安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终786号上诉人（原审原告）：胡亚庆。上诉人（原审原告）：李衎。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：周涌，安徽君宏律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：韦华，安徽君宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：程娟。委托诉讼代理人：肖军，安徽思文律师事务所律师。原审第三人：弋江区格家房产中介所海上传奇店。经营者：穆可，总经理。委托诉讼代理人：余斌。上诉人胡亚庆、李衎因与上诉人程娟、原审第三人弋江区格家房产中介所海上传奇店（以下简称格家房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市弋江区人民法院（2019）皖0203民初3860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡亚庆、李衎上诉请求：1.依法撤销原判第二项，依法改判程娟返还其定金20000元，并支付胡亚庆、李衎违约金419400元；2.本案一、二审诉讼费由程娟承担。事实和理由：1.程娟属于恶意违约,以达到其非法的目的。从胡亚庆、李衎提供的微信聊天记录和录音，可以得知程娟拒绝履行合同是因为房屋价款问题。在一审开庭的前一天，又提出怀疑胡亚庆、李衎还款能力，才拒绝履行合同，这完全是程娟为了不承担违约责任而找出来的理由。事实上胡亚庆、李衎还款能力是其与银行之间的事，与程娟毫无关联。胡亚庆、李衎早已将首付款汇入银行指定账户，银行贷款也已通过审批，并且签订了合同，银行随时都可以下款。所以这个理由根本不能成立。2.程娟的违约行为对胡亚庆、李衎造成严重损失。为购买该房李衎将老家房子出售，目前其父母在外面租房。胡亚庆、李衎购买该房是为了十月份结婚用的婚房，因为程娟违约行为，导致两人婚礼无法正常按期举行，订酒席定金也被没收，两人之间也出现矛盾。目前该地段房价普遍已经每平上涨一千到两千，导致胡亚庆、李衎花更多钱购买房屋，而程娟因违约解除合同而获益。3.双方约定的违约金合法有效，并不存在过高。首先，违约金约定不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，应合法有效，法院应当尊重当事人约定及契约精神。其次,违约金具有惩罚性质，从一审判决结果无法看出惩罚，一审法院支持80000元，还考虑了胡亚庆、李衎承担中介费和贷款费45700元，且还需承担诉讼费和保全费5763元，实际一审法院支持违约金只有2万多，未体现惩罚性。再次，违约金并不存在过高。双方约定违约金为合同总价的20%，并没有超过30%。程娟辩称：首先，无论是在一审还是二审中，其均愿意出售该房，只是在尾款的支付上出现分歧，且在一审中还要求通过格家房产与胡亚庆、李衎签订补充协议，但是对方不愿意。其次，胡亚庆、李衎上诉主张的损失没有证据予以证实。最后，胡亚庆、李衎上诉主张的违约金明显过高，应以实际损失为基础。本案中胡亚庆、李衎只支付了20000元定金。程娟上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判其不承担违约责任；2.本案一、二审诉讼费由胡亚庆、李衎承担。事实和理由：1.双方签订合同后胡亚庆、李衎依约向华夏银行申报了贷款并提交了贷款所需要的材料，但事后经程娟与华夏银行确认，由于胡亚庆、李衎在提交的贷款材料中提供了虚假的收入证明，致使其贷款申请在复核时没有通过，华夏银行明确告知程娟贷款不会批下来。在此情形下，程娟为了避免日后无法取得房款、遭受损失，暂时中止了《房屋买卖合同》的履行。2.本案中胡亚庆、李衎在购买房屋时对自身的履行能力应有充分的认知，其在自身不具备偿还贷款能力的情况下，虚构收入证明向银行申请贷款，导致贷款无法通过，其行为存在明显的过错，损害了程娟的利益，程娟在获知此事后暂时中止履行合同只是在行使自身的权利，不存在违约行为。胡亚庆、李衎辩称，其在一审中已经提交了个人借款合同，能证明贷款已经审批下来的事实，且在一审中提供的格家房产与程娟的聊天记录也能证明银行贷款通过的事实，所以程娟的上诉理由根本不存在，其就是恶意违约。格家房产述称，程娟存在违约的嫌疑，按照签订的合同应当承担违约责任。胡亚庆、李衎向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.程娟支付其违约金419400元；3.程娟返还其定金20000元；4.程娟赔偿其中介费和贷款费用45700元；5.程娟承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月14日，程娟作为卖方（甲方），胡亚庆作为买方（乙方）、格家房产作为居间方签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方出售房屋坐落于芜湖市弋江区长江之歌2#楼1单元801室（建筑面积165.75平方米，含车位一个），价款为2097000元。关于付款方式双方约定：乙方应于2019年5月14日支付定金20000元，甲方应于乙方申报贷款通过后3个工作日内向该房屋欠款金融机构提交一次性还清贷款尾款的申请；具备条件还清贷款5日内办理还款手续，并领取相关材料；办理产权转移登记（过户）手续当日，乙方将剩余购房首付款487000元支付给甲方，甲方同意于产权转移登记当日留存5000元，于居间方过户时作为交房保证金，待房屋交付完成后居间方须在三个工作日内退还给甲方。关于贷款部分双方约定：甲方同意且积极配合乙方以商业贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款申报金额为1590000元，甲乙双方同意于2019年5月30日前与贷款银行办理贷款申报手续并提供相关资料。关于房屋交付双方约定：甲乙双方定于甲方拿到全部房款后5个工作日内正式交付该房屋。关于违约责任双方约定：若甲方未按合同约定的期限和条件履行的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，且甲方应当在三个工作日之内退还乙方全部购房款及购房所产生的税费，并向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；乙方未按合同约定的期限和条件履行，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，且乙方应当向甲方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%。合同签订当日，胡亚庆向程娟交付购房定金20000元。2019年5月15日，格家房产出具收据，确认收到胡亚庆支付房屋中介费及过户费共计19700元。同年5月27日、28日，格家房产收到李衎支付贷款费用共26000元。2019年7月10日，胡亚庆、李衎（甲方、借款人、抵押人）与华夏银行（乙方、贷款人、抵押权人）签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定本合同项下的借款，甲方只能用于按照甲方与售房人于2019年5月26日签订的第WHJZ-2019-143693号《存量房买卖合同》购买坐落于芜湖市弋江区伟星长江之歌2#1单元801室，合同面积为165.75平方米的房屋，甲方不得擅自改变本合同中约定的借款用途；本合同项下的借款金额为人民币（大写）壹佰伍拾玖万元，借款金额指的是本金即甲方所购房屋总价款的76.82%。2019年7月15日，胡亚庆、李衎、格家房产向程娟发出《解除合同通知函》一份，载明：您在我公司于2019年5月15日与乙方（胡亚庆、李衎）签署了编号为GJ-GH-HSCQ130的《房屋买卖合同》。根据合同规定第十一条第二项：乙方（胡亚庆、李衎）申报贷款通过后，甲方（程娟）自己偿还尾款后再去过户。您应在2019年7月14日前还清尾款，但您拒绝主动偿还尾款，并明确表示不愿出售房屋，您的行为已经构成违反买卖合同条约。乙方还将依据法律以及双方合同约定行使乙方的权利及追究您相应的法律责任。现乙方有权要求您承担如下违约责任：1、解除购买合同；2、限3日内退还已付款项；3、按合同承担总价的20%违约金。后买卖双方因垫资等问题分歧较大，未达成一致，成讼。胡亚庆提交的其银行流水载明，2019年5月27日胡亚庆向自己银行账户存款480000元。另，胡亚庆、李衎及格家房产在庭审中陈述，涉案房屋中有70万元贷款未归还，程娟要求该款由买方归还。经协商，胡亚庆、李衎同意先把首付款拿出来协助程娟还款，剩余的30余万元由程娟通过垫资方式自己归还。2019年7月9日，贷款审批下来，中介通知程娟申请还款，买卖双方及中介三方约定去贷款公司走垫资流程，但程娟当场反悔，至今其未按合同约定归还尾款。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案买卖双方及第三人对其签订的《房屋买卖合同》真实性不持异议，应予以确认。该合同应系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，各方均应依约遵守。根据庭审查明的事实，胡亚庆、李衎已依法支付定金，并将480000元存入其银行账户，剩余购房款其亦向相关银行申请并办理了贷款手续，但程娟作为出卖方至今未依约办理其贷款尾款归还手续导致双方合同目的无法实现，显属违约。程娟辩称其未办理贷款尾款归还手续等原因系认为胡亚庆、李衎可能无法履行付款义务，但程娟至今未提交证据证明胡亚庆、李衎无履行能力，故对程娟该辩解法院难以采信。故对胡亚庆、李衎要求解除双方间的房屋买卖合同，并要求程娟返还定金、支付违约金的诉请，法院予以支持。但胡亚庆、李衎要求程娟同时支付违约金419400元、赔偿中介费及贷款费45700元过高，法院根据涉案合同履行情况、当事人过错程度及逾期利益损失等综合因素，结合公平及诚实信用原则，依法酌定程娟支付胡亚庆、李衎违约金80000元。关于中介费及贷款费用，法院在酌定上述违约金时已对该损失予以考量，故对胡亚庆、李衎该诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、胡亚庆、李衎与程娟、第三人弋江区格家房产中介所海上传奇店于2019年5月14日签订的《房屋买卖合同》解除；二、程娟于本判决生效后十日内返还胡亚庆、李衎定金20000元，并支付胡亚庆、李衎违约金80000元；三、驳回胡亚庆、李衎其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，程娟、胡亚庆及格家房产签订《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行相应义务。在胡亚庆、李衎依约交付定金并办理了贷款相应手续后，程娟未能依约偿还案涉房屋尾款，致使合同履行不能，程娟显属违约。一审法院据此支持胡亚庆、李衎相应诉请，并无不当。程娟上诉称胡亚庆、李衎在申请贷款时提交了虚假收入证明，贷款不会审批下来，但根据已查明的事实，胡亚庆、李衎于2019年7月10日与华夏银行签订了《个人房屋抵押借款合同》，故程娟的该项主张显与事实不符，本院对此不予采信。而胡亚庆、李衎有无偿还贷款的能力系其和银行之间的关系，与本案无任何关联。另，原判在认定程娟违约的情况下，酌定其支付违约金80000元，且包含中介费及贷款费用45700元，有失公允。然二审中格家房产表示愿意全额退还胡亚庆、李衎缴纳的中介费及贷款费用45700元，故在此基础上一审法院酌定程娟承担80000元的违约金，本院予以认可。综上所述，胡亚庆、李衎、程娟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8191元，由胡亚庆、李衎负担6391元，由程娟负担1800元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年五月六日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。