广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终790号上诉人（原审原告）：肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区******肇庆锦绣山河花园区18号楼15卡商铺。法定代表人：陈金标，总经理。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鲁宏伟，男，1977年5月26日出生，汉族，住所地湖南省岳阳市君山区*******委会宿舍。委托诉讼代理人：鲁道富（系鲁宏伟的叔叔），男，1962年10月9日出生，汉族，住所地湖南省岳阳市君山区*******委会宿舍。上诉人肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司（以下简称锦绣山河公司）因与被上诉人鲁宏伟商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦绣山河公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判确认锦绣山河公司与鲁宏伟签订的《商品房买卖合同》（编号2014101613）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》已解除；2.改判鲁宏伟协助锦绣山河公司办理终止《商品房买卖合同》（编号2014101613）及《〈商品房买卖合同〉补充协议》的相关手续；3.改判鲁宏伟向锦绣山河公司支付违约金150000元；4.改判鲁宏伟向锦绣山河公司支付律师费；5.本案一、二审费用全部由鲁宏伟承担。事实和理由：1.《补充协议》没有违反法律强制性约定，亦未有失公平，并非法律规定的无效情形，应当合法有效。锦绣山河公司与鲁宏伟签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效，双方应遵守履行。锦绣山河公司与鲁宏伟签订合同购买案涉房屋，支付了30%的购房款，其余购房款向银行按揭贷款，并由锦绣山河公司承担担保责任至办妥涉案房屋的正式抵押登记手续并向银行交付他项权证之日止。在本案中，由于鲁宏伟未履行还款义务导致锦绣山河公司承担了担保责任，而鲁宏伟没有为锦绣山河公司提供反担保且没有偿还锦绣山河公司为其偿还的银行贷款，锦绣山河公司将会面临追偿不到款项等极其不利的情况。因此在商品房买卖合同补充协议中约定了锦绣山河公司在承担担保责任后，可以解除合同，该约定公平合理，是对于锦绣山河公司处于极其不利情况下的一种救济措施，亦无排除鲁宏伟的主要权利。根据《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，锦绣山河公司在鲁宏伟未能按时履行借款合同约定的还款义务，为其承担了担保责任，该解除合同的条件已成就。且锦绣山河公司已将《解除商品房买卖合同的通知书》按照鲁宏伟留存的地址邮寄出，已按双方约定履行了通知义务，根据《商品房买卖合同》及其补充协议约定，该《商品房买卖合同》及其补充协议已依法解除。2.本案不是追偿权纠纷而是商品房预售合同纠纷，锦绣山河公司替鲁宏伟代为偿还的银行借款，其实际性质还是购房款，鲁宏伟未履行完合同的主要义务，其商品房买卖合同的目的已无法实现。鲁宏伟目前已经无法向锦绣山河公司支付剩余的购房款，即未履行完商品房买卖合同的义务，其商品房买卖合同的目的已无法实现。综上，锦绣山河公司的上诉请求有事实依据和法律依据，一审法院适用法律错误，判决结果有失公正。请二审法院支持锦绣山河公司的上诉请求并予以改判。鲁宏伟辩称，一审判决合情合理。预售合同和买卖合同是不同的案由，合同已经履行三年，家人不了解鲁宏伟的事情，因为鲁宏伟在很多地方都有投资。案涉房屋已经开始装修，鲁宏伟因得病无法应诉。因为银行和法院把房款强制执行后，其家属才发现有欠付房款的事情。锦绣山河公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认锦绣山河公司与鲁宏伟签订的《商品房买卖合同》(编号2014101613)及《补充协议》已解除。2.判令鲁宏伟协助锦绣山河公司办理终止《商品房买卖合同》(编号2014101613)及《补充协议》的相关手续。3.判令鲁宏伟向锦绣山河公司支付违约金150000元。4.判令鲁宏伟向锦绣山河公司支付律师费35000元。5.判令鲁宏伟偿还锦绣山河公司代付给中国银行股份有限公司肇庆城西支行（以下简称中国银行肇庆城西支行）的借款本息、罚息等费用共计508940.26元及利息损失(以508940.26元为标准计算，按中国人民银行同期银行贷款利率从2018年12月18日起计算至清偿之日止)。6.请求判令本案全部诉讼费用由鲁宏伟承担。一审庭审中，锦绣山河公司变更诉讼请求第5项中利息计算至商品房买卖合同及补充协议解除之日止。一审法院认定事实:2014年10月23日，锦绣山河公司(出卖人)与鲁宏伟(买受人)签订《广东省商品房买卖合同》(编号2014101613)及《补充协议》，《商品房买卖合同》约定买受人向出卖人购买肇庆市端州区***以南、龟山路东侧锦绣山河花园一区6号楼2单元2501号房，房价为75万元，其中首期款225000元买受人于当日支付，余款525000由买受人向银行申请按揭贷款支付。《补充协议》第五条的记载：买受人选择贷款方式付款，未能按期履行借款合同约定的还款义务，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人除须按购房总价款的20%向出卖人支付违约金外，还需承担出卖人因解除合同而支出诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用及赔偿损失。2014年11月24日，鲁宏伟作为借款人，锦绣山河公司作为保证人与贷款人中国银行肇庆城西支行(曾用名：中国银行股份有限公司肇庆端州六路支行)签订了《个中国银行股份有限公司人一手住房贷款合同》(编号：2014年肇中银端六住贷字105号)，贷款人将鲁宏伟的贷款发放并作为购房款全额支付给锦绣山河公司。但鲁宏伟从2017年11月6日起持续逾期还款，中国银行肇庆城西支行催收无效，便向肇庆仲裁委员会申请仲裁，肇庆仲裁委员会作出(2018)肇仲案字18号《肇庆仲裁委员会裁决书》裁决鲁宏伟向中国银行肇庆城西支行偿还借款本金及应收利息、罚息等费用，锦绣山河公司承担连带清偿责任。裁决书生效后，中国银行肇庆城西支行向肇庆市中级人民法院申请强制执行，肇庆市中级人民法院在2018年12月14日从锦绣山河名下的中国工商银行肇庆端州支行账户划扣500000元，在2018年12月17日从锦绣山河名下的交通银行肇庆分行账户划扣8940.26元。并于2018年12月26日作出(2018)粤12执305号之二《广东省肇庆市中级人民法院执行裁定书》，裁定(2018)粤12执305号案件终结本次执行程序。2019年7月10日，锦绣山河公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，锦绣山河公司与鲁宏伟签订的《广东省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规，商品房买卖合同有效成立。鲁宏伟支付首期款225000元并通过办理银行按揭525000元共支付购房款750000元给锦绣山河公司。锦绣山河公司已完全履行支付购房款的义务。后鲁宏伟因逾期还款给中国银行肇庆城西支行，导致中国银行肇庆城西支行申请仲裁，锦绣山河公司承担了担保责任。现锦绣山河公司主张鲁宏伟偿还垫付的金额，属追偿权纠纷。锦绣山河公司要求鲁宏伟偿还垫付的525000元，由锦绣山河公司举证的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(编号：2014年肇中银端六住贷字105号)，(2018)肇仲案字18号《肇庆仲裁委员会裁决书》，(2018)粤12执305号之二《广东省肇庆市中级人民法院执行裁定书》、网上电子回单在案为凭，事实清楚，法律理据充分，一审法院对此予以支持。锦绣山河公司与鲁宏伟双方未对保证人垫付款项后利息的计算标准进行约定，酌定按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算。锦绣山河公司要求计算垫付款项的利息，一审法院予以支持，具体可从肇庆市中级人民法院扣划款项之日即2018年12月18日起计算至鲁宏伟付清该垫付款给锦绣山河公司之日止。《补充协议》第五条记载“买受人选择贷款方式付款，未能按期履行借款合同约定的还款义务，导致银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人除须按购房总价款的20%向出卖人支付违约金外，还需承担出卖人因解除合同而支出诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用及赔偿损失”。锦绣山河公司依此条款而主张解除锦绣山河公司与鲁宏伟签订的商品房买卖合同、要求鲁宏伟支付违约金及律师费，一审法院认为，在锦绣山河公司与鲁宏伟签订的商品房买卖合同已有效成立，鲁宏伟已付清全部购房款给锦绣山河公司且鲁宏伟已履行3年按揭还款的情况下，《补充协议》第五条约定的解除合同条款属于提供格式合同一方(即锦绣山河公司)排除鲁宏伟主要权利(购房)，对鲁宏伟有失公平。在锦绣山河公司没有举证对该条款已采取合理的方式提请鲁宏伟注意且按照鲁宏伟的要求对该条款予以说明的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，一审法院认定该条款无效。故对锦绣山河公司主张的第一、二、三、四项诉讼请求，一审法院均不予支持。鲁宏伟提出的“涉案房屋已经办理了银行按揭，还贷将近3年，锦绣山河公司不可能既要与鲁宏伟解除合同，又要鲁宏伟支付50多万元贷款给锦绣山河公司，这是不公平的”的抗辩意见，一审法院予以采纳。一审判决：一、鲁宏伟在该判决发生法律效力之日起十日内偿还款项508940.26元并支付该款利息(以508940.26元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率的标准计算，从2018年12月18日开始计至鲁宏伟清偿之日止)给锦绣山河公司。二、驳回锦绣山河公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合本案当事人诉争的法律关系性质，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性为追偿权纠纷不准确，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定,二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：锦绣山河公司上诉主张确认其与鲁宏伟签订的商品房买卖合同及补充协议已解除等请求应否支持。本案锦绣山河公司与鲁宏伟之间为商品房买卖合同法律关系,锦绣山河公司、鲁宏伟与中国银行肇庆城西支行之间为住房贷款合同法律关系,中国银行肇庆城西支行为贷款人,鲁宏伟为借款人,锦绣山河公司为保证人,两者为不同的法律关系。在商品房买卖合同关系中,锦绣山河公司作为出卖人承担的是交付房屋、将房屋产权转移登记至买受人名下的义务;鲁宏伟作为买受人承担的是支付购房款的义务。本案中,鲁宏伟通过支付首期款和办理银行按揭的方式已依约向锦绣山河公司支付全部购房款,已履行其作为买受人的合同义务,锦绣山河公司在商品房买卖合同目的已经实现。锦绣山河公司也已经将涉案房屋实际交付给鲁宏伟使用,双方商品房买卖合同项下的权利义务已经基本完成,该合同关系中鲁宏伟不存在违约行为。至于鲁宏伟未按期偿还银行贷款致使锦绣山河公司依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任,这属于锦绣山河公司原本应该预知的住房贷款合同风险,其依此享有作为保证人承担责任后依法向债务人鲁宏伟进行追偿的权利。锦绣山河公司以鲁宏伟违反商品房预售合同约定为由,诉请解除双方之间的商品房预售合同,缺乏事实和法律依据,不能成立。同理,锦绣山河公司基于商品房预售合同解除而提起的要求鲁宏伟支付违约金、律师费等上诉请求亦丧失合法基础,本院均不予支持。综上所述，锦绣山河公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年五月十一日法官助理 黎嘉豪书 记 员 陈唐玲