吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终912号上诉人（原审被告）:谢元明，男，1984年6月7日生，满族，住长春市高新区恒盛豪庭3期A8栋1单元1603室。委托诉讼代理人：王影，吉林名瑞律师事务所律师。上诉人（原审原告）：任冰，女，1990年5月28日生，汉族，住长春市绿园区金色欧城小区D5栋1单元201室。委托诉讼代理人：明岩，吉林坤山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新明，男，1992年6月30日生，汉族，住长春市绿园区金色欧城小区D5栋1单元201室。上诉人谢元明、任冰因与被上诉人张新明房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初3499号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。任冰一审诉称：1、请求确认二被告签订的《房屋买卖合同》无效。2、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由:2014年12月31日，原告与本案被告张新明登记结婚。2014年9月17日，原告与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司签订《商品房买卖合同》,全款购买位于长春高新开发区恒盛·豪庭长春小区A区1期第A8幢1单元1603号房。该房屋依法为原告婚前个人财产。2018年5月10日，在原告不知情的情况下，被告张新明与被告谢元明签订《房屋买卖合同》，将上述房屋卖给了被告谢元明。现原告虽得知被告张新明无权处分上述房屋的事实,但因其严重损害原告的合法权益，原告拒绝追认被告张新明的无权处分行为。根据《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”综上,原告诉至法院请求判如所请。庭审中，原告增加了诉讼请求，要求被告谢元明立即排除妨害，腾退房屋。谢元明一审辩称，第一，本案原告任冰与谢元明之间买卖关系真实有效，首先，原告任冰与被告张新明为合法夫妻关系，且被告谢元明与原告夫妇之间为朋友关系相识多年，虽然房屋买卖合同中原告没有本人签字，但通过原告口头和行动都可以证实原告对于该房屋买卖的事实是知情的是认可的，通过原告向被告谢元明交付涉案房屋的商品房买卖合同、物业维修基金收据及物业合同原件，并且在签订合同后谢元明支付购房款500000元后，原告夫妇与谢元明一同到物业公司领取钥匙并将房屋交付谢元明使用，该事实足以证实原告对于谢元明与张新明之间的房屋买卖事宜是支持和认可的，同时根据《商品房买卖合同》中记载的房屋单价即4250元/平方米，房屋面积为118.34平方米共计总房款为502945元，所以谢元明支付的500000元房款为市场合理价格，且其已经支付了全款。根据买卖合同的履行义务，谢元明已经完全履行合同义务，但是因为涉案房屋产权证暂时无法办理，因此，在交接房屋当时没有办理产权，但是在2018年6月，谢元明连同涉案房屋所在地的3期业主一同与信访办和开发商组织的办理产权事宜进行研讨，在生活中，谢元明已经被小区的物业和业主认为具有业主的真实身份，因此，谢元明与原告夫妇之间的买卖合同已经交付合同总价且符合买卖合同的交易的流程，同时，谢元明已经作为业主参加了一系列的社会活动，因此，建议贵院驳回原告的诉讼请求，确认房屋买卖关系真实有效。张新明一审辩称，同原告的起诉意见，同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明，2014年9月17日，原告任冰与恒盛汇鑫（长春）置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定认定购买恒盛·豪庭长春小区A区1期A8幢1单元1603号房。2014年12月31日，原告任冰与被告张新明登记结婚。2018年5月10日，被告张新明以原告任冰的名义与被告谢元明签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给被告谢元明。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违法法律、行政法规的强制性规定。现有证据不足以认定被告谢元明、张新明于2018年5月10日签订的《房屋买卖合同》无效，故对于原告要求确认该合同无效的诉讼请求,本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。被告谢元明与被告张新明签《房屋买卖合同》时，被告张新明系以原告任冰的名义签订，被告谢元明作为购房人应尽到必要的审查义务,二被告签订合同时原告任冰未在场，被告谢元明未见到任冰本人授权书，谢元明称任冰知情并认可但现有证据不足以证明其主张，通过庭审过程中各方当事人的陈述及提交的证据,无法认定在涉案合同订立前原告任冰对被告张新明进行了明确的出售房屋、定价及代签合同的授权,则在被告张新明以原告任冰的名义订立涉案房屋买卖合同且原告任冰不予追认的情况下,原告任冰与被告谢元明并未就涉案房屋达成买卖的合意，故被告张新明以原告任冰名义与被告谢元明于2018年5月10日签订的《房屋买卖合同》未成立。因前述合同未成立，现案涉房屋由被告谢元明使用，被告谢元明应将该房屋返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告谢元明于本判决生效后十五日内腾退位于长春高新开发区恒盛·豪庭长春小区A区1期第A8幢1单元1603号房屋；二、驳回原告任冰其他诉讼请求。任冰二审上诉称：1.请求依法撤销（2019）吉0106民初3499号民事判决，依法发回重审或改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：任冰未对案涉房屋买卖合同进行追认，因此案涉房屋买卖合同应认定无效。谢元明二审辩称，案涉合同系各方的真实意思表示，应认定合法有效。谢元明二审上诉称：1.请求依法撤销（2019）吉0106民初3499号民事判决，依法发回重审或改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.谢元明与张新明签订的房屋买卖合同系2017年签订，一审认定2018年5月10日签订系错误的；2.案涉房屋系任冰与张新明共同财产；3.任冰对张新明出售案涉房屋知情并同意。任冰二审答辩称，一审对此部分认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张新明二审答辩称，同任冰意见。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的部分案件事实相同。另查明，2017年5月恒盛汇鑫（长春）置业有限公司将按案涉房屋交付任冰、张新明，2017年6月初签订了案涉房屋买卖合同，2017年6月受张新明指示向案外人长春市盛荣筑路有限公司支付款项50万元，后谢元明取得了案涉房屋钥匙并开始进行装修，2017年9月入住并居住至今。本院认为，1.张新明代书任冰与谢元明签订的房屋买卖合同，尽管未予出具任冰的书面授权属无权代理，但基于任冰与张新明的婚姻存续关系，及后续交付房屋商品房买卖合同、共同赴物业办理入住手续、谢元明持有受张新明指示向第三人付款的凭证、谢元明取得案涉房屋并装修入住近两年之久，任冰均未提出过异议等情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于表见代理的规定，综上应认定谢元明有理由相信张新明有权代理任冰出售案涉房屋。据此，张新明代书任冰与谢元明签订的房屋买卖合同成立并且有效。一审认定合同未成立属认定事实错误，二审予以纠正。任冰辩称其对上述情况不知情有违生活常理。任冰主张谢元明系骗取物业取得钥匙办理入住并进行装修，但并未就其观点提交相关证据予以佐证，故其主张本院不予采信。2.案涉房屋买卖合同系各方的真实意思表示，合法有效，并且双方已经实际履行了合同，故任冰、张新明诉请谢元明返还案涉房屋没有事实和法律依据，本院不予支持。3.关于管辖权异议一节，本案系房屋买卖合同之诉，应适用民事诉讼法关于合同管辖的一般规定，不适用不动产专属管辖的规定，故一审法院审理本案符合相关法律规定，本院予以确认。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初3499号民事判决；二、驳回上诉人任冰全部诉讼请求。一、二审案件受理费合计350元，由上诉人任冰负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年五月三十日书记员  梁 芳