海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初8120号     原告：海南海航日月广场商业管理有限公司，住所地海南省海口市琼山区。统一社会信用代码：XXX。   法定代表人：席伟，该公司总经理。   委托诉讼代理人：罗咏欣，海南泽田律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李娜娜，海南泽田律师事务所实习律师。   被告：邢增哲，男，1986年7月17日出生，汉族，住海口市。公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：唐昌松，海南问源律师事务所律师。   原告海南海航日月广场商业管理有限公司（以下简称日月广场管理公司）与被告邢增哲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日月广场管理公司的委托诉讼代理人罗咏欣、李娜娜、被告邢增哲的委托诉讼代理人唐昌松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告日月广场管理公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》及《合同主体变更协议》于2019年4月27日解除；2.依法判令被告立即向海口市市场监督管理局琼山分局国兴市场监督管理所申请办理注册地址变更登记手续，将海口琼山茶桔便餐饮店注册地址从海口市××区铺面迁出；3.依法判令被告向原告支付租金、物业费、推广宣传费电话费、网络费、水费、HIG0卡POS机费共计164584.57元；4.依法判令被告向原告支付逾期付款违约金109252.62元；5.依法判令被告向原告支付逾期变更注册地址违约金(违约金从2019年5月8日起按141.21元/天计算至被告实际变更注册地址之日)；6.依法判令被告向原告支付补偿金94477.5元；7.依法判令被告向原告支付占用费50140.08元(占用费从2019年5月1日起按928.52元/天计算至2019年6月23日)；8.依法判令被告承担本案所有诉讼费用。案在审理中，原告变更第一项诉讼请求为：依法确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》已于2019年4月27日解除。事实和理由：2016年10月1日，海南海航海免商业管理有限公司(以下简称海免公司)与被告签订了日月广场《房屋租赁合同》(合同编号：5908ht2016235),约定：海免公司出租给被告的房屋坐落在海口市××道海航日月广场铺位编号为C04-L210,租赁使用面积65平方米，物业费、租金、推广宣传费等均以租赁使用面积计算；租赁用途为餐饮，商号限于茶桔便；租赁期自2016年9月20日起至2019年11月10日止，免租期至2016年11月10日；自2016年11月11日起至2018年11月10日期间的月租金为25675元，自2018年11月11日起至2019年11月10日期间的月租金为28242.5元，物业费为3250元/月，推广宣传费为325元/月；被告应于每月25日前支付下一月的租金、物业费、推广宣传费；被告应按约定支付公用事业费(网络费、水费、电话费等);被告逾期支付本合同项下任何一项费用，则每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付违约金，逾期超过15日的，海免公司有权解除合同，海免公司解除合同的，前述违约金计算至合同解除日，同时被告应按照月租金及物业费三倍向海免公司支付补偿金；被告应于合同终止后10日内申请办理以该房屋为注册地址的变更登记手续，并将证明提交给海免公司，每逾期一天应按照月租金的0.5%向海免公司支付违约金；被告应于本合同提前终止的三日内返还房屋，每逾期一日应按照日租金的两倍向海免公司支付占用费；被告返还房屋时应自费使房屋恢复至房屋交付时本合同附件三所列明的装修、附属设施及设备之状态；被告应于本合同签订后十日内缴纳保证金57850元；为冲抵被告欠付租金、物业费、其他约定费用和应由被告赔偿的损失，海免公司有权从保证金中直接扣除。合同签订后，被告依约支付了保证金57850元、装修押金5000元。2016年12月21日，海免公司、原告、被告三方签订了《合同主体变更协议》,将出租人由海免公司变更为原告。同时，在原、被告签订《房屋租赁合同》的基础上，原、被告签订了《外摆位租赁协议》,约定原告将位于6号下层广场L层茶桔便店铺旁区域租赁给被告使用，外摆场地面积24.5平方米，被告使用上述场地进行餐饮外摆经营，外摆经营期限自2018年6月1日至2019年5月31日止，租金50元/平方米/月，物业费50元/平方米/月，每月15日提前预缴下月租金及物业费，被告延迟支付本协议约定费用的，每延迟一天应向原告支付应付费用百分之三的违约金。在《房屋租赁合同》及《外摆位租赁协议》履行过程中，被告拖欠租金等费用至今未付。2019年4月11日，原告向被告作出《关于茶桔便费用催收的函》,该函被告于4月14日收到。因催告无果，2019年4月18日，原告向被告作出《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》,通知被告解除《房屋租赁合同》、缴清欠款，并要求被告搬离、恢复原状。该函被告于4月27日收到，2019年6月23日，被告搬离租赁房屋，但截止至原告起诉，被告仍未支付欠款，也未将注册地址迁出。依据《房屋租赁合同》及《外摆位租赁协议》之约定，被告应向原告支付的款项详情如下：(1)租金、物业费、推广宣传费及公用事业费、HIGO卡POS机费，前述费用扣除保证金、装修押金以及应退还的储值卡、美食券抵租、应退电费后尚欠164584.57元（欠费部分：2018年2月推广宣传费0.58元，2018年10月的租金、物业费、推广宣传费29250元，2018年11月的租金、物业费、推广宣传费30961.67元，2018年12月至2019年3月每月的租金、物业费、推广宣传费为31817.5元，2019年4月1日至27日的物业费、推广宣传费1635.75元；2018年7月的外摆租金、外摆物业费700元，2018年8月至2019年4月每月的外摆租金、外摆物业费2450元；2019年4月至6月的网络费300元；2017年11月至2019年4月的电话费764.61元；2017年9月18日至2019年4月30日的水费13763.7元；HIGO卡POS机费2500元（被告使用原告提供的新机，因保管不当造成机具丢失）。可扣除部分：2017储值卡32.9元；2018年10月1日至7日美食券245元；应退电费1483.84元；保证金57850元；装修押金5000元）;(2)逾期付款违约金109252.62元(《房屋租赁合同》计算至合同解除日即2019年4月27日，《外摆位租赁协议》计算至2019年4月30日);(3)被告逾期将注册地址迁出房屋的违约金;(4)租赁合同解除，被告应按照月租金及物业费的3倍向原告支付补偿金94477.5元；(5)2019年5月1日至被告实际交还房屋之日即2019年6月23日，被告应向原告支付的占用费为50140.08元(原告主动将占用费调整为按日租金的一倍收取)。综上所述，被告严重违反《房屋租赁合同》之约定，原告当然有权解除合同，《房屋租赁合同》解除，被告除应依约向原告支付上述款项外，还应将其注册地址迁出房屋；被告违反《外摆位租赁协议》之约定，应当向原告支付租金及相应的违约金。被告拒不履行前述义务的行为，显然侵害了原告的合法权益。特向法院提出上列诉请，恳请依法判准!   被告邢增哲辩称，一、对原告的第一、第二项诉讼请求没有异议。二、原告没有按照合同约定履行义务，被告有权行使先履行抗辩权，原告要求被告按照合同约定支付租金、物业管理费、推广宣传费等诉求没有事实和法律依据。1.原告在其招商视频和招商推介会上明确宣传，日月广场有众多知名主力店进驻，包括“海南免税店”、“望海精品商场”、“海底捞”、“家乐福”、“屈臣氏”、“绿茶”等，项目建成后客流量将达到2000万人次/年，日均客流量5.5万人次。被告受到原告现场推介会的宣传影响，深信其招商及经营管理能力，于2016年11月10日与其订立了《房屋租赁合同》。进场经营后，被告发现原告之前承诺的众多知名品牌主力店均未进驻，日月广场商业环境恶劣。日月广场前期商业广告明确宣传进驻商场主力店明细，年客流量等量化标准，内容具体、明确，应该认定为要约，即便未明确载入合同，也应该属于合同条款的一部分，需要双方当事人共同遵守。商铺租赁本身具有其特殊性，因为租赁商铺的目的是用于商业经营，故出租方提供的标的物必须符合商铺本身和商铺所处商业环境两方面的条件才能满足承租方的租赁用途，脱离商业环境单独存在的商铺本身没有任何商业使用价值，无法完成合同目的，也就失去了制定商铺租赁合同的意义所在。所以本案涉案合同中，原告的合同义务应该认定为两个方面，一是提供符合合同约定标准的商铺，即商铺本身；二是提供符合合同约定标准的商业经营环境。而涉案合同条款全部都是关于商铺本身的约定，对于商业环境的约定即体现在其前期具体明确的、对被告租赁商铺产生决定性影响的商业广告宣传上。被告在按照合同约定足额交纳合同保证金和装修押金进场经营后发现原告严重违约，并未落位之前承诺的众多知名主力店，这直接导致海航日月广场客流稀少，生意惨淡。因原告未按约定履行合同，为被告提供符合合同约定营商环境，导致商场商户生意惨淡，入不敷出，接连倒闭。面对被告等众多商户要求其尽快落位承诺主力店，加大招商力度，规范商业管理，降低合同租金等合理诉求时，原告采取的是粗暴拒绝，断水断电等应对方式。直至被告退场，该问题仍未解决。2.原告没有按照合同约定提供符合合同约定标准的商铺，商铺所处商场经营环境恶劣，且商铺本身存在严重质量问题，其违约行为导致被告产生持续性营业亏损和装修投入损失，基于原告的违约行为，被告依法行使先履行抗辩权，在原告没有积极整改，严格履行合同义务之前，拒交、迟交租金，是具有法律和事实依据的。被告一直积极与原告沟通合理解决方式，但却未得到原告正面回应。故作为违约方，原告在依约履行合同义务前，无权主张被告按照合同约定支付租金、违约金。所有的欠款本金应该减半收取。三、原告违约在先，对合同的解除负主要责任，其要求被告依照合同约定向其支付补偿金的诉求毫无事实和法律依据。1.涉案合同解除后，原告于2019年6月便已招商到新商户，商铺空置时间并未达到三个月之久，原告并未因合同解除造成涉案商铺实际空置三个月的时间，而合同约定支付三个月补偿金的目的在于保护守约方因合同解除而产生的空置损失，但该空置情况并未出现，故原告无权要求被告支付该笔费用。2.原告在租赁合同的履行过程中，没有尽到合同约定义务，商业管理混乱，招商工作滞后，导致整个商场人流稀少，生意惨淡，且交付的商铺存在严重的质量问题，泄爆井漏水、烟道排烟不畅、消防设计违规等问题均违反了合同相关约定。致使被告长期亏损，无法正常使用该商铺进行商业活动，原告对被告实行强制断水断电，被告被迫停业，无法实现租赁合同的目的。故对于合同的解除，原告负有主要责任，其要求被告对其进行经济补偿的诉求毫无事实和法律依据。四、原告主张的违约金金额远高于其实际损失，请求法院予以调整。1.本案涉案《房屋租赁合同》为原告提供的格式合同，约定按照逾期金额的0.5%/日标准支付逾期付款违约金，对于解除合同的，按照月租金的3倍支付补偿金，该约定标准远高于原告实际损失。本案在合同的履行过程中原告未按合同约定提供符合经营标准的商铺，存在明显过错，被告只是基于先履行抗辩权予以缓交房租，被告主观上不存在拖欠租金的故意，只是想以此促使原告积极招商，改善管理，为被告提供一个良好的经营环境。且原告未举证证明其存在其他实际损失，因此，即便被告应该承担违约责任，也应该根据原告实际损失予以衡量。被告实际欠款金额为164584.57元，原告的实际损失应当以此为基数，按照中国人民银行一年期同期同类贷款利率进行计算。2.合同中关于逾期变更工商注册地址的违约责任约定过高，事实上逾期变更工商注册地址不会给原告造成任何实际损失，原告也未就该损失进行举证说明，且变更工商注册地址行为并非独立的法律行为，而是依附于租赁合同而存在，该违约责任已包含在上述违约金的计算当中，不应重复计收。3.涉案合同约定补偿金支付标准过高，且属于对违约金的重复计收。五、原告无权主张被告支付2019年4月27日至2019年6月23日的房屋占用费。原告于2019年4月27日向被告发函要求解除合同后对商铺采取了停水停电和锁门的处置方式，要求被告足额交付租金后才能搬离设备，该段时间内被告先后多次与原告沟通要求办理设备撤场，原告均以被告欠付租金为由拒绝。因此，该房屋是处在原告的实际控制下，故被告无需支付房屋占用费用。另，原告主张被告支付2019年4月27日至2019年6月23日的房屋占用费，同时主张被告支付解除合同补偿款，属于重复主张。六、原告违约在先，对合同的解除负主要责任，本案诉讼费应由原告承担。   原告日月广场管理公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房屋租赁合同；2.合同主体变更协议；3.外摆位租赁协议；4.关于茶桔便费用催收的函；5.邮寄单及投递信息；6.送达照片及视频；7.《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》；8.EMS邮寄单及投递信息；9.《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》的送达视频；10.水电抄表交费通知单及水电表读数照片；11.POS机使用商户承诺书；12.被告微信号截图（左边是被告、右边是原告工作人员）、搬离时间聊天记录及被告搬离视频；13.被告企业信用信息公示报告。被告对证据10-11的三性和证明内容不予认可，认为单据上均不是被告签字确认，数据存疑；对证据12-13的三性和证明内容不予认可，原告于2016年4月份对涉案房屋上锁，强制扣留被告设备物资，被告已实际上失去对涉案房屋的控制，故不存在逾期占用房屋的问题；被告对其他证据的真实性无异议。本院认为，证据10-11的票据均有被告经营的茶桔便工作人员的签字确认，被告本人也未在收到确认单后向原告及时提出异议，应认为被告认可了其经营的茶桔便工作人员对水电表抄表等单据的确认。故对被告关于不是自己签字确认的质证意见不予认可。证据12微信聊天记录中一方微信绑定电话即为被告正在使用的电话号码，证据13属于政府部门公示信息，被告否认其真实性，本院不予认可。本院对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   被告邢增哲提交了如下证据：1.日月广场招商视频；2.日月广场招商视频截图；3.日月广场微信公众号宣传截图；4.日月广场关于主力店屈臣氏入驻虚假宣传；5.《日月广场商户联合公开声明》；6.日月广场营商现状（2019年4月份拍摄的照片+视频）。证明：日月广场多家商户因商场主力店缺失、客流量稀少、动线设计不合理、商业管理混乱等原因导致众多商家无力经营，纷纷倒闭。商场商铺空置率常年居高不下，营商环境恶劣。原告认为被告提供的证据均没有原件，所以对所有证据的三性以及证明力均不予认可，证据1-2是一个未成品的视频，在截图上可以看出来这是一个未经定稿的视频，证据的来源不合法；对证据3的宣传时间是2016年3月19日，而被告与原告所签订的合同是在2016年10月1日，被告在签订合同之前，有足够以及充分的时间来了解日月广场商户真实入驻的情况以及日月广场的运营状况；对证据4原告并不涉及虚假宣传，屈臣氏之前确实跟原告商谈过入驻的事宜，但因屈臣氏自身的原因未实际入驻，属于商业风险，且跟原、被告之间签订和履行房屋租赁合同并无任何关联性；对证据5的内容的真实性是存疑的，因为签订公开声明的商户多数是长期拖欠租金、物业费等大量欠款，闭店不营业等商户；对证据6的拍摄时间不清楚，被告专门挑一些空置的铺面来证明人流量少，这不能代表日月广场总体的经营状况。本院认证意见：对于证据1-4等照片、视频及公众号宣传，原告不认可真实性，但未提供反驳证据，故本院予以确认并在卷佐证。证据5为被告连同商家做出的联合声明，并不能直接证明原告是否虚假宣传的事实；证据6为被告拍摄日月广场商铺的照片，拍摄时间段不能确认，并不能证明日月广场每日的客流量。对证据5、6的证明力不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年，海免公司（甲方）和被告邢增哲（乙方）签订《房屋租赁合同》(合同编号：5908ht2016235)。主要约定：海免公司出租给被告的房屋坐落于海口市××区海航日月广场铺位编号为C04-L210（以下简称涉案铺面）用于经营餐饮，商标或商号限于茶桔便；租赁使用面积为65平方米；租赁期自2016年9月20日起至2019年11月10日止，2016年9月20日交付；装修期自2016年9月20日起至2016年11月10日止被告无需缴纳租金以及物业管理费；2016年11月11日起至2018年11月10日止的租金为25675元/月，2018年11月11日起至2019年11月10日止的租金为28242.5元/月；被告应于租期内向甲方支付该房屋的物业管理费3250元/月、推广宣传费325元/月；被告应在当月25日前支付下月的租金、物业管理费、推广宣传费;被告须在收到书面结算通知后五个工作日内或甲方另行确定的时间支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用(具体收费标准见合同附件五《收费标准明细一览表》)；被告须于合同签订后十日内向甲方交纳保证金57850元、装修押金5000元；被告逾期支付任何一项费用，每逾期一日，被告应按逾期支付款项的0.5%支付违约金；逾期超过十日，甲方有权停止公用事业供应；在前述停止公用事业供应期间，被告仍须按照合同约定支付租金、物业管理费等费用；逾期超过十五日，且甲方依据合同约定选择解除本合同的，违约金应当由被告支付至本合同解除之日止；被告逾期支付任何一项费用超过十五日的，甲方有权解除本合同并合法地收回该房屋，同时被告应另行按月租金及物业费的三倍金额补偿给甲方；被告应在本合同的租期届满或提前终止之日起三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间占用费，且甲方有权自逾期之日起停止向该房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他管理服务，由此对被告产生的任何影响，甲方不承担任何责任；无论何种原因导致合同提前终止或自然终止，被告必须在返还时自费使该房屋恢复至交付时合同附件三所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态；被告返还该房屋时，双方应同时到场，经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；租赁期满当日或本合同提前终止之日，若被告未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向被告收取占用费及其他费用以外，被告视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方还有权在三日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的被告之损失概不负责；无论本合同因何种原因终止，如被告以该房屋为地址注册的企业，则被告必须在本合同届满或提前终止之日起十日内予以注销，并将上述注销之证明提交甲方备案，每逾期一日，被告应按照本合同届满或提前终止之前最后一个月月租金的0.5%向甲方支付违约金；被告有效联系地址为海南省海口市××路；对所有通知、其他通信往来，如为快递，在投放快递之后三日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出五天后视为送达。合同附件三《房屋交付标准》载明，地面：混凝土毛坯地面；天花、墙：毛坯；柱子：户内柱子无装饰；橱窗、标牌：租户自行设计；装修界面：公区区域由业主完成，商户内区域由商户自行完成装修；消防：项目消防系统验收合格，租户内的各种消防设备实施齐全，可以正常使用；强电：按标准配置电缆，电源入户；弱电：配置超五类8蕊网络线入户；空调：提供相应空调配置；给水：提供给水管道入户并加阀门；排水：预留排水管入户；燃气：燃气管道由业主接至厨房区域，加装截止阀；排油烟：按所需排烟风量提供风管入户至厨房区域预留接驳口；厨房补风、排风：提供补风管入户预留接驳口或百叶口，设置排风口；新风：设置空调新风管；隔油池：设置符合国家环保标准。合同附件五《收费标准明细一览表》载明，电费为1.6元/千瓦时，水费为5.5元/M3，网络费100元/月，网上对账系统服务费100元/月。   合同签订后，被告依约向海免公司支付了保证金57850元、装修押金5000元。2016年10月20日，海口琼山茶桔便餐饮店登记成立，类型为个体工商户，经营者为被告，经营场所为海口市琼山区国兴大道8号海航日月广场C04-L210号铺面。   2016年12月21日，海免公司、原告、被告三方签订《合同主体变更协议》,约定海免公司在涉案《房屋租赁合同》（合同编号：5908ht2016235）下的权利义务全部转移给原告，由原告和被告继续履行，海免公司不再作为合同的当事人。   被告在经营海口琼山茶桔便餐饮店期间，于2018年与原告签订一份《海南海航日月广场商业管理有限公司外摆位租赁协议》约定，原告将位于茶桔便店铺旁区域租赁给被告使用，面积24.5平方米，外摆经营期限自2018年6月1日至2019年5月31日止，租金为50元/平方米/月，物业费用为50元/平方米/月，每月15号提前预缴下月租金、物业管理费；被告若延迟支付费用，每延迟一天应向原告支付应付费用百分之三的违约金。因被告未按约定足额支付租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费用、外摆租金及物业费，原告于2019年4月11日作出《费用催收函》，告知被告截止2019年4月1日，要求被告在收到函件之日起三日内补交所欠原告租金、物业费等各项费用254537.88元。原告于2019年4月12日通过EMS邮政特快专递按被告在合同中留下的联系地址向被告邮寄《费用催收函》。该函件于2019年4月14日被签收。因被告收到该函件后仍未履行，原告于2019年4月18日作出《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》，载明：根据《房屋租赁合同》的约定，被告出现欠付租金等相关款项情形，已构成单方违约；原告就解除合同并向被告催缴相关欠款等事宜致函，本函件发出之日为合同解除日；请被告自解除之日起10日内向原告支付租金、物业管理费、推广宣传费及其他费用共计241365.01元、违约金94477.5元、滞纳金120388.55元；请被告于解除之日起3日内：1.搬出标的房屋内的所有物品且必须使标的房屋恢复至标的房屋（包括装修、附属设施及设备）交付时合同附件三所列明状态或原告书面认可的状态，逾期未搬离视为被告已予遗弃，原告有权直接处理，同时原告保留向被告追究相关拆除费用的权利。2.申请办理以标的房屋为注册地址或营业地址的工商注销或注册地址变更手续，并将相关证明、文件提交原告。   2019年4月27日，原告通过邮政特快专递方式向被告在合同中留下的联系地址邮寄《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》，该邮件同日被签收。2019年6月20日，原告以微信通知的方式再次向被告发送《关于解除合同并催缴欠款等事项的函》。2019年6月22日下午，被告通过微信向原告提出要搬东西，原告让被告与主管刘斌联系。2019年6月23日，原告将物品搬离涉案房屋。2019年11月6日，原告向本院起诉。案在审理中，被告对原告诉状附件一《应付租金、物业费、推广宣传费、公用事业费统计表》所列其尚欠的租金、物业费、推广宣传费、网络费、电话费及抵扣的代金券数额无异议。根据该统计表载明，被告在承租铺面期间，拖欠租金、物业管理费、推广宣传费用为：2018年2月推广宣传费0.58元，2018年10月的租金、物业费、推广宣传费29250元，2018年11月的租金、物业费、推广宣传费30961.67元，2018年12月至2019年3月每月的租金、物业费、推广宣传费为31817.5元，2019年4月1日至27日的物业费、推广宣传费1635.75元；2018年7月的外摆租金、外摆物业费700元，2018年8月至2019年4月每月的外摆租金、外摆物业费每月2450元；2019年4月至6月的网络费300元；2017年11月至2019年4月的电话费764.61元，共计212932.61元。原告自认被告的2017储值卡32.9元、2018年10月1日至7日美食券245元、应退电费1483.84元、保证金57850元、装修押金5000元可抵扣所欠款项。   另查，原告提交的茶桔便《水电抄表交费通知单》，载明被告经营的海口琼山茶桔便餐饮店在2017年9月18日至2019年4月18日期间发生的水费，其中2017年9月18日至12月18日的水费为1248.5元，2017年12月19日至2018年3月18日的水费为1171.5元，2018年3月19日至6月18日的水费为4341.9元，2018年6月19日至7月18日的水费为1426.8元，2018年7月19日至8月18日的水费为1242.3元，2018年8月19日至2018年9月18日的水费为1008.6元，2018年9月19日至10月18日的水费为1045.5元，2018年10月19日至11月18日的水费为873.3元，2018年11月19日至12月18日的水费为504.3元，2018年12月19日至2019年1月18日的水费为590.4元，2019年1月19日至2月18日的水费为996.3元，2019年2月19日至3月18日的水费为590.4元，2019年3月19日至4月18日的水费为713.4元，以上水费共计15753.2元。另2019年4月19日至5月13日的水费为430.5元。除了2019年4月19日至5月13日的水电抄表交费通知单上“商户确认”处没有签名外，其余水电抄表缴费通知单上“商户确认”处均有茶桔便工作人员的签名确认，其中2019年2月19日至3月18日的水电抄表交费通知单上标注签收日期为2019年3月24日，2019年3月19日至2019年4月18日的水电抄表交费通知单上标注签收日期为2019年4月22日，其余通知单上均未标注签收时间。原告主张逾期付款违约金以13333.2元为基数，从2019年4月20日起算至4月27日。   2019年5月13日，原告对茶桔便商户电表进行抄表，显示剩余电量927.4度。   2018年8月15日，茶桔便工作人员在《POS机使用商户承诺书》上签名确认要求原告在茶桔便店铺内安装新HIGO卡POS机，向原告承诺在经营使用过程中注意妥善保管POS机具，对因保管不当造成机具丢失的，由茶桔便承担赔偿责任（机器为无线手持联迪A8，费用为2500元）。   目前，海口琼山茶桔便餐饮店注册地址未迁出海口市××区铺面。   再查，2016年底在日月广场招商视频和招商推介会上曾宣传日月广场将会有众多知名主力店进驻，包括“海南免税店”“望海精品商场”“海底捞”“家乐福”“屈臣氏”“绿茶”等，项目建成后客流量将达到2000万人次/年，日均客流量5.5万人次。至2018年底日月广场尚无“海底捞”“家乐福”“屈臣氏”进驻。日月广场中的下沉广场目前确有部分商家处于歇业状态。   本院认为，海免公司与被告签订的《房屋租赁合同》以及海免公司与原、被告签订的《合同主体变更协议》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。   一、关于合同解除及后续问题。原、被告作为合同主体，应按合同约定行使权利，履行义务。被告拖欠租金、物业管理费及其他费用已远超过合同约定的十五天，根据合同约定，原告有权解除合同，要求被告支付拖欠的费用及承担赔偿责任。被告于2019年4月27日收到原告投递的合同解除函，故原告主张《房屋租赁合同》于2019年4月27日解除，有事实和法律依据，本院予以支持。   《房屋租赁合同》已经解除，原告要求被告将涉案铺面恢复原状后交还原告，并将海口琼山茶桔便餐饮店的注册地址从涉案铺面处迁出，根据双方签订的租赁合同的约定，在合同到期或解除时，被告必须自费使该房屋恢复至交付时合同附件三所列明的原告所属的装修、附属设施及设备之状态或原告书面认可的状态原状后交还原告，并在合同解除之日的十日内将注册在涉案房屋的各类证书执照注销，故原告的该两项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。   二、关于被告应付的拖欠费用。既然《房屋租赁合同》、《外摆位租赁协议》合法有效，被告应按约支付租金、物业管理费及其他费用。被告拖欠原告2018年2月、2018年10月至2019年4月30日的租金、物业管理费、推广宣传费及外摆租金、外摆物业费共计211868元。另外被告还应向原告支付拖欠的网络费300元、电话费764.61元。关于水费问题，根据原告提交的水费单据，被告于2017年9月18日至2019年4月18日期间产生水费15753.2元，2019年4月19日至5月13日的水费为430.5元，以上水费共计16183.7元。原告主张被告支付2017年9月18日至2019年4月30日期间的水费13763.7元，并未超出所产生水费，本院予以照准。关于HIGO卡POS机问题，茶桔便已向原告承诺若在经营使用过程中，对因保管不当造成POS机具丢失的，由茶桔便承担2500元的赔偿责任，现被告未能证明已将POS机具退还给原告，原告要求被告赔偿POS机具的损失2500元，于法有据，本院予以支持。综合以上各项费用共计共计229196.31元。原告自认被告的储值卡32.9元、美食券245元、应退电费1483.84元、保证金57850元和装修押金5000元可冲抵所欠费用，故被告应向原告支付租金、物业费、推广宣传费、电话费、网络费、水费、HIGO卡POS机费共计164584.57元。   三、关于合同解除后涉案铺面占用费的问题。合同约定，被告未经原告同意逾期返还房屋，应按日租金的两倍向原告支付房屋占用期间占用费。原告诉讼中将占用费调整为按日租金的一倍收取。2019年4月27日租赁合同被原告单方解除，被告于2019年6月23日才搬离涉案铺面。被告辩称被告先后多次与原告沟通要求办理设备撤场，原告均以被告欠付租金为由拒绝，故被告无需支付房屋占用费用。被告未能提供证据证明，本院不予支持。根据租赁合同约定原告有权在合同解除后三日后开启及更换房屋门锁，将屋内物品搬出，收回房屋，而原告也未采取措施减少损失，双方均有一定过错，应当承担相应的责任，本院酌情确定由双方各承担50%责任，合同解除前涉案铺面每月租金28242.5元／月，则每日租金为941.42元，被告应向原告支付铺面占有使用费470.71元／日，从原告主张的2019年5月1日起至被告实际交还铺面之日即2019年6月23日共54天的占有使用费共计25418.34元。   四、关于原告主张的逾期付款违约金。原告主张按日利率0.5%计算违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》的规定，违约金超过其损失的30%为过高，被告逾期付款给原告造成的损失目前只能认定为利息损失，该利息损失最高可按中国人民银行同期一年期贷款基准利率上浮50%(即年利率6.525%)计算，超过该利率的30%(即年利率8.48%)的部分即为过高。涉案合同约定违约金计算至合同解除之日，月租金、物业管理费及推广宣传费，应当于每月25日之前支付下月费用；被告须在收到书面结算通知后五个工作日内支付上一月的水、电、空调、煤气、通讯等能源费用及其他公用事业费用，故原告主张的各项费用的违约金应以当期应付款期限届满之日起至合同解除之日即2019年4月27日止，按年利率8.48%分段计算。另外，根据外摆位租赁协议约定，外摆租金、外摆物业费应于每月15日提前预缴下月租金，被告未按照协议约定时间缴纳租金和物业费，应当参照上述年利率8.48%分段计算违约金，原告主张违约金计算至2019年4月30日，系对其权利的自由处分，本院予以支持。租金、物业管理费、推广宣传费及外摆租金、外摆物业费的违约金具体如下：1.2018年2月的推广宣传费0.58元的违约金自2018年1月26日起算，为0.06元；2.2018年10月的租金、物业费、推广宣传费29250元的违约金自2018年9月26日起算，为1460.68元；3.2018年11月的租金、物业费、推广宣传费30961.67元的违约金自2018年10月26日起算，为1327.36元；4.2018年12月的租金、物业费、推广宣传费31817.5元的违约金自2018年11月26日起算，为1139.21元；5.2019年1月的租金、物业费、推广宣传费31817.5元的违约金自2018年12月26日起算，为914.36元；6.2019年2月的租金、物业费、推广宣传费31817.5元的违约金自2019年1月26日起算，为689.52元；7.2019年3月的租金、物业费、推广宣传费31817.5元的违约金自2019年2月26日起算，为464.68元；8.2019年4月的物业费、推广宣传费1635.75元的违约金自2019年3月26日起算，为12.33元；9.2018年7月的外摆租金、外摆物业费700元的违约金自2018年6月16日起算，为51.94元；10.2018年8月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2018年7月16日起算，为164.48元；11.2018年9月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2018年8月16日起算，为147.16元；12.2018年10月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2018年9月16日起算，为129.85元；13.2018年11月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2018年10月16日起算，为112.54元；14.2018年12月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2018年11月16日起算，为95.22元；15.2019年1月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2018年12月16日起算，为77.91元；16.2019年2月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2019年1月16日起算，为60.60元；17.2019年3月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2019年2月16日起算，为43.28元；18.2019年4月的外摆租金、外摆物业费2450元的违约金自2019年3月16日起算，为25.97元。1－18项的违约金共计6917.15元。   关于水费的逾期付款违约金。2017年9月18日至2019年4月18日期间，被告产生的水费15753.2元，除了2019年2月19日至2019年3月18日的水电抄表交费通知单上标注签收日期为2019年3月24日、2019年3月19日至2019年4月18日的水电抄表交费通知单上标注签收日期为2019年4月22日之外，其余未标注签收时间的通知单，可推定每月水费通知单于当月的23日送达被告，被告应在五个工作日内支付水费，未支付即构成违约，应支付逾期付款违约金。原告主张以13333.2元为基数，逾期付款违约金均从2019年4月20日起算至2019年4月27日，原告自愿放弃2019年4月20日之前和除13333.2元之外其他水费的违约金，系对其权利的自由处分，本院予以照准。故2017年9月18日至2019年4月18日期间的未交水费13333.2元的违约金，按年利率8.48%，从原告主张的2019年4月20日起算至2019年4月27日，为25.13元。原告以13333.2元为基数计算水费违约金，主张533.33元，对超过25.13元部分，本院不予支持。   关于电话费的逾期付款违约金，因原告并未提供电话费的确认单据，无法确认其通知被告交费的具体时间，故本院不予支持。   关于网络费的逾期付款违约金问题。网络费每个月100元是固定的，被告应当与水电费等一并支付当月费用，原告主张2019年4月份的网络费100元应当在合同解除之日支付，故原告主张4月份的网络费100元被告逾期付款，无事实依据，本院不予支持。   综上，以上各项逾期付款违约金合计6942.28元。   五、关于逾期变更注册地址违约金的问题。合同约定被告应当在合同终止之日的十日内将注册在涉案铺面的各类证书执照予以注销，逾期每日将以合同终止之前最后一个月租金的0.5%支付违约金，本条款主要是约束承租人在租赁关系结束后，能不再占用承租铺面的有形或无形资产，但本案中，由于被告于2019年6月23日搬离涉案铺面，仍需向原告支付2019年6月23日之前的涉案铺面的占有使用费，该笔占有使用费应当包含占用铺面的实体空间，也包含了占用铺面地址用以公司注册地址的附带利益，故原告请求被告从2019年5月8日起至6月23日期间的逾期变更注册地址违约金，本院不予支持。如前所述，合同约定的违约金标准过高，本院予以调整。被告应从2019年6月24日起以月租金28242.5元为基数，按年利率8.48%的标准向原告支付逾期变更注册地址违约金至实际变更注册地址之日止。   六、关于补偿金的问题。合同约定因被告逾期支付租金超过十五日的，原告可解除合同，被告应按月租金和物业管理费的三倍支付补偿金。虽然名为补偿金，其实质是合同解除后被告需承担的违约赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，合同解除虽然可能导致后期租金利益无法实现，但也客观上产生了提前免除其维修义务、物业服务义务，租赁物折旧成本负担等，并且原告在合同解除后也应积极寻找新的承租人，合同约定按三个月租金84727.5元（28242.5元／月×3）作为补偿金，与通常所需寻租期亦相当，故本院予以支持。因合同解除后，原告无需要提供物业服务，故本院不支持三个月物业费的补偿金。   关于被告抗辩主张是否成立的问题。被告辩称原告交付的铺面没有达到交付标准，虚假宣传，要求减免租金。首先，原告已将涉案房屋交付给被告，被告若对交付的涉案铺面有异议，应当及时向原告提出，或拒绝接收涉案铺面，但其不仅接收了涉案铺面，还对其进行装修经营使用两三年，至本案审理阶段才提出交付铺面未达到交付标准的主张，故本院不予采纳。其次，被告选择涉案铺面，是经过考察评估后才决定的，至于在经营过程中经营收益没有达到预期的效果，是属于投资商业风险，不能归责于原告。毕竟日月广场目前仍有很多商家在继续营业。虽然招商宣传中称日月广场建成后达到2000万人次/年，日均客流量5.5万人次，只是一种预估商场的规模有能力接待这样的人流量；至于个别招商宣传的商家未入驻，也不应成为被告拒付租金的理由。被告以原告的运营条件与宣传管理都达不到商业综合体的运营状态为由，要求减免租金，且原告曾同意向上报请减免租金，但是被告要求减免租金的理由不成立，且原告不同意减免租金，故对被告关于原告虚假宣传，要求减免租金的主张，本院不予采纳。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   一、确认原告海南海航日月广场商业管理有限公司与被告邢增哲签订的《房屋租赁合同》于2019年4月27日解除；   二、限被告邢增哲于本判决发生法律效力之日起十日内办理公司注册地址变更登记手续，将海口琼山茶桔便餐饮店注册地址从海口市××道海航日月广场铺位编号为C04-L210铺面迁出；   三、限被告邢增哲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付租金、物业费、推广宣传费、电话费、网络费、水费、HIGO卡POS机费共计164584.57元；   四、限被告邢增哲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付铺面占有使用费25418.34元；   五、限被告邢增哲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付逾期付款违约金6942.28元；   六、限被告邢增哲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付逾期变更注册地址违约金（违约金计算方法：以28242.5元为基数，从2019年6月24日起按年利率8.48%的标准计付至实际变更注册地址之日止）。   七、限被告邢增哲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南海航日月广场商业管理有限公司支付补偿金84727.5元；   八、驳回原告海南海航日月广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7935元，由原告海南海航日月广场商业管理有限公司负担2378元，被告邢增哲负担5557元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 李一坚   审判员 陈雪婷   人民陪审员 吴 艳     二Ｏ二Ｏ年五月六日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   速录员 黎道聪   附：相关法律及解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。   经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。