上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3857号上诉人（原审原告、反诉被告）：李静，女，1987年5月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。上诉人（原审原告、反诉被告）：潘正康，男，1989年4月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市居巢区。上诉人（原审原告、反诉被告）：赵亚军，男，1987年11月16日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县。上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟，男，1994年3月10日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王永耀，男，1990年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省寿县，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李梓，上海嘉富诚律师事务所律师。上诉人李静、潘正康、赵亚军、李伟因与被上诉人王永耀房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静、潘正康、赵亚军、李伟上诉请求，要求撤销原审判决第二、三、四项，改判驳回王永耀原审全部反诉请求，支持其原审全部诉讼请求。事实和理由：涉案合同系非法转租，属无效合同，王永耀收取转让费于法无据，理应向其返还，并赔偿其因无法实现优先承租权的损失（即转让费及装修损失）；其不存在欠付王永耀任何费用的事实。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，要求依法支持其上诉请求。王永耀辩称，不同意李静、潘正康、赵亚军、李伟的上诉请求，要求维持原判。双方签订涉案合同后，上海XX有限公司（以下简称XX公司）虽曾向其发函表示不同意其转租，但在其与李静、潘正康、赵亚军、李伟的合同期内，XX公司再没有表示过异议，XX公司在另案庭审中表示其与XX公司之间的房屋租赁合同系期满终止，XX公司是认可其转租的行为，故本案不存在非法转租的事实。李静、潘正康、赵亚军、李伟向原审法院提出诉讼请求：1、确认李静与王永耀于2018年7月25日签订的《房屋租赁合同》无效、赵亚军与王永耀于2018年8月27日签订的《店铺合作经营协议书》无效、李伟与王永耀于2018年9月27日签订的《店铺合作经营协议书》无效；2、判令王永耀返还李静、潘正康、赵亚军、李伟转让费94,869元；3、判令王永耀返还李静、潘正康、赵亚军、李伟租赁押金54,000元；4、判令王永耀赔偿李静、潘正康、赵亚军、李伟装修残值损失31,760元；5、判令王永耀支付李静、潘正康、赵亚军、李伟以180,629元（上述2-4项金额总和）为基数，自2019年6月1日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息。王永耀向原审法院提起反诉：1、判令李静等支付租金差额5,786元（年租金216,360元/2-已收半年租金102,394元），及以5,786元为基数，自2018年11月1日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息；2、判令李静等支付以108,180元为基数，自2018年11月1日起至2018年11月27日止，按银行同期贷款利率计算的利息352.94元；3、判令李静等支付房屋使用费3,005元（216,360元/2/30X3天），及以3,005元为基数，自2019年6月6日起至实际支付之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。原审法院查明，2014年5月，XX公司将上海市闵行区XX路XX弄XX幢18-3、18-4号两间商铺出租给赵亚平。2017年7月31日，XX公司、赵亚平、王永耀三方签订转让协议，约定自2017年7月31日起至2019年5月31日，由王永耀享有上海市闵行区XX路XX弄XX幢18-3商铺的承租权。王永耀一次性向XX公司支付转让费41,756元、押金35,000元。2017年8月3日，王永耀与案外人黄某签订《上海市家庭居室装饰装修施工示范合同》，约定由黄某以包工包料的方式承包XX路XX弄XX号施工面积114平方米的室内装饰施工，总价款92,000元，2017年8月8日开工，9月7日竣工。2017年8月11日，王永耀向黄某转账1万元，次日又转账1万元。2018年8月23日，王永耀向黄某转账12,000元。2019年9月10日，黄某出具收条，言明王某、王永耀XX路XX弄XX幢18-3号商铺装修费92,000元于2018年8月全部付清。王永耀、王某支付3万元加盟费后，王永耀在该商铺内经营一品签麻辣料理（江文路店）。2017年10月17日，王永耀在XX路XX弄第XX幢XX号XX室的地址注册了“上海市闵行区XX镇XX店”的营业执照，并取得了食品经营许可证。李静与潘正康系夫妻关系，赵亚军系潘正康姐夫，李伟系李静的弟弟。四人共同经营一品签麻辣料理“XX”烤串。2018年7月28日，王永耀与李静签订《商铺租赁协议》，约定李静向王永耀承租上海市闵行区XX路XX弄XX幢一楼18-3-B建筑面积55平方米商铺，租赁期限自2018年7月28日起至2019年5月31日止，年租金114,000元，第二年递增10%，每半年支付租金，提前一个月支付，先付后用。物业费每年4,000元，保证金19,000元。双方在备注栏中约定房租：2018年7月28日至2018年11月31日（39,266元）。转让费40,000元，物业费3,334元（到2019年5月31日），水费每吨6.50元，电费1.55元/每度。如2019年5月31日合同到期续签产生任何费用双方共摊。2018年8月27日，王永耀与李静签订《终止合同协议》，约定双方同意提前终止于2018年7月28日签订的《商铺租赁协议》，李静在2018年8月27日前按状返还房屋及附属物品、设备、设施，不得损坏王永耀原有基础装修。双方应对房屋内情况验收后结清各自应承担的费用。2018年8月27日当日，王永耀又与赵亚军签订《店铺经营合作协议书》，约定店铺名称一品签麻辣料理“XX”，店铺地址上海市闵行区XX路XX弄XX幢XX楼XX号，王永耀邀请赵亚军对该店铺进行共同经营，对店面的旧有财产按照折旧价，由赵亚军承担一半。一切开支（包括房租、电费、管理费、原材料等）由双方平均承担，所得盈利由双方均分，有效期从2018年8月27日至2019年5月31日。2018年9月27日，王永耀又与李伟签订《店铺经营合作协议书》，约定店铺名称一品签麻辣料理，店铺地址上海市闵行区XX路XX弄XX号，王永耀邀请李伟对该店铺进行共同经营，对店面的旧有财产按照折旧价，由李伟承担一半。一切开支（包括房租、电费、管理费、原材料等）由双方平均承担，所得盈利由双方均分，有效期从2018年9月27日至2019年5月31日。2018年9月27日王永耀还与李伟、潘正康签订《商铺租赁协议》，约定李伟、潘正康承租XX路XX弄XX号商铺，承租面积扩大至114平方米，租期自2018年9月27日起至2019年5月31日止，年租金216,360元，第二年递增10%，每半年支付租金，提前一个月支付，先付后用。物业管理费每年8,237元，一年一付，保证金16,000元。双方在备注栏中约定：后续如有任何费用与王永耀无关。2018年8月，XX公司得知王永耀将房屋转租给李静后，曾发出律师函要求王永耀、李静等纠正，并于2018年11月以王永耀欠租为由诉至原审法院要求解除与王永耀签订的租赁合同。经调解双方达成一致，王永耀于2019年6月4日前向XX公司返还房屋、支付欠费、XX公司向王永耀退还租赁保证金35,000元。自2018年8月至2019年5月31日租期届满，XX公司未再干涉李静等使用涉案房屋。2019年6月4日，李静等将涉案商铺钥匙交还王永耀。另查明，2018年7月28日李静向王永耀承租55平方米的涉案商铺后，向王永耀支付4个月的租金38,000元、7月底2天的租金600元、押金19,000元、物业费4,000元、转让费40,000元，合计101,600元。2018年9月27日，王永耀向李静等出租面积增加到114平方米后，李静等陆续向王永耀支付105,000元。王永耀认为该款系《商铺租赁协议》项下打包支付的2018年9月27日至2018年11月30日期间因面积变化产生的租金差额18,198元、2018年9月27日至2018年11月30日期间的租金18,662.63元、物业费差额2,824.66元、押金16,000元、转让费49,314.71元。2018年11月28日，应王永耀的要求，潘正康取现102,394元存入王永耀银行账户，王永耀出具收条给潘正康，称收到该款，备注为2018年10月31日至2019年5月31日一品签串串香的房租由王永耀代转给XX公司。李静等认为其总计向王永耀付款308,994元，其中2018年7月28日至2018年9月26日租金为19,009.73元，2018年9月27日至2019年5月31日租金139,369.61元，租金合计158,379.34元。全年物业费为8,237元，押金35,000元，则转让费为107,377.66元。李静等对涉案商铺投入装修费用39,700元。审理中，王永耀表示同意退还租赁押金35,000元。原审法院认为，李静与王永耀于2018年7月28日签订的《商铺租赁协议》、赵亚军与王永耀于2018年8月27日签订的《店铺经营合作协议书》、李伟与王永耀于2018年9月27日签订的《店铺经营合作协议书》，以及2018年9月27日王永耀与李伟、潘正康签订的《商铺租赁协议》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，均为有效的合同。这些合同内容反映了李静、潘正康、赵亚军、李伟向王永耀承租上海市闵行区XX路XX弄XX幢18-3室商铺的事实，以及租赁面积从55平方米变更为114平方米的过程，目前上述合同履行期间均已经届满。XX公司得知王永耀将涉案商铺转租给李静等，先提出异议，但后与王永耀达成调解协议，以其行为表示了对转租行为的认可，故李静等以王永耀非法转租为由要求确认商铺租赁协议等无效，无事实与法律依据，原审法院不予支持。根据租赁双方的书面约定，租赁合同履行完毕后，转让费、装修费均在租赁期间摊销完毕，故李静等主张退还转让费、由王永耀赔偿装修残值，显属无理，不予支持。经查，李静等支付的押金前后总计35,000元，且王永耀在审理中向原审法院表示同意退还租赁押金35,000元，予以准许。双方对押金的逾期退还问题无明确约定，故李静等主张押金的逾期付款利息，难以支持。关于王永耀主张的租金差额款，因租赁面积变更后的年租金为216,360元，李静等已付半年租金为102,394元，故支持的租金差额款为5,786元。关于租金的逾期支付利息，因双方对租金逾期支付的违约责任并无约定，故对王永耀的该部分反诉请求难以支持。双方约定的租赁期限至2019年5月31日止，李静等迟至2019年6月4日才向王永耀交付房屋钥匙，故王永耀主张房屋使用费3,005元，具有事实依据，予以支持。王永耀再主张房屋使用费的逾期付款利息，因缺乏依据，不予支持。原审遂作出判决：一、王永耀于判决生效之日起十日内退还李静、潘正康、赵亚军、李伟租赁押金35,000元；二、李静、潘正康、赵亚军、李伟于判决生效之日起十日内支付王永耀租金差额5,786元；三、李静、潘正康、赵亚军、李伟于判决生效之日起十日内支付王永耀房屋使用费3,005元；四、驳回李静、潘正康、赵亚军、李伟其余诉讼请求；五、驳回王永耀其余反诉请求。本诉案件受理费减半收取计1,969.39元，财产保全费1,429.69元，由李静、潘正康、赵亚军、李伟负担1,631.89元，王永耀负担1,767.19元。反诉案件受理费减半收取计25元，由李静、潘正康、赵亚军、李伟负担。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。原审法院认定的事实无误，本院予以确认。另，王永耀在本案审理中，向本院明确表示放弃向李静、潘正康、赵亚军、李伟主张自2019年6月1日至实际搬离涉诉房屋（2019年6月4日）期间的房屋使用费。本院认为，涉案《商铺租赁协议》、《店铺经营合作协议书》，系当事人自愿签订，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，均属合法有效，签约双方均应按约切实履行。李静、潘正康、赵亚军、李伟主张涉案合同系非法转租，属无效合同，王永耀收取转让费于法无据，理应向其返还，并赔偿其因无法实现优先承租权的损失（即转让费及装修损失）。对此本院认为，XX公司在得知王永耀将涉案商铺转租给李静等，先提出异议，但后与王永耀达成调解协议，系以其行动表示对转租行为的认可。李静等主张涉案合同系非法转租，属无效合同之理由不能成立。因涉案协议履行期限届满，合同约定的转让费、装修费在租赁期间摊销完毕。李静等主张返还转让费、装修费的理由均缺乏依据，本院不予支持。关于租金差额，根据在案证据，李静等已经支付2018年12月至2019年5月的租金102,394元，根据双方对于租赁面积变更后年租金的约定，原审判决李静等向王永耀支付租金差额5,786元并无不当。李静等主张不存在欠付王永耀任何费用的事实，依据不充分，本院难以采信。至于李静等因合同到期后迟延交付房屋产生的使用费，王永耀在本院审理中已明确表示放弃该项主张，系其自行处分权利，且于法不悖，本院予以准许，并对原审相应判决主文据实予以调整。李静、潘正康、赵亚军、李伟的其余上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31846号民事判决书主文第一、二、四项；二、撤销上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31846号民事判决书主文第三、五项。三、驳回被上诉人王永耀其余反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计1,969.39元，财产保全费1,429.69元，由上诉人李静、潘正康、赵亚军、李伟负担1,631.89元，被上诉人王永耀负担1,767.19元。反诉案件受理费减半收取计25元，由上诉人李静、潘正康、赵亚军、李伟负担。二审案件受理费3,388.40元，由上诉人李静、潘正康、赵亚军、李伟负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年五月二十七日书记员 宋宇佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。......