宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初11587号 原告：朱海峰，男，1971年1月19日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：杜锡全，宁海县缑城法律服务所法律工作者。 被告：胡大庆，男，1969年2月5日出生，汉族，住宁海县，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：吴宗建、叶逸，浙江正甬律师事务所律师。 第三人：胡竹青，女，1972年1月22日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：王夏燕，宁波市中山法律服务所法律工作者。 原告朱海峰与被告胡大庆、第三人胡竹青不当得利纠纷一案，原告于2019年7月1日诉至宁海县人民法院，被告胡大庆在答辩期间提出管辖权异议，该院作出裁定将本案移送至本院。本院于2019年9月16日立案受理，并依法适用简易程序，先后于2019年11月18日、2020年5月18日公开开庭进行审理。原、被告及各方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱海峰提出诉请：判令被告归还收取的房租178.68万元。后变更诉请为：判令被告归还收取的房租85.88万元。事实和理由：原告与第三人系夫妻，被告是第三人的哥哥。在原告与第三人夫妻关系存续期间，即2010年通过被告介绍购买位于宁波市海曙区，购置价820万元。产权登记在第三人名下。2016年9月，被告和第三人恶意串通，未经原告同意将该房地产转让给被告。原告发现后于2017年4月12日向宁海县人民法院提起诉讼。该院作出（2017）浙0226民初2656号民事判决，判决被告与第三人在2016年8月8日、2016年8月18日订立的两份《宁波市存量房买卖合同》无效。被告不服该判决，上诉至宁波市中级人民法院，该院作出（2018）浙02民终749号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告不服该判决，向浙江省高级人民法院申请再审，该院作出（2018）浙民申3134号民事裁定，裁定驳回被告的再审申请。但在房产过户到被告胡大庆名下后，被告将该房产出租，从2016年7月至2020年7月每年收取房租，共计收取房租171.76万元，上述房租应归原告与第三人所有。原告认为，涉案合同已被确认无效。因无效合同所得财产，被告应予以返还。被告所得的房租属于原告部分即171.76万元的二分之一应当返还。为此，诉至法院，请求解决。 被告胡大庆答辩称：1.涉案房屋原并非朱海峰所有，而是胡竹青个人所有。现房屋登记在胡大庆名下，根据物权法的规定，该房屋属胡大庆所有，朱海峰并非该房屋所有权人，其无权要求归还房租。2.买卖合同无效并不当然等同于房屋所有权登记无效，现房屋仍登记在胡大庆名下，朱海峰与胡竹青已经法院判决离婚，在离婚时，朱海峰未主张房屋所有权且确认系胡竹青所有，朱海峰已放弃对夫妻之间的财产分配。3.胡竹青向胡大庆出具承诺，在未还清购房款及相关损失前，胡大庆有权继续使用房屋和收取房租。综上，请求驳回朱海峰的诉请。 第三人胡竹青陈述称：1.涉案房屋所有权归胡大庆，胡竹青曾出具承诺，在未还清购房款及损失前，胡大庆有权继续使用和收取房租。2.案涉房屋原系本人个人所有，并非与朱海峰的夫妻共同财产。3.在离婚诉讼中，朱海峰已放弃对债务和财产的处理。4.朱海峰与胡竹青离婚的过错在于朱海峰，其未付抚养费，无权向胡大庆主张租金。综上，请求驳回朱海峰的诉请。 本院查明的事实如下： 朱海峰与胡竹青系夫妻关系、胡大庆与胡竹青系兄妹关系。2010年，朱海峰与胡竹青共同出资以8200000元的价格购买了坐落于宁波市海曙区的商用房屋，房屋所有权人登记为胡竹青。2016年8月8日胡大庆与胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定房屋成交总价为620万元，2016年8月18日胡大庆与胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定房屋成交总价为382万元。2016年8月24日，案涉房地产产权转移登记到胡大庆名下。 2017年4月12日，朱海峰向宁海县人民法院提起诉讼，诉请确认胡大庆与胡竹青签订的房地产买卖合同无效，该院经审理后，作出（2017）浙0226民初2656号民事判决，胡大庆与胡竹青于2016年8月8日、2016年8月18日签订的两份《宁波市存量房买卖合同》无效。胡大庆不服一审判决，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2018年7月4日作出（2018）浙02民终749号民事判决，驳回上诉，维持原判。胡大庆不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。该院于2019年3月23日作出（2018）浙民申3134号民事裁定，驳回胡大庆的再审申请。上述房屋至今仍登记在胡大庆名下。 2018年7月10日，胡竹青出具承诺书一份，载明：根据宁波市中级人民法院（2018）浙02民终749号民事判决，我愿意在2018年7月11日前将所收取胡大庆购房款620万元，加上税费181881.67元退还给胡大庆，并从2016年8月18日开始，按年利率24%支付利息至620万元还清之日止，如不还本金和利息，胡大庆有权继续使用房屋，并有权收取此房屋的租金作为补偿。 2019年6月20日，胡竹青出具产权确认承诺书一份，载明：2018年7月10日，本人向胡大庆出具承诺书以后，没有归还胡大庆房款及所有损失，故本人确认如下，（位于）海曙区的房屋归胡大庆所有，以前所应退还胡大庆的房款及应当赔偿的利息等损失，胡竹青不再支付给胡大庆。 另查明：2018年10月8日，朱海峰向宁海县人民法院提起诉讼，要求与胡竹青离婚。该院于2018年10月30日作出（2018）浙0226民初7054号民事判决，不准原告朱海峰与被告胡竹青离婚。2019年5月24日，朱海峰再次向宁海县人民法院提起诉讼，要求与胡竹青离婚。该院于2019年8月20日作出（2019）浙0226民初3318号民事判决，准予朱海峰与胡竹青离婚；……胡竹青不服该判决，上诉于宁波市中级人民法院，因胡竹青未在法院通知的期限内预交二审案件受理费，该院于2019年10月10日作出（2019）浙02民终4045号民事裁定，该案按胡竹青自动撤回上诉处理。2019年10月29日，朱海峰向宁海县人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，诉请分割位于的房地产…。2019年11月20日，胡大庆向本院提起合同纠纷诉讼，诉请胡竹青、朱海峰共同返还购房款，赔偿损失…。 庭审中：胡大庆、朱海峰、胡竹青均确认：案涉房屋租金自2016年7月6日至2017年7月5日为45.76万元，自2017年7月起，每年租金为42万元。自2016年7月6日至2020年7月5日的房屋租金合计171.76万元。胡大庆确认案涉房屋租金已收取至2020年7月5日。 上述事实由原告提供民事判决书、民事裁定书，被告提供的不动产权证（复印件）、承诺书、产权确认承诺书及各方在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，本案系不当得利纠纷。根据双方诉辩意见，本案争议焦点为：朱海峰是否有权主张胡大庆返还房屋租金。 案涉房屋系朱海峰与胡竹青的夫妻共同财产，属该两人共有。胡大庆与胡竹青就案涉房屋签订的两份《宁波市存量房买卖合同》已经生效判决确认无效。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。胡竹青将案涉房屋所有权转移给胡大庆的行为，未经共有权人朱海峰的同意或追认，不发生物权变动的法律效果，所有权人有权追回。该房屋尚未办理产权恢复登记，系因其上附着的抵押权尚未涤除，故对胡大庆提出的房屋以登记为准，现房屋登记在胡大庆名下，其所有权属于胡大庆，朱海峰无权起诉，其主体不适格的抗辩，不予采信。另胡大庆、胡竹青均未举证证明案涉房屋系归胡竹青单独所有，朱海峰在离婚时，已放弃该财产，对上述抗辩意见，亦不予采信。另胡竹青虽向胡大庆出具承诺，在未返还购房款及相关损失前，胡大庆有权继续使用案涉房屋和收取房租，但因案涉房屋系胡竹青与朱海峰共有，在未取得朱海峰的同意或追认前，该处分行为亦不发生效力。 根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。本案中，胡大庆未举证证明其对于案涉房屋享有占有、使用、收益的权利依据。其占用房屋取得的收益即租金，应当予以返还。朱海峰作为案涉房屋的原所有权人有权主张返还。鉴于案涉房屋系朱海峰与胡竹青共有，胡竹青暂时保留向胡大庆主张返还租金的权利，且双方均未对共有份额作出约定，双方各享有房屋租金二分之一份额即85.88万元，对此，朱海峰有权主张返还。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二百四十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告胡大庆返还原告朱海峰位于宁波市海曙区的商用房屋租金85.88万元，该款限于本判决生效之日起十五日内支付完毕。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费应收12388元，减半收取6194元，由被告胡大庆负担，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 尹晓艳 二〇二〇年五月二十五日 代书记员 林惠雅 附：本案适用的法律、法规等 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。