江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏08民再69号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张风英，女，1933年9月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：李德成，江苏业致胜律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：淮安华城房地产开发有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路2号。法定代表人：范露，该公司董事长。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：淮安华城置业有限责任公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路20号。法定代表人：潘美忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：周庆庄，该公司员工。原审第三人：谢宏全，男，1967年1月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：董春兰，女，1968年4月9日出生，汉族，住淮安市清江浦区。再审申请人张风英因与被申请人淮安华城房地产开发有限公司（以下简称华城房产）、淮安华城置业有限责任公司（以下简称华城置业）及原审第三人谢宏全、董春兰商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2018）苏08民终3934号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年7月19日作出（2019）苏08民申145号民事裁定，再审本案。本院依法组成合议庭于2019年12月19日公开开庭审理了本案。张风英及其委托诉讼代理人李德成，华城置业的委托诉讼代理人周庆庄，原审第三人谢宏全、董春兰到庭参加诉讼。华城房产经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张风英申请再审称，一、二审认定事实不清，判决不公，请求再审撤销一、二审判决，改判华城房产、华城置业将涉案房屋协助过户给张风英。事实与理由：1.一、二审认定本案协议书无效错误。本案协议书系张风英、华城置业在当时辖区民警赵健的见证下当面签署，张风英支付69000元购房款，华城置业的前身原淮安中远物业管理中心出具了条据，注明收款事由是3号楼005室，同时附带了手绘房屋结构草图。协议书中没有约定办理过户义务，是因当时涉案房屋没有产权证，经法院调查系买房之后登记在华城房产名下。根据董事会决议，华城房产授权华城置业管理包括本案房屋在内的3号综合楼1500平方米的房屋，此管理属于广义的管理，双方签订协议后，华城房产并未提出异议，应视为其对华城置业行为明知且认可，此事实也证明华城置业是有代理权的，故华城置业与张风英所签订的协议应为有效协议。2.类似张风英相同的房屋购买人已办理了产权转移登记。3号楼006室已经办理产权登记并且抵押给银行，3号楼105室在2017年也办理了产权转移登记，因此华城置业、华城房产不存在客观上无法办理涉案房屋产权转移登记障碍，华城房产应当履行办理过户登记义务。张风英是87岁高龄老人，属于弱势群体，老无居所，本案中不涉及第三人权利义务，如果第三人认为其权利受到侵害可另案主张。故根据合同相对性原则，买受人要求出卖人履行办理房屋过户协助义务理应得到支持，请求法院判决支持张风英的请求。华城置业提交意见称，请求维持一、二审判决。理由：1.当初华城置业将管理的华城房产房屋卖给张风英时，张风英明知华城置业只有管理权，不能办理产权证，故双方在协议书中明确约定，此房无产权证，之后如发生问题，由张风英一方承担，故张风英要求华城置业协助办理产权证依据不足。2.华城房产董事会决议第二项载明的对3号综合楼的管理与张风英所居住的河南西路3号楼不是同一栋楼，董事会决议只是授权华城置业进行管理，没有授权华城置业进行产权买卖。如张风英要求过户，华城置业主张与张风英签订的协议书无效，要求张风英返还该房屋。谢宏全、董春兰提交意见称，生效判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。理由：张风英当时是低保户，是第三人谢宏全支付了涉案房屋款项，并以张风英名义签订该协议书，涉案房屋一直由谢宏全居住并使用。张风英应当遵守诚信原则，履行协议的内容，其主张办理过户手续属于不诚信行为，其诉讼请求不应得到支持。华城置业如主张协议书无效，其对该房屋应按现在的市场价收回。张风英向一审法院起诉请求：要求两被告协助将淮安市清江浦区华城小区河南西路3幢005室房屋产权过户给原告张风英所有，两被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：张风英与谢宏全系母子关系，谢宏全和董春兰系夫妻关系。淮阴华城房地产开发有限公司为淮阴市城建公司与香港华侨工程有限公司投资设立的中外合资经营企业，该公司于1992年12月28日领取营业执照，主要经营范围为三级房地产开发，董事长范露，副董事长陈志刚，总经理吴留平。2001年5月24日，淮阴华城房地产开发有限公司更名为淮安华城房地产开发有限公司。2008年8月25日，江苏省淮安工商行政管理局对淮安华城房地产开发有限公司作出行政处罚决定书，决定吊销淮安华城房地产开发有限公司的营业执照。1998年6月1日，发起人杨树明、吴留平、纪兆飞等人发起设立淮阴华城物业管理中心，1999年4月9日，领取营业执照，经营范围为住宅小区内（限华城小区）房屋维修、房产中介、公共设施配套及水电设备安装服务等。2001年3月20日，申请更名为淮安华城物业管理中心。2001年9月17日，更名为淮安中远物业管理中心；2004年7月20日，更名为淮安中远置业管理有限责任公司；2006年11月22日，更名为淮安华城置业有限责任公司。1998年4月28日，淮阴华城房地产开发有限公司董事会作出决议载明：一、凡是公司开发的所有房屋，一律委托华城物业管理中心管理。二、根据有关规定，结合公司开发的面积，现将华城小区A座四、五层约920㎡办公楼、3号楼综合楼底层1500㎡移交给物业管理中心作为营业、办公使用。2002年，淮安中远物业管理中心（甲方）与张风英（乙方）签订协议，载明“一、甲方将位于河南西路3号楼底层车库005室，面积为77平方米出售给乙方，单价为900元/平方米，总价按69000元结算，乙方一次性付清。二、该室无产权证，乙方付清款项，以现有情况与甲方办理完交接手续后，双方再无任何遗留问题。今后如发生任何问题均与甲方无关，由乙方自负”。2002年9月19日，淮安中远物业管理中心向张风英出具收据1张，其上标注交款单位张风英，收款事由为3#楼005室车库。叶金龙和纪兆飞手绘房屋草图一份，载明房屋面积为77.05平方米。一审法院查明，华城小区河南西路3幢005室现登记所有权人为淮阴华城房地产开发有限公司，初始登记日期为1995年1月1日，建筑面积为81.05平方米。一审庭审中，张风英主张淮安中远物业管理中心有权处分涉案房屋，两被告应履行合同义务，协助办理房屋过户手续，为此，张风英提交了1998年4月28日淮阴华城房地产开发有限公司董事会决议，决议决定淮阴华城房地产开发有限公司将其开发的所有房屋，一律委托华城物业管理中心管理。张风英认为管理即包含处分等一系列销售行为。谢宏全、董春兰则表示，诉争房屋系其出资购买，张风英没有能力购买，也无权主张将产权过户至其名下，谢宏全、董春兰对其主张亦未举证。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，协议书中“河南西路3号楼底层车库005室”与不动产登记簿中的“华城小区河南西路3幢005室”虽然建筑面积和名称各有差异，但结合涉案房屋的地理位置与不动产权证号，应该能够确认确属同一房屋，争议的房屋即为登记的“华城小区河南西路3幢005室”。关于淮安中远物业管理中心（即淮安华城置业有限责任公司）是否有权处分淮阴华城房地产开发有限公司（即淮安华城房地产开发有限公司）开发的房屋。一审法院认为，淮阴华城房地产开发有限公司的董事会决议虽然将其开发的所有房屋交由淮安中远物业管理中心管理，将华城小区3号楼底层车库1500㎡交给淮安中远物业管理中心作为营业和办公使用，但并未明确淮安中远物业管理中心可以处分所管理的房屋，淮安中远物业管理中心是否有权处理涉案房屋待定。从协议书的内容看，协议中甲方为淮安中远物业管理中心，所交购房款的收款人亦为淮安中远物业管理中心，张风英亦未举证证明淮阴华城房地产开发有限公司对淮安中远物业管理中心的售房行为作出追认。故张风英主张淮安中远物业管理中心为有权处分，证据不足，不予采纳。因淮安中远物业管理中心对涉案房屋为无权处分，其与张风英签订的房屋买卖协议无效。无效的协议自始没有法律约束力，经法院释明，张风英亦不同意变更诉讼请求，坚持要求两被告履行办理房屋过户的协助义务，无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告张风英的诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告张风英负担。张风英不服一审判决提起上诉：请求依法撤销一审判决，重新作出公正判决。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。1.一审认定本案协议无效，属于认定错误。实质上，本案的协议合法有效，根据双方的约定，上诉人已实际履行完付款义务，华城置业也履行了实际交付房屋的义务，只是附随的协助过户义务没有履行到位。（1）根据淮阴华城房地产开发有限公司的董事会决议，其是授权淮安华城物业管理中心管理本案房屋在内的3号综合楼底层1500平方米的房屋。本案的协议虽然是上诉人与华城置业前身所签，结合协议约定，以及上诉人一次性付清房款的事实，根据民法通则的规定，双方的合同已经履行结束，上诉人已经取得涉案房屋的所有权;（2）本案淮阴华城房地产开发有限公司的董事会决议，已经授权华城置业前身管理其开发的房屋，且华城置业前身将房屋出卖给上诉人至今长达16年之久，对此，华城房产总经理吴留平（也是华城置业的大股东），对于华城置业出卖华城房产房屋的行为应当是明知的。根据民法通则关于代理及法律后果的相关规定：“本人知道他人以本人名义实施的民事行为而不作否认表示的，视为同意”。因此，本案的协议应当视为华城房产同意华城置业的出卖行为；（3）通过房产登记部门了解，类似上诉人的其余住户已经办理过户登记手续，取得不动产登记证书。因此，一审认定本案协议属于无效的协议，显然不符合客观事实，变相侵害了上诉人的合法权益。2.本案的两被上诉人，虽然公司的主体存在，但是实际权利目前无法行使，如果法院判决确认类似本案的协议无效，那么，明显让类似上诉人的其余购房户的权利受到侵害，势必会迎来一大批不必要的诉讼案件，也不利于社会的和谐稳定。被上诉人华城房产、华城置业未到庭，未作答辩。原审第三人谢宏全辩称，讼争房屋是我方出资购买，不是我母亲张风英的，房子不应该过户给上诉人张风英，涉案房屋现在一直由我占有使用。二审期间，上诉人张风英未向本院提交新证据。二审期间，原审第三人谢宏全向本院提交船员证和小轮船员驾驶证各一份，证明苏淮G006号船是谢宏全所有，涉案房屋是其父母卖掉船后买的。上诉人张风英质证称，该两份证据与本案无关联性，不能达到证明目的。涉案房屋的全款由上诉人支付，买卖协议由上诉人签订，足以证明上诉人对涉案房屋享有所有权。二审认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无效的合同自始没有法律约束力。本案中，淮阴华城房地产开发有限公司的董事会决议并未明确淮安中远物业管理中心可以处分所管理的房屋，上诉人也未举证证明淮阴华城房地产开发有限公司对淮安中远物业管理中心的售房行为作出了追认，故淮安中远物业管理中心的售房行为为无权处分，其与上诉人签订的房屋买卖协议无效，上诉人无权要求两被上诉人履行办理房屋过户的协助义务。即便认定该协议为有效协议，协议第二条也明确约定涉案房屋无产权证，上诉人付清款项，以现有情况与甲方办理完交接手续后，双方再无任何遗留问题。今后如发生任何问题均与淮安中远物业管理中心无关，由上诉人自负。上诉人未提交证据证明该协议系在受胁迫的情况下签订，故协议内容为双方当事人真实意思表示，且未违背法律、行政法规的强制性规定，现上诉人依据协议约定也无权再要求被上诉人办理房屋过户手续。故上诉人的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张风英负担。本院再审经审理，确认一、二审查明的事实。再审另查明，张风英因涉案房屋曾向淮安市清江浦区人民法院提起诉讼，要求被告谢宏全、董春兰从涉案房屋迁出，该院认为涉案房屋并没有产权登记凭证，且性质不明，淮安中远物业管理中心是否有权对涉案房屋进行处分亦不可知，原告是否系涉案房屋所有权人或合法使用权人存在争议，该院作出（2016）苏0811民初5385号民事判决，驳回原告张风英诉讼请求。张风英不服提出上诉，本院认为根据张风英陈述的事实，涉案房屋开始是由张风英和其子共同使用，之后双方没有就使用权问题进行明确，故无法确定涉案房屋的使用权属于本案哪一方当事人独立享有，张风英要求其子搬出依据不足，驳回上诉，维持原判。之后张风英又向原审法院提起诉讼，要求对涉案房屋进行确权。诉讼过程中发现涉案房屋登记在华城房产名下，故张风英撤回起诉。此后张风英又提起本案诉讼。再审还查明，华城房产于1995年已取得涉案房屋初始权证，经咨询淮安市不动产登记中心，涉案房屋已办理过房屋初始登记证，可以申请转移登记。经查档，与张风英涉案房屋同属一幢楼的隔壁006室，原系本市自来水公司于1998年与开发商华城房产签订《商品房购销合同》，取得房屋所有权，后几经转卖，现006室房屋产权已变更到他人名下，房屋用途为住宅。另与张风英同一幢楼的一楼104室房主因拆迁取得房屋产权。张风英在再审中，认可购买此房屋后，其和本案的原审第三人、孙子谢某共同居住，后搬出涉案房屋，现涉案房屋由原审第三人对外出租。本案争议焦点是：张风英要求华城房产、华城置业协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求能否得到支持。本院再审认为，张风英和原淮安中远物业管理中心签订的房屋买卖协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。因原淮安中远物业管理中心变更登记为华城置业，合同效力自然及于华城置业。华城置业虽抗辩华城房产董事会决议只是授权华城置业对涉案房屋进行管理，其无权处分该房屋所有权，但华城房产和华城置业均使用“华城”字号，结合华城房产董事会决议将所有房屋委托华城置业管理的内容，且华城房产的总经理吴留平同时是华城置业的股东，可以证实两公司存在很大的关联性。张风英购买涉案房屋已接近二十年，华城房产均未对涉案房屋权属提出任何异议，应当视为华城房产对华城置业处分房屋行为的明知和认可。从房屋买卖协议的内容看，该协议约定的是房屋出售行为，并未明确张风英所买的房屋只有使用权。之所以房屋买卖协议中没有约定办理过户义务，是因为华城置业告知涉案房屋无产权证，但根据再审查明的事实，华城房产于1995年就已取得涉案房屋初始权证，与张风英所购房屋类似的其他房屋也已办理相关产权登记，客观上不存在无法办理产权变更登记的障碍。结合张风英已支付相应价款及购买房屋已接近二十年的既定事实，协助办理过户手续自然应是两公司应当履行的合同附随义务。现张风英要求华城房产、华城置业协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求于法有据，应予支持。一、二审判决驳回张风英的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。第三人谢宏全、董春兰不是涉案房屋买卖协议的合同相对方，其主张的购房款出资问题与本案并非同一法律关系，本案不予理涉。综上所述，张风英要求华城房产、华城置业协助办理涉案房屋过户手续的再审请求成立，应予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）苏08民终3934号民事判决及淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初2324号民事判决；二、淮安华城房地产开发有限公司、淮安华城置业有限责任公司在本判决生效后三十日内协助张风英办理淮安市清江浦区华城小区河南西路3幢005室房屋的产权过户手续。一审案件受理费40元，由淮安华城房地产开发有限公司、淮安华城置业有限责任公司各半负担；二审案件受理费80元，由淮安华城房地产开发有限公司、淮安华城置业有限责任公司各半负担；再审案件公告费300元，由张风英负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 国审 判 员  王 艳审 判 员  李 进二〇二〇年五月二十五日法官助理  黄 璐书 记 员  杜宇霄