广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初784号原告：信宜市住房和城乡建设局，统一社会信用代码：1144********28277C，住所地广东省茂名市信宜市*****。法定代表人：王东雄，该局局长。委托诉讼代理人：刘小和，广东泰的律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：李兴莲，女，1972年10月21日出生，公民身份号码：440************423，汉族，住址信宜市*************。联系电话：189*****927。原告信宜市住房和城乡建设局与被告李兴莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告信宜市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人刘小和、被告李兴莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜市住房和城乡建设局向本院提出诉讼请求：1.判令被告将坐落于信宜市*******的一间房屋（面积约94㎡）腾退给原告;2.判令被告支付房屋租金3800元给原告（该房屋租金从2017年2月1日计算至2017年2月28日止，共计一个月）及逾期交房租金的利息(利息从2017年2月1日计算至2017年2月28日按年利率24%计算);3.判令被告支付逾期腾房占有使用费136800元给原告（该逾期腾房占有使用费从2017年3月1日计算至2020年2月29日，共计36个月）以及逾期腾房占有使用费的利息(利息从2017年3月1日计算至2020年2月29日按年利率24%计算),从2020年3月1日起至被告将该房屋腾退给原告之日止的逾期腾房占有使用费（按每月3800元计算）以及利息(按年利率24%)另计；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年12月9日，原信宜市房产管理局(甲方)与被告(乙方)经协商一致，甲乙双方自愿签订了《房屋租用合约》，该合同约定：1.甲方将坐落在信宜市*******的房屋一间出租给乙方使用；2.租用时间从2008年12月1日至2009年12月31日止,月租金为1*00元。该合同签订后，原信宜市房产管理局即按照约定将上述房屋交付给被告，被告已将上述房屋用作商业经营。2009年12月31日，上述合同期限期满后，原信宜市房产管理局与被告于2016年3月4日经协商一致，续签《房屋租用合约》，该合同约定：1.租用时间从2016年3月1日至2017年2月28日；2.房屋租金为3800元，超过十天未交清租金，视为违约处理，甲方有权终止本合约，收回本房屋，另作安排等内容。2017年2月28日，甲乙双方续签的《房屋租用合约》期限已届满，在双方履行合同期间，被告从2017年2月起就拒绝缴交房屋租金给原信宜市房产管理局。经核对，被告尚欠原告房屋租金及逾期腾房占有使用费共计140600元，具体如下：被告尚欠原告房屋租金3800元（2017年2月1日至2017年2月28日）；被告尚欠逾期腾房占有使用费136800元（从2017年3月1日至2020年2月29日，共计36个月）；3.以上共计140600元（3800元+136800元=140600元）未缴交给原信宜市房产管理局。为此，原信宜市房产管理局多次提出权利主张并向被告发出《通知》要求被告缴交房屋租金及逾期腾房占有使用费，被告予以拒绝。信宜市房产管理局于2019年3月22日因机构改革被撤销，该局职能现已划给原告，故本案所涉合同及房屋的权利义务依法由原告行使及承担。综上所述，被告在合同履约期间逾期，共拖欠原告36个月房屋租金及逾期腾房占有使用费共计140600元是严重的违约行为，严重侵犯了原告的合法权益，现根据相关法律规定提起诉讼，请法院依法审理，判如所请。原告对其主张提供证据如下:1.粤房地证字第C2061942号房地产权证、房屋平面图、信机编[2019]8号《关于调整部分科级事业单位机构编制事项的通知》、信机编办[2019]32号《关于市住房和城乡建设局所属事业单位调整的通知》、信宜市住房和城乡建设局统一社会信用代码证、信宜市房产管理局事业单位法人证书复印件各1份，证明本案所属房屋产权属原信宜市房产管理局所有，原信宜市房产管理局于2019年3月22日因机构改革被撤销，该局职能现已划给原告，本案所涉合同及房屋的权利义务依法由原告行使及承担；2.被告身份证、个体工商户营业执照、2008年12月9日签订的《房屋租用合约》、2016年3月4日签订的《房屋租用合约》、现场照片、广东增值普通发票复印件各1份，证明原告与被告自愿签订合同，原告将本案所涉房屋出租给被告使用，被告已经用于商业用途及被告已经缴纳部分租金的事实；3.《通知》复印件4份，证明本案所涉房屋出租合同期限届满后，原告多次催促被告交还房屋及缴交租金，被告至今拖欠原告租金及逾期腾房占有使用费共计140600元。被告李兴莲辩称，如果信宜市委市政府可以将涉案房屋租金降至1500元,被告会继续承租涉案房屋经营,不同意解除双方的租赁关系，也不同意腾退房屋给原告。信宜市委市政府曾承诺减免“5.20”水灾后至打造旧街期间的租金，所以先处理好租金减免问题再决定，现被告不同意支付原告主张的租金及利息。被告对其主张提供证据如下:1.身份证复印件1份，证明被告的身份情况；2.《信宜市水务局信访事项处理意见书》复印件1份，证明市委市政府领导承诺减免租金及打造旧街的事宜；3.《信宜市住房和城乡规划建设局信访事项处理告知书》及《信宜市住房和城乡规划建设局信访事项处理意见书》复印件各1份，证明市委市政府领导重视灾民，组织领导班子委托第三方针对灾民及打造旧街问题进行处理；4.照片共12页，证明被告是水灾的重灾户；5.申请书1份，证明原告起诉后，被告向原告申请减免租金的事宜，信宜市委市政府领导曾亲口承诺减免发生水灾后至打造旧街期间的租金。本院依法收集的证据如下：本院于2020年4月7到信宜市*****0*查看现场所作的笔录及现场拍摄照片13张。经庭审质证，被告对原告提交的证据及本院依法收集的证据均无异议，对被告没有异议的证据，本院予以确认。原告对被告提交的证据身份证复印件、申请书及本院依法收集的证据没有异议,对被告提交的证据《信宜市水务局信访事项处理意见书》、《信宜市住房和城乡规划建设局信访处理意见书》及照片的关联性有异议，其真实性、合法性由法院依法认定，对于原告表示关联性有异议的证据，本院结合查明的事实予以确认。本院经审理认定事实如下：被告李兴莲租用原信宜市房地产管理局（后来更名为信宜市房产管理局）坐落在信宜市*******的房屋用于经营服装生意。双方曾于2008年12月9日签订《房屋租用合约》，租用期满后,又于2016年3月4日签订了《房屋租用合约》。该2016年3月4日签订的《房屋租用合约》主要约定：“甲方：信宜市房产管理局，乙方：李兴莲。经甲乙双方充分协调，同意就下列房屋租用事项订立本约，共同遵守。一、甲方将坐落在信宜市*******的房屋壹间面积约94平方米出租给乙方使用。二、租用时间从2016年3月1日至2017年2月28日。三、双方议定上述房屋月租用金为人民币叁仟捌佰元，￥3800元。租金按月结算，由乙方在每月20日—30日内交付给甲方，如过期不交，每过期一次加收50元以上100元以下罚款，超过10天未交清租金，视作违约处理，甲方有权单方终止本合约，收回本房屋，另作安排。四、在乙方租用该房屋时，乙方要向甲方交付租用房屋保证金捌仟肆佰元（￥8400元）、水电押金200元。合约期满退屋时退保证金及水电押金（不计利息）。五、甲方交房给乙方使用后，由乙方保管，自费维修使用。乙方自费安装在甲方建筑物的（电表、水表、水管、电线、开关、插座、光管支架等）及其它装修等设施，如乙方中途违约及合约期满后均不准拆除，无偿归甲方所有。六、乙方租用房屋使用时，要遵纪守法，认真执行政府和有关部门的管理，如有违约、违法、违章等行为一切责任和费用，由乙方自负与甲方无关。经营执照由乙方自行处理，乙方不准擅自将房屋转让他人使用。如要转让，必须经过甲方批准，转办手续。否则，按违约转租处理。七、违纪处理：乙方违约，甲方有权收回房屋按数收取租金，不退租用房屋保证金。甲方违约，甲方退还给乙方的房屋保证金。八、若国家和政府因需要使用所规定的场地时，甲方从通知乙方退房之日起，乙方必须在二个月内（60）天退回房屋给甲方。双方不算违约，甲方只退乙方所交的租用房屋保证金给乙方（不计利息）。九、如乙方无正当理由三个月内不缴租金又拒不退还房屋时，甲方可采取任何方式、任何办法开启乙方租用的房屋，搬出家用物品收回房屋等。十、本合约一式二份，甲、乙双方各执一份。十一、本合约自签订之日起生效。”租用期限届满后，被告李兴莲没有搬离承租的房屋，继续在涉案房屋经营服装生意至今。被告李兴莲已交清了2017年*月份之前的租金，2017年2月份的租金及2017年3月1日至今的房屋占有使用费则一直没有支付。2020年3月2日，原告信宜市住房和城乡建设局起诉至本院，提出上述诉讼请求及事实理由。另查明，因信宜市党政机构改革要求，将原信宜市房产管理局的行政职能划入信宜市住房和城乡建设局，并于2019年11月5日撤销了信宜市房产管理局。信宜市水务局于2017年4月1日向陈胜枢、李兴莲等人出具的《信访事项处理意见书》中提到“‘5.20’水灾中的全倒户，准备进行重建，请按程序向市国土局、住建局递交申请，在不违反国家法律法规的前提下，市国土局、住建局将会为旧街商户全到户提供最便捷的服务；由市信访局牵头，组织市房产局、烟草专卖局等单位，研究讨论旧街商户公租屋减免租金事宜，力求尽最大能力帮助旧街商户减轻负担”。原告认为信宜市委市政府及信宜市国有资产管理部门均没有作出同意减免涉案房屋租金的书面决定，原告不同意减免涉案房屋租金。原信宜市房产管理局曾于2018年4月25日、2019年1月4日、2019年1月22日、2019年4月2日共四次向被告发出《通知》，要求被告缴清租金，并在2018年4月25日《通知》上写明“由房产局收回房屋”。庭审中，被告李兴莲承认原告在本案中所主张的事实，但认为信宜市委市政府曾委托信宜市水务局对被告承诺减免5.20水灾发生后至打造信宜旧街期间的租金，原告要求先由信宜市委市政府兑现减免本案房屋租金的承诺后，再处理本案腾退房屋及尚欠租金问题。原、被告确认，2016年3月4日签订的《房屋租用合约》约定的房屋保证金8400元及水电押金200元已经实际交付给原告，尚未退回给被告。原告同意在被告腾退房屋及缴清房租占用费、水电费后退还给被告，被告表示同意。本院认为，信宜市房地产管理局已更名为信宜市房产管理局，而信宜市房产管理局因党政机构改革被撤销，该局的职能现已划给信宜市住房和城乡建设局，故信宜市住房和城乡建设局作为原告提起本案诉讼主体适格。本案的争议焦点为：一、被告提出减免涉案房屋租金的抗辩事由是否成立。二、被告是否应腾空房屋交还给原告及尚欠原告租金及房屋占有使用费的金额多少。三、关于原告信宜市住房和城乡建设局要求被告李兴莲按照年利率24%从2017年2月1日计付拖欠租金的利息及从2017年3月1日计付拖欠房屋占用费的利息理据是否充分。一、关于被告提出减免涉案房屋租金的抗辩事由是否成立问题。被告依据信宜市水务局出具的《信访事项处理意见书》中“研究讨论旧街商户公租屋减免租金事宜”的内容,要求减免本案租金，但原告表示不同意减免房屋租金。根据合同的相对性原则，涉案房屋租赁合同的主体是原信宜市房产管理局和被告，只有合同主体双方才能享有本合同规定的权利，并承担该合同的义务，信宜市水务局不是本案的合同主体，不享有合同的权利，其提出的“研究讨论旧街商户公租屋减免租金事宜”不对原告产生拘束力。且庭审中，原告明确表示合同期限于2017年2月28日届满后,被告尚欠原告2017年2月份的租金未支付，原告不同意继续出租房屋给被告使用。因此被告提出减免本案房屋租金的抗辩事由不成立，本院不予支持。二、关于被告是否应腾空房屋交还给原告与尚欠原告租金及房屋占有使用费的金额多少问题。双方签订的《房屋租用合约》期限于2017年2月28日届满后，被告没有将租赁房屋交还给原告，并继续占有房屋作商业经营至今，且被告只将租金缴交至2017年1月份，2017年2月份的租金至今尚未支付给原告。原告在庭审中明确表示合同期限届满后，原告不同意继续出租房屋给被告使用，曾书面通知被告收回房屋，但被告一直不履行腾退房屋的义务，为此，原告按照合同约定及法律规定起诉被告腾退房屋给原告，合法有据，本院予以支持。被告在合同期限届满后继续占有使用房屋，被告应参照原合同履行期间的租金标准计付逾期腾房占有使用费给原告，即按每月3800元的租金进行计算。因此被告尚欠原告2017年2月份的租金3800元及从2017年3月1日至2020年2月29日共36个月的占有使用费138600元；从2020年3月1日起至被告将该房屋腾退给原告之日止的房屋逾期腾房占有使用费按3800元/月另计。由于原告同意在被告腾退房屋及缴清房屋占有使用费及水电费后退还保证金给被告，故该保证金应在支付的租金及占有使用费中抵减，被告拖欠2017年2月份的租金3800元在保证金中抵减，剩余保证金8400元-3800元=4600元，在拖欠的2017年3月1日至2020年2月29日逾期腾房占有使用费136800元抵减后，被告应支付给原告的占有使用费为136800元-4600元=132200元。关于水电押金200元问题，因被告尚在涉案房屋经营使用，水电费暂时无法结清，待被告腾退房屋给原告时，再与原告结算水电费事宜，故水电押金200元在本案不作处理。综上所述，案涉租赁期限届满后，被告李兴莲应支付逾期腾房占有使用费132200元及从2020年3月1日起至被告将该房屋腾退给原告之日止的房屋占有使用费给原告。三、关于原告信宜市住房和城乡建设局要求被告李兴莲按照年利率24%从2017年2月1日计付拖欠租金的利息及从2017年3月1日计付拖欠房屋占用费的利息问题。被告拖欠原告2017年2月份的租金已在保证金中抵减，故原告请求对被告拖欠的租金3800元计付利息，本院不予支持。因原、被告在房屋租赁合同中并没有约定逾期腾房占有使用费的利息,故被告李兴莲拖欠2017年3月1日至2020年2月29日逾期腾房占有使用费132200元的利息，应从原告信宜市住房和城乡建设局起诉之日开始计算，即从2020年3月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告李兴莲付清款之日止给原告信宜市住房和城乡建设局。被告李兴莲拖欠2020年3月1日起至被告腾退房屋给原告之日止的涉案房屋占用费的利息以当月拖欠的房屋占用费3800元为基数，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算给原告信宜市住房和城乡建设局。为此原告请求被告李兴莲支付逾期腾房占有使用费的利息超过上述标准的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十九条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告李兴莲在本判决生效后三十日内将坐落于信宜市*******的一间房屋（面积约94㎡）腾空并交还给原告信宜市住房和城乡建设局；二、限被告李兴莲在本判决生效后三十日内支付逾期腾房占有使用费132200元及利息（从2020年3月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止）给原告信宜市住房和城乡建设局；三、被告李兴莲从2020年3月1日起至被告李兴莲腾退房屋给原告信宜市住房和城乡建设局之日止按每月3800元支付逾期腾房占有使用费及利息（利息分别以当月拖欠的房屋占用费3800元为基数，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告信宜市住房和城乡建设局。四、驳回原告信宜市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1556元，由被告李兴莲负担1472元，原告信宜市住房和城乡建设局负担84元。受理费原告信宜市住房和城乡建设局已预交，被告李兴莲应负担的受理费，待本判决发生法律效力后，本院予以退回给原告信宜市住房和城乡建设局，被告李兴莲应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳其应当负担的受理费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  陈雪如二〇二〇年五月二十八日书记员  丁 艳