河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5317号上诉人（原审原告）：孙静静，女，1989年12月27日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：王晓强，河南亚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄杰，河南亚洋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路。法定代表人：李爱国,该公司董事长。委托诉讼代理人：张若冰，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：聂德才，男，1990年5月10日出生，汉族，住江苏省沛县。被上诉人（原审第三人）：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路。法定代表人：郑江，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭帅，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娟娟，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人孙静静因与被上诉人河南德润置业有限公司（以下简称德润公司）、聂德才、焦作中旅银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初15586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙静静上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定有误，德润公司逾期交房，构成事实违约，德润公司辩称逾期交房是天气和政府环保措施导致，无任何依据。1、德润公司并未提供案涉工地停工令和施工日志等其他有效证据来相互印证该工地具体的停复工时间，其提供的证据不足以证明逾期交房行为存在法定或约定的可据实予以延期的事由。2、德润公司作为房地产开发企业对于可能因天气原因、政府原因导致工程延期的情况本应有所预估，并对交房期限作出约定时给予考虑，当然的受到房屋交付期限的约束。二、一审法院适用法律错误，未区分合同约定解除和法定解除，上诉人依据合同约定行使约定解除权，合法有理。一审法院以上诉人购买房屋的目的是收取租金补贴和租金收益，德润公司的违约行为不影响合同目的实现为由驳回上诉人的诉讼请求主张，系法律适用错误。三、德润公司依法应当返还购房款、平台服务费（金）、违约金、维修基金、利息等损失，聂德才对其依法承担连带返还责任。另补充：1、案涉房屋、土地存在抵押，无法办理不动产证，孙静静签订房屋买卖合同后，德润公司未经孙静静同意擅自将房屋所在的土地抵押给第三人中国长城资产管理股份有限公司，抵押金额为19000万，至今未予解押。根据合同约定，德润公司应当自交房之日360日内将办理的房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，依据现行的不动产两证合一制度，房屋土地存在抵押，合同客观上无法履行。原告占有使用及取得房地产权属证书，是购买案涉商品房的目的，现原告签订合同目的不能实现，解除合同合法有理。2.焦作中旅银行股份有限公司故意隐瞒房屋土地抵押的事实，在案涉土地存在抵押的情况下，与孙静静签订房屋贷款合同，设立抵押，存在明显的主观过错，在解除本案房屋买卖合同情况下，贷款合同也应当解除。德润公司辩称：上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同的同时，与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管协议，可以说明上诉人购买房屋的目的不是为了自己使用，而是为了获取租金补贴租金收益。德润公司已经完全按照商品房买卖合同的约定向星润公司交付。星润公司依据托管协议已经开始向上诉人支付租金收益，德润公司不存在违约行为，本案并未达到合同解除。关于上诉人提出房屋土地抵押问题，首先涉案房屋已经进行网签备案，并不影响不动产权证的办理，初始登记即便未按照合同的约定办理，也只能适用违约条款违约责任，也不符合合同解除的条件。综上，本案商品房买卖合同不应当解除，上诉人无权要求维修基金、利息等损失。平台服务费也并非德润公司收取，即使应当返还，上诉人应当依据收据等交款凭证向相关义务人主张，上诉人要求德润公司退还，聂德才承担连带责任，无任何事实依据，因此一审判决认定事实清楚。聂德才未到庭参加诉讼，未答辩。焦作中旅银行股份有限公司辩称：根据商品房买卖合同司法解释第25条的规定，买卖合同和借款合同是否合并审理，取决于担保人银行的决定及银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或者就借款合同另行起诉的，两个法律关系应合并审理。在本案中人民法院虽将我行列为第三人参加诉讼，但我行并未提出诉讼请求，为另案起诉，故本案不应将买卖合同和借款合同合并审理，应只审理买卖合同。此外一审法院查明双方签订借款合同的时间是2017年6月，上诉人提交的土地抵押信息显示，德润公司将房屋抵押给中国长城资产管理公司的时间是2017年11月，因此上诉人所称我行与德润公司故意向上诉人隐瞒了在建建筑物已经抵押的事实，明显没有事实依据。孙静静向一审法院起诉请求：1.判令原告与被告德润公司之间的《商品房买卖合同》（合同编号：17003402653）于2019年6月28日解除；2.判令原告与被告德润公司之间因购房而签订的《借款协议书》于2019年6月28日解除；3.判令原告与第三人焦作中旅银行之间的《个人购房借款合同》自判决生效之日起解除，被告德润公司向第三人焦作中旅银行支付原告剩余未偿还贷款，并向第三人焦作中旅银行支付提前解除贷款合同违约金；4.判令被告德润公司赔偿原告已付购房款损失197120元，并赔偿原告已付购房款的利息损失（以本金197120元为基数，自2017年6月22日起，按银行同期贷款年利率4.75%计算，计算至判决生效之日止）；5.判令被告德润公司向原告赔偿已偿还的银行贷款34737.61元、银行按揭代办服务费2936元、维修基金1297元、延期交房违约金3671元；6.判令被告德润公司向原告支付2019年6月28日以前的租金补贴25600元；7.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告德润公司开发的位于二七区大学××、××南红星国际广场项目，该楼盘的物业形态为商铺，被告德润公司委托河南掌房网络科技有限公司销售。2017年5月1日，德润公司为甲方与原河南掌房网络科技有限公司为乙方签订了《红星国际广场项目销售协议》，协议约定：包销期限为2017年5月1日至2018年12月31日。乙方为包销服务，展示中心装修、展示中心软装、展示中心家具置办、项目宣传推广费用、项目活动费用、项目媒体推广费用等，包括且不限于上述与项目有关的各营销费用由乙方承担。销售所使用的户型图、楼层图、单页、折页等销售物料费用由乙方承担。甲方仅提供该项目图纸及销售证件，销售费用均由乙方承担。2017年6月22日，德润公司为出卖人与买受人孙静静在售楼中心签订《商品房买卖合同》（合同编号：17003402653），合同约定：孙静静购买德润公司开发的位于二七区大学××、××南××号商品房，用途为商业服务。该商品房的单价为17999元/㎡，建筑面积为19.94㎡，总金额为358900元；付款方式和期限：约定188900元以现金方式于2017年6月22日支付，约定170000元以商业贷款方式于2017年7月22日支付。买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同约定，房屋的交付时间为2018年5月1日前。交付时符合的条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实。出卖人逾期交房的违约责任是逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同第十一条约定了商品房的交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。该商品房买卖合同还附有附件二、附件三、附件四等。在签订上述《商品房买卖合同》的同时，原告孙静静（乙方、借入方）与被告德润公司（甲方、借出方）在售楼中心签订了《借款协议书》。乙方购买甲方开发项目房屋，并已按甲方要求足额交纳了最低首付款（即：所购房总款的30%）。首付款20%不足部分乙方向甲方申请借款。经友好协商，双方达成该借款协议。协议主要内容：借款金额：乙方向甲方借款金额为人民币71780元整（即本协议上述所示乙方所购甲方房屋的首付款不足部分）；借款利息：无息；乙方借款期限：自商品房买卖合同签定之日起两年内；还款时间及方式：乙方需在2019年4月29日前按照本协议一次性足额偿还以上借款；保证及违约条款：签订本协议前，乙方需向甲方缴纳所购房屋甲方限定的最低的首付款；开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购所购商铺，相关税费按政策各自承担。2017年6月22日，原告孙静静（乙方）与郑州星润房屋租赁有限公司（甲方）在售楼中心签订了《托管经营协议书》（适用于红星国际广场客户），该协议约定：乙方同意将购买的商品房由甲方全权经营和管理。甲方引入红星美凯龙品牌进行统一经营，经营期限为10年，暂定开业时间为2018年3月底前（最终以甲方通知的正式开业日期为准）。协议第十条约定，在合同有效期内，甲方对乙方委托经营商铺统一招商运营，运营费用由甲方收取并按以下方式向乙方支付商铺托收益：第一年、第二年运营收益按第十一条计算方式合计乙方收益。第三年至第十年运营收益：按照该商铺年度运营收益的2：8比例进行返还，即：商铺运营收益的80%返还客户，20%作为商场运营管理费用。本合同年是自开业之日起累计12个月为一个合同年。自然年以公历计算的一个完整的年度，即1月1日至12月31日。协议第十一条约定，商铺收益的计算方式：第一年租金保底，即1F：135元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：115元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：100元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：90元/㎡/月×12个月×实测面积。第二年租金保底，即1F：150元/㎡/月×12个月×实测面积；2F：125元/㎡/月×12个月×实测面积；3F：110元/㎡/月×12个月×实测面积；4F：100元/㎡/月×12个月×实测面积。第三年至第十年的运营收益，经第三方会计事务所核对后对业主进行公布整栋楼收益，按照本协议中第十条之约定进行收益分配。协议第十三条约定，商铺当年收益计算至当年12月31日，并于次年3月31日前向乙方支付上年度的年度收益（开业当年收益从开业之日计算至当年12月31日）。甲方将乙方的收益划转到乙方指定的银行账户。因甲方原因导致迟延给付乙方应收的托管收益的，每延迟一天，乙方有权向甲方按日万分之一收取违约金。被告德润公司给原告发放了“红星国际广场”2号楼商场项目销售政策告知函，主要内容为：1.商铺开业前补贴：（1）补贴标准：购买20㎡以下的，每月可享受1600元租金补贴；购买20㎡－30㎡的，每月可享受1800元租金补贴；购买30㎡以上的，每月可享受2000元租金补贴。（2）补贴计算起止日期：补贴起算日：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）；该补贴不足一个月超过15天的，按一个月计算，不足15天的，按半月计算。（3）补贴支付：该补贴将于实际开业后30日内，一次性支付（或直接冲抵总房款）。2.回购政策：三年回购，开业满三年，客户可选择由公司按《商品房买卖合同》签定价格回购客户所购商铺，相关税费按政策各自承担。按照上述协议约定，2017年4月20日，刘路路缴纳的10000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年4月29日，原告缴纳的40000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台服务费收据。2017年4月29日，原告缴纳的30000元由河南掌房网络科技有限公司出具平台优惠服务金收据。2017年4月29日，原告向被告德润公司支付房款117120元。2017年6月22日，原告向被告德润公司借款71780元作为原告向被告德润公司缴纳的购房款，该款原告至今未偿还。2017年8月5日，原告向被告德润公司支付维修基金1297元。2017年11月7日，原告缴纳了代办费2936元。2018年4月27日，第三人焦作中旅银行向原告发放贷款170000元。2019年3月29日，郑州市城乡建设局对被告德润公司开发的涉案商铺进行竣工验收并登记备案。2019年1月25日，被告德润公司给原告支付了2018年5月1日之前的租金补贴16000元，并认可扣除有20%的租金补贴4000元未向原告发放。2019年6月28日，原告以被告德润公司没有按照合同约定的交房期限交房为由，委托河南彭友律师事务所律师郭新会向被告德润公司发出《解除合同通知》。在该院审理期间，被告德润公司向该院提交因政府开展的大气污染防治工作影响施工工期的证据有2017年9月22日郑州市人民政府下发的有关《郑州市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》及2018年8月份停止施工通知等。一审法院另查明，原河南掌房网络科技有限公司为一人公司，股东为聂德才，该公司现已经注销。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人具有法律约束力。根据原告与被告德润公司签订的房屋买卖合同约定，被告德润公司应在2018年5月1日前将符合交付条件的房屋交给原告，但被告德润公司未在约定的交房期限内将涉案房屋完成建设工程竣工验收并登记备案等约定条件，被告德润公司存在违约行为。但是，原告在签订房屋买卖合同的同时，又与郑州星润房屋租赁有限公司签订了托管经营协议，印证原告购买涉案房屋的目的是为了出租商铺从而收取租金补贴和租金收益。被告德润公司虽然有违约行为，但不影响原告对签订房屋买卖合同目的的实现。故原告请求解除合同的主张，不予支持。关于原告要求被告德润公司支付逾期交房违约金问题。房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2018年5月1日前将符合交付条件的商品房交给原告；如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。根据德润公司提交的有关河南省郑州市政府大气污染综合治理等有关规定及通知的相关证据，在政府对大气污染治理过程中对正常施工有影响，根据本案实际情况，酌定因政府对大气污染防治影响工期为3个月。被告德润公司于2019年3月29日才完成涉案房屋的竣工备案等手续，符合交房条件，德润公司存在违约行为。原告要求被告德润公司支付违约金3671元，不违反法律规定，予以支持。关于原告要求被告德润公司支付自首付款支付之日（2017年4月29日）起至2019年6月28日止的租金补贴问题。被告德润公司在销售房屋时，承诺租金补贴的起算日为：客户向河南德润置业有限公司支付首付房款（占比30%以上）之日起计算；补贴截止日：以商场实际开业之日为截止日（暂定于2018年3月31日前开业）。被告德润公司已经支付原告2018年5月1日前80%的租金补贴16000元，并认可扣除有该期间20%的租金补贴4000元未向原告发放，该部分租金补贴被告德润公司应予以支付。但因被告德润公司于2019年3月29日才取得了“红星国际广场”项目的竣工验收备案登记手续，现原告选择要求被告德润公司租金补贴的权益，故原告自2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴17600元，予以支持，以上合计21600元。2019年4月1日之后，涉案房屋符合交房条件，原告再要求被告德润公司支付租金补贴，缺乏事实依据，不予支持。关于原告主张的与解除房屋买卖合同后的法律后果有关的诉讼请求，因本案未判令解除合同，故不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，经该院审判委员会研究决定，判决：一、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙静静违约金3671元；二、被告河南德润置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙静静2018年5月1日前未支付的租金补贴4000元及2018年5月1日至2019年3月31日的租金补贴17600元，以上合计21600元；三、驳回原告孙静静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5282元，原告孙静静负担2641元，被告河南德润置业有限公司负担2641元。本院二审期间，上诉人孙静静提交不动产登记资料查询结果证明一份，证明：涉案房屋的土地处于抵押状态，不具备办理房屋不动产证的条件，造成上诉人获得不动产证的合同目的无法实现。德润公司质证称，对该证据真实性无异议，关联性及证明目的有异议。该查询结果证明显示申请权利人为康玲玲，与本案无关。土地抵押信息为在建工程抵押，孙静静的房屋已经取得预售许可证，并进行了商品房买卖合同网签及备案手续。在建工程抵押上的抵押物是未进行预售的在建工程，并不影响孙静静的权利。聂德才未发表质证意见。焦作中旅银行股份有限公司同德润公司的质证意见。本院二审经审理确认的事实同一审法院认定的事实。本院认为，当事人对自己的主张应当提供充分的证据予以证明。同时，二审法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，孙静静在与德润公司签订案涉商品房买卖合同的同一日，同时与星润公司签订了为期十年的《托管经营协议书》，该托管协议书约定有：在托管期间，星润公司享有约定商铺的完全管理权利；在合同有效期内，孙静静不得参与商铺的经营管理活动，不与任何商户针对约定商铺签署任何形式的协议或文件，不因自身债务（包括银行贷款或其他形式的债务）或责任影响约定商铺的托管经营；自合同生效起，孙静静同意星润公司代为办理约定商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续，必要时孙静静予以协助，星润公司的签收行为对孙静静具有法律效力。商铺的开发单位向星润公司交付约定商铺，视为孙静静履行了向星润公司交接该商铺的义务。孙静静与星润公司所签订的《托管经营协议书》，系双方当事人基于该商铺的商业用房的性质，为发挥该商铺的最大商业效益而达成的协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该协议，星润公司代为办理商铺的验收、交接、收房、经营改造等相关手续。根据《托管经营协议书》的内容，可以认定，孙静静与德润公司在商品买卖合同中约定的交房主体、交房条件发生变化，即在孙静静与星润公司签订的《托管经营协议书》生效后，德润公司交付房屋的对象系星润公司；孙静静的权益系依据《托管经营协议书》的约定，获得相应的租金收益。本案中，孙静静以德润公司未按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋为由，主张解除合同，不符合孙静静与星润公司所签订的《托管经营协议书》的约定，故对孙静静提出的解除与德润公司所签订的商品买卖合同的诉讼请求，不予支持。孙静静上诉请求德润公司返还购房款、平台服务费（金）、维修基金、利息，亦不予支持。综上所述，上诉人孙静静的上诉理由依据不足，证据不充分，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5282元，由上诉人孙静静负担。本判决为终审判决。审判长 周 金审判员 扈孝勇审判员 张晶晶二〇二〇年五月二十九日书记员 景慧洁