沈阳市辽中区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0115民初5468号原告：董丽丽，女，1985年8月21日出生，汉族，户籍地吉林省榆树市。被告：牛喜文，男，1955年12月17日出生，汉族，住沈阳市辽中区。委托诉讼代理人：韩维申，男，1951年11月2日出生，汉族，系辽宁省合同法研究会推荐，住沈阳市辽中区。被告：马敬辉，女，1974年6月10日出生，汉族，住长春市。原告董丽丽诉被告牛喜文、马敬辉案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告与被告牛喜文及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告马敬辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法解除对吉林省榆树市室的查封（查封金额11万元），中止执行。事实和理由：2010年5月14日原告从被告马敬辉处购买华郡铭城小区17栋住宅529室，系按揭房，详见楼房买卖协议书。按照该协议，原告支付了首付，并按房屋买卖协议支付了九年的房贷，以上因房贷未到期，无法办理产权变更，后被告马敬辉又将卖给原告的房屋卖给他人（抵押给孙晓影，借款20万元）而获刑，详见榆树市公安局侦查大队的案件登记案号22018202000020140700021，以上两份证据能证明被告牛喜文申请查封的房子系原告所有，原告在此处居住九年，各项物业费取暖费等均由原告缴纳，原告调取了被告马敬辉名义缴纳的房贷流水，与原告向人民法院提交的银行流水系相同的，详见中国建设银行的证明。综上事实和大量证据足以证明原告现居住使用的住宅楼，虽系被告的，但确实为原告所有，故原告不服辽中区人民法院（2019）辽0115执异108号民事执行裁定书，为维护原告的合法权益，现诉至法院，请人民法院依法裁决。另外，因为我一直没有找到马敬辉，因为她卖完我房子二个多月她就进监狱了，具体判刑多长时间我不知道。2010年买过房子之后我给她打电话就没有人接了。这楼当时是27万元卖给我的，首付款54117元，我以现金的方式已经给付了马敬辉，余款我向马敬辉账户存款用于偿还房贷，马敬辉把楼卖给我之后，就把她房屋贷款卡给我了，我用这个卡偿还房贷。被告牛喜文辩称，1、根据《中华人民共和国物权法》第9条，案涉房屋为不动产，案涉房屋买卖行为因未依法变更登记，不发生物权变动，案涉房屋所有权仍为马敬辉，属于马敬辉合法财产，答辩人有权依据（2019）辽0115民初字1360号请求执行案涉房屋。2、被答辩人董丽丽未提供证据证明其提交的案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示。董丽丽系马敬辉亲外甥女，由于二人亲属关系存在，马敬辉有逃避债务转移财产嫌疑，被答辩人董丽丽提供的证据不足以证明买卖行为真实存在。3、被答辩人董丽丽向马敬辉银行卡转账仅能证明二人之间存在债务关系，董丽丽不能因向马敬辉银行卡转款而取得案涉房屋物权。被答辩人董丽丽提供其在案涉房屋居住和缴纳各项费用的证据，并不能证明其已取得房屋所有权。由于董丽丽与马敬辉二人亲属关系存在，其可以基于借用、租赁等多种原因到案涉房屋居住并代其亲属马敬辉缴纳各项费用，被答辩人董丽丽的行为不会导致案涉房屋发生物权变动。综上，案涉房屋登记在马敬辉名下，董丽丽提供证明不足以证明其已经实际取得案涉房屋物权，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告马敬辉未提供答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了：证据1、2010年5月14日马敬辉与张利新（原告前夫）房屋买卖协议书一份（复印件）；这份协议是我前夫和马敬辉签订的。证据2、偿还房屋贷款的银行流水22张，累计偿还6万元（中国建设银行交易明细2014.11.4-2019.11.4）。不定期在给马敬辉账户打过1200元，证明我偿还我房贷。马敬辉与榆树建行的个人房屋（商业用房）借款合同一份，证明建行从马敬辉卡上每月扣除1200元，用于偿还房贷。证据3、个人还款凭证（建行）4张，证明马敬辉的房子被查封后我直接偿还的房贷。证据4、2019年的供暖票据一张。证据5、自来水公司明细表1张、电力公司的明细表2张（2014年-2019年），证明自来水和电力公司给我盖章了，证明是我交的，不是我交的不给我盖章。证据6、手机微信截图，榆树市公安局经侦大队的案件登记一份，证明涉案房屋已经卖给我。证据7、2015年7月10日张利新与董丽丽离婚登记协议书一份（复印件）。证据8、辽中区法院（2019）辽0115执异108号执行裁定书。针对上述证据被告牛喜文发表质证意见如下：对证据1、有异议，原告没有提供原件，这份协议证明不了双方买卖已经以实际履行，原告也没有提供有效履行合同的证据，这份协议是无效的，因为没有纳税和实际过户，所以对这份证据不予认可；对证据2、马敬辉与榆树建行的个人房屋（商业用房）借款合同对证据的真实性没有异议，对要证明的问题有异议，证明不了是原告在替马敬辉偿还房贷，而足以证明马敬辉自己继续偿还房贷，中国建设银行交易明细说明不了替马敬辉还贷，只能证明是打给马敬辉的租金。对证据3、个人还款凭证（建行）4张，只能证明还房贷的人是马敬辉，并不是本案原告，证明不了原告替马敬辉还款，因为还款账户还是马敬辉；对证据4、有异议，这份证据只能证明原告在此居住，因为原告是租户交纳取暖费也正常，不能证明是房屋买卖关系。对证据5、有异议，电费票据证明不了是马敬辉楼房所用电，也证明不了马敬辉和原告的买卖关系，自来水票据证明不了原告和马敬辉房屋买卖关系，只能证明是原告自己交费；对证据6、真实性和来源都有异议，证明的问题也有异议，不能证明原告所证明的问题。对证据7、有异议，他们协议的房产没有过户，也没有经过房产主管部门登记确认，他们双方对这份财产处理是无效的；对证据8没有异议。被告牛喜文针对其抗辩提供了微信朋友圈截图一份，证明原告自己承认是租客，所以证明原告和马敬辉不是房屋买卖关系。原告发表质证意见为：这条朋友圈是我发的，但是这条朋友圈是我转发的，是我租的三个商铺，代表不了我租的是涉案房屋。本院对双方无异议的证据效力予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实下：原告向本院提交的证据显示：案外人张利新与董丽丽原系夫妻关系，2010年5月14日马敬辉与张利新签订了楼房买卖协议书，内容为张利新购买马敬辉所有的案涉楼房，房款为270587元，首付款为54117元，剩余贷款由张利新负责偿还。2015年7月20日，董丽丽与张利新离婚，离婚协议中约定案涉楼房归董丽丽所有。另原告向本院提供了2014年11月4日-2019年11月4日向马敬辉银行卡账户汇款的银行流水，欲证明涉案房屋的房贷都是由其支付的（原告自述现已偿还6万元，经本院核查其提供的银行流水为46800元）以及水、电、供暖费票据等，用以证明涉案房屋由其使用。另查，吉林省榆树市人民法院（2014）榆刑初字第491号刑事判决书载明，本案被告马敬辉因涉嫌合同诈骗罪，于2014年8月10日被刑事拘留，同年8月22日被执行逮捕，吉林省榆树市人民法院于2015年判处有期徒刑二年六个月，刑期自2014年8月12日起至2017年2月11日止。再查，申请执行人牛喜文与被执行人马敬辉借贷合同纠纷一案，本院（2019）辽0115民初1360号民事判决书已经发生法律效力。申请执行人牛喜文向本院申请执行，本院于2019年8月2日依法查封了房屋所有权人登记为马敬辉的位于吉林省榆树市（房屋产权证号：20××75，抵押权人中国建设银行有限公司榆树支行，抵押期限2009-09-09—2029-09-09）。现案外人董丽丽向本院提出执行异议，以案涉楼房已卖给其为由，要求法院对该楼解除查封并中止执行。本院认为，该案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定,原告应当就其对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。据此，原告应举证证明其对争议的房屋享有的民事权益同时满足以上四种情形。本案且不论案外人张利新与马敬辉之间的房屋买卖协议的效力及原告占有，单就原告自认约定房款为270587元，包括首付款为54117元，及至本案审理阶段核查出原告提供的向马敬辉转账银行流水金额为46800元，尚有大部分房款未履行，且未能交付执行，其不能满足前述《规定》第二十八条第(三)项之规定；同时原告主张因房贷未到期，且马敬辉在卖完房子后二个多月就进监狱了，且不知道具体刑期，其在2010年卖过房子之后打电话就没有人接了等原因，所以无法办理产权变更的主张。因马敬辉于2014年8月10日被刑事拘留，与原告提供的买卖房屋协议时间时隔四年之久，又马敬辉刑期结束时间与法院对案涉房屋查封时间间隔一年多时间，且办理不动产的产权变更登记与房贷是否到期及出卖人的下落情况因素没有必然因果关系，所以，案涉房屋未办理变更登记系原告自身原因所造成，原告的主张理由不充分，亦不能满足前述《规定》第二十八条第(四)项之规定。本案原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益,对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案事实清楚。现依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条一款（二）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告董丽丽的诉讼请求。诉讼费2500元由原告董丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 长  王崇忠审 判 员  路 康人民陪审员  陈晓东二〇二〇年五月九日书 记 员  黄浩聪