呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终686号上诉人(原审被告、反诉原告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司职员。被上诉人(原审原告、反诉被告)：徐利俊，女，住内蒙古自治区呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人徐利俊房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3403号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人富邦公司的委托诉讼代理人郭慧强及被上诉人徐利俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3403号民事判决第一项，改判支持富邦公司的上诉请求。事实与理由：富邦公司与徐利俊于2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方未续签合同，富邦公司也于2019年1月1日在公司门口张贴通知告知广大业主，又于2019年6月21日登报公告解除双方合同，在开庭时富邦公司也提出解除合同，徐利俊应当知晓双方合同已经解除。合同解除后的占有使用费应是谁使用谁支付，租金标准也应另行协商或按照市场标准鉴定，一审法院按已经解除的合同标准判决错误。富邦公司与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司（以下简称金锐公司）的租赁合同已经解除，一审法院判令富邦公司支付租金错误。徐利俊辩称，对于富邦公司的上诉请求以及事实和理由不予认可。首先，富邦公司张贴的通知以及登报发布的公告没有通知到我们业主，也没有将摊位恢复原状交还业主并办理交接手续，还是在继续占有使用，作为业主原合同仍在履行，应当依合同支付租金。徐利俊一审诉讼请求：1、请求法院依法判令富邦公司继续履行双方于2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》,按合同约定支付拖欠的2018年1月1日至2019年12月31日租金38400元；2、依法判令富邦公司按人民银行同期贷款利率支付原告逾期利息3429.5元（从2018年1月1日起计算至实际付清之日止）；3、由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。富邦公司提出反诉请求：1、请求依法判决确认双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除；2、反诉费由徐利俊承担。一审法院经审理认定事实如下：1、2003年2月10日、2003年3月25日，徐利俊（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，徐利俊购买了富邦公司坐落在××路精品摊位139D、141D、126D、127D和1层精品摊位55D、57D号，总价214000元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年租金额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年。”合同签订后，富邦公司回租了徐利俊购买的摊位。2016年10月12日，徐利俊与富邦公司签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦2层精品摊位139D、141D、126D、127D和1层精品摊位55D、57D号，房款总额为214000元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金21400元。三、租金支付方式：每年分两次付清。四、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、徐利俊与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与徐利俊办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位至今。富邦公司支付徐利俊2018年租金4400元，剩余17000元租金及2019年租金未能支付。3、2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，富邦公司与徐利俊于2016年10月12日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此双方于2016年10月12日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即每年1月份付上半年，7月份付下半年，则富邦公司应分别于2018年2月1日前、2018年7月31日前、2019年2月1日前和2019年7月31日前向徐利俊支付2018年、2019年租金，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于徐利俊主张的2018年租金17000元、2019年租金21400元，共计38400元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而徐利俊的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故徐利俊主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%分别从2018年2月1日、2018年8月1日前、2019年2月1日、2019年8月1日计算至开庭之日为1330.4元，超出部分不予支持。富邦公司关于确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的反诉请求，首先，富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至业主，徐利俊亦表示对此不知情；其次，富邦公司的通知内容为租赁合同到期后不能按原条件续租，未明确向出租人表达解除合同的意思，也未明确返还摊位、柜台的时间，不符合通知解除的要件。故对于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、富邦公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付徐利俊2018、2019年租金38400元及利息1330.4元，以上共计39730.4元；二、驳回徐利俊的其他诉讼请求。三、驳回富邦公司的反诉请求。二审中，富邦公司围绕上诉请求向本院提交了两组新证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。富邦公司提交的第一组新证据为富邦公司与金锐公司房屋租赁合同纠纷一、二审判决书，拟证明富邦公司与金锐公司的房屋租赁合同关系已经解除。徐利俊质证认为，对于判决的真实性、合法性认可，但与本案没有关联性，是富邦公司与金锐公司之间的租赁合同，如何履行与业主无关。对于该份证据真实性、合法性本院予以确认，富邦公司与金锐公司之间的租赁合同的履行情况并不影响富邦公司与业主之间回租合同的履行，故对该份证据与本案的关联性不予确认。第二组新证据为2020年1月11日中山西路居委会《通知》一份，拟证明富邦公司应当按照7%的比例支付租金，而不是10%的比例支付租金。徐利俊质证认为，对该份证据的真实性认可，该证据说明直到2020年1月业主的摊位或柜台仍然被继续使用，富邦公司并未向业主退还摊位、柜台。对于该份证据真实性本院予以确认，但该份《通知》出具的时间是2020年1月11日，内容是通知富邦中山路商厦所有返租业主与金锐公司签订合同，与本案不具有关联性，也不是富邦公司据以主张按照7%的比例支付租金的依据，故对于该份证据关联性与证明问题不予确认。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对于一审法院查明其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决富邦公司支付徐利俊2018、2019年的租金及利息有无事实及法律依据；二、富邦公司主张确认其与业主签订的租赁合同于2019年1月1日解除有无事实及法律依据。第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与徐利俊于2016年10月12日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，徐利俊并未提出异议，合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，富邦公司未依约支付租金已构成违约。同时双方合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，本案中徐利俊的经济损失为富邦公司逾期支付租金产生的利息损失。综上，一审法院判决支持业主主张的租金及利息符合法律规定，富邦公司的该项上诉请求本院不予支持。第二，关于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的诉讼请求，富邦公司张贴单位门口的书面通知及登报通知均不能证明已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已于2019年1月1日解除的诉讼请求不能成立。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩韬审 判 员 李艳审 判 员 张宇 二○二○年五月十三日法官助理 方岩书 记 员 张猛