广东省潮州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤51民终189号上诉人（原审被告，反诉原告）:广东万盛实业有限公司，住所地：潮州市潮安区庵埠梅龙工业区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：谢鸿嘉，广东大同律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：潮州市潮安区雅仕弘彩印厂，住所地：潮州市潮安区*******霞工业区乙区D1。投资人：潘悦辉。委托诉讼代理人：黄瑞章，广东志尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓曼，广东志尚律师事务所实习律师。上诉人广东万盛实业有限公司（下称“万盛公司”）因与被上诉人潮州市潮安区雅仕弘彩印厂（下称“彩印厂”）房屋租赁合同纠纷一案，不服潮州市潮安区人民法院（2019）粤5103民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月27日公开开庭进行了审理。上诉人万盛公司的法定代表人陈某1及其委托诉讼代理人谢鸿嘉，被上诉人彩印厂的委托诉讼代理人黄瑞章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万盛公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回被上诉人起诉请求，支持上诉人一审的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院没有认定《欠条》无效而按有效处理是错误的。（1）主合同、从合同无效，其合同附件《欠条》也属无效。原审法院认定《厂房租赁合约》和《解约协议》无效，但没有认定《欠条》无效，本案《解约协议》和《欠条》是上诉人与被上诉人于同一时间即2019年5月24日所立，《解约协议》第三条“此金额已付有欠条给乙方”也说明《欠条》是作为《解约协议》的一个合同附件，依附于《解约协议》而存在。若《解约协议》无效，《欠条》则丧失了支撑其存在的事实及法律基础。因此，原审法院既然认定《解约协议》无效，那么《欠条》也应当被认定无效。（2）《解约协议》及《欠条》均有严重瑕疵。本案《解约协议》上没有被上诉人签字盖章，事实上合同未成立，即使被上诉人于庭审中认可，也不能成立。《欠条》上所盖的是财务专用章而非公章，存在瑕疵。（3）合同无效则应对案涉事项重新处理。原审法院既认定《厂房租赁合约》和《解约协议》无效，则应当严格依照《合同法》第五十八条的规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于租赁合同无效的规定，对因合同无效而产生的法律后果一同作出判决。即《解约协议》及《欠条》的内容，涉及被上诉人2019年1月至6月期间，持续占用案涉厂房的占用费及拖欠的水电费、门房管理费等，均应重新处理。因此，原审法院仅以《欠条》作为依据认定上诉人应该退还租金218000元是完全错误的。2.原审法院对被上诉人拖欠水费、电费、门房管理费等事实没有查明，处理错误。（1）被上诉人拖欠上诉人2019年4至5月电费（其中4月电费22492.8元，5月电费20284元）合计42776.8元。上述产生的电费是上诉人代垫后由被上诉人再付还，但是被上诉人拖欠至今。（2）被上诉人拖欠上诉人2019年5至6月水、门房管理费等必要费用（其中5月水费543元，劳务费811元，6月门房管理费等费用1140元）合计2494元。（3）被上诉人拖欠的水费、电费、门房管理费等均应支付滞纳金给上诉人。以上事实，上诉人在原审提供大量证据予以证实，且是否已支付以上费用的举证责任应当由被上诉人承担，被上诉人一审未能提供任何证明其已支付相关费用的证据。原审法院在没有查明事实的情况下，错将举证责任归于上诉人并驳回上诉人的反诉请求是错误的。3.原审法院对涉案厂房交还时间的认定错误。原审法院直接以《欠条》认定案涉厂房交还时间于2019年5月底是错误的。事实上被上诉人直到2019年6月23日才搬迁完毕，被上诉人逾期23天，拖欠租金12160元，因逾期交还产生的水费、电费、门房管理费等也应支付。上诉人一审已提交光盘一份证明被上诉人及拉货汽车于2019年6月23日在上诉人公司出入的视频，视频显示的时间、地点及人物都足以证明以上事实。但是原审法院不予认定，显然是错误的。4.原审法院以简易程序审理本案是错误的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，简易程序适用于审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，若不能同时符合这三个条件的，则必须变更为普通程序。本案不是一个简单的拖欠租金的案件，而是一个比较复杂的房屋租赁合同纠纷案，不应该适用简易程序。5.一审法院对合同无效的认定未尽释明义务，程序违法。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第35条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案一审双方的诉讼请求均是建立在合同有效的基础上，一审法院依职权对合同效力进行审查过程中，未就合同无效的认定向当事人释明，未引导当事人改变诉讼请求，而径行判决。一审法院不仅未就合同无效作释明，判决也单方支持了被上诉人返还218000元的请求，而未依据《合同法》第五十八条规定对合同无效的法律后果做出判决，损害了上诉人的实体权利。因此，一审法院的行为违反了法律规定，违背了立法精神，剥夺了上诉人的诉讼权利，严重违反程序，二审法院依法应当将本案发回重审。6.被上诉人无权对案涉218000元主张权利。本案《厂房租赁合约》中约定的250000元预付租金，是案外人潮州祺兴包装实业有限公司支付给上诉人的。一审法院认定《厂房租赁合约》无效，无效合同自始无效，对合同双方自始没有约束力，故250000元与被上诉人无关，同样由250000元产生的案涉218000元也与被上诉人无关。即使要对250000元主张权利，也应当由案外人潮州祺兴包装实业有限公司主张，被上诉人作为原告主体不适格。因此，一审法院没有驳回被上诉人的诉讼请求是错误的。彩印厂辩称：一审判决正确，请法庭维持原判，驳回上诉人的上诉请求。1.上诉人提出欠条应当认为无效的主张是错误的。法律关系是否无效要看是否违背强制性规定，这张欠条并未违反规定；2.上诉人提出解约协议及欠条有瑕疵不成立的说法不正确。解约协议及欠条有上诉人一方的确认，虽然被上诉人一方没有加盖公章，但是被上诉人对这是认可的，是双方的合意，不存在上诉人说的不成立的情况；3.上诉人主张合同无效，对涉案事项重新处理。根据法律规定，合同无效是让合同返回签约状态，一审处理正确。关于电费等，上诉人主张一审没有查清不正确，是上诉人没有证据证明其主张。上诉人对厂房交付时间的主张也没有证据支持；4.本案适用简易程序正确，本案法律关系明确，一审适用简易程序正确；5.针对上诉人提出的一审没有释明合同无效情况，是否有释明由法庭根据一审材料进行查实，但被上诉人认为是否释明不影响一审判决正确性，因为本案不管合同是否有效，双方的诉求都是终止合同，不存在没有释明就程序上错误。6.根据双方的租赁合同、解约协议、欠条都明确约定上诉人要付还被上诉人相应款项，现在上诉人没有证据排除被上诉人的权利，基于合同的相对性及诚实信用原则，在主体上没问题。彩印厂向一审法院起诉请求：1．判令万盛公司退还彩印厂预支付的租金人民币218000元并支付该款自起诉之日起至付清之日止中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；2.本案受理费、保全费由万盛公司承担。万盛公司向一审法院反诉请求：1．判令彩印厂偿还万盛公司2019年6月应付租金人民币12160元、2019年4月至6月水、电费、门房管理费等45270.8元，共计57430.8元，以及该款每日按年租金5‰计算的滞纳金共计40128元；2.本案诉讼费用由彩印厂承担。一审法院认定事实：2016年5月10日，彩印厂、万盛公司签订《厂房租赁合约》，约定万盛公司将其位于潮州市潮安区庵埠梅龙工业区办公楼后方第一层面积为600平方米、第二层面积为1150平方米的厂房出租给彩印厂；租期为4年，自2017年1月1日至2020年12月31日止；年租金人民币182400元；合约签订后，原潮州祺兴包装实业有限公司与万盛公司签订的厂房租赁合同中预支付的租赁保证金250000元，作为彩印厂预支付的第四年租金182400元及第三年部分租金60000元（即250000元等同于182400元+60000元）；双方还约定了其他权利、义务。合同签订后，双方当时人均依约履行合同义务。2019年5月24日，双方经协商一致同意解除上述租赁合同，万盛公司同意免除2019年1月至5月的租金，同时补偿彩印厂15000元，扣除2018年10月至2019年4月共7个月的水费、门房管理费17000元、先行退还的租金30000元，万盛公司同意于本协议签订之日退还彩印厂已经交纳的租金250000元。同时，万盛公司立下“兹结欠雅仕弘彩印厂2019年5月30日止退回租金人民币218000元”的《欠条》。并由万盛公司在《解约协议》、《欠条》上分别加盖印章后交付彩印厂。彩印厂认为万盛公司未按约退还租金，遂于2019年7月4日向法院起诉并提出上述本诉诉讼请求。万盛公司认为彩印厂逾期搬迁并且拖欠租金、水、电费和门房管理费，遂于同年7月30日向法院提出上述反诉诉讼请求。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，彩印厂虽补充提交了涉案厂房所在村委会批出的涉案厂房土地的“房地产所有证”，证明涉案厂房土地使用权系经涉案厂房所在的村委会批准，但彩印厂、万盛公司未出示涉案厂房已取得土地使用权证及取得建设工程规划许可证，因此，双方当事人所签订的《厂房租赁合约》无效。对此，双方各应承担相应的过错责任。无效的合同自始没有法律约束力，解除合同的前提是建立在合同有效的基础上，彩印厂、万盛公司于2019年5月24日签订解除《厂房租赁合约》的《解约协议》无效。鉴于涉案的厂房已经返还万盛公司，万盛公司立据《欠条》退回彩印厂的租金218000元，予以认定。万盛公司应在合理期限内或者彩印厂催告时退回租金218000元，万盛公司怠于履行还款义务，应负承担本案纠纷的责任。彩印厂请求万盛公司支付退回租金自起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失，因合同无效，不予支持。关于涉案的厂房交还的时间认定问题，彩印厂主张在2019年5月底向万盛公司交还租赁的厂房，万盛公司则主张彩印厂在2019年6月底才腾退交还厂房，但双方对其主张均未提出证据，一审法院依据万盛公司所立“兹结欠雅仕弘彩印厂2019年5月30日止退回租金人民币218000元”的《欠条》认定涉案厂房交还万盛公司的时间为2019年5月底。万盛公司提供的证据不足以证明彩印厂拖欠2019年6月的租金以及4月至6月产生的水、电费门房管理费等，对其提出的判令彩印厂偿还上述损失的反诉请求，不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、潮州市潮安区雅仕弘彩印厂、广东万盛实业有限公司于2016年5月10日签订的《厂房租赁合约》，及2019年5月24日签订的《解约协议》无效。二、广东万盛实业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还潮州市潮安区雅仕弘彩印厂租金人民币218000元。三、驳回潮州市潮安区雅仕弘彩印厂的其他诉讼请求。四、驳回广东万盛实业有限公司的诉讼请求。本诉受理费人民币2285元、反诉受理费人民币1119元，由广东万盛实业有限公司负担。保全费1620元由潮州市潮安区雅仕弘彩印厂承担。二审期间，双方当事人没有向本院提交新证据。经审理，一审查明的案件基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.原审判决万盛公司退还彩印厂租金218000元是否正确？2.万盛公司请求彩印厂偿还其2019年6月份租金12160元及2019年4至6月水电费、门房管理费及相应滞纳金应否得到支持？关于焦点1，万盛公司就未取得建设工程规划许可证的厂房与彩印厂签订的《厂房租赁合约》，依法应认定为无效。由于双方当事人在合同被认定为无效之前已于2019年5月24日达成《解约协议》，该《解约协议》虽没有彩印厂签名，但万盛公司和彩印厂均以该《解约协议》作为在本案中主张各自诉讼请求的证据，应视为双方均认可《解约协议》的内容。《解约协议》是双方当事人自愿达成的一致意见，反映当事人的真实意思表示，其中就租赁关系终止后双方权利义务的约定并未违反法律的规定。鉴于双方在签订《解约协议》时已一致同意终止租赁关系并就租赁关系终止后的权力义务作了约定，故在租赁合同被认定为无效，租赁关系终止后仍按当事人的约定确定双方的权利义务，符合民法上当事人意思自治和诚实信用原则，原审结合《解约协议》和万盛公司同日出具的欠条，判令万盛公司退还彩印厂租金218000元，处理上并无不当，应予维持。万盛公司有关《解约协议》未经被上诉人盖章及《欠条》无效的上诉主张，理据不足，应予驳回。关于焦点2，首先，万盛公司主张彩印厂应支付2019年6月1日至24日的租金，由于双方租赁合同无效，彩印厂又否认在2019年6月1日至24日期间仍占用厂房，故万盛公司对彩印厂的占用行为应提供证据予以证明，但万盛公司提供的光盘并无法反映厂房内的垃圾和固体废弃物是彩印厂遗留的及彩印厂直到2019年6月23日才逾期搬迁的事实。其次，万盛公司一审提供了收款收据、发票、广东省农村信用社交易回单等，拟证明彩印厂拖欠2019年4月之后的水电费、门房管理费等，其中，收款收据为万盛公司单方制作，发票和信用社交易回单又均无法反映彩印厂尚欠万盛公司水电费、门房管理费的事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，万盛公司主张彩印厂偿还其2019年6月份租金12160元及2019年4至6月水电费、门房管理费及相应滞纳金缺乏证据证明，本院不予支持。至于上诉人上诉所称一审存在程序上错误的问题，审理认为，首先，一审法院适用简易程序审理本案，并未违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条有关适用简易程序案件的规定。其次，一审法院认定合同无效未予释明，程序上虽存在一定瑕疵，但并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项和《最高人民法院关于适用的解释第三百二十五条规定的严重违反法定程序应当发回重审的情形，且当事人对实体权利的主张也未因此受到影响，故上诉人以一审存在程序违法为由请求发回重审，本院不予支持。综上所述，上诉人广东万盛实业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4570元，由上诉人广东万盛实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 海审 判 员  朱 萍审 判 员  李照雄二〇二〇年五月十九日法官助理  张晓霞书 记 员  苏 薇