贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2608号上诉人（原审被告）：遵义巨宇置业有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区娄山东路巨宇融鑫国际5、6-2-1-8号。法定代表人：戴山华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何朝臣，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：文建，中豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔敏铸，男，1978年12月19日出生，汉族，住所地：重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：徐余，女，1992年9月18日出生，汉族，住所地：重庆市九龙坡区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王光荣，重庆康实律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐宇，重庆康实律师事务所律师。原审第三人：黄仕亮，男，1971年8月25日出生，汉族，住所地：贵州省遵义市播州区。原审第三人：杨兴模，男，1971年8月17日出生，汉族，住所地：重庆市璧山区。上诉人遵义巨宇置业有限公司（以下简称“巨宇公司”）因与被上诉人乔敏铸、徐余、原审第三人杨兴模、黄仕亮商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初4936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。巨宇公司上诉请求：撤销原判第一项，驳回乔敏铸、徐余的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案应以巨宇公司提起的案外人执行异议之诉的审理结果为依据，应当中止审理，原审法院驳回巨宇公司的中止审理申请，系程序违法。二、根据合同相对性原则，乔敏铸、徐余只能将购房款支付给巨宇公司，其根据重庆市沙坪坝区人民法院的执行通知将购房款支付给杨兴模的行为不应被认定为按照合同约定履行了付款义务；若认定其将购房款支付给杨兴模的行为系按约履行了付款义务，则剥夺了上诉人享有的合同解除权。乔敏铸、徐余在二审辩称：首先，无论重庆市沙坪坝区人民法院是否支持巨宇公司提起的案外人执行异议之诉，对于本案中认定乔敏铸、徐余是否履行合同义务并无影响，且重庆市沙坪坝区人民法院驳回了巨宇公司的诉讼请求，二审亦维持原判。其次，乔敏铸、徐余根据重庆市沙坪坝区人民法院的《履行到期债务通知书》支付到期债权符合法律规定，乔敏铸、徐余向重庆市沙坪坝区人民法院交付款项的行为应当视为向巨宇公司支付了合同尾款。黄仕亮在二审述称：乔敏铸、徐余与巨宇公司之间不是真实的买卖关系，而是债权担保关系。杨兴模在二审未提供书面陈述意见。徐余、乔敏铸向原审法院起诉请求：一、判决巨宇公司立即交付徐余、乔敏铸购买的巨宇融鑫国际4幢1层0-1-5房屋；二、判决巨宇公司立即办理房屋产权证；三、判决巨宇公司赔偿延迟交房违约金，截止2019年1月22日的违约金为180,300.00元，从2019年1月23日起以6,000,009.00元基数，按每日万分之一计算至巨宇公司实际交付房屋之日止；四、巨宇公司赔偿迟延办理商品房所有权初始登记违约金，截止2019年1月22日的违约金为153,300.00元，从2019年1月23日起以6,000,009.00元基数，按每日万分之一计算至巨宇公司办理好商品房所有权初始登记之日止；五、诉讼费用由巨宇公司承担。原审法院认定事实：2014年7月17日，原审第三人杨兴模、黄仕亮为合同乙方，合伙与巨宇公司合同甲方签订《合作开发协议》，约定巨宇公司将其开发建设的播州区娄山东路“巨宇融鑫国际”楼盘的4号楼项目工程，作为乙方以甲方的名义自主开发、独立核算、独立建账、自负盈亏，甲方不参与该项目的收益分配，也不承担该项目的亏损；由乙方全额投入建设资金，划转到甲乙双方共同约定的专户；修建的房屋由甲方统一销售，乙方不得擅自销售及收取房款；双方并对合作原则、双方权利义务、房屋销售、监管约定、税收及相关费用、违约责任等方面作出约定。2016年5月3日，杨兴模与黄仕亮签订的《工程股份转让协议书》，约定黄仕亮将其合伙出资51%的份额以6，000，000.00元及6套住房、4个停车位等转让给杨兴模，继续聘用黄仕亮作为项目管理人员，但黄仕亮不再享有和承担该项目工程的权利义务。该楼盘4号楼取得预售资格后，2016年5月6日，乔敏铸、徐余夫妻二人与巨宇公司签订了编号为2016005917号《商品房买卖合同》，约定由巨宇公司将其4号楼的第1层0-1-5号商业用房（建筑面积727.30平方米）预售给乔敏铸、徐余，房屋总价款为6，000，009.00元，签订合同时支付3，000，006.00元，2017年6月30日前支付3，000，003.00元；巨宇公司应于2017年5月31日前交付房屋，并提供商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书等资料；出卖人承诺于2017年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；因产权登记管理部门原因导致登记逾期的，出卖人据实向买受人说明情况，情况属实的不承担违约责任；双方对逾期付款或者逾期交房、逾期交付办理商品房转移登记有关文书，均按应付款或者已交款的日万分之一支付违约金等内容。双方同时又签订补充协议作为该购房合同的附件，补充协议关于交房及支付购房款另行载明：1、乔敏铸、徐余若未能按照合同约定支付房款及其他款项的，无论交房期是否到期，巨宇公司有权拒绝交付房屋及办理房屋产权手续，且不承担逾期交房或逾期办证的责任；2、买受人应缴纳购买商品房时所产生的国家规定的房屋契税，房屋交付使用前，买受人应按竣工测绘面积交清房款和结清相应尾款，并按规定标准缴纳房屋维修基金。如买受人未缴纳，出卖人有权拒绝交房，由此引起的一切责任均由买受人承担。双方签订合同及补充协议当天，乔敏铸、徐余按照合同约定支付第一期购房款3，000，006.00元，另付房屋维修基金44,519.00元、契税印花税及登记费183，550.00元。双方随后办理该房屋的《商品房预售合同备案登记》。合同约定交房期限及付款期限分别届满时，乔敏铸、徐余未主张交房，巨宇公司也未主张支付购房款。直至2018年12月3日，乔敏铸函告巨宇公司，称巨宇公司应于2017年5月31日前先履行交付房屋的合同义务，已构成违约，要求尽快移交房屋，以让其及时支付剩余尾款。2019年1月7日，原审第三人杨兴模以巨宇公司名义，通知乔敏铸需于2019年1月31日前支付购房尾款3，000，003.00元。2019年1月15日，巨宇公司书面通知乔敏铸，此前经多次通知仍未接房，故再次通知应于2019年1月20日前到公司办理交接房手续。2019年1月16日，重庆市沙坪坝区人民法院向乔敏铸送达渝0106执5661号履行到期债务通知书，因该院在执行姜云华与曹会、杨兴模借款合同纠纷一案中，杨兴模不能清偿债务，但对乔敏铸享有未付购房尾款3，000，003.00元的到期债权，故要求乔敏铸限于15日内直接向该院支付到期债务3，000，003.00元，并不得向杨兴模及第三人清偿此款。因此，乔敏铸于2019年1月22日将本案应付购房尾款3，000，003.00元银行转账支付到重庆市沙坪坝区人民法院。2019年1月23日，沙坪坝区人民法院函告巨宇公司，根据杨兴模、黄仕亮与巨宇公司签订的《合作开发协议》，杨兴模与黄仕亮签订的《工程股份转让协议书》，“巨宇融鑫国际”楼盘4号楼应视为杨兴模挂靠巨宇公司所修建，该项目建设资金全部由杨兴模、黄仕亮投入，项目产生的收益应当由实际投资人所有。因乔敏铸与巨宇公司签订购房合同购买“巨宇融鑫国际”4号楼的第1层0-1-5号房屋，剩余购房尾款3，000，003.00元尚未支付，该购房款应视为杨兴模的到期债权，法院因此已向乔敏铸送达了渝0106执5661号履行到期债务通知书，要求乔敏铸将剩余购房款作为杨兴模的到期债权直接支付到法院。2019年1月25日，乔敏铸将其按照沙坪坝区人民法院要求，已将应付购房尾款3，000，003.00元支付到该法院账户的事实书面告知巨宇公司。巨宇公司知晓乔敏铸已将购房尾款支付到沙坪坝区人民法院的事实后，向该法院提出执行异议，主张其根据合同相对性原则和购房合同约定，乔敏铸应向其支付购房款而并非支付给杨兴模。巨宇公司收到法院裁定驳回其执行异议的裁定书后，于2019年4月28日向沙坪坝区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求判决不得将乔敏铸因向其购买房屋而支付到法院的购房尾款3，000，003.00元支付给姜云华；请求确认乔敏铸巳支付到法院的购房尾款属其所有。巨宇公司起诉的该案件尚未审结。因此，乔敏铸、徐余以其已按照沙坪坝区人民法院的履行通知要求，履行完毕支付购房尾款的合同义务，故而诉至本院，形成本案诉讼。原审法院认为，徐余、乔敏铸因其购买商品房与巨宇公司签订《商品房买卖合同》，系其双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原审法院予以确认。双方签订《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。故本案的争议焦点为：一、徐余、乔敏铸按照重庆市沙坪坝区人民法院的履行通知要求，将应付巨宇公司购房尾款支付到该法院，是否属其履行支付购房款的合同义务，以及本案是否应当以巨宇公司向该法院提起的案外人执行异议之诉的审理结果为依据而中止审理；二、徐余、乔敏铸请求交付房屋，办理商品房初始登记、房屋产权登记证及支付逾期办理初始登记违约金的理由是否成立；三、徐余、乔敏铸请求支付逾期交房违约金的理由是否成立；四、巨宇公司主张徐余、乔敏铸在本案中存在逾期支付购房款违约行为，应当在本案中进行抵销的理由是否成立；五、巨宇公司主张应由杨兴模、黄仕亮承担办证及支付违约金责任的理由是否成立。关于焦点问题之一。徐余、乔敏铸与巨宇公司签订的购房合同合法有效，根据合同相对性原则，徐余、乔敏铸确需将购房款支付给巨宇公司。但徐余、乔敏铸并非主动将购房款支付给杨兴模，而是按照沙坪坝区人民法院的履行通知要求，也应当将款项交付到法院指定的账户。沙坪坝区人民法院已告知乔敏铸及该债权利害关系人巨宇公司，法院基于杨兴模以巨宇公司名义开发建设“巨宇融鑫国际”4号楼属实际权利人的事实，认定巨宇公司对乔敏铸的应付购房尾款到期债权，视为实际权利人杨兴模对乔敏铸的到期债权，法院故依据执行被执行人到期债权的相关法律规定，才向乔敏铸送达了履行到期债务通知书。而乔敏铸明知其所欠购房款债务已到期客观属实，此时又接到人民法院的履行到期债务通知书，因此，乔敏铸按照法院履行通知要求支付购房尾款，符合法律规定，原审法院予以确认乔敏铸属其履行购房合同的支付购房尾款合同义务。巨宇公司在本案审理中主张乔敏铸接到法院送达的履行到期债务通知书时而未提出异议，应由其承担相应不利后果。因乔敏铸只负有核实该债务是否属实，是否到期的义务，并不负有评价沙坪坝人民法院认定杨兴模为到期债权的实际权利人正确与否的义务，故巨宇公司该主张理由不充分，原审法院不予支持。关于本案是否应当中止审理的问题。巨宇公司向沙坪坝区人民法院提起的案外人执行异议之诉，请求确认乔敏铸所支付的购房尾款属其所有。无论沙坪坝人民法院是否支持其诉讼请求，对于原审法院在本案中认定乔敏铸是否属其履行合同义务并无影响。沙坪坝区人民法院如支持其诉讼请求，乔敏铸仍属履行本案合同义务；如驳回其诉讼请求，乔敏铸当然也属履行本案合同义务。故该案件审理结果支持与否，决定法院已收取的商品房出卖价款应支付给巨宇公司，还是可作清偿杨兴模债务，而对本案审理并无影响。因此，原审法院对巨宇公司请求中止审理本案不予支持。关于焦点问题之二，徐余、乔敏铸请求交付房屋，办理商品房初始登记、房屋产权登记证及支付逾期办理初始登记违约金的理由是否成立。如前所述，徐余、乔敏铸已履行完毕合同约定支付购房尾款的义务，按照双方补充协议第三条、第九条的约定，巨宇公司也应当交付房屋。巨宇公司在徐余、乔敏铸支付购房尾款之前即多次通知徐余、乔敏铸可以接房，说明交付房屋条件已成就。故原审法院对徐余、乔敏铸请求交付房屋予以支持。巨宇公司主张其并未实际收到购房尾款，有权拒绝交房及办证。因徐余、乔敏铸已履行完毕合同约定支付购房尾款的义务，巨宇公司如因杨兴模执行案件的原因致使其本案购房尾款被用作清偿债务，可凭合作开发协议约定或者法律规定向杨兴模主张权利。徐余、乔敏铸请求办理房屋初始登记、房屋产权登记证，办理房屋产权登记证实质即为办理房屋转移登记，因办理了初始登记之后才能办理转移登记，且双方在购房合同中约定共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，现徐余、乔敏铸请求由巨宇公司向房屋登记机关申请办理，与双方合同约定不符，原审法院对此不予支持。如徐余、乔敏铸要求巨宇公司共同申请办理转移登记，巨宇公司不予申请或者因其原因致使不能办理的，徐余、乔敏铸可另案主张相应权利。关于焦点问题之三，徐余、乔敏铸请求支付逾期交房违约金的理由是否成立。徐余、乔敏铸主张合同约定巨宇公司应于2017年5月31日前先行交房，巨宇公司主张双方随后签订补充协议对此内容已作变更。因双方签订补充协议真实有效，对双方当事人均有法律约束力。徐余、乔敏铸自其履行完毕付款义务时，可同时请求巨宇公司交付房屋。付款期限届满时，徐余、乔敏铸未按约定支付房款，要求交房，巨宇公司也未要求徐余、乔敏铸支付房款与接房，双方均怠于行使权利义务，并且徐余、乔敏铸属按照人民法院履行通知要求而被动付款，双方均未按照合同约定履行。因此，徐余、乔敏铸现请求支付逾期交房违约金，理由不充分，原审法院不予支持。关于焦点问题之四，巨宇公司主张徐余、乔敏铸在本案中存在逾期支付购房款违约行为，应当在本案中进行抵销的理由是否成立。因徐余、乔敏铸是否应当承担逾期付款违约责任及具体方式，属巨宇公司请求事项，而巨宇公司未提出反诉，原审法院在本案中不予支持，巨宇公司可另案主张权利。关于焦点问题之五，巨宇公司主张应由原审第三人杨兴模、黄仕亮承担办证及支付违约金责任的理由是否成立。巨宇公司与原审第三人自2014年7月17日起签订《合作开发协议》由原审第三人以巨宇公司名义开发建设楼房，在巨宇公司与原审第三人之间产生相应权利义务关系，但不能以此对抗徐余、乔敏铸主张，故原审法院对巨宇公司该主张不予支持。原审第三人杨兴模经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条“无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理”的规定，不影响本案审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、由遵义巨宇置业有限公司限于本判决生效后10日内交付乔敏铸、徐余购买的位于遵义市播州区娄山东路“巨宇融鑫国际”4号楼的第1层0-1-5号房屋（建筑面积727.30平方米）；二、驳回乔敏铸、徐余的其余诉讼请求。二审期间，巨宇公司提交了如下证据：重庆市高级人民法院（2020）渝民申673号民事申请再审案件受理通知书，用于证明：执行异议之诉的案子虽经二审终审，但巨宇公司已申请再审，本案应中止审理。乔敏铸、徐余质证认为：该通知书只是材料收取凭证，不能证明已实质启动再审程序，且乔敏铸、徐余交付款项行为不受执行异议之诉结果的影响，两者并无关联，中止审理理由不成立。乔敏铸、徐余提交了执行异议之诉生效判决一份，用于证明：购房款的实际权利义务人不是巨宇公司。本院经审查认为：对（2020）渝民申673号民事申请再审案件受理通知书及执行异议之诉生效判决的真实性予以确认，但（2020）渝民申673号民事申请再审案件受理通知书仅能证明重庆市高级人民法院受理了巨宇公司的再审申请，且该案件是否进入再审程序及具体审理结果与本案并无实质性关联，故对该证据不予采信。本院认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为，徐余、乔敏铸与巨宇公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约履行各自义务。关于本案是否应以上诉人提起的案外人执行异议之诉的审理结果为依据而中止审理的问题，本案系徐余、乔敏铸请求巨宇公司履行《商品房买卖合同》约定的义务，而巨宇公司向沙坪坝区人民法院提起的案外人执行异议之诉，系请求确认徐余、乔敏铸所支付的购房尾款属巨宇公司所有并排除执行，无论沙坪坝人民法院是否支持巨宇公司的诉讼请求，法院已收取购房款无论是支付给巨宇公司，还是用于清偿杨兴模债务，对本案的审理结果即巨宇公司是否应当履行合同义务并无实质性影响，且巨宇公司提起的案外人执行异议之诉已经二审审理终结，故本案无需以巨宇公司提起的案外人执行异议之诉的审理结果为依据，原审法院对巨宇公司中止审理的申请不予支持并无不当，巨宇公司的该项上诉理由不能成立。二、关于巨宇公司主张的乔敏铸、徐余将购房款支付给杨兴模的行为不应被认定为按约履行了付款义务的上诉理由，根据本院查明的事实，乔敏铸、徐余并未将购房款支付给杨兴模，而是依据重庆市沙坪坝区人民法院的履行到期债务通知书，将余款转账至沙坪坝区人民法院。巨宇公司已对该笔款项的权属提起案外人执行异议之诉，本院对巨宇公司的该项上诉理由不予采信。综上所述，遵义巨宇置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8716元，由遵义巨宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 何  容审判员 令狐荣强二〇二〇年五月二十九日法官助理张洋书记员瞿春花