广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终841号 上诉人（原审被告）：林小宝，男，1987年8月26日生，汉族，户籍地浙江省平阳县，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：曾庆完，男，汉族，住浙江省平阳县。 被上诉人（原审原告）：来宾市百悦物业有限公司，住所地来宾市前卫路9号百悦商业广场，统一社会信用代码914513003226512953。 法定代表人：章登峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨忠华，广西桂三力律师事务所律师。 上诉人林小宝与被上诉人来宾市百悦物业有限公司（以下简称百悦公司）租赁合同纠纷一案，不服来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初5049号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林小宝上诉请求：1．撤销一审判决第二项、第三项；2．一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：1．上诉人与被上诉人签订的商铺租赁完全是受被上诉人胁迫。2016年5月，上诉人承租被上诉人负一楼的商铺，但被上诉人未按约定时间在2016年10月开业，并一再拖延。最终未能开业之后，采用哄骗、诱使的方式使上诉人于2017年11月与之签订合同，胁迫上诉人改租其三楼商铺。2017年12月，上诉人进驻三楼商场，但该商场的营商环境完全不具有被上诉人所说的条件，无法正常经营，2019年4月上诉人撤离。2.2018年5月起，被上诉人给上诉人减少一半租金，上诉人自2018年6月28日至2018年11月19日向被上诉人转账总计33,063元，足以抵作租金及其他费用。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 百悦公司答辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 百悦公司一审起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《百悦商业广场商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告2018年8月至2019年7月租金62,474元，2018年1月、2018年11月至2019年4月水电费6,798元，2018年4月、2018年9月至2019年7月管理费27,729元，共计97,001元（租金和管理费暂计至起诉之日，并请求计算至解除合同之日止）；3、判令被告支付原告延迟履行违约金29,100.3元（以97001为基数乘以30％）；4、被告承担本案案件受理费。 一审法院认定事实：2014年4月11日广西百悦房地产开发有限公司通过挂牌方式取得位于来宾市角来图用（2014）第080209520号土地使用证，2014年12月10日广西百悦房地产开发有限公司与来宾市百悦物业有限公司签订《委托管理合同》将上述房产的出租权委托来宾市百悦物业有限公司管理。2017年3月23日来宾市百悦物业有限公司取得来宾市兴宾区工商行政管理和质量技术监管局颁发的《营业执照》。2017年11月24日甲方来宾市百悦物业有限公司与乙方林小宝签订《百悦商业广场商铺租赁合同》，合同约定：租赁物，步行街三层3009/3010；用途：经营服饰；房屋建筑面积100.68平方米，套内面积66.88平方米；租赁期限，36个月（自2017年12月1日起至2020年11月30日止）；租金支付，每月每平方55元，起租月租金为5,537.4元，往后依约定递增；租金支付方式为：每个交租期最后一个月的20日前足额支付下个交租期租金；物业服务费和质量保证金，物业费每月2,517元（25元每平方），违约责任，延迟交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，付欠费金额1‰的计算，延期超过30日，甲方有权单方解除合同；累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。保证金，签合同署当日，交纳保证金16,612.2元；合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额无息退还；租金或物业服务费可从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除；因乙方违约而提前终止的，履约保证金不退还。同时，本合同还就其他事项进行约定。 2018年6月28日，林小宝向原告来宾市百悦物业有限公司工作人员闫亮转账10,000元，2018年8月13日被告林小宝向原告来宾市百悦物业有限公司工作人员闫亮转账4,063元，2018年9月12日被告林小宝向原告来宾市百悦物业有限公司工作人员闫亮转账5,000元，2018年11月19日被告林小宝向原告来宾市百悦物业有限公司工作人员黄建军转账15,000元。 2018年5月，因为商场不景气，原告与被告口头约定租金减半交纳，2019年4月林小宝从百悦物业撤场，但没有与来宾市百悦物业有限公司达成解除合同协议。2019年10月31日，来宾市百悦物业有限公司向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，原告与被告签订《百悦广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方应严格按照合同约定享受权利和履行义务，被告撤出商场后，未与原告达成解除合同协议，也未按合同约定交纳商铺租赁金及物业等费用，构成违约。原告请求解除与被告签订的《百悦广场商铺租赁合同》，并要求被告给付尚欠租金及管理费，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。2018年5月原、被告双方口头约定被告承租的商铺租金减半缴纳，原告也按口头约定按月减半收取被告的租金，现原告要求被告按合同约定足额收取被告租金的诉请，本院不予支持。原告自2018年5月起的租金应按合同约定减半向被告收取，即2,768.7元每月。被告2019年4月从原告商场撤出，原告2019年8月向法院提出要与被告解除租赁合同，此时双方均有解除租赁合同之意，故被告尚欠原告的租金和管理费应计算至原告向法院提起诉状时即2019年7月。被告2018年6月28日向被告公司转账的10,000元不足以证明是支付2018年8月至2019年7月租金及2018年4月、2018年9月至2019年7月管理费。被告向法庭提交自2018年8月起向原告公司工作人员转账24063（4063+5000+15000）元的转账凭证，应该从被告请求被告支付的租金及管理费中予以扣除，即被告应支付原告租金及管理费共计36,890.4元（2,768.7元×12月27,729元-24,063元）。因原告没有提供充分证据证实被告尚欠其水电费的事实，故对原告诉请被告支付水电费的请求，本院不予支持。原告要求被告按尚欠款项的金额为基数乘以30%支付延迟履行违约金，没有超过合同约定的范围，本院予以支持。即延迟履行违约金为11067.12（36,890.4元×30%）元。 一审判决：一、解除原告来宾市百悦物业有限公司与被告林小宝签订的《百悦商业广场商铺租赁合同》。二、被告林小宝给付原告来宾市百悦物业有限公司租金、物业管理费共计36,890.4元。三、被告林小宝给付原告来宾市百悦物业有限公司租金及物业管理费的延迟履行违约金11,067.12元。四、驳回原告来宾市百悦物业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2,822元，减半收取即1,411元，由被告林小宝承担500元，原告来宾市百悦物业有限公司承担911元。 二审诉讼期间，林小宝提交一份证据：借记卡账户历史明细清单，证明百悦公司退还租金、押金（34,839.75元、15,000元）给上诉人是因为上诉人租赁百悦公司负一楼商铺不能开业，受到胁迫才改租三楼的商铺。百悦公司质证认为，该证据的真实性、合法性没有异议，但不能证明林小宝承租三楼商铺是受胁迫。本院对该证据认证：该证据系百悦公司向林小宝退还负一楼租金、押金的银行流水明细，与林小宝改租百悦公司三楼的商铺是否受胁迫没有直接的关系。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，林小宝与百悦公司签订《百悦广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，林小宝应按合同约定履行义务，构成违约的，承担违约责任。本案二审争议焦点：林小宝是否欠百悦公司的租金、管理费的问题；林小宝是否构成违约，应承担多少违约金的问题。 1．关于林小宝是否欠百悦公司的租金、管理费的问题。 （1）林小宝应交纳的租金、管理费。经查，林小宝2019年4月份撤出涉案商铺，是以实际行动表明其不再继续租赁使用涉案商铺，双方租赁合同因林小宝主动搬出涉案商铺而解除。林小宝应交纳租金、管理费用至2019年4月止。即租金应为24,918.3元（2,768.7元月×9月），管理费用22,653元（2,517元月×9月），两项总计47,571.3元。一审判决认定林小宝应交租金至2019年7月，没有依据。（2）林小宝2018年6月28日支付的10,000元，可否抵扣下个交租期及往后租期的租金及2018年8月份后林小宝交纳可抵扣租金、管理费的问题。经查，林小宝与百悦公司签订的租赁合同中关于“每月租金5,537.4元”、“每1个完整自然月为一个交租期”、“每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金”的约定及林小宝与百悦公司关于“2018年5月份起，租金减半收取即每月租金2,768.7元”口头的约定，认定林小宝2018年6月28日交付的是“下个交租期的租金”，即2018年7月租金2,768.7元，而林小宝转账10,000元，扣除7月租金后剩余7,231.3元可以抵扣2018年8月份及往后的租金。林小宝交纳的可抵扣2018年8月之后的租金、管理费应为31,294.3元（7231.3+24063）。对于林小宝交纳的10,000元，原判不按实际予抵扣，认定错误。总之，林小宝延迟支付租金、管理费应为47,571.3元－31294.3＝16,277元。 2．关于林小宝是否构成违约，应承担多少违约金的问题。 经查，林小宝与百悦公司签订的租赁合同中约定“延迟交纳租金及其他费用的，则每延迟一日，付欠费金额1‰的计算”。林小宝未能按约定支付租金、管理费，构成违约，应当按合同约定承担违约责任。百悦公司请求按30%计算延迟违约金，请求不高于合同的约定，故林小宝应承担的违约金为4,883.1元（16,277元×30%）。一审判决认定的应付租期及相关抵扣款项存在错误，本院予以纠正。 综上，林小宝上诉请求部分成立，应予支持；原判认定事实部分错误，应纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初5049号民事判决书中第一项、第四项判决，即：“一、解除原告来宾市百悦物业有限公司与被告林小宝签订的《百悦商业广场商铺租赁合同》”；“四、驳回原告来宾市百悦物业有限公司的其他诉讼请求”。 二、撤销广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2019）桂1302民初5049号民事判决第二、三项判决，即：“二、被告林小宝给付原告来宾市百悦物业有限公司租金、物业管理费共计36,890.4元”；“三、被告林小宝给付原告来宾市百悦物业有限公司租金及物业管理费的延迟履行违约金11,067.12元”。 三、上诉人（原审被告）林小宝给付被上诉人（原审原告）来宾市百悦物业有限公司租金、物业管理费共计16,277元；租金及物业管理费的延迟履行违约金4,883.1元。 上述被告应付款项，应于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期则加倍支付延迟履行期间债务利息。 二审案件受理费998.94元，由上诉人林小宝承担500元，原告来宾市百悦物业有限公司承担498.94元。 本判决为终审判决。 审 判 长 马翠柳 审 判 员 蓝东桃 审 判 员 韦海燕 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 黄美霜 书 记 员 莫龙涛 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。