广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2047号上诉人（原审被告）：东莞市正琦贸易有限公司，住所地为广东省东莞市*******************,统一社会信用代码为914**********712X0。法定代表人：黄育华，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊氢玲，广东雄爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶伟智，广东雄爵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市***商贸有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇环市**，统一社会信用代码为914***********272K。法定代表人：温某1。委托诉讼代理人：周沫，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾靖雯，广东名成律师事务所律师。上诉人东莞市正琦贸易有限公司（以下简称正琦公司）因与被上诉人东莞市***商贸有限公司（以下简称美登居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9956民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定判决：一、确认美登居公司与正琦公司于2012年11月21日签订的《租赁合同书》及于2018年12月5日签订的《协议书》依法无效；二、正琦公司应于判决发生法律效力之日起三日内将其依据上述《租赁合同书》及《协议书》所承租的位于东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会178工业区环市西路3号美登居广场的全部铺位自行清理及搬走自有物品完毕后返还给美登居公司；三、正琦公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付美登居公司房屋占有使用费（计算方法：自2018年11月21日起，按117532元/月的标准，支付至正琦公司按判决第二项将所承租铺位实际返还给美登居公司之日止）；四、正琦公司应于判决发生法律效力之日起三日内支付美登居公司2018年12月份至2019年3月份的电费115262.4元、水费13231.6元；五、正琦公司于判决发生法律效力之日起三日内支付美登居公司卫生费（计算方法：自2019年1月1日起，按1500元/月的标准，支付至正琦公司按判决第二项将所承租铺位实际返还给美登居公司之日止）；六、驳回美登居公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费18652.44元，美登居公司已预交，由美登居公司负担7669.44元，正琦公司负担10983元；保全费5000元，美登居公司已预交，由正琦公司负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初9956民事判决。正琦公司不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第二、三、四、五项，改判驳回美登居公司的诉讼请求；2.本案一、二审受理费均由美登居公司承担。事实与理由：如正琦公司与美登居公司的租赁合同被认定无效，美登居公司无权要求正琦公司履行合同义务。经原审法院审理查明，位于东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会178工业区环市西路3号的案涉房屋，所占土地的土地使用权人为东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会，已取得集体土地使用证，证号为东府集用（2005）第1900210607124号，案涉房屋由东莞市塘厦镇诸佛岭社区*委会于2002年开始投资建造。经原审法院发函（上述集体土地使用证作为附件）向东莞市自然资源局进行调查，查明上述集体土地使用证上的案涉房屋，尚未取得建设工程规划许可证。东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会将案涉房屋整体出租给东莞市华江实业投资有限公司，租赁期限自2005年6月29日至2035年6月30日止。东莞市华江实业投资有限公司准许美登居公司用于经营美登居广场及将案涉房屋对外租赁。2012年11月21日，美登居公司作为出租方、甲方，正琦公司作为承租方、乙方，双方共同签订了一份《租赁合同书》。正琦公司认为美登居公司并非案涉物业的权属人，美登居公司也只是通过租赁合同取得案涉物业的出租权，如正琦公司和美登居公司之间的租赁合同无效，其依据应是案涉物业尚未取得建设工程规划许可证而不具备出租的资质，那么东莞市华江实业投资有限公司和案涉物业权属人（即东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会）之间的租赁合同关系也是无效的，因此即使正琦公司需支付费用和退回案涉租赁物，也应该是向案涉物业权属人所支付费用和退回租赁物，美登居公司无权要求正琦公司支付费用及将租赁物退回。二、案涉租赁物的建筑面积有4790平方米，判决第二项要求正琦公司在判决生效之日起3日内将全部铺位自行清理及搬走自有物品，对于这么大的一个承租面积且已经全部出租的情况来说，如果是要全部清理及搬走所有物品，是根本不够时间处理的，因此原审法院判决不公平也不合理。被上诉人美登居公司未向本院提交任何答辩意见。二审期间，双方均没有向本院提交新证据。经过阅卷和询问当事人，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对正琦公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、美登居公司是否为本案适格主体；二、双方签订的《租赁合同书》、《协议书》是否有效。关于争议焦点一。案涉房屋由东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会投资建造，由东莞市华江实业投资有限公司向东莞市塘厦镇诸佛岭社区*民委员会承租，后东莞市华江实业投资有限公司准许美登居公司将案涉房屋用于经营美登居广场及对外租赁，故原审法院认定美登居公司对案涉房屋享有出租、收益的使用权益，并无不当，本院亦认定美登居公司是本案的适格主体。关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，原审法院据此认定双方签订的《租赁合同书》、《协议书》无效，并无不当，本院予以维持。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“因合同取得的财产，应当予以返还。”因此正琦公司和美登居公司应各自返还依据案涉《租赁合同书》、《协议书》而取得的财产和利益。原审判决判令正琦公司于判决发生法律效力之日起三日内将其承租的案涉铺位自行清理及搬走自有物品完毕后返还给美登居公司，并无不当，本院予以维持。正琦公司实际占有使用了案涉房屋，属于其因案涉合同取得的利益，故其应支付期间的占有使用费。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原审判决判令正琦公司参照《租赁合同书》、《协议书》的约定向美登居公司支付相应的占有使用费，并无不当，本院予以维持。正琦公司占用案涉铺位期间产生的水电费，美登居公司已代其向水电部门缴交，原审判决判令正琦公司向美登居公司支付相应的水电费，并无不当，本院予以维持。对于卫生费，虽然双方在《租赁合同书》中约定的标准是500元/月，但在实际履行过程中已经变更为1500元/月，正琦公司也从未对此提出过异议，正琦公司实际上享受了卫生管理服务，原审判决判令其按照1500元/月的标准支付欠付的卫生费并无不当，本院予以维持。综上所述，正琦公司的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项及前述援引法条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10983元（已预交），由东莞市正琦贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  魏 术审判员  罗艳艳二〇二〇年五月二十五日书记员  尹锐轩附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。