兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初3065号 原告：兰州新区城市发展投资集团有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区黄河大道瑞岭雅苑44号楼。 法定代表人：李军德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。 原告：兰州新区慧达资产经营管理有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合保税区综合服务楼C区。 法定代表人：付其银，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。 被告：兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合服务中心。 法定代表人：朱洪林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宇宏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：江涛，重庆瑞海律师事务所律师。 原告兰州新区城市发展投资集团有限公司（以下简称城投公司）、兰州新区慧达资产经营管理有限公司（以下简称慧达公司）与被告兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司（以下简称绿投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司及慧达公司委托诉讼代理人邱剑明、被告绿投公司委托诉讼代理人刘宇宏、江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿投公司、慧达公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除慧达公司与绿投公司的房屋租赁关系；2.判令绿投公司向城投公司立即退还占用的房屋；3.判令绿投公司向城投公司支付租金508.86万元（租金支付至全部返还上述房产之日）；4.判令绿投公司向城投公司支付违约金370.9万元；5.判令绿投公司自行承担装修损失；6.本案全部诉讼费用由绿投公司承担。事实和理由：兰州新区2号湖滨湖区1#、2#、3#岛上房产和公共设施均为城投公司资产，2015年7月城投公司将前述资产委托其下属单位慧达公司管理，慧达公司将前述资产租赁给绿投公司，双方并签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，自2015年8月15日至2035年8月14日止。2017年4月，兰州新区管理委员会作出《兰州新区监管企业重组整合工作方案》，将慧达公司划归其他兰州新区平台公司，致慧达公司对城投公司资产再无管理经营权。后城投公司将上述情况书面通知绿投公司，并多次致函告知绿投公司按照其与慧达公司签订租赁合同内容向城投公司缴纳租金，并在原合同基础上与城投公司签订新的租赁合同，但绿投公司一直不予配合，仅向城投公司支付了部分拖欠的房租。2019年9月4日，慧达公司致函绿投公司，通知该公司已构成违约，故正式解除与该公司的租赁合同，同时告知绿投公司追缴租金的权利由城投公司行使。综上所述，城投公司为维护自身合法权益，依法诉至人民法院，望判如所请。 绿投公司辩称，1.该公司与慧达公司签订的租赁合同属实，但慧达公司未按合同约定保证租赁物的产权，致使绿投公司未取得相应的经营手续，影响了生产经营活动。故慧达公司违约在先，应当承担相应违约责任。且绿投公司已经支付了部分租金；2.绿投公司在租期间承租的2号岛被挪为他用，并未在绿投公司的实际控制范围内，未产生实际租赁事实。承租的3号岛出现下沉现象，影响实际使用；3.对于租赁物的费用问题，绿投公司应根据实际使用情况承担租赁费，扣除未使用租赁物的租赁费；4.本案诉讼费用应由城投公司承担。综上，绿投公司不同意解除合同，并同意承担部分租金。即使解除合同，城投公司也应当赔偿绿投公司的装修损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对城投公司及慧达公司提交的《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》《关于重新签订房屋租赁协议的函》（新区城投函字〔2017〕255号）、《关于重新签订房屋租赁协议的复函》（新绿投函〔2017〕4号）《关于2号湖滨区租赁相关事宜的复函》（新区城投函字〔2018〕7号），因双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对城投公司及慧达公司提交的有异议的证据，本院认定如下：《兰州新区慧达资产经营管理有限公司关于解除房屋租赁协议的函》（新区慧达函〔2017〕12号）、《兰州新区发展投资集团有限公司关于催缴房屋租赁费的函》（新区城投函字〔2018〕431号）、《兰州新区慧达资产经营管理有限公司关于重新签订房屋租赁协议的函》（新区慧达函〔2019〕11号），证明慧达公司及城投公司为解除原租赁协议、重新签订租赁协议以及催缴房屋租赁费等事项，与绿投公司多次函件交涉的事实，绿投公司质证后均不予认可，经审查慧达公司与城投公司虽在〔2017〕12号新区慧达函、〔2018〕431号新区城投函后附有“收件人：高莉娜”字样的说明，但对高莉娜的身份情况未做进一步举证，故绿投公司是否实际签收上述函件不能确定，对上列函件的证明力本院不予确认。对于〔2019〕11号新区慧达函，因系复印件，真实性无法确认，绿投公司不予认可，对其证明力本院亦不予确认。 对绿投公司提交的有异议的证据，本院认定如下：1.兰州新区公安消防支队行政处罚决定书、关于滨湖国际花园酒店消防整改工作报告（二份）。证明绿投公司在经营过程中存在消防系统不符合标准的问题，导致消防验收无法通过。慧达公司及城投公司质证后认为对于消防问题合同中明确约定，相关费用由绿投公司承担，消防问题是绿投公司在装修改造时造成的，整改报告与慧达公司及城投公司没有直接关系。本院认为，该组证据与本案的关联性较弱，对其证明力不予确认；2.照片（9张），证明涉案合同中约定的2号岛被挪为他用以及3号岛下沉的情况。慧达公司及城投公司质证后对真实性及证明目的均不予认可，认为照片中不能反映出三号岛的标记。本院认为，该组照片并非原件，且标记不明，缺乏其他证据相互印证，故对证明力不予确认。 本院经审理认定事实如下：2015年7月28日，慧达公司（甲方）与绿投公司（乙方）签订《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》（合同编号：XCZL-HD-2015-005），约定租赁范围为甲方将兰州新区2号湖滨1#、2#、3#岛房建、公共基础设施（包括湖心岛上所有土建、绿化、照明设施、木栈道、1#岛两座景观桥、消防设施等）等附属设施出租给乙方；租赁面积如下：1#湖心岛占地面积17324.15m2，建筑面积9985.08m2，共三层，其中一层4347.81m2，二层3303.42m2，三层2333.85m2；2#湖心岛占地面积5700m2，建筑面积85m2；3#湖心岛占地面积6180m2，建筑面积290m2；租赁期限为20年，自2015年8月15日起，至2035年8月14日止，其中包含设计、改造、装修期18个月，试运营期6个月；租金：第1-5年租赁期间1#岛房建月租金259612.08元/月，2#岛房建月租金2210元/月，3#岛房建月租金7540元/月；租金支付方式：合同签订后预付半年租金，装修期与试运营期结束后每半年预付一次，在本次租金到期前30天内支付下一期租金；乙方在租赁期间应承担下述费用：湖心岛房建给水及排水系统、供电系统及消防设备等基础设施的改造和完善相关费用，以及湖心岛范围内所有绿化养护费用；合同签订后，乙方须向甲方缴纳10万元人民币装修保证金，甲方开具收据。乙方完成租赁房建装修后，待甲方对租赁房建装饰装修及湖心岛及周边公共基础配套设施、绿化苗木和草坪检查验收合格后，将装修保证金全部返还乙方；租赁房建的交付及收回验收：甲方应于2015年8月20日之前向乙方交付租赁房建及附属设施；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该租赁房建，且乙方需支付给甲方本期年租金的5%作为违约金，甲方对乙方前期投入的装修等相关费用不做补偿：……（9）逾期30天未支付房建租金的；乙方未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期付款1天按需付租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期累计30天，甲方可单方面解除合同并追缴违约金。乙方缴纳上述违约金，并支付拖欠租金。合同签订后，慧达公司按约履行合同义务，向绿投公司交付了租赁房建。2017年9月22日，绿投公司通过银行转账的方式向慧达公司缴纳预付租金100万元，慧达公司收款后出具收据一份。此外，绿投公司还依约向慧达公司缴纳了10万元装修保证金，庭审中慧达公司认可该笔装修保证金尚未退还。 2017年11月22日，城投公司向绿投公司发出《关于重新签订房屋租赁协议的函》（新区城投函字〔2017〕255号），载明：“按照《兰州新区监管企业重组整合工作方案》要求，慧达公司及其所有业务于2017年4月划出城投集团，故城投集团收回兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房产和公共基础设施的资产经营权，并与贵公司重新签订房屋租赁协议，原房屋租赁协议中甲乙双方权利义务不变”。2017年11月28日，绿投公司向城投公司发出《关于重新签订房屋租赁协议的复函》（新绿投函〔2017〕4号），载明：“我公司于2017年11月22日接到贵公司关于重新签订房屋租赁协议的函，我公司请贵公司协调解决如下事议后再与贵公司重新签订房屋租赁协议。一、原城投集团委托子公司兰州新区慧达资产经营管理公司未按协议的规定及时申报缴纳土地使用税及房屋税，望慧达公司尽快缴纳。二、2015年7月我公司与慧达公司签订协议后，向慧达公司交纳100万元租房保证金（大写壹佰万元整）。三、滨湖国际花园酒店生活用水是从二号湖绿化水管道接入，自来水管网需要改造。四、消防水系统属于瘫痪状态，无法使用，希望贵公司协商解决”。2018年1月5日，城投公司向绿投公司发出《关于2号湖滨区租赁相关事宜的复函》（新区城投函字〔2018〕7号），载明：“你公司《关于重新签订房屋租赁协议的复函》收悉，经研究，现就你公司提出的重新签订房租协议前置条件函复如下：1.根据你公司与慧达公司签订的《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》约定，由慧达公司对租赁房建装饰装修及配套设施检查验收合格后，向你公司返还装修保证金拾万元；由你公司承担出租房产消防和给排水系统改造费用，请你公司接函后尽快与城投集团签订房屋出租协议并尽快缴纳租赁费用”。2019年第一季度，绿投公司向城投公司缴纳租金300万元，剩余租金经催缴未果。2019年10月30日，城投公司与慧达公司诉至本院处理。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。围绕本案的几个问题： 第一、涉案租赁合同的效力问题。慧达公司与绿投公司签订的《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应予以认定，双方均应遵照履行。在本案中，城投公司根据《兰州新区监管企业重组整合工作方案》要求，收回了兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房产和公共基础设施的资产经营权，对此绿投公司虽未与城投公司重新签订房屋租赁合同，但该公司于2019年第一季度向城投公司缴纳房租的行为应视为对上述事实的认可，涉案房建及设施的出租方即变更为城投公司，故涉案合同继续有效，城投公司享有追缴房租的权利。 第二、涉案租赁合同是否应予解除以及城投公司主张的租金问题。《合同法》规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，涉案合同明确约定“自2015年8月15日起，装修期18个月，试运营期6个月；第1-5年租赁期间1#岛房建月租金259612.08元/月，2#岛房建月租金2210元/月，3#岛房建月租金7540元/月”“合同签订后预付半年租金，装修期与试运营期结束后每半年预付一次，在本次租金到期前30天内支付下一期租金”“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该租赁房建……（9）逾期30天未支付房建租金的”。庭审查明，绿投公司于2015年8月支付房租保证金100万元，2019年第一季度付款300万元，共计支付400万元，但截止城投公司主张的2019年12月15日，绿投公司应付租金为7542138.24元（28个月），故绿投公司尚欠租金3542138.24元（7542138.24元－4000000元）未付，且该公司并未遵照“每半年预付一次”的合同内容及时缴纳租金，其行为已构成对合同的根本违约，城投公司依合同约定申请解除合同的请求依法成立，予以支持。涉案合同的解除时间应为绿投公司收到起诉状副本之日即2019年11月20日。此外，由于绿投公司依约缴纳的10万元装修保证金未予退还，涉案合同解除后，该10万元保证金应冲抵未付租金，故绿投公司尚需支付的租金为3442138.24元（3542138.24元－100000元）。涉案合同解除之后，绿投公司依法应将占有使用的兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建、公共基础设施等附属设施交付城投公司。对于绿投公司辩称2号岛、3号岛并未在该公司实际控制范围内，应以实际使用租赁物计算租赁费的意见，绿投公司虽提交了照片，但因系复印件真实性无法确认，也无法反映2号岛、3号岛的实际占有使用状况，故对该公司的答辩意见因证据不足不予采纳。 第三、对于城投公司主张的违约金问题。《合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中绿投公司未按约及时完全支付租金，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。对于违约金的计算问题，慧达公司与绿投公司在合同中虽有约定，但根据《合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，双方之间的约定明显过高，高于合同完全履行后可以获得的利益。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，本院酌定本案违约金以未付租金3542138.24元为基数，按照年利率6%自2019年4月15日起算至2019年12月15日较为适宜，经本院核算确定为137685.53元（6%÷12月×3442138.24元×8月）。 第四、对于城投公司主张由绿投公司自行承担装修损失的问题。本案中，绿投公司系在涉案房产中投入装修成本的承租人，城投公司对于合同解除后产生的装修损失并不具有诉的利益，故对该公司的该项诉请不予支持。对于绿投公司辩称城投公司未实际取得租赁物的产权，致使绿投公司未取得相应的经营手续，影响了生产经营活动的意见，城投公司将涉案房建及设施委托慧达公司管理，慧达公司是否取得产权并不影响绿投公司的经营使用，且绿投公司也未提交相应证据佐证，故该公司的答辩意见不成立，本院不予采纳。 综上所述，城投公司及慧达公司的诉讼请求部分成立，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、自2019年11月20日起，解除兰州新区慧达资产经营管理有限公司与兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司于2015年7月28日签订的《兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建租赁合同》（合同编号：XCZL-HD-2015-005）； 二、兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付兰州新区城市发展投资集团有限公司租金3442138.24元（2017年8月至2019年12月期间），并承担违约金137685.53元，以上共计3579823.77元； 三、兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将该公司占有使用的兰州新区2号湖滨区1#、2#、3#岛房建、公共基础设施等附属设施交付兰州新区城市发展投资集团有限公司； 四、驳回兰州新区城市发展投资集团有限公司、兰州新区慧达资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费73483元，由兰州新区城市发展投资集团有限公司负担38045元，兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司负担35438元；诉讼保全案件申请费5000元，由兰州新区生态绿化产业建设投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  刘 锋 审 判 员  何 莉 审 判 员  田彩兰 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  康玉佳 书 记 员  杜 悦