山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋01民终1755号   上诉人（原审被告）：山西博华科技有限公司，住所地：太原市高新区南中环街402号数码2#港3层。   法定代表人：周小波，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：赵小瑶，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：华润置地（太原）有限公司，住所地：太原市万柏林区长风商务区长兴路1号华润大厦T4楼14层。   法定代表人：马隽，总经理。   委托诉讼代理人：李华，山西君比德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘艳华，山西君比德律师事务所律师。   上诉人山西博华科技有限公司因与被上诉人华润置地（太原）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4702号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,上诉人山西博华科技有限公司的委托诉讼代理人赵小瑶、被上诉人华润置地（太原）有限公司的委托诉讼代理人李华、刘艳华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   山西博华科技有限公司上诉请求：1、依法撤销太原市万柏林区人民法院（2019）晋0109民初4702号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判认定上诉人存在逾期付款情形，系事实认定错误。1．涉案《商品房买卖合同》未明确约定付款期限，办妥银行按揭贷款手续的期限不能等同于支付房款的期限。涉案《商品房买卖合同》约定：付款方式为银行按揭。首期房款（含定金）于2016年12月21日前一次性支付给出卖人，余额于2016年12月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续。但合同并未约定办妥银行按揭贷款手续后佘款应于何时支付，显然并未明确约定余款的付款期限，既无付款期限，自然也不存在逾期付款。原判将办妥银行按揭贷款手续期限认定为付款期限，系事实认定错误。2．涉案《商品房买卖合同》关于余额“于2016年12月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续”的条款明显加重上诉人责任，应属无效。涉案《商品房买卖合同》系被上诉人一方提供的格式合同，合同签订日期为2016年12月30日，但在合同的第六条付款方式及期限中却约定，买受人在2016年12月24日前办妥按揭贷款手续，而只有签署了商品房买卖合同才可以办理贷款手续，显然该条款不具备履行条件，明显加重上诉人一方责任，根据提供格式条款一方加重对方责任的条款无效的法律规定，该条款应属无效。原判根据该无效条款认定付款期限系认定事实错误。3．上诉人积极履行了办理银行按揭贷款手续的义务，不存在违约。涉案合同所涉贷款银行是由被上诉人指定的邮政储蓄银行，按照被上诉人与该行签订的《开发商合作及担保协议》第一条1．2、第三条中的约定，被上诉人应当向银行提供担保函、房屋销售合同（即被上诉人与上诉人签订的商品房买卖合同）、售房发票、收据等单据，显然办理银行按揭贷款手续，需要被上诉人、上诉人、银行三方共同配合。而在本案中，签订了涉案买卖合同后，上诉人按照邮政储蓄银行的要求积极提供了相关资料，办理了相应的银行按揭贷款手续，不存在违约。二、原判要求上诉人承担举证责任的不利后果，系适用法律错误。本案是由被上诉人提起的诉讼，其主张上诉人逾期付款，构成违约，进而诉请上诉人承担逾期付款责任。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被上诉人应当提供上诉人违约的证据，然本案被上诉人既未举证证明关于付款限期的具体约定，也未举证证明上诉人不积极配合银行办理按揭贷款手续，应当承担不利后果。原判以上诉人未举证证明贷款迟延到账原因在于被上诉人而判令上诉人承担举证不能的后果，明显适用法律错误。原判决认定事实及适用法律错误，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。   华润置地（太原）有限公司辩称，一、从本案所涉《商品房买卖合同》付款方式及期限条款的设置目的及剩余购房款实际到账情况来看,办妥银行按揭贷款手续时间为付款时间1.从合同条款设置目的来看,办妥银行按揭贷款手续时间为付款时间。首先,上诉人支付购房款的约定明确在《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限条款项下,从合同条款设定的目的来看,系签约时双方当事人表达付款期限设置目的的意思表示,否则该条款的设置无任何意义。其次,从商品房买卖合同的主要条款来看,买房人的付款义务与交房人的交房义务均为合同重要内容,涉案合同中对被上诉人的交房期限做出明确约定,对于上诉人付款期限不作明确约定,显然于常理不通。再次,如果仅因为上诉人支付房款方式选择采用银行按揭贷款支付,而认为涉案合同不存在付款期限,对于被上诉人而言显然是不公平的。综上,从条款设置目的,结合大众普遍认知及日常生活经验法则,上诉人认为“既无付款期限,自然也不存在逾期付款”的说法明显既与常理不通,也无事实依据。从该付款条款约定内容来看,剩余购房款于2016年12月24日办妥按揭贷款即为明确的付款时间。2.从本案所涉剩余购房款实际到账情况来看,办妥银行贷款手续时间确系付款时间本案所涉剩余购房款的借款合同系由上诉人与中国邮政储蓄银行股有限公司太原市分行(以下简称“邮储银行太原分行”)于2017年11月15日签订,被上诉人也是于2017年11月15日收到该笔款项,以上实际履行事实足以证明办妥银行贷款手续的时间即为付款时间。二、本案所涉《商品房买卖合同》付款条款的约定内容是上诉人与被上诉人达成合意的真实意思表示,并非格式条款,上诉人认为无法履行没有事实依据。1.本案《商品房买卖合同》所涉付款条款是上诉人与被上诉人的真实意思表示,是有效条款。结合本案合同实际履行情况,《商品房买卖合同》第六条的首付房款金额和时间系对上诉人于2016年12月21日已实际支付首付款这一客观事实的书面确认,一审庭审中,上诉人与被上诉人对该事实均予以确认。该条约定剩余房款于2016年12月24日办妥银行按揭手续是双方在首付款支付时已达成的合意,该期限并非被上诉人单方拟定。根据《合同法》第三十九条第二款关于格式条款(“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款”)的法律认定,该条约定的两部分内容均非格式条款。同时,该条款在合同文本中以下划横线的形式予以明确标示,上诉人在签订合同当日并没有提出异议,可以视为其签约当日是认可该约定内容的。2.付款条款是否可以履行不是以书面合同签订日期为标准进行认定,上诉人认为无法履行没有事实依据。首先,对于本案《商品房买卖合同》签订时间晚于合同约定付款时间作以下说明。本案所涉《商品房买卖合同》是网签合同,网签合同需先由开发商将购房事宜的合意约定(即合同双方当事人、房屋详细信息、价款、计价方式、付款方式及期限等)电脑输入到房地局提供的示范性文本《商品房买卖合同》系统中,再由房地局审核打印,最后由开发商至房地局取回纸质版并通知购房者签约。由于房地局审核时间及购房者实际面签时间存在不确定性,所以一般纸质版的合同签约时间会存在滞后性。其次,并非“只有签署了商品房买卖合同才可以办理贷款手续”。根据被上诉人与中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行(下称邮储银行太原分行)签订的《开发商合作及担保协议》,上诉人在2016年12月21日就可以持《商品房协议书》、首付款发票、收据等单据及自身资质材料办理按揭贷款手续,所以,《商品房买卖合》中双方约定2016年12月24日前办妥按揭贷款完全具备履行可行性。再次,上诉人在2016年12月21日向被上诉人支付首付款时,明确并保证其已向贷款机构确认其贷款条件及金额的可行性,并保证具备按合同约定金额及时间支付全部房款的履约能力。综上,被上诉人认为,本案所涉《商品房买卖合同》付款条款的约定是上诉人与被上诉人双方真实意思表示,在合同约定不违反法律强制性规定且无侵害国家利益及他人合法权益的情况下,理应以合同约定为准履行义务、承担责任。三、上诉人是否积极办理按揭贷款并不是合同约定判断违约的依据,上诉人逾期办妥贷款手续的事实客观存在,应依法承担相应的违约责任。上诉人在上诉状第2页第3点认为其“积极履行了办理银行按揭贷款手续的义务,不存在违约”是对合同约定内容的故意曲解。本案所涉《商品房买卖合同》第六条明确约定,余额由买受人办妥银行按揭贷款手续,办理与办妥是不同程度的行为标准。首先,商品房买卖合同中并没有以是否积极办理按揭贷款作为判断是否违约的标准或依据。其次,上诉人作为购房者,按期支付购房款办妥按揭贷款才系其履行合同主要义务的体现,上诉人支付购房款的主合同义务不应以选择按揭贷款方式而减轻或免除。2.上诉人并未提供证据证明其积极办理按揭手续,且其逾期办妥贷款手续的事实客观存在本案中,上诉人并未提供证据证明其积极办理按揭手续,相反,上诉人存在拖延履行的事实。本案中,上诉人于2016年12月21日与被上诉人签订《商品房协议书》并支付定金及首付款,迟延将近一年于2017年11月15日才与按揭银行签订贷款合同,逾期办妥贷款手续的事实客观存在,上诉人已明显违约。四、上诉人认为被上诉人应配合其办理按揭贷款手续没有事实及法律依据。本案所涉《担保协议》是由被上诉人与邮储银行太原分行双方签订。《担保协议》第3条3.3款明确约定被上诉人应确保与借款人签订的房屋销售(预售)合同,出具的售房发票、收据等单据,为借款人提供的担保资料真实、合法、完整、有效。上诉人以被上诉人在与他人签订的担保协议上的保证资料真实性的义务,推定被上诉人应对其办妥贷款负配合义务明显不符合法律逻辑。上诉人的推定超出合同相对性的限制,且存在歪曲解释,上诉人应为其合同上的付款义务承担责任,而不是将责任转嫁他人。综合上述,本案所涉《商品房买卖合同》明确约定有付款期限,上诉人逾期办妥贷款应当承担相应的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。   华润置地（太原）有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告逾期付款违约金11655.62元；2、请求判令诉讼费等由被告承担。   一审法院认定事实：一、合同签订情况：2016年12月30日，原告华润置地（太原）有限公司与被告山西博华科技有限公司签订了《商品房屋买卖合同》（合同编号：201XXXXXXXX），该合同主要约定：出卖人为华润置地（太原）有限公司、买受人为山西博华科技有限公司；商品房坐落于长兴路1号3幢35层3523号房屋，商品房用途为办公，房屋建筑面积69.25㎡，单价每平方米8675.64元，总房款600788元；付款方式及期限为银行按揭，其中首期房款（含定金）300788元于2016年12月21日前一次性支付给出卖人，余额30万元于2016年12月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续；出卖人应当在2017年11月15日前将该商品房经单体验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还就其他事项做了约定。   二、合同履行情况：2016年12月21日，被告山西博华科技有限公司向原告华润置地（太原）有限公司支付首付款300788元（含定金5万元）。剩余银行按揭款项30万元于2017年11月15日予以发放。2018年11月15日，原告将涉案房屋交付被告。   一审法院认为，原、被告签订的《商品房屋买卖合同》未违反法律、法规强制性规定，是买卖双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于被告山西博华科技有限公司的行为是否构成违约，根据《商品房屋买卖合同》及当事人陈述等证据，案涉购房款中30万元为银行按揭贷款，山西博华科技有限公司应于2016年12月24日前办妥银行按揭贷款手续；而案涉30万元按揭贷款到达华润置地（太原）有限公司账户时间为2017年11月15日，可以认定山西博华科技有限公司存在逾期付款事实，被告的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。山西博华科技有限公司辩称，按揭贷款银行为中国邮政储蓄银行股份有限公司太原市分行为华润置地（太原）有限公司的唯一合作贷款银行，我方已按照银行要求提供了资料，银行何时放贷不由我方主导，导致按揭贷款迟延到账的责任不在我方，我方不应承担违约责任。华润置地（太原）有限公司认为，合同签订时双方共同协商确认办妥贷款手续时间即为付款时间，被告应按约履行付款义务，被告逾期付款行为构成违约，责任不在我方，且被告未提供任何证据证明我方负有办理贷款义务。根据相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现山西博华科技有限公司不能证明导致按揭贷款迟延到账的责任在华润置地（太原）有限公司，依法应承担举证不能的法律后果。根据相关法律规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现原告要求被告支付自2016年12月24日至2017年11月15日止的逾期付款违约金11655.62元，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：被告山西博华科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告华润置地（太原）有限公司违约金11655.62（以30万元为基数，自2016年12月24日至2017年11月15日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。案件受理费减半收取46元，由被告山西博华科技有限公司负担。   本院二审期间，上诉人提交了一份(2019)晋01民终5991号判决书，证明：华润公司与其他购房人签订的商品房买卖合同，除不同于本案之外，还签订一份补充协议，而且明确约定银行按揭贷款手续的时间，以及剩余款项全额到达账户的一个时间，这个是对付款时间的一个很明确且具体的约定，而本案只是约定了办妥银行按揭贷款手续的时间，并未明确约定剩余款项的付款的期限，所以本案的付款期限是没有明确约定的，按照交易习惯以及公平原则来说，在房屋交付之前，最后到达被上诉人账户之后即可。被上诉人质证意见：真实性没有异议，之所以我们没有签订补充协议，是因为上诉人的老总不同意和我们签订补充协议，补充协议对于逾期付款承担违约责任，约定的都是明确的。付款协议是进一步的补充和明确。被上诉人提交一份双方签订的商品房协议书，他签了认购书交付首付款后就可以办理按揭手续。说明时间有一个滞后性，因为是网签合同，这个就是从华润直接打印过来的打印版。上诉人对该证据真实性没有异议。本院对上诉人及被上诉人提交的证据真实性予以确认。   本院二审查明的事实与一审一致。   本院认为，从本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的过程来看，双方于2016年12月21日签订了《商品房协议书》，并且在签订《商品房协议书》的当日，上诉人支付了首付款，随后签订的《商品房买卖合同》存在时间滞后的问题，但未违反法律、法规强制性规定，是买卖双方当事人真实意思表示，合法有效。合同第六条付款方式及期限约定“首期房款于2016年12月21日前一次性支付给出卖人，余额于2016年12月24日前由买受人办妥银行按揭贷款手续”，办理银行按揭贷款的目的是为了支付房款，故该日期应为付款时间。上诉人认为“原判将办妥银行按揭贷款手续期限认定为付款期限，认定事实错误”的上诉理由不能成立。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人没有证据证明其申请银行按揭贷款的时间，亦不能证明被上诉人对贷款延期到账负有责任，故其不存在违约行为的抗辩意见，不能成立。   综上，综上所述，山西博华科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费92元，由上诉人山西博华科技有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 孙云英   审判员 刘平则   审判员 张璟芳     二〇二〇年五月二十二日   书记员 张媛媛