b广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初4136号原告：中山市广联泰富物业管理有限公司，住所地广东省中山市*********（平湖秋月花园一期1幢19卡商铺）,统一社会信用代码914************754。法定代表人：何元希，该司董事长。委托诉讼代理人：陆满辉，该公司员工。被告：黄益勇，女，1983年9月25日出生，汉族，住广西昭平县*************，公民身份号码452************866。原告中山市广联泰富物业管理有限公司（以下简称广联泰富物业公司）与被告黄益勇物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广联泰富物业公司委托诉讼代理人陆满辉，被告黄益勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广联泰富物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告黄益勇支付拖欠自2017年3月起至2018年10月10日期间共19个月10天的物业服务费用本金2282.19元及违约金（暂计至2019年8月31日为823.82元）；2.被告黄益勇支付拖欠自2016年1月起至2018年10月期间公共电费分摊为670.69元。事实与理由：被告黄益勇拖欠原告广联泰富物业公司的物业管理费、公共电费等费用未支付。被告黄益勇主要辩称：其未收到原告广联泰富物业公司的书面催缴通知书，不清楚每月水费、水损、公共电费的具体数据，没有拒缴或者恶意不交物业管理费、水费、水损、公共电费，不应交滞纳金；原告广联泰富物业公司严重侵害业主利益，服务质量差且达到严重程度，违反合同约定，与其签订的前期物业服务协议不合法且无效，全额收取物管费不合法理，应按7折收取。其不需要再向原告广联泰富物业公司交2017年8月份起的物业管理费用，因平湖秋月花园小区已通过第四次业主大会的《临时自治协议》按业委会的通知，其已于2017年7月22日与原告广联泰富物业公司终止合同关系，因此，原告广联泰富物业公司已不再是本小区的物管。原告广联泰富物业公司只具有代收代缴义务，没有诉讼主体资格，其提供的水损数值，没有水务公司的原始数据及证明，数据是自己单方面制作，不具真实性；煤气场地租赁费未经过全体业主投票同意，属于原告广联物业公司私人行为，不应该由其承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广联泰富物业公司成立于2009年12月28日，经营范围为：物业管理、住宅小区停车服务、家居清洁服务等。2016年10月3日，广联泰富物业公司作为甲方，黄益勇作为乙方，双方签订《平湖秋月花园前期物业服务协议》，约定：本物业名称：平湖秋月花园，坐落位置：中山市*********；广联泰富房地产公司按照法律、法规有关规定，选聘广联泰富物业公司，在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务；本物业竣工交付使用后，由物业公司向业主和非业主使用人提供以下服务内容：日常服务：房屋建筑共有部位的维护和管理；共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；生活服务设施的维修养护和管理；绿化与建筑小品的维修养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，服务质量：设施完好，整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清等等；定期服务：7日用水清洗楼梯一次，每日清理生活垃圾一次等等；物业公司按照包干制：按每月每平方米一定的标准收取物业服务费，不包括共用水费、电费；共用水费、电费每月按各户使用量另行分摊；服务费收取标准：二楼（含二楼）以上的标准为1.5元/㎡/月（按建筑面积计算），商铺标准2元/㎡/月（按建筑面积计算），业主从办理收楼手续后，今后须在每月5日前缴物业服务费；业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的万分之五交滞纳金；服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止；协议还约定了其他事项。广联泰富物业公司、黄益勇分别在甲方、乙方处盖章、签名捺印。协议签订后。广联泰富物业公司为平湖秋月花园小区提供了物业服务，黄益勇开始能按时交纳物业服务费，但黄益勇自2017年3月1日起未按时交纳物业服务费。广联泰富物业公司经向黄益勇催交未果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：中山市不动产登记资料查询结果载明，坐落于中山市*********平湖秋月花园1幢602房的权利人为黄益勇；建筑面积为78.74平方米，登记时间2016年8月31日。广联泰富物业公司称黄益勇自2017年3月1日起拖欠物业服务费，至2018年10月10日，累计拖欠19个月10天物业服务费未交纳，黄益勇共计拖欠物业服务费2282.19元（78.74平方米×1.5元/月·平方米×19个月10天）、滞纳金823.82元（以每月应缴物业服务费为基数，按每日万分之五从2017年3月6日起计算至支付之日，暂计至2019年8月31日为823.82元、分摊电费670.69元。黄益勇只同意缴纳物业费至2017年7月22日，且要求打7折。其他费用不确认，不同意缴纳。庭审中，双方确认广联泰富物业公司于2018年10月撤出平湖秋月花园小区。另，黄益勇提交照片等拟证明广联泰富物业公司服务不到位、不作为等。而广联泰富物业公司提交共用电费明细表拟证明其向供电局缴纳了共用电费。又查：2014年12月28日，平湖秋月花园小区成立第一届业主委员会，任期自2014年12月28日起至2017年12月27日止，并于2015年2月2日在中山市住房和城乡建设局办理备案手续。业委会成立后，与广联泰富物业公司召开沟通会，并多次以书面函件的形式对小区存在的问题与广联泰富物业公司进行沟通，要求广联泰富物业公司进行整改。平湖秋月花园小区业委会认为广联泰富物业公司在物业服务过程中，主要存在的问题有：每幢楼的防火通道顶灯感应失灵、绿化维护与更种、假山喷水系统、小区设备（铁灯柱、石凳、木制品）需要刷油漆维护、部分电梯监控失常、楼梯清洁问题、水泵每月检修、小区部分摄像头老旧、小区健身器材恢复与维护、小区绿化区内地灯电线存在安全隐患、小区大堂灯要及时维修更换、安装小区围墙灯、垃圾桶、建筑垃圾、垃圾房每天要清理、禁止广告推销人员进入小区扰民、对进场商家摆摊加强管理等。另，中山市*********业主委员会于2017年10月18日向本院提起诉讼，请求确认广联泰富物业公司于2017年6月21日起终止与中山市*********的物业管理服务关系及广联泰富物业公司立即撤出中山市*********等[案号（2017）粤2071民初19247号]，本院在该案中审理查明以下事实：2017年2月28日平湖秋月花园业委会向全体业主发出《关于召开第四次业主大会的公告》，2017年4月16日，平湖秋月花园业委会召开了业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，表决情况：同意票530，同意票面积49427.67㎡，反对票9，反对票面积855.48㎡，弃权票13，弃权票面积1174.27㎡。表决结果：票数及面积数达到双过半要求。根据上述表决结果，平湖秋月花园业委会于2017年7月7日向广联泰富物业公司发出《物业管理服务合同终止通知书》，内容为：根据与贵司签订的《平湖秋月花园前期物业服务协议》第六章第二十八条服务期限：从本物业交付使用之日起到本物业业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同生效之日止。本小区业主委员会于2017年4月16日召开业主大会表决通过以下两项内容：《平湖秋月临时自治协议》与《是否同意由港华燃气将临时瓶组站煤气改为管道天然气并施工》。因此本小区与贵司所签订的“前期物业服务协议”正式终止。根据《广东省物业管理条例》，请贵司于15天内（即2017年7月22日前）撤出本小区的物业服务工作，并于7月22日前将所有应交接的资料及工作，移交给平湖秋月业主委员会。平湖秋月花园业委会主张其通过邮寄、直接送达的方式向广联泰富物业公司发出上述物业管理服务合同终止通知书，但均无人签收。后，本院判决如下：确认广联泰富物业公司与中山市*********的物业服务关系于2017年7月22日终止；广联泰富物业公司于本判决发生效力之日起十五日内撤出中山市*********等。后广联泰富物业公司对该判决不服已提起上诉，中山市中级人民法院于2019年1月24日作出（2018）粤2071民终4173号民事判决：维持本院（2017）粤2071民初19247号民事判决“确认广联泰富物业公司与中山市*********的物业服务关系于2017年7月22日终止”的判项。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。广联泰富物业公司与黄益勇签订的平湖秋月花园前期物业服务协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律法规的强制性规定，上述物业服务协议合法有效，双方均应恪守履行。小区的安定祥和，离不开业主和物业公司的共同努力，而物业管理费的缴纳情况直接影响到物业公司履行义务保障，业主如无充分理由，不应当擅自拒缴物业管理费。本案的焦点一、黄益勇应交纳物业服务费期间的问题；二、广联泰富物业公司有无履行《平湖秋月花园前期物业服务协议》约定的维修、养护、管理义务，提供的物业服务是否存在重大瑕疵的问题。关于焦点一：黄益勇应交纳物业管理费的问题。黄益勇只同意缴纳2017年7月22日前的物业服务费。本院认为，平湖秋月花园业主委员会召开了业主大会，表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议，并根据表决结果于2017年7月7日向广联泰富物业公司发出《物业管理服务合同终止通知书》要求广联泰富物业公司于7月22日前撤出平湖秋月小区的物业服务工作并将所有应交接的资料及工作，移交给平湖秋月业主委员会。虽然广联泰富物业公司没有签收上述文件，但平湖秋月花园业主委员会向本院提起诉讼[案号（2017）粤2071民初19247号]，广联泰富物业公司到庭参加诉讼，至此广联泰富物业公司已经知悉，平湖秋月花园业主委员会向其发出《物业管理服务合同终止通知书》及需在2017年7月22日前撤出该小区并办理交接相关手续，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力”之规定，平湖秋月花园业主委员会经召开业主大会表决后，决定终止与广联泰富物业公司的物业服务合同且要求广联泰富物业公司于2017年7月22日前撤场并要求办理移交手续,且本院另案（2017）粤2071民初19247号亦判决确认广联泰富物业公司与平湖秋月花园的物业服务关系于2017年7月22日终止。故广联泰富物业公司与平湖秋月小区的物业服务合同关系于2017年7月22日终止。但综合考虑平湖秋月花园小区的规模、广联泰富物业公司客观上需要一定合理期限处理相关撤场工作、移交相应资料及妥善安置其员工等，故本院认定广联泰富物业公司最迟应在2017年9月30日前退出涉案平湖秋月花园小区，但广联泰富物业公司至2018年10月10日才撤出涉案小区，已超出上述合理期限。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条:“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”之规定。本院对广联泰富物业公司请求超出上述合理期限物业服务费的诉讼请求不予支持。即广联泰富物业公司主张黄益勇支付2017年9月30日以后的物业管理费，于法无据，黄益勇拖欠2017年9月30日之前的物业管理费仍需支付。故黄益勇需支付2017年3月1日至2017年9月30日的物业管理费826.77元（78.74平方米×1.5元/月·平方米×7个月）。关于焦点二：首先，黄益勇提交照片等拟证明广联泰富物业公司存在服务不到位、不作为等问题及从本院另案查明平湖秋月花园小区业委会多次以书面函件的形式与广联泰富物业公司沟通，要求对小区存在的问题进行整改的事实上。平湖秋月花园小区在较长一段时间在维修、养护、管理义务方面均存在问题。广联泰富物业公司作为该小区的物业服务企业，根据其与业主的协议约定，其有义务对小区进行维修、养护、管理，但其未能及时有效妥善解决在管理平湖秋月花园小区过程中确实存在的问题；其次，从平湖秋月业主大会表决通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议（同意票530，反对票9，弃权票13）上看，大部分业主对广联泰富物业公司的服务不满意，同意通过平湖秋月花园临时自治物业服务协议。广联泰富物业公司的未完全履行双方协议约定虽然对业主的日常生活、安全保障造成一定的不便，但整体物业服务上并不存在重大瑕疵，以至于影响到业主的基本生活质量，尚未构成根本违约，因此，本院认定广联泰富物业公司提供的物业服务行为存在一定的瑕疵但尚未构成根本违约。基于此，广联泰富物业公司已向平湖秋月花园提供物业服务，黄益勇作为中山市*********平湖秋月花园******的业主，在已实际享用了广联泰富物业公司提供的物业管理服务的情况下，应当按期支付物业管理费。现黄益勇拖欠2017年3月1日至2017年9月30日期间物业服务费826.77元，已构成违约。考虑到广联泰富物业公司提供的物业服务质量存在瑕疵，但尚未对黄益勇的生活造成重大影响，故综合本案事实，本院现酌定对广联泰富物业公司主张的物业服务费予以减免20%的幅度，至于其余合理的物业服务费用及对应部分产生的逾期付款滞纳金，黄益勇仍应当支付。故黄益勇应向广联泰富物业公司支付物业服务费661元（826.77元×80%，取整数，即每月94.48元）。关于滞纳金的问题，《平湖秋月花园前期物业服务协议》中约定的滞纳金实质为逾期付款违约金，协议约定每天万分之五的标准明显过高，且其在履行物业服务过程中存在瑕疵，故本院将违约金调整为：以每月拖欠的物业服务费94.48元为基数，自欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，应该表述为以每月拖欠的物业服务费94.48元为基数，自欠费当月6日起起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至支付之日止。关于广联泰富物业公司主张黄益勇支付共用电费670.69元的问题，虽然广联泰富物业公司提交共用电费明细表拟证明其缴纳了共用电费，但黄益勇不予确认且不同意支付。现有证据无法证明黄益勇拖欠广联泰富物业公司前述费用。故广联泰富物业公司该诉讼请求，理据不足，本院不予支持。广联泰富物业公司如有充分证据，可另行主张。综上所述，广联泰富物业公司主张合理部分，本院予以支持。黄益勇辩解合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄益勇于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市广联泰富物业管理有限公司支付从2017年3月1日起至2017年9月30日期间的物业服务费661元及违约金（违约金计算方法：每月拖欠的物业服务费94.48元为基数，自欠费当月6日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分别计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率分别计算至支付之日止）；二、驳回原告中山市广联泰富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告中山市广联泰富物业管理有限公司已预交），由原告中山市广联泰富物业管理有限公司负担15元，被告黄益勇负担10元并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市广联泰富物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇二〇年四月十九日书记员  梁宝兴冯芳婵