河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终99号上诉人（原审原告）：谢俊杰，男，汉族，1981年9月21日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：马青山，河南豫道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白冰冰，女，汉族，1991年4月2日出生，住河南省开封市鼓楼区。委托诉讼代理人：董大磊，河南涵信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姗姗，河南涵信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南新辉杰置业有限公司。住所地：信阳市浉河区五星路383号。法定代表人：姚成明，该公司经理。上诉人谢俊杰因与被上诉人白冰冰、河南新辉杰置业有限公司第三人撤销之诉纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢俊杰的委托诉讼代理人马青山、被上诉人白冰冰的委托诉讼代理人董大磊、王姗姗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢俊杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定被上诉人河南新辉杰置业有限公司将涉案房屋交付给了被上诉人白冰冰，未交付给上诉人，属于事实认定错误。（1）上诉人签订合同及付款的时间在前。2015年5月26日，上诉人与河南新辉杰置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，并按照合同约定支付了全部价款，2015年6月1日，河南新辉杰置业有限公司向上诉人出具了发票。被上诉人白冰冰签订合同的时间是2015年7月6日，发生在上诉人签订合同之后，且没有支付购房款。（2）上诉人接收房屋的时间在前。上诉人签订合同时，涉案房产已为现房，已经具备交付条件，该事实也是导致上诉人购买涉案房屋后，未能进行合同备案的原因。2015年5月26日，双方签订合同当日，河南新辉杰置业有限公司便将房屋钥匙交付了上诉人，完成了房屋交付工作。被上诉人交付房屋时，姚成明已在涉案房屋内居住，并且还存放有河南新辉杰置业有限公司的财务账册，姚成明知道上诉人购买房屋不会立即居住的情况后，便希望借用涉案房屋继续居住，上诉人便答应了姚成明的请求，将房屋出借给了姚成明，根本不存在被上诉人白冰冰将房屋出借给姚成明的事实，也不存在将房屋交付给白冰冰的事实。（3）被上诉人白冰冰没有付款事实。虽然被上诉人河南新辉杰置业有限公司向白冰冰出具了收据，但是并没有白冰冰付款的事实，案外人侯忠华与河南新辉杰置业有限公司之间也无债权债务关系，侯忠华出借给信阳鼎丰投资有限公司、信阳市鼎丰实业有限公司的款项，不能转化为被上诉人白冰冰应该支付的购房款。（4）被上诉人河南新辉杰置业有限公司与案外人侯忠华、被上诉人白冰冰等人是在明知上诉人已经购买涉案房屋后，恶意串通签订《商品房买卖合同》，河南新辉杰置业有限公司提供虚假陈述，损害上诉人合法利益的行为，依法应认定二被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效。（5）被上诉人白冰冰并未合法占有涉案房屋。被上诉人签订《商品房买卖合同》以后，被上诉人河南新辉杰置业有限公司实际已不可能将房屋交付给白冰冰，白冰冰在2019年的装修及相关水电费户名的变更行为，是恶意阻止上诉人合法占有房屋的非法行为，一审法院认定被上诉人河南新辉杰置业有限公司在合同签订时交付了房屋，被上诉人白冰冰实际占有房屋至今，没有事实和法律依据。2.一审法院适用法律错误，依法应予以纠正。（1）上诉人与被上诉人河南新辉杰置业有限公司签订《商品房买卖合同》并交付房屋后，又恶意与被上诉人白冰冰签订合同，且在诉讼中河南新辉杰置业有限公司法定代表人姚成明出具虚假证明的事实，可以证明二被上诉人恶意串通损害上诉人合法利益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定，依法应该认定二被上诉人签订的《商品房买卖合同》为无效合同。（2）被上诉人白冰冰签订《商品房买卖合同》的基础是，案外人侯忠华与信阳鼎丰投资有限公司、信阳市鼎丰实业有限公司之间的债务纠纷，其签订《商品房买卖合同》依法应认定为对债权的担保行为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，二被上诉人之间的纠纷应该按照民间借贷法律关系审理。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，判决涉案房屋归被上诉人白冰冰所有，属于适用法律错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，现依法提起上诉，恳请二审法院依法改判。庭审中，上诉人补充，即使白冰冰涉及以物抵债取得房屋，首先该债权并非白冰冰所有，白冰冰对河南新辉公司不享有合法债权，此外，以物抵债不能对抗上诉人购买房屋的合同买卖法律关系，以物抵债系请求权。白冰冰辩称：1.合同有效；2.郑州中院对该房屋查封并执行；3.该房屋在执行前已经交付了钥匙，白冰冰已经对房屋进行了装修，现已使用；4.对方购买房屋的发票是有问题的，所以对方买卖合同是不合法的。综上所述，该房屋判给白冰冰所有事实清楚，适用法律清楚。河南新辉杰置业有限公司未到庭、未答辩。谢俊杰向一审法院起诉请求：1.撤销（2019）豫1502民初3343号民事判决书全部判决事项；2.确认信阳市南湾管理区家和温哥华庄园第3幢1单元102/202号房屋为原告所有；3.判令被告河南新辉杰置业有限公司立即为原告办理家和温哥华庄园3座（幢）1单元102/202号房屋权属登记手续；4.判令被告河南新辉杰置业有限公司支付原告逾期办证的违约金7000元；5.本案的诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2015年7月6日，被告白冰冰与被告河南新辉杰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定被告白冰冰以100万元的价格购买被告河南新辉杰置业有限公司开发建设的位于信阳市南湾管理区家和温哥华庄园第3幢1单元102/202号房屋，建筑面积259.55平方米。被告白冰冰于2015年7月6日一次性付款100万元，该房款以被告白冰冰享有的对被告河南新辉杰置业有限公司100万元的债权相抵的方式缴纳，同日被告河南新辉杰置业有限公司向被告白冰冰出具一份收据，证明已收到该房屋的购房款。被告河南新辉杰置业有限公司向被告白冰冰交付该房屋的钥匙，被告实际占有该房屋至今。2019年初，郑州市中级人民法院根据案外人张嘉盟的保全申请作出了（2018）豫01民初3074号民事裁定书，查封了本案涉案房屋。被告白冰冰在获知该房屋查封后提出执行异议，要求撤销对该房屋的查封措施。2019年2月28日，郑州市中级人民法院作出（2019）豫01执异154号执行裁定书，认定被告白冰冰异议理由成立，中止对被告河南新辉杰置业有限公司名下位于信阳市南湾湖风景区家和温哥华庄园3号楼1-102-202号房产的查封。2015年5月26日，原告谢俊杰与被告河南新辉杰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告谢俊杰以70万元的价格购买本案涉案房屋。2015年6月1日取得该房屋的代开发票。另查明，被告白冰冰与被告河南新辉杰置业有限公司房屋买卖合同一案，我院于2019年6月28日作出（2019）豫1502民初3343号民事判决书，判决被告河南新辉杰置业有限公司配合白冰冰办理本案涉案房屋的权属登记手续。以上事实有《商品房买卖合同》、收据、购房发票、（2018）豫01民初3074号民事裁定书、（2019）豫01执异154号执行裁定书、（2019）豫1502民初3343号民事判决书、庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，本案的争议焦点系涉案房屋所有权的问题。原告谢俊杰、被告白冰冰与被告河南新辉杰置业有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，该两份合同内容亦符合国家相关法律法规的规定，均为有效合同。被告白冰冰与被告河南新辉杰置业有限公司签订合同后，被告白冰冰交付购房款，被告河南新辉杰置业有限公司已向被告白冰冰交付钥匙，且被告白冰冰已实际入住，至此双方签订的合同已实际履行。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有推定的效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。被告白冰冰对涉案房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于被告白冰冰已就涉案房屋支付全部购房款且开发商已经交付，被告白冰冰实际占有的事实，本院认为被告白冰冰已享有对该房屋的所有权。原告谢俊杰虽先期与被告河南新辉杰置业有限公司签订商品房买卖合同，合同生效但该房屋未交付给原告谢俊杰，被告河南新辉杰置业有限公司未履行合同约定的交付义务，已构成违约，造成合同已无履行的可能，原告谢俊杰应向被告河南新辉杰置业有限公司主张退还购房款并支付违约金的请求，建议另案主张权利，故原告谢俊杰诉讼请求本院不予支持。被告河南新辉杰置业有限公司未到庭应诉，视为对一审抗辩权的放弃，不影响本院根据已查明的事实作出处理。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告谢俊杰的全部诉讼请求。案件预交受理费10800元，应交受理费150元，由原告谢俊杰负担。保全费4020元，由原告谢俊杰负担。本院二审期间，谢俊杰提交两组证据：1.（2019）豫01执异154号执行裁定书照片，拟证明被上诉人白冰冰不是被上诉人新辉杰公司的债权人，白冰冰没有合法享有债权也未支付购房款，二被上诉人之间未签订以物抵债协议，也不存在以物抵债的事实，《商品房买卖协议》没有成立的基础。2.（2019）豫1502民初3343号民事判决书的照片，拟证明被上诉人白冰冰及新辉杰公司向法庭虚假陈述，（2019）豫1502民初3343号案件涉嫌虚假诉讼，白冰冰并未向新辉杰公司支付购房款，而被上诉人之间不存在真实的房屋买卖关系，双方串通作出的虚假陈述导致法院做出了错误的判断。白冰冰的委托诉讼代理人质证称，上诉人谢俊杰的上述证据，不是新证据；我们对其证明目的有异议，且证据来源不合法，判决书更加说明了白冰冰没有恶意占有；我们认为真正的恶意串通是对方，以物抵债明显低于市场价格，不能达到其证明目的。本院认为，谢俊杰提供的上述证据，均不属于法律和司法解释规定的新证据，本院不作评判。本院另对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第三人撤销之诉是针对人民法院的生效判决、裁定、调解书的内容错误，有损害未参加原诉审理程序第三人合法权益的情形，赋予该案外第三人自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼，以撤销或者变更生效裁判保护自己权益的诉讼程序。一是给予因故未能参加诉讼而没有获得程序保障、却可能受到生效裁判拘束的第三人提供救济途径；二是防止第三人的合法权益受到他人虚假诉讼的侵害。根据查明的案件事实和双方当事人的举证、陈述，结合诉辩双方的上诉理由和答辩意见，本案双方当事人争议的焦点为：1.谢俊杰与新辉杰公司签订《商品房买卖合同》后，案涉房屋是否实际交付；2.白冰冰与新辉杰公司签订的商品房买卖合同是否存在恶意，白冰冰是否占有案涉房屋；3.白冰冰与新辉杰公司之间以物抵债是否成立，能否对抗谢俊杰与新辉杰公司之间的商品房买卖合同约定。第一，诉争房屋是否交付，应以实际占有、控制为标准。房屋交接单、物业进户单、水电煤等支付凭证或者物业、保安、邻居的书面证明均可以对房屋的实际控制人进行证实。结合本案，谢俊杰主张案涉房屋已于其签订购房合同时完成交付，并提交河南新辉杰置业有限公司法定代表人姚成明于2019年5月11日出具的书面证言。该证言证实，2015年5月26日谢俊杰与河南新辉杰置业有限公司签订商品房买卖合同和付完房款后，公司将案涉房屋及钥匙交付给谢俊杰。而白冰冰向法庭提交姚成明于2019年9月21日出具的另一份书面证言，该证言中，姚成明自述2019年5月11日的证言不实、案涉房屋已经交付给白冰冰，由白冰冰实际控制。因姚成明先后出具两份书面证言，且内容截然相反，本案诉争房屋交付给谢俊杰还是白冰冰，仅凭姚成明前后矛盾的书面证言，无法证实案涉房屋已经交付。因此，谢俊杰关于诉争房屋于2015年5月26日已经由河南新辉杰置业公司交付给其使用的主张，本院不予采信。第二，根据河南省郑州市中级人民法院（2019）豫01执异154号执行裁定书查明，2013年12月2日，匡家和向肖丽娜出具借款申请，借款伍佰万元，期限六个月，按月支付利息，用信阳温哥华庄园六套别墅作抵押。同日，河南新辉杰置业有限公司、王颖、匡丽向肖丽娜出具抵押承诺书，同意用河南新辉杰置业有限公司在信阳开发的温哥华庄园未出售的六套别墅抵押给肖丽娜，抵押期两年，借款人借款归还后，抵押承诺自动作废，如借款到期不能偿还全部借款本息，肖丽娜可以采取抵债、转让、拍卖等方式处置抵押物。该六套别墅中，包括本案诉争的3号楼102/202房屋。经查，肖丽娜系信阳鼎丰投资有限公司法定代表人，其证实2014年8月18日和12月12日，侯忠华两次给信阳鼎丰投资有限公司打款180万元，用于投资理财，而河南新辉杰置业有限公司向信阳鼎丰投资有限公司贷款500万元用于房地产建设。2015年6月因河南新辉杰置业有限公司资金链中断，无法偿还债务，三方协商以物抵债，将河南新辉杰置业有限公司开发的温哥华庄园部分房屋作价抵还，其中温哥华庄园3号楼102/202（上下复式）房屋，即案涉房屋抵债给了信阳鼎丰投资有限公司的投资人侯忠华。2015年7月6日，在信阳鼎丰投资有限公司协助下，河南新辉杰置业有限公司与侯忠华的女儿白冰冰签订商品房买卖合同，约定将案涉房屋以100万元的价格出售给白冰冰，同日，河南新辉杰置业有限公司向白冰冰出具了100万元购房款的收款收据，作为以物抵债的凭据。依上述事实可知，本案诉争的房屋于2013年12月2日已被河南新辉杰置业有限公司抵押给案外人肖丽娜；同时，侯忠华对信阳鼎丰投资有限公司享有180万元债权、信阳鼎丰投资有限公司对河南新辉杰置业有限公司享有500万元债权均发生于2015年5月26日谢俊杰与河南新辉杰置业有限公司签订商品房买卖合同之前。信阳鼎丰投资有限公司、河南新辉杰置业有限公司与侯忠华三方之间债权债务关系真实存在，因此，三方之间对抵押担保物（案涉房屋）协商进行以物抵债，应为三方的真实意思表示，本院予以采信。谢俊杰未提交任何证据证实白冰冰、侯忠华等人对谢俊杰的购房行为明知，仅依据白冰冰于谢俊杰之后签订商品房买卖合同，即认定白冰冰、侯忠华等人恶意串通的上诉理由依据不足，本院不予采纳。第三，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。信阳鼎丰投资有限公司、河南新辉杰置业有限公司与侯忠华三方之间的以物抵债，实际上是一种债权转让行为，即信阳鼎丰投资有限公司将其对河南新辉杰置业有限公司享有的部分债权转让给侯忠华，用以作抵其应对侯忠华承担的债务，三方达成合意，侯忠华即享有了对案涉房屋的债权。之后，基于侯忠华对案涉房屋享有的债权，河南新辉杰置业有限公司与侯忠华的女儿白冰冰签订商品房买卖合同并出具收据，侯忠华与河南新辉杰置业有限公司之间的权利义务由其女儿白冰冰继受。因此，白冰冰与新辉杰公司之间以物抵债的法律关系成立，白冰冰对案涉房屋主张权利，有事实和法律依据，本院予以认定。第四，案涉房屋的一房二卖，购房人谢俊杰、白冰冰均有权请求履行或解除合同。但应结合两份商品房买卖合同已经履行的程度，对已经完成更多的交易、优势予以保护，以此来确定更适宜履行合同的买受人，即本案谢俊杰、白冰冰谁更应该拥有该诉争房屋的所有权。本案谢俊杰、白冰冰与河南新辉杰置业有限公司分别签订的商品房买卖合同，均没有违反法律法规禁止性规定。因此，该两份商品房买卖合同均合法有效。谢俊杰、白冰冰均按照各自与河南新辉杰置业有限公司的合同约定，或以支付钱款的方式或以以物抵债的方式完成了案涉房屋房款的支付，均没有办理案涉房屋的产权过户手续，此时谢俊杰、白冰冰均未取得案涉房屋的所有权。但白冰冰与河南新辉杰置业有限公司签订商品房买卖合同后，白冰冰对案涉房屋在房管部门进行了备案登记并缴纳部分水费，其已完成对案涉房屋的实际占有、控制。因此，白冰冰对于案涉房屋的占有、控制，具有公开性、排他性和持续性。因白冰冰与河南新辉杰置业有限公司签订的商品房买卖合同已经大部分履行并白冰冰实际占有、使用案涉房屋，其要求继续履行合同、取得案涉房屋所有权，应该得到支持。因此，信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初3343号民事判决书，判决河南新辉杰置业有限公司配合白冰冰办理案涉房屋权属登记手续，并无不当。而从谢俊杰与河南新辉杰置业有限公司签订的商品房买卖合同的时间看，虽早于白冰冰与河南新辉杰置业有限公司签订的商品房买卖合同，但谢俊杰未到房管部门进行备案登记，其所提供的相关证据，也不能证明其对案涉房屋已经占有和控制。因其怠于行使权利的行为，造成其与河南新辉杰置业有限公司签订的商品房买卖合同已不能履行，谢俊杰可就河南新辉杰置业有限公司已收取的购房款，另行主张权利。综上所述，谢俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由谢俊杰负担。本判决为终审判决。审判长  邰本海审判员  徐 宏审判员  胡晓峰二〇二〇年五月九日法官助理吕天雯书记员罗逍