上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1376号上诉人（原审被告、反诉原告）：殷伟，男，1981年6月30日出生，汉族，户籍地江苏省徐州市，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区沪松公路450号1幢N201室。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。上诉人殷伟因与被上诉人上海宝龙展飞房地产开发有限公司（以下简称宝龙展飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初1961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。殷伟上诉请求：撤销一审判决第一项至第五项，改判支持其一审相应反诉请求，驳回被上诉人一审相应诉讼请求。事实与理由：上诉人的经营业务是以手工教学为主，需要客人长时间在商铺里逗留学习，但被上诉人在租赁期间未能保障商场中央空调正常运行，导致上诉人的商铺环境恶劣而客流减少，无法正常经营。宝龙展飞公司未能提供适营环境，违约在先。故上诉人自2017年7月起拒缴租金，是行使合同同时履行抗辩权，之后上诉人同意双方合同解除，应视为双方协商解除合同。故上诉人不存在违约，被上诉人应返还履约保证金。被上诉人未能举证其自身存在损失及损失与上诉人之间的联系，故解除损失赔偿金不应得到支持。被上诉人未要求上诉人变更工商登记，也未做过合理的提醒，上诉人在被上诉人提出后就立即进行了注销，故上诉人不存在故意拖延注销的行为，且违约金金额过高。双方签订的租赁合同是格式合同，被上诉人处于绝对强势地位，合同中约定的履约保证金、解除损失赔偿金、逾期办理注销违约金都显失公平，且存在重复适用。关于房屋租赁费用和占有使用费，应当按照被上诉人提供的商铺环境酌情收取，一审法院按照合同约定全额支持被上诉人的租金和房屋占有使用费，显然是错误的。宝龙展飞公司辩称，涉案合同履行期间，上诉人存在拖欠租金的违约行为，被上诉人据此行使合同解除权，符合合同约定。上诉人的经营风险不应由被上诉人承担。上诉人主张空调损坏导致其无法正常经营，与事实不符。上诉人也没有提供相应证据证明其主张，也没有证据证明上诉人就此问题与被上诉人有过沟通。因此上诉人不享有其所称的同时履行抗辩权。一审法院在认定上诉人违约的情况下，从制裁违约和利益平衡原则出发，已经大幅减轻了上诉人依据合同约定应承担的违约责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。宝龙展飞公司向一审法院起诉请求：1.双方签订的《XX广场商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；2.殷伟支付宝龙展飞公司自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金人民币29,288.10元（2017年7月：6,990元-3,961元=3,029元;8月：6,990元;9月：6,990元÷30天×9天+7,689元÷30天×21天=7,479.30元;10月：7,689元;11月：7,689元÷30天×16天=4,100.80元）；3.殷伟支付宝龙展飞公司自2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用费6,407.50元（7,689元/月÷30天×25天）；4.殷伟支付宝龙展飞公司逾期付款违约金10,449.70元；5.殷伟支付宝龙展飞公司租赁合同解除损失赔偿金16,776元（8,388元/月×2个月）；6.殷伟支付宝龙展飞公司逾期变更、注销证照的违约金92,268元（7,689元/月×12个月，自2017年12月19日起至2018年12月18日止）。殷伟向一审法院提出反诉请求：宝龙展飞公司返还履约保证金22,834元及质量保证金5,000元。一审法院认定事实：2016年5月17日，宝龙展飞公司与殷伟签订《XX广场商铺租赁合同》，出租方（甲方）宝龙展飞公司，地址为上海闵行区XX公路XX号XX幢XX室，承租方（乙方）殷伟，地址为江苏省徐州市XX村XX号楼XX室，合同主要内容为：乙方承租位于上海市XX路XX号XX广场S1号楼第2F层的编号为S1-2F-013商铺，租赁面积为46.60平方米；租赁期限为3个租赁年度，自租赁起始日起算，每满12个月为一个租赁年度；第一年度租金5,825元/月；第二年度租金7,689元/月；第三年度租金8,388元/月，乙方应按自然月度为一期支付租金；4.7条款如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用（包括但不限于利息、违约金、赔偿金等），每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金，若乙方延迟达30日且经甲方书面催告后仍不予支付或补交上述款项的，甲方有权解除合同；5.3条款任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同的，甲方有权在提前解除合同时，没收该履约保证金而不予退还；5.4条款质量保证金：为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币5,000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。当发生商铺出售的商品（或提供的服务）质量不符合国家规定或有损于广场的整体声誉，或乙方违规经营遭到政府部门处罚，可能对广场造成不利影响时，物业管理公司均可从质量保证金中扣减、抵销上述金额（具体金额以书面通知为准），物业管理公司有权从质量保证金中向消费者、受损方支付退货款、赔偿款等。质量保证金由乙方在接到物业管理公司书面通知后5日内予以补足。本合同终止后，若乙方无任何违约行为，甲方或物业管理公司应在90日内将质量保证金无息退还给乙方；13.1条款本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状（因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状）并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方，乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置（因甲方原因导致合同解除的，甲方应对该添附物给予相应补偿）；13.3条款无论本合同因何种原因解除或终止，乙方应于本合同解除或终止次日起三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续，并将前述注销或变更之申请证明文件提交甲方备案，如有逾期，则每逾期一日，乙方应按相当于合同解除或终止前一个月日租金标准的两倍的金额向甲方支付违约金，且甲方仍有权要求乙方赔偿甲方因此而发生的一切损失和费用（包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因无法提供注册地址而承担的违约责任等）；13.7条款自本合同解除或终止之日起，乙方不得在该租赁场所从事任何商业活动。若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所，且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期。乙方应按合同终止时租金的两倍标准及实际天数向甲方支付占用费，从合同解除或终止之日起付至实际交还之日止。同时还应向物业管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用。在退还期满后，甲方仍有权采取合法手段索回租赁场所，以及乙方并应承担甲方因采取强制清场措施而发生的一切费用；14.1.(2)条款乙方逾期支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或物业管理公司的费用的（包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等），逾期超过30日未支付，经甲方或物业管理公司催告后仍未支付的，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方解除合同的通知送达乙方之日起终止；14.5条款双方同意，本合同任何一方（不可抗力事件除外），根据违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方承担因合同解除所造成的损失，即合同解除损失赔偿金，损失赔偿金的金额相当于本合同第4.1.3条约定的最后一个租赁年度月保底租金2倍的金额（适用于保底租金与提成租金两者取其高的情形），或相当于履约保证金2倍的金额（适用于纯提成租金的情形）；17.3.(2)条款如以信函方式或特快专递邮寄，按合同中列明的地址发送视为合法送达。2016年7月13日，宝龙展飞公司与殷伟签订补充协议，变更商铺地址为上海市闵行区XX广场XX路XX弄XX号2013商铺（以下简称2013商铺）1间。嗣后，殷伟按约承租2013商铺，向宝龙展飞公司缴纳了履约保证金22,834元及经营保证金5,000元，并办理了以该承租商铺作为经营地址的个体工商户营业执照，商号为上海市闵行区XX皮具店。2017年7月起，殷伟未按约支付租金。2017年10月25日，宝龙展飞公司向殷伟邮寄催款函。2017年11月15日，宝龙展飞公司向殷伟寄送解约函。2017年12月11日，殷伟出具声明1份给宝龙展飞公司，主要内容为：酷猫皮雕工房于2017年12月11日清空店铺物品，之后放弃店内留存物品权利，商场可随意处置。2019年1月10日，宝龙展飞公司遂以诉称理由，诉至一审法院。2019年3月14日，殷伟遂以反诉理由，诉至一审法院。一审中，殷伟于2019年5月17日办理了上海市闵行区XX皮具店工商登记注销手续。一审法院认为，双方签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，依法成立，并属有效，双方应当按约履行各自义务。本案中，双方对租赁合同于2017年11月16日解除无异议，一审法院予以确认。宝龙展飞公司要求殷伟支付自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元之诉请，殷伟无异议，一审法院亦予确认。就殷伟搬离商铺的时间，宝龙展飞公司主张以殷伟出具书面声明的日期为准，殷伟辩称其于2017年11月16日搬离商铺，但未提供证据佐证，故一审法院采纳宝龙展飞公司的意见，认定殷伟搬离商铺的时间节点为2017年12月11日，故宝龙展飞公司主张按租金标准7,689元/月标准支付2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用费6,407.50元，一审法院予以支持。关于合同解除损失赔偿金，一审法院认为，租赁合同解除原因系殷伟拖欠租金，故宝龙展飞公司基于租赁合同14.5条款主张合同解除损失赔偿金的主张，符合合同约定，一审法院予以支持。关于基于租金的逾期付款违约金，一审法院认为，基于租赁合同4.7条款，殷伟应支付宝龙展飞公司因逾期支付租金的逾期付款违约金，但考虑到一审法院已在合同解除损失赔偿金中已充分考虑到逾期支付租金的损失情况，以及逾期付款违约金过高调整的因素，故本项请求，一审法院难以支持。关于逾期注销以涉案房屋为工商注册地营业执照的违约金，该约定基于租赁合同第13.3条款，双方确认租赁合同于2017年11月16日解除，而殷伟迟于2019年5月17日办理个体工商户营业执照注销手续，违约金的主要功能兼具补偿性及惩罚性，宝龙展飞公司未就殷伟的逾期注销营业执照行为造成其损失进行举证，故一审法院酌情调整此项违约金为2万元。关于履约保证金，基于租赁合同5.3条款的约定，因殷伟违约导致租赁合同提前解除，履约保证金不予返还。殷伟的该项反诉请求，一审法院难以支持。关于质量保证金，基于租赁合同5.4条款的内容，质量保证金实质是承租方在经营过程中产生质量问题的赔付保证，在殷伟承租期间并未发生质量问题，也无行政处罚行为，故双方租赁合同终止后，宝龙展飞公司应予返还殷伟。殷伟的该项反诉请求，一审法院予以支持。一审法院审理后于2019年9月12日作出判决：一、上海宝龙展飞房地产开发有限公司与殷伟签订的《XX广场商铺租赁合同》于2017年11月16日解除；二、殷伟于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年7月1日起至2017年11月16日止的租金29,288.10元；三、殷伟于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司自2017年11月17日起至2017年12月11日止的房屋占有使用费6,407.50元；四、殷伟于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司合同解除损失赔偿金16,776元；五、殷伟于判决生效之日起十日内支付上海宝龙展飞房地产开发有限公司逾期办理注销或变更工商登记手续的违约金2万元；六、上海宝龙展飞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还殷伟质量保证金5,000元;七、驳回上海宝龙展飞房地产开发有限公司的其余本诉请求；八、驳回殷伟的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,403.79元，由上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担1,814.26元，殷伟负担1,589.53元；反诉案件受理费495.85元，由上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担89.07元，殷伟负担406.78元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于上诉人是否存在违约行为及一审法院对合同解除后果的处理是否合法合理。第一，涉案商铺租赁合同系上诉人与被上诉人经过平等协商而达成的一致意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方均有约束力。故上诉人关于双方合同地位不平等和该合同是格式合同的主张，与查明事实不符，本院不予采纳。第二，上诉人主张被上诉人未能保障商场中央空调正常运行而导致其商铺无法正常经营，故其行使同时履行抗辩权而不支付2017年7月起的租金。被上诉人对此不予认可。对此，本院认为，上诉人一方面未提供商铺中央空调运行有故障的证据，另一方面也未提供其向被上诉人进行沟通交涉进而主张同时履行抗辩权的证据，故本院对其主张难以采纳。在此情况下，上诉人未支付2017年7月起的租金，违反了合同约定，属于违约行为。被上诉人于2017年10月25日向上诉人发出催款函后，又于2017年11月15日发出解约函，符合合同约定。一审中双方确认合同解除时间为2017年11月16日，该合意仅针对合同解除时间，故上诉人主张双方是协商解除合同，缺乏依据，本院不予采纳。第三，上诉人以被上诉人提供的商铺不适营而要求酌减租金和房屋使用费的标准，但如前所述，上诉人缺乏该方面的证据，且上诉人在一审中对2017年7月1日至2017年11月16日期间的租金按照合同约定计算无异议，故上诉人的主张，本院不予采纳。一审法院按照合同约定的租金标准计算未支付期间的租金及后续的房屋占有使用费，并无不当。第四，关于合同解除后果的处理，由于合同解除的原因是上诉人拖欠租金的违约行为，故一审法院综合考虑了该违约行为的损失，结合合同约定，支持了被上诉人主张的解除损失赔偿金和不予返还履约保证金，对被上诉人主张的逾期付款违约金不再支持，同时认定质量保证金应予返还上诉人。一审法院的上述处理符合制裁违约和利益平衡原则，故本院予以认同。而逾期办理工商注销的违约金，与解除损失赔偿金、履约保证金属于不同的违约责任条款，不存在重复适用的问题。一审法院根据实际情况已经对逾期办理工商注销的违约金进行了酌减，酌减后的金额在合理范围之内。综上，上诉人的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,182.64元，由殷伟负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年五月二十八日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……