昆明市盘龙区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0103执异130号案外人（异议人）：施建国，男，1984年10月1日出生，白族，户籍住所地为云南省大理白族自治州剑川县金华镇文照街7号申请执行人：胡兴姬，女，汉族，1979年12月2日生，住云南省昆明市盘龙区委托代理人：熊艳红、陈福锐，系北京大成（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被执行人：谢民，男，汉族，1968年10月13日生，户籍住所地为云南省昆明市盘龙区拓东街道办事处拓东路24号1栋3单元102号被执行人：张威，女，汉族，1976年11月20日生，户籍住所地为辽宁省辽阳市文圣区中华大街9组213-61号本院在执行胡兴姬与谢民、张威民间借贷纠纷一案中，案外人施建国提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人施建国称：位于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号房屋（长水航城云粹苑2幢402）及地下车库-1层车位0069号虽然登记在谢民名下，但在2017年12月26日谢民与我通过云南亚业房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖转让合同》，并且《房屋买卖转让预约协议》经过云南省昆明市国信公证处公证，将该房屋及车位转让给我，并于当日进行了房屋交接验收，将房屋交予我实际占有、使用、管理，且我也于当天按照合同约定支付第一期房款（首付款）。涉案房屋未办理过户登记手续的原因是当时房屋存在按揭贷款，未取得房屋权属证书，合同上已经写明谢民（甲方）承诺在做完房屋买卖预约协议公证当天结清贷款，在取得该房地产所有权登记证（不动产权证书）原件之日10个工作日内，到房地产登记机构将该房屋产权转移登记于我名下，并由我于产权过户当天支付购房尾款，但谢民一直未与我办理相关手续。我接收房屋后，一直在实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用。涉案房屋和车位属于我所有。请求中止对被执行人谢民、张威名下位于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号房屋（合同登记号：KM2013111393204）及地下车库-1层车位0069号（合同登记号：KM2013111292388）的强制执行。为证明其主张，案外人施建国向本院提交了《房屋买卖转让合同》、《房屋转让预约协议》及公证书、物业公司证明、物业费等缴纳票据及交易账单、结婚证、车辆行驶证及车辆照片、《云粹苑装修施工证》、《居民用户安全用气协议》、《居民用户通气点火记录单》、燃具销售收款收据、天然气费缴纳发票、《定金收条》、《首付款收条》、转账凭证。申请执行人胡兴姬对以上证据质证答辩称：案外人施建国虽然按照《房屋买卖转让合同》的约定，支付了部分价款，但未将剩余的10万价款按照人民法院的要求交付执行；案外人施建国并未提供证据证明非因其自身原因未办理过户登记手续。案外人施建国的异议不成立。被执行人谢民、张威经本院依法邮寄送达异议材料，未提交证据及发表质证答辩意见。本院对案外人施建国提交上述证据的真实性、关联性、合法性予以认可。本院查明，在胡兴姬起诉谢民、张威民间借贷纠纷一案中，原告胡兴姬于2018年8月3日向本院申请财产保全，本院于2018年8月8日作出（2018）云0103民初8010号《民事裁定书》，裁定查封、扣押、冻结被告谢民、张威所有的限额价值人民币502800元的财产。2018年8月16日，本院以（2018）云0103民初8010号《民事裁定书》、（2018）云0103执保569号《协助执行通知书》，查封了被告谢民、张威名下坐落于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号房屋（合同登记号：KM2013111393204）、被告谢民名下坐落于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）地下车库-1层0069号车位（合同登记号：KM2013111292388）。另查明，2017年12月25日，谢民（甲方）、施建国（乙方）、云南亚业房地产经纪有限公司（丙方）三方签订《房屋买卖转让合同》（以下简称《合同》），《合同》约定：“转让房屋为长水航城（3号地块）1-2幢402号及长水航城（3号地块）地下车库-1层0069号车位。购房合同登记号：ＫＭ2013111393204；车位合同登记号：ＫＭ2013111292388。签订本合同时，乙方向甲方支付人民币20000元作为购房定金，首次支付房款时自动转为房款的一部分；乙方应于2017年12月27日前向甲方支付房款人民币430000元（包含定金金额），乙方应于过户当日向甲方支付房款人民币100000元。甲方应当于取得上述房地产所有权登记证（不动产权证书）原件之日10个工作日内到房地产登记机构将该房屋产权转移登记于乙方”。2017年12月26日，谢民、张威（甲方）与施建国（乙方）在昆明市国信公证处签订了《房屋转让预约协议》（以下简称《协议》），于同日在昆明市国信公证处办理了该《协议》的公证。《协议》约定：“转让房屋位于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号、昆明新机场东侧长水航城（3号地块）地下车库-1层车位0069号。乙方于本协议生效之日向甲方支付房款人民币叁拾伍万元整、支付车位的购房款人民币捌万元整，房屋的余款人民币壹拾万元整由乙方在办理产权过户当天支付给甲方。双方协商一致，签署正式房屋买卖合同、办理产权变更手续的条件为：甲方取得该房屋权属证书原件、具备全部过户条件之日起10个工作日内”。2017年12月25日，谢民向施建国出具定金收条，载明：“今收到施建国购买位于昆明市长水航城（3号地块）1-2幢402号房屋及长水航城（3号地块）地下车库-1层0069号车位所付该房屋定金人民币大写：贰万元整（￥：20000.00）”。2017年12月26日，施建国通过银行转账方式向谢民支付人民币410000.00元；同日，谢民向施建国出具首付款收条，载明：“今收到施建国购买位于昆明市长水航城（3号地块）1-2幢402号房屋及长水航城（3号地块）地下车库-1层0069号车位所付该房屋首付款人民币大写：肆拾叁万元整（￥：430000.00）”。2018年3月19日，施建国通过ＰＯＳ机刷卡方式向昆明怡和物业服务有限公司长水分公司缴纳了云粹苑2幢-0402号房屋2018年住宅物业服务费、电梯运行维护费、二次加压费、车位管理费共计人民币1973元。2018年4月8日至2018年6月8日，施建国对云粹苑2幢402号房屋进行了装修施工。2018年10月22日，施建国与昆明煤气（集团）控股有限公司签订了《居民用户安全用气协议》，用气地址为云南省昆明市云粹苑小区2栋402室，该住房于2018年10月23日通气点火。截至2018年8月16日，昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号房屋及地下车库-1层0069号车位的不动产权证书尚未办理。胡兴姬起诉谢民、张威民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2018）云0103民初8010号民事判决书，判决谢民、张威支付胡兴姬借款本金人民币300000元及相应利息；该判决书生效后，胡兴姬于2019年5月27日向本院申请执行，本院于同日立案受理，案号为（2019）云0103执3809号。进入执行程序后，在诉讼阶段采取的查封谢民、张威名下不动产的财产保全措施，自动转为执行中的查封措施。2020年3月19日，案外人施建国将剩余人民币100000元购房款按照本院要求交付本院用以案件执行。本院认为，昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号房屋及地下车库-1层0069号车位虽登记备案在被执行人名下，但案外人施建国在本院查封上述不动产前，已与被执行人谢民、张威签订了合法有效的书面买卖合同且已合法占有上述不动产；案外人施建国已按照合同约定支付了大部分购房价款，且已将剩余价款按照本院的要求交付执行；截止本院查封前被执行人尚未取得不动产权登记证书，上述不动产尚不具备过户条件，因此上述不动产未办理过户登记非因案外人施建国自身原因。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对谢民、张威名下坐落于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）1-2幢4层402号房屋（合同登记号：KM2013111393204）、谢民名下坐落于昆明新机场东侧长水航城（3号地块）地下车库-1层0069号车位（合同登记号：KM2013111292388）的执行。案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  陈 为审 判 员  菅文龙代理审判员  彭 湃二〇二〇年五月十八日书 记 员  孟绍娇