山东省沂南县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1321民初6629号 原告：沂南县辛集镇人民政府，住所地沂南县辛集镇驻地。 法定代表人：乔玉平，镇长。 委托诉讼代理人：邵明君，男，1980年3月10日出生，汉族，住沂南县，系原告沂南县辛集镇人民政府职工。 委托诉讼代理人：于大海，山东衡正源律师事务所律师。 被告：赵西升，男，1977年1月30日出生，汉族，住沂南县。 委托诉讼代理人：王洪达，山东同力兴国律师事务所律师。 原告沂南县辛集镇人民政府（以下简称“辛集镇政府”）与被告赵西升房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛集镇政府委托诉讼代理人邵明君、于大海，被告赵西升及其委托诉讼代理人王洪达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 辛集镇政府向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间于2007年4月30日签订的《租赁合同》租赁期限超过20年的部分无效；2、依法解除原、被告之间于2007年4月30日签订的《租赁合同》；3、判令被告将原库沟乡沿街房屋恢复原状并交换给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年4月30日，原、被告双方签订《租赁合同》一份，约定原告将原库沟乡驻地20间沿街房屋出租给被告使用，每间房屋南北长7米，东西长3.24米，合计0.68亩；租赁期限40年，自2007年4月30日至2047年4月29日止；租赁费共计15万元以及租赁用途等。被告违反合同约定用途使用；且未经原告同意，在原告不知情的情况下，被告擅自将承租房屋中的20间转租他人，并将原有沿街房屋建筑物拆除，非法进行重新建设等。被告的违约行为严重损害了原告之合法权益，已经构成根本性违约，原告依法有权解除合同。为维护原告之合法权益，特具状提起诉讼。 赵西升辩称，请求驳回原告辛集镇人民政府的诉讼请求。 1、涉案合同名为房屋租赁合同实为土地开发合同。原告要求解除租赁合同的诉讼请求，无事实与法律依据，应依法不予支持。2、原告要求超出20年部分无效，无事实法律依据。3、主张合同无效的法律责任，本合同签订系原告单位出具的合同书，被告签字确认。本合同是根据建设用地开发签订的，原告根据使用期限40年进行投资建设。若合同无效，责任在原告。4、被告对20间沿街房屋，进行处置符合合同的约定，原告要求恢复原状并交付原告违反合同约定。5、对于被告的转租以及建设行为，原告知道且应当知道。被告于2010年将承租的10间房屋转让第三人，后第三人用于建设沿街二层楼的行为原告是知道的，被告与第三人在旧房改造前申请办理《乡村建设规划许可证》时，是先向原告提出申请并经原告审核通过，且原告直接将许可证颁发给了第三人。综上，原告要求解除合同、恢复原状、赔偿损失的诉讼请求无合同依据和事实依据，也无法律依据，应依法驳回。 原告为支持自己的诉讼主张，提交如下证据： 1、2007年4月30日，原告被告双方签订的《租赁合同》复印件一份，证明原被告双方存在房屋租赁合同关系，原告将原库沟乡驻地20间沿街房屋出租给被告，每间南北长7米，东西长3.24米，20间房屋东西长共64.8米，共计0.68亩土地；租赁期限40年，自2007年4月30日至2047年4月29日止，租赁费共计15万元并且约定了租赁用途是进行拆除建百货超市一处，建设需在2008年前完成，不得挪作他用。 2、现场照片2张，拍摄时间为2019年8月12日，拍摄人是沂南县辛集镇政府工作人员刘成成，证明被告未经原告同意非法转租，原有沿街房屋20间中的东侧10间被案外人赵西梅、于相录非法出售，案外人徐友强、赵向五非法拆除后重新建造二层楼房的事实。西侧10间由被告赵西升出租给了案外人扈军升5间、刘春和2间、高存范3间。 3、沂南县辛集镇常胜社区居民委员会于2019年12月26日出具的关于赵西升租赁辛集镇政府沿街房屋有关情况的证明一份，该证据证明的事实同证据2证明事实。 4、沂南县辛集镇社会管理综治工作中心出具的2019年12月26日关于赵西升租赁辛集镇政府沿街房屋有关情况的证明一份，该证据证明的事实同证据2、3证明事实，并相互佐证。 5、沂南县自然资源和规划局辛集管理所出具的证明和辛集镇原库沟乡驻地沿街房平面图各一份。 被告对原告提交的证据，提出如下质证意见： 证据1，真实性无异议，但是对证明观点提出异议，根据该合同第五条明确写明乙方取得房屋后需进行拆除并建设百货超市，并且提及乙方的建筑物，同时根据第六条不得兴办国家明令禁止的项目，可以证实，被告租赁之后需对房屋拆除，因此也就不存在租赁物，因此不符合租赁合同的基本要件，同时提及建设百货超市以及乙方建筑物可以证实合同签订之后被告可以在原有土地进行开发建设，因此该合同应为土地的开放建设性合同，不受年限约束，同时约定不得兴办禁止项目，被告承租之后与他人共同开发建设并且兴办超市等店铺，符合相关法律规定以及相关条款的规定，因此不存在违约行为。证据2，照片无异议，但是对其证明观点有异议，对于被告的转租行为，根据最高人民法院审理租赁合同纠纷的司法解释，约定6个月的异议期限，因为该转租早已超出法定期限，原告提出异议无法律依据，同时该转租合同的签订不应认定为出售行为，因为相关的转租协议均约定使用期限，并不违反本证据1的40年的使用期限，同时在相关协议中也约定应遵守以本证据1协议内容，因此可以证实非买卖合同，而是转租。原告在本案中也提及转租以及具体的承租人，如果认定合同无效，必然涉及承租人的合法权益，因此承租人作为利害关系人应当追加为本案第三人。对于该转租行为，因为相关的承租人均为库沟村村民，本村村民承包经营本村的建设用地以及是经营项目符合土地管理法的有关规定，因此该行为有效。被告与承租人签订租赁合同之后由被告以及承租人对原有土地进行开发建设使用，因此存在共同开发、共同建设，因此该合同的性质应以实际开发建设性质定性。对于原告提及的违法建筑，其相关的认定主体应为规划局，并由城市管理部门认定拆除，原告仅是合同的一方，并没有认定非法建设并且予以拆除的权利。证据3-4，均是由原告单方制作，质证意见同证据2的质证意见。对证据5的真实性无异议，可以证实该土地用于开发建设，对于开发建设并没有使用年限的限制，因此也就不存在20年超出部分无效的观点，同时沿街平面图也可以证实被告以及相关的承租人进行了合法的规划建设，符合城镇规划许可，符合小城镇改造的合同目的，因此相关的建设系经原告认可的合法建设。 被告为证明自己的辩解观点，提交如下证据： 1、赵西升的乡村建设规划许可证，许可648平方米，为原告主张0.68亩的一半，证实在2011年3月之前，经原告认可出具相关的规划手续办理许可证，证实原告对被告的建设开发行为知情，且未提出任何异议。 2、案外人于相录的乡村建设规划许可证复印件，许可648平方米，为原告主张0.68亩的另一半，证实本案被告对外进行转租之后，由承租人办理相关规划手续，也是经原告同意且办理相关手续，可以证实原告对转租知晓，并且对建设知晓。 3、2019年9月25日沂南县人民法院作出的（2019）鲁1321民初4787号民事裁定书，可以证实被告的转租行为、转租事实以及建设的主体均已经调查，并且承租人与本案存在利害关系，应当追加为本案第三人。 原告对被告提交的证据，提出如下质证意见： 证据1，真实性无异议，但对其合法性、关联性有异议，看不出与本案存在任何关联，更不能证明被告的证明目的；证据2，三性均有异议，不能证明被告的证明目的；证据3，真实性无异议，但是不能证明被告的证明目的。 根据当事人举证、质证意见及本院庭审调查材料，本院认定事实如下: 2007年4月30日，原告辛集镇政府与被告赵西升签订《租赁合同》一份，载明：为搞好小城镇改造，发展商业经济，甲方拟将原库沟乡驻地20间沿街房租赁给乙方使用。经双方协商达成一致意见，签定此合同，如下：一、租赁范围：原库沟乡驻地20间沿街房屋。每间房屋南北7米，东西长3.24米，20间沿街房屋东西共64.8米，合计0.68亩。二、租赁期限：40年。自2007年4月30日至2047年4月29日止。三、租赁费及交纳办法：40年租赁费共计十五万元整。签合同时一次缴清。四、交接方式：因库沟乡驻地20间沿街房屋由甲方租赁给个人使用，乙方须在合同到期后，方可行使对房屋的使用权。甲方负责从原租赁户收回租赁房并转交乙方。五、乙方取得房屋后，须进行拆除建百货超市一处，建设须在2008年6月份前完成，不得挪作他用。协议到期后，属乙方的建筑物必须在到期后30日内拆除搬运完毕。如到期仍未能拆迁搬运完毕，则所有的建筑物由甲方自行处理。六、乙方所租赁的场所，不得兴办国家明令禁止的项目，所办项目不得对周围环境产生污染。七、如遇不可预见因素，致使合同无法履行时，双方协商解决，协商不成由法律部门解决。八、租赁到期后是否续租，双方协商，同等条件下乙方有优先租赁权。九、本协议一式三份，甲乙双方及鉴证机关各一份。合同签订后，被告即按合同交清了租赁费15万元。 2010年，被告赵西升与案外人赵西梅、于相录达成口头转让协议，将所租20间房屋中东边10间房屋转让给了赵西梅、于相录，收取转让费15万元。 2011年3月，由被告赵西升等人申请，经原告审核后报沂南县规划局批准颁发了《乡村建设规划许可证》，该证分别颁发给了案外人于相录和被告赵西升。于相录的许可证号为乡字第371321201180003号，载明：建设单位（个人）于相录；建设名称为二层沿街楼；建设位置为沂南县辛集镇库沟村；建设规模为648平方米；并附有建设规划图。赵西升的许可证号为乡字第371321201180004号，载明：建设单位（个人）赵西升；建设名称为二层沿街楼；建设位置为沂南县辛集镇库沟村；建设规模为648平方米；并附有建设规划图。 被告赵西升、案外人赵西梅、于相录在获得规划许可证后，便着手将原来的老旧平房拆除，开始施工建设百货超市。2014年前后相关沿街房相继建成并投入使用，案外人赵西梅、于相录东边10间建成二层楼式建筑，西边10间，由被告赵西升和他人合伙建成10间平房式建筑。 本院认为：本案焦点有二，一是当事人所签合同是房屋租赁合同还是土地开发合同；二是被告是否构成根本性违约。关于焦点一，原、被告所签合同第一条和第四条内容显示合同为房屋租赁合同，第一条载明“租赁范围：原库沟乡驻地20间沿街房屋。每间房屋南北7米，东西长3.24米，20间沿街房屋东西共64.8米，合计0.68亩。”第四条载明“交接方式：因库沟乡驻地20间沿街房屋由甲方租赁给个人使用，乙方须在合同到期后，方可行使对房屋的使用权。甲方负责从原租赁户收回租赁房并转交乙方。”合同第二、三、五、六条却是土地开发合同的内容，如第二条约定履行期限为40年，第五条约定“乙方取得房屋后，须进行拆除建百货超市一处，建设须在2008年6月份前完成，不得挪作他用。”第六条约定“乙方所租赁的场所，不得兴办国家明令禁止的项目，所办项目不得对周围环境产生污染。”从合同表面形式和部分内容看是房屋租赁合同，从订立合同的实质内容和合同目的看却是土地开发合同，订立合同的目的是让被告租赁原告的场所，开发建设一处超市。如果是租赁合同，租赁的标的物是房屋，原告限期被告将租赁的标的物拆除，房屋拆除了，租赁物消失了，租赁合同就失去了存在的依据，显然原告坚持合同为房屋租赁合同的观点是不成立的，从该合同约定的期限和合同目的看该合同为土地开发合同。关于焦点二，合同虽然约定了改造完成的时间为2008年6月，但《乡村建设规划许可证》于2011年3月才批准颁发下来，2014年改造基本完成，原来的20间沿街房改造成了10间平房和10间二层楼沿街房，随着改造完成，合同的目的已经基本实现。对于延期完成和转让他人是否构成违约问题，从2011年3月颁发的许可证来看，建设许可证分别直接颁发给了被告赵西升和于相录这一事实来看，足以证实原告知道并认可了延期和转让他人这一事实，况且合同并未明确约定建什么标准的超市，亦并未约定不准转让他人经营。庭审中，原告亦并未提出其他根本违约的事实。另外，原告要求被告恢复原状交还原告，原告“恢复原状”指的是恢复改造前的平房原状还是恢复土地未开发的原状？合同开篇说明合同目的是“为搞好小城镇改造，发展商业经济”，当初立项让被告将旧沿街房改造成新沿街百货超市，现在又要求被告拆除新建沿街楼房并“恢复原状”，显然有违签订该合同“为搞好小城镇改造，发展商业经济”的目的。 综上所述，原、被告双方所签合同尽管不完善，亦不乏相互矛盾之处，但并不违反法律强制性规定，被告亦基本按合同要求实现了合同目的，原告要求确认合同部分无效、解除合同、恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定，判决如下： 驳回原告沂南县辛集镇人民政府的诉讼请求。 案件受理费3300元，由原告沂南县辛集镇人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  来海滨 审 判 员  孙明霞 人民陪审员  郭 敏 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  孔 雪