重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0101民初7795号 原告：谭秀清，女，汉族，1971年8月22日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：熊学斌，重庆新盟律师事务所律师。 原告：牟亚林，男，汉族，1967年3月15日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：熊学斌，重庆新盟律师事务所律师。 原告：谭佐琼，女，汉族，1967年1月2日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：熊学斌，重庆新盟律师事务所律师。 原告：牟雪清，男，汉族，1973年12月15日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：熊学斌，重庆新盟律师事务所律师。 原告：牟亚平，女，汉族，1964年11月1日出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：熊学斌，重庆新盟律师事务所律师。 被告：北京中恒房地产开发有限公司，住所地北京市密云区工业开发区A区康宝路245号，统一社会信用代码91110228633665352N。 法定代表人：张农，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。 被告：北京中恒房地产开发有限公司万州分公司，住所地重庆市万州区江南新区综合楼7楼，统一社会信用代码91500101790703121D。 委托诉讼代理人（特别授权）：张小龙，该公司员工。 委托诉讼代理人：范远洪，重庆渝万律师事务所律师。 原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平与被告北京中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司（中恒万州分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。五原告及原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金904630元；2.判令被告支付房屋渗漏整改损失50000元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第1项诉讼请求金额变更为882513.49元；变更第2项诉讼请求为判令被告对原告房屋渗漏进行修复。事实和理由：2017年11月28日，五原告共同购买了位于万州区×××的房屋。房屋总金额7907827元。约定交房日期为2018年4月30日。事后，原告查看了房屋，发现房屋楼顶渗水严重。原告多次与被告进行交涉，要求对楼顶渗水进行整改。被告整改无果。原告没有办法，应被告要求于2019年5月8日接房。但房屋依然渗水。被告迟延交房的行为严重违约，应当按照合同约定支付违约金，且因未积极处理房屋渗水问题，给原告造成损失。望支持原告的诉讼请求。关于二被告的责任承担方式，原告选择 二被告辩称，被告未按照约定于2018年4月30日交房，前期系因原告银行征信问题，延迟了按揭贷款的发放时间，故顺延了交房时间。后期系因为原告与其他业主争夺过道、楼梯间等公共区域使用权，并提出无理主张，要求被告支持原告的非法权利。延期接房系原告的责任。关于房屋渗漏问题，是在超过交付期才出现的瑕疵现象，最多承担保修责任，被告也愿意承担保修责任。渗漏的具体原因系因上层消防管道损坏所致。消防管道的质保期为2年。从房屋竣工验收至首次发现渗水之日，已原告超过了质保期。虽然渗水不是被告的责任范围，但被告为了息事宁人，仍然彻底维修，解决了渗水问题。关于伸缩缝漏水问题，因2号楼商业房上方靠伸缩缝一侧系石材幕墙，影响了伸缩缝的宽度，所以从上面整治漏水问题不科学，也不合理，而从室内整治比较可行。所以，被告方以安装引流槽的方式进行了整治。渗水不足以成为原告拒绝接房的理由。双方约定的交房标准为以现状为准，原告在房屋现状以外的其他主张，均为阻却交付的无理借口。双方已于2019年5月8日实际交房，表明原告同意和接受了诉争房屋的现状。但原告在接房当天即起诉主张违约责任，自相矛盾，属滥用诉权的行为。原告主张的事实和理由均不能成立，请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人没有争议的事实，本院认定如下： 2017年11月28日，五原告（乙方）与被告中恒万州分公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要内容有：“第三条，乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房坐落为万州区×××。（四）本商品房建筑面积1561.76平方米；第四条，购房价款。（一）总成交金额7907827元。建筑面积单价5063.41元/平方米；第五条，付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款。3.按揭付款。本商品房总成交金额7907827元。（1）签约时支付500000元，2017年12月23日前支付3457827元，余款3950000元申请按揭贷款。（2）选择按揭付款方式购房的，乙方应按合同约定按时办理相关贷款手续，否则，应承担视同逾期付款的违约责任，且因按揭贷款而产生的手续费等费用由乙方自行承担；第七条，交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限。1.属现房销售的，甲方应在2018年4月30日前，将商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：1.本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，交房手续的办理。1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）房屋交付的补充约定：A.如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期交房，无须承担任何违约责任：①遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起30日内告知乙方的。②乙方未付清应付款项和违约金。③乙方委托他人到场办理房屋交接手续的，须向甲方出示经过公证的授权委托书并留存于甲方。B.乙方接收该商品房时应具备下列条件，否则甲方有权不交付房屋且无需承担逾期交房违约责任：①已按买卖合同规定缴清了全部应付房款（包括违约金）。②已缴清了该商品房有关的公共维修基金、契税等费用及办理权属证书所需的文件和资料。C.按揭贷款客户在办理交房时，产权证由甲方代办，办妥产权证和房产抵押手续后由甲方将有关证件转交贷款银行收押，乙方留产权证复印件。D.发生下述情形之一的，该商品房的实际交付日为甲方就该商品房交付、接受通知所载明的日期或期限的届满日，在交付之日起，该商品房的风险责任转由乙方承担：①因乙方自身原因未能按时办理该商品房交付、接收手续的。②乙方通讯联系地址、电话发生变更且未依约通知甲方，致使甲方无法向乙方送达商品房交付通知的。第九条，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房交付使用之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付使用之日起30日内向乙方支付违约金。第十六条，商品房质量、装饰、设备标准的约定。甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准……达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：2.甲方限期整改，达到双方约定标准。第十八条，保修责任。《新建商品房屋质量保证书》作为本合同附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可以协助维修，维修费用由乙方承担。” 合同附件三（建筑材料、设备安装标准说明）载明“交房标准以现状为准”。 合同附件《重庆市新建商品房屋质量保证书》载明“保修范围与保修期限。本商品房自竣工验收合格交付业主使用之日起，在正常使用和维护的情况下，本公司对下列部位或部件在保修期限内出现的质量问题免费承担保修责任：……屋面防水工程、有防水要求的外墙面、厨房、卫生间、地下室的防渗漏，保修期限5年，保修正常完成时限1月内……”。 中恒·江南天地1#楼、S3商业及B区地下车库已于2016年5月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。 2018年8月8日，万州区×××房屋办理了不动产转移登记，取得了不动产权登记证书，权利人为五原告。 2018年8月24日原告牟雪清在中国农业银行的按揭贷款3950000放款。2020年4月28日，中国农业银行股份有限公司重庆万州分行出具关于谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平合资购买重庆市万州区×××商用房在我行申请贷款的说明，载明“我行于2018年2月27日受理了谭秀清购买的位于万州区×××商用房贷款申请，因缺乏谭秀清收入真实性的证明材料，且其家属系开发商北京中恒当地产开发有限公司万州分公司的员工，不符合我行的贷款相关规定，贷款申请未能审批通过。其家属补充了贷款真实性承诺后，我行于2018年3月29日再次将该笔贷款申请上报审批，贷款申请仍未能审批通过。之后买方变更借款人为牟雪清再次提交商用房贷款申请，我行于2018年7月3日将牟雪清为贷款人的贷款申请上报审批，于2018年7月18日审批通过，并于2018年8月24日发放该笔贷款395万元”。 2018年9月5日，五原告向被告中恒万州分公司发出江南天地商业及库房接房问题报告，载明“我方及贵方工程部向欣、王云，中工物业陈林于2018年9月5日上午9：30到江南天地S2（笔误，应为S3）商业及库房1-3现场链接接房事宜。经现场查看，发现如下问题：一、库房1、库房2、库房3室内场堆满杂物，未清理；二、商业S2（笔误，应为S3）室内垃圾满地未清理，外墙窗缺1扇窗，部分窗扇无法打开，所有外门未见门锁；三、公共通道、公共门头、公共卫生间、公共楼梯被人占用；四、商业S2（笔误，应为S3）合同内公摊面积579.89㎡包含了一层电井、水井、风井，一层共用门厅及通道，一二层住宅共用楼梯，一层公用电梯，分摊不合理。以上问题恳请贵司组织相关部门及人员及时处理与协调，由此引起的一切责任我方概不负责。我方保留向贵司申诉相关权益的权利。” 2018年9月27日，五原告向被告中恒万州分公司发出江南天地S3商业2及库房交房催告书，载明“我方于2017年11月28日签订的S3商业2及库房1-3购房合同，2017年11月28日已交齐首付款及相关费用。合同约定甲方应于2018年4月30日前，将商品房交付乙方使用。贵方通知我方于2018年9月5日上午9：30到江南天地S3商业2及库房1-3现场链接交房事宜，经现场踏看，根本不具备交房条件，主要问题如下：一、库房1、库房2、库房3被人占用，室内堆满杂物，要求及时清理；二、共通道、公共门头、公共卫生间、公共楼梯被人占用，合同约定公摊部分有权共同享用，要求与相关关联产权人签订书面共享协议；三、S3商业2合同内公摊面积579.89㎡包含了一层电井、水井、风井，一层共用门厅及通道，一二层住宅共用楼梯，一层公用电梯，分摊不合理，要求提供分摊依据；四、变形缝多处漏水，有的漏水点直接用PVC管做成水槽，既不符合规范要求，又影响使用，要求按规范要求处理；五、外墙窗缺1扇，部分窗扇已严重变形无法打开，且存在安全隐患，要求修复并满足使用要求；六、S3商业2-2未设计排水管道，不能满足使用要求，我方要求按合同约定交房标准，室内排水管道接口并接入市政排水管；七、S3商业2-2未按合同约定交房标准，自来水入户，一户一个水表设置，要求按合同约定设置。以上问题我方于9月5日提交了书面报告，要求贵司安排人员及时处理。截至目前，排水、给水、门窗、漏水等整改工程还在施工，商场1于商场2共用的梯间、通道、过道、门头均由商场1业主全部占有。经贵司工程部相关人员、物业相关人员及我方相关人员多次协调，商场1业主不同意公共区域共同使用，双方不能达成协商意见。我方要求贵司加强力量，必须保证在2018年10月1日前完成交房。否则我方将按合同约定追究贵司违约责任，并要求赔偿我方延期交房期间造成的全部损失。” 2018年12月13日，五原告再次向被告中恒万州分公司发出江南天地S3商业2及库房接房问题报告，载明“我方于2017年11月28日签订的S3商业2及库房1-3购房合同，2017年11月28日已交齐首付款及相关费用。合同约定甲方应于2018年4月30日前，将商品房交付乙方使用。贵方通知我方于2018年9月5日上午9：30到江南天地S3商业2及库房1-3现场链接交房事宜，经现场踏看，根本不具备交房条件，主要问题如下：一、库房1、库房2、库房3被人占用，室内堆满杂物，要求及时清理；二、共通道、公共门头、公共卫生间、公共楼梯被人占用，合同约定公摊部分有权共同享用，要求与相关关联产权人签订书面共享协议；三、S3商业2合同内公摊面积579.89㎡包含了一层电井、水井、风井，一层共用门厅及通道，一二层住宅共用楼梯，一层公用电梯，分摊不合理，要求提供分摊依据；四、变形缝多处漏水，有的漏水点直接用PVC管做成水槽，既不符合规范要求，又影响使用，要求按规范要求处理；五、外墙窗缺1扇，部分窗扇已严重变形无法打开，且存在安全隐患，要求修复并满足使用要求；六、S3商业2-2未设计排水管道，不能满足使用要求，我方要求按合同约定交房标准，室内排水管道接口并接入市政排水管；七、S3商业2-2未按合同约定交房标准，自来水入户，一户一个水表设置，要求按合同约定设置。以上问题自2018年9月5日提出并经2018年9月27日催告后，至今第四条漏水问题未得到解决，现场还发现了新的漏水点。恳请贵公司组织相关部门及人员及时处理与协调，按合同约定应于2018年4月30日交房，由于漏水问题未能解决，严重影响我方接房。我方保留向贵司申诉及相关权益的权利”。 上述三份接房问题报告及催告函上均有被告中恒万州分公司的工作人员签字确认。 2019年2月26日，五原告委托律师向被告中恒万州分公司发出关于催告商品房交付律师函，载明“贵公司与乙方于2017年11月28日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定贵公司应在2018年4月30日前将商品房交付乙方使用。截至今日，贵公司一直没有将商品房交付乙方使用。就该等事宜，乙方曾数次派人或致电与贵公司。同时，对于贵公司多次延期交付商品房之行为……贵公司未实际、根本履行《重庆市商品房买卖合同》项下之交付义务，没有如期交付商品房，业已构成违约，依法应当承担由此造成的全部法律责任。同时，乙方多次查看商品房，房屋天顶多处有渗水情况，严重影响乙方所购房屋的使用功效，商品房具有瑕疵，不符合质量要求。有鉴于此，本律师事务所为最后知会：一、于收到本律师函十五天内，务请贵公司尽速依照《重庆市商品房买卖合同》的约定，将商品房渗水进行整改并交付乙方使用；二、若贵公司在以上期限内能及时交付商品房，违约金可酌减；一旦期限届满而仍不见贵公司有整改和交付商品房之具体履约行为，乙方将采取司法途径以追究法律责任。” 2019年3月21日，原被告签署房屋验收交接单，该交接单“遗留问题”处载明：“发现有漏水。楼梯间有违建，入户大门有改建。与竣工图不符。电梯不能运行。”双方交房未果。2019年5月8日，原告正式接收案涉房屋。 2019年7月23日，经现场勘验，江南天地S3商业2面对长江右边伸缩缝处天花板有潮湿、渗水状况，并有积水偶尔滴落。伸缩缝处天花板设置有引流槽。引流槽里有少量积水。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告拒绝接房的理由是否正当；二、被告是否构成逾期交房；三、被告修复漏水问题的措施是否恰当。结合已查明的事实及当事人的诉、辩意见，本院评析如下： 一、关于原告拒绝接房理由是否正当的问题。中恒·江南天地S3商业已于2016年5月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其主体结构质量合格，具备了法定及约定的交付条件。同时，万州区×××（中恒·江南天地S3商业2）已于2018年8月8日办理了不动产权证书，此时，被告方对该房屋只应承担瑕疵担保责任。买受人可以就房屋质量瑕疵问题，要求被告承担修复义务，并可以主张由此造成的损失，但不能以此为由拒绝接房。具体到本案而言，双方在房屋交接时发现房屋共有部分被其他业主占用系业主共有权问题，不能归责于被告，且与房屋交付无关。共有面积分摊不合理系原告的单方认识和意见，亦与房屋交付无关。房屋漏水、杂物未清理、部分门窗无法正常使用等现象均系瑕疵问题。原告可以要求被告及时修复、清理，但其以此拒绝接房的维权方式并不妥当。故，原告于2018年9月5日起拒绝接受案涉房屋的理由并不正当。 二、关于被告是否构成逾期交房问题，根据本案实际情况，应从三个阶段进行分析。 （一）中恒·江南天地S3商业已于2016年5月27日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。案涉房屋系现房销售，且早已符合交付条件。按照双方约定“甲方应在2018年4月30日前，将商品房交付乙方使用”；“乙方接收该商品房时应具备下列条件，否则甲方有权不交付房屋且无需承担逾期交房违约责任：①已按买卖合同规定缴清了全部应付房款（包括违约金）”。因原告贷款审核事项出现问题，其银行按揭贷款于2018年8月24日方成功放款。被告在收到原告按揭贷款前，有权拒绝交房。故，2018年5月1日至2018年8月24日期间，被告并不构成逾期交房。 （二）被告收到原告全部购房款后，应当及时通知原告接房。按照双方约定，被告还应以书面方式通知原告接房，而被告并未提供证据证明其及时履行了通知义务。从原告提供的江南天地商业及库房接房问题报告显示双方于2018年9月5日到现场处理交房事宜。此事实可以反映被告通知了原告接房，但通知时间仅能确定为2018年9月5日。故，2018年8月25日至2018年9月4日期间，被告构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。按照双方约定“逾期在30日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房交付使用之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行”，被告应当向原告支付逾期交房违约金26095.83元（7907827元×3÷10000×11日）。 （三）2018年9月5日，被告通知原告接房。原被告就甲方事宜多次交涉。直至2019年5月8日双方才正式交接房屋。而原告已于2018年9月5日履行了通知义务。虽然双方约定的通知方式需以书面形式，但因原告已实际收到通知并现场查看房屋，进而与被告交涉接房事宜，应当认定双方以实际行动对“书面通知”的方式作出了变更约定。同时也应当认定被告通知原告的接房日期即为2018年9月5日。按照双方约定“如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担”，如前述，原告在2018年9月5日至2019年5月7日期间拒绝接房的理由并不正当，故案涉房屋已于2018年9月5日视为交付。被告不再构成逾期交房。 三、关于案涉房屋天花板漏水修复问题。经现场勘验，万州区×××（中恒·江南天地S3商业2）面对长江右边伸缩缝处天花板的确存在渗漏的情况，原、被告对此亦无异议。案涉房屋尚在质保期内，被告亦认可其应当承担保修责任。对原告要求被告对万州区×××房屋渗漏进行修复的诉讼请求，本院予以支持。原、被告曾多次交涉修复问题。被告也采取了安设引流槽的方式对渗水进行引流处理。但修复渗水问题，需从房屋自身结构进行防水处理和施工。诸如安设引流槽等“治标不治本”的处理方式，不仅不符合常理，也不符合相关规范。对被告提出以安装引流槽的方式，从室内整治比较可行的抗辩意见，本院不予采纳。被告应当继续履行保修义务，对案涉房屋天花板漏水进行修复。 四、关于二被告的责任承担方式问题。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定“法人可以依法设立分支机构。法律、法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”。原告已明确选择先由被告中恒万州分公司以其管理的财产承担责任，不足以承担的，由被告中恒公司承担。对此，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二第（五）项、第九十条之规定，判决如下： 一、被告北京中恒房地产开发有限公司、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司于本判决生效后三十日内对万州区×××房屋面向长江右边伸缩缝处天花板漏水问题进行修复（被告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司以其管理的财产承担修复责任，不足以承担的，由被告北京中恒房地产开发有限公司承担）； 二、被告北京中恒房地产开发有限公司、北京中恒房地产开发有限公司万州分公司于本判决生效后十日内向原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平支付逾期交房违约金26095.83元（被告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司以其管理的财产承担责任，不足以承担的，由被告北京中恒房地产开发有限公司承担）； 三、驳回原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12625元，由被告北京中恒房地产开发有限公司万州分公司、北京中恒房地产开发有限公司负担452元。其余部分由原告谭秀清、牟亚林、谭佐琼、牟雪清、牟亚平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  刘 彦 人民陪审员  闫跃武 人民陪审员  王 莉 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  熊 贤