重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2366号上诉人（原审原告）：重庆天居物业有限公司，住所地重庆市江北区建新东路69号。统一社会信用代码91500105203295806T。法定代表人：周馨怡，主管。委托诉讼代理人：樊星，重庆西商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：方虹博，男，1990年9月7日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：孙煊斐，女，1992年3月10日出生，汉族。上诉人重庆天居物业有限公司因与被上诉人方虹博、孙煊斐物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2019）渝0107民初26262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人重庆天居物业有限公司的委托诉讼代理人樊星，被上诉人方虹博、孙煊斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天居物业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判方虹博、孙煊斐向重庆天居物业有限公司支付2015年2月至2019年6月期间的物业服务费、公摊费5389.3元及滞纳金11819.11元或者发回重审；2.本案一审、二审案件受理费由方虹博、孙煊斐承担。事实和理由：1.重庆天居物业有限公司与重庆瑞州实业发展有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，应当约束方虹博、孙煊斐，且方虹博、孙煊斐提出的重庆天居物业有限公司在物业服务过程中“服务不到位”仅系单方面陈述，并无充分证据加以证明。2.滞纳金性质上是方虹博、孙煊斐不履行合同约定所需承担的违约金，方虹博、孙煊斐故意拖欠物业费接近5年，严重违反《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》的约定，按照合同约定向重庆天居物业有限公司支付滞纳金。3.即使一审法院认为《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》约定的滞纳金过高，也应考虑到重庆天居物业有限公司积极为小区提供物业服务，方虹博、孙煊斐故意拖欠时间长达5年，为督促方虹博、孙煊斐积极履行支付物业服务费的目的，酌情支持重庆天居物业有限公司的部分滞纳金请求。方虹博、孙煊斐共同辩称：1.重庆天居物业有限公司要求方虹博、孙煊斐缴纳滞纳金，但方虹博、孙煊斐与重庆天居物业有限公司并未签订合同；2.在重庆天居物业有限公司的管理中，小区脏乱差现象并未得到任何改善。小区业主也曾就此多次向重庆天居物业有限公司进行反映。3.愿意缴纳所欠物业服务费，但希望重庆天居物业有限公司在后期的工作中能够积极改善，而不是像现在一样一昧地要求业主缴纳费用而不作为。4.不同意缴纳滞纳金。重庆天居物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令方虹博、孙煊斐支付自2015年2月至2019年6月期间的物业服务费、公摊费5389.3元及滞纳金11819.11元，合计17208.41元；2.本案诉讼费由方虹博、孙煊斐承担。一审法院认定事实：位于九龙坡区九龙镇盘龙村4号船舶.云湖绿岛小区X号房屋系方虹博、孙煊斐所有，该房建筑面积为86.64平方米。2010年3月18日，船舶.云湖绿岛小区开发商重庆瑞舟实业发展有限公司与重庆天居物业有限公司签订了《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》，约定重庆天居物业有限公司为船舶.云湖绿岛小区提供物业服务，高层按照每月1.2元/月.平方米收取物管费（不含水电公摊费），滞纳金约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，重庆天居物业有限公司按合同约定在该小区内为业主提供物业服务，并自愿按照高层每月1.1元/月.平方米收取物管费，方虹博、孙煊斐也在该小区内居住，并按每月1.1元/月.平方米缴纳了物业服务费用。自2015年2月起，方虹博、孙煊斐以该小区服务不到位为由，拒不缴纳物业服务费用。一审法院另查明，方虹博、孙煊斐自2015年2月至2019年6月共欠物管费95.3元×53月＝5050.9元和公摊费378.4元。一审审理中，重庆天居物业有限公司坚持诉讼请求，方虹博、孙煊斐不同意支付。致协议不成。一审法院认为，重庆天居物业有限公司与重庆瑞舟实业发展有限公司签订的前期物业服务合同，该合同应为双方真实意思表示，此前期物业服务合同合法有效。重庆天居物业有限公司依约为该小区提供了物业服务，方虹博、孙煊斐作为小区业主，接受了重庆天居物业有限公司的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，方虹博、孙煊斐应当向重庆天居物业有限公司依照合同调整后的约定支付相应的物业服务费。对于方虹博、孙煊斐提出的重庆天居物业有限公司服务不到位的问题，该院认为，虽方虹博、孙煊斐举示的证据可以看出重庆天居物业有限公司提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合。现方虹博、孙煊斐举示的证据不足以证明因重庆天居物业有限公司的服务缺位致小区安全保障、清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明重庆天居物业有限公司存在根本违约的情形，故方虹博、孙煊斐以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，该院不予采纳。故方虹博、孙煊斐应当向重庆天居物业有限公司支付从2015年2月至2019年6月的物管费为5050.9元，公摊费378.4元共计5429.3元。现重庆天居物业有限公司只要求方虹博、孙煊斐支付物管费、公摊费5389.3元，该院予以尊重。至于滞纳金，由于双方未签订物业合同，虽然为方虹博、孙煊斐所在的小区提供了物业管理服务，但存在着服务不到位的情况。方虹博、孙煊斐并非无故拒交物管费，故，对重庆天居物业有限公司要求方虹博、孙煊斐支付滞纳金的诉讼请求，该院不予主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：“一、被告方虹博、孙煊斐于本判决生效后十日内向原告重庆天居物业管理有限公司支付2015年2月至2019年6月期间的物管费、公摊费共计5389.3元。二、驳回原告重庆天居物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案案件受理费230元，减半收取为115元，由被告方虹博、孙煊斐负担。”本院二审期间，方虹博、孙煊斐向本院提交照片九张，拟证明重庆天居物业有限公司为小区提供的物业服务存在多处不作为的地方。重庆天居物业有限公司质证后表示：该证据不属于二审中出现的新证据；其内容并没有突出对方想要达到的证明目的；无法确定该证据的形成时间，对方在2020年拍摄的照片，不能对抗其长达五年未缴纳物业服务费的行为。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆天居物业有限公司与重庆瑞舟实业发展有限公司签订的《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》合法有效，该合同对包括方虹博、孙煊斐在内的全体小区业主具有约束力。《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》对违约责任及物业服务质量标准均有明确约定，故重庆天居物业有限公司与方虹博、孙煊斐之间未直接签订物业服务合同，并非为不支持滞纳金的事实依据。根据方虹博、孙煊斐在一、二审中的庭审陈述以及举示的证据，重庆天居物业有限公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，一审判决未支持重庆天居物业有限公司要求方虹博、孙煊斐支付滞纳金的诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。综上所述，重庆天居物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费230元，由上诉人重庆天居物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年五月二十六日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶