河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0182民初826号原告：郑州翰锋置业有限公司，统一社会信用代码91410182090939184W，住所地荥阳市贾峪镇洞林路1号。法定代表人：杨海波，执行董事。委托诉讼代理人：路俊海，男，工作人员。委托诉讼代理人：赵红芳，女，工作人员。被告：后凤霞，女，1990年5月9日出生，汉族，住址濮阳县。被告：中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行，统一社会信用代码91410100721828553A，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路30号期货大厦203、1001房间。负责人：朱桐新，行长。原告郑州翰锋置业有限公司（以下简称“翰锋公司”）与被告后凤霞、中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行（以下简称“中行交易所支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告翰锋公司的委托诉讼代理人赵红芳到庭参加诉讼，被告后凤霞、中行交易所支行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月12日签订的编号为XY150××××7917的《商品房买卖合同》，被告后凤霞协助原告办理撤销合同备案及注销登记等手续；2.判令被告向原告支付因解除《商品房买卖合同》的违约金110894元；3.判令被告中行交易所支行办理注销郑州碧桂园一期139幢1单元15层1501号商品房的预抵押登记手续；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告应偿还原告代付款项共计26867.24元。事实与理由：2015年9月12日，原、被告双方签订了编号为XY150××××7917号的《商品房买卖合同》，根据该合同的约定，原告将自己开发的荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号商品房出售给被告后凤霞，房价款为739295元，付款方式即被告后凤霞应于2015年9月5日，以现金形式向原告支付229295元首付款；于2015年10月5日，以银行贷款方式向原告支付51万元购房款，并与中行交易所支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，贷款合同约定，被告后凤霞向中国银行贷款51万元，贷款期限为360个月，原告为该笔借款提供阶段性保证，即自被告后凤霞办妥贷款合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且中国银行收到他项权证之日起，原告不再承担保证义务和责任。贷款合同签订后，中国银行依约发放了贷款，之后被告后凤霞未按约向中国银行偿还本息，导致中国银行向郑州高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，请求被告后凤霞提前偿还剩余所有欠款本金及由此产生的利息、罚息、复利并请求原告承担连带清偿责任。郑州高新技术产业开发区人民法院于2019年2月19日作出(2019)豫0191民初2420号民事判决书，该判决书生效后，被告拒绝履行，原告承担了保证责任，替被告向中国银行清偿完毕所有欠款(包括未包含判决之内前期银行扣除的保证金)。根据原被告签订的《商品房买卖合同》附件四第九条的约定，若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使出卖人需承担保证责任而将被告后凤霞欠贷款银行的所有款项代付给贷款银行的，原告有权选择解除合同，如原告据此解除合同，则被告后凤霞应按该商品房总价款的15％支付违约金给原告。综上，原、被告双方签订的买卖合同合法有效，被告拖欠银行贷款导致原告承担连带清偿责任，原告有权要求解除买卖合同，并要求被告承担违约金。被告后凤霞、中行交易所支行未答辩。本院经审理认定事实如下：2015年9月12日，翰锋公司与后凤霞签订编号为XY150××××7917号的《商品房买卖合同》，合同约定翰锋公司将其开发的坐落于荥阳市贾峪镇××郑州碧××单元××号的商品房出售给后凤霞，总价款为739295元，付款方式为2015年9月5日以现金形式支付229295元首付款，于2015年10月5日以商业贷款方式支付51万元，若买受人逾期超过90日付款的，出卖人有权解除合同。合同附件另约定，若出卖人须承担保证责任而将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)支付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项或解除合同，出卖人选择向买受人追偿代付款项的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起3天内偿还给出卖人，支付全部代付款项，买受人逾期支付的，每逾期一天应按每日万分之八计付违约金给出卖人，出卖人选择解除合同的，则出卖人代买受人向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息及实现债权费用等视为买受人欠出卖人的债务，出卖人据此解除合同的，买受人应按该商品房总房价款的15％支付违约金给出卖人。后凤霞和翰锋公司已办理合同备案登记和房屋预告登记。2015年10月19日，借款人后凤霞、贷款人中行交易所支行和保证人翰锋公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定后凤霞贷款51万元用于购买前述房屋，贷款期限300月，抵押物为后凤霞所购房屋。该房屋已办理预抵押登记手续。因后凤霞贷款逾期，2019年2月19日，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2019）豫0191民初2420号民事判决，后凤霞支付中行交易所支行借款本金474557.07元及利息（自2019年2月2日起按合同约定计算至本息清偿之日止,翰锋公司承担连带保证责任。中行交易所支行起诉前，翰锋公司代为偿还按揭贷款20667.01元，判决生效后，翰锋公司履行判决义务，支付判决款项467892.92元及提前还款违约金1908.23元，并承担诉讼费4292元。本院认为：翰锋公司与后凤霞签订本案《商品房买卖合同》后，后凤霞未按约定履行向贷款银行及时还款的义务，长期违约，导致翰锋公司承担连带保证责任，之后后凤霞又未及时向翰锋公司清偿贷款银行的扣划款项，致使翰锋公司出售房屋的合同目的不能实现，故翰锋公司依据合同约定享有合同解除权。合同解除后，后凤霞负有恢复原状、采取其他补救措施以及赔偿损失的民事责任，因此，翰锋公司要求后凤霞配合办理合同及房屋登记撤销事宜、返还代偿款项和支付违约金的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。后凤霞与中行交易所支行之间的借款合同关系因翰锋公司依据法院生效判决已代后凤霞偿还所欠银行款项而终止，中行交易所支行和后凤霞应当办理本案所涉房屋的预抵押登记注销手续。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告郑州翰锋置业有限公司与被告后凤霞于2015年9月12日签订的编号为XY15002117917的《商品房买卖合同》已解除；二、被告后凤霞于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州翰锋置业有限公司撤销编号为XY15002117917的《商品房买卖合同》的备案登记；三、被告后凤霞于本判决生效之日起三十日内协助原告郑州翰锋置业有限公司注销坐落于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园一期139幢1单元15层1501号的房屋的预告登记；四、被告后凤霞于本判决生效之日起十日内支付原告郑州翰锋置业有限公司代垫款项26867.24元及违约金110894元；五、被告中国银行股份有限公司郑州商品交易所支行于本判决生效之日起三十日内注销坐落于荥阳市贾峪镇洞林寺村郑州碧桂园一期139幢1单元15层1501号的房屋的预抵押登记手续。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务或者其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。案件受理费1528元，其中由被告后凤霞单独负担1428元，由被告中国银行股份有限公司郑州商品交易所和后凤霞共同承担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 赵 晖二〇二〇年五月二十七日书记员 刘丹桂