云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9105号上诉人（原审被告）：徐科，男，1988年10月22日出生，汉族,户籍登记地云南省宣威市，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人:史英鑫、郑智全,云南弘瑞律师事务所律师,特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李林，男，1965年12月10日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：李鑫森，男，1993年8月26日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，现住云南省昆明市西山区，系李林儿子，特别授权代理。上诉人徐科因与被上诉人李林房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐科上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审遗漏重要基础事实，即涉案《江东房屋转让合同》签订的背景情况。2.上诉人已经通过设计费抵扣房款的方式完成了支付购房款的义务，不存在违约的情形。3.上诉人代被上诉人缴纳的水电、物管费应当抵扣购房款。4.上诉人的装修行为是经被上诉人同意进行的。5.一审适用法律错误。被上诉人李林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李林向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《江东房屋转让合同》；2.判令被告将原告出售给被告的房屋恢复原状并立即将原告出售给被告的房屋腾房并返还原告（房屋现价235万元）；3.判令被告支付自2016年7月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费（暂计算至2019年3月6日为30万元，按照每月9000元的最低同等位置房屋租金计算）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告李林与被告徐科于2016年6月24日签订《江东房屋转让合同》，合同约定原告将其名下房权证丘（地）号ＳＧＤ199××××8014位于昆明市江东花园163幢3单元602号房屋作价1800000元出售给被告，三年内付清，2016年7月1日至2017年6月30日支付200000元（其中2016年8月1日前支付100000元），2017年7月1日至2018年6月30日支付300000元，2018年7月1日至2019年6月30日支付500000元，2019年7月1日至2020年6月30日支付700000元。合同签订后，被告认可原告随后便已将房屋钥匙交给其保管，并对案涉房屋进行装修后入住。被告于2018年5月15日向昆明云锡物业服务有限责任公司交纳案涉房屋2016年7月之前的物管费、水电费等共计9284.5元，除此之外未向原告支付过任何款项。原告以被告未支付购房款构成根本违约为由，诉至法院提出前述诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订《江东房屋转让合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。本案中，双方约定原告李林将其名下房屋出售给被告徐科，被告认可原告李林已经履行了交付房屋的义务，但被告至今并未履行支付购房款的义务，虽提出“以设计费冲抵购房款”，但其证据微信聊天记录仅表明双方对此有意向性商谈过程，并未最终达成一致认可“设计被采用”、“设计费金额”、“以设计费冲抵购房款”等说法；被告还提出其未按合同约定第一笔付款时间2016年8月1日前支付100000元，系原告7月份告知无法办理过户手续，所以未向原告支付款项，但未举证予以证明该观点。2019年9月9日，一审法院通知被告徐科到庭询问，并责令其在三日内将2016年7月1日至2017年6月30日应支付的200000元、2017年7月1日至2018年6月30日应支付的300000元、2018年7月1日至2019年6月30日应支付的500000元，共计人民币1000000元的购房款进行提存，但截止本案作出裁决之日，被告既未向法院递交提存证明，也未就提存情况作出说明，结合被告自2016年7月1日至2019年6月30日，在此三年的期间从未向原告支付过任何购房款，且案涉房屋至今未过户的事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，被告至今未按合同约定履行付款义务已构成违约，符合法定解除要件，虽被告在2019年9月9日的询问笔录中表示需要三个月的时间凑齐上述资金，但其并未向法院提交相关财力证明，证明其有能力凑齐上述应付购房款，笔录中被告也表示其并不能保证与原告取得联系并获得所要求的三个月宽限期，故被告在不能证明自己具备能力继续履行合同的情况下，依法支持原告要求解除《江东房屋转让合同》并返还案涉房屋的诉讼请求。二、关于原告要求被告支付自2016年7月1日至实际返还房屋之日止房屋使用费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，虽被告长期占有使用案涉房屋，理应支付相应的房屋使用费，但由于原告在被告未按约于2016年8月1日前支付100000元购房款之时，便已取得合同解除权，其怠于行使并自愿在分文未收取到购房款的前提下将案涉房屋交由被告居住使用，本身具有一定过错；被告虽主张垫付9284.5元物管及水电费，但该笔费用系被告入住后自愿替原告补交，而被告对房屋进行装修系在未支付购房款、未实际取得房屋所有权的情况下，未经原告认可自愿对房屋进行装修，该垫付及装修后果应由其自行承担。结合双方过错，酌情支持原告关于恢复房屋原状的诉讼请求，由被告在腾房时将可移动及可拆卸部分自行回收，不得损坏房屋结构及用途，固定附着物折抵房屋使用费归原告所有。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决：一、解除原告李林与被告徐科于2016年6月24日签订的《江东房屋转让合同》；二、被告徐科于本判决生效后十日内将昆明市江东花园163幢3单元602号房屋恢复原状腾还给原告李林，由被告在腾房时将添附及装修物中可移动及可拆卸部分自行回收，不得损坏房屋结构及用途，固定附着物折抵房屋使用费归原告所有；三、驳回原告李林其他诉讼请求。案件受理费人民币28000元，由原告李林承担3170元、被告徐科承担24830元。对于一审查明的案件事实，上诉人提出异议，主张《江东房屋转让合同》系伪造，合同上的指印并非上诉人所捺，2018年1月上诉人才对涉案房屋进行装修并入住。对此，被上诉人不认可，认为合同并非伪造，上面的指印经鉴定系上诉人所捺，对于装修入住时间不清楚，该时间与本案处理没有太大关系。此外，双方当事人对一审查明的其余案件事实无异议，本院予以确认。二审中，上诉人申请对《江东房屋转让合同》上“徐科”的签名、手写电话号码及上诉人所捺六枚指纹进行司法鉴定。云南天禹司法鉴定中心于2020年3月27日分别作出天禹司法鉴定中心［2020］司鉴字第332027号文书司法鉴定意见书、天禹司法鉴定中心［2020］司鉴字第332028号痕迹司法鉴定意见书。鉴定意见为：《江东房屋转让合同》落款乙方处“徐科”的签名字迹与提供及提取作比对检验的样本“徐科”签名字迹是同一人所写；落款电话处书写的阿拉伯数字“138××××9885”书写字迹与提取作比对检验的样本阿拉伯数字书写字迹是同一人所写；《江东房屋转让合同》原件上按有的六枚指印与提取作比对检验的徐科捺印的样本右手拇指指印是同一人所留。经质证，上诉人、被上诉人对二份司法鉴定意见书的证据三性均予认可。本院认为，二份司法鉴定意见书符合法律规定的民事诉讼证据的法律特征，予以采信。对于上诉人所提事实异议，涉案合同上上诉人的签名及所捺指印，经鉴定系上诉人所签所捺，故对上诉人主张合同系伪造，上面的指印并非其所捺的事实异议不予采信。对于上诉人主张其于2018年1月才对涉案房屋进行装修并入住的问题，该时间认定与本案处理并无直接关联，故不予审查确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：涉案《江东房屋转让合同》应否解除？本院认为，上诉人、被上诉人于2016年6月24日签订的《江东房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，被上诉人将涉案房屋作价180万元出售给上诉人，同时对分期付款的具体时间及金额亦作了约定。合同签订后，被上诉人将房屋钥匙交给上诉人保管，之后上诉人对房屋进行装修并入住至今。被上诉人按照约定向上诉人履行了交付房屋的合同义务，但上诉人未按照合同约定的付款时间及金额向被上诉人支付购房款，上诉人逾期付款的行为已构成违约，被上诉人据此要求解除双方签订的房屋转让合同，并由上诉人将房屋恢复原状后腾还给被上诉人的诉讼请求，于法有据，应予支持。鉴于上诉人在占有使用房屋期间对房屋进行了装修，而对于合同解除后装饰装修部分如何处理双方并未作出明确约定，一审结合双方过错程度，酌情支持被上诉人关于恢复房屋原状的诉讼请求，由上诉人在腾房时将添附及装修物中可移动及可拆卸部分自行回收，不得损坏房屋结构及用途，固定附着物折抵房屋使用费归被上诉人所有并无不当，予以维持。上诉人关于其已经通过设计费抵扣房款的方式完成了支付购房款的义务，不存在违约情形的主张，因其在本案中所举有效证据不能充分证明该主张成立，被上诉人又不认可，故不予采信。对于上诉人要求其代被上诉人缴纳的水电、物管费抵扣购房款，抵扣后多支付的购房款被上诉人应向其返还的问题，因系明确的诉讼主张，而非简单抗辩，上诉人并未提出反诉，故在本案中不宜审查处理，可依法另行解决。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28000元，由上诉人徐科负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  金馨二〇二〇年五月十三日法官助理李俊波书记员武雨