山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1451号 上诉人（原审原告）：李传明，男，1972年2月1日出生，汉族，现住淄博市周村区。 委托诉讼代理人：李恒伟，山东靖安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会，住所地：淄博市张店区房镇镇高北村138号。 法定代表人：高强，主任。 委托诉讼代理人：朱建民，淄博开发新时代法律服务所法律工作者。 上诉人李传明与上诉人淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会（以下简称“高北村委”）因农村房屋买卖合同纠纷一案,不服山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人李传明上诉请求：1、依法撤销淄博市周村区人民法院(2019)鲁0306民初967号民事判决书第三项，改判赔偿上诉人经济损失653478元。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定：“对原告要求赔偿经济损失的诉讼请求，因双方均未按照合同的约定全面履行，酌情考虑原、被告的实际情况，在本案中本院依法不予支持。”原审判决的这一认定既不符合事实，也不符合法律规定。首先，根据上诉人与被上诉人的买卖协议约定：被上诉人交房日期为2012年10月1日之前，上诉人也是于2012年10月1日之前交最后一笔30%的房款。但是2012年10月1日被上诉人的房屋没有完工，根本无法交付，是被上诉人违约，不是上诉人违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，在被上诉人无法交付房屋的情况下，上诉人有权拒绝交付最后一笔30%的房款。其次，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)经营状况严重恶化；(二)转移财产、抽逃资金，以逃避债务；(三)丧失商业信誉；(四)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”之规定，别说双方没有约定履行顺序，即使约定上诉人履行在先，在确定被上诉人不能履行交房义务的情况下，上诉人也有权拒绝交付最后一笔30%的房款。第三，在原审开庭审理时，被上诉人仍然声称房屋无法交付。在这种情况下，上诉人为了维护自己的合法权益，减少自己的损失，拒绝交付最后一笔30%的房款是合法的。原审认定上诉人未按照合同的约定全面履行没有道理，是不对的。二、原审判决驳回原告要求被告赔偿经济损失653478元，有失公平、公正。上诉人与被上诉人的纠纷是因为被上诉人自己的原因导致标的房屋没有完工而无法交付。上诉人没有任何责任和过错。现在被上诉人逾期交房已近七年半的时间。上诉人已按约定交付了70%的房款共计806083.00元，上诉人买房是为自己公司办公用，由于被上诉人迟迟不交付房屋，上诉人不得不另行租用办公用房。由于被上诉人违约，不交付房屋给上诉人造成的损失是显而易见的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，被上诉人应赔偿上诉人的损失。原审判决驳回上诉人的损失诉求不公平，也不公正。三、原审判决认定“对原告提交的7号证据，本院认为应以双方签订的预售房买卖协议的约定为依据，故对原告提交的7号证据不予认定，本院确认为无效证据。”原审判决这样认定缺乏依据。证据的有效无效应从证据的真实性、合法性、关联性来判断。原告提交的7号证据是证明经济损失的，是真实的，合法的，与待证事实有关联，原审以“应以双方签订的预售房买卖协议的约定为依据”为理由认定无效，实属不妥。综上所述，本案的违约者是被上诉人而不是上诉人，上诉人的损失应该赔偿。请二审法院依法支持上诉人的合理诉求。 上诉人上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，判决错误。上诉人从未与被上诉人签订《预售房买卖协议》，未收到被上诉人涉案房屋的任何款项。从被上诉人提供的买卖协议看出，该协议均为格式条款，存在大量修改之处，且修改之处未加盖公章或经办人签名按印确认。假若委托淄博玉峰置业有限公司收款也理应有上诉人的授权委托书。一审法院认定被上诉人提供的4份协议对本案的事实有证明力，确认为有效证据，显系错误。在一审诉讼过程中，被上诉人把被告淄博玉峰置业有限公司撤回起诉，也是导致事实未能查清的原因，应追加淄博玉峰置业有限公司为被告或第三人参与本案诉讼，以便查清案件事实。涉案楼房属上诉人的2号公建楼，该楼房至今未能办理开工许可证、预售房许可证等国家规定的相关手续，仅仅办理了规划许可证，其根本不具备国家规定的相关施工条件，虽主体工程施工完毕，但竣工、验收等手续至今不能办理也无法办理，更不具备售房条件。根据相关法律规定“建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格均不得交付使用”。而一审法院以涉案楼房主体施工完毕，在相关竣工验收手续尚未办理的情况下，确认有交付条件，判决十日内交付楼房是不可能办到的事情，这样判决显系不当。综上，望二审法院依法查明事实，撤销一审判决或发回重审。 李传明提交书面答辩意见称，一、上诉人称其未与答辩人签订《预售房买卖协议》，是淄博玉峰置业有限公司签的，这种说法没有道理。协议是在签的，章也是盖的的章。《预售房买卖协议》是上诉人与答辩人签订。二、上诉人与淄博玉峰置业有限公司若有纠纷，其应向淄博玉峰置业有限公司主张权利，与答辩人无关。三、上诉人“2号公建楼至今未能办理开工许可证、预售房许可证等相关手续，虽主体工程施工完毕，但竣工、验收等手续至今不能办理”的理由恰恰说明是上诉人违约，而不是答辩人违约。而且说的无法办理也不符合实际情况。公建楼有1号和2号公建楼。现在1号公建楼已经交付使用，为何2号公建楼迟迟不交付？根本原因是原先4500元左右一平方的楼房现在涨价到12000元左右。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请二审法院依法驳回其上诉请求，支持答辩人的诉求。 李传明向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2012年3月31日签订的四份预售房买卖协议有效；2、要求被告交付2号楼六层南601号、南602号、北601号、北602号房屋；3、要求被告赔偿原告经济损失653478.00元；4、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2010年8月份，被告实施旧村改造，2011年5月5日被告取得建设工程规划许可证，建设项目名称为高北村村民安置住宅楼6栋、公建2栋，根据被告与淄博玉峰置业有限公司签订的高北村旧村改造开发合作协议(补充协议)，上述建设工程均由淄博玉峰置业有限公司承建。2012年3月31日被告与原告李传明分别签订四份《预售房买卖协议》，约定李传明购买被告预售之2号楼6层南601室，建筑面积64.73平方米，单价4440元／平米，房款总价287401.20元；预售之2号楼6层南602室，建筑面积64.73平方米，单价4510元／平米，房款总价291932.30元；预售之2号楼6层北601室，建筑面积64.73平方米，单价4410元／平米，房款总价285459.30元；预售之2号楼6层北602室，建筑面积64.73平方米，单价4430元／平米，房款总价286753.90元；此价格包括各项开口费，不包括办理有关证件费。购房者选择分期付款，签订本协议先交总房款的30％,2012年7月15日之前交清40％，2012年10月1日之前交清30％，总房款待竣工交付时按实际面积计算（包括公摊）。购房者先交定金三万元，并于二周之内交首付款。违约责任：原告因缴纳首期预售款后，预售房因不可抗力等原因造成该房产推迟不能交付，被告不承担任何责任。交房日期于2012年10月1日之前交房，收款单位为淄博玉峰置业有限公司，后期办理两证（房产证、土地证）。合同签订后，原告李传明于2012年3月31日向淄博玉峰置业有限公司交购房款30000.00元，2012年4月9日向淄博玉峰置业有限公司交30%购房款315464.00元，2012年7月23日向淄博玉峰置业有限公司交40%购房款460619.00元，淄博玉峰置业有限公司给原告出具的收据中注明收款事由：淄博玉峰置业有限公司代收预售房房款2号公建南601、602室、北601、602室。淄博玉峰置业有限公司后因自行停业连续六个月以上，被淄博市工商行政管理局周村分局于2016年12月28日核准吊销营业执照，其承建的涉案楼房主体竣工，被告未向原告交付楼房，原告亦未缴纳剩余的购房款。原告要求被告交付购买的房产未果，诉至一审法院。一审法院认为，原告李传明与被告签订的《预售房买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，原、被告均应该依约履行。被告在协议中加盖公章，确认其在合同中应负的法律义务，应按期及时向原告交付楼房。根据被告在庭审中的陈述，涉案楼房主体竣工，但是相关的手续尚未办理，故涉案楼房具备合同约定的交付条件，对原告要求交付涉案楼房的诉讼请求，依法予以支持。对被告辩称未与原告签订涉案房屋买卖协议的答辩理由，无证据证明，依法不予采信。原告应按照合同约定如期足额交付购房款，对原告应缴纳的剩余购房款，被告未在本案中一并要求处理，被告可以另行主张。对原告要求赔偿经济损失的诉讼请求，因双方均未按照合同的约定全面履行，酌情考虑原、被告的实际情况，在本案中依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、原告李传明与被告淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会于2012年3月31日签订的四份《预售房买卖协议》有效；二、被告淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会于本判决生效之日起十日内交付原告李传明四份《预售房买卖协议》约定的楼房即公建2号楼6层南601室、公建2号楼6层南602室、公建2号楼6层北601室、公建2号楼6层北602室；三、驳回原告李传明其他诉讼请求。案件受理费10335.00元，由被告淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会负担5167.50元，原告李传明负担5167.50元。 二审中提交说明一份，内容是村两委对淄博玉峰置业有限公司卖了四间办公用房不知情，用的是村里盖章卖住宅楼的合同签的协议，内容是编造的。李传明质证称该说明是村委单方出具，对其证据效力不认可。本院对该证据认证如下：该证明是村委单方出具盖章，对其证明效力本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院认为，涉案四份《预售房买卖协议》上均盖有的公章，对公章的真实性予以认可，但否认协议的内容，其主张对涉案房屋销售不知情，但无有效证据予以证实，且在一审时认可与淄博玉峰置业有限公司是开发合作关系，故对其上述主张本院不予采信，与李传明作为协议的两方当事人均应按照约定履行合同义务。李传明提供了收款单据、银行结算业务单、证明等证据，证实已将房款交付给淄博玉峰置业有限公司，李传明履行了合同约定的付款义务。主张未收到该款项，这系其与淄博玉峰置业有限公司的合作开发关系所导致的内部问题，并不影响涉案房屋买卖协议的效力，亦不影响其应承担的交房义务。因涉案协议的两方当事人系与李传明，淄博玉峰置业有限公司并非必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加其参加诉讼，并无不当。涉案买卖协议约定的交房日期是2012年10月1日，而截至现在，仍然在上诉状中主张房屋不符合交付条件故不能交付，该延期交房不存在不可抗力情形，故应承担逾期交房给李传明造成的经济损失。虽然协议约定了李传明交纳最后一笔房款的时间也是2012年10月1日，与交房日期同日，但因此时房屋未完工，不可能交付，故李传明行使不安抗辩权从而未交纳剩余房款，符合合同法的相关规定，李传明并不存在过错。因协议中未约定该损失的计算标准，故按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本院参照该期间同地段同类房屋租金标准、款项交纳情况、逾期交房的时间长短等因素，酌情支持李传明的经济损失10万元。主张房屋不符合交付条件无法在判决十日内交房，因房屋已超过协议约定的交房时间七年多，李传明要求履行交房义务系其作为购房消费者应有的权利，一审法院判决交付涉案房屋符合合同约定，并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；上诉人李传明的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初967号民事判决第一、二项：即：（一）李传明与淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会于2012年3月31日签订的四份《预售房买卖协议》有效；（二）淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会于本判决生效之日起十日内交付李传明四份《预售房买卖协议》约定的楼房即公建2号楼6层南601室、公建2号楼6层南602室、公建2号楼6层北601室、公建2号楼6层北602室； 二、撤销山东省淄博市周村区人民法院（2019）鲁0306民初967号民事判决第三项； 三、淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会于本判决生效之日起十日内支付李传明经济损失10万元； 四、驳回李传明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10335元，由淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会负担6335元，李传明负担4000元；二审案件受理费20670元，由李传明负担4000元、淄博市张店区房镇镇高北村村民委员会各负担16670元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  胡晓梅 审 判 员  冯慧芳 二〇二〇年五月二十五日 代理书记员  李慧姣