上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初84283号原告(反诉被告)：林忠信，男，1969年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：夏杰，上海汉盛律师事务所律师。被告(反诉原告)：林恩，男，1967年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：施煜，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴骏，上海市凌云永然律师事务所律师。第三人：上海南汇建工建设(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇沪南路XXX号。法定代表人：杨永平，执行董事。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈连生，上海市建纬律师事务所律师。原告林忠信与被告林恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告林忠信及其委托诉讼代理人夏杰，被告林恩的委托诉讼代理人施煜和吴骏到庭参加诉讼。后被告林恩提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。后经被告申请，本院追加上海南汇建工建设集团有限公司(以下简称南汇建工)作为第三人，并于2020年3月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林忠信及其委托诉讼代理人夏杰，被告(反诉原告)林恩的委托诉讼代理人施煜和吴骏，第三人南汇建工的委托诉讼代理人陈兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林忠信向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房屋占有使用费人民币(以下币种同)90万元(2018年11月28日至2018年12月27日欠付4万元，2018年12月28日至2019年1月27日欠付2万元，2019年2月28日至2019年4月27日欠付63万元，2019年4月28日至2019年8月27日欠付84万元，合计153万元，抵扣押金63万元，尚需支付90万元)。事实和理由：原、被告就上海市浦东新区惠南镇东门大街XXX号腾华百货商铺(以下简称系争房屋)租赁事宜签订《租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月28日至2019年4月27日，年租金为252万元，被告应按双方约定时间支付租金，即每月租金21万元为一期支付，并提前一星期付款。但被告于2018年12月28日付完19万元后就未再支付剩余租金，原告多次催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。被告林恩辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间为亲兄弟，双方就系争房屋签订《租赁合同》，约定每月租金为21万元。2019年上半年，被告经打听才得知2016年8月31日原告与第三人的租期就已经到期了，被告的租金为每年68万元，生效判决判令原告于2018年4月29日将房屋交还给第三人。2019年6月经法院协调，第三人给予被告三个月的搬离期，该期间无需支付使用费，被告实际于2019年8月底搬离。原告认为，根据生效判决，原告租期届满且应于2018年4月29日向第三人返还房屋，原告不再具有转租权利，然原告恶意隐瞒相关诉讼，目的为了获取高额的转租利益，基于诚实信用原则，原告的各项诉请均不应予以支持，请求法院予以驳回。反诉原告林忠信向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还押金63万元；2、反诉被告赔偿装修损失40万元。事实和理由：2016年4月9日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉被告将系争房屋出租给反诉原告，租期为2016年4月28日至2019年4月27日，年租金为252万元。租赁期间，反诉原告投入大量资金对商铺进行装修，但经营惨淡。为此，反诉原告多次与被告协商降低租金标准或提前解除合同，但均遭到反诉被告拒绝，反诉原告因负担高额租金而每年均损失惨重。2019年上半年，反诉原告经多方打听后方才获悉，系争商铺系反诉被告从第三人处承租取得。反诉被告与第三人的租期早在2016年8月31日就已经到期，年租金仅为68万元，因反诉被告到期后不愿交还系争商铺，第三人起诉至法院。2018年3月29日，经上海市第一中级人民法院(案号：2018沪01民终2889号)最终判决，反诉被告应交还系争商铺，且反诉被告获得系争房屋的装修赔偿，而该装修赔偿款理应属反诉原告所有。对于上述情况，反诉被告长期恶意隐瞒，甚至于2018沪01民终2889号案件生效后，反诉被告恶意拒不履行生效判决文书的同时，仍然按每年252万元的标准向反诉原告收取租金，赚取巨额非法利益差价。反诉原告认为，反诉原、被告之间的租赁合同关系在2018沪01民终2889号判决生效之后归于无效，反诉被告无权因自己的不诚信行为而获益，故提出如上反诉请求。反诉被告林恩辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。反诉原告从未与反诉被告协商降低租金或解除合同，租赁合同约定反诉原告自负盈亏，故反诉被告以经营惨淡作为拒付租金理由不成立。反诉原告也早就知晓反诉被告系从第三人处租赁系争商铺。关于装修，2003年反诉被告搭建时进行装修，2011年反诉被告又重新装修，系装修完成后将系争商铺交付给反诉原告。退一步讲，即使反诉原告存在装修，租赁合同中也明确约定反诉原告自行承担装修费用。再者，2018沪01民终2889号案件中40万元系反诉被告的搭建费用，与反诉原告无关。关于押金，已用于抵扣被告应付的各项费用，不同意返还。第三人南汇建工述称，第三人不清楚原、被告之间的租赁关系。第三人与原告之间的房屋租赁合同纠纷已经法院生效判决，第三人申请执行，系争商铺已于2019年8月30日收回。根据生效判决，原告应支付2016年9月1日至2019年8月30日房屋使用费204万元，同时2016年3月1日至2016年8月30日的租金也没有支付，以上合计238万元，原告仅支付86万元，另扣除第三人要支付给原告的补偿40万元及返还68,000元，原告尚需支付第三人1,052,000元，目前还未支付。在执行过程中，原、被告及第三人至执行局处理搬离系争商铺事宜，当时三方就搬离达成一致，关于使用费按照生效判决执行，并未谈及减少使用费。第三人要求原告按照生效判决支付使用费，对于判决生效之后的房屋使用费第三人不会要求被告向第三人支付。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年4月9日，原告林忠信(甲方)与被告林恩(乙方)签订《租赁合同》，其中约定甲方将租赁经营的浦东新区惠南镇东门大街XXX号腾华百货约1300平方米(实用面积)商铺供乙方负责经营；租赁期限自2016年4月28日至2019年4月27日，每年租金252万元，租金每一个月为一期支付，提前一星期付款，先付后用；乙方同意于本协议签订时向甲方支付押金63万元；乙方自行承担本处物业的装修及费用，装修必须与甲方其他物业的装修格局相统一，所用材料必须符合有关消防安全要求。关于押金及租金支付情况。审理中，原、被告确认被告已付押金63万元，2019年2月28日起租金未再支付。针对原告主张的2018年11月28日至2018年12月27日4万元及2018年12月28日至2019年1月27日2万元，被告辩称系双方口头约定予以减免，故未予支付。关于搬离时间。原告主张被告于2019年9月3日搬离系争房屋。被告则称其于2019年8月底将系争房屋直接交还给第三人。第三人称其于2019年8月底收回系争房屋。关于系争房屋。原、被告确认系争房屋为东门大街XXX号2栋3层房屋和原告扩建的1层房屋，其中2栋3层房屋有证面积分别为506平方米、684平方米。关于原告扩建的房屋，原告主张面积为1000余平方米，被告则认为为700余平方米。双方确认《租赁合同》中约定的租赁实用面积1300平方米，系针对3栋房屋的1楼建筑面积，不包含2、3楼面积。另查明，上海市浦东新区惠南镇东门大街XXX-XXX号房屋登记在上海南汇建筑总公司名下，其中1幢1层建筑面积83平方米，2幢3层建筑面积506平方米，3幢2层建筑面积235平方米，4幢3层建筑面积684平方米，5幢1层建筑面积102平方米，合计建筑面积1610平方米。2015年，南汇建工(出租方，甲方)与林忠信(承租方，乙方)签订《租赁合同》，约定租赁房屋位于上海市浦东新区惠南镇东门大街XXX-XXX号(布店门面不包含在内)，该处房屋包括其随附的场地使用权；租赁用途为经营皮鞋商场、办公以及存储纺织用品；租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日；租金为68万元。2016年5月30日、2016年8月15日，南汇建工向林忠信发函，表明租期届满后不再续租，并要求拆除违章搭建房屋。租期届满之后，林忠信未予搬离，南汇建工遂诉至本院，要求林忠信搬离并支付房屋使用费，案号为(2017)沪0115民初11499号。该案审理过程中，林忠信就涉案房屋扩建部分费用申请评估。评估公司出具鉴定意见书，载明扩建部分造价共计2,141,679元。本院审理后认为，租赁期届满，林忠信应返还房屋。南汇建工要求林忠信参照原合同约定租金标准支付房屋使用费，并无不当，予以支持。南汇建工收取的安全生产风险金予以返还。关于搭建，林忠信早在2003年就进行搭建，之后多次续签合同，南汇建工长期未对搭建行为提出异议，视为同意相关搭建，由于相关搭建没有合法建造手续，双方按照过错分担损失。由于评估范围内的装修和违法建筑是一个整体，装修损失也应当适当赔偿。本院在鉴定意见书估价2,141,679元的基础上，考虑到租期已届满以及折旧、过错的因素，酌定南汇建工赔偿林忠信损失40万元。故本院于2017年11月27日判决：一、林忠信应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区惠南镇东门大街XXX-XXX号房屋(含林忠信在房屋边上违法搭建部分，布店门面不包含在内)，并将前述房屋返还给南汇建工；二、林忠信应于本判决生效之日起三十日内支付南汇建工2016年9月1日至实际返还房屋之日的使用费(按照每年68万元的标准计算)；三、南汇建工应于本判决生效之日起三十日内赔偿林忠信损失40万元；四、南汇建工应于本判决生效之日起三十日内返还林忠信安全生产风险金6.80万元。林忠信不服上述判决，提起上诉。2018年3月29日，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。案件生效之后，林忠信支付部分房屋使用费86万元。其余房屋使用费，第三人称已申请执行，并表示其根据生效判决要求林忠信支付房屋使用费，不会再向林恩收取房屋使用费。审理中，本院多次主持原、被告进行调解，双方差距较大，调解未果。庭审之后，原告表示考虑到兄弟之情，自愿减免房屋使用费10万元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》中，由于部分租赁物未经审批建造，未取得建设工程规划许可证，违反有关法律规定，故导致涉及该部分租赁物的合同无效，因此双方于2016年4月9日签订的《租赁合同》部分有效、部分无效。另，承租人将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，原、被告间租赁期限至2019年4月27日，而被告与第三人之间的租赁合同期限为2016年8月31日，因此，原、被告租赁合同关于超过2016年8月31日的约定亦无效。被告实际使用系争房屋至租赁期限届满，后于2019年8月底搬离，应支付相应的房屋使用费。关于占有使用费的支付对象。审理中，第三人选择基于合同关系根据生效判决要求原告支付房屋使用费，且明确表示不会基于物权法律关系向被告主张房屋使用费，在此情况下，原告要求被告支付占有使用费，并无不当，本院予以支持。关于占有使用费的标准，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张按照合同约定的租金标准计算2019年2月28日至2019年8月27日的房屋使用费，本院予以支持。对于原告诉请的欠付房屋使用费6万元，被告辩称系双方口头约定免予支付，但未能提供相应证据予以佐证，故对被告的该项辩称，本院不予采信。经计算，上述房屋使用费合计153万元。原告主张押金63万元用于抵扣被告欠付费用，并无不当，本院予以照准。被告要求返还押金，本院不予支持。审理中，原告自愿减免房屋使用费10万元，系其对自身权利的处分，本院予以准许。综上，被告尚需支付房屋使用费80万元。关于装修损失。被告使用系争房屋至租赁期限届满，被告在租赁期间已享有全部装修利益，故被告要求原告赔偿装修损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十二条、第十五条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)林恩于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)林忠信房屋占有使用费80万元；二、驳回被告(反诉原告)林恩的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,800元，减半收取计6,400元，由被告(反诉原告)林恩负担。反诉案件受理费(减半收取)7,035元，由被告(反诉原告)林恩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年五月七日书记员  蒋炜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。