广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初32002号原告：深圳市颐宝物业管理有限公司，地址：广东省深圳市罗湖区广场北街东十巷7号401室，社会统一信用代码证：91440300279446535Y。法定代表人：吴克顺，总经理。委托诉讼代理人：陈晖，广东伊索律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗玉芳（系该公司员工），女，住址：广东省深圳市龙岗区，被告：肖鹏飞，男，汉族，1951年12月14日出生，住址：广东省深圳市宝安区，原告深圳市颐宝物业管理有限公司与被告肖鹏飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市颐宝物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈晖，被告肖鹏飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市颐宝物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2018年9月1日至2019年4月30日物业管理费、水费和本体维修资金共计人民币1103.52元；二、被告支付滞纳金共计人民币403.53元；三、被告承担本案的律师费及诉讼费。被告当庭变更第一项诉讼请求：被告向原告支付2018年10月至2019年10月期间的水费919.36元、物业费968.97元，2018年9月至2019年10月期间的专项维修资金184.15元。变更第二项诉讼请求：被告支付原告逾期支付期间的滞纳金，按逾期一日加收千分之三的标准，以每月拖欠的物业管理费、水费、本体维修资金为基数，自次月11日起计至实际支付之日止；变更第三项诉讼请求：被告支付诉讼费。事实和理由：原告系颐合花园小区的物业管理公司，负责给小区住户提供物业管理服务，包括供水、供电管理、小区安保、清洁卫生及维修等服务。被告系小区的住户，一直享受原告提供的所有物业管理服务。根据深圳市政府(2010)121号文件通知：“自2010年10月1日开始在全市范围内开展全市日常收取的专项维修资金的交存工作”和深建物管(2010)55号文件“通知”，小区住户需缴纳专项维修资金，按0.15元／㎡的标准由物业公司代收后交付给物业专项维修资金管理中心。在宝安区物业专项维修资金管理中心向原告催交专项维修资金时，原告才发现并未向住户收取过该费用，于2018年8月14日召开会议决定从2018年8月开始补收小区专项维修资金，后向小区192户住户下发补缴专项维修资金“通知”，通知中对此收费作出解释说明。通知下发后，192户中的188户从2018年9月份就缴纳专项维修资金和管理费等费用，但被告以原告重复收取专项维修资金为由，拒绝缴纳专项维修资金和物业管理费及水费。原告已多次向被告解释说明，被告不但继续拒缴，而且煽动其他已交专项维修资金的住户联合抗拒。2019年4月21日，原告书面向被告催缴欠费，被告仍然拒绝缴纳。而被告未缴纳的部分，也只能由原告每月垫付。原告从接管该小区物业管理服务至今，依据深圳市政府主管部门颁发的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》中多层建筑三级标准的0.85元／㎡收取物业管理费，其中包含五项服务：综合管理费0.26元/㎡、日常运行维护费0.14元／㎡、清洁卫生费0.13元/㎡、园林绿化费0.06元／时、公共秩序维护费0.26元/㎡，专项维修资金不包括在内。被告以原告2000年11月15日，2001年2月20日等几张收款收据中注有“水费、管理费、排污费、本体维修金”为证据，主张原告收取了专项维修资金。这几张收据中的“本体维修金”字样，是临时聘请收费员工在业务不熟悉的情况下应个别住户的要求写上的，该“本体维修金”并非专项维修资金中所包含的维修内容，而是物业管理费中五项组成中的第二项“日常运行维护费”；原告按照“深建物管[2010]55号文件”通知收取的0.15元/㎡的专项维修资金是指公用设施陈旧维修、损坏更换及屋面、墙面渗水等维修更新等较大资金支付施工项目的维修，被告将二者混为一谈。被告的行为已经严重损害了原告的利益，人为制造小区不安定因素。原告特诉至法院，请求判如所请。被告肖鹏飞辩称，被告在2018年6月为小区（颐合花园）申请棚改，向政府相关部门递交资料时，得知原告从未向宝安区住建局本体维修基金中心缴纳过本体维修金，而原告实际上从1999年一直向小区业主收取本体维修金。原告在事情被揭发后拒绝承认已收取本体维修金事实，并于2018年10月25日在小区张贴通知增收第二份本体维修金。被告拒绝缴纳不合理收费，并多次要求原告向维修基金中心补缴业主维修基金并取消第二份本体维修金不合理收费。一、原告在1999年6月1日收取的1999年5月本体维修金、物业费及水费单据，可清楚看到其收取了17.49元本体维修金，单价为0.199元／㎡，已超出政府规定的0.15元/㎡标准，存在乱收费行为。原告主张0.14元／月为基本维修费用，是混淆视听。二、原告在2018年10月以前向业主收取本体维修金但从未向维修基金中心缴纳，被宝安住建局列入通报催缴名单，从催缴通知可以看出，政府相关部门曾在2017年和2018年4月两次责令原告缴纳本体维修金到相关部门，两次催缴时间均早于原告所说的2018年8月。在政府部门两次催缴后，原告均未履行政府要求，并谎称在2018年8月被政府催交本体维修金时才意识到没有向业主收取本体维修金，原告毫无诚信可言，行为极其恶劣。三、原告提出的2018年8月1日至2019年4月30日的本体维修金、物业管理费及水费，实际上包含原告自2018年9月起私自加收的第二份本体维修金。四、原告并未履行其应尽的管理责任，业主的权益得不到保障，包括：在2018年前从未向政府部门缴纳并私吞业主本体维修金；未与业主签订物业合同；收费项目及支出情况从未向业主公示，在业主反复要求和邀请社区介入的情况下，仍然拒绝公布收费项目及支出情况；未对小区物业进行合理维修保养，业主要求维修保养遭到拒绝；未经政府审批在小区设置停车场并收费；私自裁撤减少保安，大大降低了小区的安全保障，小区白天夜间门户大开，外来行人、电动车、汽车不绝，给小区造成极大的安全隐患。业主要求恢复保安数量及服务水平均遭到拒绝。综上，原告未履行其责任，业主有权利拒交物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2007年7月25日，涉案的位于深圳市宝安区××大道××房产经核准登记至被告肖鹏飞名下，产权份额为100%，建筑面积为87.69平方米，房屋类型为多层。原告深圳市颐宝物业管理有限公司主张被告每月应按每建筑面积0.85元的标准支付物业管理费，被告房屋建筑面积为87.69平方米，所以每月应缴纳物业管理费74.4元。原告提交了其于2000年10月30日与案外人深圳市建信房地产有限公司（以下简称建信公司）签署的《颐合花园物业管理服务合同》以证明其主张，双方约定建信公司委托原告对颐合花园进行物业管理，物业服务期限为30年，自2000年11月1日至2030年10月31日。住宅物业管理服务费参照深圳市的收费指导标准，按每平方米0.85元收取。被告对该合同不予认可，并申请对合同的纸质、书写人及真伪进行鉴定。法庭调查中问及《颐合花园物业管理服务合同》的备案情况，原告未能提交相应的备案回执，并主张其曾向住建局核实，住建局回复因技术原因无法核实该合同有无备案。深圳市住房和建设局发布《关于交存日常收取的专项维修资金的通知》（深建物管[2010]55号），决定自2010年10月1日起开始在全市范围内开展全市日常收取的专项维修资金交存工作，业主交纳日常维修资金的标准暂维持原本体维修资金的标准不变，即：带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元；不带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.15元。上述通知要求物业服务企业每季度将代收的日常维修资金交存至市物业专项维修资金专户，并将业主交存情况报送市、区管理机构。2018年4月19日，深圳市宝安区住建局在宝安区政府网站发布《关于个别物业服务企业未按期交存物业专项维修金的通报》，通报深圳市颐宝物业管理有限公司未按规定办理颐合花园日常维修金交存。2018年10月25日，深圳市颐宝物业管理有限公司颐合花园管理处向颐合花园各商铺、住户发出《关于收取物业专项维修资金的通知》，要求自2018年9月1日起按每月每平方米建筑面积0.15元收取商业、住宅维修资金。2019年4月20日，深圳市颐宝物业管理有限公司颐合花园管理处向被告肖鹏飞发出《限期缴纳管理费及维修资金的函告》，称被告拖欠2018年9月至2019年3月的管理费、水费、和住宅维修资金，要求被告于2019年4月30日前如数交清拖欠的费用及滞纳金。被告主张其一直按0.85元/平方米/月的缴纳物业管理费及本体维修基金，其中物业管理费为0.7元/平方米/月。原告自2018年9月起要求按照0.15元/平方米/月的标准收取专项维修资金，实际上是变相提高了管理费。被告提交了颐合花园小区A605、B806、A702、C804、D305等部分业主的部分收费卡及收据以证明上述主张，收据或收费卡中记载部分业主在2001年之前部分月份缴纳的费用中包含本体维修金。原告对证据中有原件核对的收据予以认可，但主张其中记载的“本体维修金”为日常维修费用；对于收费卡部分无原件可供核对，或未经原告盖章确认，原告均不予认可，且业主亦非本案被告，与本案无关；另从B806房产的收据亦可看出，该户业主自2018年9月起，每月除缴纳物业管理费80.4元之外，另支付了物业专项维修资金14元。原告主张其一直按照0.85元/平方米/月的标准收取物业管理费，在2018年9月之前未向业主收取专项维修资金，并提交了涉案房产的收款收据及2018年收费卡予以证明，证据显示原告向被告收取的费用为水费及管理费，2018年收费卡显示每月管理费为74.4元，收费卡另注明“客户必须在每月10日前到管理处缴费，逾期每日加收1%滞纳金”，原告据此主张被告逾期缴费应按每日千分之三的标准支付滞纳金。另查，原告提交了D305、B602、B602、D602、B502、D605、B601、B701、B702等房产的缴费收据，收据开具时间介于2002年至2016年之间，收据中均未记载收取本体维修基金或专项维修资金。又查，被告于庭审中确认拖欠2018年10月至2019年10月的水费，对原告主张的用水量无异议，但不清楚收费标准，并主张其并非其有意拖欠，而是因为被告要求原告减掉增加的费用0.15元/平方米/月后再由其缴纳剩余费用，但原告不同意仅收取剩余费用，故被告无法缴纳。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告系涉案的颐合花园小区的物业服务企业，被告作为小区业主，享受了原告为涉案小区提供的物业管理服务，应当依约缴纳物业服务费，并由原告代收代缴物业专项维修资金。关于物业服务费的收费标准。原告主张其系依据与开发商建信公司签署的《颐合花园物业管理服务合同》约定，按照0.85元/平方米/月的标准收取物业管理费。被告对该合同不予认可，并申请对合同的纸质、书写人及真伪进行鉴定，同时主张其支付的0.85元/平方米/月的费用中包含0.7元/平方米/月的物业管理费及0.15元/平方米/月的专项维修资金。本院认为，首先，原告提交的收据及收费卡上显示，其自2002年至2016年期间收取被告及颐合花园其他房产的物业费金额均与合同约定的收费标准吻合；涉案房产2018年的收费卡及收款收据中载明每月的管理费为74.4元，被告对上述证据亦予以认可，并已实际按支付了上述费用，表明颐合花园业主已实际按照《颐合花园物业管理服务合同》的约定履行缴纳管理费的义务，在被告未能提交证据证明该合同系伪造的情况下，本院对上述合同予以确认，对被告的辩解不予采纳，对其提出的鉴定申请不予准许。《颐合花园物业管理服务合同》系原告与颐合花园开发商签署的前期物业合同，该合同合法有效，对小区业主具有约束力。其次，被告主张其在2018年9月之前系按照0.7元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，按0.15元/平方米/月的标准缴纳专项维修资金，但原告开具的收费收据中记载的收费项目未包含本体维修基金或专项维修资金，被告亦未能提交其本人的收据或其他证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。再次，被告提交了其他业主的收费卡及收款收据，显示颐合花园A605、B806、A702、C804、D305房产业主在2001年之前部分月份缴纳的费用中包含了本体维修基金，但其提交的收费卡未加盖原告公章，且从B806房产的收据亦可看出，该户业主自2018年9月起，每月除缴纳物业管理费80.4元之外，另支付了物业专项维修资金14元。由于被告上述证据仅体现小区部分业主在2001年之前部分月份的缴费情况，不足以充分有效地证明原告在2018年9月之前已向颐合花园小区业主收取物业专项维修资金。反观原告提交的涉案小区D305、B602、B602、D602、B502、D605、B601、B701、B702等房产的缴费收据，收据开具时间跨越2002年至2016年，收据中均未记载收取本体维修基金或专项维修资金，结合本院已查明的事实，原告所称收据上记载的“本体维修基金”实际为包含在管理费中的日常维修费用，收据中出现“本体维修基金”字样系因工作人员业务不熟所写，其主张更具合理性，本院对此予以采纳。综上，原告按照0.85元/平方米/月的标准收取物业管理费，符合《颐合花园物业管理服务合同》的约定，颐合花园小区业主亦实际按照该标准履行缴费义务，原告诉请被告按照0.85元/平方米/月的标准缴纳物业管理费，按照0.15元/平方米/月的标准支付专项维修资金，于法有据，本院予以支持。因原告于庭审中已明确被告每月应缴纳物业管理费74.4元，另，被告于庭审中确认拖欠2018年10月至2019年10月的水费，对原告主张的用水量无异议，但不清楚收费标准，在被告未对收费标准提出异议及其他依据的情况下，本院依原告的主张予以支持。经核算，被告尚未缴纳2018年10月1日至2019年10月31日的物业管理费967.2元（74.4元/月×13个月）、水费919.36元，2018年9月1日至2019年10月31日的专项维修资金184.15元（87.69平方米×0.15元/月/平方米×14个月），其应当如数向原告支付。对于原告主张的物业管理费超出本院认定部分，本院予以驳回。关于滞纳金。原告依据其向被告发出的收费卡中记载的滞纳金收取内容，诉请被告支付逾期缴费的滞纳金，被告对此不予认可。本院认为，原告主张的滞纳金属于违约责任，应由原、被告双方协商确定，或具备前期物业合同等明确依据。原告在收费卡上加注滞纳金收取内容，并非双方协商一致的结果，被告明确表示不予认可，故原告主张滞纳金缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告肖鹏飞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市颐宝物业管理有限公司支付2018年10月1日至2019年10月31日的物业管理费人民币967.2元、水费人民币919.36元，以及2018年9月1日至2019年10月31日的专项维修资金人民币184.15元；二、驳回原告深圳市颐宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币25元，由被告负担。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二〇年五月九日书记员  席俊奇书记员  李玉婷附本案相关法律条文如下:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。