文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0243民初1304号原告：刘霞，女，1987年4月2日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：彭水黔龙阳光地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道文庙街58号黔龙阳光国际10号楼1楼，统一社会信用代码9150024356563553X1。法定代表人：李寅生，该公司董事长。委托诉讼代理人：岑永惠，女，该公司职工。原告刘霞诉被告彭水黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称黔龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告刘霞和被告黔龙公司的委托诉讼代理人岑永惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘霞向本院提出诉讼请求：1.被告黔龙公司立即向原告支付2016年11月30日至2017年5月20日的逾期交房违约金5738元,2017年5月21日至起诉之日的逾期交房违约金175162.32元；2.被告继续履行购房款总额的0.0005/日逾期交房违约金直至具备交房条件并出具接房通知书之日止，违约金按月支付；3.由被告承担本案的所有费用。诉讼过程中，原告刘霞将第二项诉讼请求明确为“被告继续履行购房款总额的0.0005/日逾期交房违约金直至具备原、被告2016年7月6日所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付条件之日止，违约金按月支付。”事实及理由：原告于2016年7月6日在被告处购买17幢32楼1号房屋，购房总价款335562元，并于合同签订当日付清首付款及相关税费和大修基金，余款于2016年7月18日与中国农业银行签订贷款合同，并于当月放款，原告于2016年8月开始偿还按揭贷款。房屋买卖合同中约定2016年11月30日前交房，被告于2016年12月27日签订《合同变更及补偿协议》，约定交房时间改为2017年5月20日，并支付逾期交房违约金5768元，该协议以盖章为由未实际交付原告，违约金也未支付，该违约金标准与购房合同约定的一致。被告于2016年12月27日公开承诺于2017年5月20日前交房，逾期按照所购物业总价的0.0005/日支付逾期交房违约金。2017年5月4日，被告在其公司与业主代表签订延期交房承诺书，除继续约定从2017年5月21日起支付所购物业总价的0.0005/日的逾期交房违约金外还加了一些补充条款，但截至目前，被告既不通知接房也未支付违约金。故原告特诉至人民法院，请求支持如前诉请。被告黔龙公司辩称，1.对原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》的事实无异议。2.被告公司因债务危机，正处于债务重组期间，涉及开发的第三期、四期业主共1300多家，都未达到法定的交付条件，客观事实属实。依照《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》约定，被告公司已构成违约，具有不可推卸的责任。3.原告请求支付的违约金标准明显过高，显属不当，违约金的计算标准应参照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条所约定的0.0001/日计算。4.原告购买的是第三期商品房，现可以接房装修居住，但因三期商品房未达到交付条件，所以未向原告发出接房通知书属实，近两年来公司因债务危机未向原告支付违约金也属实，公司重组成功后，将统一向三期、四期业主支付违约金，违约金标准以后期业主谈判为准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年7月6日原告刘霞作为乙方与被告黔龙公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了刘霞向黔龙公司购买黔龙阳光国际x期x幢x号房屋，购房价款为335562元整，于当日支付首期房款101562元，余款向银行申请234000元20年按揭贷款。该合同第七条约定了交房期限和交付条件，即“（一）本商品房交付期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2016年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……（3）本商品房未达到以上（1）条件，但取得分项验收合格证的视为符合交付条件。”，第九条约定了逾期交房的违约责任。即“（2）逾期超过120日后……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金……”合同签订后，原告支付了首付款101562元，并于2016年7月18日与中国农业银行股份有限公司重庆彭水支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款234000元，贷款期限为20年。2016年12月25日，被告黔龙公司向业主出具《承诺书》，承诺在2017年5月20日前将所购物业交付使用，若未能交付使用的，则承诺自2017年5月21日起按业主所购物业总价的0.0005/日向业主支付逾期交房违约金。2017年5月4日，被告黔龙公司向业主出具《承诺书》，其中，对于17号楼的交房时间以及逾期交房违约金标准问题，所作承诺与2016年12月25日所作承诺一致。被告在庭审中提出原告请求的0.0005/日违约金标准过高，要求按照《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定调整为0.0001/日。另查明，因原告所购房屋未达到双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付条件，故原告刘霞至今未接房。本院认为，本案系一起商品房预售合同纠纷，原、被告2016年7月6日所签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定被告于2016年11月30日前交房，被告逾期未交房，已构成违约。本案的争议焦点在于原告诉请的违约金标准如何确定。关于2016年12月1日至2017年5月20日期间违约金标准问题，因原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条明确约定了0.0001/日的逾期交房违约金标准，原告也是按照0.0001/日进行主张，本院对该期间的违约金标准予以确认。关于2017年5月21日后的违约金标准问题，原告按照0.0005/日进行主张，被告辩称0.0005/日的标准过高，要求调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少……”并参照第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，本院认为，原告所购物业总价为335562元，若按0.0005/日计算，则每年违约金标准为61240.07元，该违约金约定标准确实过分高于造成的损失，本院酌情调整为0.0001/日（即每年违约金标准为12248.01元）。因原告所购房屋未达到双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付条件，结合原告的诉请，被告黔龙公司应当向原告刘霞支付逾期交房违约金直至原告刘霞所购房屋具备双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付条件之日止。因此，本案被告黔龙公司应当向原告刘霞支付2016年12月1日起至原告刘霞所购房屋具备双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付条件之日止的逾期交房违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告彭水黔龙阳光地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘霞逾期交房违约金（以335562元为基数，按0.0001/日为标准执行，从2016年12月1日起计算至原告刘霞所购房屋具备双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定的交付条件之日止）；二、驳回原告刘霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3804元（原告刘霞已预交1902元），减半收取1902元，由被告彭水黔龙阳光地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  刘双宏二〇二〇年五月二十二日书记员  孙理怡