河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2541号 上诉人（原审原告）：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司，住所地：海兴县海滨路北。 负责人：曹文占，任总经理。 委托诉讼代理人：王艳翠，河北恭惠律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李金瑞，女，1962年5月6日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。 上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑海兴分公司）因与被上诉人李金瑞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2019）冀0924民初1103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 昆仑海兴分公司的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判，被上诉人应给付剩余房费174309.36元，差额部分为146298.36元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定房屋欠款数额有误。一审法院认定：“被上诉人剩余未付房款为28011元”错误。本案系房地产拆迁安置补偿合同纠纷，《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》、《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》与两份《回迁户商品房买卖合同》（合同号分别为017号与018号）均是房地产拆迁安置合同的有效组成部分。但一审法院却置《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》、《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》两份协议不顾，仅仅依据两份买卖合同认定被上诉人未付房款数额。依据《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》第四条：被上诉人置换新建楼房的建筑面积为148.2平方米。被上诉人选定6-1-302室（89.26平方米）和6-3车库，因该新楼房面积小于置换面积，上诉人应退还被上诉人楼房面积差价及拆迁补偿款。依据《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》第八条回迁户安置办法“一户只限一套。”一审法院既认定上诉人应退还58.94平米的差价及拆迁补偿款，冲抵了被上诉人选定的第二套房6-A2-202室（131.82平米）及第二套车库（车库号：6+-9）应缴纳款项，又在第二套房6-A2-202室的面积中核减58.94平米的重复计算方式，是极其错误的，也是显失公平的。2.该判决认定以每平方米2500元计算被上诉人所购第二套房的房屋价格是错误的。2.《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的规定，该协议条款真实有效。《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》第七条补偿及补又办法第2款：“回迁户所要的楼房面积确定后，剩余的置换面积，按二、三楼的开盘价计算，交房时一次性给予补偿。”第八条回迁户安置办法“一户只限一套。”《海兴中学南院房屋拆迁改造安置补充协议》第四条：“回迁户超出置换面积部分的购房款，可享受购房户同等的优惠条件。”因被上诉人已选定6-1-302室和6-3车库作为回迁房，其第二套房6-A2--202室应按照该协议约定，同其他购房户（不含回迁户）享受同等价格，以开盘价计算，第二套房不再享受回迁户所应享有的优惠条件。3.该判决认定“6幢A2单元202号(合同号018)楼房包括6+-9车库”是错误的。《回迁户商品房买卖合同》（018号）仅仅对房屋价格的计算进行了约定，未约定车库价格。被上诉人已付6-A2-202室部分购房款中也不含6-6+-9车库款。被上诉人亦未向法庭提及证据证明其已付车库款。一审法院如此认定无任何事实与法律依据。被上诉人应当依照拆迁改造安置协议的约定，按照第二套车库的价格（不享受拆迁安置优惠）交纳车库费。综上所述，一审认定事实错误，计算被上诉人给付购房款金额有误。 李金瑞辩称，一、上诉状所写被上诉人给付剩余房款与回迁房合同（备案号018）房款事实不符，系上诉人随意捏造房款和欺骗。2010年海兴县响应三年大变样的号召，决定对海兴中学南院教师住宅区进行拆迁改造，当时海中南院共有六户独门独院两层别墅式的小楼，其余的全是平房，我是二层小楼户主之一，当时我们六户对开发商拆迁置换标准都不满意，但这是政府行为，我们夫妻二人又都是党员及公职人员，当时海兴中学两位老校长来我家做工作，让我带头签字，于是我与2010年8月20日同开发商第一个签订了《海中南院房屋拆迁改造安置协议》并且在合同的首页开发商让会计范连水手写了“如果相邻小楼置换标准提高，本户随之提高”万事开头难，正因为我第一个签了字，起到了带头作用，后面五户两层小楼也都陆续签了协议，这使得开发商开发两层小楼得以顺利进行。可是，同是一样的楼，后来签字紧挨我的两户比我得到的置换标准多。于是，我找开发商，当时经过和他们协商，开发商答应我的两层小楼置换两套回迁房，来表示对我第一个带头签字的优惠。这两套回迁房分别是89.26平和131.82平。第二套于2014年6月18日签订了回迁房屋买卖合同，但是至今没有给办理房证。这其中我多次找开发商交涉，但是他始终推托，开始几次说没在海兴，在老家保定，去年又无中生有说没交清房款，诉讼至海兴法院。开发商上诉状所写“一审法院置两份协议于不顾，仅仅依据两份买卖合同认定被上诉人未付房款数额”，请问开发商：什么是房屋交款依据？现在不按合同价格又你说多少就是多少吗？合同是双方签字的，具有法律效力的，而且签订的时间是在两份协议签订四年之后。法律上应该是按后面签的回迁房合同付款。上诉状第三页明明写上了“018合同对房屋价格进行了约定”，现在又出尔反尔，你在上诉状里就前后矛盾，是想歪曲事实吗？退还剩余房款及拆迁补偿款169268元转交到第二套房六号楼A2单元202室及车库预付款是正确的，不存在重复计算。请问开发商，你们有专业的会计，他开的转款证明是什么？上诉说重复计算方式，是极其错误的。二、以每平米2500元是补充协议和楼房合同明明白白写的价格，怎么会存在错误？三、海兴法院一审判决认定6幢A2.单元202楼房包括车库是正确的，但是按开发商一审说的车库价格计算是错误的。回迁房买卖合同对房屋价格进行了约定，这是上诉状写的，《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》第七款第三条已经写明回迁户车库每平米1800元，对拆迁户进行优惠，尽管该协议写的是一个车库优惠，但是2014年签202室回迁户楼房合同时已经说明这个车库价格按1800元每平方米，没写车库按3500元计算。而你在一审时又说按每平米3500元计算，这都超出了当时海兴楼房的价格，开发商纯属漫天要价，我觉得一审判决车库按此价计算是不正确的。另外，最初选房单上写着这套楼房搭配的车库就是这个车库，2014年签楼房合同时还让我们夫妻二人签了个双方无任何经济纠纷的证明。这个证明已经在海兴法院存档。车库按每平米1800元计算，是1800*18.56=33408元，我第二套回迁房一共付给开发商279268元，第二套房子合同是242319元，所以这个计算式应该是：279268减去第二套房款242319再减去车库款33408，等于3541元，这才是开发商应该给我的钱3541元而不是一审判决的我给开发商28011元。 昆仑海兴分公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告立即给付原告剩余房屋价款153537元及违约金（违约金自2013年5月1日起按照日千分之三计算至实际执行完毕之日止）；2.诉讼费、保全费用等均由被告承担。 一审法院认定事实：2010年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》及《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》，协议约定：乙方置换新楼房的建筑面积为148.2平方米。2014年6月份双方签订了两份《回迁户商品买卖合同》，协议分别约定被告用自己拥有产权的房屋置换甲方改造的位于6幢1单元302号楼房（合同号017）和6幢A2单元202号（合同号018）楼房，建筑面积分别为89.26平方米（6号楼1单元302室）和131.82平方米（即6号楼A2单元202室）。其中6幢1单元302号楼房（合同号017）包括车库6-3号（面积为30.22㎡）已按照合同约定，双方履行完毕，并办理了不动产登记。 6幢A2单元202号（合同号018）楼房，包括6+-9号车库（面积为18.56㎡）现已入住，但双方价款存在纠纷，未办理不动产登记。《回迁户商品买卖合同》（合同号018）约定：“第三条买受人置换面积和所购商品房的基本情况……1、买受人按原拆迁协议约定其置换楼房建筑面积58.94平方米。2、买受人回迁房建筑面积131.82平方米，其中套内建筑面积112.22平方米。3、买受人在回迁房面积中置换面积131.82平方米，超出其总置换面积72.88平方米……。第四条计价方式与价款1、在回迁房中置换面积58.94平方米，每平方米1020元，合计60119元。2、超出其总置换面积72.88平方米，每平方米2500元，合计182200元。3、总计房款242319元。第六条……①买受人于2014年6月18日向出卖人交纳首付款人民币大写捌万贰仟叁佰壹拾玖元整②买受人人公积金贷款金额为人民币（大写）壹拾陆万元整。第七条逾期付款的违约责任如未按本合同规定的时间付清欠款或余款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累计）”①逾期在30日之内，自本合同规定的应付清欠款或余款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，违约方按日向对方支付逾期应付欠款或余款千分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之三，该比率应不小于第①项中的的比率）的违约金。本条中的逾期应付款欠款或余款指依照本合同第六条规定的到期应付欠款或余款与该期实际已付款的差额。同时查明，6+-9号车库（面积为18.56㎡),价值为18.56㎡*3500元=64960元。合计价款：307279元。 另查明，昆仑海兴分公司出示证明，内容为：李金瑞所置换兴海花园6-1-302车库6-3剩余房款壹拾陆万玖仟贰佰陆拾捌元已转交到6+A2-202室。车库6+9号予付款(章：昆仑海兴分公司财务专用章范连水2014.7.27日）。昆仑海兴分公司出具的证明：“今收到李金瑞交来房款壹拾壹万元整范连水2014.7.27”并有李金瑞交到海兴县农村信用社户名为范连水的银行转账回单。 以上事实由原被告陈述、房屋拆迁改造安置协议、拆迁改造安置补充协议、回迁户商品房买卖合同二份、衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司出具的证明、转账回单等证据为证，并已开庭质证。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，予以支持。原、被告签订的海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议及补充协议，回迁户商品房买卖合同，均是双方在平等、自愿的基础上达成的，是双方真实意思表示，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方应恪守履行。因李金瑞所置换兴海花园6-1-302及车库6-3号剩余房款壹拾陆万玖仟贰佰陆拾捌元（169268元）已转交到6+A2-202室。同时，2014年6月21日被告通过转账交付给原告110000元，故被告6幢A2单元202号（合同号018）楼房包括6+-9号车库，剩余未付房款为：307279元-110000元-169268元=28011元。被告应按照合同约定予以交纳。被告在开庭审理中提出反诉，要求原告应承担未办理房屋产权证书的违约责任，但未在规定的期限内交纳诉讼费，对此不予理涉。关于原告要求被告承担违约金的问题，依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》中“人民法院根据合同法第124条第2款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否使用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单的采用固定比例等‘一刀切的做法’”的规定，一审法院认为，原、被告提供的回迁户商品房买卖合同中关于违约金约定比例过高，故依法对违约金的计算予以调整，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件使用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，原告应以28011元为基数，自2014年7月19日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算给付被告违约金。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，遂判决：一、被告李金瑞于本判决生效后十日内给付原告剩余房款28011元及违约金（自2014年7月19日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）。二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1685元，由原告承担1384元，由被告承担251元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经本院审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人对案涉的《海兴中学南院房屋拆迁改造安置协议》、《海兴中学南院拆迁改造安置补充协议》及《回迁户商品房买卖合同》均无异议，本院予以认定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”。 本案中，关于被上诉人尚欠上诉人案涉房屋款的问题。本院认为，双方当事人于2010年签订上述安置协议及补充协议，后又于2014年分别签订两份回迁户商品房买卖合同，该买卖合同有双方当事人的签字及印章，双方已达成一致意思表示，且不违反法律强制性规定，故该商品房买卖合同具有法律效力。即安置协议虽约定每户只限一套，但双方之后又签订商品房买卖合同的行为，系对双方安置协议中每户只限一套约定的变更。该商品房买卖合同系计算案涉房屋款的依据。在该合同第四条计价方式及价款中对案涉房屋超出其总置换面积72.88平方米及每平方米2500元，有明确约定。一审时，上诉人昆仑海兴分公司出示证明的内容“李金瑞所置换兴海花园6-1-302车库6-3剩余房款壹拾陆万玖仟贰佰陆拾捌元已转交到6+A2-202室”，可以证实被上诉人已交纳了该笔款项，一审法院计算被上诉人尚欠上诉人的案涉款项无误。 综上所述，昆仑海兴分公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3226元，由上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  王卫东 审判员  潘艳辉 二〇二〇年五月十九日 书记员  肖 帅