上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1638号上诉人（原审被告）：上海友旺餐饮有限公司，住所地上海市奉贤区沪杭公路1351号6幢。法定代表人：陆勇，总经理。委托诉讼代理人：郑焱，上海沪盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海日升制衣有限公司，住所地上海市奉贤区沪杭公路799号4幢11层102室。法定代表人：陈丽凤，执行董事。委托诉讼代理人：姚林胜，上海宝申理律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹梦昊，上海宝申理律师事务所律师。原审被告：陆勇，男，1971年5月6日生，汉族，住上海市闵行区。上诉人上海友旺餐饮有限公司（以下简称友旺公司）因与被上诉人上海日升制衣有限公司（以下简称日升公司）、原审被告陆勇房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初12174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。友旺公司上诉请求：撤销一审判决第三、第五、第六项，改判驳回日升公司相应的一审诉讼请求。事实和理由：1、友旺公司和日升公司签订的房屋租赁合同虽然约定临时用房为665.85平方米，但是友旺公司实际使用面积仅为357.80平方米，一审法院未经现场丈量面积，以合同约定面积为计算房屋使用费依据，认定错误。2、鉴于双方对实际租赁面积存在分歧，故租金金额无法确认，故友旺公司不支付租金不构成违约，无需支付违约金，保证金也不应被没收。3、一审法院对友旺公司实际搬离临时用房时间和对排污费结算的认定均有误。综上，请求二审法院支持友旺公司的上诉请求。日升公司辩称：不同意友旺公司的上诉请求。1、双方合同明确“现有临时用房665.85平方米（双方已确认）”，且友旺公司一直按合同约定的面积缴纳租金，现临时用房的大部分已经拆除，友旺公司才提出实际面积与约定不符，没有依据，系故意混淆视听。2、友旺公司上诉称其于2019年3月31日前已经从临时用房搬离，与一审中其当庭确认2019年5月19日交还大部分临时用房，余40平方米临时用房尚在使用的陈述，相互矛盾。3、涉案房屋本建有排污管道，能满足一般经营需要，因友旺公司的特殊需要，才对污水纳管进行整体改造，实际污水管道工程改造费用共计34万元，双方口头协商由友旺公司承担20万元，友旺公司亦实际付清该款，故双方于合同中约定污水纳管费由友旺公司承担，现友旺公司要求重新结算该款没有依据。4、日升公司要求友旺公司承担违约责任，系针对其在租赁期满后未予搬离，继续占用涉案房屋，构成双方合同约定的违约情形，且一审判决的违约金数额比合同约定的标准已作大幅度降低。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆勇述称：陆勇并非合同相对方，应由友旺公司向日升公司承担责任，陆勇作为法定代表人不应承担连带责任。日升公司向一审法院起诉请求：1、判令友旺公司搬离位于上海市奉贤区XX公路XX号的6#房屋及临时用房（即涉案房屋）；2、判令友旺公司支付日升公司房屋占用费暂计68,781.44元（按4,298.84元/日，自2019年4月1日暂至2019年4月16日，计算至实际搬离之日止）；3、判令友旺公司支付日升公司卫生管道维护费暂计800元（按50元/日，自2019年11月1日至实际搬离之日止）；4、判令友旺公司支付日升公司违约金260,000元；5、判令陆勇对上述第2至第4项付款义务承担连带责任；6、判令友旺公司停止在涉案房屋内违法排放超标污水；7、判令友旺公司、陆勇连带赔偿日升公司经济损失50,000元；8、判令没收友旺公司支付的保证金50,000元。一审法院认定事实如下：2016年4月6日，日升公司与友旺公司签订《房屋租赁合同》一份，约定友旺公司租赁日升公司位于上海市奉贤区XX公路XX号XX#房屋，共计1,939.51平方米（双方已确认）及现有的临时用房665.85平方米（双方已确认）。合同有效期自2016年4月1日至2019年3月31日止。房屋租金标准和支付期限、方式、其他费用负担约定为：房屋租金按不含税价每平方0.55元计算，每年租赁费为520,000元（含税价为548,600元）。租金支付期限及方式，按先付后用的原则。第一期租金，友旺公司应自签约之日向日升公司支付壹年的租金（首付额），以后在每年3月1日前向日升公司支付壹年的租金，一次类推至租赁期满。租赁期间，友旺公司需每月10日前支付日升公司租金之外的卫生管道维护费用1,500元。日升公司自2015年4月1日将房屋交付给友旺公司使用，友旺公司需在本合同签订日向日升公司支付该房屋租金之外的保证金50,000元，此保证金到本合同届满，友旺公司退还房屋给日升公司并无其他争议的前提下，日升公司扣除友旺公司应付其他费用后再退还保证金给友旺公司，租赁期内产生的环保费、排污费、污水处理费、污水纳管费及以后国家政策等要求产生的一切税费均由友旺公司承担，与日升公司无关。合同终止的相关事项约定：……3、本合同期满、依法终止或解除合同时，……合同终止或解除合同日七天后不退还房屋的，日升公司有权阻止并自动收回出租的房屋，对友旺公司未搬走财物视为友旺公司自动放弃，放弃的物品无偿归日升公司所有，并由日升公司自行处置，并不予退还保证金（且不计利息）。合同违约责任约定：……4、合同期满本合同自行终止，友旺公司有意续租，但未在合同届满前三个月提出且未与日升公司协商达成书面协议的，未按期搬离、仍以任何理由强留的，友旺公司在强留期间租金按同期租金三倍标准计算给日升公司，同时友旺公司承担自搬离之日起六个月（同期）的租金。合同到期后，友旺公司向日升公司表示续租，双方协商后，日升公司于2019年4月13日给友旺公司三个续租方案，友旺公司表示第二天回复，但最后未回复日升公司且继续使用涉案房屋。一审中，双方均确认友旺公司已支付租金至2019年3月31日，日升公司亦收取了友旺公司的保证金50,000元，合同中约定的临时用房已于2019年5月20日大部分拆除，仅剩余40平方米，友旺公司已支付卫生管道维护费用至2019年10月。同时日升公司确认，涉案的奉贤区XX公路XX号里面有很多房子，涉及宾馆、配电器生产等，日升公司仅将6#房屋出租给了友旺公司。一审另查明，涉案房屋中具有产权证的面积为1,939.51平方米，临时用房无房产证和建设工程规划许可证。2017年12月4日友旺公司曾支付日升公司200,000元用于排污纳管，2019年8月5日，上海市奉贤区税务局向日升公司发出行政处罚听证告知书，告知日升公司其于2019年6月11日在涉案厂房实施了不按照污水排入排水管网许可证的要求排放污水的行为，拟做出罚款50,000元的行政处罚，对此，日升公司要求听证。2019年9月10日，上海市奉贤区税务局做出行政处罚决定书，对日升公司做出了罚款50,000元的处罚，日升公司于2019年9月20日缴纳了罚款。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。日升公司出租给友旺公司的涉案房屋，部分有产证，部分系临时用房，无房产证，也无建设工程规划许可证，故日升公司、友旺公司之间的租赁合同涉及有证房屋（面积1,939.51平方米）有效，涉及无证房屋（临时用房面积665.81平方米）无效。根据合同约定，合同履行期限自2016年4月1日至2019年3月31日。现合同到期已到期，且双方未达成续租合意，友旺公司应当自行搬离，根据合同约定，友旺公司未搬离的，日升公司可不退还保证金，且友旺公司应当按照本合同约定的租金三倍计算租金，同时友旺公司承担自搬离之日起六个月（同期）的租金。一审法院认为上述没收保证金、按三倍标准计算租金及友旺公司承担自搬离之日起六个月的租金，均是针对友旺公司合同到期后强留行为的违约责任，属于同一性质的违约责任，故一审法院对合同有效部分（面积1,939.51平方米）予以酌情调整，支持日升公司没收友旺公司37,500元保证金，退还友旺公司保证金12,500元，对于强留期间的租金按照合同价格两倍计算，即自2019年4月1日起按照每平方米1.10元/天计算，计算至实际搬离日止，并承担合同价格违约金（三个月租金）计96,006元，扣除日升公司应当退还友旺公司的保证金12,500元后，友旺公司应当支付日升公司83,506元。对于合同无效部分，上述违约责任均不发生效力，故友旺公司需支付自2019年4月1日起至2019年5月19日，按665.85平方米，以0.55元/平方米计算的占用使用费17,945元以及自2019年5月20日起至实际搬离日止，按40平方米，均以0.55元/天标准计算的占用使用费。对于日升公司主张的卫生管道维护费（自2019年11月1日开始计算），友旺公司亦表示支付到2019年10月，故对日升公司的主张一审法院予以支持。对于日升公司主张的要求友旺公司停止排放污水和承担50,000元损失的主张，日升公司未提供相关证据证明系友旺公司排放污水超标，且与行政处罚存在直接的因果关系，故一审法院不予支持。对于友旺公司辩称的其支付200,000元用于污水纳管费，应在本案中一并结清，一审法院认为，合同已约定租赁期内产生的环保费、排污费、污水处理费、污水纳管费及以后国家政策等要求产生的一切税费均由友旺公司承担，与日升公司无关。且根据日升公司提供的合同及支付凭证，污水纳管费用在日升公司、友旺公司合同签订前就已经产生，在这种情况下友旺公司仍然支付了200,000元给日升公司，也说明了双方对污水纳管费已进行了协商，由友旺公司实际支付200,000元承担上述费用，故现友旺公司提出抗辩，要求重新结算，一审法院不予支持。一审法院审理后，于2019年12月11日依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、上海友旺餐饮有限公司于判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区XX公路XX号的6#房屋及临时用房；二、上海友旺餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付上海日升制衣有限公司自2019年4月1日起至实际搬离日止，按1939.51平方米计算，以每平方米1.10元/天计算的占用使用费；三、上海友旺餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付上海日升制衣有限公司自2019年4月1日起至2019年5月19日，按665.85平方米计算的占用使用费17,945元以及自2019年5月20日起至实际搬离日止，按40平方米计算，以0.55元/天标准计算的占用使用费；四、上海友旺餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付上海日升制衣有限公司自2019年11月1日起至实际搬离日止按50元/天计算的卫生管道维护费；五、上海日升制衣有限公司没收上海友旺餐饮有限公司保证金37,500元（返还12,500元）；六、上海友旺餐饮有限公司于判决生效之日起十日内偿付上海日升制衣有限公司违约金（三个月租金）96,006元；上述第五、第六项相抵，上海友旺餐饮有限公司于判决生效之日起十日内给付上海日升制衣有限公司83,506元；七、陆勇对上述上海友旺餐饮有限公司的债务承担连带清偿责任；八、驳回上海日升制衣有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,732元，减半收取计3,866元，财产保全费2,168元，合计6,034元，由上海日升制衣有限公司负担2,413元，上海友旺餐饮有限公司、陆勇共同负担3,621元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方就涉案房屋所签房屋租赁合同中涉及1,939.51平方米有产权证部分有效，涉及无产权证和建设工程规划许可证的临时用房部分无效。就合同有效部分，双方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。合同明确约定合同到期后双方未达成续租书面协议的情况下友旺公司仍继续占有使用涉案房屋的，需承担不退还保证金、房屋使用费按三倍租金计算及支付应搬离之日起六个月租金的违约责任。友旺公司在合同到期后向日升公司要求续租，却在日升公司提供三个续租方案后，既未在其承诺期间予以答复，也未搬离涉案房屋，且不支付房屋使用费，故友旺公司已构成违约，应承担相应违约责任。一审法院区分合同有有效、无效部分，酌情确定没收部分和应返还部分的保证金，降低违约金数额至相当于三个月租金，尚属合理，本院予以认同。友旺公司于二审中称其在2019年3月31日前已经搬离涉案房屋，但其并未提供证据证明，且与其在一审庭审中确认涉案房屋尚未交接的陈述相互矛盾，故本院对友旺公司的该项主张不予采信。关于房屋使用费计算，一审法院以合同效力区别计算，合同有效部分即1,939.51平方米酌情降低合同约定的计算标准，而以二倍租金计算房屋使用费，并无不当。就合同无效部分，友旺公司主张其实际使用面积低于合同约定，仅为357.80平方米，但其并未提供证据予以证明，且其实际使用涉案房屋数年亦从未就房屋面积提出异议，况且临时用房已于一审起诉前已被拆除至仅剩余40平方米，故友旺公司以一审法院未经现场测量面积认定事实错误的上诉请求，显然不成立，本院不予采信。一审法院对临时用房的使用费以合同约定面积和单价计算至房屋被拆除时，之后以40平方米面积计算至实际搬离之日止，于法有据，本院予以认同。关于污水纳管费200,000元，友旺公司实际于双方房屋租赁合同签订前已经支付该款，且合同约定租赁期内产生的环保费、排污费、污水处理费、污水纳管费等与日升公司无关，现友旺公司要求对排污费用重新结算，缺乏依据，本院不予支持。鉴于陆勇于一审中明确同意对友旺公司的给付义务承担连带责任，一审法院据此判决并无不当，陆勇在法定期间内未提起上诉，视为接受一审判决，现其于二审中又表示不同意承担连带责任，本院不予采信。综上所述，友旺公司的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,421元，由上诉人上海友旺餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年五月二十九日书记员 朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……