宁夏回族自治区高级人民法院   执行裁定书   （2019）宁执监10号   申诉人（被执行人）：宁夏义乌商贸城发展有限公司。   法定代表人：马颖，该公司董事长。   申请执行人：马海科，住宁夏回族自治区银川市。   被执行人：马颖，男，系宁夏义乌商贸城发展有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市。   申诉人宁夏义乌商贸城发展有限公司（以下简称义乌公司）对本院执行的（2012）宁高执字第6号执行案件提出申诉，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。   义乌公司向本院申诉称，请求：对“义乌商贸城”B区进行重新评估。主要事实理由：一、评估机构对“义乌商贸城”的评估价值过低，严重悖离市场价值。义乌公司建设“义乌商贸城”的投入达1亿多元。“义乌商贸城”品牌的溢价部分远大于其基础价值，涉案地块位于吴忠市的商业步行街，地理位置优越，现在的价格已达到每平方米20000元以上。宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司对“义乌商贸城”的价值评估，折合每平方米5196.36元严重悖离市场价值。二、宁夏高院不顾“义乌商贸城”可分层、分户的事实，进行全部查封，该严重违法行为使义乌公司失去了融资的机会。涉案执行标的本息仅为2500万元，而宁夏高院将“义乌商贸城”价值上亿元的财产全部查封，程序严重违法，并对义乌公司于2012年6月22日申请纠正超标的查封不予重视未有结果。评估价是解决能否解封的问题，并不是作为拍卖的依据，宁夏高院以严重低于市场价的评估报告为依据显属不妥。由于超标的查封，导致义乌公司无法以合法产权进行抵押和转让部分产权融资用于归还案涉借款，从而扩大了利息损失。三、拍卖程序不合法，以合法形式掩盖非法目的。“义乌商贸城”于2005年建成后，即开始招商，现案涉房产中980套商铺铺位全部出租经营，宁夏高院对案涉房产进行整体拍卖时并未书面通知各承租人，剥夺了承租户的优先购买权。在拍卖过程中，第一、二次拍卖中，竞买人只围观不出价导致流拍，通过每流拍一次降20%的方式，达到低价侵吞的目的。第三次拍卖中，竞买人有两家具备了形式上的要求，对于拍卖物一次都没有竞价，价值1.7亿元的“义乌商贸城”仅仅拍出7540万元。   本院审查查明，马海科与马颖、义乌公司民间借贷纠纷一案，本院于2011年11月9日作出（2011）宁民初字第4号民事判决，判令：一、马颖于判决生效之日起三十日内，向马海科清偿借款本金1550万元以及自2009年6月19日起至判决生效之日后的第三十日止的利息（利息计算为1550万元×中国人民银行2008年12月23日公布的贷款1-3年利率5.4%的四倍×实际占用时间）；二、马颖于判决生效之日后的三十日内，向马海科清偿已经归还的3450万元的利息合计112.65万元；三、义乌公司对判决第一、二项承担连带责任。案件受理费213875元，由马海科负担64162.5元，由马颖负担149712.5元。马颖不服，向最高人民法院提出上诉被驳回。   判决生效后，马海科向本院申请强制执行，本院于2012年5月15日立案执行，并向义乌公司、马颖发出执行通知书，责令二被执行人自收到执行通知书之日起7日内向申请执行人马海科支付借款本息26456600元，并负担申请执行费93857元。2012年5月22日，本院作出（2012）宁高执裁字第6-2号执行裁定，查封了义乌公司名下“义乌商贸城”B区70套房产、东附楼7套房产及吴国用（2005）0XXX号土地使用权，查封期限均自2012年5月23日至2014年5月23日。以上查封的“义乌商贸城”B区70套房产均设定有抵押权，其中第一至三层及一层60套营业房共计63套房产于2011年11月10日抵押给宁夏黄河农村商业银行股份有限公司（以下简称黄河银行），期限1年，金额2359万元（已逾期未还2000万元）；第四层及一层6套营业房共7套房产于2011年3月9日抵押给宁夏银行股份有限公司广场支行，期限2年，金额300万元（于2013年11月6日还清）。   义乌公司认为超标的查封，申请部分解封。本院于2012年6月28日组织双方当事人进行协商，马海科不同意部分解封，认为应先进行评估，根据评估价格结合义乌公司欠银行贷款情况，综合考虑是否部分解封。当日，马海科向本院申请对查封房产进行评估。本院于2012年7月10日委托宁夏博源卓越华瑞房地产评估咨询有限公司对查封房产进行评估，评估公司于2012年12月10日出具估价报告，确定“义乌商贸城”B区及东附楼共计77套房产的评估总价为97882254元，其中“义乌商贸城”B区70套房产的评估价为89984863元，东附楼7套房产的评估价为7897391元。   黄河银行与义乌公司、宁夏开源投资有限公司、马颖、应银光金融借款合同纠纷案，本院于2013年1月10日作出（2012）宁民商初字第23号民事调解书，载明：一、义乌公司于2013年3月31日前支付黄河银行借款本金23590000元，利息4066394.72元（计算至2013年1月10日），本息合计27656394.72元，2013年1月11日以后至欠款实际付清之日的利息按照合同约定利率标准计付；二、如义乌公司不能按照上述期限偿还黄河银行上述借款本息，黄河银行对本案抵押物在担保范围内享有优先受偿权，所需费用由义乌公司承担；三、宁夏开源投资有限公司、马颖、应银光对上述借款本息承担连带清偿责任；四、案件受理费171760元，减半收取计85880元，由义乌公司负担。   2013年1月16日，义乌公司签收了评估报告。2013年1月25日，在本院组织下，义乌公司与马海科、黄河银行就其申请解除“义乌商贸城”B区第三、四层查封进行协商，协商结果为义乌公司先进行融资谈判，谈判成功后通知本院解封，后融资无果。   2013年2月25日，马海科向本院申请对已评估房产进行拍卖。2013年4月9日，本院立案执行黄河银行与义乌公司、宁夏开源投资有限公司、马颖、应银光金融借款合同纠纷案。因黄河银行抵押物只涉及“义乌商贸城”B区，且上述两案债权总额不超过“义乌商贸城”B区评估价，本院决定只对“义乌商贸城”B区的70套房产进行整体拍卖，对东附楼不予拍卖。   2013年5月23日，本院作出（2012）宁高执裁字第6-4号执行裁定，裁定：拍卖义乌公司所有的位于吴忠市朝阳东街的“义乌商贸城”B区70套房产及相应土地。2013年6月17日，本院作出（2012）宁高执字第6号对外委托拍卖决定书，并分别向宁夏多元产权拍卖行（有限公司）和宁夏裕德丰拍卖行（有限公司）出具拍卖委托书，委托上述两家拍卖行联合对“义乌商贸城”B区房产进行拍卖。2013年7月30日第一次拍卖，拍卖行以整体参考价9000万元发布了联合拍卖公告，因无人报名竞买流拍。拍卖行建议本院将拍卖保留价降低20%再行拍卖，本院确定第二次拍卖保留价在评估价的基础上下调10%，为80986377元。2013年9月5日第二次拍卖，因只有一人报名竞买而流拍。2013年11月8日第三次拍卖，本院在第二次拍卖保留底价的基础上下调7%，确定保留底价为75317331元，拍卖公司以起拍价7540万元进行拍卖，吴忠市众汇商贸有限公司（以下简称众汇公司）和另一人报名竞买，最终由众汇公司以7540万元竞得。2013年11月18日，众汇公司将拍卖款划入本院执行款账户。   2013年11月19日，本院向众汇公司整体移交了“义乌商贸城”B区。马海科申请执行案件，经双方当事人确认为义乌公司应付马海科本金1550万元、利息1082.19万元、迟延履行金4870631.65元、诉讼费149712.5元、评估费10万元，共计31442244.15元。黄河银行申请执行案件，经双方当事人确认为义乌公司应付黄河银行本金2359万元、利息8408187.3元、诉讼费85880元，共计32084067.3元。上述两案执行款总计63526311.45元，本院从执行款账户向马海科和黄河银行支付后，分别于2013年11月25日和11月29日作出执行结案通知书，至此两案已实际执行完毕。   2013年11月22日，依吴忠市利通区地方税务局申请，本院从执行款账户支付义乌公司所欠税费、滞纳金等共计8931234.71元。2014年4月10日，依众汇公司申请，本院从执行款账户支付众汇公司垫付的“义乌商贸城”B区移交前义乌公司所欠水电费等各项费用共计183135.63元。   综上，“义乌商贸城”B区拍卖款7540万元扣除两案执行款63526311.45元、税款8931234.71元、水电气等费用183135.63元、两案执行费188999元，下剩2570319.21元。根据宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院协助执行通知，本院将剩余执行款2570319.21元转入该院执行款账户。   本院认为，本案的焦点问题是：（一）本院是否超标的查封“义乌商贸城”B区；（二）评估机构对“义乌商贸城”B区的评估价是否严重偏离市场价；（三）“义乌商贸城”B区的拍卖程序是否合法。   （一）关于本院是否超标的查封“义乌商贸城”B区的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结”的规定。首先，本院查封“义乌商贸城”B区70套房产时，该房产已设定抵押权共计2659万元，已有2000万元逾期未还，可以预见存在到期不能偿还的可能，且因义乌公司迟延履行本案债务而持续增加的一般债务利息和加倍部分债务利息，也是必然增加的债权金额，因此，不能仅以马海科申请执行标的2645.66万元判断需要查封的财产金额。而且，在义乌公司提出申请部分解封时，本院及时组织双方当事人进行协商，与义乌公司提出本院不予重视其解封申请的事实不符。其次，“义乌商贸城”B区评估价确定后，黄河银行与义乌公司金融借款合同纠纷案已经本院生效民事调解书确认，两案申请执行标的5400余万元，加之，“义乌商贸城”B区在变现过程中可能出现流拍降价、应当优先扣除的变现成本以及应当预留的税费等情况都是客观存在的，实际变价款能否足额清偿两案债权并不明确，因此，不能简单的以评估价判断“义乌商贸城”B区的实际财产价值。事实上，“义乌商贸城”B区的拍卖款，在支付马海科与黄河银行债权后，再扣除税费、水电费、执行费等费用，仅剩余2570319.21元，也印证了“义乌商贸城”B区实际财产价值并未明显超过债权额。第三，“义乌商贸城”B区评估价确定后，义乌公司申请对B区第三、四层解除查封用于融资，本院及时组织黄河银行、马海科与义乌公司进行协商，各方达成了义乌公司先融资谈判再解封的意向，与义乌公司提出因本院查封导致其无法融资的事实不符。综上，本院查封“义乌商贸城”B区的行为符合法律规定，不存在明显超标的额查封的情形，申诉人认为本院超标的查封的申诉理由不能成立，本院不予支持。   （二）关于评估机构对“义乌商贸城”B区的评估价是否严重偏离市场价的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。”执行法院收到异议后应当转交评估机构对异议内容进行复核，即要求当事人以书面形式提出具体明确的请求、相关事实理由以及法律依据，由评估机构对异议内容进行复核。本案中，义乌公司收到评估报告后，并未在法定期限内向本院提交书面异议，放弃了由评估公司对评估报告进行复核修正的权利，至于该评估价是否严重偏离市场价，不属法院审查确认的事项，况且，执行程序中对拍卖财产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验，“义乌商贸城”B区经拍卖，已经实际检验了其商业价值。综上，在本案已执行完毕的情况下，义乌公司提出重新评估的申诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。   （三）“义乌商贸城”B区的拍卖程序是否合法的问题。首先，义乌公司在案件执行程序中，并未向本院提出拍卖程序违法的书面异议。其次，义乌公司无权代替承租人主张优先购买权，且在拍卖“义乌商贸城”B区时，并没有承租人申报优先购买权并报名参与竞买。第三，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条第三款“人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十”的规定。“义乌商贸城”B区拍卖时，本院确定拍卖保留价均在法定幅度内，三次拍卖后的保留价达到评估价的百分之八十三点七，降价幅度仅为评估价的百分之十六点三，义乌公司提出每拍卖一次降价百分之二十与事实不符。本院在确定拍卖保留价时已充分考虑了标的物现状、市场行情、债权人的权益，最大限度地减少对义乌公司权益的影响，使拍卖款能够得以清偿两案债权及相关费用。最终只有两名竞买人参与竞买并以起拍价竞买成交，并不违反法律规定。申诉人义乌公司提出“义乌商贸城”B区拍卖程序不合法的申诉理由不能成立，本院不予支持。   综上，义乌公司的申诉理由经审查均不能成立，其申请重新评估的申诉请求，本院不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129之规定，裁定如下：   驳回宁夏义乌商贸城发展有限公司的申诉请求。   审判长 周爱芬   审判员 张 凌   审判员 康宏伟     二〇二〇年五月二十二日   法官助理 徐文婷   书记员 冯 瑶   附：本案适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。   《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》   129.上级人民法院依法监督下级人民法院的执行工作。最高人民法院依法监督地方各级人民法院和专门法院的执行工作。