山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终3250号 上诉人（原审原告）：嵇永军，男，1971年5月12日出生，汉族，住山东省诸城市。 委托诉讼代理人：张鹏，山东同和恒信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于茂明，男，1966年3月7日出生，汉族，住山东省诸城市。 上诉人嵇永军因与被上诉人于茂明房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省诸城市人民法院（2019）鲁0782民初6350号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 嵇永军上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误：1、一审判决认定被上诉人与上诉人己经就租赁费进行了结算，认为在支付租金时未主张双倍租金，据此认定上诉人无权再主张双倍租金明显错误。一审判决一方面认定双方租赁合同继续有效，被上诉人存在拖延交付租金及擅自转租的违约事实，但仅凭被上诉人支付部分拖欠的租金给上诉人就推断上诉人放弃追究被上诉人的违约责任明显是荒谬的，上诉人从未明确放弃追究被上诉人的违约责任，收取部分租金的行为并不能证实上诉人放弃权利，且本案中没有任何证据证实上诉人本人放弃权利，在催要租金过程中上诉人也从未授权代理人张鹏放弃权利。一审法院依据的所谓被上诉人与代理人张鹏的录音内容中也没有任何放弃追究被上诉人违约责任的内容，且让被上诉人找上诉人协商，被上诉人也未提供任何证据证实上诉人张鹏有权决定具体租金事宜及合同解除事宜，更没有授权其放弃上诉人追究被上诉人违约责任的权利。权利的放弃需要由当事人做出明确意思表示，一审法院主观臆断上诉人放弃权利显然是违法的。在被上诉人支付部分租赁费时谢金亮的房屋尚未交回，一审法院是如何得出双方己经就全部租赁事宜进行了协商并最终全部处理完毕的结论？一审判决明显是抛开证据自行肆意解释推断。2、一审判决认定上诉人本来就打算租赁给谢金亮一间房屋，由此认为上诉人后期与谢金亮签订租赁合同就证实被上诉人早己经完成房屋交付是错误的。谢金亮使用房屋是被上诉人在租赁期限内擅自转租。在上诉人要求被上诉人交还房屋时，被上诉人一直以无法赚取转租费为由拒绝交还房屋，无奈之下上诉人自行与谢金亮达成租赁协议收回房屋，并非被上诉人主动交还房屋。被上诉人的违约事实是清楚的，且被上诉人从谢金亮处取得了转租费用，其费用数额远远高于从上诉人处租赁的租金数额，其恶意违约的事实非常明确。3、一审判决自行分析解释无效的录音证据明显偏袒被上诉人，上诉人在一审中明确提出该证据并非完整录音证据，要求被上诉人提供该所谓的录音证据的原始载体，但被上诉人始终无法提供，且该证据并非仅是被上诉人对手机通话的视频录制，并非原始录音，根本不是有效证据，但一审法院却主动推断解释其录制内容，并没有尊重证据本身的证明效力，俨然成了被上诉人的代理人对内容进行推断，例如其在一审判决第5页提到的“张鹏建议被告自行和谢金亮协商转让费事宜，原告该怎么签就怎么签，这句话指的应是和谢金亮签租赁合同”，既然是明确协商转让费事宜，且被上诉人称该视频形成时间在2019年3月份，那么谢金亮与被上诉人早在2018年4月就签定了租赁合同，而上诉人在该时间要求被上诉人交还房屋，根本不存在被上诉人与谢金亮签订租赁合同的情形。一审法院该推断不知从何而来。二、一审判决未对证据的效力进行认定，整个判决中没有对证据的真实性和有效性进行陈述和认定，对于被上诉人提供的没有原始载体和形成时间的视频直接作为录音证据使用，在使用过程中也没有认定其真实性和有效性就进行分析使用明显违法。所谓的通话录音也没有提供通话记录予以证实其真实性和完整性，整个判决均是主办人员的分析和推断，没有对证据的表述和认定，基本的审判规则都没有认真遵守，更无合法性可言。综上所述，一审判决明显认定事实错误，依法应予纠正，望二审法院查明事实，依法裁决。 于茂明未提交书面答辩意见。 嵇永军向一审法院起诉请求：1、依法判令于茂明腾出占用房屋、交还租赁物、恢复原状，并支付占用期间的租金60500元（计算至2019年6月18日，2019年6月19日至于茂明交还租赁物之日止的占用费按每日268.5元计算）；2、本案诉讼费用由于茂明承担。 一审法院认定事实：于茂明与嵇永军大约于2005、2006年开始签订租赁合同，由于茂明租赁使用案外人李忠民名下位于兴华居委会广场路西头北段三间房屋，租赁合同每年一签，于茂明均将租赁费交付给嵇永军。嵇永军主张其系案外人李忠民之女婿，李忠民去世后受李忠民之继承人的委托，进行房屋出租事宜，于茂明对嵇永军主张的亲属关系表示不知情，嵇永军亦未对其主张提供证据证明。嵇永军、于茂明双方于2017年6月18日最后一次签订书面租赁合同，租赁期限一年，自2017年6月19日至2018年6月18日止，年租金为49000元，由于茂明一次性交清租金；该合同第一条还约定，于茂明不得拖延或转租他人，否则加倍交纳租金；但该合同未约定房屋间数等租赁标的的具体状况。嵇永军所称的半间房屋，并未在涉案房屋的房产证中体现，嵇永军亦未提供证据证明存在该半间房屋。该所谓半间房屋所在空间，现在为于茂明所搭建的半间房。 在上述嵇永军、于茂明间2017年至2018年租赁合同履行期间，于茂明与案外人谢金亮于2018年4月20日签订转租合同一份，于茂明将涉案的三间房屋靠北面的一间房屋及该房屋东面的院落租赁给谢金亮使用，租赁期限自2018年4月25日至2019年4月24日，年租金5万元。嵇永军、于茂明间上述租赁合同到期后，双方未再签订租赁合同，涉案房屋仍由案外人谢金亮等继续租赁使用着，于茂明亦未再向嵇永军支付租赁费。2019年3月份左右，嵇永军的委托诉讼代理人张鹏便开始与于茂明进行接触并与于茂明协商其应交纳的租赁费相关事宜，在于茂明与张鹏的手机通话中，张鹏说到，其给于茂明写的条子上那个数即37650元，其也和嵇永军说了，让于茂明拿着该条子抓紧找嵇永军（通话中的“小嵇”）付清该租金，别再拖延了，好不容易弄到这个程度；于茂明问小谢（谢金亮）那间屋如何处理时，张鹏回答到，“不要紧，你和他定好，定好钱，我这边该怎么签（就）怎么签，你那边该怎么要（就）怎么要，我只要同意，你找他要钱就没有毛病”，于茂明表示其担心谢金亮偷偷与房东（指嵇永军）签租赁合同，其就得不到转让费了，张鹏表示其不会那样坑于茂明的。后于茂明于2019年3月22日给付嵇永军租金37650元。对于该租金数额的计算期限，于茂明表示系自2018年6月19日计算至2019年3月17日，嵇永军则拒不说明该数额的计算期限和计算标准。交付上述租金之后，于茂明将靠南面的两间房屋交还给嵇永军，谢金亮使用的那一间房屋，经于茂明与其协商，于茂明未从谢金亮处如愿获得转让费，于茂明称系因为谢金亮直接和嵇永军签租赁合同了。但嵇永军提供的其与谢金亮签订的租赁合同显示，合同签订时间为2019年7月10日，双方约定的租赁期限是从2019年6月19日开始。嵇永军主张，谢金亮使用的该间房屋其是在2019年7月10日收回的，经和谢金亮协商，租赁费从2019年6月19日开始计算，在此时间之前，其要求于茂明交还房屋，但于茂明没有将谢金亮占用的房屋收回并交付嵇永军，且嵇永军还主张，在于茂明提供的录音中，于茂明仍然以需要从谢金亮处收取转让费为由，与谢金亮就房屋交还事宜进行协商，故于茂明并未履行交还房屋的义务，在此时间（2019年6月19日）之前的租赁费，仍应由于茂明承担。于茂明则主张2019年3月22日给付嵇永军37650元，可以证明涉案房屋完成了交接，且谢金亮在该时间之后就和嵇永军直接打交道，并将以后的房租交付嵇永军了。 经调查案外人谢金亮，其称与嵇永军签订的自2019年6月19日开始的租赁合同属实，但自转租时间到期即2019年4月25日至同年6月18日的房租，其未给付，并称嵇永军拟向于茂明要该期间的租赁费。其认可自转租该房屋及转租到期后一直使用该房屋。 嵇永军认为于茂明未交回谢金亮使用的那一间涉案房屋及争议的半间房屋，并拖延交付租金及擅自转租，而且其从未放弃主张双倍租金的请求，故于茂明因上述违约情形应支付双倍租金即98000元，扣除其给付的37650元，尚应支付60500元租金。 另查明，关于恢复原状的诉讼请求，其未提供相关证据证明相关损害事实，于茂明亦不认可，故法院对此不予采信和认定。 一审法院认为，首先，嵇永军与于茂明就涉案房屋基本每年签订租赁合同，于茂明亦将租金交付给嵇永军，说明于茂明相信嵇永军具有涉案房屋的出租权，多年来双方亦无争议，故嵇永军、于茂明间构成租赁合同关系，而涉案房屋的所有权归属，不影响双方间租赁合同关系的成立。其次，嵇永军、于茂明间2017年至2018年租赁合同到期后，双方未再补签书面租赁合同，亦未解除租赁合同关系，而是由于茂明继续租赁（包括转租）使用涉案房屋，嵇永军未对此提出过异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，嵇永军、于茂明间的原租赁合同继续有效，但租赁期限依法变为不定期。2019年3月份，嵇永军通过本案委托诉讼代理人张鹏与于茂明协商处理租赁费事宜，通过庭审调查，双方均认可于茂明交纳37650元租金时，已将其中两间涉案房屋交还给嵇永军，说明双方不仅协商租金交付，而且协商租赁合同关系解除的事宜；另，通过于茂明与张鹏的通话内容可以看出，张鹏从中劝说于茂明与嵇永军就租金事宜尽快达成一致，通话提到了关于谢金亮使用的那一间房，张鹏建议于茂明自行和谢金亮协商转让费事宜，嵇永军该怎么签就怎么签，这句话指的应是和谢金亮签租赁合同，而且同意于茂明向谢金亮要转让费。这句话包含的意思亦是让于茂明收取转让费之后，双方间的租赁合同关系解除。后于茂明收取转让费未果，谢金亮继续使用涉案的那一间房屋。综合上述事实，可以认定嵇永军、于茂明双方于2019年3月份已就租赁合同关系的解除及租金数额进行协商，且当时嵇永军明知于茂明拖延交付租金并对于茂明转租事实知情，但其并未按约主张双倍租金，后于茂明按嵇永军给出的租金数额与嵇永军达成一致，并给付嵇永军，该租金的交纳，应视为双方为解除合同所作的结算，且于茂明当时交还了涉案三间房屋的二间，另外谢金亮使用的那一间房屋，该房屋一直由谢金亮使用至今，而嵇永军本就打算在与于茂明解除租赁合同关系之后与谢金亮直接签订租赁合同，且后来嵇永军与谢金亮亦实际签订了租赁合同，故该房屋实际已交还给嵇永军，嵇永军不能再要求于茂明交还该间房屋。至于另外半间房屋，嵇永军无证据证明存在该半间房屋，于茂明亦不认可，故嵇永军主张于茂明交还该半间房屋，不仅欠缺所有权依据，亦欠缺事实依据，法院不予采信和支持。综上，嵇永军、于茂明间已就解除租赁合同关系作了结算，相应租金亦已交付完毕，所谓的半间房屋并无证据证实，因此嵇永军现反悔并主张双倍租金，不符合诚实信用原则，亦不利于交易安全的保护，故对嵇永军该主张，法院不予支持。至于2019年4月25日至2019年6月18日间的租金，嵇永军表示要向于茂明主张，案外人谢金亮亦证实嵇永军该主张，嵇永军该主张不符合客观事实及法律规定，法院不予支持；该期间的租金，应该按照客观占有使用情况进行处理。对于嵇永军、于茂明结算租赁费的时间（于茂明自认为2019年3月17日）至于茂明转租期限届满日即2019年4月24日期间租赁费的，无证据表明三方对此协商一致，亦不确定于茂明给付嵇永军的租金包含该期间的租赁费，若三方间对此尚存在争议，可根据相应的法律关系，另案诉讼解决。再次，嵇永军关于恢复原状的主张，其未提供证据证实，不予支持。综上所述，嵇永军的诉讼请求，无证据支持，或不符合法律规定，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百三十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回嵇永军的诉讼请求。案件受理费1314元，减半收取计657元，由嵇永军负担。 本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明的其他事实与原审法院认定一致。 本院认为，上诉人嵇永军提交的上诉状明确载明“无新证据提交”，在本院组织的调查中，上诉人亦表示无新的事实和证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，本案不开庭审理。本案中，嵇永军与于茂明之间2017年至2018年的租赁合同到期后，未再补签书面租赁合同，亦未解除租赁合同关系，而是由于茂明继续租赁使用涉案房屋，嵇永军未提出异议，双方之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限依法变为不定期。2019年3月份，嵇永军通过本案委托诉讼代理人张鹏与于茂明协商处理租赁费事宜，通过一审法院庭审调查，双方均认可于茂明交纳37650元租金时，已将其中两间涉案房屋交还给嵇永军，说明双方不仅协商租金交付，而且协商租赁合同关系解除的事宜。一审法院通过于茂明与张鹏的通话内容及具体案情，认定嵇永军、于茂明双方于2019年3月份已就租赁合同关系的解除及租金数额进行协商，且当时嵇永军明知于茂明拖延交付租金并对于茂明转租事实知情，但其并未按约主张双倍租金，后双方就租金数额达成一致并过付，应视为双方为解除合同所作的结算，且于茂明当时交还了涉案三间房屋的二间，另外一间房屋一直由谢金亮一直使用，后来嵇永军与谢金亮亦实际签订了租赁合同，故该房屋实际已交还给嵇永军。本院认为，嵇永军、于茂明间已就解除租赁合同关系作了结算，相应租金亦已交付完毕，嵇永军反悔并主张双倍租金，不符合诚实信用原则，亦不利于交易安全的保护，故对嵇永军的主张，一审法院法院不予支持，并无不当。且上诉人对于其上诉主张，并未提交证据予以证实，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人嵇永军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1314元，由上诉人嵇永军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国良 审判员  崔福涛 审判员  王 峰 二〇二〇年五月二十二日 法官助理郭晓莉 书记员仲自然