河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0724民初426号原告：李梅，女，1984年10月28日出生，汉族，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：雷承和，河南首航律师事务所律师。被告：河南伊滨置业有限公司，住所地：获嘉县亢村社区西区077号。法定代表人：王东明，经理。委托诉讼代理人：桑桦，男，1963年9月5日出生，汉族，住获嘉县城区。被告：郑州尚客房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市金水区金水路305号4号楼1单元3层南1户。法定代表人:程洪涛，经理。原告李梅诉被告河南伊滨置业有限公司（下称伊滨置业公司）、郑州尚客房地产营销策划有限公司（下称尚客营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日通过互联网云庭系统公开开庭进行了审理，原告李梅的委托诉讼代理人雷承和，被告伊滨置业公司的委托诉讼代理人桑桦，被告尚客营销公司的法定代表人程洪涛均已登录互联网云庭庭审系统参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李梅诉称：原告与第一被告于2017年11月30日签订房屋买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于新乡市获嘉县亢村镇府庄村御府庄园的8号楼1单元2层东南户面积约96.83平方米的商品房一套，被告应当在2018年6月30日前交房。合同签订后原告支付了第一被告购房款35870元、第二被告房源订金5000元、第二被告电商费25000元，合同也约定了相应的违约条款。到交房日期后，原告多次请求二被告交房，二被告无法履行合同，后经查被告属于违法开发和销售该楼盘。原告要求解除合同返还款项，支付违约金，二被告既不交房也不退款。原告诉至本院，诉讼请求：1、判令解除原告与被告一房屋买卖合同；2、判令被告一返还原告购房款35870元及利息4304元;被告二返还原告电商费25000元及利息3000元，房源订金5000元及利息600元，被告一迟延交房违约金1776元，解除合同的违约金35780元。暂计人民币：111420元（暂计至起诉之日，以收据收款数为基数，从2017年11月30日起，按年利率6%，计付至实际支付之日止）；3、判令二被告共同承担本案诉讼费用。被告伊滨置业公司辩称：1、根据相关法律规定，解除合同是行使撤销权，法律规定除斥期间是一年，原告要求的解除合同已经超出除斥期间，依法应予驳回。2、原告在陈述事实时与事实不符，应当按照起诉状中原告收到的为准。被告尚客营销公司辩称：同意原告起诉书中的内容。原告李梅向本院提交的证据有：1、房屋买卖协议一份，2、被告一开具的收据一份；3、被告二开具的收据两份；证明原告与被告一之间的房屋买卖协议成立，证明被告一、被告二分别收取了原告的相关费用。被告伊滨置业公司未向本院提交证据。被告尚客营销公司未向本院提交证据。经庭审质证，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，因证据与本案存在关联性，故本院依法予以采信。根据双方当事人陈述和本案的有效证据，确认案件事实如下：被告伊滨置业公司开发建设了获嘉县亢村镇府庄村御府庄园。被告尚客营销公司为被告伊滨置业公司销售御府庄园房屋。2017年11月21日，原告李梅向被告尚客营销公司交付房源订金5000元，被告尚客营销公司向原告出具了加盖有本公司印章的收据。2017年11月30日，原告李梅与被告伊滨置业公司签订《房屋买卖协议》一份，主要内容如下：“出卖人（甲方）：河南伊滨置业有限公司买受人（乙方）：李梅……一、房屋位置：该房屋座落于新乡市××县××村镇××村××庄园××楼××单元××东南户，户型为2室2厅1卫。二、关于房屋售价、面积及付款方式的约定……2、付款方式：（2）按揭贷款客户于2017年11月30日支付房款计人民币￥35870元。剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款，具体约定以《商品房买卖合同》约定为准……”。当天，原告向被告伊滨置业公司交纳房款35870元；向被告尚客营销公司交付电商费25000元。二被告各向原告出具了加盖有本公司印章的收据。后双方产生纠纷，原告要求返还房款、电商费、房源订金。另查明，被告伊滨置业公司开发建设的包括原告李梅购买房屋在内的御府庄园房屋于本案起诉前尚未取得商品房预售许可证。2020年4月13日，原告诉至本院，诉讼请求：1、判令解除原告与被告一房屋买卖合同；2、判令被告一返还原告购房款35870元及利息4304元;被告二返还原告电商费25000元及利息3000元，房源订金5000元及利息600元，被告一迟延交房违约金1776元，解除合同的违约金35780元。暂计人民币：111420元（暂计至起诉之日，以收据收款数为基数，从2017年11月30日起，按年利率6%，计付至实际支付之日止）；3、判令二被告共同承担本案诉讼费用。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告伊滨置业公司作为案涉房屋的出卖人，在原告起诉前尚未取得商品房预售许可证明，故原告与伊滨置业公司签订的《房屋买卖协议》应当依法认定无效，故原告要求判令解除原告与被告一房屋买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告伊滨置业公司与原告签订的《房屋买卖协议》无效，伊滨置业公司应将原告交付的房款35870元及相应损失退还给原告。故原告要求被告伊滨置业公司返还原告购房款并按年利率6%支付原告利息的诉讼请求，本院予以支持。根据原告和被告伊滨置业公司《房屋买卖协议》第二条第2项付款方式中关于“剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款”的约定内容，可以认定原告李梅签订购房协议时对被告伊滨置业公司尚未取得商品房预售许可证明的事实是明知的，伊滨置业公司并未向原告故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，对于案涉《房屋买卖协议》的签订，原告本身也存在过错，故原告要求被告伊滨置业公司赔偿迟延交房违约金和解除合同违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告与被告伊滨置业公司签订的《房屋买卖协议》无效，故原告因此而向被告尚客营销公司支付的定房费5000元，应返还原告，并向原告赔偿因此产生的损失。故原告要求被告尚客营销公司返还定房费5000元及要求自2017年11月30日起按照年利率6%计算损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告尚客营销公司为被告伊滨置业公司销售御府庄园房屋，被告尚客营销公司应根据其双方之间的约定由被告伊滨置业公司支付佣金。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，被告尚客营销公司向原告收取电商费25000元，违反法律、法规的规定。故原告要求尚客营销公司返还电商费和赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持；故被告尚客营销公司应向原告返还电商费25000元，并向原告赔偿由此产生的损失。原告要求被告按照年利率6%向原告支付利息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告尚客营销公司应自收取电商费之日即2017年11月30日起以25000元为基数，按照年利率6%计算向原告支付利息至实际还款日。对原告的其他诉讼请求本院依法不予支持。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告河南伊滨置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告李梅的购房款35870元及利息（利息以购房款35870元为基数，按年利率6%计算，自2017年11月30日起计至实际付款之日止）；二、被告郑州尚客房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内返还原告李梅电商费25000元及利息（以25000元为基数，按年利率6%计算，自2017年11月30日起计付至实际付款之日止），和房源定金5000元及利息（以5000元为基数，按年利率6%计算，自2017年11月30日起计付至实际付款之日止）；三、驳回原告李梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2528元，依法减半收取计1264元，由被告河南伊滨置业有限公司承担632元；由被告郑州尚客房地产营销策划有限公司承担632元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  史献梅二〇二〇年五月十一日书记员  李 婷