福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初5703号 原告：厦门市房屋事务中心，住所地福建省厦门市思明区湖滨中路520号市档案综合大楼。 法定代表人：陈福杨，主任。 委托诉讼代理人：李琳琳，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖亮村，福建均融律师事务所律师。 被告：武素兰，女，1962年5月7日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告厦门市房屋事务中心与被告武素兰物权保护纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。厦门市房屋事务中心的委托诉讼代理人李琳琳、武素兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门市房屋事务中心向本院提出诉讼请求：1.被告立即将厦门市集美区住宅腾空并归还给原告管理使用；2.被告参照厦门市集美区非住宅房屋的租金标准支付原告2009年4月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（按每平方米32元自2009年4月计至2013年5月为74672元，按每平方米68元自2013年6月计至2016年5月为114248.2元，按每平方米78.2元自2016年6月计至2018年5月为87590.3元，按每平方米84元自2018年6月计至2019年6月为50963.6元，合计327474.1元，以上应扣除2009年4月至2019年12月期间被告已缴纳的房屋使用费11455.2元）；3.被告承担本案全部诉讼费用（包括评估费）。原告变更、明确诉讼请求为：1.被告立即将厦门市集美区后段的住宅（建筑面积46.67平方米）腾空并归还给原告管理使用；2.被告立即支付给原告2009年4月1日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（2009年4月1日至2016年5月31日按458元/月计算为39388元，2016年6月1日至实际归还房屋之日止按534元/月计算，暂计至2020年3月31日为24564元，以上应扣除2009年4月至2019年12月31日期间被告已缴纳的房屋使用费11448元，暂合计52504元）；3.被告承担本案全部诉讼费用（包括评估费2000元）。事实与理由：址在厦门市集美区的住宅（建筑面积46.67平方米，使用面积35.9平方米）属于厦门市直管公房，自2009年4月1日起由原告具体经营管理。该房屋最初由案外人王建来承租使用。然而2019年4月24日原告经与王建来本人沟通发现，王建来早已于1999年应杏林房管所的要求更换住房至他处，案涉房屋自1999年起已非其本人租用。但由于当时原告尚未成立，杏林房管所此后也未向原告报备该事项，导致原告一直以来以为案涉房屋仍系王建来承租使用。此后，原告经调查发现案涉房屋的现使用者为被告，其使用案涉公房未经房管部门许可，属侵权行为。原告多次与被告沟通，但被告均拒不归还案涉房屋。被告侵占公房的行为严重损害了国家利益，且产生了极其恶劣的社会影响，原告故提起本案之诉，请求判如所请。 武素兰辩称，我同意返还讼争房屋，原告主张的2016年11月之前的占用费超过3年的诉讼时效，超过诉讼时效的占用费我不用再支付。原告认为我以前缴纳的租金交少了，如今起诉要求我补交占用费，但88.8元/月是杏林房管所给我定的标准，这个标准是历史遗留下来的问题，我已经缴纳了一二十年了，杏林房管所从未提出异议，所以占用费应当按照88.8元/月计算。2010年因为讼争房屋原是王建来承租的，房管局不能与我签租赁合同，我有写了一张声明给房管局，告知他们讼争房屋由我承租。杏林房管所的工作人员陈华明也有在我写给厦门市房管所的报告中签名，所以我没有侵占讼争房屋。 本院经审理认定事实如下： 1992年4月11日，原厦门市杏林房管所（甲方）与王建来（乙方）签订一份《住宅用房租赁合同》，约定甲方将住宅出租给乙方使用，租赁期限自1992年4月1日起至1995年3月31日止；1995年1月1日，双方再次签订一份《住宅用房租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁期限自1995年1月1日起至2000年12月31日止，租金为21.5元。 2009年3月10日，原厦门市公房管理中心（甲方）与武素兰签订一份《非住宅租赁协议》，约定：甲方将房屋（建筑面积21.75平方米）出租给乙方，租赁期限自2009年4月1日起至2009年12月31日止。武素兰承租该房屋用于经营餐饮，后双方续签租赁协议，约定租期至2018年5月31日止。 2016年12月15日，中共厦门市委机构编制委员会办公室作出厦委编办【2016】217号《关于厦门市公房管理中心机构编制调整的批复》，同意厦门市公房管理中心更名为“厦门市房屋管理中心”。 2018年6月1日，原厦门市房屋管理中心（甲方）与武素兰（乙方）签订一份《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定甲方将房屋（建筑面积21.75平方米）出租给乙方使用，用途为商业，租赁期限自2018年6月1日起至2021年5月31日止。 2019年3月31日，中共厦门市委机构编制委员会办公室作出厦委编办【2019】154号《关于调整规范市住房局所属部分事业单位名称和主要职责的通知》，通知载明厦门市房屋管理中心更名为“厦门市房屋事务中心”等。 2019年4月24日，王建来出具一份书面说明，载明：原房屋在1999年之前系本人租住，后来由杏林房管所陈华明同志要我更换住房，改住集美区。房屋早已不是本人租住，今后凡有与房屋有关房租或什么事项，与本人无关。 2019年7月8日，厦门市住房保障和房屋管理局出具一份证明，载明：兹有位于厦门市集美区住宅（建筑面积46.67平方米，使用面积35.9平方米）的房产属于厦门市直管公房，自2009年4月1日起由我局直属厦门市房屋事务中心具体经营管理。 2019年11月15日，厦门市住房保障和房屋管理局出具一份证明，载明：厦门市集美区门牌项下有两套房产，分为前段和后段，其中前段房屋用途为非住宅，建筑面积21.75平方米，后段房屋用途为住宅，建筑面积46.67平方米。该两套房产均属于厦门市直管公房，自2009年4月1日由我局直属厦门市房屋事务中心具体经营管理。 2019年11月22日，厦门市房屋事务中心向本院申请对厦门市集美区住宅（建筑面积46.67平方米）的占有使用费按照市场租金标准进行评估（评估的价值时点为2009年4月1日、2016年6月1日）。本院依法委托厦门深茂土地房地产评估有限公司进行鉴定。2020年2月17日，厦门深茂土地房地产评估有限公司向本院出具了厦深房估司字[2020]0101号房地产估价报告，估价结果为：估价对象2009年4月1日的月租金单价为9.82元/月·㎡，月租金为458元；2016年6月1日的月租金单价为11.45元/月·㎡，月租金为534元。厦门市房屋事务中心支出评估费2000元。 2019年12月26日，本院召集厦门市房屋事务中心与武素兰双方至厦门市集美区住宅进行现场勘验，双方对勘验的情况确认如下：住宅部分的使用面积为35.9平方米，现已被武素兰分隔成三个餐厅，其中一个餐厅放置有两张餐桌，面积较小，面积最大的餐厅放置有六张餐桌，最小的餐厅仅放置一张餐桌。杏林东路26号101室住宅现位于。 厦门市房屋事务中心与武素兰之间未就厦门市集美区住宅签订过租赁协议。武素兰按照88.8元/月的标准以王建来的名义支付了住宅截至2019年12月31日的“租金”。 本案庭审中，武素兰陈述，其于1997年开始使用住宅，具体时间忘记了。房屋有分住宅与非住宅两部分，1999年其将两部分相隔的围墙拆除，将房屋用于经营餐饮店。从1997年开始，其与原告之间就住宅存在租赁关系。在法庭辩论阶段，武素兰主张2016年11月之前的占用使用费已超过诉讼时效，即使其要支付占用费，也只能从2016年11月起支付占用费，标准按照评估价534元/月计算。 本院认为，本案系物权保护纠纷。2019年7月8日厦门市住房保障和房屋管理局出具的证明足以证明原告对讼争房屋享有经营管理权。被告主张自1997年开始原、被告双方就讼争房屋存在租赁关系，原告予以否认，双方未签订过书面的租赁协议，即使被告多年来以案外人王建来的名义向原告支付所谓的“租金”，亦不能视为双方之间的租赁合同关系成立，故本院对其该项主张不予采信。原、被告之间未成立租赁合同关系，则被告系无权占有讼争房屋，原告作为经营管理人主张被告腾空并返还讼争房屋，于法有据，被告亦表示同意返还房屋，则本院予以支持。原告于2019年11月4日向本院起诉，则其主张的2016年11月之前的占用费已超过三年的诉讼时效，本院不予支持，被告实际占用讼争房屋超过二十年，原告主张其直至2019年4月才知晓实际占用人为被告，显然不符合常理，本院不予采信。参照评估机构的估价结果，2016年6月1日讼争房屋的月租金为534元，被告在法庭辩论阶段亦表示同意占用费按534元/月的标准计算，本院予以照准，则占用费应自2016年11月起按534元/月的标准计算，被告以王建来名义支付的2016年11月至2019年12月期间的“租金”88.8元/月×38=3374.4元应视为占用费，3374.4/534=6.32个月，即被告已支付至2017年5月10日的占用费，故未付的占用费应自2017年5月11日起计至房屋实际返还之日止。综上所述,依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、武素兰应于本判决生效之日起十日内将厦门市集美区后段的住宅（建筑面积46.67平方米）腾空并归还给厦门市房屋事务中心； 二、武素兰应于本判决生效之日起十日内向厦门市房屋事务中心支付房屋占有使用费（自2017年5月11日起按534元/月计至房屋实际归还之日止）； 二、驳回厦门市房屋事务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1113元，减半收取计557元，由厦门市房屋事务中心负担361元（已预交），武素兰负担196元，该款武素兰应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。鉴定费2000元（厦门市房屋事务中心已垫付），由厦门市房屋事务中心负担1000元，武素兰负担1000元，武素兰应于本判决生效之日起七日内将该款支付给厦门市房屋事务中心。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员     邱淑贞 二〇二〇年五月二十九日 代书记员     林雅玲 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”