山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初2866号 原告：日照众信置业发展有限公司，住所地日照市东港区。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 被告：尹玉强，男，1987年7月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：路晓琳，山东周智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛勇，山东周智律师事务所律师。 原告日照众信置业发展有限公司诉被告尹玉强居间合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告日照众信置业发展有限公司的委托诉讼代理人单子洋，被告尹玉强及其委托诉讼代理人葛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告日照众信置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费20000元；2.诉讼费、代理费等全部费用由被告承担。案件审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为案件受理费、代理费由被告负担，无其他费用，并明确代理费为3900元。事实与理由：2019年4月18日，被告与案外人牛xx双方经我公司居间服务签订《房屋买卖合同》，被告购买案外人位于日照市，总价款为80万元。合同签订后，因被告违约不买，被告与案外人房屋买卖合同纠纷经东港区人民法院做出(2019)鲁1102民初5138号民事判决书，认定被告违约。根据合同约定，任何一方违约，违约方应支付原告全额居间服务费。合同同时约定了由违约方承担诉讼费、律师代理费等费用。综上，现诉至贵院，请求贵院查明事实，依法支持原告诉讼请求。 被告尹玉强辩称：根据合同法第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，本案中，中介方提供错误的贷款比例信息，致使委托人签订的房屋购买合同不能履行，损害了委托人的利益。中介方不得要求支付报酬，中介方不尽职守，给委托人造成损失，应承担违约责任，并赔偿损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交了如下证据：证据一、房屋买卖合同一份，证实被告与案外人牛xx于2019年4月18日经原告提供居间服务签订该合同，原告已按合同法第424条规定完成居间服务义务，根据合同法第426条规定居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。该合同第7条第1款明确约定居间服务费为20000元，同时该合同第9条第2款约定如被告违约不买，按照房屋总价款2.5%即20000元向原告支付居间服务费。证据二、（2019）鲁1102民初5138号民事判决书复印件一份，证实被告作为原告起诉案外人牛xx后法院已依法作出判决，认定本案被告违约，该判决现已生效。根据合同约定被告作为违约方应向原告支付居间服务费20000元。证据三、委托代理合同及代理费收据各一份，证实原告与委托代理人之间签订委托代理合同，并用现金方式支付诉讼代理费3900元，根据合同第9条第8款约定，违约方应承担原告解决争议产生的诉讼费等费用，该代理费应由被告承担。 被告经质证认为，对证据一的真实性无异议，该合同中明确在原告居间下，被告以首付款比例为总房款的30%与案外人签订房屋买卖合同；对证据二真实性无异议，但该份判决仅是针对被告与案外人牛xx之间的房屋买卖合同关系进行审判，并未处理原、被告之间的居间服务合同关系，被告根据法律规定向案外人承担违约责任后，有权向造成被告违约的第三方即原告主张损害赔偿，被告保留向原告另行起诉索赔的权利；对证据三真实性有异议，原告应提供相应代理费的正式发票，对收据不予认可。 被告向本院提交了如下证据：证据一、被告与原告公司经理贺培香的通话录音光盘及书面整理材料一份，证实原告提供的居间服务有重大过失，因为原告的过失行为导致被告购买房屋的合同目的不能实现；证据二、收据照片打印件一份，证实被告将定金10000元支付给原告。 原告经质证认为，对证据一真实性无异议，贺培香是原告公司的工作人员。该录音不能证实被告在签订合同前已经告知原告其购房使用公积金组合贷款，从录音中5分27秒被告说的内容可以看出其在合同签订前也未向原告告知，其是在签订合同之后向原告告知使用组合贷款，原告便向被告告知组合贷款首付款比例应为40%，而不是合同签订的纯商业贷款首付款比例30%。该证据形成时间为2019年4月19日，是签订合同后第二天，也是被告就首付款问题首次向原告进行联系。对证据二真实性无异议，但被告支付的该10000元定金按照（2019）鲁1102民初5138号判决生效结果，原告已支付给案外人牛xx。 本院经审查，对于原、被告提交的证据，对双方无异议部分本院予以确认，对有异议部分，本院将结合关联证据及查明的其他事实予以综合认定。上述证据均附卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 尹玉强作为原告起诉被告牛xx、第三人日照众信置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日作出(2019)鲁1102民初5138号民事判决书,现已生效,该生效判决书认定事实如下:“2019年4月18日，经中介方第三人众信公司协调，被告牛xx（甲方，卖方）与原告尹玉强（乙方，买方）达成房屋买卖协议并签订了《房产买卖合同》，合同约定：‘经过中介方提供居间服务和协调，甲乙双方在公平自愿的基础上，就房屋买卖事项一致同意订立以下条款，以兹共同遵守。一、房屋概况1、甲方出卖的房屋位于日照市，并附带储藏室，此房标准层建筑面积约为80.33平方米（具体面积以房管部门确权为准）。房产证号：日房权证市字第××，土地证号：日国用（2013）第009558号……二、房屋买卖的价款及支付1、房屋成交总价款为人民币（大写）捌拾万元整，本合同签订的同时，乙方向甲方支付购房定金款（大写）壹万元整，甲乙双方同意此定金暂由中介方保管。2、乙方于2019年5月31日前支付购房首付款人民币贰拾肆万元整。3、甲方此房屋银行贷款抵押，及个人借款抵押……5、乙方欠甲方房屋余款：人民币（大写）伍拾陆万元整，由乙方申请办理银行二手房按揭贷款方式支付给甲方。6、乙方因个人信用记录不良及证明不属实办理二手房贷款未果，乙方应以现金或是其他支付方式履行本合同，支付甲方房屋余款或和甲方协商妥善解决，否则乙方承担相应赔偿责任……九、违约责任……2、本房屋买卖合同签订后，如乙方未按约定日期交付首付款，每延期一天将按首付款的千分之五赔偿甲方违约金，如超过30天即视为乙方违约不买，并定金不退还，同时甲方有权解除合同。乙方并应承担相应违约责任……5、本合同是根据房管、银行及房产税收等现行政策签订的，如合同签订后因政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的，三方可协商签订补充合同，协商不成的本合同作废。甲乙双方及中介方互不追究责任，已交款项全额退还中介方不收取居间服务费……十三、备注：甲乙双方协商一致同意，待甲方收到乙方首付款两日内将此房交付乙方使用。本合同一式三份，甲乙双方及中介方各执一份，均具有同等法律效力。三方签字或盖章后生效。’原告尹玉强在买方处签字捺印、被告牛xx在卖方处签字捺印，第三人众信公司在中介方处盖章。2019年4月18日，原告在第三人处交纳购房定金10000元，第三人为原告开具收据。后原告未按合同约定交纳购房首付款。原告主张根据双方签订的房屋买卖合同第9条第5项约定，合同签订后因政策调整或其他不可抗力原因，导致合同不能履行的，三方可以签订补充合同，协商不成的本合同作废，甲乙双方及中介方互不追究责任，已交款项全部退还，中介方不收取居间服务费。合同有效成立后，因为第三人未能尽到明确的告知和解释说明义务，在履行居间服务过程中，出现重大过失，导致原告无法继续履行涉案合同。请求法院判决解除合同关系，不再继续履行，已交款项予以退还。被告牛xx辩称，原、被告之间签订的买卖合同真实有效，被告并未违约的情形下，原告违约不买，应承担合同约定的违约责任。合同签订后，未如原告陈述出现政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行。第三人居间服务给原被告签订合同，此合同并不违反任何法律法规，原告的贷款比例符合国家规定，原告在合同签订时并未告知被告及第三人其房屋贷款方式及比例，其应自行承担不利后果。请求法院驳回原告返还定金的诉求。”该生效判决认为:“原告尹玉强与被告牛xx在中介方众信公司居间协调下于2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。该合同中包含两个法律关系，一个是原告尹玉强与被告牛xx之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与中介方之间的居间合同关系。本案为房屋买卖合同纠纷，非居间合同纠纷，被告众信公司非房屋买卖合同相对方，不承担买卖合同相关权利义务，本院在本案中只对案涉合同中原、被告之间的房屋买卖合同关系进行处理，对居间合同关系不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。原告向法院申请变更诉讼请求为解除原、被告之间的涉案房屋合同，被告在2019年9月18日庭审过程中同意解除涉案房屋买卖合同，解除合同条件成就，对于原告主张的解除双方之间的房屋买卖关系，本院予以确认。关于原告要求被告返还购房定金10000元的诉讼请求。在本案中,原告未能举证证实因被告违约不卖或因政策调整或其他不可抗力原因导致合同不能履行的情形。同时依据双方买卖合同第九条违约责任的约定，合同签订后，如买方超过30天未按合同约定交付首付款视为买方违约不买，并定金不退还。故对于原告在签订合同后未按合同约定支付首付款，存在违约行为的情况下，要求被告返还购房定金10000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下:一、原告尹玉强与被告牛xx之间于2019年4月18日签订的《房屋买卖合同》于2019年9月18日解除;二、驳回原告尹玉强要求被告牛xx返还购房定金10000元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告尹玉强负担。” 现原告依据该生效判决及其与牛xx、尹玉强签订的房屋买卖合同，主张根据房屋买卖合同的约定，应当由尹玉强作为违约方支付原告居间服务费20000元。尹玉强对此不同意，认为原告作为中介机构在促成买卖合同的过程中存在重大过失。被告尹玉强主张其在签订涉案房屋买卖合同之前就已经将其第二次使用公积金贷款并需要通过组合贷款方式购买涉案房屋的事实告知原告，原告告知其首付比例为30%，但在合同签订后又告知首付比例为40%，导致其未能购买涉案房屋，原告对此不予认可，主张被告在签订房屋买卖合同之前未告知其要通过组合贷款方式购买涉案房屋，因此牛xx与尹玉强签订了商业贷款版本的房屋买卖合同并约定首付款为30%。为证实其主张，尹玉强提供其与原告的工作人员贺培香之间的通话录音，该录音中尹玉强陈述“不是我房子不想要了，当时在讲的时候我们就是有公积金，我要混合贷，你们说没有问题，是不是？没有问题但是你们在办贷款的业务员又给我打电话说，二次贷必须付40%，我说你们那个店长和我说了30%他们给操作，为什么又操作不了了呢？他们说操作不了，你不40%贷不出来，我说那你们怎么不早讲？”贺培香回答“你可以就是少付点，比方说30%，40%追加不上你可以追加个35%就行嘛，35%就差不多，只要是这个房子想要其他都是无所谓的，买房子总房价在这里，不管你付多少，你这是80万的房子，你出40你贷40，你出30你贷50……”尹玉强陈述“我和你说，这个东西你知道为什么吧，当时在签合同之前你们不说使公积金必须得在40%，等我签完了之后你们这个和我说40%”，贺培香回答“后来核实的业务二次是40%。你听我说，因为二次使用的很少，我也是签合同签到一半才知道是二次，但是签的时候已经付到30%了，后来业务员说40%，我说你抓紧和买卖双方说一下，他接着就和你们说了”。原告认为该录音不足以证实尹玉强的主张。 2020年4月9日，原告与五莲德信法律服务所签订委托代理合同，就本案纠纷委托五莲德信法律服务所的法律服务工作者为其代理，并支出诉讼代理费3900元。 本院认为：原告系居间人，其为被告尹玉强与案外人牛xx的房屋买卖合同提供了居间服务，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并承担损害赔偿责任”，第四百二十五条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。…”。本案中，被告尹玉强与案外人牛xx经原告提供居间服务签订房产买卖合同，该合同依法成立且合法有效，原告促成合同成立，原告的居间工作完成。 后经本院作出的生效判决认定尹玉强在签订合同后未按合同约定支付首付款，存在违约行为，判决解除尹玉强与牛xx之间签订的房屋买卖合同并驳回尹玉强要求牛xx返还购房定金10000元的诉讼请求。虽房屋买卖合同已经被解除，但之前确系成立并合法有效。房屋买卖合同约定违约方应当支付中介费20000元。在本案中，虽生效判决认定尹玉强系违约方，但原告作为收取有偿服务费的专业居间机构，按照法律规定应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，结合尹玉强与原告的工作人员贺培香的谈话录音来看，原告作为有偿服务的专业居间机构在履行居间工作中存在不当之处，对于首付款比例问题及贷款方式问题未能明确核实并告知买卖双方，尹玉强虽作为违约方应当支付居间服务费，但因原告自身工作存在不当之处，结合涉案房屋买卖合同已被解除的事实，故本院酌定支持20%的中介费即4000元，原告主张超出部分，本院不予支持。对原告主张的代理费3900元，虽系合同约定由违约方承担，本院亦酌定由尹玉强负担780元，原告主张超出部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下： 一、被告尹玉强于本判决生效之日起七日内支付原告日照众信置业发展有限公司居间服务费4000元； 二、被告尹玉强于本判决生效之日起七日内支付原告日照众信置业发展有限公司代理费780元； 三、驳回原告日照众信置业发展有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取150元，由原告日照众信置业发展有限公司负担125元，被告尹玉强负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  叶凡 二〇二〇年五月二十六日 书记员  秦昊