山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1824号上诉人（原审被告）：李晓哲，男，1991年2月25日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：山东中冠物业管理有限公司（原济南中冠物业管理有限公司）。住所地：山东省济南市明水经济技术开发区工业四路695号。法定代表人：张继孝，董事长。委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师。上诉人李晓哲因与被上诉人山东中冠物业管理有限公司（以下简称中冠物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2019）鲁1602民初4814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李晓哲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认为：基于滨州恒源置业有限公司(以下简称“恒源公司”)、单玉华、上诉人协商一致，对“商品房买卖合同”进行变更，属于单玉华经恒源公司同意，将自己在合同中的权利和义务一并转让给上诉人，该合同的变更没有违反法律、行政法规的强制性规定，因此编号为GF-2000-0171的“商品房买卖合同”合法有效，并且上诉人已在有关部门办理了备案手续。恒源公司未将该房屋交付单玉华，可由恒源公司向上诉人下发的“入住通知单”证实；单玉华从未取得该房屋的所有权，该房屋的产权是由恒源公司转让到上诉人，可由上诉人提交的201512090381号“转移登记申请表”证实，因此上诉人认为原审法院对上述事实确认有误，上诉人坚持认为上诉人是从恒源公司购得该房屋。二、单玉华是受上诉人委托在被上诉人处办理的入住手续，单玉华交纳的物业费、出入证押金、装修押金等费用全部是上诉人出的。恒源公司从未将房屋交付给单玉华，单玉华从未在被上诉人处办理入住手续，单玉华从未取得该房屋的钥匙，何谈“单玉华为自己交纳的物业费、出入证押金、装修押金”，如果不是上诉人的委托，在“商品房买卖合同”变更后，单玉华与该房屋没有任何关联。3.签订《前期物业服务合同》的2019年8月19日之前，该房屋所产生的的所有物业费用不应由单玉华承担，因为单玉华从未占有该房屋，该房屋的钥匙是从上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》后，被上诉人才将该房屋交给上诉人的。同时，上诉人也不应当承担签订《前期物业服务合同》的2019年8月19日之前的物业费用。4.假设单玉华是为自己交纳的物业费7000元、出入证押金200元、装修押金1000元，与上诉人无关，上诉人与被上诉人签订《前期物业服务合同》时，没有交纳物业费、出入证押金、装修押金，而依据《前期物业服务合同》办入住时预交一年的物业服务费用、电梯费、装修垃圾清运费和装修押金”。被上诉人之所以坚持主张单玉华是为自己交纳的，虽然找不到任何法律上的依据，即便是构成不当得利，但是该行为已经过四年之多，早已过了不当得利返还诉讼的追诉期限，所以被上诉人才会如此肆无忌惮的提出该主张。因此，被告坚持认为：上诉人已于2015年8月19日预交了7000元物业费。三、上诉人主张2015年8月19日至2015年3月份，电梯一直处于不能工作的状态，因为该期间电梯处于故障状态，致使上诉人不能装修，当时本单元只有上诉人以及502室的赵海营办理入住(好像还有一户已装修好，不清楚具体是哪一户)，并且我们两家的房子都没有装修，我们多次找到被上诉人解决电梯问题，被上诉人都是置之不理，同时经常将问题推给开发商。在此期间，我和赵海营为了电梯问题费了很多周折，最终到了2016年3月份电梯勉强能够使用，但是电梯经常出现故障，可由赵海营“自述材料”证实。一审法院未采信上诉人的主张。依据《特种设备安全法》第二条第二款之规定，电梯属于特种设备。《前期物业服务合同》明确：在物业管理区域内，被上诉人向上诉人提供电梯的使用、管理和维护的服务。同时依据《特种设备安全法》第三十五条之规定，特种设备使用单位应当建立特种设备安全技术档案。因此，上诉人恳请二审法院在被上诉人处调取本单元2015年到2019年的电梯的安全技术档案(电梯的定期检验和定期自行检查记录、日常使用状况记录、维护保养记录、运行故障和事故记录)。上诉人主张电梯在2018年底长时间处于故障状态，答辩人等多名泰山名郡小区F区2单元的业主找到原告解决电梯故障问题，原告自始至终推诿，最终电梯是由本单元业主自行维修，可由上诉人提交的电梯维修费用发票证实。因此，被上诉人主张的全部电梯费上诉人不能接受。四、上诉人在一审过程中，电梯多次出现故障、单元门厅漏水等问题，上诉人等业主多次找到被上诉人解决问题，被上诉人自始至终推诿，始终没有解决问题。显然，被上诉人违反了《前期物业服务合同》第一条(一)甲方的权利和义务“11、维护房屋及配套设施，定期安排维护给排水管道、雨水管、污水管、化粪池等公用设施设备，定期检查、检修或大修，并按规定向业主(物业使用人)收取分摊费用。”的规定。而原审法院将被上诉人的不作为行为定性为“服务中心存在瑕疵，服务不到位”，上诉人对此不能接受。被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，不仅损害了上诉人的合法权益，而且会造成不良的社会效果。综上，请求二审法院确认以下主张：第一，认可7000元的费用系上诉人预交的费用；第二，核实电梯故障的期间，扣除相应的费用：第三，被上诉人承担违约责任，相应扣除部分物业费用。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。中冠物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。中冠物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业服务费4011.7元、电梯费2496.65元、生活垃圾清运费612元、楼道灯具费160元、违约滞纳金1480.17元、水费201.5元，共计9450.74元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李晓哲从案外人单玉华处购买涉案泰山名郡F5区二单元902室，双方于2015年8月19日在恒源公司处进行了更名。同日，单玉华向原告交纳了物业费7000元、出入证押金200元、装修押金1000元。后，被告办理入住手续，并与济南中冠物业管理有限公司滨州分公司（甲方）签订泰山名郡小区前期物业服务合同。合同约定，由甲方为乙方涉案物业提供物业服务，在物业管理区域内，甲方向乙方提供下列物业管理服务：物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护，公共区域环境卫生的维护，公共绿化的维护……负责向业主和使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，经有关部门委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费等，接受乙方委托，对乙方房屋自用部位、自用设备进行维修、养护及其他有偿服务……；甲方只提供小区地面及地下停车场车位的维护、车辆行驶及停泊管理，甲方不承担车辆保护保管或保险责任，如需甲方提供车辆看好另签订协议；物业费每月每平方米0.43元，电梯费均价每月每平方米0.32元，装修垃圾清运及装修管理费每平方米1.5元；乙方办理入住手续时预交一年的物业费、电梯费、装修垃圾清运费（一次性）和装修押金，以后每半年第一个月15号前交清相应费用，逾期不交按照应交费用自逾期之日起每日加收千分之三的违约滞纳金；合同期限自业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同还对其他事项进行了约定。自原告入住电梯曾出现故障，住户自行进行了维修。涉案单元楼道门厅也曾渗水，业主自行进行了维修。原告在涉案小区服务至今。小区内现存在单元门损坏、健身器材损坏、院墙坍塌，护栏损坏、地面砖损坏、花池水污染、绿化带内种植蔬菜等问题。被告自2015年10月1日起未交纳物业管理费、电梯费等其他费用。被告认可原告主张的水费201.5元。原被告均认可涉案房产面积182.93平方米。原告曾向被告发出律师函对相关费用进行催收，被告已签收。济南中冠物业管理有限公司更名为山东中冠物业管理有限公司。一审法院认为，原被告签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。济南中冠物业管理有限公司更名为山东中冠物业管理有限公司，其权利义务应由变更后的山东中冠物业管理有限公司承继。原告系本案适格主体。原告提供物业服务，被告应交纳相关物业服务费用。原告主张自2015年10月1日至2019年12月31日，被告欠付物业服务费4011.7元、生活垃圾清运费612元，符合双方合同约定，予以支持。关于楼道灯具费，收取楼道灯具费符合涉案小区业主交费惯例，被告应予交纳。原告对2015年10月1日至2019年12月31日期间的楼道灯具费仅主张160元系其对自己权利的处分，该院不予干预。关于电梯费，原告主张被告欠付电梯费2496.65元，被告提出应扣除自入住至2016年3月的电梯费。该院经审查认为，依据原被告签订的物业管理服务合同及原告提交的欠费明细，2015年10月1日至2019年12月31日期间，被告欠付电梯费金额为2985.4元（182.93平方米×0.32元/平方米/月×51个月），原告仅主张2496.65元系对自己权利的处分，不予干预。被告提交的电梯维修费用发票系2019年1月开具，不能有效证实自其入住至2016年3月涉案单元电梯处于不能使用状态，对被告的该项辩解意见，不予采信。被告主张其系从开发商处购买涉案房产、案外人单玉华交纳的7000元物业费系替其预交，与事实不符，不予采信。截止2019年6月25日，原告代被告交纳水费201.5元，被告应偿还原告。依据查明的事实，可以确认原告在提供物业服务中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改。原告亦应秉承职业道德、提高其服务质量，做好物业服务工作，尤其是小区内环境卫生、安全保障及共有建筑物的维护工作，才能维系双方长期服务关系。关于原告主张的违约滞纳金，因其提供物业服务存在瑕疵，对其违约金滞纳金，不予支持。关于被告提出的漏水问题，被告应采取积极措施例如启动维修基金等，予以尽快解决。被告提出的收益分配问题，因涉及全部业主权益，可另行主张。综上，被告李晓哲应支付原告物业服务费用共计7280.35元，并偿还原告垫付水费201.5元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、被告李晓哲于本判决生效之日起十日内支付原告山东中冠物业管理有限公司物业费用7280.35元（物业服务费4011.7元、电梯费2496.65元、生活垃圾清运费612元、楼道灯具费160元）及水费201.5元；二、驳回原告山东中冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李晓哲负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人李晓哲二审期间自认购房款交于案外人单玉华，且其对自2015年10月1日起未交纳物业管理费、电梯费、水费等等事实并无异议，而上诉人李晓哲购买的涉案房产于2010年已经建成。因此，一审判决认定上诉人李晓哲从案外人单玉华处购买涉案泰山名郡F5区2单元902室，并于2015年8月19日在开发商处进行更名，并确认李晓哲主张系从开发商处购买涉案房产、单玉华交纳的7000元物业费系替其预交，与事实不符正确。上诉人李晓哲的该项上诉理由，没有事实依据，不予支持。至于电梯费用，上诉人李晓哲一审提交的电梯维修费用发票系2019年1月开具，不能有效证实自其入住至2016年3月涉案单元电梯处于不能使用状态，且被上诉人中冠物业公司在诉求该项费用时已进行了核减，一审判决对此认定，亦无不当。被上诉人中冠物业公司在提供物业服务中存在瑕疵，服务不到位等问题，一审判决已释明上诉人李晓哲可通过有关部门督促其限期整改，并对被上诉人中冠物业公司主张的违约滞纳金，不予支持。上诉人李晓哲未按约定向被上诉人中冠物业公司交纳相关物业费用，亦存在过错，其上诉主张被上诉人承担违约责任，并扣除部分物业费用，没有法律依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉理由均不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李晓哲负担。本判决为终审判决。“审判长  王忠民审判员  黄跃江审判员  王 杰二〇二〇年五月二十九日书记员  宋廷晓