吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1283号上诉人（原审被告）：吉林省城市供水有限公司，住所地：吉林省长春市安达街339号。法定代表人：贾洪玮，总经理。委托诉讼代理人：马丽，吉林功承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴志华，男，1967年1月5日出生，汉族，住吉林省农安县。上诉人吉林省城市供水有限公司（以下简称城市供水公司）因与被上诉人吴志华财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2018）吉0122民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城市供水公司上诉请求：1.撤销吉林省农安县人民法院作出的（2018）吉0122民初3410号民事判决；2.改判城市供水公司对除大棚维修费用（即人民币8，650.00元）以外的其他损失（即人民币1，058，249.00元）不承担赔偿责任；3.一审、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：城市供水公司认为，一审判决事实认定及法律适用均存在错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定依法应当撤销并改判。具体如下：一、一审判决认定城市供水公司与吴志华之间形成买卖关系与客观事实不符，且法律适用错误。1.张兴并非城市供水公司的法定代表人，城市供水公司亦未向张兴出具任何书面授权文件，张兴无权代表城市供水公司与吴志华针对购置房屋达成任何协议。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”因此，即使张兴以城市供水公司名义与吴志华订立买卖合同，未经城市供水公司追认也不发生法律效力，一审判决认定双方之前形成买卖关系法律适用错误。2.城市供水公司一审庭审中提交的农安县人民法院审理的吴志华诉答辩人财产损害赔偿纠纷案件［案号为（2016）吉0122民初3426号］庭审笔录显示，张兴在3426号案件中担任城市供水公司的委托诉讼代理人，其当庭确认城市供水公司农安分公司占用吴志华房屋是基于双方达成房屋租赁的意向。一审判决已认定城市供水公司于2016年5月30日向被上诉人支付8万元的事实，吴志华收取该款项的收条记载“今收到吉林省城市供水有限公司农安分公司支付我个人房屋预借房租费捌万元整。”且，黄龙派出所2017年7月11日询问笔录显示，吴志华在公安机关自认其与农安分公司之间为租赁关系。3．《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”据此，房地产转让法律关系中依法应当订立书面合同，一审判决认双方未签订书面房屋买卖合同但形成买卖关系，违反法律规定。二、本案争议发生在双方履行合同过程中，属合同纠纷，一审法院将本案案由确定为财产损害赔偿纠纷明显不当。《最高人民法院民事案由规定理解与适用》第二编第38条明确阐述，“处理财产损害赔偿纠纷的法律依据主要是《中华人民共和国物权法》第37条的规定。侵权责任和违约责任的最基本形式都是损害赔偿，所以，此处所指财产损害赔偿是指物权受到侵权后的损害赔偿，主要是侵权责任法意义上的损害赔偿。”本案中，案涉房屋无相关建设审批手续，且房屋建设在两家子水库淹没线内，2008年，农安县水利局即已向吴志华下发责令拆除通知书（农水改字［2008］第1号）要求其水自行拆除非法建房，因此，吴志并非案涉房屋的合法权利人，且案涉房屋及附属设施属于违章建筑，依法应当予以拆除，亦不存在修复的必要。另，吴志华并未提供证据证明案涉房屋及附属设施存在毁损事实，一审判决仅依据交付时房屋为新建进而推定案涉房屋退回损坏均是城市供水公司造成缺乏证据支持。且《中华人民共和国侵权责任法》第六条之规定，城市供水公司依据与吴志华的约定占有、使用案涉房屋，且支付了相关费用，不存在任何过错侵权行为，对于房屋使用期间的损耗，不应承担赔偿责任。据此，一审判决错误认定双方之间存在买卖关系，又无视案涉房屋实际为违章建筑的事实，错误的将本案案由确定为财产损害赔偿纠纷不当，依法应当予以更正。三、一审判决城市供水公司赔偿吴志华各项财产损失金额共计人民币1，066，899.00元缺乏事实及法律依据，依法应当予以撤销。1．一审判决已认定吴志华与鱼池的承包人闫喜全、张柏新签订《两家子水库库区鱼池承包合同》，约定闫喜全、张柏新将鱼池转包给吴志华，期限为2008年1月1日至2010年12月31日，而城市供水公司是于2013年搬至案涉房屋院落，时间上并无交叉，承包期限内吴志华可以正常使用案涉鱼池。吴志华与闫喜全、张柏新签订的承包合同于2011年即已到期，且其亦未与城市供水公司签订承包合同。一审判决认定“因双方之间有买卖协议，致使吴志华放弃经营三年的鱼池收益也放弃续签鱼池承包合同”与客观事实不符，且缺乏法律依据，据此，一审判决城市供水公司赔偿吴志华鱼池损失错误，依法应当予以撤销。2.吴志华与张柏新、闫喜全签订的《两家子水库库区鱼池承包合同》第五条第5项明确约定“鱼池修建所需费用由乙方（即吴志华）自己负责，如果上级有关部门对水库鱼池承包经营事情进行制止时，乙方应无条件终止合同，甲方返还乙方所交剩余的部分承包费用，对乙方的损失甲方不进行赔偿。”据此约定，吴志华改造鱼池所支付的费用应由吴志华自行承担，一审判决判令城市供水公司支付相关费用不符合合同约定。3.城市供水公司一审中已提供证据证明，双方之间已达成房屋租赁法律关系，且吴志华已收取8万元房屋租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条、第二百二十二条之规定，吴志华作为出租人，应当负责案涉房屋及附属设施的维修，且吴志华一审中亦未提供证据证明城市供水公司违反约定使用案涉房屋及附属设施造成损坏，城市供水公司对租赁期间房屋的损耗不承担赔偿责任。4．吉林正永业资产评估有限公司于2019年7月16日出具的《答疑书》第三条第二款中明确说明，租金标准为最近几年评估标准，而非吴志华诉请中主张的2011年至2016年当年租金标准，其评估事项与吴志华诉请不符，且城市供水公司已依约向吴志华支付了使用房屋期间租金，《资产评估报告》对租金金额的评估缺乏依据，不能作为判决认定租金的依据。综上所述，一审判决认定事实错误，法律适用不当，判决所依据的资产评估报告评估依据不足，且与吴志华诉请不符。因此，城市供水公司为维护自身合法权益提起上诉，请贵院依法撤销一审判决并予以改判。吴志华向一审法院起诉请求：1.判令被告赔偿房屋、场地及其附属设施等修复费用75万元;2.判令被告给付鱼款20万元;3.判令被告给付树木（100棵）补偿款，条石（2万块）补偿款，具体数额以评估价格为准;4.判令被告支付占用原告房屋、场地及其附属设施五年期间费用,数额以评估为准;5.判令被告赔偿2011年—2017年鱼池经营损失，数额以评估为准;6.案件受理费由被告负担。庭审中，吴志华变更诉讼请求为:1.办公室、附房（二层)、凉亭地下房租金、温室维修费、场地维修费、条石价值、松树、柳树价值、鱼池损失价格等诉讼请求以评估报告为准计算数额为1,066,899元;2.放弃第5项诉讼请求。一审法院认定事实：2007年9月30日，两家子水库承包人张柏新和闫喜全将其承包的水库库区西侧6个鱼池（5个鱼池和一个空池）转包给吴志华（吴志华将承包费直接交至两家子水库管理处），期限为2008年1月1日至2010年12月31日。吴志华对6个鱼池进行了投资改造，建成了3个大型鱼池，进行了清淤、条石（经勘察数量为15,021块）护坡、松树（53棵）和柳树（61棵）护坡绿化，改造后投放了鱼苗。2008年10月份，两家子水库从农安县水利局划归被告城市供水公司管理。2011年4月，时任城市供水公司农安供水公司负责人张兴因该公司需选址建办公用房，出于对水库日常管理的需要及地理优势，选择了吴志华在水库坝上西头的房屋院落，在与吴志华商谈鱼池回收同时协商了房屋及院落的购买的相关事宜，双方达成口头买卖协议，吴志华表示有房屋买卖鱼池里的鱼就不计算了。同月，农安供水公司将吴志华鱼池里的鱼进行捕捞，吴志华并未在场。2011年5月左右，吴志华将房屋和院落钥匙交给张兴，交付时，房屋、场地、大棚及附属设施均为新建，没有使用过。2013年4月11日，农安供水公司将办公场所搬至该房屋院落，此前供水公司雇了2个人看管。至2016年4月供水公司将房屋退回。退回房屋时，房屋、场地、大棚及附属设施已经遭到不同程度的损坏。两家子水库承包人张柏新和闫喜全在承包期满后又续签合同至2018年2月28日，吴志华因与城市供水公司有房屋买卖的协议没有续签鱼池承包合同。又查明，城市供水公司曾于2016年5月30日付给吴志华8万元费用。一审法院认为，首先，吴志华与城市供水公司虽未签订书面的房屋买卖合同，但张兴的证言足以证明双方之间形成的是买卖关系而非城市供水公司辩称的租赁关系，双方在协商赔偿过程中的调解条件不能作为认定案件事实的依据，故城市供水公司的抗辩理由不能成立。城市供水公司在使用案涉房屋、场地、大棚及附属设施多年后毁约退房，对其使用期间造成的毁损吴志华依法有权选择请求其承担侵权赔偿责任，因此，吴志华请求财产损害赔偿并无不当。其次，吴志华虽未提供产权证明，但案涉财产的建造者为吴志华没有争议，因此，吴志华享有案涉财产的相关权益。再次，因双方之间有买卖的协议，致使吴志华放弃了经营三年的鱼池收益也放弃了续签鱼池承包合同，使其投资效益受损且终止，故对吴志华鱼池损失即鱼池收益损失及其对鱼池护坡、绿化的投资，城市供水公司应予以赔偿。第四，吉林正永业资产评估有限公司对案涉资产的评估程序合法，评估结论真实有效，应作为计算赔偿数额的依据，鉴定费亦应由城市供水公司负担。但城市供水公司已支付的8万元应予扣减，即城市供水公司应赔偿的数额为986,899.00元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百八十六条及《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第（六）项的规定，一审法院判决如下：被告吉林省城市供水有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴志华各项财产损失计986,899.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,402.00元，其中13,668.00元及鉴定费20,000.00元由被告吉林省城市供水有限公司负担，余款734.00元由原告自负。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于吴志华与城市供水公司之间的关系如何界定问题。城市供水公司主张双方系租赁关系，且每年的租金为三万元，但一审法院在询问城市供水公司农安分公司负责人张兴时其认可曾与吴志华商谈过购买吴志华房屋及院落的事情，其单位也同意购买吴志华房屋及院落，在此基础上吴志华将房屋及院落的钥匙于2011年5月份一并交付，因买卖事宜最终未能谈成，该房屋使用至2016年退回吴志华。本案中，双方并无书面的买卖及租赁合同，吴志华系基于城市供水公司农安分公司的购房意向而将新建的房屋、院落及相关附属设施交由该公司使用，吴志华虽收取城市供水公司8万元，但上述8万元的性质并非双方议定的房屋租金价格，而是吴志华收取的城市供水公司暂付的费用，因此本案依据现有证据不足以认定双方就房屋使用形成城市供水公司所述的租赁关系。二、关于本案案由确定是否适当问题。本案所涉房屋、场地、大棚及附属设施虽无产权证明，但上述设施由吴志华建造，对此城市供水公司并无异议，吴志华享有案涉财产的相关权益，上述房屋、场地、大棚及附属设施在交付时均为新建，在城市供水公司使用多年后予以退回，对于城市供水公司使用期间对上述设施的毁损，吴志华有权请求城市供水公司予以赔偿，故一审确定的案由正确。三、关于本案确定的赔偿数额是否适当问题。吉林正永业资产评估有限公司系经法定程序选定，具有评估资质，评估程序合法，评估人员一审时出庭接受质询对城市供水公司的质疑予以回复，对评估所依据的标准进行了充分说明，上述评估意见应予采信。因涉案房屋、场地、大棚及附属设施于2011年至2016年由城市供水公司占有、使用，城市供水公司应支付相应的对价，评估公司依据人民法院委托调查了2011年至2016年市场平均租金计算得出5年租金，上述租金损失城市供水公司应予赔偿。对于鱼池经营收益部分，上述损失的产生系因双方之间有买卖意向，吴志华放弃经营三年的鱼池收益也放弃续签鱼池承包合同而产生。对于条石、树木，系吴志华为投资改造鱼池而实际铺设及栽种，在鱼池交回城市供水公司的情况下，城市供水公司应给予一定补偿。对于场地维修费的损失系城市供水公司占有场地使用时所造成，一审法院予以保护并无不当。一审法院扣除城市供水公司已支付的8万元后确定的赔偿数额正确，此外，本案的评估费用由城市供水公司负担亦无不当。综上所述，上诉人吉林省城市供水有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,324.00元，由上诉人吉林省城市供水有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾范军审判员  高 心审判员  宫 平二〇二〇年五月二十一日书记员  张祺晗