辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1718号原告：刘思，男，1972年10月14日出生，汉族，住辽宁省庄河市。被告：沈阳幸福里房地产代理有限公司，住所地辽宁省沈阳市和平区靓岛路272号，统一社会信用代码91210102MAOYM5EN9G。法定代表人：宁玉超，男，1984年1月10日出生，汉族，住吉林省长岭县。原告刘思诉被告沈阳幸福里房地产代理有限公司（以下简称“幸福里公司”）居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告刘思，被告幸福里公司的法定代表人宁玉超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘思诉称，2019年8月29日，因原告需要出售自己单独所有的位于沈阳市和平区南京南街241-6号（32-3）房屋，经被告幸福里公司与购房人齐刚签订《房屋买卖合同》。当日，原告向被告幸福里公司缴纳中介服务费16,200元。因原告的户口在案涉房产处，该房屋需要作为学区房用于孩子上学，所以，原告的妻子不同意出售该房屋。但这只是其中一个原因。另外，《房屋买卖合同》签订后，原告将该合同交给律师查看，律师查看后告诉原告，合同中的霸王条款太多，对原告明显不公平。所以，原告决定不再出售涉案房屋，并于签订合同当日给被告幸福里公司的负责人宁玉超打电话说明此事，还约定一切责任由被告幸福里公司承担。之后，原告又与宁玉超协商此事，其拒绝返还原告缴纳的中介服务费，并扣留了原告案涉房屋的契税证及房屋所有权证。原告多次与被告幸福里公司负责人宁玉超协商，但双方均未达成一致意见。关于被告幸福里公司所述涉案房产于2018年7月22日在该公司处对外出售的情况不属实。2019年8月21日，原告才在被告幸福里公司处挂售涉案房屋。并且，被告幸福里公司也只向原告介绍了两名客户，案涉购房人齐刚是其中之一。因本案购房纠纷，齐刚作为原告已向法院起诉，法院也已作出了（2019）辽0102民初19762号民事判决书，现该案正在沈阳市中级人民法院二审阶段，目前尚未开庭审理。原告认为，居间合同只有在出现居间结果时，原告才向被告幸福里公司支付相关费用，但涉案居间合同并未完成房屋买卖的结果，所以被告幸福里公司应当向原告返还中介服务费及房屋契税证、所有权证。综上，现原告诉至法院，请求人民法院依法判令被告幸福里公司返还原告缴纳的中介服务费16,200元；判令被告幸福里公司返还原告的案涉房屋契税证及房屋所有权证；判令被告幸福里公司赔偿原告精神损害抚慰金1万元；判令诉讼费用由被告幸福里公司承担。被告幸福里公司辩称，我公司不同意退还原告刘思主张的居间服务费。2018年7月22日，原告刘思就将涉案房屋挂在我公司处对外销售，在此期间，我公司向其介绍了几十个客户，但均没有达成买卖协议。2019年8月29日，我公司再次向原告刘思介绍客户齐刚，双方签订了《房屋买卖合同》。在签订合同前，我公司向原告刘思说明了需要缴纳中介服务费（即成交价格的1%），并且《房屋买卖合同》第九条“居间费用”条款中对此有约定，原、被告签订的居间合同第五条中也有明确约定。原告刘思与齐刚签订《房屋买卖合同》时，齐刚向原告刘思支付了2万元购房定金，后因原告刘思违约不再出售案涉房屋，但该笔定金没有向齐刚返还，所以齐刚要求我公司不得将涉案房屋的契税证、房屋所有权证返还给原告刘思。并且，原告刘思与齐刚之间的房屋买卖合同纠纷诉讼经沈阳市和平区人民法院一审后，现正在沈阳市中级人民法院进行二审，在该诉讼中齐刚作为原告，要求作为被告的本案原告刘思向其双倍返还定金及赔偿中介服务费用。此外，根据原告刘思与齐刚签订的《房屋买卖合同》第八条第1款，也对房屋契税证、所有权证作出了相关约定。根据该约定，我公司也不应当向原告刘思返还契税证、房屋所有权证。原告刘思所述房屋买卖当日与我公司负责人通过电话，说明其因孩子上学需求故不再出售涉案房屋，并约定一切责任由我公司承担，该情况不属实。因为原告刘思根本未向我公司说明上述情况，双方也没有约定一切责任由我公司承担。本案中，我公司也没有任何责任。签订《房屋买卖合同》三日后，我公司将原告刘思与购房人齐刚一起约至我公司处就房屋买卖事宜进行沟通，原告刘思当时也没有明确表示不再出售涉案房屋，而是提出需要购房人齐刚先行向其支付30万元购房款，方可继续履行房屋买卖合同，如果不提前支付30万元购房款，其将不再出售涉案房屋，齐刚可以向法院起诉。但齐刚对原告刘思的该项意见不予同意，要求按照原《房屋买卖合同》继续履行。对于原告刘思提供的房屋买卖合同、居间代理合同、保障服务合同的真实性无异议。上述合同不存在霸王条款，而且，在签订合同前，我公司先向原告刘思宣读了合同条款，在其知晓合同条款后才签订了上述合同。对于原告刘思提供的（2019）辽0102民初19762号民事判决书无异议，该案现正在沈阳市中级人民法院二审期间。我公司提供的房屋买卖合同、居间代理合同、保障服务合同，可以证明原、被告存在居间合同关系。挂售记录截图可以证明涉案房屋于2018年7月22日在我公司挂售，并且我公司前后共向原告介绍了多名客户。经审理查明，2019年8月29日，案外人齐刚（买受人/乙方）与原告刘思（出卖人/甲方）签订《沈阳市存量房屋买卖合同》，合同约定，齐刚购买原告刘思所有的位于沈阳市和平区南京南街241-6号（32-3）房屋（建筑面积90.64平方米）。该房屋规划用途为“住宅”，共有情况为“单独所有”，房屋所有权证号为“NO10059568”，房屋成交价格为1,620,000元，购房定金20,000元，于买卖双方交接房款时冲抵房款。买受人于本合同签订当日将第一笔定金以自行支付的方式支付给甲方。买受人以商业贷款方式申办抵押贷款，拟贷款111万元。……出卖人在签署本合同当日需将房屋所有权证原件放于居间方处，并在7日内备齐交易相关文件交予居间方。买受人在签署本合同后7日内，备齐过户及贷款相关文件交予居间方。……出卖人与买受人双方支付居间方的居间代理费以居间方与出卖人和买受人签订的《居间代理合同》为准。如因出卖人或买受人违约导致本合同解除的，居间方收取的买卖双方的所有费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。……本合同签署前三方在谈判中的声称、理解、承诺以及相关协议的内容，如有何本合同不符之处，以本合同为准。口头承诺不具有约束力，所以合同履行时，一切均以书面约定为准。……买卖双方还就各自权利义务等其他事项进行了约定。同日，原告刘思（出卖人/甲方）与被告幸福里公司（居间人/丙方）签订《居间代理合同》，合同约定，甲方同意委托丙方作为交易居间人出售沈阳市和平区南京南街241-6号（32-3）房屋，成交价格为1,620,000元，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助、查看房屋权属证明文件；（5）协助甲方协商、洽谈、确定成交意向；（6）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容。甲方与房屋买受人签署《沈阳市存量房屋买卖合同》时，视为丙方居间行为完成，即甲方居间成功，甲方需向丙方支付居间代理费16,200元，并应于本合同签订当日向丙方支付。……双方还在该居间合同中就其他事项进行了约定。与此同时，案外人齐刚（买受人/乙方）亦于同日与被告幸福里公司（居间人/并）签订《居间代理合同》，该合同内容除乙方需向丙方支付的居间代理费为11,340元与原、被告所签《居间代理合同》不同外，其余内容均一致。当日，原告刘思（出卖人/甲方）、被告幸福里公司（居间人/并）、齐刚（买受人/乙方）还签订《保障服务合同》一份，合同对甲、乙双方委托丙方办理案涉房屋后续交易、贷款事宜进行约定。根据该合同，乙方申请贷款方式为“商业贷款”，拟贷款金额为111万元，保障服务费5,550元由乙方在本合同签订之日支付给丙方。……此外，三方还就其他事项进行了约定。上述《沈阳市存量房屋买卖合同》《居间代理合同》《保障服务合同》签订后当日，原告刘思向被告幸福里公司支付居间服务费16,200元，并将其案涉房屋契税证、房屋所有权证交付被告幸福里公司。齐刚同时向原告刘思支付购房定金20,000元。本案庭审中，原告刘思自述，其于签订上述合同当日即决定不再继续履行所签合同，不再出售其案涉房屋，主要理由为欲以该房屋作为学区房供其子女就学，并且其认为上述合同条款对其并不公平。因原告刘思拒绝履行房屋买卖合同，购房人齐刚作为原告以房屋买卖合同纠纷为由于2019年9月6日向本院起诉作为被告的刘思、幸福里公司。经本院审理于2019年10月18日作出（2019）辽0102民初19762号民事判决书，判决：“一、解除原告齐刚与被告刘思于2019年8月29日签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》；二、被告刘思于本判决生效后十日内返还原告齐刚定金20,000元；三、被告刘思于本判决生效后十日内给付原告齐刚中介费2,000元；四、被告沈阳幸福里房地产代理有限公司于本判决生效后十日内返还原告齐刚中介费14,840元；五、驳回原告齐刚的其他诉讼请求。案件受理费611元(已减半收取)，由原告齐刚负担200元，被告刘思负担240元，被告沈阳幸福里房地产代理有限公司负担171元。”该案宣判后，齐刚、幸福里公司不服，向沈阳市中级人民法院提起上诉。现该案[案号为（2020）辽01民终3887号]正在该院二审审理中。现原告刘思起诉来院，认为其案涉房屋因最终未能交易，即被告幸福里公司未居间成功，故应退还其中介服务费，并返还其房屋契税证、房屋所有权证。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、沈阳市存量房屋买卖合同、居间代理合同、保障服务合同、（2019）辽0102民初19762号民事判决书等证据在卷佐证，经组织庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方均应恪守合同约定，全面履行各自义务。本案中，原告刘思因出售其所有的案涉房屋与被告幸福里公司于2019年8月29日签订的《居间代理合同》系双方在自愿平等协商一致的基础上所达成，体现了双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。同日，原、被告除签订《居间代理合同》外，原告刘思与购房人齐刚亦签订了《沈阳市存量房屋买卖合同》，齐刚与被告幸福里公司签订《居间代理合同》，三方还签订了《保障服务合同》等，就原告刘思出售其案涉房屋相关事宜进行了约定。本案系居间合同纠纷。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。关于原告刘思主张被告幸福里公司退回其缴纳的中介服务费（即居间服务费）16,200元的诉求。根据双方签订的《居间代理合同》约定，“甲方（即原告刘思）与房屋买受人签署《沈阳市存量房屋买卖合同》时，视为丙方（即被告幸福里公司）居间行为完成，即甲方居间成功，甲方需向丙方支付居间代理费16,200元，并应于本合同签订当日向丙方支付。”据此，原告刘思于2019年8月29日与购房人齐刚签订《沈阳市存量房屋买卖合同》时，即视为被告幸福里公司的居间行为完成。根据合同法第四百二十六条关于“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，被告幸福里公司收取原告刘思支付的居间服务费16,200元具有事实及法律依据，本院予以确认。原告刘思在签订上述《沈阳市存量房屋买卖合同》《居间代理合同》《保障服务合同》后于当日即决定不再出售案涉房屋和继续履行合同，已构成违约，现其主张被告幸福里公司返还其该项居间服务费并无依据，本院依法不予支持。关于原告刘思主张被告幸福里公司返还其房屋契税证、所有权证一节。根据原告刘思与齐刚签订的《沈阳市存量房屋买卖合同》约定，出卖人在签署本合同当日需将房屋所有权证原件放于居间方处，并在7日内备齐交易相关文件交予居间方。据此，被告幸福里公司持有原告刘思的案涉房屋契税证、房屋所有权证具有合理性，但因上述两证置于被告幸福里公司处系基于齐刚与原告刘思之间的房屋买卖合同之约定，而非原、被告间的约定情形，并且（2019）辽0102民初19762号案件现正在沈阳市中级人民法院二审审理期间，目前尚无定论，故原告刘思仅向被告幸福里公司主张该诉求，依据并不充分，其可在上述二审案件审结后，依据裁判结果，并依据合理的事由，向合适的主体另行主张，而本案中，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘思的诉讼请求。案件受理费103元（已减半收取），由原告刘思负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人人数提出副本,上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  王金利二〇二〇年五月二十八日法官助理陈荟茹书记员费杨本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。