山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1495号上诉人（原审被告、反诉原告）：何爱芬，女，1971年7月13日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张锁印，男，1974年8月27日出生，汉族，住河南省夏邑县。委托诉讼代理人：陈泰来，山东宸来律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟晓明，山东宸来律师事务所律师。上诉人何爱芬因与被上诉人张锁印房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何爱芬上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判一审判决第三项为“何爱芬于判决生效后十日内向张锁印赔偿装修现价值9562元”，改判一审判决第六项为“张锁印应于判决生效之日起十日内向何爱芬支付电费14744.40元、水费1055元”；2.一、二审诉讼费用由张锁印承担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错。一、被上诉人实际向上诉人交付的款项总金额为15万元。《房屋租赁合同》明确约定房屋年租金为15万元，保证金为1万元，被上诉人主张实际支付20万元没有合同依据。微信聊天记录表明双方口头就租金支付方式达成一致意见，即2017年5月20日之前先付5万元定金，再支付其余款项。被上诉人于2017年5月17日合同签订当天通过支付宝账户支付租金1万元；2017年5月20日上午通过支付宝账户支付1万元租金，上诉人得知后通过微信要求被上诉人“把5万块钱都打过来，打不过来的话就不和你合作了。”，被上诉人回复后下午又通过支付宝账户支付1万元租金；2017年5月23日被上诉人在上诉人处刷卡分两笔支付2万元租金，上诉人当场就已经收到的5万元租金向被上诉人出具了“今收到张锁印5万元，伍万元整”，并签字写日期，后面的“房租押金”并非上诉人所写，已付款项的性质双方在微信聊天时已经明确。2017年6月5日，被上诉人在上诉人处刷卡，分别以1.5万元、8.5万元的金额共向上诉人支付10万元租金，上诉人的丈夫基于累计收到被上诉人租金15万元的前提，向被上诉人出具了15万元的收据。被上诉人主张向上诉人实际支付20万元款项没有事实依据。被上诉人并未就15万元收据所涉剩余5万元的款项来源、交付方式举证并加以详细说明，应承担举证不能的不利后果。从整个付款过程上可以分析出被上诉人资金紧张，必然不会同意上诉人随意增加需付款项。从被上诉人的交易习惯来看，其一直是以转账进行交付的，支付房租当天一部分使用转账一部分使用现金的理由很难令人相信。二、《房屋租赁合同》第十二条第5款中的“退租”是解除租赁合同的意思表示。上诉人认为“退租”一词并无歧义，大多数人对退租的理解就是解除租赁合同的意思，根据《房屋租赁合同》第十二条第2款的约定，合同对于退还租金的表述非常明确，对于违约条款的约定也十分明确。一审法院仅凭上诉人是违约方就将不利的解释强加给上诉人，没有任何法律依据。三、关于可得利益损失是否有存在的可能性。本案中被上诉人主张的可得利益损失属于经营利润损失，在经营的过程中利润的获取受很多因素影响。非违约方负有对可得利益损失总额、必要交易成本（如通过进货单，发票和纳税凭证进行举证）的举证责任，被上诉人并未履行法定的举证责任，且一度因无法提交有效证据而放弃审计鉴定，根本无法判断被上诉人在上诉人尚未违约时经营状况是盈是亏。若被上诉人自始亏损，则无可得利益一说，故被上诉人应承担举证不能的不利后果。另外，双方就违约责任已进行明确约定，被上诉人没有主张可得利益损失的合同依据。一审以被上诉人提供的所谓的“2018年山东省批发和零售业标准”作为判决依据，难以令人信服。四、上诉人主张的水电费被上诉人并未实际支出，是由上诉人代为支出的，既然法院认定为被上诉人的经营成本，则应由被上诉人支付给上诉人。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，水电费也应由被上诉人承担。张锁印辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人明知有约定却仍然要违约，根本原因是违约成本过低，上诉人获得的利润更丰厚，即使赔偿被上诉人的损失仍有利润，其行为违反诚实信用原则，给被上诉人造成巨大经济损失。一、被上诉人实际支付了租金15万元，押金5万元，共计20万元。上诉人对5万元押金收条及15万元租金收据真实性无异议，是基于认可收到5万元押金和15万元租金的情况下才会出具。根据房屋租赁市场交易习惯，出租人收取房屋押金是正常行为，涉案租赁物位处市政中心，面积较大，上诉人是转包人，收取5万元押金合情合理。二、关于退租的意思，一审法院的观点符合公平正义。上诉人明知与被上诉人之间有约定，仍恶意单方主动违约，导致被上诉人遭受巨大经济损失，应对退租内容做出对上诉人不利的解释。三、根据《中华人民共和国民法通则》及《合同法》相关规定，在出现合同约定或法律规定当事人可以行使解除权解除合同的违约行为的情况下，守约方可以选择解除合同，并要求赔偿损失，可得利益也在损失赔偿范围之内。本案不应以上诉人怀疑被上诉人经营是否亏损来考虑可得利益是否有存在的可能性，可得利益的根本目的具有惩罚性因素，是为了遏制违约行为的发生，上诉人明知有约定仍故意违约，更要对其违约行为进行惩罚。一审法院判令上诉人赔偿被上诉人可得利益损失合理合法。关于适用的标准问题，被上诉人2018年提起本案诉讼，2018年度的数据并未公布，因此实际适用的仍然是2017年发布的数据，山东省批发和零售业标准是简称。四、上诉人作为违约者向守约者反诉要求支付水电费，没有事实和法律依据。张锁印向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.何爱芬返还租金150000元、押金50000元，共计200000元；3.何爱芬赔偿装修损失9562元、营业经济损失（可得利益损失）183324元（按照2018年山东省批发和零售业标准61108元计算3年）、仓库租金8000元，共计200886元；4.何爱芬赔偿投资的空调、冰柜、工作台冷柜、工作台、电子秤、电脑、管理系统、厨房用品、烤箱、起酥机、烤架、风幕柜损失共计203150元；5.案件受理费由何爱芬承担。何爱芬反诉请求：1.张锁印支付电费14744.40元、水费1055元；2.张锁印将房屋恢复至出租前的状态；3.张锁印支付逾期返还门面的房屋占有使用费（按照15万每年的标准，自2018年7月1日起计算至返还门面为止）；4.张锁印将“蓬莱市登州张锁印超市”的注册地从山东省蓬莱市迁出；5.张锁印承担反诉费。一审法院认定事实：何爱芬与黄庆炉于1993年12月15日登记结婚。2016年2月20日，黄庆炉作为承租方、蓬莱市第一百货有限公司作为出租方针对坐落于蓬莱市钟楼东路8号：第一百货商场营业楼一层至二层等签订租赁经营合同，租赁期限为2016年4月1日至2036年3月31日。2017年5月17日，张锁印作为承租方（乙方）、何爱芬作为出租方（甲方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其合法拥有的坐落于蓬莱市钟楼东路市政府对面的一百货大楼最东侧房屋出租给乙方作为商业门面使用。租赁期3年，自2017年7月1日至2020年7月1日，年租金15万元。租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务等由乙方自行承担。合同第十二条第五款约定，甲方在乙方经营超市、水果项目之后在整个一百货大楼不会经营其他水果、超市，也不允许其他租户经营超市、水果。若违反乙方有权退租，甲方并赔偿其相应损失。合同签订后，张锁印对涉案房屋进行装修，并于2017年6月13日注册成立了名称为“蓬莱市登州张锁印超市”的个体工商户，办理了营业执照，经营范围零售：果品、蔬菜、酒、米等。2017年10月29日，黄庆炉作为出租方（甲方）、利群集团蓬莱购物广场有限公司作为承租方（乙方）签订福记农场生鲜社区超市房屋租赁合同，约定甲方将坐落于蓬莱市钟楼东路8号（即蓬莱市第一百货有限公司）的建筑物出租给乙方用于商业经营，租期为2017年12月1日至2027年11月30日。2018年5月3日，张锁印以何爱芬违反合同约定，将张锁印旁边门市房出租用于超市经营，直接导致营业收入急剧降低，无法正常经营为由，起诉至一审法院。2018年6月8日开庭审理过程中,何爱芬当庭表示同意解除与张锁印的租赁合同关系,故认定本案租赁合同解除日为2018年6月8日。截至合同解除日，张锁印应支付何爱芬租金为11个月零8天，计140788元(150000元/12个月×11个月+150000元/365天×8天)。经张锁印申请，法院委托烟台天平价格评估事务所有限公司对蓬莱市登州张锁印超市内装修现价值进行鉴定。该所于2019年1月21日出具价格评估报告书，价格鉴定基准日为2019年1月16日，价格鉴定意见：鉴定基准日蓬莱市登州张锁印超市内装修现价值为9562元，其中包括空调、2台谷轮冷凝机组、美的热水器、6个摄像头的安装、拆卸费。张锁印支付鉴定费2500元。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1.关于张锁印已向何爱芬支付款项数额问题。张锁印主张，2017年5月23日，何爱芬向张锁印出具收条，载明：“今收到张锁印5万元，伍万元整，房租押金”。2017年6月5日，黄庆炉向张锁印出具“今收房租款”150000元的收款收据，因此张锁印共向何爱芬支付200000元。何爱芬质证称真实性无异议，当时确实收取50000元房租，并出具收条，后收齐150000元，向对方统一出具了150000元收据，但之前收条没有收回。一审法院认为，何爱芬针对其辩称意见未能提交相应证据佐证，法院无采信依据，张锁印的主张能够与其提交的证据相对应，法院予以确认。2.关于何爱芬应否承担违约责任问题。双方签订的房屋租赁合同第十二条第五款明确约定，“甲方在乙方经营超市、水果项目之后在整个一百货大楼不会经营其他水果、超市，也不允许其他租户经营超市、水果。若违反乙方有权退租，甲方并赔偿其相应损失”。上述约定系双方真实意思表示，应对双方产生约束力。何爱芬在明知上述约定的情况下，又与利群集团蓬莱购物广场有限公司签订福记农场生鲜社区超市房屋租赁合同，构成根本违约，因此应当承担违约责任。何爱芬辩称张锁印违约在先，但未提交证据证明其在张锁印起诉前曾实际向张锁印主张违约事实，即使张锁印存在违约行为亦不能作为何爱芬不应承担违约责任的抗辩理由，因此对何爱芬的辩称意见不予采信。3.关于何爱芬应赔偿损失数额及其反诉请求。针对合同约定的“若违反乙方有权退租，甲方并赔偿其相应损失”这一内容，张锁印主张是指乙方有权退还租金，甲方赔偿乙方投资经营等所有损失。何爱芬主张“退租”系解除房屋租赁合同并返还自租赁合同解除之日起剩余租赁期间的房租，“相应损失”就是前期投入，比如装修。一审法院认为，双方签订合同时约定的“退租”一词存在歧义，现何爱芬在明知该约定的前提下主动违约，因此针对上述内容应做出对何爱芬不利的解释，对张锁印的主张予以采信。截至合同解除日，张锁印应支付何爱芬租金为140788元，现张锁印已经实际支付租金200000元，何爱芬应予返还。但合同解除后，张锁印应及时返还租赁物，因此对于何爱芬反诉要求按照150000元每年的标准，自2018年7月1日起计算至张锁印返还门面为止的房屋占有使用费，予以支持。关于张锁印主张的可得利益损失，实际是合同正常履行情况下张锁印可以期待获得的利益，系经营利润损失。张锁印租赁涉案房屋后成立个体工商户，经营范围为零售，因此张锁印要求按照以2018年山东省批发和零售业标准61108元作为计算标准，予以支持。自2017年7月1日张锁印租期开始之日至2017年12月1日福记农场生鲜社区超市租期开始之日，该5个月何爱芬并未违约，因此张锁印要求计算3年的诉请，不予支持，应计算双方租赁合同剩余期限即2年零7个月，为157862元。关于张锁印主张的仓库租金，何爱芬主张的水电费，均应作为张锁印经营成本，不应再予以计算。关于张锁印主张的装修现价值，因该部分系添附，何爱芬应予赔偿。关于张锁印主张的空调、冰柜、工作台冷柜、工作台、电子秤、电脑、管理系统、厨房用品、烤箱、起酥机、烤架、风幕柜损失，因上述物品均可移动，且部分安装、拆卸费已计入装修现价值，另双方在合同中明确约定“租赁期满……乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有”，因此对张锁印要求何爱芬赔偿上述损失的请求不予支持，张锁印可自行搬离。关于何爱芬要求张锁印将“蓬莱市登州张锁印超市”的注册地从山东省蓬莱市迁出的诉讼请求,不属于法院主管范围,不予处理。关于何爱芬要求将房屋恢复至出租前的状态，因装修形成添附，因此对上述请求不予支持。一审法院认为，张锁印、何爱芬签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。因何爱芬构成根本违约,张锁印有权按照合同约定要求何爱芬承担违约责任。何爱芬应返还张锁印已实际交纳的租金200000元，并赔偿可得利益157862元、装修现价值9562元。合同解除后,张锁印应向何爱芬支付按照年租金150000元的标准，自2018年7月1日起计算至张锁印返还门面为止的房屋占有使用费。对张锁印其他诉讼请求以及何爱芬其他反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决：一、张锁印与何爱芬签订的房屋租赁合同于2018年6月8日解除；二、何爱芬于判决生效后十日内向张锁印返还所收租金200000元；三、何爱芬于本判决生效后十日内向张锁印赔偿可得利益157862元、装修现价值9562元，合计167424元；四、张锁印应于判决生效之日起十日内搬离位于蓬莱市商铺,并向何爱芬支付房屋占有使用费(自2018年7月1日起至清退房屋之日止，按年租金150000元计收)；五、驳回张锁印的其他诉讼请求；六、驳回何爱芬的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9840元，由张锁印负担5159元，何爱芬负担4681元。反诉费1537元，由何爱芬负担160元，张锁印负担1377元。鉴定费2500元，由何爱芬负担。二审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。何爱芬提交山东省2017年分行业国有经济单位平均工资打印件一份，来源于烟台市物价局或统计局的官方网站，证明张锁印适用的标准与本案的情形并不符合。张锁印对证据的真实性无异议，称自己是个体工商户，从事零售行业，主张的可得利益损失确实也是按照其中的批发和零售业在岗职工平均工资61108元/年主张的。关于收条和收款收据，何爱芬解释称：5万元收条是何爱芬打的，因平时一般在牟平，偶尔回蓬莱，与丈夫沟通较少，故丈夫出具收款收据时不知道何爱芬还打过收条，直到张锁印起诉后才知道收条的存在。张锁印称何爱芬的陈述不属实，何爱芬一直在蓬莱居住，双方是在蓬莱认识的，就是与何爱芬签订的租赁合同，关于租赁合同许多事宜都是双方商议的。何爱芬上诉状中主张的已付款项及方式属实，但2017年6月2、3日左右将5万元现金一次性给了何爱芬丈夫黄某，6月5日双方经过电话沟通，何爱芬要求张锁印在其经营的酒店刷卡，刷卡支付完毕后张锁印要求出具收据，何爱芬安排黄某出具收据，黄某当时就给何爱芬打过电话，然后连同其他付款一同开具了15万元的收款收据，张锁印还特意打电话告诉何爱芬账已清。关于水电费，何爱芬主张是从2018年1月至2019年4月4日，电表数从6960到20364，电费单价1.10元，共计14744.40元；水费从张锁印开始使用到2019年4月4日是221方，每方5元，共计1055元。张锁印否认电是其使用的，称2017年底回老家过年回来发现停电了，从此之后再未通过电；水费确实没有交过，认可1055元的水费。2019年9月25日，双方进行了房屋交接。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，何爱芬与张锁印签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。张锁印提交的50000元房租押金收条及150000元房租款收款收据，何爱芬对真实性并无异议，一审法院予以采信并无不当。何爱芬虽依据转账记录主张张锁印只交了150000元房租，但对于己方出具的收条及收款收据未能做出充分合理的解释，故应认定张锁印已向何爱芬支付了50000元房租押金及150000元房租款。双方的房屋租赁合同第十二条第五款约定，何爱芬在张锁印经营超市、水果项目之后在一百货大楼不会经营其他水果、超市，也不允许其他租户经营超市、水果，若违反张锁印有权退租，何爱芬并赔偿其相应损失。双方对何爱芬违反该条约定并无争议，对于该条款约定的“退租”，结合合同全文及交易惯例、平常含义，理解为解除租赁合同更妥当。张锁印主张应理解为返还已支付的全部房租，缺乏充分的依据和证据。涉案房屋租赁合同于2018年6月8日解除，何爱芬应向张锁印返还房租押金50000元；张锁印应支付2017年7月1日至2017年11月30日正常使用涉案房屋期间的租金62500元（150000/12个月×5个月）。涉案房屋租赁合同解除后，双方于2019年9月25日完成房屋交接，因此张锁印应向何爱芬支付2018年7月1日至2019年9月25日期间的房屋占用使用费。因何爱芬违反合同约定导致张锁印请求解除合同，对于何爱芬违约后剩余租期内的租金及占有使用费标准，按照正常年租金150000元的50%计算为宜，共计为136182元（（150000-62500）×50%+184863×50%）。从张锁印支付的房租押金及房租款200000元中兑除其应支付的房租及占有使用费后，何爱芬应返还张锁印1318元租金（200000-62500-136182）。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，何爱芬违约，应赔偿张锁印的可得利益损失。张锁印租赁涉案房屋用于开办个体工商户从事零售业，一审法院按照山东省2017年分行业国有经济单位平均工资中批发和零售业的标准61108元计算计算张锁印的可得利益损失为157862元，较符合本案实际情况。何爱芬要求张锁印支付水电费，张锁印认可1055元的水费，但对何爱芬主张的电费予以否认，何爱芬未能就张锁印的用电事实及数额提交充分的证据证实，故对何爱芬主张的电费不予支持，张锁印应向何爱芬支付水费1055元。综上所述，何爱芬的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定,判决如下:一、维持山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1166号民事判决第一项、第三项；二、撤销山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1166号民事判决第四项、第五项、第六项；三、变更山东省蓬莱市人民法院（2018）鲁0684民初1166号民事判决第二项为：何爱芬于本判决生效之日起十日内向张锁印返还租金1318元；四、张锁印于本判决生效之日起十日内向何爱芬支付水费1055元；五、驳回张锁印的其他诉讼请求；六、驳回何爱芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9840元，由张锁印负担5609元，何爱芬负担4231元；反诉费1537元，由何爱芬负担160元，张锁印负担1377元；鉴定费2500元，由何爱芬负担。二审案件受理费4680元，由何爱芬负担3335元，张锁印负担1345元。本判决为终审判决。审判长  栾海宁审判员  杨卫东审判员  王家国二〇二〇年五月二十五日书记员  孙玉婷