广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终1641号上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号。统一社会信用代码：914419********0182。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄红，女，1960年1月18日出生，汉族，住四川省成都市温江区********************，公民身份号码为420************163。委托诉讼代理人：潘福昌，北京市安通（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆路，北京市安通（东莞）律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市********有限公司。住所地：广东省东莞市**********虎门国际购物中心第1号楼第5层33号01室。统一社会信用代码：914************772。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张保华，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄卓林，广东名成律师事务所实习律师。上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司（以下简称亿洲公司）因与被上诉人黄红及原审第三人东莞市********有限公司（以下简称虎门购物中心公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄红向一审法院起诉请求：1.确认黄红、亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》租赁期限超过20年部分约定无效；2.亿洲公司向黄红返还合同租赁期限超过20年的无效约定部分的租金598212元，以及利息197410元（利息以598212元为本金，从2013年3月23日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2019年9月5日，并应实际计算至付清之日止）3.本案诉讼费用全部由亿洲公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认黄红与亿洲公司于2013年3月23日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定租赁期限超过20年的部分无效；二、限亿洲公司于一审判决发生法律效力之日起五日内向黄红返还租金598212元；三、限亿洲公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向黄红支付利息（利息以598212元为本金，自2013年3月23日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止，利息总额计至2019年6月30日以197410元为限）；四、驳回黄红的其他诉讼请求。本案一审受理费5878.11元，由亿洲公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初17414号民事判决书。亿洲公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判亿洲公司与黄红签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》合法有效，亿洲公司无需向黄红返还租金598212元，也无需向黄红支付任何利息；二、本案一、二审诉讼费用由黄红负担。事实和理由：一、一审判决关于案涉合同中约定的租赁期限为45年及超过20年的部分无效的认定缺乏事实依据和法律依据。（一）案涉合同约定的租赁期限只有20年，剩余25年并非租赁期限，而是使用权免费赠送期限。也就是说，案涉合同虽名为租赁合同，但实际上包含了两个法律关系，一个为租赁合同关系，租赁期限为20年；另一个为赠与合同关系，赠与标的为案涉商铺的使用权，赠与期限为25年。上述两个合同关系均是我国法律保护的正当合同关系。一审判决将双方约定的赠与合同关系认定为租赁合同关系，不但是对合同关系的混淆，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第四条规定的当事人意思自治和契约自由的基本原则。（二）一审判决认定租赁合同约定的租赁期限实为45年并无法律依据。二、一审判决违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场交易关系的稳定，给社会造成了不良的示范效果。（一）《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。案涉合同是亿洲公司与黄红根据当时的市场环境在自愿的基础上签订的，充分体现了双方当时的共同意愿。由于电商行业的蓬勃发展，市场环境在之后数年发生了巨大的变化，黄红为了将不利后果和风险推脱给亿洲公司，提起了本案诉讼。显然，黄红的动机是不诚实的，目的是不公平的。人民法院依法行使审判权，首要的职责就是维护诚信和公平，对黄红的不良动机和目的予以否定，并以此为基础，维护市场交易的稳定，一审判决未能尽到这一首要职责。（二）由于历史方面的原因，类似本案的商铺租赁关系和商铺使用权赠与关系在虎门、东莞以至全国各地比比皆是，同时，实体商业遭受电商行业的冲击也是全国的普遍现象，因此，若不纠正一审判决的错误结论，则必将引发没完没了的诉讼，其结果不但会造成社会信用的集体崩塌和实体商业的全面萎缩，还会进一步影响社会就业和社会稳定。三、一审判决判令亿洲公司向黄红返还租金598212元与一审判决认定的事实自相矛盾。一审判决本院认为部分明确认定案涉合同约定的租金就是20年的租金，而不是45年的租金，至于黄红考虑自己所得的对应使用期限为45年，以及亿洲公司考量了免费赠送期的成本，只不过是双方基于自己的商业决策所做的考虑。就双方的商业决策问题，亿洲公司在一审答辩状中进行了清晰的表述。即，黄红愿意一次性付清20年的租金，是希望在租赁期限届满之后再得到25年的免费使用期，亿洲公司愿意额外给予黄红25年的免费使用期，是希望提前收取20年的租金，从而预先获得该部分资金的使用价值。由于一审判决已经明确认定案涉合同项下的租金就是20年的租金，因此，再将租金分摊到45年，并判令亿洲公司返还其中的25年租金给黄红，违反了基本的逻辑且毫无事实和法律依据，即便一审判决认定25年的免费赠送期也属于租赁期限，则该部分租赁期限就属于免费的租赁期限，即使无效，也不存在返还的问题。四、一审判决还存在以下几方面的错误：（一）黄红实付租金的认定错误：黄红实际支付的租金总额为818354元，并非1076782元，因为亿洲公司已经给予了黄红258482元优惠折扣。（二）一审判决亿洲公司向黄红支付利息错误。黄红支付、亿洲公司收取案涉租金的依据为案涉合同，该合同是双方在平等协商的基础上自愿签订的，在该合同被生效法律文书确认无效（部分无效）前，亿洲公司的退款义务并未产生，既未产生退款义务，当然没有支付与应退款项相关的利息的义务。（三）即便要判决亿洲公司向黄红支付利息，一审判决在计算利息方面也存在以下错误：没有扣除亿洲公司给予黄红的租金折扣，如上所述，亿洲公司已经给予黄红258428元的租金折扣，黄红实付租金818354元，因此，即使认为该租金为45年的租金，则亿洲公司应退还的租金也只有454641.11元，因此，利息计算基数也应为454641.11元。（四）一审判决没有对案涉合同的租金标准作出合理评判。在同一项目中，出租给杨秀桩的商铺，每月每平方米的租金标准为165元，出租给农媛红的商铺，每月每平方米的租金标准为160元。案涉商铺的建筑总面积为24.55平方米，折前租金总额为1076782元，若按照一审判决认定的45年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金仅为81.22元，折后租金总额为818354元。若按照一审判决认定的45年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为61.73元。显然，一审判决认定案涉合同的租赁期限为45年是不正确的。（五）一审错误适用审判思维。本案的交易标的是商铺，不是住宅，黄红的身份是投资者，不是消费者，审理本案应当适用商事思维而不是民事思维。商业思维的核心是契约，是法无禁止即可行。黄红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。虎门购物中心公司述称，同意亿洲公司的上诉意见。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。本院经审理对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对亿洲公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：案涉租赁合同约定的租赁期限及租金的认定。黄红与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给黄红继续使用25年，黄红向亿洲公司支付租赁期20年的租金。黄红主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给黄红。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，当事人的意思自治应得到尊重。对此，本院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与黄红继续使用25年，即黄红对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与黄红使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送黄红使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信黄红的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，租赁合同约定的20年租赁期限的租金应为45年租赁期限的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，一审判决关于合同效力的认定并无不当，本院依法予以维持。一审法院判令亿洲公司收取的超过20年期限的租金退还给黄红正确，本院予以维持。亿洲公司上诉称给予黄红258428元优惠，黄红支付的租金为818354元，并非1076782元。经查，该258428元是黄红与虎门购物中心公司签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定黄红将承租的案涉商铺委托给虎门购物中心公司经营，由虎门购物中心公司将应付给黄红的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵黄红支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予黄红258428元优惠没有事实依据，本院予以驳回。亿洲公司占用上述租金期间所产生的利息，属于法定孳息，亿洲公司应予支付。综上所述，亿洲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及上述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9782元（东莞市亿洲实业投资有限公司已预交），由东莞市亿洲实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年五月十二日书记员  关 东附录相关法律：《中华人民共和国民事合同法》第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。