福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初314号 原告：黄庆隆，男，1979年2月21日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告：周虹，女，1981年11月15日出生，汉族，住厦门市思明区。 上列原告委托诉讼代理人：钟顺昌，北京惠诚（厦门）律师事务所律师。 上列原告委托诉讼代理人：陈智辉，北京惠诚（厦门）律师事务所实习律师。 被告：黄再成，男，1950年2月16日出生，汉族，住厦门市思明区，（到庭） 被告：杜春景，男，1956年11月27日出生，汉族，住厦门市思明区，（到庭） 上列被告委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所律师。 上列被告委托诉讼代理人：江怡婷，福建自立律师事务所实习律师。 原告黄庆隆、周虹与被告黄再成、杜春景房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄庆隆、周虹及其共同委托诉讼代理人钟顺昌、陈智辉，黄再成、杜春景的共同委托诉讼代理人陶天猛、江怡婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄庆隆、周虹向本院提出诉讼请求：1.解除黄庆隆、周虹与黄再成、杜春景之间的《协议书》及二份《补充协议》；2.黄再成、杜春景立即向黄庆隆、周虹返还购房款150万元；3.黄再成、杜春景立即向黄庆隆、周虹支付建设费15.3万元；4.黄庆隆、周虹立即向黄再成、杜春景支付违约金120万元（以合同款400万元的30%计算）；5.黄再成、杜春景共同支付黄庆隆、周虹在（2019）闽0203民初21375号案件产生的财产保全费5000元及保函保险费13800元；6.本案保函保险费9190元由黄再成、杜春景承担。事实与理由：黄庆隆、周虹（系夫妻关系）与黄再成、杜春景（系夫妻关系）均系厦门市思明区村民。2014年3月22日，黄庆隆、周虹与黄再成、杜春景签订一份《协议书》，约定黄再成、杜春景将座落于厦门市思明区房屋中35.63%的土地使用权和135平方米的房屋（房屋所有权证号：市思明字第000xx号）、黄再成、杜春景实际使用的祖产老宅红线图内西北侧空地约110平方米及空地同侧厨房一间转让给黄庆隆、周虹；上述土地、房屋（含房屋建筑三层）作价310万元，上述110平方米空地（含建筑一层）作价90万元；黄再成、杜春景应当在《协议书》签订之日起6个月内提供黄再成大哥黄某1的妻子曾某某和二哥黄某2同意出售110平方米空地的书面材料，若逾期，黄再成、杜春景应当向黄庆隆、周虹支付违约金40万元等。当天，双方又签订二份《补充协议》，《补充协议》一约定：建房手续由黄再成、杜春景负责办理，自《补充协议》签订之日起至2014年6月30日止，黄再成、杜春景保证135平方米的地块建设到三层完工，如逾期，自2014年7月1日起，每逾期1个月，黄再成、杜春景应向黄庆隆、周虹支付违约金10万元。 上述《协议书》和二份《补充协议》签订后，黄庆隆、周虹已经依约于签约当天向黄再成、杜春景支付首期转让价款150万元，黄再成、杜春景将市思明字第0003xx号《房屋所有权证》原件交给黄庆隆、周虹收执。2014年5月4日，黄再成、杜春景取回前述《房屋所有权证》声称可以先拆旧房建设地基，事后由黄庆隆、周虹聘请工人拆去上述黄再成、杜春景的旧房，并重建设好新的地基（具体由黄庆隆委托其父亲黄某3操办），共支出费用15.3万元。前述新地基做好后，黄再成、杜春景又称暂时政府不允许办理建房手续，直至2016年7月18日，被告黄再成再取回原交付黄庆隆、周虹的前述《房屋所有权证》，声称要办理建房手续。2019年上半年，黄再成、杜春景办理了建房手续，并于2019年7月份开始建房，但不再理会黄庆隆、周虹。2019年8月17日黄庆隆、周虹到黄再成、杜春景处主张本案的合同权利，要求黄再成、杜春景继续履行该《协议书》及《补充协议》，但黄再成、杜春景不予理会，双方发生争执并报警,黄再成、杜春景的严重违约行为已经极大损害了黄庆隆、周虹的合法权益。为此，黄庆隆、周虹以房屋买卖合同纠纷为由起诉黄再成、杜春景，并追加该房屋产权证的共有人黄某2、李亚清、曾秀华、黄文忠、黄文杰、黄文彬、黄文惠为第三人参与案件审理，案件为本院受理的（2019）闽0203民初21375号案。在该案中，黄庆隆、周虹诉请判决黄再成、杜春景办理讼争土地使用权及房屋所有权产权过户、交付讼争房产及附属空地设施、调整合同价款、承担违约责任等。黄庆隆、周虹同时申请财产保全，查封冻结了黄再成、杜春景名下房屋的产权份额。在该案审理中，黄某1、李亚清经法庭合法传唤拒不到庭参与审理，曾秀华、黄文忠、黄文杰、黄文彬、黄文惠对黄再成、杜春景转让其名下土地使用权及房屋所有权产权份额等给黄庆隆、周虹均无异议。然在该案审理过程中，案外人曾华发、曾月英、曾华明、曾月宝、曾华江、曾月治以（2017）闽0203民初6672号民事判决书、（2017）闽02民终4241号民事判决书、（2018）闽民申3695号民事裁定书、（2018）闽0203执2129号执行裁定书、（2018）闽0203执2129号协助执行通知书等为依据，向本院申请解除本案财产保全的查封冻结。从前述案外人提供的依据中，可以明确，经法院查实前述案外人拥有讼争房产整体产权的六分之一，且查明该房产权属原为黄再成父亲黄福隆与曾国和、黄福真、黄江霖、曾瑞吉、曾万宝六家共有。法院也查明黄再成与兄弟黄某2、黄国海依据包含遗失调查赁据在内的材料办理了前述房产的集体土地使用证和农村房屋共有权证。对此，黄再成、杜春景清楚前述房产权属并非完全为其家族所有，然从未告知黄庆隆、周虹，仍恶意将其名下房产份额转让黄庆隆、周虹，现黄庆隆、周虹与两原告黄再成、杜春景的上述《协议书》及《补充协议》事实上已无法履行，也无法实现合同目的。故黄庆隆、周虹撤回上述（2019）闽0203民初23881号案的起诉。协议履行中黄再成、杜春景存在如下违约行为：1.未依约办理建房手续，导致合同无法履行，无法建房；2.2019年办出建房手续后未通知黄庆隆、周虹并明确表示不履行合同；3.在（2019）闽0203民初21375号案件审理中，黄庆隆、周虹发现黄再成、杜春景在明知其不具备讼争协议约定的房屋产权份额的前提下恶意转让给黄庆隆、周虹；4.2017年4月，案外人提起确认份额的诉讼历经二审、申请再审，历经两年，黄再成、杜春景从未告知黄庆隆、周虹诉讼情况，判决书明确黄再成、杜春景未享有讼争协议约定要求的份额后仍未告知黄庆隆、周虹，并继续谎称可以办证建房。黄再成、杜春景的上述违约行为导致黄庆隆、周虹无法实现合同目的，故提起本案诉讼。 黄再成、杜春景辩称，一、同意解除2014年3月22日双方签订的《协议书》及其补充协议。二、导致上述《协议书》无法履行的原因在于黄庆隆、周虹的恶意违约，且黄庆隆、周虹主张的建设费用纯属虚构，建设费用和违约金的主张，不应得到支持。三、恰恰相反，因黄庆隆、周虹的恶意违约行为，导致《协议书》多年无法履行并最终由黄庆隆、周虹提出解除，且黄再成、杜春景的老房在该过程中已经拆除，黄庆隆、周虹应承担违约责任，因此，黄庆隆、周虹已经交付的价款应予冲抵违约金，黄庆隆、周虹的该项诉求不应得到支持。四、（2019）闽0203民初21375号案件，系黄庆隆、周虹自行向法院申请撤诉，其将该案的财产保全费和保函费用在本案主张，缺乏事实依据。 另外，双方于2014年签订的土地房产买卖协议多年未得到履行的根本原因在于黄庆隆、周虹购买老房子，得知无法过户，所以挂在黄再成、杜春景名下进行翻建。翻建的成本、风险应由黄庆隆、周虹自行承担。然而在合同履行过程中，黄庆隆、周虹改口称400万元系用于购买已经盖好的三层房屋。黄庆隆、周虹并曲解买卖协议中的支付条件，声称需要黄再成、杜春景盖好房屋后才足额支付款项。黄庆隆、周虹企图将建设成本转嫁给黄再成、杜春景是讼争协议书无法履行的根本原因，目前老房子已经拆除，新建房烂尾，均系黄庆隆、周虹违约行为导致。 本院经审理认定事实如下：黄庆隆、周虹、黄再成、杜春景均系厦门市思明区村民。《厦门市农村房屋共有权证》载明内容包括，址于厦门市思明区房屋持证人为黄国海、黄某2、黄再成，黄再成所占份额为35.63%。 2014年3月22日，黄再成、杜春景（甲方）与黄庆隆、周虹（乙方）签订一份《协议书》约定：1.甲方同意将座落于厦门市思明区房屋中有权处分的占土地总面积35.63%的产权和地上房屋实际135平方米出让给乙方，（该部分房屋已公证析产至甲方名下，房屋所有权证号：市思明字第000350号，土木结构），以及甲方实际使用的祖产老宅红线图内西北侧空地约110平方米空地一并出让给乙方。随该房屋一并转让的附属设施：空地同侧厨房一间；2.本合同签订前，确认甲方的房产证、土地证、析产公证书、翻改建审批意见书均真实有效，双方核实出让地块的实际面积后，订立本合同；3.甲方确认在签订合同前该房屋无抵押、出售、转让、过户、赠与等变更行为，无债权债务关系，与亲属和邻里间无任何争议。土地性质为集体土地，房屋的所有权的性质为私有房产；4.出让的土地连同土地上的房屋全权归乙方所有，乙方应了解国家的法律法规和政策，知悉该土地目前无法办理过户手续，一旦国家政策出台可以过户，甲方应无条件配合乙方办理过户登记手续，产生的费用由乙方承担，甲方不得另行收取费用；5.甲乙双方在合同签订的同时，甲方子女应在《认可本协议的声明》上签字，如需就本协议配合乙方办理相关手续，也应积极配合；6.如出现本合同外不利于乙方的情况，甲方均永久保证乙方在甲方土地上的使用权及乙方子女的继承权。同样，在任何情况下，乙方都无权做不利于甲方的事，不得以任何原因主张退款，本协议系双方当事人的真实意思表示，一经签订，买卖双方不得反悔，任何情况下双方都要履行协议约定事项,本协议继续有效；7.乙方何时建房，甲方随时配合乙方建设，做好邻里间的协调工作，以利于乙方顺利建成；8.乙方在建设过程中如发生任何人身损伤，建设生产事故和其它经济纠纷等均由乙方承担责任，与甲方无关；9.乙方目前只可以在甲方持有35.63%产权的135平方米土地上建设房屋。如遇政府拆迁或可以办理过户的情况下，甲方应把持有的占总面积35.63%的产权无偿过户给乙方；10.在未完成过户前，乙方在使用期间，如遇国家建设拆迁，或政府对该土地征用的情况，甲、乙双方必须无条件服从，不得阻挠政府合理的征地拆迁，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有。甲方有义务作为乙方的代理人与相关部门签署拆迁或征用的协议并及时交付给乙方；11.本合同标的物总价合计:400万元，其中包括甲方持有的35.63%的产权含135平方米地上房屋计价：310万元，以及约110平方米空地计价90万元；12.付款方式：本合同签订当日，乙方应付给甲方150万元。产权地块中的135平方米地块建设到三层完工后付给甲方50万元）。待甲方取得黄国海的妻子曾某某的书面材料后（书面确认该110平方米空地与曾秀华无关）,乙方支付50万元。证明材料完整后，空地110平方米建设到一层完工后乙方付清余款150万元；13.甲方需真实有效的材料，证明老宅红线内110平方米空地为甲方实际拥有，并可由甲方独立处置。证明材料包括大哥黄国海的妻子曾某某书面材料，二哥黄某2同意由甲方出售空地的同意书。在未取得曾秀华的书面材料前，该110平方米空地应保持原状，除乙方外，其他人无权使用，包括甲方及其兄弟；14.由于合同签定时，甲方暂时不能提供大哥黄国海的妻子曾某某书面材料给乙方，双方约定：自合同签订之日起6个月内（自2014年月日至2014年月日止）甲方如逾期仍不能提供，则甲方一次性赔偿乙方40万元，在乙方支付余款时一次性扣除；15.乙方支付余款时预留10万元，作为今后甲方配合办理过户的保证金，乙方应在过户手续办理完成后将保证金10万元整及时付清给甲方。 同日，黄再成、杜春景（甲方）与黄庆隆、周虹（乙方）还签订二份《补充协议》，约定甲方承诺：建房手续由甲方负责办理，双方约定自合同签订之日起至2014年6月30日止，保证135平方米的地块建设到三层完工。如逾期未能完工，2014年7月1日起（包括7月1日），按自然月计算，每逾期1个月甲方应赔偿乙方10万元整，以此类推；乙方承诺:在建设过程中由于资金不足、建筑材料短缺、建设方怠工等原因不能如期完工，由乙方负责；甲方在出售的房产前，连同甲方祖产老宅红线图内西北侧（围墙内）空地约110平方米出让给乙方，目前主要由甲方使用；该110平方米空地的所有权为集体所有，甲方将其以90万元岀售给乙方；该空地己取得黄某1同意由甲方出售的同意书；甲方还需取得黄国海的妻子曾秀华的书面材料（书面确认该110平方米空地与曾秀华无关）。 上述协议签订当日，黄庆隆、周虹向黄再成、杜春景支付150万元；黄再成、杜春景将《厦门市农村房屋共有权证》、2012年翻盖批建书（有效期至2013年1月）交付给黄庆隆、周虹；黄某2于2014年3月15日出具一份便条，内容为其同意出售上述协议中载明的110平方米空地；黄再成、杜春景子女黄钰于2014年3月22日出具声明，同意父母出售上述房产。 2014年5月4日和2016年7月18日黄再成曾分别出具收条，确认其收回《厦门市农村房屋共有权证》用于办理建房手续。 另查明，2017年4月20日，曾华发、曾月英、曾华明、曾月宝、曾华江、曾月治等6人为原告以黄某2、黄再成、曾秀华、黄文忠为被告向本院提起诉讼，请求确认曾华发等6人共同享有被继承人曾国和位于厦门市思明区房产四分之一产权份额的继承权等。本院以（2017）闽0203民初6672号案件立案受理，厦门市中级人民法院以（2017）闽02民终4241号民事判决书对该案作出终审判决。判决内容为：厦门市思明区房产，曾国和享有六分之一产权份额，该份额由曾华发、曾月英、曾华明、曾月宝、曾华江、曾月治共同继承；黄某2、黄再成、曾秀华、黄文忠协助办理变更登记手续。因黄再成申请再审，福建省高级人民法院以（2018）闽民申3695号民事裁定书裁定驳回黄再成再审申请。2018年7月10日本院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2018）闽0203执2129号执行裁定书和（2018）闽0203执2129号协助执行通知书，要求主管机关办理将上述份额过户至曾华发、曾月英、曾华明、曾月宝、曾华江、曾月治名下的相关手续。 2019年10月11日，黄庆隆、周虹为原告以黄再成、杜春景为被告，黄某2、李亚清、曾秀华、黄文忠、黄文杰、黄文彬、黄文惠为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，本院以（2019）闽0203民初21375号案件立案受理。黄庆隆、周虹为在该案中申请财产保全支付申请费5000元、保函保险费13800元。2019年12月13日本院作出准许黄庆隆、周虹撤诉的裁定书。 还查明，黄庆隆、周虹为在本案中申请财产保全支付申请费5000元、保函保险费9190元。 审理中，黄庆隆、周虹提供一、收条（黄再成）、施工合同、收条（郑建文）、银行凭证、地基图纸、建筑现场照片、申请证人黄某3（黄庆隆之父）出庭作证，主张黄庆隆、周虹于2014年5月至7月间委托黄某3建房、支付聘请工人为讼争房产拆旧房建设新地基支付共计15.3万元；二、黄庆隆、周虹、黄某2与黄再成、杜春景于2019年8月17日的谈话录音及报警回执，主张黄庆隆、周虹与黄再成、杜春景于2019年8月17日就讼争房屋的转让发生争执；黄庆隆、周虹多年来一直向黄再成、杜春景沟通主张合同权利；黄庆隆、周虹为讼争房产拆旧房建新地基的事实。 黄再成、杜春景对上述证据一中的建筑现场照片真实性无异议，对其他证据的真实性、关联性均有异议。 对证据二的真实性无异议，但认为该租证据恰恰证明系黄庆隆、周虹违约导致合同无法继续履行。包括：周虹“盖房子是你们的名字，我们只负责出钱买你的房子”“你没盖房子我们还给你钱吗？”“盖到三层400万本来就是啊，还有空地”“但是你为什么盖不起来”“地基打的钱都是我付的”。黄庆隆“按合同400万，你盖好以后按合同我们给你400万”。杜春景“我们没钱拿什么盖”。上述内容暴露出双方履约过程中的争议点所在，恰恰证明黄庆隆、周虹方才是违约方。双方协议明确约定，黄庆隆、周虹系出资盖房方，然而在实际履行过程中，黄庆隆、周虹改口称需要黄再成、杜春景将房屋盖好才支付400万元。由于黄庆隆、周虹的违约，黄再成、杜春景的老房子被拆除后，新房因为黄庆隆、周虹没有提供足够的建设费用，建到一层以后成为烂尾工程。由于黄庆隆、周虹出资建立的地基不符合要求，被黄再成、杜春景挖掉后重新打了地基。 黄再成、杜春景还陈述，由于2012年翻改建审批意见书过期，黄庆隆、周虹在2014年施工期间受到执法部门的干涉。黄再成、杜春景大约在2018年底至2019年初取得新的批建手续后即告知了黄庆隆、周虹，而且当时是与黄庆隆的父亲黄某3一起去建设局办理的，黄庆隆、周虹不可能对此不知情。真实的原因是黄庆隆、周虹声称要黄再成、杜春景交付已经盖好的房子，所以双方陷入争执。 本院认为，黄庆隆、周虹与黄再成、杜春景于2014年3月22日签订的《协议书》及二份《补充协议》系当事人真实意思表示，主体适格，均属有效协议。根据约定，黄再成、杜春景向黄庆隆、周虹出售的标的物为房屋中有权处分的占土地总面积35.63%的产权和地上房屋实际135平方米（该部分房屋已公证析产至黄再成、杜春景名下，房屋所有权证号：市思明字第0003xx号，土木结构），以及黄再成、杜春景实际使用的祖产老宅红线图内西北侧空地约110平方米空地、随该房屋一并转让的空地同侧一间厨房。该出售标的物仅含黄再成、杜春景有权处分部分，并不包含其他共有人的份额。购房款400万元购买的标的物也仅包括黄再成、杜春景持有的35.63%的产权含135平方米地上房屋（计价310万元）以及约110平方米空地计价90万元。黄庆隆、周虹也知悉该土地目前无法办理过户手续，2012年的翻改建审批意见书亦已过期，故双方约定由黄再成、杜春景以自己的名义重新申请批建手续，黄庆隆、周虹则应承担建设费用。从上述查明事实结合2019年8月17日的谈话录音内容可以认定，协议签订后，黄再成向黄庆隆、周虹收回房产证原件用于重新办理建房审批手续，黄庆隆、周虹亦委托黄某3进行了建房的地基施工。期间，由于未能取得新的建房审批手续，致使施工过程中出现执法部门干预的情形。此后，双方又因400万元购买标的内容及建房资金应由谁承担的问题产生争议，导致本案纠纷发生。至于经法院查明并判决曾华发等6人对讼争房屋共同享有六分之一产权份额，系在双方签订上述《协议书》和《补充协议》后出现的法律事实，而不宜认定系黄再成、杜春景明在知其不具备讼争协议约定的房屋产权份额的前提下恶意转让给黄庆隆、周虹。因此，黄庆隆、周虹以黄再成、杜春景未依约办理建房手续等上述理由主张黄再成、杜春景违约导致协议无法履行不能成立，本院不予支持。鉴于双方当事人均同意解除上述协议，本院予以照准。考虑到黄庆隆、周虹支付的150万元款项巨大，时间较长，酌定黄再成、杜春景按银行同期贷款利率予以补偿；黄庆隆、周虹施工的地基部分已不复存在，故其主张的已支付的建设费用按其主张的50%予以支持。黄庆隆、周虹的其他请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除黄庆隆、周虹与黄再成、杜春景于2014年3月22日签订的《协议书》及二份《补充协议》； 二、黄再成、杜春景于本判决生效之日起十日内返还黄庆隆、周虹购房款150万元及利息（利息自2014年3月22日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际还款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、黄再成、杜春景于本判决生效之日起十日内返还黄庆隆、周虹建设费76500元； 四、驳回黄庆隆、周虹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19400元，由黄庆隆、周虹负担11754元，黄再成、杜春景负担7646元，款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；财产保全费5000元，由黄庆隆、周虹和黄再成、杜春景各负担2500元（黄庆隆、周虹已垫付，黄再成、杜春景于本判决生效后七日内偿还黄庆隆、周虹）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇二〇年五月六日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。