江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初579号原告：盱眙志明物业管理有限公司，住所地盱眙县马坝镇工业集中区。法定代表人：容书桥，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈德红，该公司员工。被告：崔海波，男，1981年10月6日出生，汉族，住盱眙县。原告盱眙志明物业管理有限公司（以下至判决主文简称志明物业公司）与被告崔海波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年4月8日依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告志明物业公司的委托诉讼代理人陈德红、被告崔海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告志明物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳2017年8月20日至2020年12月31日期间所欠物业服务费5941元、生活垃圾处理费320元、违约金768元，合计7079元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系盱眙县洪武花苑小区物业管理公司，按照原告与小区业主协商，达成了物业服务项目范围及收取物业费的协议，被告尚欠原告物业费及其他应摊费用7079元，经原告多次电话及上门催收，被告以房屋质量为由拒绝交纳相关费用。为维护原告的合法权益，请求支持原告的诉讼请求。被告崔海波辩称：1、物业前期协议第十条约定双方协商未能解决首先进行调解，调解不成再向法院诉讼，原告直接诉讼未经调解。2、原告未能按照协议约定的服务标准提供服务，原告于2012年对未通过验收的房屋进行物业承接，未能按照法定要求进行验收，更是在承接后明知房屋未按竣工验收开展物业服务，不能与开发商共同解决被告提出的房屋质量问题，更未能按照协议约定的服务标准提供服务，严重影响被告的居住质量，侵害被告的身心健康，原告具有重大过错。3、2016年被告与原告达成调解协议的情况下原告无视法院调解文书效力，蔑视法庭，拒不履行调解文书约定的内容，被告认为原告存在严重违约情形，不应交纳物业费及违约金。根据江苏省物业收费管理办法第四十条，物业服务应当对物业公用部分设施进行检验。前期物业服务协议第一条原告应对共用设施、设备进行维护及管理，第三条约定房屋共用部位维护和管理，包括墙体和屋顶。4、2012年8月被告拿到房屋钥匙，拿房后发现房屋有质量问题，玻璃大面积起雾、楼上阳台往家里漏水、墙面印水、房屋墙面开裂，给被告造成重大损失，至今未处理好。本院经审理认定事实如下：被告崔海波为盱眙县洪武花苑小区（一期）16幢4单元1008室业主，房屋面积124.51平方米。2012年8月22日，原告（甲方）与被告崔海波签订《前期物业管理服务协议》，协议约定甲方提供常规物业管理服务，其中第一项房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯机房、配电房、水泵房、走廊通道、电话间、有线电视间、煤气调压站等。协议约定物业管理费：高层住宅为0.55元/㎡.月（不含电梯运行费、年检费、供水设备年检费、公共水电费等费用）。在房屋交付使用时，从开发公司通知入住时间起一次性交纳一年的物业管理公共服务费，以后每年度交纳一次，每次交纳费用的时间为每年的第一个月。物业买受人逾期交纳物业管理服务费等费用的，物业管理企业催交仍不交纳的，物业管理企业按每日万分之五加收滞纳金。2015年8月份起，被告崔海波因房屋质量问题开始拖欠物业服务费及相关费用。2016年11月11日，经人民调解委员会调解达成调解协议：1、崔海波提出的房屋质量产生的五项问题，由物业经理亲自与开发部门联系跟踪帮助维修到位。2、崔海波在2016年11月28日之前去洪武花苑物管处交清除去滞纳金307元和零头，剩余2000元整的物业服务费。协议签订后，崔海波未按约交纳物业费。2017年7月4日，原告向本院起诉要求崔海波支付物业费。2017年8月4日，原告以崔海波自动履行了交纳物业费为由撤回了起诉。2016年11月15日，盱眙县物业服务一费制管理办公室作出《关于同意洪武花苑小区物业费上调的通知》，内容：根据《关于规范普通住宅物业服务收费的办法》（盱发改发【2016】28号）和《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》（盱住建【2016】20号）两个文件的精神，同意你小区（高层）从原价格0.55元/㎡.月调整为1.19元/㎡.月。另查明，2016年5月23日，盱眙县住房和城乡建设局发布《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》，该办法明确普通住宅前期物业公共服务收费、物业管理区域的汽车停放费、车位租金、垃圾清运处理费等实行政府指导价。特约服务费、代办服务费、商铺服务费等实行市场调节价。政府指导价标准为：多层每月每平方米0.48元，每月每平方米公摊水电费0.11元，一费制执行价格为每月每平方0.59元；高层（含小高层）每月每平方米0.97元，电梯、水泵等设备运行电费及公共照明、公共用水费用每月每平方米约0.22元，高层（含小高层）一费制执行价格为每月每平方米1.19元。生活垃圾清运处理等费用，根据县政府（2003）83号文件精神，生活垃圾费：每户8元/月另行收取。对于房屋质量问题，原告向本院提交业主房屋质量回访登记表及维修服务工作单，证明针对崔海波提出的房屋问题进行了维修，且涉及到房屋质量问题质保期内应由开发商负责维修，质保期过后通过申请维修基金进行维修。本院认为，原告作为物业服务企业与业主签订了前期物业服务协议，就各自的权利义务及违约责任作了明确约定，上述协议不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应严格按约定履行各自的权利义务。原告为涉案小区提供物业服务后，被告应当按照约定交纳物业服务费用及其他费用，未按约交纳应承担相应责任。关于物业服务费收费标准。根据《国家发展和改革委员会会、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第六条“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”的规定，及《江苏省物业管理条例》第四十九条“普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定…”的规定，洪武花苑小区属于普通住宅前期物业，在业主大会未决定是否实行市场调节价前，应实行政府指导价。现盱眙县物业服务一费制管理办公室根据原告的申请，确定洪武花苑小区实行一费制，高层物业费为1.19元/㎡.月，该费用的确定并非单纯的对物业费0.59元的上调，系对原物业费，电梯费、水泵设备运行及公共照明、公共用水费用进行整合，实行的一费制标准，上述费用标准，不违反法律规定，本院予以确认。生活垃圾费每户8元/月的收取，亦有事实依据，被告崔海波主张包含在物业费内，本院不予采信。以此标准，计算被告崔海波尚欠2017年8月20日至2020年12月31日期间所欠物业服务费5976元（124.51㎡×40个月零10天×1.19元/㎡.月）、生活垃圾处理费320元（8元/月×40个月），合计6296元，原告主张6261元，不违反法律规定，本院予以支持。关于本案逾期交纳物业费违约金768元，被告崔海波因房屋质量问题于2015年8月份起拒交物业费，2017年8月份仍以同样的原因拒交物业费，构成违约，应承担违约责任。关于被告抗辩的房屋质量问题，原告也采取措施帮助其联系开发企业进行维修，如果确实存在质量问题，长期未能解决，被告崔海波应积极采取正确的方式主张权利，通过拒绝交纳物业费的形式，将开发企业的责任强加于原告，明显欠妥。考虑业主与物业公司的特殊关系，为减轻业主负担，化解业主与物业公司的矛盾，本院酌定200元。同时，小区公共设施、环境的维护、保养，需要每个业主的共同努力，在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情况下，业主如因个别原因长期不交物业费，必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，最终将损害整个小区业主的利益，也影响小区的整体居住质量。物业服务单位在业主按照合同约定交纳物业费用后，应当按照合同约定提供高质量的物业服务，及时解决业主的诉求，形成双方之间良好互动。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告崔海波应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盱眙志明物业管理有限公司支付2020年12月31日之前的物业费、生活垃圾处理费合计6261元，违约金200元。二、驳回盱眙志明物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告崔海波负担。本判决为终审判决。审判员  沈长春二〇二〇年五月七日书记员  吴 琼附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。