安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终953号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨永祥。被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐雪。委托诉讼代理人：朱昊。委托诉讼代理人：刘珂，安徽润深律师事务所律师。上诉人杨永祥因与被上诉人唐雪房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2019）皖0202民初12477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杨永祥上诉请求：1.依法撤销原判第一项，改判驳回唐雪诉讼请求；2.本案诉讼费由唐雪承担。事实和理由：1.唐雪为违约过错方，杨永祥不存在违约。从一审查明事实可以得知，自2018年12月份唐雪违反约定，将双桐巷至溜冰场大门锁上，导致无法引导双桐巷的客流进入溜冰场。其承租该房屋，主要看重双桐巷平时的客流量，所以双方在合同做明确约定，也充分说明使用该通道的重要性。至今双桐巷至溜冰场大门还是被唐雪锁上的。期间杨永祥多次找唐雪协商，还因此报警，但唐雪拒不改正。期间杨永祥经营的溜冰场顾客急剧下降，经营严重困难，致支付房租困难。不仅仅是租金的问题，还导致杨永祥投资无法收回，预期利益无法实现。在这情况下，杨永祥选择对唐雪抗辩维权，所以2019年8月开始拒付租金，以抗辩唐雪的违约行为，希望唐雪改正违约行为，弥补由此产生的损失。所以一审认定杨永祥也存在违约明显与事实不符。2.唐雪未全面履行合同，并导致杨永祥经济损失，其无权要求杨永祥支付违约期间的租金。保持双桐巷至溜冰场通道正常通行，是唐雪的合同义务，其擅自锁门导致杨永祥合同目的无法实现，预期利益也无法得到。根据公平原则,唐雪也无法得到违约期间的全部租金。唐雪辩称，认可一审判决书所载明的事实和理由，请求二审法院驳回杨永祥的上诉请求。唐雪向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.杨永祥支付转租租金47623元（自2019年8月26日至12月31日），并按年利率6%计算至实际腾房之日止的延期利息；3.杨永祥腾让房屋并恢复原始格局；4.杨永祥承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月初，唐雪与芜湖市和平大厦三楼东南处的23户产权人相继签订房屋租赁合同。唐雪承租了芜湖市和平大厦三楼东南处的房屋，约定产权人于2018年7月15日前向唐雪交付房屋，租赁期间为2018年10月1日至2021年9月30日，免租装修期为2个月，租赁价格按18元/平方米计算租金，每季度付房租，租金每年在上一年的基础上递增8%，合同签订之日支付首季度租金（2018年10月1日至12月31日），以后应于每季度前7天之内支付下一季度租金，如无故拖欠租金7日时间，视为合同违约等。2018年10月初，和平大厦三楼的23户业主（甲方）与唐雪（乙方）、杨永祥（丙方）签订一份《合作协议》，约定：2018年7月初和平大厦三楼23户业主分别与乙方签订了和平大厦三楼东南处23户业主个人房屋租赁合同，并于2018年7月15日之前移交了此处场地，但乙方在后期的经营活动中明显的自身资金压力及实际困难，于是乙方在告知甲方代表后积极进行招租合作。下面就有关事宜及违约责任概况如下：1、本着合作共盈的目的，甲乙经过协商同意将362、363、325、392、393、395、396、397共八户转给丙方经营，丙方必须按要求履行甲方同乙方签订的初始合同上所有条款，乙方提供给丙方初始合同。作为分割区域后，乙方、丙方各自完成各自装潢及消防等工作，并积极配合消防部门进行消防验收……2、丙方的物业费截止到2021年9月30日由乙方承担，乙方同丙方水电分开，物业责任区域分开……3、丙方在2018年11月12日之前交于甲方15000元的租赁保证金。如丙方中途退场，租赁保证金由甲方作为经济损失补偿金补偿给所有23户业主，合同由乙方继续履行与甲方的合同。如乙方中途退场，丙方房租以乙方与甲方签订的合同为准继续正常支付，如乙方退场造成丙方经济损失的由乙方承担……7、双桐巷大门至溜冰场大门日常照明使用、清洁维护由三家共同承担……9、乙方仅提供双桐巷进门处1.2米*3.8米的招牌位置提供给丙方，但不得破坏乙方现有的广告招牌。10、本合同一式三份具有法律效力，自签字日起生效，有效期至2021年9月30日，到期自动作废。合同期满后乙方、丙方不能破坏其消防和装潢设施，甲方不要求乙方、丙方对其装潢前的原样复原。甲方视双方经营状态、发展前途等综合考核后再决定如何续租。2018年10月11日，唐雪（转租方、乙方）与杨永祥（承租方、丙方）签订一份《合租协定》，约定：将坐落在和平大厦三楼的部分店铺转租给丙方，房屋年租金按乙方同甲方签订合同为准支付，水电表由双方独立安装，水电费由乙方丙方自主承担独立区域内的。协定租期为两年九个月，自2019年1月1日至2021年9月30日止。租金为每三个月前提前七天预交，租金直接由丙方交给业主。第一条、丙方遵守乙方同甲方签订的各项条款，乙方将向丙方提供与甲方合同的复印件。第二条、合同签订时丙方应向乙方交纳租赁保证金2000元，2018年10月30日前缴纳水电保证金5000元、租赁保证金5000元，2019年1月31日前交纳租赁保证金8000元，乙方开具收据，乙方于本合同有效期届满，在乙方完好退出原租赁房屋，将租赁保证金无息退还丙方，如丙方中途退租乙方可将租赁保证金作为违约金而不予退还，如乙方中途退场，需将共计2万元保证金全额退还给丙方。水电保证金在丙方撤场时保证水电费结清的情况下即可予以退还。乙方承担丙方2021年9月30日前的物业费。第三条、合同签订之前丙方需向甲方提供有关身份证复印件。保证双桐巷大门到溜冰场大门畅通无阻，无视线阻碍。此后，杨永祥将租赁房屋（建筑面积600.45㎡）进行装潢，后经营溜冰场，唐雪则在隔壁经营射箭馆。自双桐巷方向开设的大门向上可到达射箭馆，再到达溜冰场。射箭馆与溜冰场之间有一大门相隔。2019年2月，因射箭馆与溜冰场之间的大门锁住，双方发生纠纷，后经杨永祥报警，民警劝说双方进行协商处理，未果。2019年4月25日后，唐雪未再交纳双方约定应承担的物业费，杨永祥自行交纳了2019年4月25日至12月31日的物业费，合计8640元。2019年8月下旬之后，杨永祥亦未再支付租赁房屋的租金，唐雪代杨永祥向和平大厦三楼的业主交纳了房租。现唐雪与杨永祥就合同履行产生纠纷，遂成讼。一审法院认为，案涉房屋的所有权人与承租人唐雪、次承租人杨永祥签订的《合作协议》以及承租人唐雪与次承租人杨永祥签订的《合租协定》，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经出租人的同意，唐雪作为承租人将其承租的部分房屋转租给杨永祥，双方均应按照合同约定履行合同义务，并享有合同权利。《合作协议》第2条、《合租协定》第2条约定了唐雪应承担杨永祥至2021年9月30日前的物业费。《合作协议》第7条、《合租协定》第3条约定双桐巷大门到溜冰场大门的使用。合租协定明确约定租金的交纳方式，杨永祥应提前七天预交下一季度的租金。根据本案实际情况，唐雪自2019年4月25日之后未再承担杨永祥承租房屋的物业费用，杨永祥自行交纳了2019年4月25日起至同年12月31日的物业费。且因唐雪经营的射箭馆与杨永祥经营的溜冰场，在各自经营期间，双方产生摩擦，射箭馆与溜冰场之间的门被锁，溜冰场的顾客无法正常通过双桐巷大门进入溜冰场。然房屋租赁合同的履行，租金的交纳是主要的合同义务，杨永祥在与唐雪的经营活动中产生摩擦后，矛盾未能解决，自2019年8月底至12月底的租金未再支付。故唐雪与杨永祥在房屋租赁合同的履行过程中均存在违约行为。关于本诉部分。2019年1至6月的房租杨永祥已足额支付，根据杨永祥已付房租的证据以及唐雪的自认、证人董某的证言，杨永祥仅支付2019年7至9月的部分房租，数额为20000元,尚欠数额为12424.3元[计算方式：18元/㎡*600.45㎡*3个月-20000]。2019年10月至12月的房租均未支付，根据合同约定，该期间的房租上浮8%，数额为35018.2元[计算方式：18元/㎡*600.45㎡*3个月*1.08]，以上合计47442.5元。因杨永祥未交纳上述房租，唐雪已代为交纳给出租人，故杨永祥应向唐雪支付该笔房租，并承担资金占用期间的利息损失，唐雪未举证证明交纳房租的具体时间，本院自起诉之日起计算至实际支付之日止，对唐雪主张按照年利率6%计算予以准许。关于唐雪诉请解除《合租协定》，虽唐雪与杨永祥均存在违约行为，但唐雪违约在先，故唐雪不享有合同解除权，现杨永祥要求继续履行合同，应予以准许。综上，对唐雪要求解除《合租协定》以及要求杨永祥腾让房屋等诉请，不予支持。关于反诉部分。《合作协议》第7条、《合租协定》第3条明确对双桐巷大门到溜冰场大门通道的使用进行约定，杨永祥与唐雪对双桐巷大门到溜冰场大门的通道均享有使用权，唐雪关闭射箭馆与溜冰场间的大门，导致杨永祥对通道使用不能，应予纠正。《合作协议》第2条、《合租协定》第2条明确约定了物业费的承担，唐雪应承担杨永祥承租房屋的物业费，根据杨永祥实际交纳的情况，数额为8640元。合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。租金交纳是承租人必须履行的合同义务，杨永祥现要求唐雪赔偿租金损失，显然诉请不当。综上，对杨永祥主张唐雪将双桐巷至溜冰场间大门打开保持通道畅通以及支付物业费8640元的反诉请求予以支持，对于赔偿租金损失的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杨永祥于判决生效之日起十日内给付唐雪房屋租金47442.5元，并以此为基数，按年利率6%支付自2019年11月19日起至实际给付之日止的利息；二、驳回唐雪的其他诉讼请求；三、唐雪于判决生效之日起十日内将位于和平大厦双桐巷入口至溜冰场间大门打开，保持通道畅通；四、唐雪于判决生效之日起十日内支付杨永祥物业费8640元；五、驳回杨永祥的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋所有权人与唐雪、杨永祥签订的《合作协议》及唐雪与杨永祥签订的《合租协定》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面履行相应义务。唐雪未依约保持双桐巷大门到溜冰场大门通道正常通行，致使杨永祥对其使用不能，显属违约，其理应承担相应的违约责任。杨永祥可据此要求唐雪采取相应的补救措施，如还有其他损失，可主张损失赔偿。而杨永祥作为承租人依约支付租金是其合同主要义务，在其与唐雪矛盾未能解决下，拒付租金亦属违约，且诉请唐雪赔偿租金损失，显属诉请不当。故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，杨永祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费986元，由杨永祥负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇二〇年五月二十一日法官助理张录书记员季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。