安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0403民初1145号 原告:李士鸽，女，1987年2月20日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被告：淮南市惠利集团房地产有限责任公司，住安徽省淮南市，统一社会信用代码91340400150234355H。 法定代表人：廖长和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：樊福敏，安徽俊诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许敬坤，安徽俊诚律师事务所律师。 原告李士鸽与被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司（以下简称惠利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李士鸽，被告惠利公司的委托诉讼代理人许敬坤到庭参加诉讼，被告惠利公司的法定代表人廖长和及其委托诉讼代理人樊福敏经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李士鸽向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告之间的认购合同。2、请求法院判令被告立即返还原告定金10000元人民币。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月11日，原告到被告位于惠利售楼处看房，当即看中了该项目的首府X期××商铺，价格商讨之后并交了10000元定金给销售人员，并未在认购书上签字，随后就离开了售楼部。事后两日由于原告家人住院资金不够支付商铺首付，随后在未签订购房合同之前要求退还定金，被告予以拒绝。为了解决此事，原告多次找被告协商此事后被告同意将定金退还被告。但被告出尔反尔，借故推脱，无奈，故诉诸法律，请求法律给予保护。综上所述：原告并未在认购书上签字，被告收受原告10000元欠款的行为于法无据，为了维护原告的合法权益，准予原告之诉讼请求。 被告惠利公司辩称:1、不同意解除，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，要求原告继续履行；2、不同意退还保证金，定金是履约保证，原告单方违约，根据相关法律规定，不应该退还；3、原告假借订立合同为由恶意磋商，被告保留要求其承担预约合同违约责任、商品房买卖合同的缔约过失责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和当庭质证，对于当事人无异议的证据：原告提交的原告身份证复印件、被告公司登记信息，被告提交的被告营业执照，法定代表人身份证明、转账记账凭证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，认定如下： 1、原告李士鸽提交的短信照片复印件。证明被告愿意给原告退钱。被告的质证意见为：对于原告提供的内容无异议，该记录只是原告顾问之间片面性记录，我们向法庭提交了完整的记录，我们没讲退定金也没有讲退多少，双方没有形成退款合意。本院认为，鉴于被告对该份证据的真实性无异议，故本院予以确认。对于原告的证明观点，由于该短信复印件无法证明被告有同意退还定金的意思表示，故对原告的证明观点本院不予确认。 2、原告李士鸽提交的《中环国际广场项目房屋认购书》、收据原件一份。证明认购书不是原告所签，收据证明交给被告10000元。被告的质证意见为：房屋认购书真实性无异议，认购书备注了不退房、不换房、不更名否则定金没收字样，上面约定正式签订合同的时间。认可名字确实不是原告所签，签订当天，原告有事，是原告委托我们顾问签订，第二天将这些拍照给原告看，原告是认可的。本院认为，鉴于被告对于《房屋认购书》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。原告提交的收据有惠利公司加盖的公章，且出具时间与《房屋认购书》签订时间吻合，故本院对该部分证据的真实性予以确认。对于原告的证明观点，由于被告当庭自认《房屋认购书》的原告姓名为被告代签，且有原告提交的收据予以佐证，故本院对原告的证明观点予以确认。 3、原告李士鸽提交的聊天记录微信截图复印件。证明（1）当时签订合同时已经说明购房资金不够，被告说签合同可以延迟。（2）铺子不是我所想买。被告的质证意见为：真实性无异议，陈述观点有异议。聊天记录清晰反映磋商过程，也反映原告不断向顾问压价。本院认为，鉴于被告对于该份证据真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。从原告提交的聊天记录无法看出双方在微信聊天过程中达成了延迟签订商品房买卖合同的合意，亦无法证明购买该商铺不是原告真实的意思表示，故对于原告的证明观点，本院不予确认。 4、被告惠利公司提交的淮南市商品房预售许可证复印件。证明与原告签订预售房合同是符合法律规定的。原告的质证意见为：不知道、不懂。本院认为，该份商品房预售许可证复印件有淮南市住房保障和房产管理局加盖的公章，故本院对其真实性予以确认。被告的证明观点有被告提交的商品房预售许可证复印件予以证明，且与原告提交的《房屋认购书》中的项目地址可以互相印证，故本院予以确认。 5、被告惠利公司提交的2019年12月10日老带新客户上门登记表。证明原告对于商铺面积价款优惠知情，并按照公司规定予以折扣。原告的质证意见为：这些材料是被告销售人员弄的，认可姓名是自己签的。本院认为，鉴于原告认可登记表中的姓名为其所签，故本院对该份证据的真实性予以确认。被告主张原告对于商铺面积价款优惠知情，有被告提交的聊天记录与该份登记表予以证明，故本院对该部分证明观点予以确认，对于被告主张其按照公司规定予以折扣，由于原被告双方并未实际签订商品房买卖合同，故本院对该部分证明观点不予确认。 6、被告惠利公司提交的聊天记录微信截图复印件一组。证明：原告为了购买房屋而与被告的销售人员磋商过程，并且认购书也通过微信拍照给原告，原告知道这件事并予以追认，退款只是意向，没有明确合意。第三项反映原告借此压价。原告的质证意见为：真实性无异议。证明观点有异议，没有故意压价意思，是被告销售人员为了完成业绩出的主意。本院认为，鉴于原告对于该份证据真实性无异议，故本院予以确认。被告的证明观点有被告提交的聊天记录截图予以证明，故本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告惠利公司于2019年7月4日取得本案所涉“中环国际广场”项目楼盘的预售许可证。2019年12月11日，惠利公司（甲方）与李士鸽（乙方）签订了《中环国际广场项目房屋认购书》，该协议书采取表格填充式，主要由认购楼号、建筑面积、销售总价（优惠前）、认购定金、付款方式、其他约定、备注等部分组成。李士鸽认购了惠利公司开发的田家庵区中环国际广场××号商铺，该套商铺预测建筑面积50.84平方米，总价1421926元。在“优惠”部分，注明“在规定时间内付款并签约，可享受以下优惠商贷9.8折、签约9.9折、老带新9.7折、特批74784元，须开物业证明才可折现。”在“认购定金”部分，注明“乙方于本认购书签署之时支付认购定金人民币（大写）：壹万元整，即¥10000元（定金以收据为准）。”在“付款方式”部分，双方约定为商业贷款。在“其他约定”部分，双方约定：“1、签订认购书前，乙方已充分了解房屋（如结构、户型、空间尺寸、朝向等）及项目周边相关情况和认购条件，乙方已经阅读甲方于售楼处公开展示的《商品房买卖合同》（含附件、补充协议）文本。《商品房买卖合同》及补充协议内容在签订本认购书前已经经过双方认可，乙方同意按该文本作为购买房屋的正式文件。2、乙方同意于签订本认购书7天内（即2019年12月18日前）到甲方项目现场售楼中心或其他甲方指定地点与甲方签署所认购房屋的《商品房买卖合同》及补充协议。3、乙方未按上述时间与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议的，或者乙方以任何事项没有达成一致意见为由拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权没收已收取的认购定金，并有权另行处置该认购房屋。......4、甲乙双方签署《商品房买卖合同》后，本认购书由甲方收回，乙方所附认购定金转为首付房款。......6、在签订本认购书后、甲方不接受乙方办理更名、换房、退房的申请，若乙方不能以认购方本人身份签订《商品房买卖合同》，则视为一方违约，乙方无权要求返还定金。......11、本认购书一式三份、甲方二份、乙方一份，经甲乙双方签字”在备注部分，被告在备注栏备注：“不退房、不换房、不更名，否则定金没收”李士鸽当日缴纳定金10000元，并委托被告置业顾问代其在乙方签章处签名，当日被告置业顾问将双方签署的《房屋认购书》通过手机拍摄给原告李士鸽并得到其确认。《房屋认购书》签订后，由于原告认为该商铺价格过高，始终未按约定期限与乙方签订商品房买卖合同，被告曾于2020年1月10日向原告发送手机短信，内容为“客户：李士鸽2019年12月11日您认购中环首府X期X＃××铺。按照约定，您应于2019年12月18日前到我售楼中心签订《商品房买卖合同》，否则我们有权没收认购定金并另行处置您认购的房屋。现我们同意给您一次弥补的机会，故通知您：请您于我们发出本通知之日起3日内（2020年1月13日）到我售楼中心签订《商品房买卖合同》。逾期我们将按照约定没收认购定金并另行处置您认购的房屋。淮南市惠利集团房地产有限责任公司2020年1月10日。”原告也曾要求与被告解除该《房屋认购书》并返还定金，但双方协商未果，现原告以被告拒绝返还定金为由，诉至我院，请求判如所请。 对于原告主张解除原被告之间《房屋认购书》的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，李士鸽与惠利公司签订的《房屋认购书》的性质为预约合同，该协议系双方真实意思表示，并未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《房屋认购书》的约定，李士鸽虽不享有约定解除权，但根据原被告提交的证据，李士鸽已明确表示不会再支付购房款，也不会与惠利公司签订上述《房屋认购书》中约定的商品房买卖合同，李士鸽、惠利公司之间已不具备继续履行《房屋认购书》并达成商品房买卖交易的可能，上述《房屋认购书》的合同目的无法实现，符合法定解除合同的情形，故本院依法准许李士鸽、惠利公司之间签订的《房屋认购书》解除。对于被告惠利公司不同意解除《房屋认购书》，要求原告继续履行的辩论意见。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。预约合同的目的是签订本约合同，而李士鸽已明确表示不再继续履行该《房屋认购书》，合同目的已不能实现，故对于惠利公司主张应继续履行合同的答辩意见，本院依法不予支持。 对于原告主张被告返还原告定金10000元人民币的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，虽然《房屋认购书》中“乙方签章”处并非原告本人亲自签名，但是根据被告提交的证据，可以证明原告对被告代签名的行为予以了事后确认，故该代签行为应当认定为有效。根据《房屋认购书》约定，如原告李士鸽未按上述时间与甲方签署《商品房买卖合同》及补充协议的，或者李士鸽以任何事项没有达成一致意见为由拒绝签署《商品房买卖合同》及其补充协议的，甲方有权没收已收取的认购定金，并有权另行处置该认购房屋。李士鸽作为给付定金一方，未能履行约定义务，无权要求返还定金，故对于李士鸽主张惠利公司返还定金10000元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于惠利公司不同意退还保证金，认为定金是履约保证，原告单方违约，根据相关法律规定不应该退还的答辩意见，本院依法予以支持。对于被告惠利公司辩称原告假借订立合同为由恶意磋商，被告保留要求其承担预约合同违约责任、商品房买卖合同的缔约过失责任。由于被告提交的证据无法证明原告存在假借订立合同恶意进行磋商的行为，故对于被告的该项答辩意见，本院依法不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李士鸽与被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司签订的位于田家庵区门牌号为××的《中环国际广场项目房屋认购书》。 二、驳回原告李士鸽的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告李士鸽负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇二〇年五月二十六日 书记员  陶梦梦 附1：本案证据目录 一、原告李士鸽提交的证据。 1、原告身份证复印件，证明原告的民事诉讼主体资格。 2、短信照片复印件，证明被告愿意给原告退钱。 3、《中环国际广场项目房屋认购书》、收据复印件一份，证明《认购书》不是原告所签，收据证明交给被告10000元。 4、聊天记录微信截图复印件，证明当时签订合同时已经说明购房资金不够，被告回复签合同可以延迟。商铺并不是原告想要购买的。 5、被告公司登记信息，证明被告主体资格。 二、被告淮南市惠利集团房地产有限责任公司提交的证据。 1、营业执照复印件、法定代表人身份证明，证明被告诉讼主体资格。 2、淮南市商品房预售许可证复印件，证明与原告签订的预售房合同是符合法律规定的。 3、转账记账凭证复印件，证明原告向被告缴纳定金10000元。 4、2019年12月10日老带新客户上门登记表，证明原告对于商铺面积价款优惠之情，并按照公司规定予以折扣。 5、聊天记录微信截图复印件一组，证明原告为了购买房屋磋商过程，并且认购书也通过微信拍照给原告，原告知道这件事并事后予以追认。后面退款只是意向，没有明确合意。第三项反映原告借此压价。 附2：本案适用法律规定 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。 债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。