安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0504民初3617号原告（执行案外人）：束金强，男，1993年4月27日生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：刘彦，安徽明博律师事务所律师。被告（申请执行人）：徽商银行股份有限公司马鞍山分行，住所地安徽省马鞍山市雨山区太白大道3663号，统一社会信用代码：91340500704925036T。负责人：许明，该行行长。委托诉讼代理人：杨磊，安徽净源律师事务所律师。第三人（被执行人）：张传和，男，1965年6月15日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。第三人（被执行人）：卢枫，女，1975年6月11日生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。第三人（被执行人）：马鞍山花山区恒为贵商贸经营部，住所地安徽省马鞍山市花山区。经营者：张传和。原告束金强与被告徽商银行股份有限公司马鞍山分行（以下简称徽行马鞍山分行）、第三人张传和、卢枫、马鞍山花山区恒为贵商贸经营部（以下简称恒为贵经营部）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告束金强的委托诉讼代理人刘彦，被告徽行马鞍山分行委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼，第三人张传和、卢枫、恒为贵经营部经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求停止对马鞍山市花山区向阳村18栋1-1、2-4号两套房产的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求确认案涉房产归原告所有，并要求第三人张传和、卢枫为原告办理产权手续；3、诉讼费用由被告承担。原告诉请的事实及理由：2019年初，雨山区人民法院根据已生效的（2018）皖0504民初512号《民事判决书》，依据申请执行人徽商银行股份有限公司马鞍山分行的申请，对马鞍山市花山区向阳村18栋1-1、2-4号两套房产采取强制执行措施。2019年7月1日，原告(案外人)束金强向雨山区人民法院就上述两套房产提出执行异议。2019年8月7日，雨山区人民法院做出（2019）皖0504执异13号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告于2019年8月14日签收上述裁定。2016年11月17日，原告与第三人张传和、卢枫签订了《房屋买卖合同》，合同约定两第三人将其名下位于花山区向阳村18栋1-1（49.47平米）、2-4（149.65平米）号两套房产以90万元的总价卖给原告，房款分三次交付：第一次于2016年11月17日之前交20万元，第二次于2017年6月30日之前交35万元，第三次于2017年11月30日之前交清剩余的35万元。合同签订后，原告先后支付了共计50万元的房款，并与其家人实际入住涉案房屋一直到现在。同时，原告要求两第三人先过户其中一套房屋到原告名下，两第三人随后将房产证交给了中介公司准备过户，随即又以做循环贷为由将房产证取回并在申请人不知情的情况将房屋抵押给了被告徽商银行股份有限公司马鞍山分行，致使原告一直无法未办理过户手续。2018年1月，原告向花山区人民法院提起诉讼，要求判令两被执行人继续履行买卖合同，将涉案房屋的产权过户至原告名下。法院经审理后下达（2018）皖0503民初256号民事判决书，判决确认了双方房屋买卖合同合法有效，但驳回了原告的过户请求。现案涉房屋已被法院查封且被告徽商银行股份有限公司马鞍山分行已向贵院申请对涉案房屋强制执行。原告认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。又，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告与两第三人张传和、卢枫的房屋买卖合同已经由花山区人民法院判决书确认是系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，且原告已经按照约定支付了50万元房款（该50万房款已足以覆盖的其中一套房产价款）并实际居住至今，但因第三人在房屋卖与原告后又私自抵押给被告导致无法办理过户手续，其中原告本身并无任何过错，原告也愿意设法筹齐剩余的全部40万元房款后交予法院，其情形符合上述停止执行和解除查封的规定。同时，原告系以出售其父母唯一自有房屋所得款项再购买的案涉房屋，如贵院强制执行将原告迁出，原告一家人将无处安身，为社会带来不稳定因素。故请求依法停止对马鞍山市花山区向阳村18栋1-1、2-4号两套房产的执行，解除对其查封。被告徽行马鞍山分行辩称，1，被告徽行马鞍山分行对案涉房屋享有抵押权，雨山区法院在执行过程中对向阳村18栋1-1、2-4号两套房产查封拍卖并无不当；2，原告与第三人签订的房屋买卖合同虽经花山区法院确认合同有效，但花山区法院同时确认合同已然无法履行，并驳回原告要求过户的请求，原告对该房屋不享有物权；3，原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定作为诉请的理由，但本案被告所享有的债权并非普通债权，而是抵押权，该抵押权经雨山区法院确认享有优先受偿权，故关于本案房产不应适用该28条的规定。原告的诉请并无事实以及法律依据，应当予以驳回。三第三人经本院公告送达开庭传票，均未到庭应诉答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提举了下列证据：1,原告身份证、被告工商登记信息、第三人身份证与工商登记信息复印件，证明原被告的诉讼主体资格；2，房屋买卖（居间）合同，证明申请执行人与被执行人之间的房屋买卖合同关系；3，房地产权证，证明涉案房屋的产权状况；4，收条与银行流水，证明申请人已经支付50万元房款给被执行人；5，承诺书，证明被执行人曾经承诺于2017年12月31日前解除房屋的银行抵押，但实际并未履行承诺；6，（2018）皖0503民初256号民事判决书，证明房屋买卖合同经法院判决确认合法有效；7，花山区卜树集社区居委会证明，证明原告一直合法占有实际居住案涉房屋；9，（2019）皖0504执异13号民事裁定书，证明雨山区法院驳回了原告的执行异议。被告对上述证据中证据3的真实性存疑，对其余证据真实性并无异议，但对证据5、6、7的证明目的持有不同意见，认为不能据此证明原告享有案涉房屋的物权。被告未向本院提交证据，三第三人未到庭应诉，可视为其放弃依法享有的到庭对其他当事人证据进行应诉、答辩、质证并提交证据进行抗辩的权利。本庭审查认为，原告方所提交的证据均客观真实，能够反映案涉房屋买卖、抵押、查封、执行的事实。结合本院确认的证据，经审理查明如下事实：2016年11月17日，原告束金强与第三人张传和、卢枫签订了《房屋买卖合同》，合同约定两第三人将其名下位于花山区向阳村18栋1-1、2-4号(实际公安编号为向阳村18-1、18-2-4)两套房产以90万元的总价卖给原告，合同签订后，原告先后支付了共计50万元的房款，并入住该房屋至今。2017年8月4日，张传和、卢枫出具承诺书称“今承诺2017年12月31日之前向阳村18-1，18-2-4房产解除银行抵押，配合买方贷款”。2018年1月，原告向花山区人民法院起诉要求判令张传和、卢枫继续履行房屋买卖合同，将房屋产权过户到原告名下，花山区人民法院作出（2018）皖0503民初256号民事判决书，判决虽认定原告与第三人间的买卖合同合法有效，但要求第三人继续履行合同并将案涉房屋过户属法律上不能，故判决驳回原告诉讼请求。2018年2月1日，徽行马鞍山分行向本院起诉张传和、卢枫、恒为贵经营部金融借款合同纠纷，本院作出（2018）皖0504民初512号民事判决书，判决确认徽行马鞍山分行对折价、变卖、拍卖张传和、卢枫所有的位于马鞍山市花山区向阳村18-1、18-2-4房产所得价款有优先受偿权。2018年9月12日，徽行马鞍山分行依据已发生法律效力的（2018）皖0504民初512号民事判决书，向本院申请强制执行，依据申请执行人徽行马鞍山分行的申请，对马鞍山市花山区向阳村18-1、18-2-4号两套房产采取强制执行措施,拟进行司法拍卖。2019年7月1日，束金强向我院就上述两套房产提出执行异议，请求解除对案涉房屋的执行。2019年8月7日，我院作出（2019）皖0504执异13号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议，原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是束金强对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然束金强在人民法院首次查封案涉房屋前即已与第三人张传和、卢枫签订了经过花山区人民法院判决确认合法有效的房屋买卖合同，并已占用居住该房屋，但束金强并未支付全部价款，其仅支付合同总价款90万元中的50万元，且人民法院执行时亦未要求其将剩余价款交付执行。花山区人民法院虽支持其房屋买卖合同合法有效，但驳回了其要求过户的诉讼请求，案涉房屋束金强未能依法登记，亦未经过人民法院或仲裁委员会法律文书实现物权的取得，其并未取得案涉房屋的完全物权。案涉房屋自2006年起始，即不断处于抵押状态，且在双方2016年11月17日签订房屋买卖合同后第三人张传和卢枫再次予以抵押，原告在与第三人签订房屋买卖合同时已明知该房屋已经抵押无法办理产权证书，应当预见无法取得完全物权的后果。被告徽行马鞍山分行在第三人张传和、卢枫仍享有案涉房屋物权的情形下与第三人设定抵押权并不违反法律法规的规定，且已经本院（2018）皖0504民初512号民事判决书确认享有担保物权的优先受偿权，故徽行马鞍山分行基于此判决权利提起强制执行进而要求评估拍卖案涉房屋并无不当。综上所述，原告束金强对案涉房屋并未取得足以排除执行的完全物权，其所提起执行异议本院不予支持，其可以其他方式主张权利。本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告束金强的诉讼请求。案件受理费80元，公告费300元，由原告负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  蔡启发人民陪审员  高小培人民陪审员  吴继红二〇二〇年五月九日书 记 员  陶丽娟