浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终44号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江黄氏新天地房地产开发有限公司，住所地台州市路桥区路桥建筑装饰城内。 法定代表人：黄明桦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：俞开，公司职工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵启彪，男，1968年8月12日出生，汉族，住台州市黄岩区。 原审被告：中国农业银行股份有限公司台州分行，住所地台州市市府大道529号。 负责人：鲍敏冲，该分行行长。 原审第三人：黄飚，男，1973年8月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。 上诉人浙江黄氏新天地房地产开发有限公司（以下简称黄氏新天地公司）因与被上诉人赵启彪、原审被告中国农业银行股份有限公司台州分行（以下简称中国农业银行台州分行）、原审第三人黄飚商品房预售合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2019）浙1004民初2649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄氏新天地公司上诉请求：1、请求判令依法解除上诉人与被上诉人在2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被上诉人支付违约金10909.8元;3、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2011年6月13日，上诉人与被上诉人签订一份《商品房买卖合同》，约定将坐落于黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室房屋出售给被上诉人，《商品房买卖合同》第四条约定，该商品房单价为每平方米7592元，总计房款金额为（人民币）1090980元，同时，根据《商品房买卖合同》第六条约定：“付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：……3、其他方式：银行按揭贷款：买受人首付总房款的30%，330980元，买受人需在接到出卖人通知5日内到银行办理完毕按揭手续，如期全额支付剩余房款柒拾陆万元整（760000元），其他款项，按实另算。”《商品房买卖合同》签订后，被上诉人未支付任何房款给被上诉人，后经多次催讨，均未果。原审法院认为：“原告要求继续履行合同，反诉原告要求解除合同，鉴于反诉原告认可支付首付付款时间为签订合同后6-8天，合同约定逾期超过60日后出卖人有权解除合同，反诉被告未按约定支付首付款后反诉原告享有合同解除权，但是反诉原告一直未行使，已超过法律规定的解除权行使期间，解除权消灭，故双方应继续履行合同。”原审法院该认定错误，上诉人与被上诉人签订的合同未履行完毕，因此不存在解除权消灭一说。况且被上诉人于2019年2月25日向原审法院起诉要求确认2011年6月13日签订的商品房买卖合同有效。原审法院于2019年4月11日作出了（2019）浙1004民初870号判决，判定：“原告赵启彪与被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司于2011年6月13日签订的商品房买卖合同有效。”因此上诉人认为，被上诉人赵启彪自己也在怀疑合同的效力问题，所以通过诉讼来确定合同效力。即使法院认为存在解除权时效问题，其时效也应当从2019年4月11日法院判定合同有效之日作为起算日，解除权时效远远未超过法律规定。 赵启彪答辩称，1、上诉书认为被上诉人未支付任何房款给上诉人是错误的，根据一审判决，被上诉人已支付上诉人购房款10万元。2、上诉书中说，经多次催讨均未果不是事实。上诉人在一审庭审中一直无法提供任何催讨余款的书面证明。3、上诉书认为路桥法院时间节点认定错误，合同未履行完毕，不存在解除权消灭一说，此段话语已实质上违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，解除权须在一年内行使的司法解释。4、上诉书认为被上诉人是因为怀疑合同的效力问题，才通过诉讼确定合同效力，完全是在凭空猜想。因870号案件判决时黄岩查封登记尚未失效，被上诉人当时无法提出过户申请，这就是870号案件起诉书只要求确认合同有效的根本原因。5、2019年4月11日，2649号案件判决书确认商品房买卖合同有效，此合同从2011年6月13日起就成立有效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，合同撤销权应该在一年内行使，也即从2012年6月13日起，此合同的撤销权已终止。2019年4月15日，1006室遭到上诉人债权人另案轮候查封，执行法院从该日起已剥夺了上诉人收取1006室房屋余款的权力，因而，上诉人以没有收清余款作为取消合同的理由是不成立的。6、不管上诉人是在2649号案件一审中提出反诉，还是此次提起上诉，上诉人的请求事项均实质性地否定了870号案件之生效裁判结果，构成重复起诉。综上，请求驳回上诉、维持原判。 原审被告中国农业银行台州分行、原审第三人黄飚未作陈述。 赵启彪向一审法院起诉请求：1、判令被告中国农业银行台州分行协助原告办理注销黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室的预购商品房抵押权预告登记；2、判令被告黄氏新天地公司协助原告办理注销黄飚预购黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室的预告登记及协助原告办理该商品房预告登记；3、判令被告黄氏新天地公司于原告履行完毕支付购房款义务后30日内协助原告办理黄岩区西城街道西苑社区新天地华庭1幢1单元1006室不动产权登记。 黄氏新天地公司反诉请求：1、判令解除双方于2011年6月13日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金10909.8元。 一审法院认定事实：2009年2月11日，第三人黄飚与被告黄氏新天地公司签订了关于购买位于黄岩区房屋的《商品房买卖合同》，并于2009年2月13日办理了预告登记。2009年3月6日，第三人黄飚（作为借款人）与被告中国农业银行台州分行签订了一份《个人购房担保借款合同》，借款870000元用于购买涉诉房屋，借款期限自2009年3月6日起至2024年3月5日止。合同约定，借款以涉诉房屋作为抵押，由保证人黄氏新天地公司提供阶段性保证担保，并于2009年3月11日办理了抵押预告登记。2010年12月29日，被告黄氏新天地公司与黄飚通过台州仲裁委员会调解解除双方签订的《商品房买卖合同》。2011年4月11日，原告在被告知涉诉房屋卖于他人的情况下仍向被告支付100000元用于购买涉诉房屋，双方约定房屋总价在合同公示金额1090980元基础上加价200000元。2011年6月13日，原告与被告黄氏新天地公司补签了购买涉诉房屋的《商品房买卖合同》。合同主要内容如下：第四条，房屋总价为1090980元。第六条，付款方式为银行按揭贷款，买受人首付总房款30%（即330980元），在接到出卖人通知5日内到银行办理完毕按揭手续，如期全额支付剩佘房款760000元，其他款项，按实另算。第七条，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向黄岩区房地产管理局申请登记备案。同时双方约定，由买受人单方办理预约商品房预告登记等有关手续。双方约定合同签订后6-8天内支付首付款。2011年6月开始，原告对涉诉房屋进行装修并于装修后入住至今。2016年4月19日，台州市黄岩区人民法院对涉案房屋进行查封（已失效）。2018年12月17日，原告向台州市黄岩区人民法院起诉被告黄氏新天地公司和第三人黄飚，请求确认原告与被告黄氏新天地公司于2011年6月13日签订的商品房买卖合同有效。2018年12月21日，台州市黄岩区人民法院根据原告申请于2018年12月25日对该房屋予以保全查封。2019年1月16日，台州市黄岩区人民法院以对2018年12月17日受理的原告与被告黄氏新天地公司、第三人黄飚商品房预售合同一案没有管辖权为由移送该院。该院于2019年2月25日受理后，于2019年4月11日作出判决，确认原告与被告黄氏新天地公司于2011年6月13日签订的商品房买卖合同有效。2019年4月15日，该院根据（2015）台路执民字第1311号、（2016）浙1004执246号、（2016）浙1004执547号裁定对涉诉房屋进行查封。 一审法院认为，原告与被告黄氏新天地公司签订的商品房买卖合同，经判决确定有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定房屋总价1090980元，原被告双方均认可购房当时约定房屋总价为合同价格基础上增加200000元，该院予以确认。原告已支付被告100000元购房款，尚欠1190980元未付，事实清楚，证据确实。原告要求继续履行合同，反诉原告反诉要求解除合同，鉴于反诉原告认可支付首付款时间为签订合同后6-8天，合同约定逾期超过60日后出卖人有权解除合同，反诉被告未按约支付首付款后反诉原告享有合同解除权，但是反诉原告一直未行使，已超过法律规定的解除权行使期间，解除权消灭，故双方应继续履行合同。原告当庭陈述合同签订时双方约定6-8天支付首付款，剩下的办理按揭后支付，根据原告的陈述及合同约定的内容可知，原告负有先履行义务，原告未按约支付房屋首付款，而要求被告黄氏新天地公司协助办理预告登记，没有合同及法律依据，该院不予支持。原告要求被告在原告黄氏新天地公司履行完毕支付购房款义务后30日内协助原告办理不动产产权过户，合理合法，该院予以支持。原告要求被告黄氏新天地公司与第三人黄飚协助办理注销第三人预告登记手续，该院认为第三人黄飚与被告黄氏新天地公司已解除合同，原告与被告黄氏新天地公司的合同有效，注销黄飚预告登记属于被告黄氏新天地公司协助办理过户应尽的义务，无需另行主张。原告要求被告中国农业银行股份有限公司台州分行协助办理注销预告抵押登记手续，该院认为该法律关系与原告要求被告黄氏新天地公司继续履行合同，属于不同的法律关系，不宜在本案一并处理，故对原告的该主张不予支持。反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付违约金10909.8元，经法庭释明无法解除合同是否变更诉讼请求，反诉原告不变更诉讼请求。根据双方合同约定，逾期支付房款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的百分之一向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，反诉被告未按约支付房款超过60日，已构成违约，现反诉原告自愿主张违约金10909.8元，该院予以支持。判决：一、被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司在原告赵启彪履行完毕支付剩余购房款1190980元义务后30日内协助原告办理黄岩区房屋不动产产权过户手续。二、反诉被告赵启彪自判决发生法律效力之日起十日内支付反诉原告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司违约金10909.8元。（上述一、二项钱款均应支付至路桥区人民法院执行账户）如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赵启彪的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费14700元，由原告赵启彪负担7350元，被告浙江黄氏新天地房地产开发有限公司负担7350元；反诉案件受理费36元，由反诉被告赵启彪负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，双方争议的是上诉人黄氏新天地公司的合同解除权是否消灭。上诉人黄氏新天地公司与被上诉人赵启彪于2011年6月13日签订了《商品房买卖合同》，上诉人黄氏新天地公司认可支付首付款的时间为签订合同后6-8天，而合同约定逾期付款超过60日后出卖人有权解除合同，但上诉人黄氏新天地公司在被上诉人赵启彪未按约定支付首付款，已明显违约的情况下，一直未行使合同解除权，已经超过了法律规定的解除权行使期间，故一审法院认定上诉人黄氏新天地公司的合同解除权已经消灭，并无不当。上诉人黄氏新天地公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，浙江黄氏新天地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费36元，由上诉人浙江黄氏新天地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇二〇年五月二十五日 书记员  张 跃