贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1795号上诉人（原审被告）：李国瑛，女，1982年5月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：高一翔，男，1964年9月10日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市南明区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：郑志军，贵州宇泰律师事务所律师，执业证号：15201201910093692。被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区黄河路。负责人：申忱，该支行行长。委托诉讼代理人：赵宏，男，该支行员工。委托诉讼代理人：王文林，男，该支行员工。原审被告：贵州宏立城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区四方河路1号。法定代表人:肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李波霄，贵州辅正律师事务所律师，执业证号：15201201511531147。委托诉讼代理人：于俊，贵州辅正律师事务所律师，执业证号：15201198810714737。上诉人李国瑛、高一翔因与被上诉人中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行（以下简称农行小河支行）及原审被告贵州宏立城房地产开发有限公司（以下简称宏立城房开）金融借款合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019）黔0111民初7698号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。李国瑛、高一翔上诉请求：1、撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、案涉借款合同已对贷款约定利息、逾期罚息,本质上是违约责任的承担方式，若再对逾期利息计收复利，有违公平和补偿原则；2、上诉人虽有逾期，但在有效期限曾主动向被上诉人履行支付义务，但被上诉人未在逾期内主动划扣房屋贷款是导致本案逾期的主要原因，且借款合同中约定的违约时间90日过于短促，因此被上诉人也应承担相应的责任；3、涉案房屋系上诉人唯一居住房屋，如直接将房屋处置，将会导致一家老小无家可归。农行小河支行辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。宏立城房开述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审予以维持。农行小河支行向一审法院起诉请求：1.判令被告李国瑛、高一翔偿还原告贷款本金373914.15元及截至2019年8月10日的欠付利息4231.42元、罚息20.71元、复利8.69元，合计378174.97元，并支付自2019年8月11日起以实际欠付本金为基数按借款合同约定利率标准计算至借款本金清偿之日止的利息、罚息，同时计算复利。2.判令原告对被告李国瑛提供的位于贵阳市南明区四方河路山水黔城九组团8栋2单元17层1号住房（筑房预南明字第××号）的抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在上述诉请第1项债权范围内享有优先受偿权。3.确认抵押预告登记有效。4.判令被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。5.要求被告取得位于贵阳市南明区四方河路山水黔城九组团8栋2单元17层1号住房产权证后五日内协助办妥抵押登记手续。6.案件受理费、保全费、公告费由被告负担。一审法院认定事实：一、借款合同签订情况。2009年4月16日，被告李国瑛作为买受人与作为出卖人的被告宏立城房开签订《商品房买卖合同》，约定以768536元购买位于贵阳市南明区房屋，买受人于2009年4月16日支付158536元，其余房款610000元办理贷款。2009年7月4日，原告农行小河支行作为贷款人、抵押权人，被告李国瑛作为借款人、抵押人，被告高一翔作为抵押人，被告宏立城房开作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定有：1、贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购房借款610000元，用于购买位于贵阳市南明区四方河路山水黔城9组团8栋2单元17楼1号房产。贷款期限自2009年7月4日至2029年7月3日，贷款利率在中国人民银行同期同档次贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%。2、借款人授权贷款人将贷款一次性划入被告宏立城房开银行账户。3、借款人以每一个月为一个还款周期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。以按月等额本息还款法归还借款本息。二、抵押情况。1、被告李国瑛、高一翔作为抵押人，同意以位于贵阳市南明区房屋向原告提供抵押担保。该房屋已经办理预售合同登记，登记号为：Ｙ0093666。抵押担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。抵押人应于合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续，抵押物的预告登记证明、他项权利证书、抵押登记文件或者其他权利证书由贷款人持有。预告抵押登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。合同项下债务履行期限届满，贷款人未受清偿的，贷款人有权与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。2、案涉房屋于2009年7月29日办理了预告抵押登记，预售合同登记号为筑房预南明字第××号。三、保证情况。被告宏立城房开作为阶段性保证担保保证人，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证方式为连带责任保证，保证范围包括合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。四、违约责任。1、借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。2、借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。五、其他。被告高一翔签订《共同还款承诺书》承诺其作为债务人之一，与借款人被告李国瑛共同承担连带还款责任；同时签订《同意抵押承诺书》承诺其作为抵押人，同意以位于贵州省贵阳市南明区房屋作为抵押物。六、合同履行情况。1、合同签订后，原告农行小河支行于2009年7月8日向被告李国瑛指定的账户发放了个人住房购置贷款610000元。2、原告按约发放贷款后，被告未按约定足额还款，截至2019年8月10日，被告李国瑛逾期欠付贷款本金373914.15元，利息4231.42元，罚息20.71元，复利8.69元。一审审理中，原告陈述案涉房屋未办理房产证，原告及被告宏立城房开均明确案涉房屋未办理他项权证。另，农行小河支行在本案起诉前向一审法院申请对李国瑛、高一翔名下价值378174.97元的财产进行诉前财产保全，一审法院依其申请采取了相应保全措施，产生保全费2411元。一审法院认为，公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告李国瑛、高一翔及被告宏立城房开签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告李国瑛应按照合同约定，按约向原告偿还借款本息。被告李国瑛未按时足额向原告偿还借款本息的行为，已构成违约，应承担相应法律责任。根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告李国瑛偿还所欠贷款本金余额及支付欠息的诉请，一审法院依法予以支持。被告高一翔出具《共同还款承诺书》，承诺与被告李国瑛共同承担还款责任，并与被告李国瑛签署了《同意抵押承诺书》，该笔借款作为被告李国瑛、高一翔的共同债务，应由被告李国瑛、高一翔共同偿还。被告宏立城房开作为被告李国瑛的保证人，按照《个人购房担保借款合同》之约定，被告宏立城房开作为借款人的保证人，担保期限为自合同签订之日起，到借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告李国瑛所欠债务承担阶段性连带保证担保责任，现且尚在担保期限内。根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“……连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，对原告要求被告宏立城房开对被告李国瑛的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，一审法院依法予以支持。同时，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，被告宏立城房开承担保证责任后，有权进行追偿。关于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的请求。抵押预告登记针对的是将来发生的不动产物权，属于预备登记，不具备终局的物权效力；抵押预告登记设立的原因在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益而设立该登记制度，抵押预告登记不产生抵押登记的法律效力，故对其上述请求不予支持。关于原告主张确认抵押预告登记有效的请求。因预告登记属于行政职能部门依法登记的行政行为，不属于民事法律关系的调整范畴，对上述请求不予支持。原告要求被告协助办妥抵押登记手续。对此，抵押预告登记是抵押登记得以展开的准备阶段，在于登记所需条件成就时，能够顺利将抵押预告登记转化为抵押登记。案涉房屋于2009年7月29日办理了预告抵押登记，现还未办理房屋产权证，房屋仍不具备办理抵押登记的条件，故原告诉请被告协助办理抵押登记手续，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决：一、被告李国瑛、高一翔于判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金余额373914.15元，支付所欠利息4231.42元、罚息20.71元、复利8.69元（利息、罚息、复利暂计至2019年8月10日），并从2019年8月11日起，以实际欠付本金为基数按合同约定利率支付利息、罚息至借款本金清偿之日止，同时计算复利；二、被告贵州宏立城房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行贵阳小河支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3887元（已减半收取）及保全费2411元，共计6298元，由被告李国瑛、高一翔、贵州宏立城房地产开发有限公司共同负担。二审中，被上诉人农行小河支行提交如下证据：一、微信聊天记录，拟证明被上诉人已告知上诉人还款期限，并已向上诉人李国瑛进行催收。上诉人李国瑛、高一翔质证称，对微信聊天记录的真实性无异议，但这只是聊天信息的一部分，只能证明协商的过程，没有讲到还款情况。二、李国瑛还款账户冻结信息，拟证明是上诉人李国瑛自己的原因导致无法按期还款，并不存在银行的原因。上诉人李国瑛、高一翔质证称，上诉人李国瑛的还款都是一个季度一存的。三、李国瑛还款明细、欠款明细，拟证明上诉人李国瑛是知道每月的具体还款时间的，现在已逾期12期。上诉人李国瑛、高一翔质证称，对该证据的证明内容不予认可，是因被上诉人起诉，才导致之后的逾期的。原审被告宏立城房开对上述证据质证称，宏立城公司并不是借款合同主体，故对上述证据由法院认定。对被上诉人农行小河支行提交的证据，本院作出如下认定，因上诉人李国瑛、高一翔对上述证据的真实性无异议，证据内容与一、二审查明的上诉人李国瑛已逾期还款的事实一致，故对被上诉人农行小河支行提交的上述证据的真实性及关联性，本院予以确认。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实一致。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、个人借款凭证、商品房预售合同备案登记表、中国农业银行个人房地产贷款申请表、个人购房贷款面谈笔录、个人购房担保借款授权委托书、同意抵押承诺书、共同还款承诺书、预告抵押登记证、欠款清单、还款明细等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合同成立并生效。对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同履行义务。上诉人高一翔出具《共同还款承诺书》，承诺与上诉人李国瑛共同承担还款责任，故该笔借款系上诉人李国瑛、高一翔的共同债务。上诉人李国瑛、高一翔未按约偿还借款本息，构成违约，现被上诉人农行小河支行有权要求上诉人李国瑛、高一翔根据借款合同约定偿还所欠贷款本金余额、利息、罚息及复利。原审被告宏立城房开作为上诉人李国瑛该笔债务的担保人，现在担保期限内，故原审被告宏立城房开应承担相应的保证责任。关于上诉人李国瑛、高一翔提出不应对逾期利息计收复利的问题。根据《个人购房担保借款合同》约定“对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按照合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利”。故对逾期利息计收复利系双方当事人的合同约定，且未超过法律的规定，现上诉人李国瑛、高一翔提出不应对逾期利息计算复利的上诉理由不成立，本院不予采信。关于上诉人李国瑛、高一翔提出系被上诉人农行小河支行的原因导致违约的问题。上诉人李国瑛、高一翔并未按约还款是事实，上诉人李国瑛、高一翔提出逾期的主要原因是被上诉人农行小河支行未主动划扣，但对此说法上诉人李国瑛、高一翔并未提供证据予以证明。根据一、二审查明的事实，在上诉人李国瑛的还款账户被冻结后，其也可以通过其他途径予以还款，但至今为止，上诉人李国瑛并未履行还款责任，故上诉人李国瑛、高一翔提出的该上诉理由不成立，本院不予采信。综上所述，李国瑛、高一翔的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7774元，由李国瑛、高一翔负担。本判决为终审判决。审判长 唐 伟审判员 袁波文审判员 彭 攀二〇二〇年五月二十五日法官助理张玉梅书记员魏云