福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3621号 原告：张文标，男，1976年1月25日出生，汉族，住福建省建瓯市。 委托诉讼代理人：钟启德，福建佐德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖天财，福建佐德律师事务所律师。 被告：谢九利，女，1939年6月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：尤泽聪，1970年5月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告张文标与被告谢九利、第三人尤泽聪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文标及其委托诉讼代理人钟启德、第三人尤泽聪到庭参加诉讼。被告谢九利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张文标向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2016年6月27日签订的编号为NO.0000408号《房产预约买卖协议书》；2.判令谢九利退还购房款500000元，并赔偿房屋差价损失（以法院委托鉴定机构鉴定结果为依据）；3.判令谢九利承担本案的诉讼费、保全费、评估费。诉讼中，因鉴定机构对委托鉴定事项不能鉴定退回，张文标变更诉第2项讼请求为：判令谢九利退还购房款500000元，并支付违约金人民币219000元及本案的律师代理费10000元。张文标还当庭增加诉讼请求如下：判令第三人尤泽聪对谢九利返还房款、支付违约金及律师费的债务承担连带责任。事实和理由：张文标与谢九利于2016年6月27日签订的编号为NO.0000408号《房产预约买卖协议书》，约定谢九利将位于福建省厦门市海沧区万元出售给张文标。合同签订后，张文标依约于2016年6月27日支付购房定金50万元。经张文标多方了解发现涉案房产根本不存在，据《合同法》第94条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，由于谢九利的违约行为致使合同目的实现不了,张文标有法定解除合同的条件，同时要求违约方承担违约责任。跟据《合同法》第113条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案若能履行合同，张文标可获得的房屋差价利益是巨大的，但因谢九利的原因致使合同目的实现不了，给刚需的张文标带来巨大的经济损失，其中房屋差价损失足以让整个家庭无法在厦办理置业，现为定金罚则无法弥补解除合同后的损失，特依照补充协议约定主张违约金损失。补充协议上有载明第三人尤泽聪承担担保责任，故第三人应依约承担连带赔偿责任。 谢九利未作答辩。 第三人尤泽聪陈述称，案涉房产原本是政府要安置的安置房，后来因为拆迁安置停止，至今还未继续拆迁。2015年房屋拆迁手续办理一半，由于拆迁相关人员违法，拆迁滞停，故至今手续还未办理。关于担保责任的承担，其认为系第三人，谢九利的债务应自行承担，不同意承担担保责任。 本院经审理认定事实如下：2016年6月27日，在中介公司的居间下，谢九利作为出售方（甲方）与张文标（买方、乙方）签订编号为NO.0000408号《房产预约买卖协议书》及《补充协议》，约定将坐落于福建省厦门市海沧区兴港花园三期3号楼兴港一里282号705室的房产（以下简称“涉案房产”）出售给张文标。《房产预约买卖协议书》约定：房屋的用途为居住，建筑面积为48.91平方米，价格为73万。乙方需于协议书签订之日支付购房定金50万元。乙方分三期将总房款支付给甲方，已支付的定金可以冲抵首期购房款。具体付款时间金额为：第一期于2016年6月27日支付50万元，第二期于拆迁协议办出支付13万元，第三期于产权办出支付“预留房款”10万元。《房产预约买卖协议书》还约定了其他条款。当日，张文标与谢九利还签订《补充协议》一份，载明“根据厦门市海沧区人民政府海沧街道办事处文件：1.厦海海街办（2015）110号。2.厦海海街办（2015）146号。关于权证号为澄字第××号房屋产权人周莲叶（已故），调换兴港花园三期3号楼兴港一里282号705室，户型一房一厅，建筑面积48.91平方米，已经由谢九利一人继承，继承公证书（2015）厦海证民字第2492号。本房屋如因政府原因甲方没有拿到，甲方保证提供一套同等面积房屋给乙方。房屋出售以后，所有费用均由乙方负责，一手产权费用除外。甲方及任何第三方不得就该房屋主张权利，否则，甲方除定金双倍返还外，还另赔偿总房价的30%的违约金及装修费用。甲方要监督拆迁办早日办产权证，产权证办下来应于一个月内通知并协助乙方办理过户事宜。尤泽聪保证本套房子没有问题出售，如果碰到问题尤泽聪一定承担解决”。尤泽聪在《补充协议》的担保人栏签署姓名并加盖手印,还在出售方栏签署谢九利姓名并备注尤泽聪代。上述协议书签订当日，张文标支付了定金50万元。其后，张文标向相关部门查询，方知直至海沧区人民政府办公室出具《情况说明》之日（2019年9月19日），案涉房产尚未进行拆迁安置，房屋的权属仍登记在厦门海沧土地开发有限公司名下。2019年9月，张文标以合同目的无法实现遭受损失为由，诉至本院。 另查明：张文标因本次诉讼支出律师费10000元。 本院认为，张文标与谢九利签订的《房产预约买卖协议书》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应确认合法有效。谢九利作为出卖人负有转移案涉房产的所有权于买受人的义务，但至今案涉房产尚未安置给谢九利，权属仍为厦门海沧土地开发有限公司所有，故《房产预约买卖协议书》实际上已不能履行，谢九利的行为构成根本违约。据此，张文标有权解除双方订立的《房产预约买卖协议书》、要求返还已付房款，并依照法律及《房产预约买卖协议书》、《补充协议》的约定主张违约责任。故，张文标诉请谢九利返还已付房款50万元，合法有据，应予支持。根据《补充协议》的约定，若因出卖人的原因导致不能实现合同目的，张文标有权主张返还定金、要求赔偿总房价30%的违约金。现张文标诉请谢九利按总房价的30%支付违约金，具有合同依据，本院予以支持。尤泽聪作为担保人在《补充协议》签署姓名，自愿对谢九利的合同义务提供担保。因对担保方式及担保时间、担保范围未作出约定，依法应认定提供连带责任保证、担保期间应为主债务履行期间届满、担保范围为全部债务。现《房产预约买卖协议书》因谢九利一方的原因不能履行，致使张文标合同目的无法实现，其诉请尤泽聪承担连带清偿责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。尤泽聪提出不承担担保责任的抗辩主张，缺乏依据，本院不予采纳。另外，张文标诉请谢九利支付因本起诉讼支出的律师费，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告张文标与被告谢九利签订于2016年6月27日签订的编号为NO.0000408号《房产预约买卖协议书》； 二、被告谢九利于本判决生效之日起10内返还原告张文标已付购房款50万元，并支付违约金21.9万元； 三、第三人尤泽聪对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告张文标的其他诉讼请求。 本案案件受理费10990元，减半收取5495元，由原告负担50元，由被告谢九利、第三人尤泽聪红负担5445元。被告谢九利、第三人尤泽聪红负担负担部分，于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  郑松青 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 王欣 书记员 卢琳 附：本判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 第十九连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第二十一保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 第二十二当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。