辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终745号上诉人（原审被告）：邓雁，女，1968年9月28日出生，满族，住抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市泰德物业管理有限公司，住所地：抚顺市顺城区隆城街隆城花园1号楼3号门市。法定代表人：英连华，该公司经理。委托诉讼代理人：夏丽丽，该公司法律顾问。上诉人邓雁因与被上诉人抚顺市泰德物业管理有限公司（简称泰德物业）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓雁，被上诉人泰德物业的委托诉讼代理人夏丽丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓雁上诉请求：1、原告诉讼不真实，2015年8月至2017年9月“物业交接协议清单”债权显失公平，不具备完全法律效力，被告不予交纳（此期间泰德物业未服务于本小区）。2、认同泰德物业服务于该小区并诉讼被告交费截止日期:2017年9月至2018年9月共12个月的欠费事实；否定原告对被告2018年10月、11月、12月的欠费诉讼。3、泰德物业违反《辽宁省物业管理条例》的规定与业主委员会签订的《物业委托合同》，只是形式上合法。本小区的业主委员会不具备签订合同的法律主体资格。本小区的《物业委托合同》不受《中华人民共和国合同法》的保护，不能完全成为顺城法院的判案依据。4、顺城法院判决被告交纳“2015年8月1日至2018年12月31日的物业费1481元”法律依据不充分，请求改判被告交纳2017年9月至2018年9月共12个月的欠费，金额65.68X0.30X12=236.45元。5、恳请上级审判机关彻查：各相关法律机构有无营私舞弊、亵渎法律尊严的行为？并依法予以追究！6、夏丽律师事务所不真实的诉讼，导致被告成为【中国审判流程信息公开网】上“无信用”污点人物，玷污了被告半辈子的清誉，直接影响到被告子女的前途、特殊职业的选择！不合法！7、要求泰德物业承担上诉费；依法赔偿被告玷污名誉、精神损失费；赔偿被告诉讼工时成本费3000元；要求原告赔偿被告至2019年12月医疗费及腔隙性脑梗死后期二级预防费用5000元;申请上级审判机关备案：自2020年1月6日上诉日起，被告家庭、家人如遇任何人为的侵害，系原告所为。事实：被告才是真正的受害者。被告居住本小区长达20年，先后被五个物业侵权，居然被泰德物业告上法庭？是弥天大谎！天理难容！被告自知以卵击石、无力回天！但为匡扶正义、捍卫尊严！必将以“决死之心”争我生存之路。理由：请求事项：1、交接协议显失公平的理由和依据：2015年8月至2017年9月小区先后两个物业弃管，不只鸿帮物业一家。作为泰德物业的董事长就在本小区居住，只要眼睛不瞎就不会厚颜无耻地拿着并不完全符合法律生效的“交接清单”诉诸法院，要求被告补交物业费。泰德物业的交接清单“有公章、有签字、”，只是形式合法，内容上不生效!判被告交纳“交接债权”，请法院明示法律条款规定。此期间两个物业先后弃管都是因为不作为，业主不交纳物业费才弃管的…。（这里被告想说“君子爱财取之有道，朗朗乾坤！举头三尺有神灵！不要欺人太甚！给别人留条路可走，是给自己留一条后路！做人别做的太过头，太过头必遭天谴！）依据如下：①《抚顺市物业管理条例》第四十二条。“物业服务企业未按合同约定提前退出的…，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。”(弃管就是提前退出），没有要求业主补交物业费。②鸿邦物业、泰德物业、小区业委会主任薛长年三方签字盖章生效。被告请求法院传唤询问薛长年，业主委员会是怎样成立的？他是怎样任职业委会主任的？都做了哪些工作？完全可以真相大白…！业主委员会、业委会主任都是任命的…，只是鸿邦物业与泰德物业乃至街道的“签字工具”，交接清单是三方沆瀣一气的产物，“刻个公章就是法人？签字就生效！…”的年代已经一去不再复返！任何人存在侥幸心理必将天理难容！“搬起石头砸自己的脚”……法律依据如下:《辽宁省物业管理条例》第三十一条：“业主委员会由业主大会会议选举产生…委员会由五至十一名组成第五十一条：物业合同签订前，业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示，充分听取业主意见后，再提交业主大会通过。”依据以上条例：本小区业主委员会不是业主大会选举产生的，也没有依《条例》履行其职责。违反《条例》规定产生的业主委员会，不具备法律主体资格。所以，由业主委员会盖章、签字生效的“物业交接协议清单”、不按《条例》规定签订的《物业委托服务合同》不具有完全法律效力！2、泰德物业诉讼被告交费日期的法律依据:《辽宁省物业管理条例》第五十八条规定：“逾期不交的，物业服务企业可以依法仲裁或提起诉讼”、《抚顺市物业服务收费管理规定》的通知抚发改发【2018】395号，延伸解读中明确规定：“物业费预收期限最长不超过一年（即12个月）、《物业管理条例》第六十一条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳，逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。依据以上三个相关法规规定，我认为1、“交接债权”、“等待起诉法院判交”与“逾期不交”的概念和性质不同。至夏丽律师事务所通知被告正式通过法律程序的时间2018年9月，泰德物业入驻并服务于本小区只有12个月。所以，被告“逾期不交”的罪名不成立！如上抚发改发【2018】395号）被告欠费在“物业费预收期限”内，并非“逾期”。原告诉状中的“法律语言”不真实有效!在夏丽律师事务所的起诉状中，又将被告欠费时间延伸三个月至2018年12月共15个月？夏丽律师事务所的“法律语言”巧舌伶簧、瞒天过海！(理由：纠纷定性于2018年9月，10月、11月、12月三个月物业费性质不是“逾期不交”，是等待起诉“法院判交”、泰德物业无权起诉被告定性后的三个月物业费。3、《物业委托合同》不具备完全法律效力。同请求事项1、2依据。4、泰德物业收费标准0.55元/月平方米不合法，理由和依据：除同请求事项1.②依据外有以下几点：①顺城法院庭审时被告记录:2019年9月15日签订《物业委托合同》，内容：“期限3年，2017.9.15—2020.9.15，标准0.55元/月平方米，楼道清洁、小区卫生、小区的管理保安秩序、公共设施设备的维护、养护、运行和管理、公共绿地建筑等养护管理。”。公共绿地建筑：小区内两个绿化大花坛于2018年3月被泰德物业铲平，用作盈利性停车场，致使本小区达不到《物业费收取标准》四个等级收费中的四级标准0.35元/月平方米。而《物业委托合同》中明确规定的服务内容减少一项“公共绿地建筑等养护管理”，按物业明码实价的要求，《物业收费规定》第六条明确规定：“物业服务收费明码实价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据。”。泰德物业收费项目（绿化）少一项服务，应依法降低0.55元的收费标准！②《抚顺市物业管理条例》第五十条。“物业服务企业不得违反物业合同约定或者法律、法规规定、擅自扩大收费范围、提高收费标准”。《委托合同》中有绿化服务项目，实际物业并无绿化服务，就是擅自扩大收费范围，必须整改，依法降低0.55元的收费标准！③泰德物业系盈利性企业，现物业用房是占用业主共有面积后建的，小区内两大盈利性停车场也是占用业主的公有面积盈利的，被告有权要求与泰德物业共享这部分利润分配，用于降低0.55元的收费标准！法律依据如下：《辽宁省物业管理条例》第六十七条：“业主大会成立前，利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动的，应在服务合同中约定。经营所得87%纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。业主大会成立后，利用共用部位共用设施设备从事经营性活动的，应该经业主大会、相关业主同意。经营收益归全体业主所有…”。泰德物业不能据为己有！《抚顺市物业服务收费管理规定》的通知抚发改发【2018】395号服务双方的N个焦点中也明确指出车辆在物业管理区域内公共场地或者占用业主共有道路的停放、收费、管理、和费用的使用办法等事项，由业主大会决定”，我是本小区业主有权要求支配和使用这部分收益用于降低物业0.55元/月平方米的收费标准。依据《物业费收取标准》分四个等级，一、二、三级略。四级收费标准0.35元/月平方米（已包含税、费）基础条件：小区基本封闭有固定管理服务用房有简单的绿地、树木、植物《标准》规定：“在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门须符合所有条件，才能收取相应费用”。依据《物业费收取标准》：现居住小区达不到四级标准，“基础条件”不达标，小区内“没有简单的绿地、树木、植物”，被告依法交纳2017年9月至2018年9月共12个月的欠费，按未与物业发生冲突前依法与物业协商的价格0.30元/月平方米，交纳金额65.68X0.30X12=236.45元，合情、合理、合法！5、泰德物业有关系、有人，理由如下：①因顺城法院庭审时，被告不懂怎样用“法律语言”陈诉，泰德物业用扭曲的事实、被告1481元的欠费，堂而皇之地将我诉诸法院，得到法院的支持！经不起推敲。！就按原告诉讼时间为准，泰德物业服务于本小区只有12个月，欠费金额也不过65.68X0.55X12=433.49元。“刑事案件”的侦破需严密的逻辑推理、严谨的调查取证，依法诉讼的“民事纠纷”是不是可以不同于“刑事案件”？原告有“…有关系，有人之嫌！②事实上，泰德物业服务于本小区的时间2017年9月(较真的话：泰德物业开始服务于本小区的时间是不真实的，我是无奈的）。从泰德物业的肆意挑衅开始（2018年3月）到2018年4月（泰德电话要起诉法院）一到夏丽律师事务所的函告及电话通知正式通过司法程序解决纠纷（2018年9月）到庭前彭法官的调解(2018年11月）到庭审（2019年8月）到【中国审判流程信息公开网】短信通知被告2019年12月23日审结（审结日期与顺城法院审结日期2019年12月19日还不一样？）整个过程，只有顺城法院的判决，澄清了(在泰德物业…夏丽律师事务所。庭前调解彭法官面前…）“原告无任何过错。被告全是错，服务了就得交费的扭曲事实！依据顺城法院的判决，相关法律机构推波助澜、对泰德物业的纵容，确认泰德物业有收费员讲的那样有关系，法院有人”之嫌！过程细节被告“应诉材料”在顺城法院庭审时备案。（传说中泰德物业某工作人员的爱人在公检法工作。具体不详）③顺城法院采用简易程序开庭审理过于简单，被告迷茫！2019年8月15日开庭：审判员刘军红缺席，审判助理赵亮庭审，书记员笔录。被告在庭审为自己抗辩过程中，审判助理应该是不止一次提醒未用“法律语言”陈诉，我就一老百姓，不知道“法律语言”是怎样的！。无奈申请照着应诉材料念，结果念也没念完，中途打断之后便是：法官问我啥我答啥，问原告啥原告答啥，之后，庭审记录签字（签字时我认真地看下内容，眼睛花，有的地方也没看太清，感觉泰德物业还是很“完美”，被告却没有表达出完整意愿。)，法官宣布庭审结束。当时我就说那不行，我不同意！我还没说完呢？我的应诉材料念还没念完哪？法庭怎么判我管不着，我得念完。？法官说：“法庭还要取证、判决等。”，我理解成那还得开庭判决？便申请应诉材料交法庭备案后同意庭审结束，再次等待法院开庭判决。（我认为：法院“依法适用简易程序。”也得让被告表达完整意愿）庭审结束后没有任何消息。于2019年12月25日【中国审判流程信息公开网】短信：通知被告于2019年12月23日案件审结（与顺城法院判决书时间2019年12月19日还不一致）被告无奈于26日去顺城法院询问，取回判决！顺城法院判决书中：“经审理查明。被告自入驻开始缴纳物业费至2015年7月”是错误的，被告在应诉材料中已经明确交至2014年？2014年1月至2015年7月（19个月）小区是弃管状态（被告有最后缴费收据为证。）顺城法院庭审取证的不正确、不严谨。！直接误导被告，原告说啥是啥，原告“有关系。有人。”。顺城法院开庭：通知被告取回开庭传票，非送达？庭审：审判员刘军红缺席。被告没有完整表达自己的意愿。宣布庭审结束。庭审取证：不正确。结案：不通知被告。被告只收到【中国审判流程信息公开网】短信，去法院询问才取回判决，顺城法院的立案受理、庭审取证、庭审结案急躁、草率！只是采纳原告提供的“物业费名单、交接协议、物业管理委托合同”和原告诉状中含混其词的“法律语言”，未做合理的逻辑推敲论证，未采纳被告庭审时依法对原告的质疑做认真的庭审取证，依据《中华人民共和国合同法》和被告的欠费事实判案，有原告“有关系…有人之嫌！顺城法院：就凭原告罗列甚至伪造的事实、凭被告欠费？“没有经过业主委员会的督促限期缴纳”，可以不受《物业管理条例》第六十一条规定的约束，不认真推敲案件性质就受案审理？原告又如此急于且顺利将被告433.49元的欠费，堆砌成1481元诉讼到法院？被告认为传说中的:泰德物业某工作人员的爱人在公检法工作就是事实！种种迹象我愤怒：不能因为“有关系、有人”就毁掉被告半辈子清誉、背一辈子黑锅！所以，对各级法律机构姑息纵容的行为表示愤慨！6、被告成为【中国审判流程信息公开网】上“无信用”污点人物。依据:泰德物业挑衅在先。后，没有道德底线的将被告诉诸顺城法院，获得顺城法院的支持和判决，致使被告含冤成为【中国审判流程信息公开网】中“无信用”污点人物，不符合《辽宁省物业管理条例》第五十八条规定：“逾期不交的，物业服务企业可以依法仲裁或提起诉讼，拒不履行仲裁和生效判决的，物业服务企业可以依法向人民法院申请强制执行。人民法院按照规定录入个信息系统”。法院未判决，被告无“拒不履行”行为，就将被告录入【中国审判流程信息公开网】，“士可杀不可辱”！如此人格上莫大的侮辱直接影响到被告子女的前途、特殊职业的选择。天地良心，谁不为人父母。？原本简单的民事纠纷，性质恶劣到今天，已不再是谁对谁错、钱不钱的问题，泰德物业就是“中央有关系。有人。!”被告也不会屈服！！！我现在不会“法律语言”不等于我永远不会“法律语言”！！！7、事实理由：被告月收入5千元，诉讼材料撰写、打字、复印，交通费等，最低赔偿额度3000元。纠纷至2018年11月20日庭前调解，被告仍未寻求到任何法律解释和支持，原告无任何过错。？被告因此愤怒、怨恨、无奈而昼夜失眠，苦不堪言，2019年11月29日难以忍受到矿务局医院就医，结果腔隙性脑梗死，此病症不可逆的！医学上：以上的“愤怒、怨恨、无奈、昼夜失眠”也正是引发腔隙性脑梗死的病因。最低赔偿额度5000元(可提供病历原件及复印件，医院收据商业险报销，必要可以依法提供复印件）。2018年3月物业收费员恐吓过被告“欠费没啥好处，也为我好，物业有手段，老板过去是社会大哥，找俩人犯不上。老板不是一般人，有关系，法院有人。不交费就上法院起诉”（详见应诉材料)，所以申请备案！综上所述，相关法律、法规、条款、标准均为网上百度（留截屏为证）非被告杜撰！依法生效。（注：2019年12月30日咨询顺城法院应该依据的相关法律条款时，让被告网上百度。留录音为证）被告所陈诉事实，无任何虚假成份！恳请上级审判机关彻査，公平判决！泰德物业辩称，同意一审判决。泰德物业向一审法院起诉请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费人民币1481元(2015年8月1日至2018年12月31日，共计41个月)；2、判令被告自2015年8月1日起至2018年12月31日止，按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金2799元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与抚顺市顺城区富隆嘉园业主委员会签订了《物业管理委托合同》并服务于该小区业主。被告系该小区的业主，原告一直积极履行与被告达成的物业管理委托合同的约定，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年8月起至2018年12月末一直未交物业管理服务费，合计41个月，共计人民币1481元。原告工作人员多次催促被告交纳，被告拒不交纳。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。一审法院认定事实，被告邓雁系抚顺市顺城区富隆嘉园2号楼2单元501室的业主，房屋建筑面积为65.68平方米。被告自入住开始交纳物业费至2015年7月，未交纳2015年8月1日至2018年12月31日的物业费。抚顺鸿邦物业管理有限公司(甲方)与珲春小区业主管理委员会(乙方)、原告(丙方)于2017年9月14日签订了《物业交接协议清单》，约定：“甲、乙双方同意将珲春小区物业移交给丙方管理，正式移交日期为2017年9月15日。2017年9月15日之前的陈欠物业费由丙方收取，与甲方无关。”原告(乙方)与抚顺市顺城区富隆嘉园业主委员会(甲方)于2017年9月15日签订了《物业管理委托合同》，约定：“甲方将富隆嘉园委托乙方实行物业管理。委托管理期限为3年。自2017年9月15日至2020年9月15日止。住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主、物业使用人收取。”原告自2017年9月15日开始为富隆嘉园小区提供物业服务。另查明，2017年10月15日珲春小区更名为富隆嘉园。一审法院认为，原告系被告小区的物业服务公司，为小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，理应支付物业费用。该小区业主委员会以及原物业公司将2017年9月15日之前的陈欠物业费收取权转移给原告，原告与业主委员会又签订了《物业管理委托合同》，故原告要求被告交纳2015年8月1日至2018年12月31日的物业费，符合法律规定。对于物业费收费标准，本院根据《物业管理委托合同》确定为0.55元/平方米/月。故被告应当给付原告物业费1481元(0.55元/m2/月×65.68m2×41个月)。对于被告抗辩称因原告物业服务不到位，故不交纳物业费一节，根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的，业主委员会可以依法提起诉讼，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故属于原告服务范围内的，被告可向原告主张权利，要求承担责任，而不能以此为由拒交物业费。故本院对被告此抗辩不予采信。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，原告没有与被告进行及时有效的沟通，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业服务费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，原告作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条的规定，判决：一、被告邓雁于本判决生效后立即给付原告抚顺市泰德物业管理有限公司2015年8月1日至2018年12月31日的物业费1481元；二、驳回原告抚顺市泰德物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由被告邓雁负担。二审中，围绕诉争焦点，上诉人举证照片数张，证实上诉人对被上诉人在门市房、人行道通行、车位布置等方面的物业服务不满意。被上诉人质证意见：上诉人是从前一家物业公司接手继续为业主进行物业服务，门市房是原物业公司留下来的，被上诉人没有权利让门市房不开门；车位增加是物业公司和业主委员会商议后才增加的，上诉人提到这些问题与其拒绝交纳物业费无关。被上诉人举证如下：1、小区业主交纳物业费明细，证明大多数业主都交纳了物业费，上诉人诉称物业公司弃管小区不是事实；2、物业公司配合小区安装燃气配套设施；3、小区第二届业主委员会成员名单及联系电话，证明业主委员会存在；4、业主委员会换届选举成员的通告及公告，证明业主委员会成立合法；5、小区保安王子富出庭证实，证明小区物业公司正常运转，大多数业主认为物业服务还行。综合上述证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题是：上诉人拒绝交纳物业费是否具有合法理由？根据一审、二审期间双方当事人举证及双方当事人庭审陈述，可以认定泰德物业正常为小区业主提供物业服务，大多数业主正常交纳了物业服务费。上诉人提出种种对物业公司及物业服务的质疑，经本院审查，其提出物业服务种种不到位均不属于物业服务实质瑕疵，不能成为上诉人拒绝交纳物业费的合法理由。物业服务是物业公司为小区所有业主提供的集体服务，大多数业主交纳物业费就应当认定物业服务被大多数业主接受并认同，少部分业主对物业服务不满意应通过向物业公司或业主委员会反映，寻求合理可行途径改进物业服务，而不能通过拒绝交纳物业费方式抗拒交费义务。只有业主与物业公司双方共同努力才能促进物业公司良性运转，从而使物业公司有经济条件为业主提供更好的物业服务。基于此，一审判决上诉人向被上诉人交纳欠缴物业费正确，本院应予维持。综上所述，邓雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓雁负担。本判决为终审判决。审判长 宫 颖审判员 李依桐审判员 李 艳二〇二〇年五月十四日书记员 王 炜