上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终63号上诉人（原审原告）：陈平，男，1956年12月2日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：唐锋，重庆谛威律师事务所律师。委托诉讼代理人：余时洵，重庆天宸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：顾海燕，女，1977年3月30日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：冯恬，上海星瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱思铭，男，1999年8月17日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：冯恬，上海星瀚律师事务所律师。原审第三人：陈国康，男，1954年9月21日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人陈平与被上诉人顾海燕、钱思铭、原审第三人陈国康返还原物纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈平上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对被上诉人实际占有上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）时间认定错误。根据一审证据材料显示，陈国康将涉案房屋交付给被上诉人的时间应当是2017年1月底2月初，而非一审认定的2017年1月18日，且涉案房屋的不动产登记的受理日期为2017年1月14日，核准日期为2017年1月25日，即在上诉人办理并取得涉案房屋不动产登记前，被上诉人并未实际占有使用涉案房屋。二、被上诉人与陈国康签订的《房屋转让协议》应属无效。涉案房屋是开发商以房抵债给Z公司（以此简称Z公司）冲抵工程款，而非抵偿给王某1所有。陈国康及其前手案外人郭某或王某1，均不是涉案房屋合法正当的产权人或占有人，陈国康无权以任何形式对外转让涉案房屋。且被上诉人向陈国康购买涉案房屋并非善意，其明知涉案房屋存在产权人和抵押权人，仅查阅了陈国康与郭某出具的《声明》和郭某与王某1的《协议》，未尽审查义务，其支付的对价也远远低于同期市场价。因此，被上诉人从陈国康处购买涉案房屋不符合善意取得，占有涉案房屋不具有合法依据。三、一审判决以上诉人虽登记为涉案房屋的产权人，但自始未取得涉案房屋的占有，上诉人尚未取得完整产权为由，驳回上诉人的诉讼请求，与物权法规定不符，属于适用法律不当。本案争议的房屋为不动产，不能以交付或占有作为物权设立的依据，上诉人已经依法登记，享有对涉案房屋完整所有权，是否实际占有使用涉案房屋不构成上诉人行使物权要求排除妨害、返还原物的必须要件。本案应为返还原物纠纷，案由定性亦不正确。四、此前虽然知晓房屋被陈国康占有，但上诉人以为凭借亲戚关系，其应该会返还给上诉人，而在2017年1月初上诉人拿到产证后，才发现陈国康将房屋转卖给了被上诉人，上诉人并未默认其占有权利。被上诉人顾海燕、钱思铭共同辩称，不同意陈平的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王某1是Z公司的实际控制人，有充分权利处置涉案房屋，故王某1和郭某签订的协议、郭某和陈国康签订的协议、被上诉人和陈国康签订的房屋协议均应为有效。被上诉人已尽审慎义务并支付合理对价，而上诉人的房屋登记时间晚于涉案房屋交付给被上诉人的时间。上诉人利用空白合同与王某1恶意串通侵害被上诉人的权利，上诉人从未取得涉案房屋的占有使用权利，被上诉人占有房屋具有合法依据。原审第三人陈国康辩称，不同意陈平的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈平的一审诉讼请求：1、判令顾海燕、钱思铭搬离并返还坐落于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋；2、判令顾海燕、钱思铭支付房屋占有使用费（自2017年1月起计算至顾海燕、钱思铭实际返还上述房屋之日止，按每月2,000元的标准计算）。一审法院认定事实：1999年7月20日，案外人上海A公司（以下简称A公司）作为甲方、卖方，陈平作为乙方、买方，就买卖涉案房屋签订一份《上海市内销商品房出售合同》（以下简称《出售合同》），约定甲方将涉案房屋以102,690元的价格出售给乙方。合同另对其它事宜做了约定。同日，案外人A公司作为甲方、Z公司作为乙方，签订一份《协议书》，载明：甲方尚欠乙方建筑工程款1,720,300元；甲方以开发的松江区XX路XX号XX小区XX号401室、95号101室、201室、202室、301室、401室、501室、502室、601室、602室抵作欠乙方的建筑工程款。2009年10月26日，案外人王某1作为甲方、案外人郭某作为乙方，签订一份《协议》，约定甲方将涉案房屋抵给乙方长期使用，乙方同意甲方用该套房屋冲抵甲方欠乙方的借款400,000元，甲方抵给乙方的房屋没有任何房地产手续，乙方完全同意并接受。2010年8月28日，案外人郭某及陈国康出具一份《声明》，载明由陈国康一次性支付给郭某400,000元（即原来王某1欠郭某的400,000元由陈国康支付给郭某），郭某将涉案房屋抵押给陈国康；即日起涉案房屋归陈国康所有，陈国康有权处理关于涉案房屋的一切事务，郭某与涉案房屋没有任何关系。2017年1月10日（一审笔误为2017年1月15日），陈国康作为甲方、顾海燕作为乙方、案外人上海XX事务所作为中介方，签订一份《房屋转让协议》，载明：“因原上海市B公司拖欠王某1保证金和工程款，王某1欠郭某工程材料款，王某1把位于上海市松江区XX路XX弄XX苑住宅小区XX号XX抵押给郭某，陈国康一次性支付给郭某40万后拥有此套房屋的所有权，又因陈国康欠顾海燕XX苑工地工程材料款及人工工资（对比当年和现在物价，折成人民币壹佰万），双方经友好协商，陈国康把此套房屋抵押给顾海燕，乙方同意甲方用这一套房子来冲抵以前甲方欠乙方的工程材料款及人工工资，从签订协议之日起，甲方与上海市松江区XX路XX弄XX苑住宅小区XX号XX室没有任何关系，顾海燕拥有此套房屋的使用权等一切权利……甲方签订本协议后同时交房，同时结清该房屋的所有费用……”。2017年1月10日、1月18日、4月4日，顾海燕分别向陈国康支付房款300,000元、680,000元、20,000元。2017年1月18日，陈国康将涉案房屋交付给顾海燕。2017年1月25日，涉案房屋核准登记在陈平名下。一审审理中，三方确认：因涉案房屋上设有抵押故此前一直无法办理产权证。陈平陈述：《出售合同》的落款日期确实是1999年7月20日，但合同内容均为空白，在办理涉案房屋产权证之前才填写完整，陈平的签字也是在办理产权证之前所签；《出售合同》所约定的购房款102,690元陈平并未实际支付；2019年6月13日证据交换笔录中陈平陈述，其当时分包XX苑的工程，案外人A公司拖欠陈平工程款，故承诺以一套房子抵债给陈平，但具体哪套房子当时并不清楚，能够办理产权证了才能知晓是哪一套，其并无以房抵债的相关证据；2019年8月14日庭审笔录中陈平又陈述，其于1997年出借给Z公司100,000元，因该处无力还款，遂以涉案房屋抵债，但并无证据证明；至于涉案房屋上的抵押在过户前是如何涤除的其并不清楚；案外人A公司系松江农委的下属全民所有制企业，办理产权过户时系松江农委的人陪同办理，陈平委托其女婿（一审笔误为子）王某2代为办理过户手续；办理产证之后，松江农委的人员及陈平委托的人员均前往涉案房屋进行交房，因房屋内有人居住，双方均未实际进入涉案房屋内，松江农委的人员告知陈平自行处理，钥匙也没有给过陈平，水电煤等费用也均未处理。顾海燕陈述：《房屋转让协议》中之所以约定以房抵债，是为以后办理产权证方便之需，其实际向陈国康支付了1,000,000元的购房款；签订《房屋转让协议》之时，其曾要求调阅涉案房屋的产调信息，但因涉案房屋仍登记在A公司名下，中介称无法调取，陈国康也向其交付了《协议》、《声明》的原件。陈国康陈述：涉案房屋竣工即1998年7月18日之后，一直由陈国康及家人实际占有使用，2008年其将涉案房屋出租给案外人杨某，直至2017年1月出售给陈平，出售给陈平之前的物业费、电费等也均系由陈国康缴纳。一审法院认为，本案争议焦点在于登记的产权人能否基于返还原物请求权要求房屋的实际占有人迁出。对此，其一，顾海燕与陈国康签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。顾海燕已向陈国康支付了全部购房款1,000,000元，陈国康亦于2017年1月18日将涉案房屋交付顾海燕、钱思铭，故顾海燕、钱思铭占有、使用涉案房屋具有合法依据。其二，虽然陈平在2017年1月25日已经登记为涉案房屋的产权人，但陈平自始未曾取得涉案房屋的占有、使用权。陈平称松江农委的人员向其交付了涉案房屋，但根据陈平自己的陈述，交付之时双方均未能实际进入涉案房屋内，松江农委的人员告知其涉案房屋内有人居住让陈平自行处理，故上述行为并非交付房屋的行为。在陈平自身尚未取得完整产权的情况下，以完全产权人的身份向与其并无合同关系的房屋实际占有人即顾海燕、钱思铭主张排除妨害，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，于2019年10月15日作出判决如下：驳回陈平的全部诉讼请求。一审案件受理费1,530元，减半收取计765元，由陈平负担。二审中，上诉人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，我国《物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。现上诉人基于该法律规定起诉要求被上诉人返还涉案房屋。因此，本案需就两方面进行审查：其一，上诉人是否系涉案房屋的权利人；其二，被上诉人是否构成无权占有。首先，根据本案所查明的事实，涉案房屋产权于2017年1月25日核准登记至上诉人名下，产权变更登记的依据系上诉人与案外人A公司就涉案房屋签订的《出售合同》。该出售合同虽落款时间为1999年7月20日，但上诉人确认该合同实为2017年其产证办理前所签订，且签约时合同文本中除落款时间外，其他内容均为空白，在办理产证前才填写完整，合同约定的房款102,690元上诉人亦未实际支付。而上诉人对于何以不支付购房款即可取得房屋产权的缘由，表述亦存在前后不一致的情形。其次，关于涉案房屋的实际占有情况。根据上诉人所称，其在办理产权过户时，曾由A公司的上级单位松江农委的人员陪同前往涉案房屋处，但因房屋内有人居住，故未能实际进入，双方更未交接房屋钥匙及办理水电煤等过户手续，松江农委的人员也告知其自行处理。因此，上诉人虽签订了出售合同并据此取得了涉案房屋产权，但并未因此办理过房屋交接手续，其对于涉案房屋实际已有他人居住的事实应属明知。而被上诉人则系通过与原审第三人签订《房屋转让协议》、支付了全部购房款1,000,000元并与原审第三人办理了房屋交接手续后，于2017年1月18日起占有使用涉案房屋。根据该《房屋转让协议》记载，因A公司拖欠案外人王某1保证金和工程款，王某1欠案外人郭某工程材料款，王某1将涉案房屋抵押给郭某，而原审第三人一次性支付给郭某400,000元后，拥有涉案房屋所有权。结合1999年7月20日A公司与案外人Z公司签订的《协议书》，2009年王某1与郭某签订的《协议》，2010年郭某及原审第三人出具的《声明》，原审第三人关于王某1系Z公司的实际负责人的表述，以及涉案房屋长期由原审第三人实际控制等，可以认定被上诉人占有使用该房屋具有合法依据。因此，上诉人主张被上诉人系无权占有，依据不足，本院不予采纳。故上诉人依据《物权法》第三十四条行使返还原物请求权，本院不予支持。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人陈平的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,530元，由上诉人陈平负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十二日书记员 熊 洋附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……