河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫11民终720号上诉人（原审原告）：孙秀丽，女，汉族，1961年7月24日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：卢中有，河南诸格律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗国栋，男，汉族，1957年8月15日出生，住漯河市郾城区。委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。原审第三人：吴峰，男，汉族，1985年5月29日出生，住漯河市郾城区。原审第三人：孙振举，男，汉族，1970年3月10日出生，住漯河市郾城区。原审第三人：王建华，男，汉族，1984年5月29日出生，住漯河市郾城区。上诉人孙秀丽因与被上诉人罗国栋及原审第三人吴峰、孙振举、王建华的案外人执行异议之诉一案，不服源汇区人民法院（2019）豫1102民初4484号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙秀丽上诉请求：1、撤销（2019）豫1102民初4484号民事判决，改判为停止对上诉人购买的位于郾城区黑龙潭镇江流寺村房产的强制执行，解除对该房屋的查封和拍卖。2、判决确认上诉人与第三人孙振举于2014年3月1日签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认该房屋归上诉人所有。3、本案一审、二审的案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、上诉人是郾城区××××村出嫁闺女，嫁给同村村民。一审判决仅以上诉人的户籍地不××××村，就判决剥夺了上诉人是河沿李村老闺女又嫁给同村村民这一特殊事实，违背了漯河市周边本村出嫁闺女可以拥有本村宅基地和房屋这一基本事实。2、上诉人与第三人孙振举签订的是《房屋买卖协议》，是对第三人孙振举自建房屋的处分，与宅基地是两个概念，不能因宅基地的问题就一概否认房屋买卖协议的有效性，况且，上诉人系本村出嫁闺女，又嫁给本村村民，出资购买房屋的资金系我俩共同财产。再次，上诉人还想叶落归根，住自有房屋是每一位老人的夙愿。根据现行拆迁补偿政策，宅基地和房屋是分开补偿的。假如照一审判决认定的，由于是非本村集体经济成员，那么其签订的房屋买卖协议就无效，又何来一审法院要强制执行并查封和拍卖？是否可以说，一审法院的强制执行措施是错误的呢？自相矛盾显而易见。二、一审适用法律错误。根据本案事实，一审判决使用《物权法》第152条，《土地管理法》第63条，《合同法》第52条、第56条，显然错误。根据《物权法》第64条和《合同法》第130条、133条相关规定，房屋买卖协议是合法有效的，房屋所有权归上诉人所有。综上，上诉人认为一审判决不仅事实认定错误，法律适用也错误，望二审法院查明案件事实，依法改判。被上诉人辩称，从上诉人的辩论意见中，表明其对土地法的强制性规定是明知的，土地法关于宅基地禁止在村集体范围之外转让，就是为了保障集体成员的合法使用，上诉人既然出嫁了，户籍地已经不在本村了，表明其已经不是该村组织的集体成员了。我方对原审判决没有异议，应维持原审判决。一审法院认定事实：一、孙秀丽提供房屋买卖协议，用以证明2014年3月1日已购买孙振举的房屋，所有权应归其所有。罗国栋认为，孙秀丽主张与孙振举之间存在房屋买卖合同，但孙振举述称是基于双方此前的债权债务产生的以物抵债关系，不认可是房屋买卖合同关系，孙秀丽没有提供协议约定的履行20万元房款给付义务的证据，不认可该证据的真实性，孙秀丽与孙振举是姐弟关系，不排除是孙振举为规避执行而与原告伪造的协议。第三人孙振举无异议。二、孙秀丽提供郾城区黑龙潭镇河沿李村村民委员会证明，用以证明宅基地证无法变更，现房屋所有权归其所有。罗国栋对证据真实性无异议，但认为村委会不是不动产登记机关，无权认定孙秀丽与孙振举之间协议的真实性及房屋所有权属。第三人孙振举无异议。三、村委会证明作为群众性自治组织，能够证明其本村村民孙振举与孙秀丽于2014年3月1日签订房屋买卖协议，故本院对该事实予以认定；但村委会并非不动产权登记机关，不具备认定房屋所有权的公权力，故对村委会证明中“现房产所有权归孙秀丽所有”的内容，本院不予认定。四、2014年3月1日，孙振举为甲方、孙秀丽为乙方，共同签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将坐落在郾城黑龙潭乡河涯李村一组的自建住宅（西临杨保川，北邻菜地，东临大路，南临孙振江）出售给乙方，乙方在2014年3月1日前将房款20万元一次性支付给甲方。2019年9月8日，郾城区××××村村民委员会出具证明称：我村居民孙振举在郾城区××××组有房产一处（北邻菜地，南临孙振江，西临杨保川，东临大路）于2014年3月份卖给孙秀丽，宅基地证无法变更。原告孙秀丽的户籍所在地一直在××区××号院。一审法院认为：宅基地使用权人对集体所有的土地享有占有和使用权,集体所有土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。涉案房屋位于郾城区××××村，系建造于农民集体所有土地上的宅基地自建房屋。根据地随房走原则，孙振举对宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致对宅基地使用权的一并处分。孙振举将其宅基地自建房屋转让给非本村集体经济成员的孙秀丽,违反了《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地的使用权不得转让的禁止性规定,故本院认定孙秀丽与孙振举之间的《房屋买卖协议》无效。无效的合同自始没有法律约束力。原告孙秀丽不能基于无效的《房屋买卖协议》要求孙振举办理不动产过户，不属于涉案房屋的权利人，故对原告孙秀丽的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告孙秀丽的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告孙秀丽负担。本院二审期间，上诉人孙秀丽提交了新证据。即，有郾城区黑龙潭镇河沿李村村民委员会盖章和村长签名的一份证明文件。内容为：“证明兹证明孙秀丽，女，汉族，1961年7月24日生，系我村出嫁闺女，于1983年9月16日嫁给我村村民李位林。特此证明”。用以证明上诉人享有本村村民的部分权利，其中包括宅基地使用权。被上诉人罗国栋对上诉人孙秀丽提供的新证据质证如下：该证据不属于民事诉讼法规定的二审新证据，且该证明出具的单位并非户籍单位，且与本案上诉人代征地事实并无关联性。对于上诉人孙秀丽提交的新证据，被上诉方未对其真实性提出异议，本院对该证明的真实性予以认可，但对该证据的证明效力本院不予认可。本院认为，本案的争议焦点是上诉人孙秀丽与第三人孙振举订立的《房屋买卖协议》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》规定宅基地属于农民集体所有，所以宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据“房地一体”的原则，房屋转让必然导致宅基地使用权的转让，农村宅基地使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本经济组织以外的民事主体。本案中，孙秀丽虽为黑龙潭乡河沿李村出嫁闺女，又嫁给同村村民，但户口已迁出，户籍所在地系××区××号院，不属于该集体经济组织成员，所以孙秀丽与孙振举签订的《房屋买卖协议》违反法律强制性规定，合同无效。孙秀丽对该房产不享有排除执行的民事权益。综上，孙秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人孙秀丽负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  刘继伟审判员  李 刚二〇二〇年五月十一日书记员  吕亚楠