广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终1099号 上诉人(一审被告)：百色长江天成投资集团有限公司，住所地：百色市江滨路幸福港湾办公楼。统一社会信用代码：91451000742054390H。 法定代表人：罗长兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐肖烨，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄菲菲，广西同望律师事务所律师。 被上诉人(一审原告)：廖贵善，男,1974年4月22日出生,汉族,住广西百色市田东县。 上诉人百色长江天成投资集团有限公司因与被上诉人廖贵善商品房预售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区田东县人民法院（2019）桂1022民初2335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。于2020年3月31日组织双方当事人到庭调查、质询和调解。上诉人百色长江天成投资集团有限公司的委托诉讼代理人徐肖烨、黄菲菲，被上诉人廖贵善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百色长江天成投资集团有限公司上诉请求：一、依法撤销田东县人民法院（2019）桂1022民初2335号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1、一审判决认定涉案房屋的交付时间为2016年7月31日是错误的，根据被上诉人本人签字的《幸福新城房屋验收表》，被上诉人接收房屋的时间为2016年11月14日，因此应当确定交付时间是2016年11月14日。2、一审判决认定上诉人逾期办证258日是错误的，应当扣除非因上诉人原因导致逾期办证的天数。首先，因消防验收审批问题产生的逾期天数58日应当扣除。上诉人开发的涉案房屋所在地田东县幸福新城项目共分三期开发建设，按一、二、三期顺序建设，分期取得住建局和消防队批准。被上诉人房屋所在的一期建设完成时，上诉人于2016年底申请一期消防验收，但消防部门认为一、二、三期共用一套消防控制中心报警系统且中心设置在二期，告知上诉人一、二期消防需一并验收，因此当时未受理一期消防验收申请，导致一期房屋因消防验收问题未能及时办理产权证。直到2019年3月10日，上诉人再次向消防部门提交一、二期消防验收申请，3月22日完成竣工验收登记备案手续。因消防部门未按照消防设计审批的一、二期分开验收的前期审批要求进行验收，而将其一并验收，客观上拖延了办证时间，该期间不应归责于上诉人，因此2019年1月23日至2019年3月22日共计58日应当从一审认定的逾期天数130日中扣除。其次，因土地合并手续产生的逾期天数43日应当扣除。受消防验收影响，上诉人于2019年3月27日才能申请土地利用情况意见书，但自然资源局于2019年4月初要求上诉人先进行土地合并（新地项目由两个地块组成）才能申请土地利用情况意见书。因此，上诉人于4月初先后向住建局和自然资源局提出土地合并申请，并于4月23日完成土地合并手续，于2019年5月9日取得土地利用情况意见书。至此，上诉人方完成不动产可能性初始登记，房屋达到办证条件。故因“土地合并”程序在签订购房合同时是无法预见的，是政府部门在办证过程中提出的要求，客观上拖延了办证时间，该期间不能归责于上诉人，因此，2019年3月27日至2019年5月9日共计43日应从一审认定的逾期天数43日应当扣除。3、一审判决认定逾期天数的时间截点为2019年6月28日是错误的，应以2019年5月9日为时间截点。 廖贵善辩称，关于房屋交付时间，应当按合同签订的时间起算。 廖贵善向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金42，493.78元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月4日，原告廖贵善（买受人）与被告天成公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的、位于田东县，总价款1，621，881元。合同第二十条关于房屋登记约定：……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按下列第1种方式处理……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同同时对商品房面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款。庭审中，原告陈述，涉案房屋于2016年7月31日交付。2019年5月，被告向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记申请，并于6月28日向包括原告在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书。 一审法院认为，本案的争议焦点系：1、被告是否存在逾期办证的违约行为；2、原告主张违约金的数额、计算标准是否有事实和法律依据。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》，意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。关于被告是否存在逾期办证的违约行为问题。涉案房屋于2016年7月31日交付原告，依据双方《商品房买卖合同（预售）》第二十条关于房屋登记的约定，原告未能在交房后800日内即2018年10月10前取得房屋权属证书的，被告应承担逾期办证的违约责任，被告认为因行政审批时间无法控制导致逾期可免责的辩称，对此未能提供证据证明其已提交材料齐全而行政部门迟延审批的情形存在，且被告作为房地产开发公司，对商品房建设、销售需办理何种手续及所需大概时间在订立合同时应当知晓，并在计算办理房屋产权证期限时予以充分考虑，因此一审法院对被告免责辩称不予采纳。关于原告主张逾期办证违约金的数额及计算标准问题。被告于2019年6月28日通知原告可以办理产权证，逾期天数258天（2018年10月11日至2019年6月28日），根据合同约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金为，1，621，881元×0.0001×258天＝41，845元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告百色长江天成投资集团有限公司向原告廖贵善支付逾期办证违约金41，845元；二、驳回原告廖贵善的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了4份证据，证据1为《建设工程规划许可证》（一期、二期、三期），证据2为《建设工程消防设计备案凭证》（一期、二期、三期），证据3为《建设工程竣工验收消防备案凭证》（一期、二期），以上3份证据证明上诉人开发的涉案房屋所在的田东县幸福新城项目共分三期按顺序开发建设，分期建设取得住建局和消防队批准，被上诉人房屋所在的一期建设完成时，上诉人于2016年底申请一期消防验收，被告知需要一、二期一并验收而未受理一期消防验收申请，导致一期房屋因消防验收问题未能及时办理产权证直到2019年3月22日一、二期一起完成验收登记备案手续，故因消防验收审批问题产生的逾期天数应扣除。证据4是《关于对〈关于田东幸福新城地块合并的申请〉的答复意见》、《田东县自然资源局关于百色长江天成投资集团有限公司国有土地使用权面积合并的意见》、《田东县自然资源局关于田东幸福新城项目建设情况的意见》，证明因自然资源局于2019年4月初要求上诉人先进行土地合并才能申请土地利用情况意见书，上诉人于2019年5月9日才取得土地利用情况意见书，从而完成不动产权属初始登记，房屋达到办证条件，因政府部门在办证过程中提出的要求土地合并客观上拖延了办证时间，该期间不应归责于上诉人，拖延的43日应当从逾期天数中扣除。经质证，被上诉人认为上诉人主张扣除的时间不应该减免，在签订合同前开发商已经扣除在合同约定里面。本院对于上诉人提交的证据的真实性与合法性予以确认，但上诉人提交的证据只能证明一、二期工程一并进行了消防验收以及土地合并申请，并不能证明该情况在合同签订时不可预见，故对该证据的关联性不予确认。双方当事人对房屋交付时间如何认定存在争议，上诉人认为应当按照房屋实际交付时间2016年11月14日为交付时间，该交付时间在二审庭审中经被上诉人确认，但被上诉人认为应当以合同约定的交付时间即2016年7月31日。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付时间是2016年7月31日，房屋实际交付时间是2016年11月14日。除以上事实外，一审查明的其它事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是上诉人应当向被上诉人支付逾期违约金是多少。首先，从一审查明的事实来看，上诉人逾期办证的时间为258天。上诉人认为一审认定房屋交付时间错误而导致逾期办证时间计算部分错误，虽然约定的交付时间是2016年7月31日，房屋实际交付时间是2016年11月14日。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条也表述为商品房交付，而未明确为约定的交付时间还是实际交付时间，这是合同签订过程中存在的一个漏洞。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了逾期交房的违约责任，如果上诉人逾期交房，被上诉人可以通过该条款追究上诉人的违约责任，即被上诉人已经拥有追究上诉人逾期交付房屋的违约责任的权利，不应当同时还有追究上诉人逾期办证的违约责任，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条表述的“商品房交付”应当为实际交付时间。综上，上诉人上诉主张以房屋的实际交付时间来认定本案房屋交付时间有事实与法律依据，本院予以支持，故2016年7月31日至2016年11月14日共计106日应当从总的逾期天数258日中扣除，扣除后逾期天数为152日。其次，上诉人认为其中有不可归责于上诉人的原因导致的逾期天数，这些逾期天数应当从总的逾期天数里面扣除。第一，上诉人认为消防部门不是按照设计审批的一期、二期顺序进行验收而是要求将其一并验收，导致一期消防验收于2019年3月20日才完成备案手续，其中的163日应当扣除。其次，上诉人认为因土地合并手续产生的逾期天数43日应当扣除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”上诉人主张因消防合并验收及土地合并手续导致其逾期办证的天数是其在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，这些期间不能归责于上诉人，但从本案双方当事人签订合同的时间来看，合同签订于2016年7月4日，约定交房时间是2016年7月31日，在签订合同时，该房屋的消防设计早已经完成，而消防设计中一、二期工程共用一套消防控制中心报警系统的客观情况早已存在，该消防控制中心报警系统设置在二期，作为房地产开发商，其不可能不知道该消防设置及其可能带来的合并验收的后果，故其抗辩因消防合并验收导致其逾期办证的天数是其在签订合同时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况的理由不能成立。同理，上诉人称因土地合并手续不能预见导致逾期办证的理由亦不能成立,上诉人作为房地产开发公司，对商品房建设、销售需办理何种手续在订立合同时应当知晓，并在计算办理房屋产权期限时予以充分考虑。上诉人以办理行政审批手续时间无法预料及控制为由，要求免除其责任无事实和法律依据，本院不予支持。最后，上诉人认为一审判决认定逾期天数的时间截点为2019年6月28日是错误的，应当以2019年5月9日为时间截点。本院认为，根据查明的事实来看，2019年5月9日为上诉人向田东县不动产登记局提交了房屋权属首次登记，即商品房达到办理房屋权属证书条件，6月28日是上诉人向被上诉人在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书，被上诉人知晓商品房达到办理房屋权属证书条件。被上诉人办理不动产权登记证以上诉人取得房屋权属首次登记为基础，而是否取得房屋权属首次登记的相关信息由上诉人全程掌握，被上诉人只能依赖上诉人提供的信息来采取相应办证行动，上诉人在办理取得房屋权属首次登记后，应该根据诚实信用原则，及时告知被上诉人房屋达到办证条件，上诉人怠于履行告知义务，应当承担相应不利后果，故上诉人上诉认为应当以2019年5月9日即上诉人向田东县不动产登记局提交取得房屋权属首次登记即商品房达到办理房屋权属证书条件的时间为截点无事实与法律依据，一审以6月28日即上诉人向被上诉人在内的小区业主告知已可办理房屋权属证书时间为截点是正确的。 综上所述，百色长江天成投资集团有限公司的上诉请求部分成立，逾期办证天数应当为152日，逾期办证违约金为1，621，881元×0.0001×152天＝24，652.59元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区田东县人民法院（2019）桂1022民初2335号民事判决第一项、第二项； 二、上诉人百色长江天成投资集团有限公司向被上诉人廖贵善支付逾期办证违约金24，652.59元； 三、驳回被上诉人廖贵善的其他诉讼请求。 一审案件受理费862元，由上诉人百色长江天成投资集团有限公司负担507元，由被上诉人廖贵善负担335元。二审案件受理费862元，由上诉人百色长江天成投资集团有限公司负担507元，由被上诉人廖贵善负担335元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向原审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 闭伟革 审 判 员 刘 亮 审 判 员 凌文楼 二〇二〇年五月十三日 法官助理 彭宝刚 书 记 员 黄永福