山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终2115号上诉人（原审被告）：古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司，住所地古交市腾飞路迎宾桥旁石油公司二号楼。法定代表人：林文,总经理。委托诉讼代理人：任向阳，山西宁丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈福晓，男，1967年10月24日出生，汉族，住古交市。委托诉讼代理人：张小鹏，山西神角律师事务所律师。上诉人古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司因与被上诉人陈福晓房屋租赁合同纠纷一案，不服古交市人民法院（2019）晋0181民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司的委托诉讼代理人任向阳，被上诉人陈福晓及其委托诉讼代理人张小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司上诉请求：1、撤销原判,改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定的事实有错误和遗漏。1、本案起诉前,上诉人向被上诉人已经支付了租金438883元,赔偿损失30000元,共468883元。原审认定上诉人支付租金共计448883元是错误的。2、上诉人和被上诉人在2017年12月16日之后多次协商,2018年4月15日上诉人和被上诉人在邢家社乡政府刘志斌、刘庄村支部书记陈继维的协调下达成一致意见,在2018年4月底之前上诉人支付被上诉人租金到2017年12月30日,被上诉人不得以房屋退租为由堵路阻挠施工,此事双方均可通过起诉方式解决。达成一致意见后,上诉人于2018年4月26日向被上诉人支付租金30000元,于2018年5月10日支付租金30000元,于2018年5月29日支付租金20000元,于2018年6月5日支付租金20000元,于2018年7月3日支付租金10000元,于2018年9月3日支付租金20000元。加上之前于2017年4月13日支付的租金50000元,上诉人共支付租金180000元,已将租金付至2017年12月30日。原审遗漏了该部分事实。2017年5月24日赔偿被上诉人2万元，2019年2月2日赔偿1万元，共计3万元。二、案涉租赁合同解除条件已经成就,上诉人解除合同符合双方约定和法律规定。1、上诉人和被上诉人签订的《金龟山庄房屋租赁合同》第七条第二款的约定,案涉房屋面临河道背靠山体,2016年和2017年两次遭受洪灾,房屋后侧山体经常有滑坡和落石现象,严重危及上诉人工作人员的人身财产安全。2017年7月案涉房屋在洪灾中被淹后,为免遭更大损失,上诉人及时组织人员撤离。之后,考虑到案涉房屋不具备居住使用条件,上诉人于2017年12月16日安排工作人员王小兵、闫鹏勃向被上诉人送达了《解除房屋租赁通知书》,通知被上诉人解除双方签订的《金龟山庄房屋租赁合同》。上诉人的做法完全符合上述合同条款约定。2、《合同法》第二百三十三条之规定、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条规定，案涉房屋是未取得建设工程规划许可证的违章建筑,上诉人在承租过程中发现存在重大安全隐患已无法使用。即使上诉人和被上诉人在双方签订的《金龟山庄房屋租赁合同》中没有约定解除条件,依据上述法律规定,上诉人也可以随时解除合同。原审认为案涉租赁合同解除条件未成就是错误的。三、案涉房屋租赁合同已经协议解除。上诉人和被上诉人于2018年4月15日达成一致意见,被上诉人同意上诉人支付租金至2017年12月30日,并收取了上诉人支付的2017年3月至2017年12月共计9个月租金180000元以及赔偿款30000元。上述事实充分证明案涉房屋租赁合同已经协议解除,合同履行时间截止于2017年12月30日。原审判令上诉人对双方当事人已经协议解除的合同继续履行是完全错误的。综上所述,请二审法院查明事实依法改判,支持上诉人请求。陈福晓辩称，：一、一审法院认定事实正确。1、关于租金支付448883元是上诉人在一审时陈述的，答辩人认可的数字，现上诉人称金额错误，不予认可。2、上诉人主张于2018年4月15日达成一致意见，不认可。二、上诉人主张租赁合同解除条件已经成就，不予认可。1、答辩人认可一审判决中本院认为的观点，上诉人称出现了合同约定的解除条件，没有证据，本案房屋不存在提供房屋不符合合同约定的条件的情形，上诉人所说的严重危机上诉人工作人员的人身财产安全是自己的主观臆想，自现在房屋并不存在房屋不具备居住、使用条件的情况，答辩人也没有收到上诉人的解除房屋租赁通知书。2、上诉人租赁答辩人的房屋并非城镇房屋，而是农村建房，上诉人适用法律错误。三、上诉人主张双方协议解除房屋租赁合同，不认可。1、上诉人从始至终收的都是被上诉人的租金，并未存在房租赔偿的问题。2、上诉人在本案中一会儿主张约定解除，一会儿主张法定解除，一会又主张协议解除，完全是为了逃避自己的义务，本案所涉房屋至今仍由上诉人公司占有，在2019年12月31日，上诉人公司还派人到该租赁房屋内维修暖气，有照片为证。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。陈福晓向一审法院起诉请求：1、被告支付原告房屋租赁费50万元、修理费30万元，合计80万元。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年6月29日，原告为出租方和被告为承租方签订《金龟山庄房屋租赁合同》。合同约定：原告拥有位于山西省太原市古交市邢家社乡半沟村刘庄村委会半沟村的房产，房屋的建筑面积约为1500平方米。原告从2016年3月21日起将出租房屋交付被告使用，至2019年3月21日。一年的房租金为240000元，一年的房租金的税金为18883元，一年的含税房租金共为每年为258883元。租金支付方式为：合同签订后1月内支付2016年房租，2016年12月底之前支付2017年房租，2018年3月21日前支付剩余一年的房租。双方还对其他的权利义务进行了约定。原告按约交付房屋后，被告支付了2016年3月21日到2017年3月这一年度的租金258883元。下一年度租金未按约在2016年12月底前支付，后陆续支付租金190000元，共计448883元。按照合同约定的租期及租金计算，三年租金共计776649元，核减被告已支付部分，被告应付原告租金为327766元。2017年7月23日，被告租赁的金龟山庄房屋在山洪灾害中被淹后，相关人员搬离了金龟山庄。之后，双方就是否继续租赁该房屋及补偿等事宜进行了多次协商，被告于2017年12月向原告递交了《解除房屋租赁合同通知书》，原告认为和被告签订的金龟山庄房租租赁合同已经解除，但原告认为租赁房屋未移交原告，仍为被告管理，租赁合同未解除。为此，原告于2019年11月14日向本院起诉，请求保护其合法权益。一审法院认为，本案争议的是该合同是否已解除。原、被告签订的《金龟山庄房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同约定：乙方若不能提供房屋或提供房屋不符合合同约定条件，甲方（被告）有权解除合同，乙方（原告）应退还甲方已支付的租金并向甲方承担违约及赔偿责任。被告租赁使用的房屋因山洪灾害被淹是事实，但该事实是否已导致租赁房屋不符合合同约定的条件或已出现无法维修、防控等的安全隐患或其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。现有证据不足以证明被告行使解除权的合同约定条件及法定解除条件已成就，被告无权行使解除权。故对被告合同已解除的辩解，不予支持。原、被告签订的《金龟山庄房屋租赁合同》未解除，应继续按约履行，原告要求支付合同期内租金的请求应予支持。对原告主张的超出租期外的租金，因原告未行使相关权利，也未采取适当措施防止损失的扩大，对租期外的租金视为其未采取适当措施扩大的损失，故不予支持。关于原告主张的修理费损失，原告未提供相关事实证据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈福晓租期内租金327766元。二、驳回原告陈福晓的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司向法庭提供证据为：付款电子回单及收据。证明上诉人向被上诉人支付租金及税款共计438883元，支付赔偿款30000元。被上诉人陈福晓的质证意见为：第一、二电子回单载明的是一笔款项，其提供的票据只能证明除第一年整个租金外，另支付了12万元。而我方一审认可的是除第一年的租金外，另收到19万元。因此，上诉人主张共计支付了468883元不认可。被上诉人陈福晓向法庭提供证据为：照片7张。证明2019年12月31日国盛恒泰公司工作人员进入租用陈福晓房屋内维修暖气，至今仍占有该房屋，房屋租赁合同并未解除。上诉人古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司的质证意见为：真实性、合法性及关联性均不予认可。本院审理查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人主张在本案起诉前,上诉人向被上诉人已经支付了租金438883元,赔偿损失30000元,共468883元。但被上诉人只认可一审确认的金额。本案双方对第一年所付的租金258883元没有异议，对后面陆续支付21万费用中上诉人认为其中有3万元赔偿款，而被上诉人自认其中2019年2月2日付的1万元也是租金，本院认为，在一审庭审中上诉人辩称认可所付租金为448883元，且赔偿金也不应认定为租金，故原审判决认定已付租金448883元合理。关于上诉人主张案涉租赁合同解除条件已经成就的问题，根据查明的事实，尽管上诉人租赁使用的房屋曾因山洪灾害被淹，但现有证据仍不足以证明租赁房屋不符合合同约定的条件或已出现无法维修、防控等的安全隐患或其他不能预见、不能避免的情况。故原审判决认定上诉人行使解除权的合同约定条件及法定解除条件未成就并无不当。综上，古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6216元，由上诉人古交市国盛恒泰煤层气开发利用有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李铁柱审判员 唐 璐审判员 安源生 二O二O年五月十五日书记员 梁 卉