广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初225号 原告（反诉被告）：鲁先忠，男，1966年7月4日出生，住黑龙江省伊春市翠峦区。 委托诉讼代理人：刘兴桂，广西济顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西泛宇房地产开发有限公司，住所地防城港市港口区中华大道3号3号楼。 法定代表人：陈国胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄丽颖、高斯艳，广西万通律师事务所律师。 原告（反诉被告）鲁先忠与被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司（以下简称泛宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鲁先忠的委托诉讼代理人刘兴桂及泛宇公司的委托诉讼代理人高斯艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鲁先忠向本院提出诉讼请求：1.泛宇公司向鲁先忠支付延期交房违约金63062.87元（自2018年6月1日起计算，暂计至2019年9月30日共486天，每天按全部房价款的万分之五计算，即259518元×486天×0.0005）；2.本案诉讼费由泛宇公司承担。事实与理由：鲁先忠与泛宇公司于2017年11月4日在防城港市港口区份《商品房买卖合同》，合同约定泛宇公司把其位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城2栋二十六层2603号房房屋，建筑面积为62.79平方米的商品房，以259518的价格卖给鲁先忠，并约定泛宇公司应当在2018年5月31日前向鲁先忠交付商品房。以及逾期交房泛宇公司按日计算向鲁先忠支付全部房价款万分之五的违约金。合同签订后，鲁先忠依约履行了合同交款等全部义务，泛宇公司却于2019年9月30日才交付商品房。综上，原告认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》是双方的真是意思表示，合法有效，泛宇公司逾期交付商品房的行为构成违约，给鲁先忠造成严重的经济损失，依法应承担违约责任。请求法院支持原告的诉讼请求。 泛宇公司辩称，一、泛宇公司不存在违反合同约定的行为，不应当支付违约金。1、合同约定因不可抗力造成涉案项目停工、工期顺延的，泛宇公司有权顺延交房。鲁先忠计算泛宇公司逾期交房的天数应扣除因恶劣天气、政府指定停工导致的1047天的工期顺延时间。2、如法院认定泛宇公司应承担逾期交房违约责任的，合同约定的违约金计算标准过高，应予以调低。 泛宇公司向本院提出了反诉请求：1、鲁先忠向泛宇公司支付逾期办理银行按揭贷款手续的违约金3095.10元（以贷款本金181000元为基数，按照日利率万分之五的标准，从2017年12月4日计至2018年1月29日止）；2、本案诉讼费用由鲁先忠负担。事实和理由：泛宇公司与鲁先忠签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定鲁先忠购买泛宇公司开发建设的位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城2栋二十六层2603号房，贷款金额181000元。合同附件四第3条第（3）项约定，鲁先忠应于2017年12月4日前办妥银行按揭手续并缴纳相关费用，逾期90日内的，每逾期一日按照贷款金额的0.03%支付违约金。根据鲁先忠、贷款银行及泛宇公司订立的《个人一手住房贷款合同》，直至2018年1月29日，鲁先忠才办理了贷款合同的签署手续。综上，鲁先忠逾期办理贷款手续已构成违约，应依约支付违约金。 鲁先忠辩称，泛宇公司主张的违约金过高，应予以调低。 本院经审理认定事实如下：2017年11月4日,鲁先忠（买受人）与泛宇公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定买受人以单价4200元每平方米的价格购买出卖人位于防城港市港口区东侧泛宇惠港新城2栋二十六层2603号房屋，预测建筑面积为61.79平方米，房屋总价款为259518元；付款方式及期限。买受人应当于2017年10月30日前支付首付款78518元，余款181000元向中国银行股份有限公司防城港分行申请贷款支付；合同第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付商品房；逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；合同附件四第3.（3）约定，买受人办理银行按揭的，需在签署合同后30日内即2017年11月30日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用。否则视为买受人违约，按照本买卖合同第八条约定的方式处理。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，鲁先忠依约支付了首付款78518元，后于2018年1月29日与中国银行防城港分行签订贷款合同，通过贷款方式向泛宇公司支付了剩余房款181000元。 另查明，泛宇公司于2019年9月30日向鲁先忠交付涉案商品房。 本院认为，鲁先忠与泛宇公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。鲁先忠与泛宇公司应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现泛宇公司未能如期向鲁先忠交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。合同约定的违约金的计算标准过高，本院予以核减，违约金按照全部房价款的日万份之二计算至起诉之日止，逾期天数为486天（从逾期之日2018年6月1日计算至实际交房之日2019年9月30日），违约金为25225.14元（259518元×0.0002×486天）。合同未明确约定天气因素、停水等为顺延交房的原因，而防城港市住房和城乡建设委员会通知停工的时间在合同约定的交房时间之后，故本院对泛宇公司辩解的顺延交房的时间不予采信。 合同约定“买受人办理银行按揭的，需在签署合同后30日内即2017年11月30日前到出卖人指定的相关银行办理完所有按揭手续并缴纳相关费用”。鲁先忠于2018年1月29日才与中国银行防城港分行签订贷款合同，逾期60天办理完银行按揭手续，应承担违约责任。双方约定的违约金过高，本院予以核减为按逾期应付款的日万分之二计算，违约金为2172元（181000元×0.0002×60天）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司向原告（反诉被告）鲁先忠支付逾期交房违约金25225.14元； 二、原告（反诉被告）鲁先忠向被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司支付逾期付款违约金2172元； 三、驳回原告（反诉被告）鲁先忠、被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司的其他全部诉讼请求。 本诉案件受理费1376.57元，减半收取688.29元，由被告（反诉原告）广西泛宇房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）鲁先忠负担。 上述义务，义务人应于履行期限内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1426.57元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年五月十一日 书记员 黄义芳