山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终3928号 上诉人（原审原告）：张正江，男，1963年11月24日生，汉族，无业，现住山东省淄博市张店区。 委托诉讼代理人：王凯，山东名震律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李亮，男，1972年8月14日生，汉族，个体，现住山东省青岛市胶州市。 委托诉讼代理人：张鹏，山东倡通律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛高山房地产开发有限公司。住所地：山东省青岛胶州市洋河镇袁家坟村。统一社会信用代码：913702815952991860。 法定代表人：高永绪，总经理。 委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管华宇，山东倡通律师事务所律师。 原审第三人：山东祎城建筑工程有限责任公司。住所地：山东省淄博市张店区杏园东路65号。统一社会信用代码：913703031642665778。 法定代表人：王晓冰，董事长。 原审第三人：毕立武，男，1959年5月15日生，汉族，原住山东省桓台县。 上诉人张正江因与被上诉人李亮、青岛高山房地产开发有限公司（以下简称高山公司）、原审第三人山东祎城建筑工程有限责任公司（以下简称祎城公司）、毕立武申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0391民初184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张正江的委托诉讼代理人王凯、被上诉人李亮的委托诉讼代理人张鹏、被上诉人高山公司的委托诉讼代理人张新红、管华宇到庭参加诉讼。原审第三人祎城公司、毕立武经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张正江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判对登记在高山公司名下高山华府小区13号楼1单元301室房产许可执行（442000.00）元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定被上诉人李亮系案涉房屋的合法所有权人没有事实及法律依据。案涉房屋自2014年10月至今未进行房屋产权转移登记，房屋仍登记在被上诉人高山房公司名下，根据物权法的规定，对于不动产物权归属的确认应以产权登记为准。一审法院依据未经公权力确认的《房源确认证明》认定被上诉人李亮系案涉房屋的合法所有权人无事实及法律依据。2、一审法院认定被上诉人李亮对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益没有事实及法律依据。案涉房屋由被上诉人高山公司抵顶给了第三人祎城公司，但未办理房屋产权转移登记，第三人祎城公司对案涉房屋享有可期待物权，上诉人有权申请对案涉房屋进行查封执行。被上诉人李亮仅提供了《房源确认证明》，并未提供抵顶协议，无法证明第三人祎城公司将案涉房屋抵顶给被上诉人李亮。即使祎城公司与被上诉人李亮协商将案涉房屋抵顶给被上诉人李亮，在祎城公司未取得房屋所有权的情况下，被上诉人李亮对案涉房屋享有的也仅仅是一般债权请求权，该债权请求权并不优于上诉人对案涉房屋的查封。且被上诉人李亮未提供证据证明在案涉房屋查封前其已合法占有案涉不动产，也未提供证据证明案涉房屋自2014年10月至今未进行产权转移登记系非其自身原因。故被上诉人李亮不享有足以排除对案涉房屋强制执行的民事权益。3、被上诉人高山公司无权提出异议，因为其已经书面承认将案涉房产抵顶给了原审第三人毕立武和祎城公司，至于原审第三人与李亮之间的法律关系，根据合同相对性原则，被上诉人高山公司无权提出异议。 李亮答辩称，1、答辩人系案涉房屋的真正权利人，上诉人无权要求查封案涉房屋。2014年10月11日，由被上诉人高山公司和原审第三人祎城公司共同确认，将案涉房屋抵顶给了答辩人，即原审第三人祎城公司已经放弃了要求抵顶案涉房屋的权利，将其转给了答辩人；2014年11月13日，原审第三人祎城公司向高山公司出具收据的行为表明原审第三人祎城公司已经消灭了被上诉人高山公司处的相应债权。以上行为表明，原审第三人祎城公司对案涉房屋的所有权利在2014年归于消灭。上诉人主张的原审第三人祎城公司对案涉房屋依然享有可期待物权与事实不符。且，答辩人已经实际占有案涉房屋，答辩人系案涉房屋的合法所有权人。另，被上诉人高山公司作为登记的房屋所有权人，并未书面确认案涉房屋归原审第三人祎城公司所有，在原审第三人祎城公司对案涉房屋无任何权利的情况下，上诉人无权要求将案涉房屋查封或强制执行。2、本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定。本案被执行人并非被上诉人高山公司，而是原审第三人祎城公司，案涉房屋并未登记在原审第三人祎城公司名下，非其财产。且答辩人在执行异议阶段已经充分举证证明了案涉房屋已经实际交付，一审也按要求提交了相应的证明，无法办理过户非答辩人自身原因。上诉人以此主张继续执行，无事实及法律依据。 高山公司答辩称，1、案涉房屋虽登记在答辩人名下，但实际所有权人为被上诉人李亮，该抵顶流程和方法系答辩人、原审第三人祎城公司与被上诉人李亮三方共同商定，且被上诉人李亮取得了《房源确认证明》，被上诉人李亮自2016年10月12至今一直合法占有该房产。因此案涉房产在2018年8月1日查封前已归被上诉人李亮所有，上诉人申请查封执行该房产没有任何事实与法律依据。2、上诉人适用的法律依据错误，本案不适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定。3、答辩人作为对外公示的案涉房屋的“权利人”有权对案涉房屋的查封提出异议。 张正江向一审法院起诉请求：1、请求对登记在青岛高山房地产开发有限公司名下高山华府小区13号楼1单元301室房产许可执行（442000元）；2、本案案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月22日，第三人祎城公司（当时名称为淄博金宏建设有限责任公司，后改为现名）与被告高山公司签订建设工程施工合同及补充协议各一份，约定由第三人祎城公司承建被告高山公司开发的高山华府多座楼房，并约定以上述第三人祎城公司施工的楼房中的第2、8、11、15、16号楼房抵顶工程款。第三人祎城公司在承建上述楼房过程中，与被告李亮签订合同书，约定由被告李亮分包施工上述工程中的楼梯饰面大理石工程，后双方结算，共计工程款936189.5元。因被告高山公司欠第三人祎城公司工程款，第三人祎城公司欠被告李亮工程款，故三方商定，将被告高山公司抵顶给第三人祎城公司的高山华府13号楼1单元301室（即本案所涉房屋）直接抵顶给被告李亮，三方于2014年10月11日共同办理了抵顶手续。当日，被告高山公司与第三人祎城公司共同向被告李亮出具了《工程款抵顶房源证明》，对上述抵顶行为予以确认。该证明上还载明本证明一式三联，第一联建设单位（即被告高山公司）留存，第二联施工单位（即第三人祎城公司）留存，第三联交客户（即被告李亮）（注：因户主本人持第三联证明，到建设单位办理房屋价格确认证明），现被告李亮向本院提交的即是由其持有的“交客户”联。2014年11月13日，第三人祎城公司给被告高山公司出具收款收据一份，确认上述涉案房屋抵顶工程款442326.00元。后被告高山公司直接将涉案房屋交付给被告李亮。因本案原告诉第三人租赁合同纠纷一案，该案进入执行程序后，本院根据（2018）鲁0391执恢27-3号执行裁定书于2018年8月1日查封了包括本案所涉房屋在内的高山华府小区12套房屋。上述12套房屋均登记在被告高山公司名下，原告主张已抵账给第三人，属第三人的财产，故申请查封。被告李亮对此提出书面异议，2018年12月10日，本院裁定被告李亮所提异议成立，解除登记在被告高山公司名下的高山华府小区13号楼1单元301室房屋的查封。为此，原告诉至本院，提出了上述诉讼请求。 一审法院认为，本案中双方争议的主要问题是涉案房屋在本院查封之前是否已经合法有效地抵顶给被告李亮所有。 因被告高山公司欠第三人祎城公司工程款，第三人又欠被告李亮工程款，故在2014年10月份，三方共同商定，将被告高山公司抵顶给第三人祎城公司的涉案房屋直接抵顶给被告李亮，三方共同办理了抵顶手续并且也已经实际履行，由被告高山公司直接将涉案房屋交付给了被告李亮，直至2018年8月份涉案房屋才被查封。综上，在涉案房屋被查封之前，被告李亮、第三人祎城公司与被告高山公司三方便完成了以房抵账行为，该民事行为系三方的自愿行为，且并不违反强制性的法律规定，因此，是合法有效的；涉案房屋虽然现在仍登记在被告高山公司名下，尚未过户到被告李亮名下，但这并非被告李亮的原因所造成的，被告李亮对此并无过错；且涉案房屋也已经在查封之前便交付给了被告李亮，即被告李亮早在查封之前便已合法占有涉案房屋；因此，结合上述事实和理由，涉案房屋在本院查封之前便已经合法有效地抵顶给被告李亮所有，被告李亮应为涉案房屋的合法所有权人。所以，被告李亮享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，应当停止对涉案房屋的执行，并应解除对涉案房屋的查封。因此，对原告要求对涉案房屋许可执行的诉讼请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告张正江的诉讼请求。案件受理费7930.00元，由原告张正江负担。 本院二审期间，被上诉人李亮围绕上诉请求提交了领取钥匙通知单一份及物业收款收据两份，证明2016年10月2日，被上诉人李亮接到被上诉人高山公司的通知要求领取案涉房屋的钥匙，被上诉人李亮委托案外人田喜典领取了案涉房屋的钥匙，被上诉人李亮已经实际占有案涉房屋。上诉人张正江质证称，领取案涉房屋钥匙钥匙是由案外人田喜典领取，不能证明案涉房屋抵顶给了被上诉人李亮，物业费收据是2018年10月2日至2019年10月2日的，与被上诉人李亮主张2016年10月2日已经交付案涉房屋相矛盾，其应当提交2016年10月2日至今的所有物业费收据。另，案涉房屋应先由被上诉人高山公司抵顶给原审第三人祎城公司，再由原审第三人祎城公司抵顶给被上诉人李亮。 二审查明事实如下： 1、2013年12月11日，案涉工程所有的房屋取得房屋预售许可证，预售许可证号为青房注字（胶州）2013085。 2、2014年11月4日，被上诉人李亮出具的与原审第三人祎城公司的工程款结算表，结算金额为936189.50元。 3、2014年10月11日，被上诉人高山公司与原审第三人祎城公司共同向被上诉人李亮出具的《工程款抵顶房源证明》。 4、2014年11月13日，原审第三人祎城公司给被上诉人高山公司出具收款收据一份，确认案涉房屋抵顶工程款442326.00元。 5、2016年4月13日，青岛市李沧区人民法院作出（2016）鲁0213执664-1号执行裁定书，裁定：扣留、提取被执行人淄博金宏建设有限责任公司（即原审第三人祎城公司）的收入人民币6300000.00元。 6、2018年8月1日，淄博高新技术产业开发区人民法院根据上诉人张正江的申请查封了案涉房屋。 7、2018年10月2日至2019年10月2日，案外人田喜典缴纳了案涉房屋该期间的物业费。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：被上诉人李亮是否享有排除对案涉房屋查封的民事权益。 第一，被上诉人李亮主张原审第三人祎城公司将案涉房屋抵顶给了其个人，但根据双方签订的《合同书》第六条的约定，被上诉人李亮结算的主体应为被上诉人高山公司，而不是原审第三人祎城公司；被上诉人李亮主张工程款已结算，其提供的结算单没有原审第三人祎城公司的盖章或签字，亦没有其他司法确认，故被上诉人李亮的该主张不能成立;被上诉人李亮主张其与被上诉人高山公司、原审第三人祎城公司达成了以房抵债协议，但并没有书面的抵顶协议，亦未有其他有关抵顶的证据。因此，被上诉人李亮主张案涉房屋抵顶给了其个人并享有所有权的理由不能成立。 第二，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即不动产的产权转移以权属登记变更为准，权属登记未进行变更的，不动产产权不发生转移。本案中，即使被上诉人李亮与原审第三人祎城公司的以房顶债协议是真实的，且已合法实际占有了案涉房屋，但被上诉人李亮至今未办理房屋产权变更登记，并不实际取得案涉房屋的所有权。故一审法院认定被上诉人李亮为案涉房屋的所有权人不当，本院依法予以纠正。 第三，在被上诉人李亮并不享有案涉房屋所有权情况下，应对其是否享有足以对抗上诉人执行案涉房屋的“物权期待权”进行认定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理产权变更登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。该规定是基于无过错买受人、消费者购房人生存权的保护而将交付物的债权作为优于金钱债权的“物权期待权”看待而产生，并没有对于不涉及当事人生存权的其他权利予以保护的意思。本案中，案涉以房抵债协议属于以物抵债协议范畴，不涉及当事人的生存权利，其只是履行金钱债务的方法，被上诉人李亮享有的仍然是普通的金钱之债，并不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的“物权期待权”，且被上诉人李亮及高山公司亦认可本案不适用该规定。因此，被上诉人李亮金钱债权请求权并不能排除和对抗上诉人张正江对案涉房屋的查封。 综上所述，上诉人张正江的上诉请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院(2019)鲁0391民初184号民事判决； 二、准许执行淄博高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0391执恢27-3号执行裁定书中登记在被上诉人青岛高山房地产开发有限公司名下高山华府小区13号楼1单元301室房产（442000.00元）。 一审案件受理费7930.00元、二审案件受理费7930.00元，均由被上诉人李亮负担。 淄博高新技术产业开发区人民法院（2018）鲁0391执异65号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 本判决为终审判决。 审 判 长 王新强 审 判 员 倪玲玲 审 判 员 孟庆红 二〇二〇年五月十五日 法官助理 葛云雷 书 记 员 耿润玺