贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2316号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州互豪商业运营有限公司。住所地:贵州省遵义市播州区桂花桥街道桂花社区万豪世贸城12栋3-14号。统一社会信用代码91520190095472499A。法定代表人：王丽雅，总经理。委托诉讼代理人：张磊磊，贵州新长征律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苟朝霞，女，1965年8月13日出生，汉族，贵州省遵义市汇川区人，户籍地贵州省遵义市汇川区，现住贵州省遵义市播州区。上诉人贵州互豪商业运营有限公司（以下简称互豪公司）因与被上诉人苟朝霞房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初9266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。互豪公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原判认定事实不清，被上诉人没有缴纳租赁费用的原因并非是双方对于抵扣费用存在争议，而是被上诉人单方恶意拖欠所致。一审中，上诉人提交了多份要求被上诉人缴纳租金的通知和函件，被上诉人收到后并未提出任何关于双方存在抵扣费用不清或存在争议的意见，反而是置之不理，且根据上诉人提交的证据，清晰地体现了双方对于租赁费用的计算和结算是没有争议的。被上诉人在一审反诉中所主张的费用并不属实，且超额计算。双方签订的关于装修补偿的《补充协议》是一份附条件的协议，该协议中明确约定了上诉人支付全部费用的前提是被上诉人在约定期限内按约定装修设计完成装修验收，但被上诉人并未达到该支付条件，对于该笔补偿费用是否应全部支付明显是存在争议的，且该协议中还明确约定了支付期限，至今已超过诉讼时效，故该协议无论从约定的内容和法定的诉讼时效，在本案中均不应认定处理。同时，上诉人对于刘海东瓷砖工程款事宜并不知情，被上诉人也未提供证据证明该事实的情况。本案租赁合同约定的免租期限已达30个月，而被上诉人自2014年11月签订租赁合同后就开始使用，加之其未缴纳租金的行为给上诉人造成巨大损失，故应按年利率24%计算逾期利息。苟朝霞二审辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。互豪公司向一审法院起诉请求：一、判决苟朝霞立即向互豪公司支付2018年1月18日至2020年1月17日期间的商铺租赁费用232479.42元，并自2018年1月18日起以116238.00元、自2019年1月2日起以116238.00元按照年利率24%计算逾期利息至付清之日止；二、本案诉讼费由苟朝霞承担。苟朝霞向一审法院提出反诉请求：一、判决互豪公司向苟朝霞支付冲抵租金后的各项欠付费用本金63821.69元及按照年利率6%计算的利息；二、本案诉讼费由互豪公司承担。一审法院认定事实：2014年11月，互豪公司（甲方、出租方）与苟朝霞（乙方、承租方）签订《遵义万豪世贸城商铺租赁合同》，约定互豪公司将其受委托管理的遵义万豪世贸城6-1-19至6-1-35号面积共计1047.22平方米的17个商铺租赁给苟朝霞用于经营“罗马利奥瓷砖、金科陶瓷”，合同第二条租期和开业约定：“本合同租期为5年（60个月），自2015年5月1日起至2020年4月30日止。遵义市万豪世贸城正式开业时间为：2015年5月1日（甲方可根据实际情况顺延），乙方必须按甲方统一规定的装修时间完成装修，乙方在免租装修期内无需交纳租金，但须承担免租期内该商铺发生的物业管理费、水、电等各项能源费。免租期共计30个月，至遵义万豪世贸城商铺开业之日起第一年9个月（即2015年8月至2016年4月），第二年9个月（即2016年8月至2017年4月）、第三年12个月（即2017年5月至2018年4月）为乙方的免租期，乙方在免租期内无需交纳租金，但须承担免租期内该商铺发生的物业管理费、水、电等各项能源费”；合同第三条租金约定：“3.1.1双方约定该商铺租金为：第一年租金：按建筑面积每月每平方米￥37元，月租金为￥38746元人民币（大写：叁万捌仟柒佰肆拾陆元整），季度租金为￥116238元人民币（大写：壹拾壹万陆仟贰佰叁拾捌元整），全年租金为￥116238元人民币（大写：壹拾壹万陆仟贰佰叁拾捌元整）。第二年租金：按建筑面积每月每平方米￥37元，月租金为￥38746元人民币（大写：叁万捌仟柒佰肆拾陆元整），季度租金为￥116238元人民币（大写：壹拾壹万陆仟贰佰叁拾捌元整），全年租金为￥116238元人民币（大写：壹拾壹万陆仟贰佰叁拾捌元整）。第四年租金：按建筑面积每月每平方米￥39.96元，月租金为￥41847元人民币（大写：肆万壹仟捌佰肆拾柒元整），季度租金为￥125541元人民币（大写：壹拾贰万伍仟伍佰肆拾壹元整），全年租金为￥502164元人民币（大写：伍拾万贰仟壹佰陆拾肆元整）。第五年租金：按建筑面积每月每平方米￥43.16元，月租金为￥45198元人民币（大写：肆万伍仟壹佰玖拾捌元整），季度租金为￥135594元人民币（大写：壹拾叁万伍仟伍佰玖拾肆元整），全年租金为￥542376元人民币（大写：伍拾肆万贰仟叁佰柒拾陆元整）。以上租金不含物业管理费、能源费。3.1.2租金支付期限：双方约定，每三个月为一个计租期；每个免租期开始前15日，乙方应提前向甲方交纳下个计租期的租金，其中第一个计租期租金，乙方应当在开始装修前向甲方支付”；合同第八条第二款约定：“乙方未按期交纳租金，乙方所欠租金总额每日5%向甲方支付迟延履行违约金。如超过30日仍未交纳，则甲方有权单方解除本协议，并将乙方财产变卖，以冲抵租金及代扣代缴税费等，并对不足部分有权要求乙方继续补交”。2017年9月22日，互豪公司（甲方）与苟朝霞（乙方）签订《补充协议书》，该协议第三条约定：双方同意对“万豪·世贸城”《商铺租赁合同》中约定的物业管理费用的计付日期和方式予以变更，并对变更后的内容行使权利和承担义务，其变更内容如下：1.乙方应从2017年10月1日起按时向甲方缴纳物业管理费。2.乙方应从2018年1月1日起按时向甲方缴纳租赁物租金。若“万豪·世贸城”项目消防（注：1栋至10栋3层以下部分）未能在2018年1月1日前通过验收，则商铺租金计租日顺延。协议签订后，互豪公司将租赁商铺交付给苟朝霞装修经营。“万豪·世贸城”中涉及本案商铺于2018年1月18日消防验收合格。该商场整体于2018年3月25日正式开业。另查明，苟朝霞（乙方）与互豪公司（甲方）于2014年10月18日签订《补充协议》，协议第三条装修补贴的约定载明：“乙方完成该商铺装修（罗马利奥瓷砖、金科陶瓷牌旗舰店），经甲方审查验收与原装修方案一致，甲方在7日内以现金形式一次性补贴乙方￥209412元（大写贰拾万零玖仟肆佰壹拾贰元整）”。2015年5月11日，互豪公司（甲方）与苟朝霞丈夫田茂江就本案租赁商铺签订《协议书》，该项协议书第一条约定：“甲方补贴乙方整改万豪世贸城Ａ区6栋19号至35号商铺外立墙体费用及因为墙体内移造成的内装修拆改的费用共计￥90000.0元（大写：玖万元整），具体整改要求和验收标准以施工图为准”；第三条约定：“甲方支付乙方补贴费用的标准和方式：本协议签订后5个工作日内支付45000.0元（大写：肆万伍仟元整），剩余款项待万商置业有限公司工程部验收合格后一次性支付。支付方式：以现金或转账形式支付即可”。2018年12月5日，互豪公司向苟朝霞出具《关于罗马利奥铺位欠费催缴通知》，载明苟朝霞欠付首季度租金92824.00元、2017年9月1日至2018年12月31日期间仓库租金55296.00元、2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费25133.30元、需支付2015年11月至2016年5月的电费8750.60元，合计182003.90元，并附《关于罗马利奥所欠费用明细》表，载明租金中“刘海东瓷砖工程款冲抵租金45000元”；补贴费用：装修补贴209412.00元，玻璃款补贴38200.00元，已支付装修补贴155000.00元、玻璃补贴38200.00元，未支付装修补贴金额54412.00元；支付装修保证金10000.00元，已抵扣8750.00元，余款1249.40元。2016年10月18日，贵州万商置业有限公司向田茂江账号为62×××32的账户转款13000.00元；2016年12月23日，苟朝霞丈夫田茂江出具《承诺书》，载明：“我是万豪世贸城一期Ａ区6-1-19—35号租赁商户罗马利奥田茂江，由于装修6-1-23—26号店铺，需要改消防、经过与天城消防协商。共计该消防喷淋及设备费用￥2500.00元。现由于经济困难，不能马上支付天城消防该喷淋、设备费用，现向贵州互豪商业营运管理有限公司遵义分公司，申请天城消防该喷淋、设备￥2500.00元费用同意在玻璃补助款中扣除”；2017年1月11日，贵州万商置业有限公司向田茂江账户为62×××79的账户内转款22700.00元。本案审理中，互豪公司陈述称上述款项为支付的玻璃补贴款38200.00元。2015年5月18日，互豪公司向田茂江账号为62×××79的账户还款45000.00元，并注明为补偿款。2015年6月11日，田茂江向互豪公司出具《账扣函》，载明：因商铺罗马利奥瓷砖前期进场装修未办理入场手续，需向互豪公司支付第一季度租金116241.50元、第一季度物管费6283.40元、装修垃圾清运费5236.10元、装修保证金10000.00元、装修出入证60.00元，合计137821.00元，因前期本商铺改墙工程费用共90000.00元整由互豪公司补偿，互豪公司已经支付45000.00元申请以上137821.00元从属于该墙尾款45000.00元中予以扣除。互豪公司管理人员在该《账扣函》上注明“同意从尾款中扣除，收银以此开具收据”并签名确认。互豪公司于2016年6月10日出具收到田茂江第一季度部分租金23420.50元、装修保证金10000.00元的收据。本案审理中，互豪公司陈述称补贴玻璃款90000.00元中，转账支付45000.00元，余款45000.00元用于抵扣租金23420.50元、保证金10000.00元及第一季度物管费6283.40元、垃圾清运费5236.10元、装修出入证60.00元。2015年11月6日，苟朝霞向互豪公司出具收到违约赔偿金50000.00元的《收条》，互豪公司于2015年11月9日向苟朝霞账号为62×××02的账户转款50000.00元；2015年12月9日，苟朝霞向互豪公司出具收到互豪公司违约赔偿金50000.00元的《收条》，互豪公司向苟朝霞账号为62×××02的账户转款50000.00元；2016年1月26日，苟朝霞向互豪公司出具收到互豪公司违约赔偿金50000.00元的《收条》，互豪公司向苟朝霞账号为62×××02的账户转款50000.00元；2016年9月30日，互豪公司向苟朝霞账号为62×××02的账户转款5000.00元。上述转款共计155000.00元。互豪公司分别于2018年8月16日、2018年10月15日、2018年12月5日向苟朝霞发出催缴租金的通知书，因双方就租金应当扣减金额争议较大，苟朝霞至今未向互豪公司支付租金。一审法院认为，苟朝霞与互豪公司签订的《遵义万豪世贸城商铺租赁合同》、《补偿协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。《遵义万豪世贸城商铺租赁合同》签订后，互豪公司按照约定将租赁商铺交付苟朝霞装修经营。本案审理中，双方对苟朝霞应支付互豪公司2018年1月18日至2020年1月17日期间商铺租赁费用共计232479.42元无争议，原审法院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，结合互豪公司与苟朝霞的约定，互豪公司应支付苟朝霞装修补贴金209412.00元，已支付155000.00元，尚欠54412.00元未支付，苟朝霞请求在本案租金中予以扣除，为减轻当事人诉累，予以支持；互豪公司出具给苟朝霞的《关于罗马利奥所欠费用明细》载明“刘海东瓷砖工程款冲抵租金45000元”，苟朝霞请求该款在本案租金中予以扣除的辩解意见，予以支持；互豪公司已在应当支付给苟朝霞的45000.00元玻璃安装补贴款中扣除租金23420.05元，故该23420.05元应在本案租金中予以扣除。扣除上述费用后，苟朝霞还应支付互豪公司租金109647.37元（232479.42元－54412.00元-23420.05元-45000元）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，互豪公司请求由苟朝霞支付逾期支付租金利息，根据双方就逾期违约金的约定，结合苟朝霞逾期支付租金给互豪公司造成的损失，本案逾期支付租金违约金酌情自2019年1月2日起以未偿还租金为基数按照年利率12%计算至款项付清之日止。对苟朝霞的反诉请求，不予支持。互豪公司所持补贴苟朝霞的玻璃装修款38200.00元、墙体内移的补贴90000.00元已经支付的意见，与查明的事实相符，且互豪公司所举证明能够证明该主张，对互豪公司上述主张，予以支持；因双方就租金应当抵扣金额发生争议而苟朝霞至今未支付租金，故互豪公司所持装修补偿金已超过诉讼时效的主张，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、由苟朝霞于本判决生效之日起十五日内支付贵州互豪商业运营有限公司2018年1月18日至2019年1月17日租金109647.37元及逾期利息（逾期利息以未支付租金为基数自2019年1月2日起按照年利率12%计算至付清之日止）。二、驳回贵州互豪商业运营有限公司的其余诉讼请求。三、驳回苟朝霞的反诉请求。案件受理费5825.00元，减半收取2912.50元，反诉费743.00元，合计3655.50元，由苟朝霞承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案的租金数额应如何确定及逾期利息按年利率12%计算是否恰当。关于应付租金数额的问题。本案中，双方对被上诉人应支付上诉人自2018年1月18日至2020年1月17日期间商铺租赁费用共计232479.42元无异议，对此，上诉人主张不应在该租金的基础上再扣减装修补贴款54412元、刘海东瓷砖工程款45000元及已支付的租金23420.05元，但其在一审中对被上诉人提交的《关于罗马利奥所欠费用明细表》的真实性和来源并未提出异议，且认可其已按表中所载补贴明细支付了部分款项，结合上诉人与被上诉人签订的关于装修补贴的《补充协议》、内装修拆改的《协议书》及上诉人向被上诉人账户转款的银行凭证、被上诉人出具的《收条》等证据，能够说明被上诉人确按约定的209412元装修补贴款已支付了155000元及在应支付给被上诉人45000元玻璃安装补贴款中扣除了租金23420.05元的事实，因此，一审根据该明细表所载内容，并结合本案证据，认定本案租金应扣除上述费用后，被上诉人还应支付上诉人租金109647.37元，并无不当。虽上诉人主张因被上诉人的装修不符合要求，故对剩余的装修补贴款54412元不应再支付，但其未提供证据予以证明该主张，同时，由于双方因租金应当抵扣金额发生争议而被上诉人至今未支付租金，故对上诉人所持装修补贴款已过诉讼时效的主张，不予采纳。关于逾期利息按年利率12%计算是否恰当的问题。根据上诉人与被上诉人签订的《遵义万豪世贸城商铺租赁合同》第八条第2款关于“乙方未按期交纳租金，乙方所欠租金总额每日5%向甲方支付迟延履行违约金”之约定，因被上诉人未按约支付租金，故一审根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，结合合同的履行情况、当事人的过错程度，酌情认定本案逾期支付租金的违约金自2019年1月2日起以未支付租金为基数按照年利率12%计算至款项付清之日止，符合本案事实和法律规定，本院予以确认。综上，互豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7311元，由上诉人贵州互豪商业运营有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年五月六日法官助理毛丹书记员余飞