江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初9963号原告：上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司。法定代表人：张康黎，上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：任蓓，江苏易细律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文倩，江苏易细律师事务所律师。被告：陆美玫，女，1983年3月26日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。原告上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司（以下简称苏宁环球公司）与被告陆美玫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，依法转成普通程序公开开庭进行了审理。原告苏宁环球公司的委托诉讼代理人赵文倩，被告陆美玫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁环球公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与陆美玫签署的《租赁合同》及《商铺管理合同》已于2018年9月13日解除；2.陆美玫立即迁出XXXＢ1层026号商铺（包括将以该商铺地址为注册地址或者营业地址的各类证书执照予以注销或者变更）；3.陆美玫支付拖欠的租金42074元、商业管理费28049元、物业费5750元、电费1864.5元、水费93.5元，共计77831元；4、陆美玫补交装修期以及试营业期租金1722元，支付违约金3444元，并没收履约保证金5740元；5、陆美玫支付自2018年9月14日起至9月26日的商铺占有使用费1472元。6、本案诉讼费由陆美玫承担。审理中，苏宁环球公司就物业费的主张数额变更为5730元、商铺占有使用费变更为1359元，并撤回第2项诉讼请求。事实与理由：其与陆美玫于2016年1月8日签署了《租赁合同》及《商铺管理合同》，合同约定了在2016年4月1日至2021年4月30日的期限内，由陆美玫承租位于无锡市商铺，合同对租金、商业管理费、物业管理费等费用的收费标准与支付方式以及逾期支付、擅自停业等的违约责任等作了明确约定。但陆美玫却未按照合同约定履行相应的付款义务。2018年9月13日，苏宁环球公司书面通知陆美玫解除了上述租赁合同，并要求陆美玫迁出租赁商铺，后陆美玫于2018年9月26日迁出，但仍拒付前述各款项。按照双方签署的租赁合同第4.5、16.1、16.2、17.5条之约定，苏宁环球公司有权解除租赁合同，要求陆美玫补交装修期以及试营业期租金，以2倍日租金的标准按逾期天数计算支付逾期清场的商铺占用使用费，支付相当于两个月租金的违约金并没收履约保证金。为此，诉至法院，请求判如所请。被告陆美玫辩称，同意苏宁环球公司第1项诉讼请求，其已将商铺返还给苏宁环球公司，返还时间为2018年9月25日。对苏宁环球公司主张的水电费及商铺占用使用费没有异议。对于苏宁环球公司主张的租金部分，因苏宁环球公司工作人员邵杰、俞晓峰让其不要马上装修，到2016年9月装修，后其实际于2016年9月装修，至2016年10月1日开始营业，苏宁环球公司也未按照承诺于2016年5月1日整体开业，直到2017年10月1日才整体开业，所以本案的租金均应该从2017年10月1日开始起算，且其已交纳费用应该抵扣以上费用。故本案系苏宁环球公司违约在先，其不同意补交装修及试营业期间的租金，也不同意支付违约金，履约保证金应当由苏宁环球公司返还。另外，苏宁环球公司并未提物业服务，也没有提供商业管理服务，故物业费及商业管理费不应当支付，即便应当计算也应从2017年10月1日计算至2018年9月13日，其中还有两个半月因其他商铺装修影响其正常经营，费用也应该扣除。综上，其认为双方应协商处理本案纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。本院根据双方提交的证据及双方陈述，认定事实如下：2016年1月苏宁环球公司（甲方）与陆美玫（乙方）签订《租赁合同》及《商铺管理合同》各一份，其中《租赁合同》约定：甲方拥有无锡市凤宾路1号XXX的经营管理使用权，同意将上述广场10号楼负一层026号商铺（以下简称案涉商铺）（建筑面积42.89㎡）出租给乙方用于经营餐饮项目；乙方应于合同签署后30日内在商铺所在地设立具备法人或经营负责人资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人，乙方对该主体履行本合同承担连带保证责任；商铺租赁期为5年1个月，自2016年4月1日起至2021年4月30日止；甲方同意给予乙方1个月的装修免租期，自交付日起算，即2016年4月1日起至2016年4月30日止。乙方保证在2016年5月1日之前开业经营。装修及经营免租期内，甲方免收乙方租金，但乙方仍需交纳包括但不限于物业管理费、装修管理费、停车费、该商铺发生的水、电费等能源费用以及其他设施使用费等，本合同及附件中规定由乙方履行的其他义务均不免除。租赁期间，乙方有下列行为之一的，免租期租金不予免收，乙方仍应按首个交租年度租金标准向甲方支付装修及经营免租期的全部租金：1、乙方在装修期内未完成装修的；2、乙方未在约定时间内开业经营的；3、租赁期间，乙方未按时足额交纳任何费用的；4、乙方装修时擅自改动该商铺的主体结构的；5、乙方在装修免租期内申请退租的。若本合同由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金（按本合同租赁期内第一年的租金标准计算），且甲方在本合同项下的其他任何权利不受任何影响。双方确认甲方于2016年4月1日前向乙方交付该商铺；商铺租金按建筑面积计算，采取先付租金后使用方式；租金标准：自2016年5月1日至2019年4月30日，租金为1.32元/㎡/天，计20664元/年。自2019年5月1日至2021年4月30日，租金在上一期标准基础上递增百分之5，为1.39元/㎡/天，计21768元/年。首期租金5166元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。除首期租金外，其他租金均按照完整的自然月计算（月租金标准为年租金标准的1/12），每3个月支付一次。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个租期租金。乙方应于本合同签订时向甲方交纳履约保证金5740元，该保证金作为乙方履行本合同的担保，可用于支付包括但不限于违约金、赔偿款、维修费或任何对甲方的欠费等。租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，甲方有权直接从履约保证金中抵扣相关款项。本合同终止且在乙方结清本合同约定的各项费用，履行完毕本合同项下全部义务并将该商铺按期完好交还甲方后，甲方在30日内将履约保证金无息返还乙方。物业管理费自本合同约定的交付日起，乙方须向甲方或甲方委托的物业管理公司交纳物业管理费及其他费用并遵守甲方的物业管理规定，物业管理费标准暂定7元/月·㎡，缴纳时间同合同租金交纳时间。其他费用，包括但不限于该商铺所发生的水费、电费、燃气费、空调费、电梯费、公共能耗费、设施安装费、停车费等，乙方须按时缴纳。乙方独立使用的水、电、燃气等均需单独安装表具计算，相关安装、开通等费用由乙方承担。甲方或甲方委托的物业管理公司每月就该商铺上月发生之电费、水费、燃气费等向乙方发出缴款通知书，乙方应于收到缴款通知书之日起七日内向甲方或甲方委托的物业管理公司缴纳相应费用。乙方应当在因下列情形导致的本合同终止之日起七天内及时清场，将该商铺及其设施设备恢复原状，结清各项费用，完好无损地书面归还给甲方：1、合同租赁期届满，双方不再续租的；2、因甲方违约行为而达到乙方行使解除权条件，乙方书面通知解除本合同的；3、因乙方违约行为而达到甲方行使解除权条件，甲方书面通知解除本合同的；4、双方协商一致解除本合同的。清场每逾期一天，乙方应按合同终止时的当期租赁年度该商铺日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付该商铺占用使用费。乙方迟延交纳本合同项下租金、履约保证金、物业管理费及其他任何费用的，则每延迟一日，应当向甲方或甲方委托的物业管理公司支付逾期支付金额0.2%的违约金，直至乙方缴清之日止。乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时，甲方有权解除本合同，乙方已缴纳的履约保证金不予退还，已缴纳的租金按实结算。……欠缴租金或本合同约定的其他费用超过15天……甲方有下述违约行为，应向乙方支付等同于当年度2个月租金的违约金，同时，甲方有权解除本合同，甲方应在乙方结清全部费用后退还剩余租期已缴纳的租金和履约保证金。如甲方下述行为造成第三方损失的，甲方仍需向第三方承担赔偿责任：1、该商铺主体结构不合格，导致乙方无法使用的；2、甲方有其他严重违约行为致使乙方无法实现合同目的的。双方签订的《商铺管理合同》约定：由苏宁环球公司对商业中心实施统一经营管理，统一物业管理、统一服务监督。该合同履行期限同双方签订的租赁合同，自2016年4月1日起至2021年4月30日止。XXX的公共事务由苏宁环球公司管理和负责，包括整体营销、推广方案、广场的美化、陈列方案、促销活动方案、广告位的规划、使用和日常维护等。商铺的商业管理费、物业管理费及其他代收费用等各项费用均按建筑面积计算，采用先付管理费后使用方式，每三个月为一个缴费周期。商业管理费自2016年5月1日开始计算。自2016年5月1日至2019年4月30日，管理费为0.88元/㎡/天，计1148元/月，计13776元/年。自2019年5月1日至2021年4月30日，管理费在上一期标准基础上递增百分之五，为0.92元/㎡/天，计1200元/月，计14400元/年。首期商业管理费为3444元，乙方应于签署本合同时向甲方交纳。首个缴费周期不足一个月的，管理费按当月计租天数乘以日管理费标准计算；除首期管理费外，其他商业管理费均按照完整的自然月计算。乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前，向甲方一次性足额支付下期商业管理费（与租金同步缴纳）。物业服务费自2016年5月1日（商铺交付日）开始计算。物业管理费收费标准7元/㎡/月，计3600元/年。首期物业服务费用为900元，乙方应于商铺交付日前10天向甲方交纳，方可办理商铺交付手续。在本合同履行期间，因乙方违反租赁合同或本合同及补充协议的规定，导致甲方解除本合同的，甲方有权不予退还已收商业管理费、物业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方按照2个月商业管理费标准支付违约金。2018年4月11日，苏宁环球公司在涉案商铺门口张贴催款函一份，要求陆美玫于2018年4月18日前一次性缴清本应于2017年9月20日前缴纳的2017年10月1日至2018年3月31日的租金10332元、商业管理费6888元，共计17220元。2018年5月24日，苏宁环球公司在涉案商铺门口张贴告知函一份，要求陆美玫于2018年5月31日前一次性缴清本应于2018年3月20日缴纳的2018年4月1日至2018年6月30日的租金5166元、商业管理费3444元，共计8610元。逾期未缴纳的，苏宁环球公司将根据合同约定有权解除合同。2018年8月21日，苏宁环球公司在涉案商铺门口张贴告知函一份，要求陆美玫于2018年8月27日前一次性缴清本应于2018年6月20日缴纳的2018年7月1日至2018年9月30日的租金5166元、商业管理费3444元，共计8610元。逾期未缴纳的，苏宁环球公司将根据合同约定有权解除合同。2018年9月13日，苏宁环球公司向陆美玫邮寄告知函一份，载明：陆美玫欠缴自2016年9月1日起至2018年9月13日的租金42072元、商业管理费28049.5元、物业管理费5750元、电费1864.5元、水费93.5元，各项费用合计77829.5元，鉴于其违约行为，陆美玫与苏宁环球公司签订的租赁合同、商铺管理合同于2018年9月13日起正式解除，请陆美玫于2018年9月20日前迁出租赁商铺，并按合同约定恢复原状。环球公司也将通过诉讼程序向陆美玫追偿拖欠租金、商业管理费、物业管理费等一切损失，并根据合同约定追究陆美玫相应违约责任。2018年9月21日，苏宁环球公司向陆美玫寄发告知函一份，载明：苏宁环球公司已于2018年9月13日向陆美玫寄出解约函，陆美玫至今未来苏宁环球公司办理解约手续，为保障苏宁环球公司合法权益，苏宁环球公司将于2018年9月25日收回该租赁商铺，请陆美玫当日10:00到达现场与苏宁环球公司交接归还商铺。如陆美玫未能到达，苏宁环球公司将自行清空商铺，商铺内的装修和物资将作为无主物品进行处理，因此产生的全部责任和费用均由陆美玫承担。苏宁环球公司也将通过诉讼程序向陆美玫追偿（拖欠租金42072元、商业管理费28049.5元、物业管理费5750元、电费1864.5元、水费93.5元）等一切损失，并根据合同约定追究陆美玫相应违约责任。另查明，2016年2月，苏宁环球工作人员向陆美玫发送微信内容显示：“整体装修来不及了，赶不上劳动节了，估计要延迟到国庆”，“小商户因为来不及开业都被我们压着要晚点装修”，2016年5月，苏宁环球工作人员向陆美玫发送微信内容显示“公司考虑到商家实际装修期的原因，欲让商家提前进场装修，装修好了做试营业以及开业前的准备工作”。2016年10月10日，陆美玫以其作为经营者，在案涉商铺地址上注册成立AA小吃店，类型为个体工商户，后于2019年12月注销。2017年10月17日，苏宁环球公司函告各商户：无锡苏宁天御商业广场于2017年10月1日正式开业，开业后营业时间为：周日至周四：9:30-21:30，周五、周六及国家法定假日：9:30-22:00。请合理安排员工作息时间，调整营业时间，以保证在商场营业时间内正常经营。根据双方签订的租赁合同，苏宁环球公司有权对广场商家的经营活动进行统一管理，商家应严格遵守。审理中，双方一致确认，《租赁合同》及《商铺管理合同》的解除时间为2018年9月13日，陆美玫将涉案商铺返还给苏宁环球公司的时间为2018年9月25日。陆美玫已支付款项为：物业费2780元，租金6888元、商业管理费4592元，履约保证金5740元。本院认为，双方签订的《租赁合同》及《商铺管理合同》是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。现陆美玫未按约支付租金等费用，苏宁环球公司有权按约解除合同，双方对解除合同的时间为2018年9月13日无异议，本院对此予以确认。对于苏宁环球公司主张的水、电费及房屋占用费，陆美玫对此无异议，本院亦予以支持。对于苏宁环球公司主张2016年9月1日至2018年9月13日的租金，根据陆美玫所提供的微信记录反映，双方就何时进场装修及何时开业并未明确，事实上，整个商场的开业亦是在2017年10月，故自2016年5月1日即对陆美玫计租有违公平，结合本案当事人陈述，本院对陆美玫主张自2016年9月进场装修及2016年10月1日起进行营业的事实予以采信。鉴于此项事实，陆美玫自2016年10月1日起已实际占有使用房屋，理应自此支付相应租金，扣除其已付租金6888元，其至双方合同解除时欠付租金共计33454元。对于商业管理费，根据合同约定系苏宁环球公司对广场提供整体营销、推广、促销、广告位维护等服务所对应的对价，但苏宁环球公司在2017年10月才整体开业，现无证据证明苏宁环球公司在2017年10月开业前已提供相关服务，故本院对苏宁环球公司主张的2016年9月1日至2017年9月30日的商业管理费不予支持，陆美玫应自2017年10月1日起支付商业管理费，其已支付的商业管理费4592元扣除后尚欠付8527元。对于物业费，陆美玫自2016年10月1日起已实际使用物业，应自此支付相应物业费用至2018年9月13日，扣除其已支付的2780元，尚欠4250元未支付。此外，根据租赁合同的约定，陆美玫未按时足额交纳任何费用的，免租期租金不予免收，故本院对苏宁环球公司主张的一个月的免租期租金1722元予以支持。关于违约金，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，现陆美玫需因违约补交免租期租金，苏宁环球公司再按照两个月租金标准计算违约金，明显过高，本院酌定为1722元。对于履约保证金部分，根据合同约定，陆美玫缴纳的履约保证金应不予退还，该约定系陆美玫违约需承担的违约责任，而本案中，陆美玫已经因其违约行为导致需补交免租期租金并支付违约金，应当足以弥补苏宁环球公司的实际损失，况且合同同时约定履约保证金可支付陆美玫欠付的费用，故本案的履约保证金5740元可予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、确认上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司与陆美玫签订的《租赁合同》及《商铺管理合同》于2018年9月13日解除。二、陆美玫于本判决生效之日起十日内向上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司支付房屋租金35176元、房屋占有使用费1359元、商业管理费8527元、物业管理费4250元、电费1864.5元、水费93.5元、违约金1722元，合计52992元（履约保证金5740元可予以抵扣）。三、驳回上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2055元，由上海苏宁环球无锡商业运营管理有限公司负担979元，陆美玫负担1076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长 徐 刚人民陪审员 李 萍人民陪审员 徐惠玲二〇二〇年五月九日书 记 员 华 菁本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。