安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0104民初603号 原告：安徽锦灏商业运营管理有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场11号楼一楼，统一社会信用代码91340100396127373D。 法定代表人：陈国强，总经理。 委托诉讼代理人：刘玮，安徽文奇律师事务所律师。 被告：项本国，男，1978年5月20日生，汉族，住安徽省芜湖鸠江区。 委托诉讼代理人：刘坤，安徽万世律师事务所律师。 原告安徽锦灏商业运营管理有限公司(以下简称锦灏公司)诉被告项本国服务合同纠纷一案，本院于2020年1月8日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告锦灏公司的委托诉讼代理人刘玮、被告项本国及其委托诉讼代理人刘坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦灏公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告自2018年5月1日至2019年2月1日期间的管理服务费110106.96元,并承担违约金暂计26961.9元（自2019年5月11日起按月息2%的标准承担违约金至实际款清之日止,现暂计立案之日）；2、被告承担原告产生的全部诉讼费用。事实和理由：被告因承租位于合肥市蜀山区商铺（以下简称“该商铺”）与出租方安徽骏誉投资置业有限公司签订《租赁合同》（以下简称《合同》）,为加强商铺的经营管理,原被告双方签订一份《管理规约》（以下简称《规约》）,《规约》约定被告应当向原告支付管理服务费,收费标准为28元／㎡／月,建筑面积435.32ｍ,每3个月为一期,每期金额为36566.88元,被告须每期10号缴纳当期费用,逾期支付,还应按照欠费金额的日0.3%承担违约金《规约》签订后,原告按约履行义务,双方在履行规约过程中,被告向法院起诉要求解除其与出租方签署的《租赁合同》（以下简称《合同》）,出租方亦在此案审理过程中提出反诉,后经法院审理判决,被告与出租方签署的《合同》于2019年2月1日解除。但被告至今仅交纳了首期管理服务费,自2018年5月1日之后的管理服务费,经原告多次催缴被告一直分文未付,按照《规约》约定,被告还应承担相应的违约责任。原告认为,被告长期拖欠费用的行为已严重侵害原告的合法权益,为此,特向法院提起诉讼,请求法院依法从速判处原告如上诉请。 被告项本国辩称：原告主张物业费的前提应当是自身不存在违约责任的情况。被告经营的项冀餐饮店入驻天珑广场后，因商场经营不善、房屋大面积漏水等诸多问题，2018年5月13日，合肥暴雨导致天珑广场水漫金山，商户投诉、媒体报道，商场声誉直线下降，难以盈利，此后原告的物业管理也名存实亡。原告一直未对案涉商铺的严重漏雨、墙体开裂等情况进行有效维修处理，存在根本性违约，直接导致项冀餐饮店无法达到经营目的，不存在主张物业费的事实和法律基础，请求驳回原告的诉讼请求。被告保留继续诉讼主张返还物业费及赔偿损失的权利。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《天珑广场经营管理规约》、《租赁合同》、催款函快递单、合肥市中级人民法院(2019)皖01民终9659号民事判决书以及被告提交的收据6张等证据，本院依法予以确认。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月23日，锦灏公司（甲方）与项本国（乙方）签订天珑广场4号楼L4-14号商铺《天珑广场经营管理规约》，合同约定：商户需在该商铺交付日向商管公司支付装修押金和装修垃圾运输费、装修管理费，如商户没有违反本规约及有关装修的规定，于装修期届满，且消防部门验收合格1个月内，商管公司应向商户无息返还前款所述的装修押金。物业管理的服务期间为自2017年11月25日至2020年11月24日，物业管理费支付周期为三个月，每期物业费36566.88元，商户须于每期10号前向商管公司缴纳当期物业管理服务费，双方同意管理服务费收费标准为28元/㎡/月（按建筑面积收取）。装修保证金指商户在办理商铺装修手续前所应缴的款项，商铺装修竣工验收合格后，在无任何违反规定及赔偿的前提下，该款项不计利息退还商户。在签订本规约之日，商户向商管公司缴纳首期物业管理服务费，此外应缴纳数额相当于2个月物业管理服务费作为物业管理服务保证金。服务终止后，经审核如商户无欠款和无其他违约行为的，商管公司在不计息如数退还商户，如商户有欠款的则即商管公司有权自管理服务费押金中扣除。商户可以现金或其它许可形式支付场地租赁费、经营管理费电费等，对超过规定时间缴纳相关费用的均属违约行为，根据租赁合同约定按缴费金额每日3‰计收违约金。 项本国所经营的合肥市蜀山区项冀餐饮店诉安徽骏誉投资置业有限公司租赁合同纠纷一案，经本院、合肥市中级人民法院审理，认定：项冀餐饮店承租天珑广场4号楼L4-14号商铺，面积435.32平方米，该租赁物交付时间为2017年9月19日，并判决：项冀餐饮店与安徽骏誉投资置业有限公司签订的租赁合同于2019年2月1日解除。 锦灏公司称天珑广场整体开业时间为2018年2月1日，为扶持商铺2018年2月1日之前不收取物业管理费。项本国支付了物业管理服务费36566.88元、物业保证金24377.92元、燃气保证金45658元、公共设备改造保证金3000元、装修管理费3486.56元、消防泄水费1000元。锦灏公司称装修管理费3486.56元、消防泄水费1000元已实际发生，不存在退还。 本院认为：原告与被告签订的经营管理规约系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应按合同履行各自义务。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，但未提供证据证明，本院对其该项辩称不予采信。原告要求被告支付物业管理费符合合同约定，本院予以支持，自2018年5月1日起至2019年2月1日物业管理费为109700.64元（12188.96元/月×9个月），扣除原告应当退还的物业保证金24377.92元、公共设备改造保证金3000元，被告应当支付82322.72元。因双方约定的违约金过高，本院依法予以核减，被告应当支付原告以欠付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2019年5月11日至2019年8月30日，此后按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率计算至款清时止的违约金，超出部分，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告项本国于本判决生效之日起十日内支付原告安徽锦灏商业运营管理有限公司物业管理服务费82322.72元，以及以欠付款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算自2019年5月11日至2019年8月30日，此后按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率计算至款清时止的违约金； 二、驳回原告安徽锦灏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3041元，减半收取计1520.5元，保全费1210元，由原告安徽锦灏商业运营管理有限公司负担1093元，被告项本国负担1637.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  孙睿杰 二〇二〇年五月二十七日 书记员  张利娟 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。