贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终1146号上诉人（原审原告）：张万山，男，汉族，1983年9月29日出生，住甘肃省永登县。委托诉讼代理人（特别授权）：吴贵超，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012790。委托诉讼代理人（一般授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201710012814。被上诉人（原审被告）：蒋春艳，女，1966年2月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人（特别授权）：卢玉尧，贵州出奇律师事务所律师。执业证号：15205199420507280。上诉人张万山因与被上诉人蒋春艳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张万山上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、依法改判被上诉人蒋春艳双倍返还上诉人张万山支付的定金38万元，并退还购房款1万元；三、本案的一审、二审案件受理费由被上诉人蒋春艳承担。事实及理由：一、根据上诉人提交的微信聊天记录可知，交易的履行顺序为被上诉人将涉案房屋变更登记至上诉人的名下后上诉人再支付剩余购房款。一审法院认定“后原、被告双方对涉案房屋过户及支付购房尾款的先后顺序未达成一致意见”属于认定事实错误。2018年11月18日，被上诉人表示其贷款70万元，如果上诉人筹集款项其提前还贷并终止展期。否则，其继续展期，剩余两年的本金和利息由上诉人承担。上诉人明确表示看到房产证后立即筹款交易。2019年3月13日，被上诉人表示要退还本金并支付利息给上诉人。上诉人明确表示拒绝，要求办证后立即交易。被上诉人表示就是房产证拿不到才无法完成交易，才要退款给你。由此可以看出，房产证变更登记与支付剩余购房款履行顺序为房产证变更登记在支付剩余购房款之前。另外，从二手房买卖的交易习惯而言，买受人一般均是在出卖人办理完毕不动产权变更登记后才交付剩余尾款。因为买受人实际取得房屋所有权是以获得不动产权证书为准。为防出卖人一房二卖或者出卖后使用不动产权证办理抵押贷款等行为，买受人均是在获得不动产权证书后再交付剩余尾款。二、本案涉及的事实房屋买卖合同属于继续性合同，继续性合同的解除并不发生溯及力的法律后果。根据合同法第九十七条之规定可知，是否发生恢复原状等法律后果应根据合同履行情况及合同性质确定，该法条并未明确规定合同解除后必须发生恢复原状的法律后果。一审法院错误理解法律本意，导致作出错误判决。一审法院认为，根据合同法第九十七条之规定，合同解除后，原、被告双方从对方取得的收益均应返还。上诉人认为，双方之间成立的事实房屋买卖合同属于继续性合同，继续性合同解除不产生溯及力。因为继续性合同以使用、收益标的物为目的，已经被受领方基于继续性合同而享用的标的物所产生的效益，是不能返还的。本案中，事实房屋买卖合同成立后，蒋春艳自愿将房屋交付张万山使用，张万山基于买卖合同而合法占有房屋而出租涉案房屋，在该合法占有期间收取的租金属于因合同产生的收益，即使合同解除，也无需返还。三、一审法院程序违法。一审中，被上诉人既未提出反诉要求上诉人向被上诉人支付涉案房屋出租产生的10万元租金，也未提出要求予以扣减。一审法院直接予以裁判，违背“不告不理”原则。四、退一步说，即使按照一审法院的裁判观点“原、被告双方从对方取得的收益均应返还”成立，一审判决显失公平且返还内容与裁判观点自相矛盾。一审法院只要求上诉人返还被上诉人出售房屋的租金，却对上诉人定金20万元产生的孳息返还问题只字不提。一审法院在判决上诉人返还出租涉案房屋后的租金10万元给上诉人的同时应该判决被上诉人返还上诉人支付的购房定金20万元产生的孳息—利息。利息应以20万元定金为基数按每月2%的利率从2017年4月7日计算至被上诉人实际返还之日止。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法予以改判。二审中，上诉人补充如下上诉意见：一、一审判决遗漏了重要事实，从该重要事实可以看出本案合同解除的过错在于被上诉人。2017年，被上诉人将原房产证及土地使用证更换为不动产证书，之后，被上诉人向毕节农商行申请贷款，并于2018年1月22日办理抵押登记将涉案房屋抵押给毕节农商行。由此可以看出，在2018年1月22日之前的一段时间，涉案房屋属于清洁状态，不存在抵押登记、查封登记等信息。该段时间必然能够办理涉案房屋的变更登记手续。然而，在本案中，被上诉人并未尽到通知义务，反而直接将涉案房屋用于办理抵押贷款，导致交易无法进行，所以，本案合同解除的过错在于被上诉人。二、涉案房屋增值也属于返还利益的范围，一审在判决双方互相返还利益时遗漏了该利益。上诉人交付定金购买涉案房屋的时间为2017年4月7日，一审法院判决解除双方之间事实房屋买卖合同的时间为2019年11月18日。在该两年半的时间内，房屋市场价已经大幅上涨，涉案房屋已经出现明显增值。该增值同样属于上诉人应获得的预期利益，应由被上诉人返还上诉人。然而，一审法院对该增值未进行任何形式的处理即直接作出判决，导致判决结果显失公平。被上诉人蒋春艳辩称，一、张万山违约，依法无权请求返还20万元定金。涉案房屋之所以没有完成交易，原因在于张万山购买房屋的尾款一直没有到位，并且至今张万山也未筹集到或者在银行贷到购房的尾款，致使该房屋的转让手续不能完成。显然，该合同目的没有实现，责任完全在张万山，张万山应当承担违约责任，张万山依法无权要求答辩人退还20万元定金。二、张万山起诉状中所称“原告表示按照双方约定只要被告将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下原告可以马上筹款交付剩余房款，但原告无义务为被告还清贷款”。这里有几个问题应当明确：（1）张万山要等答辩人将涉案房屋的不动产权证办理至其名下，才筹款交付剩余房款。这说明张万山要么是没有钱购买该房屋，要么是企图骗取该房屋。（2）张万山的说法根本不符合房屋交易习惯，也就是一手交钱一手交货（房屋），而不是张万山所说的先办证给他，才去找钱来交。（3）倘若答辩人将该房屋过户至张万山名下，那么张万山不能将房屋尾款交付答辩人，答辩人就会面临更大风险。（4）答辩人从来没有要求也没有权利要求张万山给答辩人还清贷款，张万山也不是这样的人，但交付房屋尾款是张万山的义务，张万山不履行义务或者没有能力履行义务，答辩人怎么能将房屋过户在张万山名下呢？这正好说明，本案的纠纷完全是由张万山自己所引起，责任完全应该由张万山承担。三、本案涉案房屋答辩人已经交付张万山使用和支配，而且张万山已经将房屋出租并收取了两年12万元的租金，答辩人已经履行了房屋买卖合同的主要义务，剩下的就是配合张万山进行房屋手续的过户。现在，张万山应当履行的合同义务是交付合同尾款75万元，而答辩人应当履行的合同义务是配合张万山办理房屋过户手续。就这两个义务而言，显然张万山的合同义务在先并且要大于答辩人的合同义务，在张万山不履行合同义务而且答辩人有理由认为张万山无力履行合同义务的情况下，答辩人可以不履行和有权利不履行自己的合同义务，行使不安抗辩权。而且答辩人多次通知张万山，一而再再而三的作出让步，但张万山均以资金困难、不能贷款来支付购房尾款，答辩人在不得已的情况下于2019年6月18日向张万山发出《催促履行合同通知》，在张万山不正面回应和不解决问题的情况下，答辩人又不得不于2019年6月26日向张万山发出《解除房屋买卖合同通知书》，但张万山仍然不是从解决问题的角度思考问题，进而恶人先告状。四、答辩人一直在与张万山沟通，在其多次贷款不能履行补交房屋尾款的情况下，仍然本着为其着想的态度，同意其慢慢贷款，但由于张万山始终不能贷款来履行购房义务，迫使答辩人只有通知张万山解除合同，这不是答辩人的本意，是不得已而采取的保护自己合法权益的行为。综上所述，答辩人认为，引发本案的关键在于张万山一直不能筹集到购房尾款75万元，致使合同不能履行，责任完全在张万山自己，答辩人根据《合同法》第六十八条中止履行合同，行使不安抗辩权，是行使自己的法律权利，并且根据《合同法》第六十九条的规定通知对方，但张万山均不理睬。本案的违约完全在张万山本人，根据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九条的规定，张万山无权请求返还定金。故此，请求人民法院驳回张万山的诉讼请求。一审原告张万山向一审法院起诉请求：1、判令解除原告张万山与被告蒋春艳于2017年4月7日成立的事实房屋买卖合同；2、判令被告蒋春艳双倍返还原告张万山支付的定金38万元，并退还购房款1万元；3、本案的案件受理费由被告蒋春艳承担。一审法院认定事实：因原告有意购买被告出卖的涉案房屋，双方协商后，原告于2017年4月7日向被告支付定金200,000.00元，被告蒋春艳收到原告支付的定金后向原告出具《收条》载明：今收到张万山交来预定毕节市麻园大道东园小区F-1号楼1-2-2号房，所在层数2-3层，建筑面积252.06㎡，房屋用途，住宅，以总价现金人民币玖拾伍万元整（￥950,000.00元整）转卖给张万山，现预收定金现金人民币贰拾万元整（￥200,000.00元整），待房主蒋春艳2017年7月房屋贷款到期后，配合办理房屋转让手续。之后，被告蒋春艳于2017年6月将涉案房屋交付原告张万山使用两年，原告张万山在2017年6月至2019年6月期间将涉案房屋出租共计收到租金100,000.00元。后原、被告双方对涉案房屋过户及支付购房尾款的先后顺序未达成一致意见，原告遂以前述诉请诉来法院。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告请求解除原、被告之间成立的事实《买卖合同》，被告亦同意解除合同，故，对原告的该诉请，一审法院予以支持。对原告主张被告双倍返还定金及退还其购房款的诉请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，本案中，原告认为其交付定金后，被告应当先将涉案房屋过户至原告名下，原告再支付涉案房屋购房尾款，但原、被告提供的证据均不能证明原、被告之间对于办理涉案房屋的过户手续及支付涉案房屋购房尾款的先后顺序，应视为同时履行，原、被告主张对方违约的事实均不成立，故其主张被告承担双倍返还定金的理由不成立，不予支持双倍返还定金；因原、被告双方均同意解除双方之间成立的《买卖合同》关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，原、被告双方均无证据证明对方违约，合同解除后，原、被告双方从对方取得的收益均应返回；被告将涉案房屋交付原告使用两年，产生两年的租金收益，被告主张在退还与原告款项时候予以扣除，本院予以采纳。因原告自认使用涉案房屋两年共计收取租金100,000.00元，扣除原告应返还使用涉案房屋期间的租金后，被告还应返还原告支付的定金及房款100,000.00元，故，对原告的主张退还定金及购房款的诉请，支持由被告退还原告100,000.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告张万山与被告蒋春艳之间的事实《房屋买卖合同》；二、被告蒋春艳于本判决发生法律法律效力之日起十日内退还原告张万山定交纳的定金及购房款100,000.00元；三、驳回原告张万山的其他诉讼请求。案件受理费3,575.00元（已减半收取），由原告张万山负担2,658.00元，被告蒋春艳负担917.00元。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据。对一审审理查明的事实，本院二审予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公益利益、他人合法权益的除外。”之规定，本院应围绕上诉人张万山的上诉请求进行审理。根据当事人双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、上诉人张万山要求被上诉人蒋春艳双倍返还定金的诉请应否支持；二、一审将上诉人张万山使用涉案房屋期间所收取的租金予以抵扣被上诉人应返还的定金及购房款是否得当。关于上诉人张万山要求被上诉人蒋春艳双倍返还定金的诉请应否支持的问题，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双方倍返还定金。本案中，上诉人与被上诉人约定“待房主蒋春艳2017年7月房屋贷款到期后，配合办理房屋转让手续”，该约定并未明确办理涉案房屋的过户手续和支付涉案房屋购房尾款的先后顺序，上诉人主张应当先将涉案房屋过户至上诉人名下，上诉人再支付涉案房屋购房尾款，被上诉人主张应当先支付购房尾款，被上诉人再配合办理涉案房屋的过户手续，但双方提供的证据均不能证明其主张成立，应视为双方对履行的先后顺序没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，应视为同时履行，一审对此所作出的认定并无不当，本院予以确认。上诉人以被上诉人违约为由主张被上诉人双方倍返还定金的理由不能成立，一审不予支持正确，上诉人认为一审认定事实错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于一审将上诉人张万山使用涉案房屋期间所收取的租金予以抵扣被上诉人应返还的定金及购房款是否得当的问题，首先，上诉人使用涉案房屋期间将涉案房屋出租所收取的租金并不完全等同于上诉人使用涉案房屋期间给被上诉人造成的租金损失，一审直接将其与被上诉人应返还上诉人的定金及购房款进行抵扣不当；其次，被上诉人在一审中并未提起反诉，请求上诉人赔偿合同解除后上诉人使用涉案房屋期间的租金损失，一审直接判决抵扣违反了“不告不理”的原则。为此，上诉人上诉认为一审判决将上诉人取得的租金收益10万元抵扣被上诉人应返还上诉人的定金及购房款错误的上诉理由成立，本院予以支持。针对合同解除后上诉人使用涉案房屋期间的租金损失，被上诉人可根据有关法律规定另案主张权利。针对上诉人在上诉中主张的被上诉人使用20万元定金及购房款的利息损失，因上诉人未在一审中提出该诉请，本院二审不予处理，上诉人也可根据相关法律规定另案主张权利。综上，被上诉人应返还上诉人的定金及购房款为20万元，一审判决被上诉人返还上诉人定金及购房款10万元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人张万山的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持；一审判决认定事实清楚，判决结果部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11015号民事判决第一、三项，即“解除原告张万山与被告蒋春艳之间的事实《房屋买卖合同》”；“驳回原告张万山的其他诉讼请求”；二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初11015号民事判决第二项；三、被上诉人蒋春艳于本判决发生法律效力之日起十日内退还上诉人张万山交纳的定金及购房款200,000.00元。四、驳回上诉人张万山的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3,575.00元，由张万山负担1787.50元，蒋春艳负担1787.50元。二审案件受理费7150.00元，由张万山负担5317.00元，蒋春艳负担1833.00元。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 徐 洪审 判 员 刘光全二〇二〇年五月六日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪