广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终509号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：广西铁源房地产开发有限责任公司，住址：广西南宁市青秀区竹溪大道华业园小区。统一社会信用代码：91450100715143961C。 法定代表人：欧桂友，该公司董事长。 委托诉讼代理人：韦菊华，该公司员工。 委托诉讼代理人：覃雨虹，广西捷鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：覃菊仙，女，1967年11月20日生，壮族，户籍所在地：广西河池市宜州区，现住广西河池市宜州区。 上诉人广西铁源房地产开发有限责任公司（以下简称：铁源公司）因与被上诉人覃菊仙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2019）桂1281民初292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案案件事实清楚，法律关系明确，本院对本案不开庭进行审理。本案现已审理终结。 铁源公司上诉请求:一、撤销一审判决，依法改判解除上诉人与被上诉人于2011年2月26日签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》；二、本案一、二审的诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审判决以本案房屋置换合同中被上诉人的主要义务早已履行完毕，无违约行为，进而认为上诉人要求解除合同有违诚实信用原则，破坏交易的稳定性，这是严重错误的。本案中双方是房产置换合同关系而不是商品房买卖合同关系，因此一审判决认定事实错误。2.因国家政策变动，上诉人之前提出的关于将原宜州市国税局宿舍、市政府招待所、市物价所宿舍等单位的土地纳入富丽源步行街项目开发的建议一直没有得到政府的审批。2019年3月11日，国家税务局河池市宜州区税务局出具证明，明确原国税局宿舍（山谷路21号）土地不能给予整体开发。上诉人的合同目的不能实现是明摆着的事实，造成这个结果明显不能归责于双方，因此应当物归原主，判决解除双方的合同关系。二、一审判决适用法律错误。1.本案上诉人因国家政策变动，对案涉项目无法整体开发，符合《合同法》第九十四条有关解除合同的规定。一审判决摈弃《合同法》第九十四条的规定，直接适用诚实信用的法律原则来断案属适用法律错误。2.双方签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》并没有约定违约责任，一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定判决上诉人向被上诉人支付逾期办理产权证违约金属适用法律错误，该条法律规定适用的是商品房买卖合同关系，本案是房产置换关系，应当适用合同法领域的契约自由原则。 综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审撤销一审判决，改判支持上诉人上诉请求。 覃菊仙辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉请求。 覃菊仙向一审法院起诉请求：1.请求依法判令铁源公司在本案判决生效之日起60日内办好房屋权属证书给覃菊仙；2.判令铁源公司支付逾期办证违约金34689.59元（2015年12月10日至2018年12月10日起诉之日，三年共计1095天，以房屋总价192720元为基数，按年利率6%计付）；3.铁源公司支付自2018年12月11日起至办好房屋权属证书之日止以房屋总价192720元为基数按年利率6%计付的的逾期办证违约金；4.本案诉讼费由铁原公司承担。 铁源公司向一审法院反诉请求：1.解除铁源公司与覃菊仙于2011年2月26日签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》；2.本诉、反诉诉讼费用由覃菊仙承担。 一审法院认定事实：2011年2月26日，甲方（拆迁人）铁源公司与乙方（被拆迁人）覃菊仙签订《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》：“一、项目内容：甲方正在开发建设宜州市富丽源商业步行街，目前该商业步行街的工程已基本竣工。为了使该商业步行街的整体功能及效果更加完善，宜州市政府把乙方所居住的山谷路21号原宜州市国税局宿舍区的所有土地纳入富丽源商业步行街统一规划建设。现甲方即将对乙方所住的宿舍楼进行拆迁，在乙方搬迁后甲方将负责乙方的部分安置费用。二、被拆房屋现状。乙方在拆迁范围内有房屋壹套，建筑面积57.76平方米。被拆迁房屋的产权属于全产权，产权证号为0103334507；土地证号0××5。三、拆迁补偿方式。双方同意采取甲方向乙方提供安置房的方式进行安置补偿。四、补偿项目及标准。1、甲方补偿给乙方安置房壹套，应补偿的房屋面积（含公摊）为乙方原住房面积57.76㎡+22.24㎡=80㎡，由于甲方提供的安置房面积为92.11平方米，比应补偿的房屋面积多12.11㎡，乙方应将安置房屋多出的面积按每平方米2000元价格支付房款给甲方，即乙方应支付贰万肆仟贰佰贰拾零元整给甲方（多出面积12.11㎡×2000元/㎡=24220.00元；2、甲方一次性补偿给乙方房屋装修费人民币伍仟元整（￥5000.00元）；3、甲方一次性补偿给乙方搬家费人民币壹仟元整（￥1000.00元）；4、乙方应补偿给甲方总金额人民币壹万捌仟贰佰贰拾零元整（￥18220.00元）给甲方，乙方必须在甲方交付安置房钥匙给乙方的同时将上述款项支付给甲方。五、安置房状况。（一）安置房为回建房，位于宜州市富丽源步行街第二期工程即6号楼5单元601号房，建筑面积约（含公摊）未定㎡。实际建筑面积(含公摊)以宜州市房产管理部门测量确定为准，产权登记面积发生差异的不论多少一律以现金结算的形式按2000元/m2的价格多还少补。(二)安置房屋(新建房)的标准为:（略）六、安置房的产权。（一）乙方被安置房屋的产权属于全产权。(二)在交付安置房屋后180天内，由甲方将乙方需办理房屋产权证的资料送达宜州市房产局办理，乙方必须及时提供办理房屋产权证所需的资料给甲方，否则，延误办理房屋产权证的一切后果由乙方承担。甲方及时提交有关办证资料后，不承担延误领到房屋产权证的责任。(三)安置给乙方的房屋面积超过80平方米的，超出部分的房屋面积所办理房产证的各项费用由乙方承担；若安置给乙方的房屋面积不超过80平方米的，所办理房产证的各项费用由甲方承担。如乙方需办理银行按揭贷款的，办理按揭贷款所有的费用全部由乙方支付，甲方负责协助办理。七、安置房的交付。甲方提供的安置房定于2010年6月30日前向乙方交付。在乙方搬出被拆迁房屋至安置房交付前，由乙方自行解决临时住宿问题。有下列情况甲方不承担延期安置的责任：1、不可抗力造成安置房屋建设延期；2、因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期；3、因停水、停电和雨天造成安置房屋建设延期；八、拆迁房屋的搬出。乙方应在甲方交房给乙方即日起叁个月内将原住房腾空，交由甲方拆除。乙方应在甲方下达拆迁通知10日内搬迁出原住房。逾期不搬迁的，甲方有权申请有关部门强制拆迁，并由乙方承担由此造成的一切经济损失。九、其他约定（略）十、本合同自双方签字盖章之日起生效。如乙方不履行本合同的约定，将双倍赔偿甲方损失(按甲方收购乙方房屋面积的价值双倍赔偿)。十一、本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报宜州市国税局备案。”合同签订后，乙方（覃菊仙）支付给甲方多出安置面积的房款（扣除装修费和搬家费）18220元，并将要拆迁的房屋（宜房国用2011第0××5号）房产证原件交付给甲方（铁源公司）。甲方（铁源公司）在2011年10月底将位于富丽源步行街6号楼5单元601号的安置房交付给乙方，乙方在甲方交付后将原住房腾空。2011年10月25日，覃菊仙向铁源公司交纳该安置房办证费6634.64元并同时向铁源公司交付办证所需材料。2012年，覃菊仙搬进安置房。经测量，该房实际面积为96.36㎡，超出16.36㎡，覃菊仙按要求补足面积差异款后铁源公司于2012年9月6日向覃菊仙出具《销售不动产统一发票（自开）》，发票载明预售购房款为32720元。之后铁源公司未能按合同约定办理房屋产权证，双方协商无果，覃菊仙向该院提起诉讼。 另查明,铁源公司在2006年12月17日获得宜政函（2006）29号《宜州市人民政府关于同意完善富丽源商贸城整体规划的批复》：“为提升城市品味，使整个富丽源步行街更具规模和更加完美、更繁华和更具商业价值，原则同意你公司将宜州市城中西路20号（原宜州市人民政府办公用地）北面市国税局宿舍（山谷路21号）、市政府招待所宿舍、市物价所宿舍等单位的土地纳入富丽源步行街项目的开发建议。请你公司具体与市国税局、市政府招待所、市物价所等单位商议，确定开发方案后，报市人民政府审批。”经查，“山谷路21号”地块[宜国用（93）字第2697号]土地使用者为宜山县税务局（现为国家税务总局河池市宜州区税务局），用途为办公、住宅。其上建筑物不光包含税务局宿舍楼，还包含国税局为房屋所有权人的办公楼、综合楼、柴房（房权证宜州字第××、00××21、00××22号）。后几年时间里，铁源公司陆续与国税局宿舍楼房改房业主二十一户（含本系列案九户）以及山谷路21号旁边的物价局、物价局宿舍楼十户业主签订《房屋安置及补偿协议书》，但未能与国税局、政府招待所宿舍达成拆迁协议。至今，城中西路20号北面包括山谷路21号在内的地块并未纳入富丽源步行街进行开发。本案本诉覃菊仙起诉后，铁源公司以未能开发不能实现合同目的为由向该院提起反诉请求解除合同。2019年3月11日，国家税务局河池市宜州区税务局向铁源公司出具证明：“因国家政策变动，原市国税局宿舍（山谷路21号）土地暂不能给予贵单位整体开发。”现铁源公司仍持有覃菊仙为所有权人的待拆迁房屋房产证。 一审法院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，是房地产开发经营合同纠纷的其中一种。覃菊仙与铁源公司签订的《房屋安置及补偿协议》是拆迁人与被拆迁人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务，行使权利。 关于是否符合法定解除条件及是否超过合同解除除斥期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可请求解除合同。从该院查明的事实来看，铁源公司未能将城中西路20号北面包括山谷路21号在内的地块纳入富丽源步行街进行开发并非另一方当事人迟延履行合同所致，而系铁源公司未能与地块土地使用权人以及房屋所有权人商议达成拆迁协议所致，不属于因不可抗力及当事人一方迟延履行致使合同目的不能实现的情形。解除权系形成权，受除斥期间限制，设立目的为了维护交易安全，避免合同当事人权利义务关系长期处于不确定状态。本案协议没有对解除条件和期限进行约定，当事人也未进行过催告，铁源公司请求解除合同，应当在解除权发生之日起一年内行使。但本案合同已履行近十年，覃菊仙的主要义务早已履行完毕，无违约行为，铁源公司未能与税务局等单位商议达成协议也是多年前的事情，铁源公司此时请求解除合同有违诚实守信原则，破坏交易的稳定性。综上，铁源公司以未能达到合同目的为由请求解除《房屋安置及补偿协议》无事实和法律依据，该院不予支持。 关于逾期办证及违约金问题。根据协议约定，铁源公司应在交付安置房屋后180天内，将办理房屋产权证所需资料送达宜州房产局办理。安置房于2011年底前交付，那么铁源公司最迟应于2012年6月30日前将办证所需资料提交给不动产登记机关。截止覃菊仙起诉时，铁源公司仍怠于履行合同义务未提交资料为原告办证，构成违约，应承担相应违约责任。覃菊仙请求铁源公司在判决生效之日起60日内办好房屋权属证书，该院支持按合同约定将办证所需资料送达不动产登记机关办理。办证所需资料包括但不限于[1、不动产登记申请书；2、原告身份证、被告营业执照、法定代表人身份证明；3、国有土地使用证；4、宗地图；5、房屋平面图；6、商品房预告登记证、房屋产权证（初始登记）；7、完税凭证]。至于办证所需费用，铁源公司已向原告覃菊仙收取，由铁源公司承担给付义务。关于违约金，协议约定“如有一方不履行本合同约定，则违约方将赔偿对方相关经济损失（如是政府部门原因不能将上述房屋置换的，双方不承担违约责任）。”本案拆迁房与安置房已置换，并具备将安置房屋办理产权登记的条件，不属于该约定中双方不承担违约责任的情形。该院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按被拆迁人已付的房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。已付房款按不动产统一发票载明的金额32720元为准，因央行不再公布贷款基准利率，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。由于被拆迁人在办证期限届满超过三年以后才起诉主张违约金，而逾期办证违约行为仍在继续，对于自起诉之日倒推三年的违约金，该院予以保护。覃菊仙以房屋总价192720元为基数，从2015年12月10日起按年利率6%支付违约金至办好房屋权属证书之日止的诉讼请求，合法有据的部分，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、本诉被告广西铁源房地产开发有限责任公司在一审判决生效之日起三十日内将办证所需材料提交河池市宜州区自然资源局不动产中心，为本诉原告覃菊仙办理不动产权属证书。办证所需各项费用由广西铁源房地产开发有限责任公司给付；二、本诉被告广西铁源房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付给原告覃菊仙期办理房屋产权登记备案违约金（违约金以已付购房款32720元为基数，从2016年2月19日起按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至被告履行生效判决确定的办证义务时止）；三、驳回本诉原告覃菊仙的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告广西铁源房地产开发有限责任公司的反诉请求。一审本诉案件受理费668元，由本诉被告广西铁源房地产开发有限公司负担618元，本诉原告覃菊仙负担50元；反诉案件受理费100元，由反诉原告广西铁源房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有向该院提交新证据。经查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人对双方签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》的真实性和合法性均没有异议；且经审查，该协议书确没有违反法律法规的强制性规定和损害国家、集体及他人的合法权益，属于合法有效的协议，本院予以确认。本案二审双方争议的焦点是：一、双方签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》是否能够履行，上诉人请求解除的理由是否成立；二、上诉人是否应向被上诉人支付逾期报备办证材料违约金。 一、关于双方签订的《广西铁源房地产开发有限责任公司与宜州市国税局宿舍区住户房屋安置及补偿协议书》是否能够履行，上诉人请求解除的理由是否成立的问题。2011年2月26日双方签订协议，协议签订后被上诉人已经按照协议约定将其所有的案涉置换房屋及其产权证交由上诉人处置，并按照协议约定补交置换新房的差价，即已经履行完毕了合同义务。上诉人亦已于2011年底将置换的安置房交付给被上诉人使用，履行完毕了合同主要义务。即本案协议能够履行，且一方已经履行完毕合同义务，另一方已经履行完毕合同主要义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，不具有上述可解除合同的情形，上诉人主张解除双方签订的《房屋安置及补偿协议》没有法律依据，不应支持。 对于上诉人上诉提出，因国家政策变动，上诉人之前提出的关于将原宜州市国税局宿舍（被上诉人用以置换的房屋所在的小区）等单位的土地纳入富丽源步行街项目开发的建议一直没有得到政府的审批，2019年3月11日，国家税务局河池市宜州区税务局出具证明，明确原宜州市国税局宿舍土地不能给予整体开发，导致上诉人的合同目的不能实现，造成这个结果不能归责于双方，因此应当物归原主，判决解除双方的合同关系的主张。对此，本院认为，如上所述，被上诉人已经履行完毕本案协议约定的义务，上诉人也已经履行完毕主要义务。上诉人未能整体开发原宜州市国税局宿舍（被上诉人用以置换的房屋所在的小区）并非本案协议不能履行，只是上诉人取得协议标的物后未能按照其预期愿望实现标的物的价值，并非协议本身不能履行。上诉人在取得协议标的物后未能按照预期愿望使用和实现其价值，不能成为其主张解除协议的理由。故上诉人的该上诉主张不成立，本院不予支持。 二、关于上诉人是否应向被上诉人支付逾期报备办证材料违约金的问题。根据协议约定，上诉人应在交付安置房屋后180天内，将办理房屋产权证所需资料送达宜州房产局办理。安置房于2011年底前交付，那么上诉人最迟应于2012年6月30日前将办证所需资料提交给不动产登记机关。但是至本案起诉时上诉人未履行该义务，构成违约行为。虽然本案是房产置换合同关系而不是商品房买卖合同关系，但是，在房产已经完成置换，且房产具备办证条件的情况下，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计付违约金。一审判决依此并根据有关计算标准判决上诉人向被上诉人支付相应的违约金并无不妥，本院予以维持。 综上所述，铁源公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费768元，由上诉人广西铁源房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇二〇年五月十二日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦世玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。