广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1323民初503号 原告：广西武宣恒宗市场服务有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路工业园区内。 法定代表人：林宗豹，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘最，该公司员工。 被告：苏海英，女，1986年8月9日出生，壮族，住广西武宣县。 原告广西武宣恒宗市场服务有限公司与被告苏海英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告广西武宣恒宗市场服务有限公司的委托诉讼代理人潘最、被告苏海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广西武宣恒宗市场服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年3月1日至2019年12月31日住宅物业服务费2688.40元、专项维修资金336.60元、2019年9月1日至2019年12月31日小区公共楼道照明灯电费7.40元、电梯电费59.40元、电梯维护和养护服务费192.40元，以上五项合计3284.20元；并支付所欠费用每日千分之三违约金2599.20元，总合计为5883.40元；2.依法判令本案全部诉讼费由被告全部承担。事实与理由：武宣县武宣镇城东路博林大市场经济适用房小区的物业服务工作由原告负责，被告是该小区的业主。被告的房号为5栋2单元601室，面积为152.7平方米。2017年3月8日，被告与原告签订了《物业管理服务协议》、《业主临时规约》，约定被告的住宅物业服务费为0.80元/月/㎡,专项维修资金0.10元/月/㎡。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告等提供了物业服务。被告从2018年3月1日起一直拒绝交纳所欠费用，原告曾多次催促被告付清欠款，但被告一直未予理睬。被告的违约行为损害了原告的合法权益，侵占了其他业主的利益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的上述请求。 苏海英辩称：被告不同意原告的诉讼请求。理由是：1.原告的收费是不合法的，被告所在的楼盘地上只有七层，而原告按高层0.80元来收费，与国家的相关规定不符，且被告享受的服务没有达到二级标准；2.原告的管理混乱，油烟和噪音污染严重，没有绿化和娱乐场地，保安也没有24小时在岗，原告也没有公布物业管理费收支明细。总之，原告的服务没有达到二级服务标准，被告才拒交物业管理费。 广西武宣恒宗市场服务有限公司为支持自己的主张，除当庭陈述外，还向本院提供了证据如下：1.催缴通知，拟证明原告履行了催告义务；2.发催缴通知图片，拟证明原告履行了催告义务；3.欠费清单，拟证明被告具体欠费金额及区间；4.《前期物业服务协议》，拟证明原告小区物业服务的主体资格；5.业主临时管理规约，拟证明被告作为业主的主体资格和缴纳物业费的主体资格。庭审中，广西武宣恒宗市场服务有限公司补充如下证据：1.物业工作人员值班考勤表，拟证明原告方提供了服务；2.2019年度物业收支公示表，拟证明原告方已经公示了收支情况；3.车辆次序管理，拟证明原告方做了停车服务；4.停车场引导管理，拟证明原告方做了停车的引导和管理；5.开展社区活动，拟证明原告方开展了社区活动--消防演练；6.猪肚鸡电梯安装申报单，拟证明电梯安装是经过相关部门批准的；7.占道经营、油烟排放规范化管理通知，拟证明原告方已向相关部门反映相关的油烟、占道等问题，也通知了租户；8.物价局收费文件，拟证明原告方收费是合法合理的。 苏海英对广西武宣恒宗市场服务有限公司提交的证据发表如下质证意见：被告对原告提交的催缴通知、发催缴通知图片、欠费清单等三份证据均不予认可，对原告提交的《前期物业服务协议》、《业主临时管理规》及补充的8份证据的真实性等无异议。 苏海英向本院提供了证据如下：1.相片(13份)，拟证明小区存在油烟、垃圾、占道经营等问题，原告管理不到位；2.相关文件：来价格［2014］40号、武价格［2017］9号、武价格［2018］10号文，拟证明原告方收费标准过高，与服务标准不匹配。 广西武宣恒宗市场服务有限公司对苏海英提交的证据发表如下质证意见：原告对被告提供的相片给予否认，被告拍照时间是早上7点25分，原告的工作人员尚未上班，存在垃圾是正常现象；被告拍照的场地是建筑红线之外，不属于原告物业管理范围；该小区是商住一体的，没有规定不允许外来车辆进入或停放，小区已设有专门的停车场，可免费停车3小时；对油烟、占道经营的管理分属于城建和环保等职能部门，原告已书面向相关部门反映并下了相应的通知，已尽了应尽的义务。原告对被告提供的2014年、2017年的文件，该文件只针对保障性住房，与普通商品房没关系；对2018年的文件，原告是2017年入驻该小区的，入驻后并没有提高过收费标准。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认作为本案定案依据并在卷佐证；对原、被告认为有争议的证据，因双方均无相反证据予以否认且这些证据与双方诉辩事实具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 经审理查明：被告系涉案博林·时代城小区房屋业主，该房屋建筑面积为152.7平方米，是属于电梯型住宅，涉案小区是属于商业与住宅混合型。2017年3月8日，被告苏海英与原告广西武宣恒宗市场服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，由广西武宣恒宗市场服务有限公司提供物业服务。协议约定该合同期限自开发商发出交房通知之日至业主委员会成立并选聘物业管理公司、签订新的物业管理服务协议之日止；合同还约定了物业服务收费标准，即按0.80元/月/平方米收物业服务费，同时对专项维修资金、公共楼道照明、电梯电费、电梯维保和养护服务费等也进行了约定。合同签订后，原告进驻该小区进行物业服务管理,被告开始也按时缴交物业费等。由于被告对原告针对小区商业门面的油烟等污染处理不力，被告便于2018年3月1日起就拒交物业服务费和专项维修资金，又于2019年9月1日起拒交公共楼道照明灯电费、电梯电费、电梯维保和养护服务费等。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费等相关费用。 另查明，博林·时代城小区自业主入住后至今未成立业主委员会。 本院认为，本案中原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，为有效合同，合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务。被告应按合同约定向原告交纳相关的物业服务费及其他相关费用，即按每月每平方米0.80元收取物业服务费22月共2688.40元、按每月每平方米0.10元收取专项维修资金22月共336.60元、公共楼道照明电费7.40元、电梯电费59.40元、电梯维保和养护服务费192.40元，以上合计3284.20元。原告主张要求被告按日3‰支付逾期缴交物业服务费等的违约金2599.20元，因原告在管理上有瑕疵才引起被告拒交物业管理费等，且原、被告之间签订的合同是格式合同，合同中约定的违约金明显过高，故本院对原告主张逾期缴违约金的请求不予支持。被告拒交物业管理费等的理由与法律法规的规定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告苏海英于本判决生效后十日内给付原告广西武宣恒宗市场服务有限公司2018年3月1日至2019年12月31日的物业服务费2688.40元、专项维修资金336.60元，2019年9月1日至2019年12月31日的公共楼道照明电费7.40元、电梯电费59.40元、电梯维保和养护服务费192.40元，以上合计3284.20元； 二、驳回原告广西武宣恒宗市场服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序(简易程序)依法减半收取25元，由被告苏海英承担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄鸿环 二〇二〇年五月二十日 法官助理 王景山 书 记 员 廖诗薇