上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3371号上诉人（原审被告）：李磊，男，1989年11月10日出生，汉族，住江苏省南京市化学工业园区。被上诉人（原审原告）：周海燕，女，1954年12月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王瑜，上海天尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨波，上海天尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈国明，男，1979年5月14日出生，汉族，住福建省南平市延平区。上诉人李磊因与被上诉人周海燕、陈国明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初79554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李磊上诉请求：1、上诉人李磊与被上诉人不存在租赁关系，2018年5月30日的租赁合同上“李磊”姓名章并非李磊本人所盖，系冒用李磊的名字，并非李磊的真实意思表示。2、一审判决认定事实错误，适用法律错误。要求撤销一审判决，予以改判。被上诉人周海燕辩称，陈国明称出租人变更为李磊，要求周海燕重新签订合同，周海燕有理由相信并重新签订了合同；合同上盖章问题，一审审理程序中已询问过李磊是否申请鉴定，但李磊并不申请。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。被上诉人陈国明未作答辩。周海燕向一审法院起诉请求：1.判令解除周海燕与陈国明、李磊就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）签订的《房屋租赁合同》；2.判令陈国明、李磊支付周海燕2019年6月11日至2019年10月5日期间的租金，按7,000元/月计算；3.判令陈国明、李磊支付周海燕违约金，按每日466元，自2019年6月25日起计算至陈国明、李磊实际支付全部拖欠租金之日止；4.判令陈国明、李磊承担本案诉讼费。一审法院认定事实：周海燕系涉案房屋权利人，用途为住宅，建筑面积为96.07平方米。2016年12月1日，以周海燕为出租方（甲方），以陈国明、案外人陈某、上海XX有限公司（以下简称XX公司）为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉诉房屋出租给乙方，月租金为7,000元，保证金为7,000元；甲方于2016年12月2日前向乙方交付房屋，由乙方进行验收；甲方收取租金的房屋租赁期为2017年1月14日至2022年1月13日；房屋租金三年不变，自第四年起，双方可以协商对租金进行调整；甲、乙在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商不成的，双方同意选择上海仲裁委仲裁。合同还对其他事项作了约定。合同尾部签署有“周海燕”“陈某”“陈国明（代），并加盖XX公司公章。合同签订后，周海燕将涉诉房屋交付陈国明等使用。2018年5月30日，以周海燕为出租人（甲方），李磊为承租人一、陈国明为承租人二（承租人一、承租人二单独或统称为乙方、承租人）就涉诉房屋重新签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉诉房屋，租赁期限为2018年5月25日至2022年1月13日；自2018年5月25日起至2020年1月13日止，租金为7,000元/月，自2020年1月14日起至2021年1月13日止，租金为7,350元/月，自2021年1月14日起至2022年1月13日止，租金为7,350元/月；租金支付方式为第一期租金三个月付，后续租金三个月为一期，第一期租金应于本合同签订后5日内支付，后续每期租金应于每期开始前3日内支付；押金数额为7,000元。合同第9.4条约定，“乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同，收回房屋：9.4.1不按照约定支付租金的；……”合同第10.3条约定，“如乙方未按时支付租金，乙方每日须承担日租金的双倍作为违约金。”合同第十一条约定，本合同项下发生争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向房屋所在地管辖权的人民法院起诉。合同第12.6条约定本合同自各方签字（主体为自然人）或盖章（主体为法人）后生效，承租人一可以选择电子签章的方式也可以选择线下签字或盖章的方式，两种方式具有同等法律效力。合同另对其他事项作了约定。合同尾部甲方由案外人鲁某签字，乙方由李磊、陈国明加盖姓名章。租赁合同重新签订后，因李磊、陈国明未付清2019年6月11日起的租金，周海燕催讨未果，故起诉来院，要求判如所请。一审审理中，1.周海燕提交鲁某名下中国工商银行股份有限公司借记卡账户历史明细清单一份（以下简称银行流水），证明李磊、陈国明的租金支付情况。经质证，李磊表示真实性无异议，但无法看出是谁在支付租金及支付到何时。李磊从未使用房屋，也未支付过租金。因李磊对银行流水的真实性无异议，一审法院对该份证据予以确认。银行流水显示部分转账方为“陈X明”。2.周海燕表示因联系不到李磊、陈国明，已于2019年10月5日下午将涉诉房屋收回，同意在本案中将李磊、陈国明支付的押金7,000元返还李磊、陈国明。3.周海燕表示2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》替代了2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》。李磊表示不需要对《房屋租赁合同》上李磊的印章进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，李磊提出第二份2018年5月30日签订的《房屋租赁合同》上姓名章非其本人加盖，且无本人签字，而合同约定的是自然人需要签字后生效，故该份《房屋租赁合同》无效，且存在两份合同，应当以第一份2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》为准。周海燕认为第二份合同系对第一份合同的替代。根据庭审查明的事实，本案涉及两份租赁合同，第二份合同签订的承租方与第一份合同不同，但租赁的房屋地址及租期届满日期等合同主要内容一致，第二份合同的签订除修改了租金数额及解决争议方式之外，对部分承租方作了变更，系各方协商一致对第一份合同进行更改的结果。第二份租赁合同约定“本合同自各方签字（主体为自然人）或盖章（主体为法人）后生效，承租人一（李磊）可以选择电子签章的方式也可以选择线下签字或盖章的方式，两种方式具有同等法律效力。”现李磊已在合同加盖了印章，其仅否认其盖章，但未能提供证据予以证明，故对李磊以前述理由认为合同无效的主张，一审法院不予采纳。至于陈国明，虽仅盖章未签字，但其已向周海燕履行租赁合同中承租方的主要义务，支付租金，周海燕亦已接受，合同已成立。据此，一审法院确认周海燕与李磊、陈国明签订的《房屋租赁合同》有效，后续履行应以第二份合同为准。周海燕主张李磊、陈国明拖欠租金故要求解除双方之间的租赁合同。根据双方租赁合同的约定，李磊、陈国明不按照合同约定支付租金的，周海燕有权解除合同。现李磊、陈国明未付清2019年6月11日起的租金，故周海燕有权解除合同，合同解除的日期以起诉状到达李磊、陈国明处的时间为准，即2019年11月19日。周海燕表示其已于2019年10月5日将涉诉房屋收回，主张李磊、陈国明按照7,000元/月的标准支付2019年6月11日起至2019年10月5日期间的租金及自2019年6月25日起计算至李磊、陈国明付清拖欠租金之日止的违约金的诉讼请求，具有法律及事实依据，一审法院予以支持。审理中，李磊提出约定的违约金过高，要求法院予以调整。违约金的金额是否过高或过低，应结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及李磊、陈国明违约给周海燕造成实际损失等因素综合考虑。一审法院综合考虑本案中双方合同的履行情况将违约金数额酌定为21,000元。陈国明经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其自行放弃反驳周海燕诉讼请求的权利，由此造成周海燕已经履行举证义务而无法质证的后果应由陈国明自行承担。周海燕自愿在本案中返还李磊、陈国明押金7,000元，一审法院予以照准。据此判决：一、解除周海燕与李磊、陈国明就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室签订的《房屋租赁合同》；二、李磊、陈国明于判决生效之日起十五日内支付周海燕2019年6月11日至2019年10月5日期间的租金，按7,000元/月计算；三、李磊、陈国明于判决生效之日起十五日内支付周海燕违约金21,000元；四、周海燕于判决生效之日起十五日内返还李磊、陈国明押金7,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,223元，减半收取计611.50元，由李磊、陈国明负担。保全费590元，由李磊、陈国明负担。本院二审期间，上诉人李磊提供了其租赁业务经营流水以及打款记录，证明没有打款给周海燕；其不是出资人；没有参与租赁资金往来。对此，本院认证意见是：李磊提供的证据除不符合法律规定的新的证据要求以外，与本案基本事实的关联性不足，同时，证据的证明力亦不能否定其非本案所涉租赁关系的主体。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，2018年5月30日，被上诉人周海燕作为出租人与上诉人李磊、陈国明作为承租人签订了《房屋租赁合同》。上诉人李磊上诉提出合同上的姓名章并非其本人所盖，租赁合同并非是其真实意思表示。上诉人该上诉理由在一审审理过程中已作抗辩提出，一审法院在审理过程中已向其释明是否对盖章进行鉴定，但上诉人李磊表示不需要。现二审程序中，上诉人亦未提供符合法律规定的充分、有效地证据证明该项主张，故本院对上诉人的上诉理由不予以采纳。一审法院根据查明的案件基本事实，作出解除本案双方当事人之间的租赁合同以及相应的其他各项判决，符合法律规定。综上所述，上诉人李磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,025元，由上诉人李磊负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年五月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……