上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2320号上诉人（原审原告）：金光裕，男，1950年2月6日生，汉族，住上海市卢湾区。上诉人（原审原告）：何毅英，女，1953年3月8日生，汉族，住上海市卢湾区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢水麟，上海都邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：时小帅，男，1994年1月4日生，汉族，住河南省柘城县。被上诉人（原审被告）：樊瑞，男，1982年10月11日生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：戴佐江，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人金光裕、何毅英因与被上诉人时小帅、樊瑞不当得利纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2019）沪0116民初1167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金光裕、何毅英上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或改判时小帅、樊瑞将取得的不当得利人民币389,216元（以下币种相同）返还给金光裕、何毅英。事实和理由：被上诉人成立的上海A有限公司（以下简称A公司）是一家房地产中介服务机构，其收取上诉人的购房优惠服务费没有依据，违反相关收费办法的规定，故理应返还给上诉人。根据《上海市房地产中介服务收费管理办法》的规定，房地产中介机构收费必须事先与委托人订立委托合同，A公司并未与上诉人签订委托合同。房地产中介服务收费项目包括房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费三项，而A公司的收费理由是经过其“砍价”后的购房优惠服务费，此不属于符合规定的收费服务项目。被上诉人时小帅、樊瑞辩称：不同意上诉人金光裕、何毅英的上诉请求及事实理由。要求驳回上诉，维持原判。金光裕、何毅英向一审法院起诉请求：1.判令时小帅、樊瑞将取得的不当得利389,216元返还给金光裕、何毅英，并赔偿利息损失（利息损失计算方法：以389,216元为基数，自起诉之日起按同期同类贷款利率计算至该款还清之日止）；2.本案诉讼费由时小帅、樊瑞承担。一审法院认定事实：2017年5月16日，上海B有限公司（以下简称B公司）与上海C有限公司（以下简称C公司）签订《XX项目》房屋居间合同一份，约定由C公司为B公司所有的包含上海市嘉定区XX路XX弄XX、XX号XX室商铺（以下简称案涉房屋）在内的《XX广场》项目共计120套商业房屋提供房屋销售居间服务事宜。嗣后，C公司与A公司签订分销代理合同一份，约定由C公司委托A公司代理销售《XX广场》项目事宜。2017年7月22日，金光裕签署XX广场优惠购房确认函一份，明确拟购房屋为案涉房屋，该确认函注明金光裕可享受C公司特有的购房优惠，A公司在该确认函服务方处盖章。同日，金光裕签署优惠服务说明书一份，该说明书注明，其可享受908,169元含服务费389,216元优惠，该说明书落款为C公司，A公司在落款处盖章。同日，金光裕在C公司的特别告知函上签名。该特别告知函注明：“如您已与XX广场房东签署了《房屋买卖合同》，享受专属优惠，因该上述389,216元已由C公司用于运营和营销推广，故您不得再向C公司要求退还上述款项，并对上述款项的退还事宜放弃抗辩权”“此套房购房款项共计2,724,508元，包含本告知函中的389,216元服务费”。该告知函落款为C公司，A公司在落款处加盖了公章。同日，金光裕签署房屋订购单一份，注明订购房号为上海市嘉定区XX路XX号等（XX商业广场）商铺XX路XX弄XX、XX-XX，订购总价为2,724,508元，A公司在该房屋订购单上盖章确认。同日，金光裕交款50,000元，A公司向其出具收据，该收据注明收款事由为“……XX路XX弄XX、XX-XX购房”。2017年7月23日，金光裕向A公司转账支付150,000元。2017年8月1日，金光裕、何毅英签署合同预签单一份，该预签单注明认购商铺号为XX路XX弄XX、XX-XX，认购房屋总价为3,243,461元，累计享受优惠908,196元，折后总价2,335,292元，折后单价50,900元，媒体来源为中介。同日，金光裕向A公司转账支付189,216元。同日，金光裕、何毅英与B公司签订《房屋买卖合同》，约定“……甲方（B公司）依法取得的房地产权证号为：沪（2017）嘉字不动产权第XXXXXX号……房地产坐落嘉定区XX路XX弄XX、XX号（部位XX）……转让价款共计2,335,292元……”，金光裕、何毅英向B公司支付1,211,083元。2017年9月12日，金光裕、何毅英向B公司支付1,124,209元。此后，金光裕、何毅英办理了案涉房屋的不动产权证书。另查明，A公司于2016年10月25日设立，注册资本为500万元，股东为时小帅、樊瑞二人，其中时小帅认缴出资50万元，樊瑞认缴出资450万元，公司章程约定出资时间为2036年10月9日前。2017年12月31日，A公司股东会决议解散公司，由时小帅、樊瑞组成清算组负责公司清算。2018年11月26日，A公司清算组出具注销清算报告，时小帅、樊瑞在该清算报告上作为股东承诺：公司债务已清偿完毕，若有未了事宜，股东愿意在法律规定的范围内继续承担责任。同日，A公司形成股东会决议，注销该公司。2019年4月15日，A公司被准予注销登记。一审法院认为，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当得利。不当得利的构成要件应为：（1）取得不当利益；（2）造成他人受损失；（3）得利人取得利益没有法律根据。本案中，金光裕、何毅英为获得案涉房屋的优惠签署了XX广场优惠购房确认函、优惠服务说明书、特别告知函、房屋订购单、XX广场合同预签单等书面文件，A公司在上述文件中予以盖章确认，双方已经形成了事实上的合同关系。嗣后，金光裕、何毅英根据上述XX广场优惠购房确认函等文件中的约定向A公司支付了389,216元，并已明确支付事由为A公司、C公司为其争取购房优惠的服务费。虽然金光裕、何毅英提出了关于相关主体违反《上海市房地产市场明码标价的实施细则》《商品房明码标价规定》等，但上述规定针对的均是新建商品房买卖，本案案涉房屋为B公司已经取得房地产权证的二手房，无法直接适用上述规定；另根据金光裕、何毅英通过申请调查令自B公司处获取的“XX广场价格明细表”显示，B公司在出让案涉房屋时已有明确的初始定价3,243,461元，且该定价与本案证据显示的案涉房屋总价、优惠价格、服务费等金额可以相互印证。据此，金光裕、何毅英系根据其与A公司之间的事实合同约定支付了服务费389,216元，本案现有证据显示其亦因此以低于B公司初始定价的金额购买了案涉房屋，其提出的关于A公司取得上述款项系不当得利的主张没有依据；现A公司已经注销登记，金光裕、何毅英主张时小帅、樊瑞承担上述不当得利返还责任，不予支持。判决：驳回金光裕、何毅英的诉讼请求。本案案件受理费人民币7,138元，公告费人民币260元，以上共计人民币7,398元，由金光裕、何毅英负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，A公司系《XX广场》项目的分销代理方，根据双方签署的优惠购房确认函、优惠服务说明书、特别告知函、房屋订购单、XX广场合同预签单等文件，可以认定金光裕与A公司之间存在服务合同关系，即金光裕通过A公司购买B公司之XX广场项目中的案涉房屋，并以支付服务费389,216元为条件在购房总价中享受专属优惠908,169元，金光裕实际应付的订购总价为2,724,508元。之后，金光裕、何毅英通过A公司与B公司签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，转让价款为2,335,292元，此价款与该房屋的初始定价3,243,461元相比，已享受了专属优惠908,169元，说明金光裕与A公司的服务合同已实际履行，A公司收取服务费389,216元具有合同依据，金光裕、何毅英以不当得利为由主张返还上述款项，与合同约定和法律规定不符，原审法院不予支持当属正确。至于金光裕、何毅英提出A公司收取服务费不符合《上海市房地产中介服务收费管理办法》之规定的上诉理由，因该管理办法为行政管理性质的地方性法规，不能作为认定合同效力的法律依据，故该上诉理由不能成立。综上所述，上诉人金光裕、何毅英的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7,138元，由上诉人金光裕、何毅英负担。本判决为终审判决。审判长  侯卫清审判员  潘春霞审判员  寻增荣二〇二〇年五月二十一日书记员  吴 晔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……