湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终12841号上诉人（原审原告、反诉被告）:王正毅，男，汉族，1963年2月7日出生，住武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：王菁，系王正毅之女。委托诉讼代理人：张沛，湖北朋来律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告）:万金玲，女，汉族，1960年11月30日出生，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈磊，湖北博观律师事务所律师。原审被告：魏寻，男，1987年3月31日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：陈磊，湖北博观律师事务所律师。原审第三人：万金喜，男，汉族，1956年3月2日出生，住武汉市武昌区。上诉人王正毅因与被上诉人万金玲、原审被告魏寻、原审第三人万金喜返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院(2018)鄂0105民初4342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日受理后，依法组成合议庭审理了本案，审理中本院依法延长审限，现已审理终结。上诉人王正毅上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实及理由：1、一审法院认定“2010年该房屋拆迁，该房屋双登双录面积约400平方。王正毅提出要求另外给予其女约70平方的房屋，万金喜，万金翠，万金玲同意”的事实错误。还建安置房全部为王正毅及其家人所有，并由王正毅及其家人办理的还建房接收手续，安置房权益分配为其家庭内部问题，不须万金喜、万金翠、万金玲同意。事实上他们对安置房无处置权，也没有参入分配处置，更没有经他们三者同意一说。同时，庭审中他们也没有任何证明其参与到王正毅家庭内部关于安置房权益分配处置的商讨和经他们三者同意的证据。2、一审法院认定“万金玲支付面积补差后，万金玲、魏寻占有、使用33栋6楼04室房屋。”的事实错误。安置房为王正毅及其家人所有，拥有合法权利，且安置房的接收手续为王正毅及其家人办理。万金玲提出要求使用其房屋作为其子的婚房，经口头协商要求给付相应费用后，才同意其使用，但并未承诺让其占有。其行为实属非法侵占。房屋转让在日常社会中属于重要资产转让，转让的双方都会很重视，日常社会习惯中也都会对所转让房屋签订书面协议。而庭审中万金玲并没有提供书面协议来证明王正毅承诺将安置房的权益分配给他们，让他们占有。3、一审以上述的两点错误事实和“万金喜、万金翠、万金玲三方与案外人签订协议，协议约定三方共同购买案外人150平方米的拆迁安置房，该购买房屋归万金喜所有”为依据，得出“王正毅与万金翠就拆迁还建房权益形成了事实分配约定。”的事实错误。一审认定的“王正毅与万金玲就拆迁还建房权益形成了事实分配约定”于法、于理、于社会日常习惯均不符，严重背离事实情况，存在重大错误。4、一审认定“王正毅因违反了诚实信用原则，应当赔偿万金玲的损失”错误。万金玲在庭审中没有任何证据证明王正毅将拆迁安置房权益分配给他们。同时，王正毅也没有将拆迁安置房权益分配给他们。所以王正毅并没有违反诚实信用原则。王正毅愿意向被上诉人返还建房出资款及按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失向被上诉人进行补偿，而万金翠、万金玲、万金喜对王正毅安置房的无权处置行为，与法相悖。5、一审法院认定补偿金额无依据，开元鄂评咨字【2019】019号资产评估报告无效，不能作为判决依据。6、一审将万金喜列为第三人程序不当，有违公平。被上诉人万金玲答辩称，一审判决认定事实属实，王正毅的上诉理由不能成立。一审判决程序并无不当，公平公正，请求驳回上诉，维持原判。原审被告魏寻述称，同意万金玲的答辩意见。原审第三人万金喜述称，同意万金玲的答辩意见。2018年9月25日，王正毅诉至一审法院，请求：一、判令万金玲、魏寻立即腾退武汉市汉阳区鲤鱼洲家园小区33栋6楼04室房屋给王正毅；二、本案的诉讼费由万金玲、魏寻承担。事实和理由：王正毅、万金玲系表亲关系。武汉市汉阳区鲤鱼洲家园小区33栋6楼04室房屋系王正毅位于武汉市汉阳区小佘家湾47号房屋拆迁后补偿安置所得。2016年10月28日，王正毅分得涉案房屋。因魏寻结婚，王正毅同意万金玲、魏寻居住。2018年7月，王正毅要求万金玲、魏寻腾退房屋，万金玲、魏寻拒绝。为维护王正毅合法权益，诉至法院，请求判如所请。万金玲、魏寻一审辩称：本案诉争房屋位于武汉市汉阳区鲤鱼洲家园小区33栋6楼04室，建筑面积134.56平方米。系汉阳区小佘家湾47号房屋还建所得。2007年1月30日，万金玲与王正毅、万金翠、万金喜签订了小佘家湾47号老房后院新建房协议，该协议约定：新房即小佘家湾47号房屋改建而成，日后该房屋拆迁的时候，王正毅获得60平方米的还建房屋，其余的还建房屋面积归万金玲、万金翠、万金喜三人平均分配。2010年该房屋拆迁，根据该村的拆迁规则，小佘家湾47号房屋以王正毅名义签订拆迁合同，获得400余平方的还建房。在还建安置时，四方口头达成约定，由本人获得一套130平方米的还建房屋。本人接收了房屋并缴纳了相关的费用，装修完毕并居住至今。2018年9月，王正毅因赌博欠下赌债无法偿还，就反悔要求退还其房屋。综上，为维护本方的合法权益，万金玲提出反诉，请求：一、判令王正毅按照诉争房屋同等地段及价位的房屋变卖金额作为赔偿，赔偿万金玲共计1345600元（诉争房屋面积134.56平方米，按照每平方米10000元计算）；二、判令王正毅赔偿万金玲诉争房屋装修费用400000元；三、本案的反诉费由王正毅负担。王正毅对万金玲的反诉辩称：万金玲的反诉请求无事实及法律依据，应予驳回。万金喜对万金玲的反诉述称：请求驳回王正毅的本诉，支持万金玲的反诉。一审认定事实：王正毅、万金玲、万金喜、万金翠系表亲关系。2007年1月30日，万金喜（甲方）、万金翠（乙方）、万金玲（丙方）、王正毅（丁方）四方签订小佘家湾47号老房后院新建房协议。协议约定：为明确各方权益，经甲、乙、丙、丁四方协商，一致同意签订还建房协议。一、新建房地址：武汉市汉阳区江堤乡丰收村小佘家湾47号老房后院；二、房屋面积：以实际测量为准；三、新建房来源：由甲、乙、丙三方出资建房；四、新建房权益分配：1、建房需拆除丁方原建58平方米老房（后院内），在新房建成后，由甲、乙、丙三方还建给丁方60平方米面积；2、新建房屋需拆除老房后院原厨房22平方米，因涉及其他兄弟权益，因此另议；3、其他房屋面积，属甲、乙、丙三方平均分配。甲、乙、丙、丁四方兄弟姐妹均同意严格遵守上述协议。四方均在该协议上签名。协议签订后，四方按照协议约定，建造了汉阳区小佘家湾47号房屋。2010年该房屋拆迁，该房屋双登双录面积约400平方。王正毅提出要求另外给予其女约70平方的房屋，万金喜、万金翠、万金玲同意。于是，以王正毅的名义及其女的名义分别签订了拆迁协议，王正毅获得拆迁安置房屋面积为330平方米，其女获得拆迁安置房屋面积70平方米。在王正毅获得的330平方米拆迁安置房屋中，共分得75.76平方米房屋一套、134.56平方米房屋各一套。由王正毅占有、使用武汉市汉阳区鲤鱼洲家园小区27栋29楼2室房屋（75.76平方米），万金翠、万金玲支付面积补差后，万金翠、丁哲（两人系母子关系）占有、使用武汉市汉阳区鲤鱼洲家园小区33栋7楼04室房屋（面积为134.56平方米），万金玲、魏寻（两人系母子关系）占有使用33栋6楼04房屋（面积为134.56平方米）。万金玲、魏寻取得房屋后，对该房屋进行了装修并居住。同时，万金喜、万金翠、万金玲三方与案外人签订协议，协议约定三方共同购买案外人150平方米的拆迁安置房屋，该购买房屋归万金喜所有。2019年6月12日，经魏寻申请，一审委托，开元资产评估有限公司湖北分公司对位于武汉市汉阳区鲤鱼××家园小区××楼××室房屋的装修资产进行了评估鉴定，该公司出具开元鄂评咨字【2019】019号资产评估报告，评估结论及其有效使用期为：经评估，武汉市汉阳区人民法院执行（2018）鄂0105民初4342号一案涉及位于汉阳区鲤鱼××家园小区××楼××室指定的装修资产于评估基准日2019年5月15日采用成本法得出的市场价值评估值为212924.00元（大写为人民币贰拾壹万贰仟玖佰贰拾肆元整）。按现行规定，本评估报告的评估结论的有效使用期为壹年，该有效使用期从评估基准日起计算。2019年7月16日，经一审委托，武汉弘业房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行了评估。该公司于2019年8月24日出具弘业估字【2019】第19号估价报告，估价结果为：在价值时点2019年8月21日、完整权利状态及满足各项假设限制条件的房地产公开市场价值为RMB125.98万元，大写金额：人民币壹佰贰拾伍万玖仟捌佰元整，房地产单价为RMB9362元/平方米。一审认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设用地……”。依照上述法律的规定，王正毅、万金玲、万金喜、万金翠四人签订的小佘家湾47号老房后院新建房协议，违反了法律的强制性规定，当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。依照上述法律规定，万金玲、魏寻应该将占有使用的房屋返还给王正毅。该合同虽然无效，但王正毅亦违反诚实信用原则，存在相应的过错，应当赔偿万金玲所受到的损失。赔偿损失的数额包含房屋价值及装修的价值。依据两次评估报告该两项的数额为1259800元+212924.00元=1472724元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、万金玲、魏寻于本判决发生法律效力之日起二十日内将其占有的位于武汉市汉阳区鲤鱼洲家园小区33栋6楼04室房屋腾退返还给王正毅；二、王正毅赔偿万金玲损失1472724元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回万金玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4900元（王正毅已预交）；反诉案件受理费减半收取5127.5元（万金玲已预交）、保全费5000元（万金玲已预交）、评估费5650元（万金玲已预交）。以上四项合计20677.5元，由王正毅负担15777.5元，由万金玲负担4900元。王正毅于本判决发生法律效力之日起十日内将超出其实际支付的款项10877.5元支付给万金玲。二审中，各方当事人均未提交新证据。王正毅在二审中认可“王正毅提出要求另外给予其女约70平方的房屋，万金喜、万金翠、万金玲同意。”一节事实。本院经审理查明：2007年1月30日，万金喜、万金翠、万金玲、王正毅四方签订小佘家湾47号老房后院新建房协议。该协议约定“………四方协商，一致同意签订新建房协议。………”。王正毅不认同“万金翠、万金玲支付了还建房面积补差”，同时认为案涉评估报告未把评估过程描述详细，遗漏了过程。一审判决认定其他事实属实。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”。王正毅与万金玲等三人签订的新建房协议约定了宅基地上房屋建成后的各方享有的房屋面积权益，因房地一体，该协议导致农民集体所有的土地的使用权的转让，违反了法律的强制性规定，应依照我国《合同法》第52条之规定，认定新建房协议无效。小佘家湾47号新建房屋因拆迁还建产生了还建安置房新的权益分配。从万金翠、万金玲、王正毅及其女王菁实际接收各自还建安置房、万金喜另行购买案外人房屋以及万金玲补交房屋面积补差价等事实，可看出王正毅与万金玲就拆迁还建房权益形成了事实分配约定。王正毅虽对此事实不予认同，但缺乏事实依据，本院不予采信。现万金玲、魏寻愿意将其分配获得的拆迁还建房返还给王正毅，但王正毅因违反了诚实信用原则，应当赔偿万金玲的损失。关于王正毅不认同案涉评估报告的问题，经查，开元资产评估有限公司湖北分公司对案涉房屋出具的开元鄂评咨字【2019】019号资产评估报告、武汉弘业房地产评估有限公司对案涉房屋出具的弘业估字【2019】第19号估价报告均合法有效，一审予以采信正确，据此判令王正毅赔偿万金玲损失1472724元并无不当。综上所述，王正毅上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由王正毅负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  方 红审判员  骆朝辉二〇二〇年五月十二日法官助理王晓曼书记员王晓曼