南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终13号 上诉人（原审被告）：邓翠丹，女，1985年9月9日出生，壮族，住所地广西壮族自治区南宁市武鸣区。 委托诉讼代理人：黄啟高，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周锡立，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市明秀西路100号。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 上诉人邓翠丹因与被上诉人广西财经学院（以下简称财经学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人邓翠丹及其委托诉讼代理人黄啟高、被上诉人财经学院的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓翠丹上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初84号民事判决，发回重审或改判驳回财经学院的诉讼请求；2．确认邓翠丹与财经学院订立的租赁合同无效；3．财经学院向邓翠丹退还押金5000元，退还自2013年8月至2017年3月的租金，并赔偿邓翠丹经济损失；4．一、二审诉讼费用由财经学院负担。 事实与理由：一、涉案商铺未取得建设工程规划许可证，也没有取得房产证，财经学院提交的《开工通知存根》不足以证明涉案房屋系经原南宁市规划管理局批准并且按照批准内容进行建设，财经学院与邓翠丹订立的租赁合同无效。二、财经学院擅自于2017年4月1日起对邓翠丹经营的商铺停水停电，导致邓翠丹无法经营，因财经学院明知涉案商铺没有房产证而出租，且事前没有书面通知邓翠丹不再续租，造成邓翠丹货物、设备经济损失，财经学院应当承担赔偿责任，向邓翠丹返还2013年8月至2017年3月租金，退还押金5000元。三、一审判决认定陈文环向财经学院交纳了押金5000元，后陈文环将商铺承租权转让给邓翠丹，一审遗漏追加陈文环为诉讼当事人。 财经学院辩称，一、涉案的南宁市西乡塘区商铺系经原南宁市规划管理局于1994年11月5日批准而建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案商铺经过主管部门批准建设的，双方签订的租赁合同应为有效合同。二、双方房屋租赁合同期限届满后，双方存在不定期租赁合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院已多次通知邓翠丹解除合同，并要求收回涉案商铺，最终也通过提起诉讼的方式进行主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定。三、一审法院对邓翠丹的房屋占有使用费计算方式及判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 财经学院向一审法院起诉请求：1．邓翠丹向财经学院支付2017年1月3日至实际腾空交还铺面2018年3月13日的房屋占用费23400元；2．邓翠丹向财经学院支付2017年1月3日至实际腾空交还铺面2018年3月13日的损失赔偿金23400元；3．邓翠丹向财经学院支付拖欠的水电费1341.60元；4．本案诉讼费由邓翠丹承担。 一审法院认定事实：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与邓翠丹（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1．甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方，铺面建筑面积18平方米；2．租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3．甲方按每月90元/平方米的标准向乙方收取租金，月租金为1620元；4．先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5．水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6．在合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7．乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8．承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，铺面内原属于乙方所有的物品归甲方所有，乙方还应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给邓翠丹使用经营餐饮，邓翠丹向财经学院交纳租金。 2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，邓翠丹继续在该铺面经营，按原合同约定的每月1620元标准继续交付租金，财经学院没有提出异议。邓翠丹交纳租金至2016年12月31日、交纳水电费至2016年9月30日，此后未再交纳任何费用。 2017年1月3日，财经学院向邓翠丹发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：邓翠丹与财经学院签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与邓翠丹继续签订该铺面的租赁合同，请于2017年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。财经学院分别于2017年1月4日、2017年2月27日向邓翠丹的手机发送短信，告知双方签订的租赁合同已到期，不再继续签订租赁合同，要求把铺面收回。2017年3月23日，财经学院再次向邓翠丹发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》。2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告，载明：经学校研究决定，对我校合同到期的铺面不再续签，请相关租户于2017年3月31日前办理退租手续并完成退场。因邓翠丹未将涉案铺面交还财经学院，财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。涉案铺面停水停电后，邓翠丹停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。 另查明，涉案铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工建设的，所有权人为财经学院。2016年10月1日至2017年3月31日，涉案铺面产生的水电费为1341.20元，邓翠丹未支付该费用。 再查明，涉案铺面2013年7月之前由财经学院出租给案外人陈文环，陈文环向财经学院交纳了押金5000元，后陈文环将铺面承租权转让给邓翠丹，并将财经学院出具的押金收据原件交给邓翠丹，邓翠丹向陈文环支付了9-4号铺面押金5000元。财经学院未将陈文环交纳的押金5000元退还陈文环，未再向邓翠丹收取押金5000元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案铺面虽未取得建设工程规划许可证，但财经学院提交的《开工通知存根》证明涉案铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工建设的，邓翠丹主张《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。财经学院与邓翠丹于2013年8月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满，双方没有签订新的租赁合同，邓翠丹继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从2016年7月1日起，双方为不定期租赁合同关系，原合同约定的租金标准等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。 合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院已于2017年1月3日到邓翠丹承租的铺面发出通知，告知不再继续签订涉案铺面的租赁合同，并给予了合理的期限，要求于2017年1月15日结清租金、水电等费用，交还铺面。2017年1月4日财经学院还向邓翠丹的手机发送短信，告知不再继续签订租赁合同，要求把铺面收回。一审法院认为，财经学院将收铺通知送达邓翠丹承租的铺面，并发短信通知收铺，视为已有效送达，解除合同的条件已成就，财经学院有权解除双方的不定期租赁合同，故确认双方的不定期租赁合同于2017年1月15日解除。 关于房屋占有使用费的问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”财经学院主张的房屋占有使用费实际上是涉案租赁合同解除后，出租人所遭受的租金损失。合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”不定期租赁合同于2017年1月15日解除后，2017年4月中旬，财经学院对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。邓翠丹于2017年4月停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。在此情况下，财经学院有止损的义务，应当采取适当措施及时收回铺面防止损失的扩大。一审法院酌情确定邓翠丹自2017年5月中旬涉案铺面全面停水停电后，再向财经学院支付2个月的房屋占有使用费，即支付至2017年7月15日，财经学院主张房屋占有使用费计算至2018年3月13日，一审法院不予采纳。一审法院酌情确定邓翠丹按每月1620元的标准向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费。邓翠丹已支付的5000元押金，应用于抵扣其所欠的房屋占有使用费。抵扣之后，邓翠丹应向财经学院支付房屋占有使用费4720元（计算方式：1620元×6个月-5000元）。 关于损失赔偿金的问题。在一审法院已确定邓翠丹应向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费的情况下，财经学院未能提交证据证明其还有其他实际损失，财经学院要求邓翠丹支付损失赔偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 关于水电费的问题。涉案铺面2016年10月1日至2017年6月30日产生水电费1341.20元，该费用系邓翠丹在经营使用涉案铺面期间所产生，应由邓翠丹承担。邓翠丹应向财经学院支付拖欠的水电费1341.20元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，一审判决：一、邓翠丹向财经学院支付房屋占有使用费4720元；二、邓翠丹向财经学院支付水电费1341.20元；三、驳回财经学院的其他诉讼请求。案件受理费522元（财经学院已预交），由财经学院负担412元，邓翠丹负担110元。 本院二审期间，邓翠丹向本院提交陈文环承租商铺的《经营场所使用证明》一份，拟证明涉案商铺没有取得房产证。财经学院对该份证据的真实性、合法性无异议，认可涉案商铺没有取得房产证。本院认为，一审法院没有认定涉案商铺已取得房产证，财经学院也认可涉案商铺没有取得房产证，对本案涉案商铺没有取得房产证的事实，本院予以确认。涉案租赁合同是否有效，本院将在说理部分进行阐述。 财经学院对一审法院认定的事实无异议。邓翠丹对一审法院认定的事实提出以下异议：1．对一审法院认定“2017年1月3日，财经学院向邓翠丹发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，“2017年3月23日，财经学院再次向邓翠丹发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》”以及“财经学院分别于2017年1月4日、2017年2月27日向邓翠丹的手机发送短信”有异议，邓翠丹没有收到以上通知和手机短信。2．对一审法院认定“2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告”有异议，邓翠丹对登报公告送达的方式不予认可。3．对一审法院认定“财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。”有异议，财经学院实际是于2017年4月1日开始对涉案商铺停电。4．对一审法院认定“案涉铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工通知的，所有权人为财经学院”有异议，财经学院没有取得开工通知。5．对一审法院认定涉案铺面产生的水电费为1341.2元有异议，财经学院没有通知邓翠丹该笔水电费。针对邓翠丹提出的异议，本院认为，1．财经学院一审提交了《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》《南国早报》以及向邓翠丹发送的手机短信证据，可以证明财经学院向邓翠丹送达了收回商铺通知。邓翠丹一审对水电结算表无异议，二审对水电费提出异议，本院不予采纳。2．邓翠丹主张财经学院于2017年4月1日对涉案商铺停水停电但未提交相关证据，本院不予采纳。3．财经学院一审提交的广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了开工通知。双方签订的租赁合同是否有效，本院在说理部分进行阐述。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案涉案租赁合同是否合法有效；二、一审判决邓翠丹向财经学院支付房屋占有使用费和水电费是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，财经学院一审提交广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了开工通知，是经相关主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，财经学院与邓翠丹于2013年8月9日签订的《租赁合同》合法有效。 关于第二个争议焦点，双方租赁合同于2016年6月30日到期后，邓翠丹继续按原租赁合同约定的租金标准向财经学院支付租金，财经学院也没有提出异议，双方实际形成不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院通过两次向邓翠丹发出收回商铺的通知、发送手机短信和在报纸上刊登关于收回商铺的声明，已尽到了通知义务，一审法院认定双方不定期租赁合同于2017年1月15日解除，认定正确。邓翠丹已支付租金至2016年12月31日，一审法院基于邓翠丹未及时将涉案商铺交还财经学院的事实，考虑到财经学院也有及时止损义务的实际情况，酌情确定邓翠丹自2017年5月中旬涉案铺面全面停水停电后，再向财经学院支付2个月的房屋占有使用费至2017年7月15日，即邓翠丹按每月1620元的标准向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费9720元（计算方式：1620元×6个月），判决适当，计算方式正确。抵扣5000元押金后，邓翠丹还应向财经学院支付房屋占有使用费4720元（9720元﹣5000元）。一审法院判决邓翠丹向财经学院支付水电费1341.2元，有财经学院提交的水电结算表为证，本院予以维持。邓翠丹主张不应向财经学院支付租金、占有使用费，财经学院应向其退还押金5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。因本案租赁合同为邓翠丹与财经学院签订，邓翠丹主张一审遗漏追加陈文环参加诉讼，无法律依据，本院不予支持。 邓翠丹在一审中没有提出要求财经学院赔偿经济损失的反诉请求，且财经学院不同意在二审一并审理，故本院不在本案中对邓翠丹请求财经学院赔偿经济损失的诉讼请求进行审查。 综上所述，邓翠丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费522元（邓翠丹已预交），由上诉人邓翠丹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  贝黄欢 二〇二〇年五月十八日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳