广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终1497号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐学平，男，1986年9月22日出生，汉族，住广东省南雄市*************，公民身份号码440************316。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市海湾城房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**************，统一社会信用代码914***********446C。法定代表人：廖某1。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。上诉人徐学平因与被上诉人佛山市海湾城房地产开发有限公司（以下简称海湾城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初23894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐学平上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四、五项，改判支持徐学平诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费由海湾城公司承担。事实和理由：一、一审错误确认徐学平与海湾城公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月16日解除。徐学平于2019年9月4日就已向海湾城公司送达《违租告知书》。二、一审认定徐学平未支付2019年8月租金，属事实认定错误。根据《房屋租赁合同》第四条的约定，房屋租金是每月19日至下月18日为一个周期，每月10日前向海湾城公司缴纳当月租金，徐学平已经在8月10日前缴纳完8月份的租金（7月19日至8月18日）。9月份租金（8月19日至9月18日）应当是在9月10日前缴纳，9月4日还未到合同约定支付9月份租金的时间。双方于2019年9月4日产生纠纷时均依约履行合同，徐学平并未违约。三、一审不当认定海湾城公司担心徐学平停业走人构成合理怀疑，海湾城公司催缴费用、阻止搬迁并无不当。（一）徐学平因产品质量问题已与海湾城公司说明涉案房屋须重新装修。（二）徐学平没有违约或者拖欠租金的行为，其有权使用自己财产及按合同约定时间缴纳租金。（三）徐学平已向海湾城公司支付13790元的押金，若其果真经营不善完全可以将涉案房屋转租出去以收回押金及装修费用而无需停业离开。四、一审未支持徐学平提交的证据，属事实认定不清。海湾城公司未提供证据证明其主张，应不予支持其诉讼请求。海湾城公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。一、徐学平存在违约行为。徐学平一审中承认拖欠水电费、垃圾费、物业管理费及2019年9月4日之前的租金。二、涉案房屋于7月装修结束，8月徐学平就开始陆续搬东西离开，并要求重新装修，涉案房屋装修结束一个月又要重新装修，显然不符合常理，海湾城公司对此不同意。此外，海湾城公司并未扣押徐学平的物品。徐学平于2019年8月底就已搬走桌椅，并于9月4日拆下空调及主机准备搬走。三、徐学平搬离场地时欠缺履行能力，其签订租赁合同时支付了租赁保证金及首月租金，但之后就从未支付过其他任何费用。海湾城公司要求徐学平缴清费用才可以离场，符合情理。四、徐学平提交的《违约告知书》及视频材料，均是其单方制作，海湾城公司对此并不认可。徐学平向一审法院提出诉讼请求：1.确认徐学平、海湾城公司签订的《房屋租赁合同》于2019年9月4日解除；2.海湾城公司向徐学平退还房屋租赁押金10790元、物业管理押金3000元及私人财产（美的空调1台、美的风扇1台、水果蓝7个、凳子1张、水果塑料袋1袋、水果盒1箱、汽车灯1个、水果筐2个）；3.海湾城公司承担徐学平租赁时的装修费用26000元；4.海湾城公司向徐学平支付违约金10790元；5.本案诉讼费及可能产生的律师费由海湾城公司负担。海湾城公司向一审法院提出反诉请求：1.徐学平向海湾城公司支付2019年8月19日至实际返还商铺之日止的租金，暂计至2019年10月9日为9171.5元；2.徐学平向海湾城公司支付2019年6月30日至8月30日的水费24.74元、2019年6月1日至9月1日的电费2067.09元、2019年6月、7月的垃圾费32元、2019年9月的物业管理费357.7元、2019年5月1日至7月1日的公摊电费5.94元；3.徐学平向海湾城公司支付2019年5月19日至7月18日免租期内的租金10790元；4.海湾城公司没收徐学平支付的租赁保证金10790元及水、电、物业管理费保证金3000元；5.徐学平向海湾城公司支付律师费8000元；6.本案诉讼费由徐学平承担。一审法院认定事实：2019年5月13日，海湾城公司（出租方、甲方）与徐学平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、出租房屋情况。1.1甲方出租给乙方的房屋坐落在佛山市禅城区***********。该房屋建筑面积为51.09平方米，房屋用途为商业……三、交付日期和租赁期限。3.1甲方双方约定，在乙方按合同第五条约定将租赁保证金交付甲方后，甲方于2019年5月19日前向乙方交付房屋。3.2该房屋租赁期自2019年7月19日起至2022年5月18日止……四、租金、支付方式和期限。4.1合同租赁期开始一年内的房屋月租金为5395元，自第二年每年月租金递增5%，第三年开始每年月租金递增10%至合同终止为止。甲方双方协定的租赁期限、租金情况具体如下：2019年7月19日至2020年5月18日，月租金额5395元/月……4.2该房屋租金支付方式如下：以现金或银行转账方式支付，租金按月计算，乙方应在每月10日前向甲方缴纳当月租金……五、租赁保证金和其他费用。5.1甲、乙双方约定，2019年5月13日前乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10790元，水、电、物业管理费保证金3000元。甲方收取该保证金当日应向乙方开具收款凭证。租赁期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用，且无其他违约行为的，经甲方出具验收房屋合格书后的10天内，甲方将上述保证金无息退还乙方。5.2租赁期间，使用该房屋所发生的包括水、电、煤气、通讯、设备、有线电视、卫生垃圾、物业管理等因租赁产生的费用及政府对该房屋所征收的一切税费（包括但不限于房地产使用税）由乙方承担。水、电、煤气、卫生垃圾、物业管理费由甲方代付后，乙方应于每月5日前据实向甲方缴纳……六、甲乙双方的权利义务……（二）乙方的权利义务。1.乙方应按本合同约定按期足额支付租金及其他应付费用……九、违约责任与合同解除……9.2租赁期内，如乙方逾期缴纳租金、水费、电费、物业服务费等各项费用，每逾期一天，按欠费总额日万分之五向甲方支付滞纳金……9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同、收回该房屋，没收乙方租赁保证金并要求乙方支付合同解除时月租金标准的2倍作为违约金，甲方为实现本债权支付的所有费用（包括但不限于为实现本债权可能产生的律师费、调查费、差旅费、案件受理费、财产保全费等费用）应由乙方承担：（1）连续拖欠租金或其他费用超过15日的（乙方逾期缴纳水、电、物业管理费的，甲方有权一并没收水、电、物业管理费相对应的保证金）……（7）租赁期未届满，乙方提前退租或提前解除、终止本合同的……”同日，双方签订《补充协议》，约定：“一、《房屋租赁合同》第3.2条变更为：该房屋租赁期自2019年5月19日起至2022年5月18日止，其中乙方租赁该房屋的免租期为60天（自2019年5月19日起至2019年7月18日止）。在免租期内乙方无需向甲方支付租金（但免租费内该房屋产生的物业服务费、水电费等由乙方自行向物业管理公司或有关部门缴纳）。免租期满无论乙方装修是否完成，均开始计收乙方租金。《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按5395元/月向乙方追收免租期内的租金……”同日，徐学平向海湾城公司支付房屋租赁保证金10790元及水、电、物业管理费保证金3000元、2019年7月19日至8月18日的租金5395元。双方均确认：涉案商铺双方于2019年10月16日办理完毕交接手续，商铺内物品全部交接完毕。徐学平在诉讼中陈述：徐学平对涉案商铺进行装修后于2019年6月30日开业，后因货架气味大、空调想更换为挂式，故徐学平欲于8月底进行更换。由于徐学平仅调整商铺格局，不涉及主体，故无需向海湾城公司提起装修申请。徐学平于2019年8月25日停止营业，至争议发生之日即9月4日还未订制货架、空调，因为一定要搬走铺内物品，才能测量尺寸重新定制。海湾城公司在诉讼中陈述：承租人如需装修商铺，则需向海湾城公司提交装修申请表及施工图纸、方案，经海湾城公司审批后才可装修；2019年8月24日徐学平搬货架时海湾城公司予以放行，但其第二次搬空调时，海湾城公司发现涉案商铺基本搬空，因担心徐学平搬走后不缴纳相关费用，故告知徐学平如不继续经营就要办理交接手续，结清费用。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。徐学平、海湾城公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，徐学平、海湾城公司均应按照合同约定善意全面的履行各自承担的义务。双方确认于2019年10月16日办理完毕涉案商铺的交接手续，故对于徐学平关于退回铺内私人财产的诉请，一审法院不再重复处理。关于徐学平诉请解除合同问题。徐学平主张其腾空商铺以更换货架与空调，但海湾城公司于2019年9月4日阻拦其搬出空调、扣押财物并要求徐学平提前支付租金，其行为构成违约，故此徐学平提出解除合同。海湾城公司主张徐学平于2019年8月24日搬货架，海湾城公司已同意放行，后徐学平又于2019年9月4日搬空调，海湾城公司见涉案商铺基本搬空，担心徐学平停业走人，故要求徐学平结清费用后才可搬出，海湾城公司既未扣押财产也未收回商铺。结合双方陈述与举证，一审法院分析如下：第一，涉案合同约定，徐学平应在每月10日前缴纳当月租金，也即徐学平应于2019年8月10前缴纳8月租金，但徐学平至2019年9月4日仍未缴纳，其行为已构成违约；第二，徐学平于2019年6月30日开业经营，在无有效证据证明货架与空调存在质量问题的情况下，于8月底便更换不符合常理，即便存在质量问题，更换货架与空调也无需腾空商铺。结合徐学平存在拖欠费用的事实，海湾城公司担心徐学平停业走人构成合理怀疑，其催缴费用、阻止搬迁的行为并无过错；第三，自双方争议产生至徐学平提起本案诉讼，涉案商铺的钥匙一直由徐学平掌控，徐学平主张海湾城公司扣押财产、提前收回商铺亦无事实依据。综上，徐学平以海湾城公司违约为由单方行使解除权无事实与法律依据，海湾城公司对此亦不予确认，故一审法院对徐学平主张不予支持。双方于2019年10月16日办理完毕交接手续，涉案合同已于此时实际解除，一审法院确认徐学平、海湾城公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年10月16日解除。关于海湾城公司诉请租金问题。海湾城公司主张徐学平拖欠2019年8月19日至实际返还商铺之日止的租金，徐学平未提交有效证据予以反驳。根据双方约定的租金标准及徐学平返还商铺的具体时间，一审法院确认徐学平需向海湾城公司支付2019年8月19日至10月16日租金10430.33元。关于海湾城公司诉请水电费、公摊电费、垃圾费及物业管理费问题。徐学平对海湾城公司诉请的水电费、公摊电费无异议，一审法院予以确认。海湾城公司提交的发票显示，其诉请的垃圾费为双方租赁关系存续期间产生的费用，海湾城公司既已垫付，徐学平理应向海湾城公司支付。海湾城公司诉请的物业管理费亦为租赁期间产生的费用，徐学平应向海湾城公司支付。关于租赁保证金与水、电、物业管理费保证金的处理问题。如上所述，徐学平在租赁期限届满前无正当理由提前解除合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案合同的约定以及徐学平拖欠水电费、公摊电费及垃圾费的事实，海湾城公司诉请没收租赁保证金与水、电、物业管理费保证金合理有据，一审法院予以支持。关于徐学平诉请装修费用、违约金及律师费问题。如上所述，徐学平提前解除合同的行为已构成违约，而律师费并无实际产生，故其诉请装修费用、违约金及律师费无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于海湾城公司诉请免租期的租金问题。双方约定，涉案合同因徐学平原因解除的，海湾城公司有权按照5395元/月的标准向徐学平追收免租期租金。如上所述，本案系徐学平违约导致合同解除。海湾城公司基于双方约定的三年租赁期限才给予徐学平两个月的免租期，现徐学平仅履约四个月便解除合同，造成海湾城公司损失，海湾城公司主张徐学平支付免租期租金合理有据，一审法院予以支持。经核算，徐学平应向海湾城公司支付免租期租金10790元（5395元×2个月）。关于海湾城公司诉请律师费问题。律师费并非必然产生的费用，且海湾城公司没收的租赁保证金与水、电、物业管理费保证金亦能弥补其损失，故一审法院对海湾城公司关于律师费的诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认徐学平与海湾城公司于2019年5月13日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月16日解除；二、徐学平于判决发生法律效力之日起十日内，向海湾城公司支付2019年8月19日至2019年10月16日的租金10430.33元；三、徐学平于判决发生法律效力之日起十日内，向海湾城公司支付2019年9月物业管理费357.7元，2019年6月30日至8月30日期间的水费24.74元，2019年6月1日至9月1日期间的电费2067.09元，2019年6月、7月期间的垃圾费32元，2019年5月1日至7月1日期间的公摊电费5.94元，合计2487.47元；四、徐学平于判决发生法律效力之日起十日内，向海湾城公司支付2019年5月19日至7月18日免租期内的租金10790元；五、确认《房屋租赁合同》项下的租赁保证金10790元、水、电、物业管理费保证金3000元归海湾城公司所有；六、驳回徐学平的其他诉讼请求；七、驳回海湾城公司的其他诉讼请求。如徐学平未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费532元，由徐学平负担；反诉受理费453元，由徐学平负担381元，海湾城公司负担72元。二审期间，徐学平向本院提交光盘一份及照片一组，拟证明：海湾城公司无正当理由要求其提前支付租金并非法扣押其财产，2019年9月4日徐学平向海湾城公司送达违约告知书，故租赁合同已解除。海湾城公司质证认为，上述证据形成于双方庭审之后，系徐学平单方制作的材料，不属于新证据，并对其真实性、合法性、关联性不予确认。光盘视频无法证明徐学平所主张的证明内容。本院经审查认为，徐学平提交的上述证据材料与本案不具有直接关联性,不能证明其主张，故不予采信。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、徐学平是否存在违约行为；二、涉案《房屋租赁合同》于何时解除以及解除后的责任承担。一、徐学平是否存在违约行为徐学平继2019年8月24日搬走货架，于2019年9月4日称其因重新装修需清空物品、搬离货架及空调，但徐学平未依约提前向物管公司申请装修，且涉案商铺刚装修结束两个月又要重新装修亦不符合常理，海湾城公司由此产生合理怀疑，有理由相信徐学平停业搬走后不缴纳相关费用，其要求徐学平将本应于当月10日支付的租金于9月4日提前支付具有合理性，但遭到徐学平当场拒绝，在此情形下，海湾城公司催缴相关费用，阻止徐学平搬迁的行为并无过错。徐学平主张海湾城公司扣押财产，提前收回商铺无事实依据，且徐学平此后仍掌握涉讼商铺锁匙亦未移交给海湾城公司，以及缴纳租金，其行为构成违约，应承担违约责任。二、涉案《房屋租赁合同》于何时解除以及合同解除后的责任承担其一，涉案《房屋租赁合同》于2019年10月16日解除。作为违约方的徐学平在本案中不享有解除权，其无权单方要求解除合同，故本院对徐学平关于涉案租赁合同于2019年9月4日解除的主张不予支持。因双方于2019年10月16日办理完毕交接手续，涉案租赁合同于此时已实际解除，一审法院确认徐学平、海湾城公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年10月16日解除依据充分，本院予以维持。其二，如前所述，涉案《房屋租赁合同》《补充协议》于2019年10月16日解除，故徐学平应根据《房屋租赁合同》《补充协议》的约定，向海湾城公司支付2019年10月16日前所拖欠的相关费用。一审认定徐学平应向海湾城公司支付2019年9月物业管理费357.7元、2019年6月30日至8月30日期间的水费24.74元、2019年6月1日至9月1日期间的电费2067.09元、2019年6月、7月期间的垃圾费32元、2019年5月1日至7月1日期间的公摊电费5.94元，合计2487.47元及向海湾城公司支付2019年8月19日至10月16日租金10430.33元并无不当，本院予以维持。徐学平存在无正当理由提前退租的行为，根据《补充协议》第一条约定：“《房屋租赁合同》因乙方原因导致解除的，甲方有权按5395元/月向乙方追收免租期内的租金”故徐学平应向海湾城公司支付2019年5月19日至7月18日免租期内的租金10790元；《房屋租赁合同》第9.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权……没收乙方支付租赁保证金10790元……（7）租赁期未届满，乙方提前退租或者提前解除、终止本合同的。”故海湾城公司有权没收租赁保证金10790元；根据《房屋租赁合同》第5.1条约定：“租赁期满后，如乙方缴清全部租金及其他费用，且无其他违约行为的，经甲方出具验收房屋合格书后的10天内，甲方将上述保证金无息退还乙方。”故海湾城公司亦有权没收水电物业管理费保证金3000元。综上，徐学平上诉请求不成立，不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737元，由上诉人徐学平负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年五月二十二日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力