云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初567号原告：荀靖，男，1977年2月20日出生，汉族，居民，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：范静，云南天之泰律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：云南昆润高宏投资有限公司，住所地：云南省红河州弥勒市弥阳镇仕金街189号。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨皎，云南白龙律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告荀靖与被告云南昆润高宏投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荀靖的委托诉讼代理人范静及被告云南昆润高宏投资有限公司的委托诉讼代理人杨皎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荀靖向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付:2016年、2017年、2018年三年度的租金（租期为2016年7月1日起至2019年6月30日止）共计601466×8%×3＝144351.84（元）；2.请求法院判决被告支付:以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2016年8月1日至2019年12月31日止迟延支付租金的违约金共计人民币63659.16元；3.请求法院判决被告支付:以未付租金为基数，以日万分之五计算支付自2020年1月1日起至付清上述租金之日止的违约金；4.立即将弥勒县“财富新天地文华旅游项目”第一期5幢1608号房屋归还原告；5.按照131.83元／天的标准向原告支付从2019年7月ｌ日起至归还房屋之日止的房屋占用费【暂计算至2019年12月31日止为:601466×8%÷365×183＝24124.89（元）】6.本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实和理由:原告与被告于2013年6月21日签订《商品房购销合同》及《补充协议》【合同编号为:湖销住第5-1608号】，在合同中双方约定:原告向被告购买位于弥勒县县城西区以东弥勒县“财富新天地文化旅游项目”第一期5幢1608号房产，购买价款为￥601466元，签订合同后原告采用按揭付款的方式向被告付清了全部房款，并与被告签订了《房屋租赁合同》，双方在合同中约定:原告将上述向被告所购买的房屋出租给被告，租期共计三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，在本合同约定的租期内被告每年按照原告所购房屋价款的8%向原告支付租金，租金每年支付一次，即在每个租赁年度开始的第一个月内支付。若被告迟延支付租金的，每迟延一天，被告应按未付款额的万分之五的标准承担逾期付款的违约金。随后原告将房屋交付被告使用。鉴于上述租赁合同所约，原告与被告签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租期延长三年，即租赁合同的租期共计六年，至2019年6月30届满，所约定的租金计算标准不变，被告每年向原告支付一次租金，补充协议未约定的事项按照租赁合同的约定执行。2013年7月1日起至2016年6月30日的税后租金被告已经通过抵扣房款的方式向原告付清。从2016年7月起，被告未如约支付租金。出于对被告的信任及理解，为缓解被告资金周转压力，原告于2017年4月3日与被告签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，同意被告2016年年度租金共计￥44288.86元分为12期，每期支付金额为￥3690.74元，首期于2017年5月支付，之后每期于次月1日以前支付。但被告并未如约支付。综上所述，被告已经拖欠原告三年租金共144351.84元，并已构成违约，被告应按《房屋租赁合同》《补充协议》的约定以未付租金为基数，按日万分之五的标准向原告承担违约金。截至2019年12月31日止，上述违约金共计￥63659.16元。原告已多次向被告催要，被告一再拖延租金支付。现特向人民法院起诉，望判如诉请。云南昆润高宏投资有限公司辩称：1.房屋的实际价款为596242元，房屋租金应以596242元来计算，实际欠付的租金为139123.13元，房屋的实际面积为77.61平方米；2.被告不同意向原告支付房屋占用费，因为房屋在租期届满之前，被告于2019年6月26日向原告发出接房通告，但是被告一直没有来办接房手续。本案中原告未接房的结果是原告自己的原因造成的，被告没有过错，因此被告不同意向原告支付房屋占用费，原告随时可以到被告处办理接房相关手续；3.被告不认可原告的房屋占用费的主张。对当事人无异议证据即原告方提交的商品房购销合同、购房发票、契税发票、房屋租赁合同及补充协议、分期协议复印件，本院予以采信，对当事人有异议的证据，举证、质证、认证如下：原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，在开庭过程中当庭出示了房屋照片3张（截止本判决作出前，并未向本院提交），欲证明所租赁房屋的墙上有裂缝、浴室没有淋浴花洒、被告在使用房屋后，该房屋达不到交房标准，因此原告方不接房。经质证，被告对该证据不予认可，认为被告在通知原告接房时，房屋已达到接房标准。被告为反驳原告主张，向本院提交了韵达快递单（单号：3843680856396）及接房公告各1份，欲证实被告于2019年6月26日通过快递向原告发出接房公告。经质证，原告对该证据不认可，认为没有收到该公告。本院对上述证据审查后认为，原告截止本判决作出前，并未向本院提交其当庭出示的照片，且该照片无证据来源、看不出是否系所租赁的房屋，故本院不予采信。被告提交的证据，能够证实其于2019年6月26日通过韵达快递向原告寄送资料的事实，本院认可该事实。本院经审理认定事实如下：原告向被告购买暂定名称为弥勒县中第5幢第16层08号房，房屋预售建筑面积为78.29平方米，房屋总价款为601466元。因房屋存在面积差，原告实际向被告支付房屋价款596242元。2013年6月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将上述房屋出租给被告经营管理，约定租期为三年，自2013年7月1日起至2016年6月30日止，被告按房屋价款的8%向原告支付租金，每年支付一次，由被告于每个租赁年度开始的第一个月内代扣代缴租赁税费后向原告支付，若被告迟延支付租金，每迟延一天，应按未付款额的万分之五计算承担逾期付款的违约金。同日，双方签订《补充协议》，就上述房屋租赁合同约定的租期延长三年至2019年6月30日，其余约定事项不变。上述合同及协议均由被告提供。因被告未按期向原告支付租金，2017年4月3日，原、被告双方签订《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》，该协议载明“兹有弥勒湖泉湾1号返租公寓5栋1608室，业主荀靖，应发2016年租金44288.86元，现经由本人与云南昆润高鸿投资有限公司商议后，同意2016年返祖公寓租金分12期，每期支付3690.74元，首期于2017年5月支付，之后每期于次月1日前支付”。2019年6月26日，被告通过韵达快递向原告户籍地址寄送快递一份，备注为资料。另查明，2017年3月29日，云南昆润高鸿投资有限公司更名为云南昆润高宏投资有限公司。2018年7月12日，被告的法定代表人由余镕材变更为万俊。案件审理中，原、被告双方均认可，《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》签订后，被告并未按约向原告支付租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房后将房屋返租给被告经营管理，原告按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告经营管理，被告应按租赁合同及补充协议的约定向原告支付租金，逾期支付租金以及逾期退还所租赁的房屋还应按合同约定承担违约责任。一、关于租金的计付方式。本案所涉房屋为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按商品房购销合同约定购房价款的8%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订房屋租赁合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，虽然商品房购销合同约定面积与实测面积存在误差，但原告最终付出的购房价款系根据实测面积计算后多退少补，根据公平原则，原告投入的成本与收益应成正比增加或减少，故本案房屋租金应以实际购房价款为基数计算。现原、被告双方均认可，欠付3年的房屋租金，购买房屋的实际价款为596242元，则被告应支付原告每年的房屋租金为596242×8%=47699元，另因原被告双方签订的《湖泉湾1号2016年返租公寓租金分期支付协议》中已对欠付的2016年度租金进行了确认即44288.86元，现本院依法支持由被告向原告支付欠付的租金共计139687元（44288.86+47699+47699，四舍五入取整数）。二、关于违约金的计算。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案中，原告已全面履行了交房义务，且本案所涉合同系被告提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。由于被告违约，其应支付原告的款项为租金与相应违约金，被告未按合同约定支付租金，应结合违约情况，按房屋租赁合同约定的标准计算支付因违约所产生的违约金。综上所述，现原告要求被告支付自2016年8月1日起至2020年12月31日的违约金以及以未付租金为基数按0.05%计算支付自2020年1月1日起至租金付清之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的违约金计算有误，本院支持由被告支付自2016年8月1日起至2020年12月31日的违约金58745元。三、关于返还房屋及逾期返还房屋支付房屋占用费的问题。《中华人民共和合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年6月30日届满，被告虽主张于2019年6月26日向原告寄送期满交房的公告，因快递单上仅备注寄送物品为资料，且原告并不认可已收到该交房公告，故对其辩解本院不予认可。另，原告自认于2020年3月31日第一次与被告商谈返回租赁物事宜，并主张房屋达不到交房标准故不予接房。因原告并未提供证据证明房屋达不到交房标准，应承担举证不能的法律后果。租赁合同已届满，原、被告双方均有义务催告对方及时返还租赁物，因该房屋系售后返祖，被告应按双方签订的《商品房销售合同》附件二约定的交房标准向原告返还所租赁房屋。另，本案中原、被告均放任了逾期返还房屋损失的扩大，应对造成的损失平均分担责任。本院酌情按照红河州中级人民法院2017年生效的民事判决书中针对同地段同类房屋租金参照计算的标准1300元/月，计算自2019年7月1日起截止2020年4月30日止逾期返还租赁房屋所造成的损失共计13000元（1300元/月×10个月），由原、被告平均分担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款、第一百二十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告荀靖租金139687元及截至2019年12月31日的违约金58745元，共计198432元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年1月1日起至租金付清之日止的违约金。二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内按照双方签订的《商品房销售合同》附件二约定的交房标准向原告荀靖返还所租赁房屋；原告荀靖应于判决生效之日起五日内到被告云南昆润高宏投资有限公司处办理接房手续。三、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起五日内一次性向原告荀靖支付逾期返还租赁房屋所造成的损失6500元。四、驳回原告荀靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4782元，减半收取计2391元，由原告荀靖负担347元，由被告云南昆润高宏投资有限公司负担2044元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  张利琼二〇二〇年五月六日书记员  赵 亮