广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初15891号原告：范柯，男，汉族，1957年12月27日出生，身份证住址：深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，广东宏力律师事务所律师。被告：深圳诚信会计师事务所，住所地：深圳市福田区滨河大道5022号联合广场A座20楼2011室，统一社会信用代码：91440300192338857R。执行事务合伙人:相恒祥。委托诉讼代理人：谭朗，女，汉族，1994年4月10日出生，身份证住址：湖南省湘潭县，系公司员工。被告：深圳市名都实业股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区文锦中路2号名都大厦C座5楼504-505室，统一社会信用代码：91440300192184149U。法定代表人：宋培凯。第三人：中国工商银行股份有限公司深圳市分行，住所地：深圳市罗湖区深南东路金塘街1号，统一社会信用代码：914403004557449382。负责人：徐守本，行长。委托诉讼代理人：陈涛，广东太上律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓人武，广东太上律师事务所律师。第三人：中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司，住址：深圳市罗湖区建设路2016号南方证券大厦A、B栋18楼，统一社会信用代码：91440300708597519X。法定代表人：陈勇强。原告诉被告买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月28日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何雁英、王磊，被告深圳诚信会计师事务所执行事务合伙人相恒祥、委托诉讼代理人谭朗，第三人中国工商银行股份有限公司深圳市分行委托诉讼代理人陈涛到庭参加了诉讼。被告深圳市名都实业股份有限公司经本院公告传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，第三人中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司经本院传票传唤期满无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、请求法院判令被告深圳诚信会计师事务所、深圳市名都实业股份有限公司协助原告解除深圳市罗湖区文锦中路名都大厦A座1105房（下称“涉案房屋”）的抵押；二、请求法院判令两被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证；三、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：1988年4月5日，广东省对外贸易发展公司（深圳）分公司（印章为深圳特区对外经济发展公司，1994年更名为深圳特区对外经济发展股份有限公司，以下简称“外经公司”）与中国深圳对外贸易（集团）外贸大厦服务公司，印章为深圳外贸大厦服务公司，后变更名称为深圳市名都实业股份有限公司签订《外贸大厦A楼住宅购售合同》，约定外经公司向被告深圳市名都实业股份有限公司购买位于深圳市××路、××路、××路交叉处的深圳外贸大厦，即名都大厦A座1102房和涉案房屋共两套房屋。同年4月20日，外经公司向被告深圳市名都实业股份有限公司付清了购房款306218元，并由被告深圳市名都实业股份有限公司出具购房发票。同日，被告深圳市名都实业股份有限公司向外经公司交付使用房屋，但未为外经公司办理产权证。1992年4月15日，外经公司与原告签订房屋买卖合同，将涉案房屋以40110.6元的价格出售给原告。同年9月23日，原告向外经公司付清了房款，后外经公司将涉案房屋交付给原告使用至今。被告深圳市名都实业股份有限公司于1992年才取得名都大厦A座塔楼3-22层的房地产权利证书，后又对名都大厦进行逐层登记，分层办理房产证。1996年11月，被告深圳市名都实业股份有限公司取得了名都大厦A座第11层的房地产证。外经公司多次要求被告深圳市名都实业股份有限公司为涉案房屋办理产权证，被告深圳市名都实业股份有限公司都未予理会。因被告深圳市名都实业股份有限公司迟迟未为外经公司办理涉案房屋产权证，外经公司向人民法院提起确权之诉，请求判令被告深圳市名都实业股份有限公司为涉案房屋设定的抵押无效，并确认房屋产权归外经公司所有。经两级人民法院审理，深圳市中级人民法院作出【(2000）深中法房终字第××号】终审判决，支持外经公司的诉讼请求，同时判令被告深圳市名都实业股份有限公司为外经公司办理涉案房屋的产权证。根据《物权法》第九条、第二十八条之规定，自该终审判决生效时，外经公司即取得涉案房屋的产权。由于外经公司自2000年未再年检，被广东省工商局于2004年吊销营业执照。2013年8月13日，深圳市中级人民法院根据惠州市东方联合实业有限公司申请，裁定受理外经公司破产清算一案。同时,指定被告深圳诚信会计师事务所为破产管理人。原告在1992年购买涉案房屋，付清房款并入住至今。虽然外经公司在出售时未取得房地产证，但自2000年深圳中级人民法院作出确权的终审判决后，涉案房屋产权即属外经公司所有，此外，时至今日，被告深圳市名都实业股份有限公司仍未为涉案房屋上无效抵押办理涂销手续。外经公司未为原告办理房地产权属登记实属严重违约，因其法人资格终止，丧失诉讼主体资格，作为清算组织的被告深圳诚信会计师事务所应当承担法律责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请！被告深圳诚信会计师事务所答辩称，我们不是适格的被告，不参加质证。被告深圳市名都实业股份有限公司未应诉、答辩，亦未举证、质证。本院视为对原告提出的诉讼请求放弃抗辩权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。第三人中国工商银行股份有限公司深圳市分行答辩称，2005年7月12日我方已将涉案债权转让给中国东方资产管理公司深圳办事处，因此我方已不是本案的适格主体。第三人中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司未应诉、答辩，亦未举证、质证。本院视为对原告提出的诉讼请求放弃抗辩权利，由此产生的法律后果依法应由其自行承担。根据当事人陈述及经法庭开庭审理确认的证据，本院认定如下：一、原告向本院提交1988年4月5日合同编号为（88）003《外贸大厦A楼住宅购售合同书》复印件，合同由甲方是中国深圳对外贸易（集团）外贸大厦服务公司（后更名为深圳特区对外经济发展公司，以下简称“外经公司”）与乙方广东省对外贸易发展公司（深圳）分公司（后更名为深圳市名都实业股份有限公司）签订，内容是甲方向乙方购买深圳文锦路、爱国路、中兴路交叉处的深圳外贸大厦A座十一层共1102、1105套，计建筑面积797.56平方米，每平方米建筑面积人民币1550元，合计人民币306218元。二、1992年4月15日原告与外经公司签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，合同内容是外经公司将深圳市罗湖区文锦外贸大厦A幢1105房，建筑面积90.02平方米。住房折旧后以按85%折付人民币31966元出售给原告。住房地价根据文件规定，原告于1992年4月30日前按工龄（学历）优惠后地价一次性付给卖方人民币8144.6元。1992年9月23日外经公司向原告出具《收款收据》一张，内容是范柯交来职工购买全成本福利房款人民币40110.5元。三、1998年6月15日外经公司向被告深圳市名都实业股份有限公司发函件，内容是外经公司要求被告协助办理涉案房产的房地产证。四、深圳特区对外经济发展股份有限公司诉被告深圳市名都实业股份有限公司、第三人中国工商银行深圳市分行营业部确权纠纷，本院于1999年12月16日作出（1999）深罗法房字第××号《民事判决书》，判决：1、被告深圳市名都实业股份有限公司与第三人中国工商银行深圳市分行营业部就名都大厦A座十一层1102、1××5号房屋设定的抵押无效，该房屋产权属原告深圳特区对外经济发展股份有限公司所有。2、被告深圳市名都实业股份有限公司应于本判决生效后三个月内为原告办理名都大厦1102、1××5号房屋的房地产证。房产过户的税费由被告承担。第三人中国工商银行深圳市分行营业部不服，向深圳市中级人民法院上诉，2000年8月15日深圳市中级人民法院作出（2000）深中法房终字第××号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。案件判决后,被告深圳市名都实业股份有限公司并未将涉案房产过户至深圳特区对外经济发展股份有限公司名下,至今涉案房产至今仍然登记在被告深圳市名都实业股份有限公司名下。五、外经公司因未按规定参加2002年度企业年检，于2004年被工商部门吊销营业执照。2013年8月13日深圳市中级人民法院根据惠州市东方联合实业有限公司申请，作出（2013）深中法破字第36号民事裁定书，裁定受理外经公司清算破产案件，并指定被告深圳诚信会计师事务所为外经公司的破产管理人。2013年12月10日深圳市中级人民法院作出（2013）深中法破字第36-2号民事裁定书，裁定宣告外经公司破产清算。2013年12月13日深圳市中级人民法院作出（2013）深中法破字第36-3号民事裁定书，以外经公司下落不明，无法进行全面清算，经调查现无任何财产可供分配为由，裁定终结外经公司破产程序。2015年8月26日外经公司注销工商登记。被告深圳诚信会计师事务所庭审中辩称因没有接管到外经公司任何法律文件，无法进行全面清算。没有查询到本案涉案房产在外经公司名下登记，原告未向破产管理人申报债权，涉案房产未纳入破产财产。六、2019年3月28日从深圳市不动产登记中心打印的《不动产抵押登记查询表》记载，抵押物及记号名称为深圳市罗湖区文锦中路名都大厦A座1105，抵押权登记日期为1997-01-24，抵押人为深圳市名都实业股份有限公司，抵押权人为中国工商银行深圳市分行营业部，被担保主债权数额人民币36000000元。2005年7月12日中国工商银行深圳市分行营业部将包括本案涉案债权在内的部分债权转让给第三人中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司。七、名都大厦A座1102、1××5号房产于2010年9月28日因深圳发展银行股份有限公司深圳人民桥支行申请强制执行被告深圳市名都实业股份有限公司，被深圳市中级人民法院查封。原告及案外人王维生（已故）向深圳市中级人民法院提出执行异议，后深圳市中级人民法院作出（2011）深中法执异字第108、110号执行裁定书，裁定中止对名都大厦A座1102、1××5号房产证号分别为（2000095116、2000095118）的执行。本院认为，原告与深圳特区对外经济发展公司签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，主张对涉案房产享有权利。但本院（1999）深罗法房字第××号民事判决书和深圳市中级人民法院（2000）深中法房终字第××号民事判决书已确认，涉案房产的所有权人为深圳特区对外经济发展公司，且上述判决制作及生效时间均在原告向深圳特区对外经济发展公司购买涉案房产之后。因此涉案房产的所有权人为深圳特区对外经济发展公司。而原告与深圳特区对外经济发展公司之间形成的是债权债务法律关系，并非产生物权的效力。因原告没有证据证明其对涉案房产享有物权，因此原告要求两被告解除涉案房产的抵押及主张将涉案房产物权转移至原告名下，没有法律依据，本院不予支持。另外深圳特区对外经济发展公司已被宣告破产，涉案房产应属于破产财产，原告应按破产程序主张权利。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条、第一百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告范柯的全部诉讼请求。本案受理费人民币804元，公告费人民币500元，由原告范柯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  邱昭霞审判员  张 雨审判员  王晓改二〇二〇年五月二十八日书记员  林晓晴