上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4152号原告：陈光玲，男，1966年12月1日生，汉族，户籍所在地安徽省宿州市，现住安徽省宿州市。被告：上海寓意物业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路XXX号XXX室。法定代表人：黄大坤，执行董事。原告陈光玲与被告上海寓意物业管理有限公司(以下简称“寓意公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于同年4月28日公开开庭进行了审理。原告陈光玲到庭参加诉讼，被告寓意公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告陈光玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自2020年2月16日至实际腾退房屋之日的租金及房屋占用费，暂计算至3月11日租金人民币(以下币种同)5,000元；2、判令被告支付违约金12,000元；3、判令被告返还原告2019年12月1日至2020年1月15日免租期租金9,000元，扣除被告签订合同时所付的6,000元押金，三项诉请合计20,000元。事实和理由：2019年11月28日，原告与被告签订合同编号为SHCK-WTXXXXXXX的资产委托管理服务合同一份，约定租期自2019年12月1日起至2022年2月15日止，被告按月租金6,000元的标准向原告支付上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室房屋的租金。合同签订后，被告一直未按约足额支付租金。从2020年2月16日起至今被告未支付租金，已逾期15个工作日，原告多次通过电话及微信要求被告支付租金，被告却以各种理由搪塞。2020年3月6日原告向被告发出租金催交通知书，要求其在2020年3月9日之前支付租金，但被告仍未支付。被告行为已构成违约，2020年3月11日原告向被告发出解除合同通知书，要求解除合同并支付相应款项。根据该合同第八条第四款约定“乙方逾期支付租金超过15个工作日，并经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。”鉴于被告违约，造成合同不能履行，原告承担了2019年12月1日起至2020年1月15日免租期的损失，免租期租金作为被告的服务费也因被告的违约不能成立。据此，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如诉请。被告寓意公司未作答辩。经审理查明：2019年11月28日，原告陈光玲(甲方)与被告巢客(上海)科技有限公司(乙方)签订编号为SHCK-WTXXXXXXX的资产委托管理服务合同、授权委托书、共有权人同意出租声明各一份，次日双方又签订房屋交接清单一份。合同约定：原告将位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室房屋委托被告运营及出租，代为收取租金等；委托期限自2019年12月1日起至2022年2月15日；第一年免租期为2019年12月1日起至2020年1月15日止；房屋用途为居住；房屋月租金为6,000元，付一押一，押金的支付日期为2019年12月1日，首期租金于2020年1月16日支付，之后租金依次类推直至租赁期限届满，第二年6,300元每月。该合同第八条第(四)款还约定：“乙方有下列情行之一的，甲方有权单方解除合同：1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；2、乙方……；出现上述第(四)款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。”2019年12月1日，被告巢客(上海)科技有限公司向原告支付了押金6,000元。2019年12月23日，被告巢客(上海)科技有限公司变更企业名称为上海寓意物业管理有限公司。2020年1月16日，被告寓意公司向原告支付了租金6,000元。自2020年2月16日起，被告寓意公司不再支付租金，原告于2020年3月6日向被告寓意公司工作人员柳志豪通过微信发送了《租金催交通知书》，要求被告寓意公司在2020年3月9日之前支付租金，至期，被告寓意公司仍未支付。2020年3月11日，因被告寓意公司已逾期支付租金超过15个工作日，故原告通过微信又向其发送了《解除合同通知书》，要求解除合同并支付相应款项。庭审中，原告向本院陈述：2020年3月11日，原告通过微信向被告发送了《解除合同通知书》后，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》已于2020年3月11日解除，并实际控制涉案房屋，故原告现与该房屋的实际承租人重新签订了租赁合同，因此不需要被告返还房屋及支付房屋占用费。经原告计算，被告尚有5,000元租金未支付。关于免租期的租金损失9,000元，因本案中已经主张了违约金，故该项诉讼请求不再主张。以上事实，有资产委托管理服务合同、上海市不动产登记簿房屋状况及产权人信息、上海市房地产权证、微信截图、租金催交通知书、解除合同通知书、企业信用信息公示报告以及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的资产委托管理服务合同，经本院审查，其内容实为房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，被告未按约向原告支付租金，原告按照合同约定向其催告后，被告在合理期限内仍未支付，原告按约有权解除合同。据此，原告于2020年3月11日向被告发送《解除合同通知书》，行使解除权，要求解除《资产委托管理服务合同》，于法有据，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应支付截至2020年3月11日计25天的欠付租金，经计算为5,000元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于违约金，被告拖欠租金的行为已构成违约，合同中对违约责任也有明确约定，且也未超出法律规定标准，故原告要求被告支付违约金12,000元的诉请，本院予以支持。对于押金，原告要求在本案中抵扣欠付费用，并无不当，本院予以准许，故扣除押金6,000元后，被告需要支付的违约金金额为6,000元。关于原告自愿放弃免租期租金、房屋占用费的主张，系其在法律规定的范围内自由处分民事权利及诉讼权利的行为，本院予以准许。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告寓意公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈光玲自2020年2月16日起至2020年3月11日止的房屋租金5,000元；二、被告上海寓意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈光玲违约金6,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计37.50元，由被告上海寓意物业管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 孙文华二〇二〇年五月二十七日法官助理 政 勇书 记 员 周莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。