黑龙江省绥化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑12民终684号上诉人（原审原告、申请执行人）：绥化市汇达小额贷款有限责任公司，住所地绥化市北林区世纪方舟步行街一区12号楼二十一、二十二号商服。法定代表人：米永奎，职务董事长。委托诉讼代理人：董科，男，1966年5月6日出生，汉族，该公司员工，住陕西省礼泉县。委托诉讼代理人：刘凤卿，黑龙江三星律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：张国栋，男，1980年9月24日出生，汉族，现住海伦市乐业乡青山村。委托诉讼代理人：吕鹏杰，海伦市法律援助中心律师。委托诉讼代理人：吕晶然，黑龙江亁正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：沈树忠，男，1966年4月4日出生，汉族，住海伦市。被上诉人（原审被告、被执行人）：徐国英，女，1977年1月20日出生，汉族，住海伦市。被上诉人（原审被告、被执行人）：黑龙江忠博房地产开发有限公司，住所地海伦市铁路街公安局家属楼下。法定代表人：沈树忠，职务经理。三被上诉人共同委托诉讼代理人：宋双柱，黑龙江奈斯律师事务所律师。上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司（以下简称汇达公司）因与被上诉人沈树忠、张国栋、徐国英、黑龙江忠博房地产开发有限公司（以下简称忠博公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。上诉人汇达公司的委托诉讼代理人董科、刘凤卿，被上诉人张国栋委托诉讼代理人吕鹏杰、吕晶然，被上诉人沈树忠、徐国英、忠博公司的共同委托诉讼代理人宋双柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇达公司上诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202民初4395号民事判决及（2019）黑1202执异70号执行裁定书，继续对涉案房屋予以执行；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：汇达公司与沈树忠、徐国英、忠博房公司借款合同纠纷案件经绥化市北林区人民法院审理，判决给付汇达公司借款本息。执行过程中，张国栋提出异议称案涉房屋由其购买并居住使用至今。现绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异70号执行裁定书中止对该房屋的执行，汇达公司认为该房屋在向汇达公司借款时已抵押给汇达公司，且在房产部门办理了登记。在该登记没有依法注销的情况下汇达公司享有的物权是唯一确定的，足以排除张国栋等人的权利。绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异70号执行裁定中止对该房屋的执行是错误的，明显损害汇达公司的合法权益，为此汇达公司依法提起诉讼，但一审判决既没审查被上诉人之间的资金流水，也未对房屋预告登记在汇达公司指定人员名下进行担保作出正确认定，判决驳回汇达公司的诉讼请求十分错误。汇达公司提起上诉，请求撤销一审判决，继续执行涉案房屋。汇达公司庭审中补充观点：1.除“另查明”部分事实外，汇达公司对一审判决认定的其他事实无异议。2.（2016）黑1202民初1100号民事判决中已经确认了担保的事实。执行裁定认为预告房屋登记期限过期是错误的，违反《物权法》，汇达公司从未接到涉案房屋已经具备物权登记条件的通知，因此不能认定房屋预告登记已经过期。张国栋辩称，张国栋对涉案房屋合法占有足以阻却执行，张国栋在涉案房屋被查封前已经支付了全部价款，签订合法有效的房屋合同并办理了入户手续并实际占有该房屋。未办理过户的原因系开发商未申请及存在预登记及法院查封的情况，不是张国栋自身原因，张国栋享有合法的物权期待权，能够阻却执行。汇达公司虽然对沈树忠、徐国英及忠博公司享有债权，但不能排除张国栋对涉案房屋的物权期待权。李晓峰办理的预告登记基于让与担保，不是真实的买卖合同关系，应当办理抵押登记而不是预告登记，且预告登记已经过期，权利人也不是汇达公司，黑龙江创世伟业房地产开发有限公司(以下简称创世公司)没有为汇达公司办理过任何抵押登记手续，不享有排除张国栋物权期待权的权利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。沈树忠辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。徐国英辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。忠博公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。汇达公司向一审法院起诉请求：1.撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异70号执行裁定书，继续对本案所涉房屋予以执行；2.本案诉讼费用由张国栋、沈树忠、徐国英、忠博公司承担。一审法院认定事实：汇达公司与沈树忠、徐国英、忠博公司及案外人创世公司借款合同纠纷一案，经一审法院于2016年10月10日作出（2016）黑1202民初1100号民事判决书，判决：一、被告沈树忠、徐国英给付原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司借款本金5000000元，按年利率24%计算自2015年7月22日至2016年10月10日期间的利息1463327元，本息合计6463327元；二、被告黑龙江忠博房地产开发有限公司承担连带给付责任；三、驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司要求被告黑龙江创世伟业房地产开发有限公司在抵押财产限额内承担连带清偿责任的请求。判决生效后，汇达公司向申请执行。执行过程中，查封、执行被执行人部分财产。一审法院于2017年9月4日作出（2017）黑1202执102号执行裁定书，裁定查封登记在李晓峰名下位于海伦市海南明苑小区多处房屋，其中包括案涉海南明苑小区2号楼2单元601室房屋。案外人张国栋于2019年9月9日，提出书面异议，称海伦市海伦镇海南明苑小区2号楼2单元601室属于其所有。一审法院于2019年9月23日作出（2019）黑1202执异70号执行裁定书，裁定：中止对海伦市海南明苑小区2号楼2单元601室（面积70.25平方米）房屋的执行。汇达公司对该执行裁定书有异议，提起执行异议之诉，申请撤销绥化市北林区人民法院（2019）黑1202执异70号裁定书，继续对案涉房屋予以执行。另查明，2015年7月3日，张国栋与创世公司签订《商品房买卖合同书》，约定张国栋购买海南明苑小区2号楼6层2单元601室，建筑面积70.25平方米。房屋价格为160170元。张国栋当日交付房款160170元。于2015年11月15日办理入户手续后居住至今。再查明，沈树忠在海伦市开发建设海南名苑小区时，借用创世公司的资质，挂靠在该公司名下，并以该公司的名义进行开发建设。忠博公司成立于2013年12月，系自然人独资的有限责任公司，沈树忠系法定代表人。2013年12月29日，忠博公司（甲方）与创世公司（乙方）达成合作开发海伦市海南名苑项目的合作开发协议一份，约定合作开发由乙方报建的海伦市海南名苑项目。其中甲方以现金及其它全部投资入股，占项目股份99％。因该项目审批时使用乙方资质，乙方以资质入股，占项目的1％。同时约定，该项目的建设施工、运营管理、该项目的全部债务等均由甲方自行处理。沈树忠、徐国英在向汇达公司借款时，将包括案涉房屋在内部分房屋抵押给汇达公司，创世公司与李晓峰签订《商品房买卖合同书》，办理了预告登记。汇达公司称李晓峰是其代表。登记证附记有效期三个月，到期自动解除登记。有效期：2014年3月17日至2014年6月17日。一审法院认为，本案系由案外人张国栋对执行中查封案涉房屋提出执行异议，经一审法院裁定后，汇达公司提起的执行异议之诉，争议焦点为案涉房屋是否应继续执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的意见的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照会同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）被因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。本案中，在涉案房屋被查封前，张国栋与创世公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同内容包含《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同；张国栋在购买涉案房屋后，办理了入户手续，已实际居住使用该房屋，即张国栋合法占有涉案房屋；张国栋在签订合同当日已交付全部房款；对于涉案房屋的未过户手续，是因为开发商未申请及存在预告登记、法院查封等情况，张国栋无过错。故张国栋作为汇达公司与张国栋、沈树忠、徐国英、忠博公司借款合同执行案件的第三人，对法院查封涉案房屋提出执行异议有理，能够阻却执行。故对汇达公司申请继续对本案所涉房屋予以执行的请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费2048元，由原告绥化市汇达小额贷款有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：涉案房屋原由创世公司出售给孙洪伟，后孙洪伟以160170的价格出售给张国栋。2015年7月3日，张国栋交付房款89920元，后补齐160170元，创世公司向其出具收据一份并将《商品房买卖合同书》及房款收据的名称由孙洪伟改为张国栋。张国栋于2015年11月15日办理入户手续后居住至今。本院认为，本案二审争议的焦点问题是案外人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，张国栋对涉案房屋具有排除法院强制执行的民事权益，理由如下：1.张国栋于2015年7月3日与创世公司签订了商品房买卖合同，并交纳购房款，早于法院查封时间；2.张国栋于2015年11月15日办理案涉房屋入户手续，实际占有案涉房屋时间早于法院查封时间，并居住至今；3.案涉房屋虽已办理预告登记，但预告登记在李晓峰名下，并非汇达公司名下，而且李晓峰并非基于真实的房屋买卖关系办理的预告登记。案涉房屋预告登记证明上载明：有效期三个月，到期自动解除预登记。案涉房屋预告登记因到期已自动解除。4.张国栋购买案涉房屋后，未办理过户手续是由于开发商未申请及存在预告登记、法院查封等原因，张国栋无过错。依据以上法律规定，张国栋对涉案房屋具有排除法院强制执行的民事权益，案涉房屋不应继续执行。综上所述，汇达公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2048.00元，由上诉人绥化市汇达小额贷款有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  苑淑华审判员  张晓红审判员  王杨杨二〇二〇年五月二十八日书记员  张一强