河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初812号原告：中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行，营业场所郑州市惠济区南阳路168号昌建誉峰小区15幢楼，统一社会信用代码91410100758391834L。负责人：张宏伟，行长。委托诉讼代理人：李夏龙，河南佐达胜律师事务所律师。被告：闫巧幸，女，汉族，1970年6月11日出生，住郑州市中原区。被告：苏经予，男，汉族，2010年5月9日出生，住郑州市中原区。法定代理人：闫巧幸，系被告苏经予母亲。二被告共同委托诉讼代理人：张振锋，河南路德律师事务所律师。被告：郑州尚锦房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区政通路66号院东区商业裙房2层B5-2003，统一社会信用代码91410100660941295R。法定代表人：谢珊雅，经理。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。原告中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行诉被告闫巧幸、苏经予、郑州尚锦房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李夏龙，被告闫巧幸、苏经予共同委托诉讼代理人张振锋到庭参加诉讼，被告郑州尚锦房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月2日，原告中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行与被告闫巧幸、苏经予、郑州尚锦房地产开发有限公司签订《个人贷款合同》约定：原告向被告闫巧幸发放贷款人民币49万用于购房，贷款期限为120个月，即自2013年5月15日起至2023年5月15日止。为担保上述个人贷款合同的履行，原告与被告闫巧幸、苏经予签订《郑州市预购商品房抵押合同》约定：被告闫巧幸、苏经予将其位于二七区大学路东、政通路北升龙国际中心C区8#楼C8幢21层2116号房产抵押给原告，为其在上述《个人贷款合同》项下的贷款提供抵押担保，并依法办理了郑州市预购商品房抵押登记，原告对上述房产依法享有优先受偿权。上述合同签订后，原告依约于2013年5月15日向被告闫巧幸发放了全部贷款。现被告闫巧幸所欠原告贷款已经多次逾期，经原告多次催收，被告闫巧幸一直未依约履行还款义务，已构成违约。被告郑州尚锦房地产开发有限公司亦未承担连带保证责任。原告请求依法判令：一、被告闫巧幸偿还贷款本息合计205918.37元、其中本金200083.57元、利息（含罚息、违约金）5834.8元（暂计算至2019年11月19日，此后利息、罚息、违约金等按合同约定计算至本息清偿完毕之日止）；二、原告对被告闫巧幸、苏经予名下位于二七区大学路东、政通路北升龙国际中心C区8#楼C8幢21层2116号的房产在上述借款下全部债务（包括但不限于本金、利息、违约金、损失赔偿金等其他相关费用）和原告为实现主合同债权及抵押权的有关费用范围内享有优先受偿权；三、被告郑州尚锦房地产开发有限公司对被告闫巧幸所欠原告上述债务承担连带保证责任；四、本案诉讼费等费用由被告承担。审理过程中，原告变更第二项诉讼请求为：被告苏经予在其抵押担保的位于二七区大学路东、政通路北升龙国际中心C区8#楼C8幢21层2116号房产范围内对被告闫巧幸所欠原告的债务承担连带清偿责任，原告对上述房产享有优先受偿权。被告闫巧幸、苏经予辩称：一、被告闫巧幸、苏经予与原告之间并未签订贷款合同和房屋抵押合同，原告非本案诉讼适格主体，应驳回原告起诉。根据原告提供的《个人贷款合同》《郑州市预购商品房抵押合同》，均是由中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行与被告闫巧幸、苏经予签署，与原告无关。二、涉案抵押的商品房已被新密市法院执行并拍卖，在被告闫巧幸、苏经予多次告知的情况下，原告不及时行使抵押权，亦不通过其他途径维护权益，对抵押屋灭失存在一定过错，不能由抵押人承担全部责任。（一）在新密法院查封涉案房屋后，被告闫巧幸积极主动通知了原告。在新密法院采取执行措施的过程中，被告闫巧幸又多次通知原告，并建议原告及时向法院申请中止执行。因为原告虽未设立正式的抵押权，但原告已经设立预抵押登记，未办理正式抵押登记的原因是郑州尚锦房地产开发有限公司迟迟不能办理房产证。因此，考虑到原告权益可能受到损害，被告闫巧幸、苏经予对原告进行了多次通知和建议，但原告始终未采取任何措施。即使房管局在告知新密法院伪造印章的情况下，原告也只是答应要“上会讨论”。在原告的延误下，涉案房屋最终被新密法院拍卖并执行。因此，对抵押物的灭失，原告应承担相应的责任。（二）在被告闫巧幸、苏经予与被告郑州尚锦房地产开发有限公司签订商品房买卖合同后，其严重违反约定，至今未办理房屋产权证，导致原告无法办理正式的抵押权，也使得房屋最终被其他人申请执行拍卖，对此，被告郑州尚锦房地产开发有限公司也应承担相应的法律责任。三、被告苏经予作为未成年人，在抵押物灭失后没有任何财产，其本人也只是处在幼年根本没有劳动能力，在其后的生活学习中都需要父母照顾，若判令被告苏经予对原告在抵押物范围内承担清偿责任，将会对被告苏经予日后的生活学习造成严重影响，不利于保护未成年人的成长，在原告、被告郑州尚锦房地产开发有限公司对抵押物灭失均有过错的前提下，应免除被告苏经予的责任。本案中，借款人是被告闫巧幸，在签订《个人贷款合同》《郑州市预购商品房抵押合同》时被告苏经予仅三岁，且签订《郑州市预购商品房抵押合同》也是对被告苏经予的不利行为。目前被告苏经予不满十岁，不具有任何获得经济收入的能力。如法院判决被告苏经予承担责任，但实际履行中除了对被告苏经予本人造成严重的影响之外，债权人的利益并没有增加任何实际的提高，因此被告苏经予不可能有能力偿还债务。相反，如法院判决免除苏经予的个人责任，对被告苏经予本身是一种保护，债权人原告的全部债务实际仍由被告闫巧幸承担，并没有损害债权人的权益。在不损害债权人的权益下对被告苏经予给予法律的保护，才能更彰显法律的公平和正义。综上，请求贵院在查明事实的基础之上，依法审理本案，公平合理的分配被告与原告的法律责任，不能使任何一方从违反诚信义务获得利益。被告郑州尚锦房地产开发有限公司辩称：一、被告郑州尚锦房地产开发有限公司与原告签订的是附“解除保证责任”条件的《担保合同》。双方签订的《借款合同》附件第12项约定，被告郑州尚锦房地产开发有限公司对被告闫巧幸按揭贷款提供阶段性担保，担保责任至办理房屋正式抵押之日止；即，双方约定了解除保证责任条件。二、原告放弃“预告登记”权利，以不作为方式阻止解除保证责任条件成就，应视为约定的条件已于2016年4月13日成就。2013年4月2日，三方签订《借款合同》后，被告郑州尚锦房地产开发有限公司即以原告为抵押权人，被告闫巧幸、苏经予为抵押人（购房人）办理了《预售商品房抵押登记》，并在郑州市房管局预告登记备案。依据《物权法》二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之法律规定，抵押合同属于“其他不动产协议”，原告作为“预告登记”权利人，享有阻止他人在未经其同意的情况下处分该不动产的权利。2016年1月27日涉案房屋符合办理抵押登记条件，2016年4月13日，在“预告登记”效力期限内被法院查封，且该查封行为阻却了正式抵押手续的办理。在符合办理抵押登记条件、且在预告登记期限内，作为预告登记的权利人，原告有权利阻止法院对涉案房屋的处分；也有权以取得优先受偿为条件，同意法院处分。但，原告为了自己的利益，放弃了“预告登记”权利，造成房屋被拍卖灭失、无法办理抵押登记，致使约定的解除担保责任条件无法成就。依据《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”之法律规定，原告放弃“预告登记”权利，造成抵押登记因物权灭失无法办理，致使双方约定的解除保证责任条件无法成就，应当视为已经成就。三、原告不仅放弃预告登记权利，还放弃了权利被不可逆转侵害而获得的赔偿权，其放弃上述权利的损害后果，不应由借款人和附条件保证人承担。（一）原告不仅放弃了抵押期待权，还放弃了获得赔偿权。原告作为抵押权“预告登记”的权利人，其有对涉案房屋设立抵押的期待权，且未经其同意处分该不动产的不发生物权效力；若该权利受到不可逆转的侵害，原告作为预告登记权利人，可以依据《物权法》《国家赔偿法》主张获得赔偿的权利，且该权利只能由原告行使。原告以不作为的方式，不仅放弃了阻止抵押物灭失的权利，还放弃了侵害“预告登记”权利、致使抵押物灭失，而获得赔偿的权利。（二）原告放弃“预告登记”和“获得赔偿”权利的责任后果，应由其自行承担。原告不仅放弃了抵押权“预告登记”权利，造成物权灭失，致使双方约定的解除保证责任条件无法成就，且原告作为抵押权人，也放弃了基于“预告登记”权利被侵害、预告登记权利人获得赔偿的权利；依据《合同法》四十五条和《民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之法律规定，原告应当对其放弃权利所造成的损害后果自行承担责任。综上，被告郑州尚锦房地产开发有限公司解除保证责任条件已于2016年4月13日成就，之后产生的债务与被告郑州尚锦房地产开发有限公司无关，原告要求被告郑州尚锦房地产开发有限公司承担保证责任的诉讼请求应予驳回。经审理查明：2013年4月2日，中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行作为贷款人、被告闫巧幸作为借款人、被告郑州尚锦房地产开发有限公司作为保证人、被告闫巧幸和苏经予作为抵押人签订《个人贷款合同（抵押、保证）》。合同的主要内容约定：借款人为购房向贷款人借款49万元，贷款利率为浮动利率，借款期限自2013年4月2日至2023年4月2日；借款人逾期归还借款的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%；贷款人有权依照中国人民银行的规定对逾期利息计收复利；借款人逾期或未按约定的金额归还借款本息，贷款人有权宣布借款提前到期，要求偿还全部借款本息、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费及律师费等）；借款人以购买的房屋为抵押担保。被告郑州尚锦房地产开发有限公司作为保证人自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证；保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行在合同“贷款人”一栏盖章，被告闫巧幸在合同“借款人”一栏签名，被告郑州尚锦房地产开发有限公司在合同“保证人”一栏加盖公司印章，被告闫巧幸本人、并以被告苏经予法定代理人的身份在合同“抵押人（含抵押物共有人）”一栏签名及代签了苏经予的签名。2013年5月15日，中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行向被告闫巧幸发放了贷款。被告闫巧幸在借据上签名。2013年5月13日，中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行与被告闫巧幸签订《郑州市预购商品房抵押合同》，被告闫巧幸将购买的二七区大学路东、政通路北升龙国际中心C区8#楼C8幢21层2116号房屋抵押给原告，并办理了预购商品房抵押登记。2017年5月15日，经河南银监局批准，中国光大银行股份有限公司郑州黄河路支行更名为中国广大银行股份有限公司郑州南阳路支行，即本案原告。截止2019年11月19日，被告闫巧幸应偿还本金200083.57元、利息（包含罚息）5834.8元。另查明：1、2016年4月11日，河南省新密市人民法院就本案的案外人韩汝森诉闫巧幸、河南经贸投资担保有限公司合同纠纷一案作出了（2016）豫0183民初2012-1号民事裁定书，裁定查封闫巧幸名下所有的涉本案房屋在内的10套房产。2016年6月24日，河南省新密市人民法院作出了（2016）豫0183民初2012号民事调解书，载明闫巧幸欠韩汝森借款730万元及利息由闫巧幸于2016年7月20日一次性还清，河南经贸投资担保有限公司承担连带清偿责任。2、河南省新密市人民法院就本案的案外人韩汝森诉闫巧幸、苏经予合同纠纷一案作出了（2018）豫0183民初945号民事判决书。该判决载明：涉本案房屋在内的10套房产于2015年11月3日取得房产证，韩汝森以闫巧幸将所购的房产50%赠与其儿子苏经予、当时闫巧幸对韩汝森负有较多债务、将房产赠与其子的行为属于逃避债务、使韩汝森的债权受到侵害为由，请求依法撤销闫巧幸将涉本案在内的10套房产赠与给苏经予50%房产的赠与行为无效。该判决认为闫巧幸的赠与行为无效，判决撤销闫巧幸将所购的本案涉案房产在内的10套房产赠与其子苏经予50%的赠与行为，该房产归闫巧幸所有。该判决于2018年9月18日生效。3、2019年2月18日，被告闫巧幸所购的本案涉案房产在内的10套房产被河南省新密市法院网络司法拍卖成交。本院认为：原告与被告闫巧幸、苏经予、郑州尚锦房地产开发有限公司签订的金融借款合同及抵押合同关系成立，合同合法有效，双方应当按约履行。被告闫巧幸逾期偿还借款本息，应当承担违约责任。对被告闫巧幸所购涉本案房屋在内的10套房产于2015年11月3日取得房产证后未办理抵押登记，被告闫巧幸作为房屋所有权人，其作为预告登记义务人负有及时办理抵押登记的义务，但其未及时履行义务，致使涉案房产被河南省新密市人民法院查封并拍卖。原告作为预告登记抵押权人，但预告登记并不直接产生设定物权的效力，原告不享有请求权，其对预告登记未转为正式抵押登记并无过错。根据法律规定，原告对涉案的房产不享有优先受偿权。在河南省新密市人民法院就本案的案外人韩汝森诉闫巧幸、苏经予合同纠纷一案作出了（2018）豫0183民初945号生效民事判决中，认为闫巧幸的赠与行为无效，判决撤销闫巧幸将所购的本案涉案房产在内的10套房产赠与其子苏经予50%的赠与行为，该房产归闫巧幸所有。故原告请求被告苏经予在上述房产范围内承担连带清偿责任，没有合同依据及法律依据，本院不予支持。依据合同约定被告郑州尚锦房地产开发有限公司作为保证人，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。但涉案房产未办理抵押登记，故被告郑州尚锦房地产开发有限公司仍应承担连带保证责任。对其辩称，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闫巧幸于本判决生效后十日内偿还原告中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行借款本金200083.57元及利息（含罚息）5834.8元（利息暂计算至2019年11月19日，此后的利息、罚息按合同约定计算至实际清偿之日）；二、被告郑州尚锦房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，被告郑州尚锦房地产开发有限公司清偿后，有权向被告闫巧幸追偿；三、驳回原告中国光大银行股份有限公司郑州南阳路支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费减半收取2194元、保全费1550元，由被告闫巧幸、郑州尚锦房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张卫国二〇二〇年五月十五日书记员  赵 凯