江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2163号上诉人（原审原告）：苏州海宏自动化科技有限公司，住所地太仓市沙溪镇工业开发区通港路2号。法定代表人：孙蕴萍。委托诉讼代理人：施铭，江苏广浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王驰，江苏广浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宏展五金塑胶制品（苏州）有限公司，住所地太仓市沙溪镇。法定代表人：谢栋波，董事长。委托诉讼代理人：王敏，江苏众谊律师事务所律师。上诉人苏州海宏自动化科技有限公司（以下简称海宏公司）、上诉人宏展五金塑胶制品（苏州）有限公司（以下简称宏展公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初4699号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人海宏公司上诉请求：1.依法改判宏展公司赔偿海宏公司损失215692元；2.本案诉讼费用由宏展公司承担。事实和理由：一、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条属于管理性强制性规定，一审法院依据该条款认定涉案合同无效依据不充分。二、宏展公司是导致涉案合同解除的过错方，应当赔偿海宏公司全部损失。宏展公司未能按照合同约定向海宏公司交付2100平方米的房屋，在自身严重违约的情况下单方解除涉案合同，并先后多次采取堵门、拉电闸的手段阻扰海宏公司正常生产。因此涉案合同为宏展公司擅自解除，宏展公司是过错方，海宏公司有权要求宏展公司赔偿损失。三、即使涉案合同无效，海宏公司也不存在过错，宏展公司作为过错方应当对所有损失承担全部赔偿责任。办理涉案房屋建设工程规划许可的义务人并非海宏公司，海宏公司不应当对未办理建设工程规划许可而造成合同无效承担责任。海宏公司作为善意方，出于对集体资产的信赖，完全有理由相信涉案房屋已经取得了合法审批。宏展公司未交付合法审批的房屋导致合同无效，未尽出租人的义务，是导致合同无效的过错方。宏展公司在签订合同时未告知海宏公司房屋没有办理建设工程规划手续，也未告知海宏公司其与第一出租人签订的租赁合同到期日早于涉案合同到期日，宏展公司明显存在隐瞒的故意，而非海宏公司未尽审核义务，因此合同无效导致的全部损失应当由宏展公司承担。四、宏展公司应当赔偿海宏公司各项损失合计215692元。一审法院未支持办公桌椅6800元以及行车购买费50000元有误。办公桌椅是海宏公司为了租赁涉案房屋特意购买的，无论合同解除还是无效，海宏公司均无处安置；行车是根据涉案房屋定制的，客观上无法搬离，强行拆除则会变成废品，因此该两项损失应当由宏展公司进行赔偿。一审法院对于其他损失的认定过于含糊，未说明酌定50000元的理由和依据，明显与客观事实不符，缺乏说服力。上诉人宏展公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回海宏公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用均由海宏公司承担。事实和理由：一、海宏公司违约在先。1.租赁合同第三条约定，租金按每年24万元交纳，交纳时间为每年2月25日前，但合同签订后海宏公司分文租金未交纳，水电费也分文未付，海宏公司的行为已构成违约。2.租赁合同第二条第二款第一项规定，承租人擅自将房屋转租、转借、转让的，出租人可以终止合同、收回房屋。海宏公司承租房屋后自己不经营，而是将房屋转借给太仓市海丰金属制品有限公司（以下简称海丰公司）使用，海宏公司的行为已构成违约。3.海宏公司没有生产员工、没有经营资金、没有财务记录，一审庭审中出示的送货单、放货单均为海丰公司的进出货记录，故海宏公司不存在生产经营活动及经济损失。4.一审判决认定的其他费用5万元依据不足。这些所谓的费用既没有发票也没有实际发生的事实依据，即使这些费用存在，也不是海宏公司因本案所产生的费用，完全是海丰公司为经营活动而支出的费用。二、海宏公司违反消防法规定，是其设备搬离的根本原因。现场照片证实，海宏公司允许海丰公司将机器设备及氧气瓶安装在消防通道上，存在严重的消防安全隐患。沙溪派出所在调解海丰公司与宏展公司之间的纠纷时，明确要求海丰公司将机器设备及氧气瓶搬离消防通道，在此情况下，海丰公司不得已才将设备拆走。原审原告海宏公司向一审法院起诉请求：判令宏展公司赔偿海宏公司各项损失215692元。一审法院认定事实如下：2019年2月25日，海宏公司与宏展公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：宏展公司坐落于太仓市沙溪镇工业开发区通港路2号的房屋2100平方米出租给海宏公司。租赁期限从2019年2月25日至2022年2月25日。租金240000元/年，每年2月25日前支付。合同还约定了其他事项。2019年4月15日，宏展公司向海宏公司发送合同解除函，表示从即日解除与海宏公司签订的《房屋租赁合同》。2019年5月8日，江苏众谊律师事务所受宏展公司委托向海宏公司及案外人海丰公司发出律师函，称海宏公司使用的厂房无建设工程规划许可手续，海宏公司与宏展公司于2019年2月25日签订的《房屋租赁合同》无效，宏展公司将收回房屋。2019年7月9日，海宏公司向宏展公司发出告知函，称：1.其与宏展公司签订的租赁合同合法有效；2.因宏展公司在没有完全交付租赁物的前提下单方面解除《房屋租赁合同》，并先后多次采取堵门、拉电闸等手段，阻挠其正常生产，为避免损失的进一步扩大，其同意解除合同。3.其已于2019年5月18日将设备搬离厂区，完成了腾退义务，要求宏展公司在收函后三日内配合其办理腾退手续，并要求宏展公司赔偿其损失21892元。上述事实，由海宏公司提供的《房屋租赁合同》、合同解除函、律师函、告知函、发票、电子回单、施工合同销货清单、照片、证人证言，宏展公司提供的集体土地使用权证、租赁合同、送货单、照片、放行条、视听资料及双方当事人当庭陈述等证据证实。一审法院认为：海宏公司与宏展公司签订的《房屋租赁合同》项下的房屋未取得建设工程规划许可，且其在法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设。因此，双方签订的《房屋租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，没有法律效力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”宏展公司将未取得合法准建手续的房屋出租，海宏公司亦未认真审查租赁房屋的性质，双方对《房屋租赁合同》无效均有过错。故一审法院确定宏展公司对海宏公司的损失承担50%的赔偿责任。关于海宏公司的损失，一审法院认为，宏展公司不同意接收利用办公桌椅、行车，海宏公司可自行搬离，故一审法院对办公桌椅、行车购买费用不予支持。根据海宏公司提供的发票，其安装行车花去27000元，一审法院对该笔费用予以确认。关于海宏公司主张的激光切割机搬迁费用等其他损失，一审法院认为，海宏公司主张其利用涉案房屋520平方米用于生产，接收厂房后对厂房进行了相应的改造，且其于2019年3月将激光切割机从太仓直塘搬运至涉案厂房，后又从涉案厂房搬回太仓直塘，一审法院根据海宏公司承租的面积、生产规模、搬迁的距离及证人证言，酌定海宏公司的其他损失为50000元。综上，海宏公司因《房屋租赁合同》无效导致的损失77000元，由宏展公司赔偿38500元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、宏展五金塑胶制品（苏州）有限公司于判决生效之日起五日内赔偿苏州海宏自动化科技有限公司38500元；二、驳回苏州海宏自动化科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4536元，由苏州海宏自动化科技有限公司负担3726元，宏展五金塑胶制品（苏州）有限公司负担810元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋未取得建设工程规划许可，故海宏公司与宏展公司签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宏展公司将未取得建设工程规划许可的房屋出租存在过错，海宏公司未尽必要的审查义务亦存在过错，一审法院认定双方对合同无效造成的损失各承担50%的责任，尚属合理裁量，可予维持。关于海宏公司的损失，其中办公桌椅、行车均可搬离，一审法院对海宏公司主张的该部分损失未予支持，并无不当。一审法院根据海宏公司承租的面积、生产规模、搬迁的距离以及证人证言，酌定海宏公司其他损失为50000元，亦无不当。综上，海宏公司、宏展公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9072元，由上诉人苏州海宏自动化科技有限公司、上诉人宏展五金塑胶制品（苏州）有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年五月十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。