辽宁省灯塔市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1081民初474号原告：芮洪阁，男，1963年12月27日出生，汉族，个体工商户，住灯塔市。被告：刘凯，男，1983年2月28日出生，蒙古族，个体，住灯塔市。被告：王彩凤，女，1981年2月13日出生，汉族，个体，住灯塔市。被告：王桂玲，女，1960年5月11日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁西区。原告芮洪阁为与被告刘凯、王彩凤、王桂玲案外人执行异议之诉一案，于2020年2月24日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告芮洪阁、被告刘凯、王桂玲到庭参加诉讼。被告王彩凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芮洪阁向本院提出的诉讼请求为：一、依法撤销（2020）辽1081执异3号执行裁定书；二、解除对位于灯塔市万宝桥街道西高屯回迁楼1号楼3单元102室房屋的查封，确认2017年9月8日原、被告双方达成的协议合法有效。事实与理由：2015至2016年，我经营布匹批发期间，二被告从我手中赊购牛仔布，合计货款57万元，于2017年9月8日双方达成协议，二被告以自己回迁的灯塔市万宝桥街道西高屯回迁两处楼房及仓房作价43万元抵顶给我，楼房分别为1号楼3单元102室、2号楼4单元101室两处楼房及两处仓房，尚欠款14万元，由二被告为我出具欠据，后用现代吉普车抵顶。签订协议当日，二被告将回迁入户通知单交付我。经协商，二被告为了加工服装需厂房，双方达成租房协议，将抵顶的两处楼房租赁给二被告，租金为年租金5，000元。从上述事实足以证明，该楼房已经属于我所有。被告以楼抵债方式与原告结算完毕。对于被告王桂玲申请查封属于原告的财产属于明显错误，故请求法院解除查封，确认该楼房归原告所有。被告刘凯辩称：我欠原告不到21.5万元，抵顶债务是真实的。被告王彩凤未作答辩。被告王桂玲辩称：我不认可原告与被告刘凯、王彩凤之间有债务纠纷。经本院审理查明，经王桂玲申请，本院于2019年1月11日作出（2019）辽1081民初174号民事裁定书，将被告刘凯与王彩凤所有的坐落于灯塔市的房屋查封。王桂玲与被告刘凯、王彩凤买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，双方当事人于2019年1月30日达成如下协议：一、被告刘凯、王彩凤于2019年2月1日至2019年8月31日每月向原告王桂玲支付托欠的货款7，142元。二、被告刘凯、王彩凤于2019年9月1日至2020年1月31日每月向原告王桂玲支付拖欠的货款31，918元。三、如果被告刘凯、王彩凤未按上述约定时间支付拖欠的货款，原告王桂玲可就全部剩余货款一并申请执行。刘凯、王彩凤未依约履行，王桂玲向本院申请执行。原告芮洪阁与被告刘凯、王彩凤于2017年9月8日签订《协议书》，将二被告所有的位于灯塔市回迁楼两处及两个仓房抵顶债务，楼房具体位置为1号楼3单元102室，面积56.58平方米；2号楼4单元101室，面积56.58平方米，仓房具体位置为1号楼3单元33号和4单元13号，仓房面积各4.62平方米，全部抵顶给芮洪阁，抵顶价款为43万元。双方均在该合同书上签字捺印。原告芮洪阁与被告刘凯、王彩凤于2017年9月8日还签订了《租房协议书》，协议约定原告芮洪阁将上述两处房屋及两处仓房以每年10，000元的价格租与被告刘凯、王彩凤。在本院执行王桂玲与王彩凤、刘凯买卖合同纠纷一案中，芮洪阁对本院查封坐落于灯塔市的房屋提出书面异议。本院对芮洪阁所提出的异议，于2020年1月21日作出（2020）辽1081执异3号执行裁定书，裁定：驳回案外人芮洪阁的异议请求。本院向芮洪阁、刘凯、王彩凤、王桂玲送达了（2020）辽1081执异3号执行裁定书后，芮洪阁向本院提起案外人执行异议之诉。上述事实，有当事人陈述、（2020）辽1081执异3号执行裁定书、（2019）辽1081民初174号民事裁定书、（2019）辽1081民初174号民事调解书、回迁入户通知书、协议书、租房协议书等证据在卷佐证，并经庭审质证，可以确认。本院认为，本案的争议焦点为，原告芮洪阁是否享有足以排除强制执行的民事权益，法院能否执行位于灯塔市的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，对于法院查封前已签订买卖合同，且支付全部购房款，但尚未办理房屋权属证书且对未办理过户登记没有过错的不动产买受人，赋予其物权期待权，相对于普通债权优先保护。物权期待权的理论基础是物之交付的债权优先于普通金钱债权。本案中，二原告购买涉案房屋没有支付现金或转账，是用“抵账”的方式取得了涉案房屋的占有、使用权，由于“抵账”的目的是消灭债权，只能产生债法上的效力，不属于物权期待权，不应优于另外一个债权的实现，即“以物抵债”中的受让人不属于物权期待权的保护范围。原告芮洪阁与被告刘凯、王彩凤签订协议书后，又签订了租房协议书，其并未占有本案诉争的标的物，其提出的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，故原告芮洪阁对诉争的房屋并不享有排除强制执行的权利。原告芮洪阁与被告刘凯、王彩凤于2017年9月8日达成的协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。本院已将位于灯塔市的房屋查封，被告刘凯、王彩凤是否能履行该协议，并不影响双方之间达成协议的效力。本院对于原告芮洪阁与被告刘凯、王彩凤于2017年9月8日达成协议的合法性予以确认。被告王彩凤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的自愿放弃。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、原告芮洪阁与被告刘凯、王彩凤于2017年9月8日达成的协议合法有效；二、驳回原告芮洪阁其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告芮洪阁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  曹 凯人民陪审员  郑晓丹人民陪审员  张丽杰二〇二〇年五月八日书 记 员  李媛媛本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。