贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终238号上诉人（原审被告）：贵州华屹房地产开发有限公司，住所贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号,统一社会信用代码：91520102755362325F。法定代表人：谭存佚。委托诉讼代理人：江尧尧，重庆绮惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖小利，女，1979年11月17日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：**，男，1978年4月13日出生，汉族，住贵州省大方县，现住贵州省大方县。上诉人贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称华屹公司）因与被上诉人廖小利合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2019）黔0521民初3953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。华屹公司上诉请求本院依法撤销原审判决，驳回廖小利全部诉讼请求。事实及理由：一.华屹公司与廖小利间系委托合同法律关系而非门市买卖合同关系，且是无偿的委托合同。（一）华屹公司不是案涉门市的所有权人也非开发商，不是出卖人。华屹公司作为甲方与作为乙方的廖小利签订《华屹锦城广场门市协议》时既不是案涉门市的所有权人也非开发商，廖小利也是知情了解的，2014年6月23日，《大方县人民政府常务会议纪要（16）次》载（四）关于杜鹃广场商铺转让事宜“原则同意按（广二层1-4等16个商铺评估价为10414.97元/平方米，广一层1-13等11个商铺评估价为8501.95元/平方米）处置转让给华屹公司的27户业主”，该《会议纪要》也证明案涉商铺所有权及出售主体并非华屹公司。（二）双方达成协议，明确约定案涉门市系廖小利委托华屹公司购买。《华屹锦城广场门市协议》明确载明：就乙方委托甲方购买“华屹.锦城”广场门市达成如下协议：一、委托甲方购买“华屹锦城”一组团广场1层8号门市…六、违约责任：1、甲方未买到乙方委托购买的门市…八、当甲方购得门市后本协议转为买卖协议。协议明确约定华屹公司系受托人，委托事项为购买案涉门市。且现被上诉作为受托人未购得案涉门市，故根据协议约定委托协议未转为买卖协议，华屹公司与廖小利间仍然是委托合同法律关系。（三）双方间系无偿的委托合同法律关系。双方达成的协议中并未约定委托报酬，廖小利也未向华屹公司支付过任何委托报酬。综上所述，华屹公司与廖小利间系无偿的委托合同法律关系。二.基于双方间无偿的委托合同法律关系,华屹公司没有重大过错不应当承担违约责任。案涉商铺未能购买原因有二：第一，根据《大方县人民政府常务会议纪要（16）次（四）》案涉商铺价格已被调高，廖小利交给华屹公司委托代为购买房屋的费用不足以购买案涉商铺，但廖小利未将差额部分交给受托人让其代为缴纳，被告作为无偿的受托人没有也不应当承担支付差价部分的义务，被告也拒绝代原告缴纳差价部分，故案涉商铺目前还未买到系委托人过错原因导致，不应由受托人承担过错责任。第二，案涉商铺权利人大方城投公司，现大方城投公司未取得房地产开发资质，暂时无法销售，故非因受托人原因导致案涉商铺目前无法购买。华屹公司没有重大过错不应当承担违约责任。三.廖小利交给华屹公司用于购房的款项金额为219247元，一审判决前，华屹公司已经退还廖小利130609.18元，故本案一审法院判令华屹公司全额退还219247元属于事实认定错误。即便退还给廖小利的130609.18元作为违约金，一审判赔偿的违约金金额足以弥补其损失，故因将此前给付的130609.18元金额扣除。综上，一审法院事实认定错误，为维护华屹公司的权益，故请求毕节市中级人民法院依法支持华屹公司的上诉请求。补充：即便一审法院认定上诉人违约，被上诉人实际损失应为资金占用损失，即便损失为一审法院认定的房屋增值部分，该增值部分金额为254384.04元，而非693953元。根据大方县人民政府常务会议纪要，广二层1-4等16个商铺评估价为10414.97元/平方米，证明案涉商铺的市场价为10414.97元/平方米，门市协议书约定的单价为4868元/平方米，面积45.86平方米，故实际损失应为10414.97减去4868的差再乘以45.86，即254384.04元。根据损失填平原则也应当扣除此前给付的107804元，否则所获赔偿远超实际损失。上诉状中所载明的130609.18元应更正为107804元。廖小利答辩称：一、答辩人2007年交两万元预购杜鹃广场门市，被答辩人承诺2009年交房。事实上在两年多时间内被答辩人根本没有动工修建，故意拖延。2010年初政府收回广场项目，被答辩人违约不能交房，但同期房价飞涨，已经给答辩人造成巨大损失，为弥补损失，所以签订2010年广场门市协议书，该协议书实为买卖合同而非委托关系。二、被答辩人延迟交房的违约金，是被答辩人人为造成的，也让答辩人一再错失购买门市的良机，造成巨大损失。三、广场门市协议书即便是被答辩人所说的委托合同，合同中已明确约定解除合同的条件，排除被答辩人无偿解除合同的可能性，被答辩人已经违约，必须承担违约责任。原审原告廖小利向原审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2010年5月18日及2017年10月30日签订的两份协议书，要求被告赔偿原告违约金1173308.60元（违约金包括合同解除后被告应退还原告的购房款）；二、由被告支付起诉费用。原审法院查明：2010年5月18日、6月18日，廖小利分四次共向被告华屹公司交纳购房款219247.00元及4000.00元VIP卡。2010年5月18日，廖小利与华屹公司签订“华屹锦城”广场门市协议书，约定廖小利（乙方）委托华屹公司（甲方）购买“华屹锦城”I组团广场1层8号门市，建筑面积为45.86m2，建筑面积单价4868元/m2，总价223247元；竣工交付时间为2012年5月30日；违约责任：甲方未买到乙方委托购买的门面，甲方则按20000元/m2单价赔偿乙方，并在十五个工作日内一次性支付；逾期交房，甲方则按已付款总额，每日万分之五计算支付违约金；当甲方购得门市后本协议转为买卖协议，双方再签订购房合同，产权证的办理在购房合同中约定，按国家相关规定办理。华屹公司未按约定时间交房，从2014年9月29日起至2017年6月30日期间，华屹公司共计向原告廖小利支付违约金107804.00元。2017年10月30日，华屹公司作为甲方，廖小利作为乙方签订《协议书》，内容为，经甲乙双方共同协商，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2016年1月1日至2017年5月30日共计515天）的违约金￥68983.00元。二、上述违约金甲方于2017年10月31日前支付乙方￥22994.00元，2017年11月30日前支付乙方￥22994.00元；2017年12月31日前支付乙方￥22995.00元。逾期未支付，甲方应按乙方已支付门市款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日为止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），如甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2018年12月31日前交付给乙方。四、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。五、本协议一式五份，甲方持四份，乙方持一份。《协议书》签订后，华屹公司未按约定履行，未支付廖小利违约金，亦未能交付涉案门市。涉案门市属于大方县城市建设投资有限公司所有，大方县城市建设投资有限公司属于大方县财政局投资设立的国有独资有限责任公司，华屹公司明确表示涉案门市是国有资产，购买需通过产权市场公开进行，不能直接进行购买。原审法院认为：原、被告于2010年5月18日签订的《“华屹锦城”广场门市协议书》、于2017年10月30日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《“华屹锦城”广场门市协议书》第八条的约定，涉案门市是由被告购买取得之后又转卖给原告，原告是直接将购房款支付给被告，原、被告之间形成的是门市买卖合同关系，并非被告辩称的是无偿委托合同关系。根据《“华屹锦城”广场门市协议书》的约定，被告应于2012年5月30日向原告交付“华屹锦城”I组团广场1层8号门市，但被告至今仍未购得涉案门市的所有权并转卖给原告，被告现明确表示涉案门市属于国有资产，不能直接进行购买，原告要求解除《“华屹锦城”广场门市协议书》、《协议书》，被告同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形”的规定，《“华屹锦城”广场门市协议书》、《协议书》符合约定解除和法定解除的条件，对原告要求解除《“华屹锦城”广场门市协议书》、《协议书》的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，由于被告至今未能购买到涉案门市所有权并转卖给原告，被告的违约行为导致《“华屹锦城”广场门市协议书》、《协议书》的解除，被告应退还原告交纳的购房款并对原告的损失进行赔偿。原告的损失应为所购门市的增值部分，《“华屹锦城”广场门市协议书》中约定被告未购买到涉案门市，应按20000.00元每平方进行赔偿，该赔偿款包含了被告应退还原告的购房款和原告所购门市的增值部分，赔偿金额为45.86平方米×20000.00元/每平方米=917200.00元，由于原告交纳的购房款中有4000.00元是用VIP卡充抵，故被告支付的赔偿款中应扣减该4000.00元，为913200.00元。原、被告双方在《“华屹锦城”广场门市协议书》、《协议书》约定了被告未买到涉案门市的违约责任、逾期交房的违约责任和逾期未支付违约金的违约责任，涉案合同解除，被告赔偿了原告未购买到涉案门市的损失，不应再承担逾期交房的违约责任和逾期未支付违约金的违约责任，故对原告要求被告再承担从2017年10月31日至2019年7月15日逾期支付的时间622天，从2017年6月1日至2019年7月15日延迟交房的时间775天，已经确定的违约金62337.00元，逾期支付违约金75288.62元，延迟交房违约金93808.17元的诉讼请求不予支持。综上，因被告未能购买到涉案门市从而未能转卖给原告，被告违约，涉案协议解除，被告应退还原告购房款并赔偿原告损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十四条、第九十七条规定，判决：一、解除廖小利与贵州华屹房地产开发有限公司于2010年5月18日签订的《“华屹锦城”广场门市协议书》、于2017年10月30日签订的《协议书》；二、贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还廖小利购房款219247.00元，支付廖小利赔偿款693953.00元，共计913200.00元；三、驳回廖小利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15360.00元，适用简易程序减半实收7680.00元，由廖小利负担1680.00元，贵州华屹房地产开发有限公司负担6000.00元。经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审当事人争议焦点是：一、当事人双方是委托法律关系还是买卖合同关系；二、上诉人应否承担违约责任，如应承担，如何承担。关于焦点一：华屹公司与廖小利签订的《“华屹锦城”广场门市协议书》对房屋面积、单价、总价、竣工交付时间、未购买到房屋的违约责任、逾期交房违约责任等内容作出了约定。其中，上诉人未买到约定门面的违约责任为按20000元/平方米单价进行赔偿；逾期交房的违约责任为按已付款总额每日万分之五计算支付违约金。廖小利已向华屹公司支付购房款。在本案诉讼前，华屹公司已向廖小利支付违约金107804元。从前述内容的约定及履行过程看，华屹公司实际是通过回购等方式取得涉案房屋后再出售给廖小利，承担的实际上是房屋买卖合同关系中出卖人违反转移房屋占有义务的违约责任，而廖小利承担的则是买受人支付购房款的义务。因此，该协议书虽然采用了廖小利“委托”华屹公司购买门面的表述，但从实际履行情况所反映的真实意思内容并不是无偿委托购房，而是进行房屋买卖的意思。若是无偿委托购房，华屹公司作为专业的房地产开发企业，在协议中约定明显不利于自己的违约责任有违常理。因此，华屹公司关于双方系无偿委托购房关系的主张不能成立，并以此为由主张自己不应承担违约责任的上诉意见亦不能成立，本院不予支持。双方签订的《“华屹锦城”广场门市协议书》应属于房屋买卖合同。关于焦点二：本案当事人双方签订《“华屹锦城”广场门市协议书》后，廖小利按约定支付了购房款，而华屹公司未按约将门市交付廖小利，违反了合同约定，应当依法承担违约责任。原审法院按照每平方米2万元判决华屹公司赔偿廖小利的损失符合双方合同约定，华屹公司上诉主张其不承担违约责任于法无据，本院不予采信。华屹公司支付廖小利的107804元款项系逾期交房违约金，系合同未解除下的违约金，而非退还给廖小利的购房款，亦非合同解除下的违约责任。同时，由于未能购得房屋的违约责任与支付逾期交房违约金属于两个独立的违约事项，协议未约定两者不能重复计算的内容，华屹公司主张将前述已支付款项扣除的意见没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华屹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11200元，由贵州华屹房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  田川审判员  张雄审判员  殷勇二〇二〇年五月六日书记员  刘佳