广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1917号上诉人（原审被告）：中山昆宏投资发展有限公司，住所地广东省中山市西区****************，统一社会信用代码914***********536U。法定代表人：郑炎顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：何俊雄，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗慧聪，男，汉族，1979年8月12日出生，住广东省中山市东区*************。委托诉讼代理人：李欣琦，广东国煌律师事务所律师。上诉人中山昆宏投资发展有限公司（以下简称昆宏公司）因与被上诉人罗慧聪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。昆宏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗慧聪的全部诉讼请求。事实和理由：一、涉案商铺所在楼盘的其他业主大多已按昆宏公司发出的《交付通知书》载明的收楼时间收楼并实际使用房屋。罗慧聪经昆宏公司通知仍拒不收楼，相应的损失应由其自行承担。二、一审法院忽略双方当事人的真实意思表示，片面比对双方在《中山市商品房买卖合同》中关于对方违约应承担的责任的约定，并得出违约责任不对等、昆宏公司提供的格式条款无效的结论，属于适用法律错误。涉案《中山市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，一审法院片面比对该合同有关双方违约责任的约定，忽略了该约定为双方当事人真实意思表示这一事实。同时，涉案合同关于“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%”的约定，是有关违约金最高额度的约定，并非约定昆宏公司违约不需要承担违约责任，不属于“免除出卖人责任”的情形。涉案合同也约定了昆宏公司须承担交付房屋、协助办证等主要合同义务，也并未“排除买受人的主要权利”。故一审法院认定该条款为无效的格式条款，属于认定错误。此外，根据合同法第一百一十四条的规定，上调违约金以当事人提出请求且提供证据证明约定的违约金不足以弥补其损失为前提条件。本案中，买受人并未提交证据证明其实际损失高于合同约定的违约金最高限额，一审法院对违约金进行调整不符合合同法的相关规定。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院依法改判。罗慧聪辩称：一审判决认定的事实清楚，适用法律正确。罗慧聪于2019年7月5日向一审法院起诉请求：昆宏公司立即向罗慧聪支付逾期交房违约金339000元（违约金的计算方式：以1130000元为计算基准，按每日千分之一的标准自2016年4月1日起计算至实际交付之日止，暂计至2019年7月1日）。一审法院认定事实：2015年9月10日，罗慧聪（买受人）与昆宏公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同，约定由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区******熙龙居1-5幢商铺27卡房（建筑面积72.29平方米，套内建筑面积70.28平方米），总价款为1130000元，付款方式为于2015年9月9日一次性现金付清；出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人有下列任一违约情况的，则自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.03%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将该商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价15%向出卖人支付违约金……出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‰的违约金；若逾期超过90日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的3%。合同还约定了其他事项，并由罗慧聪签名、昆宏公司盖章确认。签订合同后，罗慧聪依约向昆宏公司支付房价款1130000元，税务部门已向罗慧聪开具了等额计税金额的税收缴款书。涉案房屋于2015年9月18日办理销售登记备案。昆宏公司明确尚未取得建设工程竣工验收备案登记证，提交工程现场施工质量监督任务告知书，以证明涉案房屋已将验收合格，昆宏公司未提交向罗慧聪发出收楼通知的书面证据。罗慧聪以昆宏公司的房屋未达到合同约定的交付条件为由，未办理实际收楼手续，并认为昆宏公司逾期交楼，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本案中昆宏公司与罗慧聪于商品房买卖合同中约定，昆宏公司应于2016年3月31日前，取得建设工程竣工验收备案登记证，并将符合合同约定的房屋交付罗慧聪使用。昆宏公司未能按合同约定期限交付涉案房屋，至一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程竣工验收备案登记证，已构成违约，应承担相应的违约责任。关于罗慧聪要求以购房款1130000元为基数，按照每日千分之一的标准从2016年4月1日起至昆宏公司将涉案房屋实际交付之日止计算违约金的诉求，《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”涉案商品房买卖合同系昆宏公司为重复使用而预先拟定之格式合同。昆宏公司作为该合同的提供者，应当依法遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。昆宏公司作为该格式合同的提供者，在合同第七条、第九条对当事人违约责任分别约定，买受人逾期付款的，除每日按总房价的0.03%的标准支付违约金外，同时还再按总房价15%承担违约责任，而出卖人逾期交房的，无论出卖人违约程度如何严重，其承担的违约金均不会超过总房价款的3%，由此可见，合同中关于各自违约时应承担的违约责任明显不对等，出卖人违约时应承担违约责任的条款属于免除出卖人责任、排除买受人主要权利的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”因此，合同中关于逾期交付违约责任条款属无效条款，应视为合同双方没有约定逾期交付违约金。罗慧聪未举证证明其实际损失，其主张的以日利率千分之一即年利率36%计收违约金，已显著高于其实际损失；昆宏公司认为承担违约责任的条款中的以已付房价款的3%为上限，不仅不足以制裁出卖人违约亦无法敦促出卖人尽快履行合同约定的交楼义务，本院综合考虑，将违约金酌情调整为以购房款1130000元为基数，按照年利率6%从2016年4月1日起计至昆宏公司将涉案房屋实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、昆宏公司于一审判决生效之日起七日内向罗慧聪支付逾期交楼违约金（以购房款1130000元为基数，按照年利率6%从2016年4月1日起计至昆宏公司取得建设工程竣工验收备案登记证并将涉案房屋实际交付给罗慧聪之日止）；二、驳回罗慧聪其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6386元，减半收取3193元（罗慧聪已预交），由罗慧聪负担2661元，由昆宏公司负担532元（昆宏公司于一审判决生效之日起七日内迳付罗慧聪）。二审中，昆宏公司围绕其上诉请求向本院提交了证据:1.竣工验收备案登记证打印件作为新证据，拟证明涉案商品房所在工程项目已于2020年1月3日正式取得竣工验收备案登记证；2.收楼物品交付记录表，拟证明罗慧聪已于2020年5月14日收楼。罗慧聪向本院提交了一组照片作为新证据，拟证明其于2020年4月23日下午前往涉案商铺收楼时，发现涉案商铺存在堆放有杂物及大门上锁等情况，未达到交付条件。经庭审质证，罗慧聪对昆宏公司提交的上述证据1的真实性不予确认，对证据2的真实性、合法性及关联性均确认。昆宏公司对罗慧聪提交的上述证据的真实性确认，但对其证明内容不予确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.昆宏公司提交的中建验字2020年第54号《中山市建设工程竣工验收备案登记证》加盖有中山市住房和城乡建设局的印章，落款时间为2020年1月3日，所涉建设单位为昆宏公司，工程名称为熙龙居，“建筑面积：108457.59m2(5幢31层)”。扫描该登记证上的二维码，显示竣工验收的幢数为5，层数为31，建筑面积为108457.59。2020年4月23日，本院登录中山市住房和城乡建设局网站查询涉案商品房所在“熙龙居”建设工程竣工验收备案登记情况，该网站显示工程名称为“熙龙居”、建设单位为昆宏公司、备案登记号为202054的建设工程竣工验收备案的审批状态为“审批通过”。2.昆宏公司一审时提交的《工程现场施工质量监督任务完成告知书》显示，中山市建设工程质量监督站于2019年3月7日向昆宏公司告知：“熙龙居工程已竣工验收合格”，该站的工程现场施工质量监督任务完成，《工程质量监督报告》已编制通过，请及时到市住建局审批服务办公室办理竣工验收备案。3.罗慧聪在二审中主张其在2020年4月23日下午前往涉案商铺查看，发现涉案商铺存在内部堆放有杂物以及大门上锁等情况，涉案商铺未达到交付条件，同时主张涉案商铺现场没有昆宏公司的员工；2020年5月8日，罗慧聪再次到涉案商铺查看时，发现涉案商铺存在墙脚没有水泥砂浆批荡、墙身有塑料管需要清理等情况，遂与昆宏公司的工作人员协商整改后再收楼，并最终在2020年5月14日实际收楼。昆宏公司确认：罗慧聪在2020年4月23日前往涉案商铺查看时涉案商铺内堆放有杂物，但昆宏公司在罗慧聪查看涉案商铺的当天即清理完商铺内堆放的杂物；后双方代理人经沟通，双方约定于2020年5月8日收楼，罗慧聪当天也到场收楼，但提出要对墙面瑕疵进行处理；昆宏公司重新粉刷涉案商铺墙面后，再次通知罗慧聪收楼，罗慧聪最终在2020年5月14日实际收楼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据昆宏公司的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审争议焦点有二：一是昆宏公司是否存在逾期交楼的违约行为；二是若昆宏公司存在逾期交楼的违约行为，则一审判决确定昆宏公司应支付的逾期交楼违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即昆宏公司是否存在逾期交楼的违约行为的问题。昆宏公司上诉主张涉案楼盘已经通过综合验收可以交付使用,罗慧聪经昆宏公司通知而拒不收楼，其应自行承担相应的损失。对此，本院认为，昆宏公司并未提供证据证明其已通知罗慧聪办理收楼手续，其应承担举证不能的不利法律后果。同时，双方的合同约定是“出卖人应当在2016年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，即双方约定涉案商品房的交付条件是经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案表是房屋交付使用的法定条件。因此，即使昆宏公司的上述说法属实，昆宏公司在涉案商铺尚未符合合同约定的交付条件的情况下通知罗慧聪收楼，故罗慧聪有权拒绝收楼。昆宏公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商铺交付罗慧聪，其行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。昆宏公司在二审庭审时（2020年4月23日）提交的中建验字2020年第54号《中山市建设工程竣工验收备案登记证》显示涉案商品房所在的“熙龙居”小区（建筑面积108457.59m2，幢数为5）的建设工程项目已于2020年1月3日取得中山市住房和城乡建设局颁发的竣工验收备案登记证。2020年4月23日，本院经登录中山市住房和城乡建设局网站查询涉案商品房所在“熙龙居”建设工程竣工验收备案登记情况，该网站亦显示工程名称为“熙龙居”、建设单位为昆宏公司、备案登记号为202054的建设工程竣工验收备案的审批状态为“审批通过”。由此可见，涉案商品房所在“熙龙居”建设工程已取得工程竣工验收备案登记证，罗慧聪在二审庭审时（2020年4月23日）已知晓该情况，根据诚信原则，其应在二审庭审后的合理期限（本院酌定为7天）内前往昆宏公司办理收楼手续，逾期其应自行承担不利的法律后果。现双方当事人均确认：罗慧聪已在2020年4月23日本案二审庭审的当天下午前往昆宏公司办理收楼手续，后因涉案商铺存在堆放有杂物及墙体瑕疵等问题，2020年5月8日双方协商由昆宏公司整改后罗慧聪再收楼，罗慧聪在2020年5月14日实际办理收楼手续。从双方当事人陈述罗慧聪收楼的过程以及提交的证据来看，难以认定罗慧聪存在故意拖延收楼或其未在合理期限内（收到通知后7日内）收楼的情形。故本案昆宏公司应支付的逾期交楼违约金应计算至2020年5月13日。关于争议焦点二，即一审判决确定昆宏公司应支付的逾期交楼违约金是否妥当的问题。昆宏公司上诉主张，即使其存在逾期交楼的违约行为，其应承担的逾期交楼违约金亦不应超过总房价的3%。对此，本院认为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”即如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如昆宏公司逾期交房的，昆宏公司按已付房价款的0.01%支付违约金，违约金累计总额不超过总房价的3%，而罗慧聪未按时付款的，则每日按总房款的0.03%支付违约金。从现已查明的事实来看，昆宏公司逾期交楼已超过两年，其按总房价每日0.01%计算的逾期交楼违约金已远高于总房价的3%。而如果将昆宏公司应承担的逾期交楼违约金的最高数额限制在总房价的3%以内，则昆宏公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于罗慧聪逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。而昆宏公司逾期交楼的违约行为导致罗慧聪不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。一审法院根据罗慧聪的主张以及合同约定的违约金计算标准，认定昆宏公司应支付的逾期交楼违约金应按总房价每日0.01%的标准计算，且不以总房价的3%为限，并无不当，本院予以维持。因本院已认定昆宏公司应支付的逾期交楼违约金应计算至2020年4月30日，故昆宏公司逾期交楼的时间从2016年4月1日计算至2020年5月13日，共逾期1503天，应支付逾期交楼违约金169839元（1130000元×0.01%×1503天）。综上所述，昆宏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但因本院二审查明涉案商铺所在建设工程已取得竣工验收备案登记证，并认定昆宏公司支付的逾期交楼违约金应支付至2020年4月30日，故本院对一审判决确定的昆宏公司应支付的逾期交楼违约金的数额予以明晰。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17873号民事判决第二项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初17873号民事判决第一项为：上诉人中山昆宏投资发展有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人罗慧聪支付逾期交楼违约金169839元；三、驳回被上诉人罗慧聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6386元，减半收取3193元（罗慧聪已预交），由罗慧聪负担1916元，由中山昆宏投资发展有限公司负担1277元；二审案件受理费6386元（中山昆宏投资发展有限公司已预交），由罗慧聪负担3831元，由中山昆宏投资发展有限公司负担2555元。经抵扣，罗慧聪须向中山昆宏投资发展有限公司支付诉讼费2554元（该款罗慧聪在本判决发生法律效力之日起七日内迳付中山昆宏投资发展有限公司）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  马燕清审判员  吴合波二〇二〇年五月二十六日书记员  杨俊彦