四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川14民终489号 上诉人（原审被告、反诉原告）：周淑兰，女，1981年10月20日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：赵铁霞，辽宁锦一佳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李菊花，女，1972年12月1日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：彭星华，四川铸法律师事务所律师。 上诉人周淑兰因与被上诉人李菊花房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2019）川1421民初90号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周淑兰上诉请求：1.撤销原判，不认可一审法院对本案本诉和反诉的处理；2.查清事实，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，即判令李菊花支付违约金（每日千分之五，自愿降为每日千分之一）252000元，并支付逾期4个月交房占用费用36868元，上述款项从购房尾款中扣除；3.李菊花承担一、二审诉讼费。事实和理由：（一）双方签订的《购房补充协议》约定：甲方（李菊花）在2019年6月份之内把房屋交付给乙方（周淑兰），若不能及时交付，乙方有权向甲方索要房屋租金。该条款是对房屋孳息的约定，非违约责任条款。原审法院未查清逾期交房产生的房租即房租使用费的性质和归属，而是将“支付房租”认定为承担违约责任，属于事实认定错误。（二）原审法院对房租的性质和归属认定错误，进而导致认定被上诉人的违约责任适用条款错误，属于适用法律错误。（三）原审法院未按照租房合同约定计算房屋使用费。被上诉人持有其与原房屋租赁人的租赁合同，根据该合同有关租金及租金每年递增5%的约定，据计算，被上诉人2019年收取的房屋年租金为110610元，逾期4个月，故被上诉人应支付上诉人逾期交房的占用费用36868元（110610元÷12个月×4个月）。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故请求改判。 李菊花辩称，（一）双方签订房屋买卖合同时，案涉房屋处于租赁状态，被上诉人向上诉人披露了该房屋租赁还没有到期。上诉人知道该房屋处于租赁状态。根据买卖不破租赁的原则，被上诉人没有交付房屋有合理理由。（二）根据双方的微信聊天记录可以显示，就案涉房屋是继续租赁还是出售，双方2019年4月还在协商中。5月23日微信聊天记录表明，李菊花问上诉人是租还是收回来处于不确定的状态。2019年7月28日上午的聊天记录，上诉人说李菊花你的租客你自己解决，我们一手交房一手交钱，上述行为是双方对房屋的交付产生了变更。一审法院违背法律规定、违背诚信公平原则支持了上诉人的请求。（三）一审判决对上诉人有利而对被上诉人不利，被上诉人原本也打算上诉，但后来考虑不想把精力放在诉讼中而放弃上诉。综上，一审法院对本诉和反诉的基本事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李菊花向一审法院起诉请求：1.判令周淑兰给付李菊花购房款200000元及利息（以200000元为基数，按月利率2%计算至付清时止）；2.周淑兰支付李菊花与租客解除合同违约金30000元，并从2019年8月5日起，以200000元为基数按月利率2%计算违约金至付清时止；3.案件受理费由周淑兰承担。同时，周淑兰向一审法院提出反诉请求：1.判令李菊花向周淑兰支付违约金252000元；2.判令李菊花向反诉人支付房屋使用费（从2019年7月1日至2019年10月15日）110000元；3.本诉与反诉诉讼费由李菊花承担。 一审法院认定的事实：李菊花作为甲方与周淑兰作为乙方于2018年7月4日签订《房屋买卖合同》，合同约定“……一、甲方自愿将坐落在文林镇滨河路下段1幢1-2单元1-2楼271-2453号的私有产权住房出售给乙方……《房屋所有权证》号为：门市第0207373号，住房号第0207364号，《土地使用证》号为：仁国用(2014)9326号住房国用（2014）9325号，建筑面积为门市44.33住房406……二、房屋成交价格人民币2400000.00元（大写：贰佰肆拾万元整）三、付款方式：2018年7月4号付甲方定金100000.00元大写拾万元整……3、甲方未按本合同第九条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的5‰向乙方支付违约金，逾期达叁日以上的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向乙方支付总房价10%的违约金。……备注：从今天起，乙方在4个月之内付甲方150万（大写：壹佰伍拾万元整）甲方就过户给乙方。余款由双方约定支付。交房时间：2019.6月中旬一切余款付清”。2019年2月28日，李菊花作为甲方与周淑兰作为乙方签订《购房补充协议》，约定：“……3、双方商定剩余20万元，大写贰拾万元整，甲方在2019年6月份之内把房屋交付给乙方，若不能及时交付给乙方，乙方有权向甲方索要房屋租金，按市场同等价支付给乙方。乙方收到房屋后，无条件把全部余款付清。”。合同签订后，周淑兰支付了购房款220万元，李菊花将房屋过户登记到了周淑兰名下。因案涉房屋出租给第三人，李菊花未在约定的交房时间即2019年6月中旬将房屋交付给周淑兰。2019年7月31日李菊花通过微信通知周淑兰房屋已经收回，通知周淑兰交房，后李菊花和周淑兰在协商交房过程中发生矛盾，李菊花未将案涉房屋钥匙交付给周淑兰。周淑兰于2019年10月10日向一审法院起诉，通过一审法院诉非调解中心调解，李菊花于2019年10月15日将案涉房屋钥匙交付给周淑兰。 一审法院同时认定以下事实：案涉房屋2、3、4楼住房的租金为一年56000元。 一审法院认为，李菊花与周淑兰之间所签订的《商品房买卖合同》及《购房补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利并履行义务。李菊花现将案涉房屋交付给了周淑兰，也将案涉房屋的权属变更登记至周淑兰名下，已履行交付房屋的义务，周淑兰应承担支付李菊花购房尾款200000元的责任。 对于李菊花要求周淑兰支付其与租客解除合同的违约金30000元的诉讼请求。李菊花在将案涉房屋出售给周淑兰时对该房屋的租赁情况清楚，其与租户解除租赁合同是为履行其作为出售方的交房义务，系李菊花为履行合同义务所支付的成本，与周淑兰无关，故对于李菊花要求周淑兰支付违约金30000元的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。 对于周淑兰要求李菊花支付违约金252000元和房屋使用费110000元的反诉请求。本案中李菊花与周淑兰在《房屋买卖合同》和《购房补充协议》中约定的交房时间为2019年6月中旬，李菊花在2019年7月28日通过微信通知周淑兰收房，但双方并未达成一致，李菊花于2019年10月15日经一审法院诉非调解中心协调将案涉房屋钥匙交付给周淑兰，故李菊花的实际交房时间为2019年10月15日，李菊花延迟交房的时间为4个月。李菊花未按约定时间将房屋交付给周淑兰，应承担延迟交房的违约责任，虽然《房屋买卖合同》中约定延迟交房每日按购房总价的5‰支付违约金，但是双方在之后《购房补充协议》中对延迟交房的违约责任重新进行了约定，故在延迟交房时周淑兰可要求李菊花支付租金，不能同时根据《房屋买卖合同》要求李菊花每日按购房总价的5‰支付违约金。李菊花诉称门市的租金为一年30000元，根据仁寿县的租赁市场行情以及门市面积、位置，一审法院对该案涉房屋的门市租金一年30000元予以认可。案涉房屋的门市及2、3、4楼住房的租金为一年86000元（30000元+56000元），故李菊花应支付周淑兰延迟交房违约金28667元[（86000元÷12月）×4月]。周淑兰辩称房屋租金为110000元，但是并未提供证据证实，故对其辩解理由，一审法院不予采信。 周淑兰尚欠李菊花购房款200000元，与违约金品迭后，周淑兰应支付李菊花购房款171333元（200000元-28667元）。李菊花延迟交房构成违约，对纠纷的发生具有一定的过错，故对其要求支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、本诉被告周淑兰于本判决生效之日起十日内支付本诉原告李菊花购房款171333元；二、驳回本诉原告李菊花的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告周淑兰的其他反诉请求。本诉案件受理费2375元，由本诉原告李菊花负担310元，本诉被告周淑兰负担2065元；反诉案件受理费2540元，由反诉原告周淑兰负担2340元，反诉被告李菊花负担200元。 二审中，周淑兰为证明其上诉请求成立，向本院提交了以下证据：第一组证据：营业执照，拟证明：周淑兰买房的目的是用于经营。第二组证据：店面财务经营报表（光盘）及其中的2020年1月业绩明细、员工工资明细打印件，拟证明：周淑兰购房用于经营，李菊花迟交房4个月给周淑兰造成的实际损失。第三组证据：门市出租合同、租房协议，拟证明：案涉房屋相同地段相同时期其他房屋租金情况，一审法院计算的房屋租金错误，且没有按照每年百分之五递增。 对周兰提交的上述证据，李菊花发表的质证意见如下:对第一组证据的真实性无异议，但认为与本案没有关联性，与本案的损失也没有关系。对第二组证据的真实性有异议，认为该财务报表是周淑兰自己单方制作，不具有证据的要素，不能反映案件的客观事实，如果没有其他相应的证据来证明，不能作为认定案件事实的依据。对电脑里面工资统计表的真实性有异议，认为既然是向员工发放工资，就应当有劳动合同，工资发放应有转账记录，故该证据不能证明2020年1月即房屋交付3个月的情况下的经营状况，不应采信。对第三组证据有异议，认为该证据系复印件，无法核实真实性、合法性，且与本案争议的事实没有关联性。 二审中，李菊花未提交新证据。 对当事人二审中提交的证据，本院认证意见如下：经本院审查认为，第一组证据虽能证明周淑兰购买案涉房屋用于个体工商经营，但不能证明案涉房屋迟延交付给周淑兰造成损失的事实，故不予采信。由于第二组证据系周淑兰单方自行制作，在李菊花否认且没有其他证据印证的情况下，无法核实证据的真实性，故不予采信。第三组证据均系复印件，无法核实其真实性，故不予采信。 本院二审查明的事实，与一审法院查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：李菊花逾期交房构成违约，是否应承担既支付租金又支付违约金的违约责任；若要支付租金，租金金额的认定。 关于是否同时支付租金和违约金的问题。李菊花与周淑兰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。其次，对一审法院关于李菊花迟延交付案涉房屋4个月的认定，双方均无异议，本院对此予以确认。因此，在履行案涉房屋买卖合同过程中，李菊花逾期交房4个月，构成违约行为。同时，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条关于“当事人协商一致，可以变更合同。”的规定，李菊花与周淑兰2018年7月4日签订了《商品房买卖合同》后，又于2019年2月28日签订《购房补充协议》。由于《购房补充协议》约定：“……甲方（李菊花）在2019年6月份之内把房屋交付给乙方（周淑兰），若不能及时交付给乙方，乙方有权向甲方索要房屋租金，按市场同等价支付给乙方。乙方收到房屋后，无条件把全部余款付清……”,故上述《购房补充协议》，已将双方之前签订的《商品房买卖合同》有关“……甲方（李菊花）未按本合同第九条规定将房屋及时交付使用，每逾期一日，按照购房总价的5‰向乙方支付违约金……”的延迟交房支付违约金的约定进行了变更。至此，双方应按照新签订《购房补充协议》有关李菊花延迟交房的约定履行合同义务。因此，在李菊花逾期交房构成违约的情况下，周淑兰只能要求李菊花按最新签订的《购房补充协议》的约定承担支付房屋租金的违约责任，而不能既要求李菊花《购房补充协议》的约定承担支付租金的违约责任，同时又要求李菊花《房屋买卖合同》约定承担支付违约金的违约责任。故一审法院有关周淑兰可要求李菊花承担支付租金的违约责任，但不能同时要求李菊花按《房屋买卖合同》的约定支付违约金承担违约责任的认定，符合双方合同约定，并无不当。 关于租金金额的认定问题。周淑兰上诉主张，根据李菊花与原房屋租赁人的租赁合同有关租金及租金每年递增5%的约定，李菊花2019年收取的房屋年租金为110610元，其逾期4个月，故李菊花应支付上诉人逾期交付房屋的占用费用36868元。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，周淑兰虽主张，李菊花应支付逾期交屋的占用费用（租金）36868元，但并未就上述张提供证据予以证明，依法应承担举证不能的不利后果。由于李菊花存在逾期交房4个月的违约行为，故周淑兰有权要求李菊花依据《购房补充协议》的约定，按市场同等价支付房屋租金。在此情况下，一审法院根据仁寿县的租赁市场行情以及门市面积、位置，酌情认定案涉房屋的门市每年租金86000元，据此认定李菊花支付周淑兰延迟交房违约金（租金）28667元[（86000元÷12月）×4月]，并将该违约金在周淑兰应向李菊花支付的购房余款20万元中进行品迭，该处理并无不当。 综上，周淑兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9830元，由周淑兰负担。 本判决为终审判决。 审判长 蹇 峰 审判员 陈晓梅 审判员 罗卫平 二〇二〇年五月二十二日 书记员 喻 静