江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初20257号原告：昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社(普通合伙)，住所地昆山市花桥镇蓬善村，统一社会信用代码9132058376651569X0。法定代表人：陶彩英。委托诉讼代理人：李霞，江苏益友天元(昆山)律师事务所。委托诉讼代理人：周心琛，江苏益友天元(昆山)律师事务所。被告：毛艳晓，女，1981年8月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：金元杰，上海正源（昆山）律师事务所律师。原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）（以下简称星利富民合作社）与被告毛艳晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月28日受理后，依法适用简易程序于2020年1月3日公开开庭进行了审理,原告星利富民合作社委托诉讼代理人周心琛、被告毛艳晓的委托诉讼代理人金元杰到庭参加诉讼,后由于案情复杂转为普通程序审理,本院依法组成合议庭,于2020年3月26日第二次公开开庭进行了审理，原告星利富民合作社委托诉讼代理人周心琛、被告毛艳晓的委托诉讼代理人金元杰到庭参加诉讼、2020年4月21日第三次公开开庭进行了审理，原告星利富民合作社委托诉讼代理人李霞、周心琛、被告毛艳晓的委托诉讼代理人金元杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告星利富民合作社提出诉讼请求：一、判令原告与被告2016年9月18日签订的《商铺租赁合同》自起诉之日起解除；二、判令被告将坐落于昆山市商铺腾房迁让，归还原告；三、判令被告支付原告所拖欠租金合计88488元；四、判令被告自合同解除之日起按日租金两倍的标准支付原告占用使用费至实际搬迁之日；五、判令被告支付违约金5000元；六、判令被告承担本案律师费11593元；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年9月18日，原被告双方签订一份《商铺租赁合同》，原告将面积为579.96平方米座落于昆山市花桥镇XX路XX号XX-XX号商铺出租给被告，双方约定，自2016年9月18日至2019年9月17日，第一年度租金为173988元，自合同签订之日支付；第二年度租金184427元，于2017年9与18日前支付；第三年度租金195493元，于2018年10月10日前支付。双方对权利义务、违约责任等做了约定：被告如延期支付租金，应向原告支付逾期支付的租金和自解除合同之日起至房屋返还之日止的合同期二倍租金的使用费及本合同第八条第1项的违约金。截至目前，被告拖欠原告租金88488元未支付。双方协商未果故原告诉至法院。被告毛艳晓辩称，对诉请一被告认为合同正在履行中，不同意原告的解除合同，被告要求继续履行；对诉请二因合同正在履行，因此被告不愿腾让涉案房屋；对诉请三被告已全部支付相关租金，目前没有拖欠；对诉请四因为合同在履行，不存在占用费的说法；对诉请五因为原告在事实理由中陈述是依据合同第八条第一项，但是被告并没有擅自解除租赁合同，被告要求继续履行，所以被告无需承担违约金；关于律师费，被告不存在违约，因未看到原告支付律所的转账凭证，对是否实际有律师费支出无法确认，故不予认可。经审理查明，2013年6月17日原告星利富民合作社（甲方）与被告毛艳晓（乙方）签订一份《光XX路商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于昆山市商铺，二层楼共五套579.96平方米。租期三年，自2013年9月18日至2016年9月17日，租赁期内租金标的不变，租赁期满后根据市场和经济形势，按本合同的承租标的5%-10%逐年递增。租赁期限届满后乙方在同等条件下具有优先承租权，但乙方必须于租赁期限届满三个月前提出书面申请。房屋装修免租期为：2013年6月18日起至2013年9月17日止，计90天，合同的保证金为人民币5000元/套共计25000元，乙方自签订本合同时支付给甲方，保证金于租赁期限届满或提前解除时，扣除应由乙方承担的费用后无息返还给乙方，但是，保证金在本合同期限内不得转为租金，即租金应另外按期支付，否则视为违约。按照先支付租金，后租赁使用商铺的原则执行，甲方收到乙方租金开具“江苏省农村合作经济组织内部结算凭证”(收款收据)，乙方需开具税务发票的，税金由乙方负担。第一年度租金自本协议签订之日支付173988元；第二年度租金于2014年9月17日前支付173988元；第三年度租金于2015年9月17日前支付173988元。如乙方在本合同租期内的每年度租期中逾期支付任何一次全部或部分租金的，且逾期支付时间超过十五日的，甲方有权提前解除本合同。提前解除本合同或因乙方违约解除合同的，乙方除应返还商铺房外，还应向甲方支付逾期支付的租金和自解除合同之日起至房屋返还之日止的同期二倍租金的使用费及违约金25000元。商铺租赁期间的水、电、物业管理费、卫生费以及在租赁期间内因国家、地方调整的租费等，由乙方承担并支付。2016年9月18日，原告星利富民合作社（甲方）与被告毛艳晓（乙方）签订一份《XX路商铺租赁合同》，合同约定被告承租原告位于昆山市商铺，二层楼共五套579.96平方米。租期三年，自2016年9月18日至2019年9月17日，租赁期限届满后乙方在同等条件下具有优先承租权，租金根据市场形势，按不低于5%的标准递增；甲方有权根据乙方的不同经营业态、不同的合同期限确定租金价格。但乙方必须于租赁期限届满三个月前提出书面申请。本合同的保证金为人民币5000元/套共计25000元，乙方自签订本合同时支付给甲方，保证金于租赁期限届满或提前解除时，扣除应由乙方承担的费用后无息返还给乙方，但是保证金在本合同期限内不得转为租金，即租金应另外按期支付，否则视为违约。保证金在租赁期间内，可以冲抵乙方违约金。按照先支付租金，后租赁使用商铺房的原则执行。甲方收到乙方租金开具“结算凭证”。租金支付标准及交费时间如下：(1)第一年度租期(2016年9月18日至2017年9月17日止)的租金，自本协议签订之日支付173988元；(2)第二年度租期(2017年9月18日至2018年9月17日止)的租金，支付租金时间于2017年9月18日前，支付184427元(即第二年度租金)。(3)第三年度租期(2018年9月18日至2019年9月17日止)的租金，支付租金时间于2018年10月10日前，支付195493元(即第三年度租金)。乙方支付租金方式为转账或现金。水费、热水费、电费，煤气费，固定电话费，上网费，有线收视费等因使用房屋而产生的费用，均由乙方自付，每月交付相关提供商；因该商铺园区由专变集中供电，甲方开具昆山市花桥强村富民联合发展有限公司电费收款收据，如乙方需要的，可提供总表发票复印件。如乙方在本合同租期内的每年度租期中逾期支付任何一次全部或部分租金的，且逾期支付时间超过十五日的，甲方有权提前解除本合同。甲方依本条第4项规定提前解除本合同的，乙方除应返还商铺房外，还应向甲方支付逾期支付的租金和自解除合同之日起至房屋返还之日止的同期二倍租金的使用费及本合同第八条第1项的违约金。合同终止(含提前解除合同或其它因素导致提前解除合同)，商铺返还时，乙方除可以将移动物品搬迁(带走)外，其它固定的装修、装饰或添置新物的所有权以及乙方逾期未搬迁的可移动物品的所有权归甲方所有，且乙方不得损坏，否则应当赔偿。另查明，合同签订后，被告承租使用涉案房屋，原被告双方庭审中一致确认被告并未支付使用押金。关于被告支付的租金，被告并未严格依据合同约定时间进行支付，关于已付租金，原告明确：2013年6月支付50000元；2013年6月支付35488元；2015年4月支付174000元；2016年1月支付86994元；2016年5月支付86994元；2016年9月支付86994元；2017年12月支付271421元；2018年11月支付195493元，综上，原被告签订的两项合同项下的未付租金为88488元。原告认可的支付情况，被告也认可，对双方争议的未付88488元，被告仅举证了一份2016年9月的江苏省农村合作经济组织内部结算凭证该凭证，该凭证中有手写“欠半年86994”，被告解释该手写部分系原告工作人员所写，系原告在支付该收据中的86994元时原被告双方结账，双方明确被告仅欠原告第一份合同项下租金86994元，被告举证了第二期租金的转账凭证，其第二期合同项下的全部租金已支付完毕，被告表示按常理推定原告诉讼前未向被告催要任何款项，因此被告租金全部付清，未有拖欠。关于该份证据原告不认可，不认可系其工作人员所签。也不认可收到原告全部租金。被告关于支付过剩余租金欠款并未提供转账凭证或收据等其他任何支付凭证予以证明。涉案房屋原告陈述部分由被告使用，部分由被告转租，被告明确涉案房屋均由被告使用至今。双方明确原告并未支付相应押金。再查明，原告举证委托代理协议以及律师费发票，证明其因本案花费律师费11593元。以上事实有商铺租赁合同、转账记录、支付凭证、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证、委托代理协议以及律师费发票等，以及当事人陈述予以证明。本院认为，原、被告之间的商铺租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，2019年9月17日租期已届满，租期届满后原、被告双方未能签订新的房屋租赁合同，原告称合同期届满后其提出过搬离要求但未能举证证明，由于被告继续使用涉案房屋，原告未举证证明提出过异议，故本院认定原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人，原告现起诉至本院提出解除要求，本院根据起诉时间，认定双方租赁关系于2019年11月28日解除，合同解除后被告应从涉案厂房中搬离并将厂房返还原告，双方明确未收取押金，不存在押金返还。本案中被告未举证证明其已履行剩余租金支付义务，故本院认定其应支付2019年11月28日前的剩余厂房租金126446元(88488+37958),其中88488元为原告诉请的2019年9月17日前的欠付租金,其中37958元为原告诉请的占用费实际本院认定解除合同前的款项为2019年9月18日至2019年11月28日的租金。由于被告尚未搬离，故其应支付原告相应的房屋占有使用费，房屋占有使用费支付标准应以原租赁合同的租金为计算标准，本院对此认定被告应支付原告房屋占有使用费，具体按照195493元/年为标准，自2019年11月29日起计算至实际搬离之日止。关于违约金，原告主张以5000元计算，但其未能举证证明其实际损失，本院对此调整为以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以126446为基数自2019年11月29日起计算至实际支付之日止。关于律师费主张，双方合同中对此并无明确约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）与被告毛艳晓之间签订的《商铺租赁合同》予以解除,被告毛艳晓于本判决生效后十五日内从昆山市商铺搬离并将商铺返还原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）；二、被告毛艳晓支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）房屋租金126446元,于本判决生效后十五日内履行完毕；三、被告毛艳晓支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）房屋占有使用费（按照195493元/年的标准，自2019年11月29日起计算至实际搬离之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕。四、被告毛艳晓支付原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）房租逾期付款滞纳金（以126446为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年11月29日起计算至实际支付之日止），于本判决生效后十五日内履行完毕；五、驳回原告昆山市花桥镇蓬善村星利富民合作社（普通合伙）其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3402元，由被告负担。该款原告已交纳至本院，被告负担部分由被告于本判决生效后十五日内履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  叶翌晨人民陪审员  杨建红人民陪审员  周文忠二〇二〇年五月二十四日书 记 员  孟 伟