陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书   (2019)陕01民终13293号 上诉人（原审原告）：王秀霞，女，1966年9月17日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：徐璐洁，女，1985年1月16日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：刘欢，女，1983年10月15日出生，汉族。上诉人王秀霞因与被上诉人徐璐洁、刘欢合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初11804号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王秀霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令徐璐洁向王秀霞返还2018年房屋租金8679元；2.判令徐璐洁向王秀霞返还转让金47387元；3.判令徐璐洁向王秀霞支付会员费20000元（2014年12月29日前的会员服务费用）；4.判令徐璐洁向王秀霞支付会员服务费30680元（无法继续经营向现有会员退还的服务费用）；5.判令徐璐洁向王秀霞支付违约金16000元；6.判令由徐璐洁、刘欢承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月27日徐璐洁（乙方）与案外人朱秋玲（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方将其位于经开区凤城九路白桦林居果岭7-2-805号、7-2-806号房屋出租给乙方用于商业经营，租赁期限自2012年4月1日起至2020年3月31日止，租赁期限内乙方不得擅自转租，如因特殊原因转租的需要经甲方书面同意。2014年12月31日徐璐洁、刘欢（甲方）与王秀霞（乙方）签订《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》，约定甲方将其位于西安经济技术开发区凤城九路白桦林居果岭7号楼2单元804室店铺转让给乙方使用，转让期自2015年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为18000元，转让后店铺现有装饰装修物及设备归乙方所有；乙方于2014年12月31日前向甲方支付转让费160000元，其中含赠送的2015年全年房租18000元，2014年12月29日前所有办卡会员的服务费用20000元（约1200次），如后期以上会员退卡，可用施巴、花王抵账冲减（超出3000元成本后，其余部分由甲方负责）；甲方协助乙方办理店铺工商营业执照及税务年审工作，相关费用由乙方负责；如甲方原因导致转让中止，甲方应以转让费的10%向乙方支付违约金并退还转让金；合同期间因甲方原因导致合同终止，合同期未满（即未能履行）部分，甲方需按照以5年平均、每年32000元的标准给乙方补偿。合同签订后王秀霞向徐璐洁支付转让费160000元，及2016年1月1日起至2018年12月31日止租金合计54000元。另查，案外人朱秋玲曾将徐璐洁诉至一审法院，认为其明确向徐璐洁表示不得将经开区凤城九路白桦林居果岭7-2-805号、7-2-806号房屋转租他人，然其于2018年7月7日发现徐璐洁将该房屋于2014年12月31日转租给王秀霞，2018年7月13日其要求王秀霞搬离，截止7月30日该房屋仍未腾空，故请求解除与徐璐洁签订的房屋租赁合同并赔偿损失。2018年8月21日西安市未央区人民法院作出（2018）陕0112民初13406号民事调解书：准予解除朱秋玲、徐璐洁于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》。经询，王秀霞与徐璐洁称转让协议书中所涉房屋地址及房号系参照营业执照登记的经营场所“西安市经济技术开发区凤城九路白桦林居果岭7号楼2单元804室”书写，因此导致与《房屋租赁合同》所涉房屋号码产生差异，转让协议书项下房屋与《房屋租赁合同》中项下租赁物系同一房屋，以《房屋租赁合同》记载的房屋情况为准。现王秀霞提交通知函、调解书，认为自2018年7月7日起朱秋玲多次带人前往涉案房屋，欲将房屋出租给他人，并于7月13日通知其搬离该房屋，遂将房屋门锁更换，7月20日其从该房屋搬离。故王秀霞认为租金及转让费应计算至2018年7月6日止，徐璐洁应退还2018年7月7日起至2018年12月31日止的租金，及2018年7月7日起至2019年12月31日止的转让费。徐璐洁对王秀霞提交的通知函真实性不予认可，对该两份证据的证明目的亦不予认可，租金即转让费计算的截止日应以调解协议生效之日即2018年8月21日为节点，并表示愿退还2018年8月21日起至2018年12月31日止租金，对于转让费应先扣除2015年租金18000元，剩余部分扣除实际使用天数后退还剩余部分。王秀霞认为合同签订时其与徐璐洁口头协商，在其为2014年12月29日前办理会员卡的会员完成相应服务后，徐璐洁退还其20000元，现其已完成对上述会员的服务，徐璐洁应退还20000元；徐璐洁认为转让费本为180000元，但其已收取2014年12月29日前办理会员卡会员的费用，转让后由王秀霞继续完成对上述会员的相关服务，故合同中将转让费约定为160000元，现王秀霞已履行相关服务，故不应向原告退还20000元。徐璐洁称刘欢系其名义合伙人，合同虽系其与刘欢共同签订，但刘欢未收取租金及转让费，退还相应款项的责任其愿承担。还查明，王秀霞主张的因无法继续经营向会员退还的30680元尚未实际退还。上述事实有《房屋租赁合同》、《转让协议书》、收条、营业执照、（2018）陕0112民初13406号民事调解书及当事人陈述在卷佐证。一审法院认为，王秀霞与徐璐洁、刘欢签订的转让协议书涉及西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆经营权、经营场所内相关物品的转让及经开区凤城九路白桦林居果岭7-2-805号、7-2-806号房屋租赁相关内容，其中有关西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆经营权及经营场所内相关物品转让内容的约定，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效；但该协议中关于房屋租赁的约定，因徐璐洁无证据证明其转租行为经朱秋玲书面同意，并且（2018）陕0112民初13406号案件中朱秋玲表示不同意徐璐洁对涉案房屋转租，故转让协议书中有关租赁事宜的约定应认定为无效，徐璐洁、刘欢作为涉案合同的转让方，应对签订合同的法律后果承担相应责任。朱秋玲与徐璐洁签订的租赁合同已解除，王秀霞与徐璐洁签订的转让协议书的目的已无法实现，故王秀霞请求解除与徐璐洁、刘欢于2014年12月31日签订《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》的请求，部分予以支持，即准予解除该协议书中未涉及房屋租赁内容的相关约定。王秀霞提交的通知函、调解书不能达到证明其占有使用涉案房屋截止日的目的，对王秀霞占有使用涉案房屋截止日应认定为《房屋租赁合同》解除之日，即2018年8月21日为宜。转让协议约定，转让费160000元中包含赠送的2015年房屋占有使用费18000元，王秀霞即享受免交2015年占有使用费的权利，故徐璐洁认为退还转让费时应先扣除18000元的抗辩理由无事实及法律依据，一审法院不予采信。经计算自2018年8月21日起至2018年12月31日止占有使用费为6500元，2018年8月21日起至2019年12月31日止转让费为43468元；现王秀霞以涉案合同对未履行部分计算补偿金额的标准为依据，按实际占有使用天数分摊占有使用费及转让费计算应付费用，要求徐璐洁、刘欢退还约定期限内未实际占有使用期间所涉费用的方法徐璐洁表示同意，故对此计算方法一审法院予以采信，徐璐洁、刘欢应退还王秀霞占有使用费6500元、转让费43468元。转让协议书约定，转让费160000元中包含2014年12月29日前办理会员卡的会员已支付的服务费20000元，如后期以上会员退卡，退卡金额超出3000元部分应由徐璐洁、刘欢负责，徐璐洁表示该费用其已收取，王秀霞称其对上述会员已完成相应服务；该约定应理解为王秀霞与徐璐洁在对转让费金额协商一致的同时，王秀霞便负有继续为上述会员服务的义务，只有在发生会员退卡且金额超过3000元后，超出部分才由徐璐洁承担，现王秀霞已完成对上述会员的服务，且无证据证明发生会员退卡情形，故王秀霞该请求一审法院不予支持。王秀霞主张的因无法经营向现有会员退还服务费30680元的请求，因该退款并未实际发生，故一审法院对此请求不予支持。涉案协议部分解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，合同当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；另合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任；因此合同解除及合同无效的法律后果不表现为违约责任，故王秀霞违约金请求于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、准予解除王秀霞与徐璐洁、刘欢于2014年12月31日签订的《西安经济技术开发区吉娃娃母婴护理服务馆转让协议书》中未涉及房屋租赁内容的部分；二、徐璐洁、刘欢于一审判决生效之日起十日内退还王秀霞占有使用费6500元及转让费43468元；三、驳回王秀霞其余诉讼请求。上诉人王秀霞向本院提出上诉请求：1.依法支持上诉人在一审诉请中的违约金16000元；2.依法支持退还转让费及租金的起算日期为2018年7月13日，增加应退还的转让费3473元及租金1929元，共计5402元；3.一、二审诉讼费、公告费由被上诉人徐璐洁、刘欢承担。事实与理由：1.一审判决不予支持违约金有失公允，于法无据。2.一审法院对上诉人搬离涉案房屋，退还转让费及租金的起算日期认定有误，与事实不符。被上诉人徐璐洁辩称，原审判决认定事实清楚，且上诉人的主张没有证据支撑，原审适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人刘欢未到庭，亦未答辩。本院对一审查明的事实予以确认。二审的争议焦点为：返还转让费的起始时间是否为2018年7月13日及合同第六条的违约金是否应当支持的问题。本院认为，关于返还转让费的起始时间问题。二审庭审中，上诉人王秀霞与被上诉人徐璐洁均认可自2018年7月13日起，因案外人朱秋玲更换门锁导致涉案商铺无法运营，故上诉人王秀霞占有使用涉案房屋截止日期应认定为2018年7月13日，上诉人王秀霞称应当增加退还的转让费3473元及租金1929元的上诉理由成立，本院予以支持。关于被上诉人徐璐洁是否应当向上诉人王秀霞支付违约金的问题。因被上诉人徐璐洁自身原因，导致上诉人王秀霞在租赁合同未期满的情况下无法经营，被上诉人徐璐洁已构成违约，应承担违约责任。综上所述，上诉人王秀霞的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初11804号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初11804号民事判决第二项为：被上诉人徐璐洁、刘欢于本判决生效之日起十日内退还上诉人王秀霞占有使用费8429元、转让费46940元，并向上诉人王秀霞支付违约金8000元。如徐璐洁未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2754元、公告费800元，由王秀霞负担1333元，徐璐洁、刘欢负担2221元。二审案件受理费335元，由王秀霞125负担元，徐璐洁、刘欢负担210元。本判决为终审判决。  审 判 长  杨   柳审 判 员  罗   怡审 判 员  孙   鹏 二○二○年五月八日 法 官 助 理    郭 如 成书 记 员  王   敏     1