山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3046号 上诉人（原审被告）：付深明，男，1973年9月16日出生，汉族，住山东省高密市。 上诉人（原审被告）：孙俊玲，女，1972年11月6日出生，汉族，住山东省高密市。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李海文，山东北辰永信律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：张彤彤，山东北辰永信律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：卢晓秋，女，1973年9月4日出生，汉族，住山东省高密市。 上诉人付深明、孙俊玲因与被上诉人卢晓秋确认合同无效纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 付深明、孙俊玲上诉请求：1.请求撤销山东省高密市人民法院（2019）鲁0785民初3234号民事判决，依法改判；2.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、该宗土地及其建筑物经过了有关部门的批准和许可，上诉人具有合法的使用权，完全可以有偿转让他人。该宗土地包括面积400平方的房屋、1000多平方的土地，共计1500平方左右，上诉人与社区和上级单位签有合法转让合同，具有合法使用权。一审判决进行了三个错误的推理：一是错误地认为该宗土地是农村宅基地，然后以此为前提，套用农村宅基地的规定，认为宅基地不能随意转让。二是错误地认为该宗土地是国有建设用地，然后套用在国有土地上建设需要经过批准的法律规定，认为未提供建设用地手续就是非法用地。三是错误地认为该宗土地系乡镇企业、乡村公共设施建设用地，也须经过批准。实则是该宗土地系上诉人通过合法程序以合法方式有偿获得，依法有偿获得的土地当然可以有偿转让。二、被上诉人以远低于市场价值的价格购买，被上诉人该宗土地及建筑物的现状和瑕疵完全知悉。本案涉案建筑400多平方米及土地1.8亩，上诉人仅以72万的价格出售，远低于市场价格，由此可知，上诉人必然将本案涉案建筑和土地情况全部告知被上诉人。另双方签订合同时，上诉人确实全面告知了该宗土地及建筑物的来源和现状，明确告知不能过户的情况和种种瑕疵。但被上诉人明确告知上诉人其不是看好了建筑，而是看好了巨大花园面积、便宜的价格，又临胶河花园湿地，有合法使用权就行。为此，双方在完全了解彼此的情况下签订了有偿转让（买卖）协议。并在协议第三条中明确约定：日后如需办理该房屋的有关手续，上诉人无条件地协助，办理费用由被上诉人承担。三、被上诉人没有任何证据证明自己的主张。被上诉人主张合同无效，根据“谁主张谁举证”的民事诉讼原则，应当提供证据证明土地违法、建筑物违法，被上诉人没有提供任何证据证明自己的主张。四、一审提交的58同城房屋买卖广告并非上诉人发布。被上诉人在一审所称上诉人在58同城发布房屋信息，在房屋介绍中明确该房屋为“大产权户型好”，完全无事实依据，上诉人对此信息的发布不知情，该份证据并未经法庭质证，真实性无法确认。并且即使58同城网站上有相关信息，也并无证据证明系上诉人发布，上诉人在本案标的物买卖过程中，从未称建筑系大产权，并且合同中也未表明该房屋系大产权。被上诉人对建筑物性质系明晰的。五、即使协议无效，一审判决也存在严重错误。1.协议被认定无效后，产生互相返还的问题。一审只是判决上诉人返还被上诉人购买款72万元，对上诉人的土地及建筑物则予以忽略，导致上诉人偿还被上诉人钱款后得不到司法救济，使得判决严重背离公平性原则。2.协议被认定无效后，错误地判决上诉人偿还利息，却错误地支持被上诉人无偿占有、使用上诉人的土地和建筑物。3.错误地认定过错责任。在该案中，被上诉人明知该宗土地的现状和瑕疵，也明知该宗土地和建筑物暂时不能过户，仍明确表示愿意购买，而后因家庭矛盾和生意失利反悔，毫无诚信可言，不能履行合同的过错完全在被上诉人。4.关于装修费用认定错误。装修费用完全按照被上诉人的计算做出，没有经过评估，是无效的。而且装修是被上诉人的自愿行为，并非合同约定，应由自己承担。相反，上诉人认为破坏了建筑物，将上诉人建设的37600元的鱼池砸坏填平，并将上诉人的菜园全部毁坏，建筑物的主体结构损坏，目前却仍占据着土地和建筑物。 卢晓秋未提交书面答辩意见。 卢晓秋向一审法院起诉请求：1.依法判令卢晓秋与付深明、孙俊玲签订的《房屋买卖协议书》无效；2.付深明、孙俊玲返还卢晓秋购房款72万元并承担利息（2019年1月7日至付清为止按同期银行贷款利率计算）；3.付深明、孙俊玲赔偿卢晓秋装修费用23266元；4.付深明、孙俊玲承担本案诉讼费、保全费。 一审法院认定事实：付深明、孙俊玲系夫妻关系。2018年，付深明、孙俊玲在高密58同城二手房交易网上发布出售涉案房屋信息，在房屋情况介绍中明确该房屋为“大产权、户型好”。2018年11月份，卢晓秋在浏览58同城网站时发现付深明、孙俊玲卖方信息，即与其取得联系。经协商后，卢晓秋与付深明、孙俊玲于2019年1月7日签订了《房屋买卖协议书》以及《房屋买卖附加条款》，主要约定：一、付深明、孙俊玲自愿将位于高密市高新技术开发区刘家灵芝村住宅一套（建筑面积约400平方米）外加屋后空地及屋东菜园地大约1.8亩出售给卢晓秋；付深明、孙俊玲保证对其所售房屋及土地拥有完全所有权。二、涉案房屋的出售价格为人民币72万元，此价格自双方签订之日起，不得变更，不得转卖他人。三、日后如需办理该房屋有关手续，付深明、孙俊玲应无条件协助卢晓秋办理，费用由卢晓秋承担。四、付深明、孙俊玲已将刘家苓芝村房屋卖给卢晓秋，因其暂时不能搬走，双方协商同意付深明、孙俊玲2019年5月1日前搬走……。以上协议签订当日，卢晓秋通过银行转账及微信转账的方式向付深明、孙俊玲支付了所有购房款720000元，付深明、孙俊玲为卢晓秋出具了收到购房款720000元的《收到条》。2019年5月12日，付深明、孙俊玲将房屋交付给卢晓秋。之后，卢晓秋即对该房屋院落进行装修铺设等，共支出装修费用23266元。后来，卢晓秋听说涉案房屋系违建，即要求付深明、孙俊玲提供合法手续，但其无法提供，卢晓秋再到所在村委会查询后得知该房屋也没有批复，再找付深明、孙俊玲要手续，付深明、孙俊玲依然无法提供任何手续并不再理卢晓秋。 一审法院认为，本案的焦点问题为：一、卢晓秋与付深明、孙俊玲买卖房屋协议的效力问题；二、对卢晓秋请求是否应当支持、如何处理的问题。一、本案中，付深明、孙俊玲对涉案房屋未能提供所在土地系国有建设用地、房屋建设有建设工程规划许可证、施工许可证等能够证明涉案土地、房屋系合法建筑的相关证据，而且，卢晓秋与付深明、孙俊玲均非涉案房屋所在刘家苓芝村村民，付深明、孙俊玲也未提供涉案房屋所在土地拥有合法的集体建设用地手续。因此，法院不能确定涉案房屋系合法建筑。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”第四十一条规定“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。……建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第四十四条第一款规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十条规定“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业的建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业的不同行业和经营规模，分别规定用地标准。”也就是说，我国的规划、土地等法律对于建筑、土地的建造、使用都有严格的规定，任何单位、个人都必须依法进行。本案涉案房屋不能证明为合法建筑，其建设及交易违反我国相关法律法规，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，应为无效。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该规定可知，卢晓秋请求返还购房款720000元，法院应当予以支持。卢晓秋主张了利息损失和装修费用支出损失。对此，法院认为，卢晓秋与付深明、孙俊玲房屋买卖之所以无效，是因为涉案房屋并非合法建筑，该房屋的建造及交易违反法律法规的强制性规定，在交易过程中，付深明、孙俊玲发布信息时称涉案房屋具有“大产权”，显然对卢晓秋的购买意愿造成了误导，在对涉案房屋的买卖过程中，付深明、孙俊玲的过错明显，对卢晓秋购房款的利息损失应当承担主要责任。同时，卢晓秋并非涉案所在村村民，在购买时也应当注意自身是否具备购买资格并审查涉案房屋的合法性问题，对此卢晓秋也有一定的责任，对自己的损失，卢晓秋应当承担次要责任。法院酌情确定卢晓秋与付深明、孙俊玲的责任比例为3：7。对卢晓秋购房款利息损失，法院自卢晓秋付款之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率确定。对于卢晓秋的装修费用支出23266元，有相应证据证明，法院予以认定。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、卢晓秋与付深明、孙俊玲于2019年1月7日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、付深明、孙俊玲返还卢晓秋购房款720000元；三、付深明、孙俊玲赔偿卢晓秋购房款利息损失，以720000元为基数，自2019年1月8日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率的70%计算至实际付清之日；四、付深明、孙俊玲赔偿卢晓秋装修费用23266元的70%（23266元×70%）即16286.20元；上述第三、四项，于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回卢晓秋的其他诉讼请求。案件受理费11232元，减半收取5616元，财产保全费4520元，合计10136元，由卢晓秋负担3041元，付深明、孙俊玲负担7095元。 本院二审期间，上诉人付深明、孙俊玲围绕上诉请求依法提交以下证据：付深明、孙俊玲与陈伟全（被上诉人丈夫）短信截图一宗，拟证明上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，被上诉人在签订协议时，便对涉案房屋、土地的现状是明知的，即涉案房屋未办理房产证，上诉人没有对涉案房屋的现状进行虚假陈述，上诉人不存在过错。相反被上诉人明知涉案房屋现状，仍自愿购买，后因自身原因反悔，违反诚信原则，其应承担相应责任。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据材料仅能证明被上诉人知道涉案房屋没有房产证，在无其他充分有效证据佐证下，不能充分证明自己的主张，亦不能推翻一审法律文书载明的事实，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人提交的其与被上诉人丈夫的短信截图，虽然被上诉人知道涉案房屋没有产权证，但不能推翻该房屋的建造及交易违反法律法规的强制性规定这一事实，上诉人关于该涉案房屋是合法建筑，其与被上诉人签订的房屋买卖合同是有效的以及上诉人不应返还被上诉人购房款，不应赔偿被上诉人购房款利息损失和装修费用的上诉理由，与其在一审过程中的陈述意见一致，一审判决综合当事人提交的证据进行了准确认定并依据相关法律法规进行了充分说理，认定事实清楚，适用法律得当，实体处理正确。二审上诉人付深明、孙俊玲并未提出新的事实理由，应当维持一审判决。付深明、孙俊玲因合同无效造成的损失，可另行主张。 综上所述，上诉人付深明、孙俊玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11232元，由上诉人付深明、孙俊玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢卫国 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年五月十四日 法官助理于志明 书记员李敏