浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0212民初8225号 原告：宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（统一社会信用代码为913302120749262365）。住所地：宁波市鄞州区 。 法定代表人：蒋赟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王铭，浙江甬望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨明，浙江甬望律师事务所律师。 被告：孙斌，男，1985年2月7日出生汉族，户籍所在地：宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：朱夏瑗，浙江同勉律师事务所律师。 原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司（以下简称恒达高公司）为与被告孙斌房屋租赁合同纠纷一案，于2019年5月21日向本院起诉，请求判决：一、确认恒达高公司与孙斌签订的《方原中心商铺租赁协议》（以下简称《商铺租赁协议》）已于2018年5月18日合法解除；二、孙斌向恒达高公司支付所欠租金59422.10元，并支付违约金21480.90元（暂计算至2018年11月15日，之后的违约金继续按日万分之八计算至实际清偿之日止）；三、孙斌立即腾退所租赁商铺归还给恒达高公司；四、孙斌向恒达高公司支付自合同解除之日起的第六天起至实际腾退之日止按389元/天（4.54元/天/平方米×42.83平方米×2倍）的标准计算的逾期腾退商铺的占有使用费；五、孙斌支付恒达高公司为实现本案债权而支出的律师代理费5000元。本案审理中，当事人要求庭外和解45天，本院予以准许，但和解未果。在简易审法定三个月审理期限届满前，双方当事人一致同意继续适用简易程序审理，为此经本院院长批准，延长本案审理期限三个月。后因案情复杂，转为普通程序审理。另本案经本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 本院查明的事实如下： 2016年8月16日，恒达高公司（作为甲方）与孙斌（作为乙方）签订了《商铺租赁协议》一份，约定甲方将其所有的位于宁波市鄞州区潘火街道方原商业中心一层117号的商铺出租给乙方用于化妆品经营，商铺套内面积为42.83平方米，租赁期限为三年，从商铺实际交付之日起至2019年8月19日止，双方确认商铺交付日暂定为2016年8月20日，最终以双方签署的商铺交付验收单上载明的交付日期为准；第一、二年租金单价为4.20元/天/平方米，自第三个租赁年度起，每两个租赁年度在上一租赁年度租金基础上增加8%，租金分六期支付，即在本协议签订后五个工作日内支付第一期（2016年8月20日至2017年2月19日）租金32829元，于2017年2月5日前支付第二期（2017年2月20日至2017年8月19日）租金10943元（优惠了21886元），于2017年8月5日前支付第三期（2017年8月20日至2018年2月19日）租金32829元，于2018年2月5日前支付第四期（2018年2月20日至2018年8月19日）租金32829元，于2018年8月5日前支付第五期（2018年8月20日至2019年2月19日）租金35456元，于2019年2月5日前支付第六期（2019年2月20日至2019年8月19日）租金35456元；乙方应向甲方支付履约保证金11000元，在承租期内，对乙方拖欠甲方的租金、商场综合费或其他费用及滞纳金以及因乙方违约给甲方造成的损失，甲方有权直接从履约保证金中扣除；乙方未按约足额支付租金、商场综合费或其他费用的，或擅自停止营业一年内累计七天或连续三天的，且在接到甲方通知仍未开业经营的，甲方有权解除本协议，收回商铺，乙方已支付的保证金不予退还；租赁期内，乙方出现违约行为的，甲方有权采取相应措施（如停水、停电等），直至乙方按本协议充分履行自己的义务；租赁期内，乙方未按本协议约定支付租金、商场综合费或其他费用的，每逾期一日，乙方须就所欠费用按日利率万分之八向甲方支付违约金，直至付清为止；提前解除协议或协议期满时，乙方应在协议期满或解除后五日内及时清场，并将租赁商铺及其设施恢复至原始状态或甲方认可的状态，上述期间内，乙方有权取回其所有的设施、设备等物品，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体及已形成附合的装饰装修物，上述固定装修物无偿归甲方所有，若逾期，则乙方每天须向甲方缴纳占用费（相当于两天的租金及商场综合费），逾期超过十日，视为乙方已自动放弃租赁商铺内其所有的设施、设备等物品，甲方有权自行处置；因一方违约而给另一方造成损失的，违约方应承担赔偿责任，损失包括但不限于直接损失、一方预期可得利益及因此涉诉所产生的合理律师代理费、诉讼费等费用；乙方保证在本协议载明的身份证明、通信地址及联系电话真实、合法、有效，若变更联系地址及电话，应在变更后三日内书面通知甲方，若乙方怠于通知的，甲方仍按本协议载明的联系地址及电话送达文件的，无论乙方是否实际收到，均视为已送达；双方确认租赁期间内租赁商铺也是乙方的有效送达地址，甲方有权选择将本协议项下的通知张贴于租赁商铺的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已向乙方送达，等等。合同签订后，孙斌依约向恒达高公司交纳了履约保证金11000元和第一期租金32829元。2018年5月17日，恒达高公司通过快递方式向孙斌邮寄了《解除合同通知书》，正式通知解除上述《商铺租赁协议》，并限定孙斌在规定期限内支付所欠租金及违约金，在规定期限内腾退商铺并交还恒达高公司，并宣布没收保证金等。同时期，恒达高公司向其他商铺承租户亦发送或张贴了《解除合同通知书》。 2018年9月20日，孙斌以恒达高公司为被告向本院提起诉讼[案号为（2018）浙0212民初13302号]，称其对涉案商铺装修好以后准备开业时发现涉案商铺漏水，恒达高公司承诺会修复好，不影响孙斌开业。但涉案商铺一直漏水，且越漏越严重，导致孙斌无法开业，一直停业。期间，孙斌多次对涉案商铺漏水损坏部分进行维修，恒达高公司亦陆续进行维修，但至今未维修好，导致孙斌一直无法正常经营。为此，请求判决：一、解除孙斌与恒达高公司签订的《商铺租赁协议》；二、恒达高公司返还孙斌租金43772元、押金11000元；三、恒达高公司赔偿孙斌装修损失110000元、网络费2056元；四、恒达高公司赔偿孙斌工资9000元、物业费5000元、广告宣传费2250元。该案一审诉讼过程中，孙斌变更第三项诉讼请求为：判令恒达高公司赔偿孙斌装修损失88267元、网络费2056元。该案一审判决认定了以下事实但不限于以下事实：恒达高公司于2016年8月20日向孙斌交付涉案商铺。随后孙斌对涉案商铺进行装修，在装修过程中，发现该商铺墙面出现渗漏，恒达高公司安排人员维修，但维修后，墙面仍存在渗漏，最近一次维修发生于2018年6月。该案一审审理期间，法院依职权对涉案商铺进行现场勘查，发现该商铺进门的右侧墙存在严重渗漏，右侧墙面的墙纸发霉、发黑并出现脱落，位于二层阁楼的储藏室发霉、发黑尤为严重。恒达高公司表示涉案商铺的二楼确实存在渗漏点，但具体渗漏原因不明。该案一审审理中，依据孙斌的申请，委托宁波安全三江工程咨询招标代理有限公司对涉案商铺的装修费用进行了评估，鉴定结论为：本案已完成工程造价含税金造价为79499元（税金为6564元）；无线摄像机、空调、筒灯、活动家具以及孙斌自行维修漏水的费用均未计入本次鉴定造价内。一审判决：一、解除孙斌与恒达高公司签订的《商铺租赁协议》；二、恒达高公司于判决生效后十日内返还孙斌租金32829元、押金11000元，合计43829元；三、恒达高公司于判决生效后十日内赔偿孙斌装修损失72935元；四、驳回孙斌的其他诉讼请求，等等。恒达高公司对此判决不服，提起上诉。二审法院经审理后认为涉案房屋自孙斌承租后的装修期间就发生漏水,此后经多次维修至今未能修复,从而最终导致房屋无法满足正常的使用要求，故孙斌有权解除合同。一审法院判决解除双方签订的《商铺租赁协议》并无不当。恒达高公司称涉案房屋存在漏水的部分只占很小面积，不能推定整个房屋无法正常使用，不影响孙斌的实际经营。对此，从涉案房屋的现状照片看，因漏水的渗透，房屋的相当大部分墙面、屋顶出现发霉、发黑、墙纸脱落的现象，该受损部分并非恒达高公司所称的面积很小，故恒达高公司的主张与事实不符，二审法院不予采信。一审法院于2018年9月28日向恒达高公司送达起诉状副本,故二审法院认定双方之间的《商铺租赁协议》于该日解除。虽然涉案房屋的漏水原因不明，但恒达高公司作为出租方有义务保证房屋不漏水，因恒达高公司未能有效地履行该项义务导致合同被解除，依照法律规定，孙斌有权向恒达高公司主张返还租金和赔偿装修损失。但根据日常生活经验判断，涉案房屋因漏水损害导致的使用功能缺失是一个从小到大的渐变过程，在租赁开始后的一定时期内，涉案房屋可以满足或大部分满足孙斌的使用要求，由此并考虑孙斌在2018年6月还对涉案房屋进行维修的事实，二审法院酌定孙斌应承担租赁期间租金的20%。同理，在租赁开始后的一定时期内，孙斌实现了对其装修的利用或部分利用，二审法院酌定孙斌自身承担装修损失的20%，由恒达高公司承担装修损失的80%。孙斌在2016年8月20日接受涉案房屋，至合同解除日2018年9月28日，租赁2年零39天，按照合同约定的租金合计为138333元。根据上述认定，孙斌应承担的租金应为27666.60元，孙斌已支付租金32829元，恒达高公司应返还租金5162.40元。合同解除后，孙斌支付的押金11000元应当由恒达高公司全额返还。鉴定意见显示，涉案房屋的装修造价不含税金为72935元，根据上述认定，该造价损失应由恒达高公司承担其中的80%计58348元。一审法院认定恒达高公司全额返还租金、赔偿全部装修损失，有失妥当。综上，一审法院对案件的实体处理失当，二审法院予以纠正。恒达高公司的部分上诉理由成立，二审法院予以支持。二审判决：一、撤销宁波市鄞州区人民法院（2018）浙0212民初13302号民事判决；二、孙斌与恒达高公司签订的《商铺租赁协议》于2018年9月28日解除；三、恒达高公司于判决生效之日起十日内返还孙斌租金5162.40元、押金11000元，并赔偿损失58348元，合计金额74510.40元；四、驳回孙斌的其他诉讼请求，等等。 另查明，恒达高公司为提起本案诉讼需支付律师代理费5000元。 以上事实，由原告恒达高公司提供的不动产证书、《商铺租赁协议》、《解除合同通知书》及快递查询跟踪单、《委托代理合同》、律师代理费发票及被告孙斌提交的（2018）浙0212民初13302号民事判决书，以及本院调取的（2020）浙02民终1033号民事判决书等证据，以及当事人的陈述予以证明。 本院认为：关于恒达高公司提出的第一项诉讼请求，因生效法律文书（2020）浙02民终1033号民事判决书已认定涉案《商铺租赁协议》于2018年9月28日解除，为避免与生效法律文书作出的判决结果相矛盾，本院对该项诉讼请求不再审查。关于恒达高公司提出的第二项诉讼请求，因上述生效法律文书已认定涉案房屋自孙斌承租后的装修期间即发生漏水，此后经多次维修一直未能修复，从而最终导致房屋无法满足正常的使用要求，孙斌有权解除合同，且恒达高公司作为出租方有义务保证出租房不漏水，但其未能有效地履行该项义务导致合同被解除，即导致合同被解除的责任在恒达高公司，而非孙斌，孙斌不应由此承担相应违约责任。二审法院鉴于涉案房屋因漏水损害导致的使用功能缺失是一个从小到大的渐变过程，在租赁开始后的一定时期内，涉案房屋可以满足或大部分满足孙斌的使用要求，才酌定孙斌承担20%的租金，并自行承担20%的装修损失。因此，恒达高公司在本案中诉请主张截至2018年5月18日的全额租金及逾期付款违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于恒达高公司提出的第三、四项诉讼请求，因涉案房屋漏水未能修复，最终导致房屋无法满足正常的使用要求即营业要求，致孙斌停止营业，店内已基本腾空，这一状况恒达高公司能见到且亦应当知晓，可视为孙斌已腾退涉案房屋，故恒达高公司诉请要求孙斌腾退涉案房屋并要求孙斌承担逾期腾退房屋的占有使用费（上述生效法律文书认定涉案《商铺租赁协议》于2018年9月28日才解除，其实在2018年9月28日之前已当租金给予了部分保护），缺乏依据，本院不予支持。关于恒达高公司提出的第五项诉讼请求，因导致涉案《商铺租赁协议》被解除的责任在恒达高公司，且恒达高公司提出的前四项诉讼请求均未获支持，故其提出的该项诉讼请求，亦不能得到支持。综上，恒达高公司提出的本案各项诉讼请求，均缺乏依据，本院全部不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1948元，由原告宁波恒达高潘火商业地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  刘志刚 人民陪审员  王 芳 人民陪审员  周雪良 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  邓晓敏