上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初4488号原告(反诉被告)：张叶，男，1991年5月9日出生，汉族，户籍地江苏省太仓市，现住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：上海敏康餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室。法定代表人：汪红癸，经理。原告张叶与被告上海敏康餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序。被告上海敏康餐饮管理有限公司于2020年5月18日提起反诉，本院依法受理后，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)张叶、被告(反诉原告)上海敏康餐饮管理有限公司(以下简称敏康公司)的法定代表人汪红癸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张叶向本院提出变更后的诉讼请求：1.确认原、被告于2019年4月18日签订的《承包经营协议》无效；2.判令被告返还原告支付的进场费人民币(以下币种相同)40,000元、保证金51,000元及装修费损失41,333.33元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月18日，原、被告签订《承包经营协议》，该协议实际为租赁协议，约定被告提供位于上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX室面积约为90平方米的房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告作为餐饮经营场所，期限为3年，自2019年5月5日至2022年4月31日止，租金每月17,000元，每三个月支付一次，同时支付保证金51,000元。另外，原告进场时支付被告40,000元进场费，但没有在协议中约定进场费的性质和用途。合同签订后，原告向被告支付至8月的租金，同时支付了保证金51,000元及进场费40,000元，被告出具了收条。之后，原告对该经营场所进行装修并开始运营。后上海张江集成电路产业区开发有限公司(以下简称张江集成电路公司)告知原告称被告无权转租及分租该房屋，合同租赁期限最长至2020年8月31日，张江集成电路公司已贴出关于被告违反合同规定的相关公示告知函证明。原告在与被告签订协议时，曾要求查看被告与产权人之间的合同，但被告与中介称审核过被告资质(转租权及租赁期限)，合作多次都没有问题，让原告放心签订协议，故原告轻信其说法，便与中介签订了居间协议，并与被告签订了为期三年的租赁协议。中介与被告欺骗原告签订了协议，侵害了原告的知情权和合法经营权。如若原告当时提前知晓被告无转租、分租权且与产权人的租赁期限最长至2020年8月31日，原告必不会与被告签订协议，也不会继续投资经营，造成不必要的损失。因被告欺诈行为导致协议无法履行，被告应当退还进场费、保证金及赔偿原告商铺装修折旧损失。为维护自身合法权益，原告诉至本院，望判如所请。被告敏康公司辩称，其与房东已合作十多年，房屋租赁合同均为每两年续签，且合同约定被告有优先续租权，按照惯例被告可续约。合同虽约定不得转租，但原、被告间系承包经营关系，而非房屋租赁关系。若为转租，原告应自行办理营业执照等相关证照，但实际原告以被告的营业执照经营，故双方间系承包经营关系。即使认定为转租，房东应在与被告签订合同的六个月内提出异议，超过六个月则视为同意。合同应为有效，不同意退还保证金、进场费及赔偿装修损失。反诉原告敏康公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告2019年11月5日至2020年5月18日的占用商铺费110,500元(按照每月17,000元标准计算)。事实和理由：2019年4月18日，反诉原、被告签订《承包经营协议》，承包经营费为每月17,000元。反诉被告支付的承包经营费用至2019年11月5日，之后未缴纳承包经营费至今，虽然没有经营使用但仍有部分设备物品占用系争房屋5个半月，期间反诉原告未进行任何招商及使用。为维护反诉原告的合法权益，故提起反诉。反诉被告张叶辩称，2019年11月7日系争房屋停水停电后无法正常使用，2019年12月2日借用隔壁商铺车辆搬走了全部设备，仅余硬装潢无法拆除故不要了。现同意按照合同约定的标准支付2019年11月5日至11月7日期间的租金，其余不同意支付。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，张江集成电路公司作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的敏康公司签订《房屋租赁合同续租协议(三)》，约定张江集成电路公司将位于上海市浦东新区张东路XXX号XXX幢XXX-XXX室房屋继续出租给敏康公司，续租面积为410平方米，经双方同意扩租使用105室房屋，增加租赁建筑面积373平方米，实际租赁总建筑面积783平方米，续租期2年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止；租赁期满，乙方经甲方考核合格后享有对本合同项下房屋二年的优先续租权。2019年4月18日，敏康公司作为合同甲方与作为合同乙方的张叶签订《承包经营协议》一份，约定甲方提供上海市浦东新区张江高科技园区集成电路产业区张东路XXX号XXX幢房屋(面积约为90平方米)作为承包经营地址；承包经营期限自2019年5月5日起至2022年4月31日止；双方协商一致，承包经营期间，乙方向甲方支付承包经营费，不受承包经营项目是否盈利及盈利多少的影响；承包经营期间，乙方每季度开始前5内支付给甲方承包经营费用51,000元整,支付方式为银行转账或现金。合同第4.2条约定：“本协议签订后3日内，乙方应向甲方支付承包经营保证金51,000元。待承包经营期满，乙方将本协议约定的房屋交还给甲方，甲方确认没有损坏或违反本协议的其他情形后，将保证金全额无息退还给乙方。……”合同第5.2条约定：“乙方对使用部位的装饰装修、分割、局部改建以及安装设备、管道等设施的，应事先告知甲方装修方案，并征得甲方同意。……”合同第6.2条约定：“……因甲方原因导致协议提前解除，甲方应退还保证金，同时对房屋的装修扣除折旧因素予以补偿。”合同还约定了其它相关事宜。合同签订后，敏康公司向张叶交付系争房屋，同意张叶进行装修，并给予张叶15日免租期。张叶向敏康公司支付保证金51,000元、进场费40,000元，并陆续支付2019年5月5日至2019年11月4日止的费用。2019年10月15日，张江集成电路公司发出《告知函》，内容包括：“我司上海张江集成电路产业区开发有限公司为领袖之都张东路XXX号XXX幢XXX、XXX、XXX、XXX室的实际产权人。我司将上述物业租借给上海敏康餐饮管理有限公司，双方签订的《房屋租赁合同》租期截止至2020年8月31日。根据合同条款规定，该租赁物业用途自用，未经我司书面同意，上海敏康餐饮管理有限公司不得将该物业转租、分租于其他企业或个人，也不得发生将承租物业抵押、担保、赠与、投资、合作等危及甲方权利的行为。当前我司未曾同意,也未收到过上海敏康餐饮管理有限公司的转租行为申请。”2019年11月7日，因敏康公司未收到张叶的费用，故对系争房屋采取了停水停电措施，张叶于2019年12月2日将设备搬离系争房屋，双方未办理交接手续。因张叶要求敏康公司退还保证金、进场费及装修损失未果，以致引发本案诉讼。审理中，张叶提供装修合同、收条、转账记录，证明其向装修人员曹云峰支付用于系争房屋的装修费用，装修内容包括围栏、滑轨、内部硬装潢。经庭审质证，敏康公司认可曹云峰确系为原告提供装修的工作人员，也认可转账记录的真实性，但认为原告对系争房屋的装修不值49,600元，装修合同约定的装修费为36,500元，且不能证明与系争房屋装修存在关联，张叶留下的硬装潢部分对敏康公司无用。张叶提供录音光盘，证明敏康公司认可为规避不得转租的风险而签订承包经营合同，实为房屋租赁合同。经庭审质证，敏康公司认可上述录音的真实性，确认说过为规避风险签订承包经营合同，但认为企业规避风险实属正常。张叶提供上海德利谢斯餐饮管理服务有限公司于2019年5月核准的营业执照及系争房屋照片，证明其在系争房屋经营成都风味总公司牛油火锅菜，无需借用敏康公司的营业执照经营。经庭审质证，敏康公司认可营业执照的真实性，但认为张叶的营业执照注册地在宝山区，不能证明可在系争房屋内经营。敏康公司提供现场照片，证明截止2020年5月18日，系争房屋内仍有剩余设备物品未搬离。经庭审质证，张叶认可照片的真实性，但表示留下的是拆不掉的硬装潢，全部设备已经搬离。2020年4月7日本院组织双方庭前证据交换时，张叶向敏康公司支付水电费2,379元，双方确认水电费已结清。以上事实，由原告(反诉被告)张叶提交的《承包经营协议》、张江集成电路公司会议纪要、《告知函》、《函告》、微信聊天记录、装修合同、收条、转账记录、录音光盘、营业执照、照片，由被告(反诉原告)敏康公司提交的《房屋租赁合同续租协议(三)》、照片等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，张叶与敏康公司签订的合同虽名为《承包经营协议》，纵观敏康公司将系争房屋交付给张叶使用、张叶按季度支付约定的经营费用、支付进场费及保证金等行为，双方之间实质为房屋租赁合同关系。案外人张江集成电路公司与敏康公司签订的《房屋租赁合同续租协议(三)》中未约定敏康公司可以对系争房屋进行转租，且已于2019年10月15日发送《告知函》称敏康公司的转租行为未经其同意，故原、被告签订的承包经营协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，所发生的损失根据过错承担相应的责任。关于房屋使用费。根据庭审查明的事实，张叶已支付使用费至2019年11月4日，敏康公司于2019年11月7日对系争房屋采取停水停电措施，张叶于2019年12月2日将设备搬离，双方虽未就房屋进行交接，但11月7日停水停电后，作为餐饮经营者的张叶客观上已无法继续使用系争房屋。敏康公司以张叶虽未实际经营但未搬离全部设备，主张张叶支付2019年11月7日起至2020年5月18日止的使用费，根据双方提供的照片显示，系争房屋确留有部分装潢，但并不影响敏康公司另行使用，敏康公司主张该期间使用费于法无据，本院不予支持。至于2019年11月5日至7日期间的房屋使用费，张叶同意按合同约定的租金标准向敏康公司支付费用，并无不当，本院予以准许。关于保证金、进场费及装修费。基于承包经营协议已被确认无效、张叶已搬离系争房屋，敏康公司应向张叶退还所支付的保证金51,000元。张叶支付的进场费，被告解释其虽出具了40,000元的收条，但实际中介收取了20,000元，且进场费虽未明确约定内容但包括由被告提供的水、电、空调、前期装修设备等，被告之辩称未提供证据佐证，本院不予采信。鉴于张叶实际履行合同6个月，本院根据合同已履行与剩余的期限比例，酌定敏康公司应退还张叶33,334元。张叶主张的装修损失，敏康公司虽认可张叶支付的装修费金额，但认为根据现场装修情况并不值49,600元，且原告遗留的硬装潢对被告并无用处，本院综合原告提供的装修合同约定的金额、原告实际履行合同的时间，酌定敏康公司赔偿张叶装修损失15,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张叶、被告上海敏康餐饮管理有限公司2019年4月18日签订的《承包经营协议》无效；二、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张叶保证金51,000元；三、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张叶进场费33,334元；四、被告上海敏康餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张叶装修费损失15,000元；五、反诉被告张叶于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海敏康餐饮管理有限公司2019年11月5日至11月7日期间的房屋使用费1,700元(按每月17,000元标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,112元，减半收取计1,556元，由原告张叶负担456元，被告上海敏康餐饮管理有限公司负担1,100元。反诉案件受理费2,510元，减半收取计1,255元，由反诉原告上海敏康餐饮管理有限公司负担1,235元，反诉被告张叶负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇二〇年五月二十九日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……