四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1502民初949号 原告：宜宾市投资集团房地产开发有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊两路桥铁路以西昌谊公司综合楼，统一社会信用代码91511500791816566L。 法定代表人：程洪江。 委托诉讼代理人：刘晓玲，四川法光律师事务所律师，执业证号15115201211391152。 委托诉讼代理人：杨琪，四川法光律师事务所律师，执业证号15115201711538413。 被告：四川银翔房地产开发有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路南二段2号2栋37号，统一社会信用代码915100007958459381。 法定代表人：张晓春，执行董事。 被告：四川省天宁置业有限责任公司，住所地四川省成都市武侯区双丰路27号金声大厦四楼，统一社会信用代码9151010766303464XT。 法定代表人：李益，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：张媛媛，四川恒和信律师事务所律师，执业证号15101201511467222。 原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司（以下简称宜投公司）与被告四川银翔房地产开发有限公司（以下简称银翔公司）、四川省天宁置业有限责任公司（以下简称天宁公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜投公司的委托诉讼代理人刘晓玲，被告银翔公司、天宁公司的共同委托诉讼代理人张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宜投公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告天宁公司退还首席滨江项目股东结算款6652206.22元，判令被告银翔公司退还首席滨江项目股东结算款4783101.5元；2.诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：首席滨江项目位于宜宾市。2007年6月8日，原告与二被告签订关于该项目的《投资联合开发协议》，协议约定被告天宁公司投资1600万元，占股40%；被告银翔公司投资1200万，占股30%；原告宜投公司投资1200万元，占股30%。协议约定后期成立项目公司，将土地过户到项目公司进行开发建设。因土地不能过户，原告与二被告于2018年10月9日签订《投资联合开发补充协议书》，约定本项目以原告的名义对外开展经营活动，以首席滨江项目部的名义进行独立的财务核算。首席滨江项目一期于2009年11月15日正式开工，2011年1月27日取得商品房预售许可证，2012年6月8日竣工并验收，2014年1月9日取得竣工验收备案文件。2018年1月11日开了当年的第一次股东会决议，原、被告对本项目进行结算，并通过了《首席滨江交通街项目清算实施方案》。根据第一次股东会决议及该方案约定，原、被告三方共同委托相关专业机构对本项目开展清算分配工作，主要完成了委托四川源禾房地产评估有限公司（以下简称源禾评估公司）对未售商业和车位进行估价，并编制了相关估价报告，后委托四川同舟税务师事务所有限责任公司（以下简称同舟税务师事务所）编制了《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部税金情况的报告》、委托四川华强会计师事务所有限公司（以下简称华强会计师事务所）编制了交通街项目截止2018年11月14日的净资产专项审计报告。2018年12月18日，本项目召开了2018年第四次股东会并形成决议以及确认了股东间清算分配实施方案。其后，因商业资产（含地下仓库）实现销售，华强会计师事务所于2019年11月25日出具了截止2019年11月21日净资产专项审计报告，该份报告显示天宁公司、银翔公司分别应退还原告首席滨江股东结算款6652206.22元、4783101.5元。二被告应承担的亏损已由原告全部垫付，各股东应当按照实际出资比例承担项目亏损。为解决纠纷，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告银翔公司辩称，一、我方与原告签订《投资联合开发协议》，约定原告投资1200万元，占投资总额的30%；天宁公司投资1600万元，占投资总额的40%；我司投资1200万元；占投资总额的30%。但实际投资额与协议存在微小出入，我方认可三投资人总投资额为1756万元，占比分别为：天宁公司占39.86%，银翔公司占30.07%，宜投房司占30.07%。二、我方认为应当以华强会计师事务所2019年11月25日出具了《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2019年11月21日净资产专项审计报告》为准，认可宜投公司将商业用房以评估价格80%出售给四川量典置业有限公司（以下简称量典公司）。但是鉴于宜投公司按评估价八折处置了该部分商业资产，其中预提未售资产销售和管理费用2550592元，因为该笔费用并未实际产生，应当该笔费用在股东结算款中按照实际投资比例予以扣除。三、我方不同意“延迟办证违约金”按照12131297元计算。依据华强会计师事务所出具的《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2018年11月14日净资产专项审计报告》第三.（三）.2.（8）“营业外支出”，延迟办证违约金为12131297元。但之所以最终该笔费用支出为该金额，完全是原告的原因造成。在举证质证环节，我方会向法庭提交证据（“备忘录”、“首席滨江业主违约或关于对宜宾市执行备忘录的函”）证实，因为当时逾期办证的问题，我方和天宁公司通过积极协调已经与业主达成一致意见，就延迟办证违约金的问题按照违约金总额的40%即560万支付的即可，且业主同意用车位抵偿。但是因为原告决策的方面的原因，造成该协商意见未能成形。而原告是作为三股东唯一对外履行经营行为的主体。因此，我方认为延迟办证违约金应按560万元计算，多支付的6531297元应当由原告承担。四、原告主张与被告之间的借款按年利率18%计息过高。我方与原告之间的借款实际都是用于项目投资，不属于严格意义上的民间借贷行为，属于股东间的垫资。如按照18%计算年利息，只能增加整个项目的负债，不利于项目良性开发。并且，为合伙开发成立的交通街项目部在向宜投公司请款时，附有请示以及情况说明，请示将借款利息按银行同期贷款基准利率计算，上面附有银翔公司、天宁公司、宜投公司项目负责人徐强、李益、潘志刚的签名。故恳请予以酌情降低。五、关于地下管网及路面改造事宜、部分拆迁铺面被烧毁的补偿款问题。该项目地下管网及路面改造事项当初政府认可补偿1000万元；并且项目部支付拆迁补偿款后，改造区域涉及的部分皮面遭受火灾毁损。项目清算应当在争取到该笔赔偿款后再行清算。而关于铺面被烧毁涉及的赔偿款，我方认可不在本案中进行处理，等政府赔偿款确定以后三方按实际投资比例进行分摊。综上所述，原告主张我方退款的诉讼请求不符合客观事实，我方对应当结算的金额不予认可。 被告天宁公司答辩意见与被告银翔公司一致。 经审查，本院认定事实如下：2007年6月8日，原告宜投公司（甲方）与被告天宁公司（乙方）、被告银翔公司（丙方）签订《投资联合开发协议》，约定：就合作开发宜宾市项目达成以下联合经营开发协议。一、甲方投资1200万元，占投资总额的30%；乙方投资1600万元，占投资总额的40%；丙方投资1200万元，占投资总额的30%。甲乙丙三方按投资比例进行项目联合开发，利润及风险按投资比例分配。二、协议达成后，由甲、乙、丙三方共同成立项目开发部，办理相关报建手续、负责日常项目开发事宜处理。八、4.甲方负责项目前期工作、工程建设及有偿提供倒迁安置房源；5.乙方负责项目的营销工作；6.丙方负责房屋拆迁工作。十、本协议未尽事宜，甲、乙、丙三方另行协商补充。 2008年10月，原被告三方签订了一份《投资联合开发补充协议书》，约定：一、以甲方即宜投公司名义作为该项目的投资开发主体，“宜宾市宜合房地产开发有限公司”设立的目的因未实现，甲、乙、丙三方一致认可投入“宜宾市宜合房地产开发有限公司”的资金作为三方实施该项目的项目资本金，专项用于该项目的开发建设。四、乙方、丙方一致同意若因甲方在开发交通街项目过程中包括但不限于因融资而引起的一切开发建设的法律责任及经济风险。乙方、丙方按约定出资比例与甲方共同承担。五、乙方、丙方须对甲方在三方联合投资生效前已在该项目所垫付的土地使用权出让金和支付的安置金等费用共计1823万元……，甲、乙、丙三方一致认可此款自甲方投入后应按同期银行贷款利率上浮50%支付甲方资金占用费直至项目部还清时止，但此款支付甲方的时间应在甲、乙、丙三方利润分配之前。 2014年10月25日，原告宜投公司及被告银翔公司、天宁公司通过《宜宾市改造项目第二十次股东会决议》，决议如下：一、目前项目部资金紧张，由宜投公司垫支600万元用于缴纳土地出让金。所垫支款项按年利率18%计算资金利息。二、后续办理房产证过程中尚需要支付维修基金以及契税等，大致约950万元，届时如果项目部资金仍未得到缓解，则由宜投公司借支垫付。所垫支款项按年利率18%计算资金利息。 宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部于2014年10月30日向宜投公司出具一份《请示》，请示中载明：“交通街项目部承诺在2014年12月20日前归还宜投房产垫支600万元，并按600万元银行同期贷款基准利率计息并缴回贵公司”，并加盖该项目部印章，印章旁有“同意、李益；徐强；潘志刚”字样的签名。2014年12月15日，该项目部出具一份《情况说明》，载明：“因目前项目部资金紧张，特向投资集团房地产开发有限公司借支垫付”，印章旁有“李益；徐强；潘志刚”字样的签名。2014年12月25日，该项目部出具一份《情况说明》，载明：“因目前项目部资金紧张，特向投资集团房地产开发有限公司借支垫付，利息按银行贷款结算”，该份说明上没有签名也没有加盖印章。 2015年12月5日，宜宾市翠屏区首席滨江业主委员会向原告出具《首席滨江业主委员会关于如期执行“备忘录”的函》，载明：贵公司向首席滨江小区全体购房方业主支付逾期办证违约金约560万元，我会同意贵公司用拥有产权可处分并可实际使用的首席滨江地下停车位约80个，按每个车位平均折价7万元，折价公约560万元抵偿给购房业主，以抵偿贵公司应支付的逾期办证违约金。 2017年10月27日，源禾评估公司出具川源禾房咨估字【2017】第428-1号估价函，对首席滨江项目所涉及的共100个车位（总建筑面积5269.32平方米）在满足本次估价设定的假设前提和限制条件下的快速变现价格咨询估价结果总额为651.39万元。同日，该公司出具川源禾房咨估字【2017】第428-2号估价函，对首席滨江项目部分商业房地产（总建筑面积1704.62平方米）在满足本次估价设定的假设前提和限制条件下的快速变现价格咨询估价结果总额为2536.85万元。原、被告三方均对该两份估价函予以认可。 2018年1月11日，原、被告三方通过《首席滨江交通街项目2018年第一次股东会会议决议》，决议如下：一、关于支付延期办证违约金事项（一）1.赔付标准：按照与业主签订的商品房买卖合同及其补充协议约定的延期办理房屋产权证应支付的违约金总额的50%向存在延期办证情形的购房业主支付违约金；已经起诉并一审已判决的业主按照判决金额的50%支付；2.赔付方式：承诺将该上述标准的金额以现金的形式于2018年2月10日之前全部支付到位。（三）同意各股东按项目股份比例承担所有办证违约金及相关诉讼费用；同意各股东按项目股份比例以现金方式分期筹集……赔付完毕后同意进行结算，暂定的600万元不足以赔付的，各项目股东另行按股份比例筹集。二、关于首席滨江交通街项目清算实施方案事项（一）同意《首席滨江交通街项目清算实施方案》并立即组织实施，原则于2018年4月15日前确定清算结果；根据清算结果立即制定和确定分配方案。其附件《清算实施方案》约定：三、三方共同委托具有相应资质的中介机构完成工程决算、税务试算、财务决算和审计，并由审计中介机构根据本方案中的清算原则形成清算审计报告。四（一）清算起始日期确定为2018年1月15日。（三）4.本项目向宜投公司借款产生的利息按借款协议约定的利率计实际借款时间计算资金利息，进入项目成本，利息计算截止日期至清算结果确定之日止。 2018年12月2日，华强会计师事务所出具《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2018年11月14日净资产专项审计报告》，载明：一、（一）审计范围本次审计范围为交通街项目部2007年7月1日-2018年11月14日的利润表及截止2018年11月14日的资产负债表。二、（一）项目基本情况截止2018年11月14日，首席滨江项目部收到三方投资额为1756万元，其中：天宁公司出资700万元，占39.86%；宜投公司出资528万元，占30.07%；银翔公司出资528万元，占30.07%。三、审计情况（二）调整后财务状况9、其他应付款（2）期末应付账款明细中“预提未售资产销售和管理费用”为2550592元。（三）经营情况2.（6）财务费用经审计确认2007年7月1日-2018年11月14日财务费用为11022122.29元，其中①利息支出11278500.99元系根据2014年第二十次股东会决议一致同意：宜投公司2014年垫付交通街项目土地出让金、维修基金、契税共计15453906元，按照年利率18%支付占用宜投公司资金利息；利息测算至2018年11月30日;（8）营业外支出中延迟办证违约金为12131297元。四、截止2018年11月14日，天宁公司应退股东余额为3575519.46元；银翔公司应退股东余额为3945377.11元。本次审计报告未载明任何地下管网、烧毁店面损毁的赔偿金额。原、被告三方均认可本次审计报告。据原、被告在庭审中陈述，预提未售资产是指房地产行业销售惯例，在销售过程中产生的代理费、广告费等各项营运费用，审计报告中载明的预提费用2550592元大致按照商业用房估价10%预提出来备用的。双方均认可该费用没有实际产生。 2018年12月18日，原、被告三方通过《首席滨江交通街项目2018年第四次股东会会议决议》，约定：一、关于首席滨江交通街项目未售的车位和商业按照房地产咨询估价报告的估价全部出售给股东事项（一）三方股东一致同意将首席滨江交通街项目未销售车位全部对外出售，以源禾评估公司编制的川源禾房咨估字【2017】第428-1号确定的价格为底价……即日起截止到2019年3月3月30日止；（二）如上述销售时间期间未对外出售，三方股东一致同意将首席滨江交通街项目未销售车位可全部出售给宜投公司，销售价格以源禾评估公司编制的川源禾房咨估字【2017】第428-1号确定的价格为销售价格。天宁公司、银翔公司放弃购买权；（三）天宁公司、银翔公司对源禾评估公司编制的川源禾房咨估字【2017】第428-2房地产咨询估价报告资产中商业的估价存在异议，三方股东同意，在2019年2月28日前可由天宁公司和银翔公司寻求其他社会客户购买，三方共同协商确认处置价格；逾期未出售则视为三方股东皆认可该评估价格，由三方股东按比例回购；届时若任一股东方不能按股权比例回购的，视为放弃优先购买权，可由其他股东方按评估价回购或采取拍卖的方式进行处置。二、（一）三方股东同意华强会计师事务所编制的《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2018年11月14日净资产专项审计报告》；（五）天宁公司、银翔公司对报告中项目借款计息、延期办证违约赔付金的计算两项内容及地下管网及路面改造事宜的政府补偿款存在异议：1.关于项目部借款利息的问题。天宁公司、银翔公司认为项目部向宜投公司的共计1545.3906万元借款，应按银行同期贷款利率上浮20%计息，不应按年息18%计算资金利息；宜投公司即前述报告认为三方股东在股东会决议中明确资金利息，故应按年息18%计算。2.关于延期办证违约金的问题。天宁公司、银翔公司认为延期办证违约金应由宜投房司负主要责任；3.关于地下管网及路面改造事宜的政府补偿款问题。天宁公司、银翔公司提出该项目地下管网及路面改造事项当初政府认可补偿1000万元，项目清算应当予以考虑。但宜投公司认为该事项无任何书面依据。 2019年9月24日，量典公司通过银行（账户：43×××06）向宜投公司（账号20×××28）转款26673720元。据原告宜投公司陈述，该笔费用系宜投公司将前述车位估价（651.39万元）及商业用房按估价80%（2536.85万元×80%）处置给量典公司的资产总额。 鉴于估价的车位和商业用房处置，原告宜投公司委托华强会计师事务所就前述《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2018年11月14日净资产专项审计报告》进行修正，华强会计师事务所于2019年11月25日出具《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2019年11月21日净资产专项审计报告》[川华会宜分审（2019）字第440号]，载明：一、（一）审计范围本次审计范围为交通街项目部2007年7月1日-2019年11月21日的利润表及截止2019年11月21日的资产负债表。二、（一）项目基本情况截止2019年11月21日，首席滨江项目部收到三方投资额为1756万元，其中：天宁公司出资700万元，占39.86%；宜投公司出资528万元，占30.07%；银翔公司出资528万元，占30.07%。三、审计情况（三）8、其他应付款其中期末应付账款明细中预提未售资产销售和管理费用为2550592元。（四）经营情况2.各科目发生额情况（6）财务费用经审计确认2007年7月1日-2019年11月21日财务费用为13417687.48元，其中①利息支出13581132.98元系根据2014年第二十次股东会决议一致同意：宜投公司2014年垫付交通街项目土地出让金、维修基金、契税共计15453906元，按照年利率18%支付占用宜投公司资金利息；利息测算至2018年9月24日；（9）营业外支出中“延迟办证违约金”为12131297元。四、截止2019年11月21日，天宁公司应支付股东余额为6652206.22元；银翔公司应支付股东余额为4783101.5元。本次审计报告也未载明任何地下管网、烧毁店面损毁的赔偿金额。 现原、被告三方对合作开发该项目的结算款项发生争议，酿致本案诉讼。 本院就双方争议事项于2020年4月22日通知原、被告到庭询问，原、被告均陈述：结算以华强会计师事务所于2019年11月25日出具的川华会宜分审（2019）字第440号《宜宾市投资集团房地产开发有限公司交通街项目部截止2019年11月21日净资产专项审计报告》为准；预提未售资产销售和管理费用2550592元未实际产生；逾期办证违约金560万元三方均认可按各自实际出资比例承担；交通街项目烧毁房屋赔偿款事宜待政府赔偿金额确定之后，三方再按照各自实际出资比例分配，不在本案中处理。 本院认为，本案的争议焦点为：1、借款利息利率应当按多少计算？2、被告天宁公司、银翔公司应向原告宜投公司支付的合作项目结算款金额分别是多少？ 关于争议焦点1借款利率的问题，根据三方于2014年签订的第二十次股东会决议约定，所垫支款项按年利率18%计算资金利息。故两次净资产审计报告中的利息计算均按照年息18%计算，两份报告的利息计算符合三方决议约定，本院予以确认。关于二被告辩称约定利息过高要求调整，但二被告并未举证证明双方在该份决议签订后对利息进行重新约定；而交通街项目部在2014年10月、12月的请示及情况说明，但该说明、请示上并没有三方合伙人明确同意计息按照银行同期贷款基准利率计算的表示。且年息按18%计算不违反法律规定，二被告该项辩驳主张不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点2，本院分析认定如下：对于庭审中原被告均无异议的项目，本院予以确认。 关于逾期办证违约金及预提未售资产销售和管理费用扣减的认定。1.鉴于2019年审计报告中逾期办证违约金为12131297元，扩大部分6531297元应当在股东结算款中予以扣减，而剩余560万元三方均认可按各自实际出资比例承担。按照天宁公司实际出资39.86%；银翔公司实际出资30.07%计算，天宁公司、银翔公司分别应当承担的逾期违约金为2232160元（560万元×39.86%）、1683920元（560万元×30.07%）。而2019年审计报告中，天宁公司、银翔公司计算分别应承担的逾期违约金应为4835534.98元（12131297元×39.86%）、3647881元（12131297元×30.07%），故天宁公司、银翔公司分别应在股东结算款中扣减逾期办证违约金分别为2603374.98元（4835534.98元-2232160元）、1963961元（3647881元-1683920元）。2.2019年审计报告上载明预提费用为2550592元。按照二被告各实际出资比例计算，天宁公司应当扣减1016665.97元（2550592元×39.86%），银翔公司应当扣减766963元（2550592元×30.07%）。 关于地下管网政府补偿款的问题，被告未向本院举证证明就案涉项目已经取得政府相关职能部门就地下管网及路面改造事宜的赔偿款，故二被告所举的证据不能证明该两项赔偿款已经实际产生，本院对该项辩称不予采信。 综上，结合本院上述评定，天宁公司、银翔公司分别应在股东结算款中扣减3620040.95元（2603374.98元+1016665.97元）、2730924元（1963961元+766963元）。结合华强会计师事务所于2019年11月21日出具净资产专项审计报告中载明天宁公司、银翔公司分别应退股东余额为6652206.22元、4783101.5元，扣除应当扣减的费用，本院认定被告天宁公司应当向原告宜投公司支付股东结算款为3032165.27元（6652206.22元-3620040.95元）、银翔公司应当向原告宜投公司支付股东结算款为2052177.5元（4783101.5元-2730924元）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川省天宁置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司支付首席滨江项目结算款3032165.27元。 二、被告四川银翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司退还首席滨江项目结算款2052177.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费90412元，减半收取计45206元，由原告宜宾市投资集团房地产开发有限公司负担21511元，由被告四川省天宁置业有限责任公司负担14129元，被告四川银翔房地产开发有限公司负担9566元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于宜宾市中级人民法院。 审 判 员  刘 琳 二〇二〇年五月十一日 法官助理  徐娇娇 书 记 员  岳冬熠