江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终1313号上诉人（原审被告）：无锡市香梅物业管理服务有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区梅村锡贤路130号。法定代表人：钱文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刁乃奎、曹贝贝，该公司员工。被上诉人（原审原告）:俞文萍，女，1968年9月19日生，汉族，住上海市普陀区。被上诉人（原审原告）：吴以非，男，1992年7月17日生，汉族，住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：吴海波，男，1966年1月9日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：张武、殷珮瑶（受俞文萍、吴以非、吴海波共同授权委托），江苏普信律师事务所律师。原审被告：无锡梅里古镇建设发展有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区梅村泰伯中路。法定代表人：陈超，该公司董事长。委托诉讼代理人：浦源，江苏瀛恒律师事务所律师。原审被告：新吴区梅村炉先生火锅店，住所地江苏省无锡市新吴区梅村街道吴音水岸街区44号。经营者：张开军，男，1985年10月20日生，汉族，住山东省邹城市。原审被告：何金芳，女，1982年5月12日生，汉族，户籍在江苏省盐城市盐都区，现住江苏省无锡市。原审被告：黄凯华，女，1985年1月28日生，汉族，住江苏省启东市。原审被告：王宽，男，1997年4月27日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原审被告：万颖岚，女，1971年3月15日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原审被告：王辉，男，1972年10月11日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原审第三人：无锡华润燃气有限公司，住所地江苏省无锡市金石东路393号。法定代表人：葛彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：柯陟超、崔磊，该公司法务部员工。上诉人无锡市香梅物业管理服务有限公司（以下简称香梅物业公司）因与被上诉人俞文萍、吴以非、吴海波（以下简称俞文萍等人），原审被告无锡梅里古镇建设发展有限公司（以下简称梅里建设公司）、新吴区梅村炉先生火锅店（以下简称炉先生火锅店）、何金芳、黄凯华、王宽、万颖岚、王辉，原审第三人无锡华润燃气有限公司（以下简称华润燃气公司）排除妨害、财产损害赔偿纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院（2018）苏0214民初7091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。香梅物业公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回俞文萍等人对其的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、俞文萍等人并非适格主体。从案由来看，本案为因燃气管道、油烟机排风管道而引起的排除妨碍纠纷，俞文萍等人起诉时间为2018年11月19日，而其早于2011年9月即搬离涉案房屋，不存在任何妨碍行为，且其并非燃气管道、油烟机排风管道的所有权人或使用权人。因此，俞文萍等人无任何理由以排除妨碍为由起诉其。俞文萍等人无权要求其赔偿损失。其并无向俞文萍等人交付房屋的义务，其为物业服务单位，入驻吴音水岸项目在先（2010年11月），开发商梅里建设公司出售案涉房屋在后（不动产转移时间为2011年10月）。梅里建设公司安排未售的无锡市新吴区房屋给其使用，房屋出售后，梅里建设公司又重新提供物业用房给其使用。交付房屋系梅里建设公司的义务，而非物业服务单位的义务。同时，其出具的免除物业管理费，2011年9月30日前搬离的书面说明，也是应开发商及购房业主的要求而出具，该说明也是说“搬清”，而非“交房”。其搬离涉案房屋的时间为2011年9月28日，搬清时涉案房屋仍在梅里建设公司名下。其搬离涉案房屋后，不存在占用行为。俞文萍等人提供的照片复印件不能推断物品为其工作人员的，即便是物业工作人员的个人物品也不等于是其的物品，其不存在占用行为。俞文萍等人购买房屋后一直疏于管理，直到2018年8月，其委托律师催收案涉房屋的物业管理费后，俞文萍等人才“想起”涉案房屋，提起诉讼，主张赔偿。其与俞文萍等人之间不存在事实租赁关系，不应以租赁关系来计算损失。因此，俞文萍等人以排除妨碍、恢复原状来主张损失，而一审法院却以租赁关系来计算损失完全是违背法律、事实依据的。二、燃气管道、油烟机管道所造成的妨碍与其无关，俞文萍等人应该要求造成妨碍的单位或相关人员（包括设计单位、安装单位、使用权人、所有权人、收益人）予以赔偿。其不是燃气管道、油烟机管道的设计单位，不是所有权人、使用权人，也不是受益人。一审判决王宽、万颖岚、王辉等排除妨碍，并部分恢复原状，却没有判决赔偿损失，而是判决其赔偿损失，缺乏法律和事实依据。同时，燃气管道的安装申请时间为2011年5月，设计图的出具时间为2011年7月，涉案房屋出售时间为2011年8月，涉案不动产登记时间为2011年10月，也就是说安装申请时间、设计时间均早于涉案房屋的出售时间、转移登记时间，当时的产权人仍是梅里建设公司，而非俞文萍等人。其直到2011年9月，应梅里建设公司和俞文萍等人要求出具说明时，才知道涉案房屋出售的情况，此时燃气管道早已安装调试完毕，且出具说明也是在吴音水岸项目，直接交付给俞文萍等人的，俞文萍等人理应知道涉案房屋当时的状况。四、其早于2011年9月即搬离涉案房屋，而俞文萍等人提起诉讼的时间为2018年11月，本案早已过了诉讼时效，理应驳回对俞文萍等人的诉讼。本次诉讼完全是一起因俞文萍等人拖欠物业费协商未果后引起。俞文萍等人提供虚假材料、照片、虚构事实进行恶意诉讼，来损害他人利益的行为。被上诉人俞文萍等人辩称，其与香梅物业公司之间存在事实上的租赁关系，香梅物业公司已实际占有使用了涉案房屋，一审法院要求香梅物业公司提交涉案房屋交还的证据等，香梅物业公司至今没有提供。香梅物业公司承诺在2011年9月30日前搬离并将房屋交给其，但事实上，香梅物业公司是没有履行这一义务，并不能用推断方式来确认其已经收取了该房屋。其在2018年7月29日到现场看房子的时候，里面堆满了杂物，并且上了锁，其与当时的物业公司联系，物业公司置之不理，才造成报警。燃气管道和油烟机管道安装是在香梅物业公司使用期间安装的，其购房时看现场的时候，并没有管道安装，对此，香梅物业公司避而不谈，这一个关键的时间点，也就是说对管道的安装，是否经过其同意，作为香梅物业公司实际占有使用期间，应当告知其。其对一审判决所判的损失部分也是不认可的，但是，其没有选择上诉，选择了接受判决结果，希望对涉案房屋纠纷尽快解决。到现在为止，房屋内的管道还没有拆除，其也无法正常使用、出售该房屋，损失还在不断继续扩大。香梅物业公司对此情况也不负责任。香梅物业公司的上诉理由不成立，一审判决对其虽有不公，但是对香梅物业公司也是有点偏向。原审被告梅里建设公司述称，其是根据香梅物业公司的指示向俞文萍等人交付房屋。原审被告炉先生火锅店述称，所有油烟管道全部拆除了，现在餐厅厨房无法使用。原审被告何金芳、黄凯华、王宽、万颖岚、王辉未作陈述。原审第三人华润燃气公司述称，俞文萍取得案涉房子之前已经安装管道，且明确不要求其承担责任。俞文萍等人向一审法院起诉请求：1、判令香梅物业公司、梅里建设公司、炉先生火锅店、黄凯华、王宽、万颖岚、王辉将通过无锡市新吴区房屋内的燃气管道、油烟机排风管道拆除，并恢复原状；2、判令香梅物业公司、梅里建设公司、炉先生火锅店赔偿损失暂计350750元（自2011年10月1日起至2018年9月30日止，按同地段租金标准每天每平方米0.88元计算，自2018年10月1日起至该房屋被排除妨害、恢复原状之日止，按前述赔偿标准计算）。一审法院认定事实：2011年8月16日，梅里建设公司与俞文萍等人签订《商品房买卖合同》，约定梅里建设公司将其开发的无锡市新吴区房屋出卖给俞文萍等人。双方确认房屋交付时间为合同签订当日，俞文萍等人于2011年10月14日取得该房屋所有权登记。香梅物业公司系梅里建设公司聘用的前期物业服务单位，房屋彼时由香梅物业公司作为办公场所占有使用。香梅物业公司为继续使用该房屋，遂于2011年9月1日向俞文萍等人出具书面说明1份，载明“由于我物业公司于2011年9月仍租用俞文萍购买的吴音水岸2期43号的商铺，故免除俞文萍2011年9月-12月的物业管理费。我公司保证于2011年9月30日前搬清。”此后俞文萍等人遂未再过问该房屋，香梅物业公司也未向俞文萍办理房屋返还交接手续。直至2018年7月29日，俞文萍前去查看房屋现状，俞文萍陈述，当时该房屋被上锁，其报警后强行打开房门，发现房屋内堆满香梅物业公司杂物，且隔壁吴音水岸街区44号房屋使用的燃气管道、油烟机排风管道从该房屋二楼通过，俞文萍对上述情况进行了拍照。另查明，王宽、万颖岚、王辉系无锡市新吴区吴音水岸街区44号房屋登记所有人。王宽在2011年将该房屋出租给黄凯华经营无锡市川流不息饭店，何金芳系黄凯华雇佣的工作人员，期间黄凯华以无锡市川流不息饭店名义向华润燃气公司申请开通天然气。华润燃气公司反映，无锡市川流不息饭店于2011年7月提出开通天然气申请，经过现场设计管道通行方案，双方于2011年8月15日签订管道燃气安装合同，于8月31日完成管道燃气安装事宜，燃气管道从隔壁房屋内通过已取得了当时房屋使用人的同意。后吴音水岸街区44号房屋的承租经营几经流转，目前由张开军在此经营炉先生火锅店，张开军每年支付房租80000元。根据张开军陈述，其接手经营时，已安装的燃气管道、油烟机排风管道即从隔壁房屋内通过。法院组织当事人至现场勘查，确认勘查情况如下：无锡市新吴区房屋与吴音水岸街区44号房屋系前后相邻的商铺，吴音水岸街区44号房屋使用的燃气管道从43号房屋二楼室内半空经过，44号房屋使用的油烟机排风管道从43号房屋二楼室内顶部通过，有较大的噪声。根据房屋现场格局，44号房屋使用的燃气管道、油烟机排风管道可以不经过43号房屋室内从另处通行。一审中，何金芳反映，其听说在2011年8月安装燃气管道时，黄凯华已经取得香梅物业公司、梅里建设公司的同意。香梅物业公司陈述，其当时知晓燃气管道从其使用的房屋内通过，其向梅里建设公司口头汇报并取得同意后，才允许在房屋内安装燃气管道，当时并未告知俞文萍等人。梅里建设公司陈述，其未收到任何汇报，也未同意在43号房屋内通燃气管道，该房屋彼时在香梅物业公司使用控制之下，梅里建设公司不可能去同意安装燃气管道。一审中，梅里建设公司为香梅物业公司出具情况说明，以证实香梅物业公司在2011年9月28日从房屋内搬出。香梅物业公司陈述，其搬离该房屋后，未与俞文萍等人办理房屋返还交接手续。经法院要求，香梅物业公司核实确认，类似房屋在2011年10月至2015年12月期间年租金标准为30000元，在2016年1月至今年租金标准为35000元，俞文萍等人对香梅物业公司确认的房屋租金标准无异议。一审法院认为：侵害或者妨害物权，造成权利人损害的，权利人有权要求排除妨害或请求承担其他民事责任。本案中，隔壁吴音水岸街区44号房屋为自身经营使用需要，未经权利人俞文萍等人的同意，将安装的燃气管道、油烟机排风管道从房屋室内通过，妨害了房屋的使用功能，侵害了权利人俞文萍等人的物上权利，现俞文萍等人要求拆除燃气管道、油烟机排风管道，恢复原状，系其维护自身物权圆满的合理要求。现燃气管道、油烟机排风管道仍由隔壁吴音水岸街区44号房屋在使用，该房屋的所有人王宽、万颖岚、王辉作为最终受益人，其应承担拆除相应设施、恢复原状的民事责任，炉先生火锅店系燃气管道、油烟机排风管道的实际使用人，应对此予以协助，协助范围包括配合拆除燃气管道、油烟机排风管道，但不承担拆除费用等。本案审理中，王宽、万颖岚、王辉、炉先生火锅店表态愿意履行相应民事责任，系化解民事纠纷的务实态度，法院对此予以肯定。关于俞文萍等人要求赔偿房屋自2011年10月1日起的租金损失的第二项诉讼请求，其所主张损失持续计算至向法院提起诉讼时，不存在诉讼时效已经过情形，法院对香梅物业公司的诉讼时效抗辩意见不予采信。经审查，香梅物业公司作为房屋占有使用人，在使用结束后，负有向权利人返还房屋的法定义务。香梅物业公司虽然承诺在2011年9月30日前搬离房屋，梅里建设公司出具的情况说明也仅能证明香梅物业公司搬离该房屋，不能证明香梅物业公司向权利人实际交接并返还了房屋。现俞文萍自认其在2018年7月29日强行开门取得该房屋的实际占有，而香梅物业公司不能证明其在使用结束后及时交接返还了房屋，则推定该房屋在2011年10月1日至2018年7月29日期间未在俞文萍等人的控制中，如若香梅物业公司早已搬离，则该房屋极大可能长期处于无人管领的空置状态。香梅物业公司作为房屋前手实际占有人，在占有使用期间，私自允许他人在房屋内通过燃气管道，侵害了俞文萍等人的物上权利，具有过错，在应当返还房屋时，又未能履行向俞文萍等人交付房屋的义务，系造成房屋长期空置的重要原因。而俞文萍等人作为房屋所有人，在长达数年内不及时查看房屋状况，疏于履行房屋所有权人的管理义务，也是导致房屋长期空置的原因。因此，对该房屋在2011年10月1日至2018年7月29日期间的可预期租金损失，香梅物业公司确应承担相应的赔偿责任。综合考虑造成房屋空置的原因、同地段租金收益标准、双方过错程度，法院酌定香梅物业公司赔偿俞文萍等人租金损失80000元，其他被告无须对此承担赔偿责任。因俞文萍等人在2018年7月29日已实际占有取得该房屋，对俞文萍等人主张的之后房屋租金损失，法院不予支持。综上，一审法院对俞文萍等人的部分诉讼请求予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、王宽、万颖岚、王辉于判决发生法律效力之日起三十内将通过无锡市新吴区房屋内的燃气管道、油烟机排风管道拆除，并将无锡市新吴区房屋受损部分恢复原状。炉先生火锅店协助王宽、万颖岚、王辉履行上述拆除义务。二、香梅物业公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿俞文萍等人经济损失80000元。三、驳回俞文萍等人的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6561元（此款已由俞文萍预交），由俞文萍负担3761元，由王宽、万颖岚、王辉负担1000元，由香梅物业公司负担1800元（俞文萍同意其预交的诉讼费2800元由王宽、万颖岚、王辉向其直接支付1000元，由香梅物业公司在判决发生法律效力之日起十日内向俞文萍支付1800元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：侵害或者妨害物权，造成权利人损害的，权利人有权要求排除妨害或请求承担其他民事责任。本案中，俞文萍等人为吴音水岸2期43号的房屋的产权人，俞文萍等人基于物权要求香梅物业公司及相关人员排除妨碍、恢复原状并赔偿损失，俞文萍等人与香梅物业公司均为本案适格的诉讼主体。香梅物业公司因使用该房屋于2011年9月1日向俞文萍等人出具说明，并保证2011年9月30日前搬清，但之后香梅物业公司未办理房屋返还手续。俞文萍在2018年7月29日查看房屋时，除了安装了燃气管道、油烟机排风管道之处，房屋内还堆有香梅物业公司杂物，香梅物业公司占有使用了涉案房屋。无锡市川流不息饭店因经营所需，经申请在吴音水岸2期43号商铺安装了燃气管道，事前取得了当时房屋使用人的同意。香梅物业公司在使用该商铺时曾向俞文萍承诺清退，至今燃气管道穿房而过，对此妨碍和铺内物品未做清理。故相关人员安装管道造成的妨碍与香梅物业公司的使用和管理存在关联性，香梅物业公司应当赔偿。一审法院根据该商铺空置的原因并参照同地段租金收益、各方过错，酌定香梅物业公司赔偿俞文萍等人损失金额，并无不当。一审法院审理中，对吴音水岸街区44号房屋燃气管道的使用和43号房屋现场进行了勘查，44号房屋使用的燃气管道、油烟机排风管道从43号房屋室内穿堂而过，占用仍在持续状态。故俞文萍等人起诉时未超过诉讼时效。且经一、二审法院审查，俞文萍等人不存在恶意诉讼的情形。综上所述，香梅物业公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6561元，由上诉人香梅物业公司负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年五月二十五日书记员  汪丽敏