湖北省咸宁市咸安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂1202执异36号 异议人（案外人）：咸宁市咸安区温泉街道办事处泉塘村村民委员会（以下简称泉塘村委），住所地咸宁市咸安区温泉街道办事处聂家湾路特1号。 法定代表人：吴定海，系该村民委员会主任。 委托代理人：聂恩兴，系案外人泉塘村委所在社区推荐的公民。 申请执行人：湖北和荣房地产投资顾问有限公司（以下简称和荣公司），住所地湖北省武汉市洪山区民院路6号尖东智能花园6幢401号。 法定代表人：冯家娥，系该公司执行董事兼总经理。 被执行人：湖北泰发房地产开发有限公司（以下简称泰发公司），住所地咸宁市咸宁大道128号。 法定代表人：舒俭，系该公司董事长。 本院在执行申请执行人和荣公司与被执行人泰发公司委托合同纠纷一案中，案外人泉塘村委向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人泉塘村委称，2019年2月25日，法院作出（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书，于2019年2月25日查封位于咸宁大道一线锦绣城1-4号楼1单元1803号、1804号、1805号、1806号、1807号、1808号房屋。该房屋为泰发公司与异议人于2007年6月10日签订的房屋拆迁协议约定的还建房。但由相关法律法规可以得知，被拆迁人对安置房产的取得权优先于抵押权以及普通债权。为此案外人提出执行异议，请求法院解除对涉案房产的查封并对其排除执行。 案外人泉塘村委提出执行异议时，向本院提交了如下证据： 1、还建房《协议书》复印件、补充协议书复印件； 2、（2019）鄂1202财保3号民事裁定书复印件、（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书复印件； 3、房屋拆迁安置补偿合同复印件； 4、泉塘村委对新泉印刷厂的权属证明书、企业资产租赁合同书。 本院查明，2019年2月25日，申请执行人和荣公司向本院申请诉前财产保全，请求查封被执行人泰发公司名下1070万元的房产。2019年2月27日，本院作出（2019）鄂1202财保3号民事裁定书，裁定查封泰发公司名下价值1070万元的房产。2019年2月25日，本院作出（2019）鄂1202执保44号协助执行通知书，通知咸宁市不动产登记中心协助查封泰发公司位于咸宁大道锦绣城1-4-1单元1803、1804、1805、1806、1807、1808等号不动产，查封期限为三年，2019年3月7日至2022年3月6日。为此案外人泉塘村委提出执行异议。 同时查明，咸宁市新泉印刷厂于1994年筹建，1996年正式投入运营，属咸安区温泉街道办事处泉塘村村办集体企业，2010年迁址于肖桥外迁工业园80号。 2007年6月10日,泰发公司（乙方）与泉塘村委所有的泉塘村新泉印刷厂（甲方）双方签订了《协议书》，其中约定“……二、转让价款及支付方法：1、该处房地产的产权转让价为人民币伍佰万元整（含人员安置费50万元，征地费350万元，房屋拆拆迁补偿费100万元）。2、甲方收到乙方300万元转让价款之日起三日内，应将该房地产的土地使用权证和房产证及其他法律文件提交给乙方。在该宗地未过户到乙方名下前，乙方不得将甲方提供的证件用作贷款或其它抵押，如发生类似情况则甲方有权终止协议，且乙方已交的300万元不予退还。三、甲方有义务协助乙方办理过户手续，因过户手续所发生的所有税费归乙方自行承担，甲方概不负责。四、本协议生效后，甲方不得将本协议项下的房地产再行转让给第三人，（如政府部门征收不属违约），如发生另行转让行为，甲方除全额退还已收取的转让价款外，还应向乙方支付总价百分之二十的违约金。乙方在本协议签定之后也不得将上述房地产转让给第三方，如违约甲方有权终止协议，并向甲方支付总价款百分之二十的违约金。五、新泉印刷厂所发生的债权、债务等归甲方享有和承担，为此产生的纠纷概由甲方负责处理。六、甲方应当在2008年5月底将新泉印刷厂全部搬迁完毕，并将厂房和土地移交给乙方，以保证乙方开发项目顺利开工。如果不能按期移交，则甲方按乙方已交付款项的日万分之十赔偿违约金。……八、乙方项目开发的各项手续必须在2008年3月31日以前完成。如不能按时完成，则乙方从2008年4月1日起向甲方每月支付贰万元的违约金，至2008年12月31日前仍不能完成，甲方有权终止协议。九、乙方必须以成本价向甲方出售十个临咸宁大道一线门面（靠卫校一边，每个门面不得小于肆拾平方米）以及十个门面上面的第五、六层（共2层）房屋。成本价计价方式约定为：甲方购房所处单体工程合同价+本单体工程配套工程分担费用+甲方所购房产应分担的土地购买费用。（即500万元除以该地块整个建筑群的总建筑面积，然后按面积各自承担）。甲方永久不交电梯使用费。十、乙方必须在2009年12月31日前交付甲方所购房屋及相应的房地产权属证书，甲方同时办理房款的结算退补手续。如不能按期交付房屋和权属证书，按当时门面收益计算损失支付给甲方。如甲方不按期与乙方办理房款的结算手续，计算违约金的方法同门面收益”。 2012年7月3日，泰发公司（甲方）与泉塘村委所有的新泉印刷厂（乙方）签订的《补充协议书》中补充约定“二、原协议书第九条修改为：乙方按协议规定以2400元/㎡的单价向甲方出售咸宁大道第一线门面（靠卫校一边第三、第四号门面，宽度16米，总面积不得小于400㎡），以及所售门面上的第五、第六层。总体面积不得小于800㎡。三、原协议书第十条修改为：乙方必须在2014年12月31日前交付甲方所购房屋的土地使用权证（国有出让）、房屋产权证，甲方不承担任何办证费用及税费等其它费用”。 2018年12月13日，泰发公司（甲方）与泉塘村委（乙方）依据上述两份协议书签订的《补充协议书（2）》中补充约定“1、临咸宁大道一线一楼商业部分，具体房号为：1019/1143/1144/1145/1146/1196/1197/1198/1199/1200/1201/1202/1203/1204/1205/1206/1207/1208/1209/1210/1227/1228/1229/1230/1231/1232/1233/1234/1235/1236/1237/1238/1239/1240/1241合计398.76平方米。2、原协议书约定甲方应付乙方新泉印刷厂房地产产权转让价500万元，协议签订后甲方于2007年支付了300万，后通过城投公司支付乙方土地征地费40万，合计支付340万元给乙方。即乙方实际支付160万元购房预付款，按原补充协议约定的单价2400元/平米，则甲方仅需补偿乙方666.66平米房产，现甲方补偿乙方一楼一线商业部分面积398.76平米，故甲方实际应再补偿267.9平米房产给乙方。经甲、乙双方友好协商，甲方同意一次性补偿公寓楼323.09平米。具体位置：公寓楼1-4-1单元1803/1804/1805/1806/1807/1808号房323.09平方米”。 本院认为，本案的焦点问题是案外人对涉案房屋享有的权利是否能排除执行。 首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议的效力优于商品房买卖合同，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。 其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封涉案房产之前，已经与泰发公司签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，案外人作为被拆迁人以让渡自有房屋所有权的形式支付了获得安置房屋的“对价”，泰发公司作为拆迁人亦已明确用特定的涉案房屋用于产权置换；且《房屋安置补偿合同》中明确约定交房时间在查封之前，未办理过户非因案外人自身原因。故案外人对涉案房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护，其对涉案房屋享有的权利能够排除执行。 最后，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下： 中止对咸宁市咸宁大道锦绣城1-4-1单元1803、1804、1805、1806、1807、1808号房屋的执行。 如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审判长  饶智勇 审判员  李相军 审判员  桂 萍 二〇二〇年五月十二日 书记员  余梦华