甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初11707号原告：宏路，男，汉族，1993年11月23日出生，住甘肃省兰州市安宁区。原告：宏永锋，男，汉族，1966年11月11日出生，住甘肃省兰州市安宁区。上述原告共同委托诉讼代理人：马元涛，甘肃并欣律师事务所律师。被告：于福蓉，女，汉族，1969年1月30日出生，住甘肃省兰州市城关区。被告：许开船，男，汉族，1962年12月6日出生，住甘肃省兰州市城关区。上述被告共同委托诉讼代理人：王向东，甘肃金津律师事务所律师。原告宏路、宏永锋与被告于福蓉、许开船房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告宏永锋及宏路、宏永锋的委托诉讼代理人马元涛，被告于福蓉、许开船及委托诉讼代理人王向东到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已审理终结。原告宏路、宏永锋提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2018年7月28日签订的《无房本房屋买卖合同》；2、判令被告立即腾退并向原告归还涉案房屋；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月28日原告宏永锋与被告于福蓉签订《无房本房屋买卖合同》，约定将兰州市城关区出售于被告。合同第一条约定，买方即被告夫妇对所要出售的房产充分了解，愿意购买，虽该房产登记于原告宏永锋的儿子宏路名下，但2010年4月9日宏路并未满18岁，房款及购买房屋的票据原件均在宏永锋手中。2018年7月28日，原告宏永锋在合同卖方处签字，并实际将涉案房屋交付被告夫妇。依照合同被告应当在2018年7月30日向原告宏永锋支付55.3万元购房款，但被告故意以原告宏永锋儿子宏路在国外为借口，在实际霸占房屋的情况下，故意不支付剩余房款。原告认为合同已经成立，被告实际占住房屋却未缴纳房款，导致原告无法实现合同目的，根据合同法的规定应予以解除合同。由于房屋没有房产证，所以美国大使馆不出具官方证明，故本诉状原告宏路签字及授权委托书签字均系寄往美国，原告宏路签字后寄回。该房在中国国内，原告宏永锋持有原始缴费原件，原告宏路尚未18岁，故宏永锋为实际出售人，有权处分房屋。鉴于被告的种种行为，原告决定解除合同，收回房屋。被告于福蓉、许开船辩称，一、原告宏路、宏永锋诉讼请求理由与事实不符，涉案房屋最初系宏永锋出租给被告使用，后宏永锋提出出售给被告，被告同意购买，2018年7月28日双方签订《无房本房屋买卖合同》。由于涉案房屋所有权登记在宏路名下，宏路又在美国留学，因此合同第四条特别约定“卖方须提供该房住房证原件等相关证明文件。由于该房所有人在国外求学，无法到达现场进行交易，一切手续由其父亲办理，其父亲在签署本合同后，须向开发商及买方提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书。”合同签字生效后，被告于2018年7月28日和7月29日两次向宏永锋支付十万元首付款。后被告按合同约定向宏永锋索要涉案房屋购房合同、交款票据及宏路同意房屋买卖的授权委托书等相关证明文件时，宏永锋以找不到为由拖延。鉴于原告的违约行为，被告故未支付第二笔购房款55.3万元。二、原告要求解除合同于法于事实无据。由于原告的违约行为造成合同未继续履行，被告不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告宏永锋系宏路的父亲，被告于福蓉、许开船系夫妻关系。被告于福蓉、许开船一直租赁原告位于兰州市城关区的房屋。后原告欲向被告出售涉案房屋，被告表示愿意购买。2018年7月1日，宏永锋和许开船签订《承诺书》，许开船承诺购买涉案房屋。2018年7月28日，宏永锋与于福蓉签订《无房本房屋买卖合同》，合同约定“一、卖方（宏永锋）同意出售位于兰州市城关区房屋（建筑面积为62.71平方米）给买方（于福蓉）。买方对卖方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房屋。二、买卖双方议定上述房屋售价为人民币72万元整，按套计算，包括入住时已交付给开发商的相关费用、房屋现有设施等费用。付款方式分批付清，首付款于2018年7月28-29日付清10万元整，于2018年7月30日付清55.3万元，尾款4万元整在开发商对该房屋进行办理更名手续当日买方向卖方付清。…三、买卖双方对该房屋存在租赁关系，卖方为出租方，买方为承租方。客观上买方目前正对该房屋进行租赁使用中，双方同意当买方付清购房首付款之时，就是卖方将上述房屋正式移交给买方之时，视为该房屋情况符合本合同约定，卖方完成房屋交付。今后该房市场价格高低变化买卖双方不得再提任何要求。四、卖方须提供该房住房证原件等相关证明文件。由于该房所有人在国外求学，无法到达现场进行交易，一切手续由其父亲办理，其父亲在签署本合同后，必须向开发商及买方提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书。……”合同签订后，被告于2018年7月28-29日，分两次合计向原告支付购房首付款10万元整。2018年8月31日宏永锋向于福蓉发出《催告函》，要求其支付剩余购房款，否则解除合同。2018年9月11日原告向被告发出《解除合同通知书》，2018年9月12日于福蓉回复《对的意见》，意见认为原告违约，被告不同意解除合同。另查，涉案房屋登记在原告宏路名下，2010年4月9日由甘肃第六建筑工程股份有限公司颁发《住房证》，编号227，房屋地址为甘肃省兰州市城关区皋兰路221号甘肃建投六公司住宅小区B塔17层2室，建筑面积为62.71平方米。又查，因涉案房屋无房产证，原告宏路留学所在国美国不予办理公证签证。原告宏永锋将起诉状、律师代理授权委托书、售房授权书邮寄美国由宏路签字后寄回。本院认为：依法成立的合同，系双方当事人真实意思表示，对合同双方均具有法律约束力。本案中，原被告签订《无房本房屋买卖合同》并按合同约定履行义务。因涉案房屋登记人和所有人系原告宏路、涉案房屋无房产证，故《无房本房屋买卖合同》第四条特别约定：“卖方（宏永锋、宏路）须提供该房住房证原件等相关证明文件。由于该房所有人（宏路）在国外求学，无法到达现场进行交易，一切手续由其父亲（宏永锋）办理，其父亲在签署本合同后，必须向开发商及买方提供经就学所在国公证后的对该房屋买卖的授权委托书。”合同签订后，被告支付10万元首付款后，原告无法提供经公证的授权委托书，被告未再支付剩余购房款。本院认为被告之所以未继续支付剩余购房款，系因涉案房屋无房产证、涉案房屋所有人宏路不在国内、受托出售人宏永锋尚未提供经公证的授权委托书，被告履行了同时履行抗辩权。同时履行抗辩权是指合同双方当事人互负履行义务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，宏永锋作为出售方应提供涉案房屋所有人宏路的公证授权出售房屋的委托书，作为同时履行义务的被告，在原告出示相关文件的同时支付约定的剩余购房款。关于原告主张系由于涉案房屋无房产证，故美国无法对授权委托书进行公证和签证，本院认为，原告作为出售方，应具有保证涉案房屋产权权属无瑕疵和房屋所有人具有出售的真实意思表示的义务。虽然涉外公证和签证无法办理，但合同系2018年签订，原告宏路完全可以在2019年春节假期回国的机会在国内办理经公证的关于处置涉案房屋的授权委托书或春节回国期间与被告签订补充协议或在国外通过网络视频授权的方式进行委托售房，而不是拒绝被告的合理要求。关于原告主张提供了经邮寄的宏路签名的授权售房委托书，本院认为房屋买卖系大宗商品交易，根据兰州房产交易中心的规定和合同的约定，都应经相关机关认证或公证机关公证，从而使购房买方完全信任房屋权属的无瑕疵。综上，原告的主张本院不予认可。原告的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条规定，判决如下：驳回原告宏路、宏永锋的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宏路、宏永锋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  黄劲松二〇二〇年五月二十五日书记员施璞琰