广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民再62号 再审申请人(一审被告、二审被上诉人)：桂平市鑫盛投资实业有限公司，住所地桂平市桂金路口中山南路东侧鑫盛家园。 法定代表人：杨正新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：戴华荣，广西荷城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李畅崇，广西荷城律师事务所律师。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：梁海玩，男，1979年1月11日出生，汉族，住桂平市。 被申请人(一审原告、二审上诉人)：杨凤，女，1984年7月20日出生，汉族，住桂平市。 两被申请人的共同委托诉讼代理人：廖江剑，广西万大律师事务所律师。 再审申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司（以下简称鑫盛公司）因与被申请人梁海玩、杨凤商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2019）桂08民终417号民事判决书，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审。广西壮族自治区高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）桂民申4762号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人鑫盛公司的委托诉讼代理人戴华荣、李畅崇，被申请人梁海玩、杨凤的委托诉讼代理人廖江剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫盛公司再审请求：撤销贵港市中级人民法院（2019）桂08民终417号民事判决第二项，改判驳回被申请人的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：一、鑫盛公司只能协助买房人办理相关登记手续，而不具有批准颁发房产权属证书的权利。合同第十五条的约定，只是针对买受人的违约行为作出的违约处罚，并非针对出卖人的违约约定。二、被申请人至今为止都没有向办证机关申请办理产权证书，也没有授权鑫盛公司办理产权证书。被申请人预交的2000元办证费不能扩大解释为委托书或者是代办费用。三、合同约定鑫盛公司在交房后500个工作日内办理权属登记资料备案，但双方并未约定该行为如违约如何赔偿，被申请人也没有任何证据证明其有损失。四、根据合同第十五条约定，如鑫盛公司违约，应从商品房交付后500个工作日+90日+365日（一年）开始计算违约金。五、鑫盛公司已履行交房义务，其交资料备案及被申请人办证只是附随义务。逾期交房的违约责任为每日按已付房款金额的万分之零点五计算，法院现按已交房款年利率6%计算逾期办证违约金，该数额是逾期交房违约金的三倍多，显失公平。六、现贵港市房产登记由房产局调整到自然资源局管理，办理程序和要求资料与以往不同，鑫盛公司进行资料备案已事实上履行不能。 梁海玩、杨凤辩称，本案是因鑫盛公司在建设过程中存在违规行为仍强行建房，导致至今房屋无法进行登记备案，责任在鑫盛公司。被申请人买房至今已5年多，由于没有房产证，导致无法抵押、转让房屋，以及小孩不能上学等，产生了极大的损失。原审判决正确，请求维持原判。 梁海玩、杨凤向一审法院起诉请求：1、判决鑫盛公司立即为原告办理房屋权属证书登记于原告名下；2、判决鑫盛公司支付迟延办证违约金32467.14元（自违约之日起至2018年3月30日止）给原告，同时判决被告给付以购房款360746元为基数，自立案之日起至办结完成房屋所有权证止，按年利率6%计算违约金给原告。 一审法院查明：2013年3月25日，梁海玩、杨凤与鑫盛公司签订商品房买卖合同，约定梁海玩、杨凤购买鑫盛公司开发的鑫盛嘉园小区第9幢B单元1401号商品房，总房款360746元。其中合同第十五条约定鑫盛公司应当在交房后500个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理……3、本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。梁海玩、杨凤已按约付清房款并交付2000元办证费给鑫盛公司。鑫盛公司于2015年6月1日将房屋交付梁海玩、杨凤。截至2018年9月5日止，鑫盛公司未到桂平市住房和城乡规划建设局申请工程竣工验收备案。 一审法院认为，双方订立的商品房预售合同合法有效。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定及合同约定，被告的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋的产权发证属房地产管理机关的职权范围。因此，原告诉请判决被告立即为原告办理房屋权属证书登记于原告名下，不予支持。结合合同第十五条及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，被告未能证实其已履行提供资料报登记机关备案的义务，本案逾期办证的违约责任应自商品房交付后500个工作日届满加上90日再加365日届满起算。被告于2015年6月1日将商品房交付给原告，其承担逾期办证违约责任起算日期应是2018年9月10日。双方未对违约金的计算标准进行约定，原告请求以已付购房款为基数按年利率6%的标准计算违约金，没有违反法律规定，予以支持。一审判决：一、桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金（以购房款360746元为基数，自2018年9月10日起至桂平市鑫盛投资实业有限公司将办理权属登记需由桂平市鑫盛投资实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算，且违约金的总额不能超过购房款的30%）给原告梁海玩、杨凤；二、驳回原告梁海玩、杨凤的其他诉讼请求。 梁海玩、杨凤不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：１、双方签订的《商品房买卖合同》有效，而且上诉人已交2000元办证费给被上诉人鑫盛公司，被上诉人应当为上诉人办理房屋所有权证。２、合同第十五条约定被上诉人应在房屋交付使用后500个工作日内将资料交有关部门备案，即被上诉人应当在2016年9月1日前提交资料备案，违约金应从2016年9月1日计算。 二审判决对一审判决查明的事实予以确认。 二审判决认为，双方订立的商品房预售合同合法有效。合同第十五条约定了两种违约情形：第一种情形是被上诉人应在房屋交付使用后500个工作日内将办理权属登记的资料交有关部门进行备案；第二种情形是提交资料之后，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第３项处理。但鑫盛公司至今未提交办理权属登记的资料给有关部门进行备案，明显违反了第一种情形，应当承担违约责任；即应从交房次日加500个工作日（约为两年即730个自然日）起计算违约金。因此，鑫盛公司逾期提交备案资料的违约金计算时间应为2017年6月3日起至提交资料给办证部门之日止。上诉人提出要求鑫盛公司立即办理房屋权属证书登记于上诉人名下的请求，因办证确属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围而非被上诉人的义务范围，一审法院驳回上诉人该项请求并无不当。二审判决：一、维持桂平市人民法院（2018）桂0881民初1937号民事判决第二项；二、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初1937号民事判决第一项为：鑫盛公司应支付迟延办证违约金（以购房款360746元为基数，自2017年6月3日起至桂平市鑫盛投资实业有限公司将办理权属登记需由桂平市鑫盛投资实业有限公司提供的资料报产权登记机关备案之日止，按年利率6%计算，且违约金的总额不能超过购房款的30%）给梁海玩、杨凤。 再审查明，至本案判决前，鑫盛公司没有报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案。对一审、二审查明的事实，本院予以确认。 本院再审认为，一、关于鑫盛公司是否应办理房屋权属证书登记于被申请人名下的问题。根据合同约定，鑫盛公司有提供资料给相关政府部门等协助办证义务，但对案涉商品房颁发房屋权属证书，属相关政府部门的行政职权。因此，被申请人主张鑫盛公司应办理房屋权属证书给被申请人，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。二、关于鑫盛公司是否存在违约行为及违约责任如何认定的问题。由于鑫盛公司至今没有报送需要由其提供的办理房屋权属登记的资料至产权登记机关备案，造成被申请人不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，鑫盛公司存在违约行为事实清楚。关于违约责任如何认定，首先，是违约时间如何认定问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定了两个期限：1、鑫盛公司需在交房后500个工作日提交资料进行备案；2、取得房地产权属证书的期限为455天（90天+365天）。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。根据上述规定，鑫盛公司提供资料进行备案只是取得房地产权属证书的前提，条款约定提供备案资料的期限比办理产权证书的期限还长，与常理不符，应理解办证的期限为455天，即违约时间应从交房之日起计算455日届满后的次日（2016年8月30日）计算。其次，是违约金计算标准问题。双方在合同中没有约定逾期办证违约责任的承担方式，但合同内容对逾期付款、逾期交房的违约责任进行了约定，约定按日万分之零点五计算违约金。比照该约定，被申请人主张按年利率６%的标准计算过高。根据鑫盛公司同类案件判决情况，违约金计算应以被申请人已付购房款为基数，自2016年8月30日起至被申请人实际取得不动产证书之日止，按年利率3%计算。且根据公平原则，逾期办证违约金的总额不能超过被申请人已付购房款总额的30%。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销本院（2019）桂08民终417号民事判决； 二、撤销桂平市人民法院（2018）桂0881民初1937号民事判决第二项； 三、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初1937号民事判决第一项为：桂平市鑫盛投资实业有限公司应支付迟延办证违约金给梁海玩、杨凤（违约金以购房款360746元为基数，自2016年8月30日起至梁海玩、杨凤实际取得不动产证书之日止，按年利率3%计算，总额不能超过购房款360746元的30%）； 四、驳回梁海玩、杨凤的其他诉讼请求。 一审案件受理费305元，由再审申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担270元，由被申请人梁海玩、杨凤负担35元；二审案件受理费610元，由再审申请人桂平市鑫盛投资实业有限公司负担500元，由被申请人梁海玩、杨凤负担110元。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈伟民 审 判 员 黄 奔 审 判 员 陈燕霞 二〇二〇年五月十五日 法官助理 黄祝芳 书 记 员 何 冰