浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙01民终10251号 上诉人（原审原告）：朱灵，男，1972年4月6日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 上诉人（原审原告）：郭敏瑶，女，1973年4月26日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 两上诉人共同委托代理人：张杰，浙江隽杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林靖，男，1987年6月6日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 被上诉人（原审被告）：戴欣，女，1987年9月23日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 两被上诉人共同委托代理人：刘沛雨，浙江浙杭律师事务所律师。 两被上诉人共同委托代理人：徐金霞，浙江浙杭律师事务所实习律师。 上诉人朱灵、郭敏瑶因与被上诉人戴欣、林靖房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初9383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：甲方（买方）朱灵、郭敏瑶与乙方（卖方）林靖、戴欣及丙方（居间方）杭州我爱我家房地产经纪有公司签订落款时间为2018年12月22日的《购房意向合同》一份，约定：转让房屋位于杭州市萧山区，建筑面积126.35平方米（具体以不动产证书记载为准），不动产权证书号：杭房权证萧移字第××号。甲方实地对房屋进行了详细察看，丙方就该转让房屋已对甲方进行了充分的说明，甲方对于乙方所要转让的房屋的价格、户型、税费等事项已充分了解，愿意购买该房屋。已设定抵押，乙方自行还贷。不存在租约，存在个税（总价的1%），不存在增值税；转让总价为350万元，该总价包含随屋赠送：物业维修基金、车位（另算25万元整）、冰箱一台、洗衣机一台、电视机一台、固定装修及厨卫设置。付款方式为一次性付款，其中首付210万元或转让总价的60%。甲方支付房款时间：首付款到位后三个工作日内，且签订《杭州市房屋买卖合同》并监管到位后，尾款于物业交割后五个工作日内支付。乙方领取房款条件：首付款在资料未齐全可领取，于甲方支付后三个工作日内领取，尾款于房款打入监管账户后三个工作日内领取。交房时间：正常交房。交房时乙方需结清所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视，同时保证所有户口迁出。甲方权利和义务：若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金按下列方式处理：甲方自行将意向金转为定金支付给乙方。甲方承诺在杭州本市（不含四县市）户籍，在杭州有0套房屋（含已签订合同），符合购房资格。乙方权利和义务：乙方同意在本合同签订时，将房屋的权属证书（包括房屋所有权证／不动产权证、契证、土地证）交于丙方保管。乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形。其它约定事项：1、车位以25万元的价格由买方另行支付，且在完成所有流程前支付。2、甲乙双方约定甲方支付房款的时间为本意向合同签订日起两个月内支付。若两个月无法支付，双方可坐下来友好协商其他的付款方式，并且不以违约为前提进行协商等内容。收款人戴欣于2018年12月22日出具收条一份：兹本人收到朱灵购买萧山区闻堰云涛名苑10幢1单元1201室房屋的购房定金10万元整。 朱灵、郭敏瑶与林靖、戴欣在中介公司的主持下就其他付款方式曾进行协商，朱灵、郭敏瑶坚持认为只有待其出让另一处房屋所得购房款后才能支付林靖、戴欣，双方未能就其他付款方式达成一致。 林靖、戴欣于2019年3月1日向朱灵、郭敏瑶出具《解除合同函》一份：2018年12月22日你与我通过“杭州我爱我家房地产经纪公司”签订了位于萧山区房屋的《购房意向合同》。根据意向合同约定，你应在2019年2月28日前与我签订《杭州市房屋转让合同》，但至今你仍未与我签约，你已违约。现特函告于你：自2019年3月3日起我与你方解除该《购房意向合同》，并没收定金及取回我爱我家代为保管的房产三证原件且保留追究你违约责任的权利。 朱灵、郭敏瑶于2019年3月12日向林靖、戴欣邮寄送达《异议函》一份：对你方2019年3月1日发出的解除合同函，我方大为不解并强烈不满，现严正提出异议如下：根据你我双方于2018年12月22日签订的有关萧山区房屋的《购房意向合同》第二、四条的规定“甲方支付房款时间：首付款到位后3个工作日之内且签订杭州市房屋买卖合同并监管到位后”。同时第八条还规定“其它约定事项：……”。（2）甲乙双方约定“甲方支付房款时间为本意向合同签定之日起两个月内支付，若两个月无法支付，双方可坐下来友好协商其它的付款方式，并且不以违约为前提进行协商”。现我方两个月内未支付首付款的原因是由于中介公司未能及时促成我方另一房屋的出售（签约时你方明知我方需出售另一房屋来支付你方的房款），而你方既未与我方“坐下来友好协商”，又未顾及两个月未能付款的实际原因，贸然向我方发出解除合同函，你方这一行为已构成了严重违约。故我方向你方明确提出异议：根据你我双方的约定，我方两个月内未支付房款及2019年2月28日前未签订《杭州市房屋买卖合同》并不构成违约，你方应与我方友好协商其它的付款方式且不以违约为前提，现你方单方解除《购房意向合同》的行为已构成违约，我方将追究你方双倍返还定金等全部违约责任。特此异议函告。 2019年6月12日，朱灵、郭敏瑶起诉至原审法院，诉讼请求为：一、判令林靖、戴欣向朱灵、郭敏瑶双倍返还定金200000元；二、林靖、戴欣承担本案诉讼费。 原审法院认为：朱灵、郭敏瑶与林靖、戴欣签订的《购房意向合同》系合同双方当事人的真实意思表示，《购房意向合同》项下约定的条款已符合房屋转让合同应当载明的主要内容，故《购房意向合同》名为预约合同实为本约，该合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，以上合同合法有效，朱灵、郭敏瑶与林靖、戴欣均应全面履行合同。合同约定首付款210万元为本意向合同签订日起两个月内支付。朱灵、郭敏瑶未能按约履行。合同另有约定若两个月无法支付，双方可坐下来友好协商其他的付款方式，并且不以违约为前提进行协商。在朱灵、郭敏瑶未按约付款的情形下，朱灵、郭敏瑶与林靖、戴欣经中介主持就其他付款方式进行协商，朱灵、郭敏瑶坚持以其另需转让的房屋转让后才能支付林靖、戴欣首付款，双方未能就其他付款方式达成一致，致使林靖、戴欣不能实现合同目的，林靖、戴欣于2019年3月1日向朱灵、郭敏瑶送达了解除函，该解除通知符合法定的解除条件，自送达至两原告之日起《购房意向合同》解除发生法律效力。朱灵、郭敏瑶认为林靖、戴欣单方通知解除合同的行为已对朱灵、郭敏瑶构成违约，并基于林靖、戴欣违约要求林靖、戴欣双倍返还定金的诉请没有事实依据，该院对朱灵、郭敏瑶的诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回朱灵、郭敏瑶的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由朱灵、郭敏瑶负担。 宣判后，朱灵、郭敏瑶不服，向本院提起上诉称：一、一审事实认定错误。双方签订的《购房意向合同》中明确约定：“甲乙双方约定甲方支付房款的时间为本意向合同签订之日起两个月内支付，若两个月无法支付，双方可坐下来友好协商其他付款方式，并且不以违约为前提进行协商，”则朱灵、郭敏瑶未能在两个月内付款并不构成违约。而林靖、戴欣发给朱灵、郭敏瑶的《解除合同函》中声称：“……但你至今仍未与我签约，你已违约，现特函告于你：自2019年3月3日起我与你方解除该《购房意向合同》，并没收定金……，”很显然林靖、戴欣是以违约为由与朱灵、郭敏瑶解约的。现一审判决认定“双方未能就其他付款方式达成一致，致使林靖、戴欣不能实现合同目的，”这一认定已明确了朱灵、郭敏瑶没有违约事实，仅系林靖、戴欣的合同目的不能实现。但林靖、戴欣系以违约为由而非以合同目的不能实现为由与朱灵、郭敏瑶解约并没收朱灵、郭敏瑶定金，朱灵、郭敏瑶亦于法定期限内提出书面异议，在此情况下一审竟然仍认为“该解除通知符合法定的解除条件……发生法律效力，”显然自相矛盾，认定事实严重错误。二、一审诉讼程序存在明显错误。1、朱灵、郭敏瑶于开庭前以书面形式通过邮政特快专递向法庭寄发了增加诉讼请求申请书，并在庭审中（法庭辩论终结前）当庭陈述了该申请，但一审主审法官竟以已过举证期限为由当庭驳回了朱灵、郭敏瑶的申请。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第二百三十二条的规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提起反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”由此可见，朱灵、郭敏瑶在一审法庭辩论结束前提出上述申请合理合法，一审当庭驳回该申请显属不当。2、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人变更诉讼请求的，人民法院应当重新指定举证期限。”现一审判决既然已认定系合同目的不能实现致合同解除发生效力，则显然是认定案涉合同履行不能且双方均无违约事实，林靖、戴欣亦无权没收朱灵、郭敏瑶定金。故应属于朱灵、郭敏瑶主张的法律关系的性质（即违约双倍返还定金）与法院根据案件事实作出的认定（即合同目的不能实现）不一致，依据上述规定，法院应告知朱灵、郭敏瑶可以变更诉讼请求并重新指定举证期限，但一审未作任何告知释明便驳回了朱灵、郭敏瑶的诉讼请求，剥夺了朱灵、郭敏瑶的诉讼救济途径，系违反民事诉讼法的严重错误。综上，请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由林靖、戴欣负担。 被上诉人林靖、戴欣辩称：一审认定事实正确无误。一审判决事实认定部分确认了两个关键事实：1、合同约定购房款应该在2个月内支付。第二，双方当事人在中介公司的主持下就其他付款方式进行协商，但朱灵、郭敏瑶坚持认为只有在其出让另一处房屋所得购房款后才能支付林靖、戴欣，双方未能就其他付款方式达成一致。朱灵、郭敏瑶在上诉状中并未对上述两项事实提出异议，在上述事实的基础上，林靖、戴欣向朱灵、郭敏瑶发函通知解除合同，已达到法定解除条件，故一审认定事实无误；第二，一审诉讼程序不存在错误，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条规定，当事人增加诉讼请求或提出反诉的应当在举证期限届满前提出，因此一审法院未准许朱灵、郭敏瑶变更诉讼请求并无不当，而且一审法院已经认定了朱灵、郭敏瑶违约，相关法律关系性质与事实认定并非不一致，本案情况与上述规定并无任何关系。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为:案涉《购房意向合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。该合同第四条第1款约定“……待甲、乙方签订《杭州市房屋转让合同》后，……”该项约定表明案涉《购房意向合同》属于预约合同，双方签订该意向合同的目的在于将来能签订本约。根据该预约合同第八条的特别约定，买方若在两个月内无法支付房款，双方应该友好协商其他付款方式。故两个月期满买方未付款本身不构成违约，但期满后买方拒绝履行诚信协商义务则构成违约。现有证据表明两个月期满，双方协商时，买方明确拒绝其他付款方式，坚持只有在其出让另一处房屋所得购房款后才能支付购房款，表明买方事实上系拒绝履行诚信协商义务，已经构成违约，卖方有权解除《购房意向合同》并没收定金。因此，买方认为卖方解除合同构成违约，并要求卖方双倍返还定金，缺乏事实和法律依据。同理，买方要求卖方返还定金并支付违约金亦缺少事实和法律依据，故本案并不存在一审严重违反法定程序损害当事人实体权利的情形。 综上，朱灵、郭敏瑶的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，实体处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由朱灵、郭敏瑶负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张诗雯