上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2988号上诉人（原审被告）：上海深长城地产有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇新环北路1335号。法定代表人:董子昭，董事长。委托诉讼代理人：赵永桥，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李爱欣，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：姜影，女，1978年12月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审原告）：马洪涛，男，1978年5年4日出生，汉族，住上海市徐汇区。两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：孙梦娴，京衡律师集团上海事务所律师。上诉人上海深长城地产有限公司（以下简称深长城公司）因与被上诉人姜影、马洪涛商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人深长城公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人全部一审诉讼请求。事实和理由：讼争双方在合同中约定的2017年12月31日前交房，是指在该日期前交付毛坯房，随后才是6个月的精装修期，故上诉人交房并未逾期；被上诉人签署的《承诺书》，只是明确了上述约定内容，并未免除上诉人义务。被上诉人姜影、马洪涛共同辩称，上诉人就是试图以《承诺书》来改变合同中的交房条件，损害了被上诉人的利益，无论被上诉人签署《承诺书》是何种情形，上诉人都应当明示，故《承诺书》内容不能作为变更合同约定的依据；《承诺书》中对购房者不利的内容，不仅被上诉人看出来了，当时在场的众多业主也都看出来并提出质疑了，但业主们都已经付了房款了，唯恐将来开发商有其他施压或拖延行为，所以业主们不得不签署这份《承诺书》。综上，一审判决正确，请求二审维持原判。姜影、马洪涛共同向一审法院起诉请求：1.深长城公司支付姜影、马洪涛逾期交房违约金，自2018年1月1日起计至2018年6月27日，总计人民币（币种下同）16,188.60元(914,612元X177天X0.0001/天)；2.深长城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定的主要事实：2016年4月24日，姜影、马洪涛与深长城公司签署《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），姜影、马洪涛出资914,612元购买深长城公司开发的上海市浦东新区XX镇XX路XX号XX室房屋。合同第十条约定：房屋交付的条件为办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；深长城公司对房屋设定的抵押已注销；深长城公司已按规定缴纳了物业维修基金。合同第十一条约定：深长城公司于2017年12月31日前将房屋交付给姜影、马洪涛，除不可抗力外。合同第十二条约定：如深长城公司未在约定期限内将房屋交付姜影、马洪涛，应当向姜影、马洪涛支付违约金，违约金按姜影、马洪涛已支付的房价款日万分之一计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定：该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，深长城公司应在交付之日前7天书面通知姜影、马洪涛办理交付该房屋的手续，姜影、马洪涛应在收到该通知之日起7天内，会同深长城公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为深长城公司向姜影、马洪涛发出入伙通知书。合同补充条款一中的第三条约定，姜影、马洪涛知晓并确认该房屋在政府相关部门的备案是毛坯交付，并同意在该房屋毛坯验收合格后，由姜影、马洪涛委托深长城公司对该房屋进行精装修后再交付给姜影、马洪涛。相关事宜见双方另行签署的相关补充协议。同时双方确认姜影、马洪涛除按合同支付房屋总价款外，不再向深长城公司另行支付精装修费用。预售合同签订当日，讼争双方又签署《房屋装修改造委托协议》（以下简称装修协议），约定：甲方（姜影、马洪涛）对开发商（深长城公司）交付的房屋交接验收后，委托乙方（深长城公司）按约定直接进行房屋装修改造，工期为房屋交接验收后6个月。该装修协议中未约定2017年12月31日为毛坯房的交付期限。上述合同和协议签署后，姜影、马洪涛全额付款。2017年6月20日，深长城公司向姜影、马洪涛发出《XX庭入伙通知书》，通知姜影、马洪涛于2018年6月27日办理入伙手续。2017年10月31日，深长城公司与姜影签署《XX庭房屋交接单》，确认深长城公司已按预售合同约定时间通知姜影、马洪涛办理入伙手续。同时由姜影一人签署《承诺书》一份，该《承诺书》由深长城公司事先制作，为格式合同，注明“鉴于本人已与贵司在2016年4月24日就购买贵司开发的位于XX镇XX路XX号地址的XX庭项目4层422室商业房屋签署《上海市商品房预售合同》，约定贵司在满足《上海市商品房预售合同》约定的交付条件之后，于2017年12月31日前毛坯交房；在2016年4月24日签署《房屋装修改造委托协议》，约定贵司于房屋毛坯交付后6个月（2018年6月30日前）完成装修改造工程并交付。”2018年1月23日，深长城公司取得大产证。2018年6月27日，深长城公司向姜影、马洪涛交付装修完毕的房屋。2018年7月30日，姜影、马洪涛取得小产证。2019年7月，姜影、马洪涛向一审法院提起本案诉讼。一审法院审理后，于二〇一九年十一月二十八日作出判决：深长城公司应于判决生效之日起十日内支付姜影、马洪涛逾期交房违约金16,188.60元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费204元，减半收取计102元，由深长城公司负担。二审中，双方当事人都没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据查明事实，预售合同第十条约定的房屋交付条件，本质上系针对不动产权利登记手续，而非实体交付；预售合同第十一条并未明确约定2017年12月31日前交付房屋的装修状态；而预售合同补充条款一的第三条约定购房者同意在房屋毛坯验收合格后、委托深长城公司进行精装修之后再交付，由此可见，本案中的房屋交付确需经过“毛坯交付”和“精装修交付”两个阶段。装修协议则明确约定装修的工期为房屋“交接”验收后6个月。即使被上诉人在签订预售合同时抱有“2017年12月31日前交付精装修房”的心理预期，但上诉人于2017年6月20日向被上诉人发出的入伙通知书载明办理入伙手续的时间为一年后的2018年6月27日，被上诉人至此显然应当明知存在无法达到上述心理预期的可能。此后，被上诉人一方于2017年10月31日签署了房屋交接单，结合前述装修协议中有关工期的约定，被上诉人至此应当明知“2017年12月31日前交付精装修房”基本已无实现之可能。在此情况下，被上诉人一方在签署房屋交接单的同时还签署《承诺书》，该行为应视为确认上诉人已履行毛坯房交付义务、同意上诉人在2018年6月30日前交付精装修房。该份《承诺书》篇幅有限，内容亦非繁杂，且根据被上诉人的陈述，包括姜影在内的“众多”在场业主均清楚该份文件的内容及涵义，故签署行为应属真实意思表示。虽然被上诉人一方在房屋交接单及《承诺书》上签字的仅姜影一人，但购房、收房属于家庭生活中的重大事项，即使马洪涛事先对姜影签署上述文件不知情，然姜影在签署后不及时告知马洪涛有关情况、马洪涛在预期的精装修房交付期限将至之时或届满之后也不询问姜影、亦无积极维权行为，此等情形显然不合常理，因此，应当认为，马洪涛已接受并认可了姜影签署上述文件的行为；房屋交接单和《承诺书》的约束力均及于马洪涛。综上，上诉人向被上诉人交付房屋并未逾期，无需承担逾期交房的违约金。一审判诀并不妥当，本院予以纠正。综上所述，上诉人深长城公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初77301号民事判决；二、驳回姜影、马洪涛的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币102元（已减半收取），二审案件受理费人民币204元，均由姜影、马洪涛共同负担。本判决为终审判决。审判长  潘兵审判员  刘佳审判员  娄永二〇二〇年五月二十六日书记员  范瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……