福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0128民初1813号 原告：平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司，住所地平潭县。 法定代表人：郑如燕，董事长。 委托诉讼代理人：郑辉联、郑辉团，系公司员工。 被告：游太，男，1967年8月16日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：林建新，福建怀司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨德华，福建怀司律师事务所实习律师。 原告平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司（下称帝苑物业公司）诉被告游太物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年4月1日依法适用小额诉讼程序进行了审理。帝苑物业公司的委托代理人郑辉联、郑辉团，游太及其委托代理人林建新、杨德华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帝苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.游太向帝苑物业公司支付物业服务费、水电公摊费、垃圾清费共计20580元；2.判令游太按合同约定向帝苑物业公司支付拖欠物业各项费用的日千分之一的滞纳金19940元3.本案诉讼费由游太承担。事实和理由：帝苑物业公司与福州东兴龙居房地产有限公司（以下简称东兴龙居公司）签订《平潭世界城5期小区物业委托合同》（以下简称合同），服务期限自2011年12月1日至2016年11月30日。后因小区未成立业主委员会，原物业管理服务延至2017年11月30日或业主委员会成立后办妥移交手续。游太购买平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景五期）（以下简称世界城五期）商品房3套：其中5幢xx室（面积148.66平方米）、5幢202室（面积144.51平方米）、5幢xx室（面积148.37平方米）；商铺2间：5幢xx室（面积47.8平方米）、5幢xx室（面积70.5平方米）。游太拖欠物业费，具体情况如下：5幢xx、xx自2013年8月1日起至2017年9月30日；5幢xx自2017年1月1日起至2019年9月30日；商铺5幢xx自2014年7月1日至2017年9月30日；5幢xx自2012年9月1日至2017年9月30日。拖欠的物业费、水电公摊费、垃圾清运费、滞纳金等合计40520元。虽经帝苑物业公司催讨，游太未交纳相关费用，特提起诉讼。 游太辩称，1.帝苑物业公司与开发商帝苑物业公司签订的合同对游太无约束力。2009年游太与东兴龙居公司签订前期物业服务合同，约定前期物业服务期限为三年，自2009年12月30日至2012年12月30日。该期限未届满，东兴龙居公司又与帝苑物业公司签订服务期为五年的物业服务合同，该合同约定的服务期限为2011年12月1日至2016年11月30日，使得前期物业服务的期限达7年，违反了《福建省物业管理条例》关于3年的限制。在前期物业服务内或服务期限届满要重新订立服务合同的只能是业委会或所在的居委会。本案中，东兴龙居公司在前期物业服务合同尚未届满时，无权再签订前期物业服务合同。2.关于水电公摊费和垃圾清运费的问题。帝苑物业公司主张的水电公摊费与垃圾清运费属重复收费，且该费用未进行公示，只提供自己单方制作的清单，不应得到支持。3.关于诉讼时效的问题。游太从未收到过帝苑物业公司催缴物业费的任何材料。帝苑物业公司于2019年6月就讼争费用向法院提起诉讼，诉讼时效发生中断。由于游太并未承诺按半年或一年缴纳物业费用。因此，即使案涉合同有效，由于合同期限到2016年11月30日到期，帝苑物业公司也只能主张2016年6月至2016年11月30日期间的费用。但事实上，游太已向“平潭县世界城物业管理服务中心”缴纳所有的物业费，亦提交了缴费收据和用电协议为证。4.关于滞纳金的问题。滞纳金无法律依据，其本质上属违约金，约定过高，不应支持。综上，应驳回帝苑物业公司的诉讼请求。 帝苑物业公司为支持其诉讼主张向本院提交证据如下： 1.《前期物业管理委托合同》，旨在证明：帝苑物业公司是合法的物业管理服务公司的事实。 2.催告函及邮单回单，旨在证明：帝苑物业公司对游太催讨物业费的事实。 3．业主居住证明，旨在证明：业主居住时间情况。 4.游太欠费清单，旨在证明：游太欠费及滞纳金结算清单。 5.不动产查询结果证明，旨在证明：游太系讼争房产的业主。 6.资质证书，旨在证明帝苑物业公司于2013年8月23日取得物业资质。 游太为支持其抗辩主张向本院提交证据如下： 1.商品房买卖合同，旨在证明：游太于2010年4月2日与东兴龙居公司签订前期物业管理协议，且提供物业服务主体为佳隆物业公司的事实。 2.世界城物业服务管理中心收据、用电协议、前期物业管理协议，旨在证明：游太已交纳物业服务费，且提供物业服务的主体并非帝苑物业公司的事实。 本案庭审质证时，游太对帝苑物业公司所举证据中不动产查询结果证明、资质证书真实性无异议，其他的证明材料均有异议。帝苑物业公司对游太提交的商品房买卖合同无异议，对其他证明材料均有异议。对有争议的证据和事实，本院综合分析如下：1.对帝苑物业公司提交的催讨函，该证据为帝苑物业公司单方制作，并无证据证明游太已收到上述催讨函或者帝苑物业公司曾以其他方式向游太进行催讨，故本院不予以采纳；2.对帝苑物业公司提交的业主居住证明、游太欠费清单，该证据为帝苑物业公司单方制作，，本院不予采纳；3.对游太提交的世界城物业服务管理中心收据、用电协议，但游太未能证明该收据是提供物业服务的帝苑物业公司所开具，且未得到帝苑公司的确认，依法不予认可。前期物业管理协议未加盖公章，故真实性不予认可。 经庭审查明，本院认定事实如下：游太购买平潭县潭南湾东侧龙居华侨城（龙居御景五期）（以下简称世界城五期）商品房3套：其中5幢xx室（面积148.66平方米）、5幢xx室（面积144.51平方米）、5幢xx室（面积148.37平方米）；商铺2间：5幢101室（面积47.8平方米）、5幢xx室（面积70.5平方米）。游太于2020年3月份将上述房产转移登记在游文强名下。 2011年，东兴龙居公司作为委托方（甲方）与帝苑物业公司作为物业服务企业（乙方）签订1份《福州市前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对世界城五期小区提供前期物业服务事宜订立本合同，其中约定：第一条，物业名称：世界城五期，物业类型：住宅（商住楼）；第五条：乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅按每月每平方米0.6元，商业物业按每月每平方米1.2元，甲方业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业管理服务费）的，按每日千分之三滞纳金，向乙方支付违约金。实行物业服务费用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润；第七条自合同生效之日起发生的物业服务费，由业主承担；业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方交纳物业服务费。业主物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，并按规定交纳公共水电公摊费，电梯及消监控运行维护维修费。从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。未能按时缴纳物业服务费和水电公摊费，按每日1‰滞纳金向乙方支付违约金；第十条，物业服务费（物业服务资金）按月进行交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按半年或壹年进行交纳；第十一条，物业服务实行酬金制方工计费的，乙方应向全体业主公布物业管理计划和物业服务资金年度预决算，每年6个月次于（公布的具体时间）向全体业主公布物业服务资金的收支情况，并接受专业机构审计监督；第十六条，属于业主公摊使用的，公共水电费用包干使用，多层每月每套15元，高层每月每套28元，生活垃圾清运费每套5元，然后按实际多退少补（单独按实由业主分摊/业主与物业服务企业另行约定），具体分摊办法由服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定。第三十二条，本合同期限为伍年，自2011年12月1日起至2016年11月30日止等条款。签订合同后，帝苑物业公司进驻世界城五期小区进行物业服务。服务期限届满前，福州东兴龙居房地产有限公司出具一份《世界城五期（欧州风华）物业管理延续服务证明》，原物业服务合同延长至2017年11月30日或业主委员会成立后办妥移交手续。 平潭综合实验区行政服务中心于2019年7月19日向本院提交复函一份，内容载明：世界城五期备案物业公司为帝苑物业公司，合同备案号为：岚综实环国土（权）物合同备字（2012）第04号，合同期限：2012年8月1日至2015年8月3日。 2017年始，世界城五期小区业主筹备成立业主委员会，帝苑物业公司于2017年9月30日对世界城五期小区终止物业服务。帝苑物业公司于2019年6月19日以游太自2012年起拖欠部分物业费、水电公摊费、垃圾清运费为由向本院提起诉讼，后撤回起诉，现再次提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点在于：1.案涉合同的效力。2.本案是否超过诉讼时效？3.关于违约金是否过高的问题。 关于案涉合同的效力。案涉合同系开发商与帝苑物业公司签订的案涉合同，属前期物业服务合同。从在案证据看，帝苑物业公司为案涉小区备案的物业公司。根据庭审陈述可以确认帝苑物业公司在世界城五期小区提供物业服务至2017年9月撤出。游太未提供有效证据证明案涉合同违法。据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，案涉合同合法有效，对世界城五期小区的业主具有约束力。游太作为案涉房产业主，理应按合同约定交纳物业费和水电公摊费。因案涉5幢101、102室为商业店面，合同中对商业店面的水电公摊费未进行约定，故帝苑物业公司关于上述两间店面水电公摊费的诉请，本院不予支持。对于垃圾清运费，物业公司负有对公共区域的环境卫生维护义务，且合同中明确约定物业服务费用包括物业管理区域的清洁卫生费用，为此，帝苑物业公司在收取物业服务费的基础上，再诉请垃圾清运费缺乏依据，应不予支持。 关于本案是否超过诉讼时效的问题。帝苑物业公司提出要求游太支付物业服务费的主张，对此，游太提出帝苑物业公司主张的物业服务费已经超出诉讼时效的抗辩。本院认为，物业费为定期给付债权，每一期的物业费为独立的债权，应当分别计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”帝苑物业公司提交催讨函旨在证明其曾于2014年10月28日、2016年11月30日向游太主张过权利，诉讼时效发生中断。本院认为，催讨函为帝苑物业公司单方制作，并无证据证明游太已收到上述催讨函或者帝苑物业公司曾以其他方式向游太进行催讨，故对帝苑物业该项主张，本院不予以采纳。案涉合同第十条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳义务。本着业主自愿原则可按半年/年进行交纳。帝苑物业公司于2019年6月份就讼争物业费等向本院提起诉讼，诉讼时效发生中断。因此，帝苑物业公司追索2016年6月之前的物业服务费确已超过诉讼时效。本院仅可支持帝苑物业公司追索2016年6月1日至2017年9月30日期间的物业服务费2814元（计算方式：5幢xx、xx单元：0.6元/月/平方米*293.17平方米*16个月=2814元；5幢xx单元：0.6元/月/平方米*148.37平方米*9个月=801元；5幢xx、xx单元：1.2元/月/平方米*118.3平方米*16个月=2271元）、水电公摊费615元（计算方式：5幢201、202单元：15元/月*16个月*2=480元；5幢xx单元：15元/月*9个月=135；））。游太以平潭县世界城物业管理服务中心的收据为凭提出已全部交纳物业服务费的抗辩，但游太未能证明该收据是提供物业服务的帝苑物业公司所开具，且未得到帝苑公司的确认，依法不予认可，因此，游太的该抗辩主张，不予采纳。 关于违约金是否过高的问题。游太逾期支付物业费，应承担相应违约责任，但违约责任范围限于物业费，超出部分不予支持。帝苑物业公司主张按日千分之一标准计算违约金至2018年12月31日。本院认为，该标准过高，酌定自逾期之日按日万分之五的标准计算。即5幢xx、xx单元：2016年6月1日至2016年12月31日的物业服务费为0.6元/月/平方米*293.17平方米*7个月=1231元，违约金自2017年1月1日起算至2018年12月31日为443元；2017年1月1日至2017年9月30日的物业服务费为0.6元/月/平方米*293.17平方米*9个月=1583元，违约金自2017年10月1日起算至2018年12月31日为356元。5幢301单元：0.6元/月/平方米*148.37平方米*9个月=801元，违约金自2017年10月1日起算至2018年12月31日为180元。5幢xx、xx单元：2016年6月1日至2016年12月31日的物业服务费为1.2元/月/平方米*118.3平方米*7个月=993元，违约金自2017年1月1日起算至2018年12月31日为357元；2017年1月1日至2017年9月30日的物业服务费为1.2元/月/平方米*118.3平方米*9个月=1278，违约金自2017年10月1日起算至2018年12月31日为288元。上述违约金总额为1624元。 综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、游太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司支付物业服务费及水电公摊费3429元； 二、游太应于本判决生效之日起十日内向平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司支付逾期交付物业服务费的违约金1624元； 三、驳回平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费813元，减半收取计406.5元，其中50元由被告游太负担，356.5元由平潭综合实验区帝苑物业管理服务有限公司。 本判决为终审判决。 审判员  郑群 二〇二〇年五月二十八日 法官助理李华峰 书记员何艳