广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初54517号原告：深圳市圳宝实业有限公司，住所深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码914403001921894418。法定代表人：王庆。委托代理人：高晶荣，女，汉族，1988年12月2日出生，系公司法务。被告：深圳市韦博英语培训中心，住所深圳市福田区华强北路鹏基上步工业厂房105栋五层5001号，统一社会信用代码52440300580084123L。法定代表人：高卫宇。委托代理人：曾健，广东鹏鼎律师事务所律师。原告深圳市圳宝实业有限公司与被告深圳市韦博英语培训中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月27日受理后，依法组成合议庭，于2020年3月20日公开开庭进行了审理，原告委托代理人高晶荣、被告委托代理人曾健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《房屋租赁合同》（下称“租赁合同”），约定被告承租原告坐落于深圳市××中××与××路交汇处被××“××购物中心”××号房屋，租赁期限为6年，自2016年11月5日至2022年11月4日。《租赁合同》约定：第2-5个租金计收年度的月租金为115007.93元/月，管理费39234元/月，宣传推广费6539元/月，设备服务费1739元/月。根据《租赁合同》第11.2条约定，每逾期一天支付应缴费用的，被告须按照欠款的0.3%/天向原告支付违约金。根据《租赁合同》第13.2条和《补充协议》第12条的约定：被告逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的……，原告有权解除《租赁合同》，被告已支付的所有费用不予退还。同时，被告须支付原告相当于当年三个月的租金和三个月的管理费之和的金额作为违约金（462726元），且被告须补缴装修期间的租金和物业管理费308483元（2个月）。根据《租赁合同》14.1条，被告未将租赁房屋恢复原状交还的，原告有权自行拆除，被告承担相应的拆除费用，暂计176553元。被告多次且长期迟延支付租金等款项，原告多次与被告沟通，但被告屡次失信，未履行沟通内容。被告的欠款事实及上述行为已构成根本违约，故原告于2019年11月15日解除与被告签订的《租赁合同》。原告认为被告的行为严重违反合同约定且严重损害原告的合法权益，因此，根据法律的相关规定，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告立即支付自2019年10月1日至11月15日期间的租金、管理费、宣传推广费、设备服务费共计243779元；2、被告向原告立即支付2019年8月16日至9月15日应付的水电费共计3711.4元；3、被告向原告立即支付拖欠应缴款项的违约金32897元（违约金暂计至2019年11月15日，应计至全部费用付清之日止，详见表一）；4、被告支付违约金462726元（三个月租金+管理费）；5、被告补缴装修期间的租金和管理费308483元（2个月）；6、被告立即支付原告恢复毛坯的费用共计176553元；7、本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确违约金从每月6日起按当月应交费用为计算基数按日千分之三的标准计算。原告提交的逾期付款违约金明细显示2019年10月应交的费用为166231.40元，2019年11月应交的费用为81259元。庭审时，原告将第二项诉讼请求中的水电费由3711.40元变更成8089.30元。被告答辩称，一、租金等各项费用应计算至2019年10月15日，而非2019年11月15日，被告仅需向原告支付2019年10月1日至15日费用83115.7元。理由：2019年10月初，被告因资金链断裂，被迫停业。2019年10月15日开始，该租赁场所就已在原告的控制下，被告没有实际使用。从2019年10月16日开始，被告无须支付租金等各项费用。二、原告第三项请求中的违约金计算标准为按日0.3%，明显过高，请求法庭予以调整。三、租赁合同中第13.2及补充协议第12条关于违约责任的认定，违约责任过高，对被告显失公平，请求法庭予以调整，驳回原告的第四项、第五项请求。被告租赁该场所时，缴纳了租赁押金261560元，扣除被告所欠的2019年10月1日至2019年10月15日期间的租金外，剩余178444.30元，原告早已将场所租赁给他人，其根本就没有损失。本案中，原告没收被告的押金，足以弥补其损失，也符合租赁市场的交易习惯。四、原告的第六项请求，原告已将场所租给他人，未发生其所谓的恢复毛坯费用，该项请求没有事实依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××中××与××路交汇处被××“××购物中心”××号房屋（下称涉案房屋）出租给乙方使用。租赁期为6年，自2016年至2022年止。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起2个月的装修期。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费，其他费用应支付。自起租日起，该房屋的租金按照租用面积计算，第1-5个租金计收年度的月租金额为每平方米130元，月保底租金为85007元，第6个租金计收年度的月租金额为每平方米136.50元，月保底租金为89257.35元。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金，其后各月预付的租金，应由乙方于每月5日前向甲方付清，如遇法定节假期则顺延至该节假日后第1个工作日。甲方每月10日前，根据乙方提供的营业额进行核对并计算上个日历月的提成租金（若有）。如结算出的数额少于保底租金的，则月租金以保底租金为准；如结算出的数额多于保底租金的，则月租金以营业额提成租金为准，乙方应于每月15日前向甲方补足营业额提成租金多出保底租金部分的款项（若有）。乙方应于本合同签订之日或房屋交付时（以日期为先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金261560元。乙方应按照合同约定缴纳上述保证金，若在甲方发出书面催缴通知后10个工作日后仍未缴付，甲方有权单方面解除合同。该房屋物业管理费按照租用面积每平方米每月60元核算，即每月物业管理费为39234元。乙方在装修期间的装修管理费按照租用面积每平方米每月29元核算，即装修管理费合计金额为37926.20元。乙方应于租赁期届满之日、本合同提前终止之日或双方约定日期向甲方交还房屋。乙方逾期不交还的，甲方除按照本合同约定执行外，还有权要求乙方按每平方米最高日租金和日物业管理费合计金额三倍的标准支付逾期期间的房屋占用费或没收租赁保证金。甲方目前对该房屋宣传推广费按照租用面积每平方米每月10元计算，即该房屋每月的宣传推广费为6539元。乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金和装修垃圾运输费。装修押金的金额为50000元，装修垃圾运输费为19617元。如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，该房屋装修完成且甲方及消防部门验收合格后60日内，甲方应向乙方无息返还前款所述的装修押金。乙方逾期支付租金或其他任何费用超过1个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于当年3个月的租金和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时乙方必须按照首年首月的标准向甲方补缴装修期间的租金和物业管理费，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。乙方应于租赁期届满之日、合同解除之日向甲方交还该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备等拆除，以使房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担。乙方逾期拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。2016年6月15日，原告（出租房：甲方）与被告（承租房：乙方）另签署《房屋租赁合同补充协议》约定，《房屋租赁合同》第一部分通用条款第13.2增加：同时，乙方还须支付给甲方相当于当年3个月的租金和3个月的物业管理费之和的金额作为违约金，同时乙方必须按照首年首月的标准向甲方补缴装修期间的租金和物业管理费。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。2016年9月5日，原、被告又签署《变更补充协议》约定，原《租赁合同》第21.3条变更为：该房屋管理费按照每月39234元核算。被告在装修期间的装修管理费按照每月18693.10元核算，即该房屋装修管理费合计金额为37926.20元。取消原《租赁合同》中有关免租期的约定，但第21.1条款约定中关于第一个租赁年度每月的保底租金部分变更为：第一个租赁年度每月保底租金在原《租赁合同》约定金额的基础上打折，折扣为91.67%，即：第一个租赁年度的月租金金额为每平方米119.17元，每月保底租金为77925.26元。其次，合同期内，月租金金额每平方米增加45.88元，即：第一个租赁年度的月租金金额为每平方米165.05元，每月保底租金总计为107926.20元；第二至五个租金计收年度的月租金金额为每平方米175.88元，月保底租金为115007.93元；第六个租金计收年度的月租金金额为每平方米182.38元，月租金保底为119258.28元。2016年7月14日，被告签收了《卓悦汇商户收铺确认单》，2016年12月10日签收了《卓悦汇商户开业确认书》，明确被告于2016年11月5日开业，并于当日起（含当日）开始计租。原告（甲方）与被告（乙方）又签订《房屋租赁合同》补充协议约定，设备服务费按照1739元/月计收，收取期间自2019年6月1日起至《房屋租赁合同》租赁期限截止之日止。2019年10月17日，原告向被告发出催款通知，要求被告于2019年10月19日前缴清10月租金、管理费、推广管理费、设备服务费、2019年8月16日至9月15日期间的水费、电费合计166391.07元，否则将根据《租赁合同》相关约定酌情采取一切催收措施，包括但不限于停止对商铺的一切相关服务（例如水、电供应等）而不再另行通知。签收人是黄相莉。2019年11月11日，原告通过EMS快递给被告邮寄《解除合同通知书》称，被告未支付2019年10月、11月租金等费用，通知被告于2019年11月15日解除《房屋租赁合同》，被告应缴清拖欠的费用并于该日前将房屋恢复成毛坯状态并交还原告。该邮件未妥投。原告为证实被告拖欠水电费等费用的金额，另向本院提交了相应的账单予以佐证。账单显示，10月份的租金为115007.93元、管理费为39234元、推广费为6539元、设备服务费为1739元、2019年8月16日至2019年9月15日期间的水费为40.74元、电费为3830.40元。2019年9月16日至2019年10月15日期间的水费为30.56元、电费为3477.60元。2019年10月16日至2019年11月15日的水费、电费分别为5.09元、705.60元。被告不认可商户账单的真实性，被告在2019年的10月15日已经停业。另查，原告为涉案房产的权利人，被告向原告支付了租赁租赁保证金261560元，装修押金5万元。支付租金、宣传推广费、设备服务费至2019年9月，水电费支付至2019年8月15日。原告主张的租金及其他费用均包含了税费，被告实际已向原告支付的租金等费用亦包括了税费的部分。庭审时，被告称其于2019年10月15日停止营业，没有与原告办理交接，但原告该日后实际控制了涉案房产。原告确认合同解除后已将涉案商铺另行出租。以上事实有《房屋租赁合同》、催款通知、商户账单、解约函、EMS快递详情单、《房屋租赁合同》补充协议、卓悦汇商户收铺确认单、商户开业确认书、2019年7-9月租金管理费、推广管理费、水电费等费用账单、对应的发票、被告的付款凭证、收款收据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》及补充协议、变更补充协议均合法有效，双方均应按合同履行义务。合同约定被告应于每月5日前支付各月预付的租金，每月15日前向原告补足营业额提成租金多出保底租金部分的款项（若有）。根据原告提交的租金支付凭证显示，被告逾期支付2019年9月份的租金、自2019年10月开始即欠缴租金、管理费等费用，原告于2019年10月17日向被告发出催款通知后被告依旧没有付款，被告的行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定单方解除合同并不予退还被告支付的租赁保证金。原告于2019年11月11日向被告寄出解除通知，虽然该通知没有签收，但原告主张涉案合同自该日解除对被告有利，本院予以采信。被告应向原告支付截止合同解除之日的租金、管理费、宣传推广费、设备服务费及水电费。根据合同约定，被告向原告支付的装修押金在被告完成装修且没有违反装修规定并验收合格后60日内退还被告，无证据显示被告的装修不合格，原告应按合同约定向被告返还该5万元，但截至庭审日，原告仍未退还，因此，即便被告逾期支付2019年9月份的租金，原告亦不应主张相应的逾期付款违约金。为避免诉累，本院直接将该5万元装修押金抵押被告拖欠原告的租金。被告应向原告支付2019年10月1日至11月15日期间的租金、管理费、宣传推广费、设备服务费193779.90元（162519.93+162519.93/2-50000），对原告主张超出的部分，本院不予支持。关于水电费，原告的诉讼请求主张的水电费为2019年8月16日至9月15日期间的费用，原告提供的商户账单上显示该期间的水电费为3871.14元（40.74+3830.40），被告实际占有使用涉案房产，其应向原告支付上述期间的水电费3871.14元，对原告主张超出的部分，本院不予支持。合同约定被告违约，原告有权没收租赁保证金，被告还应向原告支付相当于3个月租金、管理费的金额作为违约金，逾期支付费用的，按日0.3%的标准支付违约金，在本院认定原告有权没收被告支付的租赁保证金，原告未举证证实因被告违约给其造成的其他损失的情况下，对原告主张的违约金462726元，本院不予支持。原告主张的违约金过分高于被告逾期付款给原告造成的损失，本院酌定被告按日万分之五向自应交费用当月的6日起计算至实际清偿之日止，其中2019年10月份的费用的逾期付款违约金以116391.07元（162519.93+3871.14-50000）为计算基数，2019年11月份的费用的逾期付款违约金以81259.97元(162519.93/2)为计算基数。关于装修期间的租金及管理费。合同约定被告的装修期为2个月，被告无须承担该装修期内的租金、物业管理费及宣传推广费。被告违约的，应向原告补缴装修期间的租金和物业管理费。《变更补充协议》约定装修期间的管理费为37926.20元，取消原《租赁合同》中有关免租期的约定。保底租金在原《租赁合同》约定的金额的基础上打拆，折扣后的月租金为77925.26元。被告构成根本违约，其应按合同及协议约定向原告补足免租期的租金及管理费193777元（77925.26×2+37926.20），对原告主张费用超出的部分，本院不予支持。关于恢复毛坯的费用。合同虽约定了被告要将涉案房屋恢复毛坯状态交还，但被告搬离后原告将涉案房产另行出租，原告未举证明其实际进行了恢复原状的施工及其主张费用的依据，对原告的该请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第九十三条、第九十六条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：一、被告深圳市韦博英语培训中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市圳宝实业有限公司支付租金、管理费、宣传推广费、设备服务费193779元、水电费3871.14元及逾期付款违约金（违约金按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，2019年10月份费用的逾期付款违约金以116391.07元为计算基数从2019年10月6日起计算，2019年11月份费用的逾期付款违约金以81259.97元为计算基数从2019年11月6日起计算）；二、被告深圳市韦博英语培训中心应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市圳宝实业有限公司支付装修期间的租金及管理费193777元；三、驳回原告深圳市圳宝实业有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定处理。案件受理费15853元（原告已预交），由原告负担10768元，被告负担5085元；保全费5000元（原告已预交），由原告负担3396元，被告负担1604元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  吴锡钳人民陪审员  王红华二〇二〇年五月二十六日书 记 员  胡 洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延。