黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黑08民终335号上诉人（一审原告）：李艳梅，女，1943年9月6日出生，汉族，住桦川县。委托诉讼代理人：岳天仁，男，1966年8月28日出生，汉族，住桦川县，系李艳梅之子。被上诉人（一审被告)：赵连峰，男，1962年11月9日出生，汉族，住佳木斯市。被上诉人（一审被告）：房文涛，男，1974年7月22日出生，汉族，住桦川县。上诉人李艳梅因与被上诉人赵连峰、房文涛案外人执行异议之诉一案，不服桦川县人民法院(2019)黑0826民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李艳梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法支持上诉人的诉讼请求；3.被上诉人负担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1.2014年4月1日上诉人李艳梅与桦川县宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订的商品房买卖合同，一审法院对双方签订商品房买卖合同的事实予以确认，但却对上诉人通过顶账方式交付楼款及实际履行的事实不予确认是错误的。如果桦川县宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部不认可上诉人顶账的事实，是不会和上诉人签订上述合同的，签订合同就是承认上诉人的顶账事实。本案虽然没有顶账协议，但合同第六条关于付款方式及期限上的内容明明白白记载为“一次性付款，顶账楼”，这些内容都是桦川县宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部的工作人员所写，既然合同是真实的不是虚假的，那么就是说桦川县宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部认可上诉人通过顶账方式取得案涉楼房，因此上诉人通过顶账的事实取得案涉楼房也是不容怀疑的。2.上诉人合法占有使用案涉房屋至今已经5年零8个月，一审法院却认定不是合法占有使用，如果不是合法取得，没有人会让上诉人居住使用这么久，是上诉人在合法取得案涉房屋的情况下，才能的居住5年零8个月。一审法院认为上诉人的入户费没有交给桦川县宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部，而是交给了桦川县房地产开发公司富贵家园项目部，所以不是合法占有，这种认定是错误的，以上两个项目部是一家，根本不是两个单位，一审法院仅以表面上的名称不符，不进行认真的调查核实，就片面的认定二者没有关系，缺乏客观性和真实性，实属错误认定。3.最高人民法院裁判摘要：以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定为买受人已实际支付了购房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定?：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，可以认定买受人李艳梅以抵账方式进行的房屋交易中，已实际支付了购房款，因此案涉楼房属于上诉人所有。请求二审法院支持上诉人的诉求，以维护上诉人的合法权益。被上诉人赵连峰、房文涛未向本院提交答辩意见。李艳梅向一审法院起诉请求：1、要求判决立即停止对原告购买的位于桦川县××镇××家园小区××楼××单元××室（产权证号为20××40）楼房的执行，并解除对该楼房的查封；2、判决原告购买的位于桦川县××镇××家园小区××楼××单元××室（产权证号为20××40）楼房归原告所有；3、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：桦川县人民法院于2018年6月27日作出了（2018）黑0826民初651号民事判决书。判决内容为：1、房文涛于本判决生效后十日内偿还赵连峰借款本金665000元并给付借款本金665000元自2015年4月9日起至实际还款之日止按月利率2%计算的利息（已给付的利息60000元应予扣减）；2、被告秦明、李文军对上述款项承担连带给付责任。2018年7月16日桦川县人民法院作出了（2018）黑0826民初651号民事裁定书。裁定内容为：对房文涛所有的位于桦川县悦来镇敬夫街富贵家园小高层1号楼051101面积为98.17平方米等8套楼房的产权予以查封。2018年12月18日李艳梅对查封的桦川县悦来镇敬夫街富贵家园小高层1号楼051101面积为98.17平方米楼房提出书面异议。桦川县人民法院于2018年12月25日作出了（2018）黑0826执异33号执行裁定书。裁定内容为：驳回李艳梅的异议请求。2014年4月1日原告之子李天和代理原告与佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订了《商品房买卖合同》。庭审期间，原告未向法院提交顶账购买楼款的收据，亦未向法院提交顶账购买楼房的其他书面相关证据。2014年4月1日原告之子李天和代理原告向桦川县房地产开发公司富贵家园项目部交纳了入户费4937元。原告李艳梅自2014年开始向相关单位交纳了物业费、水费、电费、燃气费、供热费等。另查明，本案诉讼期间，原告提起了对被告桦川县不动产登记中心、第三人房文涛、赵连峰房屋行政登记一案。李艳梅于2019年8月9日向桦川县人民法院提出了撤回起诉的申请，桦川县人民法院于2019年8月9日作出了（2019）黑0826行初28号行政裁定书，准许原告李艳梅撤回起诉。还查明，本案诉争的楼房现登记所有权人为房文涛（房屋所有权证为桦房权证字第××号）。2015年4月9日房文涛将该楼房抵押给了被告赵连峰，桦川县房产管理局于2015年4月9日向赵连峰核发了桦房他证字第××号他项权证。一审法院认为，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案诉争的楼房在2012年11月2日就办理了桦房权证字第××号房产证，在桦川县不动产登记中心不动产登记簿上记载的所有权人为被告房文涛，本案诉争的楼房所有权人为房文涛。鉴于房文涛拖欠被告赵连峰借款，且双方之间的债权债务关系已被法院判决确认，故赵连峰申请法院查封债务人房文涛所有的房屋，法院依法作出查封房屋的民事裁定书，符合法律规定。虽然原告赵连梅主张其已于2014年4月1日以顶账方式实际购买了楼房，但鉴于原告庭审期间未能提交其交付楼款的收据及相互顶账购买楼房的相关证据，故原告主张其以顶账方式购买楼房并实际合法占有的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条一款（三）项的规定，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。对原告主张判决停止对本案诉争楼房的执行并解除查封，确认楼房归原告所有的诉讼请求不予支持。判决：驳回李艳梅的诉讼请求。案件受理费6481元，由原告承担。本院二审期间,各当事人均未提交新证据，本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人李艳梅对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李艳梅欲排除强制执行，其提供的证据必须同时满足上述四项条件。本案中，李艳梅称案涉房屋是案外人王守庆从房文涛处以抵账的方式取得的，因王守庆拖欠李艳梅之子岳天军借款，王守庆又将案涉房屋抵顶给了李艳梅，但李艳梅未提供有效证据证实抵账事实的存在，不能认定李艳梅支付了全部购房款，故李艳梅对案涉房屋不享有排除强制执行的民事权益。一审法院审理本案适用《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定〉》第二十九条一款（三）项不当，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，虽适用法律不当，但裁判结果正确，故对上诉人李艳梅的上诉请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6481元，由上诉人李艳梅负担。本判决为终审判决。审判长  姜广武审判员  王春霞审判员  梁淑荣二〇二〇年五月二十八日书记员  韩文曲