重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初20588号原告：李勇，男，汉族，1979年12月31日生，住浙江省温岭市泽国镇，公民身份号码。委托诉讼代理人：鄢雨、胡月，重庆海力律师事务所律师。被告：重庆珩昇房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区，统一社会信用代码。法定代表人：汪建萍，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳华，女，汉族，1988年9月5日生，住重庆市梁平县，系公司员工，公民身份号码。委托诉讼代理人：王清华，女，汉族，1994年4月1日生，住重庆市渝北区，系公司员工，公民身份号码。原告李勇诉被告重庆珩昇房地产开发有限公司（以下简称重庆珩昇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王朝辉独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李勇及其委托诉讼代理人鄢雨、胡月，被告重庆珩昇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈艳华、王清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李勇向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的“房屋认购合同”、“商品房认购协议”；2、请求判令被告在判决生效后立即双倍返还定金862200元；3、请求判令被告在判决生效后立即退还预收房款及相关费用合计712149.43元，并自2018年12月20日起至实际付清之日止，按银行同期贷款利率给付利息；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月9日，原告与被告签订《房屋认购合同》，约定原告预定被告开发的融创精彩汇项目X期X区X-X门面一套。原告按照合同约定向被告交纳定金50000元。2018年11月19日，原告与被告签订《商品房认购协议》，约定原告向被告支付认购定金381100元。当日，原告向被告支付定金381100元。至此，原告向被告支付定金共计431100元。原告分别于2018年12月16日、2018年12月18日向被告支付购房款、税费共计712149.43元。因被告原因导致至今未与原告签订正式商品房买卖合同，也没有办理按揭手续，致使原告合同目的无法实现。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告重庆珩昇房地产开发有限公司辨称，原告与被告签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》及其补充协议均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应按照协议约定履行各自的权利义务；原告未在协议约定的期限内向被告履行付款义务，原告差欠被告购房首付款1元；被告于2019年8月17日向原告邮寄《解除合同通知书》；原告与被告签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》及其补充协议已于2019年8月20日解除；办理按揭贷款系原告的合同义务，原告不能以未办理按揭贷款为由拒绝履行合同约定的付款及签订商品房买卖合同的义务，原告的行为已构成违约；原告举示的录音录像中相关人员非被告公司授权的公司员工，被告对该证据的真实性、关联性均不认可；请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2018年11月9日，原告李勇（乙方）与被告重庆珩昇房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋认购合同》，约定：“第一条，乙方预定的房屋为甲方开发销售的融创精彩汇项目X期X区X-X号房；第二条，乙方于本合同签订同时向甲方支付定金50000元，作为甲乙双方订立《重庆市商品房买卖合同》的立约担保，该定金自甲乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》后自动转为房款。2018年11月20日前付房款381100元（累计占总房款20%）。按揭付款，首付款为优惠后实际总房款扣除定金和乙方拟申请之按揭贷款的部分，乙方应在签订《重庆市商品房买卖合同》之日交纳首付款，并于签订《重庆市商品房买卖合同》当日就剩余房款支付与甲方指定银行办妥按揭贷款申请手续；第三条，乙方需持本合同原件并按照本合同第二条约定于2018.12.20到甲方指定签约现场即融汇精彩汇缴纳首付款、缴纳物业专项维修资金、契税及其他代收费，并签订《重庆市商品房买卖合同》。如乙方办理按揭贷款，乙方应于《重庆市商品房买卖合同》签订当日交齐银行贷款所需资料并办妥按揭贷款手续；第七条，双方签订《重庆市商品房买卖合同》时，房屋总房款为2155440元”。同日，原告李勇向被告重庆珩昇房地产开发有限公司支付定金50000元。被告重庆珩昇公司出具收款收据，载明款项内容：定金，金额50000元。2018年11月19日，原告李勇（乙方、购房方）与被告重庆珩昇房地产开发有限公司（甲方、售房方）签订《商品房认购协议》，约定：“第一条，乙方所认购商品房房屋为九龙坡区华美路X号X号楼X-X，房屋用途为商业服务，建筑面积54.97平方米；第二条，乙方认购的商品房按照建筑面积计价，成交总价款为2155440元；第三条，甲方同意乙方按照按揭付款方式支付房款；第五条，乙方应在签订本认购协议书时，向甲方支付认购定金381100元，作为甲乙双方订立《商品房买卖合同》的担保。双方签订《商品房买卖合同》后，乙方缴纳的定金转为房款；第六条，甲乙双方应于2018年12月20日前签订商品房买卖合同，该期限届满之日双方未签订买卖合同的，甲方同意乙方延期0天签订商品房买卖合同；第七条，除本协议第八条约定的事项外，在第六条约定的期限内，甲方拒绝签订商品房买卖合同的，或因甲方原因未按约定期限解除抵押导致不能及时签约的，乙方有权解除本认购协议，甲方应双倍返还乙方支付的定金。乙方拒绝签订商品房买卖合同的，甲方有权解除本认购协议，并有权将该商品房另行出售给第三方，乙方已支付的定金不予退还；第八条，甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋权利，乙方有权拒绝签订商品房买卖合同，甲方应全额返还乙方已支付的定金；第十条，本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，但不得对本协议做实质性变更。”同日，原告李勇（乙方）与被告重庆珩昇房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购协议补充协议》，约定：“二、关于《商品房认购协议》第二条、第三条的补充约定，3、按揭付款，首付款为优惠后实际总房款扣除定金和乙方拟申请按揭贷款部分，乙方应在签订《商品房买卖合同》之日交纳首付款，并于签订《商品房买卖合同》当日就剩余房款支付与甲方指定银行办妥按揭贷款申请手续；三、关于对《商品房认购协议》第六条的补充约定，乙方须于《商品房认购协议》第六条约定的日期持《商品房认购协议》原件、定金（发票）收据原件、签订《商品房买卖合同》资料原件（包括按照本地住房限购政策要求应由乙方提供的证明其具备购房资格的证明、书面承诺等、身份证、印章、相关文件资料、贷款资料）、甲方要求的其他手续资料、全部购房款（如为按揭贷款则为首期房款）及乙方应承担税、费等其他费用到营销中心，在向甲方交纳全部购房款（如为按揭贷款则为首期房款）及乙方依照政府主管部门规定缴纳相关税、费等其他全部款项后，与甲方签订《商品房买卖合同》及相关文件；四、对《商品房认购协议》第七条的变更约定为，1、如因乙方未在《商品房认购协议》签订当日向甲方支付定金或因乙方未带齐《商品房认购协议》约定资料或未交纳全部购房款（如为按揭贷款则为首期房款）或因其他乙方原因导致双方未能在《商品房认购协议》约定期限内签订《商品房买卖合同》及相关文件的，乙方即构成违约，甲方有权解除《商品房认购协议》及本补充协议，甲方据此解除《商品房认购协议》及本补充协议的，甲方有权在不通知乙方的情况下另行出售该房屋，且甲方有权没收乙方所付定金，乙方无任何异议，且乙方自行承担因此遭受的全部损失；八、双方确认，1、乙方在此确认，在签署本补充协议时，乙方已对本补充协议条款中各自的权利、义务和责任等内容均已充分理解，为双方的真实意思表示，不构成任何一方的格式条款。3、未免疑义，甲乙双方同意《商品房认购协议》第十条对双方不予使用。”2018年11月19日，原告李勇向被告重庆珩昇公司支付381100元。被告重庆珩昇公司出具收款收据，载明款项内容：首期，金额381100元。2018年12月16日，原告李勇向被告重庆珩昇公司支付170000元。被告重庆珩昇公司出具收款收据，载明款项内容：首期，金额170000元。2018年12月16日，原告李勇向被告重庆珩昇公司支付64810.43元。被告重庆珩昇公司出具收款收据，载明款项内容：契税58784.73元、维修基金（个人）4398.00元、转移登记费550.00元、合同印花税1077.70元，合计金额64810.43元。2018年12月20日，原告李勇向被告重庆珩昇公司支付477339元。被告重庆珩昇公司出具收款收据，载明款项内容：首期，金额477339元。庭审中，被告举示打印时间为2018年12月20日的《重庆珩昇房地产开发有限公司供款时间表》拟证明原告李勇差欠被告首付款1元未付清，该证据载明：“重庆精彩汇X分期街商X区X-X，付款方式按揭付款，成交总价2155440，应收款明细表：1、定金50000；2、首期1028440；3、商业银行按揭1077000；代收费用（契税、维修基金、合同印花税、转移登记费）合计64810.43。被告公司销售人员唐洋、现场财务毛刘念和原告李勇签字确认”。原告李勇对《重庆珩昇房地产开发有限公司供款时间表》的真实性认可，但原告认为其已履行全部的首付款付款义务，已支付的5000元和381100元都是定金，合计金额431100元。原告举示律师函及邮寄回执，拟证明原告以邮寄律师函的形式通知被告解除双方签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》及其补充协议，上述合同及协议已于2019年8月10日解除。被告不认可该组证据的真实性。被告举示催告函、解除合同通知书及邮寄快递单、快递查询信息，拟证明被告以邮寄催告函、解除合同通知书的形式通知原告解除双方签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》及其补充协议，上述合同及协议已于2019年8月20日解除。原告对该组证据的真实性认可，但原告认为《房屋认购合同》和《商品房认购协议》已于2019年8月10日解除。原告举示录音录像光盘为载体的视听资料，拟证明原告与被告公司员工沟通签订商品房买卖合同的事实。被告不认可该组证据的真实性、关联性和合法性，并辨称录音录像中的人员并非被告公司员工。以上事实，有当事人陈述、《房屋认购合同》、《商品房认购协议》、收款收据、《重庆珩昇房地产开发有限公司供款时间表》、律师函、邮寄回执、催告函、解除合同通知书、邮寄快递单、快递查询信息、录音录像光盘等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为,当事人应当依照合同及法律规定行使自己的权利，善意地履行自己的义务。当事人在合同履行中应当互相协作，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。被告陈述原告应付购房首付款1028440元，实付购房首付款1028439元，被告辨称原告差欠购房首付款1元属原告违约。经法庭根据原、被告双方举示的收款收据载明的金额确认，原告应付购房首付款1028440元，实付购房首付款1028439元。原告已善意地履行了合同约定的首付款支付义务，被告应履行及时告知被告差欠首付款1元的通知义务并积极配合原告履行付款义务。因被告未履行通知、协助义务，故就被告关于原告差欠1元首付款属原告违约的抗辩，本院不予支持。预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续谈判，以达成正式、完备的本约。原告陈述系被告的原因导致未签订商品房买卖合同本约。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。人民法院对视听资料，应当辨别真伪，并结合本案的其他证据，审查确认是否作为认定事实的根据。经法庭询问，被告未申请对原告举示的视听资料进行鉴定。原告举示的以录音录像光盘为载体的视听资料、收款收据与被告举示的《重庆珩昇房地产开发有限公司供款时间表》载明的款项金额、付款时间、经办人员等内容相互印证，已形成完整的证据链，故本院对原告举示的以录音录像光盘为载体的视听资料的真实性予以确认。上述证据足以证明在原告与被告签订《房屋认购合同》、《商品房认购协议》及补充协议后，原告继续积极与被告协商要求签订重庆市商品房买卖合同本约，并按照约定履行了支付定金及购房首付款的合同义务，故就原告关于系被告的原因导致未签订商品房买卖合同的陈述，本院予以采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋认购合同》、《商品房认购协议》及补充协议是原、被告双方真实意思的表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，因被告怠于履行签订商品房买卖合同的义务，经原告多次催告，被告超出约定期限仍未签订商品房买卖合同导致合同约定的解除条件已经成就，原告有权行使解除权。原告主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。庭审中，原告陈述以邮寄催告函的方式通知被告在2019年8月10日解除双方签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》，但原告举示的邮寄回执的真实性无法确认，故就原告关于原、被告双方签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》已于2019年8月10日解除的主张，本院不予支持。原告李勇以起诉至法院的方式通知被告重庆珩昇公司要求解除合同，解除合同的通知以本院起诉状副本送达之日即2019年8月31日视为到达被告重庆珩昇公司。故对于原告要求解除与被告重庆珩昇公司签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》的诉讼请求，本院予以支持，并确认原告李勇与被告重庆珩昇房地产开发有限公司在2018年11月9日签订的《房屋认购合同》、在2018年11月19日签订的《商品房认购协议》均于2019年8月31日解除。原告与被告签订的《房屋认购合同》、《商品房认购协议》是双方当事人在签署正式的《重庆市商品房买卖合同》前所签订的协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认和对未来谈判事项的预先规划，该认购协议属于预约合同性质，双方均应按照该《房屋认购合同》、《商品房认购协议》严格履行各自义务。本案中，被告经过催告仍未在约定的时间签订正式的《商品房买卖合同》，被告的行为已构成违约。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。被告作为收受定金的一方拒绝订立合同，应当双倍返还原告已支付的定金。实际交付的定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同。根据原告李勇签字确认的《重庆珩昇房地产开发有限公司供款时间表》载明的“款项名称：定金50000；2.首期1028440”，原、被告双方举示的2018年11月9日收款收据载明的“款项内容：定金，人民币50000”以及2018年11月19日收款收据载明的“款项内容：首期，人民币381100”等内容，可以认定原告实际交付被告的定金数额为50000元。该实际交付的定金数额少于《商品房认购协议》约定的定金数额，视为原、被告双方对定金合同条款的变更。本院确认原告支付给被告的定金金额为50000元。故就原告要求被告双倍返还定金862200元的诉讼请求，本院在100000元的范围内予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告双倍返还的定金431100元中，扣除本院已认定的定金金额50000元，剩余381100元应由被告作为购房首付款返还原告，加上原告已支付给被告的首付房款647339元及税费64810.43元。被告应退还原告的房款及税费合计1093249.43元。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。被告双倍返还原告的定金差额50000元已弥补原告因被告违约造成的部分损失（违约造成的损失金额按原告已付房款及税费金额1093249.43元为基数从2018年12月20日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率至2019年8月19日，自2019年8月20日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。扣除被告双倍返还原告的定金差额50000元，本院对原告主张的关于违约损失的诉讼请求，酌情认定在以1093249.43元为基数自《房屋认购合同》、《商品房认购协议》解除之日即2019年8月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止的范围内予以支持。据此，依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十一条之规定，判决如下：一、确认原告李勇与被告重庆珩昇房地产开发有限公司在2018年11月9日签订的《房屋认购合同》、2018年11月19日签订的《商品房认购协议》均于2019年8月31日解除；二、被告重庆珩昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告李勇定金共计100000元；三、被告重庆珩昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李勇房款及税费共计1093249.43元；四、被告重庆珩昇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李勇支付以1093249.43元为基数，自2019年8月31日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失；五、驳回原告李勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7770元，由原告李勇负担770元，被告重庆珩昇房地产开发有限公司负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 王朝辉二〇二〇年五月十四日法官助理 王 超书 记 员 税思杨