山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3023号 上诉人（原审被告）：潍坊庆鹏置业有限公司，住所地：山东省潍坊市寒亭区霞飞路北首。 法定代表人：季乐庆，总经理。 委托诉讼代理人：王志国，男，该公司职工。 被上诉人（原审原告）：王洪国，男，1985年7月21日出生，汉族，居民，住山东省临朐县。 上诉人潍坊庆鹏置业有限公司因与被上诉人王洪国房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2019）鲁0703民初1184号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潍坊庆鹏置业有限公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项，查清事实，依法改判；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定商品房买卖合同订立后，上诉人将涉案房屋向第三人进行出售，以及上诉人又将该涉案房屋抵押给第三人，导致被上诉人的商品房买卖合同目的不能实现，系错误的。1、商品房买卖合同订立后，上诉人并未将涉案房屋向第三人进行出售。因为，上诉人虽于2016年期间多次将涉案房屋分别为王建鹏、臧真办理网签，但王建鹏、臧真作为上诉人处的员工，其与上诉人签订的网签合同均系按照上诉人的要求进行签订的，并且在合同签订的前后王建鹏、臧真未向上诉人交纳相应的购房款，以及双方之间签订网签合同的目的仅为防止涉案房屋被查封，进而损害被上诉人的合法权益，故双方之间不具有签订商品房买卖合同的真实意思表示，即不存在房屋买卖合同关系，并且上诉人在此之后将涉案房屋多次进行变更、解除网签，以及又于解除网签后向第三人抵押的事实，均能印证上述事实。据此，商品房买卖合同订立后，上诉人并未将涉案房屋实际向第三人进行出售。另外，涉案房屋现仍登记在上诉人名下，其具备实现被上诉人签订涉案商品房买卖合同的目的。所以，原审法院认定商品房买卖合同订立后，上诉人将涉案房屋向第三人进行出售，导致合同目的无法实现，系错误的。2、商品房买卖合同订立后，上诉人又将该涉案房屋抵押给第三人，并不能导致合同目的无法实现。因为，上诉人虽在商品房买卖合同订立后，于2018年3月30日将涉案房屋向第三人进行抵押，但其在被上诉人起诉前，已解除抵押，并不影响其商品房合同目的的实现，据此，其并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项之规定导致合同目的无法实现的情形。所以，原审法院认定商品房买卖合同订立后，上诉人又将该涉案房屋抵押给第三人，导致合同目的无法实现，系错误的。二、原审法院判决上诉人应赔偿被上诉人经济损失132721元，系错误的。因为，根据第一条的论述可以看出，上诉人并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定导致合同目的无法实现的情形，故上诉人不应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；又因，上诉人与被上诉人之间对于商品房买卖合同的解除系当事人双方通过协商同意将合同自愿解除的，并非因上诉人将涉案房屋向第三人进行出售、抵押，所导致合同目的无法实现所解除的，不能依此原因的合同解除，作为上诉人应承担上述赔偿责任的事实依据。即使，上诉人符合上述情形的，根据相关法律规定，上诉人承担的额赔偿责任不应超过已付购房款一倍。赔偿责任属于经济损失的支付方式，其应以被上诉人的实际损失为基础。本案中，被上诉人的实际经济损失仅为已交纳购房款的资金占有使用费，且其并未提交证据证明其他损失的存在，以及原审判决中对于该损失已予以确认，并且涉案房产现仍具备实现合同的目的，在此前提下，原审法院认定上诉人承担被上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，即132721元，系过分高于其损失。所以，原审法院判决上诉人应赔偿被上诉人经济损失132721元，均无事实和法律依据，系错误的。 王洪国未提交书面答辩意见。 王洪国向一审法院起诉请求：1、依法解除王洪国与潍坊庆鹏置业有限公司之间签订的《商品房预售合同》；2、依法判令潍坊庆鹏置业有限公司返还王洪国购房款132721元及利息（自2014年11月21日至实际付清之日按照月息2%计算）；3、判令潍坊庆鹏置业有限公司向王洪国承担已付房款一倍132721元的赔偿责任；4、判令潍坊庆鹏置业有限公司赔偿王洪国的房租损失85592元（自交房日2015年6月30日至2020年6月29日5年房租）；5、本案诉讼费由潍坊庆鹏置业有限公司承担。 一审法院认定事实：2014年11月21日，王洪国（买受人）与潍坊庆鹏置业有限公司（出卖人）签订《商品房预售合同》（合同编号：YS00285385，房屋代码：918256），主要内容为：出卖人潍坊庆鹏置业有限公司将其开发的位于潍坊市寒亭区益新街北、幸福路东庆鹏国际2号楼709号房产出售给买受人王洪国，预测建筑面积41.15平方米。第二条商品房购销依据约定：买受人购买的房屋为预售商品房，现售商品房批准机关为潍坊市住房和城乡建设局，商品房所有权证号为：潍房预售证字第00004970号。第四条计价方式与价款约定：按建筑面积计算，该商品房单价为单价为5200元/平方米，总金额218313元。第六条付款方式及期限约定：买受人一次性付款213980元。第八条交付期限约定：出卖人应在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人预期交房的违约责任约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过※日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日※起天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的※%向买受人支付违约金。双方同时对米娜及确认及面积差异处理、买受人逾期付款违约责任、规划与设计变更、出卖人关于装饰设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施与公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任、纠纷解决办法等内容进行了约定。 2014年11月21日，王洪国向潍坊庆鹏置业有限公司支付购房款10万元，潍坊庆鹏置业有限公司为王洪国出具编号为0019209收据一份。2014年11月21日，潍坊庆鹏置业有限公司为王洪国出具编号为0019210收据一份，内容为：预付5年房租抵购房款，金额85592元，庆鹏国际2#-709。同日，王洪国为潍坊庆鹏置业有限公司出具收条一份，内容为：今收到潍坊庆鹏置业有限公司与泰华安悦红枕酒店预付庆鹏国际二号楼709室从2015年9月1日至2020年8月31日前5年租金，共计85592元（捌万伍仟伍佰玖拾贰元整）已折抵购房款首付，特此证明。2014年11月22日，潍坊庆鹏置业有限公司为王洪国出具编号为0013076的收据一份，内容为：蒋万岗支珍珠岩款顶房款，金额32721元，庆鹏国际2#-709。 另查明，潍坊市住房和城乡建设局出具的查档证明显示，2016年1月11日至2016年11月1日潍坊庆鹏置业有限公司两次将涉案房产与买受人王建鹏办理网签，2016年1月19日至2016年11月11日潍坊庆鹏置业有限公司多次将涉案房屋与买受人臧真办理网签，2018年3月30日潍坊庆鹏置业有限公司将涉案房屋抵押给潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行，他项权证号为：鲁（2018）潍坊市寒亭区不动产证明第0025398号，但潍坊庆鹏置业有限公司对涉案房产办理抵押时未告知王洪国。 一审法院认为，王洪国与潍坊庆鹏置业有限公司之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，法院予以确认。王洪国、潍坊庆鹏置业有限公司均应按照合同约定履行义务。王洪国已向潍坊庆鹏置业有限公司支付房款132721元，同时潍坊庆鹏置业有限公司以房租抵顶房款的方式认可王洪国交付房款85592元，但潍坊庆鹏置业有限公司不仅未按合同约定在2015年6月30日前向王洪国交付涉案房产，且在未告知王洪国的情况下办理网签买受人变更登记，并将涉案房产抵押给潍坊农村商业银行股份有限公司寒亭支行，潍坊庆鹏置业有限公司的行为违反了双方的合同约定，应承担违约责任。王洪国因潍坊庆鹏置业有限公司无法向其交付涉案房产并办理产权登记手续要求解除合同，现潍坊庆鹏置业有限公司表示同意，合同应予解除；合同解除后潍坊庆鹏置业有限公司应向王洪国返还已付房款132721元及利息，故对王洪国要求解除合同并返还房款的诉讼请求，法院予以支持；因王洪国、潍坊庆鹏置业有限公司对利息未作约定，利息应自王洪国交付房款之日即2014年11月22日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对王洪国要求潍坊庆鹏置业有限公司承担已付房款一倍132721元赔偿责任的诉讼请求，根据《最高人民法院》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的无法实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房的事实”。本案中，涉案房产产权登记现虽为潍坊庆鹏置业有限公司，但其在未告知王洪国的情况下在2016年多次将涉案房产网签买受人变更为王建鹏、臧真，之后又于2018年3月将涉案房产抵押给第三人，潍坊庆鹏置业有限公司的行为损害了王洪国的合法权益，王洪国要求潍坊庆鹏置业有限公司承担已付房款一倍132721元赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。对王洪国要求潍坊庆鹏置业有限公司赔偿房租损失85592元的诉讼请求，房屋租赁合同关系与本案房屋买卖合同关系系不同法律关系，王洪国应另行主张，本案不予认定。对潍坊庆鹏置业有限公司提出的抗辩意见，其提出曾多次通知王洪国到潍坊庆鹏置业有限公司处签订《商品房买卖合同》、上交相关手续，但王洪国未予配合的抗辩理由，因未提供证据证实，法院不予采纳；同时潍坊庆鹏置业有限公司提出王洪国、潍坊庆鹏置业有限公司之间签订的是《商品房预售合同》，未签订正式的《商品房买卖合同》，不能适用《最高人民法院》，根据该解释第五条之规定，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；根据双方《商品房预售合同》约定的内容，合同内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要合同内容，且潍坊庆鹏置业有限公司已经收受了按合同约定王洪国应支付的购房款132721元，故王洪国、潍坊庆鹏置业有限公司所签订的《商品房预售合同》与《商品房买卖合同》并无本质差异，应认定为《商品房买卖合同》，其抗辩理由法院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第八条、第九条第二、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除王洪国与潍坊庆鹏置业有限公司于2014年11月21日签订的《商品房预售合同》（合同编号：YS00285385）；二、潍坊庆鹏置业有限公司向王洪国返还购房款132721元及利息（自2014年11月22日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算），限于判决生效后十日内付清；三、潍坊庆鹏置业有限公司赔偿王洪国经济损失132721元，限于判决生效后十日内付清；四、驳回王洪国的其他诉讼请求。案件受理费5282元，由潍坊庆鹏置业有限公司负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人提交的上诉状明确载明“无新证据提供”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。本院审查后认为，王洪国与潍坊庆鹏置业有限公司之间签订的《房屋买卖合同》系有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。王洪国已向潍坊庆鹏置业有限公司支付部分房款，但潍坊庆鹏置业有限公司未按合同约定交付涉案房产，且在未告知王洪国的情况下办理网签买受人变更登记，并将涉案房产进行抵押，潍坊庆鹏置业有限公司违反了合同约定，应承担违约责任。王洪国因潍坊庆鹏置业有限公司无法向其交付涉案房产并办理产权登记手续要求解除合同，潍坊庆鹏置业有限公司表示同意，一审法院认定合同应予解除，解除后潍坊庆鹏置业有限公司向王洪国返还已付房款132721元及利息，并无不当。根据《最高人民法院》第八条、第九条规定，一审法院认定涉案房产产权登记现虽为潍坊庆鹏置业有限公司，但其在未告知王洪国的情况下在2016年多次将涉案房产网签买受人进行变更，之后又将涉案房产抵押给第三人，潍坊庆鹏置业有限公司的行为损害了王洪国的合法权益，对于王洪国要求潍坊庆鹏置业有限公司承担已付房款一倍132721元赔偿责任的诉讼请求予以支持，并无不当。上诉人关于其不应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，且即使应承担上述赔偿责任，也应以被上诉人的实际损失为基础，而非被上诉人已付购房款一倍的赔偿责任的上诉请求，无事实及法律依据，依法不予采信。二审上诉人潍坊庆鹏置业有限公司并未提出其他事实理由，应当维持原审判决。 综上所述，上诉人潍坊庆鹏置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5282元，由上诉人潍坊庆鹏置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年五月十四日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然