广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初4178号 原告（反诉被告）：廖子锋，男，1994年11月28日出生，汉族，住广西北流市。 原告（反诉被告）：廖洪，男，1970年1月28日出生，汉族，住广西北流市。 两原告的委托诉讼代理人：杨龙军，广西领地律师事务所律师。 两原告的委托诉讼代理人：钟林桀，广西领地律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：覃兰，女，1985年10月28日出生，汉族，住广西宾阳县。 被告（反诉原告）：郭福林，男，1985年10月16日出生，汉族，住广西宾阳县。 两被告的委托诉讼代理人：蒋惠军，广西合运律师事务所律师。 原告（反诉被告）廖子锋、廖洪与被告（反诉原告）覃兰、郭福林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月20日公开开庭进行了审理。原告廖子锋及其委托诉讼代理人杨龙军，被告覃兰、郭福林及其委托诉讼代理人蒋惠军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖子锋、廖洪向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告拥有西乡塘区永和路19号瀚林时代广场26号楼501号房所有权；房屋成交价830474.13元；2、判令二被告协助原告办理房屋注销抵押登记、转让手续；3、判令二被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告覃兰、郭福林继续履行原、被告在2016年9月30日签订的《房地产买卖合同》及2017年12月26日签订的《补充协议》。 事实和理由：2016年9月30日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场26号楼501号房出售给原告，成交价为830474.13元。确认房产无查封、无拆迁后，原告支付第一部分房款250000元；待该房产办理出产权证件时，原告支付第二部分房款260474.13元，用于该房产的银行解押；待该房产过户至原告名下后再支付余款；二被告应当在领取房产证之日起10天内向抵押银行申请还款解押，同时到房产交易中心办理抵押注销手续。2017年12月26日，双方签订《补充协议》约定：第一部分房款变更为330000元；第二部分房款变更为180474.13元；第三部分房款变更为320000元。原告按约定支付了第一部分房款及按揭利息等义务，但被告拒绝在领取产权证后办理抵押注销、过户等手续，请法院判如所请。 被告覃兰、郭福林答辩及反诉称：双方签订《房地产买卖合同》及《补充协议》是事实。被告认为本案房屋买卖合同属于效力待定合同。双方还签订有《房屋租赁合同》，原买卖合同履行期届满后，涉案房屋因未取得不动产权证而使买卖合同履行不能（房屋直到2019年1月11日才得证）。因此双方是属于租赁合同关系。即使是履行买卖合同，但原告一开始就违约，不按时支付房款和利息。第一部分房款10万元延付三天，至今还有2000元未付。而按揭月利息，按约定是当月付给被告，但原告从2018年1月1日开始拖欠，直到2018年7月10日才付月供利息15000元，逾期180天；之后第四部分的月供也一再拖欠。被告已于2019年1月2日向银行申请解押，但原告至今不付第二期房款180474.13元。两年多来，被告实际得房款才22万多元，却已经替原告支付银行月供10多万元，原告把压力全部推给被告。鉴于原告一再违约，被告于2019年1月31日向原告发出书面解约函，原告已收到。其次，本案《房地产买卖合同》有诸多争议部分，没有合同日期，2016年9月成交之后房子月供10多万元是属于房屋总价还是垫付款，合同没有明确。因此，双方对房款金额的计算和支付方式存在巨大争议。若按合同继续履行，被告作为出卖人实际仅得房款70来万元，远低于合同约定价，严重不符合公平交易，损害出卖人利益。为此，被告再次于2019年5月7日发出解约函，原告已签收该函。因此，被告提出反诉：1、判令解除反诉原告与反诉被告签订的《房地产买卖合同》，自解除之日反诉原告立即退还反诉被告已交的房款；2、确定本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告廖子锋、廖洪答辩称，双方的买卖合同意思表示真实，未违反法律法规强制规定，双方应遵照履行。根据双方的买卖合同以及补充协议，涉诉房屋以套为计价单位，不因实际面积与登记面积而变动。在办理产权过户登记之前，2018年1月1日后的月供中利息部分，由反诉被告承担。第二部分房款，应该在取得房产证并解除银行抵押手续之后才支付。合同履行过程中，反诉原告先是以面积超标为由，要求增加房款，同时要求反诉被告承担2016年及2017年的月供利息。在2019年2月，涉案房产已取得房产证，反诉被告即要求反诉原告办理房屋抵押解除手续，但其均不予理会。因此，反诉被告并不存在违约情形，双方的买卖合同应继续履行，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其位于西乡塘区永和路19号瀚林时代广场26号楼501号房出售给原告，建筑面积97.25平方米，成交价为830474.13元，此成交价以套为计价单位，不因房屋实际面积与房屋所有权证记载面积不一致而变动，且成交价包含该物业所有楼款和产权人应交契税、及现有已缴交和已发生之全部杂费（例如：房屋维修基金、管道初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费等）。房款交付：第一部分房款为定金250000元，其中150000元，在卖方查档确定该物业无查封、无拆迁时由买方直接转给卖方。买卖双方签署该物业租赁合同并到南宁市房管局办理租赁备案手续且买卖双方结清该物业水电交接房子后，买方支付100000元给卖方。第二部分房款为首付款260474.13元，待该房屋办理出产权证件时，买方支付给卖方进行房屋的银行解押。第三部分房款320000元，由买方向银行申请贷款，并由银行支付给卖方。该物业交付时间2016年9月30日。交易的税费由谁承担，双方未有约定。但约定，卖方交易此物业以家庭为单位是广西区唯一一套住房，要办理减免个人所得税时，卖方应如实提供相关证明材料，如其不配合办理减免个人所得税或无法提供相关证明材料，本次交易所产生的个人所得税由卖方承担。如卖方未缴纳出售房屋的原契税，应在签订本合同之日起拾日内向税务部门补交完毕，否则视为违约。若卖方的房屋有银行抵押，卖方应当在签订本合同（如是合同房为领取房产证）之日起10天内向抵押银行申请还款解押（若存在逾期还款，卖方应当还清逾期贷款本息）并承担提前还款的所有手续费用，同时到房产交易中心办理抵押注销手续。买方向银行按揭贷款的，应当在签订本合同之日起。买卖双方到银行签订划款协议书等，贷款银行批准按揭金额后办理房产过户手续及抵押登记手续（抵押登记手续应当在买方领取新房产证当天办理，否则视为逾期支付房款），如银行批准的贷款额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方应当在与银行签订《个人购房借款/担保合同》后日内以现金补足。若该物业地址已落有户口，卖方应当在收到全款后的一个月内把户口迁出。第八条违约责任的承担：买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易缴税、按揭贷款、还款、抵押(注销)登记、过户等任何相关手续或逾期交付物业或逾期支付房款或违反合同其它约定的.应按如下方式承担违约责任：(一）逾期未超过十天的，违约方须每日按总房价的万分之五向守约方支付违约金。(二）逾期超过二十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）。守约方解除合同的，应向违约方发送《解除合同通知书》。(三）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的支付违约金。履行期限不明确的，则以税局、房产局、国土局、银行等有关部门规定的期限为准。本合同一式贰份，自合同签订之日起生效，买方、卖方各执一份。第十一条补充约定（如补充约定与前述条款有不一致的，以补充约定为准）：双方约定，该房屋应于2017年12月30日前办理出房产证，期间由卖方承担该房屋产生的银行利息。若2017年12月30日，该房屋仍未能办理出房产证，则双方无责任解除合同。卖方退还买方定金250000元及装修费100000元，家电家具由双方另行协商解决。原、被告双方在合同上签名，但合同未写明签约时间。合同签订前的2016年9月5日，原告廖洪已转给被告郭福林100000元。2016年9月23日，再支付148000元。 2017年12月26日，双方对《房地产买卖合同》作出变更及补充，签订了《补充协议》，约定：一、从2018年1月1日起至办理出卖方产权证之日，月供由卖方先行支付,在办理卖方银行解押当天进行结算，以银行对账单为准，其月供中的利息部分由买方承担，按月给付给卖方。若因卖方原因导致该物业无法办理过户的，卖方应退还买方所付的利息；若因买方原因导致无法办理过户的，卖方可没收利息。二、买卖双方自愿继续履行原合同。买卖双方在办理该物业过户前应保证自己征信良好。若由卖方逾期不支付该物业的月供导致该物业无法办理过户的，由卖方承担所有违约责任以及由此引起的所有损失。三、原合同第三条该物业付款方式：(-)“第一部份房款为首期款人民币250000元,现变更为“第-部份房款为首期款330000元。(二)第二部份房款为首期款260474.13元，现变更为180474.13元。(三）第三部份房屋余款320000元。四，买方廖子锋于2017年12月26日前向卖方再支付首期款80000元（即330000元-250000元）。五、本协议生效后，买卖双方中的任何一方违约，违约方承担违约责任。若买方违约，卖方可没收买方330000元；若卖方违约，卖方返还买方660000元。买卖双方约定，到该物业过户时，各自承担过户所产生的费用。原合同条款与本协议有冲突的以本协议为准，其他条款按原《房地产买卖合同》履行。协议自签字之日起生效。当日，原、被告皆在协议上签名。当日，原告再转给被告60000元，被告覃兰向原告廖子锋出据《收据》，写明收到廖子锋交来西乡塘区永和路19号瀚林时代广场26号楼501号房房款80000元（前述60000元转款+被告之前所借原告的20000元）。《补充协议》签订后，被告向银行支付涉案房屋按揭贷款。2018年7月10日，原告廖洪向被告郭福林支付涉案房屋按揭贷款利息15000元，2019年1月27日，原告廖洪再次向被告郭福林支付涉案房屋按揭贷款利息20000元。 2018年11月开始，被告通过微信告知原告称房屋面积超过合同的约定，原告至少要补交30000元，并要求原告支付第二部分房款及月供利息。原告不同意支付其30000元，要求按合同办，也未支付被告第二部分房款。2019年1月30日，被告向原告发出《解除合同函》，称原告多次违反房屋买卖合同及补充协议中的条款，按相关规定通知原告，即日起解除双方的买卖合同，并且要求支付违约金。2019年5月7日，被告再次向原告发出《解除合同函》，称原告违约支付第二次房款，被告有权解除合同并追究原告的违约责任。 另查明，2016年9月5日，以被告郭福林为出租方（甲方），原告廖子锋为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定，鉴于甲乙双方已于2016年9月5日签订了《房地产买卖合同》，甲方将瀚林时代广场转让给乙方，但因开发商未办出房产证，导致《房地产买卖合同》无法继续履行，无法办理该房产产权过户手续。甲方自愿将上述房屋出租给乙方居住使用至产权过户到乙方名下。租赁期15年，从2016年9月8日起至2031年9月7日止，租金250000元，乙方所交房屋定金抵作租金。合同第十条特别约定，本合同系因甲方无法继续履行甲乙双方所签《房地产买卖合同》约定义务而签署。如《房地产买卖合同》能继续履行，甲乙均应继续履行该合同义务，该房产过户至乙方名下则本合同自动终止。如该房产在客观上或法律上无法过户至乙方名下，则甲乙双方应全面履行本合同义务。如因乙方原因导致该房屋无法过户至乙方名下，则视乙方违约，乙方承担违约责任。2019年2月14日，被告已领取了该房屋的不动产权证。 2020年5月19日，原告向本院出具说明，若法院判决继续履行《房地产买卖合同》和《补充协议》，原告承诺在判决生效后一个月内向被告支付第二笔房款180474.13元，或者直接将该款支付给银行用于解除抵押。 本院认为，本案原、被告就涉案房产签订了《房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》和《补充协议》，该三分合同皆为有效。根据《房地产买卖合同》和《补充协议》及双方合同履行过程及履行情况分析，原、被告双方真实的意思表示就是进行涉案房屋的买卖，转移房屋的所有权。从《房屋租赁合同》的内容，特别是第十条约定说明，双方签订房屋租赁合同是在房屋买卖合同不能履行的情况下才履行租赁合同，也就是在房屋不能办理不动产权证（在被告名下）、客观不能过户的情况下才履行租赁合同的。现在涉案房屋不动产权证已办至被告名下，不存在双方所说的客观障碍。因此，本案是房屋买卖合同纠纷，原、被告双方应按房屋买卖合同和补充协议的约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》中已写明，《房地产买卖合同》与《房屋租赁合同》是同一天签订的即2016年9月5日签订的，且《房地产买卖合同》先签订。这与原告支付被告购房定金的时间是相一致的，而不是被告说的没有签订时间。关于房屋买卖合同是应继续履行还是当解除问题。从合同履行的情况来看，原告基本按时支付了房屋首付款（定金）330000元，但月供利息迟延支付，但此并不足以解除合同。双方最主要争议在于第二部分房款的支付及房屋总价的计算。本院认为，《房地产买卖合同》约定，房屋成交价为830474.13元，此成交价以套为计价单位，不因房屋实际面积与房屋所有权证记载面积不一致而变动，同时还包括了产权人应缴的契税和其他费用。因此，被告要求原告支付超出面积的30000元房款，不符合合同的约定。原告未能支付第二部分房款，是行使不按抗辩权的表现，因根据双方的约定，原告应先支付第二部分房款以用于房屋的解押，而由于双方对此超面积价款相持不让，若原告按原约定支付第二部分房款而未支付超面积的30000元的情况下，被告仍有可能不去办理房屋的银行解押手续，从而使房屋的交易目的不能实现。因此，原告未履行支付第二部分房款义务，也不能成为被告解除合同的理由。因此，原告要求继续履行房屋买卖合同，被告办理涉案房屋的抵押登记解除手续及提前还贷手续，并协助原告办理涉案房屋的不动产权过户手续的诉讼请求，本院予以支持。则反诉被告要求解除房屋买卖合同返还房款的诉讼请求，本院不予支持。为一次解决纠纷，原告则应继续按约定向被告支付房款，并按《补充协议》的约定，承担被告月供贷款中的利息部分，时间从2018年1月1日起至被告还清银行贷款之日止，以银行对账单为准，扣除原告已支付被告的月供利息35000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告覃兰、郭福林继续履行与原告廖子锋、廖洪签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》； 二、原告廖子锋、廖洪于本案判决生效之日起10日内支付被告覃兰、郭福林第二部分房款180474.13元；被告覃兰、郭福林收到该款之日起10日内申请办理南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场26号楼501号房的抵押登记解除手续和提前还贷手续（由此而产生的费用由被告承担）； 三、原告廖子锋、廖洪于前述房屋抵押登记解除并贷款还清之日起365日内支付被告覃兰、郭福林第三部分房款320000元；被告覃兰、郭福林在收款同日协助原告廖子锋、廖洪办理西乡塘区永和路19号瀚林时代广场26号楼501号房过户到原告廖子锋、廖洪名下； 四、原告廖子锋、廖洪于前述房屋抵押登记解除并贷款还清之日向被告覃兰、郭福林支付房屋月供中的利息部分（利息计算，从2018年1月1日起至被告还清银行贷款之日止，以银行对账单为准计算，并扣除原告廖子锋、廖洪已付利息35000元）； 五、驳回反诉原告覃兰、郭福林的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费12105元（原告已预交）、财产保全费4672元（原告已预交），共计16777元，由原告负担8388.50元，被告负担8388.50元。反诉案件受理费6052元，由反诉原告覃兰、郭福林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄爱平 人民陪审员  黄艳荣 人民陪审员  张敏毅 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  何 婷