上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1388号上诉人（原审被告、反诉原告）：奚霞红,女,1975年4月3日出生,汉族,户籍地上海市。委托诉讼代理人：季宏伟，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙安，上海谧竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张开红，女，1980年9月10日出生，汉族，户籍地安徽省蚌埠市怀远县。委托诉讼代理人：孙波，上海嘉富诚律师事务所律师。上诉人奚霞红因与被上诉人张开红房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初69824号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奚霞红上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，改判支持上诉人奚霞红一审全部诉讼请求；撤销原判第四项，改判被上诉人张开红支付上诉人拖欠租金人民币（以下币种相同）43,650元、物业管理费3,233.33元。事实与理由：原审法院对于违约事实认定存在错误。奚霞红与张开红只是协商提前解约，并无违约意思表示，张开红借机“拒绝磋商成功，制造奚霞红违约的假象”；奚霞红已提供2019年3月22日至6月21日物业费支付凭证，原判所谓“未提供相应的付款凭证”，与事实不符。原判对违约方认定错误。因张开红不付租金之不安抗辩权不成立，其已构成违约，奚霞红按约有权解除租约，故请求二审法院支持上诉请求。张开红辩称：不同意上诉请求，要求驳回上诉、维持原判。张开红向一审法院起诉请求：1、确认张开红、奚霞红于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除；2、判令奚霞红退还张开红保证金10,000元；3、判令奚霞红支付张开红违约金48,600元。奚霞红向一审法院提出反诉请求：1、确认张开红、奚霞红于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年5月13日解除；2、判令奚霞红有权没收张开红保证金1万元，不予返还；3、判令张开红向奚霞红支付从2019年3月22日至2019年6月28日（98天）拖欠的房屋租金43,650元、物业管理费3,233.33元，共计46,883.33元；4、判令张开红向奚霞红支付滞纳金（实为逾期付款违约金），从2019年3月22日至2019年6月28日（98天，每天450元），共计44,100元；5、判令张开红向奚霞红支付解除合同违约金1万元；6、判令张开红向奚霞红支付解除合同违约金27,000元（相当于2个月租金）。一审法院认定事实：上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号1_2层房屋产权人为案外人孙某1、顾某1、孙某2、程某、顾某2,该房屋建筑面积193.71平方米，用途为商业。2013年10月12日，顾某1与奚霞红所任法定代表人的上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订房屋租赁合同，约定顾某1将上海市浦东新区XX公路XX弄《上海XX广场》门牌号XX号1层1_2层商铺出租给XX公司，租赁期限自2013年12月22日至2019年12月21日。2018年1月26日，奚霞红（甲方、出租方）与张开红（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄《上海XX广场》门牌号XX号2层室之商铺（出租房屋面积共96.50平方米），租赁期自2017年12月22日至2019年12月21日。租金:1、2017年12月22日-2018年3月21日月租金13,500元、物业管理1,000元,共计43,500元;2、2018年3月22日-2018年6月21日商铺房屋月租金为13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;3、2018年6月22日-2018年9月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;4、2018年9月22日-2018年12月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;5、2018年12月22日-2019年3月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;6、2019年3月22日-2019年6月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;7、2019年6月22日-2019年9月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元;8、2019年9月22日-2019年12月21日月租金13,500元、物业管理费1,000元,共计43,500元。租金每三个月支付一次。租赁保证金为10,000元，该保证金于乙方返还房屋且结清租金、水电、物业费等所有相关费用后由甲方于3个工作日内无息返还给乙方，乙方应于交房当日向甲方支付，甲方在收到租赁保证金同时予以书面签收。甲方擅自解除本合同致使本合同无法履行，甲方需双倍退还保证金，给乙方所造成的经营损失，甲方还应该按照实际损失负责赔偿。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的一倍向甲方支付滞纳金，如乙方逾期超过20日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担违约责任。甲方因不能提供本合同规定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同年租金总额30%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出的违约金以外的损失进行赔偿。甲方违反本合同约定,提前收回房屋的,应按照合同年租金的30%向乙方支付违约金,若支付的违约金不足弥补乙方损失的,甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金30%的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担违约责任。协议另对其他内容做了约定。2019年2月28日，顾某1、XX公司签订解除房屋租赁合同协议书，言明双方原签订的房屋租赁合同于2019年12月21日结束，由于XX公司业务调整，导致无法继续履行合同，于2019年2月28日向甲方提交租赁解除申请，经双方友好协商，同意提前解除合同，并达成以下条款：一、XX公司支付顾某1房屋租金至2019年6月21日，由于提前3月提出申请并解除合同，顾某1同意不追究XX公司违约责任……五、由于此房屋的第3层由XX公司转租给第三方使用，第3层的租赁协议至2019年12月21日结束，双方将共同协助新的房屋承租方沟通处理此房屋第3层的后续问题。后张开红、奚霞红通过微信就双方租赁合同提前终止事宜进行沟通。2019年5月13日，奚霞红向张开红发出《终止合同的催款函》，言明截至2019年5月13日未收到2019年3月22日至6月21日的房屋租金及物业费，根据合同规定拖欠房租的行为已构成违约，通知张开红于收到催款函之日起7日内全额支付上述款项，2019年5月13日起正式解除房屋租赁合同……。5月14日，张开红向奚霞红发送告知函，言明2019年3月奚霞红告知提前解除合同，并拒绝进一步沟通，奚霞红肆意解除合同之行为已严重影响张开红经营侵害张开红合法利益，特告知奚霞红，张开红不存在拖欠租金之恶意，不同意解除合同，张开红合法使用租赁房屋，不存在承担违约金及其他任何合同外费用之义务。若奚霞红执意单方解除，张开红保留追究奚霞红违约责任的权利。该告知函于5月15日寄出，5月16日显示签收。2019年6月28日，顾某1与张开红签订协议书，约定双方确认2019年6月28日张开红将系争房屋交还顾某1;顾某1确认其与XX公司的租赁合同以签订的《解除房屋租赁合同协议书》约定为准；其已将XX号商铺整层出租给新租客；确认是由XX公司因经营不善要求提前解除合同；位于XX公路XX弄《上海XX广场》门牌号XX号商铺为2层建筑，由于底层层高比较高，故底层为隔出后分为两层，故本协议所述的XX号3楼商铺，实际为XX号2楼商铺，也是张开红所承租使用的商铺；顾某1确认与XX公司解除合同时，张开红未在场……。一审庭审中，张开红提供与新租客吴某的微信聊天记录，证明吴某在2019年3月18日即将顾某1与XX公司的解除协议书告知张开红，告知吴某的合同从6月20日开始，要求张开红于6月20日搬离；张开红与吴某就租金上涨问题协商不成。奚霞红提供XX公司于2019年7月29日出具的承诺书，言明XX公司是由奚霞红和倪某出资设立的公司，奚霞红担任法定代表人和执行董事，二人系夫妻，奚霞红个人与张开红签署了房屋租赁合同，XX公司认可奚霞红出庭应诉，主张相应的权利，XX公司承诺不再另案主张实体权利。奚霞红另提供XX公司与顾某1出具的关于周浦万达房屋问题的情况说明，言明双方在签订房屋租赁解除合同时，关于房屋第3层已出租给张开红使用且协议期到2019年12月21日，已经做了特别约定，协议约定已租出的第3层问题可以协同新租客一起协商并继续出租给张开红使用；双方与新租客在2019年6月18日同张开红委托人唐某进行了沟通，同意张开红可以继续租赁使用第3层到2019年12月21日，且房租金额不做变动，因此双方的房屋租赁合同并未对XX公司与张开红的租赁合同产生任何影响。手写部分言明：新租客给出了新的租赁单价，差价部分由XX公司支付。顾某1签名确认，署期2019年7月15日。审理中，张开红、奚霞红均确认张开红已支付系争房屋至2019年3月21日止的租金，张开红另支付过奚霞红10,000元保证金。因张开红、奚霞红就系争房屋的合同解除及违约责任等产生争议，以致引发本案诉讼。一审法院认为，张开红、奚霞红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。针对双方争议焦点，一审法院分析认定如下：关于本诉。首先，系争房屋合同提前解除之违约责任归属。结合本案查明的事实，张开红、奚霞红的合同到期之日为2019年12月22日，而奚霞红与其出租方顾某1约定双方的合同于2019年6月21日提前解除，且奚霞红并未解决张开红与顾某1的新承租人之间的后续租赁问题，因奚霞红的原因导致张开红、奚霞红的合同无法继续履行，故提前解约之责应归于奚霞红，合同解除之日应确定为2019年6月21日。张开红要求奚霞红返还租赁保证金，符合合同约定，并无不当，一审法院应予支持。其次，违约金数额。张开红要求奚霞红根据合同第十条第四款“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同年租金30%向乙方支付违约金”的约定支付违约金48,600元，鉴于奚霞红主张违约金过高,要求以损失为限予以调整，加之张开红未提供其实际损失的依据，一审法院结合合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将违约金酌情调整为24,300元。关于反诉。奚霞红要求确认合同于2019年5月13日解除，于法无据，一审法院不予支持。因奚霞红提前解除合同违约在先，其要求没收保证金、支付解除合同违约金10,000元及27,000元的诉讼请求，缺乏合同和法律依据，一审法院难以支持。张开红自认于2019年6月28日将系争房屋交还顾某1，愿意承担2019年3月22日至6月21日期间的租金，结合合同解除之日为6月21日的事实，一审法院予以照准。至于2019年6月22日至6月28日期间的租金及物业费，经一审法院向顾某1核实，其未向奚霞红收取自2019年6月21日双方合同终止后的费用，奚霞红亦未提供相应支付的凭证，故奚霞红要求张开红支付该期间的费用，一审法院不予支持。至于2019年3月22日至6月21日期间的物业费，因张开红未提供相应的付款凭证，一审法院难以支持。张开红在2019年3月即得知合同须提前解除，在与张开红就解除合同事宜未协商一致前，张开红暂缓支付租金及物业费，其行使不安履行抗辩权的抗辩意见成立，故奚霞红要求支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一九年十一月二十九日作出判决：一、张开红、奚霞红于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月21日解除（房屋坐落于上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄上海XX广场门牌号XX号2层）；二、奚霞红于判决生效之日起十日内退还张开红保证金10,000元；三、奚霞红于判决生效之日起十日内支付张开红违约金24,300元；四、张开红于判决生效之日起十日内支付奚霞红2019年3月22日至6月21日的租金40,500元；五、驳回奚霞红的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,515元，减半收取计757.50元，由奚霞红负担；反诉案件受理费3,060元，减半收取计1,530元，由奚霞红负担1,123.75元，张开红负担406.25元。二审中，当事人没有提交新证据。另查明，2019年3月28日，奚霞红与张开红以微信沟通租赁事宜，奚霞红要求张开红“安排”支付租金，后者则提出奚霞红“提前终止我的合同”，要求双方碰面会谈，奚霞红要求张开红和其下家自行沟通，“我这里房租收到6月21日的”，并拒绝会面。同年5月15日，张开红再次微信联系奚霞红，要求后者将“6月底”前到期租约联系延长，其租金“可以直接打入你之前支付的账户”等。后者回复：“今天会过去清场，请知晓！”经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人奚霞红与被上诉人张开红于2018年1月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反禁止性法律规定，双方由之建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。查本案合同履行期间，本案租赁合同的上位租赁合同系（房屋所有人之一）顾某1与上诉人担任法定代表人之XX公司签署，该合同业于2019年6月21日提前解除，尽管双方《解除房屋租赁合同协议书》言及本案租赁范围、租期延长等，但实际履行中，无论是奚霞红还是新承租人均明确要求张开红6月底前搬离。实际履行中之同年6月28日，房屋所有权人也从本案承租人张开红处收回标的房屋，完成了占有返还。应该认为，上述期限后，双方租赁关系客观上已终止履行，此为其一。其次，本案租约履行期间，2019年5月13日，上诉人以《终止合同的催款函》通知被上诉人，主张后者欠租解约。我们注意到，此前之2月28日，上诉人之XX公司业与上位出租人确定因前者业务调整，（上位）租约于2019年6月21日终止履行，此后，本案双方多次协商解约未果。应该认为，此阶段之承租人张开红在明知本案租赁合同因出租方原因自2019年6月21日后履行不能情况下，未支付当期租金确因有不安抗辩事实条件出现。双方在协商过程中，出租人奚霞红从未就此履行不能提出有效措施以维护租约完整之法效，符合承租人缓付租金不安抗辩权行使的法定条件，原判第四项裁处张开红给付欠租但驳回违约金主张，于法有据。奚霞红于此主张承租人违约解约责任缺乏事实与法律依据，本院不能采纳。本院注意到，承租人张开红收讫上述《终止合同的催款函》后次日即复函出租人奚霞红，不同意欠租解约，告知若出租人执意单方解约，其保留追究违约责任权利等。应该认为，于此承租人亦有逻辑明确的解约及违约责任主张、通知，考虑到2019年6月21日为上位租约终止日，本案租约以之确定解约日并无不当，本院可予维持。考虑到本案租约终止履行、解约皆源于上位租约履行终止，上诉人作为出租人于此显然构成根本违约，原判据之裁断其承担违约解约责任准确，应予维持。余者，原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，奚霞红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,776元，由奚霞红负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年五月二十九日书记员  王 力附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：……（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……