四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终1381号 上诉人（原审被告）：四川化企实业有限公司，住所地：四川省成都市金牛区金沙路88号02号。 法定代表人：邱兴成，董事长。 委托诉讼代理人：蒲江涛，四川贵博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭洪兵，公司员工。 被上诉人（原审原告）：董国生，男，1963年10月13日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：廖从明，阆中市江南法律服务所法律工作者。 上诉人四川化企实业有限公司（以下简称化企公司）与被上诉人董国生房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南部县人民法院（2019）川1321民初5462号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 化企公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依据庭审事实证据重新改判上诉人不承担违约责任。事实与理由：一、一审认为案涉规划调整方案通过时间为2016年7月26日，距今已经三年有余，化企公司消极履行义务，至今未为业主办理房屋不动产权属证书，属于违约，应承担相应的违约责任是错误的。上诉人不存在违约行为，未能办证完全是由于政府职能部门的管理行为导致，而不是上诉人怠于行使自己的权利不去办理分户产权转移登记。2016年7月26日南部县人民政府审议通过案涉项目规划调整方案，该行政行为持续至2019年8月6日。当天，南部县自然资源和规划局就向南部县人民政府请示切实解决不动产登记领域历史遗留问题时，时至2019年11月5日，南部县自然资源和规划局才以《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》审批通过关于案涉项目纳入遗留问题处理的建议后，方才项目规划验收完毕并在档案馆备案。众所周知，商品房建设首次产权登记须经政府职能部门对项目规划验收完毕并在档案馆备案后，房屋产权登记部门才能办理商品房产权首次登记，首次登记后才能办理分户产权转移登记，项目规划验收不能由企业自己进行，只能经政府职能部门依法依规进行规划验收。上诉人客观上需要自己不能掌控的经政府职能部门依法行政期间的一定时间才能办理首次登记，然后协助被上诉人办理不动产权属证书。案涉项目由于规划调整、扶贫工作、产权颁证部门调整合并造成项目规划验收迟延，影响备案等政府行政管理行为迟迟没有落实，导致不能办理商品房产权首次登记，也不能协助被上诉人办理分户产权的房产证。1、案涉项目经政府相关部门协调，放弃了12号楼的修建，从而与原先的项目规划许可发生了变化，必须重新规划和验收才能竣工备案，然而重新对已建项目进行规划验收还须经政府各个职能部门按行政审批程序进行通过。恰逢精准扶贫复查验收为政府首要工作，导致政府各职能部门相关人员以下乡扶贫工作而不能顾及上诉人的规划验收申请，直到2019年11月5日纳入遗留问题处理的建议后，方才项目规划验收完毕并在档案馆备案。此后才能办理商品房产权首次登记，2019年11月18日上诉人得到政府职能部门的规划调整验收许可后，立即交纳了首次登记相关税费，并于2019年11月20日告知业主近期可以办理分户不动产权登记。2、政府的精准扶贫工作为首要政府工作，案涉项目的规划和验收的政府各职能部门相关人员因下乡扶贫工作而不能顾及上诉人的规划验收申请，导致迟迟不能对规划调整后的案涉项目进行规划验收、备案，导致首次登记延迟。所以政府规划调整的行政行为从2016年7月26日持续到2019年11月5日。一审认定上诉人有违约行为错误。二、根据合同法损失填平理念，被上诉人主张的违约金是预定的损失赔偿金，应以守约方遭受到实际损失为追究违约方责任的前提。被上诉人并无损失，庭审中也未举证证明其损失，其诉请的违约金损失不成立，应依法驳回。同时根据相关法律规定，对违约金过高可以请求减少，因本案被上诉人没有损失，根据法律规定，不应支持其该项诉讼请求。 董国生答辩称，1、在案涉的合同中的产权登记的内容里面分别约定了初始登记与转移登记的办理期限，因为上诉人的责任，导致了办证延期的情形，也分别约定了违约责任。2、上诉人认为延期办证归责于政府行为，但是上诉人所提交的证据不能证明其主张的事实。民法总则第180条规定了不可抗力的行为，当中政府行为仅指征收、征用等，没有扩大解释，上诉人错误理解了此项，上诉人提交的南部县政府会议纪要和四川省政府的会议纪要相关法条，可知责任完全在上诉人，并非政府行为导致。上诉人于2019年11月，才被动的缴纳了案涉房屋初始登记的税费，这在一审中上诉人也是认可的事实。以上可知，上诉人未履行办证义务是因为上诉人一直没有缴纳初始登记的税费造成的，责任在上诉人。3、上诉人没有证据证明其已经及时履行了合同办证义务，也没有证据证明逾期办证是合同关系以外的第三方不可归责于上诉人的原因，正是因为上诉人没有证据证明其已经履行完了案涉房屋的转移登记，也没有证据证明其未能办理转移登记有任何不可归责于自己的原因，因此上诉人已经构成了办理房屋转移登记的逾期违约。在预售合同中，根据流程，应该由上诉人向相关部门交纳前期资料，再缴纳相关税费后，完成房屋的初始登记工作，上诉人以怠慢、消极的心态一直没有完成自己的义务，上诉人作为开发商应该知道相关法律法规和政策。上诉人没有任何证据证明逾期办证是因为政府造成的，双方签订的合同中，也没有约定政府政策变动是免责事由，上诉人应承担逾期办证的责任。4、关于违约金，依据合同法第114条的规定，违约金的适用不以造成实际损失为前提。本案是上诉人没有为被上诉人办理产权登记，导致被上诉人也不能交易，实际上给被上诉人造成了损失，何况法律规定了违约金的适用不以造成实际损失为前提，且一审对违约金的标准做了合理的调整。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，请求二审维持一审判决。 董国生向一审法院提出诉讼请求：1、请求化企公司立即为董国生办理所购房屋的产权证；2、判决化企公司自2015年7月1日起每日按购房款的万分之一向董国生支付逾期办证的违约金直至交付房屋产权证书之日止；3、诉讼费用由化企公司承担。 一审法院审理认定的事实：2013年2月28日，董国生与化企公司签订《商品房买卖合同》，约定化企公司将其开发的南部县南隆镇石子岭桂博豪庭11幢第13层13-4号住房一套出卖给董国生，建筑面积89.28平方米，单价为每平方米3908.48元，总价款为348949元。该合同第十一条交付条件约定“（一）出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。”，第二十条产权登记约定“（一）初始登记出卖人应当在2015年6月29日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、详见合同附件八。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起X日内退还买受人全部已付款，并按照X利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”，同日，双方签订《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》，该协议第七条约定，对合同第二十条的补充约定：“1、出卖人自《桂博豪庭商品买卖合同》第十一条约定的交付之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权机关登记，以办理商品房所有权初始登记和房屋分户产权登记……”合同签订后，董国生按合同约定向化企公司交纳了购房款。案涉房屋于2014年完工，其后董国生接房。因桂博豪庭小区规划调整，化企公司一直未办理桂博豪庭首次登记，亦未为董国生办理该房屋的权属证书。 另查明，《商品房买卖合同》中的附件八为《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》。2016年7月26日，南部县人民政府以南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》同意桂博豪庭项目方案调整，具体为：桂博豪庭项目原方案中的12号楼取消，其12号楼取消的面积调整到8、9号楼中（即将原8、9号楼由21层增加至26+1层）；同时需保证建筑整体的安全性。项目调整方案需按程序进行公示。2019年8月6日，南部县自然资源和规划局出具南自规[2019]159号《南部县自然资源和规划局文件》向南部县人民政府就切实解决不动产登记领域历史遗留问题的通知进行请示。2019年11月5日，南部县自然资源和规划局以《南部县自然资源和规划局业务工作内部会审表》审批通过关于桂博豪庭纳入遗留问题处理的建议。2019年11月18日，化企公司缴纳了办理案涉房屋初始产权登记的相关税费，2019年11月20日，南部县桂博豪庭小区第一届业主委员会在桂博豪庭小区张贴《温馨提示》告知小区业主近日可以办理分户不动产产权证。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》《“桂博豪庭”商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。董国生提出要求化企公司为其办理不动产权属证书的请求，因案涉项目目前已经完成房屋产权的首次登记，可以为董国生办理不动产权属证书，故对董国生的该项诉讼请求依法予以支持。化企公司抗辩因案涉项目规划调整等问题导致不能按期为董国生办理不动产权属证书的问题，案涉项目规划调整方案经南部县人民政府审议通过的时间为2016年7月26日，距今已经过去三年有余，在此期间，化企公司消极履行义务，至今未为董国生办理案涉房屋的不动产权属证书，属于违约，应当承担相应的违约责任。化企公司辩称违约金金额过高，加之桂博豪庭小区规划调整方案于2016年7月26日经南部县人民政府南府纪[2016]17号《南部县人民政府会议纪要》审议通过，化企公司客观上需要一定时间办理桂博豪庭项目产权首次登记才能为董国生办理不动产权属证书以及化企公司于2019年11月20日已经以《温馨提示》告知董国生可以办理不动产权属证书，又因董国生未举证证明因化企公司延期办理不动产权属证书给董国生造成的损失，根据我国合同法遵循的损失填平理念，一审法院按照双方之间的合同约定结合化企公司违约的情形，并虑及董国生的实际损失，确定由化企公司以总房款348949元为基数，从2017年7月26日起至2019年11月20日按日万分之零点五的利率向董国生支付违约金。综上所述，对董国生的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”的规定，判决：一、化企公司在判决生效后三十日内协助董国生办理南部县南隆镇石子岭桂博豪庭11幢第13层13-4号住房一套的不动产权属证书。二、化企公司在判决生效后十日内向董国生支付违约金（违约金的计算方式：自2017年7月26日起至2019年11月20日止，以348949元为基数按日万分之零点五的利率计算）；三、驳回董国生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由化企公司负担。 二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为，根据当事人的上诉及答辩，本案争议焦点为化企公司应否承担逾期办证的违约金。化企公司上诉的主要理由为本案未能办理不动产权证书的原因系政府职能部门的管理行为导致。包括因规划调整延后、因政府扶贫工作延后、因部门整合延后等。但经查，一方面，2016年7月26日南部县人民政府审议通过案涉项目规划调整方案，一审并未认定在规划调整前的逾期期限也系化企公司过错导致，且从一审判决来看，违约金的起算时间又据此推迟了一年，即也给予了化企公司一个合理的办理相关手续的期限，一审判决并无不当。另一方面，化企公司认为政府的规划、验收系持续行为，且政府扶贫、部门整合等导致本案规划验收等工作延迟。但化企公司2014年已完工，其后被上诉人亦已接房。按照化企公司的陈述来看，直至通过规划调整方案，案涉项目就应可以办理相关手续。但化企公司未提交证据证明其积极履行了相关申请，也未举证证明系因政府扶贫、部门整合等原因导致未能获得相关手续。对化企公司的该项上诉理由，本院不予采纳。至于一审认定的违约金标准，已综合考虑了被上诉人的实际损失、上诉人的违约情形等多种情况，且符合本案实际，本院予以维持。 综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人四川化企实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 张梓欣 二〇二〇年五月二十二日 书记员 张 佳