湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1584号上诉人（原审被告）：李永招，男，1964年9月15日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：胡劲松，湖北法正联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉爱尚居房地产经纪有限公司。住所地：武汉市江夏区藏龙岛科技园华工镜湖园C幢1单元底层1号。法定代表人：王登科，总经理。委托诉讼代理人：何博，湖北多能律师事务所律师。原审第三人：武汉峰惠新能源科技发展有限公司。住所地：武汉市江岸区金宝大厦10层1室。法定代表人：***，总经理。上诉人李永招因与被上诉人武汉爱尚居房地产经纪有限公司（简称爱尚居公司）及原审第三人武汉峰惠新能源科技发展有限公司（简称峰惠公司）居间服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2019）鄂0115民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。李永招上诉请求：一、撤销一审判决，改判涉案合同被撤销。二、认定上诉人没有违约，不承担违约责任，不应支付经纪代理费。事实及理由：在本案的房屋买卖（居间服务）合同中，约定的标的只是建筑面积303.63平方米的房屋，并不包括145.67平方米的花园，买卖别墅房屋赠送花园的交易习惯并不存在，李永招一直在等待峰惠公司前来磋商145.67平方米花园的价格，并主动要求与峰惠公司负责人见面。而爱尚居公司虽然征询李永招花园的价格，实际上一直是按照交易单元房（公寓）的做法，只按房屋面积交易，不提土地使用权。各方磋商时间太短，没有仔细研读合同文本，缺乏慎重考虑，没有约定正常交易活动时的经纪代理费，只约定一方违约的情况下，违约方才有义务向爱尚居公司支付经纪代理费。李永招在生活与事业上遇到巨大困难，分析、判断、思维能力下降，爱尚居公司又以峰惠公司支付定金，需要双方在合同上签字为由，不断催促，才导致李永招在合同上签名，且李永招没有得到合同原本。李永招没有违反合同，不应支付经纪代理费，即便合同成立，涉案房屋买卖合同因存在重大误解、显失公平、欺诈行为应被撤销，居间合同作为房屋买卖合同的从合同也应该被撤销。爱尚居公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。爱尚居公司向一审法院起诉请求：1、确认解除爱尚居公司与李永招及第三人于2018年11月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、判令李永招向爱尚居公司支付经纪代理费79000元及逾期利息损失（以79000元为基数，按照年息6%，自2018年11月13日起计算至实际履行完毕之日止）；3、本案诉讼费由李永招承担。一审法院认定事实：2018年11月12日，峰惠公司（作为乙方）通过居间方爱尚居公司（作为丙方）与李永招（作为甲方）签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定，将登记于卖方李永招个人名下的位于武汉市江夏区藏龙岛华工镜湖园别墅LB17栋房屋[房屋所有权证：鄂（2018）武汉市江夏不动产权第0045929号、土地使用证权证号：夏国用（商2010）字第7503号]出售给买方峰惠公司，房屋交易价格为395万元，合同同时约定“第三条付款方式及约定：1、乙方于2018年11月12日交付定金人民币贰拾万元整（大写），其中人民币贰拾万元整由甲方收取，另有人民币零元整存放于丙方处。在甲方不拖欠任何费用（包括交房前房屋水电天然气物业费等）的前提下，丙方处定金在房屋交接当日由丙方一次性转交给甲方冲抵购房款（不计利息）；甲方应将房屋所有权证/不动产权证交由丙方保管（用于办理过户相关手续）。2、过户当天见不动产收件单，乙方付给甲方剩余房屋尾款人民币叁佰柒拾伍万元整。第四条房屋交易税费承担方式：由乙方承担100%。第五条1、在房屋交易过程中，丙方协助甲、乙双方办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保证交易的安全性。2、如因甲方违约导致本合同无法履行，由甲方支付经纪代理费的2%，计人民币（大写）柒万玖仟元整；同时，甲方应退还乙方定金人民币（大写）贰拾万元整，并赔偿乙方人民币（大写）贰拾万元作为违约金。3、如因乙方违约导致本合同无法履行，由乙方支付经纪代理费的2%，计人民币（大写）柒万玖仟元整；同时，乙方原交给甲方的定金人民币（大写）贰拾万元整不予退还，并赔偿甲方人民币（大写）贰拾万元整作为违约金。第六条1、本合同签订之日，甲方须提供房屋所有权证、土地使用权证或不动产证交由丙方，同时甲乙双方需准备过户所需相关材料（由丙方根据实际情况提供所需材料清单），丙方在甲、乙双方准备齐相关材料后两个工作日内协助办理过户手续……第十三条自签订本合同起甲乙双方不管是哪方中途不履行合同的，视为违约，应向守约方赔偿总房价的10%作为违约金。……”当日，峰惠公司通过中国银行向李永招银行账户付款20万元，李永招向峰惠公司出具内容为“今收到武汉峰惠新能源科技发展有限公司买房定金人民币贰拾万元整（购华工镜湖园LB17号），特此”的收条，李永招在该收条上签名。2018年11月13日，峰惠公司向武汉楚风地产评估咨询有限责任公司支付不动产土地评估费2729元，同日，峰惠公司交纳印花税和契税共计17250.56元。2018年11月20日，爱尚居公司通过微信向李永招发送了内容为“李永招先生，您好！您于2018年11月12日在我公司（武汉爱尚居房地产经纪有限公司）签订位于武汉市江夏区华工镜湖园别墅LB17栋的合约，根据合约规定，我公司现通知您和买方于2018年11月23日早上9点，到武汉市江夏区政务中心3楼办理过户等相关手续，请您带上过户所需资料（本人身份证原件、户口本原件、离婚证原件、离婚协议原件、不动产证原件），准时到达江夏区政务中心办理过户相关手续”的通知。2018年12月19日，爱尚居公司通过微信向李永招发送了峰惠公司致李永招及爱尚居公司的《解除合同通知函》。2019年1月10日，惠峰公司以李永招严重违约向一审法院起诉，请求依法确认解除惠峰公司与李永招、爱尚居公司于2018年11月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》、李永招返还定金并支付违约金等。一审法院以房屋买卖合同纠纷立案进行了审理，李永招在该案中也提出的反诉请求。上述案件一审法院依法作出（2019）鄂0115民初451号民事判决书，确认惠峰公司、李永招、爱尚居公司于2018年11月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年12月19日解除、认定李永招构成违约。惠峰公司、李永招上诉后，2019年8月5日武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民终6814号民事判决书，认定了李永招构成了违约，并维持了（2019）鄂0115民初451号民事判决书判决第一项即惠峰公司、李永招、爱尚居公司于2018年11月12日签订的《存量房居间（买卖）合同》于2019年12月19日解除。一审法院认为，峰惠公司、李永招、爱尚居公司签订的《存量房居间（买卖）合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。上述合同已经被生效判决确认于2019年12月19日解除，故对爱尚居公司的该项请求不再另行裁决。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案当事人签订的《存量房居间（买卖）合同》约定“如因甲方违约导致本合同无法履行，由甲方支付经纪代理费的2%，计人民币（大写）柒万玖仟元整”；同时，李永招在已生效的判决中被认定构成违约，故爱尚居公司请求李永招向其支付经纪代理费79000元，合法有据，予以支持；爱尚居公司请求李永招支付逾期利息损失，没有依据，不予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条的规定，判决：一、由李永招于本判决生效之日起十日内向爱尚居公司支付经纪代理费79000元；二、驳回爱尚居公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1775元，减半收取888元，由李永招负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据（2019）鄂01民终6814号生效判决，涉案《存量房居间（买卖）合同》合法有效，李永招在合同履行过程中构成违约导致合同解除。根据该合同第五条“……2、如因甲方违约导致本合同无法履行，由甲方支付经纪代理费的2%，计人民币（大写）柒万玖仟元整”之约定，一审法院判决李永招按合同约定向爱尚居公司支付经纪代理费79000元并无不当，应予维持。李永招上诉对涉案《存量房居间（买卖）合同》的效力提出异议，认为合同存在欺诈、显示公平等可撤销情形，其亦不构成违约，不应承担经纪代理费问题，因该上诉理由与生效判决相悖，亦无证据予以证明，本院不予支持。综上所述，李永招的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1775元，由李永招负担。本判决为终审判决。审判长  申光伟审判员  吴伶俐审判员  张文浩二〇二〇年五月二十一日法官助理胡海洲书记员胡海洲