呼和浩特市赛罕区人民法院执行裁定书（2020）内0105执异41号异议人（被执行人）：奥日道斯（内蒙古）房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：邓柱廷，该公司董事长。委托诉讼代理人：李汉迎，男，该公司员工，住呼和浩特市。申请执行人：郝润强，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：赵云涛，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥男，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被执行人：内蒙古奇氏房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市。法定代表人：杨志军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张淑东，男，该公司员工，住呼和浩特市。本院在执行申请执行人郝润强与被执行人奥日道斯（内蒙古）房地产开发有限责任公司（以下简称奥日道斯）、内蒙古奇氏房地产开发有限责任公司（以下简称奇氏房地产）房屋买卖合同纠纷［案号:（2018）内0105执3513号］一案中，奥日道斯向本院申请重新选定评估机构对其所有的位于呼和浩特市××区呼国用2007第XXX号土地进行评估。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。奥日道斯称，贵院为了执行郝润强、奇氏房地产与我公司商品房买卖合同纠纷一案，委托内蒙古正誉不动产评估咨询有限责任公司（以下简称正誉评估公司）对异议人所有的位于呼和浩特市××区呼国用2007第XXX号土地中8351.46平方米之外的土地进行评估，正誉评估公司于2019年11月4日出具评估报告，异议人认为正誉评估公司出具的内正誉（2019）（估）字第SFXXX号土地估价报告存在评估程序严重违法、评估人员不具备评估资质、评估标的用途设置错误、适用法律错误等问题，异议人对该评估报告提出异议，理由如下：（一）人民法院超标的评估，严重损害异议人的合法权益。截止到目前为止异议人仅欠郝润强购房款263229.531元及部分利息，现人民法院委托评估机构对异议人所有的5279.49平方米土地进行评估，即使按照该评估报告，评估的总地价高达22532863.31元，超出执行标的22269633.779元。（二）评估人员未经年检，不具有评估资质。案涉评估师王建新通过年检的年度为2009年至2010年，2010年之后至今未进行年检；另一位评估师王桂华通过年检的年度为2009年至2015年，2015年之后至今未进行年检。（三）评估机构评估程序严重违法。（1）人民法院向评估机构出具《委托鉴定函》时间为2019年4月16日，该函要求评估机构“在一个月内做出书面鉴定”，该评估机构出具评估报告时间为2019年11月4日，超过法定期限，程序违法。（2）对新开发土地，可选用成本逼近法，报告中采用了不适合的收益还原法且理由是有宗地出租案例，后面计算过程又采用了建筑出租案例，前后矛盾。就目前房地产市场租售不成比例的状况，只采用基准地价、收益法无法体现市场价值。（3）地价定义与土地容积率存在设定和适用错误，待估宗地应按照商业用地评估。影响地价的一般因素、区域因素采用数据老旧，评估依据与估价原则无针对性，缺乏重要的预期收益原则及贡献原则。综上，人民法院不应当采纳该评估报告，并要求贵院重新委托有资质评估机构对异议人所有的位于呼和浩特市××区呼国用2007第00095号土地中与执行标的相适应的土地进行评估。本院查明，申请执行人郝润强与被执行人奥日道斯、奇氏房地产房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月21日作出（2016）内0105民初8597号民事判决，判决的主要内容为：一、确认内蒙古筑友建筑设计咨询有限责任公司与奥日道斯、奇氏房地产于2012年11月20日签订《商品房买卖合同》为无效合同；二、奥日道斯、奇氏房地产于本判决生效之日起十五日内共同向郝润强返还购房款1500000元并赔偿损失（其中，500000元为基数，自2012年11月20日至实际返还之日止；1000000元为基数，自2012年12月7日至实际返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，暂计算至2017年12月15日为643473.831元，之后损失以未返还金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至实际返还之日止）；三、驳回郝润强的其他诉讼请求。因被执行人奥日道斯对本院作出的（2016）内0105民初8597号民事判决不服，上诉至呼和浩特市中级人民法院，在审理期间，奥日道斯于2018年6月27日申请撤回上诉，呼和浩特市中级人民法院于2018年6月27日作出（2018）内01民终1165号民事裁定，准许奥日道斯撤回上诉。因被执行人未履行生效的法律文书确定的给付义务，申请执行人于2018年11月7日向本院申请强制执行，本院于2018年12月3日作出（2018）内0105执3513号执行裁定，冻结、划拨被执行人奥日道斯、奇氏房地产银行存款2280246元整或查封、扣押其同等价值的财产。2018年12月26日，本院向呼和浩特市不动产登记中心下达了协助执行通知书，请求其协助：一、查封被执行人奥日道斯位于内蒙古呼和浩特市××区呼国用（2007）第XXX号土地中（除已查封的8351.46平方米外的剩余土地，价值28487285元）；二、查封期限为：法院解封止。另查明，中华人民共和国国土资源部于2017年9月6日颁发国土资规[2017]6号《国土资源部关于开展土地估价机构备案工作的通知》，其中第三项备案信息公示和变更规定，土地估价机构备案完成后，其机构名称、备案编号、法定代表人或执行事务合伙人、执业评估师等信息，由省级国土资源主管部门以编号公函形式通过备案系统向社会公示。正誉评估公司受本院委托，对奥日道斯所有的位于呼和浩特市××区呼国用2007第XXX号土地进行评估，于2019年11月4日作出内正誉（2019）（估）字第XXX号土地估价报告，估价结果：用地总面积5279.49平方米，单位面积地价4268元/平方米，评估总地价22532863.32元。另正誉评估公司出具的土地估价报告书附件8显示，内蒙古自治区自然资源厅于2019年2月28日作出的内土估备字[2019]0016号《关于内蒙古正誉不动产评估咨询有限责任公司备案情况的函》显示，评估师：王桂华[土地估价师证书尾号：0128]、王建强[土地估价师证书尾号：0011]。2020年4月26日正誉评估公司向本院出具内正誉字（2020）005号《关于执行异议申请书里提出评估机构出具评估报告超过法定期限问题情况的说明函》，作出说明：据委托方提供《委托鉴定函》的要求最晚在2019年5月15日出具评估报告，但下发委托函后收集资料阶段无法确定待估宗地位置及面积，故要求委托方出具勘测定界图及宗地图为评估依据。以委托方提供的宗地图绘图日期及审核日期2019年10月30日（后附宗地图）为准开始做的评估流程，2019年11月4日提交报告。因此本机构出具评估报告未超过法定期限，出具报告时间在合法合理范围之内。本院认为，评估结果仅仅是确定拍卖保留价的一个参考因素，在评估阶段如果花费过多的时间、精力和费用，不仅增加当事人的负担，而且影响执行的效率。根据法律规定，当事人或者其他利害关系人只有在有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的情况下，才可以重新评估。本案，因土地为不可分的物，适当的超出标的额查封，在法律允许的范围内；其次，评估人员及评估机构具备评估资质。第三，异议人未举出评估机构和评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序违法的证据。综上，奥日道斯的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条、第六条第二款之规定，裁定如下:驳回奥日道斯（内蒙古）房地产开发有限责任公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向呼和浩特市中级人民法院申请复议。审 判 长 王剑军人民陪审员 张素芬人民陪审员 宫 浩 二〇二〇年五月六日书 记 员 王许浩