福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初2042号 原告：厦门市鑫源佳物业管理有限公司，住所地福建省厦门市思明区文屏路26号101单元。 法定代表人：李苏宾，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赖宏星，福建瀛坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁艳丹，福建瀛坤律师事务所律师。 被告：林丽春，女，1981年9月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：林建国（系林丽春的丈夫），住福建省厦门市湖里区。特别授权。 原告厦门市鑫源佳物业管理有限公司（以下简称“鑫源佳物业”）与被告林丽春物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫源佳物业的委托诉讼代理人袁艳丹、被告林丽春的委托诉讼代理人林建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 鑫源佳物业向本院提出诉讼请求：1．判令林丽春支付鑫源佳物业自2016年1月起至2019年3月的物业服务费1950元、公共维修金费用650元、水电公摊费195元，以及因拖欠上述费用而产生的违约金（违约金从初始欠费之日即2016年4月21日起，按照每一个季度的物业服务费、公共维修金、公摊水电之和为基数，按日利率万分之五计算至实际清偿之日止。暂计算至2019年8月1日止为905元），以上暂共计人民币3700元；2．本案的诉讼费用由林丽春承担。事实与理由：2015年10月18日，厦门市杏林杏花苑业主委员会与鑫源佳物业签订《杏花苑物业服务合同》，合同中约定厦门市集美区杏林月美路杏花苑小区由鑫源佳物业负责提供物业管理服务，物业服务期限为2015年11月1日至2020年7月1日止；并约定：一期、二期多层住宅物业服务费用为0.6元每月每平米，公共维修金为0.2元每月每平米，水电公摊费每月每户各5元。业主或物业使用人应当按照季度交纳物业服务费，每次交纳具体时间为每季度初始的1-20日内交当季度物业服务费用和上季度公摊费用。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五标准承担滞纳金。 林丽春系杏花苑小区16号楼之一T-501号的业主（房屋面积83.34平方米）。自2016年1月起至2019年3月，累计拖欠物业服务费1950元、公共维修金费用650元、水电公摊费195元，以及因拖欠上述费用而产生的违约金暂计905元。其中，违约金是从2016年4月21日起，应支付2016年1月开始的第一季度的物业费。故2016年4月21日是初始欠费之日。之后应当按照每一个季度的物业服务费、公共维修金、公摊水电之和为基数，分别按日计算，日利率为日万分之五，暂计至2019年8月1日止，合计为3700元。经鑫源佳物业多次催讨，林丽春至今未能支付。林丽春的行为侵害了鑫源佳物业的合法权益，故鑫源佳物业为维护自身合法权益诉至法院，请求判如所请。 林丽春辩称，鑫源佳物业管理混乱，很多地方经业主们多年投诉都不处理。林丽春等人哀求其尽快处理但鑫源佳物业坚持不处理。鑫源佳物业只收费不服务，谁会去交这个物业费？具体鑫源佳物业管理混乱的表现如下：第一，鑫源佳物业未能按照《杏花苑物业服务合同》第二部分物业服务内容，物业共用部分的日常维修、保养、管理的合同要求提供服务：1．杏花苑小区林丽春所有的，下同）所在的16号楼屋顶业主私搭乱建严重。2．林丽春所有房屋需使用的16号楼楼梯入口处常年被商家乱安装空调散热器，夏天热风直对着楼梯口吹，林丽春多次与鑫源佳物业交涉后鑫源佳物业还是装聋作哑不叫城管处理。结果商家越安越多，让业主活受罪。3．多层住宅16号之一的附楼本位外墙，但鑫源佳物业不作为，只收费不管理，一些业主就随意打掉外墙，造成影响消防通道和卫生的后果。4．林丽春为业主的501室房屋门口，邻居占用公共通道，烧香熏黑了墙，林丽春请求鑫源佳物业发出管理通知，但鑫源佳物业听之任之。其余还有16号之一顶楼业主占用公共区域，鼠患、蚁患，卫生脏乱，并且私人用公共电力，但鑫源佳物业从不管理。公共绿地鑫源佳物业不养护。林丽春所在的电表下其他业主乱接线、电表边上公共消防通道被杂物堆放，并且地板空鼓，但鑫源佳物业从不管理。公共部分灯坏了请鑫源佳物业更换但一直不更换（后林丽春等人花钱更换）。第二，鑫源佳物业车位管理不公，同样是业主，部分业主有两个车位，但是林丽春却一个都没有，但向鑫源佳物业要求重新分配，鑫源佳物业也不管。第三，现在小区总共只有两三个管理人员，一个收费的，两个经常变换的轮班收停车费的。还不确定是否是鑫源佳物业公司的人员。这么少的人手，如何管理小区。第四，林丽春认为鑫源佳物业的诉求已过诉讼时效，并且未看到鑫源佳物业的营业执照复印件。因律师未查明事实就发律师函，给林丽春造成的误工费、车马费、精神损失费，林丽春要求赔偿10万元人民币，并登报道歉。恳请处理以上问题，林丽春会马上交费。上述问题，并非是鑫源佳物业没有执法权造成的，而是鑫源佳物业长期以来只收费，从不服务，对业主的诉求不理不睬，所以才造成今天许多业主不交纳物业费的局面。 林丽春一方表示对鑫源佳物业的物业服务费、公共维修金、水电公摊的收费标准无异议，但认为房屋平米数应当按照82.74平方米计算。林丽春一方主张2016年1月左右林丽春就已经向鑫源佳物业提出房屋面积为82.74平方米而非83.34平方米，但鑫源佳物业收取物业费时依旧按照83.34平方米催收，故林丽春才拒付。 本院经审理查明事实如下：2015年10月18日，厦门市杏林杏花苑业主委员会与鑫源佳物业签订《杏花苑物业服务合同》，对物业服务内容、标准、收费标准、违约责任等进行了约定。该合同中约定厦门市集美区杏林街道杏花苑小区由鑫源佳物业负责提供物业管理服务，物业服务期限为2015年11月1日开始至2020年7月1日止；合同第五条约定：一期、二期多层住宅物业服务费用为0.6元每月每平米，公共维修金为0.2元每月每平米，水电公摊每月每户按5元交纳；第九条约定：业主或物业使用人应当按照季度交纳物业服务费，每次交纳具体时间为每季度初始的1-20日内交当季度物业服务费用和上季度公摊费用；第二十三条规定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五标准承担滞纳金，且鑫源佳物业有权单方面终止对该单个业主的服务。 林丽春系厦门市集美区杏林街道杏花苑小区16号楼之一T-501号，即集美区白泉街16号之一501室的业主。依照鑫源佳物业向厦门市土地资源与房产管理局调查搜集的证据《厦门市不动产登记信息查询结果》载明：林丽春2015年11月6日开始即为集美区白泉街16号之一501室业主至今，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为82.74平方米。经林丽春一方当庭自认，林丽春在从2016年1月开始至2019年3月止合计39个月期间，未向鑫源佳物业交纳物业服务费、公共维修金和水电公摊费，且至今仍未交纳上述费用。林丽春一方并对鑫源佳物业的物业服务费、公共维修金、水电公摊费的收费标准本身无异议。林丽春提交了显示杏花苑小区环境卫生脏乱、楼梯口正对着数台空调外机散热器的散热风向，公共过道堆放杂物、外墙被拆、消防通道被堵塞、路灯损坏、楼顶私搭乱建、电表电线乱接等公共区域损坏未及时维修等情况的一组照片。2019年6月24日，福建瀛坤律师事务所向林丽春邮寄一份律师函，催林丽春交纳2015年11月-2019年3月的物业管理服务费、公共维修金、水电公摊费共计2795元，并请求林丽春按照日千分之五标准承担相应的违约（滞纳）金。该邮件于2019年6月25日已被收件人林丽春取走。 上述事实，有鑫源佳物业提供的《杏花苑物业服务合同》、《律师函》、快递单、快递查询单、《厦门市不动产登记信息查询结果》、林丽春提供的照片及鑫源佳物业的委托诉讼代理人袁艳丹、林丽春的委托诉讼代理人林建国的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，本案系追讨物业服务费、公共维修金、水电公摊费及相应违约金引起的物业服务合同纠纷。根据本案现有证据《杏花苑物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，应认定原被告之间虽然未签订书面物业服务合同，但存在事实上的物业服务合同关系。上述物业服务合同在合同生效期间内，对业主林丽春具有约束力，鑫源佳物业和林丽春均应全面履行该合同义务。依照《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依照《物业管理条例》第五十三条第一款规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金”；鑫源佳物业已在2016年1月1日至2019年3月止的时段里提供了《杏花苑物业服务合同》约定的物业服务，林丽春应当依照合同约定交纳相应时段的物业服务费用和公共维修金、水电公摊费。 林丽春提交的照片可证明鑫源佳物业的物业服务质量存在一定的质量瑕疵。但物业服务收费应当遵循收费标准与服务水平相适应的原则，杏花苑小区对林丽春所有的房屋的物业服务费收费标准在《杏花苑物业服务合同》中为每月0.6元/平米/月，公共维修金为0.2元/平米/月。林丽春以鑫源佳物业将据以计费的房屋面积有错误（鑫源佳物业据以计算各项费用的房屋面积83.34平方米比真实房屋面积82.74平方米多计了0.6平方米）所以己方有权全额拒交；鑫源佳物业服务质量太差，甚至只收费不服务为由主张己方有权拒付物业服务费用，缺乏足够的事实和法律依据，本院不予支持。对于物业服务过程中存在的瑕疵或缺陷，林丽春等业主也可以依照《杏花苑物业服务合同》的约定，要求鑫源佳物业赔偿承担违约的相应赔偿责任等方式维护己方合法权益，或者依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。以拒付物业服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，也非明智之举。对于林丽春一方主张的福建瀛坤律师事务所未查明事实即发律师函，造成林丽春误工费、车马费、精神损失费，应当赔偿林丽春人民币100000元，因其系向福建瀛坤律师事务所要求赔偿，故不在本案处理的范围内，亦不属于反诉。林丽春若需起诉，应另行起诉处理。 关于本案的房屋面积。鑫源佳物业诉请要求林丽春支付物业服务费、公共维修金两项费用时均以房屋面积为83.34平方米计算。但《厦门市不动产登记信息查询结果》显示该房屋实际面积为82.74平米，故上述两项费用中超过82.74平米的部分没有事实与法律依据，本院不予支持。 关于各项费用的诉讼时效。林丽春一方抗辩公共维修金、物业服务费、水电公摊费及相应违约金均已超过诉讼时效，林丽春无需支付。本院认为，第一，公共维修金的诉讼时效，因为公共维修金只在《杏花苑物业服务合同》第七条第二款约定了收费标准，但未书面约定过交费期限；依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本院认为公共维修金一项，因履行期限未明确约定，鑫源佳物业有权随时要求林丽春履行支付义务，但应当以林丽春以必要的准备时间，诉讼时效未过。2020年4月1日鑫源佳物业已向我院起诉，起诉状等应诉材料也已在庭前送达林丽春，故现可视为已给予林丽春以必要的准备时间。 第二，物业服务费和水电公摊费两项费用的诉讼时效，《杏花苑物业服务合同》已约定了上述两项的交费期限。鑫源佳物业主张己方按季度向林丽春一方催收过物业费用，并提供14张催缴内容分别为2015年11月至2019年3月的《催收单》佐证。但林丽春一方主张己方从未收到过任何《催收单》。本院认为鑫源佳物业提供的14张《催收单》未体现打印日期，也未有林丽春或家属的签收签字盖章，无法证明送达日期，不足以鑫源佳物业已于2015年11月至2019年3月按季度向林丽春乙方催收过物业费用。林丽春一方当庭陈述己方在2016年1月份已告知鑫源佳物业说，鑫源佳物业将林丽春房屋平米数写错，但鑫源佳物业拒绝改正，之后的催款每次都按照错误的房屋平米数计算错误的应缴费金额，属于乱收费，恶意催款，所以林丽春无法按照错误的金额交费，才拒付款项。在2019年，林丽春一方被鑫源佳物业的服务人员口头催交过物业费用。所以林丽春一方对2016年1月之后鑫源佳物业存在催收行为的事实进行了确认，但未确认鑫源佳物业是具体何时第一次向林丽春催收。故上述证据和当事人陈述仍不足以证明鑫源佳物业具体是何时向林丽春提出的交费请求。但2019年6月25日，福建瀛坤律师事务所向林丽春送达了催林丽春交纳2015年11月-2019年3月的物业管理服务费、公共维修金、水电公摊费共计2795元并按照日千分之五标准承担相应的违约（滞纳）金的《律师函》，并有快递单、快递单回执作为佐证，足以证明林丽春已经收到该《律师函》。林丽春抗辩己方未收到，但未提交证据予以佐证，本院对其抗辩不予采信。故本院认为，从2019年6月25日开始，本案的诉讼时效已中断。鑫源佳物业诉求的物业服务费和水电公摊费当中，从2016年6月26日开始至2019年3月31日的部分未过诉讼时效；而2016年6月25日之前的部分因鑫源佳物业怠于行使请求权，已超过诉讼时效，故本院不予支持。因《杏花苑物业服务合同》第九条约定：业主或物业使用人应当按照季度交纳物业服务费，每次交纳具体时间为每季度初始的1-20日内交当季度物业服务费用和上季度公摊费用；第二十三条规定，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五标准承担滞纳金，且鑫源佳物业有权单方面终止对该单个业主的服务。故2016年6月26日之后鑫源佳物业仍未过诉讼时效，有权追索的物业服务费应为从2016年7月开始即从2016年第三季度开始计算至2019年3月止；有权追索的水电公摊费应为从2016年4月开始即从2016年第二季度开始计算至2019年3月止。 关于各项费用的违约金。本院认为，《杏花苑物业服务合同》中约定的交费期限为“每季度初始的1-20日内交当季度物业服务费用和上季度公摊费用”，并约定“业主逾期未缴纳物业服务费的，应当按照【逾期每日千分之五】的标准承担相应的滞纳金”，此处的滞纳金，其性质应为逾期付款违约金。故若按照合同规定，林丽春的最初欠交的一期即2016年1月-3月的物业服务费应在2016年1月20日前交纳，欠费时间应当从2016年1月21日起算；同季度的水电公摊费的欠费时段才应在下一期即2016年4月20日前交纳，欠费时间2016年4月21日起算。现鑫源佳物业的违约金诉求为：以每一个季度的物业服务费、公共维修金、公摊水电之和为基数，从初始欠费之日即2016年4月21日起算，按日利率万分之五计算至实际清偿之日止。且其后附计算清单显示，鑫源佳物业不仅将第一期各项费用违约金（物业服务费、公共维修金、水电公摊费）的起算日相对于《杏花苑物业服务合同》约定的起始日向后推迟了三个月，也将之后的每一期费用以此类推，均向后推迟三个月。 对于公共维修金而言，因为《杏花苑物业服务合同》并未约定交付期限也未约定逾期付款违约金，故这部分的违约金诉求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 对于物业服务费而言，鑫源佳物业现诉求中，每一期费用的违约金起算时间都比《杏花苑物业服务合同》约定的违约金起算时间推迟三个月，此属鑫源佳物业对自身权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。但是其中产生于2016年6月25日之前的部分因鑫源佳物业怠于行使请求权，已超过诉讼时效，本院不予支持。故现从2019年第三季度开始（第一期费用是2019年7-9月产生的，从2016年7月21日开始计算违约金）至2019年3月31日产生的物业服务费的违约金这部分诉讼请求未超过诉讼时效。关于物业服务费违约金的计算标准，因鑫源佳物业提供的物业服务确实存在质量瑕疵，《杏花苑物业服务合同》中约定的违约金损失可酌情减少。但因鑫源佳物业诉请中的违约金利率按日万分之五即年18.25%计算，已明显低于上述合同上约定的违约金计算标准即日千分之五。故鑫源佳物业要求林丽春支付2016年7月至2019年3月产生的物业服务费的违约金（以每一个季度的物业服务费为基数，从2016年7月21日开始按日利率万分之五计算，计至实际清偿之日止）的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 对于水电公摊费而言，《杏花苑物业服务合同》只在第二十三条约定：“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五标准承担滞纳金……”但并未约定水电公摊费的逾期付款违约金及其计算方法。但依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条规定：“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。”再参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”又因为自2019年8月20日起，中国人民银行基准利率已取消，授权全国银行间同业拆借中心每个月公布市场报价利率，故现本院以全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准，酌定逾期付款违约金利率按照每年6%计算。关于逾期付款违约金的起算期间，违约金中产生于2016年6月25日之前的部分因鑫源佳物业怠于行使请求权，已超过诉讼时效，本院不予支持。从2019年第二季度开始（即第一期水电公摊费是2016年4-6月产生，共计15元，从2016年7月21日开始计算违约金）至2019年3月产生的水电公摊费违约金这部分诉讼请求未超过诉讼时效。故鑫源佳物业要求林丽春支付2016年4月至2019年3月产生的水电公摊费的违约金（以每一个季度的公摊水电为基数，从2016年7月21日开始计算违约金，按年利率6%计算，计至实际清偿之日止）的部分诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，鑫源佳物业的诉讼请求中，物业服务费的合理部分为0.6元/月平方米＊33个月＊82.74平米=1638.25元。公共维修金的合理部分为：0.2元/月平方米＊39个月＊82.74平米=645.37元。水电公摊费的合理部分为：5元/月＊36个月=180元。相应物业服务费违约金的合理部分为：以从2016年7月至2019年3月的每季度物业服务费为基数，从2016年7月21日开始，按日利率万分之五计算，计至实际清偿之日止；相应的合理的水电公摊费违约金为：以从2016年4月至2019年3月的每季度水电公摊费为基数，从2016年7月21日开始计算违约金，按年利率6%计算，计至实际清偿之日止。故鑫源佳物业的诉讼请求中，请求判令林丽春支付自2016年7月起至2019年3月的物业服务费1638.25元及逾期付款违约金（违约金以2016年7月开始每个季度的物业服务费为基数，从2016年7月21日开始计算违约金，按日利率万分之五计算至实际清偿之日止）、自2016年1月起至2019年3月的公共维修金645.37元、自2016年4月起至2019年3月的水电公摊费180元及逾期付款违约金（违约金以2016年4月开始的每个季度的水电公摊费为基数，从2016年7月21日开始计算违约金，按年利率6%计算，计至实际清偿之日止）的部分有事实和法律依据，本院予以支持。超过部分的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第五十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、林丽春应于本判决书生效之日起十日内向厦门市鑫源佳物业管理有限公司支付自2016年7月起至2019年3月的物业服务费1638.25元及逾期付款违约金（以2016年7月开始每个季度的物业服务费为基数，从2016年7月21日开始，按日利率万分之五计算至实际清偿之日止）、自2016年1月起至2019年3月的公共维修金645.37元、自2016年4月起至2019年3月的水电公摊费180元及逾期付款违约金（以2016年4月开始的每个季度的水电公摊费为基数，从2016年7月21日开始，按年利率6%计算至实际清偿之日止）。 二、驳回厦门市鑫源佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由林丽春负担22元，由厦门市鑫源佳物业管理有限公司负担3元，该款项应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 王昊元 二〇二〇年五月二十五日 法官助理张亚芬 代书记员 金建兵 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第五十三条第一款住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定:“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”