河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终96号上诉人（被申请人、申请执行人）：游海榕，女，汉族，1978年6月26日出生，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：左海强，河南法正律师事务所律师。特别授权。被上诉人（申请人、案外人）：魏燕，女，汉族，1978年12月23日出生，身份证住址海南省海口市美兰区，常住地河南省郑州市郑东新区。委托诉讼代理人：史俊涛、杨仙芝，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。特别授权。被上诉人（被申请人、被执行人）：姚义勇，男，汉族，1978年9月19日出生，住河南省信阳市浉河区。被上诉人（被申请人、被执行人）：姚中党，男，汉族，1951年8月4日出生，住河南省信阳市浉河区。上诉人游海榕和被上诉人姚义勇、姚中党因与被上诉人魏燕执行异议之诉一案，河南省信阳市浉河区人民法院于2017年11月1日作出（2017）豫1502执异43号执行裁定书，被上诉人魏燕不服该生效执行裁定向信阳市浉河区人民法院申请再审，该院于2019年11月4日作出（2019）豫1502民再11号民事判决，上诉人游海榕不服，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人游海榕的委托诉讼代理人左海强、被上诉人魏燕的委托诉讼代理人史俊涛和被上诉人姚中党到庭参加了诉讼。被上诉人姚义勇经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人游海榕的上诉请求：1、依法撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民再11号民事判决，依法维持（2017）豫1502执异43号民事裁定书；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定事实错误，判决不当。姚义勇将房屋转让给魏燕的时间是2001年11月14日，完全可以办理房屋过户手续，但魏燕主观上消极、怠于行使房屋过户登记权利，导致涉案房屋长期未办理过户登记，应承担主观上没有积极追求产权登记过户的法律后果。被上诉人魏燕答辩称：涉案房屋有20%产权属于单位集体，因单位对案涉房屋的20%产权如何处理存在争议，才导致了房屋最终没有办理过户，其并非主观上怠于行使权利。依据《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条第二款的规定，其没有办理涉案房屋过户登记有合理的客观理由，对此其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人姚中党答辩称：其无意见，请求二审依法判决。被上诉人姚义勇未到庭未答辩。魏燕向一审法院起诉请求：判令停止对其涉案房屋的执行和解除查封。事实与理由：一、案外人为涉案房屋实际所有人，案外人提出的执行异议能够排除法院的执行。（一）在人民法院查封之前案外人与被执行人姚义勇已签订合法有效的书面买卖合同。2001年11月14日，魏燕和姚义勇签订一份《协议》，协议约定姚义勇将名下位于一五四医院大门东侧信阳市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室转让给案外人魏燕，魏燕将24000元（贰万肆仟元）房款一次性交付申请人姚义勇，房屋所有权转让给魏燕。该合同为魏燕和姚义勇双方当事人真实的意思表示，合法有效，且在人民法院查封之前。（二）案外人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。案外人魏燕自2001年11月14日购买该房屋后，在该房屋内结婚生子，一直居住到2010年7月，后因跟随丈夫工作调动先后到海口市××郑州市居住，期间房屋有亲戚住过，并出租给附近解放军154医院工作人员居住过，后因房屋管道老化，导致该房卫生间顶漏水，卫生间上下水管堵塞，多次请求单位协调统一更换老化管道未果，没人再愿意承租，致使房屋空闲至今。故而在2001年11月14日购买该房屋后至法院查封该房产之前，案外人已根据购房协议约定合法占有该房屋，至于此后存在一段时间的闲置，并不影响案外人已经合法占有该房屋的事实，而且被执行人姚义勇在出售房屋后立即将房产证、土地使用权证交付给案外人。（三）案外人已支付全部价款。2001年11月14日，案外人与姚义勇签定房屋购买协议，并于协议签订当日按照约定支付了该房屋的全部价款24000元。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。信阳市长安路153号运管局家属院南楼三单元302室系信阳市道路运输管理局上世纪80年代盖的家属楼，上世纪90年内部进行重新分配时，房屋80%产权归个人，20%产权仍归单位，2000年以后单位进行房改时，单位拟将家属院房屋的20%集体产权作价变更给职工个人，从而形成职工的完整房屋产权，但是对案外人魏燕等4户内部交易过的房屋交易后的20%集体产权如何作价没有形成一致意见，致使这些房屋的产权仍是最初的分离状态，从而未能完成变更登记。而且，案外人曾多次向单位反映该问题，催促尽快形成决议，但迟迟未获得回应。涉案房屋未能办理过户登记系单位未能形成决议将房屋20%集体产权作价变更给案外人导致的，非因案外人自身原因未办理过户登记。原审以案外人未通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动为由，认为案外人魏燕消极、怠于行使房屋过户登记权利，属于事实认定错误。法律不应苛求每位公民都是法学专家，而且案外人已在购房后取得被执行人姚义勇的房产证和土地使用权证，已向单位多次反映该问题，未办理过户登记的原因不应归结于案外人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人魏燕对登记在姚义勇名下的魏燕个人所有的不动产享有的物权期待权能够排除人民法院的执行行为，请求人民法院予以支持。二、案外人对涉案房产所有权的请求权，优先于申请执行人游海榕的债权请求权。1.从时间上来看，自2001年11月14日案外人购买该房屋后，案外人对被执行人姚义勇就具有了对涉案房产的物权请求权，而此时，申请执行人游海榕的债权还没有形成。2.从内容上看，案外人的物权请求权系针对涉案房产的请求权，具有特定性，而申请执行人的债权为金钱债权，并未执行特定的财产。自案外人购买该房产后，在该房屋内结婚、生子，该房屋已经成为了案外人生活的必需品，其要求将该房产变更登记至其名下的请求权，也应当优先于申请执行人游海榕的普通金钱债权。3.从性质上看，申请执行人游海榕与被执行人姚义勇之间的金钱债权系普通债权，并未以涉案房屋设定抵押，仅是法院采取的查封行为，而案外人基于合法有效的购房合同、全部价款的支付和长期的居住对涉案房屋产生的物权期待权实质上应优先于普通金钱债权的实现，案外人对涉案房产要求登记的物权请求权应优先于申请执行人游海榕的普通金钱债权。4.从发生的根源上看，涉案房产未能过户是单位产权分离的历史因素引起的，案外人对被执行人享有物的登记请求权，而申请执行人与被执行人之间因经济纠纷而产生的普通金钱债权发生于案外人物的登记请求权成立之后，不应优先于案外人物的登记请求权。故而，案外人是涉案房产的所有权人，基于案外人对涉案房产合法占有、使用的事实，案外人的物权请求权优先于申请执行人游海榕的债权请求权。综上所述，案外人在人民法院查封涉案房产之前已经签订合法有效的合同，占有使用该房屋，并支付全部价款，且非因本人的原因未办理过户，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，并且案外人对涉案房产的物权请求权应优先于申请执行人游海榕的普通金钱债权，因此案外人对涉案房产提起的执行异议可以排除涉案房产的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，为切实维护案外人的合法权益，案外人特提起异议。一审法院认定的事实：案外人魏燕与被执行人姚义勇同为信阳市道路运输管理局职工。房改时，姚义勇出资一万元取得了其居住的本单位位于信阳市长安路153号2舞302室房屋80％的产权，并于1997年12月18日领取了信房权证平桥区字第××号房屋所有权证，该产权证载明，该房屋市场价25376．81元，成本价22311．98元。2001年11月14日魏燕和姚义勇签订了一份《协议》，协议约定姚义勇将该房屋转让给魏燕，购房费及其它费用共计24000元。协议签字后，魏燕将24000元一次性付给姚义勇，姚义勇将房屋所有权证、大门钥匙交给魏燕，剩余20％产权证及其他费用由魏燕负责办理。同日，姚义勇收到24000元房款后，为魏燕出具了收条并将房屋及房屋所有权证交付给魏燕。此后，该房屋一直由魏燕管理和使用，但一直未办理房屋产权过户手续。另查明，本院在审理游海榕诉姚义勇、姚中党民间借贷纠纷一案中，于2014年12月2日作出了(2014)信浉民初字第1279号民事判决书，判决被告姚义勇于判决书生效后十日内一次性偿还原告游海榕人民币366000元及利息，被告姚中党对该债务承担连带清偿责任。两被告未履行生效判决确定的还款义务。游海榕申请本院强制执行。执行过程中，本院于2016年6月12日作出(2015)浉执字第434号执行裁定书，裁定将座落于信阳市长安路153号、信房权证平桥区字第××号房屋予以查封。信阳市道路运输管理局于2018年8月9日向法院出具证明一份，内容为：“魏燕(身份证号：)同志系我单位原职工，其在职期间与本单位原职工姚义勇达成协议，购买了信阳市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室(信阳市长安路153号)。该房屋系信阳地区交通局运管处(信阳市道路运输管理局前身)上世纪新建的家属楼，根据当时的国家政策，房屋80％产权归单位职工个人，20％产权归单位集体。为进一步明晰产权，2000年左右，其单位将该家属院房屋的20％集体产权作价变更给了职工个人，形成职工的完整房屋产权，但对魏燕等个别职工进行房屋交易后的20％集体产权如何作价没有形成一致意见，致使这些房屋的产权仍然是最初的分离状态，即80％产权归单位职工个人，20％产权归单位集体。”。一审法院认为，申请人（案外人）魏燕与被申请人姚义勇签订《房屋买卖合同》、交付房价款的日期均早于被申请人游海榕起诉被申请人姚义勇的时间，且申请人（案外人）魏燕在2001年购买该争议房屋后便已入住，已经实际占有了该房屋。虽然申请人魏燕在占有该房屋的时间内未办理过户手续，但是根据信阳市道路运输管理局出具的证明可以认定魏燕未办理过户的原因并非其主观意愿，而系房屋本身的性质问题。因此，申请人（案外人）魏燕对执行标的信阳市市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室（信房权证平桥区字第××号）房屋享有民事权益，执行该房屋没有相应的执行依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第(一)项的规定，判决：一、撤销本院作出的(2017)豫1502执异43号民事裁定书；二、停止对位于信阳市市道路运输管理局老家属院南楼三单元302室（信房权证平桥区字第××号）房屋的执行。二审中，上诉人游海榕提交了一份信阳市房产档案馆出具的“查档证明”和被上诉人姚义勇前妻牛辉作为出卖人签订的购房协议，拟证明：被上诉人姚义勇前妻牛辉在涉案同一楼层同一单元楼也有一套家属单元房，于2007年进行转让并且过户，一审法院认定的被上诉人魏燕购买姚义勇的房屋，未办理过户登记，并非是其主观上不愿意办理，而是因为案涉房屋的性质所导致没有办理过户，与客观事实不符。被上诉人魏燕质证称：对查档证明的真实性没有异议，购房协议没有看到原件，真实性无法确认。查档证明显示产别是私有，证实该房产在转让之前已经取得了百分之百产权，不存在转让障碍。该房产与本案所涉房产存在区别。本案房产正是因为20%的产权作价无法达成一致意见，才导致没有办法最终完成过户，并非由于被上诉人魏燕没有积极履行过户义务的原因。另外，该查档证明显示建筑面积与所附房购房协议显示的建筑面积不一致，无法确认查档证明所涉房产与购房协议所涉房产为同一房产。对于上诉人游海榕二审提交的新证据，经查：一是购房协议系复印件，无法查明真伪；二是查档证明显示建筑面积与所附房购房协议显示的建筑面积不一致，无法确认查档证明所涉房产与购房协议所涉房产为同一房产；三是查档证明所涉房产显示产别为私有，说明该房产在转让之前已经完成房改取得完全产权，与本案争议房屋的产权存在区别。对此，上诉人游海榕二审提交的新证据并不能够证明其对涉案房屋诉讼目的，本院不予采信。被上诉人魏燕、姚义勇、姚中党均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相一致，本院予以认可。本院认为，当事人对自己的诉讼主张所依据的事实和反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。本案争议焦点：魏燕对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。经查：其一，魏燕与姚义勇于2001年11月14日签订涉案房屋买卖“协议”时均系信阳市道路运输管理局职工，该房屋系姚义勇所在的单位为单位内部职工集资购买的福利房，土地使用性质属于国有划拨，80%产权归单位职工所有，20%产权归属于国有。魏燕与姚义勇系同一单位职工，二人之间的房屋转让符合当时国家政策和该单位规定的有效行为，且魏燕在与姚义勇签订房屋买卖协议时已一次性付清购房款2.4万元，姚义勇也将涉案房屋及相关手续、证照一并交于魏燕占有和使用，双方完成对涉案房屋的买卖和交付；其二，因魏燕购买的涉案房屋系该单位职工集资的福利房，该单位对涉案房屋进行房改时存在争议而未予房改，维持原状态，并非魏燕自身原因未办理涉案房屋过户登记；其三，信阳市浉河区人民法院根据上诉人游海榕的申请于2016年6月12日查封魏燕购买的涉案房屋，与魏燕于2001年11月14日购买和合法占有使用该房屋，二者时间间隔长达近15年之久，魏燕购买和占有使用该房屋均早于信阳市浉河区人民法院查封之前。上述事实有：魏燕与姚义勇房屋买卖协议，姚义勇收取购房款收条，涉案房屋证照，信阳市道路运输管理局证明，信阳市浉河区人民法院的听证笔录，信阳市浉河区人民法院执行裁定书和判决书，证人吕某、黄某1、田某、黄某2的证言，魏燕、姚义勇、姚中党的陈述等证据证实。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人的异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第二款“买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料、向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的、或无前述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合（非因买受人自身原因未办理过户登记）条件。”的规定，案外人魏燕对其诉讼请求所依据的事实，已提供充足证据予以证实，并有法律依据；上诉人游海榕对其反驳魏燕诉讼请求所依据的事实，未提供充足证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。故案外人魏燕对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，上诉人游海榕的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人游海榕负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年五月二十日法官助理黄涛书记员段凤娇