江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终644号上诉人（原审原告）：喻平霞，女，1981年9月7日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人（原审被告）：恒大地产集团九江有限公司，住所：江西省九江市濂溪区十里大道1466号十里街道办事处501、502室，统一社会信用代码913604020634618162。法定代表人：陈浩，系公司总经理。委托诉讼代理人：陶燕，女1985年6月8日生，系公司职员。上诉人喻平霞因与上诉人恒大地产集团九江有限公司（以下简称恒大地产）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2019）赣0402民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。喻平霞上诉请求：1、判令变更原判决第一项为：恒大地产集团九江有限公司于本判决生效之日起十日内支付喻平霞逾期交房违约金16948元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从应付之日起计算至实付之日止），并将案涉房屋相关的购房发票、住宅工程质量分户验收表、装修质量保证书等先关资料交付给喻平霞；2、判令撤销原判决第二项，改判恒大地产集团九江有限公司于本判决生效之日起十日内支付喻平霞多次往返收楼差旅费、误工费损失14088元；3、本案一、二审诉讼费由恒大地产集团九江有限公司承担。事实和理由：一、2019年10月17日,被上诉人对上诉人的交付行为并不全面，依法应当予以补充完整。2019年10月17日，在一审法院的协调下,被上诉人就案涉房屋与上诉人办理了交付手续。当天，上诉人有收到被上诉人交付的案涉房屋钥匙一串、九江市商品住宅使用说明书1本、九江市住宅质量保证书1本、恒大御景临时管理规约1本、恒大御景装修管理手册1本、恒大御景住户手册1本、恒大御景前期物业服务协议1本、金碧物业防火责任书一页。但是，被上诉人始终没有依法将购房发票、住宅工程质量分户验收表、装修质量保证书等相关资料交付给上诉人。二、关于交房违约金，依法被上诉人应当承担相应的利息。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条的约定:被上诉人须按日计算向上诉人支付违约金。本案中,被上诉人逾期将房屋交付给上诉人，且没有按照双方约定及时按日计算支付违约金给上诉人，依法应当按照同期贷款利率计算利息。三、被上诉人的逾期交房行为,客观造成了上诉人的差旅、误工损失，依法应当进行赔偿。因为被上诉人的原因(2018年12月31日，房屋未达到交付条件，2019年8月12日，无理拒绝交付)，原本2018年12月31日一次可以办好的收楼行为，导致上诉人分别于2018年12月31日、2019年8月12日、2019年10月17日三次从东莞到九江被上诉人处办理收楼手续，客观上确实造成了上诉人差旅费、误工费损失。对此，被上诉人应当给予赔偿。综上，一审法院判决虽然对上诉人部分权益给予了支持，但是并不全面，为此，特起诉上诉,请支持上诉人的上诉请求。恒大地产集团九江有限公司上诉请求：1、依法撤销九江市廉溪区人民法院（2019）章0402民初2499号民事判决书第一项，发回重审或直接改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认为上诉人未按约定时间交付涉案房屋，判决上诉人支付逾期交房违约金16948元，这与事实不符。根据双方2017年6月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章，商品房交付条件与交付手续条款,我司实际履行如下:1、上诉人在合同约定时间2018年12月31日向被上诉人交付了涉案房屋；2、涉案房屋在2018年12月29日取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；3、涉案房屋在交付前经过了九江市澜溪区的勘测，确定了涉案房屋实际建筑面积是79.04平方米。所以事实是上诉人依约如期交楼。迟延收楼的原因在于被上诉人。2018年12月31日，被上诉人夫妻来办理收楼手续时，在楼栋管家的陪同下查验房屋，然后提出了32项需维修的项目，被上诉人夫妻和楼栋管家互相添加了微信，告知:整改结束后会微信通知被上诉人。被上诉人提出的32项维修意见均不是地基基础和主体结构问题，是统一精装修房屋必然会出现的装修瑕疵。但是上诉人没有推卸责任，本着业主满意第一的原则，委托了物业公司根据业主的意见整改维修。历时一个半月，维修好后，楼栋管家2月15日通知被上诉人夫妻来收楼，但是被上诉人不予理会，2月24日、2月25日、3月1日、6月20日、6月26日、6月27日楼栋管家不厌其烦的通知被上诉人及其配偶来验房收楼，可是被上诉人夫妻微信不回，电话不接，直到8月12日才来验收涉案房屋。根据双方签订的商品房买卖合同第十一条买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。2019年8月12日，被上诉人收楼时极为不配合，不愿意签署任何收楼材料，在物业工作人员耐心细致解释下，与工作人员纠缠半天终于同意签署收楼文件。但最终因为被上诉人不同意缴纳物业费，拒绝收楼，并撕毁所有签字的收楼材料。根据双方签订的商品房买卖合同第二十一条前期物业管理:买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约并遵守。根据前期物业服务协议第四条:自收楼通知书载明的交楼之日起开始计收，办理收楼手续时一次性交纳3个月物业服务费。2019年10月17日,经一审法院协调,上诉人将涉案房屋交付给了被上诉人。被上诉人的工作单位为广东品峰律师事务所,身为一名律师,被上诉人具有法律专业的优势,借助专业优势被上诉人倒打一耙起诉上诉人逾期交楼。综上，上诉人认为一审法院判决我司支付逾期交房违约金16948元，不符合事实和法律规定，依法应予以撤销，发回重审或者直接改判。喻平霞辩称：上诉人恒大公司的所述不是事实，2018年12月31日，我方按照合同约定按时收楼，在此之前恒大公司没有按照合同约定通知我方来现场收楼，到达现场后是恒大公司安排的工程人员，而不是恒大公司所述的楼栋管家，是现场工程人员带我们到现场查看。在现场我方发现墙面、地面还有门、灯都存在很多问题，更为严重的是厕所的坐便器缺失，我们当场填写异议，提交了书面的返工整改要求书，并表明我们请假的天数，要求恒大公司尽快处理，但是在我们停留在九江期间，恒大公司都没有处理完毕。2019年8月，我方再次请假乘车至九江办理收楼手续，先去房间内查看，发现地面、墙面仍然存在问题，我们要求恒大公司尽快处理，两天后我方去办理收楼手续，恒大公司没有向我们提交住宅使用说明书、住宅质量保证书等相关的证明文件，而是要求我方交纳2018年12月31日至2019年8月1日的物业管理费，并且要求我方签署带各种罚款字样的装修承诺书，我方认为这是不符合法律依据的，没有接受。因此恒大公司拒绝向我方交付房屋，拒绝提供给我方已经签署的物业管理合同一份，拒绝提供房屋钥匙，至此当天收楼不成功。因此是恒大公司一而再，再而三的导致我方不能依照合同约定的时间正常收楼，造成我方的巨大损失，依法应当赔偿。喻平霞向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即将九江市（恒大御景）7幢不分单元1103号房交付原告，并提供相关证明及权属文件；2、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币14661.6元（按每日58.6464元算，从2019年1月1日起算至实际交付日止，暂算至起诉日）及其利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，从应付之日起算至实付之日止）；3、依法判令被告赔偿原告多次往返楼差旅费、误工费损失人民币14088元。4、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年6月10日，原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号ＧＦ-2014-0171），该合同约定：“被告恒大地产集团九江有限公司将其开发建设的位于（恒大御景）7幢不分单元1103号房出卖给原告喻平霞；房屋面积：79.14㎡；商品房总价款：586464元；付款方式：银行按揭方式需于2017年6月10日前支付首期楼款366464元整，余款22万元需在2017年6月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；交房时间：被告应当于2018年12月31日前向原告交付该商品房；逾期交付责任：除不可抗力外，被告未按合同约定的时间将该商品房交付原告的，同意按下列方式处理：逾期超过180日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金”。合同签订后，原告于2017年6月10日向被告交付首付购房款366464元，于2017年6月16日通过银行按揭的方式向被告交付了购房款22万元。合同约定的交付时间到期后，因被告交付的房屋存在装修瑕疵，被告一直未将涉案房屋交付给原告。在庭审后，经本院协调，被告于2019年10月17日将涉案房屋交付给原告。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，依法应予保护。原、被告之间签订合同后，原告履行了交付购房款的义务，被告未按约定时间交付涉案房屋，已构成违约，应承担相应的民事责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年12月31日将涉案房屋交付给原告。因被告未到庭参加本案诉讼，未向本院提交任何证据，被告抗辩称其多次通知原告交房，原告拒绝验收交付涉案房屋，因其未提交任何证据予以证明，而且涉案房屋确实存在几十处装修瑕疵，严重影响原告正常居住，不符合合同约定的交付条件，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。原、被告于2019年8月12日进行交付时，双方因物业费产生分歧，涉案房屋未交付成功。在本案审理中，经本院协调，被告已于2019年10月17日将涉案房屋交付给了原告，原告接受了被告的交付行为。因此，应以2019年10月17日为涉案房屋实际交付日。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交付房屋，应按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金，被告应从2019年1月1日起至2019年10月17日向原告支付逾期交房违约金16948元（586464×289×0.1‰=16948）。原告诉请要求被告支付多次往返差旅费、误工费损失。因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中未约定交付地点，根据交易习惯，不动产（商品房）交付前应该进行验收，交付地点为不动产（商品房）所在地。原告诉请要求被告支付多次往返交付地九江市的差旅费、误工费，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第三款、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、被告恒大地产集团九江有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告喻平霞逾期交房违约金16948元。二、驳回原告喻平霞其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人恒大公司提交如下证据：1、竣工验收备案表，面积汇总表，九江市住宅质量保证书，九江市商品住宅使用说明书各一份。证明涉案房屋恒大公司按照约定，符合法律规定按时交楼的。2、喻平霞夫妻与楼栋管家的微信聊天记录（2019年1月份聊天记录），通知业主收楼的快递单（第一次收房，按照对方提供的地址邮寄的通知书）各一份。证明恒大通知了喻平霞收楼。上诉人喻平霞发表质证意见为：1：对竣工验收备案表，该证据在2018年12月29日就存在，不是新的证据，且双方房屋买卖合同约定的时间是2018年12月31日，但恒大公司却是在2018年12月29日才取得竣工验收备案文件，也证明其存在赶工的事实。另外在竣工验收备案表中并没有发现住宅工程质量分户验收表。分户验收表相关的法律规定，对分户验收的内容，以及要一同交给住户作了明确规定，但是恒大公司提供的面积汇总表，与法律规定不一致，至今也没有提供给我方。2、九江市住宅质量保证书，九江市商品住宅使用说明书这两份证据真实性予以确认，但需要说明的是对其合法性、关联性不予确认，理由如下：该两份文件是在2019年10月17日在一审法院的协调下恒大公司才同意向我方交楼，在我方的要求下，才向我方提供了这两份文件，在此前恒大公司从来没有向我方展示、提供这两份文件。3、快递物流信息打印件三性无法确定，该份证据不属于新证据，上面显示时间是2019年1月3日，在一审时早已存在，且地址也有误，其次我方没有收到该份材料，也不知道该份材料所涉的具体内容，在此前曾经收到过恒大公司寄来的广告。2019年1月3日我方已经离开东莞，来九江办理收楼，还没有回到东莞。4、对微信聊天记录的真实性、合法性、关联性无法确认，首先该份证据也不属于新证据，其次我方是与恒大公司存在买卖合同关系，而不是所谓的某个管家，我方没有收到任何该管家可以代表恒大公司的授权材料，我方与恒大公司有签订房屋买卖合同，但是恒大公司仍然没有按照合同的约定及时向我们发送书面收楼通知，对于某个管家个人的言辞，我们没办法予以确认。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，关于上诉人恒大地产交房时房屋是否符合交房条件的问题。本案中上诉人喻平霞履行了支付购房款的义务并按合同约定如期收房，但在收房时发现上诉人恒大地产所交付房屋存在重大瑕疵。对此本院认为，依据双方的合同约定内容及行业一般规范，上诉人恒大地产按合同约定向上诉人喻平霞交付的房屋应符合被上诉人能够正常使用的条件，但从被上诉人在房屋交付时列出的问题清单来看，涉案房屋在交付当时并不具备正常使用的条件，故本院对于上诉人主张的已在合同期内如期交付房屋的主张不予认可，对上诉人逾期交房的事实予以确认。另关于逾期时间的问题，一审法院认定本案房屋真正交付的时间为2019年10月17日，本院予以认可。从上诉人恒大地产在二审提交的证据来看，于2019年6月27日与本案争议房屋的户主喻平霞本人联系要求其来验房，而喻平霞于2019年8月12日前去收房，虽然此次交房未实际完成，但这之间时间相隔并不显著，不能认定上诉人喻平霞有故意拖延收房的主观故意，故上诉人恒大地产称上诉人喻平霞故意拖延收房，扩大损失的上诉理由没有事实依据，本院不予采信。至于上诉人喻平霞上诉提出的误工费及差旅费损失，因不属本案合同纠纷所造成的直接损失，本院亦不予支持。综上所述，两上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费684元，由上诉人喻平霞承担165元，由上诉人恒大地产集团九江有限公司承担519元。本判决为终审判决。审判长 李 庐审判员 郑敏红审判员 刘 欣二〇二〇年五月二十五日书记员 杨雨泉