文书内容江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初5505号原告（反诉被告）：靖江市亚鹏机械制造厂，统一社会信用代码913212827802866518，住所地靖江市兴业路。投资人：顾建华，该厂厂长。委托诉讼代理人：陆振亚(系原告职工)，男，1955年2月14日生，住靖江市。委托诉讼代理人：孙秋平，靖江市马洲法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江苏鸿福升酒店管理有限公司，统一社会信用代码91321204064546619U，住所地姜堰经济开发区城西村（姜堰大道5号）。法定代表人：于建江，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊，江苏求益律师事务所律师。原告靖江市亚鹏机械制造厂（以下简称亚鹏厂）与被告江苏鸿福升酒店管理有限公司（以下简称鸿福升酒店）为房屋租赁合同纠纷一案，本案2017年3月6日受理后，鸿福升酒店提起反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2019年1月25日作出（2017）苏1282民初1325号民事判决（以下简称1325号判决）。被告鸿福升酒店不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年7月22日作出（2019）苏12民终1188号民事裁定，裁定撤销1325号判决，发回本院重审。本院于2019年8月1日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆振亚、孙秋平，被告委托诉讼代理人刘俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年5月28日至2019年12月28日间租金计4375000元，承担违约金200000元，合计4075000元（扣除已付租金500000元）。事实和理由：2012年12月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于靖江市兴业路9号建筑面积约六千平方米的房屋（土地性质为工业用地）租赁给被告经营商务酒店及餐饮，租期15年，免租期六个月，实际计算租金自2013年5月28日始。第一年租金580000元，第二年开始每年上涨15000元，租金年付，于每年的5月28日缴纳下一年度的租金。合同签订当日被告向原告支付580000元作为押金，至2013年5月28日自动转为第一年租金。每年的5月28日缴纳下一年度的租金。合同签订当日，原告即向被告交付房屋，后被告支付押金500000元。后原告协调政府相关部门,为被告办理了靖江亚鹏鸿福升商务会所（以下简称鸿福升商务会所）的《营业执照》、《特种行业许可证》、《卫生许可证》。2013年5月，案涉房屋装修完毕投入营业，此后鸿福升酒店未按约定支付租金。2016年4月18日原告诉至法院，请求判令被告支付欠付租金1285000元，案件审理过程中，原、被告于2016年11月22日达成协议，约定：自协议订立后三个月内，原告办理有关出租房产的工业用地性质变更为商业用地性质的手续，被告按照原告通知，负责支付有关费用等，如违约，承担违约金200000元。协议签订后，原告撤回了起诉，并积极办理工业用地变更为商业用地的手续，按约及时通知被告支付费用，然被告一直没有按协议履行付款义务，致土地性质变更未能办理。被告明知出租房屋的土地性质为工业用地，双方签订的房屋租赁合同合法有效。被告辩称并反诉称，原告所述双方签订的《房屋租赁合同》、《协议》、原告协助被告办理了部分证照、被告于2013年5月装修完毕等属实。装修结束后被告就餐饮部分进行了试营业，但由于出租的房屋不是商业用房、所涉土地非商业用地性质，被告虽经多方努力，至今未能取得酒店开业必须的全部证照（主要是没有取得消防许可），导致无法经营。2014年11月即停止经营。被告直至2015年12月13日才取得《特种行业许可证》，从租赁合同签订开始长达3年多的时间未取得特种行业许可，无法从事住宿经营。《协议》约定由被告垫付相关土地性质变更费用属实，但此前原告曾多次口头、书面告知被告土地变更费用在2000000元左右，而靖江市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告确定的挂牌出让起始价为3700000元，且竞买者需缴纳保证金3000000元及20000000元的银行资信证明，远远超出了原、被告约定的预期金额，且该费用应由原告承担。事实上原告也未获得20000000元的银行资信证明，不符合竞买人的条件。未能完成土地性质变更并不是被告未垫付费用导致，故被告不应当承担200000元违约金。被告订立《房屋租赁合同》的目的无法实现，租赁合同应自被告离开酒店之日2014年11月1日起即依法解除。由于被告未能正常经营，故不同意支付原告租金。被告装修房屋、购买酒店用品耗资9000000元左右。综上，请求驳回原告的诉讼请求，同时反诉请求：1.确认原、被告2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2014年11月1日解除；2.亚鹏厂返还鸿福升酒店已支付的500000元租金；3.亚鹏厂赔偿鸿福升酒店装修损失6357894.5万元、购买物品损失710990元，合计7068884.5元;4.亚鹏厂赔偿鸿福升酒店自2012年12月20日至2017年3月24日、以7068884.万元为基数按照年利率6%计算的资金占用期间的利息损失计2326698元。亚鹏厂针对鸿福升酒店的反诉辩称，2016年11月22日协议签订后，我厂即积极办理工业用地转商业用地手续，且多次发函通知反诉原告交纳相关费用，但反诉原告未能交纳。我厂2015年10月15日函中虽称补交的土地变更费用需2000000元左右，但同时注明了按实际交款金额计算，因为当时并不知道准确的费用。具体办理相关手续时，明确告知被告鸿福升酒店土地挂牌价为3700000元，先行准备3000000元保证金，待摘牌后再交纳700000元，一切手续办理完结，国土局退回1680000元，即办理工业转商业用地的实际费用为2020000元，与原告之前预估的相当。因此，未能办成土地性质变更手续责任在被告鸿福升酒店。关于消防许可证，相关部门亦允许先经营后补办消防许可手续。事实上，鸿福升酒店客房部也对外进行了营业，直到2015年5月，因经营不善而停业。至今未能办理消防手续是因被告鸿福升酒店装修过程中未能办理施工许可等手续，亦未提交装潢施工、设计等单位的资质文件。鸿福升酒店经营的其他相关手续我厂已协助被告办理，住宿系后增加的经营范围，不在租赁合同约定的手续内。鸿福升酒店要求解除租赁合同不符合法律规定也无合同约定，我厂不同意。鸿福升酒店停业后直至诉讼前并未向我厂提出解除合同。即便解除合同，也系鸿福升酒店违约解除。因此其要求我厂赔偿剩余租期内装饰装修残值损失，不应支持。酒店内的物品，鸿福升酒店可以自行取回，故就该部分物品价值不应列入损失范围。经审理查明：2012年12月20日，亚鹏厂与江苏罗马假日商务酒店有限公司（2015年8月19日变更为鸿福升酒店）签订《房屋租赁合同》，约定：亚鹏厂将位于靖江市兴业路9号建筑面积约六千平方米的房屋(土地性质为工业用地)租赁给鸿福升酒店，用途为经营商务酒店及餐饮，租期15年，自2012年12月28日起至2027年12月27日止，免租期6个月，自2013年5月28日开始计算租金，租金580000元/年，自第二年开始租金每年上涨15000元，即第二年租金595000元，第三年租金610000元，第四年租金625000元，以此类推；每年5月28日缴纳下一年度租金，鸿福升酒店于合同签订当日向亚鹏厂交付580000元作为押金，2013年5月28日自动转为第一年租金；鸿福升酒店投资安装两台客梯，租期满后归亚鹏厂所有；鸿福升酒店负责大厦内的一切装修等设施的建设，租期满后归亚鹏厂所有，鸿福升酒店不得破坏设施；合同还约定，由于该房屋的土地使用性质为工业用地，亚鹏厂应该协调政府相关部门，确保鸿福升酒店取得酒店开业前的一切手续，包括但不限于消防、卫生、酒店营业执照等；如因亚鹏厂房屋不是商业用地而不能确保鸿福升酒店取得酒店开业的营业执照等相关手续，亚鹏厂赔偿鸿福升酒店装修等一切费用。合同签订后，被告开始装修。2013年4月8日，于建江取得了靖江市亚鹏鸿福升商务会所（下称鸿福升商务会所）的名称预先核准（2014年3月5日办理了个人独资企业《营业执照》，投资人于建江，经营范围包括餐饮服务、足浴服务；2015年11月26日经营范围变更为餐饮服务、足浴服务、住宿服务）。2013年5月，鸿福升酒店装修完毕投入营业。同年10月18日，取得了《餐饮服务许可证》；2014年2月25日，取得《卫生许可证》，许可项目为饭馆、足浴、宾馆；2015年12月13日，取得《特种行业许可证》，经营范围为住宿。2016年4月18日，亚鹏厂向本院提起诉讼[案号(2016)苏1282民初2443号,以下简称2443号案]，要求鸿福升酒店支付欠付的房屋租金1285000元；审理中，鸿福升酒店提起反诉要求解除双方签订的租赁合同等。2016年11月22日，亚鹏厂作为甲方，鸿福升酒店、鸿福升商务会所作为乙方签订《协议》，约定：甲方负责在协议订立后三个月内办好案涉租赁房屋所在地块由工业用地转为商业用地的挂牌、摘牌出让手续；乙方允许甲方延期最长不超过1个月。甲方负责将报名缴费通知及时转给乙方，乙方于收到通知之日起1周内汇至甲方账户，甲方收到款项后立即交至国土部门；摘牌成功后，甲方负责将缴费通知及时转给乙方，乙方于收到通知之日起1周内汇至甲方账户，甲方收到款项后立即交至国土部门；乙方支出的此款费用从租金中予以扣减（按原承诺书约定）；对于租金、租期的计算起始日双方存在争议另行协商或诉讼；若未按本条履行各自义务，则需承担违约金200000元等。同日，双方以已达成协议为由各自向法院申请撤回起诉、反诉，本院裁定予以准许。2017年1月5日，靖江市国土资源局对案涉地块挂牌出让，挂牌出让起始价为3700000元，要求竞买人交纳竞买保证金3000000元（不计息）及不低于20000000元的银行资信证明。挂牌期限自2017年1月26日上午8时30分起至2017年2月14日下午17时止等。2017年1月9日，靖江市土地储备交易中心通知亚鹏厂缴纳竞买保证金3000000元。同日亚鹏厂函告鸿福升酒店土地挂牌转让事宜，通知鸿福升酒店交纳竞买保证金3000000元，待摘牌后再缴纳700000元，手续办理完毕，国土局退还1680000元，要求于2017年1月15日前汇至亚鹏厂交至国土局。同年2月21日，亚鹏厂函告鸿福升酒店因鸿福升酒店未按协议履行（未缴纳竞买保证金）所引起的后果由鸿福升酒店承担。后鸿福升酒店仍未支付费用给亚鹏厂，案涉土地至今未办理变更为商业用地性质的变更手续。另查，于建江于2014年1月3日向亚鹏厂出具书面承诺一份，载明：因办理鸿福升酒店营业执照需要，贵方向城南园区政府承诺5年内办理工业用地转商业用地的相关手续，如办理时需要费用，由我代为垫付，自垫付之日起五年后开始扣除房租，直至扣完为止，此代垫的费用仅限于办理鸿福升酒店范围内的费用。1325号案件审理过程中，亚鹏厂称鸿福升酒店在租赁房屋时大楼还没有完工，未竣工，但鸿福升酒店执意要租，并说未完工的由鸿福升酒店进行并办理所有手续，所以鸿福升酒店才会与江苏建安消防工程设备有限公司签订协议，办理消防备案。本案的主要争议焦点为：1.鸿福升酒店要求解除案涉房屋租赁合同是否支持；2.如解除，亚鹏厂应否赔偿鸿福升酒店装修损失，数额如何确定；3.亚鹏厂主张的租金、违约金等应否支持。围绕争议焦点，原告提供证据如下：1.江苏建安消防工程设备有限公司2016年5月31日出具的《验收情况说明》（载明：我司于2013年4月与靖江亚鹏商务会所签订消防工程施工合同，至2013年底安装结束，由于亚鹏商务会所在装修过程中一直未办理施工许可证等手续及未提供装潢施工、设计等单位的资质文件，影响消防检查所需提供给消防队的资料文件，至今未能通过验收，其责任应该由靖江亚鹏商务会所承担与我公司无关。合同金额为535000元），拟证明未能办理消防备案的主要原因在于被告。2.靖江市靖城信凯铝材商店、靖江市安恒门窗加工部、靖江市鸿海门窗加工部于2019年4月16日共同出具的加盖有印章的《证明》复印件一份（载明：亚鹏机械厂在2012年3月-12月由我们材料供应商及铝合金窗安装单位共同承接了转角大楼1-6的铝合金窗、窗扇及玻璃的业务，所有材料及工资由靖江亚鹏机械厂支付），拟证明案涉房屋铝合金门窗是由原告出资安装，不应当包含在装饰装潢评估中。经质证，被告对《验收情况说明》不予认可，认为单位出具证据应当有经办人签字，内容也不属实。消防部门已明确不能通过验收的原因是因为土地性质导致的。认为证据2与事实不符，首先，原告在评估现场、一审及上诉状中，均未对铝合金门窗是被告鸿福升酒店安装提出过异议。其次原告未能提供供货安装合同、供货凭证、付款凭证等，不能证明系原告出资。被告鸿福升酒店提供证据如下：1.2016年7月8日录音资料。拟证明靖江市行政服务中心二楼消防大队服务窗口工作人员答复被告工作人员于建宝称被告经营酒店未能取得消防备案手续是由于案涉土地性质为工业用地。2.被告拍摄的租赁房屋现状照片31张。拟证明被告对案涉房屋从内至外进行了装修，具备了开业经营的物质条件。3.2017年4月27日，被告申请本院调取的中证（靖）估字（2016）第271号房产估价报告，确定案涉房屋在价值时点2016年10月17日的重置价为1711.18万元，装修1480元/平方米。拟证明被告对房屋进行了装修，该份估价报告评估的总装修费用为7770917.6元（5250.62平方米×1480元/平方米）。4.泰金评报鉴字[2018]037号资产评估报告书，内容：金田公司根据被告申请的装饰装潢完成和酒店物品购置完成日确定评估基准日为2013年5月28日，装饰装潢（土建）原值4072640.66元，水电安装及消防原值为3407235.22元，合计7479875.88元；考虑一般施工的下浮水平，金田公司对案涉装饰装潢按15%计算评估价值，其中土建部分的装饰装潢3461744.56元、水电安装及消防2896149.94元，酒店物品710990元（详见泰金评报鉴字[2018]037号资产评估报告书第四部分第一项表5-2-1酒店物品评估明细表，其中江苏通用电梯185000元、传菜电梯15000元）。拟证明案涉房屋装修损失。被告认为评估报告中酒店物品内罗列的江苏通用电梯、传菜电梯不属于可移动物品，应由亚鹏厂赔偿。5.2019年3月14日鸿福升酒店员工张*与亚鹏厂陆振亚的通话录音，张*称如果不搬走要给侵占费，陆振亚称判决书未生效怎么搬。拟证明被告要求搬出，而原告不同意，故由此造成的占用费损失，不应由被告承担。6.2019年3月15日鸿福升酒店发给亚鹏厂的函件（主要内容为我公司提出解除合同即要求搬出物品，现我公司又要求搬出，但贵厂均不同意，由此造成的房屋占有使用费不承担）、同月18日亚鹏厂陆振亚回函（否认不准搬出物品，并称判决书还没有生效，为何让我方执行。拟证明被告一直占用场地是因为亚鹏厂拒绝其搬出。经质证，原告亚鹏厂认为证据1录音内容不能反映讲话人员的真实身份及该录音系合法取得，也不能达到其证明目的；对证据2照片的真实性无异议，但认为不能证明其赔偿数额，且其作为酒店经营管理者，明知工业用地办酒店的利弊仍承租并装修，责任由其自负；对证据3的真实性无异议，认为该报告是在办理工业用地转商业用地手续过程中应国土局要求评估的，是对靖江市兴业路9号房产价值的整体评估，主要是为了土地挂牌出让，评估价格偏高，同时对装修费的估价没有明细，故对该费用不予认可；证据4系评估公司杜撰，没有经过现场测量，用价格套的预算，反映的不是实际情况，对所有评估项目均持异议，主要包括：1.消防工程原合同价格530000元，验收费用60000元，回扣40000元，实际仅为430000元，而评估预算书860000元明显不合实际；2.装饰装潢土建部分承包人供应主要材料中800mm×400mm的瓷砖32656块，面积约10000余平方米，但房屋总面积仅为5000余平方米，铝合金门窗、外墙、部分刀斩石地面、消防设施、水电主管道和设施是原来都有的，不应列入评估范围；3.装饰装潢（土建）水电安装及消防部分的两项预算书汇总表包含规费、税金，合计40余万元，而施工单位没有资质，不应包含这两项；4.评估报告的主要依据，装饰装潢、水电安装、消防部分两项工程预算书是由第三方泰州金田工程造价咨询有限公司制作的，该单位未经一审法院委托参与评估，评估程序严重违法；5.金田公司资产评估师在法院委托时尚未取得资质，评估严重超期，资产评估报告中依据的法规已经废止、评估人员未对评估物品进行现场核查，评估价格与实际价格严重背离，对评估意见不予认可。并申请鉴定人出庭接受质询。对证据5、6，原告认为其确实接到过被告打来的电话，但是并没有不让被告搬出，只是判决书还未生效，实际上被告也没有过来搬东西。审理中，亚鹏厂申请鉴定人员出庭接受质询，本院依法通知金田公司评估人员到庭，针对亚鹏厂提出的异议，评估师于义训出庭称：金田公司接受委托后，在法院的组织下，多次到达鉴定现场，人数在五到八人之间，亚鹏厂也接待过。我们清点物品时都有记录，由于不是每次亚鹏厂人员都在场，未必每份清点笔录上都有亚鹏厂人员的签字。关于亚鹏厂所说的预决算问题，我们评估的是已经完成的装潢工程，由于缺少原始的工程资料，因此为了评估先做了一个预算，这个预算是为了做评估用，和一般工程上的预算、决算是两回事，预算书的取价是根据定额来确定的。当时评估基准日是在法院组织下确定的，在评估基准日其成新率是百分之百。在原一审、二审中及本案审理过程中，金田评估公司均作出书面异议回函。具体内容如下：1.关于评估基准日的确定是由申请人和法院共同确定的，决定权不在评估机构，该案件采用装修完成日作为评估基准日应当是恰当的，当然，也不是唯一的。2.关于委托时无评估资质的问题，金田公司成立于2004年6月，评估委托是在法院系统司法机构鉴定机构备选目录中摇号产生，如金田公司无资质，则不可能通过摇号产生。3.关于严重超期及评估报告的依据不真实、来源不合法的问题，接受委托后，我们进行了三次现场勘查和测算，由于案涉鉴定项目较一般鉴定业务的评估难度大，我们对现场了解、搜集相关资料时，发现鸿福升酒店管理比较混乱，原有工作人员基本离职，相关的装修图纸、施工合同及采购资料残缺不全，在此情况下，我们一方面进行现场勘查、清查盘点，另一方面催促鸿福升酒店尽可能查找原有资料（主要是工程施工图纸类），在上述基础上形成评估报告，故未能在正常期限内完成评估。关于装饰装潢，委托泰州金田工程造价咨询有限公司（原我司的工程审计部）的专业工程人员进行的，系聘请专家个人协助工作，第三方提供专业帮助并未违反评估程序，他们无需在工程预算书上签名和盖章，其结果作为我们出具评估报告时的依据。4.关于资产评估师于义训、游庆军两人系2018年4月28日初次登记，而评估报告的签发日期为2018年7月23日，即资产评估师于义训、游庆军在评估报告签发时已有签字资格。5.关于法律依据已废止的问题，是我们出具报告时的疏忽，我们未在报告中及时修改，但新《资产评估基本准则》主要是在旧准则的基础上将新准则制定的依据加上，并无大的变化，对评估结果无任何影响，故我们未加注意。6.关于评估报告所包含的规费和税金问题，由于鸿福升酒店管理不到位，图纸、预算书、物品采购清单只能提供少量，施工方的情况一无所知，所以按照通常情况进行估算。7.关于消防工程造价问题。因我们无法得知消防工程合同价530000元的真实来源和施工的内容及范围，施工决算时有无变更和增补等均是未知数，工程预算价是我们针对资料缺失，按目前现场施工情况作出的。8.关于瓷砖用量问题。瓷砖不仅用于地面铺设，同时又用于墙面和踢脚线，在实际施工中的裁切等损耗，故实际采购数量要远大于实际建筑面积。本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点1，合同法规定，当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。有关消防法律规定公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。公众聚集场所消防安全检查发现存在改变场所使用性质等情形的判定为不合格。本案双方签订租赁合同时即明知案涉房屋所涉土地为工业用地性质不能从事商业用途，并因此约定亚鹏厂负有协调相关部门，确保鸿福升酒店取得酒店开业的一切手续包括通过消防安全检查的义务。然案涉出租房屋至今未能通过消防安全检查，鸿福升酒店承租房屋从事酒店、住宿经营的合同目的不能实现。故其要求解除租赁合同，符合有关法律规定，本院予以准许。合同法规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鸿福升酒店于2017年3月26日反诉要求解除上述租赁合同，该通知于2017年3月29日到达亚鹏厂，故本院认定双方签订的租赁合同于2017年3月29日依法解除。关于争议焦点2.关于鸿福升酒店为何未能通过消防安全检查的原因，双方各执一词，鸿福升酒店认为主要原因在于案涉房屋土地性质未能变更为商业用地，而亚鹏厂认为在于鸿福升酒店装修过程中未能办理施工许可等手续，亦未提交装潢施工、设计等单位的资质文件、未能按约支付相关费用导致。综合2014年1月3日鸿福升酒店法定代表人的承诺、2016年11月22日协议内容及有关消防法律法规关于公众聚集场所改变场所使用性质等情形的判定为不合格的规定，应认定本案所涉出租房屋的土地性质不改变为商业用途，就不可能通过消防安全检查。租赁合同明确约定亚鹏厂有确保鸿福升酒店取得酒店开业的一切手续包括通过消防安全检查的义务。虽然鸿福升酒店法定代表人2014年1月即承诺办理土地性质变更的费用由其垫付，然直至2016年11月22日诉讼过程中达成协议时相关土地变更的前期手续仍未办理，应认定亚鹏厂违反了合同约定。2016年11月22日协议系双方当事人为继续履行租赁合同减少双方损失而进一步协商达成的协议，系对原租赁合同的变更和补充，合法有效。后亚鹏厂已履行了协议约定的义务，鸿福升酒店未按协议约定支付相关费用，违反了协议约定。法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。综上，亚鹏厂、鸿福升酒店对于案涉房屋至今未能通过商业用途的消防安全检查，由此导致合同提前解除，造成损失均有过错，双方各承担50%的责任。有关法律规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。通常情况下，残值损失与装饰装修的现值相符，但装饰装修费用租赁期间内摊销完毕是基本原则，残值损失应考虑合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的现值，此时确定装饰装修残值损失应当采用“就低”原则。评估基准日为装修工程完成时，可以认定为工程造价，据此得出摊销费用。亚鹏厂主张铝合金门窗是由其出资安装，然其仅提供了加盖三家材料供应商印章的证明材料，并未提供其他支付凭证等证据佐证，且亚鹏厂在1325号案件中陈述鸿福升酒店承租案涉房屋时，大楼尚未竣工。对亚鹏厂的该项主张，本院不予采信。关于酒店物品中的电梯，双方在租赁合同中明确约定租赁期满归亚鹏厂所有，且该电梯与承租房屋已形成附合，应列入装饰装修损失。其他酒店物品可移动，该部分财产未与房屋形成附合，合同解除后，鸿福升酒店应自行取回。关于装饰装修损失的认定，亚鹏厂对鸿福升酒店提供的中证（靖）估字（2016）第271号房产估价报告的真实性无异议，但不认可装修金额，本院认为该估价报告对房屋整体进行评估，未列明装修的各个分项，需结合其他证据综合认定。金田评估公司所作评估，亚鹏厂提出了异议，针对异议，评估机构已给予了书面答复并到庭接受了质询，金田公司评估人员于义训、游庆军虽系2018年4月初次登记，但评估报告签发日期为2018年7月23日，评估人员在报告签发前已具有资格。评估机构的相关书面答复及出庭陈述，符合客观情况，本院对评估意见予以采信并结合上述房产估价报告等，综合双方约定的租赁期限、合同实际履行状况、双方过错、评估结果等，酌情确定装修装修损失为550万元。关于争议焦点3.法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除前，鸿福升酒店尚欠亚鹏厂租金1807500元。合同解除后，鸿福升酒店继续占有房屋，给亚鹏厂造成房屋租金损失，亚鹏厂有权要求赔偿。本院综合考虑双方2017年3月6日即已诉讼且持续至今，承租房租实际处于空置状态，结合原租赁合同约定、停业原因、双方过错程度等酌情确定亚鹏厂该部分损失按330000元/年计算。2019年3月，鸿福升酒店明确要求搬出租赁房屋，然亚鹏厂以判决尚未生效为由拒绝。故亚鹏厂要求鸿福升公司承担2019年3月14日后的租金损失，本院不予支持。关于违约金，鸿福升酒店未按约支付土地性质变更相关费用，已构成违约。但合同约定的违约金过分高于违约给亚鹏厂造成的损失，本院酌情调整为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、原告靖江市亚鹏机械制造厂与被告江苏鸿福升酒店管理有限公司2012年12月20日签订的《房屋租赁合同》自2017年3月29日起解除；二、被告江苏鸿福升酒店管理有限公司支付原告靖江市亚鹏机械制造厂房屋租金、租金损失2453750元、违约金100000元，合计2553750元；三、反诉被告靖江市亚鹏机械制造厂赔偿反诉原告江苏鸿福升酒店管理有限公司装饰装修损失2750000元；上述二、三项相抵，反诉被告靖江市亚鹏机械制造厂于本判决发生法律效力之日起十五日内支付反诉原告江苏鸿福升酒店管理有限公司196250元；四、被告江苏鸿福升酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将酒店物品（清单详见泰金评报鉴字[2018]037号资产评估报告书酒店物品评估明细表，不含江苏通用电梯、传菜电梯）从位于靖江市兴业路9号的房屋内迁出；五、驳回原告江市亚鹏机械制造厂、反诉原告江苏鸿福升酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35470元、反诉受理费40815元，鉴定费80000元，合计156285元，由原告靖江市亚鹏机械制造厂负担78142.5元、被告江苏鸿福升酒店管理有限公司负担78142.5元，原告已交纳35470元，被告已交纳120815元，原告应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告支付42672.5元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  金 玲审 判 员  韩 萌人民陪审员  龚峻锌二〇二〇年五月二十二日法官助理夏冬书记员詹梦涵附本判决援引的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国消防法》第十五条公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府消防救援机构申请消防安全检查。消防救援机构应当自受理申请之日起是个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。