吉林省松原市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)吉07民终394号上诉人（原审被告)：松原市恒宇物业管理有限公司，地址松原市。统一社会信用代码：912**3Q负责人：赫利涛，系经理。委托诉讼代理人：张长江，男，汉族，1954年3月11日生，被告公司法律顾问委托诉讼代理人：张海燕，女，1964年10月17日生，汉族，现住吉林省四平市铁西区。系公司员工。上诉人（原审原告）：松原市柏屹湖畔华庭小区业主委员会，地址吉林省松原市。负责人：陈冬梅，女，汉族，1967年5月20日生，系原告业委会主任，现住宁江区。委托诉讼代理人：赵文军，吉林良伟律师事务所律师。上诉人松原市恒宇物业管理有限公司（以下简称恒宇公司）因与被上诉人松原市柏屹湖畔华庭小区业主委员会（以下简称柏屹华庭业委会）物业服务合同纠纷一案，不服宁江区人民法院(2019)吉0702民初1007号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人恒宇公司的委托诉讼代理人张长江、张海燕，被上诉人柏屹华庭业委会的负责人陈东梅及其委托诉讼代理人赵文军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。恒宇公司上诉请求：撤销宁江区人民法院(2019)吉0702民初1007号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审判决认定被上诉人具备主体诉讼资格错误。根据《物业管理条例》第十二条规定：“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”2016年12月12日业主委员会成立时，不符合该条款规定。柏屹华庭小区2016年建筑面积已达19万平，当时入住面积不足1/3，达不到成立业主委员会的必要条件，被上诉人成立业主委员会不合法。二、原审判决认定恒宇公司组前期物业服务合同终止后与本小区物业服务终止错误。上诉人自2012年6月1日至今与小区开发商吉林省柏屹房地产开发有限公司一直签有物业前期服务合同，合同约定服务期限至2022年5月31日，故原审法院认定2019年5月31日到期错误。三、原审判决认定“业主委员会成立是否合法，与恒宇公司无关。”是错误的。综上，上诉人认为业主委员会是原审原告，成立是否合法关系到原告业主委员会是否具备诉讼主体资格，故应与本案有重要关系。柏屹华庭业委会答辩称：一、柏屹华庭业委会成立合法，具备合法诉讼主体。被上诉人在一审庭审期间提交了大量证据，包括业委会成立备案及有关部门核准文件；小区业主的授权委托书明细统计表；业委会公章报备文件等，证明业委会成立符合物权法的有关规定。业委会的成立是经50%以上业主和50%以上物业面积的业主选举成立，符合双过半的要求。二、上诉人系前期物业服务单位，合同已到期，应当依法退出。上诉人服务期间没有尽到管理服务责任，全体业主利益受损，导致业主多次到市委、政府信访。三、业委会属于居民自治组织，在法律上不需要行政部门审批，而只是备案即可，且柏屹华庭业委会成立后一直在履行法定职责，维护广大业主权益，故其身份地位合法与上诉人无关。请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。柏屹业主委员会原审诉称：被告松原市恒宇物业管理有限公司系松原市柏屹湖畔华庭小区物业前期委托服务单位，前期物业合同于2017年6月1日到期，2016年12月12日小区成立松原市柏屹湖畔华庭小区业主委员会即原告。双方在前期物业合同到期后没有签订新物业服务合同，被告在2017年9月末告知原告其将于2017年12月31日撤出小区，要求原告重新选聘物业公司并与之及时办理交接手续，原告依据物权法第七十六条规定重新选聘物业服务企业，被告与新选聘物业公司达成交接协议，后因小区开发建设公司及被告反悔，又拒不执行交接手续，由于被告管理服务小区物业期间没有尽到管理服务责任，故诉至法院要求：1、被告退出物业服务区域（包括门岗、地下车库、临街商业及其他小区范围内物业）。2、被告移交物业用房（按**物业在住建局备案13号楼700平米标准确定）。3、被告移交相关物业设施、设备及物业服务所必须相关材料。恒宇物业公司原审辩称：一、原告不具备诉讼主体资格，该业主委员会的成立不符合法定程序。1、违反了《物权法》第76条第八项及《物业管理条例》第12条之规定，即没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，也没有经总人数过半数的业主同意。因此该业主委员会成立无效。2、该业主委员会的成立还违反了《物权法》75条之规定，没有在当地人民政府有关部门的监督、指导、协助下成立。二、被告于2012年6月1日和2013年6月1日分别与吉林省柏屹房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。又于2017年5月31日签订《补充协议书》，约定合同服务期限至2019年5月31日，在服务期间该小区业主委员会选聘其他物业公司后，应先解除被告与吉林省柏屹房地产开发有限公司的物业管理服务合同。现原告只起诉被告属遗漏当事人。应追加吉林省柏屹房地产开发有限公司为本案当事人。三、被告与吉林省柏屹房地产开发有限公司之前签订的《前期物业服务合同》期限未满，应该履行期限届满后，再解除合同且被告在前期物业管理期间尽职、尽责，维护了绝大多数业主的合法权益，不存在未尽服务责任的情况。四、原告多次公开恶意组织广大业主拒交物业管理费，导致给被告造成直接物业管理费损失3,260,367元，即使被告退出物业服务，原告也应先偿还拖欠被告的物业管理费32,603,674元，该小区新的业主委员会也应依法成立，对外招标。五、原告请求被告停止对公共设施，公共财产的侵害无事实根据，地下停车场暖气管道及消防设施不在被告物业管理服务范围内故原告此项请求予以驳回。请求法庭驳回对被告的起诉。原审法院审理查明：吉林省柏屹房地产开发有限公司开发建设柏屹湖畔华庭小区。2012年6月1日，吉林省柏屹房地产开发有限公司拟与被告签订一份前期物业服务合同，合同约定：被告对柏屹湖畔华庭小区进行物业管理服务，该小区建筑面积为123,202.46平方米，物业管理用房为700平方米，办公用房为700平方米。物业服务期限为2012年6月1日至2017年6月1日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，柏屹房地产开发公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。本合同终止时，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立时，移交给吉林省柏屹房地产开发有限公司代管。吉林省柏屹房地产开发公司与恒宇物业公司签字、盖章确认。2016年12月12日，柏屹湖畔华庭小区业主委员会成立，并在镜湖街道办事处、松原市物业管理中心备案。2017年6月1日，吉林省柏屹房地产开发公司与恒宇物业公司签订的前期物业服务合同期限届满。业主委员会提供照片证实该小区卫生及管理情况。2017年12月，业主委员会与恒宇物业商讨恒宇物业是否退出小区物业管理事项，未果。2017年12月17日，业主委员会召开业主大会，关于选聘新物业公司的会议。2018年，柏屹湖畔小区业主对小区物业管理事项进行信访。上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、业主委员会备案表、移交会谈纪要复印件一份、业主委员会会议纪要一份、松原市住建局2018年第69号文件、照片等等证据。经举证、质证，本院予以确认。原审法院认为，吉林省柏屹房地产开发有限公司与恒宇物业签订的前期物业服务合同已约定合同履行期限为2017年6月1日止，同时，柏屹湖畔小区在此物业服务合同期限内成立业主委员会，结合本案事实及证据，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。故恒宇物业公司在前期物业服务合同期满后与本小区物业服务合同关系终止。原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。业主委员会成立是否合法，与恒宇物业无关。恒宇物业辩称在2017年5月30日其与柏屹房地产开发有限公司签订一份补充协议，证实合同期满为2019年5月31日止，但此补充协议未在松原市物业管理办公室备案，且该小区已经成立业主委员会，故被告的辩解理由本院不予采信。因对于原告主张的被告移交相关物业设施、设备及物业服务所必须相关材料等，因原告没有证据证实被告拥有，所以该请求事实不清证据不足，如有证据可以另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、被告松原市恒宇物业管理有限公司于本判决生效后立即从柏屹湖畔华庭物业管理用房中迁出。二、驳回原告松原市柏屹湖畔华庭小区业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告承担。经本院二审查明：吉林省柏屹房地产开发有限公司的两枚“商品房预售许可证”显示，柏屹华庭小区的建筑户数应为1301户。被上诉人称：其于2016年12月份成立业委会时小区入住户数为700-800户，第一届业主大会时参加人不到100人，大家投票选举产生业委会委员，并且当时形成了大会会议纪要。证明业委会的成立达到了双过半的法定条件，对此事实法庭限期由其提交证据，但其并未按期提交。本院二审查明的其他事实与原审认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》的规定，成立业主委员会及选聘和解聘物业公司是由业主共同决定的，应当达到人数及面积双过半的条件。本案中，被上诉人称其成立业委会时出席人数不到100人，而其承认当时小区入住户数已达到700-800户，据此，可见此次业主大会未达到双过半的要求，故柏屹华庭业委会不能代表全体业主的意志。虽然，被上诉人列举了大量的业主的授权委托书，但此委托书并不是起诉前一次性形成，而是诉前、立案后陆续取得的，而且有的委托书并不是本人签字，亦不能代表全体业主的真实意思表示。故此可见，柏屹华庭业委会的本次起诉未经业主大会决定，其无权代表全体业主提起诉讼，应予驳回起诉。原审判决适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销宁江区人民法院(2019)吉0702民初1007号民事判决。二、驳回被上诉人松原市柏屹湖畔华庭小区业主委员会的起诉。一审案件受理费100元，由原审法院退还被上诉人松原市柏屹湖畔华庭小区业主委员会；二审案件受理费100元，由本院退还上诉人松原市恒宇物业管理有限公司。本裁定为终审裁定。审 判 长 翟会青审 判 员 徐 芳审 判 员 于 航二〇二〇年五月二十五日法官助理 刘茜爽书 记 员 马明纬