上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1616号上诉人（原审被告）：宋伟生，男，1960年2月21日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：符根妹（系宋伟生之妻），1962年9月27日生，汉族，住同宋伟生。委托诉讼代理人：陆炜，上海瑞富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘东，男，1976年11月4日生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：张薇薇，女，1980年12月16日生，汉族，住上海市长宁区。上诉人宋伟生因与被上诉人刘东、张薇薇房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初14405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋伟生上诉请求：撤销一审判决第一项，请求依法改判上诉人宋伟生不承担违约责任。事实和理由：1.上诉人宋伟生与被上诉人刘东、张薇薇及居间方于2018年11月21日就本市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的买卖事宜签订《居间协议》，同日双方又签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《买卖合同》），双方约定交房时间为2019年3月5日，本《买卖合同》签订后99日内（即2019年2月28日)原有户口办理迁出手续。双方于2019年1月14日签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，在主合同条款中对交房和户口迁出时间并没有明确标注，上诉人宋伟生一直认为双方是按照《买卖合同》约定的时间来执行交房和迁出户口等相关事宜。上诉人宋伟生实际履行过程中就交房时间和户口迁出时间均严格按照《买卖合同》约定的时间执行的。2.被上诉人刘东、张薇薇在2019年1月14日办理“商业贷款”时，上诉人宋伟生在中介人员及银行工作人员在场情况下与被上诉人刘东、张薇薇协商确定户口于2019年3月15日迁出，并作为贷款合同的附件交给贷款银行，被上诉人刘东、张薇薇在一审法院第一次开庭时予以确认，然而一审法院未调查该份证据，并且否定了该节事实。3.上诉人宋伟生系置换卖房，置换房屋于2019年2月28日办好产权证，当天上诉人宋伟生就将户口从涉案房屋中迁往置换房屋内，从客观情况来讲上诉人宋伟生的户口在2019年2月28日之前无地方可迁。上诉人宋伟生认为，上诉人按照《买卖合同》和《贷款合同》约定的时间执行户口迁出事宜，不存在逾期情况，故上诉人宋伟生不应承担任何违约责任。被上诉人刘东、张薇薇提交书面答辩意见称，不同意上诉人宋伟生的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.2019年1月14日双方签署的网签版买卖合同中就户口迁出问题以补充协议的方式作出特别约定，是对2018年11月21日《买卖合同》的补充或者变更，因此补充协议的效力高于买卖合同，上诉人宋伟生故意将补充协议和《买卖合同》混淆，以此免除其应承担的违约责任。2.上诉人宋伟生从未告知被上诉人刘东、张薇薇置换房屋的事宜，而是强调其一直住在其父母家，故不存在其没有地方迁户口的情况。2019年1月14日办理商业贷款时，银行工作人员也没有就上诉人宋伟生迁出户口事宜协调买卖双方及中介人员，贷款合同附加条款中没有就双方2019年3月15日迁出户口的约定内容。被上诉人张薇薇于2019年1月29日通过中介人员以及亲自发送微信给上诉人宋伟生的妻子，要求尽快迁出户口，但上诉人宋伟生不予理睬。3.上诉人宋伟生在2019年3月4日所发的催告函中也认可其交房最后期限为2019年2月12日，可见上诉人宋伟生知晓并清楚理解补充条款的内容及法律效力。刘东、张薇薇向一审法院起诉请求：1.宋伟生支付刘东、张薇薇违约金人民币（下同）76,350元；2.宋伟生赔偿刘东、张薇薇损失3,900元。审理中，刘东、张薇薇变更第一项诉讼请求为：宋伟生支付刘东、张薇薇违约金55,670元。同时，刘东、张薇薇撤回第二项诉讼请求。一审法院认定事实：涉案房屋产权人原为宋伟生。2018年11月21日，张薇薇（乙方）与宋伟生（甲方）经中介公司居间，共同签订《居间协议》及《买卖合同》，其中约定，乙方购买涉案房屋，总价款298万元。双方同意于本协议签署后54日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期转让款为134万元，乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）后当日直接或通过居间方转付甲方。第二期转让款149万元（含定金），应于取得贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付。交房时间为2019年3月5日，自交付之日起该房产的权利义务一并转移。交房后乙方自行或通过居间方支付尾款5万元。若该房产上附有户口，则甲方应于本合同签订后99日内，向该房地产所在地公安机关办理原有户口迁出手续。2019年1月14日，刘东、张薇薇（乙方）与宋伟生（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积39.59平方米，房屋转让价款共计298万元。甲乙双方确认，在2019年3月5日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方未按本合同约定的期限内将房地产交付（包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。甲方未及时迁出户口，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.5‰的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行。合同补充条款（一）中约定，交房：甲方于收到乙方全部房款（尾款除外）10日内将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。户口：甲方承诺于交易过户前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。附件三中约定，第一笔购房款：乙方应于2019年1月15日（包含当日）直接向甲方支付144万元，其中包含已付的定金。第二笔购房款：乙方向银行申请贷款149万元。由申请银行将该笔审批通过的贷款直接汇入甲方账户。购房尾款：甲乙双方办理完毕房地产交接手续，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该物业交付乙方，乙方将尾款5万元交付给甲方。合同签订后，刘东、张薇薇按约履行付款义务，截止至2019年2月2日，共向宋伟生支付购房款293万元。2019年2月2日，涉案房屋产权变更登记至刘东、张薇薇名下。2019年2月28日，宋伟生的户口从涉案房屋内迁出。2019年3月5日，张薇薇与宋伟生签署《房屋交接书》办理房屋交接手续，并向宋伟生支付房屋尾款5万元。一审另查明，2019年1月29日，张薇薇向宋伟生之妻符根妹发送微信，“符阿姨，你好。今天上午和宋叔叔过户完毕。麻烦你们尽快牵（迁）走户口，因为我女儿爸爸过了年就要去福建出差。再回来上海的时间不确定，比较麻烦。所以想在他出差前把落户办好。”符根妹未予回复。2019年2月24日，符根妹向张薇薇发送微信，“小张你好：房子可以交了，你啥时候有空，提前2天通知我们。”张薇薇未予回复。2019年3月4日，宋伟生向刘东、张薇薇发送《催告函》，其中载明，刘东、张薇薇应于2019年2月12日前与宋伟生办理房屋交接事宜，但经宋伟生催告，刘东、张薇薇仍迟迟不办理交接。请于2019年3月5日前与宋伟生联系并办理房屋交接事宜，否则构成单方面违约。刘东、张薇薇确认收到上述《催告函》。一审法院认为，本案的争议焦点在于宋伟生是否存在逾期交房、逾期迁移户口的违约行为，需承担相应的违约责任。经查，刘东、张薇薇与宋伟生就涉案房屋先后签订《买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》，两份合同中关于交房、迁移户口的履行期限做出了不同的约定。宋伟生作为具有完全民事行为能力的成年人在签订合同时负有谨慎注意义务。因宋伟生未有证据证明其签署《上海市房地产买卖合同》时存在胁迫、重大误解等情形，故根据“后合同优于前合同”的一般处理原则，一审法院认定《上海市房地产买卖合同》中有关交房、迁移户口的履约条款体现了刘东、张薇薇与宋伟生最终的意思表示，对双方均具有法律约束力。关于交房日期，双方确认宋伟生于2019年2月2日收到除尾款外的全部房款，故根据《上海市房地产买卖合同》补充条款的约定，宋伟生应于2019年2月12日前将涉案房屋交付给刘东、张薇薇。现房屋交接时间为2019年3月5日，已晚于合同约定期限。然，一审法院注意到，一则，张薇薇与宋伟生之妻互有对方的微信号，双方完全可就交房事宜及时沟通。刘东、张薇薇称无法联系到宋伟生，系通过中介公司告知宋伟生交房日期，在宋伟生予以否认的情况下，因刘东、张薇薇无法进一步充分举证，应承担举证不能的不利后果。二则，根据微信记录显示，刘东、张薇薇从未提及2019年2月12日交房，也未在该日之后就此事向宋伟生提出异议或进行催告；而反观宋伟生，宋伟生之妻于2019年2月24日主动提出可交房，刘东、张薇薇却未予回复。双方直至2019年3月5日才完成房屋交接事宜，应认定当事人以各自的履行行为就交房日期达成了新的一致合意，变更了原合同约定。因此，宋伟生最终的交房行为不构成违约，无需承担违约责任。关于户口迁移问题，刘东、张薇薇根据《上海市房地产买卖合同》补充条款的约定，主张宋伟生承担2019年2月3日起至2019年2月28日止的逾期迁移户口违约金。对此，宋伟生不予认可并表示，2019年1月14日办理银行贷款时，刘东、张薇薇已知晓并同意宋伟生的户口可于2019年3月15日前迁出，但其无法提供刘东、张薇薇签字确认的书面证据。从2019年1月29日张薇薇发送的微信来看，其明确提示宋伟生应尽快迁移户口，可以反映刘东、张薇薇并未认可宋伟生提出的迁出时间。因宋伟生户口实际于2019年2月28日迁出，已构成逾期，应承担相应的违约责任。关于违约金数额，考虑到宋伟生在取得他处房屋产权后便立即将户口迁出的事实，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整违约金为12,000元。一审法院据此判决：一、宋伟生应于判决生效之日起十日内支付刘东、张薇薇违约金12,000元；二、驳回刘东、张薇薇的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费人民币1,806.20元，减半收取计903.10元，由刘东、张薇薇负担708.10元，宋伟生负担195元。二审中，上诉人宋伟生申请法院调取由中国工商银行上海市分行工作人员于2019年1月14日办理贷款时制作的谈话记录，法院依职权调取该份个人贷款谈话记录，在谈话记录第5点户籍情况B中，准备迁出日期处填写为“2019年3月15日”，该份谈话笔录由银行工作人员及上诉人宋伟生分别签字确认。上诉人宋伟生认为，该份谈话笔录是办理贷款合同附件，得到被上诉人刘东、张薇薇的确认后提交给银行的，以此证明上诉人宋伟生迁出户口的时间2019年3月15日且得到被上诉人刘东、张薇薇的认可。经质证，被上诉人刘东、张薇薇对该份证据的真实性没有异议，但认为，在该份谈话笔录上并没有被上诉人刘东、张薇薇的签字，上诉人宋伟生也没有与被上诉人协商过，是上诉人宋伟生单方面的意见，被上诉人不予认可，且并没有作为贷款合同附件，被上诉人刘东、张薇薇也没有看到过该份谈话笔录，故不具有证明效力。本院认为，双方对该份谈话记录的真实性无异议，本院予以确认。但因此时间系由上诉人宋伟生一方填写，并未得到被上诉人刘东、张薇薇的签字确认，被上诉人刘东、张薇薇在本案审理中也不予认可，故上诉人宋伟生要求对户口迁出时间以此份谈话笔录中填写的2019年3月15日确认，本院难以采信。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，二审争议焦点在于：上诉人宋伟生是否应存在逾期迁移户口的违约行为，是否应承担违约责任。根据已查明的事实，上诉人宋伟生在2019年1月14日与被上诉人刘东、张薇薇签署网签版的买卖合同，双方在网签版买卖合同第十一条户口迁出时间一栏未作填写，显示为空白，而在补充条款（一）第四条中约定为“交易中心过户前”，而该“交易中心过户前”对应的是网签版买卖合同第三条的约定，即“2019年3月5日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续”，因此双方就上诉人宋伟生户口迁移时间已经作出约定，即在2019年3月5日之前迁出。至于被上诉人张薇薇主张的其在2019年1月29日发送微信给上诉人宋伟生妻子，要求上诉人宋伟生迁移户口，因上诉人宋伟生并未回复确认，故双方并未就上诉人宋伟生户口迁出时间达成新的一致意见，即上诉人宋伟生迁出户口时间仍为2019年3月5日之前。本院注意到，双方于2019年2月2日前往交易中心办妥涉案房屋的转让过户手续，显然双方提前完成产权交易过户手续，而产权过户手续的时间提前应系上诉人宋伟生协助配合的结果。至于产权过户时间的提前是否导致上诉人宋伟生迁移户口时间一并提前的问题，本院认为，鉴于双方在补充条款（一）第四条中约定的“交易中心过户前”指向2019年3日5日是明确的，在无证据证明上诉人宋伟生就其户口迁出时间同意提前的情况下，上诉人宋伟生迁出户口时间仍以双方在合同中约定的2019年3月5日确定。被上诉人刘东、张薇薇主张应以实际完成交易过户时间认定上诉人宋伟生迁出户口的时间，本院不予采信。据此，上诉人宋伟生于2019年2月28日将户口迁出，并不存在逾期违约。被上诉人刘东、张薇薇要求上诉人宋伟生承担逾期迁出户口的违约责任，本院难以采信。一审法院对此项诉请所作判决认定欠妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人宋伟生的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初14405号民事判决第二项；二、撤销上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初14405号民事判决第一项；三、驳回刘东、张薇薇要求宋伟生支付逾期迁出户口违约金之诉讼请求。一审案件受理费人民币1,806.20元，减半收取计903.10元，由刘东、张薇薇负担。二审案件受理费人民币100元，由刘东、张薇薇负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年五月二十八日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……