贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2631民初460号原告：周训香，女，1981年2月28出生，汉族，住湖北省公安县。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人：黄玮镜，男，1988年12月27日出生，汉族，住址福建省南靖县。该公司职工。原告周训香诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨再兵独任审判，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告周训香到庭参加诉讼、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司委托代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周训香向本院提出的诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金67662.93元（暂从2016年12月30日起计算到2020年3月2日，共计1157天，房屋总价款374000.00元×6.18%÷365天×1157天=73265.67元）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%）；3、判决被告承担继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年9月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条；4、判决被告退还原告所交的维修基金7940元；5、本案诉讼费用由被告承担。以上费用合计81205.67元。事实与理由：原告于2016年7月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房面积为126.51㎡，房屋单价3396.91元／平方米，房屋总价款为374000元，合同约定被告应当于2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部购房款，房屋维修基金和水电开户、物业管理费等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍然未将代收的维修基金上交住建部门，合同履行过程中原告已发交付了契税。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请支持原告诉讼请求。被告辩称：对于原告的第2项诉讼请求，已经超过三年诉讼时效，请求法院酌情调整违约金；维修基金根据相关法规予以办理。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息及主体适格；2、商品房买卖合同复印件，证明原、被告之间的买卖关系；3、收据复印件，证明原告缴纳维修基金的事实；4、税收完税证明复印件，证明原告完税的事实；5、商品房预售合同登记备案表复印件，证明原告购买的房屋已经登记备案；6、收据复印件，证明原告首付270000元的事实；7、银行按揭流程，证明原告按揭贷款的事实。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在举证期限内未提交证据。经审理查明：原告于2016年7月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县房屋，该合同约定商品房套内建筑面积为110.10平方米，房屋单价每平方米3396.91元，房屋总价374000元。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代收买受人向相关单位缴纳的维修基金等费用，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款374000元及维修基金7940元，但被告至今未将原告缴纳的维修基金交到相关单位，未取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，但是被告没有履行合同第二十二条第三款转移登记约定的义务，被告未在约定期限内取得初始登记，亦没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于本案诉讼时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年3月27日向法院起诉，诉讼时效为倒推三年至2017年3月27日止。2016年12月30日至2017年3月26日期间因已超三年诉讼时效不受法律保护。故原告请求违约的时间节点为2017年3月27日至2020年3月2日，违约天数为1071天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：374000元×6.18%÷365天×1071天=67820元，原告请求73265.67元，超出部分本院不予支持。关于原告请求被告退还原告所交的维修基金7940元的问题。根据合同第十四条第四项约定原告已经向被告交付了维修基金，而至今被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金，故对原告的该项请求予以支持。关于原告请求被告立即将办理商品房转移登记有关文书办结交付给原告及支付后续违约金的诉讼请求，因被告开发的利南家园楼盘至今尚未综合验收备案，其尚无法取得办理商品房转移登记有关文书，后续违约金的计算节点亦无法确定，故对原告的上述两项请求，本院不予支持。原告可在被告开发的利南家园楼盘综合验收合格、具备交付条件后，另行起诉主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告周训香逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金67820元；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后15日内返还原告周训香交付的维修基金7940元。三、驳回原告周训香的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，减半收取915元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担854元，由原告周训香负担61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  杨再兵二〇二〇年五月七日书记员  谭 蕾