河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终415号 上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司邯郸分行，住所地邯郸市丛台区光明北大街87号亚太大厦。 负责人：王培信，该分行行长。 委托诉讼代理人：崔健，河北奉法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝敬朝，河北奉法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：秦振鹏，男，1986年4月25日生，汉族，现住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：由福义，河北辰光律师事务所律师。 原审被告：魏素芳，女，1959年9月18日生，汉族，住邯郸市。 原审被告：邯郸市华恩商贸有限公司，住所地邯郸市复兴区前进大街中段（复兴商贸城18号）。 法定代表人：魏素芳，该公司经理。 原审原告中国民生银行股份有限公司邯郸分行（以下简称民生银行邯郸分行）与原审被告秦振鹏、魏素芳、邯郸市华恩商贸有限公司（以下简称华恩商贸公司）借款合同纠纷一案，前由河北省邯郸市丛台区人民法院于2018年5月21日作出（2017）冀0403民初1967号民事判决，民生银行邯郸分行不服，向本院提起上诉。本院于2018年12月18日作出（2018）冀04民终6511号民事裁定，撤销一审判决，发回一审法院重审。一审法院重新审理后，于2019年10月8日作出（2019）冀0403民初1640号民事判决。民生银行邯郸分行仍不服，又向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 民生银行邯郸分行上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判秦振鹏在抵押房产价值范围内对民生银行邯郸分行承担清偿责任；2、判令民生银行邯郸分行对秦振鹏的抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费由秦振鹏承担。事实和理由：1、一审判决认定部分证据及事实错误。秦振鹏名下的三套涉案房产均具有房产登记机关出具的合法有效的房屋所有权（商品房）证书，并与民生银行邯郸分行办理了房产他项权登记。一审仅依据无权出具土地性质的丛台区苏曹乡南苏曹社区居民委员会出具的证明抵押房屋分别建在李美兰、秦克龙的宅基地上从而以土地性质为宅基地就认定抵押合同无效，更不详查邯郸市土地局丛台分局、邯郸市三龙房地产开发有限公司（以下简称三龙房地产公司）出具的证明，证明涉案土地四至清楚，无权属争议对涉案土地的性质划分，对涉案房产所属土地性质的认定缺乏证据支持。经民生银行邯郸分行查询，涉案的三套房产所属的二号楼所占用的土地属于国有划拨土地。二审应依法查明该案涉三套房产所属于号楼的土地性质后，认定抵押合同效力；2、本案所涉房屋所占土地为国有土地，抵押合同有效，民生银行邯郸分行依法享有抵押权。李美兰、秦克龙（曾用名秦社平）的宅基地已经被开发为商品住宅是不可否认的事实，他们的宅基地早已被征收，使用权也早已消灭，应当注销其土地使用证。根据《建设用地规划许可证》可知涉案房屋所占土地为国有土地。根据《建设用地规划许可证》记载的内容，本案所涉房屋的用地项目名称均是商品住宅。编号为2000-101的《建设用地规划许可证》记载的用地面积为1362.5平米，并且在三龙房地产公司地形图中明确记载“同意三龙房地产开发公司按图调整国有土地1362.5平米作为生活用地”并加盖了政府相关部门印章。编号为99054的《建设用地规划许可证》记载用地面积为3198.01平米（国有及调整），并且三龙房地产公司地形图记载“同意三龙房地产公司在此位置建商品住宅，总用地3198.01平米，其中调整用地2278平米，征地920平米，并加盖了政府相关部门印章。”很明显，上述土地现在均属于国有土地。涉案房屋在2001年就取得了商品房预售许可证，并办理了商品房所有权证书，所以涉案土地为国有土地。依据《城市房地产管理法》第四十五条规定，民生银行邯郸分行有理由相信房地产开发公司已经交付了土地使用权出让金，并取得了土地使用权证书、建设工程规划许可证、商品房预售许可证明等；更有理由相信秦振鹏持有的房屋所有权证书是合法有效的。因此，民生银行邯郸分行取得的抵押权合法有效。邯郸市土地局丛台分局、三龙房地产公司出具证明，证明涉案土地四至清楚，无权属争议。可见涉案土地并非李美兰、秦克龙所有。秦克龙作为三龙房地产公司的法定代表人，在2018年又出具了与之前内容相矛盾的证明，违反了诚实信用原则。《邯郸市房屋交易确权登记收费通知单》记载的确权申请人是三龙房地产公司，这更证明了涉案土地是三龙房地产公司的土地而并不是李美兰、秦克龙所有的宅基地；3、退一步讲，民生银行邯郸分行也可以善意取得涉案房屋的抵押权。主合同合法有效，第三人善意、无过失且已办理登记的，可以取得不动产抵押权，即抵押合同无效、抵押权仍然有效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了动产、不动严及其他物权的善意取得制度，为不动产抵押权善意取得的适用提供了基本的法律依据。秦振鹏如欲否定，则需举证证明民生银行邯郸分行知道或者应当知道转让人无权处分。因此，即使抵押合同无效，民生银行邯郸分行仍享有抵押权。即使抵押合同被判定无效，秦振鹏也要承担连带赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条“主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任”。本案中，秦振鹏作为村集体成员，与秦克龙是近亲属关系，对涉案房屋及土地的性质非常清楚，假如明知涉案房屋和土地不可抵押的情况下，仍然与民生银行签订抵押合同，具有严重过错，且有违诚实信用原则。民生银行邯郸分行在合同签订时，查看了秦振鹏的房产证，办理了抵押登记，已经尽到了合理的谨慎注意义务，不存在过错。秦克龙应当承担连带赔偿责任。综上所述，本案中抵押合同有效，民生银行邯郸分行享有抵押权。即使抵押合同无效，秦振鹏也应当承担连带赔偿责任。故原审判决认定事实和适用法律均存在错误，二审法院依法改判，支持民生银行邯郸分行的上诉请求。 秦振鹏辩称，一审判决在事实认定、证据采信上并无不当，判决驳回民生银行邯郸分行对秦振鹏的诉讼请求合法有据。民生银行邯郸分行的上诉请求及理由无法律依据和证据支持。1、一审判决，是一审法院法官到邯郸市国土局丛台区分局重新核实了秦振鹏名下三套房产所占用的土地确实登记在秦社平和李美兰名下，该土地性质仍是集体所有的宅基地以后作出的。为查清秦振鹏抵押的三套房产所占用的土地性质，一审法院主审法官专门到邯郸市国土局丛台区分局核实了涉案房产所占用土地的性质来发生任何变化，仍然是农村集体所有的宅基地，并登记在秦社平、李美兰名下。一审法院在此基础上，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条规定，在判决书的第二项判决“驳回中国民生银行股份有限公司邯郸分行对秦振鹏的诉讼请求”合法有据。土地性质和土地使用权归属，只能以国土局登记为准，其它任何部门都无权变更土地性质和土地使用权人。特别是农村集体所有的宅基地是受法律保护的，目前还没有可以将宅基地征收变为国有建设用地的法律规定。事实上，三龙房地产公司虽然取得了《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，但并没有取得关键的《国有土地使用权证》，涉案抵押房屋所占用的土地性质仍然属于农村集体所有的宅基地；2、因民生银行邯郸分行同意用建在他人宅基地上的房屋设置抵押，违反了法律强制性的规定，故与秦振鹏签订的《最高额抵押合同》属于无效合同。基于无效合同取得的抵押权自然也就无效，其主张的优先受偿权不合法，根本就无法实现。民生银行邯郸分行以涉案房屋所占土地为国有土地为由，主张李美兰、秦社平的宅基地使用权已经消灭，抵押合同有效，其依法享有抵押权，缺乏合法有效的证据支持。涉案房产是秦振鹏建在李美兰、秦社平宅基地上已是不争的事实，宅基地属性至今没有改变。我国实行的是“房地一体”原则，民生银行邯郸分行未经土地使用权人同意，就准许秦振鹏用建在他人宅基地上的房屋进行抵押，不仅违反了法律强制性的规定，而且损害了宅基地使用权人的合法权益。再者，本案在“房地一体”原则无法卖现的情况下，法院无法对涉案房产单独拍卖，民生银行邯郸分行的优先受偿权也就无从谈起。因此，民生银行邯郸分行与秦振鹏签订的《最高额抵押合同》属于无效合同，基于无效合同取得的抵押权自然也就无效，民生银行邯郸分行对抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权就是一句空话；3、所谓的善意取得违反了法律强制性的规定，就不能构成善意取得。民生银行邯郸分行引用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，证明即使抵押合同无效，其仍享有抵押权，这是对《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的曲解。这一法条应当理解为，除法律另有规定外，当事人善意取得其他物权的才合法有效。但法律有明确禁止性的规定，如宅基地不得抵押，当事人却以建在宅基地而且是他人宅基地上的房屋设置抵押而取得抵押权，就不构成善意取得；4、民生银行邯郸分行对导致担保合同无效存在严重过错，故没有理由要求秦振鹏按《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定承担连带赔偿责任。由于民生银行邯郸分行在与秦振鹏签订抵押担保合同时，没有尽到合理的审查义务，存在严重的渎职行为和重大过错，才导致抵押担保合同无效。因此，民生银行邯郸分行要求秦振鹏对其经济损失承担连带赔偿责任的诉求，不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第七条的规定，不应得到法律的支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。民生银行邯郸分行上诉请求及理由于法无据，于理不合，应依法裁定驳回其上诉，维持原判。 魏素芳、华恩商贸公司未答辩。 民生银行邯郸分行向一审法院起诉请求：1、判令魏素芳、华恩商贸公司偿还民生银行邯郸分行借款本金280万元，利息、罚息472289.49元，合计3272289.49元及利息、罚息(自2017年1月4日起至全部债务还清之日止依约定利率计算的利息、罚息)；2、判令秦振鹏在抵押房产价值范围内对民生银行邯郸分行承担清偿责任；3、判令民生银行邯郸分行对秦振鹏的抵押房产的拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费由魏素芳、华恩商贸公司、秦振鹏承担。 一审法院认定事实：2015年2月15日，魏素芳作为受信人（借款人）、华恩商贸公司作为共同受信人与民生银行邯郸分行签订了编号为“936012015048373”的《综合授信合同》。根据合同约定，“共同受信模式：指个人与其控制的小微企业作为共同受信人使用本合同项下授信额度，共同承担还款责任的业务模式。1、本合同适用的授信模式为共同授信模式；2、本合同约定的授信有效期限内，授信提用人可向乙方申请使用的最高授信额度为280万元，授信使用期限为12个月；贷款利率：本合同项下每笔贷款的利率及利率调整方式由贷款双方另行协商确定，并约定在适用的具体业务合同或具体业务申请书中，但该利率标准不得低于7.28%；逾期利率按照约定利率上浮50%收取；违约罚息按照约定利率上浮50%收取……。魏素芳签字，华恩商贸公司签章，民生银行邯郸分行签章，2015年2月15日”。同日，华恩商贸公司作为共同还款人、魏素芳作为借款人与民生银行邯郸分行签订《共同还款协议》，约定华恩商贸公司为上述借款提供连带责任。同日，秦振鹏与民生银行邯郸分行签订《最高额抵押合同》（编号：936012015048373Ｄ0），以秦振鹏名下的邯房权证国字第××号、邯房权证字第××号、邯房权证字第××号房产为编号为“936012015048373”的《综合授信合同》提供最高额连带保证责任，最高债权额为280万元。2015年2月16日，秦振鹏在邯郸市房地产产权监理处办理了上述三套房产的抵押登记手续，房屋所有人均为秦振鹏，房屋他项权利人均为民生银行邯郸分行。上述合同签订后，民生银行邯郸分行依照合同的约定于2015年2月16日向魏素芳办理了280万元的贷款，借款到期日为2016年2月15日，执行年利率8.4%。魏素芳2015年9月14日之后未依照约定全部偿还借款。魏素芳共拖欠民生银行邯郸分行借款本金280万元。民生银行邯郸分行催要未果诉至法院，双方争议成讼。 另查明，秦振鹏名下邯房权证国字第××号、邯房权证字第××号、邯房权证字第××号三份房产证上土地证号一栏均为空白。邯郸市丛台区苏曹乡南苏曹社区居民委员会出具证明，证明秦振鹏名下该三套房产分别建在该村村民李美兰、秦克龙（曾用名秦社平）的宅基地上。 再查明，1999年7月28日，三龙房地产公司取得光明大街与联纺路交叉口东北角土地的建设用地规划许可证。2001年8月1日取得邯郸市商品房预（销）售许可证。 一审法院认为，本案借款合同，系双方在平等、自愿的基础上签订的，均属有效合同，各方均应依约履行义务。魏素芳、华恩商贸公司在民生银行邯郸分行为其发放贷款后，应按照合同约定，按时足额还款，魏素芳、华恩商贸公司未付，显属违约，故魏素芳、华恩商贸公司理应偿还民生银行邯郸分行借款本金280万元。因在《综合授信合同》中约定了利息及罚息，且未超出规定，故民生银行邯郸分行要求按约定给付利息及罚息，予以支持。秦振鹏名下的三套房产所占用的土地登记在秦社平和李美兰名下，该土地性质为集体所有的宅基地。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押”，我国实行“房地一体”原则，将宅基地上的房屋进行抵押不符合《中华人民共和国物权法》的法律规定。虽然民生银行邯郸分行提交了三龙房地产公司在1999年7月28日已取得涉案房产所占用土地的建设用地规划许可证，但不等同于该土地性质已发生了变化，该土地性质已成为国有建设用地。故民生银行邯郸分行要求对秦振鹏抵押的房产拍卖、变卖价款享有优先受偿权，不符合规定，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决：一、魏素芳、邯郸市华恩商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司邯郸分行借款本金280万元及利息、罚息（依照合同约定的标准计算，期限自2015年9月14日至借款偿付完毕之日止）；二、驳回中国民生银行股份有限公司邯郸分行对秦振鹏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32978元，由被告魏素芳、邯郸市华恩商贸有限公司共同承担。 二审中，各方均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案当事人诉争主要焦点为民生银行邯郸分行与秦振鹏签订的《最高额抵押合同》效力问题。我国在不动产物权变动问题上，不仅以登记作为物权变动的公示方法，而且赋予登记以公信力，即采用公信原则。公信原则的功能在于，即使在公示的内容是虚假的、有瑕疵的情况下，第三人因信赖该公示的内容而从事交易，其从交易中所取得的权利仍应受到法律保护。根据公信原则的要求，从维护交易安全和秩序，保障当事人的合法权益考虑，对不动产交易亦适用善意取得制度，即对于基于对不动产公信力的信赖而善意取得的不动产或在其上设定的负担，依法给予保护。即根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”的规定，该条不仅规定不动产所有权可以适用善意取得，而且不动产的其他物权（如用益物权、担保物权等）亦适用善意取得。具体到本案，首先，从签订合同上看，秦振鹏对在《最高额抵押合同》上签字的事实并无异议，秦振鹏对其所主张的在空白合同上签字的事实并无证据印证，即使存在此事实，也应视为其无限授权；其次，从房产登记上看，秦振鹏用于抵押的案涉房产已依法办理了房屋所有权证，且案涉房产证上对土地性质并未注明，民生银行邯郸分行基于对房产证登记公信力的信赖，完全有理由相信秦振鹏对案涉房产拥有完全产权并依法享有处分案涉房产的权利；第三，从外观表象上看，案涉房产所在的地宗已进行商品住宅开发，且房地产开发公司依法取得了相应的规划、施工、预售等审批手续；第四，从抵押登记上看，案涉房产均办理了抵押登记手续，民生银行邯郸分行依法取得了房屋他项权证书，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“……抵押权自登记时设立”的规定，本案案涉房产的抵押权已设立。综上，民生银行邯郸分行在签订案涉最高额抵押合同过程中尽到合理审慎注意义务，基于对房产证的登记公信力有理由相信秦振鹏对案涉房产享有处分权，善意而无过失，秦振鹏在案涉最高额抵押合同上签字确认，系其真实意思表示，案涉最高额抵押合同亦不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案案涉房产抵押权已设立，秦振鹏作为抵押人应当依法依约承担其抵押担保责任，民生银行邯郸分行依法依约对案涉房产享有优先受偿权。 关于法律适用问题，我国物权法规定房地一体原则并具体规定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，同时也规定抵押人的建筑物和其他土地附着物可以抵押，问题的冲突来源并非上述法条之间的冲突，而是因分别登记与统一登记的冲突，本案因过去的分别登记制度导致只办理了房产抵押登记而未办理土地抵押登记，目前案涉房产下的土地为集体土地，但该房产抵押登记并没有违反物权法定原则，仍应为有效抵押行为。 综上，民生银行邯郸分行的上诉理由成立，应予支持；一审判决适用法律部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1640号民事判决第一项； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2019）冀0403民初1640号民事判决第二项； 三、中国民生银行股份有限公司邯郸分行对秦振鹏名下的邯房权证国字第××号、邯房权证字第××号、邯房权证字第××号房产拍卖、变卖所得价款在《最高额抵押合同》约定的范围内享有优先受偿权。 如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费29200元，由被上诉人秦振鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵建平 审判员  罗 琪 审判员  孙 佳 二〇二〇年五月二十日 书记员  郭铜娅