南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终17号 上诉人（原审被告）：潘广洋，男，1991年3月5日出生，壮族，住广西壮族自治区钦州市钦北区。 委托诉讼代理人：黄啟高，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周锡立，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市明秀西路100号。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 上诉人潘广洋因与被上诉人广西财经学院（以下简称财经学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初88号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人潘广洋及其委托诉讼代理人黄啟高、被上诉人财经学院的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘广洋上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初88号民事判决；2．判决财经学院向潘广洋返还押金10000元，赔偿潘广洋经济损失100000元；3．一、二审诉讼费用由财经学院负担。 事实与理由：一、涉案商铺未取得建设工程规划许可证，也没有取得房产证，财经学院与潘广洋订立的租赁合同无效。双方签订了书面的租赁合同，一审法院认定双方是不定期租赁合同关系认定错误。二、财经学院解除合同之前没有在合理期限内进行通知，其擅自于2017年4月11日对潘广洋经营的商铺停水停电，导致潘广洋无法经营，潘广洋不应支付违约金。财经学院明知涉案商铺没有取得建设工程规划许可证而出租，以及停水停电造成潘广洋的经济损失，潘广洋不应支付租金、违约金和水电费，故不存在抵扣押金的情形，财经学院应当承担赔偿责任，向潘广洋返还押金10000元，并赔偿经济损失100000元。 财经学院辩称，一、涉案的南宁市西乡塘区xx路xx号商铺，位于xx楼一楼，该栋楼的建设项目名称为“干训楼”。原南宁市规划局于1994年11月14日批准建设，该楼于1995年2月27日取得（94）522号建设工程规划许可证。财经学院将一楼用于出租，二楼、三楼用于学生宿舍。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案商铺经过主管部门批准建设并取得建设工程规划许可证，财经学院与蒋再荣订立的房屋租赁合同是合法有效的。二、双方房屋租赁合同期限届满后，双方存在不定期租赁合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院已多次通知潘广洋解除合同，并要求收回涉案商铺，最终也通过提起诉讼的方式进行主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定。三、一审法院对潘广洋在租赁期间应支付的租金及违约金的计算方式及判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 财经学院向一审法院起诉请求：1．潘广洋向财经学院支付2016年12月1日至2017年1月2日拖欠的租金3520元；2．潘广洋向财经学院支付2017年1月3日至2018年3月23日未依约腾空、搬出铺面的违约金103253元（违约金按每月7040元计算）；3．潘广洋向财经学院支付2016年12月1日至2017年6月30日拖欠的水电费2940元；4．本案诉讼费由潘广洋承担。 一审法院认定事实：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与潘广洋（承租方，乙方）签订两份《租赁合同》，约定：1．甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方；2．租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3．每间铺面月租金为1760元；4．先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5．水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6．在合同签订时，每间铺面乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7．乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8．承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，乙方应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给潘广洋使用，潘广洋用于经营发廊，按时向财经学院交纳租金。 《租赁合同》约定的租赁期限于2016年6月30日届满后，双方没有签订新的租赁合同，潘广洋继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。潘广洋将租金交至2016年11月30日。 2017年1月3日，财经学院后勤处的老师到涉案铺面向潘广洋发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：潘广洋与财经学院于2013年7月1日签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与潘广洋继续签订该铺面的租赁合同，请潘广洋于2017年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。 2017年3月23日，财经学院后勤处的老师到涉案铺再次向潘广洋发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》，要求潘广洋前结清租金、水电等费用，把铺面交还财经学院。2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告，载明：经学校研究决定，对我校合同到期的铺面不再续签，请相关租户于2017年3月31日前办理退租手续并完成退场。 2018年3月6日一审庭审后，潘广洋于2018年3月23日腾空铺面搬离，并与财经学院办理了铺面移交手续。 另查明：涉案房屋的所有权人为财经学院。涉案铺面2016年12月1日至2017年6月30日拖欠的水电费为2940元。 再查明：涉案铺面2013年6月之前由财经学院分别出租给叶森、付峻，叶森、付峻分别向财经学院交纳了押金5000元，租期届满后叶森、付峻将铺面承租权转让给潘广洋，并将财经学院出具的铺面押金收据原件交给潘广洋，潘广洋向叶森、付峻分别支付了铺面押金5000元。财经学院未将叶森、付峻交纳的押金退还叶森、付峻。2013年8月9日财经学院与潘广洋签订《租赁合同》时，财经学院的经办人秦国昌在潘广洋持有的铺面押金收据原件上签名并写下签订合同当天的日期，未另行向潘广洋收取押金。 一审法院认为，财经学院与潘广洋于2013年8月9日签订的两份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《租赁合同》约定的租赁期限于2016年6月30日届满后，双方没有签订新的租赁合同，潘广洋继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从租赁期届满日次日起，双方为不定期租赁合同关系，双方签订的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原合同约定的租金标准、违约责任等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。 合同法第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院于2017年1月3日向潘广洋发出通知，告知租赁合同已到期，财经学院决定不再与潘广洋继续签订涉案铺面的租赁合同，并要求潘广洋于2017年1月15日与财经学院结清租金、水电等费用，交还铺面。作为出租人的财经学院已在合理期限之前书面通知潘广洋解除合同，其解除与潘广洋的不定期租赁合同合法有效，双方的不定期租赁合同关系于2017年1月15日解除。 关于租金的问题。租赁合同于2017年1月15日解除，潘广洋已将租金支付至2016年11月30日。财经学院要求潘广洋支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金3520元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于违约金的问题。根据《租赁合同》约定，潘广洋应在承租期满后七日内无条件清空交还铺面；承租期满，潘广洋不按约定的时间清空交还铺面，应向财经学院支付违约金，违约金根据潘广洋占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算。潘广洋与财经学院的租赁合同关系于2017年1月15日解除后，潘广洋应于七日内（即2017年1月22日前）将铺面清空交还，潘广洋未按时清空交还铺面，其行为已构成违约，应按合同约定承担支付两倍租金的违约责任。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。潘广洋明确表示，如其应承担违约责任，合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求法院予以调整。一审法院认为，《租赁合同》对合同履行中出现违约情况应如何承担法律责任进行了约定，该约定不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，法院应当尊重当事人之间的约定，支持约定的优先适用，对违约金不予调整。财经学院诉请潘广洋按合同约定的租金标准的两倍即每月7040元支付逾期返还铺面期间的违约金，自2017年1月3日起计算至潘广洋实际搬出铺面之日2018年3月23日，共计103253元。一审法院认为潘广洋应支付逾期返还铺面违约金的期间是自2017年1月22日起至2018年3月23日。关于财经学院诉请的违约金，一审法院支持自2017年1月22日起至2018年3月23日潘广洋按每月7040元向财经学院支付违约金，超出此期间的违约金不予支持，即潘广洋应支付的违约金为98560元（计算方式：7040元×14个月）。 关于水电费的问题。潘广洋称其通过银行转账于2016年12月28日交纳了水电费584元，2017年1月13日交纳了水电费585元。财经学院认可潘广洋支付了上诉两笔款项，但称其诉请的拖欠的水电费是2017年9月30日进行统计的，已扣除上诉两笔款项，潘广洋尚拖欠2016年12月1日至2017年6月30日的水电费2940元。财经学院所称有事实依据，一审法院予以采信。财经学院要求潘广洋支付2016年12月1日至2017年6月30日拖欠的水电费2940元，有事实和法律依据，予以支持。 关于潘广洋主张用所交押金10000元抵扣所欠费用的问题。财经学院对潘广洋分别向叶森、付峻支付铺面押金5000元是知晓的，财经学院未向叶森、付峻退还押金也未按合同约定向潘广洋另行收取押金，经办人在潘广洋所持押金收据上签名并写下签订合同时的日期，应视为对潘广洋交纳11-5号、11-6号铺面押金方式的认可。潘广洋主张用所交押金10000元抵扣所欠费用，一审法院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审判决：一、潘广洋向财经学院支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金3520元（该款用潘广洋所交押金抵扣，已支付完毕）；二、潘广洋向财经学院支付违约金98560元（该款用潘广洋所交押金抵扣，已支付3540元）；三、潘广洋向财经学院支付水电费2940元（该款用潘广洋所交押金抵扣，已支付完毕）；四、驳回财经学院的其他诉讼请求。案件受理费1546元，减半收取计773元，由财经学院负担126元，潘广洋负担647元。 本院二审期间，潘广洋向本院提交陈文环、潘广洋承租商铺的《经营场所使用证明》各一份，拟证明涉案商铺没有取得房产证。财经学院对该两份证据的真实性无异议，但认为陈文环的《经营场所使用证明》与本案无关，潘广洋经营的商铺是于1994年11月11日经过原南宁市规划管理局批准建设的。本院认为，陈文环所经营商铺的《经营场所使用证明》与本案没有关联性，一审法院没有认定涉案商铺已取得房产证，财经学院也没有提交涉案商铺的房产证，对本案涉案商铺没有取得房产证的事实，本院予以确认。涉案租赁合同是否有效，本院将在说理部分进行阐述。 财经学院对一审法院认定的事实无异议。潘广洋对一审法院认定的事实提出以下异议：1．对一审法院认定“2017年1月3日，财经学院向潘广洋发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》以及“2017年3月23日，财经学院再次向潘广洋发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》”有异议，潘广洋没有收到以上通知。2．对一审法院认定“2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告”有异议，潘广洋对登报公告送达的方式不予认可。3．对一审法院认定“潘广洋于2018年3月23日腾空铺面办理，并与财经学院办理了铺面移交手续”有异议，财经学院实际于2017年4月1日开始对涉案商铺停电，并对涉案商铺大门焊接锁死，潘广洋于当日已搬离涉案商铺。4．对一审法院认定“涉案铺面位于XX楼X楼，该XX楼有建设工程规划许可证”有异议，涉案商铺并非位于干训楼，没有取得建设工程规划许可证。针对潘广洋提出的异议，本院认为，1．财经学院发出通知，表明不再续签合同，要求承租人于2017年1月15日前结清租金、水电费等相关费用并交还商铺，且在《南国早报》刊登收回商铺的声明，再结合潘广洋于2017年1月13日向财经学院交纳水电费585元的事实，潘广洋对财经学院要求收回铺面事宜应当是知晓的。2．潘广洋在一审庭审和上诉状中均陈述财经学院于2017年4月11日对涉案商铺停水停电，对其提出的财经学院于2017年4月1日对涉案商铺停水停电和锁死涉案商铺的异议，本院不予采纳，一审法院认定双方于2018年3月23日交接商铺的事实，有双方签订的《铺面移交书》证据证明，潘广洋也在一审庭审中确认其在交接之前未搬出商铺中的物品，本院对一审认定的该项事实予以确认。3．财经学院一审提交的广西财专总评规划图、建设工程规划许可证两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了建设工程规划许可证。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明：2018年3月27日，潘广洋与财经学院签订《铺面移交书》，双方确认潘广洋于当日将涉案商铺钥匙交回财经学院、商铺已腾空以及租金已交至2016年11月，以后产生的租金和水电费另行结算的事实。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案涉案租赁合同是否合法有效？二、一审判决潘广洋向财经学院支付租金、违约金和水电费是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点，财经学院一审提交的广西财专总评规划图、建设工程规划许可证两份证据，证明涉案商铺已经取得了建设工程规划许可证，财经学院与潘广洋于2013年8月9日签订的两份《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效。 关于第二个争议焦点，双方租赁合同于2016年6月30日到期后，潘广洋继续按原租赁合同约定的租金标准向财经学院支付租金，财经学院也没有提出异议，双方实际形成不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院通过发出收回商铺的通知和在报纸上刊登关于收回商铺的声明，已尽到了通知义务。一审法院认定双方不定期租赁合同关系于2017年1月15日解除，认定正确。潘广洋的租金只支付至2016年11月30日，财经学院要求潘广洋支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金3520元，有事实和法律依据，一审判决予以支持，认定正确，本院予以维持。关于违约金问题，双方《租赁合同》约定，乙方（潘广洋）在承租期满后7日内必须无条件清空所租铺面，并移交甲方（财经学院），承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，应当向甲方支付违约金，违约金按合同约定的月租金标准和天数双倍计算。潘广洋与财经学院的租赁合同关系于2017年1月15日解除后，潘广洋应当在七日内将商铺清空并交还财经学院，但潘广洋未按时清空和交还商铺，构成违约。潘广洋一审主张双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调低。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，因承租人逾期交还商铺的违约行为所导致的出租人的损失，应是逾期支付房屋占有使用费造成的利息损失。双方在合同中约定的“双倍租金”的违约金标准已远远超出实际损失的30%。考虑到潘广洋实际占有使用涉案商铺至2018年3月23日，在此期间应当向财经学院支付相应的房屋占有使用费，而财经学院主张的违约金中实际也包括了房屋占有使用费，故本院酌情将违约金的计算方式适当调整为：2017年1月22日起至2018年3月23日止的房屋占有使用费49280元，再加上2017年1月22日起至2018年3月23日止房屋占有使用费的利息，利息以49280元为基数，按年利率24%，从2017年1月22日起计算至2018年3月23日（425天），即49280元﹢49280元×24%/年÷360天×425天＝63243元。一审法院对违约金的判决过高，本院予以调整。一审法院判决潘广洋需支付水电费2940元，有财经学院提交的水电结算表为证，本院予以维持。本案押金10000元用于抵扣潘广洋欠付的租金和部分违约金之后，潘广洋尚需支付违约金56763元（63243元﹢3520元－10000元）。潘广洋上诉主张其不应向财经学院支付租金、违约金和水电费，因而不应将押金10000元用于抵扣上述费用，本院对潘广洋的该项主张，不予支持。 潘广洋在一审中没有提出要求财经学院赔偿经济损失100000元的反诉请求，且财经学院不同意在二审一并审理，故本院不在本案中对潘广洋请求财经学院赔偿经济损失100000元的诉讼请求进行审查。 综上，潘广洋的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但对违约金处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初88号民事判决； 二、潘广洋向广西财经学院支付违约金56763元； 三、潘广洋向广西财经学院支付水电费2940元； 四、驳回广西财经学院的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1546元，减半收取773元（广西财经学院已预交），由广西财经学院负担317元，潘广洋负担416元；二审案件受理费2400元（潘广洋已预交），由广西财经学院负担1056元，潘广洋负担1344元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  贝黄欢 二〇二〇年五月二十日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳