湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终1422号上诉人（原审被告）：汪爱兵，男，汉族，1971年7月13日出生，住临湘市。被上诉人（原审原告）：李水兰，女，汉族，1974年3月8日出生，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：李爱梅，女，汉族，1968年9月1日出生，住岳阳县。（系被上诉人李水兰姐姐）上诉人汪爱兵因与被上诉人李水兰租赁合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院（2019）湘0602民初9096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪爱兵的上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉租赁合同第三条约定租期5年，即自2017年8月1日至2022年8月1日，双方在履行合同过程中，上诉人与被上诉人因火灾事故损失赔偿一案在审理过程中而暂缓交纳租金，一审法院在租赁期限未到，被上诉人未按法律规定主张解除合同的情况下，判决解除案涉合同不当。2、上诉人已经交纳2017年8月1日至2018年8月1日的租金，且还多支付了5000元，一审判决认定上诉人拖欠2018年8月1日以后的租金没有依据。3、2016年9月23日，被上诉人向上诉人出具了收到押金10000元及租金22500元的收据，证明双方实际的租赁时间在2016年7月27日后，且案涉租赁合同没有约定，由上诉人清理门面垃圾，该费用不应由上诉人承担。4、案涉租赁合同并未约定逾期交纳租金应支付利息，一审判决按年利率支付利息没有依据。综上，一审判决没有事实依据，请求二审予以改判。李水兰辩称，1、上诉人对案涉门面进行装修，未将垃圾运走，为此，商场扣了被上诉人900元，该费用应由上诉人支付。2、上诉人没有按约定支付租金，构成违约，案涉合同应当解除，上诉人应当承担违约责任。综上，一审判决正确，请求维持。李水兰向一审法院起诉请求：解除双方于2017年8月1日签订的商铺租赁合同，判令被告立即将商铺腾空、搬出并交付给原告，被告向原告支付租金67500元（从2018年8月1日起暂计至2019年8月1日，后续房租按合同约定计算至被告实际搬出之日止），被告支付原告欠付租金的利息（以银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日止，后将利息计算标准变更为年利率6%），原告不返还被告保证金10000元，被告支付原告南翔万商装修门面垃圾清运费900元，本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，被告汪爱兵自2016年7月开始承租原告李水兰位于南翔万商岳阳国际商贸城一期商贸交易区商铺，并与原告签订了《商铺租赁合同》，双方约定从开业当天（2017年8月1日）开始计算租金，当时并未注明租赁期限和合同签订的时间。2017年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）在《商铺租赁合同》上注明合同签订的时间以及租赁期限，约定原告将其位于南翔万商岳阳国际商贸城一期商贸交易区商铺租给被告经营锂能源。双方约定租赁期限为5年，从2017年8月1日至2022年8月1日，租金前三年为45000元／年，租期满三年后随行就市，按照市场重新调整租价。租金支付方式为，每半年付一次，合同期开始前预付前半年租金22500元，租赁期内，被告应当在每半年结束前10天内支付下一个半年期的租金，若被告逾期两个月未缴租金，原告有权没收被告的10000元保证金，并有权单方解除合同。被告如需对商铺进行装饰装修，应当遵守建筑法规和消防安全法规，与装修相关的一切费用，被告自行承担。被告有确保消防安全的义务。被告同意用其交纳的10000元保证金抵扣其欠付的租金、违约金或赔偿金等相应的费用。签订合同前，被告就已经支付了原告10000元保证金和半年的租金。诉讼中，原告将逾期支付租金标准由银行同期贷款利率变更为年利率6%。另查明，2017年5月15日，被告承租的南翔万商岳阳国际商贸城一期商贸交易区商铺门店发生火灾。岳阳市公安消防支队出具的火灾事故认定书，认定该起火灾的原因是停放在门店内的电动摩托车在充电过程中因电池故障过热引发火灾。2017年7月31日，岳阳市公安局消防支队以未经消防安全检查擅自投入使用、营业，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效为由，对南翔万商商贸物流园经营管理有限公司做出《行政处罚认定书》。2019年3月，被告汪爱兵作为法定代表人的岳阳爱兵锂能源贸易有限公司以财产损害赔偿纠纷为由起诉深圳市领航能源有限公司、南翔万商（岳阳）商贸物流园经营管理有限公司、南翔万商（岳阳）物流产业有限公司、李水兰。一审法院于2019年8月9日作出（2019）湘0602民初1678号民事判决书，判决南翔万商（岳阳）商贸物流园经营管理有限公司赔偿岳阳爱兵锂能源贸易有限公司损失130338.9元，驳回了岳阳爱兵锂能源贸易有限公司其他诉讼请求。岳阳爱兵锂能源贸易有限公司不服提起上诉，目前该案还在审理中。一审法院对双方存在争议的事实认定如下：1、对被告汪爱兵是否有权拒付租金的争议。被告在诉讼中主张原告房屋门面消防不合格，引发火灾，造成被告损失，原告是第一责任人，被告已经起诉了原告，该案件正在二审审理之中，被告有权拒付租金。原告则认为，被告租赁期间起火的原因是被告电动摩托车充电时起火，与原告的租赁房屋无关。一审法院认为，被告虽主张的火灾事故发生在2017年5月15日，而双方在《商铺租赁合同》中确定租期的时间为在2017年8月1日，换言之，被告在火灾事故发生后自愿与原告再次确定了租赁期限和合同签订时间，被告也支付了此后的部分租金，故被告再次以火灾事故为由拒不支付租金没有依据，被告作为法定代表人的岳阳爱兵锂能源贸易有限公司以财产损害赔偿纠纷为由起诉了本案原告李水兰，但该案件的审理与原告主张本案租金并不冲突，故对被告提出的其有权拒不支付租金的主张，不予支持。2、对本案被告欠付租金的数额存在争议。原告在诉讼中主张被告在2016年交纳了半年的租金，在2018年3月8日交纳了10000元的租金，在2018年3月25日交纳了10000元的租金，2018年6月22日交纳了2500元的租金，被告未交纳2018年8月1日之后的租金。被告则认为其已经缴纳了2017年8月1日到2018年8月1日的租金，还多支付了5000元。一审法院认为，被告虽主张其租金交付至2018年8月1日，并且还多交付了5000元，但对其多交付的部分并无证据予以证明，根据双方的陈述，被告的交付租金的截止时间应当认定为2018年8月1日。被告拖欠原告2018年8月1日之后的租金。3、对装修门面垃圾清运费900元的争议。原告主张被告在装修门面时产生了垃圾清理费900元，该垃圾清理费应当由被告承担。被告则主张其装修的垃圾已经自行清理了，南翔万商清理的是原告门面以前的垃圾，该项费用不应当由被告承担。一审法院认为，原告在诉讼中提交了南翔万商出具的垃圾清运费的收款收据，该收款收据显示该项费用发生的时间为2016年7月27日，费用项目为本案门面的垃圾清运费。被告在诉讼中认可其在2016年7月对本案门面进行装修，故被告因装修本案门面所产生的垃圾清运费应属客观存在，由于双方在租赁合同中明确约定了与装修有关的一切费用均由被告承担，被告并无证据表明其已经支付了该笔费用，故应当认定原告代被告向南翔万商支付了该笔垃圾清理费用900元。一审法院认为，原告李水兰与被告汪爱兵签订《商铺租赁合同》并实际履行，双方之间形成了门面租赁合同关系。被告未依约支付租金，根据本案《商铺租赁合同》约定，原告有权解除与被告之间的租赁合同关系，合同解除时间应当以被告收到起诉状之日（2019年11月1日）确定，故应当认定双方签订的《商铺租赁合同》在2019年11月1日起解除。租赁合同解除后，被告应当清空门面并交付给原告，故对原告提出的要求被告清空门面并交付原告的诉讼请求，予以支持。根据双方合同约定，被告支付的保证金10000元应当抵扣被告欠付的租金、利息等费用，故对原告提出的不返还被告保证金10000元的主张，不予支持。被告应当支付原告自2018年8月1日至解除合同之日2019年11月1日的租金56250元（45000元／年÷12月×15月），核减被告保证金10000元后，还应当支付租金46250元，并按照45000元／年的标准支付自2019年11月2日起至返还门面之日止的门面占用费（若返还门面的时间发生在2020年8月1日之后，则门面占用费标准则由双方另行协商，协商不成另行起诉处理）。被告逾期支付租金，原告主张按照年利率6%计算逾期利息，并无不当。根据双方合同约定和被告实际支付租金和保证金抵扣租金的情况，可以认定被告在2018年2月1日-3月8日应付未付租金12500元、2018年3月8日至2018年3月25日应付未付租金2500元、2018年8月1日-2019年2月1日应付未付租金12500元、2019年2月1日-2019年8月1日应付未付租金35000元、2019年8月1日应付未付租金57500元。经核算，被告在2019年11月1日之前，按照年利率6%租金应付的逾期利息为2335.07元，在2019年11月1日之后应当以46250元为基数，按照年利率6%支付自2019年11月2日至付清之日止的利息。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、原告李水兰与被告汪爱兵之间签订的《商铺租赁合同》自2019年11月1日起解除；二、被告汪爱兵腾空南翔万商岳阳国际商贸城一期商贸交易区商铺门面物品并返还该租赁门面给原告李水兰；三、被告汪爱兵支付原告李水兰拖欠的租金46250元，并按照45000元／年的标准支付自2019年11月2日起至返还门面之日止的门面占用费（若返还门面的时间发生在2020年8月1日之后，则门面占用费标准则由双方另行协商，协商不成另行起诉处理）；四、被告汪爱兵支付原告李水兰逾期利息2335.07元，并以46250元为基数，按照年利率6%支付自2019年11月2日至付清之日止的利息；五、被告汪爱兵支付原告李水兰垃圾清理费用900元；六、驳回原告李水兰其他诉讼请求；以上二、三、四、五项，限被告汪爱兵在判决书生效后七日内履行；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1558.94元，减半收取779.47元，由被告汪爱兵负担。二审中，双方均未提供新的证据。二审审理查明，岳阳爱兵锂能源贸易有限公司与深圳市领航新能源有限公司、南翔万商（岳阳）商贸物流园经营管理有限公司、南翔万商（岳阳）物流产业有限公司及李水兰财产损害赔偿纠纷一案，在本院主持下，四方当事人达成了调解：由南翔万商（岳阳）商贸物流园经营管理有限公司在2020年1月15日之前向岳阳爱兵锂能源贸易有限公司支付175000元，若未按期支付，则执行赔偿款195000元；四方当事人就财产损害赔偿一案再无争议。二审查明的其他事实与一审一致，予以确认。本院认为，汪爱兵与李水兰签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容合法，为有效协议。双方均应按约履行。因汪爱兵未提交多付2017年7月1日至2018年8月1日租金5000元的依据，其要求二审予以认定没有依据，本院不予支持。因火灾事故发生在2017年5月15日，而双方在《商铺租赁合同》中确定租赁时间为2017年8月1日，汪爱兵在火灾事故发生后还与李水兰再次确定租赁期限和合同签订时间，并支付了部分租金，故其以火灾事故为由拒付租金没有依据；汪爱兵作为法定代表人的岳阳爱兵锂能源贸易有限公司以财产损害赔偿纠纷为由起诉了李水兰，但该案件的审理与李水兰主张租金并不冲突，且该案经本院主持调解，李水兰并不承担责任。因此，汪爱兵提出其有权拒付租金的理由不成立。由于汪爱兵未交纳2018年8月1日后的租金，构成根本性违约，李水兰要求解除合同并支付租金及利息符合法律规定和双方合同的约定。一审法院根据李水兰的请求，判决汪爱兵自合同解除之日起按照年利率6%承担违约责任，并无不当。汪爱兵与李水兰签订《商铺租赁合同》约定与装修有关的一切费用由汪爱兵承担，且汪爱兵在2016年7月对案涉门面进行了装修，因装修所产生的垃圾清运费客观存在，汪爱兵没有支付该笔费用，而2016年7月27日南翔万商（岳阳）商贸物流园经营管理有限公司向李水兰收取了垃圾清运费900元，该费用应由汪爱兵承担。综上所述，汪爱兵的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1037元，由上诉人汪爱兵负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇二〇年五月二十六日书记员  张周舟