重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0237民初550号原告：叶培林，男，2000年10月15日生，汉族，学生，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：张军（系特别授权），重庆市巫山县维正法律服务所法律工作者。被告：陈春林，男，1993年6月6日生，汉族，住重庆市巫山县。被告：巫山县弘泰中介有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路文峰广场二楼，统一社会信用代码91500237686204293W。法定代表人：潘永芳，董事长。原告叶培林与被告陈春林、巫山县弘泰中介有限责任公司（以下简称“弘泰中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，因新型冠状病毒疫情中止审理。恢复审理后，适用简易程序并于2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告叶培林及其委托诉讼代理人张军，被告弘泰中介公司的法定代表人潘永芳到庭参加诉讼。被告陈春林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告叶培林向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告叶培林与被告陈春林于2019年9月5日签订的《房屋买卖合同》以及原告与二被告于2019年9月4日签订的《房屋买卖居间合同》。2.判令二被告共同返还原告购房款349800元（含定金双倍返还），中介服务费3398元，损失费339800元以及已付房款资金利息（按银行同期利率的3倍计算）。3.判令二被告承担本案的诉讼费用。在审理过程中，原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告陈春林返还购房款329800元，并承担已付房款的资金利息（其中269800元从2019年9月5日起至全部返还止，60000元从2019年10月17日起至全部返还止，按人民银行公布的同期同类贷款利率的3倍计算）；判令被告弘泰中介公司返还中介服务费3398元，过户服务费1000元，资料费100元，共计4498元。判令被告陈春林赔偿原告329800元(惩罚性赔偿)，并由弘泰中介公司承担连带责任。将第3项诉讼请求变更为：判令由二被告承担诉讼费5365元、诉讼保全费2270元和保险费1000元，共计8635元。事实及理由:原告与被告陈春林约定，被告陈春林将重庆市巫山县XX街道XX路XXX号X幢X-X的房屋出售给原告，房屋面积约75.63平方米，房屋总价款339800元。2019年9月4日，原告与二被告签订了《房屋买卖居间合同》，合同签订后，原告按此合同履行了相关义务。2019年9月5日原告与被告陈春林签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，原告按合同约定先后将购房款分三次全部付清。但被告不但没有按照合同约定将房屋交付给原告和办理房屋产权过户登记事宜，反而于2019年12月23日将此房屋卖给案外人何启安，庚即办理了房屋产权过户登记。现原告所购买的房屋已登记在何启安名下。综上，原告与二被告不但签订了《房屋买卖居间合同》，而且与被告陈春林签订了《房屋买卖合同》且已履行了合同约定的全部义务。而被告弘泰中介公司有义务监督、协助房屋买卖双方履行合同，对被告陈春林的违约行为有不可推卸的责任。被告陈春林将其房屋出卖给原告，就应按约定将房屋交付给原告并办理房屋产权过户等义务，但被告将此房屋另行出售给他人，已经无法再向原告交付房屋，其行为已构成严重违约，被告的违约行为致使原告签订《房屋买卖合同》的目的已无法实现，因此，原告依据《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告陈春林未作答辩，在举证期限内也未向本院提交证据材料。被告弘泰中介公司辩称，对解除《房屋买卖居间合同》无异议，被告弘泰中介公司已完成居间合同约定的义务，不应承担赔偿责任。被告陈春林一房二卖，应由其个人承担赔偿责任。原告怠于办理房屋过户手续，其自身也应承担一定的责任。过户费和资料费已退还给原告，对于居间服务费3398元也同意退还。原告主张的329800元、诉讼费5365元、诉讼保全费2270元和保险费1000元与我方无关，我方不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告陈春林欲将其在重庆市巫山县XX街道XX路XXX号X幢X-X的房屋进行出售，经被告弘泰中介公司提供居间服务，原告与被告陈春林达成买卖房屋的意向。2019年9月4日，叶培林（乙方）与陈春林(甲方)、弘泰中介公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，该合同第一条约定，“乙方已实地勘察，全面检查并作了充分了解，对该房屋基本情况和现状无异议，自愿购买该房屋。该房屋总成交价：人民币（大写叁拾叁万玖仟捌佰元整），（小写）339800元整，并定于2019年9月10日前交清（房款、房屋首付款）后签订房屋买卖合同和房地产权过户及其他相关手续”。第二条约定，“…乙方同意支付给甲方购房定金人民币贰万元整（20000元），签订正式合同后转为房款（首付款）”。第五条约定，“中介服务费支付：1、不动产权证过户前甲方一次性支付中介佣金3398元给丙方。2、不动产权证过户前由乙方一次性支付给丙方。（1）购房信息服务费3398元（包括信息提供、实地看房、议价、签订合同）；…（3）住房产权过户服务费1000元；…（5）资料费100元；…”。第七条约定，“违约责任：签订本协议后甲乙丙三方均不得违约。如甲方撤销本次交易，必须双倍返还定金，中介信息服务费由乙方支付。如乙方撤销本息交易，甲方不退定金，中介信息服务费由甲方支付。如丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害了委托人利益的，不得要求支付信息服务费并应承担损害赔偿责任。”2019年9月5日，叶培林（乙方）与陈春林（甲方）签订《房屋买卖合同》，该合同载明：“根据《中华人民共和国合同法》等法律、法规，甲方自愿将自有的房屋出售给乙方，乙方已充分了解该房屋的基本状况，决定购买。甲乙双方遵循自愿、平等和诚实信用原则，经协商一致，签订本合同。一、房屋基本情况：（一）甲方所售房屋坐落为：重庆市巫山县XX街道XX路XXX号X幢X-X（以产权证地址为准）。（二）该房屋建筑面积为：约75.63平方米（以产权证面积为准）。…二、房屋成交价格：该房屋成交金额人民币为：339800元整…。四、成交方式及佣金：（二）经纪成交。房地产经纪服务提供方名称：巫山县弘泰中介有限责任公司…。五、甲方关于产权状况、出租情况及户籍情况的承诺：（一）甲方保证该房屋产权权属真实、清晰、合法，无任何权利转移受限制情况，相关权利人同意出售上述房屋…。六、付款方式：（二）分期付款1、第一期：2019年9月5日该房屋第一期房款：贰拾陆万玖仟捌佰元整（包括定金贰万元整转为房款）。2、第二期：于2019年10月31日前交第二期房款：陆万元整。3、第三期：待房地产权证下来（2020年3月16日后10日内）办理过户手续签字时，乙方付甲方房屋尾款壹万元整。共计房款人民币：叁拾叁万玖仟捌佰元整。…七、权属转移登记：甲乙双方同意，自本合同签订之日起到房地产权证下来后2020年3月16日后10日内，由弘泰中介公司通知甲乙双方，到房屋所在地税务、土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。…（九）房屋交付：甲方应当在收清第一期房款后当日内（约定时间或条件）将房屋交付给乙方。…十、（三）未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起3日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付该房屋当时市场价总额2倍的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之三十的违约金。…十一、暂无房地产权证房屋的违约责任：（四）如甲方将该房屋重复转让，卖给第三方，导致乙方不能取得该房屋房地产权证的，乙方有权退房。（五）该合同生效后甲乙双方均不得违约、单方违约，违约方须赔偿对方因违约造成的一切损失，其违约金，按当时市场价总额的2倍承担违约金。同时，还应按已付房款总额银行利息的3倍赔偿资金利息，和装饰装修的一切费用。时间从乙方缴款之日起至甲方退款之日止计算。另查明，原告叶培林2019年9月4日支付购房定金人民币20000元，双方约定签订《房屋买卖合同》后转为购房款。原告叶培林于2019年9月5日支付陈春林购房款249800元，同日支付弘泰中介公司中介佣金3398元，代办过户费1000元及资料费100元，2019年10月17日支付陈春林购房款60000元，被告陈春林给原告出具了60000元的收条。被告陈春林将涉案房屋于2019年12月23日以318000元的价格出售给案外人何启安，并已办理房屋的过户登记手续。再查明，原告提起本案诉讼后，于2020年4月22日向本院提交申请，要求查封被告陈春林名下的位于重庆市巫山县XX镇XX村X组XXX号（重庆亿丰瑞联实业有限公司）CX-X#楼CX-X-XX号门市和CX-X#楼CX-X-XX号门市，并支付了诉讼保全费2270元，诉讼保全责任保险费1000元。本院于同日裁定准许了原告提出的保全申请。在本案起诉前，被告弘泰中介公司已将原告支付的代办过户费1000元及资料费100元返还给原告，在本案审理过程中，被弘泰中介公司将原告支付的中介服务费3398元返还给原告，原告撤回要求被告弘泰中介公司返还中介服务费3398元、过户服务费1000元、资料费100元的诉讼请求。2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.25%；2019年9月20日，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为：1年期LPR为4.2%。本院认为，本案的争议焦点为：1、本案案由为房屋买卖合同纠纷，原告在起诉解除与被告陈春林签订的《房屋买卖合同》的同时要求解除与二被告之间签订的《房屋买卖居间合同》，是否支持？2、原告主张按照《房屋买卖合同》的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，要求被告陈春林返还购房款329800元并按照银行利息3倍计算资金利息及承担返还已付购房款329800元一倍的惩罚性赔偿责任是否支持？被告弘泰中介公司是否承担赔偿责任？针对上述争议焦点，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第九十八条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。第一百零七条规定，“当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条规定：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”结合到本案，针对争议焦点1，本院认为，原告叶培林与被告陈春林签订的《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力。但被告陈春林在签订《房屋买卖合同》后又将案涉房屋出售给案外人何启安且已办理房屋过户登记，致使原告购买房屋的合同目的不能实现，其行为严重违反了诚实信用原则，构成违约，应承担相应的民事责任。因此，原告要求解除与被告陈春林签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求解除与二被告之间签订的《房屋买卖居间合同》的请求，本院认为，在《房屋买卖合同》被解除的情况下，针对特定房屋的交易已无法履行，居间合同的继续履行也失去了意义，被告弘泰中介公司也同意解除居间合同，故原告主张解除与二被告之间签订的《房屋买卖居间合同》的请求本院予以支持。针对争议焦点2，本院认为，关于原告要求被告陈春林退还原告已付购房款329800元以及资金利息的诉讼请求，本院认为，双方签订的《房屋买卖合同》第十条第（三）项约定，“未按约定办理房屋权属转移登记的违约责任：甲乙双方未能在上述约定期限内向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续的，双方同意按下列方式处理：因甲方责任导致的，乙方有权退房；乙方退房的，甲方应当自退房书面通知送达之日起3日内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付该房屋当时市场价总额2倍的违约金；乙方不退房的，自本合同第七条约定的期限届满次日起至实际办理申请日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之三十的违约金。”第十一条第（五）项约定，“该合同生效后甲乙双方均不得违约、单方违约，违约方须赔偿对方因违约造成的一切损失，其违约金，按当时市场价总额的2倍承担违约金。同时，还应按已付房款总额银行利息的3倍赔偿资金利息，和装饰装修的一切费用。时间从乙方缴款之日起至甲方退款之日止计算”，现因被告陈春林的违约行为致使原告的合同目的无法实现，双方的《房屋买卖合同》予以解除，故被告陈春林应当按照合同约定及法律规定退还原告已付的购房款329800元并支付资金利息（其中269800元的资金利息从2019年9月5日起至退还之日止，按年利率12.75%计算；60000元的资金利息从2019年10月17日起至退还之日止，按年利率12.6%计算）。结合本案查明事实、被告的过错程度、原告的预期利益等因素，因原告与被告陈春林签订《房屋买卖合同》签订至今，诉争房产房价并未出现大幅上涨的情形，故原告要求被告陈春林承担返还已付购房款329800元一倍的惩罚性赔偿责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告弘泰中介公司是否承担赔偿责任，《中华人民共和国合同法》第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任”，结合到本案，被告弘泰中介公司在提供居间服务的过程中，对《房屋买卖合同》解除并无过错，原告要求被告弘泰中介公司承担赔偿责任不符合法律规定，本院亦不予支持。综上所述，原告叶培林的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告叶培林与被告陈春林、被告巫山县弘泰中介有限责任公司于2019年9月4日签订的《房屋买卖居间合同》。二、解除原告叶培林与被告陈春林于2019年9月5日签订的《房屋买卖合同》。三、由被告陈春林于本判决生效后十日内，退还原告叶培林购房款329800元并支付资金利息（其中269800元的资金利息从2019年9月5日起至退还之日止，按年利率12.75%计算；60000元的资金利息从2019年10月17日起至退还之日止，按年利率12.6%计算）。四、驳回原告叶培林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10730元，减半交纳5365元，财产保全费2270元，诉讼保全责任保险费1000元，合计8635元，由被告陈春林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  王家英二〇二〇年五月二十五日书记员  夏 燚