山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终2850号 上诉人（原审原告）：孙海涛，男，1979年3月7日出生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：孙延辉，山东潍滨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地：安丘市天下客商贸A座（兴安街道城北）。 法定代表人：殷录财，总经理。 被上诉人（原审被告）：殷录财，男，1975年10月15日出生，汉族，住安丘市。 上诉人孙海涛因与被上诉人潍坊市三富酒店管理有限公司（下简称三富公司）、殷录财房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙海涛上诉请求：1、请求依法撤销昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初2739号民事判决书并依法改判；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清，适用法律不当。具体理由如下：上诉人与被上诉人之间签订的《房屋、设备及场地租赁合同》第八条第三项明确约定：乙方按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约金（违约金为逾期应支付租金的5%），违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。该数额系意思自治的体现，并不违反法律规定，依法应当得到支持。因此上诉人认为被上诉人因解除合同应当支付的违约金数额为57482元，并非一审法院认定的4206元。一审法院认定因解除合同产生的违约金应以三个月的租赁费计算没有任何法律依据，明显违背了当事人双方意思自治的原则。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法撤销原判决并依法改判。 潍坊市三富酒店管理有限公司、殷录财均未提交书面答辩意见。 孙海涛向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决解除孙海涛与三富公司之间签订的《房屋、设备及场地租赁合同》；2、请求法院依法判令三富公司、殷录财连带支付孙海涛2019年5月份、6月份、7月份的租赁费共计4206元，并支付违约金1261.8元，支付至房屋交付之日；3、请求法院依法判令三富公司、殷录财连带支付孙海涛因解除合同的违约金57482元；4、诉讼费由三富公司、殷录财承担。 一审法院认定事实：2014年6月1日，孙海涛（甲方）与三富公司（乙方）签订《房屋、设备及场地租赁合同》，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦商务楼B区1106号房、面积48.7平方米、实际购买房屋单价4319.57元/平方米、总房价为210363元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年5月31日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为16829元/年（其中房屋租金4207元，设备租金9466元，场地租金3156元），支付方式为月付，每月支付金额1402元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条乙方的权利和义务中第一款乙方的权利中第四项约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%。孙海涛、三富公司还对其他方面作了约定。 合同签订后，孙海涛按约将涉案房屋交付三富公司，三富公司支付租金至2019年4月30日。 2019年5月16日，三富公司向孙海涛发《告知函》一份，内容为：本着引入先进管理理念，提升酒店管理水平，以实现酒店良好持续运营的目的，潍坊市三富酒店管理有限公司与昌邑市安尚酒店管理有限公司达成战略合作，对酒店经营管理作出调整，由安尚公司全面负责酒店后期运营及与孙海涛的租赁合同事宜，请孙海涛在收到本函后，于2019年5月31日前至潍坊三富酒店管理有限公司酒店办公室签署三方补充协议，该协议将作为租赁合同后续履行及酒店后期经营的依据和保障。 另查，三富公司系一人有限责任公司，公司股东为殷录财。 一审法院认为，孙海涛与三富公司签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。孙海涛、三富公司合同约定，三富公司逾期3个月支付租金，孙海涛有权解除合同，本案中，三富公司支付租金至2019年4月30日，至孙海涛于2019年8月6日提起本案诉讼，已达到了合同约定的解除条件，故孙海涛要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，法院予以支持，合同解除时间为孙海涛通知到达三富公司之日即本案起诉状送达三富公司之日2019年9月5日。合同解除后，三富公司应返还所租赁孙海涛的涉案房屋。按照孙海涛、三富公司双方合同约定，三富公司每月支付孙海涛租金1402元，孙海涛主张2019年5月至7月租赁费4206元，事实清楚，三富公司无异议，法院予以支持。因房屋尚未交接，剩余所欠租赁费按每月1402元计算至三富公司返还房屋之日。 关于三富公司未按时支付租赁费产生的违约金问题，合同约定违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%，该约定明显过高，故对三富公司提出对双方约定的违约金的计付标准进行调整的主张，法院予以采纳。根据相关法律规定，结合本案查明的事实，本案中孙海涛主张的损失实际为逾期付款的利息损失，法院酌情认定三富公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向孙海涛支付逾期付款违约金，2019年5月至7月违约金数额为69元（4206×4.35%×1.5÷12×3），超出部分法院不予支持。 关于解除合同违约金57482元的问题，双方合同中约定三富公司逾期付款3个月，孙海涛有权解除合同，并按剩余租赁年限总租赁费的50%承担违约责任，本案中双方产生纠纷的原因是因为三富公司按照合同第六条的约定将酒店经营权转移至昌邑市安尚酒店管理有限公司，孙海涛不同意签订三方补充协议，故三富公司停止支付租赁费，三富公司转移经营权的行为不能成为迟交或不交租赁费的理由，现孙海涛要求解除合同并要求三富公司支付解除合同而产生的违约金，三富公司主张违约金过高，结合相关法律法规规定及本案查明的事实，双方合同约定如果合同期限届满，三富公司应提前三个月通知孙海涛，双方终止租赁关系前约定的此期限实际为孙海涛准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，结合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，法院认为孙海涛因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，计4206元，超出部分法院不予支持。 三富公司系一人有限责任公司，股东为殷录财，殷录财未提供有效证据证明三富公司的财产独立于殷录财的财产，故殷录财作为一人有限责任公司的股东对上述欠款承担连带清偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、孙海涛与潍坊市三富酒店管理有限公司签订的房屋、设备及场地租赁合同于2019年9月5日解除；二、潍坊市三富酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还孙海涛坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦商务楼××区××（面积48.7平方米）房屋；三、潍坊市三富酒店管理有限公司偿付孙海涛2019年5月至7月租赁费4206元及房屋占用费（房屋占用费以每月1402元计算至潍坊市三富酒店管理有限公司返还房屋之日），于判决生效之日起十日内付清；四、潍坊市三富酒店管理有限公司向孙海涛支付2019年5月至8月逾期付款违约金69元（之后违约金以欠付房屋占用费数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至潍坊市三富酒店管理有限公司实际给付之日）及解除合同违约金4206元，于判决生效之日起十日内付清；五、殷录财对上述欠款及违约金的清偿承担连带责任；六、驳回孙海涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1373.75元，减半收取为686.88元，财产保全费649.49元，共计1336.37元，由孙海涛负担636.88元，潍坊市三富酒店管理有限公司、殷录财负担699.49元。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人孙海涛提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。关于逾期付款违约金，双方合同约定逾期付款违约金按每日5‰计算，折合成年利率为182.5%，该约定明显过高，一审法院酌定三富公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准向孙海涛支付逾期付款违约金，并无不当。关于解除合同违约金，双方合同约定如果合同期限届满，三富公司应提前三个月通知孙海涛，双方终止租赁关系前约定的此期限实际为孙海涛准备收回房屋另行出租而预留的合理期限，一审法院据此认定因解除合同而产生的违约金应以三个月的租赁费计算为宜，亦无不当。综上所述，上诉人孙海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1237.05元，由上诉人孙海涛负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年五月九日 书记员  郑 伟