湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3672号上诉人（原审原告）：李海青，女，1985年12月24日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：李玉娴，湖南揽胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：何红月，湖南揽胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：浏阳金汇置业发展有限公司，住所地湖南省浏阳市大瑶镇瑶浏路405号。法定代表人：冯涛，总经理。委托诉讼代理人：陈花琳，湖南纬地律师事务所律师。上诉人李海青因与被上诉人浏阳金汇置业发展有限公司（以下简称金汇置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2019）湘0181民初6212号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李海青的上诉请求：依法撤销原判第二项，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金31376.62元（以已付房款344798元为基数，按每日万分之五，自2016年4月1日起计算至2016年9月30日止，共计183天）、逾期未办妥房屋产权证的违约金3447.98元、退还已支付的办证费用2000元、对涉案房屋存在的玻璃雾化、厨房管道排烟不畅的问题进行整改、修复，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：1、被上诉人并非收取税费和专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金和税费上诉人于案涉合同项下的主要义务，被上诉人以他人的权利来免除自身的主要义务，不符合先履行抗辩的行使条件。被上诉人的违约行为已经一审确认，被上诉人应当承担违约责任。《商品房买卖合同》及补充协议约定，被上诉人于2016年3月31日前将经验收合格的住宅交付上诉人。一审中，上诉人提交了自浏阳市档案管理局调取的《竣工验收备案表》，该表明确记载涉案楼盘竣工验收时间为2016年9月28日。即使被上诉人对此提供了时间相左的《竣工验收备案表》以抗辩，也仅涉及对具体验收时间的认定问题，无法否认被上诉人未能按期交房而违约的根本事实。2、案涉楼盘至晚于2015年出现了大量问题，被上诉人因资金周转困难而致使工期延误，各项事宜无法按时推进，也无法按既定时间为上诉人办理房产证。除逾期交房外，涉案楼盘还存在欺诈销售、质量问题严重、绿化标准不达标、消防设施不齐备等多种问题。在被上诉人未能解决前述问题的情况下，上诉人的正常居住条件无法得到满足。被上诉人金汇置业公司辩称，上诉人的请求没有事实和法律依据。1、被上诉人2016年1月28日交房，合同约定交房时间为2016年3月31日，被上诉人已在规定期限内交房，不应支付逾期交房违约金。上诉人主张的逾期办证系其没有缴纳物业维修基金造成。没有证据证明案涉房屋存在质量问题。被上诉人虽不是契税、物业维修基金等费用的收取主体，但是系在代理办证时被告知和限制的对象。2、关于竣工验收，在案证据已比较齐全。所有资料显示2016年1月28日竣工验收，且保修期从此刻起算。至于小问题整改在文件中也规定不视为整体验收不合格的情形。至于上诉人主观认为被上诉人经营恶化，其享有中止履约的权利，亦是没有根据。李海青向一审法院提出诉讼请求：1．判决金汇置业公司向李海青支付逾期交房违约金31376.618元（违约金计算方法：以已付房款344798元为基数，按每日万分之五，自2016年4月1日起计算至2016年9月30日止）；2．判决金汇置业公司向李海青支付逾期办理房屋产权证违约金3447.98元；3．判决金汇置业公司于2019年12月31日前为李海青办妥房屋产权证；4．判决金汇置业公司退还李海青已支付的办证费用2000元；5．判决金汇置业公司对于涉案房屋存在玻璃雾化、厨房管道排烟不畅通问题进行整改、修复；6．本案诉讼费由金汇置业公司负担。一审法院认定事实：李海青与金汇置业公司于2015年12月31日签订编号为2013021711004的《商品房买卖合同》及补充协议，合同及补充协议约定：李海青出资购买金汇置业公司开发的金汇?御景花园（推广名金汇?大瑶公馆）1幢11004号房，房屋建筑面积120.77平方米，单价每平方米2855元，购房总价344798元。金汇置业公司应在2016年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付给李海青使用。商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。房屋交付后，买受人可以对房屋进行装修，出卖人完成工程验收备案登记等手续后再入住。买受人应在首次交付房款时按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修基金等相关费用，否则视为买受人违约。由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人不承担由此造成逾期交房的违约责任。因出卖人原因导致逾期交房的，逾期不超过九十日出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三作为违约金，逾期超过九十日后出卖人按日向买受人支付已付房款万分之五作为违约金。出卖人应当在商品房交付使用后1年内，于2017年3月31日之前将办理权属登记需由买受人提供的资料报产权登记机构备案，若因出卖人原因导致逾期的，出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。买受人应于出卖人通知买受人办理产权登记相关手续之日起10日内，向出卖人出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料，否则造成买受人不能及时取得相关权证的后果由买受人自负。出卖人未收到合同约定的全部购房款前，该房屋所有权属于出卖人，且出卖人可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，李海青于2016年1月6日交纳首付款104798元，余款240000元由贷款银行已支付金汇置业公司。2016年1月28日，金汇置业公司向李海青交付了涉案商品房，李海青于当日交纳办证费2000元。2017年5月9日，经浏阳市不动产测绘服务中心测绘，涉案商品房实际测绘建筑面积为123.52平方米，合同约定建筑面积为120.77平方米，超出约定建筑面积2.75平方米，面积误差比绝对值在3%以内。另查明，李海青至今未缴纳物业维修基金。涉案房屋至今未办理好不动产权属证书。关于涉案商品房的竣工验收时间的认定问题。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程竣工验收应当具备下列条件：……（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；……。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设工程竣工后，经建设、勘察、设计、施工、监理单位（五单位）验收确认建设工程质量合格后，已视为建设工程质量合格。涉案《商品房买卖合同》及补充协议明确约定商品房经验收合格是指出卖人作为开发商组织勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，其他与该商品房有关的工程质量验收工作，由出卖人在领取房屋权证（栋证）前完成。本案中，李海青提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年9月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。金汇置业公司提供的《竣工验收备案表》显示涉案房屋于2016年1月28日按合同约定经勘察、设计、施工和工程监理单位对房屋进行了验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件，于2016年9月30日取得《竣工验收备案表》。经核实，双方提供的《竣工验收备案表》均系浏阳市城市建设档案馆原始资料，在上述资料中出现不同竣工验收时间的情况下，经一审法院调取查阅全部原始备案资料结合本案实际情况，一审法院依法认定涉案商品房于2016年1月28日经建设、勘察、设计、施工和工程监理验收合格，竣工验收备案时间为2016年9月30日。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行义务。本案中，李海青与金汇置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效的合同。关于是否逾期交房问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定涉案房屋应当于2016年3月31日前交付李海青，金汇置业公司实际于2016年1月28日向李海青交付房屋。金汇置业公司未逾期向李海青交付涉案商品房，故对李海青要求金汇置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于是否逾期办理房屋产权证问题。本案中，金汇置业公司作为房地产开发商，其义务在于通知李海青按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及按照合同约定协助李海青履行义务。而李海青的义务主要在于按照合同约定及时缴纳税费、物业维修基金以及向金汇置业公司出具委托书、出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。《商品房买卖合同》及补充协议约定，金汇置业公司应在交房后1年内，于2017年3月31日前为李海青办理不动产权证登记。但众所周知，办理产权证书的前提是必须先缴纳房屋契税以及缴纳物业维修基金，若已缴纳房屋契税但未缴纳物业维修基金，金汇置业公司无法办妥房屋产权证。经金汇置业公司多次催告，李海青至今仍未缴纳物业维修基金。若不顾李海青是否缴纳物业维修基金及缴纳时间，不顾李海青自身怠于履行义务的行为，而只苛责金汇置业公司必须在交房后1年内办妥权属证书显然有失公平。且根据《商品房买卖合同》及补充协议约定，在李海青未缴纳物业维修基金，完善并提交相关资料前，金汇置业公司可不在合同约定的时限内办理合同备案、产权转移预登记或转移登记。故在李海青缴纳了物业维修基金后，如金汇置业公司在合理的时间内未能办妥权属证书，因此追究金汇置业公司的违约责任，应属合理、合法以及公平的范畴。综上，故对李海青要求金汇置业公司支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于李海青要求金汇置业公司于2019年12月31日前为李海青办妥房屋产权证问题。《商品房买卖合同》及补充协议约定金汇置业公司为李海青办理房屋产权登记的条件是李海青付清合同约定的全部房价款以及向金汇置业公司出具委托书，出示已付清全部购房款及相关税费的依据，并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料。李海青应按合同约定及时履行义务，李海青履行义务后，金汇置业公司应在合理的时间内为李海青办理房屋产权证。关于李海青要求金汇置业公司退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求。《商品房买卖合同》及补充协议约定因涉案商品房买卖产生的有关费用，按现行标准由出卖人代为预收取，按办证时的相关规定缴纳，最终双方据实结算，多退少补。该约定系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规规定。故对李海青要求金汇置业公司退还已支付的办证费用2000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。关于李海青要求金汇置业公司对涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟不畅通问题进行整改的请求。金汇置业公司异议认为，李海青未提供相关部门或鉴定机构出具的房屋存在质量问题的鉴定意见，亦未提供其他证据予以证明。一审法院认为，李海青未提供证据证明涉案房屋存在玻璃雾化及厨房管道排烟不畅通问题，系涉案房屋质量问题或金汇置业公司原因所导致，应由其承担举证不能的责任。故对李海青该主张，一审法院依法亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限浏阳金汇置业发展有限公司于李海青履行完双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的义务（付清合同约定的全部房价款；向浏阳金汇置业发展有限公司出具办证委托书；出示已付清全部购房款及相关税费的依据；并提交办理该房屋的产权登记和国土登记手续的资料）后三个月内为李海青办理好不动产权属证书；二、驳回李海青其他诉讼请求。案件受理费721元，李海青负担433元，浏阳金汇置业发展有限公司负担238元。二审中，上诉人李海青提交以下证据：（2019）湘01民终7068号民事裁定书和被上诉人提交的撤回起诉裁定书，拟证明被上诉人另案起诉要求上诉人支付面积差价款后，经法院二审审理，认定被上诉人主张的理由不能成立。双方在购房之初，被上诉人约定的赠送面积不应计算房屋价款，二审期间经法院调解，被上诉人撤回了一审的起诉。以此证明双方当事人就涉案的房屋、质量、价款及交付存在多重纠纷。金汇置业公司质证认为：对该证据合法性、真实性无异议，证明目的和关联性有异议。该裁定书中并没有认为被上诉人主张的理由不成立，裁定书成立的情况是承办法官与金汇置业公司沟通，该案是金汇置业公司起诉李海青，另案由李海青起诉金汇置业公司，承办法官金汇置业公司、李海青均撤回各自的起诉，李海青自行缴纳物业维修基金，双方互不追究。在此种情况下，金汇置业公司同意撤诉。本案的上诉人没有履行约定，将其起诉金汇置业公司的案件撤回起诉。故对该证据关联性有异议。被上诉人金汇置业公司提交以下证据：浏阳市住宅专项维修资金管理中心的证明、浏阳市住房保障局文件、浏阳市不动产登记服务指南，拟证明截至2020年4月26日，经住宅专项维修基金查询，上诉人李海青仍没有缴纳记录。依据浏阳市住房保障局和国土资源局的规定，办理不动产权登记必须提交已经缴纳物业维修基金的原件和发票，否则不予办理。李海青质证认为，对金汇置业公司提交证据的真实性无异议，证明目的有异议。该浏住保发的文件颁布的时间为2018年6月12日，实施时间为2016年9月1日起，上诉人与被上诉人签订案涉合同的时间为2015年12月31日，双方当事人关于专项维修资金的缴纳不能适用该规定。该组证据不能证明被上诉人履行了及时通知上诉人缴纳的通知义务。上诉人随时可以配合被上诉人缴纳上述费用。基于房屋迟延交房及房屋质量、面积差问题，双方当事人之间一直有争议，且多次由当地政府协调并有诉讼正在进行，所以才出现现在没有缴纳的情况。本院二审对当事人提交的证据作出如下认证：李海青提交的证据符合证据的真实性，但缺乏证据的关联性，不予采信。金汇置业公司提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为李海青关于要求金汇置业公司支付逾期交房及逾期办妥房屋产权证的违约金、退还已支付的办证费用及要求被上诉人对涉案房屋存在的玻璃雾化、厨房管道排烟不畅的问题进行整改、修复的上诉主张能否得到支持的问题。围绕焦点问题，应重点查明金汇置业公司是否存在逾期交房及逾期办理房屋产权证的情形。经查，案涉《商品房买卖合同》及补充协议系合法有效的合同。《商品房买卖合同》及补充协议中约定金汇置业公司应将案涉房屋于2016年3月31日前交付给李海青，并在交房后1年内，于2017年3月31日前为李海青办理不动产登记。金汇置业公司已于2016年1月28日向李海青交付房屋，该公司未逾期交付案涉房屋。根据合同补充协议第一条第5项约定“买受人首次交付房款时须按相关部门要求缴纳办理房屋产权所需的契税、维修资金等相关费用（此相关税费最终以政府相关部门批准核定为准，否则视为买受人违约）”。李海青现未提交证据证明其已缴纳物业维修基金，金汇置业公司怠于办妥权属证书并应支付违约金的相关证据，故李海青应承担举证不能的法律后果。李海青仅以金汇置业公司并非收取税费和专项维修基金的权利人为由，认为其未按约交纳相关费用的责任在于金汇置业公司未及时通知，房屋质量存在问题的主张没有依据，本院不予支持。综上，对李海青主张金汇置业公司向其支付逾期交房及逾期办理房屋产权证的主张不成立，本院不予支持。另外，一审根据《商品房买卖合同》及补充协议约定判定金汇置业公司代为预收取办证费用，按办证时的相关规定，双方据实结算，多退少补并无不当，故对李海青要求返还办证费用2000元的主张，本院不予支持。一审根据民事证据规则判定李海青未提交证据证明其涉案房屋存在的玻璃雾化、厨房管道排烟不畅的问题，应承担举证不能的法律后果并无不当。故对李海青要求整改上述问题的主张，本院不予支持。综上，上诉人李海青的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费721元，由上诉人李海青负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月二十五日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。