重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0231民初1077号 原告：陶安芳，女，1950年9月18日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：王德文，重庆梓德律师事务所律师。 被告：重庆恒来利建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路1号五金交电化工公司，统一社会信用代码915002315699258846。 法定代表人：龚光德，总经理。 委托诉讼代理人：龚睿，员工，男，1993年5月3日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告陶安芳与被告重庆恒来利建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年7月1日至2020年1月30日期间的租金102100.5元以及以欠付租金为基数从欠付之日按年利率24%计算至付清时的违约金。事实和理由，2013年2月19日，原、被告签订《高安阳光商业城商铺销售合同》，约定原告购买被告开发的某商铺，建筑面积为38.28平方米，单价为5844.66元每平方米，总成交价为226890元，同时合同第二条约定原告从2013年2月1日到2023年1月30日共计十年将商铺委托被告经营管理，被告每年支付原告租金为该商铺总房款的10%，具体租金为每年22689元，同时合同第二条第二款约定商铺租金收益回报以货币方式支付，从2013年2月1日到2014年1月30日一年租金22689元在房款中抵扣已支付给原告，今后每年租金收益原告在该年度的前七个工作日内到被告的阳光商业城管理处现场领取，同时该合同还约定了回购方式、违约金条款等。合同签订后，原告支付了所有的购房款，也将商铺委托给被告经营管理，被告在支付了2013年至2015年的租金后就不再支付原告的租金，经原告等商户向相关政府部门反映后，被告在2016年7月支付了2016年半年的租金，余下的租金再也没有支付过。期间，原告和其他商户多次向当地政府反映，经当地政府调解后被告仍以无钱支付为由拖延至今。 被告答辩称，1.对原告诉称的事实无异议；2.涉诉房屋没有取得规划许可证和施工许可证；3.2016年和2017年的租金已超过诉讼时效；4.按照年利率24%计算违约金无依据；5.涉诉合同未经行政部门许可。 经审理查明，2013年2月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商铺销售合同》，约定原告以226890元的价格购买被告阳光某商铺，该合同第三条2.1约定“乙方从2013年2月1日到2023年1月30日共计：壹拾年委托甲方管理经营，保底租金收益每年回报率为该商铺总房款的10%，该商铺每年具体租金收益为：贰万贰仟陆佰捌拾玖元整；”，2.2约定“商铺租金收益回报以货币（人民币）方式支付，从2013年2月1日到2014年1月30日共计：壹年租金收益贰万贰仟陆佰捌拾玖元整甲方在房款中抵扣已支付给乙方，今后该商铺每年租金收益乙方在该年度的前7个工作日内，到甲方的阳光商业城管理处现场领取；”第六条第1款约定“本协议签字或盖章生效后，双方必须遵守各项条款，否则视为违约，由违约方赔偿守约方一倍总房款的违约金和相关经济损失”。2013年2月12日，被告向案外人王吉明出具收到涉诉门市购房款10000元的收据一份。2013年2月19日，被告向原告出具收到涉诉门市216890元购房款的收据一份；同日原告向被告出具收到涉诉门市2013年2月1日至2014年1月30日期间22689元租金的《高安阳光商城租金领条》一份。诉讼中，被告认可原告等人在2016年至2019年期间，每年都通过当地人民政府与被告进行调解。 以上事实，有原、被告的陈述、《商铺销售合同》、收据、《高安阳光商城租金领条》等证据在卷佐证并经庭审质证，足以采信。 本院认为，债务应当清偿。本案中，原、被告于2013年2月19日签订的《商铺销售合同》，约定被告将涉诉房屋出售给原告并由原告再将涉诉房屋出租给被告使用，系双方当事人的真实意思表示。原、被告双方在诉讼中均称涉诉房屋未办理不动产权属登记证书，且双方均未提供证据证明涉诉房屋在修建时取得了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，亦未能证明在本案的法庭辩论终结前取得了相关许可或取得了行政主管部门的批准，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告在《商铺销售合同》中关于涉诉房屋租赁的约定依法无效。虽然该合同中关于租赁部分的约定因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证而无效，但在被告将该房屋出售给原告后，原告对涉诉房屋享有相应的民事权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告应当按照其使用涉诉房屋的时间参照涉诉合同约定的租金标准向原告支付房屋占用费。诉讼中，原告称2013年2月1日至2014年1月30日期间的租金已抵扣购房款，被告已向其支付了2014年2月1日至2016年1月30日期间的租金，以及被告在当地人民政府组织的调解下向原告支付了2016年半年的租金，被告对此未提出异议，因此结合原告的诉讼请求被告还应参照合同约定的租金标准向原告支付2016年8月1日至2020年1月30日期间的房屋占用费。诉讼中，被告抗辩2016年和2017年的租金已超过了诉讼时效，但被告在诉讼中认可当地人民政府应原告等人的反映在2016年至2019年期间每年都组织双方进行了调解，因此本院认为原告在此期间通过当地人民政府调解的方式向被告主张了权利，诉讼时效应从当地人民政府最后一次组织调解时重新计算，因此原告主张的2016年和2017年租金的诉讼请求尚未超过三年的诉讼时效，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。原、被告在涉诉合同中约定的租金标准为每年22689元，因此被告应当支付原告2016年8月1日至2020年1月30日期间（3年零6个月）的房屋占用费为79411.5元。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，因此涉诉合同中关于房屋租赁部分的约定对原、被告双方均无约束力，故本院在原告未举证证明其因涉诉合同租赁部分无效存在损失的情形下，对原告请求被告承担违约责任的涉诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告重庆恒来利建筑工程有限公司在本判决生效后五日内支付原告陶安芳房屋占用费79411.5元； 二、驳回原告陶安芳的其它诉讼请求。 如果被告重庆恒来利建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1171元，由原告陶安芳负担260.2元，由被告重庆恒来利建筑工程有限公司负担910.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王贤凡 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿