江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初5256号原告：朱某1，女，1972年2月19日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：何亚军，南通市崇川区狼山法律服务所法律工作者。原告：秦某，女，1944年10月18日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：何亚军，南通市崇川区狼山法律服务所法律工作者。被告:朱某2，男，1975年8月26日生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：赵春燕，北京市盈科（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宓，北京市盈科（南通）律师事务所实习律师。被告：陆某，男，1947年10月11日生，汉族，住南通市崇川区。被告：陈某，男，1951年6月15日生，汉族，住南通市崇川区。被告：成某，男，1952年7月1日生，汉族，住南通市崇川区。被告：管某，女，1978年4月9日生，汉族，住南通市崇川区。被告：朱某3，女，2001年5月15日生，汉族，住南通市崇川区。法定代理人：管某，女，1978年4月9日生，汉族，住南通市崇川区，系朱某3母亲。原告朱某1、秦某与被告朱某2、陆某、陈某、成某、管某、朱某3继承纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月15日、2019年12月25日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序于2020年4月23日、2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告朱某1、秦某及委托诉讼代理人何亚军，被告朱某2及委托诉讼代理人赵春燕、张宓，被告陆某、陈某、成某，被告管某（被告朱某3法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某1、秦某共同向本院提出诉讼请求：1、请求依法对南通市荟景苑6幢103室房屋及6-Ｃ132车库、南通市荟景苑14幢304室房屋及14-Ｃ108车库、南通市车库进行依法分割，其中南通市荟景苑6幢103室房屋及6-C132车库归秦某所有，朱某1享有自己的份额及继承朱瑞余、朱锦华的份额。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：朱汉文（解放前去世）与朱招姑娘生育一子一女：儿子朱瑞余、女儿朱桂贞。原告秦某与朱瑞余系夫妻关系，生育两子一女：朱锦华、朱某2、朱某1（又名朱美华）。朱瑞余于2010年9月13日去世。朱锦华于1997年12月26日去世，无妻无子女。朱桂贞2012年去世，共生育三子：被告陆某、陈某、成某。1991年原告在南通市拆除老房新建楼房128.31平方米，2015年10月18日上述房屋拆迁，原告被安置位于南通市荟景苑6幢103室房屋及6-Ｃ132车库、南通市荟景苑14幢304室房屋及14-Ｃ108车库、南通市车库。目前原、被告为上述房产归属产生争议。望法院依法支持原告诉请。被告朱某2辩称：1、判令房屋买卖合同（编号荟景0755号、学士3228号）项下的权益归被告朱某2、管某、朱某3所有。2、同意房屋买卖合同（编号为荟景0756号）项下的权益同意由秦某享有，但要求原告秦某折价补偿被告朱某2、管某、朱某3应得的拆迁安置利益，返还垫付的房款、装修费、物业费、维修基金、煤气开通费等。另外，案涉被拆迁房屋的二楼为朱某2和其妻子共同建造。拆迁时，朱某2的妻子管某和女儿的户口也都在案涉的被拆迁房屋当中，均系被安置的人口。被告陆某辩称：放弃案涉房屋的拆迁补偿款和安置利益。被告陈某辩称：放弃案涉房屋的拆迁补偿款和安置利益，秦某应该有房居住。被告成某辩称：其在案涉房屋中的拆迁补偿款和安置利益赠与原告秦某。被告管某辩称：同意被告朱某2的意见。被告朱某3辩称：同意被告朱某2的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱汉文（已去世）与朱招姑娘（已去世）系夫妻关系，育有一子一女：朱瑞余（已去世）、朱桂贞（已去世）。朱桂贞和陈炳泉（已去世）生育三子：陆某、陈某、成某。朱瑞余与本案原告秦某婚后育有两子一女：朱锦华（已去世）、朱某2、朱某1。本案被告朱某2与管某系夫妻关系，育有一女朱某3。朱汉文先于朱招姑娘去世。朱招姑娘因死亡于1995年12月19日被注销常住户口。朱瑞余于2010年9月13日因死亡被注销常住户口。朱桂贞于2012年11月30日因死亡被注销常住户口。陈炳泉于1988年10月24日因死亡被注销常住户口。朱锦华未结婚生子，于1997年12月26日因死亡被注销常住户口。1991年5月29日，朱瑞余作为户主，在南通市崇川区申请建房，获准拆除原有4间房屋，新建二层四间楼房，建筑占地面积128.31平方米。据建房用地申请表记载，建房时的常住人口共有6人：朱招姑娘、朱瑞余、秦某、朱锦华、朱某1（朱美华）、朱某2。诉讼过程中，双方确认朱瑞余户1991年建房时只建了楼房底层四间、一个楼梯间、一个厨房间，后朱某2、管某分别于2000年、2005年又出资加盖了楼房二层四间，并对楼房进行了装修。2015年10月18日，秦某、朱某2、朱瑞余（故）户（乙方）作为被搬迁人与南通市剑山经济实业总公司（甲方）签订《房屋搬迁补偿安置协议》，协议约定：搬迁房屋坐落于，合法建筑面积256.62平方米。甲方给予乙方下列补偿：搬迁合法房屋补偿410592元，装饰装潢及附属设施、设备补偿92126元，搬迁费3849.3元，临时安置费10778.04元，提前奖励费6000元，种田补贴2500元，阳台补贴12771元，住改营补贴39519.48元，合计应得补偿总额578135.82元。秦某、朱某2、朱瑞余（故）户被搬迁时，秦某、朱某2户籍在崇川区，管某、朱某3户籍在崇川区，两户籍均在朱瑞余户剑山村被搬迁房屋上。管某于2005年5月31日注册成立雯涛百货店，经营场所在闸桥村四组。庭审中，秦某陈述：十九年前管某嫁到我家，朱某3出生后与秦某一家住在一起。2016年1月25日，秦某、朱某2、朱瑞余（故）作为买受人与南通天一置业有限公司作为出卖人共签订了3份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：荟景0755、荟景0756、学士3228。合同约定，由买受人向出卖人购买低价位商品房：荟景苑14幢304室及14-C108车库、荟景苑6幢103室及6-C132车库、学士府14幢2004室及14-B132车库。后朱某2、管某经手结算将部分补偿款折抵购房款，缴纳了案涉房屋的购房款及维修基金、物业管理费、燃气初装费，分别是：1、购房款734025.52元：荟景苑14幢304室及14-C108车库257667.4元；荟景苑6幢103室及6-C132车库190342.32元；学士府14幢2004室及14-B132车库286015.8元。2、维修基金13700.4元：荟景苑14幢304室及14-C108车库3890.1元；荟景苑6幢103室及6-C132车库3061.2元；学士府14幢2004室及14-B132车库6749.1元。3、物业管理费3067元：荟景苑14幢304室及14-C108车库1277元；荟景苑6幢103室及6-C132车库1057元；学士府14幢2004室及14-B132车库物业管理费733元。4、燃气初装费6800元。荟景苑6幢103室及6-C132车库3400元；学士府14幢2004室及14-B132车库3400元。目前，荟景苑6幢103室及6-C132车库由秦某居住并使用，朱某2、管某曾给付秦某1万元用于该房屋装修。诉讼过程中，被告朱某2、管某、朱某3对各自在案涉房屋中的拆迁安置利益不要求内部分割。双方当事人对案涉3套房屋及配套车库的市场价值协商一致，分别是：荟景苑14幢304室房屋（106.39平方米）每平方米15000元，14-C108车库（15.52平方米）每平方米7500元，合计1712250元；荟景苑6幢103室（88.06平方米）每平方米15000元，6-C132车库（9.32平方米）每平方米7500元，合计1390800元；学士府14幢2004室（122.4平方米）按每平方米18000元计算，14-B132车库按32062.8元计算，合计2235262.8元。案涉3套房屋及配套车库的市场价值总计5338312.8元。另查明，朱某1户于2015年10月18日与南通市剑山经济实业总公司签订了房屋搬迁补偿安置协议。本院认为，南通市崇川区朱瑞余作为户主申请建造，房屋被拆迁后，相关的补偿安置权利应归房屋建造出资人和受安置人享有。据相关建房审批资料反映，朱瑞余户1991年建房时的常住人口为朱招姑娘、朱瑞余、秦某、朱锦华、朱某1、朱某2。因原、被告就1991年底层建房出资均未提供证据，且陈述有所出入，本院推定当时登记申请的建房人口对1991年底层建房均有出资。考虑朱瑞余户底层建房出资人口和朱某2、管某之后加层出资和装修的实际情况，本院酌定朱招姑娘、朱瑞余、秦某、朱锦华、朱某1各出资10%，朱某2、管某共出资50%。建房出资份额对应的是房屋拆迁补偿款利益。朱招姑娘1995年去世后其在房屋中应享有的10%拆迁补偿款利益依法应由子女朱瑞余、朱桂贞各继承5%。朱锦华1997年去世时其在房屋中应享有的10%拆迁补偿款利益依法应由其父母朱瑞余、秦某各继承5%。朱瑞余2010年去世时其在房屋中应享有的拆迁补偿款利益（5%+5%+10%=20%）依法应由配偶秦某及子女朱某2、朱某1各继承6.67%。朱桂贞2012年去世后其在房屋中应享有的拆迁补偿款利益5%依法应由其子女陆某、陈某、成某各继承1.67%。由于陆某、陈某表示放弃主张拆迁安置利益，故陆某、陈某的3.34%份额由本案当事人秦某、朱某1、朱某2、管某、朱某3平分，各占0.67%。被告成某表示其在秦某、朱某2、朱瑞余（故）户的应享有的1.67%拆迁补偿款利益赠与给秦某，本院照准。综上，对朱瑞余户建房的房屋拆迁补偿款利益，秦某应占24.01%（5%+1.67%+0.67%+6.67%+10%），朱某1占17.34%（6.67%+0.67%+10%）。根据崇川区（1室）的户籍资料，以及秦某陈述管某、朱某3与其共同生活的事实，本院认定朱瑞余户拆迁时的安置人口为：秦某、朱某2、管某、朱某3。朱招姑娘、朱瑞余、朱锦华已于拆迁之前因死亡被注销户口，故不在受安置人口范围内。朱某1作为出嫁女，已作为他户安置，亦不在朱瑞余户拆迁安置人口范围内。案涉拆迁房屋的补偿方式为拆迁房屋补偿和低价位商品房安置，故拆迁利益的分割应分成三个部分：一是房屋拆迁补偿款的分割；二是安置商品房认购指标所对应利益的分割；三是安置商品房的分割。本院分述如下：一、拆迁补偿款的分割。拆迁补偿款分为对被拆迁房屋的补偿和拆迁时安置人口的补偿，前者由房屋建造出资人根据各自出资比例所有，后者归拆迁时安置人所有。本案中，对被拆迁房屋的补偿包括：搬迁合法房屋补偿410592元，装饰装潢及附属设施、设备补偿92126元，阳台补贴12771元，合计515489元。根据秦某占24.01%、朱某1占17.34%的份额，秦某应得123768.91元，朱某1应得89385.79元。对拆迁时安置人口的补偿包括：搬迁费3849.3元，临时安置费10778.04元，提前奖励费6000元，种田补贴2500元，合计23127.34元。该补偿应由安置人口平均所有，故秦某应得5781.84元。关于住改营补贴，由于被告管某提供了其经营的雯涛百货店工商登记资料，虽然经营地址有所差别，但原告未提供认定住改营补贴的其他证据，故住改营补贴对应管某经营的雯涛百货店盖然性较大，故对被告的主张本院予以采纳，住改营补贴39519.48元应归管某、朱某2夫妻所有。综上，被搬迁房屋的拆迁补偿款中，秦某应得129550.75元，朱某1应得89385.79元。二、安置商品房认购指标所对应利益的分割。本案中，秦某、朱某2、朱瑞余（故）共购得3套安置商品房及配套车库。因拆迁补偿款已部分折抵购房款，在拆迁补偿款已分割的情况下，有关安置商品房认购指标所对应的利益应为安置商品房的市场价值减去已支出的购房款。经双方确认，3套安置商品房及配套车库的市场价值总价为5338312.8元，购房款为734025.52元，因此上述3套安置商品房认购指标所对应的利益为4604287.28元。该利益应归拆迁时的受安置人口平均所有，即秦某、朱某2、管某、朱某3各占25%，分别为1151071.82元。三、安置商品房的分割。秦某、朱某2、朱瑞余（故）户共有3套安置商品房及配套车库，秦某年龄较大需要住所，结合当事人实际居住状况，本院判令荟景苑6幢103室及6-C132车库对应的商品房买卖合同项下权利和义务由秦某承担。综合秦某在搬迁中的拆迁补偿款和安置商品房认购指标利益，合计1280622.57元（1151071.82+129550.75），而荟景苑6幢103室及6-C132车库市场价格1390800元，故秦某应支付相应差价款110177.43元（1390800-1280622.57）。由于秦某需向朱某2、管某、朱某3支付部分差价款，朱某2、管某、朱某3又需向朱某1支付部分拆迁补偿款，为便于结算，由秦某直接支付朱某189385.79元，并支付朱某2、管某、朱某320791.64元（110177.43-89385.79）。此外，朱某2、管某支付了荟景苑6幢103室及6-C132车库的维修基金3061.2元、物业费1057元、燃气初装费3400元以及装修款10000元，秦某应将上述款项合计17518.2元返还给朱某2、管某。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条之规定，判决如下：一、涉南通市荟景苑14幢304室及14-C108车库、学士府14幢2004室及14-B132车库的商品房买卖合同（合同编号：荟景0755、学士3228）项下的权利和义务由被告朱某2、管某、朱某3享有和承担。二、涉南通市荟景苑6幢103室及6-C132车库的商品房买卖合同（合同编号：荟景0756）项下的权利和义务由原告秦某享有和承担，原告秦某于本判决书生效之日起十五日内支付原告朱某1差价款89385.79元、支付被告朱某2、管某、朱某3差价款20791.64元。三、原告秦某于本判决书生效之日起十五日内返还被告朱某2、管某涉南通市荟景苑6幢103室及6-C132车库的维修基金、物业费、燃气初装费及装修款17518.2元。四、驳回原告朱某1、秦某的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53192元，由原告秦某负担11817元、朱某1负担865元，被告朱某2、管某、朱某3共同负担40510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  严永宏人民陪审员  施 健人民陪审员  张秀凤法官 助理  陈将华二〇二〇年五月二十八日书 记 员  卢江鑫