广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1277号上诉人（原审原告）：张彤彤，女，1977年5月22日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********广电集团珠海供电分公司。委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市东区***“老杨山”工业路13号之十，统一社会信用代码914***********004W。法定代表人：文策生，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓剑锋，广东润鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：武良峰，广东润鼎律师事务所律师。上诉人张彤彤因与上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初25507号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。张彤彤上诉请求：撤销一审判决，改判联创公司以购房款161万元为基数，按年利率6%，向张彤彤支付从2018年10月22日起计算至2019年8月27日止的逾期办证违约金81779.18元。事实和理由：1.逾期办证违约金应计算至联创公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止，即2019年8月27日。2.联创公司提出以《办证通知》制作之日（2019年6月5日）作为计算逾期办证违约金的截止时间没有法律依据及事实依据。3.一审判决错误认定涉案房产办证迟延的原因。因联创公司一直怠于履行办证义务，张彤彤2019年6月委托律师向联创公司发《律师函》催告其尽快履行义务。张彤彤在收到《关于办理不动产权登记手续的复函》后，积极配合联创公司，在规定的时间完成不动产权证核税等手续。相反，因联创公司一直以各项理由拖延，导致办证时间迟延，应承担相应的违约责任。退一步说，即使张彤彤在2019年6月14日至15日向联创公司提交了委托授权材料，联创公司也未具备全部办证所需资料。据了解，按揭银行借出《他项权证》需时1至2个月，故该段时间产生的逾期办证成本应由联创公司承担。综上，一审法院错误认定了逾期办证违约金的截止日期，请求二审法院支持张彤彤的上诉请求。联创公司针对张彤彤的上诉，答辩称:一审法院对逾期办证违约金计算的截止日期认定事实正确。1.办证是需要双方配合的双务法律行为；2.导致本案的过错在于张彤彤，联创公司已书面详细告知张彤彤需提交授权及办证相关资料，因张彤彤拖延不配合，并私自变更要求自行办证，从而使联创公司不能取得授权及应提供的资料而无法进行下一步工作，导致本案逾期备案；3.合同明确约定，因买受人原因逾期提供所需资料和签署相关文件导致不能如期取得权属证书，出卖人无需承担违约责任，因此张彤彤上诉请求依法不能成立。联创公司上诉请求：撤销一审判决，调整逾期办证违约金计算方式为：以购房总款161万元为基数，按日万分之0.1，从2018年10月22日起计算至2019年6月15日止，不服金额为73904元。事实与理由：一、一审判决联创公司承担的违约金过高，显失公平。双方合同约定的逾期办证违约金为：每日按已付房款的万分之0.1支付违约金，该生效的合同条款对双方均有约束力。在张彤彤未举证证明损失前提下，本案不应直接调整违约金。二、退一步讲，如本案需调整违约金，该遵循规则的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。具体到本案中，联创公司早于合同约定将商品房交付给张彤彤使用，履行了合同主要义务，一审法院并没有考虑到合同具体履行情况，机械适用法律，明显不当。张彤彤针对联创公司的上诉，答辩称：关于违约金的调整，联创公司的迟延办证行为直接影响张彤彤不能完全享有涉案不动产的占有、使用、收益、处分权益，给张彤彤造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定，一审法院调整逾期办证违约金的利率为年利率6%，是符合法律规定的。张彤彤于2019年9月26日向一审法院起诉请求：联创公司向张彤彤支付逾期办证违约金81779.18元（以购房总款161万元为基数，按年利率6%，从2018年10月22日起计算至2019年8月22日止）。一审法院认定事实：2015年4月29日，张彤彤与联创公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议，约定：1.张彤彤购买联创公司开发建设的位于中山市************龙山御景花园2期26幢101房，总价款161万元，联创公司应当于2016年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给张彤彤使用;2.联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案;3.如因联创公司的原因导致张彤彤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如张彤彤不退房，联创公司需按已付房价款按每日万分之0.1向张彤彤支付违约金;4.如因张彤彤逾期提供办理房地产权属证书所需资料等张彤彤自身原因导致不能按期取得房地产权属证书，则联创公司无需向张彤彤承担相应的违约责任。上述商品房买卖合同还约定了其他内容。2019年6月6日，联创公司通过邮寄的方式向张彤彤发送一份办证通知书，该通知书载明：张彤彤所有购买的龙山御景花园二期26幢101房的商品房已具备办理不动产权证书条件，现我司通知相关办证事宜；2.不动产办理时间为2019年6月14日至2019年6月15日，请前往龙山御景花园客户服务中心办理产权登记相关手续及缴纳相关办证费用；3.如张彤彤逾期办理上述手续，则按双方签订的《中山市商品房买卖合同》有关约定，因张彤彤原因导致不能按期取得房地产权属证书，联创公司有权顺延办证期限而不需要承担逾期办证的违约责任。上述通知书还载明了其他内容。同日，联创公司通过邮寄的方式向张彤彤发送一份办证须知，该须知载明了办证的相关事宜及办证所须有张彤彤提供的资料明细清单。2019年7月17日，联创公司通过邮寄的方式向张彤彤发送一份办理不动产权登记手续的复函及办证所需资料，该复函载明：1.若张彤彤委托联创公司办理房屋不动产权证书，则需要缴清办理产权登记所需要的相关税费；2.截止目前，联创公司未收到张彤彤办理产权登记的相关委托及费用；3.按照合同约定，如张彤彤未委托联创公司进行办理产权登记手续，联创公司办证义务仅为持办理权属登记所需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；4.请张彤彤在2019年7月26日前完成不动产权证书核税及收集齐业主须提交的办证资料，再提前预约联创公司工作人员携带出卖人应提供的资料到产权登记机关进行备案，办证所需资料详细见附件。上述复函还载明了其他内容。2019年8月29日，涉案商品房办理了不动产登记备案手续，权利人为张彤彤。一审庭审中，张彤彤与联创公司均确认以下事实：1.按照合同约定，联创公司应于2018年10月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，张彤彤只需要签署办证申请及授权委托书；2.本案中，因张彤彤不信任联创公司，故张彤彤要求由张彤彤自行办理不动产权证。张彤彤与联创公司于2019年8月27日共同到产权机关办理了备案登记手续。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。张彤彤与联创公司签订的《中山市商品房买卖合同》及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。张彤彤已依约向联创公司支付了全部购房款，联创公司应按照合同约定履行为张彤彤办理不动产权属证书的义务。双方签订的商品房买卖合同明确约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。庭审中，双方均确认联创公司应于2018年10月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，对于该事实，一审法院依法予以认定。联创公司未按照合同约定于2018年10月22日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任，故联创公司应按合同约定计付违约金给张彤彤。关于逾期办证违约金的截止时间问题，张彤彤主张因联创公司怠于履行提供办理权属证书所需资料的义务导致办证迟延，联创公司支付违约金至双方实际到产权登记机关备案之日即2019年8月27日止；联创公司则抗辩称联创公司于2019年6月5日向张彤彤送达办证通知书，联创公司在发出办证通知书已准备好办理权属登记需由出卖人提供的资料，张彤彤擅自要求自行办理产权登记手续才导致办证迟延，违约金应计算至办证通知书落款之日即2019年6月5日止。一审法院认为，结合张彤彤及联创公司提供的证据显示，联创公司先后两次书面告知张彤彤办理权属证的相关事宜，联创公司的工作人员亦通过微信与张彤彤就张彤彤自行办理产权登记备案事宜进行沟通并配合提供所需资料，联创公司不存在怠于履行提供办理权属证书所需资料义务的违约行为。办证迟延实际是因张彤彤以业主身份自行办理产权登记所需提供资料、办理手续及流程等不同导致耗时较长所致。根据双方签订的商品房买卖合同约定，应由联创公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，张彤彤以其不信任联创公司为由要求自行办理涉案商品房的产权登记备案手续，因张彤彤单方面变更合同内容所导致的办证迟延等不利后果应由张彤彤自行承担。张彤彤主张违约金应计算至2019年8月27日止，理据不足，一审法院不予支持，予以驳回。对于联创公司认为违约金应计算至办证通知书落款之日即2019年6月5日止的主张，一审法院认为，虽然联创公司于2019年6月6日向张彤彤送达了办证通知书，但该办证通知书上明确载明联创公司要求张彤彤于2019年6月14日至2019年6月15日期间前往办理产权登记相关手续。根据双方签订的商品房买卖合同约定，如因张彤彤逾期提供办理房地产权属证书所需资料等张彤彤自身原因导致不能按期取得房地产权属证书，则联创公司无需向张彤彤承担相应的违约责任，即联创公司从张彤彤逾期协助办理产权登记相关手续起才无需向张彤彤承担相应的违约责任。故逾期办证违约金应计算至张彤彤协助办理产权登记相关手续期限届满之日即2019年6月15日止。关于逾期办证违约金的计算标准问题，按照双方签订的商品房买卖合同约定，如因联创公司的原因导致张彤彤不能在规定期限内取得房地产权属证书且原告不退房的，联创公司应按已付房价款按每日万分之0.1向张彤彤支付违约金，现张彤彤主张双方约定的违约金计算标准过低，请求法院予以调整为按年利率6%进行计算。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算明显过低，现张彤彤主张将逾期办证违约金的计算标准调整为按年利率6%进行计算，理据充分，一审法院依法予以支持。综上所述，张彤彤的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，一审法院予以支持，对其不合理的诉讼请求，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、联创公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向张彤彤支付逾期办证违约金（逾期办证违约金的计算方式：以购房总款161万元为基数，按年利率6%，从2018年10月22日起计算至2019年6月15日止）；二、驳回张彤彤的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1844.48元，减半收取为922.24元，财产保全费838元，合计1760.24元（张彤彤已预交），由张彤彤负担260.24元，由联创公司负担1500元，联创公司应在支付上述款项时将应承担的一审案件受理费及财产保全费合计1500元迳付张彤彤。二审中，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、如何认定逾期办证违约金的截止时间；二、一审认定的逾期办证违约金的计算标准是否妥当。对此，本院具体分析如下：关于焦点一：逾期办证违约金的截止时间问题。张彤彤上诉主张因联创公司怠于提供办理权属证书所需资料才导致其迟延办证，要求联创公司支付违约金至2019年8月27日。经查，张彤彤对联创公司不信任，故张彤彤要求自行办理产权登记手续，因此，张彤彤单方面变更合同约定的办证条款导致的逾期办证的不利后果应由张彤彤自行承担。从张彤彤提供的证据来看，不足以证明联创公司存在故意拖延提交资料及怠于配合其办证等行为，故应由张彤彤承担举证不能不利后果。本院认为，张彤彤主张逾期办证违约金应计算至2019年8月27日，理据不足，本院不予支持。另外，联创公司向张彤彤送达的办证通知上明确载明要求张彤彤于2019年6月14日至2019年6月15日期间前往办理产权登记相关手续，故一审法院认定逾期办证违约金截至张彤彤协助办理产权登记相关手续期限届满之日即2019年6月15日止，并无明显不当，本院予以维持。关于焦点二：逾期办证违约金的计算标准问题。虽然双方合同约定逾期办证违约金按已付房价款按每日万分之0.1计算，但根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条第二款的规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，即合同约定的违约金过低时，当事人有权请求法院予以调整。一审法院依据张彤彤的请求，依法调整违约金计算标准为年利率6%，符合上述法律规定，联创公司的上诉理由不能成立，本院予以驳回。综上，张彤彤、联创公司的上诉均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1908.24元（张彤彤已预交260.24元、中山市联创房地产有限公司已预交1648元），由张彤彤负担260.24元、中山市联创房地产有限公司负担1648元。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年五月二十五日书记员  何思雯