上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初5362号原告：张鑫，女，1979年7月22日出生，汉族，户籍地黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：赫晓雷，户籍地黑龙江省牡丹江市。被告：徐其合，男，1971年9月29日出生，汉族，户籍地河南省。原告张鑫与被告徐其合房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张鑫及其委托诉讼代理人赫晓雷，被告徐其合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鑫向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的商铺《租赁合同》；2、判令被告退还原告支付的2019年8月18日至2019年11月18日的三个月租金人民币15,000元(以下币种均为人民币)、租赁押金10,000元；3、判令被告赔偿原告损失5,038元，其中油工加工、五金装修、墙面漆等装修费4,395元、三个月物业费600元、证据复印彩印费43元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年8月17日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号一楼门面(以下简称系争房屋)出租给原告用于餐饮使用。原告取得系争房屋后进行装修和开始办理餐饮许可证，2019年10月8日，上海市宝山区市场监督管理局向原告下发了《个体工商户名称预先核准通知书》，但后得知，系争房屋不得用于经营餐饮，不具备办理营业执照的条件。原告多方奔走无果。原告于2019年11月13日通过微信与被告进行协商，被告不愿意退还房租和押金。原告认为租赁系争房屋用于餐饮的合同目的无法实现，故要求解除合同，被告应退还租金和押金，赔偿原告装修投入损失等。故，原告诉讼至法院。被告徐其合辩称，同意解除合同，但不同意原告其他诉讼请求。系争房屋周边商铺都可以用于餐饮经营，其不清楚系争房屋是否能用于餐饮经营。在《租赁合同》签署前，自己提醒过原告风险，若系争房屋能用于餐饮，双方签订合同，原告应当自行去了解核实，后双方签订了合同，证明房屋可以用于餐饮经营。原告逾期未缴纳房租，故违约责任不在被告，不同意退还三个月房租和押金；合同就装修费、物业费进行了约定，由原告自行承担，和被告无关；不同意赔偿原告诉讼材料复印费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2019年8月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》，约定，乙方承租系争房屋，位于聚丰园路XXX弄XXX号一楼门面；租期自2019年8月18日至2021年8月17日；租金为每月5,000元，押金为10,000元，每三个月一付，每次提前5天付房租，首次为2019年8月19日，逾期未付房款就算违约。一方从租赁合同生效后一切费用由乙方承担(包括物业费、垃圾费、水电费等一切费用由乙方承担)。乙方必须按时付清每个月的一切费用，过期不付造成损失，乙方承担，甲方不承担任何后果。乙方装修等一切费用由乙方自付，合同到期后乙方在甲方门面装修等一切费用甲方不承担任何赔偿责任。合同签订后，原告按约支付了三个月房租租金15,000元、三个月房屋物业费600元及押金10,000元。同年9月，张鑫等对房屋开始进行了装修。审理中，对于系争房屋的返还时间，双方各执一词，被告自认2019年12月到2020年1月之间，其委托儿子对系争房屋加锁，并张贴了出租通知。另查明，系争房屋权利人为徐其合，建筑面积24.93平方米，建筑类型和用途为店铺，权属性质为国有建设用地使用权。本案审理过程中，原告向本院提供《适用于小型饭店，小吃店，供餐人数50人以下的机关、事业单位食堂》核查和评价方法1.1选址，内容为，距离非水冲式公共厕所、粪坑、污水池、暴露垃圾场(站、房)等污染源25m以上，并设置在粉尘、有害气体、放射性物质和其他扩散性污染源的影响范围之外。本院与上海市宝山区市场监督管理局城市工业园区所工作人员徐世良核实，系争房屋确实因25米距离内有污染源，即有一处压缩垃圾处理站，后期无法取得餐饮(食品)经营许可证，进行餐饮经营。按照先取得工商营业执照后经营许可证的正常程序，申请人应先获得工商营业执照后再进行餐饮(食品)经营许可申请，但是张鑫等向其工作人员咨询，工作人员勘察后告知即使获得工商营业执照也无法获得餐饮经营许可。本院认为，原、被告就系争房屋签订的商铺《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。系争房屋现已由被告加锁后再次出租，原告因合同目的无法实现要求解除租赁合同，被告亦表示同意，故本院判令解除双方租赁合同。对于责任认定，应当结合合同中有关系争房屋用途的约定、被告有无隐瞒事实、有无就用途及证照办理等作出承诺、承租人作为实际经营人的风险评估、周边同类房屋的情况，以及合同解除后装饰装修投入等各方面因素进行综合判断。原、被告确实在合同中明确约定了系争房屋用于餐饮使用，被告负有义务提供符合出租房屋使用要求的商铺，被告对合同的解除有一定的责任。原、被告双方并未在合同中就餐饮证照办理事宜作出明确约定，餐饮经营许可涉及到相关政府部门的审批，原告作为实际经营者，对于该类经营所需的经营条件也应有充分的商业判断及市场判断，故原告作为实际经营者对于最终未能办出营业执照、餐饮许可证负有主要的责任。关于房屋的返还时间，本院根据原、被告双方的陈述，酌情确定为2019年12月17日。租金的标准，本院根据双方合同的实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素酌情进行调整，原告应支付2019年8月18日至2019年12月17日的租金14,000。故原告支付被告的租金15,000元中的1,000元，被告应当予以退还。关于物业管理费，房屋由原告占有使用期间，物业费必然发生，且双方在合同中对物业管理费承担进行了明确约定，结合原告实际占有使用房屋的时间，对原告要求赔偿物业费损失600元的诉请不予支持。被告主张没收押金缺乏合同依据，合同解除后，被告应将押金10,000元返还原告。对于系争房屋的装修，合同约定装修费用由原告自付，原告在未充分考虑经营需求、评估经营风险的情况下即进行装修，对损失的造成应承担相应责任。原告所提供的装修凭证多为收据，考虑到原告为经营餐饮履行确实付出了相应成本，且被告对于租赁合同的解除亦负有一定过错，故结合原告所提供的付款凭证，本院酌情确定被告赔偿原告装修损失800元。原告主张的诉讼材料复印彩印费43元，于法无据，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告张鑫与被告徐其合签订的商铺《租赁合同》；二、被告徐其合于本判决生效之日起十五日内返还原告张鑫租金1,000元；三、被告徐其合于本判决生效之日起十五日内返还原告张鑫押金10,000元；四、被告徐其合于本判决生效之日起十五日内赔偿原告张鑫装修损失800元；五、驳回原告张鑫的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为275元，由原告张鑫负担167元，被告徐其合负担108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年五月二十八日法官助理 叶文玮书 记 员 孙士凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。