河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终4906号上诉人（原审原告）：董金金，女，1969年12月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：吉家康，河南昱玮律师事务所律师。委托诉讼代理人：高水利，河南良承律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南谦茂置业有限公司，住所地河南省郑州高新区沟赵办事处大谢村村委会院内。法定代表人：邹长铃，董事长。委托诉讼代理人：杭保华，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州盛基物业管理有限公司，住所地河南省郑州高新区枫杨街8号河南省税务干部学校培训4楼。法定代表人：邹文皇，总经理。委托诉讼代理人：杜振华，该公司法务。上诉人董金金、河南谦茂置业有限公司（以下简称谦茂置业公司）与被上诉人郑州盛基物业管理有限公司（以下简称盛基物业公司）侵权责任纠纷一案，不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29847号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月21日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。董金金上诉请求：一、撤销（2019）豫0191民初29847号民事判决，在查明事实的基础上，依法改判支持董金金的一审第二、三、四项诉讼请求（不服金额为：137534.8元）。二、本案一审、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定盛基物业公司对上诉人的损失不存在过错，系认定事实错误，盛基物业公司应对上诉人的损失承担赔偿责任。二、一审法院认定2019年5月31日之前租金损失为9万元是错误的，不予支持上诉人2019年6月之后的租金损失没有事实依据。三、一审法院认定上诉人的物业费损失为5个月共计3500元是错误的。自2019年1月1日至今，涉案房屋仅有第一层实际出租，第二层至今未能对外出租，不应当交纳物业费。即便按照实际使用的面积计算物业费，自2019年1月1日至2019年12月31日期间产生的物业费为2610元，则上诉人的物业费损失为8944.8元（11554.8-2610元），并非一审认定的5个月共计3500元。综上，一审法院认定事实不清，致使作出错误判决，请求查明事实，依法改判。谦茂置业公司答辩称，一、本案所涉房屋已在2016年经过竣工备案验收，不存在质量问题。房屋经过竣工验收后达到交付条件后，未出现过渗水现象。董金金在验收时，也并不存在房屋渗水情形。本案中渗水发生在董金金对房屋进行装修期间，不排除是装修导致墙体破坏或防水层破坏导致渗水的发生。二、董金金要求谦茂置业公司承担租金损失，没有事实及法律依据。董金金也应当对房屋漏水造成的损失承担责任，一审法院判决谦茂置业公司承担的数额过高。三、董金金要求物业费损失没有依据。董金金所购买的房屋已经于2018年7月交付使用，房屋交付后，董金金应当缴纳物业费，其要求物业费损失没有依据。盛基物业公司辩称，一、本案为商品房买卖合同纠纷，盛基物业公司与董金金为物业服务合同关系，法律关系不同，盛基物业公司不应作为本案的被告，主体不适格。二、盛基物业公司对董金金房屋渗水不存在任何过错，盛基物业公司房屋尚在保修期内，在发现房屋渗水后，盛基物业公司积极协调相关施工方已对董金金房屋进行了维修，且已经维修完毕。三、租户退租有很多原因造成，没有证据证明租户退租是由于房屋渗水造成。且董金金所有的房屋在2018年12月部分面积即已经出租给第三人，其不存在所谓的租金损失。从此也可以看出，董金金的房屋可以进行出租使用，董金金剩余部分的面积未出租出去，完全是因为市场原因，无人租赁造成，并不是向董金金所述的房屋渗水造成不能出租。四、依法缴纳物业费是业主的义务，物业公司的服务总体上包括设备运行、房屋外观、环境卫生、可进入的公共区域设施、设备的维护、绿化、环境卫生等。董金金的房屋为临街商铺，且一楼有部分商铺已出租，其已然享受了物业公司的服务，例如整体规划、店铺的安保秩序、环境卫生及物业公司的统一宣传规划等有形或无形的服务。同时，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干解释》第六条，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主以房屋未出租而未享受到而要求物业公司赔偿损失的，人民法院应当不予支持，因此，其要求物业费损失没有依据。综上所述，请求法院依法驳回董金金的诉讼请求。谦茂置业公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项并依法改判。二、本案全部诉讼费用由董金金承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，涉案房屋漏水的原因并未查清，不能将房屋漏水的原因归结为房屋质量存在问题。二、即使法院认为上诉人应当承担责任，原审法院判决数额过高。三、上诉人不应赔偿董金金所谓的物业费损失。依法缴纳物业费是房屋所有权人的法定义务，从房屋交付之日开始，房屋所有人就应履行缴纳物业费的法定义务。董金金房屋是否出租出去，均不影响其依法缴纳物业费，其并不存在任何物业费损失，缴纳物业费是其应尽的义务。综上所述，原判决认定事实错误，法律适用不当，请求依法改判。董金金辩称：一、一审法院认定涉案房屋存在质量问题，事实清楚，证据充足。二、谦茂置业公司认为一审判决其赔偿董金金损失的数额过高，没有任何依据，董金金认为一审判决损失数额过低。三、谦茂置业公司应当赔偿董金金的物业费损失11554.8元。由于谦茂置业公司开发的涉案房屋存在质量问题，致使无法正常使用。但迫于目前物业公司与业主之间的紧张关系，董金金仍然支付了物业费11554.8元，对于没有正常使用、没有收到租金的董金金来讲，显然是不公平的，更是董金金的实际损失。故谦茂置业公司应赔偿董金金物业费损失11554.8元。盛基物业公司辩称：谦茂置业公司所述事实与物业公司所了解情况基本一致。董金金向一审法院起诉请求：1.判决二被告于本案判决生效之日起十日内完成对造成原告名下位于郑州高新技术产业开发区长椿路216号2号楼1-2层附6房屋的渗漏水部位的修复处理事宜，直至该房屋不再渗漏水且正常使用；2.判决二被告立即赔偿原告2018年9月12日至2019年9月11日期间的租金损失219480元；3.判决二被告按180∕平方·月向原告赔偿自2019年9月12日起至上述房屋重新出租之日的租金损失；4.判决二被告赔偿原告物业费损失11554.8元(以上合计231034.8元)。一审法院认定事实：2018年5月26日，原告与被告谦茂置业公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于高新技术产业开发区长椿路216号2号楼1-2层附6房屋，合同编号为GX180××××6562，用途为商业服务。该房屋建筑面积为192.58平方米；商品房单价为每平方米16574.4元；总金额为3191898元。合同第七条约定，被告谦茂置业公司依法选聘的前期物业服务企业为盛基物业公司。2018年6月28日，原告(甲方)与杨柳(乙方)签订《门面房租赁合同》，约定：甲方将位于高新区万和城2号楼附6门面房租赁给乙方，本门面房为上下二层大跨度框架结构……；甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为192.58平方米；租赁期六年，自2018年9月12日起至2024年9月12日止；第一年度租金为95∕平方·月，前两个月装修期免租金，第一年度租金每月18290元，全年合计为RMB￥219480元，为方便乙方第一年度资金周转，甲乙双方本着互惠互利、合作共赢的原则，经双方协商，租金支付方式按季付，签订本合同之日支付54870元，五个月后(2018年12月12日)支付54780元，再过三个月后(2019年3月12日)支付54870元，再过三个月后(2019年6月12日)支付第一年剩余租金54870元；之后三年度租金依次按5%递增，第二年度租金每月19200元，全年合计为230400元，第三年度租金每月20160元，全年合计为241900元，第四年租金每月21168元，全年合计为254000元，第五、第六年租金为254000元，自本合同签订之日起，除首年度按特殊约定付款外，其余年度租金每半年支付一次。合同签订后，杨柳向原告转款120740元。后因房屋漏水，杨柳退租。2018年12月1日，原告与曹柯签订《门面房租赁合同》，约定：原告将位于郑州高新区万和城2号楼附6号一层西侧门面房租赁给曹柯，建筑面积为36平方米；租赁期五年，自2018年12月25日起至2023年12月24日止；第一年租金为6200元∕月，第二年租金为6510元∕月，第三年租金为6835元∕月，第四年租金为7177元∕月，第五年租金为7536年∕月。2019年11月18日，原告与原清民签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落在郑州高新技术产业开发区长椿路216号2楼附6商铺出租给原清民使用，租赁面积为一层的60平方米；租赁期限为叁年，自2019年11月18日起至2022年11月17日止；2019年11月18日至2020年11月17日月租金为7200元。合同签订后，原清民向原告支付押金7200元，房租21600元。另查明，2018年7月，原告房屋渗漏水，原告向物业公司报修后，被告谦茂置业公司进行了第一次维修。2019年5月，原告房屋再次渗漏水，被告谦茂置业公司又进行了第二次维修，现已维修完毕。2019年6月11日，原告向被告盛基物业公司支付了2019年1月1日至2019年12月31日的物业费11554.8元。以上事实由《房屋买卖合同》、郑州市个人房屋权属信息表、房屋现场录像、《门面房租赁合同》、《房屋租赁合同》、账单详情、收据、盛基物业公司收款收据、《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、维修照片、装修押金条、装修申请表及当事人陈述在案佐证。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护。根据《中华人民共和国建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。被告谦茂置业公司销售其开发的商品房，应保证其开发的商品房质量合格。被告谦茂置业公司向原告交房后，原告在2018年7月即发现房屋出现渗漏水现象，说明房屋质量存在问题，对此被告谦茂置业公司应当承担相应的责任。因原、被告双方在庭审中均认可本案涉案房屋已修复，故对原告主张二被告修复房屋的诉讼请求，该院不再审查。被告谦茂置业公司除应承担修复责任外，因该房屋系商铺，还应承担原告不能实现其租赁目的及由此产生相关损失的责任。原告主张被告盛基物业公司承担赔偿责任，该院认为，原告向被告盛基物业公司报修后，被告盛基物业公司及时找到被告谦茂置业公司对涉案房屋进行维修，已经尽到了其合同义务，原告证据不足以证明被告盛基物业公司对原告损失存在过错，故原告的该项诉讼请求证据不足，该院不予支持。本案中，根据原、被告的举证，可以认定房屋交付后，原告曾与杨柳签订过租赁合同，并已交付定金，因2018年7月发现房屋漏水导致杨柳退租，至2019年5月房屋修复，原告房屋第二层未能出租。本案房屋二层漏水虽不影响一层使用，但对房屋的整体出租会产生影响，故本案在计算原告的租金损失时，除考虑到房屋的位置、面积等因素外，还考虑到本案房屋的出租现状，结合本案实际情况，支持原告2019年5月31日之前的租金损失为9万元。2019年6月房屋已能够正常使用，此后所产生的损失该院不予支持。关于物业费，原告从2019年1月开始缴纳，至2019年5月31日，期间出租了一层36平方米部分房屋，故该院按照每月700元的物业费损失支持5个月，共计3500元。上述损失共计93500元，该院予以支持，原告请求高出部分，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国建筑法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南谦茂置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告董金金损失93500元；二、驳回原告董金金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4766元，减半收取2383元，由原告董金金负担1383元，被告河南谦茂置业有限公司负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。本院认为，关于上诉人董金金的上诉理由中盛基物业公司是否应承担责任的问题，本案中，在房屋出现渗水情况后，盛基物业公司及时找到谦茂置业公司对涉案房屋进行维修，已经尽到其管理、服务义务，上诉人董金金称盛基物业公司对其损失存在过错，证据不足。一审法院对董金金要求盛基物业公司承担责任的主张不予支持，并无不当，应予维持。对于董金金的租金损失，考虑到房屋二层漏水对一层的影响程度及时间长短，结合房屋的位置、面积等因素，一审法院虽未完全采纳董金金的意见，但所酌定租金损失的数额经综合考量，并无不当，故本院对一审法院确定的租金损失予以维持。2019年6月以后，房屋已能够正常使用，董金金要求之后所产生的损失，理由不足，不予支持。对于物业费损失，一审法院结合本案实际情况，酌定按照每月700元的物业费损失支持5个月，数额适当。对于2019年6月后的物业费，上诉人董金金提出的主张理由不足，不予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第八十条规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿”。上诉人谦茂置业公司销售其开发的商品房，应保证其开发的商品房质量合格。本案中，上诉人谦茂置业公司虽提供《工程竣工验收备案证书》，但涉案房屋2018年7月确系存在漏水现象，谦茂置业公司主张系装修所致，但证据不足，故本院对上诉人谦茂置业公司上诉请求不予采信。对于判令谦茂置业公司承担的租金损失及物业费损失，符合本案实际情况，一审法院酌定的数额适当，应予维持。综上所述董金金、谦茂置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5189元，由董金金负担3051元；由河南谦茂置业有限公司负担2138元。本判决为终审判决。审判员  李继军二〇二〇年五月二十八日书记员  王子姣