湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘09民终542号 上诉人（原审被告）：宁超，男，1988年3月29日出生，汉族，住益阳市赫山区。 被上诉人（原审原告）：湖南鲲鹏物业服务有限公司，住所地长沙高新开发区。 法定代表人：刘鲲鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：熊力，湖南九方律师事务所律师。 上诉人宁超因与被上诉人湖南鲲鹏物业服务有限公司（以下简称鲲鹏公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2019）湘0903民初4791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁超、被上诉人鲲鹏公司之委托诉讼代理人熊力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 宁超上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判按0.8元/月/平方米的标准支付物业服务费3673元并由鲲鹏公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审判决认定事实不清，证据不足，判决结果明显偏袒鲲鹏公司。第一，鲲鹏公司管理“铂金汉宫”前期物业服务系从益阳中大伟业房地产开发有限公司（以下简称中大伟业公司）转包而来，未通过招投标程序；第二，依据益阳市物价局、益阳市房地产管理局《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》第二条规定，对于未采用招投标方式确定的住宅前期物业管理公共服务收费应当实行政府指导价，而不应采用协议收费；第三，本案双方订立的《前期物业服务协议》违背宁超意愿，具有强制性；第四，鲲鹏公司提供的物业服务参照相关规定仅达到四级标准，该等级对应的收费标准应为0.8元/月/平方米，故鲲鹏公司的收费标准明显违反质价相符原则。2、一审判决适用法律错误。一审判决仅依据《物业管理条例》的规定，未参照《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》，适用法律明显错误。 鲲鹏公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鲲鹏公司自2015年11月入驻铂金汉宫，与宁超形成了物业服务关系，虽然在物业服务过程中存在瑕疵，但一审判决已充分考虑并酌情核减相应费用，故一审判决处理公正，应予维持。 鲲鹏公司向一审法院起诉请求：判令宁超向鲲鹏公司立即支付物业服务费7773元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：益阳市赫山区“铂金汉宫”小区是由中大伟业公司开发建设的商业住宅小区，鲲鹏公司通过开发商引进为“铂金汉宫”小区提供前期物业服务，并签订了《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》。合同约定：物业服务费实行包干制，由业主或物业使用权人按其拥有的物业建筑面积预先交纳。其中住宅物业服务费收费标准为高层电梯房1.65元/月/平方米，商业物业服务费收费标准为3.00元/月/平方米；物业服务费的收取以甲方向业主发出入住通知书或刊登入住公告所公布的交房入住日期的次月一日开始计收；业主和物业使用人应自觉按时缴纳物业管理、水电等费用，不得拖欠，逾期未交纳的从逾期之日起按每天千分之三计算滞纳金。对欠费超过12个月的业主，可提起民事诉讼进行追缴。2015年9月3日，宁超与中大伟业公司签订了《益阳市商品房买卖合同》，购买了铂金汉宫1幢2101号房，建筑面积117.77平方米。2015年11月18日宁超会同鲲鹏公司对其所购房屋进行了验收，宁超出具了《收楼声明书》。此后，宁超即与其他入住业主一起接受了鲲鹏公司所提供的物业管理服务。2016年1月8日，宁超向鲲鹏公司支付了2015年12月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1165.92元。鲲鹏公司向宁超出具了收据，收据载明收费标准为每平方米1.65元。自2016年6月1日起，宁超再未向鲲鹏公司交纳物业服务费。2019年6月27日，鲲鹏公司向宁超发出催费通知书，宁超以鲲鹏公司物业服务不到位、小区管理服务差为由拒绝支付，双方酿成纠纷。另，益阳市赫山区“铂金汉宫”小区自建成至今，鲲鹏公司系唯一提供物业服务的公司，至本案一审庭审结束止，该小区业主尚未成立业主委员会。诉讼期间，一审法院对涉诉小区进行了现场勘查，发现鲲鹏公司在公共设施的维修、养护、卫生服务等方面存在瑕疵，已以拍摄的照片记录在卷。 一审法院认为：鲲鹏公司具备物业服务资质。鲲鹏公司与中大伟业公司签订的《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》合法有效。鲲鹏公司自2015年11月开始，为宁超所在“铂金汉宫”小区提供了物业服务。宁超作为小区业主，虽未与鲲鹏公司签订书面的物业服务合同，但据已查明的事实，足以认定双方已形成了事实上的物业服务合同关系，故鲲鹏公司要求宁超交纳关于2016年6月1日至2019年9月30日的物业管理服务费的诉讼请求，证据充分，理由充足，予以支持。宁超关于其与鲲鹏公司没有物业服务合同关系的答辩意见，与查明的事实不符，不予支持。根据现场勘查可以看出,鲲鹏公司在提供公共设施的维修养护、小区卫生服务等时确实存在瑕疵，鲲鹏公司提供的物业服务有待完善，宁超应交纳的物业服务费可适当核减。结合本案实际情况，酌情核减应付金额的百分之十。经核算，至2019年9月30日止，宁超所欠物业管理费数额为7772.8元（117.77平方米×1.65元/平方米×40个月），核减10%后的金额为6995.5元。物业服务合同是双务合同，合同当事人均应依合同诚信履行合同义务，本案鲲鹏公司应积极改善物业服务中存在的问题，合同双方应加强沟通，互让互谅，努力创造和谐的合作关系。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、宁超于判决生效之日起十日内支付鲲鹏公司2016年6月1日至2019年9月30日的物业服务费共计6995.5元；二、驳回鲲鹏公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由鲲鹏公司负担5元，宁超负担20元。 二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证。鲲鹏公司之委托诉讼代理人熊力提交了以下证据：证据一、《环境卫生清洗保洁服务企业资质证书》，拟证明其具有物业服务资质；证据二、益阳市发展和改革委员会制发的《关于铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准的批复》（益发改价服[2015]437号），拟证明收费标准已经益阳市发展和改革委员会批准。就鲲鹏公司提交的证据，宁超质证认为：对鲲鹏公司提供的证据的三性无法鉴别。本院认为，鲲鹏公司提交的两份证据内容真实，予以采信。 经审理查明：益阳市发展和改革委员会于2015年12月18日下发《关于铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准的批复》，核定铂金汉宫前期公共性物业服务收费标准为：住宅每月每平方米1.65元，临街商业门店实行市场调节价。 除此，一审判决查明的本案其他基本事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为：1、案涉物业服务合同是否有效；2、案涉物业服务费的支付标准认定问题。 一、就案涉物业服务合同是否有效的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，鲲鹏公司具备物业服务资质，其与中大伟业公司签订的《益阳铂金汉宫前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对合同双方当事人以及包括宁超在内的全体业主均具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务。鲲鹏公司按照约定履行了合同义务，宁超作为小区业主，虽未与鲲鹏公司签订书面的物业服务合同，但其已接受鲲鹏公司提供的物业服务，故双方已形成事实上的物业服务合同关系。宁超称前期物业服务未经过招投标程序且物业服务合同违背其真实意愿对其不具有约束力的主张缺乏法律依据，本院依法不予支持。 二、案涉物业服务费的支付标准问题。本案中，案涉物业服务合同约定物业服务费的标准为1.65元/月/平方米，且该收费标准已经过益阳市发展和改革委员会批准。宁超已接受鲲鹏公司提供的物业管理服务，理应按照协议约定支付相应的物业服务费。宁超主张鲲鹏公司管理案涉小区前期物业服务未经过招投标程序，应按照《关于益阳市中心城区物业服务收费指导价格及收费服务等级标准的通知》规定的指导价0.8元/月/平方米缴纳物业服务费，但其并未提供相关文件，且宁超已按案涉物业服务合同约定标准向鲲鹏公司支付2015年12月1日至2016年5月31日期间的物业服务费1165.92元，可视为其对该物业服务费的标准已予认可，故其主张应按0.8元/月/平方米的标准计算案涉物业服务费缺乏事实依据，本院依法不予支持。因鲲鹏公司在公共设施的维修、养护、卫生服务等方面确实存在一定瑕疵，一审法院据此酌情核减宁超应付物业服务费金额的10%妥当，本院予以维持。 综上所述，上诉人宁超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人薛猛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐光辉 审 判 员 陈运泉 审 判 员 昌 丹 二〇二〇年五月十二日 法官助理 龚协伟 书 记 员 高洁颖