贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初574号原告（反诉被告）：金沙县第一中学。统一社会信用代码：12522424429840387L。住所地：贵州省金沙县鼓场街道长江大道。法定代表人：杨光进，系该学校校长。委托诉讼代理人（特别授权）刘国军，贵州恒发律师事务所律师。被告（反诉原告）：王怀刚，男，1968年12月24日出生，布依族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。原告（反诉被告）金沙县第一中学诉被告（反诉原告）王怀刚房屋租赁合同纠纷二案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）金沙县第一中学委托诉讼代理人刘国军、被告（反诉原告）王怀刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金沙县第一中学向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告支付拖欠原告的门面租金人民币175000元;依法判决被告支付原告违约金（滞纳金）52500元;依法判决被告返还原告所有的位于金沙县门面；二、请求依法判决被告承担本次诉讼原告花费的律师费用7500.00元人民币；三、请求人民法院依法判决被告支付2020年1月20日至2020年5月19日的租金11664元（2916元／月）；四、请求人民法院依法判决被告从2020年5月20日起，按照2916元／月向原告支付租金至返还门面时止（金沙县门面）；五、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2014年1月，原告公布了金沙一中商业街商铺公开招租方案，被告通过报名竞标后，获得了原告所有的位于金沙县门面的租赁权，后原被告签订了《门面租赁合同》，约定租金为每年35000元，按年度支付。原告依约将门面交付给被告，1号门面被告转租他人经营包子铺，4号门面被告用于经营金沙县一中路药店（该药店自2019年5月14日起变更投资人（经营者）刘贵燕）。被告利用其系原告教职工的身份，一直拖延4号门面的租金支付，直至合同租赁期限届满，一直未支付约定租金，总计欠原告门面租金175000元。根据双方签订的《门面租赁合同》第十四条违约责任的约定，任何一方违反合同约定，按年度须向对方缴纳年度租金0.5%作为违约金，违约方应承担守约方因维权而产生的一切费用（包括但不限于律师费、交通费等）。原告认为，原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，被告应支付原告租金，赔偿原告的损失，原告特依据我国法律的相关规定，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的上述诉讼请求，作出公正的裁决。被告王怀刚答辩并提出反诉请求：一、判令被反诉人支付反诉人为其垫付的5个门面前排污管道工程款8800元；二、判令被反诉人返还反诉人1号门面租金35000元；三、判令被反诉人赔偿反诉人4号门面被水灾损失费260933元；四、判令被反诉人停止干扰反诉人继续使用4号门面的行为；五、判令被反诉人纠正在其上诉状中修改曲解《门面租赁合同》内容的行为，令其完整履行4号门面《门面租赁合同》；六、请求判令被反诉人金沙一中免除反诉人王怀刚租赁其4号门面5个月租金（自2020年1月20日至2020年6月19日）；七、判令被反诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、被反诉人交房时5个门面前都没有排污管道，这5个门面前的排污管道全是反诉人垫资8800元安装的，这属于基础设施，应该由被反诉人承担。二、1号门面自2015年1月20日至2017年11月是被反诉人自己出租的，这期间已断租了10个月，断租损失应由被反诉人自行承担。从2017年12月至2019年5月23日才是反诉人代为出租的，2019年4月24日被反诉人诱逼反诉人签订了合同之后，将断租的10个月损失的租金都算在反诉人头上并已全额收取。还有，当初被反诉人承诺给反诉人2个月时间作为装修(合同“第六条交付门面期限甲方于本合同生效之日起60日内，将该房屋交付给乙方”)，也没有兑现。两项共12个月租金35000元被反诉人应该返还给反诉人。三、4号门面是经营药店，被反诉人的学生宿舍楼的排污管道垂直经过该店内，该排污管道于2017年7月31日在店内高位处爆裂，时逢大雨污水雨水喷洒近2小时，整个药店几乎全军覆没。药品是特殊物品，商标说明日期等等只要模糊不清都不能使用必须处理掉。这次水灾造成药品器械电脑电器等等损失共计260933元。被反诉人既是房东，又是爆裂排污管的所有者和唯一使用者，因其基础设施问题给租客造成的财产损失应当赔偿给租客。四、反诉人于2016年10月18日存入被反诉人账户中的232700元中除了4号门面应缴纳的合同期内35000元租金以外，其余197700元就是用于合同期届满后续租租金的。续租租金被反诉人早已在合同期内收取，又有原合同为基础，证明续租事实已经成立。因此，反诉人有权继续使用自己已经支付了续租租金的4号门面，直到已付租金使用完毕，方可交还门面；五、根据双方签订的《门面租赁合同》第四条租金及押金：“该房屋租金为(人民币)35000.00元整。租赁期间，如遇到市场变化，双方可另行协商调整租金;除此之外，出租方不得以任何理由调整租金”。这个约定非常明确，没有“每年35000”、“175000元”的字样，而且租赁期间已经过去再谈调整租金问题也违背了“法不溯及既往”的原则。请纠正被反诉人在其诉状中修改曲解《门面租赁合同》内容的行为，完整履行合同。六、当初金沙一中承诺2个月时间装修，体现在合同第六条，现要求兑现承诺。七、因新冠疫情影响，根据2020年4月21日国务院会议精神：“为减轻小微型企业和个体工商户房租负担，会议确定，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。综上反诉，事实清楚，证据确凿，于法有据。恳请贵院支持反诉人主张，依法驳回被反诉人的全部诉讼请求，以维护反诉人合法权益。反诉被告金沙县第一中学辩称：反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，恳请予以驳回。反诉原告陈述交付的232700元并非租金，系反诉原告向反诉被告交付的高二晚自习费用，对于反诉原告对该费用企图侵占的行为，我方依法向监察部门进行反映。本案经审理认定事实如下：2014年1月17日，金沙县第一中学发布《金沙一中商业街商铺招租方案》，对金沙一中所有的5个商业门面进行招租。王怀刚系该校教职工，参与了竞标并竞得1、4号门面，双方于2015年1月20日签订了《门面租赁合同》两份。金沙县第一中学作为出租方（甲方），王怀刚作为承租方（乙方），约定甲方将其坐落于杨叉街河滨路207号的门面（1号门面14平方米，4号门面28平方米）出租给乙方，其中1号门面租赁期限自2015年1月20日至2019年5月23日，4号门面租赁期限自2015年1月20日至2020年1月19日，用途为商业用途，租金为35000.00元整，每年度支付下一年度租金。甲方于合同生效之日起60日内将房屋交付给乙方。租赁期满后，合同终止，届时乙方须将门面退还甲方。如乙方要求继续租赁，则需提前三个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前两个月向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同。违约责任：1、租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的0.5%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年度租金的0.5%向乙方主张滞纳金。2、违约方应承担守约方因维权而产生的一切费用（包括但不限于律师费、交通费等）。合同还约定了其他事项。另查明：根据金沙县第一中学2019年5月24日出具的《收款收据》载明内容，1号门面截止2019年5月23日租金已经付清，合计为151890.00元（该费用分四笔交纳，70000+30000+40000订金+11890）第一合同期结束。2016年10月18日，王怀刚通过中国建设银行向金沙县第一中学汇款232700.00元，款项来源：往来款。根据金沙县第一中学提交的中国建设银行股份有限公司专用账户活期存款明细账载明，2016年10月14日，有万洪玉汇入82270.00元，摘要栏为高三费用。2016年10月31日，万洪玉再次汇入107550.00元，摘要栏为高三晚自习费。同时金沙县第一中学提交的财务表中明确记载了该232700元为王怀刚存入高二晚自习费用，同期还记载了陈芳东存入高三备考班费用565250元，冯思奇存入高一晚自习费用190750元。2019年12月30日，金沙县国有资产管理办公室向金沙县第一中学发出《关于金沙县第一中学国有资产出租检查情况整改通知书》，明确载明存在的问题：4号门面合同租期自2015年1月20日至2020年1月19日，合同租金35000元/年，5年总租金175000元，至今未收取上交国库。责成金沙县第一中学于2020年1月19日之前把4号门面租金175000元收缴国库。再查明：庭审过程中，经本院询问，王怀刚认可诉争4号门面现在仍然系其占有使用。金沙县第一中学因本案与贵州恒发律师事务所签订《法律事务委托合同书》，支付律师服务费7500.00元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案双方签订的《门面租赁合同》程序合法，系双方真实意思表示，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行自己的义务。本诉原告金沙县第一中学已经将合同约定的商铺门面交给本诉被告王怀刚使用，租赁期限已经届满，但王怀刚未按照约定期限支付租金，因此对于本诉原告诉请本诉被告支付租赁期间5年租金175000元及租赁期限届满后被告继续占用出租门面，计算至2020年5月19日租金为35000元÷12月×4月＝11664.00元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对本诉原告诉请要求判决本诉被告按照2916元／月向其支付租金至返还诉争4号门面时止的诉讼请求，因返还时间未确定，被告的占用行为具有不确定因素，因此该租金损失不能明确，对该诉讼请求本院不予支持，原告可在被告实际返还租赁门面后，根据具体的占用时间再行主张租金损失。对本诉原告诉请被告支付违约金（滞纳金）52500元的诉讼请求，双方在租赁合同中对违约责任有明确约定，逾期未交付租金，每逾期一日，按每年度租金的0.5%主张滞纳金，该滞纳金实际为违约金性质，现守约方金沙县第一中学认为每日按照年度租金的0.5%计算滞纳金过高，自愿调整为按照总欠付租金175000元的30%计算违约损失为52500元，不违反法律关于违约金的规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，双方合同约定的租赁期限已于2020年1月19日届满，根据双方合同约定及法律规定，双方并未就续租事宜达成一致意见，承租人应当将租赁门面返还出租人，因此本诉原告要求本诉被告王怀刚返还其所有的位于金沙县门面的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对本诉原告诉请被告支付律师费7500.00元的诉讼请求，双方在租赁合同中有明确约定，且原告已经实际发生损失，而该费用的产生系被告不依约履行导致，具有过错，因此对该费用本院予以支持。对本诉被告王怀刚辩称合同中租金为35000元整，没有每年35000及175000元的内容，与事实不符，在招租方案及公开招投标说明、招租报名登记表、公开投标收费表中均有明确载明4号门面租金为35000元每年，租赁合同付款方式也载明为年度租金，在1号门面的租赁合同中也是同样的约定，而王怀刚在履行1号门面合同时亦是按照每年度租金35000元支付，这也是一般的市场交易习惯，且也符合市场对价，因此其抗辩理由不成立，本院不予采纳。对王怀刚辩称其于2016年10月18日通过中国建设银行向金沙县第一中学汇款232700.00元，应视为其已经支付了租金，除支付了4号门面租金35000元外，剩余197700元系用于合同期满后续租租金，亦与事实不符。从原告申请出庭作证的韩科举、谭朝良、冯思磊三位证人证言，三位证人与王怀刚系同事关系，对该款项的来源均能作出合理解释，结合金沙县第一中学提交的银行流水记录及财务表、被告王怀刚交纳1号门面的费用支付能力以及王怀刚在庭审中对支付此笔钱的解释来看，该笔一次性交纳的费用232700.00元备注栏为往来款而不是房屋租金，而在同期金沙县第一中学也有其他教职工或他人上交大笔金额款项，均为晚自习相关费用，该笔费用应当系王怀刚代其妻刘贵燕上交保管的高二晚自习费用。因此对该抗辩理由，本院亦不予采纳。对反诉原告王怀刚诉请反诉被告金沙县第一中学支付其垫付的5个门面前排污管道工程款8800元的诉讼请求，未举出充分证据予以证明该排污管道系其修建，本院不予支持。对反诉原告王怀刚诉请反诉被告金沙县第一中学返还1号门面租金35000元的诉讼请求（含断租10个月及承诺2个月装修时间），首先，该诉讼请求涉及另外的1号门面租赁合同，与本案本诉所审理涉及的4号门面租赁合同不是同一合同。其次，反诉原告王怀刚未提交任何证据证明1号门面自2015年1月20日至2017年11月是被反诉人自己出租，期间断租了10个月，因此该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；对其称其中有两个月系反诉被告承诺给予的装修时间，但双方合同中并未约定有装修时间，合同第六条约定的交付时间为合同生效之日起60日内，该约定仅仅是房屋交付时间的约定，不能当然得出系承诺给予的装修时间，该期间应予扣除租金，且门面交付在合同签订后就已经履行，因此该请求无事实和法律依据，本院亦不予支持。对反诉原告王怀刚诉请反诉被告金沙县第一中学赔偿其4号门面因水灾造成损失费260933元的诉讼请求，未举出充分证据予以证实其实际损失为多少，该损失与反诉被告之间是否具有关联性，且本案审理的是房屋租赁合同的法律关系，而该请求属于另一侵权法律关系，因此本院对该诉讼请求不予支持，反诉原告可以再行收集证据另案起诉。对反诉原告王怀刚诉请反诉被告金沙县第一中学停止干扰其继续使用4号门面行为的诉讼请求，反诉原告并未举出证据证明反诉被告有干扰行为，其至今仍在正常使用该门面，且该门面合同约定的租赁期限已经到期，双方并未就续租事宜达成一致意见，因此反诉原告并无该请求权基础，对该诉讼请求本院不予支持。对反诉原告王怀刚诉请反诉被告金沙县第一中学纠正在其诉状中修改曲解《门面租赁合同》内容的行为，令其完整履行4号门面《门面租赁合同》的诉讼请求，经查，反诉被告在合同签订后，已经将4号门面交由反诉原告使用至今，已完全履行了合同义务，因此该诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对反诉原告王怀刚诉请反诉被告金沙县第一中学免除4号门面租金5个月的诉讼请求（自2020年1月20日至2020年6月19日，含兑现承诺2个月装修时间及疫情免除3个月），对其中要求反诉被告兑现两个月承诺给予的装修时间，双方合同中并未约定给予装修时间，合同第六条约定的交付时间为合同生效之日起60日内，该约定仅仅是房屋交付时间的约定，不能当然得出系承诺给予的装修时间，该期间应予扣除租金，且门面交付在合同签订后就已经履行，因此该请求无事实和法律依据，本院不予支持。对反诉原告王怀刚称因新冠疫情影响，应当免除3个月租金的诉讼请求，新冠疫情系发生在反诉原告与反诉被告门面租赁合同期限届满之后，此后反诉原告王怀刚并非合法占有使用诉争4号门面，反诉被告金沙县第一中学亦无履行合同的义务，因此该诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，本诉原告金沙县第一中学的诉讼请求部分合法，合法部分本院予以支持，不合法部分予以驳回。反诉原告王怀刚的诉讼请求于法无据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由本诉被告王怀刚在本判决生效后立即支付本诉原告金沙县第一中学出租的位于金沙县门面2015年1月20日至2020年5月19日期间的租金186664.00元；二、由本诉被告王怀刚在本判决生效后立即支付本诉原告金沙县第一中学因未按时交纳租金的违约损失52500.00元；三、由本诉被告王怀刚在本判决生效后立即支付本诉原告金沙县第一中学因本次诉讼产生的律师代理费7500.00元；四、本诉被告王怀刚在本判决生效后立即将租赁房屋位于金沙县门面返还本诉原告金沙县第一中学；五、驳回本诉原告金沙县第一中学的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王怀刚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2500.00元（已减半收取），由被告王怀刚负担；反诉案件受理费2940.00元（已减半收取），由反诉原告王怀刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡汝宏二〇二〇年五月二十六日书记员  祁 植