重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初10622号原告：重庆正科房地产经纪有限公司。住所地：重庆市九龙坡区谢家湾正街7号3幢附4号,统一社会信用代码91500107MA5U5YT083。法定代表人：梁辉，职务经理。委托诉讼代理人：马平原，重庆大渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李安娜，重庆大渝律师事务所实习律师。被告：刘仪凤，男，汉族，1962年6月23日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：李爽，重庆坤途律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭科亮，重庆坤途律师事务所律师。原告重庆正科房地产经纪有限公司诉被告刘仪凤居间合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆正科房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人马平原、被告刘仪凤的委托诉讼代理人李爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆正科房地产经纪有限公司诉称：2018年7月10日，被告刘仪凤经原告重庆正科房地产经纪有限公司居间与案外人崔海涛、郭婧就重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号上江城7栋24、25、26号房屋签订了《重庆市正科房地产经纪有限公司房地产买卖经纪成交合同》，合同约定房屋成交金额为2250000元，同时该合同约定被告应向原告支付经纪服务佣金22500元。原告履行了全部义务，被告拒绝向原告支付居间服务费。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院，请求判决：1.被告向原告支付居间服务费22500元及资金占用损失（以22500元为基数，自2018年7月10日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿撤回居间服务费资金占用损失的诉讼请求。被告刘仪凤辩称：被告未支付居间服务费的原因是根据房屋买卖合同第八条规定应由违约方支付经纪服务费佣金，该合同系案外人原因无法继续履行，被告不应承担支付居间服务费的责任。经审理查明：2018年7月10日，原告重庆正科房地产经纪有限公司（经纪方）居间促成被告刘仪凤（买方）与案外人崔海涛、郭婧（卖方）签订《重庆市正科房地产经纪有限公司房地产买卖经纪成交合同》，约定卖方自愿将位于重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号晋愉上江城7栋24、25、26-4号房屋出售给买方，建筑面积为193.64平方米，套内面积为157.88平方米，成交总价为2250000元；房款支付方式为买方在签署本合同时交纳定金50000元给卖方，买方将首付款1000000元于过户当日直接支付给卖方，买方将剩余房款1200000元于银行放款时直接支付给卖方；若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由卖方还清该物业的银行欠款。此外，合同第七条约定基于经纪方在本合同签订之前，为买卖双方做了大量工作，并提供咨询、介绍、撮合、实地看房及签约服务，因此，买方应支付经纪方22500元的经纪服务佣金。合同第八条约定如买方或卖方其中一方违约或买卖双方共同违约致使在签订本合同后该物业交易不能最终完成，或者是买卖双方若利经纪方所提供信息、条件、机会等信息交易平台，中途另行委托其他经纪单位交易或私自办理该物业的《房地产权证》过户手续；买卖双方均应当向经纪方承担违约责任，由违约方向经纪方支付本合同约定房屋总价款的3%作为经纪服务佣金以及赔偿经纪方由此产生的其他费用。庭审中，原告举示了九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号《民事判决书》，卖方崔海涛、郭婧作为原告起诉买方刘仪凤（本案被告）、第三人重庆正科房地产经纪有限公司（本案原告），载明：“本院认为，因双方未就银行按揭贷款审批和办理解押手续的先后顺序进行约定，按照二手房交易的一般习惯，先进行银行按揭贷款审批再办理解押手续，对交易双方才有保障。买方提出的卖方先解押后其再配合办理按揭贷款审批手续的意见，无约定依据，也与交易惯例不符。……卖方的催告未能明确其催告履行的具体义务内容，未能就具体事项给予合理的期限，故而本院认为卖方此时尚未产生合同解除权，其相应的解除合同的违约金请求自无事实依据。……从实际情况看，卖方并未到银行预约提前还款，对于合同未能顺利履行的状况，卖方也负有一定之责。综上，对方卖方提出的解除合同及违约金的诉请，本院不予支持。”原告拟证明在涉案房屋履行过程中，案外人崔海涛、郭婧催告被告进行履约，且在该判决书中并未界定涉案房屋买卖双方是否违约。被告陈述该判决中已经明确案外人崔海涛、郭婧未在合同约定期限内办理房屋解押手续，致使合同不能履行。庭审中，原被告一致确认涉案房屋的买卖合同未履行完毕，但对房屋买卖合同未继续履行的原因产生分歧，原告陈述因被告未按照中介方的通知和催告履行办理银行按揭面签手续，且原告联系被告，被告明确表示不再购买涉案房屋，导致合同未履行完毕；被告陈述因案外人崔海涛、郭婧一直未办理房屋解押手续，被告就一直未配合办理银行按揭贷款手续，被告愿意在案外人办理房屋解押手续后配合办理银行按揭贷款手续。庭审中，原告陈述按照交易习惯，二手房买卖都是先办理银行按揭审批再办理房屋解押手续，且原告明确告知了被告，并通知被告办理银行按揭面签手续，案外人也委托律师事务所向被告发出律师函进行书面催告，但被告拒绝支付按揭服务费，也拒绝办理银行按揭面签手续；原告主张的居间服务费是指居间的服务费，是对经纪方提供工作的报酬，与委托合同的按揭服务费不相关联，按揭服务费的支付标准另行约定。庭审中，被告陈述因原告工作中存在瑕疵，未明确告知是先办理房屋解押手续还是先办理银行按揭贷款审批手续，造成被告与案外人对交易流程产生误解，被告收到过催告函，但催告函并未明确催告的具体内容。上述事实，有双方当事人提交的《重庆市正科房地产经纪有限公司房地产买卖经纪成交合同》、民事判决书、当事人的陈述以及庭审笔录等予以证实，本院予以确认。本院认为：原告在庭审中自愿撤回资金占用损失的诉讼请求，本院对此予以尊重并确认。原被告及案外人签订的《重庆市正科房地产经纪有限公司房地产买卖经纪成交合同》系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，各方应按照约定全面履行各自的义务。关于原被告争议的居间服务费，首先，被告辩称房屋买卖合同系案外人原因无法继续履行，应根据买卖合同第八条规定由违约方支付经纪服务佣金，被告不应承担支付居间服务费的责任。但房屋买卖合同第八条针对的是买卖一方或双方存在违约行为致使合同不能履行或中途私自委托其他经纪单位或私自办理涉案房屋过户手续的行为，买卖双方均向经纪方承担相应的违约责任，且违约责任的计算方式为房屋总价款的3%及赔偿其他损失，与原告主张按照合同约定的第七条规定，即房屋居间服务佣金无论在性质上，还是金额计算上均不相同。另九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号《民事判决书》中未明确界定被告刘仪凤与案外人崔海涛、郭婧即卖方是否存在违约的情形，且被告并未举示其他证据证明案外人崔海涛、郭婧的行为符合买卖合同第八条的规定的情形，因此对被告的上述辩解意见本院不予采纳。其次，被告辩解原告工作中存在瑕疵，未明确告知是先办理房屋解押手续还是先办理银行按揭贷款审批手续。办理按揭贷款为买卖合同的主合同义务，并非居间方即原告的主合同义务，但原告负有如实告知、审慎调查、及时通知的附随义务，原告陈述通知了被告办理按揭相关审批手续，虽未举示相应证据，但结合九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初256号《民事判决书》中查明的事实，卖方在得知被告不愿买房后，曾向原告发出过催告，要求被告继续履行合同，这一事实与原告的陈述能够相互印证。从本案的证据看，被告收到催告后，对合同履行状态应当有所了解并回应，但被告并未进行回复，也未联系卖方和原告，其消极不作为的行为状态与常理不符。同时，合同虽未就银行按揭贷款审批和办理解押手续的先后顺序进行约定，但按照二手房交易的一般习惯，先进行银行按揭贷款审批再办理解押手续，对交易双方才有保障。被告提出的卖方先解押后其再配合办理按揭贷款审批手续的意见，无约定依据，也与交易惯例不符，被告的此种意见也恰好证明了被告也未实际办理过相应银行按揭贷款审批手续。因此，被告未举示证据证明原告存在未履行居间义务的情形，应承担举证不能的法律责任，被告的上述辩解理由不成立，本院不予采纳。原告已促成房屋买卖双方达成房屋买卖协议，完成了居间服务，原告主张被告支付居间服务费符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：被告刘仪凤于本判决生效之日起十日内向原告重庆正科房地产经纪有限公司支付居间服务费22500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费181元，由被告刘仪凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  印 雪二〇二〇年五月十五日法官助理  陈 凤书 记 员  王雪梅