上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终4002号上诉人（原审原告、反诉被告）：茵阁酒店管理（上海）有限公司，住所地上海市金山区山阳镇龙胜路688号第2幢东幢。法定代表人：邵慧，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王瑞平，男，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李青，男，1977年10月14日生，汉族，户籍地安徽省阜阳县。上诉人茵阁酒店管理（上海）有限公司（以下简称茵阁公司）因与被上诉人李青房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2018）沪0116民初15812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茵阁公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持茵阁公司的一审诉请，驳回李青的全部反诉请求。事实与理由：一、双方的租赁合同应当整体无效，办公用房出租用于商业用途违反法律规定，李青涉嫌伪造及欺诈；二、李青所开发票不符合租赁合同约定，茵阁公司拒付租金不构成违约。被上诉人李青辩称，所开具的发票都是正规发票，上海A有限公司（以下简称A公司）亦原属于李青的公司，后将股份转让给其侄子,故不同意茵阁公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。茵阁公司向一审法院提起诉讼，请求：1、确认茵阁公司与李青签订的房屋租赁合同无效；2、判令李青返还茵阁公司押金人民币(币种下同)100,000元；3、本案诉讼费由李青承担。李青向一审法院院提起反诉，请求：1、确认李青与茵阁公司签订的《房屋租赁合同》已于2018年11月16日解除；2、判令茵阁公司支付租金328,500元、滞纳金98,550元（暂计至2018年11月15日，以后按日3‰计算）；3、判令茵阁公司支付房屋占有使用费（自2018年11月17日至实际搬离之日，按每日3,600元计算）；4、判令茵阁公司支付的押金100,000元不予返还，归李青所有；5、判令茵阁公司立即搬离上海市金山区XX路XX号XX幢房屋，并将注册地址从该房屋中迁出。一审法院认定的事实：上海市金山区XX路XX号XX幢房屋产权人为上海B有限公司（以下简称B公司），房屋建筑面积为8,091平方米，用途为办公。2016年8月1日起，B公司将该幢房屋中的约4,000平方米出租给李青，租赁期限为15年，李青对全部的租赁面积拥有转租权。2017年6月1日，李青与茵阁公司的发起人邵慧签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：邵慧向李青承租上海市金山区XX路XX弄XX号房屋（合同对租赁物地址表述有误，应为上海市金山区XX路XX号XX幢）中的3,600平方米；房屋用途为宾馆住宿及配套餐饮等；租赁期限为自2017年6月1日起至2027年5月30日止，共计10年；免租期为7个月，自2017年6月1日至2017年12月31日止；第一年租金为1,314,000元，租金单价为每平方米每日1元，前5个租赁年度租金不变，从第6个租赁年度起，租金在上一年租金的基础上环比递增4%，以后年度不再递增，直至合同到期日止；租金的支付方式为押一付三；租金的付款周期为3个月度，第一次付款在免租期最后一个月租赁期前30天之内支付，以后应于每个付款周期结束前10天内支付下一周期的租金，李青应于约定付款周期前将房屋所在地税务机关认可的正规发票交付给邵慧，若李青未能按时开出票据而导致邵慧付款延误，邵慧不承担因拖欠房屋租费引发的违约责任，无需向李青支付违约金；邵慧承担租赁期内水、电、煤、通讯以及其它相关费用，并按照相关部门制定的标准自行缴纳；李青保证房屋可用于餐饮住宿等商业用途，水电煤及消防等各项基础配套设施齐全完善，邵慧能够办理相关证照和营业手续，李青协助、配合邵慧办理证照手续；如因房屋本身的原因及李青原因导致邵慧无法办理相关证照和营业手续，或者迟延办理，最终根本无法办理，则邵慧有权解除合同，且不承担任何违约责任，李青应退还邵慧已支付的租金，并支付相应的利息，同时赔偿邵慧所有损失；邵慧若拖欠租金、电费、水费、通讯费以及履约保证金，每逾期一天，按照拖欠总额的3‰标准支付滞纳金；从收租之日起累计拖欠租金满90天，邵慧除承担滞纳金外，李青有权单方面解除合同，且不退还押金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，李青按约向邵慧交付了房屋。李青向邵慧交付的房屋中，3,440平方米为合法建筑，位于XX路XX号XX幢主楼的东面半幢；160平方米未取得合法的审批手续，位于XX路XX号XX幢主楼的后面，为一层平房。邵慧于2017年6月8日向李青支付押金100,000元。2018年1月18日，李青与邵慧又签订了一份《房屋租赁补充协议》，协议约定：考虑到客观情况，李青同意将免租期延长一个半月，即自2017年6月1日至2018年2月15日止；因邵慧的资金周转问题，李青同意邵慧在2018年2月28日支付两个半月的租金273,750元以及滞纳金3,813元；邵慧在2018年5月15日前支付三个半月的租金383,250元；2018年8月16日以后的租金按照原合同确定的时间、数额和支付方式履行；如邵慧从2018年5月15日开始迟延支付租金的，按每日3‰支付滞纳金；李青须在租金支付日之前，开具房屋所在地税务机关认可的正规发票交付给邵慧，邵慧见票后在付款期内安排付款，因李青提供票据延误导致付款迟延，邵慧不承担任何责任。一审法院又查明，2017年7月5日，茵阁公司成立，邵慧担任法定代表人。茵阁公司对邵慧在与李青合同关系中的行为予以追认。茵阁公司将向李青承租的房屋作为其开办的上海XX酒店的经营用房。2018年2月底上海XX酒店开业，2018年4月上海XX酒店营业所需证照全部办全。一审法院另查明，2018年8月15日之前茵阁公司应付租金657,000元，茵阁公司已付清，该部分租金的发票由A公司开具，茵阁公司也已接受A公司开具的该部分租金的发票。2018年8月16日至2018年11月15日租金328,500元的发票，已由A公司于2018年8月16日开具，茵阁公司于同日接收了该部分发票，但拒付租金。2018年11月16日，李青以微信方式通知邵慧，解除双方之间的房屋租赁合同。一审诉讼中，茵阁公司认为李青交付房屋面积不到3,600平方米，故向一审法院申请对李青交付的房屋面积进行测绘。一审法院委托上海至一测绘科技有限公司后，茵阁公司未缴纳鉴定费，视为其撤回申请。一审庭审中，茵阁公司认可李青交付的房屋面积为3,600平方米。双方确认3,600平方米中160平方米未取得合法审批手续。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、合同是否有效。茵阁公司认为，合同全部无效。理由是，第一、出租房屋中部分是违法建筑，导致茵阁公司合同目的无法实现，继而导致合同全部无效；第二、房屋原用途为办公用房，李青擅自改变房屋用途，其行为违法，因而其与茵阁公司签订的房屋租赁合同无效。李青认为，违法建筑是李青无偿提供给茵阁公司作为仓库使用，因此不影响合同效力，合同是有效的。一审法院认为，出租房屋中160平方米未取得合法的审批手续，而且李青也按每平方米每日1元计收租金，因此合同中对于这160平方米的约定无效。合同部分无效不影响其他部分的效力。出租房屋中3,440平方米是合法建筑，且李青有权转租，因此合同中对于这3,440平方米的约定有效。茵阁公司在承租房屋后办全了上海XX酒店营业所需的全部证照，说明相关部门已同意改变房屋用途，改变房屋用途对合同效力并无影响。二、茵阁公司拒付租金是否构成违约。茵阁公司认为，李青没有提供符合约定的发票，A公司代开发票违法，茵阁公司有权拒付租金，茵阁公司拒付租金不构成违约。李青认为，其已向茵阁公司提供发票，茵阁公司拒付租金已构成违约。一审法院认为，合同并未禁止代开发票，茵阁公司已接受A公司代开的租金发票，并已支付了2018年8月15日之前的租金，双方已形成交易习惯，李青提供A公司代开的租金发票符合合同约定，茵阁公司拒付租金已构成违约，应承担违约责任。至于A公司代开发票是否违法，应由相关行政机关处理，并不构成茵阁公司拒付租金的理由。根据以上论述，一审法院认为，李青与茵阁公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》部分无效。有效部分，茵阁公司应当按约支付租金；无效部分，茵阁公司仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2018年11月16日，李青通知茵阁公司解除合同，此时茵阁公司迟延支付租金已超过90天，李青有权解除合同，故一审法院确认李青与茵阁公司之间的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》中的有效部分于2018年11月16日解除。合同解除后，茵阁公司应当搬离，并应支付欠付的2018年8月16日至2018年11月15日的租金313,900元（计算公式：328,500元×3,440平方米÷3,600平方米﹦313,900元）、欠付的2018年8月16日至2018年11月15日的房屋占有使用费14,600元（计算公式：328,500元×160平方米÷3,600平方米﹦14,600元）。此外，茵阁公司还应参照合同约定的租金标准支付合同解除之日至茵阁公司实际搬离之日的房屋占有使用费。因茵阁公司违约，造成《房屋租赁合同》被解除，按照合同约定，押金不予退还。合同约定茵阁公司延期支付租金的滞纳金的计付方法为欠款额的日3‰，茵阁公司认为约定的滞纳金计付方法过高，要求调整。一审法院认为，合同约定的滞纳金的计付方法确实过高，一审法院调整为以所欠租金313,900元为基数，从开具租金发票的次日起至茵阁公司实际支付之日，按年利率24%计算。对于李青要求茵阁公司将注册地址从上海市金山区XX路XX号XX幢迁出的诉讼请求，因该诉讼请求不属于民事案件处理范围，本案中不予处理。一审法院于2020年2月25日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，判决如下：一、确认茵阁酒店管理（上海）有限公司与李青签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》中对于上海市金山区XX路XX号XX幢主楼后面160平方米租赁物的约定无效；二、确认茵阁酒店管理（上海）有限公司与李青签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》有效部分已于2018年11月16日解除；三、茵阁酒店管理（上海）有限公司于判决生效后一个月内搬离上海市金山区XX路XX号XX幢房屋；四、茵阁酒店管理（上海）有限公司于判决生效后十日内支付李青2018年8月16日至2018年11月15日的租金313,900元；五、茵阁酒店管理（上海）有限公司于判决生效后十日内支付李青2018年8月16日至2018年11月15日的房屋占有使用费14,600元；六、茵阁酒店管理（上海）有限公司于判决生效后十日内支付李青滞纳金（以313,900元为基数，自2018年8月17日起至实际支付之日，按年利率24%计算）；七、茵阁酒店管理（上海）有限公司于判决生效后一个月内支付李青自2018年11月17日起至茵阁酒店管理（上海）有限公司实际搬离之日止的房屋占有使用费（按每日3,600元计算）；八、茵阁酒店管理（上海）有限公司已支付给李青的押金100,000元不予返还;九、驳回茵阁酒店管理（上海）有限公司的其他诉讼请求；十、驳回李青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,300元，由茵阁酒店管理（上海）有限公司负担；反诉案件受理费人民币9,070元，由茵阁酒店管理（上海）有限公司负担7,700元，李青负担1,370元。二审期间,双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：人民法院围绕上诉人的上诉请求展开审理。本案中，双方当事人的二审争议焦点集中在：一、系争租赁合同是否因变更房屋用途而导致全部无效？二、茵阁公司拒付租金是否具有合理事由？对于争议焦点一，茵阁公司提出将系争房屋用途从办公变更为商业用途导致租赁合同无效。对此，本院认为，系争房屋的用途变更经相关部门的审批同意，虽然茵阁公司重复提出要求对上海市金山区石化街道办事处印章进行司法鉴定，但一审法院已经询问相关部门，明确相关证明上的用章确为街道公章，因此茵阁公司的鉴定申请，本院不予准许。更何况，房屋用途的变更并不能成为导致本案中系争租赁合同整体无效的事由。因此，一审法院对系争租赁合同效力的认定，并无不当，本院依法予以认同。茵阁公司对租赁合同整体无效的抗辩，本院不予采信。虽然茵阁公司提出李青欺诈或伪造相关材料的意见,但未提供证据予以证明,本院难于采信。对于争议焦点二，现茵阁公司以李青开具的发票问题作为其拒付租金的事由，对此，本院认为，茵阁公司与李青个人建立租赁关系，应当知道李青是否具备开具发票的资格，李青曾提供A公司的发票，茵阁公司接受并支付了租金，可以视为茵阁公司已经接受了李青按照约定开具发票的方式。现茵阁公司以发票问题拒付租金，明显有违诚实信用原则，本院无法认同。因此，茵阁公司拒付租金的行为构成违约，李青依据约定解除双方租赁合同，并要求茵阁公司承担违约责任，于法有据，一审法院认定无误，本院依法予以维持。综上，上诉人茵阁酒店管理（上海）有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11,370元，由上诉人茵阁酒店管理（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年五月二十一日书记员 林佳豪附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……