安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终1580号 上诉人（原审被告）：阜阳市众宏汽车销售服务有限公司，住所地安徽省阜阳市经济开发区京九办事处经六路123号，统一社会信用代码91341200MA2TFUDK7U。 法定代表人：范磊，该公司经理。 委托诉讼代理人：李芹，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕路路，安徽金睿律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：阜阳市兴众汽车销售有限公司，住所地安徽省阜阳市经济技术开发区京九办事处十八里铺货运站路西侧，统一社会信用代码91341200MA2RA0501U（1-1）。 法定代表人：陈力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘润华，安徽元祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟晓丽，安徽元祥律师事务所（实习）律师。 原审被告：阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司，住所地安徽省阜阳市经济开发区京九办事处经六路123号，统一社会信用代码91341200MA2MX5KW3B。 法定代表人：李华玺，该公司总经理。 上诉人阜阳市众宏汽车销售服务有限公司（以下简称众宏公司）因与上诉人阜阳市兴众汽车销售有限公司（以下简称兴众公司）、原审被告人阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司（以下简称铭仁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初8376号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 众宏公司上诉请求：撤销安徽省阜阳市颍州区人民法院（2019）皖1202民初8376号民事判决第四项，改判驳回兴众公司对众宏公司的诉讼请求。事实和理由：1．案涉房屋原系阜阳市祥源汽车销售服务有限公司所有，因被阜阳市颍泉区法院拍卖，兴众公司竞买成功；而在法院拍卖前，祥源公司与铭仁公司签订有租期五年的租赁协议（2016年6月1日至2021年5月31日）。根据买卖不破租赁原则，铭仁公司与祥源公司所签租赁合同继续有效。2．因祥源公司与铭仁公司签订的租赁协议有效，众宏公司与铭仁公司2019年7月1日签订的转租赁合同也合法有效。原判判令众宏公司腾离涉案房屋没有事实和法律依据。 兴众公司答辩称：1．铭仁公司虽与原产权人祥源公司签订有租赁合同，但该合同已被铭仁公司与兴众公司于2018年5月31日签订的租赁合同所取代，铭仁公司与祥源公司签订的先合同已即时终止；2．铭仁公司未经兴众公司同意，擅自将涉案房屋转租众宏公司的合同无效，兴众公司与铭仁公司签订的合同期限已到，众宏公司依法应当腾离涉案房屋。 铭仁公司未到庭，也未提供书面答辩意见。 兴众公司向一审法院起诉请求：1．判令铭仁公司、众宏公司向兴众公司支付房屋租金161.72万元；2．判令铭仁公司、众宏公司赔偿因逾期支付租金给兴众公司造成的损失为45万元（暂计至2019年6月21日，此后以161.72万元为基数，按月息两分计算至实际支付之日止）；3．判令铭仁公司、众宏公司立即搬离房屋，并支付房屋逾期占用使用费75.9451万元（从2019年6月1日起暂计至2019年8月16日，此后计算至被告实际返还房屋之日止）；4．判令铭仁公司、众宏公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月31日，兴众公司将位于阜阳市颍州经济开发区的厂房（包括办公用品）租赁给铭仁公司使用，双方签订《房屋租赁合同》，该合同第三条约定：租赁期限为2018年6月1日起至2019年5月31日止，每年租金为壹佰捌拾万元。租金于合同签订之日起7日之内付清，租赁期限到期前30日内双方应协商是否续租；如果双方协商续租，另行签订租赁合同。如果双方未协商续租或者协商未达成续租意见，承租方应在租期到期之日将租赁房屋及附属设施按约定移交给出租方，租赁房屋内未移走的财产视为承租方放弃所有权。如承租方逾期交还房屋的，每逾期一日按原租金数额折算的日租金的二倍支付房屋占用使用费用。第六条约定：乙方因需要将租赁物转租第三方，应事先征得甲方书面同意，未经甲方书面同意不得转租。经甲方书面同意乙方转租的，转租期限不得超过本合同约定租赁期限的剩余期限。乙方仍应承担本合同约定的承租人义务和责任，当事人另有约定的除外。同时第八条约定：乙方逾期支付租金，应赔偿甲方损失，损失按拖欠金额的月利率3％计算。除上述内容外，该协议还约定了其他权利、义务。落款处有兴众公司及被告铭仁公司加盖公章。合同签订后，兴众公司方按约将涉案房屋交付给铭仁公司，但铭仁公司未按约定支付房屋租金。2019年6月21日，铭仁公司与兴众公司双方协商用一辆广汽传棋轿车抵付兴众公司房租18.28万元，余下租金至今尚未支付。 一审另查明：2019年7月1日，铭仁公司未经兴众公司同意将涉案房屋转租给众宏公司，并与众宏公司签订《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限为2019年7月1日起至2024年7月1日止，年租金为800000元。除上述内容外，双方还约定了其他权利、义务。合同签订后众宏公司将一年租金800000元转入铭仁公司银行账户。后铭仁公司于2019年7月1日搬离涉案房屋，由众宏公司实际占用使用涉案房屋至今。 一审法院认为，一、兴众公司与铭仁公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按合同的约定履行其义务。兴众公司已按约定将租赁物交付给铭仁公司使用，但铭仁公司却未按照合同的约定支付租金已构成违约，故兴众公司要求铭仁公司按约定支付欠付的161.72万元租金的诉讼请求，予以支持；二、根据兴众公司与铭仁公司签订的租赁合同第八条约定，逾期支付租金应按拖欠金额月利率3％赔偿损失，因铭仁公司逾期支付租金已构成违约，兴众公司诉求按拖欠金额的月利率2%计算违约金的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持；三、对于兴众公司诉求铭仁公司、众宏公司支付逾期腾房占有使用费的问题。根据合同第三条的约定，承租方逾期交还房屋的，每逾期一日按原租金数额折算的日租金的二倍支付房屋占有使用费用。经查明，铭仁公司从2019年5月31日租赁期限届满后至今尚未将房屋返还交付给兴众公司，故兴众公司诉求计算至2019年8月16日，合计为759451元的逾期腾房占有使用费，依据合同相对性原则应由铭仁公司支付。其后的逾期腾房占有使用费按原租金数额折算的日租金的二倍计算由铭仁公司支付至铭仁公司、众宏公司实际腾房之日；此外，铭仁公司未经兴众公司同意将涉案房屋转租给众宏公司，该转租行为应为无效，兴众公司与众宏公司并无租赁合同关系，其作为所有权人要求众宏公司履行腾房义务的诉讼请求，合法有据，予以支持；铭仁公司经一审法院传唤未到庭参加诉讼，一审法院据已查证的事实，可以缺席判决。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司于判决书生效之日起十五日内支付阜阳市兴众汽车销售有限公司房屋租赁费1617200元；二、阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司于判决书生效之日起十五日内支付阜阳市兴众汽车销售有限公司至2018年6月22日的违约金计450000元。其后违约金从2018年6月23日起以1617200元为基数，按照年利率24%计算至租金支付完毕之日止；四、阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司、阜阳市众宏汽车销售服务有限公司于判决书生效之日起十五日腾离阜阳市颍州经济开发区的厂房；五、阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司于判决书生效之日起十五日内支付阜阳市兴众汽车销售有限公司至2019年8月16日的逾期腾房占有使用费759451元。其后的逾期腾房占有使用费按原租金数额折算的日租金的二倍计算支付至阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司、阜阳市众宏汽车销售服务有限公司实际腾房之日。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29413元，减半收取14707元，由阜阳市铭仁汽车销售服务有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提出新的证据，对于其他证据的举证、质证意见与一审相同。本院认证意见与一审一致，对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1．众宏公司与铭仁公司2019年7月1日签订的转租赁合同是否合法有效？2．一审判令众宏公司腾离涉案房屋是否正确？ 对于焦点一。铭仁公司虽与案涉房屋原产权人祥源公司签订有租赁合同（下称原合同），但兴众公司通过竞买成为新的产权人后，与铭仁公司又于2018年5月31日重新签订租赁合同（下称新合同）。新合同签订后，原合同权利义务即终止，铭仁公司不得再依据原合同转租涉案房屋；且原合同与新合同均明确约定“乙方（铭仁公司）确因经营原因要求将租赁物转租给第三方，应事先征得甲方书面同意，未经甲方书面同意不得转租”。现有证据不能证明铭仁公司将案涉房屋转租给众宏公司，已征得出租人兴众公司书面同意，故众宏公司与铭仁公司2019年7月1日签订的转租赁合同应属无效。 对于焦点二。如上所述，原合同于2018年5月31日终止后，铭仁公司与兴众公司应依据新合同履行义务，而新合同约定的租赁期届满后，双方并未续约，铭仁公司依约“应在合同终止之日（2019年5月31日）起5日内将租赁物返还甲方（兴众公司）”，因铭仁公司、众宏公司至今未返还租赁物且拒付占有使用费，一审判令众宏公司腾离涉案房屋合法正确。 综上，众宏公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由阜阳市众宏汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年五月二十七日 书记员  徐玉洁 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。