河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3056号 上诉人（原审原告）：王国珍，女，1974年4月14日生，汉族，住井陉县。 委托诉讼代理人：苏洁，河北英汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄世高联企业管理服务有限公司，住所地石家庄市井陉县城陉山大道南玺达时代购物广场101室，统一社会信用代码：91130121MA0CLADD9H。 法定代表人：魏震宇，该公司经理。 委托诉讼代理人：焦建发，河北雄鹰律师事务所律师。 上诉人王国珍因与被上诉人石家庄世高联企业管理服务有限公司（以下简称世高联公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省井陉县人民法院（2019）冀0121民初1835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王国珍的委托诉讼代理人苏洁，被上诉人世高联公司的法定代表人魏震宇及其委托诉讼代理人焦建发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王国珍上诉请求：一、依法撤销井陉县人民法院作出的（2019）冀0121民初1835号民事判决书中的第二项，依法改判被上诉人返还上诉人保证金34492.5元，并向上诉人支付违约金32634元；一审诉讼费、保全费1459元由被上诉人承担。二、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。本案事实是上诉人与被上诉人于2019年1月11日签订玺达时代购物广场的租赁合同。合同签订当天，上诉人向被上诉人支付了保证金34492.5元，至此上诉人已按合同履行完毕。在上诉人准备装修时才发现被上诉人已将上诉人所租商铺另租他人。被上诉人在未经上诉人同意也未与上诉人协商解除合同的情形下将商铺另租他人的行为已构成根本违约。本案是被上诉人违约在先，其应承担合同约定的违约责任。二、一审法院判决上诉人承担违约责任证据不足。上诉人与被上诉人签订的租赁合同未约定装修或入驻时间，由于合同约定的租赁时间为2019年5月1日始，上诉人在此期间未对所租商铺进行装修，并未违反合同约定。原审庭审被上诉人辩称曾三次催促上诉人装修，还在墙上贴公告告知，属于单方陈述，上诉人不予认可。被上诉人提供的证据明显是收到上诉人诉状后所拍，而被上诉人也未以任何形式与上诉人协商解除合同事宜，其提供证据亦不能证明上诉人违约，故上诉人不存在违约情形，一审法院判决上诉人违约证据不足。综上，上诉人认为租赁合同的解除是此次上诉人诉讼所致，一审法院认定上诉人违约在先与事实不符，于法无据，二审应予改判，支持上诉人上诉请求。 石家庄世高联企业管理服务有限公司答辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。一、一审时答辩人向法庭提交的证据充分证实了上诉人在租赁合同签订并生效后，于2019年2月4日至2019年4月26日多次向我方表达了要求退租的意思表示，并且租赁合同签订后，上诉人一直未对所租赁商铺进行装修，严重违反了玺达时代购物广场商户统一经营管理守则，其情形属于合同当中预期违约和明示违约的情形。根据双方签订的租赁合同第三条第二款的规定，上诉人应当向答辩人支付违约金。一审法院在认定该事实的基础上判决上诉人承担违约金并无不当之处。二、上诉人违约的行为是造成合同不能履行的主要原因。上诉人妄称答辩人违约，但其没有提交任何证据予以证实。三、答辩人为了扩大玺达时代购物广场影响力，本着合作共赢的原则，将商铺前两年的租赁权无偿赠予上诉人使用，为的是日后能够达到双赢的目的，但上诉人严重违约的行为造成答辩人商铺的闲置和资源的浪费，严重损害了答辩人的合法权益。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 王国珍向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告签订的“玺达时代购物广场的租赁合同、物业合同”。2.判令被告返还原告保证金34492.5元；3.被告向原告支付违约金32634元；4、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年1月11日，原告王国珍与被告世高联公司签订《玺达时代购物广场租赁合同》，原告（乙方）租赁被告（甲方）位于玺达时代购物广场1层白羊座区C16号商铺用于经营家纺布艺，商铺面积为35平方米。合同约定：合同期限60个月，自2019年5月1日起至2024年5月1日止。租金前24个月（自2019年5月1日起至2021年5月1日止）按计租面积每平方米0元计算（不含水电、物业费用）；第三年（自2021年5月1日起至2022年5月1日止）按计租面积每平方米2.7元计算（不含水电、物业费用），年租金总计为34492.5元；第四年……。合同还约定乙方需交信誉保证金34492.5元，保证金于乙方租赁期第三年时转换为第三年全年租金，并于第三年第四季度（10月）另行交纳保证金5000元。乙方如在合同期未满时退租的，一年内甲方将扣取信誉保证金50%作为乙方违约金，两年内扣取信誉保证金30%作为乙方违约金，且自合同终止之日起三个月内未因乙方商品质量或服务而发生投诉、起诉等赔偿事宜，甲方将如数退还乙方剩余部分信誉保证金（不计利息）。甲方未按合同规定履行被告义务或因甲方人为原因造成乙方无法正常经营，由乙方终止合同，甲方应承担赔偿责任；甲乙双方都应严格按照合同执行，任何单方提前终止本合同（双方同意提前终止的解除）或因违约行为导致本合同提前终止的，违约方需按合同剩余租期所计算租金总金额的30%向对方支付违约金，同时并赔偿对方的实际损失。合同签订当天，原告向被告支付了保证金34492.5元，被告给原告出具了收款收据。 同日，原被告还签订了《玺达时代购物广场物业合同》，约定自2019年8月1日起至2021年8月1日止，原告向被告交纳每月每平方米30元的物业费用。 原告于2019年2月4日至2019年4月26日期间多次通过微信向被告主管外租商铺事宜的罗佳怡表示不租被告的商铺了，要求退租；还称找到了一个卖茶叶的想租商铺，让罗佳怡与该商户重新订合同；并询问退合同能退多少钱。罗佳怡答复按照合同走，可以给原告退商铺，并经过计算告知原告退不了多少钱。 合同签订后，原告未对其租赁商铺进行装修，为此，被告认为原告违反了玺达时代购物广场商户统一经营管理守则，未能及时进场装修，分别于2019年4月25日、2019年5月3日、2019年5月16日三次在原告所租商铺张贴通知，督促原告进场装修，但原告未予理睬。2019年5月20日，被告再次张贴通知，向原告下达关于处置违约商户租赁区域的通知，告知原告对其租赁商铺由被告自行处置。 一审法院认为，原告王国珍要求解除其与被告世高联公司于2019年1月11日签订的《玺达时代购物广场租赁合同》和《玺达时代购物广场物业合同》，被告同意解除，本院依法予以解除。 原告在签订合同后不久，即多次要求退租，并长期对所租商铺不予装修，且在被告多次以通知形式督促其进场装修也未予理睬，原告从语言和行为上均已表达出了其不再租赁原告商铺的真实意愿，被告也同意按合同的约定与原告解除合同，且原告称被告将其租赁商铺另租他人并无充足证据证实，故原告主张被告存在违约行为证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付违约金，亦不予支持。原告提前退租，应按约定扣除50%的保证金即34492.5元×50%=17246.25元作为违约金，所余款额34492.5元-17246.25元=17246.25元被告应退还原告。判决：一、在本判决生效后，原告王国珍与被告石家庄世高联企业管理服务有限公司于2019年1月11日签订的《玺达时代购物广场租赁合同》和《玺达时代购物广场物业合同》即予解除。二、在本判决生效后十日内，被告石家庄世高联企业管理服务有限公司退还原告王国珍保证金人民币17246.25元。三、驳回原告王国珍的其他诉讼请求。案件受理费1478元，减半收取739元，保全费720元，共计1459元，原告王国珍负担1080元，被告石家庄世高联企业管理服务有限公司负担379元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：双方当事人签订《玺达时代购物广场租赁合同》和《玺达时代购物广场物业合同》的时间、合同内容及缴付款情况同原审判决查明事实一致。上诉人于2019年2月4日至2019年4月26日期间多次通过微信向上诉人主管外租商铺事宜的罗佳怡表示出退租或转租的意愿，但在罗佳怡表示按照合同退不了多少钱后，上诉人未再向被上诉人明确作出解除合同的意思表示。原审庭审中，被上诉人提供玺达时代购物广场《商户统一经营管理守则》和催促通知照片用于证明王国珍未在通知期限内进场装修违反租赁合同约定，应承担违约责任。 本院认为，王国珍要求与世高联公司解除双方签订的《玺达时代购物广场租赁合同》和《玺达时代购物广场物业合同》，世高联公司亦表示同意解除，原审法院判决解除双方签订的租赁合同和物业合同，符合法律规定和双方当事人真实意思表示。王国珍虽在与世高联公司签订合同后，多次与世高联公司工作人员微信联系，表示出要求退租或转租的意思表示，但从微信聊天记录显示，王国珍最终并未明确表示要与世高联公司解除租赁合同。双方签订的租赁合同中，也未对承租方进场装修的时限进行约定，原审判决以王国珍从语言和行为上均表达出不再租赁被上诉人商铺的真实意愿为由，认定王国珍违约，确有不当。被上诉人原审提供了《商户统一经营管理守则》和催促通知照片用于证明王国珍未在通知期限内进场装修违反合同约定，但未能证明被上诉人在与上诉人签订租赁合同前后向上诉人就《商户统一经营管理守则》内容履行了明确告知的义务，其提供的催促通知照片亦不能证明被上诉人多次通知上诉人进场装修的事实。原审判决认定上诉人存在违约行为，系认定事实不清，本院予以纠正。上诉人主张被上诉人将案涉商铺另行出租他人，但其提供的证据不能证明自己主张的事实，对上诉人主张被上诉人存在违约行为的事实，不予认定。本案中，双方当事人都同意解除租赁合同及物业合同，但其提供的证据均不能证明对方存在违约的行为，故被上诉人收取上诉人保证金34492.5元，应全额退还上诉人；上诉人要求被上诉人支付违约金32634元的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，王国珍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省井陉县人民法院（2019）冀0121民初1835号民事判决第一项，即：在本判决生效后，原告王国珍与被告石家庄世高联企业管理服务有限公司于2019年1月11日签订的《玺达时代购物广场租赁合同》和《玺达时代购物广场物业合同》即予解除； 二、维持河北省井陉县人民法院（2019）冀0121民初1835号民事判决第三项为：驳回原告王国珍其他诉讼请求； 三、变更河北省井陉县人民法院（2019）冀0121民初1835号民事判决第二项为：被上诉人石家庄世高联企业管理服务有限公司在本判决生效后十日内退还上诉人王国珍保证金人民币34492.5元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1478元，减半收取739元，保全费720元，共计1459元，由王国珍负担；二审案件受理费1478元，由上诉人王国珍负担719元，被上诉人石家庄世高联企业管理服务有限公司负担759元。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年五月二十七日 书记员 崔娇娇 ——