吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终828号上诉人（原审原告）：范鹏飞，男，1982年9月26日生，汉族，个体，住长春市双阳区。被上诉人（原审被告）：吉林省中深房地产开发有限公司,住所地长春市双阳区商会大厦17楼1703室。法定代表人：王宗山，执行董事。委托诉讼代理人：杨谊均，吉林良正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝鹏，吉林良正律师事务所律师。上诉人范鹏飞因与被上诉人吉林省中深房地产开发有限公司（以下简称中深公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初1746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。范鹏飞原审提出诉讼请求：1.判令中深公司给付违约金（以1394403元为基数，自2016年1月4日起至实际取得房地产权属证书之日止，按银行同期贷款利率6%计算）；2.判令中深公司返还范鹏飞办房产证产权费用26635元及利息（以106635元为基数，自2015年1月9日起至给付之日止，按银行同期贷款利率6%计算，扣除已给付的80000元）；3.案件受理费3378元由中深公司负担。事实及理由：双方当事人于2015年1月9日签订了《商品房买卖合同》，范鹏飞当日支付了购房款1394403元及办理产权证费用106635元，中深公司给范鹏飞开具了交款收据，并约定360日内将给范鹏飞办理产权证，至今中深公司没有按约定时间内给范鹏飞办理产权，中深公司至今也不具备办理产权条件，合同虽约定了违约金为已付房款的0.5%，但范鹏飞认为此违约金的约定为中深公司的制式合同条款，因此房屋因无产权无法实现抵押、买卖交易，现小区房价因此比周边房价低30%左右，严重影响了范鹏飞的资产升值及资金周转，其违约金过低，不足已补偿范鹏飞的经济损失，范鹏飞所交的办理产权费用也一直被中深公司挪用，经多次催要，王艳清于2019年7月15日返还给范鹏飞80000元，中深公司承诺剩余费用和利息2019年7月末一次性返还给范鹏飞，但中深公司以没钱为由再次推脱至今，无奈诉至法院。中深公司原审辩称：1.依照双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，中深公司无违约行为，未按合同约定期间内办理产权证书，是由于政府原因所致，而非中深公司责任，所以中深公司并未违约；2.因违约金为补偿性质，范鹏飞无实际损失，中深公司不应支付违约金，且即使法院认为中深公司需要支付违约金，范鹏飞请求支付的违约金也是过高；3.中深公司收取产权费106635元，包括物业维修基金34860元，契税69720元，产权登记费495元，预告抵押登记495元，预告抵押登记手续费495元，印花税697元，物业维修基金按照行政部门当年规定在范鹏飞签订买卖合同时，应当向中深公司缴纳契税以及其他费用，依照行业惯例，范鹏飞为需要办理按揭贷款客户，此类客户在交付房款时，应当将上述费用一并交付给开发商，所以中深公司收取产权费并未违反任何法律、法规规定。综上，应驳回范鹏飞请求。原审法院审理查明：双方当事人于2015年1月9日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人为吉林省中深房地产开发有限公司，买受人为范鹏飞，合同证号为0000000000848738号；商品房预售许可证号：长房售证（2010）第401号；双方约定将第35·35A栋0单元108号房卖给范鹏飞，用途为商业营业用房，建筑层数地上二层，建筑面积309.65平方米，单价4503.16元/平方米，总金额1394403元；付款方式为：首付房款704403元，余额690000元办理银行按揭；交付期限：2015年1月9日。该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，范鹏飞当日分二笔向中深公司支付购房款合计1394403元及办理产权证费用106635元，其中物业维修资金34860元，契税69720元，产权登记费495元，预告抵押登记费495元，预告抵押登记手续费368元，印花税697元。中深公司给范鹏飞开具了交款收据，中深公司按期交付了该房屋。范鹏飞接收房屋后，将此房屋租给他人使用至今。因中深公司未按合同约定办理产权证，范鹏飞找到中深公司，经双方协商，中深公司于2019年8月15日返还范鹏飞办理产权证费用80000元。范鹏飞要求中深公司给付剩余费用及利息诉至法院。另查明，中深公司吉林省中深房地产开发有限公司棚户区改造项目范围包括葡京地块与葡京B地块。2013年2月4日，长春市双阳区重点棚户区改造工作领导小组办公室召开“研究吉林省中深房地产开发有限公司棚户区改造项目有关事宜”，其中关于葡京地块与葡京地块B区整合的问题，决定葡京地块由中深房地产开发有限公司开发改造，改造工程已基本结束，只有两栋楼由于建成后将遮挡葡京地块B区（由长春昊源房地产开发有限公司开发改造）平房的阳光，没有建设，导致小区不能验收，无法办理产权证，居民反映强烈，同时，葡京地块B区居民也要求拆迁，尽快改善居住环境，经区改办协调，吉林省中深房地产开发有限公司与长春昊源房地产开发有限公司达成协议，按修编后规划，将葡京地块剩余面积与葡京地块B区整合，由长春昊源房地产开发有限公司开发改造，区规划国土部门给予办理相关手续。2013年3月20日，吉林省中深房地产开发有限公司与长春昊源房地产开发有限公司签订合同，按照区政府会议纪要要求，吉林省中深房地产开发有限公司同意将未开发的6000平方米土地退回给区政府，然后由区政府将此地块与葡京小区B地块共同纳入到整体棚户区改造项目当中。因长春昊源房地产开发有限公司开发建设的葡京B地块拆迁未完成，无法规划，导致中深公司吉林省中深房地产开发有限公司棚户区改造项目无法办理产权登记手续。因此，案涉房屋不能办理产权手续是因为长春昊源房地产开发有限公司对葡京B地块拆迁未完成，无法规划造成的，并不是中深公司责任。原审法院认为：双方当事人双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律，行政法规规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，未按合同约定履行系违约行为，应承担违约责任。1.关于范鹏飞要求中深公司给付违约金（以1394403元为基数，自2016年1月4日起至实际取得房地产权属证书之日止，按银行同期贷款利率6%计算）的请求，因双方当事人双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。因中深公司未能办理产权证的原因是双阳区政府将中深公司棚改规划内的葡京B地块由长春昊源房地产开发有限公司开发建设，目前B地块没有拆迁完毕，因城区规划整体升级，新的规划和葡京小区原规划不符，导致葡京小区规划无法验收，未能办理产权手续其原因系政府调整规划造成，并不是中深公司责任，故范鹏飞该项请求本院不予支持；2.关于范鹏飞要求中深公司返还范鹏飞办房产证产权费用26635元及利息（以106635元为基数，自2015年1月9日起至给付之日止，按银行同期贷款利率6%计算，扣除中深公司已给付80000元）的请求，因中深公司代为范鹏飞办理产权手续并收取该费用并不违背法律、行政法规的规定，该约定有效，现范鹏飞请求中深公司返还该笔费用，中深公司已返还范鹏飞80000元，应视为对该协议的重新约定，因此，对该笔费用的缴纳重新达成协议的时间应以中深公司同意返还该笔费用的时间，范鹏飞称实际给付时间为2019年7月15日，是书写错误，但未提供证据证明，且中深公司称不清楚，故应以2019年8月15日为准，且双方对利息没有约定，范鹏飞要求按年利率6%计算不违反法律规定，故范鹏飞要求中深公司给付剩余办房产证产权费用106635元减去80000元即26635元及利息（以26635元为基数，自2019年8月15日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）的请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告吉林省中深房地产开发有限公司于本判决生效之日立即给付原告范鹏飞办理房屋产权剩余费用26635元及利息（以26635元为基数，自2019年8月15日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告范鹏飞的其他诉讼请求；案件受理费3378元，由被告吉林省中深房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日立即给付原告范鹏飞。宣判后，范鹏飞不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：1.原审认定中深公司未办理产权是因该地块政府规划变更导致，属认定事实错误。中深公司因未给业主办理产权问题，于2018年9月13日已被长春市未登记房屋确权专项整治工作领导小组办公室列入诚信黑名单，限制其办理商品房预售许可，商品房网签及备案合同。一审时中深公司把违约行为推卸到政府部门，一审法院对此未查明事实真相。此房于2009年就已竣工入住，中深公司称2013年与政府协调改变的土地规划，我于2015年才购买此房，如当年中深公司就已经知道该地块存在规划问题不能按时办理房产证中深公司又与我签定合同，存在合同欺诈行为。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定经营者对消费者提供的商品有欺诈行为的，应承担损害赔偿责任。根据合同第十条约定，经规划部门批准规划变更的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，我方从没收到过此通知。根据合同第十二条约定，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。中深公司为房地产开发企业，所销售的房子应按国家有关规定取得合法的土地规划手续才能出售，也应按约定给购房者办理产权手续，这是中深公司最基本的责任保证，违约行为是中深公司直接或隐瞒事实所造成的，不属于不可抗力范围内，违约行为是可能预见和可以避免的。根据合同法规定，如当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。违约行为我方无任何过错，合同主体是我与中深公司，双方应履行义务，一方未履行的应承担违约责任，综上，中深公司应承担违约和赔偿责任。2.我于2019年7月15日收到中深公司王艳清(原公司董事长)转款80000元，我妈当时在收条上签字，当时口头约定了7月底支付我剩余56000元，其中包含利息和办证的费用。一审法院认为我们又重新约定了还款计划，这点没有任何事实依据，我收到款后按被上诉方要求出具收条，只为收款凭证，没有任何承诺和协议，从未口头或其他形式答应放弃之前的利息，这一点中深公司在一审时也未予否认。此款自收到之日就一直中深公司处挪用，没有按约定向有关部门缴纳,所以中深公司应承担自收款之日起至给付之日的利息。综上，请求二审法院变更原审判决，支持我方的诉讼请求，二审案件受理费由中深公司负担。中深公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。除一审查明的案件事实外，本院另查明：中深公司于2019年7月15日向范鹏飞返还8万元。本院认为：1.依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人承担逾期办证违约责任的前提为“如因出卖人的责任”，但依据长春市双阳区重点棚户区改造工作领导小组办公室（2013）1号《研究吉林省中深房地产开发有限公司棚户区改造项目有关事宜》文件的记载，案涉房屋无法办理产权系因城区规划调整导致小区无法验收，而不能归咎于中深公司责任，故范鹏飞要求中深公司承担违约责任，与该条约定不符，本院不予支持。2.规划调整导致无法验收的事宜发生于2013年，中深公司对于案涉房屋暂时无法办理产权应为明知，但其仍于2015年1月9日收取范鹏飞办理产权及各项税费总计106635元并持续占用该笔款项，属于恶意占用买受人资金，故应向范鹏飞支付占用款项期间的利息。原审判决认定中深公司在2019年8月15日前合理占有资金不当，应予纠正。利息应以106635元为基数，从2015年1月9日起计算至2019年7月15日止；以26635元为基数，从2019年7月16日起计算至实际返还之日止。关于利息标准，原审判决认定以年利率6%计算，双方当事人对此均未提出异议，故按照年利率6%计算。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初1746号民事判决第二项；二、变更长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初1746号民事判决第一项为被上诉人吉林省中深房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还上诉人范鹏飞26635元及利息（利息以106635元为基数，从2015年1月9日起计算至2019年7月15日止；以26635元为基数，从2019年7月16日起计算至实际返还之日止,按年利率6%计算）；三、驳回上诉人范鹏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费5065元，由被上诉人吉林省中深房地产开发有限公司负担1065元，由上诉人范鹏飞负担4000元。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年五月二十九日书记员  张焕平