江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终第742号上诉人（原审原告）：张建龙，男，1963年4月12日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：邵玲娟，江苏品川律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽萍，江苏品川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州凯纳房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼经济开发区星港苑1号楼318室。诉讼代表人：常州凯纳房地产开发有限公司管理人。组长：芮春祥，该管理人负责人.委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐文娟，江苏源博律师事务所律师。上诉人张建龙因与被上诉人常州凯纳房地产开发有限公司（以下简称凯纳公司）破产债权确认纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院（2019）苏0404民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张建龙上诉请求：撤销原审判决，改判支持原审诉讼请求。事实和理由：一、凯纳公司结欠常州市洁丽木业有限公司（以下简称洁丽公司）工程款3900755.65元的事实客观存在。2016年2月-7月期间，本人与凯纳公司签订了购买常州市华侨城x幢x室房屋合同，其中用洁丽公司地板和安装款745676.65元抵扣购房款，另外支付购房款195580.35元。同时，双方签订的正式购房合同到已经有关部门登记备案(备案号为58C26C6F982E4DC09458)。据此，上诉人所购房屋依法应得到保护。具体事实如下：洁丽公司系常州洛察纳房地产开发有限公司（现己更名为常州洛察纳实业有限公司）、常州能优节能环保工程有限公司工程项目的地板承包方，截至2016年，两家公司尚结欠洁丽公司工程款共计3900755.65元。二、凯纳公司自愿将尚欠的工程款转变为购房款。由于前述两个公司无力支付尚欠的工程款3900755.65元，经协商，凯纳公司同意以凯纳华侨城x幢x号、x幢x号、x幢x号三套商品房来抵偿工程款，三套房屋总价为4096336元，差额部分195580.35元由高朝华另行支付给凯纳公司。2016年2月24日，洁丽公司法定代表人高朝华与凯纳公司签订了上述3套商品房的认购书。2016年2月29日，凯纳公司出具了一份承诺，承诺不转卖、不抵押该三套房屋，如违约，则赔偿买受人房价总额30%房款作为补偿。2016年4月7日，凯纳公司向高朝华出具了4份购房款的收据，其中一份收据金额为195580.35元，系高朝华支付的凯纳华侨城8幢702号房屋的购房差额款。至此，凯纳公司自愿将尚欠的工程款转变为购房款。三、双方自愿签订了《商品房买卖合同》并登记备案。本人系洁丽公司法定代表人高朝华的亲戚，之前未在常州市内购买商品房，仅有一套乡下的老房子。为了改善家庭的居住条件，方便以后小孩上学与就业，经本人与高朝华商量之后，高朝华同意将凯纳华侨城x幢x室的房屋转让给本人用于家庭居住。2016年7月，经凯纳公司同意，双方签订了《商品房买卖合同》约定，本人向凯纳公司购买凯纳华侨城x幢x号房屋，建筑面积103.61平方米，房屋总价为941257元。2016年年底，本人以现金形式向高朝华支付了预付购房款10万元，余款由本人分期支付给高朝华。四、本人属于消费型购房者。涉案房屋的购房款不仅通过抵工程款的方式支付，余款195580.35元系另外刷卡支付给凯纳公司，本人所购房屋的目的是用于家庭居住，因此本人应属于消费型购房者。与此同时，本人己经履行了支付全部购房款的义务，而凯纳公司却没有依法履行交付房屋的法定义务，违反合同义务。五、《商品房买卖合同》符合法律规定，凯纳公司应继续履行约定义务。《江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》第12条规定，发包人与承包人在工程款己届清偿期，约定以房屋折抵工程价款的，一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销，经审查抵债协议系当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第52条、第54条规定情形的，对其主张不予支持。本案中，本人与凯纳公司之间签订的《商品房买卖合同》过程和要件均符合法律规定。1、系双方当事人真实意思表示。在建设工程施工领域，以“房抵工程款”是较为常见的现象，也是清偿工程欠款的手段之一。凯纳公司与洁丽公司自愿约定以房抵工程款，其本质为代物清偿，需以将涉案房屋产权变更至洁丽公司指定的本人名下为前提。在涉案的工程款已经进行了结算，工程款价款也己确定，在本人另外支付部分房款的情况下，《商品房买卖合同》系双方意思自治的表示，并不存在违反《合同法》第52条、第54条规定的情形。2、《商品房买卖合同》具有法律效力。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同最核心的条款就是房屋基本状况和房屋价款。商品房买卖合同己经明确约定了座落和房号，本人同时支付了房屋价款，履行了约定义务。3、本人的物权期待权应依法予以保护。在司法实践中，通过以工程款抵房款方式，履行支付购房款的义务，并不违反法律规定。在抵偿受让人能够提供充分证据，举证证明其已经抵偿债务的，基础法律关系真实有效基础上，即可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，依法保护抵偿受让人的权利。该规定亦未明确将以物抵债协议排除在物权期待权的保护范围之外。六、涉案商品房不属于破产财产范围。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；……。本案中，本人在凯纳公司破产之前与凯纳公司签订了涉案房屋买卖合同，该合同合法有效，本人己全额付清了涉案房屋的购房款，有明确的座落和房号，应属明确具体、具有使用价值的物，且不具有可替代性，应属于特定物。因此，涉案房屋并非凯纳公司的破产财产，本人要求凯纳公司继续履行约定义务，及时交付房屋并未损害其他破产债权人的合法权益。破产管理人不能行使待履行合同的解除权。凯纳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张建龙向一审法院起诉请求：1、确认本人对凯纳公司享有华侨城二期x幢x室房屋交付的债权（订购价941257元）并享有优先权；2、本案诉讼费由凯纳公司承担。一审法院认定事实：2016年7月1日，张建龙与凯纳公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：张建龙向凯纳公司购买凯纳华侨城x幢x号房屋，房屋建筑面积为103.61平方米，单价为9084.61元/平方米，总金额为941257元，房款于2016年7月1日前支付；凯纳公司应于2018年9月30日前将符合交付条件的房屋交付使用。2016年4月7日，凯纳公司向高朝华出具了收据两份，分别载明凯纳华侨城x幢x室抵扣工程款745676.65元、卡195580.35元。2019年7月31日，高朝华出具了一份收条，载明：“兹收到张建龙购房款现金100000元”。审理中，张建龙陈述高朝华系洁丽公司的法定代表人，凯纳公司尚结欠洁丽木业工程款，因张建龙有购房意愿，其与高朝华系亲戚关系，并向高朝华支付了购房定金10万元，双方约定房屋交付后以实际房屋价格结算。涉案房款由凯纳公司在应付工程款的款项中予以扣除。庭审中，凯纳公司明确解除了双方签订的一份《商品房买卖合同》。同时，凯纳公司陈述本案所涉房屋在建，尚不具备交付条件。2018年10月22日，常州市中级人民法院作出了（2018）苏04破申11号民事裁定书，裁定受理了刘文庆申请凯纳公司破产清算一案，并指定常州市钟楼区人民法院审理，由凯纳公司清算组担任破产管理人。2019年5月6日，凯纳公司管理人向张建龙送达了债权申报初审函，载明：申报金额为1554150元，经管理人审查，管理人不予确认。一审法院认为：张建龙与凯纳公司签订的《商品房买卖合同》已经解除，张建龙的诉讼请求不能成立，理由如下：1、张建龙称本案涉案房款应当在凯纳公司应付的工程款款中予以扣除，以结清凯纳公司结欠的洁丽木业的债务。但张建龙并未举证证明洁丽木业在凯纳公司的工程款的具体情况，也未提交证据证明洁丽木业与高朝华之间、张建龙与高朝华之间结算的证据。张建龙应对前述结算事实进一步进行举证，否则应承担举证不能的法律后果；2、虽然凯纳公司对涉案商品房买卖合同的真实性无异议，但依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，凯纳公司进入破产程序后，管理人有权解除双方均未履行完毕的合同，且凯纳公司管理人已向张建龙送达合同解除通知，故涉案商品房买卖合同应视为已解除；3、依照《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项的规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产，不属于破产财产。该规定显属房产、土地使用权等需要办理权属登记或过户手续的情形，故本案应适用第六项规定，并不适用第五项关于特定物的规定。鉴于张建龙并未实际占有使用涉案房屋，故涉案房屋仍属于破产财产。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国破产法》十八条，《最高法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第六项及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，遂判决：驳回张建龙的诉讼请求。案件受理费13213元，由张建龙负担。二审中，张建龙提交以下证据：1、《材料采购合同》及结算审定单，证明2009年6月24日，洁丽公司与常州洛察纳房地产开发有限公司（以下简称洛察纳公司）签订了《材料采购合同》，约定由洁丽公司向常州凯纳商务广场酒店公寓各标准楼层提供地板并安装。2014年4月9日，经常州中信造价咨询有限公司审定，总工程款为8279739.78元；2、《地板采购合同》及结算审定单，证明2012年6月8日，洁丽公司向常州能优节能环保工程有限公司（以下简称能优公司）签订了《采购合同》，由洁丽公司提供地板并进行安装。2014年6月13日，经常州中信造价咨询有限公司审定，总工程款为2717863.30元；3、洁丽公司应收账款明细(洛察纳公司），证明截止2016年，洛察纳公司尚有2182892.35元工程款未支付给洁丽公司；4、洁丽公司应收账款明细(能优公司），证明能优公司尚有1717863.3元工程款未支付给洁丽公司；5、《凯纳华侨城认购书》三份及凯纳公司出具的承诺一份。证明2016年2月24日，凯纳公司与洁丽公司法定代表人高朝华协商后，同意以凯纳华侨城x幢x室、x幢x室、x幢x室三套商品房来抵偿工程款3900755.65元，并承诺不转卖、不抵押该三套房屋。证明双方自愿将尚欠的工程款转变为购房款；6、凯纳公司出具的收据两份及刷卡记录。证明2016年4月7日，凯纳公司向高朝华出具四份收据，一份系工程款抵购房款745676.65元（702室），一份系高朝华支付的涉案房屋的购房差额195580.35元（702室），一份系工程款抵扣房款1551242元（601室），一份系工程款抵扣房款1603837元（1501室）；7、收条及情况说明，证明本人因家庭居住需要，与高朝华商量购买涉案房屋，并且在2016年年底以现金方式向高朝华支付了预付购房款10万元，余款分期支付；8、《商品房买卖合同》证明2016年7月1日，凯纳公司自愿与本人签订《商品房买卖合同》并登记备案。凯纳公司质证认为：证据1-4与本案无关联性，是洁丽公司与案外人能优公司、洛察纳公司之间的往来情况，与张建龙主张的优先权没有任何关系。证据5不能达到上诉人的证明目的，张建龙与洁丽公司并非相同的主体，不存在工程款转化为购房款的问题。证据6不能证明张建龙已经实际支付了购房款，刷卡记录显示2016年4月7日与高朝华的账户发生了一笔195580.35元的往来，业务类型显示的是消费，与本案没有任何关联性。本案三份商品房买卖合同都是签订于2016年7月1日，合同签订于这笔交易之后，显然不是张建龙所说的购房差价，而且支付款项的主体也看不出是谁。证据7的真实性不予认可。证据8的真实性无异议，但仅签订了商品房买卖合同，并不能在破产案件中享有优先权，还需要实际支付房款超过50%以上以及法律规定的其他条件，而张建龙并未实际支付款项，不属于法律应当保护的消费型买受人。本院认证意见：凯纳公司对证据1-6、8的真实性未提出异议，该组证据与待证事实间的关联性本院结合其他证据综合认定；证据7的真实性凯纳公司不予认可，且系高朝华个人出具给张建龙，故与待证事实间缺乏关联性。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2009年、2012年，洁丽公司分别与洛察纳公司、能优公司签订了地板《采购合同》，约定洛察纳公司、能优公司向洁丽公司采购地板，并由洁丽公司安装。后经常州中信造价咨询有限公司审定，洛察纳公司的价款为8279739.78元、能优公司的价款为2717863.30元。洁丽公司的应收账款明细载明，截止2016年洛察纳公司尚欠价款2182892.35元，能优公司尚欠价款1717863.3元。2016年2月24日，凯纳公司与洁丽公司法定代表人高朝华签订凯纳华侨城认购书三份，约定高朝华认购凯纳华侨城x幢x室、x幢x室、x幢x室三套商品房。2016年7月1日，张建龙与凯纳公司签订案涉《商品房买卖合同》，约定张建龙向凯纳公司购买凯纳华侨城x幢x号房屋。本案二审争议焦点：张建龙以消费购房人身份主张凯纳公司交付诉争房屋并享有优先权是否有相应事实与法律依据。本院认为，张建龙以消费购房人身份主张凯纳公司交付诉争房屋并享有优先权缺乏事实与法律依据，理由如下：首先、从张建龙上诉陈述的事实看，其与凯纳公司签订案涉《商品房买卖合同》是基于洛察纳公司、能优公司结欠洁丽公司相应货款不能清偿，而后由凯纳公司以凯纳华侨城x幢x号、x幢x号、x幢x号三套商品房抵偿洛察纳公司、能优公司所欠债务，其应支付的购房款由货款转化而来。但前述基础法律关系是洛察纳公司、能优公司与洁丽公司基于买卖合同产生的欠款关系，洛察纳公司、能优公司与凯纳公司，张建龙与洁丽公司在法律上均非同一主体，凯纳公司也非洁丽公司的合同相对方，故无论从以物抵债的主体上还是基础法律关系看，凯纳公司以其所有的财产抵偿案外人洛察纳公司、能优公司所负洁丽公司的债务，进而认定案涉《商品房买卖合同》的购房款由货款转化而来，均缺乏相应事实依据。况且不论在公司法人人格独立、资本恒定原则前提下，凯纳公司的抵债行为损害了公司其他债权人利益。其次、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的认定消费者购房人所必备的三个要件，基于前述理由，不能认定张建龙已支付了案涉《商品房买卖合同》的购房款，故认定其属于消费购房人缺乏必要条件，其主张凯纳公司交付诉争房屋并享有优先权缺乏事实与法律依据。综上，张建龙的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13213元，由张建龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 星审 判 员  尤建林审 判 员  郑 仪二〇二〇年五月二十七日法官助理  郭 强书 记 员  方 栋