河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1476号上诉人(原审原告)：朱勇钢，男，汉族，1994年4月14日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：梁重争，河南定信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鸿发商贸集团龙达置业有限公司，住所地南阳市张衡东路中国检验检疫10楼。法定代表人：刘太有，该公司董事长。委托诉讼代理人：姜风生，河南武侯律师事务所律师。上诉人朱勇钢因与被上诉人鸿发商贸集团龙达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2019）豫1302民初1125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人朱勇钢的委托诉讼代理人梁重争、被上诉人鸿发商贸集团龙达置业有限公司的委托诉讼代理人姜风生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱勇钢上诉请求：1.撤销原判,改判支持朱勇钢的原审诉讼请求，即依法判令鸿发商贸集团龙达置业有限公司履行商品房买卖合同义务，为朱勇钢购买的位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”销售房号为1号地5号楼2504号(新房号为5号楼25楼1单元01室)房屋办理商品房买卖合同预售网签备案登记,将该商品房屋交付给朱勇钢，办理房产证；2.一、二审诉讼费均由鸿发商贸集团龙达置业有限公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。一审法院在判决书中将朱勇钢的诉讼请求第一条中的“办理房产证”漏列,通过对一审判决书第二页上部分和朱勇钢递交的《民事起诉状》对比即可看出。一审判决书第7页经“审理查明”部分,双方签订《优惠承诺书》的时间应为2013年11月9日,“2014年8月11日”可能是笔误;朱勇钢向鸿发商贸集团龙达置业有限公司交付20万元房款的时间应当为2013年11月7日,“2013年10月7日”可能是笔误。一审判决书第9页上数第2行“对商品房买卖合同其它应当约定的主要条款均没有约定”明显是错误的，违背客观事实。一审庭审中朱勇钢向法庭提交的证据清单和明细中，还有鸿发商贸集团龙达置业有限公司给朱勇钢的《选房内参》和《致广大业主朋友的一封信》，该部分不变证据所载明的内容，足以显示双方“不仅”对(一)当事人的姓名或名称、(二)认购房屋的基本状况、(四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间进行了约定，同时在《致广大业主朋友的一封信》中,还对商品房买卖合同中(三)商品房销售方式为期房、仍有拆迁工作;(五)交付使用条件及日期为2016年12月31日之前(六）装饰、设备标准承诺;(七)项目产品高附加值的打造、配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(十一)解决纠纷的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项等等进行了详实的约定。上述证据已入卷佐证。2.一审适用法律明显错误，判决结果十分错误。一审认定“该《优惠承诺书》的性质应为商品房预约合同”是十分错误、荒唐的。朱勇钢提供的《优惠承诺书》+《选房内参》+《致广大业主朋友的一封信》+房款收据，基本完全具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且鸿发商贸集团龙达置业有限公司已经按照约定收受朱勇钢43万元购房款，其中13万元是在鸿发商贸集团龙达置业有限公司再次通知交房款后交付的，完全符合《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条规定，《优惠承诺书》和《致广大业主朋友的一封信》依法应当被认定为朱勇钢、鸿发商贸集团龙达置业有限公司之间的商品房买卖合同。一审法院对双方争议事宜错误的定性为“商品房预约合同”，导致判决结果错误。朱勇钢是一个极其普通的刚入社会的学生，而鸿发商贸集团龙达置业有限公司是一家专业的房地产商,双方拥有商品房买卖专业知识虽不对等，但拿钱购房或购买物品的生活追求是不应该被高深的法律专业知识来亵渎的，鸿发商贸集团龙达置业有限公司“巧立”题目，把一个是实实在在、真真切切的商品房买卖合同“粉饰肢解”为《优惠承诺书》和《致广大业主朋友的一封信》,《合同法》及司法解释等现行法律对此类情形明确界定为买卖合同,具有约束双方的法律效力，鸿发商贸集团龙达置业有限公司说那么好,朱勇钢交那么多钱，现在却被“依法”认定为“商品房预约合同”,无法使人信服。一审判决第一项“朱勇钢与鸿发商业集团龙达置业有限公司之间签订的优惠承诺书有效”并非是朱勇钢的诉请事项,朱勇钢的诉请在上诉请求中再次列明,不赘述。综上,恳请二审法院依法查明案件事实，纠正错判,支持朱勇钢的上诉请求。鸿发商贸集团龙达置业有限公司辩称，1.双方之间是商品房买卖预约合同关系。优惠承诺书的性质不是商品房销售合同，也不是预售合同，而是商品房买卖预约合同，合同的实质内容是双方对未来签订买卖合同的预约、对所选房源的预订。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条是视同商品房买卖合同的认定依据，即“认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。而本案双方签订的优惠承诺书除了房屋位置、面积、单价外，对《商品房销售管理办法》第十六条规定的其他主要条款均未约定，未约定是因为在当时不具备约定这些主要内容的条件，双方需要在今后条件达成后签订买卖合同时予以明确权利义务。鉴于此，优惠承诺书是对未来签订正式买卖合同的预约，不是本约。致广大业主的一封信主要是就交款问题和当时业主的疑问所做的解释，不能因此确定合同性质。缴款的比例同样不能确定合同性质。另外双方约定买卖合同需要另行签订，也说明了优惠承诺书不是本约。2.双方的预约合同即优惠承诺书中约定的购买权益朱勇钢已放弃、解除，而且该预约合同在事实上也已经不能履行。双方在优惠承诺书中约定，朱勇钢应当在鸿发商贸集团龙达置业有限公司通知的时间地点办理相关手续，若不来办理，即视为弃权。通过相应证据可以证实朱勇钢拒绝到售房部办理相关手续，可以视为其放弃购房预约。鉴于朱勇钢早已弃权，鸿发商贸集团龙达置业有限公司有权将房屋另行出售，案涉标的物已经出售给案外人**，双方的预约合同不能继续履行。双方之间现在基于退款以及谁的违约问题可以另行协商，或者另行诉讼解决。3.鸿发商贸集团龙达置业有限公司无法履行尚未签订的合同义务。朱勇钢请求签订买卖合同，办理网签备案登记的手续并交付房屋，在没有签订正式合同的情况下，备案无从谈起，拿着双方的优惠承诺书也是无法备案的。朱勇钢要求判令双方签订买卖合同的意思表示，也说明对双方没有签订本约合同是认可的。合同法规定了合同自由原则，人民法院应当不予强制缔约，至于交付房屋问题，双方不能跨越买卖合同而直接要求履行，对于尚未约定的事项，鸿发商贸集团龙达置业有限公司无需履行，事实上也不能履行。4.判决书上关于交款时间问题，确实是笔误。5.确认合同有效的判决，鸿发商贸集团龙达置业有限公司也有异议，本案应当全部驳回诉讼请求。朱勇钢向一审法院起诉请求：1.依法判令鸿发商贸集团龙达置业有限公司履行商品房买卖合同义务，为朱勇钢购买的位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”销售房号为1号地5号楼2504号（新房号为5号楼25楼1单元01室）房屋办理商品房买卖合同预售网签备案登记，将该商品房屋交付给朱勇钢，办理房产证；2.诉讼费用由鸿发商贸集团龙达置业有限公司承担。一审法院认定事实：鸿发商贸集团龙达置业有限公司系商品房开发企业，开发有位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”项目。2014年8月11日朱勇钢与鸿发商贸集团龙达置业有限公司签订《优惠承诺书》，约定“朱勇钢定向选择了龙达新天地1号地5号楼2504号房产，建筑面积为129.28平方米（最终以房管局实测为准），鸿发公司龙达置业和鸿发公司承诺在龙达FBC新天地项目发出邀约办理销售相关手续通知后7日内（截止届满日的下午5点），朱勇钢享有优先购买上述定向合作选房中确定的房源，按照鸿发公司龙达置业和鸿发公司指定的流程办理销售相关事宜，并可以享受建筑面积单价5279元每平方米的内部优惠价，……朱勇钢同意按照鸿发商贸集团龙达置业有限公司所指定的流程及条件进行交款、签约。朱勇钢须在指定时间到鸿发公司龙达置业和鸿发公司指定地点与鸿发公司龙达置业办理相关手续，合同文本由鸿发公司龙达置业和鸿发公司拟定并提供，朱勇钢逾期不办理或者未按约定交足合同款项，则视为朱勇钢自动放弃相关权益，鸿发公司龙达置业和鸿发公司有权将该房屋另行出售予第三者，无须征得朱勇钢同意或通知朱勇钢……，《商品房买卖合同》签订后，本协议自动作废。”等事项。朱勇钢于2013年8月27日向鸿发商贸集团龙达置业有限公司交付10万元，于2013年10月7日向鸿发商贸集团龙达置业有限公司交付20万元，鸿发商贸集团龙达置业有限公司出具了“合作协议金”收据。2017年4月28日，鸿发商贸集团龙达置业有限公司通知朱勇钢办理房屋尾款交付手续，朱勇钢于2017年7月10日、7月20日又缴纳“合作协议金”共计13万元，剩余款项朱勇钢以房屋手续不全等为由没有支付。2018年11月7日，涉案房屋取得商品房预售许可证。随后朱勇钢携款去办理相关房屋手续时，鸿发商贸集团龙达置业有限公司以房源已被收回另售为由拒绝，双方引发纠纷。另查明，因鸿发商贸集团龙达置业有限公司在未办理《商品房预售许可证》前存在违规收款行为，南阳市房产管理局于2014年3月26日作出（2013）宛房罚字第64号《行政处罚决定书》，鸿发商贸集团龙达置业有限公司缴纳了50000元的罚款。以上事实，有朱勇钢与鸿发商贸集团龙达置业有限公司陈述及证据予以证明，并已记录在案。一审法院认为，一、关于双方签订的《优惠承诺书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决纠纷的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《优惠承诺书》内容来看，双方仅对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳认购金的金额进行了约定，对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定，同时，该承诺书中还明确约定了《商品房买卖合同》签订后该协议自动作废的内容。因此该《优惠协议书》的性质应为商品房预约合同。二、关于朱勇钢要求鸿发商贸集团龙达置业有限公司履行合同，为朱勇钢购买的位于南阳市××与××交叉口西北角“龙达新天地”销售房号为1号地5号楼2504号（新房号为5号楼25楼1单元01室）房屋办理商品房买卖合同预售网签备案登记，将该商品房屋交付给朱勇钢的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条明确规定：“当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从该规定来看，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。但该条款对于违反了预约合同能否强制缔约未做明确规定。本案中，鸿发商贸集团龙达置业有限公司在庭审中明确告知朱勇钢案涉房产已另行出售给他人，无法再与朱勇钢签订商品房买卖合同，双方预约合同的目的在事实上已不可能实现。故朱勇钢请求判令鸿发商贸集团龙达置业有限公司继续履行《优惠承诺书》约定内容，限期办理商品房的网签备案登记手续并交付该房屋的诉讼请求，没有法律依据，同时也违反了合同法意思自治的原则，一审法院不予支持。另本案客观上存在是否未按要求交付款项、合同当事人是否承担违约责任等问题尚未解决，对此双方当事人可以协商解决，协商不成的，可以另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第五十二条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、朱勇钢与鸿发商贸集团龙达置业有限公司之间签订的优惠承诺书有效。二、驳回朱勇钢的其他诉讼请求案件受理费10625元，保全费5000元，共计15625元由朱勇钢和鸿发商贸集团龙达置业有限公司各承担一半。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。本院对一审查明的相关事实予以确认。对一审判决查明事实中，签订《优惠承诺书》和交付20万元房款的时间存在的笔误予以纠正，签订《优惠承诺书》的时间应为2013年11月9日，交付20万元房款的时间应为2013年11月7日。本院认为，本案的争议焦点为双方签订的《优惠承诺书》和《致广大业主朋友的一封信》属于商品房预约合同还是商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，根据双方签订的《优惠承诺书》内容看，双方仅对当事人的名称、认购房屋位置、房屋面积以及房屋面积的单价和交纳认购金的金额进行了约定,对商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款均没有约定，同时，该承诺书中还明确约定了《商品房买卖合同》签订后该协议自动作废的内容，因此该《优惠承诺书》的性质应为商品房预约合同。而《致广大业主朋友的一封信》也仅仅是就工程进展及开发进度计划向业主的概括汇报，也未涉及商品房买卖合同中其他应当约定的主要条款，故双方签订的《优惠承诺书》和《致广大业主朋友的一封信》应属于商品房预约合同。对于一审判决第一项认定双方之间签订的优惠承诺书有效是否适当，因本案属于房屋买卖合同纠纷，双方之间签订了优惠承诺书，处理本案的前提需要对双方签订的优惠承诺书的性质作出认定，一审判决认定该优惠承诺书有效也无明显不当。综上所述，朱勇钢的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10625元，由朱勇钢负担。本判决为终审判决。审??判??长???罗?军审??判??员高璐审??判??员???杨乐二〇二〇年五月二十二日法官助理孙方超书记员乔国盛