四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2894号 上诉人（原审原告)：国网四川省电力公司成都市温江供电分公司。住所地：成都市温江区柳城大道西段168号。 法定代表人：钟声，总经理。 委托诉讼代理人：魏敏，四川天府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢刚，男，1993年4月21日出生，汉族，住四川省营山县，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：四川蓝盾印章有限公司，住所地：成都市温江区涌泉街办南江路143号15栋1层143号。 法定代表人：王萍。 被上诉人（原审被告）：王萍，男，1968年12月21日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人国网四川省电力公司成都市温江供电分公司（以下简称温江供电分公司）因与被上诉人四川蓝盾印章有限公司（以下简称蓝盾公司）以及王萍房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 温江供电分公司上诉请求：依法撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2650号民事判决第二项，改判蓝盾公司支付案涉房屋占用费，占用费的支付标准为月租金5666.1元的两倍计算，自2019年1月1日起计算至房屋腾退时止。事实和理由：一、一审认定双方签订《房屋租赁合同》合法有效，但在合同有效的基础上，一审判决认为合同约定的房屋使用费标准过高缺乏事实和法律依据。二、温江供电分公司主张相当于2倍租金标准的房屋占有使用费应当得到支持。温江供电分公司在合同期满前4个月即告知蓝盾公司合同期满后不再续租，给予其充分的准备时间，且合同中亦约定期满后给予承租人5日的腾退时间，充分保障了蓝盾公司的权利，但是蓝盾公司在这种情况下，超过约定期限仍未向温江供电分公司腾退，是一种严重违约行为，依法应当承担相应的违约责任。一审判决直接参照原租金标准认定房屋使用费，相当于没有让蓝盾公司就违约行为承担任何责任，有违合同法的诚实信用原则，可能助长蓝盾公司继续违约。 蓝盾公司和王萍共同辩称，1、蓝盾公司承租温江供电分公司房屋以及十几年，合同每年一签，且租金均如期足额支付，并无主观恶意。2、在多年的租赁关系中，房屋的修缮维护费等均由蓝盾公司自己承担。同时公司是公安机关定点刻制公章的特种行业，地址的变更迁移手续相对复杂，且须报送公安部防伪产品质量监督检验中心重新送检，耗时较长，温江供电分公司无理推脱和拒绝与蓝盾公司的沟通，其行为损害蓝盾公司的合法合理利益。3、2020年疫情期间，根据四川省政府和成都市政府的文件，对于承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租，蓝盾公司满足此项条件，理应按照政策减免房租。4、蓝盾公司本打算积极履行一审判决，支付租房费用并配合腾退，但是温江供电分公司却提起上诉要求赔偿双倍租金，温江供电分公司并无证据证明其损失的客观存在。故一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法维持一审判决。 温江供电分公司向一审法院起诉请求：1.判令蓝盾公司、王萍立即腾退其承租位于成都市温江区房屋；2.判令蓝盾公司、王萍向温江供电分公司支付自2019年1月1日起至实际腾退承租房屋之日止的房屋占用费；3.本案诉讼费用由蓝盾公司、王萍承担。 一审法院认定事实：2018年5月16日，温江供电分公司（甲方）与蓝盾公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于柳城镇××南街××号，租赁期限1年即2018年1月1日起至2018年12月31日止，每月租金为170元／平方米或5666.1元／月，租金按年支付，在合同生效之日起10日支付67993.2元（即全年租金）。合同第4.2.1条约定：租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前90日，向甲方书面提出续租申请。若甲方同意续租的，届时由双方就租金标准、期限等合同条件进行协商，并另行签订房屋租赁合同或续租协议书；若乙方未按照上述期限提出续租申请，或双方不能就续租条件达成一致的，则本合同租赁期届满即行终止，乙方应按照合同约定将该房屋及设施设备完好交还甲方。合同第12.4条“如果乙方逾期交还的，乙方每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍向甲方支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给甲方造成的全部损失。经甲方催告后5日仍未交还的，甲方有权自行收回租赁房屋（包括但不限于断水、断电，将租赁物业内的乙方物品移至他处等），由此导致的全部损失由乙方自行承担，甲方无须承担任何责任。甲方采取强制措施收回租赁房屋并不免除乙方应承担的其他责任（如支付延迟归还租赁物违约金，承担维缮费用等）”。第18.2条“关于续租事宜，需由双方在租期届满前一个月内另行协商确定。甲方若不同意续租的，有权在租赁期限届满后收回房屋”。 2019年1月16日，温江供电分公司向王萍发出《律师函》，称温江供电分公司从2018年9月至发函日已三次通知王萍合同到期后不再续签，相关房屋按照规定另做他用，但王萍拒不搬离。函件要求王萍于收到该函之日起7日内，搬离温江供电分公司所有的房屋，否则将被追究法律责任。2019年1月17日，王萍签收该函件。庭审中，王萍陈述，双方存在十多年的租赁关系，并口头约定按年续签续租，其从未拖欠租金，温江供电分公司突然要求其期满腾房，影响其唯一经济来源，希望能免除一部分租金。 上述事实，有当事人的当庭陈述，温江供电分公司提交的当事人身份信息、《房屋租赁合同》、律师函及邮寄凭证等证据在案佐证，经庭审调查核实，一审法院予以采信。 一审法院认为，《房屋租赁合同》系温江供电分公司与蓝盾公司的真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同约定案涉房屋租赁期为1年，即2018年1月1日起至2018年12月31日止。现案涉房屋租赁期限已届满，蓝盾公司与温江供电分公司未就续租事宜达成一致意见，租赁合同已终止，温江供电分公司有权要求蓝盾公司腾退房屋。一审法院对温江供电分公司主张蓝盾公司腾退房屋的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，蓝盾公司还应支付温江供电分公司在合同终止后实际占用租赁房屋的费用，但合同约定的房屋使用费标准过高，本院结合蓝盾公司在双方的长期租赁关系中，均按期足额支付租金，其不存在主观恶意，以及庭审中温江供电分公司亦无证据证明损失情况，故房屋占用费一审法院参照原合同租金计算，即：按每月5666.1元，自2019年1月1日起计算至蓝盾公司返还房屋时止。案涉《房屋租赁合同》系蓝盾公司与温江供电分公司签订，相关权利义务均应由蓝盾公司承担，王萍不应承担责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、蓝盾公司于判决书生效之日起十五日内腾退位于成都市温江区房屋给温江供电分公司；二、蓝盾公司于判决生效之日起十五日内向温江供电分公司支付位于成都市温江区房屋的占用费，占用费计算方式：按月租金5666.1元的标准，自2019年1月1日起计算至蓝盾公司腾退之日止；三、驳回温江供电分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计467元，由蓝盾公司负担。 二审中，各方当事人均无新证据提供。本院二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，结合温江供电分公司的上诉以及蓝盾公司的答辩，本案二审争议的焦点为：1、蓝盾公司是否应当按照两倍月租金标准支付占有使用费；2、蓝盾公司是否应当因新型冠状肺炎疫情减免相应租金。对此本院评述如下： 《房屋租赁合同》系温江供电分公司与蓝盾公司的真实意思表示，不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。租赁期限届满后，温江供电分公司有权要求蓝盾公司腾退房屋，在温江供电分公司多次发函要求腾退的情况下，蓝盾公司拒绝腾退的行为属于严重违约行为，其应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该规定可以看出，我国合同法所规定的违约金主要是用于弥补守约方的损失，衡量违约金是否过高或者过低的标准是守约方因违约行为所造成的损失。合同法同时赋予了当事人请求人民法院或者仲裁机构对违约金进行调整的权利。本案中，双方签订的合同明确“如果蓝盾公司逾期交还房屋，每逾期一日应按照当年度房屋日租金标准的两倍支付房屋使用费，并赔偿因逾期腾房给温江供电分公司造成的全部损失”，一审法院在蓝盾公司严重违约情形下直接参照合同约定的租金标准认定房屋占有使用费，无法起到以违约金弥补损失的作用，更起不到对违约方的惩罚目的。本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”的规定，结合《租赁合同》的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，为维护交易的正常秩序，将蓝盾公司占有使用费的标准调整为以合同约定租金标准的130%，即按照7366元自2019年1月1日起计算至蓝盾公司腾退返还房屋时止。 关于蓝盾公司陈述2020年在发生的新型冠状肺炎疫情下，蓝盾公司应当减免占有使用费的问题。因蓝盾公司的该主张系建立在不可抗力的法律适用基础上，本案蓝盾公司与温江供电分公司的租赁合同于2018年12月31日即到期，蓝盾公司未腾退房屋在先，而新冠肺炎疫情发生在后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，蓝盾公司以疫情属不可抗力为由要求减免占有使用费，本院不予支持。 综上所述，温江供电分公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律正确有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2650号民事判决第一项； 二、撤销成都市温江区人民法院（2019）川0115民初2650号民事判决第二项、第三项； 三、四川蓝盾印章有限公司于判决生效之日起十五日内向国网四川省电力公司成都市温江供电分公司支付位于成都市温江区房屋的占用费，占用费计算方式：按月租金7366元的标准，自2019年1月1日起计算至四川蓝盾印章有限公司腾退之日止； 四、驳回国网四川省电力公司成都市温江供电分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费934元，由四川蓝盾印章有限公司负担467元，国网四川省电力公司成都市温江供电分公司负担467元。 本判决为终审判决。 审判员 廖 方 二〇二〇年五月二十一日 书记员 丁昱凡