贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初1933号 原告：王培志，男，1940年5月23日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：冷光明，男，1969年12月29日出生，汉族，系原告女婿。 被告：刘涛，男，1973年9月2日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 委托代理人：施志洪，贵州俊辉律师事务所律师。 原告王培志与被告刘涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王培志的委托代理人冷光明、被告刘涛及其委托诉讼代理人施志洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王培志向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾还位于遵义红花岗区刘家湾湘山路临街门面4号房屋（门牌号为××）；2、判令被告立即支付房屋占用费，从2019年6月30日起计算至返还房屋之日止，暂计至2020年2月29日为20000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月17日，原、被告签订《临时房屋租赁合同》，约定每月租赁费2500元，合同有效期自2018年12月30日至2019年6月30日止，半年一付。合同到期后，被告依合同取得的房屋使用权即行终止。被告在双方未续签合同情况下，强行占用原告的房屋继续经营。原告就此事多次表示不愿出租房屋一事，并发函要求被告腾退房屋，被告置之不理。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，提出前述请求。 被告刘涛辩称，原告就涉案房屋与拆迁办签订拆迁安置补偿协议，该房屋合同权利已转移给拆迁办，原告对涉案房屋不再享有相关权利，故原告无权要求被告腾退房屋和支付房屋占用费，且拆迁办也未要求被告腾房和支付房屋占用费。被告至今未腾还案涉房屋，是因原告已在拆迁协议中获得装修补偿款10,065.20元、停业停产补助费21,074.40元和20,160元、搬迁补助费4,000元，这些费用应由被告获得，理由如下：1、这些费用在签订的租赁合同中未约定归属；2、装修补偿的分割按谁投资谁受益原则处理，涉案房屋系被告装修，装修补偿应属被告；3、征收公告发布之日以后，租赁合同未到期，被告拥有合法的营业执照，停产停业补助应归被告；4、搬迁的对象是被告，搬迁补助应归被告。刘家湾开始拆迁后，原告一直想将被告追走，强占本该属于被告的补偿款，才产生此次诉讼。被告租赁原告房屋多年，并出资进行了装修，现房屋面临拆迁，被告未获得前述补偿，也未得到签订合同的权利，而原告在没有通知被告情况下，私自与拆迁部门签订拆迁安置补偿协议，拒绝支付相关补偿，损害了被告的合法权益，原告现要求被告腾房不合理。被告在多年的租赁期限内从未拖欠过原告租金，一直按时缴纳，房屋租金在2019年6月30日到期后，被告不知原告已签订拆迁协议，被告多次通过短信、电话及面谈想将租金缴纳给原告，但原告拒绝收取，被告没有任何违约行为。综上，被告作为一个弱势群体，在刘家湾菜市场卖菜为生，在本该获得属于自己的拆迁补偿未获得情况下，原告起诉腾房及支付房屋占用费实属不公，也不符合法律规定，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了临时房屋租赁合同、收据、2019年7月21日出具的告知函和照片、房屋所有权证等证据。被告为反驳原告的诉讼请求提交了遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿安置协议（非住宅-货币）、区府房征（2018）30号文件、房屋征收补偿安置方案、临时房屋租赁合同、收据、手机短信记录、视频光盘及语音对话文本材料、营业执照等证据。原、被告对对方分别提交的前述证据的真实性均无异议，且与本案争议事实相关，对原、被告分别提交的证据，本院予以认定。根据原、被告的述辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 1998年，原告经析产取得位于遵义红花岗区刘家湾干警集资楼1幢1层4号建筑面积为28.87平方米的门面（前述门面的门牌号为××）。2004年11月10日，原告取得前述门面编号为遵房权证监证字第××号的房屋所有权证，登记房屋所有权人为原告。 2016年左右，被告开始从原告处承租前述门面，每次签订租赁合同的租赁期限均为半年，签订合同时支付半年租金，且被告向原告支付了10,000元保证金。 2017年12月21日，被告以前述门面为经营场所在市场监管部门登记注册了个体工商户，并取得营业执照。 2018年4月，为实施遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目，征收部门开始在刘家湾片区就房屋征收事宜进行拉横幅等方式宣传。同年7月25日，为实施遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目，红花岗区人民政府发布该项目国有土地上房屋征收补偿安置方案的征求意见稿。同年9月3日，红花岗区人民政府发布该项目房屋模拟搬迁补偿安置立方案。 2018年11月8日，原告（乙方）与遵义市红花岗区人民政府中山路街道办事处（甲方）签订《遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目房屋模拟搬迁补偿安置协议（非住宅-货币）》（以下简称模拟征收协议），该协议载明，通过前期调查，模拟搬迁项目范围内房屋所有人改造意愿达到总户数95%及面积三分之二以上，经模拟搬迁实施单位申请，由红花岗区人民政府批准，根据红花岗区人民政府模拟搬告字［2018］第1号《房屋模拟搬迁公告》，实施红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目建设，模拟搬迁项目范围内涉及乙方房屋及附属物需拆迁，双方达成如下协议：第一条，乙方拟搬迁房屋位于红花岗区刘家湾干警集资楼××，产权性质为营业，用途为经营；第二条，乙方自愿选择货币补偿方式安置；第三条，房屋征收补偿金额，甲方补偿乙方1504478元；第四条，装饰、装修及附属设施补偿金额，甲方补偿乙方10065.20元；第五条，拆迁补助费，甲方补偿乙方4000元；第五条，停产停业补助费，甲方补偿乙方经营性损失21074.40元、职工失业补助20160元；第十条，房屋搬迁期限，本协议正式生效后在接到甲方领款通知后10日内自行拆迁完毕并将上述房屋腾空交甲方拆除，同时领取相应补偿款项等。 2018年12月17日，原、被告就前述门面重新签订了《临时房屋租赁合同》，该合同约定，原告将前述门面出租给被告用于经营蔬菜。该合同第2条约定，被告租赁原告门面期间需交保证金10,000元直至合同终止，被告交房给原告验收原形无损后，退还保证金。该合同第5条约定，原告净收每月租金2,500元等。该合同第6条约定，合同有效期半年，起止时间2018年12月30日至2019年6月30日止，期满后被告要继续租赁，租金另议，且被告应提前两个月交租金，被告未提前两个月办理手续，原告有权租给他人，被告无权干涉，到期后被告应无条件搬出租赁门面移交原告。该合同第7条约定，期满后如原告不租赁，被告应无条件搬出租赁门面移交原告。该合同第8条约定，如门面在租赁期，遇政府和开发商拆迁以及原告需出售门面和另租他人，被告必须无条件搬出，原告退还乙方未到期的租金，否则，造成的一切后果由被告自负。同时，被告向原告支付了前述合同约定的半年租金15,000元。 2018年12月25日，为实施遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目，红花岗区人民政府发布、区府房征（2018）30号关于国有土地上房屋征收的决定及征收补偿安置方案。该征收补偿安置方案规定，被征收人为遵义市红花岗区刘家湾片区棚户区改造项目规划红线图界的国有土地上的房屋及附属设施的所有权人，同时，规定了相关的基本原则、安置方式、补偿标准等。 2019年7月21日，原告在被告租赁的前述门面处张贴《告知函》，该函载明，刘涛，你我双方签订的《临时房屋租赁合同》于2019年6月30日已到期，多次与你交涉，叫你腾退该门面交还给我方，我方退还你交的不损坏房屋现状保证金，但你以各种理由拒不腾退门面交还给我方，现就你占有使用我方门面经营的相关事宜函知于你：希望你见到此函告后，在5日内腾退该门面交还给我方，我方收到门面钥匙，验收房屋现状无损后，按原合同扣除你占有使用我方门面经营未交的房租，我方退还你交的不损坏房屋现状保证金。 2019年11月3日，被告向原告发送短信，内容为：2、3、4号三间门面的出租费什么时间来收，我们都会把租金交给你，6月20日之前叫你来拿租金，你一直没有来收，钱准备好的哈。两日后，被告又向原告发关短信，内容为：2、3、4号门面的房租费已经准备好了，你随时到店里来了；什么时间来拿房租费。 前述模拟征收协议签订后到本判决作出时，经本院核实，征收部门现尚未向原告兑现协议约定的补偿款项，原告也尚未向征收部门交付前述门面。 另查，原、被告曾为前述门面装修补偿等费用归属发生争执，并报警，民警赶到现场进行协商处理，但未果。 在庭审中，原告陈述，被告要求支付装修补偿费，不支付装修补偿费，被告就不交租金；原告要求被告缴纳租金，但是被告不缴纳所以才产生了本案纠纷；签订征收协议时，被告是没有去，但测量门面时被告是在的，签协议后需要提供营业执照时候就告知了被告；被告没有进行装修，是前一个承租人装修的。被告辩解，对刘家湾片区征收有一点了解，政府在刘家湾片区针对征收拉横幅进行宣传，这大概在2018年4至6月份之间，因征收人在测量房屋的时候原告代理人告知被告装修费用归被告，测量房子是2018年4月份左右，测量后征收人将装修赔偿的标准拿了一张给被告；当时征收人让被告将营业执照、身份证交到拆迁办，所以原告才去签的征收协议，后面原告反悔了，觉得不划算，就不打算将补偿给被告，并要求装修补偿费归原告才愿意继续和被告签订租赁合同，以此逼迫被告出去，不缴纳房租；被告一直到现在都在使用门面，征收部门没有要求被告搬出移交房屋；被告承租后进行了装修，主要是刮瓷、吊顶等简单装修，没有贴地砖，还加建了一个厕所。 本院认为，原告作为门面的所有权人，其在签订模拟征收协议后的2018年12月17日与被告重新签订《临时房屋租赁合同》，这应是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，且原、被告双方对该合同已进行实际履行，故前述合同合法有效，本院予以确认。但原、被告双方就如下问题存在争议：一、原告签订模拟征收协议后，是否还享有《临时房屋租赁合同》中出租人的相关权利；二、原告签订模拟征收协议后如仍然享有《临时房屋租赁合同》中出租人的相关权利，那《临时房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，被告对门面是属于无权占有还是继续存在租赁合同，如继续存在租赁合同，该合同的性质如何认定；三、《临时房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，被告是否还应向原告支付租金，如需支付租金，被告未支付是否构成违约；四、原告于2019年7月21日作出的《告知函》的性质如何认定；五、被告是否有就模拟征收协议中涉及的装修补偿、停业停产损失补偿等费用与征收部门签订征收协议的权利及原告是否损害被告的该权利；六、被告是否应向原告腾空返还门面及是否应向原告支付房屋占用费和支付房屋占用费的期限如何认定。以上问题也是本案的主要争议焦点。 一、关于原告签订模拟征收协议后，是否还享有《临时房屋租赁合同》中出租人的相关权利的问题。 被告辩解因原告就门面签订模拟征收协议，门面所涉合同权利已转移给征收部门。从本案查明的事实反映，模拟征收协议不论是否生效，因模拟征收协议约定的权利义务尚未实际履行，门面也并未向征收部门移交，仍在原告控制之下，且原告系门面的所有权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，其仍然享有门面及与门面出租的相关权利，即原告不因签订模拟征收协议而当然丧失门面及与门面出租的相关权利。被告就其辩解，与事实不符，其也未提供证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对被告的前述辩解，本院不予采信。 二、关于原告签订模拟征收协议后如仍然享有《临时房屋租赁合同》中出租人的相关权利，那《临时房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，被告对门面是属于无权占有还是继续存在租赁合同，如继续存在租赁合同，该合同的性质如何认定的问题。 原告签订模拟征收协议后仍然享有《临时房屋租赁合同》中出租人的相关权利，且《临时房屋租赁合同》约定的租赁期限至2019年6月30日届满。原告主张前述租赁期限届满后被告仍强行占用门面继续经营，被告对原告的该主张未予认可。前述租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同，被告仍继续占有使用门面，原告只是在2019年7月21日作出《告知函》要求被告腾房，此时距离租赁期限届满已有二十多天，且原告租赁期限届满之时就是否继续出租门面，未举证证明其曾向被告就提出过异议，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”、第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原、被告自2019年7月1日起仍然存在租赁合同，该合同应视为不定期租赁，且原租赁合同继续有效。基于前述理由，被告2019年7月1日起继续占有门面并非无权占有。 三、关于《临时房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，被告是否还应向原告支付租金，如需支付租金，被告未支付是否构成违约的问题。 《临时房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，原、被告仍存在不定期租赁合同关系，原租赁合同对租金支付期限约定为被告应“提前两个月交付租金”，对被告仍有约束力。原、被告形成不定期租赁合同后，被告仍应按合同约定向原告支付租金，但被告在不定期租赁合同形成时未实际按约定向原告支付租金；在庭审中，被告虽然提供证据证明其曾要求原告到门面处收取租金，但这也是在逾期支付租金数月之后，其并未提供证据证明在此之前逾期支付租金存在正当理由，故根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告在《临时房屋租赁合同》约定租赁期限届满后仍应向原告支付租金，其逾期支付已构成违约。 四、关于被告是否有就模拟征收协议中涉及的装修补偿、停业停产损失补偿等费用与征收部门签订征收协议的权利及原告是否损害被告的该权利的问题。 在被告承租门面期间，原告就其享有所有权的门面与征收部门签订了模拟征收协议，被告辩解认为原告损害其签订相应补偿款项征收协议的权利。但根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”、第十七条“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”的规定及红花岗区人民政府发布的相关文件等，因公共利益（即刘家湾片区棚户区改造项目）的需要，门面应被依法征收，致使所有权人无法实现继续对门面的私人使用时，由征收部门对被征收门面所有权人给予的公平补偿，可见，因征收丧失对门面所有权等财产权益的被征收房屋主体及签订征收补偿协议的主体仅为房屋所有权人，就本案言就是原告；被告虽然系门面的承租人，并非门面所有权人，故其不是被征收房屋主体及签订征收补偿协议的主体。基于前述法律规定和理由，被告没有与征收部门签订相应补偿款项征收协议的权利，故不存在原告损害被告签订相应补偿款项征收协议的权利。 五、关于原告于2019年7月21日作出的《告知函》的性质如何认定及其法律后果的问题。 原、被告形成不定期租赁合同关系后，原告向被告发出了《告知函》，要求被告限期腾退门面，并给予了被告一定期限，表明原告向被告作出了终止合同或解除合同的意见表示。被告对原告发出《告知函》的行为并无异议，但辩解原告要求其腾房或不签订合同是不打算将相关补偿款支付给被告。原、被告在续签合同时，均应明知门面征收的事实，在租赁合同中对装修补偿款等费用归属也未作出约定及事后对装修补偿款等费用归属发生争议，双方对该争议的发生均存在一定程度的过错。但前述争议并不能免除原、被告各自的合同义务及改变不定期租赁合同的性质，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第九十四条第（五）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，原告向被告作出《告知函》后，被告虽然对《告知函》的内容提出了异议，但并未依据法律规定行使权利，故《告知函》合法有效及据有解除不定期租赁合同的效力，即不定期租赁合同于2019年7月26日解除。 六、被告是否应向原告腾空返还门面及是否应向原告支付房屋占用费和支付房屋占用费的期限如何认定。 基于前述事实和理由，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告承租的租赁房屋具有返还的现实性，且被告就其主张的装饰装修未提供证据证明，原告也不认可，故对原告要求被告腾空返还租赁门面（包括不可移动的装饰装修物）的诉讼请求，本院予以支持；被告从2019年7月1日起未向原告支付租金及一直占有使用门面，依据租赁合同约定每月2,500元租金，并结合合同解除的时间节点，被告应从2019年7月1日起按每月2,500元的标准向原告支付租金、逾期返还房屋占有使用费至搬出租赁房屋或征收部门依法接收门面之日为止。 鉴于原告已就门面签订了模拟征收协议，且该协议中涉及装饰装修等补偿款，如被告有证据证明其在承租门面内进行了不可移动的装饰装修等，可另行主张权利。同时，被告主张其对模拟征收协议项下装饰装修、停产停业损失等补偿款享有权利，被告主张的前述款项的归属不在本案审理范围内，在本案中，本院不予审理，但被告是否享有前述补偿款项，其可另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，判决如下： 一、被告刘涛在本判决生效后十日内将位于遵义红花岗区刘家湾干警集资楼1幢1层4号门面（前述门面门牌号为××，房屋所有权证编号为遵房权证监证字第××号）腾空返还给原告王培志（返还的范围还包括该门面内不可移动的装饰装修物）； 二、被告刘涛在本判决生效后十日内向原告王培志支付从2019年7月1日起按每月2,500元标准计算至搬出租赁门面或征收部门依法接收门面之日为止的租金和逾期返还房屋占有使用费。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，已减半收取150元，由被告刘涛负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员  赵仲智 二〇二〇年五月九日 法官助理谭克琴 书记员刘贵亮