云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终8384号上诉人（原审原告）：王永翠，女，1980年8月6日出生，汉族，住云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：朱光灿，云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南浙商投资开发有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区实力心城售楼部。法定代表人：洪月琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈丹丹，女，系该公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7—71号。法定代表人：洪月琴，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张露予，女，系该公司法务，特别授权代理。上诉人王永翠因与被上诉人云南浙商投资开发有限公司（以下简称“浙商公司”）、云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）商品房预约合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初4529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人王永翠委托的诉讼代理人朱光灿、被上诉人浙商公司委托的诉讼代理人陈丹丹、被上诉人浙滇公司委托的诉讼代理人张露予到庭参加诉讼。本案依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人王永翠上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人继续履行与上诉人之间建立的房屋买卖合同，并在上诉人交清余款后向上诉人交付房屋、配合上诉人办理不动产权利证书；由被上诉人承担一、二审的全部诉讼费用。主要事实和理由：一、《合同签订审核表》明确了购房人、物业类型、房号、建筑面积、套内面积、原房价、实际成交价、付款方式等关于房屋买卖合同的主要内容，还明确了首付款金额为208035元，贷款金额为47万元。《交款通知单》则包含了项目名称、买受人、本次交款款项类型并勾选了首付等内容。一审判决认定《合同签订审核表》、《交款通知书》仅是为双方签订商品房买卖合同做准备是错误的。《合同签订审核表》、《交款通知书》已明确了《商品房销售管理办法》中规定的绝大部分主要内容，被上诉人还收取了上诉人的首付款并明确了贷款金额，双方之间已经建立了商品房买卖合同法律关系。二、一审法院故意曲解上诉人的意见，向上诉人进行释明。三、涉案房屋并未出售给他人，双方之间的房屋买卖合同可以继续履行。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人浙商公司、浙滇公司辩称，上诉人与被上诉人之间只存在过购房意向，并未建立房屋买卖合同关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。王永翠向一审法院起诉请求：1、判令被告依法继续履行与原告达成的房屋买卖合同。2、判令被告向原告交付坐落于昆明市呈贡区房屋，并配合原告办理不动产权利证书。3、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理确认以下事实：原告王永翠欲购买东盟森林御花园项目的房屋，于2014年7月6日按房屋项目开发商被告浙商公司向第三人浙滇公司交纳了1000元意向金，于2014年7月10日向浙滇公司交纳了意向金4000元。2014年9月26日，被告浙商公司向原告出具合同签订审核表及交款通知单，原告据此在当日向浙滇公司交付意向金203035元。合同签订审核表及交款通知单载明购房人王永翠，房号E04—1303，建筑面积139.08㎡，套内面积119.02㎡，房屋实际成交价678035元，单价5692.03元/㎡，付款方式为按揭付款，首付比例30%，首付款金额为208035元。第三人浙滇公司共向原告出具意向金收款收据三张，总金额为208035元。至原告起诉之日，原、被告双方未签订《商品房购销合同》。一审法院认为：关于本案的第一个争议焦点，原告诉请是否已过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”本案中，原告向被告缴纳购房意向金的目的是为了下一步签订商品房购销合同购买房屋，双方对何时签订商品房购销合同并无明确的约定，被告也未提交证据证明已告知原告何时签订商品房购销合同，故原告诉请并未超过诉讼时效。关于本案的第二个争议焦点，原告的诉请是否应当支持。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式……（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”原告提交合同签订审核表、交款通知书等证据，载明了拟认购住宅的房号、建筑面积、价款计算，此合同签订审核表、交款通知书是为选房及签订《商品房购销合同》的依据，并未包括房屋的交付条件、时间等《商品房销售管理办法》中规定的主要内容，仅是为双方签订商品房买卖合同做准备，原告并未完全支付购房款，且被告对原告交付的款项均注明为意向金。综上，一审法院认为原告与被告浙商公司只是构成了商品房预约合同关系，双方并未成立房屋买卖合同关系，被告抗辩成立，原告要求被告继续履行房屋买卖合同，一审法院不予支持。一审法院向原告释明，如在双方商品房买卖合同关系不成立的情况下，原告是否变更诉讼请求。原告坚持认为双方商品房买卖合同成立，如不能继续履行合同，则变更诉讼请求为：要求被告浙商公司赔偿其房价上涨的损失，按5000元/平方米计算为695400元。因双方并未成立商品房买卖合同关系，该诉请无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于原告要求交付房屋并办理不动产权证书的诉请，同理，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决：驳回原告王永翠的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由原告王永翠负担。二审经审理认定的法律事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。二审另查明：截止2018年12月28日，涉案房屋尚未对外出售。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否建立了商品房买卖法律关系？本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”根据上述法律规定可知，认购书等协议如要被认定为商品房买卖合同，则需满足合同条款齐备的条件，进而具备合同实际履行条件。本案中，从上诉人提交的《合同签订审核表》以及《交款通知单》上载明的内容来看，双方并未对房屋交付使用条件及日期等上述法律规定的商品房买卖合同所需具备的主要内容进行约定，不能认定双方之间已经形成正式的商品房买卖合同。在上诉人与被上诉人未建立商品房买卖合同法律关系的情况下，上诉人要求被上诉人向其交付房屋并配合办理不动产权利证书的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。上诉人二审提交的关于上诉人及其配偶具备履行商品房买卖合同能力的相关证据，与本案争议无关，本院不予审查。综上所述，上诉人王永翠上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王永翠负担。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年五月二十日法官助理仝倩华书记员刘雯