江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初3967号 原告：陈本仁，男，1930年1月1日生，汉族，住徐州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吴震，江苏彭隆律师事务所律师。 被告：谢芳，女，1977年3月1日生，汉族，户籍地北京市丰台区。 第三人：李继红，女，1951年7月11日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，现住址徐州市鼓楼区。 原告陈本仁与被告谢芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭审理了本案，经审理发现本案遗漏当事人，本院依职权追加李继红为本案无独立请求权第三人后，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告陈本仁的委托诉讼代理人吴震、被告谢芳、第三人李继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈本仁向本院提出诉讼请求：依法确认25宿舍2-2-201房屋的拆迁补偿款330057元归原告所有。事实和理由：原、被告于2002年签订一份购房协议，约定被告将铁路25宿舍2-2-201房屋售予原告，协议同时约定本协议签订后，此房屋再发生各种费用及今后需办理产权过户手续等费用均由原告承担，被告予以协助。另该房系被告母亲李继红购买徐州铁路分局的铁路住房，因购房时被告的母亲李继红名下已有一套住房，故将该房屋登记在同为铁路职工的被告名下，协议上的签名系被告母亲代签，原告对此也无异议。且黄燕作为担保人和证明人在该份协议上签字。协议签订时被告也将房证交给原告。协议签订后，原告支付被告现金65000元即入住该房屋至今已有16年，2018年因徐州市城市轨道交通3号线工程拟对该房屋进行征收拆迁，原告认为该拆迁补偿款应归原告所有，因房证系被告的名字，拆迁单位无法发放该笔拆迁补偿款，现原告诉至法院，请求判如所请。 被告谢芳辩称：原告起诉的内容不符合客观事实。一、原告所指铁路25宿舍2-2-201房屋从2000年至今一直在被告名下，并在2000年已在铁路内部购买，所以关于原告称该房屋系被告母亲购买一事，完全没有事实依据。二、2002年被告母亲将房屋卖给原告一事，被告当时已经工作并具有民事行为能力，对于原告所指协议和现金一事根本不知情。而且原告所提的担保人和证明人可以证明被告当时并不在现场不知情。当2018年徐州市城市轨道交通3号线工程拟对该房屋进行征收拆迁，原告来找被告协商之时，被告才知道此事，当时原告提出按市场价格给被告相应的补偿让被告配合办理过户手续，但是在办理过程中原告突然反悔。三、被告作为诉讼主体不适格。综上所述，被告的所有行为均为正当行使权利的行为，没有对他人任何权利的侵害。原告诉状中所指房屋补偿款是被告的财产，原告不拥有该房产权，原告的诉求于法无据，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告的合法权益。 第三人李继红述称：我与原告签订的协议我光考虑人情，法律意识欠缺，我认为在法律上是无效的，也是我做的最愚蠢的一件事。房子虽然是我卖的，但房子不是我的，而且被告也不同意我卖，说我们的房子地势好，我是瞒着她，而且房子是新的，我们只住了一年，家具也都没拉出来，在原告找我两次我都没同意卖以后原告找的中间人找我买房，我碍于面子答应了。以前铁路职工没有房补，名下没有房子的有补贴。铁路的房屋只能过户给铁路的职工，就算过户也只能过户给原告的儿子或者原告的配偶，过户不过户不是我的责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年，第三人李继红以被告谢芳的名义与原告陈本仁签订《协议》一份，内容为“甲方：谢芳，乙方：陈本仁，1、甲乙双方共同商定，甲方将现有住房（铁路二十五宿舍2-2-201）一套，售于乙方陈本仁使用（所有）；2、自甲乙双方签订协议之后，此房屋再发生各种费用（如铁路物管、垃圾费用等等）及今后需办理过户产权手续等等费用，均由乙方自己全部承担，甲方可协助办理。”李继红在落款处甲方签署“谢芳”，乙方处由陈本仁签名。案外人黄燕在协议下方“担保人及证明人”处签名。2002年10月8日，李继红以谢芳的名义出具收条一张，载明：今收到现金65000元。 涉案房屋系徐州铁路分局出售给铁路职工的公房，根据该房屋的职工购房证明记载，该房的购房人系谢芳，工作单位为徐州教育区，计价面积46.35平方米，购房日期为2000年6月15日，购房方式为成本价，购房款为20442元，原产权管理单位为徐州铁路分局。现该房屋已于2018年7月被征收拆迁，征收编号为1-88，征收时认定合法建筑面积58.5平方米，评估总价为330057元。因原、被告对该房存在产权争议，该征收补偿款尚未被领取。 庭审中，被告称，其于1995年在铁一小参加工作，单位属铁路教育区，是在职在编人员，其上班以后一直在北京进修，在徐州呆的少，案涉房屋的职工购房证明放在其母亲（即李继红）处，2002年10月8日其与父母住在案涉房屋内，其于2016年从与父母共同居住的新城花园的房屋搬出，住在朋友家，自2002年至2018年其始终未去过案涉房屋，因为其朋友的房子离其上班的地方近，其母亲说案涉房屋已经出租，租金权当给其母亲补贴，其未过问。第三人陈述，签定本案协议的时候，其与被告共同居住在新城花园，案涉房屋的职工购房证明原件放在被告的写字台，其拿来在签订协议后交给原告，房屋也在此后交付原告，签协议时被告不在场，被告要是在场也签不成。 原告提交了2017年4月21日其孙媳韩东及此前原告的孙子陈阳分别给被告通电话的录音，录音内容大致为：陈阳找被告沟通房屋过户手续事宜的同时询问被告加价能否少点，被告坚持此前说的10万元；此后陈阳再找被告协商时被告以其父母出去旅游不在家为由说要等一阵子。被告对上述录音质证时称录音不完整，但经本院释明，被告未就上述录音是否完整、是否被截取的事实进行举证或申请鉴定。 本院认为，一、关于原告与第三人之间签订的售房协议是否有效的问题。本案售房协议是原告陈本仁与第三人李继红真实的意思表示，根据合同法相关规定，当事人意思表示一致时，合同即告成立，依法成立的合同自成立时生效。再根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故本案售房协议依法成立，并不存在合同法第五十二条规定的无效情形，协议约定的售房价款65000元折合每平方米1400余元，较为符合售房时徐州市房地产市场正常交易价格，并无显失公平或可撤销、可变更的情形，故是合法有效的。 二、关于本案售房协议是否对被告产生法律约束力的问题。案涉房屋系铁路公房，仅有职工购房证明书，并无法定产权登记部门颁发的产权证书，但该公房购买人对房屋享有的权利相当于物权，其职工购房证明亦有不动产权属证书的性质，故公房购买人有权对外出卖该房屋，且可以因出卖该房屋产生物权变动效力。本案中，被告的母亲即第三人李继红不是案涉房屋的所有人，其为出售该房屋而对外签订的房屋买卖合同在未经被告追认前对被告不产生法律约束力。但是，被告与第三人系近亲属关系；第三人出卖房屋并向买受人交付了该房屋及职工购房证明原件；被告在长达十几年的时间内不关注其名下房屋及产权证书本就不合常理，其以上班远、其母亲说房屋已出租为由解释不与父母居住后未要求到案涉房屋居住的理由不能自圆其说；被告与第三人关于售房前房屋的职工购房证明保管人及售房时居住地的陈述相互矛盾，说明被告的相关陈述有所隐瞒；原告提供的通话录音显示被告未就出售房屋表示反对，而是在协商房屋过户时先要求加价后以其父母不在家为由要求等待。以上种种事实足以认定被告对第三人出售案涉房屋的行为事后进行了追认，在被告追认后该售房协议已对被告产生了法律效力，被告在追认的意思表示到达对方后反悔，不能否定追认的效力，故本院认定本案售房协议已对被告产生法律约束力。 三、关于案涉房屋权属及对案涉房屋征收补偿款归属的认定问题。案涉房屋虽然未经产权变更登记，但原告有取得该房屋物权的意思表示，涉及该房交易的协议亦经被告追认而补足了法律效力，且房屋已经交付，故应按照实际权属状况认定该房屋的物权归属，即应认定该房屋已发生物权变动，归原告所有。基于此，对该房屋征收所补偿的款项330057元，因系对产权所有人及实际居住人的补偿，故亦应认定归原告所有。 综上所述，本案第三人与原告签订的售房协议合法有效，对被告产生法律约束力，且案涉房屋已发生物权变动归原告所有，对该房屋的征收补偿款330057元亦应归原告所有。原告的诉讼请求符合事实及法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下： 确认铁路25宿舍2-2-201房屋的征收补偿款330057元归原告所有。 案件受理费6251元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 梁 征 人民陪审员 刘 兰 人民陪审员 严玉英 二〇二〇年五月二十四日 书 记 员 张 欣