湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初3462号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地：浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：蒋功伟，男，1967年10月21日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告蒋功伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏、被告蒋功伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告物业服务费3870元及违约金387元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告蒋功伟的主要辩解意见：1.涉案房产于2014年5月2日进行装修，并交有装修押金1000元，至今未退；2.装修时就已发现由内墙渗水发霉等现象，但多次向原告鑫通物业反映其情况均未解决；3.整个小区环境及卫生极差，满地都是垃圾；4.自2016年以后再未接到原告的催收电话，从未见过原告张贴的催收通知。本院经审理认定事实如下：被告蒋功伟系浏阳市业主，其房屋建筑面积为127.2㎡，其房屋登记日期为2013年4月22日。原告鑫通物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2011年6月、2014年6月，原告鑫通物业公司与湖南工力投资置业有限公司分别签订了《威尼斯国际花园物业管理委托合同》，由原告鑫通物业公司承担浏阳市威尼斯国际花园小区的前期物业管理服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为自2011年7月1日至2014年6月30日止和自2014年7月1日至小区业主委员会成立之日；物业费收费标准为:多层住宅房屋按建筑面积0.6元／月／平方米向业主或物业使用人收取，小高层电梯房住宅房屋按建筑面积1元／月／平方米向业主或物业使用人收取，排屋住宅房屋按建筑面积1.2元／月／平方米；别墅住宅房屋按建筑面积1.5元／月／平方米向业主或物业使用人收取，车库及杂物间按建筑面积0.6元／月／平方米向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交费用的1%交纳滞纳金（原告鑫通物业公司当庭要求被告按照未交部分的10%收取滞纳金）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告鑫通物业公司按约为被告蒋功伟所居住的小区提供物业服务。被告蒋功伟自2013年6月1日起至2015年12月31日止共欠缴原告鑫通物业公司物业费3943.2元（房屋建筑面积127.2㎡×1元／㎡／月×31个月）。关于催缴情况，原告鑫通物业公司称其曾多次致电被告蒋功伟并向被告蒋功伟发出催缴物业管理费的通知，要求被告蒋功伟缴清物业费用，但被告蒋功伟未予支付，为证实其陈述，原告鑫通物业公司向本院提交了其分别于2014年、2015年及2018年期间在浏阳市门口张贴《物业费催缴通知书》的照片，并向本院提交了致电被告蒋功伟进行催缴的记录；被告蒋功伟对此予以否认，并称原告鑫通物业公司在2016年以后再未向其主张权利。另查明：1.被告蒋功伟的上述房屋在2013年6月1日起至2014年5月2日期间系未装修的空置房。2010年6月8日发布的《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）第十九条规定“已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳”；2.被告蒋功伟于2014年5月2日向原告鑫通物业公司缴纳装修押金1000元，原告鑫通物业公司至今未退还该押金，审理中，原告鑫通物业公司同意以该押金抵扣物业费。本院认为，前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告鑫通物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业，为浏阳市威尼斯国际花园小区提供了物业服务，被告蒋功伟作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告鑫通物业公司要求被告蒋功伟交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告蒋功伟房屋在2013年6月1日起至2014年5月2日期间系空置房，参照湘价服〔2010〕76号文件规定，本院认定被告蒋功伟2013年6月1日起至2015年12月31日应支付的物业服务费为3803.28元（房屋建筑面积127.2㎡×1元/㎡/月×11个月×90%+房屋建筑面积127.2㎡×1元/㎡/月×20个月）；考虑被告蒋功伟在一段时间内实际未能享受完整的物业服务，且原告鑫通物业公司的物业服务存在一些瑕疵的事实，本院酌定2013年6月1日起至2015年12月31日的物业服务费按95%交纳，即3613.12元（3803.28元×95%），因须核减被告蒋功伟已缴纳但未退还的装修押金1000元，故被告蒋功伟应向原告鑫通物业公司缴纳的物业服务费金额为2613.12元。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳，同时，物业公司提供的是宏观的服务，业主并不能因为个案而完全否定物业公司平时为广大业主提供物业服务的事实，故在没有充分证据证明物业公司存在根本违约的情况下，拒交物业服务费的行为没有法律依据。为此，对被告蒋功伟以原告鑫通物业公司未尽合同义务而拒交物业服务费的理由本院不予支持。原告鑫通物业公司向本院提交的被告蒋功伟拖欠物业服务费已构成违约，因被告蒋功伟认为原告鑫通物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对原告鑫通物业公司主张的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、蒋功伟于本判决生效之日起十日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2013年6月1日起至2015年12月31日止的物业费2613.12元。二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由蒋功伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二〇年五月十二日法官助理李璇书记员李璇(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。