贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终183号上诉人（原审原告）：王亚菲，女，1956年6月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：魏晨，贵州中工律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路67号众厦大楼。法定代表人：黄晖，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：黄晖，男，1972年11月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审被告：贵阳七天酒店管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路54号。法定代表人：李全儒，该公司执行董事兼总经理。原审第三人：贵阳众夏物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路67号众厦大楼15楼。法定代表人：潘丽平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：潘建华，1953年12月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人王亚菲因与被上诉人贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司、黄晖、原审第三人贵阳众夏物业管理有限公司、原审被告贵阳七天酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年01月04日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王亚菲上诉请求：1．依法撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初686号民事判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2．本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，案涉楼栋其他楼层纠纷与上诉人无关，上诉人王亚菲仅受《租房合同》的约束；其次，被上诉人从开设酒店之日起就知晓只要其中之一物业适用出现问题就会严重影响经营。被上诉人逾期支付租金已构成违约，上诉人享有合同解除权；再者，案涉租赁合同关系的承担责任的主体应是筑荣腾辉公司而不仅是黄晖。最后，《租房合同》约定被上诉人应当承担上诉人维权产生的费用，原审判决驳回上诉人要求被上诉人承担维权费用的诉讼请求明显缺乏事实和法律依据。综上，请求二审法院查清事实后，依法予以改判。被上诉人贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司、黄晖答辩称，被上诉人已于2020年3月31日将2020年6月30日前租金全部支付贵阳众夏物业管理有限公司，并由原审第三人贵阳众夏物业管理有限公司转交上诉人。七天连锁酒店所使用的是贵阳市云岩区延安西路67号房屋的第9层、第10层、第11层及本案门面，因使用上述房屋黄晖、筑荣腾辉公司、贵阳众夏公司及其他业主之间产生多个纠纷诉至贵阳铁路运输法院，该院于2019年9月18日分别作出（2019）黔8601民初657号民事裁定书（准许黄晖、筑荣腾辉公司撤诉）、（2019）黔8601民初687号民事调解书（涉及第10层）、（2019）黔8601民初790号民事调解书（涉及第9层、第11层）。原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。原审第三人贵阳众夏物业管理有限公司述称，原审第三人代表上诉人与被上诉人签订租赁合同，纠纷发生后原审第三人也一直居中协调双方的矛盾。七天连锁酒店所使用的是贵阳市云岩区延安西路67号房屋的第9层、第10层、第11层所涉及的房屋已经和解，但王亚菲一直坚持自己的意见，本案未能调解成功，请求法院依法判决。原审被告贵阳七天酒店管理有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告双方于2013年3月15日签订的租赁合同，被告将承租房产立即交还原告；2．三被告立即向原告支付拖欠的房屋租金36,800元及利息2,576元（利息按银行同期贷款利率计）；3．三被告比照合同约定的房屋租金向原告支付房屋占用费及利息直至腾房搬出为止；4．三被告赔偿原告因维权造成的损失7,000元；5．本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，王亚菲系贵阳市云岩区延安西路67号一层（建筑面积33.84平方米）商业用房的房屋所有权人（房屋所有权证填发日期2001年4月10日）。2013年1月21日，贵阳众夏公司（甲方）与黄晖（乙方）签订《物管合同》，主要内容：甲方同意乙方进入本大楼9、10、11层经营宾馆业务，经营宾馆名称七天连锁酒店；甲方保证乙方使用门面的位置面积和大楼通道年限为12年，自2013年5月1日至2025年5月1日止；双方讲定门面补助费400000元，保证金50000元，每3年上浮5%的门面房租金，保证金期满后二日内退还；乙方租用该门面房的租金每月8000元，每季度交纳，免租1个月作为装修期。2013年1月22日，王亚菲出具《授权委托书》，内容为委托众夏公司签订延安西路67号众厦大楼1楼门面的租赁合同及一切事宜。2013年2月5日，贵阳众夏公司出具《收条》，内容分别为收到黄晖“合同电梯费”220000元。同日，贵阳众夏公司出具《收条》，内容为收到黄晖交来合同补助费135000元（注3层楼），还有9楼、11楼、10楼租金等，总计641104.56元。2013年3月15日，王亚菲（甲方）、黄晖（乙方）、贵阳众夏公司（丙方）签订《租房合同》，约定甲方将上述房屋租给乙方经营宾馆（七天连锁酒店）；租赁期间12年，自2013年5月1日至2025年5月1日止；每月租金8000元，每个季度交纳一次房租24000元；第七条约定：乙方必须按时交纳房租，按每个季度的前5天交纳，如到期不交纳房租，超过7日后仍不交纳，甲方有权立即终止合同，收回房屋，由此造成的损失由乙方负责；第八条约定：甲方不能在乙方经营期间无故收回房屋，乙方也不能擅自将租用甲方的区域转让给第三方，如某一方违约，将赔偿守约方的损失。2013年4月2日，贵阳众夏公司出具《收条》，内容为收到黄晖门面腾房费400000元。2016年12月29日，贵阳众夏公司（甲方）与黄晖（乙方）签订《〈物管合同〉的补充合同》，主要内容：门面租金8000元／月，按双方2013年1月21日签订的《物管合同》执行；甲方同意按原合同执行的期限基础上延长5年；2013年1月21日签署的《物管合同》继续有效。《租房合同》签订后，黄晖使用涉案房屋作为酒店前台，并于2013年10月24日成立筑荣腾辉公司（黄晖系法定代表人、股东）经营七天连锁酒店至今。庭审中黄晖自认系筑荣腾辉公司发起人；王亚菲、黄晖、筑荣腾辉公司、贵阳众夏公司共同认可，涉案房屋租金支付方式为贵阳众夏公司代王亚菲向黄晖收取后再转交王亚菲。2018年12月30日，王亚菲出具收到贵阳众夏公司交的涉案房屋租金24000元的《收条》；2019年3月26日，王亚菲出具收到贵阳众夏公司交的涉案房屋的租金24000元的《收条》。庭审中双方认可租金已支付至2019年6月30日。另查明，2013年3月15日，七天四季酒店（广州）有限公司（甲方）与黄晖（乙方）签订《管理店投资合同》，主要内容：乙方按“管理直营”商业模式进行投资合作，即甲方提供管理店筹建的咨询、指导等服务，乙方筹建符合甲方标准的“管理店”交付甲方进行经营管理；合作期限8年，自2013年3月3日至2021年3月2日；乙方提供用于经营管理店的物业位于贵阳市云岩区，其中作为7天品牌使用的酒店建筑面积为2730平方米，所在楼层为第9-11层，房间数为96间；若乙方所提供之该物业因土地使用权、房屋产权、房屋使用权、房屋用途、产权抵押、房屋安全、政府拆迁等问题而产生纠纷（包括但不限于第三方提起法律诉讼或权利主张，查封物业、行使抵押权等）致使管理店无法正常经营的，则由此而产生的一切法律责任和损失赔偿均由乙方承担；甲方收取合作费的标准为3000元／间房，乙方须按1-3条款约定房屋数量向甲方交纳一次性合作费288000元；乙方作为投资方，对本合同所述投资负全部责任。相对应于本合同2-1条款所述合作费用。甲方仅向乙方提供投资收益分析、周边商圈调查、市场分析和定价预估、酒店房间规划平面简图的审核……。2018年10月12日，贵州贵航国际贸易有限公司（第9层、第11层房屋产权人）因房屋租赁合同纠纷案，以朱明辉为被告、以贵阳众夏公司、筑荣腾辉公司为第三人，向一审法院提起诉讼。一审法院审理后，于2018年11月30日作出（2018）黔8601民初813号民事判决，判决结果：朱明辉、贵阳众夏公司、筑荣腾辉公司于判决生效之日起十日内返还租赁贵州贵航国际贸易有限公司位于贵州省贵阳市云岩区（建筑面积910.28㎡）的房屋。筑荣腾辉公司不服提起上诉，贵阳市中级人民法院二审审理后，于2019年4月19日作出（2019）黔01民终963号维持原判的民事判决。还查明，2019年9月16日，黄晖向潘丽平（贵阳众夏公司的法定代表人）支付王亚菲涉案门面2019年7月1日至2019年9月30日止的房屋租金24000元。故对原告主张该期间租金的诉请，一审法院不予支持。2019年9月20日，黄晖向潘丽平支付王亚菲涉案门面自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元，因王亚菲主张解除合同，故将该款于2019年9月26日退还黄晖。2019年11月12日，黄晖再次向潘丽平支付王亚菲涉案门面自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元，因王亚菲主张解除合同，故又将该款于2019年11月13日退还黄晖，2019年11月13日的庭审中黄晖陈述尚未收到该款。黄晖、筑荣腾辉公司经营的七天连锁酒店使用的是贵阳市云岩区延安西路67号房屋的第9层、第10层、第11层及本案门面，因使用上述房屋涉及黄晖、筑荣腾辉公司、贵阳众夏公司及其他案外人之间在贵阳市中级人民法院做出（2019）黔01民终963号民事判决后产生多个纠纷诉至一审法院，该院于2019年9月18日分别作出（2019）黔8601民初657号民事裁定书（准许黄晖、筑荣腾辉公司撤诉）、（2019）黔8601民初687号民事调解书（涉及第10层）、（2019）黔8601民初790号民事调解书（涉及第9层、第11层）。其中（2019）黔8601民初687号民事调解书达成的调解协议是：一、筑荣腾辉公司于2019年9月30日前按《租房合同》约定支付欠付贵阳众夏公司2019年4月1日至2020年3月31日租金367106元；二、贵阳众夏公司与筑荣腾辉公司继续履行贵阳众夏公司与黄晖于2013年1月21日签订的《租房合同》；（2019）黔8601民初790号民事调解书达成的调解协议是：贵阳众夏公司与筑荣腾辉公司继续履行贵阳众夏公司与黄晖于2013年1月21日签订的《租房合同》及2016年12月29日签订的《租房补充合同》。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁合同是合同当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按合同约定履行权利义务。本案争议焦点是：1．是否解除合同及返还房屋；2．承担责任的主体；3．房租及利息金额。焦点一，关于解除合同及返还房屋诉请的审查。其一，根据2013年3月15日王亚菲与黄晖、贵阳众夏公司签订的《租房合同》第七条关于黄晖必须按时交纳房租，按每个季度的前5天交纳，如到期不交纳房租，超过7日后仍不交纳，王亚菲有权立即终止合同，收回房屋的约定，本案黄晖作为租赁合同相对方的承租人，负有按合同约定支付房租的义务，黄晖已于2019年3月26日付清2019年6月30日前的房租，其应于2019年6月30日前5日、最迟应于2019年7月7日前支付2019年7月1日至2019年9月30日止的房租24000元，黄晖与贵阳众夏公司因在履行第9层、第10层、第11层的租赁合同中发生争议（已于2019年9月18日达成调解协议），故而延迟于2019年9月16日支付，并在2019年9月20日支付自2019年10月1日至2019年12月31日的租金24000元，在王亚菲退回该款后，黄晖又再次于2019年11月12日继续支付自2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24000元，尽管王亚菲主张已再次退还该款，但因被告黄晖积极履行租赁合同，不宜于解除。其二，根据2013年3月15日王亚菲与黄晖、贵阳众夏公司签订的《租房合同》，租赁期限自2013年5月1日至2025年5月1日止；根据贵阳众夏公司受王亚菲委托与黄晖签订的《〈物管合同〉的补充合同》内容，租赁期限延长5年，双方形成了长期、固定的租赁合同关系。根据《租房合同》第八条关于王亚菲不能在黄晖经营期间无故收回房屋的约定，由于黄晖未在最迟约定的2019年7月7日前支付自2019年7月1日至2019年9月30日止的租金，原告即在2019年7月18日向一审法院提起本案之诉。在本案诉讼中，黄晖主动支付了本期及下期租金，从双方合同约定的长期性、稳定性的初衷等综合考量，亦不宜于解除。其三，黄晖、筑荣腾辉公司在贵阳市云岩区天连锁酒店使用的第9层、第10层、第11层、本案门面共同形成一个整体，共同构成完整的经营范围，并统一经营。本案门面作为该酒店的前台，肩负整个酒店的前台接待等关乎经营的重要功能，如解除合同，必然对七天连锁酒店整体经营造成影响，继而侵害经本院调解其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除租赁合同返还房屋的诉请，不予支持。综上，原告主张解除双方于2013年3月15日签订的《租赁合同》并返还房屋的诉请，一审法院基于房屋使用的整体性和价值性等综合因素考量，不予解除。焦点二，关于承担责任的主体审查。其一，黄晖因经营酒店需要与七天四季酒店（广州）有限公司签订《管理店投资合同》，黄晖以投资方式参与7天酒店集团管理店合作，与贵阳七天酒店管理有限公司之间无法律上的利害关系。同时根据合同相对性原理贵阳七天酒店管理有限公司与本案的租赁合同纠纷无关，故贵阳七天酒店管理有限公司不承担返还房屋，支付租金、房屋占有使用费等责任，原告对贵阳七天酒店管理有限公司的诉请应予驳回。其二，黄晖作为《租赁合同》相对方的承租人，负有按合同约定支付房租的义务，且根据王亚菲和黄晖在本案中提交租金支付的银行交易明细清单，租金系由黄晖个人账户支出，根据合同相对性原理，涉案租金应由黄晖承担。焦点三，关于房租金额及利息诉请的审查。对于涉案门面2019年7月1日至2019年9月30日的租金，黄晖尽管已支付，但由于黄晖未根据合同约定最迟于2019年7月7日前支付下一季度的租金24,000元，客观上对原告造成资金占用期间的利息损失，故一审法院支持从2019年7月8日起按中国人民银行一年以内短期贷款基准年利率4.35%的标准计算至支付之日（2019年9月16日）止70天的利息计算为：24,000元×4.35%÷365日×70日≈200元。对于涉案门面2019年10月1日至2019年12月31日止的租金24,000元，尽管黄晖已于2019年9月20日支付，但由于王亚菲基于本案的争议主张解除合同，已于2019年9月26日退还黄晖。根据《租房合同》第七条约定黄晖应于2019年9月30日前5日支付，已届支付期，故该部分已届支付期限的租金，一审法院予以支持。原告还诉请三被告赔偿原告因维权造成的请律师代理的费用7,000元，因该诉请无双方约定及法律规定，一审法院不予支持。另，原告申请追加七天四季酒店（广州）有限公司作为本案共同被告参加诉讼，经查黄晖因经营酒店需要与七天四季酒店（广州）有限公司签订《管理店投资合同》，黄晖以投资方式参与7天酒店管理集团管理店合作，是黄晖与七天四季酒店（广州）有限公司之间的关系，是黄晖使用涉案房屋经营中发生的其他经济往来关系，七天四季酒店（广州）有限公司与本案的租赁合同纠纷亦无利害关系，对原告的追加七天四季酒店（广州）有限公司为被告的申请，一审法院应当裁定驳回。根据判决吸收裁定的原理，本案一并做出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第七十三条、第九十条规定，判决：一、被告黄晖于本判决生效之日起十日内向原告王亚菲支付2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24,000元；二、被告黄晖于本判决生效之日起十日内向原告王亚菲支付资金占用期间利息200元；三、驳回原告王亚菲申请追加七天四季酒店（广州）有限公司为共同被告的申请；四、驳回原告王亚菲的其他诉讼请求。案件受理费960元，由原告王亚菲负担370元，被告黄晖负担590元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时径行向原告支付）。二审期间，被上诉人向本院提交黄晖2020年3月31日向上诉人潘丽平支付24,000元的转账电子回单，拟证明已经将租金支付至2020年6月30日。上诉人质证对证据的真实性、合法性均无异议，认可上述24,000元已经收到，主张该款项是房屋占用费。双方均认可黄晖已经按照约定标准支付租金至2020年6月30日，本院对该事实依法予以确认。另查明，贵阳铁路法院（2019）黔8601民初657号《民事裁定书》、（2019）黔8601民初687号《民事调解书》、（2019）黔8601民初790号《民事调解书》已经生效。经本院二审审理查明的其余事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，黄晖、筑荣腾辉公司经营七天连锁酒店使用的第9层、第10层、第11层及案涉门面共同形成一个整体，本案门面属于经营七天连锁酒店不可或缺的一部分。双方签订的《租房合同》约定黄晖必须按时交纳房租，按每个季度的前5天交纳，如到期不交纳房租，超过7日后仍不交纳，王亚菲有权立即终止合同，收回房屋。本案中，承租人黄晖逾期支付租金属实。但是本院注意到以下事实：第一，逾期时涉楼栋第9层、第10层、第11层的租赁合同正发生争议；第二，黄晖于2019年9月20日向上诉人支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金24,000元（该款被上诉人2019年9月26日退还）；第三，黄晖于2019年11月12日向上诉人支付2019年10月1日至2019年12月31日的租金24,000元（该款被上诉人2019年11月13日退还）；第四，黄晖2020年3月31日将案涉房屋2020年6月30日前的租金付清。从上述事实可见，尽管被上诉人逾期支付租金属实，但是逾期付租事出有因，且事后也一直积极主动履行合同义务，继续履行合同并不会导致上诉人不能实现签订《租房合同》之目的。原审法院以维护市场交易的稳定性及保障其他相邻不动产房屋产权的合法权益为由，驳回上诉人要求解除《租房合同》并返还案涉房屋的诉讼请求符合本案实情，本院依法予以维持。关于《租房合同》项下责任主体是谁的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，《租房合同》签订时，贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司尚未成立。《租房合同》由黄晖、王亚菲、贵阳众夏物业管理有限公司签订，黄晖系《租房合同》的承租人，应当承担《租房合同》承租人义务。案涉房屋交付后，被黄晖担任法定代表人的贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司经营七天连锁酒店，上诉人主张贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司承担《租房合同》承租人责任的诉请合法、有据，原审判决以合同相对性为由认定责任主体仅为黄晖，驳回上诉人要求贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司承担责任的不当，本院予以纠正。鉴于黄晖已于2020年3月30日前将2020年6月30日以前的租金付清，已经不存在逾期支付租金的事实，原审判决关于支付租金24,000元之判项已无必要，本院对该判项依法予以撤销。上诉人诉请被上诉人赔偿维权造成的损失7,000元，《租房合同》并未约定维权费用的承担主体，且上诉人行使本案诉讼权利不以委托律师为必要条件，原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付维权产生的律师费7,000元的诉讼请求并无不当，本院予以维持。原审判决判令黄晖支付逾期支付租金产生的利息200元，金额计算属实，本院对金额予以维持，但是上述款项应由被上诉人黄晖、贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司共同承担。此外，原审以七天四季酒店（广州）有限公司与本案的租赁合同纠纷亦无利害关系及判决吸收裁定的原理，判决驳回原告王亚菲申请追加七天四季酒店（广州）有限公司为共同被告的申请不当，鉴于双方对此均无异议，本院不予审查。综上所述，上诉人王亚菲的上诉请求部分成立，本案对其合理部分上诉请求依法予以支持。一审判决认定适用法律部分错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初686号民事判决第三项，即三、驳回原告王亚菲申请追加七天四季酒店（广州）有限公司为共同被告的申请。二、撤销贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初686号民事判决第一项、第四项，即一、被告黄晖于本判决生效之日起十日内向原告王亚菲支付2019年10月1日至2019年12月31日止的房屋租金24,000元；即四、驳回原告王亚菲的其他诉讼请求。三、变更贵阳铁路运输法院（2019）黔8601民初686号民事判决第二项为：贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司、黄晖于本判决生效之日起十日内向原告王亚菲支付资金占用期间利息200元。四、驳回原告王亚菲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费用960元，由王亚菲负担370元，贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司、黄晖共同负担590元（一审案件受理费王亚菲已预交，贵州筑荣腾辉酒店管理有限公司、黄晖在履行本判决义务时一并向王亚菲支付）。二审案件受理费用960元，由王亚菲负担。本判决为终审判决。审判长 李 广审判员 庞 敏审判员 刘 佳二〇二〇年五月七日书记员 余琼敏