福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初1538号 原告：李文新，男，1973年4月14日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告：林艺，女，1980年3月8日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 二原告共同委托诉讼代理人：王剑铭，北京京师（厦门）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：张政鸿，北京京师（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门招商雍华府房地产有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇春江里15号809室。 法定代表人：韩春生，执行董事。 委托诉讼代理人：彭朝辉，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘贤松，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 原告李文新、林艺与被告厦门招商雍华府房地产有限公司（以下简称雍华府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李文新、林艺的共同委托诉讼代理人王剑铭、张政鸿与被告雍华府公司的委托诉讼代理人彭朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文新、林艺向本院提出诉讼请求：1.判令雍华府公司向李文新、林艺支付商品房逾期办证违约金（以1686032元为基数，按日0.01%的标准，自2017年6月1日起计至房屋权属证书取得之日止，暂计至2018年3月1日，共273天，违约金暂为46028.67元）；2.判令雍华府公司向李文新、林艺赔偿因赠送面积无法使用造成的经济损失90000元；3.本案诉讼费由雍华府公司承担。事实与理由如下：2015年6月6日，李文新、林艺与雍华府公司签订《厦门市商品房买卖合同》，约定李文新、林艺向雍华府公司购买招商.雍华府项目（2013XP10地块）4#A梯18层1801室，商品房总金额为1686032元。讼争合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前将商品房交付使用，第十四条约定了产权登记时间。附件六《合同补充协议》第16条对产权登记进行修改，约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向当地房屋权属登记机构报备。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，费用及相关事项在合同附件六中另行约定，如因出卖人原因，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按*%利率支付利息，同时按已付款的*%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”。“一次性付款的，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，出卖人交付办理权属登记需由出卖人提供资料，即已履行完毕全部协助买受人办理权属登记的义务，《土地权属证书》由买受人自行办理。对于按揭付款的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，由出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机构备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，买受人承担相关费用......”。合同签订后，李文新、林艺向雍华府公司支付首付款506032元，并于2015年10月30日、11月6日分二次通过办理银行按揭货款计1180000元支付给雍华府公司，现李文新、林艺已支付给雍华府公司全部购房款1686032元。2016年12月16日，雍华府公司向李文新、林艺发出《入伙通知书》，通知将于2016年12月23日至12月25日办理入伙手续，并自2017年1月1日起收取物业管理费。李文新、林艺于2016年12月23日在现场办理入伙，雍华府公司将讼争房产交付李文新、林艺使用。另雍华府公司在销售房产时，通过销售广告和宣传资料向李文新、林艺做出了98-105平3+1房的说明和允诺，从而使三房变四房，多出来的一个房间满足了买受人住房需求，是响应国家二孩政策的实际需要，更是一家三代同堂的美好愿景。基于此种考量下，买受人为了多一个房间，以较高价格购买了98-105平户型的商品房，并订立了商品房买卖合同。交房之后，买受人才发现开发商销售时赠送的面积根本无法实际使用，开发商用虚假宣传的行为欺骗并误导了买受人购房，已严重损害了买受人利益。根据讼争合同的约定，雍华府公司最迟应在2017年2月21日（商品房交付60日内）向房屋权属登记机构报备，并最迟在2017年6月1日（报备后100天之内）协助买受人办理完毕《土地房屋权证》。因雍华府公司原因导致李文新、林艺未能在约定期限内取得房屋权属证书，雍华府公司应承担相应的违约责任。故请求法院判令如上请求。 雍华府公司辩称：一、关于雍华府公司的办证义务的内容问题。《商品房买卖合同》第十四条和《合同补充协议》第16条约定，雍华府公司作为出卖人的办证义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料向当地房屋权属登记机构备案”，即通常所说的办理初始登记，不包括转移登记。二、关于逾期办证违约金起始日期如何确定的问题。1.《商品房买卖合同》第十四条和《合同补充协议》第16条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向当地房屋权属登记机构备案。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人（雍华府公司）应当在2016年12月31日前，将商品房交付买受人使用。雍华府公司在合同约定交房期限届满之前交付房屋，属于提前交房，使原告提前获得使用房屋的利益。基于公平原则，以及依据厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的会议纪要》第18条的规定，办证时限应自合同约定的交房日起算。三、关于逾期办证违约金截止日期如何确定的问题。1.如前所述，雍华府公司的办证义务为初始登记，逾期办证截止日期应至房屋权属登记机构受理雍华府公司递交的初始登记资料之日，即至2017年9月8日。至于房屋权属登记机构受理初始登记资料后需完成内部审批程序，至2019年9月19日才通知可以办理转移登记，期间所耗费的审批时间，不属于雍华府公司可以掌控，其迟延责任不应由雍华府公司承担。2.至于通知义务，其属于商品房买卖合同项下的附随义务。虽然雍华府公司没有提供书面通知业主办证的证据材料，但雍华府公司事实上在具备办理转移登记后积极履行了通知义务。理由在于：一方面从商品房买卖中开发商因需要向按揭贷款银行提供阶段性担保，其担保责任需在买受人办理产权登记后才能免除的行业惯例来看，雍华府公司有积极通知买受人办证的经济利益。另一方面，结合整个楼盘其他业主领取办理转移登记材料的时间，以及此前调解案件中部分业主已于2017年10月12日取得不动产权证的事实来看，完全可以肯定雍华府公司已在2017年10月12日前履行了办证的通知义务。四、关于赠送面积的价差问题。1.根据李文新和林艺签字确认的《房屋平面图》记载，并没有其所主张的3+1房的事实。2.即便李文新和林艺认为存在面积差异，根据《商品房买卖合同》第三条关于商品房的基本情况和第五条关于面积差异的约定，应当按面积差异的约定处理。3.众所周知，影响商品房价格的因素有很多，比如位置、楼层、朝向、户型、个人喜好等多种因素，没有证据表明李文新和林艺以比同一小区相同面积的其他商品房价格稍高的价格购买的原因是因为存在赠送面积。相反，有充分的证据表明，李文新和林艺所购商品房价格是基于楼层因素的不同。比如，郝永振所购4#楼A梯9层901室与李文新和林艺所购4#楼A梯18层1801室同属一栋楼，单价仅相差631.52元，该价差与通常的楼层价差相符，是楼层不同的价格反映。综上，原告关于逾期办证的部分诉讼请求，以及赠送面积价差的全部诉讼请求，没有事实和法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，2015年6月6日，李文新、林艺与雍华府公司签订一份《厦门市商品房买卖合同》，约定李文新、林艺向雍华府公司购买招商.雍华府项目（2013XP10地块）4#A梯18层1801室，房屋建筑面积为100.96平方米，商品房总金额为1686032元。合同第八条约定出卖人（雍华府公司）应当在2016年12月31日前将商品房交付买受人（李文新、林艺）使用，第十四条约定了产权登记时间。该合同的附件六《合同补充协议》第2条约定“买受人在签署本合同之前，已经充分了解招商.雍华府项目（2013XP10地块）的别名即为招商.雍华府，出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为本合同的组成部分;出卖入在本房地产项目中展示、陈列样板房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除本合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本合同项下房屋的交付标准。”第16条对产权登记进行修改，约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向当地房屋权属登记机构报备。……如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。一次性付款的，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，出卖人交付办理权属登记需由出卖人提供资料，即已履行完毕全部协助买受人办理权属登记的义务，《土地权属证书》由买受人自行办理。对于按揭付款的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，由出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机构备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，买受人承担相关费用”《合同补充协议》还约定通知采用书面形式通知。合同签订后，李文新、林艺向雍华府公司支付购房首付款506032元，余款1180000元由李文新、林艺向银行办理按揭货款并支付给雍华府公司，李文新、林艺已向雍华府公司支付讼争房产全部购房款1686032元。2016年12月16日，雍华府公司向李文新、林艺发出《入伙通知书》，通知将于2016年12月23日至12月25日办理入伙手续，并自2017年1月1日起收取物业管理费。李文新、林艺于2016年12月23日在现场办理入伙，雍华府公司将讼争房产交付李文新、林艺使用。2017年9月7日，雍华府公司向厦门市不动产登记中心申请办理上述房产房屋所有权初始预登记，2017年9月19日，厦门市不动产登记中心核准上述房产自2017年9月19日起可以办理分户登记和转移登记。2018年9月27日，李文新、林艺向雍华府公司出具讼争房产不动产转移登记申请书。2018年9月28日，厦门市不动产登记中心受理了李文新、林艺讼争房产不动产转移登记。2018年10月8日，李文新、林艺办理了讼争房产的权属登记。 另查明，雍华府公司系漳州招商房地产有限公司设立的全资子公司。2014年3月14日，漳州招商房地产有限公司向腾讯注册公众号，后通过公众号发布雍华府公司开发的案涉房产的广告，广告内容包含：80平2+1房，126平3+1房，以现代人居的高标准，N+1户型更高的使用率；80-126平N+1房全城预约，实现N+1户型赠送率，经典户型更高使用率等。雍华府公司销售包含讼争房产时还通过图片广告发布98-105平3+1房等。雍华府公司销售包含讼争房产时建造样板房，样板房中体现赠送面积部分结构完整，有完整的生产、生活空间。雍华府公司的工作人员与业主沟通中也认可有建造样板房，并认可有多一间房的事实。2014年12月1日，厦门市翔安区市场监督管理局对雍华府公司的售楼处进行检查，现场检查发现，在售楼处的材料室有两种宣传单，宣传单的内容有：“110-150平花园洋房，0公摊，即将加推”、“实现公摊，主次卧有飘窗赠送”、“最荣耀”、“唯一”等内容。2015年12月16日，厦门市翔安区市场监督管理局作出厦翔市监处[2015]49号行政处罚决定书，认定：“厦门招商雍华府房地产有限公司在其广告宣传单中标注“最荣耀”、“最高赠送率”、“实现0公摊”等对项目进行广告宣传。当事人上述行为已违反了《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国反不当竞争法》等法律规定，决定责令当事人停止违法行为，并处罚款计112500元。 上述事实，有李文新、林艺提供的《厦门市商品房买卖合同》、收款收据、公证书、图片、行政处罚公示信息及厦翔市监处[2015]49号行政处罚决定书、业主与雍华府公司工作人员谈话视频、参观案涉项目房产样板房视频、厦门市不动产登记信息查询结果，雍华府公司提供的雍华府公司出具的不动产登记申请书（产权类）、项目土地房屋权属登记通知书、李文新、林艺出具的不动产登记申请书（产权类）、厦门市不动产登记中心受理凭证，以及当事人陈述与答辩在案的诉前调查笔录、庭审笔录等证据予以佐证，以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本案争议焦点在于：一、雍华府公司逾期办证起始、截止时间如何确定；二、雍华府公司销售案涉房产时发布的公告及宣传资料中包含：80平2+1房，126平3+1房，以现代人居的高标准，N+1户型更高的使用率；80-126平N+1房全城预约，实现N+1户型赠送率，经典户型更高使用率等内容是否可以视为案涉《厦门市商品房买卖合同》中的合同内容。 一、关于雍华府公司逾期办证截止时间如何确定的问题。 本院认为，关于雍华府公司逾期办证起始时间，李文新、林艺与雍华府公司双方在庭审中同意雍华府公司逾期办证起始时间为2017年6月1日，本院依法予以确认。关于雍华府公司逾期办证截止时间如何确定的问题，根据李文新、林艺与雍华府公司签订的《厦门市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第16条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向当地房屋权属登记机构报备。……，一次性付款的，出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，出卖人交付办理权属登记需由出卖人提供资料，即已履行完毕全部协助买受人办理权属登记的义务，《土地权属证书》由买受人自行办理。对于按揭付款的，买受人需要按贷款银行及出卖人的要求，履行相关义务，由出卖人提供权属登记相关资料报产权登记机构备案后100天之内协助买受人办理完毕《土地房屋权证》，买受人承担相关费用”的约定，本案系按揭付款，依据上述合同约定，雍华府公司逾期办证截止时间应确定为房屋权属登记机构受理雍华府公司递交的初始登记资料之日（即2017年9月7日）止，至于房屋权属登记机构受理雍华府公司递交的初始登记资料备案后，依据合同的约定，雍华府公司仅是承担协助李文新、林艺办理完毕《土地房屋权证》的义务，并非是负责办理完毕《土地房屋权证》的义务，因此房屋权属登记机构受理雍华府公司递交的初始登记资料备案后至李文新、林艺实际办理讼争房产不动产转移登记期间，系李文新、林艺应负的责任及厦门市不动产登记中心正常办理不动产转移登记的时间，与雍华府公司无关。另雍华府公司提出李文新、林艺未能依约定的期限办理银行按揭贷款已构成违约，其公司享有先履行的抗辩权，可以不交付房屋及给予办理所有权证的权利，故认为其公司不存在逾期办证的情形的抗辩意见，因李文新、林艺不予认可，且雍华府公司在本案中未提起反诉，本案依法应不予处理，雍华府公司应另案主张其权利，故雍华府公司提出的上述抗辩意见，本院不予采纳。据此，本院认定雍华府公司逾期办证的时间为98天（2017年6月1日至2017年9月7日）。再根据双方签订的《厦门市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第16条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向当地房屋权属登记机构报备。……如因出卖人的原因，买受人不能在约定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”的约定，雍华府公司依法应向李文新、林艺支付逾期办证违约金16523.11元（1686032元*0.01%/天98天），李文新、林艺该项诉求超过的部分，本院不予支持。 二、关于雍华府公司销售案涉房产时发布的公告及宣传资料中包含：80平2+1房，126平3+1房，以现代人居的高标准，N+1户型更高的使用率；80-126平N+1房全城预约，实现N+1户型赠送率，经典户型更高使用率等内容是否可以视为案涉《厦门市商品房买卖合同》合同内容的问题。 本院认为，李文新、林艺与雍华府公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应认定为合法有效，双方均应按照合同约定行使权力，履行义务。本案中，李文新、林艺提供的公证书中关于通过微信公众号发布案涉房产项目的广告内容，雍华府公司虽不认可是其公司发布的广告，但上述广告的发布者是漳州招商雍华府房地产有限公司，而雍华府公司系漳州招商雍华府房地产有限公司全资子公司，雍华府公司也未能提供相关证据证实其公司不认可上述广告内容的事实，同时，根据李文新、林艺提供的行政处罚公示信息及厦翔市监处[2015]49号行政处罚决定书，该决定书也认定雍华府公司在其广告宣传单中标注“最荣耀”、“最高赠送率”、“实现0公摊”等对项目进行广告宣传的事实，可以相互佐证李文新、林艺提供的公证书中关于通过微信公众号发布案涉房产项目的广告内容系漳州招商雍华府房地产有限公司与雍华府公司共同发布的广告意思表示。再结合李文新、林艺提供的图片、业主与雍华府公司工作人员谈话视频、参观案涉项目房产样板房视频等证据，可以证实雍华府公司销售案涉房产项目允诺所销售的房产N+1房的事实，但对允诺所销售的房产+1房的位置和面积没有予以明确确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，雍华府公司在销售广告和宣传资料虽然有允诺所销售的房产N+1房（即赠送一房），但对允诺所销售的房产赠送一房的位置和面积没有予以明确确定，且李文新、林艺所提供的厦门房地产联合网网页截图、房天下网页截图、厦门乐居网网页截图、招商雍华府3房、4房户型二手房价格和翔安区“首开领翔国际”、“东方新城”、“翔安新城南街区安置房”三房户型的二手房价格等证据仅能证明案涉房产及周围房产二手房的价格，不足证实雍华府公司在销售广告和宣传资料允诺所销售的房产N+1房（即赠送一房）对他们与雍华府公司商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。同时，双方签订的《合同补充协议》第二条明确约定“买受人在签署本合同之前，已经充分了解招商.雍华府项目（2013XP10地块）的别名即为招商.雍华府，出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其它方式做出的售楼广告、售楼书、售楼模型等售楼资料均为要约邀请，并不具备要约条件，因此均不应视为本合同的组成部分;出卖入在本房地产项目中展示、陈列样板房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除本合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本合同项下房屋的交付标准。”以及李文新、林艺签字确认的案涉《房屋平面图》并没有其所主张的3+1房的事实，故本院依法认定雍华府公司销售案涉房产时发布的公告及宣传资料中包含：80平2+1房，126平3+1房，以现代人居的高标准，N+1户型更高的使用率；80-126平N+1房全城预约，实现N+1户型赠送率，经典户型更高使用率等内容应视为要约邀请，不应视为案涉《厦门市商品房买卖合同》的合同内容。故李文新、林艺请求法院判令雍华府公司应向李文新、林艺赔偿因赠送面积无法使用造成的经济损失90000元的诉求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、厦门招商雍华府房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李文新、林艺支付逾期办证违约金16523.11元； 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回李文新、林艺的其他诉讼请求。 案件受理费3021元，由厦门招商雍华府房地产有限公司负担367元，由李文新、林艺共同负担2654元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （郑梓忠） 人民陪审员 （柳振满） 人民陪审员 （叶燕霞） 二〇二〇年五月二十九日 代书记员（ 柯宜 庭） 附：适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》 第三商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。