山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终1052号 上诉人（原审被告）：唐本良，男，1981年3月10日出生，汉族，现住山东省沂源县。 被上诉人（原审原告）：侯树照，男，1978年3月25日出生，汉族，现住山东省沂源县。 委托诉讼代理人：李化传，沂源天行剑法律服务所法律工作者。 原审第三人：刘宏伟，男，1980年8月21日出生，汉族，现住山东省沂源县。 上诉人唐本良因与被上诉人侯树照、原审第三人刘宏伟申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省沂源县人民法院（2019）鲁0323民初1993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐本良上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2012年上诉人就已经与原审第三人刘宏伟签订合法有效的书面购房合同并全额支付房款，即已入住该房屋至今。但并非因上诉人原因没有对该房屋办理过户手续，并由（2019）鲁0323执异39号裁定书证明上诉人对该房产拥有合法的权利，故请求撤销原审判决，发回重审或直接改判。 被上诉人侯树照辩称，一、上诉人唐本良与第三人刘宏伟签订的房屋买卖合同无效。上诉人唐本良与第三人刘宏伟买卖的房产系政府限价房，是具有社会保障性质的商品住宅。相对于商品房而言，限价商品住房的购买必须符合相应的规定，取得相应资格，同时在房屋的转让方面，政府都有明确的政策性规定。上诉人唐本良明知限价房不允许随便买卖，还私下购买了第三人的限价商品房，不但违反了《淄博市限价商品住房建设和管理办法》的规定，还侵害了其他不特定多数具有购房资格人员的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该合同应属于无效合同。二、上诉人不构成合法占有，其上诉理由不能排除执行。案涉房屋的买卖违反了法律及行政法规的强制性规定，损害了社会公共利益，上诉人占有案涉房屋不具有合法性和正义性，并且其也明知该房产不能办理产权过户。故其上诉理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。三、上诉人并不属于受害人，也不值得同情。首先，上诉人购买该套限价房就是抱着投机取巧的侥幸心理，对于政府关于限价房的规定，上诉人都是十分清楚的，可以说上诉人是明知故犯，犯了“贪图便宜吃大亏”的错误。其次，上诉人本身不具有限价房的购房资格，利用购买第三人的限价房，取得了本该无权购买的政府保障房。此举无疑减少了限价房源，将许多家庭困难等着购买限价房的群众排除在外，这种插队式的做法所导致的恶果显而易见，不值得同情。综上所述，上诉人唐本良的上诉理由不具有排除执行的情形，不应支持上诉人公然损害社会公共利益和违反限价房管理规定的做法，导致案涉房屋被执行后果完全由上诉人承担。故请求中级人民法院查明事实，依法予以驳回上诉、维持原判。 原审第三人刘宏伟未提供书面答辩意见。 侯树照向一审法院起诉请求：1、请求依法对第三人刘宏伟所有的位于沂源县益民小区12号楼2单元402号楼房一套及储藏室（产权证号10-××6）继续采取查封、拍卖等执行措施（涉案标的70000元）；2、本案一切诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：沂源源泰置业有限公司（甲方）与刘宏伟（乙方）于2012年3月31日签订《沂源县限价房（预）销售合同》，第三人刘宏伟出资274462元购买了位于沂源县城绿苑益民小区12号住宅楼D2-402（包括储藏室）限价普通住房一套（房权证号：10-××6）；该合同第二十条约定，不满5年转让规定，乙方在购买限价房后不满5年（自取得房证之日起5年，下同）购买人家庭不准有其他购房行为，所购房屋不得直接上市交易。因特殊原因，确需购买其他住房或转让限价房的，原购限价房由政府按原价加折旧回购，或者按照届时与同地段普通商品住房差价的30%交纳价款后向社会出售。否则，房屋登记部门注销所购限价房产权；该合同第二十一条约定，满5年转让规定，乙方购买限价房满5年，购房人上市交易限价房的，应向政府交纳与届时同地段普通商品住房差价款的10%的价款后向社会出售。根据《淄博市限价商品住房建设和管理办法》，限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公平竞争取得土地，并严格执行限价性开发建设要求和定向销售的兼具保障性质的商品住房。2012年8月22日，第三人刘宏伟与被告唐本良签订房屋买卖合同，将该房产以274462元的价格出卖给被告唐本良。2013年3月27日，被告将全部房款付清后，即入住该房屋至今。2016年9月5日，第三人刘宏伟取得了涉案房屋产权证书，但双方一直未办理房屋产权变更手续。被告唐本良及第三人刘宏伟至今均未缴纳商品住房差价。 同时查明：侯树照与刘宏伟买卖合同一案，原审法院于2019年5月8日作出（2019）鲁0323执恢2号之二执行裁定书，依法查封了刘宏伟所有的位于沂源县城绿苑小区12号楼二单元402室楼房一套及储藏室（产权证号：10-××6）。唐本良对查封裁定不服，向原审法院提出执行异议。原审法院于2019年5月28日作出（2019）鲁0323执异39号执行裁定书，中止对沂源县城绿苑小区12号楼二单元402室楼房（包括储藏室，产权证号：10-××6）的执行。原告侯树照对该裁定不服，于2019年6月10日提起诉讼。上述事实，有原告提交的（2019）鲁0323执异39号裁定书，被告提交的《沂源县限价房（预）销售合同》、房屋买卖合同、房屋转让协议、银行交易明细、缴纳房屋契税、物业费、水电费、暖气费垃圾处理费，法院调取的产权、产籍档案证明等的收费收据等以及当事人陈述在卷佐证。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告唐本良在第三人刘宏伟未取得产权证的情况下，就与其签订了房屋买卖合同，作为被告及第三人，应当知道限价房在一定期限内限制买卖的规定，双方未按规定缴纳商品住房差价，因不符合政策无法办理过户手续，涉案房屋未办理过户登记应该归责于买受人自身。综上所述,对于原告的诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行登记在第三人刘宏伟名下位于沂源县城绿苑益民小区12号楼D2-402室楼房（包括储藏室，产权证号：10-××6）。案件受理费1550元，由被告负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院二审审理查明的事实和一审查明的事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是唐本良对案涉房屋是否享有足以排除执行的权益。案涉房屋因被上诉人侯树照对原审第三人刘宏伟存在金钱债权，经被上诉人侯树照申请进入执行程序后，因上诉人唐本良提出执行异议裁定中止执行，申请人侯树照主张应继续执行案涉房屋，故本案审查的关键在于上诉人唐本良对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。对此，根据物权法等法律规定，对于不动产的产权归属应以登记为准，目前案涉房屋仍登记在原审第三人刘宏伟名下。现上诉人唐本良系作为案涉房屋的权利人提出异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房屋系限价房，上诉人唐本良作为乙方与原审第三人刘宏伟作为甲方达成的房屋买卖合同“第三条：房屋过户因此房为限价房，五年内不准过户，五年后乙方需过户时，甲方应积极配合乙方办理过户手续，不得以任何理由拖延。”即上诉人唐本良作为购房人对该房屋不能及时过户的事实已明知，故上诉人虽与原审第三人刘宏伟签订购房合同并交付了房款，在原审中也提交了交纳有关水暖费、垃圾费等可证实其已实际入住该房屋的证据，但该房屋未能办理房屋过户的原因归属于上诉人自身，本案情形不符合二十八条规定的异议成立可排除法院执行程序的情况，故原审所作处理，合法有据，应予支持。 综上所述，上诉人唐本良的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人唐本良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李灵福 审 判 员 王 娜 审 判 员 侯 康 二〇二〇年五月十四日 法官助理 庞风华 书 记 员 苏银银