河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初937号原告：徐岩京，男，1988年出生，汉族，住温县，现住温县。被告：郭程材，男，1993年出生，汉族，住温县。原告徐岩京与被告郭程材房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐岩京，被告郭程材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐岩京向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告购房款22万元及装修款3万元；2.判令被告支付原告违约金10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月24日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，被告将其位于温县××小区××楼××单元××楼东户的房产以45万元的价格出卖于原告,同时被告向原告出具22万元的房款收条（该22万元的房款,系被告2018年向原告的借款经双方决算后转换而来）。合同签订后,原告组织有关人员对上述房屋进行装修,但被告在上述房屋装修期间,却又以各种理由阻扰装修,致使房屋装修停工至今。后原告又多次与被告协商处理未果。被告郭程材辩称，原告并没有向被告支付22万元购房款，22万元也不是借款，该22万元是由15万元加利息7万元得来的。15万元是因原告让被告给客户至永政买车，原告给被告10万元，车买来后，客户不做贷款，客户将车卖了，然后把车款6万元还给原告，原告说客户不贷款的损失由被告承担，被告给原告出具15万元欠条，然后原告问被告追要利息每月3万元。过了几个月，原告说想买房，问被告要钱，被告没有钱，双方商量被告将房屋抵押给原告，当时房价为52万元，原告将房价定为45万元，剩余款项算利息。后原告提出让被告将房屋卖给原告，房款45万元扣除22万元，剩余的款项原告每月支付被告1万元，被告不同意。原告说让被告先签合同，该合同只是约束被告尽快还款，被告将款项还清后，还将房屋还给被告，然后被告在该房屋买卖合同上签字。原告拿到房屋买卖合同后，在一个多月的时间内将被告的房屋在三个房屋中介处登记出售，被告发现原告的该行为后报警，然后被告将房门锁更换。合同签订后半年左右，原告在诉争房屋装修，房屋的全部地平防水，厨房贴瓷砖。被告知道后，去阻拦原告不让其装修。被告并没有违约行为，不应承担违约金。综上所述，被告既没有借原告款，也不欠原告款，应驳回原告的诉讼请求。根据原、被告诉、辩意见，本庭归纳本案的争议焦点：1、原、被告之间所形成法律关系是借贷关系、欠款关系还是房屋买卖关系；2、原、被告所签订的房屋买卖合同的效力问题；3、原告要求解除买卖合同的理由是否正当；4、合同履行中，被告是否存在违约行为，原告要求支付违约金的请求能否支持。针对争议焦点，原告提供证据及被告质证意见：1.房屋买卖合同及收据各1份，证明原、被告系房屋买卖关系，购房款是由借款转换而来的。2.2018年11月13日借条复印件及银行转账记录各1张，证明被告向原告借款12万元。3.2018年12月6日借条复印件及银行转账记录各1张，证明被告向原告借款10万元。4.微信聊天记录8张，证明原告按照被告要求，将款项转至被告要求的指定账户。5.银行流水清单1张，证明原告向被告转账共计45万元，扣除被告返还的款项，余款22万元。6.委托书及证明1份，证明被告出售给原告的房屋系被告父亲的房屋，被告在签订协议时故意隐瞒。7.诉争房屋现状照片2张，证明原告在涉案房屋安装防盗门、厨卫瓷砖、地坪防水、房屋吊顶一半。8.电话录音一份，证明原告与被告系买卖房屋关系，原告向被告支付房款，被告拒绝收取。9.支付宝截图一张，证明原告于2019年2月26日支付被告开槽、布线费用7086元。10.施工合同、收据各一张，证明2019年6月26日，防水施工完毕后原告支付卫生间地面防水工料款1100元，支付吊顶工料款1000元。11.微信截图3张，照片4张，支付宝转账截图1张、收据各3张，证明原告购买水泥、沙、瓷砖用于对案涉房屋内的地坪、厨房、卫生间，支付材料费9725元，支付工钱8000元，支付上料工钱700元，支付补线槽及清理垃圾费用1000元。12.保修卡一张、支付宝截图、微信截图各一张，证明原告购买入户门支付2500元。被告对1号证据真实性无异议，对证明指向有异议，当时签订合同时，原告只是让被告跟他做车辆抵押，这是客户购车款的钱，然后因其他原因，客户不要车了，原告觉得亏损了，让被告还钱，被告没有钱，原告让被告用房抵押。对2、3号证据有异议，该两张借条系复印件，借款被告已经还过了，当场将该借条撕毁，现在原告拿着复印件来要钱被告不认可。对4号证据无异议。对5号证据真实性无异议，对证明指向有异议，该转款不是借款，是双方之间的流转资金。对6号证据真实性无异议，但这个证据不是被告给原告的，也不能证明涉案的房屋是被告父亲的房产，也不存在隐瞒原告的事实。对7号证据无异议。对8号证据真实性无异议，对证明指向有异议。对9号证据的真实性无异议，对证明指向有异议，被告收到原告转账7086元，但该款不是支付的开槽、布线的费用，是原告向被告借钱，偿还被告的款项。对10号证据真实性无异议，对证明指向有异议，被告并不清楚原告装修费用，但是原告在房屋内确实对房屋进行了吊顶和防水的装修。对11号证据真实性无异议，对原告在房屋内进行装修施工的事实无异议，但对装修费用不清楚。对12号证据无异议。针对争议焦点，被告举证及原告质证意见：1.房屋买卖协议1份，证明房屋买卖合同中的22万元不是借款，是原、被告双方合伙做生意时亏损的钱，原告说让被告承担。2.家庭成员代表人确定表1份，证明原告没有经过被告的同意，将被告在上作村委会存档的档案加上原告的名。3.转账记录4份，证明原告给被告转款系给客户买车款。4.证人李某前庭审证言，证明被告与证人李某前均是给原告徐岩京干活的，原告徐岩京给被告及证人出钱，让被告与证人给客户办理车辆分期，并不是借款。原告对1号证据真实性无异议，对证明指向有异议；对2号证据真实性无异议，对证明指向有异议，该份证据是被告带着原告一起去填写的；对3号证据无异议；对证人证言有异议，证人并没有跟原告干过。当事人围绕争议焦点所举证据，本院依法组织双方进行了证据交换、质证，对当事人无争议的事实及对真实性无异议的证据，本院予以采信。对双方存在争议的事实及证据分析认定如下：1.原告所举2、3号证据，被告质证认为系复印件，但被告对该两张借条在其给原告出具购房款收据后，原告将借条交给其撕毁的事实予以认可，对该事实本院予以确认。2.原告所举6号证据，被告对真实性无异议，对证明指向提出异议。而该份证据不能证明涉案的房屋是被告父亲的房产，也不能证明被告隐瞒原告的事实，故对证据的真实性予以采信，对证明指向不予采信。3.原告所举8号证据，被告对真实性无异议，对证明指向有异议。原告提供的电话录音中，虽显示被告说:不要钱。但这是在原告不支付被告购房款，又去出售该房屋及被告阻止原告装修，双方产生纠纷后，原告给被告打电话时所说，不能证明被告不要下余购房款的事实，故对该证明指向，不予采信。4.被告提供的证人李某前庭审证言，原告质证对证人证言有异议。因证人当庭陈述的事实，不能证明原告拟证明的事实，故对证人证言不予采信。根据原、被告的诉辩意见及有效证据，本院认定案件基本事实如下：2018年11月13日，12月6日，被告因资金周转向原告借款12万元、10万元，并给原告出具借条二张，载明：今借到徐岩京现金人民币拾贰万整，借款用于资金周转，借款人郭程材”、“今借到徐岩京现金人民币10万整，借款用于资金周转，借款人郭程材”。2019年2月24日，原、被告签订房屋买卖协议一份,约定原告购买被告位于温县××小区××楼××单元××楼东户的房产（拆迁安置房），建筑面积129平方米（毛坯），房屋售价45万元；被告保证所售房屋没有产权纠纷及贷款、抵押、租金等，被告应在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由被告承担全部责任；原告一次性向被告支付房款22万元，余下房款23万元二年内付清，每月支付1万元；被告应于本合同生效之日，将房屋交付给原告；如被告违约应将原告交付的全部款项退还原告，对原告的装修费用的损失也应一并赔偿，同时被告向原告支付违约金10万元；本合同自双方签字之日起生效。合同签订后，原告将被告原出具的借条2张交给被告，被告给原告出具了收据一张，载明：今收到徐岩京现金22万元。之后，被告将房门钥匙交给原告，原告支付被告前期在房屋内的开槽、布线款项7086元，更换了入户门，并开始购买水泥、沙、瓷砖对案涉房屋的地坪进行找平，对厨房、卫生间地面做防水，墙面粘贴瓷砖，房屋顶大龙骨等进行装修，共计支付款项31111元。原告在装修期间,以被告所出售的房产产权存在争议为由，未按合同约定履行按月向被告支付购房款10000元，故被告于2019年7月将涉案房屋的门锁锁眼堵住，阻止原告装修，为此，双方产生纠纷。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同系签约双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的规定，合法有效。一、关于原告支付被告购房款22万元的认定问题。原告主张被告原向其借款22万元，并提供了二张借款条复印件予以证明，被告对借条的真实性无异议，辩称该款项不是借款，但被告并未提供有效证据证明22万元不是借款的事实，故认定该22万元系被告向原告借款。关于房屋买卖合同应否解除的问题。原告主张被告所出售的房屋存在产权争议，故未按合同约定支付被告下余购房款，又因被告阻止其装修，导致合同无法继续履行，故要求解除双方签订的房屋买卖合同。被告辩称其对所出售的房屋享有所有权，因原告不按合同约定履行支付购房款的义务，故阻止原告装修，被告不存在违约行为，不同意解除合同。本院认为，合同的解除分为约定解除和法定解除。约定解除是指当事人通过行使合同约定的解除权或双方协商决定而进行的合同解除。法定解除是指解除条件由法律直接规定的合同解除，即合同法第94条规定的条件。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同中未约定合同解除的条件，故原告不能行使约定解除权。而被告所出售给原告的房屋系政府分配给其的拆迁补偿安置房，该房产虽尚未办理产权证，但被告依法对该房屋享有所有权。被告在合同签订后，向原告出具了22万元收款收据，并将房屋交付原告，被告已履行了合同约定的义务。原告在接收房屋后，对房屋进行装修期间，以该房屋产权存在争议为由，不按合同约定的义务履行按月支付被告购房款，其行为构成违约。被告在原告违约的情况下，阻止原告进行装修，致使双方产生纠纷，原告对本案纠纷的产生负全部责任。原告在违约在先的情况下，提出解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。因对原告要求解除合同的请求，本院不予支持，故对原告的其他诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，判决如下：驳回原告徐岩京的诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告徐岩京负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  王鸿元二〇二〇年五月十二日书记员  张方严