广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0503民初1506号 原告：赵晓东，男，1969年3月20日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：张殿民，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：北海宇丰经济实业发展公司，住所广西壮族自治区北海市金海岸大道9号枫林蓝湾A幢第一层会所。统一社会信用代码：91450500199326971J。 法定代表人：马德龙，总经理。 委托诉讼代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。 第三人：赖楚衡，男，1964年11月9日出生，汉族，住广西壮族自治区北海市海城区。 委托诉讼代理人：谢自强，广西万合律师事务所律师。 原告赵晓东与被告北海宇丰经济实业发展公司（以下简称宇丰公司）、第三人赖楚衡商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。2018年4月24日，第三人在第一次庭审时提出涉案房屋被法院查封且已由北海市中级人民法院受理了执行异议之诉，请求本院中止审理该案；本院依法作出（2017）桂0503民初1506号民事裁定，裁定本案中止诉讼。2019年9月24日，第三人在本案恢复审理后的第二次庭审时，再次以执行异议之诉已向最高人民法院申请再审，请求本院继续中止本案诉讼；本院依法作出（2017）桂0503民初1506号之一民事裁定，中止本案诉讼。本案于2020年4月17日重新恢复审理。原告赵晓东的委托诉讼代理人张殿民、被告宇丰公司的委托诉讼代理人黄荣到庭参加诉讼，第三人及其委托代理人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告赵晓东向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，并承担逾期交付房屋违约金（自2013年1月1日至2018年1月1日按日以已付房款万分之零点五计算）86687.5元，恶意违约（抵押）惩罚性赔偿金（按照已付房款的百分之二十计算）190000元，合计276687.5元；2.撤销被告与第三人2014年3月7日签订的抵押合同以及第三人2014年3月11日在北海市房地产交易中心的抵押权登记；3.第三人协助原告办理解除D幢四单元0601房屋的抵押权登记，被告协助原告办理D幢四单元0601房屋登记在原告名下的产权登记；4.诉讼费用由被告承担。第三次庭审过程中，原告变更第1项诉讼请求为：被告继续履行合同，并承担逾期交付房屋违约金（自2013年1月1日至实际交房之日起计算，按日以已付房款万分之零点五计算）86687.5元，恶意违约（抵押）惩罚性赔偿金（按照已付房款的百分之二十计算）190000元，合计276687.5元。事实与理由：2012年8月10日，被告宇丰公司将金海岸大道9号枫林蓝湾D幢四单元0601房屋（房屋所有权证号，北房权证（2011）字第010651号）出售给原告，双方签订有商品房买卖合同，当日，被告向原告收取950000元并出具发票。交易完成后，被告并没有将该房屋向房屋登记部门进行商品房买卖合同预售登记备案。在原告不知情的情形下，被告未经原告同意于2014年3月7日与第三人签订《借款抵押合同》，擅自将涉案房屋抵押给第三人，并于2014年3月11日办理抵押登记，抵押权证号为北房地交押（2014）第03587号。第三人基于仲裁条款向北海仲裁委员会申请仲裁，2017年5月25日北海仲裁委员会北仲字（2017）第58号裁决书，裁决第三人对抵押房屋享有优先受偿权。裁决生效后，第三人向北海市中级人民法院申请执行，2017年8月16日北海市中级人民法院执行裁定书（2017）桂05执97号，裁定查封D幢四单元0601房屋（房屋所有权证号，北房权证（2011）字第010651号），期限三年。北海市中级人民法院对查封房屋进入拍卖程序。原告得知自己购买的房屋被拍卖后，依法向北海市中级人民法院提出执行异议，2017年11月22日北海市中级人民法院执行裁定书（2017）桂05执异340号，裁定异议成立，中止对抵押房屋的执行。原被告双方的买卖合同合法有效，且原告已经按照合同约定履行了全部合同义务。被告在房屋已出售的情况下，擅自将房屋抵押给第三人，构成对消费者的恶意欺诈。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求接触合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”，被告应该对原告的欺诈承担惩罚性赔偿责任，其数额为不超过已付购房款的一倍。由于原告要求继续履行合同，因此被告应承担的惩罚性赔偿责任可以减轻至已付购房款的20%，即190000元。由于被告没有按照合同约定履行交付义务，按照合同第九条之规定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金”，被告承担应承担自2013年1月1日至2018年1月1日逾期交付房屋违约金86687.5元。由于被告2014年3月7日与第三人签订《借款抵押合同》，第三人2014年3月11日在北海市房地产交易中心的抵押权等级（抵押权证号为北房地交押（2014）第03587号）侵害了原告的在先权利，应当予以撤销。 被告宇丰公司辩称：1.原告要求被告承担逾期交付房屋违约金没有依据，因为房屋是现房可以立即交付，而且原告购房不是为了居住而是为了投资，被告不存在违约情况，因此原告要求被告承担逾期交付房屋违约金没有依据。2.原告的起诉要求赔偿违约金已经超过诉讼时效，因为双方约定交房的时间是在2012年12月30日前，如果被告存在逾期交付房屋的情况，原告应该在诉讼时效前主张，但原告一直没有向被告主张过逾期赔偿。原告请求被告恶意赔偿没有依据。3.被告与第三人签订的抵押合同是合法有效的，在没有相关法律依据的支持下原告要求被告解除与第三人签订的抵押合同应该不予支持。4.关于涉案房屋的过户登记问题，被告愿意协助原告办理过户，但是由于被告与第三人之间还有债务关系，所以原告应该等到被告与第三人解决完债务关系之后再协助办理。 第三人赖楚衡述称：1.我方认为原告是恶意诉讼，刻意隐瞒涉案标的和拖延诉讼。所以请求法院依法查明真相。2.原、被告的商品房买卖关系与第三人赖楚衡没有关系，第三人与被告依法成立民间借贷关系后，被告提供抵押担保，担保物是涉案房屋，同时第三人的权利是有经过北海市仲裁委的确认，确认了第三人与被告的债权关系，并且确认第三人对本案的涉案房屋享有优先受偿权，而原告只是享有物权，所以第三人没有义务解除涉案房屋的抵押登记。综上，请求法院驳回原告关于第三人的诉讼请求。 原告赵晓东对其主张在举证期限内提供的证据有： 证据1、商品房买卖合同，拟证实原被告商品房买卖合同关系； 证据2、不动产发票，拟证实原告已履行付款义务； 证据3、抵押权登记证书，拟证实第三人享有抵押权； 证据4、执行裁定书，拟证实第三人执行涉案房屋； 证据5、执行异议裁定书，拟证实原告执行异议获法院支持； 证据6、房产权，拟证实涉案房屋产权证明。 被告宇丰公司未向本院提交证据。 第三人赖楚衡对其陈述在举证期限内提供的证据有： 北海市中级人民法院（2017）桂05民初279号执行异议之诉的开庭传票、告知审判组成人员通知书、确定合议庭组成人员通知书，证明涉案房屋已进入执行异议之诉，该审判结果与本案认定事实有直接关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据以及当事人在庭审上的陈述，本院确认法律事实如下：2012年8月10日，原告赵晓东与被告宇丰公司签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的位于北海市房屋；商品房总价为950001元；被告应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交房手续；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任；被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，如原告不退房，被告按已付房价款的万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告即向被告支付了购房款950001元，被告于当日向原告出具了发票。2014年3月11日，被告与第三人赖楚衡就涉案房屋及D幢三单元0303号房屋办理了抵押权登记[抵押标的权属证书号：北房权证（2011）字第010604、010651号]。 2017年8月16日，北海市中级人民法院作出（2017）桂05执97号《执行裁决书》，在执行赖楚衡与宇丰公司借款纠纷一案中，因宇丰公司至今未履行北海仲裁委员会于2017年5月25日作出的北仲裁字[2017]第58号仲裁裁决确定的义务，因此裁定查封宇丰公司名下、坐落于北海市其相应土地使用权。2017年11月1日，因赵晓东对北海市中级人民法院查封的位于北海市房屋及占用范围内的土地使用权提出书面异议，故北海市中级人民法院于2017年11月22日作出（2017）桂05执异340号执行裁定书，裁定中止对位于北海市商品房及占用范围内土地的执行。 2017年12月12日，赖楚衡向北海市中级人民法院提起执行异议之诉，请求撤销（2017）桂05执异340号执行裁定，准许执行北海市房屋及占有范围内的土地。北海市中级人民法院于2018年9月15日作出（2017）桂05民初279号民事判决，认定赵晓东符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。赵晓东对涉案商品房享有的物权期待权足以排除赖楚衡对涉案商品房及占用范围内土地的强制执行。故判决：驳回赖楚衡的诉讼请求。后赖楚衡不服（2017）桂05民初279号民事判决向广西壮族自治区高级人民法院提起上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2019年1月22日作出（2018）桂民终786号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。因赖楚衡不服（2018）桂民终786号民事判决向中华人民共和国最高人民法院申请再审，中华人民共和国最高人民法院于2019年10月30日作出（2019）最高法民申4891号民事裁定，裁定：驳回赖楚衡的再审申请。 综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：1.原告赵晓东请求的逾期交付房屋的违约金是否超过诉讼时效；2.原告赵晓东请求支付的惩罚性赔偿金是否有事实和法律依据；3.第三人赖楚衡有无义务协助原被告解除抵押权登记。 一、关于原告赵晓东请求的逾期交付房屋的违约金是否超过诉讼时效的问题。原告主张被告宇丰公司承担逾期交房违约金。被告辩称涉案房屋交付时间约定是在2012年12月30日前，原告的该项主张已过诉讼时效。本院认为，原告主张继续履行与宇丰公司2012年8月10日签订的《商品房买卖合同》，被告亦同意继续履行，故该主张本院予以支持。原、被告约定了于2012年12月30日前交付房屋，而截至起诉之日，被告仍无法向原告交付涉案房屋，原告的权利一直受侵害，被告逾期交房的违约行为也一直处于持续状态，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张被告支付违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》约定了涉案房屋的交付时间及逾期交房的违约责任，涉案房屋如达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，但被告并未提供证据证实其主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告主张被告支付逾期交房违约金，违约金以已付房款为基数，自2013年1月1日起至实际交付之日止按万分之零点五计算，具有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于原告赵晓东请求支付的惩罚性赔偿金是否有事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，原告在本案并未主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，而是要求继续履行合同，原告要求被告按已付购房款的20%支付惩罚性赔偿金190000元，没有事实或法律依据，本院不予支持。 三、关于第三人赖楚衡有无义务协助原被告解除抵押权登记的问题。第三人在另案的申请人执行异议之诉中申请继续执行涉案房屋及土地，而生效判决最终以原告对涉案房屋享有的物权期待权足以排除第三人对涉案房屋及占用范围内土地的强制执行为由驳回了第三人的诉讼请求。但这并不表示第三人有义务协助原告办理涉案房屋的抵押权撤销登记。本案为商品房销售合同纠纷，被告与第三人之间为抵押借款合同纠纷，不是本案审理范围，原告请求撤销被告及第三人签订的合同、撤销第三人在北海市房地产交易中心的抵押权登记及要求第三人协助原告办理解除涉案房屋的抵押权登记，当事人可另案起诉。 四、关于原告主张被告协助办理涉案房屋的产权登记。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋办理产权登记约定的时间为房屋交付使用后360日内，虽然涉案房屋尚未实际交付，但考虑到原、被告双方约定了房屋交付时间为2012年12月30日前、被告无法举证证实已书面通知原告交房事宜，且涉案房屋确因被告原因无法办理产权登记事宜，故对原告请求被告协助办理涉案房屋的产权登记手续，符合法院规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 原告赵晓东与被告北海宇丰经济实业发展公司继续履行双方于2012年8月10日签订的《商品房买卖合同》； 被告北海宇丰经济实业发展公司向原告赵晓东支付逾期交付房屋违约金（违约金以950001元为基数，按日万分之零点五，自2013年1月1日计算至实际交付之日止）； 被告北海宇丰经济实业发展公司自交付房屋之日起360日内协助原告赵晓东办理位于北海市房屋的产权登记手续； 驳回原告赵晓东的其他诉讼请求。 上述给付义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本案受理费5450元，由原告赵晓东负担450元，被告北海宇丰经济实业发展公司负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韦振静 人民陪审员  蔡珍斌 人民陪审员  张富英 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理  范舒云 书 记 员  姚 琳 附本判决书引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 4.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。