浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初10960号原告（反诉被告）：郑巨锦，男，1968年1月26日出生，汉族，住乐清市。委托代理人：叶益林、郑程，浙江瓯泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑巨林，男，1963年9月12日出生，汉族，住乐清市。委托代理人：陈鹏，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。第三人：郑祥道，男，1965年6月26日出生，汉族，住乐清市。原告郑巨锦诉被告郑巨林确认合同无效纠纷一案，于2019年12月2日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。后经被告郑巨林申请，本院依法追加郑祥道为本案第三人。2019年12月16日，被告向本院提起反诉，本院依法予以受理。因案情复杂，本案于2019年12月23日依法转为普通程序组成合议庭进行审理，并于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告郑巨锦及其委托诉讼代理人叶益林、郑程、被告郑巨林及其委托诉讼代理人陈鹏、第三人郑祥道到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑巨锦起诉称：2006年2月份，原告从同村村民郑祥道处购得两间位于的宅基地。2013年3月19日，原告以郑祥道的名义办理了上述两间宅基地的建设工程规划许可证等相关证件，准备在涉案宅基地上建设新房。2013年4月16日，原告同被告签订了联建协议书，约定在原告所有的两间宅基地及被告所有的一间宅基地上联合建房。联建协议书签订后，双方并未到相关部门办理联合建房审批手续，直接进行联合建房。2019年，被告在未经原告同意的情况下，擅自在该房产的三层、六层楼房设置防盗门、监控等设施。综上，原告认为，虽然原、被告签订了联建协议书，但该协议书的内容与政府许可建设的内容不符，根据我国土地管理法的规定，农村村民建设住宅的，需经人民政府审批，并需严格按照审批内容进行建设。故此，该联建协议书因违反法律禁止性规定，应当依法被认定无效。另外，被告侵占房屋的行为严重侵犯了原告的合法权益。现原告请求：1、判令原、被告于2013年4月16日签订的《联建协议书》无效；2、判令被告立即拆除其在双方联合建设的位于房产中设置的侵占设施（包括防盗门、监控等），恢复房产原状；3、本案的诉讼费用由被告承担。原告（反诉被告）郑巨锦为证明自己的主张提供了如下证据，经被告（反诉原告）、第三人郑祥道质证及本院认证如下：证据1、身份证及人口信息，以证明原、被告的诉讼主体资格。被告郑巨林、第三人郑祥道对该证据均无异议。本院认为，该证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。证据2、《买卖宅基契约》、关于补办村民违法建房用地的批复【象政土（98）63号】、票据，证明原告于2006年2月份向第三人郑祥道购买两间宅基地的事实，批复中清楚地载明第三人是以“户”的单位申请宅基地。被告郑巨林对该些证据三性无异议，但认为该些证据同时证明了被告正是知晓了原告作为权利人，所以才与原告订立了《联建协议书》。第三人郑祥道对该些证据无异议。本院认为，该证据可以证明原告向第三人郑祥道购买上述地块的事实，本院予以采信。证据3、建设工程规划许可证（建字第浙规证2013-0382A0293号），以证明原告于2013年3月19日以第三人郑祥道的名义办理了建设工程规划许可证的事实。被告郑巨林对该证据无异议，但认为该证据同时证明涉案房屋已经过行政主管部门审批，完全符合规划要求，原、被告的联建行为是合法行为，而原告借用第三人的名义用以审批，其对涉案房屋后续不能登记存在重大过错。第三人郑祥道对该证据无异议。本院认为，该证据可以证明原告的待证事实，本院予以采信。证据4、《联建协议书》，以证明原、被告于2013年4月16日签订联合建房协议，该协议书内容擅自变更了，违反法律禁止性规定。被告郑巨林对该证据的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，该协议书仅仅涉及联建方式、出资份额方面约定，内容系双方真实意思表示，并不存在违反法律禁止性规定，故合法有效；另据被告了解，本案矛盾在于第三人郑祥道不肯配合原告办理过户手续并要求原告支付相应费用，而原告希望被告能配合其支付相关费用；被告认为该费用与被告无关。第三人郑祥道对该证据无异议。本院认为，该证据可以反映原、被告曾签订联建协议这一事实，本院予以确认。证据5、照片，以证明被告擅自在涉案不动产的三层、六层设置防盗门、监控等设施，侵占楼层的事实。被告对该证据真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议。本案被告对涉案房屋享有份额，也有相应合法的使用权，设置防盗门不构成侵占；相反原告无正当理由拒不与被告协商确定涉案房屋楼层分割，导致房屋空置长达六年，至今未能正常使用，给被告造成极大经济损失。第三人郑祥道对该证据无异议。本院认为，该证据结合各方当事人庭审陈述可以反映被告在涉案房屋的三、六层设置防盗门、监控这一事实，本院予以确认。证据6、涉案房屋联建前照片，以证明涉案宅基在联建房屋建造之前的状况。被告对该证据真实性、合法性无异议，证明对象无异议，但认为联合建房时双方房屋中间的小路已纳入规划许可范围，不存在违规。第三人郑祥道对该证据无异议。本院认为，该证据结合各方当事人庭审陈述可反映涉案房屋联建前的状况，本院予以确认。被告（反诉原告）郑巨林辩称：原、被告之间订立的《联建协议书》合法有效。首先，原、被告是基于双方已有的宅基地使用权，经充分协商订立了涉案联建协议书。该协议系双方当事人的真实意思表示，不存在合同法规定的合同无效的情形。其次，原告于2013年3月19日以第三人郑祥道的名义办理了建设工程规划许可证；被告于2013年3月8日以本人的名义办理了建设工程规划许可证。之后双方才于2013年4月16日签订《联建协议书》。因此，双方是先办理了各自相应的审批手续再签订《联建协议书》。再次，双方各自办理的建设规划许可证完全符合相关法律规定，建设规划许可证内的建筑物完全合法，并未违反任何效力性规定。最后，协议订立后的建房行为是否存在违法，属于行政机关管辖的范畴。即便在建房过程中存在违规的建设行为，也应由建设行政部门进行制约，对涉案协议的效力并不发生影响。综上所述，原告以涉案房屋未经审批、建房过程中存在违章来主张《联建协议书》无效的要求不能成立，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称：我只是卖给原告两间宅基地，并没有允许原告以我的名义办理建设工程规划许可证。被告（反诉原告）郑巨林反诉称：2013年4月16日，原、被告因联合建房需要在村民调解委员会的协调下达成联建协议书一份，约定：原告作为甲方有一建设用地宽8米87公分，被告作为乙方有一建设用地宽3米80公分用于联合建设；从联合建房的二楼开始，原告占二份，被告占一份，共三份核算使用进行出资建设，投资金额与建设完毕的总面积按三份分红；双方合作建设过程中或建设完毕后，双方都有权自主销售，任何一方不得以任何理由予以干涉。2013年5月份，原、被告按约进行联合建房。直至2014年1月份，双方联合建房结顶完工。后因第三人郑祥道与原告之间的纠纷矛盾，导致原、被告未能就联合建房进行使用。同时，原告亦长期拒绝与被告确定其对联合建房相应楼层的使用权，导致被告长达近6年未能如愿使用该房产。综上所述，原告未按照协议约定履行相应义务并拒绝被告对其应享有的联合建房三分之一的份额进行使用，其行为已构成违约。现被告提出反诉，请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告于2013年4月16日签订的《联建协议书》真实、合法、有效；2、依法确认反诉原告对联合建设房产具有三分之一的房产使用权（具体为第三层和第六层）；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。被告（反诉原告）郑巨林为证明自己的主张提供了如下证据，经原告（反诉被告）、第三人郑祥道质证及本院认证如下：建设工程规划许可证（建字第浙规证2013-0382A0226号），以证明被告名下的宅基地已经行政部门审批，之后的建设行为合法。原告郑巨锦对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，不能证明待证事实。第三人对该证据的三性均无异议。本院认为，该证据能证明被告建房时已办理建设工程规划许可证，本院予以确认。原告（反诉被告）郑巨锦反诉答辩称：1、涉案《联建协议书》因违反法律禁止性规定而无效。原、被告在签订联合建房协议之前各自办理了房屋建设的相关审批手续，未办理联合建房审批手续，《联建协议书》内容改变了人民政府的具体行政行为，双方按照协议进行建造，与政府审批的内容不符。2、基于《联建协议书》无效的情况下，被告要求确认对联建房产具有三分之一的房产使用权（具体为第三层和第六层）的反诉请求依法不能成立。退一步讲，即使协议有效，被告所有的三分之一房产使用权也仅仅是抽象的份额，具体是哪三分之一房产还需进行摸文分配，其无权擅自占据联建房屋的第三层和第六层，占据楼层的行为已构成违约。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，依法予以驳回。第三人郑祥道陈述称：对他们的《联建协议书》我不清楚，被告对联建房产具有三分之一的房屋使用权，具体为第三层与第六层。第三人郑祥道向本院提供了三份录音资料，以证明原告所建的房屋是第三人的，当时双方约定建设房屋要以原告本人的名义进行审批而不是以第三人郑祥道的名义进行审批。原告郑巨锦认为该录音即便真实也是案外人的说法，与本案无关。被告郑巨林认为第三人与原告的纠纷被告没有参与，并不清楚，所以对证据的真实性不予质证。本院认为，该三份视听资料并非本案原、被告所述，真实性无法核实，依法不予认定。根据上述举证、质证和本院的认证意见及各方当事人在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：原告郑巨锦与被告郑巨林及第三人郑祥道均系乐清市村民。2006年2月份，第三人郑祥道与原告郑巨锦签订一份《买卖宅基契约》，约定郑祥道将已批准的座落于村东路口面积为九十平方米的宅基二间连同基前道坦以人民币248000元的价格卖给本村村民郑巨锦。2006年2月13日，第三人郑祥道出具领款收据交原告郑巨锦收执，收据载明收二间地基款现金人民币248000元。2013年3月8日，被告郑巨林以自己的名义办理了建设工程规划许可证（建字第浙规证2013-0382Ａ0226号）；2013年3月19日，原告郑巨锦以第三人郑祥道的名义办理了建设工程规划许可证（建字第浙规证2013-0382Ａ0293号）。2013年4月16日，原告郑巨锦作为甲方、被告郑巨林作为乙方，双方签订了一份《联建协议书》，约定“1、甲方有建设用地一宗宽8米87公分，中对中，乙方有建设用地一宗一楼宽3米80公分，二楼挑出宽4米80公分，中对中，双方自愿联合建设，甲方座落位置东首，乙方座落位置西首。2、联建方式：一楼建设设置经双方协商，楼梯间电梯间按设计图纸为准，设置于甲方，梯间总面积乙方分摊三分之一给甲方，设置于乙方，梯间总面积甲方分摊三分之二给乙方。3、从二楼开始经双方协商，甲方占二份，乙方占一份，共三份核算使用进行出资建设，投资金额与建筑完毕的总面积按三份分红。4、联建房屋样本，施工质量过程，必须由双方共同同意。5、乙方西边建设用地规划有所变更，在建设过程中，土地局或规划相关部门若对乙方建设用地有所疑问所造成的损失都由乙方自负，对甲方无关。6、甲方建设用地的面积，户主过户手续费用由甲方自己承担，对乙方无涉。7、物业管理费用，不论高矮楼层，统一按层数进行分摊付出。8、在甲乙双方合作建设过程中或建设完毕后，双方都有权自主销售任何一方不得以任何理由予以干涉。9、如今后新农村发展改造需要，道路拓宽或其他原因对房屋造成损失的赔偿，拆赔安置分配都以实际享有平方面积进行比例分配。10、本协议自双方签字时生效，任何一方不得以任何条件予以反悔。11、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，村存档一份，具有同等效力”。2013年5月份，原、被告在未办理联建审批手续的情况开始联合建房，直至结顶完工。2019年，被告郑巨林开始在涉案房屋第三、六层安装了防盗门及监控等设施。涉案联建房屋至今尚未取得房屋产权证书。本院认为，原告郑巨锦从第三人郑祥道处购得上述地块后与被告郑巨林签订《联建协议书》约定联合建房，其系原、被告双方真实意思表示，并无违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，至于《联建协议书》签订后双方是否就联建事项向有关行政部门申请办理联建审批手续并不影响联建协议的效力。现原告郑巨锦要求确认原、被告签订的《联建协议书》无效缺乏依据，本院依法不予支持。被告郑巨林要求确认原、被告签订的《联建协议书》真实、合法、有效的诉请于法有据，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，对于未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的建筑，应由国家有关行政机关认定和处理。在本案中，联建房屋是否属违章建筑，尚未经相关行政主管部门认定处理。因此，有关本案双方当事人之间因联建房屋发生争议，有待行政部门处理认定后再解决，本院不宜直接作出处理，故原告要求被告立即拆除其在双方联合建设的位于房产中设置的侵占设施（包括防盗门、监控等），恢复房产原状的诉请以及被告要求依法确认其对联合建设房产具有三分之一的房产使用权（具体为第三层和第六层）的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郑巨锦与被告（反诉原告）郑巨林于2013年4月16日签订的《联建协议书》合法有效。二、驳回原告（反诉被告）郑巨锦的诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）郑巨林的其他反诉诉讼请求。本案本诉受理费80元，由原告（反诉被告）郑巨锦负担；本案反诉受理费40元，由被告（反诉原告）郑巨林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  虞成哲人民陪审员  蔡财福人民陪审员  陈小燕二〇二〇年五月二十五日此件与原本核对无异代书 记员  钱晶晶