四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异11号 案外人:任春明,男,汉族,1965年11月25日出生,住广元市利州区。 申请执行人:广元市泰丰建设有限公司,住所地广元市利州区东坝办事处文化路328号。 法定代表人:黄武,该公司董事长。 委托诉讼代理人：李淑彪，男,汉族,1966年5月25日出生,住广元市利州区。 被执行人:广元市钦元房地产开发有限公司,住所地广元市利州区南河滨河南路16号。 法定代表人:陈守元,执行董事。 在本院执行申请执行人广元市泰丰建设有限公司(以下简称：泰丰建设公司)与被执行人广元市钦元房地产开发有限公司(以下简称：钦元开发公司)建设工程施工合同纠纷一案中，案外人任春明对本院查封执行位于广元市利州区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人任春明称:请求法院解除对异议人购买的由钦元开发公司建设的“福安家园”房屋的执行。事实及理由:贵院在执行（2019）川0802执1242号执行裁定书过程中,查封、拍卖财产,因该财产属于异议人所有,现提出书面异议,请求贵院解除对该财产的执行。2015年9月,异议人分包了(申请执行人)泰丰建设公司总承包的“福安家园”的铝合金塑钢百叶窗制作安装。2016年12月26日经异议人与泰丰建设公司结算后,2017年2月18日,申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司的“会议纪要”确认:双方同意用“福安家园”房屋抵工程款,抵偿价为3300元/平方米。故异议人于2017年6月15日与被执行人钦元开发公司就泰丰建设公司所欠异议人的工程款签订了《房屋抵工程款合同》,异议人抵扣工程款的房屋是“福安家园”一单元二楼二号,面积为7⒐30平方米,单价为3300.00元/平方米。同时约定钦元开发公司完成解除抵押后签订正式的《商品房买卖合同》。故此,根据相关的法律规定,贵院所查封、拍卖的物权属异议人所有。为了保障异议人的合法权益,恳请贵院进入执行异议程序,解除对案涉房屋的执行。 申请执行人泰丰建设公司称，本案案涉房屋的由来，是2017年2月18日，申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司签订的“会议纪要”确认双方同意用“福安家园”房屋抵工程款,抵扣价为3300元/平方米，对现抵押（银行贷款抵押）的房屋泰丰建设公司出售前，被执行人钦元开发公司无条件解除抵押，保证泰丰建设公司出售，共抵偿10套已处理3套，剩余7套在法院查封前已有5套入住，其余2套是以房抵偿任春明、代立红的工程款，该2套房未网签合同现已被法院查封。因被执行人钦元开发公司长期欠付工程款，致使申请执行人泰丰建设公司尚有部分材料款未付。 被执行人钦元开发公司称，申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司签订“会议纪要”后，异议人任春明虽与被执行人钦元开发公司签订了《购房抵工程款合同》，但异议人任春明与被执行人钦元开发公司并未实际履行，也未在（2017）川0802民初3739-2号民事判决书中抵扣应付泰丰建设公司的工程款，执行中双方亦未再次和解认可任春明以房抵债协议并结算，因此泰丰工程欠任春明的工程款由泰丰公司自行偿付。 本院查明，2013年12月，钦元开发公司因开发位于广元市利州区房地产项目需要，将该房地产开发项目的所有建设工程发包给泰丰建设公司承建，并签订了《建设工程施工合同》，工程竣工后泰丰建设公司以钦元开发公司未能完全支付工程款为由，向本院提起诉讼，审理中泰丰建设公司于2017年8月23日向本院申请财产保全，2017年8月24日本院作出（2017）川0802民初3739号民事裁定书，裁定查封了“福安家园”45套房屋，其中包括案涉的房屋，2017年8月28日广元市不动产登记中心协助执行（2017）川0802民初3739号民事裁定书查封。经审理后在诉讼中本院作出了（2017）川0802民初3739-1号民事调解书，该调解书载明：一、原告广元市泰丰建设有限公司承建被告广元市钦元房地产开发有限公司开发的“福安家园”住宅楼工程总价款为23850000元。该住宅楼所涉工程的变更增减部分均包含在该款项内。截止2018年8月14日已支付17141706元，下余6708294元；二、原告广元市泰丰建设有限公司在工程承包期间向被告缴纳的工程保证金1000000元，被告广元市钦元房地产开发有限公司承认收取该款，自愿定于在法律规定的时间内退付；三、原告广元市泰丰建设有限公司对其他事项的诉讼请求由法院另行判决。在协商过程中，双方对预留保修金认为在合同中已有约定，比例约定3%，双方均予认可。2018年8月15日本院作出（2017）川0802民初3739-2号民事判决书，判决：一、被告广元市钦元房地产开发有限公司应当在本判决生效后三十日内支付原告广元市泰丰建设有限公司工程款6708294元，被告在支付工程款时可按约定比例预留建设工程质量保修金，并按法律规定时间退付原告。原告广元市泰丰建设有限公司对下欠其工程款6708294元就“福安家园”房地产项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；二、被告广元市钦元房地产开发有限公司在本判决书生效后立即退还原告广元市泰丰建设有限公司履约保证金100万元。并从2017年12月6日按照人民银行一年期贷款基准利率支付占用资金利息至履约保证金退付完毕时止；三、驳回原告广元市泰丰建设有限公司的其他诉讼请求。宣判后，被告钦元开发公司不服本判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，因钦元开发公司未缴纳上诉费，因此四川省广元市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）川08民终564号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。（2017）川0802民初3739-2号民事判决书生效后，申请人泰丰建设公司于2019年5月20日向本院申请强制执行，要求被执行人钦元开发公司退还履约保证金100万元及支付相关利息，本院于2019年5月27日以（2019）川0802执1242号执行案件立案受理，2019年7月25日本院作出（2019）川0802执1242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市钦元房地产开发有限公司银行存款1110840元（保证金1000000元，利息61625元，诉讼费36450元，执行费12765元）；或扣押、提取同等金额的合法收入；或查封、扣押、变卖其同等价值的财产。2019年7月31日被执行人钦元开发公司签收（2019）川0802执1242号执行裁定书。至本院2017年8月28日裁定查封时案外人任春明亦未依法起诉并查封保全该房。 2015年9月1日，异议人任春明与李淑彪[注：李淑彪的身份在本院（2017）川0802民初3739-2号民事判决书中事实查明部分，认定为泰丰建设公司在“福安家园”工程中的项目经理、实际施工人］签订《建设工程施工劳务分包合同》一份，合同约定由任春明分包“福安家园”工程铝塑钢门窗及百叶窗安装（包括材料、人工、机具等），双方于2016年12月26日对分包工程进行了结算，合计价款225001.72元。2017年2月18日，申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司形成《会议纪要》，其中，第五条约定：双方同意用“福安家园”房屋抵工程款，抵扣价格为3300元/平方米，对现已抵押的房屋，泰丰出售前，钦元公司无条件在原抵押房解除抵押，保证泰丰正常出售。该纪要形成后，异议人任春明（简称：乙方）与被执行人钦元开发公司（简称：甲方）因抵偿工程款一事于2017年6月15日签订《购房抵工程款合同》，合同约定：一、房屋基本情况：“福安家园”一单元二楼二号，面积为79.30平方米；二、单价及金额：每平方米3300元，约定房款总金额为261690元；三、支付方式：1、订立合同时，甲方欠乙方225000元装修工程款抵作购房款，2、甲方完成解押时签字订正式合同，甲方的购房款和乙方的工程款相抵，余额36690元由乙方向甲方支付现金；四、甲乙方义务：1、甲方负责房屋解押、合同网签、产权办理。2、乙方向甲方提供本人及家人真实购房信息，并按时交纳相关费用。3、双方网签售房合同并备案后，双方按正式合同执行。 本次异议审查中，异议人任春明陈述称，该合同签订后，领取了住房钥匙，并购买了床和被子及简单的生活用品入住，未装修该房屋，因该房屋属于抵押，钦元开发公司未完成解除抵押，异议人任春明因此未按照《购房抵工程款合同》约定支付工程款抵扣房款后下欠差额36690元，之后被法院查封。但异议审查中异议人任春明未提交其领取住房钥匙和入住的证据。异议审查中，泰丰建设公司及钦元开发公司双方均认可在（2017）川0802民初3739-2号民事判决书中未将以房抵偿任春明的款项纳入扣减钦元开发公司应付泰丰建设公司的工程款，该判决生效后申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司双方在执行过程中亦未再次和解认可任春明以房抵债协议并结算。 还查明，钦元开发公司与广元市朝天区兴业融资担保有限公司于2016年5月18日签订《反担保抵押合同》，合同约定钦元开发公司为债务人泰丰建设公司自2016年2月1日至2017年1月20日止在广元市朝天区兴业融资担保有限公司处借款460万元及由此产生的其他债务，向广元市朝天区兴业融资担保有限公司提供抵押担保，抵押担保财产为钦元开发公司建设的“福安家园”的在建住宅，其中包括本案案涉的房屋。 本院认为,案外人任春明请求解除由钦元开发公司建设的“福安家园”房屋的执行措施，实质是以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议。因此，案外人任春明的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件和情形，案外人的异议即成立，否则应予驳回。 首先，案外人任春明是分包泰丰建设公司在修建“福安家园”工程中的铝塑钢门窗及百叶窗安装后，因泰丰建设公司未支付案外人任春明工程款时，由泰丰建设公司及钦元开发公司达成以房抵债纪要，任春明和钦元开发公司基于此达成的《购房抵工程款合同》，客观上是双方仅因债务达成以房抵债协议从而消灭金钱债务的意思表示，不是真正意义上因生活和居住的客观需求而建立的房屋买卖关系，且（2017）川0802民初3739-2号民事判决书中未将以房抵偿任春明的款项纳入扣减钦元开发公司应付泰丰建设公司的工程款，该判决生效后申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司双方亦未再次和解认可任春明以房抵债协议并结算，申请执行人泰丰建设公司对案涉房屋作为执行标的予以查封，因此，客观上申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司双方均未成就任春明以房抵债协议的履行，致使任春明房屋买卖关系没有真正实现。 其次，钦元开发公司对案涉房屋抵押后至今未解除，案外人任春明以房抵债协议达成后因房屋抵押，钦元开发公司客观上不能依法转移登记并实际交付，案外人任春明亦未按以房抵债协议支付下欠房款，亦未实际装修入住，且案涉房屋至今抵押，故案外人任春明客观上至今未能实际取得该房屋，亦不是该房屋的实际权利人，其以房抵债协议不具有排他性。 最后，案外人任春明分包泰丰建设公司修建“福安家园”工程中的铝塑钢门窗及百叶窗安装，泰丰建设公司未支付案外人任春明工程款，泰丰建设公司未向任春明作在建工程抵押，事后案外人任春明与被执行人钦元开发公司签订《购房抵工程款合同》时亦未赋予房屋抵押等优先权，且至2017年8月28日本院查封时案外人任春明亦未依法起诉并查封保全该房，因此，案外人任春明的债权为一般债权，案外人任春明不享有优先受偿的权利。 综上所述，案外人任春明的执行异议，理由不成立，本院不予支持，但案外人任春明与泰丰建设公司之间因“福安家园”工程中的铝塑钢门窗及百叶窗安装形成的债权，可以依法另行以一般债权向债务人主张权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人任春明的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  欧彩凤