上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0106民初27996号之一原告：上海天顺经济发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：G0HCHAIKHIM(中文名：吴财琴)，董事长。委托诉讼代理人：钱景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海觅优餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：胡自安，总经理。委托诉讼代理人：魏琳博。被告：胡自安，男，1983年6月23日出生，汉族，户籍地陕西省安康市，现住上海市徐汇区。原告上海天顺经济发展有限公司(以下简称天顺公司)与被告上海觅优餐饮管理有限公司(以下简称觅优公司)、胡自安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月22日组织双方进行证据交换，2019年8月21日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本案转入普通程序审理，由本院依法组成合议庭，于2020年4月13日再次公开开庭进行审理。原告天顺公司的委托诉讼代理人张越，被告胡自安(暨被告觅优公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天顺向本院提出诉讼请求：1、判令双方就上海市静安区愚园路XXX号地下二层(LG2)09室房屋(以下简称系争房屋)签署的《房屋租赁合同》于2019年6月17日解除；2、判令天顺公司有权不予返还觅优公司支付的保证金204,920元；3、判令觅优公司向天顺公司支付拖欠的租金98,785.38元(拖欠时间段为2019年5月1日起至2019年6月17日)；4、判令觅优公司向天顺公司支付拖欠的物业管理费7,990元(拖欠时间段为2019年5月1日起至2019年6月17日)；5、判令觅优公司向天顺公司支付拖欠的电费20，086.3元(拖欠时间段为2019年3月1日至2019年6月30日)；6、判令觅优公司向天顺公司支付拖欠的水费510元(拖欠时间段为2019年3月1日至2019年6月30日)；7、判令觅优公司向天顺公司支付优惠的租金返还72,078.19元；8、判令觅优公司以127,371.68元为本金、按照日千分之一的标准向天顺公司支付2019年6月18日至判决生效日止的滞纳金；9、判令觅优公司向天顺公司支付违约金67,150元；10、判令觅优公司向天顺公司支付免租期租金58,140元(30日免租装修期，第一年租金38元每天每平方米，租赁面积51平方米)；11、判令胡自安就上述诉请承担连带责任。诉讼过程中，天顺公司变更第1项诉请为：判令双方合同解除日为本案诉状副本送达之日；变更第7项诉请为：判令觅优公司向天顺公司支付优惠的租金返还69,768元；变更第8项诉请为：按照每日万分之五的标准支付滞纳金。且天顺公司申请撤回第9向诉请，即撤回要求觅优公司支付违约金67,150元的诉请。事实和理由：天顺公司、觅优公司及胡自安于2018年5月4日签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由觅优公司承租系争房屋，胡自安为觅优公司承担连带担保责任。合同租赁期限为三年，租赁面积51平方米，免租期为30天，第一年月租金为58,948元，第二年月租金60,499元，第三年最高月租金62,050元，实际支付需另行支付5%之增值税。物业管理费为每月4,590元，后自2019年1月1日起调整为每月5,100元。租赁保证金为三个月的物业管理费和最高月租金之和，即199,920元，另收取公共事业费保证金5,000元。觅优公司应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费，应于天顺公司向觅优公司发出付款通知后的5个工作日付清上个公历月的提成租金与基本租金之差额部分，觅优公司还应承担使用系争房屋而发生的一切公用事业费用(水费、电费)。若觅优公司拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上亦或擅自退租的，除需要向天顺公司支付滞纳金外，天顺公司有权单方面解除合同收回系争房屋，并严格按照合同约定追究觅优公司的违约责任，觅优公司的租赁保证金天顺公司无需返还，觅优公司应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时觅优公司还应向天顺公司支付免租期租金。租赁合同终止后，觅优公司须向天顺公司结清欠款，并将场地恢复至交付时之状态，否则天顺公司有权自行恢复，并向觅优公司主张场地恢复费用。同时，觅优公司必须将租赁场地上登记注册的各项证照变更地址或予以注销，觅优公司怠于履行上述义务的，天顺公司有权向觅优公司收取租金物业管理费双倍标准之场地占用费用。合同履行过程中，天顺公司曾给予觅优公司租金优惠，但如果觅优公司违约，天顺公司有权要求觅优公司返还租金优惠。觅优公司在近期履约过程中一直存在非常明显的拖欠款项行为，天顺公司多次催告，觅优公司始终未予以整改其欠费行为，更于2019年5月27日擅自停业。天顺公司要求觅优公司恢复营业无果，故天顺公司起诉要求判如所请。觅优公司、胡自安共同辩称，不同意天顺公司的诉讼请求。并认为双方之间的租赁合同不成立，双方交房日期为2018年5月14日，但因系争房屋内上一个承租人的营业执照没有注销，觅优公司无法办理营业执照、卫生许可证及消防验收等手续。直至2018年8月10日，上一个承租人的营业执照才注销。期间，觅优公司为此花费较大租金、员工工资、员工住宿费、消防费用等。并且，系争房屋不符合餐饮经营条件，导致觅优公司损失七十余万元投资款。对于觅优公司欠付的租金，觅优公司同意支付。2018年8月16日，觅优公司开始正常经营。因一直亏损，2019年4月，觅优公司就以经营困难为由向天顺公司提出书面退租申请，但天顺公司并未同意，觅优公司于2019年5月底停止营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：天顺公司为系争房屋权利人。2018年5月4日，天顺公司(甲方)、觅优公司(乙方)及胡自安(丙方)就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》。合同约定：乙方承租系争房屋，租赁期限为三年，自交付日起计。第一年日租金38元/天/平方米、月租金为58,948元，第二年日租金39元/天/平方米、月租金为60,499元，第三年日租金40元/天/平方米、月租金为62,050元，物业管理费每月4,590元。甲方有权根据实际运营情况对系争房屋物业管理费标准每年作出调整。乙方须于每月25日或之前缴付下月租金、物业管理费。保证金：租赁保证金为三个月的最高限度的月租金及物业管理费199,920元，公用事业费保证金5,000元。租赁面积51平方米，租赁用途为经营餐饮，乙方须以馍都之商业名称经营前述业务。甲方预期交付日为2018年5月15日或之前向乙方交付系争房屋，具体交付日由甲方提前书面通知乙方。装修期30天，自交付日起计，装修期内，乙方按照装修指南规定的标准交付物业管理费及应有乙方承担的装修期间的相关费用和其他费用。乙方应最迟于2018年6月14日在系争房屋开始营业。如乙方完成装修但因甲方原因未能开业，甲方可免收乙方之租金、物业管理费，除此以外，甲方不对乙方承担任何补偿或赔偿责任。租赁期内，乙方须向甲方支付租金(不含增值税)。甲、乙双方一致同意，乙方实际支付之金额应当包含增值税。租赁期限内，乙方使用系争房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用及其他费用，均由乙方承担。在租赁期限内，若乙方逾期支付租金及/或物业管理费及/或其他费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日起至甲方实际收到全部款项日止。甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回系争房屋或其任何部分，合同立即自行终止：合同内任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过十四天或累计超过六十天(无论是否正式追索)。合同规定之开始营业日后十四天内仍未开业，或未经甲方书面同意而连续停业超过二天或累计停业超过七天。当发生上述情况时，乙方已经支付保证金不予退还，并且乙方应承担相当于租赁期满乙方应付而未付的租金及物业管理费总和之金额的违约金。乙方应按合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。乙方确认，甲方已向乙方披露，系争房屋上一个承租人尚未办妥以系争房屋为注册地址的工商登记/其他证照的注销/变更手续。乙方同意，如因甲方原因导致乙方在系争房屋内延迟开业的，甲方同意不依合同约定行使解除权，乙方亦承诺不会就此等在先登记向甲方索赔或主张违约责任。丙方作为乙方之连带担保方，丙方同意为乙方在租赁合同项下的全部义务向甲方承担连带保证责任，担保期限自本合同到期或提前终止之日起2年。合同签订后，觅优公司按约支付首期租金、租赁保证金及公用事业保证金。2018年5月14日，天顺公司通知觅优公司于2018年5月15日前往系争房屋办理交接手续。2018年5月17日，觅优公司接收系争房屋。2018年5月18日，觅优公司支付装修保证金10,000元。2018年11月20日，天顺公司通知觅优公司，自2019年1月1日起，系争房屋物业管理费调整为100元/月/平方米(含税)。2018年12月18日，觅优公司补交保证金差额1,530元，即合同租赁保证金总计为201,450元。2018年11月20日，天顺公司(甲方)、觅优公司(乙方)及胡自安(丙方)签订《之补充协议(一)》，约定原合同中租赁用途为经营餐饮，乙方须以淮上味道之商业名称经营前述业务。2018年12月31日，天顺公司(甲方)、觅优公司(乙方)及胡自安(丙方)签订《之补充协议(二)》，约定：各方同意，系争房屋交付日为2018年5月15日，乙方应于2018年6月14日在系争房屋正式对外营业/试营业，自开业日起，乙方须按照租赁合同约定向甲方缴付租金、物业管理费、增值税税费及其他相关费用。为支持乙方在系争房屋更好地经营，甲方同意，乙方无需支付2018年6月28日至2018年8月2日期间的基本租金。若乙方在租赁期限内非因租赁合同规定的情形擅自中途退租或因乙方违约导致被甲方解除租赁合同，乙方应向甲方支付其已享受的任何租金特别优惠。合同履行过程中，觅优公司未再支付2019年3月1日后的水电费以及2019年5月1日后的租金、物业管理费。现双方协商未果，故天顺公司起诉要求判如所请。另查，本案诉状副本送达之日为2019年6月27日。再查，系争房屋上一承租人的营业执照于2018年8月注销。审理中，双方一致确认：觅优公司欠付的电费为20,086.3元、水费510元；觅优公司于2019年5月27日开始停止在系争房屋营业，双方未办理移交手续；双方租赁合同中约定的租金为不含税金额，双方执行的税率为5%。天顺公司自认于2019年6月30日，自主收回系争房屋。对于补交的租赁保证金，天顺公司表示不主张没收，同意由法院依法处理。对于觅优公司缴纳的装修保证金10,000元，天顺公司表示愿意退还。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽觅优公司抗辩称本案《上海市房屋租赁合同》及《之补充协议(一)》、《之补充协议(二)》未成立，但其并未提供相关证据予以证明，故双方签订的上述合同依法成立。房租租赁合同及相关补充协议均为双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据租赁合同约定，觅优公司应于每月25日前支付下一个月的租金、物业管理费，先付后用，拖欠租金、物业管理费等连续超过十四天，合同终止。本案中，觅优公司至今未付2019年5月1日后的租金、物业管理费，其行为已构成根本性违约，天顺公司有权行使解除权。虽觅优公司抗辩称其已在2019年4月向天顺公司提出解除合同的申请，但觅优公司作为违约方，并不享有合同解除权，故觅优公司未能与天顺公司协商解除合同的情形下，双方租赁合同继续有效。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现天顺公司起诉要求解除租赁合同，则本案诉状副本送达之日即为天顺公司解除租赁关系的意思表示到达对方之日，故天顺公司该项诉请，于法有据，本院予以确认。即，双方之间的房屋租赁关系于2019年6月27日解除。对于天顺公司撤回主张觅优公司支付违约金67,150元的诉请，系天顺公司在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，于法无悖，本院予以准许。对于天顺公司主张不予返还保证金204,920元的诉请，根据双方合同约定，因觅优公司原因导致合同解除的，天顺公司有权将觅优公司已经支付的保证金不予退还，并且觅优公司还应承担相当于第三年租金、物业管理费总和之金额的违约金。虽合同约定有没收保证金及支付违约金，但从性质上来看，没收保证金即为承担违约金的一种形式。且双方合同中约定的保证金包含租赁保证金及公用事业费保证金两项，现因觅优公司原因导致合同解除，故天顺公司主张不予返还保证金204,920元的诉请，有合同依据，本院予以支持。本案中，租赁保证金在合同履行过程中，因物业管理费的调整而有所提高，但天顺公司明确主张没收的保证金中不要求包含补交的保证金1,530元，系天顺公司自行处分其民事权利，于法无悖，本院予以准许。现双方合同已经解除，故对于该1,530元保证金，天顺公司理应返还给觅优公司。对于装修保证金10,000元，天顺公司同意返还，本院对此一并予以准许。对于天顺公司主张觅优公司支付拖欠的2019年5月1日至2019年6月17日期间的租金98,785.38元的诉请。觅优公司确认2019年5月1日后的租金确实未支付，亦未交付系争房屋。现双方合同已确认于2019年6月27日解除，天顺公司主张2019年5月1日至6月17日的租金，有合同依据，本院予以支持。对于天顺公司放弃主张2019年6月18日至6月27期间的租金，系天顺公司自行处分其权益的行为，于法无悖，本院予以准许。根据双方合同约定，租赁期限自交付日起计。现实际交房日为2018年5月17日，然，双方通过调整租金等形式，在《之补充协议(二)》中明确，系争房屋交付日为2019年5月15日，则双方租赁期限起计日为2018年5月15日。至于觅优公司欠付的2019年5月1日至6月17日期间的租金金额，根据双方合同约定，2018年5月15日至2019年5月14日的日租金标准为38元/平方米，2019年5月15日至2020年5月14日的日租金标准为39元/平方米，租赁面积51平方米。则2019年5月1日至5月14日期间的租金应为38元/平方米*51平方米*14天=27,132元，2019年5月15日至6月17日的租金应为39元/平方米*51平方米*34天=67,626元。即，觅优公司应向天顺公司支付2019年5月1日至6月17日的租金94,758元。因双方执行的税率为5%，则觅优公司应支付含税租金为99,495.9元。现天顺公司主张的该期间的租金为98,785.38元，小于应付金额，系其自行放弃相关权益，于法无悖，本院予以准许。天顺公司主张觅优公司应支付2019年5月1日至6月17日期间的租金98,785.38元，有合同依据，本院予以支持。对于天顺公司主张觅优公司支付拖欠的2019年5月1日起至2019年6月17日期间的物业管理费7,990元的诉请，根据双方租赁合同约定，系争房屋物业管理费应由觅优公司承担。根据物业费调整通知，2019年1月1日起，系争房屋物业管理费为每月100元/平方米。现觅优公司租赁面积51平方米，则2019年5月1日至6月17日期间的物业管理费为7,990元。现觅优公司确未支付2019年5月1日后的物业管理费，故天顺公司该项诉请，有合同依据，本院予以支持。根据双方合同约定，租赁期限内，觅优公司使用系争房屋而发生的一切水费、电费、煤气、电话及通讯等公用事业费用及其他费用，均由觅优公司承担。现觅优公司确认欠付电费20,086.3元、水费510元，故天顺公司主张觅优公司支付上述电费、水费，有合同依据，本院予以支持。对于天顺公司主张觅优公司支付装修期租金58,140元及优惠租金返还69,768元的诉请，虽双方合同约定，因觅优公司原因导致合同解除的，觅优公司应按合同约定的租金标准向天顺公司支付其已享受的装修期间及优惠期间的租金。然，天顺公司交付的系争房屋在2018年8月之前，注册有前一承租人的营业执照未注销，而觅优公司承租系争房屋用于经营餐饮。在系争房屋存在他人营业执照的情形下，觅优公司不可能办理出相关经营所需的执照，即其无法正常使用系争房屋用于经营。虽双方合同中约定，觅优公司已知晓该事项，并不得以该事由作为解除理由，但天顺公司在2018年8月之前交付的系争房屋存在瑕疵亦为事实。故天顺公司主张觅优公司支付装修期租金58,140元及优惠租金返还69,768元的诉请，于法无据，本院不予支持。对于天顺公司主张觅优公司支付滞纳金的诉请，因觅优公司现欠付天顺公司租金98,785.38元、物业管理费7,990元、电费20,086.3元、水费510元，共计127,371.68元。根据双方合同约定，租赁期限内，若觅优公司逾期支付租金及/或物业管理费及/或其他费用，觅优公司必须按日向天顺公司支付逾期金额千分之一的滞纳金，从应付日起至天顺公司实际收到全部款项日止。现天顺公司自愿调整滞纳金计算标准为按每日万分之五，系其自行处分相关权利，于法无悖，本院予以准许。即，天顺公司主张觅优公司以127,371.68元为本金、按每日万分之五的标准，支付2018年6月18日至本判决生效日止的滞纳金，有合同依据，本院予以支持。对于天顺公司主张胡自安对觅优公司的上述债务承担连带责任的诉请，根据双方合同约定，胡自安作为觅优公司之连带担保方，胡自安同意为觅优公司在租赁合同项下的全部义务向天顺公司承担连带保证责任，担保期限自本合同到期或提前终止之日起2年。现胡自安的保证期间尚未届期，故天顺公司该项诉请，有合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(四)项、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告上海天顺经济发展有限公司与被告上海觅优餐饮管理有限公司就上海市静安区愚园路XXX号地下二层(LG2)09室房屋建立的房屋租赁关系于2019年6月27日解除；二、被告上海觅优餐饮管理有限公司支付的保证金204,920元，原告上海天顺经济发展有限公司不予返还；三、被告上海觅优餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海天顺经济发展有限公司支付拖欠的租金98,785.38元、物业管理费7,990元、电费20,086.3元、水费510元；四、被告上海觅优餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内，以127,371.68元为本金、按每日万分之五的标准向原告上海天顺经济发展有限公司支付2019年6月18日至判决生效日止的滞纳金；五、原告上海天顺经济发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海觅优餐饮管理有限公司补交的保证金1,530元、装修保证金10,000元；六、被告胡自安就被告上海觅优餐饮管理有限公司上述债务对原告上海天顺经济发展有限公司承担连带还款责任；七、原告上海天顺经济发展有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9,122元，由被告上海觅优餐饮管理有限公司、胡自安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦人民陪审员  葛安基人民陪审员  梁钟芳二〇二〇年五月六日法官 助理  蒋 洁书 记 员  李 康附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。