四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终269号 上诉人（原审被告）：洪雅置地房地产开发有限公司，住所地四川省洪雅县月珠南街89号。 法定代表人：龚志刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：符怡雯，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏圣明，男，1995年9月27日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：魏彬（系魏圣明之父），住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：李建宏，四川泰仁律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司洪雅支行，住所地四川省洪雅县洪川镇文化街1号。 负责人：涂志祥，该支行行长。 委托诉讼代理人：高颖，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吕红，男，该公司员工。 上诉人洪雅置地房地产开发有限公司（以下简称洪雅置地）因与被上诉人魏圣明、原审第三人工商银行洪雅支行中国工商银行股份有限公司洪雅支行（以下简称工商银行洪雅支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省洪雅县人民法院（2019）川1423民初808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 洪雅置地上诉请求：撤销原判，驳回魏圣明的全部诉讼请求。事实和理由：（一）无论何芬还是洪雅置地从来不曾有过将涉案房屋与所谓的25层整体销售的意思表示，不存在故意隐瞒事实或任何虚假宣传。洪雅置地仅销售24层3号房屋，根本未涉及所谓的25层和屋顶花园。本案起因是魏圣明在购买案涉房屋后在24层以上违章搭建阳光房遭举报被相关部门叫停后，因未能取得预期非法利益而捏造事实和理由起诉洪雅置地；（二）评估鉴定不应被采信。具体理由为：一审法院在第二次庭审辩论及最后陈述结束后还容许魏圣明进行评估鉴定，属于程序违法；评估对象涉及没有产权证的25层，两个评估师出庭接受质询时未携带评估师证，只有一个评估师到实地勘察，且评估报告中没有估价技术报告；（三）一审法院适用法律错误。 魏圣明辩称，1．洪雅置地在第二次开庭时提交证据证明其销售房屋的价格是市场价格，法官同意魏圣明对房屋进行评估。在第三次庭审时魏圣明提供房地产评估报告印证同地段同栋同层同时期的市场价格，洪雅置地也提交相关房屋规划设计图及房屋买卖合同；2．评估机构和评估人员具有相应资质，房地产评估报告是严格按照评估流程作出的客观有效的价值评估，且该栋楼同层其他住房的销售价格在55万元左右，与评估价值高度一致；3．洪雅置地利用商业上的优势误导无购房经验的魏圣明，魏圣明以为其购买的住房包含25层及楼顶花园才愿出108万元，系重大误解，应撤销房屋买卖合同。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 工商银行洪雅支行述称，请依法判决。 魏圣明向一审法院起诉请求：1．判令撤销魏圣明与洪雅置地于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）；2．判令洪雅置地返还魏圣明已经支付的购房款780,000元及利息，利息从2018年5月28日起按同期银行贷款利率计算至洪雅置地实际返还之日止；3．判令洪雅置地赔偿魏圣明代收维修资金4,750元、契税16,200元、登记费80元、物业费1,643元；4．判令洪雅置地赔偿魏圣明房租损失10,000元及装修损失40,000元；5．判令解除魏圣明与工商银行洪雅支行的贷款合同；6．判令洪雅置地偿还魏圣明已支付给工商银行洪雅支行的本金及利息21,586元，剩余贷款本金及利息由洪雅置地向工商银行洪雅支行支付。 一审法院认定事实：2018年5月下旬，魏圣明通过洪雅置地公司员工何芬得知位于洪雅县的房屋（以下简称案涉房屋）正在出售。魏圣明遂在洪雅置地员工的带领下前往现场看房后于2018年5月28日与洪雅置地签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：ＣＦ6-325），合同约定：1．魏圣明以108万元的价格购买案涉房屋；2．购房款支付方式为：签订合同之日支付780000元，剩余30万元由魏圣明向工商银行洪雅支行按揭贷款的方式支付给洪雅置地。合同签订后魏圣明按约向洪雅置地支付780000元，余款30万元魏圣明向工商银行洪雅支行进行按揭贷款支付，2018年7月26日按揭款支付到位。2018年5月29日，洪雅置地向魏圣明收取了代收维修资金4750元、契税16200元、登记费80元。魏圣明分别于2018年8月20日、2019年3月19日向洪雅县雅信丽房屋业管理有限责任公司支付物业费582元、996元。截止2019年4月26日，魏圣明已归还银行贷款本息共计21586元。 另查明，涉案房屋在销售前所争议的第25层及楼顶花园均已客观存在，且25楼只能通过24楼室内上到25楼。在魏圣明实地查看房屋时房屋框架和格局已定，且洪雅置地的销售人员告知魏圣明可对25层及楼顶花园进行使用。实际交房时也将上述房产交付给魏圣明。 还查明，2019年3月28日魏圣明向洪雅县自然资源局申请对洪雅县置地财富广场6号楼1单元3号户型第25层及屋顶花园房屋（案涉争议房屋）合法性进行认定。2019年4月17日，洪雅县自然资源局对魏圣明的申请进行回复，复函中确认：洪雅县置地财富广场6号楼1单元总层数24层，现状25层属于建筑屋面层，第25层及以屋顶花园搭建行为属于违法建设行为。何芬系洪雅置地公司员工，微信号：×××，昵称“小恩恩”，魏圣明家人在购买涉案房屋前后多次通过微信与何芬就涉案房屋问题进行沟通。涉案房屋（第24层）已颁发不动产产权证书，产权证号为：川（2018）洪雅县不动产权第0003346号。诉讼中魏圣明申请对案涉24层及24层以上建筑物（2018年5月28日的市场价值）进行评估。原审法院委托四川信合房地产估价有限公司评估。2019年10月9日，四川信合房地产估价有限公司出具川信房价（2019）第0802号房地产估价报告，报告显示：估价对象在满足本次估价目的、估价假设条件、现状利用条件下，在价值时点（2018年5月28日）市场价值（含分摊的土地使用权价值）的评估值如下：洪雅县洪川镇雅风西巷17号1单元24层3号118.74平方米住宅用房地产市场价值评估值为：单位建筑面积价值为4909元／平方米，总价为58.29万元；洪雅县洪川镇雅风西巷17号1单元24层3号室内楼梯连接的原建筑屋面以上的建筑物评估值为54.38万元。 上述事实，有商品房买卖合同、合同补充协议、看房时视频、照片、微信聊天记录、洪雅县自然资源局的回复、收据、贷款合同、还款流水、不动产权登记证书、川信房价（2019）第0802号房地产估价报告等证据以及各方当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，合同当事人有权请求人民法院或者仲裁机构对存在重大误解或者显失公平的合同予以变更或者撤销。无论从双方看房到买房，以及最后房屋现状25层被自然资源局认定为第25层及以屋顶花园搭建行为属于违法建设行为的过程来看，还是从房屋本身现状即屋顶花园已建好、25层也成型、24层与25层室内楼梯相连仅能从24层上25层以及楼顶花园来看，结合生活常识判断，虽然购房合同只约定24层，但作为普通购房者明显会认为上述建筑房屋均系合同交易的对象，魏圣明在订立合同之初明显存在重大误解。另一方面，魏圣明既然认为交易的对象包括24层及24层以上建筑物，那么支付的对价也当然应与其相当，即108万元所购买的房屋系24层及24层以上建筑物，根据鉴定报告反应案涉24层房屋魏圣明购买时价值为58.29万元，24层以上建筑物价值为54.38万元。现案涉24层以上建筑物被认定为违法建筑，导致魏圣明无法正常使用。魏圣明和洪雅置地签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）既存在重大误解，又显失公平，魏圣明可以行使撤销权，且魏圣明行使撤销权在法定期间内，故对魏圣明请求撤销双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）的诉讼请求予以支持。 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。现商品房买卖合同已被撤销，魏圣明请求解除与工商银行洪雅支行签订的个人购房借款担保合同的诉讼请求应予支持。工商银行洪雅支行作为担保权人有独立的请求权，但未提出明确的诉讼请求，工商银行洪雅支行可就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉。 被撤销的合同自始没有法律约束力。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，洪雅置地应当返还魏圣明所支付的购房首付款780,000元及利息，利息从2018年5月28日起至2019年8月19日止以780,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至购房首付款返还完毕时止以780,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。同时洪雅置地还应支付魏圣明已支付的截止2019年4月26日贷款本息共计21,586元。洪雅置地还应赔偿魏圣明其余损失共计：21,030元（维修资金4,750元、契税16,200元、登记费80元）；因魏圣明自身也存在一定的过错，魏圣明主张的其他损失由其承担，对于魏圣明的其他诉讼请求不予支持。对洪雅置地的其他辩解意见因未提供充分的证据证实，同时也不符合相关法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、撤销魏圣明和洪雅置地房地产开发有限公司于2018年5月28日签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议（住宅）》（合同编号：CF6-325）；二、魏圣明与中国工商银行股份有限公司洪雅支行于2018年7月6日签订的个人购房借款担保合同于判决生效之日起解除；三、由洪雅置地房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内退还魏圣明购房款780,000元及利息，利息从2018年5月28日起至2019年8月19日止以780,000元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日至购房首付款返还完毕时止以780,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、由洪雅置地房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付魏圣明已付工商银行洪雅支行中国工商银行股份有限公司洪雅支行截止2019年4月26日的贷款本息共计21,586元；五、由洪雅置地房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内赔偿魏圣明损失21,030元；六、驳回魏圣明的其他诉讼请求。一审案件受理费14,520元，由洪雅置地房地产开发有限公司承担。 二审中，各方未提交新证据。 另查明，洪川镇雅风西巷17号置地财富广场6号楼第24层共四户，洪雅置地除2018年5月28日向魏圣明出售的24层3号房屋总价为1,080,000元（住房面积118.74平方米）外，其余三户住房的销售情况为：2018年3月27日出售的24层1号房屋总价为610,250元，房屋面积124.49平方米；2018年3月21日出售的24层2号房屋总价为581,500元，房屋面积118.74平方米；2018年3月9日出售的24层4号房屋总价为581,500元，房屋面积119.74平方米。 二审审理查明的其余案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：应否撤销魏圣明与洪雅置地签订的商品房买卖合同及合同补充协议。洪雅置地向魏圣明销售财富广场6号楼24层3号房屋前，已先行装修位于该房屋之上的第25层及楼顶花园，该25层及屋顶花园只能通过魏圣明购买的24楼室内到达。当魏圣明实地看现房时，洪雅置地的销售人员告知魏圣明可使用已装修的25层及楼顶花园，并在实际交房时也将上述房产向魏圣明交付。因此，案涉商品房买卖合同虽载明测绘建筑面积118.74平方米，魏圣明在订立合同时有理由相信其购买房屋包括案涉房屋以及通过专属楼道通行的第25层及楼顶花园，才会以远高于同栋楼同一层另三位购房者的价格购买案涉房屋。但第25层并未取得规划许可证，系违章建筑，导致魏圣明无法使用第25层及楼顶花园，原审据此判令撤销案涉商品房买卖合同及合同补充协议并无不当。 洪雅置地以一审同意评估程序违法，且评估报告存在瑕疵为由，主张不采信房地产估价报告。对此本院认为，魏圣明虽在原审法院第二次庭审终结后提出评估申请，但原审法院为进一步核实案件事实，有权根据案件具体情况，综合评判是否准许。原审法院认为有评估的必要，准许上述评估申请。作出案涉评估报告的评估机构和评估人员具有相应资质，评估程序合法，现洪雅置地未提出充分的反驳证据证明上述评估结论明显依据不足的情况下，该房地产估价报告应被采信。洪雅置地认为魏圣明实际购买的只有6号楼24层3号的房屋，因房地产市场在2018年5月价格大幅上涨，魏圣明才以高于同地段其他住户的价格购买房屋，但未提交相应的证据证实，该项上诉理由不能成立。 综上，洪雅置地的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14,520元，由上诉人洪雅置地房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 东 审 判 员  罗 洁 审 判 员  梁 丹 二〇二〇年五月十九日 法官助理  沈晓娟 书 记 员  江 燕