福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2111号 上诉人(原审被告)：福建省辉业食品集团有限公司，住福建省闽侯县荆溪镇福州粮食批发交易市场加工区7#二层。 法定代表人：林正兵，总经理。 委托诉讼代理人：陈辉，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：福建省闽侯县三星气体有限公司，住所地福建省闽侯县荆溪镇永丰杜坞33号。 法定代表人：曾兆训，总经理。 委托诉讼代理人：张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：丁永峰，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 上诉人福建省辉业食品集团有限公司（以下简称“辉业食品公司”）与被上诉人福建省闽侯县三星气体有限公司（以下简称“三星气体公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2019）闽0121民初6282号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辉业食品公司上诉请求:撤销一审判决，改判违约金按六个月计算，且辉业食品公司无需承担恢复原状的损失。事实与理由：一、一审判决认定案涉两份《仓库租赁合同》于2019年7月30日解除，缺乏依据。1.从录音资料可知，2018年10月至12月辉业食品公司就仓库退租事宜多次与三星气体公司协商，并明确会于2019年1月末将仓库腾空交还，三星气体公司表示同意。故，双方已就合同解除口头达成一致意见。2.案涉仓库产生的水电费自2018年11月份起逐渐减少，至2019年2月仅产生损耗费用，结合视频资料时间，可以说明2019年1月20日后辉业食品公司已清空租赁仓库。案涉仓库面积为3472平方米，若未征得三星气体公司同意，辉业食品公司根本无法顺利搬离。3.辉业食品公司为减少三星气体公司在租赁期利益的损失，曾积极对外招租，但因三星气体公司的原因最终招租不成。2019年4月30日，辉业食品公司向三星气体公司正式发出案涉《解约通知函》强调合同于2019年1月20日解除、同意已支付的三个月租金作为违约金，并交还仓库钥匙。即使三星气体公司不认可协商一致解除，辉业食品公司也已尽到提前90日通知的义务。综上，案涉合同的解除时间应为2019年1月30日。二、一审判令辉业食品公司承担174976元的违约金过高，应予调低。1.辉业食品公司并非有意违约，而是人力不可抗力因素导致的，不存在过错。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，案涉合同约定违约金为一年租金，明显过高。2.根据《仓库租赁合同》第六条关于提前90天通知解约的约定，即使辉业食品公司违约，违约起算点亦应为2019年2月1日，此后辉业食品公司支付给三星气体公司的129158.814元应认定为违约金。三星气体公司主张一年租金的违约金太高且属于重复计算，应予调整。三、辉业食品公司无需对案涉仓库恢复原状，更无需承担三星气体公司恢复原状的损失。案涉仓库现场遗留的冷库及搭建的办公场所系原有设施，辉业食品公司只是承继使用。三星气体公司应对案涉仓库出租状态承担举证责任，否则应承担举证不利后果。一审法院仅凭现场勘验即确认上述设施属辉业食品公司设立，缺乏依据。 三星气体公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、关于解除合同时间。辉业食品公司于2019年4月30日才向三星气体公司发出《解约通知》，三星气体公司根据案涉《仓库租赁合同》第八条约定向辉业食品公司回函表示，解除合同需要提前90天并支付一年的违约金。辉业食品公司一再强调其顺利撤离仓库就说明三星气体公司知情且默认解除合同，这一说法是荒谬的。辉业食品公司承租后即享有仓库的使用权，可完全自行决定如何使用仓库。只要辉业食品公司按时交纳租金、无其他违约行为，三星气体公司无权干涉辉业食品公司如何使用仓库及处置仓库内物品。一审法院认定2019年7月30日为解除合同时间，正确。二、关于违约金。赔付一年租金的条款是双方协商一致、意思表示真实的合同条款，并不存在过高情形。提前解除合同后，辉业食品公司一直未办理交接手续、未将案涉仓库恢复原状，导致仓库至今无法出租，给三星气体公司造成的损失已经远远超过一审判决认定的八个月违约金。三、关于案涉仓库的恢复原状及费用。三星气体公司向辉业食品公司出租的是用于仓储的普通仓库，在双方没有特殊约定的情况下，仓库是肯定不存在冷库及办公场所的。辉业食品公司根据其自身使用情况自行对仓库进行了调整，增加了冷库及办公场所。一审中，法院至现场查勘，亦确认现场遗留的冷库及办公场系辉业食品公司建设。因此，辉业食品公司在退租后应将仓库恢复原状，并承担恢复原状的费用。另，辉业食品公司既不自行拆除也不委托对拆除费用进行鉴定，导致仓库现仍未恢复原状，至今无法出租，给三星气体公司造成巨大损失。对此，三星气体公司保留继续追偿的权利。 三星气体公司向一审法院起诉请求:1.确认三星气体公司与辉业食品公司于2019年10月31日解除双方于2016年4月20日及2016年4月22日签订的《仓库租赁合同》；2.请求判决辉业食品公司支付因提前解除2016年4月20日及2016年4月22日签订的《仓库租赁合同》需承担的违约金，共计275592元（11483元/月×12月×2）；3.辉业食品公司应向三星气体公司支付位于闽侯县荆溪镇永丰村杜坞66号三星气体有限公司二期l＃号厂房第二层西面、东面两处厂房（以下简称案涉厂房）自2019年8月15日至2019年10月31日期间租金57415元（11483元／月×2.5月×2)，并向三星气体公司支付2019年11月1日至房屋腾空之日止案涉厂房占有使用费；4.要求辉业食品公司对其承租的案涉厂房恢复原状或承担三星气体公司恢复原状损失，并结清水费、电费及卫生费共计3214.8元；5.本案诉讼费用由辉业食品公司承担。 一审法院认定事实：辉业食品公司原名称为福建省辉业食品有限公司。2016年4月20日，三星气体公司（甲方）与辉业食品公司（乙方）签订《仓库租赁合同》，约定三星气体公司将位于闽侯县荆溪镇永丰村杜坞66号三星气体公司二期1#号厂房第二层西面，建筑面积868平方米的仓库出租给辉业食品公司，租赁期共5年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方应将仓库恢复到承租前的状态。第四条约定，合同签订后三日之内，乙方应支付给甲方押金为该仓库一个月的租金即10416元，和本年前三个月租金即31248元，合计41664元，该合同开始生效。合同签订之日起，第一、二两年每月租金为10416元；从第三年起，每年的租金按5%增幅开始递增，支付方式不变。第三年每月租金为10936元。租金为每三个月支付一次，应于每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日之前三天之内付清三个月租金。第八条约定，合同期内，乙方不能提前撤仓，如确有特殊原因需要提前撤仓，乙方必须提前90天通知甲方，同时，乙方需赔付甲方一年的租金。 2016年4月22日，双方又签订一份《仓库租赁合同》，约定三星气体公司将位于闽侯县荆溪镇永丰村杜坞66号三星气体公司二期1#号厂房第二层东面，建筑面积868平方米的仓库出租给辉业食品公司，租赁期共5年，自2016年5月15日起至2021年5月14日止。租金为每三个月支付一次，应于每年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前三天之内付清三个月租金。合同其余条款与2016年4月20日签订租赁合同条款一致。 合同签订后，三星气体公司将涉案二层仓库交付给辉业食品公司使用，辉业食品公司向三星气体公司支付押金20832元。2019年4月30日，辉业食品公司向三星气体公司发出《解约通知》，告知三星气体公司，辉业食品公司租赁的三星气体公司二期1#厂房一层、二层仓库，因公司战略调整决定在2019年1月退租并于2019年2月已支付（2019.2.14-5.14）的三个月违约金147642元。 三星气体公司回函称辉业食品公司2019年2月份支付的系租金而非违约金，辉业食品公司系单方解除合同，应根据合同约定赔偿一年的租金。如解除租赁合同生效，辉业食品公司仍应按约定向三星气体公司支付相应的租金，该租金不计算在违约金内。 2019年5月5日，辉业食品公司向三星气体公司发出《交接确认函》。三星气体公司于2019年5月6日回函称：二层仓库部分，仍有贵司的冷库及贵司搭建的办公场所未清理，按合同规定应恢复到承租前的状态，目前现状不符合交接条件。贵司提出二层仓库解除合同退租，我司不同意。贵司应于书面通知90天后方可解约退租，该期间贵司仍应按合同约定交纳相应的租金，90天届满贵司方可按照合同约定的交付条件与我司进行交接，结清水电费，并赔偿我司一年租金作为违约金。 一审另查明，三星气体公司与辉业食品公司之间有关涉案二层仓库房屋租赁合同纠纷，三星气体公司已于2019年7月1日向一审法院提起诉讼，要求辉业食品公司分别支付2019年5月1日及2019年5月15日应付的2份《仓库租赁合同》的租金，一审法院于2019年9月12日作出（2019）闽0121民初3644号民事判决书，判决辉业食品公司向三星气体公司支付2019年5月1日至2019年7月29日的租金。该案审理过程中，一审法院组织双方进行现场勘验，确认辉业食品公司已搬离涉案二层仓库，涉案二层仓库内遗留有冷库及搭建的办公场所。 一审法院认为：三星气体公司与辉业食品公司之间签订的《仓库租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同第八条约定，合同期内，乙方（即辉业食品公司）不能提前撤仓，如确有特殊原因需要提前撤仓，乙方必须提前90天通知甲方（及三星气体公司），同时，乙方需赔付甲方一年的租金。辉业食品公司已于2019年4月30日向三星气体公司发出《解约通知》，并已实际搬离涉案二层仓库，故双方之间的合同实际已于2019年7月30日解除，三星气体公司要求确认合同于2019年10月31日解除，依据不足，一审法院不予支持。双方虽未就涉案二层仓库办理交接手续，但辉业食品公司已实际搬离涉案二层仓库，三星气体公司要求辉业食品公司支付合同2019年8月15日起的租金及房屋占有使用费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。辉业食品公司提前解除合同构成违约，应按照合同约定向三星气体公司支付违约金。辉业食品公司主张约定的违约金过高，申请一审法院予以调整。一审法院认为，辉业食品公司虽已搬离涉案仓库，但未将涉案场地恢复原状，影响涉案场地再次出租；而三星气体公司也应积极寻找租户，现涉案场地仍未出租，违约金具有弥补损失的作用，综合本案，一审法院酌情将违约金调整为八个月租金（以第三年月租金21872元/月为标准）为174976元。合同解除后，三星气体公司应将押金返还给辉业食品公司，三星气体公司要求该违约金在辉业食品公司应支付的款项中予以抵扣，辉业食品公司亦表示同意，一审法院予以照准，辉业食品公司实际还应向三星气体公司支付违约金154144元。合同约定，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方应将仓库恢复到承租前的状态。三星气体公司要求辉业食品公司将涉案二层仓库恢复原状，符合合同约定，一审法院予以支持。若辉业食品公司未予恢复，三星气体公司可自行恢复后另案向辉业食品公司追偿。三星气体公司要求辉业食品公司结清水、电费的费用，但并无举证，一审法院不予支持。辉业食品公司主张其搬离涉案仓库系公司战略调整，属于不可抗力因素，不应承担违约责任，依据不足，对其该项抗辩主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下:一、确认福建省闽侯县三星气体有限公司与福建省辉业食品集团有限公司2016年4月20日及2016年4月22日签订的两份《仓库租赁合同》于2019年7月30日解除；二、福建省辉业食品集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建省闽侯县三星气体有限公司支付违约金174976元，扣除福建省辉业食品集团有限公司已支付的押金20832元，实际还应支付154144元；三、福建省辉业食品集团有限公司应于本判决生效之日起十五日内将涉案仓库（位于闽侯县荆溪镇永丰村杜坞66号三星气体公司二期1#号厂房第二层东面、西面）恢复原状；四、驳回福建省闽侯县三星气体有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6898元，因适用简易程序审结，依法减半收取计3449元，由福建省辉业食品集团有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。对于辉业食品公司对一审查明事实所提出的异议，本院认定如下：1.辉业食品公司以录音资料为据主张其与三星气体公司协商一致于2019年1月提前解除合同，但该录音中所谓三星气体公司负责人的身份并未得到三星气体公司确认，且录音内容也是关于转租的商讨，并不能证明辉业食品公司主张事实。此外，（2019）闽0121民初3644号民事判决书判决辉业食品公司向三星气体公司支付案涉仓库2019年5月1日至7月29日的租金，辉业食品公司并未提出上诉，该判决已生效。故辉业食品公司的主张案涉合同已于2019年1月20日解除，缺乏依据，本院不予采纳。2.辉业食品公司主张案涉仓库现场遗留的冷库及搭建的办公场所是三星气体公司原有设施，但辉业食品公司提供的录音资料中其自认的公司董事长陈述有“楼上我做大米要做保温库，要降温，温度要低一些，所以我做冷库做大米可能不够，所以我才这样，我把我整个计划搞乱了”、“这个仓库我地板全磨了”、“办公室原来也搞了十几二十万进去”等内容，故本院对辉业食品公司的主张不予采纳。根据在案证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，辉业食品公司2019年4月30日发出的《解约通知》虽不发生解除合同效力但可视为已提前告知解除合同，按照提前撤仓应提前90日通知并赔付一年租金的合同约定，一审确认案涉租赁合同于2019年7月30日解除并无不当，本院予以维持；一审判决酌情将违约金从一年租金调整为八个月租金，已臻合理，本院予以维持。合同明确约定，租赁期满，辉业食品公司如期交还仓库并将仓库回复到承租前的状态。一审判决辉业食品公司将案涉仓库恢复原状，符合合同约定，本院予以维持。 综上所述，辉业食品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6898元，由福建省辉业食品集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  金光玉 审判员  黄 锋 二〇二〇年五月十八日 法官助理林颖 书记员郭梦铃