山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9912号 原告：济南商盛商业管理有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370112MA3BX0UDX9。 法定代表人：王旭卿，总经理。 委托诉讼代理人：许芝境、李晓庆（均系特别授权），山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：邢家齐，女，1991年5月7日出生，汉族，无业，现住济南市。 原告济南商盛商业管理有限公司（以下简称济南商盛公司）与被告邢家齐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告济南商盛公司的委托诉讼代理人许芝境，被告邢家齐到庭参加诉讼。本院于2020年4月21日第二次公开开庭对本案进行了审理。原告济南商盛公司的委托诉讼代理人李晓庆到庭参加诉讼，被告邢家齐经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南商盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令邢家齐向济南商盛公司支付2019年1月18日至2019年8月31日房屋租金、物业管理费、营运推广费本金计658623.53元；2.判令邢家齐向济南商盛公司支付逾期支付房屋租金、物业管理费、营运推广费利息计294155.68元(自2018年4月1日计算至2019年8月23日)，以658623.53元为基数，自2019年8月24日起按照年利率24%计算至实际给付之日止；3.判令邢家齐支付解除合同违约金共计778276.56元；4.邢家齐承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月份，济南商盛公司与邢家齐签署《租赁合同》，约定邢家齐承租位于济南市历城区时代国际项目五层编号为A5001号的商铺，并为邢家齐提供物业管理及营运推广服务。合同签订后，上述商铺所在商场于2019年1月18日正式开业，开始计租。邢家齐接收房屋后进行了装修、经营，但是一直未按照合同约定交纳自2019年1月18日起至2019年8月31日房屋租赁费、物业管理费、营运推广费等费用。济南商盛公司多次催促邢家齐支付拖欠的房屋租赁费等费用，但是邢家齐拒不支付房屋租赁费等费用。济南商盛公司认为该拖欠租金的行为已经违反合同约定，满足合同提前解除的条件。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 邢家齐辩称，一、济南商盛公司延迟开业，没有按照合同约定时间开业，延迟开业也没有明确告知，给邢家齐造成了食材、员工工资损失，济南商盛公司曾口头答应赔偿，但后来又不承认。二、邢家齐于6月上旬关掉店铺，当时提出过拿东西，但与济南商盛公司物业没有协商好，称房租没清，不能拿出东西进行撤场。三、济南商盛公司没有按照约定进行营运推广和物业管理。四、济南商盛公司在起诉时没有提到邢家齐已经支付的15万元租金和19万元的押金，也未将19万元的押金转为房租。五、济南商盛公司曾将邢家齐店铺短期出租，但未告知邢家齐，并依然对邢家齐计算房租。六、济南商盛公司曾承诺两个月的免租期，但后因销售经理离职，不承认该免租期。综上所述，邢家齐对济南商盛公司的主张不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下： 一、2018年3月14日，济南商盛公司（甲方、出租方）与邢家齐（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将荣盛时代国际项目五层A5001号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮-火锅业态的经营商，同意承租该房屋；计租面积为787.93平方米；租赁期限为五个租约年即2018年10月1日至2023年9月30日，以计租日开始计算；装修期内，乙方无需承担租赁费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；租赁相关费用按计租面积计付，含物业租金、营运推广费、物业管理费等，其中第一个租约年即2018年10月1日至2019年9月30日，前六个月物业租金、营运推广费标准均为每日每平方米1.33元，每月物业租金、营运推广费均为31875.05元，后六个月物业租金、营运推广费标准均为每日每平方米2元，每月物业租金、营运推广费均为47932.41元。物业管理费第一至五租约年即2018年10月1日至2023年9月30日物业管理费标准为每日每平方米人民币1.5元，每月物业管理费总计为35949.31元。本合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为：以三个月为一个缴租期。乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用。本合同项下第一期租赁相关费用的支付方式为乙方于2018年4月1日向甲方支付第一期物业租金、营运推广费、物业管理费；5.1条款内容包括乙方在该房屋内经营品牌为【重庆崽儿火锅】，经营项目为火锅；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付191729.63元作为履约保证金；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的相关费用（包括但不限于租赁费用、违约赔偿费用等）；双方约定，本合同项下的进场日为2018年4月15日，甲方另行书面通知乙方进场的，以甲方通知为准，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；乙方应当于该进场日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往荣盛【济南时代国际】项目与甲方办理房屋交接手续；本合同项下之开业日暂定为2018年10月1日，甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营，未在该日开业经营的，乙方应按本合同21.3条款承担违约责任，未经甲方允许，乙方不得擅自提前开业；21.3内容为乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租赁费等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金200%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止，乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方除应支付逾期违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任；21.4条款内容包括双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；21.5条款内容为乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；21.12条款内容为乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租赁费政策的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，乙方须在本合同终止前补交清之前所有欠缴费用，并返还甲方给予乙方的装修期及租赁费用减免政策。同时在本合同终止后7日内，除乙方的履约保证金不予返还外，乙方须按第一个租约年的租赁费标准另行向甲方缴纳三个月的租赁费用作为违约赔偿金；甲方和乙方按以下列明地址发送通知：甲方地址为济南市历城区全福立交桥西北角荣盛时代国际营销中心，收件人为段立峰，电话尾号为9903，乙方地址为济南市历城区X，收件人为邢家齐，电话尾号为6789；一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的乙方应当承担对其不利的法律后果；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式……以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交递记录作为发送凭证。合同并约定，双方的联系地址和电话已经双方确认，如因信息提供错误导致损失的，由过错方承担；合同履行期间，任何一方信息变更的，应提前在合理期限内以书面形式向对方提出，并取得对方认可。落款处甲方盖有济南商盛公司合同专用章，乙方有邢家齐签名捺印，日期为2018年3月14日。 济南商盛公司另与邢家齐签订《补充协议》一份，约定原租赁合同中5.1条更改为乙方在该房屋内经营品牌为【星外天】，经营项目为【餐饮-火锅】，并接受和服从甲方的统一经营管理；本协议是《租赁合同》的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。 济南商盛公司提交《补充说明》一份，载明：本公司与济南商盛公司于2018年3月签订《济南荣盛时代国际项目租赁合同》，济南商盛公司就本合同租赁的A5001商铺，已按租赁标准4元/平方米/天的租金标准（含物业租金和运营推广费，下同），在第一租约年给到免租期2个月，实际租赁标准2.66元/平方米/天。特此说明。落款处有邢家齐签名捺印，落款时间为2018年3月14日。邢家齐主张该说明实际签署时间为2018年4月24日。 合同签订后，邢家齐于2018年4月2日支付履约保证金191729.63元；于2019年5月1日、2019年5月9日、2019年5月10日、2019年5月11日分别支付租金2万元、5万元、15000元、1万元，共计95000元；支付装修保证金15000元。 二、2019年3月21日、2019年4月1日济南商盛公司通过微信向邢家齐分别发送《荣盛广场催费通知函》、《通知函》各一份，催收2019年1月18日至2019年4月17日期间的物业租金95625.15元、营运推广费95625.15元、物业管理费107847.93元，合计299098.23元。邢家齐确认收到上述两份通知函。 2019年4月24日，邢家齐出具《承诺书》一份，载明：本人为荣盛广场A5001号商铺承租人邢家齐，根据本人与济南商盛公司签订的《租赁合同》，本人应于2018年4月1日前交清2019年1月18至2019年4月17日期间的租金、推广费、物业费等租赁费共计299098.23元；应于2019年3月17日前交清2019年4月18至2019年7月31日期间的租金、推广费、物业费等租赁费共计359768.84元，总计658867.07元。现本人因暂时资金周转困难，申请先缴纳2019年1月18至2019年4月17日期间的部分租赁费107847.92元，承诺于2019年4月30日前交清。2019年1月18至2019年4月17日期间的剩余其他租赁费191250.31元，本人承诺于2019年5月15日前交清，2019年4月18日至2019年7月31日期间的部分租赁费124394.45元，本人承诺于2019年6月15日前交清。2019年4月18日至2019年7月31期间的剩余其他租赁费235374.39元，本人承诺于2019年7月15日前交清，请济南商盛公司给予缴费系统调整，确保本人商铺在交清2019年1月18日至2019年4月17日期间的租赁费用后，于2019年5月15日前可正常进行经营；交清2019年4月18日至2019年7月31日期间的租赁费用后，于2019年7月15日前可正常进行经营。同时本人承诺按照已签订的《租赁合同》之约定履行权利、义务，否则本人将按照合同约定承担相应的违约责任，且不追究广场任何责任，并按合同支付所有相关费用，若超出以上承诺3日将停止物业服务，本人将放弃商铺内装修、陈列、商品等按无主垃圾处理。落款处有邢家齐签名捺印。 2019年7月22日，济南商盛公司委托山东德衡（济南）律师事务所向邢家齐发送《律师函》一份，载明主要内容包括：(一)请邢家齐在收到本函后7日内补足履约保证金(191729.63元)；因邢家齐未按期支付首期及第二期租金，上述履约保证金已抵扣应支付给商管公司首期租赁费逾期违约金及部分第二期逾期支付租金违约金；(二)请邢家齐在收到本函后7日内向商盛公司交纳自2019年1月18日至2019年7月31日的租金、营运推广费、物业管理费658867.07元，并支付迟延履行违约金(按照欠付金额每日千分之一计算)；(三)如未按期履行上述行为，商盛公司有权单方解除合同并采取司法途径维护合法权利因此而产生的诉讼费、保全费、律师费等均由邢家齐承担。邢家齐确认收到该《律师函》。 对当事人双方有争议的事实，本院查明如下： 涉案《租赁合同》的解除时间。 济南商盛公司主张涉案《租赁合同》已于2019年8月26日通过邮寄告知函的形式通知解除，提交邮件一封，内含《告知函》一份，该函载明主要内容：邢家齐：2019年1月18日济南商盛公司依约提供商铺及相关服务并正式开业，因一直未按照合同约定交付自2019年1月18日起至2019年7月31日房屋租赁费等。济南商盛公司多次向您邮寄了《荣盛广场催费通知函》、《通知函》、《荣盛时代国际购物广场通知函》，并于2019年7月22日委托律师向您发送《律师函》，并明确告知不交纳房屋租赁费的法律后果，您收到上述通知函后未置可否，至今未交纳房屋租赁费等费用。另，因在您在商铺内办理大量的会员消费卡，现消费者联系不到您，您又拒不出面协商，并擅自关停商铺，导致各位消费者的合法权利受到损害。截止目前已有16名消费者前来济南商盛公司反映并要求您尽快退还卡内费用。综上，您的上述行为，现已严重损害委托人及各位消费者的合法利益，为避免损失的继续扩大，特再次郑重致函如下：(一)因您长时间拒不缴纳租金及其他原因，现公司正式通知您，自本函送达之日起，您与济南商盛公司签订《租赁合同》、《荣盛时代国际广场项目物业管理服务协议》、《补充协议》解除；(二)请您在收到本函后3日内向商盛公司交纳自2019年1月18日至2019年6月6日的租金、营运推广费、物业管理费458890.43元；并支付迟延履行违约金(按照欠付金额每日千分之一计算)；(三)请您在收到本函后3日内返还房屋，并将房屋恢复原状。逾期，应按照合同约定向济南商盛公司支付房屋占用费等其他费用。(四)请您在收到本函后3日内，将开设店铺内所有消费者的会员消费卡剩余费用退还到消费者手中；目前已有名单附后；如未按期履行上述行为，济南商盛公司有权采取司法途径维护合法权利因此而产生的诉讼费、保全费、律师费等均由邢家齐承担。上述邮件载明的收件人为邢家齐，电话尾号为6789，地址为山东省济南市历城区X。联系方式与上述《租赁合同》载明的联系方式一致；邮件中“改退批条”退回原因为：地址不详，电话长期无人接听，邮戳载明退回日期为2019年8月24日。经质证，邢家齐辩称并未收到该《告知函》，上述邮件中载明地址是其当时签合同时留的，后来其将房子卖了，已不在该地址居住。邢家齐主张上述合同在其被迫关店时已解除。 二、济南商盛公司主张的房屋租金、物业管理费、营运推广费的计算期间、数额以及逾期利息有无依据。 济南商盛公司主张涉案房屋的计租日为2019年1月18日，《补充说明》记载两个月的免租期是分摊到第一年度前六个月的租金和营运推广费中，2019年8月29日起邢家齐擅自关店并停止经营，应支付2019年1月18日至2019年8月31日期间的房屋租金、物业管理费、营运推广费计658623.53元，及按年利率24%标准支付自2018年4月1日起至实际给付之日止的利息。济南商盛公司提交其自行整理的欠费明细表一份。 邢家齐辩称因济南商盛公司向其催收房租，其无钱交纳，与物业沟通后于2019年6月7日关店；签订合同时，济南商盛公司陈述租金和物业管理费共5.5元，但欠费明细表中显示租金为1.3元、物业管理费1.5元，济南商盛公司从未提过营运推广费，因此对运营费不予认可；《补充说明》与《补充协议》中未说明要把2个月的免租期分摊到第一年度的前6个月，济南商盛公司不应收取2019年1月18日至2019年3月17日期间的租赁费用；2019年3月17日至2019年6月7日期间的租金，按4元/天租金标准乘以天数，减去两个月免租期的金额，租赁费用为254343.8元，再减去保证金191729.63元，所欠房租为62614.17元；邢家齐在2019年5月1日至10日期间交纳费用15万元，包含物业费用，故仅欠济南商盛公司部分物业费用，且济南商盛公司存在将其房屋短期租赁给他人情况。邢家齐对利息按年利率24%没有异议，但起算时间不予认可，辩称第一期租赁费用支付时间为2018年4月1日，因济南荣盛公司没有完成内部施工，故没有让交第一季度租金，利息的计算时间应减去两个月的免租期再计租。 邢家齐提交：证据1.开业通知函照片打印件2份，拟证实济南商盛公司未按照合同签订的时间开业，承诺的补偿亦不履行。证据2.中国邮政储蓄银行交易明细一份。证据3.邢家齐6月6日与荣盛物业经理刘小强的通话录音光盘一份。证据4.其租赁房屋门头显示“海洋王国”的视频光盘一份。证据2、3、4系邢家齐在第一次庭审后提交，证据2所附便笺记载金额为95000元。证据3所附便笺记载，对方清楚其关店，其索要撤场手续对方拒绝。证据4所附便笺载明：现荣盛出租。经核实，通话录音包含以下内容：邢“确实是因为我现在资金紧张，这个阶段我交不上了”，刘“4月15号到5月1日，一直到今天”，邢“撤场，我真没法撤，我现在也不是说房租不想交了，我们也交这个房租，就是说现在关门，那也没办法了，因为我现在没交房屋，你不让我营业，那我就不营业了，关门了，那我就去筹钱呗，什么时候把房租补齐了，补到哪天能开业，我就哪天再开”，刘“关门期间的租金一直是在算着的呢，知道吧？”，邢“是啊，我知道。”刘“这是我们的流程，你们不同意归不同意，我们就是我们单方面的把合约给解除，我们再进行二次招商。”邢“你单方面解除合约，也需要给我一个通知函、解约函啊”……邢家齐“我的意思是我停业，我暂时停业，我去筹钱，哪怕我明天筹到钱，明天交给你，后天筹到钱后天交给你，就是不是也得容我一个空......”刘小强“那你当时签这个承诺是干么的呀”，邢家齐“我当时签承诺的时候找王总就说过这个，确实因为现在我家整体情况就不好……我们也一直在尽力筹钱交房租，必定商场也不能一点还转的余地不给，毕竟投资在这里了”……刘小强“你说怎么弄呢”，邢家齐“我今天关店呀，停业啊，我今天房租确实是补不上。”……刘“打算等到什么时候呢”，邢“我说的是7月1日，大概20多天，不是小数目，我确实需要时间，”刘“今天停止营业吧”，邢“嗯”。 经质证，济南商盛公司对两份开业通知函打印件的真实性不予认可，辩称该公司仅发过2019年1月18日开业的通知函；对银行交易明细的真实性无异议，认可邢家齐至今共缴纳租金95000元；认可通话录音中是物业公司刘小强的声音，辩称邢家齐在录音中陈述到7月份筹到租金再开业，但未再联系济南商盛公司，该公司也联系不上邢家齐，邢家齐的店铺一直关着门，占有使用房屋；对视频光盘的真实性辩称无法核实，其中的“海洋王国”可能当时在营销，现已没有该情况。 三、济南商盛公司是否履行了合同约定的营运推广义务。 邢家齐主张济南商盛公司未进行营运推广，不应收取营运费。济南商盛公司主张合同对该费用已进行约定，该公司亦履行了相应义务，提交与电视台、广告公司等案外人签订的宣传活动合同及场内运营推广照片打印件一宗及该公司微信公众号推送文章截图打印件一份，拟证实济南商盛公司履行运营推广义务情况。邢家齐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未对上述证据发表意见。 四、济南商盛公司主张的解除合同违约金有无依据。济南商盛公司主张合同解除后，根据合同21.4条、21.12条约定，邢家齐应支付免租期租金190048.72元，履约保证金191729.63元不予退还，支付三个月违约赔偿金390025.35元。邢家齐主张其没有违约，不应支付违约金，如果法院认定违约，该违约金过高，要求法庭调整。 本院认为，济南商盛公司与邢家齐签订的《租赁合同》、《补充协议》及《物业管理服务协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。 关于涉案《租赁合同》解除时间，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”；第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。邢家齐未按合同约定及时足额支付租赁费用，经济南商盛公司催告，邢家齐虽作出承诺，仍未按承诺支付所欠租赁费用，构成违约，济南商盛公司有权解除合同。双方合同已明确约定济南商盛公司向邢家齐送达通知的地址、电话，并约定以特快专递方式发出通知的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，故本院以济南商盛公司提交的《告知函》所在邮件中“改退批条”所载明的退件时间即2019年8月24日作为济南商盛公司主张的涉案租赁合同解除时间。邢家齐虽辩称其地址已发生变更，并未签收上述《告知函》邮件，但未提交证据证实其已将变更后的地址以书面形式告知济南商盛公司，济南商盛公司按双方合同约定的地址、电话邮递《告知函》，视为产生送达效力，对邢家齐的该项辩解，本院不予采信。邢家齐辩称合同于2019年6月7日其关店时解除，但根据邢家齐提交的录音，双方曾就解除合同事宜协商，后在邢家齐的要求下，济南商盛公司同意其先关店筹集租金，双方并未明确表示解除合同，故本院对其上述辩解理由不予采信。 关于济南商盛公司主张的房屋租金、物业管理费、营运推广费的计算期间和数额，本院认为，根据济南商盛公司提交的证据及双方当事人陈述，可以认定涉案商场实际开业时间为2019年1月18日，故涉案租赁费用的起算时间应为2019年1月18日。双方对物业租金、物业管理费、营运推广费的计算标准均有明确约定，本院对此予以认定。根据邢家齐提交的通话录音，其与刘小强协商邢家齐所经营的店铺在2019年6月6日先停业，待邢家齐筹钱到位交纳房租后再开业，刘小强亦表示同意的事实，可以认定，2019年1月18日至2019年6月6日期间，邢家齐处于正常经营状态，济南商盛公司主张该期间的物业租金、物业管理费、营运推广费，按合同约定计算费用包括：2019年1月18日至2019年4月17日期间的租赁费用为299098.23元（95625.15元+95625.15元+107847.93元），2019年4月18日至2019年6月6日期间的租赁费用为166165.68元【（31875.05元+31875.05元+35949.31元）÷30天×50天】，两项合计为465263.91元。邢家齐在2019年6月7日至8月31日期间仅占用房屋，而未实际经营，济南商盛公司对此为明知，故对上述期间内产生的租赁费用，本院参照双方约定的物业租金标准及合同解除情况分段计算，具体为：2019年6月7日至2019年7月17日期间按合同约定第一租约年上半年的物业租金标准31875.05元/月计算为43562.57元（31875.05元/月×1月+31875.05元/月÷30天×11天），2019年7月18日至2019年8月26日期间按合同约定第一租约年下半年的物业租金标准47932.41元/月计算为62312.13元（47932.41元/月×1月+47932.41元/月÷30天×9天），以上物业租金合计为105874.7元；合同解除后的2019年8月27日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费7988.74元（47932.41元/月÷30天×5天）。邢家齐虽主张其已支付租金15万元，但根据其提交的银行流水，实际支付为95000元，该费用折抵上述2019年1月18日至2019年6月6日的租赁费用465263.91元后，该期间剩余租赁费用为370263.91元。综上，邢家齐应支付济南商盛公司2019年1月18日至2019年6月6日的物业租金、物业管理费、营运推广费370263.91元，2019年6月7日至2019年8月26日期间的物业租金105874.7元，2019年8月27日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费7988.74元，费用合计为484127.35元。关于邢家齐主张应扣除两个月免租期，本院认为，双方《租赁合同》约定涉案房屋在第一个租约年前六个月的物业租金和营运推广费均为1.33元/平方米/天，合计为2.66元/平方米/天；之后的物业租金和营运推广费均为2元/平方米/天，合计为4元/平方米/天的约定，经计算，涉案房屋在第一个租约年前六个月的物业租金和营运推广费在4元/平方米/天基础上减少到2.66元/平方米/天，减免的金额为241.2元/平方米【（4元/平方米/天-2.66元/平方米/天）×180天（6个月）】，而以4元/平方米/天直接计算减免两个月租赁费用为240元/平方米【4元/平方米/天×60天（2个月）】，两个数额基本一致，结合邢家齐签字确认的《补充说明》中“物业租金和运营推广费按4元/平方米/天，第一个租约年给到免租期2个月，实际租赁标准调整为2.66元/平方米/天”的表述，本院认定双方约定的免租期两个月系通过将物业租金和营运推广费由4元/平方米/天减少为2.66元/平方米/天，一直减少六个月的形式进行减免，而非邢家齐主张的直接免交2个月租金的形式，故对邢家齐要求直接扣除2个月租金的主张，本院不予采信。关于邢家齐提出的济南商盛公司未进行过营运推广及未进行物业管理，其在商场内丢失物品的主张，本院认为，济南商盛公司提交的与济南广播电视台等单位签署的推广合同等证据，可以证实济南商盛公司已就包括涉案房屋在内的商场进行了营运推广，结合双方《租赁合同》明确约定有该项营运推广费用，故邢家齐应按合同约定支付营运推广费；邢家齐对其主张的济南商盛公司未进行物业管理，其在商场内丢失物品，未提交证据证实，且济南商盛公司的物业管理涉及整个商场，在邢家齐经营期间，商场一直正常运营，可以证实济南商盛公司提供了必要的物业管理服务，邢家齐亦享受了该服务，故对邢家齐的该项主张，本院不予采信。对于邢家齐主张的济南商盛公司曾将其商铺进行短期租赁，济南商盛公司不予认可，且邢家齐提交的视频，显示其商铺的外围通道边摆放有其他店铺的宣传条幅，不能证实系对其商铺占有使用，故对邢家齐的该项主张，本院不予采信。邢家齐主张济南商盛公司延迟开业给其造成食材等损失，济南商盛公司曾口头同意赔偿，济南商盛公司不予认可，邢家齐未提交充分证据证实，本院对其该主张不予采信。对于邢家齐主张的系济南商盛公司不同意其将店内物品拿出撤场，导致仍占有涉案房屋的主张，因其提交的通话录音不能证实其主张，本院不予采信。关于济南商盛公司主张的逾期支付租赁费用的利息，根据双方《租赁合同》约定，开业时间暂定为2018年10月1日，第一期租赁费用的计算起止时间为2018年10月1日至2018年12月31日，第一期租赁费用的支付时间为2018年4月1日，而涉案房屋所在商场实际在2019年1月18日开业，第一期租赁费用计算期间亦调整为2019年1月18日至2019年4月17日，邢家齐支付该第一期租金的时间应对应调整为2018年7月18日；邢家齐支付2019年4月18日至2019年7月17日期间租赁费用的时间按照合同约定应为2019年4月22日前（2019年4月20日为周六顺延至2019年4月22日）；邢家齐支付2019年7月18日至2019年8月31日期间租赁费用、房屋占有使用费的时间按照合同约定应为2019年7月22日前（2019年7月20日为周六顺延至2019年7月22日）。邢家齐虽对年利率24%没有异议，但对租金利息的起算时间不予认可，应视为其对利息总额不认可，本院认为，邢家齐逾期付款会给济南商盛公司造成一定的利息损失，本院对该部分利息损失酌情按年利率6%予以支持。具体计算方式如下：1.2019年1月18日至2019年4月17日期间的租赁费用为299098.23元，支付时间为2018年7月18日前，邢家齐未按期足额支付应支付利息。对该部分利息计算基数,应根据邢家齐2019年5月1日支付2万元，2019年5月9日5万元，2019年5月10日1.5万元，2019年5月11日1万元的事实，分段扣除；2.2019年4月18日至2019年7月17日期间租赁费用为209728.25元，该款项应在2019年4月22日前支付，逾期未付应支付利息；3.2019年7月18日至2019年8月31日期间租赁费用、房屋占有使用费为70300.87元，该款项应在2019年7月22日前支付，逾期未付应支付利息.综合以上3项,截至2019年8月31日，邢家齐应支付的逾期利息为23588.95元（299098.23元×6%÷365天×287天+279098.23元×6%÷365天×8天+229098.23元×6%÷365天×1天+214098.23元×6%÷365天×1天+204098.23元×6%÷365天×121天+209728.25元×6%÷365天×131天+70300.87元×6%÷365天×40天）。关于济南商盛公司主张的自2019年9月1日起计算至实际给付之日止的利息，本院支持以剩余租赁费用为基数，按年利率6%计算。 关于济南商盛公司主张的解除合同违约金，本院认为，济南商盛公司要求邢家齐支付的违约金771803.7元，包含免租期租赁费用、履约保证金、三个月租赁费用条款约定的适用，因本案的违约后果系邢家齐逾期支付相关费用的违约行为导致，济南商盛公司同时适用不同的条款主张违约金数额过高，邢家齐亦主张违约金数额过高，要求予以调整。考虑到济南商盛公司主张的逾期利息损失本院已按照年利率6%予以支持，济南商盛公司在2019年7月1日即应知邢家齐在停业筹集资金到期后，仍未支付租金的情况下，有采取措施避免损失扩大的义务以及合同约定的租赁期限，本院对其主张的违约金酌情支持5万元。 综上所述，济南商盛公司要求邢家齐支付的2019年1月18日至2019年6月6日的物业租金、物业管理费、营运推广费370263.91元、2019年6月7日至2019年8月26日期间的物业租金105874.7元、2019年8月27日至2019年8月31日期间的房屋占有使用费7988.74元，上述款项共计484127.35元，与邢家齐支付的履约保证金191729.63元、装修保证金15000元冲抵后，尚欠277397.72元，本院对济南商盛公司的该请求予以支持；对济南商盛公司要求邢家齐支付逾期利息23588.95元及自2019年9月1日起至实际给付之日止，以277397.72元为基数，按照年利率6%计算的利息，以及要求邢家齐支付解除合同违约金5万元的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、邢家齐于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司款项277397.72元； 二、邢家齐于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司逾期利息23588.95元，以及以277397.72元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算的利息； 三、邢家齐于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司违约金5万元； 四、驳回济南商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21061元，由济南商盛商业管理有限公司负担14496元，邢家齐负担6565元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  邢爱华 人民陪审员  李 娜 二〇二〇年五月十五日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超