浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初8254号 原告：嵊州市经济和信息化局，住所地嵊州市三江街道领带园1路403号国资大楼19层。 法定代表人：王建祥，局长。 委托诉讼代理人：王华锋，浙江齐蓝诚律师事务所律师。 被告：嵊州市计经委工业供销公司，住所地嵊州市剡湖街道北直街311号。 法定代表人：张佐庆。 第三人：张兴娟，女，1952年3月15日出生，汉族，住嵊州市。 第三人：赵小红，女，1964年2月7日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道。 第三人：沈爱花，女，1929年2月14日出生，汉族，住嵊州市剡湖街道。 第三人：费亚飞，女，1956年12月26日出生，汉族，住嵊州市。 第三人：商雄，男，1954年11月5日出生，汉族，住嵊州市。 第三人：张兴飞，女，1963年4月16日出生，汉族，住嵊州市。 原告嵊州市经济和信息化局与被告嵊州市计经委工业供销公司、第三人张兴娟、赵小红、沈爱花、费亚飞、商雄、张兴飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月4日立案后，于2020年1月2日公开开庭进行了审理，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告嵊州市经济和信息化局的诉讼代理人王华锋、被告嵊州市计经委工业供销公司的法定代表人张佐庆、第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄到庭参加诉讼，第三人张兴飞未经法庭许可中途退庭，第三人沈爱花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 嵊州市经济和信息化局向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告不定期租赁合同关系；2、依法判令被告支付原告自2016年1月1日起至合同解除之日止按每年租赁费33500元计算的租赁费;3、判令第三人张兴飞立即腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人赵小红立即腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人张兴娟立即腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人费亚飞立即腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人沈爱花立即腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人商雄立即腾退位于嵊州市孝子坊路××弄××号的房屋；4、判令第三人自原、被告合同解除之日起至实际腾空之日止支付给原告实际占有期间的租赁费用，按每户1600元每年计算；5、本案诉讼费由被告及第三人承担。审理过程中，原告变更第2项诉讼请求为：2、依法判令被告支付原告自2018年1月1日起至合同解除之日止按每年租赁费33500元计算的租赁费。事实与理由：2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，合同约定原告经位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号房屋12套出租给被告，租赁期限至2015年12月31日，每年租金33500元，并在协议中对其他权利义务作了约定。另，原告将位于嵊州市孝子坊路××弄××号的房屋出租给被告，双方未签订租赁协议。经原告查明，被告将位于嵊州市孝子坊路××弄××号的房屋出租给第三人商雄，将位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人张兴飞，将位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人赵小红，将位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人张兴娟，将位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人费亚飞，将位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人沈爱花。2017年、2018年，原告多次向被告及第三人去电、去函解除不定期租赁关系，要求被告及第三人腾空清退房屋。2019年，原告委托浙江齐蓝诚律师事务所向第三人发律师函，要求第三人腾退房屋，但被告及上述第三人拒不腾退。发函后，另有6户租户己与被告签订了解除协议。原告认为，原、被告之间签订的关于12套房屋租赁协议己在2015年底到期，双方之间互换房屋的情况也于2017年12月31日结束，另外嵊州市孝子坊路××弄××号的房屋未签订租赁协议，属不定期租赁，根据《合同法》第236条的规定，原告享有随时解除租赁合同的权利。为维护原告的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请予依法判决。 嵊州市计经委工业供销公司辩称，首先，2014年1月1日，本公司与原告签订房屋租赁协议一份，协议约定，原告将坐落在剡湖街道市山路20弄12号的12套住房（已由原告出租给他人）的房租费由被告收取，协议约定租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日止。租赁金额每年计33500元。在此期间，原告原办公地在嵊州市剡湖街道北直街××号，因办公需要，将被告所有的6间会议室租赁给原告使用，租赁费以12套住房租赁费相抵。双方签订的房屋租赁协议期满后，未再签订租赁协议。双方互换房屋的事情于2017年12月31日结束。同意解除双方之间的租赁关系。其次，在房屋租赁期满后，租金应由原告自行向承租户收取，原告主张向被告收取，理由不能成立，对原告的不当诉讼请求，应依法予以驳回。另外，商雄和沈爱花的房子是原告出租的，被告从来没有收取过租金，他们的钱均直接支付给原告。 第三人商雄述称，1982年其和原计经委进行房子调换，由此，其租住到嵊州市孝子坊路××弄××号。该房子确实是原告的，该房子是属于单位的福利房，当时其是员工，且每年都按期将房租交给原告，租金已交到2020年7月30日。现原告要收回房子，应当要保证职工的合法权利，原告要提供相应的安置房。其户口也在孝子坊路。自1982年来，每年的房屋维修费用等都是其花费的。 第三人费亚飞述称，其是自2002年开始租住在嵊州市市山路××弄××号××单元××室的，进去的时候什么都没有，装修都是其承担的，后来的修缮费都是其承担的。只有水管破裂的时候，原告派人来修过。租金刚开始的时候是交给原告的，后来是有人上门收的，已交到2017年底。 第三人赵小红述称，其是2015年开始租住在嵊州市市山路××弄××号××单元××室的。其情况和费亚飞的差不多，租金也已交到17年底。住进去之前，其对房子进行了装修，原告也是同意的。 第三人张兴飞述称，其是2015年底从别人那里转租过来后租住在嵊州市市山路××弄××号××单元××室的。住进去之前也进行了装修，花了3万不到。租金是有人来收的，已经支付到2017年底。装修之前也问过收钱的人，说是同意的。如果把装修的钱返还，其随时可以搬离。 第三人张兴娟述称，其是租住在嵊州市市山路××弄××号××单元××室的，已经租住了18年，租金也是按时付的，从来没有拖欠，租金已交到17年底。2014年开始，根据原告要求，和被告签订了租赁合同，具体原因不知道。后房子有漏水等问题，其向亲朋好友借钱进行了装修，花费4万不到。如果其腾退后，这个房子只是空置的，则其不愿搬离。 第三人沈爱花未到庭，也没有提交书面意见。 原告提供的证据及被告和第三人的质证意见如下： 1．原、被告签订的《房屋租赁协议》一份，证明2014年1月1日双方签订了租赁协议，原告将位于嵊州市剡湖街道市山路的12套房屋出租给被告，租期自2014年1月1日至2015年12月31日，每年租金33500元，并在协议中约定如需对租赁房屋进行改装修，应事先征得原告的同意，且改装修费用由被告自理的事实。被告和第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄对证据1没有异议。 2．嵊州市计经委人员、财产划分方案一份，证明12套房屋的所有权属于原告的事实。被告和第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄对证据2没有异议。 3．律师函及相应的EMS快递邮寄回执各八份，证明2019年原告就关于腾退房屋事项向第三人发函的事实。第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄质证认为，未收到上述相关文书。被告对该证据不发表质证意见。 4．《房屋租赁协议》三份、《房屋租赁合同》两份，证明被告将坐落在剡湖街道市山路20弄12号的12套住房继续转租给各第三人的事实。被告对该证据的真实性没有异议。第三人赵小红质证认为，《房屋租赁合同》中签名确系其本人签署。第三人张兴娟质证认为，《房屋租赁协议》中签名确系其本人签署。第三人商雄不发表质证意见。第三人费亚飞质证认为，无法看清《房屋租赁协议》中签名。 5．2017年9月5日、2018年6月5日的通知各一份，证明原告向被告发出通知，要求被告于2017年12月31日前归还12套房屋并做好租户搬移准备，双方不再支付相关房屋使用费，后再次要求被告于2018年6月15日前归还12套房屋的事实。被告对该证据的真实性没有异议，被告也曾到租户处进行张贴。第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄质证认为，未看到过该两份通知。 6．原告工作人员将通知张贴在各第三人门口的照片打印件八张，证明原告曾通知第三人腾退房屋的事实。被告对该证据不发表质证意见。第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄质证认为，未看到过上述通知。 被告嵊州市计经委工业供销公司、第三人张兴娟、赵小红、沈爱花、费亚飞、商雄、张兴飞均没有提供证据。 对原告提供的证据，本院认证如下：第三人沈爱花未到庭，第三人张兴飞未经法庭许可中途退席，且均未提交书面质证意见，视为放弃质证的权利。被告嵊州市计经委工业供销公司、第三人张兴娟、赵小红、费亚飞、商雄对据1、证据2均没有异议，故本院对证据1、2予以确认并在卷佐证。证据3，原告未证明该份证据已经送达被告和各第三人，故本院对证据3不予采纳。证据4，第三人费亚飞虽表示无法看清协议中的签名，但对承租房屋的事实予以承认，而且，被告对该证据的真实性没有异议，第三人赵小红和张兴娟均承认签名系本人所签，故本院对证据4的真实性予以认定，作为认定本案基本事实的依据。被告对证据5的真实性没有异议，故本院对该证据的真实性予以认定，作为认定本案基本事实的依据。证据6系打印件，且较为模糊，被告和各第三人也未认可，其真实性难以确认，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月1日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，合同约定原告将位于嵊州市剡湖街道市山路12套房屋出租给被告，租赁期限至2015年12月31日，每年租金33500元，···如需对租赁房屋进行改装修，应事先征得原告的同意，且改装修费用由被告自理。···租赁期限届满后，双方未再签订租赁协议，但被告仍在继续使用租赁房屋，并将位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人张兴飞，嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人赵小红，嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人张兴娟，嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人费亚飞，嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室出租给第三人沈爱花。2017年9月5日，原告向被告发送通知，要求被告于2017年12月31日前归还12套房屋并做好租户搬移准备，双方不再支付相关房屋使用费。2018年6月5日，原告再次向被告发送通知，要求被告于2018年6月15日前归还12套房屋。原告与被告之间互换房屋的情况于2017年12月31日结束，此后，双方未再相互支付房屋使用费。 另查明，嵊州市孝子坊路××弄××号的房屋未签订租赁协议。嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室、××单元××室、××单元××室、××单元××室的年租金均高于1600元，嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室与上述房屋属同一地段同一类型。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本院对原告要求解除与被告之间的不定期租赁关系和要求被告支付自2018年1月1日起至合同解除之日止按每年33500元计算的租金的主张予以支持。房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据。房屋租赁关系终止时，承租人占有、使用租赁房屋的合法依据已不存在，次承租人不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，次承租人应当返还租赁房屋。嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室与嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室、××单元××室、××单元××室、××单元××室属同一地段同一类型，原告要求该房屋按照年租金1600元计算占有使用费符合法律规定。故本院对原告要求第三人张兴飞腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人赵小红腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人张兴娟腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人费亚飞腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，第三人沈爱花腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，并支付自本判决确定的原告和被告之间租赁关系解除之日起至实际腾退之日止按每年1600元的标准计算的逾期腾房占有使用费的主张依法予以支持。另外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未提供证据证明位于嵊州市孝子坊路××弄××号的房屋出租给被告，被告再将该房屋转租给第三人商雄的事实，故对原告要求第三人商雄腾退房屋并支付占有使用费的主张不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求理由正当部分，本院依法予以支持；理由不正当部分，本院依法予以驳回。第三人沈爱花经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人张兴飞未经法庭许可中途退席，本院依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除嵊州市经济和信息化局与嵊州市计经委工业供销公司之间的不定期租赁关系； 二、嵊州市计经委工业供销公司向嵊州市经济和信息化局支付自2018年1月1日起至本判决确定的解除之日止按年租金33500元计算的租金，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清； 三、张兴飞于本判决确定的解除之日起十日内腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，并支付自本判决确定的解除之日起至实际腾退之日止按年租金1600元计算的逾期腾房占有使用费，款限于实际腾退之日起十日内付清； 四、赵小红于本判决确定的解除之日起十日内腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，并支付自本判决确定的解除之日起至实际腾退之日止按年租金1600元计算的逾期腾房占有使用费，款限于实际腾退之日起十日内付清； 五、张兴娟于本判决确定的解除之日起十日内腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，并支付自本判决确定的解除之日起至实际腾退之日止按年租金1600元计算的逾期腾房占有使用费，款限于实际腾退之日起十日内付清； 六、费亚飞于本判决确定的解除之日起十日内腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，并支付自本判决确定的解除之日起至实际腾退之日止按年租金1600元计算的逾期腾房占有使用费，款限于实际腾退之日起十日内付清； 七、沈爱花于本判决确定的解除之日起十日内腾退位于嵊州市剡湖街道市山路××弄××号××单元××室的房屋，并支付自本判决确定的解除之日起至实际腾退之日止按年租金1600元计算的逾期腾房占有使用费，款限于实际腾退之日起十日内付清； 八、驳回嵊州市经济和信息化局的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2310元，由嵊州市计经委工业供销公司负担，款限于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  潘立锋 人民陪审员  章六虎 人民陪审员  张华菲 二〇二〇年五月十一日 书 记 员  竹 羊