上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初91535号原告：袁磊，男，1983年7月21日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海海东房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈国明，董事长。被告：上海大友经济发展有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屈国明，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：许辉，上海市明景律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：邵力，上海市浩信律师事务所律师。原告袁磊与被告上海海东房地产有限公司、上海大友经济发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月9日公开开庭进行了审理，原告袁磊、被告上海海东房地产有限公司及上海大友经济发展有限公司的共同委托诉讼代理人许辉、邵力到庭参加诉讼。后于2020年3月23日再次公开开庭进行了审理，原告袁磊、被告上海海东房地产有限公司及上海大友经济发展有限公司的共同委托诉讼代理人许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁磊向本院提出诉讼请求：一、要求被告拆除阳台墙及装饰横梁；二、要求被告向原告支付2019年9月至2019年11月期间逾期交房违约金21,000元(人民币，下同)(参照同地段精装房等同面积出租价格7,000元/月计算)；三、要求被告收回进小区车道的独占权；四、要求被告支付原告面积补差款9,120元；五、要求被告赔偿原告2019年9月至2019年11月期间物业管理费983.10元；六、要求被告修复原告北卧室左窗边上的大理石墙面一块；七、要求被告修复原告南次卧左窗户的百叶窗;八、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告认可收到被告退回的面积补差款9,120元，且被告已对大理石墙面、百叶窗进行修复，故申请撤回第四项、第六项、第七项诉请。事实和理由：2018年9月29日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市浦东新区康杉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价5,503,736元。原告已按预售合同约定向被告付清了购房款。预售合同约定被告应于2019年8月31日前将系争房屋交付给原告。2019年8月29日，被告通知原告验收交房。原告在验房时发现有三大问题：其一，阳台上存在两堵墙，严重影响采光、通风和视线，被告没有在销售中告知或合同中明示；其二，房屋南主卧窗前、南次卧窗前、北次卧窗前、厨房窗前都被装饰横梁阻挡向下视线，原告多次反映无果，向监管部门投诉，被告在监管部门督促下对存在问题认可，但一直推诿、拖延，未提出解决方案。原告认为阳台采光和视线阻挡问题，严重影响原告生活质量及房屋价值，要求被告拆除阳台上的墙和窗户前装饰横梁；其三，房屋装修不达标，存在空调、地板、门锁等瑕疵，被告消极应对，未采取实际维修行动，导致原告迟迟不能入住新房，原告一家人被迫付出额外租房开支。原告实际于2019年11月30日收房，并交了三个月的物业费。原告为此诉至法院，要求判如所请。被告上海海东房地产有限公司、上海大友经济发展有限公司辩称，对于原告要求拆除阳台墙及横梁的诉请不予认可，阳台墙及横梁的设计和建造符合法律及主管部门相关规定，不存在建设违法的情况。被告在原告购房前已就此告知原告，原告同意后签订了预售合同且并未提出异议。对于原告要求支付逾期交房违约金的诉请不予认可，被告已经按约向原告交付了系争房屋，不存在违反合同交房条件及交付标准的事实，不构成逾期交房的情况，原告主张逾期交房违约金没有事实及法律依据。对于原告要求返还物业管理费的诉请不予认可，被告不存在逾期交房违约责任，且物业管理费系物业公司基于其与原告的物业合同收取，故原告不应向被告主张。对于原告要求收回小区车道独占权的诉请不予认可，根据政府相关主管部门要求，该车道由系争房屋所在小区和其他小区共用，被告已就此进行阳光公示并得到原告签字确认。要求驳回原告的诉请。经审理查明，2018年3月17日，原告在被告处《实体样板间参观告知书》上签字确认。被告在该告知书中告知：样板间仅作为房型结构展示，样板间内的装修与实际交付房屋存在一定差异，主要差异部分详见附表及室内贴告，如有未列明处最终以实际交付为准；室内外所有面积、尺寸及建筑结构不作为实际交付衡量之基准，具体交付细节均以双方合同约定为准；相同户型单位因楼栋、楼层不同，局部结构、面积等可能不同等等。2018年4月29日，原告在被告处《颐盛御中环(备案名颐盛云锦苑)红线内外可能对业主生活生产不利影响因素的阳光公示》上签字确认。被告在该阳光公示中告知：本小区南侧机动车车道为本小区与南侧康馨花园小区共用；高层公寓一层、二层以及局部三层为石材，对住宅的栏杆、门窗或者阳台可能有一定影响等等。2018年8月3日，原告在被告处《告知书》上签字确认。被告在该告知书中告知：本项目的装修交付标准一切按照签署生效的《上海市商品房预售合同》内的装修标准附件来执行。公司未承诺如何客户房屋结构、装修标准等可以进行变更，本项目的一切交付标准均以实际交付为准等等。2018年9月29日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总房价款暂定5,503,736元，原告若未按约定时间付款，应当向被告支付违约金，按逾期未付款额的日万分之零点一计算；该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：取得了住宅交付使用许可证，被告承诺在交付之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告同意合同继续履行，被告承诺从上述期限届满次日起至甲方取得大产证之日，被告应向原告支付违约金，按原告已支房价款的日万分之零点一计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起计算至实际付款之日止；被告定于2019年8月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外；被告如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，按原告已支付的房价款的日万分之零点一计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起计算至实际交付之日止；该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起3天内会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《房屋交接结算单》的签署。在验收交接时，被告应出示符合合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，被告应向原告提供上海市新建商品房质量保证书和上海市新建商品房使用说明书。同时被告应当根据原告要求提供实测面积的有关资料。被告如不出示和不提供前款规定的材料，原告有权拒绝接受该房屋，由此产生的延期交房责任由被告承担；被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)等等。该合同补充条款一第八条中约定：在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成被告延期交房，但被告应在房屋交付后按合同相关约定承担相应的责任：1、质量问题(主体结构不合格或不能满足正常居住使用除外)；2、部分装修和设备标准达不到合同附件三约定的标准；3、相关设备及配套设施不符合新建住宅使用说明书之约定等等。该合同补充条款一第十六条中约定：被告制作的广告宣传资料、建筑模型、样板区环境和结构等均为要约邀请，不构成合同内容双方权益和项目交付内容以合同约定和政府主管部门最终审批内容为准；被告展示的样板间功能仅为装修装饰的空间布局展示和家具摆放参考，不能理解为交付标准及装修标准或合同的样品。被告所展示的样板间仅作为房型结构展示，样板间内的硬装装饰及软装摆放仅作为参考，不作为交付标准及装修标准，最终以实际交付为准，被告在销售时已经告知原告，原告对此已知晓，并在签订该合同时已确认。因比例和表现方法所限等因素，销售广告、宣传资料、模型窗户及模型等未标明的内容并不代表实际建造的房屋或者小区范围没有根据规划或者设计要求存在相应的设施设备或配套建筑物、构筑物，原告对此予以充分理解等等。该合同补充条款一第二十六条中约定：根据项目设计、规划，现对小区建筑外立面、特殊楼层层高及外观造型设计等方面作明确告知，原告对此已知晓，具体以实际交付为准；一期七栋高层住宅中一层、二层，部分三层外墙为石材，局部为涂料，三层以上外墙为涂料等等。该合同补充条款一第二十七条中约定：该项目周边以及小区内存在以下可能对该房屋产生不利影响的因素，被告已在销售时明示并在房价中考虑了这些因素，现再次特别提示原告注意；本小区南侧机动车车道为本小区与南侧康馨花园小区共用；高层公寓一层、二层以及局部三层为石材，对住宅的栏杆、门窗或者阳台可能有一定影响等等。该合同补充条款一第三十一条中约定：如补充协议与合同正文不一致，以补充协议为准等等。2019年8月30日，原告收到交房通知后至被告处验房，当日原告以系争房屋的阳台与样板房不一致，地板、窗户、空调等存在瑕疵为由，拒绝办理房屋交接手续。2019年11月15日，原、被告签署《房屋交接结算单》，双方确认系争房屋实测面积为96.39平方米，房款应退9,120元，房屋实际总价为5,494,616元。原告在上述结算单上备注对阳台有异议。2019年11月30日，原告向物业公司支付了2019年9月至2019年11月期间的物业管理费983.10元。被告已向原告退还系争房屋的面积差价款9,120元。审理中，原告提供了样板房及系争房屋的图片，主张样板房的阳台没有墙，系争房屋的阳台与样板房不一致，左右及上方均有墙，影响了原告使用阳台；原告购房时及拍摄照片时是没有阳台墙的，阳台墙是之后添加上去的。被告对图片的真实性不予认可，认为阳台墙是后添加上去的说法不符合常理，原告所购买的是中间套，图片上显示中间套外面已经有阳台墙及横梁，如果图片是真实的，恰恰能证明原告对系争房屋的阳台墙及横梁设计是知悉的；被告已经向原告告知样板房不作为交房的标准，且原告已签署了告知书。被告提供了建设工程施工图设计文件审查合格书、平面及立面图、建设工程竣工验收备案证书、日照分析报告及系争房屋的现场图片，主**台墙及横梁的设计及建造符合法律及主管部门相关规定，系争房屋设计的阳台本来就有墙的，建设设计没有变更过，横梁设计时也是有的，具有结构的稳定性，且被告在告知书及合同中均已告知。原告表示对日照分析报告中的数据不能确定，对其余证据的真实性予以认可，但认为当时图纸并没有给原告看过，光看平面是看不出来差别的，被告没有告知阳台墙是堆上去的，横梁没有结构作用，是纯装饰的，且原告的诉求是与样板房不一致。以上事实，由告知书，阳光公示，上海市商品房预售合同，房屋交接结算单，原、被告的陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的预售合同系双方的真实意思表示，应为合法有效，双方均应按约履行。上述合同约定，被告应于2019年8月31日前交付房屋。经查原告收到交房通知后已于2019年8月30日至被告处验房，但当日原告以系争房屋的阳台与样板房不一致，地板、窗户、空调等存在瑕疵为由，拒绝办理房屋交接手续。原告以其实际于2019年11月底接收房屋为由主张2019年9月至2019年11月期间逾期交房违约金及物业管理费，但根据双方签订的预售合同补充条款的相关约定，除房屋主体结构不合格或不能满足正常居住使用的情形之外，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成延期交房。原告未能提供证据证明系争房屋存在主体结构不合格或不能满足正常居住使用的情形，故双方未能于2019年8月30日办理房屋交接手续，并不构成被告逾期交房。原告要求被告支付逾期交房违约金及物业管理费的诉请均缺乏依据，本院不予支持。如原告认为被告应承担交付房屋存在质量瑕疵的合同责任的，可另行主张。原告以系争房屋与样板房不符为由，要求被告拆除阳台墙及横梁。庭审中被告提供的建设工程施工图设计文件审查合格书及平面、立面图等显示系争房屋的阳台墙及横梁均按照图纸建造，符合法律规定，且被告已在告知书、阳光公示及预售合同中告知系争房屋的交付标准不以样板房为基准，故原告以系争房屋与样板房不符为由要求被告拆除阳台墙及横梁，依据不足，本院不予支持。对于原告提出的要求被告收回进小区车道的独占权的诉请，被告已在阳光公示及预售合同中明确告知此车道为本小区与其他小区共用，现原告要求被告收回车道独占权有违诚信，且车道涉及到小区业主共有利益，故原告无权单方面提出。审理中原告申请撤回其余诉请，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，判决如下：驳回原告袁磊的诉讼请求。案件受理费350元，减半收取计175元，由原告袁磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马建红二〇二〇年五月十一日书记员  陈 洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。