海城市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0381民初8811号原告：齐秩全，男，1970年12月10日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：曹洪书，系辽宁董淑平律师事务所律师。被告：赵岩，女，1964年3月9日出生，汉族，住盘锦市兴隆台区。委托诉讼代理人：戚峰，系辽宁海清律师事务所律师。被告:张云，男，汉族，住盘锦市兴隆台区。被告：路虹，女，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。原告齐秩全诉被告赵岩、张云、路虹案外人执行异议纠纷一案，本院于2018年12月30日作出（2018）辽0381民初811号民事判决。宣判后，原告齐秩全不服该判决提出上诉。鞍山市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）辽03民终2761号民事裁定，裁定：撤销海城市人民法院（2018）辽0381民初811号民事判决，并发回海城市人民法院重审。本院重审立案后，依法另行组成合议庭，经原告齐秩全申请，本院追加路虹为被告参加庭审诉讼，于2020年5月11日公开开庭进行审理。原告齐秩全委托诉讼代理人曹洪书、被告赵岩委托诉讼代理人戚峰、被告路虹到庭参加诉讼。被告张云经本院依法送达开庭传票未到庭，本案现已审理终结。原告齐秩全诉称：被告赵岩与张云民间借贷纠纷执行一案，贵院误将原告的财产当作被执行人张云夫妇的财产予以查封，对此原告提出了执行异议，要求法院解除查封。2018年1月15日，法院作出（2018）辽0381执异5号执行异议裁定书，驳回了原告的异议，原告认为该裁定错误，原告是涉案房屋合法所有人。理由如下，一、原告与张云、路红夫妻达成买卖协议，并早于查封之前入住，原告是涉案房屋合法业主。原告与张云系朋友关系。2016年10月，张云、路红夫妻预出售涉案房屋，原告听说此事后，便向张云询问所售房屋情况。2016年10月25日，双方达成房屋买卖合意，并签订了《房屋买卖合同》，将涉案房屋作价180万元出售给原告，并认可原告对其享有的180万元的欠款折抵为房屋价款。合同签订后，张云即将涉案房屋交付给原告，原告于物业处办理了门卡并缴纳物业费、水、电、煤等相关费用，之后装修，并占有房屋至今。由于小区开发商的原因致使至今未办理产权过户手续，该房屋至今未登记在被执行人张云的名下，鉴于房屋已由原告购买并占有，因此原告即为合法业主。二、涉案房屋没有登记在张云夫妻名下，且已出售，故该房屋不属于人民法院可以查封的范围。本案中，案涉房屋依法不属于张云夫妇所有，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，鉴于该房屋已出售给原告，且早已入住，因此房屋不属于法定查封范围，应予解封。原告诉讼请求为：请求依法解除对坐落于盘锦市兴隆台区恒泰小区别墅第20#幢1-3层102号房屋的查封，依法判处该房屋归原告所有。被告赵岩辩称：海城市人民法院的执行异议书驳回异议是正确的，并且该协议及本案的提出均应属于虚假诉讼。原告与张云系朋友关系，2015年向张云借款以其亲属赵志义的名义向张云汇款，并以赵志义的名字在蓝湾国际小区8号楼3、4、5三个门市进行了商品房预售登记的抵押，现该3处房子在赵志义的名下，针对赵岩对该房屋的查封后制作了买卖合同，进行装修，造成实际占有无法执行的假象，对此被告已到公安机关报案公安局告知等待法院的判决结果后决定是否立案。针对该房屋，现没有产权证，依据《房地产管理法》38条6款之规定：未依法登记取得权属证书的不得转让，该条款为法律禁止性条款，所有在没有办理权属登记的合同均应属于无效，并且原告方提供不了支付180万元的给付凭证，其提供的赵志义汇款与该房屋无关，在查封时，该房屋所贴的售楼条幅上标明了电话，是本案另一被告路虹的，如果房屋已经出售给原告，售楼的电话应留原告的，不应留路虹的。综上，认为原告所提诉讼系虚假诉讼，应依法驳回。被告路虹辩称：我的房子已经卖给原告了。被告张云未到庭答辩。经审理查明：2013年6月17日，张云、路虹与盘锦恒泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，房屋坐落于盘锦市兴隆台区，面积为233.19平方米，未办理产权登记。2015年11月9日，齐秩全转给赵志义200万元，当日，赵志义将200万元转给海城市鑫泰房地产开发有限公司。2016年10月25日，张云、路虹（作为甲方）与齐秩全、李萍（作为乙方）签订了《房屋买卖协议》，约定：一、甲方将甲方合法拥有的坐落于盘锦市兴隆台区恒泰小区别墅20#幢1-3层102号房屋卖给乙方，用途为住宅；二、房屋建筑面积为233.19平方米，商品房单价为7496元/平，总价款为180万元；三、付款方式为乙方对甲方所享有债券中180万元用作抵顶房屋价款；四、甲方于协议签订之日起10日内，将该房屋交付给乙方。张云、路虹签字捺印，齐秩全、李萍签字捺印。2016年12月20日，赵岩将海城市鑫泰房地产开发有限公司、张云诉至海城市人民法院，要求给付欠款6,266,630元及利息。经审理，海城市人民法院于2017年4月28日作出民事判决，判决张云、海城市鑫泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内偿还原告赵岩借款本金5,756,630元及利息。判决生效后，张云、海城市鑫泰房地产开发有限公司未履行判决义务，赵岩向海城市人民法院申请执行。2017年7月12日，海城市人民法院将张云、路虹购买的房屋（坐落于盘锦市兴隆台区，面积为233.19平方米）予以查封，查封前该房屋因银行贷款办理了预告抵押登记。房屋查封后，齐秩全提出了书面异议，经审查，海城市人民法院于2018年1月15日作出（2018）辽0381执异5号执行裁定书，裁定驳回异议人齐秩全的异议请求。上述事实，除原、被告当庭陈述外，原告提供的证据有：1、房屋买卖协议一份，证明：2016年10月25日，原告与张云、路虹签订书面买卖合同，该协议早于法院查封时间，；2、收据一张，证明：张云、路虹收到房屋款；3、农业银行回单一份，证明：赵志义向海城鑫泰房屋开发有限公司转款的事实；4、海城市法院执行裁定书一份，证明：海城法院驳回原告的异议申请；5、买卖合同一份、发票一张，证明：张云、路虹向盘锦恒泰房地产公司购买涉案房屋的事实，并已缴纳购房款174万元；6、装修合同及工程预算书一份，证明：该合同签订与2016年12月28日，在法院2017年11月去查封之前，我方已经实际占有该房屋，并进行装修；7、物业费、电卡、水卡、垃圾清运费收据共7张，证明：我方实际占有该房屋并使用，其时间为法院查封之前；8、盘锦恒泰房地产开发有限公司提供的证明一份，证明：诉争房屋及该小区全部房屋因开发公司手续问题至今不能办理产权问题；9、照片12张，证明：房屋装修完毕现状，原告实际占有并使用；上述证据，经庭审质证，被告赵岩的质证意见为：对于证据1和证据2，认为是虚假的；对于证据3，认为与本案没有关联性，不能证明与张云存在民间借贷关系；对于证据4、5没有异议；对于证据6，认为是虚假的，2017年7月12日执行法官进行查封时去该房屋进行照相，并没有装修情况和入住情况；对于证据7，票据均是2017年10月份以后，可以证明原告是在法院查封之后办理的入住和补交前期的物业费，其损失应由张云承担；对于证据8，与本案没有关联性。对于证据9，法院查封时，该房屋处于未装修状态，查封后提出异议期间原告所做的装修应自负，与本案没有关系。被告路虹对上述证据没有意见。上述证据，经本院审查，原告提交的证据，本院予以采信。被告赵岩向本院提交的证据有：1、查封当天的照片4张，证明：在查封时本案争议房屋并没有出售装修的事实发生，房屋属于张云、路虹所有，该照片中有售房的条幅，条幅上的售楼电话是被告三电话，查封日期是7月12日；上述证据，经庭审质证，原告的质证意见为：有异议，该组照片无法证明拍摄日期及地点，关于上面贴的出售信息是原告授意路虹，因为房屋是路虹和张云的名，让路虹和张云卖方便，不方便贴原告名和电话号码。被告路虹的质证意见为：上面的手机号码记不清是否是我的手机号，售楼的单子是找别人帮我贴的，一直在贴，贴好几年了，不清楚照片的拍摄时间。上述证据，经本院审查，被告赵岩提交的证据，本院予以采信。本院向原、被告双方出示的证据为：不动产登记信息一份，该证据来源于海城市人民法院执行局工作人员前往盘锦不动产登记中心查封本案争议房屋时不动产登记中心向本院出示，该信息表载明本案诉争房屋已办理预告抵押登记，该预告抵押登记因所有权人路虹张云购买房屋时向银行贷款。上述证据，经庭审质证，原告的质证意见为：真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该证据恰恰证明了原法院查封是错误查封，因该不动产系被告二、被告三共有，并已办理了预告抵押登记，故此不能对该房产进行全部查封，该房产存在他项权利。被告赵岩的质证意见为：该证据真实性没有异议，该信息产生法院查封在不动产调取的，因权利人被告二、被告三系被执行公司的两个股东，且属于夫妻关系，并且该房屋是否已抵押或余预抵不影响法院的查封行为。被告路虹的质证意见为：不应查封我的财产，该证据没有异议。被告张云未向本院提交证据。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告齐秩全与被告路虹、张云签订的《房屋买卖协议》合同性质问题；二、原告齐秩全是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于原告齐秩全与被告路虹、张云签订的《房屋买卖协议》合同性质问题。《房屋买卖协议》明确约定付款方式为乙方对甲方所享有的债权中的180万元用作抵顶房屋价款，协议签订日起双方即终止履行其中的180万元的借款合同，转而履行本协议，因此该《房屋买卖协议》内容实质为以物抵债协议。二、关于原告齐秩全是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。首先，原告未提交证据证明原告对被告享有债权，原告仅提交证据证明齐秩全于2015年11月9日向赵志义转款200万元，赵志义于当天向海城市鑫泰房地产开发有限公司转款200万元，原告未提交原告与张云、路虹之间签订的《借款协议》，亦未提交证据证明赵志义是作为原告的代理人代原告出借借款，且200万元的接收主体并非张云、路虹，现有证据无法证明齐秩全对张云、路虹享有200万元的债权。其次，即使原告齐秩全对被告张云、路虹享有200万元的债权，且以物抵债协议合法有效，抵债标的物的受让人亦不能适用物权期待权保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护要件，之所以要对买受人物权期待权进行保护，实际上隐含的理念是，物质交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债务，不应优先于另一个金钱债权的实现。综上，原告齐秩全不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对于其要求解除对坐落于盘锦市兴隆台区号房屋的查封不予支持。三、关于原告要求判处本案诉争房屋归原告所有一节。此项诉讼请求为确权之诉，原告未在本院要求的时间能补交诉讼费，故本院对于该项诉讼请求不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告齐秩全的诉讼请求。案件受理费100元，由原告齐秩全承担。如被告未能按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  于湘琦人民陪审员  刘 惠二〇二〇年五月十四日书 记 员  赵 宏