福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3514号 原告：缪银，男，1968年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告：缪昌剑，男，1989年7月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：缪银，男，系缪昌剑父亲，1968年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：李惠珍，女，1986年5月20日出生，汉族，住福建省漳州市漳浦县。 原告缪银、缪昌剑与被告李惠珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，因发现有不宜适用简易程序的情形，于2019年11月12日裁定转为普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告缪银、原告缪昌剑的委托诉讼代理人缪银、被告李惠珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 缪银、缪昌剑向本院提出诉讼请求：1.判令李惠珍按合同约定向缪银、缪昌剑支付2019年6月15日前应缴纳的押金1600元与2019年9月15日至2019年12月14日期间租金4800元，共计6400元；2.判令李惠珍支付缪银、缪昌剑代为缴纳的水费、电费、物业管理费共计1991.05元；3.判令李惠珍支付违约金7200元；4.判令李惠珍将个人身份信息从租赁房屋地址迁出；5.本案的诉讼费由李惠珍承担。事实与理由：2018年12月15日，缪银、缪昌剑与李惠珍签订房屋租赁协议，协议约定缪银、缪昌剑将厦门市海沧万科城21号楼210室房屋出租给李惠珍，租赁期限自2018年12月15日至2019年12月14日止，租期一年，租金19200元，租金给付方式为每三个月为一期，协议签定时交纳第一期三个月房租，第二期租金于2019年3月15日前交纳，第三期租金于2019年6月15日前交纳，第四期租金于2019年9月15日前交纳，另李惠珍在2019年5月15日前交纳租房押金1600元，租赁期间的税费、水费、电费、物业管理费由李惠珍承担。协议违约责任条款约定，如李惠珍不按约定期限给付房租，缴纳水电费、物业管理费，每逾期一日，需按以上费用总额的5%向缪银支付违约金。协议签订后，李惠珍欠缴第三期租金1600元，第四期租金4800元至今未交纳，李惠珍也未缴纳租赁房屋自2019年7月1日起至2019年11月期间的水费、电费、物业管理费，后由缪银、缪昌剑代为缴纳该期间的水费、电费、物业管理费共计1991.05元。 李惠珍辩称，没有向缪银、缪昌剑交纳租房押金1600元，双方约定房租为每季度4800元，每季度交一次。其于2019年8月15日左右搬离租赁房屋，已付清2019年8月15日之前租金，之后租金没有支付。其已经缴纳租赁房屋于2019年6月之前的水费、电费、物业管理费，2019年7月起的水费、电费、物业管理费没有缴纳，愿意支付。缪银、缪昌剑主张的违约金过高。 本院经审理认定事实如下： 缪银与缪昌剑系父子关系，俩人系海沧万科城21号楼210室商品房（以下简称案涉房屋）共同买受人。2018年12月15日，缪银作为案涉房屋业主代表与李惠珍签订一份房屋租赁协议，协议约定：缪银将案涉房屋出租给李惠珍作为住宅用房使用，租赁期限自2018年12月15日至2019年12月14日止，租期一年；不含税租金19200元，租金给付方式为每三个月为一期，协议签定时交纳第一期三个月房租，第二期租金于2019年3月15日前交纳，第三期租金于2019年6月15日前交纳，第四期租金于2019年9月15日前交纳，另李惠珍在2019年5月15日前交纳租房押金1600元给缪银；租赁期间的税费、水费、电费、物业管理费由李惠珍承担。违约责任条款约定，如李惠珍不按约定期限给付房租，缴纳水电费、物业管理费，每逾期一日，需按以上费用总额的5%向缪银支付违约金。协议签订后，缪银将案涉房屋交付李惠珍使用。协议约定的租赁期限届满后，缪银通过报警处理方式收回案涉房屋。缪银于2019年9月16日、12月22日为李惠珍代垫了租赁期间的物业管理费、公共维修金、分摊水费、分摊电费合计1991.05元。至本案庭审当日，李惠珍尚未支付案涉房屋租赁期间的第三期租金1600元和第四期租金4800元。 上述事实有缪银、缪昌剑提供的房屋租赁协议、商品房买卖合同备案证明、物业管理费等费用缴纳单据及证明、微信聊天记录、民事裁定书、报警回执及本院庭审笔录予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。缪银与李惠珍签订的房屋租赁协议，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行自己的义务。租赁合同签订后，缪银依约将案涉房屋交付李惠珍使用，李惠珍未按照合同约定时间足额支付双方约定的第三期租金和第四期租金构成违约，应承担相应的违约责任。缪昌剑作为案涉房屋共有权人，认可缪银代表其签订房屋租赁协议，房屋租赁协议对其也具有法律约束力。缪昌剑作为本案原告主体与缪银共同主张权利，缪银、李惠珍对此并无异议，因此，缪银、缪昌剑主张李惠珍支付租金共计6400元，具有事实和法律依据，本院予以支持。双方签订的租赁合同约定，李惠珍逾期支付租金应该按所欠租金每日5%支付违约金，该约定的违约金明显过高，李惠珍请求减少违约金，符合法律规定，本院予以采纳。本院将违约金计算标准调低为按年利率24%计算，李惠珍应支付缪银、缪昌剑的违约金为：以欠付租金6400元为基数，按年利率24%，自2019年9月15日计至实际付清之日止。缪银、缪昌剑主张李惠珍支付违约金超出以上数额部分，本院不予支持。根据合同约定，租赁期间由李惠珍承担租赁期间的物业管理费、水费、电费等项费用，现缪银、缪昌剑要求李惠珍支付其代垫的物业管理费、维修金、分摊水费、分摊电费合计1991.05元，具有合同依据，本院予以支持。缪银、缪昌剑主张李惠珍将个人身份信息从案涉房屋地址迁出，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李惠珍于本判决书生效之日起十日内向原告缪银、缪昌剑支付租金6400元和违约金（违约金以6400元为基数，按年利率24%，自2019年9月15日起计算至实际付清之日止）； 二、被告李惠珍于本判决书生效之日起十日内向原告缪银、缪昌剑支付物业管理费、公共维修金、分摊水费、分摊电费合计1991.05元； 三、驳回原告缪银、缪昌剑的其余诉讼请求； 如果李惠珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费190元，由被告李惠珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  李庆东 人民陪审员  林志华 人民陪审员  林细平 二〇二〇年五月十三日 法官助理陈思 书记员杨雅鑫 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。