江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终46号上诉人（原审原告、反诉被告）:宝应翔和商业管理服务有限公司，住所地宝应县安宜东路8号商业广场二楼。法定代表人：秦建卫，该公司总经理。委托诉讼代理人：周兆云，江苏淮左律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏玲玲，女，1972年11月1日出生，汉族，住宝应县花园路华运别墅区。委托诉讼代理人：梅生，江苏宝宜律师事务所律师。上诉人宝应翔和商业管理服务有限公司（以下简称翔和公司）与被上诉人苏玲玲物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院（2018）苏1023民初6605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翔和公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持翔和公司的诉讼请求及驳回苏玲玲的反诉请求；一审、二审本诉及反诉诉讼费用、保全费均由苏玲玲负担。事实和理由：一、本诉部分。1.一审认定合同解除时间点错误。苏玲玲经营的店铺停止营业并不代表双方租赁合同解除，苏玲玲在店铺门口张贴的告示也不能得出与翔和公司解除合同的意思表达。双方解除租赁合同的时间点应为翔和公司向一审法院提起诉讼的时间点2018年10月15日。苏玲玲经营的店铺停止营业后，其一直将房屋作为仓库使用，直至2019年5月10日才搬离货物，故苏玲玲应当支付2018年10月16日至2019年5月10日的房屋占有使用费。2.一审认定翔和公司经营管理不善，无事实依据。根据租赁合同约定，苏玲玲负有按期缴纳租金的义务，但苏玲玲仅缴纳了部分租金。双方租赁合同的解除，翔和公司并无过错，苏玲玲应当承担全部违约责任。二、反诉部分。1.苏玲玲经营的店铺停止营业，是其经营不善导致，属于正常的商业风险，不能将该责任归责于翔和公司，一审认定系因翔和公司没有统一规划及管理所致，认定事实错误。退一步讲，即使翔和公司对苏玲玲经营的店铺有一定影响，也非决定性因素，苏玲玲应承担大部分责任。2.货损部分，苏玲玲主张的30万元无证据证明，仅凭单方制作的清单，不能作为定案的依据，且苏玲玲同时经营三家店铺，完全可以将货物转移销售。3.店铺装修及相关设备、辅助设施部分。一审判决翔和公司承担70%的责任，明显过高，请求二审予以调整。苏玲玲辩称，请求二审法院驳回翔和公司的上诉请求。一、众所周知，亚细亚.中央商城未达到开发商和翔和公司宣传的招商气象，翔和公司违反了与苏玲玲签订的《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》及《亚细亚.中央商城管理公约》，具体情形如下：1.中央商城未经工商登记，翔和公司虚假宣传，使得苏玲玲作出了错误的意思表示与翔和公司签订了商铺租赁合同。2.翔和公司违反租赁合同1.2条，未对商场进行统一经营、统一管理；违反租赁合同8.2条，未对商城进行整体管理，未维护商城的正常经营秩序；违反合同8.4条，未做统一的广告宣传，未对水电、照明等进行维护保养；违反合同8.5条，没有整体保安、消防及未对公共区域清洁卫生；违反合同8.7条，全年空调实际开放未达到150天；违反合同8.8条，未协助苏玲玲办理营业登记，未提供有效的经营场所证明；违反合同9.2条，商城无统一经营时间；违反合同9.7条，未提供公共设施、设备供苏玲玲使用；违反合同9.3条，未对楼层整体布局，无统一的宣传、推广；违反管理公约第六条，未提供合格的消防设备、电梯供苏玲玲使用；违反管理公约第十三条，未设置保安；违反管理公约第二条，无货物出入专用通道；违反管理公约五（四）条，未成立保洁部门；违反管理公约第七条，没有保卫部门及人员，没有专兼职消防人员和器材，无专人管理和维护电力。3.亚细亚.中央商城未通过消防验收。二、本案系产权式商铺出租纠纷，因商场招商失败，定位不准，造成未形成气候，后续翔和公司直接放弃管理，连基本的电梯、消防都无法满足承租人的需求。由于翔和公司的违约行为，造成苏玲玲重大损失，包含已缴纳的租金、场地费用、装修及货损。本案租赁合同的解除时间点应为2014年底，因翔和公司严重违约，其无权向苏玲玲收取租金，且应当对苏玲玲的损失进行赔偿。翔和公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除翔和公司、苏玲玲于2014年7月12日签订的《亚西亚-中央商场商铺租赁合同》；2.判苏玲玲立即支付商铺租金59万元（计算至2018年10月31日，此后要求按照租金标准支付房屋占有使用费）、违约金177000元、律师费4万元，合计807000元；3.本案诉讼费、保全费由苏玲玲承担。苏玲玲向一审法院提出反诉请求：1.要求确认翔和公司违约，租赁合同已于2015年12月31日解除；2.要求翔和公司返还已交的租金12万元、费用10万元，支付违约金45000元（年租金的30%）；3.要求翔和公司赔偿商铺装修及设备设施的损失216629元（依据鉴定报告）；4.要求翔和公司赔偿货物损失30万元；5.反诉费由翔和公司承担。一审法院认定事实：翔和公司（甲方）与苏玲玲（乙方）于2014年7月12日签订了《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方是宝应“亚细亚.中央商城”合法的经营管理者，由全体业主授权，该商城由甲方统一经营、统一管理；由乙方承租位于宝应县的商铺，租期自2014年7月13日起至2019年10月31日止，租赁期内租金为91万元，乙方于签订合同之日支付第一期租金15万元（2014年11月1日起至2015年10月31日），于2015年10月1日前支付第二期租金18万元（2015年11月1日起至2016年10月31日），于2016年10月1日前支付第三期租金18万元（2016年11月1日起至2017年10月31日），于2017年10月1日前支付第四期租金20万元（2017年11月1日起至2018年10月31日），于2018年10月1日前支付第五期租金20万元（2018年11月1日起至2019年10月31日）。甲方负责商城的整体管理工作，负责商城内水、电、照明、消防、中央空调、监控等公共设施的维护和保养。”。合同订立后，苏玲玲经营的商铺于2014年年底开业，苏玲玲于2014年7月向翔和公司交纳了租金12万元。此后，苏玲玲再未交纳租金，苏玲玲一直要求与翔和公司就商铺租赁事宜进行协商，但一直协商未果。2018年1月31日，苏玲玲经营的商铺正式停业，但货物留置在商铺内，2018年9月7日，苏玲玲正式通知翔和公司解除租赁合同。2019年5月10日，苏玲玲才将货物腾空。审理过程中，一审法院依法委托江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司对苏玲玲经营的商铺的装修市场价值和相关设备、辅助设施予以鉴定，该所对该商铺装修市场价值的鉴定金额合计为：110513元，对该商铺设备、辅助设施的鉴定金额合计为：106116元。另查明：翔和公司于2013年3月19日取得消防验收。再查明：翔和公司建设伊始，便通过招商手册、报纸等媒介发布各种广告。其在招商推介中宣称该商场是“中高档多业态综合的商业体”，但亚细亚.中央商城开业后，翔和公司招商宣传中部分知名品牌和主力店迟迟未进驻。一审争议焦点：1.翔和公司、苏玲玲之间签订的《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》何时解除？2.苏玲玲欠缴商铺租金的具体数额？3.翔和公司要求苏玲玲支付违约金是否有事实和法律依据？4.苏玲玲是否应向翔和公司支付房屋占有使用费？5.翔和公司是否构成欺诈，苏玲玲要求翔和公司因虚假招商达不到招商条件返还租金12万元、费用10万元、支付违约金45000元、赔偿商铺装修、设备损失及货物损失是否有事实和法律依据？一审法院认为：一、关于《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》何时解除的问题。根据双方的陈述和提交的证据分析认定，2018年1月31日，苏玲玲经营的商铺正式停业，虽然直至2018年9月7日，苏玲玲才正式通知翔和公司解除租赁合同，但对于苏玲玲此后未再经营翔和公司是明知的。故双方签订的《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》应于2018年1月31日解除。二、关于如何支付租金的问题。双方于2014年7月12日签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务，根据合同约定的租金，租金应从2014年7月13日起算至合同解除之日2018年1月31日止，苏玲玲还须向翔和公司支付租金44万元（15万元+18万元+18万元+5万元-已交纳的12万元）。三、关于翔和公司要求苏玲玲支付违约金的诉讼请求。本案中，翔和公司认为苏玲玲租赁欠缴租金，而苏玲玲认为欠缴租金是由于翔和公司夸大宣传、管理不善等原因引起，因此，导致租赁合同解除，双方都有原因，应互不承担违约责任，故一审法院对该项诉讼请求不予支持，翔和公司也不需要承担苏玲玲主张的违约金。四、关于翔和公司要求苏玲玲支付房屋占有使用费的诉讼请求。一审法院认为双方解除租赁合同后，苏玲玲并未实际使用租赁房屋，故对该项诉讼请求不予支持。五、关于苏玲玲反诉称翔和公司虚假招商，未达到宣传时的招商条件，导致苏玲玲无法经营，并给其造成损失的问题。一审法院认为，翔和公司虽有过分夸大中央城的招商情况，开业后广告宣传中的部分知名品牌和主力店亦未入场经营，但并不是翔和公司对苏玲玲的故意欺瞒，且翔和公司所作出的广告没有明确具体的成就标准，属于商业吹嘘，虽有失实之处，但不构成欺诈。同时，苏玲玲作为完全民事行为能力人，应按正常的判断标准，全面分析预测市场风险和商业广告的内容，不能仅凭广告宣传就确定大额资金的投向。故一审法院认为翔和公司发布的招商广告不存在欺诈，苏玲玲占用承租店面和通道一直经营到2018年，故苏玲玲要求翔和公司返还租金12万元、通道费用10万元不予支持。但翔和公司经营管理差是事实，其没有按照产权式商铺的基本要求配备相应的硬件设施，没有统一规划和管理，导致单体商铺不能获得稳定、可靠的投资回报，苏玲玲不及时处理商铺内的存货属于扩大损失，但其货物的囤积、滞销与翔和公司的管理也有关联性，故对苏玲玲要求翔和公司赔偿货物损失30万元的反诉请求，一审法院酌情支持12万元。六、关于装修损失可否赔偿的问题。一审法院依法委托江苏中诚土地房地产评估规划咨询有限公司对苏玲玲经营的商铺的装修市场价值和相关设备、辅助设施予以鉴定，价格合计为216629元（110513元+106116元）。一审法院认为，翔和公司、苏玲玲均存在过错，双方解除租赁合同后，房屋交还翔和公司使用，而苏玲玲对租赁房屋进行装修的添附物和辅助设备等尚具有残余利用价值，翔和公司应在利用价值范围内予以补偿。综观全案，一审法院认为酌情由翔和公司补偿苏玲玲装修残值的70%为宜，即翔和公司补偿苏玲玲剩余租赁期内的装修残值及设备损失151640.30元（216629元×70%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、宝应翔和商业管理服务有限公司与苏玲玲签订的《亚西亚-中央商场商铺租赁合同》于2018年1月31日解除；二、苏玲玲于该判决生效之日起十日内向宝应翔和商业管理服务有限公司支付租金44万元；三、宝应翔和商业管理服务有限公司于该判决生效之日起十日内赔偿苏玲玲货物损失12万元；四、宝应翔和商业管理服务有限公司于该判决生效之日起十日内补偿苏玲玲装修残值和设备损失151640.30元；五、驳回宝应翔和商业管理服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回苏玲玲的其他诉讼请求。上述第二、三、四项抵扣后，苏玲玲须支付宝应翔和商业管理服务有限公司168359.70元。本诉案件受理费11870元，保全费4570元，合计16440元，由宝应翔和商业管理服务有限公司承担5398元，由苏玲玲承担11042元；反诉案件受理费5879元，由苏玲玲承担4000元，由宝应翔和商业管理服务有限公司承担1879元；鉴定费4799元，由宝应翔和商业管理服务有限公司承担3359.30元，由苏玲玲承担1439.70元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。另查明，一审法院于2018年10月18日将翔和公司的起诉状副本送达苏玲玲。本案二审争议焦点：1.案涉《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》合同解除时间点如何认定？2.苏玲玲是否欠付翔和公司租金？如欠付，金额如何确定？3.苏玲玲是否有义务承担违约金及律师费？4.翔和公司是否有义务承担苏玲玲的装修损失及货物损失？如需承担，金额如何确定？本院认为，翔和公司与苏玲玲于2014年7月12日签订的《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利和义务。租赁合同订立后，翔和公司与苏玲玲就租金缴纳、通道使用、小业主闹事、商城维护管理等问题产生矛盾，并通过微信等方式进行沟通协调未果。2018年1月31日，苏玲玲经营的店铺停止营业。2018年9月7日，苏玲玲发函通知翔和公司解除租赁合同，并向翔和公司法定代表人邮寄解除函。但根据合同约定，苏玲玲不享有合同解除权，故苏玲玲向翔和公司发出的解除函不发生解除合同的效力。2018年10月12日，翔和公司以苏玲玲拖欠租金为由向一审法院起诉要求解除与苏玲玲的租赁合同，2018年10月18日，一审法院将翔和公司起诉状副本送达苏玲玲。本院认为，基于苏玲玲拖欠租金的事实，翔和公司有权行使合同解除权解除与苏玲玲签订的租赁合同，故本院对翔和公司主张解除与苏玲玲签订的《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》的诉求予以支持，翔和公司起诉状副本送达苏玲玲之日应为双方签订的租赁合同解除之日。一审法院以翔和公司明知苏玲玲此后未再经营为由认定苏玲玲经营的店铺停业之日为合同解除之日，有所不当，二审予以纠正。本院认定，苏玲玲、翔和公司2014年7月12日签订的《亚细亚.中央商城商铺租赁合同》于2018年10月18日解除。在租赁合同履行期间，苏玲玲、翔和公司均存在违约行为。苏玲玲作为承租人未能按照合同约定及时缴纳租金，仅在合同签订当月缴纳了租金12万元，而翔和公司作为“亚细亚.中央商城”的经营管理者，未能切实按照合同约定履行管理者的职责，对商城经营管理不善。具体表现为：1.未按照产权式商铺的基本要求配备相应的硬件设施，比如商城内自动扶梯未正常运行等；2.未尽到统一规划和管理的义务；3.未切实履行商城维护义务，商场内部、外部环境较为脏乱差。故案涉租赁合同解除双方应当各自承担相应的责任。本院综合考虑翔和公司、苏玲玲在合同履行过程中的违约情形、过错程度，酌情认定苏玲玲对合同解除承担70%的责任，翔和公司对合同解除承担30%的责任。对翔和公司、苏玲玲主张对方应承担的租金、房屋占有使用费、货物损失等各项费用，本院综合分析如下：1.租金及房屋占有使用费本院认为，根据合同约定，租金自2014年7月13日起算，计算至租赁合同解除的时间点即2018年10月18日。因此，苏玲玲需向翔和公司支付租金702329元〔15万元+18万元+18万元+（20万元÷365）×351〕。在租赁合同解除后，苏玲玲作为承租人负有及时腾空租赁物及向出租人返还租赁物的义务，但苏玲玲未能及时腾空租赁物，仍留置货品在租赁物内，直至2019年5月10日才腾空，故苏玲玲应当按照原租金标准支付此期间（2018年10月19日至2019年5月10日）的房屋占有使用费。因此，苏玲玲需向翔和公司支付房屋占有使用费为111232元〔（20万元÷365）×203〕。综上，苏玲玲应向翔和公司支付房屋租金和房屋占有使用费合计为813561元（租金702329元+房屋占有使用费111232元）。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于翔和公司对案涉租赁合同解除承担30%的责任，而翔和公司对商城经营管理不善确会导致苏玲玲经营的店铺产生一定的经营损失，故本院酌情下调房屋租金，认定苏玲玲应向翔和支付房屋租金和房屋占有使用费合计569492.7元（813561元×70%），减去苏玲玲已经支付的租金12万元，苏玲玲仍需向翔和公司支付房屋租金和房屋占有使用费合计449492.7元。2.违约金及律师费本案中，翔和公司主张苏玲玲违约，要求苏玲玲承担违约金177000元及律师费4万元，而苏玲玲主张翔和公司违约，要求翔和公司承担违约金45000元。因单方责任导致合同解除是承担违约金的前提,而本案中翔和公司、苏玲玲对合同解除均有责任,合同解除不应单独归责于一方,故对翔和公司、苏玲玲的上述主张均不予支持。3.装修损失及货物损失。1货物损失。本院认为，苏玲玲主张翔和公司赔偿其30万元的货物损失缺乏事实和法律依据，依法不予支持。理由：1.苏玲玲主张存在货物损失30万元，提供了盘存表予以佐证。但盘存表是其单方制作，且翔和公司对真实性不予认可；2.苏玲玲经营的系母婴用品店，即使盘存表的库存是真实的，库存商品也非生鲜产品，不存在变质的情况，非完全不可利用；3.苏玲玲在亚细亚.中央商城实际经营也有三年多的时间，其主张因翔和公司经营管理不善致使商场一直没有人气，客流量小。在此情况下，店铺经营者在进货时候应综合考虑市场情况及自身经营状况，合理进货，避免货物囤积。因此，库存商品的产生与店铺经营者的经营管理相关，与翔和公司对“亚细亚.中央商城”经营管理不善无直接、必然的因果关系。2装修损失。根据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款的规定，承租人经出租人同意装饰装修，对已经形成附合的装饰装修物，因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。本案中，经一审法院委托鉴定，苏玲玲经营的店铺装修残值为110513元，设备及辅助设施评估价格为106116元。本院认为，对店铺装修残值部分，鉴于翔和公司对合同解除应承担30%的责任，故本院认定翔和公司补偿苏玲玲店铺装修残值评估价值的30%。对设备及辅助设施，因该设备主要为游泳池、洗澡盆，空调、热水器等，非已经形成附合的装饰装修物，故苏玲玲主张设备及辅助设施损失缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审酌定翔和公司承担店铺装修残值及设备及辅助设施损失的70%，有所不当，二审予以纠正。综上，翔和公司补偿苏玲玲店铺装修损失33153.9元（110513元×30%）。综上，翔和公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省宝应县人民法院（2018）苏1023民初6605号民事判决；二、宝应翔和商业管理服务有限公司与苏玲玲签订的《亚西亚.中央商场商铺租赁合同》于2018年10月18日解除；三、苏玲玲于本判决生效之日起十日内向宝应翔和商业管理服务有限公司支付租金及房屋占有使用费449492.7元；四、宝应翔和商业管理服务有限公司于本判决生效之日起十日内补偿苏玲玲装修残值和设备损失33153.9元；五、驳回宝应翔和商业管理服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回苏玲玲的其他诉讼请求。上述第三、四项冲抵后，苏玲玲须向宝应翔和商业管理服务有限公司支付416338.8元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11870元，保全费4570元，合计16440元，由宝应翔和商业管理服务有限公司负担5000元、苏玲玲负担11440元；一审反诉案件受理费5879元，由苏玲玲负担5000元、宝应翔和商业管理服务有限公司负担879元；鉴定费4799元，由苏玲玲负担3360元、宝应翔和商业管理服务有限公司负担1439元；二审案件受理费23628元，由苏玲玲负担16540元、宝应翔和商业管理服务有限公司负担7088元。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 孙建瑢审 判 员 陈少君二〇二〇年五月二十九日法官助理 葛盈盈书 记 员 蔡瑾文