广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终1195号 上诉人（原审被告、反诉原告）：刘仲强，男，汉族，1954年7月15日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：何敏，柳州市恒益法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：覃正勇，男，壮族，1983年6月12日出生，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托代理人：计宇敏，男，住广西壮族自治区柳州市柳江区，由广西壮族自治区柳州市柳江区土博镇长洞村民委员会推荐。 上诉人刘仲强因与被上诉人覃正勇租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 刘仲强上诉请求：1.撤销一审第一项判决，驳回被上诉人的诉讼请求;2.撤销一审第二项判决，改判被上诉人支付上诉人租金64000元。 事实和理由：一、关于被上诉人拖欠上诉人的租金。2014年5月2日上诉人与被上诉人签订《厂房场地租赁合同》，第三条约定：租赁费用及支付方式，租金为每年肆万元，乙方在承租第一年一次性付清肆万元，以后每年分两次付清，即每年5月2日付贰万元，11月2日付贰万元。后来，被上诉人又另租用上诉人的猪场，每年租金8000元。双方没有签合同，但有被上诉人向上诉人支付租金的银行流水为证。上诉人主张的租金64000元：租金欠条28000元，其中20000元为半年厂房租金，8000元为一年猪场租金；另拖欠2018年5月3日至2019年2月共九个月厂房租金及猪场租金共计36000元（计算过程：厂房租金40000元÷12个月=3333.33元/月，9个月29999.997元;猪场租金80000元÷12个月=666.66元/月，9个月6000元）。根据2018年10月25日中国南方电网营销管理系统反映，覃正勇已经交纳2018年10月份租用厂房电费。根据拆迁部门柳州市浩坤劳务服务有限公司提供的证据反映：因工程进度需要拆除该房屋，2018年年底上诉人只好联系被上诉人叫他去供电局把厂房电表销户。被上诉人一直到2019年2月才搬走，拆迁办才进行拆除工作。2018年4月9日上诉人签订《房屋征收货币补偿协议书》，被上诉人在租用的厂房仍存放设备，阻碍了拆迁工作，到2019年2月才搬完。因此，上诉人请求二审法院撤销一审第二项判决，改判被上诉人支付上诉人租金共64000元。二、关于停产停业损失补助费和工厂搬迁费。被上诉人覃正勇在柳江县的柳江县正勇木材加工厂，许可延续至2018年3月31日止有效。双方签订的《厂房场地租赁合同》约定：租赁期限为5年，即从2014年5月2日起至2019年5月2日止。2018年4月9日上诉人与拉堡镇人民政府、柳州市浩坤劳务服务有限公司签订《房屋征收货币补偿协议书》，被上诉人的木材加工厂己经不具备木材经营（加工）许可的法定资格，处于停止经营、厂房租赁期还有23天届满的状态。因此，被上诉人主张停产停业损失补助费、工厂搬迁费没有事实依据。关于2018年4月9日委托书，被上诉人覃正勇委托上诉人刘仲强办理领取工厂的搬迁费、停产停业损失补助费，是应拆迁部门的要求办理的领款手续，并不涉及款项的归属问题。上诉人与被上诉人双方没有对厂房遇拆迁后工厂的搬迁费、停产停业损失补助费约定分配方案，应当根据被上诉人五年承租期限还有23天到期，以及被上诉人的木材加工厂经营许可至2018年3月31日止有效，先于上诉人签订《房屋征收货币补偿协议书》的实际情况，确定工厂的搬迁费、停产停业损失补助费的双方分配方案，上述补偿全部归被上诉人与事实不符。三、关于《厂房场地租赁合同》与《房屋征收货币补偿协议书》的法律关系。《厂房场地租赁合同》中没有约定厂房被征收后，拆迁补偿费的归属，因此，上诉人根据《厂房场地租赁合同》主张拆迁补偿费没有依据。《房屋征收货币补偿协议书》是上诉人与拉堡镇人民政府、柳州市浩坤劳务服务有限公司三方签订的征收补偿协议，是征收与被征收的法律关系，征收人考虑到房屋产权人被征收房屋和土地后，丧失将来获益的权利，给予被征收人相应的补偿费。该征收协议书也并没有明确被上诉人获得补偿费，被上诉人与征收补偿协议没有直接的法律关系。因此被上诉人以原告的身份主张上诉人被征收房屋工厂的搬迁费、停产停业损失补助费，没有法律依据，不适格。 覃正勇辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 覃正勇向一审法院起诉请求：1.判令刘仲强返还给覃正勇工厂搬迁费31290.80元，停产停业损失补助费46936.20元，并支付资金占用利息损失18774.48元，三项共计97001.48元；2.本案诉讼费由刘仲强承担。 刘仲强向一审法院反诉请求：1.判令覃正勇支付厂房场地租金64000元给刘仲强；2.本案诉讼费由覃正勇承担。 一审法院认定事实：2014年5月2日，覃正勇与刘仲强签订了一份《厂房场地租赁合同》，合同约定，刘仲强将其位于柳州市柳江区拉堡镇思贤村樟木屯的厂房、场地出租给覃正勇用于家具生产加工，由覃正勇自行管理；租赁期限为5年，即从2014年5月2日起至2019年5月2日止，如遇国家征收刘仲强的租赁物，本租赁合同将无条件终止；租金每年40000元，覃正勇在承租第一年一次性付清40000元，以后每年分两次付清，即每年5月2日付20000元，11月2日付20000元。合同另对厂房、场地的维护及防火安全等作了约定。覃正勇租用刘仲强的厂房后于2015年4月15日向柳江县林业局申请开办了柳江县正勇木材加工厂，并取得木材经营（加工）许可证。2018年4月9日，因政府新城开发樟木屯3队整村推进项目需要，柳州市柳江区拉堡镇人民政府与刘仲强及柳州市浩坤劳务服务有限公司三方针对上述厂房、场地的征收签订了一份《房屋征收货币补偿协议书》，协议约定，被征收房屋补偿款为634653.9元；被征收经营性生产用房（厂房）给予搬迁费31290.80元；被征收经营性生产用房（厂房）给予停产停业损失补助费46936.20元；三方在本协议签字之日起30个工作日内，由柳州市柳江区拉堡镇人民政府支付刘仲强被征收房屋补偿款712880.9元，其中房屋补偿款634653.9元、厂房搬迁费31290.80元、厂房停产停业损失补助费46936.20元；刘仲强在领到该款后10日内腾空交出被征收房屋并办理完毕交房手续。同日，覃正勇向刘仲强出具一份《委托书》，委托刘仲强代为办理领取工厂的搬迁费和停产停业损失补助费。2018年9月12日，刘仲强收到了全部补偿款712880.9元。 另查明，2018年1月13日经覃正勇与刘仲强核对，覃正勇确认尚欠刘仲强租金28000元，同日，覃正勇向刘仲强出具了一张《欠条》，载明“今欠到刘仲强房租2017年11月5日至2018年5月5日，共计人民币28000元。欠款人：覃正勇”。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。覃正勇与刘仲强签订的《厂房场地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。拆迁补偿和租赁合同虽系两个不同的法律关系，但因国家征收行为导致租赁合同解除的，两个关系不宜截然分开。 关于本诉。本诉的争议焦点为《房屋征收货币补偿协议书》中有关停产停业损失、搬迁费二笔款项的归属问题。经查，覃正勇承租刘仲强的非住宅房屋（厂房）用于从事家具加工生产，并向相关部门申办获批经营许可证，在刘仲强与柳江区人民政府签订《房屋征收货币补偿协议书》之际，覃正勇与刘仲强之间的房屋租赁关系处于合同履行有效期间，诉争厂房仍由覃正勇实际占有使用，因此，拆迁补偿协议中有关停业停产损失及搬迁费系对实际使用人即覃正勇的补偿，而且刘仲强亦确认已由其领取了上述款项，故对覃正勇要求刘仲强支付停产停业损失、搬迁费的诉请，该院予以支持。但覃正勇要求刘仲强支付期间的资金占用费，因无合同约定，该院不予支持。 关于反诉。反诉的争议焦点为覃正勇尚欠刘仲强租金多少的问题。覃正勇租用刘仲强的厂房，应按合同约定支付租金。根据2018年4月9日刘仲强与拉堡镇人民政府、柳州市浩坤劳务服务有限公司签订的《房屋征收货币补偿协议书》约定，30个工作日内由拉堡镇人民政府支付刘仲强被征收房屋补偿款，即2018年5月9日前拉堡镇人民政府应将款项支付给刘仲强，刘仲强在领到款项后10日内腾空交出被征收房屋并办理完交房手续。而政府于2018年9月12日才将该款项支付给刘仲强，期间刘仲强未能提供有效证据证实覃正勇仍在该厂房内从事生产经营活动，故刘仲强向覃正勇主张2018年5月9日之后的租金，该院不予支持。2018年1月13日经覃正勇与刘仲强核算，覃正勇确认尚欠刘仲强2017年11月5日至2018年5月5日的租金28000元，故刘仲强主张覃正勇支付该租金，该院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决：一、刘仲强返还覃正勇厂房搬迁费31290.80元，停产停业损失补助费46936.20元；二、覃正勇支付刘仲强租金28000元；三、驳回覃正勇的其他诉讼请求。案件本诉受理费2225元（覃正勇已交纳），减半收取1113元，反诉受理费1400元，减半收取700元，合计1813元，由覃正勇负担523元，刘仲强负担1290元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的柳江县正勇木材加工厂《现场图片》、柳州市浩坤劳务服务有限公司出具《证明》、覃某光身份证复印件、用电受理回执、用电记录等证据来源真实与本案具有关联，本院视其与案件审理关联性大小作为审理之参考。 双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院二审予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩主张，二审争议的焦点问题是：案涉搬迁费、停产停业损失补助费、厂房场地租金是否应予支持？ 本案中，柳州市柳江区拉堡镇人民政府依据《柳州市柳江区人民政府关于集体土地和房屋征收补偿安置方案的批复》（江政函[2017]71号）与被征收房屋产权人刘仲强签订《房屋征收货币补偿协议书》对被征收房屋土地所有权人（即被征收人）给予补偿。据此，出租房屋被国家征收，被征收与补偿对象是房屋所有权人，补偿项目均指向被征收人,承租人不是征收补偿法律关系当事人，不享有征收补偿合同的权利。承租人因承租房屋被征收而主张权利的，不应以征收补偿协议作为判断依据，亦不应简单以征收补偿项目的名称来判断补偿款的归属。房屋租赁权系债权而非用益物权，因本案双方之间是房屋租赁关系，故双方的权利义务应当依据租赁合同法律关系进行调整。 本案中，覃正勇在签订租赁合同之时，无法预测征收及具体补偿内容，故覃正勇与刘仲强在租赁合同中对于征收补偿分配约定不明。租赁合同因征收终止，承租人的停产停业损失、提前搬迁损失客观存在，而租赁合同终止的目的是配合出租房屋征收，刘仲强并因此获得征收补偿，故本着公平原则刘仲强应对覃正勇的损失加以分担。由于覃正勇并未提供证据证明其经营及搬迁损失，综合考虑覃正勇所需的适当的恢复经营期，且搬迁确实会实际产生费用，刘仲强本身也存在的租金损失，及刘仲强实际获得的补偿款范围等因素，本院酌定刘仲强补偿覃正勇厂房搬迁费15645.4元，停产停业损失费23468.1元。 关于2018年5月5日之后的租金，《房屋征收货币补偿协议书》约定刘仲强在领到征收补偿款后10日内腾空交出被征收房屋并办理完毕交房手续。2018年9月12日，刘仲强收到了全部补偿款712880.9元。覃正勇的厂房搬迁亦需要一定时间。综合考虑上述因素，故房屋在被征收后刘仲强向覃正勇收取2018年10月及其之后的租金缺乏法律依据。本案二审中覃正勇自认租赁标的为书面合同约定的场地及口头合同约定的猪场，两项年租金合计48000元，故覃正勇应向刘仲强支付2018年5月5日之前尚欠租金28000元（此款为双方已结算），以及2018年5月至2018年9月期间计5个月的租金20000元（计算：48000元÷12×5=20000元），共计48000元。 至于覃正勇主张的2018年5月其已交还租赁场地的意见，因其仅能提供其雇佣工人证言而无其他证据证明，且覃正勇在此之后仍在该租赁场地用电而产生2018年10月电费支出，故对覃正勇该意见本院不予采纳。 综上所述，刘仲强上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3295号民事判决第三项； 二、变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3295号民事判决第一项为：刘仲强返还覃正勇厂房搬迁费15645.4元，停产停业损失费23468.1元； 三、变更广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2019）桂0221民初3295号民事判决第二项为：覃正勇支付刘仲强租金48000元； 四、驳回覃正勇的其他诉讼请求； 五、驳回刘仲强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请强制执行。 一审案件本诉受理费2225元（覃正勇已交纳），减半收取1113元，由覃正勇负担668元，刘仲强负担445元。反诉受理费1400元，减半收取700元（刘仲强已交纳），由覃正勇负担525元，刘仲强负担175元。二审案件受理费2106元（刘仲强已交纳），由覃正勇负担1264元，刘仲强负担842元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二〇年五月八日 书记员 覃 溪