上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24640号原告(反诉被告)：上海东朔投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海尚觅网络科技有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：殷康，总经理。委托诉讼代理人：王琪，女。委托诉讼代理人：陈玉龙，上海知信律师事务所律师。原告上海东朔投资管理有限公司与被告上海尚觅网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告上海尚觅网络科技有限公司提起反诉，本院予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)、被告(反诉原告)的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海东朔投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月25日解除；2.判令被告支付原告违约金93,780元；3.判令被告支付原告搬迁免租期租金10,277元；4.判令被告支付的保证金72,100元(租赁保证金62,520元、物业管理保证金9,580元)不予退还；5.判令被告支付原告律师费损失3,000元。事实和理由：2017年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租位于上海市徐汇区宜山路XXX号XXX单元房屋(以下简称涉讼房屋)，建筑面积174.19平方米。租赁期限自2017年7月5日起至2019年7月4日止，免租期10天。月租金为31,260元。物业管理费每月为4,790元，租金和物业管理费按贰个月支付月度为支付周期(每月26日至次月25日为一个支付月度)，每月15日支付下期费用，先付后用。租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告有权没收保证金，同时被告按叁个月租金标准向原告承担违约金。租赁期限内如因被告原因导致合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内日应向原告补足搬迁免租期内的租金。合同履行过程中，被告于2018年1月在未经原告同意的情况下要求中途解除租赁合同。原被告多次协商未果。原告于2018年1月25日向被告送达公函，要求依法解除租赁合同，限期搬离房屋并承担相应违约金责任。但被告搬离后未能承担违约责任，故原告诉至法院，请求判如所请。上海尚觅网络科技有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方已于2018年1月11日协商解除了租赁合同，被告不存在违约行为，无需承担违约责任，无需支付原告主张的费用。原告无权没收保证金，要求原告退还保证金。即使被告构成违约，原告主张的违约金过高。上海尚觅网络科技有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告返还被告租金差额14,588元；2.判令原告返还被告租金及物业费保证金72,100元；3.判令原告赔偿被告财物损失50,000元；4.判令原告支付被告律师费10,000元。事实和理由：2017年7月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告向原告承租涉讼房屋，建筑面积174.19平方米。租赁期限自2017年7月5日起至2019年7月4日止，免租期10天。月租金为31,260元。物业管理费每月为4,790元，租金和物业管理费按贰个月支付月度为支付周期(每月26日至次月25日为一个支付月度)，以后15日支付下期费用，先付后用。合同签订后，被告为了确保经营场所的稳定性，一直要求原告出具房屋产权证，但原告一直未能提供。2017年12月29日，被告和原告工作人员蓝伟伟达成一致后搬离了涉讼房屋。2018年1月11日，被告将涉讼房屋钥匙及遥控器交给蓝伟伟，发现原告已将被告留在涉讼房屋内的物品(其中软瓷价值50,000元)全部处理掉。由于被告提前支付的房屋租金已经计算至2018年1月25日，双方解除房屋租赁合同之日为2018年1月11日，被告多付了14天的租金共计14,588元，原告应予返还。原告还应返还押金，并应赔偿被告相应损失。故提起反诉，请求判如所请。上海东朔投资管理有限公司对于上海尚觅网络科技有限公司的反诉辩称，不同意被告的反诉诉讼请求。被告因为自身原因提出解除合同，没有经过原告同意，构成违约，原告行使解除权要求解除合同。被告违约导致合同解除，应承担违约责任，被告无权提出返还保证金。被告主张的财物损失没有证据证明，律师费也没有合同依据。故要求驳回被告反诉请求。本院认定事实如下：2017年7月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告使用；租赁期限自2017年7月5日起至2019年7月4日止，其中，房屋交付日为2017年7月5日，搬迁免租期自2017年7月5日至2017年7月14日止；房屋月租金为31,260元，租金按贰个月支付月度(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后被告应提前10日(即每月15日)支付下期租金，按先付后用原则；物业管理费每月27.50元/平方米，按建筑面积174.19平方米计，每月4,790元；物业管理费被告应按贰个支付月度为支付周期，以后被告应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，按先付后用原则；被告应于本合同签署后贰天内向原告交付房屋租赁保证金，保证金为贰个月租金即62,520元；物业管理保证金，保证金为贰个月的物业管理费9,580元；被告拖欠任何费用、款项，累计超过7天的，原告有权书面通知被告解除合同，并有权提前收回房屋以及没收保证金，同时，还需赔偿原告相当于同期月租金叁个月的违约金，除此被告还应就原告损失进行赔偿；租赁期间非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告有权没收保证金，同时被告按叁个月租金标准向原告承担违约金；租赁期间内如因被告原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内日被告应向原告补足搬迁免租期内租金；原告因向被告催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于一切律师费)，及原告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由被告承担。合同还就双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，双方按约履行。2018年1月上旬，被告提出退租。被告租金支付至2018年1月25日，之后未再支付。2018年1月25日，原告在涉讼房屋处张贴《公函》，载明：因贵司严重违反《房屋租赁合同》的约定，现我司郑重通知贵司依法解除《房屋租赁合同》，要求贵司于2018年1月26日前搬离房屋内所有物品并向我司返还房屋，否则我司将依照《房屋租赁合同》约定对房屋清场并对房屋内的所有物品予以处置。该函另附了被告应付费用明细表。随后，原告收回了涉讼房屋。审理中，双方确认合同已经解除，但对于合同解除的方式及时间各执一词。原告认为因被告中途擅自退租，其按约行使解除权导致合同解除，解约日期应为解约通知之日即2018年1月25日。被告则主张是双方协商一致解除合同，解约日期为其将钥匙交还中介之日即2018年1月11日。被告为证明其主张，出示其员工王琪(即本案中被告委托诉讼代理人)与案外人的一些微信聊天记录。原告认为，被告出示的微信聊天记录均是被告与案外人之间的聊天内容，不能证明原告同意提前解约并已收到房屋钥匙，被告从未与原告办理房屋返还的交接手续。被告还出示一份王琪与蓝伟伟(被告称系原告工作人员)的微信聊天截图打印件，但未能出示该打印件的原始记录载体。原告对此不予认可。原告出示一份法律服务合同及律师费发票，证明其因本案诉讼事宜支付律师费3,000元。被告对其真实性予以认可，但认为不应承担。被告出示律师费发票一份，证明其支付律师费10,000元。原告对其真实性予以认可，但认为被告主张律师费没有合同依据，且系被告违约解除合同，无权主张律师费。原告另称，其于2018年1月26日收回涉讼房屋，后于同年4月20日重新出租。被告对此表示不清楚。被告另称，反诉主张的财产损失50,000元是指其在涉讼房屋内的瓷砖被原告清理掉所造成的损失。被告出示一份其员工与案外人(被告称系瓷砖业务人员)的聊天记录中的报价单，拟证明其相关损失的金额。原告对其真实性、关联性均不予认可。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的房屋租赁合同、对账单、公函、微信聊天记录、法律服务合同、发票等证据证明，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或者解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告在履行过程中，在既不具备法定解除情形，也不符合约定解除条件的情况下，提前终止履行合同并自行搬离涉讼房屋，其行为构成根本性违约，应按约承担相应的违约责任。原告据此行使合同解除权，具有事实及法律依据。原告主张其张贴解约函之日为合同解除日期，该主张并无不当，本院对此予以确认。被告辩称，合同解除系双方协商一致的结果且已于2018年1月11日将涉讼房屋返还原告。但被告对其主张的事实却未能提供确实而充分的证据予以证明。本院对此难以采信。双方租赁合同因被告违约而解除，故原告依据合同约定要求被告支付搬迁免租期租金、律师费并没收保证金的诉讼请求，具有事实及法律依据，符合合同约定，本院对此予以支持。被告的反诉诉讼请求则缺乏事实及法律依据，有悖于合同约定，本院对此不予支持。对于原告主张的解约违约金，被告认为过高，请求予以调整。对此，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，对于被告的违约行为原告已经主张了没收保证金、搬迁免租期租金等，且已得到法院支持，原告的相应损失已经得到一定的弥补。原告在此基础上再行主张相当于三个月租金的违约金，显属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将该项违约金调整为一个半月租金金额，即46,890元计付。虽然本院酌情对原告主张的违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告的违约行为，而且原告所提出的违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本诉中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、上海东朔投资管理有限公司与上海尚觅网络科技有限公司就上海市徐汇区宜山路XXX号XXX单元房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年1月25日解除；二、上海尚觅网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东朔投资管理有限公司违约金46,890元；三、上海尚觅网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东朔投资管理有限公司搬迁免租期租金10,277元；四、上海东朔投资管理有限公司收取的上海尚觅网络科技有限公司的保证金72,100元不予退还；五、上海尚觅网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海东朔投资管理有限公司律师费损失3,000元；六、驳回上海东朔投资管理有限公司的其余诉讼请求；七、驳回上海尚觅网络科技有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,190.50元，由被告上海尚觅网络科技有限公司负担。反诉案件受理费减半收取计1,617元，由被告上海尚觅网络科技有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年五月二十六日法官助理  汪景洪书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。