重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0108民初26223号 原告：重庆恒兆房地产有限公司，住所地重庆市南岸区南滨西路28号，统一社会信用代码915001087935008212。 法定代表人：张方明，董事长。 委托诉讼代理人：陆世平，系该单位员工，女，1976年1月19日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 被告：重庆瑞信汽车销售有限公司，住所地重庆市南岸区南坪南坪东路83号4单元5-2，统一社会信用代码91500108573431000G。 法定代表人：刘清川，董事长。 委托诉讼代理人：冯志坚，重庆东和律师事务所律师。 原告重庆恒兆房地产有限公司（以下简称“恒兆房地产公司”）与被告重庆瑞信汽车销售有限公司（以下简称“瑞信汽车公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恒兆房地产公司委托诉讼代理人陆世平，被告瑞信汽车公司委托诉讼代理人冯志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒兆房地产公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院确认2019年2月19日原告向被告发出的《解除合同通知书》有效；2、请求判令被告向原告给付2019年1月1日至2019年2月18日拖欠的租金44951.07元及滞纳金（以欠付租金为基数，按照日万分之五，从2019年1月1日起计算至被告缴付全部拖欠租金之日止）；3、请求判令被告返还原告代垫的物管费4197.49元（从2019年1月1日至2019年2月18日）及占用资金期间的利息（按中国人民银行同期贷款利率一年期4.35%自2019年6月12日起计算至代垫款项付清时止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年9月26日签订《重庆市翔龙江畔城商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于重庆市商铺（以下简称“涉案房产”），合同就保证金、租金标准、租金支付、物业管理费、违约责任等进行详细的约定。合同履行过程中，被告无正当理由拒不支付2019年1季度的租金，于2019年2月13日弃铺逃租，告于2019年2月19日向被告发出《解除合同通知书》，2019年2月28日收回空置的商铺，2019年6月12日代垫物管费4197.49元。鉴于以上事实，因被告违反了租赁合同第8.1条约定，属严重违约，原告为维护自己的合法权益，故诉至本院。 被告瑞信汽车公司辩称，1、被告向原告支付了三个月的房屋押金，房屋押金性质具有担保性质，在被告违约的情况下以押金来充抵补偿原告损失的作用，现我方所交的三个月押金足以弥补原告损失，所以我方认为原告诉求不能成立；2、我方在物管公司缴纳了装修保证金及保证金，所以我方在物管公司也有出入款项，具有债权债务关系，原告替我们缴纳物业费实际上是侵犯了我方对物管公司的抗辩权；综上所述，我方认为应当驳回原告所有诉讼请求。 当事人分别依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月26日，恒兆房地产公司（甲方、出租方）与瑞信汽车公司（承租方、乙方）签订《重庆市翔龙江畔城商铺租赁合同》，约定甲方同意按《租赁合同》约定的条件将位于中国重庆市南岸区南滨西路，建筑面积559.08平方米的铺位出租给乙方使用；租赁期96个月，自2013年9月27日起至2021年9月26日止；该房产租金由2013年9月27日至2014年9月26日为人民币0元/月，租金由2014年9月27日至2015年9月26日为人民币25158.6元/月，租金由2015年9月27日至2017年9月26日为人民币26668.12元/月，租金由2017年9月27日至2019年9月26日为人民币28268.2元/月，租金由2019年9月27日至2021年9月26日为人民币29964.3元/月，乙方须于每季首月第1日或前，预付单季租金。乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金以乙方该月实际租赁天数之和，按每月30.5天计进行比例分摊。在租赁期内就第一个月、最后一个月及调整租金等非一整自然月的当月而言，租金的数额应当是将全月租金金额按比例分摊到该月乙方实际租赁该房产天数之和（计算方式：全月租金额÷30.5×实际租赁天数之和）。乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和和其他应付款项，逾期交纳按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之万分之五计算。物业服务费：每平方每月人民币4.57元。以上费用如有调整，以物业管理公司实际收取的为准，由乙方直接支付到该房产所在物业管理公司，乙方支付的物业服务费由物业管理公司出具发票。同时，乙方应当遵守《物业管理服务合同》和该小区物业管理公司制定的各项管理制度。乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳租赁保证金。该租赁保证金作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本合同各项条款的保证。租赁保证金：人民币75475.8元，相当于三个月租金，乙方应于签署本合同前缴清。甲方有权在乙方违反、不遵守、不履行本合同时，并在不影响甲方可行使的其他权利或补救方法的前提下，没收全部保证金并有权追究乙方的违约责任。如乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收租赁保证金，同时要求乙方承担违约责任。乙方应准时缴付租金，如乙方逾期缴付租金，须向甲方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额万分之五的滞纳金，直至乙方缴付了全部拖欠租金之日止。如果乙方逾期十五（15）日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方已付保证金不予退回。装修还原保证金为人民币12579.3元,按半个月租金计算,在甲方交付该房产予以乙方的七个工作日内,乙方应向甲方或者甲方指定的物业管理公司支付。装修还原保证金于乙方按附件四之交付标准将房产恢复原状，由甲方及/或甲方指定的物业管理公司验收合格后无息退回乙方。若乙方逾期未将该房产恢复原状并清理整洁后交回甲方，而乙方支付的装修还原保证金等不足抵付甲方将该房产恢复原状所涉费用，乙方须于收到甲方解除本租赁合同的书面通知的该日起算之30日内，支付不足部分予甲方。 2013年9月25日,恒兆房地产公司开出收据两张,分别是收到瑞信汽车公司商业部分租赁保证金75475.8元、装修保证金12579.3元。 2019年1月25日恒兆房地产公司向瑞信汽车公司发出催款通知书“根据我司资料显示，截至2019年1月31日，贵租户欠缴上述商铺的租金合共人民币84804.6元。根据贵我双签署之《重庆市翔龙江畔商铺租赁合同》及其《补充合同》的约定，贵租户已违约，请贵租户立即支付欠租。否则我司将按租赁合同相关条款的约定解除租赁合同，并采取法律行动收回该铺位及向租户追讨所有欠款、滞纳金及其它损失。为免贵租户招致上述不必要之损失及影响，请贵租户于2019年2月1日17时之前缴清欠租，否则我司将停止一切物业服务（包括水电气供应）并采取法律行动，不作另行告知！” 2019年2月19日恒兆房地产公司向瑞信汽车公司发出解除合同通知书“根据贵我双方2013年9月26日签署之《重庆市翔龙江畔商铺租赁合同》及其《补充合同》的约定，贵租户已违反租赁合同中关于租金缴纳的约定，截至即日，贵租户仍未缴清所欠租金（计至2019年2月15日共计人民币42170.59元）及其它相关费用。因此，我司决定于即日解除贵我双方之租赁合同。请贵租户于本通知书发出之日起三日内到我司办理有关解除合同手续，同时清缴上述欠款，并务必于2019年2月21日中午12时前腾空占用场地移交我方。逾期，后果自负。” 2019年3月11日龙湖物业服务集团有限公司向恒兆房地产公司发出物业费催缴函“现经我司财务部核查：自2019年1月1日-2019年3月11日，您所拖欠的物业服务费为￥4743.51元，合同违约金374.73元，总计5118.24元”。 2019年4月18日龙湖物业服务集团有限公司翔龙江畔客户服务中心向恒兆房地产公司发出《重庆恒基翔龙江畔未售住宅及商业空置物业费2019年1月1日-3月31日的付款申请》，重庆恒兆房地产有限公司应缴住宅物业费552.74元、应缴商铺物业费48958.8元，合计49511.54元。其中应缴物业费4743.52元、缴物业费2921.46元。 2019年6月12日恒兆房地产公司向龙湖物业服务集团有限公司开出21328571元的转账支票，2019年6月17日龙湖物业服务集团有限公司向恒兆房地产公司开出重庆增值税电子普通发票3张，合计金额为21328571元。此三张发票分别备注为2019年1月-3月恒基翔龙江畔住宅空置物业费552.74元，商业门面空置物业费48958.8元；2019年1月-4月重庆滨江项目销售中心水费364元，电费18235.2元；2019年1月-3月翔龙江畔地下车位空置费100777.97元，佣金44397元。 本院认为，民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方意思表示成立。民事法律行为自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。恒兆房地产公司于2019年2月19日向瑞信汽车公司发出的《解除合同通知书》系单方法律行为，此单方法律行为符合合同约定自行为人独立表达其意思时即成立，自其成立即生效，且瑞信汽车公司庭审中亦认可双方合同的解除时间为2019年2月19日，本院确认恒兆房地产公司于2019年2月19日向瑞信汽车公司发出的《解除合同通知书》有效。 原、被告双方签订的《重庆市翔龙江畔城商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的合同义务。原、被告双方均确认《重庆市翔龙江畔城商铺租赁合同》于2019年2月19日解除，瑞信汽车公司虽然就调整经营项目及分租转租向恒兆房地产公司提出了申请，双方并未达成一致意见，瑞信汽车公司仍应向恒兆房地产公司支付租赁期内的租金。恒兆房地产公司请求瑞信汽车公司支付2019年1月1日至2019年2月18日的租金44951.07元(28268.2元/月÷30.5×49)符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 瑞信汽车公司从2019年1月1日开始未支付租金，已违约，应当承担违约责任。原、被告双方在《重庆市翔龙江畔城商铺租赁合同》中约定“乙方逾期缴付租金，须向甲方支付滞纳金，即从逾期之日起，按日加收所欠金额万分之五的滞纳金，直至乙方缴付了全部拖欠租金之日止。”原告方认为该滞纳金相当于资金占用损失，属违约金性质，该违约金较低，仅具有补偿功能。合同中另约定瑞信汽车公司违约，恒兆房地产公司有权没收“租赁保证金”，该约定亦系对违约责任的一种约定，则双方对延迟支付租金这一违约行为，约定了双重违约责任，既约定了支付“租金滞纳金”又约定了没收“租赁保证金”。瑞信汽车公司认为“租赁保证金”足以弥补给原告造成的损失，且恒兆房地产公司并未举示其他证据证明除了租金以外还有其他损失，本院认为双方约定的违约金过分高于给恒兆房地产公司造成的损失，结合本案的具体情况，本案酌情对违约金调整为30524.73元，瑞信汽车公司尚需支付租金44951.07元，租金及违约金共计75475.8元，此款与瑞信汽车公司已支付的“租赁保证金”75475.8元金额相等，且瑞信汽车公司答辩中也同意用押金进行抵扣，故瑞信汽车公司不需另行支付。关于“装修还原保证金”，因并不是对延迟支付租金这一行为的约定，双方可另行解决。 瑞信汽车公司在租赁期间的物业服务费应由其自行承担,故对恒兆房地产公司请求被告瑞信汽车公司返还原告代垫的物管费4197.49元（从2019年1月1日至2019年2月18日）及支付自2019年6月12日起占用资金期间的损失的请求本院予以支持，但2019年6月12日起至2019年8月19日的损失按照中国人民银行公布的同期一年期人民币贷款基准利率确定，2019年8月20日起至借款付清之日止的损失以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认重庆恒兆房地产有限公司于2019年2月19日向重庆瑞信汽车销售有限公司发出的《解除合同通知书》有效； 二、被告重庆瑞信汽车销售有限公司向原告重庆恒兆房地产有限公司支付租金44951.07元（2019年1月1日至2019年2月18日）、违约金30524.73元，共计75475.8元（此款与被告重庆瑞信汽车销售有限公司已支付的“租赁保证金”75475.8元金额品叠后，被告重庆瑞信汽车销售有限公司不需另行支付）； 三、被告重庆瑞信汽车销售有限公司于本判决生效之日起10日内向原告重庆恒兆房地产有限公司返还原告代垫的物管费4197.49元并支付占用资金期间的损失（2019年6月12日起至2019年8月19日的损失按照中国人民银行公布的同期一年期人民币贷款基准利率确定，2019年8月20日起至借款付清之日止的损失以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率确定）； 四、驳回原告重庆恒兆房地产有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取599元，由原告重庆恒兆房地产有限公司负担554元，被告重庆瑞信汽车销售有限公司负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员  张 翔 二〇二〇年五月十一日 法官助理  马永芹 书 记 员  张 翼