吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终221号上诉人（原审被告、反诉原告）：邢美玲，女，1973年5月6日生，汉族，住长春汽车经济技术开发区顺通小区17栋3单元112室。委托诉讼代理人：岳雪松，吉林显尊律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈立志，男，1967年10月29日生，汉族，住吉林省榆树市新庄镇硕果村四河屯6组。委托诉讼代理人：刘影，系陈立志儿媳。上诉人邢美玲因与被上诉人陈立志房屋买卖合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2019）吉0192民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈立志向一审法院起诉请求：1.判令邢美玲继续履行房屋买卖协议及补充协议，交付顺通花园小区二期17栋3单元112室房屋；2.判令邢美玲向陈立志支付违约金10万元。事实与理由：陈立志、邢美玲于2019年1月2日签订了《房屋买卖协议》，约定邢美玲将其所有的位于长春汽车经济技术开发区顺通花园小区二期17栋3单元112室（建筑面积66.55平方米）的房屋出卖给陈立志，价格为28万元。陈立志按合同约定支付了购房款共计21万元，邢美玲出具了收条。按合同约定，邢美玲应于2019年5月1日交付房屋，但到期后邢美玲拒绝交付。2019年5月10日，陈立志、邢美玲签订了《房屋买卖补充协议》，约定若邢美玲在2019年6月10日不交出房屋使用权，则需一次性返还陈立志26万元，否则无条件交付房屋，但邢美玲仍未履约。2019年6月16日，邢美玲又向陈立志出具《保证书》，保证2019年6月30日返还陈立志购房款26万元，否则无条件交付房屋。但时至今日邢美玲既未返还钱款，也未交付房屋。双方多次协商未果，故诉至法院。邢美玲辩称：本案的房屋买卖协议虽签订但未履行。没有履行的原因是陈立志违约，具体是陈立志自合同签订之日起从未向邢美玲支付过购房款。未支付购房款却要求邢美玲履行交付房屋的义务明显违背民事法律原则。邢美玲向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2019年1月2日签订的《房屋买卖协议》及于2019年5月10日签订的《房屋买卖补充协议》；2.确认邢美玲于2019年6月16日书写的《保证书》无效；3.陈立志支付违约赔偿金10万元。事实与理由：2019年1月2日，陈立志与邢美玲签订《房屋买卖协议》，邢美玲至今也未收到陈立志支付的钱款，依协议约定，陈立志已构成违约，故提出反诉。陈立志针对反诉辩称：陈立志按照合同约定全部履行了合同义务，并不存在任何违约行为。建议法院驳回邢美玲全部反诉请求。一审法院审理查明：2019年1月2日，陈立志、邢美玲签订了《房屋买卖协议》一份，约定邢美玲将其所有的位于长春汽车经济技术开发区顺通花园小区二期17栋3单元112室（建筑面积66.55平方米）的房屋以28万元的价格出售给陈立志，并约定首付款20万元，2019年5月1日交房时付款7万元，剩余1万元作为抵押款待邢美玲办完产权证并协助陈立志更名时交齐。陈立志按合同约定支付了购房款共计21万元，邢美玲分别于2019年1月2日、2019年1月12日向陈立志出具收条两份，载明收到陈立志支付购房款分别为20万元、1万元。2019年5月10日，陈立志、邢美玲签订了《房屋买卖补充协议》一份，约定若邢美玲在2019年6月10日不交出房屋使用权，需一次性返还陈立志26万元。2019年6月16日，邢美玲向陈立志出具《保证书》一份，承诺于2019年6月30日返还陈立志购房款26万元，否则无条件交出房屋使用权。一审法院认为：陈立志与邢美玲签订的涉案房屋买卖协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。陈立志要求邢美玲继续按房屋买卖协议及补充协议约定交付陈立志案涉房屋的主张，本院予以支持。邢美玲虽辩称陈立志在签订涉案协议后并未支付任何购房款，但该辩解与其庭审中自认其本人签名出具的两张收条记载内容明显不符，并且其辩称该两张收条均系先出具收条后核收款项亦有悖常理，故对邢美玲上述辩解本院不予支持。同时，对于邢美玲反诉要求解除涉案房屋买卖协议及补充协议的主张，本院不予支持。依据涉案房屋买卖协议，陈立志应于2019年5月1日向邢美玲支付购房款7万元，邢美玲应于同日向陈立志交付房屋，但庭审中陈立志自认未支付该款，双方之后签订的补充协议等证据及双方当庭陈述等均可证实邢美玲亦未向陈立志实际交付房屋，故双方均未按原房屋买卖协议全面履行己方义务，因双方签订的补充协议亦未重新约定违约金，故双方均无权按照2019年1月2日签订的《房屋买卖协议》约定的违约金数额要求对方支付违约金10万元。对于邢美玲反诉主张因其重大误解应确认案涉保证书无效的主张，其并未提供证据加以证明，故本院不予支持。但依据陈立志举证的该保证书，邢美玲应于2019年6月30日向陈立志交付房屋，且陈立志对此保证亦认可，故陈立志诉请要求邢美玲支付的违约金应以21万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年7月1日起计算至实际交付房屋之日止。另，在邢美玲向陈立志交付案涉房屋的同时，陈立志应按《房屋买卖协议》约定向邢美玲支付购房款7万元，并于邢美玲办完产权证并协助陈立志办理案涉房屋更名时向邢美玲支付剩余房款1万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邢美玲于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）陈立志交付顺通花园小区二期17栋3单元112室房屋并支付违约金（违约金以21万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回原告（反诉被告）陈立志的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）邢美玲的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费（简易程序）3,900元、保全费2,180元、反诉费3,900元，均由被告（反诉原告）邢美玲负担。邢美玲上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈立志的原审诉讼请求，判令陈立志承担违约责任，支持邢美玲的反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费、保全费由陈立志承担。事实和理由：一审庭审中陈立志出具的银行支付凭证均证明陈立志已将购房款支付给案外人，没有支付给邢美玲，陈立志违反双方协议约定，邢美玲虽出具了收条，但陈立志未支付购房款的事实已经查实清楚。邢美玲认为陈立志未支付房款行为明显违约，一审判决对此只字未提，一审判决错误。陈立志辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：2018年12月31日陈立勇代陈立志向案外人许淑侠转款5万元，2019年1月3日陈立志向案外人许淑侠转款16万元。陈立志称上述21万元中20万元系经邢美玲同意支付的案涉房屋房款，1万元为陈立志借给许淑侠的借款。许淑侠认可陈立志所述，称因邢美玲曾向其借款约16万元，邢美玲为偿还该笔借款故出卖案涉房屋并同意将房款支付给许淑侠，许淑侠在收到上述钱款后于2019年1月2日向邢美玲转款2.5万元，向案外人曹亚玲转款1.5万元。本院认为：邢美玲与陈立志签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当据此履行。陈立志虽未直接向邢美玲支付房款，但邢美玲出具了明确记载“收到陈立志房款”的收条，又在四个月后与陈立志签订《房屋补充协议》明确若不交出房屋使用权一次性返还陈立志26万元，再于一个月后出具《保证书》保证“于2019年6月30日返还陈立志购房款26万元，否则无条件交出房屋使用权”，结合证人许淑侠的证言，应当认定陈立志向许淑侠支付房款已经邢美玲认可。故邢美玲主张陈立志未按约定支付房款违约不能成立。邢美玲未依约交付房屋构成违约，一审判决邢美玲交付房屋并支付违约金应予维持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人邢美玲负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年五月二十五日书记员 张佳楠