福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2011号 上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。 法定代表人：李晓平，董事长。 上诉人（原审原告）：深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道曙光路132号申发大厦2层07号。 负责人：范志勇，总经理。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：罗洋，广东诚公律师事务所执业律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：杨柳，广东诚公律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市台江区曙光路132号申发大厦1、4层。 负责人：刘金球，行长。 委托诉讼代理人：魏少萍，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所执业律师。 原审第三人：福建申发置业有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路379号武夷绿洲23#楼2层02商铺。 法定代表人：罗利明，总经理。 上诉人深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称卓越物业公司）、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司（以下简称卓越福州分公司）因与被上诉人广发银行股份有限公司福州分行（以下简称广发银行福州分行）、原审第三人福建申发置业有限公司（以下简称申发公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3030号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卓越物业公司、卓越福州分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的申发大厦地下1层001-012、019-022、035-037、053-056、102-103、109、113-115、127-134、170-173、189-202、209共计56个车位的停车管理费110413.3元及逾期违约金，逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计计算至实际付清之日止；3.改判广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付2015年10月2日至2017年1月24日期间“月租卡车位”车位管理费35396.7元及逾期违约金，逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照日千分之一的标准，自下月起逐笔累计计算至实际付清之日止；4.案件受理费由广发银行福州分行承担。事实和理由：在合同已明确约定违约责任且约定金额未“过分高于”损失的情况下，一审判决调低违约金金额不符合法律规定，且一审判决擅自调低违约金标准，等于降低了物业使用人的违约成本，将可能严重影响申发大厦的物业管理秩序，应当予以纠正。本案中卓越物业公司、卓越福州分公司不存在任何过错，广发银行福州分行恶意拖欠费用应当承担全部违约责任，一审法院错误分配举证责任，其判决将造成物业服务协议的约定成为一纸空文，不仅降低了案涉大厦物业使用人的违约成本，亦对物业行业起到错误的示范作用。 广发银行福州分行辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。卓越物业公司、卓越福州分公司并未举证证实所遭受的损失，且广发银行福州分行也不存在恶意，客观上物业使用人延迟支付物业费行为对卓越物业公司、卓越福州分公司造成的损失仅为逾期利息损失，故一审判决依据公平原则对违约金予以酌情调整，并无不当。 申发公司未作陈述。 卓越物业公司、卓越福州分公司向一审法院起诉请求：1.依法判决广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付申发大厦地下1层001-012、019-022、035-037、053-056、102-103、109、113-115、127-134、170-173、189-202、209共计56个车位自2013年7月1日起至2019年5月31日止，每月70元/个的车位管理费，以及自逾期之日起至实际支付之日止按拖欠总额每日万分之五的标准计算违约金；2.依法判决广发银行福州分行向卓越物业公司、卓越福州分公司支付月租卡（2014年10月1日至2016年9月30日共计30个，2016年10月1日至2017年3月31日共计38个）自2014年10月1日起至2017年3月31日止，每月70元/个的车位管理费，以及自2014年10月1日起至实际支付之日止，按拖欠总额每日千分之一的标准计算滞纳金，月租卡车位管理费共计66360元；3.由广发银行股份有限公司福州分行承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2013年4月17日，申发公司（甲方）与卓越物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对福州申发大厦提供前期物业管理服务事宜；合同期限三年，自项目确定交付之日开始，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；申发大厦地下停车场车位管理费：每个每月70元；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行缴纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，乙方可要求其限期交纳，逾期不交纳的，应按日加收应交纳费用万分之五的标准向乙方支付违约金等内容。 2018年12月31日，福州市台江区申发大厦业主委员会（委托方、甲方）与卓越福州分公司（受托方、乙方）签订《申发大厦物业委托代管合同》，约定：以全委代管合作的方式委托乙方派驻管理团队，对福州申发大厦提供全面的物业管理服务；本合同期限自2019年1月1日起，至2019年12月31日止；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月10日前交纳。在约定日期以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金，并承担乙方实现债权的费用，包括且不限于邮寄费、诉讼费、保全费、公告费、律师费、差旅费等；车位租用人应按70元/车/月交纳车位物业管理费；业主所有的车位，应在每月10日前交纳车位管理服务费等内容。 申发公司（甲方）与广发银行福州分行（乙方）曾先后签订有三份《申发大厦地下室车辆停放协议》，约定：从2014年1月1日起至2016年9月30日止，乙方共计30部车辆停放于地下一层停车场；2016年10月1日起至2017年9月30日止，乙方共计38部车辆停放于地下一层停车场（下称“月租卡车位”）；月车位管理费为70元；服务费应在当月5号前缴清，逾期交费乙方有权按日加收所欠租金、车位服务费总额千分之一的滞纳金等内容。 据查，福州市中级人民法院（下称“中院”）于2017年1月24日作出（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》，主要内容为：申请执行人广发银行福州分行与被执行人申发公司金融借款合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2015年11月26日作出（2015）闽民初字第115号民事判决书，现已经发生法律效力。由于被执行人未主动履行还款义务，广发银行福州分行向福建省高级人民法院申请强制执行，申请执行标的为人民币30500万元及利息、迟延履行利息等。另本案案件执行费人民币372400元。福建省高级人民法院指定中院执行。中院依据于2016年6月1日作出的（2016）闽01执259号之一执行裁定书，对上述被执行人福建申发置业有限公司名下房产进行拍卖。经本院分别于2016年9月11日、10月21日、11月17日对申发大厦56个车位、一层集中式商业房产、四层办公、三层办公房产进行了三次淘宝网络司法拍卖，均因无人竞买而流拍。流拍后，中院依法向申请执行人广发银行福州分行发出《关于是否接受以物抵债的通知》，告知其是否同意接受按第三次拍卖保留价接受以物抵债，广发银行福州分行同意接受上述拍卖流拍物以物抵债的申请。故中院作出如下裁定，一、将被执行人申发公司位于福州市台江区鳌峰街道曙光路132号……以及申发大厦地下一层001车位等共计56个车位（包括地下1层001-012、019-022、035-037、053-056、102-103、109113-115、127-134、170-173、189-202、209车位，下称“56个车位”）……房产及项下国有土地使用权作价人民币212698778元，交付申请执行人广发银行福州分行抵偿福建省高级人民法院（2015）闽民初字第115号民事判决书项下债权计人民币212698778元。上述财产权自本裁定送达广发银行福州分行时起转移；广发银行福州分行可持本裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。二、……三、上述财产的查封因已经被执行拍卖，查封的效力消灭；上述财产原有的担保物权及其他优先权因执行拍卖而自动消灭；四、被执行人申发公司上述房产的所有权证及其他相关权证作废。本裁定送达后即发生法律效力。 2017年1月25日，中院向福州市不动产交易和登记中心发出（2016）闽01执259号《协助执行通知书》，主要内容为，（2016）闽01执259号之二执行裁定书已经发生法律效力，请协助将申发大厦地下一层001车位等共计56个车位的所有权及项下国有土地使用权变更为申请执行人变更登记至广发银行福州分行所有。上述车位的所有权现均已登记广发银行福州分行名下。 卓越福州分公司、卓越物业公司曾先后于2018年9月30日、2019年3月8日向广发银行福州分行寄送《律师函》催讨案涉车位管理费。 广发银行福州分行自始未向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳上述车位管理费，遂成本案诉讼。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”由此可见，2013年4月17日申发公司与卓越物业公司签订《前期物业服务合同》以及2018年12月31日福州市台江区申发大厦业主委员会与卓越福州分公司签订的《申发大厦物业委托代管合同》，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。卓越物业公司、卓越福州分公司基于上述物业合同对“月租卡车位”和“56个车位”提供物业管理服务，即便广发银行福州分行未与卓越物业公司、卓越福州分公司直接签订书面的物业管理合同，前述的物业服务合同对于广发银行福州分行亦具有法律约束力，广发银行福州分行应当依照物业服务合同的约定向卓越物业公司、卓越福州分公司支付车位管理费。 关于车位管理费。广发银行福州分行提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》之规定，2015年10月1日前的“月租卡车位”的车位管理费及逾期违约金，由于卓越物业公司、卓越福州分公司未能举证存在诉讼时效中断的事由，保护民事权利的诉讼时效期间已届满，故卓越物业公司、卓越福州分公司诉请2015年10月1日前车位管理费及逾期违约金，本院不予支持。另外，根据《物权法》第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条之规定，福州市中级人民法院出（2016）闽01执259号之二《执行裁定书》一经送达就发生物权权属变动的法律效力，即2017年1月25日广发银行福州分行已经取得了“56个车位”的所有权。故本院认为“56个车位”的车位管理费自2017年1月25日起计算为宜。卓越物业公司、卓越福州分公司诉请广发银行福州分行承担2013年7月1日至2017年1月24日期间的“56个车位”的车位管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中确认广发银行福州分行自取得“56个车位”后不再使用“月租卡车位”，故本院依法认定广发银行福州分行应交纳自2015年10月2日起至2017年1月24日止期间“月租卡车位”管理费。综上，根据本案已查明事实，广发银行福州分行应按照物业服务合同所约定的“70元/月/个车位”的标准向卓越物业公司、卓越福州分公司支付自2015年10月2日至2016年9月30日止30个“月租卡车位”的车位管理费2100元/月；自2016年10月1日起至2017年1月24日止38个“月租卡车位”的车位管理费2660元/月，以上共计35396.7元。自2017年1月25日起至2019年5月31日止56个“56个车位”的车位管理费3920元/月，共计110413.3元（具体金额详见附件1：《“月租卡车位”管理费及逾期违约金明细表》、附件2：《“56个车位”车位管理费及逾期违约金明细表》）。 关于逾期支付车位管理费的违约金。卓越物业公司、卓越福州分公司主张“月租卡车位”管理费按申发公司与广发银行福州分行签订的《申发大厦地下室车辆停放协议》所约定的“日千分之一”计算，由于卓越物业公司、卓越福州分公司并非上述协议的主体，以该协议为依据主张权利于法无据，本院对此不予支持。广发银行福州分行对违约金提出过高抗辩，鉴于卓越物业公司、卓越福州分公司在诉讼中未就其具体损失提交证据，故本院将案涉物业服务合同所约定“每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五向乙方交纳违约金”，酌情调整至按照月1%的标准计算逾期违约金，并以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清车位管理费之日止。综上，判决：一、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的申发大厦地下1层001-012、019-022、035-037、053-056、102-103、109、113-115、127-134、170-173、189-202、209共计56个车位的车位管理费110413.3元及逾期违约金（逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清车位管理费之日止，具体金额详见附件1：《“56个车位”车位管理费及逾期违约金明细表》）；二、广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2015年10月2日至2017年1月24日期间“月租卡车位”车位管理费35396.7元及逾期违约金（逾期违约金以当月所欠金额为基数，按照月1%的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清车位管理费之日止，具体金额详见附件2：《“月租卡车位”车位管理费及逾期违约金明细表》）；三、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司的其他诉讼请求。案件受理费6470元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担3282元，广发银行股份有限公司福州分行负担3188元。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。二审另查明，深圳市卓越物业管理股份有限公司于2020年1月19日变更为深圳市卓越物业管理有限责任公司。 本院认为，关于逾期违约金标准问题。广发银行福州分行未依约按时向卓越物业公司、卓越福州分公司交纳车位管理费费构成违约，应支付违约金。卓越物业公司、卓越福州分公司主张“月租卡车位”车位管理费的违约金应按照“日千分之一”的标准计算，缺乏依据，不予支持。另经审查，《前期物业服务合同》中关于“每逾期一日按照所欠费用总额的万分之五交纳违约金”的违约金标准约定，不存在过高情形，一审法院将违约金酌情调整为按月1%的标准计算，不符合法律规定，予以改判。停车管理费逾期违约金应以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止，当月所欠金额及逾期月数具体详见一审判决附件1、附件2。 综上所述，卓越物业公司、卓越福州分公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、变更福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3030号民事判决第一项为：“广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2017年1月25日至2019年5月31日的申发大厦地下1层001-012、019-022、035-037、053-056、102-103、109、113-115、127-134、170-173、189-202、209共计56个车位的车位管理费110413.3元及逾期违约金（以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止）”； 二、变更福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3030号民事判决第二项为：“广发银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司支付2015年10月2日至2017年1月24日期间“月租卡车位”车位管理费35396.7元及逾期违约金（以当月所欠金额为基数，按照日万分之五的标准，自下月起逐笔累计算至实际付清物业服务管理费之日止）”； 三、撤销福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3029号民事判决第三项； 四、驳回深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6470元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担3282元，由广发银行股份有限公司福州分行负担3188元；二审案件受理费6470元，由深圳市卓越物业管理股份有限公司、深圳市卓越物业管理股份有限公司福州分公司共同负担583元，由广发银行股份有限公司福州分行负担5887元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年五月二十八日 法官助理高瀚钧 书记员程婷