呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初862号原告：潘银牛，男，无固定职业，住呼和浩特市。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭慧强，男，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司职员。原告潘银牛与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行审理，原告潘银牛，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田振业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告潘银牛向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原告于2017年1月20日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付被告拖欠原告2016年至2019年全年租金共29631.2元；2、依法判令被告按人民银行同期贷款利息支付原告逾期违约金1777元；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确违约金计算方式为：以总金额29631.2为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年1月1日开始计算至2019年12月31日止。事实与理由：2003年10月5日原告购买了被告位于中山西路青城公园对面的富邦商业楼摊位（或柜台）。按购买合同约定，由富邦公司整体回租经营管理。被告每年以总购房款的10%返还原告作为租金。2017年1月20日被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期五年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中规定每年元月份被告支付原告上半年租金。七月份支付下半年租金。但被告从2016年至2018年合同期内未按时履行过合同，2016年至2018年的租金分文未付。2019年至今在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签回租合同的情况下，被告继续占用原告摊位（或柜台）牟取利益，并且被告在2016年在没有经过原告同意的情况下将包括原告摊位（或柜台）在内的富邦商厦商业区整体出租给了：“呼和浩特市金某家具博览有限责任公司”。富邦和金某双方合同约定自2016年至2026年，为期十年。被告与呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订的合同时限（2016年始---2026年止）已经超出了和原告签订的合同时限（2014年始---2018年止），且在富邦商厦继续正常经营的情况下被告仍拒付原告2019年租金7407.8元。根据《中华人民共和国合同法》。第二百三十六条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原、被告于2017年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告摊位（或柜台），将原告摊位出租给金某公司牟利，原被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系，被告与原告于2017年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效。因此，原告要求被告继续履行原、被告于2017年1月签订的《呼市富邦商厦回租合同》。支付原告2019年全年租金及相应的违约金是合法合理的，被告拒付原告租金实属违反法律规定，侵害原告合法权益，是违法行为。为了维护法律尊严，维护我国社会主义法制社会秩序，维护原告的合法权益，原告向贵院提出法律诉讼，恳请法院依法判决，使遵法守法者的合法权益得到有效的法律保护，使违法者受到法律的应有制裁。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，2018年之前的租金认可，2019年的租金不认可。租赁合同约定租期是从2014年1月1日至2018年12月31日，被告在租期届满后明确告知原告不再与其续签回租合同，且原告与案外人金某家具已签订新的租赁合同，且被告在与原告约定的租赁期限届满前，已将案外人金某家具诉至法院，要求解除涉案摊位的租赁合同，但案外人在判决生效后，仍强行占用不予腾退，导致被告无法向原告返还摊位，由此产生的占有使用费应由金某家具向原告支付。违约金也不予认可，合同无约定。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2002年9月24日，原告（乙方）、（买方）与被告（甲方）、（卖方）签订房屋买卖合同，原告购买了被告坐落在××路，摊位102#、104#号。合同约定：“柜台总价74078元。乙方所购柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，被告回租原告购买的柜台。2017年1月20日，原告与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层柜台102、104号，房款总额为74078元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金7407.8元。三、租金支付方式：每年分两次付清。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金某家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金某家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金某家具博览有限责任公司尚未将占有使用的柜台返还被告。3、原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与原告办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2017年1月20日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。被告对租赁期间内的租金22223.4元予以认可，本院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，被告在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2017年1月20日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按原回租合同约定支付租金。原回租合同约定租金支付方式为每年分两次付清，对于该约定应进行符合交易习惯的通常理解，即1月份付上半年，7月份付下半年，则2019年租金的给付已到履行期，被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2019年度租金7407.8元，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付原告租金已构成违约，应向原告承担违约责任，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，故原告主张的违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以3703.9元为基数，从2016年2月1日计算至2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2016年8月1日计算至2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2017年2月1日计算至2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2017年8月1日计算至2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2018年2月1日计算至2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2018年8月1日计算至实2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2019年2月1日计算至2019年12月31日；以3703.9元为基数，从2019年8月1日计算至2019年12月31日。原告主张违约金1777元，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告潘银牛租金29631.2元及违约金1777元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计290元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张美玲 二○二○年五月十八日书记员 张思颖