浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0681民初6918号原告（反诉被告）：震霁（上海）仿真科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金桥路27号13号楼2层。法定代表人：侯宪雪。委托诉讼代理人：王奇菁，浙江德凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝卫立，北京向南律师事务所律师。被告（反诉原告）：浙江永利中心城投资有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道暨东路68号二十五层。法定代表人：何利云。委托诉讼代理人：陈方胜，公司员工。委托诉讼代理人：王素花，浙江法校律师事务所律师。被告：新城商业管理集团有限公司上海分公司，营业场所上海市嘉定区陈翔路88号1幢2层B区2010室。负责人：陈德力。委托诉讼代理人：潘岳成，公司员工。委托诉讼代理人：陈甜甜，公司员工。原告震霁（上海）仿真科技有限公司（以下至判决主文前简称“震霁公司”）与被告浙江永利中心城投资有限公司（以下至判决主文前简称“永利中心城”）、新城商业管理集团有限公司上海分公司（以下至判决主文前简称“新城商业公司”）租赁合同纠纷一案,本院于2019年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行审理。震霁公司的原委托诉讼代理人谷小卫、永利中心城的原委托诉讼代理人任惠国、新城商业公司的委托诉讼代理人潘岳成到庭参加诉讼。审理中，永利中心城提起反诉，要求震霁公司支付设备保管费共计22440元。因案情疑难复杂，本案转为普通程序并组成合议庭，于2019年12月30日、2020年1月9日、2020年5月25日再次公开开庭进行审理。震霁公司的委托诉讼代理人祝卫立到庭参加第二、三次庭审，原委托诉讼代理人谷小卫到庭参加第二次庭审，委托诉讼代理人王奇菁到庭参加第四次庭审。永利中心城的委托诉讼代理人陈方胜到庭参加第二次诉讼，委托诉讼代理人王素花到庭参加第三、四次庭审。新城商业公司的委托诉讼代理人潘岳成到庭参加第二、四次庭审，委托诉讼代理人陈甜甜到庭参加第三次庭审。原告震霁公司向本院提出诉讼请求：1.判令永利中心城返还原告保证金30000元；2.判令永利中心城返还租金38937.48元；3.判令永利中心城支付违约金173624.88元；4.判令永利中心城返还非法占用震霁公司所有的机器设备；5.判令永利中心城、新城商业公司赔偿价值损失1682219.95元；6.判令永利中心城、新城商业公司赔偿律师费损失50000元。事实与理由：2017年3月31日，震霁公司与新城商业公司签订了《战略合作框架协议书》，约定新城商业公司将在各城市进行商业广场项目的开发建设和运营管理，将项目部分区域出租给震霁公司，震霁公司承租新城商业公司开发或运营管理的商业广场项目部分区域。第二条第四款约定，在新城商业公司所持物业内，涉及规划科技乐园(3D、VR、AR、互动、全息)和图书板块（全品类）业态，震霁公司有优先租约权。第三条第四款约定，双方确认的2017年合作项目（诸暨、宁波、青岛）的具体签约时间以通知日期为准。2017年震霁公司与新城商业公司所指定的出租方，即永利中心城签订《租赁合同》，震霁公司为承租方（乙方），永利中心城为出租方（甲方）。《租赁合同》约定，震霁公司承租永利中心城位于诸暨永利吾悦广场的商铺作为经营场所。其中，第14.3条约定“租赁期间内，甲方负责租赁场所的主体结构、外墙、屋面防水等涉及房屋土建工程及公共设施设备的维修和保养，凡属房屋结构的损坏，甲方须及时修理，所需费用及相关责任由甲方承担。”第21.5条约定“因甲方原因导致乙方无法合法地独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未恢复乙方合法独占使用权的，乙方有权经书面通知甲方，立即解除合同。”第21.6.1条约定：“乙方依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后30日内退还租赁保证金，且甲方和管理公司应向乙方退还多收款项。乙方应在合同解除后10日内将租赁场所交还甲方；”第21.6.2条约定：“如果本合同解除时，乙方租赁期限不满五个租约（包括计租日前解除的情况）的，甲方除承担本合同第21.6.1条责任外，还应支付乙方相当于24个月租金的违约金；”在租赁期间，震霁公司承租的店铺出现了房屋漏水，导致房屋无法使用。多次与永利中心城沟通要求其按照合同约定履行维修义务，永利中心城始终未予履行。且永利中心城多次断电，造成震霁公司设备损坏，员工要求离职，会员和客户不能正常消费。最终导致震霁公司终止经营。在震霁公司被迫搬离时，永利中心城非法扣押了店内的仪器设备，拒不退还。永利中心城拒不履行维修义务，违反了《租赁合同》第14.3条，震霁公司有权根据《租赁合同》第21.5条、第21.6.1条和21.6.2条的约定，解除《租赁合同》，要求永利中心城返还震霁公司已支付保证金和租金，并按照约定承担违约责任。永利中心城多次断电，致使震霁公司被迫终止经营，违反了《合同法》第216条规定出租人的适租义务；永利中心城非法扣押原告店内的设备，震霁公司有权根据《物权法》的规定，要求永利中心城返还原物。《战略合作框架协议书》第二条第四款约定“涉及规划科技乐园（3D、VR、AR、互动、全息）和图书板块（全品类）业态，震霁公司有优先租约权。”该条款约定了新城商业公司的同业限制义务，但震霁公司承租后发现，诸暨永利吾悦广场有多家同业态店铺经营规划科技乐园（3D、VR、AR、互动、全息）和图书板块(全品类)，新城商业公司违反该协议给震霁公司的运营造成重大损失，同时影响了震霁公司与其他品牌及投资公司的合作。综上所述，永利中心城、新城商业公司种种违约行为给震霁公司造成了重大损失。震霁公司有权根据合同约定和法律规定维护合法权益，追究违约方的责任，并获得赔偿。被告永利中心城答辩称：震霁公司的第1、2、3诉讼请求与案号为（2018）浙0681民初3881号案件的诉讼请求和诉讼事实重合，该案中永利中心城起诉要求震霁公司支付欠付租金及违约金，后诸暨法院于2018年11月10日作出一审判决，支持永利中心城的诉讼请求。震霁公司缴付的30000元保证金及租金都用以抵扣欠付永利中心城的租金及违约金，且该判决要求震霁公司向永利中心城支付租金112808.65元及相应利息。关于震霁公司的第3项诉讼请求，与该判决中第2项诉请是一致的，应由震霁公司向永利中心城支付违约金173624.88元。该案中已确认租赁合同解除是因震霁公司擅自停止经营、逾期支付租金，导致永利中心城根据租赁合同约定单方行使解除权。因此震霁公司前3项诉讼请求没有依据，应由永利中心城抵扣费用，震霁公司拒绝向永利中心城支付其逾期支付的款项及违约金。关于第4项诉讼请求，事实并非如震霁公司所述，永利中心城多次要求其搬离滞留的物品，也发送了书面通知，但目前物品仍存放于永利中心城仓库，遂要求提起反诉，要求震霁公司支付保管费。关于第5、6项诉讼请求，没有法律及合同依据，永利中心城不予认可。永利中心城与新城商业公司并非出于同一法律关系，不应在同一案件中审理。被告新城商业公司答辩称：请求驳回震霁公司的第5、6项诉讼请求。新城商业公司与震霁公司签署战略合同框架协议，仅是框架性协议，新城商业公司无义务承担租赁合同涉及的赔偿责任或连带责任。根据战略合作框架协议书第4条第4款约定，该协议是双方建立战略发展关系的框架性协议，当本协议内容与租赁合作意向书、房屋租赁合同意见不一致时，合作年限、面积、租费以本协议为准，其他以租赁合作意向书、房屋租赁合同为准。即说明震霁公司与新城商业公司签署的战略合作框架协议书仅是框架性的问题，并不涉及实际履行租赁合同的问题。震霁公司主要诉讼主张是租赁合同履行过程中引发的房屋使用纠纷，并非合作年限、面积、费用等商务条件纠纷，因此震霁公司的主张以租赁合同约定为准，与新城商业公司无关，更无需承担赔偿或连带责任。震霁公司经营期间，新城商业公司并未违反战略框架协议书约定的优先租赁权及同业禁止限制条款，（2018）浙0681民初3881号判决查明震霁公司2017年5月10日进场，2017年7月28日开业，因震霁公司擅自停业且拖欠应付款项超过合同约定，永利中心城于2017年11月16日单方解除与震霁公司的租赁合同。事实证明新城商业公司已按照战略合作框架协议书约定履行义务。震霁公司主张战略合作框架协议书第2条第4款约定的优先租赁权及同业限制条件是有前置条件的，该限制条件为新城商业公司所持物业内，而诸暨永利吾悦广场的产权人为永利中心城，与新城商业公司无关，故新城商业公司并未违反优先租赁权和同业限制条件，无须为租赁合同承担赔偿责任，请求驳回震霁公司的诉讼请求。原告震霁公司对其起诉主张向本院提供下列证据：1.租赁合同1份，证明震霁公司、永利中心城之间存在租赁关系，永利中心城作为出租人，对出租的房屋具有维修的义务。根据合同条款约定，永利中心城不维修的话，震霁公司有权解除合同，并要求永利中心城承担违约责任，退回保证金、租金。永利中心城质证认为，对证据真实性、合法性、关联性予以认可，证明目的不予认可，根据租赁合同约定，永利中心城作为出租人确实对震霁公司承租的房屋具有维修义务，但并不能推出震霁公司可以因永利中心城未履行维修义务而解除合同，震霁公司从未向永利中心城主张过维修，其次也不能得出因为租赁合同解除要求永利中心城返还租金及保证金。新城商业公司质证认为，对证据的真实性认可，对证明目的不予认可，租赁合同中的出租房屋的产权人是永利中心城，与新城商业公司无关，新城商业公司不承担租赁合同的义务。2.战略合作框架协议1份，证明震霁公司享有的优先租赁权和同业限制的权利遭到破坏，其有权要求新城商业公司承担赔偿责任，同时证明永利中心城和新城商业公司存在关联关系，根据该协议第2、3条关于周期、租金和租赁合同签约的范围，2017年的合作项目包括了诸暨、宁波、青岛，足以证明租赁合同是根据该份协议来的。永利中心城质证认为，对证据的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可，永利中心城并非该框架协议书的签约当事人，该协议书的任何约定与永利中心城无关。新城商业公司质证认为，真实性认可，对其要证明的事实不予认可，该协议第4条第4款明确约定该协议书仅为双方建立战略发展关系的框架性协议，仅约定商务条款，实际内容应以租赁合同为准。新城商业公司以战略合作框架协议书约定的商务条件让震霁公司与永利中心城签订了租赁合同，已履行了战略合作框架协议书中约定的震霁公司享有的优先租赁权。所有的实际履行应以租赁合同为准，与框架协议无关，新城商业公司无须承担租赁合同中的一切权利义务、赔偿责任或连带责任。协议书中震霁公司引用第2条第4款约定前置条件是新城商业公司所持有的物业，诸暨吾悦广场产权方为永利中心城，并非新城商业公司持有的物业，且在震霁公司经营四个月不到的期限内，永利中心城、新城商业公司并未引进与震霁公司同类型的禁业商铺，震霁公司也未向永利中心城、新城商业公司发出书面函件，新城商业公司没有违反商业条款，也无义务承担租赁合同的权利、义务。3.网上银行电子回单2份，证明震霁公司已向永利中心城支付了保证金30000元、租金38937.48元。永利中心城质证认为，其已经收到上述款项。新城商业公司质证认为，这是震霁公司与永利中心城之间的款项，其不清楚。4.承租房屋漏水视频1段、图片6张，证明承租房屋严重漏水的事实。永利中心城质证认为，视频系当庭提供，无法当庭发表意见，对图片真实性予以认可，证明目的不予认可。图片载明2017年10月14日、10月15日显示店铺内有灯光，恰恰证明震霁公司所述2017年8月31日已解除合同毫无事实根据，图片显示店铺内的现状，并未展示已断电，因断电造成系统主机设备损伤，因断电受到投诉、退款，品牌遭到影响的情况。新城商业公司质证认为，对图片、视频的真实性、关联性不予认可，该证据均是震霁公司和永利中心城发生的租赁合同纠纷，与其无关。5.照片2张、微信截图，证明因租赁房屋漏水给震霁公司造成损失，刚铺好的软木地面因漏水浸泡，存在褶皱，凹凸不平，也证明曾经告知过永利中心城，但永利中心城均拒绝修理。永利中心城质证认为，因震霁公司未提供图片存在的原始介质，对证据三性不予认可，对证明目的也不认可，从提供的图片来看，并不能反映图片所展示的问题是漏水所致，图片并不能表明震霁公司已向永利中心城主张过该问题。微信图片中并未出现震霁公司人员的信息，且该微信图片未提供手机原始介质，对其三性均不认可。新城商业公司质证认为，对照片、微信真实性、关联性不予认可，该证据为震霁公司与永利中心城产生的租赁合同纠纷，与其无关。6.照片25张，证明永利中心城曾经扣押震霁公司店里的物品，不给震霁公司出门条，还扣押了包括VR万象机、VR多媒体成像系统、多媒体橱窗箱、儿童乐园设备及设施，全息沙盘设备系统以及众多多媒体全息剧场，涉及主机、软件系统，还有众多家具，永利中心城断电并将电子门锁锁死了，导致震霁公司无法拿出这些设备。永利中心城质证认为，对证据三性及证明目的均不予认可，未提供图片的原始介质，均由震霁公司自行制作，照片上面展示的各类物品，仅仅是表明了现场照片，并未反映出震霁公司所述的永利中心城有任何扣押的行为。其次，关于震霁公司所述的物品未归还，实际是其擅自停止经营后，其已将店内重要物品搬离，目前存留在永利中心城仓库内保留的物品均属价值较低的物品，且永利中心城发清库函后要求震霁公司将物品搬离，震霁公司至今未搬离，永利中心城因此向其主张保管费。新城商业公司质证认为，对证据真实性、关联性不予认可，这些照片、图片原始介质不明，且皆为震霁公司与永利中心城之间实际履行租赁合同的事实，与其无关。7.图片3张，证明新城商业公司违反了双方的协议，且框架协议最后一条说明有实质性约定，应以框架协议为准，新城商业公司有义务在该场所禁止其他商户从事VR业务经营。新城商业公司质证认为，对图片真实性关联性不认可，并未提供原始介质，并不能证明图片显示的场所是在诸暨永利吾悦广场，震霁公司经营期间并未以书面形式通知永利中心城,永利中心城与新城商业公司有违反禁业的行为。震霁公司陈述框架协议书最后一条证明以战略合作框架协议书为准是错了，按照该协议书第4条第4款约定，当协议书内容与租赁合同表达不一致时以租赁合同为准。因此并不能将租赁合同涉及的赔偿或连带责任转嫁给新城商业公司。永利中心城质证认为，同意新城商业公司的意见，图片并未显示在诸暨永利吾悦广场。图片没有时间，并不能说明该图片是在震霁公司进入广场经营中，也有可能是在震霁公司搬离广场之后产生的图片，对图片的三性及证明目的均不认可。8.图片2张，证明因永利中心城停电导致了店铺不能正常营业。永利中心城质证认为，对证据三性及证明目的均不予认可，震霁公司未提供图片的原始介质，且从图片上看并不能判断图片所示位置是在诸暨永利吾悦广场之内还是在其他营业场所，图片所展示的内容较暗，并不能证明系永利中心城断电所致，也有可能是店铺内未开灯所致，不能达到证明目的。新城商业公司质证认为，对证据关联性、真实性不予认可，图片皆是震霁公司与永利中心城履行租赁合同产生的纠纷，与新城商业公司无涉，且图片并不能说明是在诸暨永利吾悦广场，没有原始介质均不予认可。9.委托合同1份，证明为了履行租赁合同，震霁公司曾经向第三方上海狂铂智能科技有限公司采购过相关设备，造成巨大的设备损失应该由永利中心城、新城商业公司赔偿。永利中心城质证认为，对证据三性和证明目的均不认可，该合同系震霁公司向第三方采购物品，无论采购是否真实，均与永利中心城无关，也不能证明其采购的这些物品要由永利中心城承担物品损失。对该委托合同震霁公司并未提供合同履行状况的证明、货物款项支付以及物品收发的证明。新城商业公司质证认为，对真实性、关联性不认可，该合同系震霁公司与第三方之间的合同，与新城商业公司无关，且该合同涉及的都是物品采购，并不能证明是用于诸暨永利吾悦广场，是否有真实购买、付款，或者有退款均不能证明，这些物品是消耗品，实际采购金额不能转嫁给新城商业公司。10.设备合作协议1份，证明震霁公司为履行租赁合同，曾与第三方有设备合作，该损失有86万元之巨。永利中心城质证认为，震霁公司向第三方采购物品包括购买设备，均未提供实际履行证明，且不能证明在吾悦广场使用过这些物品、进行过经营，并不能说明采购这些物品应该由永利中心城承担相应的损失，有些重要物品震霁公司都已搬离。新城商业公司质证认为，同意永利中心城意见，震霁公司在庭上提供了大量采购物品的经济损失，其诉讼请求的金额与证据金额完全对不上，真实性、关联性不认可。11.装修装饰工程施工协议、施工验收完成确认造价单复印件、工程造价汇总表，证明震霁公司为租赁该店铺进行了装修，永利中心城违约后这些装修费就完全损失了，装修费应该由永利中心城承担，合同正文提到了诸暨永利吾悦广场，也提到了相关的费用，需要说明的是该材料商同时还出具了工程造价汇总表。永利中心城质证认为，对证据装修装饰工程施工协议真实性予以认可，证明目的不认可。验收完成确认造价单并未提供原件，真实性、合法性不认可，其次该份合同的履行震霁公司并未提供款项支付证明，包括施工验收确认单等实际履行证明。震霁公司举证验收完成确认造价单上的全款为1242325.04元，并非其所述的1544419.51元，因此永利中心城有理由相信震霁公司实际履行的金额并非其所述金额。新城商业公司质证认为，真实性、关联性均不予认可，证据皆为震霁公司与第三方之间的单方协议，在吾悦广场内的装修是否值这个价格有待商榷，不能以施工协议确认，且最终金额和造价单不一致，证明震霁公司的该证据真实性有待商榷，且原告在永利吾悦广场开业仅仅4个月，如果继续经营的该装修可以继续使用，是由于其自身违约导致租赁合同终止，损失应该由被告自行承担。12.发票96页，1-22是采购设备的相关发票和付款凭证，23-36是场地设计费的发票，37-68是涉案场地部分装修费发票，69-85是律师代理合同支付凭证和发票，86-96是支付电费的发票和支付凭证，证明永利中心城、新城商业公司的违约行为给震霁公司造成的损失。永利中心城质证认为，对69-85的发票和支付凭证真实性、合法性没有异议，但该费用与其无关，不应由其承担。对其他发票三性都有异议，这些发票不能达到震霁公司的证明目的，这些发票不能证明设备是用于本案商铺，与本案无关。新城商业公司质证认为，真实性无异议，关联性不予认可，震霁公司提出的律师费的发生与新城商业公司无关，对其他发票三性均不认可，震霁公司与新城商业公司不存在租赁关系，震霁公司所发生的所有费用与新城商业公司无关。13.光盘1份，证明震霁公司承租的房屋漏水情况，内容是承租房屋漏水的视频、照片，承租房屋停电的照片，永利中心城扣押设备的照片。永利中心城质证认为，三性有异议，震霁公司没有提供原始介质，所有内容无法证明是震霁公司承租的永利中心城商铺，无法证明漏水、停电及设备扣押情况。新城商业公司质证认为，三性均不予认可，震霁公司提供的上述证据中均未体现新城商业公司信息，也未能证明与新城商业公司有任何关联关系。14.申请证人宋某出庭作证，形成证人证言1份，证明永利中心城违约的行为真实存在，震霁公司与永利中心城沟通的过程证人都某。永利中心城质证认为，对证人的陈述都不认可。证人没有提供证据证明是震霁公司员工，无法证明相关事实发生时其在现场。退一步讲，即使证人提供证据是震霁公司员工，其与震霁公司之间存在利害关系，其证言可能为假。永利中心城没有孙丹和方泽华这两个员工。新城商业公司质证认为，对证人的所有陈述不认可，证人对自己身份的陈述前后矛盾，前面说自己只工作到2017年，后面讲的事实又是2018年和2019年，证人与震霁公司存在利害关系，又无法举证案涉事实与新城商业公司存在任何关系，因而无法采信。15.来沪人员招退工登记情况、劳动合同书各1份，证明宋某是震霁公司的工作人员，在涉诉的租赁场所工作过。永利中心城质证认为，对来沪人员招退工登记情况真实性无异议，劳动合同书真实性不认可，是震霁公司单方制作，没有提供缴纳社保的证明，无法证实宋某在涉案商铺工作过，合同中也没有约定工作场所在涉案商铺内。新城商业公司质证认为，真实性予以认可，关联性不予认可。被告永利中心城对其辩述意见向本院提供下列证据：16.租赁合同1份，证明合同约定永利中心城如果存在违约行为，震霁公司应该书面通知，但是截至今天震霁公司都没有书面告知永利中心城。震霁公司质证认为，震霁公司提供的证据中有1份图片是店长王斌与永利中心城员工孙丹的聊天记录，可以证明其已经发给永利中心城书面告知函，并且告知了新城商业公司。视频中震霁公司给新城商业公司的方泽华也发了一份相同的告知函，并告知给永利中心城也送了。对合同约定有意见，合同是格式版本，这个约定对震霁公司明显不利，是无效约定。新城商业公司质证认为，对租赁合同无意见，但其非签约方，无任何关系。17.（2018）浙0681民初3881号民事判决书、（2019）浙06民终4143号民事判决书各1份，证明生效判决确认永利中心城在与震霁公司的租赁合同中不存在任何违约行为。震霁公司质证认为，对判决书的真实性无异议，与本案的关联性及永利中心城的证明目的来说，震霁公司诉请所指向的永利中心城违约行为是否与两份判决有关请法院核实。新城商业公司质证认为，对判决书真实性、关联性无异议，两份判决都是震霁公司与永利中心城之间就租赁合同产生的关系，与其无关，新城商业公司与震霁公司无任何违约关系。本院根据震霁公司提出的现场勘查申请，于2020年5月22日对涉案永利中心城保管震霁公司物品的永利吾悦广场地下一层和双方当事人的原租赁场所进行现场勘查。勘查中，永利中心城向本院提供保管震霁公司的物品清单1份（3页）。经当场清点，除刷卡机1台、台式液晶屏2台、虚拟现实机器1台、更衣柜1只未找到外，其他清单中的物品都存在。勘查中，震霁公司向本院提供清单1份，包括大型PINLA3D扫描打印系统及硬件一套等共9样物品，经现场清点，在永利中心城保管的物品中无上述物品。永利中心城认为不存在该清单中的物品。本院对永利吾悦广场二楼涉案租赁场所进行勘查，现该场所已为第三方经营，震霁公司提供的图片及视频要求证明漏水的地方现未能发现漏水及地板有改变的情况。被告永利中心城向本院提出反诉请求，要求震霁公司支付设备保管费共计22440元。事实与理由：2017年3月31日，永利中心城与震霁公司签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定：永利中心城将其所有的位于诸暨市商铺（下称“该场地”）出租给震霁公司用于科技及衍生品等经营并以“未来已来”作为经营品牌。该场地装修期为2017年5月10日至2017年7月27日，经营租赁期为2017年7月28日至2023年7月27日。租金采取保底和提成二者取高方式，其中，2017年7月28日至2018年7月27日期间保底租金为每月每平方米22元（月保底租金为28937.48元），提成租金为年含税营业额乘以10%。合同签订后，震霁公司自2017年5月10日起开始拖欠租金等各项费用。针对震霁公司上述违约行为，永利中心城先后多次向其发函，要求其遵守合同约定，支付拖欠的租金等各项费用，其至今尚未缴纳。2017年10月下旬，震霁公司擅自停止营业。基于震霁公司的严重违约行为，永利中心城于2017年11月17日单方解除了案涉租赁合同。根据租赁合同约定，自合同解除后10日内，震霁公司应交还商铺并搬离铺内设备等物品，但事实上震霁公司一直未处理该类物品，目前仍存放于永利中心城的仓库内共占用2个仓库，仓库803（5㎡），805（15㎡），共计20㎡，按照永利中心城出租仓库的标准，收取60元每平方每月的保管费，自2017年11月28日起计算，暂计算至2019年6月12日，共计561天，折合18.7个月，共计22440元，实际保管费应支付至震霁公司搬离物品止。反诉被告震霁公司答辩称：要求驳回反诉原告的诉讼请求。1.震霁公司从来没有委托过永利中心城保管物品。2.事实是由于永利中心城扣押震霁公司所有的设备及办公用品，不给开具可以离场的凭证，导致震霁公司无法将相关物品搬离。3.永利中心城无任何理由扣押震霁公司所有的物品并要求承担相应的保管费。反诉原告永利中心城对其反诉主张向本院提供下列证据：18.租赁合同1份，费用催缴通知书1份，解除合同的通知1份，清铺通知1份，证明永利中心城与震霁公司之间存在租赁合同关系，震霁公司没有按照约定支付租费，导致永利中心城单方解除合同，且震霁公司没有在收到清铺通知后将商铺内设备按时搬离。震霁公司质证认为，对租赁合同真实性认可，关联性和证明目的都不认可，费用催缴通知震霁公司没有收到，对其真实性、关联性和证明目的都不认可。清铺通知和解除合同通知均未收到，证明目的和关联性不认可。是永利中心城不允许震霁公司搬离设备，不是震霁公司不搬。19.场地使用管理协议1份、中国建设银行单位客户专用回单1份，证明永利中心城为震霁公司保管设备及收费标准。经质证，震霁公司对场地使用管理协议的三性及证明目的均不予认可，租的场地也不能证明保管的物品是震霁公司的物品，即使保管的是震霁公司的物品，也是被永利中心城扣押的，不是震霁公司委托保管的。对客户专用回单真实性无异议，关联性不予认可，支付的租金不能证明是为保管震霁公司物品而支付的，且震霁公司未委托永利中心城保管物品。20.（2019）浙06民终4143号民事判决书1份，证明永利中心城与震霁公司解除租赁合同的日期是2017年11月16日。震霁公司质证认为，对判决书真实性无异议，对判决书所体现的内容与反诉部分的事实之关系请法院认定。反诉被告震霁公司就反诉部分未向本院提交证据。上述证据本院分析认证如下：对震霁公司提供的租赁合同、战略合作框架协议，永利中心城、新城商业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对震霁公司提供的网上银行业务回单，永利中心城质证认可收到震霁公司支付的保证金30000元，租金38937.48元，新城商业公司也未提出异议，本院对该证据予以确认，并认定永利中心城收到震霁公司保证金30000元及租金38937.48元。对震霁公司提供视频、图片，以证明房屋严重漏水的事实，永利中心城、新城商业公司对其证明目的均不认可。本院审查认为，从视频、图片的内容看，并不能反映房屋漏水以及软木地面存在褶皱是漏水浸泡所致，震霁公司提供了微信截图要证实因房屋漏水导致软木地面褶皱凹凸不平，已通知永利中心城但其拒绝修理。本院审查认为，微信截图未能反映发微信人员的基本情况，所发微信的内容亦未通知永利中心城其拒绝修理的相关内容，本院不能对上述证据的证明效力予以确认。震霁公司提供的25张照片，要求证实永利中心城扣押震霁公司店里物品的事实，而永利中心城质证认为，上述图片仅是现场照片，不能反映上述物品系永利中心城扣押，且其向震霁公司发出了清库函，要求将物品搬离，是震霁公司未搬离，重要的物品震霁公司已搬离。本院审查认为，上述图片仅能反映部分物品放置在现场的事实，至于产生这一后果，是永利中心城发出要求清库函要求震霁公司搬离，震霁公司未搬离，还是震霁公司要求搬离上述物品永利中心城不肯开具出门证，导致震霁公司不能搬离物品，上述图片并不能证明，故本院对上述25张图片的证明效力不予确认。震霁公司提供图片2张，用以证明新城商业公司违反双方签订的战略合作框架协议，其应当禁止其他商户在永利吾悦广场从事ＶＲ业务经营。经审查，震霁公司未提供上述照片的原始介质，且照片未能反映在永利吾悦广场内，故本院对该证据的证明效力不予确认。震霁公司提供图片2张，用以证明永利中心城停电导致店铺不能正常营业，永利中心城因震霁公司未提供原始介质对其真实性提出异议。本院审查认为，上述两张图片反映的内容并不能反映系永利中心城断电的事实，本院不予确认。对震霁公司提供的96页发票，本院对其真实性予以确认。震霁公司提供的装修装饰工程施工协议，永利中心城、新城商业公司对其真实性无异议，本院经审查后对其真实性予以确认。对施工验收完成确认造价单、工程造价汇总表及部分装修发票，本院认为工程造价汇总表为工程预算的内容，不能证明工程的实际费用，而震霁公司又不能提供施工验收完成确认造价单的原件，部分装修发票不能完整反映装修工程的费用，永利中心城、新城商业公司也对该验收完成确认造价单的真实性有异议，故本院对施工验收完成确认造价单、工程造价汇总表的证明效力不予确认。对震霁公司提供的委托合同、设备合作协议，本院认为其仅能反映震霁公司向第三方采购或合作过相关设备，但是不能证明产生的具体损失，以及损失为什么要由永利中心城、新城商业公司承担的原因，故本院对其证明力不予确认。对震霁公司提供的光盘，其储存的内容为几秒的视频和3份照片，经本院审查，并不能反映房屋漏水的原因等震霁公司所要证明的事实，本院不予确认。震霁公司申请证人宋某出庭作证，证人陈述的主要内容为2017年8月初发现店铺漏水并通知了永利中心城，永利中心城把电掐掉导致商铺停电，以及永利中心城扣押店铺里物品的事实，鉴于证人系震霁公司公司的员工，有利害关系，且其证言又无其他证据佐证，本院不予确认。对震霁公司提供的来沪人员招退工登记情况、劳动合同书，经本院审查，对其真实性予以确认，但是该两份证据仅能够证明宋某是震霁公司的员工，而不能证明宋某曾经在涉案商铺工作的事实。永利中心城对其本诉辩述意见和反诉主张向本院提供了租赁合同，该合同与震霁公司提供的租赁合同相同，本院对其真实性予以确认。永利中心城为证明其辩述意见提供的（2018）浙0681民初3881号民事判决书、（2019）浙06民终4143号民事判决书，上述判决书为生效的裁判文书，本院对其真实性予以确认。永利中心城针对其反诉主张提供的费用催缴通知、解除合同的通知、清铺通知，其中震霁公司于2017年11月17日签收解除合同通知，本院依法对解除合同通知予以确认。对于费用催缴通知，根据特快专递邮件退改凭条反映是震霁公司拒收退回，清铺通知仅有快递单反映永利中心城付邮，但未有相关的回单反映是否送达震霁公司，故本院不能认定永利中心城已向震霁公司送达费用催缴通知、清浦通知的事实。永利中心城对其反诉主张提供的场地使用管理协议、中国建设银行单位客户专用回单载明的内容为永利中心城向吴峰租用苎萝东路399号永利吾悦广场B2F区域18.6平方米，租用该场地使用期限为12个月，自2018年10月7日至2019年10月6日止，场地管理费13392元，但永利中心城未能提供证据证明租用该场地系保管震霁公司的相关物品，故不能达到永利中心城的证明目的，本院不予确认。永利中心城针对其反诉主张提供的（2019）浙06民终4143号民事判决书，该生效裁判文书已认定其与震霁公司解除租赁合同的日期为2017年11月16日，本院对该证据的证明力予以确认。综合对上述证据的分析、认定，结合当事人庭审中的陈述，本院认定下列事实：2017年3月31日，新城商业公司（甲方）与震霁公司（乙方）签订战略合作框架协议书，约定：“……第二条合作方式一、甲、乙双方将在中华人民共和国大陆范围内开展全面合作，即甲方将在各城市进行商业广场项目的开发或运营管理的商业广场项目部分区域，用于经营旗下品牌。排除不可抗因素，甲、乙双方明确将积极执行本框架协议书中确立的全面合作发展计划。……四、在甲方所持有物业内，涉及规划科技乐园（3D、VR、AR、互动、全息）和图书板块（全品类）业态，乙方有优先租约权，否则视为甲方违约。如甲乙双方经协商，在某一物业项目没有达成合作，那么甲方可以另行单独招商科技乐园和图书板块业态。……第三条战略合作原则条件一、租期：双方约定，每个合作项目中未来已来品牌（商号）的租赁期为原则上不少于5个租约年；租赁面积约为1000-2000平方米建筑面积；租赁：1.双方确认的租赁费用采用固定及抽成两者取高方式进行计算；具体的单位面积租金和物业管理费用，根据各项目的不同情况在《房屋租赁合同》中另行约定。2.双方确认的2017年项目（诸暨、宁波、青岛）租商条件采用保底加扣点两者取其高：1）租金+物管费：40元/㎡/月，递增为第二年起，每年3%。2）扣点：营业额10%。第四条其他4.本协议是双方建立战略联合发展关系的框架性协议，当本协议内容与《租赁合作意向书》、《房屋租赁合同》意思表达不一致时，合作年限、面积、费用以本协议为准，其他以《租赁合作意向书》、《房屋租赁合同》为准。”2017年3月31日，震霁公司与永利中心城签订了租赁合同一份，合同约定：永利中心城将其所有的位于诸暨市商铺出租给震霁公司用于科技及衍生品等经营并以“未来已来”作为经营品牌。该场地装修期为2017年5月10日至2017年7月27日，经营租赁期为2017年7月28日至2023年7月27日，租金采取保底和提成二者取高方式。其中，2017年7月28日至2018年7月27日期间保底租金为每月每平方米22元（月保底租金为28937.48元），提成租金为年含税营业额乘以10%。合同签订后，震霁公司自2017年5月10日起开始拖欠租金等各项费用，针对震霁公司上述违约行为，永利中心城先后多次向其发函，要求震霁公司遵守合同约定，支付拖欠的租金等各项费用，现震霁公司除于2017年8月4日缴纳部分租金38937.48元外，其他拖欠的费用至今尚未缴纳。2017年10月下旬，震霁公司擅自停业，基于其严重违约行为，永利中心城于2017年11月16日单方解除了涉案租赁合同。另查明，震霁公司与永利中心城签订的租赁合同明确租赁场所的建筑面积为1315.34平方米，该面积为计租面积；如在震霁公司开业之日起三个月内重测面积在上述面积误差正负3%以内，则以1315.34平方米为准，超出误差，则按重测面积为计租面积；逾期未重测，则不再调整。双方确认2017年5月10日为进场日；装修期自进场日起计算，至开业日之前一日止；装修期内震霁公司无需支付租金，但如果本合同由于震霁公司违约提前终止，则视为震霁公司不享有装修期，震霁公司需在合同终止后3日内向永利中心城补交装修期租金（按本合同项下第一个租约年的租金标准和装修期时间的乘积，扣除乙方已承担的房产税后确定）；开业日为2017年7月28日；震霁公司应在开业日起向永利中心城支付租赁场所租金，双方同意保底费用先付后用，首期保底费用为开业日起至第3个月最后一日期间的保底租金，震霁公司应在进场日前7日内支付；如果震霁公司未按约定向永利中心城支付或补交租金、商业管理费、租赁保证金等或其他应付款项，则每延迟一日，震霁公司应支付应付而未付金额千分之一的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不予支付或补交前述款项或震霁公司未经永利中心城同意延迟支付费用超过10日的情况累计达3次的，永利中心城有权解除合同。如果合同解除时，震霁公司实际租赁期限不满五个租约年的，震霁公司还应向永利中心城支付相当于24个月租金的违约金。永利中心城陈述上述商铺已于2018年4月1日重新出租。2018年3月14日，永利中心城向本院提起诉讼，要求：1、判令震霁公司给付营运期租金67042.15元；2、判令震霁公司给付装修期租金74677.45元；3、判令震霁公司给付逾期付款违约金21855.74元（暂计算至2018年3月31日，2018年4月1日至判决生效日期间滞纳金按日千分之一计算）；4、判令震霁公司向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付装修管理费19730.10元；5、判令震霁公司给付违约金694499.52元。综合1-5项诉讼请求，震霁公司应向永利中心城支付人民币858074.86元，在扣减震霁公司为履行合同而向永利中心城支付的租赁保证金30000.00元和租金38937.48后，请求判令震霁公司最终向永利中心城支付人民币789137.38元，向诸暨新城吾悦管理有限公司支付装修管理费19730.10元；6、判令北京千兵万马文化创有限公司、侯宪雪对震霁公司全部债务承担连带责任。审理中，永利中心城撤回第4项诉讼请求。经审理，本院于2018年11月10日作出（2018）浙0681民初3881号民事判决：“一、被告震霁（上海）仿真科技有限公司应支付原告浙江永利中心城投资有限公司租金112808.65元，并支付其中67042.15元自2017年7月28日起至款付清日止按日千分之一计算的违约金；二、被告震霁（上海）仿真科技有限公司应支付原告浙江永利中心城投资有限公司违约金173624.88元；三、上述第一、二项款项，限于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告浙江永利中心城投资有限公司的其他诉讼请求。”一审判决作出后，震霁公司不服，向绍兴市中级人民法院提起上诉。绍兴市中级人民法院于2020年1月15日作出（2019）浙06民终4143号民事判决，驳回上诉，维持原判。根据震霁公司提交的申请，本院于2020年5月25日对永利吾悦广场负一楼仓库及二楼原租赁商铺进行了现场勘查。经勘查，对永利中心城提供的保管物品清单中的物品进行清点，仅有少量物品遗失。震霁公司主张未搬走的物品中有360°灵动VR设备、多媒体成像系统、OLED多媒体展示柜等九个种类，经勘查，上述物品不在永利中心城保管的仓库。本院对租赁的商铺进行勘查，该商铺现由第三方租赁经营。本院认为，震霁公司与永利中心城签订的租赁合同，未违反法律法规的禁止性规定，应当认定有效。本院（2018）浙0681民初3881号生效民事判决已确认震霁公司未按合同约定足额支付租金违约，并确认双方订立的租赁合同于2017年11月16日解除，对震霁公司支付的保证金30000元及租金38937.48元已在震霁公司应付给永利中心城的相关款项中予以扣除。本案中，震霁公司又起诉要求永利中心城返还该笔保证金及租金，本院不予支持。震霁公司主张其向永利中心城承租的店铺房屋漏水，导致房屋无法使用，永利中心城不履行维修义务，违反了合同约定和法律规定的出租人之适租义务，同时主张永利中心城多次断电，但震霁公司提供的证据不能证明其前述主张。故震霁公司以永利中心城违约为由要求其支付违约金173624.88元并赔偿经济损失1682219.95元，赔偿律师费5000元，本院不予支持。震霁公司诉请要求永利中心城返还机器设备，鉴于双方之间的租赁合同已解除，震霁公司在租赁商铺内的物品,永利中心城应当予以返还。在现场勘查过程中，对永利中心城提供的清单中放置在永利吾悦广场负一楼仓库的相关物品，在永利中心城同意震霁公司搬走的情况下，震霁公司明确表示上述物品不值钱，抵不过运费，不要求搬走，本院视为其自愿放弃要求永利中心城返还上述物品的权利。经现场勘查，震霁公司提交的清单中载明的360°灵动VR设备、多媒体成像系统、OLED多媒体展示柜等九个种类的大件物品不在仓库，鉴于永利中心城否认有上述物品，震霁公司也未能提供充分证据证明租赁商铺经营中存在上述物品且由永利中心城保管，故对震霁公司要求返还上述物品的请求本院不予支持。震霁公司可对上述物品存在且由永利中心城保管的事实补充相关证据后另行主张权利。震霁公司与新城商业公司订立的战略合作框架协议书，系双方当事人的真实意思表示，本院也认定其合法有效。震霁公司主张该协议书约定了同业限制义务，但其未能提供证据证明诸暨永利吾悦广场存在多家与震霁公司同业态店铺经营规划科技乐园的事实，且协议书中明确约定双方建立的是战略联合发展关系的框架性协议，当协议内容与《租赁合作意向书》、《房屋租赁合同》意思表达不一致时，合作年限、面积、费用以本协议为准，其他以《租赁合作意向书》、《房屋租赁合同》为准，故震霁公司要求新城商业公司赔偿经济损失、律师费，无事实根据，本院不予支持。永利中心城反诉要求震霁公司支付设备保管费22440元，鉴于本案震霁公司与永利中心城在租赁合同解除后，双方当事人对震霁公司在租赁场所的物品是震霁公司不肯拉走还是永利中心城扣押了上述物品，永利中心城未能提供证据证明，现有证据不能确定责任方，且根据本院现场勘查，放置相关物品的诸暨永利吾悦广场负一楼仓库是否与场所使用管理协议中的B2F层编号815的场所系同一区域，也无证据证明保管物品的场地系场地使用管理协议中的吴峰实际所有或使用，故对永利中心城的反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）震霁（上海）仿真科技有限公司要求被告（反诉原告）浙江永利中心城投资有限公司返还保证金、租金，支付违约金，以及返还机器设备的诉讼请求；驳回原告（反诉被告）震霁（上海）仿真科技有限公司要求被告（反诉原告）浙江永利中心城投资有限公司、被告新城商业管理集团有限公司上海分公司赔偿经济损失、支付律师费的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）浙江永利中心城投资有限公司要求原告（反诉被告）震霁（上海）仿真科技有限公司支付设备保管费22440元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22573元，由原告（反诉被告）震霁（上海）仿真科技有限公司负担。反诉案件受理费361元，由被告（反诉原告）浙江永利中心城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审  判  长  郦武亮审  判  员  杨 敏审  判  员  周章国二〇二〇年五月二十八日书记员（代）  郭芳琼