上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初3693号原告：代正勇，男，1979年3月21日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：姜国辉，上海汉盛律师事务所律师。被告：帅冬林，男，1954年1月6日出生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：帅克(系被告帅冬林之子)，住上海市杨浦区。原告代正勇与被告帅冬林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜国辉、被告委托诉讼代理人帅克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。代正勇向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金5万元；2.判令被告返还原告押金1,050元及2019年3月的租金1,050元；3.请求被告将原告放置在系争房屋内的家用电器返还原告(包括美的空调三台、美的冰箱一台、海尔洗衣机一台)；4.判令被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告将第三项诉讼请求变更为：要求被告赔偿原告家电损失5,000元(含：美的空调三台、美的冰箱一台、海尔洗衣机一台)。事实和理由：2015年10月26日，原、被告签订租赁协议，约定由原告承租被告所有的位于上海市浦东新区惠南镇拱海路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)。合同签订后，原告按约支付租金并经被告允许一直从事转租生意。2019年3月间，被告私下将系争房屋出售且强行收房，违规解除原、被告之间的租赁协议。现原告因被告的解约行为构成违约起诉来院，要求判如所请。帅冬林辩称，不同意原告的全部诉讼请求。系争房屋的所有权是被告的，被告于2019年年初时挂牌出售了系争房屋，因为出售前需要看房，联系过原告，在看房时，才知道系争房屋并非为原告本人居住，而是由郑姓的一家三口居住使用。被告方得知原告将系争房屋转租，遂提出原告违约，要求收回房屋，因原告不同意，被告遂与原告租客协商退房，并由被告代为向其退还了押金。被告于2019年3月9日自原告租客处收回房屋，当时原告并不在场，屋内原告所配家具由被告于同年3月16日安排搬离。因双方签订的租赁协议约定不得转租，而原告未经被告同意转租，原告违约，被告随时可收回房屋，且押金和租金不予退回。至于屋内家具，因当时无处安放，由被告安排了搬家公司搬入了位于系争房屋同小区的住所内，该住所系被告房屋出售时的中介“链家”安排，搬家具时原告亦在现场，家具的情况需与被告的中介核实。对于屋内家电，确实是有原告配备的冰箱一台及两台挂壁式空调。本院经审理认定事实如下：2015年10月26日，原告(乙方)、与被告(甲方)签订《租赁协议书》约定，甲方将系争房屋出租乙方；租期自2015年11月1日起至2021年10月31日止；每月租金1,050元，乙方先付3个月租金和押金1,050元，以后按3个月一次性支付，押金于退房时归还；双方不得随意转租、转让，尤其是乙方未经甲方许可将房屋私下自行转租、转让，将视作违约，甲方可随时收回房屋，且乙方的押金和余下租金不予退还；乙方常住人口限为5人，不得改变房屋结构；合同期内，甲、乙双方一方弃约，则赔偿对方5万元。双方还就其它权利义务进行了具体约定。2019年3月2日，被告之子帅克前往系争房屋向原告转租的租客了解情况，其表示：被告方为卖房而与原告协商，原告亦表示同意，之后被告方发现原告擅自转租……沟通中，帅克与原告租客协商提前退租并要求对方在退租后将房屋直接返还被告方。2019年3月30日，原告向被告之子帅克发送微信询问：“打算怎么解决……其实我们做二房东前期装修家电投入很大，前几年回本后面才能赚，你是有事卖房可以理解的，不过也给我造成损失，现在你看看和你爸商量一下最多赔多少？”另查明，被告提供的系争房屋视频显示，厨房贴有墙砖、地砖并安装了橱柜、热水器、油烟机、灶台、冰箱等设施，客厅铺有地砖、卧室铺设地板。审理中被告明确，原告已支付押金1,050元，租期内租金支付至2019年4月；原告租客系于2019年3月9日搬离，原告家具于同年3月16日由被告方安排搬离，屋内家具家电仍存放在它处。为证明房屋装修价值，原告提供了包含装修建材及人工的装修清单费用明细单一份，总价款共计36,700元。就家具损失，原告表示因相关价值无法核实，不再向被告主张。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《租赁协议书》、原告与帅克微信聊天记录，被告提供并经庭审质证的系争房屋视频及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告签订《租赁协议书》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。虽被告表示系因原告擅自转租而解除合同，但被告未能提供因原告转租而要求解除合同的相关依据，而结合本院审理查明的事实以及被告自己的陈述，本院认为，被告系因售房需要而解除合同，故合同解除的原因在于被告本身，与原告转租并无关联。虽被告系无权解约，但系争房屋由被告自行收回后，合同已无继续履行之可能，故合同于被告收回房屋之日2019年3月9日解除。租赁合同解除后，双方应当对租期内租金进行结算，被告应返还原告已付押金，并承担相应的违约责任。就原告已付租金，原告因被告于2019年3月9日收回房屋的行为丧失了对系争房屋的占有使用权利，故被告应退还原告之后的已付租金。就被告应承担的违约责任，虽合同对擅自解约的违约责任有明确约定，但被告辩称违约金过高，而本院也注意到该违约金金额已超过被告在合同已履行期间的全部租金收入，虽原告表示因被告违约造成了原告装修损失及剩余租期内的转租利润损失，故原告的实际损失已超过违约金，但本院认为，违约金以补偿为主，惩罚为辅，而损失应不得超过违反合同一方订立合同时预见或应当预见的损失范围，现原告主张的损失包含了装修残值损失及预期转租利润损失，但因《租赁协议书》明确约定原告不得转租，故原告主张的转租利润不应作为原告的预期利益损失；至于装修残值损失，系争房屋确由原告进行装修，被告应予承担，故本院根据公平公正原则，综合参考房屋装修的实际情况、被告的过错程度，酌情确定被告应付原告违约金为15,000元。就原告要求被告赔偿家电损失的请求，因被告仅认可屋内有一台冰箱、两台挂壁式空调未返还原告，而原告未能提供家电购买凭证或其它证据佐证所主张的其余家电损失，故本院结合通常的市场价格，使用折旧等因素，酌情判令被告就此补偿原告1,800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百十三条第一款、第一百十四条第二款的规定判决如下：一、被告帅冬林于本判决生效之日起十日内返还原告代正勇租金745元，押金1,050元，上述款项共计1,795元；二、被告帅冬林于本判决生效之日起十日内支付原告代正勇违约金15,000元；三、被告帅冬林于本判决生效之日起十日内赔偿原告代正勇家电损失1,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,050元，减半收取计555元，由原告代正勇负担200元，被告帅冬林负担355元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年五月十一日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。