陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13657号 上诉人（原审原告）：李彦生，男，1968年5月9日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：李晓明，陕西玖标律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西长九实业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：金政波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李虹，女，1975年12月25日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘逸姗，女，1990年8月19日出生，汉族，该公司法务人员，住西安市碑林区。上诉人李彦生因与被上诉人陕西长九实业有限公司（以下简称长久公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李彦生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判长久公司向其支付逾期交房违约金457517.09元；2、本案一、二审诉讼费由李彦生承担。事实与理由：1、长久公司未按时取得竣工验收备案表并非行政审批手续迟延所致，而是从长久公司怠于履行自身义务导致。长久公司在一审中提供的《竣工验收备案表》可以看出，长久公司于2019年4月8日才对涉案的A2号楼申请竣工验收备案，西安市城中村（棚户区）改造建设工程监管中心在次日即进行了备案，根本不存在行政机关审批手续迟延的问题，延迟交房真正原因是长久公司怠于履行自身义务所导致。虽然长九公司提供的《单位工程质量竣工验收申请表》载明日期为2018年8月17日，其制作的《关于莲湖区西桃园城中村改造项目DK-1开发区规划验收的请示》落款时间为2018年8月22日，但其并无证据证明向城中村改造办公室监察大队提交的日期。双方在合同中有约定，就应按照约定出示竣工验收证明文件。2、长久公司提交的“两书”虽无制作日期及备案日期，但从《西安市商品住宅质量保证书》第一条可以看出，该工程于2018年才通过竣工验收，具体验收日期虽未写明，但结合《竣工验收备案表》可以证明，涉案工程于2018年11月28日才进行了竣工验收，根本不可能在2017年7月31日就申请“两书”备案。3、长久公司一直到2019年4月11日才通知上诉人接收房屋。长久公司在一审中提交的《交房公告》无任何效力，上诉人根本就不知道有该公告。另外，该公告上通知的交付楼号为：12、13、14号楼，并非上诉人所购买的2号楼，且交房时间为2018年8月30日-9月5日，超过合同约定的交房时间长达一年之久，明显存在违约行为。2019年4月11日，上诉人曾去接收房屋，但长久公司提供的《竣工验收备案表》中的楼号与双方签订的合同约定的楼号不一致，且未提供A2号楼就是双方合同中约定的7号楼，上诉人未予接收。4、即使存在行政机关审批手续迟延的情况，长久公司也应承担违约责任。5、长久公司提供的所有证据全部为复印件，真实性无法确认，不能作为定案的依据。一审中，上诉人已提出质疑，长久公司仍未提供原件。长久公司辩称，1、原审判决认定事实清楚，争议房屋所涉项目已按期完工并验收合格，符合交房条件，其公司已按期通知李彦生收房，李彦生自身拒绝收房，其公司不存在违约行为。XX房XX道XX号”一期项目，已于2017年8越0日之前取得勘察、设计、施工、监理、建设五部门的验收文件及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并通过了防雷、人防、消防、节能全部分项验收。验收合格，符合交房条件。被上诉人通知上诉人收房，但上诉人认为不符合交房条件，拒绝收房。2、竣工验收备案表并非商品房交付的强制性法定条件，亦不属于商品房买卖合同中约定的必备交房条件。3、竣工验收备案表迟延取得系不可抗力原因所致。项目A1、A2、A3、A4、A5、A6、A10、A11、A12号为项目一期，A7、A8、A9、A13号及地下车库为项目二期，项目一期与2017年7月13日完成现场实体的全部工程内容，并取得防雷、人防、消防、节能、环保验收，但因规划局告知一期与二期同属一个规划许可证建设范围，需一并验收，故一期于2017年7月31日由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五部门竣工验收，意见为合格，竣工验收通过。项目二期验收后，被上诉人即向西安市规划局及城改办申请DK-1规划验收，但因本项目属城改老项目，规划局于2018年3月1日实施新的验收规范，本项目未明确按老规范还是新规范，导致规划验收合格意见书取得延迟。后经稽查大队及市规划局讨论，于2019年1月底2月初向被上诉人颁发DK-1（一期、二期）的《建设工程竣工规划验收合格证》。被上诉人于2019年2月22日取得《建设工程档案归档通知单》后，立即向西安市质监站申请办理《竣工验收备案表》，但因政府机构改组，市质监站机构调整，质监站公章2019年2月15日过期，直至新公章启用，被上诉人才于2019年4月9日拿到《竣工验收备案表》。以上情况属于合同约定之“不可抗力”情形，相应期限应予以顺延。综上，争议房屋在2017年8月30日之前已竣工并经五方验收合格，被上诉人也按照合同约定在交房期前通知上诉人前来收房，逾期收房公司系上诉人自身原因所致，被上诉人无任何违约行为，不应承担违约责任，一审判决应予维持。李彦生向一审法院起诉请求：1.判令长久公司自2017年9月1日起以2232880元为基数按日万分之三向其支付逾期交房违约金直至交房之日止，暂计算至2019年4月15日为395889.59元；2.本案全部诉讼费用由长久公司承担。原审法院经审理查明，2017年4月15日，李彦生与XX道XX号定购协议书》，李彦生支付定金2万元，约定李彦生定购长久公司开发的XX道XX号XX号楼XX单元XX号房，2017年4月19日前付清30%首付款672880元。2017年4月19日，李彦生递交延期付款申请表，载明因新政策出台，待银行通知细节，申请延期付款3天。2017年5月8日，李彦生支付购房款652880元。2017年5月16日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（预售许可证号201XXXX，合同备案号Y17114207），约定李彦生购买长久公司开发的位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积165.50平方米，总房款2232880元，出卖人应于2017年8月30日前向买受人交付房屋，交付时应取得并出示房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，商品房为住宅的，还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还购房款，按约定支付利息和违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二补充协议约定，双方确认出卖人因下列“不可抗力”而延期交房的不承担违约责任：⑴自然灾害导致工期托期或延期交房的；⑵因执行合同签署后新版本的法律、法规导致工程托期或延期交房的；⑶法定传染病或其他重大流行性传染病导致工程托期或延期交房的；⑷非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程托期或延期交付的；⑸施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程托期或延期交房的；⑹政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程托期或延期交房的；⑺测量机构原因所致迟延。买受人逾期收房的，每逾期一天应支付总房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权解除合同，相关损失由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。2017年8月1日，李彦生与交通银行股份有限公司陕西省分行、长九公司签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额156万元，贷款期限240个月。2017年9月18日，交通银行股份有限公司陕西省分行向长九公司支付了156万元。经查，涉案房屋所属西安市莲湖区XX村XX城中村改造项目开发部分（DK-1）（XX道XX号XX期）A2#楼于2017年1月17日通过防雷装置验收，2017年5月31日取得人防“结建”工程验收备案书，2017年7月13日经西安市公安消防支队消防验收合格，2017年7月16日通过建筑节能分部工程专项审核验收备案。2017年7月31日，涉案项目经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，取得了《西安市商品住宅使用说明书》和《西安市商品住宅质量保证书》。长久公司通知买受人收房，李彦生认为长久公司未取得竣工验收备案表，不满足合同约定的交房条件，拒绝收房。此后，XX道XX号XX期工程项目相继竣工，并通过了消防、人防、防雷、节能及环保验收。2019年1月21日，涉案房屋所在A2#号楼等楼栋取得了《建设工程竣工规划验收合格证》。 2019年4月9日，涉案项目取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，西安市城中村（棚户区）改造建设工程监管中心盖章确认，准予备案。长久公司随后通知李彦生收房，李彦生认为长久公司出示的竣工验收备案表所载A2#号楼与李彦生所购房屋所在楼号不符，拒绝收房。长久公司认为证载A2#号楼就是李彦生所购房屋的7号楼，双方存在争议。李彦生随后提起诉讼，要求长久公司支付逾期交房违约金。庭审中，李彦生认为长久公司未按时取得建筑工程竣工验收备案表，之后取得的竣工验收备案表不能确定是李彦生购买房屋所在楼栋，故李彦生拒绝收房，主张长久公司承担逾期交房期间的违约金。长久公司认为房屋已经竣工并验收合格，具备交付条件，竣工验收备案表迟延取得系不可抗力因素所致，且系管理性规定，竣工验收备案表所载A2#号楼就是李彦生购买房屋所在的7号楼，逾期收房的责任在李彦生。本案审理过程中，李彦生办理了收房手续。一审法院认为，双方争议的焦点是长久公司未按时取得竣工验收备案表是否构成违约。竣工验收备案制度是国家行政机关对建设工程质量的一种监督管理制度，竣工验收备案的申请主体是建设单位，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位依法对建设工程质量负责，行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收，竣工验收备案制度系管理性规范，非效力性规范。涉案房屋经过建设、监理、施工、设计和勘察单位五方综合验收合格，并相继通过了防雷、人防、消防、节能、环保验收，取得了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，具备住宅的居住和使用功能。双方合同约定出卖人交付房屋时应取得并出示建设工程竣工验收备案证明文件，不违反法律与行政法规的强制性规定，但长久公司未按时取得竣工验收备案表，是由于行政审批手续迟延所致，而非长久公司怠于履行自身义务导致迟延，根据双方合同补充协议的约定，长久公司不承担逾期交房的违约责任。根据涉案商品房预售许可证的记载，规划楼号A2#号对应的楼栋幢号为7幢，故对李彦生所述竣工验收备案表所载A2#号楼不能确定是李彦生购买房屋所在7号楼的意见，一审法院不予采纳。长久公司认为李彦生逾期收房，主张李彦生承担逾期收房违约金，本案不予处理，当事人可另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，遂判决：驳回原告李彦生主张被告陕西长九实业有限公司支付自2017年9月1日起至交房之日止的逾期交房违约金的诉讼请求。案件受理费7238元，减半收取计3619元，由原告李彦生承担。二审中，长久公司提交一组证据：入伙手续流转手续单，用于证明与李彦生同期的业主在收房时已经收到了商品房使用说明书以及收房保证书。业主只要是收房均有两书的。李彦生对证据真实性、证明目的均不认可，称该手续单上面签字无法确定是业主自己的签字，真实性无法认可，且与本案无关，上面楼号与其楼号不一致，两书取得时间是2017年，但竣工验收是在2018年。长九公司又提交一份西安市住建局《关于建设工程竣工验收备案问题的复函》，以此证明其公司就项目的五方验收已经完成，也取得了规划、消防、人防、环保等部门出具的验收合格证明，申办竣工验收备案表只是一个行政审批流程，不是政府强制性的。李彦生质证称，复函没有实际意义，第二条也没有说全，不能达到证明长九公司的证明目的，规划合格证2019年2月份才取得，“两书”也是2019年才办理的。竣工验收备案表是双方合同约定的交房的必备条件。经审理查明，原审认定其余事实属实。本院认为，本案中，李彦生与长九公司在签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人应于2017年8月30日前向买受人交付房屋，交付时应取得并出示房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，商品房为住宅的，还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等。长久公司在约定期限内通知李彦生收房时，李彦生以涉案房屋未取得竣工验收备案表，不满足合同约定的交房条件为由拒绝收房。本院认为，长久公司通知李彦生收房时，涉案项目虽未取得竣工验收备案表，但该项目已于2017年1月17日至2017年7月16日先后通过了防雷装置验收、人防“结建”工程验收、消防验收、建筑节能分部工程专项审核验收，并于2017年7月31日，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，取得了《西安市商品住宅使用说明书》和《西安市商品住宅质量保证书》。作为住宅用房，已经具备了居住和使用的功能，可以实现双方签订《商品房买卖合同（预售）》以占有、使用房屋为主的合同目的。况且，建筑工程的竣工验收备案是国家行政机关对建设工程质量的一种管理性要求，竣工验收备案制度系管理性规范，非效力性规范，备案是手段，不是目的，审核流程也非长九公司所能掌控。再者，长久公司未在约定交房日期前取得竣工验收备案表，是由于行政审批手续迟延所致，并非长久公司不积极履行自身义务导致。故本案李彦生关于长九公司在约定交房日期前未取得竣工验收备案表，应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。原审法院判决驳回李彦生要求长九公司支付违约金的诉讼请求，判处并无不当，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8163元，李彦生已预交，由李彦生承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年五月二十日  法 官 助 理   孙  静  文                     书 记 员   崔  诚  浩   1