河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初990号原告（反诉被告）：张孝兰，女，1965年1月27日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：郭茹贤，河南君召律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦阳，河南君召律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：张富启，男，1975年6月6日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：张守军，河南天坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：李红伟，男，1972年10月1日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张守军，河南天坤律师事务所律师。原告（反诉被告）张孝兰与被告（反诉原告）张富启、李红伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张孝兰及其委托诉讼代理人郭茹贤、焦阳，被告张富启、李红伟及其共同委托诉讼代理人张守军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张孝兰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告租金暂计9.2万元（租金暂计算至起诉之日，之后的租金按照每月4万元的标准计算至被告将房屋搬空并恢复原状之日止）及利息（以9.2万为基数，按照年利率6%的标准，计算从起诉之日起至实际清偿租金之日止的利息）、违约金4万元、水费和物业费2000元；3、二被告将房屋搬空并恢复原状；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系合伙关系。2018年7月9日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为2018年7月14日至2023年7月13日止，每月房租4万元，押金4万元。但是二被告在2019年9月30日向原告丈夫杨培峰递交《退店申请》，要求提前解除合同。根据《商铺租赁合同》第六条约定，二被告应当向原告支付违约金4万元。另外，二被告尚欠原告租金92000元，水费和物业费共欠2000元。原告与二被告多次协商，二被告拒绝支付拖欠的费用。二被告为了使用方便改变了房屋的部分结构，原告要求二被告恢复原状并把房屋内物品搬空，二被告拒绝履行。二被告的行为已经侵犯了原告合法权益，为维护原告权益，故诉至法院，望判如所请。被告张富启、李红伟辩称，原、被告签订的租赁合同已经于2019年11月3日解除，被告于2019年9月30日按照合同约定向原告提交了退店申请，原告表示同意，故双方的租赁合同已经解除。理由如下：一、涉案租赁合同虽然以原告名义签订，但在合同的签订和履行过程中，均由原告丈夫出面。二、被告已经全面履行了合同，不仅足额向原告交纳了15个月零20天的房租和4万元押金，而且还多交了1333元。但原告却违背诚实信用原则和商业习惯，两百多平方米的商铺非但不给被告装修期，还在被告按照合同约定提出终止合同，并提前一个月向其提交书面申请后，以各种理由拒绝见面和交接。原告在答应退还被告押金后，仍以各种理由多次拒绝与被告见面、退还押金。三、在被告告知原告丈夫准备到店里拆除相关设施，将房屋恢复原状时，原告知道恢复原状（拆除电梯及天然气设施）将使其无法得到额外利益，竟通知物业停电，导致被告无法施工，致使被告恢复原状不能。综上，被告解约系严格按照合同约定操作，不存在违约行为，至于双方没有最后形成书面协议，是由于主动权在原告处，但其避而不见，被告不能与其达成书面协议。由于原告已经口头同意解约，并且人为导致无法形成书面解约协议，不利后果应由原告自行承担。因此，不论从法律上，还是从人情上以及商业习惯上讲，原告的诉讼请求均不能成立，应予驳回。被告（反诉原告）张富启、李红伟向本院提出以下反诉请求:1、反诉被告退还反诉原告租房押金4万元；2、反诉被告配合反诉原告拆除涉案房屋中的天然气设施设备及电梯。事实及理由:二反诉原告系合伙关系。2018年6月20日，反诉原告以张富启的名义，和反诉被告签订了商铺租赁合同，约定反诉被告将位于中原区棉纺西路北伏牛路东8栋102的商铺（上下两层）租赁给反诉原告。该合同第二条约定，反诉原告需向反诉被告交纳押金4万元；第四条约定，如果反诉原告不再租赁商铺时需要恢复原状；第七条约定，租赁期间，任何一方终止合同，需提前一个月书面通知对方。合同签订后，反诉原告即按照合同约定向反诉被告交纳了房租及押金4万元，并在反诉被告同意的情况下在房屋内安装了电梯及天然气设施。由于经营亏损，反诉原告按照合同约定于2019年9月30日提前一个月向反诉被告递交了书面申请，要求解除合同。反诉被告及其丈夫一方面同意解除合同，答应退还租房押金并同意反诉原告恢复原状（即拆除电梯及天然气设施），一方面找各种理由拖着不退押金。在反诉原告进入房屋内拆除上述设施设备时，反诉被告通知物业停水停电，导致反诉原告拆除不能。反诉被告严重违背诚实信用原则，拒绝履行合同义务，严重损害了反诉原告的合法权益，故提起反诉，请求依法判决。反诉被告张孝兰针对反诉原告张富启、李红伟的反诉辩称，根据《商铺租赁合同》第七条约定：“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止，须向另一方支付违约金肆万元”，故提前一个月书面通知对方只是解除合同的一个前提条件，并不是只要通知了对方，合同就一定终止，还需要双方签订终止合同书。解除合同始终是反诉原告的单方意思，反诉被告并未同意，反诉原告称反诉被告在微信中同意解除合同与事实不符。反诉被告只是同意与反诉原告退租一事，这只能代表反诉被告有初步解除合同的意向，但因为反诉原告未结清租金，未将房屋恢复原状，未腾空物品，所以原、被告签订的合同一直没有解除，原、被告也没有按照合同要求签订书面的终止合同书。实际上反诉原告除了要求解除合同之外未作出任何行动：其未将租金、水费、电费、物业费同反诉被告结算，未将房屋恢复原状（反诉原告改造的部分包括：因安装传菜梯将一楼和二楼约2平方米的面积打通、将窗户改造成门、在大厅内设置隔间、卫生间部分改造、卫生间漏水导致墙体破坏），房内物品也未腾空。反诉原告称由于反诉被告通知物业停水停电导致其不能拆除其物品与事实不符。反诉被告或其丈夫从未通知物业停水、停电，之所以停水、停电是因为反诉原告未按照合同要求交纳物业费、水费、电费才导致停水、停电，反诉原告从未就停水、停电一事同物业沟通过。反诉被告没有能力在物业费、水费、电费充足的情况下要求物业公司停水、停电，也没有必要停水、停电。反诉原告既不在该店营业也不在该店居住，停水、停电对其没有任何约束力。如果反诉原告能在短时间内搬走其物品，反诉被告会及时将房屋出租给他人，又怎么会停水、停电阻止反诉原告。退一步讲，即使没有水、电，也不影响反诉原告将属于自己的物品搬空，不影响其将房屋恢复原状，并将房屋交付给反诉被告。经审理查明：2018年7月9日，原告（合同甲方）与被告李红伟（合同乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于郑州市中原区棉纺西路北伏牛路东8栋102号的商铺上下层面积总共219.4平方出租给乙方使用，租赁期限五年，自2018年7月14日至2023年7月13日；本房屋月租金为4万元、押金为4万元，房屋租金按季度交纳，需提前1个月支付租金，第一期交款日期为2018年7月14日12万元，第二期交款日期为2018年9月14日12万元，第三期交款日期为2018年12月14日，以后每年3、6、9、12月14日为交款日，合同终止时押金退回。（第二期开始如特殊情况与房东沟通可月付）；乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其它由乙方租赁商铺而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元。同日，原告（合同甲方）另与被告张富启（合同乙方）签订《商铺租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于郑州市中原区棉纺西路北伏牛路东8栋102号的商铺上下层面积总共219.4平方出租给乙方使用，租赁期限五年，自2018年7月14日至2023年7月13日；本房屋月租金为4万元、押金为4万元，房屋租金按季度交纳，需提前一个月支付租金。第一期交款日期为2018年7月14日12万元，第二期交款日期为2018年9月14日12万元，第三期交款日期为2018年12月14日，以后每年3、6、9、12月14日为交款日，在乙方资金困难的情况下可以按月支付，合同终止时押金退回；乙方租赁期间，水费、电费、物业费以及其它由乙方租赁商铺而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费；乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用，若乙方不再租赁商铺时需要恢复其原状；甲方交付乙方房屋属于中档装修，房屋内现有两台大6P空调、三台大5P空调、一台四开门冰箱、两台冰柜、一台制冷展示柜、三台消毒餐柜、水电灯具齐全、净水器一台、热水器一台、汤桶两个、不锈钢茶缸多个、不锈钢暖水瓶多个；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元。庭审中，原告与二被告均认可二被告系合伙关系。合同签订后，原告将合同约定商铺交付给二被告使用。被告张富启用该租赁房屋登记注册郑州市中原区豫李记炒鸡炒虾尾饭店进行经营。2018年7月9日至2019年9月19日期间，二被告共计向原告支付66.8万元。2019年9月19日后二被告未再向原告支付租金。诉讼中，原、被告均认可该66.8万元中包含二被告交纳的押金4万元，其余62.8万元为二被告支付的租金。二被告在租赁期间，欲提前终止二被告与原告签订的《商铺租赁合同》。被告与原告丈夫杨培峰沟通后，按杨培峰要求于2019年9月30日出具《退店申请》，《退店申请》内容为：“杨哥：因公司发展规划调整，经与股东沟通，计划退出锦艺城商圈，为了你我双方利益最大化，现向您申请提前解约，你可以对外发布招租。我们也多渠道宣传转让，哪方有进展都及时保持沟通。多谢您的理解和配合”。诉讼中，原告对二被告提交的《退店申请》的真实性无异议，但认为该证据只能证明二被告将解除合同的意见提前告知原告。根据合同第七条提前一个月书面通知对方只是解除合同的一个前提条件，还需要双方签订终止合同书，而双方从未签订终止合同书。2019年11月3日，被告张富启向杨培峰发送微信：“杨哥，今晚营业完明天就闭店了做个交接”，杨培峰微信回复：“好的，前两天都说过了，刚才红伟发信息又打电话的，你看看他发来的信息，我给你转发过去！”。被告张富启发送微信：“明天九点半左右在店里见面吧杨哥”，杨培峰回复：“剩余押金说好后这个月内能退，现在我的款还没到帐”。2019年12月1日，被告李红伟给原告发送微信：“今天安排处理传菜梯和扶梯。你看看还有没有其他问题，我们处理完你要马上退押金。收到请回复!”杨培峰微信回复：“我一点左右有空去店里看看你们弄的咋样了!”被告李红伟回复：“没那么快”。杨培峰回复：“那等你们都弄好我在去看吧！”。此后，二被告未将传菜梯拆除。诉讼中，二被告称系原告通知物业对涉案商铺停电、停水，造成其无法施工。原告不予认可，称其未通知物业停电、停水。二被告对于系原告通知物业停电、停水造成其无法施工未提供相应证据证明。此后，二被告要求原告退还押金，原告称二被告欠付租金，也未与原告签订书面解除合同书，双方发生纠纷。庭审中，二被告称其与原告于2019年11月3日已解除《商铺租赁合同》，并于2019年11月4日将商铺钥匙交还给原告，原告提交的照片证明原告已进入店铺内部。原告称原告丈夫杨培峰于2019年11月28日和被告张富启在涉案商铺内见面，被告张富启让原告丈夫将钥匙拿走，原告丈夫拿走钥匙是为了另行出租房屋方便。诉讼中，原告对其诉讼请求中要求二被告将涉案商铺恢复原状明确为：二被告将安装的传菜梯及为安装传菜梯打通的部分恢复原状，二被告将一楼改造的门恢复成原来的窗户，二被告将洗手间恢复到交付时的样子，二被告将安装的隔断拆除，二被告将其安装的门头拆除，二被告一楼中有部分地板垫高的部分恢复原状。针对原告的诉讼请求，二被告认可其经过原告同意对涉案商铺进行改造的部分为：安装了传菜梯（电梯）；因为安装传菜梯将原有基础打通；将商铺一楼的一扇窗户改造成门；在楼上安装两个隔断，楼下安装三个隔断；将一小房间的地板垫高（即其将窗户改造成门的部分）。庭审中，二被告对于原告所称的其安装了门头不予认可，认为原来就有门头，其只是在原有底版上加了字。原告称二被告将卫生间进行扩大，二被告不予认可，认为其没有扩大，只是在卫生间做了隔断。双方对此陈述不一致。以上二被告认可的改造部分现未恢复原状。被告称其于2019年11月28日已将涉案店铺内二被告的物品清空，涉案店铺内现无二被告的物品。原告称二被告于2020年4月份将涉案商铺内二被告的物品搬走。原告于2019年12月17日交纳涉案店铺2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业费1645.5元。2020年1月15日，郑州市自来水投资控股有限公司就涉案店铺向原告发出水费催交通知单，其上载明欠费446.25元，在2020年1月18日前交纳水费。2020年1月18日，原告网上交纳水费445.15元。原告称其诉讼请求中主张的水费和物业费2000元的计算方法是：物业费1645.5元，水费445.15元，共计2090.65元，原告按照2000元主张。上述事实，有原、被告提交的证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，原告分别与被告张富启、李红伟签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应当依约行使权利、履行义务。一、关于原告请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求。原、被告签订的两份《商铺租赁合同》中均约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元。本案中，二被告按原告配偶杨培峰要求于2019年9月30日出具了《退店申请》，此后原、被告双方虽未签订终止合同书，但被告张富启于2019年11月3日向杨培峰发送微信：“杨哥，今晚营业完明天就闭店了做个交接”，杨培峰微信回复：“好的，前两天都说过了”，故原告与二被告虽未签订终止合同书，但从原告配偶杨培峰与被告张富启的微信聊天记录可以看出原、被告就解除涉案商铺已达成合意，故二被告称其与原告签订的《商铺租赁合同》已于2019年11月3日解除，本院予以认定。故对于原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持二、关于原告要求二被告支付租金以及相应利息的诉讼请求。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，二被告支付租金的标准为每月4万元，租赁期限自2018年7月14日起。2018年7月14日至2019年11月3日，被告应向原告支付租金628000元（40000元×15个月+40000元÷30天×21天），而被告支付租金数额为62.8万元，故被告已将2018年7月14日至2019年11月3日期间的租金支付完毕。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。原、被告签订的商铺租赁合同于2019年11月3日解除后，二被告应将涉案商铺返还给原告，其无权再占有使用涉案商铺。被告称其于2019年11月4日已将涉案商铺交还给原告，由于原告不予认可，而被告提交的证据不能证明其主张，本院对其该抗辩意见不予采纳。原告自认被告张富启于2019年11月28日将涉案商铺的钥匙交还给原告，本院予以认定。被告张富启虽然于2019年11月28日将涉案商铺的钥匙交还给原告，但是根据原告提交的照片及视频证据，涉案商铺中仍有被告的柜子、货架等物品，其仍占有涉案商铺，原告无法正常使用涉案商铺，故二被告应向原告支付占用涉案商铺期间的费用。原告认可二被告已于2020年4月将涉案商铺中被告的物品全部搬走，本院予以认定。原告至此已能完全控制使用涉案商铺，故本院对于被告应支付的占用费计算至2020年4月30日。由于原告未提交其通知二被告将剩余物品搬走的相关证据，原告存在怠于行使其权利的情形，鉴于此，本院对于被告向原告支付的占用费在2019年11月4日至2019年11月28日期间参照《商铺租赁合同》约定的租金标准每月4万元计算，2019年11月29日至2020年4月30日期间的占有使用费酌定为按每月2万元计算。综上，被告应向原告支付占用费134666.66元（40000元÷30天×25天+20000元×5+20000元÷30天×2天）。故本院对原告要求二被告支付租金134666.66元的诉讼请求予以支持。对于原告主张的超出部分的租金不予支持。关于原告主张的利息，因原、被告对此未进行约定，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。三、关于原告要求二被告支付违约金4万元的诉讼请求。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金4万元”，由于二被告经与原告协商后解除合同，故对于原告要求被告支付违约金4万元的诉讼请求，本院不予支持。四、关于原告要求二被告支付水费和物业费2000元的诉讼请求。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，二被告在租赁期间的水费、物业费应由二被告承担。因原告已交纳涉案店铺2019年10月1日至2019年12月31日期间的物业费1645.5元以及水费445.15元，且原、被告签订的《商铺租赁合同》于2019年11月3日解除，故被告应向原告支付水费445.15元、物业费905元（1645.5元÷2个月+1645.5元÷2个月÷30天×3天），共计1350.15元。五、关于原告要求二被告将涉案房屋搬空并恢复原状的诉讼请求。由于原告认可二被告已将涉案商铺内被告的物品搬走，故本院对于原告要求被告将房屋搬空的诉讼请求不予支持。对于原告要求二被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求。根据原告与被告张富启签订的商铺租赁合同约定，若被告不再租赁商铺时需要恢复其原状。故原告要求二被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求符合约定，本院予以支持。诉讼中，原告对于要求二被告将涉案商铺恢复原状的诉讼请求明确为：二被告将安装的传菜梯及为安装传菜梯打通的部分恢复原状，二被告将一楼改造的门恢复成原来的窗户，二被告将洗手间恢复到交付时的样子，二被告将安装的隔断拆除，二被告将其安装的门头拆除，二被告将一楼中垫高的地板恢复原状。由于二被告对于原告该项诉讼请求与原告陈述一致的部分为：安装了传菜梯（电梯）；因为安装传菜梯将原有基础打通；将商铺一楼的一扇窗户改造成门；对商铺的卫生间做了隔断；在楼上安装两个隔断，楼下安装三个隔断；将一小房间的地板垫高（即其将窗户改造成门的部分），本院予以认定。故本院对于原告要求二被告将涉案商铺恢复原状确定为：二被告将其安装的传菜梯拆除，二被告将因安装传菜梯而打通的部分恢复原状，二被告将一楼改造的门恢复成原来的窗户，二被告将二楼安装的两个隔断、一楼安装的三个隔断拆除，二被告将一楼垫高的地板恢复原状。由于二被告对于原告所称二被告改造、安装的门头、洗手间恢复原状存在争议，而原告对于交付时洗手间、门头的状况未提交证据证明，故本院对于原告要求被告将洗手间恢复到交付时的样子、被告将门头拆除的诉讼请求不予支持。二被告辩称其拆除涉案商铺的相关设施时，原告通知物业停水、停电，致使其将涉案商铺恢复原状不能。由于原告对此不予认可，而二被告对其辩称未提交相应证据证明，本院对二被告的该抗辩意见不予采纳。六、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还押金4万元的反诉请求。根据《商铺租赁合同》约定，本房屋月租金为4万元、押金为4万元，合同终止时押金退回。由于被告（反诉原告）已向原告（反诉被告）交纳押金4万元，且《商铺租赁合同》已解除，故原告（反诉被告）应将收取的押金4万元退还给被告（反诉原告）。故本院对于被告（反诉原告）要求退还押金4万元的反诉请求予以支持。七、关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）配合其拆除涉案房屋中的天然气设施设备及电梯的反诉请求，由于被告（反诉原告）的该项反诉请求不明确，并且原告的诉讼请求中已主张被告将涉案商铺恢复原状，故本院对于被告（反诉原告）的该项反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张富启、李红伟自本判决生效之日起十日内向原告张孝兰支付租金134666.66元；二、被告张富启、李红伟自本判决生效之日起十日内向原告张孝兰支付水费、物业费共计1350.15元；三、被告张富启、李红伟自本判决生效之日起十五日内将其租赁原告张孝兰位于郑州市中原区棉纺西路北伏牛路东8栋102号的房屋恢复原状，具体包括：被告张富启、李红伟将其在该房屋内安装的传菜梯拆除；被告张富启、李红伟将因安装传菜梯而打通的部位恢复原状；被告张富启、李红伟将该房屋内一楼其改造的门恢复成原来的窗户；被告张富启、李红伟将该房屋二楼安装的两个隔断、一楼安装的三个隔断拆除；被告张富启、李红伟将该房屋一楼垫高的地板恢复原状；四、原告（反诉被告）张孝兰于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张富启、李红伟押金4万元；五、驳回原告张孝兰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张富启、李红伟的其他反诉请求。如果被告、反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1490元，由被告张富启、李红伟负担；反诉费400元，由原告（反诉被告）张孝兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  昌晓艳二〇二〇年五月十五日书记员  荆亚文