天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0112民初3202号原告：谢复春，男，1978年9月19日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：李璐茜，女，该公司职员。原告谢复春与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢复春及被告星耀公司之委托诉讼代理人李璐茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢复春向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告逾期交房自2016年11月29日起至2019年5月28日的已付款利息143661.38元;2、请求判令被告支付原告逾期交房的违约金96638.40元（2016年11月29日至2017年9月30日、2018年4月1日至2019年5月28日）合计240299.78元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2012年11月4日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区，总房款1207980元，被告应于2014年10月30日前将验收合格的商品房交付给原告。原告已经依约履行了付款义务，但被告逾期向原告交付商品房，被告已经构成违约。故诉至法院。星耀公司辩称，被告认可存在逾期交付，原告起诉立案时间为2020年1月13日，因此2017年1月13日之前主张的已经超过诉讼时效；被告通知原告可于2019年5月25日办理收房手续，故逾期交房的截止日期应为2019年5月24日，被告认可原告在诉请中扣除了相应停工令的期间，认为原告主张违约金的标准过高，请求法院按照合同约定的标准计算。不认可原告主张的已付款利息。本院根据认定的证据并结合庭审情况认定如下事实：原、被告于2012年11月9日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“原告购买被告开发的坐落于津南区园175号楼-6门房屋一套，价款为1207980元，建筑面积201.33平方米。被告应于2014年12月30日前将经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付给原告”。双方签订的商品房买卖合同第五条规定：（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在0日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3、按照本协议附件六补充协议第10条执行”。同日，双方还签订了补充合同，补充合同第10条约定：合同第五条修改为：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，甲方不需向乙方支付已付款利息，但甲方每日向乙方支付违约金10元；逾期超过30日的，合同继续履行，甲方不需向乙方支付已付款利息，但自30日之次日起，甲方每日向乙方支付违约金20元”。合同签订后，谢复春按约向星耀公司交付购房款1207980元，但星耀公司未按合同约定时间向谢复春交付诉争房屋。谢复春曾就诉争房屋逾期交房问题诉至本院，本院做出了（2016）津0112民初7433号民事判决书，判令星耀公司支付谢复春自2014年10月31日至2016年11月29日的违约金69056.19元。谢复春对该判决不服，上诉至天津市第二中级人民法院，其在上诉中请求判令星耀公司自2016年12月1日起至实际交付房屋之日按照银行同期贷款利率及同地段别墅租金向谢复春支付违约金，天津市第二中级人民法院于2017年5月3日做出了（2017）津02民终1015号民事判决书，维持本院一审判决。星耀公司于2019年5月19日书面通知原告可以于2019年5月25日至2019年5月28日期间可以办理诉争房屋的收房手续。为证明以上事实，谢复春向本院提交了民事判决书、交付通知书，双方对于上述证据的真实性均认可，本院予以确认。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告亦应按期交付房屋，被告逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。关于逾期交房的起算日和诉讼时效问题，原告从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为原告未在合同约定的日期收到被告的办理房屋交接手续的通知），应积极向被告主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，原告就被告逾期交房的违约责任应当在诉讼时效内主张权利，原告自前次诉讼的二审阶段主张过2016年12月1日至诉争房屋实际交付之日的违约金，虽因在一审中未提出而未被审理，但其本次诉讼中的2016年12月1日起的违约金未超过诉讼时效。由于诉争房屋自2019年5月25日起可以交付，故被告逾期交房的截止时间应为2019年5月24日。对于被告逾期交房的行为，考虑被告按双方约定的违约金计算方式承担逾期交房违约责任，不足以弥补原告的损失，原告调高违约金的主张于法有据，由于被告逾期未交付房屋造成的后果是原告无法使用房屋，故本院酌情认定被告逾期交房给原告造成的损失为租金损失。逾期交房违约金应按照当地的租金标准计算，故被告应支付原告2016年12月1日至2017年9月30日及2018年4月1日至2019年5月24日逾期交房违约金73525.72元（按照行政部门公布的同地段高层租金标准计算，2016年至2017年每平米每月13元，2018年至2019年每平米每月14元，房屋面积为201.33平方米），原告主张应按同地段别墅租金标准确定违约金数额，但未就其主张提供充分证据予以佐证，本院不予支持。原告主张的已付款利息没有相应的法律或合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付谢复春自2016年12月1日至2017年9月30日及2018年4月1日至2019年5月24日的逾期交房违约金73525.72元。二、驳回谢复春的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4904元，减半收取2452元，由天津星耀投资有限公司负担750元，由谢复春负担1702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二〇年五月二十八日书记员  元 东附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。