贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初855号原告（反诉被告）：贵州康胜汽车销售服务有限公司，住所贵州省遵义市汇川区。法定代表人：朱恒锋，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙芳林，贵州齐之越律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘燕婉，贵州齐之越律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义永翔汽车销售有限责任公司，住所贵州省遵义市汇川区法定代表人：田禾，职务：董事长。委托诉讼代理人：夏长江，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：邓义生，贵州贵弘律师事务所律师。被告（反诉原告）：遵义永迈汽车销售服务有限责任公司，住所贵州省遵义市汇川区。法定代表人：田禾，职务：董事长。委托诉讼代理人：夏长江，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：邓义生，贵州贵弘律师事务所律师。原告贵州康胜汽车销售服务有限公司（以下简称康胜公司）与被告遵义永翔汽车销售有限责任公司（以下简称永翔公司）、遵义永迈汽车销售服务有限责任公司（以下简称永迈公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。在诉讼过程中，被告永翔公司、永迈公司于2019年3月3日提出反诉，本院于同日予以受理后，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）康胜公司的委托诉讼代理人孙芳林、刘燕婉、被告（反诉原告）永翔公司、永迈公司的共同委托诉讼代理人夏长江、邓义生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告康胜公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院解除原、被告之间于2018年8月26日签订的《商铺租赁合同》；2.请求人民法院判决二被告返还原告租金人民币581150.68元；3.请求人民法院判决二被告返还水电费保证金人民币50000元；4.请求人民法院判决二被告支付违约金人民币2541968.32元(六个月房租840000元+未到期装修费用1701968.32元)；5.请求人民法院判决二被告承担原告损失共计人民币1217444.68元（标识、家具、电器1172448元+资金占用费4905.95元+搬迁费用40090.73元）；6.请求人民法院判决诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月26日签订的《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租坐落于遵义市汇川区董公寺汽车贸易城的商业用房及场地，租赁面积共计4430平方米，租期从2018年9月1日至2033年8月31日止，合同约定的水电费保证金为50000元。在履约过程中，二被告于2019年7月2日开始多次分别于2019年11月6日、2019年11月8日、2019年11月30日、2019年12月2日、2019年12月6日在原告的经营场地实施锁门、断电、堵门等行为，最后一次从2019年12月2日锁门并断电持续至2019年12月6日。二被告的上述行为给原告的消费者及员工心理造成恶劣影响，导致原告无法正常经营，原告的员工纷纷辞职最终导致原告于2019年12月13日停业，原被告双方签订的租赁合同目的已不能实现，二被告构成根本违约。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院，诉如所请。永翔公司、永迈公司辩称：1.我方同意解除双方于2018年8月26日签订的商铺租赁合同；2.原告在诉状中称被告在其租赁期间采取锁门、断电、堵门等行为造成原告无法经营与事实不符。因为原告违反租赁合同拒绝支付租金，被告多次到原告处要求支付租金，但并未采取过激行为影响原告经营；3.原告要求返还租金581150.68元、水电保证金50000元无事实和法律依据；4.原告要求支付违约金及损失无法律依据，被告无须赔偿原告任何损失。永翔公司、永迈公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求人民法院依法解除2018年8月26日签订的商铺租赁合同；2.请求人民法院判令被反诉人支付2019年9月1日至2020年8月31日拖欠租金680000元，损坏门窗费用9422.58元、垫付的费用20577.42元，共计30000元及6个月违约金840000元以上共计1550000元；3.请求人民法院判令被反诉人支付反诉人聘请律师费用50000元；4.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：永翔公司、永迈公司与康胜公司于2018年8月26日签订一份商铺租赁合同，合同约定：永翔公司、永迈公司将其拥有的遵义市汇川区董公寺汽车商贸城商业用房及场地共计4430平方米出租给康胜公司经营长安马自达汽车及配件销售和维修服务办公，租赁期限为15年，从2018年9月1日至2033年8月31日止，并给康胜公司两个月免租期，租金支付方式为一年一付，在双方签订合同起二个工作日向永翔公司、永迈公司一次性支付租金，第二次按到期租金时间提前二个月一次性支付，合同签订后，康胜公司在第二个租赁年度内应当支付租金168万元，现仅仅支付租金100万元，我方多次要求支付剩余租金，但康胜公司均未支付。为此，我方提起反诉。康胜公司辩称：1.我方同意解除双方签订的商铺租赁合同，但是解除合同不是我方违约，而是被告方锁门、断电、堵门等行为导致合同目的不能实现；2.关于永翔公司、永迈公司诉请的损坏门窗费用9422.58元和垫付的费用20577.42元及6个月违约金84万元没有事实依据，且我方后支付租金100万元。反诉诉请的第3、4项没有相应的事实依据，请求驳回反诉人的诉请。本院经审理查明认定事实如下：2018年8月26日，康胜公司（乙方）与永翔公司、永迈公司（共同为甲方）签订《商铺租赁合同》，合同约定甲方将其合法拥有的坐落于遵义市汇川区董公寺汽车贸易城的商业用房及场地出租给乙方，租赁面积共计4430平方米，其中一层（地下室钣喷车间）962平方米、二层（展厅+售后车间）1927平方米、夹层（办公区域）477平方米、停车场（机修车间屋顶）1064平方米，租赁期限为15年，从2018年9月1日至2033年8月31日，因考虑到乙方装修需要，给予两个月装修期，装修期内免收租金，实际计租时间以顺延两个月起计。具体租金计算为：2018年9月1日至2019年8月31日为1450000元，2019年9月1日至2020年8月31日为1680000元，乙方应向甲方交付租赁期间水电费保证金50000元。合同第五条约定：“租金支付方式，1、租金一年一付。双方在签订合同之日起二个工作日内乙方支付第一次租金及水电费保证金。第二次按到期租金时间提前二个月一次性支付，第三年按到期租金时间提前一个月一次性支付，第四年及以后的租金按到期时间一次性支付。2、甲方在收到租金的10个工作日内出具增值税专用发票，超过1个月未开票，则乙方次年租金交纳时限可按延期开票时间延期”、第十条“4、甲乙双方经友好协商，在提前6个月书面告知的前提下一致同意解除合同的，可以解除本合同”、第十一条“违约责任和违约金，2、乙方在租赁期内发生以下情况，视违约，乙方应向甲方支付违约金，违约金为6个月房租，固定装修无偿移交给甲方：（1）擅自将租赁的房屋转租的；（2）擅自拆改租赁房屋结构或改变租赁房屋用途的，更换其他品牌及破坏房屋主体装修的；（3）拖欠租金1个月（含）以上的”。合同还就其他权利义务进行了约定。2018年8月27日，康胜公司向永翔公司转账1500000元，其中房租1450000元，保证金50000元。2018年9月25日，永翔公司向康胜公司出具1450000元增值税专用发票两张。2019年7月4日，康胜公司向永迈公司支付房租1000000元。同年7月4日，康胜公司（乙方）与永翔公司、永迈公司（甲方）签订《关于贵州康胜汽车销售服务有限公司延缓缴纳房租的补充》约定“根据甲乙双方所签订的商铺租赁合同中所规定的关于租金缴纳的时间，本年度乙方应于2019年7月1日支付给乙方房屋租金共计：1680000（大写：壹佰陆拾捌万元整）乙方并没有按合同的要求付款，已经属违约。但经过友好的协商甲方同意乙方于2019年7月4日前支付甲方1000000.00（大写：壹佰万元整）剩下的680000.00（大写：陆拾捌万元整）于2019年9月1日前一次性支付给甲方。如果未按照规定时间付款则视为乙方违约并承担违约责任。甲方有权收回乙方所租的场地，并按原合同执行相关的违约责任。其余按原合同执行”。2019年9月22日，康胜公司向永迈公司、永翔公司发出《告知函》，康胜公司认为因各种原因导致其近一年亏损200万元，虽然调整经营思路至7月仍不能止损，遂“经我们测算租金在100万元内/年，我司才能勉强支撑，希望贵司可以减小我司的租赁面积，以协助我司渡过现在的难关，若不能得到贵司的理解和支持，我司现在只能遗憾的按照租赁合同第十条第四条提前6个月书面告知贵司半年后停止租赁并解除合同”。2019年10月22日，永翔公司、永迈公司向康胜公司发出《告知函回复》，回复内容主要为不同意解除合同，不同意康胜公司减少租金的请求，并要求于2019年11月1日前支付剩下的租金680000元。2019年11月7日，康胜公司向永迈公司、永翔公司发出《告知函》，该函主要内容为康胜公司认为其交纳的1000000元租金能继续经营至2020年4月30日，届时将房屋交还给永迈公司、永翔公司，并要求两公司停止锁门、抢夺卷帘门遥控器等行为。2019年11月8日，永迈公司、永翔公司发出《回复函》，该函载明“贵司函中告知来4月30日到期后不再续租，此行为只是贵司单方面解除合同的行为，我司并没有同意，按原合同贵司已经违约，如经营到4月30日请贵司于11月30日前按合同要求支付我司违约金840000元。我司于11月8日和贵司人员张富一起在董公寺派出所进行了协商，根据现场的调解请贵司在本月15日前明确以书面的形式回复我司对现有场地是否续租，如果续租请于2019年11月30日前按合同的要求一次性支付本年度余下的房租680000元。如果逾期未支付我司有权收回现有场地并追究贵司的违约责任。”。2019年11月9日，康胜公司向永迈公司、永翔公司发出《告知函》，该函在于要求两公司停止锁门、抢夺卷帘门遥控器等行为。2019年11月27日，永迈公司、永翔公司向康胜公司发出《告知函》，该函载明“按商铺租赁合同第五条规定，第二次缴纳租金需按到期租金时间提前二个月一次性支付。贵司未按商铺租赁合同按时付清第二次租金，我司也多次与贵司协商此事，贵司都未付清第二次租金。按商铺租赁合同第十一条第2条规定，贵司拖欠租金已经超过一个月，视为违约，贵司应向我司支付违约金，违约金为6个月房租，固定装修无偿移交给我司。我司将在11月30日对商业用房及场地进行断电及锁门的方式来维护我方的合法权益”。2019年11月27日，康胜公司向永迈公司、永翔公司发出《协商函》，该函载明“从2019年9月22日至今，双方一直未达成一致协议，在此期间贵公司多次采取断电、堵门、锁门、强行抢夺钥匙等非法行为，严重影响我司正常经营活动。希望双方就租赁合同协商变更事宜尽快达成一致协议，在双方未达成一致协议之前贵公司无权擅自采取任何措施非法阻碍我司正常经营秩序，否则，由此造成一切损失由贵公司承担”。2019年12月2日，贵州舸林律师事务所向康胜公司发出《律师函》，该函明确要求康胜公司将拖欠的租金680000元付至永迈公司账户，逾期未付，将加收6个月房租的违约金，并保留解除合同的权利。2019年12月5日，康胜公司向永迈公司、永翔公司发出《告知函》，载明因永迈公司、永翔公司采取锁门、堵门、抢夺我司卷帘门遥控器及断电等非法行为，康胜公司要求解除租赁合同，搬离相关产品及设备，将现有经营场所交还给永迈公司、永翔公司。2019年12月15日，康胜公司向永迈公司、永翔公司发出《告知函》，该函载明“……我公司不得不要求解除租赁合同，搬离相关产品及设备，将现有经营场所交还给贵公司。1、我司于2019年12月5日告知贵司将搬离相关产品及设备，我司于2019年12月13日已搬离，现将经营场所移交给贵司，请贵司安排人员接收。2、由于装修改造以及静电地板、中央空调、LED显示屏、主展台、前台接待桌、尾气抽排装置、线路管道和相关照明设备等附属设施设备等不能移动或移动后将严重损害其价值和使用价值的物品，我公司保留向你公司要求赔偿的权利”。同日，贵州齐之越律师事务所向永迈公司、永翔公司发出《律师函》，该函载明康胜公司于2019年12月15日发出的告知函永迈公司、永翔公司拒签，但从康胜公司提交的与永迈公司、永翔公司工作人员夏长江的通话录音可知，永迈公司、永翔公司知晓康胜公司搬走的事实，但认为双方并未解除合同。后原告诉至法院，诉如前述。另查明，2020年3月11日，董公寺派出所出具《处警情况》3张，载明：“2019年11月7日8时53分接110指令：董公寺汽车城发生纠纷，请求出警。经出警了解：系董公寺汽车城长安马自达4Ｓ店负责人张富（男，身份证5202021985××××××××，电话139××××0507）称因拖欠遵义永祥汽车销售服务公司租金未付，永祥公司收取了马自达4Ｓ店电闸门遥控钥匙，并将大门堵住。我所联系永祥公司负责人夏长江到场，张富与夏长江二人协商，夏长江将遥控钥匙归还，恢复大门畅通，马自达4Ｓ店方今日内给予夏长江答复。如双方协商未果，夏长江自行通过人民法院起诉处理。我所做情况掌握”、“2019年11月8日09时27分接110指令：汇川区董公寺汽车城报警称其在该处发生纠纷，请求帮助。接警后，经了解，汇川区和平社区汽车城马自达4Ｓ店负责人张富（男，5202021985××××××××）有人开车堵在4Ｓ店大门口，我所民警赶到现场，报警人张富称堵在大门口的车辆已离开。暂作情况掌握”、“2019年12月02日10时59分我所接110指令：汇川区董公寺汽车城报警人称在上述地点发生民事纠纷，请求出警。接警后，我所民警立即赶往现场，经出警了解，张富（男，5202021985××××××××）在汇川区和平社区报称：因欠房租费问题，被房东将马自达4Ｓ店的门关了，电断了，我所民警现场告知房屋费自行协商，如因关门造成损失，也可申请到司法程序解决”。另查明，2019年12月2日，永迈公司、永翔公司经理夏长江在其微信朋友圈发布招租信息，载明汇川区董公寺遵义国际汽贸城标准4S店出租。永迈公司为本次纠纷聘请律师，支付代理费50000元审理过程中，永迈公司、永翔公司认可康胜公司已缴纳2019年11月电费，2019年12月应缴纳电费为7552元，从水电保证金50000元中扣除。本院收到永迈公司、永翔公司的民事反诉状后，向康胜公司邮寄送达了民事反诉状副本，康胜公司于2020年3月6日收到该副本。本院认为，康胜公司向永迈公司、永翔公司租赁房屋，双方成立房屋租赁合同关系，合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守。根据康胜公司、永迈公司、永翔公司签订的《商铺租赁合同》，对于2019年9月1日至2020年8月31日的租金1680000元，因永迈公司、永翔公司在2018年9月25日向康胜公司开具了增值税发票，并不存在第二年租金延期交纳的问题，因此康胜公司应当在2019年7月1日支付租金1680000元。康胜公司在2019年7月4日支付租金1000000元后，同时与永迈公司、永翔公司签订协议约定于2019年9月1日前一次性支付剩余租金680000元，但康胜公司逾期未付，构成根本违约。作为出租方的永迈公司、永翔公司，对于康胜公司未按时足额支付租金的行为，应当采取正当的维权方式，不能影响康胜公司的正常经营秩序，不能影响康胜公司对租赁物的正常使用，从董公寺派出所2019年11月7日的处警可以看出，永迈公司、永翔公司存在扣留大门遥控钥匙，堵塞大门的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，永迈公司、永翔公司构成违约，但该违约属于一般违约，不足以解除合同。从康胜公司2019年9月22日向永迈公司、永翔公司发出的《告知函》可知，其经营已经困难，永迈公司、永翔公司的违约行为并非其经营困难的原因。虽然康胜公司多次要求与永迈公司、永翔公司解除合同，但永迈公司、永翔公司并未就此达成一致意见，永迈公司、永翔公司的经理夏长江在微信朋友圈发布招租信息，并不能就此认定与康胜公司的租赁合同已经解除，康胜公司于2019年12月15日搬离租赁场地，也不能认定双方解除了租赁合同。康胜公司于2020年1月17日起诉要求解除《商铺租赁合同》，但康胜公司系根本违约方，本案中没有解除合同的权利，但永迈公司、永翔公司收到起诉状副本后，于2020年3月3日提出反诉请求要求解除《商铺租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，康胜公司于2020年3月6日收到民事反诉状副本，应视为永迈公司、永翔公司解除合同的通知到达康胜公司，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年3月6日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对2019年9月1日至2020年3月6日的租金应计算为868000元（1680000元÷12个月×6个月+1680000元÷12个月÷30天×6天），因永迈公司、永翔公司明知康胜公司在2019年12月15日已经搬离，因此，对2020年3月3日以后的租金，不应再计算。永迈公司、永翔公司应当退还康胜公司租金132000元（1000000元-868000元），对康胜公司超过该金额的返还租金请求，本院不予支持。对永迈公司、永翔公司要求康胜公司支付租金680000元的反诉请求，本院不予支持。对于康胜公司要求永迈公司、永翔公司返还水电费保证金50000元，因永迈公司、永翔公司认可康胜公司2019年12月未付电费为7552元，而非庭审中主张的20577.42元，因此，永迈公司、永翔公司应当返还康胜公司水电费保证金42448元（50000元-7552元）。对于康胜公司要求永迈公司、永翔公司支付违约金2541968.32元（其中六个月房租840000元、未到期装修费用1701968.32元）、赔偿损失1217444.68元（标识、家具、电器1172448元+资金占用费4905.95元+搬迁费用40090.73元），首先，康胜公司要求永迈公司、永翔公司支付的未到期装修费用违约金1701968.32元，虽然庭审中康胜公司提交了装修记账凭证、发票等证据证明装修费用，但这些证据不能证明系用于康胜公司在案涉租赁场地的装修费用，对康胜公司主张的该笔违约金本院不予支持。其次，对于康胜公司要求永迈公司、永翔公司赔偿损失1217444.68元中，家具、电器是康胜能够搬走的，不能计算为其损失，且也不能证明其出示证据中购买的家具、家电用于案涉租赁场地，资金占用费的计算于法无据，搬迁费用属于康胜公司的正常支出，无论双方何种原因解除合同，康胜公司均会产生该笔费用，该笔费用不应当由永迈公司、永翔公司赔偿。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，因康胜公司、永迈公司、永翔公司均存在违约，对双方要求对方承担违约金840000元的请求本院不予支持，对赔偿损失的诉讼请求本院也不予支持。对于永迈公司、永翔公司要求康胜公司支付损坏门窗费用9422.58元，因永迈公司、永翔公司并未举证证明其门窗受到损坏，就算损坏，也未举证证明损坏是由康胜公司造成，对永迈公司、永翔公司的该项反诉请求本院不予支持。对于永迈公司、永翔公司主张康胜公司支付代理费50000元，因双方租赁合同并未对律师费进行约定，且永迈公司、永翔公司也存在违约，该费用不应当由康胜公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、贵州康胜汽车销售服务有限公司与遵义永翔汽车销售有限责任公司、遵义永迈汽车销售服务有限责任公司于2018年8月26日签订的《商铺租赁合同》已于2020年3月3日解除；二、遵义永翔汽车销售有限责任公司、遵义永迈汽车销售服务有限责任公司于本判决生效后五日内返还贵州康胜汽车销售服务有限公司租金132000元、水电费保证金42448元，共计174448元；三、驳回贵州康胜汽车销售服务有限公司其他的诉讼请求;四、驳回遵义永翔汽车销售有限责任公司、遵义永迈汽车销售服务有限责任公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20960元（已依法减半收取），由贵州康胜汽车销售服务有限公司负担18860元，遵义永翔汽车销售有限责任公司、遵义永迈汽车销售服务有限责任公司负担2100元；反诉费9600元（已依法减半收取），由遵义永翔汽车销售有限责任公司、遵义永迈汽车销售服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  钟红二〇二〇年五月十四日法官助理郭霞书记员张丽