上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1894号上诉人(原审被告、反诉原告)：顾光明，男，1976年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：夏敏，上海儒君律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁海华，上海儒君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麻建群，女，1979年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：胡海容，上海澜亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：许俊杰，上海澜亭律师事务所律师。上诉人顾光明因与被上诉人麻建群房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初7377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案受理，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾光明上诉请求：维持一审判决第一、第五、第六、第七项，撤销一审判决第二、第三、第四、第八项，改判驳回麻建群要求顾光明赔偿装修损失及返还押金的诉讼请求；麻建群全额支付租金及房屋占有使用费；本案一审、二审案件受理费由麻建群负担。事实和理由：因案外人吴某转让“XX菜馆”，经吴某介绍，2018年3月31日，麻建群、顾光明签订《房屋租赁合同》，约定顾光明将位于“XX公路XX一层A室”（建筑面积230平方米）出租给麻建群,房屋用途为餐饮。签订合同时，双方一致同意以吴某开设的上海A有限公司（以下简称A公司）的营业执照上登记注册的地址XX公路XX一层A室作为租赁地址（以下简称涉案房屋）。当时顾光明告知麻建群，租赁合同上的地址按此前的营业执照地址来，如需要办理相关证件的话，产证上面地址都有，以实际相关部门认定的为准。合同签订后，顾光明按约交付了涉案房屋给麻建群，并将相关办证资料交付给麻建群。至此，顾光明已经完成了出租人应尽的义务。麻建群被行政处罚的原因在于A公司系餐饮管理公司而非餐饮公司。即便租赁合同上约定的地址XX公路XX一层A室与实际不符，此后，顾光明也向麻建群提供了XX公路XX号的不动产登记簿，麻建群完全可以凭此办出相关的营业执照，但麻建群不愿意去办理，故租赁合同解除的责任在于麻建群。如果仅因租赁合同上的地址错误，从而否认顾光明履行了其他全部的合同义务，对顾光明显然是不公平的。由此，麻建群要求顾光明赔偿装饰装修损失的诉讼请求，应予以驳回，且顾光明有权没收押金。关于房屋返还日前的租金及房屋占有使用费，顾光明已按约履行了出租人的全部义务，麻建群应全额支付租金及房屋占有使用费。顾光明一审中的反诉请求，依法应得到支持。被上诉人麻建群辩称，不同意顾光明的上诉请求。签订租赁合同时，顾光明认为涉案房屋为违章建筑或者办公用房，无法办理营业执照，其也知晓之前的承租人无法办理营业执照。顾光明已经持有XX室房屋的产权证，但故意不向麻建群出示该产证，而是向麻建群出示整个地块内房屋的初始登记信息，并欺骗麻建群称涉案房屋为XX室房屋。同时隐瞒涉案房屋内悬挂他处营业执照这一重要情况，故麻建群坚持认为顾光明存在欺诈行为。此后，麻建群欲办理工商营业执照，但顾光明并未提供涉案房屋分割图等办证所需资料，涉案房屋的具体坐落是否是XX号也无法确定，顾光明要求麻建群用伪造的平面图去办理营业执照，麻建群有权予以拒绝。故系顾光明的责任导致麻建群无法办理营业执照，顾光明的上诉请求，依法应予以驳回。麻建群向一审法院提出诉讼请求：1.撤销麻建群、顾光明签订的《房屋租赁合同》;2.顾光明返还麻建群已支付的房屋租金156,706.67元;3.顾光明返还麻建群押金20,000元;4.顾光明赔偿麻建群装修等费用355,000元。顾光明向一审法院提出反诉请求：1.解除麻建群、顾光明签订的租赁合同，麻建群搬离涉案房屋；2.麻建群向顾光明支付自2018年12月19日起至实际搬离日止的房屋租金（以每月19,588.30元计算）；3.麻建群向顾光明支付自2018年12月19日起至2019年2月28日止的电费5,021.80元、物业费3,238.40元、水费232元；4.麻建群已支付的押金20,000元归顾光明所有。一审法院认定事实：2018年3月31日，顾光明作为出租人（甲方）、麻建群作为承租人（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：房屋位置：XX公路XX一层A室，面积230平方米；乙方租用上述房屋用途为餐饮；租期4年，出租人自2018年4月20日起将房屋交付给承租人，租期至2022年12月31日止；乙方需向甲方支付年租金235,060元，付款方式为三个月支付一次。押金20,000元。先付后用，每次提前15天支付。如乙方逾期交纳，甲方有权向乙方收取每天按月租金的1%计算的滞纳金；租金每年递增10%；电费、水费、煤气费、物业费均由乙方承担；若乙方出现违约行为，甲方有权收取乙方全额押金不予退还；违约方还须承担因违约行为给对方造成的所有经济损失。如乙方要办理相关证件，甲方只提供相关房产证件（复印件），由乙方自行办理。在双方签订此租赁合同之前，麻建群已实地查看了涉案房屋。同日，顾光明向麻建群提供一份沪房地闵字（2011）第XXXXXX号房地产权证复印件，显示权利人为上海B有限公司，房地坐落XX路XX弄XX、XX、XX-XX、XX、XX、XX、XX、XX-XX号等。产证的附记中注明：另有座落：XX公路XX号地下车库，XX路XX-XX（单）号、XX公路XX-XX（单）号、XX-XX（单）号、XX号、XX号、XX号。登记日期为2011年5月。麻建群于签订上述租赁合同之日，向顾光明支付租赁押金20,000元、2018年4月20日至7月19日的租金58,765元。此后，麻建群对涉案房屋进行了装修，经营“XX烤鱼”的餐饮。截止2018年11月15日，麻建群又分期向顾光明累计支付115,000元，其中包括租金97,941.67元、水电煤气费和物业管理费17,058.33元。麻建群已支付了截止2018年12月19日的租金、2018年10月的物业管理费。2018年6月17日，顾光明将包括XX公路XX号在内的不动产登记簿（闵行区不动产登记处打印的产权信息）通过微信方式发送给了麻建群。产权登记信息与顾光明此前提供的产证复印件信息相同。2018年12月3日，上海市闵行区市场监督管理局以A公司（XX烤鱼）在闵行区XX公路XX号未经许可从事餐饮服务，违反《无证无照经营查处办法》的相关规定，向A公司（XX烤鱼）发出《责令停止经营活动通知书》，责令即日起停止无照经营活动。麻建群签收了该通知书，遂停业。一审法院另查明：A公司由股东吴某、郑某于2016年3月注册设立，注册地址为XX公路XX号1层A室，法定代表人为吴某，经营范围为餐饮企业管理（不含食品生产经营）、企业管理咨询、投资咨询、商务咨询、电子商务、服装、鞋帽、家具、用日百货等。涉案房屋原由吴某等经营“XX菜馆”。2018年3月31日，吴某为甲方（转让方）、麻建群为乙方（受让方），双方签订一份《店面转让协议》，约定：甲方同意将原租赁的位于XX公路XX一层A室店铺转让给乙方，建筑面积约230平方米。乙方重新与产权人签订租赁合同。原甲方与产权人签订的租赁合同即日起自动终止。甲方于2018年4月3日将该商铺交付给乙方。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等全部归乙方；双方约定转让费为68,800元。2018年4月26日，A公司的股东变更为郑某、麻建群，法定代表人变更为麻建群。XX公路XX号1层，建筑面积27.45平方米，产权人为案外人陆某1、陈某、陆某2，产权登记日期为2011年9月22日，产权来源为买卖。在A公司的工商档案中，存有产权人为案外人陆某1、陈某、陆某2的XX公路XX号1层房地产权证复印件。另外，档案中有吴某、郑某作为乙方、陆某1、陈某、陆某2作为甲方的租房协议等。本案一审审理中，经麻建群申请，上海市闵行区人民法院通过上海市高级人民法院委托上海同济工程咨询有限公司对“XX烤鱼”店内的装饰装修残值进行司法评估。该公司经现场勘察，出具了司法鉴定意见，鉴定意见为：1、“XX烤鱼”店内的装饰装修价值为319,693元。计算截止时间至2018年12月3日（即被责令停止经营活动之日）的残值为277,398元。2、争议部分（入户电缆）工程造价为5,835元，残值为5,063元。另，麻建群表示鉴定报告中遗漏位于烤鱼箱上方的一台油烟罩的价值评估，包括安装费用在内的价值1,800元。司法鉴定单位认为，现场勘察当日，因麻建群未明确告知该油烟罩系麻建群安装，而顾光明表示此系前一租户遗留。对此麻建群并未否认，所以此油烟罩未包括在评估范围内。如果需要列入评估范围，则此油烟罩包括安装费的价值为1,800元。麻建群于2019年8月31日将涉案房屋交还给顾光明，双方进行了交接。本案一审庭审中，麻建群向法院提供一份涉案店铺所在的房屋平面图，显示XX号一层A室位于涉案店铺旁边。顾光明对于平面图真实性未持异议，表示平面图与现状相符。顾光明亦向法院提供一份房屋平面图，并注明麻建群实际承租的部分是XX号101室A、B部位及楼梯旁边的部分面积。麻建群认为此平面图系顾光明伪造，不能确定麻建群承租的部位为XX号。在第一次庭审中，麻建群确认其承租的部位就是顾光明提供的平面图上所标示的XX号，并表示市场监督管理部门在2018年12月3日告知麻建群经营店铺位置是XX号，而非XX号。另经法院向上海市闵行区浦江镇市场监督管理所调查,该所表示A公司是餐饮管理公司,而非餐饮公司,该公司的经营范围不包含餐饮业务，更未取得食品经营许可证，属无证经营，因此被处予责令停止经营活动的处罚。如果A公司需要经营餐饮业务，先要办理增加经营范围的工商变更登记手续，再申请办理食品经营许可证。如果该公司是异地经营，则不可能办理出以实际经营地为登记地址的食品经营许可证。在2019年11月7日的庭审中，麻建群表示，本案的实质问题不在于麻建群能否办理餐饮营业证照，而在于顾光明实施欺诈,明知涉案房屋并非是XX号，故意不向麻建群提供XX号房屋产权证，却将注册为其他地址的营业执照悬挂在涉案房屋内，最终诱导麻建群签订租赁合同。一审法院认为，麻建群要求撤销租赁合同的理由是顾光明虚构了涉案房屋地址，存在欺诈行为。因此，本案的争议焦点在于，顾光明是否存在故意虚构房屋地址的欺诈行为，致使麻建群违背真实意思的情况下订立租赁合同。所谓欺诈，是指故意隐瞒真实情况或者故意告知对方虚假的情况，欺骗对方，诱使对方作出错误的意思表示而与之订立合同。签订租赁合同前，麻建群实地查看涉案房屋，在对房屋面积、布局、功能等有充分了解的情况下表达了愿意承租涉案房屋的意愿。签订合同当日，顾光明确实提供了包括涉案房屋在内的房地产权证即大产证的复印件。2018年6月，顾光明又将包括涉案房屋在内的不动产登记簿通过微信方式转给了麻建群。而从麻建群提供的房屋平面图及顾光明提供的平面图显示，XX号房屋与涉案房屋相邻。顾光明提供的产权信息显示XX号、XX号合并登记于同一大产证的不动产登记簿中，涉案房屋系合法建筑，XX号的地址并非顾光明虚构，而是真实存在的合法地址。XX号1层房屋已于2011年9月22日转移登记至案外人陆某1、陈某、陆某2的名下，顾光明向麻建群提供的产权信息是XX号1层房屋产权变更前的登记信息，但这并不影响麻建群对XX号内部分房屋的实际占有使用。麻建群在签订合同之前就已实地查看了涉案房屋，其要求承租的房屋即为实际租用的涉案房屋。无论租赁合同中记载的房屋地址是XX号还是实际使用的XX号，麻建群实际使用的面积与合同约定的面积相当，麻建群事实上也租赁使用了涉案房屋。因此，麻建群关于顾光明虚构地址，导致麻建群违背真实意思的情况下订立租赁合同的陈述意见，理由不充分，涉案的租赁合同不符合撤销的法定条件。由于租赁合同不存在撤销的法定情形，而麻建群又实际使用了涉案房屋，故麻建群要求顾光明退还已付的租金之请求，不予支持。麻建群关于其因租赁的房屋地址错误导致其无法办理证照而无法经营的问题，双方在租赁合同中约定如果麻建群办理相关证照，顾光明仅负责提供房产证复合件，由麻建群自行办理相关证照。导致麻建群的经营被行政管理部门责令停止是由于A公司的经营范围不包括餐饮业务，更无食品经营许可证，无证据证明麻建群办理过A公司增加餐饮业务的工商变更登记手续，因此，麻建群无法在涉案房屋内经营餐饮业务根本原因是A公司营业执照登记的经营范围不包括餐饮业务。但是，顾光明与麻建群签订的合同中约定的租赁房屋地址是XX一层A室，而非XX号，顾光明实际提供的房屋地址是XX号，顾光明在签订该租赁合同时所提供的产权信息仅表示XX、XX号登记于同一不动产登记簿上，而事实上XX号一层的房屋产权于2011年9月已转移给了案外人陆某1等产权人名下，顾光明提供的产权信息有误，显然顾光明在出租房屋时并未核对房屋产权及登记地址，顾光明存在较大过失。而麻建群作为承租人而未能进行谨慎的审查，同样存在一定过失。顾光明的过失明显大于麻建群的过失。麻建群所持的A公司营业执照，即使经营范围包含餐饮业务，麻建群亦不能以A公司名义在XX号内从事餐饮业，更不可能取得以XX号为登记地址的食品经营许可证。麻建群持租赁房屋为“XX一层A室”的租赁合同亦不可能办理并取得XX号为注册地址的经营证照。因此，在麻建群经营期间被行政主管部门责令停止经营后，麻建群的合同目的已无法实现。顾光明反诉要求解除合同，麻建群在2019年5月7日的庭审中表示同意终止合同关系，因此确认双方的租赁合同于2019年5月7日解除。合同解除后，顾光明应当退还麻建群租赁押金2万元。由于双方于诉讼期间已交接了涉案房屋，故对于顾光明反诉主张返还房屋的请求，无须再作处理。关于装修残值，司法鉴定意见为：1、“XX烤鱼”店内的装饰装修价值为319,693元。计算截止时间至2018年12月3日（即被责令停止经营活动之日）的残值为277,398元。2、争议部分（入户电缆）工程造价为5,835元，残值为5,063元。鉴定报告中未就烤鱼箱上方的一台油烟罩的价值进行评估，包括安装费用在内的价值1,800元。对此，一审法院认为，参照司法评估意见，确认双方无争议的装修残值。关于有争议的装修残值及未评估的一台油烟罩，涉案房屋原有的装修系麻建群出资向案外人吴某购买，因此争议的入户电缆及油烟罩(油烟罩的残值为1,561.86元)应当计入麻建群的装修残值。装修残值总额为284,022.86元。一审法院确定由麻建群、顾光明分别按30%、70%的比例承担此项损失，顾光明应当赔付麻建群装修损失198,816元。关于顾光明反诉主张的水费、电费，麻建群同意承担，对此予以支持，麻建群应支付水费232元、电费5,021.80元。另，麻建群同意承担2018年11月的物业管理费809.60元，对此予以准许。顾光明反诉要求麻建群支付截止至2019年2月28日的物业管理费3,238.40元,按809.60元计算为四个月的物业管理费。由于麻建群自2018年12月3日起即被责令停业，故自2018年12月至2019年2月的三个月物业管理费，亦按麻建群、顾光明的过错责任进行分担，由麻建群支付728.64元。关于顾光明反诉主张自2018年12月20日起至双方交接房屋之日即2019年8月31日的房屋租金和使用费,亦按照麻建群、顾光明按30%、70%的比例承担。2018年12月20日至2019年8月31日期间的租金和房屋使用费,顾光明反诉主张按19,588.30元计算,共计172,186元,由麻建群承担30%计51,655.80元。一审法院审理后于2019年11月29日作出判决：一、麻建群与顾光明于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月7日解除；二、顾光明于判决生效之日起十日内赔偿麻建群装修损失198,816元；三、顾光明于判决生效之日起十日内退还麻建群租赁押金2万元；四、麻建群于判决生效之日起十日内支付顾光明自2018年12月20日至2019年8月31日期间的租金及房屋使用费共计51,655.80元;五、麻建群于判决生效之日起十日内支付顾光明电费5,021.80元、水费232元；六、麻建群于判决生效之日起十日内支付顾光明截止至2019年2月28日的物业管理费共计1,538.24元；七、驳回麻建群其余诉讼请求;八、驳回顾光明其余反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,117.08元，由麻建群负担5,379.08元，顾光明负担3,738元。司法鉴定费10,500元,由麻建群负担3,150元，顾光明负担7,350元。反诉案件受理费减半收取计990.71元，由麻建群负担663.78元，顾光明负担326.93元。二审中，顾光明提供证据如下：1.上海市闵行区浦江镇XX餐饮店的营业执照及食品经营许可证复印件各一份，以证明XX公路XX号1层B室、XX公路XX号1层101B室房屋可以办出营业执照及食品经营许可证。2.上海D有限公司的营业执照复印件一份，以证明2017年12月，XX公路XX号XX室房屋办出了营业执照。3.2020年5月14日顾光明与付某的电话录音一份，以证明涉案房屋隔壁的付某已经办出了营业执照，但麻建群自己不去办理，导致营业执照未能办理成功；4.盖有上海E有限公司智汇园物业管理处印章及上海E有限公司发票专用章的房屋底层平面图一份，以证明涉案房屋的具体坐落为XX号101室A。麻建群质证称，对证据1，真实性无异议，该营业执照的办理时间是2019年4月22日，麻建群与顾光明发生纠纷后办出的。对证据2，真实性无异议；对证据3，真实性无法核实，不能证明顾光明的主张；对证据4，真实性不予认可，没有相关测绘部门的认可，系顾光明伪造的图纸。本院认为，对于证据1、2，当事人对其真实性无异议，本院予以确认。对证据3，即便该份证据确实是付某与顾光明的谈话，但不足以证明系麻建群不办理营业执照，故对该份证据不予采纳。对证据4，仅有物业管理处的盖章，对其真实性，本院不予认定。麻建群提供证据如下：1.个体工商户档案机读材料一份，以证明付某经营的上海市闵行区浦江镇XX餐饮店于2019年4月11日注销。2.付某与顾光明签订的《房屋租赁合同》一份，以证明XX室房屋与麻建群租赁的房屋无关，付某提供的图纸，就是顾光明提供的伪造的图纸的一部分。3.顾光明与麻建群的微信聊天记录打印件一组，以证明顾光明存在欺诈行为。顾光明质证称，对证据1的真实性予以认可；对证据2的真实性无法确认；对证据3的真实性予以确认，反而可以证明系麻建群不愿意继续办理营业执照导致租赁合同解除。因双方对于证据1、3真实性无异议，本院予以确认。对证据2，顾光明不予确认，麻建群提供又系复印件，故本院对该份证据不予确认。二审中，麻建群认为，其在一审第一次庭审中陈述的是麻建群经营占用的大致位置在顾光明提供的方位图上的编号XX（101室A），是否完整占用上述位置麻建群也不能确认，对于涉案房屋的具体坐落，其无法确认。双方当事人对一审法院认定的其余事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，关于签订租赁合同时顾光明是否存在欺诈行为的争议。签订租赁合同前，麻建群实地查看涉案房屋，对涉案房屋的位置、面积、布局、功能等基本情况应有所了解，顾光明对上述状况也没有隐瞒行为。签订租赁合同后，顾光明向麻建群交付了涉案房屋，麻建群也将涉案房屋用于经营餐饮。顾光明在涉案房屋之物的交付上，并不存在欺诈与隐瞒。虽然租赁合同上记载的租赁地址并非涉案房屋真实的房地坐落，但顾光明系有权出租，在明确涉案房屋的准确房地坐落后，双方完全可以通过修改租赁合同等形式予以补正。顾光明未告知或者未提供涉案房屋真实的房地坐落，并不构成法律意义上的欺诈行为，麻建群以此为由要求撤销租赁合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。租赁合同履行过程中，麻建群以A公司名义进行餐饮经营，但被相关职能部门责令停止无照经营活动。在此前后的一段时间内，麻建群要求顾光明明确涉案房屋真实的房地坐落并提供房屋平面图或者分割图等办理营业执照所需之资料。但顾光明未能提供具备合法形式的涉案房屋平面图或者分割图。在此情况下，麻建群不再继续办理营业执照，并中止履行租赁合同，具有合理理由。同时，根据租赁合同之约定，麻建群负责办理营业执照，顾光明仅负有配合义务。则对涉案房屋能否办出营业执照及办理营业执照所需资料、顾光明是否持有相关资料等事实，麻建群也负有相应的注意及核实义务。麻建群陈述签订租赁合同时顾光明并未向其出示涉案房屋单独的产权证。麻建群解决营业执照问题的初始办法也是自案外人吴某等人处受让A公司的股权以继续使用A公司的营业执照，而A公司的经营范围中并不包含餐饮经营，则对于此后可能面临的经营风险，麻建群属于明知或者应知。在顾光明要求麻建群按照XX号房屋去办理营业执照时，即便麻建群对顾光明提供的房屋平面图或者分割图不予认可，但基于最有利于合同履行的原则，麻建群亦应就此向相关职能部门咨询或者核实，而非直接终止办理营业执照，麻建群在营业执照的办理上，亦有不当之处。故本院认为，麻建群没有完全尽到相应的审慎义务，也未从最有利于合同继续履行的原则处理双方在办理营业执照上的争执，对于租赁合同未能继续履行，麻建群亦有过错。由此，一审法院关于租赁合同解除的主要过错在于顾光明、次要过错在于麻建群的认定，并无不妥，本院予以维持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。基于上述对双方过错责任的认定，租赁合同解除后，顾光明已收取的押金应退还麻建群。顾光明要求没收押金的反诉请求，缺乏法律依据，本院予以驳回。同样，就麻建群因租赁合同解除所致之装饰装修损失，一审法院判令顾光明承担70%的责任，亦无不当，本院予以维持。顾光明关于其无需赔偿麻建群装饰装修损失的上诉请求，本院予以驳回。2018年12月20日至2019年8月31日之间，麻建群虽然占用涉案房屋，但麻建群的经营活动已被相关职能部门责令停止，麻建群已无法按照合同约定的目的使用涉案房屋。结合双方对于合同解除责任过错的认定，一审法院判令麻建群按照合同约定的租金标准的30%支付在此期间的租金及房屋占有使用费，应属合理，本院予以维持。顾光明要求麻建群全额支付在此期间的租金及房屋占有使用费的上诉请求，本院予以驳回。综上所述，顾光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,563.66元，由上诉人顾光明负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十七日书记员 张 琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……