贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终413号上诉人（原审被告、反诉原告）：方向，男，1967年4月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：孙向东，贵州东舸律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴松，贵州东舸律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：欧晓萍，女，1966年10月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：彭芳,贵州岚圣律师事务所律师。原审第三人：贵州花溪农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路209号。法定代表人：吴勇，该公司董事长。上诉人方向与上诉人欧晓萍、原审第三人贵州花溪农村商业股份有限公司同居关系析产纠纷一案，方向、欧晓萍均不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019)黔0111民初2713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方向上诉请求：1、撤销原判；2、本案诉讼费由欧晓萍承担。事实及理由：一审庭审中欧晓萍自认其于2012年6月1日与前夫离婚，未离婚之前，方向在事实上、法律上都不可能与欧晓萍以夫妻名义共同生活，欧晓萍提供的一起旅游的照片及申请法院调取的开房记录仅能证明双方关系密切，尚不足以证明双方是否存在不正当关系或同居关系,原审法院认定同居关系的时间节点错误；方向与贵阳东盛房地产开发有限公司于2011年9月23日签订《商品房买卖合同》，购买贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋,方向系合同的相对人，并按期偿还购房贷款，根据筑房权证花溪字第××号登记记载产权人为方向，购房时，因方向与欧晓萍关系友好，遂口头约定向欧晓萍借款89660元，并口头委托其将款项汇到贵阳东盛房地产开发有限公司的账户上，欧晓萍主张方向委托其支付给贵阳东盛房地产开发有限公司的89660元房款,2011年10月19日、12月29日、2012年3月26日向方向转账共计185000元,2011年12月23日通过招商银行取款的72000元，均用于支付贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋的购房款与客观事实不符，因该房屋总价款为255000元，且系分期按揭的房屋，欧晓萍陈述其支付给贵阳东盛房地产开发有限公司共计346660元与客观事实不符，且欧晓萍向方向转款并不必然是购房款，与本案的关联较小，证明力不大，原判认定该房屋属于欧晓萍与方向共有的证据不足，该房屋系方向单独所有；方向与欧晓萍虽协议将上述房屋赠与给欧晓萍，但并未办理房屋产权变更登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，方向仍系该房屋的合法所有人，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条之规定，方向对过户协议享有任意撤销权，欧晓萍装修房屋的事实方向予以认可，其在该房屋上进行添附的增值部分，方向自愿给予一定的补偿。欧晓萍辩称，原判第一项、第三项认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋系双方共同共有，本案系同居关系析产纠纷，双方处理的是同居期间的财产分割问题，并不存在方向所称的赠与关系及借款关系。欧晓萍上诉请求：1、撤销原判第二项，依法改判方向支付欧晓萍违约金30万元或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费、保全费由方向承担。事实及理由：2018年2月1日，欧晓萍与方向签订协议，约定方向于2018年9月底前将贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋过户到欧晓萍名下，因方向故意拖延，一直未过户，故双方又于2018年3月2日签订《协议书》，约定方向应于2018年10月25日以前将该房屋过户到欧晓萍名下，且办理过户所产生的一切税费由方向承担，若方向未在约定期限内办理过户，则应承担违约金三十万元整，经欧晓萍多次主张，方向仍未办理过户手续，双方于2018年8月28日另行签订了《协议书》，该协议书内容亦与2018年3月2日签订的协议内容一致；原判认定欧晓萍在起诉前未主张方向办理过户系认定事实错误，欧晓萍提供的通话录音、微信聊天记录等证据证明欧晓萍一直向方向催办过户，且方向在2018年10月30日隐瞒欧晓萍将上述房屋抵押给贵州花溪农村商业银行股份有限公司学士路支行借款20万元，抵押期限至2020年10月20日，导致房屋至今不能办理过户，其行为明显已经严重构成违约，应承担300000元的违约金。方向辩称，其答辩意见与其上诉的事实及理由一致。欧晓萍向一审法院起诉请求：1、方向协助将位于贵州省贵阳市花溪区35幢1单元7层1号住房（产权证号：筑房权证花溪字第××号）过户到欧晓萍名下，且办理房屋过户所产生的税费6000元由方向承担；2、方向向欧晓萍支付违约金300000元；3、对欧晓萍与方向同居期间共有的位于贵阳市花溪区住房进行财产分割，房款为752021元；4、对欧晓萍与方向同居期间共有的位于贵阳市花溪区自建房分配给欧晓萍居住或使用；5、案件受理费由方向承担。方向向法院提出反诉请求，请求判令：撤销方向和欧晓萍于2018年3月2日和2018年8月28日签订的位于贵州省贵阳市花溪区房屋的《协议书》。一审法院认定事实：欧晓萍和方向自2010年认识后，从2010年11月28日至2012年4月1日期间先后10次在多个酒店有同住开房记录，在2011年1月1日二人到西江千户苗寨游玩。2011年9月23日，方向作为买受人与贵阳东盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，方向向该公司购买了位于贵阳市花溪区第35幢1单元7层1号房，建筑面积为68.93平方米，套内建筑面积为57.8平方米，按套内面积计算，单价为4234.69元，总金额为244765元，买受人于签约当日支付房屋总款的35%即84765元，剩余房款自行办理按揭付款，双方还对其他的合同权利义务进行了约定。当日，欧晓萍向贵阳东盛房地产开发有限公司通过银行转账支付89660元。欧晓萍提交了其建设银行以及招商银行账户流水明细，建设银行账户明细中显示2011年9月23日欧晓萍向方向前妻吴红兰转账10000元；在2011年10月19日、12月29日以及2012年3月26日，向方向转账10000元、50000元、125000元，共计185000元；招商银行账户显示2011年12月23日取款72000元。欧晓萍陈述185000元和72000元均系其交给方向用于支付上述房屋的购房款，对此方向不予认可。现上述房屋已取得了房屋所有权证和国有土地使用权证，载明了房屋的所有权人为方向，系方向单独所有。2013年3月1日，方向出具《证明》，载明“方向、欧晓萍在婚前共同出资购买了欣盛楠苑二期35栋1单元7楼1号面积68.97平方米住房一套，双方共同所有，特此为证。双方子女不得为房屋一事争议”。同年3月28日，方向（男方）与欧晓萍（女方）签订《婚前协议书》，协议约定：现男女双方在婚前共同出资购买了欣盛楠苑二期35栋1单元7楼1号住房一套，面积68.97平方米，总房价款255000元；该住房永远属于婚前两人财产，双方子女和家人没有权利过问和干涉；未经双方书面同意，任何一方不得将该房屋以低于购置价的房款对外出售，否则造成的经济损失一方应偿还另一方已付的房款；协议系双方自愿签订，不经公证仍具有法律效力。2016年6月5日，欧晓萍作为买受人（乙方）与出卖人（甲方）贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司签订《【贵大南苑】商品房认购协议》，协议约定：乙方认购贵大南苑16幢1单元9层2号房屋，房屋套内面积为106.04平方米，建筑面积为124.8平方米，按建筑面积计算房屋单价每平方米6146元，总房款为752021元，乙方在合同签订后需在2016年6月15日前签署《商品房买卖合同》。协议签订当日，欧晓萍向贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司支付了2000元款项，欧晓萍陈述系定金。2016年6月14日，方向作为买受人与出卖人贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买其开发建设的位于花溪区房屋，建筑面积为124.8平方米，套内建筑面积106.04平方米，套内面积单价每平方米6811.72元，总价款722315元，买受人以银行按揭付款，在合同签订当日支付首期房款152315元，余款570000元以银行按揭支付，双方还对其他的合同权利义务进行了约定。2016年7月4日，方向与中国民生银行股份有限公司贵阳分行签订《个人购房／车位借款及抵押合同》，方向向银行借款570000元用于支付上述房屋贷款，后该房屋进行了预售备案。方向提交了其银行账号的历史明细清单，用以证明通过ＰＯＳ机交易方式支付了该房屋的购房款16000元及141841元，故其实系该房屋的实际出资人。2016年，欧晓萍与方向因分歧多次发生争吵，并多次就房屋过户事宜进行协商处理。2018年3月2日，方向作为甲方、欧晓萍作为乙方签订《协议书》，协议约定：甲乙双方于2012年8月初恋爱，并以夫妻名义共同生活至2018年2月，现因感情破裂就同居期间财产等事宜协商达成以下协议：一、甲方同意将位于贵州省贵阳市花溪区房屋（产权证号：10××14）一套在2018年10月25日以前过户给乙方。二、甲方在2018年10月25日以前，如有另一套同等面积及价位的住房，要求过户给乙方，须得乙方同意。乙方对该房屋要求条件如下：必须有家电、网络、厨房跟现有房屋配套的一切设施，不能是花溪周边的二手房屋，房屋必须在花溪区中心地段，而且必须是小区式的住房，不能是老式住房。否则，乙方有权拒绝甲方购买的另外一套房屋，且甲方须配合乙方将贵州省贵阳市花溪区住房在约定期限内过户给乙方。三、双方办理完房屋产权过户手续之日起，甲方将该房屋的全部钥匙及相关资料交付乙方。四、办理该房屋产权过户所产生的一切税费，甲方自愿承担。…七、甲方在约定期限内不协助乙方办理过户，承担违约金300000元。双方在该协议上签名捺印。同年8月28日，方向作为甲方、欧晓萍作为乙方再次签订《协议书》，协议约定内容与上述协议约定内容一致。方向陈述3月2日的协议系其自愿与欧晓萍签署，8月28日所签订的协议并非其真实意愿。前述协议签订后，欧晓萍认为方向未履行协议约定，将协议项下的房屋过户至其名下，故多次通过上门等方式催促方向过户，为此方向曾于2019年3月27日向贵阳市公安局花溪分局阳光派出所报警称其与谈恋爱三年之久的一女子分手后，其2017年外出时该女子住在其房子里，现其回来发现房屋钥匙被该女子更换，该所处警的情况简述为“因双方感情不和而发生纠纷产生房产问题，现已告知双方走司法程序”，欧晓萍和方向均在该记录上签名。另查明，1、2018年10月30日，方向作为甲方与乙方贵州花溪农村商业银行股份有限公司签订《个人借款合同》及《抵押合同》，合同约定：甲方向乙方借款200000元用于支付劳务工资，借款期限为24个月，自2018年10月30日至2020年10月20日，甲方用案涉欣盛楠苑房屋为该笔贷款提供抵押担保，双方还对其他的合同权利义务进行了约定，后在2018年11月9日贵阳市国土资源局花溪区不动产登记站为上述抵押登记办理了《不动产登记证明》，现尚在抵押登记期间。2、庭审中，欧晓萍认为案涉欣盛楠苑的房屋因方向的原因不能过户，因此主张方向按照市场价格等额进行赔偿并申请法院对案涉房屋价值进行评估，法院准许后依法委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，经评估，案涉房屋在2019年8月28日的市场价值为610900元，产生评估费7209元。诉讼过程中，法院应欧晓萍申请，依法对案涉两套房屋采取了保全措施。一审法院认为，根据欧晓萍和方向的诉辩意见、举证质证情况以及庭审查明的案件事实，本案争议的焦点问题：一是《协议书》的效力问题；二是方向是否应协助欧晓萍将位于贵州省贵阳市花溪区35幢1单元7层1号住房进行过户，如不能过户是否应当进行赔偿并支付违约金300000元；位于贵阳市花溪区是否系同居期间取得的共同财产；对于欧晓萍主张的位于贵阳市花溪区自建房分配给其居住或使用是否应当得到支持。一、关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，应予撤销的合同应当符合存在重大误解、显失公平、或者存在受欺诈胁迫、乘人之危违背真实意愿的情形，方向主张撤销案涉《协议书》的理由为欧晓萍多次以胁迫方式威胁其签订，但根据庭审查明的案件事实以及方向的举证情况，方向并未举证证明其签订案涉《协议书》存在上述情形，故对其该主张法院不予采信。而依据方向在2013年3月1日出具的《证明》以及其与欧晓萍签订的《婚前协议书》载明的内容来看，双方均认可位于花溪区35幢1单元7层1号住房系双方婚前共同购买，且欧晓萍提交的银行账户流水中亦显示其曾向该房屋的出卖人汇款，欧晓萍在方向与上述房屋出卖人签订《商品房买卖合同》后曾有多笔款项转账给方向，因此，上述房屋应当认定为二人在同居期间取得的共同财产。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”的规定，现上述房屋虽尚未办理产权变更登记，但因该房屋系同居期间取得的共同财产，并非方向个人财产，因此双方签订的《协议书》是对共同财产的处分，而并非方向对欧晓萍作为赠与的意思表示，故而不应适用该法律规定，因此对于方向主张撤销案涉《协议书》的请求法院不予支持。关于焦点二，欧晓萍与方向签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，法院予以确认，该协议对双方均具有法律约束力，因此方向应当履行协议约定的义务，将位于花溪区35幢1单元7层1号住房过户给欧晓萍，但因方向已将案涉房屋在保证书签订后因其向第三人贷款将案涉房屋抵押给第三人并办理了抵押权登记，现因贷款尚未结清，抵押权存续中，故欧晓萍主张过户上述房屋并由方向承担税费6000元的要求，客观上难以实现；因欧晓萍认为案涉欣盛楠苑的房屋因方向的原因不能过户，主张方向按照市场价格等额进行赔偿，法院予以支持，方向应按案涉房屋在2019年8月28日的市场价值610900元赔偿欧晓萍房屋。对于欧晓萍认为方向逾期办理过户故应当承担违约金300000元的主张，其并未举证证明其在起诉前曾主张方向办理房屋过户且方向予以拒绝，因此对该主张法院亦不予支持。关于欧晓萍主张与方向对位于贵阳市花溪区住房进行分割的诉请，根据庭审查明的案件事实，并不能确定双方在同居期间财产混同使用，且欧晓萍并未举证证明其对该房屋的购买进行出资，故对该诉请法院不予支持。对于欧晓萍诉请将位于花溪区自建房分配给其居住或使用的意见，因其并未举证证明该自建房是否实际存在以及该自建房的建设审批、产权手续等，故对该诉请法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、方向于本判决生效之日起十日赔偿欧晓萍经济损失人民币610900元；二、驳回欧晓萍的其他诉讼请求；三、驳回方向的反诉诉讼请求。案件受理费7161元（已减半收取），保全费5000元，共计12161元，由欧晓萍负担9561元，方向2600元；反诉案件受理费100元，由方向负担。本院二审期间，欧晓萍向本院提交花溪区不动产产权情况记载表、房屋交易管理抵押备案证明表，拟证明2018年8月5日，欧晓萍要求方向办理贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋过户登记，方向不按协议约定时间办理，甚至逾期后仍擅自将该房屋办理抵押登记，方向的该行为明确表示方向拒绝办理过户手续，构成严重违约，应当按照约定承担30万元违约金。方向认可真实性，认为达不到证明目的。另查明，方向在二审中认可在2018年8月28日到2018年12月25日期间，双方就位于贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋过户事宜进行过协商，但诉称因签订协议系被胁迫所签，其以行为表示拒绝过户。另查明，欧晓萍在一审庭审中陈述:现在房屋［贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋］因为抵押不能实现过户的目的，因此被告（方向）应按照市场价格赔偿。此外，二审查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，方向主张位于贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋系其个人财产，并未办理房屋产权变更登记手续，方向对过户协议享有任意撤销权。因2011年9月23日，方向作为买受人与贵阳东盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买上述房屋，当日，欧晓萍向贵阳东盛房地产开发有限公司通过银行转账支付购房款89660元，又2013年3月1日方向出具的《证明》载明双方共同出资购买了上述房屋，为双方共同所有，又双方系因解除同居关系而对该房屋作出处理，故不宜适用《中华人民共和国合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，故对方向的该主张，本院不予支持。方向在签订案涉协议书后于2018年10月30日向贵州花溪农村商业银行股份有限公司贷款，将贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋抵押给贵州花溪农村商业银行股份有限公司并办理了抵押权登记，现贷款尚未结清，抵押权存续中，该房屋因方向的原因不能过户，欧晓萍主张方向按照市场价格等额进行赔偿，原判判决方向按照该房屋在2019年8月28日的市场价值610900元赔偿欧晓萍并无不当，应予以维持，因原判第一项对于履行期限表述不清，本院予以纠正。欧晓萍上诉请求方向支付违约金300000元。方向与欧晓萍在双方签订的案涉协议书中均约定，方向将位于贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋于2018年10月25日以前过户给欧晓萍，方向在约定期限内不协助欧晓萍办理过户，承担违约金300000元。方向主张案涉协议书系受欧晓萍胁迫签订而无效，其不应支付违约金，但对于“胁迫”的事实，方向并未提交充分证据予以证明，故对方向的该主张，本院不予采纳。案涉协议书系双方真实意思表示，双方应依约履行。双方在签订上述协议书后，就位于贵阳市花溪区35幢1单元7层1号房屋过户事宜进行过协商，但方向拒绝过户给欧晓萍，方向不按约定协助欧晓萍办理过户手续，其行为已经构成违约，理应承担违约责任，因双方约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本院依照公平原则和诚实信用原则，结合方向的违约情形、过错程度，以及给欧晓萍造成的损失等因素，酌定为48953元。原判不予支持违约金不当，本院予以纠正。综上，欧晓萍的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019)黔0111民初2713号民事判决第三项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019)黔0111民初2713号民事判决第二项；三、变更贵州省贵阳市花溪区人民法院（2019)黔0111民初2713号民事判决第一项为：方向于本判决生效之日起十日内赔偿欧晓萍经济损失人民币610900元；四、方向于本判决生效之日起十日内支付欧晓萍违约金人民币48953元；五、驳回欧晓萍其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19766.29元，减半收取9883.14元，保全费5000元，共计14883.14元，由欧晓萍负担6730.59元，方向负担8152.55元，反诉案件受理费100元及评估费7209元由方向负担；二审案件受理费12909元，由欧晓萍负担3557.76元；方向负担9351.24元。本判决为终审判决。审判长  唐有临审判员  李 蓉审判员  李婷婷二〇二〇年五月二十八日书记员  李明静