甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终708号上诉人（原审原告）：王新春，男，1978年10月11日生，汉族，住浙江省宁波市北仑区。委托诉讼代理人：张亚斌，甘肃正天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马雪峰，女，1955年2月16日生，回族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：金云霞，甘肃韬合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州宏辉房产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区张掖路街道张掖路1号保利大厦第26层001室。法定代表人：杨成虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李静，女，该公司职工。上诉人王新春因与被上诉人马雪峰、兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称：宏辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初5919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王新春上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费由马雪峰、宏辉公司承担。事实和理由：一审判决认定因王新春未按合同约定将除定金外的全部房款付至资金监管账户而导致本案合同未实际履行，属认定事实不清。2018年4月10日，王新春与马雪峰、宏辉公司签订《房屋买卖（居间）合同》，王新春于2018年5月9日前已将除定金外的全部房款如约付至资金监管账户，并按时向马雪峰、宏辉公司交付定金20000元。依据法律规定，银行监管账户应由王新春及王雪峰、宏辉公司共同申请设立，王新春不能单独设立。后马雪峰、宏辉公司拒绝履行合同，存在违约情形，宏辉公司也同意马雪峰未办理资金监管账户的行为构成违约。马雪峰辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马雪峰从未收到20000元定金，直到2018年6月底马雪峰才知道王新春支付定金20000元的事实。本案中的《房屋买卖（居间）合同》不是三方到场同时签订的，马雪峰始终没有见过该合同，也不知道买方是谁。马雪峰妹妹应宏辉公司要求签订合同的时间是2018年4月10日，但是王新春交付定金的日期是2018年4月9日，时间不相吻合，不排除王新春购买其他房产的可能。依照合同约定，王新春应于2018年5月9日向马雪峰一次性支付购房款，但王新春未如期支付，故马雪峰享有先履行抗辩权，拒绝向王新春办理过户手续。宏辉公司作为中介，未尽到居间义务，造成双方信息不对等，导致本案纠纷。请求驳回上诉，维持原判。宏辉公司辩称，一审判决认定事实正确。本案诉争合同不能履行的原因在马雪峰，与宏辉公司无关。合同签订时，马雪峰仅提供了房产证复印件，后宏辉公司要求马雪峰提供房产证原件办理房屋测绘手续，但其未提供。办理房屋测绘是开设资金监管账户的前置手续，因马雪峰未提供房产证原件进行测绘，故各方未能继续履行房屋买卖合同，与宏辉公司无关。请求二审法院依法裁判。王新春向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令马雪峰、宏辉公司继续履行合同并于本判决生效后立即为王新春办理房产过户手续、交付房屋、迁出户籍；2.请求法院依法判令马雪峰、宏辉公司支付王新春违约金34200元（逾期交付房屋违约金暂计算至2018年7月25日为34200元，以475000元为基数，每日千分之三，自2018年7月1日暂计算至2018年7月25日）；3.本案诉讼费用由马雪峰、宏辉公司承担。一审法院认定事实：2018年4月10日，王新春（乙方）与马雪峰（甲方）、宏辉公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由王新春购买马雪峰名下位于兰州市城关区房屋，建筑面积47.5平方米，房屋成交价格为475000元。合同第四条约定，“乙方于2018年4月9日交付定金人民币（大写）贰万元整（￥20000）予丙方。……现甲乙双方经协商一致选择一次性付款：乙方于2018年5月9日前将除定金外的全部房款按照房屋所有权登记部门关于资金监管的规定付至房管部门要求的资金监管账户。……丙方托管的定金人民币贰万元整（￥20000）待房屋交接完成，且房屋所有权变更登记完成，甲方承诺于2018年5月15日将户口迁出，并在房屋交接清单上签字后1个工作日内，由丙方代乙方向甲方支付。”第六条约定，“乙方按约定的付款方式交付交清一次性付款的款项（或按揭贷款的首付款并通过银行或公积金贷款审批）的情况下，甲乙双方按丙方要求于2018年5月9日之前到房屋所有权登记部门现场办理该房屋产权转移登记手续，甲方同意将该房屋产权转移登记给乙方或乙方书面指定的任何合法第三方。甲乙双方均应互相配合到现场办理变更登记。”王新春于2018年4月9日向宏辉公司交付了定金20000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王新春、马雪峰和宏辉公司签订的商品房买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。王新春作为买受人，应当按照合同约定履行相应的义务，合同约定了办理房屋产权转移登记手续的前提是在王新春交付交清一次性付款的款项的情况下，但王新春未按合同约定在2018年5月9日前将除定金外的全部房款付至房管部门要求的资金监管账户，故不具备办理房产过户手续、交付房屋、迁出户籍的条件，因此，王新春要求马雪峰、宏辉公司支付违约金的要求不予支持。关于王新春要求继续履行合同的主张，现马雪峰不愿继续履行合同，房屋买卖不适于强制履行，继续履行合同不具有可行性，故对王新春的该项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条规定，判决：驳回原告王新春的全部诉讼请求。案件受理费656元，由原告王新春负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王新春提交《招商银行账户历史交易明细表》一份，证明2018年4月28日王新春已准备好购房款，具有充分的购房意向及履约条件。宏辉公司质证对该证据予以认可。马雪峰质证对该证据的真实性予以认可，但认为与本案无关。经本院审查，该证据来源真实、合法，依法予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年4月26日，王新春分别汇入个人招商银行账户300000元，同月28日汇入该账户210000元，并存入48000元。此时，王新春该银行账户余额为561794.21元。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点为：1.诉争《房屋买卖（居间）合同》是否具备履行条件；2.马雪峰、宏辉公司是否应当承担违约责任。《中华人民共和国民法总则》第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，马雪峰虽委托马建芳签订了《房屋买卖（居间）合同》，但其已明确表示不愿意继续履行该合同，依据上述法律规定，该合同已不具备履行条件，王新春诉请马雪峰继续履行合同的主张无法律依据，不予支持。关于违约责任的认定，王新春诉请违约金的事实依据为《房屋买卖（居间）合同》第七条第三款规定：“甲方逾期交付的房屋，每逾期一天，每日应按本合同约定成交价的千分之三向乙方支付违约金……”，该合同第六条第6款约定了交房时间为2018年6月30日。本院认为，虽然马雪峰未按约定时间交房，但因王新春亦未按约定时间先行支付购房款，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，故马雪峰对王新春的交房要求享有先履行抗辩权。王新春诉请马雪峰逾期交房构成违约的理由于法无据，依法不予支持。王新春对要求宏辉公司承担违约责任未能提出事实依据，该上诉理由亦不能成立。综上所述，王新春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费656元，由王新春负担。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员白丽娟审判员李文军二〇二〇年五月十三日书记员段鸿燕