安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终918号上诉人（原审被告）：安徽拓佳投资集团有限公司。法定代表人：黄昕珩，该公司董事长。委托诉讼代理人：江林，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：宋元元，女，该公司法务副经理。上诉人（原审）第三人：骆君华。委托诉讼代理人：陈凯，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：严裕萍，安徽瀛国伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：芜湖市三山宜居投资有限公司。法定代表人：柯莹，董事长。委托诉讼代理人：朱迪杰，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱玉洁，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人安徽拓佳投资集团有限公司（拓佳公司）、上诉人骆君华因与被上诉人芜湖市三山宜居投资有限公司（宜居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院作出的（2019）皖0208民初2115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，因当事人各方均未提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。拓佳公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回宜居公司全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由宜居公司负担。事实与理由：一、拓佳公司交纳的20万元房屋使用保证金分别对应拓佳公司创客的S-05#楼及18号楼一单元的房产，各10万元，18号楼至今未交付给拓佳公司，本案宜居公司主张的租金仅为S-05#楼，一审判决超出了宜居公司的诉请，依法应当再审，在查明事实后依法改判。二、宜居公司未按合同约定向拓佳公司交付符合约定的租赁物，且租赁物存在使用上的重大瑕疵，宜居公司违约在先，拓佳公司行使先履行抗辩权。时至上诉之日宜居公司仍未能改变标的的租赁物用途，拓佳公司主张支付租赁费于法无据。骆君华上诉请求：撤销一审判决第二项，改判骆君华无需协助腾让、返还上述房屋。事实与理由：一、宜居公司与芜湖佳笙商业管理有限公司签订的转租合同合法有效，对合同双方具有约束力。在合同有效期内骆君华享有对转租房屋西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋合法占有、使用的权利。二、案涉房屋所属项目属于三山区政府招商引资项目，在宜居公司与拓佳公司签订的《房屋租赁运营合同》中约定由拓佳公司引进商户经营，等于转租行为事先得到芜湖市三山宜居公司同意，因此转租合同可以突破合同相对性的原则，对宜居公司具有约束力。三、从拓佳公司提交的证据来看，案涉项目不能运营的原因在于：首先宜居公司存在诸多违约行为，导致无法继续运营；其次，拓佳公司因招商原因达不到合作预期目的。对于宜居公司违约产生的法律后果不应当由骆君华承担。四、在案件审理过程中，拓佳公司及项目实施机构芜湖佳笙商业管理有限公司擅自断掉骆君华店内的水电，该行为显然侵害了骆君华的正常经营利益，骆君华要求追究拓佳公司项目实施机构芜湖佳笙商业管理有限公司的相应责任。宜居公司辩称：一、针对骆君华的上诉，宜居公司认为其余拓佳公司租赁合同解除后，拓佳公司不再享有对涉案房屋的占有、使用、处分的权利，相应的骆君华与拓佳公司之间的转租合同将无法继续履行。因骆君华是涉案房屋的实际占有人，不论骆君华与拓佳公司之间如何约定，均不能损害宜居公司的合法权益，因拓佳公司向宜居公司负有交付房屋的义务，故骆君华应协助拓佳公司腾空涉案房屋。骆君华与拓佳公司之间转租合同关系并非本案审理范围，宜居公司与骆君华之间并无合同关系，骆君华与拓佳公司之间的约定对宜居公司无约束力。二、针对拓佳公司的上诉请求，宜居公司认为依法成立的合同受法律保护。根据拓佳公司与宜居公司2019年2月1日就租赁合同的终止达成了一个备忘录，是双方共同签署的，受相关法律法规的保护，那么双方的合同在2019年2月1日已解除。拓佳公司依法应当按照备忘录的约定向宜居公司交付房屋，拓佳公司上诉中所陈述的上诉理由与事实并不相符，且与本案无关。关于拓佳公司认为法院不应抵扣20万元保证金的事实，宜居公司认为实际上一审法院在诉情中抵扣了二十万元保证金是维护了拓佳公司的利益，减少了拓佳公司对于宜居公司所应承担的租赁费用。且根据法律规定，债权人债务人之间互付债权债务是可以抵消的。一审判决在租金中抵扣20万元适用法律正确，并无不当。请求法庭依法驳回拓佳公司的上诉请求。拓佳公司针对骆君华的上诉辩称：拓佳公司与骆君华之间的转租合同，因拓佳公司与宜居公司之间的租赁合同协议解除而解除。拓佳公司已丧失对标的房屋的占有、使用权利。故骆君华继续占有房屋没有法律依据。宜居公司向一审法院起诉请求：1.判令拓佳公司向宜居公司支付租金990316.13元、违约金69741.87元及房屋占用费3329.55元（违约金及房屋占用费暂计至2019年7月15日）;2.判令拓佳公司向宜居公司腾空并返还西湖新城S-05号楼1楼K-03号房屋，骆君华协助腾让房屋。一审法院认定事实：2016年10月31日，芜湖市三山区人民政府因辖区内西湖新城公建配套用房S-05号楼和小区内的18号楼1单元投资建设芜湖拓佳创客文化广场项目与拓佳公司签订《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》，约定：1.项目建设规模，标的房屋建筑总面积约17000平方米，其中配套用房S-05号楼7381.97平方米，18号楼1单元33层198套住宅用房约9600平方米；2.项目业态及开业要求，拓佳公司需在2017年9月30日前实现特色餐饮、金融、超市等业态开业，2017年12月31日前实现影院、酒店、健身房的开业，开业时间以2016年12月1日前房屋满足交付条件为准，若房屋因故交付延期则相应开业要求的时间顺延；3.拓佳公司需在三山区新注册成立项目公司作为该项目的实际主体，租赁项目用房，与所用房屋产权单位芜湖市三山宜居投资有限公司签订《房屋租赁运营合同》，租赁期为20年，自2016年11月起至2036年11月止，房屋现状交付，具体交付按《房屋租赁运营合同》执行；4.运营补贴，前两年所交租金全额补贴及第三、四年的租金减半补贴政策，补贴款在交纳当年租金后一个月内返还，运营补贴与项目推进进度挂钩，如项目不能完全按约定业态和约定时间开业运营，有权取消或部分取消补贴政策。同日，宜居公司与拓佳公司签订《房屋租赁运营合同》，约定宜居公司将位于芜湖市三山区西湖新城配套用房S-05号楼和小区内的18#楼1单元出租给拓佳公司，标的房屋建筑总面积为17000平方米，其中S-05#楼建筑面积7381.97平方米，18#楼1单元33层住宅用房198套，约9600平方米，租赁期限内拓佳公司有权使用、管理和经营收益；租赁期限为20年，自2016年11月起至2036年11月止；S-05#楼签订合同后在满足法定交付条件可以使用下半个月内交房，交房一周后双方签订《房屋交接单》开始计租；租金采用递增的方式，S-05#起步租金为10元/平/月，18号楼的起步租金为3元/平/月，每两年递增一次，即第三年开始递增，每次在上次的基础上递增租金5%；非住宅用房拓佳公司向宜居公司支付房屋使用保证金10万元，18#号楼1单元用房拓佳公司向宜居公司支付房屋使用保证金10万元；拓佳公司有义务按时足额向宜居公司支付租金，每延迟一天向宜居公司支付所欠租金万分之一的违约金，达到延迟交纳租金约定解除条件的，宜居公司有权解除合同；拓佳公司对标的房屋享有完整的租赁权、使用权、收益权和运营管理权，由拓佳公司或其项目公司依法自主运营，拓佳公司有权将标的房屋部分出租、转租给第三方客户，转租部分的管理工作由拓佳公司负责，本合同规定的权利与义务不因拓佳公司转租而改变；拓佳公司出租、转租期限不得超过本合同约定的租赁期限，拓佳公司应在转租租约中列明，如拓佳公司提前终止本合同，拓佳公司与客户的转租租约应同时终止，无论拓佳公司是否提前终止本合同，拓佳公司因转租行为所产生的一切纠纷和后果拓佳公司负责处理并承担责任。合同签订后，宜居公司于2016年12月22日将涉案西湖新城S-05#楼房屋交付给拓佳公司，双方签订房屋正式移交单，并载明拓佳公司应于2016年12月30日前交纳第一期房屋租金885836元。2017年1月13日，拓佳公司向宜居公司交纳房屋租金885836元，后芜湖市三山区财政局于2017年3月20日向拓佳公司返还了租金885836元。期间，拓佳公司在三山区新注册成立项目公司即芜湖佳笙商业管理有限公司作为该项目运营主体，并由芜湖佳笙商业管理有限公司（甲方）与骆君华（乙方）于2017年5月24日签订《拓佳?创客文化广场房屋租赁合同》，约定甲方将位于芜湖市三山区西湖新城文化馆一楼K-03号房屋出租给乙方，房屋面积83㎡，租赁期间自2017年5月24日至2020年8月23日（包含3个月免租期），租金为29880元/年，还约定了其他权利义务。骆君华于2017年6月9日办理房屋交接手续，承租该房屋用于经营日用品超市至今。《房屋租赁运营合同》履行期间，拓佳公司向芜湖市三山区人民政府、宜居公司芜湖市三山宜居投资有限公司出具《关于终止芜湖拓佳创客文化广场项目的函》，载明：在合同履行过程，因各种客观原因我司已无法继续开展招商运营工作，合同目的无法实现。建议2019年3月31日前双方终止合同，我司完成撤场工作，请求予以考虑并同意。2019年2月1日，宜居公司、拓佳公司签订《备忘录》，实系双方对包括案涉投资项目终止在内相关事项达成的合意，载明：2016年10月31日拓佳集团与区政府签订了项目投资协议同时与三山宜居公司签订了房屋租赁协议，因拓佳集团招商等多种原因至今只经营了三处小型超市，并没有达到当初合作的预期目标。拓佳集团于2018年9月提出终止该项目投资协议及租赁协议的建议。双方协商后达成如下方案：（1）同意终止该项目，原投资协议及租赁协议不再履行；（2）在三山宜居公司的协助下，拓佳集团负责在2019年5月31日前清空已租赁户，并将标的房屋交还给区宜居公司，宜居公司退还拓佳集团已交纳的房屋保证金20万元。若2019年5月31日拓佳集团未能清空并移交租赁标的，宜居公司有权处理标的房屋，20万保证金在贵司收回房屋后1个月内无息退还拓佳集团；（3）三山宜居公司前期为项目实施的消防改造工程款60万元，该款由拓佳集团承担10万元，三山宜居公司承担50万元。该《备忘录》签订后，拓佳公司向宜居公司交还了除西湖新城S-05号楼1楼K-03、K-05、K-10房屋以外的其他房屋，本案诉讼期间，宜居公司、拓佳公司就西湖新城S-05号楼1楼K-05、K-10号房屋交还也达成了合意，因骆君华尚占有西湖新城S-05号楼1楼K-03，拓佳公司未完成该房屋的返还，宜居公司遂诉至法院。一审法院认为，拓佳公司与芜湖市三山区人民政府签订的《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》，以及与宜居公司基于该投资协议签订的《房屋租赁运营合同》，均系当事人达成的有效合意，对当事人均具有约束力。合同生效后，宜居公司依约向拓佳公司交付了商铺，在履行过程中，宜居公司、拓佳公司于2019年2月1日达成的终止项目及租赁合同的《备忘录》，由双方共同确认原投资协议及租赁协议不再履行，应视为双方对解除《房屋租赁运营合同》达成合意，故认定宜居公司、拓佳公司之间的《房屋租赁运营合同》于2019年2月1日协议解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。宜居公司、拓佳公司双方合同解除，拓佳公司依法应向宜居公司支付拖欠的租金，并应按约定将租赁房屋在2019年5月31日前返还给宜居公司。但租赁合同期内，拓佳公司仅按约支付了第一年（2016年12月22日至2017年12月21日）租金885836元，后期租金未按约支付显已违约，应承担相应的违约责任，故宜居公司要求拓佳公司支付2017年12月22日至2019年1月31日期间的租金990316.13元（其中2017年12月22日至2018年12月21日885836元，2018年12月22日至2019年1月31日104480.13元，共计990316.13元），具有事实和法律依据，该院予以支持，因拓佳公司向宜居公司交纳了200000元保证金，应予以扣减，故认定拓佳公司向宜居公司支付租金790316.13元；宜居公司主张自2017年12月22日至2019年7月15日期间按日万分之一标准计算违约金的诉讼请求，亦于法有据，该院予以支持，具体金额该院认定为36146.52元（885836元×0.1‰/日×365天＋990316.13元×0.1‰/日×41天）；《房屋租赁运营合同》解除后，因拓佳公司未按《备忘录》约定于2019年5月31日前向宜居公司返还所有的租赁房屋，西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋至今仍由骆君华占有，拓佳公司的行为显已违约，宜居公司要求其返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋，以及该房屋自2019年6月1日至同年7月15日期间参照租金标准计算房屋占用费1307.25元（10.5元/㎡/月×83㎡÷30天×45天）的诉讼请求，亦于法有据，该院予以支持。因西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋由拓佳公司转租给骆君华，骆君华作为案涉房屋实际占用人，亦有义务协助拓佳公司向宜居公司腾让返还该房屋。拓佳公司提出房屋不满足约定的交付条件，拓佳公司于2016年12月22日进场后，有关行政机关以涉案房屋不能用于商业为由，要求商户停止运营，致使数年以来项目内招商营销仅有四户，且涉案房屋实际交付时间应为消防改造合格后即2018年5月份交付。该院认为，《房屋租赁运营合同》的解除是基于拓佳公司申请宜居公司同意后双方协商解除，并无证据证明宜居公司违约，租赁房屋具体交付时间应按双方共同确认的房屋正式移交单时间确定，故对拓佳公司此答辩意见不予采信；拓佳公司辩称，依据其与芜湖市三山区人民政府签订的《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》的约定，前两年租金全额补贴返还，第一年已经返还，经宜居公司同意第二年租金在交转程序上予以简化省略，答辩人无需支付租金，且认为宜居公司违约给拓佳公司造成损失，拓佳公司无需支付租金及违约金，并要求宜居公司返还保证金200000元。该院认为，拓佳公司与芜湖市三山区人民政府在《芜湖拓佳创客文化广场项目投资协议》约定的“前两年所交租金全额补贴”系芜湖市三山区人民政府给予拓佳公司招商引资的优惠政策，第一年租金补贴返还也是由芜湖市三山区人民政府向拓佳公司履行，与宜居公司、拓佳公司之间的租赁合同关系没有直接的关联性，且投资协议中约定“运营补贴与项目推进进度挂钩，如项目不能完全按约定业态和约定时间开业运营，芜湖市三山区人民政府有权取消或部分取消补贴政策”。因此，即使芜湖市三山区人民政府向拓佳公司返还了第一年租金作为运营补贴，也并不必然会对拓佳公司进行第二年运营补贴，且拓佳公司提交的证据也不能证明宜居公司同意第二年租金在交转程序上进行简化或由宜居公司对该租金进行减免，拓佳公司答辩意见证据不足，不予采信，但拓佳公司交纳的200000元保证金应充抵租金予以扣减。骆君华述称，拓佳公司依约所运营的是一个商业综合体，基于宜居公司同意转租、骆君华与拓佳公司的合同未到期，且骆君华未违约仍然有权使用该房屋，并认为宜居公司、拓佳公司租赁合同解除是因为宜居公司违约，宜居公司不能因为其违约行为享有权益。该院认为，从合同相对性来说，宜居公司将房屋出租给拓佳公司，拓佳公司再出租给骆君华，形成两个独立的合同，即租赁合同与转租合同。虽然两个独立的合同均为有效约定，对当事人均具有约束力，但因为出租合同与转租合同所处分的为同一标的物，拓佳公司与宜居公司解除租赁合同后，租赁合同尚未履行部分依法已经终止，因此拓佳公司对涉案房屋已经丧失了占用使用和处分权，也无法再按转租合同约定继续向次承租人即骆君华履行交付租赁标的物的义务。因此，虽然拓佳公司与骆君华的转租合同尚未届履行期，但考虑各方合同履行的客观现实，该转租合同在出租合同解除后客观上已经没有继续履行的可能，故该转租合同不应再继续履行，骆君华因转租合同不能继续履行所产生的损失，可另行主张；骆君华提出宜居公司、拓佳公司之间租赁合同解除系宜居公司违约所致，与该院查明事实不符，不予采信。综上所述，宜居公司要求拓佳公司支付租金、违约金以及房屋占用费的诉讼请求，该院予以支持，但具体金额以该院认定为准；宜居公司要求拓佳公司向宜居公司腾让、返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋，骆君华协助腾让的诉讼请求，亦予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、拓佳公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宜居公司支付租金790316.13元（自2017年12月22日至2019年1月31日）、违约金36146.52元、房屋占用费1307.25元（自2019年6月1日至同年7月15日），以上合计827769.9元；二、拓佳公司于本判决发生法律效力之日起十日内向宜居公司腾让、返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋，骆君华协助拓佳公司腾让、返还西湖新城S-05号楼1楼K-03房屋；三、驳回宜居公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7185元，由宜居公司芜湖市三山宜居投资有限公司负担185元，拓佳公司安徽拓佳投资集团有限公司负担7000元（宜居公司垫付）。经询问及阅卷，本院对于一审认定的事实予以确认，对于二审双方争议的事实，本院认定同一审。本院认为，当事人对于自己所主张的事实应该提供证据予以证明。宜居公司与拓佳公司签订的《房屋租赁运营合同》对于房屋交付条件有明确的约定，拓佳公司应根据合同约定在接收房屋时审查涉案房屋的各项证件及消防验收情况。2016年12月22日，宜居公司与拓佳公司以及芜湖市三山区商务局签订了西湖新城S-05#楼房正式移交单，拓佳公司接受了房屋并于2017年1月交纳了房租，由此可见，拓佳公司已认可涉案房屋满足运营条件。现拓佳公司主张涉案房屋不具备交付条件，但仅提供了其自己单位制作的报告等证据，无法达到其证明目的，本院对此不予采纳。关于拓佳公司上诉称保证金抵扣超诉请的问题。首先，在本案中以20万元保证金抵扣租金是拓佳公司在一审中提出的抗辩；其次，涉案租赁合同包含S-05#楼和18#楼1单元两处房产，其中18#楼1单元未交付合同即被解除，宜居公司理应退还该房屋使用保证金10万元；综上，一审将20万元保证金抵扣租金并无不妥，本院予以确认。因宜居公司与拓佳公司之间的租赁合同已经解除，故拓佳公司应根据《备忘录》的约定，在2019年5月31日前清空并移交租赁标的，骆君华与拓佳公司下属的芜湖佳笙商业管理有限公司签订的房屋租赁合同已无法继续履行。骆君华与宜居公司之间并无直接的合同关系，故其要求宜居公司继续让其经营无事实及法律依据。关于骆君华上诉称拓佳公司在其经营期间断电对其造成了损失不属于本案审理范围，本院不予认定。综上所述，拓佳公司、骆君华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14450元，由安徽拓佳投资集团有限公司负担14370元，骆君华负担80元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年五月二十六日书记员  季学庭附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。