福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初942号 原告：福建兴邦物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路173号红星美凯龙福州三迪商场六楼H202，统一社会信用代码913500007531163668。 法定代表人：林丽君，执行董事。 委托诉讼代理人：徐婷婷，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡佳，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被告：林荣华，男，1963年9月15日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福建兴邦物业管理有限公司与被告林荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福建兴邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈怡佳和被告林荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建兴邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2015年9月起至2017年2月止的物业费及水电公摊费等合计3,348.4元（其中物业费2,648.3元，电梯费281.2元，水费82.8元，电费336.1元）及以3,348.4元为基数，按每日万分之五的标准计算的自2017年3月1日起至被告付清全部款项之日止的逾期付款违约金。事实和理由：原告系福州市晋安区新店镇秀峰路185号枫丹白鹭住宅小区的物业管理公司，被告系该小区3期10#801单元的业主。2007年6月9日，原告（变更前名称：福建艾邦物业管理有限公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区及业主提供物业服务。被告还签署了《业主临时公约》等文件，承诺若未按时交纳物业管理费、专项维修基金的，物业管理企业可以按每日万分之八的标准加收滞纳金。根据双方约定，被告应缴纳的物业费为每月149.8元。上述协议签订后，原告已经依约履行了合同义务，并持续提供物业服务至2017年2月，但被告却仅支付物业费至2015年8月。经原告多次催促，被告仍拖欠2015年9月至2017年2月的物业管理费及水电公摊费等合计3,348.4元未支付。被告的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，原告故而起诉。 被告林荣华辩称，一、原告不是本案当事人，诉讼主体不适格。其于2007年6月9日与福建艾邦物业管理有限公司签订《物业服务合同》，从未与原告签订物业服务合同，截至收到起诉状之日其对此均不知晓。如福建艾邦物业管理有限公司变更为福建兴邦物业管理有限公司应当充分告知其，且公司名称等事项变更可能影响其继续签订物业合同。因此原告不是本案当事人，诉讼主体不适格。二、原告诉请事项已过诉讼时效，法院不应支持。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，原告诉称被告尚欠其2015年9月至2017年2月的物业费及水电等公摊费，但被告于2020年3月28日才收到有关通知，因此上述有关物业费及水电等公摊费的诉请已超过诉讼时效，法院不应予以支持。三、原告未按照合同约定履行义务，无权向被告要求支付相关费用。1．在物业服务存续期内，原告在临近春节前突然全员撤出枫丹白鹭小区，违反了合同第一条双方的权利和义务第12点的约定，本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业公司办理移交手续，并经业主委员会确认。在2017年举国欢庆即将过春节时，原告擅自于1月27日撤离枫丹白鹭小区，停止为该小区提供应有的物业服务，属于违约情形。2．未按照合同第一条第8点约定的每六个月向业主公布收取物业管理费收支项目。3．根据《业主临时公约》第六条“违约处理”约定，业主不交付有关服务费超过3个月的，物业公司可以将欠费的业主名单在物业管理区域内予以公布。原告并未公布或催缴。4．根据《物业服务合同》第二条物业管理服务内容约定，原告缺少对社区公共场地、公共设施设备、公用部位的维修、养护管理；对公共环境的清洁、垃圾的收集和清运；对社区内公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理。5．未按合同约定履行车库管理义务。根据《物业服务合同》第二条中有关车辆停放管理的约定，其已经缴纳2017年一季度三期地库停车费，原告却于2017年1月27日除夕前一天撤离枫丹白鹭小区，并且把地下停车库的入口栏杆拆掉，造成地下车库无人看管、无序停车，未按照合同约定履行义务，导致车主财产处于被盗和损失风险。四、原告诉请的服务费及公摊费不符合合同约定。1．根据《物业服务合同》第四条物业管理服务收费规定，小高层带电梯住宅按建筑面积1.0元/平方米·月，其住宅面积为124.81平方米，原告却按照1.2元/平方米·月来计费，不符合合同约定。2．在物业服务存续期内，原告未经多数业主同意，把公共区域租给商贩摆摊，把摆摊收费、电梯广告费和公共停车费等公共区域出租收入据为己有，不符合法律法规及合同约定。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告原名称为“福建艾邦物业管理有限公司”，2009年4月20日更名为“福建兴邦物业管理有限公司”。被告系福州市晋安区新店镇秀峰路185号枫丹白鹭3期10#楼801单元房屋业主，该10#楼为小高层，801单元房屋建筑面积为128.21平方米。2007年6月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区及业主提供物业服务；物业服务费应于每月10日前缴纳；小高层带电梯住宅按照建筑面积1.0元/平方米·月（不含公共部分的水费、电费、电梯电费）缴纳物业服务费；逾期支付物业服务费的，自逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。协议第一条第一款第12项约定“自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认”。协议第四条第五款约定“物业管理服务费收费标准最终以物价委批文为准，多还少补”。协议第四条第一款第3项约定“业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，水电公摊及电梯电费以及法律规定的其它费用”。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约开始为枫丹白鹭小区提供物业服务。在2014年8月至2015年8月间，被告按每月149.8元的标准向原告支付物业服务费。其后，原告于2017年2月21日撤出该小区。在原告提供物业服务期间，被告未向原告支付自2015年9月1日起至2017年2月20日止的物业服务费，原告曾于2017年1月2日向被告寄送邮政特快专递向其催讨相应期间的物业费和公用水电费分摊，该邮件因被告未在指定地点未能妥投而被退回。2019年11月27日，原告就本案向本院申请网上立案。 被告主张原告在提供物业服务期间未按合同约定提供相应的物业服务，提供了一张显示加盖了新店镇秀峰社区居民委员会与案涉小区业主委员会章的《公告》的照片复印件和若干张显示案涉小区状况的照片复印件为证，因被告未提供该些照片的原始载体供审核，也未提供其他证据佐证，故本院对该些照片内容的真实性与关联性无法认定，对被告的该主张不予采信。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。原告的名称变更只是一种形式上的变更，原告的法律人格并未发生任何变化，被告有关原告主体不适格的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。《中华人民共和国民法总则》（以下简称“《民法总则》”）第一百九十五条规定：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。其中第（一）项规定的“履行请求”的意思表示应到达或者应当到达义务人。本案中，原告于2017年1月向被告发出催告邮件，但该邮件并未送达被告，原告据此主张诉讼时效中断，缺乏依据，本院不予支持。原告于2019年11月27日向本院申请网上立案，符合前述第（三）项规定，构成时效中断。因物业服务合同属分期履行合同，对物业服务费发生争议的，诉讼时效期间自该期物业服务费履行期届满之日起算。《民法总则》与《中华人民共和国民法通则》（以下简称“《民法通则》”）分别规定了3年与2年的普通诉讼时效，《民法总则》系于2017年10月1日起施行，在此之前按《民法通则》的规定诉讼时效期间已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭。综上，根据双方约定，每月的物业服务费应于当月10日前交纳，即被告拖欠原告的2015年9月至2017年2月的物业服务费等费用的诉讼时效期间除2015年9月的费用于2017年9月10日届满外，其余分别从2018年10月10日至2020年2月10日按月依序届满。如前所述，原告于2019年11月27日申请网上立案构成时效中断，因此原告有关2016年12月至2017年2月的有关费用的请求未超过诉讼时效。 虽然双方在2007年订立的《前期物业管理服务协议》约定小高层带电梯住宅按建筑面积1.0元／㎡·月计付物业服务费，但此后被告按每月149.8元向原告支付了自2014年8月起至2015年8月止的物业服务费，原告主张双方已将物业服务费的单价进行调整，结合案涉协议第四条第五款的约定，本院予以采纳。被告不再交纳自2015年9月起的物业服务费，其行为已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。原告在该小区提供物业服务直至2017年2月20日止，故原告请求被告支付未超过诉讼时效的即自2016年12月起至2017年2月20日止共计2个月零20天的物业服务费共399.47元（149.8元/月×2月+149.8元/月÷30天/月×20天），本院予以支持。 《前期物业管理服务协议》未就电梯电费及公共水电费的具体分摊办法作出约定，原告也未提供证据证明其每月代缴的电梯电费及公共水电费的具体金额以及具体的分摊办法和计算依据，又不能证明其已将每月电梯电费及公共水电费的分摊情况予以公布，其请求被告支付电梯电费及公用水电的分摊费，依据不足，本院不予支持。 《前期物业管理服务协议》约定，逾期付款的自逾期之日起每日按应交纳物业服务费的万分之五交纳滞纳金，故原告可请求被告以399.47元为基数，按每日万分之五计算自2017年3月1日起至被告实际付款之日止的逾期付款违约金。超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告林荣华应于本判决生效之日起十日内向原告福建兴邦物业管理有限公司支付自2016年12月起至2017年2月20日止的物业服务费399元，及以399元为基数按照日万分之五的标准计算的自2017年3月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 二、驳回原告福建兴邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由原告福建兴邦物业管理有限公司负担20元，被告林荣华负担5元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年五月六日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。