上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初1929号原告：金璐，女，1977年3月25日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：许海波，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张议丹，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：中联富地(上海)资产经营管理有限公司(曾用名称：上海骅盖资产经营管理有限公司)，住所地上海市崇明区。法定代表人：张亮，执行董事。被告：中诚信金(上海)投资管理有限公司(曾用名称：上海灏创房地产经纪有限公司)，住所地上海市崇明区。法定代表人：敬萍，执行董事。原告金璐诉被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司(以下简称“中联富地公司”)、中诚信金(上海)投资管理有限公司(以下简称“中诚信金公司”)委托合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张议丹到庭参加诉讼。被告中联富地公司及被告中诚信金公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金璐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告中联富地公司之间的两份委托管理合同；2、判令解除原告与被告中诚信金公司之间的三份委托管理合同；3、判令解除原告与被告中联富地公司、被告中诚信金公司之间的委托管理合同的补充协议；4、判令被告中联富地公司和被告中诚信金公司向原告支付租金收益共计人民币(以下币种同)45805.6元；5、判令被告中联富地公司和被告中诚信金公司向原告支付违约金44741.53元(自2019年1月31日计算至全部债务实际付清之日止，暂计至2020年2月29日)；6、判令被告中联富地公司向原告返还押金45368元；7、判令俩被告承担因本案产生的诉讼费、律师费及其他合理费用。审理中，原告变更第4项诉讼请求为：判令被告中联富地公司向原告支付租金收益共计43273.30元，被告中诚信金公司承担连带责任；变更第5项诉讼请求为：判令被告中联富地公司向原告支付违约金(以未付租金收益的43273.30元为基数，按日万分之五计算，自2019年10月1日起至全部债务实际付清之日止，暂计至2020年2月29日为3288.69元)，被告中诚信金公司对该违约金承担连带责任；变更第7项诉讼请求为：判令俩被告承担因本案产生的诉讼费、律师费。事实与理由：2013年12月31日，原告就其所有的位于上海市杨浦区政和路XXX号、XXX号商铺的委托管理事宜与被告中联富地公司(曾用名：上海骅盖资产经营管理有限公司)签署了两份《委托管理合同》。上述两份合同均约定，被告中联富地公司作为受托方，受托管理原告的上述商铺并进行出租；委托期限为2014年1月1日至2023年12月31日；被告中联富地公司于2016年1月1日起在委托合同期限内每届满6个月的30日内，按收取租金的90%向原告支付租金收益，被告中联富地公司收取租金的10%作为其日常管理费。租金收益逾期支付的，被告中联富地公司应按逾期每日依原告当年收益的万分之五向原告支付违约金。2013年12月31日，原告就其所有的位于上海市杨浦区政和路XXX号、XXX号、XXX号商铺的委托管理事宜与被告中诚信金公司(曾用名：上海灏创房地产经纪有限公司)签署了三份《委托管理合同》。上述三份合同均约定，被告中诚信金公司作为受托方，受托管理原告的上述商铺并进行出租；委托期限为2014年1月1日至2023年12月31日；被告中诚信金公司于2016年1月1日起在委托合同期限内每届满6个月的30日内，按收取租金的90%向原告支付租金收益，被告中诚信金公司收取租金的10%作为其日常管理费；租金收益逾期支付的，被告中诚信金公司应按逾期每日依原告当年收益的万分之五向原告支付违约金。根据被告中联富地公司与承租人陈小萌、陈少庆、董国良签署的《商铺租赁合同》，1099号商铺由陈小萌承租，2018年1月15日至2020年1月14日期间月租金为人民币16300元，陈小萌所涉《商铺租赁合同》目前已经解除；1107号商铺由陈少庆承租，2018年4月20日至2018年10月20日期间月租金为人民币8684元，2018年10月21日至2020年10月21日期间月租金为人民币15400元，其中2018年10月21日至2018年12月6日为免租期，在上述第二段租期内陈少庆并未补交押金，实际交纳的押金为第一段租期的押金17368元；1103号商铺由董国良承租，2018年7月6日至2020年7月5日期间月租金为人民币15400元，押金为28000元。《委托管理合同》签署后，被告中联富地公司在收取承租人的租金后，未向原告支付1099号商铺及1107号商铺自2018年7月1日至2018年12月31日期间收到的租金收益款共计111466.8元。2019年4月26日，经三方协商，原告与二被告达成《〈委托管理合同〉补充协议》，对上述未付租金收益进行了确认。补充协议还对原告与被告之间的其他租金争议进行了约定。依据补充协议的约定，被告应于2019年9月30日前将上述租金受益款付清，二被告任一方未按本协议约定履行的，原告有权解除与二被告签订的全部《委托合同》及补充协议，并要求二被告按《委托管理合同》的约定承担违约责任，被告中联富地公司及被告中诚信金公司承诺承担连带赔偿责任。但截至起诉日，二被告仍未按期付清以上款项，在与其他租金争议抵扣之后尚余租金未支付。故诉至法院。被告中联富地公司和被告中诚信金公司虽未到庭应诉，但共同提供了书面答辩意见，俩被告共同辩称：一、同意原告的第1、2、3、6项诉讼请求。二、原告起诉时的第4项诉讼请求中实际应付未付金额应为人民币43273.3元，对此被告同意支付。三、不同意原告起诉时的第5项诉讼请求，被告欠付金额较小，而原告主张之违约金已接近欠付本金，属违约金过高，要求予以降低，被告认为合理违约金计算标准为，自应付之日起按日万分之五计算应付未付金额。四、不同意原告第7项诉讼请求中提及的律师费与其他合理费用。原告金璐为证明其主张向本院递交了如下证据材料：1、原告与被告中联富地公司签署的委托管理合同2份，证明原告将位于上海市杨浦区政和路XXX号、XXX号房屋委托被告中联富地公司管理的事实，合同上的上海骅盖资产经营管理有限公司即被告中联富地公司。涉及1099号房屋的委托管理合同原件已遗失，仅能提供复印件；2、原告与被告中诚信金公司签署的委托管理合同3份，证明原告将位于上海市杨浦区政和路XXX号、XXX、XXX号房屋委托被告中诚信金公司管理的事实，合同上的上海灏创房地产经纪有限公司即被告中诚信金公司；3、上海市房屋产权证3份，证明位于上海市杨浦区政和路XXX号、XXX、XXX号房屋，属原告与案外人邱锦恒共有；4、商铺租赁合同复印件4份，证明被告中联富地公司将上海市杨浦区政和路XXX号、XXX、XXX号房屋租赁他人获得收益的事实；5、委托管理合同补充协议1份、授权委托书，证明原告与两被告签订了委托管理合同补充协议，对未付租金收益进行了确认，两被告承诺承担连带责任等事实；6、专项法律服务合同书、律师费发票、中国工商银行境内汇款电子回单手机银行截图各1份，证明原告为解决此纠纷聘请了律师并支付了合理的律师费。本院认定事实如下，2013年12月31日，原告与被告中联富地公司(曾用名称：上海骅盖资产经营管理有限公司)签订《委托管理合同》2份，分别约定原告委托被告中联富地公司管理位于上海市杨浦区政和路XXX号和上海市杨浦区政和路XXX号物业两处。同日，原告与被告中诚信金公司(曾用名称：上海灏创房地产经纪有限公司)签订《委托管理合同》3份，分别约定原告委托被告中诚信金公司管理位于上海市杨浦区政和路XXX号、上海市杨浦区政和路XXX号和上海市杨浦区政和路XXX号物业三处。上述5份《委托管理合同》中均约定，甲方(即委托方)委托乙方(即受托方)对该物业进行管理的期限为起租日即2014年1月1日之日起10年……自该物业起租日即2014年1月1日的第三年即2016年1月1日至2023年12月31日，乙方将按照该物业租金90%支付给甲方，乙方收取该物业租金10%做为日常管理费……委托管理期限内，该物业商业运营费、物业管理费、水、电、燃气等相关费用由乙方承担……甲方向乙方收取租金收益的方式为每半年收取，乙方应当自该物业起租日(即2014年1月1日)之日起满贰年(即2016年1月1日)后每届满6个月的30日内将收到的该物业租金收益支付至甲方账户……任何一方无故提前解约或以行为造成委托合同无法继续履行的，应向另一方支付购买该物业总房价的20%作为违约金。如果前述违约金不足以弥补损失的(损失包括但不限于任何一方履行合同可获得的收益、对实际承租人的赔偿、因诉讼而聘请律师的费用等)，则违约方应当承担赔偿责任……乙方无正当理由逾期向甲方交付约定收益的，乙方应按每逾期一日依甲方当年收益的万分之五向甲方支付违约金……。2019年4月26日，原告(作为甲方)与被告中联富地公司(作为乙方)及被告中诚信金公司(作为丙方，乙方、丙方又合称“管理公司”)，针对前述5份《委托管理合同》签订后两被告未及时支付收益的情况，签订了《补充协议》(以下简称《补充协议》)，就租金收益结算及前述《委托管理合同》变更事项进行了补充约定。《补充协议》就租金收益结算如下：“1、各方确认，截至本协议签署之日，管理公司应付未付的租金收益分别如下：(1)乙方尚未向甲方结算、支付1099号商铺自2018年7月1日至2018年12月31日的租金收益人民币88020元；(2)乙方尚未向甲方结算、支付1107号商铺自2018年7月1日至2018年12月31日的租金收益人民币23446.8元。(3)上述乙方向甲方应付未付租金收益合计人民币111466.8元。2、各方确认，截至本协议签署之日，商铺承租人尚未向管理公司结算、支付的租金分别如下(1)1103号商铺承租人尚未向丙方结算、支付该商铺自2018年7月1日至2018年12月31日的租金共计92400元，其中包含甲方租金收益83160元。(2)1107号商铺承租人尚未向乙方结算、支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金共计18302.1元，其中包含甲方租金收益16471.89元。3、上述未结算的租金收益，各方确认按以下约定进行结算、支付：(1)因1103号商铺的承租人尚未支付上述应付租金，丙方同意于本协议签署后二日内通知承租人直接将所欠租金共计92400元全额支付给甲方。其中应当由丙方收取的管理费9240元由甲方收取，并抵付本条第1项乙方应向甲方支付的租金收益。(2)因1107号商铺的承租人尚未支付上述应付租金，乙方同意于本协议签署后二日内通知承租人直接将所欠租金共计18302.1元全额支付给甲方。其中应当由乙方收取的管理费1830.21元由甲方收取，并抵付本条第1项乙方应向甲方支付的租金收益。(3)乙方于本协议签署之日起五个工作日内将1099号商铺2个月租金收益29340元，以及1107号商铺2个月租金收益15631.2元支付给甲方。本条第1项剩余未支付的租金收益，乙方应于2019年9月30日前支付给甲方。管理公司应当积极、及时、优先向甲方支付、清偿上述应付未付款项。”关于租金收付方式《补充协议》约定：“1、在本协议签署之后二个工作日内，管理公司应当以书面方式通知所有承租人变更租金收款方式。变更后的方式为每期租金由商铺承租人将租金的90%直接支付给甲方账户，剩余10%直接支付给管理公司账户。鉴于上述1099号商铺、1103号商铺及1107号商铺之承租人自2019年月1日至本协议签署之日止的租金均未支付，本协议各方同意，该部分租金亦按上述方式支付。若发出书面通知后，承租人未按约将租金的90%支付给甲方的，则由商铺承租人承担违约责任，乙方有权依据与承租人的租赁合同向承租人主张违约责任……”此外各方约定：“1、经各方友好协商，如管理公司根据本协议约定履行各项义务的，甲方不再追究管理公司逾期支付租金收益的违约责任。2、如乙方、丙方任一方未按本协议约定履行的，甲方有权解除与管理公司签署的全部《委托管理合同》及本协议，并要求违约方按《委托管理合同》的约定承担违约责任。3、如乙方或丙方任一方违约的，另一方应承担连带赔偿责任……本协议生效后即成为《委托管理合同》不可分割的组成部分，与《委托管理合同》具有同等的法律效力。本协议与《委托管理合同》约定发生冲突的，以本补充协议内容为准。除本补充协议另有约定外，各方仍以所签署的《委托管理合同》约定内容予以履行。”该《补充协议》中甲方签字处有原告委托代理人丁文翔签名，乙方、丙方盖章处分别加盖了两被告合同专用章。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案所涉五份《委托管理合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，应为有效，双方当事人均应恪守。2019年4月26日，各方当事人通过《补充协议》已就被告所欠原告租金收益进行了结算，并进一步明确了付款方式、期限和违约责任，但截至目前仍有部分钱款未按约履行完毕。原告因此依据《补充协议》中“如乙方、丙方任一方未按本协议约定履行的，甲方有权解除与管理公司签署的全部《委托管理合同》及本协议”的约定，要求解除原告与被告中联富地公司之间的两份《委托管理合同》、解除原告与被告中诚信金公司之间的三份《委托管理合同》以及解除原告与被告中联富地公司、被告中诚信金公司之间的《补充协议》的诉讼请求，具有合同上的依据，且两被告对此均无异议，故本院对此予以准许。关于本案中的未付租金收益款的金额，原、被告均确认为43272.3元，对此本院予以认可。关于违约金，两被告认为应自应付之日起按日万分之五计算应付未付金额；对此原告变更违约金的计算方式为以未付租金收益的43273.3元为基数，按日万分之五计算，自2019年10月1日起至全部债务实际付清之日止，本院认为原告的违约金计算方式有合同上的依据，予以准许。关于两被告的责任形式，鉴于《补充协议》已明确涉案未付租金收益由被告中联富地公司负责支付，两被告任一方违约的，另一方应承担连带赔偿责任，故原告要求被告中联富地公司支付未付的租金收益款和承担违约金，被告中诚信金公司负连带责任的诉讼请求，并无不当，本院予以准许。至于原告主张的律师费，符合合同约定，本院酌情予以支持，但应由被告中联富地公司予以支付，被告中诚信金公司负连带责任。关于原告要求被告中联富地公司向原告返还押金45368元的诉讼请求，由于被告中联富地公司对此予以认可，且原告亦承诺如该被告与实际承租人就押金产生法律争议的，原告将在所收押金范围内承担相应法律责任，故为减轻当事人诉累，本院对原告该项诉讼请求予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告金璐与被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司签订的两份《委托管理合同》已解除；二、确认原告金璐与被告中诚信金(上海)投资管理有限公司签订的三份《委托管理合同》已解除；三、确认原告金璐与被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司、被告中诚信金(上海)投资管理有限公司签订的《补充协议》已解除；四、被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金璐租金收益人民币43273.30元及违约金(违约金的计算方式：以人民币43273.30元为基数，按日利率万分之五，自2019年10月1日起计算至全部债务实际付清之日止)；五、被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告金璐律师费人民币5000元；六、被告中诚信金(上海)投资管理有限公司对上述第四、第五项判决中被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司应履行的义务承担连带责任；七、被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告金璐移交押金人民币45368元；八、原告的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2418元，减半收取计人民币1209元，由被告中联富地(上海)资产经营管理有限公司、被告中诚信金(上海)投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩啸二〇二〇年五月二十二日书记员  陈强附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。