江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初957号 原告：太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，住所地江苏省太仓市浮桥镇牌九路9号，统一社会信用代码55320585554672677L。 法定代表人：顾海兵，该社区居民委员会主任。 委托诉讼代理人：黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。 被告：太仓市苏隆实业有限公司，住所地江苏省太仓市浮桥镇金埝村，统一社会信用代码913205851380831878。 法定代表人：苏枫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴保华，江苏华保律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷，江苏华保律师事务所实习律师。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会与被告太仓市苏隆实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，适用简易程序于2020年3月26日公开开庭进行了审理。原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会的委托诉讼代理人黄丽华、被告太仓市苏隆实业有限公司的委托诉讼代理人吴保华、张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2011年12月31日签订的《租赁合同》，被告腾退原二化厂土地6.3亩（具体位置见太仓市国土资源局港区国土资源分局出具的航拍示意图中的红线范围）。2.判令被告支付原告租金及占有使用费(自2019年1月1日起至实际腾退之日止，土地按10000元/亩/年，计算6.3亩，房屋按150元/平方米/年，计算971平方米)。事实与理由：2005年9月17日，原告与案外人陆涛签订房屋及土地租赁协议书一份，原告将原化工厂土地6.3亩及房屋971平方米出租给陆涛使用，租期10年，自2005年1月1日起至2015年12月31日止，租金5万元，每年6月1日之前及12月31日之前各支付2.5万元。2011年12月31日，因陆涛的相关企业被责令关闭，由被告接手后，原、被告签订补充协议一份，约定上述土地、房屋由被告继续租赁，租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日止。现双方租赁期限已满，原告不再续租，原告多次要求被告腾退，但是被告不予腾退。另根据浮政发（2017）24号文件，对浮桥镇集体资产管理的租金标准进行了统一，并自2017年9月起租金全面调价至土地租金不低于10000元/年/亩，普通厂房不低于150元/平方米/年。综上，原告认为，双方租赁合同已经到期，原告有权收回土地。原告另称，由于被告承租涉案土地及房屋后，对地上物进行了较大的改造及扩建，目前仍维持当时被告承租时状态的房屋仅剩租赁地块东南角的一个二层办公楼（建筑面积368.28平方米），以及办公楼北侧的一间厕所（建筑面积19.74平方米）。因原告对涉案出租的971平方米房屋的具体位置无法予以全部明确，考虑到土地腾退的整体性，原告不将971平方米房屋的腾退单独列为诉讼请求。 被告太仓市苏隆实业有限公司辩称:一、原告要求解除租赁合同、腾退土地的诉讼请求没有事实和法律依据。主要理由为：1.被告认为原、被告双方签订的土地租赁协议没有到期。当时被告是基于转制的原因租赁原告的土地，在转制协议中，双方对于租赁土地的事实已经予以了明确。所以从转制的实质意义来理解，涉案土地租赁应当是一种长期的租赁，根据法律规定租赁期限最长20年，故本案的租赁期限并没有届满。2.现有证据已经证明涉案土地是被告转制时所实际占用的土地。主要表现为：一是太仓市金埝实业总公司过磷酸钙建设项目环境影响的批复，二是建设项目环境影响的申请登记表，三是被告的工商登记资料。这些资料中已经反映了涉案土地上曾经营的过磷酸钙项目和丁二酮项目，而上述项目均是被告所经营的项目。另外，陆涛与被告之间系承包租赁关系，陆涛是承包人，故在陆涛与原告签订租赁协议时，陆涛的身份并不是代表其个人，而是代表了被告。3.根据合同法的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则，当时基于对太仓市浮桥镇政府和本案原告的信任，被告方企业进行了转制，并且承接了大量的债务，那么现在企业经营有所好转以后，原告就要求收回土地，有违最基本的诚信原则。二、关于2019年度的租金，被告同意支付，对原告主张的土地及房屋使用费的计算标准均没有异议。之所以没付是因为原告不肯收，故责任不在被告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对案件相关事实认定如下： 一、涉案合同相关事实 2005年9月17日，原告太仓市浮桥镇金埝村村民委员会（出租方，合同甲方）与案外人陆涛（承租方，合同乙方）签订《房屋及土地租赁协议书》一份，约定甲方将化工厂院内土地6.3亩、房屋971平方米以有偿使用的方式在一定期限内租赁给乙方使用。租赁期限双方协定为10年，从2006年1月1日起至2015年12月31日。租金支付方式共计50000元，支付期限每年6月1日之前2.5万元至12月31日之前2.5万元清。 2011年12月31日，太仓市浮桥镇牌楼村村民委员会（出租方，甲方）与被告太仓市苏隆实业有限公司（承租方，乙方）签订《补充协议》一份，约定村委会与陆涛在2005年9月17日签订的《房屋及土地租赁协议》于2011年10月份终止……现由太仓市苏隆实业有限公司续签此协议，因原厂房破烂不堪，甲方不作修理，所以按原条款执行，时间为2012年1月1日至2016年12月31日。 上述合同及补充协议到期后，被告继续使用涉案土地，并于2017年12月25日支付2017年租金50000元，于2018年12月27日支付2018年资产资源占用费194050元。 二、涉案土地由来及地上物情况 本案所涉被告承租的土地位于原太仓市砖瓦厂地块，具体四至为：北至杨林塘，东至花圃河，南至案外人陆定秋承租的土地，西至太仓金燕钢结构有限公司，面积约为6.3亩，土地性质为集体建设用地。被告承租涉案土地时，同时承租地上房屋971平方米。经被告确认，目前仍维持当时被告承租时状态的房屋仅剩租赁地块东南角的一个二层办公楼（建筑面积368.28平方米）以及办公楼北侧的一间厕所（建筑面积19.74平方米），其余均为被告在原房屋基础上进行改建及扩建的房屋。据被告自称目前涉案土地上已改建及扩建四千余平方米厂房。为此，被告举证2012年其向牌楼村委会及浮桥建管所提交的申请一份，称因被告以前的1500平方米旧厂房为危房，经有关部门检查后责令要求停产整改，故申请对被告租赁的旧厂房进行改建。太仓市浮桥镇牌楼村村民委员会于2012年7月17日在该申请下方盖章，并注明：同意苏隆公司申请，在原有基础上进行危房改造，面积约1500平方米左右，但要保持原有厂房形状，望上级有关部门给予批准。但该申请上未见浮桥建管所的任何批示，被告也未举证其改建及扩建取得了建设工程规划许可。 涉案土地的历史由来情况：1.该地块原系牌楼乡第二砖瓦厂使用，根据1988年10月牌楼乡第二砖瓦厂的土地登记申请书及审批表显示：牌楼乡第二砖瓦厂的单位性质为乡办集体；土地权属性质为集体（乡）；批准机关及文号为太仓县土地管理局于1987年12月17日出具的《关于牌楼乡第二砖瓦厂补办使用土地的批复》（太地补[1987]字第673号）；土地总面积为55881.91平方米，其中建筑占地5600.97平方米；地上物属本单位所有。2.1991年7月29日，太仓县土地管理局又出具《关于变更集体土地使用权的批复》，同意将牌楼乡第二砖瓦厂使用的部分集体土地11.8亩变更划拨给太仓县染料化工厂使用。原告称，后牌楼乡第二砖瓦厂关停后，其所有土地均由太仓县染料化工厂使用，并于1992年1月14日设立太仓县染料化工厂二分厂（即本案所涉原告与陆涛签订合同中所称的“化工厂”、原告与案外人陆定秋签订的租赁合同中所称的“二化厂”）。3.牌楼乡第二砖瓦厂和太仓县染料化工厂二分厂的主管部门均为太仓县牌楼镇人民政府，后因行政区划发生变更，牌楼镇并入浏家港镇，后又并入浮桥镇。太仓市浮桥镇人民政府出具证明一份，称因浮桥镇政府对土地、房屋实行属地管理，涉案地块在原告社区范围内，故涉案地块及房屋由太仓市浮桥镇人民政府委托原告进行出租、管理。 三、与涉案地块是否在太仓市苏隆化工厂转制范围内有关的事实 （一）关于太仓市苏隆化工厂的转制情况：1.太仓市苏隆化工厂的前身先后为太仓县金燕微型轴承厂（1991年）、太仓县金埝化工厂（1992年）、太仓市金埝化工实业公司（1994年）、太仓市金埝实业总公司（1997年）、太仓市苏隆化工厂（2002年），转制前该厂为太仓市金埝村村民委员会开办的村集体企业。2.2005年6月28日，太仓市浮桥镇人民政府出具的浮政复（2005）字第3号《关于同意“太仓市苏隆化工厂”转制的批复》，同意金埝村村民委员会提出的将“太仓市苏隆化工厂”进行转制的意见，同时指出原有企业的无形资产及土地办理好租赁手续。3.2005年6月30日，浮桥镇金埝村村民委员会（甲方）与陆定秋、苏枫、苏永其（乙方）签订《转制协议》一份，约定甲方同意将集体企业太仓市苏隆化工厂已抵押牌楼信用社部分资产转给乙方，土地和无形资产由乙方实行租赁使用。转让价格由牌楼信用社根据评估后净资产2169813.17元下浮169813.17元，计2000000元的价格将太仓市苏隆化工厂转让给乙方。土地和无形资产：企业转制后，所占用的土地，继续实行租赁，无形资产也继续租用；有关租赁的具体事项，按照政策的有关规定，由乙方与甲方村协商研究，另外签订租用协议。该转制协议由太仓市浮桥镇人民政府作为鉴证单位进行签字盖章。3.2005年7月，正式变更登记为太仓市苏隆化工实业有限公司，并核发营业执照。 因上述《转制协议》中提及的转制范围为太仓市苏隆化工厂已抵押给牌楼信用社的资产，为查明具体转制范围，本院特至太仓市农村商业银行牌楼支行处了解情况，得知因抵押发生在2005年之前，相关书面材料已无法找到。据相关知情工作人员核实称，当时抵押给牌楼信用社的资产范围仅包括太仓市苏隆化工厂厂区（G346国道西侧，村委会旁边）内的房屋、设备等，并不包含本案所涉地块上的资产。 （二）被告认为被告与陆涛间系挂靠关系，陆涛与原告签订的租赁协议系代被告所签。为此，被告举证2010年12月8日，太仓市苏隆实业有限公司（原告，甲方）与陆涛（案外人，乙方）签订的《承包租赁合同》一份，合同约定乙方承包使用甲方营业执照中的“丁二酮”产品；承包期为3年，从2011年1月1日至2013年12月31日。 （三）被告为证明涉案租赁地块属于太仓市苏隆化工厂转制范围内所使用土地，举证2002年5月太仓市环境保护局出具的《关于太仓市金埝实业总公司过磷酸钙建设项目环境影响报告表的批复》及相应的项目环境影响申报表，认为在太仓市苏隆化工厂的前身太仓市金埝实业总公司经营期间，就在涉案地块进行过磷酸钙项目的生产，转制时太仓市苏隆化工厂也实际使用涉案地块，应属于太仓市苏隆化工厂的转制范围。 四、其他查明的事实 为查明事实，本院向苏建锋了解情况并制作询问笔录，2005年时苏建锋系太仓市金埝村村民委员会书记兼主任、2006年时系太仓市浮桥镇牌楼村村民委员会主任，本案所涉金埝村村委会与陆涛签订的租赁合同、牌楼村村委会与被告签订的补充协议，以及金埝村村委会与陆定秋、苏枫、苏永其签订的《转制协议》均是苏建锋代表金埝村村委会（后更名为牌楼村村委会）出面签订的合同。苏建锋称，出租给陆定秋的12亩土地及出租给陆涛的6.3亩土地最早是二砖厂的，二砖厂关闭后变成二化厂使用，属于乡办企业的土地，后来系镇里委托村里进行管理出租。2005年太仓市苏隆化工厂转制时，苏隆化工厂的厂区坐落在村委会旁边，并不包含出租给陆定秋的12亩及出租给陆涛的6.3亩这两块土地。该厂转制时北面的6.3亩土地陆涛已经开始租赁使用，南面12亩土地当时还是空置无人使用的。《转制协议》中所提及的企业所占用的土地指的就是村委会旁边太仓市苏隆化工厂一直以来所使用的土地，这块地是村里的。 上述事实，有原告提供的房屋及土地租赁协议书、补充协议、航拍示意图、关于同意浮桥镇村行政区划调整的批复（太政复[2006]50号）、太仓市人民政府关于浮桥镇部分村（居）行政区划调整的批复（太政复[2012]72号）、浮桥镇集体资产管理方案（试行）（浮政发[2017]24号）、关于牌楼乡第二砖瓦厂补办使用土地的批复（太地补[1987]字第673号）、土地登记申请书、审批表、关于变更集体土地使用权的批复、企业工商信息、证明，被告提供的关于同意“太仓市苏隆化工厂”转制的批复、转制协议及公证书、承包租赁合同、关于太仓市金埝实业总公司过磷酸钙建设项目环境影响报告表的批复、建设项目环境影响申报表/登记表、太仓市农村合作经济组织内部结算凭证、工商登记资料等，本院制作的询问笔录以及原、被告陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案土地是否包含在太仓市苏隆化工厂转制时所占用土地范围内？被告是否享有长期租赁的权利？ 被告认为太仓市苏隆化工厂转制时占有使用涉案土地，根据《转制协议》约定，转制后企业所占用的土地继续租赁，故被告享有长期租赁的权利。原告则认为涉案土地原属太仓县染料化工总厂二分厂使用，该厂停止经营后，原告出面出租给陆涛个人使用，并非是由太仓市苏隆化工厂使用，也不在其转制范围内，故不适用于长期租赁的情形。被告为证明转制时转制企业占有使用涉案土地，举证了过磷酸钙项目环境影响申报表及批复，以及2010年12月与陆涛签订的承包合同。对此，本院认为，从环境影响申报表及批复来看并未见明确指向申报项目在涉案地块投入生产的内容，且该环评申报发生在2002年，仅凭该份证据被告无法证明2005年太仓市苏隆化工厂转制时仍在使用涉案地块进行该申报项目的生产；从2010年12月与陆涛签订的承包合同来看，该合同签订于太仓市苏隆化工厂转制之后较长时间，且合同中约定的承包内容也仅是承包被告营业执照中的“丁二酮”，该合同也仅能证明陆涛曾于2010年12月承包经营转制后的被告公司名下的“丁二酮”产品生产，无法证明被告所称的双方之间长期存在挂靠关系，陆涛于2005年9月17日与原告签订租赁协议系代表被告这一抗辩事实，更无法证明转制时涉案地块系太仓市苏隆化工厂的占有使用范围。故被告所举证据无法证明其主张的待证事实，本院对其辩称碍难采信。此外，从涉案土地的位置来看，涉案土地位于G346国道东侧，原太仓市苏隆化工厂的位置位于G346国道西侧，两个位置之间尚有一段直线距离；且从本院向（牌楼村）书记（主任）苏建锋、以及转制资产抵押银行农商行牌楼支行处了解到的情况来看，两方也均表示转制时太仓市苏隆化工厂未占有使用涉案土地。综上，本院认为现有证据不足以证明涉案土地包含在太仓市苏隆化工厂转制时所占用土地范围内，故被告以企业转制为由认为涉案租赁合同应为长期租赁的抗辩不能成立。 原、被告双方合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁物，原告未有证据证明其明确提出过异议，故原租赁部分继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除，合同解除后，原告有权要求被告腾退租赁物并支付占有使用费。故本院对原告要求解除租赁合同的诉讼请求依法予以支持，合同解除日期按照载有解除请求诉状的送达日期即2020年3月5日予以确定；合同解除后，被告应当及时腾退土地及地上物。至于被告自行搭建部分的处理，因被告未在本案中提出请求要求在本案中予以处理，故在本案中不予理涉，原、被告可另行处理。 因被告对原告主张的支付租金、占有使用费的请求及计算标准均无异议，本院对原告的该项请求依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会与被告太仓市苏隆实业有限公司之间的房屋及土地租赁合同于2020年3月5日解除。 二、被告太仓市苏隆实业有限公司于本判决生效之日起30日内将其承租的原二化厂6.3亩土地腾退给原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会。 三、被告太仓市苏隆实业有限公司于本判决生效之日起30日内支付原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会租金及占有使用费（计算方式：自2019年1月1日起计算至实际腾退之日止，土地按10000元/亩/年，计算6.3亩，房屋按150元/平方米/年，计算971平方米）。 原告太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会确认如下账户为上述款项的接收账户：户名太仓市浮桥镇牌楼社区居民委员会，开户行太仓农村商业银行牌楼支行，账号7066401071120100122044。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6694元，减半收取计3347元，由被告太仓市苏隆实业有限公司负担。原告预交但不应负担的案件受理费3347元本院予以退还，被告在本判决生效之日起10日内向本院交纳应负担的案件受理费3347元。（户名：太仓市人民法院诉讼费专户，开户行：中国建设银行股份有限公司太仓分行营业部，账号：32250199733600000376023577） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 员 朱旖雯 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 李牧男 书 记 员 陈寒艳