山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2020）晋0702民初1001号原告：王雅楠，女，1992年9月24日生，汉族，榆次区居民，现住榆次区。委托诉讼代理人：连亚琴，山西晋范律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红霞，山西晋范律师事务所律师。被告：山西田森集团房地产开发有限公司，住所地山西省晋中市榆次区安宁大街17号。法定代表人：杜韶杰,职务总经理。委托诉讼代理人：董彦宁，女，1990年8月4日生，汉族，系该公司法务，现住榆次区。原告王雅楠与被告山西田森集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王雅楠及其委托诉讼代理人连亚琴、张红霞，被告委托诉讼代理人董彦宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雅楠诉称，2018年4月17日，原告向被告支付50000元人民币作为原告在被告处预定房屋的诚意金，双方约定预定房屋后诚意金可作为购买房屋的定金。之后，原、被告签订《晋中ＣＢＤ商业商铺预订协议书》，协议约定原告预订被告位于晋中ＣＢＤ商业新北，原告在签订本协议时向被告交付人民币伍万元作为原告向被告购买该房屋的定金，双方签订《商品房买卖合同》后，原告交付的定金无息转入购房款。2018年5月9日，被告向原告出具了收到该房屋定金的收据。2019年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：田森房地产000000001433）及补充协议，合同约定被告将坐落于榆次区康乐路39号新晋北苑5幢1层127号商品房出售给原告，总价款为984347元，原告应当于2018年5月15日前支付首期房价款494347元，余款490000元向银行申请贷款支付；被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房，除不可抗力外，被告未在约定时间将该商品房交付原告的，按照逾期时间，逾期超过30日后，原告有权解除合同；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部购房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1.00%向原告支付违约金。2018年5月15日，原告向被告支付了444347元首期购房款及30000元惠购金，2019年6月21日，原告向被告支付了242元代收合同费，2019年7月5日，中国建设银行股份有限公司晋中分行根据原告的支付申请将房屋余款490000元一次性划入被告名下账户。原告已按合同约定履行了全部义务，但被告至今未能按合同约定履行商品房交付义务。2020年3月10日，原告向被告邮寄了《解除合同通知书》，被告于3月12日签收，但却未按合同约定退还原告购房款、利息以及违约金等。故原告诉至法院，请求法院依法确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：田森房地产000000001433）及补充协议已经解除；请求判令被告退还原告惠购金30000元，代收合同费242元，房款984347元，支付原告已付贷款利息18459.74元（暂计至2020年3月31日，2020年3月31日之后的贷款利息以中国建设银行股份有限公司晋中分行出具的还款明细清单为准），并支付原告利息62621.46元（利息暂计至2020年3月30日，2020年3月31日至实际付清的利息另行计算），违约金9843.47元，以上共计1105513.67元。被告田森集团辩称，1、与原告签订商品房贷款合同的中国建设银行股份有限公司晋中分行应当作为本案的被告或第三人。原告所购商铺已经开始清偿贷款，《商品房买卖合同》解除并不必然导致原告与银行签订的商品房贷款合同解除的后果。《商品房买卖合同》解除后，原告尚欠银行的贷款具体数额以及该贷款由谁偿还、如何偿还，银行作为利益相关方及具体信息掌握者，应当作为本案的主体参加诉讼。2、需由原告证明其在购买涉案房屋时的婚姻状况，如涉案房屋购置于婚姻关系存续期间，则该房屋属于夫妻共同财产，原告无权单方处置该房产，应由其配偶出具授权文件或自行作为原告之一。3、现被告尚具备履行《商品房买卖合同》的能力，原告在可以选择的情况下，选择要求解除《商品房买卖合同》，则按照合同约定，被告仅需承担退还房款（含已付贷款部分）、自原告付款之日起按4.35%计算的利息、承担全部房价款1%的违约金的违约责任，原告请求的贷款利息没有合同依据，依法不应支持。经审理查明，2018年5月8日，原、被告签订《晋中ＣＢＤ商业商铺预订协议书》一份，协议约定：原告预订被告位于晋中市榆次区（以下简称为“该房屋”），该房屋建筑面积为37.890平方米，成交单价为29500元／平方米，成交总价款为1117755元，定金50000元，首期款517755元，按揭款550000元；原告于签订本协议时向被告交付人民币50000元整，作为原告向被告购买该房屋的定金，双方签订《商品房买卖合同》后，原告交付的定金无息转入购房款。2019年3月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：田森房地产000000001433）及补充协议（以下简称“买卖合同”），合同约定：被告将坐落于榆次区康乐路39号新晋北苑商业楼［5＃商业楼］5幢1层127号商铺出售给原告，［预测］建筑面积共37.89平方米，总价款为984347元，原告应当于2018年5月15日前支付首期房价款494347元，余款490000元向银行申请贷款支付；被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房，除不可抗力外，被告未在约定时间将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，被告按照全部房价款的1.00%向原告支付违约金。另查明，原告于2018年4月17日向被告支付购房定金50000元，于2018年5月15日向被告支付首期购房款444347元及惠购金30000元，于2019年7月5日通过中国建设银行股份有限公司晋中分行将490000元个人购房贷款一次性划入被告名下账户，至此，原告已履行合同约定的全部付款义务，但被告向原告出具收款收据后，至今未履行合同约定的交房义务。2020年3月12日，原告向被告邮寄送达了《解除合同通知书》，载明因被告逾期交房故通知被告解除与其签订的《商品房买卖合同》。庭审中，原告请求法院依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除；要求被告返还定金50000元，并支付2018年4月17日至2019年8月19日的利息3226.04元（50000元×4.75%÷360天×489天），返还惠购金30000元，并支付2018年5月15日至2019年8月19日的利息1824.79元（30000元×4.75%÷360天×461天），返还代收合同费242元，并支付2019年6月21日至2019年8月19日的利息1.73元（242元×4.35%÷360天×59天），返还首付款444347元，并支付2018年5月15日至2019年8月19日的利息27028.02元（444347元×4.35%÷360天×461天），返还贷款490000元，并支付2019年7月5日至2019年8月19日的利息2664.37元（490000元×4.35%÷360天×45天），支付2019年7月5日至2020年3月1日的银行贷款利息18459.74元，并支付2019年8月1日至2019年8月19日的利息40.15元（18459.74元×4.35%÷360天×18天），支付违约金9843.47元（984347元×1%），另外，要求被告支付上述各项本金自2019年8月20日至2020年3月30日的利息27836.36元（1033048.74元×4.35%÷360天×223天）。被告则称，认可收到过解除合同通知书，认可收到过惠购金30000元、定金50000元、首期购房款444347元、银行贷款490000元，对代收合同费242元不予认可；原告主张的银行贷款利息没有合同依据，原告在被告尚具备履行能力的情况下选择解除合同，该利息应由其自行承担；根据原告与银行签订的借款合同，原告已将涉案商铺设立抵押，如被告全部返还房款后原告未将贷款部分偿还至银行，则被告和银行的利益均不能得到保障；原告应获得银行借款合同中的共同借款人郝书晨的授权才能解除合同。双方当事人各执己见，协议不成为本案事实。以上事实，有《晋中CBD商业商铺预订协议书》、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、收款收据、山西省农村信用社持卡人存根、中国建设银行持卡人存根、原告名下账户明细清单、中国建设银行还款明细、解除合同通知书、邮寄信息、山西省商品房预售许可证等及当事人陈述笔录在案为凭，已经当庭质证与本院审核，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反国家相关法律强制性规定，为有效合同，原、被告均应当严格遵守，自觉履行。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告在无正当理由的情况下至今未依约履行交房义务，原告选择与被告解除《商品房买卖合同》并书面通知了被告，符合法律规定与合同约定，故本院对原告请求确认其与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：田森房地产000000001433）及补充协议已经解除的诉讼请求，予以支持。被告自解除合同通知送达之日起15日内，应当按照合同约定返还原告已付款项并支付自付款之日起至2020年3月30日止的利息，其中自原告付款之日起至2019年8月19日止的期间在一年以内（含一年）的按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算利息，在一年至五年（含五年）的按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，自2019年8月20日起至2020年3月30日止的利息按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算，具体为：1、惠购金30000元及截至2020年3月30日的利息2633.16元（1824.79元+808.37元）；2、购房定金50000元及截至2020年3月30日的利息4573.33元（3226.04元+1347.29元）；3、首期购房款444347元及截至2020年3月30日的利息39001.32元（27028.02元+11973.30元）；4、银行贷款（购房余款）490000元及截至2020年3月30日的利息15867.82元（2664.37元+13203.45元）；5、依据合同约定按照全部房价款的1.00%支付违约金9843.47元（984347元×1.00%）。以上五项共计1086266.1元，应由被告向原告支付，同时，被告还应当以1014347元（30000元+50000元+444347元+490000元）为基数按照合同约定的年利率4.35%支付原告自2020年3月31日起至该款项全部付清之日止的利息。关于原告主张的银行贷款利息一节，不符合法律规定与合同约定，故本院对其该项请求不予支持。关于原告主张的代收合同费242元，根据原告提供的收据无法核实收款人，且被告不予认可，故本院对其该项请求不予支持。关于被告请求追加中国建设银行股份有限公司晋中分行为本案诉讼当事人一节，根据合同相对性原则，《个人住房（商业用房）借款合同》的合同相对人是原告王雅楠及案外人郝书晨、中国建设银行股份有限公司晋中分行，与被告山西田森集团房地产开发有限公司无关，故中国建设银行股份有限公司晋中分行并非本案必须参加诉讼的当事人，故本院对被告的抗辩理由不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法确认原告王雅楠与被告山西田森集团房地产开发有限公司于2019年3月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：田森房地产000000001433）及补充协议解除。二、被告山西田森集团房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返回原告王雅楠惠购金30000元及截至2020年3月30日的利息2633.16元、购房定金50000元及截至2020年3月30日的利息4573.33元、首期购房款444347元及截至2020年3月30日的利息39001.32元、银行贷款（购房余款）490000元及截至2020年3月30日的利息15867.82元、违约金9843.47元，以上五项共计1086266.1元，并以1014347元为基数按照年利率4.35%支付原告王雅楠自2020年3月31日起至该款项全部付清之日止的利息。三、驳回原告王雅楠的其他诉讼请求。本判决生效后，如当事人未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的利息。案件受理费14749.6元，减半收取7374.8元，保全费5000元，合计12374.8元，由原告王雅楠负担86.8元，被告山西田森集团房地产开发有限公司负担12288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员 王 虹二〇二〇年五月十五日书记员 李嗣萌