河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初1475号原告季桂云，女，汉族，1968年9月4日出生，住河南省南阳市宛城区。被告许阳阳，男，汉族，1988年3月5日出生，住南阳市宛城区。被告吴召东，男，汉族，1977年6月25日出生，住河南省方城县。原告季桂云诉被告许阳阳、吴召东房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年12月17日作出（2019）豫1302民初9333号民事裁定书，裁定驳回原告季桂云的起诉。南阳市中级人民法院于2020年4月7日作出（2020）豫13民终945号民事裁定书，指令本院进行审理。本院于2020年5月20日依法公开开庭进行了审理。原告季桂云，被告许阳阳、被告吴召东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告季桂云与许占祥原系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，在原告老宅基地处共建两套住宅房屋。2013年原告与许占祥离婚，许占祥又另行组成家庭。2014年3月27日，许占祥、许阳阳未经原告知晓，私自将上述房屋一处与被告吴召东签订房屋买房协议，将涉案房屋出售给了吴召东。许占祥于2016年去世。后原告才知道上述事情，多次与许阳阳、吴召东协商解决，解除合同事宜，并发生纠纷，但被告吴召东仍强行霸占，拒不返还该房屋。原告认为，许占祥、许阳阳在未经原告同意出售该房屋，侵犯了原告对该房屋的所有权，也违反了法律强制性规定。现南阳市中级人民法院己对季桂云主张的许占祥、许阳阳与李改梅、李秋梅双方签订的房屋买卖合同确认无效，属生效判决且为新的判决案例，故原告请求法院依法确认被告许阳阳、许占祥与吴召东签订的房屋买卖合同无效，并判令吴召东返还占有的房屋。本案受理费用由二被告负担。被告许阳阳辩称，原告不具有诉讼主体资格，原告所诉房屋系许阳阳个人所有，是当时许阳阳打工受伤的赔偿款所建，许阳阳与吴召东之间是真实买卖关系，系真实意思表示，许阳阳出售房屋合理合法，合同为有效合同；该涉案房屋吴召东在签订买卖合同后，吴召东已经拆旧建新，原告所要求返还的房屋已经不复存在，返还房屋已经不可能，因此应当驳回原告的诉请；本案已在2017年提起过诉讼，依据一事不再理原则，应当驳回原告的起诉；原告起诉已过诉讼时效。被告吴召东辩称，我是合法买卖房屋，当时买卖的时候房子只是一个框架，里面什么都没有，该房屋已经由我于2014年拆除重建并居住，原房屋不复存在，无法进行返还，原告对该房屋无所有权，且原告不具有诉讼主体资格，应驳回原告的诉求，不应重复诉讼。原告举证：1、协议书一份，证明房屋吴召东并没有拆建，只是给房子改造成两个小门，原来是三室一厅；2、（2013）宛民初字第2168号民事判决书一份及二审文书，证明离婚时间；3、（2018）豫1302民初1250号民事判决书一份及二审文书，证明合同无效；4、2013年12月20日证明一份，证明盖房子钱5万元原告不知道；5、2019年9月3日吕庄社区居民委员会证明两份；6、2019年5月31日吕庄社区居民委员会证明；7、收款收据一份，证明原告买的宅基地，组里出的收据；8、2019年5月13日吕庄社区居民委员会证明；9、（2017）豫1302民初3576号民事裁定书及二审文书。10、2019年8月27日吕庄社区居委会证明1份，证明房子是原告盖的。被告许阳阳质证：对第一组证据即协议的真实性无异议，原告是知情的，房屋买卖是许占祥与吴召东之间发生的，过后是吴召东让许阳阳在上面签的字；对第二组证据证明方向有异议，这个案件后来上诉了，应该按上诉生效时间算；对第三组证据真实性无异议，与本案无关联性，那是另外一套房子，与本案无关，这个合同无效不代表本案合同也无效，这个案件也上诉了，二审维持了；对第四组证据是复印件要求提供原件，一审时原告提交该证明的时候下面是折起来的，上面证明内容不是许阳阳所写；对第五组证据真实性有异议，证明内容有异议，居委会应当有负责人签字，该两份证明没有负责人签字，买卖关系属于家庭内部的事情，村委不可能知道那么清楚，因此该两份证明是虚假的，房屋系许阳阳出资所建，原告和许阳阳父亲招呼建造，两份证明不应采信；对第六组证据真实性有异议，不是原件，社区负责人应当签字，与本案无关；对第七组证据真实性无异议，与本案无关，许占祥有三处宅基地，并不显示是本案争议的宅基地；对第八组证据真实性有异议，与本案无关，许阳阳13岁自己出去打工了；对第九组证据与本案无关；对第十组证据真实性无异议，证明方向有异议，房子不是原告盖的。被告吴召东质证：对第一组证据当时协议签订是许占祥、许阳阳、周可等人一起签订的，钱款两清，合同是真实有效的，房屋后来我拆除重建了，现在房屋三层。签订协议的时候原告知道。对第十组证据，真实性有异议，房子是许阳阳父亲自己还找的有工人盖的。其他同被告许阳阳质证意见。被告许阳阳举证：1、季桂云本人出具给许阳阳的2013年12月8日证明一份，证明涉案房屋系许阳阳用自己打工受伤的赔偿款所建；2、南阳市宛城区白河镇吕庄证明一份，证明该房是建在村组为许阳阳所批准的宅基地上；3、（2017）豫1302民初3575号民事裁定书一份，证明2017年7月20日季桂云为本案曾起诉到贵院，根据一事不再理原则，应当不再受理；原告起诉已过诉讼时效。原告季桂云质证：对第一组证据即2013年12月8日的证明是我出的，但是后来许阳阳又给我出了一份证明，证实我不知道这五万块钱；对第二组证据真实性有异议，没写清宅基地是几号；对第三组证据真实性无异议，诉讼时效未过，我有新的证据提交可以起诉。被告吴召东质证：对被告许阳阳出示的证据均无异议。被告吴召东举证：1、温保安的证明，证明房子状况，现有房子三层；2、2017年3575号民事裁定书一份；3、购房合同一份，证明当时买房子的时候房子是个框架房及房屋的位置、钱款的交付人。原告季桂云质证：对第一组证据真实性无异议，诉讼时效未过，我有新的证据提交可以起诉；对第二组证据无异议；对第三组证据真实性有异议，现在房子是两层，温保安本人未到庭，房子是2006年我建的，卖的时候是一层半。二楼上还有我放的两万块砖。被告许阳阳质证：对三组证据都无异议。根据原被告诉辩、举证、质证，本院确认案件事实如下：季桂云与许占祥系再婚，双方于1997年10月份以夫妻名义同居生活，1998年9月11日生育男孩许龙，2004年3月30日补办了结婚登记。许阳阳系许占祥与前妻生育之子。2013年季桂云起诉与许占祥离婚，2013年12月28日本院作出（2013）宛民初字第2168号民事判决书，判决准予离婚，婚前财产归各自所有。对双方共同建造的两处住房因没有办理相关手续，未予分割。季桂云不服上诉。南阳市中级人民法院作出（2014）南民一终字00318号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月24日，许占祥病故。2017年7月20日，季桂云以许阳阳、吴召东为被告，起诉请求确认2014年3月23日许阳阳、许占祥与吴召东签订的房屋买卖协议无效并返还房屋。2017年11月27日，本院作出（2017）豫1302民初3575号民事裁定书，以该房屋未取得合法手续无法确认所有权归属，不属于法院受案范围为由，驳回季桂云的起诉。现已发生法律效力。2019年7月16日，季桂云又以许阳阳、吴召东为被告，起诉请求确认2014年3月23日许阳阳、许占祥与吴召东签订的房屋买房协议无效、返还房屋，本院于2019年9月20日作出（2019）豫1302民初5954号民事裁定书，以该案属重复起诉为由，驳回季桂云的起诉。季桂云不服上诉。南阳市中级人民法院作出（2019）豫13民终6939号民事裁定书，撤销原裁定，指令本院审理。本院审理后，于2019年12月17日作出（2019）豫1302民初9333号民事裁定书，认为季桂云就同一处房产发生的纠纷已经本院（2017）豫1302民初3575号民事裁定书裁定驳回起诉，该裁定已生效，季桂云对于案涉纠纷不服，应通过再审程序解决。2019年7月16日原告再次以同一诉求提起诉讼，不符合重新起诉条件，属重复起诉，驳回季桂云起诉。季桂云不服上诉。南阳市中级人民法院作出（2020）豫13民终945号民事裁定书，撤销原裁定，指令本院审理。另查明，季桂云、许占祥于2014年离婚时，未对婚内位于宛城区溧河乡吕庄社区2组的房产进行分割。该处房产共两座，其中一处由许阳阳、许占祥卖给李改梅、李秋梅，另一处由许阳阳、许占祥卖给吴召东。2017年，季桂云起诉请求确认许占祥、许阳阳与李改梅、李秋梅于2014年3月23日签订的房屋买卖协议无效并返还房屋，本院作出（2017）豫1302民初3576号民事裁定书，裁定驳回起诉。季桂云不服上诉。南阳市中级人民法院作出（2018）豫13民终96号裁定书，撤销一审裁定书，指令本院进行审理。本院审理后，于2018年9月21日作出（2018）豫1302民初1250号民事判决书，判决许占祥、许阳阳与李改梅、李秋梅于2014年3月23日所签订的房屋买卖协议为无效合同，驳回季桂云的其他诉讼请求。后季桂云不服上诉。南阳市中级人民法院作出（2018）豫13民终6371号判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：南阳市中级人民法院（2020）豫13民终945号民事裁定书，以季桂云系与讼争房屋有关的利害关系人，一审法院应对其诉讼请求是否成立进行实体审理为由，裁定撤销本院（2019）豫1302民初9333号民事裁定，指令本院审理。本院依据二审法院生效的法律文书对本案进行实体审理。本案争议的焦点为该房产是否属于原告季桂云与许占祥的共同财产；许占祥、许阳阳私自出售该房产给吴召东是否有效；被告应否返还原告房屋。关于该房产是否属于原告季桂云与许占祥的共同财产的问题，本案争议的房产被法院确认为原告季桂云与许占祥共同共有，该事实已被南阳市中级人民法院确认，在该判决未被否认的情况下，争议的房产应属于原告季桂云与许占祥共同共有。许占祥已经死亡，该房产中许占祥的份额可通过其他途径另行解决。关于许占祥、许阳阳私自出售该房产给吴召东是否有效的问题，该房产系共同共有，被告许阳阳、许占祥在未通知原告的情况下与被告吴召东之间签订了房屋买卖协议，许占祥伙同被告许阳阳将有原告份额的房产出售，系侵犯原告的合法权益，原告事后并未追认上述协议，该协议对原告并不产生法律效力。《中华人民共和国宅基地管理办法》第八条规定，农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。被告吴召东并非吕庄村村组成员，在购买农村宅基地时，在出卖人未出具合法手续证明该房产归许占祥、许阳阳所有的情况下，与二人签订房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，该行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于合同无效的情形，应为无效协议。但被告吴召东已支付相应的价款，对于支付的相应价款，可以要求出卖人许占祥、许阳阳返还。关于被告吴召东应否返还原告房屋的问题，该房屋买卖协议发生在原告季桂云与许占祥婚姻存续期间，许占祥已经死亡，应由其配偶季桂云及继承人许阳阳、许龙共同返还购房款。房屋买卖协议无效，该房屋的份额系多人共有，在购房款未返还的情况下，仅原告一人要求返还房屋，本院不予支持。对于返还房屋的份额及返还购房款人的确定，可通过其他案件另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项、《中华人民共和国宅基地管理办法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、许占祥、被告许阳阳与被告吴召东于2014年3月23日所签订的房屋买卖协议为无效合同。二、驳回原告季桂云其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告许阳阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  杜鸿二〇二〇年五月二十五日法官助理张红玉书记员张凌