甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终159号上诉人（原审原告）：永登泰蕐房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区兴隆山路1018号。法定代表人：陈喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：於江红，甘肃义浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏磊，甘肃义浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辛建民，男，1974年4月18日出生，汉族，甘肃亿通二手车销售有限公司职员，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：张彦明，甘肃泽锐律师事务所律师。原审第三人：甘肃恒征商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路222号万达中心3202室。法定代表人：罗智贤，该公司总经理。上诉人永登泰蕐房地产开发有限公司（以下简称：泰蕐公司）因与被上诉人辛建民，原审第三人甘肃恒征商贸有限公司（以下简称：恒征公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1992号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人泰蕐公司的委托诉讼代理人於江红、魏磊，被上诉人辛建民及其委托诉讼代理人张彦明，原审第三人恒征公司的法定代表人罗智贤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。泰蕐公司上诉请求：1.撤销兰州新区人民法院（2019）甘0191民初1992号民事判决，依法发回重审或改判支持泰蕐公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由辛建民承担。事实与理由：一、辛建民与恒征公司存在恶意串通损害泰蕐公司合法利益、以合法形式掩盖非法目的等合同无效之法定情形，请求法院就合同效力进行重点甄别。二、一审判决割裂了几份合同间的关联关系，由于《电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》的解除，《商品房买卖合同》的履行前提和基础已不复存在，泰蕐公司的合同目的已不能实现，泰蕐公司有权解除与辛建民的《商品房买卖合同》。三、泰蕐公司与恒征公司之间的“以房抵债”合同根本没有履行，恒征公司无权将涉案房屋转卖，辛建民不享有抗辩《商品房买卖合同》项下房款给付的权利。四、根据公平原则，只有义务没有权利、利益的前提下，泰蕐公司有权解除与辛建民之间的《商品房买卖合同》。五、恒征公司在本案中的身份应系了解案件事实的“证人”，一审判决将恒征公司列为“第三人”系主体错误。辛建民辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉请求。本案涉及两层法律关系，第一层是泰蕐公司与恒征公司之间的电梯采购合同，第二层是恒征公司与辛建民之间的商品房买卖关系。在恒征公司与辛建民之间的商品房买卖关系中，辛建民已经交付了全部的购房款项，泰蕐公司在《商品房买卖合同》上也已签署盖章确认，并且办理了商品房买卖的备案登记，故商品房买卖行为已经完成。泰蕐公司与辛建民之间并不具有真正的商品房买卖关系，泰蕐公司只是代为履行了备案登记的程序，其要求解除与辛建民之间的商品房买卖合同，不具备事实基础。即便要求解除合同，泰蕐公司也只能要求解除其与恒征公司间的电梯采购合同，而电梯采购合同解除之后的法律后果是由泰蕐公司与恒征公司承担，与辛建民并无关联。恒征公司述称，一、恒征公司作为本案第三人参加诉讼，主体适格。二、恒征公司是在泰蕐公司诱导施压的情况下签订了解除电梯安装合同的协议，且解除合同的原因也不在恒征公司，恒征公司一直主张继续履行电梯安装合同。三、恒征公司出售给辛建民的房产，是恒征公司通过《电梯采购安装合同》从泰蕐公司处抵顶取得的房产，也是基于此，泰蕐公司才与辛建民签订了涉案房产的买卖合同并且进行了备案登记。泰蕐公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除泰蕐公司与辛建民网签的商品房买卖合同，撤销该商品房买卖合同的网签备案登记；2.判令辛建民承担逾期付款的违约金343113元；3.诉讼费用由辛建民承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，泰蕐公司与恒征公司签订《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，约定由恒征公司为泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，合同价款的85%即4220000元用房屋抵顶。随后，泰蕐公司与恒征公司签订补充协议，约定“就原合同第三条付款方式双方约定合同总价的4220000（大写：肆佰贰拾贰万元）元合同价款，甲、乙双方均同意以甲方开发的兰州新区三维时尚广场项目2#楼12层公寓和11楼层的1105、1106号合计2套公寓的房屋抵顶...房屋单价5300元/m2...”“甲方负责给乙方办理用于抵顶工程款房产的购房手续和房屋产权登记...”等内容。2019年3月1日，泰蕐公司与时任恒征公司法定代表人任政钦签订甲乙双方分别为泰蕐公司和恒征公司的《解除合同协议书》，约定解除甲乙双方于2018年9月18日签订的《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》，“经乙方任政钦介绍的享受甲方优惠价格的房屋买受人（辛建民、李治平、张珍珍）未付的房款，乙方督促买受人尽快付款或办理撤销网签备案手续”。另查明，2018年10月20日，恒征公司与辛建民签订《房屋买卖合同》，约定恒征公司将兰州新区兴隆山路三维时尚广场2#楼1204、1205、1206号房屋作价1068309元出售给辛建民。辛建民已于2018年10月21日前将全部房款付给恒征公司。还查明，2018年10月9日，泰蕐公司与辛建民签订三份商品房买卖合同，约定泰蕐公司将兰州新区三维时尚广场第C56001002幢1-1204、1205、1206号房屋出售给辛建民，单价均为5300元/米，第六条“付款方式及期限”中均约定“一次性付款”，均注明“该物业房款按合同约定于2018年10月9日已付清”。合同同时载明项目建设依据、商品房销售依据、违约责任、交付期限等内容。2019年4月11日，泰蕐公司致信辛建民，要求辛建民交纳购房款，否则解除购房合同。一审法院认为，本案的争议焦点是泰蕐公司与辛建民签订的商品房买卖合同否具备解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，泰蕐公司以双方约定辛建民逾期付款超过30日泰蕐公司有权解除合同为由主张解除双方签订的房屋买卖合同，但是在双方签订的合同第六条中明确记载房款已于2018年10月9日付清，房款既已付清，便不会存在买方即辛建民逾期付款给泰蕐公司的情形。泰蕐公司也未举证证明存在其他应当解除合同的情形，故其要求解除合同的主张无事实依据，不予支持。关于泰蕐公司提出没有实际收到房款、辛建民应当承担违约责任的主张，本案审理过程中，虽泰蕐公司主张辛建民只是恒征公司介绍给泰蕐公司的购房客户，双方系房屋买卖关系，并非辛建民从恒征公司处购买了泰蕐公司给恒征公司顶账的房屋后协助办理手续的关系。但从审理查明的事实来看：首先，泰蕐公司和恒征公司确实签订了电梯采购安装合同，并约定泰蕐公司以房顶账，在双方签订的补充协议中明确了顶账房屋的房号，该房号与辛建民从恒征公司处购买房屋的房号以及辛建民与泰蕐公司签订商品房买卖合同中涉及的房号均一致；其次，泰蕐公司与恒征公司约定顶账的房屋为5套，除本案涉及的3套外，其他2套的房号、购房人均与恒征公司出具给泰蕐公司的告知函中的一致。以上情形表明泰蕐公司将案涉房屋用以抵顶恒征公司的电梯合同款是其真实意思表示，泰蕐公司是在明知恒征公司将案涉房屋转卖给辛建民等人的情况下，自愿与辛建民等人签订合同、办理备案登记等手续的。另外，从2018年10月9日签订合同并备案到2019年4月11日致信辛建民前，泰蕐公司从未因其未实际收到房款主张过权利，说明在此之前泰蕐公司对于辛建民无需向其实际付款是认可的。现泰蕐公司向辛建民主张房款的根本原因在于2019年3月1日，泰蕐公司与任政钦签订了《解除合同协议书》，泰蕐公司认为以房顶账的基础已不存在，但电梯合同履行与否并非辛建民能控制，且该事件发生于泰蕐公司与辛建民签约数月之后，泰蕐公司以此为由主张由辛建民承担违约责任违反公平原则，无法律依据，不予支持。备案登记是行政机关根据当事人的申请，依照相关行政法律法规规定决定是否实施，不属于人民法院民事案件的审理范围，故对泰蕐公司请求撤销备案登记的诉讼请求不予审查。综上，泰蕐公司诉请撤销合同并由辛建民承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回永登泰蕐房地产开发有限公司的全部诉讼请求。已减半收取的案件受理费3273元，由永登泰蕐房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决查明的案件基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据庭审查明的事实，本院对各方当事人的法律关系进行如下梳理，本案首先是泰蕐公司与恒征公司签订了《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》，约定由恒征公司向泰蕐公司提供电梯采购、安装服务，泰蕐公司则将其开发的包括涉案房屋在内的房屋按合同价款的85%即4220000元抵顶电梯款。依据上述合同约定，恒征公司取得了涉案房产的处分权，后恒征公司将抵顶的涉案房屋转售给辛建民。此前泰蕐公司作为涉案房屋的开发商与辛建民针对涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，并配合辛建民办理了涉案房产的网签手续，泰蕐公司的上述行为已表明其对恒征公司处分该涉案房屋给辛建民予以了确认，嗣后辛建民向恒征公司支付了合同约定的房价款，恒征公司亦认可收到了辛建民的全部购房款项。泰蕐公司虽主张辛建民与恒征公司存在恶意串通损害泰蕐公司的利益，以及以合法形式掩盖非法目的情况，但其所提交的证据并不能证明恒征公司与辛建民存在恶意串通损害他人利益等导致合同无效的情形。辛建民要求泰蕐公司与恒征公司先办理网签手续，再签订房屋买卖合同，并按合同约定支付对价的一系列行为，正是基于排除恒征公司与泰蕐公司对涉案房产存在纠纷的合理怀疑，已经尽到了审慎的注意义务，辛建民在整个购买涉案房产的过程中主观善意，亦无任何过错，在无证据证明辛建民与恒征公司存在恶意串通，以合法形式掩盖非法目的的情况下，应认定辛建民与恒征公司之间的《房屋买卖合同》合法有效。庭审中，泰蕐公司也自认其所起作用就是协助辛建民办理涉案房产的网签手续，其与辛建民签订的《商品房买卖合同》也仅是为办理网签手续所用，且该《商品房买卖合同》明确约定“该物业房款按合同约定于2018年10月9日已付清”，故在辛建民实际从恒征公司处购得涉案房屋的情况下，根据合同的相对性原则，泰蕐公司对辛建民并不享有债权，行使解除权更无从谈起。泰蕐公司在恒征公司依约取得涉案房屋的处分权并将该房屋转售给辛建民后，与恒征公司签订《解除合同协议书》解除了原电梯采购安装合同的行为属于另一法律关系，并不影响辛建民与恒征公司之间的《房屋买卖合同》的效力，泰蕐公司基于电梯采购安装合同解除后的法律后果可向合同相对人恒征公司予以主张，而不能向《兰州新区三维时尚广场电梯采购安装合同》及《合同补充协议书》签约主体外的辛建民主张，故泰蕐公司的上诉理由无事实及法律依据，本院均不予采纳。关于泰蕐公司提出一审法院将恒征公司列为第三人主体错误的上诉意见。经查，恒征公司系本案涉案房产买卖过程中重要环节的参与者及合同的一方当事人，在案件事实的查明及处理结果上均有法律上的利害关系，故一审法院根据辛建民的申请将恒征公司追加进本案列为第三人参加诉讼并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人泰蕐公司的上诉请求及理由依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6546元，由上诉人永登泰蕐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈新审判员张海东审判员杨蕾二○二○年五月二十七日书记员徐梦君