江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初3869号原告：贺春，女，1987年1月6日出生，汉族，住江西省。原告：张林，男，1981年3月20日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：霍秋萍，昆山市新天平法律服务所法律工作者。代理两原告。被告：湛雪健，男，1991年12月20日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：冷少萍，江苏鼎昆律师事务所律师。原告贺春、张林与被告湛雪健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王建勋独任审判。本案于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告贺春及其委托代理人霍秋萍、被告湛雪健及其委托代理人冷少萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺春、张林向本院提起诉讼请求，一、依法判令解除原、被告之间的房屋买卖合同；二、依法判令被告返还两原告购房款40万元；三、依法判令被告向两原告支付利息损失18000元(以40万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%计算，暂从2019年6月7日开始计算至2020年3月6日止)及实际支付之日止的利息损失；四、依法判令被告向两原告支付违约金人民币57万元及中介费损失人民币7500元；五、本案的诉讼费、保全费、担保费、律师费等均由被告承担。事实和理由：2019年6月7日原、被告双方在昆山北区房网络信息有限公司XX园店的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定两原告购买被告位于昆山市的房屋，房屋总价为人民币190万元，双方对抵押涤除、房屋交付、违约责任、争议解决等都作了明确的约定。合同签订后，两原告按照约定在2019年6月8日之前将人民币40万元(含定金10万元)全部支付给被告，双方约定“甲方承诺此房无查封、无任何产权纠纷，如有不实，甲方自愿承担违约和法律责任；乙方于2019年6月8日前支付甲方购房款(含定金)人民币40万元，甲方收到此款项后于2019年12月31日前交付房屋给乙方，并同意乙方装饰及居住此房屋，交房前甲方须清走租客并解除租约；双方约定6月25日前办理网签手续；如有违约，违约方赔偿守约方总房价20%、双倍定金和所有此房屋装修款、并支付双倍中介费”。两原告已经按照约定支付了40万元给被告，两原告多次催促被告办理网签、交付房屋，后从中介处得知该涉案房屋上因为有抵押，所以办理不了网签。被告至今未配合原告办理网签手续，且至今未将涉案房屋交付给两原告。被告的行为已经构成根本违约，给两原告造成了严重的经济损失，故为了维护两原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，诉请如前，恳请法院支持诉请!被告湛雪健辩称，1、原被告在签订房屋买卖合同时被告并不知晓房屋上面存在抵押，被告确实将该房屋借给其姐姐做银行贷款，但是其一直认为仅仅是信用担保，因为房产证上面从未有过抵押的印章，故被告自始至终认为涉案房屋在网签或者过户上面没有瑕疵，只要在约定的过户时间前将贷款还清就可以，所以被告在主观上没有任何欺诈的意思，在之后发生有抵押后，也一直在筹集资金涤除抵押权，但是资金筹集好之后，与原告协商交房事宜，原告却拒绝收房，被告现在随时配合原告交房或者过户，2、本案合同约定了2019年6月25日前办理网签备案，2019年12月31日交付房屋，2020年11月15日办理过户，虽然在办理网签时候发现有抵押，但是该瑕疵并未构成根本违约，因为并未对原告造成实际损失，故被告认为应当继续履行合同，综上，网签延迟并未构成可以解除合同的理由，双方的合同可以继续履行，所以被告无需返还原告购房款及其利息或者承担违约金中介费等。关于律师费，原告并未提供与该费用相关的证据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。根据质证意见，并经审核，本院对原、被告均认可的证据真实性予以确认，作为本案定案依据。对微信聊天记录，经审核，本院对该证据的真实性予以确认，作为本案定案依据。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月7日，原告贺春与被告湛雪健签订房屋买卖合同一份。被告将其所有的位于昆山市房屋出售给原告，价格为190万元，定金10万元。双方约定的履约过程为：首付应当在2019年6月8日之前支付；过户在2020年11月15日之前预约过户。双方在第九条补充约定如下：1、因昆山交易中心系统升级，签约当日，中介方无法查阅产权证，甲、乙双方均已知晓。2、甲方承诺此房屋无查封、无任何产权纠纷和债务纠纷，如有不实，甲方自愿承担违约和法律责任。3、甲方承诺该房屋学区未用。4、乙方于2019年6月8日前支付甲方购房款（含定金）人民币肆拾万元整，甲方收到此款项后于2019年12月31日号前交付房屋给乙方，并同意乙方装修及居住此房屋，交房前甲方需清走租客并解除租约。5、甲乙双方约定于2020年11月15日办理过户手续。6、乙方承诺符合昆山市购房政策。7、无论房价上涨或下跌，均按此合同执行。如有违约，违约方赔偿守约方总房价百分之二十、双倍定金、和此房屋装修款，并支付双倍中介费用。8、交易房屋中包括储藏室，面积18.7米，有产证，房屋交易总价包含此储藏室。9、甲乙双方约定于2019年6月25号前办理网签备案。2019年6月7日，原告支付被告40万元购房款（其中包含10万元定金）。再查明，2018年12月7日，被告湛雪健用涉案房屋做抵押为其湛静提供担保，担保期限为2018年12月7日至2019年12月6日。2018年12月25日，被告签署房地产抵押承诺书。在第一次担保期限结束之后，被告又用该房产为湛静做了担保。被告湛雪健从事房产中介工作。再查明，两原告为本次诉讼支付了35000元的律师费。上述事实由房屋买卖合同、付款凭证、银行担保材料、律师合同、发票、聊天记录及本院庭审笔予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告之间签订书面的房屋买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。现双方当事人争议的焦点为双方合同是否满足解除的条件。本院根据当事人的陈述及提交的证据认定如下：首先，根据合同约定，双方需在2019年6月25日办理网签备案，但被告经原告多次催促，仍未配合办理。其次，被告陈述其出卖房屋时不知道涉案房产已经抵押，关于此点，本院认为，第一、被告的职业为房产中介，经常和房子打交道，其对和房屋有关的种种事情相对比原告更加专业。第二、作为一名完全民事行为能力人，又非文盲，且结合其职业特点，其应该理解最高额抵押合同及房地产抵押承诺书的含义是什么。第三、在合同签订后，原告多次催促被告解除担保并做网签，但被告确多次推脱，且在合同尚未解除情况下，又将房产进行了二次担保。本院认为，被告在明知房产已经抵押的情况下，确在签订房屋买卖合同时未告知原告，且在房屋买卖合同中明确承诺“此房屋无查封、无任何产权纠纷和债务纠纷”。再次，本院认为，房产对中国老百姓来说，是金额巨大的交易物，对每个家庭来说都至关重要，一个家庭积累一辈子的财富也只能购买一套房产。被告在签订合同之处就隐瞒房产抵押事实，后续又在原告催告下懈怠解除抵押，配合做网签。虽然双方约定的房屋过户时间未到，被告又在庭审过程中明确表示愿意继续履行，但基于被告之前的不诚信行为，合同继续履行确给原告造成巨大的交易风险。综上，本院认为，原告主张解除合同有事实和法律依据，本院予以准许。合同解除的时间为原告诉状送达被告之日即2020年4月29日。关于原告返还购房款的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。结合案件事实，双方合同解除后，被告理应将原告支付的40万元购房款（含定金）返还给原告。关于原告主张的利息和违约金及中介费损失的诉请，被告违反合同约定，构成违约，给原告造成了一定损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。结合案件事实，本院结合相关法律规定、房屋的市场价值、违约程度、原告的损失情况，对原告的第二项、第三项诉请，酌定被告参照定金罚则的规定，共计支付原告10万元款项。关于律师费，被告未按照合同约定履行义务，构成违约，导致本次诉讼的产生，依照合同约定应该支付两原告为本次诉讼所支出的律师费35000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告胡春、张林与被告湛雪健签订的房屋买卖合同于2020年4月29日解除。二、被告湛雪健在本判决生效之日起十日内返还原告胡春、张林购房款400000元。三、被告湛雪健在本判决生效之日起十日内支付原告胡春、张林各项损失合计100000元。四、被告湛雪健在本判决生效之日起十日内支付原告胡春、张林为本次诉讼所支出的律师费35000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费21900元，减半收取10950元，保全费5000元，两款合计15950元由被告负担。原告预交的案件受理费15950元，本院予以退还；被告应当负担的15950元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：32250198XXXXX4358；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。逾期不缴纳，按撤回上诉处理。审判员  王建勋二〇二〇年五月二十六日书记员  邵振华