山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初221号原告：乔翠玲，女，1955年3月3日出生，汉族，太原茂盛装饰城退休职工，住山西省太原市。委托诉讼代理人：雷晶，北京市京师（太原）律师事务所律师。被告：袁杰，男，1968年5月2日出生，汉族，山西省公安厅干警，住太原市杏花岭区东辑虎营省。委托诉讼代理人：王晓亮,山西德珲律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志刚，山西德珲律师事务所律师。原告乔翠玲与被告袁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔翠玲的委托诉讼代理人雷晶，被告袁杰的委托诉讼代理人王晓亮、郭志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乔翠玲向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告、被告于2006年4月16日、2006年6月23日签署的两份《合同》无效；2、依法判令被告向原告返还购房款11万元；3、依法判令被告向原告支付房屋损失60万元、赔偿直接经济损失14万元（以上合计85万元）；4、本案的诉讼费、律师费全部由被告承担。事实与理由如下：2006年4月16日、2006年6月23日,原、被告在中间人侯爱英的见证下签署两份《合同》，约定被告将位于庙前小区兴隆街5号楼A座3层3号拆迁安置房屋一套出售给原告。房屋价款为15万元整,原告先后分两次向被告支付房款共计11万元整,余款4万元在办完房产证后一次付清。被告为获得原告的信任,向原告出示其签署的《拆迁安置协议》、安置通知单、太原有限电视网络用户本等材料证明涉案房屋归其所有。被告于2006年4月16日合同签订当日便向原告交付房屋,原告接收毛坯房屋后进行了两次装饰装修支出约12万元。原告在该房屋内居住至今已13年之久，且每年均多次催促被告要求其办理房屋手续,被告都以正在办理为由搪塞推托。2019年11月3日,案外人袁毅（系被告哥哥)向原告发出《通知》并要求原告尽快腾房。原告联系被告询问事情原委,才得知涉案房屋产权登记在案外人袁毅名下。被告于2013年在原告不知情的情况下恶意达成调解协议，并通过太原市迎泽区人民法院作出（2013）迎民初字第1586号调解书的行为已经严重损害了原告的民事权益。目前,涉案房屋不能购电无法居住,原告只能在外另行租赁房屋。根据《民法总则》第一百二十二条、《民法通则》九十二条、《合同法》第五十八条之规定，被告在双方房屋买卖行为中存在严重过错,原告有权要求被告返还购房款、房屋折价补偿款，赔偿经济损失，请贵院综合考虑市场因素、房屋增值及被告过错程度，支持原告诉讼请求!被告辩称，一、合同无效，同意原告诉讼请求第一项，合同无效。二、同意返还购房款11万元。三、原告诉请被告支付折价补偿款60万元及直接经济损失14万元没有事实依据和法律依据。依据合同法第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1、因为合同无效，被告收取原告的购房款11万元应予返还，原告实际占用了现在已经属于第三人的房产，需要腾退。2、折价补偿是指对应当返还但不能返还或者没有必要返还的实物资产的货币化补偿。而本案的房产是原告向被告（现属于第三人）返还，而不是被告向原告返还，所以不存在折价补偿60万元的问题。3、依据合同法第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。由于原告对案涉房产已经实际居住了13年多的时间，房产使用费足以抵顶11万元房款的资金占用费，互相抵顶。原告所述直接经济损失14万元没有事实和法律依据。4、假使合同有效，被告的违约责任也应当按照双方合同约定确认为双倍返还22万元。即：除返还已经收取的11万元外，再赔偿原告11万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2006年4月16日，原告与被告签订《合同》,载明：“甲方袁杰现住房庙前小区兴隆街5#楼A座3层3号面积64平方米卖于乙方乔翠玲房价为人民币15万元整（负责过户到乙方乔翠玲名下，含一切费用），先预付定金人民币3万元整，余额办完房产证后一次付清。定金为收条为证”。2006年6月23日，原告与被告签订《合同》，载明：“甲方袁杰现住房庙前小区兴隆街5号楼A座3层面积64平方米卖于乙方乔翠玲，房价为人民币15万元整（负责过户到乙方乔翠玲名下，含一切费用）。乙方先交房款11万元整，余额4万元整办完房产证后一次付清，双方互不反悔，若有乙方反悔，按房价的双倍赔偿”。后一份合同《合同》签订后，原告支付被告房款11万元，被告向原告交付房屋钥匙，原告即入住房屋。2019年11月3日，原告收到被告哥哥袁毅的《通知》载明：“庙前小区五号楼A段三层三号房现占用人，该房屋现在为我的合法财产，依法获得并取得了不动产权证书，请接到通知后与我联系尽快将上述房屋腾出，否则因此而引起的一切责任由你负责。附不动产权登记证书复印件”。后该房屋因原告无权继续购电而无法正常居住，原告遂搬出该房。另查明，被告之父袁旺发生前通过继承取得位于太原市南城区都司街12号的东房两间，西房四间。1999年11月，上述继承房屋被拆迁时，获安置房三套，均位于太原市迎泽区兴隆街11号庙前小区，分别是5号楼A段1层1号，A段3层3号（涉案房屋），A段3层4号。1999年11月24日，被告与开发商签署了《拆迁安置协议书》，确定其为5号楼A段3层3号（涉案房屋）的被安置者。开发商给被告出具了《安置通知单》。另，涉案房屋于2019年通过晋(2019)太原市不动产权第XXXX号登记于袁毅名下，为袁毅单独所有。上述事实有原告提交的《合同》两份、《通知》、《拆迁安置协议书》、《安置通知单》、不动产权属证书（复印件）、太原市迎泽区人民法院（2013）迎民初字第1586号民事调解书；被告提交的太原市南城区人民法院（1982）南法民初字第1328号民事判决书在案为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，被告未取得涉案房屋的房屋权属证书，与原告签订两份房屋买卖合同的行为均属无权处分，且事后既未取得处分权，亦未得到权利人的追认。因此，原告与被告签订的两份《合同》系无效合同，故本院对原告要求依法确认原、被告所签两份《合同》均无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告要求被告返还购房款11万元的请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告赔偿房屋损失60万元及直接经济损失14万元的请求。本院认为，被告在尚未取得房屋产权证的情况下，就以自己的名义与原告签订合同，擅自处分了他人财产，直接导致双方签订的合同无效；因在涉案房屋的《拆迁安置协议》与《拆迁安置单》中均显示涉案房屋的被安置者为被告，原告有理由基于信赖利益与诚信原则相信该房屋由被告取得，因此，被告对合同履行不能具有明显过错。但原告在与被告进行大额不动产交易时，理应具有谨慎注意和谨慎交易的义务，原告在被告未取得房屋权属证书的情况下与其签订合同，导致涉案房屋没有处分权而履行不能，故原告自身对该损失亦负有一定过错。被告因合同无效给原告造成的损失为房屋差价损失，根据原告提供的我爱我家二手房“庙前小区”房源网页信息、太原市迎泽区中环怡家房地产经纪服务部出具的情况说明以及涉案房屋不动产权属证书，可知涉案房屋所属迎泽区水西关片区的二手房成交均价为1万元每平米以上，其建筑面积为65.05平方米。再结合原、被告各自的过错大小，故酌定由被告赔偿原告房屋差价损失30万元，其余损失由原告自负。关于原告要求被告支付的直接经济损失14万元，包括装修费用和租房费用，因原告未提供相关证据，不予支持。关于原告主张的律师费，因双方对此无约定，也非必要的支出费用，且原告仅提供收据，亦未提供打款凭证，故对该主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告乔翠玲与被告袁杰签订的两份《合同》无效。二、被告袁杰于本判决生效之日起十日内向原告乔翠玲返还购房款11万元，并赔偿原告乔翠玲房屋差价损失30万元。三、原告乔翠玲于收到上述款项之日起十日内向被告袁杰交付位于太原市迎泽区兴隆街11号庙前小区A段3层3号房屋一套（不动产权第0108869号）。三、案件受理费6150元，由原告乔翠玲负担3075元，由被告袁杰负担3075元（此款原告已预付，被告在给付原告上述款项时一并付清原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 芦瑞愈 二○二○年五月十八日书记员 郝燕芝附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十一条无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。