河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终5696号上诉人（原审被告、反诉原告）：程炳华，1964年9月5日出生，汉族，住固始县。委托代理人张亚非，河南振蓼律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告)：河南怡和置业有限公司。地址：固始县怡和首府大厦。统一社会信用代码：91411525735526548M。法定代表人**，董事长。委托代理人：蔡亭，河南蓼阳律师事务所律师。原审第三人：杨月锋，男，1987年4月27日出生，汉族，住固始县。上诉人程炳华因与上诉人河南怡和置业有限公司及原审第三人杨月锋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初3413号民事判决，提出上诉，本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人程炳华及其委托代理人张亚非，上诉人河南怡和置业有限公司的委托代理人蔡亭均到庭参加诉讼。原审第三人杨月锋经法院合法传唤本人未到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人程炳华上诉请求：请求二审法院驳回河南怡和置业有限公司的诉讼请求，程炳华与河南怡和置业有限公司的房屋销售合同合法有效。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。2018年10月底将涉案房屋以541314元卖给何加伦是假证据，未经审核。理由如下：514314元不是正常的市场价，该处房屋价格一间门面房是100万元。何加伦并没有买房，何加伦是怡和公司内部销售副总监司培翠的丈夫。2018年10月份怡和公司内部审计发现涉案房屋还少23万元房款没有交清，而且为此司培翠与销售部总监每人各自还被罚1万元，此房又于2018年10月底怡和公司再卖给何加伦夫妇，这种监守自盗提供假证据的行为也只有怡和公司能做得出来。司培翠夫妇在明知该房已经被程炳华买走且知悉整个案件交易环节的情形下再购买此房的可能性为零，然而一审法院未加审查是否有转账记录以及未对何加伦身份进行核实，便草率认定该房又卖与何加伦司培翠实为不妥。二、一审法院判决错误。客观地说，原审法院对除了怡和公司提供的假合同未加审查而认定错误之外，其余案件事实认定均正确，但正因为对上述假交易合同的认定缺乏足够的证据，因此才导致判决书第6页本院认为部分错误，既然一审法院认定双方所签订的合同合法有效，由于何加伦未办理产权登记，故应当是先合同优于后合同，即维护程炳华与怡和公司于2014年2月6日签订的房屋买卖合同的效力，而不应该解除。即便解除，也应当对房屋现有市场做评估，而不能依据所谓的酌定20万元，一审法院判决错误，请求依法改判。上诉人河南怡和置业有限公司上诉请求：1、请求二审法院在查明事实的基础上依法撤销一审判决，或驳回被上诉人不合理的上诉请求；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审第三人杨月锋在收取被上诉人的款项时虽然是上诉人公司的置业顾问，但不是财务人员，置业顾问是无权擅自向客户收取购房款的，原审第三人杨月峰的收款行为不能认定为职务行为。2、被上诉人向法庭提供的购房合同系原审第三人采取不正当的手段骗取上诉人的加章，上诉人所有的销售合同除了上诉人加章外，还有授权人的签字（或加盖法人章），但被上诉人的合同是骗取上诉人加章，上诉人根本不知情，对上诉人没有法律效力，即便有限，按合同约定被上诉人没有按时付款，被上诉人也是严重违约。3、被上诉人有严重过错，从被上诉人提交的固始县公安局经侦队的相关材料看，被上诉人为了贪图便宜，过于相信原审第三人杨月锋，意欲以原审第三人杨月峰承诺的47万价格购买上诉人的商铺，且同意合同签订价格为48万余元。稍有一点防范之心和常识能够辨别杨月峰承诺是虚假的。4、被上诉人的损失认定缺乏依据，系原审法院主观臆断。上诉人程炳华针对河南怡和置业有限公司公司的上诉答辩类同其上诉意见。上诉人河南怡和置业有限公司针对程炳华的上诉答辩意见类同其上诉意见。原审第三人杨月锋没有到庭参加诉讼，也没有提供答辩意见。河南怡和置业有限公司向一审法院起诉的诉讼请求：1、解除双方定金合同；2、退还被告已付购房款24万元。程炳华向一审法院提起反诉请求：确认原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效。如合同即使无法继续履行，河南怡和置业有限公司及第三人应依照市场价格赔偿程炳华的经济损失。原审查明：2014年2月5日，被告（反诉原告）程炳华到原告处购买商铺，经与原告方时任销售顾问杨月峰商谈都市庄园前排37号商铺价格时，杨月峰承诺以47万元价格成交，合同上仍显示价格为486504元，同时要求第一笔款项24万元交给杨月峰本人，被告同意。程炳华与杨月峰、杨永俊于2014年2月6日一同前往固始县蓼北路农业银行内，程炳华将第一笔款项24万元交给杨月峰，杨月峰安排杨永俊与程炳华签订房屋购买合同。合同约定五年后交房，房款分两次付清，被告于合同当日付清首款后，尾款于2015年2月6日前付清。杨月峰收款后给程炳华出具收据一张。杨月峰在2014年7月份对于该争议商铺向原告方缴纳1万元定金，程炳华又于2014年12月28日向原告财务部门缴纳了购房款23万元。原告（反诉被告）称2018年10月份对公司财务审计时，认为争议商铺的房款未能补齐，且没有签订正式的销售合同，并且通过多种途径无法联系上程炳华为由决定将该商铺以541314元的价格出售给何加伦并签订了《商品房买卖合同》。2019年春节期间，被告获知所购商铺被原告另行出售到原告处询问，双方发生矛盾。原告方工作人员刘磊于2019年3月6日前往固始县公安局经侦大队以杨月峰利用职务之便，侵占客户现金，构成职务侵占罪（或侵占罪）为由报案，同时陈述了杨月峰作为原告方置业顾问的正常具体工作流程：包括接待客户与客户洽谈房屋销售价格；安排客户向公司财务交纳少量定金；自己代表公司与决定购买房源的客户签订《房屋买卖合同》，同时引导客户向公司财务交纳房款等。刘磊还代表公司要求杨月锋退还他侵占的23万元卖房款，同时追究他的法律责任。杨月峰到案后称收取程炳华24万属实，但已向公司交纳1万元定金，并称当时确与程炳华谈妥商铺价格47万元，本意是为留住客户购买商铺，且自信可以将所优惠的价格在与建筑商洽谈工程款时从中抵扣。但一直未联系到建筑商同意抵扣，后又被公司开除，故未能实际操作成功也未将23万元钱交给公司。原审认为，依法成立的合同，自成立时生效。被告（反诉原告）购买原告方商铺，经过实地察看，确定购买原告方(反诉被告)所有的都市庄园前排37号商铺。经与原告方（反诉被告）销售人员杨永俊以及置业顾问杨月锋洽谈，双方签订了书面的《房屋买卖合同》，程炳华在签订合同时交付给杨月锋房屋首款24万元，又在合同约定时间内交纳了尾款23万元，对于程炳华的合同义务，程炳华认为已履行完毕且无过错。原告（反诉被告）虽对合同有异议但未能举证证实合同的虚假性，同时在收取杨月锋交纳定金1万元以及被告方交纳23万元房款并未提出异议，故对于该《房屋买卖合同》的真实性以及合法性，本院予以认定。原告雇佣第三人杨月峰置为其业顾问，签订《劳动合同书》，杨月锋销售房屋的行为应视为受公司委托代理的行为。现原告已将争议商铺实际另售他人，合同目的已不能实现，该合同应予解除，原告收取被告的购房款24万元、第三人杨月锋收取的被告的购房款23万元退还被告。同时，结合本案实际情况以及房屋市场销售价格，本院对被告的损失酌定为20万元，由原告及第三人对被告的实际损失各自承担10万元经济赔偿。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十四条、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原审判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南怡和置业有限公司与被告（反诉原告）程炳华的《房屋买卖合同》。二、原告（反诉被告）河南怡和置业有限公司于本判决生效后十日内退还收取被告（反诉原告）程炳华的购房款24万元。三、第三人杨月锋于本判决生效后十日内退还收取被告(反诉原告)程炳华的购房款23万元。四、原告（反诉被告）河南怡和置业有限公司与第三人杨月锋赔偿被告（反诉原告）程炳华20万元（原告河南怡和置业有限公司承担10万元，第三人杨月锋承担10万元），并承担连带清偿责任。案件受理费4900元，反诉费4300元，均由原告（反诉被告）河南怡和置业有限公司负担。二审中当事人没有提交新证据。二审对原审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。合同成立后双方当事人可以协商一致解除合同，一方当事人不得随意解除合同。本案原审第三人杨月锋虽然不是上诉人公司的财务人员，但是销售过程中的收款行为是发生在售房部，且收款时有杨月锋、杨永俊共同在场，杨月锋的行为应属职务行为，该行为应当认定为公司行为，应由公司承担相应责任。河南怡和置业有限公司内部管理混乱，应依内部管理制度向有关工作人员追责，不应将此责任推卸给购房人。因此，原审认为双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效是正确的，二审应当予以维持。据此，上诉人程炳华上诉请求确认其与河南怡和置业有限公司签订的房屋销售合同合法有效并继续履行，应当予以支持。如若房屋买卖合同无法继续履行，也应当赔偿购房人因此所造成的损失，原审法院在没有判决赔偿程炳华相应经济损失的基础上，直接判决解除房屋合同，应属适用法律不当，二审予以纠正。也据此，上诉人河南怡和置业有限公司的一审诉讼请求，也应当依法予以驳回。综上所述，上诉人程炳华的上诉意见成立，其上诉请求予以支持。上诉人河南怡和置业有限公司的上诉意见不能成立，其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省固始县人民法院（2019）豫1525民初3413号民事判决；二、确认上诉人程炳华与上诉人河南怡和置业有限公司签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、驳回上诉人河南怡和置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费4900元及反诉费4300元，二审案件受理费2450元，均由上诉人河南怡和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年五月二十五日法官助理彭亚丽书记员杨晨