安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终519号 上诉人（原审被告）：刘应财，男，1963年6月27日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：姜燕燕，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊文俊，安徽华冶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谷裕廷，男，1994年9月20日出生，汉族，住安徽省马鞍山市雨山区。 委托诉讼代理人：汪合生，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙国祥，安徽华冶律师事务所律师。 原审第三人：安徽省马鞍山市华城置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区碧溪丽景城市花园18-8号。 法定代表人：董平，该公司董事长。 上诉人刘应财因与被上诉人谷裕廷、原审第三人安徽省马鞍山市华城置业有限公司（以下简称华城公司）执行异议之诉一案，不服安徽省马鞍山市雨山区人民法院（2019）皖0504民初2625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘应财上诉请求：撤销一审判决第一项，并判令本案一、二审诉讼费用由谷裕廷承担。事实和理由：1.一审判决认定书面买卖合同合法有效，缺乏证据证明。谷裕廷一审提交的《马鞍山商品房买卖合同（预售）》中所约定的价格明显低于同期同小区房屋销售单价，而且谷裕廷一审当庭表示，华城公司为逃避债务对外签署了多份虚假的房屋买卖合同。因此，其有理由怀疑谷裕廷与华城公司恶意串通损害其合法权益，应当认定谷裕廷与华城公司所签订的案涉《马鞍山商品房买卖合同（预售）》为无效合同。2.一审判决认定谷裕廷已支付价款超过房屋总价款的百分之五十缺乏证据证明。一审中，谷裕廷虽然提交了债权转让协议、收条，但无证据证实债权转让协议中所约定的债权的真实性，一审法院在庭审中要求谷裕廷补充提交相关证据，但却在谷裕廷未补充提交相关证据的情况下迳行判决，缺乏事实依据。 谷裕廷辩称，一审判决具有事实和法律依据，请求维持原判。案涉房屋的真实购买价格是460万元，此事实其在一审庭审后提交了相关证据予以证明。 华城公司未发表述称意见。 谷裕廷向一审法院起诉请求：1、判决其对位于马鞍山市雨山区的房屋享有物权期待权，停止对该房屋的执行；2、案件诉讼费用由刘应财承担。 一审法院认定事实：2016年4月30日，谷裕廷与华城公司签订编号为Ｗ201631833《马鞍山市商品买卖合同（预售）》，合同约定谷裕廷向华城公司购买位于马鞍山市雨山区房屋一套，合同价款300万元。合同订立当日，华城公司为谷裕廷办理了编号为201628816《商品房合同及网上备案书》，明确位于马鞍山市雨山区房屋的房主为谷裕廷。2016年4月30日谷裕廷通过其父亲谷传洲向华城公司的副总经理周立中账户汇款33万元，通过其姐夫傅超向华城公司的副总经理周立中账户汇款27万元，以上60万元周立中均转给了华城公司的会计董学萍。2016年7月12日、8月22日，谷裕廷通过其姐夫傅超分别向华城公司的会计董学萍汇款15万元、5万元，以上汇款总计100万元。2016年4月30日，谷裕廷与华城公司（债权转让人）、马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司（债务人）签订债权转让协议，约定马鞍山市兴隆建筑安装有限责任公司将其对华城公司的债权160万元转让给谷裕廷，三方均签字盖章确认。当日，华城公司向谷裕廷出具收条一张，载明：今收到谷裕廷房款壹佰陆拾万元整（购马向路866号“静山华庭”5-101号住房），经办人为董学萍。以上合计，谷裕廷共向华城公司支付房款260万元，已超过房款的50%。之后，华城公司未按合同约定为谷裕廷办理贷款手续及房产证，亦未按时交付房屋。2016年11月22日，刘应财依据一审法院（2016）皖0504民初291号民事判决，向一审法院申请查封华城公司的宗地号为（2014）第019495国有土地使用权。2016年12月8日，一审法院依法裁定对案涉土地进行查封。之后，谷裕廷向马鞍山市雨山区人民法院提出执行异议，2019年5月30日，一审法院作出（2019）皖0504执异10号执行裁定，以谷裕廷未提供证据证明在购买马鞍山市雨山区房屋时，其名下无其它可供居住的房屋为由，驳回谷裕廷异议申请。 一审法院另查明，2019年11月13日11时26分，马鞍山市不动产登记中心出具查询结果证明一份，证明谷裕廷不动产登记情况：1.深业华府5-1204号房屋（二手房）；2.无其它不动产登记记录。深业华府5-1204系谷裕廷因案涉房屋一直未交付为结婚而购买的。 一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立变更转让或消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”我国法律规定不动产物权的取得应以登记为准。谷裕廷请求确认房屋物权期待权，无法律依据。因案涉不动产登记在华城公司名下，应为华城公司可供执行的财产，谷裕廷欲排除对案涉财产的强制执行，应举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。已查明，谷裕廷与华城公司就案涉房屋签订合同在一审法院查封之前，且谷裕廷已支付了50%以上的房款，履行了房屋买卖合同的主要义务，双方之间的商品房买卖合同应视为已经成立。因谷裕廷购买的案涉房屋为居住用途，应为消费目的，谷裕廷就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条允许符合一定条件的案外人对他人名下的商品房提出自己的诉争和主张，目的是维护案外人的基本民事权益—居住权和生存权。实际生活中，案外人的居住状况是不断变化的，特别是在人民法院查封之日至实际执行之日存在较长时间的情况下，完全限制无居住用房的案外人在查封之后至实际执行之日前购买居住房屋，不利于保护案外人的居住权益，也不利于司法解释目的的实现。2、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，可见，作为消费者的买受人对已购商品房的权益优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程优先受偿权优于抵押权和申请执行人。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受该法保护。消费者系为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，谷裕廷购买案涉房屋时并未有其他房产记录，应认定谷裕廷在购买案涉静山华庭5-101房屋系消费者。谷裕廷签订案涉合同之后，在数年之后仍未实际取得案涉房屋的情况下，另行购买其他居住性房屋，在没有其他证据证明谷裕廷计划将案涉房屋用于非居住性目的的情况下，不足以否认谷裕廷在其提起执行异议时已非消费者。作为消费者的谷裕廷，其对案涉房屋的民事权益优先于申请执行人刘应财。3、登记作为物权变动的要件，先登记者，权利优先。查封亦需要登记，亦遵守“登记在先，权利优先”的原则。在房屋竣工验收完成初始登记前，消费性买受人通过诉讼或者查封的方式要求交付、转移登记，意图取得“登记在先，权利优先”的目标，并不总能得到司法救济。就该案而言，对执行标的享有特别权益的谷裕廷应优先受到保护。据此,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决:一、停止对安徽省马鞍山市雨山区房屋的执行。二、驳回谷裕廷的其他诉讼请求。案件诉讼费用80元，由谷裕廷负担20元，刘应财负担60元,公告费600元，由刘应财、华城公司负担。 二审中，谷裕廷为支持其答辩主张，向本院提交了以下两份证据：1.《房屋订购合同》复印件一份，用以证明其与华城公司存在房屋买卖合同关系，双方在该协议中约定案涉房屋的转让价格为460万元，此外，双方在该协议中约定付款方式为债权转让和银行转账，而订立的《马鞍山市商品买卖合同（预售）》约定的付款方式为银行转账；2.借款合同复印件一份和银行转账凭证复印件两份，用以证明案涉债权转让的真实性。 刘应财质证认为，1.如果证据1谷裕廷能够提交原件，对于该证据的真实性不持异议；2.即使证据2谷裕廷能够提交原件，对于该证据的与本案的关联性亦持有异议。 本院认证意见为：1.庭后谷裕廷向本院提交了证据1的原件，经核实，与其庭审时提交的复印件一致，对于证据1的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定；2.庭后谷裕廷向本院提交了证据2的原件，经核实，与其庭审时提交的复印件一致，对于证据2的真实性、合法性及与本案的关联性予以认定。 二审确认一审查明的除华城公司与谷裕廷约定的房屋价款之外的事实。 另查明，2016年4月30日，华城公司与谷裕廷订立《商品房订购合同》，主要约定：谷裕廷订购马向路866号静山华庭5栋101号房屋，房屋价格为460万元，合同签订后谷裕廷先付华城公司220万元，该220万元中有160万元是谷裕廷对马鞍山兴隆建筑安装有限责任公司享有的债权，华城公司同意受让该债权，谷裕廷支付华城公司60万元并将对马鞍山兴隆建筑安装有限责任公司享有的160万元债权转让到华城公司名下的同时，华城公司与谷裕廷网签案涉房屋的《商品房销售（预售）合同》，网签房屋价格为300万元，网签后，华城公司提供一套门面房的产权给谷裕廷向银行抵押贷款，谷裕廷网签后30日内支付华城公司40万元，余款200万元由谷裕廷提供银行按揭所需资料，华城公司代办银行按揭贷款手续，银行下款后，该房屋综合验收完成前所发生的贷款利息由华城公司承担，综合验收完成后产生的利息由谷裕廷承担，购房款及银行按揭贷款均汇入董学萍个人账户，《商品房销售（预售）合同》与本合同有不同约定的，以本合同的约定为准。 根据各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一审认定谷裕廷就案涉房屋提起的执行异议成立，是否具有事实及法律依据。 本院认为，案外人提出执行异议，并享有足以排除强制执行的民事权益的，异议成立。1.关于谷裕廷提交的两份案涉房屋买卖合同的效力问题。首先，从双方的真实意思表示来看，谷裕廷与华城公司在《商品房订购合同》中约定，《商品房销售（预售）合同》与《商品房订购合同》有不同约定的，以《商品房订购合同》的约定为准，并在《商品房订购合同》中约定网签房屋价格为300万元，说明双方的真实意思是受《商品房订购合同》的约束；其次，从双方实际履行情况来看，《商品房销售（预售）合同》中约定的收款账户为华城公司的账户，而《商品房订购合同》中约定的收款账户为董学萍的个人账户，实际上，案涉房屋购房款最终汇入的是董学萍的个人账户。因此，《商品房订购合同》是体现双方真实意思并实际履行的合同，两份合同关于房屋价款的约定不同，案涉房屋价款应认定为《商品房订购合同》中约定的460万元。《商品房订购合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。2.关于谷裕廷所付款项是否超过总价款的50%的问题。基于前述，案涉房屋的总价款为460万元，而根据本案查明的事实，谷裕廷已经向华城公司支付了260万元的购房款，付款比例已经超过了房屋总价款的50%，因此，刘应财关于谷裕廷所付款项超过50%缺乏事实依据的上诉理由不能成立。 综上，刘应财的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由刘应财负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理唐斌 书记员温芳