河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终1137号上诉人（原审被告）：孔德安，男，汉族，1985年5月24日生，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：孔令军，男，汉族，1961年9月24日生，住信阳市平桥区。系孔德安之父。被上诉人（原审原告）：信阳市羊山新区万达物业管理有限公司。法定代表人：张立朋，公司总经理。委托诉讼代理人：张立友，公司员工。上诉人孔德安因与被上诉人信阳市羊山新区万达物业管理有限公司（以下简称万达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2019）豫1503民初8338号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔德安的委托诉讼代理人孔令军、被上诉人万达物业公司的委托诉讼代理人张立友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔德安上诉请求：1、撤销一审判决。2、将本案发回重审或依法改判，判决万达物业重新核算应收物业费，并减收应收部分，减收幅度至50%。事实和理由：一、重新核算应收物业费。物业费的收取基于双方签订的物业管理合同约定。一方面,从合同签订之日起至业主委员会成立之后,因双方无法达成协议,并没有续签合同,业主委员会已经于2019年10月15日明确依法公示,不再续签。另一方面,对于超过诉讼时效之前的2016年10月15号之前的物业费用依法不应支持。对此,(民法总则)第188条:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。二、物业费减免。物业服务瑕疵是减免物业费的依据，符合相关法律规定,也为一审判决所认定。但一审判决没有全面认定物业瑕疵的内容,更没有据此做出公正判决。三、一审审判程序存在瑕疵。一审判决审查证据不全面，未全面调查核实此上诉人提供的证据,导致认定物业服务瑕疵不全面,一审法院未针对上诉人的举证,包括物业违法施工破坏绿化,公共设施长久损坏未修,部分公共照明长期不亮不维修,东门门岗无人值岗,破坏围墙主体违建出租商业经营，利用公共场地盈利未公示等。一审判决未能考虑合同法之规定,片面支持原告请求而对上诉人的合理诉求不予理睬。物业不按照约定履行义务而强行收取全额,为法理所不容,一方面体现其服务能力不足,不与物业费匹配。本案判决不公，对于物业存在的严重瑕疵,没有判决其承担相应的责任,然，一审却以“因原告的服务对象为广大业主,并非被告一人,小区现有400多户业主未交物业费便是证明，相同的服务不同对象感受,也可能不一样”这样主观臆测的、缺乏法律逻辑的、偷梁换柱混淆主体的、模糊的不严谨词语公开为物业辩护逃脱责任,公开偏袒物业。被上诉人辩称，一审判决正确、合法，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人向一审法院起诉请求：1、被告给付2015年10月4日至2019年12月31日的物业服务费及公摊水电费共计2301.79元并支付违约金；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告孔德安系信阳市羊山新区博林.和谐家园小区24号楼2单元403室业主，房屋建筑面积106.34㎡。2010年10月5日，原告作为管理方（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理合同》一份，约定原告万达物业公司为被告孔德安所在的和谐家园小区提供物业服务，协议中对管理服务内容、甲方的权利与义务、乙方的权利和义务、物业管理服务费用的标准和收取方式、物业管理的责任范围、违约责任等一一予以明确。其中，物业收费标准为按建筑面积0.35元/平方米，公共能耗分摊费8元/户/月,按月收缴，每月1-10号为收费期。业主未按时足额交纳物业管理服务费用的，应按每日拖欠金额2%的标准支付违约金。合同签订后，被告依约交纳了2015年10月4日以前的物业服务费、公摊水电费。此后，被告以原告服务不到位、电动车电池被盗向原告反映后没有及时解决为由，被告自2015年10月4日起未向原告交费，截止至2019年12月底，被告共欠原告上述费用2300.35元[（106.34㎡×0.35元/月+8元/月）×50.87个月]。一审法院认为，原告万达物业公司作为取得物业服务资质的物业服务公司，其与被告孔德安签订的《物业管理合同》明确了双方的权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告在为小区实施物业服务后，在此小区居住的被告则应按照双方的合同约定履行交纳物业费的义务，其未按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽抗辩以原告提供的物业管理服务存在问题作为拒交物业费的理由，因原告的服务对象为广大业主，并非被告一人，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，个别业主以物业服务不达标为由不交物业费不仅影响了交费业主的权益和小区整体利益，亦直接影响到物业服务企业的服务态度和质量。庭审中，原告也表示针对业主反映的问题会及时协调解决，不断提高服务质量，被告以此拒绝交纳物业服务费，显属不妥。被告辩称电动车被盗，小区业主与原告解除物业服务关系没有向本院提交证据证实，不予采信。因此，被告应当按照合同约定的标准向原告交纳自2015年10月4日起至本案审理终结时当期2019年12月底的物业服务费、公摊水电费2300.35元。关于原告要求被告按日2%支付违约金的诉请，该项主张过分高于被告拖欠物业费、公摊水电费给原告造成的损失，考虑到被告未交费系与原告就物业服务等问题存在纠纷引起，被告提交的证据可反映出原告在物业管理服务中存在一定瑕疵，故对原告的该项主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，参照《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条之规定，判决：一、限被告孔德安于本判决生效后十日内支付原告万达物业公司自2015年10月4日至2019年12月底期间的物业服务费2300.35元。二、驳回原告万达物业公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告孔德安承担。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，第一、原告万达物业公司作为取得物业服务资质的物业服务公司，其与业主孔德安签订的《物业管理合同》不违反法律规定，应认定合法有效，且无证据证明万达物业公司与业主已解除合同，上诉人称业主委员会成立之后没有续签合同，要求重新核算应收物业费的上诉理由不能成立。第二、被上诉人在为小区实施物业服务后，在此小区居住的业主有义务按照合同约定履行交纳物业费的义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。该条前款规定，业主抗辩需要基于正当理由。正当理由应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案上诉人在一审中提供的证据，依据以上法律规定，不能证明其拒绝交纳物业费的理由正当，故上诉人请求减收应收部分，减收幅度至50%的上诉理由不予支持。第三、关于2016年10月15日之前的欠费是否过诉讼时效。业主与物业公司签订的《物业管理合同》是无履行期限的合同，上诉人欠交物业费是持续状态，物业公司向业主发过催缴物业费的通知，物业公司按照合同约定结算物业费，并向业主主张权利没有超过诉讼时效。综上，上诉人孔德安的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  彭 晨审判员  张 勇二〇二〇年五月二十七日法官助理井超书记员熊晓梅