安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖16民终848号上诉人（原审原告）：王侠，女，1966年12月1日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：孙永超，安徽京奇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王强，男，1970年2月11日出生，汉族，住安徽省蒙城县。被上诉人（原审被告）：赵颖，女，1971年3月16日出生，汉族，住址同上。原审第三人：蒙城县龙盛置业有限公司，住所地安徽省亳州市蒙城县码头路中段商业街14号楼A段63号，统一社会信用代码91341622051463988J。法定代表人：孙书华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨子，安徽锦和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙超群，安徽锦和律师事务所律师。上诉人王侠与被上诉人王强、赵颖、原审第三人蒙城县龙盛置业有限公司（以下简称龙盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县人民法院（2019）皖1622民初6594号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王侠及其委托诉讼代理人孙永超，被上诉人王强、赵颖、原审第三人龙盛公司委托诉讼代理人杨子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王侠上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决,改判被上诉人继续履行合同,立即给付上诉人2019年8月1日至2020年8月1日的租金285600元;2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、2014年10月20日上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》,在该份合同中,上诉人是涉案租赁房屋的产权人、商铺的出租人,被上诉人王强是承租人,合同的主体是上诉人与被上诉人。上诉人按照合同约定,将涉案房屋提供给被上诉人王强使用,履行了合同约定的义务。被上诉人王强已经按照合同约定支付了四期房租,上诉人并向被上诉人王强出具了房租收据。但被上诉人王强没有按照合同约定于2019年8月1日前向上诉人支付2019年8月1日至2020年8月1日的租金285600元,严重违反合同约定,人民法院应当判决被上诉人王强继续履行合同,立即给付上诉人2019年8月1日至2020年8月1日的租金285600元。被上诉人赵颖与被上诉人王强系夫妻关系,该租赁合同系夫妻共同经营行为,故被上诉人赵颖应当与被上诉人王强共同向上诉人支付涉案房租。2、一审法院关于上诉人应当要求第三人蒙城县龙盛置业有限公司支付房租属于法律适用错误。首先,2014年10月20日《商铺租赁合同》的主体是上诉人与被上诉人王强,依据合同主体相对性原则,上诉人只能要求被上诉人王强支付房租,商铺租赁合同与第三人蒙城县龙盛置业有限公司没有任何关系。其次,李露露通过其个人账户向上诉人支付房租,为李露露受被上诉人王强委托、代被上诉人王强支付房租,从被上诉人提供的收条来看,上诉人收到房租出具的收条一直明确载明是收到被上诉人王强支付的房租,李露露在支付房租时也明确要求上诉人写明是收到被上诉人王强支付的房租。再次,上诉人与被上诉人王强在签订商铺租赁合同时,合同内容是根据商铺交付的实际情况作出的约定,上诉人支付购房首付款是基于上诉人与第三人蒙城县龙盛置业有限公司签订的房屋购房合同。上诉人与第三人蒙城县龙盛置业有限公司签订的房屋购房合同,上诉人与被上诉人王强签订的《商铺租赁合同》是两个完全不同的法律关系,两者没有任何关系。一审法院认为实际承租人是第三人蒙城县龙盛置业有限公司,完全是无稽之谈,没有任何事实和法律依据。王强、赵颖辩称：王侠称其与王强签订的《商铺租赁合同》王强未如约履行不属实。2014年蒙城县龙盛置业有限公司为顺利销售楼盘商铺，出台了售后返租的优惠政策，即购房者可以享受包租5年，每年返还总房款8%，因该政策违反商品房销售相关规定，龙盛公司为规避，授意员工王强以个人名义代为签订，公司法人李凯以担保方名义在合同上签章。王侠购买该商铺前，多次去售楼部询问当时的置业顾问葛莹莹销售方案和优惠政策，了解清楚情况后，王侠仍然选择该销售方式签订合同。2014年10月14日，王侠签订了《商铺购买合同》和《商铺租赁合同》，当日公司财务李露露将首次购房返租租金285600元（总房款357万元的8%）转至王侠中行还贷卡，同日，王侠将此285600元和另一笔1104400元分别转到公司账户，合计139万元，加上40万元订金，总计179万元（总房款50%），作为首付款完成了支付。另，该商铺自2015年交付使用后，一直由龙盛公司对外出租，租金由租户每年向公司缴纳，公司开具收据，实际租金约6万多元/年，用以补偿向王侠支付的返租款损失，且王强从未从中得利。原审第三人龙盛公司述称：本案事实情况与一审法院所查明的事实一致。龙盛公司认可王强与王侠签订商铺租赁合同行为系职务行为。王强系龙盛公司员工，其以个人名义与王侠签订商铺租赁合同，系经过龙盛公司授权，龙盛公司认可王强以个人名义签字是职务行为。龙盛公司是在开发房地产项目过程中通过该优惠政策来增加销量，但不能直接以龙盛公司名义签订合同，故授权王强代表龙盛公司与王侠签订商铺租赁合同。2014年10月14日，王侠支付给龙盛公司购房首付款139万元，同日，龙盛公司通过员工李露露将285600元返还给王侠，该款与租金数额一致，应当认定为租金，王侠收取了返还的款项且并无异议，合同义务实际由龙盛公司履行，也证明王侠在签订合同时就知晓合同的真正主体。故王强系履行职务行为，合同权利义务应由王侠和龙盛公司享有和承担。王强代表龙盛公司和王侠所签订的商铺租赁合同违反法律的强制性规定，应认定为无效。王侠向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同，立即给付2019年8月1日至2020年8月1日的租金285600元（违约金另行主张）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：王强系龙盛公司员工，王强和赵颖系夫妻关系。2014年，王侠向龙盛公司购买位于城南新区龙盛首府B22幢109商铺。2014年10月14日，王侠交付首付款139万元，并于2017年办理了房屋产权证，共有权利人为王春枫。2014年10月14日，王强以其名义和王侠签订商铺租赁合同，合同载明：王强租赁王侠龙盛首府项目B22幢109商铺，租赁期限为五年（2015年8月1日至2020年8月1日）；租金根据王侠与龙盛公司签订的《商品房买卖合同》第四条约定的该商铺总价款确定，每年租金为该合同总价款的8%，2014年10月14日支付租金285600元，2016年至2019年每年8月1日均支付租金285600元；合同落款日期为2014年10月20日；李凯以担保方的名义在租赁合同上签章。2014年10月14日，龙盛公司工作人员李露露将285600元租金通过银行转账支付给王侠，王侠已收取四年租金。一审法院认为，王强系龙盛公司员工，以个人名义与王侠签订商铺租赁合同，龙盛公司认可王强以个人名义签字是职务行为。从租赁合同中租金按照购房款总额的8%确定，首次支付租金的日期和支付购房首付款的日期为同一天，租赁期限自龙盛公司交房之日起等内容看，租赁合同和购房合同密切关联；从租赁合同的履行看，2014年10月14日王侠支付给龙盛公司购房首付款139万元，同日，龙盛公司（通过员工李露露）又将285600元返还给王侠，该款与租金数额一致，应当认定为租金，王侠收取了返还的款项且并无异议，合同义务实际由龙盛公司履行。从合同的签订过程、合同的内容及实际履行情况来看，租赁合同和购房合同密切相关，龙盛公司授意其员工王强在租赁合同上以个人名义签字，是为了所建商品房的顺利销售，违反国家有关部门关于商品房销售的有关规定给予购房者的让利行为，没有王侠的参与是无法完成的，因此，王侠对龙盛公司才是租赁合同的当事人应当是明知的，合同权利义务应由王侠和龙盛公司享有和承担，王侠无权要求王强承担合同责任。经法庭释明，王侠拒绝请求龙盛公司承担责任，故对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，判决：驳回原告王侠的诉讼请求。案件受理费5584元，减半收取2792元，保全费2520元，均由原告王侠负担。二审中，各方均未提交新证据。本院查明的事实与一审无异。本院认为，综合各方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：王侠与王强之间是否形成房屋租赁关系，王强签订租赁合同的行为是否为职务行为？王强以个人名义与王侠签订商铺租赁合同，对王强签订该合同的行为，龙盛公司明确认可为职务行为，系由龙盛公司授权王强签订该商铺租赁合同。从合同的签订与首次租金的支付来看，该商铺的租金约定为购房款总额的8%，首次支付租金的日期和支付购房首付款的日期为同一天，该租赁合同与购房合同密切关联，从合同的履行来看，亦是由龙盛公司工作人员支付案涉商铺租金，该租赁合同实际由龙盛公司履行。一审法院认定该租赁合同的权利义务应由王侠和龙盛公司享有和承担，并据此驳回王侠的诉讼请求并无不当。综上，王侠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5584元，由王侠负担。本判决为终审判决。审判长  王文伟审判员  孙浩杰审判员  安翠香二〇二〇年五月十七日法官助理孙曼书记员张依隽