河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终1156号上诉人（原审被告）：杜伟民，男，1972年2月16日生，汉族，住河南省新蔡县。上诉人（原审被告）：新蔡县金立方房地产开发有限公司，住所地：新蔡县古吕街道北关。统一社会信用代码914117293957097935。法定代表人：贾红梅，该公司经理。二上诉人委托诉讼代理人：王伟，新蔡县蔡州法律服务所工作者。被上诉人（原审原告）：李铁柱，男，1970年1月25日生，回族，住河南省新蔡县。被上诉人（原审原告）：薛艳华，女，1970年10月12日生，汉族，住河南省新蔡县。二被上诉人委托诉讼代理人：韩建民，河南问津律师事务所律师。上诉人杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司（以下简称金立方开发公司）因与被上诉人李铁柱、薛艳华合同纠纷一案，不服河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杜伟民以及二上诉人的共同委托诉讼代理人王伟，被上诉人薛艳华及二被上诉人的共同委托诉讼代理人韩建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜伟民、金立方开发公司上诉请求：1、请求撤销河南省新蔡县人民法院（2019）豫1729民初3226号民事判决书第二、第三、第四项判决，依法维持第一项、第五项判决。2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审审理判决上诉人支付被上诉人租房费用错误，支付违约金10万元没有事实和法律依据。案涉工程是新蔡县人民政府棚户区改造工程项目，新蔡县人民政府于2015年1月27日分别下发新政【2015】3号文件《新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案》及新政【2015】4号文件《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》。新蔡县古吕街道办事处对案涉棚户区改造项目是委托新蔡县金立方房地产开发有限公司实施，完成验收后产权归古吕街道办事处，再分配安置，双方也是按照上述文件规定履行，但因施工期间，拆迁户多人多次阻止施工，导致工程延误交付，这些不是上诉人的过错，不应承担违约责任。一审判决支付房租费是错误的，因上诉人与被上诉人签订合同中并未约定租赁费，且至今未完成拆迁，故一审不应判决租赁费。李铁柱、薛艳华辩称，1、2012年答辩人就将房屋的相关手续交付给杜伟民，并拆除房屋进行建设，根据当时的约定是按照每月300元的房租费支付，协议交房期限是一年，上诉人就支付给答辩人一年的房租费3,600元。可是一年到期后上诉人并没有交付，根据房租费的市场价格从第二年起上诉人就应按照每月500元向答辩人支付。2、上诉人所称2015年2月份之前所支付的房租费应当冲抵之后的房租费是没有依据的。在答辩人与上诉人签订改造协议后答辩人的房屋就已经拆除，按照棚户区改造规定应当支付安置期间的房租费，县政府下发文件时间虽然是2015年1月27日，这是为了补办建设手续才下发的文件，不能作为支付房租费开始的时间，之前的建设过程政府是认可的，根据实际的交房之前上诉人就应当支付房租费，上诉人所称的应当冲抵2015年之后的房租费显然没有依据。3、上诉人要求撤销一审判决的第三项即“支付答辩人违约金10万”的理由不能成立，答辩人认为一审判决上诉人承担违约金应当是20万元。本案不但存在延迟违约而且也存在履行合同违约。4、一审判决上诉人杜伟民承担连带清偿责任是正确的，其上诉要求撤销没有理由。李铁柱、薛艳华向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行《联合建房协议》、《联合建房协议》；2、判令被告交付原告一间20㎡车库（约10万元）；3、判令被告另行补足原告20㎡的门面房（约20万元）；4、判令被告支付房屋装修费10万元，并支付利息；5、判令被告向原告支付2014年1月21日至2016年7月20日的房屋租赁费，共计18,283元；6、判令被告按照6万元／年的标准支付原告自2012年5月25日至2017年5月27日因延迟交付两间门面房造成的营业损失30万元；7、判令被告向原告支付违约金20万元；8、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年新蔡县开始进行棚户区改造，并下发了《新蔡县人民政府关于加快棚户区改造步伐的实施意见》（新政［2011］26号）文件。被告杜伟民和李静华为承接新蔡县境内东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住户的棚户区改造，从2012年1月起先后同该范围内的田磊、刘玉梅、田广玉、李铁柱、李明英、马书峰等人签订《宅基转让协议书》或《联合建房协议》。2010年5月26日原告李铁柱（甲方）与李静华（乙方）签订《联合建房协议》，约定原告将位于回民路路西的一处住宅由乙方出资进行重新建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给乙方办理相关建房手续，所建房屋底层门面房两间归原告所有，乙方保证在一年的有效工期内竣工。2013年1月21日原告李铁柱、薛艳华（甲方）与杜伟民（乙方）签订《联合建房协议》，约定原告将位于回民路路西的一处住宅，东西长10米，南北长19米，由乙方出资进行重新建设，原告将房屋所有权证等相关手续交给乙方办理相关建房手续，原告可换240平方米的商品房（二楼126.60平方米及三楼126.72平方米的房屋，如不够乙方建筑面积按市场差额补足），乙方保证在一年有效工期内竣工。同时，被告杜伟民给原告出具证明一份，内容“保证金装修费交房付款拾万元，杜伟民李静华2013.1.21日”。合同签订后，被告杜伟民支付原告一年房屋租赁费3,600元。2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》。经双方协商改造回民路西侧。改造范围：东至回民路，南至福万家超市，西至古寺街，北至杨俊民住院。杜伟民签字并加盖新蔡县金立方房地产开发有限公司公章，新蔡县古吕街道办事处法定代表人李河岭签字并加盖新蔡县古吕街道办事处公章。监督方新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室加盖公章。2015年1月27日，新蔡县人民政府印发《新蔡县人民政府关于印发新蔡县北斗星公馆旧城改造项目房屋征收拆迁安置补偿方案的通知》新政【2015】3号文件，征收北起杨俊民，南至福万家，东起回民，西至古寺街，面积为3.8亩；征收期限2013年5月1日至2015年5月1日。并于同日印发《新蔡县人民政府关于对古吕街道办事处北斗星公馆旧城改造项目实施征收本区域内居民房屋与土地使用权的决定》新政【2015】4号文件，决定征收涉案范围的房屋及土地。另查明，2015年年底涉案范围的旧城改造房屋已经新蔡县金立方房地产开发有限公司建设完毕，并部分交付。2016年10月11日被告杜伟民将新蔡县古吕街道办事处回民路南段西侧国有土地使用权权利人登记为杜伟民，用途为商品住房。面积2574.44平方米。并补办建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。将工程命名为北斗星公馆，建设单位为新蔡县金立方房地产开发有限公司。被告杜伟民为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法定代表人。再查明，李静华于2013年病世。一审法院认为，2012年9月29日新蔡县金立方房地产开发有限公司同新蔡县古吕街道办事处签订《棚户区改造合作协议书》，杜伟民签字，并加盖公章，新蔡县古吕街道办事处签字并加盖公章，新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室在监督方处加盖公章，该《棚户区改造合作协议书》应为双方真实意思表示，属于有效合同。即新蔡县人民政府将古吕街道办事处回民路南段西侧的棚户区征收、改造委托给施工单位新蔡县金立方房地产开发有限公司。原告李铁柱与李静华于2010年5月26日签订的《联合建房协议》及2013年1月21日原告李铁柱、薛艳华与被告杜伟民签订《联合建房协议》，系双方真实意思表示，后新蔡县金立方房地产开发有限公司取得新蔡县古吕街道办事处及新蔡县旧城（城中村）改造领导小组办公室同意，对含原告李铁柱、薛艳华房屋所在的新蔡县古吕镇回民路南段西侧进行棚户区改造，李静华与原告李铁柱签订的《联合建房协议》，约定的两间门面房为新蔡县金立方房地产开发有限公司改造的北斗星公馆，其权利人为被告杜伟民，建设单位为被告新蔡县金立方房地产开发有限公司，因李静华已病世，故原告要求被告杜伟民继续履行签订的《联合建房协议》有事实和法律依据，予以确认。被告杜伟民作为新蔡县金立方房地产开发有限公司的法人签订的《联合建房协议》，虽然未加盖公章，但合同的目的是为了城市建设、进行开发，应属于职务行为，合同的双方应为李铁柱、薛艳华及新蔡县金立方房地产开发有限公司。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。……”的规定，《联合建房协议》，并不违反法律规定，属有效合同，双方应按合同履行。对被告杜伟民主张《联合建房协议》属于无效合同，不予支持。因《联合建房协议》签订所产生的债权债务，应当由新蔡县金立方房地产开发有限公司承担，故原告要求被告新蔡县金立方房地产开发有限公司继续履行合同，应予支持。针对原告要求被告支付装修费10万元利息，因原、被告均认可双方签订协议约定的商品房不具备交付条件，没有实际交付，对该项请求，可待被告实际交付房屋后，原告另行主张。针对原告要求被告交付一间20平方米的车库和另行补足原告20㎡的门面房（约20万元）的问题。首先，因《联合建房协议》仅仅约定被告交付原告两间门面及240平方米的商品房，现原告请求被告继续履行合同，即交付两间门面房和商品房，原告再要求被告交付一间20平方米的车库和另行补足原告20㎡的门面房没有事实依据，不予支持。原告要求被告支付自2014年1月21日至2016年7月20日的房屋租赁费18,283元的请求，虽然双方签订的《联合建房协议》中未约定租赁费，但被告杜伟民事实上按每月300元支付租赁费，应视为双方对合同条款的变更，在房屋未交付时，应支付租赁费。从2014年1月21日至2016年7月20日为30个月，确定租赁费为9,000元（300元×30个月）。针对原告要求的门面租赁费损失问题。《联合建房协议》中虽然约定门面交付时间，但门面租赁费损失属于间接损失，在签订合同时不能预见租赁费的多少，直至目前原告也为提供相应证据印证租赁费的准确金额；其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告选择了继续履行合同，故对门面租赁费损失，不予支持。针对原告请求的违约金，该案中存在迟延履行合同违约和履行合同违约。一、迟延违约：《联合建房协议》中约定杜伟民应保证一年的有效工期内所有工程竣工，不影响房屋使用，但在一年内被告并未交付房屋。被告未按期交付房屋，应属迟延履行约定，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告履行合同的同时，应当支付迟延履行合同违约金。因双方未约定迟延履行的违约金数额，具体金额根据门面房的价值、被告继续履行合同交付门面房、棚户区改造的政策及当地经济水平，综合酌定10万元。二、履行合同违约：双方在《联合建房协议》中约定双方要共同遵守，不得违约。如有一方违约，违约方赔偿另一方经济损失。该违约金属于履行合同违约金。首先，原告李铁柱、薛艳华和被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、杜伟民在签订《联合建房协议》后，均未反悔，按合同履行；其次，在继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任中，原告选择了让被告继续履行《联合建房协议》，再另行主张违约金，属于重复让被告承担违约责任，故对原告李铁柱、薛艳华主张履行合同违约金，不予支持。针对被告杜伟民承担责任问题。被告杜伟民在签订《联合建房协议》时，并未取得新蔡县古吕街道办事处、新蔡县政府的棚户改造许可，其次在办理棚户区国有建设用地使用权时，将棚户区改造的土地登记在杜伟民个人名下，故原告李铁柱、薛艳华要求被告杜伟民承担连带责任，应予支持。针对被告杜伟民主张原告已经占有门面房，而原告认其未占有，待被告有证据后，可以另行主张。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、原告李铁柱和李静华2010年5月26日及原告李铁柱、薛艳华与被告杜伟民2013年1月21日签订的《联合建房协议》合法有效，由原告李铁柱、薛艳华与被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民继续履行。二、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付李铁柱、薛艳华房屋租赁费9,000元。三、被告新蔡县金立方房地产开发有限公司于本判决生效十日内支付原告李铁柱、薛艳华违约金10万元。四、被告杜伟民对上述二、三项承担连带清偿责任。五、驳回原告李铁柱、薛艳华其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,982元，原告李铁柱、薛艳华负担10,502元，被告新蔡县金立方房地产开发有限公司、被告杜伟民负担2,480元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杜伟民、金立方开发公司提供有以下证据：1．李铁柱、薛艳华至今未拆迁的旧房子照片一组，拟证明拆迁未完成，影响工程进度；2．新蔡县法院（2018）豫1729民初1104号民事裁定书一份，拟证明因李明英、刘玉梅阻止施工，上诉人因窝工损失提起过诉讼；3．李铁柱、薛艳华门面房交付的照片两张，拟证明门面房已经交付，已达到合同约定的间数，且其已出租并获取收益。与李铁柱、薛艳华的两份协议未约定置换的具体面积，约定两间已交付完成，住房两套也已交付，合同未约定车库，保证金十万元未达到交付条件，先暂未支付。被上诉人李铁柱、薛艳华质证称，1、协议约定的房屋已经拆除，该房屋与协议约定的无关。虽然上诉人给我方置换的房屋已经交付，但交付的时间是2017年5月份，交付的房屋比约定的面积小；2、对裁定书真实性无异议，但不能证明其延期交付是被上诉人的原因所致。被上诉人提供证据有：1．金立方开发公司与案外人刘玉梅、李明英的民事起诉状及新蔡县人民法院（2018）豫1729民初1104号民事裁定书复印件各一份，拟证明在本案之前金立方开发公司起诉刘玉梅、李明英阻扰施工与客观事实不符，法院裁定驳回起诉。2．河南启源房地产公司出具的证明一份，拟证明该项目杜伟民是实际开发人，只是挂靠在启源公司名下。3．金立方公司出具的证明三页，拟证明上诉人是按照每月500元支付租房费用。4．新蔡县城市规划局对杜伟民的行政处罚决定书一份，拟证明上诉人所说的延期交付房屋是属于上诉人杜伟民的原因造成的。上诉人质证称，1、关于起诉书及裁定，该裁定驳回的原因是主体不适格。上诉人有派出所出警记录和阻扰现场施工的视频证据，在一审均已经提交。2、对行政处罚决定书，案涉工程是政府的城中村改造工程，政府审批时间晚，杜伟民被处罚，也证明晚交付工程的原因。本院经审查认为，上述证据并不能证明金立方开发公司延期交房是由于被上诉人的原因造成，亦不能证明延期交房具有正当理由。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人因合同发生纠纷，双方争议的焦点为杜伟民应否与新蔡县金立方房地产开发有限公司承担连带责任及该二上诉人应否向二被上诉人支付租金及违约金。关于连带责任的问题。杜伟民上诉称其作为自然人不应当与公司承担连带责任。杜伟民在争议《宅基转让协议书》上以个人名义签字，且将棚户区改造的土地登记在其个人名下，原审据此判决杜伟民与新蔡县金立方房地产开发有限公司承担连带责任并无不当。关于租金的支付问题。根据已查明的事实，双方所签协议虽未约定房屋租赁费问题，但杜伟民事实上已向李铁柱、薛艳华支付了部分房屋租赁费，系双方对合同条款的变更，原审法院据此支持李铁柱、薛艳华的房屋租赁费请求处理正确。杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司上诉称其不应支付房租费用的上诉理由不足，不予采纳。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。双方当事人对新蔡县金立方房地产开发有限公司迟延交付房屋无异议，上诉人称其迟延交付系因李明英等拆迁户阻挠及相关手续办理延迟，但未提供充分证据证明其迟延交付系因被上诉人的过错造成，对其该项上诉理由不予支持。原审法院根据双方约定综合考虑案情认定杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司在继续履行合同的同时向李铁柱、薛艳华支付违约金并无不当。综上所述，杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元2480，由上诉人杜伟民、新蔡县金立方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王富显审判员  王胜利审判员  张雪奎二〇二〇年五月二十九日书记员  王 聪