广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终4517号 上诉人(原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地：南宁市青秀区天桃路27号。 主要负责人：黄福加，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱伯伟，广西金和泰律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、案外人）：黄相臻，男，1974年3月28日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 被上诉人(原审原告、案外人）：黄慧彬，女，1973年7月17日出生，壮族，住广西钦州市钦南区。 以上两被上诉人的委托诉讼代理人：黎景彬，广西铭德律师事务所律师。 以上两被上诉人的委托诉讼代理人：李奎兴，广西铭德律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：广西联航投资有限公司，住所地：南宁市西乡塘区秀厢大道18号。 法定代表人：张功科，该公司董事长。 原审第三人（被执行人）：钦州振丰贸易有限公司，住所地：钦州市民安街93号3楼。 法定代表人：廖汝平。 原审第三人（被执行人）：钦州中坤钢铁有限公司，住所地：钦州市赛格广场旁东方巴黎4楼3单元602室。 法定代表人：张梓琪。 原审第三人（被执行人）：广西华展投资有限公司，住所地：钦州市育才路民族师范对面。 法定代表人：卢海莲。 原审第三人（被执行人）：广西钦州信立达化工贸易有限公司，住所地：钦州市大世界商业广场C808号。 法定代表人：吴业刚。 原审第三人（被执行人）：张功科，男，1972年12月1日出生，汉族，住南宁市青秀区。 原审第三人（被执行人）：卢海莲，女，1973年8月24日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人黄相臻、黄慧彬、原审第三人广西联航投资有限公司（以下简称联航公司）、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲案外人执行异议之诉一案，不服南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初5381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 长城公司上诉请求：1、依法撤销(2018)桂0103民初5381号民事判决。2、依法改判，不能排除对钦州市交汇处东北面的“红日国贸”项目小区2单元1304号房、3单元1703号房的执行。事实和理由：一、上诉人申请执行的标的物“红日国贸”项目是一个尚未完工的房地产在建工程项目。1、项目的现状是仅封顶，外墙、门窗、水电、电梯、消防等均未施工。后续还需要投入大量资金进行施工，然后才能进行质量检测，消防验收，再由建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位进行五方验收，通过后才能交付使用。2、项目目前存在多重抵押状态，目前属于烂尾状态，土地和在建工程整体属于被执行人联航公司所有。并且存在多重抵押登记，除了登记在上诉人名下外，还登记在中国农业银行友爱支行、中国农业银行国贸支行等金融机构名下。3、项目房地产尚未具备商品房特性。被上诉人与被执行人联航公司签订的属于商品房预售性质的合同，不属于真正意义上的商品销售合同。二、法院对在建工程及土地的执行，应该整体执行，才能办理过户，才有可能盘活项目，否则将导致标的物无法执行的困境，损害债权人的合法权益，也不利于减轻债务人的负担。1、本案项目主体工程、外墙、水电、消防、电梯等附属设施均不具备验收条件，也不可能交房给被上诉人。项目属于一个尚未完工的不动产，没有后续资金的注入，就会永远烂尾下去，被上诉人也不可能得到房子居住。2、如果法院排除“红日国贸”项目小区2单元1304号房、3单元1703号房的执行，将导致建工程项目无法整体对外拍卖，将严重损害上述人合法债权权益。三、一审法院适用法律错误。本案属于尚未完工，已经烂尾多年的房地产项目，不具备商品房性质，所以被上诉人和被执行人所签订的购买合同，性质不属于商品房销售合同。应该适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应适用第二十九条的规定。 黄相臻、黄慧彬辩称，一、一审判决认定事实清楚。1、上诉人对该商品房依法不享有抵押权。根据一审法院2018年作出的执行裁定书中查明的事实及钦州市房产局出具的《红日国贸已售商品房在建工程抵押权注销登记情况》，2014年11月14日，钦州市房产局依照抵押人联航公司和抵押权人长城公司、抵押权人中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行、抵押权人中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行的申请，办理了该商品房的在建工程抵押权注销登记，因此上诉人对该商品房依法不享有抵押权。2、黄相臻、黄慧彬在人民法院查封涉案房产前已经签订了合法有效的《商品房买卖合同》。3、黄相臻、黄慧彬在签订了《商品房买卖合同》后按合同约定支付了百分之五十以上的购房款，且向有关部门缴纳了购买房屋的房屋契税，全部款项的支付有支付凭证及联航公司的收据作为凭证，并取得了相应的完税凭证。4、黄相臻、黄慧彬所购商品房系用于居住且黄相臻、黄慧彬作为该商品房的买受人名下无其他用于居住的房屋。黄相臻、黄慧彬基于消费者生存权所获得的居住权应当得到保障。二、一审法院适用法律正确。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，一审法院认定不得执行黄相臻、黄慧彬所有的商品房是正确的。请求驳回上诉人的上诉请求。 联航公司、钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲没有书面的答辩意见。 黄相臻、黄慧彬向一审法院提出的诉讼请求：一、不得执行位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区2单元1304号、3单元1703号商品房；二、本案的诉讼费由长城公司承担。 一审法院认定事实：长城公司与联航公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、张功科、卢海莲借款合同纠纷一案，南宁市青秀区人民法院于2015年12月27日作出（2015）青民二初字第71号民事判决书以及2016年7月7日作出（2015）青民二初字第71号民事裁定书，确认位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”项目已办理抵押登记手续，长城公司对上述项目享有抵押权，同时判令联航公司向长城公司偿还借款本金3000万元及罚息、违约金、复利；长城公司有权对钦州市国土资源局出具的钦市他项（2013）第342号、第343号他项权证下土地使用权折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；长城公司有权对钦州市住房和城乡建设委员会出具的钦房建在押字第201300000046号、第201300000048号他项权证下房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；广西钦州振丰贸易有限公司、钦州中坤钢铁有限公司、广西华展投资有限公司、广西钦州信立达化工贸易有限公司、张功科、卢海莲对联航公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书于2016年12月29日已经发生法律效力。本案在诉讼过程中，一审法院于2015年6月5日作出（2015）青民二初字第71-1号民事裁定书，查封了案涉“红日国贸”项目（该项目由南宁市西乡塘区人民法院于2015年5月5日首先查封）。执行过程中，黄相臻、黄慧彬提出异议申请，一审法院于2018年2月26日作出（2018）桂0103执异45号执行裁定书，裁定驳回黄相臻、黄慧彬的异议请求，黄相臻、黄慧彬于2018年4月25日签收裁定书，并于2018年5月8日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 2014年11月18日，黄相臻、黄慧彬与联航公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定联航公司将红日国贸2单元1304号、3单元1703号房屋出售给黄相臻、黄慧彬，房屋总价分别为340857元、282475元。黄相臻、黄慧彬共支付了511332元购房款，并缴纳了房屋契税。 2018年5月2日，钦州市不动产登记局出具《证明》，载明：经我局于2018年5月2日查核，黄相臻、黄慧彬在我局无房屋权属档案。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定中的买受人物权期待权即属于“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。本案中，黄相臻、黄慧彬在人民法院查封涉案房产前已签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并按合同约定支付了购房款，且经钦州市不动产登记局查核，未查到黄相臻、黄慧彬名下有其他住房。综上，黄相臻、黄慧彬对案涉房屋享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，对其诉讼请求，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决：不得执行位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”2单元1304号房及3单元1703号房。案件受理费100元，由长城公司负担。 二审中，当事人围绕争议焦点提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明以下事实：1、长城公司、中国农业银行股份有限公司南宁友爱支行、中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行分别于2014年11月12日、11月13日注销了位于钦州市交汇处“红日国贸”项目的在建工程抵押登记（他项权证号：钦房建在押字第201300045号；他项权证号：钦房建在押字第201300046号；他项权证号：钦房建在押字第201400066号；他项权证号：钦房建在押字第201400067号）抵押物中的部分住宅的抵押登记，其中包括本案涉案房屋（即位于钦州市交汇处“红日国贸”项目小区2单元1304号、3单元1703号商品房）。2、涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，许可证号为：钦房预售字第2014043号。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中,在人民法院查封涉案房产之前，黄相臻、黄慧彬与联航公司签订了《商品房买卖合同》，此时涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，且抵押已注销，该《商品房买卖合同》合法有效。黄相臻、黄慧彬已按合同约定支付了全部购房款。黄相臻、黄慧彬所购商品房应系用于居住，虽然经钦州市不动产登记局查核，未查到黄相臻、黄慧彬名下有其他住房，但黄相臻、黄慧彬向联航公司购买了两套商品房，黄相臻、黄慧彬不能证明两套房屋全部用于居住，因此，本院认定黄相臻、黄慧彬向联航公司购买的两套商品房应只有一套房屋（即红日国贸2单元1304号房屋）用于居住，另一套房屋（即红日国贸3单元1703号房屋）不是用于居住。因此，对于红日国贸2单元1304号房屋，黄相臻、黄慧彬享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，可以排除执行。但对于红日国贸3单元1703号房，黄相臻、黄慧彬不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的买受人物权期待权，不能排除执行。上诉人长城公司主张黄相臻、黄慧彬与联航公司签订的《商品房买卖合同》性质不属于商品房销售合同，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，而不适用第二十九条的规定，对此本院认为，虽然涉案房屋所在工程尚未完工，但该房屋已取得《商品房预售许可证》，可以作为商品房预售。因此，黄相臻、黄慧彬与联航公司签订的《商品房买卖合同》属于商品房买卖合同，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。长城公司的主张依法无据，本院不予支持。至于长城公司上诉所主张的如涉案房屋排除执行，则在建工程无法整体对外拍卖的问题，不是本案所审理的范围。 综上所述，一审判决认定事实部分不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市青秀区人民法院(2018)桂0103民初5381号民事判决； 二、不得执行位于钦州市交汇处东北面的“红日国贸”2单元1304号房； 三、驳回黄相臻、黄慧彬的其他诉讼请求。 一审案件受理费100元，由长城公司负担50元，由黄相臻、黄慧彬负担50元。二审案件受理费100元，由长城公司负担50元，由黄相臻、黄慧彬负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 吴 骁 审判员 王文强 审判员 刘助建 二〇二〇年五月六日 书记员 张 静