重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初6795号 原告：梁文乐，男，汉族，1946年9月26日出生，住重庆市忠县。 原告：梁小燕，男，汉族，1976年8月17日出生，住重庆市忠县。 委托诉讼代理人：高冬梅，重庆华代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄宇琳，重庆华代律师事务所律师。 被告：刘健，男，汉族，1979年7月10日出生，住重庆市渝北区。 原告梁文乐、梁小燕与被告刘健租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法由审判员王婷婷适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁小燕及委托诉讼代理人高冬梅、黄宇琳，被告刘健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告梁文乐、梁小燕向本院提出诉讼请求：1.被告将重庆市渝北区×路×号附×-×房屋恢复原状并返还原告；2.被告支付原告租金/房屋占有使用费，自2019年9月1日至2020年2月29日，按每季度28125元计算，自2020年3月1日至房屋返还之日，按每季度30095元计算；3.被告支付原告违约金18750元。事实及理由：2018年9月1日，原告购买渝北区×路×号附×-×房屋，购买时房屋自带租赁，由被告承租。原、被告与原出租人签订三方协议，约定原出租人权利义务由原告承接。其后，被告不按约支付租金，原告催收未果。为维护原告合法权益，原告诉至法院。 被告刘健辩称，合同存在霸王条款，对我方不公平，同意返还商铺及恢复原状，同意支付违约金及部分租金，但应在保证金中抵扣。综上，请求依法判决。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的《房屋租赁合同》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，以重庆盈普投资有限公司（以下简称盈普公司）为甲方，以王召红为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，约定甲方将北大资源博雅项目吊五层3号商铺出租给乙方，租赁期从2016年1月1日至2020年12月31日，租金按建筑面积74.44平方米计算，2016年1月1日至2017年9月30日租金为24565元，于本合同签订之日支付，……2019年1月1日至2019年12月31日，季度租金为28125元，2020年1月1日至2020年12月31日，季度租金为30095元。第4.2条约定租金支付，除第一期特别约定支付外，各期租金应从租期开始之日起按租金季度足额缴纳，每季度租金乙方须于每租金季度开始前一个月的一号支付。乙方向甲方交纳保证金24565元，若发生乙方违反或不履行本合同约定义务（包括但不限于乙方不能按时足额缴纳租金及其他费用时），甲方视情形可直接在保证金中扣除相关欠缴费用及应由乙方支付的赔偿，并通知乙方。租赁期满或合同提前终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费等相关费用，经甲方检查商铺墙体、地面、门窗等部位无任何损失、乙方无任何赔偿责任后，甲方在乙方撤场后30日内无息退还乙方保证金。合同第5条约定，合同期满或提前终止，乙方归还承租单位或甲方按本合同约定收回承租场地时，乙方不得以任何理由要求甲方收买就承租场地进行的内装修或装饰及附属物，也不得要求偿还因装修而支出的各种费用，也不得要求收买承租场地内属于乙方添置的各种设施设备，更不得要求支付搬运撤离或拆除费用，如乙方需要拆除搬运撤离装修或装饰及附属物的，乙方应按本合同第一条1.4款要求恢复房屋原状后交还甲方。第22条约定，乙方逾期支付租金、物业费等……逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同。第23.5条约定，甲方根据本合同约定解除合同的，甲方有权没收乙方保证金，同时乙方还应支付甲方不少于按照本合同解除时当期租金标准计算的2个月的违约金。第24.4条约定，交还租赁场地时，对于乙方所作的不可移动之装修，如甲方同意保留的，乙方不得破坏该装修，该装修无偿归甲方所有，如甲方不同意保留的，乙方应自费拆除装修并回复原状。 2016年3月1日，盈普公司与王召红签订《租赁补充协议》，将租赁期变更为2016年3月1日至2021年2月28日，2019年3月1日至2020年2月28日的季度租金28125元，2020年3月1日至2021年2月28日的季度租金30095元。 2017年6月30日，以盈普公司为甲方，以王召红为乙方，以本案被告刘健为丙方，三方签订《补充协议》，约定乙方将上述租赁合同的权利义务转让给丙方，丙方按照原租赁协议约定履行权利承担义务。乙方将支付的租赁保证金收据交回甲方，甲方以丙方为付款方重新出具收据给丙方。 2018年5月31日，以盈普公司为甲方，以被告为乙方，双方签订《租赁补充协议》，对2018年2月28日前的租期和租金进行了完善。 其后，盈普公司将案涉房屋出售给本案原告，原告于2018年10月19日取得产权证，载明房屋地址为渝北区×路×号附×-×，建筑面积75.2平方米。 2018年10月18日，以盈普公司为甲方，以被告为乙方，以原告为丙方，三方签订《三方协议》，约定丙方于2018年9月1日向甲方购买案涉商铺，签订了买卖合同、付清购房款及税费、办理了接房手续。租赁合同甲方的权利义务由丙方享有和承担。对相关租金进行结算。乙方授权甲方将甲方应返还乙方的24565元保证金支付给丙方作为乙方对丙方的租赁保证金。 2019年9月29日，原告向被告发函，以被告应于2019年8月1日支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金但未支付为由，要求解除租赁合同关系。庭审中，双方对于2019年9月29日解除租赁合同关系无异议。 被告陈述，合同解除后，被告要交房，原告不接，因为原告要违约金、保证金，所以没有交还。原告陈述，被告至今未交房，原告告知被告腾空房屋恢复原状返还商铺，被告均不理睬。原告另陈述，商铺至今未恢复原状，案涉商铺与相邻商铺由被告一并承租并打通，商铺里面还有收银台等被告的东西。被告陈述，对商铺现状无异议，商铺已转租他人。 庭审中，原告认可已收取被告缴纳的保证金24565元，同意在本案中处理，但不同意抵扣。 本院认为，根据《三方协议》，原告作为房屋买受人享受原租赁合同的权利义务，同时根据被告与盈普公司、王召红签订的《补充协议》、被告与盈普公司签订的《租赁补充协议》，被告承接原租赁合同中承租人的权利义务，也即新的租赁关系的出租人为原告，承租人为被告，双方履行盈普公司与王召红签订的《商铺租赁合同》及相关补充协议。以上协议，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。 原告于2019年9月29日以被告未按时交纳租金为由向被告发函解除租赁关系，双方对该日解除无异议，则租赁关系已于该日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条约定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告应当将商铺恢复原状并返还原告，故对该项诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，被告未按时返还房屋，则应当支付合同期内的租金，以及合同解除后至房屋返还前的房屋占有使用费，被告未举证证明支付了上述费用，应自行承担举证不能的法律后果，根据合同约定，该租金自2019年9月1日起算至2019年9月29日，按每季度28125元计算，该房屋占有使用费自2019年9月30日起算至2020年2月29日，按每季度28125元计算，自2020年3月1日起算至房屋返还之日止，按每季度30095元计算。 关于违约金，根据合同约定，原告根据合同约定解除合同的，原告有权没收保证金并要求支付两个月租金标准的违约金，由于保证金和违约金同为对被告违约行为的惩罚，应当一同考量，被告缴纳的保证金24565元，已相当于三个月租金的标准，原告同意在本案中处理，则原告再行要求被告按两个月标准支付违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘健于本判决生效之日起五日内将渝北区×路×号附×-×房屋恢复原状并返还原告梁文乐、梁小燕； 二、被告刘健于本判决生效之日起五日内支付原告梁文乐、梁小燕租金及房屋占有使用费，租金自2019年9月1日起算至2019年9月29日，按每季度28125元计算，房屋占有使用费自2019年9月30日起算至2020年2月29日，按每季度28125元计算、自2020年3月1日起算至房屋返还之日止，按每季度30095元计算； 三、驳回原告梁文乐、梁小燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1422元，减半收取711元，由被告刘健负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  王婷婷 二〇二〇年五月二十九日 书记员  楚 仑