苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0508民初8411号 原告：卢单单，女，2000年4月19日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 委托诉讼代理人：卢平（系卢单单之父），男，1969年7月26日出生，汉族，住江苏省江阴市。 委托诉讼代理人：杨莉萍，江苏滨江律师事务所律师。 被告：邵夏，男，1973年3月27日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。 原告卢单单与被告邵夏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告卢单单的委托诉讼代理人卢平、杨莉萍，被告邵夏及其委托诉讼代理人金嫄雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢单单向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年3月24日签订的《房屋买卖定金协议》；2．被告支付原告违约金440000元；3．被告承担原告诉讼保全担保函保险费损失800元；4．被告承担本案诉讼费。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2019年3月24日，原、被告和见证方苏州中润房地产有限公司(以下简称中润公司)签订了《房屋买卖定金协议》一份。协议约定：被告将其所有的位于苏州市姑苏区嘉裕花园X幢Y室房屋出售给原告，房屋建筑面积112.65平方米，成交价格220万元，2019年3月24日交付定金3万元，2019年6月30日前到指定地点办理手续，协议另对其他条款进行了约定。协议签订后，原告依约交付了定金，之后筹集了全部购房资金，通过中润公司联系，约定三方于2019年5月14日下午1点共同办理后续手续。5月13日晚，中润公司经办人戴某告知原告母亲李莉被告房子不卖了，被告还以微信支付的方式向戴某退还定金3万元，戴某没有收取。5月14日当天，原告和中润公司经办人戴某依然按时前往苏州市房地产市场和交易管理中心，被告没有到场。在此情况下，原告委托律师事务所向被告发送了告知函，提示了违约的风险并要求给予明确书面答复。被告没有在函告的时间内进行答复。因李莉不常看手机，2019年7月3日才发现被告曾于6月28日发了一条内容为愿意继续履行合同的短信，但未明确共同办理手续的具体时间，原告父亲卢平随即通过中介联系被告，得知被告又表示不卖了。7月24日，原告再次发函被告要求办理房屋买卖手续，被告既没有回复，也没有在告知的时间到达指定地点。后在戴某的提醒下，李莉才发现被告早在5月16日向其支付宝汇付了3万元。原告认为，被告拒绝履行协议的行为已构成了根本违约，应当依法承担违约责任。故卢单单诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告邵夏辩称：1、双方的《房屋买卖定金协议》已于2019年6月30日到期解除。双方约定2019年6月30日前办理网签手续，且原告需在办理过户手续时全款支付房款。2019年4月21日，中介电话通知我，要求我于2019年4月23日配合办理过户且卢单单只能支付一半的房款，我告知中介待我旅游回来联系。2019年5月12日中介通知我5月14日过户，我答复5月13日与中介见面详谈。见面后中介再次提到卢单单只能支付一半的房款，另一半的支付时间尚不确定。我考虑再三，不能接受该种交易方式，故通过微信告知中介房子不打算卖了，并于5月16日退还了定金3万元。5月18日我收到卢单单律师的发函，经与家人商量，我担心有违约责任的风险，于6月28日上午8点多以短信方式通知卢单单母亲，要求继续履约，但卢单单未按约时间前往，也未回复。故双方的协议因未按约履行而解除。2、合同解除的原因为卢单单的过错，我不需要承担违约责任，双方签订的协议为定金协议，我可以不退还定金，并保留向卢单单追究3万元定金的权利。3、卢单单要求我承担20%的违约责任，明显与其实际损失不符，如果法院最终判决我需承担部分违约责任，要求考虑卢单单的实际损失，结合过错程度，调低违约金比例。 经审理查明：2019年3月24日，卢单单委托其父亲卢平、母亲李莉作为其代理人，全权办理代缴购房定金、首付款、代签房屋买卖定金协议及办理购房时的所有手续。同日，邵夏（甲方）、卢单单（乙方，由李莉作为代理人）与中润公司（丙方、见证方）签订房屋买卖定金协议一份，约定：乙方购买甲方名下位于苏州市姑苏区嘉裕花园X幢Y室房屋，建筑面积为112.65平方米，成交价格为220万元，该房屋产权或租赁权过户时的相关费用、配套设施过户的相关费用由乙方自愿承担；甲方无须支付丙方中介信息服务费，乙方须向丙方交纳中介信息服务费13000元；乙方于2019年3月24日交付定金3万元。协议第五条第2款：丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续，甲乙双方须在10个工作日内提供相应的合法证件，且甲乙双方约定2019年6月30日前到指定地点办理手续，否则视为违约；第3款：甲方承诺于收到全款后1天内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方…协议第六条违约责任第4款第4项约定：甲、乙任何一方解除本协议或拒绝履行本协议等，均由违约方向另一方支付本协议确定的该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。第八条约定其他事宜均系手写，内容如下：1、甲方承诺该房屋内无户口、无抵押可以正常交易；2、乙方承诺符合购房条件；3、若因政策变更导致手续无法办理，双方互不违约；4、物业维修基金乙方另付给甲方（以票据为准），2万以内客户承担，超2万部分甲方承担；5、乙方承诺为苏州集体户口，丙方承诺可以过户，如不过户丙方承担3万元。邵夏在甲方处签字，李莉代卢单单在乙方处及在代理人处签字，中润公司在丙方处盖章。同日，邵夏收取了定金3万元。 卢单单、邵夏原定于2019年5月14日至房地产交易中心办理网签，然5月13日下午，邵夏向中润公司的戴某（即涉案房屋买卖的经办人）发送微信：“你好，我是嘉裕花园X-Y的，因为这套房子欲卖掉，我是要置换房卡居住用的，但是现在我看中的那套房卡因为房东是唯一一套，交易所不给交易，所以今天和你说一下嘉裕花园4-601的所以不能卖了，万分抱歉，收到的三万押金我现在退给你交予买方！谢谢！”，随后邵夏向戴某微信转账30000元。戴某表示“哥，这钱我不能收，你明天见到客户和客户协商吧！”，并把上述微信截屏发给了李莉。5月14日，卢平向邵夏发短信表示：“邵夏：我们和中介约好今天中午一点钟一起办嘉裕花园X-Y的房产交易，不来办是怎么回事？你和中介说不想交易了，我需要你的明确答复”，邵夏再次以无法买另一套房而不能继续履行合同为由拒绝了卢平。 2019年5月16日，江苏滨江律师事务所接受卢单单的委托向邵夏邮寄了“关于不按约履行合同的风险告知函”，告知邵夏若解除协议或拒绝履行协议，将承担违约金；希望在2019年5月25日前得到邵夏的正式的书面决定。该告知函中明确告知了卢单单及卢平的联系电话及地址。同日，邵夏向李莉的支付宝转账3万元为退还定金。邵夏于5月18日收到前述告知函。 2019年5月24日，李莉通过短信向邵夏表示：为了购买涉案房屋其积极筹款，并于3月底将家里的房屋低价卖掉；因邵夏要旅游及退租，所以拖了一个月中介约了5月14日下午网签，其认为邵夏和别人关于房屋的争议，与本案的房屋买卖无关，其可以另选一套房屋；并提醒邵夏认真考虑给其一个答复，若不卖的话需要支付违约金。 2019年6月28日，邵夏通过短信向李莉表示：“李莉你好：就嘉裕花园X幢Y的房子，为了不引起大家的麻烦，我也承担不起违约责任，经过考虑，继续履行合同，还是卖给你，抓紧来过户吧…邵夏”。当日为星期五，李莉未做回复。 2019年7月24日，卢单单向邵夏发送“关于尽快办理房屋买卖手续的函”，告知邵夏在向其发送律师函之后，并没有收到邵夏的任何书面意见。2019年6月28日收到邵夏的短信后也没有告知办理手续的具体时间，经纪公司和邵夏确认具体办理时间时，邵夏又表示不卖了，故再次向其发函请邵夏于2019年8月1日上午10时前往苏州市房地产市场和交易管理中心，由邵夏、卢单单和经纪公司共同办理涉案房屋的后续购房手续；若邵夏不便前述时间办理，需提前告知；若邵夏当日未前往，也未告知更改时间，则视为再次拒绝履行合同。邵夏于7月25日收到前述函件，其认为已经过了合同约定的过户时间，故未回复。 2019年10月9日，卢单单向本院提起本案诉讼，2019年10月11日，邵夏收到本院邮寄的起诉状副本等应诉材料。 庭审中，卢单单申请对涉案房屋（不包含装修）在2019年8月1日的市场价值进行评估，本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司进行评估，该公司于2020年1月21日作出房地产估价报告，评估结论为：估价对象在价值时点的市场价值为245.77万元。卢单单为此支付评估费18100元。对此，卢单单表示真实性无异议，但对评估的过程、楼层的确定及未包含装修的问题提出了意见，而评估公司的回函未对前述问题作正面回应，涉案房屋是装修的，要求法院综合评估房屋的价值。邵夏表示无异议，涉案房屋装修简单，对房屋的总价没有影响。 审理中邵夏陈述，我不卖房的原因有两个，一个是卢单单不能付全款给我，另一个是我没有办法买另一套房。2019年4月23日戴某告知我卢单单只肯付一半房款，我就没同意。旅游回来后，戴某通知我于5月14日办理过户手续，我问戴某是否为全款，戴某说先付一半，等过户后另一半再付给我，我还是不同意。回家和家人商量后，我就以没办法买另一套房为由告知对方不再履行合同了。2019年6月28日上午我给李莉发了短信要求继续履行，但她没有回复我，当天下午我还给李莉打过电话，没有接通，我认为李莉是不想买了。除了和李莉联系外，我未和中介联系。涉案房屋之前用做装修，有贴瓷砖、安装门，卫生间和厨房简单做了装修。 卢单单陈述，为了购买涉案房屋，我父母将在江阴的房屋出售，且我在2019年5月10日时已经把购房款准备好了，我母亲之所以转给我170万元是因为中介告知我方评估价为170万元，资金托管账户存入170万元即可，剩余款项将由我或我父母转给邵夏。2019年6月28日，我母亲没有看到邵夏的短信。之后注意到短信，我父亲就于7月3日与戴某电话联系是否过户，戴某说不清楚，又打电话问邵夏，邵夏又说不卖了。卢单单向本院提交了江阴市房地产买卖合同、江阴农商银行明细账单、农业银行卡交易明细清单及存量房出售信息挂牌登记表，证明卢平、李莉于2019年3月30日出售蓝天豪庭W号Z室房屋，约定售房款为2108800元；2019年4月4日，李莉收到售房款204万元；2019年5月10日，李莉向卢单单转账170万元后，余额为521190.91元；涉案房屋于2019年4月8日在存量房出售信息挂牌登记表中显示的挂牌价即为170万元且房屋系装修房。对此，邵夏表示江阴市房地产买卖合同真实性无法确认，且是卢单单父母的房屋；江阴农商银行明细账单、农业银行卡交易明细清单无异议，但170万元与双方约定的全款不符；存量房出售信息挂牌登记表的来源不清楚，不能证明房屋的装修程度，且是2019年4月8日的挂牌价，双方已对房屋价格作出了约定，表格制作不严谨。 卢单单为证明其与邵夏关于涉案房屋买卖的沟通过程，申请戴某到庭作证。证人戴某陈述：我是中润公司的员工。2019年4月我带李莉看完房子后，李莉与邵夏商量好全款支付，并签订了房屋买卖定金协议，该协议是由我公司提供的草签合同。因卢单单当时没有那么多钱，故约定2019年6月底付款。后来卢单单告知我钱到账了可以办理网签了，我经过双方同意，就把材料拿给了房管局审核，并预约了网签。2019年5月13日，邵夏告知我房子不卖了，因为他不能买另一套房屋。卢单单没有跟我说过要分期付款，我只是跟邵夏说钱不能全部打到托管账户中，卢单单要留一点尾款，以确保交易安全，当时邵夏也是同意的。2019年6月28日，邵夏并没有联系过我要继续履行合同。后来原告方告知我说邵夏又要卖房子了，我就给邵夏打电话，邵夏说因李莉没有回复，已经过了合同约定的时间，所以不卖了。对此，卢单单表示无异议；邵夏表示戴某对卢单单是否准备了全款进行交易的作证不属实，实际上卢单单在交易时没有办法支付全款。 以上事实，有房屋买卖定金协议、购房授权委托书、定金收据、微信聊天记录、短信聊天记录、律师函、告知函、邮寄凭证、支付宝转账记录、评估报告书、情况说明函、鉴定费发票、电话账单查询、房地产买卖合同、银行明细账单、存量房出售信息挂牌登记表、证人证言及当事人陈述等证据在案证实。 本院认为，卢单单与邵夏签订的《房屋买卖定金协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。邵夏抗辩该协议仅具有定金合同的效力，但该协议对购买房屋的坐落、房屋的价款、支付房款的方式、履行期限、违约责任等均进行了约定，符合房屋买卖合同应当具备的要素，故虽名为“房屋买卖定金协议”，实为房屋买卖合同，对于邵夏的前述抗辩理由，本院不予采纳。邵夏辩称涉案房屋买卖合同没有继续履行系因卢单单违约，本院对此认为：1、关于涉案房屋房款的支付方式，邵夏认为在合同的履行过程中卢单单表示仅能支付一半房款，然其提交的证据不足以证明卢单单作出了仅支付一半房款的意思表示。2、卢单单向本院提交了2019年5月10日时其与李莉的银行交易流水，其因认为房屋的评估价为170万元而向其银行账户内存入170万元，而其母亲李莉的账户同日亦留有50余万元，足以说明卢单单在房屋交易过程中已准备好了购房款，按照房屋的评估价将房款打入托管账户也符合房产交易的普遍做法。3、邵夏从未向买方表示过系因对方无法支付全款而导致合同不能履行，事实上，其向中介戴某以及卢单单的父亲卢平均表示系因其无法购买另一套房屋而无法履行本案合同。4、在得知邵夏不愿意继续履行合同后，卢单单为促成双方的交易，多次通过其父母向邵夏发送短信、通知函，然邵夏并未在指定时间内给予书面回复。2019年6月28日邵夏虽向李莉短信作出继续履行合同的表示，但并无具体的日期和时间，且当日已是星期五，按照合同的约定，仅有6月29日一天双方可以办理过户；且在李莉未回复的情况下，邵夏也没有通知戴某去沟通买方，当买方于7月3日通过戴某问询邵夏时，尚在合理的时间范围内，邵夏又拒绝履行合同，显然邵夏始终没有要继续履行合同的诚意。综上，邵夏以卢单单违约为由欲解除合同，没有事实和法律依据，本院不予采纳。邵夏拒绝继续履行合同构成根本违约，卢单单有权要求解除合同并要求邵夏赔偿其因合同不能履行遭受的损失。卢单单于2019年10月9日诉至本院要求解除房屋买卖合同，邵夏于10月11日收到了本案的起诉状副本等材料，故本院认定双方签订的房屋买卖定金协议于2019年10月11日解除。 卢单单根据合同的约定要求邵夏赔偿购房款20%即44万元的违约金，然其实际损失主要为房屋价格上涨产生的差价损失。虽然合同约定的履行期限至2019年6月30日，虑及双方在合同的履行过程中已出现争议，且双方存在一定的磋商期间实属合理，故卢单单以2019年8月1日的市场价格作为确定其实际损失的参考依据，应予以认定。本院委托广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司所作的评估，程序合法，并无不当，亦应予以认定。尽管卢单单并未要求对涉案房屋的装修一并进行评估，但虑及该房屋确实存在简单的装修，且邵夏的违约行为是本案合同不能履行的根本原因，而卢单单的父母为其购买涉案房屋筹措资金亦出售了在江阴的房产，卢单单除房屋价格上涨外存在其他的损失，本院结合评估报告，对卢单单主张的违约金酌情予以调整，认定邵夏应向卢单单支付违约金30万元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十二条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告卢单单与被告邵夏于2019年3月24日签订的《房屋买卖定金协议》于2019年10月11日解除。 二、被告邵夏于本判决生效之日起10日内向原告卢单单元支付违约金30万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27170元，评估费18100元，合计45270元，由被告邵夏负担，于本判决生效之日起10日内直接交付予原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。缴费户名:江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  宁晓鹏 人民陪审员  周雯娟 人民陪审员  郁 明 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  任 彦 书 记 员  闫高阳