山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1319号上诉人（原审被告）：张联东，男，1969年10月17日出生，汉族，现住平遥县。委托诉讼代理人：吴旺颖（张联东之妻），女，现住平遥县。委托诉讼代理人：田永文，山西晋陶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政集团有限公司山西省平遥县分公司，住所地：平遥县上西关街43号。负责人：刘进，职务：总经理。委托诉讼代理人：**，山西晋丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：于彩凤，山西晋悦律师事务所律师。上诉人张联东因与被上诉人中国邮政集团有限公司山西省平遥县分公司（以下简称邮政集团平遥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平遥县人民法院（2018）晋0728民初1775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张联东上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，案件受理费和鉴定费全部由被上诉人承担。事实和理由:（一）原审判决认定基本事实不清。本案是房屋租赁合同纠纷，2006年4月18日，双方签订房屋租赁协议，上诉人是承租人（协议中为乙方)，被上诉人是出租人（协议中为甲方)，协议约定的租赁期限为十年,2016年12月31日协议到期。上诉人持有的协议第5条第2项后半段明确载明“租赁期满，如需继续承租，乙方可在原条件下继续承租十年”。而被上诉人提供的协议第5条2项后半段内容为“租赁期满，如需继续承租，乙方可在原条件下继续承租”。双方所持协议内容的差异，直接影响本案上诉人是否应当将租赁的房屋返还被上诉人。如果上诉人所持协议真实有效，上诉人应继续承租十年，到2026年12月31日租赁才到期，被上诉人请求返还租赁房屋显然不能得到支持;如果被上诉人提供的协议真实有效,上诉人租赁已到期,被上诉人有权要求返还租赁房屋。因此，哪一份协议真实有效，成为本案的关键。但原审判决对此并未作出认定。（二）上诉人所持协议真实有效，上诉人有权在原条件下继续承租十年。在本案一审审理期间，上诉人和被上诉人均对双方提供协议的真实性、同一性申请进行司法鉴定。鉴定机构的鉴定意见明确上诉人持有的协议第2页与第3页纸张和文字特征一致，第2页不存在换页，但无法确定被上诉人提供的协议第2页是否存在换页。被上诉人提供的协议第2页纸张的颜色明显和其他两页不同，被上诉人又不能做出合理解释，有可能存在换页。在上诉人对该协议第2页真实性提出异议的情况下，被上诉人有义务举证证明其提供的协议第2页不存在换页。但被上诉人至今不能举证证实其提供的协议第2页不存在换页。根据现有鉴定意见，上诉人持有的协议第2页不存在换页，应当认定上诉人持有的协议真实有效。（三）继续由上诉人承租本案房屋不存在有失公平。上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议后，投入巨额资金对承租房屋进行了维修、翻修，并新建了部分房屋、设施，还对房屋进行了装饰装修，其中西院因原房主多次阻拦出租方通知停工，导致上诉人至今一直不能修复使用，古城储汇中心所占门面房至今未交付上诉人使用。虽然平遥古城内房屋近年来升值较快，但与上诉人投资相比相差甚远，上诉人经营至今尚未收回投资，唯有由上诉人继续承租经营至2026年底才能弥补上诉人多年来的损失。上诉人与被上诉人在签订房屋租赁协议时约定在租赁期满后，由上诉人在原条件下继续承租十年也是出于上诉人承租房屋后投入较大，短时间内难以收回投资而约定的。原审判决认定“如继续由被告承租有失公平”没有事实根据。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条具体规定了显失公平的构成要件，即:一方当事人利用优势或者利用对方没有经验,致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案上诉人和被上诉人是在平等协商的基础上签订房屋租赁协议，在租赁期满后，由上诉人在原条件下继续承租十年是双方协商一致的结果，原审判决认定显失公平不符合法律规定。（四）原审判决以继续由上诉人承租有失公平为由，判决支持被上诉人返还房屋之请求适用法律错误。根据民法总则第151条、合同法第54条规定，对于显失公平的民事法律行为或者合同，受损害方有权请求人民法院撤销。即使民事法律行为或者合同显失公平，在受损害方没有主张撤销的情况下，人民法院不能主动撤销显失公平的民事法律行为或者合同。本案本不存在显失公平的法律事实，被上诉人也没有以显失公平为由请求人民法院解除双方签订的房屋租赁协议，原审判决却以显失公平为由变相解除了双方签订的房屋租赁协议，明显适用法律错误。（五）上诉人不能使用西院的损失与上诉人2019年以后应交被上诉人租赁费相比相差甚远，原审判决将二者相抵,剥夺了上诉人损失赔偿的请求权。上诉人租赁的房屋包括西院的全部房屋。但由于原房主的阻拦，上诉人一直不能使用西院房屋经营至今，对此损失上诉人没有反诉。上诉人主张是继续履行协议，由上诉人按照协议约定继续租赁经营至2026年底。租赁费应由出租人和承租人双方协商确定，上诉人不能经营西院的损失更是应由上诉人主张。原审判决将上诉人十三年不能使用西院房屋经营的损失和被上诉人2019年以后的租赁费相抵，实际上是代替出租人和承租人确定了被上诉人的租赁费，更是代替上诉人主张了损失赔偿的请求权。综上所述,上诉人认为,我作为公司职工深爱平遥古城,喜欢平遥古城的明清建筑。恰遇邮电印刷厂搬迁，资产闲置，为响应单位里盘活闲置资产的号召，凭着一腔热血与单位签订租赁协议。从跑各种繁杂审批手续，到巨额投资再到修建中西院原房主的出面阻拦，以及市场困境的苦心经营，从一个大杂院到现在建成的三个漂亮的古民居院落，给公司资产增值何止千万!我却债务缠身，债台高筑，这几年先是单位按黑势力侵占国有资产上告公安,再到对薄公堂,请法官设身处地想想，我还有容身之地吗?尤其更不能让我忍受的是,本案的争议焦点是双方合同是否到期，被上诉人主张也是以合同到期要求终止合同，况且，经鉴定机构鉴定结论为:上诉人所持合同不存在换页，第2页纸张所载“十年”两字与第3页文字特征一致，故应认定该合同真实有效。原审法院以被上诉人未主张的显失公平为由，判决终止合同，其显然是故意偏袒一方。关于判决所称西院不能营业的损失与2019年以后上诉人应交租赁费相抵，因两项数额相差特别巨大，更不能成立。据上事实和理由，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明案件事实,依法予以改判。邮政集团平遥分公司辩称，（一）原审判决认定事实清楚。原审法院经过了五次开庭，并依法对当事人双方的房屋租赁协议进行了司法鉴定，还找到了答辩人原经办领导孙步益进行了调查，原审审理工作可谓相当细致，对本案事实已经查清，因此，不存在上诉人张联东所谓的“原审判决事实认定不清”的问题。原审明确指出：“本案现有证据均不能否认双方各自所持协议和争议条款的效力”，这一认定己经解决了上诉人在上诉状中提出的“哪一份协议真实有效”的问题，不存在原审对此问题未作认定之说。上诉人提出上诉，并以“原审认定事实不清”为借口，无非是利用民事诉讼程序规定，达到继续拖延时间，实现其继续非法占用答辩人房产进行商业经营的目的。（二）上诉人提出的“上诉人有权在原条件下继续承租十年”的先决条件是---答辩人同意继续出租房屋。在答辩人不同意继续出租的情况下，也就谈不到上诉人继续承租的权利问题。众所周知，合同的本质特征是：合同是一种双方的法律行为，并以双方意思表示一致为条件。本案中，虽然双方原房屋租赁合同中有关于上诉人在原条件下继续承租的约定，但该约定成立的前提条件当然是答辩人继续出租。如果答辩人不同意继续出租，上诉人所谓的继续承租权利也就无从实现。原房屋租赁合同到期后，上诉人与答辩人能否形成新的房屋租赁合同关系，一定是在双方的意思表示一致的基础之上，而不是上诉人一方的一厢情愿。这一点，不仅是基本的商业规则，而且是合同法明确规定的法律原则。（三）本案中，继续由上诉人承租本案房屋明显地有失公平，且属于对国有资产即国家利益的损害。首先，由于双方在原房屋租赁合同到期后未能达成继续建立房屋租赁合同关系的合意，如果由上诉人继续承租本案房屋，违反了合同法关于合同当事人双方地位平等的平等性原则规定，显然是合同一方当事人的意志强加于另一方，显然有失公平。其次，由于双方原房屋租赁合同本身就未设置房租逐年递增的科学调价机制，本身就对答辩人这个“公家单位”不公平，如果按一方意愿以原租赁价格继续承租，显然是与保护国有资产的法律原则背道而驰，不仅显失公平，而且违反了国有资产保护的相关法律法规。再次，从商业价值上及经济数据上判断，继续由上诉人以原条件承租，也显然与本案所涉房屋的商业价值严重不符。不必说是需要特殊保护的国有资产，即使是民营企业的资产在严重违背其商业价值的情况下，这一显失公平的做法也不应得到法庭的支持。（四）原审判决以继续由上诉人承租有失公平，判决支持被上诉人返还房屋之请求，适用法律正确，不存在适用法律错误之说。被上诉人作为一审原告，在一审诉讼请求中明确提出了“判令被告张联东退回非法占用原告房屋”的诉讼请求，而且双方在原房屋租赁协议到期后，并未重新建立起新的房屋租赁合同关系，因此，一审判决支持了被上诉人返还房屋的一审诉讼请求，被上诉人返还房屋的诉讼请求系基于物权而提出，而非基于撤销双方合同的债权提出，因此，本案中不存在一审判决“主动撤销”双方显失公平民事合同的问题，也不存在适用法律错误的问题。（五）原审判决并没有剥夺上诉人损失赔偿的请求权。首先，从程序法角度来看，上诉人张联东作为一审被告，其在一审过程中从始至终并未提出任何反诉，在其并没有行使任何请求权的情况下，也就不存在一审判决剥夺其请求权的法律问题。其次，从权力实体角度来看，其也没有提出其不能使用西院形成具体多少损失的任何实体证据。所以，从实体法角度来看，原审判决也无法支持其主张。再次，关于上诉人的相关赔偿请求权，原审判决也明确指出其可依法另行主张，并未剥夺其相关权利。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回其上诉请求。邮政集团平遥分公司向一审法院起诉请求:1、张联东退回非法占用邮政集团平遥分公司之房屋;2、张联东按年租金38万元支付从2017年1月1日至实际退回邮政集团平遥分公司房屋之日止之费用;3、张联东承担诉讼费。一审法院认定事实，平遥县邮政局于2015年4月更名为中国邮政集团公司山西省平遥县分公司。涉案租赁房座落在平遥县，其土地使用者为平遥县邮政局，使用权类型为划拨。2006年4月18日，平遥县邮政局（甲方）与张联东（乙方）签订房屋租赁协议，关于协议内容，邮政集团平遥分公司提交的协议写明:“一、甲方同意将座落在平遥县的房屋,全部租给乙方使用，含大门、厕所、阁楼、锅炉房和原租于网通、移动以及原租于乙方的房产，甲方所用的古城支局、古城储汇中心（古城支局、古城储汇中心在搬迁前仍归甲方管理使用）搬迁后房产归乙方使用。二、租赁期限自二00七年元月一日至二0一六年十二月三十一日，期限为十年。四、1、租赁费每年为4.5万元。五、2．租凭期内，甲方必须提前解除合同的，应事先征得乙方同意，租赁期满。如需继续承租，乙方可在原条件下继续承租。六、1、在经营中,对甲方的房屋资产只有使用权,不得转借、转包,不得抵押、质押，如有违反责任自负。4.租赁期间甲方应允许乙方因使用需要对所租房屋进行旧房改造、建设、维修、翻新。七、违约责任3、如因不可抗拒的原因（如国家政策性因素以及人力不可抗的自然灾害等）造成本协议无法履行时，双方互不承担违约责任。八、协议的变更、解除有下列情形之一的,甲方可解除本协议。（2）乙方擅自将甲方的资产转借、转包的。十、其它3.本协议一式两份，甲乙双方各执一份,从协议生效之日起执行”等内容，双方在协议上签名盖章。而张联东提交的协议除第五条租赁期满如需继续承租，乙方可在原条件下继续承租后多“十年”两个字外,其他部分与邮政集团平遥分公司提交的协议一致，双方也在协议上签名盖章。协议签订后，张联东按协议支付平遥县邮政局租金，同时维修、使用所租房屋。2007年6月25日，平遥县邮政局给平遥县规划局出具由张联东个人出资修复、建设、开发使用的申请书。2007年7月2日,张联东以平遥县邮政局之名领取了单位建房申请表。2007年8月31日，又以平遥县邮政局之名领取了建设工程规划予准证。后张联东按客栈需要投资将门面房、东院、东偏院、中院、西院、西偏院室内外及其设施进行了维修、翻修、改建，并扩建了门面的阁楼木质地板、隔音板，东院的西房两间、西耳房一间、地下室、顶棚、大化粪池、楼梯、下地80ＣＭ;中院的东西房、小化粪池;西院的正房的台阶、东西房各三间、消防蓄水池、正房建成上下二层、下地80ＣＭ-1Ｍ;西偏院客房一间;整个房院新贴瓷砖、油漆彩绘木雕、做了上下水、卫生间、地面、台阶、接入了天然气。另还备有西院楼梯、西房门窗、修耳房和门面的材料。张联东称投资实际支出200多万元。2008年至2009年，平遥县邮政局因西院被落实私房政策退还给原房主裴仑川而通知张联东停止修建、使用。2009年8月31日，张联东领取了平遥县厚泰新民俗客栈的个体工商户营业执照，经营者为张联东之妻吴旺颖,至今存续。门面房的经营情况为:于2007年5月15日注册了平遥县溢香阁小吃店，经营者为张晓亮,至今存续;于2015年4月3日注册了平遥县娘家醋坊，经营者为任晓强，至今存续;于2017年4月5日注册了平遥县醋乡人家醋坊，经营者为郝彩仙（任晓强之妻），至今存续;于2019年4月9日注册了平遥县彪花花食品店，经营者为孙冬冬，至今存续。张联东称平遥县溢香阁小吃店、平遥县娘家醋坊系吴旺颖分别与张晓亮、郝彩仙以合作协议书共同经营，邮政集团平遥分公司称为张联东转租。2015年7月7日,中国邮政集团公司山西省分公司给各市分公司发出关于停止出租自有产权门面房屋的通知。2016年合同到期前，邮政集团平遥分公司、张联东协商续租事宜，双方因续租年限、租金及西院未使用及张联东翻修、扩建等发生费用的处理问题发生分歧。2017年1月5日,张联东给邮政集团平遥分公司出具关于平遥县城内原邮电局（西大街1号）房产租赁事宜的请求。2017年5月17日，邮政集团平遥分公司向张联东转发中国邮政集团公司晋中市分公司通知搬离的督办卡。后张联东分别支付邮政集团平遥分公司2017年、2018年的租赁费各45000元。审理中，张联东又支付邮政集团平遥分公司2019年的租赁费45000元，邮政集团平遥分公司如数退付。张联东一直租赁至今。审理中，邮政集团平遥分公司申请对其与张联东提交的两份租赁协议第3页上双方的签字和印章进行同一性鉴定，对张联东提交的租赁协议第2页的纸张和该页第一行“十年”两字字迹与该协议第3页纸张和文字进行同一性或同源性鉴定。张联东申请对双方合同中的第2页的真实性（是否同一次同一种油墨同一批次的纸张同一台打印机以及打印时间等方面通过科技手段）进行鉴定，一审法院应各方请求通过晋中市中级人民法院委托法大法庭科学技术鉴定研究所鉴定的意见为:1、邮政集团平遥公司、张联东分别提供的两份协议的第3页中“孙步益”签名与“张联东”签名与样本签名均是同一人书写，“平遥县邮政局”印文与样本中的“平遥县邮政局”印文是同一枚印章盖印;2、张联东提供的协议的第2页纸张和该页第一行“十年”两字与该协议第3页纸张和文字特征一致,第2页不存在换页;3、无法确定邮政集团平遥分公司提供的协议的第2页是否存在换页。另孙步益称，协议具体是平遥县邮政局办公室起草、打印的，协议第2页不一致的条款无法解释为何不一样，当时协商的原意是协议到期后张联东在同等条件下可以续租，同等条件包括承租人的能力、市场价格等有关合同的因素。一审法院认为，本案现有证据均不能否认邮政集团平遥分公司、张联东各自所持协议和争议条款的效力，双方也均不存在恶意违约的情形,但如继续由张联东承租有失公平，故一审法院支持邮政集团平遥分公司返还房屋之诉求，张联东依约租赁西院因他人主张权利一直未能使用，相应损失酌与张联东2019年以后应交邮政集团平遥公司租赁费相抵为宜。张联东抗辩翻修、扩建等费用，其没有反诉，本案不作处理，张联东可依法另行主张。一审法院判决：一、张联东于判决生效后九十日内返还邮政集团平遥分公司所承租房屋;二、驳回邮政集团平遥分公司的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，2006年4月18日，邮政集团平遥分公司的前身平遥县邮政局与张联东签订房屋租赁协议，约定由张联东租赁涉案房屋，租赁期限自2007年1月1日至2016年12月31日，期限为十年，租赁费用为每年45000元。现该租赁协议已经期满，双方争议的焦点有二：一是张联东持有的房屋租赁协议的真实性；二是张联东能否在原条件下继续承租涉案房屋。关于张联东持有的房屋租赁协议的真实性。一审法院通过本院委托鉴定机构对双方持有的房屋租赁协议进行了鉴定，鉴定的意见为:1、邮政集团平遥分公司、张联东分别提供的两份协议的第3页中“孙步益”签名与“张联东”签名与样本签名均是同一人书写，“平遥县邮政局”印文与样本中的“平遥县邮政局”印文是同一枚印章盖印;2、张联东提供的协议的第2页纸张和该页第一行“十年”两字与该协议第3页纸张和文字特征一致,第2页不存在换页;3、无法确定邮政集团平遥分公司提供的协议的第2页是否存在换页。该鉴定意见已经明确说明张联东持有的房屋租赁协议第2页不存在换页，无法确定邮政集团平遥分公司的第2页是否存在换页，且一审法院对协议的签订人孙步益进行询问，孙步益对协议条款内容不一致无法解释，故张联东提供的房屋租赁协议应为真实的协议，张联东在二审审理中申请对邮政集团平遥分公司提供的房屋租赁协议的真实性进行鉴定已无必要。关于张联东能否在原条件下继续承租涉案房屋。根据合同法的规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。涉案的房屋租赁协议在2016年12月31日已经履行完毕，张联东在2017年、2018年继续使用涉案租赁房屋，邮政集团平遥分公司也收取2017年、2018年的租金，根据合同法的规定，原租赁协议继续有效，但租赁期限改为不定期。现张联东主张按照原房屋租赁协议的约定在原条件下继续租赁涉案房屋，是其向邮政集团平遥分公司发出的要约，但双方对“原条件”并未明确约定，邮政集团平遥分公司认为仍按每年45000元收取租金有失公平，且明确表示无法继续出租涉案房屋，系对张联东所发出要约的拒绝，双方并未形成继续订立新租赁合同的合意。故一审法院判令张联东返还租赁的涉案房屋并无不妥。综上所述，张联东要求继续租赁涉案房屋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定张联东未能使用部分租赁房屋所受损失与2019年以后的租金相抵，一审法院的该认定无相关事实依据，剥夺了张联东损失赔偿请求权，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持平遥县人民法院（2018）晋0728民初1775号民事判决第一项；二、撤销平遥县人民法院（2018）晋0728民初1775号民事判决第二项；三、驳回中国邮政集团公司山西省平遥县分公司其他诉讼请求。一审案件受理费15000元，由中国邮政集团有限公司山西省平遥县分公司负担7500元，由张联东负担7500元；鉴定费31960元，由中国邮政集团有限公司山西省平遥县分公司负担24380元，由张联东负担7580元；二审案件受理费15000元，由中国邮政集团有限公司山西省平遥县分公司负担7500元，由张联东负担7500元。本判决为终审判决。审判长  胡庆刚审判员  许 俊审判员  段 锋二〇二〇年五月二十七日书记员  李 静