福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1013号 上诉人(原审原告)：李守勇，男，1980年8月9日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：黄小玉，女，1989年12月21日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 被上诉人(原审被告)：梁艺军，男，1989年1月1日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 被上诉人(原审被告)：陈金强，男，1972年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：邢秀婷，系陈金强之妻，女，1972年12月14日出生，住厦门市海沧区。 原审第三人：王小辉，男，1988年5月5日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。 上诉人李守勇因与被上诉人黄小玉、梁艺军、陈金强、原审第三人王小辉房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李守勇上诉请求:撤销一审判决，改判支持李守勇一审诉讼请求，事实与理由:一、一审判决将讼争房屋买卖合同认定为系陈金强代理黄小玉、梁艺军签订是错误的。在讼争房屋买卖合同中，梁艺军、黄小玉并不是当事人，陈金强才是当事人，陈金强并不是梁艺军、黄小玉的代理人。二、一审判决认为“李守勇又将讼争房屋转卖刘如亮，致使双方履行合同无法实现，陈金强违反合同约定不构成根本违约”，从而驳回李守勇的违约金、律师费等请求是错误的，李守勇的转卖行为对讼争房屋买卖合同的履行没有影响，更不会构成违约。三、退一步讲，即便假设认定陈金强与李守勇签订讼争房屋买卖合同是代理梁艺军、黄小玉实施的行为，陈金强也属于无权代理，梁艺军、黄小玉不追认的情况下，无权代理行为的法律后果也应当由无权代理人陈金强自行承担，即由陈金强向李守勇返还购房款、按揭抵押款并支付违约金、律师费等，一审法院未判决陈金强向李守勇支付购房款、银行按揭贷款、违约金、律师费等是错误的。四、黄小玉、梁艺军亦是李守勇代偿银行按揭的受益人，故应当对李守勇代偿的银行按揭及其利息损失与陈金强承担连带偿还责任。 陈金强辩称，当时李守勇买房的时候收的款只是首付款，物业、钥匙都拿了拖着不去过户，现在被查封抵债了与我没有关系。 王小辉表示由法院依法判决。 黄小玉、梁艺军未作出答辩。 李守勇向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除李守勇与陈金强于2017年3月14日签订的编号为2001339的《买卖居间协议书》；2、判令陈金强、黄小玉、梁艺军向李守勇返还李守勇为履行编号为2001339的《买卖居间协议书》而代黄小玉偿还的中国建设银行股份有限公司漳州角美支行按揭贷款人民币577260.79元并赔偿占用前述资金的利息损失（利息损失计算方式：以577260.79元为本金按照中国人民银行同期贷款利率自2018年10月16日起计算至实际付清之日止。现暂计算至2019年8月19日止利息损失为人民币20801元）；3、判令陈金强向李守勇返还购房定金150000元及购房款人民币872000元并赔偿占用前述资金的利息损失（利息损失计算方式：其中150000元本金自人民币2017年3月14日起计算，剩余872000元本金自2017年4月18日计算，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，现暂计至2019年8月19日止利息损失共计人民币104521.1元）；4、判令陈金强赔偿李守勇支出的中介费人民币27000元；5、判令陈金强向李守勇支付解除合同的违约金310000元；6、判令陈金强向李守勇支付李守勇支出的本案律师费35000元。 一审法院认定事实如下： 黄小玉与梁艺军属夫妻关系。2014年11月30日，黄小玉与漳州骏美房地产开发有限公司（以下简称“骏美房地产公司”）签订合同编号:35062108009402133《商品房买卖合同》，约定：黄小玉购买漳州台商投资区中骏.四季阳光（二期）12幢1304号房屋（以下简称“讼争房屋”），面积106.7平方米，总金额810527元，合同签订后，黄小玉支付首期房款250527元，余款560000元向中国建设银行股份有限公司漳州角美支行办理按揭贷款。合同第八条约定，出卖人骏美房地产公司应当在2017年5月30日前将商品房交付买受人黄小玉使用；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，…。 2016年8月22日，黄小玉在龙海市永信房产代理有限公司第三人王小辉的居间下，将未办理初始登记的讼争房屋以1180000元的价款出卖给刘灵达，2016年9月5日黄小玉、梁艺军出具厦门市海沧区公证处（2016）厦海沧民字2974号公证《委托书》，公证《委托书》第三条载明，取得产权证后，受托人有权代为办理上述房产相应的出售手续。同时，公证委托书载明受托人王小辉有转委托权。2016年10月王小辉将讼争房屋出卖给陈金强。2016年12月1日，王小辉根据梁艺军、黄小玉经公证的享有转委托权，将此权利转受陈金强并办理了《转委托书》。 2017年3月14日，陈金强以出售方（甲方）黄小玉名义与购买方（乙方）李守勇在中介居间下，陈金强作为梁艺军、黄小玉共同转委托人的受托人与李守勇签订了编号为2001339号的《买卖居间协议书》，将讼争房屋出卖李守勇，约定：讼争房屋成交总价为人民币1550000元整。合同签订后，李守勇分别于2017年3月14日、2017年4月18日向陈金强建设银行账户支付购房款定金150000元，购房款872000元，陈金强出具了二张收据。双方合同第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总价款房款20%的违约金外，还应赔偿守约方中介费、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等…。第十九约定的其他事项：…….3、届时有需要甲方应保证无条件配合乙方重新做转委托公证，如甲方不配合则按违约处理；4、签订本协议起开始由乙方承担月供连续逾期3次按违约处理。2017年4月18日，第三人王小辉与陈金强签订了《解除协议》，解除第三人王小辉转委托给陈金强的权限，同时，第三人王小辉与李守勇签订《转委托书》授权李守勇处分讼争房屋，《解除》及《转委托书》均经福建省龙海市公证处公证。2017年6月骏美房地产公司将讼争房屋交付李守勇，2018年10月10日李守勇将讼争房屋出售给刘如亮，并于2018年10月16日，李守勇替黄小玉结清了讼争房屋的银行按揭贷款，李守勇共计替黄小玉偿还讼争房屋银行按揭贷款577260.79元（含2017年3月至2018年10月讼争房屋的按揭贷款月供）。2018年6月梁艺军、黄小玉因向林加福借款引起诉讼，一审法院根据当事人的申请依法查封讼争房屋，梁艺军、黄小玉与林加福民间借贷纠纷一案判决生效后，林加福申请强制执行，致使李守勇与刘如亮欲办理讼争房屋产权过户合同约定目的不能实现。期间，李守勇提起执行异议之诉，经一审法院（2019）闽0681民初23号民事判决，驳回李守勇的诉讼请求。李守勇不服提起上诉，经漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终1264号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月梁艺军、黄小玉与林加福等债权人达成《执行和解协议》，将讼争房屋办理初始登记后出卖给案外人陈瑞凤，所得的款项用于偿还林加福等债权人。 另查明，李守勇购买讼争房屋支付中介费27000元，引发诉讼支付律师代理费35000元。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方应依合同约定履行自己的义务。本案被告梁艺军、黄小玉2014年11月向骏美房地产公司购买讼争房屋后，公证授权委托王小辉出售讼争房屋，公证授权委托书载明王小辉有转委托权，2016年8月将讼争房屋出卖给刘灵达，2016年10月将讼争房屋出卖给陈金强，尔后，王小辉授权转委托陈金强出售讼争房屋，转委托书并经公证，2017年3月陈金强根据公证转委托书，以黄小玉的名义将讼争房屋出卖李守勇，并签订了《买卖居间协议书》，该协议属双方当事人的真实意识表示，对双方具有约束力。被告黄小玉、梁艺军出具经公证的授权委托书，并授权王小辉有转委托权，《中华人民共和国民法总则》第一百六十九条第一款规定：“代理人需要转委托第三人代理的，应当取得被代理人的同意或者追认。”本案授权公证委托书未载明转委托期限及次数，在梁艺军、黄小玉未撤销转委托情况下，王小辉仍有转委托权利，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”因此，王小辉转委托授权陈金强出售讼争房屋所产生的法律后果，应由黄小玉、梁艺军承担。本案讼争房屋由梁艺军、黄小玉终局处分转卖案外人陈瑞凤并办理产权变更登记，所得房款用于抵偿其债务，致受托人陈金强与李守勇之间签订房屋买卖合同目的无法实现，李守勇主张解除双方签订的买卖合同，予以支持；梁艺军、黄小玉在婚姻关系存续期间购买讼争房屋，属夫妻共同财产，合同解除后，李守勇支付给陈金强购房款，由黄小玉、梁艺军夫妻共同返还。梁艺军辩称，讼争房屋出售给案外人刘灵达后，事后讼争房屋再出卖，不知情，购房款也未支付本人的主张，属另一法律关系。李守勇诉请，应由对方承担违约金、中介费、律师费及涉案房屋资金占用利息损失的主张，因李守勇与陈金强签订买卖合同后，李守勇根据授权转委托书，骏美房地产公司已于2017年6月将讼争房屋交付李守勇，此时，李守勇可以依据黄小玉与骏美房地产公司签订买卖合同约定的条款，办理讼争房屋产权的变更登记，可李守勇又将讼争房屋转卖刘如亮，致使双方履行合同无法实现，对方违反合同约定不构成根本违约，李守勇主张按20%承担违约金，不予采纳；主张占用资金利息损失及中介费，予以支持；主张律师费，不予采纳。黄小玉经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除陈金强以黄小玉名义与李守勇于2017年3月14日签订的编号2001339《买卖居间协议书》；二、梁艺军、黄小玉应于判决生效之日十日内归还李守勇支付的购房款及银行按揭抵押款合计1599260.79元及利息（利息以1599260.79为基数，从2019年8月20日起至还款之日止，按年利率6%计算）；三、梁艺军、黄小玉应于判决生效之日十日内给付李守勇中介费27000元；四、驳回李守勇的其他诉讼请求。一审案件受理费23572.6元，由黄小玉、梁艺军负担。 二审诉讼中，各方当事人未提交新的证据。 二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。 另查明，2017年3月14日李守勇与陈金强签订讼争房屋的《买卖居间协议书》后，于2017年4月18日与王小辉签订《转委托书》，约定王小辉根据其所取得的梁艺军、黄小玉的转委托权，将“有权代为办理讼争房产出售手续”等权利转受给李守勇全权行使。 本院认为，本案讼争房屋由黄小玉以810527元向开发商购买后，以1180000元转让给刘灵达，同时由黄小玉、梁艺军出具《委托书》，授权王小辉有权代为办理讼争房产的出售手续及享有转委托权，之后，王小辉以1330000元将房产转让给陈金强，并根据其享有的转委托权，将此权利转受给陈金强并办理了《转委托书》，后陈金强以1550000元将房产转让给李守勇，并由王小辉与李守勇签订《转委托书》，将“有权代为办理讼争房产出售手续”等权利转受给李守勇全权行使，之后李守勇又将讼争房产转让给刘如亮。在讼争房产的上述连环买卖过程中，各买受人在具备办理房产过户条件的情况下，均不积极办理房产过户，相反，各买受人采用办理《转委托书》等相似的手段，取得讼争房产的出售及转委托权，并在连续的转让中获得暴利，因此，本案讼争房产的转受人签订房产买卖合同，是以营利为目的而非出于买房的真实意思表示，有违诚实信用原则，扰乱房地产市场的正常交易秩序,损害社会公共利益,有关房产的买卖合同不成立，依法不予保护,对各自取得的双方当事人应相互返还。本案陈金强收取李守勇购房款定金150000元及购房款872000元，应予返还。李守勇替黄小玉偿还讼争房屋银行的按揭贷款577260.79元，黄小玉应予返还。至于李守勇因购买讼争房屋支付中介费27000元，因李守勇与陈金强在签订合同中均具有过错，该款项由双方各承担一半即13500元。李守勇另主张的违约金及律师费，缺乏事实和法律依据,不能成立。 综上所述，李守勇的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初4556号民事判决； 被上诉人陈金强应于本判决生效之日十日内归还上诉人李守勇的购房款定金150000元、购房款872000元及中介费13500元，合计1035500元及利息（以1035500元为基数，从2019年8月20日起至还款之日止，按年利率6%计付）； 被上诉人黄小玉应于本判决生效之日十日内归还上诉人李守勇代偿的银行按揭款577260.79元及利息（利息以577260.79元为基数，从2019年8月20日起至还款之日止，按年利率6%计算）； 驳回上诉人李守勇的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费23572.6元，由上诉人李守勇负担4154.6元，由被上诉人黄小玉负担6950元，由被上诉人陈金强负担12468元。一审案件受理费23572.6元，由上诉人李守勇负担4154.6元，由被上诉人黄小玉负担6950元，由被上诉人陈金强负担12468元。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年五月十九日 法官助理杨国栋 书记员邹晓倩