山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初1008号原告：山西煤乡酒店有限公司，住所地太原市迎泽区西羊市街48号。法定代表人：华云飞，经理。委托诉讼代理人：费晓杰，北京市一法（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柄琪，北京市一法（太原）律师事务所实习律师。被告：傅林，男，1969年9月28日出生，汉族，无业，住太原市。原告山西煤乡酒店有限公司与被告傅林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日作出（2019）晋0106民初4666号民事判决，原告山西煤乡酒店有限公司不服提起上诉，山西省太原市中级人民法院于2019年11月28日作出（2019）晋01民终6962号民事裁定，撤销本院（2019）晋0106民初4666号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告山西煤乡酒店有限公司委托诉讼代理人费晓杰、陈柄琪，被告傅林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西煤乡酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金9500元；2、判令被告向原告支付逾期支付房租的违约金（按合同约定的标准计算）1719.5元；3、判令被告向原告支付自2019年4月1日起至实际返还房屋之日止（暂计算至2019年6月20日）的房屋使用费（按租赁协议中约定的租金计算）4160元；4、判令被告向原告支付能源使用费（水费、电费、暖气费等费用）6600元；5、判令被告腾房退房，将房屋恢复原状并交还给原告；6、判令本案诉讼费等一切费用由被告承担。原告于2020年3月31日变更诉讼请求为：1、判决被告傅林向原告支付截至2019年6月20日的占房使用费13660元以及实际腾退并返还房屋前产生的占房使用费（按照每年19000元，每天52元计算）；2、判决被告傅林向原告支付2018年10月1日至2019年3月31日的能源使用费6600元；3、判令被告腾房退房，将房屋恢复原状并交还原告；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年3月31日签订了《租赁协议书》，原告将酒店南侧三间门面房出租给被告用于经营干洗店，在《租赁协议书》中，对租赁期限、租金、违约金、权利义务和违约责任等内容作出了相关约定。之后，原告将房屋交付给被告，但被告承租后，并未按时支付房租和水电暖等有关费用，且在租赁期限届满后拒不腾房，特诉至法院。被告傅林辩称，租赁期限内的租金不欠，期限到了之后房子还是在我手里，没有交过钱，因为在租期内原告就给我断水断电。第二项诉请不欠费，合同期间每季度都交，现在也都交了。第三项诉请不同意，因为我要求原告在合同期间给我断电断水造成的损失进行赔偿，因原告的断电断水导致我方造成经济损失，双方租赁合同是2019年4月1号才到期。有损失为何要腾房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：山西省乡镇煤炭运销公司是西海街37号土地（并政地国用（96）字第00337号国有土地使用证）的使用者。山西省乡镇煤炭运销公司经数次更名后，于2008年3月24日变更名称为山西省国新能源发展集团有限公司。2020年3月25日，山西省国新能源发展集团有限公司出具一份《情况说明》，载明：“山西煤乡酒店有限公司系我单位全资子公司，我单位系‘并政地国用（96）字第00337号国有土地使用证’所载土地的土地使用者，其地上建筑物山西煤乡酒店有限公司有权进行对外出租、行使由此产生的一切权利”。原告在该地块南侧建设了三间门面房。庭审中原告陈述房屋的建设审批手续没找到,有没有也不清楚。自2014年起，原告与被告签订协议，将上述三间门面房租赁给被告经营干洗店。2018年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）再次签订《租赁协议书》，约定：甲方将酒店南侧门面房三间约50平方米，承租给乙方经营酒店配套的干洗店；租赁期限为：2018年4月1日-2019年3月31日，租金为每年19000元整，按季度提前上交给甲方，每季度4750元整；水、电、暖等能源使用费由乙方按月向甲方支付。若乙方未按协议约定向甲方交付租金及水、电、暖等能源使用费，逾期一日按0.1%向甲方支付违约金，逾期15日以上的，甲方有权终止本协议，并有权留置乙方相当价值的财产设备，直至各项费用付清为止，采取前述措施不足以弥补由此给甲方造成的损失的，还应据实全额赔偿。被告于2018年10月11日向原告交付16100元，其中包括6个月租金9500元及能源使用费6600元。原告向被告出具收据。2018年7月16日，原告向被告出具《催款通知》，要求被告于2018年7月底前将所欠房租及能源费一次交清。被告在《催款通知》上签字“傅林，2018年7月16日”。庭审中，原告陈述涉案房屋的位置在太原市西海街37号原山西煤乡酒店（现名称为中科宾馆）南侧3间门面房，其主张的占房使用费13660元是从2018年10月1日开始主张。能源使用费包括水电暖费用，均是从2018年10月1日开始至2019年3月31日，分别是多少不知道，口头约定水电暖共计每月1100元。被告当庭陈述租金交到2018年9月30日。原告当庭陈述，其主张的恢复原状就是要求被告搬走房内东西。原告陈述2019年11月上旬社区将涉案门面房的门封了，被告陈述于2019年10月份左右天气冷了时封的，具体时间记不清了。证实上述事实的证据有，并政地国用（96）字第00337号中华人民共和国国有土地使用证、《情况说明》、山西省经济委员会文件晋经能字[1991]354号、山西省工商行政管理局企业名称变更核准通知书、《租赁协议书》、《催款通知》、收据等书证，及双方当事人当庭陈述。本院认为，原、被告之间构成房屋租赁关系。原告未提供涉案房屋取得建设工程规划许可证的证据，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，据此双方签订的《租赁协议书》无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告主张房屋占有使用费的诉讼请求本院予以支持。考虑到社区对涉案门面房进行了封门，影响到被告的经营，因此自2019年11月起的租金应酌情核减，被告按每月1000元支付。双方签订的房屋租赁合同无效，被告继续占有使用涉案房屋无约定及法定依据，原告有权要求被告腾退并返还房屋、恢复原状，原告相应的诉讼请求本院予以支持。被告辩称在租赁期间原告断水断电，但未提供证据证明，本院对其辩解意见不予采信。关于原告主张的能源使用费，原告当庭陈述系水电暖费，口头约定水电暖共计每月1100元，与原告提供的收据中记载的能源费相互印证，本院予以认定。被告陈述不欠费，合同期间每季度都交，现在也都交了，但被告未提供证据予以证实，故对被告的辩解意见本院不予采信。原告相应的诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告傅林于本判决生效之日起十日内支付原告山西煤乡酒店有限公司自2018年10月1日至2019年10月31日的占房使用费20583元；二、被告傅林于本判决生效之日起十日内支付原告山西煤乡酒店有限公司按照每月1000元标准计算自2019年11月1日至实际腾退房屋止的占房使用费；三、被告傅林于本判决生效之日起十日内支付原告山西煤乡酒店有限公司自2018年10月1日至2019年3月31日的能源使用费6600元；四、被告傅林于本判决生效之日起十日内将位于太原市西海街37号原山西煤乡酒店（现名称为中科宾馆）南侧3间门面房内被告的物品搬出，将上述门面房交付原告山西煤乡酒店有限公司占有使用；五、驳回原告山西煤乡酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由被告傅林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 张盈敏人民陪审员 邱爱华人民陪审员 李 勇 二〇二〇年五月十四日书 记 员 侯文燕相关法律法规《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。