山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1354号上诉人（原审被告）：肖琪，男，1947年6月12日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：肖艳，系肖琪之女。被上诉人（原审原告）：孙广罗，男，1990年11月10日出生，汉族，居民，住临沂市罗庄区。原审第三人：临沂鲁盟信息科技有限公司，住所地临沂市兰山区涑河南街与通达路交汇路西临沂生活广场A号楼10018。法定代表人：庞怀行，总经理。委托诉讼代理人：孙雪雪，公司职工。委托诉讼代理人：董倩，公司职工。上诉人肖琪因与被上诉人孙广罗及原审第三人临沂鲁盟信息科技有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂高新技术产业开发区人民法院（2019）鲁1391民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人肖琪的委托诉讼代理人肖艳、被上诉人孙广罗、原审第三人鲁盟公司的委托诉讼代理人孙雪雪和董倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖琪上诉请求：1.撤销一审民事判决第一项，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、关于违约责任的问题。判决书中所述“1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋(或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的)”，实际合同中并没有括号中的内容。上诉人没有违约行为，是被上诉人先违约，他2011年6月29日一整天没露面，没带着购房款前来办手续，合同约定2019年6月29日前一次性支付购房款73800元，该款项没有履行，构成违约。2019年7月2日上诉人决定不再卖房，与被上诉人协商撤销合同之事。二、关于定金的问题。合同约定购房定金交由丙方保管(凭收据)而被上诉人提交的收据所盖公章为“鲁盟地产经纪连锁有限公司，不是合同丙方鲁盟公司，故定金罚则不适用。另外，上诉人没有实际占有被上许人的款项，判决双倍返还，适用法律不当。上诉人曾联系合同经办人何英，要求支出应属于自己的20000元，何英答复，那是孙广罗的钱，进一步证明，被上诉人支付款项并非合同的定金。孙广罗辩称，一审认定事实清楚，请求维持原判。鲁盟公司述称，请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。孙广罗向一审法院起诉请求：1.判令解除原被告签订的鲁盟地产房屋买卖合同，被告双倍返还定金共计40000元；2.本案诉讼费用、律师费、中介服务费由被告负担。一审法院认定事实：2019年6月22日，被告肖琪作为甲方（卖方），原告孙广罗作为乙方（买方），第三人鲁盟公司作为丙方（居间方）签订编号为1908118号《鲁盟地产房屋买卖合同》一份，合同约定:甲方同意将所拥有的临沂高新区韵皓金桂园9号楼1-101房产出售给乙方，房产交易价格为738000元。合同签订当日乙方付20000元为购房定金，转交中介方保管，丙方有权优先从定金中扣除居间服务费。甲乙双方协商以一次性付款方式付款，甲方应在产权证符合转移条件下7个工作日（截止到2019年6月29日）办理过户手续，由乙方支付人民币738000元，交由鲁盟账户监管，并在产权过户完结后付给甲方。同时约定违约责任:1、乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任，并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费、中介服务费、交通食宿费等费用。2、本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按照总房价的20%对甲方进行违约赔偿。甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并按照总房价的20%对乙方进行赔偿（甲方已收取乙方购房款的，还应退还乙方支付的房款或是无条件配合乙方做好资金退出手续）。该合同底部甲方处有被告肖琪签字确认，乙方处有原告孙广罗签字确认，丙方处加盖第三人鲁盟公司合同专用章。2019年6月22日，原告孙广罗刷卡支付购房定金20000元,该定金由第三人鲁盟公司保管，后被告肖琪表示不再出售涉案房屋。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告孙广罗与被告肖琪及第三人鲁盟公司签订的《鲁盟地产房屋买卖合同》系三方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故对该合同效力，予以确认。被告肖琪辩称“房屋共同共有人未在合同中签字，涉案合同无效”，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且经一审法院向房产中介方经办人何英、石兰彩调查，证实被告肖琪与其配偶均同意卖房。故对被告肖琪的该辩解意见，不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告肖琪未按照合同约定履行义务，并明确表示不再出卖涉案房屋，构成根本违约，根据《鲁盟地产房屋买卖合同》第六条约定，任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任，并承担守约方主张权利过程中的诉讼费、律师费、中介服务费、交通食宿费等费用。2、本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按总房价的20%对甲方进行违约赔偿。甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿。第三人鲁盟公司应将保管的购房定金20000元交由被告肖琪，并由被告肖琪双倍返还原告孙广罗。故对原告孙广罗主张被告肖琪双倍返还购房定金40000元的诉讼请求，予以支持。关于房屋交易服务费的问题，涉案《鲁盟地产房屋买卖合同》中约定在根本违约的情况下中介服务费由违约方承担，第三人临沂鲁盟信息科技有限公司的房屋交易服务费可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决：一、被告肖琪于判决生效后5日内双倍返还原告孙广罗购房定金40000元；二、驳回原告孙广罗的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告肖琪承担。本院二审期间，上诉人肖琪提交如下证据：1、鲁盟地产经纪连锁有限公司、原审第三人鲁盟公司的的企业信息和变更登记。证明以上两个公司是独立的法人。2、济南到临沂的高速通行费收据两份。证明上诉人和肖艳于2019年6月29日按时参加了双方协商过户事项。以上证据证明交付定金不成立，被上诉人没有按时到场输过户手续。3、上诉人的配偶写的情况说明一份。证明上诉人配偶不同意卖房。孙广罗质证称，证据1、2的真实性无异议。被上诉人没有到场的原因是上诉人打电话不卖了。当天上诉人与中介鲁盟公司经纪人吵架。证据3有异议，不属实。鲁盟公司述称，对证据1的真实性无异议，两个公司是关联公司，鲁盟公司认可收到了定金。证据2的真实性无异议。2019年6月29日上诉人的女儿肖艳不同意卖房了，上诉人不配合过户。对证据3有异议。对上诉人证据的认证意见将结合案情在本院认为部分进行论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于房屋共同共有人未在合同中签字，涉案合同是否无效的问题。经一审法院向房产中介方经办人何英、石兰彩调查，证实了上诉人肖琪与其配偶均同意卖房。虽然二审中上诉人提交其配偶不同意卖房的说明，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。且故对上诉人肖琪主张买卖合同无效的上诉理由，本院不予采信。关于上诉人肖琪是否构成违约及承担违约责任的问题。根据《鲁盟地产房屋买卖合同》第六条约定，“任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任，并承担守约方主张权利过程中的诉讼费、律师费、中介服务费、交通食宿费等费用。2、本合同签订后，乙方中途悔约（根本违约），则购房定金不予退还，并应按总房价的20%对甲方进行违约赔偿。甲方中途悔约（根本违约），应双倍返还定金，并应按总房价的20%对乙方进行违约赔偿。”本案中，经一审法院调查及被上诉人提交的录音资料，足以证实上诉人肖琪未按照合同约定履行义务，并明确表示不再出卖涉案房屋，构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。虽然定金收据所盖公章为鲁盟地产经纪连锁有限公司，但经鲁盟公司追认，该定金合同成立。综上所述，肖琪的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人肖琪负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月七日书记员  李璐彤