四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终864号 上诉人（原审被告）：广安中泰房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区红旗街127号3幢1单元101号。 法定代表人：殷健国，总经理。 被上诉人（原审原告）：伍柏林，男，生于1979年12月16日，汉族，住四川省岳池县。 被上诉人（原审原告）：钟雪梅，女，生于1986年8月9日，汉族，住四川省广安市广安区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾维胜，四川鑫泰律师事务所律师。 上诉人广安中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房产公司）因与被上诉人伍柏林、钟雪梅商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 中泰房产公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回伍柏林、钟雪梅一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由伍柏林、钟雪梅负担。事实和理由：1.延迟办证系不能归责于中泰房产公司的客观原因造成，一审法院对税务机关反复变更、撤销通知书等行政原因导致中泰房产公司延迟办证的事实未予以认定；2.中泰房产公司已履行商品房交付、办理初始登记及转移登记义务，收条系伍柏林、钟雪梅自愿作出的承诺，该承诺对其具有约束力。 伍柏林、钟雪梅辩称，其在二审中自愿放弃逾期办理首次登记违约金利息的诉讼请求，除利息外的其余部分维持原判。 伍柏林、钟雪梅向一审法院起诉请求：1.判令中泰房产公司支付因逾期取得位于广安市×幢×-×-×号房屋所在楼栋的初始登记而应承担的违约金31,557元及利息；2.诉讼费由中泰房产公司承担。 一审法院认定事实：2013年10月8日，伍柏林、钟雪梅作为乙方（买受人）与中泰房产公司作为甲方（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1、乙方所购商品房项目名称为中泰田园，位于广安市中桥组团ＧＣ2011-12号地块，经广安市规划和建设局批准预售，房屋预售证号为（2013）房预售证第11号；2、房屋编号为×幢第×层×-×-×号，涉及用途为住宅，建筑面积为79.98㎡，单价为4800元／㎡，总价为383,904元；3、如因买受人原因，未按合同约定交清房款及相关费用，所造成的产权不能按期办理，由买受人承担相应责任；4、出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；5、产权初始登记。出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所属楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日向买受人支付；7、因办理相关产权证件工作的需要，出卖人在开发周期中需要为买受人准备办理各项权证手续资料；8、买受人应自房屋交付之故买受人必须在签订本合同当日内付清房款的同时支付政府职能部门收取的各项交易代收费用（代收费用有：契税、专项维修基金、交易费、土地评估费、转移登记费、测绘费、印花税、产权办理工本费等及银行按揭相关手续费用）日起10日内，及时提交办理房屋所有权转移的相关文件即资料；买受人未能及时提交办理产权转移所需的相关文件或未能及时补足相关税费导致房屋产权转移办理延期的，视为买受人违约，买受人应每日按房款总价的万分之一向出卖人支付违约金。 伍柏林、钟雪梅向中泰房产公司支付了购房款共计383,904元及其他代收费用。 2015年12月3日，四川鑫安税务师事务所有限公司出具了《广安中泰房地产开发有限公司“中泰田园”项目土地增值税清算税款申报鉴证报告》。 2016年1月20日，广安市地方税务局第一直属税务分局作出广市地税一直通[2016]12号《土地增值税清算通知书》，根据相关法律规定认定中泰房产公司开发的“中泰田园”项目工程已符合土地增值税清算条件，通知中泰房产公司在收到本清算通知之日起90日内办理清算申报手续。 2017年5月8日，广安市地方税务局第一直属税务分局作出广市地税一直通[2017]30001号《税务事项通知书》，通知书主要内容为：你公司开发的“中泰田园”项目已达到土地增值税清算条件（预售房许可证已满三年），鉴于你公司在“中泰田园”项目财务核算方面大量使用大额现金支出（比如支付供电工程款5300000.00元一次性使用现金支付），违反了财务管理制度，无法真实准确反映土地增值税扣除项目的计税成本。经研究决定对该项目土地增值税清算实行核定征收方式。 同日，该税务分局又作出广市地税一直通[2017]30002号《税务事项通知书》，通知书主要内容为：你公司开发的“中泰田园”项目已完工，开发产品已交付使用，开发产品计税成本已转结，通过核查，发现你公司在“中泰田园”项目开发产品计税成本结算方面大量使用大额现金支出（比如支付供电工程款5300000.00元一次性使用现金支付），违反了财务管理制度，无法真实准确反映成本费用支出及利润水平。经研究决定对该项目企业所得税实行核定征收方式。 2018年3月15日，该税务分局作出广市地税一直通[2018]1721号《税务事项通知书》，通知内容主要为：鉴于我局在2016年1月20日要求你公司对“中泰田园”项目进行土地增值税清算时，该项目未达到《土地增值税管理规程》规定的清算条件，故我局决定撤销2017年7月作出的清算决定，同时撤销2017年9月29日作出税收强制执行决定，与清算项目有关的税收法律文书广市地税一直通[2017]30001、30002号《税务事项通知书》同时作废。 2018年9月14日，案涉房屋所在的楼栋办理了不动产首次登记。2018年12月13日，中泰房产公司向伍柏林、钟雪梅交付了该房屋的不动产权证书，并且退还了办证工本费465元。 广安市国土资源局在其官方网站上公布了《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南》，主要规定：1、办理首次登记的应提交的申报材料有身份证明材料、不动产权证书或土地使用证（原件）、商品房预售许可证、建设工程规划许可证，以及建筑区划内属全体业主共有的道路、绿地、其他公共场所、共用设施和物业服务用房等证明材料，包括土地、规划或建设等部门出具的相关文件和开发建设单位与业主的书面约定材料等；2、委托代理人申请登记的，还应提交授权委托书（原件）和受托人的有效身份证明。个人委托代理人申请登记的，授权委托书和被代理人身份证明应当经依法公正或认证；3、房地产开发企业在申请新建房屋首次登记时，应当将建筑区划内依法属于全体业主共有的房屋一并申请登记，权利人记载为该小区全体业主，不发房屋权属证书。 一审法院认为，伍柏林、钟雪梅与中泰房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，伍柏林、钟雪梅向中泰房产公司支付了购房款，中泰房产公司理应按照合同约定向伍柏林、钟雪梅交付房屋，办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的不动产权证书。按照合同约定，中泰房产公司应当在2016年6月30日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，但中泰房产公司于2018年9月14日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，故中泰房产公司未在约定期限完成办理房屋初始登记的义务已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对伍柏林、钟雪梅要求中泰房产公司支付逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。 关于中泰房产公司提出的伍柏林、钟雪梅在领取不动产权证书等时在出具的收条上承诺中泰房产公司已按约定履行相关义务，双方再无任何纠纷而已无相应诉权的辩称意见，从伍柏林、钟雪梅出具的收条看，该收条为打印填充格式，系伍柏林、钟雪梅在领取不动产权证书时中泰房产公司要求伍柏林、钟雪梅填写的，需要填写的内容仅为楼栋单元房号、产权证及契税发票编号、退回的工本费金额等数字，标题又注明为收条，根据合同法第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除和限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，中泰房产公司并未提供证据证明其让伍柏林、钟雪梅在该收条上签字时以合理的方式提醒过伍柏林、钟雪梅注意该条款，亦未提供证据证明对该条款予以了说明。该收条上载明的视为中泰房产公司已按约履行义务、双方再无任何纠纷等内容，明显属于免除中泰房产公司自身不承担支付逾期办理首次登记违约金的责任的情形，按照《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该内容应属无效。对中泰房产公司的该项辩称意见，不予采纳；关于中泰房产公司提出的因税务机关原因未能及时取得相关税费缴纳凭证导致迟延办证的辩称意见。从中泰房产公司提交的证据可以看出，税务机关就中泰房产公司开发的“中泰田园”项目工程是否达到土地增值税清算条件，以及因中泰房产公司违反财务制度等作出的一系列通知，均系依照相关法律法规作出，中泰房产公司将未能取得相关税费缴纳凭证导致迟延办理首次登记的原因归责于税务机关的行为无事实及法律依据，不予采纳；关于中泰房产公司提出的业主未能及时提交办理产权证书所需的资料导致迟延办证的辩称意见。根据《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记办证指南》的规定，办理房屋首次登记应提交的资料中并没有要求业主提交资料的情形，故对中泰房产公司的本项辩称意见，不予采纳。 关于违约金金额的确定。合同约定，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。对此中泰房产公司明确表示伍柏林、钟雪梅未提供证据证明其实际受到的损失，伍柏林、钟雪梅主张的违约金远高于实际损失，其诉请支付的违约金无事实依据。伍柏林、钟雪梅未能在合同约定的期限办理首次登记属实，但确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，中泰房产公司认为违约金过高时，法院应以实际损失为基础，兼顾其他相关因素进行衡量裁决。本案中，双方均未提供证据证明伍柏林、钟雪梅因中泰房产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，本案无法根据实际损失与约定的违约金的差额作出违约金是否过高的判断。在此情况下，综合全案实际情况，考虑中泰房产公司已履行商品房交付、办理初始登记及转移登记，伍柏林、钟雪梅已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定中泰房产公司向伍柏林、钟雪梅支付2016年7月1日起至2018年9月14日止期间逾期办理首次登记的违约金为6,773元。中泰房产公司于2018年9月14日取得案涉房屋所属楼栋的首次登记，按照合同约定，应当自实际取得权属证明之日起30日向伍柏林、钟雪梅支付但其未支付，故应当向伍柏林、钟雪梅支付自逾期支付之日起至款项付清时至期间的利息，对伍柏林、钟雪梅要求从2018年10月16日起按年利率6%的标准支付利息至款项付清时止的诉讼请求，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限中泰房产公司于判决生效后十日内向伍柏林、钟雪梅支付逾期办理首次登记的违约金6,773元及利息（利息从2018年10月16日起按年利率6%的标准计算至款项付清时止）；二、驳回伍柏林、钟雪梅的其他诉讼请求。案件受理费588元，减半收取294元，由伍柏林、钟雪梅负担200元，中泰房产公司负担94元。 二审中，当事人没有提交新证据。伍柏林、钟雪梅明确表示放弃逾期办理首次登记违约金利息的诉讼请求。 二审审理查明的案件事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人延迟办证是否系税务机关未进行土地增值税清算等行政原因造成。二、被上诉人出具收条载明的承诺是否对被上诉人具有约束力。 一、关于上诉人延迟办证是否系税务机关未进行土地增值税清算等行政原因造成的问题。土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为，土地增值税清算系纳税人主动向税务机关申报，符合清算条件后，税务机关予以受理并清算。查看国家税务总局《土地增值税清算管理规程》内容，该规定亦明确了土地增值税清算受理的各种条件，纳税人应当创造清算条件并进行申报，便于税务机关及时进行土地增值税的清算，创造清算条件系纳税人的责任。本案中，税务机关反复变更、撤销通知书等行政行为也系上诉人未达到清算条件造成，非税务机关责任。上诉人关于因税务机关反复变更、撤销通知书等行政原因导致延迟办证的主张不能成立。 二、关于被上诉人出具收条载明的承诺是否对被上诉人具有约束力的问题。从被上诉人出具的收条看，该收条为打印填充格式，系被上诉人在领取不动产权证书时中泰房产公司要求填写的，需要填写的内容仅为楼栋单元房号、产权证及契税发票编号、退回的工本费金额等数字。中泰房产公司事先在该收条上打印“视为广安中泰房地产开发有限公司已按约定履行相关义务，本人与广安中泰房地产开发有限公司再无任何纠纷，之后所涉的任何经济法律责任本人自愿承担”条款，该条款系格式条款，中泰房产公司并未提供证据证明以合理的方式提醒过被上诉人注意该条款以及对该条款予以了说明。该条款明显属于免除中泰房产公司自身责任的情形，按照《合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款应属无效。故对中泰房产公司的该项上诉主张，本院不予支持。 二审中，伍柏林、钟雪梅明确表示放弃逾期办理首次登记违约金利息的诉讼请求，对此，本院予以确认。 综上，中泰房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；本案二审因出现新的事实而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初6578号民事判决； 二、广安中泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向伍柏林、钟雪梅支付逾期办理首次登记的违约金6,773元； 三、驳回伍柏林、钟雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费588元，减半收取计294元，由伍柏林、钟雪梅负担200元，广安中泰房地产开发有限公司负担94元。二审案件受理费588元，由广安中泰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 萱 审 判 员  王 敏 审 判 员  罗乔军 二〇二〇年五月二十六日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜