广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终991号 上诉人（原审原告）：桂林广润商业经营管理有限责任公司，住所地：广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇金水路3号天下桂林步行街F4-1门面，统一社会信用代码：914503226953551577。 法定代表人：张京红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：于林斌，广西独秀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李娟娟，女，1987年2月11日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：***，广西桂宁律师事务所律师。 上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司因与被上诉人李娟娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2019）桂0312民初3021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人于林斌、被上诉人李娟娟的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院曾现场勘查了涉案场地，但仍将涉案铺面错误认定在福旺城内，事实上该铺面与福旺城一楼大厅南大门并排，其拉闸门与街道及停车场相接。一审认定涉案铺面不具备商铺价值没有事实依据。在与本案同一法律关系，被上诉人诉上诉人租赁合同纠纷请求上诉人赔偿的生效判决中，法院认定上诉人没有违约。一审法院故意无视上诉人已履行提供铺面给被上诉人使用的义务，被上诉人长期拖欠租金已构成违约的事实，错误的认定被上诉人不违约，滥用公平原则，选择性地无视上诉人遭受租金损失的事实，在被上诉人已获得使用铺面的情况下，否定上诉人的主张是错误的。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人李娟娟答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决正确，请求维护原判。上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，依法不能成立。 桂林广润商业经营管理有限责任公司向一审法院诉请：1、判令解除原告、被告于2017年4月26日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年5月21日至2019年7月31日的租金40,963元、水电费1,281.6元、及逾期付款违约金（以41,321.6元为本金，按每日千分之三，从2018年6月2日起计至实际清偿之日止，现计算至起诉日约53,861元）；3、依法判令被告支付原告场地占用费5,200元；本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理查明：2017年4月26日，原告桂林广润商业经营管理有限责任公司（以下简称甲方）与被告李娟娟（以下简称乙方）及广西扶绥大润发商贸有限公司临桂分公司（丙方）签订了《租赁合同》合同编号：A-53，其主要内容：“第一条租赁场地面积、租赁期限及管理1、甲方委托丙方进行商业物业管理，乙方必须服从丙方管理，在租赁期内，甲方有权更换第三方物业管理机构，即丙方。2、甲方同意将一楼层，专柜编号为A-53，建筑面积为32.5平方米的营业场所及相应设施出租给乙方销售鞋使用。3、租赁期限自2016年11月20日起，至2020年8月31日止。4、……。5、……。6、……。第二条经营范围与质量管理……。第三条租金、费用及结算1、租金按本合同第二条约定的建筑面积计算，即2016年11月20日起至2020年8月31日止，按每平方80元/月，合计人民币贰仟陆佰元/月（¥2,600元/月）。乙方应于本合同签订之日向甲方缴交合同保证金人民币壹萬圆（¥10,000元），双方协议期满终止合作乙方撤出甲方经营场地满三个月后（如商品保修期超过三个月，则为撤出甲方经营场地六个月后，如商品保修期超过六个月,则为撤出甲方经营场地十二个月后),未发现消费者对乙方的投诉索赔及合同违约等其他问题,甲方将保证金无息退还乙方。自签署本合同之日起，如甲方单方面提前终止合同（乙方违约甲方解除合同除外），由甲方双倍返还该保证金给乙方；如乙方单方面提前终止合同（甲方违约乙方解除合同除外）或因乙方违约导致合同无法履行的，该合同保证金不予退还且甲方拥有其他损失的追偿权。租赁期满后甲乙双方不再续约的，如乙方未损坏承租的经营场地和设备，没有拖欠租金、管理费和水电费的，则于清场叁个月后凭保证金凭证无息退回乙方，否则，甲方有权从中扣除相应的费用。2、物业费或商业管理费统一由甲方收取。3、乙方采用按月缴纳租金方式，必须遵循先交费后经营的原则，乙方当月营业款未达到保底租金的，乙方必须于次月1日前把上月保底租金交给甲方，逾期1天按每日之千分之三向甲方支付滞纳金，逾期7天，甲方或丙方有权采取停水、停电等及其他措施收回门面，由此所造成的损失全部由乙方承担，由此所造成的甲方和丙方损失由乙方负责赔偿。4、每月产生的自用水、电费用按表计算并于下个月5号前交纳。5、在租赁期内，所有相关费用必须交给甲方，如乙方擅自向丙方缴纳任何费用，甲方不予认可，由此所产生的一切后果，乙方自行承担。6、逾期三十天以上未及时缴纳应缴费用（房租、水电费、商业管理费等）或未及时办理退租手续的，甲乙双方约定，此情况视为乙方中途自动退租单方面提前终止合同，乙方放弃所承租商铺内的所有物品的所有权益，双方约定，所承租商铺内的所有物品将交由甲方和丙方清扫清理或其他方式进行处理，由此所造成的损失及所需费用全部由乙方承担，由此所造成的甲方和丙方损失由乙方负责赔偿，乙方交纳的保证金甲方不予退还。7、乙方经营管理过程中所需的工商、税务、经营事务许可证等经营管理费用、税金由乙方承担并必须及时交付，所有经营证件由乙方自行办理，否则，所造成的一切后果由乙方自负，如给甲方和丙方带来不良影响及经济损失的，甲方和丙方有权向乙方追索损失赔偿。8、其他事项：①乙方合同期满合作终止，须凭收款收据凭证，才能清算合同保证金。②乙方中途或合同到期撤柜撤场时，不能破坏、损坏门、窗、吊顶、地面、水电、瓷砖等依附于建筑物的装饰装修，否则甲方和丙方有权要求乙方恢复原状或从保证金中扣除相应的修复费用。第四条续租、撤场及违约1、乙方需要续租本场地，则必须提前3个月以书面的形式通知丙方，在同等的条件下，乙方有优先续租权。乙方如未提前3个月以上书面的形式通知丙方续租本场地的，则视为自动放弃优先续租权，或租赁期满时三方未签订续签合同的，乙方必须在租赁期满后5天内办理退租手续清场完毕，超过5天以上尚未办理退租手续或未清场完毕的，甲乙丙三方约定，此情况视为乙方放弃存留在原所承租商铺内的所有物品的所有权益，三方约定所承租商铺内的所有物品将交由甲方或丙方清扫清理或其他方式进行处理损失由乙方负责赔偿。2、如乙方不再续租，则乙方需提前3个月以上的书面的形式通知丙方，并按照丙方管理规定办理相关退租手续。乙方合同到期后，无欠租欠费等现象，则乙方撤出场地后，三个月内无顾客投诉，则甲方将合同保证金、水电保证金无息退还给乙方，否则甲方有权在保证金中扣除乙方应缴纳的费用。3、合同有效期内如任何一方需提前终止合同，应提前三十天提出书面申请通知，经三方协商同意后方能撤柜（因一方违约提前解除合同除外）。未经三方协商同意，甲、乙、丙单方不得将场地、柜台及签订品牌转让、抵押、转借或转租给除甲乙丙以外的第四方；甲、乙、丙单方不得将柜台位置再与甲乙丙三方以外的第四方合作经营，否则视为违约，违约方需支付违约金人民币伍千元，其余各方有权终止协议。4、乙方退场时必须按丙方退场管理程序退场，不得未经甲方或丙方书面许可私自退场，否则视乙方违约，乙方将给予甲方保证金做为赔偿。同时甲方或丙方有权要求乙方赔偿甲方或丙方的其他损失。合同解除后，乙方应在7天内将商铺按规定交还给甲方或丙方。5、乙方应在合同终止后在7日内清退库存商品，并拆移柜台到商场外。如乙方不在规定时间内拆移柜台或拆移柜台后不恢复专柜的天花、地面和墙体的原貌，甲方或丙方有权请施工队拆除并恢复原貌，其所发生之费用，由乙方全部承担。6、本合同期满后，三方仍未终止业务往来或合作，则在签订新合同或终止业务或合作之前，甲乙丙三方所有业务合作仍按本合同执行（包括但不限于各项费用按本合同约定的标准按实际经营天数折算收取）。7、乙方在经营过程中需中途转租或转让的必须经三方协商同意并签订变更协议后方可生效，否则，甲方或丙方随时有权收回场地并没收违约金——合同保证金及其他费用，所造成损失由乙方承担。8、因商业竞争之不可预测性，如商场整体终止营业，此情况不属甲方违约，不追究甲方任何违约责任。9、在租赁期限内，如发生不可抗力或意外事件，如自然灾害、战争暴乱、政府规划拆迁等，导致本合同无法履行的，合同自行终止，三方互不承担赔偿责任。第五条经营管理1、乙方在经营过程中必须服从丙方的总体规划及布局调整。2、乙方的商品由丙方统一管理，乙方不可在无丙方书面许可下私自将乙方商品调离乙方所属（专柜号）专柜；如乙方在无丙方书面许可下私自将商品调离乙方所属专柜，将视乙方违约，丙方将给予乙方罚款人民币1,000-5,000元不等，实际罚款金额视乙方态度而定。3、当遇元旦节、春节、劳动节、中秋节、国庆节、圣诞节及丙方店庆等各重大节日，乙方必须无条件配合及服从丙方整体营销及促销活动的安排，进行降价、打折销售。如乙方借任何理由推脱丙方整体营销及促销活动安排，丙方将有权给予罚款人民币：壹仟元整（¥1,000）以上。4、乙方独立进行的媒体广告、促销活动等，必须由丙方审核广告及活动内容，经丙方书面许可后方可发布。5、乙方销售商品的价格必须符合国家有关的物价法规，依据丙方需要，乙方必须无条件提供乙方销售商品进货的价格及销售价格给丙方。乙方销售商品的价格不得高于桂林市（含临桂区）同类商场、专卖店销售的相同商品的售价，如有违反，丙方有权按该商品售价的2-5倍收取违约金。6、……。7、……。8、……。9、……。10、当丙方要求乙方进行货柜货架位置、经营面积等变更、撤店及其他改换事宜时，双方应共同协商。因此发生的费用由乙方负担。乙方变更或调整位置、增减经营面积、退店时，不准损坏丙方装修及设备，经丙方签字确认后，方可办理有关手续。第六条安全管理1-8、……。第七条合同的执行1-5、……。6、本合同壹式叁份，甲方执壹份，乙方执壹份，丙方执壹份，具有同等法律效力，三双方签字盖章后生效。如有补充协议，补充协议与合同正本具有同等法律效力。2018年11月3日，原告桂林广润商业经营管理有限责任公司向被告李娟娟邮寄了一份要求解除《商铺租赁合同》的通知书，其载明内容是“尊敬的李娟娟（A-53）商户：截止本通知送达日，您已欠缴本应支付我公司2018年5月至2018年10月的租金16,120元，2018年5月至2018年10月的滞纳金3,572.4元，2018年4月至2018年9月的水电费1,258.8元，共计欠费金额20,951.2元。我公司以打电话、面谈的方式多次进行催缴，至今仍未收到任何费用。限您于2018年11月8日前联系我公司工作人员黄宏交清所欠租金、滞纳金、水电费等费用。您的实际行为已违反与您于2017年4月26日签订的《商铺租赁合同》，我公司有权按合同第三条第3款向您索赔及第三条第6款终止合同并强制清场收回相关场地，由此给您造成的损失由您自行承担，我公司不承担任何责任。附《欠缴费用明细表》一张。本通知一式叁份，送您壹份，本公司保存贰份。”原告于2019年1月30日制作《要求支付欠缴费用的通知》，内容是“2018年5月21日至2019年1月20日，被告李娟娟欠原告桂林广润商业经营管理有限责任公司租金共计21,840元、欠水电费共计1,276.8元，租金与水电费总计23,116.8元。”2019年2月11日，原告邮寄《要求支付欠缴费用的通知》给被告。2019年5月29日，原告桂林广润商业经营管理有限责任公司向中华人民共和国广西壮族自治区临桂县公证处申请对福旺城相关铺面现状的保全证据公证，并出具了一份公证书。其公证书的主要内容是：“申请人:桂林广润商业经营管理有限责任公司，住所：临桂区-1门面，法定代表人：张京红，职务：总经理。公证事项：保全证据，桂林广润商业经营管理有限责任公司于二○一九年五月二十八日向本处申请对福旺城相关铺面现状的保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处公证员与公证人员梁某会同申请人桂林广润商业经营管理有限责任公司的法定代表人张京红于二○一九年五月二十八日上午9时至12时，在临桂区临桂镇金水路福旺城，张京红对一楼A1-01号、A1-13号、A1-15号、A1-37号、A1-53号铺面，二楼众益创业超市及三楼奥体健身中心的现状进行了拍照，共拍摄照片14张，上述铺面均已停业。兹证明上述保全证据过程，本公证员及公证人员梁某到现场进行了保全证据，本公证书所附照片是在临桂区临桂镇金水路福旺城楼内进行现场拍照所得，与实际情况相符。附：1、现场记录1份共1页；2、照片共14张；中华人民共和国广西壮族自治区临桂县公证处；公证员周某；公证时间：二○一九年五月二十九日”。从2018年3月份开始，上述铺面由保安看管。2019年6月20日，扶绥县市场监督管理局决定准予广西扶绥大润发商贸有限公司注销登记。 一审法院审理认为,原告桂林广润商业经营管理有限责任公司与被告李娟娟签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。从庭审及《公证书》的内容可以看出，涉案铺面在福旺城内部，且已停业，从2018年3月份开始涉案铺面已由保安看管，说明该涉案铺面已不具备经营的商业环境，失去了作为铺面的商业价值。上述事实证明双方签订的《租赁合同》的租赁环境已经发生改变，已达不到合同交易盈利的目的，合同也没有对在此情形下合同是否继续履行或解除作出约定，原告与被告也协商不成，故原告要求解除《租赁合同》，符合交易习惯及法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。根据福旺城楼内的涉案商铺及公证书中的其它铺面停业的事实，本案可以适用《租赁合同》中约定“因商业竞争之不可预测性，如商场整体终止营业，此情况不属甲方违约，不追究甲方任何违约责任”的条款确定双方的权利及义务，该条款约定了在商场整体终止营业的情形下原告可以免责，但没有约定合同是否继续履行或者解除以及被告的具体权利义务如何履行，本院综合涉案铺面、公证书中的其它铺面停业及涉案铺面从2018年3月份至今已由保安看管的事实可以看出，涉案铺面已经不具备商铺的价值，原告也未提供证据证明被告仍然存在继续经营的法律事实，被告未缴纳租金及场地占用费也符合合同约定的先交租金后经营的原则，根据公平、诚实信用的原则，被告不应缴纳租金及支付场地占用费，也不能视为被告违约，故原告要求被告支付从2018年5月21日至2019年7月31日的租金40,963元、违约金及场地占用费的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。原告与被告没有在合同中约定终止营业的情形下解除合同保证金不予退还的条款，故原告不退还保证金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原告提供的水电费清单系原告自行制作，未提供其他证据加以佐证，其真实性无法确认，故原告要求被告支付水电费及违约金的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依法判决:一、解除原告桂林广润商业经营管理有限责任公司与被告李娟娟于2017年4月26日签订的《租赁合同》；二、驳回原告桂林广润商业经营管理有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费2,859元，由原告桂林广润商业经营管理有限责任公司负担2,359元，被告李娟娟负担500元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：被上诉人不承担2018年6月之后的租金及相关违约责任是否有事实及法律依据？ 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同。涉案房屋为商场内商业铺面，在商场整体处于停业状态的情况下，商场内之商铺也无实际经营之可能，故一审法院在此情况下认定被上诉人承租涉案铺面已达不到合同目的，判决被上诉人不承担2018年6月之后的租金及相关违约责任并无不妥，本院予以确认。上诉人提出要求被上诉人承担2018年6月之后的租金及承担相关违约责任的主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审法院依据事实及法律作出的判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费1181元，由上诉人桂林广润商业经营管理有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 周 霞 审判员 刘媛媛 二〇二〇年五月二十八日 书记员 叶菁华