上海市青浦区人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪0118执异54号案外人：朱1，女，1978年2月2日生，汉族，户籍地江苏省淮安市涟水县涟城镇中山路XXX号。委托诉讼代理人：尤1，男。案外人：尤1，男，1980年6月13日生，汉族，户籍地江苏省淮安市涟水县涟城镇常青路XXX号。申请执行人：张冠南，男，1970年12月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：熊诗超，上海李东方律师事务所律师。被执行人：涟水县汉邦置业有限公司，住所地江苏省。本院在执行申请执行人张冠南与被执行人涟水县汉邦置业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人朱1、尤1对执行标的所有权提出书面异议。本院于2020年5月6日受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人朱1、尤1称，青浦法院以(2017)沪0118执6791号案件查封了被执行人名下位于涟水县涟城镇中央城2幢1层2126室房屋，案外人认为该查封行为存在错误，特依法提出执行异议。该房屋由案外人于2011年7月16日与被执行人签订商品房买卖合同，购某上述不动产，同时缴纳了首付款人民币942,970元，余款930,000元向中国工商银行股份有限公司涟水支行按揭贷款，贷款也均支付到被执行人账户。上述涉案房屋一直对外出租经营。因此涉案房屋系案外人合法购某使用，应归案外人所有，请求停止执行并解除对涟水县涟城镇中央城2幢1层2126室房屋的查封。本院查明，本院于2016年8月1日立案受理原告张冠南诉被告涟水县汉邦置业有限公司民间借贷纠纷一案，并于同年12月27日作出(2016)沪0118民初8095号民事判决书，判决“一、被告涟水县汉邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张冠南借款本金人民币1,500万元、利息(计算方式：分别以1,000万元、500万元为基数，自2014年7月18日、2014年7月23日起，均按月利率1.87%计算至2015年1月17日止，并扣除被告已支付利息120万元)；二、被告涟水县汉邦置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张冠南赔偿金(计算方式：以1,500万元为基数，自2015年1月18日起，按月利率2%计算至实际清偿之日止)。案件受理费151,429.60元，财产保全费5,000元，均由被告负担”。2017年8月2日，经张冠南申请，本院以(2017)沪0118执6791号立案执行；执行中，于2018年3月6日依法查封被执行人名下位于江苏省涟水县包括涉案房屋(涟水县涟城镇中央城步行街2幢商铺2126室)在内的房屋；查封期限自2018年3月6日至2021年3月5日。根据2018年3月6日的不动产登记信息显示，涉案房屋的所有权人为被执行人、不动产权属证书号为ＬXXXXXXXXX号、房屋面积为51.83平方米。案外人在提起执行异议时，提供了(1)案外人与被执行人于2011年7月16日签订的商品房买卖合同，合同载明案外人购某的为预售商品房，房屋坐落涟水县常青路北侧、安东路西侧中央城2幢1层2126号房，该房屋用途为商业、建筑面积51.59平方米、总价1,872,970元等。该合同中并约定商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人(被执行人)向涟水县住房与城乡建设局申请登记备案。同一天，被执行人作为备案申请人盖章的淮安市商品房买卖合同备案证明中写明买受人为朱1和尤1、房屋坐落涟水县中央城2号楼及地下人防工程2126室，在备案申请人处明确“出卖人与买受人签订的合同，已于2011年7月16日前签约，特申请备案”，在备案机构(签章)处由涟水县住房和城乡建设局加盖销售合同备案专用章。(2)涟水县商品房预告登记证明，该登记证明的登记时间为2011年10月31日、预告登记权利人即案外人、房屋坐落为中央城2号楼2126号房、预告登记业务种类为预购商品房预告登记等。(3)被执行人于2011年7月16日、2012年2月25日分别开具的销售不动产统一发票，金额分别为942,970元、930,000元，发票载明付款方为案外人、收款方为被执行人，不动产项目及楼牌号名称为中央城2号楼2126、建筑面积51.59平方米等。(4)由淮安市涟水地方税务局第一税务分局于2011年8月22日开具的现金完税证，金额56,189.11元。(5)案外人提前还款银行凭证及2019年3月9日至2020年3月9日归还贷款的明细清单。(6)案外人朱1与承租方(顾祝军)于2016年1月3日就涉案房屋签订的房屋租赁合同。对此案外人确认至今仍由该承租人在租赁使用。(7)由江苏省涟水县人民法院作出的(2014)涟民初字第2726号民事判决书，该判决书中朱1为原告、被执行人为被告、中国工商银行股份有限公司涟水支行为第三人，该案原告的诉讼请求主要是其购某的涟水县中央城2号楼2126号房屋，因被告逾期交房、逾期办理产证并改变房屋的外在结构在房屋上端搭建走廊的行为，损害了原告的合法权益而请求解除合同、退还购房款、支付已还的按揭贷款等；判决书审理查明后认为“合同约定的交付时间是2012年6月30日前，2012年9月28日之前被告汉邦公司若未将办理权属登记需由汉邦公司提供的资产报产权登记机关备案的，原告朱1在2012年9月28日之后取得合同解除权，但原告朱1并未通知被告汉邦公司解除合同，而是领取房屋后经营至今，表明原告朱1放弃该解除权；同时汉邦公司在2013年1月27日之后具备为原告朱1购某的中央城2号楼2126号房屋办理产权过户手续后，原告朱1一直未办理房屋产权的过户手续系其怠于行使权利，与汉邦公司无关。关于原告朱1主张被告汉邦公司在其购某的中央城2号楼2126号房屋上端搭建走廊，损害其合法权益，要求解除合同的理由。原告朱1所称的房屋上端走廊系被告汉邦公司在无规划许可的情况下搭建的过街天桥，属于违章建筑。该过街天桥可能对于原告朱1所购某房屋的经营造成一定的影响，原告朱1可向被告汉邦公司主张相关损失，但该过街天桥对原告朱1的影响并未达到无法实现合同目的的程度。同时根据相关法律规定，违章建筑应当由有关行政机关责令拆除或限期补办规划许可手续，且相关部门正在处理被告汉邦公司违章搭建过街天桥的行为，故原告朱1以被告汉邦公司违章搭建过街天桥解除合同的理由不当，本院不予支持”，判决书判决“驳回原告朱1的诉讼请求”。异议审查中，案外人确认上述过街天桥已于2020年春节后拆除。以上查明的事实，有以下证据证明：商品房买卖合同、付款凭证、房款发票、(2014)涟民初字第2726号民事判决书；(2016)沪0118民初8095号民事判决书、(2017)沪0118执6791号执行裁定书及协助执行通知书，涉案房屋不动产登记结果证明等。上述证据，经审查，本院予以确认。本院认为：案外人提出执行异议的，应当证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述四项情形的，可以认定买受人的主张成立。本案中，案外人与被执行人签订房屋买卖合同、取得涉案房屋、支付被执行人全部房款，依据(2014)涟民初字第2726号民事判决书，对上述事实均予确认，并对被执行人在涉案房屋上端违章搭建过街道天桥的事实也予认定，故案外人至今未办理产证的行为也符合上述第二十八条的规定。因此，案外人的异议理由能够排除本案的执行，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条的规定，裁定如下：案外人朱1、尤1的执行异议成立，中止对江苏省涟水县中央城2号楼2126号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 韩 燕审判员 邓秀明审判员 诸文芳二〇二〇年五月二十日书记员 方成凤附：相关法律条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：……（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；……第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。