山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3328号原告：宋旭博,男,1981年10月8日出生,汉族，山东一诺咨询有限公司员工，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：宋斌，山东盖德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉军，山东盖德律师事务所实习律师。被告:刘建辉,男,1975年9月27日出生,汉族,济南辰洋净化空调工程有限公司法定代表人，住山东省济南市市中区。原告宋旭博诉被告刘建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宋旭博的委托诉讼代理人宋斌、被告刘建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋旭博向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘建辉返还原告房屋租赁押金24637.5元、空调押金1000元；二、判令被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2017年6月9日,原告宋旭博与被告刘建辉因祥泰广场1号楼1110室房屋租赁一事订立租赁合同,合同约定租期为2017年6月至2019年6月,房屋租金为每半年49275元,房屋押金为24637.5元。而后经双方口头协商又约定空调押金为1000元。合同签订后，原告方如约履行合同义务。2019年6月原租赁合同到期，原告与被告协商后口头约定续租至2019年12月并支付被告房屋租金49275元。2019年12月房屋到期后，原告方不再续租并多次与被告方协商退还押金，被告方无合法正当理由拒绝退还房屋押金及空调押金。为维护原告方合法权益，特诉至贵院，望人民法院依法判如所请。刘建辉辩称，一、被答辩人和答辩人于2017年6月9日签订祥泰广场1号楼1110室房屋租赁合同，合同租期为2017年6月至2019年6月，是事实，双方如约履行合同义务。二、被答辩人所说与答辩人协商口头约定续租至2019年12月不实，实际上是被答辩人与答辩人协商后口头约定续租一年，也就是续租到2020年6月，被答辩人中途擅自退租，属于违约行为。按照双方签订的房屋租赁合同的第二页，乙方违约的处理的第4条明确约定：租赁期内若乙方中途擅自退租，乙方应按合同总租金的10%向甲方支付违约金，所预付的租金及押金甲方客不予退还。所以，答辩人不能满足被答辩人的退还押金的诉讼请求。1、祥泰广场1号1101室房主井某女士可以证明，被答辩人在2019年6月房屋租赁合同到期前，与答辩人和井某沟通协商后口头约定续租一年，即从2019年6月至2020年6月。当时被答辩人还承诺如果续租到期后不再续租，在续租结束前三个月前告知答辩人，并帮忙协助答辩人和井某女士找到新的租客。2、被答辩人在擅自退租前，从来没有与答辩人沟通协商房屋退租事宜。直到2020年1月20日被答辩人给答辩人通过一次电话，要求退还押金，在2020年1月21日给答辩人的微信发送了一份退还押金明细，答辩人没有答应。被答辩人发给答辩人退还押金明细的金额与被答辩人诉讼请求退还押金金额不同，从而可以证明答辩人所诉请求与事实不符。3、由于被答辩人中途擅自退租，当时又是年关，房屋不好出租，加上后来疫情影响，答辩人的房屋到现在都没有租赁出去，答辩人蒙受不小的经济损失。答辩人保留反诉被答辩人向答辩人支付房屋租赁合同约定的总租金的10%违约金的权利。综上所述，被答辩人违约在行，答辩人拒绝退还押金，请求法庭驳回被答辩人的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告所有的位于济南市市中区房屋，用途为办公，租期为24个月，自2017年6月15日起至2019年6月14日止，租金为每年98550元，2017年6月9日支付49257元，以后每次提前15天支付下次房租。如原告要求续租，应提前三个月通知被告，经被告同意后重新订立租赁合同。原告承担租赁期内电话费、水费、物业费等费用。在签订合同时原告应向被告支付24637.5元作为押金，原告如无违约则被告应将上述押金如数无息退还原告。租赁期内，如原告中途退租，原告应按照合同总租金的10%向被告支付违约金，所预付的租金及押金被告可不予退还。同日，原告向被告支付租房合同押金24637.5元、租金49275元和空调押金1000元。2019年6月3日，原告向被告支付租金49275元，原告、被告均认可该租金系支付至2019年12月的房屋租赁费。2020年1月21日，原告通过微信向被告发送其自行计算的房租退还明细一份，载明“房租押金：24637.52019年12月15日至2020年1月15日租金8212.516-23日租金2.5*8*108=21608212.5+2160=10372.5退还押金24637.5-10375.5-702（物业费）+1000（空调押金）=14563”。被告提交其与原告的通话记录明细复印件一份，拟证明原告在中途擅自退租前，没有和被告协商有关退租事宜。原告对该证据的证明内容不认可，认为该证据没有显示双方的通话内容，与被告所述不符，原告在2019年12月前就已经告知被告至2019年12月后就不再续约，同时多次与被告协商退还房屋押金一事，但被告对此不理睬，从被告提供的通话记录可以看出被告多次拒绝原告电话不与原告协商。被告为证明原告与被告口头约定房屋续租期为一年，即2019年6月至2020年6月，申请证人井某出庭，对于井某与原告、被告的关系，被告陈述为原告同时租赁其与井某的两间房，合同是分别签订的，井某已经退了一部分钱给原告。原告认可其与井某系租赁关系，原告租赁了井某的一间房屋同时该房屋也是在2019年12月到期后，原告与井某结算了该房屋的押金，双方租赁合同解除，被告的房屋与井某的房屋是相邻的，两套房屋一并使用，作为办公室使用。证人井某陈述，2019年6月原告通过电话表示想续租一年，说至少要租到过完年三、四月份。原告在2019年10月25日左右说不租了，过一段时间就搬走，实际是在大约是在11月底、12月搬的，原告说不想租之后井某就给被告说了，是接着给被告说的，被告当时表示不同意。井某给原告退了15000元左右。原告自述其于2019年12月1日搬离涉案房屋。本院认为，原告与被告于2017年6月9日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效，双方争议的内容系基于原告与被告在该合同届满后口头约定的续租合同所产生的争议，该口头约定的续租合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方的口头约定的租赁合同亦合法成立并有效。关于双方口头约定的租赁期限的问题，本院认为，双方未签订书面租赁合同，原告主张双方约定的租赁期限系自2020年6月15日起至2020年12月止，但未提交证据予以证明；被告主张双方约定租赁期限为2020年6月15日至2021年6月14日止，被告申请证人井某出庭，井某陈述原告通过电话向其表示想续租一年，至少要租到过完年三、四月份，对此本院认为，即便井某陈述属实，且原告与井某协商的内容被告认可对其亦具有约束力，但据井某陈述的“想续租一年”、“至少到三、四月份”，双方亦未约定明确的租赁期间，故原告与被告口头约定的租赁合同应为双方对租赁期限约定不明的情形，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。”故原、被告对于该口头约定的房屋租赁合同均具有任意解除权。井某认可原告于2019年11月底、12月初搬出，原告自认其于2019年12月1日搬出，因为原被告均认可被告与井某房屋系打通的房屋，虽然分属不同的所有权人，但两房屋具有不可分性，且井某认可其知道并同意原告搬离房屋并通知被告，应视为原告向被告交付了房屋。故双方的不定期租赁合同已于2019年12月1日终止。因双方口头并未约定违约责任承担的问题，原告通过微信的方式自愿向被告支付2019年12月15日至2020年1月15日的租金并认可应扣除物业费702元，故本院对原告通过微信认可的被告应向其返还剩余押金14563元的诉求予以支持，对多出部分予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘建辉于本判决生效之日起十日内向原告宋旭博退还房屋押金14563元；二、驳回原告宋旭博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费441元，减半收取计220.5元，由原告宋旭博负担90元，由被告刘建辉负担130.5元。本判决为终审判决。审判员 许 毅二〇二〇年五月二十八日书记员 潘建永