广西壮族自治区宾阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0126民初4468号 原告：吴连芳，女，1964年4月12日出生，汉族，住广西壮族自治区宾阳县。 委托诉讼代理人：韦群先，广西金益律师事务所律师。 被告：广西泓臻建筑工程有限公司，住所地宾阳县商贸城广场综合楼，统一社会信用代码91450126199571993K。 法定代表人：李建军，公司经理。 委托诉讼代理人：张国忠，该公司员工。 委托诉讼代理人：叶显端，广西颂诚律师事务所律师。 第三人：宾阳县圣德房地产开发有限责任公司，住所地宾阳县装饰材料市场B排23号，统一社会信用代码91450126MA5KKR6N3T。 法定代表人：谢圣德，董事长。 委托诉讼代理人：唐嘉泓，广西安弘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：乐廉宁，广西安弘律师事务所实习律师。 原告吴连芳与被告广西泓臻建筑工程有限公司（以下简称为泓臻公司）、第三人宾阳县圣德房地产开发有限责任公司（以下简称为圣德公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吴连芳及其委托诉讼代理人韦群先，被告泓臻公司的委托诉讼代理人张国忠、叶显端，第三人圣德公司的委托诉讼代理人唐嘉泓、乐廉宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴连芳向本院提出诉讼请求：1、确认宾阳县房屋归原告所有；2、撤销宾阳法院(2019)桂0126执954号执行裁定书，中止对北斗新城1单元901号房屋的执行；3、圣德公司协助原告将北斗新城1单元901号房屋办理房产证到原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月5日，吴连芳与圣德公司协商一致，双方达成商品房买卖口头协议，原告购买圣德公司开发的位于宾阳县房屋，房屋总价为355833元，当日原告支付了购房款5000元，圣德公司当即将该房屋交给原告，于2016年11月9日、2017年2月28日分别支付购房款45000元、30000元，共支付购房款80000元。原告收到房后就对该房屋进行装修，先后共支出装修款12万多元，原告于2017年1月入住至今。泓臻公司因其与圣德公司建设工程施工合同纠纷一案，该公司向宾阳法院申请强制执行，宾阳法院作出(2019)桂0126执954号执行裁定书，强制执行涉案的房屋，原告于2019年10月28日提出执行异议，宾阳法院于2019年11月18日作出(2019)桂0126执异21号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。泓臻公司原为宾阳县民用建筑工程公司，该公司已于2019年5月30日变更为广西泓臻建筑工程有限公司。 综上所述，双方口头达成的商品房购房协议，合法有效，原告的权益受法律保护，现提起诉讼，请求判如所请。 吴连芳就其主张，在举证期限内向本院提供的证据有：1、购房款收据，证明原告与圣德公司于2016年11月5日达成购房协议，原告支付购房款，圣德公司将房屋交由原告使用的事实；2、物业管理费收据，证明原告于2017年已入住该房屋并交了各种费用的事实；3、图片，证明涉案房屋已装修入住，并非是毛坯房，此房屋也是原告唯一的住房；4、民事裁定书，证明原告对执行涉案房屋提出异议，被法院驳回的事实。 泓臻公司辩称，原告请求确认宾阳县房屋归其所有没有事实依据和法律依据，应驳回其诉讼请求。一、法律依据。根据相关法律规定，房地产转让应当签订书面合同，《房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。为了加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，防范预售商品房违约交付风险，2016年3月25日，南宁市出台了《南宁市商品房预售资金监管办法》，该办法规定房地产开发企业不得在监管账户之外收取任何购房款。购房者应将购房款存入监管账户，专款专用。购房人应当凭房地产开发企业开具的商品房预售款交款通知书，将购房款存入该监管账户，持交款凭证向房地产开发企业换取票据。二、讼争的房屋已被人民法院依法查封。原告主张的房屋是圣德公司开发，由泓臻公司承建，由于圣德公司欠付泓臻公司工程款，而产生诉讼。该案在二审法院审理过程中，泓臻公司申请南宁市中院对圣德公司开发的房地产进行查封和冻结其银行账户，原告主张的房屋在被查封之列，查封期限为3年。后来泓臻公司申请继续查封，宾阳法院于2019年12月5日作出（2019）桂0126执954号之三执行裁定书，裁定继续查封涉案的房屋。三、根据上述法律法规的规定，原告的购房行为是违法行为，不应得到法律支持，原告陈述是口头达成协议，钱款没有进入专款账户，该房屋已被法院查封，该房屋属于依法不得转让的房产。 泓臻公司就其辩解，在举证期限内向本院提供的证据有：1、（2015）宾民一初字第2398号民事判决书，证明泓臻公司与圣德公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼情况；2、（2016）桂01民终字第3454-1号民事裁定书，证明涉案标的物被依法查封的事实；3、（2018）桂01终7210号民事裁定书，证明涉案标的物被继续查封的事实；4、（2016）桂01民终字第3454号民事裁定书，证明泓臻公司与圣德公司的诉讼案件被二审法院发回重审；5、（2017）桂0126民初2559号民事判决书，证明泓臻公司与圣德公司的诉讼案件重审后重新作出一审判决；6、（2018）桂01民终7210号民事判决书，证明泓臻公司与圣德公司的诉讼案件重审后作出二审判决；7、（2019）桂0126执954号执行裁定书；8、（2019）桂0126执954号之一执行裁定书；9、（2019）桂0126执954号之二执行裁定书；10、（2019）桂0126执954号之三执行裁定书，证据7-10，证明泓臻公司与圣德公司的诉讼案件已进入执行程序；11、执行异议裁定书，证明原告提出执行异议被依法驳回；12、财产保全情况告知书，证明涉案标的物被依法查封的事实。 圣德公司述称，一、吴连芳与圣德公司签订的《商品房购房合同》合法有效。2016年11月5日,吴连芳与圣德公司口头协商，由吴连芳向圣德公司购买北斗新城1单元901号房屋，总价为355833元，原告于2016年11月5日、11月9日、2017年2月28日分别支付购房款5000元、45000元、30000元，共付款80000元，尚欠购房款275833元。圣德公司于2016年11月9日交付涉案房产给原告，原告于2017年1月入住至今，上述事实，在宾阳法院（2019）桂0126执异21号执行裁定书中已有查明。 二、在原告与圣德公司签订合同时，法院没有对涉案房地产进行依法査封，执行涉案房地产缺乏事实及法律依据。 如前所述，原告与圣德公司口头订立的商品房买卖合同于2016年11月5日成立，而南宁市中院作出(2016)桂01民终3454-1号《民事裁定书》的时间是2016年12月6日，该裁定查封圣德公司开发的“北斗新城”项目房产的行为是发生在原告与圣德公司订立的商品房买卖合同之后，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，原告于法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，所购买的商品房系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋，以及虽然原告已支付的价款未超过合同约定总价款的50%，但是，如果原告同意足额支付购房款的情况下，法院应当支持原告的异议请求。 三、未能办理相关的房产登记义务，是由于原告的行为造成，如符合条件，圣德公司同意履行该合同相关附随义务。 原告认同双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，并要求圣德公司继续履行合同义务，未能办理相关的房产登记是由于原告尚欠购房款275833元，没有签订书面合同等行为造成，如符合条件，圣德公司同意协助办理涉案房产登记义务。 综上所述，请法院查明事实，并依法作出判决。 圣德公司就其辩解，在举证期限内向本院提供的证据有：1、收据，证明原告与圣德公司于2016年11月5日订立商品房买卖合同，原告尚欠购房款275833元的事实；2、（2019）桂0126执异21号执行裁定书，证明原告已交购房款80000元的事实。 综合诉辩双方的分歧意见，本案的争议焦点有：1、涉案房屋的所有权是否为吴连芳所有？2、对宾阳县房屋是否得以执行？ 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 宾阳县民用建筑工程公司（以下简称为民用建筑公司）与圣德公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理，于2016年4月21日作出（2015）宾民一初字第2398号民事判决书，判决驳回民用建筑公司的诉讼请求，民用建筑公司不服该判决，而提起上诉。南宁市中院以认定基本事实不清，适用法律错误为由，于2017年5月24日将该案发回重审。民用建筑公司在上诉期间于2016年10月18日向南宁市中院申请财产保全，请求对圣德公司开发的宾阳县“北斗新城”项目房产及圣德公司银行账户的存款在4840231.50元限额内予以查封。南宁市中院于2016年12月6日作出了（2016）桂01民终3454-1号民事裁定书，裁定查封圣德公司开发的宾阳县“北斗新城”项目房产及冻结圣德公司银行账户的存款（账号：21×××05，开户行：中国工商银行股份有限公司宾阳县支行），查封或冻结的财产以4840231.50元为限。南宁市中院向宾阳县国土资源局发出了（2017）桂01执保87号协助执行通知书，要求协助执行的事项为查封宾阳县圣德房地产开发有限责任公司名下位于宾阳县，1单元901号、305号、501号、605号、901号、1001号、1101号房产，查封期限为3年。宾阳县国土资源局于2017年7月17日回复南宁市中院，内容如下：关于查封宾阳县圣德房地产开发有限责任公司名下位于宾阳县，1单元901号、3单元305号、3单元501号、3单元605号、3单元901号、3单元1001号、3单元1101号房产，查封期限为3年，2017年7月17日起至2020年7月17日止，已查封。财产保全情况告知书已经分别送达给民用建筑公司和圣德公司，双方签收的时间均为2018年8月13日。2018年11月5日，因圣德公司被南宁市中院冻结的银行存款的冻结期限将届满，民用建筑公司于2017年10月25日申请继续进行冻结，南宁市中院于2018年11月5日作出（2018）桂01民终7210号民事裁定书，裁定继续冻结圣德公司开发的宾阳县“北斗新城”项目房产和冻结圣德公司银行账户（账号：21×××05，开户行：中国工商银行股份有限公司宾阳县支行）的存款，查封或冻结的财产以4840231.50元为限。后来，南宁市中院作出的（2018）桂01民终7210号民事判决书生效后，由于圣德公司未履行生效法律文书确定的义务，民用建筑公司向本院申请强制执行，该案在执行过程中，本院于2019年12月5日作出（2019）桂0126执954号之三执行裁定书，裁定继续查封圣德公司名下的宾阳县，1单元901号、3单元305号、3单元501号、3单元605号、3单元901号、3单元1001号、3单元1101号房产。原告吴连芳认为其已于2016年11月5日向圣德公司购买了北斗新城1单元901号房屋，已付款80000元，且于2017年1月入住，该房产应属于原告所有，查封、拍卖该房产是错误的，请求本院中止对北斗新城1单元901号房产的执行行为，本院审查后，于2019年11月18日作出（2019）桂0126执异21号执行裁定书，裁定驳回吴连芳的异议，吴连芳不服该裁定而提起诉讼。 又查明，吴连芳的儿子与圣德公司的法定代表人谢圣德的儿子谢岸全是同学，2016年11月5日，吴连芳向圣德公司交了购买宾阳县房屋（131.79平方米）订金5000元，每平方米为2700元，圣德公司出具了1份收据给原告，后来吴连芳于2016年11月9日、2017年2月28日，又分别交45000元、30000元，款项性质均标注为购房订金，每平方米为2700元，这2份收据未加盖圣德公司的印章，标注的收款单位为圣德公司。原告已于2017年1月对该房屋进行装修，并入住，入住时原告与圣德公司未签订有书面商品房买卖合同。现原告尚有275833元购房款未支付。 另查明，宾阳县民用建筑工程公司已于2019年5月30日变更为广西泓臻建筑工程有限公司。涉案房屋在不动产管理部门办理备案登记的时间为2017年12月26日。 本院认为，关于涉案北斗新城1单元901号房屋的所有权归属问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……”，本案中，圣德公司开发的北斗新城1单元901号房屋，因民用建筑公司与圣德公司建设工程施工合同纠纷一案，南宁市中院已于2017年7月17日对圣德公司开发的北斗新城部分房产进行了查封，其中涉案的北斗新城1单元901号房产也在被查封之列，查封后，南宁市中院并向不动产管理部门送达了协助执行通知书。根据上述法律规定，被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让，因此，涉案的北斗新城1单元901号房产因被司法机关决定查封，不得转让。具体到本案，涉案房屋被南宁市中院查封时，原告吴连芳与圣德公司尚未签订有书面的《商品房买卖合同》，而吴连芳称，其已与圣德公司口头达成购房协议，并且已支付购房款80000元，但是，从吴连芳提交的收款收据来看，该收据标注的款项性质均为购房订金，而双方就涉案房屋的交付时间、付款期限及付款方式、违约责任等基本条款未作出相关的约定，双方达成的口头协议实为预约合同，并非是商品房买卖合同。该房屋于2017年12月26日办理备案登记，备案登记时间也迟于南宁市中院对该房屋进行查封的日期，对于商品房买卖合同备案，本院认为这仅仅是一种行政管理制度要求，目的是在于预防一房二卖，商品房买卖合同进行备案后，并不导致不动产物权的设立或变动，因此，即使办理商品房买卖合同备案登记并不能对抗涉案不动产被依法查封的强制性措施，故原告请求确认涉案房屋归其所有没有事实依据，本院不予支持。 对于是否中止对涉案的北斗新城1单元901号房产执行问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在上述焦点1中本院对涉案不动产所有权作出阐述，在此不再作赘述。原告请求本院中止对北斗新城1单元901号房产执行行为，原告认为其与圣德公司房屋买卖合同有效，且在人民法院查封前已合法占有该不动产，本院认为原告并未合法占有该不动产，首先，原告在人民法院查封之前未能提供其与圣德公司签订有合法有效的书面买卖合同，其占有该涉案不动产，没有合同上的依据或法律依据；其次，原告未支付全部价款，已支付的价款未超过合同约定总价款的50%；最后，由于原告的儿子与圣德公司法定代表人之间的特殊关系，不排除原告与圣德公司有恶意串通来损害泓臻公司合法权益的可能性。因此，本院认为，原告提出的异议，并不同时具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故原告对就涉案的北斗新城1单元901号房产不享有排除强制执行的民事权益，其请求停止对该房产的执行，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于原告诉讼请求的第三项，因法律关系不同，本院在本案中不作处理，原告可另行主张权利，本院就此已经向原告释明。 综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告吴连芳的诉讼请求。 案件受理费6637元，由原告吴连芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王忠贤 审 判 员  周玲艳 人民陪审员  蒙少华 二〇二〇年五月十二日 书 记 员  陆仁宾