上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初2215号原告：上海市黄浦区住房保障事务中心，住所地上海市黄浦区。法定代表人：唐言宏，主任。委托诉讼代理人：李旻，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：车玉洁，上海汉盛律师事务所律师。被告：张福明，男，1962年5月13日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。被告：张如彪，男，1990年12月30日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市闵行区。原告上海市黄浦区住房保障事务中心与被告张福明、张如彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理。原告上海市黄浦区住房保障事务中心的委托诉讼代理人车玉洁，被告张福明、张如彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海市黄浦区住房保障事务中心向本院提出诉讼请求：1.判令两被告按每月230元的标准支付自2015年4月1日起至判决生效之日止的房屋租金；2.判令两被告支付以欠缴租金为标准，按每日1‰的标准向原告支付自2015年4月16日起至判决生效之日止的逾期付款违约金。事实和理由：上海市闵行区江航路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)系上海市公积金管理中心名下房屋，上海市公积金管理中心将系争房屋提供给原告，由原告实施管理工作，该房为廉租房。被告张福明与被告张如彪系父子关系，被告张福明以家庭为单位申请廉租住房实物配租获批后，原告与被告张福明家庭于2014年5月27日签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，约定由原告出租系争房屋供两被告使用，租赁期限为三年，自2014年6月20日起至2017年6月19日止；月租金总计为872元，其中自付租金为每月230元，应于每月15日前缴纳当月自付租金。逾期支付的，每逾期一日，需按欠缴租金1‰支付违约金。2017年9月16日，原告与被告张福明家庭签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定两被告的过渡租赁居住期自2017年7月1日起计算，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房租售转化具体政策出台实施且本区具体执行时(最迟不超过租售转化政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知)。在此期间继续执行《上海市廉租实物配租住房租赁合同》。前述租赁合同签订后，两被告共同居住于系争房屋内至今，但自2015年4月1日起拖欠原告自付租金。经原告多次催缴未果后，为保护原告的合法权益，故诉至法院。张福明辩称，其和张如彪系父子关系，二人作为系争房屋的承租人，确实和原告签订了《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，但不同意原告的全部诉讼请求。其确实未缴纳2015年4月1日起至今的房屋租金，但原告向其催缴租金不合理，理由如下：第一，涉案租赁合同应属无效合同，违反最起码的天理人道，不应该向穷人收取租金。其不识字，在签订合同时并不知晓合同内容；第二，廉租房是国家出租给领取低保的人的福利房，其每月领取低保才1,000元，若每个月向原告缴纳房屋租金两百多元，剩下的钱无法供其正常生活；第三，其在2015年曾缴纳房屋租金，当时物业公司的工作人员告知，只要其交了就免去前期和以后所有的费用，现在原告出尔反尔提起诉讼，其是上当受骗了。张如彪辩称，其与被告张福明一起共同居住在系争房屋内。其委托被告张福明办理廉租住房申请，故其并未在《上海市廉租实物配租住房租赁合同》上签名，其他意见同被告张福明。本院经审理认定事实如下：2009年7月17日，上海市公积金管理中心经核准登记为系争房屋的权利人，房屋建筑面积为72平方米。2012年3月26日，上海市公积金管理中心作为甲方、原告作为乙方、上海地矿物业管理有限公司作为丙方、上海市住房保障事务中心作为见证方共同签订《市筹廉租房源交接管理协议书》，其中约定：甲方同意将其名下按相关规定收储和装修并满足最基本生活条件的廉租房源提供给乙方，用于乙方本区的廉租实物配租；乙方负责与审核通过的廉租家庭签订《廉租实物配租住房租赁合同》的有关条款签订本协议，并协助丙方办理廉租家庭入住手续等事项。嗣后，上述甲方、乙方、丙方、见证方签订《补充协议书》，约定：因2014年1月至2014年6月期间黄浦区实物配租的廉租房源情况发生变化，甲、乙、丙三方及见证方根据《市筹廉租房源交接管理协议书》，对变化后房源、签约日期、进户日期、租金、空置管理费、经租管理费等信息予以确认，作为上述协议的补充。2014年5月27日，原告(甲方、出租人)与被告张福明(乙方、承租人)签订《上海市廉租实物配租住房租赁合同》，其中约定：乙方的家庭配租人口共2人，租赁房屋为系争房屋，房源种类为可先租后售廉租住房；租赁期限为3年，租赁期自2014年6月20日起至2017年6月19日止；根据本市廉租住房实物配租租金标准的规定，在上述租赁期内，该房屋每月租金为872元，其中，乙方自付租金为230元；乙方应于每月15日前向甲方或甲方委托的经租管理单位支付当月应承担的自付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠缴租金的1‰支付违约金，并在支付月租金时支付。该租赁合同尾部乙方其他同住人员载明为张如彪。2017年9月16日，原告(甲方)与被告张福明(乙方、现廉租住房承租人)另签订《上海市廉租住房租赁补充协议》，约定：就乙方当前居住使用的廉租住房实物配租房源的过渡租赁事宜签订如下补充协议：一、乙方家庭未在规定时限内复核或复核未通过或复核通过但未重新签订廉租住房实物配租租赁合同，但在本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房租售转化具体政策出台实施前，可以按本补充协议的有关约定过渡租赁当前居住使用的廉租实物配租房源。二、乙方过渡租赁居住的期限从2017年7月1日起，截止本市廉租住房实物配租房源与共有产权保障住房租售转化具体政策出台实施且本区具体执行时(最迟不超过租售转化政策出台后一年，具体时间确定后另行书面通知)。过渡租赁居住期间，甲乙双方的权利义务、租赁价格及自付租金等均按原租赁合同的约定执行。另查明，租赁期内，因两被告欠付自2014年10月1日起至2015年12月31日的租金，原告曾向被告张福明催讨。嗣后，因两被告仍欠付2015年4月1日起的租金，原告曾多次向被告张福明催讨，其中原告提供的2018年11月26日的《租金催缴书》由被告张福明签名予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，两被告虽辩称《上海市廉租实物配租住房租赁合同》系无效合同，但并未提供充分证据予以佐证，且双方已经按照合同实际履行，故对两被告提出的抗辩意见，本院不予采信。原告与被告张福明就系争房屋签订的《上海市廉租实物配租住房租赁合同》《上海市廉租住房租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。然在租期内，被告张福明长期拖延租金未付，显然构成违约。现原告要求被告张福明按每月230元的标准支付欠付的自2015年4月1日起至本案判决生效之日止的租金，有合同依据，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，鉴于被告张福明的违约行为，原告按合同约定主张违约金，符合合同约定。但就违约金的计算标准，本院认为，对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。本院考虑到被告张福明领取低保的情况，结合被告张福明的逾期付款对原告造成之实际影响，从制裁违约和利益平衡原则出发，本院酌情支持被告张福明按照每日万分之1.5的标准给付违约金。被告张如彪作为张福明的共同居住人，实际居住于系争房屋内，原告要求被告张如彪与被告张福明承担共同责任，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告张福明、张如彪于本判决生效之日起十日内按每月230元的标准共同向原告上海市黄浦区住房保障事务中心支付自2015年4月1日起至本判决生效之日止的房屋租金；二、被告张福明、张如彪于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海市黄浦区住房保障事务中心以月租金230元为基数，按每日万分之1.5的标准，自应付未付之次日起(第一次应付未付之日为2015年4月15日)每月分别计算至本判决生效之日止的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380.80元，减半收取计190.40元，由原告上海市黄浦区住房保障事务中心负担140.40元，被告张福明、张如彪共同负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐杰云二〇二〇年五月六日书记员  陆 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……