江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0206民初6665号原告（反诉被告）：惠山区西漳陈士波服装店，统一社会信用代码92320206MA1QXJQW10，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳建工里20号。经营者：陈士波，男，1964年10月22日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：谈晓钢，江苏梁溪律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛海初，男，1957年6月5日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。委托诉讼代理人：唐丽艳，江苏三诚律师事务所律师。原告（反诉被告）惠山区西漳陈士波服装店（以下简称陈士波服装店）诉被告（反诉原告）薛海初房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈士波服装店的经营者陈士波及其委托诉讼代理人谈晓钢、被告（反诉原告）薛海初的委托诉讼代理人唐丽艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈士波服装店向本院提出如下诉讼请求：1、要求判令薛海初向其返还西漳西尤路房屋（以下简称涉案房屋）征收补偿款260000元（该260000元补偿款中包括：装修及附属物评估价64690元，停产停业损失一次性补助费82565元，签约交房搬迁奖10320元、未申报房屋面积7.686平方米的补偿款65331元、装修补贴费用64690元，上述费用总额加起来超过260000元，但以260000元为限）。2、本案诉讼费用及保全费由薛海初承担。事实和理由：其自2005年起租用薛海初所有的涉案房屋经营服装超市，并于2014年1月续签房屋租赁合同。2018年，涉案房屋被列入拆迁范围，薛海初与相关部门签订了房屋拆迁补偿协议，并领取补偿款。根据政策规定，陈士波服装店作为房屋租赁人，应享有征收补偿款中的装修及附属物评估价、装修补贴费用、停产停业损失一次性补助费、签约交房搬迁奖等。因多次协商未果，故诉至本院要求判如所请。被告（反诉原告）薛海初辩称：1、陈士波服装店并非被征收人，征收补偿款是对房屋所有权人的补偿，与陈士波服装店无关。2、涉案房屋在出租前，就是商业店面房，有卷帘门、玻璃门、吊顶、地砖，还有厨房，水、电也是好的。薛海初于2005年1月将涉案房屋出租给张益祝用于经营无锡市堰桥镇西漳好又多服饰超市（以下简称好又多服饰超市）。张益祝征得薛海初同意后，对涉案房屋进行了装修，并将厨房和成兆伟仓库之间的空地搭建起来，形成一个整体，并承诺退场时将房屋恢复原状。陈士波于2014年1月10日租赁涉案房屋，此后未通知薛海初对房屋进行装修。拆迁前，薛海初去店铺里看过，店铺与张益祝租赁时一样。好又多服饰超市与陈士波服装店是两个不同的个体工商户，薛海初与陈士波之间不存在续签行为，好又多服饰超市的装修及遗留的附属物应归薛海初所有，陈士波未对涉案房屋进行装修，故陈士波服装店提出的装修赔偿款、装修补贴及未申报面积补贴，无事实依据。3、合同约定，非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、拆迁等造成的损失，涉案房屋系因凤翔路快速化改造工程项目而列入拆迁范围，属于国家强制拆迁造成的损失。根据合同约定，此损失应由陈士波服装店自行承担。无锡市人民政府办公室关于明确无锡市市区国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准的通知中规定，停产停业损失有约定的从约定，故该损失应由陈士波服装店自行承担。退一步讲，即使陈士波服装店存在停产停业损失，也只是在房屋强制拆除至合同期满2020年1月31日期间实际产生的停产停业损失。4、陈士波服装店在2019年11月27日尚在经营，未提前搬迁，无权享有签约搬迁交房奖。5、5000元押金系张益祝缴纳的将房屋恢复原状的押金，因张益祝退场时，未恢复房屋原状而未退还，因薛海初与陈士波的合同系沿用之前版本，故未另行向陈士波收取押金，上述5000元押金与陈士波无关。综上，陈士波服装店的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。同时，薛海初虽于2019年7月3日签订了拆迁补偿协议，在拆迁款未全部领取的情况下，薛海初对房屋仍具有所有权和支配权，且一直未将钥匙交给堰桥拆迁办，故2019年7月3日至2019年11月27日期间涉案房屋仍属于薛海初所有，薛海初有权收取租金。陈士波服装店尚结欠2019年3月1日至2019年11月26日房屋租金38587.5元/年÷365天*271天=28906元。故薛海初向本院提出如下反诉请求：1、请求判令陈士波服装店立即支付拖欠的房屋租金28906元；2、本诉与反诉的费用均由陈士波服装店承担。诉讼过程中，薛海初主张陈士波服装店实际使用了涉案房屋搭建部分的面积7.686平方米，但该面积未计入合同载明的租赁面积44平方米中，陈士波服装店应按照44平方米每年35000元的租金标准支付2015年2月1日至2019年11月26日搭建部分的使用费29463.6元。故增加反诉请求为：1、请求判令陈士波服装店立即支付拖欠的房屋租金28906元；2、请求判令陈士波服装店立即支付未申报面积房屋使用费29463.6元；3、本诉与反诉的费用均由陈士波服装店承担。原告（反诉被告）陈士波服装店辩称：自2019年3月1日起未缴纳房租，认可2019年的租金为38587.5元/年；薛海初于2019年7月3日签订了征收补偿协议，并缴纳了涉案房屋的钥匙、领取了大部分的拆迁征收款，故租金只应计算至2019年7月3日；陈士波服装店还缴纳了5000元押金，应抵扣租金；7.686平方米的搭建部分系陈士波服装店搭建的，薛海初无权主张租金；且合同的租赁对象是沿街商品房整体，非按平方米租赁部分或全部的使用面积，故在租赁物明确的情况下，即使房屋面积有所差异，也不影响年租金的计收。本院经审理认定事实如下：2005年1月31日，张益祝投资成立名为好又多服饰超市的个体工商户。同日，好又多服饰超市与薛海初签订《房屋租赁合同》一份。双方约定：好又多服饰超市向薛海初租用店面壹间，房屋位于无锡市面，店铺面积为44平方米，年租金30000元，租期10年；从2015年2月1日起至2015年1月31日止，第6-8年在原租金基础上增加5%房租，第9-10年房租在第6-8年房租基础上再增加5%；好又多服饰超市一次性给薛海初补偿费3000元，另付押金5000元，退场时砌好隔墙及后墙，退还押金5000元，后面原是空地的店面还应拆除后面5米距离铁棚；非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、地震及国家强制拆迁等造成的损失；租赁期间，如好又多服饰超市将房屋转租第三方使用，应征得薛海初的书面同意，使本合同继续有效；好又多服饰超市如因市场或其它原因而提前退场，应征得薛海初同意，在修好后墙、隔墙、拆除铁棚后，薛海初应退还好又多服饰超市押金5000元，已付房租不退，并赔偿薛海初损失费30000元。好又多服饰超市按约支付了押金5000元。2013年1月25日，陈士波投资成立名为陈士波服装店的个体工商户。2014年1月10日，陈士波与薛海初签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：陈士波向薛海初租用店面壹间，房屋位于无锡市面，店铺面积为44平方米，年租金35000元，租期6年；从2015年2月1日起至2020年1月31日止，第3-4年在原租金基础上增加5%房租，第5-6年房租在第3-4年房租基础上再增加5%；另付押金5000元，退场时砌好隔墙及后墙，退还押金5000元，后面原是空地的店面还应拆除后面5米距离铁棚；非人为造成的损失由损失方承担，如洪涝、地震及国家强制拆迁等造成的损失；陈士波如因市场或其它原因而提前退场，应征得薛海初同意，在修好后墙、隔墙、拆除铁棚后，薛海初应退还陈士波押金5000元，已付房租不退，并赔偿薛海初损失费30000元，如薛海初由于其他原因提前终止合同，应事先征得同意，并赔偿陈士波损失30000元。特别约定：薛海初的原简装补偿费，待拆迁时再商量。2019年7月3日，薛海初与堰桥街道办事处拆迁办（以下简称堰桥拆迁办）签订《国土非住宅房屋征收补偿协议书》一份。协议书约定：因建设凤翔快速化改造工程（西漳段）项目需要，堰桥拆迁办征收薛海初位于惠山区的房屋；被征收房屋产权性质私有，建筑面积44平方米，规划用途为商业；由堰桥拆迁办选定的无锡市至诚房地产评估有限公司对薛海初房屋进行评估，房屋评估价为1001029元，装修及附属物评估价为64690元，合计1065719元；堰桥拆迁办对薛海初进行货币补偿，薛海初可得房屋征收补偿款1065719元；堰桥拆迁办支付给薛海初停产、停业等损失一次性补助费82565元、签约搬迁交房奖20640元、未申报0.23平方米补贴5366元、未申报7.686平方米补贴65331元、综合补贴25667元、装修补贴费64690元；上述各项费用合计1329978元。2019年11月27日，堰桥拆迁办将涉案房屋拆除。陈士波服装店为证明其主张，向本院提交如下证据：1、2009年、2011年、2012年好又多服饰超市的银行对账单、2013年至2017年陈士波的银行帐户明细账查询表、第三方出具给好又多服饰超市的质量保证合同书、好又多服饰超市于2010年3月7日与第三方签订的建筑防水工程承包合同书、2006年9月11日第三方向好又多服饰超市出具的通知、2010年2月2日出具给好又多服饰超市的处罚决定书及代罚没款专用收据、成兆伟及好又多服饰超市的水电费发票以及2012年、2013年的租金收条。用以证明，2009年起，好又多服饰超市的税费就是由陈士波缴纳的，2009年陈士波为该超市安装更换了灯具，2010年陈士波对该超市的屋顶进行了防水处理，并缴纳了该超市的罚款；早在2008年，该超市的水电费就是陈士波缴纳；2014年之前，薛海初就直接向陈士波收取租金；综上，说明陈士波一直经营好又多服饰超市。对此，薛海初认为：上述材料均发生在张益祝与薛海初的租赁期间，系好又多服饰超市经营期间产生的材料，与陈士波服装店无关；薛海初对好又多服饰超市的经营活动不知晓也无权干涉；好又多服饰超市的经营者是张益祝，薛海初只认可张益祝经营好又多服饰超市；租金收条只能证明薛海初收到了好又多服饰超市支付的租金，收条是出具给好又多服饰超市的，不是出具给陈士波的。2、2004年11月26日的房屋租赁合同、2011年4月13的转让协议书、2014年11月19日的银行交易明细账。用以证明，2004年，张益祝、陈士波、张新伍、娄小荣四人合伙经营好又多服装超市，张益祝于2005年和薛海初等五人签订了房屋租赁合同，张新伍于2004年和成兆伟签订了房屋租赁合同，张益祝、陈士波、张新伍、娄小荣于2004年底将薛海初在内的五间店面和后面的成兆伟出租的仓库之间过道搭建了起来，连成一个整体，成为好又多服饰超市的内部结构；张益祝、张新伍、娄小荣已将好又多服饰超市的份额转让给了陈士波，陈士波成立了陈士波服装店继续经营，但店铺的门头一直没有更改，至被拆除前门头还是好又多服饰超市；陈士波服装店在2014年对搭建部分进行了修理和维护；故陈士波服装店应享有未申报面积补贴。对此，薛海初认为：真实性无法确定，也与本案无关；张益祝在转让好又多服饰超市时未通知薛海初，整个租赁期间，店铺外面的门头均是好又多服饰超市；因张益祝及其儿子历时大半年多次与薛海初协商，薛海初才同意出租房屋的，且好又多服饰超市是个体工商户，故此租赁具有人身属性，整个租赁期限内，张益祝未曾提出或告知转租一事，如转让协议是真实的，则属于违约行为。3、2014年的送货单、收条、送货清单等。用以证明，2014年3、4月份，陈士波服装店将涉案房屋进行了重新装修，被拆迁时，涉案房屋内的装修均系陈士波服装店重新添置的，故装修及附属物补偿应归陈士波服装店所有。对此，薛海初认为：上述材料均发生在张益祝租赁期间，系好又多服饰超市未经薛海初同意，私自对房屋进行的装修，与陈士波服装店无关；好又多服饰超市在合同期满后不续租，也未搬走装修及其装修附属物，则相应的装修及装修附属物应归薛海初，与陈士波服装店无关。庭审中，陈士波服装店陈述：合同约定的简装系涉案房屋靠近成兆伟房屋那面墙的窗户，该窗户在搭建过道时被拆除了，需在拆迁时补偿给薛海初；涉案房屋出租时，没有任何装修，地面是水泥，墙面是石灰粉的；装修补贴费64690元，是因征收补偿协议书中“装修及附属物评估”价格过低而另行支付的针对装修的补贴，应归陈士波服装店所有；退一步讲，即使合同中约定的“原简装”应分割，也应在“装修补贴费64690元”中予以分割，而非在本项中分割；停产、停业损失一次性补助费82565元系按涉案房屋评估价的8%计算的，根据规定，被拆迁房屋内没有经营的，停产停业损失按照房屋评估价3%给予所有权人，有经营的是按照房屋评估价5%-8%给予所有权人及经营者，故本案中停产停业损失补偿中的5/8应归陈士波服装店所有；搬迁交房奖励20640元中的一半按照相关规定应归陈士波服装店享有。以上事实，由《房屋租赁合同》、《国土非住宅房屋征收补偿协议书》等及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。薛海初与堰桥拆迁办签订的《国有非住宅房屋征收补偿协议书》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应确认有效。关于陈士波服装店主张的各项补偿：1、装修及附属物评估价64690元，该费用系根据被拆迁房屋内的实际装修评估价得来的，应是对被拆迁房屋内装修物的补偿。虽然薛海初主张涉案房屋出租前即有简单装修，但未能提供相应证据。另外，薛海初主张涉案房屋系张益祝装修的，但陈士波服装店提供了相应证据，证明其使用涉案房屋过程中，对涉案房屋重新进行了装修和维护。而涉案房屋被拆迁评估时，系陈士波服装店在使用，故该部分补偿应归陈士波服装店所有。2、装修补贴费64690元，应是给予被拆迁人的装修补贴，故该部分应是归涉案房屋所有权人薛海初所有。3、停产、停业等损失一次性补助费82565元，根据无锡市政府办公室《关于明确无锡市国有土地上房屋征收与补偿相关费用标准》的通知的规定，如被征收房屋中不生产或不营业，按照不超过被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）3%给予被征收房屋产权人，如被征收房屋中存在生产或营业，按照被征收房屋评估价格（不含装修及附属物）5-8%给予被征收房屋产权人和经营者。本案中，该部分费用系按照房屋评估价格5-8%计算的，因拆迁时陈士波服装店在涉案房屋内经营，故该部分补偿金额中5/8应归其所有。4、签约搬迁交房奖20640元，该费用涉及签约和搬迁，故应由承租人与出租人各半享有，故其中10320元应归陈士波服装店所有。5、未申报的7.686平方米面积的补贴款65331元，双方一致确认，未申报面积源自好又多服饰超市将涉案房屋与案外人成兆伟的房屋中间的过道及顶棚搭建成一个整体，虽陈士波服装店主张其使用期间对该搭建部分进行了维修和维护，但该部分最初系好又多服饰超市搭建，在好又多服饰超市租赁期满后，未将该部分拆除，则该搭建部分作为房屋的添附物，应归房屋所有人薛海初所有，则相应的补偿款亦应归薛海初所有。综上，薛海初因西漳西尤路房屋中拆迁获得补偿利益中126613元应归陈士波服装店所有，对陈士波服装店主张的超出部分，本院不予支持。陈士波服装店作为承租方应按约支付租金。双方一致确认，2019年的租金为38587.5元/年，陈士波服装店自2019年3月1日起未缴纳租金，本院予以确认。薛海初于2019年7月3日与堰桥拆迁办签订了征收补偿协议书，故薛海初仅可以主张此日之前的租金38587.5元/年÷365天*124天=13109元。本院对陈士波服装店提出的租金仅应计算至2019年7月3日的抗辩意见予以采纳。房屋租赁押金5000元系好又多服饰超市缴纳的，与陈士波服装店无关，故本院对陈士波服装店提出的上述押金抵扣租金的抗辩意见，不予采纳。至于薛海初主张的未申报面积的使用费，2014年薛海初与陈士波签订《房屋租赁合同》时，该面积已经存在，虽合同上写明的出租面积为44平方米，但双方实际出租的面积已涵盖上述未申报面积，合同约定的相应租金也理应涵盖上述申报面积的使用费，故本院对薛海初的此项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十七条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、薛海初于本判决发生法律效力之日起10日内向惠山区西漳陈士波服装店返还拆迁补偿款126613元；二、惠山区西漳陈士波服装店于本判决发生法律效力之日起10日内向薛海初支付房屋租金13109元；三、驳回惠山区西漳陈士波服装店其他诉讼请求；四、驳回薛海初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，保全费1820元，合计7020元，由陈士波服装店负担3601元，由薛海初负担3419元（该款已由陈士波服装店预交，薛海初于本判决生效后10日内直接将应负担部分支付给陈士波服装店，本院不再退还）。本案反诉费减半收取629.62元，由薛海初负担488.22元，由陈士波服装店负担141.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 露人民陪审员  章亚娟人民陪审员  张 靖二〇二〇年五月二十七日书 记 员  王 旦