上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初29号原告上海轻工控股(集团)公司。住所地上海市肇嘉浜路XXX号。法定代表人吴通红。委托代理人潘晟，上海市沪南律师事务所律师。委托代理人张楠，上海市沪南律师事务所律师。被告上海馨占贸易有限公司。住所地上海市宝山区新二路XXX弄XXX号XXX号门949室。法定代表人马占英。原告上海轻工控股(集团)公司诉被告上海馨占贸易有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人潘晟及张楠、被告法定代表人马占英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海轻工控股(集团)公司诉称：原告系上海市黄浦区中华路XXX-XXX号房屋(下称39-45号房屋)权利人，原告将该房屋签约出租予案外人上工申贝(集团)股份有限公司(下称申贝)，申贝又签约转租予案外人上海伟丰房地产经纪有限公司(下称伟丰)，因伟丰已注销工商登记，故由案外人上海唱游名门音乐演出制作有限公司(下称唱游名门)实际承租，唱游名门又将其中上海市黄浦区中华路XXX-XXX号房屋(下称39-41号房屋)签约转租予案外人上海吉润厨具设备有限公司(下称吉润)，吉润再将其中上海市黄浦区中华路XXX号房屋(下称39号房屋)签约转租予被告，而前述相关租约所约定之租赁期限均至2018年12月30日止。现所涉租约均已履行完毕，但被告却拒绝迁离。原告因要求被告返还房屋未果，遂依据其对39号房屋所依法享有之物权，诉请要求(1)被告将上海市黄浦区中华路XXX号房屋予以腾退并返还予原告；(2)被告支付原告房屋使用费(自2019年1月1日起、按每月人民币17,000元、计至实际腾退并返还房屋之日止)。原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》，以证明原告系39-45号房屋权利人。2、2016年11月18日原告与申贝所签《房屋土地租赁合同》，以证明原告将39-45号房屋出租予申贝，租期为2016年1月1日至2018年12月31日。3、2017年2月16日申贝与伟丰所签《房屋租赁合同》，以证明申贝将39-45号房屋转租予伟丰，租期系2016年1月1日至2018年12月31日。4、伟丰工商登记资料，以证明伟丰于2015年4月8日注销。5、唱游名门出具《说明》，以证明因伟丰注销，39-45号房屋实际系由唱游名门向申贝所承租，且唱游名门将其中39-41号房屋又转租予吉润，其余房屋则由唱游名门自用。6、2017年3月7日唱游名门与吉润所签《房屋租赁合同》，以证明唱游名门将39-41号房屋转租予吉润，租期系2016年1月1日至2018年12月31日。7、2016年12月19日吉润与被告所签《房屋租赁合同》，以证明吉润将上海市黄浦区中华路XXX号房屋(下称41号房屋)转租予被告，租期系2017年1月1日至2018年12月30日，同时称经向吉润核实，吉润确认合同中租赁场地虽记明“41号房屋”，但该合同所涉租赁场地实际系39号房屋。8、2019年4月17日原告委托律师致39-45号房屋实际使用人之《律师函》及邮寄凭证，以证明原告委托律师向39-45号房屋实际占用人发函并告知腾退房屋，所涉函件均由相关使用人予以签收。9、39-45号房屋所涉门面店铺照片，以证明被告实际系使用照片中“名酒品”店面房屋，该处房屋所示门牌号码虽为“41”，但实际真实门牌号码应为39。被告上海馨占贸易有限公司辩称：被告向吉润签约承租房屋时，吉润曾承诺在租期届满后可续签合同，被告在原合同租期届满后亦实际向吉润支付2019年1月1日至2019年9月30日期间租金，但吉润之后又将上述租金退还予被告。对于原告要求被告腾退房屋之诉请，被告认为被告所投入之房屋装修费用应当得到补偿，如原告收回房屋后系用于出租，被告对此要求享有优先承租权。被告对原告提供证据1-6称并不清楚相关情况；对原告提供证据7予以确认；对原告提供证据8称并不清楚，但确认原告律师曾前来沟通；对原告提供证据9没有异议。被告未向本院提交相关证据。经审理查明：原告系上海市黄浦区中华路XXX-XXX号房屋(下称39-45号房屋)权利人。2016年，原告将39-45号房屋对外出租，租期至2018年12月31日止。出租期间，39-45号房屋又被多次转租。另查明：2016年12月19日，被告与案外人上海吉润厨具设备有限公司(下称吉润)签订《房屋租赁合同》一份，约定(1)吉润将位于上海市黄浦区中华路XXX号房屋(下称41号房屋)出租予被告作为营业、办公使用，月租金为人民币17,000元，租期自2017年1月1日起至2018年12月30日止；(2)租赁期满，吉润收回该房屋，被告应当如期返还。签约后，租赁双方履行各自合同义务。租期届满后，被告与吉润未再续签租赁合同，但被告未予迁离，且向吉润支付后续房屋费用，吉润收讫款项后则予退还被告。再查明：被告与吉润所签《房屋租赁合同》中约定吉润将41号房屋出租予被告，被告依据该租赁合同实际系承租使用原告证据9所显示挂牌“名酒品”处房屋，该处房屋真实门牌号码系“中华路XXX号”。2019年，原告因39-45号房屋对外出租期限业已届满，故欲收回房屋，但就39号房屋收回事宜经与被告沟通未果。原告因要求被告腾退并返还房屋遭拒，遂基于其作为房屋权利人所依法享有之物权，起诉来院。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、租赁合同、照片，以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告系39号房屋经依法登记之房屋权利人，原告对39号房屋依法享有直接支配及排他之物权，该项物权受到法律保护而不可侵犯。被告依据其与吉润所签租赁合同而取得39号房屋之承租使用权，被告该项合同权利在合同履行期限届满后即告消亡，就此，自租赁合同履行期限届满次日起，被告已丧失使用39号房屋之合法依据，在此情形下，原告作为39号房屋权利人有权基于依法享有之物权而向被告主张返还房屋，鉴此，本院对原告要求被告腾退并返还房屋之诉请依法予以支持。对于原告诉请之房屋使用费，鉴于39号房屋在原告诉请所涉时段系由被告实际使用，且原告采用之计费标准系原合同租金标准，鉴此，本院对原告诉请之房屋使用费依法予以支持。至于被告辩称吉润在签约时曾承诺可续签合同一节，鉴于被告就此未能提供相关证据予以证明，而吉润退还被告后续费用之行为与被告陈述内容存在明显相悖，再则吉润后续出租行为亦难获法律保护，综上，本院对被告所述情节依法不予采信。至于被告辩称装修补偿一节，鉴于原合同约定租期已经实际履行完毕，故被告在此情形下要求获得装修补偿缺乏法律依据，本院对被告该项意见亦依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条之规定，判决如下：一、被告上海馨占贸易有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区中华路XXX号房屋(本案证据所涉照片中该房屋挂牌“名酒品”、门牌号记为“41”)予以腾退并返还予原告上海轻工控股(集团)公司；二、被告上海馨占贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海轻工控股(集团)公司房屋使用费(自2019年1月1日起、按每月人民币17,000元、计至实际腾退并返还房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3,360元，适用简易程序减半收取为人民币1,680元，由被告上海馨占贸易有限公司负担，本院退还原告上海轻工控股(集团)公司人民币1,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年五月二十一日书记员  芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第二条……本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。