福建省邵武市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0781民初260号 原告：南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司，营业场所邵武市，统一社会信用代码913507815532046520。 负责人：林华，总经理。 委托诉讼代理人：华峰，男，南平市胜洁物业管理有限公司职工，住邵武市。 委托诉讼代理人：郭智明，福建维理律师事务所律师。 被告：张琳，女，1981年9月12日出生，汉族，住邵武市城南新区。 被告：福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司，住所邵武市解放东路121号，统一社会信用代码91350781056145663H。 法定代表人：刘荣珍，总经理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：陈晓英，福建欣开元律师事务所律师。 原告南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司（以下简称胜洁物业邵武分公司）与被告张琳、福建省邵武新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胜洁物业邵武分公司的委托诉讼代理人华峰、郭智明，被告张琳及其委托诉讼代理人陈晓英暨被告新嘉园公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 胜洁物业邵武分公司向本院提出诉讼请求判令：1、撤销张琳与新嘉园公司签订的《邵武嘉园名城租赁合同》中第一条租赁标的“同时将规划预留的室外活动场地交付给乙方使用”的条款。2、张琳停止侵占嘉园名城小区8号楼室外活动场地的行为，拆除围栏，并恢复原状。3、张琳停止在嘉园名城小区8号楼一层A18号、A19号店面外墙擅自开窗（孔）、破坏外墙形状的行为，并恢复原状。事实与理由：其公司系邵武市解放东路121号嘉园名城小区的物业服务单位，新嘉园公司系该小区的建设单位。2019年7月4日，新嘉园公司与张琳签订《邵武嘉园名城租赁合同》壹份，新嘉园公司将其开发的嘉园名城小区8号楼一层A18号、A19号店面建筑面积约722.63平方米出租张琳，并同时将规划预留的室外活动场地交付给张琳使用。张琳承租上述店面后，即擅自破坏、改变店面外墙面的形状，将两店面的窗户改变规格和形状，并打穿部分外墙用于设置窗户、安装通风孔。此外，张琳根据与新嘉园公司签订的租赁合同的相关条款，擅自将位于小区8号楼外属于小区全体业主所有的室外活动场地围起占为已有。由于张琳的上述违章行为，小区业主委员会、其公司曾多次出面阻止，但张琳非但不予改正，反而在邵武在线上发表不实言论，混淆视听、歪曲事实，掩盖自己违章修建的事实。综上所述，两被告擅自占用小区全体业主公共用地的行为，以及张琳擅自改变建筑物外墙面的形状、结构的行为损害了小区业主的合法权益，也产生了严重的建筑安全隐患，其公司作为物业服务企业有权予以制止。 张琳辩称：一、其通过租赁方式取得商业用房的使用权，亦有权使用该商业用房配套的室外活动场地，不存在“侵占”的事实。2019年7月4日，其与新嘉园公司签订了一份《邵武嘉园名城租赁合同》，合同约定新嘉园公司将其开发和所有的邵武市水北解放东路121号8号楼一层Ａ18号、Ａ19号店面约722.63平方米场地出租给其，同时将商业配套的室外活动场地一并交付其使用。该“交付”不是物权转移的“交付”，只是使用权的明确。根据邵武市住房保障和城乡规划建设局于2017年10月12日向“新嘉园”出具的《关于嘉园名城8＃楼局部功能变更的复函》，该函明确8＃楼一层的车库使用功能已变更为商业用房，并为商业用房产生的商业经营活动配套了室外活动场地，显然，其通过向所有人新嘉园公司以租赁方式取得8号楼一层所有商业用房的使用权是受法律保护的，同时亦有权使用该商业用房配套的室外活动场地，不存在“侵占”的说法，至于其此前为安全设置的栅栏，已被城市管理局于2019年12月1日拆除，不妨害其他业主的使用，胜洁物业邵武分公司要求拆除围栏的诉求无事实依据。二、其是合法、合理使用独立租赁物，没有实施损害8号楼承重结构或违章使用设施等损害他人合法权益的行为，胜洁物业邵武分公司诉求于法无据。新嘉园公司开发建设的8号楼一层店面共有722.63平方米，分为两个店面即Ａ18号、Ａ19号，虽然是门牌号××楼，但是独立于8号楼的只有一层建筑物，该店面具有构造上、利用上的独立性，并且所有权亦是特定业主新嘉园公司所有，所以Ａ18号、Ａ19号店面是业主的专有部分，其他业主对专有部分不具有管理的权利，且不得妨害专有人的使用。其承租Ａ18号、Ａ19号店面目的是开办幼儿园，以方便嘉园名城业主的幼儿就学，同时也符合一个小区需配办幼儿园的教育政策，是便民合法的产业。装修过程中，由于该店面系车库变更而来，包括通光、通风等原设计已无法满足商业活动，故其为通风、通光增开两扇窗户并设置排气孔，这些举措都是建立在专有部分（或Ａ18号、Ａ19号店面共有部分）的合理使用，没有损害8号楼承重结构或违章使用电力、燃气、消防设施，不存在损害他人合法权益，其装修行为如有损害他人利益，亦有管理单位予以认定和处理，而不是胜洁物业邵武分公司的职责，胜洁物业邵武分公司要求恢复原状的诉求无法律依据。三、胜洁物业邵武分公司无权要求撤销他人依法成立的合同条款。1、其装修独立于其他业主的租赁物是正常使用，没有损害他人合法权益，本案亦没有证据证明其实施了损害他人权益的行为，胜洁物业邵武分公司所提诉求无法成立。2、其与新嘉园公司签订《邵武嘉园名城租赁合同》依法成立，胜洁物业邵武分公司不是合同相对人，其要求撤销合同中的条款没有法律依据，既便是合同条款中有违背法律强制性规定，亦是在履行过程中自始无效或有合同当事方予以确认无效，司法实践中，没有合同当事方以外的人予以干涉的道理，胜洁物业邵武分公司要求撤销他人依法成立的合同条款是滥权行为。综上，请求法庭驳回胜洁物业邵武分公司各项诉请。 新嘉园公司辩称：一、其公司依法处分所有的财产，没有实施损害其他业主权益的行为，请求法庭驳回胜洁物业邵武分公司对其公司的起诉。其公司于2012年11月20日成立，经营范围是房地产开发经营、市场开发建设、自有产地租赁服务，法定代表人为刘荣珍。2012年11月9日，其通过出让的方式取得邵武市水北解放东路南侧、四板路东侧计51001.7平方米的地块，用于开发建设“嘉园名城”楼盘。涉案的8#楼建筑面积11571.34平方米，系商服用地——批发零售用地，于2017年4月26日开工。为满足商业开发的需要，其公司在8#楼开工后，将功能独立于8#楼住宅楼的裙楼（即车库）向邵武市住房保障和城乡规划建设局提出《嘉园名城8#楼局部功能变更的申请》，2017年10月12日，邵武市住房保障和城乡规划建设局向其公司出具的《关于嘉园名城8#楼局部功能变更的复函》，同意将8#楼一层的车库使用功能变更为商业用房，并为商业用房配套了室外活动场地，据此复函，其公司将配套的室外活动场地进行水泥硬化处理，在保留部分通道后，亦在四周种植树木和设置符合小区文化的景观柱。2019年6月29日，涉案的“嘉园名城”8#楼竣工验收合格，现已完成不动产初始登记。2019年7月4日，为提升“嘉园名城”小区生活使用功能，方便业主幼儿入托，其公司与张琳签订了一份《邵武嘉园名城租赁合同》，其公司将本人开发和所有的邵武市水北解放东路121号8号楼一层A18号、A19号商业用房约722.63平方米全部出租给张琳开办幼儿园使用。据上，其公司认为：其公司将经验收合格的房屋出租给张琳，是依法行使物权权利，合法处分财产，其公司出租行为没有损害他人权益，张琳作为商业用房的承租人，其开办幼儿园符合国家学前教育的政策，利国利民，其具有使用配套的室外活动场地的权利，胜洁物业邵武分公司作为物业管理人，理应保护包括其公司在内的业主权益，现胜洁物业邵武分公司不是合同当事人，却要求撤销其公司与张琳签订的《邵武嘉园名城租赁合同》部分条款内容，这是越权行为，胜洁物业邵武分公司该诉讼请求依法不能成立。二、其公司同意张琳向法庭提供的书面答辩意见。综上所述，请求法庭驳回胜洁物业邵武分公司对其公司的起诉。 胜洁物业邵武分公司围绕诉讼请求向本院提供书证4份： 证1、嘉园名城物业管理服务合同。证明：胜洁物业邵武分公司系邵武市嘉园名城小区的物业服务企业，依法具有诉讼主体资格的事实。 证2、邵武嘉园名城租赁合同。证明：2019年7月4日，新嘉园公司与张琳签订《邵武嘉园名城租赁合同》壹份，新嘉园公司将其开发的嘉园名城小区8号楼一层A18号、A19号店面建筑面积约722.63平方米出租张琳，并同时将规划预留的室外活动场地交付给张琳使用，该行为侵害了全体业主的合法权益的事实。 证3、3-1装修照片3张、3-2关于官纪旺同志信访事项处理答复意见书（邵自然资信答[2019]33号）、3-3嘉园名城小区业主委员会证明。证明：张琳承租上述店面后，即擅自破坏、改变店面外墙面的形状，将两店面的原有窗户改变规格和形状，并打穿部分外墙用于设置窗户、安装通风孔。此外，张琳根据与新嘉园公司签订的租赁合同的相关条款，擅自将位于小区8号楼外属于小区全体业主所有的室外活动场地围起占为已有。由于张琳的上述违章行为，小区业主委员会、胜洁物业邵武分公司曾多次出面阻止，但张琳非但不予改正，反而在邵武在线上发表不实言论，混淆视听、歪曲事实，掩盖自己违章修建的事实。 证4、4-1责令整改通知书（邵建房改字[2020]第002号）、4-2关于官纪旺等的信访事项处理答复意见书（水街信访复[2020]3号）。证明：二被告侵占小区公共用地的事实。 以上证据4份经张琳、新嘉园公司共同质证后认为： 对证1、嘉园名城物业管理服务合同的真实性无异议，但与本案主体有关联性。胜洁物业邵武分公司诉讼主体的权利是来源于合同和法律授权，但是胜洁物业邵武分公司仅凭《邵武嘉园名城物业管理服务合同》行使诉权，没有法律依据。 对证2、邵武嘉园名城租赁合同的真实性、合法性、关联性均无异议，合同中的商业用地是满足承租人使用户外用地的权利，或许张琳有使用不当，但也已经拆除了。合同中也写明，张琳的使用是不能破坏安全结构，如果承租人有损害安全结构的行为，出租人也是不允许的。 对证3-1装修照片3张的真实性有异议，现在的栏杆已经拆除，空地上仅保留了一些立柱，该设备与小区内的设备颜色一致，也是与小区景观一致。开设的窗户是在专有物的外墙，并没有影响到其他住户。对3-2关于官纪旺同志信访事项处理短答复意见书（邵自然资信答[2019]33号），所谓的预留户外场地活动是指在总绿化率保持不变的情况下，进行部分场地硬化的权利，是属于全体业主所有。在公示期间，一直都没有人提出反对意见。对3-3嘉园名城小区业主委员会证明的真实性、合法性、关联性均有异议，应该由相关业主进行确认，因此形式上有问题，也不能证明胜洁物业邵武分公司想要证明的内容。 对证4-1责令整改通知书（邵建房改字[2020]第002号）,张琳没有收到，新嘉园公司有收到，真实性无异议，但不能证明胜洁物业邵武分公司想证明的内容。对4-2关于官纪旺等的信访事项处理答复意见书（水街信访复[2020]3号），新嘉园公司是使用其专有部分，本案已经起诉了，胜洁物业邵武分公司再去上访，违背了上访的规则。 张琳、新嘉园公司围绕答辩主张共同向本院提供证据5份，其中张琳提供2份、新嘉园名城提供3份。张琳提供2份证据如下： 证1、关于嘉园名城8#楼局部功能变更的复函（邵建规函[2017]164号）。证明：嘉园名城8#楼通过邵武市住房保障和城乡规划建设局规划变更，已明确8#楼一层的车库使用功能变更为商业用房，同时为商业用房配套室外活动场地，以满足商业功能，张琳对商业用房配套的室外活动场地有使用权的事实。 证2、照片5张。证明：张琳为安全使用营业用房而设置的栅栏已被城市管理局拆除，张琳摆放的设施与小区内其他设施一致，可由小区业主共同使用，胜洁物业邵武分公司要求拆除围栏的诉求没有实施依据的事实。 以上证据2份经胜洁物业邵武分公司质证后认为： 对证1关于嘉园名城8#楼局部功能变更的复函（邵建规函[2017]164号）的真实性、合法性无异议，但关联性和证明对象有异议。对预留部分场地是指在保持绿化率总体不变的情况下，对部分场地进行硬化，硬化场地仍属全体业主所有。活动场地并不是指配套商业用房专有的活动场地。邵武市住房保障和城乡建设规划局发的《责令整改通知书》已经确定了上述事实。 对证2照片5张的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明对象有异议。这是张琳为开办幼儿园设置的，如果幼儿园开学，在上课的时间，其他业主肯定是不能去使用。经业主投诉，栅栏已经被拆除，但未恢复原状。 新嘉园公司提供证据3份如下： 证1、国有建设用地使用权出让合同。证明：2012年11月9日，其公司通过出让的方式取得邵武市水北解放东路南侧、四板路东侧即51001.7平方米的地块，用于开发建设嘉园名城楼盘，涉案的8#楼占地面积11571.34平方米，系商服用地--批发零售用地的事实。 证2、关于嘉园名城8#楼局部功能变更的复函（邵建规函[2017]164号）。证明：邵武市住房保障和城乡规划建设局同意其公司将8#楼一层的车库使用功能变更为商业用房，其公司可以将配套的室外活动场地进行水泥硬化处理，承租人张琳亦有权使用配套的室外活动场地的事实。 证3、福建省房屋建筑工程竣工验收报告。证明：2019年6月29日，涉案的嘉园名城8#楼竣工验收合格的事实。 以上证据3份经胜洁物业邵武分公司质证后认为： 对证1国有建设用地使用权出让合同的真实性、合法性、关联性均无异议。 对证2关于嘉园名城8#楼局部功能变更的复函（邵建规函[2017]164号）的意见与张琳证据的意见一致。 对证3福建省房屋建筑工程竣工验收报告的真实性、合法性、关联性均有异议。预留场地属于所有业主，不能单独使用，更不能证明预留场地是新嘉园公司的。 根据胜洁物业邵武分公司与张琳、新嘉园公司的举证，三方相互质证，本院综合认证如下： 1、依据2020年4月16日胜洁物业邵武分公司与邵武市嘉园名城业主委员会签订的《嘉园名城物业管理服务合同》，胜洁物业邵武分公司具备原告主体资格的事实，予以采信。 2、2012年11月9日，新嘉园公司通过出让的方式取得邵武市水北解放东路南侧、四板路东侧即51001.7平方米的地块，用于开发建设嘉园名城楼盘，涉案的8#楼占地面积11571.34平方米的事实，予以采信。 3、2019年6月29日，涉案的嘉园名城8#楼竣工验收合格。2019年7月4日新嘉园公司与张琳签订一份《邵武嘉园名城租赁合同》，新嘉园公司将其开发的嘉园名城小区8号楼一层A18号、A19号店面出租给张琳。张琳承租后，在装修过程中将两间店面部分外墙用于设置窗户、安装通风孔；同时将预留的室外活动场地占为己有（属全体业主共有），由于张琳在未经业主同意的情况下擅自将预留的室外活动场地改变原状，引起诉讼的事实，予以采信。 根据上述采信的证据及双方当事人在法庭上的陈述，对本案事实确认如下：胜洁物业邵武分公司系邵武市解放东路121号嘉园名城小区的物业服务单位，新嘉园公司系该小区的建设单位。2019年6月29日，嘉园名城8#楼竣工验收合格后，为提升嘉园名城小区生活使用功能，方便业主幼儿入托，于2019年7月4日新嘉园公司与张琳签订一份《邵武嘉园名城租赁合同》，其中第一条约定：“新嘉园公司将其开发的嘉园名城小区（邵武市水北解放东路121号）8号楼一层A18号、A19号店面建筑面积约722.63平方米出租给张琳；同时将规划预留的室外活动场地交付给张琳使用。”张琳承租上述两间店面后，在装修过程中自行将两间店面部分外墙用于设置窗户、安装通风孔。此外，张琳擅自将位于小区8号楼外属于小区全体业主所有的室外活动场地（将规划预留的室外活动场地）占为已有。由于张琳的上述违章行为，小区业主委员会、胜洁物业邵武分公司曾多次出面阻止，要求恢复原状，但张琳不予恢复原状。胜洁物业邵武分公司遂提起诉讼。 本院认为，胜洁物业邵武分公司是具备相应资质的物业服务企业，与邵武市嘉园名城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，胜洁物业邵武分公司取得对涉讼的邵武市嘉园名城小区的物业服务资格。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条关于“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定,胜洁物业邵武分公司有权对小区内的公用部分装修进行监督及管理,在业主出现违约或违反共同利益的行为时，物业服务企业有权提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，侵害业主共用部分的主体一般包括建设单位、住户、物业服务管理企业；而住户侵害业主共有权的情形一般包括业主侵害其他业主共有权和非业主使用人侵害业主共有权二种情形。《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”本案中,涉案的“嘉园名城”8#楼一层A18号、A19号店面(租赁物)，属新嘉园公司所有并开发，后通过租赁形式，张琳取得该二间店面的自主使用权，在装修过程中自行将两间店面部分外墙用于设置窗户、安装通风孔，若有损害也即损害了出租人（新嘉园公司）的利益，而并未损害嘉园名城其他业主的利益,以及新嘉园公司将位于小区8号楼外属于小区全体业主所有的室外活动场地交付给张琳使用的条款是否有效，属《租赁合同》关系，且《租赁合同》与侵权诉讼不属同一法律关系，宜另案处理，为此，对胜洁物业邵武分公司该项诉请，依法不予支持。但新嘉园公司将位于小区8号楼外属于小区全体业主所有的室外活动场地交付给张琳(取得租赁物后)使用，张琳作为承租人，在室外场地使用、装修过程中，未经该小区业主同意，擅自搭建围栏、处分业主共有部分，侵害了全体业主的权利，属使用不当，应当承担拆除并恢复原状的民事责任，据此，对胜洁物业邵武分公司该项诉请，依法予以支持。恢复原状之后，张琳在承租期间属该小区业主，在使用该室外场地时，可与该小区业主、新嘉园公司共同协商解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、张琳应于本判决生效后十日内自行拆除位于邵武嘉园名城小区（邵武市8号楼的室外活动场地擅自搭建的围栏，并恢复原状。 二、驳回南平市胜洁物业管理有限公司邵武分公司的其他诉讼请求。 本诉案件受理费200元，减半收取100元，由张琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审判员  肖吉培 二〇二〇年五月十一日 书记员  金 凤 本案依据的主要法律条文 1.《中华人民共和国物权法》 第七十三条:建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城 镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 2、《物业管理条例》 第二十七条：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 4、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十四条：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。 5、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。