广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初7299号原告：刘远钦，男，1984年6月15日出生，汉族，住广州市天河区。原告：周月嫦，女，1985年9月10日出生，汉族，住广东省云浮市云安区。委托诉讼代理人：方燕君，广东红棉律师事务所律师。被告：孙燕玲，女，1973年7月9日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：苏富强，广东法全律师事务所律师。第三人：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：高军，总经理。委托诉讼代理人：罗凯波，该公司员工。委托诉讼代理人：周掌珠，该公司员工。原告刘远钦、周月嫦诉被告孙燕玲、第三人广东链家房地产经纪有限公司广州分公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后,依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘远钦及两原告的共同委托诉讼代理人方燕君，第三人链家公司的委托诉讼代理人罗凯波到庭参加了诉讼，被告孙燕玲经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘远钦、周月嫦向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2017年8月13日签订的《存量房买卖合同(链家满堂红版)》；2.被告向两原告返还购房款300000元；3.被告向两原告返还房贷利息10000元；4.被告向两原告支付违约金100000元；5.被告向两原告赔偿中介服务费损失20000元；6.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告系位于广州市番禺区市桥街××街××座××房的登记产权人。2017年8月13日，被告与两原告在第三人处就涉讼房屋的买卖事宜签订《存量房买卖合同（链家满堂红版〉》。签订该合同后，两原告向被告支付购房定金150000元和向第三人支付中介服务费20000元。2017年8月27日，被告与两原告就合同的履行达成补充协议。签订该补充协议的次日，两原告向被告提前支付了首期房款150000元。2017年12月17日，被告与两原告达成第二份补充协议。签订该第二份补充协议的同日，两原告向被告支付了涉讼房屋的房贷利息10000元。后两原告得知涉讼房屋被法院查封，多次与被告表明的涉讼房屋实际产权人欧健燐沟通退款，但至今被告或欧健燐仍未将涉讼房屋的购房款及损失费用转给两原告。故两原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起本诉讼，敬请判如所请。被告孙燕玲未到庭答辩，于庭后提交了一份书面意见辩称：2018年3月18日原告在征得我方同意的情况下将涉讼房屋买卖合同概括转让给案外人赵韵，赵韵自称为刘远钦表妹，因此原告并非本案适格原告。第三人链家公司述称：由于原告的诉讼请求没有针对我司，所以我司对原告的诉讼请求没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：链家公司原名称为满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，2018年7月17日更名为广东链家房地产经纪有限公司广州分公司。位于广州市番禺区市桥街××街××座××房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为94.60平方米，登记权属人为孙燕玲，不动产权证号为××××号，发证日期为2016年9月29日；该房屋登记抵押权人为中国银行股份有限公司广州海珠支行。2017年8月13日，孙燕玲作为卖方（甲方），与刘远钦、周月嫦作为买方（乙方）共同签订了一份《存量房买卖合同（链家满堂红版）》（以下简称《存量房买卖合同》），其中约定：涉讼房屋存在抵押等他项权利情况，抵押权人为中国银行，相关贷款尚欠本金不超过600000元；涉讼房屋按整套出售并计价，成交价为1000000元；甲乙双方同意在乙方向甲方支付首期楼款当天交付涉讼房屋；乙方已知悉物业所在地政府现行限购政策及银行贷款规定，确保可提交符合相关规定的真实、有效的所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；该房屋被查封或限制转让，导致乙方可能无法取得房屋所有权的，或甲乙双方任一方逾期履行本合同（含附件）所列交易义务超过10天的，或甲乙双方任一方明确表示拒绝购买/出售涉讼房屋的，即构成根本违约，并承担相应的违约责任；甲方根本违约的，应按涉讼房屋成交价的10%向乙方支付违约金，并退回乙方已付的全部款项；甲乙双方任一方迟延履行本合同约定义务或未安排配偶等相关权利人配合履行本合同项下义务的（包括但不限于提供交易资料、签署交易文件、办理交易手续、支付房款、交付物业、迁出户口等），则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权根据本合同第六条第五款第2项解除合同并要求违约方承担违约责任；合同未约定明确履行期限的，以守约方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同另约定了“网签手续的办理”：买卖双方确认通过链家公司[链家满堂红业务备案登记号：ACY0221（业务编号）号]居间介绍成交本交易，链家公司根据本合同之条款拟定网签手续文件；甲乙双方在签订本合同后十日内签署网签手续的相关合同文件，以顺利完成交易；如需调整网签合同条款而须重新拟定网签手续文件的，甲乙双方应当自按揭机构或链家公司通知之日起五日内配合完成，否则视为拒绝调整；按揭机构将按当时之状况安排后续交易手续，如因而导致交易障碍或增加交易风险的，由拒绝调整一方承担相应责任；《广州市存量房买卖合同》（网签正式版本）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准；本合同并作为调处各方权利义务之唯一依据，本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同并有附件约定：涉讼房屋交易以按揭转按揭付款方式支付房款，乙方须在2017年8月13日支付定金20000元给甲方，于2017年8月14日前支付定金余款130000元给甲方，甲方收到上述款项后应在10天内向原抵押银行办理转按手续，如实向乙方提供所欠贷款情况，并在银行通知的时间内备齐相关资料协助乙方申请银行按揭，乙方应于2017年8月23日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用（包括且不限于公证、按揭等费用），按揭的方式为商业贷款，甲乙双方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料，乙方于递件成功过当天支付甲方首期楼款（不含定金）250000元，楼价余款（银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由银行扣除甲方所欠款项后直接划入甲方在该银行所开设的账户，若因乙方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由乙方于递件成功后与首期楼款一并支付给甲方，乙方逾期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。同日，刘远钦、周月嫦与孙燕玲、链家公司还签署了一份《广州市房地产调控政策告知书》，买卖双方签名确认已了解并知悉广州市房地产调控政策相关内容。另外，刘远钦、周月嫦作为委托方（甲方），与链家公司作为受托方（经纪方、乙方）签订了一份《居间代理服务合同》，约定甲方就涉讼房屋交易委托乙方提供中介居间服务；甲方对本次交易事宜确认：甲方已查阅涉讼房屋的权属证明文件并对其所载的包括但不限于抵押情况、产权情况等内容无异议；甲方已知悉房屋所在地政府现行限购政策及银行贷款规定，确保可提交符合相关规定的真实、有效的所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；基于乙方向甲方提供的居间服务，并促成甲方与卖方签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，甲方同意在本次交易办理网签手续前向乙方支付房地产咨询及买卖代理费20000元。签订上述《存量房买卖合同》当日，周月嫦向孙燕玲转账支付了定金20000元。2017年8月14日，周月嫦通过银行转账向孙燕玲支付了定金130000元。同日，链家公司向刘远钦、周月嫦出具一份《收款收据》（NO.0314775），确认收到刘远钦、周月嫦支付代理费20000元。2017年8月27日，孙燕玲（卖方、甲方）与刘远钦、周月嫦（买方、乙方）签订了一份《补充协议》（以下简称《补充协议1》，约定：乙方因前公司疏忽导致乙方2014年12月中断一个月社保，暂没取得购房资格，乙方先申请广州人才引进政策入户广州，承诺2017年12月31日前完成入户广州后再办理网签及房屋交易手续，甲方同意并配合交易过户，若乙方2017年12月31日仍未完成入户广州，乙方选择放弃购买此房屋，和平解除合同，甲方承诺在2018年1月31日前退回所有定金及购房首期款给乙方，双方互不追究其他责任；乙方于2017年8月29日提前支付首期150000元给予甲方；本补充协议与《存量房买卖合同》冲突之处，以此补充协议为准。2017年8月28日，周月嫦通过银行转账方式向孙燕玲支付了首期款150000元。2017年12月17日，孙燕玲（卖方、甲方）与刘远钦、周月嫦（买方、乙方）再次签订了一份《补充协议》（以下简称《补充协议2》，约定：乙方现申请广州人才引进政策入户广州，现预计2018年4月1日前完成入户广州手续，甲乙双方选择继续等待乙方完成入户广州手续后，再配合4月1日后交易过户；本补充协议与原《存量房买卖合同》及《补充协议1》冲突之处，以此补充协议为准。签订《补充协议2》当日，周月嫦向孙燕玲转账支付了房贷利息10000元。2018年3月18日，孙燕玲作为卖方，与刘远钦、周月嫦作为原买方共同签订一份《补充协议》（以下简称《补充协议3》），该协议将赵韵列为变更买方，约定：买卖双方于2017年8月13日签订《存量房买卖合同》买卖涉讼房屋，现买方提出变更购买人赵韵，并已获得卖方许可；买卖双方于签订本协议当天由变更买方及卖方签定买卖涉讼房屋的《广州市存量房买卖合同》（网签版本）；原买方及变更买方共同承担对原合同的权利义务，后续手续按原签定的《存量房买卖合同》相关正常程序办理，原买方就本次交易所签订的其他合同文本，变更后的买方均予以接受并与原买方共同履行。2018年3月21日，周月嫦、刘远钦作为甲方，与案外人赵韵作为乙方共同签订了一份《购房协议》，约定甲方于2017年8月13日签订《存量房买卖合同》买卖涉讼房屋，由于甲方没有购房资格，现变更购买人为乙方赵韵，乙方自愿承担原《存量房买卖合同》权利与义务，甲方放弃承担原《存量房买卖合同》所有权利义务，并配合乙方办理转名及按揭手续；甲方已向该物业业主孙燕玲支付的定金、首付款及2018年1-4月利息补偿款共计310000元，该笔款项分三期支付：1.甲方签署完该房屋的网签变更表、改落名补充协议及本协议当天，乙方向甲方支付50000元定金款，若在过户前，甲方不履行该协议，甲方需向乙方支付双倍定金100000元；2.乙方成功缴税过户当天，乙方向甲方支付剩余的260000元；3.乙方成功缴税过户当天，乙方向甲方支付居间代理服务费20000元，此笔款项甲方已向满堂红（中国）置业有限公司缴纳的居间代理费20000元；4.乙方成功缴税过户当天，乙方向甲方支付剩余的9600元；5.卖方向甲方开出的定金及首付收据，由中介方满堂红（中国）置业有限公司保管，待交税过户后甲方收齐楼款后，转交给乙方。协议还约定，乙方赵韵继续履行原合同的权利义务，后续手续按原签定的《存量房买卖合同》相关正常程序办理。同日，孙燕玲作为卖方（甲方），与赵韵作为买方（乙方），链家公司作为中介方共同签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号，以下简称网签合同），并办理了网签备案登记。该合同约定涉讼房屋按整套出售并计价，总价款为1000000元；签订本合同时，乙方向甲方支付150000元作为购房定金，并按照按揭付款方式按期付款；乙方应于递件成功当天向甲方支付首期房款300000元；剩余房款700000元由乙方于2017年8月23日前委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应及时提供办理按揭手续所需的资料；甲乙双方同意涉讼房屋交付使用的时间为乙方向甲方支付首期楼款当天；丙方协助甲乙双方于银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后10天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖；丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人签订本合同当天向丙方支付中介服务费，其中甲方应向丙方支付中介服务费15000元，乙方应向丙方支付中介服务费20000元；基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费，守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方；甲方不按本合同约定将涉讼房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不按本合同约定买入涉讼房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉讼房屋成交价的10%；乙方知悉限购及贷款新政，确保可提交真实、有效的贷款所须文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。2019年6月12日，刘远钦、周月嫦以孙燕玲拒绝继续履行《存量房买卖合同构成违约为由，诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它送达方式无法与孙燕玲取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见孙燕玲与本院联系。2019年6月13日，本院根据刘远钦、周月嫦的申请，以（2019）粤0113民初7299号《民事裁定书》裁定在430000元限额范围内查封孙燕玲名下的财产。诉讼中，针对刘远钦、周月嫦是否具备在广州市购房资格以及涉讼买卖交易的履行情况。刘远钦、周月嫦称与孙燕玲、链家公司签订《存量房买卖合同》时，涉讼房屋存在抵押，没有查封的情况，但当时已有其它诉讼案件，链家公司明知孙燕玲征信恶劣仍隐瞒该情况并哄骗其方签订《存量房买卖合同》；其方在签订该合同前已向中介方提交了社保记录，中介方审查后称没有问题，所以三方签订《存量房买卖合同》，但之后其向社保部门办理其方无过错的证明，社保部门认为是其方前工作单位的过错，所以没有出具证明，之后其方申请入户广州，于2018年6月取得入户指标，并在一个月后办理了入户手续，其方在2018年9月取得身份证前已入户广州；因其方在2018年4月1日前无法入户广州，链家公司称可以转给案外人赵韵作为买方办理相关手续，因此其方在链家公司的误导下与赵韵签订了《购房协议》进行转卖，孙燕玲对该情况也是知悉的，签订《购房协议》当日赵韵向其方支付了50000元，因为在缴纳契税时出现问题，相关手续无法继续办理，后其方没有直接与赵韵协商，只是通过链家公司协商拟等他案诉讼结果，但之后发现涉讼房屋被查封，因此其方通过链家公司与赵韵协商，由其方向孙燕玲主张权利；因2018年3月21日其方已办理入户广州手续即将可以拿到广州户口，在此情况下链家公司提议其方将涉讼房屋转卖给没有经济能力的员工亲属赵韵，可见《购房协议》是赵韵与链家公司恶意串通所签订的，因此该协议无效，而其方与孙燕玲之间签订的《存量房买卖合同》及相关补充协议仍在履行之中，因涉讼房屋被查封，孙燕玲已构成违约，因此其方主张解除双方签订的《存量房买卖合同》，孙燕玲应按照合同约定承担返还购房款、支付利息和违约金以及赔偿中介服务费损失的违约责任。刘远钦、周月嫦并提交了《二手楼宇按揭过户资料清单》《候补资料清单》《购房协议》、赵韵身份证复印件、刘远钦与链家桥兴分店店长李秋兰的微信聊天记录、经纪人赵汝鹏信息网络查询打印件及刘远钦、中介人员和欧健燐的微信群聊天记录等证据拟证实其上述主张。链家公司对《购房协议》和赵韵身份证表示无法确认真实性，对其它证据真实性无异议，但认为签订合同前刘远钦、周月嫦向其司提供了社保缴纳明细，其司经纪人根据经验判断因为补缴期间较短，缴纳人一致，可以由发生补缴时买方服务的公司出具证明，社保部门和房管部门是可以接纳的，关于因购房资格导致交易不能继续的问题，买卖双方在《补充协议1》已经进行重新明确并约定；其司没有登记刘远钦、周月嫦与赵韵签订的《购房协议》，其司只知道购房人变更为赵韵，2018年3月21日是以赵韵作为买方办理了网签手续，但其司不清楚刘远钦、周月嫦与赵韵签订协议和履行协议的情况，也不清楚两者之间的沟通情况。本院认为，刘远钦、周月嫦与孙燕玲就涉讼房屋买卖签订的《存量房买卖合同》《补充协议1》《补充协议2》《补充协议3》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。根据上述《补充协议3》约定的内容以及刘远钦、周月嫦和案外人赵韵签订的《购房协议》、孙燕玲与赵韵签订网签合同的内容可看出，刘远钦、周月嫦与孙燕玲签订《存量房买卖合同》及补充协议后，在交易履行过程中，双方已与赵韵签订相关合同变更涉讼房屋购买人为赵韵，而且卖方孙燕玲已与赵韵就涉讼房屋买卖签订网签合同，刘远钦、周月嫦也自认按照《购房协议》约定收取了赵韵50000元，故刘远钦、周月嫦与孙燕玲签订《存量房买卖合同》建立的买卖合同关系实际已经终止履行，不存在解除的问题。刘远钦、周月嫦主张双方合同仍在履行之中且据此要求法院判决解除，未能提交相关证据证实其该主张，理据不成立，本院不予支持。基于涉讼房屋的购买人已变更为赵韵，刘远钦、周月嫦与赵韵已在《购房协议》中约定由赵韵分期返还刘远钦、周月嫦已向孙燕玲支付的房款，两者就此进行了明确约定，现刘远钦、周月嫦以自身作为购房人的身份主张孙燕玲退还房款并主张孙燕玲承担支付利息、违约金以及赔偿中介服务费的违约责任，理据不成立，本院不予支持。刘远钦、周月嫦称赵韵同意由其向孙燕玲主张权利，未能予以充分举证，即使刘远钦、周月嫦所述属实，亦未能提供证据证明两者之间的权利义务转让已经孙燕玲同意，故对于刘远钦、周月嫦的该主张，本院不予采纳。至于刘远钦、周月嫦与赵韵之间就涉讼房屋买卖交易所产生的相关权利义务关系，刘远钦、周月嫦应另寻法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告刘远钦、周月嫦的全部诉讼请求。本案受理费13980元、财产保全费2670元，由原告刘远钦、周月嫦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  黎盛国人民陪审员  黄卓丹二〇二〇年五月二十日书 记 员  罗嘉敏