广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3116号原告：童燕敏，女，1980年1月31日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告：李力致，女，1979年11月22日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：左碧华，女，住广州市天河区，为被告之母。原告童燕敏诉被告李力致房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告童燕敏，被告李力致的委托诉讼代理人左碧华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童燕敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的10月和11月物业费水电煤气等杂费930.47元（包含了2019年10、11月的管理费、水费、电费、煤气费）；2、被告支付损坏门锁及换锁费用380元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年1月25日签订租房合同，出租房产地址为广州番禺祈福新村倚湖湾**座**5室，租期一年。被告单方面终止合同，11月15日搬离并拖欠2019年10月至11月的物业费、水电煤气等杂费930.47元，并拒绝交还物业的钥匙，还欺骗原告过两天送回，把原告拉黑，拒绝联系。原告只能撬锁开门及换锁，费用380元。由于上述原因，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。补充事实与理由：被告2019年9月在原告完全不知的情况下修马桶，导致192吨的漏水。十月份原告收到管理处的来电，告知漏水，水表疯转的事情。所以九月份水费惊人，被告也是由中介多次协商才交。被告十一月微信通知原告，不租房子了，并且威胁原告，（你不去给我写放行条我就一直住，不会再给你任何费用，你自己想清楚）。合同没有到期，被告不仅违约，还拖欠支付十月和十一月漏水造成的巨额水费及物业管理费电费煤气等杂费。原告及中介多次协商未果，被告门都不让进，均由被告其母出来阻挡，说：“什么事都找我妈谈”。被告租住期间，损坏原装马桶，养的宠物猫抓坏真皮沙发，原告均没有追究其责任。十一月十五日被告搬走，多次问钥匙交接，还欺骗原告过两天送回，拉黑原告和中介。被告已更换为C级锁，先后找了几个开锁师傅过来都难以打开，险些要将整个不锈钢铁门拆下，种种所为，原告不得不捍卫自己的合法权益。被告李力致辩称，被告不同意原告的诉讼请求。2019年1月25日原告和被告在广州市番禺区祈福新邨钟福广场的中原地产中介介绍下签订了房屋租赁合同，正式租赁祈福新村倚湖湾**栋**5室一年。被告在中原地产门店使用该店提供的POS机，从给被告的广州银行信用卡上刷走了7575元，其中5000元是保证金，2500元是首月租金，75元是POS机手续费。原告在被告退租后并没有交还被告5000元保证金，而这笔钱的金额远远大于原告诉讼请求中的经济损失。换句话说，原告诉讼中的经济损失被告已经超出金额赔偿了。而在被告正常租赁原告房子的期间，被告发现原告违反租赁合同第九条，房子有严重的煤气泄露隐患和严重的漏水问题，使被告感觉居住不安全，决定提前退租。有微信对话记录证明被告在2019年11月2日提前通知了原告要搬出，但原告避而不见。而且还继续向被告索要各种费用。被告觉得保证金足以扣除这些所谓费用，就不予理会。因此，被告觉得此案纯属原告贪得无厌，无理取闹，恳请法官依据法规法律，作出公平公正的裁决。补充答辩意见：原告所述不实。造成漏水的责任是因为原告不履行租赁合同第9条，将不安全的房屋出租，然后将损失转嫁给住户。漏水事件发生后，被告曾多次拍摄照片给原告看，但原告狡辩说是回南天，天气潮湿。直到物业打电话给她才过来看，还只是看了看，没有主动承担维修义务。事后更加无理要求被告承担维修费用和缴纳漏水的水费。这个明明是“房屋设施老旧”的自然损坏，而不是被告的故意损坏。漏水的水费费用被告于2019年10月25日全数汇给了原告，一天都没有拖欠，所以根本不存在“多次协商”的事情。原告提交的证据也表明漏水是被告被迫自行修理的，费用也没有和原告计较。被告搬走后，其母亲联系过中介，想交换钥匙，中介不理会。删除微信的事情是因为原告先无故删除了被告母亲的微信在先。租赁合同上居然没有双方电话，所以就失去了原告的联系方式了。同样沙发的事情原告也是在说谎，被告曾主动联系原告，希望她能搬走沙发，避免猫咪抓，原告拒绝，被告只好买来厚厚的海绵包裹起来，所以沙发完好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。查明事实如下：位于广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街**座**5的房屋（以下简称涉讼房屋）为童燕敏、赵士平共同共有，建筑面积51.7平方米。2019年1月25日，童燕敏（出租方，甲方）与李力致（承租方，乙方）签订《房产租赁合同》，约定租赁房产为涉讼房屋，租期一年，从2019年1月26日至2020年1月25日止；月租金为2500元，按月结算，乙方在每月26日前结清本月租金；乙方向甲方交付保证金5000元，合同期满，乙方付清租金及其它费用并按期迁出时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用；水电费、煤气费、电话费、物业管理费等因乙方使用该房产而产生的费用由乙方负责支付；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修；因乙方使用房屋不当或者认为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，甲乙双方任何乙方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意，否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。同日，李力致向童燕敏支付租赁押金5000元，童燕敏将涉讼房屋交付李力致使用，李力致更换了涉讼房屋门锁，与母亲共同居住使用该房屋。李力致入住后无对房屋进行装修，入住一段时间后曾向童燕敏提出厨房排水管存在漏水问题，童燕敏未上门查看，仅提供了维修工人联系方式给李力致，李力致称其自费找维修工人已修复漏水问题。后李力致向童燕敏反映卫生间洗脸盆排水管漏水问题，童燕敏称可能是回南天天气潮湿，未上门查看及维修，李力致称几个月后漏水情况消失。此后，双方因卫生间马桶漏水问题产生争议。童燕敏称：2019年10月初接到物业管理处通知称涉讼房屋水表转动异常，童燕敏遂联系李力致并带维修人员上门查看，见马桶持续放水，维修人员检查后称因李力致此前维修马桶时更换了其中部件，导致马桶水箱内无法正常蓄水，持续放水，后经中介公司协调，李力致聘请维修人员修复了马桶，故该月产生了大额水费。李力致称：2019年中秋节期间其回老家，10多天未在涉讼房屋居住，节后返回发现马桶水箱漏水，便于2019年9月底找维修人员上门查看，维修人员称须更换部件但无法配到原装部件，便以其他部件代替，更换部件后马桶未再漏水，大额水费均是在2019年9月底李力致维修马桶前马桶漏水产生。2019年11月2日，李力致在微信向童燕敏提出“我下个月不租了，失业了，能否退点压金”，童燕敏要求其联系中介处理，后李力致及其母亲于2019年11月15日搬离涉讼房屋，搬离时房屋大门锁上，未将钥匙交给童燕敏，童燕敏聘请维修人员开锁及换锁支出了380元。李力致称，其不愿继续承租涉讼房屋是因房屋漏水问题及燃气管道安全隐患问题，燃气公司人员曾上门检查并告知须维修管道，李力致居住时也偶尔闻到煤气味。但李力致表示因燃气公司称上门检查前会事先通知业主，故其未将燃气公司上门检查的结果告知童燕敏，也不清楚童燕敏是否知悉检查情况。童燕敏确认收到燃气公司上门检查的事先通知，但并未收到需要整改管道的通知。关于钥匙交接的情况，童燕敏提交了其与李力致的微信聊天记录，李力致在11月15日上午告知“今天搬”，待童燕敏询问“钥匙和卡几时交？”时，其已被李力致加入黑名单。李力致在庭审中称，未交还钥匙是因此前其尚未搬离房屋时有自称是中介人员的陌生人上门要求交还钥匙和检查房屋设备，李力致认为非业主本人上门故未予同意，此后李力致及母亲搬离房屋时逢家中有急事，又无法联系到童燕敏，再联系中介人员时其表示不接收钥匙，故房屋钥匙未能交还童燕敏。双方当事人均确认，截至李力致搬离房屋止的租金已缴清。双方当事人对于以下问题存在争议：1、租赁保证金应否由童燕敏没收。童燕敏主张，根据《房产租赁合同》第十一条规定，李力致提前退租的，童燕敏有权没收全部保证金。李力致于2019年11月2日以其失业为由提出提前退租，且不接受中介方的协调，构成违约，保证金应由童燕敏全部没收。李力致则认为，童燕敏未履行对房屋定期安全检查、承担房屋主体结构自然损坏的维修费用的义务，违约在先，因马桶损坏造成的巨额水费也不愿与李力致分担，没有诚意，故保证金应用于抵扣剩余水电费，不应全部没收。2、李力致是否拖欠涉讼房屋管理费、水电费及煤气费。童燕敏主张，李力致仍拖欠涉讼房屋2019年10月、11月应缴的物业管理费、水电费、燃气费等杂费。李力致主张其已与2019年10月25日缴清10月应缴的费用，仅拖欠11月的水电费未缴，而保证金金额已超出该费用，应已抵扣。经查，李力致于2019年10月25日向童燕敏支付了3518.86元，此后无其他支付记录。当天双方的微信聊天记录中，童燕敏要求李力致支付房租2500元、管理费200元、水费443.52元、电梯费8.02元、排污费182.4元、电费112.47元、煤气费72.45元，总计3518.86元。根据童燕敏提交的物业服务费发票联(发票号码000××××0859)，涉讼房屋2019年10月管理费为200元，2019年9月水费443.52元、电梯分摊费8.02元、排污费182.40元。根据童燕敏提交的电费、燃气费账单，涉讼房屋2019年9月电费为112.47元，账期2019年10月的燃气费72.45元。根据童燕敏提交的涉讼房屋电费账单，2019年10月电费为113.65元，2019年11月电费为27.68元，2019年12月电费为8.83元。根据童燕敏提交的涉讼房屋燃气费账单，账期2019年8月的燃气费82.8元，上期读数89，本期读数113；账期2019年10月的燃气费72.45元，上期读数113，本期读数134；账期2019年12月的燃气费48.3元，上期读数134，本期读数148。童燕敏称，燃气账单为两月出一次，2019年11月15日李力致搬出后至2019年12月燃气费账单出具时，房屋并无使用，故2019年12月期的账单中的燃气费均为李力致使用房屋期间产生。为此，童燕敏提交了一张燃气表照片予以证实，照片中显示燃气读数为148，童燕敏称该照片为其收回房屋时拍摄，其中显示的读数与2019年12月期的燃气费账单的本期读数一致。李力致认为该照片是童燕敏事后自行拍摄，其无法确认真实性。另，童燕敏已向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付：1、涉讼房屋2019年11月管理费200元，2019年10月水费191.73元、电梯分摊费8.18元、排污费78.85元、滞纳金7.18元，合计485.94元；2、涉讼房屋2019年12月管理费200元，2019年11月水费32.48元、电梯分摊费9.12元、排污费13.30元，合计254.90元。本院认为：童燕敏与李力致签订的《房产租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现双方均确认，李力致在2019年11月2日提出不再承租后，其与母亲已于2019年11月15日搬离涉讼房屋，童燕敏也已于当日收回房屋，故该《房产租赁合同》实际已解除。截至李力致及其母亲搬离涉讼房屋止的物业管理费、水电费、燃气费等费用应由李力致承担。对照童燕敏提交的管理费发票及电费、燃气费账单，李力致于2019年10月25日向童燕敏支付的3518.86元应为2019年10月的管理费，2019年9月的水费、电梯分摊费、排污费、电费以及账期2019年10月的燃气费。因此，李力致仍应向童燕敏支付2019年10月的水费、电梯分摊费、排污费、电费合计392.41元（191.73元+8.18元+78.85元+113.65元）。至于2019年11月的相关费用，因李力致仅使用涉讼房屋半个月，应当承担该半个月产生的费用。童燕敏称李力致2019年11月15日搬离后至2019年12月，房屋并无使用。涉讼房屋2019年10、11、12月的水电费金额（电费10月113.65元、11月27.68元、12月8.83元，水费9月10月191.73元、11月32.48元）可对此予以印证，本院对童燕敏的主张予以合理采信。燃气费账单中，账期2019年8月、10月、12月的用气读数是相互衔接的，故本院对童燕敏称燃气费两月出一次账单予以采信，账期2019年10月的燃气费账单对应的用气时段应为2019年8月-10月，账期2019年12月的燃气费账单对应的用气时段应为2019年10月-12月。因此，燃气费账单中记载的2019年12月期燃气费48.3元、电费账单中记载的2019年11月电费27.68元、管理费发票中记载的2019年11月水费32.48元及排污费13.3元应由李力致负担，2019年11月的管理费200元及电梯分摊费9.12元应由李力致负担一半。综上，李力致应支付2019年11月的水费、排污费、电费、管理费、电梯分摊费、燃气费合计226.32元（32.48元+13.3元+27.68元+200元÷2+9.12元÷2+48.3），以上2019年10月、11月的费用共合计618.73元（392.41元+226.32元）。至于物业管理费滞纳金7.18元，因根据双方交易习惯，管理费由童燕敏向管理处支付后再向李力致收取，童燕敏迟交管理费产生的滞纳金不应由李力致负担。因李力致入住涉讼房屋时更换了门锁，但在搬离房屋时未将钥匙交还童燕敏，导致童燕敏须自行开锁、换锁，故童燕敏开锁、换锁产生的费用380元应由李力致负担。至于上述应由李力致负担的费用应否以保证金抵扣的问题。对于涉讼房屋厨房水管、洗手间水管及马桶漏水的问题，双方均未提交证据证明当时的具体情况，仅凭双方口头陈述无法判断漏水问题是属于正常使用损耗还是使用不当损坏，李力致以此主张童燕敏违约，依据不足。退一步说，即使上述漏水问题是正常使用损耗导致，童燕敏应负维修责任而未负，也仅属于履行合同存在瑕疵，不构成根本性违约。而况，李力致自称厨房漏水问题其已修复，洗手间洗脸盆漏水问题已消除，且马桶也已修复，故即使童燕敏履行租赁合同存在瑕疵，也并未导致房屋租赁合同无法继续履行。李力致称涉讼房屋燃气管道存在安全隐患，并未提交证据予以证实，其于租期届满前以失业为由向童燕敏提出不再继续承租并搬离涉讼房屋，属于单方提前解约的根本性违约的行为，根据合同第十一条的约定，童燕敏有权没收保证金。至于李力致提出，依合同“若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权从保证金中扣除相关费用”的约定，剩余未付费用应以保证金抵扣的抗辩意见。因合同已同时约定乙方提前解约的违约责任为没收保证金，故是否以保证金抵扣剩余未付费用属出租方童燕敏的权利，现童燕敏明确表示保证金已全部没收、李力致应另行支付未付费用，故本院对李力致的上述抗辩意见不予采纳。综上，本院对于童燕敏要求李力致支付物业管理费、水电费、燃气费等费用合计618.73元及开锁、换锁费用380元的诉讼请求予以支持，对其余诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李力致应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告童燕敏支付广州市番禺区钟村镇祈福新村倚湖居倚湖街**座**5的房屋物业管理费、水电费、燃气费等费用合计618.73元；二、被告李力致应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告童燕敏支付开锁、换锁费用380元；三、驳回原告童燕敏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告童燕敏负担6元，由被告李力致负担19元。本判决为终审判决。审判员 张 祎二〇二〇年五月十一日书记员 王韵曌