济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9006号 原告：王煜莹，女，1979年10月2日出生，汉族，个体，住济南市。 委托诉讼代理人：王鸿刚，山东德康律师事务所律师。 被告：李继月，男，1975年9月9日出生，汉族，个体，住济南市。 委托诉讼代理人：孙培奉、段力靖，均系山东国曜律师事务所律师。 原告王煜莹与被告李继月房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月5日公开开庭进行了审理，因本案需以另一案审理结果为依据，本院依法中止对本案的审理。恢复审理后，本院依法适用普通程序，实行独任制审理。于2020年5月15日公开开庭了审理了本案。两次开庭原告王煜莹及其委托诉讼代理人王鸿刚，被告李继月的委托诉讼代理人段力靖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王煜莹向本院提出诉讼请求：1.判令解除2015年6月14日、2016年5月12日双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付房屋占用费95552元；3.判令被告向原告支付电费24939.2元、水费1722.5元；4.判令被告向原告支付违约损失133332元；5.诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，王煜莹表明若其主张的合同效力与法院认定的不一致时，其变更第一项诉讼请求。事实与理由：2015年6月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，原告将具有使用权和出租权的位于济南市历城区工业南路xx号综合楼一楼、地下一楼及后院出租给被告使用，用于经营福泉海码头酒店，租赁期限10年，年租金为65万元，房租五年递增，水费为6.5元每立方米，电费1.3元每度，房租每六个月支付一次，结算日期为每年的9月1日和次年的3月1日，房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年2月15日；2016年5月12日原告又就位于济南市历城区工业南路xx号综合楼后面加建部分出租给被告，租赁期限为10年，年租金为15万元，合同内容与2015年6月14日双方签订的租赁合同基本一致。2019年5月31日被告交纳最后一次租赁费后至今未交纳，2019年8月13日原告通知被告解除租赁合同并要求交纳剩余租赁费，时至今日被告仍未缴纳。根据双方签订的房屋租赁合同第九条约定被告拖欠房租、水电费30天以上原告可以解除合同收回房屋，在租赁期间被告未经原告同意中途擅自退租的应当按年合同为准支付两个月租金作为赔偿。（本案所指租金等同于房屋占用使用费）。被告的违约行为给原告造成重大经济损失，为此特提起诉讼，请求法院依法裁判。 李继月辩称，一、涉案两份房屋租赁合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同司法解释的理解和适用》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。2018年5月10日，济南市历城区人民政府山大路街道办事处城市综合管理委员会出具通知，要求原告提供涉案房产的相应手续，否则列入拆违拆临台账。2019年涉案房屋已被列入济南市《2019年全市拆违拆临第二期违法建设拆除任务台账》。涉案房屋无相关手续，系违建，故涉案两份房屋租赁合同应为无效合同。二、被告已经足额向原告支付电费及水费，并不拖欠。三、被告无需向原告支付违约金。两份合同均约定，被告未经原告同意中途擅自退租的，被告需向原告支付两个月租金作为赔偿。但是本案并非被告擅自退租，不适用此条款。且涉案合同系无效合同，无需适用违约条款。四、被告未支付租金，系行使同时履行抗辩权。原、被告互负债务，原告需向被告提供手续齐全的合法建筑，被告需向原告支付租金。2015年6月案涉合同签订前，“幸福渔村”酒楼一直在涉案房屋内正常经营，同时，原告也告知该房屋为历史合法建筑物且登记手续正在办理中，有鉴于此，被告遂与其签订涉案租赁合同。2018年5月10日被告收到违建拆除通知后与原告沟通，原告保证房屋手续齐全让被告安心经营，同时双方协商将租金由半年一付变更为一月一付。2019年6月城管局通知被告近期将对涉案房屋进行拆除，并在经营场所喷涂了“拆”字标记。原告与被告协商如何应对措施，并提出暂时停止支付租金直至违建事宜确定的建议，但协商未果。被告遂停止支付7月份之后的租金。被告也是于近日确认涉案房屋系违建。因原告无法提供手续齐全的合法建筑供被告经营，所以被告行使同时履行抗辩权，暂停对原告支付租金。五、本案相关事宜被告已于原告起诉之前向贵院提起诉讼，案号（2019）鲁0112民初8165号，二案案由相同，当事人相同，案件事实相同，且另案审理将对本案结果产生影响，应当合并审理。综上所述，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和本院审查认定的证据，本院认定事实如下： 2015年6月14日，王煜莹（出租方，甲方）与李继月（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“第一条：甲方保证所出租的房屋具有使用权及出租权。第二条：甲方出租给乙方使用的房屋位于工业南路xx号综合楼一楼地下一楼及后院的房屋出租给乙方使用。第三条：租赁期限、用途1.房屋租赁期限共计10年（120个月）。2.自2015年9月1日起至2025年8月31日止。3.乙方租赁该房屋由乙方经营酒店使用。第四条：租金及支付方式1.年租金为65万元。2.乙方交纳租金，甲方开具收款收据。3.合同生效日起，乙方支付甲方第一个半年房租32万5千元。4.房租五年递增，递增额度为7万元。合同签订期第一，二，三，四，五年每年租金为65万元，第六，七，八，九，十年每年租金72万元。5.房屋租金支付方式为半年付。首次结算日为本合同签订生效当日。之后每满六个月支付一次。结算日为每年的9月1日，和次年的3月1日。房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年的2月15日。第五条：水电等费用1.甲方向乙方提供正常用水用电，水费为6.5元每立方米；电费为1.3元每度。第八条：甲方违约处理规定3.甲方中途未经乙方同意擅自解除合同，需赔偿乙方经济损失，并退还剩余房租。赔偿为当年房租为准，两个月的租金。第九条：乙方违约处理1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：拖欠房租、水、电费30天以上的。2.在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按当年合同为准，支付两个月租金作为赔偿，并且乙方无权要回已交纳的剩余房租。”合同尾部有王煜莹、李继月签名加摁手印。 2016年5月12日，王煜莹（出租方，甲方）与李继月（承租方，乙方）又就上述房屋的加建部分签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：甲方保证所出租的房屋具有使用权及出租权。第二条：甲方出租给乙方使用的房屋位于工业南路xx号综合楼后面加建部分出租给乙方使用。第三条：租赁期限、用途1.房屋租赁期限共计9年（108个月）。2.自2016年9月1日起至2025年8月31日止。3.乙方租赁该房屋由乙方经营酒店使用。第四条：租金及支付方式1.年租金为15万元。租金递增：租金递增3万元。第一，二，三，四年租金为15万元，第五、六，七，八，九年为18万元。2.乙方交纳租金，甲方开具收款收据。乙方要求甲方出具发票的，年租金调整为对应年租金+对应税金。3.房屋租金支付方式为半年付。首次结算日为本合同签订生效当日。之后每满六个月支付一次。结算日为每年的9月1日，和次年的3月1日。房租提前15天交付，日期为每年的8月17日和次年的2月15日。第五条：水电等费用1.甲方向乙方提供正常用水用电，水费为6.5元每立方米；电费为1.3元每度。第八条：甲方违约处理规定3.甲方中途未经乙方同意擅自解除合同，需赔偿乙方经济损失，并退还剩余房租。赔偿为当年房租为准，两个月的租金。第九条：乙方违约处理1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋：拖欠房租、水、电费30天以上的。2.在租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方按当年合同为准，支付两个月租金作为赔偿，并且乙方无权要回已交纳的剩余房租。”合同中关于水电费和违约责任的规定同上述《房屋租赁合同》中的约定。合同尾部有王煜莹、李继月签名加摁手印。 双方签订合同后，涉案房屋交付李继月占有使用，李继月于2018年12月31日、2019年1月31日、2019年2月28日、2019年4月1日、2019年4月30日、2019年5月31日分别向王煜莹转账支付租金，每月租金均为66666元。王煜莹以济南市历城区嘉和宾馆的名义向李继月出具了收据。 李继月于2019年1月18日向王煜莹支付电费10000元，2019年1月25日支付电费20000元、水费3301元，2019年2月15日支付电费10000元，2019年2月25日支付电费25000元、水费3178元，2019年3月25日支付电费20000元、水费3945.5元，2019年4月25日支付电费20000元、水费2821元，2019年5月25日支付电费25000元、水费2463.5元，2019年6月25日支付电费35000元、水费2268.5元，2019年7月27日支付电费35000元、水费2405元。 另，涉案房屋系王煜莹自建，未取得建设工程规划许可手续。2018年5月10日，济南市历城区人民政府山大路街道办事处城市综合管理委员会下发通知一份，通知载明：你单位（个人）位于工业南路323-5号海码头酒店，请贵单位接到本通知3日内提供相应的手续。如逾期未提供，我城管委将根据拆违拆临文件指示对该房屋列入拆违拆临任务台账进行拆除。后涉案房屋被列入拆违拆临任务台账。 涉案房屋于2019年8月13日被王煜莹上锁控制。2019年11月，该房屋被王煜莹出租给他人用于经营。 另，诉讼中，王煜莹未申请财产保全，本案未产生保全费。 本院认为：王煜莹与李继月签订的两份《房屋租赁合同》所涉房屋系未取得建设工程规划许可证和相关部门批准手续的自建房屋，因而本案中的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王煜莹诉称李继月仅交纳截至2019年6月30日的房租，但2019年7月1日至2019年8月13日李继月仍在占有使用涉案房屋，其应支付该期间的房租，并提供了李继月2019年5月31日交纳最后一次房租后开具的收据，李继月认为该收据系王煜莹单方制作，对此不予认可。本院认为该收据所记载的时间、金额与李继月提供的房租支付银行业务回单及收据相吻合，因此，本院对该证据予以认定。李继月辩称其未支付2019年7月份之后的租金系因王煜莹无法提供手续齐全的合法建筑供其经营，其不支付租金是行使同时履行抗辩权。本院认为，涉案房屋虽被认定为违建，并被喷涂了“拆”字，但未实际拆除，不影响李继月的使用，双方均认可2019年8月13日涉案房屋被上锁，那么王煜莹应支付2019年7月1日至2019年8月13日的占有使用费，占有使用费应参照双方签订的租赁合同中的租金标准确定。综上，本院认定李继月应向王煜莹支付占有使用费95554.6元【66666元/30天*43天（2019年7月1日至2019年8月13日）】。 李继月应向王煜莹支付2019年7月1日至2019年8月13日的水电费。并提供了抄表明细和收据予以证实，李继月辩称收据和抄表明细均系复印件，且系王煜莹单方制作，无法证实其拖欠水电费。本院认为，李继月在2019年7月1日至2019年8月13日占有使用期间必然会产生水电费，且王煜莹提供的收据与李继月提供的收据记载时间和金额一致，且根据王煜莹提供的证据计算出的水电费与前期李继月使用的水电量相吻合，因此，本院对王煜莹要求李继月支付拖欠水电费的请求予以支持。水费计算方式为：265立方米【4490立方米（2019年8月14日拍摄的水表截止码）-4225（2019年7月27日拍摄的水表截止码）】*6.5元/立方米=1722.5元。2019年7月27日之前李继月多交纳975.2元的电费，现李继月仍应向王煜莹支付电费：479.6度*40*1.3元/度-975.2元=23964元。 关于违约损失，因合同无效，合同中关于违约金的条款也无效，王煜莹主张按合同中关于违约金的约定计算违约损失的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告王煜莹与被告李继月于2015年6月14日、2016年5月12日签订的《房屋租赁合同》无效。 二、被告李继月于本判决生效之日起十日内向原告王煜莹支付房屋占有使用费95554.6元。 三、被告李继月于本判决生效之日起十日内向原告王煜莹支付水费1722.5元。 四、被告李继月于本判决生效之日起十日内向原告王煜莹支付电费23964元。 五、驳回原告王煜莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5134元，由原告王煜莹负担2698元，被告李继月负担2436元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年五月二十日 书记员  吕纯纯