江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终258号上诉人（原审原告）：游国平，男，1978年5月21日出生，汉族，个体户，住乐安县，上诉人（原审原告）：徐春丽，女，1980年3月22日出生，汉族，个体户，住乐安县，以上二上诉人共同的委托诉讼代理人：杨乐安，江西国赣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：乐安县锦源置业有限公司，住所地江西省乐安县康复医院后面花园岭，统一社会信用代码91361025MA35HA162L。法定代表人：郑灵生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：彭文杰，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨征宇，江西三松律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人游国平、徐春丽因与被上诉人乐安县锦源置业有限公司（以下简称锦源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐安县人民法院（2019）赣1025民初999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。上诉人游国平及游国平、徐春丽共同的委托诉讼代理人杨乐安，被上诉人锦源公司的委托诉讼代理人彭文杰、杨征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。游国平、徐春丽上诉请求：1、依法判令锦源公司向其支付逾期交房违约金1328009元（自2018年7月22日暂计算至2019年10月10日止）；2、本案一、二审诉讼费由锦源公司承担。事实与理由：1、造成上饶银行未办理按揭贷款的原因和责任均在锦源公司。首先上饶银行之前只提供一楼沿街店铺做按揭贷款，游国平、徐春丽所购店铺不属于一楼沿街店铺。其次，锦源公司诉讼缠身，其企业账户被查封，股权被冻结，公司信誉下降，在2018年2月份上饶银行就已不提供该项目内的按揭贷款服务。再者，因锦源公司未按时支付工程款，主体工程2018年6月份就停工，也是上饶银行不支持按揭贷款服务的主要原因。锦源公司作为开发商，一直拖到现在也未提供能办理按揭贷款的银行，更未通知我方去上饶银行办理按揭贷款手续。案涉七个店铺我方已按合同支付首付款4995110元。虽然我方提交500万元收款收据，但在一审时明确对案涉七个店铺只支付首付款4995110元，其余4890元系为交纳其他店铺的首付款，这一点锦源公司也认可。故一审法院认定我方支付案涉七个店铺的首付款500万元，属认定事实错误。2、合同中约定计算违约金以全部房款为基数。案涉七个店铺全部房价款应为9925110元。一审法院以平衡双方利益为由，对合同约定的以全部房款为基数调整为以已付房款为基数，明显违背当事人意思自治原则，属于适用法律错误，应予改判。锦源公司辩称，无论上饶银行还是农商银行，均支持每户100万元之内的商业贷款，除了金额限制，没有其他限制。对方不配合办理按揭贷款，造成我方无法及时收回资金，严重影响项目进度。案涉合同签订时间为2018年7月21日，公共服务及其他配套设施达成验收条件的时间为2018年5月31日，合同约定出卖人应当在2018年5月31日之前交付商品房显然属于笔误，交房时间应当视为约定不明。2019年8月，游国平、案外人李云与我方签订协议书，对案涉房屋装修合同纠纷达成协议。游国平是案涉房屋的装修施工方。由于装修方擅自停工，导致我方无法按时向客户交房。逾期交房是游国平自身造成的。游国平及其合伙人购买包括案涉七间店铺在内的大量店铺，不同于一般投资者。游国平只起诉本案七间店铺逾期，目的是使我方不断陷入诉讼当中，在诉讼中对我方的财产账户进行保全，导致我方销售受阻，工程进度减缓。其与李云合伙的装修工程故意停工，是造成逾期交房的根本原因。他们一边在另案中主张所谓设备闲置等费用，一边又主张逾期交房的违约损失，恶意获取不当利益。如果游国平存在损失，亦只有利息损失，一审判决的违约金完全能够弥补。我方不提出上诉，是希望对方能够继续履行合同义务，及时办理银行按揭贷款，以便我方能够及时回收资金，加快项目进度。游国平、徐春丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令锦源公司向其支付逾期交房违约金1328009元（自2018年7月22日起暂计算至2019年10月10日止）;2、本案诉讼费由锦源公司承担。一审法院认定事实：游国平于2017年5月4日向锦源公司交纳20万元，锦源公司出具的收据上注明为购买电影院店铺定金和预收电影院定金。2017年5月11日游国平向锦源公司交纳80万元，锦源公司出具的收据上注明为预收购买电影院店铺定金。2017年9月20日游国平向锦源公司交纳200万元，锦源公司出具的收据上注明为购1#3楼电影院预付款。2017年11月16日游国平向锦源公司交纳200万元，锦源公司出具的收据上注明为购1#3楼电影院店铺款。2018年7月21日，游国平、徐春丽与锦源公司分别签订7份《商品房买卖合同》（以下简称合同），合同约定：锦源公司将坐落于乐安县城西片新区地块上，幢号为1#A,店铺号分别为305、306、307、308、309、310、311共7间店铺售卖给游国平、徐春丽。该地块国有土地使用权证号为20160003255,土地使用面积为20000平方米。在该地块上建设的商品房项目核准名称为锦都宾馆及附属商业综合体，建设工程规划许证号为201602006，建筑工程施工许可证号为3610252201609020101，7间店铺总价为9925110元，其中305店铺1707888元，306店铺2658006元，307店铺2810730元，308店铺2096016元，309店铺243360元，310店铺106314元，311店铺302796元。合同第七条约定的付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金，该定金于【交付首付款】时商品房价款。（二）买受人采取第3种方式付款：1、…。2、…。3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2018年7月21日前支付首期房价款4995110元。余款4930000元，向上饶银行（贷款机构）申请贷款支付。合同第十一条（一）约定：出卖人应当在2018-05-31前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第八第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.001％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。至今，游国平、徐春丽按合同约定的期限向锦源公司支付了首付款5000000元（合同约定的首付款为4995110元），由于未得到上饶银行贷款支持，游国平、徐春丽尚未向锦源公司支付七间店铺的余款4925110元，锦源公司也尚未向游国平、徐春丽交付七间店铺。一审法院认为，游国平、徐春丽与锦源公司签订的七份商品房买卖合同系当事人真实意思表示，该合同的内容未违反我国相关法律、行政法规强制性规定，应属有效。本案的焦点1锦源公司是否构成违约的问题。锦源公司认为本案合同签订时间为2018年7月21日，而约定的交付商品房时间为2018年5月31日，是书写错误。本案游国平、徐春丽在2018年之前向锦源公司交纳购买商品房的定金和预付款500万元，锦源公司提交他人在同一栋楼中所购买的商品房约定的交房时间均为2018年5月31日，合同中约定交付商品房时间是商品房买卖合同的重要条款。锦源公司主张合同约定交房时间2018年5月31日书写错误，不符合本案的实际情况，故对这一意见不予采纳。锦源公司未按合同约定的时间向游国平、徐春丽交付房屋，已构成违约，锦源公司应按合同约定承担违约责任，合同约定的交付商品房时间2018年5月31日次日为违约金起算时间。本案的焦点2本案当事人约定的违约金是否应予调整的问题。锦源公司提出约定的违约金过高，应予调整，锦源公司的理由为游国平、徐春丽只支付首付款，剩余款尚未支付。一审法院认为，虽然游国平、徐春丽并未全额支付房屋价款，是由于银行不予支持贷款造成的，而要锦源公司按全额房屋价款为基数来计算向游国平、徐春丽支付违约金，这对锦源公司来说确有不公平，为平衡双方利益，为此合同约定的违约金基数应予调整，故对锦源公司所主张的违约金过高的意见，予以采纳。一审法院认为按游国平、徐春丽所交的首付款500万元为基数，由锦源公司向游国平、徐春丽支付违约金较为适宜。游国平、徐春丽主张的违约金起算时间为2018年7月22日至2019年10月10日，期间的时间为447天，锦源公司应向游国平、徐春丽支付的违约金为：5000000元*0.0003*447天=670500元。游国平、徐春丽在本案中未主张2018年6月1日至2018年7月21日及2019年10月11日至交付房屋前一日的违约金，游国平、徐春丽对自己的民事权益有权作出处分。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：锦源公司在本判决生效之日起五日内支付游国平、徐春丽违约金670500元。如果锦源公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费16752元，减半收取8376元，保全费5000元，合计13376元，由锦源公司承担。本院二审期间，游国平、徐春丽向本院提交2019年12月2日锦源公司向其发送的工作函一份，证明其总共购买八间店铺，锦源公司要求其一次性交清尾款634万元，违反合同约定。案涉七间店铺，已付款为4995110元。锦源公司质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。该份证据不能证实案涉七间店铺首付款是多少，也看不出我方要求办理银行按揭或者补齐尾款属于违约行为。合同中约定尾款是以银行按揭的方式来支付，这是游国平、徐春丽的义务。本院认为，该证据不能证实案涉七间店铺首付款金额，但游国平、徐春丽一审提交的七份聚源财富广场签约确认单，其上载明案涉七间店铺已付金额总计4995110元，二审庭审时锦源公司对此当庭予以认可。本院对案涉七间店铺首付款金额为4995110元的事实予以确认。锦源公司向本院提交以下证据：证据一，工作函复印件三份（原件已寄给游国平、徐春丽），证明其于2019年11月18日、11月20日、11月27日分别发函，通知游国平、徐春丽备齐并提交办理按揭款材料以办理购房贷款，贷款额度不足的应当补足剩余款项，并告知其不及时办理应当承担相应责任。证据二，工作回复函二份、微信聊天记录打印件一份，证明游国平、徐春丽已经收到通知并回复，其因自身额度问题只能贷款100万元，但拒绝与银行沟通贷款事宜，也拒绝补足款项。锦源公司同意其先办理100万元贷款，其余款项可以再申请其余银行贷款，但对方拒不予以配合。证据三，协议复印件1份，证明游国平参与案涉工程的装饰装修，造成逾期交房的原因是装修工程延误，游国平既是逾期交房的受益方，也是逾期交房的责任方。游国平、徐春丽质证认为，对证据一、证据二的真实性没有异议，但不能达到其证明目的。相关证据涉及逾期付款或者按揭的法律关系，锦源公司没有提出反诉。不能贷款是因锦源公司诉讼缠身，买受人维权，其信誉下降。按照合同约定是在上饶银行做按揭，由对方提供贷款平台，贷款额度也是对方和银行沟通，我方只是配合提供资料。关于证据三，对其真实性予以认可，但与本案没有关联性。协议是在2019年8月份签订，约定的交房时间是2018年5月31日。此外，锦源公司述称2019年5月份起上饶银行正式不再发放内街店铺的贷款，案涉七间店铺属于内街店铺。其在2018年8月至10月多次电话通知对方去上饶银行办理按揭。游国平、徐春丽认可在其买房时可以在上饶银行办理按揭，但主张当时并未得到通知。2019年11月份左右锦源公司通知其去另外一家银行办理按揭。本院经审查对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审应当围绕游国平、徐春丽的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点为：逾期交房违约金如何计算？锦源公司在双方签订合同后，未按约向游国平、徐春丽交付房屋，应予支付逾期交房违约金。因双方约定的交房时间早于合同签订时间，逾期交房违约金应自合同签订次日起开始计付为宜。一审判决认定逾期交房违约金应自合同约定的交房时间次日起算错误，本院予以纠正。另一方面，支付购房款属于游国平、徐春丽应当履行的合同义务。案涉商品房买卖合同中约定买受人应当于2018年7月21日前支付首期房价款，对于余款双方仅约定向上饶银行（贷款机构）申请贷款支付，并未约定支付时间。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定，买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。本案中，双方约定的交房时间为2018年5月31日。游国平、徐春丽在签订合同前已交清首付款4995110元。鉴于余款支付方式系由锦源公司指定，游国平、徐春丽应当在合同签订后合理期限内按照合同约定通过按揭方式支付余款。游国平、徐春丽主张当时未能在上饶银行办理按揭系因未得到锦源公司通知。锦源公司对此不予认可。即使游国平、徐春丽所言属实，其自身亦存在怠于履行合同义务过错。此后上饶银行已不能提供贷款。延至2019年11月份锦源公司通知游国平、徐春丽改在另外一家银行办理按揭贷款手续，此举属于变更原来的合同条款。目前双方就此仍在协商中，尚未达成一致。游国平、徐春丽至今未付清余款，并未完全履行其合同义务，其自身亦存在一定过错。根据本案具体情况以及考虑到锦源公司并未提起上诉等因素，一审判决据以计算逾期交房违约金的基数首付款金额虽然有误，略高于实际支付金额，但酌定锦源公司向游国平、徐春丽支付2018年7月22日至2019年10月10日期间的逾期交房违约金670500元，并无不当，本院予以维持。综上所述，游国平、徐春丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽有瑕疵，但判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10375.09元，由游国平、徐春丽负担。本判决为终审判决。审判长  彭珺审判员  王琳审判员  范宣二〇二〇年五月二十九日法官助理周超书记员戢亚倩