上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2414号上诉人（原审被告，反诉原告）：钟军军，男，1982年2月7日生，汉族，户籍地江西省抚州市南丰县。委托诉讼代理人：韦家凯，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马俊杰，上海华勤基信律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：上海顺宏橡塑有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光明社区光明村四组。法定代表人：洪颖，总经理。委托诉讼代理人：周春雷，上海宙斯盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏慧仙，上海宙斯盾律师事务所律师。上诉人钟军军因与被上诉人上海顺宏橡塑有限公司（以下简称顺宏橡塑公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初17009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟军军上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，改判上诉人不支付被上诉人占有使用费。2.撤销原审判决主文第四项，改判被上诉人支付上诉人装修损失76,450元。3.撤销原审判决主文第五项，改判被上诉人支付上诉人搬迁费3,045元。4.撤销原审判决主文第六项，改判被上诉人支付上诉人停业损失186,200元，并返还上诉人多付租金24,660元。主要理由：1.上诉人在2017年10月之后没有占有使用被上诉人的房屋，且系争房屋内的设备已经搬空，应视为交付房屋，故无需支付占有使用费，且被上诉人应返还多支付的租金。2.政府拆迁时对装修进行了评估，且支付相应对价给上诉人，应视同上诉人同意利用装修并出售给政府，故装修损失和拆迁补偿应该归上诉人所有。3.上诉人停业是因为合同无效被迫搬离，被上诉人应支付上诉人停业损失。现拆迁部门评估报告证明了上诉人所受损失，被上诉人拿了停业损失补偿而没有给上诉人，因其过错反而得利，构成不当得利。4.上诉人的部分铝合金板材是在2019年10月搬离，原因是被上诉人欠上诉人超额支付的租金没有返还，且被上诉人曾表示为了多要拆迁费用，留下板材不需支付租金。后因系争房屋围墙被砌堵，上诉人无法搬离。顺宏橡塑公司辩称：1.上诉人是在2019年10月底搬离系争房屋的。2.原审判决已充分考虑了系争房屋使用情况并对占有使用费进行了相应减免。3.政府补偿的装修损失、搬迁费不是上诉人的实际损失，原审判决结果已经有利于上诉人。4.装修、停产停业损失等补偿是政府部门对于被上诉人进行的物权性补偿，与上诉人无关。被上诉人出租房屋也是经营行为，停业损失补偿完全是给被上诉人的。5.被上诉人并没有拖欠上诉人超额支付的租金，也没有要求上诉人将板材存放在系争房屋内。要求维持原判。顺宏橡塑公司向原审法院起诉请求：判令钟军军给付所欠的自2018年1月18日到2019年10月18日止的260平方米的房屋使用费174,993元和自2017年5月8日到2019年10月8日止的500平方米的房屋使用费96,657元，并给付拖欠的2017年11月份水电费5,500元。钟军军向原审法院提出反诉请求：1、判令确认双方当事人在2014年7月18日签订的《租赁合同》无效；2、判令顺宏橡塑公司返还使用费25,000元；3、判令顺宏橡塑公司承担钟军军的装修损失76,450元；4、判令顺宏橡塑公司支付钟军军停业损失186,200元；5、判令顺宏橡塑公司支付搬迁补偿款12,000元。原审法院认定，2014年7月18日，顺宏橡塑公司与钟军军签订《租赁合同》，约定钟军军向顺宏橡塑公司租赁位于XX公路XX号门面中间四间房屋用于铝合金经营，建筑面积260平方米，协议约定租期为5年，自2014年7月18日至2019年7月18日止。2014年至2017年7月18日的年租金80,000元；2017年7月18日至2019年7月18日的年租金为100,000元。如租赁房屋所在地块遇国家征用及开发商动迁的，甲方（顺宏橡塑公司）在收到动迁公告或相关通知之日起本合同即行终止，双方互不追究违约责任，乙方（钟军军）应在10日内自行搬离，所有的动迁利益（包括但不仅限于停产停业损失、装修损失、搬迁损失等）都与乙方无关，乙方不得向甲方或动迁方主张任何权利。同日，双方还签署了《补充协议》，约定：乙方装修装潢部分，搬移的办公物品（空调、办公桌、文件柜、监控设备）外，其它任何不可拆除包括（隔墙、门、灯、卫生间设施、木地板、地砖、隔断、防盗窗等），所有权均属甲方所有。该房屋在动迁范围所发生一切赔偿由甲方享有。乙方无权利享有一切赔偿，乙方同意此条件。在租赁期间随时发生政府动迁，乙方无条件搬迁并终止本合同，在搬离之日完毕后，有余下房租退还乙方，按实结算。因土地证变更中，本房屋暂没有产权证，乙方表示知情，并同意不因此而影响本合同的有效性。2015年4月6日，双方当事人又签订了《协议书》，钟军军又租赁顺宏橡塑公司位于XX公路XX号后面一楼500平方米房屋用于铝合金加工，租赁期为四年，自2015年5月8日至2019年5月8日，第一、二年租金为35,000元，第三、四年租金为40,000元。上述合同签订后，钟军军先后支付了260平方米房屋的租金至2018年1月17日，500平方米房屋的租金支付至2017年5月7日。2017年9月27日,南桥地区市容环境综合建设和管理工作联席会议向租赁场所的经营者发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营（无照经营）行为的突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，责令你户即刻停止违法经营行为，搬离违法经营的设备和物品，相关部门于2017年10月16日起采取断水断电。2017年10月24日，租赁场所被采取了断水断电措施，同年11月24日，租赁场所恢复生活用电。2018年11月10日，上海市奉贤区南桥镇光明A3工业园区向顺宏橡塑公司发出《告知书》，称：根据本市、区、镇政府“五违四必”整治工作的精神与总体要求，为了彻底消除光明村金海公路两侧违法经营行为等突出问题，提升该区域整体生态环境。按照相关法规的规定，本园区于2018年11月10日对XX公路XX号、XX号等部分门面房采取砌墙封门。2018年期间，顺宏橡塑公司多次要求钟军军退还租赁房屋，但钟军军直至顺宏橡塑公司起诉后，经原审法院协调于2019年10月下旬返还租赁房屋。另查明，2018年10月30日，上海XX有限公司根据奉贤区南桥镇征收管理办公室委托，对上海市奉贤区XX公路XX号顺宏橡塑公司的房地产（包括土地使用权、房屋、装修装饰、附属设施、机器设备）的价格进行了评估。估价结果：估价对象价值28,264,801元。其中房屋价值20,153,672元，土地价值3,939,000元，装饰装修价值1,720,212元（其中注明钟军军的装修附属设施估价76,450元），附属设施价值1,534,421元，可恢复使用设备及物品搬迁费416,696元（其中注明钟军军的搬迁费3,045元），不可恢复使用设备补偿费500,800元。2019年7月9日，奉贤区南桥镇征收管理办公室与顺宏橡塑公司签订《上海市奉贤区南桥新城站非居住房屋（企业）征收补偿协议》，建筑物补偿14,107,570元（评估价70%计算）；装修及附属物补偿3,254,633元；设备补偿（包括可搬迁及不可搬迁）642,247元（评估价70%计算）；土地补偿3,939,000元；停产停业补偿2,383,723元（按9,729.48平方米×350元×70%计算）；签约奖励243,000元。原审庭审中，双方当事人确认，钟军军在租赁期间，尚欠5,000元水电费未支付。原审认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。顺宏橡塑公司与钟军军签订的租赁合同，租赁的房屋无房地产权证也无建设工程规划许可证，属无效合同。租赁合同无效，当事人参照租金主张占有使用费的应予支持。钟军军在租赁之初，就清楚租赁场所无产权证，无法办理相关的经营许可证，造成在2017年9月，有关部门在对租赁场所整治过程中，要求承租户不得经营限期搬离，双方均有过错。2017年10月24日起，租赁场所被政府部门采取了断水断电措施，至同年11月24日恢复民用电供应。该期间钟军军无法使用租赁场所，对应的使用费可酌情予以减免。但期后，钟军军称虽称因不能经营已经搬离，但在顺宏橡塑公司催缴租金的情况下，不积极行使止损义务，即不支付使用费也拒不返还租赁场所，理应参照租金标准承担相应的使用费。有关部门鉴于租赁场所仍存在经营情况，于2018年11月1O日起，对租赁场所门面采取砌墙封门措施。该行为确对承租户使用租赁场所有较大的影响，自砌墙至钟军军实际返还之日止的占有使用费可作大部分减免。故原审酌情要求钟军军承担至搬离日止的占有使用费170,000元。对于钟军军要求返还占有使用费的请求不予支持。对于顺宏橡塑公司主张的水电费，双方均无异议，原审予以支持。对于钟军军的装修部分和搬迁费，已经审价部门进行审价，双方均无异议。该部分损失，根据合同无效的原因和双方的过错责任，原审确定由双方当事人各半承担。顺宏橡塑公司以无效合同中约定归其所有的主张，原审不予支持。对于钟军军提出的停业损失请求，无法律依据，原审亦不予支持。据此判决：一、确认顺宏橡塑公司与钟军军于2014年7月18日签订的《租赁合同》及2015年4月6日签订的《协议书》无效；二、钟军军于本判决生效之日起十日内支付顺宏橡塑公司占有使用费170,000元；三、钟军军于本判决生效之日起十日内支付顺宏橡塑公司水电费5,000元；四、顺宏橡塑公司于本判决生效之日起十日内支付钟军军装修损失38,225元；五、顺宏橡塑公司于本判决生效之日起十日内支付钟军军搬迁费1,522.5元；六、驳回其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5,450元，减半收取计2,725元，保全费2,020元，由顺宏橡塑公司承担1,500元，由钟军军承担3,245元；反诉案件受理费2,897.50元，由钟军军负担2,500元，由顺宏橡塑公司承担397.50元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人钟军军与被上诉人顺宏橡塑公司双方签订《租赁合同》，因租赁的房屋无房地产权证、无建设工程规划许可证，合同应为无效，原审认定正确，本院予以确认。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，一般应予支持。上诉人虽主张其早已搬离系争房屋没有经营活动，但未能举证证明其曾与被上诉人办理交还房屋手续，或曾通知被上诉人及时收回房屋，亦未能证明被上诉人曾同意其免费使用系争房屋，故本院难以支持上诉人关于不支付占有使用费以及要求被上诉人返还租金之主张。原审认定上诉人占有使用系争房屋直至2019年10月下旬，应承担相应占有使用费并结清水电费，应属正确。原审综合考量本案系争房屋被相关政府部门整治、拆迁的经过，以及上诉人占有使用系争房屋的实际情况，酌定的占有使用费已较合同约定的租金标准大幅减免，本院认为合理。合同无效，有过错的当事人应按其过错程度赔偿对方因此实际受到的损失。对于上诉人主张的装修损失和搬迁费，应注意到，双方当事人之间不存在交还房屋手续，未对相关费用予以明确，上诉人亦未能举证证明其实际所受损失的金额。拆迁部门与被上诉人之间的拆迁协议并非处分上诉人利益的约定，不能作为上诉人主张补偿的直接依据。原审法院以拆迁协议内容为参考，结合双方当事人对合同无效的过错程度，酌定被上诉人应向上诉人支付的装修损失和搬迁费，符合客观实际情况，本院认为合理。对于上诉人主张的停业损失，该损失性质系上诉人从事经营活动的范畴，与本案纠纷缺乏直接关联，故不属于被上诉人因合同无效而应承担的过错赔偿范围，原审认为上诉人的主张没有法律依据，本院予以认可。综上所述，钟军军的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,528元，由上诉人钟军军负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年五月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……