湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终462号上诉人（原审被告）：江峰，男，1972年10月20日出生，住湖北省房县。委托诉讼代理人：陈向前，十堰市张湾区黄龙镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：房县机关事务服务中心。住所地：湖北省房县城关镇吉甫路9号。法定代表人：**，系该中心主任。委托诉讼代理人：李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。上诉人江峰因与被上诉人房县机关事务服务中心房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。江峰上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回房县机关事务服务中心在一审起诉时提出的诉讼请求，双方继续履行房屋租赁合同。事实与理由：一审判决解除合同系事实认定不清，适用法律错误。1.房县机关事务服务中心提供的《湖北省政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》系虚假证据，文件要求：2017年底前，完成城镇D级房屋改造。文件所指系棚户区危房改造，与涉案的租赁房屋无关。2.一审判决采信的《房屋危险性检测鉴定报告》没有加盖鉴定机构广州仲恒房屋安全鉴定有限公司的公章。3.江峰在一审提供的证据证明涉案房屋不在已经审批的一期工程范围之内，二、三期工程的规划尚未批准，一审判决对此证据未予采信错误。4.包括江峰在内的住房户从未听说拆迁一事。5.房县机关事务服务中心起诉是为了个人利益，而非房屋租赁合同不能履行。房县机关事务服务中心提交书面答辩状，认为一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，江峰的上诉请求依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。房县机关事务服务中心向一审法院起诉请求：1.解除与江峰的租赁合同，并由江峰将租赁房屋腾空后交付房县机关事务服务中心。2.本案诉讼费用由江峰负担。一审法院认定事实：2007年3月9日，房县统计局（甲方）作为出租方与江峰（乙方）作为承租方签订《房屋租赁合同》。内容为：一、甲方同意将位于南街57号的临街门面壹间租赁给乙方，期限贰拾年，自2007年3月12日起至2027年3月11日止。由乙方签订合同时，一次性向甲方交纳贰拾年租金贰拾万零陆仟捌佰元整。乙方在经营过程中应交纳的各项税收和费用（包括水电费）均由乙方负责。经营过程中乙方若需装修，要保持房屋结构不变，装修费用由乙方负责，租赁期满后就装修费用，甲方概不补偿。2007年3月12日，江峰将20年房屋租金共计206800元一次性交给房县统计局。2007年3月9日，房县统计局（甲方）与江峰（乙方）对2027年-2032年间的房屋租赁签订另一份《房屋租赁合同》，内容为：甲方同意将位于南街57号临街门面房壹间租赁给乙方，期限为五年，自2027年3月12日起至2032年3月11日止。由乙方在签订合同时，一次性向甲方交纳五年租金伍万壹仟柒佰元整。2009年3月12日，房县统计局向江峰出具《收条》一张，内容为“收条，今收到江峰交来2027年-2032年度房租计伍万壹仟柒佰元整（￥51700.00），房县统计局（加盖印章），2007年3月12日，属实，余行奎，2007.3.12”。另房县机关事务服务中心提交房县统计局持有的领条一张，内容为“领条，今领到统计局房屋租金返还款伍万壹仟柒佰元整（￥51700元），江峰，2007年3月12日。同意支付，余行奎，2007.3.12”。两份合同签订以后，江峰正常租用涉案门面房。2015年12月31日，湖北省人民政府办公厅下发《省人民政府办公厅关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》，根据文件要求：“要把城镇危房改造纳入棚改政策范围，2017年底前完成城镇D级危楼改造，彻底消除安全隐患”。2016年11月10日，应房县机关事务管理局委托，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司对十堰市房县城关镇南街57号老政府院内劳动人事统计局综合家属楼1号楼房屋危险性进行鉴定，并出具《房屋危险性检测鉴定报告》，经鉴定：综合评定该房屋鉴定区域危险性等级为D级；处理建议：建议对该房屋进行拆除处理。评级解释：D级：承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋出现整体险情，构成整幢危房。2019年7月19日，房县统计局向江峰送达《通知》，告知江峰其所租赁的房屋已纳入房县棚户区改造范围，房屋所有权已被房县机关事务服务中心统一收回，房县统计局已无法继续履行合同，决定解除合同，房屋租赁事宜所涉权利义务一并移交房县机关事务服务中心处理。庭审中江峰认可其收到通知，但是前往协商赔偿事宜未果。因双方对合同解除、房屋腾退问题未协商一致，引起诉争。另查明：1.2002年4月20日，房县人民政府出具《国有资产管理委托书》，内容为：为加强国有资产管理，明确资产管理主体责任，房县人民政府同意将其位于房县城关镇南街57号的房屋[房证（2001）房字02350号]委托房县人民政府机关事务管理局管理，并负责监督劳动服务公司对非办公用房的经营管理。2.中共房县县委以房发[2019]3号文件将房县机关事务管理局更名为房县机关事务服务中心。3.房县城关镇南街57号房屋属于公有房屋，产权登记所有人为房县人民政府。一审庭审中，房县机关事务服务中心称合同中约定的2027年3月12日至2032年3月11日的房屋租金江峰并未实际支付，后五年是优惠给江峰承租的，故采取同日出具收条，又让江峰出具领条的方式记账。一审法院认为：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。江峰承租的房县城关镇南街57号门面房被鉴定为D级危房，根据鉴定意见书和棚户区改造要求，D级危房承重结构承载力已不能满足正常使用要求，应对涉案房屋进行拆除处理，故房县统计局与江峰签订的租赁合同已经无法继续履行，合同目的无法实现，作为国有资产被委托管理主体的房县机关事务服务中心要求解除房县统计局与江峰签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，故，对于房县机关事务服务中心要求解除房县统计局与江峰于2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日至2027年3月11日的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持，因江峰认可其在2019年7月19日收到房县统计局要求解除合同的通知，故该合同的解除时间为2019年7月19日。关于房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”房县统计局与江峰虽然签订了两份租赁合同，但是两份合同约定的租赁期限实际上为25年，且续订的合同并非租赁期间届满后签订的，故双方约定的租赁期限超过二十年的部分无效，因此，一审法院认定房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》为无效合同，无效合同自始没有法律约束力。对于后5年的房屋租金是否实际交付的问题，结合房县机关事务服务中心提供的证据，一审法院认定该部分租金江峰并未实际支付。对于江峰交纳的房屋租金返还问题，因江峰未明确提起反诉，故可另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条规定，判决：一、房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2007年3月12日至2027年3月11日的《房屋租赁合同》于2019年7月19日解除。二、房县统计局与江峰2007年3月9日签订的租赁期限为2027年3月12日至2032年3月11日的《房屋租赁合同》无效。三、江峰于判决生效之日起三十日内腾退所承租的房屋并交付于房县机关事务服务中心。案件受理费1609元，减半收取804.5元，由房县机关事务管理中心负担。江峰在二审期间提交如下证据：1.照片四张，拟证明涉案房屋现状，鉴定报告中的照片与实际情况不符。2.楼上住户的房产证和土地使用证，拟证明本栋楼居民没有听说拆迁及安置补偿一事。3.录音。拟证明对于危房的鉴定结果，鉴定机构可以造假。房县机关事务服务中心发表质证意见：1.对于照片的真实性无异议，对其证明目的有异议，从照片中可以看出，其中一间“步步升裤行”的门面已经关闭，上面写明了“危房拆”的字样。2.对房产证和土地使用证的证明目的不予认可，就拆迁一事与本栋楼居民正在协商谈判之中。3.对录音的真实性不予认可。房县机关事务服务中心在二审期间提交如下证据：1.房县人民政府办公室于2014年3月21日下发的《关于成立房县城市棚户区改造工程指挥部的通知》。2.房县人民政府办公室于2018年11月10日下发的《关于调整房县城市棚户区改造工程指挥部成员的通知》。3.房县城市棚户区改造工程指挥部于2018年12月12日向房县机关事务管理局下发的《关于加快推进房县老政府南家属区纳入棚改范围的通知》。4.《房屋安全鉴定报告》原件一份，加盖有鉴定机构公章（交由江峰当庭质证以后，原件收回）。5.与其他门面承租方签订的《房屋征收协议》。6.拆迁意向调查表。7.房县县委办公室关于印发《房县机关事务服务中心职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知。江峰发表质证意见，1.关于成立棚户区改造工程指挥部和关于调整棚户区改造工程指挥部成员的两份通知文件，认为与本案无关。2.对于《关于加快推进房县老政府南家属区纳入棚改范围的通知》，认为棚户区改造范围不包括涉案房屋。3.对于《房屋安全鉴定报告》原件，认为鉴定机构不合法。4.对于《房屋征收协议》的真实性有异议，认为协议签订不规范。5.对于拆迁意向调查表，认为不属实，经江峰一户一户调查了解，楼上居民并未接到拆迁通知。6.对房县县委办公室关于印发《房县机关事务服务中心职能配置、内设机构和人员编制规定》的通知，认为与本案无关。本院认为：针对双方提交的证据，本院将结合本案事实综合予以考量。江峰在二审期间提交书面申请一份，申请对涉案房屋重新进行鉴定。本院认为：房县机关事务中心在一审提交了由广州仲恒房屋安全鉴定有限公司作出的《房屋危险性检测鉴定报告》，首先，该公司依法成立，具备相应的检验检测能力和资质，已经办理备案，属于合法的鉴定机构。其次，从一审庭审笔录看，江峰及其委托诉讼代理人仅对鉴定机构的经营地点提出异议，并未对鉴定报告的真实性提出质疑。二审中，房县机关事务中心提交了该鉴定报告原件，上面加盖有鉴定机构的公章。第三，江峰并未提供足以反驳该鉴定报告的证据。综上，对于江峰提交的重新鉴定申请，本院不予准许。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，江峰与房县统计局于2007年3月9日签订的租期自2007年3月12日至2027年3月11日止的房屋租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效。同日，双方签订的租期自2027年3月12日至2032年3月11日止的房屋租赁合同，实际上是规避了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于“租赁期限不得超过二十年”的规定，该合同无效。2016年10月30日，涉案门面所在的楼房（即房县城关镇南街57号楼老政府院内劳动人事统计局综合家属楼1号楼）被鉴定为D级危房，并被纳入房县棚户区改造范围。至此，租期至2027年3月11日的房屋租赁合同在事实上已经无法履行。2019年7月19日，房县统计局向江峰下达的解除通知，符合法律规定，双方之间的房屋租赁合同已经解除。涉案房屋已经交由房县机关事务服务中心进行管理，故该中心在本案中有主张返还的权利。因合同解除给江峰造成的损失，江峰有权另行主张赔偿。江峰要求继续履行合同的上诉请求，依法不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，实体处理结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1609元，由江峰负担。本判决为终审判决。审判长  李杰风审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇二〇年五月二十日法官助理柯幻书记员李大旭