山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终507号 上诉人（原审原告）：左加明，男，1976年7月5日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：殷月霞，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈百委，山东海洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：日照岚山农村商业银行股份有限公司，住所地日照市岚山区岚山东路，统一社会信用代码91371100312864000N。 法定代表人：秦海松，董事长。 委托诉讼代理人：赵磊奎，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：丁汇武，山东兆利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：光彩银星拍卖有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场8号楼2202室，统一社会信用代码91370100706361801C。 法定代表人：毕研挺，董事长。 委托诉讼代理人：刘挺，山东名律律师事务所律师。 上诉人左加明因与被上诉人日照岚山农村商业银行股份有限公司（以下简称岚山农商行）、光彩银星拍卖有限公司（以下简称光彩拍卖公司）确认合同无效纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2019）鲁1103民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 左加明上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或者将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误。一、2018年7月10日日照市岚山区人民法院作出(2018)鲁1103执154、155号之一执行裁定书，将案外人秦玉团所有的涉案房地产以拍卖保留价150万元的价格以物抵债给被上诉人岚山农商行，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条的规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理”，同时根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转让的除外”，本案中原审法院已经查明涉案土地的登记使用权人为盛源饭店、登记的土地所有权人为日照市东港区集体，而房屋记载的所有权人为秦玉团，上述以物抵债裁定书违反了上述法律规定，同时在执行涉案房地产时日照市岚山区人民法院是否已经与国土资源管理部门取得一致意见，本案一审没有调查，但在裁定书中却告知岚山农商行持裁定书办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。故岚山农商行再次处分、买卖涉案房屋时，依照规定必须先将涉案房屋办理过户登记至其名下，否则不发生物权效力。岚山农商行取得以物抵债裁定书后，没有持裁定书办理相应的过户手续、缴纳土地使用权出让金及有关税费等费用，其擅自委托公开拍卖涉案房屋，该行为已违反了法律强制性规定，亦或是岚山农商行已经得知涉案房屋无法办理过户登记而故意隐瞒这一事实进行委托拍卖，岚山农商行、光彩拍卖公司在整个拍卖过程中均没有对该方面事实予以说明。以上两方面均说明系岚山农商行、光彩拍卖公司的原因导致左加明无法实际取得涉案房地产的物权。二、拍卖过程中，岚山农商行、光彩拍卖公司均未告知涉案房地产分别登记在案外人秦玉团和盛源饭店名下的事实，这也是左加明无法过户至自己名下的关键原因。岚山农商行没有直接与左加明交接而让案外人秦玉团与左加明交接，由此可见岚山农商行知晓自己的权利存在瑕疵，无法与左加明直接交接、处分。另涉案房地产并没有实际交付给左加明，现今仍有多名租户使用沿街商铺正在经营(一审中对此补充提供了视频资料及说明)。三、左加明参与竞拍并支付全部成交价款及佣金189万元，花费了自己的毕生积蓄，其目的系购买涉案房地产的完整物权。岚山农商行、光彩拍卖公司一直向左加明保证不影响左加明对涉案房地产的实际使用及物权取得，但左加明支付189万元的对价并非仅是为取得涉案房地产的使用权。通过左加明在原审中提交的竞拍须知及竞拍规则等材料可以看出，光彩拍卖公司作为专业评估拍卖机构，在竞拍前及竞拍过程中自始至终未告知左加明涉案竞拍标的的土地使用权、土地所有权及房屋所有权人的真实情况，更未在竞拍文件中披露竞拍标的的土地使用权、房屋所有权情况，存在明显或者故意隐瞒竞拍标的真实情况的事实，岚山农商行、光彩拍卖公司的行为严重损害了左加明的合法权益。 岚山农商行辩称，一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。岚山农商行对涉案财产享有合法物权，其当然有权处分涉案房屋及附属物，该行为不属于法律、法规强制性禁止的行为。二、左加明与岚山农商行所委托的光彩拍卖公司签订的成交确认书系其真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，亦不存在欺诈、胁迫等情形。三、在岚山农商行与秦玉团诉讼案件中已经查明，涉案房屋的原所有权人系秦玉团，登记的土地使用权人为盛源饭店，该饭店实际为秦玉团个人投资经营，并于2002年10月28日向当地政府支付土地出让金42540元，尚未办理土地使用权变更登记。原审法院作出的执行裁定书未违反法律法规的相关规定。 光彩拍卖公司辩称，一、一审查明认定的事实清楚，适用法律正确。根据各方举证，一审法院认定左加明与光彩拍卖公司签订的《成交确认书》不违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗，是合法有效的。一审法院查明并认定了涉案拍卖程序合法有效，岚山农商行对涉案财产享有处分权，有权拍卖该财产，且拍卖的财产不属于法律、法规禁止处置的财产，进而认定涉案拍卖行为是合法有效的。二、左加明的上诉理由不成立，应予以驳回。左加明在上诉状中称原审法院的以物抵债裁定书是错误的，无事实及法律依据。涉案土地系集体建设用地，不是农用地，该裁定书没有违反法律法规的规定，答辩人拍卖时以该裁定书确定相关事实，没有任何过错。左加明已实际占有使用涉案不动产，并无遭受第三人侵权等事项。根据我国法律规定，房屋所有权和土地使用权可以是个人的，但是土地的所有权是集体或国家的，个人不可能拥有土地所有权。左加明是高兴镇居民，涉案不动产位于高兴镇，其在竞买前对当地的不动产情况是熟悉的，拍卖通过网络竞买需要竞买人自己填写相关手续，左加明作为完全民事行为能力人，对涉案拍卖的整个流程和标的情况也是完全知晓的。 左加明向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的成交确认书无效、拍卖行为无效；2.本案诉讼费用由岚山农商行、光彩拍卖公司承担。 围绕当事人的诉讼请求,一审法院组织对各当事人依法提交的证据进行了质证,对当事人无异议及争议的事实和证据,一审法院予以确认如下: 1.2018年7月10日，一审法院因岚山农商行与案外人秦玉团之间的金融借款合同纠纷案件，作出（2018）鲁1103执154号、155号之一执行裁定书，对秦玉团所有的位于日照市岚山区楼房（房产证号为东房字第××号）、土地使用权（土地权属证号为东集用1999字第99030229号）及地上附着物进行拍卖，流拍后，岚山农商行按拍卖保留价150万元接收上述拍卖物以物抵债。 2.2019年3月1日，岚山农商行与光彩拍卖公司签订《委托拍卖合同》，将包括涉案房产及土地在内的大量抵债资产进行拍卖。随后通过洪力共享平台进行拍卖，并在平台和报纸上公告拍卖事项，拍卖公告中说明将于2019年3月29日上午10点在该洪力共享平台拍卖包含涉案房产及土地，有意竞买者，需于2019年3月28日16时前将竞买保证金18万元汇入拍卖公司指定账户。左加明主张该拍卖公告及拍卖规则中并未明确告知该拍卖财产土地的登记状况，未将房产证、集体土地使用证登记信息进行告知，拍卖财产应当及时过户到岚山农商行名下后才能拍卖。 3.2019年3月25日，左加明将18万元竞拍保证金转给光彩拍卖公司指定账户。之后，光彩拍卖公司与左加明签订了《竞买协议》以及《拍卖规则》，该竞买协议中记载了涉案拍卖标的的具体情况。左加明主张在上述两份文件上签字时是拍卖行经理开车前往左加明家让其签字的,没让左加明看具体的内容,也没有留一份给左加明。 4.2019年3月29日，竞拍人HL47945即左加明出价180万元竞拍成功，光彩拍卖公司与左加明签订的《成交确认书》，左加明通过洪力共享拍卖平台拍得涉案标的物，拍卖价款为180万元，拍卖佣金为9万元（在拍卖保证金18万元中予以扣除，拍卖保证金中剩余9万元作为成交价款）。 5.左加明于2019年4月9日向光彩拍卖公司指定账户汇款171万元，支付了拍卖成交价款剩余部分171万元。之后,左加明找光彩拍卖公司办理该拍卖成交资产的产权登记过户手续时,因政府部门不予办理,左加明与岚山农商行、光彩拍卖公司发生纠纷。 6.2019年4月15日，左加明签订《房产、土地交接协议书》一份，案外人秦玉团在该协议书上签字，并与左加明办理的房产、土地交接手续。2019年5月27日,岚山农商行与左加明再次签订《房产、土地交接书》一份，附有资产交接清单,并将原房产证和土地证的原件交给左加明。左加明主张该涉案房产并没有实际交付,秦玉团将该房屋出租给多人,租期不同,至今仍占有使用。 另查明,涉案土地的登记使用权人为盛源饭店,登记的土地所有者为日照市东港区集体。涉案房屋的东房字第××号山东省城镇私房所有权证记载的所有权人为秦玉团,房屋是1997年12月秦玉团自建,北九十砖混二层392.98平方米、东九十砖混平房70.61平方米。 一审法院认为，行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律法规强制性规定、不违背公序良俗,则行为人的民事法律行为有效。本案光彩拍卖公司所为的拍卖行为,属合法的经营行为,不存在法律规定的违法或无效情形,故对要求确认其拍卖行为无效的诉讼请求,一审法院不予支持;岚山农商行对涉案财产依法享有处分权,虽然没有能够过户,但对该财产有权委托拍卖公司进行拍卖,也无需政府审批才能够拍卖,左加明关于岚山农商行无权拍卖该财产的理由不成立;对左加明签订的本案成交确认书,属于买卖合同的性质,依照合同无效的法律规定,只有该合同存在违反法律、行政法规的强制性规定、违背公序良俗或当事人恶意串通损害他人合法权益等情形时，该确认书才无效；对于左加明主张的岚山农商行、光彩拍卖公司如果存在欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显示公平等情形导致本案成交确认书签订的，属于可撤销的合同行为，在没有依法撤销的情况下，该合同行为有效。因左加明提供的证据不足以证实签订的成交确认书存在法定的无效情形，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、第一百四十七条、第一百四十八条、第一百四十九条、第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十三条、第一百五十四十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回左加明的诉讼请求。案件受理费100元,减半收取50元，由左加明负担。 二审中，左加明提交光盘一份（内含三份手机通话录音，第一份是2019年5月4日左加明与光彩拍卖公司何经理的通话录音，第二份是2019年6月13日左加明与光彩拍卖公司何经理的通话录音，第三份是2019年6月20日岚山农商行郑总与左加明的通话录音），欲证实涉案房地产拍卖后由于无法办理变更登记过户手续，左加明多次与两被上诉人的相应负责人员沟通解决涉案房地产过户的事宜。第一份通话录音中拍卖公司何经理明确约好与左加明一起到国土部门沟通解决，但是最终的结果是不能办理过户登记手续，且国土部门回复涉案土地性质为集体土地，不能办理过户手续；第二份通话录音证实左加明签订涉案竞买与拍卖规则时，拍卖公司未能给与左加明充分理解规则内容的机会，拍卖公司未对相应的格式合同条款及内容进行说明，且在原审中左加明提交的拍卖文件资料里没有告知涉案房地产的产权登记情况，亦没有告知涉案的房地产土地使用权登记在盛源饭店名下。拍卖公司质证认为，左加明提交的录音形成时间均在一审起诉之前，不属于新证据，不应采信。根据录音中的内容来看，第一段录音的确是拍卖公司何经理的声音，但无法确定录音的来源，也不清楚左加明是否进行过剪辑，即使该录音属实，该录音内容亦不能证明左加明欲证明的事实；对于第二段录音，实际上在一审时各方已经对此进行过举证质证，涉案房屋的拍卖主要是通过洪力网网络进行的，所有的拍卖展品的照片、拍卖规则、展示登记表等均是通过该网站予以展示，左加明一审时也认可并且知道整个参与过程，在拍卖规则等材料中对涉案不动产的情况也予以了明确的说明，对不动产的情况左加明是完全知情的；对于第三段录音，因为不是我们这方当事人参与，所以并不知情，但是该录音内容也不能证明左加明的主张。岚山农商行质证认为，岚山农商行认为该录音有可能进行过剪辑，通过刚才播放可以听出该录音不是完整的通话录音，对真实性不予认可，且该三份录音亦不能证明岚山农商行、光彩拍卖公司之间存在恶意串通行为，更不能成为合同无效的依据，左加明作为具有民事行为能力的自然人，对购买涉案不动产肯定要做详细的了解和勘察，岚山农商行、光彩拍卖公司均没有隐瞒不动产的产权登记情况。本院认证，左加明二审提交的录音资料，岚山农商行、光彩拍卖公司对证据的真实性有异议，即使该证据真实，该录音亦仅能证实左加明因涉案房屋过户问题与岚山农商行、光彩拍卖公司负责人进行过沟通协调，不能证实左加明的主张，故对左加明二审提交的证据本院不予采信。 另查明：有左加明签字确认的拍卖规则中载明：拍卖人对拍卖标的是否存在法律纠纷、能否办理证照变更、产权过户或（和）产权完善手续及标的品质可能存在的瑕疵不做任何保证，拍卖人不承担瑕疵担保责任。竞买人应认真查看拍卖标的，并自行鉴定或鉴别拍卖标的的质量，拍卖人提供的拍卖标的相关资料仅供参考。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国拍卖法》第六条规定，拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。岚山农商行对涉案财产依法享有处分权,其有权委托拍卖公司进行拍卖。左加明与光彩拍卖公司签订的成交确认书系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。左加明主张涉案拍卖合同无效的理由不符合上述法律规定，本院不予支持。 综上所述，左加明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人左加明负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 红 审判员 王春燕 审判员 刘丽艳 二〇二〇年五月九日 书记员 宋 欢