湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1123民初477号原告：方昌文，男，1976年2月10日出生，汉族，务工，住罗田县。原告：陈小燕，女，1976年2月19日出生，汉族，务工，住罗田县。以上两原告共同委托诉讼代理人:叶世格，湖北神宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：罗田县金诚置业有限公司，住所地罗田县凤山镇桥南村二组。统一社会信用代码：91421123568315830D。法定代表人：毛再文，该公司总经理。委托诉讼代理人：匡海勇，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：袁玮，湖北神宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告方昌文、陈小燕诉被告罗田县金诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方昌文、陈小燕的委托诉讼代理人叶世格，被告罗田县金诚置业有限公司的委托诉讼代理人匡海勇、袁玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方昌文、陈小燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告未全面履行合同约定应支付违约金9120元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年11月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，原告向被告支付现金456000元，购买了被告开发建成的凤城丽都小区第4幢1单元701号房。根据商品房买卖合同第八条约定，被告应于2015年9月30日前交房，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第二项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。超过合同约定办证期限后，原告及凤城丽都业主委员会多次敦促被告履行合同，然时至今日，被告一直拖延未履行，以致原告一直没有取得该房屋所有权证，被告的行为已构成严重违约。现为了维护原告方昌文、陈小燕的合法权益，特具文起诉，望判如所请。被告罗田县金诚置业有限公司辩称：根据本案客观事实，被告不存在违约情形，不承担违约责任。理由是：1.根据双方商品房买卖合同第十五条约定，如因“出卖人的责任”不能办证的，出卖人才承担违约责任，但是在双方履行合同过程中，该商品房迟延办证的主要责任是由案外人及罗田县规划局、罗田县住建局、罗田县园林局等相关职能部门不能在被告申请的时间内办理完相关的条件核实、竣工验收等系列工作。2.同时，2015年底至2016年上半年，还客观存在职能部门合并即房管局与国土资源局就办理不动权登记手续的机构合并，导致了办证工作停顿。3.在2015年至2017年间，由于案外人将该项目的一部分房屋申请保全，罗田县法院依申请作出裁定，为此房地产登记管理部门以该房屋属于查封状态不予办证，后在罗田法院致函后才启动了办证程序。4.该小区业委会以通告的形式，公开阻碍业主申请办证。由于上述多方面原因，引起办证工作停滞，故其责任不在被告，因此，依据合同的约定，出卖人不应当承担迟延办证的违约责任。原告提交了下列证据：证据一、购房发票及购房合同，用以证明原告履行了合同所约定的付款义务，被告未按约定履行办证义务，构成违约；证据二、被告的不动产权证，用以证明凤城丽都第四幢房屋的总不动产权证是2018年3月6日才办理，以致在合同约定期限内无法为原告办理不动产权证，构成违约。被告提交了下列证据：证据一、关于向职能部门（规划局、园林局）申请凤城丽都项目规划验收的系列报告。拟证明被告与2015年5月5日起分别向相关职能部门提交了各项申请报告，要求职能部门及时进行条件核实与验收工作，完成了各项法定义务，同时还在2015年底就已经向罗田县房地产登记管理部门依合同约定提交了一系列办证所需资料，由于职能部门迟延开展条件核实和验收工作导致凤城丽都办证迟延，属不可抗力行为，不应归责于被告，被告不应当承担办证迟延的违约责任；证据二、罗田县人民法院裁定书及“至不动产登记中心同意更改商品房、商铺序号的公函”。拟证明由于凤城丽都在办证过程中因罗田县人民法院等系列原因导致凤城丽都房产证办理受阻，拖延一年多的时间，故被告应不承担迟延办证的违约责任；证据三、凤城丽都业主委员会要求业主迟滞办证的公告。拟证明由于该小区业委会劝阻各业主迟延办证，其责任应由业委会承担，被告亦不应承担违约责任。对原、被告所提交的上述证据，本院经审核后作出如下认定：原告所提交的证据一、二，被告对其真实性无异议，且与本案具有关联性，本院对其证明效力依法予以确认。被告所提交的证据一、二、三，原告对其真实性无异议，但均不属于其不承担违约责任的事由，与本案无关联性，本院不予确认。经举证、质证、认证，本院认定事实如下：2014年11月14日，原、被告签订商品房买卖合同一份，该合同约定：原告购买被告开发的凤城丽都小区第4号楼1单元701号房，购房价款为456000元；第八条约定，被告于2015年9月30日前交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。后原告依约向被告支付了全部购房款，被告亦于2015年9月30日前向原告交付了房屋。2019年9月9日，原、被告签订了商品房买卖合同补充协议，对购房款进行了重新结算，原告总房款为450060元，原预交的房款实行多退少补。2018年3月6日，被告在原罗田县国土资源局办理了原告所属4号楼的不动产登记手续，即被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。被告所提交的证据二罗田县人民法院财产保全裁定书中未对原告与被告讼争的房屋采取保全措施。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依合同全面、诚实信用履行各自的义务。原、被告在该合同的第十五条中约定被告应于房屋交付后180日内江办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，由被告按已付房价款的2%向原告支付违约金。被告于2015年9月30日前向原告交付了房屋，由此，被告应于2016年3月30日前将办理房屋权属登记需由其提供的资料交至不动产权属登记机关备案，但被告迟延至2018年3月6日才履行完此项义务，故依上述合同第十五条的约定，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，违约责任采严格责任原则，法定免责事由只有不可抗力，债务人即本案被告即使因为意外事件不履行合同义务时，不能免责，合同当事人亦可在合同中约定免责事由以排除其对违约责任的承担。在本案合同中双方当事人未明确约定被告违反合同第十五条时的免责事由，亦无法定免责事由，故被告辩称的上述三项事由，均不构成其不承担违约责任的事由。因此，被告应依合同的约定按购房价款的2%向原告支付违约金。被告如认为他人或有关单位妨碍其履行合同可依法主张权利以获得救济。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告罗田县金诚置业有限公司于本判决生效后十日内按已付购房款450060元的2%向原告方昌文、陈小燕支付违约金9001.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告罗田县金诚置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  彭鹏二〇二〇年五月二十一日书记员  邓莹