安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0603民初1634号 原告（反诉被告）：**胜，男，1983年3月12日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区烈山镇土型村。 原告（反诉被告）：赵淑秀，女，1985年2月13日出生，汉族，住安徽省淮北市烈山区烈山镇土型村。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 上述两原告共同的委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁梦玉，安徽镜远律师事务所律师。 原告**胜、赵淑秀与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序审理。在案件审理过程中，德城公司提出反诉，本院受理并决定与本诉合并并公开开庭进行了审理。原告**胜、赵淑秀的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人袁梦玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **胜、赵淑秀向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司继续履行合同，立即支付逾期办证违约金4172.37元；2.依法判令德城公司立即返还**胜、赵淑秀缴纳的契税、维修基金、办证费合计12517.37元，并以上述金额为基数，按照同期银行贷款利率自2014年11月4日起支付占用资金的利息损失，请求至实际返还之日止；3.因本案产生的所有费用等均由德城公司承担。事实与理由：**胜、赵淑秀于2014年2月20日与德城公司签署了《商品房买卖合同》，**胜、赵淑秀购买德城公司开发的淮北市相山区新天地广场x幢一单元xx号房屋，购房金额为417237元，并已经按照合同约定履行了付款义务。德城公司在2014年11月3日将房屋交付给**胜、赵淑秀使用，按照双方购房合同的约定，德城公司应于房屋交付后730日内为**胜、赵淑秀办理产权登记证书，但德城公司均以各种理由进行推却，至今未能办理。根据双方签订的合同第十五条：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金”。另，德城公司在办理交付房屋手续时，违反法律规定收取**胜、赵淑秀契税、维修基金、办证费。综上所述，德城公司的行为严重侵害了**胜、赵淑秀的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持**胜、赵淑秀的全部诉讼请求。 德城公司在庭审中辩称，**胜、赵淑秀主张的违约金诉请已经超过了诉讼时效应当予以驳回；**胜、赵淑秀要求德城公司办理房屋产权证书的请求权和要求德城公司承担逾期办证违约责任的请求权，实际是两个概念。根据最高院的裁判观点，办理房屋权属证书请求权不适用诉讼时效，但是当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额属于一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起计算诉讼时效。根据双方签订的商品房买卖合同约定，双方明确了违约金的数额，也明确了约定期限。德城公司于2014年11月3日交房,应当办理房产证的时间是2016年11月2日。**胜、赵淑秀的诉请主张违约金部分已经超过诉讼时效，应予以驳回。德城公司未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。现阶段已经办理好5号楼的总产权证，陆续办理分户产权，德成公司并非主观上恶意违约，应酌情减少违约金数额。德城公司收取的契税及维修基金系双方合同约定，业主授权德城公司代相关部门进行收取及缴纳，**胜、赵淑秀在未请求解除或变更合同约定的前提下直接要求退回上述费用没有约定基础和法律基础，应予以驳回。由于维修基金是统一由开发商向物管部门以楼栋为单位进行缴纳，**胜、赵淑秀现在要求返还维修基金，将导致其他所有业主后续无法办理总产权及分户产权，也损害第三方的权益，应当予以驳回。 德城公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令**胜、赵淑秀支付逾期付款违约金14519.85元（417237元×0.03%×116天=14519.85元）；2.诉讼费等费用由**胜、赵淑秀承担。事实与理由：2014年2月20日，**胜、赵淑秀与德城公司签订的《商品房买卖合同》约定了双方的权利义务，**胜、赵淑秀存在违约的情形，应当依法承担相应的违约责任。合同约定德城公司将新天地广场x幢xx室房屋出售给**胜、赵淑秀，涉案房屋总价款为417237元。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定：“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后45日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金”。根据该约定，**胜、赵淑秀应当在25日内办妥按揭贷款，但直至2014年7月11日，**胜、赵淑秀才将贷款手续办妥，实际违约116日，应按约定向德城公司支付逾期付款违约金14519.85元。综上所述，请求法院支持德城公司的反诉请求。 **胜、赵淑秀针对德城公司的反诉在庭审中辩称，1.反诉请求均已经超出法律关于诉讼时效的相关规定，德城公司在诉讼期之内未提出相关诉讼，故已经丧失法律上要求德城公司承担违约责任的相关权利。2.**胜、赵淑秀在办理案涉房屋贷款时，均是将办理贷款所需材料交付给德城公司由其代为办理，如出现贷款逾期的情况，也系德城公司在办理的过程中存在了时间上的拖延。另，办理按揭贷款存在一系列银行放款的客观因素也不是**胜、赵淑秀所能主导的，属于一种不可抗力，**胜、赵淑秀不应当承担违约责任。3.双方签订的商品房买卖合同中关于逾期办理贷款的违约责任未出现在主合同条款，而出现在附件中，属于一种格式条款。作为提供合同的德城公司未尽合理提醒义务，导致加重了**胜、赵淑秀的义务，与合同规定的逾期交房的责任来比更重，明显的违反了民法公平公正原则，故**胜、赵淑秀也不应当因为该合同条款承担违约责任。 本院经审理认定事实如下：2014年2月20日，**胜、赵淑秀与德城公司签订《商品房买卖合同》。合同约定德城公司将新天地广场x幢xx号房出售给**胜、赵淑秀，房屋总价417237元；**胜、赵淑秀采用按揭贷款方式付款，在2014年2月21日前支付全部房款的30%即127237元，剩余房款290000元应于2014年2月28日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款；出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人选择不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；买受人采用银行按揭贷款，应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金；住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等内容。 合同签订后，**胜、赵淑秀于2014年2月20日向德城公司交纳首付款147237元，并于2014年7月11日办理完按揭贷款手续，支付了剩余房款270000元。2014年11月3日，德城公司将涉案房屋交付给**胜、赵淑秀，**胜、赵淑秀于同日向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计12517.37元。因德城公司至今未按合同约定协助**胜、赵淑秀办理涉案房屋权属登记，**胜、赵淑秀遂诉至本院。因**胜、赵淑秀未在合同约定期限内办妥按揭贷款手续，德城公司向本院提起反诉，致本案纠纷产生。 另查明，德城公司于2017年6月2日作出（2017）08号文件“关于德城新天地住宅总产权证办理的承诺”，向淮北市信访局承诺加快综合验收前期工作，力争于十月底完成住宅总产权证登记工作。 2018年1月14日，小区业主就德城公司未能办理房产证及赔偿违约金等相关问题在人民网“领导留言板”上进行留言，淮北市人民政府于2018年1月31日作出答复：责成市房管局认真调查，市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 以上事实，有**胜、赵淑秀、德城公司提交的《商品房买卖合同》复印件；**胜、赵淑秀提交的发票、收据、（2017）08号文件、人民网“领导留言板”留言记录；德城公司提交的银行凭证、业主入住登记表以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，**胜、赵淑秀与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务。**胜、赵淑秀交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至今未能办理产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。故，**胜、赵淑秀主张德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金4172.37元（417237元×1%），理由充分，本院予以支持。德城公司辩称**胜、赵淑秀请求上述违约金已过诉讼时效。从**胜、赵淑秀提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应中断重新计算，故**胜、赵淑秀主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，本院不予采纳。德城公司另辩称未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素，应减少违约金数额。因德城公司并未提供充分证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。对德城公司的辩称，本院不予采纳。 关于**胜、赵淑秀请求德城公司返还契税、维修基金、办证费等费用及占用资金利息的问题。**胜、赵淑秀已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金、办证费等费用，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未将代收**胜、赵淑秀的契税、维修基金、办证费等费用交到相关部门，存在占用资金的行为，故**胜、赵淑秀请求返还上述费用及产生的利息损失，理由充分，本院予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月4日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。故，德城公司应自2016年11月4日起支付**胜、赵淑秀利息损失至实际付清之日止。今后，德城公司在办证过程中如涉及相关费用需要缴付的，由**胜、赵淑秀再行支付。 关于德城公司主张**胜、赵淑秀支付逾期付款违约金14519.85元的问题。**胜、赵淑秀于2014年7月11日办妥贷款手续，自此时起至德城公司提起本案反诉，已超过法律规定的三年诉讼时效。故，**胜、赵淑秀抗辩有理，应予采信，对该反诉请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付**胜、赵淑秀逾期办理房屋所有权证书违约金4172.37元，返还契税、维修基金、办证费合计12517.37元及利息（自2016年11月4日起至实际付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回**胜、赵淑秀的其他诉讼请求； 三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费217元，减半收取计108.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担；反诉案件受理费82元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  孟娇 二〇二〇年五月二十九日 法官助理仲安琪 书记员张艺馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。