上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初827号原告：上海鼎绿食品超市有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张圣文，总经理。委托诉讼代理人：陈爽，金博大(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张其满，金博大(上海)律师事务所律师。被告：上海麦考尔贸易有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：孙中华，董事长。委托诉讼代理人：王伟军，上海智鼎律师事务所律师。原告上海鼎绿食品超市有限公司(以下简称鼎绿公司)与被告上海麦考尔贸易有限公司(以下简称麦考尔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鼎绿公司的委托诉讼代理人陈爽、被告麦考尔公司的委托诉讼代理人王伟军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎绿公司向本院提出诉讼请求：1、麦考尔公司向鼎绿公司返还租赁押金45,000元；2、麦考尔公司支付鼎绿公司经济赔偿金1,000,000元。事实和理由如下：2009年6月，鼎绿公司的法定代表人张圣文和麦考尔公司签订了一份十年期的《房屋租赁合同》，向麦考尔公司承租杨浦区密云路XXX弄XXX-XXX号底楼用于经营鼎绿超市，租赁期限至2018年12月31日。2010年初,麦考尔公司又将超市旁搭建的违法建筑也一并出租给鼎绿公司使用，每月另外收取租金22,500元，并向鼎绿公司收取违法建筑的租赁押金45,000元。2012年底，由所在街道执法，该违法建筑被拆除了。《房屋租赁合同》到期后双方又签订了《承包经营合同》，将合同延长至2020年12月31日。2018年底，麦考尔公司因股东和股权发生变化，不承认承包经营合同的有效性，并以房屋租赁合同已到期为由，于2019年4月12日强行进入超市，将超市内经营的摊贩全部赶走，将室内设施全部损毁，不允许人员进出，封锁超市至今。鉴于承包经营合同事实上已无法履行，鼎绿公司要求麦考尔公司立即返还违法建筑的押金45,000元，赔偿预期利益损失，按照超市的年利润为标准，按20个月计算，共计赔偿1,000,000元。被告麦考尔公司辩称，2019年12月16日，法院已判决双方的承包经营合同于2019年4月12日解除，并对房屋租赁押金100,000元及拖欠的租金等进行了判决，当时鼎绿公司并未提交违法建筑的押金45,000元的证据，故法院不应当再受理该诉请。经核实，在麦考尔公司股权转让前，公司是收到过过45,000元的押金，但鼎绿公司直至街道拆除违建都没有付清使用费，押金已予以抵扣使用费，故麦考尔公司不同意退还押金45,000元。关于经济损失1,000,000元，鼎绿公司没有事实和合同依据，麦考尔公司不予同意。本院经审理认定事实如下，上海市杨浦区密云路XXX弄XXX-XXX号(原密云路XXX号)底楼，为公有非居住房屋。麦考尔公司的租赁有效期至2025年12月31日。2009年6月24日，甲方麦考尔公司(签约人虞利格)和乙方鼎绿公司法定代表人张圣文签订《房屋租赁合同》，将上述房屋(建筑面积约1897平方米)出租给张圣文用于经营鼎绿超市，约定租赁期自2009年1月1日至2018年12月30日，月租金50,000元。合同还约定了如甲方擅自解除合同，应赔偿乙方一切损失等。合同签订后，双方按约履行。2010年初，麦考尔公司又将靠近鼎绿超市的一处搭建物出租给鼎绿公司使用，双方未签订书面的使用合同。麦考尔公司于2010年4月14日出具收款收据，明确分别收到鼎绿公司法定代表人张圣文超市租赁押金100,000元和搭建物的使用押金45,000元(相当于两个月的使用费)。2012年底，搭建物被政府有关部门拆除。2016年10月9日，甲方麦考尔公司(签约人虞利格、虞利江)和乙方鼎绿公司(签约人张君，系张圣文之子)签订《承包经营合同》一份，约定甲方将上述物业承包给乙方经营，乙方实行独立核算，自主经营、自负盈亏、独立用工。承包期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。合同第四条约定“承包租金及相关费用的缴纳”：乙方承包费每月140,000元，押二付一，采取先缴纳后使用的原则，于每月5日前付清当月承包费，若乙方拖欠承包费满三个月，则视为乙方违约，甲方可解除合同。2018年12月17日，麦考尔公司授权的租金收取人虞利格向鼎绿公司出具《结算收据》一份，内容如下：“上海麦考尔贸易有限公司已收到上海鼎绿食品有限公司2018年12月31日前的全部租金，并已预收2019年1月至3月份承包费。……。”2019年3月，四平路街道社区管理办公室向麦考尔公司发出《告知函》，称鼎绿超市长期超范围经营、日常管理严重缺失等，要求麦考尔公司落实相关的管理职能。2019年4月12日，麦考尔公司在鼎绿超市外张贴公告，通知于2019年4月12日终止和鼎绿公司的房屋租赁关系，麦考尔公司将安排正式收回上述租赁房屋，要求鼎绿公司将房屋交还并搬离。2019年4月17日，麦考尔公司张贴《关于请鼎绿公司搬离办公室房屋的正式通知》，通知称麦考尔公司已决定于2019年4月12日起终止和鼎绿公司的房屋租赁关系，并限鼎绿公司于2019年4月18日22：00前搬离办公室房屋。之后，麦考尔公司正式收回了租赁房屋。麦考尔公司随即起诉至本院，以鼎绿公司拖欠2019年1至3月的租金为由，要求解除和鼎绿公司的租赁合同等。2019年5月5日，本院正式立案受理。2019年12月16日，本院判决双方的租赁关系于2019年4月12日解除，麦考尔公司退还鼎绿公司租赁押金100,000元，鼎绿公司支付麦考尔公司2019年4月1日至2019年4月12日的租金计56,000元。判决后，双方均未上诉，现该一审判决已生效。本院认为，根据双方当事人的一致陈述，鼎绿公司与麦考尔公司就鼎绿超市旁的一处违法搭建物达成一份口头的使用协议，即自2010年的4月起，由鼎绿公司每月向麦考尔公司支付使用费，麦考尔公司还收取了鼎绿公司该搭建物的使用押金45,000元(相当于2个月的使用费)。2012年底，该搭建物因违章被有关部门拆除。关于搭建物使用期间的使用费支付情况，使用人鼎绿公司负有举证责任，因鼎绿公司无法提供已付清全部使用费的证据，且自2012年底搭建物被拆除至今，鼎绿公司从未主张押金返还，即便在前述关联案件审理期间也未提及，故麦考尔公司关于45,000元已抵扣鼎绿公司欠付的使用费之抗辩意见，本院予以采信，故对鼎绿公司要求退还45,000元之诉请，本院不予支持。鼎绿公司与麦考尔公司续签的《承包经营合同》，虽名为《承包经营合同》，但从合同的内容及履行情况来看，麦考尔公司仅提供房屋场地，鼎绿公司按约缴纳固定费用，实质上系一份《房屋租赁合同》。根据生效裁判文书认定的事实，麦考尔公司在2018年12月17日已确认收到了鼎绿公司2019年1月至3月的租金，故麦考尔公司在2019年4月以鼎绿公司拖欠租金超过三个半月为由，主张单方面解除合同的依据不足，本院不予认可。但《承包经营合同》对一方当事人无合同约定擅自解除合同的违约责任并无明确约定，鼎绿公司主张预期利益损失，未提供确凿的事实和证据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海鼎绿食品超市有限公司要求被告上海麦考尔贸易有限公司退还押金45,000元之诉请，不予支持；二、原告上海鼎绿食品超市有限公司要求被告上海麦考尔贸易有限公司支付赔偿金1,000,000元之诉请，不予支持。案件受理费14,205元，由原告上海鼎绿食品超市有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  崔艺萍审 判 员  金 玮人民陪审员  陈铭浩二〇二〇年五月二十五日书 记 员  陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。