广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2911号原告：广州市汇挚物业管理有限公司，住所广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第二期10幢34号铺。法定代表人：彭玉恒，任经理。委托诉讼代理人：李晓，男，该公司工作人员。被告：欧阳元芳，女，1970年8月3日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广州市汇挚物业管理有限公司（以下简称汇挚公司）与被告欧阳元芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李晓与被告欧阳元芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇挚公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费7631.91元，2013年7月至2019年12月水费1644.30元，合计9276.21元；以及逾期缴纳费用的违约金（从逾期缴纳费用之日起，2018年12月31日前拖欠的费用按拖欠费用的日千分之一计算至付清之日止，自2019年1月1日起拖欠的费用则按拖欠费用的日千分之三计算至付清之日止）；2.判令本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告是金海岸花园第一期2幢5座301房业主，原告与涉诉房屋所在小区业主委员会签订期限自2015年1月1日至2017年12月31日的《物业管理服务合同》，后因业主委员会换届选举期间，即2018年1月1日至2018年12月1日，继续由原告为该小区按前述物业管理服务合同约定提供物业管理服务，收费标准不变，该小区业主委员会换届完成后，原告又与该小区新一届业主委员会签订期限自2019年1月1日至2021年12月31日的《物业管理服务合同》；原告已依据约定向被告提供物业管理服务，但被告2016年10月1日至2019年12月31日期间的物业管理费7479.81元，2013年7月至2019年2月水费1644.30元，合计9124.11元；原告经多次上门及在公告栏粘贴催缴告示的方式催收前述费用，但被告仍不予缴纳，被告该行为已违反了《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、以及物业管理合同约定，所以原告有权依据物业管理合同约定向被告收取违约金5272.67元（暂计算至2019年12月31日）。原告为了维护自身的合法权益，依据我国民事诉讼相关法律规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决支持原告诉讼请求。被告欧阳元芳辩称：1、本人从未说过不交管理费；2、本人之所以目前不交，是因为物业不作为，本人的书房外墙滲水多年，房间多处受潮发霉，当时不明原因，以为是自家厕所防水没做好，曾在2011年8月将厕所墙面及地砖、天花板、蹲厕全部打掉；做全屋防水，将书面衣柜、榻榻米也全部打掉，重新粉刷，花费了将近2万块钱，当时该物业公司的工程人员上来过我的装修，分析后提出可能我的外墙渗水，他答应向物业公司领导汇报。后来，果不其然，过了半年多，到2012年春天，我的书房又开始潮湿发霉了，且起泡，房间内墙面起泡剥落，我打电话找物业公司投诉，要求他们派人来查看，但他们一直未予以理睬，后来我又曾多次致电，并有亲自去管理处投诉，他们曾派工程人员上门来看过一次，结果又不了了之。到2013年，多次找他们未得到处理后，我致电管理处，如果再不来处理，我决定停交管理费，并告之他们，何时帮我处理好渗水问题，真、我何时补交管理费。管理处也一直不予理睬。到2014年底，现任管理处经理找到我协商，我要求做好外墙渗水，并将屋内起泡剥落的墙面粉刷好，他承诺说找人先来帮我看房子滲水情况，并做好维修方案，叫我先预交一半管理费，待维修好再全部补交，我答应没问题。过了两星期，该物业经理自己上门来查看了渗水情况，并拍了照，说处理很简单，就再也没联系本人了，也没派人来处理。故也没有了后文。本人一再告知管理处，何时帮本人做好外防水及屋内起泡的墙面粉刷，本人何时补交管理费，因本人在2001年买房时已交2000元物业维修基金，外墙渗水的费用理应由给修基金承担，但物业只收钱不干活。3、该物业公司管理人员素质差，管理差，2014年因其保安与本人发生过口角，且因本人没交管理费，管理处对本人进行打击报复，其保安将本人停在小区门口外的小车两次故意损坏，一次是将四个车轮全部戳了多个洞，致四个车轮全部报废，另一次是将两个倒后镜全部折断，本人均有报警，虽没有找到直接证据，警察无法破案，但其内部有保安与本人私交较好，私下告之了本人，后本人找到管理处经理投诉、警告并在派出所备案之后，才没出现类似行为。因为他们的人员管理素质差、管理处不作为，只顾收钱，不为业主着想，并利用物业管理的身份打击报复，破坏了物业与业主的关系，才导致本人不愿再主动与物业协商。在2016年的诉讼中，因本人系离婚单身带小孩，当年小孩正要面临高考，本人又在南沙上班，而且本人因颈椎病腰椎病缠身多年，实在无时间精力也无心情去应付诉讼，当时本人曾提前有电话联系办案法官，他同意本人不出庭，将答辩书直接邮寄法完，但后来的判决中，他完全没有提到物业的不作为，没有判物业履行其应尽责任，只单方面判决本人补交管理费和滞纳金及诉讼费，完全站在物业的立场，根本没有维护作为业主的弱势群体的利益，不理解作为业主不交管理费的无奈，后来本人曾致电执法庭投诉，接电话法官说未收到本人答辩书，所以只能那样判。因当时本人身体欠佳，故未去上诉，只好继续不交管理费，等待下一次物业再告再开庭。4、后来，在2018年8月那场大台风，本人小车停在小区外免费停车位上，被小区倒下的绿化树砸到，前挡风玻璃被砸粉碎，车身多处凹陷，找物业公司索赔，当时是大龙街金海岸社区居委主任组织，居委也找了相关律师到场调解，居委主任和物业公司有关领导都去现场看了车损情况，居委主任和律师都提议物业公司给予适当赔偿，但物业公司以提前贴了移车公告为由拒赔，因本人那段时间为陪小孩并不住在小区，所以看不到公告，而物业公司并未打电话联系本人，直到补砸一个星期后需清理倒塌树木后才电话联系本人移车，本人认为自己有一定的责任，但物业公司没有电话联系本人也未尽到相应的义务，应承担相应的责任。综上所述，本人认为，本人不交管理费的行为均系物业未尽责、不作为，物业管理服务差导致，并非本人恶意不交，故所有后果应由物业自行承担。因本人颈椎病腰椎病心脏病多年，且经常头痛头晕，医生建议本人不能太操劳，要保持心情愉悅，不能激动。本人也不希望一直纠缠在此事上，希望尽快解决，免得老是心烦，给本人生活带来不愉快。故本人恳请法院替本人维护自己的正当权益，判决物业公司履行其应尽任务：第一、帮本人将房屋外墙渗水做好防水处理，并将屋内因房屋渗水引起的墙面起泡剥落重新粉刷好；第二、退回上次判决不当强制收本人在2017年之前的滞纳金980元；第三、赔偿本人车子被损后三分之一的修车费600元。待问题解决后本人也将尽快履行应尽义务，补交齐欠缴的全部物业篃理费，以后如无其他问题，本人也将按时缴纳每个月的物业管理费。本人不是无赖，只是想讲个理，大家都各尽其责，各司其职，这样大家才能各平相处。经审理查明，被告欧阳元芳是广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第一期2幢5座301（以下称涉案房屋）的权属人并居住在该房屋，该房面积为108.72平方米。2014年12月30日，金海岸花园一期业主委员会与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为金海岸花园第一期（金石碧苑）住宅小区提供物业管理服务。合同约定委托管理内容包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护和管理，单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修保养等服务，服务内容和费用由双方另行商定；委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中带电梯单位：1.8元/㎡/月（含公共水电费），物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前履行交纳义务；业主及住户不按时足额交纳管理费时，原告有权按欠费金额之1‰/天的标准收取滞纳金。此后，金海岸花园一期业主委员会第五届业主委员会又与原告签订了《物业管理服务合同》，约定由原告为金海岸花园第一期（金石碧苑）住宅小区提供物业管理服务。合同约定委托管理内容包括物业共用部分的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护和管理，单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修保养等服务，服务内容和费用由双方另行商定；委托管理期限自2019年1月1日起至2021年12月31日；物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中带电梯单位：1.8元/㎡/月（含公共水电费），物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应于每月25日前履行交纳义务；本小区业主使用水费目前实行原告代收代付，业主应按照原告抄表使用水量及按政府或供水单位规定收费标准向原告交纳水费，并须于原告通知交纳水费的当月25日前付清；业主及住户不按时足额交纳管理费时，原告有权按欠费金额之3‰/天的标准收取滞纳金。原告称其在2018年1月1日至2018年12月31日期间实际为金海岸花园第一期住宅小区提供物业管理服务，并提交其出具的《关于金海岸花园第一期（金石碧苑）小区物业管理服务情况的说明函》，载明：广州市番禺区金海岸花园第一期（金石碧苑）小区自业主委员会成立后，委托我司对该小区提供物业管理服务并签订了物业管理服务合同，但自2018年1月1日起该小区业主委员会任期届满，同时物业管理服务合同也届满，但在该小区业务委员会换届选举期间并至2018年12月31日，该小区的物业管理服务继续由我司按前一届物业管理服务合同提供服务并计收物业管理费用不变，此后，该小区第五届业主委员会成立后，我司与该小区第五届业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。广州市番禺区金海岸居民委员会在该说明函上注明“情况属实”。原告向本院提交了涉案房屋的《拖欠物业管理费及违约金明细》以及《拖欠水费明细》，拟证明被告欠款的情况。《拖欠物业管理费及违约金明细》载明从2016年10月起至2019年12月，管理费每月195.69元共欠款7631.91元、违约金合计5272.67元。《拖欠水费明细》载明从2013年7月起至2016年9月共欠水费759.86元，自2016年10月起至2019年12月共欠水费884.44元，合计1644.3元。2019年11月18日，原告向被告寄送《律师函》，要求被告支付截至2019年10月31日拖欠的物业管理费7096.23元及水费1614.6元，该邮件显示由他人代收。另查明，2016年10月10日，原告向本院提起诉讼，要求被告支付物业管理费8239.67元（自2013年7月1日起计至2016年9月30日，其中物业管理费7479.81元、代缴水费759.86元）及逾期缴交物管费滞纳金（以物业管理费7479.81元为本金，自欠缴之日起，按每日千分之一计至付清日止）。2017年6月6日，本院作出（2016）粤0113民初8668号《民事判决书》，判决被告欧阳元芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第一期2幢5座301房屋从2013年7月1日至2016年9月30日的物业管理费（含公摊水电费）7479.81元和滞纳金（每月物业管理费的滞纳金分期计算，以每月物业管理费191.79元为本金并以此为限，从次月的1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至清偿之日止），并驳回了原告的其余诉讼请求。原、被告双方均无对该判决上诉，该判决已经生效。再查明，被告称其自2016年10月起没交物业管理费和水费，水费由原告代缴，不交费的原因为被告房屋装修后多处发霉，原告并无妥善处理房屋渗水的问题，对此被告提交了房屋照片作为证据，原告对该证据不予确认，称照片无法证明是何原因造成渗水的情况。本院认为，案涉两份《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，协议内容合法有效，对签约各方均具有约束力，双方均应依约履行自己的义务。根据原告提交经广州市番禺区金海岸居民委员会确认的《关于金海岸花园第一期（金石碧苑）小区物业管理服务情况的说明函》，本院确认原告在2018年1月1日至2018年12月31日期间实际为金海岸花园第一期（金石碧苑）小区提供物业管理服务，与业主间成立实际的物业服务合同关系，物业管理费用的收费标准不变。关于被告是否有权拒绝缴纳原告诉请的物业管理费用及违约金。根据被告的答辩，其拒绝缴纳物业管理费及水费的理由是其房屋外墙渗水多年，物业不予处理。原告对此认为被告房屋渗水的原因不能确定是否属于物业维修的范围。《物业管理服务合同》约定原告负责物业共用部分的维修、养护和管理，包括外墙面等；单个业主可委托原告对其物业的专有部分提供维修保养等服务，服务内容和费用由双方另行商定。原告实际向包括涉案房屋在内的金海岸花园小区提供物业服务，被告亦实际享受原告提供的物业服务。被告没有提供证据证明其房屋渗水是属于物业共用部分还是专有部分的问题，故不能证明原告未履行物业维修义务，因此其以此为由拒绝交纳物业管理费的理由不能成立，且《物业管理服务合同》对不按时足额缴纳管理费的违约责任有明确约定。综上，原告要求被告支付拖欠的管理费及违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告应支付自2016年10月起至2019年12月的物业管理费195.69元×39个月=7631.91元。由于两份《物业管理服务合同》约定的滞纳金计收标准明显过高，原告又未举证证明被告迟延支付物业管理费对其造成的实际损失，故本院依法将违约金的计付标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，并应以本金为限。关于代缴水费的问题，（2016）粤0113民初8668号案件的生效判决已经驳回原告主张被告支付2013年7月至2016年9月代缴水费759.86元的诉讼请求，根据一事不再理的原则，本院在本案中对该时段的代缴水费不再进行调处。被告确认其自2016年10月起未向原告支付由原告代缴的水费，且未就水费数额进行举证，本院对原告主张的代缴水费金额予以采纳，被告应向原告支付2016年10月起至2019年12月的代缴水费884.44元。关于原告主张代缴水费违约金的问题，被告在原告垫付水费后，拒绝返还，确给原告造成损失，但原告主张的违约金计算标准明显过高，根据本案的具体情况，本院酌定该部分违约金自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并应以本金为限。关于被告要求原告退回2017年之前的滞纳金980元，该滞纳金事宜已由本院在（2016）粤0113民初8668号案件中进行处理，被告在该案中未上诉，该案判决已经生效，本院在本案中对该滞纳金事宜不再进行调处。关于被告要求原告赔偿修车费600元，据被告陈述，被告车辆损失的起因是被告将其车辆停在涉案小区外的停车位，车辆被倒下的绿化树砸到，被告因此要求原告赔偿修车费用。由于本案为物业服务合同纠纷，并非侵权责任纠纷，被告所称的事故发生在涉案小区之外，与本案并无关联，被告可另寻法律途径解决，本院在本案中不予调处。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告欧阳元芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付广州市番禺区大龙街清河东路傍江西村段88号金海岸花园第一期2幢5座301房屋从2016年10月1日至2019年12月31日的物业管理费（含公摊水电费）7631.91元和违约金（每月物业服务费的违约金的计算方式为以195.69元为本金，分别从拖欠次月的1日起计算至本金清偿之日止，2019年8月19日前（含当日）按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月物业服务费的违约金总额以当月本金为限）；二、被告欧阳元芳应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广州市汇挚物业管理有限公司支付2016年10月1日至2019年12月31日的代缴水费884.44元和违约金（违约金以884.44元为本金，自2020年1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止，代缴水费违约金以本金884.44元为限）；三、驳回原告广州市汇挚物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告欧阳元芳负担。本判决为终审判决。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员  陈芝茵二〇二〇年五月六日书记员  禤庆华