江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0612民初1230号 原告：南通都彩广告装饰有限公司，住所地南通市通州区平潮镇振兴路2号正和名邸商办幢48-1室。 法定代表人：徐国娟，总经理。 委托诉讼代理人：姜浩，江苏信阳光律师事务所律师。 被告：南通华沙金属设备制造厂，住所地南通市通州区五接镇大汐港村。 负责人：范云泉，系该厂投资人。 被告：范云泉，男。 两被告共同委托诉讼代理人：吴明，江苏瑞慈律师事务所律师。 原告南通都彩广告装饰有限公司（以下简称都彩广告公司）与被告南通华沙金属设备制造厂（以下简称华沙制造厂）、被告范云泉合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都彩广告公司法定代表人徐国娟及其委托诉讼代理人姜浩，被告华沙制造厂及被告范云泉共同委托诉讼代理人吴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告都彩广告公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告南通华沙金属设备制造厂于2019年11月16日签订的《资产转让协议书》、《房屋及设备买卖协议》；2.判令两被告按照定金罚则向原告赔偿260000元；3.判令两被告连带承担原告支付的律师费7400元。事实与理由：原告与被告华沙制造厂于2019年11月16日分别签订了《资产转让协议书》、《房屋及设备买卖协议》，其中《资产转让协议书》约定被告华沙制造厂以800000元的价格将其注册地址上的单层主厂房三栋（建筑面积约200平米）、传达室等转让给原告，付款方式为：协议签订后三个工作日内支付定金200000元，于2020年2月28日前支付余款600000元；《房屋及设备买卖协议》约定被告华沙制造厂以1800000元的价格将其注册地址上的二层楼房、围墙、水泥场地、3台5吨行车、1台剪板机、传达室、配电房及其他附属用房转让给原告，付款方式为：协议签订后三个工作日内支付定金100000元，2020年2月28日前支付余款1700000元。上述协议签订后，原告于2019年11月16日支付《资产转让协议书》约定的定金200000元、于2019年12月24日支付《房屋及设备买卖协议》约定的定金100000元，但此后被告忽然以房屋、主厂房等土地使用权作价入股代付手续难以办理、加之与相邻厂界址无法划定等因素导致协议无法履行为由分别于2019年12月30日、2020年1月19日两次发函要求与原告解除案涉两份协议，并于2020年2月26日单方面将300000元定金退还原告。被告南通华沙金属设备制造厂为个人独资企业，被告范云泉为投资人，应当对被告南通华沙金属设备制造厂的债务承担连带清偿责任。 被告华沙制造厂及被告范云泉辩称：1.被告在签订协议中，不存在任何的违约情形；2.被告华沙制造厂于2004年6月8日与通州市五接镇大汐港村经济合作社（以下简称大汐港村经济合作社）签订了土地使用权作价入股合同，该合同约定大汐港村经济合作社作价入股的6.4亩土地系该村原土地承包者拥有的集体土地，被告华沙制造厂以每年向大汐港村经济合作社缴纳固定费用的方式支付分红，由大汐港村经济合作社负责分发到原土地承包者手中，该协议第七条中明确约定，乙方即被告华沙制造厂根据本合同取得的土地使用权不得转让、转租、抵押，根据土地管理法第63条的规定，通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权，可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外，本案中应当适用该除外条款，被告华沙制造厂不得将案涉的土地的使用权进行转让、转租；3.双方签订的资产转让协议明确约定土地的性质为作价入股的集体土地，协议的第二条也明确了双方对于上述转让资产以及土地使用权的情况已经充分了解并知晓潜在风险，原告提交的微信聊天记录也认可不能履行合同的情况均为双方签订合同时所能预见，合同第四条第二款约定，如果乙方不能协调完成土地使用权作价入股甲方代付的手续，则甲方有权解除本协议，乙方应及时向甲方退还甲方已支付的所有款项以及利息损失，目前不能办理相关手续的原因是双方签订合同时所能预见，合同也有明确约定，被告华沙制造厂于2020年2月26日将原告支付的300000元款项如数退还，故被告不需另外再承担任何责任，原告主张在本案当中适用的定金罚则，没有任何的事实和法律依据；4.案涉资产转让协议，约定转让的是房屋所有权、土地使用权，根据土地管理法63条的规定，应当经集体经营经济组织成员的村民会议2/3以上的成员或者2/3以上的村民代表的同意，显然案涉资产转让协议约定的内容因违反土地管理法而无效；5.基于资产转让协议无法履行，房屋和设备买卖协议必然无法履行，该协议约定的定金100000元，本应于协定协议签订后的三个工作日支付，而原告直至2019年的12月24日才支付，显然原告违约在先；6.两份协议签订后，被告为了防止原告损失的发生，多次以书面函件的方式告知原告，由于土地使用权作价入股手续难以办理，以及和相邻厂界址无法划清的原因，导致协议无法履行，原告关于被告意图毁约的说法不能成立，如果说案涉两份协议不能履行存在过错的话，亦是双方的过错；7.资产转让协议中仅约定乙方协助甲方与展田玉经营公司办理场厂区的界止划定分割，被告华沙制造厂仅对与相邻公司划清四址负协助义务；8.被告华沙制造厂系个人独资企业，根据个人独资企业法31条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人财产予以清偿，只有在被告华沙制造厂的资产不足以清偿本案债务的情况下，才能依法追究本案被告范云泉的个人责任，故应当驳回对范云泉的诉讼请求；9.律师费的约定仅在房屋和设备买卖协议中有约定，但约定的前提条件是一方违约，本案中，合同不能履行并非被告违约，故原告主张律师费没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（原告都彩广告公司提供的证据：1.《资产转让协议书》、《房屋及设备买卖协议》；2.银行电子凭证；3.被告于2019年12月30日、2020年1月19日发给原告的函、被告范云泉与原告法人的微信聊天记录、定金退还给记录；4.被告南通华沙金属设备制造厂企业公示信息；5.代理合同、律师费发票。被告华沙制造厂提供的证据：1.被告于2004年6月8日与南通州市五接镇大汐港村经济合作社签订的土地使用权作价入股合同；2.五接镇复成村股份经济合作社的情况说明）。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告华沙制造厂提供的五接镇复成村股份经济合作社的情况说明因不符合证据的形式要件，故不能作为证据使用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告华沙制造厂于2004年6月8日与大汐港村经济合作社签订《土地使用权作价入股合同》一份，该合同约定：大汐港村经济合作社作价入股的6.4亩土地系该村原土地承包者拥有的集体土地，被告华沙制造厂以每年向大汐港村经济合作社缴纳固定费用的方式支付分红，由大汐港村经济合作社负责分发到原土地承包者手中；被告华沙制造厂取得的土地使用权不得转让、转租、抵押。后被告华沙制造厂在上述土地上建造了案涉房屋，并安装了设备。2019年11月16日，原告都彩广告公司与被告南通华沙金属设备制造厂分别签订《资产转让协议书》、《房屋及设备买卖协议》各一份。《资产转让协议书》约定：目的资产为集体土地使用权[南通市通州区五接镇复成圩村（原大汐港村）经济合作社作价入股的6.4亩集体土地]、被告华沙制造厂厂区现有主厂房三栋（建筑面积约200平米）、传达室等转让给原告都彩广告公司；转让价格为800000元，协议签订后三个工作日内支付定金200000元，于2020年2月28日前支付余款600000元；付清全部价款之日双方转让的房屋所有权、土地使用权归原告都彩广告公司所有；如被告华沙制造厂不能协调完成复成圩村经济合作社土地使用权作价入股原告都彩广告公司代付手续，则原告都彩广告公司有权解除本协议，被告华沙制造厂应及时退还原告都彩广告公司已支付的所有款项及利息损失。该协议同时载明以下内容：双方对转让资产及土地使用情况已充分了解并知晓潜在的风险；乙方提供与原村经济合作社的租地协议，并完善租地协议备案等相关手续（土地使用权详见乙方与大汐港村经济合作社签订的《土地使用权作价入股合同》）；乙方协助甲方（原告都彩广告公司）与展田玉经营公司的厂区界址（护栏隔离等方式）划定分割，费用由甲方承担。《房屋及设备买卖协议》约定：被告华沙制造厂向原告都彩广告公司转让协议第一条列明（位于复成村厂区内的二层楼房、围墙、水泥场地、3台5吨行车、1台剪板机、传达室、配电房及其他附属用房）的土地使用权、房屋、设备及其他附属用房等；转让价为1800000元，协议签订后三个工作日内支付定金100000元，2020年2月28日前支付余款1700000元。该协议还载明：被告华沙制造厂与大汐港村经济合作社签订的《土地使用权作价入股合同》及转让资产清单为本协议附件。上述协议签订后，原告都彩广告公司于2019年11月16日支付《资产转让协议书》约定的定金200000元，于2019年12月24日支付《房屋及设备买卖协议》约定的定金100000元。后被告华沙制造厂以房屋、主厂房等土地使用权作价入股代付手续难以办理、加之与相邻厂界址无法划定等因素导致协议无法履行为由分别于2019年12月30日、2020年1月19日两次发函要求与原告解除案涉两份协议，并于2020年2月26日单方面将定金合计300000元退给原告都彩广告公司。为此，双方发生纠纷，原告都彩广告公司诉来本院。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，应依照其规定。被告华沙制造厂虽与大汐港村签订了“土地使用权作价入股合同”，但该合同明确作价入股的6.4亩土地系该村原土地承包者拥有的集体土地，合同约定被告华沙制造厂以每年向大汐港村经济合作社缴纳固定费用的方式支付分红，由大汐港村经济合作社负责分发到原土地承包者手中，由此不难看出，该合同名为“作价入股合同”实为“集体土地租赁合同”。被告华沙制造厂在该租用的该土地上建房、安装设备已改变了集体土地的农用地功能，且不论该行为是否违反土地管理法第四十四条关于“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，但根据《土地使用权作价入股合同》关于“乙方根据本合同取得的土地使用权不得转让、转租、抵押”的约定，被告华沙制造厂亦不得将上述租用土地使用权作为案涉两转让协议的标的资产，但原告都彩广告公司与被告南通华沙金属设备制造厂签订《资产转让协议书》、《房屋及设备买卖协议》均以集体土地使用权及该集体土地上所建房屋为标的资产。即便是案涉6.4亩土地是已经依法登记的集体经营性建设用地，但根据土地管理法第六十三条的规定，出让、出租等，亦应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。本案当事人在租用或转让该土地使用权的过程中均未履行法律规定的相关手续是案涉两份协议不能履行的根本原因。对此，原告都彩广告公司在与被告华沙制造厂签订案涉两份协议时对转让资产及土地使用情况已充分了解并知晓潜在的风险。因此，案涉协议不能履行双方均有过错，故不能由此认定系被告华沙制造厂违约，原告都彩广告公司以被告华沙制造厂违约主张适用定金罚则并要求被告南通华沙金属设备制造厂承担律师费没有依据，本院碍难支持。根据双方约定，被告华沙制造厂除及时退还原告都彩广告公司已支付的款项外，还应承担原告都彩广告公司利息损失，因双方当事人未约定利息损失的计算方式，原告都彩广告公司亦未对其损失举证证明，故本酌定按年利率6%计算。被告华沙制造厂系个人独资企业，被告范云泉为投资人。根据我国相关法律规定，个人独资企业，是指在我国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体，根据人独资企业法第三十一条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿，据此不难看出，个人独资企业的投资人应对该企业的债务承担补充清偿责任。原告都彩广告公司要求被告范云泉对被告华沙制造厂的债务承担共同清偿责任没有依据，故本院不予支持。因案涉协议无法履行，原告都彩广告公司依法有权解除，原告都彩广告公司以起诉方式要求解除合同，本院于2020年3月12日立案受理，2020年3月15日被告华沙制造厂收到起诉状副本，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，案涉两份协议于2020年3月15日即已解除，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条规定，判决如下： 一、确认原告南通都彩广告装饰有限公司与被告南通华沙金属设备制造厂于2019年11月16日签订的《资产转让协议书》、《房屋及设备买卖协议》于2020年3月15日即已解除； 二、被告南通华沙金属设备制造厂于本判决发生法律效力后十日内向原告南通都彩广告装饰有限公司支付利息损失4405.47元； 三、被告范云泉对被告南通华沙金属设备制造厂财产不足以清偿的债务承担清偿责任； 四、驳回原告南通都彩广告装饰有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5312元，减半收取计2656元，由原告南通都彩广告装饰有限公司负担2631元，由被告南通华沙金属设备制造厂负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。 审判员  季渭清 二〇二〇年五月九日 书记员  汤莉姣