河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初1310号原告：杜利涛，男，1987年5月3日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：张卫洪，河南千字文律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：王海舟，河南千字文律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：石高占，男，1968年9月2日出生，汉族，住项城市。被告：石赛赛，男，1997年9月8日出生，汉族，住项城市。委托诉讼代理人：石高占，系被告石赛赛之父。被告：沈丘县大家房地产经纪有限公司，住所地：沈丘县槐店镇兆丰大道652号，统一社会信用代码：91411624MA4676MH3M。法定代表人：贾新换，执行董事。委托诉讼代理人：刘杨杨，河南恪信律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告杜利涛与被告石高占、被告石赛赛、被告沈丘县大家房地产经纪有限公司（以下简称：大家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜利涛及其委托诉讼代理人张卫洪、王海舟，被告石高占（亦是被告石赛赛的委托诉讼代理人），被告大家房地产经纪公司的委托诉讼代理人刘杨杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜利涛向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告共同向原告支付购房款31.5万元及违约金（违约金自2019年10月14日起以总房款53万元为基数，按日0.5‰计算至清偿完毕之日止，暂计算至2020年4月14日的违约金为48495元）；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2014年1月25日，原告以银行按揭贷款的方式从河南地弘置业有限公司购买位于沈丘县兆丰大道南段东侧地弘财富广场6幢1单元1603号房屋一套。2019年2月17日，被告石高占和被告石赛赛通过被告大家房地产经纪公司以被告石高占的名义与原告签订了《房屋买卖三方合同》。合同约定，原告将1603号房卖给被告石高占和被告石赛赛，购房款为53万元，房款支付方式为首付23万元，余款办理银行按揭贷款，直接支付给原告，若未能办理银行按揭贷款，由被告石高占和被告石赛赛自筹剩余房款一次性支付给原告，若逾期付款，被告石高占和被告石赛赛按总房款的日0.5‰向原告支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，于合同签订当天将1603号房的商品房买卖合同、维修基金票据、房屋契税票据、销售不动产统一发票等原件交给大家房地产经纪公司，于2019年2月18日还清了银行按揭贷款，于2019年2月19日将1603号房的预告登记原件交给大家房地产经纪公司。在原告的积极配合下，被告石赛赛于2019年10月14日取得了1603号房的预告登记证明。但合同签订后，被告石高占和被告石赛赛仅向原告支付购房款21.5万元，剩余31.5万元未付，该剩余房款经原告多次催要，二被告一直推脱至今未付。2019年8月26日，被告大家房地产经纪公司与原告签订补充协议，协议约定，1603号房的尾款追要及后续手续的办理由被告大家房地产经纪公司承担，被告大家房地产经纪公司承诺于2019年11月26日前将1603号房的尾款支付给原告，若不能支付，被告大家房地产经纪公司自愿承担向原告支付尾款的责任。但协议签订后，被告大家房地产经纪公司未向原告支付1603号房的尾款，该剩余房款经原告多次催要至今未果。综上，原告履行完毕了全部合同义务，且1603号房的所有权人已变更到被告石赛赛的名下，被告石高占和被告石赛赛应当向原告支付剩余房款31.5万元，按照补充协议的约定被告大家房地产经纪公司应对剩余房款承担共同偿还责任。为维护合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。石高占、石赛赛共同辩称，我们已经支付了23万元的房款，现在只欠30万，不是31.5万，合同中约定了这30万以银行按揭方式付款，现在贷款没有下来，我没有能力偿还。原告不应该起诉我与石赛赛，虽然我买了房子，但是我是通过被告大家房地产经纪公司买的房子，通过被告大家房地产经纪公司交付的房款，银行贷款这些手续都是由大家房地产经纪公司代为办理的，我们不应该承担这个责任。大家房地产经纪公司辩称，1、被告石高占已经向原告支付的房款为23万元，还剩余房款为30万元。2、大家房地产经纪公司不应当承担支付该房款的责任。理由如下：原、被告三方签订的房屋买卖合同，违背法律规定，不属于合法有效的买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，原告名下的房产未经依法登记，并没有取得产权证书，原告对该房产没有权利转让。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（一）第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续的，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，但是合同标的物所有权及其他物权不发生变更。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未经依法登记取得产权证书的房地产不得转让。综上所述，原告的房屋没有登记即转让的行为已经明显违背法律的规定，故该合同是无效合同，由此原告杜利涛与被告大家房地产经纪公司签订的补充协议亦属无效，故请求依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2014年1月25日，原告杜利涛以按揭贷款的方式从河南地弘置业有限公司购买了位于沈丘县兆丰大道南段东侧地弘财富广场6幢1单元1603号房屋一套。2019年2月17日，甲方（出售方）杜利涛、乙方（购买方）石高占、丙方（居间方）大家房地产经纪公司签订了《房屋买卖三方合同》。合同的主要内容为：甲方将地弘财富广场6号楼1603号房卖给乙方，成交价款为53万元，乙方办理按揭贷款，于2019年2月28日前将购房首付款23万元直接支付给甲方。余款办理银行按揭贷款，直接支付给甲方，如因乙方原因未获得银行按揭贷款，乙方继续申请其他方式向银行申请贷款，如30个工作日内乙方还未获得银行贷款，则在10个工作日内自筹剩余房款一次性给付甲方。甲乙双方同意丙方作为居间方，并分别支付给丙方居间服务费5300元。若乙方逾期付款超过90日，按日计算向甲方支付总房款0.5‰的违约金。甲乙双方同意自合同签署后，贷款资料齐全之日起7个工作日内共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。合同签订后，原告杜利涛将1603号房的合同及相关票据交给了大家房地产经纪公司用于办理房屋变更及过户，于2019年2月19日将1603号房的预告登记原件交给大家房地产经纪公司。2019年10月14日，被告石高占将案涉房屋的预告登记证明办理在被告石赛赛名下。后因原告未能收到被告应支付的剩余房款，而引起纠纷。另查明，原告杜利涛已于2019年2月18日还清了案涉房屋的银行按揭贷款。2019年8月26日，原告杜利涛与被告大家房地产经纪公司又签订了《双方卖房与办理手续补充协议》一份，协议的主要内容为：自签订补充协议（2019年8月26日）起，所有后续手续及所有追要尾款295000元，均由大家房地产经纪公司承担，大家房地产经纪公司最迟在2019年11月26前将尾款支付给杜利涛。无论中间出现任何异常，均不影响支付尾款的责任。如有违约大家房地产经纪公司需按日从2019年11月26日起支付违约金1000元等内容。原告杜利涛在协议上签名捺了指印，被告大家房地产经纪公司的经办人王敬敬在协议上签名捺了指印，并加盖有大家房地产经纪公司的印章。本院认为，原告杜利涛与被告石高占、被告大家房地产经纪公司签订的《房屋买卖三方合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容合法有效,本院予以确认。按照合同约定，原告已履行了合同约定的义务，但被告石高占却未将剩余房款全部支付给原告，应承担相应的民事责任。根据三方合同的约定，如因被告石高占的原因未能办理银行按揭贷款，应在30个工作日内继续申请银行贷款，逾期则在10工作日将剩余房款一次性支付给原告。但时至今日被告石高占并未将剩余房款全部支付给原告，对此应按照三方合同的约定承担逾期付款的违约责任。由于2019年8月26日原告杜利涛又与被告大家房地产经纪公司签订了《双方卖房与办理手续补充协议》，该协议应视为原告与被告对剩余房款和支付期限的确认和变更及大家房地产经纪公司自愿承担支付剩余房款的事实。因双方已对剩余房款的数额和支付期限进行了确认和变更，故原告主张的剩余房款的数额应以双方确认的295000元为准，原告主张的超出部分，本院不予支持。同时，原告主张被告支付自2019年10月14日起以总房款530000元为基数，按日0.5‰计算至清偿完毕之日止的违约金的请求，本院亦不予支持。根据补充协议的约定，其违约金应以295000元为基数，自2019年11月26日起计算至履行完毕之日止，按三方合同约定的日0.5‰计算。因原告未提交证据证明被告石赛赛应承担支付本案剩余房款的责任，故原告要求被告石赛赛承担支付剩余房款的证据不足，本院不予支持。被告石高占辩称，按揭贷款由被告大家房地产经纪公司代办，银行按揭没能办理，无能力偿还的理由与三方合同的约定不符，本院不予采信。被告大家房地产经纪公司辩称，原告的房产未经依法登记，在没有取得产权证书的情况下进行转让，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，故原被告三方签订的《房屋买卖三方合同》属无效合同的理由，本院不予采信。理由是：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定在性质上应属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告石高占、沈丘县大家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内共同支付原告杜利涛房款295000元，并支付该款自2019年11月26日起至履行完毕之日止的违约金（违约金按日0.5‰计算）；二、驳回原告杜利涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3376元（已减半收取），保全费2420元，合计5796元，由被告石高占、沈丘县大家房地产经纪有限公司共同负担5000元，原告杜利涛负担796元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员  李永耀二〇二〇年五月三十一日书记员  陈 曦