甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终1655号上诉人（一审原告）：兰州晨融华宾馆有限公司，住所地：兰州市西固区福利路261号（12街区7号楼8号综合楼2层）。法定代表人：吴小礼，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郎全发，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：申芳芳，甘肃勇盛律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：孙某甲，女，1975年10月19日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。委托诉讼代理人：王冰，甘肃诺典律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：兰州宇晟泰房产中介有限公司西固蓝馨花园店，经营场所：甘肃省兰州市西固区12#街区2#综合服务楼-2。负责人：孙某乙,男，1970年3月7日出生，汉族，住甘肃省兰州市西固区。上诉人兰州晨融华宾馆有限公司（以下简称晨融华宾馆）与被上诉人孙某甲、兰州宇晟泰房产中介有限公司西固蓝馨花园店（以下简称宇晟泰房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初33号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开审理了本案。本案现已审理终结。晨融华宾馆上诉请求：1.依法判令撤销兰州市西固区人民法院作出的（2020）甘0104民初33号民事判决书；并依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.依法判令二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院以上诉人现不是涉案房屋的合法使用人为由驳回上诉人要求被上诉人及第三人返还房屋的诉求，没有事实基础和法律依据。其一，上诉人于2015年1月1日、2015年12月30日、2016年12月30日、2017年12月29日、2019年10月22日连续五次与出租人中国石油兰州石油化工有限公司（以下简称“石化公司”）签订了《房屋租赁合同》，约定石化公司将其所有的位于兰州市西固区12#街区2#综合服务楼出租给上诉人。故在以上合同履行期间，即从2015年1月1日起至2019年12月31日期间，上诉人系以上房屋的合法承租人。其二，虽然上诉人与石化公司在2019年10月22日签订的《房屋租赁合同》中约定了租赁期限至2019年12月31日，但是本合同期满后，上诉人仍然在合法占有并使用租赁房屋。且从2020年1月1日至今，涉案房屋所产生的水、电、暖等费用均由上诉人缴纳。出租人石化公司对合同期满后上诉人继续承租并使用租赁房屋的事实，并未否认，也未明确要求上诉人停止租用涉案房屋。故根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，上诉人与出租人石化公司之间的原租赁合同继续有效。因此，从2020年1月1日至今，上诉人仍然是以上涉案房屋的合法承租人，也是合法使用人。其三，被上诉人现在强行占有使用的房屋系上诉人承租房屋的一部分，且被上诉人使用这部分房屋早已失去了法律依据。被上诉人之所以会占用涉案房屋，是因为上诉人的法定代表人吴小礼欠被上诉人57万元的借款（实为股权转让款），所以吴小礼将上诉人承租的部分涉案房屋有偿提供给被上诉人使用、收益。为此，双方签订了《兰州晨融华宾馆有限公司合作协议》。但是该合作协议第六条载明了协议有效期自2016年4月23日至2019年4月22日，故根据合同相对性原则，自2019年4月23日起，被上诉人孙某甲负有向上诉人腾退房屋的合同义务，上诉人具有请求被上诉人孙某甲腾退房屋的权利。而且上诉人的法定代表人吴小礼已经将57万元借款全部如数偿还。被上诉人继续占有使用涉案房屋没有任何法律和事实依据，其必须向该房屋的合法承租人即本案上诉人腾退房屋。其四，被上诉人对涉案房屋的强占行为已经严重影响了上诉人与出租人石化公司之间房屋租赁合同的继续履行。2019年10月25日和2020年3月20日，出租人石化公司连续两次向上诉人送达《关于拆除违法建筑的通知》和《关于晨融华宾馆报告的回复》，要求上诉人拆除现在实际被被上诉人使用的房屋处的“违章建筑”部分。上诉人收到通知后，第一时间要求被上诉人腾退房屋以便于上诉人处理“违章建筑”事宜，但均遭到无理拒绝。因为被上诉人强占使用的房屋系上诉人以自己的名义从出租人石化公司处承租。目前，在出租人对上诉人继续使用租赁房屋没有提出异议的情况下，上诉人与出租人之间的《房屋租赁合同》继续有效，上诉人仍然是涉案房屋的承租人，具有充足的理由要求被上诉人腾退房屋。若因被上诉人的强占使用行为导致出租人要求解除与上诉人之间的不定期租赁合同，那么上诉人就对出租人有一项法定义务，即返还租赁物。但是因为被上诉人不向上诉人返还房屋，那么上诉人也就无法向出租人履行返还房屋义务。因此，为了有效维护合同的稳定性和相对性原则，上诉人要求被上诉人腾退房屋，具有事实基础，也有充分的法律依据，依法应予支持。一审判决适用法律错误。一审法院将上诉人与被上诉人之间的纠纷界定为房屋租赁合同纠纷，认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，但最终却适用《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条“民事主体依法享有物权。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权”及第一百二十条“民事权益受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任”等关于物权侵权的法律规定作为本案的判决依据，明显属于适用法律错误。一、被上诉人应当按照120元/㎡/月的标准向上诉人支付房屋占有使用费。其一，合同具有相对性。上诉人与出租人石化公司之间约定的租金58/㎡/月只在上诉人与出租人之间有效，并不能当然成为被上诉人向上诉人支付房屋占有使用费的依据。其二，据上诉人实地调查了解，与上诉人承租的涉案房屋同地段同类型的商铺租金在2019年3月份就已经达到120元/㎡/月以上。因此，上诉人要求被上诉人按照同地段同类型商铺最低租金120元/㎡/月的标准向上诉人支付房屋占有使用费，具有事实依据。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误。上诉人是涉案房屋的合法使用人，有权利要求被上诉人返还涉案房屋，同样有权利要求被上诉人按照120元/㎡/月的标准向上诉人支付房屋占有使用费。故上诉人请求二审法院依法查明案件事实，依法予以改判，以便切实维护法律的公平、公正和权威性。孙某甲与晟泰房产共同辩称，一审适用法律正确，事实认定清楚，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。晨融华宾馆向一审法院起诉请求：1.依法判令被告孙某甲、第三人宇晟泰房产立即将兰州市西固区12#街区2#综合服务楼-2一层83.5平方米的房屋（即蓝馨花园A区门口2#综合楼一楼，建筑面积83.5平方米）腾空返还原告；2.依法判令被告孙某甲、第三人宇晟泰房产向原告支付房屋占有使用费70140元（按照月租金120元每平米的标准，自2019年4月24日起算，暂计算至2019年11月23日），并判令被告、第三人按照月租金120元每平米的标准支付自2019年11月24日起至实际归还房屋之日止期间的房屋占有使用费；3.本案所有诉讼费由被告及第三人全部承担。一审法院查明事实如下：2016年1月1日至2019年12月31日，晨融华宾馆与中国石油兰州石油化工公司签订《房屋租赁合同》，承租中国石油兰州石油化工公司位于兰州市西固区区2号综合服务楼面积1998.8平方米的房屋。2016年4月23日，晨融华宾馆法定代表人吴小礼与孙某甲签订《兰州晨融华宾馆有限公司合作协议》，约定2016年4月23日至2019年4月22日，孙某甲出资57万元暂借吴小礼用于晨融华宾馆经营，吴小礼将所承租的位于兰州市西固区交由孙某甲使用，并承担该商铺的房租、水、电、采暖费用，用以借用孙某甲出资的收益，双方还约定，若孙某甲提出退暂借资金，吴小礼无条件退还57万元借款，涉案房屋的房租、水、电、采暖费用即与吴小礼无关，乙方自行承担，其以后的房租、水、电、采暖费用和石化公司与兰州晨融华宾馆有限公司签订的租金相同。后孙某甲将涉案房屋无偿交由其哥哥孙某乙用于经营宇晟泰房产至今。现原告主张被告房屋使用期限已满，故诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与中国石油兰州石油化工公司的租赁合同已于2019年12月31日到期，其对涉案房屋的用益物权亦于2019年12月31日终止，现原告非涉案房屋的合法使用权人，无权要求被告腾退房屋。另，被告借款期限自2019年4月22日终止，其依然占有原告当时合法占有的房屋至2019年12月31日，故应当向原告支付自2019年4月23日至2019年12月31日的房屋占有使用费，因租金在双方签订《兰州晨融华宾馆有限公司合作协议》中约定若被告退暂借资金，房租和石化公司与晨融华宾馆签订的租金相同，故本院认为被告支付的房屋占有使用费亦应以该协议约定的每平方米每月58元的标准，按照涉案房屋83.5平方米的面积计算八个月零七天，即40035元。另，被告孙某甲无偿将自己享有使用权的涉案房屋交由第三人宇晟泰使用，系其对自己权利的处分本院不持异议，但应以不损害原告权益为前提条件，故本院认为被告愿意无偿将房屋交由第三人使用，房屋占有使用费亦应由被告承担，第三人不应承担相关责任。综上所述，根据依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百二十条规定，判决：一、被告孙某甲给付原告兰州晨融华宾馆有限公司房屋占有使用费40035元，于本判决生效之日起五日内全部履行完毕；二、驳回原告兰州晨融华宾馆有限公司的其他诉讼请求。减半收取的案件受理费776.8元，由被告孙某甲负担。二审中，晨融华宾馆提交以下证据：第一组证据：《中国石油兰州石油化工公司收费凭条》原件四份和《甘肃增值税普通发票》原件一份。证明目的：从2020年1月1日至今，上诉人从中国石油兰州石油化工有限公司处承租的包括涉案商铺在内的房屋所产生的水费全部是上诉人缴纳。第二组证据：《关于晨融华宾馆的回复》原件各一份，共2页（附光盘一张）。证明目的：2020年3月20日，出租人中国石油兰州石油化工有限公司第二次（第一次的通知一审时已向法院提交）以被上诉人实际占有使用的房屋存在“违章建筑”部分为由书面通知商铺承租人，即本案上诉人拆除。上诉人在收到以上通知后，多次找被上诉人要求返还其占用的商铺，以便于处理违章建筑事宜，但均遭到无理拒绝。第三组证据：《通知书》和《电话录音内容文字整理版》各一份（附光盘一张）。证明目的：2020年1月10日，上诉人收到了出租人中国石油兰州石油化工有限公司送达的关于“签订2020年租赁合同”的《通知书》后，一直在与出租人中国石油兰州石油化工有限公司积极洽谈签订书面商铺租赁合同事宜，而被上诉人不向上诉人腾退房屋成为上诉人与出租人签订租赁合同的最大障碍。孙某甲与晟泰房产共同发表质证意见认为：对证据一，真实性无异议，水电费我们是独立承担的，与上诉人无关。对证据二，真实性均无异议，告知书我们也有，分开独自签订，回复中的民建部只是管理违章，没有权利参与商铺的租赁，故与本案无关。对证据三，录音证据的真实性有异议，无法证明通话对方是朱科长本人，无法确认是否有无经过剪辑，故真实性有异议。孙某甲提交以下证据：证据一、水、电费单五份，证明我们自开始独立缴纳电费。证据二：商户告知书一份，证明石化公司要求与每个有独立营业执照的商户签订租赁合同。晨融华宾馆发表质证意见认为：证据一五份凭条的真实性有异议，不认可，需要与原件核实。对证据二的真实性有异议，没有加盖物业公司的公章。晟泰房产对以上证据及证明目的没有异议。一审查明事实本院予以确认。本院认为，公民的合法权益受法律保护。涉案房屋为中国石油兰州石油化工有限公司所有，2019年10月22日，晨融华宾馆与中石化签订了《房屋租赁合同》，合同到期日为2019年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。涉案房屋租赁合同到期前，2019年12月23日，涉案房屋的出租管理部门兰宝石物业管理有限公司兰州地区公司市场管理部向各承租户下发《商户告知书》，该告知书中明确申明“根据兰州石化新商铺制度相关不容许商铺进行转让、转租或分隔经营”。并且在2019年2月1日，中国石油兰州石油化工有限公司矿区服务事业部会议纪要《民建与房产管理专题会纪要》中载明：“晨融华宾馆部分面积单独签订合同事宜。2018年12月26日，12#街区豪利酒馆经营者孙某乙征得晨融华宾馆法人同意后，书面向矿区申请晨融华宾馆部分面积单独签订合同，会议同意与孙某乙单独签订租赁合同，合同签订严格执行公司相关规定”。根据以上两份证据看，房屋所有者对晨融华宾馆的转租行为提出异议，并且晨融华宾馆的租赁合同已到期，至今仍未续签，故晨融华宾馆自2020年1月1日起已不是涉案房屋的承租人，无权主张孙某甲与晟泰房产腾退房屋，无权主张2020年1月1日后涉案房屋的占用费，一审对此处理并无不当。至于房屋的所有者与哪方建立租赁关系，是所有人的权利与自由，法律无权干涉。对于涉案房屋按照58元/每平方收取占用费的问题。根据双方签订的《兰州晨融华宾馆有限公司合作协议》中约定若孙某甲退暂借资金，房租和石化公司与晨融华宾馆签订的租金相同，晨融华公司与石化公司约定按照每平方米每月58元的标准收取租金，故一审按照双方《合作协议》约定计算租金并无不当。综上，晨融华宾馆的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1554元，由兰州晨融华宾馆有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  石浩审判员陈杰文审判员赵辉君二0二0年五月八日法官助理丁健书记员耿瑞娇