文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初27059号原告（反诉被告）：重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园，住所地重庆市沙坪坝区陈家桥镇怡鑫花园小区，统一社会信用代码52500106588012757M。法定代表人：丁大林，重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园校长。委托诉讼代理人：李路远，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈华清，男，1946年10月8日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆铭邦房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区陈家桥村二社A栋2层，统一社会信用代码91500106784243544G。法定代表人：朱敬伦，重庆铭邦房地产开发有限公司执行董事。委托诉讼代理人：何俊男，男，重庆铭邦房地产开发有限公司职工，住重庆市江北区。第三人：重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园，住所地重庆市渝北区龙溪武陵路1-1-3号、1-1-4号，统一社会信用代码5250011257481662XF。法定代表人：唐永莉，重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园校长。委托诉讼代理人：史久元，男，重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园职工，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：练志学，重庆市九龙坡区白市驿法律服务所法律工作者。原告重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园（下称嘉和康桥幼儿园）与被告陈华清、第三人重庆铭邦房地产开发有限公司（下称铭邦公司）、重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园（下称林璘幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月16日立案受理后，依法适用简易程序独任审理；被告陈华清（反诉原告）于2020年4月20日当庭以原告嘉和康桥幼儿园（反诉被告）为被告向本院提起反诉，经原告（反诉被告）申请，本院重新指定举证期和答辩期后，依法适用简易程序分别对本诉、反诉公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）嘉和康桥幼儿园的委托诉讼代理人李路远、罗丹，被告（反诉原告）陈华清的委托诉讼代理人张永华、徐华，第三人铭邦公司的委托诉讼代理人何俊男，第三人林璘幼儿园的委托诉讼代理人史久元、练志学到庭参加了诉讼。审理中，因涉及双方当事人申请庭外和解，依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告嘉和康桥幼儿园向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行原告与第三人铭邦公司形成的重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋的《房屋租赁协议书》。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年11月5日，第三人铭邦公司与林璘幼儿园签订了《房屋租赁协议书》，约定由林璘幼儿园承租沙坪坝区桥东路3号附12号房屋用于开办幼儿园，租期20年。该协议签订后，林璘幼儿园自身并未在此场地开班幼儿园，而是由法定代表人唐永莉与他人合伙（后丁大林、罗建芳入伙），重新向重庆市沙坪坝区教育委员会申请新办了幼儿园。2011年3月3日，原告取得渝沙幼132017号《重庆市学前教育办学许可证》。自此，原告取得在陈家桥怡鑫花园小区（即沙坪坝区桥东路3号附12号房屋）办园的合法资格，并公开招生至今。由于该房屋在2012年5月31日之前为免租期，林璘幼儿园并未向铭邦公司支付租金。鉴于原告已经合法成立，经原告与第三人铭邦公司协商一致，由原告代替林璘幼儿园履行《房屋租赁协议书》。2012年9月10日，原告以自己的名义向铭邦公司缴纳了2012年7月1日至2012年12月31日的租金39739.80元，铭邦公司向原告直接开具了《收据》。此后，原告与铭邦公司一直按照《房屋租赁协议书》的约定交纳租金，双方未发生任何异议，直至2018年3月7日。后原告得知铭邦公司已将涉案房屋转让给了被告，铭邦公司不再收取租金。但被告从未与原告联系，也未告知原告租金应支付到何处。为保证原告的正常运营，基于买卖不破租赁原则，故起诉来院，要求判如所请。被告陈华清辩称，第一，铭邦公司一直认可的房屋租赁合同承租主体是林璘幼儿园，从未认为和认可房屋租赁合同主体已经变更，嘉和康桥幼儿园从来就不是涉案房屋租赁合同的主体，无权要求继续履行涉案房屋的《房屋租赁协议书》。铭邦公司是与林璘幼儿园签订的房屋租赁合同，从未与嘉和康桥幼儿园签订房屋租赁协议，也从未与上述两个幼儿园签订关于涉案房屋《房屋租赁协议书》主体变更的补充协议；唐永莉系林璘幼儿园的法定代表人、园长和主要出资者，同时也是嘉和康桥幼儿园成立初期的法定代表人、园长和主要出资者，唐永莉擅自将林璘幼儿园承租的涉案房屋交由嘉和康桥幼儿园使用，且为逃避涉案租赁协议中的违约责任（涉案租赁协议第2.2.4条约定），从未向铭邦公司告知该事实，故铭邦供公司不会有要求变更合同主体的意思表示，更不存在同意变更合同主体的事实。若林璘幼儿园与嘉和康桥幼儿园签订了租赁合同，则构成违约转租，这是铭邦公司在涉案租赁合同中明确禁止的；若林璘幼儿园未与嘉和康桥幼儿园签订租赁合同，则构成私自授权使用，均不能证明铭邦公司已同意由嘉和康桥幼儿园取代林璘幼儿园成为租赁房屋的主体。第二，林璘幼儿园从未认为自己退出了涉案房屋的租赁协议，一直认为自己为涉案《房屋租赁协议书》的承租主体，嘉和康桥幼儿园主张其已变更为合同主体没有证据支持。在陈华清诉林璘幼儿园房屋租赁合同纠纷以及在林璘幼儿园诉铭邦公司、陈华清房屋租赁合同纠纷两个案件中，林璘幼儿园均认为自己是涉案房屋的承租人，从未认可嘉和康桥幼儿园取代其成为了涉案房屋的承租人，且在后一案件中，林璘幼儿园是通过诉讼来主张对涉案房屋的优先购买权，更证明林璘幼儿园从未认可嘉和康桥幼儿园取代其成为了涉案房屋的承租人。虽然林璘幼儿园在上述两个案件中，均历经一审、二审后败诉，但足以说明林璘幼儿园对自己作为涉案房屋租赁协议的承租主体资格确认无疑，并未将其承租人的主体资格转让给嘉和康桥幼儿园，故嘉和康桥幼儿园无权要求涉案租赁协议继续履行。如林璘幼儿园在本案中主张其认可嘉和康桥幼儿园已取代其成为了涉案房屋的承租人，则林璘幼儿园在其主张优先购买权的诉讼构成虚假诉讼，应当承担相应的法律责任。陈华清诉林璘幼儿园房屋租赁合同纠纷一案（2018渝0106民初5953号）现已进入执行程序，林璘幼儿园将其拖欠的租金、违约金、截至2020年1月14日的占用费及诉讼费等共计366835.44元已付款至沙坪坝区法院，说明其作为房屋租赁协议的主体承担败诉责任，进一步说明原《房屋租赁协议书》从未有主体更改的情况。第三，在本案诉讼前，嘉和康桥幼儿园自身也从未认为和主张自己是涉案房屋租赁协议的权利方，其提起本案诉讼的真实目的是阻止法院的强制执行，系滥用司法资源、恶意侵占陈华清所有的房屋的行为。嘉和康桥幼儿园从未向铭邦公司发函要求变更房屋租赁合同的主体，更未与铭邦公司签订房屋租赁合同，说明其并不认为自己是涉案《房屋租赁协议》的权利主体。林璘幼儿园在其与陈华清租赁合同纠纷（2018渝0106民初7932号）一案中举示的转款凭证以证明其承租房屋及支付租金的事实，证据原件均系嘉和康桥幼儿园所提供，证明嘉和康桥幼儿园同样认可涉案房屋的承租人是林璘幼儿园，嘉和康桥幼儿园及其开办者罗建芳向铭邦公司支付的款项，均是代林璘幼儿园缴纳的租金。且嘉和康桥幼儿园法定代表人丁大林在该案一审、二审及林璘幼儿园诉陈华清侵害优先购买权一案的一审、二审过程中，均旁听了案件审理，然而嘉和康桥幼儿园从未向法院以第三人的身份主张过其为涉案租赁合同的实际权利人，从而主张该合同主体已经变更。第四，涉案房屋租赁期长达二十年，依法应当采用书面形式，嘉和康桥幼儿园在涉案房屋产权转让前并未与铭邦公司签订书面租赁合同，退言之，即使嘉和康桥幼儿园与铭邦公司形成了租赁关系，依法也仅为不定期租赁，产权人陈华清随时有权要求解除合同，且嘉和康桥幼儿园逾期不缴纳租金的行为，也构成严重违约，陈华清更有权要求解除合同。另外，嘉和康桥幼儿园在诉状中自认知道铭邦公司已将房屋转让给了陈华清，却又辩称不知道租金该支付到何处，完全违背常理，自相矛盾。综上，无论何种情况，嘉和康桥幼儿园均无权要求陈华清继续履行原房屋租赁协议。请求驳回原告诉讼请求。反诉原告陈华清向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告立即搬离位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋；2、请求判令反诉被告向原告支付房屋占用费（每日按323.22元，从2020年1月15日起计算至被告实际搬离重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋之日止）；3、请求判令反诉被告承担本案反诉的全部诉讼费。审理中，反诉原告陈华清自愿撤回第2项即要求反诉原告支付房屋占用费的请求。事实及理由：反诉原告于2017年4月18日取得重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋（下称涉案房屋）的不动产权证书，是涉案房屋的所有权人。但反诉被告和第三人重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园（下称林璘幼儿园）均已没有合法使用涉案房屋的权利基础，却非法占用涉案房屋。鉴于第三人林璘幼儿园已支付占用费至2020年1月14日，故反诉原告要求反诉被告从2020年1月15日支付房屋占用费（反诉原告保留另行向林璘幼儿园主张连带支付前述占用费的权利），计算标准按（2018）渝0106民初5953号民事判决书判决的房屋占用费确定。反诉被告拒不搬离涉案房屋和支付占用费，已严重损害反诉原告的合法权利，故特提起反诉，要求判如所请。反诉被告嘉和康桥幼儿园辩称，一、嘉和康桥幼儿园是从林璘幼儿园处概括承受涉案房屋租赁协议的权利义务后，与铭邦公司（陈华清）之间建立的房屋租赁合同关系。涉案《房屋租赁协议书》虽为铭邦公司与林璘幼儿园所签，但该协议自签订后履行至今，均是由嘉和康桥幼儿园以自己的名义在该地开办幼儿园经营并支付租金，实际享有承租人的权利并履行义务，铭邦公司对此也表示认可，故协议的承租人主体已变更为嘉和康桥幼儿园。二、陈华清自始至终并未向嘉和康桥幼儿园主张过解除涉案房屋租赁协议，也未告知嘉和康桥幼儿园其收取租金的具体信息（银行账户、收款人等），因此嘉和康桥幼儿园不存在未支付租金的违约行为。首先，既然嘉和康桥幼儿园与铭邦公司成立了房屋租赁合同关系，那么陈华清从铭邦公司处取得涉案房屋产权后也应当根据买卖不破租赁原则，继续履行与嘉和康桥幼儿园之间的房屋租赁协议。其次，陈华清于2017年4月28日取得涉案房屋产权，嘉和康桥幼儿园在此之后仍于2017年9月、2018年3月向铭邦公司支付租金，故实际情况是铭邦公司与陈华清并未及时告知涉案房屋已经转移产权的事实及租金支付方式。再次，根据合同相对性，陈华清向林璘幼儿园发出的解约通知书并不能对嘉和康桥幼儿园产生任何法律效力，事实上，嘉和康桥幼儿园也确实是在2018年3月向铭邦公司交完最后一次租金后才得知房屋产权转移的事实。故嘉和康桥幼儿园在涉案房屋租赁合同履行过程中并不存在任何违约行为。三、既然嘉和康桥幼儿园与陈华清之间的房屋租赁关系合法有效且未解除，故嘉和康桥幼儿园对涉案房屋属于合法、有权占用，涉案房屋租赁协议应当继续履行。四、本案中嘉和康桥幼儿园的经营性质与一般企业不同，为保障幼儿园的正常运营，保证入园幼儿、家长及教职工的合法权利，涉案房屋租赁协议能够继续履行是各方合法权益的充分保障。第三人铭邦公司述称，一、嘉和康桥幼儿园诉求中未要求铭邦公司履行合同或承担责任，至于是否要求陈华清履行合同，铭邦公司尊重法院判决；二、铭邦公司和林璘幼儿园之前有租赁合同关系，嘉和康桥幼儿园不是此前租赁合同的相对方。嘉和康桥幼儿园称与铭邦公司协商一致由嘉和康桥幼儿园代替林璘幼儿园履行《房屋租赁协议书》不是事实，铭邦公司自始至终认为履行租赁合同关系的是林璘幼儿园。即使嘉和康桥幼儿园有过向铭邦公司支付部分租金，该行为也是代林璘幼儿园付款，并不能理所当然的认为嘉和康桥幼儿园支付部分阶段租金就是承租人。同时，林璘幼儿园和嘉和康桥幼儿园也未就租赁合同关系变更事宜与铭邦公司达成任何口头约定或形成书面协议。三、在林璘幼儿园与铭邦公司、陈华清租赁合同纠纷一案中（2018渝0106民初7932号），林璘幼儿园作为原告，也证明了林璘幼儿园是承租人，并主张承租人法定的优先购买权。本点意见与陈华清的答辩意见一致。故请求法院依法判决。第三人林璘幼儿园述称，对嘉和康桥幼儿园的诉讼请求、事实及理由均无异议。林璘幼儿园与铭邦公司签订涉案房屋的租赁协议后，林璘幼儿园没有在此场地开办幼儿园，一直是嘉和康桥幼儿园在此地开办幼儿园，嘉和康桥幼儿园与林璘幼儿园是两个不同的主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于嘉和康桥幼儿园是否已变更成为涉案《房屋租赁协议书》的承租方；是否有权要求陈华清继续履行；是否应当搬离涉案房屋，各方当事人存在争议。其各自主张并举证质证如下：嘉和康桥幼儿园举示了如下证据：1、第一组：嘉和康桥幼儿园章程、办园批复、办学许可证、民办非企业单位登记证书各一份，拟证明其系具有独立承担民事责任的法人；2、第二组：《房屋租赁协议书》、《收据》三张、《个人汇款凭证》两张、《客户付款回单》两张及《业务委托书（回执）》一张及对应银行转款凭证、重庆仪才物业管理有限公司《物业管理专用收据》十一张、执行笔录，拟证明其一直以自己的名义代替林璘幼儿园向铭邦公司涉案房屋租金，直接履行《房屋租赁协议书》，合同主体发生变更，租金已支付至2020年3月。3、第三组：唐永莉出具的《收据》（2015年8月25日收到丁大林、罗建芳转让费130万元）、《承诺书》（2015年9月20日）、农业银行取款业务回单、重庆农村商业银行个人汇款凭证、沙坪坝区民政局关于嘉和康桥幼儿园法定代表人变更批复，拟证明唐永莉将嘉和康桥幼儿园的股份转让给丁大林和罗建芳，从2015年9月1日起与嘉和康桥幼儿园债权债务经营管理等无关。陈华清质证意见如下：1、对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不完全认可，该组证据证明林璘幼儿园未按合同约定在涉案场地出资开办幼儿园，而是由出资者唐永莉与案外人郭兴建开办。2、对第二组证据中《房屋租赁协议书》的三性均无异议，但不认可证明目的，该协议的主体是铭邦公司和林璘幼儿园，嘉和康桥幼儿园并未代替林璘幼儿园成为协议合同主体；对2016年9月9日《个人汇款凭证》（付款人为罗建芳、收款人为铭邦公司、金额为52894元）及2017年3月14日的《个人汇款凭证》（付款人为罗建芳、收款人为铭邦公司、金额为58179元），该证据证明该租金不是嘉和康桥幼儿园直接支付，而是由他人代付，且林璘幼儿园在与陈华清的其他诉讼中已将上述款项作为林璘幼儿园向铭邦公司支付租金的证据予以举示。对2013年4月7日编号为0026606、金额为46363.10元的《收据》以及2016年12月25日编号为0124070、金额为1221元的《物业管理服务专用收据》系复印件，真实性不认认可。其他的物业费收据真实性、合法性予以认可，但付款主体没有任何标注，不能证明是嘉和康桥幼儿园支付的，即使属实，也只能证明是林璘幼儿园进行了违法转租行为，或林璘幼儿园私自授权嘉和康桥幼儿园使用该场地，不能证明嘉和康桥幼儿园取代了林璘幼儿园成为了租赁合同的主体。对业务委托书和转款凭证的真实性、合法性予以认可，但原告的法定代表人在沙坪坝区做执行笔录时已经要求沙坪坝区人民法院全额退回该款项，并且已经记入笔录。3、对第三组证据中2015年8月25日、编号为0020277、金额为130万元的《收据》三性均不予认可，仅有缴款单位，没有收款单位，也无盖章。对2015年7月29日中国农业银行银行卡取款业务回单（户名为罗建芳、取款金额45万元）以及2015年8月25日个人汇款凭证（付款人为罗建芳、收款人为唐永莉、金额是25万元）三性均不予认可；对2015年客户名称为瞿仁君的对私客户账户明细关联性不予认可。对2015年重庆农村商业银行对私客户账户明细，客户名称是丁大林，看不出支付对象，与本案无关。对变更批复、变更登记表、单位章程核准表的真实性无异议，但对其证明目的不予认可，从变更登记表可以看出尽管唐永莉转让了部分出资者份额给丁大林、罗建芳，但唐永莉仍然是嘉和康桥幼儿园的出资者之一，仍然证明两个幼儿园具有关联关系，唐永莉与铭邦公司及陈华清的行为能够代表嘉和康桥幼儿园。对承诺书的三性均无法核实，即使真实的，也与其在沙坪坝区教委、民政局提交的相关资料矛盾，唐永莉的陈述既与事实不符，也未得到铭邦公司的认可，也与林璘幼儿园在与陈华清的另外两个诉讼中的法庭陈述和证据举示相矛盾。第三人铭邦公司质证意见如下：同陈华清的质证意见。第三人林璘幼儿园质证意见如下：1、对第一组证据的证明目的予以认可。林璘幼儿园和唐永莉对于章程不清楚。对于办园的批复、许可证、登记证书真实性无异议。2、对于第二组证据的三性及证明目的均无异议。涉案场地的实际使用人是嘉和康桥幼儿园。虽然林璘幼儿园支付了生效法律文书中的金钱义务，但不等于是林璘幼儿园在实际履行房屋租赁协议。陈华清为证明其主张，举示了如下证据：1、第一组：房屋租赁协议书、说明、建设工程消防设计备案受理凭证、林璘幼儿园章程、嘉和康桥幼儿园章程三份、重庆市幼儿园变更登记表；拟证明铭邦公司与林璘幼儿园签订了涉案房屋的租赁合同，合同主体并非嘉和康桥幼儿园。林璘幼儿园的出资人、法定代表人、园长唐永莉欺诈了铭邦公司，与案外人郭兴建一起创办了嘉和康桥幼儿园，但对铭邦公司隐瞒了该事实。林璘幼儿园与嘉和康桥幼儿园具有关联关系。2、第二组：关于嘉和康桥幼儿园优先购买在函、关于嘉和康桥幼儿园优先购买权通知函，证明铭邦公司认可的承租人一直是林璘幼儿园，而非嘉和康桥幼儿园，也并未同意嘉和康桥幼儿园取代林璘幼儿园成为涉案房屋的承租人。3、第三组：民事起诉状、2018渝0106民初7932号民事判决书、2018渝01民终7635号民事判决书，证明林璘幼儿园从未认可自己退出了其与铭邦公司的租赁合同关系，并在诉讼中一直主张其是涉案房屋承租人。4、第四组：2018渝0106民初5953号民事判决书、2019渝01民终9296民事判决书，证明生效判决确认了林璘幼儿园是涉案房屋的承租人，嘉和康桥幼儿园及罗建芳等向铭邦公司支付的租金是代林璘幼儿园支付。5、第五组：2018渝0106民初7932第三次庭审笔录，证明林璘幼儿园和铭邦公司均认可涉案房屋在林璘幼儿园的控制之下。嘉和康桥幼儿园及罗建芳向铭邦公司支付的款项，均是代林璘幼儿园缴纳的租金。6、第六组：（2018）渝0106民初5953号案件庭审录像，证明嘉和康桥幼儿园法定代表人丁大林曾旁听了已发生的两次诉讼的四次庭审，但却从未主张过其已取代林璘幼儿园成为涉案房屋的承租人。嘉和康桥幼儿园提起本案诉讼，只是为了拖延法院的强制执行行为，企图继续非法占用陈华清的房屋。嘉和康桥幼儿园质证意见如下：1、对第一组证据的真实性均无异议，证明内容中对涉及唐永莉隐瞒部分事实的部分无法确认。2、对第二组证据均无异议，该证据未向原告送达，被告在受让案涉物业后，应当查明房屋的实际使用情况，向原告送达相关优先购买权的通知函，但被告没有送达。3、对第三组证据中涉及民事判决的真实性无异议，但该系列判决均漏列了原告作为当事人，致使该判决中涉及的案涉房屋的交付、搬迁的判决无法执行。4、对第五组判决书真实性无异议，但我方未参与。5、对第六组庭审笔录无异议，但在该案审理过程中原告方法定代表人曾向承办法官递交相关资料，但承办法官称与该案无关为由拒收。导致该案承担法官在审理过程中对存在案外人的情况未加以足够重视，导致案件在执行中无法执行案涉房屋的交付。6、对第六组证据，经我方核实，旁听人员中除林璘幼儿园代理人史久元外，另一男士为熊海林，女士为熊海林妻子罗建芳，也就是嘉和康桥幼儿园的合伙人之一。第三人铭邦公司质证意见如下：对被告的证据均无异议。第三人林璘幼儿园质证意见如下：第一组证据的真实性无异议，恰好说明了嘉和康桥幼儿园在成立之初，铭邦公司是知晓的，并且也知道是嘉和康桥幼儿园在使用该房屋，唐永莉并无欺诈铭邦公司的行为，嘉和康桥幼儿园是依法成立的主体。其他证据与原告意见一致。对第六组证据中庭审旁听人员为我方代理人史久元无异议。第三人铭邦公司、林璘幼儿园未举示证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，陈华清向本院提起诉讼，要求确认与林璘幼儿园的租赁协议已于2018年4月10日解除，并要求林璘幼儿园支付房屋占用费、租金和违约金等，本院于2019年6月10日作出（2018）渝0106民初5953号民事判决书。判决：一、确认陈华清与重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园之间的租赁合同关系于2018年4月10日解除。二、限重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三个月内搬离陈华清所有的位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋。三、限重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三日内支付陈华清解除合同的违约金50000元。四、限重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园于本判决发生法律效力后三日内支付陈华清自2017年7月1日至2017年12月31日期间租金58181.28元，自2018年1月1日至2018年4月10日期间租金为33116元，合计租金91297.28元；并支付自2017年7月1日起已欠付租金58179元为基数，至2018年4月8日止，按照日千分之一为标准，计算的逾期支付租金的违约金；并支付以每日323.22元为标准自2018年4月11日起至重庆市渝北区龙溪林璘幼儿园实际搬离陈华清所有的位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋时止计算的实际占用费。五、驳回陈华清的其他诉讼请求。林璘幼儿园不服该判决，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2019年11月28日作出（2019）渝01民终9296号民事判决，驳回上诉，维持原判。生效判决认定了以下事实：位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋（怡鑫花园小区，即嘉和康桥小区，下称涉案房屋）原系第三人铭邦公司所有。2010年11月5日，第三人铭邦公司（出租方，甲方）与林璘幼儿园（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议书》，该租赁协议书主要约定：甲方将涉案房屋租赁给乙方，乙方用于开办幼儿园。租赁房屋建筑面积约642平方米，最终面积以房地产主管部门认可的产权测绘单位的实测面积为准。租赁期：2010年12月1日至2030年12月1日（2010年12月1日—2012年5月31日为免租期）。乙方有下列情形，甲方可以单方终止合同：乙方必须按时足额缴纳租金，若逾期，则按应缴纳金额每日千分之五计算违约金，超过三个月为付清租金，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金50000元。乙方未支付租金及违约金的，甲方有权留置幼儿园中乙方的相关设施设备器材等。乙方在办园过程中，不得中途转租或交由他人经营及擅自解除合同，否则，甲方有权立即解除合同，乙方应向甲方支付违约金三十万元。租金：每平方米10元/月，按实测房屋建筑面积计算。2012年6月1日开始缴纳租金。2014年7月1日开始递增，每年递增比例为10%，递增上限为15元/平方米（按房屋建筑面积计算）。租赁保证金：乙方将第一年前三个月的租金（19260元）作为质量租赁保证金在本合同签订之时缴纳给甲方。本合同期满后，经甲方检查，房屋设施无损坏且乙方无违约行为的情况下，甲方在15个工作日内一次性将上述租赁保证金无息退还给乙方。付款时间和方式：租金每年分两次缴纳，每年1月10日前支付当年上半年租金，6月30日前支付当年下半年租金。双方应信守本协议，任何一方违约均应赔偿对方经济损失。但本协议中条款有明确约定违约金的均按约定执行。该协议书签订后，铭邦公司按约将涉案房屋交付林璘幼儿园开办幼儿园使用。林璘幼儿园也于2012年9月10日起向铭邦公司缴纳租金。其中铭邦公司认可2016年3月7日林璘幼儿园以案外人罗建芬（芳）的名义支付了2016年1月1日至2016年6月30日的租金52894元；2016年9月9日林璘幼儿园以案外人罗建芬（芳）的名义支付了2016年7月1日至2016年12月31日的租金52894元。2017年3月14日林璘幼儿园以案外人罗建芬（芳）的名义向铭邦公司支付了2017年1月1日至2017年6月30日的租金58179元；2017年9月22日、2018年3月7日林璘幼儿园分别又向铭邦公司支付了租金58179元和59609.7元。铭邦公司与林璘幼儿园在履行双方的租赁合同过程中，2016年9月8日铭邦公司向林璘幼儿园发出了关于涉案房屋优先购买的函，通知林璘幼儿园该房屋现在需要出售，林璘幼儿园在同等条件下具有优先购买权。之后铭邦公司再次向林璘幼儿园发出关于涉案房屋优先购买权通知函，通知林璘幼儿园涉案房屋出售的条件。2017年3月24日陈华清与铭邦公司签订重庆市商品房买卖合同，约定铭邦公司将位于沙坪坝区桥东路3号附12号房屋以1980000元出售给陈华清。2017年4月18日涉案房屋所有权人变更登记至陈华清名下，不动产权证编号为（2017）沙坪坝不动产权第000338057号。2017年4月27日陈华清向林璘幼儿园发出《怡鑫花园商品房产权转移告知书》。该告知书主要载明：陈华清已购买了铭邦公司位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号怡鑫花园嘉和康桥幼儿园房产，现该房屋产权已经转移给了陈华清（产权证见附件）。因此，现陈华清有权利及义务告知林璘幼儿园以确认：1、自2017年4月18日起，该房屋有关的所有权利义务均由陈华清享有承担。2、自陈华清取得该房屋产权之日起，林璘幼儿园所缴纳租金由陈华清收取。3、本告知书自双方签字之日生效。4、本告知书一式两份，双方各持一份，具有同等法律效力。2017年5月3日林璘幼儿园及其法定代表人在该告知书上签字捺印。2018年4月7日陈华清以邮寄送达方式向林璘幼儿园发出了《解约通知书》。该通知书载明：“自本人于2017年4月28日从重庆铭邦房地产开发有限公司受让位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号的房产并承受贵司与服务原产权人重庆铭邦房地产开发有限公司签订的《房屋租赁协议书》至今，贵司从未按照《房屋租赁协议书》的内容向本人支付租金，且贵司至2016年6月起在租赁协议履行过程中已经多次逾期缴纳租金，鉴于贵司的行为已严重违约，给本人造成损失，故本人郑重致函贵司：1、贵我双方的租赁协议于2018年4月10日解除；2、截止2018年4月10日贵司应向我支付欠付的租金86238.96元，逾期缴纳租金的违约金共计79155.95元，贵司逾期缴纳租金超过3个月导致本人解除租赁协议的违约金5万元，以上三项合计215394.91元，请贵司在2018年4月10日前支付给本人。3、请贵司于2018年4月10日前从租赁房屋中搬离，并按照《房屋租赁协议书》的约定保护租赁物及装修、设施设备的完整、无损坏，否则本人将按照市场价格向贵司主张承担占用费，并要求贵司赔偿。请贵司秉着诚实信用的商业原则按照解约通知书的内容履行，否则本人将采取法律措施追究贵司的法律责任。”林璘幼儿园收到该通知书后，仍继续占有涉案房屋。在2018渝0106民初5953号案件审理中，林璘幼儿园作为原告以铭邦公司、陈华清为被告另案提起诉讼，要求判令二被告于2017年3月24日签订的《房屋买卖协议之补充协议（一）》及2017年4月18日申请涉案房屋所有权转移登记时向重庆市国土资源和房屋管理局提交的重庆市商品房买卖合同无效；判令准许原告按照二被告真实的房屋买卖条件行使优先权。该案因此而裁定中止审理。在（2018）渝0106民初7932号庭审中，林璘幼儿园作为原告，称“涉案房屋仍然在原告控制下，按照科教用地的使用性质开办幼儿园”，并举示银行转账凭证，主张“租金支付到2018年6月30日”。铭邦公司称“属实”。2018年9月7日，本院作出（2018）渝0106民初7932号民事判决，驳回林璘幼儿园的全部诉讼请求。林璘幼儿园不服本院判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2018年12月6日重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终7635号民事判决，驳回上诉，维持原判。另查明，2011年3月3日，嘉和康桥幼儿园经重庆市沙坪坝区教育委员会批准取得《民办学校办学许可证》，注册地址为重庆市沙坪坝区陈家桥镇怡鑫花园小区，校长和举办者为丁大林，学校类型为民办学前教育机构。涉案房屋现为嘉和康桥幼儿园所占有。经审核，本院对双方举示的证据认证如下：对嘉和康桥幼儿园举示的章程、办园批复、办学许可证、民办非企业单位登记证书、房屋租赁协议书、编号为0027957及0026606的收据、银行账户明细、业务委托书和转款凭证、唐永莉出具的《收据》（2015年8月25日）、《承诺书》（2015年9月20日）、农业银行取款业务回单、重庆农村商业银行个人汇款凭证、沙坪坝区民政局关于嘉和康桥幼儿园法定代表人变更批复，具备相应形式要件，且无相反证据。故本院对其形式上的真实性均予以确认。对编号为0738145的收据及编号为0124070的物业费收据系复印件，真实性不予确认；对其余物业管理专用收据真实性予以确认；对陈华清举示的房屋租赁协议书、说明、建设工程消防设计备案受理凭证、林璘幼儿园章程、嘉和康桥幼儿园章程三份、重庆市幼儿园变更登记表、关于嘉和康桥幼儿园优先购买在函、关于嘉和康桥幼儿园优先购买权通知函、民事起诉状、2018渝0106民初7932号民事判决书、2018渝01民终7635号民事判决书、2018渝0106民初5953号民事判决书、2019渝01民终9296民事判决书、2018渝0106民初7932第三次庭审笔录、庭审录像，具备相应形式要件，且无相反证据。故本院对其形式上的真实性均予以确认。至于上述证据的关联性和证明力大小，本院将后续综合评判。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。权利和义务一并转让的，适用债权转让和债务承担的有关规定。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但按照当事人约定不得转让的除外。本案中，嘉和康桥幼儿园提出的其已变更成为涉案《房屋租赁协议书》的合同主体的主张，依法不能成立。理由如下：一、合同主体的变更需经当事人双方协商一致，而嘉和康桥幼儿园并未与铭邦公司达成书面或口头的变更合意，铭邦公司不管是在本案审理中，还是在（2018）渝0106民初5953号与（2018）渝0106民初7932号二案的审理中，其主张或认可的合同相对方均为林璘幼儿园，故不能认定涉案租赁合同的主体发生了变更。二、林璘幼儿园主张其已将涉案租赁合同的权利义务一并转让给了嘉和康桥幼儿园，但并未取得合同相对方铭邦公司的同意，且根据涉案租赁合同中“林璘幼儿园在办园过程中，不得中途转租或交由他人经营及擅自解除合同”的约定，林璘幼儿园将涉案房屋转租或交他人经营均构成违约，举轻以明重，如林璘幼儿园需将合同权利义务一并转让给嘉和康桥幼儿园，则应取得铭邦公司的明示同意。而铭邦公司在多次诉讼及本案中均予以否认，嘉和康桥幼儿园及林璘幼儿园对此也未举示相反证据证明，故对该项主张，本院不予认定。三、林璘幼儿园在前二案[（2018）渝0106民初5953号及（2018）渝0106民初7932号]诉讼中，均以自己的名义主张承租人的权利，自认涉案房屋仍在其控制之下，并将嘉和康桥幼儿园向铭邦公司转款的凭据作为自己支付租金的证据予以主张，而在本案中，林璘幼儿园又主张其早已将合同权利义务一并转让于嘉和康桥幼儿园，明显自相矛盾，有违诚信原则，本院对其主张不予认定。四、嘉和康桥幼儿园自认其合伙人之一罗建芳及其丈夫熊海林在（2018）渝0106民初5953号案件诉讼中，曾旁听了该案庭审，那么对林璘幼儿园在该案中提出的主张及举示的证据应当有清楚的认识和判断，但嘉和康桥幼儿园并未在该案一审、二审过程中提出其已变更为合同主体的主张，而默许林璘幼儿园将其向铭邦公司的转款作为林璘幼儿园支付租金的证据举示，与常理不符，违背诚信原则，本院对其主张不予认定。综上，嘉和康桥幼儿园提出的要求陈华清继续履行《房屋租赁协议书》的诉讼请求，既有违诚信，且无事实和法律依据，本院依法不予支持。对于陈华清提出的要求嘉和康桥幼儿园立即搬离涉案房屋的反诉请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更，经依法登记发生效力，不动产物权受到侵害的，权利人可以通过诉讼要求无权占有不动产之人返还原物。本案中，涉案房屋已经办理了产权登记并取得了不动产权证书，登记的权利人为陈华清，故陈华清依法享有对涉案房屋的所有权，依法享有对涉案房屋占有、使用、收益、处分的权利。现嘉和康桥幼儿园自认其占有涉案房屋，但并无合同和法律依据，系无权占有行为，侵犯了陈华清的房屋所有权，故陈华清要求嘉和康桥幼儿园立即搬离涉案房屋的主张，于法有据，本院依法予以支持。对陈华清主张嘉和康桥幼儿园支付自2020年1月15日起的房屋占用费的反诉请求，因其在审理中自愿撤回该项请求，系其对自身诉讼权利的合法处分，符合法律规定，本院予以准许。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十二条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第七十八条、第七十九条、第八十八条、第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回原告重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园的诉讼请求；二、限反诉被告重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园于本判决发生法律效力后三个月内搬离反诉原告陈华清所有的位于重庆市沙坪坝区桥东路3号附12号房屋。如果未按本判决指定的期间履行搬离义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费7620元，反诉案件受理费288元，合计7908元（原告重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园已预交7620元，反诉原告陈华清已预交288元），由原告重庆市沙坪坝区陈家桥镇嘉和康桥幼儿园负担7620元，反诉原告陈华清负担288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 周 敏二〇二〇年五月二十八日书记员 楚龙静