山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终1460号上诉人（原审被告）：山东悦华置业有限公司，住所地济宁市杨柳国际新城J区5号楼东一单元东、西户11、12层。法定代表人：郭攀，执行董事。委托诉讼代理人：马相龙，山东元华律师事务所律师。委托诉讼代理人：张方园，山东元华律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戚旬俊，男，1990年10月8日出生，汉族，农民，住梁山县。被上诉人（原审原告）：孙翠霞，女，1990年2月23日出生，汉族，农民，住梁山县。上诉人山东悦华置业有限公司(以下简称山东悦华置业)因与被上诉人戚旬俊、孙翠霞房屋买卖合同纠纷一案，不服梁山县人民法院（2020）鲁0832民初62号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年03月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山东悦华置业上诉请求：1.请求二审法院依法撤销山东省梁山县人民法院作出的（2020）鲁0832民初62号民事判决书，依法改判驳回戚旬俊、孙翠霞的诉讼请求。2.一审、二审涉案费用由戚旬俊、孙翠霞承担。事实和理由：一审判决基本事实认定错误，适用法律错误，属于错误判决，依法应予撤销。一、戚旬俊、孙翠霞已接收房屋钥匙并签署《中央名郡住宅小区入住合约》，应视为房屋交付，一审法院对该事实认定错误。（一）戚旬俊、孙翠霞已领取钥匙并实际使用房屋，不存在租金损失，一审法院依据鉴定机构评估的租金标准认定损失，属于事实认定错误。订立商品房买卖合同的主要目的是接收房屋并居住使用，现戚旬俊、孙翠霞已领取钥匙并具备入住条件，其主要目的已实现，不存在租金损失，戚旬俊、孙翠霞也未提交证据证明未发放书面入住通知书影响了房屋的实际使用，且戚旬俊、孙翠霞签署了《中央名郡住宅小区入住合约》，足以表明戚旬俊、孙翠霞已认可房屋交付。一审法院以（2019）第SF00251号《价格鉴证（评估）结论书》的结果为依据计算违约金，明显错误，该鉴定意见书的结论为每天每平米租金的价格，戚旬俊、孙翠霞入住后已不存在租金损失，依据租金标准认定损失于法无据。（二）戚旬俊、孙翠霞主张2016年10月31日至2017年6月1日期间的违约金无事实及法律依据，一审法院依据的鉴定机构评定的租金标准认定违约金，属于事实认定错误。第一，戚旬俊、孙翠霞在另一个案件（2018）鲁0832民初4528号庭审中，自认放弃2016年9月30日至2016年11月30日期间的违约金，明确表示2017年6月之前的违约金不再主张。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十二条的规定，在庭审中对己不利的事实明确表示承认的，另一方无需证明。即2017年6月1日前的违约金已自认放弃，戚旬俊、孙翠霞无权再次提起诉讼。且戚旬俊、孙翠霞主张2016年9月30日至2016年12月9日期间的违约金已超过诉讼时效。第二，《补充协议》仅约定了2017年6月1日之后的违约责任，2016年12月10日至2017年6月1日期间的违约责任《商品房买卖合同》进行了明确约定，即使判决山东悦华置业承担该期间的违约责任，也不应适用鉴定机构评定的租金标准认定违约金。二、山东悦华置业于2018年9月12日将房屋钥匙交付，同日签署《中央名郡住宅小区入住合约》，一审法院对逾期交房违约的期间未查清。一审中戚旬俊、孙翠霞主张2018年9月12日至2019年12月30日的逾期交房违约金，支付违约金的基础是山东悦华置业存在违约行为。事实上，该房屋已施工完毕，已接通水、电等生活必需设施，山东悦华置业也已于2018年9月12日交付钥匙并签署《中央名郡住宅小区入住合约》，涉案房屋若不具备交付条件，戚旬俊、孙翠霞有权拒绝接收房屋，明知涉案房屋未达到合同约定的交付条件，仍然同意房屋的转移占有，应视为被上诉人同意《补充协议》交付条件的变更，认可房屋已实际交付。2018年9月12日将房屋交付属于本案的关键事实，一审法院未查清。三、涉案房屋已交付，戚旬俊、孙翠霞不存在租金损失，一审法院适用法律错误。2018年9月12日，涉案房屋已经交付使用，在此情况下应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。根据上述法律规定，山东悦华置业逾期交房的违约责任期限应截止到2018年9月12日，戚旬俊、孙翠霞已另案主张了该期限前的违约责任。一审法院在山东悦华置业不存在违约的前提下，适用合同法第一百零七条、第一百一十四条关于违约责任的规定，属于法律适用错误。山东悦华置业曾向一审法院提交济宁市中级人民法院于2018年4月作出的一系列判决案例检索报告，在本院认为部分，详细记载了：“在未经验收合格的情况下，xx于2013年10月27日实际接收了涉案房屋，即视为房屋已经交付xx使用。”依据贵院的裁判思维，戚旬俊、孙翠霞一旦接受房屋，即完成了房屋的转移占有。依据《关于进一步全面落实司法责任制的实施意见》，第九点的规定：“健全完善法律统一适用机制，建立类案及关联案件强制检索机制，确保类案裁判标准统一、法律适用统一。”因此，一审法院应依据山东悦华置业提交的检索报告，作出裁判标准统一的判决。综上所述，一审判决基本事实认定错误，适用法律错误，严重侵害上诉人的合法利益，依法应予以改判或撤销。戚旬俊、孙翠霞未在二审中提交书面答辩意见。戚旬俊、孙翠霞向一审法院起诉请求：1、判令山东悦华置业按照合同约定足额支付2016年9月至2017年6月和2018年9月至2019年12月拖欠戚旬俊、孙翠霞的违约金165407.32元；2、诉讼费用由山东悦华置业负担。一审法院审理查明，2015年6月10日，戚旬俊、孙翠霞与山东悦华置业签订《商品房买卖合同》,约定戚旬俊、孙翠霞购买山东悦华置业位于梁山县南侧的中央名郡7号楼1单元1803号房屋，该商品房建筑面积为129.72平方米，山东悦华置业应当于2016年9月30日前将经验收合格的该商品房交付戚旬俊、孙翠霞。2017年3月29日，孙翠霞与山东悦华置业签订《补充协议》，山东悦华置业承诺中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料于2017年5月31日前报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，加盖被告公章，并公布验收合格资料证明。若未能在此期间前完成本项工作，按照全部房款的1%（月度）支付违约金。戚旬俊、孙翠霞曾于2018年8月15日向本院提起诉讼，本院于2019年6月28日作出（2018）鲁0832民初4528号民事判决书，判决主文为：一、山东悦华置业于本判决生效之日起十日内支付戚旬俊、孙翠霞自2017年6月30日至2018年8月30日期间的逾期交房违约金25682.26元[（129.72平方米+10.48平方米）×0.33元/平方米/天×427天×130%]。二、驳回戚旬俊、孙翠霞的其他诉讼请求。涉案房屋储藏室面积为10.48平方米。一审法院认为，戚旬俊、孙翠霞与山东悦华置业签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，意思表示真实，内容未违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。山东悦华置业至今未向戚旬俊、孙翠霞发放入住通知书并公布验收合格资料证明，已对戚旬俊、孙翠霞构成违约，应当承担违约责任，故戚旬俊、孙翠霞要求山东悦华置业支付违约金的诉求，符合法律规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方补充协议中约定的违约金标准为“按照全部房款的1%（月度）支付违约金”，根据上述法律和司法解释规定，戚旬俊、孙翠霞主张的违约金应当以其实际损失为基础予以调整。鉴于山东悦华置业至今未向戚旬俊、孙翠霞发放入住通知书并公布验收合格资料证明，已对戚旬俊、孙翠霞构成违约，在戚旬俊、孙翠霞未能举证证明其实际损失的情况下，为节约诉讼成本，防止给当事人造成不必要的诉累，根据戚旬俊、孙翠霞所购房屋的价格、面积，参照本院生效法律文书认定的事实，本院酌情认定山东悦华置业因违约给戚旬俊、孙翠霞造成的实际损失价格为0.33元/天/平方米，并依法酌定按照上述实际损失的130%支持戚旬俊、孙翠霞的违约金。双方签订的商品房买卖合同约定山东悦华置业应当于2016年9月30日前将经验收合格的该商品房交付戚旬俊、孙翠霞，且该合同第九条第2款约定，出卖人逾期交付承担违约金的起算时间为本合同第八条规定的最后交付日推后30天起算，因此，戚旬俊、孙翠霞主张的2016年9月至2017年6月的违约金，应自2016年10月31日起计算至2017年6月29日。山东悦华置业主张已于2018年9月12日交付房屋，不存在违约行为，戚旬俊、孙翠霞只能主张2018年9月1日至2018年9月11日期间的违约金，但山东悦华置业主张的交付不符合双方在商品房买卖合同及补充协议的约定，仍应当承担违约责任，戚旬俊、孙翠霞主张自2018年9月1日至2019年12月30日期间的违约金，本院予以支持。戚旬俊、孙翠霞的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东悦华置业于本判决生效之日起十日内支付戚旬俊、孙翠霞自2016年10月31日至2017年6月29日期间及自2018年9月1日至2019年12月30日期间的违约金共计43786.14元[（129.72平方米+10.48平方米）×0.33元/平方米/天×728天×130%]；二、驳回戚旬俊、孙翠霞的其他诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为山东悦华置业是否构成违约，山东悦华置业是否应当向戚旬俊、孙翠霞支付违约金43786.14元。根据法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，双方当事人对签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》未有异议，本院依法予以确认，双方均应当按照约定，全面履行各自的义务。根据双方签订的《补充协议》的约定，山东悦华置业承诺中央名郡项目2#、5#、6#、7#楼合格的单体验收资料于2017年5月31日前报至梁山县住房和城乡建设局，发放书面入住通知书并交房，加盖山东悦华置业公章，并公布验收合格资料证明。若未能在此期间前完成本项工作，按照全部房款的1%（月度）支付违约金。直至戚旬俊、孙翠霞起诉之日，山东悦华置业未能向戚旬俊、孙翠霞发放书面入住通知书，亦未公布验收合格资料证明，已构成违约。山东悦华置业关于其已完成交房，不构成违约的主张，不符合法律规定，本院依法不予支持。因山东悦华置业向戚旬俊、孙翠霞交付涉案房屋的时间与双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间不一致，山东悦华置业构成违约。戚旬俊、孙翠霞于本案中向山东悦华置业主张2016年9月至2017年6月期间的逾期交房违约金，系戚旬俊、孙翠霞诉讼权利的自由处分，且戚旬俊、孙翠霞曾于（2018）鲁0832民初4528号案件中向山东悦华置业主张权利，诉讼时效已发生中断，山东悦华置业主张其不应承担逾期交房违约金，没有法律依据。因双方关于违约金数额的约定过高，一审法院酌情参照已生效法律文书认定的涉案房屋的租金标准确定违约金数额并无不当。山东悦华置业以戚旬俊、孙翠霞未产生租金损失为由，主张其不应承担违约责任，没有依据。另原审法院根据查明的事实及当事人的诉请认定山东悦华置业应当承担的违约金计算期间，并无不当。综上，山东悦华置业的上诉请求，不符合法律规定，本院依法不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由上诉人山东悦华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年五月九日法官助理王洪亮书记员翟梦若