吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终1335号上诉人（原审原告）：长春市腾安房地产开发有限公司，住所地吉林省长春市长江路经济开发区长江路57号五层167段。法定代表人：王国荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏荣达，吉林行远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄宇，男，汉族，1983年6月23日生，现住长春市宽城区。上诉人长春市腾安房地产开发有限公司（以下简称腾安公司）因与被上诉人黄宇占有物返还纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初3704号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。腾安公司上诉请求：撤销一审判决，改判黄宇停止侵害，返还温馨花园D区19栋1201室阁楼给腾安公司或发回重审；一、二审诉讼费用由黄宇承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致错误判决。首先，一审法院并没有对案件进行详细审理查明，腾安公司与案外人吉林省成基房地产开发有限责任公司（以下简称成基公司)在长春市中级人民法院(2016）长民一初字第629号民事案件中，双方在庭审中的对账是依据双方2009年9月17日签订的《协议书》及《补充协议》中明确约定销售流程所产生的财务凭证来核算的，是针对可以独立销售的商铺和住宅进行的核算，并没有包含不允许单独出售的阁楼部分。其次，腾安公司与成基公司在2009年9月17日签订的《协议书》3.2条、4.2条明确约定温馨花园D区19—21栋总建筑面积10435.82平方米，而成基公司可以支配的面积为非回迁面积8,327.96平方米(其中商业面积3,157.57平方米,商品住宅面积为5,170.39平方米)，其中只有商业面积及商品住宅面积，没有阁楼部分。而成基公司处分上述房屋应按照双方《补充协议》3.2的约定，由成基公司携带《房屋认购书》到腾安公司处盖章，并由腾安公司出具财务收据，双方以财务收据来核算销售金额。从上述协议中可以明确看出成基公司有权支配的房屋并不包含阁楼。再次，在一审庭审中，证人潘小竹出庭作证，明确说明了成基公司抵账给了他商品房屋和阁楼，商品房已经按照《补充协议》约定的方式，到腾安公司处盖章并领取房款收据，阁楼都没有按照此流程进行办理。由此可见，腾安公司对成基公司处分阁楼一事并不知情，按照合同约定成基公司不享有阁楼支配权，也没有按照销售流程对阁楼进行核算，双方进行的房款核算并不包含阁楼部分。最后，一审法院审理本案过于草率，仅凭庭审笔录中的片面字句进行认定，并未真实、深入、综合案件整体来查证腾安公司与成基公司的销售对账中是否包含阁楼销售款，在长春市中级人民法院(2016）长民一初字第629号案件中，成基公司已经提交了关于诉讼标的数额的情况说明，对双方所称的“19栋楼全部”进行了明确的说明，其中底商726.63平方米，商品住宅5,169.99平方米，在双方的诉讼中根本就没有涉及成基公司无支配权的阁楼部分。腾安公司向一审法院起诉请求：1.依法判令黄宇停止侵害，将温馨花园D区35栋1201室阁楼归还给腾安公司，房屋内物品移除，排除妨碍、恢复原状。2.本案诉讼费用由黄宇承担。一审法院认定事实：2008年5月23日，腾安公司作为甲方与乙方成基公司签订《合作联营合同书》，该合同主要约定：1.腾安公司在长春市宽城区拥有一处房地产开发项目，但腾安公司面临资金短缺等开发能力不足问题，成基公司是具有房地产开发经验和能力的专业房地产开发公司，双方愿意在本合同框架内开展对房地产项目的合作联营开发，并充分保障成基公司投资的安全性。2.本合同所称房地产项目是指位于长春市宽城区北亚泰大街与天光路交汇处的温馨花园D区19#和20#进行合作开发建设。项目总占地面积为5,557平方米。总建筑面积13,168平方米，其中住宅为10,467平方米，商业为2,701平方米。3.成基公司负责项目建设所需要的资金投资，负责安排合同的施工单位对项目工程建筑、安装、装饰装修，按施工图纸施工，负责项目销售工作，负责对项目图纸的审定，并有权对项目房屋户型进行调整，承担项目销售产生的营业税。4.腾安公司负责提供建设项目的土地使用权并保证开发建设经营权，负责办理与项目相关的手续并承担相关费用，负责办理与项目相关的产权手续。5.如规划批准的项目总建筑面积大于或等于13,168平方米，则成基公司向项目投入前期资金为1,153.44万元。成基公司在本合同签订后，向项目投入前期资金800万元，全部拆迁工作完毕后，成基公司向项目投入前期资金200万元，项目用地三通一平后，成基公司向项目投入其余的前期资金。成基公司投入前期资金由双方共同管理，共同核准使用，在资金的使用上必须优先用于项目建设用地地上建筑物的拆迁及安置，同时保证及时上缴各项费用。6.项目进行前、中、竣工后，成基公司均有权对项目进行销售。项目销售时，由成基公司单独办理。成基公司有权决定包括但不限于销售策划、销售方式、销售价格、销售队伍等一切与销售相关的事宜。项目销售时，腾安公司应当根据成基公司的销售需要，提供包括但不限于初始登记手续、分户产权手续在内的一切必备材料和手续。项目销售利润由成基公司单独支配，并在扣除成基公司对项目的全部资金投入且有剩余的情况下构成成基公司的应得利益。7.成基公司投入的前期资金在支付腾安公司所承担的项目费用后，如有剩余，则作为腾安公司的应得利益。项目对外销售的收入扣除成基公司对项目的全部资金投入后，如有剩余，则作为成基公司的应得利益。8.腾安公司保证在合同生效后70日内完成土地地上物的拆迁安置工作。腾安公司保证2008年9月20日前办理完毕建设项目的《建筑工程规划许可证》。腾安公司保证2008年9月30日前办理完毕此项目的《建设工程施工许可证》。腾安公司保证在2009年8月30日前将项目所必须的全部配套工程负责对接到项目工程施工楼下。成基公司保证在2009年9月30日前完成项目的主体工程建设。成基公司保证在2009年11月30日前完成为项目竣工验收所需的相关工作并努力促使项目验收合格。腾安公司保证在2009年12月31日前办理完毕项目规划验收及产权初始登记工作。如腾安公司作为或不作为违反上述保证或成基公司有理由认为其违反上述保证的，成基公司有权单方面解除合同。9.因腾安公司原因，成基公司单方面解除本合同的，腾安公司除按约定承担退还款项和赔偿损失的责任外，还应当按成基公司投入的全部资金的50%向成基公司支付违约金。2008年5月23日，腾安公司与成基公司签订《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》，对房屋销售细节问题进行明确。2008年末，成基公司以腾安公司未按合同约定时间完成拆迁安置工作导致项目无法进行，成基公司遭受经济损失为由诉至长春市中级人民法院，请求判令：1.解除《合作联营合同书》及《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》；2.腾安公司返还前期投入资金1,100万元，并支付违约金550万元。长春市中级人民法院于2008年11月26日作出（2008）长民一初字第46号民事判决：一、解除《合作联营合同书》及《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》；二、腾安公司返还前期投入资金1,100万元，并支付违约金300万元。案件受理费120800元及保全费5,000元由腾安公司负担。该判决作出后，腾安公司未上诉，该判决已发生法律效力。2009年9月17日，腾安公司与成基公司签订《协议书》，协议约定：1.双方共同确认签订协议背景情况。1.12008年5月23日，腾安公司与成基公司就长春市宽城区北亚泰大街与天光路交汇处的温馨花园D区19#和20#项目进行合作开发建设相关事宜达成了《合作联营合同书》以及《关于合作项目房屋对外销售的补充协议》（二者以下简称原合同），原合同对合作项目的情况和合作方进行了详细的说明，原合同签订后成基公司依据原合同约定共计向腾安公司拨付合作投资款1,100万元整，但因腾安公司的严重违约，成基公司将腾安公司诉到法院，长春市中级人民法院（2008）长民一初字第46号判决解除了原合同，并判决腾安公司返还成基公司投入的资金1,100万元及违约金300万元，该判决已生效；1.2该判决生效后，成基公司考虑到腾安公司的实际困难，经协调双方同意继续维持双方的合作关系，成基公司同意腾安公司对温馨花园D区进行规划调整，规划调整后双方的合作范围也相应地进行了调整，即合作范围由原《合作联营合同书》约定的温馨花园D区19#、20#楼变更为温馨花园D区19#、20#、21#楼，其中21#楼住宅部分作为回迁房屋建设完成后退还腾安公司，腾安公司向成基公司支付该回迁房屋的建设费用。因此，成基公司继续向腾安公司温馨花园19#、20#、21#投入了大量资金，以保证开发的顺利进行；1.3腾安公司承认成基公司在原合同项下的各项义务已全部完成。双方同意按照原合同的合作方式进行温馨花园D区19#、20#、21#楼的项目合作。因此原合同中腾安公司在原合同4.2、4.3条款项下的各项责任和义务当然地构成本协议项下腾安公司的各项责任和义务，腾安公司同意继续履行原合同项下的腾安公司的各项责任和义务，腾安公司必须确保温馨花园D区19#、20#、21#楼项目合作的继续进行；1.4腾安公司确认其在双方的合作过程中存在重大违约，成基公司认为可以在本协议框架内有条件地放弃对腾安公司违约金的请求赔偿权。双方为妥善解决合作过程当中的问题达成本协议。2.成基公司投入资金进行开发建设的情况。成基公司先期投入资金1,100万元。成基公司后期投入开发建设的总建筑面积为10,435.82平方米，其中回迁面积占2,107.22平方米，非回迁面积为8,327.96平方米。3.对开发遗留问题的处理方案。腾安公司于本协议签署后向成基公司支付645万元，具体如下：1.1退还项目投资款341万元；1.2支付成基公司回迁房屋建安费用274万元；1.3支付成基公司为案件支出的各项费用20万元，偿还借款10万元。成基公司后期投入资金开发建设的总建筑面积中非回迁面积8,327.96平方米所有权归成基公司所有，成基公司有权利支配。腾安公司同意按照原《合作联营合同书》中的有关约定无条件地配合并支持成基公司。4.腾安公司违反本协议的约定、不履行本协议或不完全履行本协议，或者发生任何使成基公司不能实现本协议目的的情况，则本协议自动失效，视为自始未签订。届时，成基公司有权对（2008）长民一初字第46号民事判决书申请强制执行，并有权采取法律措施保护自己后期投入资金开发建设的相关权益。腾安公司与成基公司签订《合作联营合同书》之初，案外人潘小竹即挂靠到东亚公司，以东亚公司项目经理的身份带领施工团队进入到温馨花园D区对19、20（后增加了21）号楼进行施工。2009年10月24日，成基公司作为甲方、东亚公司腾飞分公司作为乙方、腾安公司作为丙方，三方签订了《建筑施工合同（补充条款）》。合同主要内容为：温馨花园D区19、20、21号楼总建筑面积为10,406.5平方米（由东亚公司进行施工），合同总价1,300万元，（工程价款）一次性包死，合同工期19号楼自2009年6月10日至2009年11月30日，20号、21号楼自2009年7月1日至2009年11月30日。合同还约定：工程款由成基公司代替腾安公司支付给东亚公司，其他交工验收手续依然由腾安公司办理。2009年3月16日，腾安公司与东亚公司补签了《建设工程施工合同》，合同约定发包方为腾安公司，承包方为东亚公司。温馨花园D区19、20、21号楼由腾安公司发包给东亚公司，工程总价款为1,300万元，工期自2010年3月15日至2010年9月30日。2010年10月，工程竣工后，成基公司与潘小竹进行了结算，并为潘小竹出具了一份向潘小竹付款明细，付款明细上显示：成基公司以现金支付、银行转账、和以潘小竹建设的温馨花园19、20、21号楼门市、阁楼抵工程款的方式共支付潘小竹工程款13605935元。其中19号楼阁楼抵偿工程款850,000元。该付款明细上有成基公司加盖的公章。2010年10月8日，成基公司向长春市中级人民法院申请对（2008）长民一初字第46号民事判决立案执行，长春市中级人民法院于2010年10月8日作出（2010）长执字第338-1号执行裁定书，对腾安公司开发的温馨花园小区5#、9#-13#、15#-18#109套房屋及相应土地使用权进行了查封。2017年6月，黄宇以16万元价款购买潘小竹温馨花园小区D区19号楼1201号阁楼，黄宇购买阁楼后，居住至今。2014年，腾安公司向长春市宽城区人民法院起诉要求成基公司返还温馨花园D区19栋楼全部、20栋楼商铺全部、21栋楼底商全部。长春市宽城区人民法院以（2014）宽民初字第100号立案受理，庭审中，询问成基公司“？你所承建的三栋楼房销售了多少面积的房屋，收回房款多少？”成基公司答“除1,926.34平方米的商业用房外，其他全部销售，但三栋楼中有一栋是回迁房（21栋），不在销售范围内，已经向原告整体移交，收回房款21710000元，其中尚有按揭贷款4,190,000元未收回，一次性购房业主的5%尾款324,300元未收回”，对此，腾安公司答“对被告提供的销售数字没有异议”。2016年8月，腾安公司向长春市中级人民法院起诉要求成基公司返还腾安公司现金5,461,372元，剩余购房款4,190,000元及一次性购房尾款324,300元由腾安公司向实际购房人收回，未销售的温馨花园D区20栋底商1,926.34平方米的商铺返还给腾安公司，并将全部销售资料移交给腾安公司。长春中院在审理中，成基公司陈述：双方签订2009年9月17日《协议书》后，成基公司主张其投入17,590,635元，其中包括：支付工程款13,632,868元（632,868元无票据），电梯费50万元、燃气安装费23.76万元、代缴税金1,396,114.09元、售楼处投入20万元、管理人员工资94.57万元、现场围挡及招待费用470,507元，王国荣借款10万元、热力表检测费3,300元、配件13,050元、电梯检测费8,346元、热量表计数检测费7,250元、超声波热量表75,900元。对此腾安公司认可成基公司上述中投入的16,474,428元，有争议的款项为售楼处投入、管理人员工资、现场围挡及招待费用，腾安公司认为应按50万元计取。成基公司收益为：收取售房款21,716,968元，成基公司占有20栋底商1,926.44平方米商铺，419万元预收款以及购房尾款32.43万元。长春中院经审理认为：腾安公司与成基公司在2009年9月17日签订《协议书》后，腾安公司未履行《协议书》约定的向成基公司支付645万元的付款义务，成基公司已于2010年10月向一审法院申请对（2008）长民一初字第46号民事判决书的执行，一审法院亦作出（2008）长执字338-1号执行裁定书，查封了包括温馨花园20栋底商1,926.44平方米商铺在内的109套房屋，依据《协议书》第6条约定，该协议解除条件成就，该《协议书》及《补充协议》应予解除，按照合同约定视为自始未签订，成基公司应将投入成本扣除后，将温馨花园D区19-21#所得收益及销售资料退还腾安公司。2.成基公司投入成本如何计算及收益如何返还问题。成基公司主张其投入成本为17,590,635元，腾安公司对其中的售楼处投入、管理人员工资、现场围挡及招待费用有异议，因成基公司对此三项费用未提供证据证实，一审法院对腾安公司自认为50万元予以确认，成基公司温馨花园D区19-21#投入应为16,474,428元。成基公司建设温馨花园D区19-21#收益为售房款21,716,968元、20栋底商1,926.44平方米商铺，419万元预收款以及购房尾款32.43万元，扣除成基公司成本投入，成基公司应返还腾安公司房款5,242,540元。至于419万元按揭款以及购房尾款32.43万元，因案涉房屋银行按揭手续尚未办理且不具备办理产权手续条件，故收取419万元按揭款以及购房尾款32.43万元条件尚不具备，可待具备条件时，腾安公司再行主张权利。关于腾安公司要求成基公司交付温馨花园D区20#1,936.34平方米商业用房问题，因该商业用房因（2008）长民一初字第46号民事判决被查封，故不具备交付条件，腾安公司此项诉讼请求，一审法院不予支持，腾安公司可另案追偿。遂于2017年12月27日制发了（2016）第629号民事判决书判决：一、成基房公司于本判决生效之日立即返还腾安公司房屋销售款5242540元；二、成基公司于本判决生效之日立即向腾安公司交付温馨花园D区19-21#房屋销售资料；三、驳回腾安公司的其他诉讼请求。该判决制发后，成基公司不服，上诉至吉林省高级人民法院，省高院经审理，于2018年5月2日制发（2018）吉民终186号民事判决书，维持长春中院（2016）第629号民事判决书。本案重审过程中，案外人潘小竹到庭证实，其认可成基公司出具的付款明细，并承认收到工程款13605935元，其中19号楼阁楼抵偿工程款850000元。对潘小竹以东亚公司项目经理的身份对温馨花园19、20、21号楼进行施工建设，是实际施工人，腾安公司及黄宇均无异议。一审法院认为，案涉阁楼系腾安公司与案外人成基公司合作期间由成基公司投资建设。腾安公司曾因双方纠纷将成基公司诉至一审法院，一审法院2015年5月18日庭审笔录记载：成基公司称除1,926.34平方米的商业用房外，其他全部销售，但三栋楼（19、20、21栋）中有一栋是回迁房（21栋），不在销售范围内，已经向腾安公司整体移交，收回房款21716968元，其中尚有按揭贷款4190000元未收回，一次性购房业主的5%尾款324,300元未收回。腾安公司对此销售情况没有异议。该案因级别管辖问题移送长春中院后，长春中院于2017年12月27日作出（2016）长民一初字第629号民事判决，判令成基公司将19-21栋销售收入21716968元，冲减其投入16474428元后的余额5242540元返还给腾安公司，吉林省高院二审判决予以维持。即该案生效判决已将案涉阁楼所在19栋整体作为成基公司销售部分计入成基公司售房收入，并按冲抵其投资建设成本后的余额保护了腾安公司的相应诉讼请求，为此，腾安公司在本案中再行对案涉阁楼提出权利主张，不应得到支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十五条之规定，一审法院判决如下：驳回长春市腾安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1,250元，由长春市腾安房地产开发有限公司负担。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据腾安公司与案外人成基公司相关案件庭审笔录记载，成基公司称除1,926.34平方米的商业用房外，其他全部销售，但三栋楼（19、20、21栋）中有一栋是回迁房（21栋），不在销售范围内，已经向腾安公司整体移交，收回房款21716968元，其中尚有按揭贷款4190000元未收回，一次性购房业主的5％尾款324300元未收回。腾安公司对此销售情况没有异议。本院（2016）长民一初字第629号民事判决成基公司将19—21栋销售收入21716968元，冲减其投入16474428元后的余额5242540元返还给腾安公司，现该一审判决已经生效，即判决将案涉阁楼所在19栋整体作为成基公司销售部分计入成基公司售房收入，并按冲抵其投资建设成本后的余额保护了腾安公司的相应诉讼请求。因此腾安公司现在请求黄宇返还19栋中占有的房屋不能得到支持。综上所述，长春市腾安房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,250元，由上诉人长春市腾安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郭 宇审判员 董惟祎审判员 齐小媛二〇二〇年五月二十九日书记员 高 飞