辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终760号上诉人（原审被告）：隋文义，男，1969年7月18日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：隆斌，男，1966年7月8日出生，满族，住抚顺市望花区。被上诉人（原审原告）：抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处，住所地：抚顺市顺城区临江路中段4-3号。负责人：潘艳颖，该单位总经理。委托诉讼代理人：赵鸿艳，该单位经理。委托诉讼代理人：王迪，该单位法务。上诉人隋文义因与被上诉人抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处（简称浑河物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人隋文义及其委托诉讼代理人隆斌，被上诉人浑河物业的委托诉讼代理人赵鸿艳、王迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。隋文义上诉请求：一、请求二审撤销一审判决，驳回被上诉人全部诉讼请求或发回重审；二、被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实及理由：一、被上诉人不具备本案原告主体资格，原审法院应予驳回起诉。原审判决查明：浑河花园物业管理委员会（甲方）与抚顺市万嘉物业管理有限公司（乙方）（以下简称“万嘉物业”）于2000年7月14日签署了《物业管理委托协议书》，委托期限为3年，自2002年7月15日起至2005年7月15日止；原审判决又查明：浑河花园业主委员会（甲方）与抚顺浑河物业管理有限公司（乙方）（以下简称“浑河物业”）先后于2005年7月15日、2008年7月15日、未知时间、2014年7月11日、2017年7月15日共计五次签订《物业管理委托合同》，截至2020年7月15日，其甲方将浑河花园住宅小区委托乙方暨浑河物业实行物业管理；原审法院再查明：万嘉物业于2004年9月11日变更为浑河物业，原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处（以下简称“浑河物业管理处”）为其下属企业，实际为浑河花园小区提供物业服务。上诉人从全国企业信用信息公示系统查证：1、万嘉物业成立于2000年8月2日，注册号为2104002110869,企业类型为有限责任公司，股东为抚顺市电力房地产开发有限责任公司、潘艳颖，该公司于2004年8月1日处于迁出状态；2、浑河物业成立于2000年8月2日，统一社会信用代码91210400763736964J，公司注册号为210400000041941，企业类型为有限责任公司，股东为李军、张亮亮、潘艳颖等六个自然人；3、浑河物业管理处成立于2006年1月16日，统一社会信用代码为912104007816441317,企业类型为有限责任公司分公司。上述工商信息证明：万嘉物业与浑河非同一公司，且前者公司成立于2000年8月2日，并于2004年8月1日迁出，而后者公司于2000年8月2日成立；另被上诉人公司暨浑河物业管理处成立于2006年1月16日，系浑河物业的分支机构。纵观三家公司的工商登记信息与原审判决所查明和认定的事实，相互之间存在诸多矛盾之处。首先，万嘉物业成立于2000年8月2日，与原审判决所查明的“浑河花园物业管理委员会与万嘉物业于2000年7月14曰签订了《物业管理委托合同协议书》”事实不符，暨万嘉物业尚未成立，如何签署协议；其次，万嘉物业与浑河物业非同一公司与原审判决所查明的“万嘉物业于2004年9月11日变更为浑河物业”更是违背客观事实；再次，浑河物业管理处于2006年1月16日成立，而万嘉物业与业主委员会签订的第一份《物业管理委托合同书》的时间是2000年7月14日，其后合同由浑河物业与业主委员会签订，那么浑河物业管理处既不是前者万嘉物业与业主委员会签订合同的相对人，亦不是后者浑河物业与业主委员会签署合同的相对人，且现有证据无法证明万嘉物业、浑河物业将其债权转让给浑河物业管理处的事实，在此情形下，浑河物业管理处有何权利就本案提起民事诉讼？上诉人认为：被上诉人不是本案《物业管理委托合同》的相对人，且无法证明被上诉人从上一家物业公司处取得了主张转让前的物业服务费的权利。根据合同相对性，上诉人与被上诉人之间并不存在物业服务合同关系，故被上诉人基于物业服务合同法律关系主张权利，有悖于事实与法律依据，原审法院应依法驳回其起诉。二、原审判决认定事实不清和错误，适用法律严重错误。上诉人于2003年11月入住案涉浑河花园小区，并依法交纳了至2004年9月30日的物业费。上诉人新装修的房屋棚顶从2004年下半年开始漏水，上诉人随即报修，当年物业公司维修后未果，继续漏水，导致上诉人室内客厅、卧室近60多平方米的吊棚大面积的渗水、墙皮脱落、吊棚下沉，导致地面10多平方米的地板严重受损，上诉人处于“外边下大雨，室内下小雨”之险境！上诉人饮泣吞声、克服至2010年后再次报修，物业公司未对其户外楼顶进行整体防水处理，只是“粘膏药”式的局部处理，毫无任何效果，且漏水现象更显突出。自2010年维修无果后，物业公司干脆放弃了维修，上诉人多次与物业协商未果，上诉人无奈“煎熬”至今！从2004年开始至今长达15年期间，只要下边下雨或者冬季冰雪融化之后，上诉人就要安排亲戚、朋友等人到家“接水”、“擦地”，避免损失扩大，期间产生无数个误工费；在此期间，上诉人也多次对其潮湿墙面进行干燥、防潮、粉刷等处理，也相继发生数万元费用；在此期间，上诉人10余次卖房，中介公司及买房者多次上门看房，只因看到棚顶、墙面有渗水痕迹及地板腐蚀而放弃买房，导致上诉人因未能及时卖房而损失近30万元差价；在此期间，上诉人也多次聘请防水专业人员对其漏水现象进行技术咨询，得知户外楼顶防水材料质量和施工工艺出现问题，必须整体重新打垫层后粘贴防水卷材方可彻底解决；在此期间，上诉人多次与装修公司探讨室内漏水客厅及卧室重新装修事宜得知，客厅吊棚木质龙骨必须全部拆除，棚顶做防潮处理后采用轻钢龙骨及石膏板重新吊棚，且墙面重新刮大白刷涂料、地板拆卸重新购买地板安装，大约费用在8万元以上。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行；第一百一十一条规定：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十二条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。上诉人认为：物业公司在长达15年的时间里，对上诉人室内漏水这一基本维修服务都无法履行和完成，导致上诉人家庭长期处于“水淹”之中，给上诉人带来了远远大于物业费数倍的经济损失，因此物业公司的行为已经严重违反物业管理合同之约定，致使该合同的目的不能实现，其行为已经构成“根本违约”，上诉人据此可以解除合同并要求物业公司承担违约责任。上诉人之拒绝交纳物业费的主张符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定。原审判决将物业公司的“根本违约”行为认定为“存在瑕疵”，而按被上诉人主张的27010元物业费的80%予以减免5402元，明显与上诉人发生的实际财产损失相差甚远，有悖于公平原则！综上所述，被上诉人非案涉物业合同的相对人，无资格起诉本案；原审判决在认定事实、适用法律方面均有错误，恳请二审法院支持上诉人诉请，依法驳回被上诉人诉讼请求！浑河物业辩称，1、被上诉人已为包括上诉人在内的小区全体业主提供了保洁、绿化、保安、维修等物业服务，漏水维修服务只是物业服务中的一项内容。上诉人不能仅因为房屋漏水就拒交物业费。2、上诉人确实因房屋漏水向物业报修过，我方为上诉人家漏水进行了几次维修，并且维修已达到效果，上诉人也曾签字确认不漏水了。3、我方承认该房屋现确实又漏水，但我方认为，上诉人不交纳物业费，对其他已交费的业主不公平，上诉人不交纳物业费，我方无法再为上诉人提供维修服务。4、一审判决我方可以接受，不同意上诉人的上诉请求，请求二审维持一审判决。浑河物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付物业管理费27413元(2004年10月1日至2019年12月31日共计15年3个月)；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：自2003年11月被告入住浑河花园H座2单元601室以来，原告按照《前期物业管理协议》正常为包括被告在内的全体业主提供物业服务，但被告自2004年10月至今未向原告缴纳物业管理费，原告自2004年10月起曾多次以电话和上门走访等方式对被告进行物业管理费的催缴，被告以屋面漏水为由拒绝缴纳物业管理费，被告的行为严重损害了已交物业费业主的利益，并违反了《前期物业管理协议》，同时违反了《抚顺市物业管理条例》第五十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实，被告隋文义系抚顺市顺城区浑河花园H座2单元601室房屋的业主，房屋建筑面积为131.63m，多层。被告于2003年11月办理入住，被告的妻子签署了《浑河花园业主公约》。被告自入住开始交纳物业费至2004年9月30日。另查明，浑河花园物业管理委员会(甲方)与抚顺市万嘉物业管理有限公司(乙方)于2000年7月14日签订了《物业管理委托合同书》，约定：“甲方委托乙方对浑河花园实行物业管理。委托期限为3年。自2002年7月15日8时起至2005年7月15日8时止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用收取。”浑河花园业主委员会(甲方)与抚顺浑河物业管理有限公司(乙方)于2005年7月15日签订了《物业管理委托合同》，约定：“甲方将浑河花园住宅小区委托乙方实行物业管理。委托管理期限为3年。自2005年7月15日起至2008年7月15日止。住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主、物业使用人收取。”浑河花园业主委员会(甲方)与抚顺浑河物业管理有限公司(乙方)于2008年7月15日签订《物业管理委托合同》，约定：“甲方将浑河花园住宅小区委托乙方实行物业管理。委托期限为3年。自2008年7月15日起至2011年7月15日止。住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1元向业主、物业使用人收取。”浑河花园业主委员会与抚顺浑河物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：“浑河花园业主委员会将浑河花园住宅小区委托抚顺浑河物业管理有限公司实行物业管理。委托管理期限为3年。自2011年7月15日起至2014年7月15日止。住宅房屋由乙方按建筑面积，高层每月每平方米1.3元向业主、物业使用人收取，多层每月每平方米1.2元向业主、物业使用人收取。”浑河花园业主委员会与抚顺浑河物业管理有限公司于2014年7月11日签订了《物业管理委托合同》，约定：“浑河花园业主委员会将浑河花园住宅小区委托抚顺浑河物业管理有限公司实行物业管理。委托管理期限为3年。自2014年7月15日起至2017年7月15止。住宅房屋由乙方按建筑面积，高层每月每平方米1.3元向业主、物业使用人收取，多层每月每平方米1.2元向业主、物业使用人收取。”浑河花园业主委员会(甲方)与抚顺浑河物业管理有限公司(乙方)于2017年7月15日签订了《物业管理委托合同》，约定：“甲方将浑河花园住宅小区委托乙方实行物业管理。委托管理期限为3年。自2017年7月15日起至2020年7月15日止。住宅房屋由乙方按建筑面积，高层每月每平方米1.3元向业主、物业使用人收取，多层每月每平方米1.2元向业主、物业使用人收取。”抚顺市万嘉物业管理有限公司于2004年9月11日变更名称为抚顺浑河物业管理有限公司。原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处为抚顺浑河物业管理有限公司下属企业，实际为浑河花园小区提供物业服务。再查明，被告房屋下雨漏水，原告维修后未解决。一审法院认为，原告系被告小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应支付物业费用。现原告主张要求被告支付2004年10月1日至2019年12月31日的物业费，符合法律规定。对于物业费收费标准，原告主张2010年10月之前是每平每月1元，2010年10月以后是每平每月1.2元，因被告对原告主张的物业费标准和原告的计算方式没有异议，故被告应当给付原告物业费27010元(1元/m/月×131.63m2x72个月+1.2元/m2/月×131.63m2x111个月)。对于被告抗辩称因房屋下雨漏水，故不交纳物业费一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故如属于原告服务范围内的，被告可向原告主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。但是考虑被告房屋下雨漏水的实际情况以及原告在履行物业服务义务时存在瑕疵，故本院对被告应当交纳的物业费予以适当减免，本院酌情按80%计算。即被告应当交纳原告物业费21608元(27010元×80%)。对于因房屋漏雨给被告造成的损失，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条之规定，判决：被告隋文义于本判决生效后十五日内给付原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处2004年10月1日至2019年12月31日的物业费21608元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元(已减半收取)，由原告抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处负担73元，由被告隋文义负担170元。二审中，双方未提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、被上诉人是否具有诉讼主体资格？二、上诉人家房屋漏水是否应成为减免物业费的理由？物业费减免比例应如何确定？关于焦点一，被上诉人是具有营业执照的法人单位，上诉人虽否认被上诉人的诉讼主体资格，但根据被上诉人一审中提交的证据，2006年至2017年期间向上诉人出具《物业费催缴通知书》的主体即为本案被上诉人；庭审中，上诉人诉称其向被上诉人就房屋漏水问题多次报过修，说明上诉人知晓多年来一直由被上诉人为上诉人实际提供物业服务的事实，故被上诉人作为本案诉讼主体资格应无异议。关于焦点二，根据卷宗证据及庭审中双方当事人陈述，多年来上诉人家房屋存在漏水问题是不争事实，被上诉人亦认可对该房屋漏水进行维修是其义务。现双方也认可被上诉人虽对该房屋漏水进行过维修，但漏水问题仍未彻底解决，即被上诉人维修没有能从根本上解决问题。因房屋漏水影响上诉人对房屋的实际居住使用，该问题属于物业服务的实质瑕疵，故房屋漏水问题应成为本案上诉人主张减免物业费的合法理由。对于被上诉人抗辩物业服务包括绿化、保安、保洁及维修等多项内容，房屋漏水维修只是物业服务中的一项，上诉人不能因房屋漏水抹煞其已实际享受其他物业服务的事实，本院认为，被上诉人此节抗辩理由应予采纳。上诉人多年来实际享受被上诉人提供的绿化、保安、保洁等物业服务项目，房屋漏水不能对抗其为绿化、保安、保洁等物业服务项目缴纳物业费的义务，上诉人主张以房屋漏水作为其免交物业费的理由本院不予采纳。根据上诉人房屋漏水持续的时间、严重情况以及对居住状况存在的实际影响，一审判决认定上诉人欠付被上诉人物业费的数额虽计算正确，但认定上诉人应按80%比例交付物业费未充分保护业主的权益，本院酌定上诉人向被上诉人缴纳欠付物业费的50%。综上所述，隋文义的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3687号民事判决；二、本判决生效后十五日内，上诉人隋文义给付被上诉人抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处2004年10月1日至2019年12月31日的物业费13505元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费243元(已减半收取)，二审案件受理费340元，合计583元，由抚顺浑河物业管理有限公司浑河花园物业管理处负担291.5元，由被告隋文义负担291.5元。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年五月七日书记员 王 炜