江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异10号案外人：吴秀富，男，1958年12月13日出生，汉族，住江西省广昌县。申请执行人：张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县盱江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请执行人张寿荣与与江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人吴秀富于2020年5月14日对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第33号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人吴秀富称，请依法撤销广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第33号车库的执行裁定。事实和理由：2006年1月15日，吴秀富与江西省广昌县长兴贸工农有限公司（法人代表李长文）签订了商品房买卖合同，购买位于江西省广昌县新圳北路车站出口处第四栋第33号建筑面积为30.6平方米的车库。吴秀富按照合同约定的第一种方式一次性付清了合同约定的购房款人民币41000元，长兴公司开具了收款凭据给吴秀富。吴秀富收房后一直使用至今。期间，吴秀富多次向长兴公司及其法人李长文要求办理房产证，但均被对方以总证未办好等各种理由敷衍。张寿荣称，吴秀富所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：1.合同第二十四条约定“商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人申请登记备案”。涉案合同未办理备案登记手续，买卖合同无效。2.涉案车库已在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，其处分无效。3.案涉车库买卖价格明显低于市场价，被执行人存在恶意转移资产，逃避债务的行为，转让行为无效。对比另案邓文超2002年车库价格为2000元/㎡，吴秀富的买卖合同是2006年签订，价格为1500元/㎡，明显低于市场价，严重损害了张寿荣的合法权益，买卖合同无效。4.吴秀富并非案涉车库的所有权人，从物权归属上来说，该不动产仍属于被执行人所有，其仅享有债权。5.倘若案涉合同有效，吴秀富亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故而本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查。1.吴金诚无证据证明其与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。2.涉案不动产为车库，不属于居住房屋，即使为居住房屋，吴秀富也未举证证实其名下无其他用于居住的房屋。3.吴秀富未提供银行转账凭证证明其实际支付了款项给长兴公司，而纵观本案证据，吴秀富的证据不足以证明其支付了购房款。长兴公司未发表意见。吴秀富为证明其主张提供了以下证据：1.江西省广昌县长兴贸工农有限公司与吴秀富签订的商品房买卖合同；2.江西省广昌县长兴贸工农有限公司出具的票据；3.揭维军、黄红最35号车库的产权证。4.电费缴费卡及凭证。张寿荣质证认为，1.对买卖合同的真实性、合法性有异议，关联性没有异议，其中合同第24条明确约定车库应当进行向有关部门进行备案，否则该合同的效力存在问题，其次，对比邓文超的合同，其价格与本案异议人的价格存在悬殊，2006年的单价1500元每平方米，2002年的单价显示为2000元每平方米，与市场价不相一致，明显低于市场价。2.对票据的真实性、合法性有异议，异议人应当有转账凭证。根据票据的抬头与盖章的单位不一致，写的是总公司票据，但是盖章又是长兴公司，收据来源的真实性无法确认。3.不动产权证的复印件与本案无关。4.缴费的三性均有异议。本院认为，张寿荣主张的价格差异，因邓文超购买的系商铺，吴秀富购买的系车库，两者没有可比性。涉案合同与票据中记载的出卖人及收款人均为江西省广昌县长兴贸工农有限公司，合同约定的付款数额与收款票据能够对应。本院对合同及票据均予以采信，作为本案证据使用。35号车库的产权证可以证实涉案车库能够办理产权证，但是与本案并无直接关联性，本院对此不予采信，不作为本案证据使用。电费缴费卡及凭证不能证明与涉案车库有关，本院对此不予采信，不作为本案证据使用。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。2019年10月25日，江西省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行其与长兴公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款1250万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。2006年1月15日，吴秀富与江西省广昌县长兴贸工农有限公司签订了一份商品房购销合同，由吴秀富购买江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第33号车库。双方约定按建筑面积计算商品房价款，建筑面积30.6平方米，单价为每平方米1500元，总金额45000元整。买受人于2006年2月15日向出售人交付房款41000元，余款4000元在办理房产证后付清。合同未约定具体交房期限。吴秀富于2006年2月15日向长兴公司付款41000元。2020年5月27日，吴秀富将剩余价款4000元按照人民法院的要求交付执行。吴秀富主张，涉案车库2006年5月交付给他，之后多次催促长兴公司办理产权证，但是长兴公司一直未能办理。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，买受人吴秀富在查封之前已经与长兴公司签订了书面的买卖合同、占用使用了该车库，向长兴公司提出产权登记，并按照合同约定支付了首付款41000元，尾款4000元也已经按照本院要求交付执行了。为此，吴秀富的异议请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第33号车库的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年五月二十八日法官助理王文婷书记员黄顽