青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初176号原告：胡爱玲，女，汉族，1970年6月7日出生，公民身份证号：×××。住西宁市。原告：井有财，男，回族，1964年12月30日出生，公民身份证号：×××。住西宁市。原告：马永录，男，回族，1963年7月5日出生，公民身份证号：×××。住西宁市。被告：西宁市城北区朝阳街道办事处山川社区居委会，住所地：西宁市城北区朝阳西路沈那街5号宁瑞水乡3号楼1单元。统一社会信用代码：55630105MEA581844N。法定代表人：张玉梅，该社区主任。委托诉讼代理人：何发邦，青海豪剑律师事务所律师。被告：西宁祥安物业服务有限公司，住所地：西宁市城西区海晏路26号15号楼1单元152室。统一社会信用代码：91630104595018356U。法定代表人：韩国华，该公司经理。原告胡爱玲、井有财、马永录诉被告西宁市城北区朝阳街道办事处山川社区（以下简称山川社区）、西宁祥安物业服务有限公司（以下简称祥安物业公司）劳务合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡爱玲、井有财、马永录，被告山川社区的委托诉讼代理人何发邦，被告祥安物业公司法定代表人韩国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱玲、井有财、马永录向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告损失赔偿1625900元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告三人系商业合伙关系，2013年，山川社区和祥安物业公司找到胡爱玲，希望通过胡爱玲的商业关系引进投资，改造翻新山川社区的危旧房。双方就该区域翻新后的使用权及收益划分达成一致。基于原有的合作关系，原告三人经内部协商一致以胡爱玲作为对外负责人于2013年11月9日与山川社区及祥安物业公司签订《山川家属院北村投资合作协议》，双方签名盖章生效。并由150多户小区业主在《同意意向书》上签名，向城北建设局备案。双方按照合作协议履行，在房屋扩建当时因伐树受森林公安罚款15000元，因拆除原有小区居民自建房赔付5000元。山川社区在履行期间不断提出有损原告的要求，包括承担小区共用电费、购置社区健身器材、修缮小区围墙等。2017年8月15日上午接到城北建设局限期24小时强制拆除投资合作建设的建筑物的电话通知，原告始知该建筑属于违法建筑，合作只是社区和物业公司引进外资来缓解自身管理和资金压力的幌子，借合作之名坐享原告投资的收益，却在被强拆后以无损自身利益的不作为方式安然处之。原告向城北区朝阳街道办事处提出书面答复的申请，朝阳街道办事处作出答复意见，对社区和物业方的过错只字未提，而是仅以“胡爱玲擅自将房屋进行翻修扩建”定性该事件。但胡爱玲的行为只是基于协议由甲方作为管理方向乙方进行授权，建设的部分房屋由原告出租收益同样是按照协议约定进行的投资回收方式。被告方在签约时向原告表示房屋建设方面不会出现任何障碍，能够确保房屋许可审批的合法性。并以合作协议第六条的形式予以约定。即被告对于所建房屋的合法性承担责任，被告方明确表示，此次建房属于原有房屋因危旧房及社会公益性质的翻新扩建，是受政府鼓励而建，而对于原有房屋系违法建筑的事实进行隐瞒。协议约定了利益分配，基于被告的误导行为，而使原告基于错误认知作出承诺，订立了违背原告真实意愿的协议。综上所述，强拆的房屋系原被告基于合作协议所形成的，被告作为出租人，原告作为承租人的租赁房屋。被告对于强拆的损害后果是可预见的，非因不可抗力造成的意外损失，被告对损失不能免责。且被告在缔约过程中存在严重过错，对于房屋扩建的合法审批等应负有责任。符合《中华人民共和国合同法》第四十二条的情形，应承担损害赔偿责任。且在合同不能履行时怠于行使因合同形成的赔偿责任，致使原告遭受重大损失，被告应向原告赔偿扩建、装修、及附属物的相关费用。原告认为协议内容属于具有扩建内容的房屋租赁合同，因租赁房屋被行政机关依法拆除致使房屋无法使用，承租人被迫解除合同的情形，应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条、第十四条之规定，向原告赔偿损失。原告的相关收益折抵投资损失，以实际损失为准主张赔偿1625900元。原告为了维护合法权益，故起诉，请法院依法公正裁判。被告山川社区辩称：一、井有才、马有录不是本案的适格原告。二、诉状中所述事实与我方了解的事实不相符。三、诉状中称北川社区给予了承诺需要原告提交证据证明。四、建设房屋时双方对需要的相关手续都是明知的。五、原告诉状中适用的法律和实际情况不相符。六、原告诉状中称本案适用于租赁合同但实际是投资合同。七、对原告第一项诉求不同意赔偿，原告的损失是自己造成。当时约定建造房屋面积是700平方米左右，原告实际建造了3000多平方米，多余的建造面积导致房屋成为违法建筑，造成的损失应由原告自己承担。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。被告祥安物业公司辩称：1、祥安物业公司作为见证方在山川社区和胡爱玲签订《山川家属院北村投资合作协议》上加盖了公章，约定由胡爱玲出资对北村原有合法房屋200多平方米进行翻新改造，多出的面积由胡爱玲出租以弥补投资费用，待房屋被拆迁时获得赔偿款（胡爱玲就是做房屋拆迁生意的）。由山川社区向城北建设局以危旧房改造的形式进行申请，后城北建设局以口头方式通知，可以翻建改造但不得超出原面积两倍，双方签订协议约定建筑面积为700平方米。协议签订后，胡爱玲为了扩大建筑面积，擅自将原房屋前面几颗大树砍伐，被西宁市森林公安立案侦查予以罚款。2、由于胡爱玲严重违反协议约定，擅自扩大房屋建筑面积，私自更改房屋性质，并没有按协议约定向山川社区移交洗澡堂，私自将洗澡堂承包给小区看门的一位师傅，并按市场价格向小区业主收取费用，在她将房屋出租期间，小区内各种货车进进出出，激化了小区业主和她的矛盾。3、对胡爱玲提出接电问题，因为原房屋有照明用电，她为了房屋出租，自己找供电局接入了动力电，属于她个人行为。4、由于种种原因，我方于2015年与山川社区解除了聘用关系。5、对于此房屋被拆除，完全是由于胡爱玲擅自扩大房屋面积，私自更改房屋性质并不断激化与小区业主的矛盾，造成业主不断上访，2017年中央环保督察组进驻西宁市期间，由业主举报，中央环保督察组向城北区建设局发出强制拆除令予以拆除。此房屋从2013年至2017年将近4年时间没有被拆除，被告已经尽到了所有责任，房屋被强制拆除完全由原告的过错造成的，原告理应承担所有后果。综上所述，对于房屋被拆除，被告没有任何责任，也尽到了自己的责任，不存在过错。房屋被拆除，也直接造成原有合法房屋被拆除，被告权益受到损害。请法院公正裁判。原告向本院提交以下证据：一、《山川家属院北村投资合作协议》一份，拟证明原告是按照协议约定翻建房屋，并不是私自改建，协议约定面积约700平方米是指土地面积，翻建的房屋是两层并不是一层；二、朝阳街道办事处文件（复印件）一份，拟证明房屋被强制拆迁后原告多次找朝阳街道办事处解决事情，办事处给了这份文件，称房屋是违章建筑；三、三方合作协议一份，拟证明三名原告系合作出资进行山川社区危房改造翻建。该协议是在投资协议之后签订的；四、建房协议书一份，拟证明当时原告将翻建房屋承包给他人，约定了投资建房的工程款。经庭审质证，被告山川社区对原告证据的质证意见为：1、对证据一真实性无异议。但认为协议中约定的700平方米是在原来房屋基础上进行改造，翻建的房屋全部面积总计应是700平方米，这是建筑面积并不是土地面积。房屋建成后原告应该给付山川社区的一万元租金一分未交过。2、对证据二文件真实性无异议。3、对证据三真实性无法确认，该协议是证据一之后签订的。4、对证据四真实性不认可，该协议笔迹较新，不像2013年签订的，不能证明原告要证明的事实。综上，由于原告没有遵照协议内容履行，故我方对原告主张的损失不承担任何责任。被告祥安物业公司对原告证据的质证意见为：1、对证据一无异议。但认为房屋改造前是七八间平房只有200多平方米，山川社区称由原告进行改造，拆迁后给100平方米房屋的拆迁款，原告把洗澡堂、活动室又承包给了别人。原告私自扩大了建筑面积导致房屋变成违法建筑。2、对证据二不清楚这份文件。3、对证据三认为原告的合作协议之后签订的，至于三原告如何合作与我方无关。4、证据四与我方无关，当时约定建700平方米，该协议中写明建2000多平方米，原告私自扩大面积，损失应当由原告自己承担。被告山川社区、祥安物业公司均未提交证据。本院对证据作出如下认定：一、对于原告提交的证据，对方当事人无异议的证据，本院予以认定并在案佐证。对证据的关联性及证明方向所持异议，均涉及本案的争议焦点内容，本院在下文判决理由中进行分析认定。本院经审理确认如下法律事实：2013年11月9日，被告山川社区和祥安物业公司作为甲方，与原告胡爱玲（乙方）签订《山川家属院北村投资合作协议》，合同主要约定：1、甲方同意将甲方管理的山川家属院北村原危旧房由乙方投资进行改造，面积约700平方米，每年房屋租金为壹万元人民币，租金一年一交。2、房屋建成后乙方同意提供80平方米作为院内洗澡堂给甲方经营，并提供40平方米老年活动室供院内老人娱乐。此房由乙方建成后移交。3、此建筑如遇政府拆迁或开发商拆迁，乙方同意其中100平方米补偿款归甲方所有。合同落款处由两被告加盖公章，原告胡爱玲签名。2013年11月20日，原告胡爱玲、井有财、马永录签订《三方合作协议》，约定三方就西宁城北区山川社区的危旧房改造项目达成合作协议，投资金额三方平摊，盈利共享，风险共担。原告胡爱玲与被告的投资协议签订后，原告胡爱玲对山川家属院北村原危旧房进行了翻建改造，建成了两层楼房共计34间房屋，总面积约为2000多平方米。原告胡爱玲将建成的澡堂、活动室未向二被告交付，而是交给看守大门的人员管理。其他房屋由原告从2013年至2017年对外出租收取租金。2017年7月，经城北区建设局等单位联合执法，对原告翻建的二层砖混结构房屋认定为违法建筑予以强制拆除。本案庭审中，双方当事人确认原告在翻建二层楼房时未取得建设规划许可证等审批手续。双方一致陈述当时被告向小区150名业主征得签名同意后，向城北区建设局申请审批手续，建设局的人员口头答复不超过原面积两倍就可以翻建。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于原告与被告签订《山川家属院北村投资合作协议》是否合法有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”及《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”。本案中，原告胡爱玲与被告在明知未办理建设工程规划许可证的情况下签订《山川家属院北村投资合作协议》，约定由胡爱玲实施翻修改建房屋的建设行为，违反了法律、行政法规强制性规定，双方签订的《山川家属院北村投资合作协议》属于无效合同。二、原告胡爱玲主张被告赔偿损失的诉讼请求是否成立的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，1、双方签订的《山川家属院北村投资合作协议》属于无效合同，双方均存在缔约过失责任。但被告在协议签订后，在征得部分业主同意且获得相关部门在原房屋面积两倍之内允许翻建的答复，被告已积极履行了协议义务。原告胡爱玲明知无建设规划许可证及施工许可证的情况下，擅自扩大建筑面积，建成总面积达2000多平方米的两层楼房，导致其翻建改造的房屋被相关部门认定为违法建筑予以强制拆除，由于胡爱玲违反了协议约定，实施了翻建违法建筑的行为，应由胡爱玲承担因强制拆除造成损失的民事责任。2、原告胡爱玲建成两层房屋后，自行将房屋对外出租收取租金，其获得了相应的收益。胡爱玲将建成的澡堂、活动室未向二被告交付，而是交由他人管理。另对协议中约定每年支付二被告的一万元亦未履行，由此可见，二被告在履行涉案协议的过程中并未受益。因此，根据我国合同法规定当事人权利义务对等原则，被告不应当承担原告的违法建筑被强制拆除的相应损失。3、对于原告认为协议内容属于具有扩建的房屋租赁合同，因租赁房屋被行政机关依法拆除致使房屋无法使用，承租人被迫解除合同的情形，被告应当按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，向原告赔偿损失。对此，本院认为《山川家属院北村投资合作协议》属于双方合作投资翻建改造房屋，其目的在于原告利用旧房翻建改造房屋进行盈利活动。该协议不属于被告向原告出租房屋的租赁行为，因此，对于原告的该项诉讼意见不予采纳。三、关于原告井有财、马永录是否具有诉讼主体资格的问题。原告井有财、马永录以三名原告签订的《三方合作协议》为依据共同提起本案诉讼。《三方合作协议》是在原告胡爱玲与被告签订《山川家属院北村投资合作协议》之后另行签订的协议，其性质属于原告胡爱玲与井有财、马永录之间的个人合伙，其涉及相关出资、盈利或损失承担等事项应由三人内部进行核算。虽然《山川家属院北村投资合作协议》系胡爱玲与二被告之间的合同关系。但三原告的诉讼请求是要求被告赔偿基于涉案房屋被强制拆除后造成的损失，对此井有财、马永录认为出资建房与诉讼请求存在利害关系，故以原告名义起诉，并无不当。因此，原告井有财、马永录具有本案的诉讼主体资格。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡爱玲、井有财、马永录的诉讼请求；本案诉讼费19434元，由原告胡爱玲、井有财、马永录承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判长 贺众明人民陪审员 王秀芳人民陪审员 滕春天 二○二○年五月十三日书记员 王思颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。