云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初654号原告：王红明，男，汉族，1974年6月24日出生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陈园园，系云南云典律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南高登麦信息科技服务有限公司，住所为云南省昆明市盘龙区北京路898号。法定代表人：任一松，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨典、赵燕，系云南直度律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南苏宁易购销售有限公司，住所为云南省昆明市五华区东风西路256号富春大厦1-4层。法定代表人：赵芬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨云，高鲲，系北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王红明与被告云南高登麦信息科技服务有限公司（以下简称高登麦公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依高登麦公司申请于2020年2月25日追加云南苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购）作为本案第三人参加诉讼。并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王红明的委托诉讼代理人陈园园，被告高登麦公司的委托诉讼代理人赵燕、杨典，第三人苏宁易购的委托诉讼代理人杨云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红明向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令解除原被告双方于2014年11月19日签订的《委托经营管理合同》，由被告将原告昆明市盘龙区颐高数码中心高登麦3Ｃ数码广场1层125号商铺腾空交还给原告（年经营收益人民币90000元）；2．由被告向原告支付自2019年6月1日起至2019年11月30日止的经营收益差额：（7500-4334）×6＝18996元；3．按每月经营收益7500元为标准，由被告向原告支付上述商铺自2019年12月1日起至商铺腾退给原告之日止的经营收益；4．由被告向原告支付拖欠经营收益违约金100000元；5．本案的诉讼费由被告承担。以上年经营收益、经营收益差额、违约金共计人民币208996元。事实与理由：2014年11月19日，原被告双方签订《委托经营管理合同》一份，双方约定：“原告将其所有的昆明市延长线北大门颐高数码中心高登麦3Ｃ数码广场1层125号商铺委托被告经营管理。合同期限自2014年11月19日起至2023年11月30日止。被告承诺按90000元年租金收入向原告支付年经营收益。被告按照与第三方签订合同约定的支付时间同步向原告支付经营收益。同时双方还对合同其他相关事宜一并做了约定。”合同签订后，原告便将上述商铺委托给被告经营管理，被告按季度每年共向原告支付经营收益90000元，即每季度向原告支付经营收益22500元。但自2019年6月1日起，被告每季度仅向原告支付经营收益13002元，后经原告多次催促被告补足经营收益未果。故为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。高登麦公司辩称，首先关于原告的第一项诉讼请求是解除原被告双方签订的合同并腾还涉案商铺。关于这项诉讼请求，在苏宁易购明确表示拒绝腾还房屋给原告的这样一个情况下，我们认为应该充分尊重实际承租人苏宁易购的合法使用权。在这样的一个情况下，我们同意继续履行与原告的委托合同，并愿意在合理范围内来承担支付原告经营收益的义务。我们认为合理标准应该是适用于原告商铺同范围的其他的商铺的租金进行考虑。原告要求解除合同的理由不充分，首先根据双方签订的合同，在授权委托期限，本委托合同为不可撤回不可撤销的委托，这是在合同的第五条的第二项里面有明确约定的。其次我们在授权委托的期限内已经把委托经营的商铺转租给第三方使用，第三方正在合理使用的范畴内，如果在这个时候原告很轻易地要求解除这个合同，而且原告主张的这个理由是法定解除权，我们认为这并不符合法定解除权解除合同的规定，所以我们认为原告的这项请求没有事实和法律依据。关于第二项诉讼请求，就是原告要求被告补足经营收益，并按照9万元每年的这样一个标准进行支付，我们恳请人民法院综合考虑实际承租人苏宁易购支付租金的一个标准以及同片区其他商铺的经营收益收取的标准适当减少。而且特别是我们今天涉案的是商铺，特别是自新冠疫情以来，在合同履行过程当中，确实发生了当时签订合同的过程中不可预见的特殊情况，我们想根据合同法司法解释二第26条情势变更的原则，恳请法庭对合同约定的租金标准进行调整。关于原告诉请的第四项诉讼请求，首先我们认为原被告双方今天争议的所谓的违约行为不符合合同约定的10万元违约金支付的标准，因为从2019年6月1日开始，其实被告一直是按照同类标准的租金标准在向原告支付一直到今天，我们只是对于多余的超过其他租户的那部分没有支付，所以我们认为并没有对原告造成实际的损失，而且也不符合合同约定的支付10万元违约金的拖欠全部租金收益的标准，因此我们认为原告主张的支付10万元违约金的标准不符合合同和事实的情况，因此我们认为不应该得到支持。苏宁易购陈述称，第一，本案诉争的涉案商铺确实是由第三人苏宁易购在实际占有使用，这个是客观事实。苏宁易购占有使用本案的涉案商铺是基于苏宁易购和本案的被告所签订的租赁合同而占有使用了该商铺，在租赁合同的履行期间，第三人苏宁易购已经按照和被告所签订的租赁合同的约定足额支付了相应的租金及费用。苏宁易购现在使用涉案商铺是合法占有使用的状态。第二，关于本案原被告双方之间就合同解除以及要求补足相应的托管费用、违约金的问题，请法庭根据原被告以及第三人提交的相应的证据综合进行评判，公平公正地做出判决。当事人围绕其诉讼主张提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证。当事人对真实性无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的证据，本院认定如下：对高登麦公司提交的授权委托书，本院经核对原件后对其真实性予以确认；对高登麦公司提交的租赁合同补充协议、降租协议、补充协议、2019年6月至2020年2月收取租金凭证（发票），经当庭向苏宁易购核实，本院对上述证据真实性予以确认；对高登麦公司提交的云南苏宁易购销售有限公司工商登记信息，本院经审查后对其真实性予以确认；对高登麦公司提交的颐高数码中心一层商铺平面图及现场照片，虽王红明不认可，但未能明确标识其商铺具体位置，结合其在庭审中对其商铺大概位置的描述，本院对该组证据的真实性予以确认；对高登麦公司提交的被告与其他部分商铺（129号、130号、131号）业主签订的委托经营管理合同，本院经核对原件后对其真实性予以确认。对苏宁易购提交的租赁合同、补充协议，因合同双方对该组证据真实性无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。对苏宁易购提交的增值税发票、付款凭证，高登麦公司作为收款方确认收到了上述凭证载明的款项，故本院对该组证据真实性予以确认。对上述证据的证明内容，本院将结合案情在下文综合评述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：王红明系坐落于昆明市900号昆明颐高数码中心（一期）综合楼Ａ座1层商场125号商铺（以下简称涉案商铺）的所有权人，产权证号：昆明房权证（昆明市）字第××号，建筑面积26.53㎡。王红明（委托方、甲方）与高登麦（受委托方、乙方）签署《委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方经营管理涉案商铺，合同期限自2014年11月19日至2023年11月30日止；乙方可自行经营、连营、合作、出租或者同意承租人转租等各种方式对商铺进行经营管理，甲方不得干涉乙方的经营活动；乙方承诺按90000元／年租金收入向甲方支付年经营收益，自2014年11月19日起开始计算经营收益；合同履行期间，乙方拖欠应支付甲方年净收益累计6个月以上的，乙方应向甲方承担违约赔偿责任，除赔偿由此造成甲方的实际损失外，还应向甲方支付违约金10万元；《委托经营管理合同》还对其他事项进行了详细约定。上述《委托经营管理合同》签订后，高登麦公司与苏宁易购签署租赁合同补充协议，将包括涉案商铺在内的北京路颐高数码中心的房屋出租给苏宁易购，合同期限至2023年11月30日止，涉案商铺现由苏宁易购实际占有使用。《委托经营管理合同》签订后，王红明向高登麦公司交付了涉案商铺，高登麦公司按《委托经营管理合同》约定，每季度向王红明支付租金收益22500元至2019年5月。自2019年6月起，高登麦公司每季度向王红明支付租金收益13002元至2019年11月。2019年12月至今，高登麦公司向王红明支付租金收益共计8668元。根据各方当事人的举证质证以及在庭审中的陈述，本院总结本案的争议焦点为：1．本案原被告之间解除签订的《委托经营管理合同》是否达到法定解除的标准；2．原告诉请中要求腾还商铺能否得到支持；3．本案租金是否因情势变更而应予调整；4．本案被告未完全足额按《委托经营管理合同》支付租金收益的行为是否构成双方合同中约定的违约金支付标准。针对第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自行的行为表明不履行主要债务……”本案中，《委托经营管理合同》约定租金收益按每年90000元支付，双方在合同履行过程中实际按季度支付，则高登麦公司每季度应向王红明支付租金收益金额为22500元。自2019年6月起，高登麦公司在未与王红明达成一致协议的情况下，自行将每季度租金扣减至13002元，并在2020年再次将第一季度租金扣减至8668元，其未按合同约定支付的租金金额已达应付租金的47.94%，且并未有愿意补足未付租金的意思表示。本院认为，上述行为已构成我国合同法九十四条第（二）项规定的情形，故王红明要求解除原被告双方签订的《委托经营管理合同》诉讼请求于法有据，本院予以支持。针对第二个争议焦点，本院认为，首先，涉案商铺现由苏宁易购占有使用，高登麦公司对涉案商铺没有支配权利；其次，苏宁易购占有涉案商铺系合法占有，在占有原因消除前，不应排除苏宁易购的合法占有状态。综上，本院认为，王红明要求高登麦公司腾还涉案商铺的诉讼请求不宜在本案中处理。针对第三个争议焦点，高登麦公司主张因新冠疫情暴发，本案租金应依据情势变更原则进行调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法遇见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”2020年春节后，新冠疫情全面爆发，全国各行各业均受到了不同程度的影响，属于订立合同时无法遇见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故本院认为2020年春节后原被告双方的租金标准应予调整，结合高登麦公司提交的通范围其他商铺租金标准，本院依据公平原则，酌情调整为每月200元/㎡。但2020年春节前尚未出现高登麦公司主张的情势变更，故2020年春节前仍应按《委托经营管理合同》约定的租金标准履行。针对第四个争议焦点，本案中高登麦公司自2019年6月起即未再按合同约定足额支付租金，已达到双方《委托经营管理合同》约定的“合同履行期间，乙方拖欠应支付甲方年净收益累计6个月以上的”条件，高登麦公司应按合同约定支付违约金，但双方约定的违约金过高，应当予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减伤的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和城市信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，高登麦公司未按约定支付租金收益，对王红明造成的损失应为应付未付租金及该期间的资金占用利息，故本院根据公平原则调整本案违约金为10000元。综上，对王红明的各项诉讼请求：1．高登麦公司的行为符合法定解除条件，故本案《委托经营管理合同》应自本判决生效之日解除；2．王红明要求高登麦公司腾还涉案商铺的诉讼请求不宜在本案中处理，本院予以驳回；3．对王红明要求高登麦公司向其支付自2019年6月1日至2019年11月30日至的经营收益差额18996元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；4．王红明要求高登麦公司按每月7500元标准向其支付自2019年12月1日起至商铺腾还之日止的经营收益的请求，如前所述，2020年春节后的租金标准应调整为每月200元/㎡（即每月5306元），故2019年12月1日至2020年1月30日期间的租金应按每月7500元（90000÷12=7500）标准计算，扣除高登麦公司已支付的8668元，应付金额为6332元；自2020年1月31日起至房屋实际腾还之日止，高登麦公司应按每月5306元标准向王红明支付租金收益；5．对王红明要求高登麦公司支付违约金100000元的诉讼请求，如前所述，违约金约定过高，本院支持其违约金金额为10000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、王红明与云南高登麦信息科技服务有限公司签订的《委托经营管理合同》于本判决生效之日解除；二、云南高登麦信息科技服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向王红明支付2019年6月1日至2020年1月30日期间应付未付的租金收益25328元；三、云南高登麦信息科技服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向王红明支付自2020年1月31日起，至坐落于昆明市900号昆明颐高数码中心（一期）综合楼Ａ座1层商场125号商铺实际腾还之日止，按每月5306元计算的租金收益；四、云南高登麦信息科技服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向王红明支付违约金10000元；五、驳回王红明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4435元，由王红明负担2000元、云南高登麦信息科技服务有限公司负担2435元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  徐莎莎人民陪审员  李秀萍人民陪审员  苟 钰二〇二〇年五月十三日书 记 员  孙海鸥