江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终5119号 上诉人（原审被告）：海安双林纺织有限公司，住所地江苏省海安市。 法定代表人：何高锋，执行董事。 委托诉讼代理人：何延庆，江苏伯策律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：海安县业勤色织厂，住所地江苏省海安市。 投资人：刘小凤，女，汉族，1975年4月20日出生，住江苏省海安市。 上诉人海安双林纺织有限公司（以下简称双林公司）因与被上诉人海安县业勤色织厂（以下简称业勤厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初3191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月10日受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 双林公司上诉请求：请求二审法院发回重审或者依法改判。事实与理由：一，一审认定的解除合同时间与原因有误，自拆迁协议订立后，案涉房屋所有权发生转移，业勤厂已经丧失收取租金的权利，相关的权利不应由业勤厂享有。海安市人民政府于2018年10月10日就案涉区域发出房屋征收决定公告。业勤厂于2018年10月11日与海安市住房和城乡建设局订立拆迁补偿协议（货币补偿），至此，案涉租赁合同已经客观上无法履行，解除合同的时间应当为2018年10月11日，解除的理由，也应当认定为不可归责于双方的事由。拆迁协议达成之后，业勤厂享受了及时订立拆迁协议的奖励，业勤厂无权再收取租金及占用费。二、一审判决结果有违公平原则。业勤厂严重缺乏诚信，其拆迁补偿金额超过600万元，但对于征收文件内归于双林公司的装修补偿、搬迁补偿、营业损失不愿支付分文，这是本案诉争的原因。双林公司的行为也仅仅是为了维护自身合法权益，而采用的不得已之举，应理解为业勤厂违约在先。事实上，案涉房屋在订立拆迁协议后，并开始具体实施拆迁，无水、无电，双林公司也并未实际使用，请二审法院对相关费用酌情进行调整。 业勤厂未作答辩。 业勤厂向一审法院起诉请求：一、判令双林公司立即腾空租赁厂房并交还给业勤厂；二、判令双林公司给付业勤厂截止2019年4月1日所欠租金38000元，并按每半年42000元的标准给付从2019年4月2日起至实际交还租赁房屋之日止的占用费。诉讼过程中，截止2019年7月5日，业勤厂从双林公司收回了全部租赁房屋，业勤厂放弃了第一项诉讼请求，第二项诉讼请求未变化。 一审法院认定事实：2006年10月3日，业勤厂在海安市的土地使用权依法获得登记，该宗地用途为工业，使用权面积3864平方米，使用权终止时间至2056年9月20日，该宗地位于海仇公路西侧，丹凤小区南侧，丰达有限责任公司北侧，系原海安县毛纺五厂用地。 2007年10月19日，业勤厂在上述宗地上的房屋获得产权登记，全部房屋均为一层，设计用途为工业，建筑面积2354.22平方米。 此后，双林公司曾向业勤厂租用其中部分房屋用于生产经营，2017年6月30日，双林公司在前期租赁合同到期情况下，与业勤厂另行签订租房协议一份。协议约定刘小凤、业勤厂为出租方（甲方），双林公司为承租方（乙方），具体内容有：一、乙方向甲方租用厂房18间，租期暂订三年，即从2017年7月1日起至2020年6月30日止。二、租金每半年为42000元整（不含税），于每年的7月1日和次年的1月1日分两次结清当年租金。三、土地使用税……。四、水电费……。五、乙方依法经营，独立承担责任……。六、在承租期内必须保持甲方房屋完整，确实因生产需要进行改造，需征得甲方同意后方可实施，并自行承担改造和维修的费用。七、甲方帮助协调邻里关系，方便乙方出入。八、协议签订后，如一方提出提前终止合同，需赔偿对方违约金一万元，但双方必须无条件服从政府建设的需要。九、未尽事宜协商解决。十、协议一式两份，签字生效。甲方刘小凤签名，业勤厂也加盖了印章，乙方双林公司加盖了印章。协议抬头处还将双林公司的法定代表人何高锋列为承租人，但落款处乙方并未有何高锋的签名。 协议签订后，双林公司继续使用租赁房屋，并于2017年7月19日给付业勤厂44000元，2018年1月24日至2月27日分3次共给付业勤厂42000元，2018年8月1日给付业勤厂25000元。上述所有付款均由双林公司从其法定代表人何高锋个人账户汇入业勤厂指定收款人账户。此后，双林公司未再向业勤厂给付款项。 2018年10月10日，海安市人民政府发出房屋征收决定公告，案涉房屋包含在改造工程项目征收红线范围内。 2019年4月2日，业勤厂向双林公司发出解除合同通知书。内容为，“贵司与我厂于2017年6月30日签订租房协议一份，约定贵司租赁我厂厂房18间，租期三年；因贵司2018年度欠17000元租金、2019年度至今的租金未缴纳，我厂多次向贵司催要，贵司未履行；现我厂根据双方租房协议第二条、第八条的规定，向贵司发出解除合同通知书，解除双方于2017年6月30日签订的租房协议；贵司于接到此通知书后三日内结清所欠租金并腾空交付租赁的所有厂房，逾期将由贵司承担相应的后果”。 2019年4月4日，双林公司以《紧急通知》回复业勤厂：“贵单位贴在我厂区内墙上的，单方撕毁要求中止房屋租赁协议通知书，纯属无稽之谈；该区域自2018年政府启动征收程序后，贵单位（产权人、房东）不是友好与我企业协商，商量我企业在搬让中应得利益，而是口头通知要求我企业搬让，回避相关联的所有补偿政策。……。现按征收政策对照计算，贵单位应补偿给我承租企业的搬迁和员工补贴的补偿款应为30多万元，减去应缴房租款，还欠我企业20多万元，贵单位什么时间将补偿款付给我企业，我企业会在一周内将生产设备和工人搬离，否则我全体员工会誓死维护合法权益”。 2019年4月14日，业勤厂再向双林公司发出通知书，通知双林公司“你公司与我公司的租赁合同已经于2019年4月2日解除，尚欠我公司租金38000元；至2019年4月14日应给付占用费2800元，现请你公司立即缴纳所欠租金和占用费，并腾空所有租赁厂房交付我公司，逾期不仅仅需继续给付占用费，还需承担由此产生的一切法律责任”。 2019年4月22日，业勤厂委托律师向双林公司及何高锋发出律师函，再次强调双方租房协议已于2019年4月2日解除，要求双林公司尽快结清租金及占用费，腾空并搬离租赁厂房。 2019年4月24日，双林公司对业勤厂所作律师函给予回复称，因租赁期内遇政府拆迁，依据双方租房协议约定，合同已于2018年8月（双林公司误认为政府征收决定公告的发出时间为2018年8月10日，实为2018年10月10日）无条件自然终止，要求业勤厂退还2018年8月及之后的租金，同时按拆迁政策给付承租方享受的搬迁补偿、停产停业损失、装潢装修等损失补偿。 同日，海安市人民政府就新通扬河生态区北侧城中村改造项目所涉房屋征收作出调查公告。 随后，业勤厂于2019年4月28日向一审法院提起本案诉讼。 诉讼过程中，双林公司不再主张实际租赁房屋与租房协议约定的差异，自认租赁房屋面积大约1200平方米。因双林公司一直主张与业勤厂磋商房屋征收过程中双林公司相关补偿问题，而双方意见一直未能协商一致，故双林公司在相关房屋虽然部分腾空的情况下，仍关门加锁、派人看管，一直拒绝退还。后经一审法院协调，2019年7月5日，双林公司将全部租赁房屋整体退还给业勤厂。 一审法院认为：案涉房屋归业勤厂合法所有，所涉土地业勤厂拥有合法的使用权，业勤厂与双林公司签订租房协议，约定了双方的权利义务，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，租房协议合法有效，双方当事人均应按约全面履行义务。 双林公司在案涉合同签订之前，已向业勤厂租用案涉房屋，对案涉房屋的基本情况非常熟悉，由于案涉房屋在双方签订租房协议时就预见到可能会因政府建设而被征收，故双方专门在租房协议中对因需改造及政府建设等事项进行了约定，相关约定有效，对双方具有法律约束力。 双林公司虽曾在答辩时对业勤厂按约交付租赁房屋提出抗辩，但在双方当事人签订案涉合同前，双林公司就实际使用着案涉房屋，案涉合同相当于续签租赁协议，且诉讼过程中双林公司已自认承租房屋的面积情况，故应当认定业勤厂作为出租人已履行了交付租赁房屋的主要合同义务。 双林公司作为承租人按约交纳房租是其主要合同义务。合同签订后，双林公司一直未按约全面履行该义务。案涉租房协议签订于2017年6月30日，约定“租期从2017年7月1日起算，共3年，租金每半年缴纳一次，分别于当年7月1日和次年1月1日分两次结清”，该约定应当理解为先付租金后使用房屋，双林公司在诉讼中抗辩应理解为先使用房屋后给付租金，不仅与约定相悖，也与此后双林公司实际付款情况不符，一审法院不予采信。 租房协议签订后，双林公司作为承租人对第一个及第二个半年的租金给付虽有时间拖延，但毕竟拖延时间不算很长，且最终均实际足额缴纳（甚至在第一个半年租金缴纳时还多缴了2000元，一审法院将据实核减业勤厂应得的相应租金），而第三个半年租金42000元应于2018年7月1日缴纳，双林公司除于2018年8月1日缴纳25000元外，其余款项一直未再缴纳，构成根本违约。 双林公司抗辩，之所以没有再续缴房租，是因为案涉房屋涉及政府征收，相关补偿款项应有部分归属于承租人双林公司，而业勤厂拒绝承认，该抗辩意见所涉事实是否存在，应在双林公司提起的另案中予以查明，但即使该事实存在，双林公司以此既占用房屋又拒缴房租仍缺乏法律依据，故其主张一审法院不予采信。 基于以上分析，结合本案查明的事实，在承租人双林公司构成根本违约的情形下，出租人于2019年4月2日发出的解除合同通知书，从通知到达双林公司时起，依法即产生双方租房协议解除的法律效力。此后，双林公司继续占用案涉房屋，依法应当给付占用费。双方当事人在租房协议中未对占用费标准有特别约定，业勤厂要求按原租金标准计算占用费，一审法院依法准许。 由于案涉房屋在本案审理过程中已实际腾空退还给业勤厂，占用费的数额已经固定，而租金及占用费的标准又相同，故本案中不再将租金和占用费分别计算，直接合并且取整确定。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、海安双林纺织有限公司给付海安县业勤色织厂所欠房屋租金及占用费57000元（其中2018年尚欠17000元，2019年计算半年，为42000元，扣减2017年下半年租金缴纳时多缴的2000元），于本判决生法律效力后1个月内履行完毕。如海安双林纺织有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回海安县业勤色织厂的其他诉讼请求。案件受理费900元，由海安双林纺织有限公司负担，于判决发生法律效力后10日内缴至一审法院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。 本院二审期间，双林公司围绕上诉请求依法提交证据如下： 一、海安县国有土地上房屋征收货币补偿协议及补助和奖励协议（货币补偿），证明业勤厂于2018年10月11日与征收部门订立上述协议时起，即无权再收取双林公司的租金，协议中相应的权益应由双林公司享有。 二、海安市人民法院（2019）苏0621民初3606号案件第一次庭审笔录第9页中主审法官告知内容，证明上述协议系由该法官调取，具有真实性。 业勤厂未到庭应诉，故未提供质证意见。 本院认证意见，上述证据的真实性与合法性予以认定，其关联性的认定理由详见裁判理由（略）。 经审理查明，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，房屋征收补偿协议与房屋租赁协议是两个法律关系，如租赁房屋因征收补偿而无法继续承租，则构成房屋租赁合同履行的客观不能，但双林公司对此并未举证，其也未举证证明曾在何时通知业勤厂因有上述情形而要求解除合同，且其二审仍陈述，案涉房屋由其正常使用至2019年3月底，故其上诉认为自案涉房屋征收补偿协议签订后的2018年10月11日起，业勤厂即丧失收取租金权利没有事实依据和法律依据。而双林公司作为案涉房屋的承租人是否享有该房屋被征收所应给付的相关补偿款与本案亦不属同一法律关系，且双方为此争议仍在另案诉讼中，双林公司不能以此为由拒付房租和占有使用费。双林公司对业勤厂与征收部门订立征收补偿协议后租赁房屋无水、无电，影响其正常生产经营的待证事实未予举证，在时间上也与其陈述案涉房屋正常使用至2019年3月底出现矛盾，而其未实际使用不是请求酌减租金的法定事由。鉴上，双林公司二审提供的上述证据与本案不具有关联性。 综上所述，双林公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费900元，由上诉人海安双林纺织有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 谦 审判员 吕 敏 审判员 卢 丽 二〇二〇年五月二十七日 书记员 周伟伟