湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终2350号上诉人（原审原告）：易珊，男，1985年6月25日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：周麟，湖北真武律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建杰，湖北真武律师事务所律师。上诉人（原审原告）：方瑶瑶，女，1988年10月25日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：周麟，湖北真武律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建杰，湖北真武律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙勇，男，1973年6月24日出生，汉族，住武汉市江汉区。被上诉人（原审被告）：李琼芳，女，1972年1月17日出生，汉族，住武汉市江汉区。原审第三人：武汉市仁创家房产有限公司，住所地：武汉市黄陂区盘龙城经济开发区露甲山特1号盘龙·新天地A1.2.3栋1单元1-2层2室。法定代表人：程攀攀，总经理。上诉人易珊、方瑶瑶因与被上诉人孙勇、李琼芳及原审第三人武汉市仁创家房产有限公司（以下简称仁创家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2019）鄂0116民初5343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。易珊、方瑶瑶上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院违背公平公正、尊重事实的裁判规则，欺压重合同守信用的当事人，保护违背合同损害他人利益的当事人，严重失职。上诉人已按照合同约定履行自己全部义务，而被上诉人在合同中承诺上诉人所欠房屋贷款由其偿还，但是被上诉人在支付短短数月后就不再偿还。被上诉人也没有按约定足额支付首付款，严重违反合同约定。一审法院违背以事实为依据、以法律为准绳的原则，仅凭联想就认定被上诉人享有不安抗辩权而可以中止履行付款义务，明显错误。被上诉人认为上诉人更换门锁，但是无任何证据证明，目前房屋仍然由被上诉人居住，被上诉人一直未丧失对房屋的控制。二、被上诉人在本案中存在两大违约行为，但一审法院却视而不见，明显错误。被上诉人未按合同约定偿还涉案房屋的贷款，未按照合同约定支付50万元首付款，违反合同的约定。三、一审法院认定事实错误。一审法院遗漏上诉人履行合同义务将房产证交给中介公司的重要事实。一审法院将资金监管作为上诉人必须履行的义务明显错误，双方合同及补充协议中，均未对上诉人负有资金监管义务进行约定。一审法院在未查明基本事实的情况下认定被上诉人更换门锁明显错误。同时，一审法院认定被上诉人享有不安抗辩权明显错误，上诉人已全面履行自己的义务，根据事实及法律，被上诉人不享有不安抗辩权。被上诉人无证据证明上诉人有不将涉案房屋交付被上诉人的情形，也没有证据证实上诉人存在丧失履行债务能力的情形。孙勇、李琼芳辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。仁创家公司述称，请求驳回上诉，维持原判。易珊、方瑶瑶向一审法院起诉请求：1、依法解除双方房屋买卖合同关系；2、判令孙勇、李琼芳支付易珊、方瑶瑶违约金280000元（1120000元×25%=280000元）；3、判令孙勇、李琼芳及时将位于武汉市黄陂区恒大名都小区75栋3单元303室房屋返还易珊、方瑶瑶，并自易珊、方瑶瑶起诉之日起按每月2000元标准支付房屋占用费，直至房屋返还之日。一审法院认定事实：2018年6月29日，易珊、方瑶瑶﹙甲方﹚与孙勇、李琼芳﹙乙方﹚、第三人仁创家公司﹙丙方﹚签订《存量房居间﹙买卖﹚合同》，合同约定：甲方将坐落于武汉市黄陂区恒大名都75栋3单元303室，建筑面积93.53㎡的住宅房屋以价款112万元出卖给乙方。乙方在签订合同时向甲方支付定金129125元。若该房屋目前因贷款存在抵押，该贷款由乙方偿还。该房屋暂时不能办证，乙方自愿帮助甲方偿还该房屋原贷款月供直至2019年3月可办证正常交易时，期间乙方还月供产生的利息不计入房款。房屋价款112万元为甲方净得（解释权归丙方）。甲、乙双方约定2019年3月（能正常办证时）乙方按正常按揭购房，首付为50万元、贷款为62万元。甲、乙任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定、拒绝履行合同或中途解除合同，均属违约，违约方须向守约方支付成交价25%的违约金，实际损失如超过违约金金额则据实赔偿。合同签订的当天，易珊、方瑶瑶将恒大名都75栋3单元303室房屋交付孙勇、李琼芳。之后孙勇、李琼芳对房屋进行了装修。之后，易珊﹙甲方﹚与李琼芳﹙乙方﹚签订了未署明日期的《补充协议》一份，内容为：“就乙方购买甲方名下武汉市盘龙城恒大名都75栋3单元303室房屋事宜，达成以下协议：1、过户费用也包含卖方名下新证费用。卖方净得价为壹佰壹拾贰万元整。2、因房屋2018年－2019年过户前可能存在于物业管理费用、水电费等以实际物业使用为准。如期间买方使用则由买方承担相关费用，并此房在卖方收到全款前乙方不得转卖给第三方。并买方确保自己有购房资格。3、甲、乙双方就此协议之后不得在有任何增加条款。就此协议之后达成共识，反之视为违约”。易珊、方瑶瑶﹙甲方﹚与孙勇、李琼芳﹙乙方﹚、仁创家公司﹙见证方﹚还签订有一份未署明日期的《补充协议》，内容为：“就乙方购买甲方名下武汉市盘龙城恒大名都75栋3单元303室房屋事宜，达成以下协议：1、因甲方2018年6月17号到2018年7月17号与其他中介机构签署了独家代卖协议，但目前因此房屋不能办证正常交易，甲、乙双方协商其他中介机构如能在此独家协议期间能把甲方名下房产证办理出来﹙丙方见证为准﹚并有买家购买，则甲方需通知乙方购买价格及其条款。保留乙方优先购买权。但不做争议。2、乙方如在此独家协议期间甲方能办理产权证后﹙丙方见证为准﹚乙方须在3日内并在独家代卖协议时间内作出回应，不得耽误甲方出售此房。3、如期间丙方见到甲方名下不动产证正常解除合同协议后则甲方退还期间乙方所帮助甲方所还月供并退还所交订金。甲、乙双方不付任何法律责任和平解除合同”。2018年6月29日，李琼芳给付易珊159125元，易珊向李琼芳出具了“收据”两张，内容分别为：收到李琼芳购恒大名都75栋3单元303室房款129125元；收到李琼芳2018年7月至2019年3月恒大名都75栋3单元303室月供款30000元。2018年7月5日，李琼芳给付易珊60000元，易珊向李琼芳出具“收据”一张，内容为：收到李琼芳购恒大名都75栋3单元303室部分首付款60000元。2019年3月11日，孙勇支付了恒大名都75栋3单元303室维修基金7000元。2019年3月27日，孙勇向仁创家公司支付了办理恒大名都75栋3单元303室不动产权证应承担的费用10000元。2019年5月17日，易珊和方瑶瑶、孙勇和李琼芳、仁创家公司三方到工商银行盘龙城支行提交了孙勇、李琼芳贷款82万元的申请。2019年5月28日，工商银行盘龙城支行短信通知仁创家公司，孙勇、李琼芳贷款82万元的申请审批通过。贷款申请审批通过后，易珊、方瑶瑶要求孙勇、李琼芳的首付50万元必须在贷款到账之前交付，经协商，孙勇、李琼芳同意在贷款到账之前足额支付首付50万元，但因首付款足额支付后，易珊、方瑶瑶作为贷款82万元的收款方，其在应收购房款112万元外将多收款20万元，仁创家公司遂提出贷款资金交由第三方监管，孙勇、李琼芳接受，易珊、方瑶瑶拒绝。2019年6月15日，出差回恒大名都75栋3单元303室住所的孙勇发现门锁被换。由于一直未能与易珊、方瑶瑶协商一致，孙勇、李琼芳贷款82万元的手续至今没办理，首付款50万元的不足部分至今也没有向易珊、方瑶瑶给付。一审法院认为，易珊、方瑶瑶与孙勇、李琼芳在第三人仁创家公司居间主持下签订的《存量房居间﹙买卖﹚合同》，是双方当事人的真实意思表示且不违反法律规定，依法成立。涉案房屋买卖双方约定房屋价款112万元，首付50万元、贷款62万元。因易珊、方瑶瑶出卖的房屋尚有贷款没有偿还清结，故约定了由孙勇、李琼芳帮助偿还买卖房屋的原欠贷款，买卖双方及第三人因此才共同申请了按揭房贷82万元。现由于易珊、方瑶瑶要求孙勇、李琼芳在贷款到账之前足额交付首付款50万元，由此按揭房贷82万元到账后易珊、方瑶瑶将实际收款132万元，孙勇、李琼芳接受居间人仁创家公司提出的由第三方监管资金的建议，易珊、方瑶瑶则拒绝，一审法院认为易珊、方瑶瑶对第三方监管资金的拒绝，足以让孙勇、李琼芳在联想到买卖房屋被换锁问题后对易珊、方瑶瑶的信誉产生不安，因此，在易珊、方瑶瑶提供适当担保前，孙勇、李琼芳中止履行债务符合法律规定，不属于违约行为。易珊、方瑶瑶的诉讼请求，依法不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十八条第一款第（三）项、第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回易珊、方瑶瑶的诉讼请求。案件受理费14880元，由易珊、方瑶瑶负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：易珊、方瑶瑶提交了与孙勇及仁创家公司工作人员微信聊天记录各一份，拟证明孙勇、李琼芳要求将涉案房屋出售给他人，并已将房屋挂出售卖。经质证，孙勇、李琼芳对于己方的聊天记录真实性予以认可，但认为自己不可能将房屋出售，必须和易珊、方瑶瑶协商且由中介公司操作才能完成；对仁创家公司工作人员的聊天记录不清楚。仁创家公司对于其工作人员的聊天记录真实性予以认可，但是认为该聊天只是买卖双方发生矛盾后，中介方根据合同约定进行的协商，并未要求易珊、方瑶瑶协助转售房屋；对于孙勇的聊天记录不清楚。本院认为，上述聊天记录只是买卖双方及仁创家公司履行合同过程中进行的协商，不能达到易珊、方瑶瑶的证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是易珊、方瑶瑶与孙勇、李琼芳签订《存量房居间﹙买卖﹚合同》及相应《补充协议》后，在合同履行过程中，孙勇、李琼芳是否存在违约行为，即易珊、方瑶瑶是否享有合同解除权问题。根据查明的事实，双方签订合同后，易珊、方瑶瑶向孙勇、李琼芳交付了涉案房屋，孙勇、李琼芳也陆续支付了部分购房款及费用，双方在合同履行前期均积极履行了各自的义务。根据合同约定，涉案房屋的首付款为50万元，贷款为62万元，但在办理贷款过程中，实际申请并获得银行审批通过的贷款金额为82万元。对于银行贷款金额，易珊、方瑶瑶并未提出异议，合同中也明确约定实际放款额度“以银行审批为准”。在银行贷款审批通过82万元的情况下，如果仍按照合同约定由孙勇、李琼芳支付首付款50万元，则会导致银行发放贷款后，孙勇、李琼芳将多支付购房款20万元。由此，双方对于首付款的支付金额及方式出现分歧。在协商过程中，孙勇、李琼芳同意按合同约定支付首付款50万元，但是要求将其中20万元交第三方监管，以确保交易安全，易珊、方瑶瑶不同意该解决方法。本院认为，孙勇、李琼芳的顾虑符合日常生活经验及理性市场交易主体的风险控制意识，提出的解决方式合情合理且未损害易珊、方瑶瑶的利益。故，易珊、方瑶瑶无证据证明孙勇、李琼芳在合同履行中存在合同解除的约定或者法定事由，易珊、方瑶瑶请求解除涉案房屋买卖合同因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，易珊、方瑶瑶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14880元，由易珊、方瑶瑶负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年五月十九日法官助理胡海洲书记员胡海洲