贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终189号上诉人（原审被告）：贵州泰瑞承来房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区新添大道南段紫金庄园5栋一单元4层3号。法定代表人：祝承奕，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：郑选文，男，1938年4月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州泰瑞承来房地产经纪有限公司（以下简称泰瑞承来公司）因与被上诉人郑选文房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人泰瑞承来公司上诉请求：1、撤销原判决第一项；2、判令被上诉人退款1,756元（若前租客所欠水电费属实可从中扣除）；3、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担；4、严惩名副其实欠款老赖者、敲诈勒索钱财者、捏造事实诬告者、编写虚假材料造假者、庭审装聋欺骗者被上诉人郑选文。事实和理由：1、本案的真实起因为2018年12月31日租赁合同到期后，上诉人工作人员即请被上诉人退还房屋押金，被上诉人一直以各种理由不退还而引起；2、合同期间，上诉人将从租客处收取的租金全部转给被上诉人，后租客走后，被上诉人自行出租的同时也请上诉人帮忙出租，被上诉人多次到门店咨询出租情况及取拿房屋钥匙，直到2019年6月29日彻底取走钥匙，此房五六月份一直空置。被上诉人主张有人居住需提供证据证明。3、被上诉人应当退还押金并且计算拖欠退还期间的利息756元。被上诉人郑选文辩称：1、原审判决第一项正确；2、原审法院不支持被上诉人要求上诉人赔偿违约金1,100元的诉请错误；3、原审法院将上诉人租房期间租赁物修理费和租赁物丢失赔偿金合计1,323元与房屋保证金1,000元抵扣清算错误。郑选文向一审法院起诉请求：1．被告支付所欠58天房租费2,126.57元；2．被告赔偿违约金1,100元；3．被告支付欠交水电费163.19元；4．被告赔偿租房期间损坏租赁物修理费1,323元，与合同保证金1,000元清算抵为323元；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，郑选文（甲方）与泰瑞承来公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将位于房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年5月4日至2018年12月31日（原为2018年5月4日至2021年5月4日，原告将合同终止期限修改为2018年12月31日）；租金每月1000元；保证金为1000元；乙方承担水费、电费、电视费、燃气费、物业管理费；租房保证金对房租、物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还乙方；乙方按照合同规定的时间和方式支付租金、保证金及其它费用；如乙方违反约定，甲方有权终止合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足抵甲方损失，乙方应予以赔偿；如乙方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租向甲方支付违约金，甲方退回剩余租金及保证金，否则没收剩余租金及保证金；2019年1月1日起按1100元支付。合同双方对房屋内物品进行了确认（有沙发、电视机、洗衣机、冰箱、两个木床、机顶盒）。合同签订后，泰瑞承来公司支付租金至2019年5月4日，其中2019年1月26日的房屋租金收据注明2019年1月1日起按1100元／月计算。另查明，2019年7月1日，郑选文将自行收回的房屋出租给案外人王小衣。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，郑选文与泰瑞承来公司均应按照《房屋租赁合同》的约定切实履行。双方合同于2018年12月31日租赁期限届满后，泰瑞承来公司按1,100元每月的标准继续支付租金至2019年5月4日，郑选文对此未有异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限转为不定期，对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除合同。本案中，租赁合同解除后，泰瑞承来公司负有返还房屋的义务，其未举证证明返还房屋时间，应承担举证不利的责任，因郑选文自认于2019年7月1日收回房屋，法院确认郑选文与泰瑞承来公司签订的《房屋租赁合同》自2019年7月1日解除。对于郑选文的诉请，根据庭审查明的事实，法院评判如下：1．被告支付所欠58天房租费2,126.57元的诉请，本案中，被告应支付2019年5月5日至2019年7月1日共57日的租金，为1,100元/月÷30日×57日≈2,090元。2．被告赔偿违约金1,100元的诉请。依前述，双方不定期租赁合同于2019年7月1日已经解除。法院已支持原告的租金损失，故法院对该诉请不予支持。3．被告支付欠交水电费163.19元的诉请，被告予以确认，应予支持。4．被告赔偿租房期间损坏租赁物修理费1,323元的诉请，关于丢失麻将桌300元、单人床280元，原告自行收回房屋且另行出租他人未提交证据证实其主张的麻将桌、单人床确已丢失及价值，法院不予支持。关于冰箱、洗衣机维修费743元。庭审中，原告提交的洗衣机维修单仅反映该洗衣机不工作（维修项目为电脑板、传感器等），不能排除洗衣机使用中自然损耗，原告提交的维修单并不足以证实被告在出租房屋过程中房屋使用人损坏洗衣机的事实。另外，对冰箱维修费，原告提交为空调维修单，与本案无关联。因此原告应承担以上物品损失的举证不利的责任，法院对上述维修费不予支持。以上房屋租金及水电费合计2,253.19元，为减少当事人讼累且双方当事人均同意对保证金1,000元予以扣减，扣减后为1,253.19元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州泰瑞承来房地产经纪有限公司自本判决生效之日起十日内向原告郑选文支付房屋租金及水电费共计1,253.19元；二、驳回原告郑选文的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告郑选文负担16元，被告贵州泰瑞承来房地产经纪有限公司负担9元（案件受理费反诉原告已预交，反诉被告在履行本判决时直接向原告支付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人泰瑞承来公司为了证明上诉主张向本院提交了证据：郑选文书写的《证明》一份、水电费清单两张、由泰瑞承来公司前台记录的取钥匙记录六页，拟证明上诉人主张2019年5月4日至2019年7月1日期间案涉房屋并未出租，上诉人不应支付租金，被上诉人未退还押金。被上诉人郑选文的质证意见为：三性及证明目的均不认可。本院二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，上诉人泰瑞承来公司与被上诉人郑选文签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年5月4日至2018年12月23日，虽上诉人主张租赁期限届满后，曾向被上诉人郑选文主张退还房屋押金，但据一审双方自认的事实，上诉人泰瑞承来公司在合同租赁期限届满后继续使用租赁房屋并按1,100元每月支付房屋租金至2019年5月4日，对此被上诉人郑选文未提出异议，故《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。上诉人泰瑞承来公司应当继续按照《房屋租赁合同》的约定向被上诉人郑选文支付租金直至双方进行房屋交接，案涉《房屋租赁合同》解除。2019年5月4日后，上诉人泰瑞承来公司未向被上诉人郑选文支付房屋租金，上诉人提供的由泰瑞承来公司前台记录的被上诉人郑选文取钥匙记录，系上诉人单方记载，且仅能证明2019年5月4日至2019年7月1日期间，被上诉人郑选文到上诉人处进行过取还钥匙，故上诉人泰瑞承来公司提供的证据不能证明其已经与被上诉人郑选文就解除《房屋租赁合同》达成一致，并且办理了办理房屋交接，将案涉房屋交还被上诉人郑选文，应当承担举证不能的不利后果。被上诉人郑选文自认于2019年7月1日收回房屋，故一审法院判决上诉人泰瑞承来公司向被上诉人郑选文支付2019年5月5日至2019年7月1日的房屋租金并从当事人自愿抵扣房屋押金并无不当。被上诉人主张的欠缴水电费有相应票据且上诉人泰瑞承来公司在一审中表示认可，故一审法院判决上诉人泰瑞承来公司支付水电费并无不当。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人贵州泰瑞承来房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州泰瑞承来房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王可审判员  刘佳审判员  庞敏二〇二〇年五月十五日法官助理徐贞兰书记员李敏