广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2765号原告：广州市汇挚物业管理有限公司，住所广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第二期10幢34号铺。法定代表人：彭玉恒，任经理。委托诉讼代理人：李晓，男，该公司工作人员。被告：武金刚，男，1984年3月21日出生，汉族，身份证地址：广州市番禺区。原告广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚公司）与被告武金刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓到庭参加诉讼，被告武金刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇挚公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5057.75元，水费2405.70元，公摊电费431.60元，合计7895.05元；以及逾期缴纳前述费用的违约金（自逾期缴纳前述费用之日起按逾期款项每天千分之一计算至付清之日止）；2.请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是金海岸花园第二期（观海）25幢2梯1401房业主，原被告于2017年2月26日签订《前期物业管理服务协议》．（以下简称“物业管理协议”），并办理物业管理服务手续，且在此前已取得涉案房屋不动产权属，原告依据约定向被告提供物业管理服务，但被告自2017年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5057.75元，水费2405.70元，公摊电费131.60元，合计7895.05元；原告经多次上门及在公告栏粘贴催缴告示的方式催收前述费用，但被告仍不予缴纳，被告该行为已违反了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、以及物业管理协议约定，所以原告有权依据物业管理协议约定向被告收取违约金（按约定暂计算至2019年12月31日违约金为2882.36元）。原告为了维护自身的合法权益，依据我国民事诉讼相关法律规定，依法向法院提起诉讼，恳请依法判决支持原告诉讼请求。被告武金刚辩称：如果原告愿意解决业主提出的问题，我同意交物业管理费、水费及公摊电费。我不交物管费等费用并非我个人原因造成，我不同意交违约金。经审理查明，被告武金刚是广州市番禺区大龙街金海岸大道83号25幢2梯1401（以下称涉案房屋）的权属人并居住在该房屋，该房面积为103.7507平方米。2017年2月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为金海岸花园二期七组团高层住宅25栋2梯1401房提供物业管理服务。甲方对本住宅建筑物以外的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，但对涉及第三方责任（包括但不限于建筑物的质量问题、设施设备供应商的产品质量问题）的有关事务，甲方仅承担与相关负责人进行协调处理，或为乙方保留有利于乙方的证据责任；住宅按建筑面积每月每平方米1.95元计收；自卖售人向乙方发出收楼通知书，告知乙方物业接收的相关期限到期之日的次日起，乙方须向甲方缴纳当月及下月物业管理服务费，每月费用缴纳时间：当月10日前8:30-11:30、14:00-17:30；乙方同意以委托银行划扣或转账支票方式支付本物业管理服务费等费用，所产生的银行服务费由甲方承担；本物业管理服务费收费标准不包含物业所在区域共用设备设施项目日常运行所产生的分摊费用（如路灯、水景等公共区域的清洁、绿化用水等），如有发生，乙方应按甲方所公布的实际发生数和应分摊数另行缴纳公共分摊费用；受有关部门、单位或个人的委托，甲方可提供水费、电费、燃煤气费、有线电视使用费、网络使用费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务管理费用），收费标准按政府有关规定执行；乙方违反协议，不按本协议约定的双方标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起乙方须按每天千分之一的标准向甲方缴纳违约金。原告向本院提交了涉案房屋的《拖欠物业管理费及违约金明细》、《拖欠水费及违约金明细》、《拖欠公摊电费及违约金明细》，拟证明被告欠款的情况。《拖欠物业管理费及违约金明细》载明从2017年12月起至2019年12月，管理费每月202.31元共欠款5057.75元、违约金合计1953.30元。《拖欠水费明细》载明从2017年12月起至2019年12月共欠水费2405.70元、违约金781.51元。《拖欠公摊电费及违约金明细》载明从2017年12月起至2019年12月共欠公摊电费431.60元、违约金147.55元。2019年12月5日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告支付截至2019年11月30日拖欠的物业管理费4855.44元及水费2297.70元、公摊电费411.60元，该邮件显示由他人代收。被告确认其自2017年12月起没交物业管理费、水费及公摊电费。称其没交物业管理费、水费、公摊电费的原因为汇挚公司的物业服务质量差、不响应，并向法庭提交以下证据：1、照片证据9份，证明停车场的垃圾没有清理，快递存放地点没有加盖防雨设施导致快递都被淋湿，被告所住楼下的邮局信报箱的顶部被该栋楼的墙体剥落物砸坏至少半年，原告一直没有维修，同时信报箱中间的门一直开启，有尖锐型凸出物，容易刺伤行人、小朋友；2、光盘证据2个，证明停车场进出有盲区，被告提议物管在比较重要的转弯处挂上凸面镜，但原告一直没有处理，使被告在停车场发生了数次事故，原告对上述证据质证称：证据1中照片涉及的停车场垃圾问题，因为小区将进行垃圾分类，我区按要求暂时将垃圾放在停车场，每天清理两次垃圾，区委包括大龙街会过来检查，所以不存在有垃圾不清理的情况，照片中的垃圾是业主不按规定乱扔垃圾导致的，一般我方看到都会清理，我方会根据实际情况清理垃圾，照片只能证明某个时段的情况，并不能证明我方没有做好清理工作。对于快递问题，因为疫情原因，根据政府要求，我方提供便利接收点。我方只提供存放地点，不提供保管服务，快递保管不属于业务服务内容，是快递公司与寄件人的事宜。杜宇信报箱问题，信报箱根据权属人确认维修方，如果信报箱权属人是业主则应当是我方维修，如果权属人是邮局则应当由邮局维修，我方已向邮局咨询信报箱权属情况，但还没有得到确切回复。至于信报箱存在安全隐患，我方会及时整改。此前我方也有用透明胶封住信报箱门，但是因为风太大吹开了。证据2中的凸面镜问题，根据物业管理合同及相关规定，我方只是提供小区内已有设施设备维修及维护，不提供增设设备服务，被告要求我方增加凸面镜及摄像头，我方认为从法律义务上来说这不属于业务服务范围内。如需增加相应设施应当由业主承担费用，可由被告自行出资或由业主签名确认启用维修基金或使用公共收益。对于外墙脱落问题，维修外墙需要使用物业维修基金，由于外墙脱落存在安全隐患，我方已经做了安全防范措施，搭了一些棚架及防护网。被告所提供的照片及光盘只是某个时段的情况，不能证明我方没有提供相应的物业服务，我方有巡查人员，如发现卫生及安全隐患会及时通知处理。本院认为，案涉《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约双方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。关于被告是否有权拒绝缴纳原告诉请的物业管理费用及违约金。根据被告的答辩，其拒绝缴纳物业管理费的理由是汇挚公司不愿意解决业主提出的问题，其物业服务质量差、响应慢。涉案物业服务约定的项目涉及清洁、安保、公用设施维护、垃圾处理等多种服务，并且服务对象是整个小区和全体业主，持续时间长，工作量大，情况变化快，服务对象多，在此过程中出现问题在所难免，处理过程也必然滞后。实际上物业管理服务是动态的，并具有连续性和整体性，被告在本案中提供的证据未能充分证明原告不履行双方涉案物业服务合同的主要义务，且已实际享受了物业管理服务，应当按照约定向原告支付相应的物业服务费，被告在本案中不享有同时履行抗辩权，被告以原告在管理方面存在瑕疵为由拒缴物业服务费，缺乏合同依据和法律依据。《前期物业管理服务协议》对不按时足额缴纳管理费的违约责任有明确约定。综上，原告要求被告支付拖欠的管理费及违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告应支付自2017年12月起至2019年12月的物业管理费202.31元×25个月=5057.75元。由于《前期物业管理服务协议》约定的滞纳金计收标准明显过高，原告又未举证证明被告迟延支付物业管理费对其造成的实际损失，故本院依法将违约金的计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，并应以本金为限。关于原告主张水费、公摊电费的问题，被告对原告主张的欠费时间及金额无异议。被告应向原告支付2017年12月起至2019年12月共欠水费2405.70元，2017年12月起至2019年12月共欠公摊电费431.60元。被告在原告垫付水费、公摊电费后，拒绝返还，确给原告造成损失，应向原告支付相应违约金，但原告主张的违约金计算标准明显过高，根据本案的具体情况，本院酌定水费、公摊电费的违约金自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并应以本金为限。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告武金刚应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付广州市番禺区大龙街金海岸大道83号25幢2梯1401房屋从2017年12月1日至2019年12月31日的物业管理费5057.75元和违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以202.31元为本金，分别从拖欠次月的1日起计算至本金清偿之日止，2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告武金刚应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付2017年12月1日至2019年12月31日的水费2405.70元和违约金（违约金以2405.70元为本金，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，水费违约金以本金2405.70元为限）；三、被告武金刚应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付2017年12月1日至2019年12月31日的公摊电费431.60元和违约金（违约金以431.60元为本金，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，公摊电费违约金以本金431.60元为限）；四、驳回原告广州市汇挚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告武金刚负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  陈芝茵二〇二〇年五月二十日书记员  禤庆华