江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终257号上诉人（原审被告）：曾朵，女，1992年3月5日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人（原审被告）：周青青，女，1986年7月8日出生，汉族，住江西省南丰县。委托诉讼代理人：陈春华，1979年3月21日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，代理权限为特别授权代理。系周青青丈夫。被上诉人（原审原告）：邱骏，男，1986年8月15日出生，汉族，住江西省抚州市高新技术产业开发区。被上诉人（原审原告）：郑琼珊，女，1986年11月10日出生，汉族，住江西省抚州市高新技术产业开发区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：余燕，1963年11月12日出生，汉族，住江西省金溪县秀谷镇九紫路4号，公民身份号码362528196311120048，代理权限为特别授权代理。系邱骏母亲。上诉人曾朵、周青青因与被上诉人邱骏、郑琼珊房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5345号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭进行了审理，上诉人周青青及其委托代理人陈春华，被上诉人邱骏、郑琼珊及其委托诉讼代理人余燕到庭参加诉讼，曾朵经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。曾朵、周青青上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或判决驳回被上诉人邱骏、郑琼珊的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人邱骏、郑琼珊负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.一审法院审理查明“原告依约将房屋交付被告使用，被告依约……但从2019年5月起未支付租金”和“目前为止，被告周青青仍然将租赁商铺上锁锁住”均属于认定事实错误。事实上，上诉人的租金是半年一付，从庭审中提供的微信聊天记录和双方签订的《店铺门面租赁合同》等证据看，上诉人支付的租金已经算至2019年5月8日，原审法院只认定上诉人支付到4月份的租金属于认定事实错误。而且，上诉人租赁店铺的门锁是由被上诉人提供的，被上诉人自己有备用钥匙，均不是原审法院所查明的上诉人周青青将店铺上锁锁住。2.上诉人和被上诉人真正终止租赁合同的时间应为2019年5月8日，这点在微信聊天记录中已有反映，在开庭调解时，被上诉人也同意由上诉人付清水电费，并以3,000元押金作为租金支付给被上诉人，此事就算了结。事实上，被上诉人对上诉人早已将店面移交被上诉人的事实心知肚明，调解时，上诉人当时不同意这个方案，因为上诉人认为2019年5月8日双方的租赁合同已经解除。而原审法院支持被上诉人的全部诉讼请求，将被上诉人未诉请的2019年12月份的租金和物业费也计算进去。3.一审被上诉人诉请的金额为25,688.72元，但一审判决支持30,073.46元，判决金额超出了诉请金额，违反了“不告不理”的原则。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，被上诉人的诉请应予以驳回。被上诉人邱骏、郑琼珊辩称，一审判决事实清楚、证据确凿，适用法律正确，应驳回上诉人曾朵、周青青的上诉请求。1.到目前为止，上诉人一直没有交还店面钥匙，视为仍在占领使用店面，那么上诉人应该继续履行合同，支付租金、物业费、水电费等一切费用。2.上诉人没有以书面形式提出终止租赁合同，双方就解除租赁合同事宜一直没有谈妥，从未达成一致意见，租赁合同仍在履行中，要等到法院判决生效，合同才算解除。那么上诉人应当继续履行合同，支付租金、物业费、水电费等一切费用至双方解除合同之日止，一审判决并无不当。3.上诉人提出一审判决金额超出诉请金额，是因为被上诉人向一审递交起诉书的时间与法院判决时间存在时间差，且被上诉人在起诉书中明确写了租赁、物业费、水电费等一切费用按照合同约定计算至双方解除合同之日止。一审判决并无不当。邱骏、郑琼珊向一审法院起诉请求：1.解除邱骏、郑琼珊与曾朵、周青青于2017年11月8日签订的《店铺门面租赁合同》；2.判决曾朵、周青青支付店面租金19,200元、拖欠物业费4,758.96元、水费1,726.6元、电费3.16元，四项合计25,688.72元（上述费用计算至2019年10月15日止，此后租金、物业费、水费等按照合同约定计算到双方解除合同之日止）；3.判决曾朵、周青青支付的店铺押金3,000元作为违约金赔偿给邱骏、郑琼珊；4.诉讼费由曾朵、周青青承担。一审法院认定事实：2017年11月8日，邱骏、郑琼珊与曾朵、周青青签订了一份《店铺门面租赁合同》，约定曾朵、周青青租赁邱骏、郑琼珊位于抚州市高新技术产业开发区荟萃中央生活广场2#楼2-845、3-845号店面，租赁期限为五年，自2017年11月9日至2022年11月8日，租金第一年为2,000元/月（由于店面未装修，所以邱骏、郑琼珊在第一年给予曾朵、周青青三个月的免租期，供曾朵、周青青装修），第二年租金为3,200元/月，之后每年递增6%。收取方式为上打租，协议签约之日曾朵、周青青需一次性向邱骏、郑琼珊付清第一年全年租金，之后四年租金按半年一付。期满后，如曾朵、周青青要续租，双方须提前一个月协商续约之事。曾朵、周青青在签订合同时须向邱骏、郑琼珊缴交店铺押金人民币3,000元，押金不计息。租赁期内，水费、电费、物业费等费用均由曾朵、周青青负责交付。租赁期内曾朵、周青青经营店铺的相关费用（包括投资成本、店铺装修、税费及一切债务等）由曾朵、周青青负责缴纳。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，邱骏、周青青依约将房屋交付曾朵、周青青使用，曾朵、周青青依约向邱骏、郑琼珊支付了3,000元的押金，并支付租金至2019年4月，但从2019年5月起未支付租金。另曾朵、周青青截止2019年12月份，拖欠物业费5,551.72元、水费1,726.58元、电费3.16元未支付。邱骏、郑琼珊追索未果，遂起诉至一审法院。另查明，曾朵、周青青原系合伙关系，曾朵于2018年5月1日退出合伙，之后店铺由周青青继续租赁使用。周青青在2019年5月后要求将店铺转租，但因与邱骏、郑琼珊意见不一致未成功。目前为止，周青青仍然将租赁店铺上锁锁住。一审法院认为,合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，邱骏、郑琼珊与曾朵、周青青于2017年11月8日签订《店铺门面租赁合同》，约定曾朵、周青青租赁邱骏、郑琼珊位于抚州市高新技术产业开发区荟萃中央生活广场2#楼2-845、3-845号店面，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。合同签订后，邱骏、郑琼珊依约将房屋交付曾朵、周青青使用，然曾朵、周青青租金仅支付至2019年4月，从2019年5月起未支付租金，曾朵、周青青的行为明显违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”因此，邱骏、郑琼珊要求解除双方于2017年11月8日签订的《店铺门面租赁合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。因曾朵、周青青至今未与邱骏、郑琼珊正式解除合同，且曾朵、周青青至今仍将租赁店铺上锁，未将店铺交还给邱骏、郑琼珊，故本案店面租金应由曾朵、周青青支付至《店铺门面租赁合同》解除时止，即计算至2019年12月。按双方约定的第二年租金按每月3,200元计算，之后每年递增6%，从2019年5月至2019年11月，按每月3,200元计算，金额为22,400元（3,200元×7个月），2019年12月按3,392元（3,200元×106%）计算，曾朵、周青青共应向支付的租金数额为25,792元。双方合同约定租赁期内，水费、电费、物业费等费用均由曾朵、周青青负责交付，故曾朵、周青青应当将截止2019年12月份，拖欠物业费5,551.72元、水费1,726.58元、电费3.16元支付给邱骏、郑琼珊。曾朵虽于2018年5月退出了与周青青的合伙，但由于涉案《店铺门面租赁合同》是以二人的名义承租，故本案租金及水费、电费、物业费仍应由二人共同承担。曾朵承担本案债务后，可依据与周青青的内部协议向周青青另行进行追偿。邱骏、郑琼珊主张曾朵、周青青支付的店铺押金3,000元作为违约金赔偿。因双方合同并未约定曾朵、周青青违约，将3,000元押金作为违约金赔偿给邱骏、郑琼珊，故该3,000元押金，邱骏、郑琼珊应当返还给曾朵、郑琼珊。周青青辩称，邱骏、郑琼珊未按合同约定第一年给予三个月的免租期。因其未提供相应证据予以证明，故对周青青主张的该事实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除邱骏、郑琼珊与曾朵、周青青于2017年11月8日签订的《店铺门面租赁合同》；二、曾朵、周青青于本判决生效之日起十日内向邱骏、郑琼珊支付租金25,792元及拖欠的物业费5,551.72元、水费1,726.58元、电费3.16元，以上金额共计33,073.46。扣除曾朵、周青青尚在邱骏、郑琼珊处的3,000元押金后，曾朵、周青青还应当向邱骏、郑琼珊支付的数额为30,073.46元；三、驳回邱骏、郑琼珊的其他诉讼请求。案件受理费702元减半收计351元，由邱骏、郑琼珊负担30元，曾朵、周青青负担321元。二审中，周青青提交新证据：证据1，短信截屏四张，拟证明有多人按照周青青租赁店铺上提供的电话与周青青联系想租店，周青青把房东的电话发给了想租店的人。证据2，提交周青青与邓某的微信聊天记录，拟证明邓某想租店，被上诉人和邓某谈过租赁店面的事情。证据3，工商执照注销查询信息，拟证明2019年6月4日周青青开店注册的菲式管家家政服务中心已经注销了。证据4，申请证人邓某出庭作证，其证言证词拟证明上诉人与被上诉人已经解除了租赁合同关系，被上诉人已经将店面转租给第三人，只是没有谈成。被上诉人质证称，关于证据1，周青青发送的电话是郑琼姗的电话。关于证据2，邓某是与郑琼姗谈过租赁店面的事。关于证据3，周青青的店面是否注销的情况被上诉人不清楚。关于证据4，邓某的证人证言的陈述有一些与事实不符，邓某想租店，周青青想要转让费，所以邓某没有租店。对上述证据，本院认定如下：关于证据1，真实性本院予以认定，但是周青青提供的短信截屏上与其联系的人的身份无法确定，无法证明其拟证明的事实，本院不予采信。关于证据2，真实性予以认定，但是该证据无法证明上诉人与被上诉人是否解除租赁合同，何时解除租赁合同，与本案无关联性，本院不予采信。关于证据3，真实性予以认定，但是周青青店面注销与否，与其是否交还店面，与被上诉人解除租赁合同关系无直接关联性，本院不予采信。关于证据4，对邓某的证人证言的真实性予以认定，但是邓某的证人证言并不能证明被上诉人与上诉人之间是否已经解除了租赁合同关系，对其关联性不予采信。邱骏、郑琼珊二审中提交新证据：证据1，录音一份，拟证明邓某当时想租店的时候，周青青想要转让费，所以邓某没有租赁店面。证据2，手机打印照片16张，拟证明在2020年1月8日涉案店面没有拆除，2020年2月19日店面已经被拆除。上诉人周青青质证认为，关于证据1，真实性其予以认定，该证据可以反映出被上诉人要邓某交纳8,000元。关于证据2,对其真实性不予认可，2019年5月之后周青青就没去过店里，不是周青青拆除的。对上述证据，本院认定如下：证据1，真实性予以认定，但是该录音无法反映出上诉人和被上诉人是否解除了租赁合同，故对其关联性不予采信。关于证据2，对这些照片的真实性予以认定，但是无法反映出是谁拆除了店面里的东西，无法证明上诉人和被上诉人是否解除了租赁合同关系，本院对其关联性不予采信。上诉人曾朵、周青青对一审查明的以下事实有异议：1.对“曾朵、周青青给付租金至2019年4月份，从2019年5月份起未支付租金”的事实有异议，其认为租金已支付至2019年5月8日。2.对“周青青仍然将租赁店铺上锁锁住”的事实有异议，其认为店铺的锁是被上诉人提供的，双方均有店铺锁的钥匙。本院对一审查明的其他事实予以确认。对上述事实异议，本院认定如下：1.一审庭审中邱骏、郑琼珊与周青青双方均认可租金已支付至2019年5月8日，本院对该事实予以确认，一审法院认定事实错误，应予纠正。2.一审庭审中周青青陈述“店铺目前还是锁着的，但是随时都能打开，也能租。”该店铺目前是锁着的状态，也是由周青青上锁的，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。经本院调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，本案二审争议焦点归纳为：1.双方签订的房屋租赁合同的解除时间；2.曾朵、周青青应当给付邱骏、郑琼珊水费、物业费、电费及租金数额；3.一审判决是否超出诉讼请求。关于争议焦点一，曾朵、周青青主张双方之间的租赁合同已于2019年5月8日解除，但是从其一审、二审提交的证据，均不能证明双方在2019年5月8日已经解除了租赁合同，故对其该意见，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该条第三款规定，承租人曾朵、周青青未履行给付租金的主要合同义务，且在邱骏、郑琼珊催告后，仍未在合理期限内给付租金，故出租人邱骏、郑琼珊可以依法解除合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。邱骏、郑琼珊在向一审法院起诉后，诉请之一是解除租赁合同，该起诉状于2019年10月23日、24日分别送达给了曾朵、周青青，故在2019年10月24日双方已经解除了租赁合同。原判以判决之日为解除租赁合同之日不妥，应予纠正。2019年11月12日一审庭审中周青青陈述，“能拿走的我就拿走，我还给原告一个毛坯房，同意解除合同，在2019年11月13日就可以拆除，如果没有处理，原告可以自行处置”，如此，周青青庭审明确同意在2019年11月13日将店面交还给邱骏、郑琼珊，并同意如其没有拆除的装修物房东可以自行处置，周青青、曾朵应当支付从2019年10月24日至11月13日的占用店面费及相关费用，占用店面费参照租金计算。邱骏、郑琼珊以曾朵、周青青未交还钥匙为由，抗辩店面未交还，要求曾朵、周青青继续支付店面占用费及相关费用至二审判决之日，于法无据。关于争议焦点二，曾朵、周青青应当给付邱骏、郑琼珊物业费、水费、电费、租金及店面占用费数额。从上，租赁合同解除时间为2019年10月24日，交还店面时间为2019年11月13日，相关费用应计算至2019年11月13日。关于物业费，从2018年11月1日计算至2019年11月13日合计4,930.81元（396.58元×12个月+396.58元÷30天×13天）。原判物业费从2018年11月1日计算至2019年12月31日不妥，本院予以纠正。关于水费、电费，原判认定水费1,726.58元、电费3.16元，均未超过2019年11月13日，二审予以认可。关于租金，双方在二审中均认可租金支付至2019年5月8日，故拖欠租金的数额及店面占用费应当从2019年5月9日计算至2019年11月13日，根据双方租赁合同约定第一年（2017年11月9日至2018年11月8日）租金按2,000元/月计算，第二年（2018年11月9日至2019年11月8日）租金按3,200元/月计算，之后每年递增6%，即第三年（2019年11月9日至2020年11月8日）按3,392元/月（3,200元/月×106%）计算。从2019年5月9日至2019年11月8日租金及店面占用费为19,200元，2019年11月9日至2019年11月13日店面占用费为565.33元（3,392元/月÷30天×5天），拖欠租金及店面占用费数额合计为19,765.33元。故曾朵、周青青应当支付邱骏、郑琼珊物业费、水费、电费、租金及店面占用费数额合计为4,930.81元+1,726.58元+3.16元+19,765.33元=26,425.88元。扣除曾朵、周青青尚在邱骏、郑琼珊处的3,000元押金，曾朵、周青青还应给付邱骏、郑琼珊物业费、水费、电费、租金及店面占用费为23,425.88元。关于争议焦点三，邱骏、郑琼珊在一审起诉金额25,688.72元，该金额是计算至2019年10月15日止，此后的租金及相关费用，其在一审诉请中明确了要求计算，故原判未超出邱骏、郑琼珊的诉讼请求，曾朵、周青青的该上诉理由不成立。综上，上诉人曾朵、周青青上诉理由部分成立，本院予以支持。原判认定事实部分有误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5345号民事判决；二、邱骏、郑琼珊与曾朵、周青青签订的《店铺门面租赁合同》于2019年10月24日解除；三、曾朵、周青青于本判决生效之日起十日内给付邱骏、郑琼珊物业费、水电费、租金及店面占用费合计23,425.88元；四、驳回邱骏、郑琼珊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费依一审判决执行；二审案件受理费552元，邱骏、郑琼珊负担123元，曾朵、周青青负担429元。本判决为终审判决。审判长  张俐审判员  王琳审判员  彭珺二〇二〇年五月十四日法官助理周超书记员杨甜