上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3167号上诉人（原审原告）：上海伊能国际物流有限公司，住所地上海市奉贤区柘林镇寺胡路2639号8幢。法定代表人：林荣亮，执行董事。委托诉讼代理人：庄志，上海市徐易朱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海坚毅国际货物运输代理有限公司，住所地上海市虹口区新市南路1104号1幢117室。法定代表人：高松满，总经理。委托诉讼代理人：江建平，上海市**律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海江，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。原审第三人：上海联运有限公司，住所地上海市黄浦区南苏州路381号二、三楼。法定代表人：吴勇国，总经理。委托诉讼代理人：王超，上海市**律师事务所律师。原审第三人：美乐家（中国）日用品有限公司，住所地上海市奉贤区奉浦远东北路1515号龙洋工业园区16号厂房。法定代表人：THOMASKENDALLKNUTSON，执行董事。委托诉讼代理人：张华，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘烁，北京市中伦（上海）律师事务所律师。上诉人上海伊能国际物流有限公司（以下简称伊能公司）因与被上诉人上海坚毅国际货物运输代理有限公司（以下简称坚毅公司）及原审第三人上海联运有限公司（以下简称联运公司）、美乐家（中国）日用品有限公司（以下简称美乐家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初4706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伊能公司上诉请求：撤销原判第二项，改判支持其一审的其余全部诉讼请求。事实和理由：就次承租人联运公司于2018年5月向伊能公司的发函，该函件的发函时间早于伊能公司于2018年8月6日向坚毅公司发出解除合同通知的时间，而此后联运公司再未向伊能公司提出代付请求，并且，联运公司所承诺的代为履行仅限于坚毅公司迟延支付的租金和水电费，而未包括违约金，再者，联运公司从未有兑现承诺的实际代付行为，故《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十七条第一款规定的次承租人代偿抗辩权，并不适用于本案；在援引系争《仓储服务合同》4.1条及合同附件一第一条中关于仓储服务保证金用于支付坚毅公司应付款的约定时，均有前置条款即“仓储服务保证金可用于冲抵2022年合同到期前最后一期仓储服务费”，同时，如将上述条款理解为500万元租赁保证金可用于优先支付所欠租金，则每期租金可被拖延支付六个月而不构成违约，并且，上述条款亦约定租赁保证金抵扣应付租金及其他款项后坚毅公司负有在五个工作日内予以补足的义务，如坚毅公司怠于补足应视为其未按时足额支付租金，然经伊能公司反复催讨，坚毅公司拖欠租金数月之久，也从未补足保证金，因此，一审法院对租赁保证金条款的理解和适用，属断章取义，有悖商业法则和常理；坚毅公司就仅有的两期租金逾期一至七个月，显然已构成实质性违约，且每期租金的支付经由伊能公司反复催讨，故伊能公司依法行使约定解除权，而坚毅公司在收到伊能公司解除合同通知后并未按照《中华人民共和国合同法》第九十六条及相关司法解释的规定，在三个月内起诉要求确认解除合同的效力，伊能公司遂与系争物业的实际使用人美乐家公司签署了《仓储服务合同》，可见坚毅公司系合法合理地行使合同权利，相反是坚毅公司不诚信履约，造成本案纠纷。坚毅公司辩称，最高人民法院相关司法解释旨在保护租赁合同的稳定性，一审法院适用该条款认定本案次承租人联运公司向伊能公司表示愿意代为支付租金等款项可抗辩伊能公司的约定解除权是正确的；合同约定保证金500万元可抵充未付租金，且足以覆盖已拖欠的租金，且之后坚毅公司支付了租金，亦表示愿意支付滞纳金；坚毅公司在收取联运公司租金后，并非恶意拖欠租金，而是由于实际控制人被控制，对外投资短时间内无法收回，故与伊能公司沟通还款计划，且自2014年起双方存在延期付款的交易惯例，伊能公司在沟通过程中亦没有明确提及要行使约定解除权，但其在收取坚毅公司第二期租金后即提出解除合同，并在本案起诉前就与美乐家公司签订租赁合同，明显存在恶意。据此，坚毅公司不同意伊能公司的上诉请求，并认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。联运公司述称，其曾致函伊能公司，表示愿意代为支付坚毅公司拖欠租金，但伊能公司在联运公司发函之后，及向坚毅公司提出解除合同之前并没有告知联运公司坚毅公司欠款金额等情况，并通知联运公司代为支付租金，而是在本案起诉前即与美乐家公司签订合同，有违诚信。据此，联运公司不同意伊能公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。美乐家公司述称，坚毅公司在履约过程中存在违约，已符合合同约定的解除条件；本案中次债务人联运公司代为履约承诺并不符合相关司法解释的规定；美乐家公司于2018年8月发现员工涉嫌与坚毅公司存在恶意串通侵占公司财产的违法行为并报案，伊能公司此时向坚毅公司发函要求解除合同即发生法律效力，在坚毅公司、联运公司未提起诉讼的情况下，美乐家公司为保证自身权益与伊能公司签订租赁合同并按约履行，故美乐家公司及伊能公司均并不存在恶意。据此，美乐家公司同意伊能公司的上诉意见。伊能公司向一审法院起诉请求：1.判令自2018年8月16日起解除伊能公司与坚毅公司于2017年3月6日订立的《仓储服务合同》；2.判令坚毅公司向伊能公司补交装修免租期内的仓储服务费1,092,632.07元；3.判令坚毅公司向伊能公司支付违约金1,837,546.89元；4.判令坚毅公司已缴纳的仓储服务保证金500万元归伊能公司所有；5.判令坚毅公司支付拖欠的水电费169,877.22元；6.判令坚毅公司承担伊能公司因主张合同权利而支出的律师费243,000元。一审法院认定事实：2014年8月，伊能公司与坚毅公司签署物业租赁合同一份，约定由坚毅公司承租伊能公司位于上海市奉贤区XX路XX号XX物流园内整个区域及场地，租赁物业建筑面积9,070.50平方米，租赁期限为5年，自2014年8月16日至2019年8月15日，租赁费支付方式为先付后用，每2个月支付一期租金，并对其他权利义务进行约定。2017年3月6日，伊能公司与坚毅公司签署《仓储服务合同》一份，约定：……1.1由坚毅公司承租位于上海市奉贤区XX路XX号XX物流园内整个区域及场地，租赁物业建筑面积19,956平方米……1.2坚毅公司承租厂房的用途为仓储……第二条仓储服务期限：2.1原面积的租赁服务期限原本至2019年8月15日止，现双方商定延长至2022年8月15日止；新增面积的租赁服务期限为5年，仓储服务起始日为2017年8月16日至2022年8月15日；合同期满，同等条件下，坚毅公司应优先承租伊能公司的仓库。2.2因坚毅公司需要对新增面积的厂房进行装修，故伊能公司给予坚毅公司3个月即2017年8月16日至2017年11月15日的装修免租期，该期间坚毅公司可以免交租赁费。……若在合同履行过程中，坚毅公司中途解约或坚毅公司违约导致本合同终止的，伊能公司有权要求坚毅公司补交装修免租期内的租赁费。……第四条租赁费支付4.1……本合同的租赁保证金为500万元……伊能公司可以用租赁保证金来支付坚毅公司按照本合同约定应付而未付的任何款项，当保证金因用于支付其他款项而出现不足时，坚毅公司应在接到通知后5个工作日内予以补足，坚毅公司怠于补足的，伊能公司有权优先用坚毅公司支付的租赁费进行补足，并视为坚毅公司未按时足额支付仓储服务费。4.2租赁费：原面积（9,070.50平方米）、每月248,304.94元、期间2016年8月16日至2018年8月15日；原面积（9,070.50平方米）、每月275,894.38元、期间2018年8月16日至2019年8月15日；新增面积（10,885.50平方米）、每月364,210.69元、期间2017年8月16日至2019年8月15日；原面积及新增面积（19,956平方米）、每月698,044.25元、期间2019年8月16日至2021年8月15日；原面积及新增面积（19,956平方米）、每月728,394元、期间2021年8月16日至2022年8月15日。……4.4伊能公司与坚毅公司确认，坚毅公司使用租赁物业的过程中产生的水费、电费，由伊能公司按月依抄表数据实际代收代付。……第十条租赁物业的转租10.2在租赁期间内，坚毅公司未经伊能公司书面同意，将租赁物业全部或者部分转租给联运公司及美乐家公司以外的其他客户；或未经伊能公司书面同意，联运公司及美乐家公司进行转租或者分租的，视为坚毅公司违约，伊能公司有权解除本合同……。该合同附件一《仓储服务费用的支付》第二条租赁期内实行先付后用，每六个租赁月支付一期租赁费；坚毅公司应于每期第一个租赁月的前五个工作日内将本期的租赁费支付给伊能公司，先付后用。……第三条伊能公司应于每期仓储服务费支付日届满之前15个工作日向坚毅公司交付当期租赁费发票……第五条坚毅公司未依本合同及附件约定支付租赁费，累计超过30日的，伊能公司有权单方解除本合同；伊能公司依本款约定解除合同的，坚毅公司除应支付滞纳金外，还应向伊能公司支付违约金，金额相当于合同解除当年3个月的租赁费，且伊能公司收取的保证金不予退还，并不冲抵坚毅公司应支付给伊能公司的违约金及其他赔偿金。2018年5月25日，联运公司向伊能公司发函，明确为不影响仓库的正常运作，联运公司承诺在坚毅公司暂时无法履行与伊能公司相关约定的情况下，由联运公司代为履行。2018年8月6日，伊能公司向坚毅公司发送解除合同通知书，载明：鉴于坚毅公司一再违约，根据附件一仓储服务费用的支付第五条之约定，伊能公司明确自2018年8月16日起，解除其与坚毅公司于2017年3月6日签署的仓储服务合同……。2018年8月8日，坚毅公司向伊能公司复函称，不同意解除合同，并要求伊能公司继续开具相关发票。2018年8月10日，伊能公司再次回复坚毅公司称，坚持解除合同。2018年8月13日，坚毅公司函告伊能公司称，不同意解除合同，并明确将严格认真全面履行仓储服务合同。2018年8月20日，坚毅公司再次函告伊能公司，要求伊能公司开具增值税专用发票。2019年6月5日，坚毅公司委托上海市**律师事务所向伊能公司支付租金7,851,137.98元。2019年6月6日，伊能公司将该笔款项如数退还。2019年6月10日，坚毅公司委托上海市**律师事务所向伊能公司支付租金7,851,137.98元。2019年6月13日，伊能公司将该笔款项如数退还。2019年11月22日，坚毅公司委托上海市**律师事务所向伊能公司支付租金4,188,265.50元。伊能公司亦已如数退还。一审法院另查明，2017年8月16日至2018年2月15日的租赁款2,582,461.71元，伊能公司已于2017年5月22日向坚毅公司开具增值税专用发票，坚毅公司于2017年7月12日支付1,109,125.51元，于2018年1月18日支付余款1,473,336.20元。2018年2月16日至2018年8月15日的租赁款3,675,093.78元，伊能公司已于2018年2月1日向坚毅公司开具增值税专用发票，坚毅公司分别于2018年6月27日支付100万元，于2018年7月3日支付100万元，于2018年7月6日支付1,675,093.78元。一审法院又查明，2018年2月至7月系争租赁物业水电费总额为169,877.22元。伊能公司为本案诉讼支付律师费243,000元。2018年6月至2019年2月，伊能公司与坚毅公司工作人员就租金调整、催款等事宜多次进行沟通。一审法院再查明，就系争物业的转租，坚毅公司与联运公司之间存在转租合同关系，联运公司与美乐家公司存在转租合同关系。2019年1月7日，伊能公司与美乐家公司就系争物业的租赁签署《仓储服务合同》。一审法院认为，本案争议焦点为，伊能公司与坚毅公司签订的《仓储服务合同》应否予以解除。伊能公司认为，因坚毅公司未能按期履行《仓储服务合同》项下支付租赁款的义务，且累计已超过30日，故依据《仓储服务合同》附件一第五条的约定，伊能公司享有解除权。一审法院认为，系争仓储服务合同不应解除，理由如下：第一，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十七条第一款的规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。本案中，即便伊能公司依据《仓储服务合同》附件一第五条的规定可以享有约定解除权，但由于上述规定的存在，仓储服务合同亦不能解除，理由为：系争租赁物业的次承租人（即联运公司）早在本案纠纷发生前已向伊能公司表示同意代坚毅公司支付租金等款项，且一审诉讼过程中，联运公司亦明确表示愿意代坚毅公司支付租金等款项。因此，根据上述规定，坚毅公司及联运公司可以抗辩伊能公司的约定解除权，系争《仓储服务合同》不应解除。第二，根据《仓储服务合同》4.1条的约定，伊能公司可以用租赁保证金来支付坚毅公司按照本合同约定应付而未付的任何款项。现坚毅公司已向伊能公司支付500万元保证金，因此，当伊能公司存在迟延支付租金的行为时，伊能公司完全可以用该笔保证金优先支付该笔租金，其获得租金的权利并不会受到损害。现伊能公司仅以坚毅公司迟延支付前两笔租金为由解除合同，理由不充分。第三，合同生效后，双方当事人均应遵循诚实信用的原则，全面积极的履行各自的义务。本案中，伊能公司以坚毅公司迟延支付前两笔租金为由主张解除仓储服务合同，且伊能公司就后续租金的支付拒绝向坚毅公司开具增值税专用发票（增值税专用发票是坚毅公司支付租金的前提条件）；加之，在伊能公司与坚毅公司之间《仓储服务合同》解除与否未经生效法律文书确认的情况下，伊能公司径行与系争物业的实际使用人（即美乐家公司）签署《仓储服务合同》；再加之，在本案一审诉讼过程中，坚毅公司多次委托律师事务所代其向伊能公司实际支付后续租金，但均被伊能公司退回。因此，一审法院有理由相信，在合同履行过程中，伊能公司缺乏继续履行合同的诚意。无论伊能公司作出上述决定基于何种考量，一审法院基于诚实信用原则，从鼓励交易、维护交易稳定等角度考虑，对伊能公司要求解除《仓储服务合同》的请求不予支持。综上，因伊能公司与坚毅公司签订的《仓储服务合同》不应解除，现伊能公司要求坚毅公司缴纳免租期内的租金、违约金、赔偿律师费及没收保证金等请求均缺乏依据，故不予支持。关于伊能公司所主张的水电费，因坚毅公司同意支付，且其未能提供其支付的依据，故对伊能公司该项请求予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院》第十七条第一款的规定，判决：一、坚毅公司于判决生效之日起十日内给付伊能公司水电费169,877.22元；二、驳回伊能公司其余诉讼请求。如果当事人未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70,202元，由伊能公司负担68,798元，坚毅公司负担1,404元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系争合同虽名为《仓储服务合同》，但根据合同内容，系坚毅公司向伊能公司租赁涉案物业用于仓储，故本案应属房屋租赁合同纠纷，对此，本案各方均予以确认。根据本案已查明的事实，坚毅公司已足额付清本案纠纷发生前的两期租金，但存在逾期支付的情形，而系争合同附件一第五条亦设定了合同单方解除的适用情形，故本案争议在于，伊能公司能否以坚毅公司存在逾期付款的单一违约情形为由，单方行使合同解除权。对此，本院认为，首先，从系争合同附件一第五条约定的本身来看，出租人伊能公司有权单方解除合同的条件为：承租人坚毅公司未按约支付租赁费累计超过30日。该条款对于履行期限约定长达五年、每期租赁费金额高达数百万元的租赁合同而言，该约定解除的条件明显属于过于苛刻或者说相对宽泛。其次，从违约方的过错程度及违约行为的形态而言，坚毅公司虽逾期支付第一、二期租金数月，但在伊能公司于2018年8月6日发函第一次提出要求解除合同（此前双方的沟通中伊能公司从未明确提及将行使约定解除权）后，坚毅公司在回函表示不同意解除合同并明确将认真全面履行合同的同时，亦于2019年6月、11月三次通过律师事务所将第三期租金支付给伊能公司，可见坚毅公司主观上对于合同的后续履行亦具有严格履约的诚意，故应认定坚毅公司违约程度尚属轻微。再者，从违约行为的后果来看，坚毅公司已经按照合同约定缴纳了500万元租赁保证金，该保证金数额相当于两期一年的租金，可用于支付坚毅公司应付的任何款项，现坚毅公司逾期支付租金，如影响到租赁物的合理维持或给伊能公司造成其他损失，伊能公司完全可以动用该保证金先予垫付和弥补，亦可要求坚毅公司承担偿付逾期付款违约金（即合同约定的滞纳金）的违约责任以弥补其损失。此外，次承租人联运公司在伊能公司向坚毅公司提出解除合同之前即已向伊能公司发函表示愿意为承租人坚毅公司代为履行，故伊能公司亦可要求联运公司代为支付租金等款项，然伊能公司在联运公司发函后并未予回复或作进一步沟通。据此，从坚毅公司违约行为的后果而言，其逾期履行行为在客观上并不影响系争房屋租赁合同目的的实现。综合考量以上主客观因素，本院认为，根据诚实信用原则，并考虑到鼓励交易和维护交易稳定的商业法则，在本案中对伊能公司要求解除合同的诉讼请求难以支持，同时对其基于解除合同提出的其他诉讼请求（除水电费外）亦均难以支持。同时，需要指出，坚毅公司就系争合同项下前两期租金支付确已构成逾期违约，就合同后续履行，坚毅公司应当按照合同约定全面严格履行合同义务，伊能公司则亦应按照合同约定予以配合。综上所述，伊能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费69,012元，由上诉人上海伊能国际物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  严耿斌审判员  刘 雯审判员  季伟伟二〇二〇年五月二十八日书记员  郑雯晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。