浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民初1922号 原告（反诉被告）：绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路109、111号一楼12座，统一社会信用代码：913301040821086553。 法定代表人：姜威，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：应振芳、陈华，浙江君安世纪律师事务所。 被告（反诉原告）：浙江新南北资产管理有限公司，住所地杭州市祥园路38号1幢615室，统一社会信用代码：91330000080580024X。 法定代表人：马奕林，总经理。 委托诉讼代理人：姚杰、周山涧，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司（以下简称绿地公司）诉浙江新南北资产管理有限公司（以下简称新南北公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月13日公开开庭进行了审理，绿地公司委托代理人应振芳、陈华，新南北公司委托代理人姚杰、周山涧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地公司起诉请求：1、确认《商品房大单购买协议》已于2019年2月19日解除；2、判令绿地公司无须向新南北公司返还3000万元履约保证金；3、判令新南北公司向绿地公司支付逾期付款违约金14611864元（计算至2019年2月19日）；4、判令新南北公司向绿地公司支付解约违约金20000万元，扣除首付款5000万元，尚应支付15000万元；5、判令新南北公司将售楼处杭州市江干区秋涛北路海域晶华公寓8幢底商1-6交还绿地公司；6、本案诉讼费由新南北公司承担。在诉讼过程中，绿地公司撤回第5项诉讼请求。 事实与理由：2018年3月28日，绿地公司、新南北公司双方签署了《商品房大单购买协议》及附件《一房一价表》，约定新南北公司（合同乙方）购买绿地公司（合同甲方）开发的位于江干区秋涛北路4幢5-28层的商品房共计759套，合同总金额为1405463850元，每套房屋价格以一房一价表为准。在《商品房大单购买协议》第三条中，双方明确约定了新南北公司的付款期限与金额，首先新南北公司应当在2018年3月28日支付履约保证金3000万元，然后新南北公司应当分6期支付合同价款，具体如下：2018年3月31日前支付首期款5000万元，2018年4月10日前支付第二期款5000万元，2018年4月30日前支付第三期款1亿元，2018年6月30日前支付第四期款3亿元，2018年12月25日支付第五期款4亿，2019年6月30日前，支付剩余款项。根据《商品房大单购买协议》第四条的约定，新南北公司可以另行指定第三人与绿地公司按照《一房一价表》约定的对应房屋总价逐套网签《浙江省商品房买卖合同》，第三人直接依据《浙江省商品房买卖合同》向绿地公司支付房款。如果在《商品房大单购买协议》第三条约定的各期付款期限前，绿地公司收到新南北公司或新南北公司指定购买人的合计款项已经达到累计应付款金额，新南北公司同意其已支付的款项转为相关房源的购房款，同时新南北公司无须再按协议第三条约定支付对应款项；如果不足累计应付款项金额的，新南北公司同意第三人已支付的款项转为相关房源的购房款，并按协议第三条约定的期限将不足部分一次性补足给绿地公司。同时《商品房大单购买协议》第八条约定，新南北公司可以合理使用位于海域晶华公寓8幢底商2、3、4的样板房区域的洽谈区作为新南北公司另行指定购买人过程中所需的场地。 案涉《商品房大单购买协议》签订后，绿地公司依约提供了售楼处场地供新南北公司销售推广，依约获得了案涉物业的预售许可证，并与新南北公司指定的不同购买人网签了累计180套《浙江省商品房买卖合同》、2套《订购单》。然而新南北公司在向绿地公司支付了3000万元履约保证金及首期款5000万元后，在新南北公司指定的购买人累计向绿地公司支付的合计款项不足以支付第二、三、四、五各期累计应付款的情况下，新南北公司未按照合同约定的期限将不足部分一次性补足给绿地公司。期间，绿地公司多次催促新南北公司支付逾期款项，但新南北公司均置之不理。绿地公司无奈之下于2019年2月18日向新南北公司发送了《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》，通知新南北公司解除案涉《商品房大单购买协议》，新南北公司于2019年2月19日签收此函件，案涉《商品房大单购买协议》已于该日解除。新南北公司的行为已经违反《商品房大单购买协议》的约定，并构成根本性违约，绿地公司有权依据《商品房大单购买协议》的约定及法律规定解除双方该协议，并没收30000000元履约保证金，同时可以依据合同约定要求新南北公司承担逾期付款违约金及解约违约金。 新南北公司答辩称：一、绿地公司第一项诉讼请求违反事实情况，案涉《商品房大单购买协议》的解除时间应为2019年2月13日而并非绿地公司所述2019年2月19日。1、绿地公司在约定和法定层面均无合同解除权。从约定看，根据《补充协议》第一条，绿地公司已经放弃因新南北公司逾期付款情况下享有的合同解除权。同时，《商品房大单购买协议》及《补充协议》并无其他相关约定赋予绿地公司合同解除权；从法定角度来看，绿地公司违法将具有明显规划、物权问题的案涉房屋委托新南北公司对外销售、项目施工进度极其缓慢，严重影响新南北公司销售案涉房屋，故绿地公司作为违约方也不享有《合同法》第九十四条规定的合同法定解除权。2、案涉《商品房大单购买协议》属于事实解除，解除时间应为2019年2月13日。虽然根据约定及法定绿地公司均无合同解除权，但实际上绿地公司自2018年2月初即开始封锁项目售楼处，阻碍新南北公司营销人员在售楼处的正常销售工作，至2018年2月13日，绿地公司更是直接收走了原本放置于项目售楼处的绿地银行收款POS机，绿地公司负责对接销售的工作人员也撤离了售楼处，自此开始新南北公司完全无法按照《大单购买协议》的约定指定其他购房人与绿地公司签署《商品房买卖合同》、购房人也无法完成购房款的支付。故，本案《商品房大单购买协议》自2019年2月13日开始完全无法履行，绿地公司的上述行为致使合同目的无法实现，而新南北公司从此之后也基本没能再代理销售案涉房屋，故根据《合同法》第九十四条第（四）、（五）款之规定，合同事实解除时间应为2019年2月13日。二、绿地公司在履约过程中，多次、持续违反合同约定，给新南北公司履约造成严重障碍，绿地公司作为违约方无权不予返还新南北公司履约保证金3000万元。2019年2月至2019年4月11日新南北公司收到绿地公司解除协议通知，绿地公司先后多次拒不配合新南北公司销售案涉房屋及办理签约手续、封锁售楼处，并在网上散布不实消息否定与新南北公司就案涉项目达成的一系列协议及新南北公司有权销售案涉项目的事实，致使新南北公司无法顺利销售案涉房屋。同时，绿地公司因其自身原因导致项目房屋施工进度极其迟缓也严重影响了项目房屋的销售。另外，案涉项目4幢房屋用途性质为写字楼，绿地公司明知该用途却仍然委托新南北公司以酒店式公寓的性质和名义对外销售，致使原本意图购买酒店式公寓的购房人了解到房屋性质后拒绝购买，由此给新南北公司销售带来巨大困难。综上，履约保证金的作用是保证支付履约保证金一方依约履行，但本案中新南北公司作为支付履约保证金的一方，自身履约行为受到收受履约保证金一方即绿地公司的严重阻挠和干扰，故新南北公司不应对未完全履约的情况（若有）承担责任，而应由恶意违约方绿地公司承担责任，故绿地公司无权没收新南北公司履约保证金3000万元。三、绿地公司违约行为造成新南北公司无法正常销售房屋，相关责任应由绿地公司承担。绿地公司无权要求新南北公司支付逾期付款违约金14611864元。根据答辩内容第二条所述，绿地公司在合同履约过程中存在多次、持续性的违约行为，由此给新南北公司履约造成严重干扰和障碍，使得新南北公司指定购买人无法与绿地公司签约及支付购房款。故因绿地公司违约阻碍签约及付款，故相关责任应由绿地公司自行承担。另外，根据《补充协议》的约定，新南北公司指定的第三人选择银行按揭贷款方式购买房屋时其申请银行按揭贷款金额在向绿地公司缴清全部首付款后视同新南北公司已向绿地公司付清全款。而绿地公司在计算新南北公司逾期付款违约金时，却是按照新南北公司指定的购房人实际支付款项的时间来计算，违背了《补充协议》的约定，致使新南北公司所谓违约金数额偏高。四、绿地公司无权向新南北公司收取2亿元违约金。1、根据答辩内容第二条所述，本案新南北公司部分迟延支付合同款项系因绿地公司违约所致，故绿地公司诉称造成其资金回笼严重滞后、财务成本增加、项目开发进度滞后等问题应由其自身承担责任。2、绿地公司项目开发进度滞后系绿地公司自身管理问题造成，而且本案新南北公司前期支付的费用以及被告代销项目房屋给绿地公司带来的收入（约4.2亿元）已经足够涵盖项目相应施工所需资金，故项目开发进度滞后与本案新南北公司付款情况无关。同时绿地公司诉称财务成本增加亦没有任何依据。3、绿地公司诉称未付房款的20%违约金的计算标准没有依据，该计算方式没有合理性。无论是按照《商品房大单购买协议》第十一条还是根据《补充协议》约定，绿地公司都无权根据未付房款的20%收取被告违约金。其中《商品房大单购买协议》第十一条第4段所述之总款项20%的赔偿金，绿地公司已经通过《补充协议》放弃追索该赔偿金，第十一条第5段所述之对应房价款的20%的违约金，因系绿地公司违约导致新南北公司无法顺利销售案涉房屋，加之绿地公司自身违约解除了《商品房大单购买协议》，故并非是因为新南北公司原因导致无法按照合同约定签署相关商品房买卖合同，故绿地公司也无权向新南北公司收取对应房价款的20%的违约金。综上，绿地公司收取新南北公司2亿元违约金没有事实依据，也没有合同约定依据，更无法律依据。五、绿地公司已于2019年2月开始封锁售楼处，并已将售楼处收回，故不存在要求新南北公司将售楼处交还给绿地公司的情况。六、因本案中，绿地公司为履约过错方，其诉讼请求无事实及法律依据，诉讼费应由绿地公司承担。综上，请求依法驳回绿地公司的诉讼请求。 新南北公司反诉请求：1、绿地公司返还新南北公司3000万元履约保证金；2、绿地公司返还新南北公司首期款5000万元；3、绿地公司支付新南北公司履约保证金及首期款共计8000万元之利息824万元（计算万式为按照日万分之二标准，从2018年3月31日暂计算至2019年8月31日，实际计算至绿地公司付清之日）；4、绿地公司支付给新南北公司因违法违约解除合同而产生的损失（即房屋销售溢价）41521417元；5、绿地公司承担反诉的诉讼费。 事实和理由：2018年3月28日，绿地公司和新南北公司签署了《商品房大单购买协议》，约定新南北公司向绿地公司购买（实际为代理销售）绿地商业中心项目4幢5-28层的商品房，共计759套，建筑面积约40156.11平方米（最终以实测绘权属登记为准），交易单价为35000元，总金额为1405463850元，新南北公司应于2018年3月28日支付3000万元履约保证金、2018年3月31日前支付交易首期款5000万元、2018年4月1日前支付第二期款5000万元、2018年4月30日前支付第三期款l亿元、2018年6月30日前支付第四期款3亿、2018年12月25日之前支付第五期款4亿元、2019年6月30日前支付剩余款项并据实结算。第八条约定绿地公司保证新南北公司在2019年6月30日前可免费使用案涉项目8憧底商2/3/4号底商作为售楼处使用，新南北公司在上述场地可派驻销售团队对其已购物业进行销售。此外，第十一条还约定除履约保证金和首付款外，新南北公司逾期付款超过60日的，绿地公司有权单方面解除协议，同时新南北公司应向绿地公司支付总款项20%的赔偿金。 《商品房大单购买协议》签署后，新南北公司依约支付了3000万元履约保证金及5000万元首期款，另外截止2018年5月，新南北公司通过卓有成效的销售代理工作共计销售案涉房屋183套（总计建筑面积9507.9平方米），使绿地公司收到了约3.42亿元销售款项。 2018年10月24日，鉴于绿地公司施工进度及市场变化影响，绿地公司与新南北公司在上述《商品房大单购买协议》的基础上签署了《补充协议》，绿地公司在《补充协议》中明确放弃主协议第十一条违约责任中有关“若逾期超过60天，甲方有权单方面解除协议，同时乙方应向甲方支付总款项20%的赔偿金”的权利。第四条约定“甲乙双方同意，未经双方协商一致，任意一方不得以任何理由单方面解除主协议和本补充协议，否则违约方应向守约方支付主协议总金额20%的赔偿金”。同时明确补充协议与主协议不一致的，以补充协议为准。 2019年2月至今，绿地公司先后将案涉项目pos机收走、拒不配合新南北公司及购房人办理签约手续并封锁售楼处。2019年2月20日，绿地公司在微信公众号“绿地华家池印象”上发布了一份“严正声明”，称：“绿地·华家池印象项目暂无授权任何其他渠道、单位代为宣传、销售等事宜，相关信息均不代表绿地·华家池印象项目，也均与项目无关”、“任何组织或个人以“绿地·华家池印象”项目名义未经我司允许或授权而散布项目信息或提供服务均属违法侵权行为，我司将采取法律途径介入”。2019年3月18日，绿地公司在微信公众号“绿地华家池印象”上再次发布了一份“严正声明”，称：“绿地·华家池印象项目目前未授权其他任何单位或个人代为销售绿地商业中心4憧商品房……也不会以其他单位或个人的名义发布相关产品的面积、价格等信息”、“绿地·华家池印象项目暂无授权任何其他渠道、单位代为宣传、销售等事宜，相关信息均不代表绿地·华家池印象项目，也均与项目无关”、“任何组织或个人以“绿地·华家池印象”项目名义未经我司允许或授权而散布项目信息或提供服务均属违法侵权行为，我司将采取法律途径介入”。 2019年4月11日，新南北公司收到绿地公司寄送的《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》，该函称新南北公司未按协议约定支付购房款项，并称“贵我双方所订立的《华家池4＃办公大单购买协议》自本函发送之日正式解除”、“没收贵司支付的履约保证金3000万元，同时贵司应支付我司逾期违约金及赔偿金暂计287385148.37元”。2019年4月17日，新南北公司向绿地公司发送了《关于“关于解除《商品房大单购买协议》的函”的回函》，明确绿地公司工程进度迟缓导致已签约按揭款无法发放、严重影响销售进度和计划、客户流失严重，另外绿地公司擅自将签约收款工具（绿地账户POS机）收走、对已预订且全额缴款客户不予签约、甚至将售楼部停电、停水和锁大门，在网上发布中止合同消息等，导致销售被迫中断。另新南北公司明确表示不同意绿地公司单方面解除协议，要求根据相关协议进行沟通、洽谈、达成一致意见，在未达成一致意见之前，绿地公司应保证新南北公司销售工作的正常开展。2019年4月22日，新南北公司向绿地公司发送了《关于要求贵司履行协议的函》，明确因绿地公司违约、不配合新南北公司销售导致客户大量流失并给新南北公司造成巨额损失，要求绿地公司严格履约及不接受绿地公司单方面解约。2019年4月25日，新南北公司向绿地公司发送了《关于要求恢复我方销售案场正常秩序的函》，强调因绿地公司擅自将pos机收走、不配合签约、封锁售楼处、网上发布不利于新南北公司的消息导致新南北公司无法正常履约并给新南北公司造成巨额损失，并要求绿地公司恢复销售案场的销售秩序。2019年5月13日，新南北公司向绿地公司发送了《关于要求尽快恢复销售案场正常秩序的函》，再次强调了上述2019年4月25日函件内容。 新南北公司认为：一、《商品房大单购买协议》及《补充协议》签署后，新南北公司勤勉履约，但绿地公司存在施工进度严重迟缓、拒不配合新南北公司销售案涉房屋及样板房展示和实际建造房屋用途与报批报建不一致等其他严重违约行为，致使新南北公司无法顺利销售案涉房屋。在合同履约过程中，绿地公司因其自身原因导致项目房屋施工进度极其迟缓严重影响后期销售，且拒不配合新南北公司销售案涉房屋及办理签约手续、收走POS机、封锁售楼处，并在网上散布不实消息否定与新南北公司就案涉项目达成的一系列协议及新南北公司有权销售案涉项目的事实，致使新南北公司无法顺利销售案涉房屋，绿地公司上述行为极大地影响了新南北公司履行合同义务，已经严重违反了《商品房大单购买协议》的约定。绿地公司上述行为一直持续到合同解除后。此外，由于绿地公司样板房展示及实际建造的房屋用途与报批报建的用途不一致，导致引发客户投诉和媒体曝光，更是对新南北公司代理销售案涉房屋带来了极大的困扰。故，绿地公司相关违约行为造成新南北公司无法顺利销售项目房屋，相关责任应由绿地公司承担。二、绿地公司单方解除《商品房大单购买协议》的行为系违约解除，且绿地公司解约行为导致新南北公司彻底无法销售房屋、致使合同目的无法实现。根据《补充协议》第一条约定，绿地公司明确表示放弃因新南北公司逾期付款的合同约定解除权，不仅如此，绿地公司还明确表示放弃要求新南北公司按主协议总款项20%支付赔偿金的权利。故，绿地公司不仅程序上放弃了合同解除权，实体上亦放弃了主协议总款项20%的赔偿金请求权。绿地公司该意思表示系真实、合法有效的意思表示，未侵犯其他第三人合法权益，亦不违反法律行政法规强制性效力性规定，故绿地公司无权因新南北公司逾期付款（若有）为由单方解除《商品房大单购买协议》。更何况新南北公司的逾期付款系绿地公司存在严重过错所致。绿地公司向新南北公司提起本案本诉，要求依据相关约定解除《商品房大单购买协议》，并以此为由要求没收新南北公司支付的3000万元履约保证金并要求新南北公司支付巨额违约金。在本诉中，绿地公司故意回避签署《补充协议》一事，刻意隐瞒其已经放弃合同解除权及赔偿金请求权一事，起诉解除合同并向新南北公司主张巨额违约金，绿地公司的诉讼行为已经严重违反诚实信用原则。综上，绿地公司以实际行为解除了《商品房大单购买协议》，该解约行为违反了《补充协议》约定而事实上造成了合同解除的效果，导致《商品房大单购买协议》无法继续履行、新南北公司合同目的无法实现。三、因绿地公司违约解除合同导致合同目的无法实现，故绿地公司应返还新南北公司支付的3000万元保证金及5000万元首期款并支付资金占用期间的合理利息824万元。1、绿地公司已经明确表示放弃约定解除合同的权利，其事后解约行为属于违约行为，毫无契约精神、违反诚实信用原则。而且因绿地公司解除合同的行为导致新南北公司彻底无法销售案涉房屋、致使合同目的无法实现，新南北公司在本案中并不存在过错，故绿地公司应返还新南北公司3000万元履约保证金。2、基于上述第1条所述理由，同时新南北公司也未以购房人的身份获取案涉项目任何一套房产。故新南北公司前期支付给绿地公司的5000万元首期款绿地公司应返还给新南北公司。3、绿地公司自2018年3月30日收到新南北公司支付的上述共计8000万元，至今给新南北公司造成巨额资金占用损失（利息）共计824万元。四、本案中因《商品房大单购买协议》解除无法继续履行，新南北公司无法获取销售案涉房屋的溢价部分利润，绿地公司应赔偿新南北公司该部分利润损失。《商品房大单购买协议》并未直接约定绿地公司代销房屋的收益，新南北公司代销房屋的利润来源于销售房屋价格超出一房一价表的部分，即溢价。现因绿地公司违法解除合同，导致新南北公司无法继续销售房屋，故也致使新南北公司无法收取房屋销售的溢价部分，绿地公司应赔偿新南北公司该部分损失41521417元（即房屋溢价）。综上，绿地公司在履行《商品房大单购买协议》及《补充协议》过程中多次、持续的严重违约行为极大地干扰和阻碍了新南北公司销售案涉房屋，绿地公司履约方面存在严重过错，导致新南北公司无法顺利销售案涉房屋，而后绿地公司更是违反《补充协议》约定单方解除了《商品房大单购买协议》及《补充协议》，其解除合同的行为系违约解除，也导致新南北公司彻底无法销售案涉房屋，给新南北公司造成巨额损失。鉴于上述情况，因绿地公司违约解除合同，致使合同目的无法实现，绿地公司应退还新南北公司已经支付的款项3000万元保证金以及首期款5000万元及该两笔款项的利息，并赔偿给新南北公司造成的利润损失。 针对新南北公司的反诉，绿地公司答辩称：一、参考总表，各个阶段，新南北公司均存在迟延履行情况，例如，3000万元履约保证金迟延支付，首期款五5000万元迟延，第二期5000万元迟延，第三期1亿元迟延，第四期3亿元迟延，第五期4亿元迟延。二、新南北公司存在严重违约行为，绿地公司依法解除合同，无需承担违约责任。三、新南北公司主张退还8000万元无理由，支付8000万元的资金占用损失无理由；所谓4000多万元的溢价损失更加无理由。四、所谓施工进度拖延无理由，新南北公司迟延支付巨额房款，可能严重影响施工进度。新南北公司提交的《补充协议》，绿地公司从未见过，该《补充协议》并非绿地公司真实意思表示，是不成立的或无效的。综上，请求依法驳回新南北公司的反诉请求。 绿地公司在诉讼过程中为证明其诉讼主张及反诉抗辩理由，向本院提交以下证据： 1、《商品房大单购买协议》及附件一房一价表，欲证明2018年3月28日双方就商品房买卖达成协议的事实； 2、《商品房预售许可证》，欲证明2018年3月25日绿地公司已经取得案涉商品房预售许可证的事实； 3、微信聊天记录，欲证明2018年8月8日，新南北公司监事、财务负责人黄淑鸣告知绿地公司联系地址变更为“潮王路218号红石商务楼306室”的事实； 4、律师函，欲证明因新南北公司拖欠大量购房款，绿地公司委托律师于2018年12月5日催促新南北公司七日内付款的事实； 5、律师函、EMS邮寄面单、回函，欲证明2019年1月14日，绿地公司再次委托律师按新南北公司提供的地址邮寄律师函催促其三日内付款，新南北公司收到该律师函并承诺于2019年1月25日前完成融资、2019年1月31日前付款，但实际未按承诺付款； 6、《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》及邮寄凭证，欲证明2019年2月18日，因新南北公司经多次催促未支付大量购房款，已构成根本性违约，绿地公司按新南北公司提供的地址邮寄该解除合同的函件，新南北公司于次日收到该函件的事实； 7、《关于催告撤出销售场所的函》，欲证明2019年3月29日，绿地公司在新南北公司售楼处张贴函件，通知新南北公司因协议已经解除其应立即返还占用的售楼处的事实； 8、《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》及邮寄凭证，欲证明2019年4月2日，绿地公司再次按新南北公司提供的地址向新南北公司邮寄解除协议函，新南北公司于4月3日收到该函件的事实； 9、售楼处照片一组（2019年7月4日拍摄），欲证明新南北公司至今未全部腾空占用的售楼处的事实； 10、邮寄面单及送达回证，欲证明绿地公司向“杭州市祥园路38号1幢615室”邮寄快递被退回的事实； 11、邮寄面单，欲证明新南北公司向绿地公司发函的联系地址为“潮王路218号红石商务楼306室”的事实； 12、微信聊天记录，欲证明从2018年12月至2019年3月，绿地公司法定代表人姜威与新南北公司负责人蒋晨就新南北公司逾期付款问题持续交涉，告知其逾期付款将面临合同解除等违约后果，并于2019年2月19日告知其解除合同，期间新南北公司负责人从未提及、更未出示案涉《补充协议》，绿地公司法定代表人也不知道有该份《补充协议》，从而证明案涉《补充协议》并非真实有效的事实； 13、微信聊天记录，欲证明从2019年1月至2019年2月，绿地公司法定代表人姜威与新南北公司另一负责人黄淑鸣就新南北公司逾期付款事宜进行沟通，并于2019年1月30日、2月1日告知其面临解除合同的违约后果，期间黄淑鸣也从未提及案涉《补充协议》，绿地公司法定代表人也不知道有该份《补充协议》，从而证明案涉《补充协议》并非真实有效的事实，同时证明新南北公司于2019年2月19日收到绿地公司所邮寄的解除通知的事实； 14、用印软件记录，欲证明绿地公司对软件用印进行详细记录，根据软件导出数据，在案涉《补充协议》落款时间前后，并无案涉《补充协议》的用章记录从而证明该协议并非真实有效的事实； 15、绿地公司章程，欲证明根据章程第十二条的规定，绿地公司向其他企业投资或者提供担保应当由股东决议，案涉《补充协议》无论是否真实，其内容涉及免除新南北公司高达上亿元赔偿责任，其签订应当由股东进行决议的事实； 16、绿地商业中心项目委托分销合同、绿地海湾项目委托分销合同，欲证明因新南北公司违约，绿地公司另行委托第三方销售房屋的销售费用为销售额的5%，绿地公司因此产生营销费用损失的事实； 17、主流房地产公司综合融资成本及非标融资规模占比，欲证明因新南北公司违约，绿地公司另行融资产生较高融资成本的事实。 本院结合新南北公司的质证意见对绿地公司所提供的证据认证如下：新南北公司对证据1、2的三性均无异议，本院予以确认。新南北公司对证据3的真实性无异议，但认为黄淑鸣不能代表新南北公司，黄淑鸣提供的地址并非新南北公司的注册地，该地址并不因黄淑鸣的告知而成为新南北公司收件的合法有效地址。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。新南北公司对证据4的真实性无异议，新南北公司确实收到该律师函，但对案件内容存在异议，新南北公司未按期支付款项的原因系绿地公司违反案涉房屋规划用途委托新南北公司对外销售、案涉项目施工进度缓慢。本院经审查后对该新南北公司收到该律师函的事实予以确认，对函件内容，因双方当事人存在争议，本院不予确认。新南北公司对证据5的真实性无异议，认可收到该律师函并予以回函的事实，但对案件内容及观点提出异议，无法证明绿地公司声称的待证事实。回函内容仅能显示新南北公司愿意继续履行并筹集款项，但不能排除绿地公司对新南北公司无法顺利、正常销售房屋存在重大过错。本院经审查后对该证据的真实性予以确认，对函件往来内容，因双方当事人存在争议，本院不予确认。新南北公司对证据6的三性均有异议，新南北公司未于2019年2月19日收到该函件，而是在2019年4月3日才收到解约函件。本院经审查后认为，该证据能够证明绿地公司于2019年2月18日向新南北公司“潮王路218号红石商务楼306室”地址邮寄过材料，但材料内容无法送邮寄面单中予以体现，而关于合同解除时间系本案争议焦点，故本院将综合全案证据予以认定。新南北公司对证据7的三性均有异议，认为新南北公司从未见过该函件，且绿地公司系于2019年4月3日通知解除协议，故在2019年3月29日绿地公司无权要求新南北公司撤出售楼处现场。同时该函却证明了绿地公司在合同解除前就以封锁项目售楼处等方式阻碍新南北公司售楼的事实。本院经审查后认为，根据双方当事人在诉讼过程中的陈述，虽然仅凭该证据无法证明绿地公司曾张贴过该材料，但绿地公司要求新南北公司退还售楼处的事实是可以认定的。新南北公司对证据8的真实性无异议，新南北公司确认收到该解约函件，但该证据与绿地公司提交的证据6的证明内容相矛盾。本院经审查后认为对该证据的真实性予以确认，就案涉协议解除时间问题在本院认为部分加以阐述。新南北公司对证据9的证明目的有异议，认为绿地公司自2019年2月开始便不同程度的封锁售楼处，导致新南北公司无法正常使用售楼处，2019年4月后更是完全无法使用，售楼处实际并非由新南北公司控制。本院经审查后认为，根据双方当事人在诉讼中陈述，售楼处已经由绿地公司实际控制，绿地公司也撤回了要求新南北公司返还售楼处的诉讼请求，故该证据与售楼处现状已经不符，故本院不予确认。新南北公司对证据10的真实性、合法性无异议，但认为该证据恰好证明案涉《商品房大单购买协议》的解除时间应为2019年4月3日。本院经审查后对该证据的真实性予以确认，就案涉《商品房大单购买协议》的解除时间认定问题在本院认为部分加以阐述。新南北公司对证据11无异议，本院予以确认。就证据12、13，新南北公司认为若聊天记录完整，则对形式真实性无异议，但对内容真实性、关联性及证明目的有异议，认为蒋晨并非新南北公司负责人和员工，蒋晨或者黄淑鸣在聊天记录中未提及案涉《补充协议》并不代表该协议不存在或不真实，而且该证据不能证明绿地公司或者其法定代表人姜威对《补充协议》不知情。本院经审查后认为，该两份证据尚不足以证明案涉《补充协议》不存在或者不真实，故对证明目的不予确认。新南北公司对证据14的三性均有异议，认为该证据系绿地公司单方提供，真实性、合法性无法得到确认，即使该用印软件由绿地公司使用，也不代表绿地公司公章每次使用时均会被该软件记录。本院经审查后认为该证据系绿地公司单方提供，真实性无法核实，故对证明效力，不予确认。新南北公司对证据15的真实性、合法性无异议，但认为本案并未涉及绿地公司对外投资或提供担保，章程从未也不可能对如何签约及履约进行规定，同时根据章程规定绿地公司对案涉《补充协议》盖章也不需要其他股东同意，故该章程与案涉《补充协议》无关，也不能否定案涉《补充协议》的真实性及合法性。本院经审查后对该证据的真实性予以确认，证明目的在本院认为部分加以阐述。新南北公司对证据16的三性均有异议，认为真实性无法核实，也与本案无关。本院经审查后认为新南北公司的质证意见正确，对该证据的证明效力，不予确认。新南北公司认为证据17不符合有效证据的形式要件，三性均有异议。本院经审查后认为，该证据网络打印件，与本案缺乏关联性，证明效力不予确认。 新南北公司为证明其抗辩理由及反诉主张，向本院提交以下证据： 1、《商品房大单购买协议》及附件，欲证明2018年3月28日双方就案涉商品房买卖达成协议的事实； 2、《补充协议》，欲证明由于绿地公司施工进度缓慢、房地产市场变化等因素，双方以协议的方式约定，绿地公司在程序上明确放弃约定解除权，同时在实体上放弃主张总款项20%赔偿金的权利，并且约定未经协商一致，任何一方不得单方面解除主协议及补充协议； 3、关于解除《商品房大单购买协议》的函及EMS官网邮寄情况打印件，欲证明2019年4月11日新南北公司收到绿地公司书面通知解除《商品房大单购买协议》的函； 4、履约保证金没收通知，欲证明绿地公司在《商品房大单购买协议》未解除的情形下，即宣告没收新南北公司支付的3000万元履约保证金，严重违反协议约定； 5、投诉视频，欲证明2018年6月，因绿地公司擅自改变房屋写字楼用途并委托新南北公司以酒店式公寓对外销售，造成潜在购房人投诉，致使新南北公司无法顺利销售房屋并导致大量潜在客户流失； 6、2019年2月20日、3月18日微信公众号“绿地华家池印象”所载的“严正声明”，欲证明绿地公司无视《商品房大单购买协议》及《补充协议》约定，称案涉项目未授权任何其他渠道、单位代位宣传、销售等的事实； 7、情况说明2份，欲证明因绿地公司拒不配合签约，导致新南北公司无法与购房人签约，以至于新南北公司无法销售案涉房屋； 8、关于“关于解除《商品房大单购买协议》的函”的回函； 9、关于要求贵司履行协议的函； 10、关于要求回复我方销售案场正常秩序的函； 11、关于要求尽快恢复销售案场正常秩序的函； 证据8-11欲共同证明新南北公司通过多次书面发函要求绿地公司排除妨碍，促进合同正常履行； 12、销售许可证； 13、案涉项目现场售楼处照片； 证据12、13欲共同证明样板房展示及实际建造的房屋用途与报批报建的用途不一致的事实。 14、微信聊天记录，欲证明绿地公司于2019年2月13日收走案涉项目销售收款POS机，导致新南北公司无法销售案涉房屋。 本院结合绿地公司的质证意见对新南北公司所提供的证据认证如下：绿地公司对证据1无异议，本院予以确认。绿地公司对证据2的三性均有异议，认为绿地公司从未在该《补充协议》上盖章，也从未见过该协议。因绿地公司申请对该《补充协议》上绿地公司的公章真实性进行司法鉴定，本院在下文具体分析。绿地公司对证据3的真实性、合法性无异议，本院对真实性予以确认。绿地公司对证据4的真实性、合法性无异议，本院对真实性予以确认。绿地公司对证据5、12、13的真实性未提出实质性异议，但对证明目的和关联性有异议，其认为现行的预售许可证中没有酒店式公寓的表述，酒店式公寓均登记为办公用房，新南北公司作为专业的代理销售房产的机构，应清楚案涉房屋的性质，案涉房屋的销售宣传也是新南北公司制作，新南北公司在选择继续履行合同的情况下，如果是因宣传导致的问题，责任应由新南北公司承担。本院经审查后对该投诉视频的真实性予以确认，关联性在本院认为部分加以阐述。绿地公司对证据6的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，绿地公司已经于2019年2月18日通知解除案涉《商品房大单购买协议》，新南北公司也于2019年2月19日收到该通知，案涉《商品房大单购买协议》已经解除，在此情况下，新南北公司已经无权销售案涉房产，绿地公司有权发布公告，该证据也能推导出新南北公司已经知晓绿地公司通知解除《商品房大单购买协议》的事实。本院经审查后对该证据的真实性予以确认。绿地公司对证据7的三性均有异议，认为该证据属于证人证言，而证人未出庭接受质询，不符合有效证据的认定标准，且不排除事后制作的可能性。本院经审查后认为该两份证据不足以证明其待证事实，故证明效力，不予确认。绿地公司对证据8-11的真实性无异议，证明对象有异议，基于新南北公司的严重违约行为，绿地公司已经通知新南北公司解除合同，案涉《商品房大单购买协议》已经于2019年2月19日解除，此后新南北公司无权继续占用售楼处用于继续销售房屋。本院经审查后对该4份证据的真实性予以确认。绿地公司对证据14中绿地公司员工与新南北公司员工的聊天记录真实性予以确认，对新南北公司员工与案外公司员工的聊天记录的真实性不予确认，同时认为在绿地公司收回POS机时，绿地公司已经准备解除案涉协议，故收回是正常的，且不会影响新南北公司的销售。本院经审查后对该证据所要证明的绿地公司收回POS机的事实予以确认。 在诉讼过程中，绿地公司申请对案涉《补充协议》上所加盖的绿地公司公章的真实性进行司法鉴定，本院依法予以准许，并委托浙江法会司法鉴定所进行鉴定。经鉴定，案涉《补充协议》上绿地公司公章印文与双方一致认可的案涉《商品房大单购买协议》上加盖的绿地公司印文系同一枚印章盖印形成。绿地公司对该鉴定结论的真实性、合法性无异议，但仍坚持认为该《补充协议》并非绿地公司真实意思表示，协议内容也不符合商业情理。新南北公司对该鉴定结论无异议。本院经审查后依法对该鉴定结论予以确认，对案涉《补充协议》的真实性予以确认。 本院根据双方当事人的陈述及有效证据，认定事实如下： 2018年3月28日，绿地公司（甲方、出售方）和新南北公司（乙方、买受方）签署了《商品房大单购买协议》及附件一房一价表，约定新南北公司向绿地公司购买绿地商业中心项目4幢5-28层的商品房，共计759套，建筑面积约40156.11平方米（最终以实测绘权属登记为准），交易单价为35000元，总金额为1405463850元。《商品房大单购买协议》第三条约定，新南北公司应于2018年3月28日支付3000万元履约保证金、2018年3月31日前支付交易首期款5000万元、2018年4月10日前支付第二期款5000万元、2018年4月30日前支付第三期款l亿元、2018年6月30日前支付第四期款3亿、2018年12月25日之前支付第五期款4亿元、2019年6月30日前支付剩余款项并据实结算。如新南北公司未按本协议的约定与绿地公司签订任一房源的《浙江省商品房买卖合同》或未按约支付房款的，绿地公司有权没收履约保证金。第4.1条约定，新南北公司可另行指定购买人与绿地公司按照《一房一价表》约定的对应房屋总价逐套网签《浙江省商品房买卖合同》，新南北公司承诺4号楼更名比例不超过70%。第4.3条约定，若在本协议第三条约定的各阶段付款期限之前，绿地公司收到新南北公司以及新南北公司指定购买人的合计款项已经达到本协议所约定的累计应付金额时，新南北公司同意其已经支付的款项转为相关房源的购房款，同时新南北公司无需再按协议第三条约定向绿地公司支付对应款项；若在本协议第三条约定的各阶段付款期限之前，绿地公司收到新南北公司以及新南北公司指定购买人的合计款项不足协议所约定的累计应付款时，新南北公司同意其已经支付的款项转为相关房源的购房款、并按照协议第三条约定的期限将不足部分一次性不足绿地公司。第4.5条约定，绿地公司确认新南北公司及新南北公司指定购买人支付的首期款及其他各期房款都视作新南北公司完成第三条的付款进度，若新南北公司及新南北公司指定购买人逾期付款的，新南北公司须就其指定购买人的逾期付款违约责任承担连带责任。第八条约定，新南北公司可以合理使用位于海域晶华公寓8幢底商2、3、4的样板房区域的洽谈区作为新南北公司另行指定购买人过程中所需的场地。第十一条违约责任约定，绿地公司、新南北公司同意，如新南北公司逾期支付履约保证金（2018年3月28日）或者首期款（2018年3月31日前）或者第二期款（2018年4月10日前）的，绿地公司有权单方解除本协议，并没收或向新南北公司追索履约保证金3000万元作为逾期违约金。若届时绿地公司不行使单方解除协议之权利的，新南北公司应按照应付款的日万分之二向绿地公司支付赔偿金。除履约保证金和首付款外，新南北公司逾期付款的，新南北公司同意按应付款的日万分之一向绿地公司支付损失赔偿金，若逾期超过60日，绿地公司有权单方面解除协议，同时新南北公司应向绿地公司支付总款项20%的赔偿金；若届时绿地公司不行使单方解除协议之权利的，新南北公司应按照日万分之二向绿地公司支付赔偿金。 该《商品房大单购买协议》签订后，新南北公司支付了履约保证金3000万元及首期款5000万元，并在指定区域进行案涉房屋的销售工作。截止2018年5月，新南北公司共计销售案涉房屋183套，绿地公司在诉讼过程中认可新南北公司总计支付了385903485元。《商品房大单购买协议》第三条所约定的第二期开始的各期应付款项，新南北公司均存在不同程度的逾期付款情形。 2018年10月24日，绿地公司与新南北公司签订《补充协议》一份，载明鉴于绿地公司施工进度、房地产市场变化等相关因素影响，双方本着平等自愿的原则，经友好协商，达成该《补充协议》。该《补充协议》第一条约定，双方一致认可主协议中房款支付时点及支付款项的安排是该房屋均价每平方米35000元成交的基础，因此如新南北公司有逾期支付房款的应按逾期金额和日万分之二的标准向绿地公司支付赔偿金，同时绿地公司放弃行使主协议第十一条违约责任中有关“若逾期超过60日，绿地公司有权单方面解除协议，同时新南北公司应向绿地公司支付总款项20%的赔偿金”的权利。第二条约定，双方同意主协议中新南北公司更名比例调整为不超过95%，即721套。第四条约定，双方同意，未经双方协商一致，任意一方不得以任何理由单方面解除主协议和本协议，否则违约方应向守约方支付主协议总金额20%的赔偿金。第五条约定，本协议一式两份，双方各持一份，自双方盖章之日起生效，本协议是对主协议的补充，和主协议具有同等法律效力，本协议约定内容与主协议不一致的，以本协议约定为准。 2018年12月开始，双方当事人就新南北公司逾期付款问题进行协商、交涉。2018年12月5日、2019年1月14日，绿地公司委托律师事务所两次发函至新南北公司，要求新南北公司尽快支付逾期款项。新南北公司于2019年1月18日回函，表示力争于2019年1月31日前向绿地公司打款。2019年2月13日，绿地公司从新南北公司处收回售楼所需的POS机。2019年2月18日，绿地公司向新南北公司邮寄材料，绿地公司称邮寄的材料即为《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》，新南北公司收到邮寄材料，但否认系《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》。2020年2月20日、3月18日，绿地公司在微信公众号“绿地华家池、绿地华家池印象”发出“严正声明”，载明绿地华家池印象项目未授权任何其他渠道、单位代位宣传、销售等内容。2019年3月29日，绿地公司在售楼处现场张贴《关于催告撤出销售场所的函》，要求新南北公司从售楼处撤场。2019年4月2日，绿地公司向新南北公司邮寄《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》，新南北公司于次日收到该邮件。2019年4月12日，绿地公司向新南北公司发送《履约保证金没收通知函》。2019年4月19日，新南北公司向绿地公司发送关于“关于解除《商品房大单购买协议》的函”的回函，认为绿地公司存在违约行为，要求继续履行协议，之后至2019年5月13日，新南北公司陆续向绿地公司发送要求继续履行协议及保证售楼处秩序的函件，要求继续履行协议。后新南北公司撤出售楼处。 本院另查明，绿地公司于2018年3月25日取得案涉房屋的商品房预售证，该预售证载明的房屋用途性质为写字楼。 本院认为，绿地公司与新南北公司签订的《商品房大单购买协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违背法律、法规的禁止性规定，应当认定为有效，双方均应按约履行。本案的争议焦点有四：其一为双方于2018年10月24日签署的《补充协议》的效力问题；其二为案涉《商品房大单购买协议》的性质认定问题；其三为案涉《商品房大单购买协议》的解除时间认定问题；其四为《商品房大单购买协议》解除后的责任承担问题。 关于第一个争议焦点，绿地公司在诉讼过程中认为根据公司章程，绿地公司放弃如此巨额权利应由股东会讨论并形成决议，否则即使绿地公司在《补充协议》上盖章确认，该《补充协议》也不产生法律效力。而且双方当事人在纠纷发生后的协商过程中，新南北公司从未提及该《补充协议》的存在，有理由怀疑该《补充协议》并非绿地公司的真实意思表示。对此本院认为，案涉《补充协议》中盖有绿地公司公章，且该公章经司法鉴定系真实，该《补充协议》符合有效证据的合法形式要件，仅凭双方在协商过程中未提及过该《补充协议》尚不足以否定该协议的真实性。同时，绿地公司章程中规定公司对外投资或者提供担保需经股东会讨论决定，但案涉《补充协议》系双方当事人在《商品房大单购买协议》履行过程中就部分合同约定权利义务内容的调整，协议将来的履行情况均属未知，《补充协议》的内容也不涉及绿地公司对外投资或者提供担保，故绿地公司以此为由认为案涉《补充协议》不发生法律效力，依据不足，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点，在诉讼过程中，绿地公司认为该《商品房大单购买协议》即为普通的商品房销售合同，而新南北公司则认为系带有包销性质的商品房代理销售合同。本院经审查后认为，从案涉《商品房大单购买协议》中约定的可以由新南北公司指定购买人与绿地公司逐套签署《浙江省商品房买卖合同》，绿地公司允许新南北公司存在一定比例的更名，绿地公司确认新南北公司指定购买人所支付的房款视为新南北公司履行案涉《商品房大单购买协议》所约定的付款金额，若新南北公司指定购买人逾期付款的，新南北公司承担连带责任以及绿地公司允许新南北公司使用其样板房场所作为销售洽谈区域等合同内容可以分析出，双方合同内容与普通商品房买卖的合同内容不符，其合同内容及后续的合同履行行为，符合代理销售的特点，《商品房大单购买协议》中所约定的合同总价实质系新南北公司包销案涉房屋的底价，故案涉《商品房大单购买协议》应认定为具有包销性质的商品房代理销售合同。 关于第三个争议焦点，绿地公司在诉讼过程中主张其于2019年2月18日向新南北公司发出解除案涉《商品房大单购买协议》的函，新南北公司于2019年2月19日收到该函件，故案涉《商品房大单购买协议》应于2019年2月19日解除。新南北公司在诉讼过程中对协议已经解除的事实是确认的，但其认为绿地公司于2019年2月13日收回销售房屋所需的POS机，案涉《商品房大单购买协议》应于2019年2月13日解除。本院经审查后认为，绿地公司系以新南北公司在合同履行过程中未按约支付《商品房大单购买协议》所约定的款项为由解除协议，新南北公司也确实存在逾期付款情形，然根据双方《补充协议》第一条的约定，绿地公司已经放弃行使《商品房大单购买协议》第十一条所约定的“若逾期超过60日，绿地公司有权单方面解除协议，同时新南北公司应向绿地公司支付总款项20%的赔偿金”的合同约定解除权利。即使绿地公司在事后曾就逾期款项向新南北公司进行过催讨，在新南北公司仍未支付的情况下，符合法定解除的条件，但作为平等民事主体之间的合同，法律、法规并未禁止合同当事人将法定解除情形通过协议约定的方式予以排除适用，故绿地公司以新南北公司逾期付款，存在违约行为为由通知合同解除，不符合双方之间的合同约定，通知解除行为并不产生其应有的法律效力。但鉴于双方当事人在诉讼过程中均认为案涉《商品房大单购买协议》已经提前解除，仅是解除时间点双方存在争议，故本院对案涉《商品房大单购买协议》在本案诉讼之前已经解除的事实予以确认。关于解除时间点，新南北公司在诉讼过程中所主张的解除时间早于绿地公司所主张的时间点，但新南北公司认为绿地公司于2019年2月13日收回销售所需POS机的行为即代表解除合同，2019年2月13日即为合同解除时间的观点，依据不足，本院不予采纳。同时，虽然绿地公司所提供的证据中尚不足以直接证明其于2019年2月18日向新南北公司邮寄的材料即为《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》，但从绿地公司在此前后采取的收回销售所需POS机、在案涉项目微信公众号发出“严正声明”、在售楼处张贴要求新南北公司撤场的函件、发送没收履约保证金的函件的行为以及新南北公司的回应内容等综合判断，可以认定绿地公司于2019年2月18日向新南北公司寄送的材料应为《关于解除〈商品房大单购买协议〉的函》，该函件新南北公司已于2019年2月19日收到，结合新南北公司认为的合同解除时间早于2019年2月19日的观点，本院认为，案涉《商品房大单购买协议》的解除时间点应确认为2019年2月19日为宜，绿地公司的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于第四个争议焦点，虽然双方对案涉《商品房大单购买协议》提前解除的结果均无异议，但双方当事人在诉讼过程中均认为对方存在违约行为，绿地公司主张新南北公司存在逾期付款的违约行为，而新南北公司则认为绿地公司在开发案涉项目的过程中存在施工进度缓慢、改变销售房屋用途性质导致其无法销售的违约行为。本院经审查后认为，根据案涉《商品房大单购买协议》的约定，在新南北公司发生逾期付款情形时直至本案诉讼，远未至案涉房屋的交付时间，新南北公司以绿地公司施工进度作为其未按期支付款项的理由，依据不足，本院不予采纳。至于绿地公司是否存在改变规划审批及预售许可范围，改变案涉房屋用途性质的问题，新南北公司在诉讼过程中所提供的证据尚不足以证明上述事实存在，故本院不予采纳。据此，结合新南北公司确实存在逾期付款违约情形的事实，绿地公司主张的要求新南北公司承担逾期付款违约金14611864元的诉讼请求，符合案涉《商品房大单购买协议》及《补充协议》的约定，本院予以支持。鉴于案涉《商品房大单购买协议》已经提前解除，新南北公司亦未实际取得案涉房屋，结合本院对案涉《商品房大单购买协议》的性质认定，新南北公司已经支付的5000万元首期款，在案涉《商品房大单购买协议》解除后，绿地公司应予以返还。关于3000万履约保证金的问题，绿地公司认为根据《商品房大单购买协议》第三条“如新南北公司未按本协议的约定与绿地公司签订任一房源的《浙江省商品房买卖合同》或未按约支付房款的，绿地公司有权没收履约保证金。”的约定，绿地公司有权没收该3000万元履约保证金。本院经审查后认为，案涉《商品房大单购买协议》第三条中虽然对新南北公司存在逾期付款行为，绿地公司有权没收保证金作出了约定，但该规定仅是笼统性的规定，在《商品房大单购买协议》第十一条中就没收履约保证金的具体适用条件作出了特别约定，根据该条约定，只有在新南北公司逾期支付履约保证金或者首期款或者第二期款，且绿地公司选择单方解除协议的情形下，绿地公司有权向新南北公司没收或者追索履约保证金3000万元作为逾期违约金，若届时绿地公司不行使单方解除权的，新南北公司系应按照应付款的日万分之二向绿地公司支付赔偿金。本案经审理查明，在实际履行过程中就履约保证金、首期款以及第二期款的支付，新南北公司虽然存在不同程度的逾期情形，但绿地公司并非以新南北公司逾期支付上述三笔款项为由主张解除协议，本案中并不存在绿地公司有权没收履约保证金的情形。故绿地公司认为无需退还该3000万元履约保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。新南北公司要求绿地公司返还该3000万元履约保证金的反诉请求，本院予以支持。关于新南北公司主张绿地公司承担其已经支付的8000万元款项被占用期间的利息损失的反诉请求，鉴于新南北公司确实存在逾期付款违约情形，本院对新南北公司的该项请求，不予支持。至于新南北公司要求绿地公司承担房屋销售溢价损失的诉讼请求，新南北公司在诉讼过程中未提交充分有效的证据加以证明，且商品房销售价格受房地产市场价格波动等多种因素影响，案涉房屋并未全部销售，损失尚不确定，结合新南北公司对案涉《商品房大单购买协议》也存在过错，故对新南北公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于绿地公司主张的解约违约金2亿元，其主张的依据是《商品房大单购买协议》第十一条关于“除履约保证金和首付款外，新南北公司逾期付款的，新南北公司同意按应付款的日万分之一向绿地公司支付损失赔偿金，若逾期超过60日，绿地公司有权单方面解除协议，同时新南北公司应向绿地公司支付总款项20%的赔偿金”的约定，但双方当事人通过签订《补充协议》的形式明确约定绿地公司放弃了该解约违约金的合同权利，故绿地公司的该项诉请，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司与浙江新南北资产管理有限公司于2018年3月28日签订《商品房大单购买协议》于2019年2月19日解除； 二、绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还浙江新南北资产管理有限公司履约保证金3000万元、首期款5000万元； 三、浙江新南北资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司逾期付款违约金14611864元； 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回浙江新南北资产管理有限公司的其他反诉请求。 本诉案件受理费人民币1415915元，由绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司负担1309721元，由浙江新南北资产管理有限公司负担106194元；反诉案件受理费345304元，由浙江新南北资产管理有限公司负担131216元，由绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司负担214088元（绿地控股集团杭州东城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内至本院退回多缴纳的本诉诉讼费并缴纳应负担的反诉诉讼费，浙江新南北资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的本诉诉讼费并退回多缴纳的反诉诉讼费）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省高级人民法院；并向浙江省高级人民法院预交上诉案件受理费。对财产判决部分不服的，就不服部分交纳案件上诉费。 审判长 徐 丹 审判员 胡 宇 审判员 陈 艳 二〇二〇年五月二十二日 书记员 万丹丹