浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初15172号 原告：杭州花萝卜旅游发展有限公司。住所地：杭州市江干区彭埠镇红普路759号2幢906-907室。 法定代表人：刘成，系公司副总经理。 委托诉讼代理人：刘伟，浙江新湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：党玺，浙江新湖律师事务所律师。 被告：杭州渡园农业有限公司。住所地：杭州市余杭区仁和街道栅庄桥村宦塘。 法定代表人：蔡建刚，系公司总经理。 委托诉讼代理人：金忠华，浙江巨诚律师事务所律师。 原告杭州花萝卜旅游发展有限公司（以下简称原告）与被告杭州渡园农业有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2019年8月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员王国仕适用简易程序，并依据原告申请对被告相应价值财产采取了保全措施。本院于2019年9月27日、11月11日二次对本案进行了公开开庭审理。后因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序审理，并根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条第二款的规定，由审判员王国仕一人适用普通程序独任审理，于2020年5月9日再次公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告的委托诉讼代理人刘伟、刘熔群及被告的委托诉讼代理人金忠华到庭参加诉讼；第二次庭审时原告委托诉讼代理人刘伟、党玺及被告委托诉讼代理人金忠华均到庭参加诉讼。第三次庭审时原告的委托代理人刘伟、被告的委托诉讼代理人金忠华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2017年9月1日，原、被告签订《农庄承包租赁合同》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：被告未按约提供租赁场地、相关配套设施、经营条件的（包括但不限于用水、用电、经营设施、三改一拆、周边村民、村委会事项以及甲方债权债务、无契约精神等自身因素），影响原告正常经营及双方合作的，除应扣减相应租金外，原告有权要求被告继续履行合同或解除合同，并要求被告支付三倍年租金的补偿金，并赔偿原告相应的损失（包括但不限于原告投资、收购的建筑物、设备、设施、苗木、人工宣传等损失）。在谈判过程中，被告多次向原告保证，该土地及其地上建筑物不会被政府强拆，并许诺在签订合同后负责协调相关事项，确保原告正常经营及协助原告向政府申请农业观光项目的立项。故原告在租赁合同中对“三改一拆”事项做出了特别约定。然而到2019年2月24日，属地政府实施“三改一拆”，原告投资建设的休闲农庄大部分地上建筑物及其附属设施、设备等被强行拆除，农庄现已不具备经营条件，无法继续营业。且被告在事先已得知拆迁部门的通知后并未告知原告，使得原告无法做好必要的准备工作，致使原告投资的设备、设施被强行拆除，损失进一步扩大。合同签订后，原告已按照年租金550000元标准向被告支付租金750000元、复耕费100000元。由于租赁合同无法继续履行，给原告造成巨大损失，包括前期投入的物料、基础设施建设费用；设备、设施建设费用；人工费、宣传推广费等，合计2215496元。为此，原告诉至本院，请求判令：一、解除原、被告签订的《农庄承包租赁合同》；二、被告退还已付租金750000元、复耕费100000元；三、被告支付补偿金1650000元（年租金3倍）；四、被告支付因合同无法履行给原告造成的各项损失2215496元；五、被告承担本案全部受理费用。 原告为支持其诉请主张，向本院提供证据如下： 1.农庄承包租赁合同1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，双方就具体租赁标的、违约责任、损失承担等事项进行详尽约定的事实； 2.视频光盘1份，用以证明2019年2月24日，被告在事先得知属地政府实施“三改一拆”，将对原告投资建设进行强行拆除而未告知原告，导致原告无法做好准备工作，致使原告损失进一步扩大的事实； 3.中国工商银行现金支票存根4份、浙江省农村信用社现金支票存根9份、扣款业务自助回单1份，用以证明被告向原告支付租金750000元的事实； 4.用款申请书、扣款业务自助回单、领（付）款凭证、浙江省农村信用社现金支票存根各1份，用以证明原告向被告支付复耕费100000元的事实； 5.项目已投入成本的若干凭证1组，用以证明因租赁合同无法继续履行，给原告造成2215496元损失的事实； 6.工程协议1份，用以证明原告在案涉租赁农庄内建设建筑物的事实； 7.广告推广合同、合同书、媒体广告发布合同3份，用以证明原告为推广案涉农庄项目支付广告费等推广费用的事实； 8.企业信用信息报告1份（打印件），用以证明被告公司经营项目中有餐饮项目的事实。 被告答辩称：1.案涉租赁分为土地租赁和房屋租赁；双方之间房屋租赁部分系无效，因部分房屋未取得建筑规划许可证而为违法建筑，根据法律规定租赁合同无效，故针对“三改一拆”的约定条款亦为无效。案涉土地租赁部分为有效，但原告租赁集体土地上进行违法建筑及投资非农建设，已明显违反法律强制性规定，故政府拆除非法建筑、“三改一拆”并非于法无据。2.租赁合同归于无效后，自始不具备法律约束力，原告通过违约条款向被告主张权利缺乏法律依据。3.“三改一拆”系政府对违法建筑进行统一拆除的行为，租赁合同中的租赁物本身涉及违法建筑，故租赁合同约定“三改一拆”条款显然公然对抗依法行政拆迁行为，系属无效。4.原告对案涉租赁标的的投入系违法投入，即使造成原告巨额损失，亦系原告自行承担，被告不承担赔偿责任。5.因原告实际占有、使用案涉租赁土地、房屋，即使合同归于无效，原告仍然应当支付占用使用期间的土地、房屋占有使用费。经核算截止2019年9月30日双方终止租赁合同，原告要求退还费用显然未超过实际产生的土地、房屋占有使用费，故其诉请缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告诉请。 被告为支持其抗辩意见向本院提供了土地租赁协议1组，用以证明土地租赁的事实。 对原告提供的证据，被告质证意见如下：证据1真实性予以认可，合法性不予确认，租赁合同本身无效，且不能将政府执法视为违约。证据2真实性予以认可，但证明目的不予认可，“三改一拆”系政府合法行政行为，不能作为评价被告违约行为的标准。证据3、4，被告对2017年9月4日号码为16834073的支票、2017年9月5日号码为16834074的支票有异议，认为未收到上述款项，对其余证据无异议。证据5不予认可。证据6不予认可，被告并非合同当事人，即使系真实，亦应由原告自行负担。证据7与本案无关，原告因经营需要进行广告推广与被告无涉。证据8真实性无异议，原告使用自己营业执照经营与被告无关。本院审查后认为，证据1、2、7、8的真实性予以确认；证据3、4中2017年9月4日号码为16834073的支票、2017年9月5日号码为16834074的支票无法证明被告已收到上述款项，对其余证据予以确认。证据5、6、7，本院将结合庭审情况及双方提供的其他证据在本院认为部分作出认定。证据8，对其真实性予以确认。 对被告提供的证据，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 根据到庭当事人的陈述与抗辩，以及举证与质证，本院认定本案的事实如下： 2017年9月1日，原、被告签订《农庄承包租赁合同》一份，租赁合同主要约定：1.原告（乙方）、被告（甲方）就甲方经营的“百亩园休闲农庄”（以下简称农庄）租赁事项，经协商，甲方同意将余杭区良渚街道良塘线宦塘的农庄承包给乙方经营教育培训、休闲旅游、观光农业、开办餐饮、民俗垂钓等。承包场地位于宦塘，占地面积约180亩，范围内的一切设施及附着物（包含但不限于附属建筑、水塘、鱼、停车坪、果树苗木等）在承包期内其使用权、管理权均归乙方所有。甲方自建钢架玻璃结构餐饮用房约1800平方米（含室内餐饮设施、用品、配套措施）民宿及工作人员住房共计21间，休闲会所办公场地共2间及值班室，约800平方米。 2.乙方自合同签订之日起3年内就该租赁场地内原告设备、设施、果树苗木等享有一次性作价收购权；如乙方行使收购权，该场地在租赁期内遇到政府征收、征用等政府行为，原告的设备、设施、果树苗木，甲、乙依按份共有各自享有权益，经营权损失费用及新建的设备设施赔偿归乙方所有；如乙方未行使收购权，该场地在租赁期内遇到政府征收、征用等政府行为，原有的设备、设施、果树苗木等归甲方所有，经营权损失费用及新建的设备设施赔偿归乙方所有。在承租期间内，乙方基建设施以及新增项目投入，无增值损耗项目按照年20%比例折旧，具体依照第三方评估为准。 3.承包期限为自2018年1月1日起至政府征用终止。 4.年租金为550000元，进场支付定金200000元，2017年12月31日前支付200000元，2018年6月30日前支付150000元，以后每半年支付一次租金（275000元），即在每年的6月和12月底前支付；场地租金5年上涨一次，每次涨幅为10%（计55000元）。自本合同签订之日起7日内，乙方支付本合同保证金200000元，作为履行合同的担保，该保证金自2018年1月1日起作为乙方承包金，在乙方应交纳的承包金中抵扣。 5.除本合同约定外，乙方不另行向甲方即周边村民交纳任何费用，甲方保证乙方正常经营。甲方应当协商与村民、村委会、政府的各方关系，保证乙方能够合法正常经营。以甲方名义的经营权负责为乙方办理转让承包相关手续。甲方对承担因前期建设及合同期间因甲方原因造成的一切经济及法律责任，因甲方原因造成乙方的损失及法律责任概由甲方负担。 6.乙方有权在其承包场地内开展休闲旅游、观光农业、教育培训设施、搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等，甲方应积极支持配合。从协议签订之日起乙方有权对该场地进行改扩建，同时经营该场地。如当地政府或政府行政部门限制乙方致使乙方无法继续经营等其他情况，经双方协商一致可以解除合同。 7.甲方未按约提供租赁场地、相关配套设施、经营条件的（包括但不限于用水、用电、经营设施、三改一拆、周边村民、村委会事项以及甲方债权债务、无契约精神等自身因素）影响乙方正常经营以及双方合作的，除应减收相应租金外，乙方有权要求甲方继续履行或解除合同，并要求甲方支付三倍年租金的补偿并赔偿乙方相应损失（包括但不限于乙方投资、收购的建筑物、设备、设施、苗木、人工、宣传等损失）。因不可抗力致使合同目的不能实现，甲方应免收相应承包金。 租赁合同签订后，原告即接收场地，被告将租赁场地交付时有1800平方米的阳光房、住房21间、休闲会所办公场地2间及值班室1间。2019年2月24日至3月10日，因案涉场地涉及违法占地建设，而被相关部门拆除相关建筑。现剩被告所有一幢房子和阳光房没有拆除。被告已支付原告租金60万元、复耕费10万元。 另查明：1.杭州花萝卜旅游发展有限公司原名杭州享游国际旅行社有限公司，于2018年3月22日变更。 2.庭审中，双方对于租赁关系已解除没有异议，但对解除时间存在争议，原告认为是2019年3月10日设施被拆除后，被告则认为是其于2019年9月30日将场地另行出租后。 3.原告陈述其租赁以后新建工程有：道路拓宽、办公室重新装修、二十多亩的停车场、烧烤和野炊的棚子三个（880平方米一个）、竹长廊316米、跑马场、CS基地、两幢一层平房（70平方米左右）、马棚一个（730平方米）。10万元复耕费是原告想提升农庄，被告提出要把道路拓宽、水塘清理干净，即使到时原告退出了，被告还可以租给别人。2019年2月开始拆迁后，在十几天时间内原告将土灶、服装、道具等物品搬走，最有一批物品搬走2019年3月9日。 4.被告在庭后陈述：原告搭建了竹架子长廊（现存的大概20米左右），地上放置了很多熊猫、旧轮胎、风筝、灯笼，搭了一个小木桥（现在还在），还有用石灰硬化了一块土地（3到5亩左右），做成了一个亲子娱乐场所。绿化、草坪均是以前都有的，原告将以前的绿化都给处理掉了。1800平方米阳光房原告如何使用被告不清楚，但现在全部变成种植用地了。原告在租赁的房屋里有无装修被告不清楚。原告将能搬的都搬走了，现在只留下了一个阳光房，四间房子、20米左右的长廊，木桥、硬化地还在的，其他的没有了。在园区内有2层60平方米左右的房子，作为办公室归被告使用，但不包含在租赁合同里面。 本院认为，1.关于合同的解除。因双方对于合同已解除没有异议，故原告起诉再要求解除没有意义，本院不予支持。关于合同解除的时间，被告认为应以其2019年9月30日再次出租的时间为准，但在2019年3月10日，农庄内出租前的部分建筑及原告租赁后建设的设施被拆除后，双方间的合同实际上已无法履行，故本院认为应以2019年3月10日为合同解除的时间。 2.关于原告主张的租金。现原告提供的证据仅能证明被告收到60万元，但截至2019年3月10日的租金已超过60万元，故原告要求被告退还租金本院不予支持。关于原告主张的复耕费10万元，系用于复耕的费用，应属于原告损失的一部分，故本院在原告主张的损失部分一并处理。 3.关于违约责任。导致合同无法履行的原因系租赁土地上原告所建相关游乐设施被拆除所致，也即原告租用后在租赁土地上所从事的经营活动不符合农用土地的用途，但被告对此是知情，双方在租赁合同中约定了原告承租系用开展休闲旅游、观光农业、教育培训设施等，并承诺对原告搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等积极支持配合，被告应承担违约责任。但原告主张的三倍年租金赔偿过高，本院酌情调整为一年租金的违约金，计55万元。 4.关于原告主张的损失被告是否应予承担。虽然造成原告损失的原因系原告在农庄建设过程中违反农用土地用途开展休闲旅游、观光农业、教育培训设施，并搭建建筑物、包厢、围廊、硬化停车场等所致。但被告对上述行为是知情的，双方在合同中均予以了明确，并要求被告予以配合。故被告在明知原告租赁场地用于违反土地用途的情况仍出租给原告，并表示愿意作好配合工作，其应对原告的损失承担一定的赔偿责任。原告主张损失2215496元，其中将已支付的工资997712元作为损失、物料损失862595.58元中包括了买菜的费用、住宿费、车费、工资等费用，上述费用系经营过程中所支出，并产生了相应的收益，原告将其作为损失来主张，本院不予采信。原告主张的办公费用、水电费，亦是原告在经营过程中产生的费用，并不能作为损失来主张，故本院不予确认。除此之外，被告对原告铺设草坪、修建道路及停车场、建设竹长廊、桥等情况无异议，但对于损失有异议，鉴于目前上述设施已被拆除复耕，其实际损失亦无法予以认定，故本院酌情认定原告的损失为1000000元，由被告赔偿原告50%，计500000元。综上，原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州渡园农业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杭州花萝卜旅游发展有限公司违约金550000元； 二、被告杭州渡园农业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告杭州花萝卜旅游发展有限公司损失500000元； 三、驳回原告杭州花萝卜旅游发展有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22262元（减半收取），由原告杭州花萝卜旅游发展有限公司负担15137元，被告杭州渡园农业有限公司负担7125元。 原告杭州花萝卜旅游发展有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费，被告杭州渡园农业有限公司于本判决生效后七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  王国仕 二〇二〇年五月十二日 法官助理吴阳 书记员王钦