浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初17726号原告（反诉被告）：叶光明，男，1982年9月11日出生，汉族，住浙江省常山县。委托诉讼代理人：黄蓉蓉，浙江援手律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵桂兰，女，1965年5月15日出生，汉族，住黑龙江省肇东市。委托诉讼代理人：夏亮，浙江六和律师事务所律师。原告（反诉被告）叶光明为与被告（反诉原告）赵桂兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员周新宇独任审判，分别于2019年11月6日、2020年4月13日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄蓉蓉、被告及其委托诉讼代理人夏亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶光明起诉称：2017年7月，叶光明与赵桂兰签订《商业房屋租赁合同》，合同约定赵桂兰租用叶光明位于杭州市余杭区商铺（下称案涉房屋），建筑面积为594.93平方米，租赁期限自2014年7月1日（系书写错误，实际应为2017年7月1日）至2019年6月30日。合同到期后，叶光明向赵桂兰发送过律师函，要求就相关事宜进行协商，赵桂兰不予理睬。综上所述，叶光明认为赵桂兰拒绝腾退案涉商铺的行为已经侵害了叶光明的合法权益。诉讼请求：1、判令赵桂兰向叶光明腾退杭州市余杭区商铺及多余办公用房，腾退杭州市余杭区盛华苑13号楼1层112室一间门面，并支付占用使用费892.4元／天（自2019年7月1日起按新房屋租赁合同年租金标准据实计算至实际腾退房屋之日止）；2、判令赵桂兰承担本案诉讼费用。在本案审理过程中，叶光明增加三项诉讼请求为：3、判令叶光明为本次诉讼支出的律师费5000元由赵桂兰承担；4、判令赵桂兰支付叶光明欠付的物业费7139.16元（自2019年1月至2020年4月期间）；5、判令赵桂兰支付叶光明违约金247708.8元（从2019年7月1日计算至2020年3月31日，按照每月租金13166.66元及物业费594.93元的双倍计算）。赵桂兰答辩称：一、叶光明的诉请没有事实和法律依据。1、叶光明是替换合同页单方面来缩短租赁期。2、叶光明向赵桂兰催收了2019年全面的租赁费，叶光明租赁房屋的主要目的是为了转让旅馆经营权，该旅馆的营业牌照即可证明租赁期限。二、叶光明隐瞒了部分事实增加赵桂兰义务。叶光明在聊天记录提供了与业主方提供的所谓的合同，比原租金涨了6万多，是由于叶光明替换了约定租金的合同页。遭到赵桂兰拒绝之后，叶光明即要求赵桂兰腾退房屋。双方租赁合同的核心是转让协议，赵桂兰认为即便到期也应该是赵桂兰和业主签约。此外，如果租赁期到期，叶光明也与业主方承租了话，也应该以同样的价格转租给赵桂兰。请法院查明事实，驳回叶光明的诉请。赵桂兰反诉称：本案中，叶光明在与赵桂兰的聊天记录中提供了一份所谓的他与房屋业主方所签的租赁合同，其中明确半年租金约为16万元，较原租金增幅一倍有余。但事实上，业主方与叶光明所签的2019年-2024年租赁合同租金未有变化。即本案中叶光明为谋取不当利益，删改替换了租金页，以此向赵桂兰主张增加租金。依据双方所签转让协议，原租赁合同到期，应当由赵桂兰与业主重新签订租赁合同，一者赵桂兰认为租期未到，二者即便到期也应由赵桂兰与业主签约，叶光明无权先行缔约再行要挟。根据双方的租赁协议又可见，如与房东的租赁合同由叶光明续签，则叶光明应当按照续签内容同标准与赵桂兰续签，但本案中叶光明伪造合同拉升租金，存有欺诈行为，违约在先。综上，赵桂兰认为叶光明存在违约行为，特提起反诉，诉讼请求：1、判令双方继续履行房屋租赁合同，叶光明向赵桂兰支付25万元损失费；2、本案本诉与反诉费用由叶光明承担。叶光明反诉答辩称：1、叶光明已完成租赁合同约定的与开发商的续签义务，不存在合同约定的违约行为，无需赔偿25万元损失费；2、赵桂兰要求继续履行合同并要求叶光明支付25万元损失费于法无据，且两诉求存在矛盾；3、叶光明认为合同的真实租赁期限为2014年7月1日至2019年6月30日，合同实际已经到期，被告提供的证据系替换页，且该反诉诉求25万元损失费相当于赵桂兰自认合同已经到期。请法院查明事实，驳回赵桂兰的反诉诉请。叶光明为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据材料：1、《商业房屋租赁合同》（和赵桂兰以及房东）二份，证明叶光明与赵桂兰之间、叶光明与房东之间的房屋租赁合同关系的事实。2、《商业房屋租赁合同》（和房东续签新的）一份，证明叶光明和房东就案涉房屋三楼的房租，自2019年起续签合同的事实。3、不动产权证、三楼平面图各一份，证明案涉房屋情况的事实。4、律师函、快递面单、快递签收信息各一份，证明赵桂兰已收到叶光明发出的律师函的事实。5、《商业房屋租赁合同》一份，证明叶光明向房屋业主承租了案涉房屋楼下一层的事实。6、借记卡账户历史清单一组，证明赵桂兰向叶光明支付了房屋转让费及半年部分租金的事实。7、转账记录、委托代理合同及发票各一份，证明叶光明为本次诉讼支出律师费的事实。8、物业费收据一份，证明叶光明代交物业费的事实。被告为证明其答辩意见，向本院提交以下证据材料：1、转让协议及补充协议一份，证明叶光明与赵桂兰关于酒店经营权转让的约定，具体包括转让金额、经营期限及续期签约主体，双方关于租金的约定仅仅是594平方米的事实。2、商业房租赁合同一份，证明双方租赁期至2024年，且续签内容等同于甲方（即叶光明）与业主的合同约定的事实。3、微信聊天记录一份，证明叶光明自认租期超过2019年7月，以及赵桂兰已支付2019年7月后的租赁产生的相关费用的事实。经庭审质证，当事人对证据发表如下质证意见：对叶光明提交的证据，赵桂兰对证据1中叶光明与房东之间合同的真实性无异议，证明目的有异议，对叶光明与赵桂兰的合同除了首页和尾页，其余部分真实性不认可；对证据2的真实性无异议，但是协议上租金标准与叶光明此前告知赵桂兰的标准完全不一样；对证据3证明力有异议，赵桂兰仅承租594平方米，一千多的面积与本案无关联，是另一个转让协议中的；对证据4的真实性无异议，赵桂兰也及时提出回函；对证据5的关联性有异议；对证据6的三性无异议；对证据7真实性无异议，证明力有异议；对证据8三性均有异议。经本院审查后认为，叶光明提供的证据1、2、3、4、6、7、8对本案事实有证明力，故本院予以认定；证据5无法确认与本案的关联，本院不予认定。对赵桂兰提交的证据，叶光明对证据1的三性无异议；对证据2真实性有异议；对证据3真实性无异议。经本院审查后认为，赵桂兰提供的证据对本案待证事实有证明力，故本院予以认定，并结合其他证据认定本案事实。本院根据到庭当事人的庭审陈述和本院确认的有效证据，查明本案的事实如下：2014年叶光明与案外人嘉兴万博汇商业管理有限公司杭州分公司（下称万博汇公司）签订《商业房屋租赁合同》，承租位于杭州市余杭区房屋（下称案涉房屋），租期自2014年7月1日至2019年6月30日。后叶光明在案涉房屋开办归来旅馆，并将周围8间棋牌室及一楼接待厅并入旅馆经营范围。2017年4月23日，叶光明与赵桂兰签订转让协议书，约定叶光明将归来旅馆的所有装修设备及场地执照以75万元价格转让给赵桂兰，并明确了转让标的包括了旅馆经营范围内的22间客房、8间棋牌室及一楼接待厅的经营权及原始房屋合同权利。此后叶光明与赵桂兰签订了《商业房屋租赁合同》，合同约定赵桂兰租用案涉房屋，建筑面积为594.93平方米，租赁期限自2017年7月1日开始。合同并约定“本合同到期后由甲方（即叶光明）继续续签合同，续签合同后，并按续签合同内容续签给乙方（即赵桂兰），若因甲方原因未续签合同，承担25万元损失费”。此后，赵桂兰按照每年158000元的标准向叶光明支付租金。2019年6月叶光明通知赵桂兰称其与案涉房屋出租方签订了新一期房屋租赁合同，约定租金标准为2019年7月1日至2019年12月31日半年162862元，此后逐年增加，并要求赵桂兰按照该标准支付后续租金。赵桂兰认为租金提升幅度过大，拒绝按照上述标准支付，并向叶光明转款36000元，要求抵算为2019年7月1日至2019年8月30日的房费。叶光明回应称该款项仅能作为原合同履行押金，因双方未就新合同达成一致，不能算作后续租金。此后，赵桂兰未再向叶光明支付款项，并使用案涉房屋至今。另查明，叶光明与赵桂兰在本案审理过程中均提交了双方签订的商业房租赁合同，但两份合同中租期约定不同。赵桂兰提交的合同中约定租期自2014年7月1日至2024年6月30日，叶光明提交的合同中约定租期自2014年7月1日至2019年6月30日。另，叶光明与案外人杭州佳源商业管理有限公司就案涉房屋于2019年4月25日签订房屋租赁合同，约定租期自2019年7月1日至2024年6月30日，租金标准为2019年7月1日至2019年12月31日108574.73元，此后逐年上涨。本院认为：本案中叶光明与赵桂兰形成对于案涉房屋的租赁关系，租赁期起始于2019年7月1日，租金实际支付标准为158000元一年，上述事实双方均予以确认。目前本案争议焦点有如下几点：其一，双方约定的租期截止时间是何时。叶光明与赵桂兰均提交了商业房租赁合同，但两份合同租期约定不同。本院认为，因双方的合同均系多种打印格式文本混杂形成，从形式上看无法确定两者的真伪，故本院对两合同的租期约定均不予认定，另行参照其他材料进行判定。根据庭审陈述，双方均确认2019年6月30日叶光明需要与案涉房屋出租方重新签订房屋租赁合同，且该合同约定的租金价格直接决定了叶光明与赵桂兰之间的房屋租金标准。因此，可以合理推定叶光明与赵桂兰约定的租期届满时间为2019年6月30日。现双方之间的纠纷，系在原租期届满后因续租问题产生的纠纷。其二，双方是否就房屋续租缔结合同，以及未能缔结合同的责任归属。赵桂兰认为已支付部分续租租金，故双方已达成续租合同。但根据双方的聊天记录，叶光明已明确答复已支付款项作为原合同履行押金，不同意赵桂兰的续租条件。故双方实质并未成功缔结续租合同。就未缔约的责任问题，本院作如下认定：1、根据双方签订的《商业房屋租赁合同》，叶光明在与出租方续签租赁合同后，应将合同提供给赵桂兰，并保证赵桂兰的房屋续租租金与上述合同租金标准一致。但据庭审调查，2019年6月27日叶光明向赵桂兰提供的其与业主方的房屋续租合同文本，与其实际签订的续租合同并不一致，前者的租金标准明显更高。叶光明未能诚实信用履行合同义务，是造成双方未能达成续租协议的原因之一。2、根据庭审调查，双方在此前的房屋租赁合同关系中，实际支付的租金较合同约定有大幅提升。其中的原因，叶光明陈述称因为合同约定的租赁范围仅有案涉房屋594.93平方米，但出于经营旅馆的实际需要，实际租赁使用的范围还包括了8间棋牌室以及一楼接待厅的一部分，后者的使用费加总在实付租金里。本院认为，上述陈述，与双方的旅馆转让协议书内容相对应，且符合一般商业经营的常理，本院予以采信。根据上述实际情况，在双方续租时，除案涉房屋租金外，也应将其他旅馆经营范围内的房屋的使用费加总在内。但赵桂兰坚持认为应仅按照叶光明与出租方单就案涉房屋的合同租金标准支付续租租金，该主张缺乏公平性，也是造成双方未能达成续租协议的原因之一。综合上述情况，因叶光明与赵桂兰就案涉房屋续租一事未能成功缔约，赵桂兰无法定或约定的依据继续占据案涉房屋及旅馆附属的棋牌室、一楼接待厅。故就本诉部分，叶光明要求赵桂兰腾退案涉房屋及其他办公用房，并支付占用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。占用费标准，叶光明主张的标准过高，本院根据案涉房屋租金的上涨幅度等因素，酌情确定为780元/天，并应在总额中扣除赵桂兰已经支付的36000元。律师费部分，赵桂兰在未支付足额费用的情况下占用案涉房屋，确系引发本案纠纷的主要原因，但因双方均对合同未成功缔结负有一定责任，故本院酌情确定赵桂兰支付2000元。物业费部分，叶光明提交了代交费用的凭证，其中已注明自2019年1月1日至2019年12月31日期间物业费7139.16元，故本院予以支持；违约金部分，因原租赁合同对于到期后的续租处理方式有明确约定，而双方均存在一定违约行为致使续租未能达成，故本院不予支持。就本案反诉部分，因双方在前一阶段租赁合同到期后就续租无法达成一致意见，故赵桂兰要求继续履行房屋租赁合同的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持；损失费部分，因不符合合同约定的损失费支付条件，且赵桂兰未提交遭受损失的具体证据，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵桂兰于本判决生效后十五日内腾空并向原告（反诉被告）叶光明交付位于杭州市余杭区房屋，以及归于归来旅馆经营范围内的其他办公用房。二、被告（反诉原告）赵桂兰支付原告（反诉被告）叶光明上述房屋的占用费（自2019年7月1日起，按每日780元计算至实际腾退房屋之日止，扣除已支付的36000元），于本判决生效后十五日内履行。三、被告（反诉原告）赵桂兰支付原告（反诉被告）叶光明为本次诉讼支出的律师费2000元，于本判决生效后十五日内履行。四、被告（反诉原告）赵桂兰支付原告（反诉被告）叶光明代付的物业费7139.16元，于本判决生效后十五日内履行。五、驳回原告（反诉被告）叶光明的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）赵桂兰的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费5438元，减半收取2719元，由原告（反诉被告）叶光明负担2496元，由被告（反诉原告）赵桂兰负担223元；反诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）赵桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年五月二十日书记员  马鑫彬