甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终161号上诉人（原审原告、反诉被告）：李鑫，男，1988年1月14日出生，汉族，甘肃省兰州市城关区居民，住该区。委托诉讼代理人：王辉，甘肃勇盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生儒，甘肃勇盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃增鑫房地产开发有限责任公司，住所地甘肃省兰州市兰州新区综合市场祁连山大道北段1999—8号。法定代表人：李增年，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨如涛，甘肃英之剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王健，甘肃英之剑律师事务所律师。上诉人李鑫与被上诉人甘肃增鑫房地产开发有限责任公司（以下简称增鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2058号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李鑫上诉请求：1、请求二审法院撤销一审法院判决第三项；2、请求改判增鑫公司支付三年收益款共161098元；3、本案一、二审诉讼费由增鑫公司承担。主要事实及理由：一、一审法院未支持三年收益款，属于事实认定错误。李鑫与增鑫公司签订的合同合法有效，增鑫公司屡次延期交房，构成严重违约，增鑫公司作为房地产开发商，无法按时交房，造成了李鑫可得利益的损失，其应当支付三年的收益款。二、一审法院法律适用错误。依据法律的规定，李鑫与增鑫公司之间签订的合同不存在无效的法定情形，应该支持双方的约定。原审认定增鑫公司未按时交付房屋，导致合同目的无法实现，增鑫公司已构成违约，应该承担违约责任，一审法院未支持三年收益款属于法律适用明显不当。增鑫公司的不诚信行为导致合同无法履行。综上，请求二审法院支持李鑫的上诉请求。增鑫公司辩称：1、一审法院审理程序合法，认定事实清楚，应当维持原判；2、再向李鑫支付收益款明显不公，李鑫的主张不应该被支持。李鑫向一审法院起诉请求：1.判令解除其与增鑫公司之间签订的《商铺内部认购协议》《补充协议》及《甘肃增鑫房地产开发有限责任公司关于内部认购协议书的续签协议》（以下简称《续签协议》）；2.判令增鑫公司立即向其返还已付房款280000元；3.判令增鑫公司按合同约定向其支付三年收益款161098元（第一年49996元、第二年55551元、第三年55551元）；4.判令增鑫公司按中国人民银行同期贷款利率向其支付自2018年4月27日起至2019年7月27日期间的资金占用费16846元，之后的资金占用费计算至全部本息清偿完毕为止；上述4项费用合计为457944元；5.本案诉讼费、保全费等费用由增鑫公司承担。增鑫公司向一审法院提出反诉请求：1.依法判令李鑫继续履行其与增鑫公司达成的《商铺内部认购协议》《补充协议》及《续签协议》，并立即向增鑫公司补交购房尾款169963元；2.本案本诉及反诉费用由李鑫承担。一审法院认定的事实：2015年4月26日，李鑫（乙方）与增鑫公司（甲方）签订《商铺内部认购协议》，双方主要约定：乙方购买位于兰州新区，商铺总金额为555510元；乙方于2015年4月26日付清首付款280000元，余款275510元于2017年1月1日前付清；本协议有效期为两年整，自2015年4月26日起至2017年4月26日止。第一年收益按合同款的9%计算，即49996元返还，第二年收益按合同款的10%计算，即55551元返还；在本协议有效期限内，甲方取得商铺所在建筑物整体验收等相关五证的条件下，双方应在六十日内签订正式的《商铺买卖合同》，在乙方付清房款的条件下，并签订正式《商铺买卖合同》后365个工作日内为乙方办理相关产权分割登记证件。如果甲方不能在本合同有效期限内取得相关证件导致不能与乙方签订正式《商铺买卖合同》的，或者不能给乙方办理产权分割登记的，本协议自然终止；双方约定的交房时间为2017年1月1日前。同日，李鑫并向增鑫公司交纳首付款280000元。双方同时签订《补充协议》一份，约定：“一、乙方按合同约定的价格先交50%，第一年甲方向乙方返还合同款的9%，第二年甲方向乙方返还10%，第三年乙方认为该商铺的价值大于第一年的价格，甲方给予乙方办理房产证，确定乙方产权；二、如果乙方认为该商铺没有增值，乙方有权放弃该商铺的产权，甲方退还乙方所交房款（50%第一年交款＋第一年返还的9%收益＋第二年返还的10%收益）”。2017年6月16日，李鑫与增鑫公司又签订《续签协议》，约定该协议是对甲、乙双方于2015年4月26日签订的《商铺内部认购协议》约定内容的补充和解释，有效期限为1年，自2017年4月26日至2018年4月26日止；在续签协议期间内甲方给乙方的收益率为合同款的10%；商铺达到约定的交付使用条件后，甲方通知乙方办理交接手续；在本协议有效期限内，甲方取得商铺所在建筑物整体验收等相关凭证和乙方付清总房款及法律规定的登记费用后，双方应在六十日内签订正式的《商铺买卖合同》；双方约定的交房时间暂定为2018年3月1日前；本协议与《商铺内部认购协议》约定内容发生冲突与矛盾的，以本合同约定内容为准。后增鑫公司未向李鑫交付商铺，李鑫因故与该公司产生纠纷。2019年7月24日，李鑫以增鑫公司未向其支付收益款亦未交付商铺为由，诉至一审法院处理。2019年8月6日，增鑫公司向一审法院提出反诉请求。另查明，增鑫公司于2018年5月30日取得《兰州新区商品房预售许可证》（兰新房商预字〔2018〕015号）。认定以上事实的证据有：李鑫与增鑫公司均提交的《商铺内部认购协议》《补充协议》《续签协议》，李鑫提交的收据，上列证据经庭审举证、质证，予以确认并在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李鑫与增鑫公司签订的《商铺内部认购协议》《补充协议》及《续签协议》，不违反国家法律法规的强制性规定，系双方自愿达成，内容真实有效，依法予以确认。上述协议的性质均为预约合同，双方应遵照履行。就本案几个问题分析如下：关于涉案协议是否应予解除及增鑫公司的反诉请求是否成立的问题。首先，增鑫公司应当履行按约交付房屋的义务，增鑫公司虽与李鑫数次签订协议约定交房时间，但双方未签订正式的《房屋买卖合同》，增鑫公司至今未向李鑫交付涉案商铺，致使李鑫签订涉案协议的目的不能实现。且庭审查明，涉案协议约定的有效期均已届满，故根据《合同法》第九十四条之规定，李鑫的该项诉讼请求成立，依法予以支持。案涉《商铺内部认购协议》《补充协议》《续签协议》应自起诉状副本送达至增鑫公司之日，即2019年7月25日起予以解除。因此，增鑫公司反诉主张李鑫继续履行涉案协议并补交购房尾款169963元的请求不能成立，予以驳回。关于增鑫公司提出李鑫解除权的行使超过一年期限的抗辩意见，庭审查明，李鑫与增鑫公司至今尚未签订《商品房买卖合同》，双方签订的涉案协议均属于预约合同，不宜以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条限定除斥期间，故增鑫公司的该项抗辩意见不予采纳。对于增鑫公司辩称涉案合同系双务合同，李鑫有先付款的义务，其没有付款就不能行使解除权的抗辩意见，本案查明，双方在签订《商铺内部认购协议》时将各自义务约定在同一天履行，且未有前后履行顺序的约定。后双方又签订《续签协议》，其中虽推迟了交房时间，但未明确约定李鑫支付剩余房款的时间，故增鑫公司抗辩李鑫有先付款义务的意见不能成立，不予采纳。第二、关于本诉首付款是否应予退还的问题。根据《合同法》第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，案涉协议解除后，增鑫公司应当向李鑫退还已经收取的购房首付款280000元。关于增鑫公司提出李鑫如不继续履行协议，该公司有权在房款中扣除支付给销售公司劳务费用的意见，就劳务费用事宜增鑫公司并未提供相应证据佐证，故对其抗辩意见不予采纳。第三、关于本诉是否应支付收益款和资金占用费的问题。本案中，李鑫与增鑫公司虽在涉案协议中对自2016年4月26日至2018年4月26日的收益率进行了约定。但庭审查明，在增鑫公司至今未履行交房义务的情况下，李鑫从未实际占有过讼争房屋，且李鑫亦未举证证明增鑫公司就该房屋取得收益，故在不能确定涉案房屋确已取得收益的情况下，对李鑫的该项诉请，不予支持。关于本诉资金占用费的诉请，李鑫已按照《商铺内部认购协议》《补充协议》的约定，交纳了首付款280000元，但增鑫公司两次约定交房时间却并未交房，该公司的行为已然违约，应依法承担违约责任。李鑫主张违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准自2018年4月27日计算至2019年7月27日共计16846元（4.75%÷360天×456天×280000元）的意见，经审查符合法律规定，依法予以支持。综上所述，李鑫的诉讼请求部分成立，依法予以支持。增鑫公司的反诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、自2019年7月25日起，解除李鑫与甘肃增鑫房地产开发有限责任公司于2015年4月26日签订的《商铺内部认购协议》《补充协议》及双方于2017年6月16日签订的《甘肃增鑫房地产开发有限责任公司关于内部认购协议书的续签协议》；二、甘肃增鑫房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还李鑫购房款280000元及截止2019年7月27日之前的资金占用费16846元，以上共计296846元（2019年7月27日之后的资金占用费，以未返还的购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算直至付清）；三、驳回李鑫的其他诉讼请求；四、驳回甘肃增鑫房地产开发有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费4185元，由李鑫负担1309元，甘肃增鑫房地产开发有限责任公司负担2876元。诉讼保全案件申请费2810元、反诉费1850元，均由甘肃增鑫房地产开发有限责任公司负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，李鑫与增鑫公司先后签订了三份涉案房屋的购买协议，根据双方协议约定，李鑫按约定支付了增鑫公司房屋首付款，双方约定了房屋余款的付款时间、涉案房屋交付的时间以及房屋收益款的具体事项。但在合同的履行过程中，增鑫公司均未在约定的两次交房时间内向李鑫交付涉案房屋，存在违约行为，致使李鑫购买商铺使用的目的无法实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。”因此，李鑫请求解除与增鑫公司签订的三份涉案房屋的购买协议，一审法院予以支持，并无不当。增鑫公司辩称根据合同双方约定，李鑫先付清房屋余款，后增鑫公司向李鑫交付涉案房屋。双方在签订合同中，并未有合同履行先后顺序的约定，增鑫公司由于自身的原因，并未按时向李鑫履行交付房屋的义务，故其称李鑫先付款答辩本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，增鑫公司与李鑫明确约定了房屋收益款的具体计算标准，在卷的李鑫与增鑫公司共同签订的《说明》中增鑫公司认可李鑫的第一年收益款为49996元，第二年收益款为55551元。后在双方续签的协议中对第三年的收益款计算标准为合同款的10%，即55551元，且该协议中注明“剩余款是指：总房款减去已交付款和2015年度、2016年度的收益之后的余款”。对于向李鑫支付收益款是认可的。在此情形下，一审法院以李鑫并未实际占有过涉案房屋，也没有证据证明增鑫公司就该房屋取得收益为由驳回李鑫房屋收益款的诉求与事实不符，属认定事实错误，对此应予以纠正。综上所述，上诉人李鑫的上诉请求成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持兰州新区人民法院（2019）甘0191民初2058号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、增判被上诉人甘肃增鑫房地产开发有限责任公司于本院判决生效十五日内向上诉人李鑫支付涉案房屋三年收益款161098元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审已减半收取案件受理费4185元，诉讼保全案件申请费2810元，一审反诉费1850元，二审案件受理费2618元，均由甘肃增鑫房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  冯诚审判员邵云翮审判员周瑞芹二〇二〇年五月十九日书记员夏菁菁