锡林浩特市人民法院民 事 判 决 书（2018）内2502民初3338号原告:张某1，现住锡林浩特市。委托代理人:张某2，北京大成(内蒙古)律师事务所律师。被告:锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司。法定代表人:阮某，该公司经理委托代理人:郭某，北京市泰德律师事务所律师。被告:锡林浩特市仁和置业有限责任公司。法定代表人:鲁某，该公司董事。委托代理人:王某，该公司法律顾被告:张某3，现住锡林浩特市。委托代理人:李某，内蒙古容骐律师事务所律师。被告:段某，现住锡林浩特市。原告张某1与被告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司、锡林浩特市仁和置业有限责任公司、张某3、段某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托代理人张某2、被告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司（以下简称新时代公司）的委托代理人郭某、被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司（以下简称仁和公司）的委托代理人王某、被告张某3的委托代理人李某到庭参加诉讼。被告段某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张某1向本院提出诉讼请求：1、终止执行被告仁和公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺:2、请求法院依法确认原告享有被告仁和公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺的所有权。事实和理由：2015年12月15日，锡林浩特市人民法院就新时代公司与被告仁和公司、张某3、段某房屋拆迁安置补偿合同一案作出(2015)锡民二初字第625号民事裁定书，裁定：对仁和公司开发的位于锡林浩特市××路平方米楼房（临衔）予以查封。2016年11月4日，锡林浩特市人民法院就新时代公司与仁和公司、张某3、段某房屋拆迂安置补偿合同纠纷一案作出(2015)锡民二初字第625号民事判决书，判决：一、仁和公司按照《房屋产权调换协议书》及《房屋产权调换补充协议》向新时代公司交付面积1350平方米，位置××路，一、二层面积分别不得少于400平方米的回迁商业楼一套；二、仁和公司于本判决生效后十日内，向新时代公司赔偿自2015年3月30日至2016年4月30日止的租金损失共计410603元，及按照每日1034元为标准，赔偿自2016年4月30日至实际交付房屋日止的租金损失：三、张某3、段某对以上债务承担连带责任。2017年12月29日，原告对执行标的提出书面异议，锡林浩特市人民法院于2018年3月19日作出(2018)内2502执异17号执行裁定书，以仁和公司作为被执行人将2015年12月15日锡林浩特市人民法院作出的(2015)锡民二初字第625号民事裁定书保全其公司的财产给付申请人仁和公司，在执行阶段双方已履行手续。并且锡林浩特市人民法院认为原告应当在法定的时限内对保全裁定提出复议申请，对原告在执行程序提出执行异议不予支持。最终驳回原告张某1的异议申请。原告认为，原告对被告仁和公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺享有所有权，且能够排除执行。锡林浩特市人民法院于2018年3月19日作出(2018)内2502执异17号执行裁定书无法律及事实依据，具体理由如下：一、原告张某1系“摩登大道l号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺的实际所有权人，且能够排除执行。2015年11月16日原告张某1与被告仁和公司签订《御景华苑摩登大道1号》认购协议书，约定原告购买仁和公司开发的××道商铺，商铺房建筑面积157平方米，单价为每平方米人民币24120元，总金额3786840元，合同签订后，原告于当日即2015年11月16日向被告仁和公司支付全部购房款，仁和公司向原告出具了收据。被告仁和公司于2015年11月向原告交付了房屋，原告一直占有并使用至今。使用期间，原告多次催促被告仁和公司要求其为原告办理过户登记，但被告仁和公司一直未予办理。因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，人民法院应当解除对摩登大道1号楼1层1-1-03号商铺的查封，对该房屋终止执行。二、锡林浩特市人民法院(2018)内2502执异17号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误。(2018)内2502执异17号执行裁定书未按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修订）》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对本案事实进行审查，以被告仁和公司作为被执行人将涉案房屋给付被告仁和公司为理由，并且认为原告应当在法定的时限内对保全裁定提出复议申请，驳回了原告的异议申请。原告认为，(2018)内2502执异17号执行裁定书驳回原告异议申请的两个理由均无法律及事实依据：1、(2018)内2502执异17号执行裁定书认为：被告仁和公司作为被执行人将2015年12月15日作出的(2015)锡民二初字第625号民事裁定书保全的仁和公司的财产给付给被告仁和公司，在执行阶段，双方当事人已履行手续。由此可见，被告仁和公司并未将已经保全的财产交付给被告新时代公司，因此，不存在双方当事人已履行手续的客观事实；2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条之规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。本案中，原告张某1在执行程序中根据《民事诉讼法》第二百二十七条对执行标的提出异议并没有违反法律的规定。同时，贵院在对涉案房屋作出保全裁定时并不会向原告送达相关文书，直至进入执行程序，被告新时代公司强行霸占原告张某1早已占有使用的涉案房屋时，原告张某1才知道该房屋被查封的事实。因此，(2018)内2502执异17号执行裁定书认为原告应当在法定的时限内对保全裁定提出复议申请无法律依据。综上，请求人民法院依法裁决，支持原告的诉讼请求。被告新时代公司辩称，一、根据民事诉讼法第227条规定，案外人执行异议的情况，一种是原告认为执行的判决裁定错误，应该通过审判监督程序；另一种针对诉争房屋提起的异议之诉，是原告认为与原判决无关提起的诉讼，那么，新时代就不是适格的被告。二、诉争房屋不具有所有权，原告诉请是按所有权主张，所以原告的诉请没有依据，认购书是债权不是所有权；三、原告没有证据证明诉争的房屋由原告占有，答辩人在2017年就已经和另外被告办理了交接手续。被告仁和公司辩称，涉案御景华苑项目是由张某3及段某实际开发及建设，该项目的产权在(2016)内2502民初4186号民事调解书己经作出了详尽的约定，在涉及御景华苑项目的相关诉讼案件中，我公司仅提供协助及配合义务，对于原告提的协议书是张某3与段某成立的项目部，在其施工期间与原告形成的，我公司对其真实性予以认可；对于原告出示水电暖凭证真实性、合法性予以认可；我公司在2017年7月8日出具的证明的真实性、合法性、关联性予以认可。被告张某3辩称，原告的诉请是否能够成立，人民法院依法裁决，我方在此向合议庭陈述事实，张某3挂靠仁和公司开发建设御景华苑拆迁改造项目，本案涉案房屋的这栋楼，摩登大道1号楼系河南林豫建安集团有限公司承建的，该项目部负责人张某3将本案涉案的房屋××楼平方米的商业楼以每平米24120元的单价，总价款为3786840元，抵顶给了河南林豫公司，作为给付工程款，河南林豫公司要求该项目部与原告签订了认购合同，房屋在签订认购协议当日2015年11月16日就交付给了原告和河南林豫公司，被告新时代公司是在另一个案件诉讼过程中对该房屋进行了诉讼财产保全，法院在执行过程中，按照姜文革的要求强行进行了执行，就该房屋张某3并没有给被告新时代公司和姜文革，因为该房屋的执行锡林浩特市人民法院对张某3进行了拘留，并强制将本案涉案房屋执行走，法院执行给姜文革执行的不动产，没有执行认购协议书，该案是物权不属于债权，工程款是优先受偿的，原告的诉讼请求能不能成立，我们没有话语权，所以只能由法院来依法裁决。被告段某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明认定如下事实，2010年10月29日，被告段某、被告张某3与被告仁和公司签订《协议书》，二人挂靠被告仁和公司开发建设锡林浩特市仁和置业有限责任公司御景华苑项目。涉案房屋所在的摩登大道1号楼系河南林豫建安集团有限公司承建的，被告张某3将本案涉案的房屋××楼平方米的商业楼以每平米24120元的单价，总价款为3786840元，抵顶给了河南林豫公司支付工程款，应河南林豫公司要求，2015年11月16日原告张某1与被告仁和公司御景华苑项目部签订《御景华苑摩登大道1号》认购协议书，约定原告购买仁和公司开发的××道商铺，商铺房建筑面积157平方米，单价为每平方米人民币24120元，总金额3786840元，合同签订后，被告仁和公司御景华苑项目部向原告出具了收到购房款3786840元的收据，并于当日向原告交付了涉案房屋。2015年12月15日，新时代公司诉被告仁和公司、张某3、段某房屋拆迁安置补偿合同一案，新时代公司向锡林浩特市人民法院提出诉前保全申请，锡林浩特市人民法院作出(2015)锡民二初字第625号民事裁定书，裁定：对仁和公司开发的位于锡林浩特市××路平方米楼房（临衔）予以查封。2016年11月4日，锡林浩特市人民法院就新时代公司与仁和公司、张某3、段某房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出(2015)锡民二初字第625号民事判决书，判决：一、仁和公司按照《房屋产权调换协议书》及《房屋产权调换补充协议》向新时代公司交付面积1350平方米，位置××路，一、二层面积分别不得少于400平方米的回迁商业楼一套；二、仁和公司于本判决生效后十日内，向新时代公司赔偿自2015年3月30日至2016年4月30日止的租金损失共计410603元，及按照每日1034元为标准，赔偿自2016年4月30日至实际交付房屋日止的租金损失：三、张某3、段某对以上债务承担连带责任。上述判决生效后，该案于2017年1月11日进入执行程序，2017年4月25日锡林浩特市人民法院作出（2017）内2502执54号执行裁定书。2017年12月26日，被告仁和公司同意将锡林浩特市御景华苑小区1#商业楼北数1至3间商铺41#43#45#1-3层，交付给新时代公司。2017年12月29日，原告对执行标的提出书面异议，锡林浩特市人民法院于2018年3月19日作出(2018)内2502执异17号执行裁定书，该裁定认为：仁和公司作为被执行人将2015年12月15日锡林浩特市人民法院作出的(2015)锡民二初字第625号民事裁定书保全其公司的财产给付申请人仁和公司，在执行阶段双方已履行手续。并且锡林浩特市人民法院认为原告应当在法定的时限内对保全裁定提出复议申请，对原告在执行程序提出执行异议不予支持。据此驳回了原告张某1的异议申请。另查明，原告张某1于2017年7月8日为涉案房屋办理三相电时，被告仁和公司为其出具了业主使用三相电的证明；2017年10月31日，原告张某1交付了2017年度涉案房屋的取暖费，且原告持有该房屋的电费缴费卡及水费缴费卡。上述事实，有《御景华苑摩登大道1号》认购协议、房款交付收据；内蒙古自治区非税收一般缴款书、取暖费收款收据、锡林浩特供电局用电营业工作传票、内蒙古自治区增值税普通发票、锡林浩特市仁和置业有限责任公司证明、借条、说明及当事人陈述等证据在卷予以佐证，且经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，本案为案外人异议之诉，争议焦点是原告张某1对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案原告张某1向法庭提交了2015年11月16日签订的《御景华苑摩登大道1号》认购协议、房款收据、取暖费收款收据、锡林浩特供电局用电营业工作传票、内蒙古自治区增值税普通发票、锡林浩特市仁和置业有限责任公司证明、当事人当庭证言等证据，已经形成完整的证据琐链，足以证明：1、原告与被告仁和公司御景华苑项目部签订了房屋认购协议，该协议中有当事人名称、商品房基本情况、价款及付款方式等内容，具备商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认为合法有效的合同；2、原告以抵顶工程款的方式支付全部房款，并不违反相关法律规定，被告张某3及仁和公司亦予以认可，并为原告出具了收据，故可认定原告已交付全部购房款；3、原告张某1已占有使用了涉案房屋并进行装修，原告于2015年11月16日签订《认购书》并取得涉案房屋，系在法院作出保全裁定之前；2017年10月31日原告缴纳该房屋取暖费，领取了电费缴费卡、水费缴费卡，对房屋已开始进行装修，系在该房屋被执行查封之前，故可认定原告在查封时已占有该涉案房屋；4、涉案房屋未办理过户登记手续，非原告张某1自身原因，其对此无过错。综上所述，原告张某1提出的判令终止执行被告仁和公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺、请求确认原告享有被告仁和公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺的所有权的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、对被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺不得执行；二、原告张某1享有被告锡林浩特市仁和置业有限责任公司开发的“摩登大道1号”项目中的重庆路第1号楼1层1-1-03号商铺的所有权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元，由被告锡林浩特市新时代教育服务有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  乌日娜审 判 员  袁 静人民陪审员  王建军二〇二〇年五月十二日书 记 员  萨其尔本案引用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。