山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋10民终206号上诉人（原审被告）：临汾市尧都区公安局交通警察大队。法定代表人:董文,该大队大队长。委托诉讼代理人：焦国栋，山西尧城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张锋丽,女,1984年2月21日出生,汉族,住临汾市。委托诉讼代理人:孙卫斌，山西晋龙律师事务所律师。上诉人临汾市尧都区公安局交通警察大队（以下简称交警大队）因与被上诉人张锋丽租赁合同纠纷一案，不服山西省临汾市尧都人民法院（2019）晋1002民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人交警大队的委托诉讼代理人焦国栋，被上诉人张锋丽的委托诉讼代理人孙卫斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交警大队上诉请求：一、依法撤销原审判决第一、二项。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、本案所涉的《房屋租赁合同》由于签订主体不具有民事行为主体资格，该合同没有依法成立，合同也就没有产生法律效力，所以一审判决第一项判令解除合同也是不当的。二、一审判决第二项判令上诉人支付729166元的租金并承担24%的利息是错误的。本案的《房屋租赁合同》不具有法律效力，一审判决根据合同中约定的租金数额和违约责任作出的第二项判决内容是错误的。首先，对于租金支付问题，不能依据无效合同中约定的每年35万元的数额支付，而应公平的依据市场价格确定，为此上诉人向法庭提交了具有资质的价格认证报告书，确定每年为193937.08元，在此基础上加上办公所用水电暖等费用，并扣除上诉人为房屋所做出的固定添附物价值432234元，这才是上诉人应该支付被上诉人的占用费用。其次，一审判决认定年租金价格不当，对于水电费认定为每年9万元不当，对于上诉人为了房屋所做的增加房屋价值的基础添附，例如彩钢房、门窗、护栏、防盗网等，错误认定是上诉人自己所需。另外一审判决已经认定上诉人自2019年1月开始不再占用被上诉人的房屋并通知了被上诉人，那么仍判令上诉人承担其后至3月期间的占用费是错误的。至于判决上诉人承担24%的利息更是没有法律依据，无效合同所造成的实际损失，应当是根据过错承担，年24%的利息既不是实际损失，也不应由上诉人完全负担。被上诉人张锋丽辩称：一审判决适用法律正确，认定房屋租赁合同有效并判决解除正确。恳请二审法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持一审原判。原告张锋丽向一审法院提出诉讼请求:1、解除原被告于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》;2、判令被告立即腾空物品并向原告交还房屋；3、判令被告向原告支付截止到2019年3月31日的房屋租金729166元及违约金和赔偿金,并支付自2019年4月1日起至交还房屋之日止的房屋租金每日958.9元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年初被告的下属交警巡逻中队的办公楼要拆迁，该巡逻中队选定原告位于××区的27间房屋和配套院落作为办公场所，2017年2月9日,该巡逻中队同原告签订了《房屋租赁合同》,租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月28日止,期间不得擅自终止租赁合同,年租金35万元（不含税）。租金于每年3月1日前支付，水电取暖费由原告承担。巡逻中队对房屋进行改变应征得原告同意，租赁终止后巡逻中队在不破坏房屋和物品功能的情况下自行带走，不能带走的无偿归原告。合同加盖了临汾市尧都区公安局交通管理大队公路巡逻中队的大红圆章。合同签订后至2017年3月1日前巡逻中队对房屋及院落进行了整理并进行添附，更适宜其办公。巡逻中队占用至2019年1月，告知原告有了新的办公场所陆续搬离，后原告自行看管。被告辩称，巡逻中队不具有合同签订的主体资格，不认可合同内容，庭审期间被告委托均恒价格评估有限公司对该场地租赁费进行了鉴定，鉴定认为场地租赁费为每年193937.08元，另每年占地水电费年9万元左右，采暖费每年18467元。以上事实有原被告陈述及证据在案佐证。一审法院认为，被告交警大队巡逻中队无主体资格，但为工作需要同原告签订了《房屋租赁合同》，且租赁使用了近两年时间。被告作为巡逻中队的责任主体，对巡逻中队原住所地拆迁需更换办公场所未进行安置，对其搬入到××区的27间房屋和配套院落进行办公理应清晰。合同履行完后，被告辩称巡逻中队无主体资格签订合同，认为合同无效，该院不予采纳，且巡逻中队在合同中加盖了自己的公章，使普通人无法否认其主体资格，其巡逻中队的行为应由其主管单位的被告承担。现被告巡逻中队已于2019年1月搬离该租赁场所，对原告诉求解除双方的房屋租赁合同一节，该院予以支持。被告巡逻中队搬离后再无人办公及入住，原告应属知晓，且自行入住看管。另原告诉称被告于2019年1月告知已有新的办公场所，但未同原告办理终结合同手续，原告认为至今尚未腾空房屋，存有过错，应承担相应责任。原告诉求被告支付至2019年3月31日之前的租金，该院予以支持。庭审期间，被告单方对租赁场所进行了租赁价格认定，认定租赁费为每年193937.08元，另认可每年占地水电费年9万元左右，采暖费每年18467元，合计约30.2万元，与双方签订的含水电及采暖费35万元相差不多，结合市场经济及被告急需租用场地情节，该租金数额不宜变更。被告在租赁过程中，未能按期交纳租金，构成违约，原告诉求其依据合同承担逾期每日租金数0.1%的违约金及另行租金30%的违约金过高，该院酌情支持逾期年租金24%的违约金。综上，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、解除原被告于2017年2月9日签订的《房屋租赁合同》;二、被告临汾市尧都区公安局交通警察大队于本判决生效后十日内支付原告张锋丽自2017年3月1日至2019年3月31日的房屋租金729166元，并支付35万元自2017年3月1日至付清之日，35万元自2018年3月1日至付清之日止的利息（按年息24%计算）；三、驳回原告张锋丽的其他诉讼请求。案件受理费11092元由被告临汾市尧都区公安局交通警察大队承担。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩理由，本院归纳双方当事人争议的焦点为：本案中所涉的房屋租赁合同是否有效。原审判决交警大队支付张锋丽房屋租金并承担年息24%是否有事实和法律依据。本院认为，一、关于本案所涉租赁合同是否有效的问题。交警大队上诉认为，租赁合同签订的主体应当具有民事行为能力和权利资格，本案中巡逻中队没有法人主体资格，不能从事合法有效的民事行为。因此，本案中的合同没有依法成立，属无效合同；被上诉人张锋丽认为，签订房屋租赁合同的时候，有上诉人下属单位巡逻中队加盖的公章，在合同履行及巡逻中队乔迁过程中，交警大队的领导曾去检查验收，交警大队对巡逻中队租房办公是明知的，且巡逻中队已经实际租用了房屋，本案所涉租赁合同应当认定为有效合同。本院认为，交警大队巡逻中队作为交警大队的一个内设部门，虽无独立的主体资格，但并非完全无民事行为能力，其租赁张锋丽房屋系因办公需要，且实际租赁使用了近两年时间。交警大队对巡逻中队原住所地拆迁需更换办公场所未进行安置，对其搬入到××区的27间房屋和配套院落进行办公应当知晓，应视为其对巡逻中队租赁张锋丽房屋的认可，涉案租赁合同应当认定为有效合同。二、关于原审判决交警大队支付张锋丽房屋租金并承担年息24%是否有事实和法律依据的问题。巡逻中队作为交警大队的内设部门，不能独立承担民事责任，相关责任应由交警大队承担。本案中，依据交警大队巡逻中队同张锋丽签订的《房屋租赁合同》,租赁期限自2017年3月1日起，年租金35万元（不含税），巡逻中队因有了新的办公场所于2019年1月搬离该租赁场所，但并未与张锋丽协商解除合同，张锋丽于2020年4月1日向人民法院提起诉讼，要求解除合同，并支付自2017年3月1日起至2019年3月31日之前的租金，原审判决交警大队支付2019年3月31日之前的租金并无不当。根据双方租赁合同约定，2017年租赁费应于2017年3月1日支付，2018年租赁费应于2018年6月1日前支付，巡逻中队未按合同约定及时给付租赁费虽系违约，但张锋丽未提供其在租赁期间向巡逻中队及交警大队催要租赁费的相关证据，其在长达两年多的时间里未及时行使权利对于损失的扩大也是有责任的，结合本案实际情况，原审判决交警大队对巡逻中队未付租赁费自2017年3月1日起按年利率24%承担利息有失公平，予以纠正。对未付租赁费以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜。因张锋丽于2019年4月1日向人民法院起诉，利息自2019年4月1日起计。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但处理结果欠妥，予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省临汾市尧都区人民法院（2019）晋1002民初1845号民事判决。二、临汾市尧都区公安局交通警察大队于本判决生效后十日内支付张锋丽自2017年3月1日至2019年3月31日的房屋租金729166万元，并承担自2019年4月1日起至付清之日止的利息（利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回张锋丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11092元，二审案件受理费11092元，共计22184元，由临汾市尧都区公安局交通警察大队负担15000元；张锋丽负担7184元。本判决为终审判决。审判长  吴东红审判员  遆海鹏审判员  张 琼二〇二〇年五月二十九日书记员  赵静娟