上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初21977号原告：王某1，女，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：丁某1(系王某1的丈夫)，住同上。被告：王2，男，汉族，住上海市。原告王某1与被告王2房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告王某1的委托诉讼代理人丁某1、被告王2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某1向本院提出诉讼请求：1.解除房屋租赁合同；2.要求被告支付2019年5月23日至2019年9月1日的房租26,666.67元，按每月8000元计算；3.要求被告支付2019年5月23日至2019年9月1日物业管理费2000元，按每月600元计算；4.要求被告支付逾期支付租金的违约金11,280元，每天按月租金3%即240元计算，自2019年5月17日至7月1日，共计47天；5.要求被告支付提前解除合同违约金，按月租金的两倍计16,000元；6诉讼费用由被告承担。事实和理由：经上海泓昌房地产经纪事务所中介，原告与被告在2018年11月14日签订了房屋租赁合同,将原告拥有的座落在上海市零陵路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告,租赁期为一年。双方约定房屋租金每月8000元(不包含物业管理费等),物业管理费由被告支付给原告且代为缴纳,一季度一付并付押金8000元，其他水、电、煤等费用由被告自行缴纳。在2019年5月22之前被告按期支付了租金及物业管理费,但是从5月21日被告应该支付下一期租金起，其一直未支付过租金和物业管理费,期间经过反复催缴被告不予理会。现在上门找不到被告,微信又拉黑,发短信也不回,被告已经严重违约。2019年9月3日，原告为了减少损失，叫锁匠开锁并收回系争房屋。被告中途提前退租解除合同，构成违约。被告的行为侵害了原告合法权益。故原告诉至法院，要求判如所请。王2辩称，自2018年11月被告租赁房屋开始，租了两个月就发现马桶有问题，被告向原告反映，但是一直没有修好。2019年5月9日，被告与原告沟通说将系争房屋由办公室改作仓库使用，因此被告需要搬离东西，但物业公司以为被告要逃离而阻拦被告。被告打电话给原告希望原告和物业公司沟通，但是原告拒绝和物业公司进行沟通，被告遂跟原告说不租了，押金给原告，剩余到2019年5月23日的租金也给原告了。原告说不租了就按照合同办，并没有说不同意。所以被告认为后续是等原告约时间来办理房屋交接手续。2019年5月9日被告已经搬离房屋，但是未将钥匙返还原告，也未通知原告到现场交接房屋。之后被告将原告的微信拉黑。后来原告给被告发短信，被告也明确表示不再继续租赁了。原告知晓被告不再租赁，却还是一直催讨租金，被告也觉得不理解。现被告同意解除合同，且2019年5月9日被告已经在电话中向原告表示了解除合同的意思。2019年5月23日之后的租金、物业费不同意支付。违约金金额过高，要求法院调低。同意用押金抵扣违约金。本院认定事实如下：系争上海市零陵路XXX号XXX室房屋由原告、案外人丁某2共同共有。2018年，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用。甲方于2018年11月14日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2018年11月23日起至2019年11月22日止。出租月租金8000元。乙方应于每次租金到期日前七日内支付该房屋租金,先付后租。租金每三个月支付一次,即24,000元。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按月租金的3%向甲方支付违约金。甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为8000元整。甲方收取乙方房屋租赁保证金时出具收据。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分甲方须于甲乙双方结清一切费用及事物交房之日起3日内无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所发生的物业管理费、房屋租赁发票、水、电、煤、宽带等办公期间所产生的使用费用由乙承担。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……甲方交付的该房屋不符合本合同的约定,致使不能实现租赁目的的;或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按月租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。补充条款：2018年11月14日至23日为乙方装修期，装修期内不计算房屋租金，但装修期内物业管理费由乙方承担。2018年11月管理费300元以及后每月600元由乙方付给甲方，再由甲方缴纳。合同另有其他约定。后原告将系争房屋交付被告使用，被告已支付了保证金8000元、截至2019年5月22日的租金。2019年5月9日，被告发微信给原告，称“那边空气不好，先当仓库用马桶一直就没好过”。原告回复称马桶问题已经解决，“合同履行到一半，有什么变化，一切按合同办事现在不要找借口了，有什么事大家按照合同约定办”，后双方进行了微信通话。2019年5月23日、24日、6月16日，原告通过向被告催讨租金，但显示“消息已发出，但被对方拒收了”。(被告称此时已将原告微信加入黑名单，所以没有收到该信息。)2019年5月24日、6月17日，原告短信向被告催讨2019年5月23日至8月22日的租金。2019年7月9日，被告回复“房子我五月份中旬已经明确电话你告知不继续租了，押金都在你这里，不要再继续骚扰我了”。2019年7月2日，上海菱建物业管理有限公司出具证明：系争房屋的物业管理费只交到2019年5月份。(被告称物业费是按整月支付的，其搬离时将物业费结清到2019年5月底。原告称被告支付了一期物业费给原告、支付了一期物业费给物业公司，物业公司称少交了，因为双方租赁期限从23日起算，所以原告从2019年5月23日向被告主张物业费。)2019年7月3日，原告起诉至法院。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有上海市房屋租赁合同、房地产权证、证明、微信记录、短信记录等证据证实，本院予以确认。审理中，原告称因为2019年5月23日之后联系不到被告，也没有收到被告后续的租金，故于2019年7月初诉至法院，原告不清楚被告何时搬离，后来原告询问邻居，邻居称很长时间没有人了，所以2019年9月3日原告前去收回房屋，当时房屋内已空。原告称，2019年5月份，被告提出要结束合同、不租了，原告不同意。后来被告自行搬离，物业公司遂打电话询问原告，原告打电话给被告但被告未接电话，物业公司即不同意被告搬离，此时(2019年5月9日)被告才电话联系原告说将房屋改作仓库使用。原告同意被告变更房屋用途，并告知物业公司允许被告搬走物品。后原告称，被告是先提出将房屋改作仓库使用，后才提出提前退租。后原告又称，2019年5月8日，物业公司打电话给原告称被告在搬走办公桌椅等。原告随即打电话给被告，被告未接电话。2019年5月9日上午，原告联系物业公司询问被告缴纳物业费的情况，得知被告未缴纳物业费、并在晚上搬走物品，有逃离的迹象，因此原告要求物业不准被告搬离。后被告才联系原告称将房屋改作仓库使用，原告同意其改变房屋用途，遂通知物业公司在被告结清物业费欠费的情况后给被告搬走办公用品。此后原告多次电话联系被告想约时间书面修改合同上的房屋用途，被告说是请示老板后再约时间，但是此后一直没有回音。原告从未同意被告提前结束合同，被告说是将房屋改作仓库，从未提出交还房屋钥匙、退房、支付违约金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。原告要求解除合同，且已收回房屋，被告已搬离房屋、亦同意解除合同，双方均同意解除合同，此于法无悖，本院予以认可。结合双方庭审陈述、往来聊天记录可知，被告曾提出将系争房屋用途由办公改为仓库，原告予以同意；被告曾提出提前解除租赁合同，原告表示“按照合同约定办”，现并无其他证据可以证明双方已就此协商一致，故仅凭此难以认定双方已协商一致提前解除租赁合同。被告称因系争房屋马桶存在问题、原告拒绝与物业沟通被告搬离办公用品的事宜，故向原告表示不再继续租赁房屋。即使被告所述情况属实，但此既不符合约定解除条件、又不符合法定解除条件，在原告并未明确同意提前解除合同的情况下，被告未按期支付租金、擅自搬离房屋、提前解除合同已属违约，原告要求被告支付逾期支付租金违约金、提前解除合同违约金，于法有据。被告辩称违约金金额过高，要求法院予以调低，该意见本院予以采信。结合被告违约程度、原告损失情况等因素，本院酌情确定被告支付逾期支付租金违约金500元、提前解除合同违约金8000元。被告先称2019年5月9日仅是搬离办公用品、房屋还是作为仓库使用，后又称2019年5月9日已经搬离房屋，但被告也表示未联系原告退还交接房屋、未返还房屋钥匙，故原告于2019年7月3日向法院起诉，并于2019年9月3日自行收回房屋，期间尚属合理，现原告主张截至2019年9月1日的租金、物业管理费，依据充分，本院予以支持。上海菱建物业管理有限公司证明系争房屋的物业费已经交到5月份，故原告自2019年5月23日主张物业费依据不足，起算点本院予以调整。故被告应向原告支付2019年5月23日至2019年9月1日的租金26,666.67元(8000元/月*3月+8000元/月/30天*10天)、2019年6月1日至2019年9月1日的物业管理费1820元(600元/月*3月+600元/月/30天*1天)。被告已支付租赁保证金8000元，现双方均同意用以抵充被告应支付的违约金，此于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除王某1、王2就上海市零陵路XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》；二、王2于本判决生效之日起十日内支付王某12019年5月23日至2019年9月1日的租金26,666.67元、2019年6月1日至2019年9月1日的物业管理费1820元；三、王2于本判决生效之日起十日内支付王某1逾期支付租金违约金500元、解除合同违约金8000元；四、王2已支付王某1的租赁保证金8000元用以冲抵以上第三项王2的应付款项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计448元，由王2负担330元，王某1负担118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年五月七日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。