上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初7787号原告：夏忠义。委托诉讼代理人：金艳韬，上海市浩信律师事务所律师。被告：樊鑫。原告夏忠义与被告樊鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理，依法适用简易程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告夏忠义的委托诉讼代理人金艳韬，被告樊鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏忠义向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋和×号地下×层车位×室的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》于2019年11月29日解除;2、判令被告配合原告办理上述房屋及车位的上海市房地产买卖合同备案撤销手续；3、判令被告赔偿原告延期付款违约金人民币（币种下同）94,875元；4、判令被告赔偿原告解除合同违约金253万元。事实和理由：原告系上海市闵行区×路×弄×号×室房屋和×号地下×层车位×室的产权人。2019年10月21日,原被告签订《上海市房产买卖合同》，约定被告购买上述房屋及车位，价格分别为950万元和35万元。同时双方另签订《不动产买卖合同之补充协议》，约定被告还需另行支付原告装修及搬迁补偿款计280万元。房屋总转让价格为1,265万元。合同约定双方于2019年12月10日前办理过户手续；被告于2019年10月23日前支付原告首期房价款计200万元、于2019年10月25日前支付第二期房价款计220万元、于办理过户手续前（即2019年12月10日前）支付第三期房款530万元、装修补偿款280万元、车位款35万元。合同签订后，被告称资金困难，要求原告给予其一段时间筹款，但至今被告的房款分文未付。2019年11月25日，原告第四次来沪，让中介联系被告见面商量如何解决。当晚，被告表示可于次日下午见面。原告取消了次日机票，等到次日下午，被告又表示有事赶不过来，并未向原告支付房款。2019年11月28日，原告向被告邮寄解除函，被拒收。2019年11月29日，原告将解除函内容以短信方式发送给被告。为维护原告合法权利，故诉至法院。被告樊鑫辩称，路边的中介带其与女友去看房。次日业主从香港飞到上海，双方在酒店见面。被告一到酒店，中介就拿出买卖合同让其签字。房屋买卖合同确实是被告所签，但合同条件是被告女友与原告谈的，购房款也是被告女友出。因为被告女友买不了房，所以让其帮忙出面签字。后被告与女友发生矛盾分手，被告无力支付房款。被告仅能支付违约金10万元。本院经审理认定事实如下：上海市闵行区×路×弄×号×室、20号地下×层车位×室的房地产权利人系原告夏忠义。2019年10月21日，原告夏忠义（卖售人、甲方）与被告樊鑫（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容为：第一条：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落×路×弄×幢×号×室，建筑面积为147.28平方米。第二条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计9,500,000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第六条：甲、乙双方确认，在2019年12月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。（2）若乙方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为乙方已构成根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方。乙方承担根本性违约责任，即除本条第一款已发生的违约金外，乙方还应向甲方支付数额为总房价款20%的根本性违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。（3）若乙方支付的违约金不足以覆盖对甲方造成的实际损失时，甲方可主张差额部分的赔偿。合同附件三付款协议约定：1、关于首期房价款的支付：乙方应于签订本合同后二日内，向甲方支付首期房价款计2,000,000元整。2、关于甲方的还款以及抵押注销的办理：2.1预约还款：待甲乙双方签订合同后二个工作日内，甲方应向抵押权人预约还款，并确认抵押权人许可的最早的具体还款日期；2.2专款专用：甲方承诺，甲方所收到的首期房价款将于抵押权人许可的最早还款日专项用于且仅用于全额还清其尚欠抵押权人的借款余额。（不足部分由甲方自行补足）否则，甲方自收到该款项之日起向乙方承担违约责任。2.3抵押注销材料的取得：待甲方还清全部欠款后，应于抵押权人许可的最短时限内，从抵押权人处取得该不动产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料之原件并办理抵押注销手续。3、关于第二期房价款的支付：乙方应于2019年10月25日前向甲方支付第二期房价款计2,200,000元整。4、关于第三期房价款的支付：乙方应于办理过户手续前向甲方支付第三期房价款计5,300,000元整。双方另对其余事项作了约定。同日，原告夏忠义（卖售人、甲方）与被告樊鑫（买受人、乙方）又签订了关于×路×弄×幢×号地×层车位×室的《上海市房地产买卖合同》，约定：转让价款共350,000元，双方在2019年12月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理。（三）（1）乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日，需向甲方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。（2）若乙方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为乙方已构成根本性违约，甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方。乙方承担根本性违约责任，即除本条第一款已发生的违约金外，乙方还应向甲方支付数额为总房价款20%的根本性违约金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违约金后三个工作日内无息退还剩余款项；若已支付的款项不足以支付违约金，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。（3）若乙方支付的违约金不足以覆盖对甲方造成的实际损失时，甲方可主张差额部分的赔偿。合同附件三付款协议中，双方约定：1、乙方于办理过户手续前直接支付给甲方全额房价款计350,000元整。2、甲、乙双方应于办理上海市闵行区兴虹路299弄29幢9号301室不动产之过户手续的同时，共同赴闵行区不动产登记事务中心办理该车位的过户手续，待可交税之日起五个工作日内甲、乙双方需共同（或委托第三方）前往该区不动产登记事务中心完税。3、甲、乙双方应于办理上海市闵行区兴虹路299弄29幢9号301室不动产之交接手续的同时，共同办理该车位的交接手续，甲方将该车位交付乙方，并陪同乙方赴管理该车位的物业管理单位处理相应登记手续（若需）。4、若甲、乙双方按照本附件（即付款协议）履行与正文条款约定不一致，双方同意按照本附件（即付款协议）约定履行。双方另对其余事项作了约定。2019年10月21日，原告夏忠义（出售方、甲方）与被告樊鑫（买受方、乙方）还签订了《不动产买卖合同之补充协议》，约定：上述房屋和车位，在交易过程中所有税、费均由乙方承担。房屋买卖合同价为9,500,000元整，车位买卖合同价为350,000元整，乙方应按照买卖合同附件三约定的付款方式支付给甲方。乙方应于办理过户手续之前另行向甲方支付装修及搬迁补偿款计2,800,000元整。甲、乙双方中任何一方未按照本协议约定履行的，均视为违约。除本协议另有约定外，应参照本合同正文第九、十条约定的违约责任标准承担相应责任。买卖合同其他条款保持不变。若本补充协议与买卖合同冲突，以本补充协议为准。2019年11月25日，房屋中介微信联系被告樊鑫：“明天下午3:30，在上次见面的地方见面，准备好钱哦。”2019年11月26日，被告樊鑫回复：“余兄实在抱歉，我今天有事要耽误了，你和夏先生说一下，可能今天来不及赶回上海。”中介人员：“你跟夏先生通个电话呗。”26日晚，被告樊鑫微信回复：“让夏先生该飞的飞，该办的办，已经无彻了。我老婆那边不配合。实在不好意思。我也不会难为你的。你就把原话告诉夏先生就行。”因被告分文未付，2019年11月28日，原告向被告邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，被告拒收。2019年11月29日，原告以短信形式向被告发出《解除房屋买卖合同通知书》，主要内容为：上海市闵行区×路×弄×幢×号×1室房屋买卖合同已于2019年10月21日双方签字生效，但时至今日，夏忠义表示没收到贵方支付的任何房款。根据买卖合同约定，十五个工作日的约定时间早已超过，贵方的逾期付款行为已经构成根本违约，夏忠义有权单方面解除合同，并追究你方的违约责任。今受夏忠义先生委托，特正式通知贵方解除与你方签订的关于上海市闵行区兴虹路×弄×幢×号×室、上海市闵行区×路×弄×幢×号地下×层车位×室的《房屋买卖合同》和《不动产买卖合同之补充协议》，并将依合同约定追究你方相关违约责任。另查明，2014年11月29日，原告夏忠义将上海市闵行区×路×弄×号×室房屋办理预购商品房抵押的预告登记，夏忠义为抵押人，债权数额为596,708.16美元，债务履行期限为2014年12月3日至2032年12月2日止。2019年11月21日，A银行（中国）有限公司上海城建国际中心支行出具证明一份，上载：兹证明夏忠义已于2019年11月21日与我行结清以下贷款：贷款金额：美元596,708.16元。审理中，原告称在涉案房屋上的抵押权现在尚未注销。以上事实，由原告夏忠义提供的上海市不动产权证及上海市不动产登记簿、《上海市房地产买卖合同》、《不动产买卖合同之补充协议》、中介方与被告沟通的微信聊天记录、原告委托代理人发送的解除合同通知及快递记录、原告还贷记录、房地产登记证明等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。本院认为，原告夏忠义与被告樊鑫签订的关于涉案房屋和车位的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效的合同，双方均应当恪守。系争房屋与车位的真实交易价格为1,265万元。被告在与原告签订网签合同后，分文未付，说明被告违约的故意明显。原告现根据合同约定主张解除合同，合法有据，本院予以支持。原告要求解除合同的通知于2019年11月29日到达被告，故本院确认双方签订的两份《上海市房地产买卖合同》与《不动产买卖合同之补充协议》于该日解除。被告对合同的解除负有责任。因合同解除，故原告要求被告配合办理涉案房屋及车位的上海市房地产买卖合同备案撤销手续，合法有据，本院予以支持。此外，根据双方约定，买方未按照合同约定支付房款的，每逾期一日，需向卖方支付总房价款万分之五的违约金，并应继续履行。若买方逾期超过十五个工作日仍未消除违约情形的，则视为买方已构成根本性违约，卖方有权单方解除本合同。卖方应书面通知买方。买方承担根本性违约责任，即除本条第一款已发生的违约金外，买方还应向卖方支付数额为总房价款20%的根本性违约金。故原告要求被告支付延期付款违约金94,875元，具有合同依据，本院予以支持。就原告要求被告赔偿原告解除合同违约金253万元，本院认为，被告轻率签约，随意毁约，明显缺乏诚信。原告虽对其经济损失未具体予以证明，但其多次从香港飞来本市处理纠纷、提前归还银行贷款等必然遭受一定的经济损失。为惩罚违约方，弥补守约方损失，故本院兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持被告应支付原告解除合同违约金60万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告夏忠义与被告樊鑫签订的关于上海市闵行区×路×弄×号×室房屋和×号地下×层车位×室的《上海市房地产买卖合同》及《不动产买卖合同之补充协议》于2019年11月29日解除；二、被告樊鑫于本判决生效之日起十日内配合原告夏忠义办理上海市闵行区×路×弄×号×室房屋和×号地下×层车位×室的《上海市房地产买卖合同》备案撤销手续；三、被告樊鑫于本判决生效之日起十日内支付原告夏忠义延期付款违约金94,875元；四、被告樊鑫于本判决生效之日起十日内支付原告夏忠义解除合同违约金60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13,899.50元，由原告夏忠义负担8,525.12元，由被告樊鑫负担5,374.38元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沈 群二〇二〇年五月二十八日法官助理  陈奕含书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。