江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0681民初8587号原告：江苏欣乐房地产发展有限公司，住所地：江苏省启东市汇龙镇人民东路29号3层区域。法定代表人：陈海鄂，董事长。委托诉讼代理人：奚卫国、何如意（实习），江苏诚谨律师事务所律师。被告：上海城河实业有限公司，住所地：上海市普陀区真南路2528号1幢3层3948室。法定代表人：倪敏。原告江苏欣乐房地产发展有限公司（以下简称江苏欣乐公司）与被告上海城河实业有限公司（以下简称上海城河公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人奚卫国、何如意及被告的法定代表人倪敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江苏欣乐公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的欣乐城太平洋广场商铺租赁合同及补充协议，被告立即腾空、返还商铺；2、判令被告支付房屋租金1186166.67元（暂计至2020年2月29日）及滞纳金（滞纳金以租金1186166.67元为基数，自2019年3月16日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以租金497000元为基数，自2019年8月16日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告向原告支付水费274.59元；4、判令被告承担律师费用50000元，诉讼保全责任保险费3503元；5、本案诉讼费由被告承担。6、撤回要求被告拆除欣乐城太平洋广场A区10号楼二楼露台木屋，并赔偿损失88000元的诉讼请求。事实与理由：2018年9月1日，原告与被告签订欣乐城太平洋广场商铺租赁合同及补充协议，被告租赁原告欣乐城太平洋广场商铺共计3383.64平方米，用于自主经营或转租。双方约定：在2018年12月31日前未完成转租或未明确自主经营，被告应在2019年1月5日前将该部分商铺交还给原告，双方就该部分商铺的租赁合同终止，在此期间的租金费用等不予承担，超过上述期限未能将上述商铺交还，视为转租或确定自主经营，应按照本合同约定支付租金。合同签订后，至2018年12月31日仍有大部分商铺未完成转租或明确自主经营，被告未按照合同约定交还商铺也未支付租金及物业费。被告违反合同约定，构成违约。故提起诉讼。被告上海城河公司辩称，1、2018年11月18日之后，其受原告公司朱总的委托，要求被告将欣乐城A、B区商铺不管是真实租赁客户还是虚拟租赁客户都要开启，形成街市，因此，被告根据朱总的指示，对一些未出租的商铺进行了装修，被告垫付100多万元的装修费用，朱总口头承诺装修费用从房产销售上返还给被告，但至今没有返还，故不同意解除租赁合同；2、对原告主张未返还的21间商铺明细无异议，但对应付租金有异议，部分商铺不应支付租金。对已经返还的商铺无异议，但该租金不应该支付；3、对原告主张的水费无异议；4、腾房承诺书也是按照朱总要求书写，说是配合其工作。总之，租金未付是事实。被告为了原告经营的街面及时开张营业且形成规模，听从原告公司的朱总安排，对部分商铺进行了装修投入，目前未得到返还垫资款，损失很大，故不同意解除合同，也不应支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《欣乐城太平洋广场商铺租赁合同》及《补充协议》各一份，双方就租赁商铺事宜达成如下协议：1.2、商铺租赁面积约3383.64㎡，具体以甲方提供的出租商铺明细为准（附件1）；2.1、商铺租赁期为自本合同签订日起至2021年12月31日（含装修期及经营扶持期），租赁期满后，本合同即告终止，甲方有权收回本合同项下商铺，乙方须将本合同项下商铺无条件退还给甲方；3.1、乙方在本合同项下商铺完成转租或自主经营前提下向甲方按以下时间点缴纳租金：2018年12月31日前成功经营后须缴纳租金的时间：第一年租金（2019年3月15日前），第二年租金（2019年8月15日前），第三年租金（2020年8月15日前）；3.2、本合同项下部分商铺在2018年12月31日前未能完成转租或明确自主经营，则乙方应在2019年1月5日前将该部分商铺交还给甲方，双方就该部分商铺的租赁合同终止，在此期间的租金等费用等不予承担；超过上述期限乙方未能将上述商铺交还给甲方，视为乙方完成转租或确定自营，乙方应按照本合同约定支付租金；3.3、本合同涉及的装修期及经营扶持期合计6个月。6.1、甲方不负责对商铺的装修及改造工作，该工作及费用由乙方承担，……；10.2、若乙方拖欠应当向甲方支付的租金，应按照拖欠的每日5‰向甲方支付延迟滞纳金，从应付日至实付日止。10.3、乙方未按本合同约定支付租金等约定费用，经催告后7日内未支付的，甲方有权利终止合同并无条件收回该商铺，……；11.5、本合同在履行期间如发生争议，……，诉讼费用和因本合同产生的律师费用败诉方承担。被告在合同及附件1《可租赁商铺明细及租金价格表》上签字盖章，双方就出租商铺的区域楼号、商位号、租赁面积、租赁价格进行了确认。为了保证在2018年11月18日开街氛围符合要求，双方又订立补充协议：1、2018年11月18日前乙方招租开业商家数量低于20家的90%（低于18家），乙方缴纳15万元违约金；2、2018年11月18日前乙方招租开业商家数量为18家（含）至20家（含）时，甲方给予乙方15万元奖励。3、超过20家，每开业一家，给予乙方1万元奖励。合同签订后，原告将欣乐城A区10号楼、11号楼24间商铺，B区8号楼、9号楼22间商铺交给被告。2019年6月20日，被告向原告出具承诺书：本人承诺将欣乐城区中城河实业租赁但未出租商铺于2019年6月25日前清理完毕并交付，如未能如期完成，欣乐城管理方可强制性清空回收。同年9月4日，被告再次出具承诺书，将A、B区26间商铺空置、歇业情况例表，并承诺于9月11日前进行清理后交给原告。2019年10月30日，原告与北京市炜衡（南通）律师所签订委托代理合同。按照合同，原告支付服务费5万元。同年11月11日，北京市炜衡（南通）律师所向被告送达律师函，要求被告收到律师函后七日内履行租金及滞纳金给付义务。2020年3月24日，原告撤销原委托，变更委托江苏诚谨律师事务所代理本案诉讼。另查明，2019年3月31日，被告返还原告16间商铺，分别为：10号楼110号、111号、112号、218号、219号、220号；11号楼115号、221号、212号；8号楼110号、123号、137号；9号楼101号、103号、105号、106号。9月11日返还6间商铺：分别为：8号楼131号、132号，9号楼123号、125号、126号、127号。另11号楼109号商铺一直由原告使用，原告未计算租金。原告主张：3月31日归还的商铺按1个月计算未付租金，9月11日归还的商铺按6个月计算租金。故上述2019年3月1日至交还商铺之日止应付未付租金合计为192166.67元。目前未交还商铺为21间，分别为：8号楼115、135、138、156、157；9号楼102、129、131；10号楼103、105、113、115、116、117、221、222；11号楼102、107、108、116、117。2019年3月15日为第一年付款节点，应付3月1日至8月31日租金为497000元，2019年8月15日为第二年付款节点，原告主张自2019年9月1日起至2020年2月29日止，以此计算6个月的租金亦为497000元。再查明，上述案涉商铺均登记在原告名下，每间商铺具有独立的不动产权证。原告另为被告垫付水费274.59元。上述事实，有原告提供的欣乐城太平洋广场商铺租赁合同、补充协议、附件1可租赁商铺明细及租金价格表、承诺书、律师函、不动产权证等证据及庭审笔在卷佐证。本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思的表示，应当受到法律的保护。双方应当按照合同的约定全面履行。1、关于解除合同及解除时间。原告按照合同的约定将欣乐城的街面商铺整体出租给被告，允许被告转租或自主经营，以此获得利益。并且给予被告6个月的装修及经营扶持期，期间免除租金。至2018年12月31日，被告应当按照约定将未转租及自己不准备经营的商铺，及时尽早退还原告。然被告既未退出商铺也未给付租金，甚至在装修扶持期届满时仍未退还空置商铺，在原告催要后七日内仍不履行给付租金义务。原告依据合同10.3条：“有权利终止合同并无条件收回该商铺”约定，要求解除合同，退还商铺的请求应予支持。原告于2019年11月11日向被告发函催交租金，未提出解除合同，起诉时也未提出解除合同而是要求继续履行合同，现原告在第一次开庭时（3月24日）提出解除合同，故本院确认解除合同时间为2020年3月24日。2、关于已退商铺的租金。合同约定，未转租或自己不经营的商铺，应当在2019年1月5日前退还，逾期没有退还视为自主经营。被告未能在约定的期限内退还商铺，直至扶持期满仍然没有交还空置商铺，超出扶持期间的租金，被告应当按约给付。原告将3月31日归还的商铺按1个月计算租金，将9月11日归还的按6个月计算，该主张未超出实际占用的时间，符合合同的约定，应予支持。因此，已返还商铺的应付未付租金合计192166.67元，被告应当支付。3、关于未退商铺的租金。目前未退还的商铺无论被告是否已转租或自主经营，按照合同的约定应当在对应的付款时间节点给付租金。合同约定，第一年租金支付时间为2019年3月15日，租金期限2019年3月1日至8月31日，未付租金为497000元。第二年租金支付时间为2019年8月15日，租金期限2019年9月1日至2020年8月31日。原告主张期限为2019年9月1日至2020年2月29日未超出实际占用时间，应予支持。应付租金亦为497000元。4、原告主张的水费，被告无异议。5、关于律师费等损失。虽然合同11.6约定，律师费由败诉方承担。但本案中收取律师费的事务所未参加诉讼，且原告变更了委托，故原告主张律师费的请求，本院不予支持。原告主张的保险费，于法无据，本院碍难支持。被告违反合同的约定，应当承担赔偿原告利息损失。6、关于装饰装修。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间装饰装修残值的不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案合同约定，原告不负责对商铺的装修，装修费用由被告承担，合同终止时，原告无条件收回该商铺。双方未就合同解除时的装修物处理进行约定，且被告也未提供证据证明对租赁物进行了装修。因此，应当依照上述法律规定，因被告违约导致本案合同解除，被告以前期投入装修而不应支付租金的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告江苏欣乐房地产发展有限公司与被告上海城河实业有限公司于2018年9月1日签订的欣乐城太平洋广场商铺租赁合同及补充协议；二、被告上海城河实业有限公司腾空并返还原告江苏欣乐房地产发展有限公司的欣乐城A、B区8号楼115、135、138、156、157；9号楼102、129、131；10号楼103、105、113、115、116、117、221、222；11号楼102、107、108、116、117商铺。三、被告上海城河实业有限公司给付原告江苏欣乐房地产发展有限公司房屋租金1186166.67元及利息（以租金689166.67元为基数，自2019年3月16日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以租金497000元为基数，自2019年8月16日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。汇入江苏欣乐房地产发展有限公司启东农村商业银行营业部账户，账号3206260011010000009190；四、被告上海城河实业有限公司给付原告江苏欣乐房地产发展有限公司水费274.59元；五、驳回原告江苏欣乐房地产发展有限公司其他诉讼请求。上述义务限被告上海城河实业有限公司于本判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20566元，依法减半收取10283元，财产保全费5000元，合计15283元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费20566元（户名：江苏省南通市中级人民法院；该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。（此页无正文）审判员  印建忠二〇二〇年五月十八日书记员  王雅璇