山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1685号 上诉人（原审原告）：朱小龙，男，1989年9月1日生，汉族，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：翟鹏，山东滳联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟强，山东滳联律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:吴桂华，女，1982年4月18日生，汉族，现住山东省阳谷县。 被上诉人（原审第三人）：淄博一诺房地产开发有限公司，住所地：山东省淄博高新区柳泉路358号。 法定代表人：张锋，经理。 上诉人朱小龙、吴桂华因与被上诉人淄博一诺房地产开发有限公司（简称“一诺公司”）房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁0391民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人朱小龙上诉请求：1、请求撤销(2019)鲁0391民初1388号民事判决第三项内容，依法改判或发回重审。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，适用法律错误，第三项判决结果错误。原审法院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》，判决书第二项判决上诉人与原审第三人签订的《房屋买卖合同》无效；但在一审判决书三项判决结果中未判决上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效的情况下，即仅在认为上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效的情况下，却判决对上诉人主张的合同约定的部分违约金28.44万元及赔偿更改合同费3万元不予支持，驳回了上诉人的该部分诉讼请求，这是极其错误的。其一，原审法院依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》是部管理法，原审第三人淄博一诺房地产开发有限公司作为具有房地产开发资质的企业与上诉人签订的《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》被认定为无效，并不理所当然的就可认定上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》也无效，因为上诉人与被上诉人都是自然人，都不是具有资质的开发企业，签订合同时被上诉人对案涉房产产权尚不在其名下有可能发生的交易风险及有效性是作出明确承诺保证的，并且合同明确约定了被上诉人违约应承担的违约责任。其二，从原审庭审中上诉人提交的证据及原审判决书对于案件事实的认定都可以清楚的看出，导致上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》不能履行，都是被上诉人的过错责任造成的，都是因为被上诉人的违约行为所造成的。其三，因为被上诉人的违约过错责任原因，导致上诉人无法与原审第三人办理网签备案《房屋买卖合同》，且被上诉人占用上诉人支付的房款94.8万元已达16个月之久，这已给上诉人造成了巨大的经济损失；若按原审判决被上诉人既不承担合同约定的违约金支付责任，又不赔偿上诉人的任何损失，这与情、与理、与法都是相违背的，极其错误的；如此，还将产生人民法院利用公权裁判权使诸如被上诉人这样存在欺诈、违约、不诚信的行为人，反而能通过法院裁判获得违法违约利益，即违法占用上诉人支付的房款94.8万元已达16个月之久，却不用承担任何一点成本，这将是对社会公平正义的极大损害，也将产生极其负面的社会影响。其四，基于原审判决书的三项判决结果中根本未判决上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，为此，该判决书第一项判决“被告吴桂华于本判决生效后十日内返还原告朱小龙购房款94.8万元”应是根据上诉人诉讼请求解除双方签订的《房屋买卖合同》返还购房款之诉请，针对被上诉人应履行购房款返还义务做出的判决。其五，基于原审判决书的三项判决结果中根本未判决上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效，且根据上诉人诉讼请求解除了双方签订的《房屋买卖合同》，并于第一项判决“被告吴桂华于本判决生效后十日内返还原告朱小龙购房款94.8万元”的事实；那么，理所当然也应根据上诉人诉讼请求，判决被上诉向上诉人支付违约金28.44万元，赔偿更改合同费造成的经济损失3万元。二、上诉人在原审庭审中主张的是上诉人与被上诉人解除合同，但原审法院在三项判决结果中在未判决上诉人与被上诉人合同无效的情况下；却又认为上诉人与被上诉人合同无效，上诉人主张的违约金28.44万元不予支持；且认定更名费3万元不由被上诉人赔偿。退一万步讲，即使如此，原审法院在开庭审理中也应向上诉人释明变更或者增加诉讼请求，但原审法院并未向上诉人释明，这不仅存在程序违法，也严重损害了上诉人的合法权益。这一点，2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条第2款“第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。”也有明确规定。原审庭审中，上诉人的诉讼请求是依法判令解除原被告之间签订的房屋买卖合同，被上诉人返还原告购房款94.8万元和赔偿更改合同费3万元、向上诉人支付违约金28.44万元。但是原审法院在未向上诉人释明变更或者增加诉讼请求的情况下，即仅以认为而未判决合同无效，却判决了不予支持上诉人主张的合同约定的部分违约金28.44万元及赔偿更改合同费3万元的诉讼请求，也未判决被上诉人向上诉人赔偿任何损失，致使上诉人即使在合同无效的情况下也失去了向被上诉人主张资金占用费、律师费、误工费、更名费、精神损失费等20余万元损失赔偿及承担缔约过失责任的机会。综上所述，原审判决认定事实错误，审理程序错误，适用法律错误，第三项判决结果错误。为此，特向贵院提起上诉，请求裁决支持上诉人上诉请求，以维护上诉人的合法权益免遭损害。 上诉人吴桂华上诉请求：一、请求撤销(2019)鲁0391民初1388号民事判决第一、第二项内容，依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误，被上诉人与上诉人及第三人签订的《商品房买卖合同》均合法、有效。本案中，被上诉人与上诉人及第三人签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，涉案房产虽已被法院查封，但买卖合同并不当然无效。根据物权变动与其原因行为的区分原则，查封房产的买卖合同时物权变动的原因行为，其只有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形时，才应被认定为无效。至于涉案房产存在被查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题，其不影响作为物权变动原因行为即买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定“被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”，但未规定就房产所签订的转让合同无效，故原审法院认定事实错误，被上诉人与上诉人及第三人签订的《商品房买卖合同》均合法、有效。二、上诉人合同义务已履行完毕，被上诉人诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。如前所述，上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》真实、有效，合同签订后，上诉人已按照约定协助被上诉人与第三人办理更名手续。随后，被上诉人与第三人签订了新的《房屋买卖合同》。至此，上诉人已按约定履行完毕合同义务，被上诉人应依据与第三人签订的买卖合同，向第三人主张权利，其诉讼请求无事实和法律依据。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求撤销(2019)鲁0391民初1388号民事判决第一、第二项内容，依法改判或发回重审。 朱小龙向一审法院起诉请求：1.判令解除朱小龙与吴桂华签订的《房屋买卖合同》，吴桂华返还购房款94.8万元和更改合同费3万元；2.判令吴桂华赔付朱小龙违约金28.44万元；3.本案的诉讼费、保全费由吴桂华承担。诉讼中，朱小龙变更诉讼请求：1.判令解除朱小龙与吴桂华之间签订的《房屋买卖合同》，吴桂华返还购房款94.8万元和更改合同费3万元；2.确认朱小龙与一诺公司签订的《房屋买卖合同》无效；3.判令吴桂华赔付朱小龙违约金28.44万元；4.本案的诉讼费、保全费由吴桂华承担。 一审法院认定事实：吴桂华与一诺公司签订房屋买卖合同，约定由一诺公司将其位于淄博市张店区房屋、车位6-45号、储藏室8-8号、房屋建筑面积122平方米的房屋抵账给吴桂华。2018年8月10日，朱小龙与吴桂华签订《房屋买卖合同》一份，约定吴桂华将涉案房屋出售给朱小龙；本协议在开发商更改合同当日，由朱小龙一次性支付吴桂华94.8万元，由朱小龙承担从开发商变更合同所需的费用；吴桂华保证上述房屋权属明晰，无争议未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内并已经取得其他共有人的同意；所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实；朱小龙随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险；如吴桂华与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得朱小龙无法如本协议约定获取该房产所有权，即吴桂华违约，如吴桂华违约，将无条件退还朱小龙全部购房款，并向朱小龙支付全部购房款总额的100%作为违约金赔付朱小龙，朱小龙退回吴桂华该房产和所有房产资料。当日，朱小龙向吴桂华支付了全部购房款94.8万元，并与一诺公司签订了《商品房买卖合同》，朱小龙还向一诺公司交纳了3万元更名费，一诺公司随即向朱小龙出具了该更名费的收款收据。涉案房产已于2016年3月17日由本院因（2016）鲁0391民初509号案而进行了财产保全预查封，查封期限为2016年3月17日至2019年3月16日。2019年2月2日，山东省淄博市中级人民法院因（2019）鲁03民初23号案亦对该房产进行了财产保全预查封，查封期限为2019年2月2日至2022年2月1日。后朱小龙在进行房屋网签备案过程中被房管部门告知因涉案房屋被法院保全查封而无法办理网签备案。朱小龙主张权利未果，遂诉至法院，提出了上述诉称中的诉讼请求。 一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，司法机关依法裁定、决定查封的房产不得转让。本案涉案房屋于2016年3月17日由一审法院查封，后又由山东省淄博市中级人民法院轮候查封至今，朱小龙与吴桂华签订的《房屋买卖合同》及与一诺公司签订的《商品房买卖合同》均违反了效力性强制性规定，应属无效。因此，对朱小龙请求确认与一诺公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，依法予以支持。朱小龙请求解除与吴桂华签订的《房屋买卖合同》，于法无据，不予支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。朱小龙请求吴桂华返还购房款94.8万元，符合法律规定，依法予以支持。更改合同费3万元系由朱小龙向一诺公司交纳，故朱小龙请求吴桂华返还更改合同费3万元，无事实及法律依据，依法不予支持。无效合同自始无效，违约金条款在无效合同中也自始无效，故朱小龙请求吴桂华支付违约金28.44万元，于法无据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律之规定，判决：一、被告吴桂华于本判决生效后十日内返还原告朱小龙购房款94.8万元；二、确认原告朱小龙与第三人淄博一诺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效；三、驳回原告朱小龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8081元，财产保全费5000元，共计13081元，由原告朱小龙负担3258元，被告吴桂华负担9823元。 二审中当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，司法机关依法裁定、决定查封的房产不得转让。涉案房屋已于2016年3月17日由法院查封至今，而吴桂华与朱小龙于2018年8月10日签订《房屋买卖合同》以及据此之后与一诺公司签订《商品房买卖合同》均违反了上述效力性强制性规定，符合合同无效的情形，一审法院对此认定正确。吴桂华上诉主张涉案合同有效的理由，本院不予采信。基于涉案合同符合无效的情形，一审法院应当在审理时对原告释明变更或增加诉讼请求，因一审法院未予释明，二审法院可以直接释明并改判。但因涉案合同无效后涉及到财产、价款返还及损害赔偿问题，因确定损害赔偿范围时，需要根据当事人的过错程度合理确定责任以及考虑财产增值或者贬值因素等，该范围难以确定及双方争议较大，因此当事人可另行起诉解决，本案二审中不再予以处理。故对朱小龙基于合同解除而主张的违约金28.44万元更改合同费3万元，本院不予支持。 综上所述，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19296元，由上诉人朱小龙负担6016元，由上诉人吴桂华负担13280元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  胡晓梅 审 判 员  冯慧芳 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  李慧姣