江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2344号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州市宝佳塑料制品厂，住所地苏州市相城区望亭迎湖经济开发区。投资人：王建红，厂长。委托诉讼代理人：徐涵彧，江苏五洲信友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许德日，男，1955年8月19日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区，系相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂经营者。委托诉讼代理人：申延志，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹璟誉，江苏久顺律师事务所实习律师。上诉人苏州市宝佳塑料制品厂（以下简称宝佳制品厂）因与被上诉人许德日房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初7874号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宝佳制品厂上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、针对本诉部分。（一）上诉人无需承担变质货物损失20000元。根据合同约定，在被上诉人未能按期支付租金的情况下，上诉人有权断水断电。上诉人在断电前，通过微信已经多次向被上诉人催缴租金并告知若不及时支付租金，将采取断电措施。上诉人采取断电也仅实施了一天，系自力救济行为。在上诉人恢复供电后，被上诉人自己未及时恢复用电，后因卫生原因，被迎湖村村委会进行停产停业整顿。被上诉人未提供证据证明货物变质系上诉人的行为导致，故上诉人不应承担任何赔偿责任，因此产生的损失应由被上诉人自行承担。（二）上诉人无需承担机器设备（4套冷库设备）损失、装修损失合计189045.29元、鉴定费5375元。首先，在合同无效的情况下，即使需要出租人分担现值损失，也仅是针对已形成附合的装饰装修物，针对未形成附合的装饰装修物、可移动设备、设施等，在出租人不同意利用的情况下，应由承租人拆除。其次，针对厂房已经形成附合的装饰装修物，上诉人也无需承担损失赔偿责任。被上诉人无论是搬离、停业，均非基于合同无效。被上诉人就租赁合同项下目的已经达到，不得再主张合同无效的损失赔偿。被上诉人为存放冷藏品必须对租赁房屋进行改造，其根据自身经营需要对房屋进行装饰装修属于必要的投入。合同履行期满后，被上诉人留下来的装饰装修物对上诉人并无利用价值，故上诉人无需向被上诉人赔偿装饰装修损失。二、针对反诉部分。一审判决并未对上诉人要求恢复原状的诉请进行明确判决。在实际评估过程中可以看到，房屋现场堆放有大量被上诉人遗留的生活、生产物品，现场严重脏、乱、差。同时评估报告所载物品对于上诉人而言无任何价值，清理也需产生高价费用。即使无法确认出租时原状，但对于被上诉人明确属于其所有的物品应当判令恢复原状（拆除、搬离），对于上诉人要求恢复原状的诉请应予支持。被上诉人许德日辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂（以下简称利佳加工厂）向一审法院起诉请求：1.宝佳制品厂返还利佳加工厂租金或使用费76688元（从2018年10月23日至2019年4月19日）；2.宝佳制品厂赔偿利佳加工厂原材料损失279300元；3、宝佳制品厂赔偿利佳加工厂利润损失367100元（从2018年10月23日计算至实际营业之日止）；3.宝佳制品厂赔偿利佳加工厂冷库及其装修组件、生产线设备等现存价值损失416676元，鉴定费10750元由宝佳制品厂承担；4.宝佳制品厂返还押金40000元；5.宝佳制品厂赔偿变质原料搬运费9700元；6.宝佳制品厂承担本案诉讼费用。反诉原告宝佳制品厂向一审法院反诉请求：1.利佳加工厂立即搬离苏州市相城区房，并将厂房恢复原状；2.利佳加工厂立即支付宝佳制品厂截止2019年4月14日尚欠的租金（占有使用费）22670元，及自2019年4月15日起至实际搬离之日止按184000元每年计算的占有使用费。3.诉讼费由利佳加工厂承担。一审法院认定事实：利佳加工厂自2012年起即向宝佳制品厂租用位于苏州市相城区厂房。2017年3月27日，宝佳制品厂（甲方）与利佳加工厂（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定乙方向甲方承租位于苏州市相城区厂房，厂房面积721.85平方米，彩钢棚面积245平方米，该厂房用途为工业用房；租期自2017年4月15日起至2020年4月14日止；厂房租金为180元/平方米/年，彩钢棚租金为120元/平方米/年，共计年租金161333元；乙方先付后租，每年分两次支付，在2017年4月15日前支付六个月的租金，后六个月的租金在2017年10月15日支付；乙方须付甲方房屋租赁押金20000元；如乙方在租赁过程中有拖欠租金的行为，属于乙方违约，甲方将采取停电，罚没押金等措施，还要追究其违约责任；乙方向甲方支付用电押金20000元，如乙方不按时支付给甲方电费，甲方有权停止供电。合同另约定了双方其他权利义务等相应事宜。一审审理中，双方确认利佳加工厂已向宝佳制品厂交纳押金共40000元及至2018年4月14日止的租金等费用。2018年10月23日（一审判决误写为2018年12月23日），宝佳制品厂以利佳加工厂未按约交纳租金为由停止供电，利佳加工厂报警。2018年11月8日，苏州市相城区迎湖村村民委员会对利佳加工厂进行查封。一审法院组织双方至租赁厂房内清运出已变质整猪头10991公斤、生猪耳1244公斤、半成品猪头肉制品702公斤、生猪脑花750公斤。涉案厂房的土地系宝佳制品厂向苏州市相城区迎湖村村民委员会租赁，厂房无权属证书，也无相应合法建造批复。一审审理中，利佳加工厂申请对其厂内冷库及其装修组件现存价值及生产线现存价值进行评估，经一审法院委托，江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司于2019年12月13日作出苏万隆永鼎房（估）字2019第2-248号估价报告，对不可移动的房屋装修价值进行了估价，确定2019年11月8日时相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂投入位于苏州市相城区厂房内的不可移动的装修市场价值为215100元（其中彩钢板顶为38585.43元）；同日江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司作出苏万隆评报字（2019）第1-166号相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂名下机器设备价值资产评估报告，评估对象及评估范围为相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂在位于苏州市相城区厂房内的4套冷库设备，评估重置全价为501911.16元，评估值为201676元。经质证，利佳加工厂对以上报告均无异议。宝佳制品厂对资产评估报告的真实性没有异议，机器设备的评估报告内容由法院核定，但认为该部分设备可拆除；对装修部分的估价报告本身的真实性没有异议，但是对其内容有异议，对评估数量有异议，认为与现状不符；对单价有异议，认为价格过高；对估价的折旧率有异议，认为折旧率过低。就宝佳制品厂的异议，鉴定机构组织双方重新测量后，作出复函，明确原苏万隆永鼎房（估）字2019第2-248号估价报告中，彩钢板顶应为宝佳制品厂所装，故该项应在报告价值中扣除，其余均同原报告。经质证，利佳加工厂、宝佳制品厂对复函均无异议。鉴定费10750元，已由利佳加工厂向鉴定机构交纳。一审审理中，利佳加工厂明确除两份估价报告中的物品外，其已无财产在涉案租赁厂房内。一审法院多次明确，双方可先行返还租赁物，减少损失，但利佳加工厂均以其在内有财产，尚未解决赔偿损失为由，至今尚未将厂房大门钥匙交付宝佳制品厂。以上事实，由利佳加工厂提供的《房屋租赁合同》、进货单、冷库采购合同、收款收据、收条；宝佳制品厂提供的土地使用权租赁合同、集体土地使用权租赁合同、收据；鉴定机构出具的估价报告、异议复函、鉴定费票据及当事人陈述附卷佐证。一审审理中，利佳加工厂提供：1.2018年7月报关单，证明原有原材料数量26997.96千克，其中整的猪头原料11吨，每吨10800元；猪头肉成品6吨，每吨16000元，共计96000元；猪脑花1.5吨，每吨25000元，金额为37500元；猪耳朵1.5吨，每吨18000元，金额为27000元，以上合计279300元，此为当时批发出去的价值，对此可至苏州肉联厂附近相同的经营户调查价格；如停电冷库内解冻是5、6小时，超过24小时后里面东西就全部坏掉了，而2018年10月23日停电一直至27日，故已坏，在来电后也未再开冷库。2.毛利率计算表，证明毛利率7342元每天（含人员工资）乘以天数（至起诉之日），主张利润损失367100元，实际要求计算至营业之日，因为经营场所被查封，导致利佳加工厂没有正常经营所造成的损失。3.收据，证明支付了变质原料搬运费9700元。4.银行转账凭证、微信转账记录，证明2018年4月16日支付80000元（转账);2018年4月16日支付10000元（微信）;2018年4月17日支付2500元（微信);2018年10月11日支付50000元（转账）;2018年10月24日支付18830元（转账），合计已支付自2018年4月15日起的租金161330元，自2018年10月23日停电起利佳加工厂即不能经营，要求对方返还租金或使用费76688元（从2018年10月23日至2019年4月19日）、返还押金40000元。在签订合同时对方未告知涉案房屋无产权证及建造批复。设备及装修费用依估价报告。以上所有费用要求对方赔偿。经质证，宝佳制品厂认为签约时双方未涉及有无产权证事实，即便合同无效，利佳加工厂也应支付按约定标准计算的使用费至实际返还厂房时止。报关单是2017年6月份的，没有办法证明现在存在的货物是2017年6月报关的所有的货物，而且即使根据利佳加工厂所说2018年10月27日恢复通电，自2018年10月27日至今也已经相距3个月，期间货物是否存在增加增减或者运输，无从获知。若利佳加工厂认为当时货物损坏，且存在要求赔偿要求的意愿，应当及时进行证据保全公证，现对利佳加工厂所主张的无论是损失的原因、数量及价格，均不予认可。毛利率计算表是利佳加工厂自行制作，不予认可，对其中的计算标准依据均不予认可，并非宝佳制品厂查封利佳加工厂经营场所，故由此造成损失与宝佳制品厂无关。对2018年4月16日起支付租金（使用费）金额，时间均无异议，但此证明了利佳加工厂违约。另，即使停电三天，也不会造成现在的后果，是利佳加工厂在来电后未开冷库，造成损失扩大，与宝佳制品厂无关。押金40000元依约应在利佳加工厂将厂房返还后再行退还。宝佳制品厂提供：1.2018年4月8日签署的房屋租赁合同、补充协议各1份，证明2018年4月8日租赁双方就租赁物另行签署了《房屋租赁合同》，租赁期限1年，自2018年4月15日起至2019年4月14日，年租金184000元，租金每年分2次支付，2018年4月15日前支付前6个月租金92000元，2018年10月15日前付清92000元。合同第三条第三款约定：如乙方（承租人）在租赁过程中有拖欠租金的行为，属于乙方违约，甲方将采取停电、罚没押金等措施，还要追究其违约责任。2.2018年11月6日在利佳加工厂办公室录的录音及录音整理稿1份，证明许德日承认双方在2017年签订第一份合同后，于2018年签署了第二份合同，租金有所上涨，因为村里也涨了土地租金；同时对于其于2018年4月下旬以要看合同为由，拿了合同并撕毁部分合同一事也予以默认。依该份合同约定与利佳加工厂出具的支付费用明细可知，利佳加工厂未依约定付款，宝佳制品厂有权停电。3.许德日与王建红的微信记录，证明在应付租金到期前后，王建红多次催讨并明确告利佳加工厂，如再不按约付款，宝佳制品厂有权停电，故2018年10月23日确由宝佳制品厂停电，在第二天许德日交纳费用后，即恢复用电。现宝佳制品厂主张的使用费即以2018年4月8日所签合同年租金184000元为标准计算。经质证，利佳加工厂对2018年4月8日签订的房屋租赁合同真实性不予认可，认为宝佳制品厂提供的是残缺件，不能达到证明目的，且宝佳制品厂是在2018年10月23日断电，如真如宝佳制品厂所述，宝佳制品厂应该在4月份就与利佳加工厂交涉拖欠租金的事宜。许德日称该合同上其的签名系其所签，合同确实是其撕掉的，合同上的内容和王建红向其说的不一样。当时王建红称重写一份，与以前合同内容相同，许德日签字后发现内容不对，就撕毁了。对微信记录无异议，停电是2018年10月23日停的，下午来了一会电，在24日上午又停了，一直至27日再恢复用电，因为再开冷库货物也坏了，故未再开冷库，后即起诉了。一审法院至苏州市肉联厂相同经营猪副产品的经营户调查，经营户称，在2018年10月底时生猪头批发价约8元/公斤、猪耳批发价约28元/公斤、猪脑批发价约22元/公斤、熟猪头肉（半成品）约11元/公斤。一审法院认为，涉案厂房无权属证书，也无合法建造批复手续，故利佳加工厂与宝佳制品厂就涉案厂房签订的租赁合同均无效。本案中双方签订合同时均未涉及房屋有无权证、建造批复手续，故认定双方对签订无效租赁合同均有过错，各承担50%的责任。依一审法院与双方共同清点厂内变质的货物数量，按一审法院调查的批发价价格计算，共计为146982元，该价值中已包括部分利润。利佳加工厂称自2018年11月8日起厂房被封无法再经营，造成利润损失，但查封行为并非宝佳制品厂所为，由此造成的损失不应由宝佳制品厂承担，即利佳加工厂主张的利润损失一审法院不予认定。在2018年10月23日停电后，利佳加工厂未采取相应转移货物及来电后马上开冷库等补救措施，造成该146982元及最后清运变质货物损失的大部分责任在利佳加工厂，一审法院认定宝佳制品厂应承担一定责任，即承担其中20000元。冷库及其装修组件、生产线设备等现存价值损失378090.57元，由双方依过错各半承担，即宝佳制品厂应承担189045.29元。鉴定费10750元由双方各半承担，即宝佳制品厂应承担5375元。另押金40000元应由宝佳制品厂退还利佳加工厂。以上，宝佳制品厂合计应给付利佳加工厂254420.29元。租赁合同无效，利佳加工厂应返还宝佳制品厂涉案厂房，因本案所涉厂房在利佳加工厂承租前，宝佳制品厂曾出租，现并无证据证明利佳加工厂接收时原状如何，故宝佳制品厂要求恢复原状的请求一审法院碍难支持。合同虽无效，但利佳加工厂实际占有使用了涉案厂房，且后利佳加工厂未能经营的原因现无证据证明系宝佳制品厂引起，故利佳加工厂应参照双方原签订的最后一份合同中约定租金标准支付将厂房返还宝佳制品厂之日止的占有使用费。利佳加工厂虽对2018年4月15日签订的租赁合同不认可，但许德日认可该合同上的签名确系其所签，且在2018年4月16日、4月17日所付款数额也符合该合同约定的半年费用，而超出了2017年3月所签订的租赁合同，故一审法院认为该合同系双方自愿签订，且利佳加工厂一开始是认可该合同并按该合同约定履行支付租金义务的，故酌情参照该合同约定的184000元/年的标准计算占有使用费。现双方确认自2018年4月15日起至今利佳加工厂已付161330元，故利佳加工厂应支付计算至2019年4月14日止的占有使用费22670元，另偿付自2019年4月15日起按184000元/年为标准计算至实际将厂房返还宝佳制品厂之日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关法律规定，一审法院判决：一、相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂于判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区厂房内迁出，并将该厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂。二、相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂于判决生效之日起十日内给付苏州市宝佳塑料制品厂计算至2019年4月14日止的房屋占有使用费22670元，另偿付自2019年4月15日起按184000元/年为标准计算至实际将厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂之日止的占有使用费。三、苏州市宝佳塑料制品厂于判决生效之日起十日内赔付相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂损失209045.29元、鉴定费5375元、返还押金40000元，合计254420.29元。四、驳回相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂其他诉讼请求。本诉案件受理费13009元，反诉案件受理费减半收取252元，合计13261元，由相城区望亭镇利佳猪副产品加工厂负担9667元，苏州市宝佳塑料制品厂负担3594元。二审中，宝佳制品厂提交以下证据：证据一、租赁物现场图21张，证明上述图片拍摄于2020年4月8日，从图中可以看出，承租物现场除动力配电箱已经拆除搬离外，包括速冷库1套、冷藏库3套、装修装饰均留于原地，未进行拆除、搬离。证据二、短信聊天记录6页，证明宝佳制品厂在收到利佳加工厂短信后，前往现场查看，现场除冷库机箱拆除外，其余冷库、速冻库、装饰装修、生活用品等均未能搬离、拆除，钥匙也未交还宝佳制品厂，宝佳制品厂立即将上述情况回复告知利佳加工厂，利佳加工厂至今未能搬离。许德日质证认为：证据一、真实性、关联性均不予认可。利佳加工厂已于2020年1月17日搬离房屋，并通知宝佳制品厂于2020年1月17日下午2点前交接。利佳加工厂在通知宝佳制品厂且搬离的情况下，已经不再实际占有使用房屋。证据二、真实性无异议，关联性有异议。宝佳制品厂的回复利佳加工厂的确收到，但房屋遗留的装饰物已非利佳加工厂所有，双方签订的合同第五条第二款有约定，所有装饰物归宝佳制品厂所有。宝佳制品厂欲通过房屋内存留的装饰物来证明利佳加工厂没有搬离，缺乏事实和法律依据。二审中，许德日提交以下证据：证据一、聊天记录2页，证明利佳加工厂已于2020年1月17日通知宝佳制品厂搬离房屋并通知宝佳制品厂交接，利佳加工厂不再占有使用房屋。证据二、2017年3月27日双方签订的合同，证明利佳加工厂无义务拆除装饰物，宝佳制品厂的主张不成立，利佳加工厂已搬离房屋。宝佳制品厂质证认为：证据一、短信聊天记录，宝佳制品厂的确收到了，但对于聊天记录所述内容的真实性不予认可，利佳加工厂仅提供了其单方面发送部分的聊天内容，对于宝佳制品厂的答复部分未提供，聊天记录为截取、不完整。宝佳制品厂收到许德日发送的短信后，于当日下午3点来到承租现场，看了现场情况后，立即通过短信答复，现场除了冷库的机箱外，其余冷库设备、装修装饰及生活物品等均未拆除、搬离，钥匙也未交还宝佳制品厂，并拍摄现场图片、答复许德日。证据二、真实性认可，但是第一、双方在2018年4月8日重新签订了合同，租赁期限是2018年4月15日至2019年4月14日，租金标准为184000元每年，一审法院认定双方占有使用费的标准及租赁期限是以2018年4月8日的合同为准。第二、一审法院已认定房屋租赁合同无效，合同中的条款不再适用，如果利佳加工厂要求继续适用房屋租赁合同的条款，对于宝佳制品厂停电行为的合法性，也应予以认可。同时，利佳加工厂要求宝佳制品厂赔偿两份评估报告所载财产的损失，既没有合同依据，也没有法律依据。二审查明，2020年1月17日下午许德日与王建红之间的短信聊天记录为：1:37许德日发短信给王建红“请你下午2点以前到你6号厂房看一下我已全部搬走”、1:39许德日发短信给王建红：“我在6号厂门口等”、1:51许德日发短信给王建红：“我已按判决书的要求准时搬走，请准时来交接一下，如不来有什么后果你自己负责”；3:04王建红发短信给许德日：“我三点半之前到现场”、3:28王建红发短信给许德日：“我到现场了人哪”、3:31王建红发短信给许德日：“这不是你的东西吗”（后附三张图片），3:37王建红发短信给许德日：“现场我看了，除了冷库的机箱你拆掉了，其他冷库材料、装修装饰以及你的生产、生活物品还在没搬掉，现在这个完全没有达到返还的标准，你现在钥匙也没还我，你去把里面你的东西搬搬光，在搬掉前把厂门看好，里面我的东西掉了也要找你赔。另外这个案子我已经上诉了。你的冷库、装修装饰我不用赔的”。二审中，许德日确认已经搬走的物品为：1.动力配电箱一个；2.机组六台；3.行吊一个；4.仪表、仪器（化验室）一套；5.冷库里面配套铁蒸发器四套；6.制冷分机二套。许德日称，所有可以拆的机器设备，全部搬走了；冷库不可以拆的，如果要拆除，要破坏整体结构，当时建冷库时讲好，冷库原样要交给王建红的。二审中，许德日表示，其遗留在现场的所有物品都不要了，厂房所有大门都是开着的，并没有上锁，事实上经过几次设备搬离，已经没有钥匙了。宝佳制品厂则认为，一审评估及猪肉清理过程中，利佳加工厂均提供钥匙开门后进行清点，利佳加工厂至今未将房屋钥匙交付宝佳制品厂。二审另查明，2020年3月27日利佳加工厂经苏州市相城区行政管理局准予注销登记。利佳加工厂系个体工商户，经营者为许德日。以上事实，由许德日与王建红的短信聊天记录、许德日提交的情况说明、个体工商户准予注销登记通知书以及当事人陈述予以证明。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，因涉案房屋无合法的规划建设手续，宝佳制品厂与利佳加工厂签订的房屋租赁合同应为无效。宝佳制品厂将没有合法规划建设手续的房屋出租，利佳加工厂承租时未尽必要的审查义务，双方均存在过错，一审法院认定双方对合同无效各承担50%的责任，并无不当。房屋租赁合同无效的，利佳加工厂应当将房屋返还给宝佳制品厂，并支付宝佳制品厂至返还之日止的房屋占有使用费。一审判决利佳加工厂按184000元／年的标准支付房屋占有使用费，利佳加工厂未提出上诉，视为认可，本院予以确认。关于宝佳制品厂要求利佳加工厂将房屋恢复原状的诉请，因无证据证明宝佳制品厂交付房屋时的原状情况，故对该诉请本院碍难支持。二审中利佳加工厂主张2020年1月17日其已将房屋返还给宝佳制品厂，本院认为，利佳加工厂并未将房屋内的可移动物品全部搬离，也未将房屋钥匙交还给宝佳制品厂，宝佳制品厂当日即提出异议，故不能视为房屋已返还。关于宝佳制品厂以利佳加工厂未能按时缴纳租金为由采取的断电措施，本院认为，宝佳制品厂主张权利应通过合理合法的方式进行，宝佳制品厂明知利佳加工厂承租房屋内的冷库需要用电，仍采取不恰当的断电措施，存在一定过错，应承担相应的责任。但在宝佳制品厂恢复供电后，利佳加工厂未再开启冷库，对冷库内的货物变质自身存在较大过错，应自行承担主要责任。一审法院根据现场清点的变质货物的数量以及调查的价格，酌情认定宝佳制品厂赔偿利佳加工厂货物损失20000元，尚属合理裁量，可予维持。关于利佳加工厂主张宝佳制品厂赔偿的冷库设备，一审中经利佳加工厂申请评估，评估机构作出的评估报告载明：速冷库1套，净值为48750元；冷藏库2套，净值为114993元；冷藏库1套，净值为35501元；动力配电箱1个，净值为2432元，以上合计201676元。本院认为，一审中利佳加工厂要求宝佳制品厂赔偿冷库设备，并以未获赔偿为由拒绝返还房屋，在一审判决支持利佳加工厂该项赔偿请求后，利佳加工厂又搬离了冷库设备中的机器设备部分，将其余部分遗留在租赁房屋现场，利佳加工厂的行为明显有违诉讼诚信。本院认为，冷库设备系按套评估，属于可移动物品，利佳加工厂在一审判决后也已搬离了部分设备，故冷库设备不属于租赁合同无效对利佳加工厂造成的损失，利佳加工厂要求宝佳制品厂进行赔偿，缺乏有效依据，不应予以支持。因此，一审判决宝佳制品厂赔偿利佳加工厂冷库设备损失有所不当，本院予以纠正。关于利佳加工厂主张宝佳制品厂赔偿的装饰装修物，本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。利佳加工厂在租赁房屋内不可移动的装饰装修物，宝佳制品厂不同意利用，经评估该部分价值为176514.57元（215100-38585.43），宝佳制品厂应当按照过错赔偿利佳加工厂88257.29元（176514.57×0.5）。利佳加工厂支付的鉴定费10750元，包括设备评估费和装修评估费，其中设备评估费应由利佳加工厂自行承担，装修评估费应由双方各半承担，故本院酌定宝佳制品厂承担鉴定费2687.50元（10750×0.25）。另，利佳加工厂现已注销，因利佳加工厂系个体工商户，经营者为许德日，故本案中利佳加工厂的权利义务应由许德日继受。综上，一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，且二审中出现新情况，故本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初7874号民事判决主文第一项为：“许德日于本判决生效之日起十日内自位于苏州市相城区厂房内迁出，并将该厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂”；二、变更苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初7874号民事判决主文第二项为：“许德日于本判决生效之日起十日内给付苏州市宝佳塑料制品厂计算至2019年4月14日止的房屋占有使用费22670元，另偿付自2019年4月15日起按184000元/年为标准计算至实际将厂房返还苏州市宝佳塑料制品厂之日止的占有使用费”；三、撤销苏州市相城区人民法院（2018）苏0507民初7874号民事判决主文第三、四项；四、苏州市宝佳塑料制品厂于本判决生效之日起十日内赔付许德日损失108257.29元、鉴定费2687.50元、返还押金40000元，以上合计150944.79元；五、驳回许德日的其他诉讼请求；六、驳回苏州市宝佳塑料制品厂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费13009元，反诉案件受理费减半收取252元，合计13261元，由许德日负担9942元，由苏州市宝佳塑料制品厂负担3319元。二审案件受理费13261元，由许德日负担9942元，由苏州市宝佳塑料制品厂负担3319元。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年五月二十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。