福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3515号 原告：缪银，男，1968年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告：缪昌剑，男，1989年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：缪银，男，系缪昌剑父亲，1968年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：李惠珍，女，1986年5月20日出生，汉族，住福建省漳州市漳浦县。 原告缪银、缪昌剑与被告李惠珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，因发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年11月12日裁定转为普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告缪银、原告缪昌剑的委托诉讼代理人缪银、被告李惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 缪银、缪昌剑向本院提出诉讼请求：1.判令李惠珍按合同约定支付缪银、缪昌剑房租45000元（2019年2月15日前15000元，8月15日前30000元）；2.判令李惠珍支付缪银、缪昌剑代为交纳的水、电、物业管理费共计3726.29元；3.判令李惠珍支付从2019年8月15日起，按日5%计算至付清房租时止的违约金；4.本案的诉讼费由李惠珍承担。在本案审理过程中，缪银、缪昌剑增加四项诉讼请求为：5.判令李惠珍支付缪银、缪昌剑代为交纳的海沧万科城21#1154商铺物业管理费及电费共计676.39元；6.判令双方于2018年11月14日签订的房屋租赁协议解除，李惠珍归还海沧万科城商业街21#1154商铺；7.判令李惠珍支付诉讼期至实际归还店面时止的房屋占有费、物业管理费、水电费，按照合同约定租金的120%支付房屋占有费至实际归还店面止；8.判令李惠珍将“鹭泉茶堂”个体工商户注册登记地址从案涉商铺地址迁移出去或者注销“鹭泉茶堂”工商注册。事实与理由：2018年11月14日，缪银、缪昌剑与李惠珍签订一份房屋租赁协议，协议约定缪银、缪昌剑将厦门市海沧万科城商业街125号商铺房屋（以下简称“案涉商铺”）出租给李惠珍，租赁期限自2018年11月16日至2023年11月15日止，租期五年，不含税租金为：第一年60000元整，第二年60000元整，第三年63000元，第四年66150元，第五年69457.5元；房屋的租赁税费、物业管理费均由李惠珍承担。租金给付方式约定：租金每六个月为一期，本协议签订之日，李惠珍必须交纳六个月的房租，此后李惠珍使用前需提前三个月缴纳下六个月的房租（每年2月15日前和8月15日前）。租赁期间的水、电费用由李惠珍自理。租赁协议签订后，自2019年2月15日至今，李惠珍未按约定支付租金，尚欠2019年2月15日至2019年5月15日期间的租金15000元，自2019年5月16日至2019年11月15日期间的租金30000元及2019年11月16日之后的租金。李惠珍也未缴纳案涉商铺自2019年8月起的水费、电费、物业管理费，后由缪银、缪昌剑代为缴纳截止至2019年11月30日之前的水费、电费、物业管理费共计4402.68元。因李惠珍违约，现缪银、缪昌剑要求解除双方之间上述房屋租赁协议，由李惠珍返还案涉商铺。双方租赁合同还约定，如不按时交还租赁房屋，李惠珍需承担120%的房屋占用费，在本案诉讼期间李惠珍一直占有租赁房屋，导致缪银、缪昌剑无法再次出租，给缪银、缪昌剑造成实际损失，因此，李惠珍应承担按照租金120%支付房屋占有费至实际归还案涉商铺时止。李惠珍租赁案涉商铺后，将“鹭泉茶堂”个体工商户的经营地址登记在案涉商铺所在地址，双方解除租赁合同后，李惠珍应将个体工商户经营地址从租赁商铺所在地址迁出或注销。 李惠珍辩称，签订房屋租赁协议后其就一次性支付了2018年11月16日至2019年5月15日期间的租金30000元。后因其经营的商铺没有盈利，曾与缪银商量租金改为一个月交一次，每月5000元，缪银说要提前交下一季度的租金，所以其分三次支付了2019年5月16日之后的租金共15000元。因经营商铺亏损，其于2019年8月15日搬离案涉商铺，并将案涉商铺钥匙寄放在隔壁卖鸭肉店老板那里，由其朋友打电话通知缪银说其要搬走，钥匙寄放在隔壁卖鸭肉店。其已缴纳案涉商铺于2019年6月份前的水电费和物业管理费，2019年6月份之后的水电费和物业管理费等相关费用没有缴纳。缪银、缪昌剑主张的违约金过高。其同意解除双方之间的房屋租赁协议，其在本案庭审日之前已经注销“鹭泉茶堂”个体工商户的经营地址。 本院经审理认定事实如下： 缪银与缪昌剑系父子关系，俩人系海沧万科城21号楼B区商业1层154单元商品房即本案案涉商铺的共同买受人。2018年11月14日，缪银（出租方）与李惠珍（承租方）签订一份《房屋租赁协议》，租赁协议约定：缪银将案涉商铺出租给李惠珍销售咖啡饮料营业用房使用，租赁期限自2018年11月16日至2023年11月15日止，租期五年；不含税租金为第一年60000元整，第二年60000元整，第三年63000元，第四年66150元，第五年69457.5元。房屋的租赁税费、物业管理费均由李惠珍承担。租金给付方式：租金每六个月为一期，本协议签订之日，李惠珍必须交纳六个月的房租，此后李惠珍使用前需提前三个月缴纳下六个月的房租（每年2月15日前和8月15日前）。租赁期间的水、电费用由李惠珍自理。违约责任条款约定，如李惠珍不按约定期限给付房租，缴纳水电费及物业管理费，每逾期一日，需按以上费用总额的5%，按日向缪银支付违约金；租赁期满，李惠珍如不按时交还房屋，应按照最后租金的120%承担房屋的占有费。本协议在履行过程中，双方按照本协议首部确定的地址及电话及邮箱发出书面通知及（或）短信通知及（或）电子邮件，通知即视为履行通知义务。租赁协议签订后，缪银将案涉商铺交付李惠珍使用，李惠珍支付了第一年的半年租金30000元，于2019年5月16日之后陆续支付了租金计15000元。2019年8月初，缪银、缪昌剑向李惠珍催讨租金未果，于2019年9月19日诉至本院。本案庭审中，缪银、缪昌剑与李惠珍确认李惠珍尚未支付自2019年8月16起的租金。缪银于2019年9月16日和12月22日为李惠珍代垫了租赁期间的物业管理费、公共维修金、商业电费、水费、分摊水费、分摊电费合计4402.68元。 另查，缪银、缪昌剑与李惠珍还于本案庭审中确认李惠珍返还缪银、缪昌剑案涉商铺日期为本案房屋租赁协议解除日期。本案庭审辩论终结后的当日（2020年4月9日）下午，缪银、缪昌剑实际收回李惠珍交还的案涉商铺。同日，缪银、缪昌剑向本院申请撤回其第8项诉讼请求即“李惠珍将“鹭泉茶堂”个体工商户注册登记地址从租房店铺地址迁移出去或者注销“鹭泉茶堂”工商注册”，本院口头裁定予以准许。 上述事实有缪银、缪昌剑提供的《房屋租赁协议》、商品房买卖合同备案证明、物业管理费、水费、电费等费用缴纳单据及证明、微信聊天记录、及本院庭审笔录、询问笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。缪银与李惠珍于2018年11月14日签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。租赁合同签订后，缪银依约将案涉商铺交付李惠珍使用。根据房屋租赁协议约定，案涉商铺第一年和第二年的租金均为60000元，李惠珍需于每年2月15日前和8月15日前提前三个月缴纳下六个月的房租，李惠珍未按照合同约定时间支付自2019年8月16日起的租金构成违约，应承担相应的违约责任。缪昌剑作为案涉商铺共有权人，认可缪银代表其签订房屋租赁协议，房屋租赁协议对其也具有法律约束力。缪昌剑作为本案原告主体与缪银共同主张权利，缪银、李惠珍对此并无异议，本院予以确认。缪银、缪昌剑与李惠珍双方于2019年4月9日实际办理了案涉商铺返还手续，缪银、缪昌剑和李惠珍均认可2019年4月9日为其上述房屋租赁协议解除日期，本院予以确认。房屋租赁协议解除后，李惠珍应支付给缪银、缪昌剑自2019年8月16起至2019年4月9日期间的租金计39000元。缪银、缪昌剑主张李惠珍支付租金的超出部分，本院不予支持。 关于违约金问题。双方签订的租赁合同约定，李惠珍逾期支付租金应该按所欠租金每日5%支付违约金，该约定的违约金明显过高，李惠珍请求减少违约金，符合法律规定，本院予以采纳。本院将违约金计算标准调低为按年利率24%计算，李惠珍应支付缪银、缪昌剑的违约金为：以15000为基数，按年利率24%，自2019年2月15日开始；以24000为基数，按年利率24%，自2019年8月15日开始；均计算至实际付清之日止。缪银、缪昌剑主张李惠珍支付违约金的超出部分，本院不予支持。 双方签订的租赁合同约定，租赁期间由李惠珍承担租赁期间的物业管理费、水费、电费等项费用，现缪银、缪昌剑要求李惠珍支付其代垫的租赁期间的物业管理费、公共维修金、商业电费、水费、分摊水费、分摊电费合计4402.68元，具有合同依据，本院予以支持。 本案审理过程中，缪银、缪昌剑向本院申请撤回其第8项诉讼请求即“李惠珍将“鹭泉茶堂”个体工商户注册登记地址从租房店铺地址迁移出去或者注销“鹭泉茶堂”工商注册”，符合法律规定，本院口头裁定予以准许。 双方签订的租赁合同约定，租赁期满，李惠珍如不按时交还房屋，应按照最后租金的120%承担房屋的占有费。在本案审理过程中，双方确认于2019年4月9日解除其之间的房屋租赁协议，且实际办理了案涉商铺返还手续，因此，缪银、缪昌剑主张李惠珍支付诉讼期至实际归还店面时止的房屋占有费暂计67500元，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告缪银与被告李惠珍于2018年11月14日签订的《房屋租赁协议》于2019年4月9日解除； 二、被告李惠珍于本判决书生效之日起十日内向原告缪银、缪昌剑支付租金39000元和违约金（违约金其中以15000元为基数，按年利率24%，自2019年2月15日开始；以24000元为基数，按年利率24%，自2019年8月15日开始；均计算至实际付清之日止）； 三、被告李惠珍于本判决书生效之日起十日内向原告缪银、缪昌剑支付物业管理费、公共维修金、商业电费、水费、分摊水费、分摊电费合计4402.68元； 四、驳回原告缪银、缪昌剑的其余诉讼请求。 如果李惠珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2638元，由被告李惠珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李庆东 人民陪审员  林志华 人民陪审员  林细平 二〇二〇年五月十三日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。