上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初12643号原告(反诉被告)：一嗨租车服务管理(上海)有限公司，注册地上海市嘉定区。法定代表人：韩洪涛，经理。委托诉讼代理人：俞晶，女。被告(反诉原告)：张正忠，男，1966年4月4日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：段晴，上海锶镫律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗侯，上海锶镫律师事务所律师。原告一嗨租车服务管理(上海)有限公司(以下简称一嗨公司)诉被告张正忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，张正忠向本院提出反诉，本院将本诉与反诉合并于2020年5月18日进行公开开庭审理。原告(反诉被告)一嗨公司的委托诉讼代理人俞晶、被告(反诉原告)张正忠及其委托诉讼代理人段晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一嗨租车服务管理(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、张正忠向一嗨公司返还房屋保证金人民币(币种下同)23,000元；2、张正忠向一嗨公司支付违约金(计算方式：以23,000元为基数、按日千分之五的标准计算自2018年4月16日起至实际付清之日止)。事实与理由：2016年1月，一嗨公司向张正忠承租位于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX层房屋(以下简称涉案房屋)用于办公使用，双方就此签署《房屋租赁合同》，约定租期自2016年4月9日起至2018年4月8日止。前述合同签署后，一嗨公司按约履行付款义务。后租期届满，一嗨公司要求张正忠返还保证金，但遭拒绝。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，提出前述诉请。被告张正忠辩称，双方租赁关系并非合同期满终止。2018年4月3日，一嗨公司的工作人员与张正忠协商续租一个季度，双方签署续租协议。第二天，张正忠按以往惯例向一嗨公司开具了一个季度的发票并给到一嗨公司。但一嗨公司未按时支付租金。后张正忠向一嗨公司工作人员进行催促，但被告知一嗨公司只租赁一个月，且租金以保证金抵扣。张正忠当即反对。后一嗨公司于2018年5月7日搬离涉案房屋，但未结算相关费用。张正忠当时考虑到一嗨公司的保证金在其处，故暂不追究一嗨公司违约责任。但现一嗨公司提起诉讼，故张正忠认为一嗨公司已付的保证金应当用以抵扣应负担的违约金。鉴于上述事由，张正忠同时向本院提出反诉请求：1、一嗨公司向张正忠支付自2018年4月9日起至2018年5月7日止的租金(按每月15,000元的标准计算)；2、一嗨公司向张正忠支付税费1,500元；3、一嗨公司向张正忠支付水费14.18元、电费549.78元；4、一嗨公司向张正忠支付解约违约金23,000元；5、一嗨公司向张正忠支付未履行提前通知义务的违约金45,000元。审理期间，张正忠向本院撤回了上述第2项反诉请求。针对张正忠提出的反诉请求，一嗨公司辩称，1、张正忠提出的反诉不符合法律规定，且主体不适格。2、一嗨公司在合同届满后确实继续使用涉案房屋至2018年5月7日。但自2018年4月9日至2018年5月7日应当视为不定期租赁，双方并未签署书面的续签合同。4月水电费因一嗨公司未收到发票故未支付。3、为了案件审理，一嗨公司愿意按照14,000元每月的标准支付租金。水电费也愿意支付。至于其他诉请，一嗨公司不同意支付。经审理查明，2016年1月29日，张正忠(出租方、甲方)与一嗨公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》。合同的主要约定内容如下，1.1甲方将涉案房屋出租给乙方用于办公。2.2租期自2016年4月9日起至2018年4月8日止。2.3双方应在租赁期届满前至少30日内确定续租事宜。3.1租金每月(含税)金额为14,736.84元，税费由甲方承担，乙方代为缴纳736.84元，乙方应付甲方费用总额每月14,000元。3.2房租应每三个月支付一次，先付后用。乙方于每个付款周期开始后7工作日内向甲方支付该期限内租赁费用；甲方收到租赁费后7个工作日内向乙方出具等额发票，发票类型为：房屋租赁发票。4.1乙方应于签署本合同后7个工作日内支付房屋租赁保证金23,000元。4.2租赁关系终止后，房屋租赁保证金除扣除合同约定应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分在租赁关系终止之日起7日内不计息归还乙方。甲方逾期归还租赁保证金的，每逾期一日，需向乙方支付按保证金总额之千分之五计算的逾期付款违约金。6.1除法定或约定情形，任何一方提前解除本合同的需提前3个月书面通知对方，主张解除的一方应向对方支付违约金(金额相当于4.1款约定的保证金)；未能提前3个月书面通知的，还在前述违约金之上，再行支付相当于3个月租金的未履行提前通知义务的违约金。若一方因此遭受装修、经营、搬迁等损失超过前述违约金的，主张解除方还应予以赔偿。前述合同签订后，张正忠依约向一嗨公司交付涉案房屋。一嗨公司向张正忠支付租赁保证金23,000元及租金。租赁期内，张正忠(出租方、甲方)与一嗨公司(承租方，乙方)又签订《补充协议》一份，约定自2016年7月8日起至2018年4月8日止房屋月租金(含税)调整为14,507.772元。2018年5月7日，一嗨公司搬离涉案房屋，但未与张正忠办理涉案房屋的交接手续。据张正忠庭审表述，其于2018年5月8日收回房屋，并于2018年5月10日将涉案房屋以每月15,000元的租金标准另行出租他人。另查明，一嗨公司欠付张正忠水费14.18元、2018年4月1日至2018年4月30日的电费549.78元。再查明，案外人上海一嗨汽车租赁有限公司(以下简称上海一嗨)曾于2018年1月16日代本案一嗨公司向张正忠支付租金43,400元。复查明，一嗨公司使用涉案房屋期间，张正忠曾向一嗨公司出具《上海增值税普通发票》两张(销售方记账凭证及购买方记账凭证)及《税收缴款书》，发票记载开票日期为2018年4月4日；服务名称为私房出租；金额为45,000元；备注为涉案房屋，承租期自2018年4月9日至2018年7月8日，租赁期三个月。缴款书记载填发日期为2018年4月4日；纳税人为张正忠；税种及实缴金额为个人所得税214.29元、房产税1,285.71元；备注为2018年4月9日至2018年7月8日。以上事实，由一嗨公司提供的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《说明》，张正忠提供的《上海增值税普通发票》、水电费凭证、中国银行交易流水明细清单等证据及双方当事人的当庭陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。审理中，张正忠为证明续签之事实向本院另提交《续签协议》一份，该协议记载“我司上海一嗨汽车租赁有限公司租用龙茗路XXX号商铺，从2018年4月9日到2018年7月8日。月租金为15,000元，季度支付45,000元，房东提供增值税专用发票，税点由我司承担。5月8日后房东可在店铺玻璃门处张贴转租广告，我司不得损坏，我司门店人员如有人为破坏，房东损失由门店承担。5月8日后有他人租用此店铺，我司合同月结束后撤出，剩余房租房东退还”，该协议上有“陆晶”签署字样，署期记载为2018年4月3日。就该份证据材料，经质证，一嗨公司表示其内部无该份文件，一嗨公司确有陆晶，系门店员工，但已离职，即便系陆晶签署，陆晶也未经一嗨公司同意，故就该证据的三性均不认可。就该份证据，本院认为，首先，一嗨公司虽否认该份材料的真实性，但一嗨公司认可协议署名处记载的“陆晶”系其门店员工。现一嗨公司仅以陆晶已离职为由不予核实该份证据的真实与否，由此产生的不利后果应由一嗨公司自行负担。鉴于一嗨公司未能提供相应的证据材料反驳该份证据的真实性，本院对该份证据的真实性予以认可。其次，虽张正忠未能提供直接的证据材料以证明陆晶有权代表一嗨公司签署该份协议，但从一嗨公司保留的由张正忠出具的《上海增值税普通发票》两张及《税收缴款书》可见，发票及缴款书均系关于涉案房屋租赁缴税事宜，备注处均记载了2018年4月9日至2018年7月8日，若双方未就续租事宜协商一致，一嗨公司收取张正忠该发票、缴款书且从现有证据来看也未见一嗨公司曾就此提出异议，显然不合理。故本院认为，陆晶系代表一嗨公司签署该份材料，效力可及于一嗨公司。最后，至于一嗨公司辩称的协议书记载的是“我司上海一嗨汽车租赁有限公司”，故其非协议主体的意见，本院认为，虽然协议记载如此，但该协议的文件名为“续签协议”，而从双方举证来看，就涉案房屋，上海一嗨不曾与张正忠存在租赁合同关系，又何来“续签”之说。又从签署人陆晶的身份及一嗨公司收取发票、缴款书的行为可见，本院认为一嗨公司所提该点抗辩意见，难以成立。综上，本院对张正忠提交的《续签协议》予以采纳。本院认为，一嗨公司与张正忠就涉案房屋租赁事宜签署的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《续签协议》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同、协议，双方应按约履行。虽租赁双方签署的《房屋租赁合同》约定的租期至2018年4月8日，但在租期届满前，租赁双方已达成续租约定并签署《续签协议》，将租期延长至2018年7月8日，并将续租期间的租金调整为每月15,000元。故一嗨公司仍然应按约履行其承租义务直至2018年7月8日止。然一嗨公司在约定租期内擅自提前解除合同，且未缴纳租赁使用期内的租金，一嗨公司的行为显然构成违约。鉴于张正忠已于2018年5月8日自行收回了涉案房屋。故一嗨公司与张正忠之间的租赁合同关系已实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故张正忠要求一嗨公司支付2018年4月9日起至2018年5月7日止的租金(按每月15,000元的标准计算)计14,301.37元(15,000元*12个月/365天*29天)以及欠付的水费14.18元、电费549.78元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。就张正忠基于一嗨公司违约行为、依据合同约定所主张的解约违约金及未履行提前通知义务的违约金，鉴于一嗨公司表示违约金过高，本院认为，引起合同被解除的原因系由于一嗨公司提前解约的根本违约行为。张正忠虽然列举了两项违约责任，但实际系同一违约行为即一嗨公司提前解约的违约行为，并非不同的违约行为。故本院认为张正忠主张多项违约责任显然不当，本院将酌情予以认定。鉴于一嗨公司确实存在一定的违约行为，结合一嗨公司的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给张正忠所造成的实际损失，兼顾一嗨公司在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。故根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为张正忠目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，因此酌定一嗨公司支付张正忠违约金6,000元(已含解约违约金及未履行提前通知义务的违约金)。就一嗨公司主张的租赁保证金的返还，鉴于双方租赁合同关系已实际解除，张正忠亦已在本案中进行了主张且部分诉请已获得本院支持，故张正忠应当向一嗨公司返还租赁保证金。至于一嗨公司主张的逾期返还保证金的违约金，本院认为，根据合同约定“租赁关系终止后，房屋租赁保证金除扣除合同约定应由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分在租赁关系终止之日起7日内不计息归还乙方”，显然保证金需扣除一嗨公司应负担费用后方能返还一嗨公司，而一嗨公司搬离涉案房屋时并未与张正忠办理移交手续，相关费用亦未结清且存有争议，而从本案处理结果看，一嗨公司也确实存在欠付费用，故在一嗨公司未结清欠付费用前，张正忠有理由不返还租赁保证金，因此不存在一嗨公司所述的逾期付款的违约行为，一嗨公司所主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)张正忠于本判决生效之日起三日内向原告(反诉被告)一嗨租车服务管理(上海)有限公司返还租赁保证金23,000元；二、原告(反诉被告)一嗨租车服务管理(上海)有限公司于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)张正忠支付自2018年4月9日起至2018年5月7日止的租金14,301.37元；三、原告(反诉被告)一嗨租车服务管理(上海)有限公司于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)张正忠支付水费14.18元、电费549.78元；四、原告(反诉被告)一嗨租车服务管理(上海)有限公司于本判决生效之日起三日内向被告(反诉原告)张正忠支付违约金6,000元；五、驳回原告(反诉被告)一嗨租车服务管理(上海)有限公司的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计187.50元，由被告(反诉原告)张正忠负担。反诉案件受理费964.24元，由原告(反诉被告)一嗨租车服务管理(上海)有限公司负担160.82元，由被告(反诉原告)张正忠负担803.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇二〇年五月二十五日书记员 王伊妮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……