苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初1921号原告：沈敏杰，男，1986年5月20日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：袁晓明，江苏立泽律师事务所律师。被告：吴江市煜祥房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区桃源镇铜罗永明村。诉讼代表人：该公司资产债务清算小组，破产管理人。委托诉讼代理人：徐方怡，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱家碧，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师。原告沈敏杰与被告吴江市煜祥房地产开发有限公司（以下简称：煜祥公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法由审判员向军适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告沈敏杰的委托诉讼代理人袁晓明、被告煜祥公司的委托诉讼代理人徐方怡、朱家碧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈敏杰向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的合同编号为Y2015024761的《吴江市商品房买卖合同》，并确认所涉原告已支付的购房款2684520元的优先受偿性。2、本案一切诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告沈敏杰向本院明确要求确认原告沈敏杰的消费性购房人资格。事实和理由：被告煜祥公司于2013年开发“煜祥人家”商品房，并于2014年取得商品房预售许可证。2015年12月22日，原告为解决自己的居住需求，和被告签订了合同编号为Y2015024761的《吴江市商品房买卖合同》约定了原告向被告购买“煜祥人家”第5幢1单元102号商品房，总价款2684520元，于2018年4月30日前交付商品房等事项，并办理了备案登记手续。后原告于2015年从吴江市永祥酒精制造有限公司取出集资款2684520元支付给被告履行了自己的付款义务。现被告处于破产清算中，故提起诉讼。被告煜祥公司辩称：首先，原告未实际支付房屋购房款，根据原告提供的债权申报材料和2018年7月3日管理人和案外人姚鼎新、沈敏杰进行的谈话笔录，吴江永祥酒精制造有限公司欠姚鼎新400多万元，案外人邱根仙与姚鼎新协商以煜祥公司名下的福煜人家小区21幢1单元102号房屋2684520元的别墅折抵部分欠款。因姚鼎新又欠原告200多万元，故与原告协商将上述房屋直接折抵给原告，最终由原告与煜祥公司签订《吴江市商品房买卖合同》。购房款是直接抵扣的吴江永祥酒精制造有限公司欠款，案外人姚鼎新、原告实际并未向煜祥公司支付任何购房款。其次，因原告涉案房屋非用于居住，真实目的为以房抵债。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人。江苏省高级人民法院在破产审判指南中要求审判实践中应当从严把握优先受偿的债权范围，准确区分消费者与非消费者，依法审慎划定消费者标准，合理确定优先权及效力范围，实现消费性买受人与其他债权人利益的妥善平衡。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房屋、房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，且其权利能够排除执行的，人民法院才予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定价款的50%。该规定赋予特定情形下商品房买受人物权期待权，可以排除司法执行。在确定消费性买受人标准中可资参照。被告的管理人认为原告与被告签订的商品房买卖合同的真实目的是为了消灭金钱债务，与消费性购房者的不动产期待权有本质区别。如若赋予以物权抵债的权属人物权期待权，将导致其债权优先于其他金钱债权的实现，违反债权平等受偿原则。再次，被告管理人认为网签备案不能当然取得房产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此，除法律有规定外，记载于不动产登记簿之上是不动产物权变动的生效要件。商品房网签备案是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房产中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，并不具有物权变动效力。因此，仅办理网签备案的房屋买受人主张排除强制执行，不符合物权变动的公示原则，没有法律依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回起诉。原告沈敏杰为证明其诉讼请求提供了吴江市商品房买卖合同、债权审查意见通知书、债权审核通知书、债权复核结果通知书、收据，被告煜祥公司对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。被告煜祥公司为主张其抗辩意见提供破产清算受理裁定书、破产决定书、债权申报材料、谈话笔录各1份，经审查上述证据真实，本院予以确认。根据原、被告双方提供的上述证据和相关庭审陈述，本院认定事实如下：吴江永祥酒精制造有限公司曾向姚鼎新借款400多万元，2015年，案外人邱根仙与姚鼎新协商以煜祥公司名下的福煜人家小区21幢1单元102号房屋作价2684520元折抵部分借款。因姚鼎新又欠沈敏杰200多万元，故姚鼎新与沈敏杰协商将上述房屋直接折抵给沈敏杰。2015年12月22日，沈敏杰与煜祥公司签订吴江市商品房买卖合同，合同编号为Y2015024761，并在住建局办理了网签手续，煜祥公司向沈敏杰出具了2684520元收据。另查明，煜祥公司因资不抵债，邓霄翔、王涛、陈荣泉向本院申请对煜祥公司进行破产清算。2018年5月17日，本院受理了该破产清算申请，并于煜祥公司资产债务清算小组担任煜祥公司管理人。后煜祥公司管理人向沈敏杰发送债权审核结果通知书解除了双方之间的商品房买卖合同，虽经沈敏杰申请复核，管理人仍然维持了原审核结果。本案的争议焦点为：原告沈敏杰能否认定为消费性购房者？本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条的规定，消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此可见，消费性购房者的权利优先于建设工程价款优先权、抵押权等优先性权利。根据该条的规定，如果原告沈敏杰符合消费性购房者的条件，在企业破产后，若房屋能够续建，则享有债务人继续履行商品房买卖合同的权利，不能续建的可在建工程拍卖、变卖后的价款享有优先受偿的权利。该司法解释赋予消费性购房者优先权，是基于公民生存权的保护。同时，消费性购房优先权必须具备以下两个条件：一是购房人系为满足自身及家庭居住需求购房，二是购房人已支付全部价款或大部分价款（50%以上）。因此，只有沈敏杰购买涉案房屋符合消费性购房条件才能在破产程序中享有优先权，在续建成功的情况下可要求交付房屋，若不能续建成功则可就拍卖、变卖的在建工程所得价款优先受偿。本案中，原告沈敏杰与煜祥公司签订吴江市商品房买卖合同的目的在于消灭其与案外人姚鼎新和姚鼎新与吴江市永祥酒精制造有限公司之间的债务，其实质仍然是以物抵债，并不是基于个人生存、居住的需要而购买房屋，不应被认定为消费购房者。因此，原告沈敏杰不能认定为消费性购房者，不能阻却被告煜祥公司管理人解除商品房买卖合同的效力。此外，原告沈敏杰主张被告煜祥公司管理人解除合同的行为无效，要求确认消费性购房人资格，但是其提供的证据不足以证明其符合消费性购房者，应该承担举证不能的法律后果。综上，本院认为，人民法院受理破产申请后，指定破产企业管理人接管债务人的财产，代表债务人履行相应职责。管理人对破产申请受理前成立的债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。本案中，被告煜祥公司决定解除其与原告沈敏杰之间的商品房买卖合同系履行破产管理人职责的行为，原告沈敏杰与被告煜祥公司签订商品房买卖合同买卖房屋，不符合消费性购房的条件，亦无其他合法事由阻却管理人解除合同，故本院依法认定原告沈敏杰不具备消费性购房人资格，也不享有优先权，原告沈敏杰与被告煜祥公司之间的商品房买卖合同已经解除。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告沈敏杰的全部诉讼请求。案件受理费减半收取14138元，由原告沈敏杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账户：10555301040017676，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行），并将已交上诉费的凭证提交本院。审判员 向 军二〇二〇年五月十四日书记员 苏静静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第二十五条管理人履行下列职责：（一）接管债务人的财产、印章和账簿、文书等资料；（二）调查债务人财产状况，制作财产状况报告；（三）决定债务人的内部管理事务；（四）决定债务人的日常开支和其他必要开支；（五）在第一次债权人会议召开之前，决定继续或者停止债务人的营业；（六）管理和处分债务人的财产；（七）代表债务人参加诉讼、仲裁或者其他法律程序；（八）提议召开债权人会议；（九）人民法院认为管理人应当履行的其他职责。本法对管理人的职责另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。