山西省交城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋1122民初131号 原告：张×1，交城县人，现住交城县。 原告：闫×，交城县人，现住交城县。 二原告委托诉讼代理人：温×，山西攀岳律师事务所律师。 被告：贾×，交城县人，市民，现住交城县。 委托诉讼代理人：李×1，交城县法律援助中心律师。 被告：李×2，交城县人，市民，现住交城县。 原告张×1、闫×与被告贾×、李×2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其委托诉讼代理人、被告贾×及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告李×2经本院传票合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张×1、闫×向本院提出诉讼请求：1、判令二被告尽快履行原被告双方签订的《房屋买卖转让合同》；2、判令二被告支付二原告违约金8万元，双倍违反定金2万元，合计10万元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告张×1、闫×夫妻二人通过交城县JH二手房产服务有限公司（以下简称中介公司）向被告贾×、李×2夫妻二人购买其名下的××县连同所属地下室。经三方协商于2018年10月8日在中介公司处签订了《房屋买卖转让合同》，双方约定以36万元的价格购买，其中二原告支付被告贾×夫妻11万元首付，其余向银行贷款由原告分期还贷。该贷款已于2018年12月即可办理，能办理之时需要被告贾×夫妻按合同约定缴纳二套房税，原被告为了少交税想重新拟定一份虚假合同通过房管局，2019年4月29日双方通过中介公司签订了一份由该公司起草的违反法律规定的《解约协议》，将已经交到交城县房管局的售房合同撤出。谁知，被告夫妻将撤出的房产证收回，公然违反合同约定，坚决要求原告一次性将房款付清才继续交易。为此，二原告将二被告及中介公司起诉于法院，在庭审中被告贾×一反常态，称当时其是以需要重新修改合同才签订解约协议的，不承认其逃税目的，并声称现在不想卖房子给原告，至此，被告违约行为明确。为维护自身合法权益，故二原告诉来法院，要求支持其诉讼请求。 被告贾×辩称，原、被告双方签订的《解约协议》系双方真实意思表示，即2018年10月8日双方签订的《房屋买卖转让合同》已依法解除，买卖合同签订当时双方说的360000元房款是我实际要得的钱，一分不少，其他费用由原告出，而且原被告签订《解约协议》的目的并不是为了重新签订合同进行逃税，应依法驳回二原告的不当诉求。 被告李×2未答辩。 审理期间，原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据予以佐证。证据1、二原告身份证、《房屋买卖转让合同》及《关于违约的赔偿金额》，证明张×1、闫×是本案适格原告；《房屋买卖转让合同》是一份依法成立并受到法律保护的合同，并对违约金的赔偿进行了明确的约定；证据2、《解约协议》、录音资料，证明解约协议表面反映的意思与解约的实际背景不一样，而且协议的最后一句话是由贾×亲笔填上去的，证明这份解约协议是被告、房管局工作人员、中介公司三方恶意串通为了少交税款、规避法律、损害国家利益而签订的。证据3、交城县人民法院（2019）晋1122民初xxx号民事裁定书、当时的庭审笔录，证明本案已经起诉过一次，但因中介公司未经清算私自注销公司导致本案被法院依法驳回，庭审笔录证明《解约协议》是为了达到少缴税的目的而写的，而真正房屋交易价款是按《房屋转让买卖协议》约定进行。该证据与证据2、3形成证据链，证明《解约协议》是双方恶意串通损害国家利益的无效协议。证据4、2018年12月3日-2019年4月2日原告与中介公司工作人员建丽（网名快乐）的微信聊天记录共34页，证明本案被告贾×一直拒绝配合中介与原告办理房屋过户登记，且一直以各种理由推脱了四个月，亦能证明解约协议系虚假的。证据5、证人张×2、张×3书面证言，证明原告从事货车运输，属于个体工商户，证明原告在一年半的时间内因买房事宜影响了其正常出车，收入严重受损；证人李×3（原告房东）书面证言，证明原告无住房，租房居住；证人田×（上次租房房东），证明原告因购房纠纷，其涨了租金；该组证据证明因被告的违约而造成了原告十四、五万元的损失。证据6、2020年4月24日原告与建行工作人员艳梅的录音证据，证明由于被告的违约，导致办好的贷款手续不能继续办，交进去的11万元的首付也退不出来。证据7、原告的行驶证、驾驶证各一份，证明原告从事运输工作，证明由于被告的违约致使原告造成十几万元的误工损失以及租房损失。 经本院组织质证，被告对原告方提交的证据1二原告的身份证无异议；对《房屋转让买卖协议》的真实性无异议，但该合同存在一个非常明显严重的瑕疵，即对原告交付房款的期限没有做出明确的约定，正因为该瑕疵导致原告张×1由于其本人的征信原因迟迟贷不到款，不能交付被告房款的时候，被告无法对原告进行有效的约束，这也是被告和原告日后签订《解约协议》要重新签订一份房屋买卖合同的重要原因，且在该合同第八页第四项备注“办不动产的所有费用由乙方（原告）支付，但甲方（被告）因自身二套房以上产生的个人所得税由甲方支付”，而在双方签订买卖合同时并没有二套房个人所得税，但由于原告张×1未能及时贷到房款，导致房屋买卖合同无法及时完全履行，之后，产生了的二套房所得税也应由原告支付。故双方履行合同的情形发生了变化，需要作出进一步的修正和补充，于是协商一致，于2019年4月29日签订《解约协议》，这也是双方签订解约协议的原因和背景。签订解约协议的原因并非是为了逃税，而是为了进一步明确双方的权利义务，使合同得到公正的履行。定金是收到10000元。对证据2中《解约协议》的真实性认可，正因该协议的存在，所以《房屋转让买卖合同》也就依法解除了；对录音资料不认可，认为该录音是原告通过非法途径所得，侵犯了相关当事人的隐私权，并且真实性、完整性无法证明，不能作为认定事实的依据。对证据3民事裁定书及庭审笔录的证明目的不认可，认为被告方始终没有认可自己与原告方签订解约协议是为了逃税，逃税是一项严重的违法违纪行为，如果非要说逃税的话，也只是原告方一厢情愿的理解，被告断没有此意。对证据4原告与网名为快乐的聊天记录不认可，认为原告并没有证据证明网名为快乐的人为中介公司的会计建丽，且建丽对于原被告究竟为什么解除合同也并不知情，因此对该聊天记录的真实性不认可。对证据5证人证言不认可，根据民事诉讼法规定，证人应当出庭作证，对于不出庭作证的证言不应采信，但四位证人只出具了书面证言。被告认为原告的损失与被告无关，由于原被告之间未能顺利履行合同，导致被告房屋一直未能及时出售，被告向亲朋好友借了不少钱去太原开门市，产生了巨额的利息，如果原告的损失是被告造成的，那么被告的巨额借款利息是否也是由原告造成的损失，及被告李×2也因此事每天心情抑郁是否也应当由精神损害赔偿。对证据6原告张×1与建行员工的录音不认可，认为双方签订解约协议后，房屋转让买卖合同已经解除，之后，由于主客观原因导致新合同未能成功签订，房屋买卖行为终止。合同解除后，原告理应及时去建行取回首付款，原告迟迟不去履行自己的权利，责任在原告，与被告无关。对证据7原告的行驶证、驾驶证的证明目的不认可，认为与本案无关。 综上，本院确认如下事实：原告张×1、闫×系夫妻关系，被告贾×、李×2系夫妻关系；2018年10月8日，经交城县JH二手房产服务有限公司（以下简称中介公司）介绍，二原告愿以360000元的价格购买二被告名下位于××县连同所属地下室的房屋一套，当日，三方签订了一份《房屋转让买卖合同》，合同约定：成交价格为360000元；付款方式为二手房按揭贷款，拟贷款250000元，并在银行房易安平台上交首付款110000元；另，在丙方（中介公司）责任中备注有：“办不动产的所有费用由乙方（原告）支付，但甲方（被告）因自身二套房以上产生的个人所得税由甲方支付”。合同签订后，二原告给付了二被告10000元的定金，之后，又向银行的房易安平台上交了110000元。2019年4月，原被告双方在房管部门办理过户等手续时，双方因二套房个人所得税该由谁来承担发生了争执，致使过户等交易手续未能办成。2019年4月29日，经双方协商由中介公司工作人员起草了一份《解约协议》内容为“甲方贾×将位于××县卖给乙方张×1，由于过户期间双方协商不一致，现解除双方房屋买卖合同，如有任何纠纷，与房管部门无任何关系”。原告闫×与被告贾×在该协议上签字确认，原告闫×并代原告张×1在协议上签了字，之后，原告闫×与被告贾×以及中介公司工作人员一起去了房管部门撤回了《房屋买卖转让合同》等材料。《解约协议》中的最后一句“如有任何纠纷，与房管部门无任何关系”是被告贾×在房管部门撤回合同时自己加上去的。 在审理过程中，二原告称，合同约定二套房税应该由二被告承担，但二被告为了逃税，串通房管部门工作人员签的《解除协议》；二被告称，合同签订当时双方说的360000元房款是我实际要得的钱，一分不少，其他费用由原告出，另外，认为原合同中没有明确约定中介公司的义务，以及原告方何时付款等事项，故同意与原告方解除合同。 在2019年9月16日的庭审中，中介公司称：“…我方在办理贷款手续中，一开始因原告张×1的征信不好，在约定期限内没有办妥，后来能办理贷款时，去房管局办理过户交易时，张×1认为被告的二套房税不应该他出，所以一直没有缴税，后来，原告提出要撤回原合同重新签订合同，把房价写的低点，少交点税，我方对此行为不同意。后我方工作人员起草了解除协议，他们在协议上签了字，我方没有签字”；还称“撤回原来的买卖合同，重新签订合同，将房屋成交价格写的低点，少交点税”；中介公司还称“刚开始不同意撤回原来的买卖合同，又因为原被告双方自愿要签订解除协议的”；中介公司还称“因张×1出车不在，打电话告知我说让他妻子代表他签字”。 另查，在2019年9月16日的庭审结束后，中介公司已将其收取的15000元服务费退还给了原告。 本院认为，本案中，原被告双方签订的《解约协议》，系经双方协商后自愿签订的，是当事人的真实意思表示，真实有效，对双方均具有约束力。双方间的《房屋买卖转让合同》解除后，二被告理应将其收取的10000元定金返还二原告。合同解除后，原被告就房屋买卖未能达成新的合意，故二原告要求二被告尽快履行双方签订的原《房屋买卖转让合同》以及支付其100000元违约金的主张，理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告贾×、李×2于本判决生效后十日内退还原告张×1、闫×10000元。 二、驳回原告张×1、闫×的诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告承担。案件受理费原告已预交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。 审 判 长  褚鸿斌 人民陪审员  宋慧娟 人民陪审员  常晶晶 二〇二〇年五月六日 书 记 员  韩沛津