贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1093号上诉人（原审原告、反诉被告）：张远飞，男，1955年5月1日出生，汉族，住所地山东省潍坊市奎文区。委托诉讼代理人：张振华、张力文，贵州久同律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳南明区学大教育培训学校，住所地贵州省贵阳市南明区都司路128号5楼。法定代表人：李如彬，该校校长。委托诉讼代理人：柴元盛、丁伶漪，贵州瀛黔律师事务所律师。原审第三人：张晓康，男，1965年10月23日生，汉族，住贵阳市南明区。原审第三人：贵州安厦房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区都司路128号千千代公寓14-7号。法定代表人：张晓康，该公司董事长。上列二原审第三人共同委托诉讼代理人：宁君阳，贵州观合律师事务所律师。上诉人贵阳南明区学大教育培训学校（以下简称学大教育学校）、张远飞因与原审第三人张晓康、贵州安厦房地产开发有限公司（以下简称安厦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019)黔0102民初422号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张远飞上诉请求：1.撤销原判，支持上诉人本诉请求，驳回被上诉人的反诉请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、学大教育学校已构成违约，应承担违约责任，并向张远飞支付违约金；二、一审法院认定学大教育学校行使不安抗辩权不构成违约，不属实，适用法律错误；三、学大教育学校在未按《房屋租赁合同》约定与张远飞完成房屋交接手续的情况下，自行搬离租赁房屋，故其还应支付办理后至今的租金及利息，且该租赁合同应在双方完成房屋交接后解除；四、学大教育学校应按照2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》第八条约定标准向张远飞支付租金；五、学大教育学校已构成违约，且先提出解除合同，按照《房屋租赁合同》约定，张远飞无需退还履约保证金。学大教育学校辩称，张远飞首先提出解除合同，要求立即返还房屋。因张远飞于安厦房开已发生权属争议，学大教育学校得知的情况下，已有充分理由怀疑张远飞无权处置该房屋。张远飞与张晓康有家庭关系的情况下，学大教育学校有权怀疑该房屋的实际所有权。上诉人贵阳南明区学大教育培训学校上诉请求：1.撤销原判第二、五项，维持原判第三项；2.改判被上诉人张远飞支付上诉人退租赔偿费50万元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误，上诉人诉请确认《房屋租赁合同》于2018年8月27日已解除，并非诉请解除合同，一审认定上诉人诉请解除合同而不支持上诉人要求被上诉人向其支付退租赔偿金的事实错误；二、一审认定学大教育学校中止缴纳租金系履行不安抗辩权，行为不构成违约，却判决学大教育学校支付张远飞租金的利息，属适用法律错误。张远飞辩称：一、学大教育学校作为违约方，且无权解除合同，自行搬离房屋的行为不产生合同解除的效力；二、张远飞从未要求提前解除合同，而学大教育的诉请及行为均表示要求解除合同，无权要求张远飞支付退租补偿金；三、学大教育逾期支付租金违约在先，无权行使不安抗辩权，应当依约向张远飞支付违约金；四、合同约定的租赁期限尚未届满，学大教育学校应当继续支付租金。原审第三人张晓康、贵州安厦房地产开发有限公司二审述称，涉案房屋是安厦房开的，我们正在筹集相关证据，提起确权之诉。张远飞，如果是房屋实际所有人，那么为何在那么多年并未出面，而且也未获得实质性收益。根据张晓康对张远飞的了解，张远飞并无经济实力购买涉案房屋，而且从张远飞提出的异议来看，张远飞一直拒绝出面解决此事。人民法院认为可以，有必要要求当事人出面参与庭审调查。张远飞向一审法院起诉请求：一、被告立即向原告返还贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼五层5-1B号房屋及5-1A号房内部分房屋（共计1176.09平方米）。二、判令被告向原告支付自2017年9月20日起至今的房屋使用费并赔偿损失直至还房为止（房屋使用费暂时计算至2018年5月20日止为680407.32元，相应的损失赔偿费暂时计算至2018年5月20日止为19731.81元，房屋使用费以实际评估价格为准）。三、本案评估费、诉讼费等全部费用由被告承担。2019年2月19日又变更诉讼请求为：一、判令学大教育学校向张远飞支付房屋租金人民币1205469.66元及利息19810.52元，共计1225280.18元（从2017年9月20日起暂计算至2018年12月1日，此后学大教育学校使用房屋所产生的费用按照上述计算标准由被申请人向申请人继续支付）；二、判令学大教育学校向张远飞支付违约金人民币980859元。三、案件诉讼费用由被告承担。学大教育学校向一审法院提起反诉请求：一、判令反诉被告张远飞向反诉原告返还租赁保证金73364.49元。二、判令反诉被告向反诉原告依照双方签订的合同，向反诉原告支付退租赔偿金50万元。三、判令反诉被告依双方签订的合同，向反诉原告支付违约金901430.28元。四、判令确认房屋租赁合同于2018年8月27日已经解除，并搬离涉案房屋。五、判令反诉被告依双方签订的合同，给予反诉原告3个月的退租准备时间，且此准备期间不须向其支付房屋租金。六、判令反诉被告承担反诉原告装修残值损失202320.62元。七、判令反诉被告承担本案的反诉诉讼费用。一审法院认定事实，贵阳市南明区镇企业贸易城裙楼五层1号房屋（以下简称涉案房屋），于2011年7月18日取得《房屋所有权证》（筑房权证南明字第××号），房屋所有权人系原告张远飞，共有情况单独所有，规划用途为商业，建筑面积2916.14㎡。后上述房屋又于2017年8月24日重新登记取得《不动产权证书》（黔（2017）南明区不动产权第××号），登记权利人亦系原告张远飞，共有情况单独所有，用途为商服用地／商业服务，房屋建筑面积2916.14㎡。2014年6月16日原告张远飞出具《委托书》载明“委托人张远飞……，受委托人张晓康……。委托人拥有贵州省贵阳市南明区都司路128号贵州省贵阳市都司路128号乡镇企业贸易城裙楼5层1号房屋一套，产权人张远飞，房屋所有权证号筑房权证南明字第××号，产权面积2916.14平方米。因委托人在山东潍坊居住，不能亲自管理该房屋和在贵阳市办理该房屋的相关手续，特委托张晓康作为代理人，以产权人的名义直接办理以下事项一、管理上述房屋；二、出租、出售上述房屋，包括谈判、签约、履约、代理诉讼、委托律师、缴税等一切事宜；三、出售上述房屋并按约收到全部房款后，方能办理房屋产权过户等相关权属的手续；四、如上述房屋涉及拆迁安置，负责签订拆迁补偿合同和履约、代理诉讼、委托律师、缴税等一切事宜；五、房屋出售收入的45%先由受委托人直接收取，用于代委托人支付应缴税款和产权过户所产生的费用，双方据实结算；另55%直接支付至委托人指定的银行账户；六、如房屋拆迁，补偿收入的30%先由受委托人直接收取，用于代委托人支付应缴税款和相关手续所产生的费用，双方据实结算；另70%直接支付至委托人指定的银行账户；七、签署的一切文件、纳税和缴费凭证必须完整地交给委托人；八、委托人账户信息开户行中国工商银行山东潍坊支行，账户名张远飞（电话186××××1116），账号0200……3785。代理人在代理权限范围内签署的一切文件委托人均认可，超出代理权限签署的一切文件无效。代理人无转委托权。代理人应于合同签订之日起七日内将合同原件提交委托人一份。”该委托书经贵州省贵阳市国立公证处（2014）黔筑国立公民字第2484号《公证书》公证。2015年3月13日被告张晓康持上述（2014）黔筑国立公民字第2484号《公证书》等材料以张远飞名义（甲方）与被告学大教育学校（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋的部分面积1176.09平方米出租给乙方，同时确认本合同签订前，乙方已承租该房屋五年，现甲方应乙方要求与乙方另行签订该房屋的租赁合同。租赁期限为五年，计租起始时间为2015年4月15日，到期时间为2020年4月14日。双方于2015年4月15日起开始计算租金。从2015年4月15日起至2018年4月14日止，每年租金为980859元，月租金为81738.25元＝69.5元／㎡／月×1176.09平方米；从2018年4月15日起至2020年4月14日止计的两年内，每年租金为1030254.84元，月租金为85854.57元＝73元／㎡／月×1176.09平方米。租金支付时间2015年3月1日前，乙方支付甲方2015年4月15日至2015年10月14日计6个月的租金，计490429.5元，此后，乙方于每年3月1日和9月1日前按约定价格将六个月租金划转到甲方委托人账户。甲方收到租金后，应在7日内向乙方开具收款正式税务发票。发票抬头为贵阳南明区学大教育培训学校；本合同签订之前，乙方原已经向甲方支付了一个月租金数额的履约保证金，即人民币73364.49元，双方约定继续作为本合同的履约保证金。双方约定，若乙方提前解除合同和违约，履约保证金73364.49元无条件归甲方所有；合同双方正常履行到期，清算完毕后，双方均无异议，甲方在15个工作日内返还乙方已交付的履约保证金73364.49元，保证金不计利息；租赁物返还条件和合同清算事宜的约定无论任何原因、方式和事由解除合同（含法定解除），乙方必须按本合同约定向甲方返还租赁物，并甲方查验无异议后，双方共同签认《房屋平面范围返还接收红线图》、《租赁物内装饰装修及配套设备设施和附属物返还接收清单》和《进出门钥匙交付单》，共同进行合同清算，结清相关费用，各自承担相关责任，完成本款约定内容为完成返还；第十八条本合同期限内，一方要求提前解除合同（含法定解除）或部分退租，应先履行法定告知义务，送达对方的书面通知中，应当明确租赁物交接验收时间和合同清算事宜，但要求解除合同一方应支付对方50万元的退租补偿费。租赁物返还及合同清算按第十三条约定执行。后双方又于2017年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议》约定“从2017年4月15日起至2020年4月14合同终止时的房屋月租金调整为每月每平方米63.94元，计每月租金＝63.94元／㎡／月×1176.09平方米＝75199.19元即每年租金为902390.28元。”2015年4月8日张晓康确认其租金收款账号为户名张晓康，开户行中国工商银行贵阳文化路支行，账号5105……5949。另被告学大教育学校于2017年4月17日、4月20日向张晓康支付租金100000元、351195.14元，支付租金至2017年10月14日。此后租金由被告及其分公司自行财务提存。2017年9月12日原告张远飞出具《声明书》载明“本人张远飞于二○一四年六月十六日在贵阳市国立公证处申请办理了委托公证［公证书编号为（2014）黔筑国立公民字第2484号］。委托事项涉及将本人名下位于贵阳市南明区镇企业贸易城群楼5层1号商业房屋委托张晓康管理、出租、出售及办理拆迁安置事宜（具体委托权限详见《委托书》）。现因委托人个人原因决定终止与张晓康的委托关系，本人特发表声明我撤销上述委托行为。”。该《声明书》经贵州省贵阳市国立公证处（2017）黔筑国立公民字第2920号《公证书》公证。2017年9月20日、22日原告张远飞在贵阳晚报刊登《公告》载明“一、2017年9月13日，本人在贵阳市国立公证处撤销了（2014）黔筑国立公民字第2484号公证书，终止了张晓康对贵阳市都司路128号大楼5-1号房出租出售等全部代理权；二、本人名下都司路128号5-1号原房产权证、土地证和（2014）黔筑国立公民字第2484号公证书即日起作废。”2017年9月20日原告张远飞向被告学大教育学校出具《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》载明“我叫张远飞，是贵州省贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼5层1号（以下简称5-1号房）的产权人，详见贵阳市国土资源局2017年8月24日核发的黔（2017）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。今年8月我获得信息，贵公司于2011年5月至今，一直使用我的5-1号部分房屋面积共计1176.09㎡，我的代理人张晓康没有告知我真实情况并称贵公司早已退租，从2012年底起，我再也没有收到过贵公司的房屋使用费。为此特通知如下1、2017年9月12日，依法取消张晓康对5-1号房的一切代理权限，并向贵阳市国立公证处申办（2017）黔筑国立公民字第2920号《声明书》公证，撤销本人于二○一四年六月十六日在贵阳市国立公证处申办的委托［委托书内容详见［2014］黔筑国立公民字第2484号《公证书》。2、2011年5月至今，如果贵公司已经支付过费用，请于2017年9月28日前，将已经支付的费用的支票正票、支票存根、银行转款进账单、收款人提供的发票、收款人接收费用的银行信息等依据和与房屋相关的合同等所有文件加盖贵公司印章，邮寄到山东省潍坊市奎文区张远飞收，邮政编码261041。3、如果贵公司没有支付过费用，请于2017年10月15日前，将所欠的费用和赔偿金，一并直接划入我本人的银行账户（1）中国工商银行贵阳文化路支行的账户，账号6222……9923；（2）中国银行贵州省分行营业部，账号6216……2460。4、贵公司有关使用5-1号房的一切事宜，请直接与我本人联系，我的电话186××××1116；电子信箱186×××＠163.ｃｏｍ。5、从收到本通知起，请贵公司务必按时将房屋使用费直接支付转入我的账户，千万不要逾期或错转账户，以避免产生法律纠纷”。原告张远飞以公证方式于2017年9月22日将上述《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》、（2014）黔筑国立公民字第2484号《公证书》、（2017）黔筑国立公民字第2920号《公证书》送达学大教育学校处。2017年9月26日第三人安厦公司向被告出具《关于支付租金的通知》载明“贵公司承租的贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼5层1号商业房屋（以下简称乡企城5-1号房屋），系我公司的合法房产。乡企城5-1号房屋的所有权虽然登记在张远飞名下，但张仅是该房的挂名产权人，其并未支付分文购房款。现张远飞企图霸占乡企城5-1号房屋，我公司法定代表人张晓康多次电话与其联系，其一直拒接电话，也不与我公司联系。我公司已启动法律程序维护自己的合法权益，为此特正式通知贵公司:1、张远飞并非乡企城5-1号房屋的所有权人，其无权收取该房屋租金。2、请贵公司将该房屋租金交付我公司，由此产生的一切法律责任全部由我公司承担。3、如张远飞前往贵公司联系乡企城5-1号房屋的有关事宜，请贵公司及时通知我公司（联系人张晓康，手机138××××7266），我公司将不胜感激！”。被告收到上述通知后，即以邮件的形式将通知及相关租金付款凭证发给原告，但未收到回复。2017年10月24日第三人安厦公司再次向被告出具《关于支付租金的通知》载明“贵单位承租的贵阳市南明区都司路128号贵州省乡镇企业贸易城裙楼5层1号商业房屋（以下简称5-1号房屋）系我公司的合法房产，张远飞系该房屋的挂名产权人。我公司与张远飞之间就5-1号房屋的产权问题发生争议，我公司将通过诉讼程序维护自己的合法权益。为此再次通知贵单位1、我公司系5-1号房屋的合法所有权人，除我公司以外其他任何人无权收取该房屋租金。2、贵单位可将应缴租金自行财务提存，待5-1号房屋的产权问题通过法院判决确认后再行支付。”后张远飞因学大教育学校未向其缴纳涉案房屋相关费用而引发本案诉讼。另查明，本案审理期间，安厦公司就本案涉案房屋向张远飞提起所有权确认诉讼，后又于2019年6月24日撤回起诉。再查明，2018年8月23日被告学大教育学校向原告张远飞、第三人张晓康发出《关于退还租赁房屋的公函》载明“……但于2017年9月22日起，张远飞先生与代理人张晓康先生就代理权的问题发生纠纷，造成我校房屋（房租）无法向真正权属人支付。2018年5月12日，张远飞先生向南明区人民法院起诉，主张向其支付房屋租金，并向其立即退还房屋。在诉讼过程中，张远飞先生与一公司就房屋权属发生纠纷，以及张远飞先生就租金收取与张晓康发生纠纷，形成重大诉讼。鉴于以上复杂的纠纷，严重影响到我校的正常教学和使用，造成大量学生退费，造成我校品牌的负面，社会影响极坏。我校作为上市公司的组成学校，无法承受此类无关的纠纷和诉讼之中，为此，我校同意按张远飞先生诉讼要求，退还此房屋。并进一步明确，将于2018年8月27日进行搬迁，并在房屋现场与张远飞、张晓康先生办理退还交接手续。为了顺利完成退租交接手续，请张远飞先生、张晓康先生于2018年8月27日在房屋租办理退还交接手续。……若贵方未在约定时间到现场办理退还交接手续，视为我方已完成退房交接手续。”2018年8月24日被告学大教育学校亦将上述《关于退还租赁房屋的公函》提交一审法院。2018年8月29日原告张远飞就上述《关于退还租赁房屋的公函》短信回复被告“1、有关我们之间的纠纷，请直接与我的律师联系，即贵州久同律师事务所张振华律师……2、我已于2017年9月22日通知你方，我已撤销张晓康的代理人资格并请你校就房屋事宜直接与我联系。因此，除我本人和我的律师外，包括张晓康在内的任何人均不能代表我行使相关权利。3、我认可我原委托代理人张晓康在有效期内与学大签订的租房合同，但对学大“公函”中其他所有内容我均不认可，坚决拒绝接受。4、学大因此造成的后果，与我无关，将由学大承担其全部责任。”，并确认于2018年8月28日收到上述公函。另查明，本案审理期间，安厦公司就本案涉案房屋向张远飞另案提起所有权确认诉讼，后又于2019年6月24日撤回起诉。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权证、不动产权证书、委托书、房屋租赁合同、声明书、请予支付房屋使用费及相关事宜的通知、关于支付租金的通知、民事裁定书，经庭审质证、认证，足以认定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。第三人张晓康持原告《委托书》以原告张远飞的名义与被告学大教育学校签订的《房屋租赁合同》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，具有法律约束力。关于反诉原告学大教育学校所提确认房屋租赁合同于2018年8月27日已经解除的诉讼请求。经查，反诉被告张远飞起诉至一审法院诉请学大教育返还涉案房屋，并支付租金。学大教育学校实际于2018年8月27日搬离涉案房屋，张远飞确认于2018年8月28日收到《关于退还租赁房屋的公函》。后张远飞于2019年2月19日变更诉讼请求撤回返还涉案房屋的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，学大教育学校诉请解除合同，一审法院予以支持。关于解除合同的时间，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十八条“本合同期限内，一方要求提前解除合同（含法定解除）或部分退租，应先履行法定告知义务，送达对方的书面通知中，应当明确租赁物交接验收时间和合同清算事宜……”的约定，一审法院确认，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》于2018年8月28日解除。关于张远飞诉请学大教育学校支付房屋租金人民币1205469.66元及利息19810.52元（从2017年9月20日起暂计算至2018年12月1日，此后被申请人使用房屋所产生的费用按照上述计算标准由被申请人向申请人继续支付）。经查，涉案房屋每平方米63.94元，每月租金=63.94元／㎡/月×1176.09平方米=75199.19元，学大教育学校支付租金至2017年10月14日，每个租金支付期为6个月，租赁合同解除时间为2018年8月28日。故对张远飞的诉讼请求，一审法院支持学大教育学校支付张远飞租金（从2017年10月15日至2018年8月28日，计十个月又十三天）784578.22元及利息（从2017年10月15日起以451195.14元为基数以中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年4月15日起以333383.08元为基数以中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止）。另关于反诉原告学大教育学校主张要求张远飞给予反诉原告3个月的退租准备时间，该3个月不计租金的诉讼请求。因与庭审查明的其退房情况不符，一审法院不予支持。关于原告所提被告学大教育学校支付违约金980859元的诉请。经查，学大教育学校租赁涉案房屋早在本案租赁合同签订前五年，至本案纠纷发生，学大教育学校一直依约向张晓康缴纳租金。原告张远飞以公证方式于2017年9月22日向学大教育学校送达《请予支付房屋使用费及相关事宜的通知》等文书，更改原租金支付方式，后又起诉要求返还房屋。2017年9月26日、2017年10月24日，张晓康担任法定代表人的第三人安厦公司曾两次向学大教育学校发出《关于支付租金的通知》，要求学大教育学校不要向原告缴纳租金，而在此期间，学大教育学校曾多次试图通过张远飞所留邮箱与之联系未果，张远飞本人并未露面，亦未与学大教育学校等人沟通、协商，且事实上，安厦公司亦就本案涉案房屋向张远飞另案提起所有权确认诉讼。本案中，被告学大教育学校主张暂停支付租金是因为原告与第三人张晓康之间的权属纠纷导致的，不应当承担违约责任的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”之规定，一审法院认为，学大教育学校中止缴纳租金，系履行不安抗辩权，其行为不构成违约，对其上述抗辩，予以采纳。关于第三人张晓康、安厦房开主张原告系涉案房屋挂名所有权人，安厦房开系涉案房屋实际所有权人。因其未向一审法院举证证明，一审法院不予采信。关于学大教育学校诉请张远飞向其返还租赁保证金73364.49元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，一审法院予以支持。关于学大教育学校诉请张远飞依照双方签订的合同，向其支付退租赔偿金50万元。经查，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第十八条约定“本合同期限内，一方要求提前解除合同（含法定解除）或部分退租，应先履行法定告知义务，送达对方的书面通知中，应当明确租赁物交接验收时间和合同清算事宜，但要求解除合同一方应支付对方50万元的退租补偿费。”本案系学大教育学校诉请解除合同，故对学大教育学校的该项诉讼请求，不予支持。关于学大教育学校诉请张远飞支付违约金901430.28元，承担装修残值损失202320.62元。因其未向一审法院举证证明，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认贵阳南明区学大教育培训学校与张远飞2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议》，均于2018年8月28日解除。二、贵阳南明区学大教育培训学校于本判决生效之日起十日内向张远飞支付租金784578.22元及利息（从2017年10月15日起以451195.14元为基数以中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年4月15日起以333383.08元为基数以中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止）。三、张远飞于向本判决生效之日起十日内向贵阳南明区学大教育培训学校返还租赁保证金73364.49元。四、驳回张远飞的其余诉讼请求。五、驳回的其余诉讼请求。本诉案件受理费10802元，由原告张远飞负担5823元，被告学大教育学校负担4979元，反诉案件受理费4767元，由反诉原告贵阳南明区学大教育培训学校负担817元，由反诉被告张远飞负担4162。经二审审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》是否于2018年8月28日解除；二、学大教育学校是否应当向张远飞支付2018年8月28日之后的租金及违约金。关于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》是否于2018年8月28日解除解除权必须依照法定程序行使，张远飞起诉要求学大教育学校返还标的房屋（虽然张远飞后来变更诉讼请求，但要求返还房屋的意思表示已经到达学大教育学校），是解除合同的意思表示，学大教育学校于2018年8月28日搬离，是同意解除的意思表示，合同于当日解除。根据学大教育学校与张远飞于2015年3月13日签订的《房屋租赁合同》第十八条“本合同期限内，一方要求提前解除合同（含法定解除）或部分退租，应先履行法定告知义务，送达对方的书面通知中，应当明确租赁物交接验收时间和合同清算事宜，但要求解除合同一方应支付对方50万元的退租补偿费。租赁物返还及合同清算按第十三条约定执行。”之约定，张远飞要求提前解除合同，应当支付学大教育学校退租补偿费50万元，一审认定学大教育学校先提出解除合同错误，本院予以纠正。关于学大教育学校与张远飞相互主张的违约金张远飞在租赁合同未到期之前，要求变更支付方式，是要求对合同内容进行变更，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”之规定，应得到学大教育学校的同意。在其与学大教育学校未达成一致的情况下，不能对支付方式进行变更，且合同约定的租金收取人张晓康同意学大教育学校对租金“自行提存”，故学大教育学校未按张远飞的要求支付租金不构成违约。而张远飞在学大教育学校正常履约的情况下，起诉请求学大教育学校搬离租赁房屋，违反合同，构成违约。鉴于，《房屋租赁合同》中并无关于张远飞提前收回房屋的违约责任的约定，且本院已支持学大教育退租赔偿金的请求，故对于学大教育学校的违约金诉请，一审未予支持亦无不当。关于学大教育学校不应支付租金的利息的上诉理由依照《中华人民共和国合同法》第一百零三条“标的物提存后，毁损、灭失的风险由债权人承担。提存期间，标的物的孳息归债权人所有。提存费用由债权人负担。”之规定，标的物的孳息应归债权人所有，学大教育学校的“提存”并非合同法规定的提存方式，实质上是经租金接收人（张晓康）同意，暂时中止支付租金。合同解除后，标的物产生的孳息学大教育学校无权占有，应返还给出租人张远飞。对于学大教育学校该上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵阳南明区学大教育培训学校的上诉理由部分成立，予以支持；上诉人张远飞的上诉理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初422号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项，即：一、确认贵阳南明区学大教育培训学校与张远飞2015年5月13日签订的《房屋租赁合同》、2017年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议》，均于2018年8月28日解除；二、贵阳南明区学大教育培训学校于本判决生效之日起十日内向张远飞支付租金784578.22元及利息（从2017年10月15日起以451195.14元为基数以中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止，又从2018年4月15日起以333383.08元为基数以中国人民银行同期存款利率计算至全部款项付清之日止）。三、张远飞于向本判决生效之日起十日内向贵阳南明区学大教育培训学校返还租赁保证金73364.49元；四、驳回张远飞的其余诉讼请求。二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初422号民事判决的第五项，即五、驳回贵阳南明区学大教育培训学校的其余诉讼请求。三、张远飞于本判决生效之日起十日内向贵阳南明区学大教育培训学校支付退租补偿金人民币50万元。四、驳回贵阳南明区学大教育培训学校的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15569元，由张远飞负担8367元，由贵阳南明区学大教育培训学校负担7202元。二审案件受理费26583元，由张远飞负担20183元，贵阳南明区学大教育培训学校负担6400元。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年五月九日书记员 朱紫苇