山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终284号上诉人(原审原告)：宁杰辉，男，汉族，1987年6月25日出生，居住地山西省运城市新泽县。委托诉讼代理人：白雪峰，山西韵森律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：王桐，男，汉族，1970年10月7日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人：万振彪，山西乌金律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：刘忠，男，汉族，1975年1月15日出生，居住地大同市。被上诉人(原审被告)：王丽平，女，汉族，1973年1月1日出生，居住地大同市。被上诉人(原审第三人)：杨建国，男，汉族，1961年11月13日出生，居住地山西省太原市。上诉人宁杰辉因与被上诉人王桐、刘忠、王丽平、杨建国案外人执行异议之诉一案，不服山西省大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初637号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宁杰辉及其委托诉讼代理人白雪峰，被上诉人王桐的委托诉讼代理人万振彪，被上诉人杨建国到庭参加诉讼。被上诉人刘忠、王丽平经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。宁杰辉上诉请求：一、撤销(2019)晋0214民初637号民事判决；二、撤销(2017)晋0203执347号裁定书、(2018)晋0214执异6号裁定书；三、依法解除对太原市长治路89号1幢3单元27层2703号房屋的查封，并确认该房屋归上诉人所有；四、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定本案上诉人同原审第三人杨建国签订的房屋价格偏低，不符合交易习惯，上诉人认为认定错误，本案诉争房屋是上诉人2015年购买，当时房屋价格还未大幅上涨，上诉人相当于以5800元每平方米的价格购买，符合当时房价，并且该房属于抵账房，各方都急于出售，原审法院依照的评估价格系现在的房价而且只是外观评估，不能作为2015年的参考，因此一审法院认定的不符合交易习惯没有事实根据和法律依据。原审法院以没有付款凭证为由认定交易不真实与事实不符，上诉人付款后第三人出具收条属于收款凭证。上诉人2015购买房屋后就占有了该房屋，房屋所有权人并未提出异议，能够印证刘忠、王丽平与杨建国交易的真实性，刘忠、王丽平认可杨建国的出售行为，因为房屋购买不满两年因此当时无法过户，导致上诉人无法过户，因此一审法院提及的上诉人有重大过错没有依据。签订《房屋买卖转让协议书》后，上诉人对房屋进行了装修，并一直缴纳物业费、电梯费、暖气费，还办理了有线电视接入。故上诉人签订房屋买卖合同，占有诉争房屋的行为均在法院查封该涉诉房屋之前。所以，上诉人不仅是诉争房屋的权利人，其权利真实且合法，且上诉人买房行为完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的情形，上诉人对涉诉房屋享有足以排除执行的权利。另外，房屋的查封及评估拍卖应通知实际居住人履行法定程序，但对诉争房屋的执行中并未见履行相应法定程序，故诉争房屋的执行程序不合法。综上，原审判决有误，请求贵院撤销一审判决，改判支持上诉。王桐答辩称，1、案涉房屋刘忠和杨建国之间的抵账交易存在严重瑕疵，不符合法律规定。抵账应该在不损害第三方利益的前提下进行，而本案抵账违背常规，杨建国说找不到第三人，那么与其签订的抵账协议上面刘忠的签字哪来的，且共同财产没有王丽平签字，抵账协议无效，杨建国与宁杰辉的交易也就不能确认；2、杨建国抵顶50万元后立即以39万元低价转让，且收条与协议内容也不符，上诉人购买房屋不看房本和相关登记信息，杨建国没有权利出卖房屋，所以上诉人没有足够证据证明取得房屋合法性。杨建国陈述，本人是刘忠的债权人，因找不到刘忠，通过各种方式得知刘忠太原有套房子，故双方以房抵账，是合法的，我和宁杰辉的交易也是合法的。宁杰辉向一审法院起诉请求：1、撤销(2017)晋0203执347号执行裁定书、(2018)晋0214执异6号裁定书；2、解除对原告宁杰辉购买第三人杨建国位于太原市××路号房屋的查封，不得对该房屋进行强制执行，并确认该房屋归原告所有。一审法院认定事实：原大同市矿区人民法院作出（2016）晋0203民初448号民事判决书，该判决书生效后，被告刘忠未履行给付义务，被告王桐申请法院强制执行。执行过程中，原大同市矿区人民法院于2017年10月26日作出（2017）晋0203执347号执行裁定书，裁定查封了登记在被告刘忠名下的涉案房屋。原告宁杰辉以案外人身份提出执行异议，主张其对登记在被告刘忠名下的涉案房屋享有所有权，请求解除对涉案房屋的查封并确认该房屋归其所有。2019年1月20日，一审法院作出（2018）晋0211执异6号执行裁定书，裁定驳回原告宁杰辉的异议请求。后原告宁杰辉对该裁定不服，向一审法院提起诉讼。另查明，本案涉案房屋登记的房屋所有人为被告刘忠。一审法院认为，本案的争议焦点是：我院查封的涉案位于太原市××路号的房屋所有权是否属于原告宁杰辉以及原告宁杰辉是否享有对该房屋足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，综合分析本案原、被告及第三人提供的全部证据，首先，尽管本案原告宁杰辉与第三人杨建国之间签订了《房屋买卖转让协议书》，但该协议双方约定，原告宁杰辉以390000元的价格购买本案涉案房屋，低于该房屋在执行过程中的评估价格，以远低于市场价格出卖房屋，不符合交易习惯；其次，虽然原告宁杰辉出具了购买涉案房产的购房款收条，但并未提供付款凭据，涉案房屋是在2015年8月1日由被告刘忠与第三人杨建国签订了《房屋转让协议合同》转让给第三人杨建国的，但第三人杨建国庭审陈述该合同系《以房抵债协议》，而第三人杨建国在法定期限内并未提供其与被告刘忠之间存在民间借贷关系的相关支付凭证，故第三人杨建国与被告刘忠之间是否存在真实的民间借贷关系及民间借贷的实际履行情况无法核实。另，在庭审过程中第三人杨建国陈述其通过电话与被告刘忠联系后签订的《房屋转让协议合同》，不符合商品房买卖及以物抵债的常理及交易习惯，且涉案房屋作为被告刘忠与被告王丽平夫妻关系存续期间的共同财产，处分该房屋须得到被告刘忠与被告王丽平夫妻一致同意，而该《房屋转让协议合同》没有被告王丽平的签字不符合法律规定；再次，涉案房屋第三人杨建国出售给原告宁杰辉，原告宁杰辉在涉案房屋买卖交易过程中，未对该房屋登记的所有人进行核实，严重违反法律规定就涉案房屋的买卖原告宁杰辉存在重大过错，应承担相应的法律后果。综合来看，原告宁杰辉提供的现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议的理由，一审法院难以支持。因此，原告宁杰辉请求撤销（2017）晋0203执字347号执行裁定书、（2018）晋0214执异6号裁定书，并解除对涉案房屋的查封及确认其对涉案房屋享有所有权的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干意见的解释》第二十四条之规定，缺席判决如下：驳回原告宁杰辉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宁杰辉承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换与质证。宁杰辉提交了以下证据：（1）2014年-2018年物业费、电梯费、采暖费收据明细，欲证明一直是上诉人交纳，上诉人在查封前已经合法占有该不动产；（2）证人于斌证明，在2015年11月上诉人已经合法占有；（3）房权证，欲证明产权证下发后，被上诉人将其交给上诉人保管，双方房屋买卖真实有效；（4）《关于控制二手住房短期交易转让的通知》，欲证明无法办理过户登记是政策限制，不是因为上诉人自身原因；（5）取款凭证、证人证言，欲证明为购买房屋向证人陈斌借款。王桐质证认为，证据1不真实；证据2不认可，不能凭主观看到时间证明法院张贴公告时间；证据3、4不符合转让精神，不得交易；证据5与本案无关。杨建国对上诉人证据均认可。杨建国证人杨立军出庭作证，刘忠向杨建国借款50万，杨建国将现金放在她家，她存到银行，后来从杨立军卡上转给刘忠。王桐质证认为，杨立军是杨建国姐姐，有利害关系，且是从自己卡转，与刘忠出借及本案无关。本院对证据认证意见，宁杰辉所提交证据1、2、5不能证明买卖房屋，证明目的不予采信。证据3只能证明房屋产权仍是刘忠，证据4是房产局通知，真实性予以确认。杨建国证人证言不能证明转账系杨建国出借给刘忠款项，真实性不予采信。经审理查明的事实与一审查明一致。本案争议焦点，宁杰辉对涉案房屋是否享有足以排除申请人申请执行的权利。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，房屋产权登记在刘忠名下，刘忠与杨建国之间房屋转让协议合同是否系双方借贷关系而产生的以房抵债真实性不能确定。虽然宁杰辉与杨建国签订了房屋买卖转让协议，杨建国是否有权转让不明。作为买房人宁杰辉不核实房屋登记情况、付现金同时不打收据而后补，协议也不写明涉案房屋权属，不符合房屋买卖交易常理，且现有证据无法确定合法占有涉案房屋。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力。”虽然宁杰辉占有使用并缴纳了相关费用，但不能证明成为物权法所指的所有权人。故宁杰辉提起案外人执行异议之诉不能成立。综上所述，宁杰辉的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由宁杰辉负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 张 文审判员 张丽娟 二〇二〇年五月二十九日书记员 常 佳