广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终2071号上诉人（一审原告）：东莞市伟栋装饰材料有限公司。住所地：广东省东莞市******满丰组。统一社会信用代码：914***********442W。法定代表人：董月信，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢晓雪，广东品峰律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）:陈香萍，女，1976年3月5日出生，汉族，住湖南省攸县******************，公民身份号码为：430************825。被上诉人（一审被告）:李正福，男，汉族，1972年6月16日出生，汉族，住湖南省攸县******************，公民身份号码为430************836。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李新宜，广东臻善律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：江美玲，广东臻善律师事务所辅助人员。上诉人东莞市伟栋装饰材料有限公司（以下简称伟栋公司）因与被上诉人陈香萍、李正福租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17742号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟栋公司向一审法院提起诉讼，请求：1.陈香萍、李正福立即向伟栋公司支付租金249645元及利息（以249645元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从起诉之日起计算至款项支付完毕之日止）；2.陈香萍、李正福共同向伟栋公司支付违约金100000元；3.陈香萍、李正福共同向伟栋公司支付律师费20000元；4.陈香萍、李正福承担本案诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认东莞市伟栋装饰材料有限公司与陈香萍于2018年10月19日签订的《租赁合同书》无效；二、限陈香萍于判决发生法律效力之日起三日内向东莞市伟栋装饰材料有限公司支付2019年6月至2019年8月10日的房屋占用使用费192064.35元；三、限东莞市伟栋装饰材料有限公司于判决发生法律效力之日三日内向陈香萍退还押金255000元：四、驳回东莞市伟栋装饰材料有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈香萍的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3422.34元，由东莞市伟栋装饰材料有限公司负担1598.47元，陈香萍负担1823.87元；本案一审反诉受理费3374.25元，由东莞市伟栋装饰材料有限公司负担2562.5元，陈香萍负担811.75元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17742号民事判决书。上诉人伟栋公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第四项；2.变更一审判决第一项为：确认伟栋公司与陈香萍于2018年10月19日签订的《租赁合同书》中关于租赁涉案房屋中伟栋公司尚未取得《建设工程规划许可证》的一楼铁皮厂房1000平方米的部分无效；3.变更一审判决第二项为：陈香萍向伟栋公司支付2019年6月至2019年8月的房屋租金198645元及房屋占用费为51000元；4.变更一审判决第三项为：伟栋公司向陈香萍退还押金51000元；5.判决陈香萍向伟栋公司支付违约金80000元；6.判决陈香萍向伟栋公司支付律师费20000元；7.判决李正福对陈香萍的上述债务承担连带清偿责任；8.判令陈香萍、李正福承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：（一）一审法院认定案涉《租赁合同书》整体无效适用法律错误，双方签订的《租赁合同书》应是部分有效，部分无效。伟栋公司出租给陈香萍、李正福的的案涉《租赁合同书》约定的5000平方米的厂房包括了四楼标准厂房4000平方米（已取得《建设工程规划许可证》）以及工业园院内一楼铁皮厂房1000平方米（未取得《建设工程规划许可证》）。案涉租赁物的四楼厂房和工业园院内一楼铁皮房在物理结构上完全可以作出区分（非同一栋楼），所以案涉租赁物应视为数栋建筑物组成，虽然双方仅签订了一份《租赁合同书》，但是两处租赁物的位置、内容是可以非常简单的予以区分。涉案合同部分无效，但不能因局部无效而判定合同全部无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，对照本案实际情况，已经办理了《建设工程规划许可证》的4000平方米的厂房部分租赁合同是有效的。一审法院认定合同整体无效，属于适用法律错误。（二）因双方签订的《租赁合同书》是部分有效，部分无效，一审法院简单酌定房屋占有使用费的金额不妥，应当予以纠正。由于案涉租赁物有证部分与无证部分的面积是可以精确计算，故房屋占用费以及租金应当按照合同有效与无效的面积比例来确定，根据已查明的事实，实际租赁面积是5000平方米，双方均确认已办证的租赁面积为4000平方米，即有效部分占总租赁面积80%;未办证的租赁面积为1000平方米，即无效部分占总租赁面积20%。陈香萍、李正福实际尚欠伟栋公司2019年6月份至2019年8月份租金，对于陈香萍、李正福一审提交的微信聊天记录仅显示2019年8月10日当天，涉案租赁物可能有过停电现象，并不能推定2019年8月10日至当月末陈香萍、李正福均无法正常使用租赁物。即使租赁物当天无电使用，客观上陈香萍、李正福依然占用了租赁物。本案的实际情况是：截止伟栋公司起草本《上诉状》之时，租赁物依然被陈香萍、李正福的财产占用（因陈香萍、李正福及其经营的公司与案外人产生诉讼，被东莞市第一人民法院及东莞市第二人民法院查封了全部机器设备。另陈香萍、李正福因经营困难，无法继续经营公司，连遣散员工的工资都是伟栋公司垫付的，已被东莞市第二人民法院另案处理）。因此，陈香萍、李正福应支付伟栋公司2019年6月至2019年8月租金及房屋占用使用费共计249645元，其中2019年6月至2019年8月的租金为198645元（85000元／月×80%×3个月-5355元=198645元），房屋占用使用费为51000元（85000元／月×20%×3个月=51000元）。（三）《租赁合同书》中约定的违约条款有效，陈香萍、李正福应支付伟栋公司违约金以及律师费。因《租赁合同书》部分有效，伟栋公司认为合同中约定的违约条款应当有效，但可以根据合同有效无效的比例相应降低违约责任，即陈香萍、李正福仍应按原违约责任承担标准的80%支付伟栋公司违约金，即80000元（100000×80%=80000元）。而律师费在《租赁合同书》中已明确约定陈香萍未按约定支付租金应当支付伟栋公司律师费20000元。（四）伟栋公司无须退还陈香萍、李正福关于《租赁合同书》中涉及已办理建设工程规划许可证部分的租赁押金。因《租赁合同书》部分有效，根据合同约定，合同期满后，在陈香萍、李正福没有违约及无拖欠伟栋公司租金及相关费用的情况下方退还陈香萍、李正福押金，但本案中陈香萍、李正福拖欠租金事实已经确认，故伟栋公司无须退还陈香萍、李正福《租赁合同书》中有效部分的押金，仅需退还陈香萍、李正福合同无效部分押金51000元（255000元×20%=51000元）。（五）李正福对陈香萍的上述债务承担连带清偿责任。首先，由于陈香萍、李正福作为共同承租方在《租赁合同书》上签字，陈香萍、李正福对签名的真实即使没有确认真实性也未申请鉴定；其次，陈香萍、李正福共同经营使用案涉租赁物，且陈香萍与李正福系夫妻关系，案涉债务发生在夫妻关系存续期间，双方共同经营家具厂，二人并无其他职业，收入也用作家庭开支。最后，陈香萍、李正福均支付过涉案租赁物的相关费用，更说明陈香萍、李正福均为涉案租赁物的承租人。因此，李正福应对陈香萍的上述案涉债务承担连带清偿责任。被上诉人陈香萍、李正福向本院答辩称：双方签订的租赁合同属于不可分割的，该租赁合同存在违反强制性法律规定的情形，故整个租赁合同无效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回伟栋公司的上诉，维持原判。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审期间，双方均确认案涉4楼厂房与一楼铁皮厂房分别属于相邻的两栋建筑物。陈香萍主张其承租案涉厂房是用于加工家具，若没有一楼厂房，其是不会去承租四楼厂房的，因为经营所需的机器设备和产品都很重，且家具体积比较大，所以其在四楼将家具的零部件制作好后搬至一楼厂房进行组装和出货，如果没有一楼厂房，案涉合同目的无法实现。伟栋公司主张陈香萍、李正福经营的家具厂于2019年8月倒闭，伟栋公司还为其垫付了工人工资，租赁物内的机器设备被法院因其他案件查封了，伟栋公司于2019年11月10日将四楼厂房内的机器设备搬至一楼铁皮厂房，并将四楼厂房对外出租，故案涉租赁合同关于四楼厂房部分实际上于2019年11月10日解除。伟栋公司称待法院处理完机器设备后再另行主张2019年8月以后的占有使用费和租金。陈香萍主张伟栋公司于2019年8月10日强行停电后，陈香萍就无法使用厂房，其后支付完工资后离开，伟栋公司以陈香萍拖欠租金为由扣留了其原材料及设备。另，伟栋公司主张陈香萍和李正福在案涉租赁物经营东莞市鸿港木制品有限公司。陈香萍主张案涉合同相对方是陈香萍，案涉租赁物的使用方为东莞市鸿港木制品有限公司，李正福没有使用。本院认为，本案为租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕伟栋公司提起的上诉，本案二审的争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力问题；二、伟栋公司诉请的占有使用费、押金、违约金、律师费的认定问题；三、李正福是否应对陈香萍的案涉债务承担连带清偿责任。对此，本院分析如下：关于焦点一。案涉租赁物包括4000平方米的四楼厂房和1000平方米的一楼铁皮厂房，其中一楼铁皮厂房未取得建设工程规划许可证，结合案涉租赁物的用途和使用情况，案涉租赁合同的效力应整体审查。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定案涉租赁合同整体无效并无不当，本院予以维持。关于焦点二。案涉租赁合同被认定无效后，陈香萍应向伟栋公司支付拖欠的占有使用费。根据陈香萍提供的两份微信聊天记录显示，伟栋公司于2019年8月10日对案涉租赁物进行停电，该停电必然导致陈香萍无法使用案涉租赁物，且伟栋公司未能举证证明何时恢复通电，因此，一审法院认定占有使用费计算至2019年8月10日并无不当，本院予以维持。陈香萍应向伟栋公司支付2019年6月至2019年8月10日期间的房屋占有使用费192064.35元。案涉租赁合同被认定无效后，伟栋公司应向陈香萍返还押金255000元；伟栋公司基于合同约定诉请的违约金和律师费缺乏依据，本院不予支持。关于焦点三。伟栋公司与陈香萍提交的租赁合同书均约定了承租方为陈香萍，承租方落款处也是由陈香萍签名。伟栋公司提交的租赁合同书落款处旁注明了陈香萍和李正福的名字和联系电话，并不足以证明案涉租赁合同的相对方为陈香萍和李正福，且陈香萍提交的租赁合同并未标注该内容。因此，对于伟栋公司主张陈香萍与李正福作为共同承租方在案涉租赁合同书上签名，本院不予采纳。案涉租赁合同的承租方为陈香萍。陈香萍承租案涉房屋用于经营家具厂，故租赁物的使用人为该家具厂，伟栋公司主张李正福为案涉租赁物的实际使用人缺乏依据，本院不予采纳。一审法院根据合同相对性原则，对于伟栋公司请求李正福对陈香萍的案涉债务承担连带责任予以驳回，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人伟栋公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6723.71元，由上诉人东莞市伟栋装饰材料有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  冯婉娥审判员  徐华毅二〇二〇年五月二十五日书记员  黎紫姗