河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终678号上诉人（原审被告）：北京金瑞龙信息咨询服务有限公司。住所地：北京市朝阳区久文路6号院98号楼1至3层104。统一社会信用代码：91110105MAOO6KXK8P。法定代表人：王兵，任执行董事。委托诉讼代理人：王朝峰，男，汉族，1985年10月7日出生，住河北省石家庄市赵县，系公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：晏胜，男，汉族，1988年4月15日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：晏慎伦，男，汉族，1962年12月18日出生，现住河南省南阳市。系晏胜之父。原审被告：北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司。住所地：河南省南阳市新华路与工业路交叉口新华城市广场1幢3单元2507室。统一社会信用代码：91411300MA4449GM6P。负责人：刘浩，任执行董事。委托诉讼代理人：王朝峰，基本情况同上。上诉人北京金瑞龙信息咨询服务有限公司因与被上诉人晏胜、原审被告北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北京金瑞龙信息咨询服务有限公司的委托诉讼代理人，被上诉人晏胜的委托诉讼代理人，原审被告北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京金瑞龙信息咨询服务有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人予支付租金和违约金；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由，一审判决认定事实错误，租赁合同约定提前终止合同的情形，并非被上诉人不同意终止则无法终止，上诉人已将房租交到2018年6月22日，且上诉人按照合同约定于2018年5月份多次与被上诉人通电话告知终止租赁合同，于2018年6月1日通过邮政快递邮寄《房屋退租协议》、解除《房屋租赁合同》通知函，被上诉人已收到该通知。一审判决对租金及违约定的处理错误。被上诉人答辩称，上诉人称邮寄《房屋退租协议》、解除《房屋租赁合同》通知函，我没有收到，上诉人也未能提供有效的证据予以证明；上诉人原来起诉要求退还押金的案件经过一审、二审，均驳回上诉人的诉讼请求，上诉人实际占有、使用房屋至今，应支付租金及合同约定的违约金。一审判决认定事实清楚，处理正确，应驳回上诉，维持原判。北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司对上诉人的上诉理由不持异议。晏胜向一审法院起诉请求：1、请求判令被告向原告支付租金147053.85元；2、请求判令被告向原告支付违约金4901元；3、请求判令解除原被告租赁合同；4、请求判令被告对所承租的房屋恢复原状；5、请求判令被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年9月6日，原告与北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司签订《房屋租赁合同》，租赁晏胜所有的位于南阳市卧龙区新华路与工业路交叉口新华城市广场1幢3单元2507室（建筑面积227.04平方米，使用面积171.94平方米）用于办公，合同约定租赁期限自2017年9月23日至2019年9月22日。合同第四条“租金、押金及支付方式”约定：1、租金：双方约定租金（含税费）标准：9803.59元/月，按季度付款，季度租金（三个月）：人民币29410.77元（季度租金=月租金※3个月），租金按照产权证约定面积据实结算，多退少补。2、押金：双方约定押金为人民币9,000元，乙方应于本合同签订后15个工作日内将房屋租赁押金支付给甲方，甲方应出具押金收据。租赁期满或合同提前终止后，房屋租赁押金扣除应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应在本合同终止后三天内不计利息返还给乙方。3、支付方式：双方约定采用第二种付款方式：…第二：租金支付采用每三个月支付一次的方式，乙方应于本合同签订后15个工作日内支付首期租金，下期租金在本期租金到期前5个工作日内支付。第五条“租赁期间税费及相关费用承担”：…第五条租赁期间税费及相关费用承担。2、物业费由乙方自行向物业公司缴纳，物业费包括电梯使用费、公共区域安保费、公共区域维修费等费用，物业公司应按照不低于其他业主的标准向乙方提供上述服务。第六条“房屋的装修”：1、乙方可根据需要对该房屋另行装修或者增设附属设施和设备，另行征得甲方同意，但应遵守政府部门制定的法律法规及地方性规章，并接受物业公司的管理与监督。第十条“合同终止”：…4、合同到期终止时，如因甲方原因导致乙方不能续租的，自行处理不可移动的装修、装饰部分；如因乙方原因不续租的，该装修、装饰归甲方所有；乙方交付房屋时不可恢复房屋原状。…6、合同未到期双方同意终止的，乙方应结清相关费用，对于乙方支付的押金及多支付的租金，甲方应按本条第2款约定一并返还给乙方，否则每日按日租金的标准承担违约责任。…7、因乙方原因提前终止合同的，应提前一个月通知甲方，到期时甲方有权收取实际租赁期间租金，而将剩余的押金及租金返还乙方。同时，装修、装饰归甲方处置，乙方不用恢复原状，乙方不再承担其他任何责任。第十一条违约责任：…4、如乙方迟延交付租金及其他应缴之费用，须向甲方支付违约金。每逾期一日，乙方须按50%日租金的标准向甲方支付违约金，如逾期30日未能缴足租金及其他应缴之费用，甲方有权解除合同，收回该房屋。第十二条通知与送达：本合同项下的通知如以书面形式发出，合同双方均应按本合同首部的联系地址向对方发送书面通知，合同双方同意，本合同首部的联系地址同为送达地址…”。2017年9月13日，晏胜出具收条一份，载明：“今收到新华城市广场D2507室房屋押金款玖仟元整，该押金为租房到期完善交接手续后退回”。合同签订后，被告支付租金至2018年6月22日。后因北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司的战略规划调整，于2018年6月1日向晏胜邮寄了房屋退租协议书和解除房屋租赁合同的通知，晏胜庭审中称未收到该份邮件。北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司以无法撤离职场为由将晏胜起诉到法院，要求晏胜返还押金9000元，并按合同约定，即每逾期一日按照日租金的50%向晏胜支付违约金直至欠款实际给付完毕之日止，判令晏胜配合公司与涉案房屋的物业公司协调撤离职场，为公司撤离职场提供准出证明。南阳市卧龙区人民法院于2018年12月21日对北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司与晏胜房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）豫1303民初7843号民事判决书，判决中认为原被告双方在合同中约定租赁期限两年，现租赁期限未到期，北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司要求解除租赁合同，晏胜不同意，合同中又没有北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司可以解除合同的相关约定，且晏胜也未请求解除合同，故双方的租赁合同继续有效，双方应按照合同约定继续履行。判决送达后，北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司对判决不服，上诉到南阳市中级人民法院，南阳市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）豫13民终1235号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。晏胜庭审中陈述，被告在其租赁房屋内未经原告同意，在房屋内建造一堵下至地板上至天花板的墙体，将租赁房屋完全隔开为两部分。为此，晏胜于2019年2月19日向北京金瑞龙金融科技中心邮寄一份律师函，要求被告支付所欠租金妥善交接，搬离房屋。被告称未收到该份邮件。截止到开庭之日，晏胜称未收到被告所交的钥匙，房间仍然由被告实际占有至租赁期限届满之日，押金9000元也未退还给被告。2019年9月19日，南阳市兴达新华城市广场物业服务有限公司出具证明一份，证实被告欠物业公司的相关费用已交到2019年9月30日。被告对此事实予以认可，但认为之所以缴纳物业费是因为物业不让我公司搬走所有的办公用品、迫不得已的情况下才缴纳物业费，但物业费的缴纳不等于租赁合同的继续。诉讼过程中，晏胜自愿撤回对承租房屋恢复原状的诉讼请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同系双方自愿协商后签订，其内容不违反法律的强制性规定，应为有效协议，双方应按约定履行。现原被告双方现均同意解除合同，且租赁合同已到期，故原被告双方于2017年9月6日签订的房屋租赁合同解除。关于晏胜要求被告支付的租赁费和物业费的问题，原被告在房屋租赁合同中明确约定合同未到期双方同意终止的，承租方应结清相关费用。因承租方原因提前终止合同的，应提前一个月通知出租方，到期时收取实际租赁期间的租金。被告因公司战略规划调整需提前终止租赁合同，但晏胜不同意解除房屋租赁合同，被告也未向原告交付房屋钥匙，被告的办公用品等物品也一直在租赁房屋内，并且卧龙区法院作出的（2018）豫1303民初7843号民事判决书认定双方应继续履行合同，南阳市中级人民法院维持了卧龙区法院的判决。因此，对被告提出的租赁合同于2018年6月22日已经解除的辩称，不予采信。被告应按照合同约定向晏胜支付租金至租赁期满之日的租金共计147053.85元。被告已支付原告9,000元房屋押金，该费用应在被告支付原告占用期间租金中予以扣除。物业费方面，因被告已经按照约定结清租赁期间的物业费，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，不予支持。违约金方面，合同解除之前，被告未按合同约定向原告支付租金构成违约，双方在合同中约定每逾期一日，承租方应按50%日租金的标准向出租方支付违约金。因此，晏胜主张违约金4901元，有事实依据，不违反法律规定，对此予以支持。关于原告请求被告对承租房屋恢复原状的诉讼请求，晏胜在诉讼中自愿撤回该项诉讼请求，系晏胜对自己实体权利的处分，不违反相关法律规定，予以准许。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司作为北京金瑞龙信息咨询服务有限公司的分公司，经过工商部门依法登记，具有相应的组织机构和资产，拥有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，但其始终不具有法人资格，因此，由北京金瑞龙信息咨询服务有限公司承担民事责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、本判决生效之日起十日内，北京金瑞龙信息咨询服务有限公司支付晏胜房屋租金138053.85元；二、本判决生效之日起十日内，北京金瑞龙信息咨询服务有限公司支付晏胜违约金4901元；三、驳回晏胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3388元，由北京金瑞龙信息咨询服务有限公司承担。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实相一致。另查明，上诉人及原审被告在一审中提交的邮寄回执单显示晏胜的地址为“南阳市新华西路148号”与晏胜身份证所载明的地址“南阳市新华西路184号”不一致。本院认为，北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司邮寄的《房屋退租协议》、解除《房屋租赁合同》通知函，被上诉人明确否认收到，上诉人未能提供有效的证据予以证明，且邮寄地址明显有误，即协商终止租赁合同并未产生相应的法律效力；北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司起诉晏胜追要押金的案件经过一审、二审，均以“双方的租赁合同继续有效，双方应按照合同约定继续履行”为由被驳回其诉讼请求，原因在于其当时没有明确请求解除租赁合同的诉讼请求，上诉人或其分公司截止目前并未对生效的一审、二审判决申请再审；并且北京金瑞龙信息咨询服务有限公司南阳市分公司在当时的书面起诉状中称未有效搬离的原因系“受到房屋物业公司的阻止”，而非是被上诉人的阻止，至今上诉人及其分公司未能及时申请搬离出房屋后交付钥匙，却实际占用至今，一审判决上诉人仅支付合同期内的租金及按合同约定支付违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3159元，由北京金瑞龙信息咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛永权审判员  郭国旗审判员  王 勇二〇二〇年五月十四日书记员  温 馨