安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1125民初2170号 原告：李桂林，女，1987年1月6日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告：丁恒，男，1986年3月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 上述二原告委托诉讼代理人：王峰，安徽天定律师事务所律师。 被告：刘凯，男，1988年4月1日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：李云，安徽垚格律师事务所律师。 被告：陆荣，女，1986年8月29日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告李桂林、丁恒诉被告刘凯、陆荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。李桂林以及其与丁恒的共同委托诉讼代理人王峰、刘凯及其委托诉讼代理人李云到庭参加诉讼。陆荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 李桂林、丁恒向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决解除原、被告2019年7月15日签订的《房屋买卖合同》和网签备案合同；2.判决刘凯、陆荣向李桂林、丁恒支付定金2万元以及利息（以2万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月1日起计算至款付清时止）；3.判决二被告赔偿二原告的中介费损失6800元；4.判决二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年7月15日，原、被告经居间方介绍签订《房屋买卖合同》，双方就房屋价格、付款以及违约责任等事项进行了约定。合同第三条第1款约定“甲乙双方签订本合同时，乙方支付甲方定金人民币2万元整（双方办理产权过户时定金冲抵房款）。合同签订后，被告按照约定支付原告定金2万元，原告应被告要求将该2万元退给被告冲抵首付款28.4万元打入资金托管账户，但由于被告申请银行按揭贷款未能审批通过，被告又不愿意将剩余房款付给原告，而且明确表示不愿买房了，被告的行为显然构成违约。根据法律规定，给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金，由于原告将2万元定金已冲抵被告首付款，故被告应当退还。另，原告为此支付房屋中介费6800元，根据法律规定，当事人一方不履合同义务的，给对方造成损失的，应当赔偿损失。 刘凯答辩称：一、关于解除合同的问题。1.2019年10月份，刘凯得知按揭贷款未能审批通过时，即告知李桂林、丁恒，双方已口头解除了房屋买卖协议。2.在本案纠纷的前一次诉讼中，二原告要求解除房屋买卖合同，刘凯亦同意解除，因此双方合同早已解除。3.刘凯同意解除与李桂林、丁恒签订的网签备案合同。二、关于定金及利息的问题。1.原、被告签订《房屋买卖合同》后，刘凯积极提供办理按揭贷款相关材料，后被银行退回，刘凯又补充相应材料，但银行仍没有审批通过发放贷款，经了解，银行贷款限额是不发放按揭贷款的原因，因此刘凯未办成按揭贷款是因银行造成的，不是刘凯不作为，刘凯不存在违约行为，本案不适用定金罚则。2.定金合同是实践合同，如定金未实际交付，不能适用定金罚则。刘凯将定金2万元支付给二原告后，二原告又返还给刘凯，即二原告未实际收取定金，定金合同不成立。3.定金法则不能适用，二原告主张的利息也无法律依据。三、关于赔偿中介费损失的问题。原、被告未约定一方违约时需要向另一方支付中介费用，同时本案中刘凯并未违约。2.二原告的房屋中介费用损失实为3400元。 陆荣未答辩。 李桂林、丁恒为支持其诉讼请求，当庭向本院举证以下七组证据： 证据一，身份证二份、结婚证一份，证明：李桂林、丁恒的身份情况，二原告是夫妻关系。 证据二，不动产权证一份，证明：李桂林、丁恒是涉案房产的所有权人，有权与刘凯、陆荣签订买卖合同。 证据三，《房屋买卖合同》一份，证明：1.2019年7月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，就价格、付款、违约责任等事项进行了明确的约定。2.双方约定，如银行按揭贷款审批不通过，刘凯、陆荣应当一次性向李桂林、丁恒支付剩余购房款42.6万元。3.违约方应当支付定金2万元。合同签订后，二被告已向二原告支付2万元定金，合同中的定金条款已经生效。 证据四，刘凯发给李桂林、丁恒的图片一张，证明：1.由于刘凯月收入的真实性以及陆荣无法提供三个月的银行流水，导致银行按揭贷款未能审核通过，刘凯、陆荣具有过错。 证据五，李桂林与房屋买卖中介的微信聊天记录截屏图片十张、刘凯发给丁恒手机短信截图二张，证明：合同签订后，由于二被告个人原因导致银行按揭贷款审核不通过，二原告多次打电话、发微信并通过中介方与二被告沟通协调，催促其尽快办理银行按揭手续，但二被告按揭手续一直未及时办理，并且从刘凯发给丁恒的手机短信记录可见，2019年11月28日刘凯已明确向二原告表示不愿意继续履行合同。 证据六，《收条》一张，证明：2019年7月26日，陆荣收到丁恒定金退款2万元，二被告以实际支付定金2万元。 证据七，微信转账记录截屏图片二张，证明：李桂林因涉案房屋买卖，支付中介费6800元。 刘凯对李桂林、丁恒举证的上述证据，质证认为： 一、对第一、二组证据的真实性、合法性以及关联性均无异议。 二、对第三组证据的真实性无异议，但是，合同第三条约定了刘凯、陆荣以银行按揭贷款方式付款，李桂林、丁恒应当知道二被告有可能办不下来按揭贷款，因此刘凯认为本案合同的成立生效的前提是按揭贷款审批通过。 三、对第四组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可。当时，银行要求提供三个月的银行流水，刘凯、陆荣已经按照要求补充了相应材料，但银行仍不同意向二被告发放贷款，实际上是由于银行贷款额度的问题。 四、关于第四组证据，1.对手机短信截图的真实性无异议，该短信说明刘凯在按揭贷款无法办下来的情况下要求与二原告解除房屋买卖合同；2.对微信聊天记录截屏图片的真实性无异议，对证明目的不予认可，中介不能代表银行，按揭贷款审批不通过并非二被告不作为，而是由于银行自身原因，二被告没有过错。 五、对第六组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，陆荣收取丁恒返还的定金2万元，实际上是二原告并没有收取定金，因此不适用定金罚则。 六、对第七组证据的真实性无异议，但李桂林、丁恒交纳6800元定金后，中介后来向二原告返还了3400元。 陆荣对李桂林、丁恒的上述举证，未发表质证意见。 刘凯为支持其答辩，当庭向本院举证《情况说明》一份，证明：原、被告签订《房屋买卖合同》后，二被告积极提交按揭贷款相关手续，后又补充相应材料，但银行仍然为批准二被告的贷款申请，是银行的贷款额度造成的，不是二被告不作为。 李桂林、丁恒对刘凯举证的《情况说明》的真实性、合法性以及关联性均不予认可。 陆荣对刘凯的上述举证，未发表质证意见。 陆荣未举证相关证据。 本院经审理认定事实如下：李桂林与丁恒系夫妻关系，刘凯与陆荣亦系夫妻关系。 2019年7月15日，经中介居间介绍，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，就房屋价格、付款以及违约责任等事项进行了约定。双方在合同中约定：一、甲方（李桂林、丁恒）将坐落于安徽省定远县定城镇鲁肃大道东侧中源·上东城37幢404室（房地产权证号为“定2013007595”）的房屋一套出售给乙方（刘凯、陆荣）；二、上述房产总面积为108.03平方米，售价为71万元；三、签订本合同时，乙方支付甲方定金人民币2万元整（办理产权过户时该定金冲抵房款）。双方同意以银行按揭方式付款，在产权过户当日支付首付款28.4万元（含定金），余款42.6万元通过办理按揭贷款的方式支付（如银行实际审批数额不足，乙方应当在产权过户当日将差额一并支付给甲方）…六、违约责任：合同签订后，如乙方违约，应书面通知甲方，甲方应当在10日内将乙方的已付款不计息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。如甲、乙双方原因导致合同终止，居间费仍需支付…李桂林、丁恒以及刘凯、陆荣均在该《房屋买卖合同》署名、捺印以示确认。签订合同时，刘凯、陆荣向居间人交付定金2万元，居间人当场将该2万元交付李桂林、丁恒。 合同签订后，原、被告至定远县国土资源和房产管理局办理了网签备案手续以及资金托管手续。原、被告签订的《定远县存量房买卖合同》编号为120836。 2019年7月26日，刘凯、陆荣在支付首付款28.4万元时，双方协商后，丁恒将定金2万元交给陆荣，二被告遂将首付款28.4万元（含定金2万元），存入刘凯名下的资金托管账户。之后，刘凯为支付下剩房款42.6万元，向银行申请按揭贷款，但银行因故未向刘凯、陆荣发放贷款。李桂林、丁恒数次催促，但刘凯、陆荣至今未能支付下剩购房款。刘凯于2019年11月28日发送手机短信给丁恒，要求解除网签备案合同。 另查明：刘凯银行账户的资金托管已经解除，刘凯现能够自由支配该银行账户内的资金。 再查明：2019年7月26，李桂林、丁恒向居间人支付中介费6800元，后因房屋买卖未能完成，经协商，居间人向李桂林返还了3400元。 本院认为，结合原、被告的举证、质证以及诉辩意见，本案争议焦点在于：1.双方签订的房屋买卖合同是否应当解除；2.本案是否应当适用“定金罚则”；3.二被告是否应当赔偿二原告的中介费损失3400元。针对各争议焦点，现分项评判如下： 关于争议焦点一。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同相对人可以解除合同。本案中，丁恒、李桂林与刘凯、陆荣因涉案房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》以及《定远县存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立并有效，双方均应当按照约定履行合同义务。合同签订后，因二被告未能成功向银行申请贷款，亦未通过其他方式支付下剩购房款，导致不能按照约定向二原告支付购房款，已经构成违约，二原告的合同目的不能实现，故对二原告要求解除《房屋买卖合同》、《定远县存量房买卖合同》的诉讼请求，依法予以支持。 关于争议焦点二。1.定金合同从实际交付定金之日起生效。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。本案中，原、被告在《房屋买卖合同》中明确约定定金条款，该定金约定不违反法律规定，且刘凯、陆荣已向丁恒、李桂林交付定金，故双方之间的定金条款依法成立，并自定金交付之日起生效。二被告因故未支付下剩购房款，已经构成违约，故二原告有权收取二被告的定金2万元。合同履行中，二原告已将该定金交付二被告存入刘凯名下的资金托管账户，鉴于资金托管解除后，该定金实际由二被告占有，故二被告现应当向二原告支付定金2万元。刘凯辩称：二被告贷款审批未获通过，不是二被告过错，二被告无违约行为，不适用“定金罚则”。对此，根据双方约定：双方同意以银行按揭方式付款，如银行实际审批数额不足，二被告应当在产权过户当日一并将差额支付给二原告。现二被告未能申请取得贷款，应当以其他方式向二原告支付下剩购房款，银行贷款审批未通过，不能作为二被告免除违约责任的理由，故对刘凯前述辩解，依法不予支持。刘凯辩称：二被告交付2万元定金后，二原告又返还给二被告，因此二原告未实际收取定金，定金合同不成立。对此，在房屋买卖合同签订时，双方明确约定了定金条款，并且已实际交付，定金条款依法成立并有效。二原告将定金交给二被告存入资金托管账户，本质上是将定金交付资金托管账户保管，而非向二被告返还定金，故二原告将定金交给二被告存入资金托管账户的行为，不能影响定金条款的效力。 2.二原告要求二被告支付相应利息，因无明确的法律依据，依法不予支持。 关于争议焦点三。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李桂林、丁恒因涉案房屋买卖事宜支付中介费3400元，因刘凯、陆荣违约，二原告的合同目的未能实现，并遭受中介费损失3400元。二被告作为违约方，应当依法赔偿二原告的损失。二原告要求二被告支付中介费损失6800元，但经庭审查明二原告实际损失的中介费为3400元，故对二原告超出实际损失部分的赔偿请求，依法不予支持。 综上所述，李桂林、丁恒要求解除与刘凯、陆荣签订的《房屋买卖合同》、《定远县存量房合同》，并要求二被告支付购房定金2万元、赔偿中介费损失3400元的诉讼请求，均符合法律规定和合同约定，本院依法予以支持。二原告提出的其他诉讼请求，因无法律依据或者事实依据，本院依法不予支持。陆荣经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告李桂林、丁恒与被告刘凯、陆荣签订的《房屋买卖合同》、《定远县存量房买卖合同》（合同编号120836）。 二、被告刘凯、陆荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李桂林、丁恒支付购房定金2万元，并赔偿李桂林、丁恒的中介费损失3400元，合计人民币23400元。 三、驳回原告李桂林、丁恒的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费470元，减半收取计235元，由原告李桂林、丁恒负担30元，被告刘凯、陆荣负担205元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  刘伟 二〇二〇年五月二十六日 书记员  黄荣 附1.本案适用的相关法律、法规条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 附2.安徽省定远县人民法院账户 账号：20000543954910300000083 账户名：定远县人民法院 开户行：安徽定远农村商业银行股份有限公司