苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0509民初15908号原告：江苏金坤置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇长板路南侧中山路东侧地块。法定代表人：严古华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周世林，江苏恒渊律师事务所律师。被告：吴江区松陵镇天空琴行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路98号华邦商务广场3号楼第2层212、213、214铺。经营者：段小雪，女，1979年4月12日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。原告江苏金坤置业有限公司（以下简称金坤公司）诉被告吴江区松陵镇天空琴行（以下简称天空琴行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用简易程序由审判员胡云杰独任审判。后转为普通程序，依法组成合议庭于2020年3月23日公开开庭进行了审理。原告金坤公司的委托诉讼代理人周世林，被告天空琴行的经营者段小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金坤公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的租赁合同于2020年1月1日解除；2.判令被告支付原告拖欠的租金297503元；3.判令被告承担违约责任，支付履约保证金57955元；4.判令被告按照合同约定的日租金承担自合同解除之日起至实际腾退房屋为止期间的占有使用费，并将租赁房屋恢复原状；5.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告自2017年5月1日起租赁原告所有的吴**邦商务广场3号楼第2层212、213、214商铺用于经营，双方对相关的租赁事宜做了详细约定。但自2017年12月1日起被告一直拖欠租金等，期间原告工作人员多次催交，被告仍未予支付，已构成严重违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告天空琴行辩称，其投入的成本尚未收回，故拒绝解除合同，其不存在违约行为，因此不承担履约保证金。经审理查明：2017年4月26日，金坤公司作为出租方（甲方），天空琴行作为承租方（乙方），双方签订《华邦•商务广场租赁合同》（合同编号：2017/030035-JSJK-HB）一份，合同主要约定如下：第二条租赁场地条款约定：甲方将位于苏州市吴江区柜台，建筑面积为317.56m²（包括分摊公摊面积在内），租赁给乙方从事经营活动使用。第四条租赁期限条款约定：租赁期限为5年，即从2017年5月至2022年4月止；免租期为4个月，即从2017年5月至2017年8月。乙方应于2017年5月/日前接收租赁铺位/柜台，并与甲方办理书面交接手续，若因乙方原因造成双方在上述期限未能办理铺位/柜台交接手续，则视为双方已在期满之日完成交付。甲方从乙方办理接收租赁铺位/柜台交接手续之日起计算装修期。第五条租金、履约保证金及其支付方式条款约定：5.1租金计算方式为月固定租金，以日租金乘以365天与该房屋租赁面积所得除以12个月所得之平均值（日租金×租赁面积×365/12），标准为：自2017年5月起至2019年4月止，日租金为人民币1.2元/日/平方米,即月租金为人民币11591元;自2019年5月起至2020年5月止，日租金为人民币1.3元/日/平方米,即月租金为人民币12557元；自2020年5月起至2021年5月止，日租金1.4元/日/平方米,即月租金为人民币13523元；自2021年5月起至2022年5月止，日租金1.5元/日/平方米,即月租金为人民币14489元。5.2租金的支付方式为先付后用，乙方须在每个季度最后十五天前向甲方交纳下季度租金，在接到甲方交款通知的日期内乙方须及时支付。乙方未按期缴纳各项费用，逾期每日按应交金额的3‰计付滞纳金。5.3乙方自行承担物业费以及各项能源费用。5.4履约保证金。于本合同签订之日起5工作日内乙方需向甲方交纳租金的履约保证金57955元，在乙方全面履行本合同各项条款的约定和保证甲方出租物业完好的情况下，租赁期满，乙方退还租赁场地（商铺），结清应交的各项费用之后三个月内甲方不计利息退还履约保证金。合同期内，乙方因违约而导致履约保证金被扣款的，乙方应在甲方通知补交的日期内补足履约保证金。5.5甲乙双方特别约定，如本合同解除或者乙方终止履行本合同，甲方有权将剩余的履约保证金移交本合同租赁物相应的物业管理公司，用于抵扣乙方拖欠物业管理等应交纳的费用。第八条装修及保险条款约定：8.1.乙方签订本合同后的装修期为/天，装修保证金为3000元，装修期自铺位/柜台交付乙方之日起计算，装修期包含在租赁期限内。8.8合同期内，装修物属于乙方所有，由乙方负责管理和维护保养。因乙方原因造成合同提前终止的，或合同期满双方不再续约的，甲方有权要求乙方进行拆除或者要求固定装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除。第九条违约责任条款约定：9.3.合同期内，乙方下列情形之一，属乙方严重违约，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，要求乙方支付装修免租期的租金损失以及乙方应另行按季度租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方，并且甲方有权自行处理乙方承租铺位的物品，由此产生的责任由乙方承担。若履约保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权留置乙方货物抵押并向乙方追偿。A、乙方拖欠应缴任何款项及费用达十日以上，或擅自终止营业时间达24小时以上。2017年7月3日，天空琴行经工商部门核准登记。2018年8月15日，金坤公司就涉案租赁物办理了不动产登记手续，对应的不动产登记证明载明的坐落位置为松陵镇中山南路988号华邦商务广场3幢201、202、212、213、215、216、217、222。庭审中，原告金坤公司另提供了如下证据：1.《华邦商业广场交房验收表》、《客户进场装修申请表》各一份，证明其已于2017年5月23日将涉案商铺交付段小雪；2.《律师函》一份，证明因天空琴行自2017年12月1日起已累计拖欠25个月的租金297503元及商管费、物业管理费等，故金坤公司2019年11月15日向天空琴行邮寄《律师函》，要求天空琴行在2019年11月20日前结清所有结欠（应交）的租金、商管费和物业管理费。如逾期仍未支付的，则根据合同约定解除双方的商务广场租赁合同，并要求在2020年1月1日前搬离、恢复原状并腾退商铺；逾期不腾退的，停止一切物业服务，并将直接强制收铺等。天空琴行已于2019年11月16日签收该《律师函》；3.金坤公司在庭审中自认天空琴行已支付115910元，其中包括三个月的租金、商管服务费、物业费57955元以及履约保证金57955元。经质证，段小雪认为：1.《华邦商业广场交房验收表》、《客户进场装修申请表》中“段小雪”签字系其员工所签，但其认可已于2017年5月20几日接收涉案商铺并进行装修，具体日期记不清；2.《律师函》系其员工签收，其员工并未将该函转交经营者段小雪；3.关于已付款项，天空琴行称需要庭后核实，但此后并未向本院提供支付款项的相关证据。以上事实，有原告提供的《华邦•商务广场租赁合同》、不动产权证、交房验收表、客户进场装修申请表、律师函、EMS邮单等证据及双方当事人的当庭陈述在卷作证。本院认为：金坤公司与天空琴行于2017年4月26日签订的《华邦•商务广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定为有效合同，各方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，金坤公司依约将案涉房屋交付天空琴行使用，天空琴行理应按约支付租金。依据租赁协议第5.2条之约定，租金为先付后用，下季度租金的履行期限截至当季度最后十五天前，但天空琴行自2017年12月起未履行支付租金义务，已构成根本违约，金坤公司有权依据租赁协议第九条之约定行使约定解除权，因金坤公司诉前（2019年11月16日）已将合同解除的通知送达天空琴行，并言明如未在2019年11月20日前结清租金等款项，则根据合同约定解除双方的商务广场租赁合同，现天空琴行并未于2019年11月20日前支付相应租金，则该合同应于2019年11月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，金坤公司依据租赁协议第8.8条之约定明确表示要求天空琴行恢复原状返还租赁房屋，因此合同解除后，天空琴行作为承租人应将房屋恢复原状返还金坤公司，并支付截至合同解除日的租金以及合同解除次日起至迁出之日止的占有使用费。关于拖欠租金的起算时间，因双方约定免租期至2017年8月止，而金坤公司自认天空琴行已支付三个月的租金、商务管理费及物业管理费，而天空琴行未举证证明其租金支付情况，故金坤公司据此主张天空琴行应自2017年12月起支付拖欠的租金，本院予以支持。此外，金坤公司请求按照合同约定的租金标准计算占有使用费，并无不当，本院予以支持。关于违约责任问题。租赁协议第9.3条约定，天空琴行严重违约的，甲方有权单方面解除合同，没收履约保证金，故原告金坤公司要求其支付履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。因金坤公司自认天空琴行已缴纳履约保证金57955元，故金坤公司无需返还天空琴行履约保证金57955元。综上所述，原告金坤公司与被告天空琴行签订的《华邦•商务广场租赁合同》于2019年11月21日解除，被告天空琴行应将案涉商铺恢复原状并返还原告金坤公司，并应按合同约定支付拖欠原告金坤公司租金281262.89元（以1.2元/日/㎡为标准，自2017年12月1日至2019年4月30日止应为196633.15元；以1.3元/日/㎡为标准，自2019年5月1日至2019年11月21日止应为84629.74元）以及房屋占有使用费（自2019年11月22日起计算至实际迁出之日止，截至2020年4月30日以1.3元/日为标准计算；自2020年5月1日起至2021年4月30日止，以1.4元/日为标准计算；自2021年5月1日起以1.5元/日为标准计算）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告江苏金坤置业有限公司与被告吴江区松陵镇天空琴行于2017年4月26日签订的《华邦•商务广场租赁合同》于2019年11月21日解除。二、被告吴江区松陵镇天空琴行应于本判决生效之日起三十日内将位于苏州市吴江区恢复原状并返还原告江苏金坤置业有限公司。三、被告吴江区松陵镇天空琴行应于本判决生效之日起十日内支付原告江苏金坤置业有限公司租金281262.89元以及房屋占有使用费（自2019年11月22日起计算至实际迁出之日止，截至2020年4月30日以1.3元/日为标准计算；自2020年5月1日起至2021年4月30日止，以1.4元/日为标准计算；自2021年5月1日起以1.5元/日为标准计算）。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××64）如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费7284元、财产保全费2008元，合计9292元，由被告吴江区松陵镇天空琴行负担。被告应负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院；开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部；账号：62×××64）。原告预交的诉讼费用本院于本判决生效之日起十五日内退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。审 判 长  胡云杰人民陪审员  褚永林人民陪审员  管国忠二〇二〇年五月二十九日书 记 员  王丁维附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。