河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初379号 原告：崔卫华，女，1977年9月5日出生，汉族，无业，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：李永军，河北英陆律师事务所律师。 被告：石家庄天元名品投资管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路3号天元商务大厦21层。 法定代表人：刘贵江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静，河北顺业律师事务所律师。 原告崔卫华与被告石家庄天元名品投资管理有限公司（以下简称天元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔卫华之委托诉讼代理人李永军、被告天元公司之委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本案相关情况 原告崔卫华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付三年租金39764元；2、诉讼费及其他法院收取的费用由被告承担。 原告崔卫华诉称，原告与石家庄市纪元房地产开发有限公司（以下简称纪元公司）签订石家庄市商品房买卖合同。原告支付了房款。2013年1月23日，原、被告签订租赁协议约定：原告将购买的商铺租赁给被告经营管理。租赁期为12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止；前三年租金在购买商铺时已由被告支付，剩余年限每年租金不低于13255元；在租赁期内原告不得将该商铺另行出租。原、被告所签租赁协议书系双方真实意思表示，所签协议内容符合租赁合同的要件，双方已按该协议履行各自义务，被告接收了租赁房屋，并对外进行出租经营，双方已经建立了租赁关系。根据协议约定在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提出解除本协议。被告在已经支付三年租金的情况下，截止到现在，剩余的租金没有支付给原告，经原告多次催要无果，现诉至法院。 三、被告天元公司辩称，1、原、被告双方签订的房屋租赁协议应为无效合同。经查纪元公司开发的国大商务截至2017年5月8日尚未办理竣工验收和消防，法律对此作出了禁止。双方签订的合同违反了法律的强制性规定，故应属于无效合同；2、原告未按照合同的约定交付房产，涉案的国大商务中心二楼存在产权争议，涉案项目作为一个整体，由纪元公司委托天元公司进行经营管理。在二楼存在产权争议的情况下，无法对2-6层进行整体的出资及经营管理。单一业主房产不能实现天元公司经营管理的经营目的。在2014年发生产权争议后，涉及2-6层的业主将房门加锁，被告根本无法进入使用2-6层，不能从事经营活动。在筹备期间，被告招商的只有河北京科投资有限公司，当时将涉案的2-3层出租并不涉及本案的商铺，原告也未将该商铺交付。原告起诉的租金金额暂不能确定。根据双方签订的租赁协议，应当以最终的房产证上的产权面积确定租金金额。在未竣工验收的情况下，产权面积不能确定，故原告要求的租金金额不能确定；3、导致涉案房产无法使用的原因是纪元公司未按照买卖合同的约定将竣工验收的房屋交付原告，是纪元公司的行为导致原告未向被告履行交付房屋的合同义务，原告应当向纪元公司主张损失；4、被告已通知原告解除该租赁协议，故不应继续支付租金。被告给原告发过解除合同得律师函。 四、2012年5月15日，纪元公司（甲方）与天元公司（乙方）签订《商业物业经营管理合同》，约定：一、租赁物的状况1-1甲方同意将位于北人字街17号蓝拓·国大商务中心委托乙方进行经营管理。该商业建筑面积约9287.97平方米（核定面积以房管局测量的建筑面积为准）。1-2商场交付使用时，其附属设施和设备，应符合国家工程施工及验收规范……1-4交付时，委托物及设备、设施由甲乙双方签字交接。委托物消防设施安装完毕并通过消防部门的验收，达到合格标准（委托物须具备营业二次装修条件）。双方签字验收后，视同甲方交付的委托物符合本合同约定，满足实现租赁的目的和条件……三、委托期限3-1本合同委托租赁期包括筹备期、市场开业日期和正式对外租赁期。3-2筹备期：自合同签订之日起至商场开业。3-3市场开业日期：甲乙双方经协商初步确定为2013年5月1日前开业（以甲方项目实际交付日为准）。3-4交场日期：2012年9月30日之前。四、商场的销售转让、收费标准及支付方式4-1甲方要求乙方将委托其经营的物业进行商业包装，乙方支持甲方销售，对已销售物业，乙方将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，回租期一般为12.5年，前三年每年回报比率为售价的8%。对已售物业由乙方与业主签订回租协议。4-2为有效实现物业发售，甲方委托乙方指定销售公司进行销售。2012年12月31日之前向甲方支付销售总金额（即：1.5亿元）的80%（7.8.9.10.11.12月每月回款2000万元）。开业日前15天向甲方支付销售总金额剩余部分。如销售总金额不够1.5亿元由乙方出资购买剩余物业，但所购总额不超过销售总金额的20%（即：3000万元）。如销售总金额有超出部分则归乙方所有并补足超值部分税负……五、甲方的权利、义务5-1甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容（如有需要）及其它国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费…… 2013年1月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁协议书》主要约定：乙方同意将石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层108号商铺（以下简称商铺）租赁给甲方经营管理。乙方对所出租的商铺须具有合法产权。该商铺建筑面积8.86平米（以最终房产证实际确权面积为准）；双方合同租期为12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止；前三年租金为39764（税前），在购买商铺时已由甲方支付（以最终房产证实际确权面积×单价×24%支付）。剩余年限每年租金不低于13255元（税前）（以最终房产证实际确权面积×单价×8%支付），高出的部分，双方按5:5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。甲方按月以银行转账或现金方式支付乙方租金，支付时间为当月5日前，每逾期一天支付1‰违约金；……在本协议有效期限内，甲、乙双方应认真履行协议规定的责任和任务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失。在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议……自2018年5月1日起一年内，对投资收益不满意者，甲方将按165682元的价格回购此商铺…… 2013年7月29日，原告（买受人）与纪元公司（出卖人）签订《预售商品房合同备案书》，主要约定：项目名称：蓝拓国大商务中心；房屋座落：桥东区北人字街17号蓝拓国大商务中心0578，建筑面积共8.70平方米，每平方米14211.95元，总金额123644元；备案日期为2013年8月14日。 原告提交的2014年7月16日石家庄市纪元房地产开发有限公司的《蓝拓国大商务中心入住通知书》载明：“尊敬的购房客户崔卫华：你所购的蓝拓国大商务中心（合同门牌号××、6-25室已具备交房条件，本公司在2014年7月10日至2014年7月18日内集中办理入住手续。……本公司请您于2014年7月16日15:50时到蓝拓国大商务中心办理现场（一楼大堂）接待处办理入驻手续。……” 五、被告提交的《律师函》载明：“河北冀港律师事务所接受石家庄天元名品商业管理有限公司的委托……委托人与你方签订《商铺租赁协议书》中约定租赁期限自2013年5月1日开始，但因你方至今未交付进场条件的房屋，委托人无法进场使用经营，……不予你方签订正式租赁合同，解除双方签订的《商铺租赁协议书》2015年11月20日”。 六、2015年10月25日，河北京科投资有限责任公司向石家庄天元名品商业管理有限公司发出通知，载明：“……自我司进入贵公司的北人字路蓝拓项目场地以来贵公司不能及时全面提供物业服务……如贵公司接到通知后七日内未能书面答复我方视为合同已解除”。 裁判理由和结果 本院认为，被告辩称案涉商铺未办理竣工、消防验收，因而双方签订的《商铺租赁协议书》应属无效合同，虽《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用；未经消防验收或消防验收不合格的建设工程禁止投入使用，但从调整对象和立法目的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案所涉商铺已取得建设工程规划许可证，故被告关于本案租赁合同无效的辩解理由不能成立，本院不予采信。综上，原、被告签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。 关于商铺的交付问题，1、纪元公司与被告签订《商业物业经营管理合同》中第一条第四项明确约定委托物及设备、设施由纪元公司与被告双方签字交接；2、本院（2018）冀0104民初5635号等已生效判决中载明“经本院庭后去本案承租商铺现场实地查勘，石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层商铺系一个整体通铺，并未实地独立分割，原告亦未实际独立掌控，涉案原告均表示涉案承租商铺由纪元公司直接交付给被告，且部分业主提交了入住通知书，证明纪元公司将涉案承租商铺交付给了被告，故被告关于原告未按照合同的约定交付房产的辩解理由亦不能成立，……”。综上，对被告辩称案涉商铺未交付的理由，本院不予采信。 被告虽称其向原告发出解除《商铺租赁协议书》的律师函，但该函系石家庄天元名品商业管理有限公司委托律师发出而非本案被告的发函。且本案《商铺租赁协议》系原、被告之间签订，结合本案庭审情况，原告在协议履行过程中并不存在过错，依据合同相对性原则，被告应按照该协议的约定履行相应的义务。如因第三人原因导致本案租赁协议无法继续履行的，被告应向第三人主张权利。因此，对被告所称“纪元公司的行为导致原告未向被告履行交付房屋的合同义务，原告应当向纪元公司主张损失。”的辩解意见，本院不予采信。原、被告双方对前三年租金已抵扣商铺购房款的事实无争议。《预售商品房合同备案书》中载明的商铺建筑面积(8.7平方米)少于《租赁协议》中载明的面积（8.86平方米），租赁协议中双方不仅约定“以最终房产证实际确权面积为准”，且对剩余年限每年租金也进行了约定即“不低于13255元”，可见，双方对商铺的建筑面积及租金的误差是有预见的，现原告要求被告按《租赁协议》约定支付后续三年（2016年5月1日至2019年4月30日）的租金39764元，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 被告石家庄天元名品投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告崔卫华三年租金39764元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费794元，由被告石家庄天元名品投资管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴纳收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李金从 人民陪审员  舒 瑛 人民陪审员  季艳伟 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  任晓蕊