山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1148号 原告：李春晓，男，1968年1月30日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：丁继华，山东安百合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔林林，山东安百合律师事务所实习律师。 被告：济南盛唐置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码xx。 法定代表人：邢晟昊，总经理。 委托诉讼代理人：张海卫，男，该单位工作人员。 原告李春晓与被告济南盛唐置业有限公司（以下简称盛唐置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理。原告李春晓及其委托诉讼代理人丁继华、崔林林，被告盛唐置业公司的委托诉讼代理人张海卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李春晓向本院提出诉讼请求：1.判令盛唐置业公司向李春晓支付逾期交房违约金140237.17元（计算至2019年8月27日）；2.本案诉讼费用由盛唐置业公司承担。事实与理由：李春晓分别于2017年7月26日、2017年9月4日与盛唐置业公司签订了《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201722420125）、《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201724422350），购买盛唐置业公司所开发的万科龙湖紫郡xx地下车库，购房金额分别为1792888元、163000元，并已经按照合同约定履行了付款义务。根据两份合同第八条、第九条之约定，盛唐置业公司应于2018年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付李春晓使用；盛唐置业公司如逾期将商品房交付李春晓，应当向李春晓支付违约金，违约金按照李春晓已支付房价款日万分之叁计算，自2018年12月31日起直至实际交付之日止。到期后，盛唐置业公司未按照合同约定将商品房交付李春晓使用；在李春晓多次催促下，盛唐置业公司才于2019年8月27日履行了交房义务，共计逾期239天，并提出按照涉案商品房周边区域的租房标准向李春晓支付违约金。李春晓认为，盛唐置业公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，严重违反合同约定，损害了李春晓的合法权益。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者按照已支付房屋价款日万分之叁的约定向李春晓支付违约金。为维护李春晓的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 盛唐置业公司辩称，李春晓的诉讼请求无任何事实及法律依据，盛唐置业公司不存在违约行为，具体如下：双方合同第八条约定，盛唐置业公司应当在2018年12月31日前将取得《综合验收备案证明》的商品房交付李春晓，盛唐置业公司于2018年12月25日取得涉案房屋的《综合验收备案证明》，至此，涉案房屋符合双方合同约定的交付条件，且盛唐置业公司在商品房交付前也向李春晓履行了合同约定的通知义务，双方未能于2018年12月31日前办理完成商品房交付手续，系因李春晓个人原因造成，不应由盛唐置业公司承担违约责任，另外补充协议第十五条约定，买受人不办理房屋交接手续的视为出卖人已按期交付，根据此约定盛唐置业公司认为该房屋已经于合同约定的交付日期前完成交付，不存在逾期交付的事实，请求法院依法驳回李春晓的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年7月26日，盛唐置业公司（出卖人）与李春晓（买受人）签订编号为销售（字）201722420125的《商品房买卖合同》一份，相关内容为：买受人所购商品房的基本情况为万科龙湖紫郡xx，建筑面积共126.71平方米，每平方米房屋建筑面积单价（包含房屋装修价格）为人民币14149.54元，买受人购买该房屋的总房价款（包含房屋装修价格）为人民币1792888元，买受人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》；出卖人如超过本合同第八条约定期限未将该商品房交付给买受人，应当向买受人支付违约金，违约金按买受人已支付的房价款日万分之叁计算，自合同第八条约定期限起至实际交付之日止；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自交付通知书确定的商品房交付之日起，视为该商品房已实际交付，且买受人应当自视为该商品房已实际交付之日起承担该房屋的物业管理费和风险责任等。附件五补充协议约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期履约且无需承担任何违约责任：1、遭遇不可抗力，其他自然灾害或意外事件，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款、面积补差款、违约金，在此情况下，出卖人有权延期履行合同及补充协议约定的义务，并无需通知买受人；3、突发性公共事件、执行法律、法规和政府规章等强制性文件或其他政府原因，包括但不限于政府行政命令或决定或其他政府原因；4、重大技术难关，如在合同履行期间发生上述事件，当事人一方因此不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失；买受人按本协议约定办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，本合同项下商品房即交付于买受人。2017年9月4日，盛唐置业公司（出卖人）与李春晓（买受人）签订编号为销售（字）201724422350的《商品房买卖合同》一份，相关内容为：买受人购买万科龙湖紫郡地下车库xx，总价款为163000元，买受人按本协议约定办理商品房交付手续，本合同项下商品房即交付于买受人，交付期限、出卖人逾期交房的违约责任及交接等内容同编号为201722420125的《商品房买卖合同》及附件五补充协议。合同签订后，李春晓依约支付房屋总价款1792888元及车位款163000元。2019年8月27日，双方达成面积差异处理协议，2019年8月28日，盛唐置业公司将涉案商品房及车位证实交付李春晓。李春晓主张2018年12月24日接到盛唐置业公司通知，商品房意外被水浸泡，不能按时交付，双方多次协商未果。为此，形成诉讼。 另查明，万科龙湖紫郡建设项目4#住宅楼、地下车库及配套设施等于2018年12月25日取得济综验第2018183号房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于涉案房屋是否存在迟延交房的事实。李春晓主张2018年12月24日涉案房屋被水浸泡，无法交付，盛唐置业公司工作人员在场的情况下李春晓对现场进行了拍照，李春晓提交手机照片5张及李春晓与盛唐置业公司负责人许经理的通话录音一份证实其主张，手机照片显示房屋大面积被水浸泡，照片上的人物为李春晓及盛唐置业公司工作人员李育涛，通话录音证明盛唐置业公司就逾期交房的问题同意按照周围房屋租金的最高标准对李春晓进行补偿，但双方未能就赔偿标准及赔偿金额达成一致，且盛唐置业公司已主动将2019年1月至8月的物业费缴纳完毕，证实在此之前未交付李春晓使用的事实。盛唐置业公司对照片的真实性无法确认，且证明目的不予认可，该证据无法证明李春晓曾经接到盛唐置业公司通知，无法体现拍照地点；盛唐置业公司对通话录音真实性无异议，但对证明目的不予认可，录音中李春晓与盛唐置业公司工作人员一直就补偿问题进行协商，但盛唐置业公司员工从未确认存在逾期交房的事实，该补偿仅是依据盛唐置业公司履行维修义务导致李春晓无法正常使用房屋而产生的损失，也就是录音中提到的租金。李春晓对盛唐置业公司的质证意见的异议如下：照片是在商品房房屋内拍摄，且有拍摄时间，有对方工作人员李经理，能如实反映当时房屋被水浸泡的事实。根据商品房买卖合同约定双方办理完交付手续，交接钥匙后就视为商品房正式交付，所以房屋于2019年8月28日才正式交付，而非2018年12月31日前完成交付，盛唐置业公司对通话录音的质证意见与事实不符，李春晓与盛唐置业公司处工作人员许经理的录音不仅谈到了房屋损失的补偿问题，也对涉案房屋逾期交付的事实进行了承认，在录音中盛唐置业公司也表示于2019年8月27日才向李春晓正式交付了房屋，需要补充的是在李春晓多次催促下盛唐置业公司在逾期交房期间更换了室内全部木质地板、门、门套以及厨房地柜、玄关柜、主卧衣橱、次卧衣帽间、卫生间干区收纳柜以及整个地暖等室内设施，李春晓当时所购买的是精装房，盛唐置业公司在涉案房屋被水浸泡后虽然对上述设施进行了更换，但是改变不了盛唐置业公司逾期交房的事实，盛唐置业公司承认对李春晓进行补偿，则说明盛唐置业公司承认其逾期交房的事实，否则如果按照盛唐置业公司的主张逾期交房是李春晓的责任，盛唐置业公司就没有任何义务对李春晓进行补偿。盛唐置业公司主张其履行了合同约定的通知义务且在李春晓未按合同约定接收房屋以后进行了催告，盛唐置业公司提交2018年12月22日商品房交付使用通知书、2019年1月9日商品房交付催告函各一份及邮寄记录一宗证实其主张。李春晓对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，盛唐置业公司提交的商品房交付使用通知书上显示的是2018年12月22日，但是李春晓购买的涉案房屋被水浸泡的事实发生于2018年12月24日，是在盛唐置业公司通知以后，盛唐置业公司通知李春晓商品房交付使用通知书的时间是2018年12月22日，当时盛唐置业公司并未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，因此该通知的发出盛唐置业公司具有不诚实的故意，不能作为支持盛唐置业公司主张的有效证据。本院认为，李春晓提交的照片虽为复印件，但该宗照片能清晰体现拍摄时间、盛唐置业公司的工作人员亦在现场，盛唐置业公司虽有异议，但未提交证据证实涉案商品房在2018年12月24日的现场状况，对李春晓提交的照片，本院予以确认。李春晓提交的通话录音，盛唐置业公司对真实性无异议，本院对该电话录音予以确认。盛唐置业公司提交的商品房交付使用通知书、商品房交付催告函及邮寄记录，李春晓对该宗证据的真实性均无异议，本院对盛唐置业公司提交的该宗证据予以确认。盛唐置业公司虽履行了合同约定的通知义务，但2018年12月22日发出通知时尚未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，且盛唐置业公司亦未提交证据证实涉案房屋在2018年12月24日的现场状况，盛唐置业公司庭审中认可涉案房屋于2019年8月28日实际办理了交付手续，结合李春晓提交的照片及本案的实际情况，对李春晓主张其购买的万科龙湖紫郡xx房屋存在迟延交房的事实予以认定。 本院认为，盛唐置业公司与李春晓签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违背法律的强制性规定，为有效合同。李春晓依约支付了购房款，盛唐置业公司应按合同约定交付房屋，未按约履行，构成违约，应承担相应的民事责任。涉案车库已于2018年12月25日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，盛唐置业公司履行了合同约定的通知义务，李春晓未及时办理地下车库的交接手续，李春晓要求盛唐置业公司承担地下车库逾期交房违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。合同约定涉案商品房的交房日期为2018年12月31日，双方均认可实际交付房屋日期为2019年8月28日，按照合同约定自2019年1月1日至2019年8月27日的违约金数额为128550.07元（1792888元×0.0003×239天），盛唐置业公司辩称违约金过高，应按照涉案房屋所在区域的平均租金标准（2500元/月）计算，盛唐置业公司未提交证据证实同地段同类房屋租金标准，李春晓作为购房人亦未提供证据证明其实际损失，结合本案的实际情况，本院酌定盛唐置业公司支付李春晓违约金的数额为10万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告济南盛唐置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李春晓逾期交房违约金10万元。 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3104元，减半收取计1552元，由原告李春晓负担445元，被告济南盛唐置业有限公司负担1107元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 高立学 二〇二〇年五月七日 法官助理 刘云侠 书 记 员 王成婷