江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2558号上诉人（原审被告）：姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店，住所地苏州市姑苏区宫巷108号（碧凤坊口）。经营者：李伟男，男，1965年5月15日出生，汉族，住苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：朱亮、缪阳，江苏安孚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涂春琴，女，1983年2月19日出生，汉族，住苏州工业园区。上诉人姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店（以下简称朱鸿兴观前加盟店）因与被上诉人涂春琴房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初9299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法使用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人朱鸿兴观前加盟店上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.上诉人系案涉房屋租赁合同的适格主体。虽上诉人与案外人苏州市朱鸿兴饮食有限公司（以下简称朱鸿兴公司）就案涉地点商铺存在纠纷，但该纠纷已经姑苏区人民法院作出（2019）苏508民初4643号民事判决，判决支持上诉人对案涉地点店铺继续开发运营，因此上诉人可以依法、依约履行案涉租赁合同。朱鸿兴公司认可上诉人的原门店租赁户，且2018年10月13日后，被上诉人仍正常经营其店面，其主张无法继续经营并不属实。朱鸿兴公司作出的收房交接单不可作为被上诉人无法继续经营的依据。被上诉人提前退约、解除案涉房屋租赁合同，其交纳的保证金应作为赔偿支付给上诉人，上诉人无需返还，也不应计算利息。被上诉人涂春琴答辩称：上诉人与朱鸿兴公司发生内部纠纷，使被上诉人经常受到外界各因素干扰，无法继续经营，于2018年10月16日被迫搬离。上诉人系今为止仍实际不拥有案涉房屋的掌控权和经营权，涉案房屋实际承租和管理人为朱鸿兴公司，故本案所涉房屋租赁合同实际无法继续履行。请求驳回上诉，维持原判。原审原告涂春琴向一审法院起诉请求：1.判令朱鸿兴观前加盟店退还合同押金3万元并支付利息（按照月息2%，从2018年10月13日计算至履行之日止）；2.本案诉讼费由朱鸿兴观前加盟店承担。一审法院查明事实如下：2018年3月27日，朱鸿兴观前加盟店（甲方）与涂春琴（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所属的苏州市观前碧凤坊90号朝南，东面第一间约9平方米左右房屋租赁给乙方经营，租赁期限自2018年4月1日至2020年3月30日；年租金为税后32万元，先付后用，一年一付；履约保证金3万元。2018年4月27日，朱鸿兴观前加盟店（甲方）与涂春琴（乙方）就涉案房屋签订补充协议，约定由于乙方在经营过程中，受到甲方内部纠纷，并经营有外界各因素干扰，乙方一年一次性支付房租金，经营风险很高，故双方变更租金支付方式为半年一付，税后年租金为36万元，其他内容不变。乙方第一次半年税后租金已付清，甲方已退清乙方多付的半年租金。2018年12月25日，苏州市朱鸿兴饮食有限公司观前分公司（以下简称朱鸿兴观前分公司）出具收房交接单，称涉案房屋使用人涂春琴已于2018年12月24日结清水电费用，搬离所占房屋。另查明，2015年11月30日，朱鸿兴公司和朱鸿兴观前加盟店签订合作经营及房屋租赁使用补充说明，约定包括涉案房屋在内的苏州市观前街宫巷108号碧凤坊90号房屋由双方各半出资进行商业开发，由朱鸿兴观前加盟店全面负责经营，双方按照50%进行分成。2018年3、4月份，朱鸿兴公司和朱鸿兴观前加盟店就前述合作经营事宜产生纠纷，后诉至一审法院。一审法院于2019年11月25日作出(2019)苏0508民初4643号民事判决书，判决主文第一项为：原告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店与被告苏州市朱鸿兴饮食有限公司2015年11月30日签订的《合作经营及房屋租赁使用补充说明》继续履行，由被告苏州市朱鸿兴饮食有限公司按约定将其承租的苏州市姑苏区观前街宫巷108号/碧凤坊90号的房屋交由原告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店负责商业开发及运营，被告苏州市朱鸿兴饮食有限公司将其实际掌管的原“姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店”店铺按现状直接交付原告姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店经营管理，上述内容均于本判决发生法律效力之日起十日内履行。因朱鸿兴公司不服提起上诉，该案现在二审中。审理中，涂春琴陈述称，其自2018年4月1日租赁涉案房屋，正常经营至2018年10月13日，向朱鸿兴观前加盟店支付了半年租金，向朱鸿兴公司支付了2018年10月1日至10月13日期间的租金。其开始经营不久就被朱鸿兴公司通知离场，后争取了半年。朱鸿兴公司于2018年10月13日切断涉案房屋水电，故其无法继续经营，于当日自行搬离。后其于2018年12月25日与涉案房屋的实际接管单位即朱鸿兴观前分公司补办了交接手续。现涉案房屋已另租他人，其不同意继续履行涉案合同。审理中，朱鸿兴观前加盟店陈述称，2018年4月17日前，涉案房屋由其掌控并负责经营，后因其与朱鸿兴公司的合作产生纠纷，朱鸿兴公司于2018年4月20日控制了涉案房屋，后双方发生诉讼。经法院一审判决，确认涉案房屋应由其开发运营，目前该案已进入二审程序。因朱鸿兴公司过于强势，其于2018年10月13日左右无力采取措施保障涂春琴继续使用涉案房屋。以上事实，由涂春琴提供的房屋租赁合同、补充协议、收房交接单、朱鸿兴观前加盟店提供的建设工程规划许可证、苏州市行政审批局审批附件专用照片、合作经营及房屋租赁使用补充说明、授权书、（2019）苏0508民初4643号民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益，因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保障租赁物符合约定的用途，是出租人的主要义务。本案中，朱鸿兴观前加盟店与涂春琴签订的房屋租赁合同以及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。然根据双方当事人的举证以及当庭陈述，可以认定涉案房屋自2018年4月20日至2019年11月25日期间由案外人朱鸿兴公司实际掌控，并于2018年10月13日被切断水电，以致涂春琴无法继续经营故而搬离涉案房屋。虑及涂春琴搬离涉案房屋系因朱鸿兴观前加盟店与案外人朱鸿兴公司的合作矛盾所致，且朱鸿兴观前加盟店未能采取有效措施保障涂春琴在合同期内对租赁房屋的使用权，结合涂春琴陈述称涉案房屋已另租他人、其亦不愿继续履行租赁合同的情形，一审法院认定涂春琴与朱鸿兴观前加盟店的租赁合同于2018年10月13日解除，且导致涉案租赁合同解除的责任不可归咎于涂春琴。根据2018年12月25日的收房交接单涂春琴已结清水电费，故朱鸿兴观前加盟店应于2018年12月25日退还保证金3万元。对于涂春琴主张朱鸿兴观前加盟店返还保证金3万元以及支付逾期付款利息的诉请，一审法院予以支持。因涂春琴主张按照2%月息计息的标准过高，一审法院酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计息，即以3万元为基数，自2018年12月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止，其中自2018年12月26日起计算至2019年8月19日的利息为855.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条之规定，一审法院判决：姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店于判决生效之日起十日内退还涂春琴保证金3万元，并支付利息（暂计算至2019年8月19日计855.5元，以3万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行之日止）。案件受理费550元，减半收取275元，由姑苏区朱鸿兴饮食观前加盟店负担。二审中，朱鸿兴观前加盟店提交以下证据：1.朱鸿兴公司2018年4月份出具的通知一份；2.2018年10月13日后涂春琴装修以及继续经营的照片；3.大众点评的截图；4.2018年10月20日以及2018年12月5日的图片，跟被上诉人同期租赁上诉人房屋的承租人经营情况。该组证据证明涂春琴实际在2018年10月14日之后仍在案涉地点开设绝味烤面筋店铺，且其经营实际上也得到朱鸿兴公司的认可。在被上诉人所称的搬离时间之后，同批的租户依然在正常经营，所以被上诉人所称的搬离的理由和时间不属实。涂春琴对以上证据发表质证意见为：不认可朱鸿兴公司出具通知的证明目的，另三份证据与涂春琴无关，亦不予认可。二审中，涂春琴提交以下证据：1.朱鸿兴公司2018年4月17日向朱鸿兴观前加盟店发送的通知一份，证明当时朱鸿兴观前加盟店实际已经失去了涉案房屋的掌控权和经营权，不能保证涂春琴正常经营。2.朱鸿兴观前加盟店于2018年10月27日拟定的补充协议一份，证明朱鸿兴观前加盟店认可涂春琴在经营过程中受到其内部纠纷的影响，并经常有外界因素干扰，无法继续经营的事实。3.水电费账单详情，系涂春琴微信转账支付朱鸿兴公司的水电费记录，证明朱鸿兴公司实际承租和管理涉案房屋。4.现租赁户照片和证件，证明迄今为止，涉案房屋仍由朱红星公司实际承租与管理，涂春琴无法继续履行合同。5.后期交租和扣水电费的农行流水清单，证明朱鸿兴公司实际全权接管了涉案商铺，负责日常运营。朱鸿兴观前加盟店对证据发表质证意见为：1.认可通知的真实性，不认可关联性，该份通知所涉的纠纷已经另案处理，并没有反映本案中租赁合同的解除理由和时间。2.认可补充协议的真实性，不认可关联性。3.转账记录为截图件，并非原件，不认可真实性及关联性。4.对照片形式上的真实性予以认可，不认可关联性。5.银行明细和截图真实性由法院依法认定，不认可关联性。以上事实，有朱鸿兴观前加盟店提交的通知、照片、大众点评截图等证据以及涂春琴提交的通知、补充协议、租赁户照片和证件、转账记录、农行流水清单等证据及当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，朱鸿兴观前加盟店与涂春琴签订的房屋租赁合同及补充协议均合法有效，双方应恪守履行。根据朱鸿兴观前加盟店一审诉讼中的自认并结合涂春琴提交的证据可以证明，因朱鸿兴观前加盟店与朱鸿兴公司产生纠纷，涉案房屋自2018年4月20日至2019年11月25日期间由朱鸿兴公司实际掌控，并于2018年10月13日切断涉案房屋水电，致使涂春琴无法在涉案房屋内继续经营，于2018年12月24日搬离涉案房屋，应认定朱鸿兴观前加盟店不能保证涂春琴的租赁权，故涉案房屋租赁合同提前解除不可归责于承租人涂春琴，涂春琴未欠交其租赁期内的租金及水电费，朱鸿兴观前加盟店应自涂春琴搬离后即退还其履约保证金3万元，延期退还应支付相应利息。朱鸿兴观前加盟店二审提交的证据不具证明力，本院不予采纳。综上，朱鸿兴观前加盟店的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人朱鸿兴观前加盟店负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二〇年五月十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。