文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏11民终442号上诉人（原审原告）：徐峰，男，1978年4月10日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：江宏，江苏南昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李良栋，男，1958年10月18日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：**，江苏君业律师事务所律师。上诉人徐峰因与被上诉人李良栋确认合同无效纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2019）苏1112民初1672号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人徐峰上诉请求：1.撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由李良栋承担。事实和理由：1.案涉厂房无产权手续，厂房所占土地亦被镇江市土地收购储备中心于2011年收购，故2017年4月1日，李良栋以该土地及地上建筑物为标的与徐峰签订的《租赁协议》违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，应当确认无效。2.李良栋与丹徒新城管委会西麓村村民委员会签订的《合同书》系关于镇江西麓化工厂土地租赁协议，李良栋仅取得土地使用权而非所有权，其对镇江西麓化工厂的厂房、设备等不具有处分权，其与徐峰签订的《租赁协议》应属无效。3.徐峰仅请求确认其与李良栋签订的《租赁协议》无效，不涉及其他协议的效力性，未违反诚实信用原则。被上诉人李良栋辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。徐峰向一审法院起诉请求：1.确认其与李良栋签订的《租赁合同》无效；2.本案诉讼费用由李良栋承担。一审法院认定事实：2009年8月4日，李良栋与镇江西麓化工厂签订《资产出售协议书》一份，约定将镇江西麓化工厂的自有资产出售给李良栋。2009年10月8日，李良栋又与丹徒新城管委会西麓村村民委员会（以下简称西麓村委会）签订《合同书》一份，约定由李良栋向西麓村委会租赁西麓化工厂范围内土地，年租金11.6万元，租赁期间为2009年10月10日至2030年10月10日。2017年4月1日，李良栋与徐峰签订《租赁协议》一份，协议约定徐峰租用李良栋西麓化工厂的进大门路东的车间1935平方米。协议还对租期、租金、租金支付方式、违约责任等方面作出约定。截至目前，徐峰已将2019年4月1日前的租金全部结清。一审庭审中，徐峰提供了镇江市土地收购储备中心（以下简称甲方）与镇江市丹徒区人民政府（以下简称乙方）于2011年1月27日签订的《国有土地使用权收购补偿协议书》[镇土储（2011）01字号]复印件一份，该补偿协议书载明：甲方同意收购乙方收储的国有存量土地和已获得农转用批文的集体建设用地；该地块位于丹徒区谷阳镇西麓村镇荣公路东侧，面积224994.46平方米（合337.49亩），其中124757平方米（合187.13亩）为国有存量土地，原土地使用证号为镇徒国用（2007）第086号，100240.5（合150.36亩）原为集体建设用地，已经江苏省人民政府批准为国有城镇建设用地，文号为苏政地[2010]1345号、苏政地[2010]1410号，丹徒区2010年度第8批，第12批次。同时，该协议书约定了补偿金及支付方式，并约定乙方收到甲方付款后二个月内，将所有建筑物、附着物拆除至正负零，清除建筑垃圾，平整场地，以“净地”交付甲方验收。截至目前，该协议书尚未履行。徐峰称，因经营需要办理审批手续时，才被相关部门告知案涉厂房的土地已于2011年被镇江市土地收购储备中心收储的事实。关于上述协议书的签署，李良栋辩称对该情况不了解，并称案涉厂房及土地在李良栋购买、租赁之初，相关产权证明就已经遗失，未做交接，现李良栋处确无相关产权证明材料。西麓村委会在出具的情况说明中称，80年代初，西麓村委会与镇江焦化煤气集团合资建厂，成立西麓化工厂，因西麓化工厂建设年代久，停产时间较长，人员在调动、退休、死亡，相关建厂资料遗失。一审法院认为，李良栋作为房屋所有权人，出租自己产权没有争议的房屋，是其对房屋行使收益权的行为，在产权无争议的情况下，双方所签订的《租赁协议》不能因未取得房屋所有权等证书，而被认定为无效。另外，本案所涉房屋系李良栋所购原西麓化工厂厂房，如认定《租赁协议》无效，势必会导致李良栋与原西麓化工厂签订的《资产出售协议书》亦无效，不利于维护交易的稳定，也有违诚实信用原则。因此，徐峰与李良栋签订的《租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效。关于《国有土地使用权收购补偿协议书》，从目前情况看，该收购补偿协议书尚未实际履行，对案涉土地上房屋的使用并未产生实际影响，徐峰据此要求确认合同无效缺乏事实依据，一审法院不予采纳。判决：驳回徐峰的诉讼请求。本院二审期间，徐峰提交原镇江市丹徒区环境保护局于2017年10月9日作出的镇徒环罚〔2017〕52号行政处罚决定书复印件，该行政处罚决定书载明的行政相对人为镇江鼎梁秸秆利用有限公司，法定代表人为徐峰。以此证明徐峰所租赁的案涉厂房无相关手续无法报批导致徐峰经营的镇江鼎梁秸秆利用有限公司受到行政处罚。李良栋质证认为，该行政处罚决定书的真实性由法庭核实，且该行政处罚决定书与案涉房屋租赁合同无关联性。镇江鼎梁秸秆利用有限公司因秸秆利用项目环境影响评价文件未经批准擅自开工建设受到行政处罚与李良栋无关。本院依职权向镇江市丹徒生态环境局（原镇江市丹徒区环境保护局）调取以下证据：镇江市丹徒区环境保护局环境违法案件立案审批表、建设项目环境影响报告表、罚款发票、执法文书送达确认书、镇江鼎梁秸秆利用有限公司营业执照（徐峰为法定代表人）、徐峰的身份证复印件、该案行政执法人员行政执法证复印件、案件调查报告、镇徒环罚告字〔2017〕52号对镇江鼎梁秸秆利用有限公司的行政处罚事先告知书、行政处罚事先告知书送达回证、邮寄回执、处罚案件事先告知陈述和申辩意见回执、行政处罚决定书审批表。徐峰质证认为，对上述证据无异议。李良栋质证认为，对上述证据无异议。本院依职权向镇江市丹徒生态环境局法制宣传科科长吴婷作谈话笔录，主要内容为：镇徒环罚告字〔2017〕52号行政处罚决定书系镇江鼎梁秸秆利用有限公司秸秆利用项目在环境影响评价文件未经批准的情况下擅自开工建设，故对其违法行为予以立案处理；该公司已编制建设项目环境影响报告表，按照法律规定，应报环保部门审批，取得批复，并在建设项目竣工后，按规定对配套建设的环境保护设施进行验收，编制验收报告。徐峰质证认为，对上述证据无异议。李良栋质证认为，对上述证据无异议。二审庭审中，徐峰的委托诉讼代理人当庭陈述：徐峰自2017年4月开始使用案涉租赁房屋，2019年7月徐峰搬离案涉租赁房屋，2019年4月1日前房屋租金已给付完毕。李良栋的委托诉讼代理人对该陈述的内容予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第三条第一款规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋，该司法解释第二条、第三条第一款所规定的房屋、临时建筑应指在土地性质已为国有城镇建设用地的土地上所建筑的房屋、临时建筑。本案中，2009年8月4日，李良栋与镇江西麓化工厂签订《资产出售协议书》，购买镇江西麓化工厂的自有资产，取得镇江西麓化工厂厂房的所有权；2009年10月8日，李良栋与西麓村委会签订《合同书》，租赁镇江西麓化工厂范围内的土地，取得该土地使用权。而案涉《国有土地使用权收购补偿协议书》签订时间为2011年1月27日，即在该收购补偿协议书签订之前，案涉房屋已经存在，且李良栋取得该房屋所有权时该房屋所占土地的性质为集体建设用地。因此，案涉房屋不属于《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第二条、第三条第一款所规定的房屋或临时建筑。李良栋作为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋享有处分权，其与徐峰签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。徐峰与李良栋签订的《租赁协议》约定徐峰向李良栋租赁车间作为厂房使用，李良栋按《租赁协议》向徐峰交付了租赁标的物。徐峰在向李良栋租赁房屋时，并未要求李良栋提供房屋产权证书，且徐峰在一、二审期间均未提供证据证明其租赁房屋因缺少房屋产权证书而致其利益受损的事实。2017年10月9日，原镇江市丹徒区环境保护局对镇江鼎梁秸秆利用有限公司予以行政处罚，系因该公司秸秆利用项目环境影响评价文件未经批准即擅自开工建设，并非因为案涉厂房无相关手续导致无法报批。徐峰仅交纳二年的房租，而其实际使用该房屋二年三个月余，此后徐峰也已搬离租赁的案涉房屋。徐峰以其搬出案涉租赁房屋及不再交纳房租的行为表明其不再履行双方签订的《租赁协议》。故徐峰认为《租赁协议》应认定无效的上诉理由不能成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11509元，由上诉人徐峰负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 甦审 判 员  冷德华审 判 员  杨道骏二〇二〇年五月二十一日法官助理  王 伟书 记 员  连绍泽