上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初3978号原告(反诉被告)：李琳艺，女，1990年10月29日生，汉族，户籍地浙江省兰溪市。被告(反诉原告)：魏贤文，男，1974年8月16日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：魏玲香，上海松沪律师事务所律师。原告李琳艺与被告魏贤文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序。诉讼中，被告提出反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告李琳艺，被告魏贤文及其委托诉讼代理人魏玲香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琳艺向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告返还上海市松江区沪松公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)上主卧房间原告已经支付的2019年10月4日至2019年10月22日的租金1,682元；2.判令被告向原告返还租房押金2,650元；3.判令被告补偿原告丢失的物品损失费用共计200元。事实和理由：原告与被告于2019年6月23日签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋上主卧房间出租给原告，租期从2019年6月23日至2020年6月22日，租金每月2,650元，押一付一。合同签订后，原告即支付了2019年6月23日至2019年7月22日的租金和2,650元押金，随后一直支付了截至2019年10月22日的租金。然原告突然在2019年9月21日收到系争房屋实际产权人的通知，系争房屋将在2019年11月18日前收回，房屋产权人并在2019年8月4日通知过被告有关停止租赁的相关事宜。原告还发现，被告与房东签订的租赁协议约定的租赁截止日期要早于被告与原告签订的租赁协议约定的租赁截止日期。原告在收到房东通知后，曾几次向被告了解实情，并与被告协商，希望早日搬离即将收回的房屋，但屡遭被告拖延。原告后于2019年10月4日搬离系争房屋上主卧房间，多次联系被告尽快退还剩余未居住的租金和押金，但被告均予拒绝，且将原告微信拉黑。原告认为，根据松江法院先前处理的系争房屋另一租客陈飞坤与被告之间的房屋租赁合同纠纷一案，原告与被告之间的租赁合同应为无效，原告正是基于合同无效提出了本案诉请主张，被告理应退还原告租金和押金，故为维护自身合法权益，原告诉至法院要求判如所请。被告魏贤文辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，原、被告之间的租赁合同是合法有效的，转租有经过大房东的同意；其次，在2019年11月25日之前原告一直控制系争房屋上主卧房间，并没有搬离，交房租是原告的义务。2019年11月25日之后系争房屋已经被大房东收回，但是钥匙还是在原告手上，原告与被告从来没有交接房屋的手续。而原告支付的房租截至2019年10月22日，原告的押金也已经抵付2019年10月23日至2019年11月22日的租金。所以不存在要被告退还原告租金和押金的情况；最后，原告所称的落在系争房屋上主卧房间中的黑色包包以及里面的物件，因原告并未将该房间交还给被告，相应保管义务在原告，而且被告也不知道该房间内有没有这个黑色的包包，故也不同意对原告进行补偿。同时，在法院向被告释明了原、被告之间租赁合同效力后，被告提出反诉，请求判令：原告支付系争房屋上主卧房间自2019年10月23日至2019年11月22日的占有使用费2,650元。事实和理由：原告仅支付了截至2019年10月22日的占有使用费。在2019年11月25日大房东收回系争房屋之前，原告一直占有系争房屋上主卧房间，故原告应当支付2019年10月23日至2019年11月22日的使用费。针对反诉，原告辩称，其只住到2019年10月4日即搬出，之后的使用费原告不应当支付，而且合同无效，被告理应返还未住房屋期间的费用和押金，其不同意用押金冲抵使用费。本院经审理认定事实如下：2018年5月18日，被告魏贤文作为承租方(乙方)与房屋权利人之一的郭子芳作为出租方(甲方)签订了《租赁合同》一份，双方约定甲方将系争房屋(整体)出租给乙方使用，乙方租赁该房屋仅作为住家使用。双方约定系争房屋的租赁期限为贰年，自2018年5月24日起至2020年5月3日止。在租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租分租。合同还对其他事项进行了约定。被告承租系争房屋后，于2019年6月23日作为出租方(甲方)，与原告作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》一份，约定被告将系争房屋上主卧房间出租给原告，月租金为2,650元，付款方式为付一押2,650元。房租租赁期限为2019年6月23日至2020年6月22日止。该合同第六条约定，可以转租，如转租下家押金可退，如转租不掉押金不退。如果转租掉下家剩下的房租一律退还，不扣其余任何费用。合同还对其他事项进行了约定。庭审中，关于系争房屋的户型和被告的转租情况，双方均确认系争房屋为一复式结构，楼上有两个房间，被告在承租后在楼下客厅隔成一间。被告将系争房屋中楼上主卧房间转租给了本案原告，将下客部位转租给了案外人陈飞坤；关于对该合同第六条转租和押金条款的理解，双方均确认无论租赁期限有无届满，只要原告能转租，押金就可以退还。如果租赁期限没有届满，原告没有转租掉，被告不退还押金。如果租赁期间届满，原告无须转租，被告也要把押金退给原告。原、被告双方签订该《房屋租赁合同》后，原告向被告支付了租房押金2,650元和自2019年6月23日至2019年10月22日的租金共计10,600元。2019年9月21日，系争房屋的大房东在系争房屋张贴《通知》，告知系争房屋的租户，其将基于双方于2018年5月18日签订的《租赁合同》的有关条款，于2019年11月18日收回房屋，租客务必在此日期之前办理验房清算并按时撤离。另，大房东已提前三个月，于2019年8月4日，通过微信通知魏贤文有关停止租赁的相关事宜。原告看到该通知后，多次与被告协商解决此事，但双方一直未协商成功。故原告以诉称理由诉至本院。另查明，2019年11月1日，本院受理了案外人陈飞坤要求本案被告魏贤文退还租房押金并赔偿损失的房屋租赁合同纠纷案件，本院适用简易程序(小额诉讼)进行审理。该案陈飞坤与魏贤文签订的《房屋租赁合同》也涉及本案系争房屋，魏贤文将系争房屋下客转租给陈飞坤。经审理，本院于2019年12月3日依法作出了(2019)沪0117民初18058号民事判决，以魏贤文未获得出租人明确授权而擅自转租为由，确认魏贤文与陈飞坤订立的《房屋租赁合同》无效，并判令魏贤文返还陈飞坤房屋押金。后，魏贤文不服该民事判决，向本院申请再审。本院经审理，于2020年3月30日依法作出了(2020)沪0117民申2号民事裁定书，认为魏贤文与房屋权利人签订的房屋租赁合同中明确约定房屋用途为住家使用，不得转租。魏贤文将所租的涉讼房屋转租给陈飞坤，无证据证明已征得房屋权利人的同意，原审认定魏贤文与陈飞坤间签订的房屋租赁合同无效，于法有据，魏贤文应当将房屋租赁押金返还给陈飞坤。故本院裁定驳回魏贤文的再审申请。诉讼中，被告向本院提交了原告与被告2019年9月至12月之间的微信聊天记录，用以证明原告从来没有提起过要搬离系争房屋，双方也没有办理交接手续。原告对该微信聊天记录的真实性予以认可，但认为从2019年10月4日下午13点01分的语音聊天可以证明原告已经在当天将系争房屋上主卧交还给被告。被告称在该语音通话中原告没有提到其已经搬走，要把房子交还给被告，且原告在10月4日之后的微信聊天记录中仍一直询问被告系争房屋上主卧有无转租掉，这也可以说明房子还在原告占有使用中。被告另向本院提交了被告与大房东之间2019年8月至10月的微信聊天记录，用以证明2019年8月4日大房东就和被告说过转租的问题，被告转租是得到大房东认可的，原被告之间的租赁合同应为有效。对该聊天记录，原告称真实性无法确认，其也不清楚大房东和被告之间的事，但大房东曾告诉过原告这个房子是不允许转租的。本院对上述原被告之间的微信聊天记录的真实性予以确认。而对于被告与所谓大房东之间的微信聊天记录，因被告并未提供相应证据佐证其微信聊天对象系系争房屋权利人，本院难以确认微信语音内容是大房东的真实意思表示。同时，从证据材料形成的时间和证据材料实际持有人的角度而言，被告向(2019)沪0117民初18058号和(2020)沪0117民申2号案件的审判人员申请举证当不存在障碍，然而在上述两案将租赁合同效力和转租行为作为焦点问题审理的情况下，被告并未在该两案中提出上述证据，且被告对逾期举证行为未作出合理的解释，故本院对该份微信聊天记录不予采纳。诉讼中，双方均确认原告未将系争房屋上主卧房间的钥匙返还给被告，被告并确认2019年11月25日大房东来接收系争房屋时将原告租住的上主卧房间一并收回。本院认为，生效的裁判文书已经认定被告未获得出租人明确授权而擅自转租，据此确认被告与案外人陈飞坤关于系争房屋下客订立的租赁合同无效，而被告的转租行为除了系争房屋下客外，还包括了系争房屋上主卧的房间，在被告并未提供有效证据足以推翻生效裁判文书所确认的基本事实的情况下，本院同样认定被告和原告关于系争房屋上主卧房间的转租行为未获得出租人明确授权，系被告的擅自转租行为，故被告与原告订立的《房屋租赁合同》也应归于无效。合同无效后，当事人因该合同取得的财产应予以返还。因此，被告应当返还原告已支付的押金2,650元，对于原告的该项诉请，本院予以支持。本案的争议焦点在于原告是否已将系争房屋上主卧房间返还给被告。本院认为，原告称已于2019年10月4日将系争房屋上主卧房间返还给被告的说法不能成立，理由如下：一方面，从双方提供的证据看，微信交流应为双方的主要交流方式，然原告并未提供任何证据证明其返还房屋的主张，原告所称的2019年10月4日下午13点01分的语音聊天时长，仅能证明原被告之间曾经有过语音通话，并不能反映原告返还房屋的情况，故对于原告的该项辩论意见，本院不予采纳；另一方面，原告自认未返还系争房屋上主卧房间钥匙，且在双方微信聊天记录中可以发现，10月4日之后，原告还一直发微信询问被告系争房屋上主卧有无转租成功。依常理可知，若原告已返还系争房屋上主卧房间，双方的租赁关系即已结束，原告应直接催促被告返还押金，而不是一直询问被告系争房屋上主卧房间有无转租，由此可见，原告仍存有租赁期内将系争房屋上主卧转租后被告可以退押金的想法。应当指出的是，原告搬离系争房屋上主卧房间与将该房屋交还给被告是两回事，即使原告自行搬离所住房间，但未和被告办理交接手续或通知被告，原告仍有义务支付相应的费用。综上，本院认为，被告关于原告未于2019年10月4日返还系争房屋上主卧房间的说法更具有合理性。现被告确认该上主卧房间已于2019年11月25日由大房东收回，并要求原告支付2019年10月23日至11月22日的房屋占有使用费2,650元，于法有据，本院予以支持。同理，原告要求被告返还已支付的2019年10月4日至2019年10月22日的租金1,682元的诉请，并无事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告补偿原告丢失的物品损失费用的诉请，原告亦未提供任何证据证明损失存在的相应事实以及被告与原告损失之间的因果关系，故本院同样不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李琳艺与被告(反诉原告)魏贤文于2019年6月23日签订的房屋租赁合同无效；二、原告(反诉被告)李琳艺于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)魏贤文2019年10月23日至2019年11月22日的房屋使用费2,650元；三、被告(反诉原告)魏贤文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)李琳艺房屋押金2,650元；四、驳回原告(反诉被告)李琳艺其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉案件受理费25元，合计诉讼费50元，由原告(反诉被告)李琳艺负担25元(已付)，由被告(反诉原告)魏贤文负担25元(已付)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年五月十九日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。