福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民终603号 上诉人（一审原告）：厦门骋享物业服务有限公司，住所地厦门市思明区同安路2号天鹭大厦A幢2楼。 法定代表人：朱莹，执行董事。 委托诉讼代理人：**、黄海萍，福建凌一律师事务所执业律师。 被上诉人（一审被告）：厦门市卫生健康委员会，住所地厦门市思明区同安路2号天鹭大厦B座。 负责人：姚冠华，主任。 委托诉讼代理人：吴承伟、王连秀，福建远大联盟律师事务所执业律师。 上诉人厦门骋享物业服务有限公司（以下简称骋享物业公司）因与被上诉人厦门市卫生健康委员会（以下简称厦门市卫健委）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初5221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 骋享物业公司上诉请求：撤销原审判决,并改判支持上诉人的全部诉讼请求；判令诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以没有约定物业费收费标准为由驳回上诉人的诉求是错误的。上诉人与厦门市天鹭大厦业主委员会（下称天鹭大厦业主委员会）签订的合同明确约定了相应的收费标准。即便一审法院认为没有约定收费标准，也应当采取按照行业标准、市场价格等或者通过鉴定来确定收费标准，而非直接以无收费标准为由驳回。在上诉人与天鹭大厦业主委员会于2011年5月28日、2014年4月30日签订的《物业服务合同》中约定的物业费的收费标准为1.7元/平方米，2015年5月1日签订的《物业服务合同》中约定的标准为2元/平方米，因此一审法院以无标准为由驳回上诉人诉求是错误的。应根据合同法第62条第一款第（二）规定执行。与被上诉人同在天鹭大厦办公的厦门市公证处缴交物业费的标准即是按每平方米1.7元、1.8元。据此，即便一审法院认为没有标准，也就当参照受益人市场价格或者按政府指导价来计算或者通过鉴定来确认。一审判决以没有收费标准为由驳回上诉人一审诉求，违反法律的公平、正义。二、被上诉人以其自管电梯维修、维护、保安、保洁等为由抗辩不支付物业费是错误的。被上诉人提到的电梯维修、维护、保安、保洁仅仅是物业服务的一小部分，物业服务范围还包括供电系统、给排水系统、公用配套设施、公共环境卫生、绿化管养、水电费的代收代缴、垃圾处理等等。以极小部分的内部服务否定整个小区的物业服务是错误的。被上诉人在一审答辩中及证据中提到的其自管物业电梯维修、维护、保安、保洁四类。在被上诉人一审提交的拟证明其自管物业的票据中，有四个类型：保安工资（2人月工资合计9000元，2017年为2人合计8000元，2015年2人月工资合计7000元。被上诉人请的是保安公司，月工资为发票金额，扣除税点及保安公司利润，保安人员月工资实际到手更少）、机关文件交换费（月1200元，2015年为1000元）、机关大厅及外环境保洁费（月600元，2016年为月400元）、电梯类检验费。保安工资，因被上诉人系1-9层的业主，占有面积大，其为方便内部管理，才聘请保安管理其1-9层的安保；机关文件交换费，这不属于物业的服务范围，是政府机关产生的费用；机关大厅及外环境保洁费，被上诉人长年聘用郭秀连保洁，每月仅几百元；电梯类检验费是上诉人联系、接待、安排电梯维修维保的单位人员来实施，检验费等费用是被上诉人作为业主应当承担的，不能因为被上诉人支付了费用就否认上诉人提供了服务。综上分析，实际上，被上诉人仅自管1-9层的保安和保洁，即便如其所称包含电梯维修、维护、保安、保洁四类，也不能仅以其以小部分内部服务而认为其自管了全部物业服务。三、被上诉人作为政府机关罔顾客观事实，否认上诉人提供物业服务是不诚信的，有损政府机关的形象。而且在被上诉人自己提供的声称自管物业的材料中却反而证明了上诉人提供了物业服务的事实。被上诉人提交的补充证据第133至138页体现2014年12月30日上诉人就天鹭大厦维修水泵承担维修费用致函给被上诉人，说明上诉人发现水泵出现破损、噪音污染及造成楼板振动以及可能造成的后果及解决方案，并将维修方案及报价报天鹭大厦业委会审核，遂被上诉人要求分摊水泵维修费用，被上诉人也按要求承担了上述费用，证明上诉人为被上诉人提供了物业服务。被上诉人的补充证据第326页被上诉人向上诉人缴交水电费，也说明上诉人提供了物业服务。综上，一审法院判决以没有约定物业费收费标准为由驳回上诉人的诉求是错误，被上诉人以上诉人未提供物业服务为由进行抗辩与事实不符，恳请二审法院在查明事实的基础上，依法纠正，维护上诉人的合法权益。 厦门市卫健委答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人提出的上诉理由没有任何事实依据和法律根据，依法应予以驳回。理由如下：一、上诉人上诉称被上诉人以内部物业服务否认整个小区的物业服务明显是与事实不符，混淆案件事实。案涉天鹭大厦小区的物业一直以来都是由被上诉人与开发商、天鹭大厦业主委员会（上诉人）管理的，上诉人明知也认可天鹭大厦B幢1-19楼一直由被上诉人自行管理，该物业区域不在其与开发商、天鹭大厦业主委员会签订的物业服务合同范围内。1、上诉人历次签订的物业服务合同中对于其他物业区域明确约定了物业费的收费标准，而唯独对天鹭大厦B栋1-19楼没有约定收费标准，证明了上诉人自始至终均认可天鹭大厦B栋1-19楼由被上诉人自行进行物业管理，其无权要求被上诉人支付所谓的物业服务费。1.1天鹭大厦1998年投入使用，因被上诉人与开发商的协议，在上诉人进场服务前，B栋物业管理一直由被上诉人管理。2003年1月份，上诉人开始为天鹭大厦提供物业服务，其与开发商普达公司签订的《前期物业服务合同》中第二条中关于物业的范围也明确约定“其余为卫生局办公面积（不属于管理范围内）”。该前期物业服务合同履行了至2004年8月30日，共计1年8个月。1.22004年9月1日，上诉人与天鹭大厦业委员会签订第一份物业服务合同，该合同的第二十一条对物业服务费用的收取标准按照服务的物业类型不同分别进行4项约定，分别为“A栋住宅房屋”、“A栋二至五层办公及住宅改办公”、“一楼店面”、“B栋19层以上住宅房屋”约定了4种收费标准，该份合同实际履行到2011年的3月31日（共计履行6年8个月）。后上诉人又与天鹭大厦业委会重新签订新物业服务合同。1.32011年4月31日，上诉人与天鹭大厦业委会签订的物业服务合同第15条中关于物业费用的约定较前一份合同的约定进行了变更和补充，但同款物业类型的收费单价不变。同时明确“B栋住宅楼的物业服务费用不含保安和电梯费用”。根上诉人一审提交的材料显示该共计履行了5年1个月。1.42016年5月1日，上诉人与天鹭大厦业主委员会签订了新的物业服务合同，该份合同中关于收费标准的约定方式较2011年签订的合同一致，但是收费单价提高了。2、上诉人在履行其与天鹭大厦业委员会签订的物业服务合同过程中，在公共部分的大维修项目上采用上诉人与天鹭大厦业主委员会共同发文给被上诉人决定是否进行维修以及确定进行维修被上诉人的分摊比例或上诉人单独给被上诉人发文协调处理，之后根据维修确定的费用，由上诉人、天鹭大厦业委会管理的公共维修金支付其管理的面积按比例应支付的费用，被上诉人按照管理的面积按比例支付相应的费用，涉及到B栋10-19房改房的部分由被上诉人管理的在厦门市国土资源与房地产管理局设立的职工住宅公共维修金支付。3、被上诉人管理B栋1-19楼的面积将近15000平方米，按照上诉人的主张截止2018年12月30日的其应收的物业费350万（含房改房部分）。上诉人作为服务合同的签订方，如此重大、关键的物业类型没有在合同中进行约定、长达15年的时间从未向被上诉人催讨过物业费，但是均记得每月催缴水费、电费、停车管理费（不属于物业服务费用）。被上诉人作为行政机关，物业服务费属于办公必须的支出，被上诉人不存在支付不能的情况。上诉人每月催收的水费、电费、车位管理费，被上诉人从未拖欠过。综上，根据上诉人签订的4份物业服务合同中关于物业服务收费的约定以及参与的天鹭大厦业主委员会与被上诉人按管理比例分摊公共部分的维修事项可知：被上诉人在2003年与开发商普达公司签订物业服务合同的时候就明知被上诉人所拥有的天鹭大厦B栋1-19楼物业均不在其签订的物业服务合同中的物业服务范围内，虽然后续与天鹭大厦业主委员会签订的物业服务合同在条款上未像前期物业服务合同一样在物业服务范围内载明“其余为卫生局办公面积（不属于管理范围内）”，但从其每份物业服务合同关于物业服务收费条款的约定、设计上均显示这3份物业服务合同均设有独立的章节条款对物业服务费用进行详细的约定，根据物业类型的不同进行了不同的收费标准的约定，且根据市场行情、物价水平的变更，于不同年份及时对物业收费进行了调整，而并非像上诉人上诉所称的收费内容约定不明确，其是延续前期物业物业服务合同的模式，未把天鹭大厦B栋1-19楼的物业算在服务范围内。上诉人明知被上诉人所拥有的物业不在其与天鹭大厦业主委员会签订的物业服务合同中的服务范围，案涉物业服务合同对被上诉人不具有约束力，其据此要求被上诉人支付物业服务费用没有合同的依据也没有事实的依据。二、天鹭大厦B幢的保安及电梯维护全部由被上诉人管理，1-19楼的保洁、水电维修由被上诉人负责，而并非如上诉人所称被上诉仅自管1-9楼的保安、电梯维修和保洁。天鹭大厦B栋19楼以上住宅用户按照每月0.75元的标准向上诉人缴纳物业服务费。A栋的住宅用户每月要缴纳1.5元的物业服务费用，产生差距的原因如下：B栋共有L5、L6、L7三台电梯，L5电梯停10-26楼（B栋住宅的出入口）、L7电梯为1-9楼，被上诉人专用。L6电梯是消防电梯全体共用。B栋的保安人员及电梯维护全部都由被上诉人提供。三、上诉人称被上诉人作为行政机关枉顾客观事实，享受了服务却不付费否认其提供物业服务的事实明显与事实不相符。1、根据《物业服务收费管理办法》、《厦门市物业服务收费管理办法》等规则制度的规定下，现行物业服务费用的模式分两种形式包干制或者酬金制。在上诉人提供合同中关于物业收费的模式符合包干制的形式。2、根据2018年11月28日上诉人递交的投标书显示其服务8300平方米，独栋电梯1台、公用电梯1台的物业，其需要4个人力投入，1年要收取的物业费用36万元/年，其中用人成本约为1人8万元；讼争B栋共计有两个出入口，按照三班轮岗的情况下需要7个保安，按照用1个人8万的成本，上诉人一年需要56万的用人成本，还不包括保洁等用人成本。根据被上诉人的主张上诉人从2004年度开始每年仅需缴纳约17万元的物业服务费用，即使加上房改房部分顶格收一年也不到30万元。3、案涉天鹭大厦B栋按照共管的实际情况，上诉人只对19楼以上的住户收取物业服务费，19楼以上的建筑面积4839平方米，按照配备保安的规格收取1.5元/月的情况下，一年可以收取的物业服务费用不超过9万，然其按照三班到轮岗的情况下其需要安排3-4个保安站岗，从上诉人的用人成本的角度出发是远远高于其收到的物业服务费的。4、被上诉人承担了B栋原本应由上诉人承担的安保和电梯维修费用。上诉人无须在B栋针对19楼以上的住户安排安保人员，其按照实际提供的保洁人员情况及公司经营成本的角度出发对B栋住宅仅收取0.75元/月的费用。之后公共部分的维修全部由上诉人承担，被上诉人按照比例承担相应的公共维修的费用。上诉人、被上诉人、天鹭大厦业委员会都认可了该种物业管理的此种模式，三方一直相安无事到2018年。5、2018年下半年上诉人参与的被上诉人举行的物业招投标未中标且新的业委会也表示要重新招投标不再沿用之前的物业服务合同后，上诉人与天鹭大厦业主委员会产生纠纷并提起诉讼要求确认新一届业委会做出不在续聘的函无效，且发函、起诉要求被上诉人以及房改房的住户支付15年的物业服务费用。引发本案诉讼以及上诉人与天鹭大厦业主委员会的系列诉讼、房改房业主的系列诉讼的原因均为未中标引发的。四、退一万步而言，即便存所谓的“物业费”，上诉人在长达15年内从未向被上诉人催讨过，诉讼时效早已届满，其诉讼请求也依法不应得到支持。综上，上诉人的上诉理由没有事实依据、合同依据、法律依据，依法应予驳回，维持一审判决。 骋享物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令厦门市卫健委立即向骋享物业公司缴交其拖欠的2004年9月1日起至今的物业管理服务费2395268.04元。 一审法院经审理认定的事实：天鹭大厦项目系厦门市卫生局与厦门普达房地产建设发展有限公司合作建设的。1997年2月21日，厦门市卫生局与厦门普达房地产建设发展有限公司签订《关于执行天鹭大厦项目合作协议的补充协议书之二》，载明“双方同意天鹭大厦B座的整体物业管理权归属甲方”。2003年1月，厦门普达房地产建设发展有限公司、厦门骋享物业管理有限公司签订《天鹭大厦物业管理委托合同》，该合同第二条载明“物业基本情况，物业类型：商场、住宅、车库，坐落位置：同安路2号，总建筑面积61000㎡，层高33层，其中住宅257户，共36510㎡，商场2280㎡，车库144个，其余为卫生局办公面积（不属管理范围内）”。2004年8月30日，天鹭大厦业主委员会、厦门骋享物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定物业服务合同期限自2004年9月1日至2007年8月30日；该合同第二十一条对天鹭大厦A幢住宅房屋、A幢二至五层办公及住宅改办公、一楼店面、B幢19层以上住宅房屋、空置房屋的物业管理服务收费标准进行了约定。2007年8月24日，厦门骋享物业管理有限公司变更登记为“厦门骋享物业服务有限公司”。2011年3月28日，天鹭大厦业主委员会、骋享物业公司签订《天鹭大厦物业服务合同》，约定委托管理期限为三年，即自2011年4月1日至2014年3月31日止；该合同第十五条载明“1、A幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.5元/月/平方米向业主或使用人收取；B幢住宅楼的物业服务费由乙方按0.75元/月/平方米向业主或使用人收取（此物业费不含B栋的保安费和电梯的管理费）。2、A幢、B幢住宅楼用于办公或经营性的物业服务费由乙方按1.7元/月/平方米向业主或使用人收取。3、店面及商场的物业服务费由乙方按2.7元/月/平方米向业主或使用人收取”。2016年4月30日，天鹭大厦业主委员会、骋享物业公司签订《天鹭大厦物业服务合同》，约定委托管理期限为1年，即自2016年5月1日至2017年4月30日止；该合同第十六条载明“1、A幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.8元/月/平方米向业主或使用人收取；B幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.05元/月/平方米向业主或使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费）。2、一楼店面物业服务费由乙方按3元/月/平方米向业主或使用人收取；3、二、三、四楼物业服务费由乙方按2元/月/平方米向业主或使用人收取”。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，骋享物业公司先后接受天鹭大厦的建设单位、业主委员会的委托，对天鹭大厦进行物业管理，应当根据物业服务合同的约定提供相应的物业管理服务。天鹭大厦的业主或者使用人接受骋享物业公司提供的物业管理服务，应当根据物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。对于天鹭大厦B幢1-9层房产系厦门市卫健委的办公场所，双方当事人均无异议。 但是，一方面，先后签订于2004年8月30日、2011年3月28日、2016年4月30日的三份物业服务合同均未就天鹭大厦B幢1-9层房产的物业服务收费标准作出明确约定。另一方面，没有证据表明骋享物业公司就上述收费标准与厦门市卫健委进行过协商，按照合同有关条款或者交易习惯亦无法确定。因此，骋享物业公司以厦门市卫健委系天鹭大厦B幢1-9层房产的业主和使用人为由，要求厦门市卫健委支付自2004年9月1日起至今的物业管理服务费2395268.04元，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回厦门骋享物业服务有限公司的诉讼请求。 经审理查明，原审查明的案件事实属实，本院予以确认。 二审中，骋享物业公司向本院提交了新的证据，即1.2014.5.1-2015.4.30和2015.5.1-2016.4.30的物业服务合同、2.二次供水设施高低水池（水箱）清洗消毒合同、3.高压供电合同、4.天鹭大厦A栋L4电梯重新安装协议、5.给天鹭大厦业委会的汇报函、6.安保消防责令改正通知书、7.建筑消防设施维修记录单、8.关于消防系统故障维修的联系函、9.天鹭大厦卫计委范围消防维修设备清单及报价单、10.消防安全综合治理排查表、11.建筑消防设施维修保养报告、12.日常工作记录表、13.电梯巡视记录表、14.水泵运行记录表、15.天鹭大厦第三届业委会变更备案表、16.2019.9.12天鹭大厦物业移交协调会决定事项、17.天鹭大厦物业移交项目表、18、物业费评估报告、19.缴款通知书、报销凭证、通用票据、收款收据、天鹭大厦卫计委范围消防维修设备清单、火灾报警设备维修报价、身份证、工程安全员证、工程清洗水池岗位证书、工资表以及会议纪要等，拟证明其上诉主张。厦门卫健委质证认为上述证据无法证明上诉人的主张。 厦门卫健委向本院提交了新的证据，即：1.资金申请报告、关于修复配电设备的报告、安装合同、记账凭证、支付凭证、发票，2.资金申请报告（急件）、协议书、证明、记账凭证、支付凭证、发票，3.关于大厦柴油发电机损坏报告（3份、2010年）、说明、完工证明，记账凭证、付款凭证、发票、维修协议书（支付办公楼部分）、关于申请公维金维修公用发电设备的函、记账凭证、付款凭证、发票、住房资金支款通知书，4.关于天鹭大厦B栋下水道阻塞电梯浸水处理事宜协议书，5.记账凭证、进账单、发票、进账单，6.关于更换天鹭大厦底层变频恒压供水控制柜的意见、变频恒压供水控制柜合同、记账凭证、付款凭证、发票，7.天鹭大厦不锈钢水管给水安装施工合同书、有关天鹭大厦不锈钢给水系统改造费用分摊说明、关于支付天鹭大厦不锈钢供给水管安装工程工程款的函，8.建设工程施工合同、记账凭证、支付凭证、发票、记账凭证、住房资金支款通知书。拟证明讼争小区是被上诉人与天鹭大厦业委会按照比例共同管理。上诉人接受天鹭大厦业委会的委托为其管理的区域提供物业服务，被上诉人管理的B栋1-9不在其管理范围内。骋享物业公司质证认为，被上诉人提供的上述材料真实性、合法性、关联性均予以确认，但是其拟证明B栋1-19层不属于上诉人服务范围是错误的，此证据恰恰证明了上诉人为1-19层提供了物业服务。 本院认为，2003年1月，厦门普达房地产建设发展有限公司、厦门骋享物业管理有限公司签订《天鹭大厦物业管理委托合同》第二条载明“物业类型：商场、住宅、车库，……总建筑面积61000㎡，……其余为卫生局办公面积（不属管理范围内）”。2004年8月30日，天鹭大厦业主委员会、厦门骋享物业管理有限公司签订的《物业服务合同》第二十一条对天鹭大厦A幢住宅房屋、A幢二至五层办公及住宅改办公、一楼店面、B幢19层以上住宅房屋的物业管理服务费、公共维修金的收费标准进行了约定。2011年3月28日、2014年4月30日、2015年5月1日，天鹭大厦业主委员会、骋享物业公司签订的三份《天鹭大厦物业服务合同》第十五条均约定“……B幢住宅楼的物业服务费由乙方向业主或使用人收取（此物业费不含B栋的保安费和电梯的管理费）。2、A幢、B幢住宅楼用于办公或经营性的物业服务费由乙方…向业主或使用人收取。”。2016年4月30日，天鹭大厦业主委员会、骋享物业公司签订《天鹭大厦物业服务合同》第十六条载明“……B幢住宅楼的物业服务费由乙方按1.05元/月/平方米向业主或使用人收取（此物业服务费不含B栋的保安费和电梯的管理费）”。从上述历次的物业合同相关条款对物业服务范围及物业收费标准的约定可见，案涉合同均未就厦门卫健委的办公场所即天鹭大厦B幢1-9层的房产进行约定。且从双方提交的相关证据可以证明，天鹭大厦B幢1-9层的保安、保洁、电梯维护等均由厦门卫健委自主管理及相关维修费用由厦门卫健委按比例分摊的事实。故案涉物业合同对厦门卫健委不具有约束力，骋享物业公司据此要求厦门卫健委向其支付物业服务费缺乏合同依据，且其在长达15年的期间从未向厦门卫健委催讨过物业管理费和公共维修金费用亦有悖于常理，故本院对其上诉主张不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费25962元，由上诉人厦门骋享物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年五月二十一日 书记员 林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。