上海市高级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪民终405号上诉人(一审原告、案外人)：蔡照焄，女，1960年11月26日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：张志东，上海君伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨微，上海君伦律师事务所律师。被上诉人(一审被告、申请执行人)：曾云，女，1962年8月19日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。被上诉人(一审被告、被执行人)：上海银浦房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：苏乾国，执行董事。第三人(一审第三人)：董荣亭，男，1962年6月29日出生，汉族，住上海市长宁区虹桥路XXX号西郊花园别墅S5号。委托诉讼代理人：寿如林，上海市联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：于荣，上海市联合律师事务所律师。上诉人蔡照焄因与被上诉人曾云、上海银浦房地产开发有限公司(以下简称银浦公司)、第三人董荣亭案外人执行异议之诉一案，不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2018)沪02民初1200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月18日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。现已审理终结。蔡照焄上诉请求：撤销二中院(2018)沪02民初1200号民事判决，改判支持蔡照焄一审诉讼请求，且由被上诉人曾云、银浦公司承担全部诉讼费用。理由如下：蔡照焄具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称《执行异议复议规定》)第二十八条规定的排除执行的四个要件。关于房款支付，虽然部分房款是向周建华交付的，但银浦公司出具了购房发票及相关收据，认可支付了房款，一审判决不予认定该节事实显失妥当。关于上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室房产(以下简称系争房产)不能交付的原因，系曾云向法院申请查封，而非该房产负担的原有抵押，蔡照焄对此没有过错。关于查封前合法占有系争房产，无论是银浦公司的证明、管理费的支付，还是装修情况等都表明系争房产交付在保全查封之前，实际履行中变更了买卖合同“以交接书确定交接”的约定。另特别指出，该问题蔡照焄已经穷尽了证明手段，因曾云、银浦公司、董荣亭等本身参与系争房产交易，若对方不能证明系争房产没有在查封前交付占有的，应承担举证不能的不利后果。还指出，曾云和其丈夫董荣亭恶意促成蔡照焄与银浦公司就系争房产的交易，待蔡照焄支付房款后，曾云又申请查封系争房产。曾云是在明知系争房产会被查封的情况下，将该房产出售给蔡照焄的，系以欺诈手段获取利润。曾云、董荣亭共同辩称，不同意蔡照焄的上诉请求。《执行异议复议规定》第二十八条应严格适用，蔡照焄的上诉理由不符合房款支付与查封前合法占有两个要件，蔡照焄于二审补充的证据亦不能证明上述两个要件成立。一审判决对于蔡照焄没有足够理由排除针对系争房产的执行进行了充分认定，应予维持。蔡照焄向一审法院起诉请求：不得执行系争房产并解除查封，确认系争房产归蔡照焄所有，并由曾云、银浦公司承担诉讼费用。一审法院认定以下事实：相关判决与执行情况。二中院作出(2005)沪二中民二(民)初字第138号案(以下简称138号案)判决，银浦公司向曾云支付人民币30万元(以下币种相同)补偿金，500万元本金及利息等。该案审理过程中，二中院于2005年10月25日保全查封系争房产。上诉后，本院作出(2008)沪高民一(民)终字第63号判决，维持原判。二中院依据曾云执行申请，启动138号案执行程序，所立案号为(2008)沪二中执字第798号。蔡照焄遂提出执行异议，二中院作出(2018)沪02执异128号执行裁定，驳回其异议请求。系争房产购买情况。2005年8月15日，银浦公司与蔡照焄订立购房合同。同日，(2005)沪静证经字第4421号公证书记载了系争房产买卖合同的订立情况，并明确银浦公司向蔡照焄告知了该房产抵押情况，蔡照焄无异议。抵押权人中国工商银行上海市第二支行亦出具了同意出售的函件。该购房合同约定，以393.62万元转让系争房产，同年7月21日支付10万元定金，8月16日、9月5日前分别支付186.81万元、196.81万元，银浦公司于同年11月1日前腾出该房产，并明确查验后签订房屋交接书、将房地产权证办交蔡照焄名下作为房屋转移占有的标志等。合同补充条款又约定，全部房款支付完毕后30工作日内办理产权证，银浦公司于蔡照焄付清全部房款后开始装修，三个月后交房。2005年7月21日，蔡照焄向银浦公司支付定金10万元，同年8月16日向周建华支付186.81万元；9月20日又分别以现金和本票形式，向周建华支付153万元、18.67万元；10月18日再向周建华支付现金25.14万元。银浦公司先后开具了10万元定金发票，393.62万元总房款收据。2006年2月20日，银浦公司开具了总金额为383.62万元购房发票。一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第十六条之规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现系争房产还在银浦公司名下，蔡照焄的确权请求缺少证据佐证。蔡照焄没有提供充分证据证明，其于查封前已经支付了全部房款并占有使用系争房产，以及非因自身原因未办理过户登记。考虑到其部分款项是向周建华个人支付，没有直接向银浦公司支付。而且，系争买卖合同的补充条款也约定交房时间在开始装修的三个月后，该合同又约定以查验后签订房屋交接书、将房地产权证办交蔡照焄名下作为房屋转移占有的标志等。在不具备房屋交接书情况下，银浦公司提供的两份情况说明不足以证明查封前交付蔡照焄的事实。另外，系争合同订立时，蔡照焄知晓该房产尚存他人抵押，也应承担就此不能办理过户登记的风险。据此，一审法院认为蔡照焄就系争房产的权利不足以排除曾云的执行。综上，一审法院驳回了蔡照焄的全部诉讼请求。本案二审期间，蔡照焄提供了三组证据。第一组是(2009)沪二中民二(民)终字第1873号判决书(以下简称1873号案)，载明银浦公司与上海色柯拉房产代理有限公司(以下简称色柯拉公司)已就系争房产等五套房屋的购房款结算完毕，证明银浦公司已经收到系争房产在内的相关购房款。第二组是二中院2006年9月1日138号案法庭质证笔录中银浦公司认可系争房产应予解封的内容，物业管理费发票等，证明蔡照焄于查封前已经实际占有系争房产。第三组是二中院法律文书，证明138号案中相关四套房产进行拍卖，足以清偿该案判决确定的债权，属超标的查封。曾云、董荣亭质证认为：第一组证据真实性无异议，但对方在摘引时有推定成分，与本案关联性不大。第二组证据中发票、营业执照的真实性不予确认；银浦公司认可对系争房产解封，因其本身就是被执行人，与要证明的排除对系争房产的执行无关联性。第三组证据欲证明的超标的查封，与本案是否足以排除执行的审理对象无关联性。本院质证认为：第一组证据与一审中证明房款支付的购房合同、房款支付凭证、购房发票等彼此印证，本院予以采信。第二组证据中的质证笔录中银浦公司对系争房产查封前案外人购买并支付房款、应予解封的表述，与一审中购房合同、房款支付凭证、购房发票等也彼此印证，本院予以采信。该组证据中银浦公司的支付管理费发票等，未载明指向的房产，与本案无关联性；以及第三组证据的证明对象涉及138号案是否超标的查封，与本案审查的蔡照焄是否就系争房产享有排除查封的实体权益，无直接关联性，本院均不予采信。对当事人二审争议事实，本院认定如下：房款支付情况。2005年7月21日，蔡照焄向银浦公司支付定金10万元，同年8月16日向周建华支付186.81万元；9月20日又分别以现金和本票形式，向周建华支付153万元、18.67万元；10月18日再向周建华支付现金25.14万元。银浦公司先后开具了10万元定金发票，393.62万元总房款收据。2006年2月20日，银浦公司开具了总金额为383.62万元购房发票。鉴于法律并不否定债务人向第三人履行债务，且银浦公司也以收据、购房发票形式，对蔡照焄的房款支付予以了确认，本院确认蔡照焄已支付全部房款。系争房产未办理过户原因。购房过程中，相关公证书确认中国工商银行上海市第二支行作为抵押权人出具同意出售函，该公证机构也确认可依法转让。本院确认系争房产未办理过户的直接原因系二中院依据曾云申请，于2005年10月25日保全查封了系争房产。房产占有使用情况。购房合同明确，银浦公司于2005年11月1日前腾出房产，购房人查验后签订房屋交接书，并明确以查验后签订房屋交接书、将房地产权证办交蔡照焄名下作为房屋转移占有的标志等。该合同补充条款又约定，全部房款支付完毕后30工作日内办理产权证，银浦公司于蔡照焄付清全部房款后开始装修，三个月后交房。就房屋交接事宜出现了房屋交接书、办出产权证、装修后交付等表述，而蔡照焄又称查封前已经交付，鉴于各方对蔡照焄何时合法占有系争房产有不同表述，应以实际情况为准。对此，蔡照焄提交了银浦公司的两份情况说明，无落款日期，均载明2005年10月19日向蔡照焄交付系争房产。蔡照焄等四人与上海臻鼎装饰设计工程有限公司(以下简称臻鼎公司)订立装饰装修合同，落款日期为2005年10月20日，约定对系争房产在内的四套房产进行装修，约定工期从2005年11月1日至2006年1月25日，价款为115.9万余元，蔡照焄等人分期交付价款，施工结束后由臻鼎公司向蔡照焄等人交付发票。该协议还明确依据购房合同，应由银浦公司负责装修，但蔡照焄等人需要增加部分项目等，因此就蔡照焄等人供应的材料进行特别约定。蔡照焄等四人为系争房产保全后装修公司能进入系争房产装修，与银浦公司订立协议书，由银浦公司与装修公司在前一份装修装饰合同基础上再订立一份合同，该协议书再次明确系争房产的实际交付日期为2005年10月19日，协议书落款日期为2005年11月21日。二审过程中，本院向蔡照焄询问房屋交接书、装修款支付情况等，其表示没有正式交接书，应以银浦公司确认的2005年10月19日为实际交付时间；装修款支付因时间比较久远，收据没有保存。本院与一审法院就房屋交接情况，多次询问曾云、董荣亭等，均表示银浦公司交付房产，与董荣亭无关。根据《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第十三条之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则，当事人应当就案件事实作真实、完整的陈述。1873号案中，二中院以色柯拉公司、董荣亭完成了房屋销售为主要理由之一，驳回了银浦公司要求色柯拉公司、董荣亭、曾云返还代理费用的诉请。此意味着色柯拉公司、董荣亭参与了系争房产销售交付的全过程，更何况法院于该案查明，色柯拉公司、董荣亭与银浦公司订立协议，约定包括系争房产在内相关房产的洽谈、看房、签订合同及办理产权过户、交接等所有交易手续均由色柯拉公司、董荣亭一方负责并承担责任，并以此作为裁判收取代理费用合法的主要理由之一。本案一审中蔡照焄提供了银浦公司的情况说明、相关证人证言等多份证据，证明系争房产于查封前已向其交付情况下，法院多次要求曾云、董荣亭就交付情况予以说明，或提供相反证据，但该二人均予以回避，本院有理由认为蔡照焄已于查封前合法占有系争房产。本院认为，按照《民事诉讼法》第二百二十七条之规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定精神，一般购房人是否可以排除对登记在被执行人名下不动产的执行，可参照《执行异议复议规定》第二十八条之规定，即依据查封前订立合同、查封前占有房屋、支付或愿意支付全部房款、非因自身原因未过户四个要件审查，按照二审事实查明情况，蔡照焄作为购房人符合上述要件，可排除曾云作为生效判决债权人启动的对系争房产的执行。亦应强调案外人执行异议之诉相较于执行标的异议的审查，案外人就执行标的的实体权益是否能够排除执行，应定位于该权益与启动执行的债权之间更全面的衡量、比较，包括但不限于上述四个要件。本案中，曾云与董荣亭系夫妻关系，1873号案已确认并判决，色柯拉公司、董荣亭一方负责系争房产在内相关房产的洽谈、看房、签订合同及办理产权过户、交接等所有交易手续，并据此收取代理费用，董荣亭促成且明知系争房产的交易。2005年10月19日，蔡照焄支付购房全款后，董荣亭的妻子曾云又在另案中启动执行程序，于同年10月25日查封系争房产，导致该房产至今仍登记在银浦公司名下。若不予保护蔡照焄权益进而导致拍卖系争房产清偿曾云的债权，将致使蔡照焄与曾云、董荣亭之间的利益严重失衡。同时，本案仅就案外人权益能否排除依据138号案判决启动的执行行为进行处理，现系争房产仍登记于银浦公司名下，后续还有董荣亭的轮候查封，依据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，在先查封解除后，登记在先的轮候查封自动生效，支持蔡照焄的确权诉请，可能损及轮候查封申请人的程序和实体权利，一审法院驳回该项诉请与法不悖。综上所述，蔡照焄的上诉请求部分成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条规定，判决如下：一、撤销上海市第二中级人民法院(2018)沪02民初1200号民事判决；二、不得执行上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室房产；三、驳回蔡照焄确认上海市镇宁路XXX号XXX层XXX室房产归其所有的诉讼请求。二审案件受理费人民币38,289.60元，由被上诉人曾云、上海银浦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余冬爱审 判 员 杜治平审 判 员 陈 克二〇二〇年五月二十五日法官助理 李俪雯书 记 员 颜丹青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。