广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1228民初206号 原告：梁某，男，1962年11月12日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 原告：韦某，女，1964年10月15日出生，壮族，住广西壮族自治区大化瑶族自治县。 被告：某物业服务有限公司都安分公司，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇金澄水岸小区3号楼10号商铺，统一社会信用代码：91451228096985042P。 负责人：韦昌情。 被告：都安鼎胜跆拳道馆，住所地广西壮族自治区都安瑶族自治县安阳镇大桥路命澄水岸5号楼第二层5W-25号，统一社会信用代码：92451228MA5M1TY85Q。 经营者：谭忠敏。 两被告共同委托诉讼代理人：卢培庭，广西培庭律师事务所律师。 原告梁某、韦某与被告某物业服务有限公司都安分公司（以下简称仁之和都安分公司）、都安鼎胜跆拳道馆（以下简称鼎胜跆拳道馆）相邻关系纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于同年5月9日公开开庭进行了审理。原告梁某、韦某，被告某物业服务有限公司都安分公司、都安鼎胜跆拳道馆及二被告共同委托诉讼代理人卢培庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某、韦某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告都安鼎胜跆拳道馆拆除悬挂占据在原告商铺门额上的广告招牌；2.请求法院判令两被告共同赔偿原告的租金损失16000元；3.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：原告在都安县城“金澄水岸”小区购买有商铺一间，几年来，被告鼎胜跆拳道馆租赁原告商铺上面的二楼开办跆拳道培训，因被告仁之和都安分公司作为小区的物业管理企业，对自己的职责定位不当，随意处分业主共有的公共设施，擅自同意鼎胜跆拳道馆在跆拳道训练馆外墙悬挂巨幅广告牌，该广告牌占据了原告商铺、小区通道和楼梯间的全部门额。两被告的行为导致原告的商铺无法悬挂招牌，商铺价值大大贬损，且因不能悬挂招牌而无法出租。经交涉，被告仁之和都安分公司不认识其管理方面的失误，被告鼎胜跆拳道馆还理直气壮主张二楼楼板以上的外墙属于二楼所有，荒唐至极。《物权法》和《最高人民法院的司法解释》明确规定，公共设施属于业主共有，而且明确指出建筑物的外墙应当认定为物权法第六章所称的共有部分。对于共有部分，业主都有合理使用的权利，但不能损害他人的合法权益。两被告置法律的规定于不顾。想当然的认为二楼的外墙归二楼，因此占据原告商铺的门额悬挂其广告牌，导致原告的商铺成为全国唯一不能悬挂招牌的商铺，严重侵害了原告的合法权益。在两被告实施侵权行为之前，原告的商铺年租金在16000元以上。被告侵权时间长达两年多，导致原告的商铺闲置，分文无收，而且今年好不容易在签下的租赁合同也在面临无处悬挂招牌而被解除的风险。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。 被告仁之和都安分公司辩称：原告将某物业服务有限公司都安分公司列作本案被告，主体不适格，某物业服务有限公司都安分公司没有侵占原告的商铺外墙，原告的诉请没有事实和法律依据。 被告鼎胜跆拳道馆辩称：1.原告的诉请没有事实和法律依据，都安鼎胜跆拳道馆悬挂的广告牌没有侵占原告的商铺或者商铺的招牌。且对于建筑物外墙的使用权是所有业主共有的，不是原告自己所有；2.被告悬挂的招牌没有影响到原告的任何利益，也没有给原告造成任何的经济损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对双方当事人无异议的：原告证据（1），（2）本院予以确认并在卷佐证。 对争议的证据，本院认定如下：原告证据（3）是原告所拍被告广告牌照片复印件1张，用于证实被告侵权的事实。本院认为原告证据（3）反映了原、被告对各自商铺所在的建筑物外墙的使用情况，应当采纳；证据（4）系《商铺租赁合同》复印件1份，用以证实原告商铺的年租金。本院认为，证据（4）仅能证实原告2020年商铺的出租情况，不能证明该商铺2019年的实际租金损失；证据（5）系原告所拍水表使用情况、电卡图片复印件1张，用以证实2017年6月22日以来原告商铺的用水量的变动情况，证明被告侵权导致原告商铺闲置损失，2020年1月13日之前商铺闲置的事实。本院认为，证据（5）仅反映了原告商铺水、电使用情况，不能证明其商铺2019年的实际租金损失；证据（6）系《商铺租赁合同》原件1份，用以证实原告与蓝勤岸于2016年7月26日签订《商铺租赁合同》，租期从2016年8月1日-2019年8月1日。第一年租金16000元，第二、三年租金18000元。据此主张其2019年商铺租金损失16000元。本院认为，证据（6）不能证明原告商铺2019年的实际租金损失。 被告证据（1）系被告所拍《现场图片》复印件2张，用以证实2016年是“四叶城”店主先租了原告的铺面用于经营，都安鼎胜跆拳道馆是后面才去租的，被告没有侵占到原告的门额。本院认为，“四叶城”已经不是原告商铺现承租人，商铺实际出租、使用情况已经发生改变，本院无法通过该静态图片查实2016年原告与被告鼎胜跆拳道馆出租及悬挂招牌的先后顺序；证据（2）系被告所拍《现场图片》复印件1张，用以证实现在原告出租给畹沐花卉店的商铺的招牌覆盖了都安鼎胜跆拳道馆的广告招牌。本院认为被告证据（2）反映了原告现租户及被告对各自商铺所在的建筑物外墙的使用情况，应当采纳。 综合原、被告的陈述和全案证据，本院确认以下法律事实：原告梁某、韦某购买了位于都安瑶族自治县间，2014年11月24日取得不动产权证书，证号为：都房权证安阳字第××号。该商铺长11.6m、宽3.6m，建筑面积43.02㎡，套内建筑面积41.76㎡。2016年8月1日-2017年8月1日出租给蓝勤岸经营一家名为“四叶城”的美容店；2020年1月13日-2021年1月13日出租给黄恩怡经营一家名为“畹沐花卉店”的花卉店。2015年起被告都安鼎胜跆拳道馆租赁位于都安瑶族自治县间，用于经营跆拳道馆，租期到期时间为2022年8月31日，租金2500元/月。该商铺产权登记权利人系柳州市柳泰小额信贷有限公司，证号为：桂（1228）都安县不动产权第0000556号，建筑面积850.36㎡。该商铺南北走向，与位于一楼的原告商铺属同一单元，部分上下相邻。二原告认为被告鼎胜跆拳道馆在其训练馆外墙悬挂巨幅广告牌，该广告牌占据了原告商铺、小区通道和楼梯间的全部外墙。该行为导致原告的商铺无法悬挂招牌，商铺价值大大贬损。被告仁之和都安分公司作为小区的物业管理企业，对自己的职责定位不当，随意处分业主共有的公共设施，擅自同意鼎胜跆拳道馆悬挂巨幅广告牌，亦侵害了原告的合法权益，故诉至人民法院，提出前述诉讼请求。 另经本院现场勘察，原告商铺与被告鼎胜跆拳道馆系同一单元上下楼层的邻居。原告商铺顶部楼板与相邻二楼被告鼎胜跆拳道馆窗户下沿之间的外墙高度为1.48m，宽度为3.4m。 本案的争议焦点是：一、某物业服务有限公司都安分公司是否是适格被告？二、原告的诉请是否有事实和法律依据？ 针对第一个争议焦点，本院认为：一在本案中，被告仁之和都安分公司没有实施侵害原告权益的侵权行为，不应作为本案被告；二根据被告仁之和都安分公司与业主签订的《前期物业服务合同》，仁之和都安分公司的服务内容是：对已接收的物业进行维护、公共区域清洁卫生、业主接待、咨询等，仁之和都安分公司对诉争建筑物外墙没有处分权。根据我国《物权法》的相关规定，诉争的建筑物外墙属于业主共同共有，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。原告主张仁之和都安分公司擅自同意鼎胜跆拳道馆在跆拳道训练馆外墙悬挂巨幅广告牌，且存在管理上的失误，应对其损失承担共同赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。 针对第二个争议焦点，本院认为：依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分以及消防、公共照明灯附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分均属于共有部分，本案原告与被告鼎胜跆拳道馆争议的一楼楼板至二楼之间所对应的外墙权属，应属于业主共同共有，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利，故原告及被告鼎胜跆拳道馆均可以在合理范围内共同使用、管理该外墙。另依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。本案中，被告悬挂店铺招牌行为是为了更好利用其作为经营目的而使用专有部分，招牌的位置处于二楼自家商铺与一楼原告商铺顶部楼板的外墙面，不属于侵权。但原告同为业主，对该墙面共有部分亦享有共有和共同管理的权利，被告鼎胜跆拳道馆不应独自将整个墙面占用，超出了合理使用的范畴，不符合周边商铺的使用习惯。本院认为，在对被告鼎胜跆拳道馆的采光、通风、眺望未造成影响的情况下，原告及其租户应当以其商铺可使用宽度3.4m为限，对其顶层楼板至相邻二楼被告鼎胜跆拳道馆窗户下沿之间的外墙下半部面积（宽度3.4m×高度1.48m÷2=2.516㎡），享有使用权。故原告请求被告拆除悬挂在其商铺门额上的广告招牌，理由充分，结合案件实际情况，本院予以支持。原告请求二被告共同赔偿其2019年的租金损失16000元，却未能提供相应证据证实悬挂店铺招牌与租金损失之间存在直接因果关系，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告都安鼎胜跆拳道馆于本判决生效之日起五日内将悬挂于原告梁某、韦某商铺顶板至其二楼外墙窗户下沿下半部：高0.74m，宽3.4m，面积为2.516㎡的广告招牌，部分拆除； 二、驳回原告梁某、韦某的其他诉讼请求。 案件受理费200元，由被告都安鼎胜跆拳道馆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  唐柳媚 人民陪审员  陈彩玉 人民陪审员  韦昌堂 二〇二〇年五月二十六日 法官 助理  梁长燕 书 记 员  蓝丽花 附： 一、原告提交的证据如下： （1）原告身份证复印件两份，证明二原告的诉讼主体资格； （2）原告商铺产权证复印件一份，证明原告的实体权利； （3）被告广告牌照片复印件一张，证明被告侵权的事实； （4）《商铺租赁合同》复印件一份，证明原告商铺的年租金； （5）水表、电卡图片复印件一张，证明2017年6月22日以来原告商铺的用水量的变动情况，证明被告侵权导致原告商铺闲置损失，2020年1月13日之前商铺闲置的事实； （6）《商铺租赁合同》原件一份，用以证实原告与蓝勤岸于2016年7月26日签订《商铺租赁合同》，租期从2016年8月1日-2019年8月1日。第一年租金16000元，第二、三年租金18000元的事实。 二、被告提交的证据如下： （1）《现场图片》复印件2张，用以证实2016年是“四叶城”店主先租了原告的铺面用于经营，都安鼎胜跆拳道馆是后面才去租的，被告没有侵占到原告的门额。 （2）《现场图片》复印件1张，用以证实现在原告出租给畹沐花卉店的商铺的招牌覆盖了都安鼎胜跆拳道馆的广告招牌。 三、法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，参照本解释处理。专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。