苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1444号原告：苏州市吴中区东苑物业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇晓市路15号。法定代表人：金立新，总经理。委托诉讼代理人：叶洁，江苏坤象律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀梅，江苏坤象律师事务所实习律师。被告：王培忠，男，1963年12月27日生，汉族，住苏州市吴中区。原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司（以下简称为东苑物业公司）诉被告王培忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理，依法由审判员王辉适用简易程序公开开庭进行审理。原告东苑物业公司委托诉讼代理人叶洁、被告王培忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东苑物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2009年6月至2019年10月的物业费37490元及相应违约金。事实和理由：2009年2月，其与苏州市吴中区东苑房地产开发公司（以下简称为东苑房地产公司）签订前期物业管理委托合同，由其向水乡佳景花园提供物业服务，并按建筑面积收取物业费，其中别墅1元/月/㎡。被告系水乡佳景花园X号X室房屋业主，建筑面积299.92㎡，未能按时支付物业费。审理中，原告明确违约金实为利息损失，要求自递交起诉材料之日即2019年11月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日。被告王培忠辩称，原告主张的建筑面积与房产证不符，房产证建筑面积296.57㎡，物业费37409元计算有误，不予认可。原告与开发商东苑房地产公司法定代表人相同，存在关联，两者属于不可分割的主体。因开发商交付的房屋出现质量问题，承诺修复后未作处理，导致房屋延迟4年进行装修，入住以后对其造成心理压力和精神损伤。就是因开发商未维修房屋，其才自房屋交付后未支付物业费。物业费计算标准有异议，别墅是按1元/月/㎡收取物业费，其房屋并非别墅，房产证未写明其房屋属于别墅，不能按照别墅收费。多层房屋标准0.5元/月/㎡，商业房屋标准0.6元/月/㎡，但其房屋为叠加住宅，同样不是多层房屋或商业房屋。经审理查明，2007年12月，被告与东苑房地产公司签订商品房买卖合同，购买东苑房地产公司开发的水乡佳景花园第X幢X号房屋，该商品房用途：住宅（别墅），建筑面积299.92㎡。2009年2月17日，原告（乙方）与东苑房地产公司（甲方）签订水乡佳景前期物业管理委托合同，约定甲方将水乡佳景委托乙方实行物业管理服务，物业类型：多层、别墅住宅；物业管理服务期限二年，自2009年2月17日起至2010年12月31日，实际起始日期以双方移交手续为准；前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：多层0.5元/月/㎡，商业：0.6元/月/㎡，别墅：1.0元/月/㎡；上述收费标准由甲方售房同时与购房者在前期物业管理服务协议中进行约定，由乙方向业主收取。2009年5月4日，东苑房地产公司向被告发送水乡佳景小区商品房接房单，交付水乡佳景X幢X室商品房。2019年10月25日，原告委托江苏坤象律师事务所向被告发出律师函，要求被告收到函件后五日内缴纳拖欠的物业服务费，该函件于次日签收。经质证，被告对商品房买卖合同无异议；对前期物业管理委托合同真实性无异议，收房时并不清楚原告与东苑房地产公司已签订合同，水乡佳景小区物业公司确实是原告，但其并未与原告签订物业管理服务合同；对商品房接房单无异议；对律师函无异议，确已收到该函件，原告起诉后组织调解时，其向原告提出修复房屋，重新计算物业费，就同意支付，但原告并未维修房屋，物业费计算的建筑面积未作调整。对此，被告提供以下证据：1、房屋所有权证，该房屋坐落苏州市吴中区，由原告与黄某云共同共有，总层数4层，建筑面积296.27㎡。2、通知，由东苑房地产公司向被告出具，日期：2009年12月29日，内容为“东苑嘉业（水乡佳景）王培忠业主：关于你车库梁裂缝问题，施工单位已于2009年11月25日和2009年11月27日委托建设工程质量检测中心进行了检测，检测结果符合国家规范，建议对裂缝部位进行修复处理，公司定于2010年1月5日开始，由苏州市建筑科学研究院有限公司对你车库梁裂缝部位进行修补，希望接到通知后到水乡佳景工程部确定施工日期”。针对上述证据，原告对真实性均无异议，同意按照房屋所有权证载明的建筑面积296.27㎡计算物业费；通知是被告与东苑房地产公司就涉案房屋质量产生争议，与本案无关，其作为独立企业法人，与东苑房地产公司并无关联；前期物业管理委托合同到期后，继续由其提供物业服务，虽未找到与原告签订的物业服务协议，但收费标准是统一的；被告在诉前调解时，提出打七折的方案，其并未同意。关于房屋质量问题，被告表示，2009年5月收房后就发现问题，东苑房地产公司未进行维修，其没有装修入住，空置4年多，直到2014年5月；东苑房地产公司发送通知前，已与业主多次沟通，原告并未参与，拿到通知后，东苑房地产公司未能维修；水乡佳景小区物业费标准是，商品房0.5元，别墅1.0元，但实际缴纳时会给予优惠，只要原告修复房屋，并打七折处理，其可以支付物业费。另，被告补充意见，认为不知道原告与东苑房地产公司签订合同的情况，原告并未公示，其与原告未订立物业管理合同；原告从未催缴物业费，部分费用已过诉讼时效，只能主张2016年以后的物业费，且必须先修复房屋，再支付物业费。原告于2019年11月12日向本院递交诉讼材料，要求被告支付物业费。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、前期物业管理委托合同、接房单、律师函，被告提供的房产证、通知及当事人陈述等证据附卷佐证。本院认为，原告与东苑房地产公司签订的前期物业管理委托合同期限虽已届满，但原告仍向水乡佳景花园提供物业服务，有权收取物业费。被告作为水乡佳景花园业主，已接受原告提供的物业服务，应当支付物业服务费用。从不动产登记信息看，被告所有水乡佳景花园X幢X室房屋建筑面积296.27㎡。原告同意按此计算物业费，予以认定。商品房买卖合同明确被告购买的商品房用途为住宅（别墅），不属于多层住宅或商业房屋。原告虽未提供与被告签订的物业管理合同，但按被告所述，别墅物业费标准确为1元/月/㎡，被告X幢X室房屋每月物业费即296.27元。被告确认，2009年5月收房后从未支付物业费，水乡佳景花园确由原告提供物业服务。原告主张2009年6月至2019年10月的物业费，合法有据，应予支持。经核算，该期间物业费为37033.75元。原告向被告提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，且该合同处于持续履行过程中。原告要求被告支付合同存续期间形成的物业费，并未超出诉讼时效。被告以此拒付部分物业费，缺乏依据。原告与东苑房地产公司系不同企业法人，经营范围不存在混同。东苑房地产公司向被告发出房屋修复通知，与原告无关。被告基于商品房买卖合同与东苑房地产公司产生纠纷，原告并非该合同主体，不应由原告承担该合同义务。因此，被告无权要求原告修复房屋或以此拒绝履行物业服务合同对应的义务。被告未能及时付款，原告主张按银行同业拆借中心公布的市场利率计算利息损失，符合法律规定，应予支持。就起算时间，原告于2019年10月25日向被告发送律师函，要求被告收函后5日内缴纳物业费。被告于10月26日收到函件，但未履行付款义务。原告于2019年11月12日提起诉讼，要求自该日起算利息，并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：被告王培忠于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司物业费人民币37033.75元，并支付以该款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年11月12日起计算至实际履行之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币369元，由原告苏州市吴中区东苑物业管理有限公司负担6元，被告王培忠负担363元（此款原告已预交，本院予以退还，该款由被告直接缴纳至本院，拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  王辉二〇二〇年五月二十九日书记员  孔宇