上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初2045号原告：毛若平，男，1962年4月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王浩川，浙江近山(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李良宵，浙江近山(上海)律师事务所律师。被告：戴亮，男，1988年10月14日出生，汉族，住江苏省兴化市。原告毛若平与被告戴亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛若平及其委托诉讼代理人王浩川、李良宵，被告戴亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛若平向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年2月18日解除；2.判令被告搬离位于上海市浦东新区北艾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，并恢复原状；3.判令被告支付原告自2019年12月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(按照每月人民币6,000元标准计算)；4.判令被告支付原告违约金60,000元；5.判令被告支付原告水费99.40元、电费133元；6.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告表示因被告已支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止的租金和房屋使用费，故变更第3项诉讼请求为：要求被告支付自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月人民币6,000元标准计算)。事实和理由：2019年4月28日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作个人居住之用，租赁期限自2019年6月1日起至2024年7月1日止，租金为每月6,000元，租赁保证金为6,000元。双方约定，原告应保证房屋及附属设施、设备处于正常使用状态，而被告应合理使用该房屋及配套设施、设备，若被告不当或不合理使用，致使该房屋损坏的应赔偿原告损失。双方在履行合同过程中违反约定的，违约方应赔偿守约方十个月租金60,000元作为违约金。合同履行过程中，原告发现被告未经原告允许擅自改变了系争房屋的基本结构，造成毁坏，将原本二室二厅的房屋改造成为五室五卫结构，使得租赁物毁损灭失的风险增加。原告基于不动产安全、消防安全等原因，于2019年9月20日向被告发送《限期恢复原状通知书》，但被告拒绝按通知内容将系争房屋恢复原状。被告拖欠支付自2019年12月1日起的租金，经原告多次催讨未能在合理期限内支付。2020年2月18日，原告向被告提出解除合同。被告尚拖欠系争房屋的水电费。故原告诉至本院。戴亮辩称，原告确向其发送过《限期恢复原状通知书》，但其未改变房屋结构，现仍为二室二厅的结构。其于2020年1月1日将租金以现金方式支付给原告，但原告拒收。原告故意让其存在拖欠租金的情况，以此解除合同。后因疫情期间其居住老家，故未能及时支付租金及水电费，现同意支付拖欠的租金及水电费。租赁合同还在履行过程中，其不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2012年4月25日、2015年6月1日、2017年5月10日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告分别就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》三份，约定原告将系争房屋出租给被告，第三份合同约定的租赁期限至2019年6月1日止。合同签订后，原告向被告交付系争房屋(毛坯房)。2019年4月28日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2019年6月1日起至2024年7月1日止；月租金为6,000元，乙方应于租金到期月的7日前向甲方支付租金；租赁保证金为6,000元。该合同第5.2条约定：“租赁期内,乙方应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备。若由于乙方的不当或不合理的使用，致使该房屋或其附属设施、设备损坏，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。”第5.4条约定：“租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权对该房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠与甲方。”第7.1条约定：“本合同生效后，甲、乙双方应当诚信履行。如任何一方没按合同事项履行的则被视为违约。且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为10个月的租金。……”合同还约定了其他事宜。合同签订后，被告继续使用系争房屋。2019年8月，被告对系争房屋进行装修。2019年9月20日，原告向被告发送《限期恢复房屋原状通知书》，表示因发现被告存在违反合同转租及违法改变房屋结构的行为，将原二室二厅的房屋分割成五室五卫结构，此改造改变了原有承租房屋的结构，因房屋易燃材料的增加、人口密度过大存在着严重的消防安全隐患，增加了出租房的使用、毁损灭失的风险，故要求被告收到该通知起三十日内恢复原状、停止侵害，继续按合同履行义务，否则原告有权要求解除合同、赔偿损失。原告认为被告改变房屋结构、拖欠租金的行为构成违约，故于2019年10月诉至本院，要求判如所请。另查明，合同签订后，被告向原告支付押金6,000元，并陆续支付自2019年6月1日起至2019年11月30日止的租金。第一次庭审后，被告向原告支付30,000元作为自2019年12月1日起至2020年4月30日止的租金。被告另通过微信向原告支付6,000元作为自2020年5月1日起至2020年5月31日止的租金，但原告未收取。原告表示如判决合同不予解除，则要求被告支付自2020年5月1日起至2020年5月31日止的租金6,000元。审理中，原告提供于2019年9月17日在系争房屋处拍摄的视频，证明装修时客厅处仍有两堵墙。经庭审质证，被告表示客厅处的两堵墙系于2012年装修时加砌，2019年再次装修时已拆除。原告提供原告之友与被告之母于2019年9月19日在系争房屋处的谈话录音光盘，证明被告之母承认改变房屋结构并转租。经庭审质证，被告认可谈话录音的真实性，但表示其母不居住于系争房屋，不清楚具体情况，2019年再次装修前确将客厅分割出租给四人，但2019年再次装修后未将客厅分割，未对外出租。原告提供原、被告的短信聊天记录，证明原告于2020年2月4日向被告催讨租金并提供收款账号，但被告不予支付，故原告于2020年2月18日向被告发送短信要求解除合同，合同于2020年2月18日解除。经庭审质证，被告认可短信记录的真实性，但表示其于2020年2月4日前曾向原告支付租金但拒收，后因疫情原因原告居住在老家，故未能及时支付。原告提供病例，证明原告于2019年患有帕金森综合症及抑郁症，无法对合同状态做出明确表态。经庭审质证，被告对上述证据真实性不予认可，认为原告精神状况正常。被告提供原、被告于2019年9月4日的谈话录音光盘，证明原告知晓系争房屋在2012年至2019年8月期间分割成三间对外出租；经庭审质证，原告认可录音的真实性，但表示谈话日期为2019年9月24日，系原告对被告改变房屋结构之事提出异议。2020年4月19日，原、被告方人员共同至系争房屋处对装修状况进行查看并拍摄视频。原告表示被告将两卧室及储物间原有门封掉，在墙体上重新打开一扇门；将南阳台改造成卫生间(内有简易马桶、出水口)，将南阳台隔音门包进墙体内；系争房屋内堆放马桶等物品，用于转租使用。被告则表示其改变两卧室房门的尺寸但未移动位置；储物间原本没有门，其加砌墙面；未将南阳台改造成卫生间，预留出水口防止雨水，没有安装马桶，堆放物品系从他处搬来；2012年装修时已将南阳台隔音门砌进墙内，留一半的门可以移动，现房屋结构仍为二室二厅一卫的结构。以上事实，由原告递交的《上海市房屋租赁合同》《限期恢复房屋原状通知书》、水费缴费单、电费发票联、短信记录、录音光盘、视频光盘，被告递交的《上海市房屋租赁合同》、视频光盘等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中，被告应按照合同约定的租金标准及付款期限履行支付租金的义务。从实际履行情况来看，被告确存在迟延支付的情形，但拖欠行为发生于本案诉讼期间，庭审中被告亦同意支付租金并在第一次庭审后已向原告补齐欠缴的租金。故原告以被告拖欠租金为由要求解除租赁合同，本院难以支持。被告认可于2019年前曾将系争房屋分割进行转租，但双方于2019年6月再次签订合同后，被告已恢复原房屋结构进行重新装修，虽在装修过程中存在部分改动，但考虑到改动涉及较小面积，并未改变房屋整体结构，亦不足以构成解除合同的情形。原告以被告堆放物品推断被告仍会继续转租的意见，本院难以采信。基于合同继续履行，原告要求被告迁出系争房屋的诉讼请求，本院不予支持。原告主张按照合同第七条的约定要求被告支付违约金，该条违约金的性质系解约违约金，基于合同继续履行，故原告要求被告支付上述违约金，本院不予支持。原告要求被告支付自2020年5月1日起至2020年5月31日止的租金及拖欠的水电费，具有事实和法律依据，被告亦同意支付，故本院予以支持。原告以其存在相关疾病导致认知存在问题，本院结合合同的履行情况，对该意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、被告戴亮于本判决生效之日起十日内支付原告毛若平自2020年5月1日起至2020年5月31日止的租金6,000元；二、被告戴亮于本判决生效之日起十日内支付原告毛若平水费99.40元、电费133元，共计232.40元；三、驳回原告毛若平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取计650元，由原告毛若平负担500元，由被告戴亮负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年五月二十日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。