重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0155民初266号原告：深圳市中达物业管理有限公司重庆分公司，住所地：重庆市梁平区双桂街道昌隆路3117、3118室，统一社会信用代码：91500228MA603GCQ7P。负责人：任遥，系该公司项目经理。委托代理人：张安双，男，1970年3月7日出生，汉族，住重庆市梁平区双，系该公司职工，特别授权。委托代理人：石思忠，重庆文才律师事务所律师，一般代理。被告：重庆海富农产品市场有限公司，住所地：重庆市北部新区高新园星光大道60号（1区）负一层，统一社会信用代码91500000563487123Q。法定代表人：陈兵，系该公司董事长。委托代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师，一般授权。原告深圳市中达物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中达物业重庆分公司）诉被告重庆海富农产品市场有限公司（以下简称海富公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中达物业重庆分公司的委托代理人张安双、石思忠，被告海富公司的负责人任遥、委托代理人李彦佑到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中达物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告物业管理费326519.17元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年被告海富公司购买的梁平丰绿农产品物流市场有限公司（以下简称丰绿公司）开发修建的梁平商投世纪中心14、15号楼，丰绿公司先后与重庆市易英物业管理有限公司、重庆瑞本商业经营管理有限公司签订物业服务合同和解除物业服务合同。2018年11月9日，原告中标该物业管理服务事务，2018年11月12日签订物业管理合同并服务至今，被告尚欠物业服务费三十余万元没有支付，经多次催收未果，其行为侵害了原告的合法权利，故提起诉讼。被告海富公司辩称：1、原告起诉所依据的《前期物业服务合同》未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，程序违法，应属可撤销或无效合同，法院应当判决撤销该合同，驳回原告的诉讼请求；2、因案涉项目开发商丰绿公司的原因，海富公司至今未办理接房手续，接房前的物业费应当由丰绿公司承担，原告无权向被告海富公司主张；3、2017年3月23日，海富公司与丰绿公司签订《补充协议》，约定海富公司无需向物管方交纳物业费，原告应当继续履行该约定；4、原告并未向海富公司提供物业服务，根据权利与义务对等原则，原告也无权向被告主张物业费，因此，法院应当驳回原告的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院结合当事人的陈述，认定本案事实如下：2017年，被告海富公司购买了丰绿公司开发修建的梁平渝惠农产品批发市场、住宅A区商投世纪中心14、15号楼，建筑面积共为11972.27平方米。2017年3月23日，丰绿公司（甲方）与海富公司（乙方）签订《补充协议》约定：“……1、14号楼自双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，甲方应于2017年6月15日前将该栋房屋交付乙方，同时应将房地产权证交付乙方；2、15号楼自双方签订《重庆市商品房买卖合同》后，甲方应于2017年5月31日前交付房屋，2017年11月30日前将15号楼所属各户房地产权证交付乙方；……4、房屋交付前，乙方有权对房屋进行验收，确保符合合同约定标准，若经验收不符合约定的，乙方有权拒绝接房，甲方应当限期整改，因此发生的逾期，按照上述约定承担违约责任。……四、乙方享有该市场公共部分的专属使用权，《重庆市商品房买卖合同》中涉及物业管理的有关条款，由甲方配合乙方在本合同签订后90日内与物业管理方达成协议，确定由乙方自行进行物管管理，而不需向现有物业管理方交纳物管费。约定时间内，甲方未配合乙方与物业管理方达成书面协议，导致乙方需向物业管理方交纳物管费的，乙方有权要求甲方向乙方支付乙方实际承担的物管费。……”2017年6月28日，海富公司作为委托方（甲方）与丰绿公司作为代管方（乙方）签订《房屋委托代管协议》约定：“……代管费用：根据甲乙双方2017年3月23日签订的《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定乙方交房时间14号楼为2017年6月15日及15号楼为2017年5月31日，甲乙双方本着互利互惠经协商甲方不追究违约责任，同时乙方免费为甲方代管14号楼、15号楼。”14号楼、15号楼分别于2017年6月7日、2017年11月3日办理了房地产权证。海富公司取得房地产权证后，一直未办理正式书面接房手续，但已经实际由海富公司对外出租并收取租金或进行管理。丰绿公司就开发的“梁平渝惠农产品批发市场、住宅”项目先后与重庆市易英物业管理有限公司、重庆瑞本商业经营管理有限公司签订及解除了前期物业服务合同。2018年11月9日，中达物业重庆分公司中标“梁平渝惠农产品批发市场、住宅”项目物业管理服务。2018年11月12日，丰绿公司（甲方）与中达物业重庆分公司（乙方）签订《梁平渝惠农产品批发市场、住宅项目前期物业服务合同》，约定：“……4、商业物业（市场调节价）：1.70元/月·平方米，按建筑面积计算（以政府相关部门备案的文件为准）5、商业物业公摊水电费：10.00元/月.户……第七条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊收取。……”海富公司一直未向中达物业重庆分公司交纳物管费及其他费用。2019年3月12日，中达物业重庆分公司向海富公司去函要求海富公司办理接房手续及支付物管费和公共能耗费共计116728.86元。2019年10月14日，中达物业重庆分公司向海富公司再次去函要求海富公司办理接房手续及支付物管费和公共能耗费共计280149.76元。经原告公司催收后，被告公司仍未缴纳相关费用，为此原告公司向本院提出诉讼。在第一次庭审过程中，原告中达物业重庆分公司明确了诉讼请求第1项为：判决被告支付原告物业管理费284937.38元及公共能耗费41902.84元，两项共计326519.17元。其中物管费，即商业物业每月每平米1.7元按房屋建筑面积计算而来；公共能耗费，参照物业服务合同中商业物业公摊水电费10.00元/月·户和被告的商业房屋面积折算为每月每平米0.25元计算而来。另查，案涉物业小区至今未成立业主大会及业主委员会。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉前期物业服务合同是否有效？二、案涉房屋是否向海富公司完成了交付？三、被告海富公司是否应当向原告支付物管费及公共能耗费，金额如何确定？一、案涉前期物业服务合同是否有效的问题。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，案涉物业并未成立业主大会及业主委员会，丰绿公司作为建设单位与中达物业重庆分公司签订《梁平渝惠农产品批发市场、住宅项目前期物业服务合同》，该合同是双方真实的意思表示，符合法律规定，应当认定为有效合同。被告海富公司也未提出证据证明该合同存在无效的情形，仅提出未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，程序违法，应属可撤销或无效合同的抗辩意见。本院认为，该抗辩意见是基于物业小区成立业主大会或业主委员会后选聘物业公司的情形，并不符合前述关于前期物业服务合同的相关规定，因此，其抗辩意见不能成立，本院不予采纳。二、案涉房屋是否已向海富公司完成交付的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，案涉的14号楼、15号楼已经分别于2017年6月7日、2017年11月3日办理了房地产权证，海富公司亦取得了房地产权证。虽然至今海富公司一直未办理正式的书面接房手续，但在实际上，部分门市已经由海富公司对外出租并收取租金，海富公司亦自认自行购买了保安保洁服务。基于房屋这种不动产的特点,海富公司既然自行购买了保安保洁服务并将部分门市对外出租，表明海富公司能够实现对其所购房屋的排他性占有、使用及收益的合同目的，由此，可以认定为丰绿公司实际转移了对案涉房屋的占有，应视为向海富公司完成了房屋交付。因此，被告海富公司提出其未办理接房手续，物业费应当由丰绿公司承担，原告无权向其主张的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。三、被告海富公司是否应当向原告支付物管费、公共能耗费及金额如何确定的问题。如前所述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主有交纳物业服务费用的义务。被告海富公司抗辩认为，海富公司与丰绿公司签订的《补充协议》约定了海富公司无需向物管方交纳物业费，原告亦未向海富公司提供物业服务，故拒绝交纳物业服务费用。本院认为，首先，虽然《补充协议》约定了海富公司无需向物管方交纳物业费，但这属于海富公司与丰绿公司之间的另一法律关系，且该协议内容并未取得物业公司的同意或认可，也未与物业公司签订专门的协议，因此，被告该抗辩意见不能成立。海富公司可以根据其与丰绿公司之间的约定向丰绿公司另行主张相应权利，而不能以此在本案中对抗中达物业重庆分公司并作为拒付物业服务费用的理由。其次，物业管理服务是指物业公司依照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，而海富公司自行聘用人员进行保安保洁活动只是对其自有房屋及物业内部的管理，并不是对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用等公共事务的管理。而原告中达物业重庆分公司已经入驻案涉物业并提供了整体的物业服务，且被告海富公司没有证据证明其与中达物业重庆分公司有特别合同约定的情况下，被告海富公司应向中达物业重庆分公司支付欠付的物业服务费用。中达物业重庆分公司主张的物业管理费用起止时间为2018年11月1日至2019年12月31日，计算标准按照《梁平渝惠农产品批发市场、住宅项目前期物业服务合同》约定的“商业物业（市场调节价）1.70元/月·平方米，按建筑面积计算。”本院认为，由于丰绿公司与中达物业重庆分公司《梁平渝惠农产品批发市场、住宅项目前期物业服务合同》签订于2018年11月12日，中达物业重庆分公司并无证据证实2018年11月1日已经入驻案涉物业并提供服务，因此，本院对海富公司应付的物业管理费用依法予以调整为278155.74元（计算标准：11972.27平方米*1.70元/月·平方米*14个月-11972.27平方米*1.70元/月·平方米÷30日×10日）。原告中达物业重庆分公司主张的公共能耗费41902.84元，系其参照物业服务合同中商业物业公摊水电费10元每月每户根据被告的商业面积进行折算得出。中达物业重庆分公司与丰绿公司签订的前期物业服务合同对公共能耗费并未明确约定，虽有商业物业公摊水电费的约定，但其对大面积物业中“户”的认定标准也不明确。原告中达物业重庆分公司为主张被告应负担的能耗费标准,向本院提供了其自行制作的相应的电费表格，但缺乏相关费用的票据印证,故本院对原告主张的能耗费标准不予采信，进而对于中达物业重庆分公司主张被告支付其公共能耗费41902.84元的诉讼请求，因约定不明且证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆海富农产品市场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市中达物业管理有限公司重庆分公司支付物业管理费278155.74元。二、驳回原告深圳市中达物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。案件受理费6198.00元，减半收取3099.00元，由被告重庆海富农产品市场有限公司负担2736.00元，由原告深圳市中达物业管理有限公司负担363.00元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李昌旭二〇二〇年五月二十九日书记员  张玉菊