上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1254号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐启军，男，1972年3月19日生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：余倩，上海金茂凯德律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海盛昆实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇申北一路96号1幢。法定代表人：杨平照，总经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。原审第三人：上海新桥经济联合总公司，住所地上海市松江区新桥镇。法定代表人：陈洪林，总经理。委托诉讼代理人：程斐然，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莉，上海磊天律师事务所律师。上诉人唐启军因与被上诉人上海盛昆实业有限公司（以下简称盛昆公司）、原审第三人上海新桥经济联合总公司（以下简称新桥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初12578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐启军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请，驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：1.租赁房屋所在地被纳入嘉闵高架动迁范围，上诉人租赁的房屋已有部分被拆除，剩余部分房屋也无法继续经营使用，故上诉人根本无需再向被上诉人支付租金。根据松江区新桥镇政府动迁安置办公室出具的《情况说明》也可以证明上诉人未被拆除的承租房屋根本无法再继续使用。2.嘉闵高架动迁导致合同无法继续履行，上诉人因此遭受巨大经济损失，被上诉人理应予以赔偿。上诉人承租房屋后进行了投资改建及装饰装修，将1,800平方米的隔热层改建成了164套公寓房，被上诉人也正因为上诉人的装饰装修在安置协议中获得了补偿，故依据公平原则，被上诉人应对上诉人进行赔偿。被上诉人获得的动迁补偿就是上诉人的实际损失。3.上诉人对于合同解除是同意的，但在上诉人与被上诉人房屋租赁合同期内，被上诉人与原审第三人于2017年7月21日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，故涉案租赁合同解除日期应为2017年7月22日，而不是一审所认定的反诉状送达之日。被上诉人盛昆公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，双方约定的隔热层是无证房屋，使用需要获得政府批准，违建部分是要被拆除的，上诉人没有办理报批手续就直接使用与被上诉人无关。上诉人所指的情况说明针对的是被上诉人使用的部分，2016年的拆迁根本没有涉及上诉人的租赁部位，评估报告中关于装修补偿的部分也是针对被上诉人自己装修的公寓房。请求二审驳回上诉，维持原判。原审第三人新桥公司述称，请法院依法判决。唐启军向一审法院起诉请求：1.判令盛昆公司返还租房押金人民币（下同）27,375元、房屋占有使用费431,086元；2.判令盛昆公司补偿唐启军装饰装修费、搬迁补偿费、停业损失等各项损失共计7,630,162.81元。盛昆公司向一审法院提起反诉请求：1.判令解除唐启军与盛昆公司于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》，并由唐启军将租赁房屋恢复原状后返还盛昆公司；2.判令唐启军支付从2017年5月25日起至租赁房屋恢复原状后返还盛昆公司之日止的房屋租金或占有使用费（其中，2017年5月25日至2017年11月24日期间按年租金362,171元的标准计算，2017年11月25日起按年租金380,279元的标准计算）；3.判令唐启军按照每年10万元的标准向盛昆公司支付从2017年5月25日起至实际归还租赁房屋之日止的房屋加层使用费；4.判令唐启军支付盛昆公司代付的水费6万元、电费117,982.50元。一审诉讼中，盛昆公司将上述诉请4中电费金额调整为117,987元。一审法院认定事实：2011年7月15日，唐启军（乙方、承租人）与盛昆公司（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将自有的本市松江区新桥镇XX路XX号三楼隔热层1,800平方米租赁给乙方使用，租期内乙方的房屋用途按规定报经有关部门批准。租期为2011年11月24日至2021年11月24日。租金每平方米每天0.5元，年租金328,500元，第三年起每两年租金递增5%，且租金每六个月支付一次为164,250元，先付后租，并提前七天付清。每逾期一天，乙方向甲方支付应付租金总额千分之三的滞纳金；如逾期五天，视为乙方违约。押金相当于一个月租金，为27,375元，于该合同生效时支付，至合同结束时双方结清所有费用后，由甲方无息退还乙方。租期内每月的水、电、煤、电话、保洁费、物业管理费等与使用房屋有关的费用由乙方自行支付，不得拖欠；如有拖欠，甲方有权先用押金支付，乙方应在一个月内补足押金，否则甲方有权采取停电、停水等措施。租期内，乙方应爱护并合理使用房屋及附属设施，如因乙方使用不当等原因造成房屋及附属设施损坏的，乙方应立即修复或予以经济赔偿。乙方如需重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理手续。乙方不得改变房屋结构；不得影响房屋质量，并自行负担装修费用。如因不可抗力导致房屋损坏造成甲方和乙方损失，双方互不承担责任。租赁期满后，乙方须将房屋恢复原状后交还甲方，经甲方验收后双方办理退租手续。如乙方违约，甲方有权解除合同、终止双方的租赁关系，乙方必须在七天内搬离租赁房屋，押金作为违约金全部归甲方所有等。除不可抗力导致该合同无法继续履行以及因动迁等特殊原因导致合同提前终止双方互不承担赔偿责任外，由合同一方或双方的过错导致合同提前解除的，过错方必须按照过错责任向对方支付违约金，违约金为一个月的租金金额；如违约金不足以弥补实际损失，过错方必须全额赔偿对方的损失。施工队进场时付甲方10万元。该合同另对其他相关事宜作出了约定。涉案租赁物位于上海市松江区XX路XX号三楼隔热层、面积1,800平方米。唐启军承租后在原有基础上又分割出一层后用于公寓经营。一审诉讼中，盛昆公司称，三楼隔热层虽无产证，但有建设工程规划许可证，唐启军对此表示不清楚，称其承租时三楼隔热层既已存在。一审诉讼中，唐启军与盛昆公司均确认，唐启军已将涉案房屋租金付至2017年5月24日。一审另查明，2017年7月21日，新桥公司（甲方、拆迁人）与盛昆公司（乙方、被拆迁人）签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定由甲方对位于新桥镇XX路XX号1幢、建筑面积8,925平方米的工业厂房进行拆迁，该房屋经上海A有限公司（以下简称A公司）评估，市场总价为19,761,438元。乙方选择货币补偿安置方式和标准，甲方补偿乙方停产、停业损失每平方米建筑面积400元，总计3,570,000元。办公用品及零星库存等货物搬迁费：30元/平方米×8,925平方米=267,750元等。此前的2017年3月20日，A公司出具《嘉闵高架（S32-莘松路）道路新建工程项目松江区XX镇XX路XX号上海盛昆实业有限公司国有土地上工业用途房屋协议征收补偿估价报告》（以下简称《估价报告》），载明评估对象中装饰装修共计9项，对应评估价格为16,708,316元。《估价报告》之“估价假设和限制条件”中载明，依据委托方提供的《情况说明》，装饰装修范围为全部建筑物的装饰装修，装饰装修项目的建安重置价依据上海B有限公司出具的结算书，装饰工程按88折、安装分部分项按70折、二结构砌筑工程不打折，装饰装修的套数按照委托方提供的确认单来确定。而前述《情况说明》，在《估价报告》中体现为2017年3月10日由松江区新桥镇政府动迁安置办公室向A公司出具，内容有3点，第2点为，估价对象建筑物现状为宾馆使用，拆除大部分建筑物后，剩余部分无法独立经营使用，且政策要求恢复工业原状，故本次评估全部建筑物的装饰装修，一次清退后剩余部分恢复工业原状等。一审又查明，本案之前，唐启军与盛昆公司之间就曾发生过诉讼。分别为（2013）松民三（民）初字第941号、（2017）沪0117民初579号房屋租赁合同纠纷，均由盛昆公司发起诉讼，要求解除租赁合同、结算费用，唐启军在两案中均提起反诉要求赔偿。其中，前案以调解方式结案，当事人选择继续履行合同。该案中，就唐启军改建出的第四层，当事人双方议定从2013年5月24日开始按每年10万元的标准计付租金。后案立案日期为2017年1月4日，反诉日期为2017年3月15日。2017年3月15日当天，盛昆公司提交撤诉申请，以实际动迁范围未触及唐启军所租房屋、暂不需要解除租赁合同为由申请撤诉。鉴于此，唐启军亦申请撤回反诉并表示不再缴纳反诉案件受理费，法院遂裁定准予本诉撤诉，并反诉按撤诉处理。一审诉讼中，关于合同履行受阻的原因及责任承担，双方各执一词。唐启军坚称，一则，涉案租赁物系因遭遇动迁而无法正常使用，故合同不能继续履行之责任在盛昆公司。二则，既然租赁物被动迁，唐启军即有权获得一定的安置补偿利益。盛昆公司则称，一则，相关动迁并未触及唐启军所租区域，唐启军的租户搬离，系因唐启军经营公寓未办理合法手续而导致相关部门整治。二则，唐启军违约不付租金，盛昆公司有权行使合同解除权。三则，安置补偿利益与唐启军无关。唐启军为证明自己的上述主张，提供的证据及盛昆公司的质证意见如下：1.2016年6月17日盛昆公司所发《通知》一份，证明涉案房屋遭遇动迁，盛昆公司通知唐启军限期搬离，唐启军自此不能正常使用租赁物。盛昆公司对真实性无异议，但对证明目的及证明内容不认可。2.照片一组，拍摄于2018年8月1日，证明因租赁物被列为拆迁对象，唐启军的租客已被清退，租赁物已无法正常使用。墙上的“拆”字系新桥动迁办所写。盛昆公司对真实性表示无法确认，并坚称唐启军租客系因唐启军违法经营遭遇整治而迁离。3.视频若干，分别拍摄于2018年8月23日、9月中旬及9月23日，证明租赁物之状况及变化情况。2018年9月23日，租赁物已有部分被拆除，唐启军的164间公寓，已被拆除了50间。盛昆公司对真实性未提异议，但认为，一则，唐启军仅拍摄了局部，不足以反映全貌。二则，坚持认为唐启军所租区域并未纳入嘉闵高架动迁范围，该动迁范围早在2016年就确定了，拆迁红线并未触及唐启军承租区域，2018年9月23日唐启军所租房屋确有部分被拆，但并非因纳入动迁范围而被拆，而是动迁单位为了保障留存房屋的安全性及美化市容之需要，又多拆了一部分至房屋伸缩缝。4.上海市松江区新桥镇春申地区综合管理委员会（以下简称春申管委会）于2018年10月18日出具的《情况说明》一份及附件照片2张，证明涉案租赁物遭遇嘉闵高架动迁，有部分租赁物在拆迁红线内。盛昆公司认为该情况说明内容含糊、概念不清，所附照片亦非动迁前后状况之反映，故不予认可。此外，唐启军还指出，《估价报告》中所附估价对象照片亦有部分属其承租区域，足可佐证唐启军之主张，盛昆公司对此则不予认可。盛昆公司为证明自己的上述主张，提供的证据及唐启军的质证意见如下：1.新桥动迁办2017年2月17日出具的交接单及示意图各一份，证明唐启军所租区域未纳入动迁范围。唐启军对此不认可。2.2008年6月12日图纸一张，再次证明唐启军承租区域不在动迁范围。唐启军对此亦不认可，并称图纸上看不出拆迁区域，无法得出盛昆公司的证明内容。3.2018年9月19日新桥镇动迁办出具的《情况说明》一份，证明XX路XX号1幢厂房并非全部动迁，而仅是部分动迁，且动迁部分才有补偿。唐启军对该材料不认可，并称其与同一单位在《估价报告》中所出情况说明内容不一，应以《估价报告》中的材料为准。4.《安全隐患告知书》、《告知书》各一份及照片12张，证明2017年3月初，相关部门即告知XX路XX号租户，该处已被列为消防隐患重点排查单位，要求限期搬离，相关材料通过张贴公告、上门通知等方式送达。唐启军质证称，其从未收到或者看到过该告知书，故不予认可。5.告知书回执、XX路XX号租户告知单签收情况，证明唐启军的租户搬离系因遭遇相关部门的消防安全隐患整治，而非嘉闵高架动迁。唐启军对真实性无异议，但认为与本案无关，并称其从未收到过来自租户所反映的遭遇整治一事，也没有租户因遭遇整治而向唐启军维权。此外，整治并不导致房屋被拆。6.图纸1张，系盛昆公司于2019年3月13日现场测量后自行绘制的，证明唐启军所租房屋于2018年9月23日被拆除区域及留存区域的情况。唐启军对该图纸的真实性不予认可。并称据其了解，XX路XX号1幢房屋本来就是要拆迁到伸缩缝的，拆迁红线和伸缩缝是合一的，只不过动迁单位此前并未拆到位。原因是遭遇动迁后，唐启军由于联系不上盛昆公司，故而到村委会等相关部门讨说法，相关部门结合唐启军的意见暂缓了拆迁进度。一审诉讼中，新桥公司称，XX路XX号1幢房屋整栋的长度是127.5米，根据拆迁补偿安置协议及《估价报告》，需要拆除的是靠近嘉闵高架一侧的72.3米，但考虑到房屋结构之安全，现尚未拆至该72.3米处，而仅实际拆除至约66.3米处。该需拆而未拆区域，盛昆公司已无权再使用。对此，盛昆公司则称，《估价报告》并非据实得出，而是根据盛昆公司与动迁部门事先谈好的补偿总价凑数而来。根据盛昆公司测量及规划图纸上显示的伸缩缝位置，整个房屋拆到伸缩缝最长也就66米，不可能是72.3米。一审诉讼中，关于系争的押金27,375元，唐启军坚称自己支付了该押金，并称庭后会提交押金收据，但此后并未提供。盛昆公司则称，虽然合同上明确约定了押金27,375元，但同时也约定了施工队进场唐启军要付盛昆公司10万元，实际上唐启军并未单独支付押金27,375元，而是于2011年8月8日支付了现金10万元，即使该10万元中包含有押金，鉴于该10万元在（2013）松民三（民）初字第941号案件调解时已结算完毕，故不存在再返还押金之理。一审诉讼中，关于系争的水电费。盛昆公司解释称，电费117,987元系根据抄表数78,658度，乘以单价1.5元/度得出，而水费是结合唐启军的用水规律即每月大概4,000元，从2016年3月计收至2017年9月共计18个月，计算得出约6万元。唐启军对盛昆公司的计算方式及金额均不认可，并坚称自己未欠付水电费，还提供了泰隆银行电子回单3张、唐启军自制水电费明细表及所附收据14张为凭。盛昆公司对该证据的真实性未提异议，但指出，一则，由于盛昆公司账户被冻结，故对唐启军所列的后五笔电费无法查核。二则，即便唐启军自制明细表上所载水电费盛昆公司确已收到，亦不代表唐启军不欠水电费，一方面，唐启军系按30倍率向盛昆公司支付电费，而盛昆公司是按40倍率向供电局支付电费的，就差额部分，唐启军应该补足。另一方面，唐启军持续占用租赁物，却仅将水电费付至2017年2月，后续的水电费仍应支付。此外，唐启军称，此前其承租区域曾有过独立的分水、电表，但2016年3、4月份，盛昆公司将原有的分表拆了，换了一块总表，并要求提高电价，而唐启军不同意，双方遂起争执。在此情况下，唐启军为避免矛盾激化，遂参照原标准按每月1.5万元向盛昆公司支付电费至2017年2月，另外水费也结算至此时。至于2017年2月以后的水电费，由于唐启军已无法使用租赁物了，故不会产生该费用。诉讼中，盛昆公司亦不否认唐启军的分表已坏以及盛昆公司安装新表之事实，并提供了水电公司开具给其的水费缴费通知单及电费发票联，以证明其缴纳水电费的情况。唐启军对材料的真实性无异议，但仍旧不认可盛昆公司所提相关诉请，并指出盛昆公司按照1.5元/度的标准计收电费并无依据。一审诉讼中，关于租赁物的占用情况。唐启军称，2011年7月15日签完租赁合同其就取得了租赁物，但双方从2011年11月24日起计租。承租后耗资约700万元对租赁物进行了装修和改建，无扩建和新建。2012年3月开业经营公寓，由于租赁物遭遇动迁，故其在2017年3月就停止经营了。此后，唐启军一直想找盛昆公司协商动迁补偿之事，但盛昆公司避而不见，导致唐启军无法及时返还租赁物。2018年8月5日，新桥镇动迁办已将租赁物的部分门窗拆除，目的是为了让唐启军尽快搬离。但截至本案首次开庭之日即2018年9月11日，唐启军称尚有所属物品并未搬离。本案一审审理中，法院多次向双方尤其是唐启军释明，为防止损失进一步扩大，双方需妥善处理租赁物返还一事。但唐启军称，既然双方正在诉讼，若返还租赁物则会使其丧失保障，故不同意返还，除非盛昆公司给付属于唐启军的动迁利益。盛昆公司则称，愿意接收租赁物，但要求唐启军先恢复原状。一审诉讼中，关于盛昆公司所提恢复原状之问题。盛昆公司称所谓恢复原状，就是要求唐启军把装修及改建拆除，鉴于部分租赁物已被实际拆除，故该部分无需恢复。庭审中，唐启军与盛昆公司均表示在建立租赁关系之时，并未对租赁物状况加以固定。一审诉讼中，唐启军为证明其装修及改建投入情况，提供了装修合同、公寓装修工程结算书、工程款支付凭证等一组材料，盛昆公司对该组证据的真实性不认可，并认为该材料是虚假的，为此，还提交收据7张，来源于（2017）沪0117民初579号案件中唐启军所提交的证据，盛昆公司称该7张收据总金额为545万元，而本案中，针对同一份装修合同，唐启军支付的工程款却不是545万元，而是由完全不相同的另外16张收据累计得出的600多万元，足见唐启军证据有造假嫌疑。盛昆公司另称，据其了解，唐启军装修时并未发包给有资质的装修公司，而是分项发包给个人施工的，总费用约100万元。一审审理中，法院向唐启军释明，本案系房屋租赁合同纠纷，相关争议均应放在租赁关系项下进行梳理，而唐启军直接依据盛昆公司所签补偿安置协议及评估报告等来主张获取所谓动迁利益或者损失赔偿，可能缺乏合同及法律依据。而房屋租赁合同纠纷中，无论是合同无效，还是有效解除情况下的后果处理问题，均有相应的法律及相关司法解释为据，唐启军可考虑在指定期限内变更诉请，就房屋租赁合同项下的实际装修损失、实际搬迁损失、实际停产停业损失等提出相关诉请，必要时亦可申请对相关问题进行司法鉴定。但唐启军并未变更诉请，亦未提出鉴定申请。一审法院认为，唐启军与盛昆公司之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。但必须指出的是，就唐启军承租房屋后自行隔出的所谓厂房“第四层”，因未经规划许可，属于违法改建，双方之间就此事后达成年租金标准10万元的租赁合同关系应属无效。本案中，双方对租赁合同履行受阻之原因各执一词。唐启军主张因租赁物遭遇动迁而无法正常使用，盛昆公司则主张唐启军违规经营遭遇整治而无法继续履行。对此，法院认为，就双方的主张以及所依据的事实和理由均应全面、辩证地分析。就唐启军的主张，法院有理由相信唐启军所租区域至少有一部分被纳入了盛昆公司与新桥公司议定的拆除范围，理由如下：一则，确实有相关的照片及视频证据能够反映租赁物已被拆或即将被拆；二则，盛昆公司也确认有部分租赁物在本案审理过程中已被拆除，只不过其否认系因嘉闵高架动迁而被拆；三则，据新桥公司陈述，尚有部分被纳入补偿范围的房屋至今还未拆除。但另一方面必须说明的是，租赁物有部分区域被纳入补偿范围是否意味着案涉租赁合同一定无法继续履行乃至解除，该问题值得探讨。对此，一则，盛昆公司与新桥公司系于2017年7月21日签署了补偿安置协议，唐启军所举租赁物上写有“拆”字的照片自认形成时间为2017年8月，双方确认部分租赁物被拆的时间是2018年9月23日，也就是说，涉案租赁物实际被拆系发生在2018年9月，在没有充分证据证明租赁物的正常使用因该拆迁而受到影响的情况下，唐启军理应按约支付租金。但实际上唐启军仅将租金付至2017年5月24日。二则，盛昆公司举证证明唐启军因经营存在安全隐患而被相关部门整治，该节事实具有可信度，而因不当经营遭遇整治的风险及责任的确在于唐启军自身。同时，就盛昆公司的主张，必须指出的是，虽然盛昆公司有证据证明唐启军的公寓经营遭遇了相关整治，但根据常理常情判断，该整治原则上也不会导致房屋被拆。综上，法院结合案情认为，即便唐启军所租房屋有部分被纳入了盛昆公司与新桥公司议定的厂房拆除范围，但唐启军未按约支付租金，在尚无有效证据证明构成合理抗辩的情况下，该行为构成违约，盛昆公司有权行使合同约定的解除权，故法院对盛昆公司的该项反诉诉请依法予以支持，至于解除日期，法院结合案情以反诉状送达之日即2018年8月7日为解除之日。就唐启军主张退还押金27,375元，鉴于唐启军并未提供其实付押金的相应证据，盛昆公司又不同意退还该押金并给出了一定合理解释，故法院对该项诉请不予支持。就唐启军主张返还的占有使用费，因唐启军并无证据证明其占有使用情况受到了实际影响以及影响的具体程度，故其要求返还该已付租金尚缺乏依据，法院亦不予支持。就唐启军主张的补偿或赔偿损失，根据唐启军陈述的请求权基础，实为要求分割盛昆公司的动迁利益，鉴于本案属房屋租赁合同纠纷，唐启军所提主张与本案隶属不同法律关系，经法院释明风险后仍不变更诉请，亦不就相关装修损失提出鉴定申请，故该项诉请法院亦不予支持。若唐启军坚持认为盛昆公司所获动迁补偿中包含有其利益的，可依据不当得利另行主张。就盛昆公司主张的由唐启军恢复原状后返还租赁物，一则鉴于双方在缔结租赁关系时并未对租赁物状况加以固定，二则考虑到唐启军添附可推定为系经盛昆公司同意，且本案目前之状况也非合同约定应当恢复原状之情形，故对盛昆公司所提恢复原状之诉请，法院不予支持，但合同解除后，唐启军理应返还租赁物，未及时返还的，还应支付合理适当的占有使用费。就盛昆公司所提占有使用费。结合以上分析，法院认为宜区分情况加以处理。鉴于2018年9月23日有部分租赁物被拆，考虑此前唐启军使用租赁物可能遭遇的不利影响，法院结合案情及日常生活经验，酌情判定由唐启军向盛昆公司支付2017年5月25日至2018年9月23日期间的使用费423,519元，从2018年9月24日起，按照每年247,181元的标准，支付使用费至实际返还租赁物之日止；就所谓厂房“第四层”部分亦作相同处理，即法院酌定由唐启军向盛昆公司支付2017年5月25日至2018年9月23日期间的使用费8.5万元，从2018年9月24日起，按照每年6.5万元的标准，支付使用费至实际返还租赁物之日止。对上述使用费，法院将在判项中合并表述。就盛昆公司主张的水电费，因尚缺乏充分有效的证据证明，故法院不予支持。一审法院审理后作出判决：一、唐启军、上海盛昆实业有限公司之间于2011年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年8月7日解除；二、唐启军于判决生效之日起十日内向上海盛昆实业有限公司返还位于上海市松江区XX路XX号的租赁房屋；三、唐启军于判决生效之日起十日内支付上海盛昆实业有限公司占用使用费（其中2017年5月25日至2018年9月23日期间的使用费共计508,519元；另有自2018年9月24日起的使用费，按照每年312,181元的标准，计算至实际返还上述租赁房屋之日止）；四、驳回唐启军的诉讼请求；五、驳回上海盛昆实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68,420元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费5,546元，合计诉讼费78,966元，由唐启军负担77,612元（已付73,420元，余款4,192元于判决生效之日起七日内交付法院），由上海盛昆实业有限公司负担1,354元（已付）。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故除去本案中当事人自行隔出的“第四层”部分外，上诉人与被上诉人就租赁房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现双方对租赁合同的解除均不持异议，本案二审的争议在于合同解除的原因及责任，上诉人拒付租金的抗辩理由是否成立以及上诉人主张的装修、搬迁补偿及停产停业等损失是否可在本案中一并处理。就合同解除原因的争议，上诉人主张因遭遇拆迁故租赁合同无法继续履行，租赁合同应于被上诉人与新桥公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》后解除，被上诉人无权再收取之后的租金。但根据本案现有证据所反映的事实来看，租赁房屋在2018年9月23日之前并未遭遇拆除，在该日之后也仅有部分房屋被纳入了拆迁范围而被拆除，上诉人并没有充分举证证明其占有使用租赁房屋因此受到了严重阻碍。并且，根据被上诉人自述，其在2017年3月就已经停止经营，但在同时进行的前案诉讼中，被上诉人以实际动迁范围未触及上诉人租赁房屋暂不需要解除租赁合同为由撤回起诉，上诉人亦申请撤回反诉，此后，上诉人既未主张解除合同，也未向被上诉人返还租赁房屋，而仍然占用租赁房屋至今，其拒付后续租金没有合同及法律依据。上诉人主张拆迁安置补偿利益的前提系其为合法使用租赁房屋的承租人，而上诉人一方面要求被上诉人退还房屋租金，一方面又要求被上诉人赔偿其搬迁补偿及停产停业损失，显然缺乏依据。故上诉人并无拒付租金的合法抗辩事由，其行为已经构成了违约。一审据此认定被上诉人有权行使合同解除权，确认本案租赁合同于被上诉人反诉状送达之日起解除，于法不悖，本院予以支持。上诉人主张租赁合同应于被上诉人与原审第三人签订《房屋拆迁补偿安置协议》之日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于上诉人主张返还的押金，因其未能提供实际支付押金的证据，故一审未能支持其主张，于法不悖，本院予以支持。鉴于本案租赁房屋确实已有部分被纳入了拆迁范围，一审酌情以租赁房屋被拆迁前后分段计算，降低了上诉人应支付的租金及使用费标准，已经充分考虑了上诉人的合法权益和本案实际情况，并无不妥，本院同样予以支持。关于上诉人主张的装饰装修损失、搬迁补偿及停产停业损失等，经一审法院充分释明后，上诉人没有选择在租赁合同项下提出主张、申请鉴定，而仍然坚持以被上诉人与原审第三人签订的补偿安置协议及评估报告作为其诉请依据，实为要求分割被上诉人所获得的动迁安置利益，与本案属不同法律关系，故一审未在本案中对上诉人的上述主张进行处理，并无不妥，上诉人可就此另行通过合法途径予以主张。综上所述，唐启军的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币73,966元，由上诉人唐启军负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年五月二十一日书记员  翟宣任附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……