鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初318号 原告：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区。 法定代表人:张钧尧，系该公司经理。 委托诉讼代理人：王春玲，系辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：高某，男，1975年12月17日出生，汉族，住鞍山市铁东区。 委托诉讼代理人：潘某某，女，1967年3月8日出生，汉族，无业，住鞍山市千山区。 原告鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称“中骏物业”）诉被告高某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月3日受理后，依法适用普通程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告中骏物业的委托诉讼代理人王春玲，被告高某的委托代理人潘某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中骏物业向本院提出诉讼请求：1、判令高某给付物业管理费33628元，并支付利息暂定3000元，（其中10684元利息从2018年5月1日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；其中18316元利息从2019年1月11日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；其中3052元利息从2020年1月11日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），诉请共计36628元；2、判令高某承担本案诉讼费用。事实与理由：高某系“中骏·汤泉香墅”第73幢1单元-1-3层4号房（即A049）的业主，房屋产籍号为43-22-93-5011,建筑面积为436.1平方米，中骏物业与高某签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由中骏物业按建筑面积以3.5元/平方米/月向高某收取，高某应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，高某应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。现高某拖欠该户房屋从2018年5月1日起至2020年2月29日的物业管理费，经中骏物业多次催要，高某拒不缴纳。中骏物业认为，双方已经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，高某拖欠中骏物业物业管理费拒不缴纳已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，高某应当支付物业管理费，故请依法判决高某给付所欠物业费。 高某辩称：第一，被答辩人起诉状所称的《前期物业服务合同》约定的服务期限截止日期为2016年9月1日，合同期限已满，双方之间没有就物业服务内容及相关费用进行重新的合同约定，业主委员会已经通知全体业主暂交物业费，而且，业委会也没有聘请物业继续为小区进行物业服务。依据《辽宁省物业管理条例》第62条第3款规定“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围，提高收费标准，重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权暂交物业费，因此我们不是不交物业费，是怎么交，交多少的问题，没有协商过；第二，中骏物业也未按照《前期物业服务合同》的约定，没有对小区会所进行开放，以及其他应提供的服务内容。重要的是我们买房时说好了，修好房子之后再领钥匙交房，可是物业说放心，房子有问题一切由物业来修，就是听了他们的话到现在，房子还是破烂不堪，因此我家一直没有装修，给我们造成的损失我们会另行起诉，因物业没有全面的对业主进行物业服务，因此物业没有事实的服务依据；第三，物业没有履行财务公示义务，没有依据合同约定履行对业主公布物业费年度计划和收支年度预决算情况，业主委员会多次与被答辩人交涉，被答辩人均无回复，依据《合同法》第六十七条规定，业主有权拒绝交纳物业费；第四，开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》，由法院依答辩人申请调取。该证据记载的主要内容有：第五条约定“服务期限为五年，自2011年9月1日至2016年9月1日。”，第八条约定“物业费由业主预先交纳，物业公司每半年向全体业主公布物业费收支情况，结算后结余部分转入下一年度继续使用；决算不足部分由全体业主另行缴纳。物业公司每年聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务费收支情况进行审计。”，第三十四条约定“对本合同的任何修改和补充的内容，不得与本合同文本内容相抵触。”，《物业管理条例》第二十一条规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与物业公司应当签订书面的前期物业服务合同。”，《建设部关于印发的通知》(建住房[2004]155号)规定“《前期物业服务合同》仅供建设单位与物业公司签约使用。”，《商品房销售管理办法》（建设部88号令）第十三条规定“买受人应当与物业公司订立有关物业管理的协议。”。依据上述规定，开发商与中骏物业签订的《前期物业服务合同》，才是符合法律和国家规定的《前期物业服务合同》。该证据能够证明：（1）本案中中骏物业与业主签订的《前期物业服务合同》，签订双方主体资格不符合法律规定，不能作为本案裁判依据。（2）开发商与中骏物业签订《前期物业服务合同》已于2016年9月1日届满时失效，中骏物业无权按照《前期物业服务合同》的约定向业主收取2016年9月1日之后的前期物业费。（3）中骏物业与业主签订的《前期物业服务合同》将服务期限篡改为“自交房之日起5年”，该合同不仅形式上不符合法律规定，且内容违反开发商与中骏物业的约定，不能作为本案裁判依据。（4）“向业主公布物业费收支情况、对业主预交的物业费进行结算，对物业费收支情况进行审计”是中骏物业履行的合同义务。中骏物业承认其从未公布物业费收支情况，也承认其从未对业主预交的物业费进行结算，还承认其未向业主公布物业费收支情况的审计报告。开庭前答辩人书面请求法院向中骏物业调查收集该公司物业费收支情况，每年年度审计报告，中骏物业不能提供应当承担不利后果。答辩人请求法院依法认定中骏物业履行合同义务不符合约定，构成违约。第五，中骏物业提交的《审计报告》（岫玉会计师审字2019第132号），由法院依答辩人申请调取，《前期物业服务合同》约定，中骏物业每年聘请专业机构对物业服务资金年度预算和物业服务费收支情况进行审计，但该审计报告却是2019年9月出具的，是对中骏物业前八年的物业费收支情况的一次性审计报告，并非合同约定的每年一次年度审计报告，该审计报告形式不符合合同约定，不能作为本案的证据，请求法院予以排除。首先，该审计报告能够证明中骏物业八年才对物业费收支情况进行了一次审计，履行合同义务明显不符合约定。其次，《前期物业服务合同》约定“物业费结算后结余部分转入下一年度继续使用，决算不足部分由全体业主另行缴纳。”，案涉小区建筑面积共计20万平方米，按照每月每平方米3.5元的收费标准，每年物业费收入应当为840万元。该审计报告记载2016年物业费全部支出360万元，2017年物业费全部支出380万元，因此2016年物业费应当结余460万元足够2017年的物业费全年支出，但中骏物业承认向答辩人收取了2016年物业费后又继续向答辩人收取了2017年物业费，该审计报告能够证明中骏物业履行合同义务不符合约定。再次，《前期物业服务合同》约定“物业服务支出只能用于本合同约定的八类项目。”，但该审计报告记载有“业务招待费”、“差旅费”、“市内交通费”、“邮电费”、“顾问费”、“评估审计费”、“费用性税金”、“服装费”、“管理咨询服务费”、“社区活动区布置费”、“其它人力费用”、“其他成本”等12项费用，并非合同约定的支出项目，其中“管理咨询服务费”一项就从物业费中支出了近200万元，该审计报告能够证明中骏物业履行合同义务不符合约定。第六，2019年4月10日小区业主代表与中骏物业就物业费收支情况的审计报告进行交涉的视频是对法院调取的《审计报告》的反驳证据。第七，我们小区现在的面貌和三年前相比，不值3.5元每平方米。第八，业主委员会是全体业主及当地政府、物业公司的唯一合法沟通、监督机构，也可以说是有物业公司就有业主委员会的成立，我们提出的这些证据及证明足以说明物业服务的缺失，服务的不到位和没有合同的情况下强行服务，让我们业主觉得花钱买的是窝心和憋气，我们就要求中骏物业给我们业主一份诚意的服务，履行该有的职责。综上，请依法驳回物业的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、中骏物业提供的商品房买卖合同、前期物业服务合同，拟证明高某系中骏别墅的业主，前期物业合同约定了收费标准为3.5元/平方米/月，该组证据被告已经签字认可。被告认为前期物业服务合同签订双方主体资格不合法律，不能作为证据使用。本院对该组证据予以认定，理由：上述合同系双方签字确认的合同。2、中骏物业提供房屋交接书一份，拟证明高某于2017年6月3日已经实际接收该房屋。本院对该证据予以认定，理由：交接书有高某签字。3、中骏物业提供律师催告函一份，证明中骏物业已经通过张贴律师函在高某的门户上，证明中骏物业已经向高某催缴了物业费。本院对该证据予以认定，理由：高某自认。4、高某提供的千山区住建局《关于中骏汤泉别墅成立业主委员会的批复》，拟证明涉案小区业主委员会于2018年12月28日在镇政府、村委会的共同监督指导下经住建局核实，业主委员会人员构成合法有效予以成立，任何单位或部门非经法律程序无权暂停业委会的工作。对该证据不予认定，理由：书证应当出示证据的原件，而杨雨霖提供的是复印件，且中骏物业不予认可；5、高某提供2019年10月18日向中骏物业下达的关于物业服务收支情况的质询函，拟证明中骏物业未公布物业费收支情况，物业费支出只能用于合同约定的范围。对该证据不予认定。理由：关联性存在瑕疵。6、高某提供照片16张，拟证明中骏物业不作为。该组证据本院不予认定，理由：关联性存在瑕疵。7、高某提供光盘一份，记载业主代表与中骏物业就物业费收支审计交涉情况，拟证明中骏物业违反诚实信用原则未公布物业费收支年度审计报告。对该证据不予认定，理由：关联性存在瑕疵。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月12日,高某与鞍山中骏房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买“中骏·汤泉香墅”第73幢1单元-1-3层5号房屋（产籍号为43-22-93-5011）。同时,高某与中骏物业签订《前期物业服务合同》,约定：中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务,高某所购住宅建筑面积436.10平方米,别墅物业费按3.5元/平方米/月收取;业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；业主应当按全年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳当月的物业服务费用;物业服务期限自商品房交付使用之日起5年；本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。2017年6月3日，高某接收涉案房屋。2020年3月17日中骏物业向高某发律师函催缴物业费，高某亦表示收到律师函。审理中,中骏物业主张高某欠缴2018年5月1日起至2020年2月29日的物业管理费33628元。 另查，“中骏·汤泉香墅”成立业主委员会，2019年5月18日汤岗子镇人民政府通知，决定暂停业主委员会工作，公章上交汤岗子镇保管。 本院认为：中骏物业与杨雨霖签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。中骏物业为杨雨霖提供物业服务,杨雨霖应当按时交纳物业费,经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为,已构成违约,应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对中骏物业要求高某给付2018年5月1日起至2020年2月29日止的物业管理费33628元，本院对其中33579.7元(436.10平方米×3.5元×22月)的诉讼请求予以支持。对于中骏物业要求高某支付利息的诉讼请求，经过庭审查明，中骏物业在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且中骏物业未能提供证据证明高某未缴纳物业费对其造成的实际损失，本院不予支持。 关于高某辩称中骏物业未按合同约定向全体业主公布物业费收支情况，认为中骏没有全面履行前期物业合同的义务，拒绝缴纳物业费一节，本院认为公布物业费收支情况并非法院受理范围，应当由业主委员会自行与中骏物业沟通，故对该项辩解本院不予采纳。 关于高某辩称中骏物业没有按照《前期物业服务合同》的约定，没有对小区会所进行开放，以及其他应提供的服务内容一节，高某在庭审中未提供相应证据予以证明该项内容系物业服务内容，故本院对高某的辩解不予采纳。 关于高某辩称中骏物业、开发商签订的前期物业服务合同与中骏物业、高某之间签订的前期物业服务合同服务期限不同，中骏物业与开发商签订的前期物业服务合同第5条约定“物业服务期限为5年，自2011年9月1日起到2016年9月1日止”，第三十四条用特殊的字体特别约定“对本合同的任何修改和补充的内容不得与本合同文本的内容相抵触。”，而中骏物业与高某签订的《前期物业合同》，却将服务期限变更为自房屋交付之日起5年，物业服务期限涉及小区全体业主的共同权益，中骏物业无权与单个业主约定变更，因为小区的房屋并非同一时间统一交付各个业主，而中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务，客观上进行了欺诈行为，前期物业服务合同约定一节，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，故在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当由建设单位与物业服务企业签订物业服务管理合同，中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司签订前期物业服务合同,虽约定物业服务期限为5年，自2011年9月1日至2016年9月1日，但合同中第二十三条规定“服务期限届满3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。”，高某未提供证据证明中骏物业已被鞍山中骏房地产开发有限公司解聘，故中骏物业与鞍山中骏房地产开发有限公司之间的物业服务应视为继续履行。中骏物业、高某之间签订的物业合同，虽约定物业服务期限自商品房交付使用之日起5年，但《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及中骏物业、高某签订的合同中第五条第二款亦约定“本合同期限未满、业主委员会与其聘用的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止。”，故中骏物业、鞍山中骏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》与中骏物业、高某之间的《前期物业服务合同》并不冲突。同时，在成立业主委员会后，可以依法聘用新的物业服务企业，解除与中骏物业的《前期物业合同》，不会发生中骏物业通过与单个业主约定变更服务期限致使中骏物业在为整个小区服务期限届满后继续强迫单个业主进行服务的情况。本案中高某所属的业主委员会在成立后并未向中骏物业发出解聘通知书，且中骏物业继续履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，高某亦接受了物业服务，故中骏物业、高某间的《前期物业服务合同》合法有效。 关于高某辩称中骏物业审计报告公示不及时，未按合同约定进行物业费结转且物业费支出项目不符合合同约定一节，高某未提供相应证据予以证明，本院不予采纳。 综上,依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、高某于本判决发生法律效力之日起十日内向鞍山中骏物业管理有限公司给付2018年5月1日至2020年2月29日的物业费33579.7元； 二、驳回鞍山中骏物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍给付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费716元,由鞍山中骏物业管理有限公司负担77元，由高某负担639元。 如不服本判決，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长  陈 燕 人民陪审员  赵立辉 人民陪审员  刘银迎 二〇二〇年五月二十九日 法官助理吴依恬 书记员金爽