上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终9187号上诉人（原审原告、反诉被告）：唐秀峰，女，1963年12月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘勇，上海汉宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾伟涛，上海汉宗律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王江涛，男，1983年7月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张爱文，上海九泽律师事务所律师。上诉人唐秀峰因与被上诉人王江涛房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初78077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月7日受理后，依法组成合议庭，于2020年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人唐秀峰之委托诉讼代理人刘勇、贾伟涛，被上诉人王江涛之委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人唐秀峰上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，驳回被上诉人一审反诉请求。事实和理由：上诉人被案外人刘某诱骗对外签订担保合同和办理信用卡若干，欠外债近人民币（下同）200万元，上诉人并未实际使用所涉款项，现刘某已因诈骗罪被判刑。上诉人委托处理该案件的律师樊某提出，必须进行网签才能还清债务，解除抵押。樊某找到徐某2就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）签订了第一份买卖合同，约定交易价355万元。后因徐某2不具备购房资格，其找到被上诉人并由被上诉人签订了第二份买卖合同，约定价格618万元。上诉人虽然出具房款收据，但实际上是借款，是为了帮助上诉人处理对外债务，上诉人没有出售房屋的意图。现徐某2代上诉人清偿的200万元债务，已经通过被上诉人的贷款323万元中的221.5万元返还给了徐某2。其次，涉案房屋的交易违背正常交易流程，是虚假交易。上诉人不认识被上诉人，被上诉人也未至涉案房屋看过房，涉案房屋的买卖合同上诉人共签了三份，彼此之间的交易价格相差百万以上，交易时涉案房屋价值700万元，不可能以355万元出售。上诉人去房地产交易中心签订网签合同，目的是为徐某2清偿债务做担保。第三，上诉人一直居住在涉案房屋内，直到某一天被多名黑社会成员威胁，上诉人不得已签订了确认书。上诉人认为调取被上诉人的银行流水即可查明操纵该不正常房屋买卖的主体。被上诉人王江涛答辩称：上诉人与徐某2于2015年7月13日签订的买卖合同约定上诉人出售房屋的净到手价为355万元，近50万元的税款由买受人承担，上诉人之子徐某1也在该合同上签字确认。后因涉案房屋存在抵押查封，上诉人要求再居住一段时间后再交房，与徐某2购置房屋居住的目的不符，遂将涉案房屋转介给被上诉人，双方在2015年12月11日签订了买卖合同，徐某2已经支付的房款计算在被上诉人支付的房款内，加上贷款的金额，被上诉人已经支付了全部的房款，涉案房屋也已经过户至被上诉人名下。上述事实均能说明上诉人出售房屋是真实意思表示。涉案房屋被上海市浦东新区人民法院拍卖时的参考价336万元，该地段同类房屋的拍卖成交价也为344万元，价格公平合理，上诉人的利益没有被侵害。一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予以驳回。唐秀峰向一审法院起诉要求：1、判令编号为2513257的《上海市房屋买卖合同》无效；2、王江涛将涉案房屋产权过户至唐秀峰名下；3、王江涛承担本案诉讼费、保全费。王江涛反诉要求判令：1、唐秀峰向王江涛承担违约金100万元；2、唐秀峰向王江涛支付自2017年3月31日起至判决生效之日的房屋使用费（暂计18个月，每月1万元，共计18万元）；3、诉讼费由唐秀峰承担。诉讼过程中，王江涛变更诉讼请求为：1、请求判令唐秀峰立即从涉案房屋内迁出，将涉案房屋交付给王江涛；2、判令唐秀峰支付逾期交房违约金544,925元（计算方式为：唐秀峰收取的房款355万元为基数、每日按万分之五的标准、自2018年4月29日起暂计算至2019年2月28日止）；3、唐秀峰支付自2018年4月29日起至判决生效日止的房屋使用费（暂计10个月、每月1万元，合计10万元）；4、判令唐秀峰退回王江涛搬家补偿费4万元及按《确认书》第5条约定的违约金10万元。一审法院认定事实如下：2015年12月11日，唐秀峰（出卖方、甲方）和王江涛（买受方、乙方）签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2513257），约定王江涛向唐秀峰购买涉案房屋，面积247.7平方米，房屋转让款498万元，甲方同意乙方贷款348万元，如有不足，所缺金额交易当日用现金补足；甲方于2016年3月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接，乙方在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；2016年1月31日前双方至房地产交易中心申请办理转让过户手续等。该合同第十条约定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。该合同附件三（付款协议）约定：乙方于2015年8月26日前付20万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2015年9月30日前支付30万元、10月31日前支付100万元、2016年2月29日前支付348万元。签订合同当日，唐秀峰（甲方）、王江涛（乙方）还签订了《协议书》，约定：一、涉案房屋房价款355万元为实际成交总价，甲方已收到首付款定金60万元、第二期房价款183.5万元，甲方合计已收到243.5万元（含王江涛、徐某2汇款），尾款待产权过户后由银行直接支付；二、双方同意将《上海市房地产买卖合同》第二条所述转让款约定为名义成交价格计498万元（该款包含目前现有二层房屋355万元及将来用于三楼翻新及四周围墙及房屋的翻整、全幢房屋整体装修费用预计143万元），将来用于翻新及四周围墙翻整、及全幢装修由乙方自行预算，自行承建，甲方收到355万元款项后一年搬离房屋，或有特殊情况可顺延，但最长不得超过二年。2015年7月14日、15日、16日，案外人徐某2通过招商银行每日转账4次、每次转账5万元，合计转账支付给唐秀峰60万元，唐秀峰于同年7月16日出具了《定金收据》1份，证明收到定金60万元。2015年9月30日、10月16日，王江涛通过中国银行转账支付给唐秀峰83.5万元、100万元，合计183.5万元，唐秀峰相应的出具了《房款收据》2份。2016年3月19日，徐某2通过招商银行再次转账给唐秀峰10万元。2016年4月25日，涉案房屋的抵押贷款323万元发放至唐秀峰名下。唐秀峰收取了贷款101.5万元后，将余款221.5万元于2016年4月27日转账给了徐某2。综上，唐秀峰合计收到徐某2及王江涛支付的购房款355万元。对于唐秀峰返还给徐某2的221.5万元，唐秀峰认为是因为徐某2替唐秀峰归还了债务，故将钱款归还徐某2。王江涛认为房屋总价355万元，已经全额支付，故唐秀峰将多余贷款返还给徐某2。2016年3月3日，王江涛作为委托人与徐某2进行了委托公证，徐某2代理王江涛就涉案房屋的买卖所实施的法律行为及造成的法律后果，委托人王江涛均认可。另查明，涉案房屋于2008年11月19日登记在唐秀峰名下。2016年4月7日核准登记在王江涛名下，同日，涉案房屋上设定了抵押贷款323万元，期限从2016年3月7日至2046年3月7日，贷款由王江涛每月负责归还。2018年4月25日，唐秀峰作为甲方、徐某2及王江涛作为乙方、案外人樊某和徐某1（系唐秀峰儿子）作为担保人签订了《确认书》，约定：“1.因甲方确无房，乙方酌情给予甲方租赁费10万元；2.乙方最后给予二个月的宽限搬离期，甲方保证二个月内2018年6月31日前全部搬离，将房屋交付乙方。……3.本房屋交接确认书自甲乙双方签字之日起生效，任何一方违约均应向对方承担10万元违约责任”。《确认书》还对双方其他权利义务作了约定。2018年4月25日，案外人樊某支付给唐秀峰4万元，该转账凭证上所写用途为“书、桌、物品”。审理中，唐秀峰认可自己去房地产交易中心办理过户手续，但认为其只知道去签字办理网签手续，是给王江涛借款的保障，并非是房屋买卖。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，下列合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，第一，唐秀峰、王江涛签订了《上海市房地产买卖合同》、《协议书》，双方均系具有完全民事行为能力的成年人，应当知道签署上述文件的后果及风险，现唐秀峰否认在买卖合同上其签名的真实性，但唐秀峰认可自己去房地产交易中心办理了涉案房屋的过户手续，故该合同及协议书应视为唐秀峰的真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定的强制性规范，合法有效。第二，双方在合同中约定名义成交价为498万元，在《协议书》中明确真实房价为355万元，根据王江涛提供的向唐秀峰付款的银行账户明细单、收据、贷款发放凭证等，王江涛和徐某2（作为王江涛的代理人）已累计向唐秀峰付款355万元，已付清全部购房款，且涉案房屋已按约定期限完成过户手续，应当认为，涉案房屋买卖合同已履行完毕。现唐秀峰坚持要求确认涉案房屋买卖合同无效、要求房屋恢复登记至唐秀峰名下，此等诉请缺乏事实和法律依据，法院无法支持。涉案房屋已登记在王江涛名下，唐秀峰在《确认书》上亦承诺于2018年6月底前搬离，故对王江涛要求唐秀峰迁出涉案房屋、并交付房屋的反诉请求予以支持。唐秀峰认为《确认书》是在其受胁迫的情况下所签字，但没有提供证据证明，故不予采信。对于王江涛依据《上海市房地产买卖合同》第十条约定主张逾期交房违约金的诉求，考虑到双方已在《确认书》中对交房时间、违约责任等重新达成了协议，王江涛可以按照新的协议主张违约责任，故对该反诉诉求不予支持。对于王江涛依据《确认书》第5条主张的逾期交房违约金10万元的请求，双方在《确认书》中有明确约定，故予以支持。对于王江涛要求唐秀峰支付房屋使用费10万元的请求，考虑到法院已支持了王江涛主张的逾期交房违约金，故对房屋使用费不予支持。对于王江涛要求唐秀峰返还搬家补偿费4万元的请求，无事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院于二○一九年五月二十三日依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，作出判决：一、驳回唐秀峰的全部诉讼请求；二、唐秀峰于判决生效之日起十日内从上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号房屋迁出，并将该房屋交付给王江涛；三、唐秀峰于判决生效之日起十日内支付王江涛违约金10万元；四、驳回王江涛的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46,640元，保全费5,000元，由唐秀峰负担；反诉案件受理费减半收取计26,077元，保全费5,000元，由王江涛负担8,077元,由唐秀峰负担23,000元。二审中，上诉人提供：1、交通银行汇款凭证，证明上诉人取现后支付给樊某律师费5万元，樊某私自处理了上诉人的房屋；2、报案回执单，案外人刘某借上诉人名义办理多张银行卡，恶意透支致被骗80余万元，樊某代为处理该纠纷时将涉案房屋出售；3、银行的律师函，证明上诉人委托樊某处理信用卡还款事宜；4、通话录音以及司法局的受理告知书，证明樊某律师存在双向代理，损害上诉人利益。被上诉人认为，证据1是复印件，与本案无关；证据2真实性无异议，但不能证明本案涉嫌犯罪或诈骗；证据3，真实性无异议，但与本案无关；证据4中的录音记录，真实性不认可，受理告知书与本案无关。本院认为上诉人提供的证据或缺乏真实性，或与本案无关，也不属于新证据，不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2008年12月11日，唐秀峰与交通银行股份有限公司上海临港新城支行（以下简称交通银行临港支行）签订易贷通个人循环贷款合同、最高额抵押合同，约定自2008年12月22日至2011年12月22日由交通银行临港支行向唐秀峰提供人民币循环额度95万元用于POS消费和网上支付，借款人可以在额度内多次申请使用贷款。一月一期，按期还款。合同还约定了逾期还款的违约责任。唐秀峰同意将涉案房屋提供最高债权额95万元的抵押担保。2008年12月16日，唐秀峰将涉案房屋办理了抵押登记，抵押给交通银行临港支行。因唐秀峰未还款，交通银行临港支行起诉唐秀峰，要求其偿还借款本金及利息。2013年5月31日，上海市浦东新区人民法院判决唐秀峰向交通银行临港支行返还借款本金644,392.50元，并支付利息、逾期利息。2010年6月6日，唐秀峰与案外人王某签订房地产抵押借款合同，约定唐秀峰向王某借款100万元，利息每月1.5%，借款期限为2010年6月6日至2011年6月5日，同时还约定了逾期还款的违约责任。后因唐秀峰未还款，王某向上海市浦东新区人民法院起诉。2013年1月28日，上海市浦东新区人民法院判决唐秀峰归还王某100万元以及利息。唐秀峰与案外人施某签订房产抵押借款合同，约定唐秀峰向施某借款200万元，借期自2012年10月9日起至2013年10月8日止，唐秀峰以涉案房屋作为该笔借款的担保。2012年10月15日，唐秀峰与施某就涉案房屋办理了抵押权登记，登记的债权数额为200万元。2015年4月，施某起诉唐秀峰要求其归还200万元。2015年6月24日，上海市浦东新区人民法院判决驳回施某的诉讼请求。因施某未缴纳上诉费，2015年9月28日，二审法院裁定按自动撤回上诉处理。2015年7月13日，唐秀峰（甲方）与徐某2（乙方）就涉案房屋签订商品房买卖合同（合同编号20150707，以下简称20150707号合同），约定双方通过中介公司居间介绍由乙方受让甲方的涉案房屋，受让价款为355万元，乙方应在签订合同后7个工作日内支付购房定金60万元，双方至房地产交易中心办理产权过户手续前，乙方支付150万元，领取乙方为产权人的房产证后三日内乙方支付尾款145万元。双方约定在2016年7月7日前办理转让过户手续。甲方在2016年7月7日前腾出涉案房屋并交付乙方。鉴于涉案房屋存在交通银行、王某、施某三方抵押，抵押金额为368万元，甲乙双方委托上海仁科律师事务所（以下简称仁科所）樊律师、丁律师全权处理房屋抵押、产权过户等相关手续，乙方的全部购房款均支付至仁科所账户，乙方将款项打入甲方指定账户或打入仁科所账户均视为甲方收到款项。第一笔款项支付后，由律师出具信用卡归还的工作报告。第二笔款项支付后，由律师出具抵押权全部撤销的工作报告。抵押权全部撤销后，由律师协助办理过户手续，过户手续完成，乙方领取房产证后三日内支付第三笔房价尾款，甲方在收到全部房款后六个月内搬离房屋，双方签署交接书，交易完成。甲方若未能在本合同约定的时间内另行购买到合适房屋时，乙方同意甲方顺延交房时间，但最长不得超过二年。唐秀峰的儿子徐某1在该合同附件五同住成年人同意出售房屋处签名。唐秀峰在合同末页手书要求“汇入60万中国银行XXXXXXXXXXXXXXX3530”。同年7月14日、15日、16日，徐某2向唐秀峰前述中国银行账号汇入60万元。徐某2陈述其通过樊某律师知晓涉案房屋要出售，看房后决定购买，签订了合同支付了60万元定金。后因涉案房屋被查封，无法及时过户遂介绍给朋友王江涛购买。唐秀峰称其委托樊某律师处理涉案房屋上的抵押查封，所签买卖合同只是作为借款的担保，其并无出售涉案房屋的意思。2015年11月4日（唐秀峰的签名时间为2015年10月15日），唐秀峰（甲方）与王江涛（乙方）签订了房地产买卖合同（合同编号2513257），约定双方通过中介公司居间介绍由乙方购买甲方的涉案房屋，购买价为618万元，合同签订后乙方于2015年8月26日前支付2万元定金，2015年9月30日前支付83.5万元，2015年10月16日前支付100万元，2016年2月29日前支付432.5万元（其中432万元为银行贷款，5,000元为交房时支付的尾款）。双方约定在2016年1月15日前至交易中心办理转让过户手续，2016年6月30日前交房。合同末页备注黄页条形码11112133667204130618合同与先前七月份与徐某2（乙方）签订的本合同视为同一合同（附：2015年10月15日签订的协议书，乙方王江涛、徐某2）。王江涛认为签名栏的签名非其所签，双方从未签订过618万元的合同，对该份证据的真实性不予确认。二审中，证人徐某2到庭作证。徐某2陈述：其与樊某系朋友关系，樊某告知涉案房屋准备出售，性价比较高，价格400万元左右。徐某2现场看房后比较满意，决定购买，并支付定金60万元。后得知涉案房屋还有官司存在，无法及时过户，遂介绍王江涛购买。后因王江涛经常需要出差，便委托徐某2代理后续的交易。徐某2当庭出示了其与唐秀峰签订的20150707号合同原件。一审中，王江涛提供一份浙江省宁波市中级人民法院在淘宝网对本市XX镇XX路XX弄XX号房屋（建筑面积249.67平方米）的拍卖，该房屋的评估价为4,042,700元，2015年11月17日该房屋以344万元拍卖成交。唐秀峰对该份证据的真实性不予认可。本院认为，唐秀峰就涉案房屋先后与徐某2、王江涛签订了买卖合同，收取了买受人355万元的款项，并将涉案房屋过户至王江涛名下。本案的争议焦点在于唐秀峰签订的房屋买卖合同是其出售房屋的意思表示还是仅为借款的担保即让与担保。唐秀峰认为其并无出售涉案房屋的意思，仅为偿还信用卡债务以及其他个人债务计200万元而不得已向徐某2借款，才签订房屋买卖合同作为担保。王江涛认为其为购房从朋友徐某2处知晓涉案房屋在售，查看房屋后决定向唐秀峰购买，并已经支付了全部房款，双方的买卖合同担保真实有效。本院综合案件事实认为涉案交易认定名为买卖实为借款证据不足，双方之间应系真实的房屋交易买卖，并分析如下：一、唐秀峰有出售房屋的意愿。在唐秀峰与徐某2签订第一份房屋买卖合同前，唐秀峰因案外人与交通银行临港支行、王某、施某签订有抵押借款合同（均以涉案房屋为抵押）致债权人起诉，法院生效判决确认其应当偿还本金160余万元以及利息。唐秀峰无力偿还债务，法院必会拍卖抵押房产。鉴于房产拍卖价格通常比市场价低，唐秀峰自行出售涉案房屋获得较高价款偿还债务成为可行的途径，即唐秀峰有出售涉案房屋的意愿。唐秀峰称其向徐某2借款系为偿还旧债，但借款关系需有双方借款之合意，在徐某2与唐秀峰并不认识的情况下，还可能会涉及利息的支付；如果买卖合同系为借款之担保，则王江涛贷款之偿还也应由唐秀峰按月偿还，但前述事实均无证据佐证。二、唐秀峰履行并愿意履行房屋买卖合同的全部义务。徐某2因故未能继续与唐秀峰进行交易，王江涛作为后手买受人与唐秀峰签订了买卖合同，并转账支付183.5万元、贷款支付101.5万元合计285万元，另加徐某2转账支付的70万元，王江涛及徐某2已经向唐秀峰支付了全部的购房款355万元，唐秀峰则出具了相应的房款收据，买方的付款义务已经完成。唐秀峰陈述其之所以将王江涛超贷的款项221.5万元还给徐某2系因为徐某2替其归还了债务，但客观上，即使徐某2代其偿债，该“债务”前后也不过70万元，唐秀峰的说法无法自圆其说，本院难以采纳。房屋交付系房屋买卖的重要环节，亦是区分真实交易与债权担保的关键。真实购房人不仅要获得房屋法律上的所有权，而且还要取得对房屋的控制权，包括对房屋的占有及对房屋使用收益的获取。无论是徐某2签订的买卖合同，还是王江涛签订的买卖合同，均明确约定了甲方（唐秀峰）交房的时间，即甲方收到全部房款后的两年。2016年4月唐秀峰收到了全部房款，其应当在2018年4月底前向王江涛交房。2018年4月25日，唐秀峰在其子徐某1在场的情况下，在派出所签订了确认书，确认将在2018年6月31日前搬离，足见其同意向买方交付房屋。唐秀峰认为前述确认书系被胁迫所签，既无证据证明，也无法解释购买方另行给予唐秀峰10万元房屋租赁费之行为。三、涉案房屋出售价格并未明显偏低。唐秀峰认为其曾就涉案房屋与王江涛签订过一份总价为618万元的买卖合同，涉案房屋在签订买卖合同时市场价值至少值600余万，以355万元的价格交易显属售价过低。因王江涛对前述合同上的签名不认可，且即使属实，之后双方重新签订了真实交易价为355万元的买卖合同，该份合同已登记备案，应属双方的真实交易价格。根据涉案房屋的位置、面积查2015年7-12月的交易价格，也在300-400万元之间。考虑到涉案房屋尚有税费、涉案房屋急于出手等因素，355万元的价格系唐秀峰的“净到手价”（唐秀峰对于收到355万元的款项也不持异议），该交易价格与市场价相比并未过低。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿以及诚实信用的原则。唐秀峰在涉案房屋面临被强制拍卖的情况下，选择自行出售涉案房屋，并与买受人徐某2、王江涛签订买卖合同，收取全部房款，也应按照合同约定交付房屋。现合同约定的交房时间届满，交易双方签订确认书，再次确认交房的时间，但唐秀峰却再次违约，拒不交房，显为违约，一审根据本案情况确定由唐秀峰承担违约责任，本院认为并无不当，予以维持。综上所述，上诉人唐秀峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,450元，由上诉人唐秀峰负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年五月二十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……