重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终1783号上诉人（原审被告）：周理，男，1981年7月8日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：胡小秋，重庆佰鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷娅，女，1963年7月6日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：米善杰，重庆隆科律师事务所律师。上诉人周理因与被上诉人雷娅租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初10204号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人周理的委托诉讼代理人胡小秋、被上诉人雷娅的委托代理人米善杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周理上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由雷娅承担。事实及理由：1.雷娅提起本案诉讼的主体不适格。《五星招待所租赁协议》中的出租方为重庆正昌实业有限责任公司五星招待所，并非雷娅，该协议所涉权利义务应由该招待所享有。2.一审判决对合同履行情况的认定错误。（1）雷娅交付的重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村XX号第三层房屋（以下简称涉案房屋）面积不符合合同约定，且涉案房屋老旧严重，周理对房屋进行装修改造共计花费20余万元。（2）2017年5月，周理在得知涉案房屋被法院查封后即与徐传胜、雷娅协商解除合同事宜，之后并未再继续占有房屋。（3）周理接收房屋后便按规定缴纳了2017年4月17日至2018年4月16日为期一年的宾馆信息上传系统使用费，但雷娅于2017年9月向派出所作虚假陈述称周理未缴纳治安管理上传系统费用，导致酒店被停业至今，无法营业。（4）重庆正昌实业有限责任公司五星招待所没有特种行业许可证，不具备开办酒店宾馆的条件。（5）雷娅在出租房屋时隐瞒足以影响周理承租意向的事实，且在合同履行过程中违反合同约定，导致合同目的不能实现，对此应承担法律责任。雷娅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由：1.涉案房屋的所有权人系重庆正昌实业有限责任公司法定代表人何庆树，重庆正昌实业有限责任公司与雷娅签订《五星招待所承包经营合同》，将涉案房屋承包给雷娅，何庆树在一审中亦已对雷娅将房屋转租给周理的事实予以确认，故本案中雷娅的诉讼主体适格。2.石坪桥派出所于2019年8月5日出具的《情况说明》能够证明涉案房屋停止经营的原因归结于周理及其合伙人张杰，与雷娅无关。3.涉案房屋虽被查封，但人民法院并未通知周理腾退房屋，不影响周理正常使用房屋，即使涉案房屋被司法拍卖，也不能改变雷娅对房屋的承包经营权。雷娅向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁协议；2.判令周理将租赁房屋返还给雷娅；3.判令周理给付2017年7月至2018年4月的租金10万元及违约金2万元；4.判令周理按照月租金1万元的标准支付雷娅从解除合同之日起至腾退房屋之日止的租金占用损失；5.本案诉讼费由周理承担。一审法院认定事实：涉案房屋所有权人为何庆树，何庆树为重庆正昌实业有限责任公司法定代表人。2012年1月1日，重庆正昌实业有限责任公司与雷娅签订《五星招待所承包经营合同》，约定重庆正昌实业有限责任公司将位于重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村XX号第三层房屋五星招待所承包给雷娅，承包期20年。2017年3月16日，雷娅与周理签订租赁协议，约定雷娅将重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村XX号第三层办公用房建筑面积845.6平方米房屋租赁给周理经营使用，并同时对租金、租期、违约责任等进行了约定。之后，周理将该处用作经营宾馆。周理在使用过程中，共计支付了租金30000元（2017年3月16日至2017年6月15日的租金）以及保证金20000元。一审法院另查明，重庆正昌实业有限责任公司法定代表人何庆树明确向一审法院表示同意雷娅的转租。2017年8月，周理在经营中，因未按照公安机关的规定缴纳宾馆上传信息系统费用，且在公安机关通知张杰缴纳后仍未予缴纳，公安机关便通知雷娅暂停经营。周理在一审审理中陈述张杰系其经营合伙人。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。雷娅与周理签订的租赁合同是双方真实意思表示，且其内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，签订合同后，雷娅便将房屋交付周理，周理便一直使用该房至今，但其却未按约定给付相应的租金，其不给付租金系根本违约，致使雷娅签订合同的目的不能实现，周理应当对此承担相应违约责任，故雷娅起诉要求解除合同、退还房屋、给付租金（2017年6月16日至2018年4月15日）等诉讼请求，理由正当、证据充分，该院予以支持。关于周理提出涉案房屋被查封不能正常经营的问题。该院认为，房屋虽被查封，但法院尚未通知周理腾退房屋并没有影响周理正常使用房屋。且即使房屋进行司法拍卖，变更所有权人，也不能当然确认改变雷娅的承包经营权，雷娅有权继续使用该房屋，因此，对于周理的此观点，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审判决：“一、原告雷娅与被告周理于2017年3月16日签订的《五星招待所租赁协议》于本判决生效之日解除；二、被告周理于本判决生效后10日内将重庆市九龙坡区石坪桥建筑二村XX号第三层办公用房建筑面积845.6平方米房屋退还给原告雷娅，如未退还，则按每月10000元的标准给付原告雷娅房屋占用损失；三、被告周理于本判决生效后10日内给付原告雷娅租金100000元及违约金20000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1350元，由被告周理负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审审理期间，周理向本院提交了以下证据：1.《重庆增值税普通发票》一张；2.《航天金盾治安管理信息系统登记表》一张；3.石坪桥派出所于2020年4月27日出具的《关于对石坪桥派出所2019年8月5日出具的中部分内容予以更正的说明》，其中载明：“重庆市正昌实业有限公司五星招待所在2017年8月至10月期间不存在未缴纳重庆市旅馆业治安管理信息系统的软件维护费用的情况。但该招待所信息上传系统不能正常上传住宿旅客信息的情况属实。该招待所存在未如实登记上传住宿旅客信息的情况，石坪桥派出所将该情况告知雷娅，让其说明情况并自行整改完善。2017年9月30日，雷娅来所提交了停业整改书面申请（停业时间为2017年9月30日至2017年10月31日）。整改期满后，该招待所至今未申请重新开业。该招待所自行申请停业的原因与是否按期缴纳信息上传系统相关费用无直接关系。”周理拟通过证据1、2证明周理在承租涉案房屋后已按照公安机关的相关规定缴纳了治安管理上传系统费用；拟通过证据3证明其上诉请求成立。雷娅质证后表示:1.对该证据1、2的真实性、合法性无异议，认为该证据只能证明缴纳治安管理上传系统费用的时间是2017年4月17日，即周理曾缴纳过该费用，但石坪桥派出所于2019年8月5日出具的《情况说明》中载明周理在2017年9月即停止缴纳该费用。2.周理提交的证据3已过举证期限，不应被采信。即使被采信，证据3亦证明五星招待所停业的实际原因是未如实登记上传住宿旅客信息，而该项工作应由周理完成，与雷娅无关。本院认为，周理提交的证据1、2、3，证据来源合法真实，本院对其真实性、合法性均予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，重庆正昌实业有限责任公司与雷娅签订的《五星招待所承包经营合同》以及重庆五星招待所与周理签订的《五星招待所租赁协议》均系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。针对周理的上诉请求及理由，本院分别作如下评述：关于雷娅诉讼主体是否适格的问题。虽然《五星招待所租赁协议》的甲方当事人为重庆五星招待所，即重庆正昌实业有限责任公司五星招待所，但该招待所的负责人系雷娅；雷娅以个人名义与重庆正昌实业有限责任公司签订《五星招待所承包经营合同》，获得该招待所承包经营权；重庆正昌实业有限责任公司法定代表人何庆树在一审中亦明确同意雷娅将该招待所所在的房屋转租给周理。故本案中，雷娅诉讼主体适格，有权提起本案诉讼。关于周理上诉所称雷娅交付的房屋面积不符合合同约定，且房屋老旧严重，周理对该房屋进行装修改造等共计花费20余万元的问题。本院认为，首先，周理提供的证据不足以证明雷娅交付的房屋面积与合同约定不符。其次，即使房屋面积与合同约定不符，但周理在接收房屋后对房屋正常使用长达几个月的时间，周理并未提供证据证明其在使用房屋过程中曾就房屋面积与合同约定不符的问题向雷娅进行过主张，说明周理对房屋状况已予认可。即使房屋交付面积确与合同约定不符，周理亦应根据租赁协议约定另行向雷娅进行主张，但不能作为其不交纳租金的理由。再次，周理主张其对涉案房屋进行装修改造产生了相关费用，但并未提供证据予以佐证。即使周理所主张的这一事实成立，亦应由周理另行向雷娅进行主张，本案对此不予处理。周理的这一上诉理由，不能成立。关于周理上诉所称因涉案房屋被查封，其于2017年5月即与雷娅协商解除租赁合同，之后未再继续占用房屋的问题。本院认为，首先，涉案房屋虽被司法查封，但并未进入司法拍卖程序，法院亦未通知周理腾退房屋，周理并未因此无法正常使用房屋。另外，雷娅在涉案房屋被司法查封前即获取了五星招待所的承包经营权，即使涉案房屋被司法拍卖，变更所有权人，亦并不当然改变雷娅的承包经营权。在雷娅的承包经营权未被取消之前，雷娅有权继续使用该房屋，而雷娅又将该房屋出租给周理使用，周理亦有权继续使用涉案房屋。因此，涉案房屋被司法查封，并不影响周理对涉案房屋的正常使用。其次，根据本案查明的事实，虽然周理曾以涉案房屋被司法查封为由提起诉讼要求解除其与徐传胜签订的五星招待所《转让合同》，但周理就五星招待所的经营权和房屋租赁权分别签订了《转让合同》与《租赁协议》，两份合同涉及的内容、法律关系均不相同，相互独立，周理要求解除五星招待所转让合同的法律效力并不及于其要求解除房屋租赁协议的效力；周理亦未提供其他证据证明其以其他形式与雷娅协商过解除租赁协议。再次，根据石坪桥派出所于2020年4月27日出具的《说明》，雷娅是在2017年9月30日才到石坪桥派出所申请停业，说明在此之前周理经营的五星招待所处于正常营业状态，并非如周理所述其未占用房屋。即使五星招待所在2017年9月30日之后处于停业状态，周理亦未提供证据证明其在该招待所停业之后就未再继续占用该房屋，相反在本案一审庭审中，周理陈述涉案房屋在其手上并表示不愿意退还房屋，足以说明周理并未将涉案房屋退还给雷娅。因此周理的这一上诉理由，亦不能成立。关于五星招待所停业原因的问题。首先，周理为证明其已缴纳了为期一年的治安管理上传系统费用，在二审中提交了《重庆增值税普通发票》及《航天金盾治安管理信息系统登记表》。虽然发票中载明开票日期系2017年4月17日，以及缴纳单位为年，但并未明确缴纳费用的使用期限，故本院无法确定周理缴纳的是否是2017年4月17日至2018年4月16日这一期间的费用。其次，根据石坪桥派出所于2020年4月27日出具的《说明》所载内容，五星招待所停止营业并非未缴纳治安管理上传系统费用，而是该招待所未如实登记上传住宿旅客信息。也就是说五星招待所虽然是由雷娅向派出所申请的停业，但停业原因是因为周理在经营过程中未如实登记上传住宿旅客信息。雷娅作为五星招待所的负责人，被石坪桥派出所传唤并被告知让其说明情况并自行整改完善，雷娅对此亦提交了为期一个月的停业申请。因五星招待所停业原因并非招待所资质问题或者其他足以影响招待所继续经营的原因，系未如实登记上传住宿旅客信息，周理作为招待所的实际经营者，在一个月的停业期内对招待所进行整改完善后完全可以申请重新恢复营业，但周理并未提供证据证明其在停业期届满后或者整改完善后要求雷娅向派出所申请恢复营业，由此亦可以说明五星招待所自2017年9月30日申请停业起至今仍未重新开业是因周理自身原因所致。故对周理关于五星招待所无法正常营业系因雷娅所致的上诉理由，本院不予支持。关于周理上诉所称五星招待所不具备特种行业许可证，不具备开办招待所资格的问题。因周理已实际经营招待所长达几个月时间，并且在石坪桥派出所几次出具的相关说明中从未提及该招待所不具备特种行业许可证，不得进行经营的情况，故周理的这一上诉理由，不能成立。综合以上原因，本案中，雷娅并不存在隐瞒足以影响周理承租房屋的事项，在合同履行过程中亦不存在违反合同约定的情形。相反，周理在接收房屋后便一直占有、使用该房屋至今，但未按照合同约定支付租金，其行为已构成根本违约。一审判决解除双方签订的《五星招待所租赁协议》，由周理向雷娅退还房屋，如未退还则按相关标准支付房屋占用损失，以及向雷娅支付相应的租金、违约金，符合我国相关法律规定，本院予以确认。综上所述，周理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人周理负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年五月二十六日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶