上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3313号上诉人（原审原告）：林美珍，女，1950年6月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：徐妙星（系林美珍丈夫），男，1947年10月21日出生，汉族，住同上。被上诉人（原审被告）：徐卫国，男，1957年10月28日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：徐灵平，女，1960年2月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：徐霖，男，1983年10月27日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：徐祥福，男，1935年10月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：张建新，女，1934年11月21日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原审第三人：上海名扬置业有限公司，住所地上海市浦东新区和龙路539号1幢101室。法定代表人：张卫娟，职务不详。上诉人林美珍因与被上诉人徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新、原审第三人上海名扬置业有限公司（以下简称名扬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初14110号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林美珍上诉请求：撤销一审判决第二项中判令林美珍支付徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新购房尾款人民币（以下币种同）8万元的判项。事实与理由：一审判决上诉人林美珍支付徐卫国等五被上诉人购房尾款8万元，超出了林美珍起诉请求的范围，属程序违法。徐卫国承诺按每逾期一日支付650元的标准支付林美珍逾期交房违约金，并可从林美珍应付的8万元尾款中抵扣，该节事实有2012年9月28日的录音为证。按照逾期交房期限及违约金标准计算，五被上诉人应支付的逾期交房违约金已经超过8万元，故林美珍无需再支付购房尾款。徐卫国辩称：不同意林美珍的上诉请求，请求维持原判。徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新，上海名扬置业有限公司均未作答辩。林美珍向一审法院起诉请求：1.判令徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新立即办理上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产证然后协助林美珍将系争房屋过户至林美珍名下，名扬公司予以协助；2.判令徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新连带赔偿林美珍逾期过户违约金3万元；3.判令徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新连带赔偿林美珍提前支付30万元的利息损失20万元。一审法院认定事实：系争房屋系徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新共同拆迁安置所得的配套商品房。2011年10月14日，徐灵平，徐霖，徐祥福和张建新向徐卫国出具委托书一份，主要内容为：上海市浦东新区XX家园XX幢XX单元XX室带阁楼之房地产更名事宜，现家庭所有权利人协商决定此房产所有处理权利，包括买卖过户、更名手续等全权交由徐卫国代理签名，并且所有权利人均认可徐卫国所签署的所有协议条款为真实合法有效的。2011年11月29日，徐卫国作为出售人、甲方，林美珍作为买受人、乙方，双方签订《上海市房屋买卖合同》一份，约定甲方将其分得的动迁安置房即系争房屋出售给乙方，房屋总价为132万元甲方净到手。付款方式：乙方于签订买卖合同当天支付甲方房款60万元作为首付款，含已付定金10万元；2011年12月8日前，乙方支付房价房款20万元；在交易限制期限届满后30日内，双方需去浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记过户手续，产权变更登记过户当日乙方交付尾款52万元。合同签订后两日内，甲方将系争房屋交付乙方使用。合同第八条约定：如无正当理由，非因不可抗力，甲方未及时腾空房屋交付给乙方，则每逾期一日，支付乙方该房屋成交价万分之五的逾期违约金给乙方。在拆迁人或其代理人（以下简称动迁公司）通知办理房地产权证（房屋所有权人的“小产证”）后，甲方须在接到通知的第一时间向动迁公司报送办理房产证的材料。如甲方在动迁公司通知之后一个月还未报送材料，视为甲方拖延申办房产证，须自动迁公司发出通知的第32日起，每日向乙方支付该房屋成交价万分之五的违约金。合同第十九条第2款约定：因一方的客观不能导致延期过户的，从交易限制期满的第32日起每日赔偿300元给对方。合同签订前后，林美珍多次支付定金及房款。徐卫国于2011年11月27日出具《房款收条》称收到10万元定金（注明成交总额130万元），2011年11月29日出具《房款收条》称收到52万元（注明房款总计132万元，其中2万元为更名费），2011年12月8日出具《房款收据》称收到20万元（注明成金总额132万元其中2万元为更名费），2012年1月12日出具《房款收条》称收到5万元（注明成交总额130万元），2012年2月15日出具《房款收据》称收到5万元（注明成金总额132万元其中2万元为更名费），2012年9月26日出具《房款收条》称收到30万元。2012年9月28日，徐卫国向林美珍出具承诺书，主要内容为：本来定于9月28日交房，由于本人原因又拖到10月9日交房，责任在我，本人并承诺按逾期每天650元补偿给林美珍。2012年11月13日，林美珍起诉徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新，请求上海市浦东新区人民法院判令徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新交付系争房屋及支付逾期交房的违约金（从2012年9月29日起至交房之日止，按每日650元计算），同日双方达成调解协议，上海市浦东新区人民法院出具（2012）浦民一（民）初字第37647号民事调解书，主文如下：一、徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新于2012年12月30日前，将系争房屋交付林美珍；二、林美珍于系争房屋交付之日，支付徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新补偿款62,000元；三、如徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新未能于2012年12月30日前将系争房屋交付于林美珍，则林美珍不支付徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新补偿款62,000元，但徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新应将前述房屋交付给林美珍。之后徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新到期未履行该民事调解书，林美珍向上海市浦东新区人民法院申请强制执行，系争房屋尚欠上海XX有限公司（以下简称XX公司）购房款425,792.85元，执行未果。2013年4月12日，林美珍代徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新向XX公司支付了购房款425,792.85元，徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新协助林美珍于XX公司办理付款和交房手续。同日，徐霖草拟《协议书》一份，该《协议书》无签名、署期，其主要内容为：2011年11月29日，林美珍与徐卫国签订的系争房屋买卖，该买卖一事现各方协商解决完毕，由林美珍支付剩余房款，徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新配合从XX公司拿出系争房屋交给林美珍，过户、所有税费以及其他后续事宜皆由林美珍自行解决，不再追究上述五人的任何责任，双方关于此套房屋的一切纠纷到此为止全部解决。2013年7月，林美珍向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，请求判令：1、徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新连带清偿林美珍代偿的购房款425,792.85元及利息；2、徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新连带承担迟延交房履约金43,081元（以130万元为本金，按同期同类贷款利息计算自2012年12月31日至2013年4月12日）及利息（以43,081元为本金，自2013年4月12日起至实际支付之日）。上海市浦东新区人民法院以（2013）浦民一（民）初字第25387号案立案审理。林美珍陈述，在（2012）浦民一（民）初字第37647号案件中，其签调解协议的真实意思是，如果徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新在2012年12月30日前将系争房屋交付给本人，本人愿意放弃逾期交房的违约金，并补偿徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新62,000元，故该案中未主张逾期交房违约金，其第二项诉讼请求指的是徐卫国等不履行民事调解书的滞纳金（迟延履行金）。2014年3月24日，上海市浦东新区人民法院作出（2013）浦民一（民）初字第25387号民事判决书，确认林美珍代付购房款425,792.85元，认为林美珍请求支付延迟交房履约金及利息，应在（2012）浦民一（民）初字第37647号民事调解书的执行中予以解决，遂判决徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新于判决生效之日起十日内向林美珍连带清偿代付的购房款425,792.85元，并连带清偿代付购房款的利息，驳回林美珍的其余诉讼请求。一审判决后，徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新提起上诉。本院作出（2014）沪一中民二（民）终字第1610号判决书，驳回上诉，维持原判。一审另查明，系争房屋于2014年11月20日核准登记在名扬公司名下。一审审理过程中，林美珍表示2万元系更名费，更名未果抵房款，房屋尾款仅剩8万元。由于原本双方定于2012年9月28日交房，由于徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新的原因拖到10月9日，责任在徐卫国等，徐卫国等愿意按逾期每天650元补偿给林美珍，口头又说从8万元中扣除。但实际到2013年4月12日林美珍垫付系争房屋房款才得以交付，故违约金产生了120,900元（650元/天X186天），实际每天为430元（80,000元/186天），8万元房屋尾款已经抵扣完，林美珍已付清房款。林美珍另表示，徐卫国等要求林美珍帮助其度过难关，故分两次提前支付10万元房款。后因系争房屋尚欠开发商钱款，双方约定30万元由中介监督直接由林美珍打到开发商账户，正好银行下班，徐卫国突然从林美珍手中抢走一张金额为30万元的本票。前述30万元本应在办理过户手续时支付，但被徐卫国抢去，故徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新应支付林美珍提前支付尾款的利息损失。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。林美珍与徐卫国之间签订的《房屋买卖合同》意思表示真实，合法有效，双方应当遵守。系争房屋办理过户手续条件具备后，徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新未能按约履行过户义务，林美珍主张徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新需承担逾期过户违约金3万元，不违反合同和法律规定，一审法院予以支持。林美珍主张30万元的利息损失，徐卫国就此30万元出具了《房款收据》，林美珍亦认为系提前支付的房款，双方并未就该笔钱款做其他约定，故林美珍主张利息没有事实和法律依据，一审法院难以支持。就购房尾款，林美珍主张已在逾期交房违约金中抵扣，并提供一份2012年9月28日的录音文件，称徐卫国同意尾款抵扣，故房款已付清。一审法院认为，林美珍已在（2013）浦民一（民）初字第25387号案中明确，其在（2012）浦民一（民）初字第37647号案件中签署调解协议的真实意思是，如果徐卫国等在2012年12月30日前将系争房屋交付给林美珍，林美珍愿意放弃逾期交房的违约金，并补偿徐卫国等62,000元，故（2013）浦民一（民）初字第25387号案中未主张逾期交房违约金，其第二项诉讼请求指的是徐卫国等不履行民事调解书的滞纳金（迟延履行金），而（2013）浦民一（民）初字第25387号民事判决书业已明确林美珍请求支付延迟交房履约金及利息应在（2012）浦民一（民）初字第37647号民事调解书的执行中予以解决，故判决驳回了林美珍的该项诉讼请求。林美珍并无充分证据证明前述两案生效后双方就尾款抵扣达成一致意见，亦无证据证明其已付清尾款，而支付房款系买方的合同义务，故一审法院认为房屋尾款8万元应在系争房屋过户之日付清为妥。徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新，上海名扬置业有限公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于二〇一九年十二月十三日作出判决：一、徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新应于判决生效之日起十五日内申请办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户至自己名下的手续，上海名扬置业有限公司予以协助；二、徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新在上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权证登记至其名下后十五日内协助林美珍办理将上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至林美珍名下的手续；当天，林美珍支付徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新购房尾款80,000元；三、徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新应于判决生效之日起十五日内支付林美珍延期过户违约金30,000元；四、驳回林美珍的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，由林美珍负担2,231元，徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新共同负担669元。二审中，双方当事人均未提供新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2012年9月26日，徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新在《上海市房屋买卖合同》的“补充条款（一）”的甲方处和“出卖人产权声明承诺书”的承诺人处签名。“出卖人产权声明承诺书”中载明：“我们将严格履行与买受人林美珍签订的房地产买卖合同，如我们恶意违约，作为严重违反了诚信原则的过错方将承担全部的缔约过失责任或者违约责任，分别按照以下情况处理：如果买受人愿意继续履行买卖合同接收该房屋，我们保证协助买受人办理相关产权变更手续，对因此给买受人造成的间接损失和全部直接损失，我们全部承担。”本院在（2014）沪一中民二(民)终字第1610号判决中认定：徐卫国与徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新均系（上述）《上海市房屋买卖合同》之当事人，应承担《上海市房屋买卖合同》确定的权利义务。本院认为，上诉人林美珍与被上诉人徐卫国签订的《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定。合同订立后，上诉人林美珍与被上诉人徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新就合同义务履行、责任承担等多次达成合意，双方由此建立的房屋买卖合同关系依法应属有效，相关约定依法约束当事人按约履行。本案二审的争议焦点为林美珍是否需向五被上诉人支付购房尾款8万元。林美珍对其尚有8万元购房尾款未支付的事实不持异议，但主张购房尾款已与五被上诉人应向其支付的逾期交房违约金相抵扣。查林美珍提起（2012）浦民一（民）初字第37647号民事诉讼，请求徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新交付系争房屋并支付逾期交房的违约金。该案中双方当事人达成调解协议，约定徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新于2012年12月30日前将系争房屋交付林美珍；如徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新于2012年12月30日前交付系争房屋，则林美珍还需支付徐卫国、徐灵平、徐霖、徐祥福、张建新补偿款62,000元。以上调解协议经人民法院于2012年12月13日出具民事调解书予以确认。应该指出，该案诉讼标的明确包含林美珍主张之逾期交房违约金。调解系双方当事人真实意思表示，调解方案不包括五被上诉人应向林美珍支付逾期交房违约金，应认为林美珍已放弃请求五被上诉人支付逾期交房违约金。林美珍在本案中主张，徐卫国于2012年9月28日对购房尾款抵扣逾期交房违约金作出承诺，但徐卫国该等承诺系在双方达成上述调解协议之前，双方权利义务应以调解协议确定。在林美珍未举证证明双方在订立调解协议后另行就逾期交房违约金达成新的合意的情况下，林美珍主张逾期交房违约金抵扣购房尾款缺乏事实与法律依据。另徐卫国等五被上诉人未在本案一审中提出反诉，但为避免讼累，保障和便利当事人行使诉讼权利，一审法院对林美珍尚欠购房尾款一并处理，未违反诉讼程序，本院应予维持。综上，林美珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,800元，由林美珍负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年五月二十六日书记员  黄 白附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……