河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初905号原告：焦作泰盛物业管理有限公司，住所地：焦作市山阳区建设东路苏蔺村口往东500米路南。法定代表人：王彦波，总经理。委托诉讼代理人：毋海，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。被告：刘小燕，女，1973年12月27日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：刘春霞，女，1963年4月4日出生，汉族，住焦作市解放区，与被告系姐妹关系。原告焦作泰盛物业管理有限公司（以下简称泰盛物业）与被告刘小燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告泰盛物业的委托诉讼代理人毋海、王占昌，被告刘小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰盛物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费269.14元，停车费80元，合计349.14元；2.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年12月，焦作市上白作街道上白作村委（以下简称上白作村委会）与原告签订幸福美苑《物业管理委托合同》，原告作为物业公司受托入驻幸福美苑小区，为各位业主提供物业服务。原告多次催要，被告无故拒缴。被告所居面积134.57平方米，所欠物业费269.14元，停车费80元，合计349.14元。原告为维护自身利益，同时为了维护广大业主利益，更好的为小区服务，故向法院提起诉讼。被告刘小燕辩称，1.原告起诉主体错误，被告不是适格主体，被告从未在幸福美苑小区居住，没有与原告签订物业服务合同，也没有接受原告的物业服务，原告要求被告支付物业费没有事实及法律依据；2.在被告不知情且未经小区业主委员会讨论决定的情况下，原告与上白作村委会签订的物业管理委托合同无效且与被告无关，原告实际进驻小区的时间为2020年1月10日，不能从2020年1月1日起开始收缴物业费；3.原告和上白作村委会签订的合同约定的收费标准过高，9号楼、10号楼收费标准无依据，同是上白作村委会开发的另一处幸福家苑安置小区，每年每户物业费为220元，本村村民每年每户物业费为50元，与幸福美苑一墙之隔的河阳小区大产权房每年每户物业费为135元，即便是西城家园的高层楼盘高档小区，物业费为三层以上每平方0.9元，二层以下每平方0.8元，小区内停车位不收费，内设电动车棚、小区绿化覆盖率达40%以上且有多处老年人活动区域，被告居住小区各方面配套设施、绿化、服务均与收费标准不相符；4.原告没有按照委托管理合同履行管理义务，小区绿化少，绿化树木无人管，杂草丛生，卫生脏乱差，楼院道路两侧石头砖块多，没有搭建电动车棚，老年人活动区域少，电梯质量差，入户楼门口未安装安全防盗门、入口步梯防护栏、消防防火配套设备，安全隐患大，疫情期间，未交物业费和停车费的业主，小区保安不让进入小区，且保安服务态度差，存在打人、骂人等情况，以上违反了其与上白作村委会签订的委托合同的第5条，服务质量未达到80%以上满意，90%以上的业主要求换物业公司；5.幸福美苑未修建专门的停车位，其在公共通道上划出的停车位所有权属于业主共有，原告收取停车费没有法律依据，且被告不在涉案小区居住，没有停过车。本院认为,本案系物业服务合同，根据上白作村安置村民住房合同载明,被告刘小燕系涉案房屋市太行西路七号路段南安置9号楼六层西单元西室606房的物业使用人,庭审时，被告亦认可其于2017年12月4日收房，于2018年5月左右入住。同时根据上白作村委会与原告焦作泰盛物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》,原告系具备物业服务资质的公司,依据合同为上白作村安置村民住房幸福美苑小区提供了物业管理和服务,上述合同应属合法有效,对原、被告双方具有约束力,合同履行期间，双方应遵循诚实信用的原则,按照合同约定全面履行各自的义务。被告之所以拒缴物业费，主要有以下理由：（一）原告的入驻需与业主签订物业合同,征求业主的意见，未经业主讨论，上白作村委会与原告签订的《物业管理委托合同》无效。经庭审查明，涉案小区现尚未成立业主委员会,该小区系上白作村开发建设，根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，双方均应按照协议内容履行各自的义务。（二）物业收费标准过高，与其服务质量不相匹配。被告提交了其他安置房小区物业费收据予以佐证，经审查，被告提交的收据系河阳新村居民议事会或上白作村安置办出具，该证据无法证明有物业公司服务的小区应缴纳物业费的标准或依据，且根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业收费办法，在物业合同中约定。根据上述规定，物业费的收费标准，属于双方可以自行约定的范围，双方约定时可以参考物业收费办法，但该收费办法也仅属于指导性规定，建设单位和物业公司在《物业管理委托合同》中约定的物业费标准，并不违反任何法律和行政法规的禁止性规定，依法对双方具有约束力。（三）关于物业公司提供服务不符合约定的问题。根据建设单位与物业公司签订的《物业管理委托合同》的约定，试用期三个月，如果试用期满达到80%业主满意的承诺要求合同履行，如果未达到承诺要求，合同终止；乙方违反本合同约定未能达到约定的管理目标，上白作村委会有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，上白作村委会有权终止合同，造成经济损失的，物业公司应给予上白作村委经济赔偿。由此可知，即使物业公司提供的物业服务不符合约定，业主也不能以拒缴物业费来进行对抗，物业公司已提供了物业服务，其履行合同期间的物业费，业主仍需缴纳。综上，被告提出抗辩理由，均不能成为其不缴物业费的依据，在原告提供了相应物业服务的情况下，被告依法应当缴纳相应的物业费。关于物业服务费用的收费标准。原告主张被告缴纳自2020年1月1日起至2020年2月29日欠缴物业费，不违反法律规定，本院予以确认。被告认可其住房面积为134.57平方米，系高层住房，根据原告与上白作村委会签订的《物业管理委托合同》约定，小区住宅房屋建筑面积按每月每平方米1元向业主或物业使用人收取（高层），但由于原告服务存在瑕疵，故根据诚实信用及公平原则，本院参照合同法解释的相关规定，酌定物业费相应减少20%，总计应为215.31元（134.57㎡×1/㎡/月×2个月×80%=215.31元），原告主张超出的部分，本院不予支持。关于车位服务费。根据《物业管理委托合同》中约定露天车位的服务费为每年每车480元，被告庭审中认可其使用有地上停车位，基于合同对车位费有明确约定，该约定亦不违反国家法律法规的强制性规定，或侵犯第三人的合法权益，本院予以确认，故被告应支付原告2020年1月1日至2020年2月29日的停车费80元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告刘小燕应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作泰盛物业管理有限公司2020年1月1日至2020年2月29日的物业费215.31元及车位服务费80元；二、驳回原告焦作泰盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘小燕负担。本判决为终审判决。审判员  程明二〇二〇年五月六日法官助理张莹莹书记员张东蕾附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》（2016年修订版）第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。