江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5550号（2019）苏0113民初6068号原告（被告）：易竟雄，男，1991年11月26日出生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：周小迪,江苏天熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤楠,江苏天熙律师事务所律师。被告（原告）：顾锦梅，女，1966年6月20日出生，汉族，公民身份号码320830196606203421住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郁苏宁，江苏焯然律师事务所律师。第三人：南京美房云客网络科技有限公司，统一社会信用代码91320102MA1MXALQ2T住所地南京市玄武区珠江路88#新世界中心1幢3418室。法定代表人：采小友，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶尚林，男，1984年10月28日出生，汉族，系该公司员工，住南京市江宁区。原告易竟雄与被告顾锦梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理过程中，南京市六合区人民法院于2019年9月2日受理了原告顾锦梅与被告易竟雄、第三人南京美房云客网络科技有限公司（简称美房公司）房屋买卖合同纠纷一案，后该院于2019年9月4日作出（2019）苏0116民初6437号民事裁定书，认定两案诉讼标的同一，裁定将该案移送本院，本院于2019年9月26日立案后，将两案并案审理，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。易竟雄及其委托诉讼代理人周小迪、汤楠，顾锦梅的委托诉讼代理人郁苏宁，第三人美房公司的委托诉讼代理人陶尚林到庭参加诉讼。两案现已审理终结。原告易竟雄向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2019年5月2日签订的《存量房买卖中介合同》（简称《买卖合同》）于2019年7月25日解除；2.判令顾锦梅向易竟雄双倍返还合同定金20万元；3.判令顾锦梅承担易竟雄因本案支出的律师费5万元；4.判令顾锦梅承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月2日，顾锦梅（卖方、甲方）与易竟雄（买方、乙方）及美房公司（中介、丙方）签订了《买卖合同》1份，并收取了易竟雄购房定金10万元。根据合同约定，买卖合同标的房屋坐落于南京市栖霞区，该房屋总售价为272.5万元。合同另约定，该房屋首付款71万元，用于顾锦梅办理该房屋贷款还清解押手续；该房屋内约有顾锦梅贷款120万元，用乙方首付款办理解押，首付款不足部分，由乙方委托第三方解押，垫资费用由丙方负责。合同还约定，无正当理由不履行合同，未能按照合同约定提供必要文件和配合，均属于违约行为。违约方不但需承担违约责任，还需承担因此产生的诉讼费、律师费等全部费用。合同有关垫付解押的约定实质是买方易竟雄和中介考虑到卖方顾锦梅房屋贷款的实际情况，为了确保交易顺利进行提供的一种便利条件。按照第三方垫资的惯例，卖方作为垫资款项的实际使用人，需要配合签署有关垫资手续。但是顾锦梅提出种种理由，拒绝配合办理有关手续，导致垫资解押事宜无法进行。在此情况下，易竟雄在中介的参与下多次与顾锦梅协商，其均以种种理由或提出易竟雄无法接受的要求，拒绝配合。无奈之下，2019年7月19日，易竟雄向顾锦梅发出履行催告律师函，要求顾锦梅配合办理第三方垫资解押手续，继续履行合同。并明确告知顾锦梅：仅以口号表示愿意履行合同，实际却不配合办理有关手续，或提出明显非善意的要求，依然属于违约不履行合同的行为。然顾锦梅收函后仍不配合办理垫资解押手续，导致无法解押。2019年7月24日，易竟雄向顾锦梅发出解除合同通知函，告知顾锦梅双方于2019年5月2日签订的《买卖合同》及相关附属文件自2019年7月25日解除，并要求顾锦梅承担违约责任，双倍返还定金20万元，至今，顾锦梅仍未履行相关义务，故具状诉至法院。被告顾锦梅辩称：对本案所涉合同于2019年7月25日解除无异议，系通过顾锦梅律师与易竟雄方电话沟通确定解除，违约责任由法院查清后进行认定。本案合同无法履行，并非顾锦梅方原因导致，顾锦梅已经积极配合办理房屋买卖的各项手续，严格按照合同约定履行自身义务，易竟雄至今未于2019年6月15日前支付首付款71万，关于首付款不足解押款部分，至今没有及时支付，同时在房屋买卖办理过程中未征得顾锦梅同意变更房屋的贷款方式，将合同约定的商贷变更为公积金和商业组合贷款，因此根据合同规定，易竟雄拖延支付购房款，系导致合同解除的根本原因，易竟雄方是违约方，顾锦梅无过错，不应该返还定金；本案所涉律师费因非顾锦梅原因违约，不应由顾锦梅承担，同时在本案所涉合同的补充条款部分第五条，关于合同解除的约定，该约定不明确，我方认为产生的相关诉讼律师费是因丙方中介费延迟支付，因中介方主张权利产生的律师费，对于本案中买卖双方交易过程中解除并未明确约定需承担相关的诉讼以及律师费。即使承担鉴于双方已确认合同解除，本案的合同标的只有20万元，按照物价局规定，对应的律师费应当在1万元左右。中介方作为专业的经纪机构，应当提供专业的购房过程中的法律服务，在制定中介合同以及相关附件过程中应当如实告知并且约定明确，将各方的责、权、利约定清楚，显然本案所涉合同部分条款约定不明，也是导致买卖双方产生纠纷的原因之一，中介方也应当承担相应的责任。原告顾锦梅向本院提出诉讼请求：1.判令顾锦梅没收易竟雄定金10万元；2.判令易竟雄支付顾锦梅律师费损失1万元；3.本案诉讼费用由易竟雄负担。事实与理由：顾锦梅与易竟雄于2019年5月2日通过美房公司签订了《买卖合同》及“补充协议”，约定顾锦梅将其合法拥有的XXXX室房屋出售给易竟雄，房屋合同出售价为272.5万元，该价格为顾锦梅房屋出售净得价。由美房公司代办产权转移和房屋交付手续以及贷款相关事务，XXXX室房屋买卖存在贷款，约定为商业贷款，另约定2019年5月2日前易竟雄应支付购房定金10万元，2019年6月15日前（贷款预审通过后三日内）易竟雄应支付71万元用于房屋解押，XXXX室房屋贷款有120万元，易竟雄首付款用于解押，不足部分由易竟雄委托第三方解押，垫资费用由美房公司负责。合同签订后，易竟雄按约支付了购房定金10万元，但之后一直未按照合同约定履行付款义务，截止2019年6月15日首付款未按约支付，经顾锦梅多次催促，XXXX室房屋所涉银行抵押至今未办理解押。2019年7月17日经中介方提前沟通并陪同双方共同至银行办理解押，因易竟雄当场反悔并拒绝签署中介提供的“13-2604解押协议（2).doc”材料导致未办理解押手续，至今顾锦梅只收到定金10万元。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，顾锦梅与易竟雄签订的《买卖合同》及“补充协议”合法有效，在合同履行过程中美房公司确实也积极协调购房手续等相关问题，但易竟雄未严格履行合同义务己经实际构成违约，特别是未按期支付首付款以及提供合同约定的40万元解押款导致XXXX室房屋至今未办理解押手续。易竟雄发送律师函通知解除合同，顾锦梅也己经委托律师于2019年7月25日下午致电易竟雄并得到易竟雄关于解除合同的肯定回复。综上所述，双方于2019年5月2日通过美房公司签订的《买卖合同》及“补充协议”己经解除，因易竟雄违约至今未支付首付款，顾锦梅没收易竟雄定金10万元符合法律规定，具状起诉，望判如所请！被告易竟雄辩称：顾锦梅要求没收我购房定金10万元没有事实和法律依据。首先，双方合同于2019年7月25日解除，但是解除的原因是顾锦梅拒绝按照合同约定配合我办理垫资解押手续，在律师发函催告无果后，解除本合同。案涉合同无法履行，并非我方原因导致，在主合同书及补充协议中关于首付款及由第三方垫资解押有明确的约定，首付款及第三方垫资均用于被告房屋解押进而推进后续房屋交易流程，双方在实际履行中已经办理了商业及公积金组合贷款，额度为190万，并进行了面签。在垫资解押之前，顾锦梅以贷款类型变更为由拒绝配合办理有关手续，后又以对第三方垫资没有义务为由拒绝配合第三方办理解押手续，导致无法进行交易。在双方经过协商，我以自筹资金方式提供解押资金，并且该资金已经到位，双方也已确认协议文本情况下，在现场解押，最终，顾锦梅提出修改协议要求，明显增加了我方风险和负担，导致自筹资金垫资方案未能实现，且在此过程中顾锦梅对其他解决方案一概予以拒绝，故该合同未能继续履行的责任在对方，其要求没收定金没有法律依据，而且还应承担双倍返还定金的责任。第三人美房公司陈述，合同是我司签的，陶尚林全程参与，XXXX室房屋当时有120万元抵押贷款，因为买方的首付款不足以偿还银行抵押部分，所以当时商定方式为买方委托第三方垫资解押，垫资费用我司负责，此后在履行合同中我司积极为双方匹配了第三方垫资渠道，但卖方以自身没有配合的义务为由拒绝配合，导致第三方垫资未能完成。第三方垫资是需要签署文本的，第三方的资金和垫资是需要打入卖方的贷款银行账户，由银行扣款，完成解押。解押后应由买卖双方和中介方和贷款银行四方共同过户，过户出件后，由买方的贷款银行放款至卖方的账户，先前第三方垫付的垫资款需要在买方申请的银行贷款到达卖方账户后，由卖方返还给第三方。我司认为在签订合同时候，已经阐述了第三方垫资的事项，卖方后来与我司的沟通中表示他没有配合的义务。我方作为中介方也协调、沟通，因为卖方的不认同，我方也出具了其他的方案，包括由卖方自行出资，我司垫付利息给卖方，但卖方也不认可这个方案，最后协商方案是由买方借款来配合偿还卖方的银行贷款，最后形成了解押的协议，发送到微信群里。在买卖双方和我司见面后，买卖双方对买方多支付的40万元的解押款的返还方式和时间有分歧。买方考虑自身的资金安全，要求还是按照合同约定由第三方来做，但是卖方不认可该方案，这是双方矛盾的焦点。我司认为交易当中XXXX室房屋的抵押贷款部分属于卖方的个人抵押，交易当中应属于个人，必须解押才能过户，所以我司认为卖方在解押过程必须配合买方和中介方，对于买方和中介方积极找第三方解押的通行惯例，应给与必要的配合。对于双方是否违约，由法院最终判决认定。如果买卖双方这次两案调解解决，我方同意免收双方的居间费用。本院经审理认定事实如下：2019年5月2日，顾锦梅（转让方、甲方）与易竟雄（受让方、乙方）、美房公司（中介方、丙方）签订《买卖合同》1份，约定：1.顾锦梅将其所有的XXXX室房屋以272.5万元的净得价出售给易竟雄；2.顾锦梅委托美房公司代办产权转移、房屋交付；易竟雄委托美房公司代办不动产权证、房屋交付、贷款；3.顾锦梅的义务包括协助办理交易过户手续、提供相应证件资料、按约定交付房屋、支付佣金、代办费等；4.易竟雄的义务包括按约定支付定金和房款、支付佣金和代办费等；5.美房公司的义务包括认真履行委托事项并亲自完成委托代办的各项服务，派经纪人朱某负责XXXX室房屋的居间活动，在委托期限内办理所有委托的事项，根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；6.违约责任：若美房公司有无正当理由不履行合同，与他人串通损害顾锦梅、易竟雄利益的，故意隐瞒提高委托标的利差，或其他过失影响交易等情形之一的，应承担违约责任；若顾锦梅、易竟雄无正当理由不履行合同，未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成美房公司无法履行合同的，相互或与他人串通损害美房公司利益的，未能按合同约定支付佣金和代办费的，或其他造成美房公司无法完成委托事项的行为之一的，应当承担违约责任；三方中的违约行为方，按照总房价的10%即27.25万元支付违约金给各守约方，违约方给各守约方造成其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。同日，三方还签订补充协议一份，主要约定：1.易竟雄于2019年5月2日前支付顾锦梅购房定金10万元，该定金冲抵房款；2.易竟雄于2019年6月15日前贷款预审通过后3日内支付首付款71万元，用于顾锦梅办理该房屋贷款还清手续，顾锦梅需在通知拿解押注销材料后的3个工作日内办妥解押注销手续，并于易竟雄拿到同贷书与其办理交易过户送件手续；易竟雄拟向银行贷款190万元作为部分房款支付给顾锦梅，贷款直接下顾锦梅账户，并承诺贷款审批不足部分在房屋过户送件前用现金补齐，贷款方式为商贷，易竟雄须于2019年5月15日前提交办理贷款需要的材料并签署相关贷款文本，贷款所需相关费用由易竟雄自行缴纳，顾锦梅配合易竟雄办理贷款手续，提供材料并签署相关文件；顾锦梅同意易竟雄保留尾款1.5万元于交付房屋当日付清；易竟雄不按上述约定履行合同并拖延超过10日且未取得顾锦梅同意的，可视为易竟雄违约，顾锦梅有权要求易竟雄承担违约金应付款的万分之五每天，如造成根本违约，还须承担合同中约定的违约责任；2.XXXX室房屋内约有贷款120万元，用易竟雄首付款办理解押，首付款不足部分，由易竟雄委托第三方解押，垫资费用由美房公司负责；3.因非不可抗力原因导致不能完成交易的一方，除须承担应有的违约责任外，还须承担因撤销该笔交易而产生的一切费用，并承担美房公司中介费成交价2.4%及因此产生的相关诉讼、律师费等所有费用。合同签订当日，易竟雄向顾锦梅支付购房定金10万元。合同履行过程中，顾锦梅配合易竟雄办理了商业贷款与公积金贷款组合贷款的签字手续。后易竟雄备好了首付款，双方为易竟雄委托第三方垫资顾锦梅有无配合担保等义务发生争议，经美房公司协调沟通，由美房公司再次草拟了1份《关于XXXX室房屋交易的补充协议》（简称《交易补充协议》）于2019年7月16日发送给易竟雄与顾锦梅要求确认，主要约定：一、解押前，顾锦梅配合易竟雄及中介方查询XXXX室房屋的权属情况，确认该房屋无其他影响交易的权利限制（除房产证已经注明的抵押外）后再办理还款解押手续；二、除已支付的定金10万元外，易竟雄于共同办理还款解押手续当日再代顾锦梅向其按揭银行支付110万元，其中71万元为合同约定的首付款，另外40万元为顾锦梅向易竟雄的借款，此款只能用于上述房屋解押，顾锦梅不得挪作他用，此款由易竟雄汇入顾锦梅按揭银行还贷账户；三、上述40万元顾锦梅须于此房屋过户后，易竟雄向银行申请的贷款下款至顾锦梅账户当日，顾锦梅一次性转给易竟雄40万元，不得迟延（注公积金贷款先下就先转公积金部分，商贷先下就先转商代部分），如预期按40万元每日支付逾期违约金，直至顾锦梅归还此款。三方通过微信群对《交易补充协议》进行了沟通，后2019年7月17日在银行办理解押手续时，因易竟雄和顾锦梅就该补充协议未能达成一致意见，三方均未签署该份补充协议，致未能继续履行办理解押手续。2019年7月19日，易竟雄委托江苏天熙律师事务所向顾锦梅发送《律师函》1份，主要载明：2019年5月2日，你（顾锦梅）收取易竟雄购房定金10万元，根据合同约定，该房屋的首付款71万元用于办理你房屋中原有贷款清偿手续，为后续交易排除障碍，后续房款采用贷款形式，银行直接将剩余房款发放至你方账户，目前该贷款已经全部获得了金融机构核准。同时该合同明确指出，你房屋内原有贷款120万元，解押所需不足部分，由易竟雄委托第三方垫资解押，垫资费用由丙方负责。另合同第九条约定，无正当理由不履行合同，未能按照合同约定提供必要的文件和配合，均属违约行为。合同附件第五条约定，违约方不但需要承担违约责任，还需承担因此产生的诉讼费、律师费等全部费用。上述约定实质是乙方和丙方考虑到你房屋的实际贷款情况，在房屋买卖中提供的便利条件，且无需你方支付任何垫资费用，合同签订后，第三方垫资过程中，按照惯例需要获得买卖双方的签字配合，但你方以种种理由拒绝配合，导致无法按照合同办理垫资解押手续，在此情况下易竟雄及中介方多次与你沟通，反复作出让步，提出由买方或中介出面办理有关垫资手续，你方作为实际使用垫资的纯粹获利方，只需作为担保人签字等等方案，均被你方拒绝。后续你方提出，只接受易竟雄用自筹资金提供垫资，易竟雄为了善意促进合同履行，不得已通过自行高息借款方式筹资，并数次通过电话微信等方式，要求你配合办理解押手续。但你仍然以“拒绝签署及时归还垫资款项的承诺书”、“要求长期占用垫资资金”等方式，为办理解押手续制造障碍，不正当的加重易竟雄的义务和负担。易竟雄尽最大努力与你方沟通，但你方目前仍拒绝配合办理垫资解押手续，你方的行为给易竟雄造成的损失仍然在持续扩大中。综合上述情况，本律师认为，根据法律及合同约定，你方以种种理由不履行合同约定，目的可能已超出垫资解押范围之外，而是不想按照合同继续出卖房屋。有鉴于此，函告如下：1.望你方于2019年7月23日前，无条件履行合同义务，按照合同约定配合办理第三方垫资解押等一系列手续；2.如你方逾期仍拒绝配合履行合同，则由此产生的不利后果将概由你方承担。2019年7月24日，易竟雄再次委托江苏天熙律师事务所向顾锦梅发送《律师函》1份，载明：此前本律师已经代表易竟雄就你不按照双方买卖合同约定无条件配合办理第三方垫资解押等问题进行了催告，现催告期限已经届满，你仍拒绝无条件配合办理第三方解押手续，有鉴于此，向你慎重函告如下：1.双方于2019年5月2日签订的《买卖合同》及相关附属文件自2019年7月25日解除；2.你方此前已向易竟雄收取购房定金10万元，基于你方的违约行为，你方有义务按照《中华人民共和国合同法》定金罚则之规定，双倍向易竟雄返还定金20万元；3.易竟雄保留按照合同进一步追究你方其他法律责任的权利。同日，江苏天熙律师事务所向易竟雄开具了5万元律师费增值税普通发票。2019年7月25日，顾锦梅与江苏焯燃律师事务所签订委托代理合同，委托该所处理与易竟雄之间的房屋买卖合同诉讼及非诉讼事宜，该所指派郁苏宁律师当日对解除合同予以了确认。次日，江苏焯燃律师事务所向顾锦梅开具了1万元律师费增值税普通发票。其后，易竟雄与顾锦梅未能就继续履行买卖合同达成新的一致意见，双方分别向法院提起诉讼。本院认为，顾锦梅、易竟雄及美房公司三方于2019年5月2日签订的《买卖合同》及其补充协议系三方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，三方均应按照合同履行各自的合同义务及附随义务。在该买卖合同履行过程中，买卖双方的主要争议点在于：对合同约定的买方（易竟雄方）首付款71万元不足支付卖方（顾锦梅方）XXXX室房屋银行抵押贷款120万元的第三方垫资的具体操作问题。根据补充协议约定，应由易竟雄委托第三方解押，垫资费用由美房公司负责，但买卖合同及补充协议均未对在委托第三方解押过程中，顾锦梅的协助义务及解押后或房屋买卖完成后该解押款如何处理进行约定，按照该条约定，客观上如由易竟雄单方委托第三方垫资40万元进行解押，并由易竟雄负责偿还该垫资款，则该垫资款40万元系易竟雄多支付的购房款，该款数额巨大，对于如何返还、何时返还不能进行明确约定的话，显然加重了易竟雄的购房义务及资金安全的风险，故双方应当就该未约定的进行补充约定。现买卖双方通过美房公司居间沟通磋商，未能达成一致意见，致合同不能继续履行，易竟雄发函要求解除合同，顾锦梅亦表示同意，故本院对易竟雄要求确认案涉合同于发出解除函次日即2019年7月25日解除，本院予以支持。本院认为，对于此合同的解除，系买卖合同及补充协议对于房款支付（返还）的主要条款约定不明所致，而双方又不能进步协商补充约定，故此原因不能归责于易竟雄和顾锦梅双方，应认定双方互相不承担违约责任，顾锦梅仅需将根据合同获得的购房定金返还即可，对于易竟雄要求顾锦梅双倍返还定金并承担其律师费损失的诉讼请求，本院不予支持，对顾锦梅要求没收易竟雄定金以及要求易竟雄承担其律师费损失的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（被告）易竟雄与被告（原告）顾锦梅及第三人南京美房云客网络科技有限公司2019年5月2日签订的《存量房买卖中介合同》于2019年7月25日解除；二、被告顾锦梅于本判决生效之日起七日内返还原告易竟雄购房定金10万元；如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告易竟雄的其它诉讼请求；四、驳回原告顾锦梅的诉讼请求。（2019）苏0113民初5550号案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告易竟雄负担1375元，被告顾锦梅负担1150元，被告顾锦梅应负担的案件受理费1150元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，逾期不交，本院将予以强制执行，原告易竟雄缴纳的案件受理费中的3675元，本院予以退还；（2019）苏0113民初6068号案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告顾锦梅负担，其余案件受理费1150元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 丁旦二〇二〇年五月二十六日法官助理 程洁书 记 员 葛菁