河北省石家庄市裕华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0108民初1556号 原告：张哲，男，1992年5月16日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：吴胜军，河北冀石律师事务所律师。 被告：河北润圳房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区汇通路3号。 法定代表人：路彦茹，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：段辛生，系该公司员工。 被告：石家庄市裕华区建华南街道南焦社区居民委员会，住所地河北省石家庄市裕华区南焦社区。 负责人：孙远征，该居委会主任。 委托诉讼代理人：刘尧男，河北厚正律师事务所律师。 原告张哲与被告河北润圳房地产开发有限公司（以下简称润圳公司）、石家庄市裕华区建华南街道南焦社区居民委员会（以下简称南焦居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张哲的委托诉讼代理人吴胜军、被告润圳公司的委托诉讼代理人段辛生、被告南焦居委会的委托诉讼代理人刘尧男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张哲向本院提出诉讼请求：1、判令二被告返还购房款521192.12元；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年2月20日，原告与河北润平房地产开发有限公司（以下简称润平公司）签订《善水怡园住房认购书》，约定原告购买其开发的善水怡园第2号2单元1602室房屋一套，建筑面积101.2㎡，单价4500元，首付款182160元。善水怡园1号楼1单元2001室房屋一套，建筑面积159.51㎡，单价4530元，首付款289032.12元，善水怡园26区13号车位，定金50000元。原告于当日支付第一期购房款521192.12元，双方约定的交房期限为2015年2月1日。2013年2月26日，润平公司与润圳公司签订《转让协议书》，约定润平公司将其与南焦居委会签订的《合作协议书》项下的权利义务，转让给润圳公司。润平公司与润圳公司的部分购房款现存于南焦居委会。润圳公司至今未取得善水怡园项目的国有土地使用证、建设工程许可证、商品房预售许可证等，该项目已经无法实施，《善水怡园住房认购书》应为无效合同，二被告应返还原告已付购房款。特此起诉，请依法支持。 被告润圳公司辩称，1、以上关于原告购房，公司有相关账目，账上有就有；2、润平公司与南焦居委会于2011年10月19日签订了合作开发协议，该协议是南焦村民代表表决后签订的，当时会议表决情况是44票同意，4票不同意，6票弃权，按照村民自治法规定，该表决有效；3、润平公司与润圳公司2013年2月签订合作开发协议，当时南焦居委会村民回迁楼已经搁置3年，村民不能按期回迁，村民开始围堵政府部门，应南焦居委会和村民代表要求，由润平公司垫资为南焦居委会建回迁楼，有当时招商公告及协议。由于润平公司参与了回迁楼垫资，从2013年2月底润平公司把城中村改造以外的281亩地转让给了润圳公司，并与南焦居委会签订了补充协议，约定南焦居委会与润圳公司合作开发281亩地权利。南焦居委会与润圳公司的合作可以从补充协议和3000多万的投资说明问题。有南焦居委会向润圳公司通知付款及润圳公司付款的备忘录。2014.4.29日南焦公司与河北中宏公司签订协议，将281亩地给了中宏公司，给我公司和村民造成经济损失，南焦居委会的行为我公司曾经发过两次函，要求制止违法行为。自2014年6月以后的事情，我不清楚。综上，给客户造成的一切损失应由中宏公司和南焦居委会承担。 被告南焦居委会辩称，1、原告向润平公司交款的行为与南焦居委会不存在任何法律关系。收据为润平公司出具，该收据虽然可以证明润平公司收取原告款项的事实，但无法证明其该项转账是否为原告与润平公司之间签署的房屋认购合同购房款，没有认购合同的佐证，无法确定原告与润平公司之间成立有效的买卖合同法律关系。2、购房协议与被告南焦居委会无关，即便能够证明其转账为购房款，但购房协议的主体为原告与润平公司，是原告与润平公司之间的法律关系，协议在原告与润平之间设定权利义务，南焦居委会与该购房协议并无关联，原告就购房协议起诉南焦居委会没有法律和依据，原告与润平公司的购房协议应否解除与南焦居委会无关。3、原告要求南焦居委会退还其购房款没有依据。根据原告提交的证据，原告是向润平公司交付购房款，该行为与南焦居委会无关，原告要求南焦居委会退还其购房款没有法律和事实依据。原告支付房款后，房款所有权即转移到润平公司。润圳公司根据润平公司与南焦居委会签订的合作开发协议及相关补充协议支付约定的对价，为正常履约行为，不应根据钱款流向确定责任承担者，而是应依据合同的相对性确定本案责任的承担者。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，南焦居委会请求贵院依法驳回原告对南焦居委会的诉讼请求，以维护当事人的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年2月20日，润平公司出具收据两张，一张显示：交款单位为张哲，收款方式为转账，人民币182160元，收款事由为2#-2-1602101.2㎡*4500*40%=182160；另一张显示：交款单位为张哲，收款方式为转账，人民币339032.12元，收款事由为1#-1-2001159.51㎡*4530*40%=289032.12,26区13号楼车位定金5000元。原告出具银行流水，显示2013年2月20日其中国光大银行尾号为7698的账户向修实商贸有限公司银联消费转出521192.12元。原告称，2013年2月20日，原告与润平公司签订《善水怡园住房认购书》，约定原告购买其开发的善水怡园第2号2单元1602室房屋一套，建筑面积101.2㎡，单价4500元，首付款182160元。善水怡园1号楼1单元2001室房屋一套，建筑面积159.51㎡，单价4530元，首付款289032.12元，善水怡园26区13号车位，定金50000元，原告于当日支付第一期购房款521192.12元，双方约定的交房期限为2015年2月1日，因交款为购房款的40%，不够50%，故没有签订书面协议。另查明，2013年2月26日润平公司与润圳公司签订《转让协议书》，内容为：润平公司与南焦居委会就城中村改造范围用地以外周边的1号、2号、3号、4号、5号建设用地签订了《合作协议书》，润平公司将《合作协议书》项下的权利义务转让给润圳公司。截止开庭，润圳公司未取得上述项目的商品房预售许可证。 本院认为，原告向润平公司交纳购房款，润平公司出具收据对楼号及面积予以确定，故本院认可原告主张的原告与润平公司的法律关系。润平公司已将相关合同权利义务转让给润圳公司，据此，润圳公司与原告之间存在法律关系。润圳公司未取得涉案房地产项目的商品房预售许可证，其与原告之间的《善水怡园住房认购书》属于无效合同，其应返还原告已经交纳的购房款521192.12元。原告要求被告南焦居委会承担责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、被告河北润圳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张哲购房款521192.12元。 二、驳回原告张哲其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4506元，由被告河北润圳房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于递交上诉状之日起7日内预交上诉费9012元（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  郭爱民 二〇二〇年五月二十一日 书记员  陶 叶 ——