山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初1285号 原告：王毅，男，1959年10月20日出生，汉族，户籍地济南市。 被告：沈益娟，女，1987年1月2日出生，汉族，户籍地济南市。 委托诉讼代理人：侯宪宁，男，1987年2月17日出生，汉族，户籍地山东省菏泽市，现住济南市，系被告沈益娟丈夫。 原告王毅与被告沈益娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月12日立案后，适用简易程序于2020年3月27日、2020年5月6日两次公开开庭进行了审理。原告王毅，被告沈益娟及其委托诉讼代理人侯宪宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王毅向本院提出诉讼请求：1.判令沈益娟退还房屋租金18333.33元，押金5000元，中介费1250元，物业费624.8元，车位费385元，预交电费约150元；2.判令沈益娟返还房屋内的耳环、戒指、手镯、项链及其他物品；3.判令沈益娟赔偿再次搬家费500元，网络宽带费105.33元，违约金2500元；4.判令沈益娟赔偿款项利息损失627.45元；5.本案诉讼费由沈益娟承担。事实及理由：王毅经房产中介机构介绍，租赁了沈益娟所有的位于济南历城区XX室住房一套，合同租赁期2年，王毅按照合同约定支付给沈益娟全部款项后于2019年6月1日开始入住，但沈益娟突然于2019年9月20日无理勒令王毅（通过微信通知）只能住到2019年11月15日，并且不容协商，在此期间王毅积极寻找房屋，但由于房源及条件所限，暂时没有找到，就在王毅积极寻找房源时，沈益娟突然于2019年10月21日强行给合法租住的房屋停水，23日停电，造成王毅无法生活，王毅通过物业、居委会、12345市民热线寻求帮助无果，23日晚王毅欲商谈搬家及退租事宜，但沈益娟拒接电话，无奈，王毅只得通过发微信告知沈益娟24日搬家，请到场验收交接，但沈益娟不回信息，也没有到场，造成王毅无法及时搬家，给王毅的生活造成了极大的不利影响和财产损失，更加严重的是，沈益娟在没有通知王毅，并且在王毅不在的情况下，擅自带人撬门，换锁致使王毅无法进入取回自己的物品，为此，王毅已拨打报警电话备案，至今王毅也无法进入租住房屋内拿回自己的剩余物品。王毅认为：1.王毅是通过合法的途径履行了合法手续，在不违反合同约定及法律法规的前提下，对于位于济南市历城区XX室仍有合法的使用权，受法律保护，不受非法侵害，沈益娟无视法律的严肃，擅自带人侵入王毅家中，撬门破锁已涉嫌刑事犯罪，沈益娟无理强制王毅搬离已经违约，理应依法赔偿违约造成的各项财产损失。2.沈益娟擅自带人非法侵入房屋合法使用人的家中，撬门破锁，已涉嫌刑事犯罪，因此，王毅保留追究沈益娟的刑事责任的权利。3.近日，住建部、国家发改委、公安部、市，银保监会、国家网信办六部门联合发文，已将这种恶意克扣押金租金，强制驱逐承租人，分割租房群众合法权益，影响社会和谐稳定的行为定性为违法违规，因此，对这种恶意克扣押金、租金、强制驱逐承租人的违法犯罪份子，应予以依法惩治。综上，为维护沈益娟的合法权益依法受到保障，彰显法律的严肃性、公平性、公正性，向法院依法提起诉讼。 沈益娟辩称，1、沈益娟完全按照合同法的规定和双方签订的租赁合同约定提前30日，于2019年9月20日采取短信及微信方式通知王毅腾房终止双方的租赁关系，当时王毅也答应腾房，并承诺积极另找房源，在王毅的起诉状中也有描述其另行找房源的事实，足以证明王毅已经提前收到通知终止租赁关系的事实。2、在沈益娟给王毅预留的腾房宽限期内，沈益娟曾多次联系王毅询问寻找房源的情况以及何时能够腾房，并告知其可以按照合同约定退还其多余的房租、押金等，无奈之下沈益娟于2019年10月21日再次联系王毅告知其30日的宽限期到后，就要上门收房请其做好准备，王毅开始无理取闹，并未腾房更没有腾房搬家的打算。沈益娟无奈拨打了110报警电话、警察出警，完全不是王毅所陈述的沈益娟拒接其电话，拒绝与其沟通，王毅的诉讼内容完全违背事实。3、王毅的哥哥是实际居住人，在12月9日发微信通知沈益娟已经全部搬离，谈退回房租及押金事项，要求一手退房租和押金一手还钥匙，按照合同约定双方必须现场查看房屋是否损坏、家具是否完整、并交割清楚水电费后退还租金及押金，所以谈判不欢而散，该事实证明其12月9日已全部搬走。4、沈益娟因担心房屋家具家电被盗，12月15日在物业及开锁公司见证下更换锁具，并发现屋内有损坏及家具丢失及垃圾未清理，并以微信方式向其通知限期7天修复，王毅一直未回复，并不存在王毅诉称的恶意克扣押金、租金的行为，王毅车辆始终占着车位到12月19日，同时钥匙门禁至今未归还。5、王毅声称10月23日晚通知退租及搬家事宜，沈益娟拒接、拒回复一事，此为严重违背事实，沈益娟在12月9日才收到搬家的微信（在王毅通知搬家前，出租房钥匙一直在王毅处，沈益娟并未取回也未更换过门锁），不存在王毅诉称的“无法进入取回自己物品”的情况。6、王毅有虚假诉讼浪费司法资源的嫌疑，王毅承租房屋是沈益娟的新房，屋内新装修，新家具等都是新购买的（王毅属于第一次居住和使用，之前该房并未被使用过），王毅不愿意按照约定腾房搬离可以理解，但在沈益娟好言相告、并积极沟通的情况下，王毅不予理会反而变本加厉，在本次诉讼中诉称其贵重物品丢失、撬门破锁等属于子虚乌有，如果真存在其所诉称的物品被盗，其已经向公安机关报案，当时公安机关就应当立案侦破，但时至今日公安机关并没有立案，这明显是一种恶毒的报复沈益娟让其腾房搬离的行为，是一种严重蔑视我国法律严肃性虚假立案诉讼浪费司法资源的违法行为。综上，王毅的起诉严重违背事实和法律规定，同时存在恶意诉讼、虚假诉讼的嫌疑，请求法院查清事实驳回王毅的起诉，并追究其相应法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审查予以确认并在卷佐证，并认定事实如下： 2019年5月23日，经济南广恒房地产经纪有限公司居间介绍，王毅与沈益娟签订《济南市房屋租赁合同》1份，约定沈益娟将其位于济南市历城区XX室的房屋出租给王毅居住使用，居住人数为5人，最多不超过8人；租赁期自2019年6月1日至2021年5月31日；租金每月2500元，按年支付，2019年6月1日交房时交齐房租30000元；支付方式押2付12，押金5000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由王毅承担的费用、租金、以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给王毅；王毅应承担租赁期间内的水电费、电话费、物业费、燃气费、车位使用费等费用；本合同签订时，沈益娟、王毅应分别即时向济南广恒房地产经纪有限公司支付居间报酬1250元；经协商一致，可以解除本合同，济南广恒房地产经纪有限公司收取的居间报酬无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方；租赁期内，沈益娟需提前收回该房屋的，或王毅需提前退租的，应提前30日通知对方，经双方协商一致按月租金的100%标准支付违约金，沈益娟还应退还相应的租金。 合同签订当日，王毅支付押金5000元。2019年6月1日，沈益娟将房屋交付王毅使用，王毅按约支付一年租金3万元（2019年6月1日至2020年5月31日）。 合同履行期间，沈益娟夫妇发现王毅年近九十岁的父亲也居住在涉案房屋里，沈益娟的丈夫侯宪宁遂于2019年9月20日通过微信给王毅发送信息“提前通知你们这个房子最多让你们住到11月15号，今年暖气不会开，由于近90岁的老人住我们新房，和当初中介三方谈入住人员情况没有说明老人入住，中介可以证明，11月15号我们将剩余租金退给你，搬离后当天房屋家电家具检查无问题退给押金”。2019年10月21日，侯宪宁再次给王毅发送信息“我们已按合同要求提前30日通知你们收回房屋，具体参照合同条款，今天下午我们将在物业和派出所见证下更换锁芯，断水断电，请立刻搬离”。当日，沈益娟通过物业公司将出租房屋停水，10月23日又通过物业公司将出租房屋停电。王毅当庭陈述，其租赁涉案房屋的目的是：父亲年纪大了需要人照顾，但自家房屋较小，租赁该房屋后，其与哥哥轮流过来与父亲共同居住。因涉案房屋被停水、电，无法居住，其在2019年10月24日带父亲搬离，尚有零碎衣物及妻子的项链、戒指、手镯等物品遗留在出租房屋内至今未取出。 上述事实，有《济南市房屋租赁合同》、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实。 庭审中，沈益娟同意退还相应租金及物业费、车位费等相关费用，但双方对退租时间有争议。王毅要求退还自2019年10月21日起之后的租金及相关费用，沈益娟主张王毅实际居住占用房屋至2019年12月19日，应退还2019年12月19日之后的租金等费用。为证明其主张，沈益娟提交了其与王毅嫂子的微信聊天记录、地下停车场物业监控录像，2019年12月10日的微信聊天记录显示王毅嫂子发信息“娟，明天约时间我们见个面商讨一下退房的事？”，沈益娟回复“阿姨您搬家了吗，您回国了是吧”，王毅嫂子回复“搬完了，是的”。该聊天记录经质证，王毅对真实性无异议。沈益娟陈述双方微信联系后即见面商谈，因退费时间及搬家费的问题未达成一致，也未交割房屋，因担心屋内物品损坏丢失，于2019年12月15日给王毅发微信并找了开锁公司在物业见证下进入涉案房屋，当时屋内没有王毅的任何物品。沈益娟另提交用其手机录制的地下停车场物业监控录像并当庭播放，该录像显示2019年12月19日8时42分，车牌号为鲁BXX的汽车驶离其停车位，该证据经质证，王毅认可系其哥哥的车辆，但并未一直占用该停车位，是哥哥开车到涉案房屋拍照取证时暂时停放，随即驶离。 另查明，涉案房屋自2019年10月21日、23日停水、停电后，至2019年12月10日期间再未恢复水、电供应。沈益娟提交照片及视频等证据主张王毅在承租期间，在房屋墙壁上砸钉子数枚、地板翘起损坏，垃圾未清理，并丢失价值100元的桌子1张、丢失梯子1架。对此，王毅认可桌子由其搬走，同意在起诉金额中扣除100元，对其他事项不认可，亦不同意赔偿。 本院认为，王毅与沈益娟签订的《济南市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。沈益娟以涉案房屋内入住年迈老人为由，通知王毅腾房并解除合同，经查，双方签订的租赁合同中对此并无禁止性约定；关于单方解除合同条件中，亦未约定入住年迈老人属可单方解除合同的情形；双方合同第十一条第（二）项约定“甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知对方，经双方协商一致按月租金100%标准支付违约金”，该条系对提前收回房屋应承担违约责任的约定，而非对单方解除权的约定，该条亦明确写明：提前收回房屋应经双方协商一致。故王毅安排其父亲在涉案房屋内居住并未违反合同约定，沈益娟不享有单方解除合同的权利，其在合同履行期间要求王毅腾房构成违约，应当承担违约责任。 王毅租赁房屋系用于家庭居住，该房屋位于楼房高层，如无水无电，必然影响居住使用，2019年10月21日、23日沈益娟对房屋断水、断电的行为，致使王毅不能实现租赁房屋的目的，故本院确认双方租赁合同于2019年10月21日解除，沈益娟应自2019年10月21日起退还王毅相应的租金等费用。其中： 1、关于应退租金。王毅已支付2019年6月1日至2020年5月31日期间一年的租金3万元，王毅要求退还2019年10月21日至2020年5月31日共计7个月零10天的租金本院予以支持，故沈益娟应退王毅租金18333.33元（2500元/月*7个月+2500元/30天*10天=18333.33元）。 2、关于押金。双方合同约定，合同终止后，扣除应由王毅承担的费用及应承担的违约赔偿外，剩余部分应予退还。沈益娟收取王毅押金5000元，其主张丢失价值100元的桌子1张，租赁期间产生燃气费23.2元，王毅当庭同意将桌子款100元及燃气费23.2元从中扣除；关于沈益娟主张的墙壁、地板损坏及垃圾未清运、丢失梯子1架的事实，因王毅不认可，其提交的证据亦不足以证实系王毅所为，故本院不予支持，据此沈益娟应退王毅押金为4876.8元。 3、关于中介费。沈益娟、王毅分别向济南广恒房地产经纪有限公司支付中介费1250元，双方合同约定，合同解除，济南广恒房地产经纪有限公司收取的居间报酬无须退还，如支付费用方为守约方，则违约方支付该笔费用给守约方。现沈益娟违约解除合同，其应按约退还王毅支付的中介费1250元。 4、关于物业费。王毅已支付2019年7月1日至2019年12月31日的物业费1405.8元，2019年10月21日至2019年12月31日期间的物业费应予退还，王毅要求退还上述期间共计2个月零10天的物业费，本院予以支持，沈益娟应退物业费为546.7元（1405.8元/6个月*2个月+1405.8元/180天*10天=546.7元）。 5、关于车位管理费。王毅已支付沈益娟2019年6月1日至2020年3月31日期间的车位费385元，沈益娟提交监控录像拟证明王毅家的车辆一直占用其车位至2019年12月19日，对此王毅不予认可，认为其搬离后已无将车停放在此的必要。本院认为，车位占用的行为系连续或继续状态，沈益娟提交的监控录像仅显示2019年12月19日8时42分许车辆驶离停车位，无法以此证实该车辆一直占用停车位，故本院对沈益娟该辩称不予采纳。王毅要求退还2019年10月21日至2020年5月31日期间5个月零10天的车位费，本院予以支持，沈益娟应退还王毅车位费205元（385元/10个月*5个月+385元/300天*10天=205元）。 6、关于预交电费。王毅主张向沈益娟预交电费300元，沈益娟辩称其接管房屋后拆除电表，电力部门退还其113.5元电费，其同意将此款退还王毅，王毅当庭变更该项诉讼请求为113.5元，据此沈益娟应退还预交电费113.5元。 7、关于返还耳环、手镯、项链等其他物品。王毅主张其搬离时遗留耳环、手镯、项链等其他物品在出租房屋内，沈益娟不予认可，王毅对此未提交证据证明，对其主张事实本院无法认定，故本院对此不予支持。 8、关于再次搬家费500元。沈益娟对搬家费不认可，王毅的该主张亦无合同及法律依据，本院不予支持。 9、关于网络宽带费105.33元。沈益娟对此不认可，王毅亦未提交相关证据证实，本院不予支持。 10、关于违约金2500元。双方合同约定，沈益娟需提前收回该房屋的，按月租金100%的标准支付违约金，沈益娟在合同期内收回房屋，应当按月租金100%的标准支付王毅违约金2500元。 11、关于上述应当退还款项的利息损失。王毅主张沈益娟应自2019年10月21日起退还上述1至9项款，逾期不退应当承担其利息损失。本院认为，王毅撤离涉案房屋后，双方对应退费用存在争议，一直没有确定退款金额，不具备退款条件，故对逾期退款利息损失的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、沈益娟应退还王毅租金18333.33元； 二、沈益娟应退还王毅押金4876.8元； 三、沈益娟应退还王毅中介费1250元； 四、沈益娟应退还王毅物业费546.7元； 五、沈益娟应退还王毅车位管理费205元； 六、沈益娟应退还王毅预交电费113.5元； 七、沈益娟应支付王毅违约金2500元。 上述所判第一至第七项款项共计27825.33元，限沈益娟于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费536元，减半收取268元，由王毅负担15元，沈益娟负担253元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇二〇年五月十一日 书记员  袁 萌