江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初799号原告（反诉被告）：温海芳，男，1971年10月4日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。被告（反诉原告）：赖连香，女，1977年11月19日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县。委托代理人：曾东平，男，1976年3月18日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，社区推荐公民，一般代理。原告温海芳诉被告赖连香确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告温海芳、被告赖连香及其委托代理人曾东平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告温海芳向本院提出诉讼请求：一、请求终止原、被告签订的租房协议，要求被告立即搬离，原告收回房屋。另外，被告所交押金5000元归原告所有；二、判令被告偿还所欠原告的房租，自2020年3月10日起至被告还清之日止，每日租金120元；三、判令被告支付原告违约金、滞纳金，按每天收取总租金5%的滞纳金；四、判令被告承担本案诉讼费。庭审中增加诉讼请求：五、判令被告结清租住期内的水、电费；六、判令被告赔偿破坏原告的门、开关、锁，共计1170元；七、判令被告补交2020年2月少交的1000元房租；八、判令被告因烧煤而损坏的一楼后面房间的门和墙，共赔偿1000元。事实与理由：2019年4月23日，由原租客黄金连把店里的东西转让给被告赖连香，被告立即和原告签了第一份租房协议，在2019年8月10日第一份合同到期后，又补签了第二份租房协议，当时在协议书中写明，如果被告在租房时，超过期限不付租金，原告有权收回房屋并按每日收取总租金5%的滞纳金，押金不退。被告租房后每个月未按时交租，在2020年2月还以肺疫为由少交1000元，到了3月份就直接不交了，私自违约，并霸占房屋不肯搬走，严重影响原告的合法权利，经多次协商无果，原告特诉至法院。原告温海芳围绕其诉讼请求提交了以下证据：一、租房协议三份，证明被告租房的情况及违约要承担的责任；二、微信聊天记录，证明被告三月份开始没付房租、二月份少付1000元房租以及之前每次都没按时交房租的事实；三、照片三张，证明被告损坏物品、烧煤的情况。被告赖连香向本院提出答辩及反诉请求：答辩意见：一、原告诉称被告每月没有按时交房租不符合事实，根据微信聊天记录可以看出被告按时或者按原告的催告及时交了房租。只是因为新冠××疫情确实影响严重，2020午2月11日提出减免房租的意见也是经过双方协商同意后按原告意见交了2600元。而2020年3月份的房租，是因为新冠疫情影响，没有收入，被告向原告收四楼租给原告母亲使用的402房间的房租无果的情况下，从而发生冲突，仅三月份没有按时交房租。被告在租赁期间根本没有中途退出，所以原告提出按房租合同第三条不退押金5000元没有事实依据和法律依据。二、原告诉请要求被告支付违约金、滞纳金没有法律依据。被告不存在违约事实，同时原告拒绝支付402客房从2019年4月23日至2020年3月10日的房费合计12840元。此项欠费远超被告应交房租。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉请求：一、请求法院解除原、被告签订的租房协议，并支付拖欠的402房费14200元（自2019年4月23日至2020年4月13日按40元／天计算）；二、判令被告支付2019年12月至2020年3月28日生活用水180元；三、判令原告返还被告租房押金5000元；四、判令原告支付被告店面转让费28000元；五、判令原告支付剩余合约期内预期损失20000元；六、本案诉讼费用由原告承担。反诉的事实与理由：2019年1月1日黄金莲与原告签署《租房协议》，合约期至2019年8月10日，原告2019年4月23日承接该店剩余合约期，并支付28000元店面转让金给黄金莲，同时与原告签定租房协议。协议到期后，原、被告续签至2020年8月10日。在履行协议过程中被告均没有违反协议。新冠疫情属于全世界之疫情，在全国都提倡减租免租的形式下，该店左右隔壁都有响应减免房租，在2020年3月10日协商减免该月房租无果的情况下，被告向被原告追讨402房房租以抵减该月店面房租，双方起冲突导致合作关系破裂。原告的母亲从被告接手该店时起，即占用402房间，租房协议清楚约定租房范围为一至四楼，但是402房间却是一直为原告赡养的母亲使用，所以该客房的房费应该从被告接手该店到解除该协议时为止。新冠疫情期间，被告不在店里经营，但是却发生水电费180元，该费用应该由被原告支付。被告无法继续经营店铺，其所有责任在原告，对此造成的现实损失，即被告接手该店时支付给前一店主的28000元，应由原告承担。被告在履行租房协议过程中，没有提出中途退租，所以判决解除协议后，原告应退回5000元押金给被告。因剩余合约期无法进行，原告应支付到2020年8月23日到期的该店预期损失。综上，请求法院依法支持被告的反诉请求。被告赖连香对其辩称和反诉请求提交了以下证据：一、光盘一张（内有三段视频、一段电话录音），第一段视频证明原告安排其母亲住进402房，但没有支付该房间房租，第二段视频证明隔壁房东三月份因新冠疫情这一不可抗力事件，免除其三月份房租，第三段视频证明另一个隔壁租户没有继续追缴房租，电话录音证明被告承接该店出了转让费28000元的事实；二、微信聊天记录，证明被告每个月都按时交付房租；三、水电费收费票据，证明新冠疫情期间，被告没有居住，房屋出现的水电费；四、新冠疫情官方发布文件，证明新冠疫情属于不可抗力事件。原告温海芳对被告赖连香的反诉请求辩称：一开始租客的厨房是在店前面的屋檐下，第一层后面那间房屋是大家过路、放自行车和摩托车的，并没出租（合同中有写明）。后来城管为了市容市貌不让前面炒菜。租客就和我商议要用后面这间做厨房，刚好我妈要过我这边来住，须要一个房间，我们最后商议达成一致：4楼靠楼梯的小房间归我妈居住，包括水、电费由租客出（因为一楼的房间价值大于四楼的），一楼后面这间就归租客做厨房。后来每一位租客都认可这种现状，就没更改合同，每次就复印填写，也和被告说清了，被告同意后才签房租协议。在2019年4月23日至2019年8月10日，原、被告所签的第一轮合同中，被告从来没有提出过任何异议。转而又签了第二轮协议，直到2020年3月份被告就开始不肯交房租，又不肯搬走。从2020年2月份之前的交房租记录中可以看出被告所谓的402房是2020年3月份才提出的，是被告为自己赖房租找的借口。水表有两个，有个居民水表，大家一起用的，还有个店面水表就是租户用的，每次签协议时都说清楚了，去年8月开始被告就没交水费了，电费也欠了有200多元。被告的转让费也转交给了之前的租客，我只是收房租而已。我也根本没有干预其经营，就只有一次被告没有交房租，我报了警。经本院审理查明的事实及认定依据：2019年4月23日前，原告将其房屋除第四层402房间留着其母亲居住外的一至四楼出租给案外人黄金连经营住宿。2019年4月23日，案外人黄金连经原告同意将其承租原告房屋转让给被告经营，被告支付案外人黄金连转让费28000元。同日，原告按照与案外人黄金连订的合同与被告签订了《租房协议》，协议约定：原告将其楼户四楼以下（其中第一层左面一间及楼梯与屋面为共同使用，任何一方不得妨碍过路的房屋租给被告使用；租赁期限自2019年4月23日至2019年8月10日；月租金为3600元，每月10日前付清，逾期未付按每日5%收取滞纳金；押金为5000元，如被告在未满期限中途退租，原告可以不退还押金；被告必须保持房屋原貌，损坏房屋和物品应照价赔偿；被告必须承担任何部门和单位的正常收费（如房产税、卫生费、水电费等），并按时缴纳；协议还对其他条款进行了约定。协议签订后，原、被告均按协议履行其义务。2019年8月10日，原、被告续签《租房协议》，租赁期限为2019年8月10日至2020年8月10日，其他协议内容与2019年4月23日签订的《租房协议》内容一致。2020年2月，新冠××疫情发生后，被告要求减免租金，原告不同意，后经协商，原告同意减免被告2020年2月10日至3月9日房租1000元，从而引发纠纷，原告诉至法院。庭审中，原、被告均同意解除租赁合同，均认可2020年3月9日以前的房租已交清，被告至2020年3月28日还欠原告水费190元，电费290元。以上事实，有原、被告双方提供的证据及原、被告双方的庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为，案外人黄金连经原告同意将其承租原告的房屋转让给被告经营，案外人黄金连与被告的转让行为合法有效。被告支付给案外人黄金连的转让费28000元，要求原告返还无法律依据，本院予以驳回。有关402房间，原、被告在2019年4月23日签订《租房协议》前，原告母亲就已在该房间居住，并口头严明不属租赁房间，被告在第一轮租赁期间也从未向原告主张该402房间的租金或从每月租金3600元中减免该402房间的租金，被告现提出要求原告支付402房间的租金14200元，证据不足，本院不予支持。新冠××疫情期间，被告经营受到影响，向原告提出减免房租，符合公平原则，原、被告经协商，原告同意减免被告2020年2月10日至3月9日房租1000元，本院予以支持。原告要求被告补交2020年2月房租1000元，本院予以驳回。原告主张2020年3月10日至4月9日被告仍应按约定每月3600元交纳房屋租金，因2020年3月新冠××疫情仍未结束，限制经营，其租金损失原、被告应共同分担，由被告支付原告2020年3月10日至4月9日房屋租金1800元。2020年4月10日起，因被告未提供兴国县新冠××疫情防控应急指挥部限制其经营的相关证据，被告应按《租房协议》约定向原告支付租金。因本案是受新冠××疫情引起的纠纷，原、被告均要求解除合同，本院予以准许，解除合同后的押金处理，由原告退回一半押金2500元给被告。因2020年4月起新冠××疫情结束，政府并未限制经营，被告要求原告支付剩余租赁期间内预期损失20000元，证据不足，且不符合法律规定，本院予以驳回。原告要求被告赔偿破坏的墙、门、开关、锁损失，证据不充分，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告温海芳与被告赖连香于2019年8月10日签订的《租房协议》，被告赖连香搬离原告温海芳房屋；二、由原告温海芳退回被告赖连香押金2500元；三、由被告赖连香支付原告温海芳2019年3月10日至4月9日房屋租金1800元；四、由被告赖连香支付原告温海芳2020年3月28日前的水费190元、电费290元；五、由被告赖连香支付原告温海芳2019年4月10日起至搬离原告房屋之日止的租金，按月租金3600元计算；六、由被告赖连香支付原告温海芳2020年3月29日起至搬离房屋之日止的水电费（以水、电部门确定的水、电费为准，水表号为1001805352、1001805351，电表号为04355910、04355934）；七、被告赖连香已向水、电部门支付的水、电费用可在本案中抵扣；八、驳回原、被告的其他诉讼请求。九、本案所涉执行内容，限原、被告在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费25元，原告温海芳已预缴，反诉费742元，被告赖连香已预缴，两项费用合计767元，由原告温海芳承担256元，被告赖连香承担511元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈贞勇二〇二〇年五月二十九日书记员  黄 威