山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初484号原告：中国工商银行股份有限公司太原五一路支行，住所地太原市迎泽区五一路61号，统一社会信用代码×××。负责人：赵文浚，行长。委托诉讼代理人：白晓雪，山西圣哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩兴，山西圣哲律师事务所律师。被告：刘静，女，1977年9月4日出生，汉族，住太原市，身份号码×××。被告：山西晋联房地产开发有限公司，住所地太原市通顺巷5号楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：郭石富，董事长。委托诉讼代理人：张冬丹，北京中伦文德太原律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾秀红，北京中伦文德太原律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司太原五一路支行（以下简称工行五一路支行）与被告刘静、山西晋联房地产开发有限公司（以下简称晋联公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白晓雪，被告晋联公司委托诉讼代理人张冬丹、贾秀红到庭参加了诉讼；被告刘静经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行五一路支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘静偿还原告借款本金957728.89元，截至2019年8月29日的利息34960.31元、罚息277.68元、复利739.12元，并支付自2019年8月30日起至本息全部清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息及复利；2.判令原告对被告刘静抵押的太原市滨河西路99号3幢1单元10层1002号房屋经拍卖、变卖或者折价所得价款在上述第一项范围内有优先受偿权；3.判令被告晋联公司就被告刘静的上述债务向原告承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费、保全费、律师费等实现债权的费用由二被告承担。原告主张的事实与理由：2015年5月26日，被告刘静、晋联公司与原告签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定，原告为被告刘静提供借款1560000元，用于购买房屋；贷款期限30年；按月等额本息还款；借款利率为年利率5.65%，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及合同约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%确定，借款利率按合同约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）由借款人承担；被告刘静以所购房屋为其借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记；被告晋联公司为被告刘静借款提供阶段性连带责任保证，对全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同签订后，原告如约发放了贷款，但截至2019年8月29日被告刘静已连续9次、累计9次未履行还本付息义务，被告晋联公司在被告刘静严重违约的情况下也未向原告承担连带责任保证。按照合同约定，原告宣布合同立即到期。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的上述诉讼请求。被告刘静经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告晋联公司辩称：1.被告刘静以其购买的涉案房屋为借款提供抵押担保，且在签订贷款合同同时办理了预抵押登记，待涉案房屋办理了房屋产权证书后即可办理正式的抵押登记，因此原告发放的贷款已全程得到充分担保，故即使被告刘静未按照贷款合同约定按时还款，原告也可以通过行使抵押权保障权利，被告晋联公司对被告刘静的债务不应再承担连带清偿责任。2.涉案的楼宇已办理了房屋初始登记，被告购买的房屋早具备了办理了房屋产权证及不动产抵押登记的条件，客观上与被告刘静同时期、同楼宇的其他买房人也都办理了房屋产权证及抵押登记并及时依约解除了被告晋联公司的担保责任。根据贷款合同第20.2条规定，被告刘静及原告应及时办理正式的抵押登记并依约按时解除被告晋联公司的阶段性保证责任；被告晋联公司在具备了办证条件后第一时间通知被告刘静办理，但因被告刘静未提供办证的资料、未提交办证费用，且涉案房屋因被告刘静涉嫌刑事犯罪导致被司法查封，客观上也无法办理，正是被告刘静的行为直接导致抵押登记无法办理，人为恶意延长了被告晋联公司的担保期限，加重了被告晋联公司的担保责任，故被告晋联公司不应再承担保证责任。3.原告主张的利息、复利、罚息等金额严重超出了因被告刘静逾期还款给原告造成的损失，且上述利息、罚息、复利的计算标准过高，故原告要求被告晋联公司对借款利息、复利、罚息等承担连带清偿责任明显不当。4.原告要求被告晋联公司承担案件的诉讼费、保全费及律师费，缺乏依据、证据不足，被告晋联公司不应承担。综上，请求驳回原告要求被告晋联公司承担连带清偿责任的诉讼请求。原告工行五一路支行、被告晋联公司围绕诉讼请求依法向本院提交了证据；被告刘静经依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃了举证、质证的权利。对以下证据本院予以确认并在卷佐证：原告提交的《工行五一路支行营业执照》《刘静身份证、户口本》《晋联公司工商信息》《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》《商品房买卖合同》《房屋预告登记证明》《个人贷款借据余额信息》《客户历史明细列表》；被告晋联公司提交的《房屋预告登记证明》《不动产权证书》《新建商品房查询结果信息》。对被告晋联公司提交的《（2015）榕民终字第5965号民事判决书》《（2017）浙03民终988号民事判决书》，经质证，原告认为与本案无关；本院认为，该两份民事判决书确认的事实与本案无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月26日，被告刘静（作为借款人、抵押人）、被告晋联公司（作为保证人）与原告工行五一路支行（作为贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》。其中约定，贷款人根据借款人的申请，向借款人发放1560000元个人购置住房贷款；购买房屋坐落于太原滨河西路99号；贷款期限30年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；按月等额本息还款；借款利率为基准年利率5.65%，贷款发放后遇基准利率调整时，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按合同约定的利率基础上加收30%确定，借款利率按合同约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动；借款人未完全、适当地遵守或履行合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现合同项下债权及担保权利而产生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）由借款人承担；保证人承担阶段性连带责任保证（即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但当正式抵押登记手续已办理完结且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对之后到期的借款人的债务免除保证责任）；抵押人以坐落于太原市滨河西路99号3-1-1002房产抵押，抵押担保的范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或者贷款人另行要求的合同时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。合同签订后，原告于2015年5月26日向被告刘静发放了贷款1560000元，贷款期限自2015年5月26日至2045年5月26日。坐落于太原市滨河西路99号3幢1单元10层1002号房屋于2015年10月20日办理了预购商品房预告登记（房屋预告登记证明编号为晋房预并字第6000007170号），预告登记权利人为被告刘静、预告登记义务人为被告晋联公司；于2015年10月20日办理了预购商品房抵押权预告登记（房屋预告登记证明编号为晋房预并字第6000007171号），预告登记权利人为原告工行五一路支行、预告登记义务人为被告刘静；于2018年取得了不动产权证书（不动产权证书编号为晋2018太原市不动产权第XXXX号），权利人为被告晋联公司。截至2019年8月29日被告刘静已连续多次未按时履行还本付息义务。按照合同约定，原告宣布合同立即到期。截至2019年8月29日，被告刘静欠原告本金957728.89元、利息34960.31元、罚息277.68元、复利739.12元。本院认为，原告工行五一路支行与被告刘静、晋联公司签订的《个人购房借款/担保合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告已按约定向被告发放了贷款，但被告刘静未按约定偿还借款本息，违反了合同约定的其应履行的义务，根据约定原告有权要求被告提前归还已发放的全部贷款本金并结清利息，故被告刘静应偿还原告剩余借款本金并支付利息、罚息及复利。按照合同的约定及相关规定，罚息、复利的利率应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算。合同约定被告晋联公司承担的为阶段性连带责任保证。案涉抵押房屋虽未办理正式抵押登记，但已办理了预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记，且被告晋联公司已于2018年办理了案涉抵押房屋的所有权初始登记，案涉房屋并已具备办理登记至被告刘静名下及办理正式抵押登记的条件，办理正式抵押登记并非被告晋联公司的义务，现有证据不足以证明未办理正式抵押登记系因被告晋联公司的违约行为所致，判令被告晋联公司继续承担担保责任有失公平合理，故对原告要求被告晋联公司承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。对原告主张的律师费，因原告未提交相应的证据证明该费用已实际支付及具体数额，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘静于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司太原五一路支行剩余借款本金957728.89元；二、被告刘静于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司太原五一路支行截至2019年8月29日的利息34960.31元、罚息277.68元、复利739.12元，并支付自2019年8月30日起至本息还清之日止的罚息、复利（该罚息以上述第一项判决中未偿还的借款本金为基数、该复利以本项判决中未支付的利息为基数，利率均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、原告中国工商银行股份有限公司太原五一路支行有权就坐落于太原市滨河西路99号3幢1单元10层1002号房屋拍卖或者变卖后所得价款在上述判决第一项、第二项被告刘静应偿还债务的限额内优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司太原五一路支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6869元、保全费5000元，合计11869元（原告已预交），全部由被告刘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 赵全龙 二〇二〇年五月二十七日书记员 何 琳相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。