贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1175号上诉人（原审原告）：遵义市播州区农业生产资料公司。住所地，贵州省遵义市播州区火车站社区（农资公司仓库内）。统一社会信用代码：915203022147805914。法定代表人：周云鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州高源农资化肥有限责任公司。住所地，贵州省毕节市金沙县鼓场街道河滨路422-4号。统一社会信用代码：915205233373022157。法定代表人：余莉萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：崔友模，该公司业务经理。上诉人遵义市播州区农业生产资料公司（以下简称农资公司）因与被上诉人贵州高源农资化肥有限责任公司（以下简称高源公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2020年4月9日进行了二审调查询问，上诉人农资公司的委托诉讼代理人郭航铭，被上诉人高源公司的委托诉讼代理人崔友模到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。农资公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2019）黔0321民初7473号民事判决，发回重审或改判支持农资公司的一审诉讼请求。事实和理由：1、高源公司第一次将部分租赁物转租，农资公司并不知情，高源公司并未提供证据证明其告知农资公司或者农资公司知晓后予以认可，即使农资公司未对高源公司的第一次转租行为予以默认，并不代表高源公司可以不经农资公司同意再次随意转租，本案为租赁合同纠纷，法院审查的是当事人是否违反法律的规定和合同的约定，不应以是否恶意作为判定违约的标准；2、农资公司系播州区供销合作联社成立的农业生产资料单位，农资公司与高源公司签订协议时明确该场地用于农资配送，该场地建设的经营目的系服务“三农”，有着重要的社会地位和服务“三农”的社会价值，但是高源公司先后将共计1100㎡的场地转租他人，用于布艺沙发制造及废旧金属回收，不仅违背了场地本身的用途及双方的约定，而且影响了农业大发展和广大农民的切身利益，致使农资公司与高源公司签订合同事项服务“三农”的合同目的不能实现，依法应属根本违约，综上，请求二审人民法院依法支持其上诉请求。高源公司辩称，农资公司关于高源公司第一次将部分租赁物转租的事实不知情的理由违反基本逻辑，高源公司的转租行为虽然予法不符，但农资公司未在法定期限内依法主张解除权，因农资公司怠于行使权力，现已丧失胜诉权，高源公司将小部分场地转租未构成根本违约，涉案仓库多年未使用，服务三农只不过是农资公司的托词，高源公司租赁该租赁物后，只是将部分转租，农资配送业务一直都在经营，高源公司将租赁物保值、增值并服务三农的合同目的都达到了，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予以维持。农资公司向一审法院起诉请求：1、判令解除农资公司与高源公司双方签订的《房屋租赁协议》；2、判令高源公司立即腾空案涉房屋并支付逾期腾房使用费5000元。一审法院认定事实：2016年3月20日，农资公司与高源公司签订《房屋租赁协议》，约定农资公司作为甲方将位于“遵义南白镇火车站对面：房型规格：一楼砖木框架结构；仓库面积1728.9平方米；露天场地在内”的房屋场地出租给高源公司“建立农资配送站”，租赁期限6年；自2016年2月28日至2022年2月28日。同时约定“因甲方资金有限，仓库室内外设施需要维修（房顶翻盖、安装卷帘门、维修门窗、院坝整理）由乙方出资18万元建设。房屋租金：每年租金壹万贰仟元人民币（小写12000元）。付款方式：签订合同之日付租金1.2万元人民币，以收款收据为凭，以后5年房屋租金一年一交，每年提前15日付清当年房租……乙方须按时交纳水、电费用，甲方有权监督检查；租赁期内：甲方必须确保乙方正常使用，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三者；如有违反，甲方必须先支付乙方投入的18万元附属设施建设费用”。同日，双方签订《仓库消防安全协议责任书》，约定“在租赁期内，未经甲方同意，乙方不得随意更改房屋及仓库内任何设施及损坏设备等，如有损坏，照价赔偿。……租赁期内乙方要做好防火、防盗安全工作，遵章守法，在此期间所发生的一切责任由乙方自行负责”。合同签订后，高源公司与案外人何均有于2016年9月1日签订《房屋租赁协议》，约定高源公司将前述租赁物中的仓库三间约700平方出租给何均有进行布艺沙发加工，何均有使用前述租赁物至今；2018年10月3日，高源公司与案外人夏未勤签订《场地租赁协议》，约定将前述租赁物中的仓库露天场地面积400平方米出租给夏未勤，租赁期3年，年租金1.5万元。夏未勤作为法定代表人于2019年4月28日注册成立贵州黔壕金属回收有限公司后，使用前述场地回收废品至今。前述协议履行过程中，农资公司对租赁物按月或按季度进行安全巡查，在发现高源公司转租租赁物给何均有使用的情况后，并未提出异议。其后发现高源公司再次将部分场地转租给夏未勤后，于2019年5月20日向高源公司送达《解除通知函》，告知高源公司基于其未经农资公司许可转租租赁物的行为，要求解除双方的租赁协议，在7日内（最迟于2019年6月1日前）清理场地物品后将案涉租赁物交还农资公司。高源公司签收该协议后，并未按照农资公司限定时间交还案涉场地，故此农资公司具状诉来法院，提出如前请求，请求法院予以支持。另查明：高源公司按照案涉租赁合同约定，逐年交付租金1.2万元，2019年3月6日已交付2019年2月28日至2020年2月27日的租金1.2万元。一审法院认为：农资公司与高源公司对双方签署《房屋租赁协议》，农资公司将案涉仓库、场地出租给高源公司经营农资配送站的事实均无异议，且高源公司认可其将部分仓库及场地转租何均有从事布艺沙发生产的事实均不持异议，予以确认。高源公司陈述其通过合伙将承租的部分场地交由案外人夏未勤用作废品回收，与事实不符，对高源公司于2018年10月3日将租赁物中的部分场地转租夏未勤并由夏未勤作为法定代表人的公司进行废品回收的事实予以认定。根据农资公司对案涉场地进行日常巡查管理的事实，其应当知道案涉场地在2018年9月以前并非由高源公司一人使用且未完全用于农资配送，但并未向高源公司提出异议。高源公司基于农资公司默认其转租部分租赁物的事实，于2018年10月再次将部分租赁物转租给他人使用并非恶意。结合其转租给夏未勤使用的场地属于承租场地中的一小部分的事实，高源公司的转租行为并非构成根本违约。故此为维护合同的稳定性，打造良好的营商环境，农资公司请求解除双方于2016年3月20日签订的《房屋租赁协议》，有违立法本意，不予支持。同时农资公司认为高源公司转租部分租赁物给他人使用导致安全生产风险提高，但并未提交证据予以证明，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回遵义市播州区农业生产资料公司的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由遵义市播州区农业生产资料公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”规定，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为：农资公司与高源公司签订的《房屋租赁协议》应否予以解除。农资公司与高源公司对其双方签订《房屋租赁协议》，农资公司将涉案租赁房屋交付给高源公司使用，高源公司向农资公司支付租金的事实均不持异议，本院予以确认，认定农资公司与高源公司之间成立房屋租赁合同关系。涉案房屋租赁协议未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具法律约束力。关于涉案房屋租赁协议应否予以解除的问题，农资公司以高源公司未经其同意将涉案租赁房屋的部分予以转租，且实际承租人利用该场地进行废品回收，存在重大安全隐患，故高源公司构成根本违约为由请求解除涉案房屋租赁协议，经审查，涉案房屋租赁协议并未约定禁止高源公司转租之情形，而是约定农资公司必须确保高源公司的正常使用，不得将高源公司租用的房屋转租（卖）给任何第三者。且农资公司在对涉案租赁房屋进行安全巡查时，明知高源公司已将租赁房屋的部分转租给案外人使用但未提出异议，且高源公司仍按合同约定向农资公司支付租金，双方对此并未发生争议，结合高源公司再次将涉案租赁房屋的一小部分转租给案外人等事实，即高源公司虽然将租赁房屋的部分进行转租，但其仍继续履行合同义务按约向农资公司支付租金，且高源公司对其自行租赁使用的房屋仍在继续使用，亦符合合同约定的使用目的，故高源公司并未构成根本违约，一审法院为维护合同的稳定性，打造良好的营商环境，对农资公司要求解除涉案房屋租赁协议的请求不予支持，予以驳回，与本院审理查明认定事实一致，本院予以维持。农资公司的上诉理由不能成立，本院不予采信，予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由遵义市播州区农业生产资料公司负担。本判决为终审判决。审判长  文小琼审判员  何 亮审判员  陈文玉二〇二〇年五月八日书记员  覃 烨