广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终456号上诉人（一审原告）：肇庆市高要区******要麦经济合作社，住所地肇庆市高要区********。法定代表人：麦景文，经济合作社组长。委托诉讼代理人：唐进武，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周望明，男，1964年11月23日出生，汉族，住肇庆市高要区************开发区。委托诉讼代理人：付依致，广东国晖律师事务所律师。一审第三人：肇庆市高要区金信乐器金属制品厂，住所地肇庆市高要区***委会。投资人：李学文。委托诉讼代理人：邓志婧，广东君孺律师事务所律师。上诉人肇庆市高要区******要麦经济合作社（以下简称要麦经济合作社）因与被上诉人周望明、第三人肇庆市高要区金信乐器金属制品厂（以下简称金信乐器厂）物权保护纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2019）粤1204民初1167号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。要麦经济合作社上诉请求：1.撤销一审判决，改判周望明及金信乐器厂立即将占用要麦经济合作社的6013平方米土地按现状交给要麦经济合作社占有、使用；2.周望明及金信乐器厂承担本案诉讼费。事实和理由：经济社未经集体讨论决定，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的民主议事程序，故涉案的《租用土地使用合同》是无效合同，涉案土地应予返还。且周望明非法占有农田用作厂房，达到4065平方米，涉嫌刑事犯罪，法院应将本案移送公安机关处理。周望明答辩认为：我与要麦经济合作社之间的《租用土地使用合同》签订于2003年10月15日，当时适用的是1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》，而非要麦经济合作社主张的2010年修订的《中华人民共和国村民委员会组织法》。1998年《中华人民共和国村民委员会组织法》并未规定村集体土地的租赁要经村民会议讨论决定，故本案租赁合同是合法有效的。租赁合同已履行15年多，所在村民从未提出过异议，土地上盖建筑物的处理，需要其他行政机关认定或查实。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。金信乐器厂答辩认为：租赁合同不存在违反法律强制性效力性规定的情形，系双方真实意愿，当属有效，应得到遵守及履行。要麦经济合作社向本院提出诉讼请求：1、判令周望明及金信乐器厂立即将占用要麦经济合作社的6013平方米土地按现状交给要麦经济合作社占有、使用；2、判令周望明及金信乐器厂承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2003年10月15日，要麦经济合作社（甲方、发包方）与周望明（乙方、承包方）签订《租赁土地使用合同》，合同约定包括：甲方将上朗舟头窖田土地大约五亩（东至东围基、南至横基、西至上朗基）租给乙方投资建设厂房使用；一、租赁期限10年，自2003年10月起至2013年12月30日止；二、租金按总面积3000平方米、每年每平方米3.5元来计算，即是乙方每年上交甲方租金10500元；三、从签订合同日起，乙方要交纳租金1年，第二年租金在2004年12月31日前交纳（公历计），照此类推；过期1个月缴交租金，甲方有权终止合同，另公开标投，乙方不得异议；四、甲方只提供土地给乙方建设厂房使用，但所需建设厂房的资金全部由乙方支付，同时甲方规定乙方建设厂房主体要用一级红砖，高度3米以上瓦檐计，十八墙建造成砖瓦结构；五、甲方规定乙方经营10年期满后，如果乙方提出继续租赁，甲方不得不租赁，但租赁期最长不得超过20年。且租金每3年递增20%（即是每年每平方米4.20元，第二次递增即是每年每平方米5.04元），照此类推；但乙方不能租赁给其他人；经发现提高租金100%到200%或者终止合同；乙方不得阻挠；假如乙方期满后，不继续租赁，乙方所建设厂房及建筑物，全部归甲方所有，乙方不得拆回。合同还对其他作了约定。双方签订《租赁土地使用合同》时，未对租赁范围内的土地进行实地测量，未明确租赁土地具体面积，仅约定按3000平方米交付租金。此后，周望明在案涉土地上修建了厂房。2004年1月12日，要麦经济合作社对该部分厂房领取了土地使用证，土地使用证记载土地使用权人为要麦经济合作社，使用权类型为批准拨用建设用地，使用权面积三个证合计为1947.1平方米。据周望明陈述，此后，经与要麦经济合作社协商，周望明增加租赁厂房周围的土地，增建了部分厂房，要麦经济合作社也根据周望明新增加的租赁土地面积计收租金。要麦经济合作社自2013年至2017年按6013平方米的面积收取租金，讼争的6013平方米土地均在案涉《租赁土地使用合同》约定的租赁土地四至范围内。周望明与要麦经济合作社签订的《租用土地使用合同》至2013年12月30日期满。要麦经济合作社与周望明未续签书面合同，周望明现仍按《租用土地使用合同》约定的条件使用案涉土地。要麦经济合作社称委托广东海际明律师事务所于2017年12月25日向周望明发出律师函，要求解除要麦经济合作社与周望明之间的事实用地关系，收回被周望明事实占用的土地。周望明否认收到该律师函。广东国晖律师事务所受周望明委托，分别于2018年1月15日和2018年5月3日向要麦经济合作社发出律师函，要求续订合同并交纳2018年租金等。该两封律师函已送达至要麦经济合作社。金信乐器厂是个人独资企业，投资金人是李学文，该厂成立于2005年3月2日，该厂位于讼争的6013平方米土地范围内。2019年6月12日，该院向肇庆市自然资源局高要分局发出调查函，请求协助调查：1、案涉土地4065.9平方米（案涉土地6013平方米，位于高要区金利镇三要村要麦经济合作社土名为上朗舟头窖田，东至东围基、南至横基、西至上朗基、北至要西路，其中三处厂房有土地使用证，面积共1947.1平方米；6013平方米－1947.1平方米＝4065.9平方米）的性质？是否政府征用后的留用地？是农用地还是建设用地？2、案涉土地4065.9平方米的权属？3、案涉土地4065.9平方米上盖建筑物是否为非农建设？4、案涉土地4065.9平方米上盖建筑物是否为合法建设？2019年7月1日，肇庆市自然资源局高要分局复函：1、案涉土地4065.9平方米的土地性质属集体用地，不是政府征用后的留用地。该地是农用地。2、案涉土地4065.9平方米的土地权属为要麦经济合作社所有。3、案涉土地4065.9平方米上盖的建筑物不属于农用建设。4、经核查，我局无案涉土地4065.9平方米上盖建筑物的相关报建资料。该建筑物是否为合法建筑，由于高要区城乡规划执法职权不在我局，建设贵院向高要区住建局或金利镇人民政府咨询。2019年7月9日，该院向高要区住房和城乡建设局发出调查函，请求协助调查：案涉土地4065.9平方米（案涉土地6013平方米，位于高要区金利镇三要村要麦经济合作社土名为上朗舟头窖田，东至东围基、南至横基、西至上朗基、北至要西路，其中三处厂房有土地使用证，面积共1947.1平方米；6013平方米－1947.1平方米＝4065.9平方米）上盖建筑物是否为合法建设？2019年8月8日，高要区住房和城乡建设局复函：案涉位于高要区金利镇三要村要麦经济合作社土地上盖打建筑物为肇庆市高要区金信乐器金属制品厂，该建筑物出资人为李学文，于2003年兴建，兴建面积为4065.9平方米，整幢一层砖混结构。经查，该建筑在我局无报建资料。我局于2018年8月17日承接违反《中华人民共和国城乡规划法》违法建设行为的执法职权，但该建筑物是在2003年兴建，且该案涉土地性质属农用地，而农用地上违法建设的查处职能属于土地执法部门，对于该案涉土地上盖建筑物是否为合法建筑的问题建议向土地执法部门或高要区金利镇人民政府查询。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。根据诉辩双方的意见，该院对有关问题分析如下：一、关于《租赁土地使用合同》效力的问题要麦经济合作社与周望明签订《租赁土地使用合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同约定要麦经济合作社将上朗舟头窖田土地租给周望明投资建设厂房使用，双方之间订立的租赁合同是以土地使用权为标的。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”周望明租赁土地后其中建设的厂房面积1947.1平方米，要麦经济合作社已于2004年1月12日对该部分厂房领取了土地使用证，使用权类型为批准拨用建设用地，因此，对已批准拨用为建设用地的1947.1平方米地块的租赁，符合法律规定，在该1947.1平方米地块的范围内，《租赁土地使用合同》具有法律效力。另外的案涉土地4065.9平方米（案涉土地6013平方米，已批准拨用为建设用地1947.1平方米；6013平方米－1947.1平方米＝4065.9平方米）至今仍是农用地，该地块上盖的建筑物不属于农用建设，违反法律规定，在该4065.9平方米地块的范围内，《租赁土地使用合同》没有法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”规定，在该1947.1平方米地块的范围内，《租赁土地使用合同》对双方当事人具有约束力。二、关于周望明应否按现状将案涉的已批准拨用为建设用地的1947.1平方米地块交给要麦经济合作社占有、使用的问题如上所述，在案涉的已批准拨用为建设用地的1947.1平方米地块的范围内，《租赁土地使用合同》具有法律效力，对双方当事人具有约束力。《租赁土地使用合同》约定“甲方规定乙方经营10年期满后，如果乙方提出继续租赁，甲方不得不租赁，但租赁期最长不得超过20年。”是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条“附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效”和第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”规定，周望明已向要麦经济合作社提出“继续租赁”，但要麦经济合作社故意不与周望明续签书面合同，在此情况下，视为要麦经济合作社同意周望明“继续租赁”，因此，周望明继续使用案涉的已批准拨用为建设用地的1947.1平方米地块，符合法律规定，周望明可不将该地块交给要麦经济合作社占有、使用。三、关于周望明应否按现状将案涉的至今仍是农用地的4065.9平方米地块交给要麦经济合作社占有、使用的问题如上所述，在案涉的至今仍是农用地的4065.9平方米地块的范围内，《租赁土地使用合同》没有法律效力，即周望明使用该地块没有合法依据。因为该地块至今仍属于农用地且当事人已在该地块进行了非农业建设，因此，要麦经济合作社要求周望明将该地块交还要麦经济合作社占有、使用的问题，要麦经济合作社可向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。综上所述，要麦经济合作社的诉讼请求，没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告要麦经济合作社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告要麦经济合作社负担。二审中，要麦经济合作社向法院提交村民大会的投票结果，欲证明本案诉讼是经村民大会讨论决定的。周望明方质证意见是：1.真实性不予认可，签名可以替代性签字及捺印，也没有证明整个村民会议的过程，与会代表的资格是否具有民事行为能力等，通过该证据无法证实。2.该证据陈述事实为误导性及错误地引导村民对立的事实陈述。在未经有权机关作出终局性处理意见情况下，要麦经济合作社单方认为是我方占用村集体土地，但从2003年至征地产生争议前的2017年，要麦经济合作社均按6013平方米向我方收取租金，本身就是对我方占用该土地的事实认可。3.村民小组在该证据中明确授权为收回多占用的3013平方米，并未要求收回全部土地。故我方认为要麦经济合作社及代理人无权代表村民小组收回其余土地。4.双方依据1998年村民委员会组织法缔约的土地租赁合同，对双方之间产生法律约束力，我方及第三人基于利益信赖，也基于要麦经济合作社当初招商引资承诺，进行了数千万元的投入。在未完成相应权利与义务厘定情况下，先行要求收回土地，我方也有拒绝交付土地的同时履行抗辩权，故应当先对我方及第三人进行补偿。金信乐器厂质证意见是：对补充证据的真实性、合法性、关联性不予认可。该证据的首页中要麦经济合作社提及并未经得村民同意，也未告知该主张是不能成立的，因周望明与我方与要麦经济合作社已经基于土地租赁合同实际使用土地长达10多年，村民不可能不清楚。同时，关于我方使用土地范围，实际上没有超出土地租赁合同的四至范围，根据当时约定的计租面积为3000平方米，当时的承租土地存在使用困难，包括部分土地有高压线难以使用，缔约时要麦经济合作社只将3000平方米计租面积写入合同，其他范围为有权代表人明确为赠送面积。周望明与金信乐器厂在二审中均未向法院提供新证据。经审查，一审法院查明的事实基本属实，本院对此予以确认。本院认为，本案要麦经济合作社一审起诉时向法院提出的主张是要求周望明及金信乐器厂立即将占用要麦经济合作社的6013平方米土地按现状交给要麦经济合作社占有、使用，是认为周望明及金信乐器厂占用该社土地为事实基础要求返还而引起的纠纷，因此，本案在一审立案时确定的案由为物权保护纠纷是正确的，而一审判决认定为租赁合同纠纷欠妥，本院予以纠正。根据各方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点是：要麦经济合作社要求周望明及金信乐器厂将占用的6013平方米土地按现状交给该社占有、使用应否得到支持。由于本案的案由为物权保护纠纷，要麦经济合作社起诉要求周望明及金信乐器厂将占用的6013平方米土地按现状交给该社占有、使用，而讼争的6013平方米土地现状，包括了周望明与要麦经济合作社签订《租用土地使用合同》后已批准拨用为建设用地的1947.1平方米地块，以及当事人已进行非农业建设的4065.9平方米地块。上述已作为建设用地的1947.1平方米地块因有《租用土地使用合同》基础，由周望明继续租赁使用，一审判决周望明可不将该地块交给要麦经济合作社占有、使用，具有事实和法律依据，处理是正确的，本院予以维持。要麦经济合作社以其未经集体讨论决定，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的民主议事程序，致涉案的《租用土地使用合同》是无效合同为由，请求该涉案土地予以返还，有违民事行为的诚实守信原则。同时，要麦经济合作社引用的《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定的民主议事程序，是经修订在2010年10月28日公布施行，而本案的《租用土地使用合同》签订于2003年10月15日，适用当时修订施行的《中华人民共和国村民委员会组织法》，并未规定村集体土地的租赁要经村民会议讨论决定。此外，提出村集体违反民主议事原则、致合同无效主张的主体，也并非村集体本身的要麦经济合作社。况且从签订合同的2003年10月15日至2017年底，要麦经济合作社一直按该合同的约定履行并收取周望明的租金，故其上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。而作为已进行非农业建设的4065.9平方米地块，周望明及金信乐器厂虽在本案中没有占有、使用的合同依据，但要麦经济合作社一直按照《租用土地使用合同》的约定向周望明收取包括非农业建设的4065.9平方米地块在内全部6013平方米土地的租金，故其对周望明与金信乐器厂在此土地上占有、使用并建有建筑物，是知情并同意的，且该土地现状是地上盖有建筑物，要麦经济合作社要求周望明与金信乐器厂按现状交给该社占有、使用，缺乏理据，本院对其该项请求不予支持。一审判决其可另寻合法途径解决并无不当，本院予以维持。对要麦经济合作社上诉认为本案涉嫌刑事犯罪，要求法院将本案移送公安机关处理的问题。经审查，本案目前暂未发现涉嫌刑事犯罪的情形，要麦经济合作社的该项上诉要求，理由不成立。至于当事人没有提出上诉和请求的其他事项，本院二审不予审查。综上所述，一审判决虽然确定案由有误，但认定事实基本清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。要麦经济合作社的上诉缺乏理据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费按一审判决执行。二审案件受理费100元，由上诉人要麦经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢肇雄审 判 员 吴国红审 判 员 蔡红茂二〇二〇年五月十三日法官助理 邝伟婷书 记 员 周伟航