四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2022民初631号 原告：乐至县鸿运物业管理有限公司，住所地四川省乐至县天池镇川鄂西路666号。统一社会信用代码：91512022671406810T。 法定代表人：陈炳华，董事长。 委托诉讼代理人：杨再国，系四川精略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦朗，系乐至县鸿运物业管理有限公司工作人员。 被告：李帆，女，1981年2月9日出生，汉族，住四川省乐至县。 原告乐至县鸿运物业管理有限公司（以下简称鸿运物业公司）与被告李帆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨再国，被告李帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 鸿运物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告物业服务费2136元（89平米×0.4元／月.平米×60月）、电费120元，共计2256元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月22日，原告受四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司的委托，对其开发的乐至县天池镇川鄂西路666号天空城物业进行前期物业管理服务，并与之签订鸿腾天空城前期物业管理服务合同，同时约定物业服务范围及物业服务收费标准（低层0.4元／月.平米；小高层0.76元／月.平米；高层1-1.2元／月.平米）、物业公司和业主的权利义务。收费严格按照乐至县发展和改革局的乐发改价格［2019］11号文件执行。被告物业位于四川省乐至县。原告按照前期物业服务合同约定对所有物业进行前期管理服务，对小区绿化、公共设施设备进行维护、采取24小时不间断巡逻制度、公共卫生专人清运、聘请专业公司对电梯进行维保服务。被告从2015年1月起至2019年12月欠交物管费2256元，经原告多次催收，被告无正当理由拒交。 李帆辩称：原告系“鸿腾.天空城”小区物管公司，被告系该小区业主，被告从2015年1月起未支付物管费。被告不交物管费理由如下：1.原告与被告不存在物业服务合同，原告收费缺乏依据；2.即使原告与被告形成了事实上的物业管理关系，原告提供的物业严重不符合约定如安全管理混乱、设施设备不维护、破坏小区绿化、环境卫生差、侵占业主公共区域，原告未尽到服务义务，被告有权拒交物管费。 本院经审理认定事实如下：“鸿腾.天空城”房屋系四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司开发。2011年3月22日，四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司（甲方）与原告（乙方）签订了《鸿腾.天空城前期物业管理服务合同》。与本案有关的内容：原告为鸿腾.天空城小区提供物业服务，期限从鸿腾.天空城竣工验收交付使用之日起至该小区业主委员会与业主大会所选聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止。委托管理服务事项：房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、建筑物防雷设施;附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场；共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，停放人应与乙方签订专项合同；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；根据业主委员会的委托组织开展社区文化娱乐活动；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商；对业主和物业使用人违反业主规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、规劝、制止等措施；其他委托事项：在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。物业管理服务费：本物业的管理服务费用执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定；本物业管理公共服务费：1.多层住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.5元向乙方交纳；2.非住宅（商铺、库房）由业主按照国家相关政策（可参照乐至县其他小区的收费标准）向乙方交纳本月物业费；3.电梯公寓物业服务费（包括电梯电费、年检费、二次供水电费）由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.8元向乙方交纳，暂执行一年；本物业管理公共服务费每月交纳一次，每次交纳费用时间为每月的10日至18日；本物业管理公共服务费标准的调整按照调整时的政府指导价和市场调节价的综合标准进行调整；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该【幢】/【物业】住户实际用量共同分摊；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按从逾期之日起按每天0.3元交纳滞纳金。合同签订后，原告对该小区提供了物业服务，期间因物业管理存在问题，被告及小区部分业主向原告提出整改意见，原告对物业服务进行了整改。该小区至今尚未成立业主委员会。 被告系鸿腾.天空城小区9栋2单元附28号房屋的业主，房屋面积计89平方米，被告从2015年1月起未在交纳物管费，经原告多次催收未果。 以上事实有原告营业执照、被告身份证复印件、前期物业服务合同、所有权登记记载表、整改通知、照片以及原、被告的陈述等证据予以证实。 本院认为，原告与四川鸿腾房地产开发有限公司乐至分公司签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在鸿腾.天空城小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业服务合同约定的权利义务对原告及鸿腾.天空城的全体业主均具有约束力，物管公司及全体业主均应按合同约定履行各自的义务。签订合同后，原告入驻鸿腾.天空城小区，聘请了保安、清洁工等对小区安全、卫生等进行管理，对小区提供了基本服务,虽然被告认为原告提供的服务质量存在问题，但被告也承认在被告及部分小区业主提出整改意见后原告对服务质量进行过整改，被告拒交物管费的理由不能成立。被告应按照合同向原告交纳相关费用，按照约定，在2015年1月至2019年12月期间，被告应向原告交纳物业管理费2136元（89平方米×60月×0.4元/平方米.月），故对原告要求被告给付从2015年1月至2019年12月的物管费2136元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于公共能耗费的收取问题。《前期物业服务合同》约定物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢业主实际用量共同分摊。原告主张按2元/月收取，但未举证证实共用设施设备运行、能耗费用的实际花费及被告应承担的费用，故对原告主张的公共耗能分摊费用按每户2元/月收取，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李帆于本判决生效之日起十五日内向原告乐至县鸿运物业管理有限公司支付物业服务费2136元； 二、驳回原告乐至县鸿运物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李帆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员  严伟才 二〇二〇年五月二十六日 书记员  庄万萍