重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0231民初4215号 原告：蒋洪军，男，1985年10月13日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力源，重庆奇策律师事务所律师。 被告：重庆恒来利建筑工程有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民路1号五金交电化工公司，统一社会信用代码915002315699258846。 法定代表人：龚光德，总经理。 被告：龚光德，男，1969年12月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 被告：熊绍兰，女，1968年7月14日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。 原告蒋洪军与被告重庆恒来利建筑工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案，依法适用简易程序。2019年11月4日，原告蒋洪军申请追加龚光德、熊绍兰为本案被告，本院审查后依法追加龚光德、熊绍兰为本案被告参加诉讼；同日，原告蒋洪军向本院提交保全申请书，申请对被告龚光德、熊绍兰名下的房产、车辆进行保全，后原告蒋洪军于2019年11月5日撤回保全申请。2019年11月25日，被告熊绍兰以其经常居住地在渝北区为由向本院提出管辖权异议，本院审查后于2019年12月2日裁定驳回了被告熊绍兰的管辖权异议；被告熊绍兰因不服本院驳回其管辖权异议的裁定，向重庆市第三中级人民法院提起上诉，2020年3月4日重庆市第三中级人民法院裁定驳回被告熊绍兰的管辖权异议上诉。2019年12月11日，因本案疑难复杂，本院决定将本案转为普通程序。2020年5月7日，本院适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人程飞鹏到庭参加诉讼，三被告经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋洪军向本院提出诉讼请求：1.由被告重庆恒来利建筑工程有限公司支付原告蒋洪军拖欠的租金收益60385.5元；2.由被告重庆恒来利建筑工程有限公司支付原告蒋洪军合同说明的一倍总房款172534元；3.由被告龚光德、熊绍兰与被告重庆恒来利建筑工程有限公司对前述诉讼请求承担共同责任。诉讼中，原告蒋洪军自愿放弃第二项诉讼请求。事实和理由，原告蒋洪军于2013年1月5日购买被告重庆恒来利建筑工程有限公司的商铺一套并委托其管理经营，期限为10年，约定收益为该商铺总房款的10%，第一年的收益已抵扣部分购房款。自购房至今被告重庆恒来利建筑工程有限公司共支付了三年零六个月的租金，经原告蒋洪军多次催收后被告重庆恒来利建筑工程有限公司仍未支付剩余部分租金。被告龚光德、熊绍兰系被告重庆恒来利建筑工程有限公司的股东，该公司尚有合同纠纷和大额债务，未依法进行清算即向工商部门申请注销，有损害债权人利益的嫌疑。 被告重庆恒来利建筑工程有限公司在闭庭后向本院提交了书面答辩状，辩称1.在无相关约定的情况下不应按年利率24%计算；2.原告的诉讼请求实际为解除合同并支付租金，但涉诉合同关于所约定的返购期限尚未届满；3.本案涉诉房屋未取得不动产权属登记证书，人民法院应不予受理。 被告龚光德、熊绍兰在闭庭后向本院提交了书面答辩状，辩称1.涉诉合同的签订和履行均是公司行为，与被告龚光德、熊绍兰无关；2.被告龚光德、熊绍兰不应对被告重庆恒来利建筑工程有限公司的债务承担连带责任。 经审理查明，被告重庆恒来利建筑工程有限公司系2011年3月10日成立从事建筑相关业务的有限责任公司，股东为被告龚光德、熊绍兰。被告龚光德、熊绍兰于1992年6月14日登记结婚。2013年1月5日，原告蒋洪军与被告重庆恒来利建筑工程有限公司签订《商铺销售合同》，约定被告重庆恒来利建筑工程有限公司将重庆市垫江县某商铺以172534元的价格出售给原告蒋洪军，原告蒋洪军购买后该商铺后委托被告重庆恒来利建筑工程有限公司经营管理，期限为10年（2013年1月1日至2023年12月30日），被告重庆恒来利建筑工程有限公司应在每年度的前7个工作日支付原告蒋洪军租金收益17253元，该合同同时约定合同生效后违约方需赔偿守约方一倍总房款的违约金和相关经济损失。2013年1月5日，原告蒋洪军向被告重庆恒来利建筑工程有限公司出具了领取2013年2月1日至2014年1月30日期间租金17253元的领条一份。合同签订后，原告蒋洪军已向被告重庆恒来利建筑工程有限公司支付了全部购房款。2017年4月7日，被告龚光德承诺在2017年5月30日前支付2015年和2016年的租金；2017年的租金按照5%计算，在2017年6月30日前支付一半，在2017年7月30日前支付一半，余下在2017年春节30日支付。 以上事实，有原告的陈述、《商铺销售合同》、收据、《公司基本情况、结婚登记审查处理表、承诺、领条等证据在卷佐证并经庭审质证，足以采信。 本院认为，债务应当清偿。本案中，原告蒋洪军与被告重庆恒来利建筑工程有限公司于2013年1月5日签订的《商铺销售合同》，约定被告重庆恒来利建筑工程有限公司将涉诉房屋出售给原告蒋洪军并由原告蒋洪军将涉诉房屋出租给被告重庆恒来利建筑工程有限公司使用，系双方当事人的真实意思表示。原告蒋洪军与被告重庆恒来利建筑工程有限公司双方在诉讼中均称涉诉房屋未办理不动产权属登记证书，且双方均未提供证据证明涉诉房屋在修建时取得了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，亦未能证明在本案的法庭辩论终结前取得了相关许可或取得了行政主管部门的批准，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，双方当事人在《商铺销售合同》中关于涉诉房屋租赁的约定依法无效。虽然该合同中关于租赁部分的约定因涉诉房屋未取得建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证而无效，但在被告重庆恒来利建筑工程有限公司将该房屋出售给原告蒋洪军后，原告蒋洪军对涉诉房屋享有相应的民事权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告重庆恒来利建筑工程有限公司应当按照其使用涉诉房屋的时间参照涉诉合同约定的租金标准向原告蒋洪军支付房屋占用费。诉讼中，原告蒋洪军称被告重庆恒来利建筑工程有限公司已向其支付了三年零六个月的租金，因此结合原告蒋洪军的诉讼请求被告重庆恒来利建筑工程有限公司还应参照合同约定的租金标准向原告支付2016年7月1日至2019年12月30日期间的房屋占用费。原告蒋洪军在诉讼中明确其主张的租金系2016年8月1日至2020年2月29日期间（3年零7个月）的租金，原告蒋洪军提起诉讼时被告重庆恒来利建筑工程有限公司向其支付2020年租金的期限尚未届满，但为减少当事人诉累、节约司法资源，本院在本案中对原告蒋洪军的请求被告重庆恒来利建筑工程有限公司支付2020年1月1日至2020年2月29日期间租金的诉讼请求一并进行处理。原告未主张2016年7月1日至2016年7月31日期间的占用费，系其对自己权利的处分。原告蒋洪军与被告重庆恒来利建筑工程有限公司在涉诉合同中约定的租金标准为每年17253元，因此被告重庆恒来利建筑工程有限公司应当支付原告蒋洪军2016年8月1日至2020年2月29日期间（3年零7个月）的房屋占用费为61823.25元，原告蒋洪军自愿主张该期间的租金为60385.5元系其对自己权利的处分，并无不当。诉讼中，原告蒋洪军自愿放弃要求被告重庆恒来利建筑工程有限公司支付一倍总房款的诉讼请求，系其对自己权利的处分，并无不当。原告蒋洪军以被告龚光德、熊绍兰未依法清算即申请注销被告重庆恒来利建筑工程有限公司为由，请求被告龚光德、熊绍兰与被告重庆恒来利建筑工程有限公司共同向其承担租金支付责任，但本案涉诉合同双方当事人系原告蒋洪军与被告重庆恒来利建筑工程有限公司，除法律明确规定应由公司股东承担责任的情形外，因涉诉合同所产生的法律后果均应由被告重庆恒来利建筑工程有限公司承担，诉讼中原告蒋洪军未能提供证据证明存在被告重庆恒来利建筑工程有限公司的股东向其承担责任的法定情形存在，故本院对原告蒋洪军的该项涉诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告重庆恒来利建筑工程有限公司在本判决生效后五日内支付原告蒋洪军房屋占用费60385.5元； 二、驳回原告蒋洪军的其它诉讼请求。 如果被告重庆恒来利建筑工程有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1310元，由被告重庆恒来利建筑工程有限公司负担；原告蒋洪军已预交4794元，由原告蒋洪军在判决生效后在本院退回3484元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  王贤凡 人民陪审员  傅平平 人民陪审员  李 畅 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  邱竟翔 书 记 员  冷雨灿