广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申1536号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：苏海英，女，1978年7月4日出生，汉族，住海南省东方市。委托诉讼代理人：涂泽宁，广东公忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄贵勇，广东公忠律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：广州市亿安物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区石井街107国道潭村路段D、G首至三层广州市广大服饰商贸城D3008室。法定代表人：邱涌澎，该公司经理。再审申请人苏海英因与被申请人广州市亿安物业管理有限公司（以下简称亿安公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终14546号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。苏海英申请再审称，一、亿安公司无证据证明苏海英已实际使用了案涉商铺，原审判决认定苏海英已经实际使用了案涉商铺，证据不足。亿安公司虽然将案涉商铺交付给了苏海英，苏海英也对涉案商铺进行了装修，但苏海英根本无法对案涉商铺进行使用。导致案涉商铺无法使用的原因是亿安公司造成，亿安公司无权要求苏海英支付案涉商铺占用费。（一）亿安公司除了提供其单方制作的水电费证据外，未能提供其他证据证明苏海英实际使用了案涉商铺。（二）亿安公司在一审阶段提交的《广大服饰中心商铺整改通知书》可以反证案涉商铺根本无法实际使用，同时也证实苏海英无法使用案涉商铺。（三）苏海英提交的证据已经能充分证实无法对案涉商铺进行实际使用。1.在2018年5月7日以前，广大服饰中心未通过消防验收，不具备可使用条件。2.二审证人丰某的证人证言证明案涉商铺在2018年5月份之前，一直在进行消防施工，消防施工需对案涉商铺的出入口进行围蔽，案涉商铺根本无法进行营业使用。3.苏海英一审提交的证据、二审证人丰某的证人证言以及亿安公司一审自认事实，可证实广大服饰中心负一楼的商户维权纠纷，负一楼的商户维权期间根本无法营业使用案涉商铺。4.亿安公司的总裁陈小华就案涉商铺处理的承诺可以证实苏海英根本无法对案涉商铺进行使用。5.案涉商铺所在的广大服饰中心如苏海英这般的租户有几十户，目前正在与亿安公司交涉采取维权措施，广大服饰中心的商铺在2018年无法进行使用是众所周知的事实。6.原审判决在苏海英已提供充分证据证明案涉商铺无法使用，而亿安公司无证据证明案涉商铺已由苏海英实际使用的情况下，采用推定的方式认定苏海英已实际使用了案涉商铺并判决支付占用费，于法于据均错误。二、案涉商铺装修完毕至亿安公司强行收回，苏海英对案涉商铺一直未能使用，案涉商铺装修损失及无法使用均是亿安公司造成，案涉商铺的装修损失应为99200元，原审判决认定为80000元错误。三、亿安公司故意隐瞒案涉商铺所在广大服饰中心属于违章建筑的事实，隐瞒商户，恶意招商，其应对导致租赁合同无效承担全部过错责任，原审判决认定苏海英应对案涉商铺装修损失承担50%的责任错误且不公平。综上，请求再审本案。亿安公司提交意见称，一、关于场地占用费及水电费问题。1.案涉商铺从装修完毕后就一直正常营业，期间一直有水电费的产生，不存在苏海英所说的使用案涉商铺只有几个月的时间。2.因苏海英自使用案涉商铺以来，既不缴纳租金，又拖欠水电费，也不缴纳管理费，经过多次沟通，仍无法解决，又占着商铺不退，亿安公司只能要求苏海英撤铺。3.截止亿安公司清铺，苏海英的货物一直摆放在案涉商铺内，苏海英一二审的诉求写明其商铺物品全部被亿安公司搬走并另行出租给第三方使用，要求亿安公司赔偿，且亿安公司提供的由客服人员随机拍摄的照片显示，苏海英在2018年1月份、7月份均在正常经营，现苏海英声称从未使用过商铺，没有任何说服力。4.广大服饰中心自建成以来一直在正常运作，苏海英租赁期间，广大服饰中心基本每个月都有在商场举办活动，即案涉商铺一直在正常经营中，不存在商场一直无法使用的情况。5.苏海英提出的广大服饰中心负一楼存在纠纷，而案涉商铺在一楼，不受影响，且负一楼的纠纷与亿安公司无关，不存在持续围堵导致亿安公司的商场无法正常营业的情况出现。二、关于装修损失。苏海英没有签订正式合同就入场装修，且在亿安公司沟通要求签订正式租赁合同，否则就解约的情况下仍不签订，足以证明苏海英故意或者放纵解约的情况，苏海英既不缴纳租金管理费又不知福水电费等相关租赁费用，还想继续占有使用商铺，不合情不合理不合法。综上，请求驳回苏海英的再审申请。本院经审查认为，本案系民事再审申请审查案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条的规定，本院对再审申请人苏海英主张的再审事由进行审查。关于苏海英是否需向亿安公司支付占用费及水电费的问题。2017年5月2日，苏海英与亿安公司签订《广大服饰中心特殊客户关键条款》后，苏海英接收了涉案商铺，并将涉案商铺进行装饰装修用于经营服饰。2018年12月20日，亿安公司收回涉案商铺，另行出租他人使用。亿安公司在本案诉请苏海英向其支付涉案店铺从2017年5月3日至2018年12月20日期间的房屋使用费与水电费。涉案商铺所在的楼宇无产权登记，亦未按照建设工程规划许可证的规定建设，原审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定双方签订的《广大服饰中心特殊客户关键条款》为无效合同，并无不当。涉案合同虽无效，但苏海英已实际接收涉案商铺并进行装修投入使用，原审法院认为苏海英应就占用涉案商铺的行为向亿安公司支付相应的对价款，并支付占用期间涉案商铺所发生的水电费，并无不当。苏海英主张涉案商铺因消防不过关被停电导致其无法实际使用涉案商铺，但苏海英并未就此充分举证证明，且苏海英也未以涉案商铺无法使用为由将涉案商铺主动交还亿安公司，原审法院对苏海英的该抗辩意见不予采纳，并无不当。《广大服饰中心特殊客户关键条款》未明确约定开始计付场地占用费的时间，原审法院根据亿安公司提交的涉案商铺费用明细表显示的涉案商铺发生水电费的情况，从公平合理角度，认定占用费从2018年1月1日起算，截至亿安公司2018年12月20日收回涉案商铺日之日止，参照《广大服饰中心特殊客户关键条款》约定的涉案商铺的租金标准计付场地占用费，并无不当。亿安公司提交微信记录、电表读数、商铺费用明细表等证据证明苏海英占有涉案商铺期间所发生的水电费金额，苏海英虽予以否认但未提交相反证据予以反驳，结合亿安公司多次向苏海英主张水电费的情况及亿安公司对水电费计付流程和收费情况的陈述，原审法院对亿安公司提出的苏海英向其支付水电费21150元的主张予以支持，并无不当。苏海英在再审审查期间提交的卢启西等人出具的证明，不能够证明原判决认定基本事实错误，不足以推翻原判决。关于亿安公司应如何分担苏海英装修损失的问题。苏海英对涉案店铺进行了装修，在涉案租赁合同被认定无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第九条的规定，苏海英要求亿安公司分担装修损失于法有据。就苏海英提交的《装修工程施工合同》、银行电子回单、威信转账记录等证据，结合苏海英的陈述，原审法院认定苏海英支出的装修款为89300元，符合证据规则的相关规定，并无不当。鉴于苏海英已实际使用涉案商铺一段时间，原审法院认定苏海英涉案商铺的装修残值为80000元，亦无不当。涉案租赁合同无效，亿安公司作为出租人未履行适租义务，苏海英作为承租人未对租赁物的合法性与适租性尽谨慎审查的注意义务，原审法院认定双方对租赁合同无效造成的损失负有同等责任，即对于苏海英主张的装修损失各承担50%的责任，判决亿安公司分担苏海英装修损失40000元，并无不当。综上所述，苏海英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回苏海英的再审申请。审判长  赖尚斌审判员  谭 甄审判员  何曲伟二〇二〇年五月二十二日法官助理艾荣书记员林芳华