山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终1357号 上诉人（原审被告）：冯春菊，女，汉族，1969年3月16日出生，住运城市盐湖区。 上诉人（原审被告）：张宁，男，汉族，1989年10月30日出生，住运城市盐湖区。 二上诉人委托诉讼代理人：张彩云，山西旭辰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：山西凯鹏房地产开发有限公司。住所地：运城市盐湖区。 法定代表人：郭志康，总经理。 委托诉讼代理人：杨鹏，山西瀛航（运城）律师事务所律师。 上诉人冯春菊、张宁因与被上诉人山西凯鹏房地产开发有限公司（以下简称凯鹏房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院（2019）晋0802民初4811号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二上诉人委托诉讼代理人张彩云、被上诉人法定代表人郭志康及委托诉讼代理人杨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人冯春菊、张宁上诉请求：一、撤销原判；二、改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审。三、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人与张建平于2009年8月2日签订的《集资房购销合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。本案所涉的财苑小区门面房系东阜居委会与被上诉人联合开发的，开发的目的是为了完成城中村改造，房屋的销售对象系以本组居民和困难户为主，张建平系六组居民，购买本集体经济组织联合开发的房屋，不属于商品房买卖，不适用商品房买卖合同的法律规定。二、一审法院确认案涉的《集资房购销合同》无效，但对上诉人抗辩要求退还购房款并承担相应法律后果并未一并予以判决错误。一审中上诉人提供了被上诉人郭志康签字出具的收款收据，可以证明其收取了张建平购房款615000元，被上诉人认为其公司以购房合同在为融资做抵押向不特定人群融资，但并不能提供证据予以证明，故请二审法院判决被上诉人返还缴纳购房款。 被上诉人凯鹏房产公司辩称：一、案涉的《集资房购销合同》不是双方购买房屋的合意，而是答辩人委托张建平融资的一种担保方式，即让与担保。1、答辩人在房屋开发期间资金紧缺，张建平一直在为答辩人融资并办理土地手续，为此答辩人给张建平出具了多份空白合同及收据作为担保，本案所涉的合同及1号楼7单元9层的房屋买卖合同均是让与担保的性质，张建平出具的多份收条、领条、借条也可以看出双方存在办理土地手续及融资的事宜。2、本案所涉房产为商品房买卖，双方的合同正文中确定为商品房买卖合同，且交易的标的为商品房，非合作开发的集资房，另外该房屋是面对社会公开发售，应适用商品房买卖合同的法律规定，现该涉案房屋无土地、规划、施工、预售等五证手续。二、答辩人并未收取张建平购房款，上诉人要求退款无事实依据。1、该购房合同是融资的让与担保，在出具的时候是空白合同。2、收据中有郭志康的签字，但该收据并不是郭志康一人书写完成。上诉人也不能证明收款人具体是谁。3、上诉人不能陈述清楚其资金来源。4、该房系门面房，若张建平真实购买该房屋，其不可能在购买十年不装修使用。综上，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。 凯鹏房产公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原告和二被告近亲属张建平于2009年8月2日签署的集资房购销合同无效；2、依法判令二被告将置放于财苑华庭小区六号门面房中的水泥、沙子和瓷砖拉走；3、本案的诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告张宁系被告冯春菊与张建平（已逝）之子。原告系位于运城市盐湖区中银大道南端财苑小区的建设方，现该小区手续尚不齐全。2009年8月2日，张建平与原告签署购买集资房购销合同一份，约定张建平购买原告开发的财苑华庭小区六号门面房，但时直今日张建平与二被告均未向原告交纳分文房款，原告也未向张建平或二被告交付房屋。张建平此前不幸去世，现二被告作为张建平的近亲属，持张建平与原告的购房合同主张权利，在未经原告同意的情况下，私自将水泥、沙子和瓷砖放置于六号门面房中。综上，原告与张建平签署的合同因违反法律、行政强制性规定，该合同无效。张建平及二被告在未支付分文房款的情况下，将自己的物品存放于原告房屋内，明显侵权。为此原告起诉至法院。 一审法院认定事实：2008年2月18日，山西凯鹏房地产开发有限公司与运城市盐湖区东阜居委会第六居民组签订《联合开发协议》，由凯鹏房产公司在六居民组的位于运城市盐湖区中银大道南端的土地上开发房产，凯鹏房产未在土地部门、城建等相关部门办理相关证件的情况下，开始开发房产，所建小区名为“财苑小区”。小区建成后，在未取得预售许可证件的情况下，开始对外销售。因原告公司资金紧缺，该公司法定代表人郭志康多次以该公司与他人签订购房合同做抵押等方式，向社会不特定的人群融资。后郭志康于2014年因犯非法吸收公众存款罪被判处有期徒刑八年，于2019年释放。郭志康出狱后，出面解决其入狱前该小区房屋的相关抵押、借款等问题。因二被告在该小区第六号门面内放置水泥、沙子等施工，原告不允许，双方为此发生争议，原告为此诉至本院，提出上述诉讼请求。审理中，被告向法庭提供了收款收据，以此证实张建平生前已按合同约定向原告公司交纳购房款615000元，原告对收据上的财务专用章和郭志康的签字无异议，其余书写内容：张建平六十一万五千元等交款内容存在异议，认为该公司并没有收到615000元，被告对收条上的字迹系谁书写的不能提供证据证实。同时查明：张建平的继承人有其母刘金叶、其妻冯春菊、其子张宁、其女张琪，除其妻冯春菊、其子张宁参加诉讼外，其母刘金叶、其女张琪明确表示放弃继承张建平的遗产，也不参与本案诉讼。 一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。原告山西凯鹏房地产开发有限公司在未取得商品房预售许可证等相关证件的情况下，与张建平签订的《集资房销售合同》，违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。按照法律规定，收取房款一方应返还对方所支付的购房款，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失，但本案中，原告否认收取过张建平购房款，被告所提供的现有证据不足，是否应返还购房款，双方可另案处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：原告山西凯鹏房地产开发有限公司与张建平于2009年8月2日签订的《集资房购销合同》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告冯春菊、张宁共同负担。 二审中，上诉人提供运城市国土资源局颁发的集体土地使用证一份，使用者为运城市盐湖区东城办事处东阜居民委员会，土地所有者为运城市盐湖区东城办事处东阜居委会第六居民组，发证时间为2007年1月5日。上诉人据此证明张建平生前为被上诉人办理涉案小区的土地手续。被上诉人质证认为该土地使用证发证时间为2007年1月5日，且使用人非被上诉人，同时案涉小区系2008年才签订的联合开发协议，不能证明该证是张建平为被上诉人办理的，故与本案无关联性。本院经审理查明，运城市国土资源局于2007年1月5日颁发的集体土地使用证，使用人为东阜居民委员会，所有人为东阜居委会六组。同时查明，2008年7月13日，张建平（已故）给被上诉人出具收条，收到被上诉人办理土地使用证费用20万元，2008年11月5日，张建平出具借条，借现金10000元，2009年元月21日，张建平借现金5000元，2009年2月16日张建平出具办土地手续款10万元收据，2009年10月20日，张建平出具办理手续费50000元收据，2010年5月18日，张建平出具收红桂房款65500元收据。2010年2月7日，郭志康给张小平出具借条一份，借款15万元。其余事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，被上诉人凯鹏房产公司与上诉人冯春菊之夫张建平（已故）于2009年8月2日签订的《集资房购销合同》，在合同主文中明确该合同为《商品房购销合同》，且在合同第一条明确约定：“甲方项目建设用地位于中银大道南端，规划用途为开发商品房住宅。甲方经批准在上述地块建设商品房”，但该房屋所涉小区建设并无《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明。与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。故一审法院判决本案所涉《集资房购销合同》无效正确，上诉人主张案涉购房合同有效于法无据，应予驳回。关于购房款，上诉人持有被上诉人法定代表人郭志康签名的一份收款收据请求被上诉人予以返还，但除该收据外，上诉人再无其他直接证据予以印证，综合在被上诉人开发案涉小区的过程中，上诉人冯春菊之夫张建平（已故）当时为被上诉人帮助办理土地相关手续及融资，其为被上诉人出具多份借条及收条，还收取过购房款情况，一审法院判决由双方当事人另案处理并无不妥。 综上，上诉人冯春菊、张宁上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人冯春菊、张宁负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  赵武平 审判员  卫文学 二〇二〇年五月二十六日 书记员  王馥颖