山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1797号 原告（反诉被告）：苏鑫，男，1984年11月28日出生，汉族，无业，户籍地山东省章丘市。 委托诉讼代理人：李清亮、庄帅帅，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：济南首钜置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：袁庆华，总经理。 委托诉讼代理人：程小民，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马琳琳，山东齐鲁律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）苏鑫与被告（反诉原告）济南首钜置业有限公司（以下简称首钜置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案，被告首钜置业公司以原告苏鑫应支付逾期付款违约金为由提出反诉，本院依法合并审理。本院依法适用简易程序，分别于2020年4月2日及4月29日公开开庭进行了审理。原告苏鑫的委托诉讼代理人李清亮、庄帅帅，被告首钜置业公司的委托诉讼代理人程小民、马琳琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏鑫向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款为基数，自2019年1月1日至涉案房屋通过房屋分期综合验收备案之日，并且书面通知原告收房之日，因原告未收到被告的书面收房通知，暂计算至2019年12月31日，按照9-204每日每平米的房屋租金鉴定标准乘以房屋面积87.65平米计61425.12元，之后的违约金另案主张权利）；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告依约支付了全部房价款，购买首创奥特莱斯商铺。合同第八条约定被告应在2018年12月31日前将取得《综合验收备案证明》的商铺交付给原告，但原告迟延通过涉案商铺的房屋竣工备案验收和综合备案验收。原告依据相关法律规定，特请求法院判令被告支付延期交房违约金。 被告首钜置业公司辩称，一、逾期交房的违约责任不应自2019年1月1日起算。本项目因不可抗力、政府原因等相关因素，施工工期需顺延145天。按照合同第八条约定，被告的交付期限应据实予以顺延至2019年5月25日，同时涉案商品房在2019年6月27日已具备交付条件。因此，逾期交房时间仅为32日。二、原告要求按照同地段商铺租金水平支付违约金没有事实和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用的条件是“商品房买卖合同中没有约定违约金数额或计算方法的”。根据私法自治原则，如果当事人已就违约金进行了约定，除非合同符合无效的法定情形，否则应当优先适用约定的违约条款。本案中，双方就逾期交房的违约金计算已在商品房买卖合同第九条第2款中有明确约定，在此前提下，原告的主张没有法律依据。三、原告存在逾期付款的行为，依据合同附件五第一条之约定，被告应于2017年11月23日前支付购房余款398000元，但被告的余款系2017年12月12日才进行付款，逾期付款达20日。依照合同第七条之约定，被告应当每日按照应付款的万分之二支付违约金。 反诉原告首钜置业公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金1592元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告在履行双方签订的销售（字）201725569799号《商品房买卖合同》及补充协议过程中，未依照附件五：合同补充协议第一条第一款约定及时履行付款义务，逾期付款20日；按照合同第七条第二款约定，反诉被告应承担逾期付款的违约责任。 反诉被告苏鑫辩称，反诉被告不应当向反诉原告支付违约金，因补充协议第一条第二款约定是无效的，且导致延期付款的原因在于贷款银行，理由如下：1.补充协议第一条第二款约定违反合同法第三十九条、第四十条约定，加重了反诉被告的责任，减轻了反诉原告的责任，且对于该项约定，反诉原告没有进行任何的提示说明。2.在本案中39.8万元是银行贷款部分，申请银行贷款下款的时间具有不确定性，包括银行的审查进度、贷款人的材料是否完备及政策等因素，本案中仅逾期19天，逾期原因是银行延迟放款，反诉被告在提交材料的时间上及材料的完备上均符合银行的要求，反诉被告对此没有任何过错。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年9月24日，苏鑫（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于世纪大道以北、唐冶东路以西的首创奥特莱斯广场10号楼1单元3层318号房屋一处，建筑面积87.65平方米，房屋总价款为796814元。…第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第2种方式处理2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；第八条交付期限出卖人应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5.出卖人无法预见和控制包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性传染病以及其他政府限制性行为等客观原因造成工期延误；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。” 该合同附件五合同补充协议中第一条约定“关于付款方式的补充:1.买受人按下列第2种方式支付房款…(2)银行按揭贷款在本合同签署当日或7日之前,买受人应按照本合同第四条确定的总房价款51%向出卖人支付首期房款，计398814元，其中含履约定金50000元，已于2017年7月21日支付。余款398000元以银行按揭贷款方式支付。最后付款期限：不论买受人最终是否获得或足额获得贷款，买受人均应在2017年11月23日前，将全部房款足额付至出卖人指定账户。第三条约定：“1.买卖双方确认，主合同所记载的联系电话及其他联系方式为有效的联系方式。任何一方通知地址或联系电话发生变更的，须于变更之日起15日内书面通知对方。3.…采取邮寄送达方式的，以签收日期为送达日。”该合同中买受人信息处约定的通讯地址为“济南市历城区鲁商凤凰城”，约定的联系电话为“18660127198”。该合同签订后，苏鑫于2017年12月12日支付了剩余房款398000元。 涉案房屋于2019年5月6日竣工验收，于2019年6月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 2.2019年6月26日，首钜置业公司向苏鑫在《济南市商品房买卖合同》确认的通讯地址邮寄《交房通知》一份，但邮寄单填写的电话非合同约定的联系电话。交房通知载明：“您所购买的济南首创奥特莱斯·生活广场项目10号楼318室，已经达到合同约定的交付条件。我公司将在2019年6月29日办理交房入住手续。…如您未能按照本通知指定日期前来办理交房手续的，视为自动交付。”该邮件于2019年6月26日由“石辉”签收。庭审中，双方均认可至今尚未办理涉案房屋交接手续。 3.本案在审理过程中，苏鑫提供本院受理的同类案件(韩娟、陆丽芳所购买房屋)的租金估价报告即鲁广泰评房鉴字（2019）第845号房地产司法鉴定估价报告，估价对象为：首创奥特莱斯广场9号楼1单元204，建筑面积100.38平方主米，所在层2层，房屋用途商业，价值时点2019年1月1日至2019年8月30日的估价结果为：房地产市场租金价46400元，并提交下载于58同城网站首创奥特莱斯商业间一楼至三楼租金价格表3张，上述证据拟证实涉案房屋可参照每日1.92元/平方米，计算自2019年1月1日起计算至2019月12月31日止的逾期交房违约金。 本院认为，苏鑫与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据《济南市商品房买卖合同》约定，首钜置业公司应于2018年12月31日前将“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”的商品房交付给苏鑫。首钜置业公司未按合同约定时间交付，其主张因不可抗力和政府原因导致停工，工期应顺延，但未提供相应的监理施工日志予以佐证，故对其该项抗辩理由，本院不予采信；本院认定首钜置业公司存在逾期交房行为，应承担逾期交房违约责任。经查明，涉案商品房取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明的日期为2019年6月27日。首钜置业公司主张公司于2019年6月26日向苏鑫邮寄《交房通知书》，通知办理交房入住手续的时间为2019年6月29日，苏鑫之妻石辉于2019年6月26日签收上述邮件，其公司已经向苏鑫履行了书面通知交房义务；苏鑫称邮件详单上“石辉”签名并非石辉本人所签，其与石辉均未收到上述交房通知；本院认为，首钜置业公司并非按照主合同约定的通讯电话邮寄，邮件详单上载明的收件人电话与苏鑫及其妻子石辉在认购意向书、更名申请表及《济南市商品房买卖合同》中留存的电话亦不一致，且经过比对，邮件详单上“石辉”签名与认购意向书、更名申请表中“石辉”笔迹有较大差异，故首钜置业公司提供的上述证据不足以证实其公司已经向苏鑫履行了书面通知交房义务，故对其该项抗辩理由，因其证据不足，本院不予采信。苏鑫主张合同约定的日万分之一违约金计算比例过低，要求以同地段商铺的房屋租金标准予以调高。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案涉案商品房买卖合同中虽然约定了违约金计算方法，但该计算比例过低，苏鑫要求参照同地段同类房屋租金损失予以增加，符合上述法律规定，本院予以支持。苏鑫主张参照韩娟、陆丽芳所购买房屋的租金评估价值，综合两套房屋所在位置、楼层、单价等因素，同时为减轻当事人的诉讼成本，本院酌定以韩娟、陆丽芳案房屋租金评估单价为基数，下浮30%计算本案房屋租金价值。因苏鑫与首钜置业公司至今未办理房屋交接，现苏鑫主张自2019年1月1日起至2019年12月31日止的逾期交房违约金，不违反法律规定，本院予以支持，故涉案房屋自2019年1月1日至2019年12月31日的租金损失应为42189.84元（46400元÷100.38平方米÷242天×87.65平方米×360天×70%）。 关于苏鑫与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》第七条及《合同补充协议》第一条的格式条款是否应当认定无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定:“采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。”第四十条规定:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第九条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定,导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款,对方当事人申请撤销该格式条款的,人民法院应当支持”。第十条规定“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定,并具有合同法第四十条规定的情形之一的,人民法院应当认定该格式条款无效。根据上述法律规定,违反《合同法》第三十九条义务,并不必然产生格式条款无效的法律后果,格式条款相对方可通过向法院申请撤销的方式,否定格式条款。本案中,苏鑫未在法定的期限内申请撤销格式条款，且支付购房款是买受人的主要合同义务，合同双方对付款时间进行了明确约定，并不存在免除公司责任，加重苏鑫责任、排除其主要权利的情形式，故苏鑫主张合同中关于逾期付款违约条款约定无效的理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据合同附件五约定，苏鑫应于2017年11月23日前付清余款，故首钜置业公司主张以逾期应付款398000元为基数，按照日万分之二计算自2017年11月24日起计算至2017年12月12日止逾期付款违约金，不违反法律规定，本院予以支持，但首钜置业公司主张的计算时间有误，应为19天。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏鑫逾期交房违约金42189.84元； 二、反诉被告苏鑫于本判决生效之日起十日内支付反诉原告济南首钜置业有限公司逾期付款违约金1512.40元； 三、驳回原告苏鑫的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告济南首钜置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费506元，由济南首钜置业有限公司负担；反诉费25元，由苏鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 聪 二〇二〇年五月七日 书记员 邱琦琦