广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初232号 原告（反诉被告）：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白文情，男，1987年10月9日出生，汉族，住贺州市平桂区。 被告（反诉原告）：杨小莲，女，1998年11月5日出生，汉族，住贺州市平桂区。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师，代理上述二被告。 委托诉讼代理人：何茵婷，广西宏民律师事务所实习律师，代理上述二被告。 原告（反诉被告）贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“贺州彰泰城”）与被告（反诉原告）白文情、杨小莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺州彰泰城的委托诉讼代理人黄世军，被告白文情、杨小莲的委托诉讼代理人于松坚、何茵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州彰泰城向本院提出诉讼请求：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》；2、二被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、二被告向原告支付违约金148859.70元，违约金从已付购房款中扣除。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》；2、二被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、二被告向原告支付违约金148859.70元，违约金从已付购房款中扣除；4、二被告向原告支付律师费13000元。事实和理由：2019年4月10日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县块钟山彰泰城2幢1单元3层3-03号房作价496199元出售给买受人，买受人在合同签订时支付房屋总价款的20%即106199元，剩余购房款390000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。该合同附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。合同签订后，原告按照约定为二被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，二被告未按照约定支付剩余购房款，原告向二被告发催告函催收未果，遂提起本案诉讼。 被告白文情、杨小莲辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，二被告不存在恶意违约的情形，二被告未能按期付款的原因是银行未发放贷款，购房时原告未提示二被告了解购房政策，未告知二被告银行不发放贷款应承担的违约责任，但即使二被告存在违约，违约金也应按3%计付。因房价上涨，原告将本案房屋再次出售不会发生损失，补充协议约定违约金为30%过分高于原告的实际损失，不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告白文情、杨小莲向本院提出反诉请求：1、原告贺州彰泰城向被告白文情、杨小莲返还购房款106199元及利息（以106199元为基数，从2019年4月20日起至实际归还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、原告贺州彰泰城向被告白文情、杨小莲返还住房维修基金8105.30元。二被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，因银行政策原因不发放贷款致使二被告未能按期付款，过错不在二被告，二被告不存在违约的情形，原告应当返还已付的购房款及所产生的利息。同时，二被告还缴纳了住房维修基金8150.30元，亦应一并返还。 原告贺州彰泰城辩称，因二被告未能按期支付剩余购房款，应当按照《商品房买卖合同》补充协议十一的约定以合同总价款的30%支付违约金，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且补充协议十一最后的买受人特别声明“合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受”。银行贷款只是支付购房款的一种方式，二被告还可以通过其他方式在合同约定期限内支付剩余购房款，因此，请求法院驳回二被告的反诉请求。 本院经审理查明认定事实如下：2019年4月10日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县块钟山彰泰城2幢1单元3层3-03号房作价496199元出售给买受人，买受人在合同签订时支付房屋总价款的20%即106199元，剩余购房款390000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。该合同附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。合同签订后，原告按照约定为二被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，二被告向原告支付了首付款106199元，向钟山县住房和城乡建设局缴纳了住房维修基金8105.30元。 另查明，被告白文情的个人征信审核未过致未能办理银行贷款。 本院认为，原告与二被告均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，二被告应协助原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。被告白文情自认因个人征信审核未过以致未能办理银行贷款，因此，银行未放贷是因其个人原因所致，二被告未能在合同约定期限内支付剩余购房款，应当承担违约责任。原告与二被告签订的《商品房买卖合同》第八条和第二十八条第二款分别约定，“逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金”，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。原告按照附件十一补充协议的约定计算30%的违约金，该补充协议将主合同约定的违约金从3%调整为30%，加重了买受人的责任，且未提供充分证据证实已经尽到告知说明义务；违约金应以实际损失为基础，原告未提供充分的证据证实其因合同解除遭受到的损失，其主张按30%计算违约金过分高于造成的损失，因此，本院认为，违约金应按主合同约定的3%计算，二被告应向原告支付违约金14885.97元（496199元×3%）。关于律师费，原告提供的委托代理合同对于律师费的收费标准未明确约定，且原告主张的违约金明显超过必要限度，本院酌情支持律师费2000元。二被告已向原告支付了购房款106199元，该违约金和律师费可从已付购房款中抵扣，因此，原告应向二被告返还购房款89313.03元（106199元-14885.97元-2000元）。关于购房款利息，在《商品房买卖合同》解除前，原告是依据合同约定持有该购房款的，不应计付利息，对该主张本院不予支持。关于住房维修基金，二被告存入钟山县住房和城乡建设局账户，原告未持有该款项，二被告可在合同解除后自行到钟山县住房和城乡建设局办理退款事宜。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。反诉原告的反诉请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、第十六条规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告白文情、杨小莲签订的《商品房买卖合同》，被告白文情、杨小莲于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告白文情、杨小莲退还购房款89313.03元； 三、驳回被告白文情、杨小莲的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1769元（已减半收取,原告已预交），反诉案件受理费1293元（已减半收取，二被告已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担2785元，被告白文情、杨小莲负担277元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  黄蕾 二〇二〇年五月二十六日 书记员  李浩 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。