四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初2005号 原告：汪日升，男，生于1981年1月4日，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：张梅（夫妻关系），女，生于1987年4月17日，汉族，住四川省华蓥市，系特别授权代理人。 被告：广安丰润房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区五星街22号9幢。 法定代表人：兰华，董事长。 委托诉讼代理人：李执，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师。系特别授权代理人。 原告汪日升与被告广安丰润房地产开发有限公司（下简称广安丰润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员黄发独任审理，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告汪日升，被告广安丰润公司的委托代理人李执均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪日升向本院提出诉讼请求：1.判令变更原被告所签《商品房买卖合同》第一条第一款中的“土地使用年限自2008年1月15日至2048年1月15日止”为“土地使用年限自2008年1月15日至2078年1月15日止”；2.判令被告限期为原告办理位于广安市房屋的不动产权属证书；3.判令被告按照原告已付房款409850元的0.8%支付逾期交房的违约金3278.8元；4.判令被告按照原告已付房款409850元的0.8%支付逾期办证的违约金3278.8元;5.判令被告支付原告申请担保贷款遭受的损失5680元；6.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年7月14日与签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广安市广安区，并约定了双方相关权利义务。后原告依照《合同》约定向被告交纳了购房款409850元，并履行了其他相关义务。关于土地使用年限的问题，原被告在签订合同前被告一直宣传的是70年，合同中约定土地使用年限40年，结合行业惯例，该约定对原告不公平。被告至今未取得房屋所在楼栋权属证明并未为原告办理房屋所有权证书，双方合同约定的逾期办证违约金明显过低，请求参照类似案例调整。同时被告未按合同约定时间交付房屋应支付违约金，合同约定的逾期交房违约金过低，请求调高。在原告准备申请住房公积金抵押贷款时，被告告知原告土地使用权已抵押，需要有担保公司提供担保，原告基于对被告的信任才与四川丁木住房置业担保有限公司广安分公司签订贷款担保合同，但事实上并不需要该担保，原告受骗支付该担保费遭受的损失应由被告承担，故起诉至法院要求支持前述诉讼请求。 被告广安丰润公司辩称，1.变更土地使用年限没有任何法律依据，且被告也并没有原告所称的存在在销售之前对其虚假承诺的事实，土地使用年限对商品房的买卖并未产生重大影响，根据国家法律规定土地使用年限到期后可以自动续期，并无影响；2.被告公司正在向相关部门提交手续办理产权证，很快就能够办理产权证；3.对于原告主张的各项违约金过高，应予以降低；4.原告为了购买商品房产生的担保成本与本案无关，应该由原告自行承担。 原告围绕其诉讼请求，依法向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》、收据、中国银行四川分行个人房屋公积金（组合）贷款合同、四川丁木住房置业担保有限公司广安分公司个人贷款担保合同、（2019）川1602民初6267号民事判决书，被告公司提交的证据有：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收报告、建设工程规划条件核实合格证、国有土地使用权证，上述证据，经原、被告双方质证后，本院予以确认，并在卷佐证。 根据原、被告双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年7月14日，原告（买受人、乙方）与被告广安丰润公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》并备案登记，合同约定：1.出卖人以出让方式取得位于广安市城南神龙片区地块的国有土地使用权，买受人购买的商品房所在土地用途为：城镇混合用地，土地使用年限自2008年1月15日至2048年1月15日止；2.买受人购买的商品房为“神龙经典·卉园”3幢第113层×-××-×号住宅，总价为409850元，付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房款总价的31.68%，其余价款可以向广安市住房公积金管理中心银行或住房公积金管理机构借款支付；3.出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付的应符合下列条件：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；4.出卖人应当在2015年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有有权证书的，双方同意按照附件八第四条“甲方在房屋竣工验收备案完成后730个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证，如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的万分之一支付违约金，如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责”处理。 原告于2013年7月13日向被告支付120000元首付款，2013年10月10日原告向被告缴纳购房款9850元，2013年12月4日通过四川丁木住房置业担保有限公司广安分公司担保在广安市住房公积金管理中心贷款280000元向被告支付了剩余购房款，2014年6月18日向被告缴纳大修基金、契税、不动产登记费、工本费、交易费、印花税、燃气保险、光猫费等费用共计9575元。因四川丁木住房置业担保有限公司广安分公司提供贷款担保，原告为此向丁木住房置业担保有限公司广安分公司支付担保费5680元。2014年6月18日，被告向原告交付了案涉接房。因被告至今未为原告办理房屋不动产权属证书，原告遂诉讼来院要求支持其前述诉讼请求。 同时查明，原告所购买的案涉房屋所在的“神龙经典·卉园”建设项目由被告广安丰润公司于2011年11月14日取得建设工程规划许可，2011年8月22日取得建设用地规划许可，2012年4月9日取得建筑工程施工许可，2013年1月22日取得商品房预售许可，2013年12月30日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，2019年12月25日取得建设规划条件核实合格证。 案涉“神龙经典·卉园”建设项目所在四川省广安市城南神龙片区地块（广市国用2088第01794号）由陈某某于2008年4月7日以出让方式取得国有土地使用权，使用权面积为6770平方米，终止日期2048年1月15日。同时，本院（2019）川1602民初6267号民事生效判决书查明该宗地2012年4月19日办理抵押登记，抵押权：中国工商行股份有限公司广安分行，抵押人：陈某某，抵押期限2012年4月18日至2014年4月17日至。2013年4月7日该宗地办理注销抵押登记，抵押权人：中国工商行股份有限公司广安分行，抵押人：陈某某。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。 第一，关于办理房屋权属证书及土地使用权期限的问题。本案中，原告已按合同约定履行了向被告支付购房款、税费、大修基金等约定义务，且被告已于2014年6月18日将涉案房屋交付给原告，被告应当按照《商品房买卖合同》的约定，在商品房交付之日起730日内即在2016年6月17日前为原告办理房屋所有权证书。现原告要求被告办理房屋权属证书的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。根据办证的进度与当地办证所需的通常时间，本院酌定被告为原告办理房屋权属证书的时间为六个月。对于土地使用权期限的确定，根据本院查明的事实，双方合同约定的土地使用期限与该地块的国有土地使用权证载明的土地使用期限一致，故对原告要求的变更合同中土地使用期限的请求，本院不予支持。 第二，关于逾期交房违约金的问题。双方合同明确约定被告应于2014年3月31日前向原告交付案涉房屋，但被告实际于2014年6月18日才向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。合同中双方约定的逾期交房违约金按房款的万分之一计算，金额明显过低，原告主张调高逾期交房违约金为3278.8元，与同地段同类型同时期的房屋租赁市场行情相比差距不大，故对原告该请求，本院予以支持。 第三，关于逾期办证违约金的问题。被告已于2014年6月18日向原告实际交付房屋，根据合同约定被告应在房屋实际交付之日730内即2016年6月17日前办理完涉案房屋的所有权证书，被告至今未能为原告购买的房屋办理权属证书，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。合同中双方约定的逾期办证违约金按房款的万分之一计算，金额明显过低，原告主张调高违约金为3278.8元，本院予以支持。 第四，关于原告主张的被告因抵押所出卖房屋土地使用权造成原告申请担保贷款遭受的损失5680元应否支持的问题。根据已查明的事实，案涉楼盘的土地使用权于2012年4月19日办理抵押登记，并于2013年4月7日注销抵押登记，原告未提交证据证明案涉房屋不能进行住房公积金个人抵押贷款并非系被告所致，原告要求被告承担因其另寻担保公司提供住房担保贷款发生的费用5680元，无事实依据，故对原告该请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后六个月内为原告汪日升办理位于四川省广安市广安区房屋的不动产权属证书； 二、被告广安丰润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告汪日升支付逾期交房违约金3278.8元、逾期办理权属证书违约金3278.8元，共计6557.6元； 三、驳回原告汪日升的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费106元，减半收取53元，由被告广安丰润房地产开发有限公司负担29元，原告汪日升自行负担24元，并分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  黄发 二〇二〇年五月二十一日 书记员  楚陈 附判决书引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。