上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5197号上诉人（原审被告）：上海缘一实业有限公司，住所地上海市松江区文翔东路58号10幢601室，实际营业地上海市施惠路259号4栋2楼。法定代表人：刘冰，执行董事。委托诉讼代理人：曾剑平，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海莘盛发展有限公司，住所地上海市闵行区朱莘路168号。法定代表人：叶立培，董事长。委托诉讼代理人：陈愔，上海市志源律师事务所律师。上诉人上海缘一实业有限公司（以下简称缘一公司）因与被上诉人上海莘盛发展有限公司（以下简称莘盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初46320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人缘一公司上诉请求：撤销原判第三、五项，依法改判上诉人无需支付被上诉人电费及支付被上诉人解约违约金人民币（下同）55,462元。事实与理由：被上诉人没有证据证明上诉人在2019年3月6日至2019年6月6日的具体用电量，电表系由被上诉人控制和定期抄表，上诉人就用电量和金额提出异议，应当由被上诉人就此举证。被上诉人并未提供证据证明其损失，其自身对损失产生也存在一定过错，且一审已经判令上诉人支付其延误归还物业的违约金55,642元，解约违约金金额过分高于其损失，故请求二审法院根据公平原则和诚实信用原则依法减少违约金金额。被上诉人莘盛公司辩称：其主张的电费是在上诉人经营期间内产生的，电费由被上诉人抄表制作符合双方合同约定，上诉人一直是如此支付的，其从未就此提出过异议，且被上诉人现主张的电费也并未高于之前，上诉人应当承担。就解约违约金，根据双方合同约定，上诉人应承担剩余一年租金作为违约金，被上诉人已经自行降低主张三个月租金，此与延误归还物业违约金针对的不是同一行为，且一审就延误归还物业违约金已经予以调低。请求二审法院驳回上诉，维持原判。莘盛公司向一审法院起诉请求：1.判令莘盛公司和缘一公司签订的房屋租赁合同自2019年6月27日起解除；2.判令缘一公司支付莘盛公司2019年5月1日至2019年6月27日期间的租金105,377.80元，2019年5月1日至2019年6月27日期间物业管理费12,397.50元，2019年3月7日至2019年6月6日期间的电费3,164.40元；3.判令缘一公司支付莘盛公司截止至2019年10月31日的租金滞纳金6,190.79元，物业管理费滞纳金728.33元，电费滞纳金178.59元，实际计算至缘一公司支付之日止；4.判令缘一公司支付莘盛公司违约金166,386元；5.判令缘一公司支付莘盛公司商铺清理、拆除、还原施工费19,270.76元；6.判令缘一公司向莘盛公司支付2019年6月28日暂计至2019年8月27日的延误归还物业的违约金218,627.63元。一审法院认定事实如下：2018年6月29日，莘盛公司（出租方、甲方）与缘一公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定：租赁物业：本合同租赁物业位于“XX商城”的具体商铺编号以及计租面积，双方当事人在本合同“专用条款”中进行约定。履约押金：自本合同双方签订之日起5个工作日内，乙方应当按照“专用条款”约定的数额向甲方支付“履约押金”及首期租金、物业管理费，若乙方未履行支付义务的，甲方有权以通知方式解除本合同。前述押金为乙方履行本合同的担保。前述押金因承担保证责任而减少的，乙方应当在承担保证责任后3个工作日内补足差额。本合同终止并结清所有债权债务的，且乙方将其注册地址迁离租赁物业的（如有）、撤销天然气原登记（如有），若乙方完成前述义务的，则甲方应当在3个月内无息归还押金余额。……。租金的支付：1.上述“固定租金”每月支付一期，每期支付年租金的十二分之一。各期“固定租金”应当在当月的5日前支付。免租期届满次日，乙方应当按照当月剩余天数与当月日历月天数的比例支付当月“固定租金”。……。物业管理费、广告推广费：乙方应当按照本合同“专用条款”中的约定自免租期届满起向甲方支付“物业管理费”。上述款项应于每月5日前支付。免租期届满后第一个月以当月剩余天数与当月日历月天数的比例计缴物业管理费，并于免租期届满次日支付。……。水、电、燃气、通讯以及空调等费用的支付。经甲方同意，供气单位根据申请为乙方“租赁物业”设置单独的燃气计量仪表、分支管道以及报警装置的，乙方应当依照供气单位的定价标准支付上述费用。供电、供水单位无法为乙方“租赁物业”设置单独的水、电计量仪表的，乙方应当根据甲方为其单独设置的计量仪表的读数以及供电、供水单位的定价标准分别上浮一定的“公共系统损耗率”向甲方支付上述费用。甲方应当保证其设置的计量仪表的精度符合相关国家的技术标准。甲方以及甲方委托管理方有权根据实际情况调整上述公共系统损耗率。对于前述费用，甲方应当根据政府有关部门的规定，对符合条件的租户，甲方应配合该租户向相关单位申请开具增值税发票；无法开具增值税发票的由甲方或甲方委托管理方出具代缴凭证。乙方可以在租赁物业“配套设施”预设能力范围内独立申办开通通讯线路，独立承担相应费用。若乙方用量超过上述预设范围的，应当按照甲方要求支付相应的占用费。租赁物业的归还。本合同效力终止时，乙方应当向甲方返还所租赁物业。无论合同终止基于何种原因以及此间双方当事人的责任权利状态如何，乙方均应依照本条款约定返还租赁物业。返还租赁物业前，乙方应当依照起租交付时的“租赁物业交付清单”标准进行拆除、清理、还原。但，建筑物以及相关设备本身经正常使用所应有的状态除外。乙方进行拆除还原工程的施工方应当具备相应的施工资质，并且在还原施工期间，乙方以及乙方委托的施工方应当服从本合同相关的约定以及甲方及其委托管理方的管理。租赁期限届满或协商一致提前终止本合同的，乙方应当在合同终止前完成清理、拆除、还原工程并承担相应的费用。除此之外，还原工程不得超过30日，还原期内，乙方仍须支付本合同约定的包括租金、物业管理费、水电公用事业费在内的所有费用。违约责任：1.任何一方当事人违反本合同约定，违约方应当承担相应违约责任及赔偿责任；2.乙方违反本合同约定的情况下，甲方为避免或减少前述违约行为给甲方或其他任何第三人的权益造成损失的，有权“代位履行”。甲方代位履行所产生的费用、实际损失应当由乙方承担。3.一方当事人存在如下违约行为的，应当承担约定的违约责任：3.1乙方延迟支付义务，包括但不限于本合同约定固定租金、提成租金、物业管理费、押金、水、电、空调使用费（若有）以及其他款项的，每延误一日，乙方应当按照银行同期贷款利率的3倍向甲方支付滞纳金；……3.3乙方归还物业时，未能在本合同约定的期限内完成清理、拆除、还原的，视为乙方放弃物业内所有财物的所有权。甲方可以自行排除妨害。其间，清理、拆除、还原费用应当由乙方承担；乙方应就其违约行为所导致的延误向甲方支付违约金，每延误一日，违约金标准为末期日租金的两倍；……3.6任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。解除条款：……2、乙方未在本合同约定的支付时间内支付各款项（包括但不限于租金）超过20日的，甲方无须催告，即有权直接以书面通知方式解除本合同。……。专用条款：交付标准为：甲方暂定于2018年8月1日向乙方交付租赁物业，实际交付日以甲方发出的书面通知为准。本合同租赁物业位于地上2层212A号商铺，计租的建筑面积为107.26平方米。乙方应当在租赁物业从事以意树为品牌的商业经营。乙方对于“租赁物业”以及“附属权利”的租赁期为贰年。乙方应当支付履约押金185,961元；乙方应当支付首期租金55,462元；首期物业管理费6,525元。双方商定的租金方式为：固定租金：第一年：55,462元/月，第二年：58,725元/月。乙方应当按照每日每平方米2元向甲方支付物业管理费，即每月的物业管理费为6,525元。乙方应当按照每月2,000元现金券向甲方支付广告推广费。本合同免租期为30日。2018年7月24日，缘一公司支付合同押金185,961元。2018年10月31日，莘盛公司（甲方）与缘一公司（乙方）签订补充协议，对合同营业额收银方式进行补充。2019年6月19日，莘盛公司向缘一公司发出解约函，载明：“……贵司自2018年8月1日起租，自2019年5月起未按《房屋租赁合同》约定向我司支付上述应付款项，经我司及我司所委托的管理公司多次催缴，均无果。根据双方签订的《房屋租赁合同》相关约定，贵司的行为已构成严重违约。为此，现我司书面通知贵司，双方的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定于2019年6月27日解除。望贵司自本函寄出日起七日内付清所有应付款项以及按《房屋租赁合同》约定的违约金，并办理商铺内属于贵司物品的搬离工作及手续，且注销商铺内的工商登记（若有）。贵司未在七日时间内完成上述事项的，不影响双方签订的《房屋租赁合同》以及相应附件、补充约定的解除。贵司未在七日时间内完成上述事项的，根据《房屋租赁合同》，我司可将商铺恢复原状，且贵司遗留在商铺内的物品视为贵司的遗弃物，我司有权处理而不承担任何责任，且由此产生的后果以及一切费用（包括但不限于保管费、恢复原状的费用）均由贵司承担。贵司未在七日时间内完成上述事项的，我司将保留包括法律手段在内的一切方法维护我司的合法权益。”根据莘盛公司制作的清单显示，在抄表周期2019年3月6日至2019年6月6日期间，用电量为2,637度，电费按每度1.20元计算，合计为3,164.40元。一审法院认为，莘盛公司和缘一公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，一审法院予以确认。缘一公司承租莘盛公司的房屋，缘一公司应当按照约定使用房屋并支付租金，然缘一公司在履行合同过程中不按约定支付各项费用并擅自离场，系缘一公司违约，应承担相应的法律责任。缘一公司同意解除合同，但抗辩其已于2019年5月23日离场，莘盛公司方也已知悉该情况，故双方合同应为2019年5月23日解除。对此，一审法院认为，根据法律规定，缘一公司作为违约方并无单方解除合同的权利，合同也没有约定缘一公司可以无故提前终止合同，在未经得莘盛公司同意的情况下，缘一公司的离场并不必然导致合同解除。莘盛公司根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，结合解除权的内容，莘盛公司要求确认双方合同于2019年6月27日解除的诉讼请求一审法院予以支持。缘一公司确认并同意支付2019年5月的租金及物业管理费，亦同意赔偿莘盛公司的部分租金损失，一审法院结合本案的已经查明的事实，就莘盛公司主张2019年5月1日至2019年6月27日期间的租金及物业管理费的诉讼请求，一审法院予以支持。缘一公司对莘盛公司主张的电费提出了异议，认为其无法进行核对，但一审法院注意到，该期间缘一公司正常经营，也发生了相应电费，现缘一公司对莘盛公司主张的电表读数存在异议，但未能提出相应的依据，故一审法院对缘一公司的抗辩不予采信，缘一公司应当支付相应的电费。本案所涉《房屋租赁合同》的解除的原因在于缘一公司，莘盛公司根据合同约定向缘一公司主张相当于三个月租金的违约金，该主张符合法律规定，一审法院予以支持。莘盛公司于2019年6月19日向缘一公司发送解约函并限期搬离，并告知若缘一公司未能限期搬离则莘盛公司自行处理等。然莘盛公司发送该解约函后并未及时收回商铺，导致一定的损失，故莘盛公司应分担一定的损失，一审法院酌定缘一公司支付莘盛公司未及时归还商铺的违约金55,462元。关于莘盛公司主张的逾期付款的滞纳金，无相应合同约定，一审法院根据莘盛公司的实际损失及莘盛公司已经主张违约金的实际情况，酌定缘一公司支付莘盛公司利息损失2,500元。莘盛公司主张其收回商铺后进行清理、拆除、还原施工等，花费一定费用，然莘盛公司提供的证据材料发生时间与莘盛公司陈述不能匹配，缘一公司亦对证据的关联性存有异议，莘盛公司未能进一步举证，故一审法院对莘盛公司主张19,270.76元的恢复费用的诉讼请求一审法院不予支持。至于缘一公司支付的合同押金，缘一公司未提起反诉，莘盛公司亦不同意在本案中一并处理，故一审法院在本案中不作处理，由缘一公司另案提起诉讼。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，于二○二○年三月二日作出判决：一、确认上海莘盛发展有限公司与上海缘一实业有限公司之间的《房屋租赁合同》于2019年6月27日解除；二、上海缘一实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海莘盛发展有限公司截止至2019年6月27日的租金105,377.80元、物业管理费12,397.50元；三、上海缘一实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海莘盛发展有限公司截止至2019年6月6日的电费3,164.40元；四、上海缘一实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海莘盛发展有限公司租金、物业管理费、电费的利息损失2,500元；五、上海缘一实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海莘盛发展有限公司解约违约金166,386元；六、上海缘一实业有限公司于判决生效之日起十五日内支付上海莘盛发展有限公司延误归还物业的违约金55,462元；七、驳回上海莘盛发展有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半计收4,597.10元，由上海莘盛发展有限公司负担1,654.45元，上海缘一实业有限公司负担2,942.65元。二审中，上诉人补充提交两张照片，证明被上诉人已将系争房屋出租。被上诉人发表质证意见认为，该证据不属于新证据，真实性不予认可，且与本案无关。本院经审查认为，该证据与本案争议事项缺乏直接关联，故不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方的租赁合同应属有效，双方均应按约履行。首先，就电费问题，根据双方陈述，以往电费的支付模式系由被上诉人抄表并制作电费单发送至上诉人处再由其支付，上诉人对此也予以认可，现上诉人对被上诉人的抄表数及电费金额提出异议，但并未提供相应证据予以推翻，故就上诉人对电费之主张，本院不予支持。其次，就解约违约金问题，根据双方租赁合同约定，“任一方违约，致使守约方按照本合同约定单方解除本合同的，违约方应向守约方支付自合同解除日至本合同约定的租期届满日止的租金作为违约金。”双方于2018年6月29日签订涉案租赁合同，租赁期限为2年，本案系因上诉人违约导致双方租赁合同于2019年6月27日解除，被上诉人根据双方合同约定主张三个月的租金作为解约违约金并无不当。解约违约金与延误归还物业违约金系指向不同行为，不存在重合情形，且一审已考量双方过错就延误归还物业违约金予以调低，上诉人现仍主张解约违约金过高要求调整缺乏依据，一审对解约违约金之认定并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,581.77元，由上诉人上海缘一实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年五月二十九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……