江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初3606号原告：海安双林纺织有限公司，住所地海安市北城街道丹凤路51号1幢，统一社会信用代码91320621094136290H。法定代表人：何高锋，执行董事。委托诉讼代理人：何延庆，江苏伯策律师事务所律师。被告：海安县业勤色织厂，住所地海安市北城街道丹凤路51号。投资人：刘小凤。被告：刘小凤，女，1975年4月20日出生，汉族，户籍地海安市，住海安市。两被告共同委托诉讼代理人：陆海飞，江苏震阳律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：焦建群，江苏震阳律师事务所律师。原告海安双林纺织有限公司（以下简称双林公司）与被告海安县业勤色织厂（以下简称业勤厂）、刘小凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月18日、同年7月22日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年9月17日、同年12月9日再次公开开庭进行了审理。双林公司的委托诉讼代理人何延庆四次均到庭参加诉讼，业勤厂、刘小凤的共同委托诉讼代理人陆海飞到庭参加了前三次开庭审理，业勤厂、刘小凤的共同委托代理人焦建群到庭参加了第四次开庭审理。本案现已审理终结。双林公司向本院提出诉讼请求：判令业勤厂支付双林公司附属设施及装修补偿费25000元、搬迁补偿费100800元、营业损失84000元，并要求被告刘小凤对业勤厂上述义务承担连带责任。诉讼过程中，双林公司将附属设施及装修补偿费和搬迁补偿费的数额进行了调整，附属设施及装修补偿费主张45000元，搬迁补偿费主张84000元，营业损失数额及要求刘小凤承担连带责任的请求未变。事实和理由：原告从2011年开始承租被告业勤厂所有的海安市部分厂房，总面积1200平方米，相关附属设施和装修也全部由原告完成。被告自身不进行生产，而是将全部厂房分别出租，收取租金。2018年8月10日，海安市人民政府发布房屋征收决定公告，原告承租的厂房在征收区域内。原、被告订立的租房协议约定双方必须无条件服从政府建设需要，基于此，原告认为双方的租房协议已经无法继续履行。原告认为附属设施及装修系原告完成，搬迁费用、营业损失也是原告实际产生，业勤厂现在的经营者是刘小凤，其父亲在世时承诺，将来的拆迁补偿中属于原告的会支付给原告，但业勤厂现在的经营者刘小凤见财忘义，妄图将原告的补偿据为己有。因业勤厂系刘小凤自然人独资，原告要求刘小凤对业勤厂的债务承担连带责任。业勤厂、刘小凤共同辩称，第一，双林公司租赁业勤厂的部分厂房计1200平方米是事实，原、被告之间的法律关系是租赁合同法律关系，案涉厂房区域的房屋征收发生于征收人与业勤厂之间，根据合同相对性，案涉租赁房屋因征收而产生的所有权利应当由业勤厂享有，与双林公司无关。如果双林公司认为其在案涉租赁房屋征收中应当享有相应权益，其应当向征收人主张，与被告无关。第二，根据原、被告签订的租房协议约定，“在承租期内必须保持房屋完整，确实因生产需要进行改造，需征得甲方同意方可实施，并自行承担改造和维修的费用”，但原告没有证据证明其征得被告同意而对租赁房屋进行过装修改造，原、被告双方也没有就租赁合同终止以后装修物的归属进行约定，根据最高人民法院司法解释规定，即使如原告所述其对租赁房屋进行了相应的装修，该部分的所有权也应当由被告享有，再次根据上述合同条款约定，原告没有征得被告同意对租赁物进行相应的改造，本身存在违约行为，如果相关事实存在，被告保留追究原告法律责任的权利。第三，案涉租赁房屋的所有征收权益应当由业勤厂享有，双林公司认可案涉租赁合同于2018年8月因政府发布征收决定公告而终止，而双方没有就合同终止后原告产生的搬迁费和所谓的营业损失进行约定，在合同终止以后，原告应当自行搬离租赁厂房，自行承担所谓的损失。第四，刘小凤不是本案适格的被告。租赁合同缔结于业勤厂与双林公司之间，双林公司要求业勤厂的投资人刘小凤承担责任，缺乏法律依据。请求驳回双林公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：业勤厂成立于2006年2月，系个人独资企业，投资人为刘小凤。2006年10月3日，业勤厂在海安市北城街道丹凤路51号的土地使用权依法获得登记，该宗地用途为工业，使用权面积3864平方米，使用权终止时间至2056年9月20日，该宗地位于海仇公路西侧，丹凤小区南侧，丰达有限责任公司北侧，原系海安县毛纺五厂用地。2007年10月19日，业勤厂在上述宗地上的房屋获得产权登记，全部房屋均为一层，设计用途为工业，建筑面积2354.22平方米。此后，双林公司于2010年左右开始向业勤厂租用其中部分房屋用于生产经营，每次合同期限届满后再续订租房合同，双方最后一份租房协议签订于2017年6月30日，协议约定刘小凤、业勤厂为出租方（甲方），双林公司为承租方（乙方），具体内容有：一、乙方向甲方租用厂房18间，租期暂订三年，即从2017年7月1日起至2020年6月30日止。二、租金每半年为42000元整（不含税），于每年的7月1日和次年的1月1日分两次结清当年租金。三、土地使用税……。四、水电费……。五、乙方依法经营，独立承担责任……。六、在承租期内必须保持甲方房屋完整，确实因生产需要进行改造，需征得甲方同意后方可实施，并自行承担改造和维修的费用。七、甲方帮助协调邻里关系，方便乙方出入。八、协议签订后，如一方提出提前终止合同，需赔偿对方违约金一万元，但双方必须无条件服从政府建设的需要。九、未尽事宜协商解决。十、协议一式两份，签字生效。甲方刘小凤签名，业勤厂也加盖了印章，乙方双林公司加盖了印章。协议抬头处还将双林公司的法定代表人何高锋列为承租人，但落款处乙方并未有何高锋的签名。协议签订后，双林公司继续使用租赁房屋，并于2017年7月19日给付业勤厂44000元，2018年1月24日至2月27日期间分3次共给付业勤厂42000元，2018年8月1日给付业勤厂25000元。上述所有付款均由双林公司从其法定代表人何高锋个人账户汇入业勤厂指定收款人账户。此后，双林公司未再向业勤厂给付款项。2018年10月10日，海安市人民政府发出房屋征收决定公告，案涉房屋包含在改造工程项目征收红线范围内。房屋征收决定公告中包含企业单位房屋征收补偿方案（以下简称补偿方案）。补偿方案规定，征收企业单位的办公、生产、仓储用房，实行货币补偿，具体分项包括被征收房屋补偿、搬迁补偿、停产停业损失补偿、改制企业及租用土地使用权企业补偿等。征收生产用房的搬迁补偿标准为，根据合法建筑面积，按70元/平方米计算，如有重型机器设备或精密仪器需要搬迁，补偿标准上浮20%。征收生产型工业企业非住宅房屋的停产停业损失补偿，按在册在岗并缴纳社会养老保险的人员数量，结合上年度工业企业职工人均收入标准以及停产状况计算，或按被征收房屋评估价值的2%给予一次性停产停业损失补偿。房屋征收决定公告公布之后，业勤厂为了收回房屋，于2019年4月2日向双林公司发出解除合同通知书，通知解除双方于2017年6月30日签订的租房协议，要求双林公司在接到通知书后3日内结清所欠租金并腾空交付租赁的所有厂房。双林公司于2019年4月4日以《紧急通知》回复业勤厂，主张业勤厂应补偿双林公司搬迁和员工补贴30多万元，减去应缴房租，业勤厂应给付双林公司20多万元，只要业勤厂将补偿款付给双林公司，双林公司会在一周内将生产设备和工人搬离。2019年4月14日、同年4月22日，业勤厂再向双林公司发出通知书及律师函，通知双林公司双方租赁合同已于2019年4月2日解除，双林公司尚欠租金38000元及至2019年4月14日应给付占用费2800元，要求双林公司尽快结清租金及占用费，腾空并搬离租赁厂房。2019年4月24日，双林公司对业勤厂所作律师函给予回复称，因租赁期内遇政府拆迁，依据双方租房协议约定，合同已于2018年8月（双林公司误认为政府征收决定公告的发出时间为2018年8月10日，实为2018年10月10日）无条件自然终止，要求业勤厂退还2018年8月及之后的租金，同时按拆迁政策给付承租方享受的搬迁补偿、停产停业损失、装潢装修等损失补偿。随后，业勤厂于2019年4月28日就双林公司所欠租金及占用费向本院提起诉讼，本院已另案处理。因双林公司一直主张与业勤厂磋商房屋征收过程中双林公司相关补偿，而双方意见始终未能协商一致，故双林公司在相关房屋虽然部分腾空的情况下，仍关门加锁、派人看管，一直拒绝退还。后经本院协调，2019年7月5日，双林公司将全部租赁房屋整体退还给业勤厂。另查明，业勤厂所有的房屋在征收过程中经资产评估确定总建筑面积为2354.22平方米，合法土地使用面积确定为3864平方米。经双林公司申请，本院调取了业勤厂房屋征收补偿所形成的协议等材料，包括货币补偿协议、补助和奖励协议、奖励审批表、装饰装修及附属物登记表，业勤厂于2018年10月11日与相关房屋征收单位签订上述协议。诉讼过程中，经原、被告双方质证，双方对本院调取的上述材料的真实性均无异议，同时双方确认业勤厂实际获得的搬迁补偿是按合法建筑面积、结合该地域房屋征收补偿政策70元/平方米计算，实际获得的停产停业损失是按业勤厂年租金总额的94%确定，附属物及装饰装修补偿是按现场登记的附属物及装饰装修情况、结合该地域房屋征收补偿政策确定的。诉讼过程中，双林公司对各项补偿的组成进行了说明，搬迁补偿按实际承租房屋的面积1200平方米，结合征收政策70元/平方米，为84000元；停产停业损失按年租金84000元计算1年；附属设施及装饰装修补偿按实际情况，结合征收政策，逐项累加确定。上述事实，有双林公司提供的房屋征收决定公告、业勤厂房屋资产评估表及平面图、租房协议，本院根据双林公司的申请而调取的业勤厂房屋征收货币补偿协议、补助和奖励协议、奖励审批表、装饰装修及附属物登记表，以及原、被告当庭陈述等在卷予以佐证。本案审理过程中，双林公司主张附属设施及装饰装修补偿，起诉时未提供任何证据，诉讼过程中双林公司自制了装潢补偿统计表，将其承租的案涉房屋内其自认为系双林公司添置的设施及装饰装修在征收过程中获得的补偿进行了统计，其中防火布吊顶共518.02平方米，补偿款为20720.8元，对其中所涉防火布提供了由南通力鹏新材料有限公司（以下简称力鹏公司）出具的购买阻燃布证明、房屋被征收之前阻燃布实际存在的照片，并由证人陈某,4和出具证明称在2015年9月12日至同年9月15日期间为双林公司装修了2间办公室。对此，业勤厂质证认为，力鹏公司的证明和陈某,4和的证明均不具有证明力，首先，如果双林公司果真进行了装饰装修，按照租房协议应当经业勤厂同意，而双林公司租房至今从未向业勤厂报告需要装修，其次，如果双林公司果真购买了阻燃布进行装修，应当提供当初的买卖合同或原始证据，诉讼中由力鹏公司出具证明，不具有证明力，再次，证人陈某,4和果真为双林公司进行装修活动，应当到庭接受质询；另外，业勤厂还认为双林公司自制的装潢补偿统计表本身并不能证明其中所涉设施和装饰装修为双林公司所为。本院认为：案涉房屋归业勤厂合法所有，所涉土地的合法使用者亦为业勤厂，原、被告签订的租房协议合法有效，双方均应按约全面履行义务。案涉纠纷系因租赁房屋涉及政府征收，出租人与承租人因相关补偿款项的归属产生争议所引起，对此双方在租房协议中并未作出具体约定，故应依法处理，应当根据各补偿款项的性质、结合被征收房屋在被征收时的实际情况而确定。业勤厂以双林公司不是被征收人而一概否认双林公司的诉讼主张，与实际情况不符，本院不予采信。双林公司要求业勤厂将其承租房屋涉及的搬迁补偿、停产停业损失补偿、附属设施及装饰装修补偿给付双林公司，以下分述之。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条规定，因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。中华人民共和国住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。案涉房屋长期由双林公司向业勤厂承租使用，最后一次合同约定租赁期为3年（截止2020年6月30日），协议中约定了不因租赁而影响政府征收，由此可见，长期实际使用案涉房屋的主体为双林公司，需要搬迁其中设备、物资的主体也是双林公司。业勤厂是基于房屋所有权人身份被认定为被征收人，进而就相关搬迁补偿进行了确定，但这并不影响搬迁补偿款在出租人与承租人之间据实处理。双林公司实际承担了搬迁责任，因此造成了相关损失，业勤厂所有的房屋被征收，选择货币补偿的安置方式，客观上并未进行任何设备、物资的搬迁，故原告双林公司要求被告业勤厂据实将所得与案涉房屋有关的搬迁补偿给付双林公司的诉讼请求，本院依法予以支持。按照租房协议约定的承租房屋面积，结合房屋征收补偿标准，双林公司主张搬迁补偿费84000元（1200平方米×70元/平方米），具有事实依据，本院予以采信。停产停业损失是对因房屋征收而造成停产停业主体给予的补偿。由于案涉房屋属业勤厂所有，虽然业勤厂未实际用于自身生产经营，但其出租获取收益也是房屋利用的一种方式，其理当有权获得相应的停产停业损失补偿。双林公司作为案涉房屋的承租人，其对案涉房屋虽无所有权，但其长期实际使用着租赁房屋，甚至在政府征收决定公告公布时租赁合同约定的租赁期限尚未届满，在案涉房屋涉及政府征收时，双林公司也必然会因此产生停产停业损失，如不适当对其进行相应补偿，对其显失公平。因案涉房屋被征收只能获得一份停产停业损失补偿，根据以上分析可见，该项损失补偿单独由原告或被告享有均有失公平，结合本案实际情况，从衡平原、被告双方利益角度出发，该项补偿由原、被告各半享有。原、被告对案涉房屋所获停产停业损失补偿的标准为按年租金的94%计算确定并无争议，结合双林公司就案涉房屋每年向业勤厂缴纳的租金为84000元，故业勤厂应将停产停业损失补偿款中的39480元（84000×94%÷2）给付双林公司。双林公司主张该项损失补偿为84000元，缺乏事实依据；双林公司主张该项损失应由业勤厂全部给付的诉讼请求，本院难以全部支持。关于附属设施及装饰装修的补偿。虽然业勤厂在房屋征收过程中形成的相关登记表中有列明，但双林公司据此自行指认其中部分附属设施属其添置、部分装饰装修属其所为，应当提供充分有效的证据加以证明。根据双林公司举证情况，结合本院调取的业勤厂在房屋征收过程中形成的装饰装修及附属物登记表，双林公司租用业勤厂案涉房屋包括6号厂房是事实，该厂房中包含有塑料布吊顶且在房屋征收过程中获得20720.8元补偿，双林公司长期使用该厂房用于生产经营，双林公司主张该项装修为其实施符合常情。虽然双林公司所提供的力鹏公司证明及防火布照片证明效力不够充分，但被告业勤厂对此并未提供反证证明该项附属设施为业勤厂添置，综合比较双方的举证情况，本院采信双林公司关于防火布由其添置的主张，该部分补偿被告业勤厂应当给付原告双林公司。原告双林公司就其余装饰装修及附属物补偿的主张，未提供充分有效的证据，本案中本院不予支持。如双林公司对此另有充分有效的证据，可另行主张权利。被告业勤厂为被告刘小凤个人独资企业，属于非法人组织。按照现行法律规定，当业勤厂的财产不足以清偿债务时，其投资人刘小凤应承担无限责任。被告刘小凤抗辩其诉讼主体不适格的主张，与法相悖，本院不予采信。原告双林公司要求被告刘小凤直接对被告业勤厂的给付义务承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百零二条、第一百零四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海安县业勤色织厂给付原告海安双林纺织有限公司因案涉房屋征收所获得的搬迁补偿84000元。二、被告海安县业勤色织厂给付原告海安双林纺织有限公司因案涉房屋征收所获得的停产停业损失补偿中的39480元。三、被告海安县业勤色织厂给付原告海安双林纺织有限公司因案涉房屋征收所获得的附属设施及装饰装修的补偿中的20720.8元。四、如被告海安县业勤色织厂的财产不足以清偿上述一至三项债务，则被告刘小凤对被告海安县业勤色织厂的上述给付义务承担无限责任。上述一至四项于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告海安双林纺织有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4495元，由原告海安双林纺织有限公司负担1452元，被告海安县业勤色织厂负担3043元。被告海安县业勤色织厂负担的部分，于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16；如被告海安业勤色织厂的财产不足以负担，则被告刘小凤承担无限责任）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费4495元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  刘春华人民陪审员  钱德凤人民陪审员  葛和明二〇二〇年五月二十一日书 记 员  曹智梅