上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3376号上诉人（原审被告、反诉原告）:朱君礼，男，1954年2月3日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审被告、反诉原告）:孙富萍，女，1956年9月20日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人（原审被告、反诉原告）:朱敏健，男，1982年6月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：孙国强（系孙富萍之弟），住上海市徐汇区。上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：夏伟，男，1991年12月10日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭倩，女，1991年2月3日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。上诉人朱君礼、孙富萍、朱敏健（以下简称朱君礼等三人）因与被上诉人夏伟、郭倩（以下简称夏伟等两人）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初18829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人朱君礼等三人上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判夏伟等两人按照合同约定支付违约金人民币（以下币种相同）60万元。事实和理由：1.其在与夏伟等两人就上海市XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3237800，以下简称涉案合同）时，已明确告知其已与案外人签订了另一个房屋买卖合同，并将可能发生的违约风险告知了夏伟等两人，故夏伟等两人对违约将造成其向案外人承担违约责任的后果是完全能够预见的；2.涉案合同已经约定若夏伟等两人未能按约付款，将承担的违约责任及违约金，一审主观地认定夏伟等两人要求延期付款就是违约恶意程度较低，并以此为由酌定违约金为18万元，系错误适用法律和自由裁量权；夏伟等两人要求延期履行，实际上根本没有履行能力，因此违约恶意明显；3.夏伟等两人违约，造成其向案外人支付违约金80万元，一审判令夏伟等两人承担违约金18万元，明显不公；4.涉案合同约定违约金60万元，即使按照有约定从约定的原则，夏伟等两人亦应赔偿其违约金60万元，其现主张60万元违约金。被上诉人夏伟等两人辩称，1.其完全不能预见朱君礼等三人与案外人签订的房屋买卖合同，签约时，朱君礼并未告知过，朱君礼等三人要求其和案外人联系已经是签订涉案合同后好几个月，其联系案外人是为了帮助缓解朱君礼等三人的困境，其出于善意；2.朱君礼的反诉请求不符合法律规定，不应获得支持；3.朱君礼等三人与案外人的房屋买卖合同纠纷，一审法院也是根据实际损失来处理的，按照评估价格，朱君礼等三人的实际损失只有房屋差价损失3万元，一审判决其赔偿的数额已经超过该损失。据此，其请求二审驳回上诉、维持原判。夏伟等两人向一审法院起诉，请求：1.解除其与朱君礼等三人在上海市闵行区房地产交易中心签订的网签合同；2.判令朱君礼等三人退还其房款10万元；3.判令朱君礼等三人承担因故意不配合其解除网签合同所导致其无法购买房屋所受损失。一审庭审中，夏伟等两人变更诉讼请求为：1.解除其与朱君礼等三人网签合同并撤销；2.判令朱君礼等三人退还7万元房款（返还购房款10万元，扣除应承担的房屋差价损失3万元）。朱君礼等三人提出反诉，请求：1.确认双方签订的房地产买卖合同已经解除；2.判令夏伟等两人赔偿违约金损失80万元。一审法院认定事实:2017年9月2日，朱君礼等三人（卖售人、甲方）与夏伟等两人（买受人、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3237800），约定：房地产坐落：XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积73.57平方米。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计300万元。2018年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，……逾期超过十五日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的百分之二十支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余额返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。该合同附件三付款协议约定：1.乙方于签约当日，支付甲方房款2万元；2.乙方于2017年9月15日前，支付甲方房款8万元；3.乙方于2018年6月15日前，支付甲方房款140万元；4.乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款145万元，该款项由贷款银行转入甲方账户；5.乙方于甲乙双方办妥该房地产的交接手续当日，支付甲方房款5万元。双方还就其他权利、义务进行了约定。合同签订后，夏伟等两人支付了前两期房款共计10万元。朱君礼等三人与案外人袁某、周某2、周某1（以下简称袁某等三人）分别于2017年9月13日、9月18日签订《房地产买卖居间合同》《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，约定由朱君礼等三人购买袁某等三人名下的房屋，转让价款为420万元。因夏伟等两人无力支付后续房款，双方自2018年6月开始即通过短信进行沟通。夏伟等两人表示仅能再支付90万元，后续50万元需要延后六个月；朱君礼等三人则多次催款，表示应按合同约定付款，并告知置换房屋事宜。2018年7月10日，朱君礼等三人委托上海市联诚律师事务所叶嘉杰律师向夏伟等两人发送《律师公函》一份，载明：……委托人陈述：2017年9月2日，委托人为置换房屋，与你方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定房屋总价为300万元，付款方式为分期付款；如你方未按约定期限付款，应当支付逾期未付款日万分之五的赔偿金，超过十五日仍未付清，委托人有权书面通知你方单方解除合同，并由你方承担本合同应付款期限之第二日起至委托人发出书面解约通知之日止的赔偿金，以及房屋总价百分之二十的违约金。合同签订后，你方仅支付了前两期房款10万元，委托人多次督促你方按约履行，无果。因你方的违约，委托人还将承担对上家违约的责任。本律师认为，委托人与你方所签《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，各方均应依照诚实信用的原则全面履行。现约定的付款期限已过，你方未有任何履行合同的意思表示，故双方在合同中约定的解除条件已经成就。此外，由于你方的违约，导致委托人与上家的买卖合同无法履行，造成委托人违约，并产生相关违约损失。对此法律后果均应由你方承担。为此，委托人授权本律师函告你方，双方所签的《上海市房地产买卖合同》已依约解除。特此函告。该函件于2018年7月12日送达夏伟等两人。2018年9月13日，朱君礼等三人以夏伟等两人为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2018）沪0112民初28432号。该案于2019年1月10日撤诉。同日，朱君礼等三人以案外人袁某等三人为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2018）沪0112民初28442号。该案审理期间，袁某等三人提出反诉。2019年4月15日，上海市闵行区人民法院作出民事判决书，判决：一、解除朱君礼、孙富萍、朱敏健与袁某、周某2、周某1签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、袁某、周某2、周某1于该判决生效之日起十日内返还朱君礼、孙富萍、朱敏健购房款110万元；三、朱君礼、孙富萍、朱敏健于该判决生效之日起十日内给付袁某、周某2、周某1违约金80万元；四、驳回袁某、周某2、周某1其余反诉请求。后，上海市第一中级人民法院二审维持了上述判决结果。一审审理期间，朱君礼等三人申请对涉案房屋进行价值评估，一审法院受理后经上海市高级人民法院摇号，确定由上海同信房地产评估投资咨询有限公司（以下简称同信公司）进行房地产评估。同信公司于2019年10月11日出具《上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室朱君礼、孙富萍、朱敏健所属国有出让住宅房地产估价报告》，认定涉案房屋于2018年7月12日的市场价值为297万元。一审法院认为，夏伟等两人与朱君礼等三人之间《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现由于夏伟等两人无力支付后续款项，朱君礼等三人根据合同约定发送《律师公函》解除双方之间房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于合同解除的规定，故双方之间《上海市房地产买卖合同》于《律师公函》送达夏伟等两人之日，即2018年7月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，《上海市房地产买卖合同》已经解除，双方应当办理撤销网签合同、返还已付房款等相应手续。由于合同解除系夏伟等两人未按照约定支付购房款所致，其在恢复原状的同时，亦应承担相应的违约责任。本案争议焦点在于，另案中朱君礼等三人赔偿上家的80万元违约金是否应由夏伟等两人承担。对此，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，夏伟等两人在购买房屋时朱君礼等三人并未与上家签订买卖合同，双方短信往来也仅能证明在订立合同之后履行过程中，朱君礼等三人对夏伟等两人未履行合同约定的付款义务后果进行沟通。因现有证据无法证明在订立合同时，朱君礼等三人已明确告知夏伟等两人系置换房屋，而在一般房屋买卖中，买家在不明知卖家置换房屋的情况下也无法预见其违反合同可能会使得卖家在另一房屋买卖合同关系中违约，因此朱君礼等三人此项反诉请求不符合法律规定，一审法院无法予以支持。至于夏伟等两人之违约责任，一审法院认为，虽然房屋买卖合同约定的解约违约金为房屋总价款的百分之二十，但合同解除之日因违约造成的涉案房屋差价损失为3万元，该违约金约定相比该实际损失显然过高。夏伟等两人诉请认为其应承担的违约责任仅为3万元，故一审法院将结合合同履行情况、双方过错程度等情况，根据公平原则和诚实信用原则进行调整。考虑到夏伟等两人在短信沟通中并非拒绝履行合同，而是提出先支付90万元，剩余需要延期，其违约恶意程度较低，加之合同于买家逾期付款后一个月内即通知解除，房屋价值并未有太大贬损等因素，一审法院酌定夏伟等两人应承担的违约责任为18万元。此外，一审法院考虑到本案诉讼系因夏伟等两人违约引起，而实际损失低于约定的违约金标准亦属其举证责任，因此相关司法鉴定费用应由夏伟等两人承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，作出判决：一、确认夏伟、郭倩与朱君礼、孙富萍、朱敏健就上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：3237800）于2018年7月12日解除；二、朱君礼、孙富萍、朱敏健于判决生效之日起五日内配合夏伟、郭倩办理上述《上海市房地产买卖合同》的撤销网签手续；三、朱君礼、孙富萍、朱敏健于判决生效之日起五日内返还夏伟、郭倩购房款100,000元；四、夏伟、郭倩于判决生效之日起五日内支付朱君礼、孙富萍、朱敏健违约损失180,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币1,150元，由朱君礼、孙富萍、朱敏健负担；反诉费人民币5,900元，由夏伟、郭倩负担人民币1,327.50元，由朱君礼、孙富萍、朱敏健负担人民币4,572.50元。司法鉴定费人民币8,900元，由夏伟、郭倩负担。本院二审中，双方当事人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案双方当事人就系争房屋签订的涉案合同，系双方真实意思表示，对双方均具有法律约束力。上诉人朱君礼等三人因夏伟等两人未能按约支付房款而通知对方解约，一审法院对合同解除予以确认，对此双方并无异议，现双方的争议焦点主要在于：（一）朱君礼等三人支付给案外人的违约金80万元应否由夏伟等两人承担？（二）涉案合同约定违约金60万元，一审调整为18万元是否有依据？针对审议焦点（一）。夏伟等两人未能按约履行付款义务，构成违约，但朱君礼等三人并无确凿证据证明其在签约时将其向袁某等三人买房的合同内容告知夏伟等两人，对于夏伟等两人未按约定时间支付房款可能影响其向袁某等三人按时支付房款的情况也未约定相应的责任，故朱君礼等三人要求夏伟等两人承担其在他案中赔偿案外人的损失80万元，缺乏依据，一审未予支持并无不当。针对争议焦点（二）。涉案合同约定夏伟等两人未能按约付款应承担按照总房价款百分之二十计算的违约金60万元。因朱君礼等三人并无确凿证据证明其在签约时将其向袁某等三人买房的合同内容告知夏伟等两人，故对夏伟等两人而言，涉案合同未能最终履行完毕给朱君礼等三人造成的实际损失是涉案房屋价值的贬损，故夏伟等两人主张违约金过高、要求调低的理由成立。因此，一审根据委托评估结论，兼顾朱君礼等三人在另案中的损失，调整违约金为18万元，具有事实依据和法律依据，也兼顾了朱君礼等三人的合法权益，并无不当之处。综上所述，朱君礼等三人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人朱君礼、孙富萍、朱敏健负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年五月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……