湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终172号上诉人（原审原告）：刘生桂，女，1947年11月16日出生，汉族，住公安县。委托诉讼代理人：张杰，湖北楚韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳进军，湖北楚韵律师事务所律师。上诉人（原审被告）：荆州市杰诚置业有限公司，住所地公安县斗湖堤镇荆江广场。法定代表人：雷祖健，系该公司董事长。委托诉讼代理人：胡斌，公安县斗湖堤镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：公安县房屋征收服务中心（原公安县房屋征收与补偿办公室，原公安县城市改造工作领导小组办公室），住所地公安县斗湖堤镇油江路122号。法定代表人：杨帆，系该办公室主任。被上诉人（原审被告）：公安县城建投资有限公司，住所地公安县斗湖堤镇五九路商业街1栋1-6层。法定代表人：袁碧峰，系该公司董事长。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：金文华，公安县正义法律服务所法律工作者。上诉人刘生桂与上诉人荆州市杰诚置业有限公司（以下简称杰诚公司）及被上诉人公安县房屋征收服务中心（以下简称县征收中心）、公安县城建投资有限公司（以下简称县城投公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖北省公安县人民法院(2019)鄂1022民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘生桂及其委托诉讼代理人张杰、岳进军，上诉人杰诚公司的委托诉讼代理人胡斌，被上诉人县征收中心、县城投公司的委托诉讼代理人金文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘生桂上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，依法改判由被上诉人在被拆迁房屋原址还建营业面积为72.36㎡的三间门面给上诉人刘生桂；撤销一审民事判决第四项，依法改判因被上诉人逾期未交付房屋，导致上诉人刘生桂一家人租房多出三年租金9万元，由被上诉人承担。2.判决一、二审诉讼费由以上被上诉人承担。事实和理由：一审部分事实认定错误，判决不公，二审应该查清事实后，依法改判。一、应依法改判由以上被上诉人在被拆迁住房原址还建营业面积为72.36㎡的三间门面给上诉人刘生桂。根据一审法院调查可知，上诉人刘生桂及丈夫徐正贵1986年向公安县人民政府申请、审批，在位于斗湖堤××大道××号修建了私房一栋，房屋分三层，其中第一层有三间门面，营业面积为72.36㎡，被拆迁前分别被租赁用作干果店、摩配修理和家电修理门面使用，以上房屋状况，被上诉人委托专业鉴定机构对刘生桂三间门面情况进行了调查评估，并予以认定。2013年12月被上诉人杰诚公司所属公安县原食品公司街景改造项目部（开发商）负责人雷祖军多次去上诉人刘生桂及丈夫徐正贵家里要求房屋拆迁，未达成协议。2014年1月雷祖军邀请公安县斗湖堤镇党委副书记陈恭谦和蔬菜厂厂长胡方文反复向上诉人刘生桂及丈夫徐正贵做工作，被上诉人雷祖军与陈恭谦、胡方文三人承诺，原址还建一层72.36㎡三间门面及住房外，另补住房面积为159.58㎡的房屋给上诉人刘生桂，上诉人同意后，2014年1月3日被上诉人杰诚公司所属公安县原食品公司街景改造项目部与上诉人儿子签订拆迁还建意向协议及其补充协议，杰诚公司法人雷祖健在协议上签字按印，并加盖其项目部公章，蔬菜厂厂长胡方文、原种场厂长郑成华作为担保人在补充协议上担保签字。以上事实有评估公司杨公堤片区门店评估报告、拆迁还建意向协议及补充协议、胡方文、郑成华的证人证言等证据为证，足以证明以上事实。而一审法院在判决书本院认为中虽然认定应还建上诉人门面面积72.36㎡,但是对还建门面房屋应该包括三间门面的事实却故意予以回避，对此二审应予纠正。事实上，当被上诉人通知上诉人交房时，上诉人发现还建的一层门面房不仅面积差八九个平方米，且只有一间还是纵向临街，无法对外出租，而上诉人住房拆迁前，房屋第一层是横向临街的三间门面，这三间门面房的租金收入是上诉人一家人重要的生活来源，被上诉人的做法背离了诚实信用原则，违反协议约定，给上诉人造成了严重的经济损失，二审应依法改判以维护上诉人刘生桂的合法权利。二、应依法改判因被上诉人逾期未交付房屋，导致上诉人刘生桂一家人租房多出三年租金9万元，由被上诉人承担。上诉人认为一审法院以《原食品公司街景改造房屋征收补偿安置结算表》中过渡费计算标准计算出16550.34元赔偿因被上诉人逾期未交付房屋，导致上诉人刘生桂一家人租房多出租金损失，十分不妥。首先，过渡费计算标准是双方在约定的交房期间（二年）才有效，超出这个时间的，应以实际发生的租房费用计算。其次，被上诉人通知上诉人交房，上诉人拒绝接受的租房损失由上诉人自行承担是错误的，正是因为被上诉人违约在先，所以上诉人才拒绝接受，这个损失是被上诉人造成的，当然应该由被上诉人承担。第三，按过渡费计算标准赔偿16550.34元，与上诉人刘生桂一家人在外租房多出三年租金9万元，相差甚远，不符合公平正义的法律原则。对此二审应依法改判，以维护上诉人刘生桂的合法权利。杰诚公司针对刘生桂的上诉辩称：一、答辩人不是拆迁还建的主体，与上诉人不存在事实与法律上的义务。上诉人在其起诉状、上诉状中称“荆州市杰诚置业有限公司所属公安县原食品公司街景改造项目部”以及“被告荆州市杰诚置业有限公司法人雷祖健”，这些都是上诉人在主体上认识的错误，没有事实与法律的依据。1.《拆迁还建意向协议》签定的时间为2014年1月3日，而杰诚公司成立于2014年1月8日，其法定代表人为雷杰。2.在签订《拆迁还建意向协议》时答辩人还未成立，所以协议主体的一方不是答辩人。3.上诉人在一审提交的证据十之一、二已充分证明是谁设立了公安县原食品公司街景改造项目，同时也证明《拆迁还建意向协议》的主体是设立者及义务人。二、一审判决书认定应还建上诉人门面房屋面积为72.36平方米的裁判事实清楚，准确把握了旧城改造还建这项公共利益的目的及其真实含义，有法律和事实的依据。依据上诉人提供的证据四《公安县旧城改造试行办法》第三条第二款规定，选择房屋产权调换的，被征收房屋与还建房面积以1:1的比例进行房屋产权调换。而另补助的面积，依《公安县旧城改造试行办法》第三条第二款第二项规定，还建房面积在被征收房屋面积的，……10平方米以上的部分按市场价支付房款，以及上诉人提供的证据七无异议公示的杨公堤片区门店上诉人三间门店面积72.36平方米，而上诉索要3倍的还建面积实属无理无据。但一审判决答辩人与被上诉人公安县××征收与补偿办公室、公安县城建投资有限公司共同还建72.36平方米三间门面属于主体上认识的错误，杰诚公司不是承担还建义务的主体。三、答辩人与上诉人并无交房合同，而且答辩人已转告了公安县××征收与补偿办公室的通知，告之上诉人到公安县××征收与补偿办公室办理还建房屋交割的相关事宜，但上诉人因家庭成员之间的委托事项材料不全，而拖延不办理还建房屋的入住手续，主观上造成的扩大损失应由其承担。杰诚公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判或发回重审；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、旧城改造基于公共利益需要，政府是征收补偿的主体，公安县城市改造工作领导小组办公室是房屋征收部门。房屋征收部门事实上委托房屋征收实施单位公安县原食品公司街景改造项目部承担了国有土地上的房屋征收与补偿前期的调查、测评、磋商、草签协议具体工作。刘生桂的房屋是公安县人民政府基于公共利益的需要，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条之规定被拆迁，公安县原食品公司街景改造项目的征收部门是公安县城市改造工作领导小组办公室，被上诉人刘生桂的证据四-2予以证明，同时证据四、十一、十二也证明了公安县原食品公司街景改造项目部只是实施单位，其从行为的内容、角度而言是为了旧城改造拆迁项目顺利进行，减少征收主体与被征收人之间的矛盾和阻力。项目部与征收主体之间的关系为基于拆迁目的授权产生的委托关系，承担了对被上诉人刘生桂房屋拆迁前的意向性的书面调查、测评等初期的具体工作，为顺利正式性缔结《房屋征收补偿与安置协议》打下良好的基础，从而减少拆迁工作的矛盾，提高政府的工作效率。因此，如果没有房屋征收部门的许可和默认，任何单位是无权对国有土地上的房屋实施任何行为的，而且一般人都认为公安县原食品公司街景改造项目部的行为，就是房屋征收部门的行为。故《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第二款规定房屋征收部门要对房屋征收全过程承担监督，并对行为后果承担法律责任。所以，公安县原食品公司街景改造项目部只是实施拆迁的单位，不是真正的承担责任的主体，承担责任的主体是被上诉人公安县××征收与补偿办公室。二、公安县原食品公司街景改造项目部的行为并不等同于上诉人的行为。项目部是一个多方联合设置的临时实施单位，为了一个共同的公共利益拆迁目标。杰诚公司成为具有民事主体的法人是2014年1月8日，法定代表人为雷杰。2016年经上诉人公司股东会决议才将法定代表人雷杰变更为雷祖健。一审不能因为有雷祖健签字就认定是上诉人的法律行为，其缺乏法律和事实依据。三、上诉人通过法定的程序，依据法律的规定，支付对等的价款取得公安县原食品公司的国有建设用地使用权，上诉人取得的建设用地使用权上不应再负其他义务。被上诉人刘生桂已按《公安县旧城改造试行办法》第三条第二款第一项规定“还建房面积以1：1的比例进行房屋产权调换”实际得到了还建面积及门面。而另补助的面积，依《公安县旧城改造试行办法》第三条第二款第二项规定“还建房面积在被征收房屋面积的，……10平方米以上的部分按市场价支付房款”。而本案中被上诉人刘生桂没有按此规定支付对等的价款而要获得另补的面积，显然对上诉人是有失公平的。同时，公安县人民政府关于《公安县旧城改造试行办法》各项规定对被上诉人是有约束效力的。四、一审未就公安县原食品公司街景改造项目部与被上诉人的法律事实关系具体查明。五、《拆迁还建意向协议》及补充协议是公安县原食品公司街景改造项目部基于被上诉人公安县××征收与补偿办公室与被征收人初步表达设想的意向性文书，只是一般磋商性、过渡性的文书，对签协议的各方没有强约束力，并随正式的《房屋征收补偿与安置协议》的签订而失去原有的作用。现被上诉人刘生桂与被上诉人公安县××征收与补偿办公室签定了《房屋征收补偿与安置协议》，在没有作特别补充说明的情况下，就实质性替代了《拆迁还建意向协议》以及补充协议的相关内容。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审查明事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。刘生桂针对杰诚公司的上诉辩称：请求驳回上诉人杰诚公司的全部上诉请求。一、本案承担责任的主体当然是上诉人杰诚公司，被上诉人县征收中心承担担保责任。1.原食品公司街景改造项目部系上诉人杰诚公司设立，由此产生的行为后果由上诉人承担。上诉人上诉称，“原食品公司街景改造项目部只是实施拆迁的单位，不是真正的承担责任的主体，承担责任的主体是被上诉人公安县××征收与补偿办公室”，答辩人认为，上诉人在上诉状中故意混淆视听，将上诉人所有原食品公司街景改造（杰诚御江苑）项目部故意混淆为被上诉人公安县××征收与补偿办公室城市改造工作领导小组办公室名下的实施拆迁单位，想将自己违反协议的责任推卸到被上诉人身上。一审各方当事人举证及法庭调查的十分清楚，原食品公司街景改造项目（杰诚御江苑）项目部系上诉人名下的项目部，而上诉人是原食品公司街景改造项目的开发商，其成立项目部与被拆迁人签订拆迁还建协议，目的是对原食品公司房屋拆迁后进行商业开发牟取利益，故上诉人杰诚公司项目部的成立，目的是为了拆迁、建设和商业开发，并非上诉人所称的“只是实施单位”、“为了旧城改造的拆迁项目的顺利进行”等。2.上诉人的原食品公司街景改造项目部与被上诉人公安县××征收与补偿办公室不是委托关系，项目部的行为后果应由上诉人承担。上诉人所称的“项目部与征收主体（公安县××征收与补偿办公室）之间的关系为基于拆迁为目的授权行为产生的委托关系”、“项目部是一个多方联合设置的临时实施单位”与事实不符。根据答辩人提供的证据四－2公安县人民政府文件[公政征(2014)4号]可知，公安县人民政府关于原食品公司街景改造的房屋征收决定（公政征(2014)4号）公告的发布时间是2014年10月17日，而上诉人与答辩人签订拆迁还建意向协议及其补充协议时间是2014年1月3日，上诉人拆除答辩人房屋是在协议签订后几天内就被拆除。被上诉人公安县房屋征收与补偿办公室作为公安县政府下面的职能部门，不可能在公告发布之前就委托项目部与居民签订协议拆除居民房屋，这只能是开发商（上诉人）的个人行为。事实上，答辩人与上诉人签订的拆迁还建意向协议及其补充协议中甲方是上诉人的项目部及其法人雷祖健，是开发商（上诉人）的承诺和保证，签订协议时上诉人没有向答辩人提交政府的委托授权文书，协议内容亦未提及项目部系受政府委托与答辩人签订协议，拆迁还建意向协议及其补充协议中没有加盖征收办的公章，没有征收办的负责人签字。至于补充协议中蔬菜厂厂长胡方文、原种场厂长郑成华作为担保人在补充协议上担保签字，是因为答辩人不相信开发商（上诉人），要求政府担保，所以斗湖堤镇政府找到胡方文、郑成华代表政府在协议书上签字担保，这个担保不是胡方文、郑成华个人行为，是政府行为，应该由被上诉人公安县××征收与补偿办公室承担担保责任。二、拆迁还建意向协议及其补充协议系签约双方真实意思表示，且已经生效，上诉人应该遵守履行。上诉人声称拆迁还建意向协议及其补充协议系“意向性文书，只是一般磋商性、过渡性文书，对签字各方没有强约束力”。答辩人认为，根据一审法庭调查可知，2014年1月3日上诉人杰诚公司项目部与答辩人儿子徐刚签订拆迁还建意向协议及其补充协议，协议甲方由公司法人雷祖健在协议上签字按印，并加盖其项目部公章，蔬菜厂厂长胡方文、原种场厂长郑成华作为政府担保人在补充协议上担保签字，在场人员有刘生桂夫妇、子女、斗湖堤镇政府工作人员，杰诚公司其他工作人员雷杰等人员在场，充分体现了签约的正式性系双方真实意思表示，而且在场人员也没有任何人提出协议是“一般磋商性、过渡性文书，对签字各方没有强约束力”的说法，协议中也没有这样的条款内容，相反协议约定了生效条件。事实上，签约后没几天，答辩人房屋就被上诉人拆除了，还建房也是杰诚公司修建的，拆迁补偿款也由该公司发放。所以，双方签订的拆迁还建意向协议及其补充协议为双方真实意思表示，且已经生效执行，该协议附生效条件即该协议第六条“以上协议生效以县政府批准立项启动该项目，甲方摘牌取得土地使用权为准”的约定。2014年9月2日，公安县原食品公司街景改造项目立项被批复[公发改审批(2014)53号]。2015年10月16日，杰诚公司竞得了公安县斗湖堤镇荆江大道P(2015)26号地块国有建设用地使用权，并办理了土地使用权证。2016年1月19日，杰诚公司公安县原食品公司街景改造（杰诚御江苑）建设项目被核准[公发改审批(2016)7号]，项目性质为居住兼商业服务开发，杰诚公司为开发商。附生效条件的合同自条件成就时生效，所以，拆迁还建意向协议及其补充协议为生效协议，上诉人应该遵守履行。三、杰诚公司与答辩人签约内容未违反强制性或者禁止性的法律规定，上诉人应该遵守履行。在上诉状中，上诉人以公安县人民政府文件[公政发(2013)17号]《公安县旧城改造试行办法》规定，想否定拆迁还建意向协议及其补充协议效力，无事实和法律依据。首先，杰诚公司把自己等同于公安县××征收与补偿办公室，把自己与答辩人签订的拆迁还建意向协议及其补充协议等同于征收办与答辩人签订的房屋征收补偿与安置协议，无事实和法律依据。实际上，两个协议签约主体不同，一个是开发商，一个是政府部门；内容不同，一个只涉及安置补偿，一个涉及还建事项。而且以上文件是约束政府部门的，上诉人套用到自己身上于法无据。其次，即便是政府部门签约也要遵守协议，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋的价值”、第二十五条规定“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”。这是关于拆迁补偿的最高上位法，其中并未规定房屋拆迁补偿多了（事实上并未补偿多），补偿协议无效。相反规定了对房屋征收补偿不得低于市场价值，也就是就高不就低原则。而且明确规定，签订协议后一方不履行的，可以向法院起诉要求履行。以上规定，充分体现了对人民的合法权益的保护，立法的精神、宗旨任何下位法只能遵守不能违反。湖北省《国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十四条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。第四十二条规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。湖北省的拆迁补偿规定基本上与国务院的规定一脉相承。《公安县旧城改造试行办法》不能与上位法相冲突，其中关于征收补偿的有关规定，多是指导意见，不具有强制性或者禁止性的法律法规效力，也没有规定还建面积超过1:1的比例进行房屋产权调换的协议无效的条文。四、公安县××征收与补偿办公室与答辩人签订房屋征收补偿与安置协议，是对原拆迁还建意向协议及其补充协议中安置费用的细化和补充，没有改变和否定原协议，更不是替代。杰诚公司和答辩人签订的拆迁还建意向协议及其补充协议，与征收办和答辩人签订的房屋征收补偿与安置协议相比，签约主体不同、内容不同、时间不同，不存在相互替代的可能。拆迁还建意向协议及其补充协议的签约主体甲方是开发商（上诉人）属下的项目部及法人雷祖健，房屋征收补偿与安置协议的签约主体甲方是被上诉人征收办。内容不同，拆迁还建意向协议及其补充协议第三条关于搬迁、装潢、过渡安置费等其他费用只做原则性规定，没有明确具体项目及数额，而房屋征收补偿与安置协议，对此进行了专门的核算，对搬迁、装潢、过渡安置费等补偿项目进行细化，明确具体金额，并造表签字。意向协议及其补充协议还有上诉人项目部对答辩人作为困难户的单独承诺，并有政府人员担保，房屋征收补偿与安置协议则未涉及此内容。时间不同，拆迁还建意向协议及其补充协议的签订时间是2014年1月3日，是生效协议，而答辩人房屋早于2014年1月3日与上诉人签约后，就被上诉人拆除，但是答辩人尚未领取协议安置补偿费用；被上诉人征收办与答辩人签订了房屋征收补偿与安置协议，时间是2014年11月2日，是对安置费用等补偿项目进行细化，明确具体金额并造表签字好进行发放。所以，房屋征收补偿与安置协议中没有任何修改、否定和替代拆迁还建意向协议及其补充协议的条款、内容。上诉人想借此否定拆迁还建意向协议及其补充协议的效力，没有事实和法律依据。被上诉人县征收中心、县城投公司辩称：一、刘生桂的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。（一）关于72.36㎡营业面积（门面房）的还建符合法律规定和合同约定。1.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定“因旧城改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。还建给刘生桂的营业面积（门面房）位于原地段，符合上述法规的规定。2.刘生桂与公安县房屋征收服务中心所签的房屋征收补偿与安置协议第四条中约定：还建非住宅72.36㎡,还建非住宅房屋位于杰诚御江苑小区。根据该约定，还建给刘生桂的营业面积（门面房）只需要符合面积和地段的约定即可，并未约定必须是三间门面。3.拆迁还建意向协议和补偿协议并非答辩人签署，根据合同的相对性原则，协议内容不应对答辩人产生约束力，刘生桂无权要求答辩人履行这两份协议。而且，在这两份协议中也无法找到“门面房屋必须三间”的相关约定，刘生桂的上诉请求没有事实依据。（二）关于9万元租金的诉求不符合事实和法律规定。1.2018年7月27日向刘生桂通知交房，但其拒不按通知收房，严重违反与答辩人所签的房屋征收补偿与安置协议的相关约定，对于交房通知之后的期间，系因刘生桂自身原因所导致的，不应计付过渡安置费。刘生桂因房屋的户型、朝向没有达到其要求而拒绝收房的陈述在一审庭审笔录有记载，刘生桂的该项行为有故意扩大损失的情形，对此应不予支持。2.刘生桂主张9万元租金的计算标准和相关证据不符合证据“三性”要求，不能作为定案依据。3.如果有约定而不执行约定，任由当事人一方自行任意处置，将不仅严重违背契约精神和法律规定，更将不利于实现社会的和谐稳定和公平正义。（三）刘生桂在一审判决后，2019年8月2日已经领取了房屋征收补偿与安置协议中的还建房屋，至此，刘生桂要求还建住宅的事由归于消灭。二、杰诚公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。（一）关于房屋征收部门予以许可和默认，承担责任的主体是答辩人的诉求没有证据支持，于法无据。1.公安县原食品公司街景改造项目于2014年9月2日正式批复立项，而杰诚公司与刘生桂签订拆迁还建意向协议和补充协议的时间均为2014年1月3日，两份协议均在立项之前签署，系该公司的自主行为，不存在所谓的“许可和默认”。2.杰诚公司在一审中提交的证据3中的《公安县旧城改造试行办法》的印发时间为2013年8月2日，该《办法》时间上是在杰诚公司与刘生桂签订拆迁还建立意向协议和补充协议之前出台，杰诚公司与刘生桂单方面签订的协议是对当地政府出台《公安县旧城改造试行办法》的突破，其法律后果应由其自行承担。但是，上述协议有违背合同关于效力强制性规定，且在所有的拆迁户中，没有出现类似的情况，依据法律规定，双方签订的上述两份协议应属无效协议，不具有法律效力，对双方不具有约束力。3.答辩人从未授权或者委托杰诚公司与刘生桂签署任何关于拆迁安置补偿的协议，杰诚公司的签约行为系自行作主而为，反映的是该公司自己的意思，答辩人从未认可，也从未予以追认，答辩人不应承担相关法律后果。4.拆迁还建意向协议和补充协议的约定内容严重违反征收补偿相关的法律法规和政策规定，答辩人作为政府的工作部门，不可能违法授权或者许可杰诚公司签署，也从没有授权杰诚公司与任何人签订协议，对此，杰诚公司应提交相应的证据证明。其次，《公安县旧城改造试行办法》只是旧城改造的执行文件，不能以此成为合同的相对人。（二）关于拆迁还建意向协议及补充协议是基于答辩人与被征收人初步表达设想的文书的说法，不符合客观事实。答辩人与被征收人表达设想、商定意见的成果是双方于2014年11月2日签订的房屋征收补偿与安置协议，在此之前，答辩人没有许可、授权或者默许任何单位或个人与被征收人签订任何有关安置补偿的书面文件。综上所述，刘生桂、杰诚公司两上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请人民法院依法予以驳回。其还当庭补充辩称：2014年1月3日杰诚公司与一审原告签订意向协议和补充协议是在公安县旧城改造试行办法即2013年8月2日之后，2014年11月2日公安县征收办与一审原告签订了房屋征收补偿安置协议，同时一审原告授权杰诚公司代表其办理房屋征收补偿所有事宜包括资金结算，并向城投公司出具领条,领取的是房屋征收补偿款。2015年10月16日杰诚公司通过竞拍取得案涉地块用地使用权，雷祖建代表杰诚公司签字盖章确认，与杰诚公司在上诉状中第二条陈述2016年经上诉人公司股东会议决定变更的理由有异。2015年11月18日杰诚公司拍卖成交的案涉土地被建设局批准建设，并下发书面通知，其用途为商业服务城镇住宅。2015年12月1日杰诚公司办理案涉土地使用权证，12月30日杰诚公司办理建设用地规划许可证，2016年1月8日办理建设工程规划许可证，2016年1月7日县征收办与杰诚公司签订回购协议约定交付时间为2016年8月30日。2016年1月19日杰诚公司就案涉用地建设被公安县发改局批准核准，其中投资总额与资金来源为杰诚公司自筹。2019年8月2日一审原告领取了还建住房两套，要求还建住宅的事由归于消灭，对于未领取的房屋征收补偿款，一审时杰诚公司认可该款项在其公司账上未交付一审原告，一审原告认可已经领取10多万元，下欠的欠款应由杰诚公司向其支付。刘生桂向一审法院起诉请求：1.判令以上被告在原告刘生桂被拆迁住房原址还建营业面积为72.36㎡的三间门面给原告，根据补充协议另补住房面积为159.58㎡的房屋给原告；2.判令因被告逾期未交付房屋，导致原告一家人租房多出三年租金9万元，由被告承担;3.判令被告立即支付原告房屋征收补偿款145252元及其利息10000元;4.诉讼费由以上被告承担。一审法院认定事实：1986年12月1日，原告经公安县土地管理局批准，在斗湖堤××大道××号建筑占地面积85.6㎡建私有房屋（房屋所有权证号公安房权证斗字第××号），房屋结构砖混、3层、建筑面积189㎡。2014年被告公安县房屋征收与补偿办公室根据公安县人民政府公政征﹝2014﹞4号《县政府关于原食品公司街景改造的房屋征收决定》，立项原食品公司街景改造项目，原告私有房屋在征收范围。2014年元月3日，雷祖健（被告杰诚公司成立于2014年1月8日）为甲方与原告为乙方（原告不识字、其丈夫眼睛失明，由其子代理）签订《拆迁还建意向协议》，其中:第一条乙方被拆迁房屋、附属物及配套设施状况1、乙方被拆迁房屋坐落在公安县斗湖堤镇荆江社区原食品公司附近范围。原房产证号为：20××30；产权证登记面积为㎡、实测房屋面积一层门面72.36住房159.58㎡、其它附属物面积/㎡。第二条产权调换房屋基本情况及结算方式1、甲方将乙方住房面积拆迁后，24个月内将还建房交给乙方。甲方还建给乙方住房面积一层门面72.36住房159.58㎡。还建套数为贰套，每套面积约为——㎡左右，实际面积按房产局核定的面积为准。乙方还建安置房位于四层以上层。2、房屋调换面积差在10㎡以内的按照综合成本结算找差，大于10㎡以上（含10㎡）按市场价结算找差。（以房产证面积为准）。该协议还对搬迁、装潢、过渡安置费等其它费用，按《公安县城市改造实施方案》标准补偿；房屋的拆迁及搬迁；甲、乙双方的义务；本协议生效以县政府批准立项启动该项目，甲方摘牌取得土地使用权为准等条款均作了明确约定。雷祖健在《拆迁还建意向协议》的甲方（拆迁单位）签名并加盖“公安县原食品公司街景改造项目部”印章，原告的儿子徐刚在乙方(被拆迁人)签名并捺指印。同日（2014年1月3日），由雷祖健签名、加盖“公安县原食品公司街景改造项目部”印章与原告儿子徐刚签名捺印，签订《补充协议》：“就原食品公司办公楼住户，临街门店征收事宜就个别特困户，具体补助如下：徐刚原有临街面房一套三层，每层面积为：一层72.36㎡、住房（二、三层）含楼梯间159.58㎡，除正常还建外，另补住房面积壹佰伍拾玖点伍捌平方米。（159.58㎡）”，胡方文、郑成华在该协议上作为见证人签名（“担保人”系由他人补填）。2014年9月2日，被告公安县城建投资有限公司得到批复，立项公安县原食品公司街景改造项目（仅作为房屋征收依据）。2014年11月2日，被告公安县××征收与补偿办公室与原告签订《房屋征收补偿与安置协议》，对产权调换房屋基本情况及结算方式；被征收房屋其他补偿；甲、乙双方资金结算情况（还建房屋面积差的结算除外，待甲方交付房屋时与乙方另行结算）；房屋拆除及搬迁；甲、乙双方义务；争议处理；协议生效；协议与协议附件及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力等进行事项明确约定。当日（2014年11月2日），原告即向被告公安县××征收与补偿办公室出具“今（领）到人民币壹拾肆万伍仟贰佰伍拾贰元整￥145252元房屋征收补偿款”据，但被告公安县××征收与补偿办公室未向原告支付该款，而是由原告向被告公安县××征收与补偿办公室出具《委托书》“本人全权委托荆州市杰诚置业有限公司杰诚御江苑项目部作为我的被委托人，代表办理原食品公司街景改造房屋征收补偿所有事宜。（包括资金结算）”。2015年10月16日被告杰诚公司竞得公安县斗湖堤镇荆江大道p（2015）26号地块国有建设用地使用权。2016年1月19日公安县发展和改革局通知被告杰诚公司，核准公安县原食品公司街景改造（杰诚御江苑）建设项目。2018年7月27日，被告杰诚公司向原告还建房屋，因原告认为被告杰诚公司未按《补充协议》履行，拒绝接收办理还建房屋交付手续。同时查明，被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）、被告公安县城建投资有限公司原系两个机构一处办公。2016年1月7日，被告杰诚公司（甲方）与被告公安县城市改造工作领导小组办公室（乙方现更名为公安县××征收与补偿办公室）签订《旧城改造房屋回购协议》，协议中约定“安置房由乙方委托甲方代建，采取约价回购方式与甲方结算；甲方安置房屋交付时间为2016年8月30日”，对还建房屋的回购资金的付款时段及金额等其他事项作出明确约定。再查明，被告公安县××征收与补偿办公室在对原告被征收房屋、附属物入户调查认定后，于2014年11月2日在原告的《原食品公司街景改造房屋征收补偿安置结算表》上载明：人口8；实测房屋面积159.58㎡、商业72.36㎡；附属屋面积45.58㎡装饰装修评估补偿金额26114元；设备、设施补偿金额1000元；附属房屋补偿金额13036元（45.58㎡×286元／㎡）元；停产停业损失补偿金额868320元；搬迁补偿金额1000；过渡费（8人×70元）+（159.58㎡×1元）=719.58元×24月=17270元，合计补偿金额145252元。原告在被告杰诚公司由其儿媳付忠芬代签字领款39503元，和其子徐刚签字领款61708.28元，两次共计领款101211.28元，尚有房屋征收补偿款44040.72元未向原告支付。一审法院认为：原告与被告杰诚公司签订的《拆迁还建意向协议》、《补充协议》，原告与被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）签订的《房屋征收补偿与安置协议》，以及被告杰诚公司与被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）签订的《旧城改造房屋回购协议》，对原告被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、还建房面积和还建房地点等事项进行了约定，系原被告各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按照各自签订的协议内容履行。被告杰诚公司应当按照与原告签订的《补充协议》约定,还建给原告门面面积72.36㎡,住房除正常还建外,另补住房面积159.58㎡。被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）按原告《原食品公司街景改造房屋征收补偿安置表》的内容,与原告签订《房屋征收补偿与安置协议》后,收取原告出具的房屋征收补偿款领条,未向原告支付该款,而是由原告向被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）出具《委托书》,即将原告的房屋征收补偿款由被告公安县城建投资有限公司转由被告杰诚公司向原告支付房屋征收补偿款,被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）、被告公安县城建投资有限公司对该款负有监督被告杰诚公司及时向原告支付的责任，原告出具收据，本应由被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）、被告公安县城建投资有限公司，直接向原告支付的房屋征收补偿款，由于被告杰诚公司未如实向原告支付房屋征收补偿款,被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）、被告公安县城建投资有限公司应与被告杰诚公司共同承担向原告支付尚欠的房屋征收补偿款及承担赔偿该款从原告向被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）出具领条之日起至实际支付完毕之日止的同期同类贷款利率计算利息。被告杰诚公司与原告的《拆迁还建意向协议》中还建门面面积和被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）与原告签订的《房屋征收补偿与安置协议》中的还建门面面积均为72.36㎡,按被告杰诚公司与被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）签订的《旧城改造房屋回购协议》,被告杰诚公司、被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）、被告公安县城建投资有限公司应共同向原告还建门面面积72.36㎡,如若面积不足,即按同地段临街面门面房购买价抵偿补齐面积。被告杰诚公司、被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）约定的安置房屋交付时间（2016年8月30日）系为原告应当还建安置时间,被告杰诚公司、被告公安县城市改造工作领导小组办公室（现更名为公安县××征收与补偿办公室）、被告公安县城建投资有限公司逾期向原告还建安置房屋至通知（2018年7月27日）原告还建安置房屋期间的安置费,按照原告《原食品公司街景改造房屋征收补偿安置结算表》中过渡费计算标准计算［过渡费（8人×70元）+（159.58㎡×1元）=719.58元×23月=16550.34元］,此后,由于原告拒绝接收还建安置住房而造成的租房安置费等经济损失自行承担。对原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告荆州市杰诚置业有限公司向原告刘生桂还建住房除正常的还建外,另补住房面积159.58㎡；二、被告荆州市杰诚置业有限公司、被告公安县××征收与补偿办公室、被告公安县城建投资有限公司向原告刘生桂还建门面房屋面积72.36㎡；三、被告荆州市杰诚置业有限公司、被告公安县××征收与补偿办公室、被告公安县城建投资有限公司向原告刘生桂偿付房屋征收补偿款44040.72元（按银行同期同类贷款利率自2014年11月2日起至履行完毕之日止计息）；四、被告荆州市杰诚置业有限公司、被告公安县××征收与补偿办公室、被告公安县城建投资有限公司赔偿原告刘生桂逾期还建房屋安置费16550.34元；五、驳回原告刘生桂的其他诉讼请求。被告荆州市杰诚置业有限公司、被告公安县××征收与补偿办公室、被告公安县城建投资有限公司应于本判决生效后10日内，履行判决书确定的给付义务。案件受理费12420元，由被告荆州市杰诚置业有限公司负担8420元、被告公安县××征收与补偿办公室负担2000元、被告公安县城建投资有限公司负担2000元。二审中，上诉人刘生桂、杰诚公司没有提交新证据。被上诉人县征收中心、县城投公司在二审中提交：证据1、刘生桂身份证复印件一份、杰诚公司证明复印件一份，照片复印件一份，拟证明刘生桂在一审判决后，已经领取还建房屋两套，一审原告刘生桂请求还建住宅的事由归于消灭。证据2、事业单位法人证书复印件一份，拟证明公安县××征收与补偿办公室的名称变更为公安县房屋征收服务中心。上诉人刘生桂的质证意见：对证据1照片的真实性无异议，对证明目的有异议，不能达到其证明目的；是领了还建房两套房钥匙，只是领取刘生桂与征收服务中心签订补偿协议中的两套房屋钥匙，不包括与杰诚公司签订补充协议另外约定补偿159.58平方米的房屋钥匙；门面钥匙没有交付，我是三间门面，只还建给我一间。对证据2无异议。上诉人杰诚公司的质证意见：对证据1真实性无异议，同时证明刘生桂已经领取还建房屋，佐证了后面的房屋征收补偿与安置协议改变了先前的意向协议与补充协议内容。对证据2无异议。综合当事人的举证、质证意见，本院对被上诉人县征收中心、县城投公司在二审中提交的证据审查认为：上诉人刘生桂、杰诚公司对证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认；上诉人刘生桂、杰诚公司对证据2无异议，本院予以采信。二审查明：2019年8月2日，刘生桂领取了还建房房号为1-505室、2-604室的钥匙。公安县房屋征收服务中心《事业单位法人证书》载明有效期自2019年10月10日至2024年10月10日,当事人对公安县××征收与补偿办公室的名称变更为公安县房屋征收服务中心均无异议。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，当事人争议的焦点为：一是案涉还建门面的问题，二是案涉房租9万元的问题，三是对案涉项目部行为承担责任的主体及另补住房面积159.58㎡的问题。关于焦点一，2014年元月3日的《拆迁还建意向协议》载明还建一层门面72.36㎡，2014年11月2日的《房屋征收补偿与安置协议》载明还建非住宅72.36㎡，均未约定还建3个门面，上诉人刘生桂有关应依法改判在被拆迁房屋原址还建营业面积为72.36㎡的3间门面给刘生桂的上诉请求不能成立。关于焦点二，2014年11月2日的《房屋征收补偿与安置协议》已补偿刘生桂过渡费24个月合计17270元[（8人×70元+159.58㎡×1元）×24月]，在此基础上，一审对逾期交房期间的安置费按上述过渡费标准计算、对刘生桂拒收还建房之后而租住房屋的经济损失由其自行承担的处理并无不当，上诉人刘生桂有关应依法改判由被上诉人承担逾期交房导致其一家租房多出三年租金9万元的上诉请求也不能成立。关于焦点三，杰诚公司上诉主张公安县原食品公司街景改造项目部是受县征收中心的委托而实施的相关授权行为，应由县征收中心承担责任，但其未提交相应的证据予以证明。2014年1月3日的《补充协议》载明：“就原食品公司办公楼住户，临街门店征收事宜就个别特困户，项目部予以适当补助”，具体补助如下，“除正常还建外，另补住房面积壹佰伍拾玖点伍捌平方米。”该《补充协议》的甲方有雷祖健的签名，并加盖了“公安县原食品公司街景改造项目部”印章。因此，上诉人杰诚公司的上诉理由缺乏依据，本院不予采信。综上所述，上诉人刘生桂、杰诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人刘生桂应交纳的上诉案件受理费1636元，其申请司法救助，本院准予其免交。上诉人荆州市杰诚置业有限公司交纳的二审案件受理费8420元，由上诉人荆州市杰诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  陶齐学审判员  全 华二〇二〇年五月二十五日书记员  邱 爽