苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初8671号原告：陈秋明，男，1963年8月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：丁奕，江苏正盛律师事务所律师。被告：王善继，男，1977年7月27日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，住江苏省苏州市姑苏区。第三人：田绪梅，女，1980年1月12日出生，汉族，户籍地安徽省六安市裕安区，住江苏省苏州市姑苏区。原告陈秋明与被告王善继房屋租赁合同一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，本院依法通知田绪梅为第三人参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈秋明及其委托诉讼代理人丁奕和被告王善继、第三人田绪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈秋明向本院提出诉讼请求：1.判令被告将苏州市姑苏区某地XX号一楼房屋腾空交还给原告；2.判令被告向原告支付2019年10月10日前拖欠苏州市姑苏区某地XX号一楼房屋租金77000元；3.判令被告自2019年10月11日起按年租金19万元的标准向原告支付至实际交还苏州市姑苏区某地XX号一楼房屋的实际占有使用费；4.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告陈秋明将诉讼请求变更为：判令被告支付2019年10月10日前拖欠的租金77000元及自2019年10月11日起至2020年1月10日止的房屋使用费47500元。事实和理由：原告自2017年10月10日起将自有的苏州市姑苏区某地XX号一楼房屋出租给被告用于经营婚纱，合同一年一签订。2018年10月17日，原、被告再次签订房屋租赁合同，约定被告向原告租赁坐落于某地XX号1楼房屋，租赁期自2018年10月至2019年10月10日，年租金19万元，先付后租。合同第7条约定，被告期满退租前，必须结清所使用的水、电各项费用，属被告所有的物品由被告方带走，室内清扫干净，并对装修及附属设备向原告点清，如有损失被告应照价赔偿。合同签订当日，被告向原告支付了租金10万元，承诺于2019年5月1日前再支付租金9万元。后经原告多次催讨，被告仅于2019年5月6日支付租金2000元，于2019年5月22日支付租金11000元，至今尚欠原告租金77000元。现合同约定的租赁期限届满，原告多次明确表示不再将房屋出租给被告。被告另向原告承租了三楼的房屋用于居住，月租金3000元，双方未就此签订房屋租赁合同。综上，请求法院支持原告的诉请。被告王善继辩称，被告不同意支付租金和房屋使用费，311整治导致被告不能营业，所以不应当支付房租。停止营业后，被告已于6月4日将自己使用的一半房屋返还给原告，另一半房屋由第三人占用到2020年1月10日。原告的房屋不能用于经营，没有付使用费一说。第三人田绪梅述称，房屋在2019年4月23日因331整治被贴封条，我在4月26日晚上即搬空房屋，第二天向被告提出交钥匙，要求他们确认今后拆迁如有装修补偿应当归我所有，但原、被告都不同意，所以钥匙就在我这里。5月1日至24日期间，我又经营了一段时间，被告把我的门锁掉，之后我就没有进去过，遗留了一部分物品在室内，在2020年1月8日经过法庭调解后搬空。因为331整治大环境，房屋目前无法继续经营，搬出之前房屋是由我租赁使用，装修是我投入的，原、被告应当补偿我装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院查明以下事实：坐落于苏州市姑苏区某地XX号房屋1997年2月3日登记为陈秋明所有，陈秋明对房屋进行过翻建。2017年10月起，陈秋明将上述房屋的一层（面积约120平米）出租给王善继用于经营婚纱店，店名为“新族婚纱”。2017年10月16日，王善继与案外人梁业红签订房屋租赁合同，将承租房屋南面半间转租给梁业红经营婚纱店，租赁合同自2017年10月20日起至2018年10月20日止，租金20万元整。2018年3月，梁业红将自己使用部分的店面整体（包括室内装修、遗留货物及未到期租金等）转让给田绪梅，由田绪梅在此处继续经营。2017年10月17日，陈秋明（甲方）与王善继（乙方）就某地XX号一楼房屋续签租赁合同，确定租赁期限自2018年10月10日起至2019年10月10日止，租金为19万元；合同同时约定，乙方在租赁期内转租、转让要通知甲方；乙方期满退租前，必须结清所使用的水、电各项费用，属乙方所有的物品由乙方带走，室内清扫干净。合同签订后，王善继分次向陈秋明支付租金113000元。后王善继与田绪梅约定转租部分的年租金也为19万元，田绪梅先后向王善继支付了15万元。2019年4月23日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向田绪梅经营的婚纱店发出告知书，认为根据苏州市“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治要求，因其经营场所涉嫌消防隐患、违法建设、无证无照经营、安全隐患等原因，要求配合整治。2019年4月26日前后，田绪梅将店铺关闭，王善继向其返还了未到期的5万元租金，但因田绪梅向王善继提出装修损失补偿等要求，双方未能就交还房屋事项达成一致意见。2019年5月期间，田绪梅又在店铺内经营了一段时间进行清货，后关闭店铺，但遗留部分货物在室内，各方未办理房屋交接手续。2019年5月24日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向王善继经营的婚纱店发出告知书，认为经营场所存在消防安全隐患，要求其配合整治，后整治工作专班于2019年6月4日对店面张贴了封条，婚纱店停止经营。之后，王善继将自用部分房屋腾清后交还了陈秋明。因田绪梅尚有物品遗留室内，该部分房屋未能交还。本案审理中，经本院主持调解，田绪梅于2020年1月8日将南半间房屋腾清后向王善继交付了房屋钥匙，王善继随后将钥匙交还陈秋明。本院认为，陈秋明作为房屋所有权人将自有房屋出租给王善继经营使用，双方签订的租赁合同系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当遵照执行。租赁合同履行过程中，因苏州市“331”专项火灾隐患整治行动及“9+1”场所整治原因，租赁标的房屋不能继续用作原有用途，双方租赁合同履行遇到障碍。在整治工作专班于2019年6月4日对房屋张贴封条后，王善继停止经营。从各方当事人在庭审中的陈述及“331”整治的工作内容来看，房屋被封与房屋规划用途、设施情况及经营业态、经营许可等存在关联，即王善继无法继续在租赁房屋内经营婚纱店，与陈秋明提供的房屋不能用于该项目经营存在一定的关联。在此情况下，双方未协商解除合同或者行使解除权，在剩余租赁期内，应当按照房屋的实际占有使用状况结算租金。王善继先腾清交还一半房屋，陈秋明亦表示接受，该部分房屋的租金可计算至2019年6月4日止；另一半房屋虽然使用受限，但仍由王善继转租的田绪梅继续占用，王善继应当承担该部分房屋的租金，考虑到该部分房屋因用途问题不能继续用于经营，本院对租金标准予以调整，按合同约定标准的70%计算。由此，在合同约定的租赁期（2018年10月10日至2019年10月10日，计366天）内，王善继应当承担的租金为：1.2018年10月10日至2018年6月4日，计238天，租金按合同约定的标准计算，应为190000元÷366天×238天=123552元；2.2019年6月4日至2019年10月10日，计128天，继续占有一半的房屋，按照合同约定的租金标准的一半为基准计算，应为95000元×70%÷366天×128天=23257元。以上两项合计146809元，王善继已经支付113000元，还需补足33809元。合同到期后，王善继应当按照合同约定向陈秋明交还全部房屋，但其仍继续占用，至本院调解后方于2020年1月8日向陈秋明交还剩余一半房屋，应当承担该部分房屋的使用费。鉴于该部分费用因王善继违约未交还房屋导致，陈秋明主张按合同租金标准计算并无不当，考虑到陈秋明已经收回一半房屋，本院仍按合同约定的全部租金标准的一半来计算。自2019年10月11日至2020年1月8日，计90天，本院确定使用费金额为95000元÷366天×90天=23361元。综上，本院确定王善继应向陈秋明支付租金33809元、房屋使用费23361元，合计57170元，陈秋明超出此范围的诉请，本院不予支持。本案系陈秋明与王善继之间的租赁纠纷，至于王善继与田绪梅因转租关系产生的权利义务，本院在本案中不予理涉，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王善继于本判决生效之日起十日内向原告陈秋明支付租金33809元、房屋使用费23361元，合计57170元；二、驳回原告陈秋明其他诉讼请求。案件受理费2790元，由原告陈秋明负担1509元，被告王善继负担1281元；被告王善继负担部分，于本判决生效之日起十日内向原告陈秋明支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判长  潘宇容审判员  张花锋审判员  衡晓晴二〇二〇年五月十二日书记员  邓 琴