广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终171号 上诉人（一审原告）：隆建兵，男，1978年10月23日出生，壮族，教师，住广西那坡县。 委托诉讼代理人：黄彩丽，广西冠鸿律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：李荣新，男，1964年11月8日出生，壮族，农民，住广西那坡县。 被上诉人（一审第三人）：黄忠文，男，1987年6月4日出生，壮族，农民，住广西那坡县。 上诉人隆建兵因与上诉人李荣新、一审第三人黄忠文建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服那坡县人民法院（2019）桂1026民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2020年3月17日到庭进行法庭调查，上诉人隆建兵及其委托诉讼代理人黄采丽，上诉人李荣新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆建兵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判由李荣新返还购49万元购地款或发回重审。事实和理由：一、一审判决没有确定隆建兵与李荣新或者与黄忠文存在合同关系就进行判决，违反合同相对性原则，导致判决错误。二、黄忠文写的“收条”证实其以40万元购买了黄忠文地皮作为其二人债务的解决方式，一审开庭时其二人认为实际上没有买卖地皮的意思，两人只是存在债权债务关系，两人的陈述没有法律效力，因其是收条的书面意思相冲突，现在的意思达成不能改变原来真实意思表示。三、如果按李荣新、黄忠文在一审的陈述，李荣新没有购买黄忠文的地皮，那么两人就涉嫌诈骗，这样的推理更不符合逻辑。因为正是李荣新拿着黄忠文写的收条和黄忠文关于那块地皮的各种证件告诉隆建兵，其有地皮需转手，而隆建兵也因为看到这张“收条"和相关证件才愿意转手这块地皮。四、隆建兵根据合同的相对性，把49万购地款交给李荣新，至于李荣新事后或当场再交给黄忠文，均与隆建兵无关，应由李荣新负责返还这49万元购地款。综上，请求二审支持隆建兵的上诉请求。 对隆建兵的上诉，李荣新辩称：隆建兵称一审判决违反合同相对性，没有事实依据；隆建兵还说李荣新、黄忠文两人涉嫌诈骗，不符合事实；其要求返还49万元，理由也不成立。二审应当驳回隆建兵的上诉请求。 李荣新上诉请求：一、撒销一审判决，改判由黄忠文退回隆建兵购地款49万元；二、认定9万元为中介费，隆建兵无权主张退还。事实和理由：（一）、由于黄忠文欠李荣新26万元，黄忠文就将其拥有的涉案宅基地抵押给李荣新，并约定该宅基地由李荣新联系出售，出售价40万元，出售后由李荣新从受让方取回26万元，余下14万元由受让方支付给黄忠文；如果出售超过40万元，超过部分归李荣新。据此，李荣新与黄忠文之间是委托法律关系，一审认定为宅基地抵债转让法律关系是错误的。《收条》所写的只是表象内容，不能以此认定双方是转让宅基地关系。（二）、一审法院认定“原告隆建兵通过POS机将300,000元购地款转入被告李荣新的账户，而李荣新在三方均在场并且原告知情的情况下，按照与第三人约定的转让价格在抵扣借款260,000元后，又将其中的140,000元通过POS机当场转账给第三人黄忠文”。那么，在“三方均在场并且原告知情的情况下”，而且黄忠文又当场出具给隆建兵支付购地款40万元的《收据》，为什么不能认定黄忠文收到40万元宅基地出让款呢。（三）、一审判决李荣新退还隆建兵35万元购地款无事实和法律依据。首先，是黄忠文收取40万元购地款，李荣新未收取此款；其次，黄忠文在一审庭上表示其愿意退购地款40万元给隆建兵；第三，李荣新与隆建兵签订《转让协议》后，李荣新只收到隆建兵9万元中介费。也就是说，李荣新促成黄忠文与隆建兵签订《宅基越是转让协议》后，后签协议不能认定为宅基地转让协议性质，应认定为补签中介协议。只要中介协议达成，李荣新就应当获得9万元中介费。综上所述，请求二审支持上诉人李荣新的上诉请求。 对于李荣新的上诉，隆建兵辩称：黄忠文写的收条是事实，应当以该收条认定案件事实；该收条说明了李荣新向黄忠文购买宅基地是用来处理他们之间的债权债务问题，隆建兵正是根据该收条而相信了李荣新而与李荣新签订转让协议。协议书写得清楚，表明土地是从李荣新手里买的，应按合同由李荣新返还隆建兵49万元购地款。 被上诉人黄忠文未作答辩。 隆建兵向一审法院起诉请求：1．判令被告李荣新返还宅基地款490,000元；2．被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：第三人黄忠文分别于2016年6月24日、2017年3月30日向被告李荣新借款共计245,000元（95,000元+150,000元），后双方核算确认，黄忠文尚欠李荣新本息共计260,000元。为偿还债务，双方协商约定：黄忠文将其合法拥有的位于宅基地(使用面积70平方米)以400,000元的价格抵债转让给李荣新，抵扣260,000元借款后，李荣新只需向黄忠文支付购地款140,000元（400,000元-260,000元）。同时，第三人在2017年3月30日向被告借到第二笔借款时，向被告出具一份《收条》，内容记载“今收到者庙屯李荣新购买地皮款人民币贰拾陆万元整，地皮总价为肆拾万元整，过户产生的所有费用由买方承担，余下尾款定在拾日内付清”等内容。 事后，原告隆建兵得知被告李荣新有一宗地皮出售，便找到被告协商购买，双方约定以490,000元的价格将上述宗地转让。 2017年4月8日，原告就上述宗地分别与第三人、被告签订转让协议。原告隆建兵与第三人黄忠文签订《宅基地转让协议》，内容记载：“转让人黄忠文（简称甲方），受让人隆建兵（简称乙方），甲方自愿将自己拥有所有权位于那坡县预留安置地41号一宗70平方米宅基地转让给乙方，该宗宅基地转让价格为肆拾万元整（￥400,000元）等内容”。第三人的母亲罗锦妙、姐姐黄丹凤在该协议签字确认，被告李荣新和覃军作为“现场公证人”也在该协议上签字。 上述协议签订后，原告隆建兵通过POS机将300,000元购地款转入被告李荣新的账户，而李荣新在三方均在场并且原告知情的情况下，按照与第三人约定的转让价格在抵扣借款260,000元后，又将其中的140,000元通过POS机当场转账给第三人黄忠文。 上述款项支付完毕后，原告又与被告签订一份《转让协议书》，内容记载：“转让人李荣新（甲方），受让人隆建兵（乙方），黄忠文的宅基地已转让给李荣新，现李荣新（甲方）将这块宅基地转让给隆建兵（乙方），该宗宅基地位于那坡县预留安置地41号｛那国用（2015）第0494号｝，转让价为肆拾玖万元整（￥490,000元）。付款方式分三次付清：在双方签字之日付给叁拾万元整（￥300,000元）；三个月后，付给拾贰万元整（￥120,000元）；明年2月底，付给柒万元整（￥70,000元）等内容”。事后，被告在该协议书左下角空白处注明“此地皮款已全部付清，李荣新，2018年2月25日”。 2017年7月27日，原告通过银行转账方式向李荣新支付购地款120,000元。 2018年2月25日，原告通过银行转账方式向李荣新支付购地款70,000元。 综上，原告向被告支付购地款共计490,000元，被告将其中的140,000元支付给第三人。事后，因上述宗地无法办理过户手续，原告遂向法院起诉。 另查明，涉案宗地系第三人黄忠文通过划拨方式取得，位于那坡县预留安置地41号，面积为70㎡，于2015年12月5日取得证书编号为那国用（2015）第0494号的《国有土地使用证》。原告与被告、第三人签订转让协议均未经政府相关职能部门的批准办理出让手续。上述两份转让协议签订后，第三人又将该宗地出卖给他人，为此，第三人现因涉嫌合同诈骗罪被羁押于那坡县看守所。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案土地为划拨性质，土地使用权登记在第三人黄忠文名下，原告分别与被告、第三人各自签订一份涉案土地的转让协议。原告在明知被告李荣新未实质取得涉案土地使用权的情况下，与被告签订《转让协议书》，故该协议无效。同时，原告与第三人签订《宅基地转让协议》转让涉案土地，但根据法律规定划拨土地使用权的转让应经有批准权限的人民政府同意，并办理土地使用权的出让程序，缴纳土地出让金后方可实施,但截至起诉前也未经有批准权的人民政府批准。因此，原告与第三人签订的《宅基地转让协议》亦无效。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”本案中，原告隆建兵基于上述两份协议，于2017年4月8日通过POS机向被告支付购地款300,000元，在原告在场并知情的情况下，被告遂即又将其中的购地款140,000元转账给第三人；之后，原告分别于2017年7月27日、2018年2月25日通过银行转账方式向被告支付购地款190,000元（120,000元+70,000元）。为此，原告实际向被告李荣新支付购地款350,000元（300,000元-140,000元+120,000元+70,000元），向第三人支付购地款140,000元。据此，被告及第三人应予以返还。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李荣新于本判决生效之日起十日内一次性返还原告隆建兵购地款350,000元；二、第三人黄忠文于本判决生效之日起十日内一次性返还原告隆建兵购地款140,000元；三、驳回原告隆建兵的其他诉讼请求。一审案件受理费8,650元，由被告李荣新承担6,550元，第三人黄忠文承担2,100元。 本院二审期间，上诉人隆建兵、李荣新、被上诉人黄忠文未提交新证据。根据上诉人、被上诉人的诉、辩意见，当事人对一审判决认定的各方当事人之间签订协议的时间、内容，款项支付情况、发生纠纷的起因等案件基本事实没有异议，对一审判决认定的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人李荣新、被上诉人黄忠文应当如何承担返还上诉人隆建兵宅基地转让款，是本案争议焦点。首先，从黄忠文、李荣新的答辩意见以及2017年4月8日隆建兵与李荣新签订《转让协议》、隆建兵与黄忠文签订《宅基地转让协议》的内容来看，对黄忠文宅基地的转让，是因黄忠文欠李荣新26万元债务，二人协商以黄忠文出让其宅基地所得款来偿还该笔债务的行为。其次，从这两份协议书的签订来看，约定的都是转让黄忠文的同一幅宅基地给隆建兵；隆建兵与黄忠文签订的《宅基地转让协议》约定的价款是40万元，与李荣新签订的《转让协议》约定的价款则是49万元，对隆建兵而言，是同一受让人对同一幅宅基地的不同出让人签订两份协议书，约定两个不同价款；而两个出让人对出让的是同一幅宅基地是明知的，故这两份协议书实际上是同一份协议。第三，从这两份协议书的履行情况来看，转让款49万元都是实际支付给李荣新，隆建兵并未按其与黄忠文的协议约定将40万元支付给黄忠文。第四，隆建兵在签订这两份协议书时，知道李荣新与黄忠文之间存在债权债务关系。第四，李荣新虽在其与隆建兵签订的《转让协议书》中作出黄忠文宅基地已转让给隆建兵的说明，但未能办理产权登记到李荣新的产权转移手续。综上，出让黄忠文的宅基地、收取宅基地转让款用来偿还黄忠文欠李荣新的26万元，是李荣新、黄忠文解决其二人之间债权债务问题的共同行为，是李荣新、黄忠文转让黄忠文宅基地的真实用意，由于转让该宅基地是李荣新、黄忠文的共同行为，故其二人应共同承担承担返还49万元给隆建兵的责任。至于李荣新与黄忠文之间的权利义务关系，其二人可另行通过合法途径解决。上诉人隆建兵主张应由李荣新返还49万元 综上所述，上诉人隆建兵的上诉请求成立，应予支持。上诉人主张其不承担返还49万元的责任不能成立，但其主张黄忠文亦应承担返还49万元责任的请求成立，对这部分请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销那坡县人民法院（2019）桂1026民初384号民事判决； 二、上诉人李荣新、被上诉人黄忠文共同返还还上诉人隆建兵土地转让款49万元，上诉人李荣新、被上诉人黄忠文对返还该款互负连带责任。 上述应付款项，义务人应于本判决书送达之日起十日内付清。如果未桉本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8650元，由上诉人李荣新、被上诉人黄忠文负担。二审案件受理费8650元，由上诉人李荣新、被上诉人黄忠文负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 亮 审判员 凌文楼 审判员 玉 江 二〇二〇年五月十二日 书记员 黄忠恒