安徽省凤台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0421民初806号 原告（反诉被告）：淮南文商房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区文商城A区7幢3楼，统一社会信用代码：91340400562177246U。 法定代表人：池建平，公司经理。 委托诉讼代理人：王体勇，安徽韶美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晓帆，安徽韶美律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋莹莹，女，1988年10月18日出生，汉族，居民，住安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区。 委托诉讼代理人：宋道清，男，1965年5月1日出生，汉族，居民，住安徽省淮南市毛集社会发展综合实验区,系宋莹莹父亲。 委托诉讼代理人：孙方桃，安徽繁星律师事务所律师。 原告（反诉被告）淮南文商房地产开发有限公司诉被告（反诉原告）宋莹莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月12日受理后，被告（反诉原告）宋莹莹向本院提起反诉，本院决定合并审理，依法由审判员储士宏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）淮南文商房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王体勇、王晓帆，被告（反诉原告）宋莹莹的委托诉讼代理人宋道清、孙方桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 淮南文商房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令宋莹莹支付购房款500000元、违约金90000元（2014年9月18日至2019年9月18日），合计590000元。事实和理由：淮南文商房地产开发有限公司与宋莹莹签订商品房买卖合同。合同第六条约定：“买受人需在支付首付款后十日内，办理银行按揭贷款。”合同第七条约定：“买受人逾期付款超过60日的，需按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金。”宋莹莹在支付首付款后，一直未办理贷款，亦未缴纳剩余房款，故提起诉讼。 宋莹莹辩称，淮南文商房地产开发有限公司所述不实，宋莹莹多次要求办理按揭贷款，但找不到开发商，故不构成违约。 宋莹莹反诉提出诉讼请求：1、请求判令解除淮南文商房地产开发有限公司与宋莹莹签订的商品房买卖合同；2、请求判令淮南文商房地产开发有限公司退还购房款503264元，并支付违约金5032元。事实和理由：宋莹莹与淮南文商房地产开发有限公司签订房屋买卖合同。合同第八条约定交付期限为2016年1月5日前。合同第九条约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。”宋莹莹在支付首付款后，多次找淮南文商房地产开发有限公司办理按揭贷款事宜，均未果。且淮南文商房地产开发有限公司未按照合同约定交付房屋，且房屋不符合交付条件，淮南文商房地产开发有限公司以欺骗的方式（委托经营管理协议）来掩盖没有实际交付及不具备交付条件的事实，构成根本违约，故提起反诉。 淮南文商房地产开发有限公司辩称，宋莹莹所述不实。淮南文商房地产开发有限公司多次催促宋莹莹办理按揭贷款事宜，且淮南文商房地产开发有限公司开发的该楼盘大多数购买方均办理了按揭贷款。宋莹莹诉称的事实不符合逻辑。合同约定宋莹莹交付房款的责任在先，淮南文商房地产开发有限公司交付房屋的责任在后，宋莹莹自认除交付购房首付款后续房款未能交付，无权要求淮南文商房地产开发有限公司交付房屋。综上，请求驳回宋莹莹的反诉诉讼请求。 当事人针对其诉讼请求和主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对证据真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：1、宋莹莹提交的收入证明及银行明细，拟证明其已经准备好了按揭贷款材料，由于淮南文商房地产开发有限公司售楼部无人接收，导致按揭贷款未能办理。淮南文商房地产开发有限公司有异议，认为该组证据均系虚假证据，且与本案无关联性。本院分析认为，该组证据不足以证明宋莹莹的证明观点，该组证据的效力本院不予采信。2、宋莹莹提交的委托经营管理协议，拟证明淮南文商房地产开发有限公司与富商管理有限公司恶意串通，用协议形式掩盖房屋不具备交付条件的事实。淮南文商房地产开发有限公司对该组证据有异议。本院认为，该组证据与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明：淮南文商房地产开发有限公司与宋莹莹签订二份商品房买卖合同。宋莹莹购买淮南文商房地产开发有限公司的第A3#幢1-2层114、214号房及第A3#幢1-2层115、215号房。其中第A3#幢1-2层114、214号房的合同第六条约定：“第六条，付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款；…3、其他方式，买受人于2014年月日支付首付款计人民币贰拾肆万陆仟伍佰陆拾伍元正（246565元），余款计人民币贰拾肆万陆仟元正（246000），于十日内办理银行按揭贷款，逾期按本合同第七条处理。”第A3#幢1-2层115、215号房的合同第六条约定：“第六条，付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款；…3、其他方式，买受人于2014年月日支付首付款计人民币贰拾伍万陆仟陆佰玖拾玖元正（256699元），余款计人民币贰拾伍万肆仟元正（254000），于十日内办理银行按揭贷款，逾期按本合同第七条处理。”合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第八条约定：“交付期限，出卖人应当在2016年1月5日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…”合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。…” 2014年9月5日，宋莹莹缴纳A3-114-214购房款10000元，2014年9月10日，宋莹莹缴纳A3-114-214购房款236565元，合计246565元。2014年9月7日，宋莹莹缴纳A3-115-215购房款10000元，2014年9月10日，宋莹莹缴纳A3-115-215购房款246699元，合计256699元。宋莹莹尚欠A3-114-214购房款246000、尚欠A3-115-215购房款254000，合计欠购房款500000元。 本院认为，淮南文商房地产开发有限公司与宋莹莹签订的二份商品房买卖合同，系双方真实意思表示，双方均应按照合同履行义务。截止到2014年9月10日，宋莹莹按照合同约定分别缴纳了A3-114-214购房首付款246565元、A3-115-215购房首付款256699元。按照合同第六条约定，宋莹莹应在10日内即2014年9月20日前缴纳二套房屋剩余房款，但宋莹莹至今未缴纳，构成违约，故淮南文商房地产开发有限公司要求宋莹莹支付购房款500000元的诉讼请求，本院予以支持。宋莹莹辩称，按照合同约定，余款应办理按揭贷款，由于淮南文商房地产开发有限公司的原因，按揭贷款至今未能办理，责任在于淮南文商房地产开发有限公司的辩解意见，缺乏充分证据证实，本院不予采纳。淮南文商房地产开发有限公司关于违约金的诉讼请求，本院认为，宋莹莹未按照合同约定履行缴纳购房款的义务，构成违约，购房合同第七条约定了违约责任，故淮南文商房地产开发有限公司要求宋莹莹支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金为89900元（500000元×万分之一×1798天，2014年9月20至2019年9月18日）。宋莹莹关于要求解除房屋买卖合同并要求退还购房款503264元及支付违约金5032元的诉讼请求，本院认为，合同约定交付房屋的时间为2016年1月5日，但合同约定交付购房款的时间为2014年9月20日。按照合同约定，宋莹莹支付购房款的时间在淮南文商房地产开发有限公司交付房屋之前，即宋莹莹应缴纳购房款的义务在前，但宋莹莹未按照合同约定缴纳购房款，违约在先，故其要求按照合同第九条的约定解除合同的条件不能成就，且淮南文商房地产开发有限公司不同意解除合同，故其要求解除合同的诉讼请求不能成立，本院不予采纳。淮南文商房地产开发有限公司不同意解除合同，且解除合同的条件未成就，故宋莹莹要求淮南文商房地产开发有限公司退还购房款503264元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。由于宋莹莹未按照合同约定支付购房款，违约在先，故其要求淮南文商房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，判决如下： 一、被告（反诉原告）宋莹莹给付原告（反诉被告）淮南文商房地产开发有限公司购房款500000元、违约金89900元，合计589900元，于判决生效后30日内给付； 二、驳回原告（反诉被告）淮南文商房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）宋莹莹要求解除房屋买卖合同并要求原告（反诉被告）淮南文商房地产开发有限公司退还购房款503264元及支付违约金5032元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （本诉）案件受理费9700元，减半收取4850元，由原告（反诉被告）淮南文商房地产开发有限公司负担1元，被告（反诉原告）宋莹莹负担4849元，（反诉）案件受理费8884元，减半收取4442元，由被告（反诉原告）宋莹莹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  储士宏 二〇二〇年五月十二日 书记员  姬福钰 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。