广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初374号 原告：程学业，男，1951年6月23日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告：李林英，女，1962年10月8日出生，汉族，住广西岑溪市。 二原告共同委托诉讼代理人：张小健，广西直航律师事务所执业律师。 被告：岑溪市华盈房地产开发有限责任公司，住所地岑溪市滨江三路x号一楼。 法定代表人：李伟兵，董事长。 委托诉讼代理人：吴瑶，广西昌义律师事务所执业律师。 原告程学业、李林英与被告岑溪市华盈房地产开发有限责任公司（以下简称“华盈公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人张小健、被告华盈公司委托诉讼代理人吴瑶到庭参加了诉讼。原告程学业、李林英、被告华盈公司法定代表人李伟兵经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 程学业、李林英向本院提出诉讼请求：1.判令被告华盈公司立即向岑溪市不动产登记局提交完备的材料，将国有建设用地使用权转移登记到二原告的名下；2.判令被告华盈公司支付违约金2737元给二原告；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由二原告向被告购买名为“华盈·水岸郦都”楼盘第x幢x单元x号商品房一套，二原告向被告付清了购房款273743.6元。2015年2月份，被告向二原告收取了代办房产证、土地分割证的费用。2019年5月25日，被告以张贴公告的方式向二原告等全体业主告知“将会在近期为你们办理二证合一的不动产权证”。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，被告转让房屋给二原告同时将土地使用权转让，被告必须将该房屋所有权及建设用地使用权转移登记到二原告的名下。被告只为二原告办好房产证，至今仍未将办理国有建设用地使用权转移登记所需的材料提交到岑溪市不动产登记局，导致二原告无法取得涉案房屋的不动产权证。被告的行为已构成违约，依照《商品房买卖合同》第十四条规定，被告应按已付购房款的1%支付违约金2737元给二原告。 程学业、李林英为证明其主张向法庭提交下列证据： 1.居民身份证复印件，拟证明二原告的身份情况； 2.营业执照复印件，拟证明被告的诉讼主体资格； 3.《商品房买卖合同》、岑房权证市区字第××号房产证复印件，拟证明二原告向被告付清了购房款273743.6元，该合同约定办理不动产登记期限为90日，被告逾期未为二原告办理土地分割证构成了违约，应按已付购房款的1%支付违约金； 4.收据复印件，拟证明被告向二原告收取了办理土地分割证的费用； 5.照片复印件，拟证明华盈公司于2019年5月25日以公告方式向二原告等业主承诺近期办理不动产权证; 6.关于岑溪市华盈房地产开发有限责任公司办理不动产权证的复函复印件，拟证明被告至今仍未向岑溪市不动产登记服务中心提交办理不动产权证的完备材料； 7.光碟一张，拟证明梁庆贞等业主向被告追讨要求协助办理涉案房屋的不动产权证。 华盈公司辩称，1.被告已按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条规定办理了产权备案登记手续，二原告取得了涉案房屋的房产证，不存在违约行为。《不动产登记暂行条例》施行后，岑溪市不动产登记局于2017年才开始进行办理不动产权证，这是国家对不动产登记政策的变化，不是原、被告能够预料得到的事情。二原告起诉后，被告已向岑溪市不动产登记局提交了办理不动产权证所需的材料，但是不知道该局因什么原因拒收材料。因此，暂时没法办理不动产权证的责任不在于被告；2.根据《商品房买卖合同》第十四条约定，办理不动产权证是由二原告负责，被告是接受二原告的委托办理不动产权证，只存在委托关系上的违约。二原告的各项主张没有事实和法律依据，请求判决驳回二原告的诉讼请求。 华盈公司为证明其辩解向法庭提交下列证据： 1.营业执照、居民身份证复印件，拟证明被告的诉讼主体资格； 2.岑溪市商品房预售合同登记备案表复印件，拟证明被告向岑溪市房地产交易所进行了房地产登记备案的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对二原告提交上述的证据1、2，被告提交上述的证据1，双方当事人均表示没有异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，认定如下：1.对二原告提交上述的证据3，被告对真实性、合法性没有异议，但认为根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告只需向办证机关提交办理产权登记的材料备案，由二原告自行办理，办证义务不在于被告，被告已履行了该条款的义务，二原告才能取得涉案房屋的房产证，被告不存在违约的行为，本院认为，根据该合同第十四条约定，被告向产权登记机关提交办理权属登记材料的期限为商品房交付使用后90日内，现二原告取得了涉案房屋的房产证，目前没有证据证实被告向岑溪市不动产登记局提交完整的办证材料，本院予以确认；2.对二原告提交上述的证据4，被告对真实性、合法性无异议，但认为被告收取办证款项只是接受二原告的委托代为协助办理涉案房屋的产权证，不能证实合同约定的办证义务在于被告，本院认为，被告对收取款项没有异议，结合本案情况，本院予以确认；3.对二原告提交上述的证据5，被告对真实性、合法性没有异议，但认为不能证实合同约定的办证义务在于被告，本院认为，被告自己张贴的告示，况且提交办理不动产权证的完备材料是被告的义务，结合本案情况，本院予以确认；4.对二原告提交上述的证据6，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，但认为岑溪市不动产登记局拒绝接收被告提交办理不动产权证的材料，不是被告不为二原告办理土地分割证，本院认为，该证据来源合法，客观真实，目前没有证据证实被告已向岑溪市不动产登记局提交办理不动产权证的完备材料，本院予以确认；5.对二原告提交上述的证据7，被告认为无法确认录像里面的在场人员是谁，具体要求办理哪个楼盘的不动产权证不清楚，本院认为，根据双方当事人的陈述，以及录音谈话的内容，结合本案情况，本院予以确认；6.对被告提交上述的证据2，二原告对“三性”无异议，但认为被告提交的登记备案表只是办理产权转移登记材料中的一项，不能说明被告完全履行了该合同约定的义务，本院认为，根据岑溪市不动产登记服务中心作出的关于岑溪市华盈房地产开发有限责任公司办理不动产权证的复函，商品房预售合同登记备案表是办理不动产权证所必须提交的材料之一，本院予以确认，但对被告需要证明的目的，因目前没有足够的证据证实，本院不予认定。 根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：华盈x），约定由二原告购买被告开发的商品房“华盈·水岸郦都”第x幢x单元x层x号房，层高为3米，建筑层数地上12层，地下1层，建筑面积112.19平方米、房内面积96.46平方米，单价为每平方米2440元，总金额273743.6元，被告应于2010年8月25日前将经建设、设计、施工、监理、勘察五项联合验收合格的商品房交付给原告使用，同时，该合同第十四条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料产权登记机关备案，由买受人自行办理。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3.办理房屋产权证费用……”。合同签订后，二原告通过银行按揭付款等方式向被告支付了购房款273743.6元，被告按合同约定将商品房交付给二原告使用。2009年9月16日，被告向岑溪市新世纪房地产交易代理中心提交了岑溪市商品房预售合同登记备案表进行备案。后二原告取得了登记时间为2015年2月7日的涉案商品房的房屋所有权证书（证号：岑房权证市区字第××号，建筑面积为110.62平方米，房内使用面积为95.89平方米）。2015年2月10日，被告向二原告收取了办理房产证、土地分割证的费用1000元。2018年6月，梁庆贞等业主去到岑溪市岑城镇育才路的华盈酒店六楼办公室要求被告协助办理不动产权证。2019年5月25日，被告在“华盈·水岸郦都”小区以公告的方式承诺在近期为该小区业主办理“二证合一”的不动产权证。截至本案开庭审理辩论结束前，岑溪市不动产登记局仍未接收受理被告提交关于办理“华盈·水岸郦都”小区不动产权证的有关材料。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行。岑溪市不动产登记局于2015年10月30日起统一办理、统一颁发不动产权证书。 本院认为，本案当事人争议焦点为：1.被告应否向岑溪市不动产登记局提交完备的材料，将国有建设用地使用权转移登记到二原告的名下？2.被告是否存在违约行为并应否支付违约金给二原告？ 关于本案第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。该合同签订后，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。二原告已按合同约定交付了全部购房款，被告也应当严格按照合同约定履行自己的义务。根据该合同第十四条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记所需的材料提交产权登记机关备案。二原告已取得了涉案房屋的房产证，在《不动产登记暂行条例》施行之前，该房产证是合法有效的，但是在《不动产登记暂行条例》施行之后，不动产权证是由房产证和土地使用权证合二为一。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”和《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；（六）申请更正登记或者异议登记的；（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。”、第十五条“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。”、第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”规定，办理不动产权证仍需要当事人申请，以及向岑溪市不动产登记局提交办理不动产权证的完备材料，被告已收取了二原告办理土地分割证的费用，却没有将办理不动产权证所需的完备材料提交产权登记机关，导致二原告至今尚未取得涉案房屋的不动产权证，被告的行为已构成了违约，应当承担为二原告办理涉案房屋权属转移登记的责任。 关于本案第二个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条规定，虽然被告的行为构成了违约，客观事实存在，但是该行为并没有给二原告造成明显的经济损失，同时二原告已取得了涉案房屋的房产证，根据当事人的过错程度大小，综合考虑，酌情由被告按已付购房款的0.5%支付违约金1368.72元（273743.6元×0.5%=1368.72元）给二原告。 对被告提出已按合同约定办理产权备案登记，履行了约定的义务，没有违约的辩解意见，经庭审查明，岑溪市不动产登记服务中心至今仍未接收受理被告提交关于办理“华盈·水岸郦都”不动产权证的有关材料，理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第六十条、第六十一条、《不动产登记暂行条例》第十四条、第十五条、第十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告岑溪市华盈房地产开发有限责任公司应向岑溪市不动产登记局提交原告程学业、李林英购买涉案房屋需要办理不动产权证的完备材料； 二、被告岑溪市华盈房地产开发有限责任公司应支付违约金1368.72元给原告程学业、李林英； 三、驳回原告程学业、李林英的其他诉讼请求。 本案诉讼受理费50元（原告已预交），由原告程学业、李林英负担15元，被告岑溪市华盈房地产开发有限责任公司负担35元。 被告岑溪市华盈房地产开发有限责任公司应履行上述的义务，限于本判决生效后十五日内自动履行完毕，应给付之款直接交付或者汇至本院（款汇户名：岑溪市人民法院，开户行：中国工商银行岑溪市支行，账号：21×××15），由本院转给权利人。 义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行的期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  张金华 人民陪审员  李柱军 人民陪审员  林晓云 二〇二〇年五月二十五日 法官 助理  李果言 书 记 员  韦泳妮