河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）冀11民终583号上诉人（原审原告）：曹全彪，男，1988年5月16日出生，汉族，现住衡水市桃城区。被上诉人（原审被告）：河北博宏房地产开发有限公司。住所地：石家庄市桥西区槐安西路260号乐橙商务广场C座1603室。法定代表人：李芹玲，公司总经理。委托诉讼代理人：田永刚，河北高能律师事务所律师。上诉人曹全彪因与被上诉人河北博宏房地产开发有限公司（以下简称博宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初4616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曹全彪上诉请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求104074.8元，后变更为93193.8元。事实与理由：一审法院认定事实不清。1、关于安装楼宇对讲系统。一审法院仅依据入住交付验收单，而否定上诉人的请求与事实相悖。实际情况是整个小区至今都没有安装楼宇对讲系统，并非是个例情况。2、被上诉人出具《不动产登记申请书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《不动产权首次登记证明单》原件、《商品房初始登记证明》复印件，仅判令被上诉人提供上述材料的原件或复印件，并未对时间期限节点以及拒不出具承担责任进行明确。3、被上诉人承担逾期办证违约责任。上诉人未能如期取得房屋权属证书，系被上诉人代收了维修基金、契税后，并没有交纳至主管部门及税务部门，被上诉人未按合同约定全面履行自己的责任义务，并且拒绝向上诉人出具办理房屋权属证书所需要的材料的原件或复印件，从而导致上诉人至今仍然无法办理房屋权属证书，依法应当承担违约责任。4、被上诉人承担逾期交房违约责任。原审法院仅以入住通知书，来证明上诉人放弃向被上诉人追究逾期交房违约责任错误。入住通知书是被上诉人打印的固定格式的通知，每一名业主领取房屋钥匙时都要求签字，入住通知书也应当仅限于通知办理入住领取房屋钥匙之用，不应有其他用途。根据合同法的规定采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定权利和义务，对免除或者限制其责任的条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。而且“相互不再追究双方违约责任“的范围也并不明确，也并不能证明上诉人放弃了追究逾期交房的违约责任。不能仅凭该内容就不履行法定义务，不承担任何侵权行为责任。该条款应当视为无效条款。逾期交房的损失为15668.3元，逾期办证的损失为77525.5元，两项加在一起是93193.8元。契税10881元在一审判决后被上诉人已经退还给上诉人。曹全彪向一审法院起诉请求：1、判令被告安装楼宇对讲系统；2、判令被告退还代收的维修基金14508元、契税10881元，总计25389元；3、判令被告出具《不动产登记申请书》、《房屋所有权转移申请书》、《不动产权首次登记证明单》原件及《商品房初始登记证明》复印件；4、判令被告承担违约责任，赔偿原告损失，以已付购房款总额725385元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率4.75％+2.375％=7.125％），自2018年2月3日起计算至被告协助原告办理房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件之日止；5、依法判令被告支付原告逾期交房违约金15668.3元；6、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年3月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于衡水市桃城区“在水一方”西区22号楼4单元401室房产一套，房款714294元；原告于2017年3月10日交纳房款90%计642865元，其余10%计71429元待配套设施全部竣工并经有买受人代表参加验收并确认合格后收取；被告于2017年3月31日前交付房屋。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。第十三条约定，出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。买受人在办理交房手续后，书面提出未达到约定标准事项的，经确认出卖人应在10天内进行修补达到合同附件三约定标准。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。原告依约支付了购房款，被告于2019年3月15日出具发票，载明收到购房款725385元。原告于2017年11月3日到被告处办理了收房入住手续，当日被告收取原告契税10881元，维修基金14508元。原告在被告出具的业主入住交付验收单及入住通知书上签名确认已验收并同意办理入住手续。业主入住交付验收单中关于“楼宇对讲”初验记录一栏勾画了“√”，而“门、窗”及“入户门”的初验记录一栏则填写了需要整改的意见；入住通知书系被告打印的固定格式的通知，最后一行约定“办理完毕交房手续后本人与河北博宏房地产开发有限公司相互不再追究双方违约责任”。衡水市国土资源局于2018年7月5日就涉案房产出具不动产权首次登记证明单。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行义务。根据合同约定，被告应于2017年3月31日前交付房屋，但被告未能如期履行交房的义务，已属违约。2017年11月3日原告到被告处办理收房入住手续，在被告打印的固定格式的入住通知书上签名确认已验收并同意办理入住手续。原告在入住通知书中署名捺印的行为应视为其对入住通知书中载明的“办理完毕涉案房屋交房手续后本人与河北博宏房地产开发有限公司相互不再追究双方违约责任”等内容的认可及承诺，即原告已放弃向被告追究逾期交房的违约责任。现原告又提起诉讼要求被告赔偿逾期交房违约金15668.3元，有违诚实信用原则，故对其该项诉讼请求，不予支持。同时依据《中华人民共和国民法总则》规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯及诚信原则，确定意思表示的含义。关于原告要求安装楼宇对讲系统的主张，被告提交的涉案房屋业主入住交付验收单关于楼宇对讲初验记录该项目勾画“√”显示验收合格，原告对该证据质证时陈述“关于楼宇系统的对勾不是我打的，我把有问题的项写在空白的地方了”，亦证实楼宇对讲系统已通过了原告的验收，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告诉请被告支付逾期办证违约金问题，原告未能提交证据证实系因出卖人的责任未能在规定期限内取得房地产权属证书的相关证据。衡水市国土资源局出具的不动产权首次登记证明单，亦不能构成被告迟延提供相关资料报产权登记机关备案的有效证据，亦可证实产权登记正在办理过程中。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条主张，被告承担未能如期取得房屋权属证书违约责任，但未提交有效证据证实该后果系因出卖人原因导致，对原告主张逾期办证违约金76340元的诉讼请求，不予支持。根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定，维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金，由售房单位代收集中缴纳。故原告要求被告退还代收的维修基金14508元，不予支持。原告要求被告退还契税10881元，由被告出具《不动产登记申请书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《不动产权首次登记证明单》、《商品房初始登记证明》，由其自行办理不动产登记。经询问被告，被告亦同意原告自行办理，故被告应将契税退还原告，并提供上述材料的原件或复印件（复印件需加盖被告公章），交纳涉案房屋维修基金的收据（或发票），由原告自行办理不动产登记。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告河北博宏房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告曹全彪契税10881元；二、驳回原告曹全彪的其他诉讼请求。案件受理费因简易程序审理减半收取计1198元，由原告曹全彪承担599元，由被告河北博宏房地产开发有限公司承担599元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，因曹全彪诉讼中主张自己办不动产登记证，一审判决后博宏公司已将契税10881元退还给曹全彪。本院认为：关于安装楼宇对讲系统的问题。虽然曹全彪在房屋业主入住交付验收单中关于楼宇对讲这一项目的初验记录上勾画对勾，但楼宇对讲系统属于博宏公司交房的必备项目且实际并没有安装，二审中博宏公司也认可没有安装，原审判决对此问题认定错误，应予纠正，应该按照《商品房买卖合同》的约定履行安装义务，为曹全彪所购房屋安装楼宇对讲系统的上诉主张应予支持。关于要求确定博宏公司出具《不动产登记申请书》、《房屋所有权转移登记申请书》、《不动产权首次登记证明单》、《商品房初始登记证明》及房屋维修基金发票时间期限的问题，曹全彪在起诉状及上诉状中亦没有明确要求的时间和期限，在审理过程中曹全彪主张由其自行办理不动产登记证，博宏公司协助是其法定义务，但因曹全彪个人自行办理且报送材料的准备时间具有不确定性，故主张的时间期限及责任问题，本院不宜予以明确，但博宏公司应在合理时间内及时协助曹全彪办理不动产登记所需手续并提供必要的证明文件。关于承担逾期办证违约金的问题。曹全彪作为原告负有对自己的主张提供证据加以证实的举证责任，但其并未能提交证据证实系因出卖人的责任和原因未能在规定期限内取得房地产权属证书的相关证据，只有其主张没有相关证据佐证，且对《商品房买卖合同》第十五条也并没有选择第2项在买受人不退房时出卖人支付违约金，故应承担举证不能的法律后果，一审判决对此诉讼主张没有支持并无不当。关于承担逾期交房违约金的问题。一审判决认定按合同约定应于2017年3月31日前交房，但实际是2017年11月3日曹全彪才办理收房入住手续，曹全彪在入住通知书上签名摁手印，系对入住通知书中载明的“办理完毕涉案房屋交房手续后本人与河北博宏房地产开发有限公司相互不再追究双方违约责任”内容的认可及承诺，即放弃追究逾期交房的违约责任。一审判决没有支持曹全彪此项诉讼请求具有事实依据并无错误，本院对此上诉主张不予支持。综上，原审判决没有支持曹全彪要求安装楼宇对讲系统与事实不符，本院予以纠正，对其他上诉主张本院不予支持应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2019）冀1102民初4616号民事判决；二、被上诉人河北博宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为上诉人曹全彪所购房屋安装楼宇对讲系统；三、驳回上诉人曹全彪的其他上诉请求。二审案件受理费2382元，由上诉人曹全彪负担。本判决为终审判决。审判长  高永胜审判员  张 晓审判员  安 君二〇二〇年五月十九日书记员  王晓娜