广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初18064号原告刘晓冬，男，汉族，1968年12月12日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人周锋，广东卫权律师事务所律师。委托诉讼代理人周凤斌，广东卫权律师事务所律师。被告一谭泽平，男，汉族，1973年2月13日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告二邹淑娥，女，汉族，1971年年8月5日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，被告三谭超卓，男，汉族，1995年8月21日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区，第三人冯宝忠，男，汉族，1976年8月7日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，原告刘晓冬与被告谭泽平、邹淑娥、谭超卓及第三人冯宝忠房屋买卖合同纠纷一案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周锋、被告邹淑娥到庭参加诉讼。被告谭泽平、谭超卓经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除《协议书》及《协议书（二）》中房屋买卖部分,解除第三人与被告三签订的《房屋买卖合同》；2.三被告返还原告房屋转让款760万元，并支付原告违约金53.2万元（自2018年10月10日起按每月1%的标准暂计至2019年6月9日，请求至被告实际付清的日止）；3.被告支付律师费20万元；4.本案诉讼费由被告承担。具体事实与理由：2018年8月27日，谭泽平、邹淑娥作为甲方，与乙方深圳市达康实业发展有限公司、丙方深圳市兴海洋印刷实业有限公司签订《股权回购协议》，约定谭泽平、邹淑娥以人民币350万元回购乙方持有丙方12%的股权，该款项应于2021年8月27日前付清给乙方；谭泽平、邹淑娥应于2019年12月30日前将2017-2018年度分红人民币25.2万元付清给乙方。2018年10月31日原告作为丁方与作为甲方的谭泽平、邹淑娥，乙方深圳市达康实业发展有限公司，作为丙方的谭超卓签订《协议书》，确定谭泽平、邹淑娥欠付乙方股权回购款本金人民币350万元、分红加利息43.25万元（截至2018年10月31日），共计393.25万元。并约定：谭泽平和邹淑娥、谭超卓愿将谭超卓名下星航华府房地产出售，款项用于支付乙方的部分欠款；原告愿意以760万元总价购买该房产，其中498.5万元由原告直接偿还给银行，为谭超卓办理赎楼手续，剩余261.5万元由原告直接代谭超卓支付给乙方，用于偿还谭泽平、邹淑娥拖欠乙方的股权回购款、利息及分红；谭超卓、原告同意将该房产过户至第三人冯宝忠名下，正式房屋买卖合同由谭超卓和第三人冯宝忠签订；谭泽平、邹淑娥应于2021年10月31日前将欠付股权回购款本金131.75万元付清给乙方。2018年11月5日，冯宝忠与谭超卓签订了《房屋买卖合同》，原告依约付清了房屋转让款给被告，但该房屋因谭超卓原因被法院查封导致无法办理过户登记手续。此后，原告作为丁方与作为甲方的谭泽平、邹淑娥，乙方深圳市达康实业发展有限公司，作为丙方的谭超卓签订《协议书（二）》，确定原告已于2018年11月9日付清房产转让款760万元给谭超卓，但该房产因谭超卓原因被法院查封无法办理过户登记手续，谭泽平、邹淑娥、谭超卓自2018年11月10日起，按每月1%支付违约金给原告（即每月为人民币7.6万元），至该房产过户至原告指定人员名下。《协议书（二）》签订后，经原告多次催促，三被告至今未能将房屋过户至冯宝忠名下、未按约定期限向原告支付违约金，致使原告的合同目的无法实现。综上所述，三被告不履行合同义务的行为，严重侵犯了原告的合法权益，特此起诉，请求支持原告的诉请。被告邹淑娥辩称，1.我方确实收到了760万元。但其中的261.5万元是原告投资在深圳市兴海洋印刷实业有限公司的股权，占有12%的股权，2018年原告又进行回购，现在原告要求被告现又把12%的股权进行回购，我认为此部分应与房屋买卖合同进行区别。与原告的房屋买卖有关的应是498.5万元。2.我方认为违约金没有合同约定，原告主张的《协议书二》上的谭泽平没有签名，也没有具体的日期，因此我认为原告主张违约金没有合同依据。被告谭泽平、谭超卓及第三人冯宝忠未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产位于深圳市××××街道星航华府三期C座X单元B，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第01XX13号，建筑面积为171.75㎡，用途为住宅，登记权利人为被告谭超卓[100%]。2018年8月27日，谭泽平和邹淑娥（甲方）、案外人深圳市达康实业发展有限公司（乙方）（以下简称“达康公司”）、深圳市兴海洋印刷实业有限公司（丙方）（以下简称“兴海洋公司”）签订《股权回购协议》，约定各方一致同意谭泽平和邹淑娥以人民币350万元回购达康公司持有的兴海洋公司12%的股权，并由谭泽平和邹淑娥向达康公司支付2017至2018年度分红人民币25.5万元；其中股权回购款350万元应于2021年8月27日前付清，分红款25.5万元应于2019年12月30日前付清。谭泽平和邹淑娥同意在上述股权回购款付清前，以350万元回购款欠付金额为基数，按照月利率1%向达康公司支付利息；谭泽平和邹淑娥、达康公司双方同意不计分红款利息。上述股权回购协议还约定了各方的其他权利义务。2018年10月31日，刘晓冬（丁方）、谭泽平和邹淑娥（甲方）、达康公司（乙方）、谭超卓（丙方）签订《协议书》。协议书确认谭泽平和邹淑娥欠付达康公司股权回购款本金人民币350万元、分红加利息43.25万元（2017年4月28日至2018年10月31日），共计393.25万元。协议书第一条第1款约定谭超卓自愿将位于宝安区XX街道星航华府三期C座X单元B、不动产权编号为粤（2016）深圳市不动产权第01XX13号的房地产转让给刘晓冬，转让总价款为人民币760万元；第2款约定谭超卓尚欠转让房屋按揭贷款人民币498.5万元，该贷款由刘晓冬在支付给谭超卓的转让款中直接偿还给银行，为谭超卓办理赎楼手续（因赎楼产生的其他费用由刘晓冬承担），刘晓冬代谭超卓偿还银行贷款后，视为谭超卓已收到刘晓冬支付的房地产转让款498.5万元；第3款约定扣减第2款约定的款项后，余下购房款261.5万元，谭超卓同意由刘晓冬直接支付给达康公司用于偿还谭泽平和邹淑娥拖欠达康公司的股权回购款、利息及分红余额，达康公司收到刘晓冬代付的款项后视为谭超卓已收到刘晓冬支付的房地产转让看261.5万元；第4款约定刘晓冬指定谭超卓将涉案房屋过户至冯宝忠名下，正式房屋买卖合同由谭超卓与冯宝忠签订，房屋买卖合同中所列转让价款与本协议约定的房屋作价不一致的，以本协议为准；第5款约定刘晓冬已将房地产转让款支付给谭超卓，谭超卓不得要求冯宝忠支付任何费用，刘晓冬与冯宝忠之间的经济联系关系刘晓冬负责理清，与谭超卓无关。第四条第2款约定守约方为实现债权的费用由违约方承担，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师费及其他费用。协议书甲方处仅载有邹淑娥签名及指模，谭泽平未签名。2018年11月5日，冯宝忠作为买方、谭超卓作为卖方，双方签订了《深圳市二手房买卖合同》，合同第一条约定卖方转让坐落于宝安区XX街道星航华府三期C座X单元B、不动产权证号为粤（2016）深圳市不动产权第01XX13号的住宅；第五条约定房地产转让价格为人民币5371825元；第六条约定交易定金为人民币70000元，合同签订时向卖方支付35000元，合同签订后10日内向卖方支付35000元；第七条约定买卖双方同意在合同签订时从交易总价款中预留人民币1825元作为交房保证金由第三方托管，在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；第八条约定买方一次性支付除定金、交房保证金之外的房款人民币5300000元，买方须于2018年12月21日之前将上述房款支付至买卖双方约定的银行第三方监管账户；第九条约定买方逾期付款的，卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之五的违约金；合同第十条约定按规定买卖双方需付税费由买方支付，合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费，由法律、法规和政策规定的缴纳方缴纳；第十一条约定卖方应当于收到全部楼款五日内将房地产交付买方；第十二条约定卖方未按合同约定的期限将房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；第十四条约定买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》10日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续；第十五条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。谭超卓向刘晓冬出具二张收据，确认收到购房款共计760万元。其中一张收据确认收到买方刘晓冬的购房款人民币4985000元整，用于归还银行贷款本金赎楼业务；另一张于2018年11月9日出具的收据确认收到买方刘晓冬的购房款人民币2615000元整。庭审中，刘晓冬与邹淑娥均确认：涉案房屋因办理递件过户过程中发现因另案被法院查封，实际未交付；买卖双方无任何款项在第三方托管。2019年初，刘晓冬（丁方）、谭泽平和邹淑娥（甲方）、达康公司（乙方）、谭超卓（丙方），共同签订《协议书（二）》，重述了2018年10月31日《协议书》签订的内容，确认上述协议书签订后，刘晓冬已履行协议内容，付清转让款760万元给谭超卓。现涉案房屋因谭超卓的原因被法院查封导致无法办理过户登记手续，各方经协商一致达成协议。其中，协议第二条约定刘晓冬与2018年11月9日付清涉案房屋的全部转让款给谭超卓，现该房地产因谭超卓原因被法院查封导致无法办理过户登记手续，谭泽平和邹淑娥、谭超卓应自2018年11月10日起，以房屋转让款760万元为基数，按每月1%支付违约金给刘晓冬，直至该房地产过户至刘晓冬指定的人员名下为止；协议第四条约定守约方为实现债权的费用由违约方承担，实现债权的费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师费及其他费用。协议书甲方处仅载有邹淑娥签名指模，谭泽平未签名。2019年6月12日，刘晓冬委托律师处理本案诉讼事宜，双方签订《诉讼代理合同》，约定律师代理费用200000元，刘晓冬应于合同签订后五日内支付15000元，于一审开庭前付清余款。刘晓冬已实际支付15000元。另查，1.深圳市不动产权登记中心不动产查封（备案）表显示：涉案房屋于2016年9月29日设立的抵押登记，于2018年11月5日注销；涉案房屋于2018年11月8日因黄甲荣等诉谭超卓等民间借贷纠纷一案被查封，上述查封状态至庭审时尚未解除。2.被告谭泽平与邹淑娥为夫妻关系，被告谭超卓系谭泽平与邹淑娥婚生子。3.案外人深圳市达康实业发展有限公司成立与2017年4月23日，企业类型为有限责任公司，法定代表人暨股东张雯（持股比例49%），股东刘子顺（持股比例51%）。4.关于刘晓冬与冯宝忠的关系。刘晓冬提交一份2018年11月5日其与案外人陶海荣签订的《执行和解协议书》，协议书载明：因刘晓冬与陶海荣民间借贷纠纷一案，深圳市福田区人民法院作出的（2015）深福法民一初字第4960号判决书、深圳市中级人民法院（2016）粤03民终11323号民事判决书已经发生法律效力，为履行生效判决确定的内容，刘晓冬提供涉案登记在谭超卓名下的房屋作价人民币760万元抵偿债务，双方同意涉案房屋过户至陶海荣丈夫冯宝忠名下。5.刘晓冬已向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求判令谭泽平和邹淑娥支付股权回购款1317500元及利息，谭超卓对谭泽平和邹淑娥的债务承担连带清偿责任，网上立案编号为M10301196600440。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告刘晓冬与被告谭超卓通过双方签订的《协议书》及《协议书（二）》、及被告谭超卓与第三人冯宝忠签订的《深圳市二手房买卖合同》建立二手房买卖合同关系，上述两份协议书关于转让涉案房屋的内容系买卖双方真实的意思表示，权利义务明确，未违反法律法规强制性规定，合法有效。依据谭超卓实际收取的购房款金额及方式可知，被告谭超卓与第三人冯宝忠签订的《深圳市二手房买卖合同》中第五条、第六条、第七条、第八条关于房屋转让价款为5371825元、交易定金70000元分两期支付、除定金和交房保证金之外购房款的支付等约定并非买卖双方真实意思表示，上述条款无效。关于解除合同的认定。被告谭泽平、谭超卓，第三人冯宝忠经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，可视为放弃对原告主张的事实进行答辩及对原告提供的证据进行举证、质证的权利。被告谭超卓签订上述两份协议书及二手房买卖合同后，因自身原因未按合同约定交付涉案房屋、办理涉案房屋产权转登记手续，已构成根本违约，应当依照合同承担违约责任，原告诉求解除合同、返还购房款、支付违约金，于法有据，本院予以支持。结合原告刘晓冬起诉时间，二手房买卖合同关系于2019年6月27日解除。被告谭超卓自愿将出售涉案房屋所得款项中261.5万元用以代偿谭泽平和邹淑娥对达康公司的欠款，上述款项已由刘晓冬实际支付给达康公司，并经谭超卓出具收据予以确认，邹淑娥主张谭超卓无需返还购房款中用以代偿谭泽平和邹淑娥对达康公司欠款的261.5万元，缺乏依据，本院不予支持。被告邹淑娥在庭审过程中明确表示其本人和谭泽平应对返还760万元承担责任，视为其本人自愿加入刘晓冬与谭超卓之间的债权债务关系，承担债务，本院予以确认。本案中，并无证据显示邹淑娥有权代表谭泽平，故，原告要求被告谭泽平对上述购房款返还承担连带责任，并无事实或法律依据，本院不予支持。综上，被告谭超卓、邹淑娥应向刘晓冬返还已付购房款760万元。关于违约金的认定。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。违约责任条款属结算和清理条款。《协议书（二）》系买卖双方在卖方已违约的情形下，双方同意继续履行合同，对于逾期办理涉案房屋转移登记手续违约责任的约定，因原告刘晓冬诉请，涉案房屋二手房买卖合同关系已解除，原告刘晓东要求按照该条约定计算违约金，本院不予支持。协议书未约定合同目的无法实现时的违约责任。《深圳市二手房买卖合同》第十五条约定任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金即38万元（760万×5%），原告主张该条约定不是买卖双方真实的意思表示，但未举证说明买卖双方另有约定根本违约条款，本院不予采信。鉴于本案截至庭审时，距约定的过户时间已逾期约16个月，谭超卓占有使用购房款760万元的法定孳息已超过50万元，远高于双方约定的违约金数额，本院依据公平原则依法将违约金调整为以本金760万元为基数，自2018年11月10日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至清偿之日止。原告诉请超过认定部分，本院不予支持。原告要求被告谭泽平、邹淑娥对上述违约金承担连带责任，并无事实或法律依据，本院不予支持。关于律师代理费用，原告刘晓冬诉请符合合同约定，虽然尚未全部支付，但全部费用20万元均已届至履行期限，被告谭超卓应向刘晓冬支付律师代理费用20万元。原告要求被告谭泽平、邹淑娥对上述违约金承担连带责任，并无事实或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘晓冬与被告谭超卓据涉案《协议书》、《协议书（二）》、《深圳市二手房买卖合同》所确立的关于转让位于深圳市宝安区XX街道星航华府三期C座X单元B房屋的二手房买卖合同关系于2019年6月27日解除；二、被告邹淑娥、谭超卓于本判决生效之日起十五日内向原告刘晓冬返还购房款人民币760万元；三、被告谭超卓于本判决生效之日起十五日内向原告刘晓冬支付违约金（违约金以760万元为基数，自2018年11月10日起按照中国人民银行同类同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算至清偿之日止）；四、被告谭超卓于本判决生效之日起十五日内向原告刘晓冬支付律师代理费人民币20万元；五、驳回原告刘晓冬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费70124元、保全费5000元，由被告负担。受理费、保全费原告已全额预交，由本院予以退回；被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费70124元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 娄   靓人民陪审员 李 广 全人民陪审员 张 汉 源二〇二〇年五月十三日书 记 员 黄蓉（兼）书 记 员 陈 丽 君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。