河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终392号上诉人（原审原告）：胡静，女，1982年6月12日出生，汉族，住河南省柘城县，确认地址同住址。委托诉讼代理人：王鹏辉，河南华豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：柘城县富邦华景房地产开发有限公司，住所地河南省柘城县城关镇黄山路北段（良浩学校对面），确认地址柘城县华景销售中心，统一社会信用代码：91411424675369922G。法定代表人：赵锦西，职务经理。上诉人（原审被告）：邵凤标，男，1970年1月13日出生，汉族，住河南省柘城县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴彬，河南心诚律师事务所律师。上诉人胡静因与上诉人邵风标、柘城县富邦华景房地产开发有限公司（以下简称富邦华景公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初5484号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人胡静及其委托诉讼代理人王鹏辉、被上诉人富邦华景公司、邵凤标及其委托诉讼代理人吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡静向本院提出上诉请求：改判富邦华景公司及邵凤标赔偿318899元，并承担本案全部诉讼、评估费用。事实与理由：1、2017年4月份，富邦华景公司物业经理赵某称，房屋时邵凤标的，并承诺租十年、八年都没问题，基于此，胡静与邵凤标签订了租赁合同，并投入385000元进行装修。但在2017年8月9日，富邦华景公司在未通知胡静的情况下将房屋出售给案外人张美英，侵害了胡静的优先购买权，应承担赔偿责任；2、胡静遵守合同约定向邵凤标缴纳了第一年、第二年的房屋租金，向富邦华景公司缴纳了第三年的租金，对本案的发生和造成的损失无任何过错。富邦华景公司及邵凤标对本案的发生存在全部过错，应承担全部赔偿责任。富邦华景公司、邵凤标答辩称，1、涉案房屋是富邦华景公司的，邵凤标只是代表富邦华景公司和胡静签订了租赁合同；2、胡静租赁期间，作为房屋所有权人有权出售房屋；3、在出卖房屋之前及胡静刚租赁房屋时已经告知该房屋主要目的是出售，并征求了胡静是否购买该房屋的意向，胡静无购买意向，富邦华景公司才将涉案房屋出售给案外人张美英。胡静在租赁期间已经放弃优先购买权，不应再主张优先购买权。富邦华景公司、邵凤标向本院提出上诉请求，改判富邦华景公司、邵凤标不承担15万元的民事赔偿责任，并由胡静承担一、二审诉讼费用、评估费用。1、邵凤标是富邦华景公司的职工，其与胡静签订租赁合同履行的是职务行为，不应承担责任；2、胡静装修费用评估结果为318899元，一审认定评估数额为389081元，并据此酌定判决数额为15万元没有事实及法律依据；3、富邦华景公司、邵凤标已经尽到告知义务，因为涉案房屋本来就是用来销售的，胡静还租赁涉案房屋，房屋卖给谁都是卖，没有理由询问胡静是否有购房的意向；4、胡静的租赁合同已经超过租赁期限，超过租赁期限后的装修费用没有在赔偿的法律依据；5、根据法律规定，胡静不能再主张房屋的优先购买权。胡静答辩称，1、租赁合同中，邵凤标作为出租人签字，富邦华景公司物业管理处在加盖公章，胡静基于合同，对合同相对方进行起诉，合法适当；2、富邦华景公司、邵凤标无证据证明履行通知义务，并且涉案房屋出售价604980元，而胡静装修涉案房屋就花费38500元，常理，胡静没有理由不购买涉案房屋；3、富邦华景公司、邵凤标在租赁合同的第一年就将涉案房屋出售给第三人，未通知胡静，依法应负赔偿责任；4、胡静主张的是优先购买权收到损害后的赔偿。胡静向一审法院提出诉讼请求：1、原告租赁案涉房屋后为长期经营所投入的装饰装修费300000元，2、案涉房屋差价损失。（即案涉房屋现价值与房屋出卖时的价格之差，其中案涉房屋现价值待评估后确定）3、原告因租赁该商铺而支付给前承租人邹志伟的转让款2万元，4、本案的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费等实际发生的费用均由两被告承担。一审法院认定，2017年4月30日，邵凤标与胡静签订《房屋租赁合同》，约定将坐落在柘城县华景五区路商铺06、07号房屋出租给原告，年租金为35000元，第二年应提前一个月交付租金等合同内容，富邦华景公司物业管理处在合同甲方落款处加盖印章。合同生效履行后，原告按照约定支付了房租，之后在得到被告方同意的情况下，原告与华装联合装饰工程有限公司签订装饰装修施工合同，投入385000元对房屋进行装饰装修，装修完工后开始经营。2018年4月份原告按合同约定提前向被告支付下一年度房屋租金时，得知被告已经将该房屋于2017年8月9日出卖给张美英。被告收取原告第二年的房屋租赁费并向原告承诺房屋由原告继续承租。2018年8月，张美英向法院起诉，要求原告腾空租赁房屋，原告认为，被告在租赁期内出卖租赁房屋未通知原告，侵害了原告的优先购买权，致使原告无法继续经营，给原告造成重大损失，应当担赔偿责任，二被告认为出售涉案商铺之前已经履行了告知义务，为此双方形成纠纷，原告诉至来院。另查明，被告邵凤标系被告柘富邦华景公司的副总经理。涉案商铺经法院委托河南诚成资产评估事务所评估基础工程总代价389081元，评估费4000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，胡静与邵凤标、富邦华景公司之间的房屋租赁合同本应于2018年4月30日到期，但合同后期之前，胡静依据合同约定向被告交付了下一年度房屋租金，原告仍继续租赁使用涉案房屋，二被告对该事实予确认认可。被告富邦华景公司于2017年8月9日与案外人张美英签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给张美英，此时原、被告的房屋租赁合同尚在履行当中。原告以此认为二被告在租赁期内出卖租赁房屋未通知原告，侵害了原告的优先购买权，致使原告无法继续经营，给原告造成重大损失，应当担赔偿责任。一审法院结合全案事实及在卷证据，认为原告主张具有事实和法律依据，予以支持。二被告认为出售涉案房屋之前向原告已经履行了告知义务，仅有赵某一人证言系孤证，没有其他证据佐证，且原告提供的证据也有证人赵某录音，故对证人赵某的庭审证言不予采信。因此，原审法院认为二被告没有提供充分证据予以证实向案外人出售涉案房屋前没有在合理期限内通知原告，使原告丧失了与案外人同等的购房价格、付款期限、支付方式等交易条件下的优先购买权。二被告违反市场交易的诚信原则及合同约定的义务，存在过错，侵害了原告作为承租人的合法权利，理应承担赔偿责任。考虑原、被告双方在本案中的各自因素，参考评估报告评估价值，酌情判定二被告赔偿原告损失150000元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：柘城县富邦华景房地产开发有限公司、邵凤标于判决生效后十日内赔偿原告胡静损失150000元；驳回原告胡静其他诉讼请求。案件受理费5800元，评估费4000元，由被告柘城县富邦华景房地产开发有限公司、邵凤标负担。本院二审查明，经一审法院委托鉴定，截止评估基准日2019年10月10日，胡静租赁商铺装修价值损失的评估结果为318899元，评估费4000元。其余事实与一审相同。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合双方上诉意见、答辩观点，主要争议有三：一、邵凤标是否应承担赔偿责任。涉案房屋是富邦华景公司开发建设的商品房，所有权属于富邦华景公司。邵凤标系富邦华景公司的副总，其虽然以个人名义与胡静签订租赁合同，并收取租金，但富邦华景公司于2018年8月2日出具书面证明予以认可。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。故本院认定邵凤标签订合同系职务行为，后果应由富邦华景公司负责，邵凤标不承担民事赔偿责任。二、富邦华景公司是否损害了胡静的优先购买权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人享有同等条件下的优先购买权是法定权利，其本质在于确保租赁关系的稳定。故出租人的通知应包含出售事实、出售时间、价格及付款方式等基本内容，而本案中，富邦华景公司虽称出售之前曾向胡静询问过购买意向，但并未提供证据证明就涉案房屋的出售时间、价格、付款方式通知到胡静，故本院认定富邦华景公司未履行通知义务，损害了胡静的优先购买权，应承担赔偿责任。三、胡静主张的赔偿数额318899元，是否应得到全部支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。对于赔偿数额，是否需要分担及如何分担，本院考虑以下因素：1、涉案房屋出售价格为604980元，胡静为长期经营投入的装修价值达385000元，而富邦华景公司未履行通知义务，导致胡静丧失了磋商买房的机会，损害胡静优先购买权，对胡静损失应承担赔偿责任。2、双方签订租赁合同，租期为一年，即；合同期满，如出租人继续出租房屋的，承租人享有优先承租权；租赁合同因期满而终止时，如承租人确实无法找到房屋可与出租人协商酌情延长租赁期限。从该约定可以看出，租赁是短租（一年），租期满，出租方有权收回房屋。虽约定了承租人的优先承租权，但优先承租权非法定权利，并不意味着承租人确定能承租房屋。即在书面合同约定租期较短、而能否续租不确定的情况下，胡静投入大量资金装修，对损失的发生也应承担责任。3、双方租赁合同约定，出租方按法定手续将房屋所有权转移给第三方时，在无约定的情况下，租赁合同对新的房屋所有者继续有效。该约定既是对胡静提示房屋以后可能出售，也是对保持租赁关系稳定的一个承诺，但房屋出售时，富邦华景公司与房屋买受人并未就涉案房屋的租赁关系有所涉及，租赁合同并未对新的房屋所有者产生效力。4、双方合同约定租期为一年（2017年5月1日至2018年4月30日），邵凤标收取了胡静第二年的租金，胡静也使用了租赁房屋，第三年续租未果。《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。综合上述因素，本院酌定对于胡静的装修损失由富邦华景公司承担60%的责任，即191339.4元（318899*0.6），由胡静承担40%的责任。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律部分错误，导致判决结果错误，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初5484民事判决第二项；二、变更河南省柘城县人民法院（2019）豫1424民初5484民事判决第一项为柘城县富邦华景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿胡静损失191339.4元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5800元，评估费4000元，二审案件诉讼费6977元，共计16777元，由柘城县富邦华景房地产开发有限公司承担10066.2元，由胡静承担6710.8元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 段智明审判员 白中哲二〇二〇年五月十四日书记员 王楠楠