黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1024民初1774号 原告：董延波，男，1968年9月26日出生，汉族，东宁滨河热电有限公司职工，住东宁市东宁镇。 委托诉讼代理人：赵洪杰，黑龙江正义律师事务所律师。 被告：绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司，住所地东宁市东宁镇。 法定代表人：杜玉甫，系该公司经理。 第三人：荣忠友，男，1965年4月22日出生，汉族，无职业，住东宁市绥阳镇。 委托诉讼代理人：廖代龙，黑龙江九洲律师事务所律师。 原告董延波与被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司（下称鼎鑫公司）、第三人荣忠友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董延波及其委托诉讼代理人赵洪杰、第三人荣忠友及其委托诉讼代理人廖代龙到庭参加了诉讼。被告鼎鑫公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董延波向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间的结算协议有效;2.被告鼎鑫公司与第三人荣忠友撤销对鼎鑫小区2号楼房屋的备案登记;3.被告鼎鑫公司配合原告办理上述房屋的产权登记；4.案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年10月21日，原、被告签订房屋买卖合同，合同约定被告将其开发的东宁镇鼎鑫小区2号楼房屋出售给原告，并为原告办理入户手续。后被告在原告不知情的情况下，将原告购买的上述房屋备案登记在第三人荣忠友名下，但被告与第三人之间不存在真实的房屋买卖关系，现原告购买的房屋已经可以办理产权登记，但第三人不履行协助解除备案登记的义务。为维护原告合法权益，故诉至法院。 第三人荣忠友辩称，原告陈述2011年10月21日与被告存在的房屋买卖关系不真实，事实上被告鼎鑫公司向第三人荣忠友借款140万元，于2012年8月20日以抵押方式将原告的所主张的房产抵押给第三人，同时抵押了2个车库和7套住宅。2013年时,第三人得知涉案房屋已经于2008年12月16日出售给李长林，被告出售该房屋的时间早于被告向第三人借款时用该房抵押的时间，被告存在恶意诈骗行为，本案除原告主张的2号楼房屋外，被告提供的抵押物还有3号楼两个车库和1号楼房屋，被告出让的时间均早于向第三人抵押借款的时间，被告存在着诈骗事实，被告已经触犯了刑事犯罪，请求法庭将案件线索移交公安机关。针对原告主张的房屋，2013年李长林曾持商品房买卖合同找过第三人，并向第三人提供了买卖合同，要求第三人协助李长林解除备案登记。原告现提供的2011年10月21日的购房合同中第四页交付时间的约定为2009年9月30日，可以看出该合同是后期伪造的，被告提交答辩状又于庭前撤回，也是基于此原因，第三人认为原、被告之间不存在真实的房屋买卖关系。 根据原告的起诉、被告的答辩及第三人的陈述归纳本案争议焦点为：一、原、被告之间是否存在真实的房屋买卖关系;二、原、被告于2011年10月21日签订的房屋买卖合同是否有效;三、第三人及被告是否应协助解除诉争房屋的合同备案;四、被告是否应协助原告办理该房屋的产权登记手续？ 原告围绕其诉讼请求向法庭出示如下证据： 一、房屋买卖合同1份、产权移交书1份、购房收据1张。证明：原告于2011年10月21日与被告鼎鑫公司签订了商品房买卖合同，当天缴纳全部购房款197006元，被告将房屋交付给原告。该房屋买卖合同的时间为2011年10月21日，但实际签订的时间是2014年10月21日。在原、被告买卖诉争房屋之前，该房屋是备案在李长林名下，经被告与李长林协商，解除了被告与李长林之间的房屋买卖关系，所以原告与被告之间的房屋买卖合同上的时间是按照李长林与被告之间的合同上的时间书写的。原告也与李长林电话核实过，李长林也认可与被告解除了房屋买卖关系。 第三人质证称：对买卖合同真实性有异议，该合同标注时间是2011年10月21日，但该房屋在2008年12月16日已经卖给了李长林，而该房屋虽然在合同上体现的购买房屋时间是2011年10月21日，但在合同第四页约定的交付时间是2009年9月30日，明显该合同存在造假行为。原告提交的房屋买卖合同、产权移交书都是后补的，合同中有漏洞。原告主张系在2014年10月份与被告进行的交易，也无法证实，仅是原告的陈述。被告在其提供的答辩状中确认了是2011年10月21日与原告进行交易，原、被告均存在伪造证据的事实，无法认定原、被告之间存在真实的房屋买卖关系。 原告释称：被告的法定代表人杜玉甫于2012年6月15日向原告借款40万元，约定在2013年6月15日前还清，借款到期后一直未还钱，双方于2014年10月21日协商将诉争房屋给原告抵顶部分借款，并于2015年3月18日签订结算协议，房屋是于2014年10月21日交付给原告的，交付房屋时该房屋并没有人居住，还是毛坯房。原告于2015年4月9日对该房屋进行装修并入住。 二、业主入住会签单1份。证明：原告实际入住诉争房屋，并向被告缴纳了各种费用。 第三人质证称：对形式要件无异议，证明问题有异议。通过原告陈述可以证实原、被告之间系民间借贷关系，原告将款项出借给被告的时间是2012年6月，借款金额为40万元，而第三人于2012年8月20日出借给被告110万元，且被告将诉争房屋备案在第三人名下，原告对上述事实清楚，原告与被告之间不存在真实的买卖合同关系，双方之间存在恶意。原告与第三人同为出借人，地位相同，且诉争房屋已经备案给了第三人，原告并不能优先取得诉争房屋。 三、热费票据4张、水费票据3张、电费票据1张。证明：原告实际入住诉争房屋后缴纳了2015年至2019年的供热费，2019年系网上缴费没有票据。原告居住期间缴纳了水费、电费，因时间较长，很多票据都没有保留。 第三人质证称：对4张热费票据无异议，但从票据上可以看出缴费人名为李长林，从而推断自2015至2018年期间的热费均由李长林交付，原告购买房屋的真实性存在疑问。对其他票据真实性无异议。 原告释称：因在2012年、2013年时被告将该房屋备案给李长林了，供热部分是按照开发商提供的名字出具票据，原告入住后，因一直没法办理产权证所以无法办理变更手续，热费就一直是以李长林的名字交的，因费用都是原告交的，所以票子都在原告处。 四、借据及协议书各1份。证明：被告于2012年6月15日向原告借款40万元，约定2013年10月15日还清。被告到期未能偿还借款，双方于2015年3月18日签订结算协议，协议约定用本案诉争房屋抵顶借款31.37万元。该结算协议并未全部履行，被告仅交付了本案诉争的房屋，协议其他内容没有履行。 第三人质证称：对证据形式要件无异议，对证明问题有异议。在2012年8月20日被告向第三人借款时，双方也签订了借款协议，借款110万元，使用期限为3个月，到期不还将抵押的房屋交给第三人变卖处置。原、被告之间于2013年10月15日签订的以房抵债协议晚于被告与第三人达成的处置抵押财产协议，也就是说在2013年10月15日时诉争房屋已经归属于第三人，由第三人占有并处置，此时被告将诉争房屋交给原告的行为是违法行为，侵犯了第三人的合法权益。 本院认为：被告鼎鑫公司未到庭视为其放弃质证权利。原告认可证据一并不是按照合同中载明的时间签订的，原告亦未向被告缴纳购房款，对证据一的形式要件，本院不予采信；证据二客观真实，与本案具有关联性，且第三人对证据二的形式要件无异议，对证据二的形式要件，本院予以采信；证据三、四客观真实，本院予以采信。 第三人荣忠友向法庭举证如下： 2012年8月20日被告与第三人签订的借款协议1份。证明：被告向第三人借款，并用7套商品房及2个车库为该笔借款进行抵押担保，包括本案诉争房屋。协议中约定借款时间为2012年8月20至2012年11月20日，到期不能偿还借款则涉案的房屋由第三人变卖处置，用于偿还借款。2012年11月20日到期后被告未能偿还借款140万元及利息，此时第三人拥有了对抵押财产的处置权。2013年10月15日被告与原告针对诉争房屋达成抵账协议时，被告对涉案房屋并没有处分权，所以原、被告之间签订的抵账协议是无效的。被告向原告借款提供的10号、12号车库及其他几套住宅均存在着已经出售的事实，后向第三人抵押借款，被告主观上存在欺诈行为，涉嫌刑事犯罪。请法庭查明事实将案件移送公安机关。 原告质证称：第三人提交的该份证据是复印件不是原件。借款协议是被告与第三人签订的，原告不清楚，即便该协议是真实的，但从合同性质上看也是借款协议，对于协议约定的抵押担保，因没有办法抵押登记是无效的，双方约定的如被告不能偿还借款则第三人有权变卖房屋，依照法律规定，该约定是无效的，该协议无法证明第三人要证明的问题。 本院认为：被告鼎鑫公司未到庭视为其放弃质证权利。该份证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。 被告鼎鑫公司未向法庭出示证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鼎鑫公司开发建设东宁镇鼎鑫小区。杜玉甫系被告鼎鑫公司的法定代表人。2012年6月15日，杜玉甫向原告借款400000元，借据中约定此款于2013年6月15日还清。杜玉甫未按借据约定偿还借款。被告鼎鑫公司与原告于2015年3月18日签订结算协议书，协议约定截止2015年3月15日，被告累计拖欠原告借款本金400000元及利息304000元，合计704000元，被告用位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆2号楼住宅（单价每平方米3300元）抵顶欠款313700元，用位于绥芬河市中天幸福家园三区303号楼住宅（销售单价每平方米3900元，总价435200元）首付款390300元抵顶欠款余额。协议签订后，被告鼎鑫公司将位于东宁市东宁镇鼎鑫公馆2号楼住宅交付给原告，原告对上述房屋进行装修后于2015年4月9日居住至今。 被告鼎鑫公司于2012年8月20日向第三人荣忠友借款140万元，双方签订借款协议，协议约定，还款期限自2012年8月20日至2012年11月20日止，被告鼎鑫公司用包含本案车库在内的2套车库及7套住宅作为借款担保的抵押物，签订上述房屋的商品房买卖合同，并将上述房屋合同备案在第三人荣忠友名下。被告鼎鑫公司未能按期偿还借款。 本院认为：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定合同即为有效。本案中，原告与被告签订的结算协议书，是在债务履行期限届满后签订的，是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的情形，故该协议书有效。 原告董延波与被告鼎鑫公司通过达成以物抵债协议，形成了以房屋作价进行还款的新债务，被告按照抵债协议的约定将抵债房屋交付给原告，抵债房屋未办理产权登记并不是原告的原因，故原告未办理产权登记，原告已经依法取得案涉房屋的准物权，对原告要求被告鼎鑫公司协助原告办理诉争房屋的产权登记的诉讼请求，本院予以支持。 被告鼎鑫公司与第三人荣忠友之间系借款关系，以被告鼎鑫公司与第三人荣忠友签订商品房买卖合同并办理合同备案的方式，对债权提供担保。被告鼎鑫公司与第三人荣忠友之间不存在真实的商品房买卖的意思表示，双方基于不真实的买卖关系设立的合同备案，不具有优先性和对抗效力。 被告鼎鑫公司将原告购买的房屋合同备案在第三人荣忠友名下用于担保借款，被告和第三人荣忠友基于无真实意思表示的商品房买卖合同而进行的合同备案阻碍了原告的产权登记，被告和第三人荣忠友应当自行申请撤销合同备案。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告董延波与被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司于2015年3月18日签订的结算协议书有效; 二、被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司与第三人荣忠友于判决生效之日起15日内自行申请撤销关于东宁镇鼎鑫小区2号楼房屋的合同备案; 三、被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起30日内协助原告董延波办理上述房屋产权登记。 案件受理费4240元，减半收取2120元，由被告绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  陈晓娟 二〇二〇年五月十七日 书记员  王 娟