云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2056号原告：李琼珍，女，1966年12月14日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地云南省楚雄市，住云南省楚雄市。原告：杨开洪，男，1971年4月3日生，汉族，小学文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地同上，住址同上，系李琼珍之夫。原告：华美芝，女，1934年2月28日生，汉族，无文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地同上，住址同上，系杨开洪之母。委托诉讼代理人：杨开洪，男，系华美芝之子，代理权限为特别授权。原告：华兴卫，男，1988年8月5日生，汉族，高中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地同上，现在楚雄监狱服刑，系李琼珍长子。原告：华兴胜，男，1989年11月1日生，汉族，本科文化，云南省楚雄市人，双柏质检站职工，户籍地同上，住址同上，系李琼珍次子。二原告共同委托诉讼代理人：李琼珍，女，系华兴卫、华兴胜之母，代理权限为特别授权。被告：楚雄华中市场运营有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区彝人古镇德运西区D63幢，统一社会信用代码：91532300563199850D。法定代表人：张艳，职务：总经理。委托诉讼代理人：秦园园，女，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：况应琼，女，该公司员工，代理权限为特别授权。原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜与被告楚雄华中市场运营有限公司（以下简称华中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李琼珍暨原告华兴胜、华兴卫的共同委托诉讼代理人、原告杨开洪暨原告华美芝的委托诉讼代理人，被告华中公司的委托诉讼代理人况应琼、秦园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；2.由被告支付拖欠的租金共计31132.46元（其中2014年3月20日至2017年3月19日每年拖欠四个月房租，共计11781.72元；2017年拖欠2356.34元；2018年拖欠2356.34元；2019年3月20日至2020年3月20日止年租金14638.06元）；并支付从2020年3月20日起至合同解除之日的房租；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月20日签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，约定原告将位于楚雄市（面积为109.09平方米）商铺出租给被告，租赁期限为18年，租期自2014年3月20日至2032年3月19日止。租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%，租金按年支付，被告于每年3月20日前直接支付至原告账户。合同生效后，原告将商铺交付给被告使用，但被告拖欠2017年租金2356.34元、2018年租金2356.34元、2019年至今的租金分文未付，原告多次催收，被告拒不支付。由于被告提前解约，原告不再减免市场培育期内一年（2014年3月20日至2017年3月19日每年四个月）房租共计11781.72元。被告华中公司辩称：1.被告同意解除和原告签订的合同，诉请第二项不认可，被告只认可拖欠2017年、2018年房租涨幅部分，原告计算方式正确，拖欠金额认可的；2.2019年的租金金额不认可，2019年12月31日双方已解除合同，涉案商铺已交还原告，自2020年1月1日起至2020年3月19日止的租金不应再计算，2019年的租金从2019年3月20日至2019年12月31日止欠付的租金是9130.83，涨幅1826.17元，生活费计算9个月零10天是387.5元，以上共计16057.18元，被告的确未支付，现暂无力支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》1份。被告华中公司未向本院提交证据。经质证，被告华中公司对原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月24日，原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜（甲方）与被告华中公司（乙方）签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜将其位于楚雄市西北片区出租给被告华中公司经营，面积109.09㎡。合同约定：租赁期限为18年，自2014年3月20日至2032年3月19日；租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%（第1-3年每平方米9元，第4-6年每平方米10.80元，第7-9年每平方米12.96元，第10-12年每平方米15.50元，第13-15年每平方米18.66元，第16-18年每平方米24.25元）；市场培育期免租1年，按前三年平均分配，每年付8个月租金；租金一年支付一次，每年3月20日前支付至原告银行账户。铺面租赁面积按建筑面积计算……违约责任：1.合同签订后，双方必须信守合同，甲方在租赁期内无论人事怎样更替都应保证乙方正常经营，如甲方无法保证乙方在经营期内正常经营，甲方应赔偿由此造成的损失，并承担违约责任。2.乙方因经营不善或有违约拖欠租金等行为时，甲方应与其他业主一起向办事处和镇政府反映依法解决而不能单独提出终止合同。3.甲方不得干涉乙方的经营权，如果甲方的原因造成乙方无法正常经营，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。因乙方统租该片区商铺作为发展大型综合市场，需对外招商，因此乙方有权转租商铺，不需再经甲方同意。但转租应合法经营、合理使用，不得损害甲方利益。合同届满前，非因法定事由或双方协商一致，任何一方不得单方解除合同……《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》签订后，原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜将商铺交付给被告华中公司管理使用。合同履行中，被告除2017年度租金涨幅2356.34元、2018年度租金涨幅2356.34元未向原告支付外，2019年3月20日之后租金亦未向原告支付。2020年1月18日，原告找被告华中公司要回涉案商铺的水卡，向涉案商铺实际租赁使用的商户收回钥匙。本院认为，原、被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已将商铺交付被告使用，履行了自己的义务，被告未按时支付的租金，现理应予以支付。被告提出与原告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》已于2019年12月31日解除，但未能提交证据证实，原告在庭审中表示同意在本案中解除合同，本院确认双方合同已解除。但本案所涉《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》的解除时间，应为原告主动找被告退回水卡、找商户退回商铺钥匙的时间。庭审中原告自认在2020年1月18日退回商铺钥匙，被告自认无法举证证明已于2019年12月31日前通知过原告解除《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，并与原告形成解除合意的事实，故被告应对此承担举证不能的不利后果，本院根据原告自认收回商铺水卡、钥匙的时间，认定本案原、被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》解除时间为2020年1月18日。关于欠付租金。原告主张被告应支付2017年度租金涨幅部分2356.34元、2018年度租金涨幅部分2356.34元，被告认可，本院予以确认；原告主张被告支付2019年3月20日至2020年3月19日租金的诉请，原告主张被告支付2019年3月20日至2020年3月19日租金的诉请，根据上述认定的合同解除时间，本院支持2019年3月20日至2020年1月18日期间的租金，按双方在庭审中认可的按商铺面积每月10.80元每平方米计算，本院确认为11775.26元（10.80元/每月.每平方米×109.09平方米×12个月÷365天×304天），以及2019年3月21日至2020年1月18日生活补助费416.44元（500元/每年÷365天×304天），以上合计12191.70元；原告主张要求被告支付2014年3月20日至2017年3月19日每年拖欠四个月房租，共计11781.72元，庭审中原告明确该十二个月的房租系双方合同约定“经甲乙双方协商同意，市场培育期免租1年（按前三年平均分配，每年付8个月租金）”，但合同中未对已免租的租金在发生违约时如何处理进行约定，原告亦未举证证明双方对此另有约定，故本院认为原告的该项诉请没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜与被告楚雄华中市场运营有限公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2020年1月18日解除；二、被告楚雄华中市场运营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜支付欠付的租金人民币16904.38元；三、驳回原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计289元，由原告李琼珍、杨开洪、华美芝、华兴卫、华兴胜负担132元（已交）；由被告楚雄华中市场运营有限公司负担157元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴晓琼二〇二〇年五月二十八日书记员  梁晓璐