上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初11449号原告：王云高，男，1953年9月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。原告：王海峰，男，1979年6月20日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：宋依，上海嘉富诚律师事务所律师。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：谈立华，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：马秋鸣，男，1981年10月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙倩，上海运帷律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晨，上海运帷律师事务所律师。原告王云高、王海峰诉被告马秋鸣土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人宋依及被告的委托诉讼代理人孙倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云高、王海峰共同向本院提出诉讼请求：1、被告支付场地及房屋租金人民币(币种下同)80,000元；2、被告支付利息(以80,000元为本金，按照年利率4.75%的标准计算自2017年4月1日起至实际付清之日止)；3、被告支付2017年6月电费218.21元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年8月7日，原、被告签订《房屋土地租借协议书》，约定被告承租原告通过租赁取得的上海市闵行区七宝镇华中路XXX号(即华中路XXX号)1,730平方米空地及一幢约200平方米房屋的使用权。协议对租金支付时间、金额及违约责任等均作了约定。前述协议签订后，被告陆续向原告支付租金，但从未按协议约定及时付清应付租金。后因涉案土地及房屋拆违，被告于2017年6月底迁出涉案土地。因此，被告应向原告支付自2014年10月1日至2017年6月30日期间的租金共计695,000元。然原告仅收到被告给付的615,000元，尚有80,000元未付。故原告为维护自身的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。被告马秋鸣辩称，不同意原告的全部诉请。1、被告认为双方之间的租赁纠纷其实在双方之前的(2018)沪0112民初26447号案件中已经处理完毕，法院判决被告获得拆迁补偿28万元，原告获得补偿7万元，原告获得的补偿款已包含了对租金、动迁补偿以及未来可能产生的利益的补偿。在判决生效后，原告也与被告达成和解协议，和解协议就水电费、租金、拆迁补偿进行了约定。且原告按和解协议内容履行了部分义务。后因原告在履行部分和解协议之后未完全履行，故被告依据和解协议约定至法院申请执行，现已经执行到位。因此被告认为双方之间就涉案房屋土地租赁事宜已无任何争议。2、若法院认为和解协议不生效，被告也认为被告已经足额支付原告租金，不存在尚未支付或者拖欠的租金。(1)被告租赁涉案场所是为了经营球场，因原告提供的场地电表老化，被告需重新配备高压电表，另原告也承诺被告可在涉案场地经营汽车4S店、包括增加办公大楼，但最终因为违建而未实际建造或因拆迁而被拆除，造成被告实际损失。为此，原告与被告协商，原告承诺免去被告部分租金计15,000元。(2)被告也曾经通过现金方式支付给原告王海峰租金。(3)双方的租赁关系已经在2017年3月10日终止。因为被告在2017年3月8日收到拆违通知，原因是涉案房屋及土地部分建筑不符合法律规定属于违章。被告以为是部分拆违，不影响球场整体经营。被告遂在2017年3月29日继续支付了后续2017年4月1日至2017年6月30日的租金。但实际2017年4月17日，被告经营的球场的大门被封锁了，所以被告无法继续经营。3、因原告王海峰在(2018)沪0112民初26447号案件中自认其仅为原告王云高的委托代理人在协议中签字，故原告王海峰非涉案租赁协议的主体。本院经审理认定事实如下：1998年12月8日，案外人上海宝华实业有限公司(甲方)与原告王云高(乙方)签订《土地租借协议书》。主要约定内容如下，企业用地：上海闵行区七宝镇中华一队。用地规模：甲方租借给乙方的企业用地总面积为1,730平方米。甲方租借乙方的1,730平方米场地，乙方应每年上交给甲方税后净利润35,000元，同时每三年为一个递增期，在上一年的基数上环比递增5%。协议合同期限为20年，自1999年3月1日起到2019年2月30日止。如遇政府和国家征用土地，甲乙双方应无条件服从，合同期的协议经双方商量就此终止履行。上述协议还对当事人的其他权利义务作出了约定。2014年8月6日，原告王云高向案外人上海市闵行区七宝镇中华村民委员会出具《关于华中路XXX号后续经营的情况说明与申请》，载明：华中路XXX号在今年6月的拆违行动中，积极配合、不予阻挠，完成了违章拆除任务。现本人作为地块承租人，为确保后续经营期中的安全、合法，现特向村领导作出下述情况说明与申请：一、后续经营情况说明。根据目前谈判协商情况，本人设想后续开展球场或4S店销售车辆停放等经营内容；不论后续采用何种经营模式,本人将确保经营活动安全、有序，符合有关要求。二、请村领导予以支持的改建申请。考虑到未来球场或车辆停放等经营要求，需要对现地块进行适当改造，主要有(1)场地大门及门卫、厕所设置：大门扩大至4米左右，并安装大门，在门口设立门卫用房及地块西侧建造简易厕所，总计约20平方米；(2)地块下水道及电缆改造：修补前期压坏的下水道，更换老化电缆，确保未来用电、防洪安全；(3)场地改造：根据需求，拆除房屋并对现有场地作水泥硬化或其他改造(如塑胶化等)，并开展围墙及房屋粉刷、架设防护网、设置场地照明灯、墙面广告设置等工作。请村领导对本人提出的改建申请予以理解和支持，本人承诺未来不在地块内建设其他违章搭建活动，由本人投资改造所形成的构筑物等资产在合同到期后归村里所有，不再要求补偿。所有改建将在10月底前完成。上海市闵行区七宝镇中华村民委员会于该《申请》上盖章。2014年8月7日，原告王云高(甲方，出租方)与被告马秋鸣(乙方，承租方)签订《房屋土地租借协议书》。合同第一条约定，甲方通过租赁取得七宝镇华中路XXX号(或称华中路XXX号)土地使用权，占地面积约1,730平方米，并有房屋一幢约200平方米,将此部分场地及房屋全部出租给乙方。合同第二条约定，乙方租赁甲方房屋及场地,用于球场经营。根据乙方经营需要，乙方可以改建甲方房屋、修建场地、粉刷房屋等改造，一切事宜及费用由乙方自行承担。合同第三条约定，租赁期限：从2014年9月1日至2019年2月28日。甲方给予乙方一个月免租期，即租金计算日期从2014年10月1日起计算。合同第四条约定，租金价格：2014年10月至2016年9月，为250,000元/年，后续租赁期内为260,000元/年。合同第五条约定，租金支付方式：先付后用，每半年支付一次，第一次租金支付时间为本协议签订之日起7天内，后续租金于每年3月25日前、9月25日前分别支付后半年租金。甲方收到乙方租金后，向乙方开具收据或收条。合同第十条约定，合同期间，如遇政府动迁，双方按各自投入来取得补偿，即甲方取得土地及现有房屋的相关动迁补偿，乙方取得自行改建、扩建以及资产搬迁等的动迁补偿。合同第十一条约定，甲方对乙方经营业务不作限定，但要求乙方经营业务符合国家规定，如因乙方经营产生经济纠纷、债权债务、行政处罚等问题，由乙方自行协调，并承担全部责任。上述协议还对当事人的其他权利义务作出了约定。协议签字处，甲方由原告王海峰、王云高签名，乙方由被告马秋鸣签名。2017年4月17日，案外人闵行区七宝镇拆违和环境综合整治工作领导小组办公室发布《通告》，告知：七宝镇人民政府于2016年开始开展以消除违法用地、违法建筑、违法经营、违法排污和违法居住等“五违”现象的综合整治，按照“安全隐患必须消除、违法无证建筑必须拆除”等要求告知如下：一、任何单位和个人未经规划部门批准擅自建设各类违法建筑物、构筑物及其设施，自收到本通告后，我办立即启动拆除违法建筑相关工作，违建单位于2017年5月31日前搬离违法建筑物内的所有物品并自行拆除违法建筑。拒不拆除的，相关执法部门将依法组织强制拆除。二、拆除违法建筑物、构筑物及其设施所产生的建筑垃圾由违建者负责清理并平整场地。三、在拆除违法建筑物、构筑物及其设施过程中，抗拒、阻碍行政执法部门依法执行公务的，由公安机关依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。四、本通告自2017年3月8日起施行。2017年5月18日，七宝镇188地块“五违四必”整治工作领导小组出具《清退补偿方案》，方案记载……二、清退奖励，企业按期签约，且在2017年6月30日前完成清退的，按照无证建筑的面积，在基本补偿基础上另给予100元/平方米奖励费。……企业未在2017年5月31日前完成腾房协议签约工作的，不享受本方案所涉的一切补偿与奖励。2017年5月23日，王云高短信告知马秋鸣“你付给我的转账汇款加你在15年3月中下旬给我儿子的现金也不足到17年3月底”。马秋鸣回复“不可能，好像有次我给现金的，我每个季度都是提前打钱的，你儿子每次都会提醒我的”。2017年6月20日，案外人上海市闵行区七宝镇中华村民委员会(甲方)与原告王云高(乙方)签订《协议书》，约定：鉴于，一、乙方与甲方下属经济组织上海宝华实业有限公司于1998年12月8日签订《土地租借协议书》，由乙方承租位于上海闵行区七宝镇中华一队1,730平方米场地(以下简称“使用物”)，租赁期限自1999年3月1日至2019年2月30日止。二、上海宝华实业有限公司于2016年12月24日经工商注销后，由甲方承继该公司在《土地租借协议书》中的权利义务，甲乙双方继续遵照该租借协议履约。现甲、乙双方经友好协商，就解除租赁关系及腾房(含腾空场地)事宜约定如下：一、《土地租借协议书》及甲、乙双方就使用物形成的租赁关系均于本协议签订之日终止。二、乙方承诺于2017年6月30日前撤清室内外货物，腾空搬离使用物，自行完成使用物内次承租人、实际使用人的清退工作，并与甲方办理使用物的交接手续。三、乙方按期腾房交接的(包含完成次承租人及实际使用人的清退工作)，甲方向乙方支付一次性补偿350,000元。该笔费用分两次支付，首笔费用于本协议签订后15个工作日内支付180,000元，余款在甲方与乙方办妥使用物交接手续，并经甲方书面确认清场后，由甲方根据收到镇政府拆违补偿款的进度分批向乙方支付。四、双方确认，乙方所付的租金、押金均已经结算清楚。乙方承诺于本协议签订之日向甲方交付包括但不限于租赁合同、押金收条等全部所涉租赁事项下的原件凭证。七、乙方应妥善解决使用物内次承租人、实际使用人的清退工作，所发生的一切费用由乙方自行承担；发生纠纷的，由乙方自行处理。若因次承租人或实际使用人原因，造成甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。八、甲、乙双方确认，本协议已包括甲方对乙方所有损失的补偿，乙方承诺不再向甲方提出任何损失或可得利益的补偿或赔偿要求(包括但不限于解除合同的补偿、违法建筑物损失、违法建筑内装潢损失、停产停业损失、搬迁损失、员工遣散费、无法恢复使用设备的重置费用及次承租人及实际使用人清退费用等)，乙方与甲方之间已无其他争议。上述协议还对当事人的其他权利义务作出了约定。2017年6月21日，马秋鸣短信告知王云高“现在村里给了35万，我也不全要，我拿30万，你把5、6月房租再退给我。这事就结束。否则走法律途径”。王云高回复“你租金只付到三月底还欠1.50万元。我如收到一定会退。我没收到你还应付4月租金。另外你想要30万元那么就走程序吧”。2017年6月24日，马秋鸣短信要求王云高“你叫人把球场门开下吧，我把东西去拿了，开好告诉我下”。王云高回复“我现已发微信给他们，问他们明天能不能把门打开”、“我叫他们星期一开吧，村里书记联系指挥部说要明确几天的，说他们要有人值班的”。2016年6月27日，马秋鸣短信告知王云高“昨天去没开，开了你告诉我吧”。王云高询问需要几天。马秋鸣回复“明天开了，我尽量3天之内全部该拆的拆，该搬的搬，明天先搬”。2017年6月28日，王云高短信告知马秋鸣“接到村里通知说门开好了”。2018年8月20日，本院受理了马秋鸣诉王云高、王海峰、上海市闵行区七宝镇中华村民委员会房屋租赁合同纠纷一案【案号(2018)沪0112民初26447号】。马秋鸣要求王云高、王海峰、上海市闵行区七宝镇中华村民委员会向其支付拆迁补偿款35万元。该案审理中，王海峰表示其与王云高为父子关系，签订涉案租赁协议时，其参与了前期协商谈判、合同起草等工作，其作为委托人且仅作为委托人在协议书上签名，租赁行为的具体出租人为王云高，后续租金支付等事宜也由马秋鸣支付给王云高，故其与马秋鸣之间不存在租赁关系。2019年3月19日，本院作出民事判决，判令王云高向马秋鸣支付补偿款28万元。该判决已生效。2019年4月，王云高向马秋鸣发送短信表示“法院判决书收到了，我们之间拆违补偿款之事可以了结了。减去多次对你说过的3月底前欠租金15,000元，4月份应付租金21,666元，为你代付6月电费218.20元、6月水费3.40元，合计36,887.60元，余下243,112.40元在本月内分两次付给你。另外我负担的5,240元案件受理费付给你还是付到法院？”。马秋鸣回复“5,240元你给我就可，我已经交了，你说的4月租金21,666元，虽然当时我已经无法经营，但是我可以给你。但是欠的15,000元我不认可的。其中有很多次，拆违，换总电表，和你儿子沟通减钱的”。王云高表示“5,240元你交了我会给你。你以前付款按时延时有记录的现在不谈了。但这15,000元确实欠的，你说与我儿子沟通减钱的，我从不知道过。我中华村租金算到6月底，因为我当说过你租金到四月底，故我也不计较5、6月的租金了。故你也不要再计较了，何况那些拆违换总表等都是为你经营需要造成的，你真不要再计较了”。马秋鸣回复“和解协议书：对于(2018)沪0112民初26447号判决书，现双方达成和解1、王云高给付马秋鸣258,112元，于2019年4月底前支付完毕；2、关于涉案之球场，双方除了上述债权债务之外已无任何纠纷；3、若在2019年4月底前，王云高未按约全额支付上述款项则马秋鸣有权向法院以判决之金额(28万元)全额申请执行”。王云高表示“小马，我已不计较了，拿二成拆违补偿款，还要出装电不算违建的钱，你说合理吗？你真也不要计较了”。马秋鸣回复“你自己看下，如果没问题，我们就可以尽快结束这事，我给你4月房租，水电啥的。……如果你觉得有问题，那也就只能再走程序了”。王云高回复“好的，打官司要花钱我知道的，故不服也不愿打官司了。同意就这样吧。但请你谅解本月付清有困难，先在20号付158,112元，余款100,000元可能要延期我尽力早日付清。你把银行卡号发给我款到及时去银行会给你，我也不想麻烦早日解决为好”。马秋鸣表示“那和解书我这两天打印出来，你打好款，我们碰个头，给到你，到时签个字，这事就翻篇吧”。王云高回复“好的”。当月19日，王云高短信表示“小马今天15万元先汇款给你，余款让我凑齐后一次性会付给你的”。同年5月5日，马秋鸣短信询问“老王，余款你看下这个月什么时候打下”、“律师那边我也要去付款”。王云高回复“小马这事你也不要急我凑齐后会及时打给你的，请放心”、“最晚可能要到7月10日左右”。马秋鸣表示“这个我是按我实际收到钱的百分比给律师，律师得看转账记录，然后转好款我们还得双方签和解协议书，然后这两个我给到律所，这个案子才算结束”。王云高回复“那如果我把钱付给你了双方不签和解协议书，律师就案子不结束收不到律师费了可能吗？”、“为这小事我不想找麻烦，你也没赚到，我只是少得了，所以也认了款到账了会及时打给你的”。同年7月2日，王云高短信表示“小马老板，等你主动支付已欠二年多的几个月的租金是不可能了。你算一下欠我多少租金等费用。你6月底搬走的租金是否要付到搬走之日？根据协议租金延期违约金怎么算？我应该支付给你的知道，你应该支付给我多少你算过吗？啥时候支付给我？还是在支付给你余款中扣除？租金已欠二年多了，不要再拖下去了，按协议合情合理应收应付早日结束吧”。马秋鸣表示“你说什么，判决28万，我让你付258,112，已经扣除4月房租了，加上我付的5,240案件受理费，一共263,352，你现在应该支付了158,112元，还有105,240元未付，你说7月给我，我就一直没找你吧”。后马秋鸣就(2018)沪0112民初26447号案件向本院申请强制执行。同年9月16日，马秋鸣短信表示“法院说了，你先把全部钱打过来，先了结这个案子，后面你有其他问题再处理是不是”。王云高回复“是的，你明知道租金未付清一直欠着，几次与你协商解决可你从没诚意，我没办法只能请律师处理了”。马秋鸣回复“行，那你就请律师吧，房租的事就让法院去判决，先把这次28万的全部款结算清楚，后面房租的事再让法院去判决吧”。现原告以讼称事由诉至本院。另查明，被告共计向原告支付租金61.50万元(其中2014年8月29日转账6.50万元、2015年3月25日现金6万元、2015年7月13日转账6万元、2015年10月12日转账3万元、2015年10月15日转账3万元、2016年1月8日转账4万元、2016年1月25日转账2万元、2016年3月30日转账6.25万元、2016年7月5日转账6万元、2016年10月10日转账6万元、2016年12月28日转账6万元、2017年3月29日转账6.75万元)。以上事实，由原告王云高提供的《房屋土地租借协议书》、王云高与马秋鸣的短信记录、清退补偿方案，被告马秋鸣提供的(2018)沪0112民初26447号民事判决书、《通告》、《协议书》、王云高与马秋鸣的短信记录等证据以及原、被告的当庭陈述所证实，本院对上述双方无异议的证据予以确认并在卷佐证。本案审理过程中，原告为证明被告持续使用涉案场地及房屋至2017年6月，向本院提交电力发票(记载七宝华中路XXX号，2017年6月，电费金额为218.21元)一张。经质证，被告认为真实性无异议，但关联性、证明目的不认可，2017年4月球场被村里强制封锁，被告之后未再进入经营场所，故原告的意见不认可，双方的租赁关系客观上已经终止，且发票联上显示的只有一个月的费用，没有前后对比性。本院认为，第一，就涉案租赁协议出租方主体问题，被告否认原告王海峰的出租人主体资格。对此本院认为，虽然合同签署栏处有王海峰的签字，但根据王海峰在(2018)沪0112民初26447号案件中的庭审陈述，其在该案中否认其系出租人，认为其系王云高的委托代理人的身份在该合同上签字，根据禁止反言原则，且被告亦否认王海峰出租人身份，故本院认为，王海峰非涉案租赁协议的主体，无权依据涉案租赁协议向被告主张租赁有关的各项费用。第二，就被告辩称的双方已通过短信形式就涉案土地、房屋租赁事宜已达成和解协议，双方应按和解协议履行的意见。本院认为，根据查明的双方短信往来内容可见，虽然(2018)沪0112民初26447号案件判决后，双方曾就该判决所确定的补偿款及双方争议的被告欠付的租金、电费进行协商，且协商一致确定“1、王云高给付马秋鸣258,112元，于2019年4月底前支付完毕；2、关于涉案之球场，双方除了上述债权债务之外已无任何纠纷；3、若在2019年4月底前，王云高未按约全额支付上述款项则马秋鸣有权向法院以判决之金额(28万元)全额申请执行”，但协议并未明确当王云高未按约全额支付258,112元时，马秋鸣向法院以判决之金额(28万元)全额申请执行后，对于双方争议的被告欠付的租金、电费，王云高是否放弃。鉴于双方对此并未明确约定，现马秋鸣已就(2018)沪0112民初26447号案件所判决之金额(28万元)全额向法院申请了执行，并执行到位，故王云高现要求马秋鸣支付租赁期内欠付的费用，并未违反双方约定，符合法律规定。第三，就王云高主张的各项费用，首先，就租金部分，王云高要求主张至2017年6月30日，但马秋鸣不予认可，认为2017年4月涉案场地的大门即被封锁，其无法继续经营。对此，本院认为，根据2017年6月24日至当月28日双方往来短信内容，马秋鸣要求王云高将大门打开以便其搬离物品，王云高回复会联系相关人员开门。由此可见，马秋鸣所陈述的涉案场地的大门被封锁，其无法经营使用，存在事实根据。又从2017年6月21日双方往来短信内容，马秋鸣要求王云高退还多收的5、6月份的租金，而王云高要求马秋鸣给付4月份的租金。本院认为，马秋鸣所述的涉案场地于2017年4月被封锁的意见更易采信。但涉案场地是否如马秋鸣所述的2017年4月17日被封锁，鉴于马秋鸣未提供充足有效的证据予以证明，故本院认为，马秋鸣应向王云高支付自2014年10月1日起至2017年4月30日止的租金共计651,666.67元，现马秋鸣已付租金615,000元，故马秋鸣尚欠王云高36,666.67元，该款马秋鸣应当支付。至于马秋鸣辩称王云高或王海峰曾承诺免去其15,000元及其已支付至2017年6月30日止的租金的意见，鉴于马秋鸣未提供相应的证据材料予以证明，故对马秋鸣该点辩称意见，本院不予采纳。其次，就王云高主张的利息，本院认为，本身双方就马秋鸣应付的费用有所争议，需待法院裁决，现根据事实查明，马秋鸣所述意见并非完全不能成立；且在本案起诉前，王云高、马秋鸣曾就该些费用进行过协商，也曾达成一致意见，由于王云高拒绝按此协议履行，才导致本案诉讼的发生。故本院对王云高主张的利息，不予支持。最后，就王云高主张的2017年6月的电费，鉴于该月涉案场地并非由马秋鸣所控制，相应的电费亦不应当由马秋鸣所负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告马秋鸣于本判决生效之日起三日内向原告王云高支付36,666.67元；二、驳回原告王云高的其他诉讼请求；三、驳回原告王海峰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计902.73元，由原告王云高负担544.39元，由被告马秋鸣负担358.34元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月二十九日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。