广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终33985号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶佐产，男，1969年4月15日出生，汉族，身份证住址广东省陆河县，委托诉讼代理人：曾胜龙，广东利众律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶利忠，男，1980年2月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：杜剑虹，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人叶佐产因与被上诉人叶利忠房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院(2019)粤0307民初6448号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。叶佐产上诉请求：改判原审判决第二项为：叶佐产应于判决生效之日起三十日内腾退位于深圳市龙岗区龙平东路349号的房屋（一至五层）及加建部分（除第一层叶佐产因转让而持有的加建的80平方米外）给叶利忠。理由如下：一、原审存在证据不足、认定事实错误。叶佐产所主张的龙岗区龙平东路349号房屋第一层加建的80平方米不是本案租赁关系中叶利忠的财产，而是叶佐产因《转让合同书》所得的财产。原审只凭《租赁合同》中约定合同期满后的一切不动产归叶利忠所有和《补充协议书》中确认双方租赁事宜按照合同条款及租期执行，对本案中的房屋及加建部分认定为叶利忠的财产。本案中，从双方的陈述中是确认房屋进行了加建，叶利忠主张都是其加建并进行了历史遗留违法建筑普查申报，叶佐产主张第一层加建的80平方米是转让所得而不是从叶利忠处租赁的，是叶佐产的财产而不是叶利忠的财产。叶利忠提供的历史遗留违法建筑普查申报表中没有加建部分的面积，只是其从别人处购买的占地面积为120平方米（共五层）的房屋。其提供的《房屋转让合同》中约定房屋楼高五层、占地面积约120平方米。这些证据不能认定加建部分为谁所建。所以原审存在证据不足、认定事实错误。特别说明：叶佐产一审中陈述的第一层80平方米的加建是谬汉明所建并从谬汉明处转让所得；是代理人在不清楚具体事实而只按《租赁合同》进行的陈述；现叶佐产自己找到了一些之前的证据并通过之前的承租人进行确认。《转让合同书》确认叶佐产于2013年11月21日与樊孝桂（深圳市百援汽车连锁服务有限公司法定代表人）就深圳市百援汽车连锁服务有限公司签订了转让协议，将深圳市百援汽车连锁服务有限公司全部转让给叶佐产。本案中第一层加建的80平方米建筑物为深圳市百援汽车连锁服务有限公司所建，是其公司的财产。其加建的房屋以公司转让的方式转让给了叶佐产。谬汉明是与叶佐产合伙的，就由谬汉明与叶利忠签订了《租赁合同》，不久谬汉明提出退伙，叶佐产就将其份额的钱退回给了谬汉明。二、原审存在适用法律错误。原审只凭《租赁合同》中约定合同期满后的一切不动产归叶利忠所有和《补充协议书》中确认双方租赁事宜按照合同条款及租期执行；对本案中的房屋及加建部分认定为叶利忠的财产应当返还。其一原审法院认定合同无效，却又按有效合同来迸行处理。按法律规定无效合同对双方没有约束力。这就是对法律的错误理解和适用错误。合同无效的后果是返还因无效合同取得的财物或赔偿损失。其二按目前的相关法律规定，违法建筑涉及所有权争议的是不属法院管辖和处理的；建筑物的确权是相关行政部门的事。原审法院以叶佐产应当将叶佐产因转让所得的第一层加建的80平方米腾退给叶利忠就是对此违法建筑以腾退的方式进行了确权。三、假若法院要对加建部分作出处理，那也应当按谁加建的归谁的原则进行确定。也就应当支持叶佐产的上诉请求。为此，特提出上诉，请贵院依法支持叶佐产的上诉请求。叶利忠口头答辩如下：叶佐产所说的加建部分与事实不符，本案加建部分在2003年已经存在，叶利忠是2008年购买涉案房产所涉其他财产，所以加建部分与叶佐产是没有任何关系的。叶佐产欠租金是从2019年4月至10月共97300元，2019年11月至2020年4月共6个月是诉讼期间的费用，两者加起来是217300元。要求法院驳回叶佐产的诉讼请求。叶利忠一审起诉请求：1．判令解除双方签订的《租房合同》、《补充协议书》、《关于叶佐产续租一年的协议》；2．判令叶佐产于15天内腾空位于深圳市龙岗区龙岗龙平路349号的房屋，并保持装修原状将房屋交付给叶利忠；3．判令叶佐产向叶利忠支付2018年10月份房租12300元、2018年11月至2019年3月的房租69500元，合计81800元。叶佐产并向叶利忠支付自2018年10月15日至生效判决确定支付之日止的逾期支付租金的滞纳金，暂计滞纳金为23000元；4.判令叶利忠不予退还叶佐产保证金29000元；5．叶佐产承担本案诉讼费用。叶佐产反诉请求：1．判令双方签订的《租房合同》、《补充协议书》、《关于叶佐产续租一年的协议》无效；2．判令叶利忠赔偿叶佐产的损失18万元（暂按预估装修折旧价30万，由叶利忠按60％的责任赔偿；具体金额等评估后确定）;3．本案诉讼费由叶利忠承担。一审法院认定的事实：2013年11月1日，叶利忠作为甲方与作为乙方的案外人谬汉明签订了《租房合同》，双方约定：“1、甲方将坐落于深圳市龙岗区龙岗龙平路349号房屋壹栋共五层及一切加建房屋出租给乙方作经营之用，租赁期限为五年，从2013年11月1日起至2018年10月30日止。2、从2013年11月l日起至2014年10月30日止，每月租金14500元；从2014年11月1日至2016年10月30日止，每月租金15000元；从2016年11月l日至2018年10月30日止，每月租金15500元。3．合同期满后的一切不动产归甲方所有，乙方不准破坏现状。租赁期间，乙方要爱护屋内一切设施，不得随意改变房屋结构或有损房屋结构安全。如因乙方责任造成房屋受损坏或倒塌，乙方应赔偿一切经济责任。4．乙方先付押金29000元，付给叶利忠作为保证金，合同期满后押金如数退回给甲方。5．租客在中途店铺退回，甲方不退回押金，并收回一切租金，合同自行终止，乙方为了经营上的需要固定装修的一律不得拆除。6．乙方向甲方按月交租，在每月的5号前交清当月租金，如逾期则每日按总金额收滞纳金1%,拖过15天本合同自行作废，甲方有权将房屋收回另行处理，并追回所欠的租金和一切费用。7.凡水电费、楼宇修理费、装修费、保险费、治安费、卫生费、工商管理费、工人工资、税收等一切费用均由乙方负责。8．乙方在租赁期间，必须持合法有效证件经营，如有违章、违法行为的处罚，一切责任由乙方承担，与甲方无关。”2014年5月31日，涉案房产的承租人由案外人谬汉明变更为叶佐产。叶利忠与叶佐产未就租赁事宜重新签订合同，叶佐产仅在上述《租房合同》的落款乙方处签名，并将案外人谬汉明的签名划掉。同日，案外人谬汉明将涉案房产交付给叶佐产使用。2015年4月21日，叶利忠、叶佐产签订《补充协议书》，双方约定：“涉及到的合同条款及租期按原合同执行，但租金由15000元调整至12300元，从2015年5月1日起，叶佐产务必于当月15号前交纳。”2018年10月12日，叶利忠、叶佐产签订《关于叶佐产续租一年的协议》，双方约定：叶利忠将位干盛平龙平东路349号房屋壹栋（共五层及一切加建部分）续租一年给叶佐产作经营之用，但不包含第六层加建部分，租期为一年（2018年11月1日至2019年10月31日），房租为13900元／月，合同条款以签正式合同为准，涉及到之前三个月未交房租（2018年8月-10月），叶佐产承诺于2018年10月31日前交清。叶利忠、叶佐产确认，1．涉案房屋2015年5月1日至2018年10月31日期间每月租金为12300元，2018年11月l日至今租金每月为13900元；2．叶佐产已向叶利忠交清涉案房屋2018年9月以前发生的租金，2018年10月以后发生的租金，叶佐产仅缴纳60000元。叶佐产主张，其在答辩意见中所称的80平方米的加建部分，是由上一任承租人即案外人谬汉明加建的，其在承租涉案房产时向案外人谬汉明支付了房屋装修及加建的费用，其在承租后又进行了再次装修。叶佐产就其上述主张提交了涉案房屋照片及营业执照予以佐证。叶利忠反驳称，叶佐产没有进行加建及装修，并称涉案房屋其已向深圳市龙岗区龙城街道处理农村城市化历史遗留违法建筑工作领导小组办公室提交了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报表。截止至2019年8月30日，叶佐产仍继续占有使用涉案房产。经法院释明，叶佐产不同意现状腾退涉案房屋。一审法院认为，涉案房产无产权证或建设工程规划许可证，叶利忠、叶佐产就涉案房产签订的《租房合同》及《补充协议书》、《关于叶佐产续租一年的协议》属无效合同。叶佐产应当向叶利忠返还涉案房产（包含加建部分），并参照上述合同及协议向叶利忠支付占有涉案房屋期间内发生的使用费（即叶利忠所主张的租金）。现叶佐产已向叶利忠付清2018年9月以前发生的占有使用费，2018年10月以后发生的占有使用费仅缴纳60000元，故叶佐产还应向叶利忠支付截止至2019年3月31日的占有使用费21800元(12300元／月+13900元／月×5个月-60000元）。现叶佐产向叶利忠缴纳的押金29000元已超过叶佐产应当向叶利忠支付的上述占有使用费，故叶佐产无需再向叶利忠支付2019年3月31日以前发生的房屋占有使用费。另外叶利忠主张的滞纳金没有事实及法律依据。综上，法院对叶利忠的第三项诉讼请求不予支持。关于叶佐产主张的加建房屋部分的损失。叶利忠、叶佐产并未就涉案房屋重新签订租赁合同，叶佐产在原《租房合同》落款处签字，应当视为其接受《租房合同》的条款，并自愿受合同的约束。《租房合同》于2018年10月30日届期，双方也约定合同期满后的一切不动产归叶利忠所有。叶利忠、叶佐产在2015年4月21日签订的《补充协议书》中，再次确认双方租赁事宜按照合同条款及租期执行。首先，叶佐产提交的证据无法证明涉案房屋的上一手承租人谬汉明装修并加建了房屋，且其通过受让方式获取了装修及加建部分的使用权；其次，退一步讲，即便叶佐产所述属实，其通过受让方式获取的权益，也已通过在与叶利忠约定的期限内占有使用涉案房产得到了实现。因此，其主张加建的80平方米的建筑物亦应当返还给叶利忠，其主张该部分产生的损失法院不予支持。关于叶佐产主张的其自行装修产生的损失，叶佐产提交的证据无法证明其对涉案房产进行了装修，法院对其装修损失不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定判决：一、确认叶利忠与叶佐产签订的《租房合同》及《补充协议书》、《关于叶佐产续租一年的协议》无效；二、叶佐产应于判决生效之日起十五日腾退位于深圳市龙岗区龙平东路349号的房屋（五层）及加建部分给叶利忠；驳回叶利忠的其他诉讼请求；驳回叶佐产的其他反诉请求。本诉案件受理费人民币1488元（叶利忠已预缴）、反诉案件受理费975元（叶佐产已预缴），由叶利忠承担1488元，由叶佐产承担975元。二审期间，叶佐产提交了下列证据，并提交了原件核对：证据1、2013年11月21日的“转让合同书”，证明叶佐产与经营人深圳市百援汽车连锁服务有限公司签订了就其在涉案地点的所有资产含其公司自建的一层80平的房产全部一次性转让给叶佐产。证据2、“收款收据”，证明叶佐产因转让深圳市百援汽车连锁服务有限公司的资产而支付的款项，以及向其合伙人支付的退伙款，证明现在所在位置深圳市百援汽车连锁服务有限公司所有资产均属于叶佐产一人所有。证据3、平面图，系当事人自己根据现场测绘自己制作的房屋现场平面图，平面图中显示空白部分120平米是叶利忠所购房屋的面积。其余打了格子部分是深圳市百援汽车连锁服务有限公司于2008年所建的房屋，财产是属于深圳市百援汽车连锁服务有限公司。叶利忠质证意见如下：对于证据1，根据转让合同本身来看只是将深圳市百援汽车连锁服务有限公司财产转让给叶佐产，对加建部分没有关系。对于证据2，对方说股份转让，是转让深圳市百援汽车连锁服务有限公司汽车场，与加建没有关系。证据3系叶佐产自己制作，不进行质证。经本院二审认定，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，叶利忠将无产权证及建设工程规划许可证的房屋出租，双方签订的相关租赁合同依法应认定无效，双方对此也无异议。本案二审争议的焦点为：叶佐产主张加建的80平方的房屋不应腾退是否成立。叶佐产主张加建的80平方的房屋不应腾退，理由为加建的部分系其向案外人深圳市百援汽车连锁服务有限公司购买，不在腾退的范围。叶利忠对叶佐产的主张不予确认，主张其于2008年购买涉案房产时加建部分已存在，该部分的权利归其享有，加建部分与叶佐产无关。经审查，加建的80平方系利用一楼的墙面与巷道加建，双方对加建的时间各自主张不同，但都是在2008年或之前。2013年11月1日，叶利忠与案外人谬汉明签订了《租房合同》，将涉案房出租给谬汉明。后经各方于2014年5月31日协商确定，涉案房屋由叶佐产承租，原约定不变，将原《租房合同》上承租人谬汉明的名字改成了叶佐产。根据双方签订的《租房合同》的约定：叶利忠将坐落于深圳市龙岗区龙岗龙平路349号房屋壹栋共五层及一切加建房屋出租给叶佐产作经营之用，合同期满后的一切不动产归叶利忠所有，叶利忠不准破坏现状。一审时叶佐产主张加建的80平方的房屋系案外人谬汉明加建，其从案外人谬汉明处接手时购买所得，但案外人谬汉明的承租时间远在加建后，其陈述明显不能成立。二审时叶佐产主张其一审陈述错误，加建的80平方的房屋系其从案外人深圳市百援汽车连锁服务有限公司购买，但其二审提交的“转让合同书”，只提到转让深圳市百援汽车连锁服务有限公司的全部给叶佐产，并未提及加建的80平方的房屋的权属及转让。鉴于叶佐产二审的陈述与一审的自认相矛盾，谬汉明、叶佐产在承租涉案房屋后也未曾向叶利忠提出过其另行取得加建的80平方的房屋的使用权，结合谬汉明、叶佐产在与叶利忠签订的《租房合同》中均约定“涉案房屋壹栋共五层及一切加建房屋出租给叶佐产作经营之用，合同期满后的一切不动产归叶利忠所有的事实，叶利忠主张涉案加建部分其享有使用权合符客观实际。叶佐产主张该加建部分叶利忠申报历史遗留问题时未申报，但该加建部分占用过道，未将其一并申报并不足以否定叶利忠享有使用权。叶佐产主张加建的80平方的房屋不应腾退理由不成立，本院不予采纳。综上所述，叶佐产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币200元（叶佐产已预交），由叶佐产负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 丁    婷二〇二〇年五月九日书记员 陈晓璇（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。