工。原告（反诉被告）刘凤强诉被告（反诉原告）袁协伦、广州君益实业发展有限公司(以下简称“君益公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郭伟、被告袁协伦的委托诉讼代理人乐园、丘智健到庭参加了诉讼。被告君益公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：2016年11月28日，被告君益公司以被告袁协伦的名义与原告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将座落在海珠区滨江西路260-2至268-7自编之一（二层）按现有功能及现状出租给原告作商铺使用，租期从2016年12月1日至2024年4月30日。基于被告说之前房屋一直承租给他人作餐饮店使用，被告也承诺了房屋可作商铺使用，故原告相信该房屋能够合法使用。合同签署后，原告按照合同约定向被告君益公司支付了保证金人民币11万元，按期支付了从2016年12月至2018年12月的租金合计人民币1265000元，并花费3772320元对商铺进行了装饰装修，然而原告在要求被告提供权属文件和建设消防手续时，却发现二层房屋未有任何报建手续，未取得规划许可及相应的确权文件，属违章建筑，也未通过建设消防验收或备案，依法该房屋属于不能投入作商铺租赁和使用的房屋，导致最终无法如期正常开业使用，给原告造成重大损失。被告作为出租方负有提供合法租赁物的义务，其在明知该房屋无规划报建、无建设消防验收或备案，仍将其作商铺出租给原告，被告存在严重过错，应承担租赁合同无效的主要责任；而原告作为承租人在签约前未对租赁物的合法性尽到审慎审查的义务，对此亦负有一定的过错。故对于装修损失被告应承担70%的责任，原告承担30%的责任。至于租金等费用，因被告的租赁物根本不符合使用目的条件，导致合同无效，不应该收取租金，故应退还给原告。被告君益公司明知房屋是违章建筑、消防不合格房屋而隐瞒，更是利用已72岁高龄的被告袁协伦作为出租人名义向原告出租房屋。实际上房屋的租金收益完全归被告君益公司享有，租赁合同的履行均也是由被告君益公司的人员在履行。被告君益公司实际上是挂靠被告袁协伦的名义出租房屋，企图躲避法律责任，故依法两被告应共同承担责任。以上事实有《房屋租赁合同》、支付凭证、装修单据等为证。故起诉请求判令：1、确认原告与被告袁协伦在2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》及其补充协议无效；2、两被告立即向原告返还租赁保证金110000元、已交租金1265000元、装修损失费934929.5元，以及上述三项费用的利息（以上述三项费用合计2309929.5元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率标准计算，自2019年1月1日起至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。对被告袁协伦反诉请求的意见：不同意被告袁协伦的全部反诉请求。原告已经于2018年11月口头告知两被告，原告已经腾空涉案房屋，要求两被告自行收回。该房屋的大门都是打开的，被告袁协伦可以进入，证明被告袁协伦已经收回房屋。原告搬离涉案房屋时已经结清电费，搬离后产生的电费原告不承担。被告袁协伦辩称及反诉称：涉案物业一、二层当时是整体租赁给案外人李延坤，原告要求将一层、二层分租给其和李延昭。2016年11月28日，被告袁协伦与原告签订了《房屋租赁合同》。当天还签订了补充协议，该协议证明被告袁协伦在出租房屋前已经告知原告房屋不具有合法报建手续。2016年12月1日，被告袁协伦依约将房屋交由原告使用，原告确认接收房屋并签下《交铺通知》。2016年12月至2018年1月，原告依约足额支付了租金。2018年2月至2018年11月，原告应当每月支付59400元租金，但原告每月仅支付55000元，每月少交了4400元。自2018年11月起，原告开始不缴纳租金。2018年12月25日，原告口头提出单方终止租赁合同，但被告袁协伦并没有收到任何书面通知。2019年1月16日，被告袁协伦向原告发出《关于催告刘凤强提前终止合同办理相关手续的函》，告知原告应于2019年1月28日前向被告袁协伦提交书面解约通知并联系被告袁协伦办理终止合同的相关手续，否则视为双方继续履行租赁合同。2019年1月16日至1月28日，被告袁协伦并未收到相关的书面材料且原告亦未联系被告袁协伦办理相关手续。2019年4月22日，被告袁协伦向原告发出《催租通知》，要求原告于收到通知起三日内支付所有拖欠的租金及违约金，但原告收到通知后，并未履行相关义务。2019年4月25日，被告袁协伦向原告发出《清空个人物品并搬离房屋告知书》，载明原告若在2019年5月5日仍占用房屋，被告袁协伦将清空房屋内所有物品并收回房屋。2019年5月6日至今，原告仍未将房屋腾空并交还被告袁协伦，导致被告袁协伦无法将房屋出租给他人使用。原告未履行缴纳租金的义务，已构成违约，被告袁协伦有权没收保证金并要求原告支付租金及违约金。原告在签订合同时明知涉案房屋存在产权瑕疵，且同意不以物业产权或者物业资料不齐全或有瑕疵为由拒付租金，但却又以涉案房屋没有产权、是违章建筑为由确认合同无效，违背了诚实信用原则，在缔约过失责任中应承担主要责任。原告在法律规定的举证期内没有向法院提交证据证明其主张的合法性，应承担其举证不能的不利后果。根据租赁合同第7条的约定，原告装修涉案房屋没有经过被告袁协伦的同意，要求被告袁协伦承担装修损失没有法律依据。即使租赁合同因为涉案房屋是违章建筑而无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，原告仍应按照协议约定的租金标准向被告袁协伦支付占用费，原告向被告袁协伦交还物业的行为并不存在，原告至今没有腾空涉案房屋并交付被告袁协伦。故反诉请求判令：1、原告所交纳的租赁保证金110000元归被告袁协伦所有；2、原告向被告袁协伦支付2018年2月至2018年10月期间少交的房屋占用费39600元[（59400-55000）元×9个月]；3、原告向被告袁协伦支付2018年11月1日至2019年12月15日期间的房屋占用费（每月59400元的标准）及资金占用费利息（以59400元为本金，分别从应当支付占用费的次日即每月的11日起计至实际支付之日止，2019年8月19日前参照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准计算，2019年8月20日后参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算）；4、原告向被告袁协伦支付电费1876元；5、原告承担反诉费用。被告君益公司向本院提交书面答辩状，辩称：被告君益公司并非《房屋租赁合同》的合同主体，不对原告承担任何权利与义务，不是本案的适格被告。在被告袁协伦与原告签订租赁合同之前，被告君益公司已将涉案房屋整体出租给被告袁协伦。2016年11月28日，被告袁协伦与原告签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》。被告袁协伦与原告系合同的双方当事人，彼此享有权利负有义务。被告袁协伦要求原告将租赁保证金支付到被告君益公司名下银行账户，上述款项并非出租房产的收益，被告君益公司仅仅是代为保管上述保证金，在被告袁协伦与原告的租赁合同期满后将按被告袁协伦的要求向其退还上述保证金。被告袁协伦与原告签订《房屋租赁合同》是其自主的民事行为，并非受被告君益公司的委托。涉案房屋建设、消防手续完善。2010年8月20日，被告君益公司取得涉案房屋（海珠区滨江西路260号之二至268号之七）的房地产权证（编号：粤房地权证穗字第××号）。2010年12月l4日，海珠区滨江西路260号之二至268号之七房屋通过消防验收。原告的全部诉讼请求应予以驳回。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，海珠区滨江西路260号之二至268号之七房地产权属人为被告君益公司，建筑面积为1578.25平方米。2015年6月9日，被告君益公司（甲方、出租人）和被告袁协伦（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区滨江西路260号之二至268之七自编之一房号的房地产（房地产权证号码08××51）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积600平方米；租赁期限从2015年6月8日至2024年4月30日；等。2016年11月28日，被告袁协伦（甲方、出租方）和原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在海珠区滨江西路260-2至268-7自编之一（二层）按现有功能及现状出租给乙方使用，租赁面积约为857平方米；租赁期限从2016年12月1日至2024年4月30日；从2016年12月1日至2017年1月31日，月租金额为0元；从2017年2月1日至2018年1月31日，月租金额为55000元；从2018年2月1日至2020年1月31日，月租金额为59400元；从2020年2月1日至2022年1月31日，月租金额为64152元；从2022年2月1日至2024年4月30日，月租金额为69284元；租金按月缴付，由乙方在每月的第10日前按现金缴付租金给甲方；本合同签订后3日内，乙方向甲方交纳110000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后3日内将保证金无息退回乙方或低偿欠缴租金、管理费、水电费及其它费用；若乙方拖欠租金或物业管理费等应缴付费用达2个月，此时，甲方有权解除本合同，保证金不予退回并收回房屋；同时，甲方有权处理房屋内所有物品及设备，所得收益全部归甲方所有，此外，乙方还需承担本合同第七条之1约定的逾期违约金；租赁期间乙方如需自行对房屋进行装修的（如消防、水电等设备、设施以及间隔改动等），装修施工方案及图纸须报甲方审查，未经甲方同意不得擅自装修房屋；装修费用和装修期间发生的一切责任由乙方自行承担，竣工验收后，竣工图须交一份给甲方备案；租赁期满或本合同自然终止后，乙方添置的可移动的物件可自行收回，乙方自行装修部分，须按竣工图现状无偿归甲方所有；租赁期间若乙方中途解除本合同的，视乙方违约，但须提前2个月书面通知甲方，乙方须缴付清租金、物业管理费、逾期违约金及其他应缴付的水、电、电话费等费用，同时保证金不予退回而作为违约赔偿；乙方自行承担并自行办理其经营所需的租赁、工商、税务、卫生、环保、城管、消防、治安及计划生育等登记手续和经营所需的其他手续，由此产生的一切费用和责任均由乙方自行承担，甲方不承担任何费用和责任；该房屋出租装修免租期为2个月；甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料等，均以本合同中所列明的地址或该租赁房屋地址送达，一旦寄出或者投邮当日即视为送达；等。2016年11月28日，被告袁协伦（甲方、出租方）和原告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》，补充约定：该物业为配合亚运形象工程经过提升改建，甲方不提供任何产权或消防资料，由乙方自行解决各项证照、消防等手续；乙方不得以该物业产权或其他物业资料不齐全或有瑕疵为由拒付租金，否则视乙方违约；等。2016年12月1日，被告君益公司出具《分租证明》，主要内容：我司经研究同意袁协伦将广州市海珠区滨江西路260-2至268-7自编之一（二层）物业分租给刘凤强使用，面积857平方米，租期：2016年12月1日至2024年4月30日。2016年12月1日，被告袁协伦将涉案房屋交付给原告，并和原告签订《交铺通知》，载明如原告入场装修，请到物业所在地的管理处办理相关进场手续，并遵守相关装修规定。被告于2016年12月13日向原告出具了收据，载明收到涉案房屋保证金110000元。原告每月依约交付租金55000元给被告至2018年1月；2018年2月至2018年10月，原告每月交付租金55000元给被告。之后原告未再支付租金。诉讼中，原告向本院提出对涉案房屋的现场装修的现值、供二楼使用的电梯以及中央空调安装的工程造价和对二楼楼顶的隔热层和防水层的工程造价进行司法鉴定。本院依法委托广东华穗工程咨询有限公司进行鉴定。原告为此支付了鉴定咨询费39723元。该公司于2020年3月20日出具了《工程造价鉴定报告》，该报告载明：造价鉴定结果：该项目现值鉴定总金额为1032627.50元，其中无争议部分546603.34元、争议部分486024.16元；争议部分是指现场有但被告主张此部分并非原告施工，而是租给原告时已装修有的，故此部分费用如何判决由法院判决；1、该项目按现场勘验最后日期2019年12月16日的现值计算，现值单价是我司根据现场具体装修项目情况给出的鉴定市场单价；2、原告与被告袁协伦签订的《房屋租赁合同》签订日期注明2016年11月28日，租期从2016年12月1日至2024年4月30日；3、从原告提供的电梯设备购销安装合同、空调施工合同并结合租赁合同分析，电梯及空调约在2017年第一季度施工，电梯及空调鉴定单价是考虑了施工时至现场勘验时已有近三年之久的合理折旧价；4、现场勘验时，二楼还未全部装修完毕；屋面除原告拟作为厨房的位置外，其它位置基本施工完毕。鉴定资料较难判断具体的施工时间，此部分装修项目鉴定单价是根据具体装修项目的新旧情况给出的鉴定市场单价；等。附件《工程造价鉴定表》载明：无争议部分，二层安装部分现值小计347960元：3层电梯TK1050/1.0-JXW（广东港粤电梯）（含井道槽钢整改、土建门套整改、设备安装调试、特种设备监察检验所验收费用等）135660元，多联天花式空调室内机MDV-D125Q4/N1-D（美的）（含安装）49280元，屋面直流变频多联空调机组MDV-900W/DSN1-980(G)（美的）（含安装及室外基座）100780元；空调专用铜管及保温、PVC排水管及保温、分歧管（含墙体开孔、冷媒充注）等（面积按租赁合同内二层面积价计算）价值38565元；二层装修部分现值小计198643.34元；争议部分：二层安装部分现值小计101126元，其中喷淋支管改造（面积按租赁合同内二层面积价计算）3428元，新烟感线管敷设及旧烟感线路检查改造（面积按租赁合同内二层面积价计算）3428元，电梯、空调、插座及照明配电线路（含敷管、线槽、敷线等）（面积按租赁合同内二层面积价计算）94270元；屋面安装部分小计8933元；二层装修部分小计155934.65元；屋面装修部分小计220030.51元；等。鉴定过程中，原告对上述鉴定报告交换意见稿（与上述鉴定报告内容一致）提出异议，认为鉴定的价值显著偏低，要求重新审核下列项目的价值：1，二层装修部分1200*800抛光砖地面，单材料都不低于100元/平方，再加上打磨地面，水泥沙上楼，总价最低也不应低于200元/平方米，贵司鉴定为160元/平方，明显偏低；2，卫生间600*600地砖及墙面600*300瓷砖，基础墙身和地面均要求水泥找平，瓷砖胶转贴等，目前市场价均不低于150元/平方，贵司鉴定价值显著偏低；3，屋面30厚芬兰防腐木，材料价一般180元/平，安装人工40元/平，地面铁架300高包工材料市场价160元/平方，总价应不低于380元/平方米；4，三楼屋面抛光砖120元/平明显太低，目前市场价不低于160元/平，即便考虑折价，也属于显著过低；5，直通三层的电梯，原告安装时各项投入不低于60万，且安装后几乎未使用过，贵司将现值价格鉴定为135660元，明显过低；6，中央空调现值单件也明显偏低。被告袁协伦对上述鉴定报告交换意见稿提出异议，主要内容：《报告》无争议部分鉴定的金额为546603.34元，我方对该金额暂时没有异议；无争议部分虽然系由原告所装修，但因其在装修前未经过我方同意且未将相关图纸交由我方审查，其应自行承担私自装修所造成的损失；《报告》争议部分鉴定的金额为486024.16元，我方对该金额暂时没有异议；关于争议部分（含二层安装部分、屋面安装部分、屋面装修部分），该部分我方不认可系由原告所装修，该部分装修在原告承租涉案房屋之前已完成；《报告》需附上鉴定各项目的评估价格来源及价格构成；等。广东华穗工程咨询有限公司于2020年3月17日出具了《回复原告、被告对提出反馈意见的函》，载明：一、回复原告提出的反馈意见：二层1200*800抛光砖地面、二层卫生间600*600地砖、二层卫生间墙面600*300瓷砖、屋面防腐木地面（含架空钢架）、屋面800*800地砖、电梯、空调的鉴定现值单价，经复核鉴定现值单价合理；二、回复被告提出的反馈意见：l、无争议部分原告装修前未经被告同意且未将相关图纸交被告的责任及造成的装修损失由法院判决；2、争议部分能否计算由法院判决；3、鉴定的现值单价是含材料、人工等全部费用；现值单价是我司根据现场具体装修项目情况给出的鉴定市场单价，经复核鉴定现值单价合理，我司作为有资质的鉴定单位，对鉴定结果负责；等。原告质证表示：对鉴定报告及回函的真实性、合法性、关联性均没有异议,部分鉴定项目的价格远低于其实际价格；原告承租后的装修行为必要合理，取得了两被告的默许，两被告提供了通水通电的便利，以实际行动协助原告对涉案房屋的装修；另外，被告君益公司作为物管方，与原告同属一个大院，两被告对装修行为有异议，在装修一开始就应该提出，两被告没有提出异议可以说明两被告默许原告的装修行为；争议部分二层装修部分喷淋支管改造（价值3428元）和电梯空调插座及照明配电线路（价值94270元）是涉案房屋原有的，非原告装修完成，其他都是由原告出资装修。被告袁协伦质证表示：对鉴定报告及回函的真实性、合法性没有异议，但报告不能直接作为认定装修损失的依据，原告提交的装修合同及单据证明该装修费用不是由原告支出，原告没有请求赔偿的基础；原告对三层屋面的装修远超出防水需要，被告袁协伦将涉案房屋二层出租给原告，但没有许可原告在三层设置帐篷、灯柱等用于其他用途；电梯及中央空调不构成附着物，原告可以拆除后在别处使用；彩钢瓦不是由原告新装修。诉讼中，原告表示双方口头协商2018年2月至2018年10月的租金按每月55000元的标准支付；2018年11月已将涉案房屋交还给被告袁协伦。被告袁协伦对此不予确认。原、被告就如下问题发表了各自的意见。关于合同签订问题，原告表示其以为被告袁协伦只是因为历史久远找不着产权证，被告袁协伦也没有明确说明房屋没有进行消防验收，有欺诈嫌疑，合同无效。关于房屋交接问题，原告表示：原告于2018年11月将涉案房屋及钥匙房屋交还给两被告，口头通知两被告撤出场地，被告就对房屋进行断电。被告袁协伦表示：其于2019年5月到涉案房屋拍摄照片，房屋没有锁门可以进入，里面有一些杂物；2019年7月左右涉案一楼房屋没有再经营，其收回一楼大门钥匙；原告于2019年12月17日将涉案房屋交回给其。原、被告确认：二楼只能通过一楼进出。2019年12月2日，本院组织原告、两被告及鉴定机构广东华穗工程咨询有限公司到涉案房屋进行鉴定，该鉴定机构表示其于2019年12月15日前完成现场查看工作，之后双方可进行交接。原告表示三楼的帐篷在交接时拆走。被告表示由于本案开庭时原告提出鉴定申请，为配合鉴定一直不敢清场。关于房屋装修事宜，原告表示：原告是广州市辉彩贸易有限公司(以下简称“辉彩公司”)的经理，租赁涉案房屋给该公司作展厅、办公室及时尚餐厅使用，部分装修合同以原告或辉彩公司的工作人员李延坤、李延昭、李武等签订，款项也是由上述人员支付。被告袁协伦表示不同意利用原告的装修项目。关于电梯、空调加装及防水、隔热工程的问题，原告和被告袁协伦确认涉案房屋未安装空调。原告表示：一楼通往二楼有两个楼梯，但一楼房屋已由两被告出租给其他公司做餐饮使用，两个楼梯均在一楼经营场所范围内，一楼餐饮店认为原告方及原告方顾客借道其场所上楼影响其正常经营，故不同意原告使用两个楼梯，原告不得不另行加装电梯，以方便原告及原告顾客使用；原告加装电梯已取得两被告的同意，涉案房屋先前已有电梯井，原告只是在现成的电梯井里安装电梯，两被告无理由反对；涉案房屋二楼天花板严重漏水、渗水，原告多次要求两被告进行整修，但两被告一直推诿，原告不得不自行出资处理防水问题；为保障防水设施的耐用性，原告也不得不另行出资做隔热工程；原告进行电梯加建及防水、隔热工程，均取得两被告的口头同意，两被告给原告供水供电，以实际行动支持上述工程正常开展。被告君益公司作为物业管理公司如反对原告进行施工，不可能允许原告施工人员及施工设备进场的。原告为证实其主张还提交了如下证据：1、租赁场地装修照片（2019年3月拍摄）；拟证明原告对涉案房屋进行装修。2、日期为2019年2月1日的《律师函》、快递单、送达证明截图；拟证明原告于2018年11月通知被告已搬迁、双方合同终止，与《律师函》要求退回保证金、租金相对应。3、广东建设实业公司（乙方）于2018年8月12日就滨江西路268号二三楼一期装修工程签订的《装修工程合同》及支付凭证，该合同载明甲方为广州市辉彩贸易有限公司，开工日期2018年6月18日，竣工日期2018年8月12日；合同价款人民币499900元；乙方负责供应给甲方工程项目及配套服务详见附件《辉彩公司滨江西路268号二三楼装修项目明细表（一期）》；乙方指定接收合同价款账号开户名为邱某；等。4、电梯、空调等装修工程合同及支付凭证。证据3、4拟证明装修损失。5、广州市辉彩贸易有限公司于2020年4月9日出具的《情况说明》，主要内容为其受原告委托与广东建设实业公司签订《装修工程合同》，代原告支付工程款，合同权益由原告承担，与其无关。被告袁协伦质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，不能证明装修事实及损失；对证据2的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，快递单上没有被告袁协伦的签收证明，不能证明原告于2018年11月向被告袁协伦交还了房屋。对证据3-4的真实性、合法性、关联性均有异议，与本案无关。对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议。被告袁协伦为证实其主张还提交了如下证据：1、被告袁协伦于2019年1月16日向原告出具的《关于催告刘凤强提前终止合同办理相关手续的函》及邮递存根，该函主要内容：贵方于2018年12月25日口头提出单方面终止该物业《房屋租赁合同》，现我方要求，贵方于2019年1月28日前提交解约书面通知予我方及办理相关终止合同的手续，并全部清理该物业内物品后交还我方，否则，视该物业《房屋租赁合同》继续履行，我方有权依据《房屋租赁合同》向贵方追讨继续发生的租金、物业管理费、逾期违约金等；等。拟证明被告袁协伦向原告发函要求办理终止合同的相关手续。2、被告袁协伦于2019年4月22日出具的《催租通知》、邮递存根、顺丰快递运单追踪截图，拟证明被告袁协伦向原告催缴2018年11月至2019年4月的租金。3、《清空个人物品并搬离房屋告知书》，主要内容：由于你拖欠租金已经超过2个月，且目前仍占用房屋导致我无法使用房屋……现通知你于2019年5月4日之前搬离广州市海珠区滨江西路260-2至268-7自编之一（二层）房屋，并清空房屋内的所有个人物品；若你在2019年5月5日之后仍占用房屋且未清空相关物品及设备，我将清空房屋内的所有物品及设备并收回房屋，届时所造成的损失只能由你自己承担；等。拟证明被告袁协伦于2019年4月25日向原告发出告知书。4、电费通知单；5、电费缴纳发票；证据4-5拟证明原告欠缴电费1876元。6、现场照片（2019年5月拍摄），拟证明原告未腾空房屋，被告袁协伦无法转租给他人使用。原告质证表示：对证据1-3的真实性、合法性、关联性均有异议，没有收到，证据1证实原告在2018年11月已经告知被告袁协伦搬离涉案房屋并终止合同。对证据4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，原告已经结清搬离房屋前即2018年11月之前的电费。对证据6的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，证明原告对涉案房屋进行装修后的情况及被告袁协伦可以进入拍摄，已经将房屋收回。诉讼中，原告申请证人邱某出庭作证，证人陈述，其与原告是朋友，挂靠在广东建设实业公司，与辉彩公司合作多年，原告是辉彩公司的高管，与原告签订装修合同，负责滨江西路268号房屋的装修事宜，从2017年6月开始装修至2018年7、8月，最终结算款项应该是70-80万左右，款项由辉彩公司的李武支付给其，已经结算完毕，没有开具发票。原告质证表示：实际装修时间为2017年4月，工程款不止80多万，找邱某装修前已经找过别的工程队装修房屋，但该工程队装修到一半就撤场了；原告是辉彩公司的股东，原告委托辉彩公司向邱某支付工程款，李武是辉彩公司的员工。被告袁协伦质证表示：不同意原告的陈述，股东与公司的财产不应该混同，实际承租人为原告。根据工商查询资料，原告不是辉彩公司的股东和高管。本院认为：关于合同效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。诉讼中被告未能提交相应的证据证明海珠区滨江西路260-2至268-7自编之一（二层）取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故原告与被告袁协伦签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效。上述合同无效，自始对合同当事人不发生法律效力，合同当事人应当按照各自的过错承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告袁协伦明知涉案房屋不具备合法手续，仍然将房屋出租，对合同无效应当承担过错责任。从原告和被告袁协伦签订的《房屋租赁合同补充协议》可见原告在签订合同时已知悉房屋的产权情况，对合同无效亦应承担相应的过错责任，依据双方的过错程度本院酌定原告承担40%的过错责任，被告袁协伦承担60%的过错责任。关于租赁保证金问题。原告与被告袁协伦签订的租赁合同无效，原告要求被告袁协伦返还租赁保证金110000元，于法有据，本院予以支持。如上所述，原告对合同无效存在过错，故其要求被告袁协伦支付上述保证金的利息，本院不予支持。被告袁协伦要求确认租赁保证金110000元归其所有无据，本院不予支持。关于装修损失问题。原告与被告袁协伦对《工程造价鉴定报告》虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对该鉴定报告予以采信，可以作为认定原告装修现值损失的依据。对于原告的装修现值损失，本院评定如下：1、关于无争议部分的空调装修损失，原告和被告袁协伦在合同中约定了装修事宜，被告袁协伦亦确认涉案房屋未安装空调，结合日常生活经验，被告袁协伦关于原告加装空调未经过其同意的抗辩意见，本院不予采纳。但空调属于可拆除再行利用的装饰装修物，诉讼中，被告袁协伦表示不同意利用，原告可自行拆除，该部分费用188625元〔包含多联天花式空调室内机MDV-D125Q4/N1-D（美的）（含安装）49280元、屋面直流变频多联空调机组MDV-900W/DSN1-980(G)（美的）（含安装及室外基座）100780元、空调专用铜管及保温、PVC排水管及保温、分歧管（含墙体开孔、冷媒充注）等（面积按租赁合同内二层面积价计算）38565元〕应予以扣除。2、关于无争议部分的电梯装修损失，由于电梯为特定物，应属于形成附合的装修装饰物，且原告加装电梯增加了涉案房屋的使用价值，出租人亦可以加以利用，故电梯应纳入装修损失更为合理。3、关于争议部分的二层安装部分和二层装修部分，原告确认价值3428元的喷淋支管改造（面积按租赁合同内二层面积价计算、）和价值94270元的电梯、空调、插座及照明配电线路（含敷管、线槽、敷线等）（面积按租赁合同内二层面积价计算）是涉案房屋原有的，非原告装修完成，故该部分费用共计97698元应予以扣除。对于其余部分，被告袁协伦未提交证据证明该部分装修为涉案房屋原有，而原告和被告袁协伦签订的合同约定由原告对房屋进行装修，结合原告提交的装修合同等证据，原告主张该部分为其装修完成，本院予以合理采信。4、关于屋面安装部分及屋面装修部分，原告主张天花板漏水故其自行出资进行防水、隔热工程，但未提交证据予以证明，本院对原告的该主张不予采纳。而该部分并非原告租赁的房屋，原告要求被告赔偿该部分装修损失，本院不予支持，该部分费用共计228963.51元应予以扣除。据上，本院认定原告装修现值损失为517340.99元。故被告袁协伦应按装修现值损失的60%向原告赔偿装修损失310404.6元。原告要求被告袁协伦支付装修损失费的利息缺乏依据，本院不予支持。原告因评估支出的鉴定咨询费39723元，结合双方的过错责任，由原告负担15889.2元，被告袁协伦负担23833.8元。关于房屋占用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案租赁合同无效，但原告已实际占有使用了涉案房屋，理应向被告袁协伦支付占有使用房屋期间的房屋占用费。原告表示双方口头协商2018年2月至2018年10月期间的租金按每月55000元的标准支付，被告袁协伦对此不予确认，对原告的上述主张本院不予采纳。因此，被告袁协伦要求原告支付2018年2月至2018年10月期间少交的房屋占用费39600元[（59400-55000）元×9个月]的诉请，合法有理，本院予以支持。原告表示其于2018年11月已将涉案房屋交还给被告袁协伦，但未提交证据予以证明，被告袁协伦亦予以否认，故本院对原告的该主张不予采信。但是，被告袁协伦确认原告于2018年12月25日口头提出单方面终止该物业《房屋租赁合同》，并表示于2019年4月25日向原告发出《清空个人物品并搬离房屋告知书》要求原告于2019年5月4日之前搬离，否则将清空房屋内所有物品并收回房屋。而原告从2018年11月起未再向被告袁协伦支付租金。从被告袁协伦提交的照片看，被告袁协伦在明知原告已撤场的情况下，应及时收回房屋防止损失的扩大，从公平合理角度考虑，本院认定房屋占用费计算至2019年5月4日为宜。综上，本院对被告袁协伦要求原告按合同约定的标准计算支付从2018年11月1日起至2019年5月4日止的房屋占用费（每月59400元）的主张予以支持，对被告袁协伦主张的超过上述期间的房屋占用费，本院不予支持。如上所述，被告袁协伦对合同无效存在过错，故被告袁协伦要求原告支付资金占用费利息依据不足，本院不予支持。原告要求退还租金及支付已交租金的利息的请求于法无据，亦不符合情理，本院不予支持。关于电费的问题。被告袁协伦要求原告支付电费1876元，但未提交充分证据予以证明，应承担不利后果，故对被告袁协伦的该反诉请求，本院不予支持。根据合同相对性原则，原告要求被告君益公司返还租赁保证金、已交租金、赔偿装修损失及支付上述费用的利息的诉请缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告刘凤强与被告袁协伦签订的关于广州市海珠区滨江西路260-2至268-7自编之一（二层）的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》无效；二、被告袁协伦在本判决生效之日起10日内向原告刘凤强返还租赁保证金110000元；三、被告袁协伦在本判决生效之日起10日内向原告刘凤强赔偿装修损失310404.6元；四、原告刘凤强在本判决生效之日起10日内向被告袁协伦支付2018年2月至2018年10月期间少交的房屋占用费39600元及从2018年11月1日起至2019年5月4日止的房屋占用费（每月59400元）；五、驳回原告刘凤强的其他诉讼请求；六、驳回被告袁协伦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉受理费25737.5元，由原告刘凤强负担21166.6元，被告袁协伦负担4570.9元。反诉受理费8045.38元，由原告刘凤强负担3488元，被告袁协伦负担4557.38元。本案鉴定费39723元，由原告负担15889.2元，被告袁协伦负担23833.8元。上述鉴定费已由原告预交，被告袁协伦在本判决生效之日起10日内将其应承担的鉴定费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨美满人民陪审员  刘美芳人民陪审员  袁燕平二〇二〇年五月十四日书 记 员  于悦姗何国卫