吉林省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉民申1180号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：谭树旭，男，1975年6月21日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：于迎，女，1978年11月7日出生，汉族，住吉林省通化市东昌区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：吉林中盛置业有限公司。住所：吉林省通化市东昌区江南波尔多小镇销售中心。 再审申请人谭树旭、于迎因与被申请人吉林中盛置业有限公司（以下简称中盛置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2019）吉05民终1046号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 谭树旭、于迎申请再审称，原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”该条规定应做如下理解：1.是否是“由于出卖人的原因”的举证责任，应由出卖人承担，但庭审中中盛置业公司没有任何证据证明是“非出卖人原因”。中盛置业公司至少要完成《吉林省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施细则》第七条规定的16项材料的举证才能证明“非出卖人原因。”2.“买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，……，出卖人应当承担违约责任：（一）……；（二）……；（三）……。”应当理解为：“买受人可以（一）、（二）、（三）中任何一个期限为理由，要求出卖人承担违约责任，即不管双方约定期限是多少，只要房屋交付使用或合同订立日起满90日，买受人因出卖人原因无法取得房屋权属登记的，都可以要求出卖人承担违约责任”。三项期限的适用为“OR”的关系（三项期限有一项满足即可），不是“AND”的关系（需要三项期限同时满足）。因此，如果约定的办理期限大于第（二）、（三）项规定的90日，谭树旭、于迎可以第（二）、（三）项期限主张权利，则该法定违约金的适用与约定的办理期限没有必然的联系，只有在约定的办理期限（例如约定30日）小于第（二）、（三）项规定的90日，并且谭树旭、于迎以约定的办理期限（30日）主张权利时，该法定违约金的适用与约定的办理期限才有联系。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，可以将开发商办理房屋所有权初始登记的义务归纳为：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内将办理房屋权属登记的资料提交给房地产行政主管部门，申请房屋产权初始登记，并且应该在商品房交付使用之日起90日内完成上述登记，获得房屋所有权初始证明。因此，谭树旭、于迎对该法律条文的理解和解释是完全符合立法原意的。3.“……除当事人有特殊约定外……”应当理解为：“双方有特殊约定的，买受者则不能以（一）……、（二）……、（三）……为由要求出卖人承担违约责任”。由于该项法律规定为法定违约金，不是双方合意的意定违约金。法定违约金没有明确排除既适用，意定违约金只有明确约定适用才能适用。因此，这个“特殊约定”应该理解为针对对象为此项法定违约金的约定、内容为双方明确排除买方此项权利的约定。 《房屋买卖合同》第二十条第二项约定为：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房款的百分之一向买受人支付违约金。”应做如下理解及适用：1.是否是“由于出卖人的原因”的举证责任，应由出卖人承担。2.合同约定的办理期限为720日，但并不意味着谭树旭、于迎不能主张90日至720日之间的法定违约金。3.《房屋买卖合同》中约定“……买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的……出卖人向买受人支付1％违约金”，该约定违约金是意定违约金，不是法定违约金，并且不属于司法解释中的“特殊约定”。谭树旭、于迎主张的是法定违约金，不是双方合意的意定违约金；合同中约定针对的期间是720日后，谭树旭、于迎主张针对的期间是720日内；合同中约定针对的对象是1％意定违约金，谭树旭、于迎主张针对的对象是银行同期贷款利率；合同中约定针对的内容为有约定适用需适用，谭树旭、于迎主张针对的内容是未排除要适用。因此，《房屋买卖合同》中意定违约金的约定，不属于上述司法解释第十八条中的“特殊约定”，不能排除谭树旭、于迎主张的法定违约金。如果中盛置业公司想要达到完全排除法定违约金适用的目的，正确的表述应为：“买受人只能在720日之后才能主张权利，并且只能要求卖方承担1％的违约金”（这才是符合该条司法解释原意的“特殊约定”）。但中盛置业公司合同中的表述显然没有达到排除法定违约金适用的效果。请求：撤销吉林省通化市中级人民法院（2019）吉05民终1046号民事判决，对本案进行重新审理或依法改判；一审、二审、再审费用等由中盛置业公司负担。 本院经审查认为，由于经登记才产生物权变动的效力，登记的迟延会影响不动产受让人权利的实现。为了确保受让人权利早日实现，法律上有必要将协助受让人办理产权过户登记手续规定为一种法律义务。至于什么情况下承担违约责任以及如何承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条做了明确具体的规定，以便审判实践中有据可循。首先，本条司法解释确定了因出卖人一方原因导致买受人未能办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任的期限。该期限一个是商品房买卖合同约定的期限，另一个就是90日内，对于起算时间又分别做了规定：预售商品房的，自房屋交付之日起算；已竣工的房屋，自商品房买卖合同签订之日起算。在合同当事人没有约定的情况下，确定一个合理的期限非常必要，要兼顾房屋买卖合同双方的利益，90日的期限是参照《城市房地产开发经营管理条例》中的有关规定而确定的。其次，本条司法解释对如何承担违约责任作出了详细规定，即当事人双方有约定的，按约定的内容来办；没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。当然，如果当事人之间有特殊约定，法院在处理时还是要按照当事人的约定内容来办。 谭树旭、于迎对本条司法解释的理解显然不符合立法本意。从立法过程与立法本意看，本条司法解释所依据的法律条款是：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房买卖合同》既然是合同，在不违反法律法规强制性规定、不损害国家利益、社会公共利益及他人合法利益的情况下，合同当事人就应当按照约定履行自己的义务。合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，才承担违约责任。本案中，中盛置业公司与谭树旭、于迎在《商品房买卖合同》中约定的取得案涉房屋所有权证书的期限是720日，在此期限内，中盛置业公司通知谭树旭、于迎可以办理不动产登记证书，并无违约行为，无需承担违约责任。90日的期限是在合同没有约定的情况下，对购房人权利的一种保护，并不是合同当事人无法逾越的鸿沟。本条司法解释第一款规定的三项期限的适用虽为“OR”的关系，但亦不能否定合同法合同自由的基本原则，当事人合法的合意具有优先于法定的任意性规范适用的效力，应当尊重当事人在订立合同、确定合同内容和形式、确定违约责任等方面的选择自由。故在此并列的三项中，应当优先适用关于约定期限的第一项，无约定才适用关于法定期限的第二项、第三项。实践中，鲜见《商品房买卖合同》约定小于90日的办证期限，从立法技术角度看，如果合同中约定的大于90日的办证期限不能对抗90日，则本条司法解释第一款第一项无立法之必要。另外，最浅显的道理是，法律法规司法解释的规定，从文义解释上应是绝大多数人能够理解的意思，本条司法解释自2003年实施以来，司法实践中的做法一直是有约定从约定，无约定从法定，并未引起重大歧义。至于本条司法解释所称“除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之“特殊约定”，是指在第一款规定条件已成就，而出卖人亦无需承担违约责任之“特殊约定”，并不是指第一款第一项中的对办理房屋所有权登记期限的“约定”，亦不是仅针对第二项、第三项的排除适用。 综上所述，谭树旭、于迎的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，谭树旭、于迎的再审申请事由因无事实依据和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回谭树旭、于迎的再审申请。 审 判 长  周 婧 审 判 员  尹春梅 审 判 员  刘彦峰 二〇二〇年五月二十二日 法官助理  杨欣华 书 记 员  车雪峰