江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终728号上诉人（原审原告）：张敏志，男，汉族，1961年1月21日出生，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：余菲，江西亚都律师事务所律师，执业证号13604201811065784。被上诉人（原审被告）：项顺能，男，汉族，1972年3月1日出生，住江西省九江市柴桑区。上诉人张敏志因与被上诉人项顺能房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初4807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人张敏志的委托诉讼代理人余菲，被上诉人项顺能到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张敏志的上诉请求：一、撤销一审民事判决书中第一、第二项，依法改判被上诉人项顺能立即向上诉人张敏志支付租金60480元，冲减上诉人张敏志应当退还给被上诉人的门面押金22000元，截至2019年9月29日，被上诉人实际应当支付租金38480元，其后租金按23760元/季度计算至被上诉人返还租赁物之日止；二、依法改判被上诉人向上诉人支付违约金22000元（自2017年9月29日起至2019年10月24日止，按每日300元计算，违约金为人民币226500元，上诉人自愿放弃部分违约金，按22000元主张）；三、依法判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、2016年9月29日项顺能只付了一笔22000元的押金，没有付了22000元的租金，一审法院认定错误；二、被上诉人未能如期足额支付租金，属根本违约，应承担违约责任。一审法院认定违约金的约定违反法律规定，不予支持，属明显违法。项顺能答辩：我是从原租户那里转租，上诉人总共收了三个22000元（两个押金、一个租金），我2016年9月29日交了一个22000元押金给上诉人，而原租户原来也交了一个22000元押金及一个22000元租金给上诉人。我交给上诉人22000元押金后，上诉人就应该把原租户的押金退给原租户，但上诉人只在后来退了一部分，而原租户交的22000元租金没退，由我把租金22000元交给了原租户，所以原租户交的22000元与我应该交的22000元租金互抵。张敏志向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原被告之间的租赁合同关系，要求被告项顺能立即返还位于九江市门面；2、依法判令被告立即支付租金直至返还租赁物之日止（暂计自2017年9月29日起至2019年9月28日止的租金共计人民币54980元）；3、依法判令被告支付违约金22000元（自2017年9月29日起至2019年10月24日止，按每日300元计算，违约金为人民币226500元，原告自愿放弃部分违约金，按22000元主张）；4、依法判令由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：九江市的门面所有权人为原告张敏志。2016年9月29日，原告张敏志与被告项顺能签订《门面租赁合同》，合同约定：乙方（被告）承租甲方（原告）位于九江市的门面，租赁期限为二年，从2016年8月2日起至2018年8月3日止；租赁期满前1个月，乙方必须同甲方协商继续租赁事宜，根据市场租赁行情，在同等条件下，甲方优先考虑乙方承租，如乙方不再继续承租，则乙方自购各项动产由乙方自行处理，门面装潢等不动产，乙方不得故意损坏与拆除，由甲方取得所有权；出租门面的租金按季交纳，每季22000元，每季初月3日前为当季的租金交纳期，合同签订之日，乙方需交付当季的租金额度为押金，押金22000元，同时支付首期租金，第二年的租金在上一年度的租金额度上上浮8%；乙方需按时交付租金，如违约每天向甲方支付违约金300元，违约30天后甲方有权单方解除合同，甲方解除合同乙方租金及逾期违约金依然按本条约定执行，直至乙方付清全部租金及违约金当日止。同日，被告向原告交纳了22000元租门面押金，原告向被告交付了租赁的门面。2016年9月29日、11月3日、2017年2月6日被告分别支付原告门面租金22000元，2017年5月15日被告支付原告门面租金12600元，2017年8月3日被告支付原告门面租金22000元，2017年11月27日、2018年1月2日、2月5日、3月1日、4月30日、5月31日、6月30日、7月31日、8月31日、9月30日、10月30日、12月1日、2019年1月1日、2月2日、4月2日、4月30日、5月31日、7月1日、8月7日、8月31日、9月30日被告分别支付原告门面租金6000元，2018年3月31日被告支付原告门面租金3640元，2019年3月7日被告支付原告门面租金2500元，2019年，11月1日被告支付原告门面租金4500元，以上被告共计支付原告门面租金237240元。2017年11月1日、11月2日被告通过微信提出大环境太差了、各行各业都难经营，建议房租下调20%，但原告均表示不同意下调房租；2018年4月30日原告向被告提出房租未付清。2018年9月28日租赁期限到期后，双方未签订租赁合同，被告至今仍承租原告门面经营。现原告要求被告按合同约定支付租金；但被告以房租已下调，要扣除修理费和赔偿损失为由拒付，故原告诉至本院。一审法院认为：原告张敏志与被告项顺能签订的《门面租赁合同》除约定必须按时交付租金，如违约每天需支付违约金300元过高，违反法律规定，该条款无效外，其余条款合法有效，具有法律约束力。被告应当按照合同的约定支付租金。根据合同规定，第一年每季度租金为22000元，第二年每季度租金上浮8%，应为每季度23760元。合同约定的租赁期限为2年，虽然合同约定的租赁期限从2016年8月2日起至2018年8月3日止，但实际租赁是从2016年9月29日开始，到2018年9月28日租赁期限到期，租赁期限到期后，被告仍租赁该门面继续经营，但双方未签订租赁合同约定租赁期限，视为不定期租赁，租金亦应当按照租赁期满时的租金每季度23760元计算，故截止到2019年9月28日，被告应当支付给原告的租金总额为278080元，减去被告已付的租金237240元和被告垫付自来水改造的费用2360元，被告还应支付原告租金38480元。原告要求被告支付尚欠租金54980元过高，不予全部支持。被告辩解从2018年11月27日起除几个月扣除修理费外，其余均每月支付租金6000元，证明原告已与被告协商将租金调整为每月6000元，因原告对此予以否认，并提交了原告、被告微信截图证实其不同意下调房租，故被告的此项辩解无证据证实，不予支持。2018年9月28日租赁期限到期后，双方未签订租赁合同约定租赁期限，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故要求解除原告、被告之间的租赁合同关系，被告项顺能返还位于九江市门面的诉讼请求予以支持。解除合同后，被告交纳给原告的22000元押金，原告约定返还被告。合同约定必须按时交付租金，如违约每天需支付违约金300元过高，违反法律规定，该条款无效，且确实存在被告提出门面存在质量问题要求扣减修理费、被告与原告协商下调租金、在被告减少支付租金并且合同到期后原告仍将门面租赁给被告等情况，故原告要求被告判令被告支付违约金22000元的诉讼请求不予支持。被告在答辩时提出原告出租的门面存在质量问题，要求原告赔偿精神损失费、房屋修理费、财产损失费15万元，其未提供证据证实房屋修理费、财产损失费的具体数额，且一审法院向被告释明，要求原告赔偿精神损失费、房屋修理费、财产损失费15万元必须明确提出反诉并缴纳反诉费，但被告未在规定时间内提交反诉和缴纳反诉费，应视为被告不提起反诉。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张敏志与被告项顺能之间的租赁合同关系，被告项顺能应于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租的位于九江市门面返还原告张敏志。二、被告项顺能支付尚欠原告张敏志租金38480元，冲减原告张敏志应当退还给被告的租门面押金22000元，被告项顺能实际应当支付原告张敏志16480元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告张敏志（租金暂计至2019年9月29日，其后租金按每季度23760元计算至被告项顺能应将承租的位于九江市门面返还原告张敏志之日止）。三、驳回原告张敏志其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3600元，减半收取1800元，由被告项顺能承担。二审期间，上诉人项顺能申请证人陈述林出庭作证，证明陈述林交了押金和合同约定的第一季度的租金给房东张敏志，因为陈述林退出来了，第一个季度没有租满，所以第一个季度没用完的租金本应由房东退还给陈述林，但房东没退，就由其下家项顺能来补给陈述林，项顺能已经补清，张敏志夫妻都在场。被上诉人质证意见：证人陈述林当庭接受询问时，对其实际承租张敏志房屋的时间、租金及租金的支付标准均不能准确回答，对法庭询问的其他事实均以“好像、大概”等词汇回答，因此其证人证言不能达到被上诉人的证明目的。本院审核认为，证人陈述林已出庭作证，结合被上诉人在一审中提交租赁合同和陈述林出具的收条，本院对陈述林的证言予以采信。二审经审理查明：2016年9月29日，被上诉人项顺能向证人陈述林（案涉门面原租赁户）支付案涉门面转让费59300元，其中包含了2016年10月份案涉门面租金7300元。2016年9月29日被上诉人项顺能未向被上诉人张敏志支付门面租金22000元。被上诉人项顺能共计已支付上诉人门面租金222540元。二审确认一审法院查明其他事实的事实。本院认为，根据本院二审查明的事实，可以认定2016年9月29日被上诉人项顺能支付了上诉人门面租金7300元，被上诉人项顺能共计已支付上诉人门面租金222540元。一审认定2016年9月29日被上诉人项顺能支付了上诉人门面租金22000元，被上诉人项顺能共计已支付上诉人门面租金237240元，该事实认定有误，本院予以纠正。截止到2019年9月28日，被上诉人应当支付给上诉人的租金总额为278080元，减去被上诉人已付的租金222540元和被上诉人垫付的自来水改造费用2360元，被上诉人还应支付上诉人租金53180元。合同解除后，被上诉人交纳给上诉人的22000元押金，上诉人应返还给被上诉人。由于双方在合同履行中确实存在被上诉人提出门面存在质量问题，要求扣减修理费、双方协商下调租金、上诉人在被上诉人减少支付租金改变支付时间且合同到期后仍继续将门面租赁给被上诉人使用等事实情况，本院认为一审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求作出不予支持的处理是适当的。故，对上诉人要求被上诉人支付违约金的上诉请求，本院亦不予支持。综上所述，上诉人上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初4807号民事判决第一项即：解除上诉人张敏志与被上诉人项顺能之间的租赁合同关系，被上诉人项顺能应于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租的位于九江市门面返还上诉人张敏志；二、维持江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初4807号民事判决第三项即：驳回上诉人张敏志其他诉讼请求；三、变更江西省九江市浔阳区人民法院（2019）赣0403民初4807号民事判决第二项为：被上诉人项顺能支付尚欠上诉人张敏志租金53180元，冲减上诉人张敏志应当退还给被上诉人的租门面押金22000元，被上诉人项顺能实际应当支付上诉人张敏志31180元，于本判决发生法律效力之日起十日内给付上诉人张敏志（租金暂计至2019年9月29日，其后租金按每季度23760元计算至被上诉人项顺能将承租的位于九江市门面返还上诉人张敏志之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3600元，减半收取1800元，由项顺能承担。二审案件受理费1501元，由张敏志承担736元、由项顺能承担765元。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 刘 欣二〇二〇年五月二十九日书记员 明 珠