福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0503民初2368号 原告：蔡铁明，男，1959年11月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：谢玉兰，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告蔡铁明与被告谢玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡铁明、被告谢玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡铁明向本院提出诉讼请求:谢玉兰立即支付欠蔡铁明的物业管理费及租金共计3391元及从2019年6月3日（与被告产生租赁纠纷立案时间）至实际支付之日止的银行利息；2、被告承担本案一切费用。事实与理由：2014年5月，谢玉兰支付给蔡铁明500元，蔡铁明出具收条一份给谢玉兰收执。2014年6月1日，谢玉兰向蔡铁明出具租赁合同一份，主要约定：蔡铁明将其地在丰泽区尚园小区14幢1102号房屋出租给谢玉兰使用，租期自2014年6月1日起至2019年6月1日，月租金1200元。每季度缴纳一次，谢玉兰有权转租，谢玉兰有支付蔡铁明押金1200元。谢玉兰在2017年6月15日开始将房屋转租给郭志清，双方约定期限至2018年6月14日，租金每月1600元。郭志清向谢玉兰支付至2017年9月15日止的租金，之后，郭志清向蔡铁明支付2017年10月至11月的租金。谢玉兰向蔡铁明承租房屋期间，谢玉兰尚欠2014年6月1日至2017年7月30日物业费及公摊电费共计3891元，该笔物业费应由谢玉兰支付，蔡铁明替谢玉兰先支付该笔款项。蔡铁明替谢玉兰支付给郭志清交给谢玉兰的押金2000元，因郭志清在退租时谢玉兰讲身上没钱叫蔡铁明先垫付。过后一并结算。蔡铁明替谢玉兰支付物业费和郭志清垫付的押金（3891+2000=5891元），扣除谢玉兰先前支付的500元和押金1200元，及收取郭志清租金的差价800元=2500元即5891-2500=3391元，谢玉兰应支付给蔡铁明的款项3391元及其占用期间的银行利息。 谢玉兰辩称，1.根据《中华人民共和国物业管理条例》第42条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告所主张对物业费本来就是被告自己所需缴纳的，根据双方合同约定，并没有约定物业费谁需要缴纳的问题，1200元每月的租金是包含物业费进去的，是需要原告自行缴纳物业费的，而1200元的租金被告一直都是按期如数支付给被告的，所以根本不存在拖欠物业费的问题。我方与物业公司并没有任何物业服务合同，也就没有缴纳物业费的义务。2.2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》诉讼时效改为3年。本案适用的是2年的诉讼时效。因此原告所主张的所有物业费都已经过期。3.证明，仅仅是一张纸，加盖一张“尚园小区物业服务中心通知专用章”，并没有提供该公司的主体信息，也没有法人出庭作证，不符合证据的真实性，关联性，合法性，并不能证明被告的所欠物业费的具体数额以及真实情况，不可以作为证据证明案件事实。4.另外，物业公司管理混乱，原告所主张的物业费时段不合常理，物业公司所给付的票据是那种复写纸的，根本无法保存多久，就会全部模糊不清。所以物业费我们其实已经缴纳了大部分，是物业公司自己管理混乱不堪，搞不清楚自己究竟哪些住户缴纳，哪些没有缴纳。5.押金条，是谢玉兰与郭志清的纠纷，根据合同的相对性，与蔡铁明无关，谢玉兰不认可蔡铁明退押金的行为，郭志清和蔡铁明违反合同规定，均擅自和谢玉兰解约，郭志清越过谢玉兰直接向蔡铁明缴纳租金，导致谢玉兰的损失，谢玉兰保留追究郭志清和蔡铁明违约的权利，因此蔡铁明无权利要求谢玉兰退还押金。6.在本案中，物业公司未出庭，也没任何证据证明其具有相应的服务资质，更没有详细的物业服务合同，也没有明确物业服务义务和物业费的缴纳标准，因此谢玉兰拒绝缴纳资质不明的物业公司出具不清不楚的物业费缴纳证明。7.另外，蔡铁明作为业主，在事实不清的情况下，擅自缴纳上述数额的物业费，缴纳之前也未经过和被告的协商，未经过谢玉兰的认可，该物业费的数额是蔡铁明擅自缴纳，事实是谢玉兰根本没有欠那么多物业费，所以该物业费和谢玉兰无关，谢玉兰根本没有欠那么多物业费，如果谢玉兰有缴纳义务，应该由谢玉兰直接与物业公司对质，得出结论。根据协议约定，该物业费应由蔡铁明自行承担。综上所述，谢玉兰根据合同约定，没有缴纳物业费的约定，并且该物业费的请求时效已经过期，物业费应当由蔡铁明自行承担，押金条是谢玉兰和郭志清的纠纷，和蔡铁明无关。 本院经审理认定事实如下：2014年5月，谢玉兰支付给蔡铁明500元，蔡铁明出具收条一份给谢玉兰收执。2014年6月1日，谢玉兰向蔡铁明出具租赁合同一份，蔡铁明将其地在丰泽区尚园小区14幢1102号房屋出租给谢玉兰使用，租期自2014年6月1日起至2019年6月1日，月租金1200元，每三个月缴纳一次，押金1200元应在合同期满或者合同终止后五日内退还；谢玉兰有权转租。物业管理费、水表电表底数以后的费用由谢玉兰负责。合同签订后，谢玉兰支付蔡铁明押金1200元并于2017年6月15日开始将上述房屋转租给郭志清，双方约定租赁期限至2018年6月14日，租金每月1600元。郭志清向谢玉兰支付至2017年9月15日止的租金，之后，郭志清向蔡铁明支付2017年10月至11月的租金。 根据泉州市长冠物业管理有限公司尚园小区服务中心出具的证明，上述房屋2014年6月1日至2017年7月30日未缴纳的物业费及公摊电费共计3891元，该中心多次与租户沟通未果，再通知业主蔡铁明缴纳。蔡铁明于2018年8月6日缴清了上述款项。 另查明，蔡铁明代谢玉兰向郭志清支付押金2000元，郭志清将押金条交给蔡铁明收执。2019年6月3日，蔡铁明因与谢玉兰上述房屋租赁产生纠纷，向本院提起诉讼。本院于2019年8月28日作出（2019）闽0503民初6395号民事判决，判决蔡铁明应退还谢玉兰押金1700元，并向谢玉兰支付租金差价800元。谢玉兰不服一审判决提起上诉，泉州市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）闽05民终5554号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述事实，有蔡铁明提供的证明、押金条、（2019）闽0503民初6395号民事判决、（2019）闽05民终5554号民事判决、身份证明；本院依法调取的泉州市长冠物业管理有限公司尚园小区服务中心证明以及双方在庭审中的陈述等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，蔡铁明与谢玉兰之间的房屋租赁合同关系，事实清楚，证据确实充分，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在租赁合同中明确约定，租赁期间的物业管理费、电费由谢玉兰承担，但谢玉兰均未履行缴纳义务，其行为属于违约行为。蔡铁明代为垫付物业管理费及公摊电费3891元并代谢玉兰支付郭志清押金2000元，扣除蔡铁明应返还谢玉兰支付的押金1700元、租金差价800元，谢玉兰应支付蔡铁明物业管理费及公摊电费3391元。谢玉兰关于物业费用的承担、诉讼时效、退还郭志清押金等答辩意见与客观事实不符，本院均不予采纳。关于谢玉兰是否向蔡铁明主张违约责任的问题，应由谢玉兰依法另行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 被告谢玉兰应于本判决生效之日起七日内向原告蔡铁明支付物业管理费及公摊电费3391元并按年利率6%的标准支付自2019年6月3日起至2019年8月19日止的逾期付款利息，另按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年8月20日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告谢玉兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  吴新竹 二〇二〇年五月二十九日 书记员  苏菲菲 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。