云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0424民初362号原告：玉溪福鑫物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州镇宁兴街64号。统一社会信用代码：91530402MA6K415P7C。法定代表人：向亚萍，总经理。委托诉讼代理人：顾维林，男，系玉溪福鑫物业服务有限公司员工。代理权限：特别授权代理。被告：李昆华，女，1977年8月24日出生，汉族，居民，家住云南省玉溪市华宁县宁州镇张家巷12号4幢1单元2楼1室，现住云南省华宁县。原告玉溪福鑫物业服务有限公司（以下称福鑫物业公司）与被告李昆华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福鑫物业公司的委托诉讼代理人顾维林，被告李昆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鑫物业公司向本院提出诉讼请求：判令李昆华支付自2017年6月1日至2018年12月31日止的物业费1949元，电梯检测维保费、使用费316元，滞纳金1949元，共计4214元。事实和理由：2017年5月31日，福鑫物业公司与华宁县迎新小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限为三年半，自2017年6月1日至2020年12月31日止。合同签订后，福鑫物业公司按照合同履行了迎新小区的物业服务工作，但李昆华没有缴纳物业服务费。福鑫物业公司多次电话及在小区大门口粘贴催费通知，均无效果。诉讼过程中，福鑫物业公司变更诉讼请求为请求判令李昆华交纳自2017年6月1日至2018年12月31日的物业服务费人民币1856元，电梯检测维保费、使用费306元，合计2162元。同时，福鑫物业公司明确放弃滞纳金的权利主张。李昆华辩称，福鑫物业公司未履行管理职责，具体表现在：1、值班门岗经常无人看守，夜间无人巡逻，整个小区就配备一俩个老人，无门卫登记制度，小区被盗现象严重，存在不作为的过错。2、未对电梯进行正常维护，小区垃圾长时间无人清扫，车辆乱停乱放等。综上，福鑫物业公司未按合同约定提供物业服务，形成的权利义务不对等，请求判决减半收取物业服务费、电梯检测维护费、使用费，驳回支付滞纳金并承担本案诉讼费的诉讼请求。福鑫物业公司针对其的诉讼请求，举证如下：1、营业执照、法人身份证明、授权委托书复印件1份，以证明其公司的诉讼主体资格；2、物业管理服务委托合同复印件1份，以证明原、被告双方存在物业服务关系，相关的权利义务按合同履行。经质证，李昆华对福鑫物业公司所举证据的合法性、关联性无异议；对营业执照的真实性有异议，认为原告公司法人不是营业执照上的人，对合同规定的权利和义务无异议。李昆华针对其的答辩意见，向本院提交照片10张，以证明原告对小区的管理不到位，没有履行合同义务。经质证，福鑫物业公司对证据的真实性、合法性、关联性无异议并予以认可。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。本院认为，福鑫物业公司、李昆华所举证据，结合双方当事人质证意见，本院对真实性、合法性、关联性，均予以采信。福鑫物业公司系自然人独资的有限责任公司，于2015年12月29日注册登记，2019年10月31日法定代表人变更登记为向亚萍,经营范围为物业管理、清洁服务等。2017年5月31日，福鑫物业公司与华宁县迎新小区业主委员会签订《华宁县迎新小区物业管理服务委托合同》，约定由福鑫物业公司为小区全体业主和物业使用人提供物业服务，物业服务期限自2017年6月1日起至2020年12月31日止，物业服务费按包干制形式收取，收费标准为建筑面积×0.7元/月.平方米×12个月＋200元/户.年含电梯使用费、检测费、维保费等；物业服务费的收取时间为每年的1月1日至1月31日止，若不按时间交纳物业服务费的，逾期一天，业主每天支付乙方当年应缴纳物业管理服务费的3%的违约金，以此类推计算，但违约金不得超过当年应缴费总额。合同签订后，福鑫物业公司为华宁县迎新小区提供物业管理服务,李昆华作为华宁县迎新小区业主，其房屋建筑面积为147.3平方米。2017年6月1日至2018年12月31日的物业服务费为1959元（147.3平方米×0.7元/月.平方米×19个月），电梯维保、使用费316.6元（200元/户.年÷12个月×19个月）。另查明，福鑫物业公司在履行物业服务管理期间，对华宁县迎新小区管理服务未尽到完全管理注意义务。因李昆华未交纳2017年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，福鑫物业公司向华宁县迎新小区业主发出催交物业费的通知，2020年3月20日，福鑫物业公司诉至本院，请求判如所请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，华宁县迎新小区业主委员会与福鑫物业公司于2017年5月31日签订的《华宁县迎新小区物业管理服务委托合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且对华宁县迎新小区全体业主均具有约束力。合同签订后，福鑫物业公司为该小区业主提供了物业管理服务，李昆华作为业主应按照合同约定支付相应的物业服务费用即2017年6月1日至2018年12月31日止物业服务费1959元，电梯维保、使用费316.6元，但结合本院查明的事实，福鑫物业公司未能完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定确定的维修、管理、维护义务，本院依据合同约定的计费标准并结合福鑫物业公司履行物业服务管理的实际，支持合理部分按0.6元/月.平方米计算物业管理费即2017年6月1日至2018年12月31日止物业服务费1679.2元（147.3平方米×0.6元/月.平方米×19个月），电梯维保、使用费316.6元（200元/户.年÷12个月×19个月）。因福鑫物业公司仅主张电梯维保、使用费306元，系其对权利的处分，本院应予支持。诉讼过程中，福鑫物业公司自愿放弃滞纳金的权利主张，系对自己民事权利作出的处分，本院予以准许。李昆华提出小区门禁设备损坏、被盗现象严重、安全管理不到位，应减半交纳物业费、电梯检测维保费、电梯使用费等意见，本院不予完全采纳。综上，福鑫物业公司的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告李昆华于判决生效之日起十日内支付原告玉溪福鑫物业服务有限公司自2017年6月1日至2018年12月31日止的物业费人民币1679.2元，电梯维护费及使用费306元，合计1985.2元;二、驳回原告玉溪福鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告玉溪福鑫物业服务有限公司负担11元，由被告李昆华负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自本案生效判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 杨 俊二〇二〇年五月二十九日书记员 杨靖坤