上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10802号原告：陈治军,男，1984年5月7日生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：陈君，上海君澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛炜，上海君澜律师事务所律师。被告：瞿志豪，男，1981年5月31日生，汉族，住上海市浦东新区。原告陈治军与被告瞿志豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告陈治军的委托诉讼代理人陈君、被告瞿志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈治军向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《租赁合同》于2019年10月15日解除；2、判令被告退还原告2019年10月15日至2019年12月4日租金人民币(以下币种同)58,333元；3、判令被告退还保证金35,000元。事实和理由：2019年8月18日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定由被告将位于上海市浦东新区栏学路328弄欧泊圣堡107号面积274平方米的房屋租赁给原告用于民宿，租赁期限自2019年9月5日起至2022年9月4日止，前两年月租金35,000元。同时在租赁合同中明确约定双方的权利义务及违约责任等内容。但在原告仅营业一个月时，2019年10月15日上海市公安局浦东分局黄楼派出所便向原告发送《禁止擅自无证经营住宿业告知书》，并对原告使用该租赁房屋开设的民宿进行了关停。原告认为，被告之前就将系争房屋出租给他人用于经营民宿，房屋因此受到查处，上一租户也被拘留，被告明知系争房屋不能用于商业经营使用，不能达到原告开设民宿的合同目的，仍然将房屋出租给原告并收取租金的行为严重违约并损害原告的合法权益。原告多次找被告协商解除合同并退回租金事宜无果，故诉至法院，要求判如所请。被告瞿志豪辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的租赁合同约定原告租赁房屋用于自住或者民宿，开办民宿需要原告自行了解并办理相关手续。上一家租户的确开办民宿，但其办理手续与否与原告并不直接相关。2019年10月16日，原告找到被告称派出所通知原告进博会之前不能做民宿，并提出减免一个月租金，被告予以拒绝。被告也至派出所了解情况，进博会前不让做民宿。2019年11月18日，原告又称计划扩大民宿规模，让被告以免租的形式入股，原告并未同意。2019年12月4日，原告提出降低租金，原告也未同意。被告同意解除合同，但系原告未按约支付租金导致合同解除。原告主张的解除时间不认可，原告于2019年12月11日通知被告要求返还房屋，被告于当天收回房屋，故租赁合同于该日解除。由于原告一直正常经营民宿，也实际使用房屋，故不同意退还租金。关于保证金，合同第11条第7款约定由于政策原因导致民宿关停的，原告需支付被告补偿款35,000元，故保证金已经抵扣补偿款，不同意退还。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，上海市浦东新区栏学路XXX弄XXX号全幢房屋权利人登记为顾春辉、被告瞿志豪，建筑面积274.83平方米，建筑类型花园住宅，用途居住，总层数2层。2019年8月8日，原、被告通过微信沟通租赁事宜。原告问：“房子还在使用嘛？什么时候空出呢。”被告答：“9月1日我房子收回来，就可以交还了，现在原来的租客还在经营中。你是自己做民宿吗？”原告答：“对的，可以签多久呢！”被告答：“签多久随便你的，我是房东，无所谓。”并分享“携程酒店——上海云栖别墅预订”链接，地址为栏学路XXX弄XXX号。2019年8月18日，原告(承租方，乙方)与被告(出租方，甲方)签订《租赁合同》，其中约定由甲方将位于上海市浦东新区栏学路328弄欧泊圣堡107号房屋租赁给乙方，房屋建筑面积约274平方米；甲方允许乙方将所租赁房屋用作民宿或者居住用途；租赁期自2019年9月2日至2022年9月4日止，其中2019年9月2日至2019年9月4日共计3天为免租期，2019年9月5日至2022年9月4日为正式租赁期；前两年月租金35,000元，第三年的月租金在前一年的基础上递增5%；保证金为35,000元，乙方同意于2019年9月2日前一次性支付给甲方；甲方收取的保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系解除后，确认乙方点清，交还房屋及设施，并付清所有应付费用后7日内无息返还乙方，如乙方还有账单未支付，甲方可留存5,000元，待账单全部结清后将余款一次性无息返还给乙方。合同第十一条第7款约定，由于政策因素，造成栏学路328弄欧泊圣堡小区内的所有民宿关停并且不能运营的，双方本着互相谅解的态度，甲方允许乙方由于此因素而退房并且不追究乙方30万元违约金，乙方一次性支付给甲方35,000元作为补偿。上述政策因素仅限于公安机关上门关停本小区内所有民宿，只要本小区内有1家及以上的民宿还在运营，乙方不得退房，乙方退房属于乙方违约。2019年9月2日，原告支付2019年9月5日至2019年12月4日租金105,000元及保证金35,000元，合计14万元。后上海市公安局浦东分局黄楼派出所张贴《禁止擅自无证经营住宿业告知书》，告知民宿业主：禁止在未取得公安机关相关许可的情况下擅自开设旅馆供游客住宿，否则将根据相关法律法规对上述违法行为的个人及违法场所进行处罚。2019年10月15日，原、被告微信联系。原告问：“瞿哥，您下午什么时间方便，我来找一下你，别墅这边警察通让今天开始停业。瞿哥，等我派出所出来给您电话。”被告答：“好的。”被告问：“有没有说什么原因。”原告答：“有，见面给您再详细说。”2019年10月24日，原告微信问：“瞿哥，您那边回话了嘛。昨晚咱们小区，派出所警察又在检查。”被告答：“我昨天去派出所具体了解过了。这次是进博会的原因，到10号。”2019年11月14日，原告微信问：“瞿哥，您那边派出所有消息了没？”被告答：“10号以后没说不让做就没事咯。他们就是完成公务。之前其实也都在做。”原告问：“我这两天抽时间去了解一下情况，您什么时候方便我去拜访一下您。”被告答“下周我基本都有时间。”2019年11月22日，原告微信问：“瞿哥，您好，您那边打问到有消息了嘛。”被告：“还没有，回头我在问问。”次日，被告微信回复：“小陈，那边问过了，说最近挺松的，没什么事情。”原告答：“收到，瞿哥让您费心了。”2019年1月28日，被告微信催讨租金，原告认为停业期间应补偿。期间，双方多次协商未果。被告称签订合同之前，已明确告知原告房子去年年底被查过，小区里其他房屋也被查过，原租客没有支付下一年度租金而违约。原告则称，被告并未告知。2019年12月8日，原告微信联系被告，称已经向法院提起诉讼。2019年12月11日，原告微信表示合同已经终止，房间已经空置，要求被告尽快联系交接。双方约好当日下午办理房屋交接。2019年12月30日，本院组织双方进行诉前调解，因差距较大，致调解不成。本院认为，原、被告就系争房屋签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。原告承租系争房屋用于经营民宿，然系争房屋的性质为住宅，客观上不具备经营民宿的条件，原告在签订合同后虽经营过一段期间，终因不具备合法的许可经营证照而被公安机关查处，系争房屋用于经营民宿的合同目的无法实现，故原告要求解除合同，本院予以准许。关于合同解除时间，原告并未提供证据证明其于2019年10月15日通知被告要求解除合同，故原告要求确认租赁合同于该日解除，缺乏依据，本院不予支持。鉴于系争房屋已于2019年12月11日收回，被告主张该日为合同解除日，本院予以确认。原告作为承租人，其承租房屋用于经营民宿，负有办理相关证照的义务。对于系争房屋是否具备办理经营所需证照的条件，在签订租赁合同前，原告应自行预先咨询或者了解，否则，因其怠于了解办理证照所需条件而产生的不利后果或者经营不能之风险，应由原告承担。被告作为出租人，其知晓原告租赁房屋用于经营民宿，租赁合同中也明确约定租赁用途包括开办民宿，即被告也认为系争房屋可以开办民宿，并将系争房屋作为适合开办民宿的租赁物出租给原告，则原告对于被告的上述行为产生了合理的信赖及期待，现原告的信赖及期待落空，被告亦应负有一定的过错，应承担相应的责任，但该责任相对原告怠于了解办理证照所需条件而产生的责任，应属次要责任而非主要责任。综合上述分析，导致租赁合同未能继续履行的责任，原告应承担主要的过错责任，被告承担次要的过错责任。合同解除后，被告应退还保证金。被告主张保证金已用于抵扣原告应支付的补偿款35,000元，依据不足，本院不予支持。考虑到原告尚有水电煤等费用未结清，为了保护双方的合法权益，本院根据双方租赁合同的约定被告处留存保证金5,000元，待水电煤等费用结清后再行处理，其余保证金3万元予以退还。关于原告主张的2019年10月15日至2019年12月4日已付租金，因该期间的房屋实际由原告占有使用，原告应当负担此期间的房屋租金。但由于存在民宿经营违法被公安机关查处的事实，原告未能完全正常使用房屋，且双方对此均有过错，故本院对此期间原告应负担的租金金额予以酌定，扣除应付租金后，被告应当退还18,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、原告陈治军与被告瞿志豪签订的《租赁合同》于2019年12月11日解除；二、被告瞿志豪于本判决生效之日起十日内退还原告陈治军2019年10月15日至2019年12月4日租金18,000元；三、被告瞿志豪于本判决生效之日起十日内退还原告陈治军保证金3万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,133元，减半收取计1,066.50元，由原告陈治军负担566.50元，被告瞿志豪负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇二〇年五月十四日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。