吉林省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）吉执异3号 案外人：司祥，男，1950年3月12日出生，汉族，住吉林省吉林市。 委托诉讼代理人：高杨（司祥儿媳）。 被申请人（原告）：翟立焰，男，1956年3月20日出生，汉族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：陈士忠，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申露斐，北京市京师律师事务所实习律师。 被申请人（原告）：翟闯，男，1982年2月25日出生，汉族，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：陈士忠，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申露斐，北京市京师律师事务所实习律师。 被申请人（被告）：吉林瀚星集团有限公司。 被申请人（被告）：吉林市瀚星房地产开发有限公司。 法定代表人：柴永生，该公司总经理。 被申请人（被告）：吉林市国盟房地产开发有限公司。 法定代表人：柯奇龙，该公司总经理。 本院在审理原告翟立焰、翟闯与被告吉林瀚星集团有限公司（以下简称瀚星集团）、吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星房地产公司）、吉林市国盟房地产开发有限公司（以下简称国盟公司）建设工程施工合同纠纷一案中，保全查封了国盟公司开发的坐落于吉林市船营区平山街紫光北郡诺丁山小区住宅等房产共计10032.12m²。案外人司祥向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 司祥向本院提出执行异议，请求：解除对吉林市船营区平山街紫光北郡诺丁山小区D7号楼3单元5层506室（房屋标号为D7号楼3-6-34）房屋的查封。事实与理由：1.异议人司祥于2019年10月9日得知吉林省高级人民法院查封了其居住5年之久的坐落于吉林市船营区平山街紫光北郡诺丁山小区D7号楼3单元5层506室房屋，开发商发生建设工程施工合同纠纷，与异议人无任何关系，查封异议人依法享有的房屋是错误的。2.异议人于2014年2月24日经国盟公司同意，购买了抵账给吉林市鑫丰建筑安装工程有限责任公司（以下简称鑫丰公司）的房屋D7号楼3单元5层506室，并一次性支付了全部房款444974元，其中包括规划面积房款431777元和扩大面积房款13197元。3.国盟公司要求鑫丰公司出具了《情况说明》，证明鑫丰公司同意将此房出售给司祥。国盟公司出具了《抵账房办理手续申请书》后，履行了国盟公司和鑫丰公司均认可的购房手续。4.国盟公司与司祥签订了《紫光北郡内部认购协议书》，并要求又向国盟公司交纳了房屋扩大面积款13197元。5.2014年2月25日国盟公司同意司祥办理了入住手续，要求其签订了《业主承诺书》《装修管理协议》《前期物业管理协议》，同意司祥入住装修，并开始物业服务。司祥交纳了物业费、供热费、垃圾清运费等当年的进户费用。6.司祥从2014年2月25日至今，实际占有案涉房屋，自2014年2月24日至今，司祥居住案涉房屋的物业费、水电费等明细证据均证明其实际占有该房屋。7.案涉房屋是司祥唯一住房，此外没有任何登记在司祥名下的房屋。查封异议人的房屋，侵犯了异议人的合法权益。 翟立焰、翟闯答辩称，一、吉林省高级人民法院依法查封案涉房屋合法合规。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”本案中，异议人提出异议的案涉房屋产权登记于被保全人国盟公司名下，所有权属于国盟公司，人民法院的查封合法合规。二、异议人提供的材料无法证明其自2014年2月24日至今实际占有使用该案涉房屋，异议人查封错误的主张缺乏事实和法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”本案中，根据异议人所提交的水、电、物业费等材料，水费明细清单系2019年度情况及2014年2月预存水费凭证，未提供2014-2018年度水费连续缴纳证明，同时物业费、供热费、垃圾清运费仅显示于2014年2月缴纳，仅能证明交房的时间节点，无法证明异议人实际占有并使用该案涉房屋。异议人提交的房屋内照片，无法确认拍摄时间、拍摄地点、拍摄时房屋使用人等基本情况，亦无法证明异议人自2014年至今实际占有并使用案涉房屋。据此，异议人提出异议不符合上述法律规定，且无排除执行的权利，异议人主张人民法院的查封行为侵犯其合法权益，缺乏事实依据。三、异议人对案涉房屋不享有所有权，即使购买了案涉房屋，但在长达近六年且无客观障碍的情况下，怠于办理产权过户登记，存在主观过错，应当承担不利后果，无法阻却人民法院执行。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中査封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第一款规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”该条规定了购房人基于房屋买卖合同等方式转移物权，应当在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得不动产的所有权。其次，异议人提出的鑫丰公司与国盟公司签订的《抹账协议》及《情况说明》与本案无关。《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，鑫丰公司及异议人均未取得该房屋所有权。即使异议人购买了案涉房屋，但在无客观障碍的情况下，其未办理产权过户登记，所有权仍在被执行房地产公司名下未发生转移，其对此存在过错，请求不能得到支持。最为重要的是，异议人并无证据证明其已经向国盟公司或者鑫丰公司实际交纳了案涉房屋购房款的事实。异议人补充提供的材料无法证明其已向国盟公司或者鑫丰公司实际交纳了案涉房屋购房款的事实，该《情况说明》不符合证据形式要件，不具有证据能力及证明力，农业银行业务凭证等材料，无法显示与本案的关联性；综上，异议人所提申请不符合客观事实及法律规定，请求人民法院依法驳回异议人的申请，维护答辩人的合法权益。 本院查明，在本院审理原告翟立焰、翟闯与被告瀚星集团、瀚星房地产公司、国盟公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，原告于2018年10月12日申请对被告进行财产保全，本院于2018年10月18日作出（2018）吉民初90-1号民事裁定，冻结瀚星集团、瀚星房地产公司、国盟公司银行账户内的存款102676104.17元或相应价值财产。本院于2018年10月29日以（2018）吉执保55号立诉讼保全案件，于2018年11月13日作出（2018）吉执保55号协助执行通知书，查封国盟公司开发的坐落于吉林市船营区平山街紫光北郡诺丁山小区的住宅8041m²、商业服务609.07m²、仓储用房34.62m²、车库1347m²（合计10032.12m²）房产。查封期限为三年，自2018年11月14日起至2021年11月13日止。本院查封的上述8041m²住宅中包含司祥主张所有权的D7栋3单元506室房屋。 为了证实其异议主张，司祥向本院提交了国盟公司与鑫丰公司签订的《抹账协议》《抵账房办理手续申请书》、其与鑫丰公司签订的《购房协议》及鑫丰公司出具的《情况说明》（2019年6月25日、2020年5月20日各1份）、《紫光北郡内部认购协议书》、扩大面积差价款《收据》《业主入住承诺书》《前期物业服务协议》《装修管理协议》、物业费《收据》（2份）、供热费《收据》（2份）、垃圾清运费《收据》、《吉林市水务集团有限公司消费预交款凭证》《吉林市水务集团有限公司消费明细清单》《吉林省国家税务局通用机打发票》（2015-2016年度供热费）、《吉林增值税普通发票》（2016-2017年度供热费）、《历月电费明细》（2014年1月至2019年12月）、房屋内部现状照片、《吉林市个人住房信息查询结果》，以及司祥购房时从银行取款的业务凭证、此后银行存取款相关业务流水和相关证人证言。根据以上证据及材料，通过国盟公司与鑫丰公司抹账的方式，司祥购买了国盟公司抵账给鑫丰公司的抵账房，2014年2月24日，司祥与紫光北郡诺丁山营销中心签署《紫光北郡内部认购协议书》，认购方司祥，所购房屋位于紫光北郡D区7栋3单元506号，建筑面积95.08平方米，每平方米单价4680元，总房款444974元，其中包括2.82平方米的扩大面积差价款13197元，付款方式为一次性付款；认购方签字为：“司祥”，销售单位签章为“紫光北郡诺丁山营销中心合同专用章”；入账日期为2014年2月24日的《收据》记载：交款单位司祥D7-3-5-506，金额壹万三千壹佰玖拾柒元，收款事由诺丁山房款，签章为“吉林市国盟房地产开发有限公司财务专用章”；后鑫丰公司收到了国盟公司转给该公司的司祥交付的购房款431777元。2014年2月25日司祥办理入住手续，签订了《业主入住承诺书》《前期物业服务协议》《装修管理协议》，并缴纳了水费、物业费、供热费、垃圾清运费等相关费用，吉林市翰星物业管理有限公司向司祥出具了物业费收据、垃圾清运费收据，吉林市水务集团有限公司西关经营维修分公司出具了水费预交款凭证，吉林市瀚星热力有限公司出具了供热费收据。此后，司祥又相继交纳了2014-2015、2015-2016、2016-2017年度供热费、2015年物业费、2019年水费、2014-2019年电费。《吉林市个人住房信息查询结果》记载：被查询人司祥，截止到2019年12月18日，查到申请人现有房屋所有权登记发证信息0条，商品房买卖合同备案信息0条，签章为“吉林市房屋权属交易服务中心档案查询专用章”。司祥称，其购房款444974元是现金分两笔交付，一笔为431777元，另一笔为补交面积差价款13197元；其中交付的13197元款项，2014年2月24日国盟公司向司祥出具了收据。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，司祥在本院查封前已签订《紫光北郡内部认购协议书》，购买国盟公司开发建设的诺丁山小区D区7栋3单元506号房屋，即本院查封的案涉房屋，虽然司祥未能提供购买案涉房屋的全部房款收据，但国盟公司为司祥出具扩大面积差价款13197元收据，并为司祥办理入住手续的行为，能够认定司祥已按认购协议交付案涉房屋全部购房款的事实。同时，司祥购买的商品房系用于居住，且其名下在吉林市无其他用于居住的房屋。因此，司祥对执行标的享有足以排除强制执行的权利，其请求排除对案涉房屋的执行，本院予以支持。翟立焰、翟闯关于司祥无法证明实际占有并使用案涉房屋，怠于办理产权过户登记，存在主观过错，应承担不利后果的答辩意见，并非上述司法解释规定的必要条件，因此无论该意见是否成立，对司祥是否享有排除强制执行的权利均无影响。至于翟立焰、翟闯提出的司祥并无证据证明其已经向国盟公司或者鑫丰公司实际交纳了案涉房屋购房款，司祥购买的是国盟公司抵账给鑫丰公司的抵账房，鑫丰公司向国盟公司出具了同意将此房出售给司祥的《情况说明》，国盟公司履行了司祥购买抵账房的办理手续，国盟公司为司祥出具了扩大面积差价款收据，并为司祥办理了入住手续，上述一系列行为相互印证，足以证明司祥已履行了全额交付房款义务，在司祥交款后即已入住，且国盟公司和鑫丰公司对此均无异议的情况下，不能对此予以否定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止吉林省高级人民法院对坐落于吉林市船营区平山街紫光北郡诺丁山小区D区3单元5层506号房屋的执行。 如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长 郭清华 审 判 员 孙百凤 审 判 员 寇承魁 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 李 成 书 记 员 何天龙