贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终281号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：贵阳泊瑞思酒店管理有限公司（原贵阳维景荟酒店管理有限公司），住所地贵阳市南明区纪念塔金豪大厦第四层商业用房［新华社区］。法定代表人：周波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周登开，贵州今阳律师事务所律师，执业证号：15201199910282718。委托诉讼代理人：邓文政，贵州今阳律师事务所律师，执业证号：15201201110344607。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：贵州元龙房地产开发有限公司，住所地贵阳市观山湖区金阳北路296号七、八楼。法定代表人：范德胜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杜瑞勇，贵州恒易律师事务所律师，执业证号：15201201410848423。委托诉讼代理人：寇明月，贵州恒易律师事务所律师，执业证号：15201201911145887。上诉人贵阳泊瑞思酒店管理有限公司（以下简称泊瑞思酒店）因与被上诉人贵州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初8487号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人泊瑞思酒店上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订租赁合同的目的是用于酒店经营，这在合同中有所体现，被上诉人明知租赁用途，却将没有取得产权手续且没有《商品房买卖合同》原件的案涉房屋出租给上诉人存在重大过错，导致上诉人相应损失；2、一审法院不认可上诉人装修损失错误；3、本案被上诉人根本违约在先，一审法院判决上诉人支付租金并将上诉人的装修损失与违约金抵消错误。被上诉人元龙房开公司辩称：1、被上诉人是否取得房产证、是否拥有买卖合同原件、是否为房屋所有权人不影响上诉人与被上诉人租赁关系的成立，上诉人理应支付租金；2、被上诉人已经按照合同约定履行义务，不存在过错，上诉人实际使用案涉房屋；3、按照租赁合同约定上诉人应先缴费后使用，上诉人违约在先；4、按照合同约定房屋为现状交付，消防验收相关证件系房开公司所有，上诉人主张权利的主体应为房开公司而并非被上诉人，上诉人未办理消防验收等手续的原因在上诉人，与被上诉人无关；5、按照租赁合同约定上诉人装修应经被上诉人审核同意，上诉人装修未经被上诉人同意，装修损失应由上诉人自行承担。元龙房开公司向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，判令被告将房屋腾空后返还原告；2、判令被告支付拖欠的2017年4月23日至2018年7月22日的房屋租金742,500元给原告，并承担违约金112,414.55元；3、判令被告支付至解除合同之日止的房屋租金给原告，并承担逾期支付违约金；4、诉讼费用由被告承担。泊瑞思酒店向一审法院反诉请求：1、依法解除反诉人与被反诉人2016年6月22日签订的《金豪大厦五楼租赁合同》；2、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失人民币1,803,644.2元；3、本案的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2016年6月22日，元龙房开公司（甲方）与维景荟酒店（乙方）签订《金豪大厦五楼租赁合同》，约定甲方将坐落于本市纪念塔金豪大厦五楼建筑面积为1100㎡的房屋出租给乙方使用，合同租赁期限12年，即2016年6月22日至2028年6月23日；装修免租期10个月，从2016年6月22日至2017年4月23日，甲方免除装修期间的租金。月起始租金，单价人民币45元/㎡，每3年递增一次，每次递增5%；租金实行“先缴后用”，每季度支付租金，分为每年1月5日前，4月5日前，7月5日前，10月5日前，缴纳下一期租金。乙方无正当理由迟延缴付租金的，每迟延一天，应当以当期迟延缴纳的租金为基数，以万分之三为计算标准向甲方支付违约金。拖欠租金超过30天的，原告有权解除合同，收回金豪大厦五楼，追偿拖欠租金，并不退还乙方交纳的保证金，乙方并支付违约金50,000元给甲方。此外，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，维景荟酒店于2016年10月将该租赁房屋装修完毕，并用于酒店经营。2017年11月21日，元龙房开公司向维景荟酒店发出《催收函》，载明：“……一、根据贵公司租金缴纳记录（详见下表）：免租期是2016年6月22日至2017年4月23日，在2017年4月24日至2018年1月1日未向我公司缴纳租金，故贵公司在此期间欠租445,500元。……二、请贵公司于2017年12月前向我公司结清未缴纳的租金445,500元。”其后，元龙房开公司经多次催收未果，遂诉至法院，提出诉请如前。同时，维景荟酒店亦提出如前反诉。另查明，2016年1月，维景荟酒店与元龙房开公司协商租赁房屋事宜后，元龙房开公司将上述金豪大厦五楼租赁房屋交付维景荟酒店进行酒店装修。装修期间，元龙房开公司未能向维景荟酒店提供《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》，致使维景荟酒店未能办理装修酒店的消防验收手续，至今不能正常经营酒店。审理中，元龙房开公司称《购房款收据》2张证明金豪大厦五楼系其购买，公司员工在交接过程中将《商品房买卖合同》原件遗失了。《规划许可证》、《产权证》尚在办理中，现能提交《规划图纸》；维景荟酒店知晓元龙房开公司只能提交购房合同复印件。从2017年4月23日起至2018年7月22日止，维景荟酒店拖欠的房屋租金为742,500元。维景荟酒店表示收据不能证明元龙房开公司系房屋的产权人，出租房屋是该幢楼的转换层。维景荟酒店装修房屋时，元龙房开公司无法提供该楼层房屋的产权证等相关合法证照，用于办理消防验收和变更《特种行业经营许可证》，导致其不能进行正常经营酒店，房屋不能使用，造成较大经济损失。其中，装修工程款1,510,381.04元、员工工资为258,663.26元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方争议的焦点在于：1、元龙房开公司是否系涉案房屋的所有权人；2、元龙房开公司、维景荟酒店是否构成违约；3、维景荟酒店是否支付尚欠元龙房开公司的房屋租金，并承担违约金；4、元龙房开公司是否赔偿维景荟酒店经济损失1,803,644.2元。从双方提供的证据来看，元龙房开公司与维景荟酒店签订的《金豪大厦五楼租赁合同》意思表示真实，内容合法，系有效合同，双方各自应完全履行合同的义务。关于租赁房屋的所有权问题，元龙房开公司虽持有《商品房买卖合同》复印件，但其提供《购房款收据》2张用于证明金豪大厦五楼系元龙房开公司购买，而维景荟酒店并未提交证据证明该房屋系元龙房开公司转租；本案据此可认定元龙房开公司系涉案房屋的所有权人。关于合同解除问题，合同的解除有协议解除和法定解除之分，元龙房开公司、维景荟酒店均主张解除租赁合同，合同继续履行已成为不必要，则《金豪大厦五楼租赁合同》应予解除。对双方该本、反诉主张，法院予以支持。关于双方是否构成违约的问题，合同约定租金实行先缴后用，每季度支付租金。元龙房开公司发出《催收函》后，维景荟酒店理应在合理的时间内交纳租金，其拖欠租金的行为，已构成违约。维景荟酒店作为主营酒店业务的企业，其完全知晓办理消防报备手续的流程。元龙房开公司在合同签订前已将涉案租赁房屋交付维景荟酒店进行装修，用于酒店经营。合同签订后，维景荟酒店继续装修直至完工。装修期间，因元龙房开公司不能向维景荟酒店提供《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》，致使其未能办理酒店的消防验收手续。显然，元龙房开公司作为出租人，本应及时与承租人维景荟酒店进行有效沟通并解决实际问题，而未能积极配合维景荟酒店提交相关所需资料办理酒店的消防验收手续，导致维景荟酒店至今不能正常经营该酒店，从而影响其投资经营；这是双方产生分歧的起因。由此表明，维景荟酒店交纳租金与元龙房开公司配合提供涉案房屋的《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》等相关合法证照均为合同约定的内容，且双方对此互为权利义务。因此，元龙房开公司的行为亦构成违约。而双方违约的程度相当，并各自应承担同等程度的违约责任。关于维景荟酒店是否支付房屋租金及违约金的问题，无论维景荟酒店现是否实际使用案涉租赁房屋，但其已实际占用房屋，并给元龙房开公司造成了租金损失，则维景荟酒店理应从起租日期2017年4月23日起开始交纳租金，按每月49,500元计算，直至租赁房屋返还之日止。故元龙房开公司主张2017年4月23日起至2018年7月22日止的房屋租金742,500元，于法有据，法院予以支持；其主张2018年7月22日以后的租金，亦予以支持。对于违约金，客观上，提前解除合同，已给维景荟酒店造成了一定的经济损失。鉴于元龙房开公司与维景荟酒店的违约程度相当，双方因违约给各自造成的损失，可相互抵消；则元龙房开公司主张的违约金，不予支持。关于经济损失问题，不论涉案房屋是否系转换层，租赁足以说明维景荟酒店装修时，已充分知晓该房屋的整体布局，并由此承担相应的酒店经营风险。维景荟酒店主张经济损失1,803,644.2元，由于其未提供实际产生的装修工程款及员工工资的有效票据，本案尚不能认定经济损失为1,803,644.2元。从维景荟酒店装修酒店的情况来判断，该经济损失远大于其给元龙房开公司造成的违约损失。二者相互抵扣后，对于维景荟酒店其余的经济损失，事实上，维景荟酒店装修酒店所产生的其余各项费用均系其自身经营行为的投资成本结果，则维景荟酒店主张元龙房开公司赔偿经济损失1,803,644.2元，除抵扣违约损失的部分之外，其余部分，缺乏证据支撑，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司与被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于2016年6月22日签订的《金豪大厦五楼租赁合同》。二、被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于本判决生效30日内，将位于本市纪念塔金豪大厦五楼建筑面积为1100㎡的房屋腾空后返还原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司。三、被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于本判决生效10日内，支付原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司2017年4月23日至2018年7月22日止的房屋租金742,500元及2018年7月22日以后的租金（按月租金49,500元计算，从2018年7月23日起计付至租赁房屋返还之日止）。四、驳回原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司的其余反诉请求。案件受理费13,430元，反诉费10,516元，由原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司负担5,097元，被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司负担18,849元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人元龙房开公司为了证明其主张向本院提交了证据：第一组证据：1、维景荟酒店在国家企业信用信息公示系统的登记信息；2、维景荟酒店在案涉楼层经营的视频3段（2020年1月31日拍摄）、照片两张（2020年1月31日拍摄）；3、维景荟酒店在金豪大厦五楼经营的视频5段（2020年4月13日拍摄）、照片5张（2020年4月3日拍摄）；4、维景荟酒店在美团APP的截图4张。拟证明：1、维景荟酒店现更名为伯瑞思酒店，处于正常经营状态，且金豪大厦五楼处于正常经营状态；2、维景荟酒店在美团APP上载明客房共计67间，经律师走访查看分布在四楼和五楼，且工作人员介绍四楼有50间，五楼有17间，均一直处于经营状态。第二组证据：1、贵阳公安为民网中关于办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查》的截屏3张；2、维景荟酒店工作人员介绍消防手续齐全的视频1段（2020年4月13日拍摄）。拟证明：1、开办酒店时办理消防安全检查等手续时，无需提供出租人的购房合同、产权证明原件等证件，上诉人不存在无法办理消防安全检查的情况；2、上诉人的工作人员介绍维景荟酒店消防手续证件齐全。上诉人泊瑞思酒店对上述两组证据的质证意见为：1、对企业信用信息公示报告三性均没有异议；2、对酒店的照片（6张）没有异议；3、对门前三包责任书也没有异议；4、对网上下载的酒店介绍资料（4张）没有异议，但是不能达到被上诉人的证明目的，是对酒店的情况做了一个单方介绍；5、对消防安全检查的打印件（3张）的真实性没有异议，但是不能达到证明目的，因为消防验收涉及房屋的产权关系及房屋的用途等事项等鉴定，正是因为被上诉人无法提交相关的合法手续才导致五楼进行消防验收，4楼是同一栋楼因业主能够提供合法手续，所以可以办理消防验收。6、对视频认为：其一，取证方式不合法，代理人是律师但是以某某旅游公司以订房的名义对员工进行了误导，这是非法的；其二，从视频来看，也不能证明5楼的房屋处于正常使用状态，所有房间的视频记录仅有2间有使用的痕迹，是否属于正常的客人居住不能界定；其三，从视频内容来看，正好证明5楼经过了精装修该事实已经作证了我方的请求；其四，视频中有这么一段对，对方代理人询问房价，而前台回答好像是三百多，如房间正常使用，前台对价格应该是知道的，正是因为房间没有正常使用前台才会对房价模糊不清。上诉人泊瑞思酒店为了证明上诉主张向本院提交了证据：第一组证据：1、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件，原件因酒店名称变更，已交给消防部门审验换证；2、贵阳泊瑞思酒店管理有限公司前往贵阳南明区政务大厅办理消防安全检查合格证的视频资料，证明贵阳泊瑞思酒店管理有限公司承租的房屋4楼因具备相应的产权，所以办理了消防安全合格证，因贵州元龙房地产开发有限公司的5楼不具备合法的产权手续导致我方无法办理消防安全合格证，5楼的酒店房屋不能投入正常营业，房租租赁合同的合同目的不能实现，所以我方要求不支付租赁费并要求赔偿我方的经济损失。第二组证据：《消防安全检查申请受理凭证》复印件，证明消防安全检查合格证已经交给消防部门办理换证。第三组证据：提交网上申办变更的截图，证明需要主要经营场所的证明，但因贵州元龙房地产开发有限公司的房产手续不具备，无法办理。被上诉人元龙房开公司对上述三组证据的质证意见为：1、对于《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》对方没有提供原件，真实性无法确认，请求法院予以查明。《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的发生时间是2016.5.5但是贵州元龙房地产开发有限公司与贵阳维景荟酒店管理有限公司签订租赁合同的时间是2016.6.22日，该证据的作出时间是在贵阳泊瑞思酒店管理有限公司承租房屋之前，达不到其证明目的，该证据与本案无关。2、视频资料：办理消防许可证应该向消防机关申请，但该视频中贵阳泊瑞思酒店管理有限公司是向市场监督管理部门咨询办理营业执照变更事宜，贵州元龙房地产开发有限公司二审已经提交证据贵阳维景荟酒店管理有限公司已经于2019.10.11办理完毕工商变更登记，且视频中工商部门和工作人员已经明确答复办理营业执照变更登记并非必须提供产权证，仅需提供购房合同即可，且并未强调需要原件，贵州元龙房地产开发有限公司已经向贵阳维景荟酒店管理有限公司提供，故达不到其证明目的，与本案无关，该视频证据里面无法辨别是否为贵阳维景荟酒店管理有限公司的工作人员，对其不予认可。3、对于《消防安全检查申请受理凭证》，贵阳维景荟酒店管理有限公司承租房屋至今才去办理，该证据是2020.4.24由南明区消防救援大队出具，该证据明确载明办理消防安全所需的材料中无需出租人的房产证、购房合同原件等材料，足以证明贵阳维景荟酒店管理有限公司在庭审中陈述的事实为虚假事实，达不到其证明目的。4、对于网上申办变更的截图，该截图中并无任何与办理消防安全验收有关的字眼，该证据与本案无关，不予认可。本院二审审理查明，上诉人泊瑞思酒店为扩大经营承租金豪大厦五楼后，需要重新办理营业执照、消防安全检查方可正常使用，但办理新的营业执照需要提供相关产权证明。其余事实与原审判决认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《金豪大厦五楼租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，对当事人具有法律约束力，上诉人与被上诉人均应严格按照合同约定履行权利义务。合同签订后，被上诉人元龙房开公司已经向上诉人泊瑞思酒店交付案涉租赁房屋，上诉人泊瑞思酒店占有使用案涉租赁房屋，理应按照合同约定的租金标准支付租金。被上诉人元龙房开公司的诉请为要求上诉人泊瑞思酒店支付元龙房开公司2017年4月23日至2018年7月22日止的房屋租金742,500，判令上诉人泊瑞思酒店支付至解除合同之日止的房屋租金，一审法院判决上诉人泊瑞思酒店支付元龙房开公司2017年4月23日至2018年7月22日止的房屋租金742,500元并无不当，本院予以维持，但一审法院判决自2018年7月23日起支付房屋租金至租赁房屋返还之日超出了当事人诉请不当，本院予以纠正。关于合同解除的时间，被上诉人元龙房开公司于2018年7月9日通过向法院起诉的方式要求解除合同，上诉人泊瑞思酒店于2018年11月14日一审庭审中通过变更反诉请求的方式，同意解除合同，故案涉《金豪大厦五楼租赁合同》已经于2018年11月14日解除，上诉人泊瑞思酒店理应支付2018年7月23日起至2018年11月14日的房屋租金186,450元（45平方米/月＊1100平方米*（3个月+23天÷30天）=186450元）。合同解除后，双方负有相互返还义务，一审判决上诉人泊瑞思酒店腾退房屋并无不当。同时，应根据合同双方的过错程度对因解除合同而产生的损失进行分担。上诉人泊瑞思酒店与被上诉人元龙房开公司签订案涉《金豪大厦五楼租赁合同》之前，已经从案外人处租赁金豪大厦四楼用于酒店经营，且上诉人为酒店管理公司，案涉《金豪大厦五楼租赁合同》中也多次强调是用于经营，故被上诉人元龙房开公司辩称案涉房屋为现状出租，不知案涉租赁房屋是用于酒店经营的抗辩理由不能成立。上诉人泊瑞思酒店承租案涉房屋后进行装修，因被上诉人元龙房开公司未能向上诉人泊瑞思酒店提供《商品房买卖合同》原件、《规划许可证》、《产权证》，致使上诉人泊瑞思酒店未能重新办理酒店营业执照及消防验收手续，至今不能正常经营酒店，被上诉人元龙房开公司对此存在过错，上诉人泊瑞思酒店作为一个酒店经营主体，在签订合同之时未尽到审慎义务亦存在一定过错，且在未能重新办理酒店营业执照及消防验收手续后，应及时与元龙房开公司沟通解决而非采取拒绝缴纳租金的方式，故被上诉人元龙房开公司为案涉《金豪大厦五楼租赁合同》解除的主要过错方，其要求上诉人泊瑞思酒店支付违约金的诉请本院不予支持。本院酌情认定被上诉人元龙房开公司对损失承担80%的过错责任，上诉人泊瑞思酒店对损失承担20%的过错责任。上诉人泊瑞思酒店主张的损失共计1,803,644.2元，其中装修款1,510,381.04元已经提供了装修合同及付款凭证予以佐证，本院予以确认。案涉《金豪大厦五楼租赁合同》约定的租赁期限为12年（144个月），上诉人泊瑞思酒店自2016年6月22日至2020年4月22日已经使用46个月，本院酌情认定装修残值损失为1,027,898.21元（1,510,381.04元＊（144个月-46个月）÷144个月=1,027,898.21元），被上诉人元龙房开公司负担822,318.568元（1,017,409.45元＊80%=822,318.568元），上诉人泊瑞思酒店自行承担205,579.642元（1017409.45＊20%=205,579.642元）。上诉人泊瑞思主张的人工工资损失258,663.2元，因上诉人泊瑞思酒店经营酒店必然产生人工费用，属于经营酒店的必要开支，本院不予支持，其余损失无证据证明，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8487号民事判决第二项，即“被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司于本判决生效30日内，将位于本市纪念塔金豪大厦五楼建筑面积为1100㎡的房屋腾空后返还原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司。”；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8487号民事判决第四项，即“驳回原告（反诉被告）贵州元龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。”；三、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8487号民事判决第五项，即“驳回被告（反诉原告）贵阳维景荟酒店管理有限公司的其余反诉请求。”；四、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8487号民事判决第一项为：贵州元龙房地产开发有限公司与贵阳泊瑞思酒店管理有限公司2016年6月22日签订的《金豪大厦五楼租赁合同》于2018年11月14日解除。”；五、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初8487号民事判决第三项为：贵阳泊瑞思酒店管理有限公司于本判决生效10日内，支付贵州元龙房地产开发有限公司2017年4月23日至2018年7月22日止的房屋租金742,500元及2018年7月23日至2018年11月14日止的房屋租金186450元；六、贵州元龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿贵阳泊瑞思酒店管理有限公司装修损失822,318.568元。七、驳回贵州元龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。八、驳回贵阳泊瑞思酒店管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,430元，反诉费10,516元，共计23,946元，由贵州元龙房地产开发有限公司负担19,156.8元，由贵阳泊瑞思酒店管理有限公司负担4,789.2元。二审案件受理费23,946元，由贵州元龙房地产开发有限公司负担19,156.8元，由贵阳泊瑞思酒店管理有限公司负担4,789.2元。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年五月八日法官助理徐贞兰书记员李敏