四川省洪雅县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1423民初1601号 原告（反诉被告）：洪雅县长元房地产开发有限公司，住所地：洪雅县洪川镇月珠南街，统一社会信用代码：。 法定代表人：苏长元，董事长。 委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱佑东，男，1961年8月15日出生，汉族，住四川省洪雅县，系洪雅县长元房地产开发有限公司副总经理。 被告（反诉原告）：眉山电子职业技术学校，住所地：洪雅县修文路五段15号，统一社会信用代码。 法定代表人：陈行辉，校长。 委托诉讼代理人：鲜其慧，四川义立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张玲，女，1972年1月6日出生，汉族，住四川省南部县，系被告（反诉原告）职工。 原告（反诉被告）洪雅县长元房地产开发有限公司（以下简称长元公司）与被告（反诉原告）眉山电子职业技术学校（以下简称职业技术学校）合同纠纷一案，本院于2019年11月6日受理后，被告（反诉原告）职业技术学校向本院提起了反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）长元公司的委托诉讼代理人苏群英、朱佑东，被告（反诉原告）职业技术学校的委托诉讼代理人鲜其慧、张玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告长元公司的诉讼请求： 1.请求人民法院判决被告职业技术学校支付原告投资款1550万元； 2.请求判决被告职业技术学校支付租金387.5万元。（从2017年2月至2019年8月计两年半）； 3.判决被告职业技术学校支付违约金581.25万元。 事实和理由：本诉原告长元公司系房地产开发公司，在2008年12月9日，与被告职业技术学校签订了《眉山市电子工业学校学生公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》，合同约定由原告出资修建合同所涉工程，建成后由原告经营管理17年，届满原告无偿给付被告。原告管理经营了近三年，2011年3月被告提出提前收回原告在被告处投资修建的学生公寓、食堂等设施设备由被告经营。通过双方友好协商，双方于2011年4月3日签订了提前移交协议。协议约定：由原告将在被告处投资修建的学生公寓、食堂等设施设备移交给被告，通过计算被告需支付原告各项投资款1550万元，由被告按照合同约定的期限和方式将1550万元支付给原告。在上述合同约定的履行期限届满后，因被告未能完全履行合同，所以双方在2012年11月12日再次签订《协议》，约定：涉案资产被告在未能付清原告1550万元前以租赁的方式使用该资产；此前所付的315万元作为租金和资金利息，并同时约定了租金每年225万元及支付方式和期限等内容，由于被告一直违约，不能按期支付租金，后通过协商，原被告双方又于2014年3月31日签订《协议》，协议约定：2012年签订的《协议》继续有效，租金每年200万元等内容。在2015年7月4日，原被告就被告所欠原告1550万元、工程设备款和租金的支付期限和方式再次进行了约定，但最终均以被告违约而告终。2016年9月20日原被告双方再次签订了《协议》，约定：双方于2012年11月12日签订的《协议》继续有效；租金为人民币155万元每年，2016年9月10日前支付80万元，余款75万元在2016年12月30日前付清；被告在2017年1月31日本协议到期一个月内付清原告1550万元；如违约将承担标的额30%的违约金。后被告继续违约，故而涉诉。 本诉被告职业技术学校辩称，1、学校系“民办公助”的非企业法人，非营利法人，是社会公益法人，不能从事营利性经营活动。2、学校与长元公司签订《眉山电子职业技术学校公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》，约定其投资修建两幢学生公寓和一座学生食堂并添置设备，长元公司取得的是公寓和食堂17年的经营权,不是不动产所有权。该合同因违反国家强制性规定，损害社会公共利益属于无效合同。3、由于长元公司经营食堂期间片面追求经济利益导致学生及家长对伙食不满意，造成学生严重流失。2011年4月3日经教育局出面协调，双方达成协议，由学校向其支付1550万元的经济补偿收回经营权。该协议签订后，因长元公司违约不向我校提交修建学生公寓、食堂的建设工程竣工资料、竣工图纸备案和房屋产权证书等资料，不配合我校融资导致无法按协议约定时间付清1550万元，其过错在长元公司，违约是长元公司。4、长元公司违约导致未收完补偿款，多次采取锁食堂、堵门、锁学生寝室、甚至于修围墙阻挡学生回宿舍等手段，威胁学校领导迫使学校签订了后续协议。2012年之后所签订的所有协议因违背法律规定的自愿、公平等合同原则，双方权利义务不对等且损害了社会公共利益，其合同属无效合同。5、我校在合同、协议的履行过程中不存在违约行为，违反约定的是长元公司，我校不应承担违约责任。由于长元公司不交付竣工资料和产权证，造成我校不能正常融资，已造成我校几百万元的损失。6、按应付的补偿款1550万元计算，我校已支付其补偿金1178.2万元，余款371.8万元因眉山市中级人民法院裁定冻结无法支付。我校认为，如支付该款前提是在中院解除查封，且在长元公司向我校提供完整的竣工备案资料，并扣减占用我校学生宿舍楼期间的费用110余万元及赔偿我校损失后，剩余的款项才应支付。 反诉原告职业技术学校的诉讼请求： 1.请求确认反诉原被告之间签订的《眉山电子工业学校公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》及2011年至2016年期间签订的《协议》无效； 2.请求确认反诉被告为反诉原告修建的学生公寓、学生食堂及设施设备属反诉原告所有； 3.请求判令反诉被告立即向反诉原告交付其修建学生公寓、食堂建设工程竣工资料、竣工图纸、备案资料等建设备案资料； 4.判令反诉被告立即将学生公寓一楼交付反诉原告并恢复原状； 5.判令反诉被告立即退还在眉山市中级人民法院查封期间收取反诉原告的“租金”155万元并赔偿法院罚款20万元； 6.判令反诉被告赔偿未交付竣工资料给反诉原告造成的损失597.21万元； 7.判令反诉被告赔偿占用学生公寓直到交付期间的损失1109955元。 事实和理由：反诉原告系依法设立的从事全日制中等职业技术学历教育的非企业法人，不能从事营利性经营活动。2008年，反诉被告于反诉原告建校之机，以支持民办教育为由，经人介绍与反诉原告达成《眉山市电子工业学校公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》，以取得食堂、公寓17年的经营权。2011年4月3日，双方签订了提前移交协议，约定长元公司提前将学生公寓、食堂超市等提前移交给学校经营管理，反诉原告补偿反诉被告1550万元，反诉被告移交产权证并有义务协助反诉原告融资。协议签订后长元公司未按协议约定履行配合义务导致学校无法融资，产生较大损失。2015年9月8日，反诉被告因与四川省自贡市龙城建设工程有限公司债务纠纷，眉山市中级人民法院作出（2015）眉执保字第83号执行裁定书，冻结“洪雅县长元房地产开发有限公司在眉山电子职业技术学校修建工程款尚有预留债权1550万元及租金收益”，冻结期限2015年9月9日至2018年9月8日。法院裁定后我校迫于无奈向长元公司支付了155万元租金。此事被眉山中级法院发现后，裁定我校追回支付的款项，并于2019年10月15日作出处罚决定，对我校罚款20万元，且扣划了我校40万元专项经费。 反诉被告长元公司辩称，1.涉案的合同有效，不符合合同无效的情形，不损害学校的教学秩序和教学，当时是被告方（反诉原告）无资金修建学生公寓等，主动找到原告（反诉被告）投资修建，所以原告（反诉被告）投资修建了涉案合同的设施，为学生学习提供了良好的环境，所以没有损害公共利益；2.合同签订后，履行到2017年本诉被告才没有交付租金，一直履行了10年双方都没有异议，被告（反诉原告）一直致函原告（反诉被告）要求迟延履行，所以不存被告（反诉原告）说的我们强迫被告（反诉原告）签订相关协议；关于学生公寓，2012.11.12的协议第2条，都约定了移交、租用的底楼除外，2016.9.20的协议也说了2012.11.12的协议继续有效，现在为止上面5层楼都是被告（反诉原告）学生在使用。3.当时隔离也是有协议的，要被告（反诉原告）付清后我们才移交。罚款也是被告（反诉原告）的行为导致，与我们无关。反诉第7项，损失的前提根本不存在，被告（反诉原告）付清我们1550万元，我们才移交，被告（反诉原告）没有付清没什么损失；被告（反诉原告）自己主动提前收回；根据2019年的统计被告每年的收入1674万元，牟取暴利的是被告方。所有的合同、协议都是双方一致同意签订的，应该得到法院的支持，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2008年12月9日，原被告双方签订了《眉山市电子工业学校学生公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》，合同约定由本诉原告长元公司出资修建合同所涉工程，采取谁投资谁经营的办法，经营所产生的费用由经营者负责，建成后由本诉原告经营管理17年，经营期限自2009年9月1日至2026年8月31日。工程所需资金及经营设备由长元公司负责。工程竣工交付使用后长元公司享有该公寓、食堂及上述配套设施设备在约定期限（即10年）的所有权（不得转让）及17年的经营权。经营期满后，该公寓、食堂及配套设施的所有权及经营权不作价整体无偿移交给职业技术学校。长元公司管理经营了近三年后，2011年3月被告职业技术学校提出提前收回原告在被告处投资修建的学生公寓、食堂等设施设备由被告经营。通过双方友好协商，双方于2011年4月3日签订了提前移交协议。协议约定：由长元公司将在职业技术学校处投资修建的学生公寓、食堂等设施设备移交给职业技术学校，通过计算职业技术学校需支付长元公司各项投资款1550万元，由职业技术学校按照合同约定的期限和方式将1550万元支付给长元公司，同时还约定职业技术学校有权利用上述移交对象的产权进行融资，长元公司有义务协助。2012年11月12日再次签订《协议》，约定：涉案资产职业技术学校在未能付清长元公司1550万元前以租赁的方式使用该资产；此前所付的315万元作为租金和资金利息，并同时约定了租金每年225万元及支付方式和期限等内容，由于职业技术学校一直违约，不能按期支付租金，后通过协商，双方又于2014年3月31日签订《协议》，协议约定：2012年签订的《协议》继续有效，租金每年200万元等内容。在2015年7月4日，双方就职业技术学校所欠原告1550万元、工程设备款和租金的支付期限和方式再次进行了约定，但最终均以被告违约而告终。2016年9月20日双方再次签订了《协议》，约定：双方于2012年11月12日签订的《协议》继续有效；租金为人民币155万元每年，2016年9月10日前支付80万元，余款75万元在2016年12月30日前付清；被告在2017年1月31日本协议到期一个月内付清原告1550万元；如违约将承担标的额30%的违约金。 另查明，2010年9月10日，长元公司登记取得洪雅房权证监证字第××号、00××10号、00××09号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人为洪雅县长元房地产开发有限公司，共有情况为单独所有。2013年7月26日起，洪川镇菜地坎村Ｄ幢1-6楼／号房屋（监证0003710）两次被登记抵押，抵押权人均为四川安信融资担保管理有限公司，抵押类型为一般抵押，抵押期限分别为2013年6月13日至2014年6月12日和2013年7月24日至2014年7月23日。2014年11月18日起，洪川镇菜地坎村Ｄ幢1-6楼／号房屋先后被成都市温江区人民法院等机关单位查封、轮候查封，至今未解除查封。2013年7月26日起，洪川镇菜地坎村Ｃ幢1-6楼／号房屋（监证0003711）两次被登记抵押，抵押权人均为四川安信融资担保管理有限公司，抵押类型为一般抵押，抵押期限分别为2013年6月17日至2014年6月16日和2013年7月24日至2014年7月23日。2014年11月18日起，洪川镇菜地坎村Ｃ幢1-6楼／号房屋先后被成都市温江区人民法院等机关单位查封、轮候查封，至今未解除查封。2013年7月26日，洪川镇菜地坎村1幢1-3楼／号房屋（监证0003709）两次被登记抵押，抵押权人均为四川安信融资担保管理有限公司，抵押类型为一般抵押，抵押期限分别为2013年6月24日至2014年6月23日和2013年7月24日至2014年7月23日。2014年11月18日起，洪川镇菜地坎村1幢1-3楼／号房屋先后被成都市温江区人民法院等机关单位查封、轮候查封，至今未解除查封。 还查明，反诉原告眉山电子职业技术学校，原名眉山电子工业学校，于2009年变更为眉山电子职业技术学校。2015年9月8日，反诉被告因与四川省自贡市龙城建设工程有限公司债务纠纷，眉山市中级人民法院作出（2015）眉执保字第83号执行裁定书，冻结“洪雅县长元房地产开发有限公司在眉山电子职业技术学校修建工程款尚有预留债权1550万元及租金收益”，冻结期限2015年9月9日至2018年9月8日。法院裁定后学校向长元公司支付了155万元租金。眉山中级法院于2019年10月15日作出处罚决定，对学校罚款20万元，且扣划了学校40万元专项经费。 上述事实有《房屋所有权证书》、《协议》、《眉山市电子工业学校学生公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》、付款凭证、房产查询回函、裁定书以及当事人的陈述等证据予以证实。 根据庭审查明的案件事实和当事人提交的证据，本案争议焦点为：1.双方签订的一系列合同是否无效？2.合同双方行使不安抗辩权的条件是否成就？ 对于第一个焦点问题，合同无效，指的是合同严重欠缺有效要件，绝对不许按当事人合意的内容赋予法律效果。《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力不轻易作无效认定，只在合同法第52条、53条规定了合同或者合同中有关条款无效的情形。同时，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。合同无效包括以下几种情形：1.以欺诈、胁迫手段订立的合同，损害国家利益；2.恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3.以合法形式掩盖非法目的的；4.损害社会公共利益；5.违反法律、行政法规的强制性规定；6.行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。反诉原告主张学校属于民办非营利法人单位，民办教育事业属于公益性事业，国家鼓励个人和单位捐资助学，但禁止投资牟利，双方签订的合同因违反社会公共利益而无效。本案所争议的合同系双方在学校基础设施建设以及校舍、食堂等辅助配套设施的经营权，并不涉及办学资质、教学等内容。双方签订的合同合法，并不损害社会公共利益，同时也不存在上述法律规定的无效的情形，属于合法有效的合同，反诉原告的主张合同无效的诉请及抗辩不能成立。 关于第二个焦点问题：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 原被告双方签订的《眉山市电子工业学校学生公寓、食堂、超市等配套服务项目投资合同书》，长元公司已按合同约定进行了投资修建，修建完成后双方也按合同约定由长元公司经营了近三年，2011年4月3日双方签订了提前移交协议，协议签订后长元公司按约向学校移交了合同标的物，而学校只履行了部分付款义务，因此双方就学校收回经营期间给予长元公司租金达成了新的协议，但从2017年2月起学校未向长元公司支付租金，同时也未支付过任何的回购款项。2010年9月10日，长元公司登记取得洪雅房权证监证字第××号、00××10号、00××09号《房屋所有权证书》，载明房屋所有权人为洪雅县长元房地产开发有限公司，共有情况为单独所有。2013年7月26日起，洪川镇菜地坎村Ｄ幢1-6楼／号房屋（监证0003710）两次被登记抵押，抵押权人均为四川安信融资担保管理有限公司，抵押类型为一般抵押，抵押期限分别为2013年6月13日至2014年6月12日和2013年7月24日至2014年7月23日。2014年11月18日起，洪川镇菜地坎村Ｄ幢1-6楼／号房屋先后被成都市温江区人民法院等机关单位查封、轮候查封，至今未解除查封。2013年7月26日起，洪川镇菜地坎村Ｃ幢1-6楼／号房屋（监证0003711）两次被登记抵押，抵押权人均为四川安信融资担保管理有限公司，抵押类型为一般抵押，抵押期限分别为2013年6月17日至2014年6月16日和2013年7月24日至2014年7月23日。2014年11月18日起，洪川镇菜地坎村Ｃ幢1-6楼／号房屋先后被成都市温江区人民法院等机关单位查封、轮候查封，至今未解除查封。2013年7月26日，洪川镇菜地坎村1幢1-3楼／号房屋（监证0003709）两次被登记抵押，抵押权人均为四川安信融资担保管理有限公司，抵押类型为一般抵押，抵押期限分别为2013年6月24日至2014年6月23日和2013年7月24日至2014年7月23日。2014年11月18日起，洪川镇菜地坎村1幢1-3楼／号房屋先后被成都市温江区人民法院等机关单位查封、轮候查封，至今未解除查封。且长元公司经营状况严重恶化这是众所周知的事实。 原被告双方于2011年4月3日签订的《协议》（实际系回购协议，提前收回经营权）系双务合同，基于上述事实以及原被告实际状况和履约能力，本诉原告以及反诉原告均对该合同相对方享有不安抗辩权。一方面学校无法按期付款，另一方面长元公司目前也无法按约将案涉资产过户到学校名下，从2011年至今双方均未能履约，双方仅以租赁的方式由学校实际经营，向长元公司支付租金的方式维持到现在。截止2019年8月学校尚欠租金387.5万元，应由职业技术学校向长元公司支付。对于本诉长元公司的其他诉讼请求以及反诉原告职业技术学校的诉讼请求因缺乏证据证实，同时也不符合相关法律规定，本院不予支持，但双方可待履行条件成就后另行主张。 综上述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十八条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由本诉被告眉山电子职业技术学校在本判决生效之日起十五日内支付本诉原告洪雅县长元房地产开发有限公司租金3875000元。 二、驳回本诉原告洪雅县长元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告眉山电子职业技术学校的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费167738元，由本诉原告洪雅县长元房地产开发有限公司承担129938元，由本诉被告眉山电子职业技术学校承担37800元，反诉受理费73624元，由反诉原告眉山电子职业技术学校承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审 判 长  廖 航 人民陪审员  王洁梅 人民陪审员  罗棋民 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  周立研