福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终829号 上诉人（原审原告）：林清泉，男，1956年12月24日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林丰阳，福建民丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许丹，福建民丰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：漳州市芗城工业加工区开发总公司，住所地福建省漳州市芗城区新浦路12号瑞丰苑709、710室。 法定代表人：林阿其，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 上诉人林清泉因与被上诉人漳州市芗城工业加工区开发总公司（下称加工区开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区（2019）闽0602民初8029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林清泉上诉请求：撤销一审判决，改判支持林清泉一审诉讼请求。 事实和理由：一、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定。1.《城市房屋拆迁安置补偿协议书》虽未约定办证期限及逾期办证违约责任，但不能因此免除加工区开发公司办证义务和相应违约责任。已有案例（2013）漳民终字第1199号、（2017）闽民再302号民事判决均参照适用上述规定，各地法院亦均作出同样认定。2.如一审判决生效，将产生同案不同判后果。 二、加工区开发公司未将各类验收资料准备齐全、未提出首次登记申请，应承担法定违约责任。1.加工区开发公司在其举证清单中自认项目资料缺失未归档，这与有关部门未将“各类验收资料准备齐全并提出首次登记申请”的答复可以相互印证。2.“合同的相对性”系基本法理。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，无论项目资料缺失是否系案外人所引起，均不影响加工区开发公司承担违约责任。3.加工区开发公司应对安置房建筑面积超过被拆迁房所引起的问题及时处理，即办证问题非不可预期、不可控。4.从有关部门答复看，办证程序需加工区开发公司有相应作为。5.即使《第四十三次成员会议备忘录》真实，则其中“现企业已按照市住建局提出的要求基本整改到位”记载，也可证明加工区开发公司存在过错。6.如一审判决理由成立，则意味着本案属行政纠纷，简单事情复杂化，不利于纠纷解决。7.林清泉对选房购房和所选房屋是否改变土地性质，不存在过错。8.讼争房屋并未上市交易，不需补交土地出让金；且讼争房屋未能办证与加工区开发公司未将各类验收资料准备齐全、未提出首次登记申请有关，而与土地出让金是否已补交无关。 加工区开发公司辩称：一、本案案情与林清泉所举案例案情不同。1.徐水榕案系私房拆迁，本案系房改房拆迁；2.（2018）黑民申1867号案系未竣工房屋，本案系竣工合格房屋；3.郑家新案开发商违约，本案无该案违约情形；4.何才万案双方有约定办证期限，本案没有。案情不同，结果不同，何况我国不适用判例法。 二、林清泉存在只要交房一年内未办证即有过错的错误认识。 1.权属登记兼具民事和行政关系；安置房价格也兼有平等交换和政策福利成分。2.因案外人原因，讼争房屋建工档案资料无法准备齐全，但这只是无法办证的原因之一。更主要的是，林清泉为享受政策福利而超面积购买平价房，导致超面积部分土地性质发生改变。而统一土地性质，涉及政府行为，非加工区开发公司所能预见和控制。 三、讼争房屋并未涉及上市交易，办证时间迟早并不影响其价值。 林清泉向一审法院起诉请求：一、加工区开发公司立即向林清泉支付逾期办证违约金（2017年3月28日起至实际取得房屋权属证书之日止，每月按130867元的0.59375%计算，暂计至2019年8月14日约22500元）；二、加工区开发公司立即将腾飞花园各类验收资料准备齐全并向产权登记机关提出首次登记申请，协助林清泉办理房屋权属变更登记手续。 一审法院认定事实：双方于2008年3月25日签订《城市房屋拆迁安置补偿协议书》（腾飞路第082号），约定由加工区开发公司对林清泉原大通北路59号5幢602室住宅进行征收，林清泉向加工区开发公司购买安置房并支付新旧房差价和购房款；林清泉应向加工区开发公司支付130867元，其中新旧房差价9963元，超购房价款120904元。扣除过渡费5080元，林清泉于2016年12月28日向加工区开发公司付清上述款项125787元。腾飞花园7幢1106号房屋于2016年12月28日交付林清泉使用。漳州市芗城区住房和城乡建设局（下称芗城住建局）证实：腾飞花园现已完成资料存档、竣工验收备案，准备测绘初始登记；但因腾飞花园系漳州市人民政府拆迁安置房项目，土地性质为行政划拨用地，而安置过程中大部分安置户均超面积购房，超面积部分需补办出让手续并补缴土地出让金，致腾飞花园等安置房至今未能办理不动产权证。2019年7月24日，漳州市市区房地产项目不动产权证办理历史遗留问题集中处置协调领导小组办公室第43次成员会议明确：“为保障安置户的合法权益，同意将益民花园1-26号楼、金湖花园、腾飞花园等三个政府安置房项目列入市区房地产项目历史遗留问题处置范围。” 一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》所指商品房系房地产开发企业为进入商品流通领域获取利润而开发建设并向社会公开出售的房屋。讼争房屋系拆迁安置房,双方之间系产权调换关系,故相关权利义务受《房屋拆迁补偿安置协议书》及《城市房屋拆迁管理条例》调整,不适用上述解释。城市拆迁涉及面广,政策性强。《城市房屋拆迁管理条例》对产权调换房屋办证期限未作明确规定,且《房屋拆迁补偿安置协议书》也未约定不动产权属登记期限或逾期办证违约责任,故林清泉主张逾期办证违约金等缺乏依据。加工区开发公司系受行政机关委托以拆迁人身份参与旧城改造，林清泉是以被拆迁人身份与加工区开发公司订立拆迁安置补偿协议，双方并非商品房预售合同中的平等主体。从《房屋拆迁补偿安置协议书》内容看，更多体现的是政策性补偿，房屋价格与市场价格明显存在差异，而上述解释所针对的房屋类型为商品房,与讼争房屋性质不同；且根据上述解释第七条规定,拆迁安置情形下适用上述解释仅限于“拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”。故林清泉主张参照适用上述解释第十八条规定计算逾期办证违约金,亦缺乏依据。腾飞花园项目土地性质为行政划拨用地，而安置过程中又有部分安置户超面积购房，需补办出让手续并补缴土地出让金，情况相对复杂，在行政机关未确定土地出让金补缴数额情况下，加工区开发公司缺乏补缴依据，无法办理不动产权属登记，并无过错。故林清泉诉讼请求，应不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：驳回林清泉的诉讼请求。案件受理362.5元，减半收取181.25元，由林清泉负担。 二审中，当事人未提交新证据。对一审法院认定事实，双方均无异议。对该无争议事实，本院予以确认。 本院认为：根据《房屋拆迁补偿安置协议书》，应认定双方产权调换关系系以房屋拆迁补偿安置事实为基础，故双方之间所形成的系房屋拆迁安置补偿合同而非商品房预售合同关系。但房屋拆迁补偿安置合同被拆迁人与商品房预售合同买受人均有实现物权的法定权利，对二者不应区别保护；在上述被拆迁人如何实现物权缺乏现行依据情况下，可以参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》处理。一审法院对此认定有误，应予纠正。根据上述解释第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”规定，拆迁人承担逾期办证违约责任应以其存在可归责原因为前提。本案中，芗城住建局《情况说明》可以证实本案逾期办证系安置户超面积购房部分需补办相关手续原因所致。而上述《情况说明》所涉相关手续能否得以办理包括确定土地出让金补缴数额等均不取决于加工区开发公司一方独立意志，故本案逾期办证并非加工区开发公司一方原因。因不具备相应法定前提，加工区开发公司不应承担本案逾期办证违约责任。林清泉所提“未将各类验收资料准备齐全、未提出首次登记申请”等，在上述《情况说明》所涉相关手续得以办理之前，即使成立，客观上也不能影响讼争安置房当时办证状况，故并非本案逾期办证原因，不能作为加工区开发公司承担本案逾期办证违约责任的理由。林清泉主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，理由可以成立，但对本案实体结果无影响；主张加工区开发公司应承担本案逾期办证违约责任，与事实与法不符，理由不能成立。 综上，林清泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽适用法律略有瑕疵，但实体结果正确，可予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费362.5元，由林清泉负担。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 唐志忠 审判员 李 凌 二〇二〇年五月二十一日 法官助理黄倩茹 书记员卢杰