河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初2006号原告（案外人）：王国峰，男，汉族，1976年2月15日出生，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：汪东发、郑香香（实习），河南英泰律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘利芹，女，汉族，1982年7月8日出生，住河南省夏邑县。被告（申请执行人）：王冬亚（曾用名王东亚），男，汉族，1971年9月11日出生，住河南省夏邑县。被告（申请执行人）：杨朴，男，汉族，1965年8月27日出生，住河南省商丘市。被告（申请执行人）：李敬兰，女，汉族，1955年5月2日出生，住河南省商丘市。以上四被告共同委托诉讼代理人：蔡金立，上海市光大（商丘）律师事务所律师。第三人（被执行人）：陈海港，男，汉族，1977年10月3日出生，住江苏省徐州市丰县，身份证号：320321197710034614。第三人（被执行人）：周秋梅，女，汉族，1976年8月23日出生，住江苏省徐州市丰县。系陈海港之妻。委托诉讼代理人：陈海港，男，汉族，1977年10月3日出生，住江苏省徐州市丰县。系周秋梅之夫。原告王国峰诉被告刘利芹、王冬亚、杨朴、李敬兰，第三人陈海港、周秋梅案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王国峰及其委托诉讼代理人汪东发，被告刘利芹、王冬亚、杨朴、李敬兰及共同委托诉讼代理人蔡金立，第三人陈海港及第三人周秋梅的委托诉讼代理人陈海港均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销(2020)豫1402执异8号执行裁定书；2、请求判令原告的执行异议申请成立，解除对诉争房产的执行查封；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告申请执行江苏铜墙铁壁环保科技发展有限公司和第三人等借款合同纠纷案件中，申请人民法院査封了位于西安市未央区酒十路西恒大名都第14幢1单元10层11040号房产。原告为此提出执行异议。原告认为:该房产系自己通过购买所得，人民法院执行查封错误，应解除对该房产的查封。但异议请求被(2020)豫1402执异8号执行裁定书予以驳回。原告认为上述执行裁定错误，应予以撤销。此裁定认为原告没有提交证据证明支付全部购房款，并实际占有查封房产于事实不符。事实是:原告和第三人陈海港之间因民间借款关系，陈海港欠原告1053380元，因陈海港无力偿还，所以和原告签订了以房抵债协议，按照双方确认的房屋价值，原告2016年6月10日前应向陈海港支付对价596620元，然后交房过户，后因法院对此房屋查封导致无法实施。因此，原告和陈海港之间的交易真实，系善意购买，但因司法查封客观原因导致无法对房屋进行交付、过户，但原告对此房屋合同权利应得以保护。执行裁定依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条作出，系适用法律错误。综上所述，(2020)豫1402执异8号执行裁定认定事实错误，适用法律不当，请人民法院予以撤销，并支持原告的诉讼请求为盼。即请求法院不得执行涉案房产。被告刘利芹、王冬亚、杨朴、李敬兰辩称：一、原告王国峰和第三人陈海港签订的《房屋买卖协议》系以房抵债协议（原告是以房抵债不动产的受让人、而非28条规定的不动产买受人），该以房抵债协议书的效力不能排除司法机关的强制执行。原告王国峰和第三人陈海港签订《房屋出售协议书》的根本目的是清偿陈海港欠王国峰的债务，根据以物抵债协议拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权、针对案涉不动产的物权期待权。双方签订以物抵债的《房屋买卖协议》后没有对涉案房屋办理过户手续，并未产生物权变动的法律效力。债权人王国峰只享有要求陈海港交付房屋和办理房屋过户手续的债权请求权，在完成房屋变更登记之前，该债权请求权并不形成优先于其他债权的利益，所以，王国峰与陈海港之间签订的以房抵债协议的效力并不优先于上诉人的债权请求权，不能排除上诉人的强制执行。二、退一步讲，若本案原告王国峰主张对涉案房产享有的实体权利适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其事实上也不符合该规定。本案中，王国峰主张购买的是登记在第三人（被执行人）周秋梅名下的商品房(陈海港之妻)，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，王国峰必须全部符合上述规定的四个要件且其权利能够排除执行的，人民法院才能支持。本案王国峰的情况并未全部符合上述规定的四个要件，不能排除申请执行人的强制执行。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本案是案外人执行异议之诉，四位答辩人（申请执行人）与第三人（被执行人）陈海港在执行程序中是申请执行人与被执行人的关系，陈海港同时又是《房屋买卖协议》中的一方当事人，不能排除陈海港与王国峰串通伪造协议对抗执行的可能。所以即使陈海港与王国峰均认可协议的真实性，人民法院也不能直接认定，仍然应该要求王国峰提交证据证明协议的真实性。执行程序中王国峰提交的证据不能证明该份协议的真实性。何况，四位答辩人也将保留追究王国峰与陈海港恶意串通伪造协议、提供虚假民事诉讼证据、拒不执行法院判决裁定罪等刑事责任的权利。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2016年4月12日查封该房屋时，经查询西安市房管局显示，周秋梅（陈海港之妻）仅有陕西建设银行分行的41万贷款，未发现其它债权人。查封现场，债务人未曾向法院提出房屋已经卖给他人，也未出示房屋买卖协议。从查封至今的4年中，经梁园区执行局法官主持调解，达成两次和解协议书和执行和解协议（债务人都未履行还款），协议书内容明确约定如不能还款，本案则恢复执行，继续处置查封的房产。债务人在这两次签字中，也均未提供强制执行的两幢房产在查封前所谓的房屋买卖协议。陈艳华（陈海港的姐姐）及陈海港称：周秋梅与刚出生的孩子一直住在此房中。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案王国峰与陈海港之间签订的《房屋出售协议书》实质上是以房抵债协议，王国峰未向陈海港支付任何价款，故不符合该条款的规定。更何况王国峰作为完全行为能力人对按揭抵扣房屋不能及时过户和支付全部房款的风险具有合理的预见性，未能过户和支付全部房款是由于王国峰自身疏忽大意的原因造成的。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王国峰在购买房屋时明知涉案房屋处于银行抵押状态，其完全可以清偿完毕银行贷款后办理房屋过户手续，但其故意不行使自己的权利，由于其自身的原因未办理房屋过户登记。因此，退一步讲，本案即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的情况第二十八条的规定，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。三、被执行人存在阻碍、逃避执行的嫌疑。（一）2016年4月12日梁园区人民法院将周秋梅其位于西安市浐灞生态区新兴路2号西安恒大名都第14幢10层11004号房产，依法查封。经查询西安市房管局显示，周秋梅仅有陕西建设银行分行的41万贷款，未发现其它债权人。在当时查封现场，债务人未曾向法院提出房屋已经卖给他人，也未出示房屋买卖协议。从查封至今，经梁园区执行局法官主持调解，达成两次和解协议书和执行和解协议（债务人都未履行还款），协议书内容明确约定如不能还款，本案则恢复执行，继续处置查封的房产。债务人在这两次签字中，也均未提供强制执行的两幢房产在查封前所谓的房屋买卖协议。（二）在法院准备拍卖两幢房产时，2019年12月12日被执行人和异议人突然提出执行异议申请。时间仓促，疑点颇多，与事实不符。如：1、王国峰和陈海港签订的房屋买卖协议第三项内容：“双方经协商，房屋市场价值为165万元，现尚有贷款约26万元没有归还”。协议签订日期为2016年3月10日，按照当时西安房地产市场价格，恒大名都的市场价约为7000元每平方，被查封的周秋梅名下房产建筑面积126平方，2016年作价约为88.2万元人民币、2019年12月经评估后的价值为165万元，这和两人当年就约定了165万元相差76.8万元（几乎一倍），这明显与事实相悖。综上所述，债权人一致认为被执行人和异议人虚构房屋买卖合同，利用虚假异议逃避债务履行的规避执行行为。该行为不仅危害了债权人的利益，而且破坏了诉讼、执行秩序，浪费了诉讼、执行资源。如诉讼参与人或者其他人伪造证据，妨碍人民法院审理案件和执行案件的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。我们将保留依法追究的权利。故提出答辩，请贵院驳回案外人执行异议，依法强制拍卖查封的两幢房产。第三人陈海港、周秋梅述称：事实上其与原告之间有借款关系，认可原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：2016年3月10日原告王国峰与第三人陈海港签订《房屋买卖协议》，上书“乙方因借甲方款不能偿还，双方经协商达成协议如下：一、经结算2013年3月至2016年3月10日，乙方欠甲方本金679000元，利息374380元（月利息2%）。二、乙方不能偿还借款，愿以其位于西安市浐灞生态区新兴路2号西安恒大名都14幢11004室房屋抵偿所欠甲方借款本息合计1053380元。三、双方经协商，房屋市场价值为165万元，现尚有贷款约26万元没有偿还。四、以上两项相抵，甲方在给付乙方款596620元，所欠剩余贷款由乙方偿还。五、乙方将西安恒大名都14幢11004室产权证书交付给甲方，甲方将剩余房款于2016年6月10日前交付给乙方。在甲方给付剩余房款时，乙方将房屋钥匙等交付给甲方，双方办理房屋交接手续。乙方按照甲方的要求办理产权变更登记手续。因产权变更登记产生的费用由甲方承担。六、本协议一式两份，双方签字生效。”协议落款处分别有“王国峰”、“陈海港”签名。王国峰通过银行在2013年3月19日至2014年6月11日期间分14笔向陈海港转账43.9万元。另查明，原告王国峰与周巧荣于1998年12月25日在王沟乡政府登记结婚；第三人陈海港与周秋梅于2013年12月28日补办结婚证。申请执行人刘利芹、王冬亚、杨朴、李敬兰与被执行人江苏铜墙铁壁环保科技发展有限公司、陈海港、周秋梅借款合同纠纷一案中，本院于2016年4月12日查封了位于生态区××大名都××室房产（登记在周秋梅名下）。本院认为，原告主张其与第三人陈海港存在民间借贷关系，在第三人陈海港无法履行偿还义务的前提下，原告王国峰与第三人陈海港签订了《房屋买卖协议》以房抵债。但双方的基础法律关系是民间借贷关系，该协议是基于抵债行为转化形成。因此，借款事实是否真实发生，决定了双方抵债协议的真实性，现第三人陈海港虽提交了转账凭证，但转账次数较多、周期长、且较为零碎，总和与原告所称的欠款数额相差较大，仅能证明其之间存在经济往来，并无其他证据相佐证，不能证明原告王国峰与第三人陈海港之间存在民间借贷关系。在民间借贷关系的真实性无法确认的情况下，亦无法确认以房抵债协议是否合法有效。故原告的上述主张，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。庭审中原告自认从未去过涉案房屋小区，房屋亦没有完成交付，原告没有占有该不动产。综上，原告王国峰没有提供充足的证据证实就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王国峰的诉讼请求。案件受理费23453元，由第三人陈海港、周秋梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  丁 旭审判员  李 冰二〇二〇年五月二十六日法官助理蔡锦恒书记员曹冉