广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初38618号原告：张立敏，女，1970年3月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：熊玮，系广东君厚律师事务所律师。被告：梁华升，男，1998年4月14日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人：黄莲娇，系被告的母亲。原告张立敏诉被告梁华升房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张立敏的委托诉讼代理人熊玮、被告梁华升的委托诉讼代理人黄莲娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张立敏诉称：2019年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告出租广州市天河区天河路228号正佳广场2922房。同日，原告向被告及其母亲支付押金及3个月租金共计79700元，被告向原告开具收条确认收到上述款项。合同中明确约定房屋权属状况为被告保证向原告出租的房屋拥有完全所有权及原告租赁房屋用途为美容、美甲。后原告因无法在街道出租屋管理中心办理备案，原因为涉案房屋在合同签订时尚未办理过户，该事实导致以被告为当事人的租赁合同在街道办出租屋管理办公室无法备案及食药监处无法办理卫生许可证，而被告早在2019年6月就了解上述事实却故意隐瞒真相，故《房屋租赁合同》应予以撤销，被告返还原告所支付的全部款项并承担违约责任。被告要求原告基于上述合同支付2019年8月1日至2019年8月5日期间租金及相关费用4138.41元，结合原告已付款情况，被告应退回款项74861.59元。原告在得知租赁房屋无法办理备案及卫生许可证后，当即要求被告解除合同并返还全部款项，在沟通过程中，被告及其母亲要求原告承担2019年8月1日至2019年8月5日期间相关费用4138.41元，否则全部款项不予退还。原告基于胁迫，与被告于2019年8月5日签订《解除合同》并同意承担租金及相关费用，被告于当日出具《收条》确认已收到租金及相关费用共计4138.41元，原告同意承担上述费用后被告仍拒不退还剩余款项，并拒绝沟通。鉴于《解除合同》的签订并非原告真实意思表示，而是基于被告胁迫所致，故该协议理应解除。本案《解除合同》是因被告胁迫原告而签订，且被告偷盗相关文件以逃避责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第26条规定“债权人行使撤销权所支付的律师代理费、差旅费等必要费用，由债务人负担”。涉案房屋位于天河区法院辖区范围内，天河区法院对本案具有管辖权。综上，涉案《房屋租赁合同》因被告实质违约，理应解除，被告应退还原告全部款项，承担违约责任并赔偿损失，涉案《解除合同》因被告胁迫，理应撤销。为维护原告合法权益，请求判令：1.撤销原、被告于2019年8月1日签订的《房屋租赁合同》，被告返还原告房屋押金31600元、已支付的3个月房屋租金47400元，合计79000元及另支付利息（以79000元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从2019年8月1日起计至实际返还之日止）；2.撤销原、被告于2019年8月5日签订的《解除合同》，并返还房屋租金、水电公摊费、差旅费4138.41元；3.被告承担因本案产生的律师费20000元及诉讼费。被告梁华升答辩称：同意撤销双方于2019年8月1日签订的房屋租赁合同，但不同意撤销于2019年8月5日签订的《解除合同》，因为我方作为业主方在出租过程中并不清楚了解广州本地的出租屋管理政策及租赁税的收取政策，在双方签订租赁合同后，原告已按照合同向我方支付了租赁押金31600元及3个月房屋租金47400元，我方协助原告前往相关部门办理经营所需的营业执照，在办证过程中才发现因为开发商并未为我方办理涉案房屋的权属证书，才导致相关部门不接收原告关于办理营业执照的申请，整个过程中是由我方的工作人员廖倩芳进行办理，我方到相关部门进行沟通但均未果，所以原、被告经协商在8月5日签订了《解除合同》。我方认为双方是本着友好合作的本意签订了租赁合同，但因为开发商的原因导致原告无法办理营业执照，因为被告本人还是一个大学生，所以相关事项都是由我即被告的母亲代为办理。但签署了《解除合同》后，我方本是要退还剩余押金及租金74861.59元，但因为催的很紧又威胁要报警，当时廖倩芳感觉受到了人身威胁，原告还抢走了租赁合同、解除合同的原件，因为这样的情况，我就暂缓向原告退还押金及房屋租金。此后我方没有再与原告进行沟通。2019年8月6日我方向开发商正佳公司再次提出了办证的请求，但正佳公司没有给予我方明确的答复。虽然双方于8月5日签订了解除合同，但原告并没有向我方交还涉案房屋大门的电子密码，涉案房屋是没有钥匙的，只是用密码进出。直到2020年1月2日我本人为了参加庭审来到广州，才前往涉案房屋，在物业工作人员协助更改了涉案房屋的电子密码，我方才收回涉案房屋。在2019年8月1日至2019年12月31日期间涉案房屋的租金损失我方可以自行承担，但我方认为原告因向我方支付上述期间涉案房屋所产生的物业管理费、空调费、电费、水费、水费公摊、电梯公摊、公共用电分摊费用，合计14909.29元。以上意见作为我方答辩意见，我方在本案中不提起反诉。不同意原告主张的利息。经审理查明：根据广州市房地产档案馆于2019年12月31日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区天河路228号之二2922房（以下简称涉案房屋）的登记权属人为广州市正佳企业有限公司，登记时间为2012年11月13日。2019年8月1日，被告（委托人）向案外人廖倩芳（被委托人）出具《委托书》，称委托其全权办理涉案房屋的租赁事宜，包括合同条款商谈，签署租赁合同、租金收取等相关事宜，委托期限自2019年8月1日至2022年7月31日。同日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方，被委托人廖倩芳）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定甲方出租的房屋为涉案房屋，房屋性质为美容、美甲；房屋权属状况为甲方保证向乙方出租的房屋享有完全所有权；乙方租赁房屋用途为美容、美甲，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变该房屋的用途；租赁期限自2019年8月1日至2022年7月31日，甲方应于2019年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方；房屋月租金为15800元，第二年……第三年……合同押金为31600元；乙方交纳的该物业押金，如在租赁期限内，乙方违约造成甲方损失的，甲方有权从押金中扣取，且乙方应甲方扣取后五个工作日内将押金补足等。该日，原告按照《合同》约定向被告支付租赁押金31600元及2019年8月1日至2019年10月31日期间租金47400元，廖倩芳作为被告代理人出具相应收条。2019年8月5日，原告（租户）与被告（业主，代签廖倩芳）签署《解除合同》，约定：由于业主产权证未办理下来，因街道办事处不给于办理相关备案手续，租户要求退租，业主也同意……于2019年8月5日合同作废，但租户需要承担相应租金等费用，明细如下，租金2548.38元，水电公摊107.1元、差旅费1482.93元，合计4138.41元，扣除费用后退回押金和租金79000－2548.38－107.1－1482.93=74861.59元。同日，被告（业主，代签廖倩芳）出具《收条》，载明今收到租户张立敏交来2019年8月1日至2019年8月5日租金2548.38元和水电公摊107.1元及差旅费1482.93元，总共计4138.41元，备注押金31600元，租金47400元，扣减余数79000－4138.41=74861.59元。现原告以被告在签订《合同》过程中存在欺诈，在签订《解除合同》过程中存在胁迫为由提起本案诉讼要求撤销相关合同及退还款项。本案审理过程中，原告就其要求撤销《合同》及《解除合同》的理由明确如下：合同目的不能实现，《合同》中约定原告租赁房屋用途为美容美甲，被告的义务是在2019年8月1日前将房屋按约定条件交付给乙方，在被告明知且确认原告租赁用途的情况下而协助办理相关证照是出租人的义务，所以当经被告同意而实际上客观不能实现原告租赁目的的情况下，该份合同因合同目的不能实现应予以撤销。被告则表示原告所称涉案房屋无法满足租赁合同约定的租赁目的不属实，在其向原告出租涉案房屋之前是正常出租收益的。关于双方签订《合同》后的履行情况，原、被告双方确认如下：原告向被告支付3个月的租金及押金合计79000元，被告出具收条对上述款项的收讫情况予以确认；双方于2019年8月2日前往天河南街道出租屋管理中心办理租赁登记备案，但因为被告仅能提供购房合同，涉案房屋尚未办妥房产证，管理中心的工作人员表示只有在被告取得房地产权证书后才可办理租赁登记备案，然后双方到珠江新城政务服务中心的房管部门询问办证事宜并打印了涉案房屋的查册表，显示产权人为正佳公司，管理中心的工作人员查看后表示因为产权人是正佳公司，所以无法为原、被告双方办理租赁登记备案；在2019年8月5日确定无法办理租赁登记备案后，廖倩芳询问了被告母亲的意见，双方协商退款，并签订了《解除合同》，原告要求被告退还剩余的款项，但被告一直没有退还。关于涉案房屋的交付情况，原告表示涉案房屋为电子密码锁，没有实体钥匙，双方在2019年8月5日签订《解除合同》后，原告已通过物管工作人员温小姐于2019年8月8日向被告方返还涉案房屋的密码，原告除了通过上述微信方式向被告交还涉案房屋密码外，没有其他途径再与被告办理交接手续。原告为证明其交还涉案房屋情况及为本案诉讼所支出律师费用情况，向本院提交如下证据：1.微信聊天记录（原告称聊天双方为原告本人及正佳物业工作人员王**，出示原始载体），显示原告询问对方“王先生，那个密码你用了吗？可以吗？改过来了没？”，对方回复“没改”，原告回复“你去改了吧，改了叫小潘发信息给房东！”，对方回复“她已经告诉房东了”；2.微信聊天记录（原告称聊天双方被告的委托代理人黄莲娇及正佳物业工作人员温淑婷，原始聊天记录保存于温淑婷手机上故无法出示原始载体），显示2019年8月8日08时41分，温淑婷发出“黄小姐，早上好”、“您2922房间的密码：282828”，对方未有回复，其后于“星期四”（未显示具体日期）16时30分，温淑婷发出一张微信扫码付款图片，“星期四”17时33分，对方回复一张截图（截图首部显示有交易成功字样）；3.温淑婷名下社保缴费历史明细表（原件，打印日期为2020年1月7日），显示现在单位名称为广州市洲际物业管理有限公司；4.显示由原告与案外人广东君厚律师事务所签订的《民事委托代理合同》（原件），显示原告因与被告房屋租赁合同纠纷一案，聘请乙方的律师作为委托代理人，经双方协商一致，原告同意支付包含增值税的律师费金额为20000元等；5.显示由广东君厚律师事务所于2020年1月6日出具的律师费发票（原件），显示购买方为原告，价税合计20000元。经质证，被告对证据1的真实性无法确认；对证据2表示经其核对代理人手机中的微信聊天记录，其并未收到内容为“您2922房间的密码：282828”的信息，其余聊天记录属实；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，但不同意承担。本院当庭就被告委托诉讼代理人手机微信软件中与案外人温淑婷的微信聊天记录予以拍照留存，该记录显示对方微信昵称为“正佳金殿温淑婷”，2019年8月8日显示2019年8月8日08时41分，温淑婷发出“黄小姐，早上好”，其后于“昨天”（未显示具体日期，本案庭审日期即拍照留存时间为2020年1月3日星期五）下午4时30分，温淑婷发出一张微信扫码付款图片，“昨天”下午5时33分，黄莲娇回复一张截图（截图首部显示有交易成功字样）。经质证，原告对该微信聊天记录的真实性予以确认。另，原、被告双方均确认上述聊天记录中的温淑婷为涉案房屋的物业管理公司的工作人员。本案审理过程中，被告为证明涉案房屋2019年8月1日至12月31日期间产生的相关费用，向本院提交显示由广州市洲际物业管理有限公司于2019年12月23日出具的《收款通知单》，显示资源代码为万豪金殿2922，客户名称为梁光海，2019年8月2日至2019年12月31日期间电费、水费、水费公摊、电梯公摊、公共用电分摊、管理费、空调费合计14807.76元。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，但认为与本案无关，因被告已明确同意撤销《合同》，且签订《合同》后原告从未占有、使用过涉案房屋，故上述费用不应由原告承担。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条对于可撤销合同的类型进行了明确规定，本案中，原、被告签订《合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，后经双方协商再行签订《解除合同》对解除就涉案房屋成立的租赁合同关系相关事项作出约定，至此《合同》已经双方协议解除，故原告在《合同》已解除的情况下再行要求撤销《合同》缺乏事实依据，本院不予支持。至于《解除合同》是否可予撤销的问题，原告并未举证证明双方在签订《解除合同》的过程中存在构成撤销理由的情形，故其要求撤销《解除合同》缺乏事实依据，本院不予支持。《解除合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。就被告抗辩所称原告未向其交付涉案房屋大门的电子密码导致其迟至2020年1月2日才收回涉案房屋，故涉案房屋2019年12月31日前所产生的相关费用均应由原告负担的问题，结合本院查明事实可知，温淑婷手机中所截取的微信聊天记录与本院于黄莲娇手机中拍照留存的微信聊天记录中2019年8月8日08时41分及2020年1月2日16时30分和17时33分的微信聊天记录均为一致，仅是黄莲娇手机中上述08时41分与16时30分的微信聊天记录中间缺失一条内容为“您2922房间的密码：282828”的微信聊天记录，而温淑婷手机中该条微信聊天记录并未有未发送成功的标识，综合日常生活经验，微信作为一种即时通讯软件，具有发送失败的提示功能及微信聊天记录的部分删除功能，本院有理由相信黄莲娇已于2019年8月8日收到了由物业公司工作人员转发的涉案房屋大门的电子密码，结合双方当事人均确认涉案房屋大门仅为电子密码锁，及被告答辩称涉案房屋的租赁事宜均由黄莲娇代为办理，可认定原告已于2019年8月8日将涉案房屋交还被告，被告上述抗辩缺乏依据，本院不予采纳。根据查明事实可知，原、被告双方已于《解除合同》中就解除涉案房屋租赁合同关系的相关法律后果进行了约定，即原告应向被告支付涉案房屋2019年8月1日至2019年8月5日期间的租金和水电公摊费用以及被告的差旅费，被告则将原告已支付的租赁押金和租金总额扣除上述应承担款项后的余款予以退回，如上所述，《解除合同》对双方均具有约束力，根据相关条款的约定，被告应向原告退回涉案房屋的租赁押金及租金共计74861.59元。另，原告于2019年8月8日将涉案房屋交还给被告，故涉案房屋2019年8月6日至2019年8月8日期间的租金应由原告负担，上述期间租金总额为1451.61元（15000元÷31日×3日），综上，被告应向原告退回涉案房屋的租赁押金及租金共计73409.98元（74861.59元－1451.61元），对于原告诉请中超出上述部分的诉讼请求不予支持，对于原告要求被告返还房屋租金、水电公摊费、差旅费4138.41元的诉讼请求则不予支持。至于迟延返还上述款项的利息问题，双方于2019年8月5日签订《解除合同》约定被告应退还原告的款项数额，被告应于收回房屋后即时将相关款项予以退还，但被告迟至原告提起本案诉讼时仍未退还上述款项，确给原告造成一定损失，且综合本案案情，被告相关抗辩均缺乏依据，本院不予采信，故被告应向原告支付迟延返还款项利息,利息的计算应以73409.98元为本金，其中，2019年8月8日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于原告要求被告支付的律师费20000元，因双方并未于签订的相关协议中就上述费用的承担进行约定，且该费用亦非原告为维护己方权利所支出的必要费用，故对于原告该诉请本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告梁华升于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张立敏返还天河区天河路228号之二2922房的租赁押金及租金共计73409.98元；二、被告梁华升于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张立敏支付迟延返还上述款项的利息（以73409.98元为本金，其中，2019年8月8日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付；2019年8月20日至实际退款之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；三、驳回原告张立敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2280元，由原告张立敏负担560元，被告梁华升负担1720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  何晓芬人民陪审员  田常国二〇二〇年五月二十六日书 记 员  谢丽军陈丹云