山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1509号上诉人（原审被告）：邹平县乐居房地产经纪有限公司，住所地山东省邹平市黛溪街道办事处。法定代表人：高海燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王文莉，山东天健律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田荣森，男，1948年3月17日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。委托诉讼代理人：成忠，山东远识律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕康，男，1956年5月13日出生，汉族，居民，住山东省邹平市。上诉人邹平县乐居房地产经纪有限公司（以下简称乐居公司）因与被上诉人田荣森、吕康房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院(2019)鲁1626民初3990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人乐居公司上诉请求：1.请求人民法院依法撤销(2019)鲁1626民初3990号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定认定《期房转让合同》违反法律强制性规定为无效合同。但该规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。由此可见，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效，违反行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效，因此一审法院认定两被上诉人签订的《期房转让合同》无效，属适用法律不当，二审法院应予以纠正。二、一审法院判决认定事实错误。1.上诉人并非本案适格的被告。涉案《期房转让合同》的权利义务双方为被上诉人田荣森和吕康，上诉人仅为见证方，监督该份合同的实施。2.上诉人不应承担佣金的返还义务，也不应承担购房款利息支付责任。根据《期房转让合同》第5条约定，被上诉人吕康若毁约不卖，或者以各种理由在限定日期内不办理更名，则由上诉人将所保管的房款348000元整，退还给被上诉人田荣森，并另行向被上诉人田荣森支付定金的双倍违约金，而且由被上诉人吕康支付中介费，否则被上诉人吕康有权收回相关单据。3.上诉人不存在任何过错，不应承担任何责任。被上诉人约定的房屋更名时间为2019年7月份，但是在办理更名前，被上诉人吕康便在2019年6月10日向邹平市人民法院提起诉讼，要求解除合同。被上诉人吕康不愿继续履行该《期房转让合同》，导致该合同无法履行，其存在严重过错，应根据合同约定承担相应的法律责任，上诉人不应承担本案全部过错责任，一审法院判决有违公平正义。综上所述，一审法院的判决没有事实与法律依据，存在程序瑕疵，为了维护上诉人的合法权益，请二审法院依法查清事实，驳回被上诉人对上诉人的起诉。田荣森辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据确实充分，程序合法，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审认定的三方签订的期房转让合同无效认定事实正确，基于该合同的无效性，上诉人无权占有被上诉人田荣森交付的2万元佣金及交付的348000元的购房款，无法律依据，所以一审判决上诉人承担占有期间的给被上诉人田荣森造成的损失及返还佣金符合法律规定。请求二审法院驳回其上诉，维持原判。吕康辩称，一、2018年1月31日签订的期房转让协议是无效协议，是在乐居公司的误导下签订的，该协议违反了我国城市房地产管理法第38条第6项的规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”，乐居公司是专业的房地产中介机构应当知道该房产不能转让，误导田荣森与吕康签订转让协议的目的只有一个，赚取佣金及长期占用田荣森资金。该协议违反的是国家的法律规定，不是行政法规的强制性规定，国家法律规定具有权威性、严肃性，不是行政法规，没有管理性和强制性之分。上诉人提出违反行政法规的管理性、强制性的合同并不当然无效，将行政法规和法律规定混为一谈、断章取义是对国家法律法规的片面理解。二、2018年1月31日签订的期房转让协议约定了权利、义务终止的情形，协议的第九条明确约定更名的期限为下次交房款之前。如不能更名此协议作废，甲乙双方均不承担责任。房款及转让费、中介费无条件退还乙方，据此从2019年6月1日圣豪通知吕康缴纳全部房款之日起，该协议的权利和义务就已经终止。在长达一年半的时间内不能更名是因为该更名行为违法违规圣豪不予办理，不是答辩人的责任，在一审时上诉人及田荣森也没有提供出答辩人违约的有效证据，综上，答辩人认为一审法院适用法律正确，判决有法有据应当维持，上诉人的上诉理由无事实和法律依据应当驳回。田荣森向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告三方签订的《期房转让合同》；2.被告吕康承担违约金120000元；3.被告乐居公司返还房款、服务佣金368000元，并支付利息30053元；4.被告承担本案相关诉讼费用。诉讼过程中，原告将第三项诉讼减少为被告乐居公司返还佣金20000元。一审法院认定事实：2018年1月31日，原告田荣森与被告吕康、乐居公司签订《期房转让合同》。合同第2条约定：被告吕康将购买的圣豪城市广场小区3号楼2单元201室的购房资格转让给原告，被告吕康已交20万元，加价148000元，共计价款348000元；合同第4条约定：原告田荣森向被告乐居公司支付服务佣金20000元。被告吕康早在2019年6月10日向邹平市法院提起诉讼要求终止上述《期房转让合同》，后申请撤诉，一审法院作出（2019）鲁1626民初2663号《民事裁定书》，准许被告吕康撤回起诉。截止法庭辩论终结前，被告乐居公司未返还房款及中介费。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定“下列房地产，不得转让：（六）未依法领取登记权属证书的。”另，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原被告三方签订的《期房转让合同》中所涉房产的尚未取得登记权属证书，故该转让行为无效，且该合同违法法律的强制性规定，亦为无效，再，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”故该《期房转让合同》自始无效，故田荣森已支付的购房款及中介费共计368000元，乐居公司占有无法依据，应当予以返还。庭后，被告乐居公司退还了原告房款348000元，故被告乐居公司在本案中应继续返还原告中介费20000元；根据公平责任原则，原告田荣森已付的368000元款项截止庭审之日一直由被告乐居公司占有，其应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付相应损失，原告主张自2018年1月31日至2019年9月30日期间的利息损失，共计30053元，符合法律规定，一审法院予以支持。原告主张的违约金，因合同无效，无法律依据，一审法院不予支持。综上，乐居公司应返还田荣森中介费20000元及赔偿田荣森利息30053元，共计398053元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、邹平县乐居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付田荣森中介费及利息，共计50053元；二、驳回田荣森的其他诉讼请求。案件受理费1850.5元，由田荣森负担1305.5元，由邹平县乐居房地产经纪有限公司负担545元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人乐居公司与被上诉人田荣森、吕康在2018年1月31日签订《期房转让合同》约定吕康将涉案房屋的购买资格转让给田荣森，吕康需配合田荣森进行更名，田荣森于合同签订当日向乐居公司支付20000元服务佣金。后因涉案房屋无法进行更名，该《期房转让合同》无法实际履行，《期房转让合同》中所涉房产的尚未取得登记权属证书，事实清楚，证据充分。但一审法院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，以三方签订的《期房转让合同》中所涉房产的尚未取得登记权属证书违反法律的强制性规定，认定《期房转让合同》无效错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才无效。违反行政法规的管理性强制性规定的合同并不当然无效。一审法院据此判决合同无效，乐居公司支付房款及中介费的利息不当。上诉人乐居公司对此的上诉请求理由充分，本院予以支持。田荣森向一审法院起诉请求解除《期房转让合同》，吕康在田荣森向一审法院起诉前的2019年6月10日向邹平市法院提起诉讼要求终止《期房转让合同》，房屋买卖双方都有不再履行涉案合同的意思表示，因此，涉案合同本院予以解除。由于各方当事人签订的期房转让合同对涉案房屋无法更名的情形没有明确约定，并且该合同也约定如果因为不可抗力导致不能更名，此合同作废，双方均不承担责任，房款及转让费以及中介费无条件退还。综合本案的案情，中介费应予返还，但相关利息的请求不应支持。综上所述，上诉人乐居公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销山东省邹平市人民法院(2019)鲁1626民初3990号民事判决第一项；二、维持山东省邹平市人民法院(2019)鲁1626民初3990号民事判决第二项；三、邹平县乐居房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还田荣森中介费20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1850.5元，由田荣森负担1305.5元，由邹平县乐居房地产经纪有限公司负担545元。二审案件受理费3701元，由田荣森负担1850.5元，邹平县乐居房地产经纪有限公司负担1850.5元。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年五月十二日法官助理张鲁奇书记员王楠