上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2674号上诉人（原审被告、反诉原告）：搜候（上海）投资有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号8幢558室。法定代表人：彭庆邦，执行董事。委托诉讼代理人：段传勇，江苏漫修（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜宁铭，江苏漫修（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海什马汇信息科技有限公司，住所地上海市青浦区北青公路9138号1幢3层T区342室。法定代表人：闫欣，总经理。委托诉讼代理人：程益奇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张婷，女，该公司员工。上诉人搜候（上海）投资有限公司（以下简称搜候公司）与被上诉人上海什马汇信息科技有限公司（以下简称什马汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人搜候公司上诉请求：撤销一审判决第二、四、六项，改判：1.搜候公司无需返还什马汇公司2019年4月27日至2019年4月30日期间的租金7,003元;2.什马汇公司立即将上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋（以下简称涉案房屋）腾空并返还搜候公司；3.什马汇公司支付搜候公司就涉案房屋自2019年5月1日至对方将房屋内其物品清空之日止的房屋使用费（按照月租金53,249.61元和月物业管理费7,502.88元之和的双倍标准计算）；4.什马汇公司支付搜候公司律师费16,201元；5.什马汇公司承担涉案房屋的装修复原义务。事实与理由：一、被上诉人于2019年4月26日后依然遗留了大量的办公桌椅及家具在涉案房屋内，也并未交接钥匙，在被上诉人一直占用涉案房屋的情形下，一审判决上诉人退还被上诉人部分租金属于事实认定错误，被上诉人应当返还房屋，并向上诉人支付至返还房屋之日的房屋占有使用费，并承担将涉案房屋恢复原状的义务。二、被上诉人向上诉人支付律师费损失的相关条款在《房屋租赁合同》中有明确的约定,上诉人已向律师支付16,201元,故被上诉人应当就此全额支付。被上诉人什马汇公司辩称，不同意搜候公司的上诉请求。一、上诉人所说的被上诉人遗留物品是上家留下来的，被上诉人于2019年4月26日已经搬离，搬离的时候通知对方办理交接，但对方没有来。被上诉人承租之后没有装修，不应承担装修复原义务。二、关于律师费，对方主张过高，被上诉人认为一审判决合理。综上，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。什马汇公司的一审诉讼请求：1.确认什马汇公司、搜候公司签订的《房屋租赁合同》于2019年4月26日解除；2.搜候公司返还什马汇公司缴纳的保证金182,257.47元；3.搜候公司返还什马汇公司缴纳的2019年4月26日至2019年4月30日的租金7,099.95元。搜候公司的一审反诉请求：1.判令解除什马汇公司、搜候公司签订的《房屋租赁合同》；2.什马汇公司立即将涉案房屋腾空并返还搜候公司；3.什马汇公司支付搜候公司涉案房屋2019年4月28日至2019年6月30日的占有使用费255,660元（按照月租金53,249.61元和月物业管理费7,502.88元之和的双倍标准计算）；4.什马汇公司缴纳的保证金182,257.47元归搜候公司所有；5.什马汇公司支付搜候公司律师费16,201元；6.什马汇公司承担涉案房屋的装修复原义务。一审法院认定事实：搜候公司系涉案房屋的权利人。2018年10月19日，什马汇公司（乙方，承租方）与搜候公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋共计312.62平方米出租给乙方办公使用；租赁期自2018年10月22日起至2020年10月21日止；在租赁期内，该房屋租金为5.60元/平方米/天，乙方需按月向甲方支付每月53,249.61元之租金，乙方以月付形式缴付租金，乙方须于提前在每月25日或之前交付次月租金；管理费标准为24元/公历月/平方米，乙方须提前于每月25日或之前缴付次月物业管理费；乙方应于签署日起三个工作日内支付保证金，保证金相当于三个月的月租金的保证金部分由甲方保管，而相当于三个月的管理费的保证金部分由管理公司保管；在租赁期内，乙方擅自解除本合同，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其它权利的前提下，甲方有权单方面解除本合同并提前收回该房屋的全部或其任何部分，乙方已经支付的保证金不予退还；除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在租期届满日或提前解除日17:00点之前完全履行其将该房屋恢复至本合同附件四所列的交付状态或甲方另行书面同意之状态的义务并将该房屋返还甲方；甲方有权在租期届满日或提前解除日或其后的任何时间进入并收回该房屋，而乙方届时放置于该房屋内的一切物品（包括但不限于乙方的分隔、装修及任何设施）将被视为放弃物；从租期届满日或提前解除日起直至乙方办妥交接手续或甲方依据本合同第10.4条第（1）项的约定进入并收回该房屋为止，乙方应以租期届满日或提前解除日前一日所适用的租金、管理费、及公用事业费标准为基数，向甲方双倍支付延期返还期间该房屋的占用费及其增值税、管理费及其它公用事业费，在乙方遗留物品占用该房屋期间，乙方仍应当按照上述标准向甲方支付占有使用费；乙方应赔偿甲方因追讨应付未付款项所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于甲方为向乙方追讨应付未付款项所需支付的所有合理的法律费用（包括但不限于律师费和诉讼费）。当日，什马汇公司缴纳租金保证金159,748.83元。2018年10月24日，什马汇公司缴纳管理费保证金22,508.64元。2019年4月19日，什马汇公司向涉案房屋所在的物业公司人员王某递交《退租函》，称因客观原因发生变化，什马汇公司特通知搜候公司不再承租涉案房屋，特向搜候公司申请退租，解除租赁合同，请搜候公司于2019年4月26日17:00前与什马汇公司在涉案房屋办理交接手续。2019年4月22日，搜候公司向什马汇公司发送《关于“退租函”回函》，称什马汇公司退租申请不属于法定解除之情形也未达到租赁合同约定的解除条件，搜候公司不同意该项申请，并要求什马汇公司继续履行相关合同义务，包括但不限于继续承租该房屋、支付所有欠款（如有）和违约金。2019年4月26日，什马汇公司人员向王某发送微信，提到，已经搬空了。希望你们来了交接一下吧。交接房屋跟我们后续处理不矛盾吧。王某称，你们单方面行为，我司不认可，请根据今天给你们的回函操作。什马汇公司回复，我们只是告知你们房屋已经搬离空置，你们可以恢复对房屋的占有和处分了。照你这逻辑，是不是只要达不成一致就永远不能走呢？2019年4月30日，什马汇公司向王某递交《告知函》，称什马汇公司已于《退租函》指定的房屋交接时间前搬离房屋，并且将房屋恢复至什马汇公司入住时的状态，什马汇公司在本函中再次通知搜候公司及时接收房屋，以免产生相关损失或者其他未知风险。2019年7月12日，搜候公司与江苏漫修（上海）律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并于当日向该所支付了约定的代理费16,201元。一审审理中，搜候公司认可其已知晓上述《退租函》、《告知函》。什马汇公司、搜候公司均确认什马汇公司缴纳租金至2019年4月30日，另外，目前涉案房屋遗留的桌椅和办公家具，确为当初搜候公司将涉案房屋交付什马汇公司入住时，由上家租客所遗留。一审法院认为，什马汇公司、搜候公司签订的《房屋租赁合同》系当事人双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行，不得擅自变更或者解除合同。本案争议焦点在于租赁合同的解除时间及解除后的法律后果。一、关于租赁合同的解除时间。什马汇公司虽于2019年4月19日向王某面交退租函，但是，搜候公司在知晓退租函后，于2019年4月22日回函称不同意什马汇公司的退租申请。什马汇公司认为其于2019年4月26日搬离涉案房屋，故应以该日作为合同解除日，但什马汇公司提前解约的理由是搜候公司拒不提供产证，不配合什马汇公司工商登记注册落地在涉案房屋，导致什马汇公司合同目的无法实现，故搜候公司构成根本违约。然租赁合同中并未约定搜候公司负有提供产证配合什马汇公司工商登记落地在涉案房屋的义务，即使搜候公司不提供产证而导致什马汇公司无法在涉案房屋工商注册，亦属于什马汇公司自身的经营风险，与搜候公司无涉。且什马汇公司在庭审中陈述涉案房屋内其正常办公并无障碍，故什马汇公司现要求行使法定解除权，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，什马汇公司在既未与搜候公司合意解除，又不具备法定解除情形或约定解除条件的情况下，径行发送退租函并搬离涉案房屋，属于擅自提前退租，无法产生合同解除的法律效果。根据租赁合同约定，承租方无故提前解除合同的，出租方有权单方面解除合同。搜候公司现要求据此行使解除权，符合约定，一审法院予以支持。根据法律规定，如一方当事人起诉请求判令解除合同，法院经审查认为符合约定解除或法定解除条件的，则合同自法院判决生效之日起解除。本案受理之前，搜候公司并未向什马汇公司提出行使约定解除权。直至诉讼过程中，搜候公司才向一审法院提出反诉请求判令解除合同，故租赁合同应自判决生效之日起解除。二、关于租赁合同解除的法律后果。1.关于保证金，本案确因什马汇公司擅自提前退租构成违约而导致合同解除。现搜候公司要求没收保证金，符合约定，亦于法不悖，故什马汇公司要求搜候公司返还保证金的诉讼请求，一审法院不予支持。搜候公司要求没收什马汇公司已经缴纳的保证金182,257.47元，一审法院予以准许。2.关于什马汇公司要求搜候公司返还2019年4月26日至2019年4月30日的租金7,099.95元。鉴于双方均确认涉案房屋内目前遗留的桌椅和办公家具系当初房屋交付时，上家租客所遗留的，结合什马汇公司发送的微信以及面交的告知函可以认定什马汇公司已于2019年4月26日搬离涉案房屋，而遗留在内的桌椅和办公家具不能视为什马汇公司的物品在继续占用涉案房屋。据此，什马汇公司业已搬离涉案房屋，搜候公司要求其继续缴纳搬离之后的租金，缺乏事实和法律依据。搜候公司应向什马汇公司返还2019年4月27日至2019年4月30日的租金7,003元（312.62平方米×5.60元/平方米/天×4日）。3.关于搜候公司要求什马汇公司立即腾空涉案房屋并返还的诉请。如前所述，什马汇公司已于2019年4月26日搬离，故搜候公司该项反诉请求，一审法院无法支持。4.关于搜候公司要求什马汇公司支付2019年4月28日至2019年6月30日的房屋占有使用费。什马汇公司在2019年4月19日面交的退租函中，便提到希望搜候公司能于2019年4月26日办理房屋交接，且什马汇公司确于4月26日搬离，并于当日微信通知搜候公司安排人员过来交接，并强调搜候公司可以恢复对房屋的占有和处分。什马汇公司在2019年4月30日面交的告知函中，亦告知搜候公司其搬离情况和及时接收房屋，但搜候公司却一直怠于收回涉案房屋，故搜候公司主张的占有使用费，属于其本可避免扩大的损失，故不予支持。5.关于搜候公司主张的律师费，搜候公司确已委托江苏漫修（上海）律师事务所代理本案诉讼，搜候公司虽未提供发票原件，但有合同、发票和付款凭证相互印证，其已支付16,201元律师费，一审法院予以采信。租赁合同对于承租方应赔偿律师费的约定，是基于出租方为向承租方追讨应付未付款项所需支付的合理费用，综合合同履行情况以及本案处理情况，一审法院酌定什马汇公司应向搜候公司支付律师费6,480元（16,201元×40%）。6.关于搜候公司要求什马汇公司承担涉案房屋的装修复原义务。如前分析，目前涉案房屋内遗留的桌椅和办公家具系什马汇公司当初入住时，由上家租客所遗留，而现有在案证据无法证明搜候公司将涉案房屋最初交付什马汇公司时的初始状态，也无法证明什马汇公司对涉案房屋有过二次装修或破坏原有装修，故搜候公司的该项反诉请求，缺乏相应依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》之第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，于2019年10月30日作出判决如下：一、上海什马汇信息科技有限公司与搜候（上海）投资有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、搜候（上海）投资有限公司应于判决生效之日起十日内向上海什马汇信息科技有限公司返还2019年4月27日至2019年4月30日期间的租金7,003元；三、上海什马汇信息科技有限公司已缴纳的保证金182,257.47元，归搜候（上海）投资有限公司所有；四、上海什马汇信息科技有限公司应于判决生效之日起十日内向搜候（上海）投资有限公司支付律师费6,480元；五、驳回上海什马汇信息科技有限公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回搜候（上海）投资有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审本诉案件受理费2,043.60元，由上海什马汇信息科技有限公司负担1,968元，由搜候（上海）投资有限公司负担75.60元；反诉案件受理费4,055.89元，由上海什马汇信息科技有限公司负担1,685.69元，由搜候（上海）投资有限公司负担2,370.20元。二审中，上诉人未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人搜候公司于2019年7月23日一审法院组织的证据交换时，明确同意解除本案租赁合同，并于当日向一审法院递交了反诉状，要求解除租赁合同并返还涉案房屋等。一审法院于同日向被上诉人什马汇公司送达该反诉状。二审中，上诉人明确表示租赁合同应于2019年7月23日解除，并确认被上诉人的租金及物业管理费均已付至2019年4月30日，故上诉人要求被上诉人支付自2019年5月1日起至2019年7月23日止按合同约定标准计算的租金及物业管理费，合同解除后的房屋使用费及物业管理费就不再主张。上诉人亦明确由其自行收回涉案房屋，原反诉中关于返还房屋及装修复原的相关请求则不再主张。被上诉人则坚持认为租赁合同已于2019年4月26日解除。本院认为，上诉人与被上诉人就涉案房屋所签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审认定该合同有效当属正确，双方当事人均应严格恪守。根据本案所查明的事实，被上诉人于2019年4月18日致函上诉人，以“现因客观原因发生变化”要求提前退租、解除租赁合同，并要求2019年4月26日办理房屋交接手续。上诉人收到函件后则于2019年4月22日回函，明确要求继续履行租赁合同。但被上诉人仍于2019年4月26日自行撤离了涉案房屋。因此，被上诉人擅自提前退租已构成违约，被上诉人起诉要求确认双方之间的租赁合同于2019年4月26日解除，一审法院对此未予支持当属正确。鉴于上诉人于2019年7月23日明确同意解除合同，并于同日向一审法院提出解除合同的反诉请求，被上诉人亦于该日收到反诉状，故本院确认上诉人与被上诉人就涉案房屋签订的租赁合同于2019年7月23日解除。一审法院认定租赁合同于判决生效之日解除，认定有误，本院依法予以纠正。关于上诉人主张的租金及管理费。如上所述，虽然被上诉人擅自提前退租并搬离租赁房屋已构成违约，上诉人有权要求继续履行租赁合同。但上诉人作为出租人，在明知被上诉人已于2019年4月26日实际撤离且被上诉人亦多次要求办理房屋交接的情况下，亦负有及时收回房屋防止损失进一步扩大的义务。上诉人虽于2019年7月23日行使了合同解除权，但上诉人未及时收回房屋亦存在一定的过错。然而考虑到上诉人作为出租方，在明确回复被上诉人不同意解除合同后，对于被上诉人继续履行合同存有一定的期许，亦属合理。被上诉人虽已搬离，但租赁合同约定房屋返还时，被上诉人应将房屋恢复至交付时的状态，而双方对于恢复原状的标准亦存在争议。再结合2019年4月26日之后，被上诉人客观上未再占有使用涉案房屋并享受物业服务，故本院酌情认定被上诉人应向上诉人支付截至于2019年6月26日止，按合同约定标准计算之租金及物业管理费。上诉人要求被上诉人支付合同解除日之前的全额租金及物业管理费，本院不予支持。而被上诉人要求上诉人返还其已支付的2019年4月26日至2019年4月30日的租金7,003元，本院亦不予支持。一审法院以被上诉人已于2019年4月26日实际搬离为由，判决上诉人返还被上诉人该部分租金，处理失当，本院依法予以纠正。同理，因被上诉人违约导致合同解除，上诉人要求据此没收被上诉人已付的保证金，符合双方合同约定，一审法院对此予以支持，当属正确。关于上诉人主张的律师费损失，具有合同依据，本院对此予以支持。一审法院调整律师费损失的赔偿数额，依据不足，本院予以纠正。上诉人在二审中明确表示自行收回房屋，不再要求被上诉人返还房屋、进行装修复原，亦不再主张合同解除后的房屋占有使用费及管理费，本院对此予以准许。综上，上诉人搜候公司的上诉请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13326号民事判决第三项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13326号民事判决第二、五、六项；三、变更上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13326号民事判决第一项为“确认上海什马汇信息科技有限公司与搜候（上海）投资有限公司就上海市长宁区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除”；四、变更上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初13326号民事判决第四项为“上海什马汇信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向搜候（上海）投资有限公司支付律师费人民币16,201元”；五、上海什马汇信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向搜候（上海）投资有限公司支付2019年5月1日起至2019年6月26日止，按合同约定标准计算的租金及管理费；六、驳回上海什马汇信息科技有限公司的全部诉讼请求；七、驳回搜候（上海）投资有限公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审本诉案件受理费人民币2,043.60元，由上海什马汇信息科技有限公司负担；反诉案件受理费人民币4,055.89元，由上海什马汇信息科技有限公司负担2,785.35元，由搜候（上海）投资有限公司负担1,270.54元。二审案件受理费人民币3,996元，由上海什马汇信息科技有限公司负担2,814元，由搜候（上海）投资有限公司负担1,182元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十九日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……