浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2006号 上诉人（原审原告、反诉被告）苏利佳，女，1985年4月3日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人张约文、任东凯，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）俞宗敏，男，1954年4月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。 原审第三人杭州众诚房屋置换有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道世纪大道41-2#。 法定代表人杨青，总经理。 委托代理人何少峰，浙江铭广律师事务所律师。 上诉人苏利佳因与被上诉人俞宗敏、原审第三人杭州众诚房屋置换有限公司（以下简称众诚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年5月10日，苏利佳（买方、乙方）与俞宗敏（卖方、甲方）、众诚公司（见证方、丙方）签订《二手房买卖协议》（编号：0000110）一份，约定俞宗敏将其位于杭州市余杭区房屋出售给苏利佳，转让价款2080000元，包括房屋、自行车库、汽车库及维修基金价格，双方约定协议签订当天支付定金100000元，2019年5月15日前支付首付款1300000元，余款680000元申请贷款，乙方在余款付清当日交房。上述协议对违约责任约定如下：1、若甲方违反本协议逾期交房，如双方协商不成，每逾期一天，甲方应向乙方一次性支付总房款万分之二的违约金；2、乙方违反本协议规定，逾期支付定金及房款的，每逾期一天，乙方应向甲方支付总房款万分之二的违约金；3、甲方或乙方未能按约定将过户所需的完整资料交于丙方，每逾期一天，违约方应向对方支付总房价的万分之二的违约金；4、因甲方违约导致房屋不能成交，应自违约之日起三日内退回已付房款，并一次性支付违约金（总房价的20%），因乙方违约导致房屋不能成交，乙方应自其违约之日起三日内向甲方一次性支付违约金（总房价的20%）。因甲、乙双方违约，导致该房屋不能成交，并且乙方应自其违约之日起三日内，向丙方一次性支付双方应付的中介费，同时本协议书终止。协议还对双方其他权利义务做出了约定。同日，苏利佳向俞宗敏支付定金100000元。2019年5月15日，苏利佳（买方、乙方）与俞宗敏（卖方、甲方）签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110ＭＭ0197011）一份，约定俞宗敏将位于杭州市余杭区房屋转让给苏利佳，转让价款1800000元，乙方须于2019年5月30日前支付首期款1120000元，余款680000元乙方申请贷款，乙方须于2019年5月30日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准。乙方的不动产证办出后交房并放款。合同还对双方的违约责任做出了约定，其中甲方逾期交房的，乙方有权按累计已付款向甲方追究利息，自合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期交付超过五天的，甲方向乙方支付违约金360000元，合同终止。合同还约定一个储藏室一并转让给乙方。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。2019年5月16日，苏利佳向俞宗敏转账180000元，同日向众诚公司名下的监管账户支付首付款1120000元。后苏利佳向交通银行余杭支行申请贷款，俞宗敏以合同无效为由拒绝提供相关材料，故未能进行贷款审批。2019年6月12日，苏利佳诉至原审法院，请求判令：1、俞宗敏继续履行《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》，包括提供符合按揭银行要求的资料，办理余杭区东湖街道水岸嘉园6幢1单元1401室房屋权属转移登记手续，交付房屋给苏利佳等；2、俞宗敏支付逾期交付资料违约金8320元（按2080000元＊万分之二／日的标准计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年6月5日，直至俞宗敏交付符合银行要求的资料之日为止）；3、俞宗敏支付逾期交房违约金360000元；4、俞宗敏赔偿苏利佳损失20000元；5、俞宗敏赔偿苏利佳已付律师费损失20000元；6、本案诉讼费用由俞宗敏承担。后苏利佳变更诉讼请求如下：1、解除苏利佳与俞宗敏签订的《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》，俞宗敏立即返还购房款及定金共计1400000元，并支付资金占用损失22691.50元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年9月29日，直至全部购房款和定金返还为止）；2、俞宗敏支付逾期交付资料违约金56576元（按2080000元＊万分之二／日的标准计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年9月29日，直至案涉《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》解除之日）；3、俞宗敏支付逾期交房违约金360000元；4、俞宗敏赔偿苏利佳损失20000元；5、俞宗敏赔偿苏利佳已付律师费损失20000元；6、俞宗敏赔偿定金100000元；7、本案诉讼费用由俞宗敏负担。庭审中，苏利佳明确第一项诉请由俞宗敏承担返还义务，众诚公司予以协助。俞宗敏提起反诉，要求判令：1、《杭州市房屋转让会同》（编号：2019330110ＭＭ0197011）合同无效；2、苏利佳履行协议中的约定：因乙方违约导致该房屋不能成交，向俞宗敏一次性支违约金416000元（总房价款的百分之二十）；3、赔偿经济损失1200元（车旅费、住宿费等）。4、本案反诉诉讼费用由苏利佳承担。后俞宗敏变更反诉请求如下：1、判令《杭州市房屋转让会同》（编号：2019330110ＭＭ0197011）合同无效；2、苏利佳、众诚公司承担违约责任，赔偿违约金总房价款的百分之二十，计416000元；3、苏利佳赔偿经济损失1200元（车旅费、住宿费等）；4、众诚公司返还俞宗敏的房屋房产证；5、反诉费用由苏利佳承担。 原审法院认为，苏利佳、俞宗敏及众诚公司签订的《二手房买卖协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点在于案涉《杭州市房屋转让合同》的效力。本案中，双方均认可案涉房屋转让总价实际为2080000元，因此双方在《杭州市房屋转让合同》中约定的房屋总价1800000元并非真实的交易价格，该价格条款应认定为无效，但案涉合同的其他条款系双方当事人真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。故对俞宗敏要求确认《杭州市房屋转让合同》整体无效的诉讼请求，原审法院不予支持。关于《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》能否解除以及苏利佳、俞宗敏基于上述协议或合同主张的违约金及损失等能否成立。现苏利佳要求解除《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》，众诚公司对此表示同意，俞宗敏虽不予认可，但在庭审中也明确表示不同意按照2080000元的价格继续将房屋出售给苏利佳，故对苏利佳要求解除《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据房屋买卖合同的性质，转让款由出卖人收取，现其中1120000元只是由众诚公司代为保管，庭审中众诚公司亦同意协助退款，故对苏利佳要求俞宗敏返还1400000元并由众诚公司予以协助的诉讼请求，原审法院予以支持。关于苏利佳主张的资金占用损失。原审法院认为，案涉《杭州市房屋转让合同》未能够继续履行的原因在于双方在合同中约定的价格并非实际成交价格，并因此产生争议，对此双方均具有过错，故对苏利佳要求俞宗敏承担资金占用损失的诉讼请求，原审法院不予支持。关于双方主张的违约责任及损失。原审法院认为，苏利佳、俞宗敏以及众诚公司签订《二手房买卖协议》在前，苏利佳、俞宗敏之间签订的《杭州市房屋转让合同》在后，苏利佳、俞宗敏就双方在房屋转让中的权利义务已经做出了变更，应以《杭州市房屋转让合同》为准。苏利佳要求俞宗敏承担逾期交付办理按揭贷款资料的违约金、赔偿定金，依据不足，原审法院不予支持。关于逾期交房违约金。根据双方在《杭州市房屋转让合同》中的约定，交房时间为苏利佳的不动产证办出后，现交房条件尚未成就，苏利佳要求俞宗敏承担逾期交房违约金，依据不足，原审法院不予支持。苏利佳其余诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。俞宗敏以苏利佳违约导致无法成交为由主张违约金416000元及其他经济损失，无相应依据，原审法院亦不予支持。另，俞宗敏要求第三人众诚公司承担违约金并返还房产证，原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，俞宗敏与众诚公司之间系居间合同关系，故对俞宗敏的上述反诉请求，在本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏利佳与俞宗敏、第三人杭州众诚房屋置换有限公司于2019年5月10日签订的《二手房买卖协议》（编号：0000110）自判决生效之日起解除；二、苏利佳与俞宗敏于2019年5月15日签订的《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0197011）自判决生效之日起解除；三、俞宗敏返还苏利佳已付款1400000元（其中1120000元现在杭州众诚房屋置换有限公司名下的监管账户，由杭州众诚房屋置换有限公司协助苏利佳办理退款手续），于判决生效后十日内付清；四、驳回苏利佳的其他诉讼请求；五、驳回俞宗敏的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22613元，由苏利佳负担6618元；由俞宗敏负担15995元，于判决生效后七日内缴纳。本案反诉案件受理费3779元，由俞宗敏负担。财产保全申请费5000元，由苏利佳负担1463元，由俞宗敏负担3537元。 宣判后，苏利佳不服，向本院提起上诉称：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审未查明《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》约定的价格组成及形成过程，也没有查明《杭州市房屋转让合同》未能继续履行的真正原因，遗漏事实，错误认定《杭州市房屋转让合同》中的房价180万元非真实交易价格，该价格条款无效，以及该合同未能履行的原因系双方对价格产生争议。《二手房买卖协议》、《杭州市房屋转让合同》约定的价格存在差异符合案涉房屋转让的实际情况，双方均知晓且无争议。上诉人和原审第三人在一审中已经对两份合同的房价差异进行说明，《二手房买卖协议》约定的208万元由房屋出售价、自行车库、维修基金和装修款组成，而《杭州市房屋转让合同》约定的180万元仅系房屋出售价格，故两份合同关于房屋转让价格差异的原因主要在于自行车库、维修基金和装修款，两份合同约定明确且原审第三人的员工也在法院询问笔录中予以明确。被上诉人知晓两份合同的价格组成和形成过程，其作为产权人对是否出售房屋、房内附属物、成交价格、合同条款具有决定权，双方均在两份合同上签字，上诉人也依约交付了购房款，双方对价格不存在争议。两份合同未能履行系被上诉人未依约办理按揭手续、无正当理由单方解除合同所致。被上诉人一审主张《杭州市房屋转让合同》违法无效仅根据2019年5月29日的告知书，证据不足。实际上是被上诉人无正当理由拒绝提供配偶同意转让承诺书、二手房贷款监督支付协议、资金划转补充协议等按揭所需文件，后又单方要求解除合同，直至2019年5月24日才以合同涉嫌违法为由规避责任。这些可以从原审第三人的员工与被上诉人于2019年5月20日、5月24日的电话录音、原审第三人出具的情况说明以及一审对原审第三人的员工的询问笔录、上诉人与原审第三人的陈述中证实。被上诉人应对两份合同不能继续履行负全部过错，上诉人无过错。即便如一审认定双方在合同约定的价格并非实际成交价并因此产生争议，上诉人也不存在过错，被上诉人是房屋产权人，对是否出售、房屋及附属物内容、成交价、合同条款享有决定权，原审第三人是专业中介机构，对房屋交易经验丰富，上诉人基于此前的磋商以及对被上诉人和原审第三人的信赖而订立合同，不存在过错。即便双方均有过错，也应区分过错大小以及责任比例。根据《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》第三条，被上诉人知晓并同意两份合同约定的价格情况下单方违约，又以合同无效来遮掩，不诚心，不应认定其不承担责任，否则会导致被上诉人随意违约并由此获得不当利益，鼓励被上诉人无需遵守诚信原则、随意违约而无需承担任何责任。二、一审认定房屋转让中的权利义务应以《杭州市房屋转让合同》为准并认定被上诉人不承担逾期交付办理按揭贷款资料的违约金、赔偿金依据不足，明显不当。虽然《二手房买卖协议》签订在前、《杭州市房屋转让合同》签订在后，但一审不能认定合同变更。《二手房买卖协议》已经约定了权利义务，且《杭州市房屋转让合同》是根据房屋转让登记要求签订，未否定之前的协议，也没有证据证明这是三方协商一致变更之前协议的意思表示。《二手房买卖协议》第三、九条已经对逾期交付办理按揭贷款资料作了约定，且两份合同没有冲突，被上诉人应按此约定承担违约金赔付和定金赔付责任。一审认定《二手房买卖协议》效力，就应根据合同约定判决。三、一审错误认定交房条件尚未成就，苏利佳要求俞宗敏承担逾期交房违约金依据不足。根据《杭州市房屋转让合同》第四、六条约定，被上诉人拒绝办理银行按揭手续导致上诉人无法贷款，后被上诉人又明确拒绝出售房屋导致上诉人无法办理不动产证，被上诉人也不可能交房，被上诉人应承担逾期交房违约金。并根据《二手房买卖协议》第九条第4款的约定，被上诉人应承担房屋不能成交的违约金。四、一审错误认定上诉人损失20000元、律师费损失20000元的请求依据不足。根据《合同法》第九十七条，上诉人因案涉房屋无法成交提起本案诉讼产生的律师费、租金、交通费、利率上涨贷款利息增加等损失，应由被上诉人赔偿。综上，上诉人苏利佳请求二审法院撤销原判第四项，依法改判，被上诉人支付：资金占用损失22691.5元（按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年9月29日，直至全部购房款和定金返还为止）、逾期交付资料违约金56576元（按208万元*万分之二/日的标准计算，自2019年5月16日起暂计算至2019年9月29日，直至案涉两份合同解除之日）、逾期交房违约金36万元，被上诉人赔偿损失2万元和上诉人已付律师费损失2万元、赔偿定金10万元、一二审诉讼费均由被上诉人承担。 被上诉人俞宗敏答辩称：一、《二手房买卖协议》与《杭州市房屋转让合同》约定的房屋价格的差价28万元属于故意隐瞒交易价格，该28万元已经通过银行转账方式交付，目的是逃税、避税，这是上诉人与原审第三人串通的结果。一审认定180万元非真实交易价格并认定价格条款无效正确，该判定足以认定以合法形式掩盖非法目的的事实存在，符合合同法规定的合同无效的情形，法院应对合同效力予以认定。二、上诉人认为二份合同的价格差异合理，包括自行车库、汽车库及维修基金，但被上诉人没有自行车库和汽车库，维修基金也是随房屋买卖而转移，与房屋价格无关，被上诉人也未出资装修。三、如果《杭州市房屋转让合同》中的房价180万元真实，那么上诉人支付的28万元是什么款项，真相是原审第三人所陈述的为了少缴纳9700元税款才有了180万元价款的约定。因订立合同时原审第三人误导被上诉人称风险与上诉人无关，被上诉人受误导签订了合同。四、上诉人主张被上诉人违约与事实不符，是上诉人和原审第三人违约。《二手房买卖协议》约定总房价208万元，后《杭州市房屋转让合同》改成180万元，是上诉人串通第三人逃税的行为。五、上诉人要求被上诉人支付资金占用损失依据不足，上诉人通过银行转账支付的28万元仍在被上诉人银行账户，被上诉人没有占用资金。六、上诉人请求改判缺乏法律依据，所有责任都在上诉人，请求法院驳回上诉。 原审第三人众诚公司答辩称：上诉人的上诉成立。导致本案发生的纠纷真正原因是办理按揭手续时因为被上诉人方妻子没有提供同意承诺书，最后被上诉人不再出让案涉房屋。从中介角度来讲，作为出卖方要承担责任，并非因为价格而导致没有成交。众诚公司向被上诉人方做了大量工作，也付出了大量的劳动，如果按照原审判决认定对于众诚公司不公平，众诚公司付出的劳动无从主张汇报，如果都是这样，中介无法从行业中生存下去。在中介业务过程中一般都要先签二手房买卖协议，将双方真实意思固定下来，再去不动产中心办理过户手续，按照不动产中心要求签署格式合同，两份合同不存在后面变更前面的问题。对于国家来讲，房屋交易价格计算税费依据的一部分，但不是完全由当事人协商确定，税务部门有自己的计算标准，如果双方交易价格约定过低的话，计税部门按照他们的价格计算，对约定过高的情况，计税部门也会调整。 上诉人苏利佳与被上诉人俞宗敏、原审第三人众诚公司在二审期间均未向本院提交新证据。 本院根据苏利佳和俞宗敏的一致陈述，查明如下事实：2019年5月16日，双方签订《杭州市房屋转让合同》（合同编号：2019330110MM0197011）一份，落款时间为2019年5月15日。本院经审理认定的其他事实与原审经审理查明的其他事实一致。 本院认为，就案涉房屋的交易，苏利佳和俞宗敏先后订立了《二手房买卖协议》和《杭州市房屋转让合同》，虽然《二手房买卖协议》约定房屋转让价款为208万元，《杭州房屋转让合同》约定房屋转让价款为180万元，但双方均认可房屋转让价款为208万元，且其中28万元已经由苏利佳分别通过签订《二手房买卖协议》当日支付的定金10万元以及签订《杭州市房屋转让合同》当日通过银行转账的18万元交付俞宗敏。对于该差价，苏利佳和众诚公司主张系《二手房买卖协议》中包括的储藏室（自行车库）、简易装修、维修基金的价格，俞宗敏称系苏利佳和众诚公司的避税需要并以此为由认为《杭州市房屋转让合同》违法要求中止履行，对此，本院认为，《二手房买卖协议》约定的房屋转让价款208万元包括房屋出售价格和自行车库、汽车库及维修基金价格，苏利佳和俞宗敏二审中也认可案涉房屋转让还包括储藏间一间，而俞宗敏主张的《杭州市房屋转让合同》存在差价款偷税漏税问题即便真实存在，也应通过税务部门补缴、处罚等处理，不影响《杭州市房屋转让合同》的效力和履行，故在苏利佳已经依约支付定金、首付款的情况下，俞宗敏以此为由拒绝提供相关材料进行贷款审批，导致合同不能履行构成违约，苏利佳有权要求解除合同，返还已支付的价款140万元及相应利息损失。对于苏利佳主张的违约损失赔偿，律师费损失20000元缺乏合同依据和法律依据；定金赔偿100000元，因《二手房买卖协议》中约定的定金100000元已经在《杭州市房屋买卖合同》订立后转为房价款208万元的组成部分，故其再要求适用定金罚则依据不足；其他逾期交付资料违约金、逾期交房违约金以及损失20000元（二审中明确苏利佳明确为系房屋未能如期交付产生的租金、交通费、利率等损失）均系以合同继续履行为前提的损失主张，与其要求解除合同这一前提不符，故本院不予支持。综上，苏利佳的上诉请求合理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律和实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11278号民事判决第一、三、五项； 二、变更浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11278号民事判决第二项为：俞宗敏返还苏利佳已付款140万元（其中112万元现在杭州众城房屋置换有限公司名下的监管账户，由杭州众城房屋置换有限公司协助苏利佳办理退款手续），于本判决生效后十日内付清，俞宗敏芝支付苏利佳以1400000元为基数，支付自2019年5月16日起至本判决确定的履行之日止的利息，2019年8月19日之前按同期中国银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 三、撤销浙江省杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11278号民事判决第四项； 四、驳回苏利佳的其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费22613元，由苏利佳负担6359元，由俞宗敏负担16254元；反诉案件受理费3779元，由俞宗敏负担；财产保全申请费由苏利佳负担1406元，由俞宗敏负担3594元。 二审案件受理费9593元，由苏利佳负担9217元并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费，由俞宗敏负担376元并于本判决生效之日起十日内向本院交纳相应诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年五月二十六日 书记员 万丹丹