山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初6589号 原告：济南荣程房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马晓伟，总经理。 委托诉讼代理人：李倩倩，女，1991年5月1日出生，济南荣程房地产开发有限公司员工，住济南市。 被告：杨荣训，男，1975年5月24日出生，汉族，住济南市。 被告：张秀青，女，1975年8月18日出生，汉族，住济南市。 第三人：中国建设银行股份有限公司济南历城支行，住所地济南市。 代表人：张克勇，行长。 委托诉讼代理人：王怀民，男，1968年8月10日出生，汉族，该支行员工，住济南市。 委托诉讼代理人：孙文超，中国建设银行股份有限公司济南分行公司律师。 原告济南荣程房地产开发有限公司（以下简称荣程房地产公司）与被告杨荣训、被告张秀青、第三人中国建设银行股份有限公司济南历城支行（以下简称建行历城支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荣程房地产公司的委托诉讼代理人李倩倩，第三人建行历城支行的委托诉讼代理人王怀民到庭参加诉讼。被告杨荣训、被告张秀青经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 荣程房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除荣程房地产公司与杨荣训、张秀青签订的商品房买卖合同及合同补充协议；2.判令杨荣训、张秀青支付违约金64771.6元、代偿费7835.68元以及利息（以垫付款项7835.68为基数，自2019年9月30日起计算至判决生效之日止，按日万分之五计算，暂计至2019年10月14日为58.8元），上述款项在杨荣训、张秀青已支付的购房款中先行抵销，不足部分由其补足；3.本案诉讼费用由杨荣训、张秀青承担。诉讼中，荣程房地产公司在本案中放弃其诉讼请求第2项中“上述款项在杨荣训、张秀青已支付的购房款中先行抵销，不足部分由其补足”的请求内容。事实与理由：荣程房地产公司诉称，其与杨荣训、张秀青于2016年3月23日签订商品房买卖合同及合同补充协议各一份，约定杨荣训、张秀青购买某房屋一套，合同约定了违约责任等相关条款。合同签订后，杨荣训、张秀青支付购房首付款194716元。剩余房款453000元由荣程房地产公司与杨荣训、张秀青以及建行历城支行三方签订了中国建设银行股份有限公司济南历城支行个人房屋按揭借款合同。上述合同签订后，截至2019年9月29日，杨荣训、张秀青已经连续3期未按约偿还按揭款，为此荣程房地产公司为杨荣训、张秀青代偿了按揭款7835.68元。现荣程房地产公司诉至法院，请求判如所请。 杨荣训、张秀青未作答辩，亦未提交证据。 建行历城支行述称，我行与杨荣训、张秀青之间存在住房贷款合同关系，由荣程房地产公司为该笔贷款提供连带保证。目前贷款尚未结清，我行的债权及担保权应予以充分维护。对荣程房地产公司要求与杨荣训、张秀青解除合同无异议。 到庭当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2016年3月23日，荣程房地产公司与杨荣训、张秀青签订合同编号为销售（字）201613611123号的商品房买卖合同一份，主要约定由杨荣训、张秀青购买荣程房地产公司开发的某房屋，建筑面积96.69平方米，总价款647716元，首付款194716元于合同签订时付清，余款453000元办理按揭贷款。合同并对双方的其他权利义务等事项进行了约定。该合同附件五为合同补充协议，其中第三条第4款约定：“因买受人办理担保贷款，出卖人就买受人贷款向贷款机构提供担保的，在担保期内，买卖合同项下房屋所有权不发生转移，仍由出卖人享有。如买受人连续2个月或累计3个月逾期付款的，出卖人有权解除合同及本协议，出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用（包括但不限于向银行承担的代偿违约责任、律师费、诉讼费、合同解除导致权属变更需要支付的所有税、费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人扣除实际损失后将剩余房款退还买受人或法院指定账户。如已付房款不足赔偿出卖人实际损失，出卖人有权追索……”第十五条第5款约定：“出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后60日内，将买受人已付购房款扣除违约金及相关费用后的余额无息返还买受人。如买受人已付购房款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利”。 商品房买卖合同签订后，杨荣训、张秀青支付了首付款，剩余房款453000元在建行历城支行办理了银行按揭贷款。据荣程房地产公司庭审陈述，案涉房屋已由杨荣训、张秀青于2018年收房但尚未办理产权登记。 后因杨荣训、张秀青出现逾期还款情况，荣程房地产公司于2019年9月按照商品房买卖合同预留地址及电话以及案涉房产的地址分别向杨荣训、张秀青邮寄送达了通知书，要求其于2019年9月15日前还清逾期银行贷款合计7835.68元，并告知如逾期还款导致荣程房地产公司承担担保责任，则荣程房地产公司有权依照商品房买卖合同及补充协议的约定追究相应责任。上述两份通知书，向商品房买卖合同预留地址邮寄的邮件查询单显示查无此人未妥投，向案涉房产邮寄的邮件查询单显示邮件于2019年9月7日妥投，由他人代收。之后杨荣训、张秀青仍未偿还逾期贷款，建行历城支行于2019年9月29日向荣程房地产公司发送通知两份，向荣程房地产公司告知杨荣训已逾期3期未偿还贷款，产生逾期本金2979.65元，逾期利息4809.45元，罚息46.58元，并要求荣程房地产公司按照双方签订的YYB2016007号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同中阶段性连带责任保证的约定，为杨荣训代偿上述款项共计7835.68元。2019年9月30日，荣程房地产公司向建行历城支行转账7835.68元为杨荣训代偿了逾期欠款。 诉讼中，本院就合同解除后的法律后果向当事人进行释明，荣程房地产公司主张对于合同解除后涉及的款项抵消、款项返还金额、房屋腾退的实际时间、房屋装修的处理等问题均不能确定，故不在本案中要求处理合同解除后的相互返还、款项抵消等事项。 本院认为，杨荣训、张秀青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了答辩、举证及质证的诉讼权利，且应承担相应的法律后果。 荣程房地产公司与杨荣训、张秀青签订的商品房买卖合同（含附件五合同补充协议）系双方当事人真实自愿的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应受法律保护。合同签订后，双方均应适约履行各自的合同义务。 根据建行历城支行向荣程房地产公司发送的要求该公司承担保证责任的通知书及荣程房地产公司为杨荣训向建行历城支行代偿逾期欠款7835.68元的银行凭证，足以证实杨荣训在合同履行过程中出现了合同补充协议载明的“连续2个月或累计3个月逾期付款”的情形且由荣程房地产公司承担了保证责任，已达到合同约定的解除条件，故荣程房地产公司主张解除合同，合法有据，而建行历城支行作为抵押权人，对荣程房地产公司与杨荣训解除合同亦无异议，据此，对荣程房地产公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同补充协议第三条第4款约定：……出卖人解除合同，买受人须向出卖人支付房屋总金额10%的违约金及出卖人代为偿还的款项及该垫付费用总额每日万分之五的利息和因此所产生的费用……本案中，荣程房地产公司为杨荣训代偿了逾期欠款，依上述合同约定，杨荣训、张秀青作为共同买受人，应向荣程房地产公司偿付代偿款及利息，故荣程房地产公司主张杨荣训、张秀青偿付代偿款7835.68元及按日万分之五计算的利息，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于违约金，虽然双方约定了合同解除的违约金计算标准，但荣程房地产公司未能举证证明解除合同给其造成的实际损失，本院结合双方的合同性质、违约情况、合同约定等因素，酌情调整为以房屋总价款647716元为基数，自双方合同解除之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，但应以双方约定的总额64771.6元（房屋总价款的10%）为限。 关于案涉合同解除后的相关法律后果，因涉及房屋装修、房屋实际腾退时间等因素的影响，加之一方当事人未到庭，上述因素均存在不确定性，故本案中不再予以处理，双方当事人可依据合同约定及法律规定履行合同解除后的相关义务，如产生争议，双方可依法另行诉讼主张权利。 综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十二条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告济南荣程房地产开发有限公司与被告杨荣训、被告张秀青于2016年3月23日签订的合同编号为销售（字）201613611123号的济南市商品房买卖合同（含附件五合同补充协议），于本判决生效之日起予以解除； 二、被告杨荣训、被告张秀青返还原告济南荣程房地产开发有限公司代偿款7835.68元及代偿款利息（以7835.68元为基数，自2019年9月30日起至判决生效之日止，按日万分之五的标准计算），于本判决生效之日起10日内付清； 三、被告杨荣训、被告张秀青向原告济南荣程房地产开发有限公司支付违约金（以647716元为基数，自本判决生效之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，最高不超过64771.6元），于本判决生效之日起10日付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1616元，财产保全申请费3756元，两项共计5375元，由被告杨荣训、被告张秀青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 郭 怡 审判员 张清国 审判员 曹新建 二〇二〇年五月十一日 书记员 周文祎