宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初2114号原告：刘万雄，男，1977年7月24日出生，汉族，住宁夏固原市。被告：孙治强，男，1974年1月21日出生，汉族。第三人：宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司，住所地：宁夏固原市原州区北京路西港雅居20-7号营业房。法定代表人：陈凯，系该公司总经理。原告刘万雄与被告孙治强、第三人宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘万雄、被告孙治强、第三人宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司的法定代表人陈凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘万雄向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告向原告支付违约金57300.00元；3.第三人协助原告退还支付至银行的首付款204000.00元；4.第三人向原告退还代为保管的定金20000.00元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月24日，原、被告及第三人在固原市原州区签订《房屋买卖合同》，约定将被告名下的固原市××区出卖给原告，原告支付定金20000.00元由第三人代管。合同签订后，双方正常履约，原告已经在第三人的协助下办理按揭贷款，已经将首付款204000.00元交付至银行，待双方办理过户即可完成合同的全部内容。但被告于2020年3月2日在原告、第三人面前当面毁约，不愿意出卖房屋。被告的违约行为导致原告遭受重大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，原告选择使用《房屋买卖合同》的违约金条款，即原告要求被告按照合同第四条违约责任中第一款第二项约定的内容承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定提起诉讼。孙治强辩称，被告同意解除合同，同意协助退还首付款，不同意支付违约金。合同约定原告于2019年10月24日交付定金20000.00元，但被告只从第三人处拿到数额为5000.00元的定金收条，实际未收到原告交付的定金20000.00元。原告违约在先，且合同约定要支付定金，但实际被告未收到，合同无效。第三人给被告的收条上载明的是恋家房产房屋出售定金收条，但是起诉状上所列的第三人是宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司。第三人通知被告去做面签手续时，被告就去了。2020年2月26日办理过户手续时被告也去了。最终未过户的原因是原告与第三人因2%的按揭贷款手续费未达成协议，直至被告将手续交到办理过户手续的人员手中时被告未收到原告或者第三人的定金或者购房款。宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司述称，同意扣除原告应当支付的中介费4700.00元后退还其余定金。原告刘万雄、被告孙治强依法提交了证据。本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的《房屋买卖合同》1份来源合法，内容真实，能够证明原、被告及第三人签订合同，约定由第三人居间，被告将涉案房屋出卖给原告等事项，予以采信；原告提交的定金收条2张、专用收据2张，被告提交的定金收条（与原告提交的定金收条中的1张系同一证据）复印件1张来源合法，内容真实，能够证明原告向第三人交付了合同约定的购房定金20000.00元，予以采信；原告提交的中国建设银行进账单1张来源合法，内容真实，能够证明原告将购房首付款204000.00元汇入银行的监管账户，予以采信；原告提交的《房屋租赁合同》2份与本案无关联性，不予采信；被告提交的录音2段系其在原告起诉后，其与原告、第三人通话形成的录音，来源合法，内容真实，能够证明在原告起诉后又表示同意办理过户口手续，予以采信。本院经审理认定事实如下：2019年10月24日，原、被告及第三人签订了《房屋买卖合同》（出售方即甲方为孙治强，购买方即乙方为刘万雄，中介方即丙方为宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司），主要约定：甲乙双方通过丙方居间介绍，甲方同意将位于固原市××区出售给乙方；价款为573000.00元；为防止甲方将房屋第二次出售，甲方需将房屋产权证等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方同意于2019年10月24日交付20000.00元作为购房定金，由丙方代为保管；如乙方为全额付款方式，在订立合同后日（年月日）内付清余款；如果乙方为贷款方式，首付款以银行为主，在订立合同后日（年月日）内付清首付款余款；甲方承担6.67%的税（增值税及其附加费、个人所得税水利建设资金），乙方承担1.5的契税；签订合同时，甲方向丙方支付中介服务费4700.00元，乙方向丙方支付中介服务费4700.00元；甲方不履行合同或者不予配合时，乙方有权单方解除合同，甲方应在7日内向乙方返还已收房款和利息外，还应按房屋总成交价的10%向乙方支付违约金；本合同经三方授权代表签字并盖章，自签字后生效。原、被告在合同上签字捺印，第三人在合同上签字盖章。合同签订当日，原告向第三人交付购房定金5000.00元，后又于2019年11月6日向第三人交付购房定金15000.00元。第三人未将原告交付的购房定金20000.00元转交给被告。2020年1月14日，原告将购房首付款204000.00元汇入建设银行的监管账户。原告要求被告办理房屋过户手续，被告以其承担的过户税费过高为由要求与原告进行协商，原告不同意，遂致使未能办理房屋过户手续。原告起诉后，被告又与原告和第三人工作人员通话，表示同意过户。现原告要求解除合同，被告亦同意解除合同。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》系其真实意思表示，内容既包含房屋买卖合同，也包含居间合同的内容，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原告要求解除与被告之间的房屋买卖合同，被告亦同意解除，故双方之间的房屋买卖合同应予解除。合同虽然约定了定金，但未明确约定该定金系违约定金，故在合同解除后原告交纳的定金应当按照原数退还。因原告交纳的定金现在第三人处，故应由第三人负责退还。合同签订后，当事人应当按约履行，被告虽然同意配合办理过户口手续，但以其承担的过户税费过高为由提出要求重新与原告协商的附加条件，致使未能办理过户手续，被告的行为有悖诚实信用原则构成违约，应当承担相应的违约责任，但考虑到合同对首付款的支付数额、期限等约定不明确，导致原、被告约定的违约责任实际不对等，故酌情确定被告向原告支付违约金5000.00元，对原告主张的超出该部分的违约金不予支持。合同解除后，被告、第三人应当协助将原告汇入建行固原分行的204000.00元退还给原告。被告关于合同无效、其不承担违约责任的抗辩理由不能成立，不予支持。第三人要求在向原告退还的定金中扣除居间报酬4700.00元，因本案系房屋买卖合同纠纷案件，当事人对于居间报酬的争议属于另一法律关系，故对第三人该主张本案中不予处理。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国民法通则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告刘万雄与被告孙治强之间的房屋买卖合同；二、第三人宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效后三日内向原告刘万雄退还定金20000.00元；三、被告孙治强于本判决生效后三日内向原告刘万雄支付违约金5000.00元；四、被告孙治强、第三人宁夏恋绿家房地产信息咨询服务有限公司于本判决生效后三日内协助将原告刘万雄汇入建行固原分行的204000.00元退还给原告刘万雄；五、驳回原告刘万雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520.00元，减半收取计2760.00元，由原告刘万雄负担2247.00元，被告孙治强负担513.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘汉龙 二○二○年五月十一日 书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国民法通则》：第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》：第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。