上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2750号上诉人（原审被告）：上海东北人长宁餐饮管理有限公司,住所地上海市长宁区番禺路46号1号楼。法定代表人:周德强，执行董事。委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海钟表有限公司手表五厂,营业场所上海市长宁区番禺路50号6号楼1-2楼。负责人:郝乐。委托诉讼代理人：周晓颖，上海普世律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿劼，上海普世律师事务所律师。上诉人上海东北人长宁餐饮管理有限公司（以下简称东北人餐饮公司）因与被上诉人上海钟表有限公司手表五厂（以下简称上海手表五厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东北人餐饮公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第二项，改判上诉人自2019年5月1日起，按每月64,083.33元标准向被上诉人支付上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋占有使用费。2.撤销原审判决主文第四项，改判上诉人无需向被上诉人支付逾期未归还上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面一间房屋的违约金，或调减违约金数额。主要理由：1.双方已达成一致延长租赁期限且上诉人也支付了租金，上诉人占有使用房屋合法有据。双方就案涉房屋续租事宜一直处于友好协商的过程中，并于2018年12月31日口头达成一致，被上诉人同意延长租赁期限。上诉人按照之前租赁合同中的租金标准支付了2019年1-4月的租金，被上诉人也开具了发票予以认可，双方之间的租赁关系合法成立。2.在上诉人合法占有使用XX路XX号XX幢1层至2层房屋期间，被上诉人单方反悔、并解除双方口头达成且实际履行的租赁关系，由此所产生的上诉人应付未付的房屋使用费，应按照每月64,083.33元的租金标准予以计算，一审法院认定的每日2,780元的标准存在错误。3.上诉人被上诉人单方反悔并解除双方之间的租赁关系，对此上诉人不承担任何责任，也无需支付逾期未归还XX路XX号XX号楼底层西面一间房屋的违约金。一审法院认定上诉人按照每天100元的标准向被上诉人支付逾期未归还房屋的违约金，属事实认定错误，且违约金标准过高。上海手表五厂辩称：双方从未就续租事宜达成一致意见。原审判决认定占有使用费的标准正确。违约金是合同约定的，认可原审确定的违约金数额。要求维持原判。上海手表五厂向原审法院起诉请求：1.东北人餐饮公司返还上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋及上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面的一间房屋（以下简称涉讼房屋）；2.东北人餐饮公司向上海手表五厂支付上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋2019年1月1日-2019年4月30日期间占有使用费差额77,266.70元（不包括东北人餐饮公司已经支付的占有使用费256,333.30元）；3.东北人餐饮公司向上海手表五厂支付上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋占有使用费（按2,780元/日，自2019年5月1日起计算至东北人餐饮公司实际返还房屋之日止）；4.东北人餐饮公司向上海手表五厂支付逾期未归还上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面一间房屋的占有使用费（按照每月3,000元，自2019年5月1日起计算至东北人餐饮公司实际返还房屋之日止）；5.东北人餐饮公司向上海手表五厂支付逾期未归还上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面一间房屋违约金（按照每天250元，自2019年1月1日起计算至东北人餐饮公司实际返还房屋之日止）；6.东北人餐饮公司支付2019年1月1日-2019年12月31日物业费3,200元。原审法院认定，上海手表五厂系涉讼房屋的权利人。2016年12月20日，上海手表五厂（甲方、出租方）与东北人餐饮公司（乙方、承租方）就上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋签订租赁合同。租赁合同约定，租期从2017年1月1日至2018年12月31日。租赁期满，乙方应如期返还该房屋和有关设施设备。乙方需继续承租的，则应于租赁届满前1个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订房屋租赁合同。该房屋每年租金为人民币（大写）：柒拾陆万玖仟元整。乙方应于每月20日前向甲方支付租金和水电费等相关费用。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的1%支付违约金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后1日内返还该房屋和有关设施设备，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按（人民币）10.00元/平方米向甲方支付占用期间的使用费。当日，上海手表五厂（甲方、出租方）与东北人餐饮公司（乙方、承租方）就XX路XX号壹号楼底层西面壹间空房签订了一份补充合同。补充合同约定，该房屋作为乙方的经营场地。建筑面积共计26平方米；当XX路XX号壹号楼内其他房屋租赁协议终止时，本协议自行失效。该房屋租赁期限为：自2017年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。如乙方要求续租，则必须在租赁期满的1个月前向甲方提出书面意见。经甲方同意后重新续签房屋租赁协议。年租金为人民币叁万陆仟元整（每平方米3.79元/天）。自2017年1月起租金按玖仟元/每季度收讫，乙方应在每季度的25日前以现金支票的方式支付下季度租金9,000元整，押金3,000元整；等续签协议期满时，在各类费用清算完毕、房屋完好无损的前提下，由甲方无息还给乙方。乙方在租赁期限内所发生的水、电费用及其他社会性费用由甲方一并代扣代缴，煤气费由乙方按有关规定自行缴清。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期不归还，则每逾期1天应向甲方支付250元/天的违约金。双方当事人就涉讼房屋的物业管理费等事项签订了一份《意向书》，约定每年的物业管理费为0.32万元整（年前一次性缴清）。2018年10月8日，东北人餐饮公司收到一份《告知书》，主要内容为：合同租期届满后不再续签，到期办理搬离及移交手续。2018年10月15日,上海手表五厂收到东北人餐饮公司一份《关于正常续租的申请函》，主要内容为：希望租赁到期后，东北人餐饮公司继续租赁涉讼房屋。租赁期满后，东北人餐饮公司未撤离涉讼房屋。2019年1月10日，东北人餐饮公司曾对上海手表五厂提起诉讼，后撤诉。之后，双方当事人就续租事宜协商，但未果。期间，上海手表五厂向东北人餐饮公司开具了2019年1至4月房屋占用费的发票。2019年4月2日，上海手表五厂向东北人餐饮公司发出《律师函》，主要内容：要求东北人餐饮公司最迟于2019年4月30日前搬离涉讼房屋，双方办理交接手续。2019年4月22日，东北人餐饮公司回函，但未搬离涉讼房屋。原审审理中，上海手表五厂确认涉讼房屋的租赁保证金（押金）共计128,000元，东北人餐饮公司对该金额予以确认。上海手表五厂同时表示因东北人餐饮公司尚未搬离交还涉讼房屋，相关费用尚未结算，故不要求在本案中处理上述租赁保证金（押金）。原审法院认为，双方当事人就涉讼房屋签订的租赁合同及补充合同于2018年12月31日到期，到期后，东北人餐饮公司如要续约应当经过上海手表五厂的同意。本案诉讼前，无论是东北人餐饮公司提起诉讼的阶段还是双方的磋商的阶段，均无证据显示东北人餐饮公司能够继续租赁涉讼房屋。东北人餐饮公司认为双方已达成继续租赁的合同无事实依据，原审不予采纳。诉讼前，上海手表五厂虽收取了东北人餐饮公司支付的款项，但上海手表五厂开具的发票记载钱款为房屋占用费，东北人餐饮公司据此认为双方租赁期满后建立了不定期房屋租赁关系亦缺乏事实和法律基础，原审因此不予采纳。综上所述，原审支持上海手表五厂主张的诉请1。上海手表五厂已收取2019年1月至4月的房屋占用费，此时间段东北人餐饮公司占有使用房屋合法有据，原审因此不支持上海手表五厂主张的诉请2及诉请5中自2019年1月1日起计算至同年4月30日止的违约金。上海手表五厂主张的诉请3符合租赁合同相关条款的约定，相关约定的性质亦不属于违约金，东北人餐饮公司要求调整的辩称意见，原审不予采纳。上海手表五厂主张的诉请4、6，东北人餐饮公司同意支付且具有合同的依据，原审予以支持。上海手表五厂主张的诉请5系逾期未交还房屋的违约金，2019年5月1日之后东北人餐饮公司无理由继续占有使用，上海手表五厂依据补充合同主张违约金虽符合约定，但还应以上海手表五厂的实际损失为基础，兼顾当事人的履约过错程度以及违约金的惩罚属性，原审依法调整违约金为每日100元。关于租赁保证金。原审认为，东北人餐饮公司尚未交还涉讼房屋，相关费用还在产生中，双方进行结算的条件尚未达到，上海手表五厂要求本案不处理租赁保证金的主张符合合同的约定及租赁保证金的性质，原审准许。关于装修。原审认为，东北人餐饮公司辩称基于上海手表五厂的口头承诺对涉讼房屋进行的设计、装修，东北人餐饮公司对此节事实未提供证据证实，即使进行了装修，亦是东北人餐饮公司的自主行为，无法归咎上海手表五厂，原审因此不采纳东北人餐饮公司相关的辩称意见。据此判决：一、东北人餐饮公司应于本判决生效之日起十日内向上海手表五厂返还上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋及上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面的一间房屋；二、东北人餐饮公司应于本判决生效之日起十日内向上海手表五厂支付上海市长宁区XX路XX号XX幢1层至2层房屋占有使用费（自2019年5月1日起计算至东北人餐饮公司实际返还上址房屋之日止，按每日2,780元计）；三、东北人餐饮公司应于本判决生效之日起十日内向上海手表五厂支付上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面一间房屋的占有使用费（自2019年5月1日起计算至东北人餐饮公司实际返还上址房屋之日止，按照每月3,000元计）；四、东北人餐饮公司应于本判决生效之日起十日内向上海手表五厂支付逾期未归还上海市长宁区XX路XX号XX号楼底层西面一间房屋的违约金（自2019年5月1日起计算至东北人餐饮公司实际返还上址房屋之日止，按照每日100元计）；五、东北人餐饮公司应于本判决生效之日起十日内向上海手表五厂支付2019年1月1日起至同年12月31日止的物业管理费3,200元。六、驳回上海手表五厂其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,811.65元（上海手表五厂已预缴），由上海手表五厂负担1,739.65元，东北人餐饮公司负担72元。本院二审期间，双方当事人均未依法提交新的证据。本院经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人东北人餐饮公司与被上诉人上海手表五厂双方就本案涉讼房屋签订的房屋租赁合同及补充合同系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应为有效。房屋租期届满而出租人不同意续约，承租人理应交还房屋。现上诉人未能举证证明双方当事人就续租房屋达成了一致意见，故其关于租赁关系继续成立之主张，本院不能采信。上诉人未经被上诉人同意继续占用涉讼房屋，原审判令其返还涉讼房屋，并承担逾期未归还涉讼房屋而产生的占有使用费、物业管理费及违约金，均属正确。相关占有使用费及违约金的计算标准，本案系争合同均有明确约定。关于2019年5月1日后的占有使用费，上诉人主张应按原租金标准计算，但其未能举证证明双方当事人曾就此形成新的约定，本院不能支持。原审以合同约定之标准认定该笔占用使用费，亦符合涉讼房屋的实际使用情况，本院认为无需调整。关于2019年5月1日后的逾期未归还房屋违约金，原审法院调整后的标准已兼顾被上诉人所受损失及上诉人违约程度，本院认为亦属合理。综上所述，东北人餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,811.65元，由上诉人上海东北人长宁餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年五月二十九日书记员  田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……