安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖16民终1634号 上诉人（原审原告）：梁玉娟，女，1972年12月28日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。 委托诉讼代理人：邢三元，安徽公德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁玉峰，男，1975年5月2日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。 被上诉人（原审被告）：张海涛，男，1974年6月13日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区，经常居住地安徽省亳州经济开发区汤庄村民委员会汤庄自然村。 委托诉讼代理人:郑强,安徽赵长利律师事务所律师。 上诉人梁玉娟因与被上诉人丁玉峰、张海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初6857号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 梁玉娟上诉请求：依法撤销亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初6857号民事判决,并改判支持上诉人一审诉求;被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一审判决已经查明和认定,上诉人与被上诉人丁玉峰系夫妻关系,认定证人王某、李某证言内容,该证据证明案涉房屋系上诉人与被上诉人丁玉峰夫妻共同共有财产,一审判决认定丁玉峰与张海涛于2018年7月18日签订的《房屋买卖合同》不具有合法性,而判决中一审法院又认为该《房屋买卖合同》属于有效合同,显然一审判决内容前后发生矛盾,在查明的事实和适用法律出现错误。本案中,被上诉人丁玉峰擅自出售夫妻共同共有的房屋,且被上诉人张海涛在购买房屋时不属于购买中的善意第三人,两被上诉人的行为是对合同第三人上诉人的房屋物权的侵害,因而,两被上诉人签订《房屋买卖合同》的民事法律行为,实际上严重损害了该合同第三人上诉人的利益,应依法确认其签订的《房屋买卖合同》无效。 丁海涛未进行答辩，亦未提交任何证据及书面意见。 被上诉人张海涛辩称，现行有效的法律、行政法规并无禁止农民处分其房屋的规定，且政府发布的一系列文件基本都是针对禁止城镇居民购买宅基地房屋。双方买卖合同的标的是房屋，而非宅基地，公民对房屋享有的财产权，可以进行转让。梁玉娟在整个过程中都是买卖合同的当事人，价款也是梁玉娟最终确定的。只是没有在合同上署名，但是对其丈夫丁玉峰出售涉案房屋是知情的，她也是合同的当事人之一。 梁玉娟向一审法院起诉请求：1.依法确认丁玉峰与张海涛于2018年7月18日签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令张海涛赔偿梁玉娟房屋占用费3万元；3.本案的诉讼费用由丁玉峰、张海涛负担。 一审法院认定事实：梁玉娟与丁玉峰系夫妻关系，双方因结婚证丢失曾于2013年6月18日在亳州市谯城区民政局婚姻登记处补办结婚证书。2018年7月18日，丁玉峰（甲方）与张海涛（乙方）签订的《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方有房屋一套，两间两层半，总建筑面积210平方米，坐落于，东靠宅基地、西靠宅基地、南靠张凤华、北靠李园；甲方自愿以28万元的价格卖给乙方；房款付清后加以双方签字，签字后即刻生效，以后双方均不得反悔，否则反悔方将付一切法律和经济责任等等内容。梁玉娟知道该房屋买卖合同签订的消息后，要求解除丁玉峰与张海涛签订的该房屋买卖合同未果，即提起了民事诉讼。另查明，诉讼期间，梁玉娟述称，张海涛曾租住双方争议的房屋，现张海涛一直使用该房屋。 一审法院认为，1.关于本案房屋买卖合同效力的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。但该规定不属于导致合同无效的效力性规定，而属于管理性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，丁玉峰与张海涛于2018年7月18日签订的《房屋买卖合同》，不违反合同法第五十二条的规定，故该《房屋买卖合同》属于有效的合同。 2.关于本案是否符合合同解除条件的问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，丁玉峰与张海涛签订的《房屋买卖合同》，不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，而符合合同解除的条件，作为房屋共同共有人的梁玉娟可以要求解除该合同。 3.关于当事人举证责任的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，梁玉娟诉求：“确认丁玉峰与张海涛签订的《房屋买卖合同》无效，因其未能提交出合法、有效的证据证明《房屋买卖合同》违反合同法第五十二条的规定，故其应承担不利的法律后果。综上，丁玉峰与张海涛于2018年7月18日签订的《房屋买卖合同》，不违反合同法第五十二条的规定，故该《房屋买卖合同》属于有效的合同。该房屋买卖合同因不符合善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的情形，而符合合同解除的条件，作为房屋共同共有人的梁玉娟可以要求解除该合同。梁玉娟诉求：“确认丁玉峰与张海涛签订的《房屋买卖合同》无效，因其未能提交出合法、有效的证据证明《房屋买卖合同》违反合同法第五十二条的规定，其应承担不利的法律后果，故对其诉讼请求，一审不予支持。丁玉峰经一审传票传唤、无正当理由未到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法缺席判决的有关规定，故本案可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：驳回梁玉娟的诉讼请求。一审案件受理费630元，由梁玉娟负担。 本院二审期间，各方当事人针对各自的诉请或辩解提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证。本院对各方提交的证据结合案情进行综合评判。 本院查明的事实如下：梁玉娟与丁玉峰系夫妻关系。2018年7月18日，丁玉峰（甲方）与张海涛（乙方）签订的《房屋买卖合同》，该合同约定：“甲方有房屋一套，两间两层半，总建筑面积210平方米，坐落于，东靠宅基地、西靠宅基地、南靠张凤华、北靠李园；甲方自愿以28万元的价格卖给乙方；房款付清后加以双方签字，签字后即刻生效，以后双方均不得反悔，否则反悔方将付一切法律和经济责任等等内容。 梁玉娟述称其知道该房屋买卖合同签订的消息后，要求解除丁玉峰与张海涛签订的该房屋买卖合同未果，即提起了民事诉讼。 另查明，诉讼期间，梁玉娟述称，张海涛曾租住双方争议的房屋，现张海涛一直使用该房屋。 再查明，张海涛与梁玉娟、丁玉峰非同一集体经济组织成员。 本院认为，本案中丁玉峰与张海涛于2018年7月18日，签订了《房屋买卖合同》。但因涉案房屋系建造在村集体土地之上，而张海涛与丁玉峰非同一集体经济组织成员，故双方签订涉案房屋的买卖合同因违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，应被认定为无效合同。因合同无效造成的损失，当事人可另案主张。对于上诉人梁玉娟要求张海涛赔偿房屋占用费3万元，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人梁玉娟的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2018）皖1602民初6857号民事判决； 二、确认丁玉峰与张海涛于2018年7月18日签订的《房屋买卖合同》无效； 三、驳回梁玉娟的其他诉讼请求。 一审案件受理费630元，由张海涛、丁玉峰负担；二审案件受理费550元，由梁玉娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  沙启峰 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇二〇年五月二十五日 法官助理高辛冉 书记员李宋培