上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初1362号原告：杨辰凯，男，1988年6月3日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：崔瑾雯，女，1987年6月10日生，汉族，住上海市普陀区。上列两原告共同委托诉讼代理人：胡国蓉，上海方洛律师事务所律师。被告：上海平怡房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：田华，总经理。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。第三人：季骏斌，男，1962年5月29日生，汉族，住上海市崇明区港西镇双津村XXX号。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。原告杨辰凯、崔瑾雯与被告上海平怡房地产经纪有限公司(以下简称“平怡公司”)及第三人季骏斌居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨辰凯、崔瑾雯的共同委托诉讼代理人胡国蓉，被告平怡公司及第三人季骏斌的共同委托诉讼代理人卞东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨辰凯、崔瑾雯向本院提出诉讼请求：判令平怡公司返还定金人民币9万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2019年8月12日，在平怡公司的居间下，杨辰凯、崔瑾雯与第三人季骏斌签订《房地产买卖居间协议》，约定由季骏斌购买杨辰凯、崔瑾雯名下上海市宝山区天家路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价210万元，定金20万元，杨辰凯、崔瑾雯同意将定金及房产证原件交给平怡公司保管。协议签订后，季骏斌支付了定金20万元，并交由平怡公司保管，杨辰凯、崔瑾雯向季骏斌出具了定金20万元的收款收据。此后，因季骏斌违约不购买系争房屋，双方买卖合同未能继续履行，但平怡公司只向杨辰凯、崔瑾雯返还定金11万元，拒不返还保管的剩余定金9万元，故涉讼。平怡公司辩称，在季骏斌之前，经平怡公司居间，杨辰凯、崔瑾雯就系争房屋曾与案外人张某某签订过买卖居间协议，杨辰凯、崔瑾雯收取了张某某定金2万元，后双方交易未能继续，经协商杨辰凯、崔瑾雯同意退还张某某定金2万元。9万元中的2万元是退还张某某的定金，现已退还。剩余7万元根据承诺书约定是杨辰凯、崔瑾雯本次交易应支付给平怡公司的佣金。综上，不同意杨辰凯、崔瑾雯的全部诉讼请求。季骏斌述称，其通过平怡公司转付了定金20万元给杨辰凯、崔瑾雯，双方之间房地产买卖居间协议已经解除，定金20万元也不要求退还。至于杨辰凯、崔瑾雯收到定金20万元后与平怡公司如何分配，与其无关。本院经审理，认定事实如下：系争房屋产权人为杨辰凯、崔瑾雯及案外人杨某某。2019年8月12日，杨辰凯、崔瑾雯(甲方)与季骏斌(乙方)及平怡公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款210万元；乙方为表示对系争房屋购买之诚意，向丙方支付意向金10万元；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金，甲方同意将前述定金交丙方保管，待甲方签订本协议后，乙方应补足定金至20万元，甲方同意该定金继续交由丙方保管，若甲方将该房地产权证原件交由丙方保管，则乙方同意甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金，若甲方违约不出售该房地产则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；甲、乙双方应当于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的百分之一各自支付丙方佣金，且甲、乙双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付的佣金。上述协议签订后，季骏斌支付定金20万元至平怡公司账户。同日，崔瑾雯出具收款收据，载明收到季骏斌支付的购买系争房屋定金20万元。平怡公司于同日将其中11万元转付给杨辰凯、崔瑾雯。此后，因季骏斌违约不购买系争房屋，双方交易未能继续。另查明，2019年8月12日，杨辰凯出具承诺书，主要内容为，本人出售系争房屋，到手价为203万元，合同价为210万元，差价7万元属于交易支付的税费和中介费，本人承诺待本人收到定金当日支付7万元整给居间方平怡地产，本人若不配合，平怡地产可以从任何一笔房款中直接扣除差价部分的费用。再查明，2019年7月7日，杨辰凯、崔瑾雯、杨某某(甲方)与张某某(乙方)、平怡公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，甲方将系争房屋出售给乙方，总房价200万元。2019年8月12日，杨辰凯、崔瑾雯(甲方)与张某某(乙方)签订《解约协议》，约定，甲乙双方曾就甲方所有的系争房屋，在平怡公司居间介绍下，于2019年7月7日签订了《房地产买卖居间协议》，且甲方已经收受乙方支付的购房定金2万元，现由于乙方明确向甲方及平怡地产表示不再继续购买该房地产，买卖双方就解除该协议达成如下一致意见：一、甲、乙双方同意自本协议生效之日起解除该房地产买卖居间协议；二、乙方同意平怡地产将所保管的该房地产的《上海市房地产权证》返还甲方；三、乙方愿意向甲方支付购房定金2万元，不予退还。本案审理过程中，本院询问平怡公司，关于其陈述的9万元中有2万元作为退还张某某的定金已实际退还有无相关证据。平怡公司变更陈述为，该2万元系杨辰凯、崔瑾雯与张某某双方确认应支付给平怡公司的佣金，所以没有退还给张某某。关于杨辰凯、崔瑾雯本次交易应付的佣金金额，杨辰凯、崔瑾雯表示，其出具给平怡公司的承诺书视为对《房地产买卖居间协议》的补充，即杨辰凯、崔瑾雯同意7万元中扣除卖方应交的21,000元税费，剩余部分作为佣金支付给平怡公司，现因买卖双方交易未能正常履行，故税费部分平怡公司应当返还，中介费也不同意支付。本院认为，本案争议的20万元系买方季骏斌支付给卖方的购房定金，卖方出具的收款收据也确认了这一事实，故该定金理应由卖方收取。该20万元虽然付至平怡公司账户，但平怡公司系根据居间协议约定履行保管义务。现买卖双方的合同因买方违约而解除，季骏斌也明确表示不要求卖方退还定金20万元，故平怡公司理应将代为保管的定金返还给卖方杨辰凯、崔瑾雯。平怡公司起初辩称，未退还的9万元定金中，有2万元系前一手交易应退还给买方张某某的定金，但根据杨辰凯、崔瑾雯与张某某签订的解约协议，张某某支付的定金2万元由杨辰凯、崔瑾雯没收，不予退还，故平怡公司的上述抗辩意见，明显有违事实，本院不予采信。平怡公司此后又辩称该2万元系杨辰凯、崔瑾雯与张某某协商一致同意支付给平怡公司的佣金，但并未提供相关证据证明，且前手交易与本案并非同一法律关系，在杨辰凯、崔瑾雯不同意的情况下，平怡公司主张以本案交易中保管的房款抵扣前一手交易的佣金，于法无据，本院亦不予支持。关于剩余的7万元，虽然杨辰凯、崔瑾雯在签订居间协议当日出具承诺书，承诺7万元属于交易支付的税费和中介费，于收到定金当日支付给居间方，且平怡地产可以从任何一笔房款中直接扣除，但该7万元支付的前提条件应系交易正常进行的情况下。现买卖双方交易未能继续履行，税费并未实际产生，平怡公司客观上也未提供协助签订《上海市房地产买卖合同》、办理交易过户及房屋交接等后续居间服务，无权收取全部佣金，其要求7万元全部扣除、不予退还，缺乏依据，本院不予支持。考虑到根据承诺书的约定，平怡公司有权在代为保管的房款中扣除中介费，平怡公司作为居间方也确实促成了买卖双方就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，履行了居间义务，而杨辰凯、崔瑾雯庭审中也自认若交易正常履行，7万元扣除应缴税费21,000元，剩余部分作为应付给平怡公司的佣金，故为避免双方当事人的诉累，本院酌情确定由杨辰凯、崔瑾雯支付平怡公司佣金2万元，并可从保管的定金中予以扣除。综上，平怡公司应退还杨辰凯、崔瑾雯定金7万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告上海平怡房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告杨辰凯、崔瑾雯定金7万元；二、驳回原告杨辰凯、崔瑾雯的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,025元，由原告杨辰凯、崔瑾雯负担250元，被告上海平怡房地产经纪有限公司负担775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二〇年五月二十七日法官助理 张雨柏书 记 员 蒋亦涵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。