河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2507号 上诉人（原审被告）：石家庄万筑房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市建华南大街184号东王学生公寓楼701室。 法定代表人：成振清，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：高海彬，河北厚诺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑珊珊，女，1986年2月12日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：刘东亮，男，1984年10月10日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系被上诉人丈夫。 上诉人石家庄万筑房地产开发有限公司（以下简称万筑公司）因与被上诉人郑珊珊房屋买卖合同纠纷一案，不服裕华区人民法院（2019）冀0108民初2992号民事判决书向本院提起上诉，本院依法组织合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 万筑公司的上诉请求：1、请求对裕华区人民法院做出的（2019）冀0108民初2992号判决中第二项“被告石家庄万筑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款175173元并支付利息，利息自2018年10月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款付清之日止”进行改判，改判为仅向被上诉人返还购房款175173元，不支付相应利息，减判金额为10400.9元（暂计算至2019年12月31日）；2、即使应当支付利息，2018年10月7日至2019年8月20日期间利息应当按中国人民银行同期贷款利率计算，而2019年8月20日后利息计算应当以当月公布LPR为准，一审判决利息计算方式单纯以中国人民银行同期贷款利率计算明显错误；3、请求判被上诉人承担上诉费用。 郑珊珊辩称：1、一审法院认定涉案内部协议无效，上诉人至今未取得规划手续、商铺停工，交付商铺更是遥遥无期，由于上诉人的重大过错严重损害被上诉人的利益，被上诉人缴纳房款时间为2018年10月8日，上诉人实际占用了该笔资金，应当赔偿被上诉人的损失；2、此案件不属于借款合同，合同签订日期为2018年10月8日，应按照存量贷款利率计算原合同的利息费用，而不是按照LPR计算利息费用。上诉人应该按照中国人民银行同期贷款利率支付被上诉人自2018年10月8日起至购房款还清之日止的利息；3、成振清作为合同签订当时收款方的法定代表人及股东，违规出借个人银行账户供公司使用，对涉案款项未如期偿还存在过错，应负有19173元的连带清偿责任，案件受理费、诉讼费、后续强制执行费及其他相关费用由上诉人承担。 郑珊珊向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令原告郑珊珊与被告石家庄万筑房地产开发有限公司签订体育公园商业中心内部认购协议合同无效，被告向原告返还购房款175173元人民币，并按照央行同期存款利率赔偿利息1800元人民币；2、请求判令被告成振清对上述返还购房款及利息承担连带偿还责任；3、案件受理费、诉讼费及其他相关费用由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求，请求被告按照中国人民银行同期贷款利率自2018年10月7日起支付利息。 一审法院的认定事实：原告郑珊珊与被告万筑房地产公司于2018年10月7日签订《体育公园商业中心内部认购协议》，约定原告购买被告万筑房地产公司拥有的体育公园商业中心项目负一层F-108号商铺，总价款为199060元，冲抵第一年的租金补贴23887元（所交款的12%），冲抵之后实际交纳房款为175173元。合同签订当日，原告向被告万筑房地产公司支付购房款175173元。具体付款方式为：原告当日向万筑房地产公司法定代表人成振清账户转款19173元；通过信用卡刷卡方式刷卡支付146000元；以微信转账方式向杨晓庆支付10000元。被告万筑房地产公司同日向原告出具收据一份，载明收到郑珊珊交付购房款175173元。被告辩称，成振清的收款行为，系职务行为，属于代收款行为。另查明，至今体育公园商业中心项目负一层F-108号商铺未取得商品房预售许可证。2019年3月5日，成振清变更为被告万筑房地产公司法定代表人，于同日成振清成为该公司股东。以上事实，有庭审笔录、《体育公园商业中心内部认购协议》、购房支付款情况、收据在卷佐证。 一审法院认为：原、被告万筑房地产公司达成的《体育公园商业中心内部认购协议》，载明当事人双方的名称、商品房的基本状况、商品房的销售方式、价款及付款方式、时间、违约责任等内容，该认购协议应认定为商品房预售合同。被告万筑房地产公司未取得商品房预售许可证明，进行商品房预售，违反法律的强制性规定，该合同系无效合同，被告万筑房地产公司因无效合同取得的购房款应返还原告，故被告万筑房地产公司应向原告返还购房款175173元。因被告万筑房地产公司未取得商品房预售许可证明，导致合同无效，其存在过错，故原告请求被告支付利息损失，本院予以支持。关于成振清是否承担连带责任问题。1.在原告将19173元购房款转给成振清账户时，成振清并非万筑房地产公司法定代表人，亦非该公司股东；2.中国人民银行颁布的《人民币银行结算账户管理办法》是为规范人民银行结算账户的开立和使用，维护经济金融秩序稳定而制定的规范性文件，其中六十五条规定存款人有出租、出借银行结算账户的行为可被施以相应处罚措施，并未规定民事纠纷中账户出借人对借款承担连带清偿责任；3.《最高人民法院关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，对账户出借人的民事责任仅表述为“应区别不同情况追究出借人的相应民事责任”，并未明确账户出借人在民事纠纷中应承担何种民事责任。本案中，成振清对涉案款项未如期偿还并无过错，并且原告未提交证据证明成振清存在牟取非法利益的情形。本院综合上述三点考虑，原告告要求成振清对本案争议款项返还及利息承担连带清偿责任，缺乏事实与法律依据，本院对其该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告郑珊珊与被告石家庄万筑房地产开发有限公司于2018年10月7日签订的《体育公园商业中心内部认购协议》无效；二、被告石家庄万筑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郑珊珊购房款175173元及利息(利息自2018年10月7日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至购房款付清之日止）；三、驳回原告郑珊珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3840元，减半收取计1920元，由被告石家庄万筑房地产开发有限公司负担。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，一审判决万筑公司返还郑珊珊购房款175173元并支付利息并无不妥，上诉人万筑公司未取得商品房预售许可证仍与郑珊珊签订了商品房预售合同，违反法律强制性规定，导致合同无效。万筑公司存在过错，应赔偿郑珊珊的损失。关于利息计算方式，本案适用《关于印发的通知》中关于借款合同纠纷的利息计算方式，2018年10月7日至2019年8月19日期间利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后至购房款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，石家庄万筑房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2992号民事判决书第一项、第三项； 二、变更石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初2992号民事判决书第二项为万筑公司于本判决生效之日起十日内返还郑珊珊购房款175173元及利息（2018年10月7日至2019年8月19日期间利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后至购房款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 三、驳回上诉人万筑公司其他上讼请求。 一审案件受理费3840元，减半收取1920元，由石家庄万筑房地产开发有限公司负担。二审案件受理费61元，由上诉人石家庄万筑房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 林 审判员 李 莉 审判员 岳桂恒 二〇二〇年五月十二日 书记员 郄张雨