上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初13787号原告：高紫薇，女，1994年9月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：高文园，男。原告：高懿辰，男，1991年11月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陆桂英，女。被告：上海新华成城资产管理有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：郭大宇，董事长。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖正熊，上海市国茂律师事务所律师。被告：苏州红星品唯物业管理有限公司上海吴虹物业服务分公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：周伟，执行董事。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。原告高紫薇、高懿辰诉被告上海新华成城资产管理有限公司(以下简称新华公司)、苏州红星品唯物业管理有限公司上海吴虹物业服务分公司(以下简称红星公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月15日进行公开开庭审理。原告高紫薇的委托诉讼代理人高文园、原告高懿辰的委托诉讼代理人陆桂英以及被告新华公司的委托诉讼代理人陈桂军、被告红星公司的委托诉讼代理人陈栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高紫薇、高懿辰共同向本院提出诉讼请求：两被告赔偿两原告损失人民币(币种下同)24,000元(包括中介费损失9,000元、房屋空置损失9,000元、房租差价损失6,000元)。事实与理由：原告购买被告新华公司开发的位于上海虹井路XXX弄XXX号XXX室精装修房(以下简称涉案房屋)。2018年4月，被告新华公司向原告交付涉案房屋。后原告发现涉案房屋中的楼梯扶手存有安全隐患。原告要求被告红星公司整改维修，但红星公司置之不理，新华公司亦不管，致使原告的租客因扶手不牢固差点发生严重事故，并因此而中途退房(仅租赁了两个月)。原告因此损失了中介费9,000元，并空置了一个月，后又降价出租。期间，原告以拒交物业费逼迫，被告红星公司才勉强加固扶手。就被告的违约行为，原告曾要求被告赔偿原告所遭受的损失，但被告一直拒绝赔偿。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告新华公司辩称，其公司交付给原告的是毛坯房，不是精装修房，毛坯房经过竣工验收合格，不存在质量问题。楼梯非其公司装修，其公司也未委托他人装修。故原告的损失与其公司无关。被告红星公司辩称，其公司与两原告不存在买卖合同关系，而系物业服务合同关系。原告从未向其公司报修过楼梯，仅报修过灯泡。楼梯是否存在质量问题，其公司并不知情。楼梯是属于业主的专属区域，其公司仅承担公共部位的维修义务。对于专属区域的维修不属其公司的法定义务，且楼梯涉及安全，如需维修应当请专业的厂家或者机构。故从现有证据来看，两原告主张的损失与其公司并无关联。经审理查明，2015年12月20日，原告高紫薇、高懿辰(买方，乙方)与被告新华公司(卖方，甲方)签订《上海市商品房预售合同》。合同主要约定内容如下，第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为店铺。第三条，乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为2,807,830元。第十条，该房屋的交付必须符合下列条件：该房屋取得竣工验收备案证明。第十七条，甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第二十三条，自该房屋验收交接之日起，甲方对该房屋负责保修。保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。第二十四条，甲方已选聘被告红星公司(曾用名苏州工业园区置信物业服务有限公司上海吴虹物业服务分公司)对该房屋进行前期物业管理,并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。该合同附件三“该房屋建筑结构、装修及设备标准”记载，一、结构形式：钢筋混凝土框架结构。二、外立面，外墙装饰：铝板幕墙，局部涂料；门窗：铝合金窗，钢木复合门或玻璃门。三、户内，墙面：墙面水泥砂浆压光后批白；地面：混凝土地坪结构层完成；天棚：批平。四、弱电，宽带、电话。五、水电配套，每户设立水、电表。六、其它，公共区紧急呼叫功能。七、公共部位，内墙：涂料、面砖、石材；顶棚：吊顶、批平；地面：地砖、石材、水泥抹平；电梯：品牌电梯。该合同补充条款一记载，第九条关于保修范围和保修期(补充合同第二十三条)，1、该房屋的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和外墙面的防渗漏工程。……前述合同签订后，两原告向被告新华公司支付了购房款。被告新华公司向两原告交付了涉案房屋。现两原告以讼称事由提起本案诉讼。另查明，2017年10月27日，被告新华公司取得虹桥镇龙柏社区S110201、S110202单元15-01地块商业项目的《建设工程竣工验收备案证书》。以上事实，由两原告共同提供的《上海市商品房预售合同》、被告新华公司提供的《建设工程竣工验收备案证书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，原告还向本院提交以下证据材料：1、关于物业费的上海增值税普通发票两张，旨在证明因楼梯扶手问题，被告不肯维修，故原告延迟缴纳物业费，后因被告红星公司关停原告使用的电梯，故原告方缴纳物业费。2、第一任租客(吴来顺)的租赁合同及中介费收据，旨在证明原告因被告的违约行为而产生的中介费损失。3、第二任租客(张其瑄)的租赁合同及中介费收据，旨在证明因楼梯扶手问题，租金下调500元。4、第三任租客的租赁合同，旨在证明扶手维修好后，房租上涨至10,000元，以此作为此前损失的依据。5、原告分别与李全岩、kirsten、谭晓巍之间的聊天记录，原告表示李全岩系第一任租客的助理，内容记载“吴董前几天差点从楼梯上摔下来，还好手撑点，脚滑到中间，对于租不租，后天会有结果”，该聊天记录原告表示无原件可提供。原告表示kirsten系第二任租客，内容记载“7月24日，原告称物业能解决的最好，搞不好要换配件再通知原告。kirsten回复好。7月27日，kirsten称洗衣机解决了不用担心，另外楼下让其通知物业费还未交，故其电梯卡被停用。原告回复明天找他们理论”。原告表示谭晓巍系第三任租客的翻译，内容记载“12月1日，谭晓巍表示其不管原告和物业的问题，但不要影响到其，其希望原告尽快处理好，电梯卡根本就不是物业的系统问题，是因为原告和物业公司之间的纠纷，物业限制使用，如果明年1月份电梯卡还是不能正常使用，那其可能不会再租了”。原告表示现李全岩、kirsten已无法联系。该组证据旨在证明原告陈述的扶手、电梯问题均属实。6、照片两张(一张为涉案房屋扶手已经加固好的照片，一张为隔壁邻居房屋的照片)，旨在证明涉案房屋未符合安全标准，原先柱子是细的，因原告拒交物业费，故被告前来加固，若非安全存有问题，不可能前来加固。7、原告与物业管家池慧的聊天记录，旨在证明交房后，原告一直有报修扶手问题，被告来维修的事实。经质证，被告新华公司认为，证据1、真实性无异议，但非与其公司发生。证据2-4、真实性无法确认，出租方不是合同产权人，且无法达到原告的证明目的。证据5、原告与李全岩的聊天记录因原告未提供原件，故真实性无法确认，且内容无法反应退租与楼梯质量存在因果关系；原告与kirsten的聊天记录，kirsten的相关身份无法确认，即便真实，内容仅提及洗衣机、电梯问题；原告与谭晓巍的聊天记录，谭晓巍的身份无法确认，内容仅提及电梯卡问题。证据6、真实性无法确认，且与其公司无关，亦无法看出现场楼梯存有任何质量问题。证据7、非发生与其公司之间，故真实性无法确认，即使原告提到报修、维修，但不能证明系楼梯扶手本身的质量问题造成。被告红星公司认为，证据1、真实性无异议，关联性不认可，该物业费确实拖欠，2019年12月原告才缴纳，本案系两原告对催缴物业费不满而提起的恶意诉讼。证据2-4、真实性无法确认，出租方不是合同产权人，且无法达到原告的证明目的。证据5、真实性及关联性均不予认可，亦不能达到原告的证明目的。证据6、真实性不认可，从照片看扶手是安全的。证据7、池慧非其公司工程部、客户服务部人员，若公共部位出现需要维修的内容，电话其公司，其公司即会上门查看，若专门部位需要维修，则需要业主拿着产证等材料去其公司登记，然其公司未登记有原告的报修内容，且从聊天内容来看，也无法看出楼梯扶手存在质量问题。就原告提供的上述证据材料，本院认为，证据1，两被告虽确认其真实性，但无法达到原告的证明目的，本院不予采纳。证据2-4，两被告均不予确认该些证据的真实性，原告亦未提供该些承租人的具体身份信息，本院对该些证据的真实性难以确认，即便真实，亦无法达到原告的证明目的，故本院不予采纳。证据5，与李全岩的聊天记录，因原告未能提供该证据的原件，故其真实性本院不予确认；与kirsten、谭晓巍的聊天记录，原告虽提供了原件，但原告未提供两位的具体身份信息以及与证据3-4所载租客之间的关联，故其真实性本院亦不予确认。即便该组证据真实，亦无法达到原告的证明目的，李全岩所称“吴董差点从楼梯上摔下来”，但未陈述摔跤的原因，从内容来看也无法证明第一任租客摔跤系因楼梯扶手问题；kirsten的对话内容主要是关于洗衣机、电梯问题，亦无法证明原告降价500元出租房屋系由于楼梯扶手问题；谭晓巍的对话内容也仅提及电梯问题。因此对该组证据材料，本院不予采纳。证据6，即便该证据真实，亦无法达到原告的证明目的，本院不予采纳。证据7，同样鉴于原告未提供池慧的身份信息及未能证明池慧与两被告之间的关系，故本院对该份证据的真实性难以确认，本院不予采纳。本院认为，两原告与被告新华公司签署的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应按约履行。现两原告以被告新华公司未提供符合安全质量标准的楼梯扶手为由要求被告新华公司负担其由此遭受的损失。对此本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现从双方举证来看，首先，两原告并无证据证明被告新华公司提供的涉案房屋系精装修房，涉案房屋内的楼梯扶手系被告新华公司实施或委托他人实施的装修。其次，即便涉案房屋内的楼梯扶手系被告新华公司实施或委托他人实施的装修，但扶手的问题是否为质量问题，亦或是是否如原告所称存在安全问题，从现有证据来看，原告主张之意见并无充分有效的证据材料可予以证明。再次，退一步说，即便涉案房屋内的楼梯扶手系被告新华公司实施或委托他人实施的装修，且该扶手存在如原告所述的质量安全问题，原告所称的第一任租客退租、第二任租客租金减少是否因扶手问题引起，原告亦未能提供充分有效的证据予以证明。综合前述意见，本院认为，两原告以被告新华公司未提供符合安全质量标准的楼梯扶手为由要求被告新华公司负担其由此遭受的损失，理据不足，本院不予支持。至于两原告在本案中要求被告红星公司承担责任的主张，本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，而被告红星公司非该合同关系的主体，故被告红星公司非本案适格被告，即便被告红星公司存在应修未修内容且给原告造成损失，也非属于本案处理范围，故就两原告提出的该项诉请主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告高紫薇、高懿辰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计200元，由原告高紫薇、高懿辰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月二十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。