山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终764号 上诉人（原审原告）：日照市成大新能源科技有限公司，住所地日照市东港区天津路中段，统一社会信用代码91371102663541983X。 法定代表人：张连军，总经理。 委托诉讼代理人：刘鑫，山东海洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王加波，男，1963年9月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 上诉人日照市成大新能源科技有限公司（以下简称成大公司）因与被上诉人王加波房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2019）鲁1102民初3551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案已审理终结。 成大公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人退还租金54054.79元，支付搬迁费3万元、拆迁补偿等共计10万元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、对于搬迁费问题，根据一审的调查，被上诉人早已知道政府需要征收涉案的厂房，但一直没有通知上诉人。2018年12月份，被上诉人在知道拆迁的情况下，仍收取被上诉人租赁费，并擅自将院墙以及房顶拆除，导致上诉人仓促搬迁，给上诉人造成重大损失。虽然在拆迁协议中给了油罐等几个大件物品的搬迁费，但对于拆迁部分厂房中以及未拆迁部分厂房中还有大量物品的搬迁没有支付任何费用，根据《中华人民共和国合同法》第五条的公平原则，被上诉人对于上诉人主张的搬迁费也应予以适当补偿。而一审以上诉人仅提供收据，未有其他证据证明以及被上诉人给了上诉人充足时间准备为由，驳回上诉人对此的主张，属于认定事实不清，上诉人已经提供了照片，证明上诉人在厂房中拥有大量的物品需要搬迁，以及正在搬迁的照片，足以证实上诉人需要搬迁大量物品的事实。被上诉人并没有给予上诉人充足的搬迁时间，上诉人与被上诉人在商讨搬迁费时，被上诉人将院墙拆除，为防止物品丢失，上诉人才不得不搬迁。二、对于退还租金问题，被上诉人早已知道搬迁，但迟迟不通知上诉人，一直到2019年2月4日才通知上诉人搬迁，上诉人认为合同的解除日期应为被上诉人通知上诉人搬迁之日。上诉人的法定代表人在合同中写明2019年3月13日是搬迁完毕的日期，而非合同解除的日期。从常理来讲，被上诉人通知上诉人搬迁后，在搬迁期间，上诉人已经无法利用涉案房屋，对于此期间的租赁费应该由被上诉人予以返还。三、对于未利用房屋部分扣除租金问题。在上诉人与被上诉人签订合同的附图中，在路中间西边的阴影部分由乙方使用，但被上诉人并没有将该部分厂房交付给上诉人使用，而是以每年1万元价格租赁给他人使用，对于此部分的租金，应由被上诉人支付给上诉人。在一审中，被上诉人明确上诉人未向上诉人交付该部分房屋。上诉人按照合同约定交付租金，并不能推定上诉人对该房屋不由上诉人租赁的认可。四、对于拆迁补偿金额，对于资产评估表中第22项偏厦、第53项监控、第63项电缆、第65项电缆，均是上诉人建造或者安装，该部分属于上诉人所有，而一审仅以被上诉人不认可就没有认定错误，因上诉人从事加工行业，设备供电需要安装电缆，为了安全也需要安装监控。原先场地是空地，上诉人进行的建设，通过常理推测也属于上诉人。对于第15项厂房，该厂房的墙体，早已拆除，原先墙体不足以支撑该厂房，不能将该墙体部分予以扣除。 王加波辩称，认可一审判决，上诉人的上诉请求不能成立。 成大公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王加波支付成大公司拆迁补偿款、搬迁费、应退还的租赁费及改建费等20万元；2.本案诉讼费、保全费等费用由王加波承担。 一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。成大公司向一审法院提交了如下证据：证据一、房屋厂区租赁合同复印件一份，证明双方于2013年12月31日签订了《房屋厂区租赁合同》，由成大公司租赁王加波位于房屋，租赁期限为2014年1月1日起至2029年1月1日止，2019年度租金为4万元，根据合同第四条第7小条的约定，成大公司出资建设的房屋及设施，当该厂房被征用时成大公司取得赔偿的80%；证据二、地上附着物补偿协议书照片打印件一份，证明成大公司租赁的厂房被征用，王加波签订补偿协议，王加波获得赔偿471632.55元；证据三、资产评估报告照片打印件一份，证明厂房被拆迁时评估赔偿的明细表，其中初步统计成大公司建设的房屋及设施191759.67元，部分物品搬迁费15500元；证据四、照片打印件一宗，证明拆迁房屋情况，以及成大公司在厂房及院落内还存放有大量的其他设备和物品，因王加波没有提前告知成大公司涉案房屋已经由政府进行拆迁，导致成大公司准备不足，为此支出了额外的搬迁费；证据五、成大公司自绘的厂区租赁房屋分布图及相应照片三张；证据六、照片17张，证明成大公司存放的物品及设备情况以及搬迁的情形；证据七、搬迁费收据一份，证明成大公司额外支出了搬迁费7.8万元。 对于成大公司提交的证据，王加波发表如下质证意见：对证据一无异议，但该合同双方已于3月13日解除；对证据二没有异议，但是这是王加波与政府之间的事，与成大公司无关，这个一直在王加波家，对成大公司证据来源有异议；对证据三资产评估明细表打印件没有异议，但是对成大公司统计的其建设的房屋及设施明细有异议，王加波提交的资产评估明细表里打钩的才是成大公司建设的，其他不一致的，是王加波建设的，不是成大公司的，不应该补偿给成大公司，部分物品搬迁费政府没有补偿，所以不应该由王加波赔给成大公司；对证据四的关联性有异议，政府没有给这个钱；对证据五，西屋的西墙和北墙原来是王加波的，成大公司确实进行了加高；对证据六认为该部分搬迁费成大公司应该向南湖政府和看守所要，这是政府行为，不是王加波的行为；对证据七，王加波明确表示不到庭质证，一审法院将依法进行认证。 王加波向一审法院提交了如下证据：证据一、房屋厂区租赁合同原件及复印件各一份，证明成大公司、王加波之间约定的厂区租赁合同的相关事项以及双方于2019年3月13日解除了该合同；证据二、资产评估明细表复印件一份，其中打钩的是王加波认可的由成大公司建设的项目，其中划三角符号的是和成大公司有争议的，证明王加波应该补偿给成大公司的项目和数额；证据三、两张收条、一张明细表的原件及复印件各一份，证明王加波于2019年1月16日补偿给成大公司法人张连军改建、维护拆迁补偿费等10万元，双方约定剩余拆迁补偿款下次一次性结清，后王加波又于2019年3月19日支付给成大公司法人张连军动迁、拆迁、搬迁补偿费5万元。 对于王加波提交的证据，成大公司质证称：对于证据一真实性无异议，但张连军在2019年3月13日签字说明合同已解除，并不是确认合同解除日期为2019年3月13日，合同的解除日期应该从拆迁公告发布，并由王加波通知成大公司搬迁时解除，王加波是在2018年12月份通知的成大公司，成大公司认为合同解除日期为2018年12月31日，且王加波租给成大公司的房屋其中在南边过道的西侧部分并没有交付给成大公司，其部分由王加波另行租给他人，每年一万元，但王加波一直按照原合同的租赁价格收取租金，成大公司认为应将多收的一万元予以退还；对证据二真实性无异议，但对于成大公司的建设部分应以成大公司的统计表为准；对于证据三中的收条真实性无异议，但其中的内容明确说明了不仅是拆迁补偿款，还包括未拆迁部分，成大公司租赁房屋后进行维护、装修、建设的补偿，并不是双方对于拆迁补偿已经结算完毕，对于王加波的计算表，系王加波自行统计，对此不予认可，从中扣东屋3000元、传峰2000元，也没有任何的依据。 一审法院对成大公司及王加波提交的证据，经质证无异议的，予以确认并在卷作证，对对方有异议的证据，一审法院将结合关联证据及当事人陈述进行综合认定。 通过当事人陈述及经审查确认的证据，一审法院认定案件事实如下： 2013年12月31日，成大公司（乙方）与王加波（甲方）签订《房屋厂区租赁合同》，约定成大公司租赁王加波所有的坐落于日照市东港区的房屋厂区，该租赁房屋总建筑面积540平米，房屋类型为砖瓦结构，厂区总占地面积为3330.6平方米。租赁期限自2014年1月1日起到2029年1月1日止，共计15年。租金及租金支付方式为：自2014年1月1日到2029年1月1日计15年总租金为人民币陆拾伍万圆整。按年度支付，并要遵循先交款后使用的原则。租金的收取按每五年为一个标准段，即：2014年1月1日到2019年1月1日为第一个五年段，本段时间的年租金为人民币叁万元整，总租金为人民币拾伍万圆整；2019年1月1日到2024年1月1日为第二个五年段，本段时间的年租金为人民币肆万元整，总租金为人民币贰拾万圆整；2024年1月1日到2019年1月1日为第三个五年段，本段时间的年租金为人民币陆万元整，总租金为人民币叁拾万圆整。合同第四、7条约定，合同期内，若遇国家及相关部门对该房屋厂区征用时，所给予的赔偿，乙方自己出资建设的房屋及设施，甲乙双方应按2:8的比例合理分配，即甲方占20%，乙方占80%。 合同签订后，成大公司向王加波支付了2014年1月1日至2019年1月1日的租金共计15万元以及2019年的租金4万元。 因涉案土地在日照市看守所迁建项目范围内，2019年2月2日，王加波（乙方）与日照市东港区民委员会、日照市东港区南湖镇安家代疃村民委员会（甲方）签订《地上附着物补偿协议》，协议约定为积极配合日照市看守所迁建项目，依据有关法律法规和政策规定，经甲乙双方协商同意，本着公平、公正的原则，就乙方所有的位于335省道（现313省道）北、鲁南监狱西南的1699.89平方米（以日照市国土资源局东港分局提供的征地域为准）地上附着物补偿及土地补偿达成如下协议：一、补偿金额。地上附着物补偿费。依据日照众信地产评估事务所出具的资产评估报告【日众信评咨字（2018）字第43号】，地上附着物补偿价值为人民币471632.55元（大写：肆拾柒万壹仟陆佰叁拾貮元伍角伍分），不含资产评估报告中资产明细表31至38条款红线外部分…… 上述协议签订后，王加波于2019年2月4日电话通知成大公司的法人张连军搬迁事宜，成大公司于2019年3月13日腾空涉案土地。王加波支付给成大公司法定代表人张连军房屋改建、维护、拆迁补偿费等10万元，后又支付张连军动迁、拆迁、搬迁补偿费5万元，王加波主张以上15万元中包含了其退还成大公司的2019年的房租费3万元。成大公司、王加波协商一致解除了《房屋厂区租赁合同》。 还查明，对于资产评估报告书【日众信评咨字（2018）字第43号】所附资产评估明细表载明的补偿项目，成大公司、王加波双方没有争议的为：第6项搅拌釜(迁移费4000元)、第7项铁梯（552元）、第9项吊顶（461.55元）、第12项太阳能（迁移费200元）、第13项狗窝（50元）、第16项干粉搅拌机（迁移费8000元）、第17项粉碎机（迁移费300元）、第18项水泥地面（1324.8元）、第19项卷帘门（1000元）、第20项油罐2m（1000元）、第21项油罐2.6m（1500元）、第23项花砖地面(360元)、第24项花砖地面（480元）、第25项花砖地面（684元）、第26项水泥地面（513元）、第28项锅炉（迁移费500元）、第29项配电盘（900元）、第30项化粪池（400元）系完全由成大公司所建或所有；第5项厂棚（6615元）系由成大公司建设，但东墙系由王加波之前所建，第14项简易房（25575元）系由成大公司建设，但北墙系由王加波之前所建，第15项厂房（133048.32元）系由成大公司建设，但北墙、西墙系由王加波之前所建，后成大公司又进行了加高。成大公司、王加波双方有争议的为：成大公司主张第22项偏厦、第53项监控、第63项电缆、第65项电缆系成大公司所有或所建，王加波对此不予认可，因成大公司未提交证据予以证明，故一审法院对成大公司主张的第22项偏厦、第53项监控、第63项电缆、第65项电缆系其建设或所有不予认定，对相关诉讼请求不予支持。 另查明，成大公司与王加波分别作为证据向一审法院提交的《房屋厂区租赁合同》中的承租方不一致，成大公司提交的合同载明的承租方为日照市美路达交通设施有限公司，王加波提交的合同载明的承租方为张连军、刘俊山，因两份合同内容一致，且合同末页乙方代表人处均加盖了日照市成大新能源科技有限公司的公章，并有成大公司法人张连军的签字，涉案厂房实际为成大公司所用，故一审法院认定涉案《房屋厂区租赁合同》的双方当事人为成大公司与王加波。 一审法院认为，成大公司与王加波签订的《房屋厂区租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立且合法有效。成大公司、王加波双方已协商一致解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，故如果成大公司、王加波对合同中关于拆迁补偿的事宜尚未结算完毕，成大公司有权要求王加波按照合同约定支付剩余未付款项。 对于资产评估明细表中由成大公司所有的动产（第6项搅拌釜、第12项太阳能、第16项干粉搅拌机、第17项粉碎机、第28项锅炉），补偿的迁移费应全部由成大公司所有，王加波应将该部分迁移费支付给成大公司，即4000元+200元+8000元+300元+500元=13000元。 对于资产评估明细表中由成大公司出资建设的房屋及设施（第7项铁梯、第9项吊顶、第13项狗窝、第18项水泥地面、第19项卷帘门、第20项油罐2m、第21项油罐2.6m、第23项花砖地面、第24项花砖地面、第25项花砖地面、第26项水泥地面、第29项配电盘、第30项化粪池），王加波应按《房屋厂区租赁合同》合同第四、7条的约定将补偿款的80%支付给成大公司，即（552+461.55+50+1324.8+1000+1000+1500+360+480+684+513+900+400）元×80%=7380.28元。 成大公司、王加波均认可，资产评估明细表中的第5项厂棚系成大公司建设，但东墙系王加波之前建设，第14项简易房系成大公司建设，但北墙系王加波之前建设，第15项厂房系成大公司建设，但北墙、西墙系王加波之前建设，后成大公司又进行了加高。根据资产评估明细表第5项、第14项、第15项以及成大公司提交的厂区房屋分布图，可以看出厂棚东墙为6.3米，简易房北墙为15.5米，厂房北墙为12.2米，西墙为25.6米。根据资产评估明细表第2项、第4项可知，每米墙的评估价值为172元，故第5项厂棚、第14项简易房、第15项厂房中由王加波王加波之前所建的墙体总评估价值为（6.3+15.5+12.2+25.6）米×172元/米=10251.2元，该费用应归王加波所有。成大公司自建部分的80%应归成大公司所有，故对第5项厂棚、第14项简易房、第15项厂房王加波王加波需支付给向成大公司的补偿款为：[（6615+25575+133048.32）-10251.2]元×80%= 123989.696元。 对于成大公司要求王加波支付其搬迁费7.8万元的诉讼请求，一审法院认为，首先，对于搬迁费成大公司仅提交了日照市东港区鸿运来搬家服务公司出具的收据一张，未提交其他证据予以佐证，对该证据的真实性一审法院不予认定；其次，退一步讲，即使该收据是真实的，成大公司在庭审中陈述因王加波未提前通知其涉案土地被征用，导致其准备不足，为此额外支出了搬迁费7.8万元，但根据一审法院查明的事实，王加波系于2019年2月4日通知成大公司，成大公司于2019年3月13日腾空完毕，可见，王加波已经给了成大公司充分的准备时间，且成大公司、王加波双方未在合同中约定搬迁费用承担问题，故成大公司要求王加波承担搬迁费7.8万元的诉讼请求缺乏合同或法律依据，一审法院不予支持。 对于成大公司提出的要求王加波退还其2019年度的租金4万元的诉讼请求，一审法院查明，成大公司系于2019年3月13日搬离，故王加波应向成大公司退还的租金应为40000-[40000/12×（2+13/31）]=31935.48元。 对于成大公司提出的因王加波未按约定向成大公司出租部分房屋而应向成大公司退还2014年至2018年的部分租金共计5万元(每年1万元，共5年)的诉讼请求，因成大公司未提交充分证据证明王加波未按约定向其出租部分房屋,且若如成大公司所述王加波有部分房屋未向其出租,而成大公司又按合同约定的数额向王加波支付了2019年的租金4万元,与常理不符,故对成大公司要求王加波退还其2013年至2018年的部分租金5万元的诉讼请求,一审法院不予支持。 综上，王加波应支付给成大公司的拆迁补偿费为13000元+7380.28元+123989.696元=144369.976元，应退还的租赁费为31935.48元。因王加波已向成大公司支付了 15万元，且根据王加波陈述，该15万元中的3万元为退还成大公司的租赁费，剩余12万元为支付成大公司的拆迁补偿费，故王加波还需向成大公司支付拆迁补偿费24369.976元，王加波还需向成大公司退还租赁费1935.48元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条之规定，一审判决：一、王加波于判决生效之日起七日内向成大公司支付拆迁补偿费24369.976元；二、王加波于判决生效之日起七日内向成大公司退还租赁费1935.48元；三、驳回成大公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由成大公司负担3734元，由王加波负担566元；保全费1520元，由成大公司负担1320元，由王加波负担200元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人提供如下证据：证据1.涉案房屋租赁厂房场地绘制图一份，证明拆迁部分和未拆迁部分及房屋租赁部分，被上诉人支付的2019年1月16日支付的10万元为未拆迁部分的房屋改造维护补偿费，并非拆迁款；证据2.报警记录及照片一宗，证明被上诉人违约侵权，私自进入院内，将厂房院墙拆除，逼迫上诉人搬迁；证据3.照片四张，系东边厂棚和北边简易房拆除前后对比照片，证明当时一审时将厂棚和简易房的墙的赔偿款从中予以扣除，系认定事实错误，东边的墙及北边的墙在评估报告中第二项和第四项已经赔偿给了被上诉人，不能再从上诉人的厂棚和简易房中扣除。被上诉人不认可上诉人提交的上述证据。 本院认定如下：上诉人提供的证据1系其单方绘制，内容与被上诉人在一审中提供的经双方确认的绘图基本一致，但是根据被上诉人在一审中提供的关于2019年1月16日10万元的收条，载明的内容为“房屋改建、维护、拆迁补偿费等”，同时还有“剩余拆迁补偿款下次一次性结清”字样，上诉人上诉主张该10万元仅为改造维护补偿费并非拆迁款，与上述收条内容不一致，且被上诉人不认可，本院不予采信；对于证据2报警记录未有时间，且报警内容仅描述为“经常进人”经出警人员了解情况，“无发现脚印”，结合照片，并不能显示被上诉人存在违约侵权行为及逼迫上诉人搬迁的事实，故本院不予采信；对于证据3，系上诉人单方拍摄，且未标注时间，无法认定系现场拆除前后的对比照片，且无其他证据佐证，本院亦不予采信。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订租赁合同，在承租期内，被上诉人承租的房屋厂区被征用的事实，双方无异议，应予确认。 对于搬迁费问题，上诉人的委托代理人在一审庭前会议中陈述“合同的解除日期应该从拆迁公告发布，并由被告通知原告搬迁时解除，被告是在2018年12月份通知的原告，原告认为合同解除日期为2018年12月31日”，且被上诉人于2019年2月4日再次电话通知上诉人的法定代表人张连军搬迁事宜，上诉人于2019年3月13日腾空完毕，故上诉人主张因被上诉人未及时通知导致其仓促搬迁应给予上诉人适当补偿，因无事实依据，本院不予支持。 对于租金退还问题，双方当事人是租赁合同关系，被上诉人作为出租人收取租金的依据是双方之间的租赁合同，本案双方之间的租赁合同在履行期间，因被征收拆迁导致部分无法继续履行，但双方在协商搬迁、补偿等过程中虽均认可事实上解除了租赁合同的，但并未明确解除合同的具体时间。被上诉人在一审中主张支付的15万元中包括退还给上诉人2019年的租金3万元，一审按照上诉人的实际腾空日期计算租赁费的数额与该3万元基本相当，上诉人上诉关于应自2019年2月4日起退还租赁费的主张，不能成立，本院不予支持。 对于未利用房屋部分的租金扣除问题，双方当事人自2013年12月31日签订租赁合同，并开始履行双方之间的权利义务，在本案诉讼之前，上诉人未举证证明曾因被上诉人未全部交付租赁物向被上诉人主张过权利，被上诉人虽在一审中明确并未将该部分房屋交付给上诉人，但同时也明确了该房屋不在双方租赁范围的意见，故对上诉人的该项上诉主张，本院不予支持。 对于拆迁补偿金额，对于案涉资产评估明细表中第15项厂房，根据一审审理查明的事实，系上诉人建设，但北墙、西墙系被上诉人之前建设，后上诉人又进行了加高，一审已经进行了认定。对于案涉资产评估明细表中第22项偏厦、第53项监控、第63项电缆、第65项电缆，因上诉人未提供由其建设或安装的证据，一审根据举证责任分配，认定由上诉人承担举证不能的不利后果符合法律规定，上诉人上诉主张根据实际使用情况推定由上诉人建设或安装依据不充分，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人日照市成大新能源科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨荣国 审判员  苗自富 审判员  王林林 二〇二〇年五月二十五日 法官助理张锦秀 书记员裴凤文