河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初9号原告（申请执行人）：赵红光，男，汉族，1968年12月4日出生，住沁阳市。委托诉讼代理人：王志立，河南好谦律师事务所律师。被告（案外人）：周海涛，男，1979年4月14日出生，汉族，住武陟县。被告（案外人）：任利芬（周海涛妻子），女，汉族，1978年10月21日出生，住址同上。委托诉讼代理人：古中利，焦作市武陟县法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：焦作市启达置业有限公司，住所地：武陟县和平路北段东侧。法定代表人：王永强，董事长。委托诉讼代理人：李虎星（公司员工），男，汉族，1977年5月8日出生，该公司员工，住武陟县。原告赵红光与被告周海涛、任利芬、被告焦作市启达置业有限公司（以下简称启达置业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵红光及其委托诉讼代理人王志立，被告周海涛、任利芬的委托诉讼代理人古中利，被告启达置业公司的委托诉讼代理人李虎星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红光向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）豫08执异25号执行裁定，继续查封武陟县和平路北段东侧启达公元596小区的6号楼1单元1603号房产并继续执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告焦作市启达置业有限公司债务纠纷一案，经焦作仲裁委员会的裁决书发生法律效力后，原告作为申请执行人，向焦作市中级人民法院对被告申请了强制执行。2019年8月7日，焦作市中级人民法院做出（2017）豫08执恢38号之五执行裁定书，查封了被告启达公司名下位于武陟县和平路段东侧××公元××小区××楼××单元××号房屋。2019年8月8日，焦作市中院向武陟县不动产登记中心送达了（2017）豫08执恢38号之五协助执行通知书，查封期限为3年，并于同日张贴了查封通告。被告周海涛、任利芬对执行标的向本院提出书面异议。焦作市中级人民法院做出（2019）豫08执异25号《执行裁定书》，裁定“支持被告周海涛、任利芬的异议请求，解除对武陟县和平路段东侧××公元××小区××楼××单元××号房产的查封”。原告认为，该裁定适用法律错误，应当依法判决予以撤销。一、周海涛、任利芬的总房款是525305元，他向启达公司交付的首付款是165305元，首付款只占总房款的31．46％，未达到总付款的50％。二、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”被告周海涛、任利芬未按照最高法的规定向被告启达公司交付超过购房合同约定总价款的50％，对此，二被告对执行标的不享有排除异议的民事权益。因此，焦作市中级人民法院作出（2019）豫08执异25号《执行裁定书》适用法律错误，应当依法予以撤销，依法判决支持原告的诉求。周海涛、任利芬辩称，焦作市中级人民法院（2020）豫08执异25号执行裁定书查明的事实清楚，适用法律正确，对商品房买受人予以保护是正确的，而且周海涛、任利芬在之后又向焦作市启达置业有限公司补交了所有的购房款，目前二被告已经将购房款全部结清。故请求对（2020）豫08执异25号执行裁定书予以维持。启达置业公司辩称，周海涛、任利芬的房屋已经在武陟县房屋管理局备案，该房屋应属于周海涛、任利芬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵红光向本院提交证据如下：（2020）豫08执异25号执行裁定书。证明该裁定书已经查明被告周海涛、任利芬在2019年2月15日和启达公司签订的商品房预售合同，总价款是525305元。他们向启达公司交纳首付款165305元，交付款的金额占总房款的31.46%，按照最高人民法院的关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条第一款第三项，支付的房价款没有超过合同约定总房款的50%，周海涛、任利芬不享有足以排除强制执行的民事权益。周海涛、任利芬质证认为，对裁定书无异议，对证明指向有异议，周海涛和任利芬在认购启达公司房产时候，根本不知道启达公司和原告存在有经济纠纷，周海涛和任利芬为了自己的居住需求向启达公司申购房产，而且履行了签约和缴费的相关程序，完成了向房产管理部门的备案，是善意的买受人，权利应予保护。周海涛、任利芬向本院提交了三份证据。证据一、商品房预售合同及首付款交纳凭证；证据二、不动产中心房产备案证明；证据三、房款补交证明。证明周海涛、任利芬已经善意合法取得本案诉争的房产，执行裁定书合法有效。证据四、三方协议，证明：启达置业公司欠郑州非凡节能科技有限公司工程款，由于启达置业公司长期拖欠，周海涛和郑州非凡公司的老板段保林是亲戚，就经三方协商以36万元工程款折抵成周海涛的购房款，由启达置业公司给周海涛出具了全部结清的票据。赵红光质证认为，证据一、证据二真实性不持异议，但是被告交付首付款没有达到最高人民法院相关规定。证据三与本案没有关联性，最高人民法院的规定，主要是指在被告与启达置业公司签订的合同时的首付款达到50%，而不是说发生纠纷后补清房款的相关问题，因此该证据应不予采信。关于证据四，第一，这个协议是三方的协议，因为里边有涉及到其他公司，而本协议却是两方签订，启达置业公司没有盖章，不符合用工程款抵房款的法定要件。第二，2020年1月23日，焦作市中级人民法院执行裁定书已经送达，而且告知了周海涛的诉讼权利，周海涛不可能不知道该裁定书没有生效，却向启达置业公司交付所谓工程款顶房款，行为也是不合法的。第三，被告没有向法庭举证双方的对账单，仅凭协议就认定了三方的巨额的工程款来抵房款是不真实的。本院认为，二被告提交的证据一、二客观真实，原告当事人不持异议，予以采信。证据三与证据四，原告提出异议，且证据四中郑州非凡公司仅加盖公章，没有经办人和负责人签字，也没有到庭作证，本院对其所真实性无法确认，不予采信。因此，周海涛、任利芬所提交的证据不能证明其已经将剩余的购房款交付启达置业公司。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵红光与启达置业公司借款担保合同纠纷一案，赵红光于2015年9月9日向焦作仲裁委员会提交仲裁申请，焦作仲裁委员会于2016年1月21日作出(2015)焦仲裁字第108号裁决书，裁决:1、解除焦作市启达置业有限公司与赵红光在2013年9月7日签订的《以房抵债合同》；2、焦作市启达置业有限公司在本裁决作出之日起十日内向赵红光支付借款本金1000万元和利息(利息从2013年1月1日起按月息2%计算至实际清偿完毕为止)；3、驳回赵红光要求王永强承担上述借款本息的仲裁请求。2016年7月4日，赵红光向焦作市中级人民法院申请强制执行,2016年7月5日，焦作市中级人民法院依法立案执行,2016年12月1日焦作市中级人民法院裁定终结本次执行。2017年8月2日，赵红光申请恢复执行。2019年8月7日焦作市中级人民法院作出(2017)豫08执恢38号之五执行裁定书，裁定如下：查封被执行人焦作市启达置业有限公司名下位于武陟县和平路北段东侧启达公元596小区包括6号楼1单元1603号在内房屋共计35套房产，期限为三年。2019年8月8日，向武陟县不动产登记中心和武陟县房产管理中心送达了(2017)豫08执恢38号之五协助执行通知书，查封期限为三年，自2019年8月8日至2022年8月7日止，并于同日张贴了查封公告。另查明,2019年2月15日，周海涛、任利芬与启达置业公司签订商品房预售合同，总房款是525305元，房号6号楼1单元1603号，约定首付款165305元，剩余房款采用银行按揭方式付款，启达置业公司于2019年7月14日向周海涛、任利芬出具首付款收据。2019年8月19日武陟县房地产交易所出具证明，证明案涉房屋于2019年2月15日在武陟县房产管理中心已备案。本院认为，本案的争议焦点是周海涛、任利芬对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然周海涛、任利芬在案涉房产被查封前与启达置业公司签订了《商品房买卖合同》并交付了购房款165305元，并在武陟县房产管理中心备案，但根据其双方签订的购房合同，该房产总价为525305元，由于周海涛、任利芬已支付的价款未超过案涉房产总价款的50%，故周海涛、任利芬对案涉房产的权益不符合法律规定的排除执行的情形。另外，周海涛、任利芬所提交的证据不能证明其已经将剩余的购房款交付启达置业公司。退一步讲，即使周海涛、任利芬在法院查封之后将剩余的购房款交付启达置业公司，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除焦作市中级人民法院的强制执行。综上所述，周海涛、任利芬对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。赵红光请求对该房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：准许本院（2017）豫08执恢38号之三执行裁定书对位于武陟县和平路北段东侧的启达公元596小区6号楼1单元1603号房产的执行。案件受理费9053元，由周海涛、任利芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理樊倩二〇二〇年五月十四日书记员  靳园