甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终707号上诉人（原审被告）：甘肃中创房地产开发公司，住所地甘肃省兰州市城关区柏道路1号。法定代表人：孔元文，该公司经理。委托诉讼代理人：杨世全，男，1948年8月15日出生，汉族，住甘肃省白银市白银区,该公司副经理。被上诉人（原审原告）:杨某某，女，1972年2月29日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。上诉人甘肃中创房地产开发公司（以下简称中创公司）因与被上诉人杨某某房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。中创公司上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院作出的(2018)甘0102民初3266号民事判决，改判驳回杨某某的全部诉讼请求或者将本案发回重审;2.本案一、二审案件受理费由杨某某承担。事实和理由:第一，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致判决不公。首先，案涉房屋的性质为公租房，个人仅有使用权，无法拥有该房屋的所有权并办理产权证。中创公司于1996年1月1日将案涉房屋出租给杨全英并给杨全英办理了公租房证。该公租房所有权属于中创公司，不属于承租人，承租人仅有使用权。所以中创公司不可能与杨某某签订《商品房买卖合同》。一审法院对1996年中创公司与杨全英签订的公租房事实没有进行审查，就认定公租房行为不存在，显失公平。其次，中创公司于1996年1月1日将案涉房屋出租给杨全英后，承租人杨全英从1996年-2015年一直向中创公司缴纳租金，所以案涉公租房的承租主体系杨全英并不是杨某某，杨某某与涉案房屋无任何法律上的利害关系。再次，杨某某所提供的商品房销售合同显属伪造，其无权依据该份合同向中创公司主张权利。该份合同的落款日期为1990年，而中创公司在1990年工商局核准的名称系中国新技术创业产业有限公司甘肃房地产开发公司。并不是案涉《商品房销售合同》上使用的名称。1995年公司的名称才变更为甘肃中创房地产开发公司，所以中创公司在1990年不可能用不存在的名称与杨某某签订商品房买卖合同，且当时办理公租房缴纳手续时，杨某某从没有提出有1990年签订《商品房买卖合同》一事，其姐姐杨全英与中创公司在1996年办理公租房手续，所以1996年公租房证是真实存在的。一审判决脱离证据的关联性，仅仅单独认为《商品房买卖合同》有效缺乏事实和法律依据。且不论案涉《商品房买卖合同》的真实性，案涉《商品房买卖合同》签订时间与案涉房屋办理公租房手续时间相互矛盾，一审判决没有审查矛盾之处，单独认为案涉《商品房买卖合同》有效太过于片面。即便案涉《商品房买卖合同》有效，根据签订时间的前后，之后于1996年办理公租房证的行为是对案涉《商品房买卖合同》的变更，双方真正履行的是1996年的公租房证，且20年中杨某某与杨全英从未提出过异议。最后，杨某某提供的收据明显有多处涂改，比如收据的时间、收据的付款主体、收据的金额、收据付款用途及经办人，通过收据根本不能确定付款的主体就是杨某某，且收据的收款单位亦不是中创公司，该收据不能作为其向中创公司支付房款的依据。一审法院未对证人的身份进行审查，证人亦无证据证明其是中创公司的员工，且证人在本案发回重审时亦没有出庭作证，在此情形下，一审判决依据证人证言认定中创公司收到房款与事实不符，证据不足；第二，本案已经过了诉讼时效，请求二审法院予以驳回。杨某某提供的《商品房买卖合同》系伪造的，即便存在该《商品房买卖合同》，按照1990年签订合同截止目前，杨某某近20年从未向中创公司主张过履行合同的权利。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五之规定“当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”，杨某某明知道存在《商品房买卖合同》，却近20年未向中创公司主张权利，其主张明显超过诉讼时效，请法院予以驳回。杨某某辩称，第一，关于中创公司陈述的1990年签订合同时其公司名称与现在的公司名称不一致的问题，杨某某在二审中提交的第一组证据可以证明其案涉合同上的名称与中创公司之前注册的名称是一致的；第二，关于中创公司提出的公租房主体错误的问题，公租房应当是由政府出租的房屋，中创公司没有权利把房屋作为公租房进行出租。案涉房屋所在小区的每户都发了公租房证，该公租房证实质上是中创公司变相收取物业管理等相关费用的方式，之后案涉房屋所在小区的房屋办理产权证后每户的公租房证就失效了。杨某某向一审法院起诉请求：1.判令确认兰州市城关区甘南路甘家巷8号703室归杨某某所有；2.判令中创公司为杨某某办理城关区甘南路甘家巷8号703室房屋产权证书；3.本案诉讼费用由中创公司承担；4.请求依法判决确认杨某某与中创公司于1990年5月8日签订的房屋买卖合同有效。一审法院认定的事实：杨某某（乙方）与中创公司（甲方）于1990年5月8日签订《商品房销售合同》，约定杨某某购买位于，建筑面积31.85平方米，每平方米为960元，共计30576元，合同签订三日内预交购房定金100%，计30576元，余款交钥匙时一次付清。该合同第四条约定：乙方所购房屋产权归自己所有，土地属国家所有，在国家办理产权时由甲方提供手续，乙方办理。费用按国家规定执行，在未办理以前以此合同为准。合同后有甘肃中创房地产开发公司印章及法定代表人曲含章签名，杨某某签名。1992年8月12日，中创有限公司甘肃房地产开发公司第五开发处财务出具收款收据一张，收到杨某某订购四号商品楼款30000元，经手人为张某，后房屋交给杨某某使用。另查，甘肃中创房地产开发公司1994年度企业法人年检报告书中登记法定代表人为曲含章，工商企业歇业印章处理登记表企业名称为中创甘肃房地产开发公司。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉双方当事人签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。杨某某作为买受人，已经履行了向中创公司支付房款的义务，中创公司理应按照合同约定为杨某某办理房屋权属登记手续，但中创公司未按合同约定给杨某某办理房屋所有权证，且至今仍未办理，其行为已构成违约，杨某某应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任，故对于杨某某要求中创公司办理涉案房屋所有权证的诉讼请求，法院予以支持。关于杨某某要求确认兰州市城关区房屋归其所有的主张，根据《中华人民共和国物权法》第六条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。杨某某对涉案房屋的所有权是期待权，要通过中创公司在产权管理登记部门办理房屋所有权证来实现，而不能通过诉讼来取得房屋所有权。关于中创公司辩称杨某某提供的售房合同签合同的时候是中创甘肃房地产开发公司，中创公司全称是甘肃中创房地产开发公司，与其公司无关的主张，根据中创公司1994年度企业法人年检报告书，及中创公司一审庭审时认可之前所用公章为中创甘肃房地产开发公司，签字也是法定代表人曲含章所签，故该售房合同为合法有效合同。关于中创公司辩称对杨某某提供的收款收据有异议的主张，该收据经手人张某出庭作证，能证明所收的钱系杨某某交给中创公司的房款。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十条、规定，判决：一、确认杨某某与中创公司于1990年5月8日签订的商品房销售合同有效；二、中创公司在本判决生效后三十日内依法协助杨某某将位于兰州市城关区房屋一套（具体门牌号以房屋所有权证上登记为准）过户至杨某某名下；三、驳回杨某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由中创公司负担，于本判决生效后十日内向杨某某付清。本案二审审理中，杨某某向本院提交了两组证据，本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。杨某某提交的第一组证据为从兰州市市场监督管理局调取的中创公司内资企业基本信息表，杨某某提交该组证据的证明目的为证明案涉《商品房买卖合同》签订时中创公司的名称和现在一样。中创公司质证认为杨某某提交的该组证据系其公司现在的工商登记信息，其公司是在2005年的时候变更公司名称的，中创公司的章子也是在2005年变更之后启用的，杨某某提交的该组证据与本案不具有关联关系；杨某某向本院提交的第二组证据为案外人阎学文的公租房证，杨某某提交该组证据的证明目的为该组证据与一审中其提交的杨全英持有的案涉房屋的公租证共同证明案涉房屋所在小区的每户都发放了公租证，中创公司发放该公租证的目的为变相收取水电费，并不是中创公司将房屋进行出租。中创公司质证认为公租证是真实存在，当时案涉房屋所在的小区是拆迁安置还建的，案涉房屋所在的小区中部分是拆迁安置房，部分是公租房，而持有公租证的杨全英不属于拆迁安置户。本院认为，杨某某提交的第一组证据系其于2020年4月8日在兰州市市场监督管理局调取的中创公司的企业基本信息工商档案，该档案的内容并未载明中创公司的企业变更信息情况，亦不能证明中创公司的企业名称是否发生过变更。杨某某提交的第二组证据系案外人持有的房屋公租证，与本案不具有关联关系，本院亦不予采信。经二审审理查明，一审判决查明的案件事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点问题是：1.一审判决对证据的采信及事实的认定是否正确；2.本案是否超过诉讼时效期间。本案中，杨某某依据其与中创甘肃房地产开发公司于1990年5月8日签订的《商品房销售合同》及1992年8月12日出具的金额为30000元、加盖中创有限公司甘肃房地产开发公司第五开发处财务专用章的收据主张其与中创公司之间存在房屋买卖合同关系，中创公司以案涉《商品房销售合同》上所加盖的公章在合同签订时未启用为由对案涉《商品房销售合同》的真实性提出异议，并以案涉收据内容有篡改且加盖的公章不是其公司的公章为由对案涉收据的真实性亦提出异议。而根据本案一、二审庭审调查及中创公司的陈述，中创公司认可案涉《商品房销售合同》所涉房屋是其开发建设的，其亦对案涉《商品房销售合同》上所加盖的公章及法定代表人签字的真实性予以认可，在此情形下，案涉《商品房销售合同》上加盖的公章在签订案涉合同时是否启用的事实不影响对案涉《商品房销售合同》真实性的认定，中创公司以此为由提出案涉《商品房销售合同》系伪造的主张不能成立，本院不予采信。关于杨某某提交的收据真实性的问题，本院认为，该收据上虽存在字迹重叠的情形，但该收据上所载明的“经手人”张某在本案第一次一审审理中出庭作证对该收据出具的原因及内容予以了说明，中创公司虽对证人张某出庭作证的证言内容不予认可，但其并未提交相反的证据否定证人证言的内容，且中创公司认可该收据上加盖的公章名称所涉的“中创有限公司甘肃房地产开发公司第五开发处”系下属的分公司，故一审判决综合以上情况对该收据的真实性予以认可并无不当。关于中创公司依据案涉房屋的实际居住人杨全英持有的公租房证主张案涉房屋系公租房的上诉理由，本院认为，中创公司提出该项主张的目的在于否定案涉双方当事人之间的房屋买卖合同关系，而中创公司该项主张成立与否的关键在于认定其该项主张所依据的公租房证是否能够反映真实的公有住房租赁关系。根据我国相关规定，公租房是政府或公共机构面向特定的住房困难群体提供出租的保障性住房，该类房屋的承租人具有限定性，承租亦需经过相关审核程序。案涉房屋的租赁证名称虽为兰州市公有住房租赁证，但该证的发证单位是中创公司，并非是政府或公共机构。中创公司未提供案涉房屋相关行政主管部门对该房屋性质的认定、审批文件，亦未提供案涉房屋租赁证发证之前对承租人资格限定、审核及交付房屋的相关资料。且案涉租赁证的发放时间是1999年，案涉《商品房销售合同》的签订时间是1990年，如依中创公司所述，案涉房屋的租赁证所反映的是真实的租赁关系，为何针对案涉房屋先签订销售合同之后又进行出租，中创公司未作出合理解释，亦未提供相应的证据予以证明。此外，在本案一审审理中，案涉房屋租赁证上所载明的承租人杨全英亦出庭作证，其陈述案涉房屋是其姐姐杨某某交由其使用的，中创公司发放租赁证的目的是为了收取水电管理费用。综合以上情况，本院认为，仅依据案涉房屋的租赁证并不足以认定案涉房屋上存在真实的公有房屋租赁关系，在此情形下，中创公司以此为由否定案涉双方当事人之间房屋买卖合同关系的主张缺乏事实依据，依法不能成立。关于本案是否超过诉讼时效期间的问题，本院认为，案涉双方当事人签订的《商品房销售合同》中未约定办理案涉房屋产权证的期限，且根据案涉《商品房销售合同》第四条的约定，在国家办理案涉房屋产权时由中创公司提供手续，杨某某办理。并且在本案一、二审审理中，案涉双方当事人均认可案涉房屋因历史遗留问题一直不具备办理产权证的条件，故本案不存在超过诉讼时效的问题。本案中，根据案涉双方当事人所述，案涉房屋因历史遗留问题一直不具备办理产权证的条件，且案涉双方当事人在本案一审审理中均未提交案涉房屋的初始权利登记情况。在二审审理中，双方当事人均认可案涉房屋未进行初始权利登记，而办理房屋过户实质上是房屋产权登记的变更，其前提条件是房屋权属已登记在一方名下。在案涉房屋未进行初始权利登记的情形下，案涉房屋不具备办理过户登记的条件。一审判决在未对案涉房屋权属登记情况进行核实的情形下判令中创公司协助杨某某办理房屋过户缺乏事实依据，显属不当，本院予以纠正。根据案涉《商品房销售合同》第四条的约定，乙方（杨某某）所购房屋产权归自己所有，土地属国家所有。在国家办理产权时由甲方（中创公司）提供手续，乙方（杨某某）办理。故杨某某在办理案涉房屋产权登记时，中创公司负有协助提供相关手续资料的义务。综上所述，中创公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决对中创公司所负合同义务的认定不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3266号民事判决第一项、第三项；二、变更甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初3266号民事判决第二项为：杨某某在办理位于兰州市城关区房屋一套（具体门牌号以房屋所有权证上登记为准）的产权登记时，甘肃中创房地产开发公司负有协助提供相关手续资料的义务。一审案件受理费100元及二审案件受理费100元均由甘肃中创房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨清审判员刘宝成审判员谷元元二〇二〇年五月二十九日法官助理张亚东书记员贺蓉蓉