辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0604民初863号原告：张亮，男，1979年10月11日出生，汉族，无职业，住中华人民共和国辽宁省丹东市振兴区。委托诉讼代理人：王伟，辽宁博阳律师事务所律师。被告：栾凌菲，女，1984年12月31日出生，汉族，无职业，现住美利坚合众国。委托诉讼代理人：任达，辽宁乾朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。原告张亮诉被告栾凌菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张亮的委托诉讼代理人王伟、被告栾凌菲的委托诉讼代理人任达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张亮向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的房屋买卖合同，接受原告交付的购房款，向原告交付房屋并协助原告办理产权转移登记；2、判令被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失5995元。事实及理由：2018年4月30日，原告通过丹东市泰鑫房地产经纪有限公司（以下简称“泰鑫公司”）与被告签订了一份房屋买卖合同，合同约定：被告将其所有的坐落在丹东市白房小区24号楼1单元302室，面积为127平方米的房屋，以695000元出售给原告；签订合同时原告交付购房定金10000元，由泰鑫公司代收，过户税费由被告承担。合同签订后，原告交付了购房定金并准备积极履行交付房款的义务，但被告以种种借口拒不见面，致使原告无法履行相应义务。2019年4月24日，原告因此向丹东市振兴区人民法院起诉，并申请诉讼保全，原告提供了永诚财产保险股份有限公司（以下简称“永诚保险公司”）出具的诉讼财产保全责任保险保单作担保。2019年5月9日，丹东市振兴区人民法院作出（2019）辽0604民初1735号民事裁定书，将案件移送至丹东市振安区人民法院审理。被告栾凌菲辩称，1、原告所述事实与实际情况不符，被告从未与原告达成房屋买卖的合意，也未与原告签订房屋买卖合同。2、案外人栾万军未经被告本人授权与原告签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，且不构成表见代理。根据民法总则第一百七十一条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生法律效力。本案中，案外人栾万军与原告签订房屋买卖合同时，未取得被告的授权，其以被告的名义出售房屋的行为属无权代理，对被告不发生法律效力。案外人栾万军虽系被告父亲，但单纯的身份关系不能产生委托代理的假象。原告明知栾万军无代理权，仍与其签订房屋买卖合同，未尽到善意相对人的谨慎审查义务，依据民法总则第一百七十二条，不构成表见代理。3、被告事后对栾万军的授权不构成对栾万军无权代理行为的追认。追认应当是对无权代理人实施的具体民事行为内容的无条件接受的意思表示，本案被告对栾万军的授权委托书的内容是自2018年6月15日起至2019年6月15日止，并无对授权委托书之前的无权代理行为进行追认的意思表示，不构成对该无权代理行为的追认。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，恳请法院驳回的原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的不动产房屋买卖合同、定金收据、借记卡帐户历史明细清单及不动产登记转移交易委托书，被告对真实性均无异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的（2019）辽0603执保159号民事裁定书、委托担保合同、保险合同、保单及发票，来源合法，内容相互印证，与本案有关联，本院予以确认。原告提供的证人王某的证言，无其他证据予以佐证，且该证人系经办涉案房屋买卖事宜的中介人员，其相关陈述与泰鑫公司作为中介机构应否承担未尽审查义务的责任有直接利害关系，故对该证据本院不予确认。原告提交的短信聊天记录及泰鑫公司出具的证明，不足以确认短信聊天对方的身份，与本案无关联，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年4月30日，被告父亲栾万军以被告的名义与原告及案外人泰鑫公司签订了《不动产房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于丹东市振兴区的房屋出售给原告，面积127平方米，总价款695000元；本合同签订之日，原告交付10000元作为购房定金，由泰鑫公司代收。本合同签订之日起至2019年3月31日前，原、被告必须按照银行规定将办理按揭手续所需材料备齐，原告将不低于230000元的首付金额存入银行指定账户，余款465000元向银行申请贷款；待银行对原告按揭申请审批通过后5个工作日内，泰鑫公司协助原、被告到房产部门办理过户手续，在得到《丹东市房产交易所产权登记业务受理单》后1个工作日内，原告将首付款230000元交付给被告；原告于新房产证出具后3个工作日内，配合银行办理房产抵押登记手续，待《他项权证》出具，由银行将465000元贷款直接支付给被告；自本合同签订之日起，原、被告任何一方未按合同约定时间到场办理相关手续，超过30天，视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向守约方赔偿违约金20000元。合同签订后，原告于2018年5月1日依约向泰鑫公司交付购房定金10000元。2018年6月7日，被告向其父母栾万军、刘传清出具不动产登记转移交易委托书，授权二人代其办理涉案房屋的不动产登记、转移登记、领取《不动产权证书》，并交纳相关费用，以及出售涉案房屋，并依据相关法律法规与买房人签订转让协议、移交不动产和相关证件等事宜；委托时间自2018年6月15日起至2019年6月15日止。2018年7月2日，被告作为权利人取得涉案房屋的不动产权证书。2019年3月12日，原告名下的工商银行账户已存入全部购房款695000元。另查明，原告因本案于2019年4月24日向丹东市振兴区人民法院提起诉讼，并申请诉讼保全。原告委托江苏华昌工程担保有限公司就上述诉讼保全事宜为其向永诚保险公司提供担保，担保服务费2000元，永诚保险公司出具了相应的诉讼财产保全责任保险保单。2019年5月5日，丹东市振兴区人民法院作出（2019）辽0603执保159号民事裁定书，裁定查封、冻结被告的银行存款695000元或价值相当的其它财产。2019年5月9日，该院作出（2019）辽0604民初1735号民事裁定书，裁定将案件移送本院审理。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张被告授权其父亲栾万军于2018年4月30日与原告、泰鑫公司签订涉案《不动产房屋买卖合同》，并提交被告出具的不动产登记转移交易委托书支持其主张，但该不动产登记转移交易委托书系被告在栾万军与原告、泰鑫公司签约之后出具，不足以证明栾万军在签约时已取得代售房屋的授权，且原告亦不能提供其他证据证明该主张。故栾万军在没有取得被告授权的情况下，与原告签订《不动产房屋买卖合同》的行为应属无权代理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款规定，行为人没有代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。现被告拒绝对栾万军实施的无权代理行为予以追认，故栾万军与原告签订的《不动产房屋买卖合同》对被告不发生效力。原告要求被告继续履行合同并赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告张亮的诉讼请求。案件受理费10810元，由原告张亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  王柯丁人民陪审员  张 虹人民陪审员  孙晓宇二〇二〇年五月二十五日书 记 员  周洋洋