广西壮族自治区钟山县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)桂1122执异8号 异议人：董世明，男，1970年3月15出生，汉族，住广西钟山县。 异议人：潘兆军，男，1974年6月8日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：黄炳常，广西裕华律师事务所律师。 申请执行人：梁渊，男，1977年6月20日出生，汉族，住广西钟山县。 被执行人：黄萍，女，1971年11月23日出生，汉族，住广西钟山县。 被执行人：黄千紫，女，2000年3月17日出生，汉族，住广西钟山县。 被执行人：黄千蓝，女，1992年8月20日出生，汉族，住广西钟山县。 本院在执行申请执行人梁渊等人与被执行人黄萍、黄千紫、黄千蓝民间借贷纠纷一案中。异议人董世明、潘兆军对本院作出的（2019）桂1122民初8号民事裁定书不服，向本院提出书面异议，要求解除对黄道辉所有的位于钟山县城北环路南侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号，面积160㎡】的查封，终止对黄道辉所有的钟山县城北环路南侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号，面积160㎡】的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人董世明、潘兆军称，2018年7月13日，异议人与黄道辉、黄萍等人签订了《房地产转让合同书》，约定将黄道辉、黄萍名下的钟国用（1999）字第000504号房地产转让给异议人。合同生效后，异议人按照约定将合同义务全部履行完毕。2019年1月8日，钟山县人民法院作出（2019）桂1122民初8号民事裁定书，查封了黄道辉名下的钟国用（1999）字第000504号的土地，导致房地产无法过户。现该房产已进入执行程序，异议人为维护自身合法权益，向法院申请解除对黄道辉名下的钟国用（1999）字第000504号的土地的查封，终止对钟国用（1999）字第000504号土地使用权的执行。 申请执行人梁渊称，一、黄道辉所有的钟国用（1999）字第000504号土地使用权类型为划拨，所有权还不是黄道辉的，严格意义上是不可以转让的；二、异议人董世明、潘兆军与黄道辉、黄萍等人签订的《房地产转让合同书》约定转让的土地使用权为钟国用（1999）字第0005404号，而（2019）桂1122民初8号民事裁定书查封的土地使用权为钟国用（1999）字第000504号，两者不是同一宗土地使用权。三、异议人董世明、潘兆军每一笔转账给黄道辉的款项均没有注明用途。四、即使异议人董世明、潘兆军与黄道辉的转让行为真实存在，异议人董世明、潘兆军也存在过错，因为钟国用（1999）字第000504号土地使用权证原件由申请执行人收执，异议人董世明、潘兆军未实际审查黄道辉是否持有土地使用权证原件就与对方进行交易，存在过错。五、从异议人提供的银行交易明细可知，2018年6月23日，案外人董义富转账了600000元给异议人董世明，董世明当天就将该款转给了黄道辉，申请执行人听说董世明、董义富与黄道辉是有债务关系，不知道异议人董世明转账给黄道辉的行为是借款行为还是土地买卖行为。 本院查明，原告梁渊与被告黄道辉、黄萍民间借贷纠纷一案，本院于2019年1月2日立案。2019年1月3日，被告黄道辉因病死亡。2019年1月8日，本院作出（2019）桂1122民初8号民事裁定书，查封了被申请人黄道辉所有的位于钟山××北环路南侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号，面积160㎡】。2019年11月4日，本院作出（2019）桂1122民初8号民事判决书，判决黄萍应向梁渊偿还借款1500000元及利息（从2018年6月27日起至还清之日止，按月利率2%计算）；被告黄萍、黄千紫、黄千蓝在继承黄道辉的实际价值范围内对上述债务承担偿还责任。2020年1月9日，申请执行人梁渊向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行。在执行过程中，异议人董世明、潘兆军向本院提出执行异议，要求解除对黄道辉所有的位于钟山××北环路南侧的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号】的查封，终止对该国有土地使用权的执行。 另查明，2018年5月，在案外人李佩珊的介绍下，异议人董世明、潘兆军与黄道辉协商房地产转让事宜，在初步达成协议后，异议人董世明、潘兆军在2018年6月23日、25日通过银行转账的方式向黄道辉支付1700000元。2018年7月13日，异议人董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖签订了《房地产转让合同书》，约定黄道辉、黄家湖将位于钟山××北环路南侧的房地产（土地证号：钟国用（1999）000504、000505，面积约600㎡）转让给异议人董世明、潘兆军，转让价格为3180000元，签订合同时支付2000000元，签订合同后两个月内支付300000元，余款880000元在办理好不动产过户后一个月内支付；约定黄道辉、黄家湖负责补交土地出让金及测绘费、评估费；约定黄道辉、黄家湖应在合同签订之日起七个月内为异议人董世明、潘兆军办理号房地产过户；合同还约定了其他事项。介绍人李佩珊、共有人黄萍、何峰均在《房地产转让合同书》签字确认。2018年7月15日，异议人董世明通过银行转账的方式向黄道辉支付300000元。同日，黄道辉出具内容为“现收到董世明、潘兆军购买北环路南侧房地产款项2000000元”的收据给异议人董世明、潘兆军收执，案外人黄家湖在收据上签字确认。2018年8月22日，异议人董世明、潘兆军向介绍人李佩珊支付中介费5000元，介绍人李佩珊出具收条给异议人董世明、潘兆军收执，并注明剩余的5800元在办理好房地产过户后一次付清。2018年9月13日，异议人董世明通过银行转账的方式向黄道辉支付了300000元，黄道辉出具收条给异议人董世明、潘兆军收执，案外人黄家湖在收据上签字确认。 2018年8月1日，异议人董世明与案外人陈小红签订《房屋租赁合同》，约定将钟山××北环路（新里段）南侧的房地产出租给案外人陈小红使用，2018年8月1日起至2020年12月31日的月租金为4025元；2021年1月1日起至2022年12月31日止的月租金为4628元，合同还约定了其他事项。2019年6月28日，案外人陈小红通过银行转账的方式向异议人董世明支付了24150元。 2019年11月19日，异议人董世明将原登记在黄家湖、何峰名下的钟国用（1999）字第000505号土地使用权及地上房产变更登记至董世明、李丽芳名下，并办理不动产权证书【桂（2019）钟山县不动产权第0007422号】。 本院认为，本案的争议焦点为异议人董世明、潘兆军对案涉房地产是否享有能够排除执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖于2018年7月13日签订《房地产转让合同书》，约定黄道辉、黄家湖将位于钟山××北环路南侧的房地产转让给异议人董世明、潘兆军，转让价格为3180000元，共有人黄萍、何峰及介绍人在李佩珊在合同上签字确认。该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。故，在2019年1月8日本院查封黄道辉所有的位于钟山××××路的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号】之前，异议人董世明、潘兆军已就涉案土地签订合法有效的书面买卖合同。 其次，异议人董世明、潘兆军在接收涉案房地产后，于2018年8月1日与案外人陈小红签订《房屋租赁合同》将涉案房地产出租给案外人陈小红使用，案外人陈小红已支付相应的租金。可知，在本院查封涉案土地前，异议人董世明、潘兆军已实际占有、使用涉案房地产。 其三，异议人董世明、潘兆军已按《房地产转让合同书》的约定向黄道辉支付了2300000元，已履行大部分付款义务。按《房地产转让合同书》约定，剩余部分价款须在黄道辉、黄家湖为异议人董世明、潘兆军办理房地产过户后一个月内支付完毕。但黄道辉、黄家湖一直未补交土地出让金等费用，导致涉案房地产未能办理过户手续，剩余部分价款也一直未支付。由于黄道辉已因病去世，需用剩余部分价款补交土地出让金、测绘费、评估费后才能继续办理房地产过户手续。故，剩余部分价款的金额及支付时间需办理好涉案房地产过户后才能确定。异议人董世明、潘兆军也愿意将剩余部分价款在扣除黄道辉、黄家湖应补交的土地出让金后交由本院执行。 其四，《房地产转让合同书》中约定黄道辉、黄家湖应在合同签字之日起七个月内为异议人董世明、潘兆军办理完毕涉案房地产过户登记手续，但因黄道辉、黄家湖一直未补交土地出让金及，也未办理过户登记手续，导致涉案房地产一直未办理过户登记手续。而在黄道辉因病去世后，法院查封了涉案土地，导致涉案房地产至今未能办理过户登记。故，涉案房地产未能办理过户登记非因异议人董世明、潘兆军自身原因导致。 对申请执行人梁渊提出的划拨土地使用权不可转让、本院查封的土地使用权与《房地产转让合同书》约定转让的土地使用权是不同的土地使用权、异议人存在过错等意见。本院认为，按《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，以划拨方式取得的土地使用权经过一定的审批程序并缴纳相关的费用后是可以转让的。从本案的证据《房地产转让合同书》、土地证复印件、宗地图、收据、转账凭证等证据，以及询问介绍人李佩珊、被执行人黄萍，可知黄道辉的房地产与黄家湖的房地产位置相邻，均位于钟山××××路南侧。《房地产转让合同书》约定转让的房地产亦是黄道辉、黄家湖所有的位于钟山××北环路南侧的房地产，与本院查封的土地系同一宗土地。 综上所述，异议人董世明、潘兆军与黄道辉、黄家湖在本院查封黄道辉所有的位于钟山××××路的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号】之前已签订合法有效的书面转让合同，且已支付大部分价款，剩余部分价款，异议人董世明、潘兆军亦愿意在扣除土地出让金后交由法院执行。在签订合同后，异议人董世明、潘兆军已接收涉案房地产，并将房地产出租给他人使用，已合法占有、使用涉案房地产；因黄道辉、黄家湖未补交土地出让金及法院查封等原因，导致涉案房地产一直未能办理过户登记，非因异议人董世明、潘兆军自身原因未办理过户登记。 综上，异议人董世明、潘兆军的异议理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对黄道辉所有的位于钟山县城北环南路的国有土地使用权【证号：钟国用（1999）字第000504号，面积160㎡】的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 韩 锋 审判员 冯 邕 审判员 廖保书 二〇二〇年五月二十八日 书记员 张 梁