山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终448号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地大同市向阳西街98号（综合楼）。法定代表人：郭永钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩俊芳，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：薛利军，男，1970年2月10日出生，汉族，居住地大同市平城区凯德世家5号楼1单元2101号。委托诉讼代理人：付雁生，山西宝瀚律师事务所律师。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司（以下简称阳光嘉业）因与被上诉人薛利军商品房销售合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2019）晋0213民初6873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人韩俊芳，被上诉人薛利军的委托诉讼代理人付雁生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光嘉业上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决的第一项、第二项内容,依法驳回被上诉人诉请的违约金99160元；2、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、违约方不是上诉人,上诉人不应当承担违约金,一审法院认定事实不清,适用法律错误。首先,双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第1、2项处理”明确约定,如果系因上诉人的责任,那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条约定:“因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条也有详细的约定:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议,并结清相关房款,否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证,由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出,签订确认表和面积误差补充协议是买受人也即被上诉人的合同义务,这个义务已经通过正式的商品房买卖合同特别约定了,并且在合同的附件四中又被强调性的约定、说明了一次。因此,上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务。被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料、进而导致房产证办理延时,那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人,并不是办理房屋产权证的办证主体,也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次,因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符,而房款需要据实结算,根据情况多退少补,故而在测绘面积确认后,双方应据实签订《认购户型确认表》,并签订《凯德世家面积误差补充协议》,然后交房管部门审核通过后,上诉人才能办理房屋产权登记手续。而上诉人多次通知被上诉人签订上述确认表和面积误差补充协议,但被上诉人一直拖延未签《凯德世家面积误差补充协议》,导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此,没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约,上诉人也就更不应当承担任何违约责任!二、待被上诉人签订补充协议后,上诉人也将依约履行办理房产手续。被上诉人签订确认表和补充协议、据实结算房款后,上诉人也将依约履行办理房产手续。而如果被上诉人不配合签订上述协议,上诉人是无法在判决第一项规定的判决生效后15日内完成房产证的办理手续的。三、合同第十五条第2款中有打印错误。当时合同约定支付逾期违约金约定的是万分之一而非万分之二,因打印人将一下面的横线打印错误造成违约金明显太高的结果,逾期违约金应以万分之一计算。四、一审判决违约金偏高,有违民法公平合理原则。因该案是系列案,一审法院应本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则,支持被告减少违约金的请求。薛利军辩称，上诉人提出的撤销原判1、2项并没有向法庭提出理由，上诉人称补充协议是指，对于合同中第4条的补充，但是事实中房屋买卖合同纠纷第14条规定，当房屋面积小于合同约定面积时，因返还被上诉人购房款和利息，就上诉人提出的补偿协议中也明确了现行结算，但是上诉人将办理房产证与不退换购房款捆绑，实际违约方应当是上诉人。关于违约金打印操作，一审法院认定正确，该违约金占购房标的合理。薛利军向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同义务，为原告办理凯德世家小区5号楼1单元2101号房屋产权登记手续；二、判令被告向原告支付违约金99160元（2016.11.7～2019.11.8）；三、判令被告向原告支付面积差额12709元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年8月21日，原告薛利军（买受人）与被告阳光嘉业（出卖人）签订《大同市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的位于大同市平城区迎宾街北侧凯德世家5号楼1单元2101号房屋，房屋预测建筑面积119㎡，单价3804.92元／㎡，总金额452786元；出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列①②项处理：①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2％赔偿买受人损失②买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。合同签订后，原告按合同约定金额缴纳了购房款，被告亦向原告交付房屋。2012年8月21日，被告向原告收取代收预告登记费80元、产权证查档费100元、不动产契税6180元、公共维修基金8925元、产权证工本费80元、代办费500元。2015年6月10日，被告出具认购户型确认表，确认原告所购房屋测绘面积为115.66㎡，房屋总价440077元，面积差3.34㎡，需退还面积差额12709元。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据原、被告双方诉辩意见，本案的争议焦点为：原告要求被告办理房屋产权登记证书并承担违约责任的诉请是否符合合同约定和法律规定。首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行。原告已经全额支付了购房款，且被告向原告收取了包括不动产契税、公共维修基金等办理房屋产权登记所需的各项费用，现原告要求被告办理房屋产权登记证书的诉请，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》确定了双方的权利义务，原告依约履行付款义务后，被告逾期交房现已超过360天，其应按照合同约定向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房的，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。该违约金约定标准过高，应当予以调整。本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则，一审法院按照合同约定标准酌情支持两年的违约金66107元（452786元×0.02％×730天）。被告虽抗辩因工作人员失误将违约金误打印为万分之二，但其未提供证据予以证实，且该抗辩理由亦不符合常理，故一审法院不予采信。另关于原告主张面积差额的认定问题。因原告提交的《认购户型确认表》已经双方签字确认，故原告主张被告支付面积差额12709元的诉请，一审法院予以支持。判决：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告薛利军办理大同市平城区迎宾街北侧凯德世家小区5号楼1单元2101号房屋的产权登记手续。二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛利军违约金66107元。三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛利军面积差额12709元。四、驳回原告薛利军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1269元，由原告薛利军负担375元，被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担894元。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审理查明，除对违约金的数额有异议外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，关于上诉人阳光嘉业是否逾期办理产权登记的问题，阳光嘉业虽辩称系因被上诉人薛利军的原因未能办理，但并未提交有效证据予以佐证，故本院对其辩称不予支持。根据合同约定，办理产权登记手续系阳光嘉业作为房屋出卖人的合同义务，其怠于履行义务依法应承担违约责任。关于违约金数额的问题，买卖合同第十五条明确约定违约比例为“万分之二”，阳光嘉业虽辩称该处存在打印错误，但并未提交有效证据予以佐证，且该合同经双方签字盖章确认，故本院对其该项辩称不予支持，一审法院按照“万分之二”的比例计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2279元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张 文 二〇二〇年五月二十六日书记员 谭震红