辽宁省北票市人民法院民 事 判 决 书（2020)辽1381民初874号原告(执行案外人)：金树利，男，1968年10月25日出生，满族，住大连经济技术开发区。委托诉讼代理人：孟巍巍，辽宁旺鼎律师事务所律师。被告（申请执行人）：王永明，男，1964年5月1日出生，汉族，住北票市。委托诉讼代理人：杨巍，北票市人民法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：金中华，女，1954年11月11日出生，汉族，住北票市。被告（被执行人）：北票市龙盛建筑工程有限公司，住所地北票市台吉镇郑家村。原法定代表人：孔令富。（已去世）被告：北票市富华房地产开发有限公司，住所地北票市振兴街西段。原法定代表人：孔令富。（已去世）第三人：孔德玉（孔令富之子），男，1978年9月23日出生，汉族，住北票市。原告金树利与被告王永明、第三人金中华、被告北票市龙盛建筑工程有限公司、被告北票市富华房地产开发有限公司、第三人孔德玉案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金树利及其委托诉讼代理人孟巍巍、被告王永明的委托诉讼代理人杨巍、第三人金中华到庭参加诉讼。被告北票市龙盛建筑工程有限公司、北票市富华房地产开发有限公司、第三人孔德玉经传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金树利向本院提出诉讼请求：请求停止对原告购买的坐落于北票市城关管理区五工村社区门前门市房一户（房产证号：10××92）的执行，并解除对该房屋的查封。确认该房屋所有权人为金树利。事实和理由：原告曾经营砖厂，经营砖厂期间曾向孔令富担任法定代表人的龙盛公司和富华公司出售过红砖，两个公司拖欠原告红砖款。2013年原告购买富华房产开发北票市城关管理区五工村社区附近的小区房屋，经与两个公司的法定代表人孔令富协商后，签订了房屋买卖合同，原告购买了位于北票市城关管理区五工村社区门前门市房一户。房款用龙盛公司拖欠原告的红砖款折顶了部分房款，剩余房款原告也在当天全部交清。在签订合同当天，富华公司将房屋钥匙交给了原告。原告接到房屋钥匙后实际居住占用、使用房屋至今。2020年3月，北票法院通知该房屋被查封，3月18日原告提起执行异议，北票法院于2020年3月26日作出裁定，驳回了原告执行异议请求。被告王永明辩称，对原告实际占有、使用该房屋没有争议。法院查封本案争议的房屋是合法有效的，不应对此房屋解除查封。房屋产权登记在金中华和孔令富名下，富华公司对房屋没有处置权。原告的诉讼请求没有相关法律依据，应驳回原告的诉讼请求。第三人金中华述称，本案争议房屋确实是给金树利了，是用金树利给龙盛和富华公司送的红砖款折顶的房款。现在龙盛和富华公司的法定代表人孔令富去世了，在去世前想给原告办理过户手续了，但费用约十万元左右，我们没有钱没办了。自孔令富去世后，龙盛和富华公司也处于闲置状态，无人管理。被告北票市龙盛建筑工程有限公司未作答辩。被告北票市富华房地产开发有限公司未作答辩。第三人孔德玉无陈述意见。原告金树利围绕诉讼请求，依法提交了售房协议书、收条、说明材料、房屋租赁协议书等证据材料。本院组织当事人进行了质证。本院予以确认。对两公司的原始帐目进行了复制后，经被告王永明的委托诉讼代理人同意，征求了质证意见。休庭后，对该房的使用情况进行了实地拍照。上述证据已在卷佐证，本院认定如下：王永明与金中华、北票市龙盛建筑工程有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月3日作出（2019）辽1381民初3253号民事判决，判决金中华给付王永明欠款500，000元并按年利率24%给付利息。北票市龙盛建筑工程有限公司承担连带偿还责任。该判决已发生法律效力。2019年9月19日，本院作出（2019）辽1381民初3253号民事裁定，查封孔令富所有的坐落于北票市城关管理区五工村社区门前门市房一户（房产证号：10××92）。2020年3月4日，王永明依据（2019）辽1381民初3253号民事判决申请执行。在执行过程中，金树利提出执行异议。本院于2020年3月26日作出（2020）辽1381执异5号执行裁定，驳回金树利的异议请求。金中华与孔令富系夫妻关系，金中华与金树利系姑侄关系，孔令富已去世。孔令富原系北票市龙盛建筑工程有限公司、北票市富华房地产开发有限公司法定代表人，孔令富去世后，两公司处于闲置无人管理状态。金树利曾开办北票市台吉宋杖子利华砖厂，期间向北票市龙盛建筑工程有限公司销售红砖，该公司拖欠红砖款。2013年3月29日，金树利与北票市富华房地产开发有限公司签订《售房协议书》，金树利以761，255元购买该公司开发的本案争议房屋。从该公司原始帐目中反映，2013年3月29日用拖欠金树利两笔红砖款43，000元和763，514.2元，合计806，514.2元，冲抵金树利购房款。根据该公司的说明，金树利除购买争议房屋外，还购买了地下室，合计价款850，000元。并注有此款与龙盛处转砖款的字样。850，000元减806，514.2元，余43，485.8元，金树利称已结清。金树利购买后对外出租，后于2018年开办了金豆苗幼儿园。本案争议房屋为2号房，此外金树利还购得3号房屋，2号、3号及两房的地下室已连通一体，为幼儿园用房。2010年12月10日，孔令富将争议房屋登记在孔令富、金中华名下，进行了贷款抵押，抵押期间2010年12月15日至2013年12月2日，现抵押权注销。金中华称，“将房屋登记在孔令富、金中华名下仅是为了贷款，与公司无买卖关系。金树利多次找孔令富办理过户，一直找理由没给办过户”。本院认为，金树利在本院查封前购得本案争议的房屋是真实的，不存在与被执行人串通阻碍执行的情形，相反能够排除对该房屋的执行。一、金树利对该房屋的取得，有书面的购房合同。二、金树利用抵帐的方式交纳房款，不违反法律规定，是一种合法的买卖、抵债行为。从数据上看，能够认定已足额交纳了价款，至于帐目中没有显示的差额43，485.8元，是另买地下室产生的价款，是否结清，因公司帐目中没有反映，认定为证据不足。三、金树利对争议房屋实际占有、使用多年。四、金树利已向孔令富提出过户请求，未办理产权过户的责任不在金树利。五、孔令富利用法定代表人身份，将公司财产登记在自己与妻子名下，其目的是为了办理贷款，孔令富及妻子金中华对争议房屋的取得没有交易依据，登记所有权的取得实为虚假，且金中华认可对该房屋不享有实际所有权。因此，不能改变争议房屋为公司财产的权利属性。公司拖欠金树利债务，公司用其财产（争议房屋）抵偿债务，并已实际履行完毕多年，该行为不违反法律规定，不损害他人利益，应为合法有效的交易行为。综上所述，原告金树利依据合法、有效、业已实际履行的以物抵债协议，取得了争议房屋的实际所有权，虽未办理产权过户登记，但责任不在金树利。如再继续对该房屋执行，有失公平。原告金树利主张排除对争议房屋的执行，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予支持。请求确认争议房屋归其所有，因不动产所有权的取得以登记为准，在未登记之前属于合同期待权，据履行之情形可认定为实际所有权人。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行登记所有权人孔令富，产权证号10××92号房屋。二、原告金树利对该房屋享有实际所有权。案件受理费8，800元，由被告北票市富华房地产开发有限公司、北票市龙盛建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。本院（2020）辽1381执异5号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  郭兆平人民陪审员  王可亲人民陪审员  李志莉二〇二〇年五月八日书 记 员  郭淑超