吉林省松原市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）吉07民终679号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。住所：吉林省扶余市。 负责人：姜明阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王若威，吉林王若威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜永库，该公司经理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，1977年12月22日生，汉族，职员，住扶余市。 委托诉讼代理人：孙景华，扶余市维权法律服务所法律工作者。 上诉人吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司（以下简称德卡房地产扶余分公司）与被上诉人**租赁合同纠纷一案，扶余市人民法院作出（2020）吉0781民初614号民事判决，德卡房地产扶余分公司不服，向本院提起上诉。本院2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人德卡房地产扶余分公司委托诉讼代理人姜永库、王若威、被上诉人**委托诉讼代理人孙景华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德卡房地产扶余分公司上诉请求：1.依法改判解除德卡房地产扶余分公司与**签订的《德卡城市广场代租合同》。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。一、双方签订的合同为非盈利性质的“代租”合同，而非商业性质的“租赁”合同或“转租”合同。代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对德卡房地产扶余分公司显失公平。当前基于电商的冲击，很多商铺已无法实现出租的目的。德卡房地产扶余分公司与**签订《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲方乙方双方共同承担经营风险。”德卡房地产扶余分公司已经无法继续履行合同。德卡房地产扶余分公司向**支付的代租金在每年每平米1,200元至2,000元左右，德卡房地产扶余分公司在此基础上还要为**承担管理费用等，而德卡房地产扶余分公司将这些商铺出租的租金，则为每年每平米100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利，但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方形成都不利。（按原双方签订的城市广场代租合同价格继续履行，德卡房地产扶余分公司将无法承担高出市场十几倍租金，德卡房地产扶余分公司即将面临停业或破产）在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”二、双方签订合同时，**利用德卡房地产扶余分公司处于危难状态、缺乏判断能力等情形致使双方签订的合同成立时就显示公平。德卡城市广场公司共分四层，仅**购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均具有特殊身份，正是他们的特殊身份，致使德卡房地产扶余分公司签订了这份明显显示公平的合同。（租金收益达不到目的，扶余市两重要部门国土资源局、城乡建设局给予扶余人民法院出具假证，解除双方合同双倍返还购房款）综上，请求人民法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定支持上诉人的诉讼请求。 德卡房地产扶余分公司一审诉讼请求：解除原告与被告签订的自2018年12月31日-2027年12月31日止的《德卡城市广场代租合同》。 **一审辩称，不同意德卡公司单方要求解除《德卡城市广场代租合同》，因该代租合同是商铺认购协议的成立附加条件，附加条件没有解除时不能单方解除附加条件的代租合同，解除该合同对被告显失公平，因此不应当得到法律支持。原告诉称由于国际国内经济萎缩受到网络电商冲击，导致难以经营无法承担代租租金差价的负担，是依据代租合同第八条第二款共同承担经营风险的条款约定，双方签订认购协议书时是德卡房地产的商业投资行为，承诺由德卡房地产代租，代租合同的成就来源于《德卡城市广场认购协议书》。在德卡房地产建造德卡城市广场时便制作了大幅的宣传画册，在广告中承诺对投资城市广场的商铺五年回本，成就财富的条件是德卡代租。购铺即返三年租金（24%），保障财富恒久，并具有首家现代化地下停车场10000余平，在原告承诺了诸多优惠条件下，各商户看到了恒久的发财商机是每年无需自己管理就有租金进账，才会花高价购买商铺，目的是让自己有一个稳定的收入。德卡公司就是用该购买商铺款解决了当初建筑成本及经营成本。因此才会出现双方签订认购协议书的同时签订了代租合同。如果没有德卡承诺代租这个附加条件，各商户是不会购买商铺签订认购协议书的。所以代租合同的成立是认购协议书附条件成立的。在经营中未开放地下车库，减少了购买力是自行经营问题。《德卡诚实广场代租合同》是原告的商业行为，事实上是投资交易，应由德卡公司承担在经营中出现的风险，正常的价格变动属于商业风险应当在合同成立时可预见，应当承担继续履行的责任。如果原告要求解除代租合同那就必须同时解除认购协议书，返还购买商铺款。因本案是本诉原告要求解除代租合同，答辩人就本诉进行反诉，要求由德卡房地产开发有限公司扶余分公司继续履行代租合同至2027年，支付2020年租金。请求人民法院驳回原告要求解除代租合同的诉讼请求。 反诉原告**一审提出诉讼请求：1、请求判令吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司继续履行《德卡城市广场代租合同》；2、请求判令吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司支付2020年度商铺租金49560元；3、被告吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司承担本案诉讼费。事实和理由：2014年7月21日，原告与被告签订了《德卡城市广场认购协议书》，约定反诉原告认购被告出售的德卡城市广场2层****号产权商铺，建筑面积为25.18平方米，总价款为470820元，协议书签订后，反诉原告依约支付了购房款，同日反诉原告与反诉被告签订了《德卡城市广场代租合同》一份，该合同约定了原告认购的德卡城市广场2层2087号商铺由反诉被告负责承租，租期自2018年12月31日至2027年12月31日止，租金为每年49560元，被告于年初支付认购商铺当年的租金，代租合同中载明了反诉原告认购的商铺由被告代为出租，同时对代租合同期满后也进行了约定。反诉被告承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费。反诉被告未履行合同约定支付租金，反诉原告多次与反诉被告协商，但反诉被告仍未支付租金，同时反诉被告向扶余市人民法院起诉要求解除双方之间的代租合同，其行为已经严重侵犯到反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求贵院依法支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。 反诉被告辩称：双方所签《德卡城市广场代租合同》应依法解除，答辩人不同意给付代租租金，法院应驳回反诉原告的诉讼请求。理由如下：1、双方签订的合同很明确为“代租”合同而非“租赁”合同或“转租”合同。“代租”顾名思义即本诉原告代本诉被告出租摊位，本诉原告在合同履行过程中不仅没有获利反而要以远远低于代租金额的价格才能实现出租目的，当前基于电商的冲击及冠状病毒疫情，很多商铺已经无法实现出租目的了。原、被告双方在《德卡城市广场代租合同》第八条明确约定“甲、乙双方共同承担经营风险”。现今发生的疫情在法律上属于不可抗力，本诉原告已无法继续履行合同；2、双方签订合同时，本诉被告利用本诉原告处于危困状态，缺乏判断能力等情形致使双方所签订的合同成立时就显失公平。德卡城市广场共四层，仅被告（反诉原告）购买的二楼商铺签订了十年的代租协议。而购买商铺的很多业主均有特殊身份，正是他们的特殊身份致使原告（反诉被告）签订了这份显失公平的合同；3、代租价格与商铺市场价格相差十倍，继续履行对反诉被告显失公平。反诉被告向反诉原告支付的代租金在每年每平1200元至2000元左右，反诉被告在此基础上还要为被告承担管理费用等，而反诉被告将这些商铺出租的租金则为每年每平100元至300元左右，有些商铺则根本无人承租。《最高人民法院第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条明确了违约方起诉解除合同的条件“违约方不享有单方解除合同的权利。但是在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”；4、现因受新冠状病毒疫情影响商场已停业，开业时间及正常营业时间并不确定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定反诉被告现在无法履行合同属于不可抗力。综上请求人民法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条的规定支持反诉被告的诉讼请求，驳回反诉原告的诉讼请求。 一审法院认定事实：被告**（反诉原告）于2014年7月21日与原告（反诉被告）签订了《德卡城市广场认购协议书（二层）》，原告（反诉被告）将位于德卡城市广场2层2087、预测建筑面积为25.18平方米的产权商铺出售给**，总房款470820元，被告（反诉原告）于当日向原告（反诉被告）支付购房款。被告（反诉原告）于2014年7月21日与原告（反诉被告）德卡公司签订了《德卡城市广场代租合同》，合同写明商铺预测建筑面积为25.18平方米，代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，甲方（德卡公司）向乙方（**）支付年租金49560元。该商铺一直由原告（反诉被告）代租至今。庭审过程中原告（反诉被告）德卡公司表明商场管理费应由被告（反诉原告）缴纳，被告**（反诉原告）不同意给付物业费及管理费，同意继续按照合同履行。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《德卡城市广场认购协议书（二层）》、《德卡城市广场代租合同》合法有效。原告（反诉被告）在出售商铺时宣传以代租的形式保障业主9年的固定收益，综合来看，《德卡城市广场代租合同》应视为签订《德卡城市广场认购协议书（二层）》的前提和条件。现原告（反诉被告）以《德卡城市广场代租合同》中第八条第二款甲乙双方共同承担经营风险为由要求解除合同，但该条款所指的经营风险太过广泛，无任何成就细则，未说明具体风险，且案涉《德卡城市广场代租合同》不具备法律规定的解除条件，故对原告（反诉被告）的诉讼请求本院不予支持。根据《德卡城市广场代租合同》第三条：甲方向乙方支付年租金49560元（在代租期间内年租金不变）；甲方在2019年年初，一次性支付乙方当年的租金，以后逐年按此方式及金额支付租金（甲方承担该产权商铺需要向商场缴纳的各项商场管理费），故反诉成立，反诉原告**的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）**2020年租金49560元。 二审期间，德卡房地产扶余分公司提交了18份证据，即1.扶余市自然资源局情况说明；2.《扶余市人民政府关于印发加快推进解决全市部分房地产开发小区历史遗留问题实施方案的通知》编号为扶政发[2019]7号；3.《信访事项处理意见书》编号为扶住建字[2019]69号；4.央视访谈网两篇报道；5.**购买商铺的合同及身份证；6.照片五枚；7.2013年10月27日上访材料一份；8.2013年11月5日反映问题材料；9.娜其美房地产开发公司投诉材料；10.百度搜索文章《吉林省松原市扶余县——投资者的地狱》；11.黎玉金的投诉材料；12.德卡房地产扶余分公司诉刘金波起诉状；13.德卡房地产扶余分公司2019年7月23日举报材料；14.扶余市公安局作出的扶公（治）行罚决字[2013]第87号行政处罚决定书；15.扶余市扫黑办群众举报线索转办单编号为扶扫黑办发[2018]40号；16.2019年7月11日扶余市公安局取保候审决定书，编号为扶公（治）取保字[2019]149号；17.百度文章一份《一朝投资，余生维权》；18.德卡房地产扶余分公司制作《二楼产权商铺2019年按合同代租租金与实际租赁价格对比和情况说明》，拟证明其上诉主张。 经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的上诉请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼法的范围和受诉人民法院管辖。”本案，虽然**与德卡房地产扶余分公司签订《德卡城市广场代租合同》，约定代租年限自2018年12月31日-2027年12月31日止，德卡房地产扶余分公司每年向**支付租金49560元。但2020年初发生疫情，疫情防控措施导致德卡房地产扶余分公司所经营城市广场受到影响，履行合同出现困难。依据相关政策，双方当事人可对2020年租金给付数额先行协商。因疫情防控期间和防控措施何时结束不清，**现主张给付2020年全年租金，不符合起诉条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 驳回**的起诉。 一审反诉费293元由吉林省扶余市人民法院退给**。二审上诉费686元中的586元退还给吉林省德卡房地产开发有限公司扶余分公司。 本裁定为终审裁定。 审判长 魏 巍 审判员 于福桐 审判员 牟凤桐 审判员 王丽丽 审判员 张 蕊 二〇二〇年五月二十六日 书记员 宁宏权