广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1815号上诉人（原审被告）：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市*************卡，统一社会信用代码914***********662T。法定代表人：孙通文,系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：梁少锋，男，1982年2月12日出生，汉族，住广东省广州市南沙区珠江管理区*********。上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）因与被上诉人梁少锋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2072民初10689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。晟曦公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一、有关逾期交房违约行为的截止时间应为截止至晟曦公司办妥中山市建设工程竣工验收备案登记证且收楼通知书发出并确定收楼之日止，若业主提前收楼的，则截止至业主办理收楼手续之日。二、一审法院不支持双方对逾期交房违约金的上限约定，不符合事实与法律规定。1.双方签订的买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈胁迫显失公平等情形，合法有效。双方均应按照约定行使权利和履行义务。2.一审法院认定的逾期交房违约金过高。有关逾期交房违约金应以双方约定为准，晟曦公司应承担的逾期交房违约金应以不超过业主已付房价款的1%为准。3.晟曦公司作为长期经营房地产开发的企业，逾期交付商品房时间越长，公司承担的成本越高，晟曦公司不存在怠于履行交房义务的理由。现案涉商品房已完工，仅相应的验收手续滞后，按房价迅猛上涨，业主获益、晟曦公司承担的成本上升的情况下，一审法院再取消双方关于逾期交房违约金赔付上限的约定，有违公平原则，造成双方义务不对等。梁少锋答辩称，一审判决适用法律正确，其认可一审判决。梁少锋于2019年7月31日向一审法院起诉请求：1.判令晟曦公司自2016年10月31日起以房价总额386035元为基数，按每日0.01%的标准向梁少锋支付延期交付房屋的违约金至实际交房之日止。一审法院认定事实：2014年7月5日，梁少锋与晟曦公司签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）一份，约定：一、梁少锋购买晟曦公司所有的位于中山市***************，房价款为386035元。付款方式为银行按揭支付，其中186035元现金支付、200000元商业贷款支付；二、交付期限（第八条）。出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；三、出卖人逾期交房的违约责任(第九条)。出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；四、交接（第十一条）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用银行按货款方式支部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项)、违约金(若有)、装修款(若有)给出卖人，或因买受人自身原因导致按揭申请银行未审批放款，或因买受人原因导致合同未办妥备案，或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起(当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起)，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，此外，若因此致出卖人发生任何其他费用支出的，则造成的全部损失均由买受人据实承担；2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日为止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。上述合同的附件六为合同补充协议，该协议第五条[关于商品房交付（补充合同第十一条）]规定的内容如下：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。上述合同签订后，梁少锋、晟曦公司及中国农业银行股份有限公司中山港口支行于2014年10月28日签订个人购房担保借款合同，梁少锋向银行贷款20万元用于支付购房款，并于2014年10月30日办理了相应的抵押登记备案手续，于2016年1月偿还贷款后注销抵押登记。剩余购房款186035元则由梁少锋以现金方式向晟曦公司支付。涉案商品房在办理抵押登记备案手续前，于2014年7月23日办理了商品房销售登记备案手续。另外，梁少锋于2014年8月19日缴纳了11581.05元的契税。至梁少锋提起诉讼，晟曦公司亦未向梁少锋交付涉案商品房。一审法院认为，首先，梁少锋与晟曦公司所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。其次，鉴于晟曦公司针对涉案商品房是否取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》、涉案商品房是否达到交付使用条件，以及是否存在书面通知梁少锋办理交付手续等相关事实并未举证证实，故在现有证据的情形下，一审法院认定晟曦公司并未按承诺的期限（在2016年10月30日前交付）向梁少锋进行交房，已构成违约，负有向梁少锋支付相应违约金的责任。虽然商品房买卖合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与晟曦公司逾期交房行为的违约时限相联系，晟曦公司的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。而晟曦公司的逾期交房时间至梁少锋提起诉讼之日时已超过了100天(即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于房屋总房价款的1％金额的逾期天数)，且晟曦公司亦未举证证实涉案房屋所在小区何时能办理竣工验收备案登记。因此，不论晟曦公司逾期交房的行为再延续多久，晟曦公司仅承担涉案商品房总房价款1％的违约金，显然与晟曦公司的违约行为的严重程度不相符，亦与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购房屋的使用价值之间构成了利益失衡。鉴于晟曦公司目前较长时期逾期交楼，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定违约金的权利。现梁少锋诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述法律规定并不相背，一审法院予以支持。晟曦公司针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决：晟曦公司于一审判决生效之日向梁少锋支付自2016年10月30日起至晟曦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以386035元为计算基数，按每日0.01%标准计付；自2016年10月30日起至一审判决发生法律效力之日为止的逾期交楼违约金于一审判决生效之日起3日内支付、一审判决发生法律效力之日后计付的违约金自一审判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于实际交房之日后3日内付清）。如果晟曦公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半收取385元，由晟曦公司负担（该款已由梁少锋预交，一审法院不另收退，晟曦公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给梁少锋）。二审期间，晟曦公司向本院提交以下证据：1.案涉楼盘的竣工验收备案登记证、中山市建设工程规划条件核实确认书；2.收楼通知书、快递单及投递情况，拟共同证明案涉房屋达到交付标准后，晟曦公司已通知梁少锋收楼。梁少锋对此质证称，确认证据的真实性、合法性、关联性。通知收楼时间是2020年1月11日，由于疫情原因，梁少锋目前仍未实际收楼，但梁少锋同意逾期交房违约金计算至2020年1月11日。另，梁少锋未向本院提交新的证据。一审判决查明事实清楚，本院予以确认。二审查明：中山市住房和城乡建设局于2020年1月10日颁发案涉房屋所在小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证。梁少锋、晟曦公司均表示同意本案逾期交房违约金计算时间截止至2020年1月11日。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁少锋、晟曦公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，晟曦公司应当于2016年10月30日前，将符合合同约定的商品房交付梁少锋使用。晟曦公司未能依照合同约定期限交付房屋，理应于2016年10月31日起向梁少锋支付逾期交房违约金。现晟曦公司已于2020年1月10日取得案涉房屋所在小区的中山市建设工程竣工验收备案登记证，且梁少锋、晟曦公司均表示同意本案逾期交房违约金计算时间截止至2020年1月11日，本院予以照准。故本案二审争议焦点为：案涉逾期交房违约金的标准如何确定。对此，本院具体分析如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如晟曦公司无法按时交房的，则按日向梁少锋支付已交付房价款万分之一的违约金，累计总额不超过买受人累计已付房价款的1%。从现已查明的事实来看，晟曦公司在长达三年多的时间里未能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，将涉案房屋依约交付。如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法，在达到上限后，晟曦公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，不能更好地促使晟曦公司履行义务，不利于梁少锋实现其对涉案房屋所享有的占有、使用、收益等合法权益，显然不足以填补梁少锋因此造成的损失。在晟曦公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的梁少锋以约定违约金上限数额过低为由，请求人民法院调整违约金。一审判决将逾期交房违约金的计付方式调整为不设上限，按日按已交付房价款万分之一的标准计算，理据充分，本院予以维持。故晟曦公司应当以梁少锋已付房价款386035元为基数，按每日0.01%的标准，向梁少锋支付2016年10月31日至2020年1月11日期间的逾期交房违约金45050.28元（386035元×0.01%×1167天）。综上，晟曦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，结果并无不当。二审因晟曦公司提交新的证据予以改判，其应自行负担二审案件受理费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初10689号民事判决为：上诉人中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人梁少锋支付2016年10月31日至2020年1月11日期间的逾期交房违约金45050.28元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费774元（中山市晟曦房地产开发有限公司已预交），由中山市晟曦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲审 判 员  赖晓筠审 判 员  刘 通二〇二〇年五月十四日法官助理  孙翠红书 记 员  刘粤湘