广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初23776号原告：佛山美银物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道黎明二路北侧8号，统一社会信用代码914406045863807835。法定代表人：植才科。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所兼职律师。委托诉讼代理人：张小莉，广东邦南律师事务所实习律师。被告：胡伟孙，男，1983年6月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码440************43X。委托诉讼代理人：黎翠玲（系被告胡伟孙的妻子），住广东省佛山市顺德区************。原告佛山美银物业管理有限公司与被告胡伟孙物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用小额诉讼程序审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人植才科及委托诉讼代理人戴国梁、张小莉，被告及其委托诉讼代理人黎翠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2015年3月1日至2019年6月30日的物业管理费共计6414.72元（欠费52个月，每月物业管理费123.36元）；2.被告按照年利率24%支付逾期付款违约金直至结清全部物业管理费为止，从2015年3月1日暂计至2019年6月30日的违约金为3399.8元；3.被告立即支付2015年8月1日至2019年6月30日公摊水电费1510.87元（欠费47个月）；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系佛山市顺德区均安镇翰苑小区（以下简称翰苑小区）的业主。2014年6月16日，原告与佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，选聘原告对翰苑小区提供前期物业管理服务，合同约定：采用包干制方式收取物业服务费，物业服务费用由业主按其拥有物业的总建筑面积向原告交纳，计费标准为住宅每月1.2元/m2、商铺每月2.5元/m2；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，按应交服务费以日1%的标准向原告支付违约金。2014年7月份，原告依约进驻小区提供优质的物业服务。被告房屋建筑面积为102.8平方，每月物业管理费为123.36元。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，被告却未足额向原告交纳物业管理费、公摊水电费及车位费。原告多次催促未果，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告确认尚未交纳原告主张的物业管理费及公摊水电费，但辩称：1.被告尚未收楼，不应交纳物业管理费及违约金；2.被告所购的房屋有严重的质量问题，被告多次向原告反映，但原告一直未处理，故不应缴纳物业管理费；3.物业管理费已包含了公摊水电费，不应再另外交纳公推水电费；4.前期物业服务协议是原告与开发商所签，与被告无关；5.原告所提供的物业服务质量未达到约定标准，被告亦不应当支付物业管理费。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：1.对于原告提交的顺德供电局出具的《证明》，被告对该证据的真实性不予确认，经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不足以证明原告主张的待证事实（原告代被告缴纳了公摊水电费），故本院对该份证据不予采信；2.对于原告提交的《敦促缴清拖欠电费律师函》，被告对该证据真实性不予确认，经审查，该份证据为顺德供电局为催缴2019年9月-10月的电费共计41061.76元而向原告发出的律师函，与本案缺乏关联性，本院对该份证据不予采信；3.对于原告提交的顺德区（前期）物业服务协议书、顺德区住宅室内装饰装修协议书、业主（住户）资料登记表，被告对其真实性均不予确认，表示不确定上述证据上的签名是否是其本人所签，经审查，上述证据上手写的“胡伟孙”字样与被告本人的签名相似，被告又未向本院申请笔迹鉴定，故本院对上述证据的真实性均予以确认；4.对于被告提交的涉案房屋的照片，原告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，经审查，被告对该照片的来源、反映的内容能作出合理的解释，且原告的员工亦当庭确认被告的房屋确有漏水、发霉的现象，本院对该照片的真实性予以确认。结合本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：翰苑小区由佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社开发建设，被告是翰苑小区的业主。2014年6月16日，佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社（甲方）选聘原告（乙方）为翰苑小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，对双方责任、服务内容与质量、服务费用、违约责任等进行了约定，其中关于物业管理费约定：采用包干制方式收取物业服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，计费标准为住宅按1.2元/月/平方米计、商用物业按2.5元/月/平方米计；物业服务费用主要用于以下开支：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（不包含二次供水设备设施的维护保养）……；停车场所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按30元/个/月的标准向乙方交纳车位管理服务费；乙方应在交楼使用之日起开始实施物业管理服务工作，并从交楼或视作交楼之日起计收物业服务费用。合同签订后，原告进驻翰苑小区提供物业管理服务。被告自2015年3月1日起未交纳物业管理费、公摊水电费。另查明，原告向翰苑小区业主提供的《翰苑用户手册》载明：管理费用包括但不限于公共建筑物、道路、行人道、露天场地、绿化及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，此外公共区域照明用电，清洁、绿化用水以及其它公共地方、设施或提供公共服务所消耗的能源费用及日常维修费用……。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二十一条规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，佛山市顺德区均安镇豸浦股份合作经济社作为翰苑小区的开发建设单位选聘原告为翰苑小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，根据上述法律规定，该《顺德区物业管理服务委托合同》对被告具有约束力，被告应当按照合同约定向原告交纳相关费用。被告辩称《顺德区物业管理服务委托合同》与其无关，本院不予支持。被告辩称其未收楼，故不应交纳物业管理费。经查，首先，涉案房屋已过户登记至被告名下，按照商品房买卖的一般程序，应先收楼再办理过户登记手续，现房屋已过户至被告名下，被告主张未收楼，与常理不符；其次，从原告提交的顺德区住宅室内装饰装修协议书、业主（住户）资料登记表、用电申请受理回执、佛山市顺德区均安自来水有限公司出具的证明、委托银行代收费协议书等证据来看，被告已在原告处登记业主资料，申请装修、用水、用电，并委托银行扣收物业管理费，上述证据足以证明被告完成收楼手续；再次，按被告自述，其持有涉案房屋的钥匙，能自由出入涉案房屋，说明其已实际占有涉案房屋。综上，被告辩称其未收楼，理由不能成立，本院不予支持。被告辩称其房屋存在质量问题，故不应交纳物业管理费。经查，被告所称的房屋质量问题与本案属于不同的法律关系，如确有房屋质量问题，被告应与原告、开发商协商解决，协商不成的，可另寻其他法律途径解决。被告因此不交纳物业管理费，理由不能成立，本院不予支持。被告辩称原告提供的物业服务质量不达标。经查，从双方的庭审陈述及提交的证据来看，即使原告提供的服务有瑕疵，但亦不足以构成根本违约，被告以此为由拒不交纳物业管理费，理由不能成立。需要指出的是，物业公司的职责范围是对其所管理的小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，具有公共服务性质，其经费来源主要是业主所交纳的物业管理费。如物业公司在提供服务过程中出现瑕疵，业主即拒绝交纳物业管理费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而可能进一步导致物业服务质量的下降，形成恶性循环，最终也会损害到业主自身的利益，也会侵害已按约交纳物业管理费的业主的合法权益。所以，当小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，应主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司则应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。协商不成的，业主可以依据法律规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利，甚至可以召开业主大会更换物业服务企业。拒不交纳物业管理费，实非对抗物业服务瑕疵的正当途径。综上，原告为翰苑小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，拒不交纳物业管理费，其行为已构成违约，原告诉请被告支付拖欠的物业管理费并支付违约金，合法有据，本院予以支持。关于违约金计算标准，《顺德区物业管理服务委托合同》第三十条约定：“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交服务费以日1%的标准向乙方支付违约金”。现原告主张按年利率24%计算违约金，是其对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的公摊水电费。经查，《顺德区物业管理服务委托合同》约定，被告所交纳的物业管理费已包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；《翰苑用户手册》进一步约定，管理费用包括但不限于公共建筑物、道路、行人道、露天场地、绿化及其他公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，此外公共区域照明用电，清洁、绿化用水以及其它公共地方、设施或提供公共服务所消耗的能源费用及日常维修费用。根据上述约定，原告所主张的物业管理费已包含了公共部分的用水、用电费用。而且，原告所提交的证据亦不足以证明其主张的公摊水电费的实际支出、计算方法等。因此，对于原告主张的公摊水电费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡伟孙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山美银物业管理有限公司支付截至2019年6月30日的物业管理费6414.72元及逾期付款违约金（逾期付款违约金暂计至2019年6月30日为3399.8元，之后的违约金以6414.72元为基数，按年利率24%计算至物业管理费支付完毕之日）；二、驳回原告佛山美银物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83.13元（原告已预交），由被告胡伟孙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖复春人民陪审员  李彩明人民陪审员  李绮娉二〇二〇年五月九日书 记 员  罗颖梅