河南省光山县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1522民初5163号原告：胡正康，男，汉族，1967年8月10日生。委托诉讼代理人：李朝新，河南通冠律师事务所律师。被告：河南锦鸿升置业有限公司。法定代表人：陆永勇，该公司经理。委托诉讼代理人：冷鹏阳，河南人天律师事务所律师。第三人：胡秀敏，女，汉族，1967年9月2日生。原告胡正康诉被告河南锦鸿升置业有限公司（以下简称锦鸿升公司）、第三人胡秀敏建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告胡正康及其委托诉讼代理人李朝新、被告锦鸿升公司法定代表人陆永勇及其委托诉讼代理人冷鹏阳到庭参加诉讼，第三人胡秀敏经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告购房款（抵扣工程款）478800元，并赔偿原告经济损失478800元；二、诉讼费由被告承担。事实与理由，被告锦鸿升公司开发的楼盘（锦鸿·康泰城）发包给河南巨力建筑工程有限公司（以下简称巨力公司）建筑施工。施工前双方约定，我们作为合同乙方必须购买锦鸿升公司开发楼盘的十七套住宅，3800元/㎡，总价款8850200元。2015年补签施工合同明确约定，该款作为支付款项已抵付完毕。该开发楼盘1#楼某单元某楼126㎡及某楼某单元某楼南户126㎡两套住宅抵付给原告。2014年8月2日，原告将其中某楼某单元某楼南户某某某一套房屋（以下简称“讼争房屋”）以453600元卖给胡秀敏。但因被告违背诚信,将上述房屋又出售他人，导致原告无法向胡秀敏交房，胡秀敏因此起诉了原告。光山县人民法院依法判决原告返还胡秀敏已交购房款30万元及利息，另赔偿经济损失10万元。被告“一房二卖”行为，违背诚信，严重侵害了原告的合法权益，应双倍赔偿原告的经济损失。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告的身份证复印件；2、2015年5月23日锦鸿升公司与巨力公司签订的《建筑施工合同》复印件；3、2014年11月份的《选房确认书》；4、2019年10月18日巨力公司出具的证明材料；5、胡秀明起诉胡正康涉案房屋买卖合同纠纷一案的一审及二审民事判决书复印件；6、（2019）豫1522民初4499号民事判决书复印件；7、（2016）豫15民初某号民事判决书及（2018）豫民终某某号民事裁定书复印件。被告锦鸿升公司辩称，胡正康的起诉应予驳回，理由如下：1、胡正康起诉的房子是以支付工程款抵的房子，目前就工程款的结算仍在信阳中院一审审理之中，就本案尚不能确定是否在双方工程结算款之中，需待工程结算一案结案后才能确认。本案的房子是否在工程款结算之中抵扣?如已抵扣，本案应交付涉案房屋；如未抵扣，就不应交此房。2、关于工程款抵扣，依照施工合同，施工方是巨力公司，所以抵房结算方应为巨力公司，而不是胡正康个人，即使胡正康等人挂靠巨力公司，本案原告诉讼主体也应是巨力公司。因此本案应中止诉讼，待双方工程结算一案结案后再处理或驳回胡正康起诉。为支持其答辩理由，被告向本院提交如下证据：1、被告公司《营业执照》副本复印件；2、（2018）豫民终某某号民事裁定书复印件；3、（2016）豫15民初某号民事判决书（第15页）复印件。第三人胡秀敏未提交书面陈述意见。以上原、被告所提交的证据均经庭审质证。经审理查明：2012年11月6日，被告锦鸿升公司与光山县人民政府紫水办事处签订光山县锦鸿·康泰城（熊弄）棚户区改造项目合作协议后，即将锦鸿·康泰城1#楼的建筑施工发包给河南省双扶建筑安装有限公司，因种种原因双方于2014年4月23日终止合同。2014年4月25日，原告胡正康与案外人潘学富、赵胜礼等人挂靠光山县城建建筑安装工程有限公司（简称光山城建公司），就上述1#楼的建筑施工与锦鸿升公司签订《建筑施工合同》，约定锦鸿升公司将该1#楼主楼全部工程以包工包料的形式发包给光山城建公司。承包方是由原告胡正康及案外人潘学富、赵胜礼等八人作为该1#楼建筑施工股东垫资并组织施工。上述合同同时约定承包方必须购买十七套住宅房，全部按3800元/㎡计算房款，如需办理按揭贷款，锦鸿升公司须无条件办理，房款的扣除依据锦鸿升公司付承包方工程款比例分期分批抵扣，如：主楼封顶付总工程款55%，即抵扣总房款的55%，依次类推。2014年4月25日，承包方的实际施工人胡正康等人向锦鸿升公司交付500万元,作为购买此前河南双扶公司（夏新华）所施工完成的工程量费用。后因光山城建公司建筑资质证被吊销，2015年5月23日锦鸿升公司又就上述1#楼建筑施工与巨力公司签订《建筑施工合同》，该合同与2014年4月25日的建筑施工合同大致相同，并再次约定乙方必须购买的十七套住宅总房款为8850200元。该合同的发包方为锦鸿升公司，承包方由巨力公司加盖公章、胡正康签名。巨力公司并在合同的签章处注明“河南巨力建筑公司作为鉴证方督促现场负责人履行本合同的所有条款。”合同签订后，原告胡正康及案外人潘学富、赵胜礼等人作为1#楼建筑施工股东继续组织施工。施工过程中，因胡宗旺等实际施工人与锦鸿升公司发生矛盾，于2016年4月12退出该项目。2016年4月13日，锦鸿升公司与此前的劳务清包人井建伟签订《劳务清包继续施工协议书》，将剩余工程交由井建伟继续施工至1#楼主体工程全部封顶完工。其间，于2014年11月，因工程款结算，原告胡正康等实际施工人依据《建筑施工合同》第七条约定选购十八套住宅抵偿应得工程款，为此还签订了《选房确认书》，锦鸿升公司法定代表人陆永勇当即在选房确认书上签字同意。该十八套住宅由原告胡正康及其他七名实际施工人内部进行分割，胡正康分得两套，其中1#楼某单元某楼一套胡正康转卖案外人刘纪新（另案处理）；另一套即某楼某单元某楼南户住宅（以下简称“讼争房屋”）胡正康转卖给本案第三人胡秀敏，为此，胡正康与胡秀敏于2014年8月2日签订了《购房协议》，约定:“该套房屋总价款453600元（在3800元/㎡基础上每平方米降价200元）；相关手续按售楼部规定办理，由甲方胡正康负责，乙方胡秀敏提供有效证件。胡秀敏首付款10万元，2014年10月1日付20万元，2015年2月15日付5万元，余款交钥匙付清。”签协议当日胡秀敏交付胡正康购房首付款10万元，2014年10月11日又付购房款20万元。后因锦鸿升公司拒不向胡正康交付上述住宅，造成胡正康不能向胡秀敏交房，胡秀敏因此于2019年7月向本院起诉胡正康，请求解除与胡正康签订的购房协议，并要求胡正康返还购房款及占用期间利息，同时要求赔偿损失20万元。该案经本院审理，于2019年8月7日以（2019）豫1522民初某某某号民事判决书判决解除双方签订的购房协议，并判令胡正康返还已收胡秀敏购房款及承担占用期间的利息，还判令胡正康赔偿胡秀敏违约损失10万元，承担该案受理费4833元。胡正康不服，提出上诉，2019年9月29日信阳市中级人民法院以（2019）豫15民终某某某号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。上述一案判决生效后，胡秀敏申请执行，本院已依法执行完结。另查明：巨力公司起诉锦鸿升公司建设工程施工合同纠纷一案，由河南省高级人民法院发回重审，信阳市中级人民法院正在审理中。在该案的审理质证中，被告锦鸿升公司对原告巨力公司提供的意在证明锦鸿升公司以十八套住宅抵付部分工程款的选房确认书没有异议，并认可应按十八套住宅房全款计算。此外，根据锦鸿升公司在该案中提供的《已付工程款明细表》，锦鸿升公司主张其已支付承包方工程款26035781.50元，包括上述以房抵付工程款在内。本院认为：本案属建设工程施工合同纠纷，应适用合同法的相关规定进行审理。本案争议焦点一、胡正康是否具有原告主体资格？被告锦鸿升公司因锦鸿·康泰城1#楼主体的建筑施工，于2014年4月25日及2015年5月23日先后与光山城建公司及巨力公司签订的《建筑施工合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，且已实际履行，应属有效合同。上述合同，被告锦鸿升公司是建设工程的发包方亦称甲方，光山城建公司及巨力公司是承包方亦称乙方，约定的承包方式为包工包料。但在履行合同过程中，是由胡正康、潘学富等实际施工人垫资完成，被告锦鸿升公司对此是明知的。其间于2014年11月因工程款结算，胡正康等实际施工人依据上述合同第七条付款办法的约定，选购了锦鸿升公司的十八套住宅抵偿应得工程款，当时即以书面的《选房确认书》予以确定，锦鸿升公司法定代表人陆永勇及时签字同意。由此可见，被告锦鸿升公司对原告胡正康等实际施工人身份以及享有承包方（乙方）的工程款结算权是认同的；并且，承包方巨力公司亦书面认可选房确认书上载明的某楼某单元某楼南户一套及1#楼某单元某楼一套住宅均系锦鸿升公司抵偿胡正康个人的工程款。之后因被告锦鸿升公司拒不交付上述房屋，胡正康因此未能取得约定的房屋，其对该房屋依法享有债权，胡正康提起本案诉讼具有原告主体资格，故本院对被告要求驳回原告胡正康起诉的答辩意见不予采纳。焦点二、本案讼争的某楼某单元某楼南户一套住宅是否已抵付乙方工程款？依据《建筑施工合同》第七条约定，于2014年11月份，乙方的胡正康等人与甲方达成一致，选定甲方的十八套住宅抵付工程款，并以选房确认书予以确定。此选房确认书是双方具体履行合同第七条之约定的直接证据，实则是胡正康以其应得工程款478800元购买甲方锦鸿升公司某楼某单元某楼南户一套住宅，若仅就此而言，双方是平等自愿的房屋买卖关系，因而应认定讼争的某楼某单元某楼南户一套住宅于2014年11月经锦鸿升公司法定代表人陆永勇签字同意后即已按约定价3800元?㎡折抵工程款478800元转让原告胡正康了。焦点三，被告锦鸿升公司拒不交付讼争的一套住宅，给原告胡正康造成的经济损失该如何认定？被告拒不交付讼争的某楼某单元某楼南户一套住宅属违约行为，因此给原告造成的经济损失是显而易见的，在认定原告的经济损失时，首先应考虑的是2014年11月上述一套住宅已按约定价格抵付原告的工程款478800元，此款478800元被告应返还原告；此外，还应考虑原告的其他合理损失，即讼争的上述一套住宅目前市场购价上涨的部分损失，以目前同类同地段房价情况为参照,并鉴于被告违约给原告带来的其他实际损失的情况，综合考虑，本院酌定被告赔偿原告经济损失310000元。对原告按商品房买卖法律关系而主张的过高部分的诉讼请求本院不予支持。本案与信阳市中级人民法院尚在审理的巨力公司起诉锦鸿升公司建设工程施工合同纠纷一案属互不影响的两起诉讼案件，故本院对被告主张本案中止诉讼不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告河南锦鸿升置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告胡正康工程款478800元、赔偿经济损失310000元，合计788800元。二、驳回原告胡正康其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13376元，原告承担2000元，被告承担11376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判长  柳玉慧审判员  李卫东审判员  房 岩二〇二〇年五月九日书记员  曹 露