云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云07民终269号上诉人（原审被告）杨补清,女，彝族，1982年2月1日生，住址：丽江市宁菠县。被上诉人（原审原告）李存全，男，汉族，1977年8月31日生，住址：四川省名山县。委托诉讼代理人：杜成都，男，汉族，1989年4月24日生，住址：昭通市巧家县，系公民代理。代理权限为特别授权代理。上诉人杨补清因与被上诉人李存全房屋租赁合同纠纷一案，不服丽江市古城区人民法院（2019）云0702民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，上诉人杨补清、被上诉人李存全的委托诉讼代理人杜成都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨补清提出上诉请求：一、请求撤销云南省丽江市古城区人民法院作出的（2019)云0702民初1880号民事判决，驳回起诉；二、请求判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院在认定上诉人与被上诉人签订的《转让合同书》合法有效的前提下，以被上诉人未接手房屋钥匙认定合同目的不能实现，合同无法实际履行，支持被上诉人解除合同的诉请定性错误。（一）上诉人与被上诉人签订的《转让合同书》名为转让合同实为房屋租赁合同，合同的签订系双方真实意思表示，该合同合法有效受法律保护，对双方均具有法律约束力，当事人理应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中在合同签订后，上诉人依约已经将店内员工全部遣散，腾退房屋，准备将案涉房屋以及设施设备完全移交给被上诉人，被上诉人也在请人打扫卫生后将其购置的设备床铺搬进了案涉房屋，对房屋实际占用控制并且已经有居住行为，原审法院“被上诉人未接手房屋钥匙”事实认定明显错误。（二）退一万步讲，即使上诉人未交付房屋，被上诉人未接手房屋钥匙也并不能影响双方租赁合同的成立与生效，租赁合同作为诺成合同，并不以交付为生效要件，只要双方协商一致即可，关于双方意思表示真实一致原审法院在庭审中业已予以认定。二、原审法院认定“被上诉人未能与房东另行签订合同，致使转让房屋的合同目的不能实现”的事实错误，导致适用法律错误。2017年6月6日，上诉人与案外人签订《房屋出租合同》约定，上诉人承租案涉房屋期限为八年（自2017年6月6日至2025年6月6日），在其承租期内，上诉人与被上诉人协商一致签订《转让合同书》，合同约定被上诉人承租案涉房屋，上诉人配合被上诉人于2019年11月16日以前与房东签订合同，由被上诉人补交押金20000元，2019年9月10日，上诉人、被上诉人、房东三方约谈，被上诉人与房东另行签订合同事宜时，被上诉人因不愿交20000元押金而中途离开，致使当天另签合同之事未能顺遂，被上诉人的上述擅自、武断行为明显不符合日常的交易习惯，违背了诚实信用原则。即便被上诉人不讲诚信，上诉人仍践约重诺，与房东积极沟通，房东一直明确表示愿意继续与被上诉人签订《房屋出租合同》。本案不存在我国《合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，原审法院违反客观、公正、不偏不倚的中立原则，认定合同目的不能实现错误。涉案房屋每年房租14万元，折合每月房租人民币11667元，上诉人与被上诉人签订合同后，立即将店内员工遣散，及时腾退房屋，由于被上诉人的违约行为，涉案房屋至今空置对上诉人造成的损失不言而喻，原审法院罔顾法律与事实，判决双方解除合同，由上诉人退还被上诉人转让费60000元，显示公平。被上诉人委托诉讼代理人杜成都答辩称：本案是由于上诉人与房东之间存在违约的情况，房东不让我们进去。当时我们的员工也已经坐飞机过来准备经营，但是房东没有让我们经营。关于钥匙的事情，上诉人说已经交给我们了，但是我们从来没有收到过钥匙。我们也没有进房子住过或者经营过。原审原告李存全向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2019年9月5日签订的《转让合同书》；2.原审被告向原审原告补偿双倍转让费120000.00元；3.原审被告向原审原告赔偿经济损失7320元；4.承担原审原告为主张权利而支出的律师费5000元；5.本案的诉讼费由原审被告负担。一审法院认定的事实：位于丽江市古城区房屋系案外人杨国英、赵坤华、杨雨兰所有，2017年6月6日，被告杨补清、案外人卢永光与案外人杨国英签订了《房屋出租合同》，该合同约定，被告及案外人承租上述房屋，租赁期限为八年（自2017年6月6日至2025年6月6日），在承租期限内，若被告转租房屋的，需经得案外人同意；该合同并就租金、违约责任等进行了约定。被告及案外人卢永光之间系合伙关系，2018年4月，案外人卢永光退伙。被告租金支付至2019年11月16日。2019年9月5日，原告李存全委托案外人杜成都与被告杨补清签订了《转让合同书》，该合同约定，被告将其从案外人处承租的位于丽江市古城区房屋转租给原告，转让费为60000元，转让该房屋已经得房东同意，被告配合原告于2019年11月16日前与房东重新签订合同，由原告另补交押金20000元，若一方违约，则违约方需支付双倍转让费给守约方。合同签订后，原告将转让费支付给被告，此后，双方发生争议，诉至法院。一审法院庭后向案外人杨国英核实，案外人杨国英同意转租，原告委托签订合同的杜成都确认，2019年9月8日，原告未接手房屋钥匙。一审法院认为，原告李存全与被告杨补清于2019年9月5日所签订的《转让合同书》系双方真实意思表示，且被告转让行为业已经得房东同意，故一审法院认定，上述合同合法有效，庭审查明，合同签订后，原告已履行了其付款义务，但以房东不同意转租为由，未接收房屋钥匙，但经一审法院事后向房屋所有权人核实，房屋所有权人同意转租，但原告未接手房屋也未与房东另行签订合同，被告租金仅支付至2019年11月16日，因原告未能与房东另行签订合同，致使双方转让房屋的合同目的不能实现，原、被告双方签订的《转让合同书》已无法实际履行，故一审法院对原告诉请被告解除合同予以支持，被告不存在违约，故一审法院对原告诉请被告双倍赔偿原告转让费的主张不予支持，且原告未能提交有效证据证实其损失，故一审法院对原告主张被告赔偿其损失7320元不予支持。合同解除的，双方应当终止履行，故被告应当退还原告已付转让费60000元。针对原告诉请被告支付其为主张权利而支出的律师费，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告李存全与被告杨补清于2019年9月5日所签订的《转让合同书》；二、被告杨补清于判决生效之日起十五日内退还原告李存全转让费60000元；三、驳回原告李存全其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元，减半收取为1473元，由原告李存全负担773元，被告杨补清负担700元。原审原告和原审被告向原审法院提交的证据材料均已随案移送至本院审查。本院二审期间，上诉人向本院提交了四组证据。第一组：微信聊天记录截图，拟证明上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》后，被上诉人故意以“房东不同意转租”为由欲毁约。被上诉人质证称，不认可该证据的三性，同意是在我们签订合同的前提下，超过合同范围内的事情我们是不同意的。第二组：房屋照片，拟证明被上诉人已经接手房屋钥匙，其请人打扫房屋后将购置的床铺搬入涉案房屋并在内居住过的事实。被上诉人质证称，不认可该证据的三性，我们当时买好一切物品，一切东西都到位的时候，房东就不给进去了，我们就没有住，也没有接手钥匙。第三组：工资表、考勤表，拟证明上诉人与被上诉人签订《房屋转让合同》后于当日就将全部在职员工结清工资后遣散，及时腾退了房屋。被上诉人质证称，不认可该证据的关联性，签合同的时候他们还有人在里面经营，考勤表、工资表是上诉人和员工的事情。第四组，录音，拟证明上诉人已经积极履行合同约定的义务即协助被上诉人与房东重新签订合同，房东也明确表示同意转让涉案房屋，不存在合同目的不能实现的情形。被上诉人质证称，不否认录音的真实性，但不能证实其拟证明的内容。本院认证认为，上诉人提交的第一组、第二组证据经被上诉人质证不予认可其三性，且不能证实拟证明的内容，本院不予采信。第三组证据工资表、考勤表与本案没有关联性，本院不予采信。关于第四组证据，本院结合全案综合评判。本院二审查明的事实与一审判决认定的案件事实一致，本院庭后向案外人杨国英核实，案外人杨国英、赵坤华、杨雨兰所有的案涉房屋现状为：正在对外招租，该房屋已经与本案上诉人杨补清没有关系。一审判决对证据的认证正确，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2019年9月5日所签订的《转让合同书》系双方真实意思表示，且被告转让行为业已经得房东同意，该合同合法有效。经本院查明，《转让合同书》签订后，被上诉人已履行了其付款义务，但因交付押金问题发生争议未能磋商一致，被上诉人未能接手房屋也未与房东另行签订合同。上诉人杨补清租金仅支付至2019年11月16日，因被上诉人未能与房东另行签订合同，且案涉房屋现已对外招租，双方转让房屋的合同目的不能实现，上诉人、被上诉人双方签订的《转让合同书》已无法实际履行，故一审法院判令解除合同并无不当，本院予以确认。本案上诉人不存在违约，故一审法院驳回被上诉人由上诉人双倍赔偿被上诉人转让费的诉讼请求并无不当，本院予以确认。关于被上诉人一审提出赔偿损失的诉讼请求，其未能提交有效证据证实其损失，故一审法院驳回被上诉人由上诉人赔偿其损失7320元的上诉请求并无不当，本院亦予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，应当终止履行，故上诉人应当退还被上诉人已付的转让费60000元。关于被上诉人诉请上诉人支付其为主张权利而支出的律师费，无事实及法律依据，本院亦不予支持。上诉人杨补清提出被上诉人已搬入案涉房屋，被上诉人应继续履行合同的主张，其未能提供充分的证据予以证明，故本院不予支持。综上所述，上诉人杨补清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。本案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2946.00元，由上诉人杨补清负担。本判决为终审判决。审判长  薛淑华审判员  张培贵审判员  高精红二〇二〇年五月十二日书记员  杨静怡