山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初1037号原告：济阳国资投资控股集团有限公司，住所地济南市济阳区济北街道黄河大街总部经济中心B座909室。法定代表人：索会亭，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐忠民，山东博翰源律师事务所律师。被告：王宁超，男，1978年8月30日生，汉族，住济南市济阳区。委托诉讼代理人：路岩松，山东商经律师事务所律师。第三人：山东吉瑞置业有限责任公司，住所地济南市济阳区纬三路39号（原济阳镇政府办公楼406室）。法定代表人：韦邦琴，董事长。委托诉讼代理人：王长玉，男，1982年10月10日生，汉族，该公司物业经理，住济阳区。原告济阳国资投资控股集团有限公司（以下简称国资控股公司）与被告王宁超、第三人山东吉瑞置业有限责任公司（以下简称吉瑞置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国资控股公司委托诉讼代理人徐忠民，被告王宁超及其委托诉讼代理人路岩松，第三人吉瑞置业公司委托诉讼代理人王长玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。国资控股公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方2015年4月3日签订的《黄河古镇商铺租赁合同》；2.依法判令王宁超5日内腾退租赁的房屋；3.依法判令王宁超支付2019年6月3日至房屋腾退日租赁费，暂计至2020年2月28日为86113.5元，违约金以121572元为基数，按年利率24%计算自2019年7月1日至2020年2月28日为19613.62元；4.案件受理费、鉴定费、保全费由王宁超负担。事实和理由：2015年4月3日，吉瑞置业公司与王宁超签订《黄河古镇商铺租赁合同》，约定吉瑞置业公司将黄河古镇2号楼（面积约619.32平方米）出租给王宁超，用于经营餐饮会所，租赁期为5年，按房屋实际交付日计算租赁期。2015年4月3日吉瑞置业公司将房屋交付王宁超并给予2个月的装修期，故租赁期限为2015年6月3日至2020年6月2日。租赁合同约定王宁超应于2019年6月30日前交纳第5年的租赁费121570元。2018年3月13日，吉瑞公司与国资控股公司签订《转让协议》，约定吉瑞置业公司将黄河古镇项目土地使用权及已经开发的地上附属物转让给国资控股公司，国资控股公司取得涉案房屋所有权。2020年1月6日，国资控股公司通过张贴催告函及EMS的方式催告王宁超交纳第5年的房租，截止今日王宁超未履行。为维护自身合法权益，特向法院起诉。王宁超辩称，一、因吉瑞置业公司及国资控股公司违约在先，涉案工程及商铺水电、消防等基本配套工程至今未施工完毕，亦未完成工程验收，涉案商铺不具备合法的出租、营业及最基本的使用条件，直接导致答辩人签订涉案租赁合同经营餐饮用于收益合同目的无法实现。涉案租赁合同签订时黄河古镇工程为在建未完工工程，答辩人基于对吉瑞置业公司的信任，在其承诺尽快完工并进行工程验收、完备基本配套设施的前提下签订该合同，先行入场装修。吉瑞置业公司并非将未完工商铺直接对外出租，双方达成合意系吉瑞置业公司将符合法律规定使用条件并具备基本使用性能的商铺交付答辩人使用。但自涉案租赁合同签订起至今涉案工程及商铺水电、消防等最基本的配套设施未施工完毕，未完成验收，不仅导致涉案商铺因不具备最基本的使用条件无法使用，且吉瑞置业公司亦违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的规定，导致涉案商铺不具备合法的出租及营业条件。二、因吉瑞置业公司及国资控股公司的违约行为，该商铺在长达四年的租赁期内一直无法使用处于闲置状态，期间王宁超曾数次试图与吉瑞置业公司取得联系未果。直至2019年6月1日，王宁超通知吉瑞置业公司解除涉案租赁合同并腾返商铺。2020年4月3日，答辩人已再次致函通知第三人解除合同。涉案租赁合同已于2019年6月1日解除，且涉案商铺早已腾空返还，国资控股公司主张租赁费、违约金均无事实及法律依据。三、涉案租赁合同签订时，第三人出于招商引资的需求，在保持五年租赁期总租金不变的前提下，设定了本案租金支付标准：第一年至第三年租金均为30000元，第四年租金为31572元，第五年租金为121572元。故即使法院认定王宁超应支付租赁费，国资控股公司诉请支付租赁费的计算标准亦与客观实际不符，租赁费标准应以五年租期平均月租金标准予以计算，即月租金为（30000×3+31572+121572）÷5÷12。四、因吉瑞置业公司及国资控股公司上述违约行为，及收取四年租金后未向王宁超开具发票的行为给王宁超造成重大经济损失，王宁超保留向其索赔的权利。即使法院认定王宁超应向国资控股公司支付相关费用，亦应同时扣除因开具发票及合同目的落空未能经营收益给王宁超造成的损失。因涉案租赁合同早已解除，国资控股公司以尚未履行部分即第五年租金为基数计算违约金于法无据；且本案非借贷法律关系，国资控股公司主张以年利率24%主张违约金与事实不符。综上请求法院驳回其诉讼请求。吉瑞置业公司辩称，我公司已于2018年3月将涉案房屋转让给国资控股公司，2018年12月份土地及地上附属物已完成过户，国资控股公司提起的诉讼我们已知晓。国资控股公司围绕诉讼请求依法提交了建设规划许可证、《黄河古镇商铺租赁合同》、《补充协议》、电费收据、《转让协议》、不动产权证书、EMS单号、催缴租赁费照片。王宁超围绕答辩意见依法提交了《黄河古镇商铺租赁合同》、《房屋租赁合同解除暨房屋返还通知书》、物流跟踪信息单。本院依法组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，吉瑞置业公司与王宁超签订《黄河古镇商铺租赁合同》，双方约定主要内容有：1.吉瑞置业公司将其位于济南市济阳区的黄河古镇项目2号楼（“以下简称租赁场所”）出租给王宁超，建筑面积为619.32平方米。2.王宁超承诺严格履行使用该租赁场所作为经营餐饮会所之用途，如用作经营其他业态须吉瑞置业公司书面同意。3.租赁期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止，上述租赁起始日及租赁期到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计。4.吉瑞置业公司同意给予王宁超装修期共两个月，装修期间王宁超免于支付租金，装修期外的其他租赁期限应按本合同约定支付租金。5.租赁期内，租赁场所的租金标准具体如下：第一年租金为30000元；第二年租金为30000元；第三年租金为30000元；第四年租金为31572元；第五年租金为121572元。王宁超应在2015年4月15日前缴纳第一年、第二年、第三年、第四年的租金共计121572元；第五年的租金共计121572元应在2019年6月30日前缴纳。6.如王宁超逾期支付租金，则每逾期一日，王宁超应向吉瑞置业公司支付应付未付款项的5%作为违约金。同日，吉瑞置业公司与王宁超签订《补充协议》，约定内容主要为：1.王宁超所租赁的房屋所在楼宇正在建造过程中，尚未办理竣工备案手续及消防验收手续，王宁超对该事宜完全知晓了解。2.王宁超要求在该房屋竣工验收备案手续完成之前提前使用该房屋，吉瑞置业公司在考虑王宁超实际情况后表示同意。3.本协议签订后三日内吉瑞置业公司将房屋提前交付王宁超使用，王宁超明确同意吉瑞置业公司的房屋已符合交付条件，并按原《房屋租赁合同》约定自交付之日起计付房屋租金。4.王宁超配合吉瑞置业公司办理该房屋的竣工验收本案手续，因此停止装修施工或实际使用产生的相关损失由王宁超承担。5.关于房屋租赁的其他事宜仍按《房屋租赁合同》执行。6.吉瑞置业公司同意将2号楼内美的牌中央空调所有权转让给王宁超，转让价格150000元。同日，吉瑞置业公司与王宁超签订了《租赁场所交付确认书》，双方对租赁场所黄河古镇项目2号楼商铺进行了交接验收，吉瑞置业公司交付的租赁场所符合租赁合同及附件“交付条件”的约定，王宁超没有异议。王宁超租赁房屋后，已向吉瑞置业公司交付了前四年的租赁费121572元。2018年3月13日，吉瑞置业公司与国资控股公司签订《转让协议》，吉瑞置业公司将属于自己的位于济阳区占地面积58694平方米的土地使用权及已经开发的地上附属物（包括涉案房屋）转让给国资控股公司，转让价格为25000万。2018年12月10日，国资控股公司办理了上述土地的不动产权证书（国有建设用地使用权），产权证号为鲁（2018）济阳县不动产权第0011164号。王宁超租赁的黄河古镇2号楼商铺符合建设工程规划许可，该商铺已办理建设工程规划许可证，但现尚未办理工程竣工验收和消防验收。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、涉案《黄河古镇商铺租赁合同》是否已经解除？二、王宁超是否应当腾退所租赁的房屋？三、王宁超是否应当给付租赁费及具体数额？四、王宁超是否应当给付违约金及具体数额？关于第一个争议焦点，吉瑞置业公司与王宁超签订《黄河古镇商铺租赁合同》及《补充协议》、吉瑞置业公司与国资控股公司签订《转让协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。吉瑞置业公司将土地使用权及已经开发的地上附属物转让给国资控股公司后，王宁超与国资控股公司形成事实上的租赁关系，王宁超辩称已于2019年6月1日通知吉瑞置业公司解除涉案租赁合同，但并无证据证明，且吉瑞置业公司不予认可，本院对其辩称不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中国资控股公司向本院提起诉讼，请求解除涉案《黄河古镇商铺租赁合同》，本院于2020年4月1日将起诉状副本送达至王宁超，故涉案《黄河古镇商铺租赁合同》于2020年4月1日王宁超收到解除通知时解除。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”王宁超辩称已于2019年6月1日腾退所租赁的房屋，但并无证据证明，且吉瑞置业公司与国资控股公司均不认可，故王宁超仍负有腾退所租赁房屋的义务。关于第三个争议焦点，国资控股公司主张王宁超按照《黄河古镇商铺租赁合同》约定的第五年租赁费121572元的标准给付至房屋腾退日的租赁费。王宁超辩称应按五年租期平均月租金标准计算，即月租金为（30000×3+31572+121572）÷5÷12。本院认为《黄河古镇商铺租赁合同》约定的前三年租金为30000元，第四年租金为31572元，第五年租金为121572元，根据吉瑞置业公司与王宁超签订《补充协议》，王宁超对涉案房屋当时的状态是了解的，但并不能证明王宁超对第五年的房屋状态也是清楚的。通过王宁超协助吉瑞置业公司办理房屋竣工备案手续等条款可以看出，王宁超及吉瑞置业公司对涉案房屋是有预期的，涉案房屋是能够办理房屋竣工备案手续等内容的，故王宁超与吉瑞置业公司约定的租金与其期待利益也是息息相关的，第五年的租金为前四年租金的总和。但黄河古镇项目自涉案租赁合同签订后并无实质进展，2018年吉瑞置业公司将土地使用权及已经开发的地上附属物又转让给国资控股公司，国资控股公司接手后亦未对该项目进行开发，现涉案房屋尚未办理工程竣工验收和消防验收，吉瑞置业公司庭审中亦陈述2018年5月份因水管损坏而停水，综上所述涉案房屋及黄河古镇项目在2015年与2019年并无明显差别，而第五年的租金是前四年租金的总和，故王宁超请求调整第五年的租金，本院予以支持。王宁超主张租金按五年租期平均月租金标准计算，即月租金为（30000×3+31572+121572）÷5÷12符合实际情况，本院予以支持。王宁超应自2019年6月3日起至腾退所租赁的房屋之日止，按照租金4052.4元/月标准给付国资控股公司。关于第四个争议焦点，根据《黄河古镇商铺租赁合同》约定，如王宁超逾期支付租金，则每逾期一日，王宁超应向吉瑞置业公司支付应付未付款项的5%作为违约金。国资控股公司自愿调整违约金为按未付款项为基数，自2019年7月1日起至2020年2月28日止，按照年利率24%计算并无不当，本院予以支持，但应付未付款项应调整为第五年的租金48628.8元，故王宁超应给付国资控股公司违约金7780.6元。综上所述，王宁超应履行以上本院认定的义务，其辩称应扣除因开具发票及合同目的落空未能经营收益给王宁超造成的损失，既未提供证据又无明确数额，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、被告王宁超与第三人山东吉瑞置业有限责任公司签订的《黄河古镇商铺租赁合同》于2020年4月1日解除；二、被告王宁超于本判决生效之日起十五日内腾退所租赁的涉案房屋；三、被告王宁超于本判决生效之日起十日内给付原告济阳国资投资控股集团有限公司租赁费（自2019年6月3日起至腾退所租赁的房屋之日止，按照租金4052.4元/月标准计算）；四、被告王宁超于本判决生效之日起十日内给付原告济阳国资投资控股集团有限公司违约金7780.6元；五、驳回原告济阳国资投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1207元，由原告济阳国资投资控股集团有限公司负担702元，被告王宁超负担505元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘振虎二〇二〇年五月十八日书记员  毕倩倩