贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1591号上诉人（原审原告）：李素英，女，1944年9月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王景程，贵州黔信律师事务所律师，执业证号：15201201110812453。委托诉讼代理人：杨凡凡，贵州黔信律师事务所实习律师，实习证号：2301190921676。上诉人（原审被告）：李兰兰，女，1960年8月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审被告）：陈虎，男，1956年5月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。共同委托诉讼代理人：张钦松，六枝特区城镇法律服务所法律工作者，执业证号：32409081100038。原审第三人：熊敏，女，1967年8月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人李素英因与上诉人李兰兰、陈虎及原审第三人熊敏房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初6236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李素英上诉请求：1、撤销一审判决第二项及对事实部分的认定，依法改判；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方之间是租赁关系而不是买卖关系，上诉人请求解除租赁合同关系并要求支付租金，一审法院超出诉请范围认定被上诉人与第三人签订的买卖合同有效违反法定程序。上诉人直到2018年才发现房屋被出卖，上诉人并未授权第三人出售房屋。第三人出卖房屋的价格明显低于市场价，属于“明显不合理的低价”，上诉人未对第三人的行为进行追认，售房合同应属无效。被上诉人陈述承租人系案外人林某，被上诉人在未经案外人同意的前提下买房明显不符常理。被上诉人一直占有房屋确未告知上诉人也未要求国会及其不合常理，且属于恶意占有人，被上诉人支付的6万元系租金，期间约10年左右，上诉人才没有太多过问。双方系租赁合同关系，约定租金系600元/月，被上诉人不支付租金违约，上诉人可解除合同，要求被上诉人返还房屋及支付租金。李兰兰、陈虎辩称：其在一审中提出了反诉。一直是第三人向我方第三人收取租金，第三人说是用于结婚的房屋，上诉人称房屋价格明显低于市场价是断章取义，我方并非专业人士，且房屋交易价格是各方真实意思表示，也未违反法律规定，双方系房屋买卖关系，支付给第三人的款项系购房款而非租金。上诉人诉讼请求不成立。李兰兰、陈虎上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人原审诉请。事实和理由：一审程序违法，第三人熊敏本人并未到庭，庭审中是其姐熊萍，上诉人表达了异议，但一审法院未予理会。第三人并非涉案房屋实际产权人，基于对毒资的筹集，谎骗上诉人系该房的实际产权人，第三人具备诈骗刑事犯罪特种，应将本案移送公安机关。上诉人明确表示其多次催促第三人办理房屋过户手续，但均被第三人欺骗，一个星期后，被上诉人上门收房租费，上诉人将售房协议和收条交其查看后，被上诉人未提出异议，可见被上诉人在2007年知晓其房屋被第三人出卖给上诉人，且已默示认可。上诉人起诉是基于房价上涨，认为当时售价过低所致，诉请应驳回。李素英辩称：第三人收取租金时，李兰兰、陈虎让其低价卖房，但其明知房屋不是第三人的，否则会让第三人出示房产证。房屋售价明显低于市场价，且被上诉人一直不知晓，且从未授权第三人卖房，房屋买卖不能成立。熊敏述称：其并没有说过李素英将房屋赠与自己，对于房屋价格未与李兰兰、陈虎协商过。李素英向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系，被告立即返还原告贵阳市南明区沙冲北路169号2栋1单元5号房屋；2、两被告立即支付原告拖欠的房屋租金61068元（租金从2005年1月计算至2019年3月，最终计算至房屋返还之日，扣除了被告已付的60000元房租）；3、被告从2005年1月1日暂计算至2018年12月，按年利率6%支付拖欠房屋租金的资金占有利息；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：宋贵春系原告李素英女儿熊萍的丈夫，第三人熊敏系原告之女。被告李兰兰、陈虎系夫妻关系。案涉贵阳市南明区沙冲北路169号2栋1单元5号房屋产权登记在原告名下，建筑面积43.50平方米。2006年9月4日，第三人熊敏与被告李兰兰签订《售房协议》，约定：“房主熊敏将沙冲路袜厂住房一套，面积58平方，二室一厅售给李兰兰，经双方协商，房价定位人民币伍拾捌万元整，李兰兰自定协议之日先付叁万元，余下贰万捌仟元，定于2006年12月1日前付清，产权、房产证及各种手续，李兰兰补请余款时，由房主熊敏一次交清房产证、产权证及各种手续。此协议双方各执一份。售房人：熊敏买房人：李兰兰二00六年九月四日定于沙冲路袜厂住房内”。双方均在协议上签字、捺印。协议签订后，2006年9月4日至2007年3月12日期间，被告李兰兰分批次向原告支付购房款项共计60000元，有被告提交的第三人向被告李兰兰出具购房款《收条》12张为凭。合同签订当日，被告李兰兰、陈虎搬入上述房屋居住之间。一审审理中，原告主张与二被告存在房屋租赁合同关系，提交证据如下：原告身份证复印件、贵州省人口与计划生育家庭档案卡、房屋产权证。被告陈虎认为档案卡载明的李虎非本人，二被告对其余证据的真实性无异议。二被告为证明其抗辩提交证据如下：二被告身份证复印件、《售房协议》、《收条》12张、《联系方式》，证明二被告向原告女儿熊敏购买房屋，交了60000元，房屋价格58000元，8000元办理上市手续，2000元办理房产证，原被告之间为房屋买卖关系，不存在租赁关系。原告认为购房协议是二被告与熊敏签订，认可收取的60000元是租金，双方是租赁关系，并非买卖关系，熊敏告知原告，收取款项为租金，并非购房款，房屋出卖价格6万元不能真实反映当时房屋价值。原告李素英陈述：原告从2004年开始涉案房屋出租给被告，双方签订有租赁合同，因时间太长了合同找不到，每月租金600元，现金支付，原告女婿宋春贵收取两个季度租金，后期租金由熊敏收取，原告在2018年才知道熊敏出卖房屋的事情，有派出所报案为证，之前不知道熊敏买房事宜，根据《贵阳市2006年房地产市场运行情况》来看，贵阳市商品房住宅销售均价为2130元，南明区商品房住宅均价3100元，第三人出卖房屋价款明显较低，被告不能通过善意取得房屋物权。二被告陈述购房经过如下：“2006年8月28日，我丈夫的朋友小林（北京人）请我给他看家，他说他到北京去最多一个星期就回来了，我给小林看房子到2006年9月3日，熊敏来收房租费，熊敏说小林欠她三个月的房租，一个月600元，三个月就是1800元，忙收这个钱急用。我们打通小林的电话，问明了原因，经过小林的同意，我就替他付了三个月的房租，包含水电费一共2000元。就这样，我们认识了熊敏。2006年9月4日，熊敏再次来到我们替小林看房子的家里面，说我替小林交的2000元钱是前一个季度的，从九月开始小林必须再交钱才能继续住这个房子，这个房子她要拿卖。我就问熊敏，小林租你的房子好好的，而且我也刚刚替他交了一个季度的钱，小林也马上要回来了，你为什么要卖房呢？熊敏着急地说……（意思是熊敏家里急需用钱）至于真假我不知道。然后我就问熊敏，你既然想卖这套房子，想要多少钱？熊敏说，这套房我要68000元。我对熊敏说，这个房子又不好、又窄、又老式，管不了那么多钱。熊敏回答我说为了儿子的事，你多给我一点。最后以58000元为定夺，就写了收费协议。就在2006年9月4日当天，按照协议规定，我就先付购房费30000元钱给熊敏。付了熊敏30000元钱之后，两个星期小林才从北京回来，知道我买了熊敏的房子，还有些生气，还了我2000元钱之后就把家搬走了，为了买这套房子，得罪了小林，失去了朋友感情，从此也失去了联系。我买了熊敏这套房子，先付的30000元是自己的，余下的38000元是借高利贷的，38000元其中的10000元是被熊敏骗去办房产证的，陆续付款程序如下……其中2007年2月1日这笔钱（2000元）包含在58000元之内，是我多次催逼熊敏拿房产证来过目，熊敏说现在办证需要2000元钱，说她自己很困难，要我先垫付，我才交给熊敏的，这是有票据的。截止2007年3月12日，我已经全部付清了熊敏的房款，还是迟迟看不到房产证，我再次催逼熊敏赶紧去办房产证，熊敏抓住我急要房产证的心理，再次编个谎言说现在有需要8000元钱，我马上要求熊敏打收条，熊敏谎称现在很忙，说马上去办好手续交给我，她说最多两个小时就回来了，回来再给我打收条。我不知是计，信以为真，就在家里静待熊敏拿房产证和收条来给我，谁知熊敏早有预谋，一去就杳无音信了，我一等就是十多年，不但没有拿到房产证，又被熊敏多骗了8000元，加上2007年2月1日骗去的2000元，合计就是10000元。这1000元不是在买房的58000元之内，由2000元有收条，有8000元没有收条。熊敏再次骗走8000元之后，电话就打不通了。一个星期以后，熊敏的母亲李淑（素）英突然向我收房租费，我才知道上当受骗了，知道熊敏和她母亲肯定设有圈套来骗我，我马上拿出售房协议和付款收条给李淑英看，李淑英当时无话可说，立刻就走了。之后我仍旧住在沙冲路169号2栋1单元5号楼，十多年都居住在此房内……”。第三人熊敏陈述：“涉案房屋是我母亲所有的，2006年9月，我去收取房租，因为急需用钱，原本打算多收点房租，被告李兰兰说还不如讲房屋卖给她，当时买房的时候，我母亲不知道，但是知道房屋出租的事情，06年3-9月的租金每季度收取是我收的，05年租金是我姐夫收的，06年3月份之后的租金是我收取的，我妈说是给我做零花钱。2006年9月签的买房协议，价格大概6万元，因为当时急需要钱，签订合同时李兰兰支付3万元，之后李兰兰陆陆续续支付。我收取的卖房款自己用了，我姐夫和母亲都不知道，直到2018年我妈所在的单位贵阳袜厂通知职工到单位核实摸底房屋居住情况时我母亲才知道房屋被出卖的事实。”本院通知宋贵春到庭陈述：“2005年3、4日，我将房屋出租给被告李兰兰，租金每月500-600元，租金由我和妻子每3个月收取一次，租金交给岳母做生活费，一直到2006年2、3月份，我让岳母自己亲自去收取租金，她让熊敏去收，才发现上面卖房的事实。熊敏卖房我不知道，我是在2017年左右谈及租金事宜时才知晓的，我就让我岳母问问李兰兰，后来便起诉了。”一审法院认为，原告李素英系涉案房屋登记的所有权人。原告主张从2004年起将涉案房屋出租给被告陈虎、李兰兰，每月收取租金600元，原告女婿宋春贵收取两个季度租金，之后租金由第三人熊敏代收，双方签有租赁合同，但因时间太长无法提供。二被告主张《售房协议》签订之前的租赁关系主体是原告与林某，二被告基于与第三人签订的《售房协议》合法占用房屋，与原告不存在租赁关系，从2006年8月28日至2006年9月3日，被告陈虎的朋友林某让被告给他看家，期间，第三人来收房租，被告代林某支付三个月房租及水电费共计2000元，被告才认识的第三人，第三人于2006年9月4日告知被告代林某缴纳2000元钱是前一个季度的，从9月开始林某必须再交钱才能继续住房，第三人要卖房，据此，被告与第三人当日即签订《售房协议》并入住房屋至今。第三人主张因吸毒急需用钱，出卖房屋系受二被告怂恿，收取的5.8万元是租金。根据“谁主张、谁举证”原则，原告对其主张的法律关系无相关证据证明，依法应承担举证不能的法律后果，第三人主张与其签订的《售房协议》相互矛盾，故原告以房屋租赁关系起诉主张解除租赁关系并支付租金的请求，均不予支持。关于《售房协议》的法律效力。第一、被告基于第三人熊敏出租房屋并收取租金及第三人以“案涉房主”之名签订协议的事实有理由相信该第三人对案涉房屋有处分权，签订协议是善意的。第二、从原告提交的《贵阳市2006年房地产市场运行情况》来看，案涉房屋价款5.8万元不但明显低于房屋所在区域价格甚至低于贵阳市商品房住宅均价，属于《合同法解释》（二）第十九条第二款规定的“明显不合理的低价”，但根据《物权法解释（一）》第十九条之规定，判断‘合理的价格’，还应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式、交易习惯等具体情况综合认定：第三人出卖房屋无论是其自身陈述的吸毒，还是被告主张的情形，该第三人系在急需用钱情况下的低价卖房；被告作为一般经营者购买房屋的价格有别于其他专业房屋交易方；原告从售房协议签订后至2018年长达十年之久既未催要过租金亦未对房屋租赁事宜提出任何异议，与常理不符且有为诚信。第三、根据《物权法解释（一）》第十八条第一款：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”第三人作为案涉房屋的无处分权人与被告李兰兰签订《售房协议》，因房屋至今未办理过户登记，被告依法不能取得物权。综上所述，第三人与被告李兰兰签订的《售房协议》合法有效，二被告基于合法有效的合同占用、使用案涉房屋至今，属合法占用、善意占用，但二被告依法不能取得案涉房屋的物权。原告作为案涉房屋的所有权人，有权主张追回房屋，二被告应将房屋返还给原告。鉴于本案原告坚持以房屋租赁关系主张权利，二被告可依据《售房协议》另案主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈虎、李兰兰在本判决生效后十五日内将贵阳市南明区沙冲北路169号2栋1单元5号房屋返还给李素英；二、驳回李素英其余的诉讼请求。案件受理费1274元，由李素英负担1244元，陈虎、李兰兰负担30元。本院二审期间，李兰兰、陈虎申请证人刑某、杨某（陈虎近亲属）出庭作证，拟证明2007年3月中旬，李素英本人以及其他亲人到涉案房屋处收取租金，李兰兰、陈虎便向李素英出具售房协议、收条后双方发生争吵，后来李素英至起诉前对此事没有进行过问。本院组织当事人进行了质证。两名证人均陈述各自只是听到有人争吵，但并不知道与李兰兰争吵的人是谁，也没有听清楚争吵的内容，是李兰兰回来后告诉两名证人“卖了房子还要来收租金”，两名证人均不能准确说出该事实发生的日期、时间，证人杨某还陈述李兰兰、陈虎在买房之前已在涉案房屋内长期居住，且称述并不知道李兰兰、陈虎陈述的案外人林某。经质证，因证人均陈述李兰兰、陈虎主张的李素英“卖了房子还要来收租金”系听李兰兰自己口述，属于从李兰兰自述传来的证据，不具有客观真实性，故对李兰兰、陈虎的证明目的，本院不予采纳。但是，证人陈述李兰兰、陈虎在买房前已长期居住在涉案房屋内，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”、第三条第二款“在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”之规定，本院对证人陈述李兰兰、陈虎在买房前已长期居住在涉案房屋内的证言予以采信。审理中，经本院询问，李兰兰、陈虎不能说明其主张的涉案房屋承租人林某的姓名，也不能提供此人的身份证明。经审理查明，一审法院在审理本案中，第一次开庭后，追加熊敏作为第三人后第二次开庭时，李兰兰、陈虎经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理。另查明，在一审第一次开庭时，一审法院答复李兰兰、陈虎：“二被告，你方反诉要求交房并办理房屋产权证，但鉴于买卖合同主体是李兰兰和熊敏，熊敏并非本案当事人，被告反诉不符合反诉条件，现告知二被告，是否听清”，李兰兰、陈虎陈述：“我们保留另案起诉的权利”。查明的其余案件事实与原判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，李素英以双方成立房屋租赁合同关系为由提出本案诉请，李兰兰、陈虎否认双方成立房屋租赁合同关系。对此，本院认为，虽然李素英未能提交租赁合同等直接证据，但根据本案其他证据，首先，李兰兰、陈虎申请的证人证明了李兰兰、陈虎在买房前已长期居住在涉案房屋内；其次，李兰兰、陈虎承认向熊敏交纳过租金；再次，李兰兰、陈虎不能证明其陈述的“小林（北京人）”真实存在。故，李兰兰、陈虎未能举证证实其主张的因替案外人林某看房子认识了熊敏，从而签订《售房协议》的事实，从而不能对其在买房前长期居住于涉案房屋内的事实作出合理解释，本院由此认定，李素英主张的双方之间系租赁合同关系的事实成立，李素英系涉案房屋的出租人，李兰兰、陈虎系涉案房屋的承租人。对于李素英的一审诉请，因原审第三人熊敏与李兰兰签订了《售房协议》，虽然熊敏系签订协议前的房租收取人，其签订协议的行为存在导致李兰兰相信其有代理权的可能性，但《售房协议》并非以李素英名义签订，而是熊敏以自己名义签订，故熊敏的行为不能成立法律规定的表见代理行为，而系无权处分。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，熊敏无权处分李素英的房屋并不当然导致涉案《售房协议》无效。故，在涉案《售房协议》未被认定无效或未予撤销的情形下，不能认定李素英与李兰兰、陈虎之间房屋租赁合同关系的效力是否存续至李素英提起诉讼之日。而涉案《售房协议》的效力并非本案审理范围，李素英请求解除双方租赁合同关系的诉请，本院不予支持。但是，李兰兰、陈虎因未取得涉案房屋的物权，李素英作为房屋所有权人主张李兰兰、陈虎返还房屋符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。对于李素英请求李兰兰、陈虎支付拖欠租金及利息的诉请，李素英在起诉状中主张的理由是“现房屋升值较快，被告支付的600元/月的租金已经不能满足生活需要”，并主张按照《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》计算租金，对李兰兰、陈虎支付的6万元对应期间的租金差额要求支付，李素英该项诉请的理由既与其主张的双方约定租金标准不符，也未举证证实双方就按照《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》计算租金达成合意，故李素英该项诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。关于李兰兰、陈虎是否提起反诉的问题，李兰兰、陈虎经一审法院告知后，已明确表示将另案起诉，故李兰兰、陈虎是否另案起诉应依法行使权利，不是本案审理范围。关于熊敏在一审审理中是否由案外人代为出庭的问题，李兰兰、陈虎本身并未参加一审法院第二次开庭审理，其并未在该次庭审中对熊敏的身份提出异议。关于熊敏对李兰兰、陈虎是否涉及刑事犯罪，李兰兰、陈虎主张涉嫌诈骗刑事犯罪的系熊敏，而非李素英，与本案不是同一法律关系，依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条之规定，并不影响本案审理。故，李兰兰、陈虎所持一审法院程序违法的理由均不成立，本院均不予采纳。综上，双方上诉人的上诉请求均不成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取5036元，李素英预交的2488元由其自行负担，李兰兰、陈虎预交的2548元由其自行负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年五月七日书记员 罗 艳