上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1883号上诉人（原审被告）：张耀新，男，1966年12月27日生，汉族，户籍地上海市奉贤区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：王志祥，男，1958年12月8日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张卫玉，女，1959年3月7日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王锋，男，1982年6月13日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王彩明，上海市华亭律师事务所律师。上诉人张耀新与被上诉人王志祥、张卫玉、王锋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初35560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张耀新上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、五、六项，改判：1.王志祥、张卫玉、王锋与张耀新于2018年3月22日签订的《租赁合同》继续履行；2.张耀新无需支付王志祥、张卫玉、王锋自2019年7月7日起至2019年10月15日止的租金；3.张耀新无需支付王志祥、张卫玉、王锋滞纳金；4.张耀新不应返还王志祥、张卫玉、王锋上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）；5.张耀新无需支付王志祥、张卫玉、王锋自2019年10月16日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。即便需要支付，应在王志祥、张卫玉、王锋赔偿张耀新损失之后方才支付；6.鉴于合同应该继续履行，张耀新已支付的保证金无需返还。事实与理由：一、上诉人不予支付被上诉人租金系因被上诉人提供的房屋未能正常使用及其违约行为，包括因大厅立式空调漏水导致存放的服装样品泡水受损、空调损坏既不维修亦不更换、被上诉人不按照约定开具发票、擅自停水停电等等，且被上诉人应支付上述情形给被上诉人造成的损失。二、双方合同明确约定了租金支付期间，然被上诉人在上诉人应支付租金的期间还没过时便停水停电，而上诉人支付租金系在合同约定的期间，并未违约。被上诉人王志祥、张卫玉、王锋共同辩称，不同意张耀新的上诉请求。上诉人的上诉理由不成立。上诉人迟延支付租金或拖欠租金的事实长期存在，2019年7月后上诉人按日在支付租金，违反了合同约定。被上诉人一直催讨，上诉人找各种理由推脱不付。至于空调损坏一事，发生在2019年7月，当时上诉人已经不支付租金，但被上诉人还是购买了新空调于同年8月2日进行了更换。至于2018年4月空调漏水一事，当时被上诉人找来了厂家维修，说是水管漏了，后来也修好了。至于停水停电，实际上系2019年6月30日上诉人告知被上诉人已通过银行转账支付了七月的租金，但经被上诉人查询得知上诉人并未实际付款，被上诉人这才拉电闸，但上诉人也同样拉过被上诉人房屋的电闸。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王志祥、张卫玉、王锋的一审诉讼请求：1、判令王志祥、张卫玉、王锋与张耀新之间签订的房屋租赁合同于2019年10月15日解除；2、判令张耀新向王志祥、张卫玉、王锋返还租赁房屋；3、判令张耀新向王志祥、张卫玉、王锋支付自2019年7月7日起至2019年10月15日止的租金人民币4,850元（计算方法：租金标准为4,500元/月，150元/天，共计3个月9天，4,500元/月×3个月+150元/天×9天=14,850元）以及滞纳金1,255元（计算方式：张耀新应于2019年6月底之前支付7月份的租金4,500元，但张耀新仅于2019年7月6日前支付900元，剩余3,600元未按约支付，张耀新应于2019年7月底之前支付2019年8月份的租金4,500元，但张耀新未按约支付，故王志祥、张卫玉、王锋以该应付未付租金8,100元为基数，以每日千分之五为标准，自2019年8月1日起计算至2019年8月31日止）；4、判令张耀新向王志祥、张卫玉、王锋支付自2019年10月16日起至实际返还房屋之日止按150元/天的标准计算的房屋使用费。一审法院认定事实：王志祥、张卫玉、王锋为涉案房屋的产权人。2018年3月22日，王志祥、张卫玉、王锋（出租房、甲方）与张耀新（承租方、乙方）就涉案房屋签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2018年4月1日起至2021年3月31日止，甲方应于2018年3月22日前将该物业腾空交给乙方使用；第一年的租金为4,300元/月，第二年、第三年的租金为4,500元/月；乙方第一次支付一个月租金及4,500元的保证金，以后按一个月支付一次，每期租金提前七天支付，若乙方迟延支付租金超过10日，则每逾期一天按照应付租金的日千分之五向甲方支付滞纳金，迟延支付租金超过15日的，视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；房屋保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满或双方自愿提前终止合同，乙方交还该物业并结清租金、电话费、水电费、煤气费等款项后三天内无息返还乙方；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方。上述合同签订后，王志祥、张卫玉、王锋按约向张耀新交付涉案房屋；张耀新向王志祥、张卫玉、王锋支付保证金4,500元并按月支付租金，但自2019年7月7日起，张耀新未向王志祥、张卫玉、王锋支付租金。一审法院认为，王志祥、张卫玉、王锋、张耀新之间就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。张耀新作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但张耀新在合同履行过程中拖欠租金，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。王志祥、张卫玉、王锋要求判令双方的租赁合同于一审开庭之日即2019年10月15日解除，合法有据，一审法院予以支持。合同解除后，张耀新应将涉案房屋返还王志祥、张卫玉、王锋。王志祥、张卫玉、王锋要求张耀新支付自2019年7月7日起至2019年10月15日止的租金14,850元，该项诉请符合双方合同约定之内容，张耀新对此金额亦无异议，一审法院予以支持。对于王志祥、张卫玉、王锋主张的滞纳金，其计算基数及计算期间均符合双方之约定，但约定的日千分之五的计算标准过高，一审法院酌情调整为日万分之五。王志祥、张卫玉、王锋主张的自2019年10月16日起至张耀新实际返还涉案房屋之日止以合同约定的150元/天的标准计算之房屋使用费，于法有据，一审法院予以支持。至于张耀新已支付的保证金4,500元，王志祥、张卫玉、王锋同意在本案中一并处理以返还张耀新，一审法院予以照准。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，于2019年10月23日作出判决如下：一、王志祥、张卫玉、王锋与张耀新于2018年3月22日签订的《租赁合同》于2019年10月15日解除；二、张耀新于判决生效之日起十日内支付王志祥、张卫玉、王锋自2019年7月7日起至2019年10月15日止的租金人民币14,850元；三、张耀新于判决生效之日起十日内支付王志祥、张卫玉、王锋自2019年8月1日起至2019年8月31日止以人民币8,100元为基数、以每日万分之五为标准计算的滞纳金人民币125.55元；四、张耀新于判决生效之日起十五内向王志祥、张卫玉、王锋返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋；五、张耀新于判决生效之日起十五内支付王志祥、张卫玉、王锋自2019年10月16日起至实际返还房屋之日止以人民币150元/天为标准计算的房屋使用费；六、张耀新已支付的保证金人民币4,500元用于抵扣其上述应付款项相应的金额；七、驳回王志祥、张卫玉、王锋的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币25元，由张耀新负担。二审中，上诉人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法设立的合同具有法律约束力，各方当事人均应严格恪守。上诉人与被上诉人就涉案房屋所订立的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，该合同当属有效。双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。上诉人作为承租人在租赁使用涉案房屋期间，未按照合同约定期限支付租金，已构成违约。根据双方租赁合同的约定，上诉人迟延支付租金超过15日，视为自动退租，被上诉人有权收回房屋。现上诉人自2019年7月7日起拖欠租金未付至今，故被上诉人于2019年9月起诉要求确认双方之间的租赁合同于2019年10月15日解除，既符合双方合同约定，亦于法不悖，一审法院对此予以支持，当属正确。上诉人现以租赁房屋内空调损坏、漏水致损等为由拒付租金，但一则上诉人以此拒付租金并无合同依据，二则被上诉人亦辩称已及时为其予以修缮，而上诉人未能举证证明被上诉人对于设施设备的损坏存在拖延未予解决的事实，故上诉人拒付租金的理由不成立，本院不予采纳。上诉人主张租赁合同继续履行，本院不予支持。租赁合同解除后，上诉人理应向被上诉人返还房屋并按合同约定支付其拖欠的租金及相应的滞纳金。至于滞纳金的计算标准，一审法院酌情予以调低至日万分之五，尚属合理，本院予以认同。被上诉人要求上诉人按租金标准支付自合同解除后至上诉人实际返还房屋日止上诉人实际占有房屋期间的使用费，一审法院对此予以支持，亦属正确。至于上诉人支付的保证金，被上诉人同意在本案中一并处理，一审法院认定该保证金用于抵扣上诉人上述应付款项，符合双方合同约定，且于法不悖，本院亦予以认同。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人张耀新的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币695.63元，由上诉人张耀新负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十二日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……