山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁16民终1389号上诉人（原审被告）：霍尊刘，女，1963年10月14日出生，汉族，居民，住山东省滨州市沾化区。上诉人（原审被告）：周芳，女，1985年11月3日出生，汉族，居民，住山东省滨州市沾化区。以上两上诉人委托诉讼代理人：张亭岩，山东沾化正平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：鲁宝锋，男，1975年5月24日出生，汉族，居民，住山东省滨州市沾化区。被上诉人（原审原告）：武延红，女，1973年7月7日出生，汉族，居民，住山东省滨州市沾化区。以上两被上诉人委托诉讼代理人：王广瑞，山东沾友律师事务所律师。原审被告：刘强强，男，1984年10月19日出生，汉族，居民，住山东省滨州市沾化区。上诉人霍尊刘、周芳因与被上诉人鲁宝锋、武延红及原审被告刘强强房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市沾化区人民法院（2019）鲁1603民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霍尊刘、周芳上诉请求：一、撤销原审判决、改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。二、一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案的房屋买卖合同是无效合同，被上诉人的诉求没有事实根据和法律依据。1.涉案房屋买卖合同不是上诉人的真实意思表示，该合同上霍尊刘的名字不是上诉人所签，周芳签名时涉案合同上“乙方”一栏和有手写内容的部分都是空白的，当时涉案合同只有打印的内容，没有手写的内容，涉案合同上的手写内容是上诉人之外的其他人后添的。涉案房屋买卖合同的签订目的不是为了实现房屋所有权的转移，而是为原审被告刘强强的借款行为预先设定担保，及预先约定借款方不履行还款义务时则以房抵债。有效成立的合同才有履行的必要和可能，缺乏真实意思表示的合同不能认定为有效合同。以物抵债的“担保型买卖合同”不属于双方真实意思表示，合同中“买方”和“卖方”均知晓并认可物权变动的真实原因是以物抵债，即不能如期偿还借款则以房屋抵顶借款，属于双方同谋虚伪的意思表示，此种意思表示是无效的。代物清偿预约是“担保型买卖合同”的隐蔽行为，此约定因违反物权法第186条和211条的规定而归于无效。因此涉案房屋买卖合同是无效合同。2.涉案房屋是上诉人霍尊刘及其丈夫刘新村生前基于沾化区富国街道西杜村集体经济组织成员身份取得的拆迁补偿财产，也是夫妻共同财产，霍尊刘和丈夫共有两个子女，本案合同载明的签订时间在刘新村去世之后，本案当事人无权处分涉案房产。3.涉案房产合同交易价格30万元明显低于当地市场价格。涉案房产居于沾化区西城中心地带，连同车库面积152平方米，以30万元的价格交易明显低于当地同类型房产市场交易价格。二、原审判决认定事实不清，证据不足。本案纠纷名为房屋买卖合同纠纷实为借贷担保合同纠纷，两上诉人没有收到被上诉人交付的任何款项，不存在交付涉案房产的可能和必要性，本案是否发生款项交付因原审被告刘强强没有到庭没有查清，在原审第二次开庭（2019年12月23日）前刘强强因涉嫌寻衅滋事罪于2019年6月27日被滨州市公安局沾化分局刑事拘留，后被沾化区人民法院判处刑罚，2019年11月5日被送往山东省鲁北监狱服刑，并没有收到原审第二次开庭传票，故此，在原审庭审时没有查清涉案的主要事实。综上所述，涉案房屋买卖合同是无效合同，原审判决错误，应予撤销。请二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。鲁宝锋、武延红辩称，涉案房屋买卖合同合法有效，都是当时双方真实意思表示，且当时买房时是上诉人及其家人主动要求对房屋进行出卖，不存在以房抵债的情况。刘新村去世后，但该房产登记名就是上诉人及其家人，不存在女儿问题。涉案价值完全符合当时市场价格，因为该房产没有房产证。鲁宝锋、武延红向一审法院起诉请求：1.判令三被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即自西杜家苑11号楼1单元302室中搬出，将该房交付于原告；2.诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：鲁宝锋与武延红系夫妻关系。霍尊刘系刘强强的母亲，刘强强与周芳系夫妻关系。2018年8月10日，霍尊刘、刘强强、周芳作为卖方（甲方）与买方武延红、鲁宝锋（乙方）签订《房屋买卖合同》。合同内容为：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。第一条、乙方同意以人民币300000元（大写叁拾零万零仟零佰零拾零元整）价格购买甲方拥有所有权的位于山东省滨州市沾化区西杜小区11号楼1单元302室（建筑面积为129平方米）及车库（11号楼楼南从东数第6个车库，面积为23平方米）。第二条、上述房产的购房款于2018年8月11日，由乙方向甲方一次性付清。第三条、乙方付款后，甲方自能够办理房屋产权变更登记时起三十日内，配合乙方办理产权变更登记，逾期不予配合，按照每日3%的标准向乙方支付损失。因产权变更登记而支出的所有费用及税款，由乙方承担。第四条、甲方于2018年11月10日前上述交易房产交付给乙方使用，并应在交房之前将物业费、水电费等所有费用结清，在交房之前，该房产所产生的所有费用，均由甲方来承担。第五条、本合同签订后，若甲方违约，应当向乙方支付元的违约金，若乙方违约，应向甲方支付元的违约金。第六条、本合同一式两份，甲方双方各一份。第七条、本合同发生争议的解决方式：在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第八条、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力。第十二条、双方约定的其他事项：出卖方（甲方）霍尊刘刘强强周芳购买方（乙方）武延红鲁宝锋身份证号码：3723011973070700203723281975052400522018年8月10日买卖见证人：张中华刘爱军刘树清见证日期：2018年8月11日。附加约定1、甲方保证此协议房屋拥有所有权并且保证不存在出租抵押重复买卖等情况，与他人不存在任何争议和纠纷。2、因此房屋甲方未办理不动产房屋产权证，所以暂时不能过户，等此协议到2018年11月10日应交付乙方入住时，证明人负责配合协调此协议房屋居住人搬出。3、此协议购房款其中150000元以转账形式付给甲方，150000元以现金形式付给甲方。该合同中有霍尊刘、刘强强、周芳、武延红、鲁宝锋以及见证人的签名及手印。2018年8月11日，刘强强出具收到条一张，内容为：今收到现金叁拾万元整刘强强2018年8月11日此钱为武延红购房款。该收到条上有刘强强、霍尊刘的身份证复印件，并按有手印。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应遵照履行。合同中明确约定三被告应于2018年11月10日前将涉案房屋交付给两原告，但三被告未按约定的期限交付房屋，且在原告催告下仍不履行交付房屋的义务，构成违约，故原告要求被告继续履行合同、向原告交付涉案房屋的诉讼请求，予以支持。被告霍尊刘提出其是在被告刘强强逼迫下签字按的手印，但未提供相应的证据，且被告刘强强系其儿子，故对其该主张，不予采信。被告霍尊刘、周芳提出没有与原告签订房屋买卖合同、不知道卖房屋这件事情，但被告霍尊刘陈述，在原告提供的房屋买卖合同书中，“周芳”两字是被告周芳本人所签；“霍尊刘”三字是刘强强所签，霍尊刘在签名上按的手印。结合霍尊刘、周芳关于武延红、鲁宝锋曾经上门催促其腾替房屋的陈述，被告霍尊刘、周芳关于没有与原告签订房屋买卖合同、不知道卖房屋这件事情的辩解意见，不予采信。被告刘强强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告周芳在第二次开庭时经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系对其相关诉讼权利的放弃，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：霍尊刘、周芳、刘强强于本判决生效后三十日内将位于山东省滨州市沾化区西杜小区房屋一套（11号楼1单元302室）及车库一间（11号楼楼南东数第6间车库）交付给鲁宝锋、武延红。案件受理费100元，由被告霍尊刘、周芳、刘强强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人霍尊刘、周芳及原审被告刘强强与被上诉人鲁宝锋、武延红之间的房屋买卖关系，有涉案《房屋买卖合同》及刘强强出具的收到条为证，事实清楚，证据充分。一审法院据此认定诉讼双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应遵照履行，并无不当。上诉人霍尊刘、周芳上诉主张涉案《房屋买卖合同》是无效合同，原审判决认定事实不清，证据不足，但其提交的证据不足以证实其上述主张，原审被告刘强强在一审第一次开庭时经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼系对其相关诉讼权利的放弃，其后被限制人身自由，并不影响案件的审理。综上，上诉人霍尊刘、周芳的上诉请求理由及证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人霍尊刘、周芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人霍尊刘、周芳负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  张 珊二〇二〇年五月十五日法官助理张鲁奇书记员王楠