贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初68号 原告：贵州百旺金赋科技有限公司,住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路2号邮政通信生产大楼3号13楼。 法定代表人：周建伟，公司经理。 委托诉讼代理人：王军，贵州公达律师事务所律师。 被告：贵州天合阳光文化有限公司,住所地贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦13楼。 法定代表人：杨玉萍，董事长。 委托诉讼代理人：田茂源，公司员工。 原告贵州百旺金赋科技有限公司（以下简称百旺公司）与被告贵州天合阳光文化有限公司（以下简称天合公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于同年3月18日公开开庭进行了审理，原告百旺公司的委托诉讼代理人王军，被告天合公司的委托诉讼代理人田茂源到庭参加诉讼。因原告百旺公司申请鉴定，本院于同年5月7日，再次公开开庭进行了审理，原告百旺公司的委托诉讼代理人王军，被告天合公司的委托诉讼代理人田茂源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告百旺公司提出诉讼请求：1.被告天合公司支付原告2014年3月1日至2019年12月31日的租金共计2070000元；2.诉讼费、保全费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.被告天合公司支付原告自2014年3月1日至2020年6月30日的租金、物管费、水电费等共计2250000元；2.被告天合公司支付原告评估费15000元；3.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2014年4月起每年均与贵州省邮政公司签订房屋租赁合同，由原告承租贵州省邮政公司所有的位于贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦13楼整层，建筑面积690平方米的物业，合同对租赁期限、租金支付标准、水电费、物管费的计算方式及双方权利义务、违约责任等均进行了详细的约定。被告自2014年起因公司办公需要，与原告约定由原告将其承租的位于贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦13楼的物业转租一部分(约300平方米)给被告使用至今，但被告未向原告支付过租金及水电费、物管费。虽然原被告双方2014年3月1日至2019年6月30日期间未签订房屋转租协议，但被告事实上已占有、使用了原告承租的部分物业，双方之间已形成事实租赁关系，被告应当向原告支付租金及水电费、物管费，鉴于双方未签订书面协议约定租金及水电费、物管费的计算标准，被告应向原告支付的2014年3月1日至2019年6月30日期间的租金原告请求按照2019年7月1日签订房屋转租协议约定的租金标准计算，改房屋转租协议约定，原告将位于贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦13楼物业转租约300平方米给被告使用，租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日，租金标准为每平米每月100元(包含水电费、物管费)，租金支付方式为按季度支付，首期租金于转租协议签订之日起十五日内支付，剩余租金的支付方式为每季度第一个月的15日前支付。该协议还对租赁房屋的用途及违约责任等进行了约定。该合同签订后，被告亦未按照合同约定向原告支付租金，经原告催收无果。另外，被告使用物业由原告装修，办公所需要的办公家具以及网络均由原告购买。 被告天合公司辩称：1.天合公司认为原告应按照原告与邮政公司签订的房屋租赁协议实际租金进行结算，故原告主张房屋租金过高；2.根据原告与邮政公司签订的房屋协议，租金于2014年3月1日至2015年2月28日租金是60元/平方米，相应的递增是10%，至2019年为80元/平方米，按此标准天合公司应支付原告租金（不含水电等配套费用）为1461600元。 经审理查明，百旺公司自2014年3月1日起租赁使用贵州省邮政公司位于贵阳市云岩区中华北路2号邮政大厦13楼（建筑面积约690平方米）整层物业。自2014年3月1日起，百旺公司将上述物业中约300平方米转租给天合公司使用，未签订租赁合同。 2019年7月1日，百旺公司（甲方）与天合公司（乙方）签订《房屋转租协议》，确认乙方自2014年起因办公需要，双方口头约定甲方将前述承租的物业分割（转租）一部分（约300平方米）给乙方使用，且乙方未向甲方支付租金、物管费及水电费。协议中约定，甲方将其承租的位于贵阳市云岩区约300平方米的物业转租给乙方使用，租赁期限自2019年7月1日（起租日）起至2020年6月30日止;自起租日开始收取租金，租金按照100元／月／平方米计算，年租金总额为360000元，该租金包括了乙方在租赁期间发生的水电费、物管费；租金支付为现金或者转账，按季度支付，首期租金为2019年7月1日至2019年9月30日的租金90000元，乙方于签订本协议之日起十五日内支付至甲方指定账户，第二期租金为2019年10月1日至2019年12月31日的租金90000元，乙方应于2019年10月15日前支付至甲方指定账户，第三期租金为2020年1月1日至2020年3月31日的租金90000元，乙方应于2020年1月15日前支付甲方指定账户，第四期租金为2020年4月1日至2020年6月30日的租金90000元，乙方应于2020年3月15日前支付至甲方指定账户；租赁期限届满后，如甲方与贵州省邮政公司续签租赁合同，则甲方优先与乙方签订转租协议；乙方应当按照合同约定按时足额向甲方支付租金及水电费、物业费，逾期未支付，乙方应按照未付租金为基数，按每月1.5％的标准向甲方支付违约金至应付租金实际支付之日止。 因双方对2014年3月1日至2019年6月30日租金、物管费、水电费有分歧，经双方同意，本院依法对上述费用委托司法鉴定。2020年4月17日，受托人贵州恒信众合土地房地产评估有限公司出具评估报告，载明：位于贵阳市云岩区办公用房（约300平方米）自2014年3月1日起至2019年6月30日的租赁价值（包含房屋内饰装修、办公家具、水费、电费、物业管理费、网络电话使用费、供暖费等费用）为1804400元。百旺公司支付评估费15000元。本院于2020年5月7日就上述评估报告组织双方当事人质证时，案涉房屋仍由天合公司使用中。 上述事实，有原被告陈述、《房屋租赁合同》、《房屋转租协议》、评估报告、评估费收据及身份信息在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，百旺公司与天合公司于2014年3月1日至2019年6月30日期间，未签订书面租赁协议，形成不定期租赁合同关系。双方于2019年7月1日签订《房屋转租协议》，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告关于被告支付自2014年3月1日至2020年6月30日的租金、物管费、水电费等共计2250000元的诉请，根据评估报告意见，对于2014年3月1日至2019年6月30日费用，租赁价值为1804400元，双方均无异议，本院予以确认；对于2019年7月1日至2020年6月30日的费用，根据双方书面合同关于“年租金总额为360000元，该租金包括了乙方在租赁期间发生的水电费、物管费”的约定，本院暂计算房屋租金至本案第二开庭之日止（2020年5月7日），被告应付租金为360000元/年÷12个月×10个月＋360000元/年÷12个月÷31日×7日≈306774.19元，以上合计2111174.19元。2020年5月8日以后产生的费用原告可待实际产生后另行主张。 原告关于被告支付评估费15000元的诉请，属于诉讼过程中产生的费用，按照《诉讼费用交纳办法》相关规定进行处理。 依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告贵州天合阳光文化有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告贵州百旺金赋科技有限公司支付2014年3月1日至2020年5月7日的租金共计2111174.19元； 二、驳回原告贵州百旺金赋科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计12460元、保全费5000元、评估费15000元，合计32460元，由原告贵州贵州百旺金赋科技有限公司负担1623元，被告贵州天合阳光文化有限公司负担30837元（案件受理费、保全费、评估费原告均已预交，被告在履行本判决时向原告支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈红时 二〇二〇年五月二十一日 法官助理 秦仕旺 书 记 员 赵 曼