安徽省马鞍山市博望区人民法院 行 政 判 决 书 （2020）皖0506行初10号 原告春***园业主委员会，住所地安徽省马鞍山市博望区。 负责人杭某平，该业主委员会主任。 委托代理人尤艳涛，江苏德誉法钧律师事务所律师。 委托代理人谢二成，江苏德誉法钧律师事务所律师。 被告马鞍山市自然资源和规划局，住所地安徽省马鞍山市太白大道。 法定代表人方成，该局局长。 出庭人员曹华东，该局总工程师。 委托代理人江益民，安徽长城律师事务所律师。 被告马鞍山市不动产登记中心，住所地安徽省马鞍山市印山东路。 法定代表人郭晓玲，该中心主任。 出庭人员邢正，该中心副主任。 委托代理人朱敏敏，安徽长城律师事务所律师。 第三人马鞍山纵横置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人卢晓东，该公司总经理。 委托代理人徐萍，安徽长城律师事务所律师。 原告春***园业主委员会（以下简称春****园业委会）诉被告马鞍山市自然资源和规划局、马鞍山市不动产登记中心、第三人马鞍山纵横置业有限公司（以下简称纵横置业公司）房屋登记管理一案，于2020年1月8日向本院提起行政诉讼。本院受理后向被告马鞍山市自然资源和规划局、马鞍山市不动产登记中心、第三人纵横置业公司送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2020年5月13日公开开庭审理了本案。原告春****园业委会委托代理人尤艳涛、被告马鞍山市自然资源和规划局总工程师曹华东及其委托代理人江益民、被告马鞍山市不动产登记中心副主任邢正及其委托代理人朱敏敏、第三人纵横置业公司委托代理人徐萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告春****园业委会诉称：案涉春江花月园小区18栋房屋即会所应为全体业主共同共有的公共活动中心，应属全体业主共同共有，理由如下：案涉春江花月园小区18栋房屋在建设之初被规划为会所（活动中心），由纵横置业公司（含其委托单位）对春江花月园小区进行设计、规划，形成方案后向当涂县城乡规划局报批，当涂县城乡规划局依据报批材料，审批并发放许可证，结合当涂县城乡规划局出具的《马鞍山博望镇平桥新农村居住小区中心区调整详细规划方案》，该小区18栋即为小区会所。纵横置业公司通过向派出所备案，将该小区会所变更为18栋，仅仅改变的是该栋建筑的门牌号，不能改变会所性质，也不能改变18栋房屋（即会所）属于小区全体业主共有的属性。根据《马鞍山房地产开发项目建设条件意见书》（2004）03号等文件规定，进一步明确了建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。涉案商品房开发建成后，由开发商持有土地使用权合同、工程许可证、建设许可证、竣工验收合格证及相关房屋测量报告等，要求办理小区相关公共场所的产权，不动产登记中心依法审查其登记手续，手续完备，就会向其颁发产权证。商品房销售之初，由于小区公共场所无法售卖、无法且不能登记在某个业主或业委会（当时没有也无法成立业委会）名下，只能登记在开发商名下。现该小区业委会已成立，纵横置业公司应当依据当涂县城乡规划和市容管理局出具的行政许可建字第340521201****06号建设工程规划许可证许可的内容，将会所的产权过户给业委会，并将该房屋交给业委会管理，面向全体业主开放、使用。故诉请法院判令：1.撤销被告给第三人颁发的位于春江花月园18栋的房屋所有权证（马房字××号）、国有土地使用权证[证号为马博国用（2015）第00XX号]；2.要求被告重新作出行政确认，涉案的博望区春江花月园18栋房屋归该小区全体业主共同共有；3.被告、第三人承担本案诉讼费用。 原告春****园业委会针对其主张向本院提交如下证据，并进行了说明： 1.博望镇平桥农民新村规划设计要点复印件一份，用以证明案涉项目规划设计要点中明确要求公建配套要考虑幼儿园、停车场、公司、物业管理用房等的建设，而案涉会所目前系作为小区幼儿园使用。 2.马鞍山博望镇平桥新农村居住小区中心区调整详细规划方案复印件一份，用以证明商业及公共建筑面积为4633平方米，图中粉色标注区为公共建筑，而案涉会所在图中的标注颜色为粉色。 3.申请、关于春江花月园项目施工许可证办理情况的说明复印件各一份，用以证明案涉18号楼即为规划设计及施工许可中的春江花月园小区一期的中心会所。 4.春江花月园总平面定位图复印件一份，用以证明案涉18号楼即为定位图中规划设计的会所。 5.马鞍山房地产开发项目建设条件意见书[（2004）03号]打印件一份，用以证明文件要求应由开发建设单位投资建设青少年活动中心、老年活动室和社区服务用房，面积不少于300平方米，产权属于区内房屋产权人共同共有，由业委会安排使用。 6.竣工验收备案表复印件一份，用以证明案涉18号楼工程于2012年8月30日竣工验收备案。 7.不动产登记信息、马博国用2015第00XX号土地使用权证复印件各一份，用以证明案涉会所房屋性质为其他产权，用途为综合所有，建筑面积752.05平方米，为共同共有使用权，而会所土地使用权面积376.03平方米，土地分摊面积376.03平方米，无独用面积，故所有权、土地使用权、面积均为分摊面积。 8.《中华人民共和国物权法》第73条，用以证明：建筑区划内的道路属于业主共同共有，但属于城镇公共道路的除外；建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；建筑区划内的其他公共场所共用设施和物业用房属于业主共同共有，该法律规定明确表明了建筑区划内的其他公共场所公用设施和物业用房属于业主共同共有。 被告马鞍山市自然资源和规划局辩称：春****园业委会的诉讼请求没有事实、法律依据。马鞍山市自然资源和规划局是登记机关，根据当事人提供的相关材料，依据法律规定的条件和程序，履行登记职责，符合登记条件对其予以登记，并非确权机关。 马鞍山市自然资源和规划局针对其抗辩向本院提交如下证据，并进行了说明： 1.统一社会信用代码证书和关于调整不动产登记职责机构和人员编制的通知，用以证明被告马鞍山市自然资源和规划局主体身份情况。 2.土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记卡、土地登记簿续表、身份证明（2份）、中华人民共和国组织机构代码证、企业法人营业执照、土地使用权证及附件（案涉土地是2010年12月8日依法取得的，但土地性质是商业居住，是第三人有偿取得）、房地产产权证存根页（依据的是房屋登记办法）、马鞍山市房屋权属登记申请书、国有建设用地使用权出让合同及附件、博望镇平桥农民新村规划设计要点、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明书、授权委托证明书、身份证明、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、关于春江花月园一期部分已竣工房屋规划验收情况的函、关于春江花月园项目施工许可证办理情况的说明、房屋分层分户平面图、马鞍山市房地产产权市场管理处税费计算表、实地查看记录、申请、会议纪要、房屋分户平面图（3张）、博望春江花月园18号楼面积计算表（实测）复印件各一份，用以证明被告马鞍山市自然资源和规划局的具体行政行为合法。 3.依据的规范性文件有：《房屋登记办法》、《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》。 被告马鞍山市不动产登记中心辩称：马鞍山市不动产登记中心非本案的适格被告。 马鞍山市不动产登记中心针对其抗辩向本院提交如下证据，并进行了说明： 1.事业单位法人证书、关于调整不动产登记职责机构和人员编制的通知复印件各一份，用以证明被告马鞍山市不动产登记中心主体身份及非适格被告。 2.土地登记申请书、土地登记审批表、土地登记卡、土地登记簿续表、身份证明、组织机构代码证、营业执照、土地使用权证及附件、房地产产权存根页、马鞍山市房屋权属登记申请书、国有建设用地使用权出让合同及附件、博望镇平桥新村规划设计要点、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、营业执照、组织机构代码、法定代表人证明书、授权委托书、身份证明、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋分层分户平面图、马鞍山市房地产产权市场管理处税费计算表、实地查看记录、申请复印件各一份，用以证明马鞍山市不动产登记中心的具体行政行为合法。 3.依据的规范性文件有：《房屋登记办法》、《不动产登记条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》。 第三人纵横置业公司述称：马鞍山市自然资源和规划局登记程序合法。 第三人纵横置业公司针对其抗辩未向本院提交证据。 经庭审质证，马鞍山市自然资源和规划局对春****园业委会所举证据的质证意见为：1.证据1及证据7中的不动产登记信息，属原告当庭提交，不予质证。2.证据2，真实性持有异议，图中并未明确表明粉红色为公共建筑，无法看清，达不到原告主张的证明目的。3.证据3、证据7中的土地使用权证无异议。4.证据4真实性持有异议，且与本案没有关联性。5.证据5，该文件针对的是马鞍山市康嘉大景城项目，达不到其证明目的。6.证据6，真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的。 马鞍山市不动产登记中心对春****园业委会所举证据的质证意见与马鞍山市自然资源和规划局一致。 纵横置业公司对春****园业委会所举证据的质证意见为：1.证据1、2、7均为原告当庭提交，不予质证。2.证据5，真实性、合法性及关联性均持有异议。3.物权法第73条的规定不适用于本案。4.其他证据质证意见同马鞍山市自然资源和规划局。 春****园业委会对马鞍山市自然资源和规划局、马鞍山市不动产登记中心所举证据的质证意见为：对证据的真实性、合法性及关联性不持异议，但认为应依据物权法第73条确认案涉房屋权属，不能仅依据行政法规或规范性文件作出行政行为。 马鞍山市不动产登记中心、纵横置业公司对马鞍山市自然资源和规划局所举证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 马鞍山市自然资源和规划局、纵横置业公司对马鞍山市不动产登记中心所举证据的真实性、合法性、关联性均不持异议。 经审核，本院对上述证据认证意见如下：1.对原告提交的证据3、证据6、证据7中的土地使用权证，鉴于二被告及第三人均无异议，对其证明效力依法予以认定；证据1及证据7中的不动产登记信息，与二被告提交证据重合，经核实原件，真实、合法，且与本案具有关联性，依法予以认定；证据2，虽未对公共建筑颜色标注予以释明，但能证实详细规划上有案涉会所，真实、合法，与本案具有关联性，故对其证明效力依法认定；至于上述证据能否达到其证明目的，需综合全案证据予以评定。2.对原告提交的证据4，真实性无法核实，依法不予认定；证据5，仅为部分内容的打印件，真实性无法核实，依法不予认定；3.马鞍山市自然资源和规划局、马鞍山市不动产登记中心所举证据，春****园业委会及纵横置业公司均不持异议，故对其证明效力均依法予以认定。 根据各方当事人的陈述及本院对证据的分析和认定，审理查明的事实如下： 2009年11月24日，纵横置业公司与马鞍山市国土资源局签订一份《国有土地使用权出让合同》。纵横置业公司通过受让方式取得当土挂2009-17号宗地国有土地使用权，宗地用途为商住、住宅。纵横置业公司分别于2011年2月11日、2011年3月26日办理春江花月园小区会所建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，并依据规划设计条件，于2012年8月30日完成竣工验收备案。2011年纵横置业公司向马鞍山市公安局博望派出所申请春***园小区会所编号为XX号，派出所回复“应以公安编号为准”。2015年2月13日，经纵横置业公司申请，马鞍山市国土资源局为春***园小区18栋房屋办理土地使用权证[马博国用（2015）第00XX号]。2015年2月13日，纵横置业公司申请办理春江花月园小区会所权属登记，马鞍山市国土资源局经审核纵横置业提交相关材料、实地勘查，为纵横置业公司颁发春江花月园小区18栋房屋所有权证（马房字××号）。现春****园业委会认为春江花月园小区18栋房屋（即会所）为全体业主公共活动中心，属业主共同共有，故诉至本院，请求撤销马鞍山市不动产登记中心颁发的春江花月园18栋的房屋所有权证、国有土地使用权证。 另查明：马鞍山市国土资源局为马鞍山市人民政府依法确定，统一负责不动产登记职责的部门；马鞍山市不动产登记中心为马鞍山市国土资源局直属事业单位，经授权依法办理具体的不动产登记具体事务，负责全市土地、房屋、林地等不动产登记工作。2019年3月，马鞍山市国土资源局调整变更为马鞍山市自然资源和规划局。马鞍山市建设局出具的规划设计条件及纵横置业公司与马鞍山市国土资源局签订的《国有土地出让合同》、《商品房买卖合同》中均未就案涉小区会所产权归属进行约定。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉会所是否属于小区业主共有的公用设施或公共场所；马鞍山市不动产登记中心是否为适格被告；马鞍山市自然资源和规划局为案涉会所颁发房屋所有权证及土地使用权证的行政行为是否符合法律规定。 根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”对于案涉会所，物权法并没有明确列明属于小区公用设施或公共场所。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。本案中，纵横置业公司针对案涉会所为业主共同共有提交的小区中心区调整详细规划方案、土地使用权证，无法证实案涉会所为公共建筑。至于博望镇平桥农民新村规划设计要点中提到的“详规设计必须对区内管网、公建配套和绿化进行合理安排和布置，公建配套要考虑幼儿园、停车场、公厕、物业管理用房等建设，符合新农村建设的相关规范要求”，公建配套仅为考虑建立幼儿园，作为参考，而案涉会所建造之初，并非按照幼儿园进行建造，至于目前的用途，与房屋权属并无必然关系。此外，纵横置业公司与购房者签订的《商品房买卖合同》中并没有约定小区会所属于业主共同共有。而马鞍山市建设局出具的规划设计条件，纵横置业公司与马鞍山市国土资源局签订的《国有土地出让合同》中均未就案涉小区会所产权归属进行约定，故春****园业委会主张案涉会所为业主共同共有，证据不足，不予支持。春****园业委会若有新的证据，可另行主张。 马鞍山市国土资源局按照《房屋登记办法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，对纵横置业公司提交的申请材料是否完整、齐备，是否符合法定形式进行审查，符合相关规定，给予申请人产权证明，符合法律规定程序，且马鞍山市国土资源局为纵横置业公司所颁发两证的行为，只是对申请人现有房产权属状态的认可和证明，不是对相对人和第三人之间特定权利和事实的确权和裁决，该机构所作行政行为符合法律规定，并无不当之处，对于相关材料的实质真实性、合法有效性，登记机关只能在职责范围内尽审慎的审查义务，故春****园业委会诉请撤销马鞍山市自然资源和规划局具体行政行为，本院不予支持。 《不动产登记条例》第六条第二款规定，县级以上人民政府应当确定一个部门为本行政区域不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导与监督。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》中“关于不动产登记簿证管理”规定:不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局（处、科、股），不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。马鞍山市国土资源局作为马鞍山市人民政府确定的不动产登记机构，依法对外行使不动产登记职责。马鞍山市不动产登记中心作为马鞍山市国土资源局的直属事业单位，经授权办理具体的不动产登记事务，其不能作为不动产登记机构对外行使职权。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第（五）项的规定，马鞍山市不动产登记中心不能作为本案适格被告。经机构改革调整，马鞍山市国土资源局变更为马鞍山市自然资源和规划局，职权未作变更，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第（六）项的规定，继续行使其职权的马鞍山市自然资源和规划局是适格被告。 据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回春***园业主委员会的诉讼请求。 案件受理费50元，由春***园业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  施 琼 审 判 员  张 平 人民陪审员  迟芳霞 二〇二〇年五月二十二日 法官助理王若青 书记员吴艭 附：本案相关法律条款 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。