广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初4777号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人:黄奉潮。委托诉讼代理人：杨梅、彭敏瑜，均系公司职员。被告：钟开朝，男，1986年8月20日出生，汉族，住广东省阳春市***************,公民身份号码441************010。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）与被告钟开朝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告雅居乐公司委托诉讼代理人杨梅，被告钟开朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐公司向本院提出诉讼请求:被告向原告支付从2019年5月至2020年3月期间共11个月的物业管理费3604.5元及违约金（按拖欠各月的物业管理费329.5元为基数，分别从欠费次月起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年3月31日为640元）。事实和理由：被告为中山市三乡镇雅居乐平南商住小区******业主，原告受托为该小区提供物业管理服务。原、被告于2015年5月23日签订《雅居乐森岚前期物业服务协议》，就有关原告向被告提供前期物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，被告应于每月25日前向原告缴纳当月物业管理费，如不能按时缴付，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。关于该小区的物业服务收费标准问题，根据前期物业服务协议约定，被告每月应按其房屋的建筑面积以每平方米2.8元标准向原告缴付物业管理费。其建筑面积为117.69平方米，据此被告每月应向原告支付物业管理费329.5元，被告拖欠2019年5月至2020年3月期间物业管理费3604.5元及相应违约金640元，合计4244.5元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告雅居乐公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.雅居乐森岚前期物业服务协议；2.钥匙签收表；3.中山市商品房销售登记备案表；4.欠费明细表；5.律师函及律师函回执；6.前期物业服务委托合同；7.中山市发展和改革局备案回执/物业服务收费备案表；8.广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知；9.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于转发进一步规范物业服务收费的通知；10.中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局关于颁布实施中山市住宅物业服务费政府指导价标准的通知。被告钟开朝答辩称：1.物业公司依据的《前期物业服务协议》及《临时管理规约》是开发商单方拟定的临时霸王条约，严重违法了《合同法》平等、自愿、公开的原则，该服务协议无效；2.该协议约定小区业委会成立后重签服务协议，雅居乐森岚小区在2018年7月召开首届业主大会，投票过半成立森岚小区业委会，之前的《前期物业服务协议》已经失效，被告没有继续缴纳物业费的义务；3.物业公司在2019年元月未经过过半业主同意，私自上调物业费，由原来的2.5元/平方米上涨到2.8元/平方米，被告从入住之日起，小区屡次发生不良事件，例如住户和商铺入室盗窃、电梯故障未及时报修、卫生清理不及时不主动、小区门口业主车油盖被撬坏，这些行为足以证明物业不作为；4.物业公司2019年1月1日物业费上涨至2.8元/平方米未经政府备案；5.由于疫情原因，生意惨淡，没有工作收入，已无法每月支付物业管理费，依据法定不可抗力原因，被告要求解除《前期物业服务协议》，视后期在公平自愿的前提下是否签订正式服务合同；6.按照《临时管理规约》第二十九条及《前期物业服务协议》第四条第1项，物业公司严重侵犯被告合法权益；7.前期物业服务协议已经终止无效，双方没有必要继续履行义务，并且《物权法》并没有明确规定单个业主不能与物业解除服务协议；8.原告应当提供证据证明其提供了价值2.8元/平方米的服务内容及标准;9.确认原告诉称被告在涉案小区拥有的物业、建筑面积和交楼时间及签订物业服务协议的事实，但对协议中的条款不确认；确认从2019年5月起至今未缴费的事实，同意按管理费3504.5元的70%支付物业管理费，不同意支付违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告钟开朝为其辩解提供如下证据：中山市中级人民法院（2019）粤20民终6460号民事判决书。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建公司）作甲方、雅居乐公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的雅居乐平南项目物业委托乙方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为:2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，商铺2.9元/月/平方米；物业服务费于每月20日前缴交；业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。服务期限自2015年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。2015年5月23日，原告雅居乐公司作甲方、被告钟开朝作乙方签订一份《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市三乡镇雅居乐平南商住小区******，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费收费标准为阶段性收费，2016年1月1日至2018年12月31日高层住宅2.5元/月/平方米；2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为117.69平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费在每月25日前交纳；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。本协议自甲乙双方签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。2017年6月26日，被告签收了房屋钥匙及相关文件。被告收楼后每月按约定的2.5元/月/平方米标准按时缴交物业管理费至2019年4月。被告认为其与原告之间的物业服务协议至2018年12月30日已终止，故从2019年5月起未再缴交物业管理费。2019年8月21日，原告委托广东正日律师事务所向被告发出《律师函（催交物业管理费通知书）》，要求被告于2019年8月30日前付清拖欠截至2019年8月的物业管理费1318元、逾期滞纳金40.8元，合计1358.8元。庭审时原告陈述，被告从2019年5月起开始拖欠物业管理费，至2020年3月共拖欠11个月的物业管理费3604.5元（329.5元/月×11个月合计3624.5元，扣除5月份在被告账户扣划20元），应付违约金640元，以上合计4244.5元。原告主张被告拖欠的上述费用提供了2019年5月1日至2020年3月31日期间的欠费明细表证明。原告称经多次追讨未果，于2020年3月3日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市商品房销售登记备案表载明涉案房产的签约日期为2015年5月23日，合同备案登记时间为2015年5月27日。中山市不动产登记资料查询结果载明，被告房产位于中山市*************************，建筑面积为117.69平方米，登记时间为2018年11月*日。又查，2014年12月31日，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局颁布《关于颁布实施中山市住宅物业服务费指导价标准的通知》通知：业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务费政府指导价最高收费标准为有电梯3元/平方米/月；建设单位与前期物业服务企业在政府指导价最高收费标准之内按质价相符原则确定前期物业服务具体内容和收费标准，并与物业买受人在商品房买卖合同或前期物业服务协议中约定；建设单位与物业服务企业签订的委托管理合同和物业服务企业与物业买受人签订的前期物业服务协议相关约定应一致。2019年7月15日，广东省发展改革委、广东省住房城乡建设厅颁布的《关于进一步规范物业服务收费的通知》中明确取消政府指导价范围内物业服务收费标准备案管理，中山市发展和改革局、中山市住房和城乡建设局亦于7月30日转发了该通知。按照《前期物业服务合同》、《雅居乐森岚前期物业服务协议》的约定，2019年1月1日起高层住宅物业管理费按每月2.8元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费为329.5元（117.69平方米×2.8元/平方米）。案涉森岚小区业主李亚明于2019年1月3日向本院起诉，请求判决撤销森岚小区业主委员会首次业主大会决议，确认第一届业主委员会选举无效。本院经审理后，于2019年8月1日作出（2019）粤2071民初339号民事判决书，判决撤销中山市三乡雅居乐森岚小区*届业主大会决议。中山市三乡雅居乐森岚小区业主委员会不服判决，向中山市中级人民法院提起上诉，中山市中级人民法院经审理后，于2019年12月20日作出（2019）粤20民终6460号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告委托原告对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。原告与被告签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告对被告的物业依约履行管理服务，被告亦应依约定期限向原告支付相应费用。本案的争议焦点：一是原告是否有权要求被告支付物业管理费，管理费标准如何确定；二是被告应否向原告支付违约金。对焦点一，原告与雅建公司签订的《前期物业服务合同》及与被告签订的《雅居乐森岚前期物业协议》均约定，物业服务期限自签订协议之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订服务合同生效之日止。雅居乐森岚小区业主大会投票产生业主委员会的决议已被撤销，也没有新的物业管理企业依据与业主委员会的委托进驻案涉小区履行物业管理服务，原告与雅建公司签订前期物业服务合同后，一直在案涉小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，被告系被管理服务小区的业主，故原告有权要求被告支付物业管理费。前期物业服务合同及协议约定，物业管理费标准为2018年12月31日前高层住宅2.5元/月/平方米，2019年1月1日起高层住宅2.8元/月/平方米，且该标准未超出业主大会成立之前的政府指导价最高收费标准。原告主张按照约定从2019年1月1日起按2.8元/平方米/月标准计算物业管理费有合同约定依据，故对原告主张被告的物业管理费从2019年5月1日起按2.8元/平方米/月标准计算的请求予以支持。本院确定物业管理费按329.5元/月标准计至2020年3月30日止共11个月为3604.5元（329.5元/月×11个月，扣除5月份在被告账户扣划20元）。对焦点二，双方签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，被告不按约定标准和时间交纳物业服务费，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。被告未按约定期限向原告支付物业管理费，其行为已构成违约，故应按约定支付逾期付款违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费（含违约金）的诉讼请求合法有据，本院予以支持；被告的抗辩意见缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：被告钟开朝于本判决生效之日起五日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2019年5月至2020年3月期间的物业管理费3604.5元及违约金[违约金以拖欠各月的物业管理费金额329.5元（其中2019年5月309.5元）为基数，分别从欠费次月1日起按每日1‰计至清偿之日止]。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告钟开朝负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴立和二〇二〇年五月十八日书记员  洪艺华林雷