河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终2040号上诉人（原审原告）：裴冬林，女，1974年11月20日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：李晓磊，邓州市花洲街道办事处人民调解委员会推荐人员。被上诉人（原审被告）：石秀华，女，1950年11月15日出生，汉族，住邓州市西城区。委托诉讼代理人：张道顺，河南国敏律师事务所律师。上诉人裴冬林因与被上诉人石秀华租赁合同纠纷一案，不服邓州市人民法院（2019）豫1381民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人裴冬林及其委托诉讼代理人李晓磊，被上诉人石秀华的委托诉讼代理人张道顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。裴冬林上诉请求：1.撤销邓州市人民法院(2019)豫1381民初8720号民事判决书，依法进行改判；2.一、二审诉讼费用由石秀华承担。事实与理由：一审判决认定事实不清,判定依据错误,显示公平。2015年12月9日,裴冬林想租赁石秀华位于雷锋××××附近一处临时搭建铁皮房做小生意，石秀华预收取了裴冬林租金1万元整并写下收条。但该房屋石秀华只是把钥匙转交给裴冬林,里面水电都没有安装,裴冬林找人安装水电,于2016年1月5日自己花费2000元安装了三相电,安装水时阻力重重,石秀华却不管不顾,裴冬林又听人说石秀华搭建的简易房属于违建,随时有可能被拆除,裴冬林便不想招惹是非,2016年1月下旬把钥匙退还回去,并索要预付款，但石秀华只想退一部分,裴冬林因未使用其房屋一天,还投入大量精力财力去协调安装水电，一审判决却认定裴冬林使用房屋4个月，与事实不符。石秀华的临时搭建的简易房已于2019年9月份被依法拆除，被拆时一个小饭店正在经营着,用的电正是裴冬林当年安装的，事实证明石秀华的铁皮房是违章建筑,用于出租是非法的,租赁合同也是无效的，故一审判决认定租赁合同是合法的也是错误的，判决裴冬林承担四个月房租错误。石秀华辩称，1.租赁合同成立并已履行，双方之间达成口头合同，裴冬林租赁石秀华的土地及房屋开设加油站，双方约定年租金为18000元，月租金为1500元，支付了部分租金，石秀华同意并接受租金，双方之间租赁合同已成立并生效，石秀华将钥匙交给裴冬林即为交付，裴冬林在使用过程中将原有的两相照明电更换为三相工业用电，也印证了裴冬林已开始使用石秀华的土地及房屋，因双方未约定免租期，裴冬林使用石秀华房屋四个多月，石秀华按照四个月收取租金，符合法律规定；2.石秀华有合法的土地使用证，裴冬林听说石秀华房屋属于违法建筑没有法律依据，2015年12月9日裴冬林租赁石秀华的土地和房屋，直到2019年9月已有四年时间，故裴冬林以此为由解除合同不符合事实，2019年9月的拆除是石秀华拆旧建新，并不是因违法而拆除。裴冬林向一审法院起诉请求：1.依法判令石秀华返还预付款10000元并支付相应的利息。2.本案诉讼费由石秀华承担。一审法院认定事实：石秀华有一处位于雷锋××××附近的房屋用于出租，由于石秀华长期在外地生活，故将房屋钥匙交由邻居修车铺保管，需要出租时由石秀华打电话通知邻居把房屋钥匙交给承租人使用。2015年11月中旬，裴冬林的丈夫全某和朋友王某一起去石秀华处协商租房事宜，双方口头约定一年租金18000元，预付了租金10000元，剩余租金8000元等签订租赁合同时补齐，并由石秀华出具了收到条，其上载明：“收到租房金暂付壹万元整，收到人石秀华，2015年12月9日”。石秀华通知邻居把房屋钥匙交给了全某，故对证人胡某的证言，予以采信，裴冬林自2015年11月中旬租赁石秀华房屋至2016年3月下旬，累计租赁房屋4个月。后双方为应退还剩余房租的数额产生分歧，裴冬林于2019年12月17日诉至原审法院，要求依法判令石秀华返还预付租金10000元及利息，并由石秀华承担本案诉讼费用。诉讼中双方分歧较大，致使本案无法调解。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，石秀华辩称裴冬林不是适格当事人，结合具体案情，裴冬林确系争议房屋的实际承租人，且根据石秀华的陈述，石秀华曾与裴冬林协商退还租金事宜，对此石秀华也是明知的，故裴冬林主体资格适格。双方之间存在合法有效的租赁合同，应当按照合同约定，全面履行合同义务。裴冬林主张石秀华返还预付租金10000元，由于石秀华已将租赁房屋交付裴冬林使用，裴冬林实际租赁了4个月，应当扣减相应的租金6000元。而裴冬林主张为租赁房屋开设电户铺设电线的支出，出租人应当保障租赁房屋基本的水电设施，并且石秀华也认可裴冬林给房屋铺设电线的事实，故酌情支持1000元为宜。至于裴冬林主张利息部分，于法无据，不予支持。综上，石秀华应返还裴冬林人民币5000元。为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，判决：一、石秀华于本判决生效后十日内返还裴冬林人民币5000元。二、驳回裴冬林其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费50元，减半收取25元，由石秀华负担。本院二审期间，裴冬林向本院提交四张照片，证明石秀华的房屋系临时搭建，属于违章建筑，并申请两名证人王某、全某出庭作证，证明房屋的实际使用时间为两个月及架设电线所需费用由谁负担。石秀华经质证认为，对照片的真实性无异议，但与本案的租赁合同无关联性，证人证言不属于新证据，两名证人与裴冬林均有利害关系，证人所陈述的房屋使用时间不正确，房屋的实际使用时间以一审查明为准。本院对石秀华的质证意见予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.租赁协议是否有效；2.一审认定使用房屋时间是否正确。关于租赁协议的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。依照上述规定及二审庭审询问，石秀华虽已取得案涉房屋的土地使用证，但其在土地上建房的行为并未得到有关部门的批准，且在一、二审期间石秀华一直未取得案涉房屋的相关建设许可，故双方之间的租赁协议应认定为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因石秀华与裴冬林之间的租赁协议无效，现石秀华要求裴冬林参照双方约定的每月1500元支付房屋占有使用费，本院依法予以支持。关于房屋的使用时间，二审中，裴冬林申请证人王某、全某出庭作证，证明房屋的使用时间为两个月，因王某、全某与裴冬林存在利害关系，在无其他证据可对房屋使用时间进行佐证的情况下，相比于原审胡某关于房屋使用时间的证言，王某、全某的证言证明力较弱，故原审采信胡某的证言认定房屋的实际使用时间为四个月，并无明显不妥之处。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，但裁判结果正确，故对裴冬林的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由裴冬林负担。本判决为终审判决。审??判??长李新华审??判??员杨乐审??判??员???罗?军二〇二〇年五月二十二日法官助理孙方超书记员王萌