文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初1645号原告：重庆永乐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号5幢1楼，统一社会信用代码915001067530821352。法定代表人：李明华，职务总经理。委托诉讼代理人：周香利,重庆嘉豪律师事务所律师。被告：王高云，男，汉族，1973年6月28日出生，住四川省武胜县。原告重庆永乐物业管理有限公司诉被告王高云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告重庆永乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人周香利、被告王高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆永乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年1月至2019年10月的物业服务费、公摊费共计4662.30元，并以每月应付物业服务费为本金，按每日千分之三的标准支付违约金直至付清为止；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告是重庆市九龙坡区×××号房的业主。2011年9月2日，原告与重庆开源恒基房地产开发有限公司签订了《渝水坊项目前期物业服务合同》，约定原告对被告所在小区进行物业管理并收取物业服务费。经查，被告从2016年1月起一直拒交物业服务费，原告特提起诉讼，请求法院依法判决。被告王高云辩称：1、小区单元防盗门形同虚设，任何人都可以进入小区，小区被盗情况较多，原告不专业、不作为；2、小区绿化不到位，地下车库的排气槽孔形同虚设，消防设施、水泥框架等设施锈蚀，消防安全受到影响；3、原告默许乱搭乱建，对房屋渗水漏水、损害房屋的住户不制止，导致业主间矛盾升级；4、环境卫生管理无序，电梯内张贴东西影响美观，观赏池多年仅清洗过几次，绿化积渣多年，地下排污道多年未清洗；5、小区房屋存在质量问题，接房时约定，房屋出现质量问题由原告负责；6、小区的公共财产及收益并未公示；7、原告于2019年5月变更法人后才接管被告所在小区的物业管理，原告只能收取2019年5月至12月的物业管理费；8、被告在小区被盗了电动车，所住房屋的楼层是危房，被告找原告反映未得到解决。因此，被告拒缴物业管理费。经审理查明，被告王高云是重庆市九龙坡区×××号房屋的登记产权人，房屋建筑面积为95.14平方米。2011年9月2日，重庆开源恒基房地产开发有限公司与原告签订《渝水坊项目前期物业服务合同》，约定由原告对渝水坊小区提供前期物业管理服务。小高层住宅物业服务收费标准为每月1.8元/㎡（含电梯费）计收，花园洋房物业服务收费标准为每月2元/㎡（含电梯费）计收。业主应于接房之日起交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，由业主或使用人在每月10日前交纳。业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同有效期为《渝水坊项目前期物业服务合同》签订之日起至业委会依法成立后，在其依法选聘（续聘）物业管理服务企业并与之签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了物业服务的内容和标准。被告于2013年7月12日接房，重庆开源恒基房地产开发有限公司向被告出具了新建商品房使用说明书和质量保证书，原告作为物业公司在该使用说明书和质量保证书上签章。2013年7月16日，原告与被告签订《渝水坊物业服务公共协议》，协议就原告对渝水坊提供前期物业服务的内容及双方的权利、义务进行了约定。小高层住宅物业服务收费标准为每月1元/㎡（含电梯费）计收，花园洋房物业服务收费标准为每月1.2元/㎡（含电梯费）计收。物业服务合同签订后，原告为被告所在小区提供物业服务，并实际按照1-3幢每月1元/㎡（含电梯费）、4-12幢每月1.2元/㎡（含电梯费）的标准向业主收取物业费，公摊费按照实际产生进行收取，但被告并未按照合同约定交纳相关费用。原告于2019年12月退场。现原告主张被告未交纳2016年1月起至2019年10月期间的物业服务费4376.40元以及同期的公摊水电费285.90元。被告王高云对欠费时段无异议。庭审中，原、被告分别均举示了图片，原告拟证明对被告小区提供了物业服务，被告拟证明原告物业服务不到位。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆开源恒基房地产开发有限公司签订的《渝水坊项目前期物业服务合同》及原告与被告签订的《渝水坊物业服务公共协议》是各双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述约定对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在物业服务合同签订后，依约为小区提供了物业服务，被告应支付物业管理费用和其他费用。对于被告提出的物业服务不到位的问题。本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，通过被告举示的相关证据，能够证明原告在物业服务过程中存在一定程度上的问题，但并不能证明原告存在根本违约的情形，且部分责任应由被告向开发商主张。因此，上述情形不能免除被告交纳物业费的义务，且原告已履行了催收义务，故被告应当依约向原告支付物业服务费。结合被告房屋面积及物业费的收费标准，被告应当向原告交纳2016年1月起至2019年10月期间的物业服务费，经核算，该项费用应为4376.44元（95.14平方米×1元/㎡.月×46个月），现原告仅主张4376.40元，对此本院予以尊重。对于原告主张的公摊水电费。庭审中，原告陈述公摊水电费的收取是据实分摊，原告主张公摊水电费为285.90元，平均每个月应为6.22元（285.9元÷46个月），该费用符合正常的市场价格，本院予以确认。关于原告主张的滞纳金，实质是逾期付款的违约金，由于原告未举示被告违约造成其损失的依据，根据原告提供的服务品质，结合本案的具体情况，本院降低违约金的金额，酌情主张本案的违约金为1元。此外，本院提醒原告注意：原告的物业服务虽未存在构成根本违约的重大瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧。原告虽然已经在被告小区撤场，但在今后的物业服务过程中，原告作为专业的物业服务企业，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题，协助业主尽快解决家中出现的问题，维护和谐稳定的家园环境。综上，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王高云于本判决生效后十日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付2016年1月起至2019年10月期间的物业服务费4376.40元以及同期的公摊水电费285.90元，以上共计4662.30元。二、被告王高云于本判决生效后十日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付违约金1元；三、驳回原告重庆永乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告王高云负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 罗霄悍二〇二〇年五月二十六日法官助理 王培霖书 记 员 谷小玲