江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2057号上诉人（原审原告）：苏州金恒投资管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区唯亭金陵西路738号1幢109室。法定代表人：张勇军，总经理。委托诉讼代理人：罗志强，江苏东银（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王记山，男，1973年4月14日生，汉族，住山东省东明县。委托诉讼代理人：陈永，江苏锐华律师事务所律师。上诉人苏州金恒投资管理有限公司因与被上诉人王记山房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏州金恒投资管理有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、原审判决认定合同中约定的租赁物并非远大公司的门卫室和集装箱改造房证据不足。根据原审法院现场调查的结果，门卫室和集装箱改造房现在由一个郭姓男子做汽修，被上诉人王记山陈述该男子是其外甥，根据高度盖然性原则可以推定是王记山在占有使用租赁房屋。被上诉人王记山提供的企业违法建设一户一档和民事判决书，不能认定被拆掉的违法建筑就是双方约定的租赁房屋。被拆除的房屋实际是由另一个承租人周华盛所搭建，与本案不具有关联性。2、原审判决认定双方签订的房屋租赁合同无效，事实认定及法律适用均存在错误。门卫室具有产权证和合法审批手续，故房屋租赁合同是合法有效的。被上诉人王记山一直占有使用涉案的房屋，即使合同无效也应当判令其支付占有使用费，并由其承担恢复原状、返还房屋的义务。王记山辩称：房屋租赁合同中约定的标的物，是位于吴中区间房屋，具体位置位于整个厂区的东大门东侧靠西环高架，在房屋性质和位置坐落方面和门卫室及集装箱改造房明显不同。双方同时约定由乙方自行开设大门供车辆进出，无法开启时甲方需提供维修车辆进出的道路，而门卫室和集装箱改造房靠近门口，根本无需另外开通道路。被拆除的违章建筑正好三间，也位于厂区东侧靠近西环高架，上诉人苏州金恒投资管理有限公司从未向我方交付过租赁标的物。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。苏州金恒投资管理有限公司向一审法院起诉请求：判决解除其与王记山之间的房屋租赁合同；王记山返还所涉租赁房屋，并恢复原状；判令王记山支付租金(从2017年3月2日起至实际搬离之日止按每年50000元计算，暂计至2019年9月2日为120000元)及违约金25000元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：案外人袁江山向王记山出具收条一份，其内容载明：“今收到王总现金20000元”“永天辰员工袁江山”。2017年3月2日，双方签订房屋租赁合同一份，约定苏州金恒投资管理有限公司出租场地位于苏州市吴中区间，具体位置位于整个厂区的东大门东侧靠西环高架。租赁期限自2017年3月2日至2022年4月2日止共计5年。租金为每间每年17000元，共计三间，全年租金共计50000元。房屋租金每全年付一次，下一批租金提前一个月支付。王记山承诺租赁房屋后自行开设大门供车辆进出，如受政府部门阻挠，一切后果由王记山自行承担与苏州金恒投资管理有限公司无关。如王记山大门无法开启，苏州金恒投资管理有限公司需提供修车进出车辆所需道路。签约时，支付保证金2000元。双方还就场地使用要求和维修责任、违约责任等进行了约定，其中第七条第2款约定，如王记山拖欠租金逾期一个月，苏州金恒投资管理有限公司有权单方解除合同，王记山支付与半年租金等额的违约金。另查明，苏州远大企业有限公司（以下简称远大公司）与苏州金恒投资管理有限公司签订空地使用权租赁合同书一份，该合同约定，远大公司将位于天鹅荡路1号内的一块空地使用租赁给苏州金恒投资管理有限公司使用，期限自2016年9月6日起至2026年9月5日止。合同中约定合同签订后20日内远大公司应将东大门及传达室（整幢建筑）交付苏州金恒投资管理有限公司使用。以上事实，由苏州金恒投资管理有限公司提供的房屋租赁合同、空地使用权租赁合同，王记山提供的收条，当事人的陈述以及庭审笔录予以佐证。庭审时，苏州金恒投资管理有限公司为佐证其主张，还提供现场照片打印件3张（拍摄于2019年9月22日），拟证明王记山仍然正常使用房屋和场地，对外来车辆进行维修，实际使用至今。另，苏州金恒投资管理有限公司还陈述，合同约定的天鹅荡路1号东侧房屋三间与照片所拍摄的房屋系同一标的物。出租房屋是由两间水泥钢结构的房子加一间集装箱组成。整个厂区属于案外人远大公司，苏州金恒投资管理有限公司承租整个厂区的东侧场地并浇筑水泥地坪和安放集装箱活动房，整个厂区北侧有两个大门，合同中约定的东大门就是东面的北门，而且该场地没有其他的房屋，王记山也在实际持续使用现有的房屋和场地。照片中所示的房屋没有办理建造审批手续，合同中约定的东侧房屋三间也没有建造审批手续和相应的产权证。双方没有签订书面的交接协议，但王记山承租并支付部分租金后并未对承租厂房提出任何异议，其所说的外甥郭瑞起应该是其合作或者聘用的汽车维修人员。王记山在苏州金恒投资管理有限公司起诉前一直拖欠租金，未与苏州金恒投资管理有限公司进行交涉且实际使用租赁房屋至今，王记山有义务及时全额交付租金。经质证，王记山陈述，照片与其无关，其没有使用过合同约定的租赁房屋，也没有使用过照片中的房屋。合同约定租赁房屋位置在院内，靠近西环高架的三间门面，合同标的为违法建筑，双方签订的合同是无效合同。照片中拍摄的房屋不是合同约定的租赁房屋。合同约定靠近西环高架的房屋不是照片中的两间平房。因拟租房屋离大门比较远，靠近西环高架，故约定在那边开门。如是照片中的房屋，双方不会在合同中约定开设大门。苏州金恒投资管理有限公司所称的门卫室两间有一间由远大的保安住，有一间是由张勇军的保安（王记山的外甥郭瑞起）在住。其在签合同前交了20000元，是租房定金。其一直在找苏州金恒投资管理有限公司法定代表人张勇军说交付房屋的事情，张勇军称在走程序，快批复下来了，并称要与王记山合作开验车点，一直在骗王记山，一直在拖着王记山。为此，王记山提供如下证据：证据1.企业违法建设一户一档材料，拟证明合同约定的房屋因是违章建筑，已于2017年6月24日被拆除。门卫室位于大门边上，并不靠近西环高架，一档一户的证据显示的是靠近西环的房屋，因系违法建筑被拆除，房屋租赁合同为无效合同，苏州金恒投资管理有限公司未能交付租赁房屋。证据2.（2017）苏0506民初3174号民事判决书一份，拟证明租赁合同约定的房屋实际上在2017年6月6日及以后一段时间都是被其他人占用。该房屋在2017年6月6日后还是由其他人使用，故无法向王记山交付房屋。经质证，苏州金恒投资管理有限公司陈述，其工作人员收取了王记山预付的20000元租金。对证据1，该证据系吴中区城市管理行政执法大队太湖新城中队出具的，可以看出存在违法建筑于2017年6月24日被拆除，从双方签订的合同日期可以说明2017年3月王记山已经实际使用房屋和场地。从内容上看，拆除的违章所属单位属于远大企业，用途是仓库，不可能是本案合同所对应的房屋。该场地一侧的确建过房屋，但因没有审批手续且该地块纳入拆迁范围，房屋没有建成之前就被责令拆除，故王记山提供的材料与本案没有关联性。对证据2，判决书涉及的房屋及附属场地位置并非像王记山所说的是同一场地。王记山提供的企业违法建设一户一档所涉及被拆除的搭建的钢板房是周华盛搭的，周华盛是苏州金恒投资管理有限公司的次承租人。因为该案所涉当事人在场地上搭建装修供人入住的活动板房，遭到城管部门要求强拆的指令后，当事人提出解除合同，该案恰恰能说明现有的涉案房屋已经被王记山实际占有和使用。另，苏州金恒投资管理有限公司还陈述，双方之间签订的是房屋租赁合同，实际上是会占用一定的场地用来停放待维修车辆，房屋租赁合同包括部分场地。王记山所述靠近西环的地方就是一个粗略的概念，且靠近西环的部分并不存在对外可出租房屋。王记山主张的承租的房子在2017年6月24日拆除，双方签订的租赁合同是从2017年3月开始，如果其承租的房屋在六月份被拆除，不可能等到苏州金恒投资管理有限公司起诉后才主张没有实际承租房屋。对此，王记山解释称，交过定金后，其一直想通过起诉向苏州金恒投资管理有限公司主张，但由于收条上写的是永天辰员工袁江山，收条看不出和苏州金恒投资管理有限公司有直接的关系，故王记山就没有起诉，但苏州金恒投资管理有限公司在庭审中确认了袁江山所收到的款就是替苏州金恒投资管理有限公司收取而交付给了苏州金恒投资管理有限公司，王记山将起诉苏州金恒投资管理有限公司，要求苏州金恒投资管理有限公司退还。审理中，原审法院于2019年10月17日至双方争议的涉案门卫室及集装箱处进行调查，值班门卫陈述，其系远大公司保安，两间门卫房、集装箱由一个姓郭的在做汽修用。对此，苏州金恒投资管理有限公司对该调查内容无异议。王记山陈述，姓郭的是其外甥，其中一间是其外甥在住，另一间是门卫在住。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，双方签订房屋租赁合同约定租赁标的物为天鹅荡路1号东侧房屋三间，具体位置位于整个厂区的东大门东侧靠西环高架。对此，苏州金恒投资管理有限公司认为租赁标的物系远大公司的门卫室2间及1间集装箱改造房；而王记山认为标的物系在院内空地违法搭建的靠西环高架东侧三间房屋，该房屋已被拆除。苏州金恒投资管理有限公司作为出租方不能提供房屋交付的凭据，亦不能提供涉案租赁房屋的产权证明及合法审批手续，致使原审法院无法查清本案房屋租赁合同涉及的房屋是否系合法建筑，应承担举证不能的法律后果。根据原审法院实地调查的情况看，苏州金恒投资管理有限公司所称出租房屋位于远大公司北面天鹅荡路一侧，而非本案合同约定的东侧；而且本案合同中约定，王记山租赁房屋后自行开设大门供车辆进出，如大门无法开启，苏州金恒投资管理有限公司需提供修车进出车辆所需道路，显然，如系苏州金恒投资管理有限公司称标的物位于门卫室处房屋，则无需作该些事宜的约定。而王记山辩称租赁物处于远大公司东大门东侧靠西环高架，且已被拆除，提供了相应违建拆除证据，原审法院予以采信。因此，原审法院认定双方合同约定的租赁物非苏州金恒投资管理有限公司所称的远大公司门卫处的门卫室及集装箱改造房；双方签订合同所涉标的物无相应审批手续，该合同应属无效。苏州金恒投资管理有限公司无证据证明其已实际交付租赁物，且原审法院实际调查核实门卫处房屋亦非王记山在占有使用，故苏州金恒投资管理有限公司要求王记山返还房屋、恢复原状，并支付租金及违约金，均无事实依据，于法无据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回苏州金恒投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取2525元、财产保全费1345元，合计人民币3870元，由苏州金恒投资管理有限公司负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。涉案租赁标的物的状况，在房屋租赁合同第一条中有明确约定，即位于苏州市吴中区间，具体位置位于整个厂区的东大门东侧靠西环高架。另房屋租赁合同第三条第2款中约定“乙方承诺租赁房屋后自行开设大门供车辆进出，如受政府部门阻挠，一切后果由乙方自行承担与甲方无关。如大门无法开启，甲方需提供修车进出车辆所需道路”，根据前述约定可以推断涉案房屋距离厂区门口和通道较远，与苏州金恒投资管理有限公司主张的位于厂区北侧的门卫室和集装箱改造房存在明显的区别。结合被上诉人王记山提供的企业违法建设一户一档资料及双方当事人的陈述，涉案的租赁标的物因涉及违章搭建，已经于2017年6月24日被吴中区城市管理行政执法大队太湖新城中队强制拆除。由于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且已经被强制拆除，故双方当事人签订的房屋租赁合同应属无效。苏州金恒投资管理有限公司在本案中诉请主张被上诉人王记山支付租金、返还房屋，由于门卫室及集装箱改造房并非案涉房屋租赁合同的标的物，且诉讼中其无法举证证明双方就租赁物变更经协商达成了一致意见，以及门卫室、集装箱改造房已经交付给王记山，并由王记山实际占有、使用，故原审法院驳回其诉讼请求并无不当。苏州金恒投资管理有限公司可以在查明门卫室和集装箱改造房的实际使用主体，以及其与实际使用主体之间法律关系的性质后，另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2525元，由上诉人苏州金恒投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年五月二十五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。