上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10614号原告：姚翠红，女，1957年9月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈洁，上海市临港律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁逸凡，上海市临港律师事务所律师。被告：李燕娟，女，1987年4月26日出生，汉族，住安徽省。原告姚翠红与被告李燕娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚翠红的委托诉讼代理人陈洁、被告李燕娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚翠红向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令原、被告签订的《租房协议书》于2019年12月31日解除；2.判令被告支付原告上海市浦东新区川南奉公路XXX号房屋(以下简称系争房屋)自2019年1月1日起至2019年12月31日止的拖欠租金人民币12,000元，以及系争房屋内107室自2020年1月1日起至2020年3月18日止的房屋使用费(按照每月400元的标准计算)、系争房屋内1011室自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按照每月300元的标准计算)；3.判令被告支付原告以12,000元为基数，按照银行同期同类贷款利率标准计算，自2019年1月1日起至判决生效之日止的逾期付款利息；4.判令被告搬离系争房屋内1011室，并将该室返还给原告；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告经案外人介绍认识，就原告所有的位于上海市浦东新区川南奉公路XXX号房屋的租赁事宜达成协议，并签订《租房协议书》。该协议约定被告租赁系争房屋，租金为每年38,000元，一年一次性付清，先付后用。协议签订后，被告跟原告商量，被告将对底层的电线、卫生间、场地和瓦片进行改装以及两楼瓦片改装，该改装费由被告自行承担，所改装的项目成果在解除租房协议时由原告享有，所以与原告协商，要求原告免除自合同签订之日起至2018年年底的租金，原告同意。新一年租金产生时，原告曾按照合同约定提前半个月向被告主张租金，然被告至今仅支付了26,000元，尚欠12,000元。原告曾多次向被告催讨所欠租金，被告均推诿。后双方协商解除租赁协议事宜，被告返还部分房屋，于2020年3月18日返还系争房屋内107室，但系争房屋内1011室仍在占用，故原告诉至本院。李燕娟辩称，同意双方签订的《租赁协议书》于2019年12月31日解除。双方于2019年11月协商返还系争房屋，其向原告移交收取租金明细的账本，由原告直接向租客收取后续租金，视为返还房屋。在其移交账本之前，原告就告知租客要求被告退还押金。系争房屋内107室为监控室，无法对外出租，同意按照每月200元的标准支付自2020年1月1日起至2020年3月18日止的房屋使用费。系争房屋内1011室为楼梯间，管道漏水，其按照每月200元的标准对外出租，此前该室锁被撬，租客物品遗失，已报警处理，租客仍在其中，其只收取租金至2019年12月31日止，故其认为该室已经返还。其同意支付2019年1月1日起至2019年12月31日止的拖欠租金12,000元，但要求原告支付装修费用。门面有一间为楼梯房，无法对外出租，原告曾口头同意减免租金2,000元，且系争房屋的墙面有裂缝。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区川南奉公路XXX号房屋(原南汇区盐仓镇沿路街XXX号北)的权利人原登记为案外人吕某某(已故，原系原告之夫)，建筑面积为239.51平方米，层数三层。2008年7月14日，(2008)沪汇证字第6607号《法定继承权公证书》确定上述房屋中的二分之一份额由被继承人吕某某之女吕娅琼继承。2017年10月14日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租房协议书》，约定原告将位于上海市浦东新区老川南奉公路XXX号西门面房屋(即系争房屋)出租给被告，面积为上下三层450平方米；年租金为38,000元，一年一次付清；租赁期限至拆迁为止。协议第3条约定：“乙方在每次付款时须提前半个月支付，甲方收到租金后出具收条(甲方收取水电费押金3,000元)。”协议还约定了其他事宜。协议签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付水电费押金3,000元。被告对系争房屋进行装修，原告同意减免至2018年12月底的租金。后被告于2018年12月15日支付10,000元，于2019年2月28日支付5,000元，于2019年5月31日支付5,000元、于2019年8月25日支付6,000元，共计26,000元。2019年11月，双方就解除合同事宜进行协商。2019年11月15日，被告向原告发送：“这个月所有租金不用收房租！下个月！你跟他们重新签合同！这样对谁都好！”被告通过微信向原告发送收取租金明细的手写账单一份，列明应收租金日期、房间室号、租金标准、押金数额等，如“12.15，1002(即1011室)，房租300，押金300”。现原告以被告拖欠租金且未返还部分房屋为由诉至本院，要求判如所请。审理中，被告表示其向原告发送收取租金明细的手写账单，由原告直接收取后续租金，视为返还房屋，其收取至应收日期前一日的租金。对此，原告同意按照被告发送的账单中押金按比例抵扣租金后确定房屋返还日。原、被告均表示系争房屋共三层，其中一楼共十一间，即101室至1011室(账本中的1001室实为1010室，1002室实为1011室)；二楼共一间；三楼共四间。原告表示一楼的106室、107室、108室、109室、1010室以及二楼、三楼系产证范围内，一楼其余部分为搭建部分，系无证面积。本院经向原、被告释明双方之间签订的合同效力后，原告表示若合同部分无效，则诉请中的租金变更为房屋使用费，被告则表示另行起诉要求原告赔偿装修费用。原告同意将被告支付水电费押金3,000元用于抵扣应付费用。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《法定继承权公证书》《租房协议书》、微信聊天记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租房协议书》中属于房地产权证记载范围内的部分系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。原告要求确认上述租赁关系于2019年12月31日解除，被告予以确认，故本院予以照准。因租赁面积超出房地产权证记载范围，超出部分无合法建造手续，故《租房协议书》中超出房地产权证记载范围部分应为无效。租赁合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。对于2019年期间拖欠的租金及房屋使用费，被告同意支付，本院予以照准。被告要求原告支付装修费用作为支付拖欠租金的条件，因合同履行过程中原告已减免至2018年12月底租金，系对被告支出的装修费用的补偿，且合同由双方协商解除，故被告的上述意见，本院不予采纳。庭审中，原告同意按照被告发送的账单中押金按比例抵扣租金后确定房屋返还日。原告诉请中要求被告返还的系争房屋内1011室，在账单明细中列明租金应收日期为2019年12月15日，以押金抵扣租金后即被告收取租金至2020年1月14日，则应视为被告已于上述日期返还系争房屋内1011室。故原告要求被告搬离并返还系争房屋内1011室，本院不予支持。因系争房屋内1011室视为被告已于2020年1月14日返还，本院根据租金比例酌定该期间的房屋使用费为100元，超出部分本院不予支持。对于系争房屋内107室自2020年1月1日起至2020年3月18日止的房屋使用费，被告同意按照每月200元的标准支付，本院予以照准。因被告未按合同约定的期间足额支付租金，原告要求被告支付拖欠部分的逾期付款利息，具有事实和法律依据，本院予以支持。审理中，原告同意将被告支付的水电费押金予以抵扣应付费用，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告姚翠红与被告李燕娟于2017年10月14日签订的《租房协议书》中关于上海市浦东新区川南奉公路XXX号内建筑面积为239.51平方米部分的租赁合同关系于2019年12月31日解除；二、确认原告姚翠红与被告李燕娟于2017年10月14日签订的《租房协议书》中超出《上海市房地产权证》所载建筑面积239.51平方米以外部分的租赁合同关系无效；三、被告李燕娟于本判决生效之日起十日内支付原告姚翠红2019年1月1日起至2019年12月31日止的租金及房屋使用费12,000元(此款与被告支付原告的水电费押金3,000元抵扣后，被告应支付9,000元)；四、被告李燕娟于本判决生效之日起十日内支付原告姚翠红上海市浦东新区川南奉公路XXX号内107室自2020年1月1日起至2020年3月18日止的房屋使用费(按照每月200元的标准计算)；五、被告李燕娟于本判决生效之日起十日内支付原告姚翠红上海市浦东新区川南奉公路XXX号内1011室自2020年1月1日起至2020年1月14日止的房屋使用费100元；六、被告李燕娟于本判决生效之日起十日内支付原告姚翠红逾期付款利息(以12,000元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起至本案判决生效之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算)七、驳回原告姚翠红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告姚翠红负担10元，被告李燕娟负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年五月八日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。