文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初16496号原告（反诉被告）：赵焕君，女，汉族，1981年10月27日生，住黑龙江省安达市。委托代理人：韩平，重庆善弘律师事务所律师，执业证号15001201311923614。被告（反诉原告）：王亮，男，汉族，1969年5月1日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：崔远明，重庆九言律师事务所律师，执业证号15001200810345747。原告（反诉被告）赵焕君与被告（反诉原告）王亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日受理后，反诉原告王亮提起反诉，本院依法受理后决定合并审理。本案依法由审判员廖海清适用简易程序于2019年9月20日公开开庭进行审理，赵焕君及其委托代理人韩平，王亮的委托代理人崔远明到庭参加了诉讼。后因工作原因，本案由审判员张雷适用适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。赵焕君及其委托代理人韩平，王亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵焕君诉称：2017年3月16日，赵焕君与王亮签订门面租赁合同，王亮将位于九州汽摩城A区32幢35、36、37号3间门面租给赵焕君，租赁期限为3年，从2017年3月16日起至2020年3月16日止，年租金为36000元，每半年支付一次。2017年4月16日，赵焕君以承租门面为注册地址及办公地址成立了成都幸福租车有限公司九龙坡区分公司，并担任负责人持续经营。2019年2月，王亮擅自对赵焕君承租门面进行装修及结构改造，使赵焕君及其公司的员工无法正常办公，严重影响了公司正常经营，导致赵焕君在王亮装修期间没有任何收入。为避免损失扩大，赵焕君找了新的门面作为暂时经营场所，并于2019年4月27日将办公场所迁入新的门面。赵焕君前后多次找王亮协商赔偿事宜，王亮均拒绝赔偿。后王亮将门面内部进行反锁，使赵焕君无法进入，后又在门面上张贴了出租信息，欲将门面另行出租。赵焕君为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、王亮将案涉门面恢复原状；2、王亮按照每月租金3000元继续履行门面租赁合同；3、王亮赔偿赵焕君装修期间对赵焕君造成的损失72228.12元；4、本案诉讼费用由王亮负担。赵焕君在第二次开庭中自愿放弃前述第一、第二项诉讼请求，增加诉讼请求要求王亮返还保证金2000元，返还2019年2月25日至3月16日的租金1900元。被告王亮辩称：本案是租赁合同关系，赵焕君的部分诉讼请求属于侵权，法律关系不一致，不能在同一案件中进行审理；本案是因为赵焕君未支付租金，在王亮催要租金无果的情况下赵焕君滥诉的结果，不同意赵焕君的诉讼请求。反诉原告王亮诉称：2017年3月16日，赵焕君与王亮签订门面租赁合同，王亮将位于九州汽摩城A区32幢35、36、37号3间门面租给赵焕君，租赁期限为3年，前两年租金每月3000元，每半年支付一次租金，第三年租金随行就市。协议签订后，王亮将门面交给赵焕君使用至今。2019年2月16日，王亮要求赵焕君按市场价格每月5000元支付上半年的租金，赵焕君以业务不好为由一直推托。现在下半年租金支付时间将近，赵焕君连上半年的租金都未支付。王亮为维护自己合法权益，特提起反诉，请求法院判令：赵焕君支付王亮租金25000元，并按每月5000元支付租金至交还钥匙之日止，赵焕君负担本案诉讼费用。反诉被告赵焕君辩称：王亮在2019年2月租赁合同未到期时将租给赵焕君的门面进行装修，导致租赁房屋不符合租赁合同的使用条件，影响到赵焕君正常的经营和办公，王亮应承担由此造成的各项损失；赵焕君在与王亮协商未果后，赵焕君已于4月底搬离案涉门面，王亮在赵焕君搬离后将门面门反锁，并贴出出租门面的信息，王亮的行为属于违约，并应自行承担损失。经审理查明：王源购买有重庆市九龙坡区白市驿镇九州大道2号附35号商业门面；王一购买有重庆市九龙坡区白市驿镇九州大道2号附36号商业门面；刘源购买有重庆市九龙坡区白市驿镇九州大道2号附37号商业门面。该三个商业门面的产权人委托王亮处理租赁事宜，同意王亮以自己名义对外签订租赁合同出租门面，并以王亮名义享有合同权利，承担合同义务。2017年3月16日，赵焕君与王亮签订门面租赁合同，合同约定王亮将位于九州汽摩城A区32幢35、36、37号3间门面租给赵焕君，租赁期限为3年，2017年3月16日起至2020年3月16日止，年租金为36000元，每半年支付一次，下半年租金必须提前一个月交纳，第三年租金随行就市，但赵焕君必须租满一年，双方在签订合同时约定赵焕君租赁3间门面必须满一年以上。保证金2000元与第一年租金一并交纳，租赁期满后无息退还。合同约定的三个门面即为其前述王源、王一、刘源所购三个门面。合同签订后，王亮依约向赵焕君交付门面使用权，赵焕君于合同签订当日支付王亮保证金2000元、2017年3月16日至2017年9月16日半年租赁费18000元。2017年4月16日，赵焕君以前述承租门面为注册地址及办公地址成立了成都幸福租车有限公司九龙坡区分公司，赵焕君担任负责人，并持续经营。2017年9月13日，赵焕君支付2017年9月17日至2018年3月16日半年租赁费18000元。2018年3月16日，赵焕君支付2018年3月17日至2018年9月16日半年租赁费18000元。2019年9月20日，赵焕君支付2018年9月17日至2019年3月16日半年租赁费18000元。赵焕君按期缴纳了租赁房屋的物业费。合同履行过程中，刘琳购买重庆市九龙坡区白市驿镇九州大道2号附41号商业门面；王一购买重庆市九龙坡区白市驿镇九州大道2号附42号商业门面；王源、蓝兰购买重庆市九龙坡区白市驿镇九州大道2号附43号商业门面。该三间门面恰与赵焕君承租的三间门面背对相邻。该三个商业门面的产权人亦委托王亮处理租赁事宜，并同意王亮以自己名义全权处理并承担本次诉讼产生的权利义务。王亮对该三间门面进行装修，而装修方案是打掉新门面与赵焕君承租三间门面的共墙，并拆除通往二楼的楼梯，以贯通新购三间门面与赵焕君所租三间门面。审理中，赵焕君举示了租赁门面装修照片及装修现场录像，拟证明2019年2月20日至5月初，王亮在装修新购三间门面时擅自对赵焕君承租三间租门面进行装修及结构改造，使赵焕君及其公司的员工无法正常办公，严重影响了公司正常经营，导致赵焕君在王亮装修期间没有任何收入。王亮不认可赵焕君陈述的装修时间，并举示装修合同1份，拟证明装修时间为2019年3月18日至2019年4月19日，且装修目的是将六间门面贯通后在不增加任何费用的情况下将新购门面一并交付赵焕君使用。赵焕君不认可王亮举示的装修合同记载的装修时间。赵焕君申请法院到重庆市车国物业管理有限公司调取王亮门面装修备案资料，本院依法前往调取了装修申请表，显示产权人于2019年2月22日提交装修申请表，申请装修时间为2019年2月22日至2019年5月22日，申请表有施工负责人文顺江签字按印，物业公司最后签字人为副经理，时间为2019年2月26日。赵焕君举示的2019年3月6日的照片显示，截至当日，王亮已经用装修的彩条布和木板对赵焕君承租门面的背墙进行了遮挡隔断，赵焕君员工发朋友圈恭喜客户当日提车。赵焕君陈述当时已经未经自己同意而打掉共墙；王亮则陈述尚未打断共墙，仅是为装修做准备进行隔断，以免影响赵焕君经营，并且经过了赵焕君同意。赵焕君举示的2019年3月10日的照片显示，截至当日，王亮已经隔断了赵焕君承租门面背墙处的楼梯，并临时搭建了木梯，赵焕君经营的公司截至当日有工作人员在现场办公。赵焕君陈述王亮隔断了其承租门面通往二楼两处楼梯，搭建了一个临时木梯，同时导致自己不能到达楼上自己的办公室；王亮则陈述是为装修拆除楼梯做准备而搭建了临时木梯，隔断的原楼梯也只有一个楼梯，不影响赵焕君使用门面，并且也是经过了赵焕君同意。审理中，赵焕君举示书面证明一份，证明由任晓丽出具，任晓丽自述在赵焕君承租门面隔壁经营工程机械，王亮自2019年2月下旬开始对赵焕君承租门面进行装修，灰尘和噪音等很大。赵焕君还申请成都幸福租车有限公司九龙坡区分公司离职员工陈华和王燕作为证人出庭作证，陈华陈述王亮大概从2019年2月份开始做装修准备；大概从2019年3月中旬开始动工装修，装修时灰尘和噪音特别大，影响公司经营；赵焕君承租门面通往二楼是两处楼梯，王亮搭建一处临时木梯影响赵焕君二楼办公室的使用。王艳陈述王亮整个2019年3月份都在，装修时灰尘和噪音特别大，影响公司经营；赵焕君承租门面通往二楼是两处楼梯，王亮搭建一处临时木梯影响赵焕君二楼办公室的使用。2019年4月27日，赵焕君找了新的门面作为成都幸福租车有限公司九龙坡区分公司暂时经营场所，并将办公场所迁入新的门面。赵焕君搬迁时将承租门面的正门外侧锁上并持有钥匙，门面中仍有一些废旧家具，并在审理中陈述是为了安全而加锁，废旧家具是原告不要的废弃物品。王亮在赵焕君搬离之后，最迟在2019年5月4日从赵焕君承租门面正门内侧加锁，最迟在2019年5月13日在门上张贴招租信息，并陈述是为了减少租金损失而粘贴招租信息。赵焕君为证明存在经营损失，举示了成都幸福租车有限公司九龙坡区分公司2018年11月至2019年1月的汽车销售合同21份及对应车辆购入发票、纳税凭证、保险单，以及公司劳动合同、工资表、社保缴纳记录，以证明因公司无经营产生经营损失，汽车销售合同记载成交金额减去购入成本、纳税金额、保险费即为该辆车的利润，每月平均利润减去工人工资、水电、租金、物业费等开销即为公司盈利。原告根据前述21份合同计算2018年11月至2019年1月的销售利润总额为283651.81元，原告主张被告赔偿损失72228.12元。王亮不认可赵焕君前述证据的真实性和关联性，不认可赵焕君存在经营损失。赵焕君起诉王亮后，王亮通过重庆九言律师事务所于2019年8月8日向赵焕君发律师函，陈述王亮曾于2019年2月16日要求赵焕君按照市场价格每月5000元支付下半年租金，赵焕君以业务不好为由推脱，赵焕君逾期6个月未缴纳租金，现王亮通知赵焕君解除双方之间2017年3月16日签订的门面租赁合同，要求赵焕君按照每月5000元支付2019年3月16日起的租金，并清理杂物返还门面。王亮在本案中提起反诉，要求赵焕君按照每月5000元支付2019年3月16日起的租金至交还钥匙之日止。本案审理中，赵焕君于2019年11月22日将钥匙返还给王亮。以上事实，有赵焕君提供的门面租赁合同、营业执照、收据及收条、物业费缴纳收据、门面装修照片、装修现场录像、劳动合同、工资表、社保缴纳记录，王亮提供的房产证、照片、装饰装修合同、律师函，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。本院认为：原、被告之间的租赁合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护。赵焕君认为王亮违约，要求王亮返还保证金、租金并赔偿经营损失，王亮认为赵焕君违约，不同意返还保证金、租金，并要求赵焕君继续支付租金。本案争议焦点为双方是否在违约行为并应该承担违约责任。第一，赵焕君与王亮之间的门面租赁合同明确约定了第一年、第二年租金标准及支付方式，约定第三年按照市场价支付租金，但双方均未举证证明双方对第三年租金具体金额达成一致意见，故本院可以认定双方在第三年来临之际未能就第三年租金协商一致。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，双方对第三年租金标准约定不明确且不能协议补充的情况下，租金标准依法应该按照合同有关条款或者交易习惯确定，而门面租赁合同约定第三年租金随行就市，双方应该相互配合共同确定第三年租金的市场价格。赵焕君无法单独确定市场价格，也不能单方提前一个月支付租金。王亮所发律师函及民事反诉状陈述要求赵焕君按照每月5000元支付租金，王亮在庭审中又陈述不增加任何费用而增加三间门面供赵焕君使用，王亮的陈述相互矛盾，也与常理常情不符，本院不予采信。第二，双方对王亮动工装修时间存在争议，王亮的装修申请表记载的装修时间为2019年2月22日，该时间虽然不能等同于实际装修时间，但装修申请表有施工人员签字，证人王艳陈述王亮从2019年3月2日已经用彩条布遮挡承租门面背墙并有装修声音，证人陈华陈述王亮从2019年2月即开始布置装修，2019年3月中旬正式动工装修，再结合赵焕君举示的照片以及双方在庭审中的陈述，本院能够认定，王亮装修作为一个前后延续的过程，最迟截至2019年3月6日已经用装修的彩条布和木板对赵焕君承租门面的背墙进行了遮挡隔断，截至2019年3月10日已经隔断了赵焕君承租门面背墙处的楼梯，并临时搭建了木梯供赵焕君通往承租门面二楼使用，截至2019年3月中旬已经正式大规模的动工装修。第三，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。赵焕君与王亮之间租赁合同明确约定租赁期限为3年，且赵焕君已经支付承租门面的第二年租金至2019年3月16日，王亮根据合同约定应该确保赵焕君承租门面在合同约定租赁期限内正常使用。现无证据证明王亮与赵焕君协商确定市场价格，也无证据证明王亮向赵焕君催收，要求赵焕君在合理期限内支付，并在赵焕君逾期不支付的情况下行使合同解除权，王亮在合同期限内相关装修行为，客观上会产生大量灰尘和噪音，改变了租赁所涉门面的楼梯、背墙等具体结构，影响赵焕君承租门面大厅的布置，影响通往承租门面的二楼区域，影响所涉门面的使用功能和效果，王亮在合同期限内的装修行为违反了承租人应该承担的合同义务，属于违约行为。王亮辩称装修行为取得了赵焕君的同意，但并无证据予以证明，本院依法不予采信。第四，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王亮装修行为会产生大量灰尘和噪音，并且改变了租赁所涉门面的楼梯、背墙等具体结构，影响所涉门面的使用功能和效果，对赵焕君正常经营必然会造成一定影响，致使赵焕君存在一定经营损失。但赵焕君举示的证据也显示其经营的成都幸福租车有限公司九龙坡区分公司在2019年3月6日仍在进行车辆交付，在2019年3月10日仍在承租场所办公办公经营，赵焕君举示的证据不足以证明王亮装修，导致赵焕君在2019年3月6日至2019年4月27日期间没有任何经营收入，故结合赵焕君举示的相关证据，本院酌情主张王亮赔偿赵焕君经营损失9000元。由于王亮装修行为影响涉案门面的使用功能和效果，王亮应该减免部分租金，本院酌情主张王亮退还赵焕君2019年3月6至3月16日的租金的50%，金额为500元。第五，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。赵焕君已经支付租金至2019年3月16日，自2019年3月16日起继续占有使用涉案门面，赵焕君应该支付王亮租金至2019年4月27日搬离之日止。考虑到王亮装修行为影响了涉案门面的使用功能和效果，且自2019年3月中旬开始大规模动工装修对赵焕君经营存在更大影响，本院参照双方合同约定租金标准，酌情主张被告按照每月1500元支付2019年3月16日至2019年4月27日的租金，具体金额为1500元÷30天×42天=2100元。第六，王亮装修客观上会产生大量灰尘和噪音，特别是装修改变了租赁所涉门面的楼梯、共墙等具体结构，影响所涉门面的使用功能和效果，涉案门面不再完全符合双方租赁合同约定的使用条件，致使赵焕君于2019年4月27日搬离门面，王亮在赵焕君搬离之后最迟在2019年5月4日即从门面正门内侧加锁，最迟在2019年5月13日在门上张贴招租信息，双方事实上已经终止了租赁合同的履行，赵焕君未交还正门外侧门锁钥匙的行为，实际也未影响王亮装修门面及对外招租，故对王亮要求赵焕君支付2019年4月27日之后租金的诉讼请求，本院不予支持。由于双方已经实际终止履行合同，本院亦判令赵焕君结清应付租金，王亮应该返还赵焕君保证金，故本院对赵焕君要求王亮返还履约保证金2000元的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵焕君经济损失9000元；二、被告王亮于本判决生效之日起十日内返还原告赵焕君租金500元；三、被告王亮于本判决生效之日起十日内返还原告赵焕君保证金2000元；四、反诉被告赵焕君于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王亮租金2100元；五、驳回原告赵焕君的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告王亮的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费减半收取为1173元，反诉案件受理费减半收取为275元，合计1448元，由赵焕负担1000元，由王亮负担448元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满7日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雷二〇二〇年五月十八日法官助理  晏小刚书 记 员  李丹琪