福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1711号 原告：厦门三圈电池有限公司，住所地厦门市集美北大道519号。 法定代表人：陈良成，总经理。 委托诉讼代理人：叶树蔚，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁玲，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：陈萍水，女，1956年6月24日出生，汉族，住漳州市茗城区。 被告：蔡永球，男，1966年6月5日出生，汉族，住福建省厦门市集美区（一）。 委托诉讼代理人：王永飞，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王一帆，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 原告厦门三圈电池有限公司（以下简称“三圈电池公司”）与被告陈萍水、蔡永球房土地赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶树蔚、丁玲，被告蔡永球的委托诉讼代理人王永飞到庭参加诉讼，被告陈萍水经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告三圈电池公司向本院提出诉讼请求：1.两被告立即拆除编号为杏国用(96)字第55号国有土地使用证项下，位于集美区地块上的相关地上建筑物（拆除建筑物区域以厦门环纬测量有限公司出具的《厦门糖厂—杏林区杏前路114号(2)号地块测量图》标注Bl-B5区域为准），并清空垃圾及平整土地，向原告返还926.64平方米的土地；2.两被告按租赁合同约定日租金标准的10倍(100元*10)向原告支付土地占用期间的占用费（自2020年2月1日起至被告实际向原告返还集美区地块为止，暂计到2020年2月29日为29000元）；3.两被告承担原告因本案支出的律师代理费10000元；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年2月，原告作为出租人，被告一作为承租人，双方就位于集美区的土块签订了《房屋租赁合同》。租赁地块的面积为926.64平方米，月租金3000元，租金每年支付一次。租赁期限从2017年2月1日起至2020年1月31日止。合同期满后，被告一至今未向原告返还上述地块。就上述土块，被告陈萍水与被告蔡永球系合伙承租关系，相关租金由被告蔡永球支付给原告。两被告未经原告许可，擅自在上述地块上构建有违法建筑物。经原告委托第三方厦门环纬测量有限公司测量，与本案相关的违法建筑物分别有董任路5-8（B1），占地面积8.87平方米；董任路5（B2）占地面积390.45平方米；邱厝里103号（B3），占地面积207.21平方米；邱厝里101号（B4），占地面积2.55平方米；邱厝里42-1号（B5），占地面积0.9平方米。按《租赁合同》第六条第3项及4.1、项、4.2项、第十一条第3项、第4项的相关规定，对于被告的违法建筑，原告有权要求其恢复原状，且无需向其承担任何的赔偿责任。对于租赁标的物被占用期间的占用费，按日租金的十倍计算。各方约定，发生纠纷时，管辖法院为租赁标的物所在地人民法院；律师费用由败诉方承担。综上所述，为保护自己的合法权益，原告现特向贵院提起诉讼，恳请判如诉请。 被告陈萍水未到庭，庭前亦未提交书面答辩意见。 被告蔡永球辩称：一、陈萍水当时是被告蔡永球经营的公司员工，只是代表被告蔡永球与原告签订了房屋租赁合同，房屋租赁的租金均由被告蔡永球支付，所以陈萍水不是讼争租赁合同的权利和义务的承受者，无需承担任何法律责任。二、原、被告存在长期的租赁合作关系，自2004年12月27日起，被告蔡永球就已经实际承租了讼争的场地，根据2004年12月27日签订的《房屋场地租赁合同》第六条约定：甲方车间主体仅为钢筋框架结构一幢，没有隔墙及没有楼梯和没有装修，甲方同意乙方在法律法规许可的前提下对该车间进行改造扩建，以及在空地上进行建设。并且在该租赁合同的第八条约定了如遇国家征用，拆迁补偿款如何分成。现原告主张两被告未经原告许可擅自在上述地块上构建有违法建筑物与事实不符。当初双方的真实意思就是原告将空置的场地出租给被告，由被告出资自建厂房等建筑，双方虽然以各种方式签订租赁合同，但一直保持租赁合作关系，所以被告才愿意才敢于出巨资投资建设厂房，如果仅仅租赁三年、五年，谁也不愿意出巨资自建厂房。也正如此，所以双方在各期的租赁合同中都保留一个共同条款就是政府征用，补偿款按比例分成。所以原告要求被告立即拆除厂房建筑、清空垃圾及平整土地，向原告返还土地没有事实依据，如果真的拆除现有的厂房设施也是一种浪费，给双方都会造成巨大的经济损失。三、虽然本期的《房屋租赁合同》于2020年1月31日到期，但根据双方长期的租赁合作关系和惯例，双方应该续签租赁合同或协商妥善处理终止租赁合作关系，根据《合同法》第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现原告要求被告按租赁合同约定日租金标准的10倍支付土地占用费没有事实和法律依据。本案租赁标的厂房，因为没有获得相关审批手续，属于违建建筑，合同的效力问题由法庭认定，若认定合同无效，应当驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年2月，三圈电池公司作为甲方与陈萍水作为乙方签署一份《房屋租赁合同》，合同第一条约定：租赁标的类型为土地和厂房，租赁物坐落在厦门市集美区，面积约为926.4㎡，结构为砖混，用途为厂房；四至范围为：东至内林村丘厝、南至内林村丘厝社耕地、西至杏鹤集装箱公司建设用地、北至内林村丘厝社耕地。地号为杏国用（96）字第545号。第二条约定租赁标的物将作为厂房车间使用。第三条约定租赁期限共计三年，从2017年2月1日至2020年1月31日止。第四条约定租赁标的物租金单价为3.2元/㎡，乙方应于每年2月15日前一次性向甲方预付年租金36000元。第六条第四项约定合同期限届满、合同解除、合同终止或合同无效时，乙方违反本合同第六条第3款约定，对租赁标的物进行不限于装修、装饰、建立新的建筑物、构筑物等，由乙方自行承担违约责任，甲方无需承担任何赔偿责任且有权要求乙方将租赁标的物回复原状或者赔偿损失。无论乙方是否违反本合同第六条第3款约定，乙方对租赁标的物所进行的包括但不限于装修、装饰、建立新的建筑物、构筑物等，未形成附合的装饰、装修物等可由乙方自行拆除，甲方无需对该部分进行赔偿。第十一条约定第3项约定，合同期限届满、合同解除或终止或合同无效后，一方应将租赁标的物返还甲方并结清相关费用。乙方拒绝或迟延腾退租赁标的物的，甲方有权按日租金的10倍向乙方收取占用期间的占用费，因拒绝或迟延腾退租赁标的物给甲方造成经济损失的，甲方有权另行向乙方主张赔偿。第十五条约定，因本合同书引起的或与本合同书有关的任何争议，由双方友好协商，协商不成的，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起诉讼。有关诉讼费、调查取证费、律师代理费由败诉方承担。 2004年12月27日，厦门三圈日化有限公司作为甲方与厦门特安实业有限公司气体厂作为乙方签订了一份《房屋场地租赁合同》，甲方将原糖厂二硫化碳车间及空地（地号杏国96字第××号）占地面积935.64㎡出租给乙方，租赁期限为2005年1月15日至2008年1月14日。第六条约定甲方车间主体仅为钢筋框架结构一幢，没有隔墙，及没有楼梯和没有装修，甲方同意乙方在法律法规许可的前提下对该车间进行改造扩建，以及在空地上进行建设。 2004年12月27日，蔡永球作为甲方与案外人郑忠民作为乙方签订一份《合作协议》，约定：甲、乙合作出资建设厂房位于杏国用（96）字第545号原土地使用者厦门糖厂，修建的厂房包括一栋五层楼厂房及一栋三层宿舍楼，修建厂房的场地系以郑忠民及其特安实业有限公司气体厂的名义向三圈公司租用的场地。 2007年5月25日厦门三圈日化有限公司名称变更为厦门三圈电池有限公司。 2009年11月1日，厦门三圈日化有限公司作为甲方与厦门特安实业有限公司气体厂作为乙方继续签订了一份《房屋场地租赁合同》，租赁期限为该份合同租赁标的物与双方于2004年签订的合同一致，租赁期限为2009年11月15日至2012年11月14日。第八条约定：国家征用土地需拆迁，原甲方车间的框架部分，含乙方在车间的增建部分的赔偿款甲乙双方按比例分成，其余空地上的建设部分赔偿款归乙方所有，搬迁费也归乙方所有。 2011年3月16日，三圈电池公司作为甲方与案外人郑忠民作为乙方又签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定甲方愿将坐落在杏林邱厝社的原糖厂二氧化硫车间的地块继续出租给乙方，地块占地面积935.64㎡。租金期限为2011年2月1日至2014年1月31日。第六条约定：乙方应当爱护和合理使用所承租的房屋及附属设施，确需对房屋进行装修或增扩，应书面报甲方同意。第十条约定：若政府对被拆迁的建筑物支付了相应的补偿，由乙方报经甲方同意后新建的建筑物补偿款归乙方所有，所有土地和原有建筑及乙方对原建筑物装修改造部分的补偿归甲方所有。 2014年1月30日，三圈电池公司作为甲方与案外人林耀东作为乙方签订了一份《房屋场地租赁合同》，租赁标的概况物与本案讼争的租赁合同中的标的物一致，租赁期限为2014年2月1日至2017年1月31日。 原告在庭审中确认本案讼争土地为划拨土地。 杏国用（96）字第545号国有土地使用证中所载明的土地使用者为厦门糖厂。厦门国有资产投资公司作出的厦国投产权[1999]151号文件中，关于厦门三圈日化有限公司兼并厦门糖厂的报告的批复中载明：根据三圈公司的生产经营现状，考虑到今后持续发展的需要，由三圈日化有限公司兼并厦门糖厂既有利于把三圈日化公司的产品优势与厦门糖厂的地理优势结合起来，盘活存量资产，充分发挥企业的发展潜力，又有利于妥善安置厦门糖厂职工。经研究决定，同意由厦门三圈日化有限公司兼并厦门糖厂。 本案在庭审中，被告蔡永球委托诉讼代理人陈述：“2004年承租的时候是有一栋废旧厂房的，现在现状的厂房就是2004年签订租赁合同之后，按照双方约定，拆除旧厂房，由被告蔡永球出资重新建设的”。 本院在庭审中，依法询问原告的委托诉讼代理人：“如果本院认为本案讼争租赁合同无效，你方是否要变更诉讼请求？”原告的委托诉讼代理人陈述：“如果法院释明合同效力为无效，原告不变更诉讼请求”，同时原告委托诉讼代理人在答辩阶段陈述：“即使讼争合同无效，我方第一项诉讼请求依据合同无效的法律后果也应当得到支持”。本院于2020年5月13日向原告委托诉讼代理人释明：“如果本院认为本案讼争租赁合同无效，你方是否变更诉讼请求？”原告的委托诉讼代理人陈述：“不变更诉讼请求，我方坚持认为讼争租赁合同有效，我方第一项诉讼请求系基于合同有效且履行期限届满，主张被告拆除建筑，返还土地，其他诉讼请求也均系基于合同有效主张权利”。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案讼争租赁合同承租人。二、讼争的租赁合同是否有效。 一、本案讼争租赁合同承租人。原告主张讼争租赁合同系被告陈萍水系与原告签订，租金由被告蔡永球支付，故承租方为陈萍水和被告蔡永球二人。被告蔡永球主张陈萍水当时系蔡永球经营的公司员工，只是代表蔡永球与原告签订了租赁合同，租金均由蔡永球支付，所以陈萍水不是讼争租赁合同的权利和义务的承受者，无需承担任何法律责任。本院认为讼争租金合同系陈萍水与三圈电池公司签订，蔡永球使用讼争标的物且支付租金，故本院确认讼争租赁合同承租人为陈萍水与蔡永球。 二、讼争的租赁合同是否有效。原告主张双方之间是土地租赁关系，签订本案讼争合同时原来的厂房已经拆除，地上的建筑物是二被告自己建设，合同是按照土地面积计算租金。被告蔡永球主张租赁物既有土地也有厂房，讼争租赁合同是房屋租赁合同，合同应为无效。本院认为，根据被告蔡永球在庭审中确认的“2004年承租的废旧厂房，在租赁合同签订后按照双方约定予以拆除，由被告蔡永球出资重新建设现状房屋的事实”，本院确认本案讼争租赁合同签订时，地上未经批准建设的建筑并非原告所有，双方并没有将地上建筑出租给被告的合意，故本院确认本案讼争租赁合同标的物应为杏国96字第545号使用权证中所载明的土地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条的规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条第一款的规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。本案中，讼争土地为划拨土地，三圈电池公司将该划拨土地出租给陈萍水，并未签订土地使用权出让合同、未向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，亦未经政府土地管理部门和房产管理部门批准办理相关手续，本案讼争租赁合同违反了法律强制性规定，应为无效。三圈电池公司主张讼争租赁合同有效，并依据合同约定要求被告拆除建筑、返还土地，没有法律依据，本院不予支持。因本案讼争租赁合同为无效合同，故三圈电池公司主张依据合同约定，被告应向其按照日租金标准的10倍支付土地占用期间的占用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然三圈电池公司在讼争租赁合同中约定，因租赁合同产生争议时律师费由败诉方承担，但因本案讼争合同为无效合同，三圈电池公司与被告主观上均存在过错，三圈电池公司主张被告承担律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告厦门三圈电池有限公司全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费775元，减半收取388元，由原告厦门三圈电池有限公司负担（已预缴）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年五月二十八日 代书记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。