江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初1592号原告：南京嘉耀房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100080292559C，住所地南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地（寅春路18号）。法定代表人：李志贤，该公司董事长。委托诉讼代理人：任洁，国浩律师（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛玮红，国浩律师（南京）律师事务所律师（2019年10月16日撤销委托）。被告：王丽，女，1982年9月8日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李军，江苏玖润律师事务所律师。原告南京嘉耀房地产开发有限公司（简称嘉耀公司）与被告王丽商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告嘉耀公司的委托诉讼代理人任洁、毛玮红（第一次），被告王丽及其委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉耀公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的商品房预售合同；2.判令被告向原告支付违约金312404.6元；3.判令被告承担本案律师费15000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《南京市商品房预售合同》（简称《预售合同》）及《商品房预售合同补充协议》（简称《补充协议》），约定被告购买某某景苑E02幢X单元XXXX室（简称XXXX室）房屋，面积lll.84㎡，单价27933.17元/㎡，总价3124046元。付款方式和时间为：被告2016年9月20日前支付原告首付款1004046元，剩余房款2120000元通过银行贷款资金支付，定金冲抵首付款。签约当日，被告支付了1004046元首付款，但至今被告一直未支付剩余房款2120000元。原告分別于2017年3月2日及2019年1月22日向被告发送催告函，要求被告向原告履行支付剩余房款义务，然而，至今被告既未以银行贷款资金亦未以自有资金向原告履行付款义务。原被告所签《补充协议》第三条第3款约定：“。银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应以自有资金按约定期限付清差额部分，否则，乙方应按合同第五条承担逾期付款的违约责任”，补充协议第十七条第10款约定：“因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、司法执行费等均由乙方承担”；原被告所签《预售合同》第五条第三款约定：“乙方迟延支付合同价款，经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款1%的，甲方有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向甲方支付违约金”。被告迟延付款行为已构成违约，根据双方约定，原告现诉至人民法院，请求解除双方所签商品房预售合同并要求被告支付违约金并承担相应费用。被告王丽辩称：原告的主张没有任何事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告贷款至今没有办理成功，是因为原告的恶意拖延导致，2016年9月21日签约当日被告就支付了首付款，贷款由于原告原因无法办理，其工作人员接二连三离职，从签订合同至今更换四位业务员，从赵某到邵某到朱某到田某，期间只要业务人员变更，工作人员就向被告重复索要资料，实际上被告早已将资料上交。被告将首付款缴纳以后，根据原告要求开具了收入证明、征信报告等贷款资料，但后来原告声称该流水不够，需要找担保公司办理，被告根据其要求，花费9000元找担保公司雍某办理，原告及雍某承诺能够办理成功，在办理贷款期间，被告一直配合原告的工作，且反复询问过贷款事宜办理的如何，被告认为是原告一而再再而三的拖延导致。从后来与田某聊天记录可以看出，对贷款是否能够办理成功，其是给予明确回复的，所以并不是被告不支付剩余款项，而是银行不对贷款进行办理。就被告本身条件而言，被告目前在国企做财务，收入稳定，被告丈夫也成立了公司，按照正常的贷款审批流程，被告是没有任何问题的，该事宜在购房之前就与销售人员进行过沟通，其声称没有任何问题，所以才签订了合同，所以被告不需要向原告支付违约金，也无需支付相应的律师费用。本院经审理认定事实如下：2016年9月21日，原告嘉耀公司（甲方）与被告王丽（乙方）签订《预售合同》及其《补充协议》各1份，约定甲方将XXXX室房屋预售给乙方，该房屋建筑面积为111.84㎡，单价为27933.17元/㎡，总价3124046元。合同第五条约定：一、乙方应于2016年9月20日前支付首付款1004046元，预购商品房抵押贷款2120000元，按本款约定，乙方应向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方应当付款的日期；贷款银行按约发放贷款的，乙方那个实际向贷款银行提交完备贷款申请资料的日期，视为乙方实际付款的日期；二、若乙方迟延支付合同价款，应按未付到期价款的万分之3/天计算，向甲方支付迟延期间的违约金；三、经甲方催告后10日仍未支付到期价款，且到期未付价款达到总价款的1%的，甲方有权解除合同，并按照合同总价款的10%向甲方支付违约金；甲方于解除和注销合同各项登记手续60日内，将已收价款扣除乙方应当赔偿的金额后退还给乙方。乙方尚有该商品房抵押贷款未归还的，甲方可用应当退还乙方的款项代乙方归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款。不足部分由乙方补足，造成甲方其他损失的，乙方须依法承担赔偿责任（乙方要求继续履行合同，经甲方同意后，合同继续履行自合同规定的应付款期限之第二天起，至实际金额支付完毕之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金）；乙方应在甲方解除合同的7日内，协助甲方到登记机构注销本合同解除前办理的各项登记手续，因乙方原因导致本合同解除前办理的登记手续迟延注销的，乙方承担按总价款的万分之3/天计算的迟延期间的违约金。合同第六条约定：甲方应于2018年8月31日前向乙方交付房屋，若甲方迟延交付房屋应当按照已收价款的万分之3/天向乙方支付迟延期间的违约金；经乙方催告后180日仍未交付的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照合同总价款的10%向乙方支付违约金等。《补充协议》中明确：为确保乙方充分理解《预售合同》条款，甲方特提示乙方在签订前，详细阅读并充分理解本合同、附件及补充协议等合同全部条款及内容；若有解释或说明要求，请乙方在签约时向甲方提出，甲方将依法给予解释或说明；本合同及补充协议一经签订及对双方具有法律约束力。双方确认，双方之间的权利义务以合同正文及其附件、补充协议为准；出卖人在广告和宣传资料（包括但不限于媒体广告、楼书、样板房、沙盘、模型等）中所宣传的内容并不构成本合同内容，双方不受其约束；除书面记载于商品房买卖合同正文、补充协议、附件外，任何出卖人的置业顾问（包括出卖人的授权代理人）的口头承诺和保证，均不构成出卖人的合同义务；另外，本补充协议的约定与本合同正文、附件约定不一致的，则应以本补充协议的约定为准。补充协议第三条第2款约定，乙方如采取银行按揭或公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日起向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并办妥按揭手续；在贷款审核中，若贷款银行或公积金中心要求补充或更新贷款资料的，乙方应在规定期限内补充相关的贷款资料，以使得房价款按照本合同约定的期限支付至甲方账户，否则视为乙方逾期付款；乙方应按照本合同正文第五条的相关约定向甲方承担违约责任；第3款约定，若因国家的按揭贷款政策发生变化，致使银行批准的按揭贷款金额少于乙方申请的金额或者银行拒绝对乙方贷款时，乙方应以自有资金按约定期限付清差额部分，否则，乙方应按合同向甲方承担违约责任。第四条第2款约定：发生乙方迟延付款后，乙方支付的拖欠房款，甲方有权根据违约金、面积补差款（如有）、其他费用（如有）、购房款的顺序先后抵扣乙方所交的拖欠款，抵扣前述款项或费用后，仍有不足的，由乙方另行补足，并以此类推；乙方应最迟在甲方指定并书面通知的交房日期前补齐，否则甲方有权拒绝或迟延交房，也可以视乙方的违约程度按照本合同正文第五条的相关约定处理。第十七条第10款约定：因乙方违反本合同约定导致甲方为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、司法执行费等均由乙方承担。上述《预售合同》及《补充协议》签订当天，被告付足了首付款（含定金）1004046元（其中被告通过南京市三六五互联网科技小额贷款有限公司贷款700000元）。其后，被告至今未能办妥银行贷款。2017年3月2日，原告向被告发送《催款函》1份，载明：贵方于2016年9月21日签署了《预售合同》并支付了首付款。按合同约定，贵方应于2016年9月28日支付第二笔房款212万元，截止2016年9月28日贵方还剩余212万元未按合同约定前来付款，现特发函，请贵方务必尽速至《嘉誉山.景苑》展示中心支付上述房款（每日9:00-18:00）；另外，我司将根据《预售合同》第五条的约定，保留追究贵方相关违约责任的权利。2019年1月22日，原告再次向被告发送《催告函》，载明：感谢您购买我司开发的XXXX室住宅；阁下于2016年9月21日与我司签订《预售合同》及补充协议，但阁下仅支付首付款1004046元，尚有2120000元阁下既未以银行贷款方式支付，亦未能以自有资金支付。现因阁下逾期付款构成违约，请阁下收到此函后10日内前往《嘉誉山.景苑》展示中心按照《预售合同》第五条及补充协议第三条之约定缴纳房款和违约金。另，我司保留按约追究你相关违约责任的权利。另查明，2018年12月31日，原告（甲方）与国浩律师（南京）事务所（乙方）签订《委托代理协议》，就其与王丽等四户业主的商品房预售合同纠纷案，聘请乙方提供法律服务，代理参与人民法院的诉讼活动，律师费共计60000元。原告称4案律师费分别为15000元，乙方于2019年1月8日向原告开具了本案的15000元江苏增值税普通发票；原告于2019年3月14日向乙方转账支付了律师费60000元。审理中，被告明确表示同意解除合同，但是认为其不构成违约，不应承担违约责任，要求全额返还已支付房款。原告同意扣除违约金、诉讼费等本案所产生的费用后，在本案中就返还被告剩余购房款一并处理。还查明，被告系通过原告在案涉房屋处的销售代理公司购买的案涉房屋，因销售人员的陆续离职等原因，被告就办理贷款事宜先后与销售代理公司的工作人员赵某、邵某、朱某、田某联系，并应上述人员要求多次提交过贷款资料。被告提交了其自2017年6月12日起与邵某、朱某、田某等人的微信聊天记录，其中：2017年6月12日邵某要求被告“银行流水、收入证明抓紧弄好拍照发给我”，被告回复“好的”，并随即发送了相关流水照片给邵某。2017年6月13日，邵某要求“征信报告、收入证明也发下，流水不够”，被告询问“我老公的收入证明怎么开呀？可以不开吗”，邵某称“找朋友开下”。2017年12月3日邵某称“你们还需要补款多少钱啊；集团年底在查账，这边也不好办；不行开发商要发解约函了”，被告回复称“解约（冷汗的表情）；我这边2套大房子都在卖，主要面积太大不好卖”；邵某称“陶总压力也很大，开发商都是罚他的”，被告回复称“我知道他的压力都不好意思电话给他了”。2018年3月20日，被告与朱某微信联系称“请问我的贷款怎么样了？何时能办？”，朱某回复“现在的问题是您那个认购超过一年了，银行是不办理认购超过一年的贷款呢，所以说现在问一下开发商到底怎么办”；被告称“明天就麻烦你们了！因为我这个情况比较特殊，当时从你们公司借的小额贷款付的首付，后面说还要再交一部分，确实没钱当时，只有把房子卖了才行，去年房子又不好卖，卖完拿到钱立即和销售员联系的”。其后，被告与朱某一直积极联系如何办理贷款或重签合同事宜，2018年9月11日被告称其除了案涉房屋名下还有一套房屋。2018年11月26日，朱某微信被告称“本人因个人原因调离嘉誉山项目，工作事宜已与我的直属领导田某136××××5281田某交接完毕，如您有问题，可直接联系她”。2019年1月24日，被告添加了田某微信，再次提交了相应贷款资料。在此过程中，原告提起本案诉讼，被告曾与田某联系，田某告知被告抓紧办理贷款，办妥后原告可能撤诉。后由田某向被告提供了案外人雍某（担保公司人员）联系方式为被告代办贷款事宜，被告在向雍某缴纳了相应费用后，雍某未能办妥且下落不明，被告联系无果，遂向公安机关报警。2019年9月24日，南京市公安局栖霞分局向被告发送《立案告知单》，告知被告其被骗案符合立案条件，已决定立案。又查明，2016年10月5日，南京市人民政府办公厅发布了宁政办发（2016）143号《关于进一步加大我市房地产调控力度的通知》（简称《通知》），其中规定：（二）本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；（三）2.对于有购房贷款记录、但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭；有1套住房、但没有购房贷款记录的居民家庭或相应购房贷款已结清的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比列调整不低于50%；3.居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付比例调整为不低于80%；对于拥有两套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。本院认为，原告嘉耀公司与被告王丽签订的《预售合同》及其《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照预售合同、补充协议全面履行义务。本案中，被告在支付首付款1004046元后，应按《补充协议》第三条第2款约定于签约当日向贷款银行提交完整的按揭申请资料，并在被拒贷或贷款额度不足时以自有资金按约定期限付足差额部分，现被告经原告两次催款（告）后，仍未办妥贷款或补足支付剩余房款，构成违约，理应承担违约责任。根据《预售合同》第五条第三款约定被告迟延支付合同价款，经原告催告后10日内仍未支付到期价款，且未付到期价款的金额达到总价款的1%的，原告有权解除本合同，并按下列约定清理和结算：按合同总价款的10%向原告支付违约金，原告于解除和注销本合同各项登记手续60天内，将已收价款扣除被告应当赔偿的金额后退还被告。现被告未付房款约总价款的70%，原告主张解除合同，被告亦表示同意，本院予以支持。关于违约责任，被告未按约办妥贷款或补足房款，构成违约，理应承担违约责任，但本院同时认为，原告公司作为法律上拟制的人，人格独立，具有民事行为能力和民事诉讼能力，其可以以自己的名义从事各类法律活动，而实际上其从事各类法律活动时必须由自然人来代表其进行，本案中，被告系通过原告的销售代理公司购买案涉房屋，并通过代理公司的工作人员联系办理贷款，符合一般购房人的交易习惯，从被告提交的2017年6月12日后与各工作人员的微信聊天记录来看，被告一直积极配合提交贷款资料，甚至通过销售代理公司的工作人员介绍积极找人（担保公司）并缴纳费用代办贷款，还涉嫌被诈骗，故被告未能在收到催款（告）函后及时办妥贷款，与销售代理公司的具体经办人员频繁更换等均具有一定的关联性，此部分责任不应归责于被告，而应认定为原告公司行为的延伸，原告应当对此承担部分责任。综上，本院综合考虑2016年10月5日南京市人民政府办公厅发布的《通知》对合同履行的影响、合同约定的贷款情况、被告的实际付款及办理贷款情况、原告的成本和损失以及本院查明的其他事实，酌定被告应支付原告违约金为总房价款的6%即187442.76元。关于原告主张的律师费15000元，符合《补充协议》相关约定，又不违反法律规定，本院予以支持，但综合考虑原被告的履约及违约情况，本院酌情确定由被告承担60%即9000元。因被告已支付房款1004046元，冲抵其应负担的违约金及律师费剩余房款807603.24元由原告予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告南京嘉耀房地产开发有限公司与被告王丽于2016年9月21日签订的《南京市商品房预售合同》；二、被告王丽于本判决生效之日起七日内支付原告南京嘉耀房地产开发有限公司违约金187442.76元（此款直接以被告王丽已支付的首付款1004046元抵扣）；三、被告王丽于本判决生效之日起七日内支付原告南京嘉耀房地产开发有限公司律师费损失9000元（此款直接以被告王丽已支付的首付款1004046元抵扣）；四、驳回原告南京嘉耀房地产开发有限公司的其它诉讼请求。案件受理费34411.6元，由原告南京嘉耀房地产开发有限公司负担13764.6元，被告王丽负担20647元。被告王丽应负担的案件受理费20647元限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（开户名称：南京市栖霞区人民法院，开户银行：中国农业银行南京尧化支行，账号：62×××68），逾期不缴本院将依法强制执行；原告南京嘉耀房地产开发有限公司预缴的案件受理费中的20647元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  丁 旦人民陪审员  于文艳人民陪审员  檀敬东二〇二〇年五月二十九日法官 助理  程 洁书 记 员  葛 菁