福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1425号 上诉人（原审原告）：叶其蓁，男，1955年1月9日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘源，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州市园林中心，住所地福建省福州市南江滨西大道193号东部办公区7号楼10层。 法定代表人：杨晓，主任。 委托诉讼代理人：金惠敏，福建大佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑枫，福建大佳律师事务所律师。 上诉人叶其蓁因与被上诉人福州市园林中心房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 叶其蓁上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶其蓁的全部诉讼请求。事实和理由：一、叶其蓁通过《福州市园林招待所经营权承包合同书》取得的不仅是经营场所使用权，而是招待所经营权。一审判决依据叶其蓁使用了案涉经营场所且该场所房屋未经规划审批，就认定案涉合同的性质是名为经营权承包实为租赁的无效合同，缺乏依据。二、在案涉合同的签订、履行过程中，叶其蓁并无过错。福州市园林中心在招标文件中未披露该经营场所未经规划审批的情况。案涉经营场所是建设于上世纪七八十年代的旧建筑，在叶其蓁承包前已经营使用十五年之久。福州市园林中心不仅于2007年12月14日出具《证明》确认案涉经营场所为其所有并保证如有争议由其负责。叶其蓁基于历史渊源、承包经营需要及对行政机关的信任，不可能对案涉经营场所属于违法建筑明知或产生合理怀疑，更不应因此承担过错责任。三、一审判决对叶其蓁的经济损失项目和金额认定错误。1.关于赔偿次承租人的447400元。叶其蓁提供的《房屋租赁合同》、《园林招待所被“清违”拆除店面清单及补偿金额》证实，次承租人已收到相应补偿金额及补偿款的产生原因、支付金额、支付对象均符合常理且属于必然发生的费用，一审法院不予支持错误。2.关于罗植赔付陈子厚赔偿款778500元。如前所述，叶其蓁在合同签订、履行中无过错，一审判决仅支持该部分赔偿款的50%错误。3.关于代垫福州市园林中心所欠水费22070.23元。该部分费用发生于叶其蓁承包经营之前，一审判决认定“该部分支出属于叶其蓁使用租赁场所期间应自行负担的费用”与事实不符。4.关于中标款余额83000元。中标款283000元是福州市园林中心收取的履约保证金及承包金之外的签约费用。一审判决将中标款等同为场地使用费并认定叶其蓁无权要求返还，明显有误。5.关于装饰装修费用4895135元。在案证据证实案涉经营场所在叶其蓁承包后需进行装饰装修才能正常使用的事实。且叶其蓁还提供了《建设工程施工合同》、《收款收据》。这些证据形成完整的证据链，证明装修工程的必要性、必然性及实际支出。6.关于相关设施、工程项目费用174890元。福州市园林中心于2007年7月10日作出的《福州市园林局关于申请变压器增容事宜的函》证实其对叶其蓁进行变压器增容予以认可。同时，《电力建设工程合同》、发票等证据证明叶其蓁为此支出了174890元的费用。案涉合同由于福州市园林中心的过错仅履行了三年，不到应履行期限的40%，福州市园林中心应根据过错程度对叶其蓁的损失予以赔偿。 福州市园林中心辩称，一、2009年12月9日福州市园林中心向叶其蓁发出《关于解除园林山庄租赁合同的函》，本案诉讼时效应从此日开始计算，本案也不存在诉讼时效中止、中断法定事由。故本案纠纷已超过诉讼时效，叶其蓁的诉讼请求应予以驳回。二、案涉经营场所不是违章建筑，该建筑来源明确，不是福州市园林中心私自违建，该建筑产权属于历史遗留问题，不适用须取得规划建设的程序，福州市园林中心不存在过错。1979年新店公社将案涉建筑卖给福建省轻工业安装公司，后来福建省轻工业安装公司依据福州市政府、市委的决定将案涉建筑无偿移交给福州市园林中心作为晋安河公园管理用房。三、叶其蓁诉请的赔偿项目缺乏依据，且已超过诉讼时效。1.关于补偿款447400元。罗植与李庆等15户租户均不是本案当事人，与福州市园林中心无关。叶其蓁提供的《房屋租赁合同》、《补偿清单》的真实性也无法确认。罗植向李庆等15户租户支付补偿金，不符合其双方的《房屋租赁合同》约定。叶其蓁与罗植签订《赔偿协议》是其个人行为，对福州市园林中心无法律约束力。2.叶其蓁向福州市园林中心主张778500元赔偿款，缺乏依据，一审法院对此认定事实错误。3.叶其蓁主张的水费22070.23元已超过诉讼时效。且该费用是叶其蓁经营期间使用产生的，与福州市园林中心无关。4.叶其蓁主张的中标价款83000元已超过诉讼时效。叶其蓁分别于2009年12月11日、2010年6月30日从福州市园林中心处领取押金5万元及中标报价款20万元，叶其蓁以其实际行为认可解除合同，对此当时双方是没有争议的。5.叶其蓁主张的工程款4895135元缺乏依据。叶其蓁提交的《建设工程施工合同》承包人营业执照已被吊销，该合同是否真实、实际履行均无法得知。叶其蓁仅提供《收款收据》，无法证明其已实际支付4895135元工程款。从该合同约定的工程承包范围来看，叶其蓁主张的工程款远远超出当时福州建筑行业的建安成本。6.叶其蓁主张的电力工程费用174890元，已超过诉讼时效，且叶其蓁提交的证据不能证明其实际支付了该笔款项。退一步说，假设实际发生了该笔费用，也是叶其蓁为了经营需要申请增容发生的，与福州市园林中心无关。 叶其蓁向一审法院起诉请求：判令福州市园林局赔偿叶其蓁损失6400995.23元。 一审法院认定事实：2006年11月13日，福州市园林局发布招标公告，将福州市园林局招待所的承包经营权对外公开招标，投标保证金3万元，中标后，投标保证金转为履约保证金；履约保证金5万元，承包期满后无息退还。2006年11月24日，福州市园林局向叶其蓁发出《中标通知书》，确定叶其蓁为中标人，中标金额为283000元。2006年11月29日，福州市园林招待所与叶其蓁签订《福州市园林招待所经营权承包合同书》，约定：承包经营场所为华林路221号（晋安河公园内）福州市园林招待所（园林山庄）北面三层楼一座，南面凹型二层楼一座，建筑面积1600平方米。承包经营期限八年，自2007年4月16日至2015年4月15日；履约保证金5万元，合同期满如数无息退还；合同期内的问题，叶其蓁自行负责解决并承担所有费用，如果产权有争议由福州市园林招待所负责；福州市园林招待所不得无故终止合同，否则应赔偿叶其蓁5万元，并承担由此产生的责任；因国家建设需要，对经营场所进行拆迁的，合同自动解除，双方互不承担责任，装修补偿问题由叶其蓁与拆迁单位协商解决，福州市园林招待所协助。合同还对承包金的支付约定如下：自2007年4月16日起至2008年4月15日止，每月上缴20000元；自2008年4月16日起至2012年4月15日止，每满一年递增10%，即2008年4月16日至2009年4月15日每月上缴22000元，2009年4月16日至2010年4月15日每月上缴24200元，2010年4月16日至2011年4月15日每月上缴26620元，2011年4月16日至2012年4月15日每月上缴29282元；2012年4月16日起至承包期满承包金不再递增。2008年5月14日，福州市园林招待所被吊销并注销。2009年12月8日，福州市清理整治违法建设专项工作小组向福州市园林局发出《违法建设强制拆除告知书》，认为福州市园林局招待所项目未经规划审批，被列为第二批违法建设拆除名单，责令福州市园林局于2009年12月11日之前自行清场并拆除违法建筑物。2009年12月9日，福州市清理整治违法建设专项工作小组办公室向福州市园林局发出《关于立即解除园林山庄租赁合同的函》，要求福州市园林局于12月13日前解除与经营户的租赁合同，同时敦促经营户腾空房屋内物品，确保该建筑物及时拆除。2009年12月9日，福州市园林局向叶其蓁发函，要求解除《福州市园林招待所经营权承包合同书》，同时腾空房屋内物品，确保建筑物按时拆除。2009年12月11日，福州市园林局向叶其蓁退还保证金5万元。2010年2月8日，福州市园林招待所场所被强制拆除。2010年7月7日，福州市园林局向叶其蓁退还中标价款20万元。另查明，2007年4月5日，叶其蓁与案外人罗植签订《房屋租赁合同》，叶其蓁将福州市园林招待所（园林山庄）北面二层半楼的场所租赁给罗植。2009年7月24日，罗植与案外人陈子厚签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》，罗植将园林山庄北面一楼2开间、二楼18开间店面、北面西侧三层一开间的场所转租陈子厚。因租赁场所被强制拆除，陈子厚遂对罗植、叶其蓁提起诉讼，要求二人连带赔偿2458120元。该纠纷经一审法院一审、福州市中级人民法院二审、再审，确定罗植应承担陈子厚的损失金额为778500元。罗植于2010年11月至2017年1月期间向陈子厚转账合计813500元（包括合同保证金35000元及赔偿款778500元）。2019年1月16日，罗植与叶其蓁签订《赔偿协议》，双方确认叶其蓁代罗植向次承租人支付补偿金47400元、支付陈子厚补偿款778500元。 一审法院认为，案涉《福州市园林招待所经营权承包合同书》名为经营权承包合同，实为租赁合同，即福州市园林局将其所属的位于福州市（晋安河公园内）福州市园林招待所（园林山庄）北面三层一座，南面凹型二层楼一座场所以经营权招标方式对外出租。合同书的签约方虽然系福州市园林招待所，但实际系福州市园林局以福州市园林招待所的名义签署。该经营场所（即福州市园林招待所所在）未经规划审批，为违章建筑，不具备从事住宿、餐饮的条件，《福州市园林招待所经营权承包合同书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《福州市园林招待所经营权承包合同书》无效，福州市园林局与叶其蓁均有责任：叶其蓁未查清讼争租赁场所的规划审批状况便将讼争租赁场所转租给案外人使用；福州市园林局明知讼争场所系公园管理用房且因历史遗留问题无法办理产权，但仍将该建筑作为招待所对外出租。双方对于讼争场所无规划审批且存在被强制拆除的风险均是明知，故对于讼争合同无效所造成的损失，双方都有过错且过错相当。因此，一审法院认为福州市园林局应对叶其蓁的损失承担50%的责任为宜。对叶其蓁具体损失，一审法院结合叶其蓁提交的证据，认定如下：1.案外人罗植赔偿次承租人赔偿款447400元。叶其蓁主张该部分赔偿系以现金方式支付，虽然有罗植的确认，但缺乏租户到庭证明，故叶其蓁是否向罗植支付赔偿金、次承租人是否收到叶其蓁或罗植支付的赔偿款之事实缺乏证据支持，故对该损失不予确认。2.案外人罗植赔付陈子厚赔偿款778500元。叶其蓁提交的证据显示罗植于2010年11月至2017年1月期间向陈子厚转账合计813500元（包括合同保证金35000元及赔偿款778500元），且罗植在《赔偿协议》中确认叶其蓁代罗植支付陈子厚补偿款778500元，故对叶其蓁因支付该赔偿款造成的财产损失予以确认。3.代垫福州市园林局所欠水费22070.23元。该部分支出属于叶其蓁使用租赁场所期间应自行负担的费用，并非合同无效造成的损失，不予支持。4.退还中标款83000元。在拆除前叶其蓁实际使用讼争场所，故该期间所产生的场地使用费叶其蓁无权要求返还。5.园林招待所装饰装修费用4895135元。该费用所涉金额较大，在无其他证据补充证明的情况下，仅凭《收款收据》不足以证明装修款已实际支付，故对该部分损失不予确认。6.相关设施、工程项目费用174890元。该部分支出属于叶其蓁使用租赁场所期间应自行负担的费用，并非合同无效造成的损失，不予支持。综上，一审法院认定叶其蓁的各项损失合计778500元。根据福州市园林局应承担的责任比例，其应赔偿叶其蓁损失389250元。关于本案的诉讼时效问题。福州市园林局主张本案诉讼时效自2009年的12月9日即合同解除日开始计算,叶其蓁的赔偿诉讼请求超过诉讼时效。一审法院认为，讼争《福州市园林招待所经营权承包合同书》系无效合同，合同无效后赔偿损失的诉讼时效应从合同被确认无效之日起计算。因此福州市园林局关于诉讼时效的抗辩，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、福州市园林局于本判决生效之日起十日内赔偿叶其蓁损失389250元；二、驳回叶其蓁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56604元，由叶其蓁负担53208元，由福州市园林局负担3396元。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，1991年11月10日，福州市园林局（甲方）与福建省轻工业安装公司（乙方）签订《新建晋安河公园接收办公用房等事宜协议书》，其中载明乙方原办公用房本属于晋安河工程拆迁范围，现根据市领导不予拆除、保留作为晋安河管理用房的指示精神，经甲、乙双方协商达成协议，乙方砖结构房屋四幢，全部无偿移交给甲方，作为晋安河公园管理用房；等等。2019年3月20日，福州市园林局更名为福州市园林中心。 本院认为，案涉《福州市园林招待所经营权承包合同书》虽名为经营权承包合同，但从合同内容及履行情况来看，实际上是福州市园林中心将案涉经营场所出租给叶其蓁使用，收取固定租金而非利润，叶其蓁自行负责办理工商、税务等手续，承担其聘请职工的工伤责任等。故一审法院认定案涉经营权承包合同实系租赁合同，并无不当。 案涉经营场所原系福州市园林中心自福建省轻工业安装公司处取得的，作为晋安河公园管理用房，该场所并不具备从事住宿、餐饮的条件。而福州市园林中心未经规划审批，将其作为招待所（园林中心）经营，属违法建设项目。福州市园林中心将该场所出租给叶其蓁经营住宿、餐饮服务，案涉经营权承包合同应认定无效。福州市园林中心明知案涉经营场所系公园管理用房仍将其作为招待所对外出租，而叶其蓁未查清案涉经营场所的规划审批情况将该场所转租给他人使用，双方对案涉合同无效造成的损失均存在过错且过错相当，一审法院判决福州市园林中心对叶其蓁的损失承担50%的责任，并无不当。 关于叶其蓁的损失具体项目及金额认定问题。1.关于案外人罗植赔偿次承租人赔偿款的447400元。叶其蓁提交的证据不足以证实罗植已向次承租人支付了补偿款、叶其蓁向罗植支付了该笔赔偿款，故一审判决对此不予确认，并无不妥。2.关于案外人罗植赔付陈子厚赔偿款778500元。如前所述，叶其蓁对案涉合同无效造成的损失亦存在过错，叶其蓁要求福州市园林中心全额赔付该项损失，应不予支持。3.关于叶其蓁代垫福州市园林中心所欠水费的22070.23元。叶其蓁主张该笔费用系为福州市园林中心代垫的发生于叶其蓁承包经营案涉经营场所之前，则该笔损失不属于因合同无效造成的损失，其诉讼时效应自叶其蓁2006年12月代垫时开始计算，现叶其蓁主张该项损失，已超过诉讼时效，应不予支持。4.关于中标款余额83000元。从叶其蓁2010年6月30日出具的收条内容来看，叶其蓁对因案涉经营场所被拆而尚有五年多合同未履行退回中标报价款20万元并无异议，现其再次主张福州市园林中心返还中标款余额83000元，本院不予支持。5.关于装饰装修费用4895135元。叶其蓁仅提交《建设工程施工合同》和收款收据，不足以证实叶其蓁实际支付了该笔大额费用，故该项损失难以确认。6.关于相关设备、工程项目费用174890元。该部分支出属于叶其蓁使用案涉经营场所应自行承担的费用，并非合同无效造成损失，故一审法院对此不予认定，并无不当。 综上，叶其蓁的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53882元，由叶其蓁负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年五月二十五日 法官助理卢里灿 书记员张华真