山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初2362号原告：孔祥生，男，1981年9月5日出生，汉族，百隆家具配件（上海）有限公司员工，住济南市市中区。原告：马成燕，女，1980年2月25日出生，汉族，个体工商户，住济南市市中区。两原告共同委托诉讼代理人：何登启，山东诚信人律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：许奎峰，山东诚信人律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告孔祥生、马成燕与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥生、马成燕及其共同委托诉讼代理人何登启、许奎峰，被告绿地康鲁的委托诉讼代理人侯梦溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孔祥生、马成燕向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的认购协议书；二、判令被告返还原告已支付的购房定金50000元，购房款485593元，并赔偿原告损失41549.87元（以5万元为基数，自2018年7月20日即付款之日起至实际返还之日止；以475593元为基数，自2018年7月29日即付款之日起至实际返还之日止；以1万元为基数，自2018年11月7日即付款之日起至实际返还之日止，上述均按中国人民银行同期贷款利率计算。自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告看到被告发布的售楼广告，被告在广告中明确载明，济南M2号线地铁从涉案楼盘东侧道路通过，涉案楼盘仅距M2号线地铁南康站几百米，且明确M2号线地铁2018年动工，2023年通车，之后原告购买时，被告的销售顾问也予以确认。该地铁线路贯穿济南南北，交通出行十分便利，又因被告系绿地控股集团控股企业，绿地集团是房地产开发的龙头企业，原告基于对绿地集团品牌的信任，相信被告宣传的地铁真实，为此，原告选择了购买被告开发的房产。原告购买时，被告先是向原告出售的是涉案项目中B12地块4－1－1604号的房屋，当时，被告的销售顾问解释，该地块尚未开盘，无法写进认购书里，认购书里的房号写已开盘的B12地块的3－1－301的房号，待该楼开盘后再调整，但原告购买的B12地块4号楼迟迟不开盘，之后又协商调至B10地块6－2－2302号房屋，但该地块当时也没有开盘。因此，2018年7月19日，原告与被告签订《认购协议书》时，认购书中写的认购的房屋为B12地块3号楼1单元301室，同时，认购协议单独注明了“届时调至B10地块开盘换至B12地块4－1－1604，单价20579.02”，之后又注明“届时调至B10地块6－2－2302，单价20579.02，面积141平方米”。签订协议后，原告于2018年7月20日支付了定金50000元，于2018年7月29日、2018年11月7日分别支付了房款475593元、10000元。此后，原告了解到，协议签订时，被告出售的B12地块4号楼以及B10地块的房屋根本未取得预售许可证。而且，根据济南市政府部门现在公布的M2号线地铁线路，M2号线地铁根本不经过涉案楼盘附近，涉案楼盘附近也根本就没有地铁，被告有关M2号线地铁线路的宣传完全是虚假的。综上，被告违规售房，变相的出售未取得房屋预售许可证的房产，且被告存在虚假宣传，致使双方未能签订商品房买卖合同，双方所签认购协议依法应予解除，被告所收原告购房款项依法应予返还。为此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告绿地康鲁答辩称，被答辩人诉求解除双方签订的《绿地新里城认购协议书》（以下称《认购协议》）无任何事实基础及法律依据。一、答辩人不存在虚假宣传“M2号地铁线”的情形。案涉项目宣传广告中存在“拟建M2号地铁线”的字样情况属实，但并非虚假宣传。从网络公开渠道查询，自2016年4月起济南市人民政府官网两次发布关于M2线的公示信息，济南市人民政府办公厅也分别于2017、2018年发出通知将M2线作为市级重点项目安排。自2016年12月至2018年1月，济南日报、齐鲁晚报等多次发布关于M2线的规划调整、开工在即的新闻报道。济南市公共资源交易中心官网更是在2016年12月5日、2018年9月26日发布关于M2线的研究设计、环境影响评估等的招标公告。上述信息和新闻均说明，答辩人在销售涉案房屋时对外宣传M2线的相关信息并非虚假宣传。而且，答辩人在案涉项目的宣传单页中以“规划中”、“地质勘测、开工在即”等字样表述，是答辩人对政府和新闻机构对M2线的披露信息的描述，既非虚假宣传也不构成邀约，同样也不构成对购房者的承诺。二、《绿地新里城认购协议》（下称《认购协议》）系基于双方真实意思表示签订，且已实际履行，对双方当事人具有约束力。首先，根据《认购协议》第一条约定，被答辩人实际所购房产为B12地块3号楼1单元301室，指向明确。该协议系双方基于真实意思表示签订，被答辩人亦是按协议约定的义务实际履行的，且《认购协议》签订之时，涉案楼栋已取得商品房预售许可证，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有约束力。其次，关于被答辩人所述的“B10地块6号楼、B12地块4号楼”在协议书中体现的问题，是双方在签订“B12地块3号楼1单元301室”房产认购协议时，答辩人同意在上述楼盘开盘后给予被答辩人一次换房机会。涉案的认购协议只是双方对B12地块3号楼达成的协议，如果被答辩人换房，需要重新针对更换后的房产签订新认购协议。再次，被答辩人诉称“B10地块6号楼、B12地块4号楼未取得商品房预售许可证”的情形与涉案协议效力无关，对本案也不产生任何实质性影响。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题解释》第二条的规定以及最高人民法院民一庭编写《民事审判指导与参考》(2008年第4辑)的内容，取得预售许可证并非签订《认购协议》的必然条件，即便未取得商品房预售许可证，也可签订《认购协议》。更何况，答辩人早于2018年10月31日、2019年12月24日即已分别取得B12地块4号楼、B10地块6号楼预售许可证。答辩人取得涉案三栋楼预售许可证属既定事实，不会对双方之间签订《商品房买卖合同》产生任何影响。被答辩人的主张既无约定解除的基础，也不符合法定解除的条件，其诉请不应得到法院支持。另外，答辩人需阐明的事实情况是，答辩人在取得预售许可证后，多次催告被答辩人可以更换新房屋的认购协议或直接履行签订《商品房买卖合同》的义务，但被答辩人迟迟不予配合履行，已严重违约。所以，案涉《商品房买卖合同》至今未签订的原因系被答辩人严重违约行为所致，责任不在答辩人。综上所述，被答辩人诉称系因答辩人虚假宣传以及答辩人未取得B12地块4号楼、B10地块6号楼商品房预售许可证违规售房为由诉请解除《认购协议》，无事实及法律依据。事实上涉案纠纷之所以产生系因当前国家房产调控政策的影响，房屋价格有所下调，被答辩人遂找出各类理由以期解除《认购协议》。被答辩人的行为严重违背诚信原则和契约精神。以上答辩意见，请法院认可采信。原告没有约定解除权，其所提理由也不符合法律解除条件，另外，原告所述相关的利息没有事实和法律依据，即使本案认定解除也因原告违约行为造成的，除相应定金不应返还外，原告所诉的剩余房款应当无息返还，即使计算利息也应当在本案确定协议解除之日起开始计算，而并非原告所诉的交付之日时，同时，定金不应当计算利息。原、被告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据原告提交的认购协议书、收款收据、公证书、答复意见、企业信用公示报告，被告提交的商品房预售许可证、政府文件、通话详单、发票等证据及原、被告陈述，本院认定事实如下：2018年7月19日，孔祥生、马成燕（乙方）与济南绿地康鲁置业有限公司（甲方）签订绿地新里城认购协议书一份。协议约定，乙方自愿认购济南市绿地新里城项目B12地块3号楼1单元301室的商品房，认购预测建筑面积为127.1平方米，认购单价为人民币21999元，认购总价暂定为2796073元，折后单价为人民币20579.02元每平方米，折后总价为2615593元。建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的商品房买卖合同项下约定的内容为准。乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款20%的定金，即525593元，作为乙方如约与甲方签订商品房买卖合同的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金50000元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲、乙双方签订商品房买卖合同后，该定金自动转为乙方在商品房买卖合同项下应付认购房款。乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料至甲方项目售楼处与甲方签订商品房买卖合同。认购协议手写注明“届时调至B12地块4-1-1604，单价20579.02”，之后又注明“届时调至B10地块6-2-2302，单价20579.02，面积141㎡”。2018年7月20日，原告向被告支付B123-1-301定金50000元、2018年7月29日，原告向被告支付B123-1-301房款475593元、2018年11月7日，原告向被告支付B123-1-301房款10000元，被告向其出具上述收款收据。2018年5月29日，济建预许2018293号商品房预售许可证载明，开发单位济南绿地康鲁置业有限公司，项目名称绿地南北康B－12地块房地产开发项目，楼号：3#住宅楼，层楼29，批准预售面积29703.96平方米，其中住宅28131.53平方米232套；储藏间1572.43平方米127套。2018年10月31日，济建预许2018704号商品房预售许可证载明，开发单位济南绿地康鲁置业有限公司，项目名称绿地南北康B－12地块房地产开发项目，楼号：4#住宅楼，层楼30，批准预售面积30488.66平方米，其中住宅29032.08平方米232套；储藏间1456.58平方米118套。2019年12月24日，济建预许20191270号商品房预售许可证载明，开发单位济南绿地康鲁置业有限公司，项目名称绿地南北康B－10地块房地产开发项目，楼号：6#住宅楼，层楼30，批准预售面积19732.68平方米，其中储藏间14.02平方米1套；住宅18680.86平方米120套；储藏间1037.8平方米65套。2016年4月12日，济南市人民政府官网《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）社会稳定风险分析公众参与公示》、《济南城市轨道交通建设规划（2016-2023）及线网规划修编环境影响评价公众参与第二次公示》，证明：济南轨道集团有限公司根据《国家发展改革委关于重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》、《环境影响评价公众参与暂行办法》等相关规定，就规划济南轨道交通规划线网（包括M2号线）社会稳定风险分析、环境影响分析向社会公众公布，征求意见。被告提交《济南日报》（2016.12.28、2017.2.13、2017.5.3、2018.1.24）、《齐鲁晚报》（2017.1.10）关于“M2号线”新闻报道一宗，载明济南日报、齐鲁晚报先后于上述时间发布关于“M2号线”规划设计、变更、开工动态的时事新闻。被告提交济南公共资源交易中心关于济南轨道交通M2线招标公告及中标公示信息一宗，载明自2016年12月5日起，招标人济南轨道交通集团建设投资有限公司、济南轨道交通集团有限公司就“济南轨道集团M2线工程深化设计研究”、“济南轨道集团M2线工程客流预测”等工程问题在济南公共资源交易中心进行招标，并对中标结果进行公示。被告提交济南市人民政府办公厅文件（济政办法[2017]1号文、济政办法[2018]6号文），载明济南市人民政府办公厅发布济南市2017年度、2018年度重点项目安排的通知，内容显示济南市将规划建设轨道交通“M2号线”，并且该项目连续两年（2017年和2018年）作为济南市市级重点工程项目，M2线南起南康站，北至汽修厂站，全长16.67公里。原告提交山东省济南市鲁正公证处于2019年11月21日出具的（2019）鲁济南鲁正证经字第13号公证书、被告的宣传册一份以及济南市人民政府网站发布的“济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示”、山东省发改委网站发布的“问政山东继续直播——省发改委接受问政”的报道。载明被告售房对外宣传，涉案房地产距离济南地铁M2号线南康站不足300米，开工时间2018年，预计2023年12月竣工，而且宣传地铁一响，黄金万两，据专业机构统计，纽约、伦敦、上海、北京等城市的地铁物价平均要高于同片区其他区域30%以上。被告提交《中国移动集团山东有限公司通信客户通话详单》、孔祥生手机缴费《山东增值税电子普通发票》一宗，被告置业顾问崔晨与原告孔祥生通话（2020年2月26日、2020年3月5日）要求其前往被告售楼处按照《认购协议》约定履行签订《商品房买卖合同》。2019年5月22日，济南市人民政府网颁布济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示信息，无M2号线。2020年4月8日，济南市自然资源和规划局信息公开[2020]规-152号关于绿地南北康B13地块5号住宅楼备案施工图、规划总平面图、M2号线地铁规划图申请信息公开的答复意见，载明，经落实，该局未查询到M2号线地铁规划图信息。另查明，绿地集团山东置业有限公司股东为绿地控股集团有限公司、绿地集团济南绿鲁置业有限公司。济南绿地康鲁股东为绿地集团济南西河置业有限公司、智城房地产开发有限公司。绿地集团济南西河置业有限公司的股东为绿地控股集团有限公司、绿地地产集团有限公司。本院认为，原、被告签订认购协议书系双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应按约履行合同义务。涉案认购协议系商品房预约合同。原告要求解除双方所签认购协议，商品房预约合同不具备强制缔约本约即商品房买卖合同的效力，认购协议之订立商品房买卖合同本约的目的不能实现，故原告主张解除与被告所签认购协议的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。合同解除，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。原告虽主张被告存在M2地铁线不实宣传，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公式，其中包含涉案房屋地段地铁站，故被告售楼广告宣传不构成根本违约。原告主张签订认购协议时，被告未取得预售许可证，楼盘迟迟未开盘，依据现有证据涉案房产已经具备预售许可证，且双方未明确约定房屋交付时间，原告上述主张均不能证实被告存在违约，故原告要求被告返还定金50000元的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告支付利息损失，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，被告继续占有原告购房资金没有法律依据，其应返还原告已经交付房款485593元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告孔祥生、马成燕与被告济南绿地康鲁置业有限公司于2018年7月19日签订的绿地新里城认购协议书；二、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告孔祥生、马成燕购房款485593元；三、驳回原告孔祥生、马成燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4786元，由孔祥生、马成燕负担525元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担4261元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  苏乐风二〇二〇年五月十八日书记员  谢书凤