安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终393号 上诉人（原审原告）：唐凤先，女，1975年1月10日出生，汉族，住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：吴一泓，安徽双唯律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程菲菲，女，1984年12月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：唐传香（系程菲菲母亲），住安徽省含山县。 委托诉讼代理人：康文华，安徽联君律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：马鞍山大唐房地产中介服务有限公司，住所地安徽省含山县昭关南路天喜苑1#1单元1层114-1室。 法定代表人：严冰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐阿芳，女，该公司工作人员。 上诉人唐凤先因与被上诉人程菲菲、马鞍山大唐房地产中介服务有限公司（以下简称大唐公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省含山县人民法院（2019）皖0522民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐凤先上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审事实认定有误。首先，一审查明其与大唐公司的口头居间合同中约定，四间商铺和三间地下室同时转让，但事实上其与大唐公司并未订立任何书面或者口头居间合同，一审法院在未审查居间合同任何合同条款的情况下，认定其与大唐公司之间有口头居间合同违反常理，属事实认定错误。其次，一审认定其与程菲菲就案涉四间商铺和三间地下室的转让价格共计2855230.33元，其不知该房屋价格是从何而来，一审时双方并未就案涉房屋的具体价格进行陈述，只是表示案涉房屋所欠贷款由程菲菲承担。而且既然双方就四间商铺订立了书面合同，为什么就三间地下室就变成了口头合同呢，事实上，双方就三间地下室的买卖进行了多次协商，但始终未能达成一致意见，之所以未订立书面的地下室转让合同，就是因为双方未达成一致。再次，一审法院认定因案涉三间地下室没有房产证，故不能随商铺的买卖合同或另立合同办理过户登记，后大唐公司根据其口头居间合同及其与程菲菲口头关于三间地下室使用权转让合同的约定，在案涉房屋买卖合同复印件上进行了添加，写明三间地下室随四间商铺一并转让给程菲菲，该事实认定完全依据一方当事人的口头陈述，一审违背了客观、公正的司法原则。二、一审裁判逻辑明显错误。1.一审认为案涉商铺与地下室分开转让不符合交易习惯属于缺乏事实依据的臆断，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条关于“交易习惯”有着明确的规定，案涉情形显然不符合该条文关于“交易习惯”的界定，而且该条文还规定交易习惯由提出主张的一方当事人承担举证责任，而一审在程菲菲未主张、未举证的情况下，认定案涉商铺与地下室分开转让不符合交易习惯与法有悖。此外，其不是整体取得商铺所有权和地下室使用权的，其通过订立商品房买卖合同取得了商铺的所有权，订立地下室使用权转让协议取得地下室的使用权，该购买方式可以证明商铺和地下室是可以分开转让的，一审法院认定不可分开转让是错误的。其所购买的商铺是107、108号两间，而购买的地下室却为-106、-107、-108号三间，如果按照一审法院认定的商铺与地下室不可分开转让，那么其无法购买-106号地下室的使用权，事实上，商铺与地下室是可以分开转让的。2.一审在说理时多次以“唐凤先多次隐瞒事实真相”为前提，进行论述，逻辑有误，从逻辑“三段论”来看，“唐凤先多次隐瞒事实真相”应为结论，而不是前提，而且事实上其并未隐瞒，关于商铺的交易价格以及其前夫与程菲菲之间的债务问题，其在一审中的陈述非常清楚，没有任何隐瞒之处。3.关于案涉房屋出租情况，一审认为，承租人在事先不核实确认、未经出租人引荐介绍的情况下，就与程菲菲订立标的巨大的租赁合同，有悖于逻辑推理和日常经验法则，由此认定程菲菲实际是案涉地下室的出租人，享有案涉地下室的使用权，存在逻辑错误。4.关于证人唐某1的证言，首先，唐某1对于案涉房屋的转让价格、款项如何支付、订立增补条款是否在场、有无书面合同等关键问题均表示不知情；其次，其与唐某1虽为同胞姐妹，但其与唐某1之间关系不和睦，甚至曾因为产生冲突而报警处理，因此唐某1的证人证言不应采信。 程菲菲辩称，一、在编号为HS2018091777的房屋买卖合同当中的第十一条房屋权属转移登记中，明确约定此门面房三间储藏室一同交付，第十三条其他约定当中备注案涉四间商铺门面下面有3间储藏室，同商铺一起出售。该合同已经大唐公司见证确认，大唐公司作为其与唐凤先买卖案涉房屋的中介方，全程参与了案涉房屋买卖合同的订立，大唐公司仅收取了2000元中介费，不可能在其与唐凤先未达成交易合意的情况下，单独与其恶意串通并擅自在合同上进行备注盖章。二、唐凤先以从开发商处购置案涉房屋时就分别与开发商订立了商铺房屋买卖合同以及地下室所有权转让合同为由，主张地下室所有权必须单独转让，缺乏法律及事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的转让设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，所以不动产物权的转让并不是以订立的协议来确定的，而是以不动产过户登记确定的。本案中，无论是唐凤先从开发商处购得案涉房屋，还是其从唐凤先处购买房屋，都是仅进行了一次过户登记，房产证也只有一本，从这个角度看，商铺所有权与地下室所有权只能整体转让，不能分割转让。而且案涉商铺与地下室是一种主物与从物的关系，二者之间不是彼此独立的，商铺是用于经营，地下室用于储藏货物，二者在功能上是互补的，且商铺是起主要作用，地下室是起辅助作用，地下室不能单独进行产权登记，地下室与商铺互相连通，进入地下室必须经过商铺，根据《物权法》第一百一十五条的规定，在当事人之间没有其他约定的情况下，从物随主物转让，因此，即使其与唐凤先没有就地下室转让达成一致，案涉地下室所有权依然随着主物商铺所有权的转移而转移。此外，从房地一体的角度来看，唐凤先将案涉四间商铺的所有权转让与其，那么四间商铺的土地使用权也随之转让，根据《物权法》第一百四十六条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分，而案涉三间地下室位于四间商铺的土地上，所以三间地下室所有权自然随着土地使用权的转移而转移至其名下。三、根据法律规定，不动产的所有权或者使用权，由国家不动产行政机关依法确定，本案当中双方对于地下室的使用权是否转移存有争议，该争议依法应当由不动产行政机关确定，如果法院通过判决支持了唐凤先的诉请，等于确认了案涉地下室的使用权归唐凤先，程序上不合法。四、其购买案涉房屋的房款是用唐凤先前夫欠款抵偿的，双方的陈述是一致的，其之所以购买案涉房屋是因为唐凤先及其前夫缺乏偿债能力，抵偿前唐凤先前夫共计欠其700余万元，该欠款数额远远高于案涉房屋的价格，既然是抵债，怎么可能出现地下室不予抵债的情形呢，而且在办理案涉房屋转移登记手续前，唐凤先尚欠房贷近90万元，是其替唐凤先进行了偿还，其不可能在地下室使用权不转移的情况下，就替唐凤先偿还银行贷款。 大唐公司辩称，一审认定事实清楚，判决适当。唐凤先的上诉请求不能成立。案涉门面房之前挂在大唐公司对外出售时就包括三间地下室。唐凤先办理过户手续是主动且自愿的，在办理过户前后，大唐公司再三询问过唐凤先三间地下室的归属问题，唐凤先的回答都是非常肯定的，就是跟着门面房一起给程菲菲，所以大唐公司才就三间地下室在备案合同上签字盖章。大唐公司只是替双方跑腿、办手续，不存在与任何一方恶意串通。 唐凤先向一审法院起诉请求:1、判令程菲菲、大唐公司停止侵权行为,将占有的含山县金色领域小区B区商业1号楼地下一层-106、-107、-108三间房屋返还;2、判令程菲菲、大唐公司赔偿其经济损失(按每月1575元计算，从2018年10月计算至实际返还之日)。 一审法院经审理查明：2016年1月4日，唐凤先与含山县华阳房地产开发有限责任公司签订马鞍山市商品房买卖合同，购买含山金色领域小区Ｂ区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺，购买价共计2036000元，其中按揭贷款1010000元。当日，双方签订地下室使用权转让协议，约定含山县华阳房地产开发有限责任公司将含山金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108室使用权，以总价款304000元转让给唐凤先，该三间地下室没有办理所有权证。唐凤先获得上述房屋的物权后一直租赁给别人使用，并将上述房屋在大唐公司公示出售，唐凤先与大唐公司的口头居间合同中约定，四间商铺和三间地下室同时转让。2018年9月21日，唐凤先与其表妹程菲菲经多次协商，签订二份马鞍山市存量房买卖合同，约定唐凤先将金色领域小区Ｂ区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺卖给程菲菲，同时地下一层-106、-107、-108室使用权也转让给程菲菲,合同价款是存量房书面合同约定的价格2062000元，加上口头约定的唐凤先欠银行贷款的数额793230.33元，书面和口头合同约定的价格包含地下室的使用权价格，合计2855230.33元。唐凤先夫妻欠程菲菲大量债务，书面合同价款抵扣部分债务，偿还银行贷款的钱是程菲菲汇给唐凤先，由唐凤先到银行办理还贷手续。鉴于已经清偿了贷款，为防止唐凤先的其他债权人申请查封案涉房屋，合同签订当日，即2018年9月21日，唐凤先协助程菲菲办理了金色领域小区Ｂ区商业1号楼107、207、108、2××号房屋产权过户手续，由于地下一层-106、-107、-108室没有办理所有权证，无法办理过户登记，后大唐公司根据唐凤先与大唐公司口头居间合同及唐凤先与程菲菲的口头地下室使用权转让合同的约定，将其中一份存量房买卖合同（合同编号：ＨＳ2018091777）从不动产登记中心复印，并在该合同第十一条中添加“此门面三间储藏室一同交付”字样，在该合同第十三条中添加“……门面下面有三间储藏室，同此房一起出售”的字样，并加盖大唐公司的公章。2019年4月1日，程菲菲与案外人蒋宗锁签订房屋租赁合同，约定程菲菲将金色领域小区Ｂ区商业1号楼107、108室（含地下室）租赁给蒋宗锁。2019年8月1日，程菲菲收取蒋宗锁2019年9月1日至2020年9月1日的租金107075元。 一审法院认为，围绕诉讼请求范围，综合双方诉辩意见，案件争议焦点为：唐凤先与大唐公司的口头居间合同及唐凤先与程菲菲口头地下室使用权转让合同中，是否约定过含山县金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108室使用权同时随107、207、108、2××号上下四间商铺买卖合同转让给程菲菲。关于唐凤先与大唐公司之间只有口头居间合同，大唐公司在其中一份存量房买卖合同中添加三间储藏室一同交付的内容，程菲菲、大唐公司均作出较为合理的解释，与证人唐某1的证言相互印证。而结合本案全部证据，唐凤先的陈述明显虚假，有悖于逻辑推理和日常生活经验法则：1.案涉商铺与地下室分开转让不符合交易习惯。即便是唐凤先本人，其与含山县华阳房地产开发有限责任公司也是同一天签订商品房买卖合同、地下室使用权转让协议的，且地下室使用权转让协议中的第三条、第四条、第六条的约定均与商品房买卖合同相关联，并将该协议作为商品房买卖合同的附件，从效力上视为商品房买卖合同的从合同，从性质上将地下室视为商铺的附属设施。2.案涉商铺与地下室分开转让实际上也是不可能的，唐凤先自认地下室必须从107号或者108号门面房进出，此陈述是对于己不利的事实明确表示承认；3.唐凤先为隐瞒事实真相，就商铺价款作出前后矛盾、明显虚假的陈述：“将金色领域小区Ｂ区商业1号楼107、207、108、208上下共四间商铺转让给程菲菲,转让的价格与唐凤先的价格一致”，“真正的房款约定的存量房价格减去尚未还贷的贷款余额”，“是程菲菲自愿承担唐凤先的银行贷款”；4.唐凤先为隐瞒事实真相，就案涉房屋价款的支付方式作出明显虚假的陈述，案涉房屋价款巨大，商铺的所有权、地下室的使用权均属于唐凤先，但其陈述具体房款如何支付是其丈夫办理的，其不清楚，不符合日常生活经验法则；5.唐凤先陈述，其购买上述房屋一直租赁给别人使用，2019年4月，其收取案涉房屋地下一层三间房屋的租金时,发现地下一层三间房屋正在装修,经过询问得知程菲菲私自将地下三间占为己有并进行了出租。承租人蒋宗锁为此出具了程菲菲交给蒋宗锁的《马鞍山市存量房买卖合同》，蒋宗锁作为案涉房屋的承租人，仅仅凭程菲菲交给的《马鞍山市存量房买卖合同》，承租前不向出租人确认、事后不核实，未经出租人引见介绍，就与程菲菲签订标的巨大租赁合同，支付巨额租金，有悖于逻辑推理和日常生活经验法则；6.证人唐某1证言陈述，买卖金色领域的门面，其参与了他们的多次协商，唐凤先将房产转让时连同地下室一起转让，在房产局的合同中没有写上地下室，后来在合同中加上了地下室转让的记载，是双方协商好补上去的。唐凤先家庭欠程菲菲钱，因为没钱还，用房款抵部分债务”。唐某1系唐凤先同胞妹妹，属于民法意义上的近亲属，双方血缘关系近于唐某1与程菲菲的血缘关系，唐某1作出的不利于唐凤先的证言，具有较高的证明力。一审法院按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，认定程菲菲、大唐公司提供的证据的证明力明显大于唐凤先提供的证据，即认定唐凤先与大唐公司口头的居间合同及唐凤先与程菲菲口头的地下室使用权转让合同中，约定含山县金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108号地下室使用权随107、207、108、2××号上下四间商铺同时转让给程菲菲。当事人之间订立转让不动产使用权的合同，虽未办理登记，但不影响合同效力，该约定对唐凤先与程菲菲均具有约束力，唐凤先的诉讼请求于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第一百零五条之规定，判决：驳回唐凤先的诉讼请求。案件受理费5860元，减半收取2930元，由唐凤先负担。 二审中，唐凤先为支持其上诉请求，向本院提交了一份《治安调解协议书》，并申请证人唐某2出庭作证。1.含山县公安局《治安调解协议书》一份，用以证明其与唐某1曾经有过严重冲突，唐某1作为证人所作证言不能作为本案证据使用；2.证人唐某2的证言证明案涉三间地下室没有随商铺一起出售给程菲菲。 程菲菲质证认为：1.对《治安调解协议书》的真实性、合法性不持异议，但不能达到唐凤先的证明目的，从《治安调解协议书》的内容来看，虽然唐凤先与唐某1曾因经济纠纷产生过冲突，但经含山县环峰派出所调解，唐凤先与唐某1之间的矛盾已经解决，唐某1已经原谅了唐凤先的过错行为，因此该证据不能证明唐某1在一审中的证言不能作为证据使用；2.对证人唐某2证言的真实性持有异议，唐某2称参与过案涉房屋交易的十多次商谈，但是对于交易的基本情况均不了解，而且证人唐某2系唐凤先的弟弟，该证人证言并不能达到唐凤先的证明目的。 程菲菲为支持其抗辩主张，向本院提交了欠条复印件一份，用以证明唐凤先的配偶尚欠其债务的事实。 唐凤先质证认为，对该欠条复印件的真实性、合法性、关联性均持有异议。首先，欠条复印件载明的欠款金额高达7135000元，对该笔借款的合法性有异议；其次，该欠条的出具日期为2018年4月18日，彼时其已经与其前夫陶芝援办理了离婚手续，该欠条的形成时间在其离婚之后，该债务属于陶芝援的个人债务，与其无关。 大唐公司对唐凤先提交的《治安调解协议书》的三性不持异议，对证人唐某2的证言未发表质证意见；对程菲菲提交的欠条，大唐公司表示案涉房屋过户前见过欠条原件，故对欠条真实性不持异议。 本院认证意见为：1.对《治安调解协议书》的真实性、合法性予以认定，但不能达到唐凤先的证明目的；2.对唐某2证人证言的真实性、合法性及与本案的关联性，本院将结合本案其他证据及事实予以综合认定；3.对欠条复印件的真实性及与本案的关联性不予认定。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的基本事实。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一审认定唐凤先与大唐公司口头居间合同及唐凤先与程菲菲口头地下室使用权转让合同中，约定含山县金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108号地下室使用权随107、207、108、2××号上下四间商铺同时转让给程菲菲是否具有事实及法律依据。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”依据本案查明的事实，首先，大唐公司作为案涉房屋买卖的居间方，参与了案涉房屋的销售信息发布、唐凤先与程菲菲间的交易协商、案涉房屋的过户登记手续办理等过程，全程参与了案涉房屋的交易，并在案涉房屋买卖合同的复印件上备注了三间地下室随商铺一并转让，在没有证据证明大唐公司与程菲菲存在恶意串通的情况下，作为居间方的大唐公司对于房屋交易情况所作的陈述具有较高的可信度。其次，从案涉房屋的构造来看，各方当事人均表示案涉三间地下室均未设置专门的通道，需通过案涉商铺的一楼才可通行，因此案涉三间地下室的使用权单独转让的可能性较低。因此，综合本案查明的事实来看，唐凤先与程菲菲在案涉房屋交易过程当中，约定含山县金色领域小区Ｂ区商业1号楼地下一层-106、-107、-108号地下室使用权随107、207、108、2××号上下四间商铺同时转让给程菲菲具有高度的盖然性。虽然一审判决对于案涉商铺与地下室分开转让不符合交易习惯、程菲菲与蒋宗锁订立案涉房屋租赁合同等相关情况所作的论述有不当之处，但一审判决综合考量全案的事实和证据认定案涉三间地下室随四间商铺一并转让的事实，并无不当。 综上，唐凤先的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5860元，由唐凤先负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理唐斌 书记员温芳