吉林省长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初2418号 原告：长春吉港集团公司，住所地：长春市朝阳区延安大路11号。 法定代表人：刘鹏举，总经理。 委托诉讼代理人：毛得镔，该公司职员。 委托诉讼代理人：张莉，吉林创融律师事务所律师。 被告：长春市鼎盛企业管理有限公司，住所地：长春市朝阳区宽平大路1411号铭仁家园1栋3单元408室。 法定代表人：左鹏浩，总经理。 委托诉讼代理人：姜迎春，吉林钟言宇德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨紫薇，吉林钟言宇德律师事务所律师。 原告长春吉港集团公司（以下简称吉港公司）与被告长春市鼎盛企业管理有限公司（以下简称鼎盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吉港公司的委托诉讼代理人毛得镔、张莉，鼎盛公司的委托诉讼代理人姜迎春、杨紫薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉港公司向本院提出诉讼请求：1.判令鼎盛公司立即支付房屋2019年下半年的租金436,000.00元及2020年上半年的租金449,080.00元，共计885,080.00元；2.判令鼎盛公司立即支付迟延给付房屋租金造成的经济损失[该损失分两部分：（1）2019年下半年逾期支付房屋租金的损失自2019年7月4日计算至鼎盛公司实际给付租金之日止，计算标准按照协议约定计算，每逾期一天，按照2019年当年租金的百分之十承担违约责任；（2）2020年上半年逾期支付房屋租金的损失自2020年1月4日开始计算至鼎盛公司实际给付租金之日止，计算标准按照协议约定计算，每逾期一天，按照2020年当年租金的百分之十承担违约责任]。事实和理由：吉港公司与鼎盛公司于2019年1月3日签订了《租赁协议》，约定租赁期限为五年，按照协议的约定，鼎盛公司应于2019年7月3日向吉港公司支付2019年下半年租金，于2020年1月3日向吉港公司支付2020年上半年的租金，但时至今日，鼎盛公司仍没有支付租金，违反了协议约定，吉港公司多次与鼎盛公司联系未果，为维护自身合法权益，诉讼来院。 鼎盛公司辩称：1.因吉港公司未履行租赁协议约定的维修义务，导致租赁房屋被淹，给鼎盛公司造成巨大经济损失，吉港公司应承担赔偿责任，在其没有履行合同义务及赔偿损失前，鼎盛公司依法有权拒付租金。租赁房屋因年久失修，存在多处漏水隐患，鼎盛公司通知吉港公司进行维修，但吉港公司未履行维修义务。2019年6月租赁房屋发生漏水，导致经营商户货品及停业损失64,950.00元。鼎盛公司自行委托第三方对租赁房屋墙体防水进行修缮，发生维修费用278,000.00元。维修期间影响正常经营2个月之久，产生返还商户床位费120,000.00元。前述费用合计462,950.00元，依据《租赁协议》第四条第1款约定，租赁房屋需要维修吉港公司不维修，造成鼎盛公司损失的，由吉港公司进行赔偿，鼎盛公司的前述损失，吉港公司应从房屋租金中冲抵；2.受新冠疫情影响，依据长春市人民政府的政策文件，吉港公司应减免疫情期间鼎盛公司的租金。租赁期限内，受新冠疫情影响，租赁房屋不能正常使用经营。依据长春市人民政府2020年2月7日公布的《长春市应对疫情支持中小企业共渡难关的政策措施》第三条第10款的规定，租赁国有资产类经营用房的，1个月房租免收，其后至疫情结束房租减半。吉港公司出租给鼎盛公司的房屋为国有资产类经营用房，因此应按照上述规定，免收2020年租金一个月，并自2020年2月3日起至疫情结束期间减半收取租金；3.吉港公司要求鼎盛公司给付迟延支付租金造成的损失没有事实和法律依据，依法应予驳回。鼎盛公司未支付租金是因为吉港公司未按合同约定履行义务，存在严重违约行为，且其违约行为给鼎盛公司造成巨大损失，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，在吉港公司没有履行合同义务及赔偿损失前，鼎盛公司依法有权拒付租金，且依法不承担违约责任。 经审理查明：位于长春市朝阳区延安大路11号吉港花园5#楼，建筑面积7437.56平方米，长房权字第10900760号商用房屋的所有权人系长春吉港房地产开发有限公司，该房屋的权属性质系国有房屋。2003年12月19日，长春市朝阳区财政局作出长朝财国资[2003]17号《关于长春吉港集团公司产权界定的批复》，载明：“产权界定除对长春吉港集团本部外，还将其所属的28户企业纳入了产权界定范围。”批复所附的产权界定情况表中载明长春吉港房地产开发有限公司系吉港公司所属企业之一。 2019年1月3日，吉港公司作为甲方，鼎盛公司作为乙方，双方签订一份《租赁协议》，约定：“甲方将位于长春市延安大路5号楼农贸市场一层、负一层租赁给乙方；租赁期限五年，自2019年1月3日至2024年1月2日止；上打租，每半年交一次，第一年租金为872,000.00元（含税费），之后每年按3%递增（含税费），协议签订后三日内乙方向甲方交付租金，以此日期为租金交费日期（每年的1月3日、7月3日）；乙方在合理使用的前提下，标的物内的屋顶防水、楼体、墙体由于自然损坏需要维修由甲方负责，乙方向甲方提出书面申请，甲方收到书面申请后不进行维修给乙方造成的损失，由甲方进行赔偿；乙方未按协议约定向甲方交付租金，每逾期一天，按照协议当年租金的百分之十向甲方承担违约责任。”《租赁协议》签订后，鼎盛公司交纳了2019年1月3日至2019年7月2日期间的房屋租金，吉港公司将案涉房屋交付鼎盛公司使用，鼎盛公司在此经营朝阳区湖西农贸市场。 2019年6月2日，因大雨导致案涉房屋漏水。2019年6月17日，鼎盛公司向吉港公司发出《关于朝阳区湖西路农贸市场维修的紧急申请》，告知吉港公司雨水渗入商场内部，使商户的商品被淹，造成商户停业，损失惨重，申请紧急维修。吉港公司对申请未作回复，亦未对案涉房屋进行维修。2019年6月19日，鼎盛公司委托戈喜明对案涉房屋进行维修，2019年8月末维修完毕，共支付维修费278,000.00元。2019年9月市场恢复营业。鼎盛公司因此次漏水向李艳辉等16位商户赔偿商品损失共计64,950.00元，此款折抵9月之后的摊位费，同时免收李艳辉等32位商户2019年7月至2019年8月的摊位费共计119,896.00元。庭审中，李艳辉出庭作证，证实鼎盛公司因此次房屋漏水赔偿商户损失及免收摊位费的事实。 2019年7月3日开始，鼎盛公司未再交纳租金。 2020年5月6日，鼎盛公司向吉港公司递交《关于减免房屋租赁费的申请》，申请减免2020年上半年房屋租赁费用。 认定上述事实的证据有：房屋所有权证、《关于长春吉港集团公司产权界定的批复》及产权界定情况表、《租赁协议》、《关于朝阳区湖西路农贸市场维修的紧急申请》、维修合同、收条、业户损失明细表、返还7-8月摊位费明细表、《房屋租赁合同》、收据、《关于减免房屋租赁费的申请》、证人证言及庭审笔录。 本院认为：一、吉港公司与鼎盛公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。协议第四条约定“鼎盛公司在合理使用的前提下，标的物内的屋顶防水、楼体、墙体由于自然损坏需要维修由吉港公司负责，鼎盛公司向吉港公司提出书面申请，吉港公司收到书面申请后不进行维修给鼎盛公司造成的损失，由吉港公司进行赔偿”，鼎盛公司在使用案涉房屋过程中遇大雨，致使房屋漏雨，商户的商品受损，鼎盛公司依约向吉港公司申请维修，吉港公司未作回复，亦未进行维修，鼎盛公司为减损自行维修，发生的维修费用及赔偿商户的损失，应由吉港公司承担。二、关于维修费用，鼎盛公司提供维修合同及收条加以证明，吉港公司虽有异议，但在本院向其释明是否对维修费用进行司法鉴定的情况下，吉港公司明确表示不申请，故对鼎盛公司主张维修费用278,000.00元予以认定。关于赔偿商户损失及免收商户摊位费的数额，鼎盛公司提供房屋租赁合同、收据、明细表、证人证言加以证明，吉港公司虽有异议，但未提供相反证据，应承担不利后果，对鼎盛公司主张赔偿商户发生的损失64,950.00元及免收商户摊位费发生的损失119,896.00元予以认定。综上，因案涉房屋漏雨发生的房屋维修费、赔偿商户及免收商户摊位费发生的损失，共计462,846.00元（278,000.00元+64,950.00元+119,896.00元），应由吉港公司承担。三、关于鼎盛公司主张新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间租赁国有资产类经营用房，应当免交2020年2月份租金，2020年3月至疫情结束期间的租金减半。根据2020年2月7日长春市人民政府办公厅印发的长府办发[2020]1号《长春市应对疫情支持中小企业共渡难关政策措施》内容“对承租国有资产类经营用房的中小企业，1个月房租免收、其后至疫情结束房租减半”，对鼎盛公司的主张应予支持。四、租金的计算方式。2019年1月3日至2020年1月2日期间的年租金为872,000.00元，2020年1月3日至2021年1月2日期间的年租金为898,160.00元[872,000.00元×（1+3%）]，2019年7月3日至2020年7月2日期间租金为885,080.00元（872,000.00元÷2+898,160.00元÷2），扣减维修费及各项损失462,846.00元，另免收2020年2月3日至2020年3月2日期间的租金为74,847.00元（898,160.00元÷12个月），2020年3月3日至2020年6月2日期间的租金减半收取112,270.00元（898,160.00元÷12个月×3个月÷2），2020年6月3日至2020年7月2日期间疫情能否结束现无法确定，但按照协议的约定该期间的租金应当于2020年1月3日全额交纳，故本次诉讼鼎盛公司应全额交纳此期间的租金74,847.00元，再根据疫情变化和国家相关行业的规定予以调整，如需返还可另行主张。综上，鼎盛公司应向吉港公司交纳租金235,117.00元（885,080.00元-462,846.00元-74,847.00元-112,270.00元）。五、关于违约金，2019年7月3日至2020年1月2日期间的租金应于2019年7月3日交纳，但因房屋漏水发生的各项损失冲抵了该期间的租金，鼎盛公司不应支付该期间的租金，亦不构成违约，不应承担该部分的违约责任。2020年1月3日至2020年7月2日期间的租金应于2020年1月3日交纳，鼎盛公司未按时交纳，构成违约，应承担违约责任。鼎盛公司抗辩双方约定违约金过高，应予减少，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”据此，本院调整违约金的计算标准为拖欠租金发生的利息的1.3倍，计算方式：以235,117.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2020年1月3日计算至实际履行完毕之日止。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 1.被告长春市鼎盛企业管理有限公司于本判决生效后立即给付原告长春吉港集团公司房屋租金235,117.00元； 2.被告长春市鼎盛企业管理有限公司于本判决生效后 立即给付原告长春吉港集团公司违约金，违约金以235,117.00元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2020年1月3日计算至实际履行完毕之日止； 3.驳回原告长春吉港集团公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费7,283.00元，由原告长春吉港集团公司负担5,349.00元，由被告长春市鼎盛企业管理有限公司负担1,934.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  孙彦辉 二〇二〇年五月二十六日 书记员  吴佳音