广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初4970号原告：东莞市鸿泰物业管理有限公司，住所地：东莞市南城区******鸿发大厦办公901。法定代表人：麦美娥，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈宏亮，广东鸿中律师事务所律师。委托诉讼代理人：任娜娜，广东鸿中律师事务所律师。被告：汪玲，女，1981年11月13日出生，汉族，住广州市天河区***********，公民身份号码：411************029。本院受理原告东莞市鸿泰物业管理有限公司（以下简称“东莞鸿泰物业公司”）与被告汪玲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人任娜娜、被告汪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付自2017年6月至2019年10月的物业服务费10845.64元；2.请求判令被告立即支付上述欠费逾期违约金4615元（按应付金额从逾期之次月1日起，按每日1‰，暂计至2019年10月31日），并申请顺延计至实际给付之日止；以上共计15460.64元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月20日，被告购买了东莞市寮步镇香市*********办公1411号房，房屋性质为办公，建筑面积为93.41平方米。2014年8月30日，被告收楼。同日，原、被告签订了《前期物业管理协议》，根据双方签订的协议约定：商业按建筑面积4元/月平方米收费标准收取物业管理费，缴纳费用的时间为每月15日前。未按协议约定缴纳的，原告有权从逾期之日起按每天1‰的标准收取违约金。原告依约提供了物业服务，但被告自2017年6月起，一直未缴纳物业服务费，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院能按原告的诉讼请求依法作出判决。被告辩称，2014年8月被告收楼，后来发现漏水，原告称是窗户设计结构有问题，被告要求原告修理好，不然就不交物业费。每年台风的时候，被告的房子都会漏水。原告承诺会修理好被告的漏水问题，被告才交了物业费。后来原告修理了好久，但都没有修理好。被告的财产遭受了损失，都是被告自己去修好的。后来被告要求原告去处理漏水问题，原告都没有理睬被告。2019年被告要求原告去修理，但原告称被告的房子过了保修期，无法修理。原告违背物业管理条款，原告违约在先。购房合同上没有约定保修期限。被告有交装修保证金，原告有责任来维护，但原告没有做到。经审理查明，2013年5月21日，东莞市裕和房地产开发有限公司作为甲方与原告东莞鸿泰物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，双方约定由原告东莞鸿泰物业公司对东莞市******实行物业管理服务，合同期限自2013年5月21日起至2018年5月20日。2018年9月7日，双方继续签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告东莞鸿泰物业公司对东莞市******实行物业管理服务，合同期限自2018年6月8日起至2023年6月7日。2014年7月20日，被告汪玲与东莞市裕和房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定汪玲购买位于东莞市寮步镇香市*********办公1411号房，该商品房用途为办公，建筑面积为93.41平方米。2014年8月30日，被告签署了入伙物品签收单进行了收楼。同日，原、被告签订了《前期物业管理协议》，约定由原告为被告的上述商品房提供物业管理服务，被告应于每月15日前按商业的建筑面积每月每平方米4元的收费标准缴纳管理费，若被告未按时缴纳，应从逾期之日起按每天1‰缴纳滞纳金，双方还就其他权利义务进行了约定。原告主张被告自2017年6月开始没有按时交纳物业管理费，本案中原告要求被告支付2017年6月至2019年10月期间共29个月的物业管理费10845.64元（其中2017年6月至2019年9月，每月374元，2019年10月373.64元），并自逾期之日按每日1‰标准分段计算违约金。被告主张因为案涉房屋漏水所以才没有交纳物业费，被告称案涉房屋是两层楼共用一个窗户，两层楼并没有间隔隔开，如果楼上没有关窗户会造成漏水，也有可能外墙漏水导致了房子进水。原告主张窗户结构以及墙体漏水是属于被告与开发商之间的纠纷，与原告无关。以上事实，有原告提交的商品房买卖合同、前期物业管理协议、前期物业服务合同及中标通知书、入伙物品签收单、收据、违约金计算表、律师函及邮寄凭证，被告提交的照片和光盘以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，双方已签订《前期物业管理协议》，成立合法有效的物业服务合同关系。本案的争议焦点为被告能不能拒付物业服务费。被告抗辩称该房屋存在漏水问题，所以拒付物业服务费。但原告主张漏水是房屋结构以及墙体导致，争议是发生在被告与商品房开发商之间，而商品房开发商不是本案的当事人，亦与本案的物业服务合同无关。本案中原告为被告提供物业管理服务，被告应当向原告支付物业服务费。故被告的主张，本院不予采纳。双方确认被告未支付2017年6月至2019年10月的物业服务费，原告主张2017年6月至2019年9月，每月按374元交纳物业费，2019年10月按373.64元交纳物业费，被告对物业费计算标准也并未提出异议，现原告要求被告支付上述期间的物业服务费共计10845.64元，本院予以支持。被告逾期支付物业服务费，按照《前期物业管理协议》的约定，被告应当向原告支付违约金。原告主张从次月1日起计算违约金是对其自身权利的处分，本院予以支持。被告逾期支付2017年6月至2019年10月物业服务费的违约金累计计算，其中2017年6月至2019年9月的各月违约金以每月物业服务费374元为本金，2019年10月的违约金以物业服务费373.64元为本金，从次月1日起按照每日千分之一计至实际清偿之日止，违约金总额以10845.64元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告汪玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市鸿泰物业管理有限公司支付2017年6月至2019年10月的物业服务费10845.64元；二、被告汪玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市鸿泰物业管理有限公司支付逾期支付2017年6月至2019年10月物业服务费的违约金（逾期支付各月的违约金的计算方式为：其中2017年6月至2019年9月以当月物业服务费374元为本金,2019年10月以当月物业服务费373.64元为本金，按每日千分之一的标准，从次月1日起计至实际清偿之日止，逾期支付2017年6月至2019年10月共29个月物业服务费的违约金累计计算，违约金总额以10845.64元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费93.26元（原告已预交），由被告汪玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 郑 烨二〇二〇年五月二十七日书记员 尹彩华书记员 陈俊铿附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。