辽宁省阜新市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽09民初17号 原告（案外人）：杨喜文，男，汉族，1956年3月15日生，现住阜新市细河区。 委托诉讼代理人：谢素艳，女，1963年2月2日生，汉族，现住阜新市海州区。 被告（申请执行人）：彰武县晨科小额贷款有限责任公司，住所地彰武县。 法定代表人：田雨，该公司经理。 委托诉讼代理人：李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。 被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区。 法定代表人：胡宝全，该公司董事长。 本院受理原告杨喜文与被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨喜文的委托诉讼代理人谢素艳，被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司的委托诉讼代理人李欣蓉，被告海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨喜文向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除位于位于阜新市细河区迎宾大街甲352-4-1102号房屋的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年4月16日，原告与被告阜新海罗恒基房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，原告于2012年4月16日交付5万元，2012年7月6日交付5万元，购买位于阜新市细河区迎宾大街甲352-24-1102号商品房，合同签订后因身体重病后无能力补交房款，于2014年1月顶卖给谢素艳，2019年5月21日由谢素艳将房屋尾款交清。原告于2019年11月28日对贵院的执行提出案外人异议，并提供购买合同与收款收据等相关证据。请求法院解除查封，并撤销2014阜执一字第68号之二十五执行裁定书，贵院于2019年12月11日作出（2019）辽09执异126号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。综上，原告认为与被告阜新海罗恒基房地产有限公司的交易是真实的，原告交付了房款并实际占有该房屋所有权应属于原告贵院查封并执行该房屋侵害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条之规定，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 彰武县晨科小额贷款有限责任公司辩称：杨喜文对案涉房屋不享有实体权利，不能排除案件执行。1、案涉房屋于2014年8月5日裁定查封，杨喜文在查封时缴纳房款金额不足50%，在案涉房屋被查封时不享有对案涉房屋的物权，仅为债权，其与谢素艳再行签订购房协议不能发生物权变动的效力。谢素艳与海罗公司签订的合同是虚构购房日期的合同，不是合法有效的买卖合同。2、谢素艳提供的发票开具时间是2019年5月21日，杨喜文与谢素艳均无法证明其支付购房款的时间是在案涉房屋被查封之前。3、杨喜文也未能证明所购房屋是用于居住并且名下无其他住房。4、案涉房屋于2013年9月9日在阜新市房地产信息中心进行了备案登记，因此杨喜文无法完成对案涉房屋的善意取得，其签订的《商品房买卖合同》无法完成备案登记的程序，杨喜文不能取得案涉房屋的物权。综上所述，杨喜文不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条之规定，不能排除执行，法院驳回杨喜文的执行异议申请，系认定事实清楚，适用法律正确，杨喜文诉求应予驳回。 海罗公司辩称：我要求与我公司原始合同核对，一致的认可，不一致的不认可，并保留追索权。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提供杨喜文与海罗公司签订的认购协议、交款收据、谢素艳后交纳尾款的收据、商品房买卖合同、杨喜文出具的二份买房过程书面材料，证明法院查封在我买房之后，要求解除查封。被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司质证意见是谢素艳的买卖合同是虚构日期，没有真实合法性，真实的交付尾款时间是在案涉房屋被查封之后，因此其不符合能够排除强制执行的条件。海罗公司质证意见与我公司核对一致认可，不一致不认可，保留追索权。本院认为原告提供的商品房认购协议、收款收据有双方当事人的签字盖章，故对原告提供的认购协议、收款收据予以采信。被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司提供1、（2014）阜民一初字第11号民事裁定书、（2014）阜执一字第68-1号执行裁定书，（2014）阜执一字第68号之二十五号执行裁定书。证明：案涉房屋于2014年8月5日被依法查封并续封至今的事实。2、商品房网上备案证明、商品房买卖合同网上备案表。证明案涉房屋已经彰武县晨科小额贷款公司进行网上备案登记，原告无法进行合同备案程序，其不具备善意取得房屋的条件。原告质证意见是当时杨喜文借我钱将房屋顶给我是在2014年，当时我们没有钱交纳，所以在2019年我们才交纳了全款，案涉房屋是我唯一住房，我不同意法院查封。本院认为被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司提供的证据为本院生效裁定书，故予以采信。根据上述证据本院认定事实如下：2012年4月16日，杨喜文与阜新海罗恒基房地产有限公司签订了《商品房认购协议》，于2012年4月、6月先后交纳5万元。本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号裁定书裁定查封了被执行人阜新海罗恒基房地产有限公司位于阜新经济开发区迎宾大街海罗翡翠蓝湾的房产（含阜新市细河区迎宾大街甲352-4-1102号房屋）。（2014）阜执一字第68号之二十五号执行裁定书裁定续查封该房屋。原告于2019年11月28日提出案外人异议申请，本院以（2019）辽09执异126号执行裁定书驳回原告的异议申请。 本院认为，本案争议焦点是杨喜文要求停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。 依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，杨喜文即与海罗公司签订了《商品房认购协议》，于2012年4月、6月先后交纳5万元合计10万元。虽然未交纳50%的购房款，但原因是交款时房屋正在建设过程中，无法确定面积和价款，后因各种原因房屋在本院查封前也未交工也无法办理产权登记，本院认为未交纳50%的购房款责任不在原告方，其《商品房认购协议》合法有效，原告也按《商品房认购协议》约定的内容支付了全部认购金。杨喜文基于信赖所签订《商品房认购协议》目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，彰武县晨科小额贷款有限责任公司诉讼保全在后，故杨喜文对诉争房屋所享有的权利优于彰武县晨科小额贷款有限责任公司的一般金钱债权，杨喜文对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。 综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 停止对阜新市细河区迎宾大街甲352-4-1102号房屋的执行。 案件受理费100元，由彰武县晨科小额贷款有限责任公司、阜新海罗恒基房地产有限公司各负担50元。 如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。 审判长  苑明珠 审判员  朱有明 审判员  杨晓光 二〇二〇年五月二十二日 书记员  杨 冰 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。