贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1636号上诉人（原审被告、反诉原告）：金方梅，女，1979年10月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：穆昌富，贵州圣思律师事务所律师。委托诉讼代理人：石少会，贵州北斗星律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王瑜，女，1982年11月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：兰钢，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：龙胜辉，国浩律师（贵阳）事务所律师。原审第三人：贵州家和贵房地产经纪有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城第A组团14幢负一层5号，统一社会信用代码：91520190337324238W。法定代表人：黄慧仪。原审第三人：何赟，男，1981年3月26日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人金方梅因与被上诉人王瑜及原审第三人贵州家和贵房地产经纪有限公司（以下简称“家和贵公司”）、何赟房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初4612号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金方梅上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审或依法改判为支持我方的一审反诉请求；2.本案的一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：第一，导致合同未能履行的主要责任系被上诉人私自占有我方房屋，事发后也一直拖延，拒不出面协调合同履行的事宜，我方已经穷尽了可能的方式，催促对方履行合同义务，一审中我方提交的电话录音、短信、微信聊天记录、邮寄函件的快递单等证据均能证明。第二，案涉的合同已于2018年11月24日解除，我方已经按照合同预留的地址和电话邮寄了合同解除的函件。第三，按照合同的约定，我方在收到被上诉人全部房款后三日内将房屋交付被上诉人使用，被上诉人在支付5万元定金后就开始占用房屋并装修，在我方未交付房屋也未委托家和贵公司交付房屋给被上诉人使用的情形下，原审第三人家和贵公司违背约定，擅自移交钥匙，被上诉人擅自装修的行为构成侵权，应向我方承担占有房屋的租金及毁坏房屋的相应损失。王瑜答辩称，第一，原判认定事实清楚，证据充分。签署合同后上诉人一直拒绝提供办理贷款和过户的相关资料，违反合同的约定，导致我方贷款不能。第二，上诉人存在“一房二卖”的情形，将案涉房屋出售给原审第三人何赟。第三，我方在缴纳5万元后，积极进行装修表明我方诚心履行合同，装修花费为10多万，损失是客观存在的。第四，我方对上诉人称已向我方邮寄了合同解除的函件的事实不予认可。家和贵公司述称，对原判无异议。何赟向本院提交书面答辩状述称，因工作单位搬至金阳，2018年11月前后，我通过“房天下”看到涉案房屋出售信息。2018年12月20日，我方通过房屋中介公司与上诉人及其弟弟金方顺见面商议购房事宜。2018年12月25日，我方与上诉人签订《房屋买卖定金协议》，并支付定金2万元，双方约定一周内过户，2018年12月28日，双方到产权处过户，同时签订《存量房买卖合同》，合同约定房屋及附属设施（装修现状）按照总价81.2万元交易，我方现金支付房款25.2万元，剩余56万元通过银行按揭一次性支付。双方虽然约定购房款中包含装修补偿款，但是未谈及具体价值金额，在签订合同时，上诉人与其弟金方顺将装修补偿款约述为11.2万元。2019年3月12日，银行发放贷款；2019年3月25日，上诉人收到全部房款后，完成了房屋过户。在整个交易过程中，我方不知晓房屋已买给被上诉人的情况。王瑜向一审法院起诉请求：1.解除原告王瑜与被告金方梅于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；2.被告金方梅向原告王瑜双倍返还定金10万元；3.被告金方梅赔偿原告王瑜装修损失10万元；4.被告金方梅赔偿原告预期利益损失16.2万元；5.本案诉讼费、保全费、律师费由被告金方梅承担。金方梅向一审法院反诉请求：1.确认原、被告及第三人家和贵公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》自2018年11月24日解除；2.反诉原告没收反诉被告已支付的定金5万元；3.反诉被告及第三人家和贵公司连带赔偿擅自装修反诉原告房屋及非法占有使用该房屋给反诉原告所造成的损失10万元；4.反诉被告王瑜及第三人家和贵公司连带赔偿反诉原告律师费1万元；5.本案诉讼费及反诉费由反诉被告王瑜承担。一审法院认定事实，2017年10月8日，王瑜作为买方、金方梅作为卖方、第三人家和贵公司作为经纪方共同签订《房地产买卖合同》一份，约定金方梅出售位于贵阳市观山湖区佳境天城1幢1单元14层2号房屋给王瑜，房屋总价为65万元，定金5万元，剩余60万元以银行按揭方式支付。第四条约定王瑜应于合同签订当日向金方梅支付购房定金5万元，余款60万元以银行按揭贷款方式支付，买方需将银行按揭贷款所需要的材料交给经纪方向银行申请按揭贷款，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。第六条约定卖方须在收到全部楼款三日内将房地产交予买方使用。第九条约定若卖方在收取定金后不按照本合同条款将房屋出售给买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务，即卖方须在违约行为发生后二个工作日内返还。第十条约定，双方因合同发生纠纷，由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。当日，原告向被告支付定金5万元。此后，金方梅将房屋交付给王瑜使用。同年11月8日，原告与案外人贵州绿环清源实业有限责任公司签订《装修施工管理协议书》，开始对诉争房屋进行装修。同年11月16日，王瑜向中国人民银行征信中心申请《个人信用报告》，拟申请住房按揭贷款。2018年7月、10月，金方梅通过第三人家和贵公司拟与王瑜沟通房屋过户及未经被告允许擅自装修房屋等事宜未果。2018年9月25日，金方梅委托中介在网上再次发布售房信息。2018年12月25日，金方梅与第三人何赟签订《房屋买卖定金协议》一份，约定金方梅将诉争房屋以81.2万元出售给第三人何赟，第三人何赟于当日支付金方梅定金2万元。同年12月28日，金方梅与第三人何赟签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋成交价格为70万元，房屋现状装修折算补偿11.2万元，总计81.2万元。之后，金方梅将房屋所有权转移登记至第三人何赟名下。另查明，上述房屋已由第三人何赟再次装修，该房屋现由何赟居住使用，对王瑜原装修部分添附加值已无法进行鉴定。王瑜、金方梅为本案诉讼分别与国浩律师（贵阳）事务所律师、贵州圣思律师事务所签订《委托代理合同》一份，并分别支付诉讼代理费1万元。庭审中，金方梅主张于2018年11月13日向王瑜和第三人安家居公司分别邮寄《关于尽快履行房地产买卖合同的函》，要求王瑜和第三人家和贵公司于2018年11月23日协商合同履行事宜，逾期则合同自2018年11月24日起解除，但王瑜和第三人家和贵公司均否认收到上述函件，且被告未在法定时间内向一审法院提交邮寄成功的证明。一审法院认为，合法的房屋买卖合同关系依法受法律保护。本案的争议焦点在于以下几方面：一是《房地产买卖合同》是否应当解除；二是违约责任由谁承担，定金如何处理；三是装修损失和预期利益损失如何认定；四是律师费是应由谁承担。首先，关于《房地产买卖合同》是否应解除方面。其一，关于合同效力方面，王瑜、金方梅与第三人家和贵公司签订的《房地产买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，应认定合法有效。其二，关于合同解除方面，王瑜主张解除该合同，现案涉房屋已由金方梅出售给第三人何赟并已完成房屋所有权的转移登记，且第三人何赟已对房屋进行装修并已入住，《房地产买卖合同》已不能实际履行；虽金方梅认为合同已于2018年11月24日解除，但金方梅未举证证明其将合同解除通知送达给王瑜及第三人家和贵公司，且王瑜及第三人家和贵公司均表示未收到该通知，因此，一审法院认定《房地产买卖合同》未于2018年11月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，《房地产买卖合同》依法应予以解除。其次，关于违约责任由谁承担，定金如何处理方面。其一，违约责任由谁承担方面，本案中，王瑜及第三人家和贵公司均表示系金方梅的原因造成《房地产买卖合同》不能履行，虽被告表示系王瑜不配合导致银行按揭贷款迟迟未能办理，但其未提交任何证据予以证明，且其已将房屋另出售给第三人何赟，因此，一审法院认定系金方梅违约导致《房地产买卖合同》不能继续履行，金方梅应承担相应的违约责任，王瑜及第三人家和贵公司不承担违约责任。其二，关于定金如何处理方面，《房地产买卖合同》第九条规定，若卖方在收取定金后不按照本合同条款将房屋出售给买方，则卖方须承担返还买方双倍定金的义务，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”之规定，金方梅应当双倍返还定金给王瑜，王瑜给付金方梅的定金为50000元，未超出法律规定的比例标准，因此，金方梅应双倍返还王瑜定金共计10万元。再次，关于装修损失和预期利益损失如何认定方面。其一，关于装修损失方面，现《房地产买卖合同》已解除，一审法院已认定金方梅构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，王瑜有权要求金方梅赔偿其房屋装修损失，因房屋已由第三人何赟再次装修，王瑜装修价值部分已无法进行鉴定，但根据金方梅与第三人何赟签订的《存量房买卖合同》，双方约定装修折合11.2万元，且已由第三人何赟向金方梅支付，金方梅实际因王瑜装修房屋获益11.2万元；虽《房地产买卖合同》第六条约定：卖方须在收到全部楼款三日内将房地产交予买方使用，金方梅已将房屋交付给王瑜后，王瑜在未取得金方梅同意及房屋所有权的情况下，便擅自对房屋进行装修，其存在过错，但金方梅亦未举证证明王瑜对房屋装修给其造成了损失，一审法院认定王瑜装修房屋的行为未给被告造成损失，结合《存量房买卖合同》中约定装修折合11.2万元的情况，应予认定王瑜对案涉房屋的装修价值为11.2万元，现王瑜主张装修损失10万元，应从其自愿。其二，关于预期利益损失如何认定方面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，虽金方梅另售房屋确获得了收益，但金方梅继续履行合同，王瑜无可获得利益的确定情形，王瑜与金方梅订立合同时亦不能预见金方梅另售房屋所获得的收益，且房屋出售的价格亦存在比原价格低的可能，即房屋售价系多种因素造成，并非另售就一定获益，因此，王瑜要求的预期利益损失无法律和事实依据。最后，关于律师费是应由谁承担方面。其一，根据《房地产买卖合同》第十条，双方因合同发生纠纷，由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；其二，律师费已实际产生，金额合理，该费用应系王瑜为主张本案所涉权利所产生的合理损失，现一审法院已认定金方梅为违约方，其理应承担王瑜为此支出的律师费1万元。金方梅系违约方，其支付的律师费不应由王瑜承担。综上所述，对王瑜要求判令解除其与金方梅于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》的诉请，一审法院予以支持；对王瑜要求判令金方梅双倍返还定金10万元的诉请，一审法院亦予以支持；对王瑜要求判令金方梅赔偿原告王瑜装修损失10万元的诉请，一审法院亦予以支持；对王瑜要求判令金方梅支付预期利益损失16.2万元的诉请，一审法院不予支持。对金方梅要求判令确认原、被告及第三人家和贵公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》自2018年11月24日解除的反诉请求，一审法院不予支持；对金方梅要求判令确认没收王瑜已支付的定金5万元的反诉请求，一审法院亦不予支持；对金方梅要求判令王瑜及第三人家和贵公司连带赔偿擅自装修反诉原告房屋及非法占有使用该房屋给其所造成的损失10万元的诉请，一审法院亦不予支持；对金方梅要求判令王瑜及第三人家和贵公司连带赔偿其因反诉支付的律师费1万元的诉请，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十三第一款，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除王瑜、金方梅与第三人贵州家和贵房地产经纪有限公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；二、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性双倍返还王瑜购房定金共计100000元；三、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性赔偿王瑜房屋装修损失100000元；四、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性支付王瑜律师费10000元；五、驳回王瑜其余诉讼请求；六、驳回金方梅全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6730元，减半收取3365元；反诉案件受理费3500元，减半收取1750元，共计5115元，由金方梅承担（此款各方已预交，被告金方梅应承担部分于履行本判决时一并给付王瑜）。二审期间，上诉人向法院提交了如下证据：1、《贵阳市存量房买卖合同》（监管版）、《房屋买卖合同》、《首付款收据》，拟证明：因为中介违规，所以我方拒绝履行合同里面配合办理贷款的义务。案涉的房屋存在抬高二手房价格进而骗取金融机构贷款的行为。被上诉人质证称，该证据不属于新证据，与本案不具关联性，且本案并非居间合同关系，上诉人认为居间方提供的服务存在问题，可另行主张，与我方无关。家和贵公司质证称，对真实性无异议，但与本案无关。2、《照片》一组，证明被上诉人对房屋进行装修价值达不到11万元。被上诉人质证称，对该组证据的真实性和关联性有异议。该证据并非原件，不能据此否认被上诉人装修投入的金额，且该图片只能反映房屋的一个角落。家和贵公司质证称，与被上诉人的质证意见一致。经二审审理查明：被上诉人王瑜从原审第三人家和贵公司处取得案涉房屋钥匙。其余事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，关于上诉人诉称案涉合同已于2018年11月24日解除的主张。因为上诉人并未向法院提交邮寄成功的证明，且被上诉人王瑜及原审第三人家和贵公司均否认收到解除合同的函件，故对其该项主张，本院不予支持。关于上诉人在庭审中称因原审第三人家和贵公司涉嫌违规办理贷款而未提交贷款所需的法律文书故不构成违约的主张，按照三方所签订的《房地产买卖合同》第四款第（三）项中约定：“卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得借故拖延，否则视为违约。”的内容来看，上诉人具有无条件配合并提交办理按揭贷款所需的法律文书的约定义务，虽然上诉人在二审中提交了案外人与中介公司的合同拟证明中介公司办理贷款的过程中存在违规的情况，但合同具有相对性，故对该证据，本院不予采信。现房屋已另售原审第三人何赟并将案涉房屋过户登记在其名下，涉案的合同已经事实上履行不能，因此，上诉人未及时配合提供办理贷款所需资料的行为，以及在与被上诉人之间的买卖合同关系尚未解除的情况下将房屋另售他人，构成违约。同时，因三方在前述合同第六条中约定：“卖方须在收到全部楼款三日内将房地产交于买方使用。”，二审中，被上诉人王瑜自认是从原审第三人家和贵公司处取得案涉房屋的钥匙，原审第三人家和贵公司亦认可其将案涉房屋钥匙交于被上诉人王瑜。但是，被上诉人王瑜并无证据证明其占有使用房屋是经过上诉人同意的，上诉人亦对交付房屋的事实亦予以否认，且被上诉人王瑜占有并装修房屋亦不符合合同约定的交付房屋的时间节点，因此，被上诉人王瑜占有并装修房屋的行为亦构成违约。在双方均存在违约的情形下，应由上诉人金方梅向被上诉人王瑜退还定金5万元，原判认定案涉房屋由金方梅交付给王瑜，系认定事实错误，本院予以纠正。关于装修损失的问题。被上诉人王瑜在未征得上诉人金方梅同意的情况下对房屋进行装修，属于未征得所有权人的同意而增添附属物的行为，上诉人金方梅本应与被上诉人王瑜就案涉房屋所增添的附属物的拆除或者折价处理进行协商，但是上诉人金方梅将装修的部分折价11.2万元出售给原审第三人何赟的行为给被上诉人王瑜造成了损失，上诉人在二审中提交《照片》并不能反映出房屋装修部分的价值，本院对该证据，不予采信。因此，原判判令由金方梅赔偿王瑜装修损失10万元，并无不当，本院予以维持。至于上诉人金方梅主张的损失问题，其并未提交证据证明，应承担举证不能之责，本院对其该项主张，不予支持。关于双方主张的律师费的问题。按照涉案的《房地产买卖合同》第十条其他约定第2款：“买卖双方中的违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于…律师费…）”,现双方均存在违约行为，其所支出的律师费应自行承担。原判判令由金方梅向王瑜支付律师费1万元，系认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人金方梅的上诉请求部分成立，对其成立的部分，应予支持。原判认定部分事实不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初4612号民事判决的第一项、第三项、第六项，即：一、解除王瑜、金方梅与贵州家和贵房地产经纪有限公司于2017年10月8日签订的《房地产买卖合同》；三、金方梅于本判决生效之日起十日内一次性赔偿王瑜房屋装修损失100000元；六、驳回金方梅的全部反诉请求；二、撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初4612号民事判决第四项、第五项；三、变更贵州省贵阳市云岩区人民法院(2019)黔0103民初4612号民事判决的第二项为:金方梅于本判决生效之日起十日内一次性返还王瑜购房定金50000元；四、驳回王瑜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用3365元，由王瑜负担1970.7元，金方梅负担1394.3元；反诉案件受理费1750元，由金方梅负担。二审案件受理费用10230元，由王瑜负担3941.4元，金方梅负担6288.6元。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 程 奕二〇二〇年五月八日书记员 谢 婧