河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2174号 上诉人（原审原告）：**飞，男，1989年4月20日出生，汉族，住河北省沧州市海兴县。 委托诉讼代理人：张国军，河北海之光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司，住所地：河北省沧州市海兴县城海滨路北，统一社会信用代码：911309246958851909。 法定代表人：曹文占，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张志勇、贾如梦，河北恭惠律师事务所律师。 上诉人**飞因与上诉人衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司（以下简称昆仑海兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省海兴县人民法院（2019）冀0924民初1070事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人**飞的委托诉讼代理人张国军与上诉人昆仑海兴公司的委托诉讼代理人贾如梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 **飞的上诉请求：一、依法改判昆仑海兴公司多支付逾期不能办理不动产产权证违约金73073元；二、一、二审案件受理费由昆仑海兴公司承担。上诉理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决根据**飞与昆仑海兴公司签订的商品房买卖合同第十五条第二款约定“买受人不退房，出卖人按照已付房屋价款的0.1%向买受人支付违约金”，认定逾期办证违约金计算为总房款296014元×0.1%为296.014元，认定事实错误。逾期办证违约金的约定应当与逾期时间、造成买受人的实际损失相关联，如约定每逾期一日多少、一周多少、一月多少或者一年多少，而一审法院的判决等于认定无论开发商逾期办证多少年，逾期违约金都恒定为296.014元，是完全错误的，对买受人更是不公平的。昆仑海兴公司将未经验收的楼房交付**飞，至今该房屋己经长达4年多，未来什么时候能够验收办理不动产产权证，依然还是一个未知数。一审判决凭借格式性合同的不明确约定或者歧义约定，认定近五年时间的逾期办证违约金连总房款一周的贷款利息都不够，并且再久也不会增加，于理不合，于法无据。二、一审判决适用法律错误。商品房买卖合同系昆仑海兴公司提供的格式性合同，合同第十四条对于违约金的约定可以理解为每日0.1%或者每年0.1%，属于有歧义或者约定不明确。有歧义的，可以根据《合同法》第41条理解为每日按照总房款的0.1%向购买方支付违约金；约定不明确的，属于实际损失无法确定，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定，即296014×4.75%÷360×1445×1.3倍＝73369.33元。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 昆仑海兴公司辩称，一审法院判决第一项第一款“被告衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于本判决生效之日起五日内向原告**飞支付违约金296.014元”，认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，一审法院在查明案件事实的基础上作出了公正的判决。**飞所述一审法院认定事实不清、适用法律错误，没有事实和法律依据，更没有证据支持。特请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。一、一审法院判决第一项认定事实清楚、适用法律正确。根据昆仑海兴公司在一审中提交的证据陈述事实如下：**飞与昆仑海兴公司于2014年7月17日签订了商品房买卖合同，**飞购买昆仑海兴公司开发建设的兴盛园小区第2幢1单元401室商品房一套。合同约定，交房期限为2015年6月30日，交付条件为经验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。昆仑海兴公司在一审审理过程中提交海兴县住建局作出的003号行政处罚决定书、海兴住建局规划股行政事业性收费交款通知书、昆仑海兴公司缴纳罚款746504元的发票两张、沧州市城乡规划局行政复议决定书、小区代表签字的意见及拆除现场照片六张、昆仑海兴公司与沧州绿丰园艺有限公司海兴分公司签订的游园绿化工种施工合同、2019年1月17日中共海兴县委、县政府印发海兴县机构改革方案的通知、海兴住建局向海兴县政府出具的报告及农行海兴支行的支付凭证及案涉小区的楼房验收报告三份等证据，足以证实昆仑海兴公司已积极组织小区综合验收，但并非是因为昆仑海兴公司的原因导致该小区仍在验收过程中。一审法院判决昆仑海兴公司违约，依照合同第十五条第二款之约定按照已付房款的0.1％向上诉人支付违约金，认定事实清楚，适用法律正确。二、**飞的上诉请求并无事实和法律依据。**飞提出本案违约金确定应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定的请求，昆仑海兴公司不予认可。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条适用的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，而本案中**飞与昆仑海兴公司签订的商品房买卖合同中明确约定了违约金的计算方式，且合同中并无违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定全面履行合同义务。因此，**飞的上诉请求依法不应得到支持。综上，一审法院判决第一项认定事实清楚，证据充分，请驳回**飞的上诉请求。 昆仑海兴公司的上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项第二款“并返还原告**飞取暖设备费4000元”，依法改判驳回**飞该项诉讼请求；二、一、二审诉讼费用均由**飞承担。事实与理由：一审法院对本案判决内容第一项第二款“并返还原告**飞取暖设备费4000元”，认定事实不清，证据不足，缺乏事实和法律依据。一、依据商品房买卖合同第十四条之规定，昆仑海兴公司的合同义务是保证交付给**飞的房屋工程质量可以达到安装水、电、暖的条件，而非承担为**飞安装好水、电、暖等设备的义务。依据昆仑海兴公司和**飞签订的商品房买卖合同第十四条之规定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、暖交付时达到建安工程验收标准；2、燃气：燃气管道到厨房。昆仑海兴公司和**飞合同中明确约定水、电、暖交付时达到建安工程验收标准，该条款应理解为昆仑海兴公司交付房屋时应保证案涉房屋的工程质量可以达到安装水、电、暖的条件，而并非是由昆仑海兴公司承担为**飞安装好水、电、暖等设备的义务。本案中，昆仑海兴公司已经尽到自己的合同义务，保证案涉房屋达到合同约定的建安工程验收标准。二、一审法院判决壁挂炉费用由昆仑海兴公司承担于法无据。壁挂炉并不是房屋的必备取暖设备，**飞选择壁挂炉是**飞的权利，但是壁挂炉的费用不应由昆仑海兴公司承担。该商品房买卖合同第十四条规定的仅仅是昆仑海兴公司向**飞交付房屋时应当达到的条件，且合同中未明确约定昆仑海兴公司应当承担**飞安装壁挂炉的费用，该条款不是壁挂炉费用应由昆仑海兴公司承担的依据。且**飞作为房屋的使用人和受益人，该费用理应由**飞承担。综上，一审法院判决第一项第二款并无事实和法律依据，特请求二审法院依法撤销一审判决第一项第二款的内容，并依法改判驳回**飞要求返还4000元的诉讼请求。 **飞辩称，一、双方签订的商品房买卖合同约定，取暖设备包含在商品房成本之中。双方签订的商品房销售合同第十四条规定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按照以下日期达到使用条件：1、水、电、暖交付时达到建安验收标准；2、燃气…”该规定明确为达到正常使用条件，即取暖设施设备达到可以正常取暖的条件，设备可以简陋，如可以配备暖气片、地热管或者壁挂炉，但必须配备齐全，且壁挂炉在现在已经属于成本最低的取暖设备，绝非如开发商上诉所说的达到可以安装的条件。故此，取暖设备计入建筑成本，是商品房买卖合同自身约定。二、按照交易习惯，取暖设施设备亦应当属于交房必备设施设备。纵观河北省内各居民楼小区，无论使用暖气片供暖、地热供暖，还是昆仑海兴公司提供的采暖炉供暖，所有小区业主入住时均能在缴纳取暖费后就能达到正常供暖，无需自行配装取暖设备，除非个别住户另有所求。三、本案昆仑海兴公司已经退还了本小区大部分购房户的壁挂炉款，这说明开发商本身亦知道壁挂炉款应当计入建筑成本，不应该另外收取。综上所述，昆仑海兴公司的上诉理由不能成立，故请依法驳回其上诉请求。 **飞向一审法院起诉请求：一、判决昆仑海兴公司返还多收取的设备费4000元；二、判决昆仑海兴公司支付逾期不能验收房屋办理产权证违约73369元；三、判决诉讼费用由昆仑海兴公司承担。 一审法院认定事实：**飞、昆仑海兴公司于2014年7月17日签订商品房买卖合同，合同约定：**飞以银行按揭贷款方式购买昆仑海兴公司开发建设的兴盛园小区第2幢1单元401室商品房一套，建筑面积88.68平方米，单价每平方米3338元，总价款为296014元。**飞于2014年7月17日向昆仑海兴公司缴纳首付房款96014元，银行按揭贷款金额200000元整。昆仑海兴公司应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付**飞使用。合同第十四条约定：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水、电、暖交付时达到建安工程验收标准；2、燃气：燃气管道安装到厨房。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，**飞按照约定向昆仑海兴公司缴纳了首付款96014元，并申请办理了住房购置贷款200000元，该贷款于2014年9月10日发放。另外，昆仑海兴公司向**飞收取了壁挂炉费用4000元。2015年6月29日，昆仑海兴公司将经验收合格的商品房交付**飞使用。按照双方约定，昆仑海兴公司应于2015年9月30日前将办理权属登记，需由昆仑海兴公司提供的资料报产权登记机关备案，因昆仑海兴公司未履行上述合同义务，致**飞至今未能办理商品房权属登记。以上事实，由当事人陈述、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、河北省非税收入一般缴款书、海兴县物业兴盛园服务有限公司出具的收据、中国工商银行打印凭证、银行主机查询信息、河北省建设工程竣工验收报告、昆仑海兴公司工作人员张云霞为**飞出具的便条等证据予以证实。 一审法院认为，**飞、昆仑海兴公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律与行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方理应按照约定全面履行合同义务。**飞已按照约定履行了向昆仑海兴公司缴纳房款的合同义务，昆仑海兴公司也理应依照约定在商品房交付使用后90日将办理权属登记，需由昆仑海兴公司提供的资料报产权登记机关备案。因昆仑海兴公司未履行上述义务，致**飞至今未能办理权属登记，其行为构成违约，应依法承担违约责任。按照合同约定，昆仑海兴公司应按已付房价款的0.1%向**飞支付违约金，计：296014元*0.1%=296.014元。关于**飞要求昆仑海兴公司参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付违约金73369元的主张，理据不足，不予支持。昆仑海兴公司抗辩无法提供资料报产权登记机关备案，并非因其自身原因所致，该理由不能作为对**飞违约并免除其承担违约责任的法定事由，不予采纳。关于**飞要求昆仑海兴公司退还取暖设备费4000元的主张，按照双方合同约定，商品房基础设施、公共配套建筑，水、电、暖交付时达到建安工程验收标准，即昆仑海兴公司负有安装水、电、暖的义务，而壁挂炉系取暖设备，故该费用应由昆仑海兴公司承担，而不应再向**飞收取。**飞的主张合理合法，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司于判决生效之日起五日内向支付**飞违约金296.014元；并退还取暖设备费4000元；二、驳回**飞其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由**飞负担817元，衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司负担50元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。**飞与昆仑海兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。**飞与昆仑海兴公司签订《商品房买卖合同》后，**飞履行了给付房款的合同义务，昆仑海兴公司虽然交付了房屋，但由于其自身的原因，致使**飞在合同约定的期限内不能取得房地产权属证书，已构成违约，理应承担相应违约责任。 本案《商品房买卖合同》是昆仑海兴公司提供的格式合同，双方在合同中约定了逾期办证的违约责任，此违约条款明确、具体，不会产生理解歧义，是双方当事人真实意思的表示；且在此项约定中没有免除昆仑海兴公司责任、加重**飞责任或排除**飞权利的内容，更不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形，因此该违约责任条款合法有效。**飞与昆仑海兴公司签订的《商品房买卖合同》标的额较大，作为买受人的**飞在签约时应慎重审查合同的具体内容，能够认定其已经对于违约条款充分理解并接受，其现在主张违约金约定过低，有违诚信原则。鉴于双方在《商品房买卖合同》中就逾期办证违约金进行了明确约定，且**飞不能举证证明其因逾期办证所造成损失的具体情况，故对**飞要求调整逾期办证违约金的上诉请求不予支持。 根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，基础设施、公共配套建筑，水、电、暖交付时达到建筑安装工程验收标准。根据该条的约定，昆仑海兴公司负有安装水、电、暖的义务，昆仑海兴公司不应再收取用于取暖的燃气炉安装费4000元，原审判决昆仑海兴公司将该费用退还给**飞并无不当。 综上所述，**飞、衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1677元，由**飞负担1627元，衡水昆仑房地产开发有限公司海兴分公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张友僧 审判员  刘晓莉 审判员  毕文娟 二〇二〇年五月七日 书记员  张军莉