广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终7438号上诉人（原审原告、反诉被告）：何静雯，女，汉族，1977年11月1日生，住所地：四川省南部县南隆镇新世纪广场东北1幢4楼B座。委托诉讼代理人：龚磊，湖北楚都律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖露，广东福强律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鹏润达商业贸易有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治街道腾龙路152号润达圆庭201，统一社会信用代码：91440300761983144H。法定代表人：李思，该公司总经理。委托诉讼代理人：王昆华，广东逸生律师事务所律师。上诉人何静雯因与被上诉人深圳市鹏润达商业贸易有限公司（以下简称鹏润达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何静雯上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六项，改判鹏润达公司向何静雯返还租赁履约保证金9700元及水电物业管理费履约保证金1000元，鹏润达公司向何静雯承担装修损失19,969元及退还装修押金5000元；2.本案一、二审诉讼费用由鹏润达公司承担。事实和理由：（一）一审法院查明事实有误。鹏润达公司并无证据证明涉案物业以及商铺具备合法产权，租赁合同应属无效合同。通过鹏润达公司提供的房产证复印件，也无法证实整个裙楼均具备合法产权。鹏润达公司所建造的商城负一楼至四楼，每一层均有两万平方米以上，四楼以上仍然有十数层的楼房，而鹏润达公司所提交的房产证仅仅不过是数千平方米，无法对应具体商铺且真实性无法确认，其所提交的证据不能证明涉案租赁合同的有效性。鹏润达公司在签订合同时故意隐瞒了商铺没有合法产权，为合同签订的过错方，应当退还何静雯已缴纳的各项押金以及赔偿装修损失。（二）鹏润达公司在招商初期的宣传、广告资料等对涉案物业的商业规划及配套设施均作了明确、具体地说明和允诺，而该描述对涉案合同的签订明显产生了重大影响，鹏润达公司的这一描述应当视为是要约，即使该说明和允诺未载入涉案合同中，也应认定为合同的一部分，双方均应遵照执行。但鹏润达公司却无视自身承诺，对合同约定视若无睹，频频违约，致使何静雯签订租赁合同的目的无法实现，给何静雯造成了巨大经济损失。1.鹏润达公司擅自变更涉案商场三至四层的商业规划，将原本经营服装行业及衍生行业的楼层打造成其他教育行业经营场所，缩减了商场的服装经营区域规模，致使原有宣传的集批发、零售、展销、电商、居住和办公设计等功能于一体的“闭环式”产业链被人为割裂，从而降低了商场服装行业集聚的经济效益。2.在何静雯入驻后直至本案起诉时，鹏润达公司从未建立起完善规范的基础设施及物流货运服务，其所向何静雯宣传的“线上”+“线下”电商模式更是遥遥无期，最终造成涉案商场从初期宣传的集批发、零售、展销、电商、居住和办公设计等功能于一体的“闭环式”产业链，降级为如今的纯零售商场，弱化了商场的商业功能。3.鹏润达公司在商场经营期间因其自身管理混乱，导致与各楼层商铺租户的纠纷摩擦不断，严重影响了消费者的消费观感体验，降低了本商场租户的市场信誉及市场认可度。鹏润达公司也没有对该专业服装批发市场进行对外宣传，甚至连商场周边的人都不知晓服装批发市场的存在。且截至目前，整个商场在外悬挂及宣传的均非服装行业的广告推广，全都是教育、饮食的宣传广告，整个商场己经改变了应有的功能及性质。依据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，鹏润达公司的宣传材料内容具体确定，且对双方订立合同和商铺租赁价格的意愿产生了重大影响，应当视为是要约，双方签订合同后，应当视为合同内容，即便正式合同没有明确载明，也不影响视为合同条款，鹏润达公司的上述行为应认定属违约行为，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，商品房预售合同约定售楼广告、售楼宣传资料等是合同的组成部分，或者合同虽未将售楼广告、售楼宣传资料等约定为组成部分，但广告、宣传资料等对楼盘规划范围内的房屋以及配套设施所作的描述明确、具体，而开发商所交付的房屋未达到售楼广告、售楼宣传资料所承诺或描述的标准时，买受人可要求开发商承担违约赔偿责任。本案中，何静雯与鹏润达公司的关系虽然不是房屋买卖关系，但鹏润达公司发出的商业广告及宣传画册对何静雯是否租赁鹏润达公司的商铺起着决定性作用，鹏润达公司的商业广告内容符合要约规定的，视为要约。本案法律关系明确，宣传材料的内容具体确定，且对何静雯订立合同的意愿产生了重大影响，应当视为是要约，双方签订合同后，应当视为合同内容，即便合同没有明确载明，也不影响其视为合同条款的效力。（三）何静雯基于对鹏润达公司宣传内容的信任及本着互利共赢的合作目的与鹏润达公司签订了《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》，但鹏润达公司屡屡的违约行为不仅造成何静雯经济损失（涉案商铺装修费用），同时还致使何静雯已丧失了对涉案合同的签订所产生预期目的可能。据此，何静雯依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，要求解除涉案合同、退还保证金及赔偿损失的诉求是合理合法的，应当予以支持。（四）根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，因鹏润达公司违约在先，何静雯有权拒绝其相应的履行要求。从双方协商过程及合同履行情况来看，鹏润达公司首先应当按照其在招商招租时的承诺及宣传广告的承诺，规划好负一至四层作为服装批发的场地，建立“线上+线下”的服务，同时配套相应的物流服务等，但鹏润达公司在欺骗何静雯签订租赁合同后，并未按照其承诺履行义务，这是对先履行义务的违约，何静雯有权拒绝履行鹏润达公司相应的支付租金的要求。（五）关于鹏润达公司主张的租金及律师费。由于鹏润达公司违约在先且拒不纠正，也并未对服装批发商城进行对外宣传，致使何静雯与其签订租赁合同的目的无法实现，何静雯有权解除合同并要求鹏润达公司赔偿损失，对于鹏润达公司所谓的律师费应不予支持。（六）何静雯在装修前向鹏润达公司支付了装修押金5000元，但装修完毕后，鹏润达公司却一直未予以退还，一审法院对此并未作出实质审查，请二审法院查明事实后依法改判。鹏润达公司辩称，一审判决得当且符合法律规定，何静雯的上诉无事实和法律依据。何静雯向一审法院起诉请求：1.解除何静雯、鹏润达公司签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》及《补充协议》；2.鹏润达公司返还何静雯租赁履约保证金9700元及水、电、物业管理费履约保证金1000元；3.鹏润达公司向何静雯承担装修损失19,969元及退还装修押金5000元；4.本案诉讼费由鹏润达公司承担。鹏润达公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》及《补充协议》；2.何静雯支付租金9698元（2018年4月-2018年6月）、管理费1194元（2018年1月-2018年6月）、中央空调费1044.4元（2018年5月-2018年6月）、电费292.6元，以及逾期付款违约金1239.17元；3.何静雯承担鹏润达公司本案支付的律师费6000元；4.何静雯承担本案本、反诉的全部诉讼费用。一审法院认定事实：（一）2017年8月30日，何静雯与鹏润达公司签订《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》，约定：鹏润达公司将位于深圳市龙华区××与××处“××环球××广场”××区南××街××号商铺出租给何静雯，租赁期为3年，自2017年11月1日至2020年10月31日；第1年免租3个月，每交满3个月免1个月；第2年免租3个月，每交满3个月免1个月；第3年免2个月，每交满5个月免1个月；从2017年11月1日开始计算租金，2017年11月1日至2018年10月31日期间的每月租金为4849元，2018年11月1日至2019年10月31日期间的每月租金为4946元，2019年11月1日至2020年10月31日期间的每月租金为5094元；何静雯应于本合同签署当日内向鹏润达公司缴纳足额租赁保证金9698元、2017年11月租金4849元、水电物业管理费履约保证金1000元，此后每月5日前支付当月租金、物业管理费199元、空调使用费522元。何静雯提交的《收款收据》显示，何静雯已于合同签订当日向鹏润达公司支付了租赁保证金9700元、2017年11月租金4850元以及水电物业管理费保证金1000元，合计15,550元。（二）2017年11月30日，双方又签订《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同补充协议》，约定：将原合同租赁期限变更为从2017年12月1日至2020年11月30日止，免租期变更为租赁期限内共计免租8个月，其中第1年免6个月，第2年免2个月；免租方式为何静雯享受合同租赁期内第1年前3个月连续免租，之后每交2个月免1个月，至到免完原合同约定的所有免租期为止；起租日从2017年11月1日变更为2017年12月1日。（三）2018年5月10日，何静雯委托代理人向鹏润达公司发送律师函，认为鹏润达公司未按照对外宣传内容，对商场的商业规划作出了单方面重大变更且商场管理混乱，鹏润达公司的行为已构成根本违约，并告知何静雯已向法院起诉请求解除租赁合同，要求鹏润达公司返还押金等费用，鹏润达公司须于2018年5月12日前与何静雯联系商讨违约赔偿事宜。2018年6月14日，鹏润达公司委托广东逸生律师事务所王昆华律师参与本案及另外29宗案件诉讼，共计支付律师费18万元，每宗案件支付律师费6000元。（四）涉案“鹏润达环球服贸广场”位于深圳市龙华区××与××路交汇处润达圆庭内，涉案物业已办理房地产权证。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并生效，双方应严格履行各自的义务。关于何静雯的离场时间，鹏润达公司在一审庭审中称系2018年7月，但未能提供证据证明。根据何静雯提交的律师函内容，何静雯要求鹏润达公司于2018年5月12日联系商讨相关赔偿善后事宜，并作出了解除合同的意思表示，在没有其他证据的情形下，一审法院推定2018年5月12日为何静雯的离场时间。双方在补充协议中对租赁期限、起租期以及免租期进行了新的约定，根据该补充协议，2017年12月、2018年1月、2018年2月系免租期，何静雯须从2018年3月起缴纳租金。但因合同签订之时，何静雯已缴纳了2017年11月的租金4850元，该月租金因补充协议而予以减免，故2017年11月的租金可以顺延为2018年3月的租金，故何静雯还需向鹏润达公司缴纳2018年4月至2018年5月12日期间的租金6788.6元（4849元+4849元÷30天×12天）。除了支付租金，何静雯还需每月支付物业管理费及中央空调使用费。物业管理费从起租之日起计收，鹏润达公司反诉主张何静雯支付2018年2月至2018年6月的管理费，一审法院支持其中2018年2月至2018年5月12日的676.6元，（199元×3个月+199元÷30天×12天）。鹏润达公司反诉主张2018年5月至2018年6月的中央空调费，一审法院支持其中2018年5月1日至2018年5月12日的208.8元（522元÷30天×12天）。关于电费，鹏润达公司未提交充分证据证明涉案商铺产生的具体电费，鹏润达公司请求何静雯支付电费，没有事实依据，一审法院予以驳回。关于逾期付款违约金，鹏润达公司未提交证据证明双方对逾期付款违约金的约定，鹏润达公司请求何静雯支付逾期付款违约金，没有事实与法律依据，一审法院予以驳回。关于双方租赁合同的解除问题，一审法院认为，双方不愿继续履行合同，都作出了解除租赁合同和补充协议的意思表示，合同及补充协议可就此予以解除。何静雯拖欠租金违约，除应缴纳欠付租金，还应承担相应违约责任。合同违约条款约定：拖欠租金超过20个自然日的，鹏润达公司有权停止水电等供应；因向何静雯催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费、调查费、差旅费等），均由何静雯承担，鹏润达公司有权追讨该等费用开支。合同第6.4条约定：本条6.1、6.2项中保证金条款独立于合同其他违约责任条款，何静雯违约的，除执行保证金条款外，其他违约责任条款仍应执行。综上，除何静雯缴纳的租赁保证金9700元和水电物业管理费保证金1000元不予退还外，何静雯还须承担向鹏润达公司支付律师费的违约责任。何静雯主张鹏润达公司未按照广告宣传将涉案商场建成服装批零市场，存在违约行为。一审法院认为，根据合同法的规定，商业广告属于要约邀请，并且，广告内容未订入双方合同中，对双方当事人不产生约束力。何静雯还主张鹏润达公司管理不善，造成何静雯经营困难，但未提交证据证明鹏润达公司管理不善的具体行为。何静雯据上述两点理由要求鹏润达公司退还租赁保证金，并赔偿其装修损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除何静雯与深圳市鹏润达商业贸易有限公司于2017年8月30日签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同》；二、解除何静雯与深圳市鹏润达商业贸易有限公司于2017年11月30日签订的《鹏润达环球服贸广场房屋租赁合同补充协议》；三、何静雯于判决生效之日起十日内向深圳市鹏润达商业贸易有限公司支付2018年4月至5月12日期间的租金6788.6元、2018年2月至2018年5月12日期间的物业管理费676.6元以及2018年5月1日至2018年5月12日期间的中央空调使用费208.8元，共计7674元；四、何静雯于判决生效之日起十日内向深圳市鹏润达商业贸易有限公司支付律师费6000元；五、驳回何静雯的其他诉讼请求；六、驳回深圳市鹏润达商业贸易有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费346元，由何静雯负担。反诉案件受理费143.35元，由何静雯负担100.69元，由深圳市鹏润达商业贸易有限公司负担42.66元。本院经审理查明：（一）根据本院（2019）粤03民终7405号等生效判决书记载，与本案一审合并开庭审理的鹏润达公司与涉案商场其他租户之间的案件中，各租户提出上诉后，本院在二审中曾就润达圆庭裙楼一、二层的建设合法性问题函询深圳市规划和自然资源局龙华管理局，该局函复本院称：润达圆庭项目于2010年12月取得《建设工程规划许可证》（深规土建许字BA-2010-0160号），于2015年7月取得《建设工程规划验收合格证》（深规土建验LA-2015-0014），该项目报建图纸包含裙楼一、二层平面图。本案及（2019）粤03民终7405号等案件中的涉案商场承租人，均有委托广东福强律师事务所肖露律师作为诉讼代理人。（二）何静雯一审提交了鹏润达公司就涉案商场发布的招商宣传单，其中有“实体+电商”“一站式批零展销平台”的宣传内容，对涉案商场所在地理位置、附近交通设施等进行了宣传，并载有各楼层经营商品、服务品类的图片，在鹏润达公司联系方式下方标注有“本宣传单所有图片及文字仅供参考”等字样。鹏润达公司与涉案商场其他租户之间的案件中，本院（2019）粤03民终7405号等生效判决均已认定鹏润达公司的广告宣传不构成要约。（三）本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于：（一）涉案租赁合同是否因租赁物无合法产权而为无效；（二）鹏润达公司是否因未履行广告承诺而构成违约。关于涉案租赁合同是否因租赁物无合法产权而为无效的问题，何静雯上诉称涉案裙楼是否具有合法产权存疑。本院认为，涉案润达圆庭裙楼一、二层已通过建设工程规划验收，鹏润达公司在一审中亦提交了该裙楼一、二层部分房屋的房地产证，鉴于既无证据显示涉案建筑在通过规划验收及办理不动产登记后另有违法加建、改建，也无证据显示何静雯所承租商铺位于违法加建、改建区域，故而不能认定涉案商铺系未按规划许可所建设，本院对何静雯关于涉案租赁合同无效的上诉主张不予支持。关于鹏润达公司是否因未履行广告承诺而构成违约的问题，何静雯上诉称鹏润达公司“对涉案物业的商业规划及配套设施均作了明确、具体的说明和允诺”，但鹏润达公司未履行其承诺且擅自改变三、四层的商业规划。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，商业广告为要约邀请，仅在商业广告内容符合要约的法定构成要件时，方可将广告内容视为合同内容。首先，何静雯一审提供的鹏润达公司招商广告中，对于所谓“实体+电商”“一站式批零展销平台”的介绍中并无具体明确的设施和配套服务内容，而主要是对商场经营发展设想的概括描述，难以据此确定鹏润达公司的具体义务内容，不符合前述法律关于要约内容应具体确定的规定，无从认定鹏润达公司已构成违约。其次，鹏润达公司的宣传单中虽有各楼层经营商品、服务品类的图片，但同页也载有“本宣传单所有图片及文字仅供参考”等字样，即已表明不受约束的非要约意思，亦不符合前述法律中关于要约应表明要约人受该意思表示约束的要求，不能将之作为判断鹏润达公司是否违约的依据。并且，即使将广告中的楼层经营品类图片作为确定鹏润达公司合同义务的依据，按何静雯一审提交的商场经营布局照片，商场三、四层现经营的各类儿童培训，仍可与广告图片中三、四层中有关“儿童教育”的经营范围对应，亦不能仅据此认定鹏润达公司构成违约。据此，本院对何静雯关于鹏润达公司违约在先的上诉主张不予采纳。本案现有证据不能证明鹏润达公司在履约过程中存在违约情形，相反，何静雯自2018年4月起未再按约支付租金、物管费、中央空调使用费等费用，并在2018年5月通过本案起诉及发送律师函的方式明确表示不再继续履行合同，构成根本违约，依据双方合同第6.3条的约定，鹏润达公司有权不予退还租赁保证金及水、电、物业管理费保证金。同理，在涉案合同因何静雯违约而终止履行的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，何静雯无权要求赔偿装修损失。至于何静雯主张退还的5000元装修押金，按一审卷宗、庭审笔录记载及本案二审证据提交情况，何静雯在两审中并未提交支付该押金的收据或支付凭证，本院在本案中对该退还请求亦不予支持，但鉴于鹏润达公司在本院二审调查时已表示“装修押金如果说收取了，是应该退还的”，双方当事人可自行核对清退。综上所述，何静雯的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费692元，由何静雯负担。本判决为终审判决。审  判  长  唐 毅审  判  员  曹 静审  判  员  蔡妍婷二〇二〇年五月二十六日书记员（兼）  李开宇