上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3967号上诉人（原审被告）：吴坤，男，汉族,1975年8月14日出生，户籍地湖北省枣阳市。被上诉人（原审原告）：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村33号。法定代表人：邵非，职务董事长。委托诉讼代理人：孔慧君，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈昕，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。上诉人吴坤因与被上诉人德佑房地产经纪有限公司(以下简称德佑公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院(2019)沪0105民初23931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴坤的上诉请求：撤销一审判决,吴坤愿意返还德佑公司人民币(币种下同)1万元。事实与理由：德佑公司未与吴坤进行过租赁房屋的交接，德佑公司离开租赁房屋时将二台空调、电热水器拆走，破坏墙壁、吊顶及电线。被上诉人德佑公司坚持一审辩称意见，不同意吴坤的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。德佑公司向一审法院提起诉讼，请求：1.吴坤返还德佑公司保证金30,000元；2.吴坤赔偿逾期返还保证金的损失,以30,000元为基数,以中国人民银行同期贷款利率为标准,自2017年6月20日起计算至实际支付之日止；3.本案诉讼费由吴坤承担。一审法院认定的事实：上海市长宁区XX路XX号的商铺（简称租赁房屋）产权人为上海A有限公司、上海B有限公司。2009年5月19日，租赁房屋两产权人与案外人刘某签订商铺租赁合同，约定将租赁房屋出租给刘某使用，建筑面积86.15平方米，租期自2009年5月20日起至2017年6月19日止，物业管理费每月每平方米2.50元，双方另就租金及支付方式进行了约定。合同签订后，刘某对租赁房屋进行装修。2010年6月22日，刘某与吴坤签订转让协议书，约定将租赁房屋转让给吴坤，转让期限自2010年6月25日至2017年6月19日，转让费25,000元，转让后店内的所有物品归吴坤所有;保证金30,000元，双方另就租金及支付方式进行了约定。2011年8月23日，吴坤将租赁房屋转租给案外人夏某。2014年6月22日，吴坤将租赁房屋转租给案外人许某，双方签订的租赁合同约定，保证金30,000元于合同到期后承租人结清水、电费，室内物品完好的情况下予以退还（中央空调1台、挂式空调1台、热水器1台，室内装修在退房时不能破坏）。2015年6月，租赁房屋两产权人同意吴坤将租赁房屋转租给德佑公司。2015年6月12日，吴坤出具账号确认书，要求德佑公司将押金及2015年6月23日至2015年9月20日的租金共计73,600元转至许某工商银行帐户。2015年6月16日，德佑公司（承租方，乙方）与吴坤（出租方，甲方）就租赁房屋签订房屋租赁合同，商铺建筑面积86.15平方米，约定租期自2015年6月23日至2017年6月19日止，免租期2015年6月16日至2015年6月23日不收取租金，实际发生的水电费及物业管理费由乙方承担；房屋交付后,除《房屋交接单》(若有)中明确约定乙方退租时需返还的外,其他甲方遗留在房屋内的固定装修、家具家电及附属设施设备等,均视为甲方放弃权益,同意由乙方任意处置；头两个月月租金为14,200元；从第3个月起月租金为15,200元，每3个月一付，提前15天支付下期房租；租赁保证金30,000元，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应当在房屋交还时无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合其正常使用后的状态，乙方可将可移动、拆除的设备搬离,但不可拆除的设备与装修除外；甲方同意自2015年6月23日至2015年9月20日的租金计43,600元及押金计30,000元,共计73,600元由乙方支付给上手承租人,甲方向乙方提供相应收据,视为乙方已向甲方履行相应付款义务。2015年6月18日，许某出具收款收据，收到德佑公司租赁保证金30,000元。一审庭审中，吴坤另提供刘某的情况说明并申请刘某出庭作证，刘某于2018年2月2日出具的情况说明内容为：2017年6月19日，德佑公司租用的租赁房屋在退房交接时，德佑公司将商铺内原有空调拆走，墙体内和吊顶上的电线全部拆走，吊顶被破坏，未打扫卫生，电费700元未结清，物业管理费三个月未付，综上扣除租房押金10,000元。刘某到庭确认，其扣除吴坤的10,000元中不含空调及热水器，并表示收房为2017年6月19日，到场时租赁房屋门锁着，系吴坤打电话通知德佑公司来开门，发现商铺内原有的三个电器（系刘某安装的空调及热水器）、墙体内和吊顶上的电线、灯全部拆走，吊顶被破坏，吴坤当场打电话联系德佑公司并进行拍照，其与吴坤一起至德佑公司茅台路门店与德佑公司沟通，德佑公司承认拆除事实。德佑公司对刘某出具的情况说明及证言均有异议，认为在收房的时间、租赁房屋是否锁门、吴坤现场是否拍照、发现物品被拆走后吴坤是否联系德佑公司等问题上，均与吴坤陈述不一致，且收房发生在2017年6月，刘某于2018年2月出具情况说明，不符合常理，证人与吴坤之间有利害关系。一审审理中，德佑公司同意在租赁保证金中扣除欠付的电费700元和三个月物业管理费646.20元，共计1,346.20元。吴坤确认德佑公司于2017年6月19日搬离租赁房屋。一审法院认为：吴坤虽认为签字后未拿到房屋租赁合同原件，然对德佑公司提供的合同真实性并无异议，故合同真实有效，德佑公司、吴坤双方应恪守履行。吴坤除证人刘某的证言外，并无其他证据证明德佑公司在搬离时拆除上述电器及电线等，因吴坤与刘某之间有利益关系，证言证明效力过低。吴坤称在收房时发现电器等被拆除，然既未拍照取证，也不及时与德佑公司沟通解决，明显不符合常理。鉴于合同第三条第4款房屋交付后,除《房屋交接单》(若有)中明确约定乙方退租时需返还的外,其他甲方遗留在房屋内的固定装修、家具家电及附属设施设备等,均视为甲方放弃权益,同意由乙方任意处置。双方并无房屋交接单，故吴坤要求德佑公司赔偿空调及热水器的抗辩意见，没有依据，一审法院不予采信。关于刘某扣除吴坤10,000元押金，属刘某与吴坤之间另一租赁关系。德佑公司确认欠付物业管理费以及水电费共1,346.20元，故在租赁保证金中扣除上述金额，吴坤应返还德佑公司租赁保证金28,653.80元。因德佑公司确有费用未结清，故要求吴坤赔偿逾期返还租赁保证金损失的主张，一审法院不予采信。一审法院于2020年2月7日依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、吴坤应于判决生效之日起十日内返还德佑房地产经纪有限公司租赁保证金28,653.80元；二、驳回德佑房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币550元，因适用简易程序减半计275元，由德佑房地产经纪有限公司负担12.34元，吴坤负担262.66元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：本案中，根据双方租赁合同第五条第2款约定，吴坤收取的房屋保证金除用以抵充租赁合同约定由德佑公司承担的费用外，剩余部分应当在该房屋交还时归还德佑公司。因此，吴坤有责任提供证据证明返还的保证金中存在德佑公司应承担的费用。现吴坤提出德佑公司自行搬离租赁房屋后，将空调机、热水器等拆走，破坏装修等，但并未提供充分、有效、确实的证据予以证明，且与租赁合同第三条第4款的约定不符，一审法院不予采信，本院亦同。因此，一审法院判决吴坤扣除水电费用后返还租赁保证金，并无不妥，本院依法予以维持。德佑公司虽于2017年6月19日自行搬离租赁房屋，但吴坤亦于当日收回房屋，隔日返还上家，因此不影响本案举证责任的分配。综上，上诉人吴坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币550元，由上诉人吴坤负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年五月十九日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……