江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0211民初8536号原告：无锡龙世太湖科技发展有限公司，住所地无锡滨湖经济技术开发区二期A1－1、2、4、5、6、7、8地块。法定代表人：朱铮伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周玉，北京德恒（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凌，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告：无锡中铁投资管理有限公司，注册地无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室。法定代表人：许士军,该公司董事长。原告无锡龙世太湖科技发展有限公司(以下简称龙世公司)与被告无锡中铁投资管理有限公司(以下简称中铁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日受理后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理。原告龙世公司的委托诉讼代理人周玉、被告中铁公司的法定代表人许士军到庭参加诉讼。2020年2月26日，本案转为普通程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告龙世公司的委托诉讼代理人周玉、被告中铁公司的法定代表人许士军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙世公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除龙世公司与中铁公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令中铁公司支付自2019年1月1日起至2020年1月7日止的房屋租金224523元；3.判令中铁公司支付违约金(具体为：以40905元为基数，自2019年1月16日起至2019年4月15日止；以81810元为基数，自2019年4月16日起至2019年7月15日止；以136350元为基数，自2019年7月16日起至2019年10月15日止；以218160元为基数，自2019年10月16日起至2020年1月15日止；以224523元为基数，自2020年1月16日起至2020年5月11日止；均按年利率24%计算);4.判令中铁公司支付电费5564元、水费525元。诉讼中，龙世公司经本院释明后，选择主张履约保证金不予返还，并撤回了违约金的诉讼请求。事实和理由：2017年，甲方龙世公司与乙方中铁公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室，建筑面积909平方米租给乙方使用，租期为4年，从2017年9月1日起至2021年8月31日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元，月租金为27270元，年租金为327240元。乙方从2017年9月1日起至2019年8月31日止为租金减半期，年租金为163620元，每季度租金40905元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的15号前交清；乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋。现中铁公司拖欠龙世公司自2019年1月1日起至2020年1月7日止的房屋租金224523元、电费5564元、水费525元，故龙世公司诉至法院。中铁公司辩称，一、停电期间造成其公司无法经营，故其公司不承担停电期间的房屋租金；二、其公司要求龙世公司退还80000元履约保证金；三、2019年7月23日，其公司向无锡同创物业管理有限公司支付了30500余元，该费用中已包含了龙世公司主张的电费5564元、水费525元。即使其公司欠水、电费，也只能由无锡同创物业管理有限公司进行主张。综上，其公司请求法院公平、公正判决。本院经审理认定事实如下：坐落于无锡市高浪东路999号(软件研发大厦)房屋系龙世公司所有。2016年，甲方龙世公司与乙方中铁公司签订了一份《房屋租赁合同》。其中，第一条约定：甲方将坐落在无锡市高浪东路999号启航大厦11层，建筑面积约1353平方米，租给乙方使用，租期为5年，从2016年9月1日起至2021年8月31日止；第二条约定：上述出租房屋每平方米日租金为1元，月租金为40590元，年租金为487080元，每季度租金为121770元。乙方从2016年9月1日起至2017年8月31日止为租金全免期，2017年9月1日起至2019年8月31日止为租金减半期，年租金为243540元，每季度租金60885元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的10号前交清。甲方应在收妥租金后向乙方出具发票。[备注：乙方承诺：第一年税收达超70万元，第二年税收达超80万元，第三至五年的年税收达超90万元。如果乙方未能实现其承诺的销售及税收，甲方有权酌情减少或取消对乙方的租金扶持政策。房屋租赁期内的第四、五年，乙方的年税收达超100万元，房屋优惠政策商议并签订补充协议]；第三条约定：签订本合同的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金80000元。甲方应出具收据。合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方(不支付利息)，但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租期中途保证金被扣除或部分扣除的，自扣除之日起五日内，乙方应相应予以补足；第四条约定：甲方应按照本合同规定将房屋交付乙方使用(并同时双方签署交接文件)，租期内乙方确因实际需要，拟将房屋转租给第三方使用的，应当事先征得甲方的同意，并交清租金，由甲方和第三方另行签订租赁合同；第五条约定：出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付。乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定……；第十条约定：有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：(一)乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月……。同年，中铁公司向龙世公司支付了履约保证金80000元。之后，中铁公司向龙世公司提出申请，要求将租赁面积减少至909平方米，双方为此又签订了一份《房屋租赁合同》。其中，第一条约定：甲方将坐落在无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室，建筑面积909平方米租给乙方使用，租期为4年，从2017年9月1日起至2021年8月31日止。上述出租房屋每平方米日租金为1元，月租金为27270元，年租金为327240元。乙方从2017年9月1日起至2019年8月31日止为租金减半期，年租金为163620元，每季度租金为40905元。租金按季预付，每期租金在当期第一个月的15号前交清。甲方应在收妥租金后向乙方出具发票；第二条约定：乙方确保：公司注册成立后，第一年税收达超70万元，第二年税收达超80万元，第三至五年的年税收达超90万元。如果乙方在一定时期内未能按照承诺实现税收，甲方有权酌情减少或取消对乙方的租金扶持政策；第三条约定：签订本合同的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金80000元。甲方应出具收据(备注：履约保证金乙方已于签署高浪东路999号启航大厦11层、建筑面积1353平方米租赁合同时已缴纳，仍使用原履约保证金80000元收据)。合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方(不支付利息)，但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租期中途保证金被扣除或部分扣除的，自扣除之日起五日内，乙方应相应予以补足；第四条约定：甲方应按照本合同规定将房屋交付乙方使用(并同时双方签署交接文件)，租期内乙方确因实际需要，拟将房屋转租给第三方使用的，应当事先征得甲方的同意，并交清租金，由甲方和第三方另行签订租赁合同；第五条约定：出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付。乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定；第十条约定：有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：(一)乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月……。2019年4月，中铁公司向华庄街道商务办提出申请，要求“退掉1105、1106、1107房间”。之后，龙世公司认为，“费用没有结清、该流程被搁置”。同年5月10日，甲方中铁公司与乙方张金明签订了一份《房屋租赁合同》，约定：中铁公司将坐落在无锡市高浪东路999号启航大厦1105、1106、1107，建筑面积约380平方米出租给乙方使用，租期为1年，从2019年5月10日起至2020年5月19日止。2019年11月22日，龙世公司诉来本院。本案在审理过程中，双方确认如下事实：一、2020年1月10日左右，中铁公司已将坐落于无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室的租赁房屋腾退给了龙世公司；二、现中铁公司尚欠龙世公司自2019年1月1日起至2020年1月7日止的房屋租金共计224523元。庭审中，对于龙世公司主张的电费5564元、水费525元，中铁公司认为，其对该金额无异议，但其认为该费用只能交给无锡同创物业管理有限公司，且其已于2019年7月向无锡同创物业管理有限公司支付了30500余元，该费用中已包含了龙世公司主张的电费5564元、水费525元。关于80000元履约保证金，龙世公司认为不予退回，理由为：根据《房屋租赁合同》第三条约定，中铁公司既没有交清租金及其他费用，同时作为享受租金扶持政策的企业也在扶持优惠期一年内迁出园区，且其在享受租金扶持政策期内也未按合同约定实现税收目标，即根据《房屋租赁合同》第二条约定，中铁公司自公司成立后，第一年税收达70万元，第二年税收达80万元，第三至五年税收达90万元，现中铁公司实际纳税远远未能达到目标。而中铁公司认为，中铁公司的税收确实没有达到《房屋租赁合同》第二条约定的目标，但二份《房屋租赁合同》均不是许士军本人签订，许士军是“从他人手里接下来的公司”，故中铁公司要求龙世公司退还80000元履约保证金。关于合同解除问题，中铁公司于2020年1月6日庭审时表示同意解除合同，于2020年5月11日庭审时表示不同意解除合同。又查明：审理中，中铁公司举证了一份无锡同创物业管理有限公司出具的一份《停电通知书》复印件，拟证明：2019年7月4日，无锡同创物业管理有限公司停了中铁公司的电。之后，中铁公司向无锡同创物业管理有限公司支付了30500余元。同年8月中旬，许士军与华庄街道冯伟主任进行了沟通。之后，许士军为了表示诚意，将30500余元交给了无锡同创物业管理有限公司。同年8月20日，华庄街道园区办姓顾的工作人员叫其写了一个保证书，保证最近一个月必须支付房屋租金。同日，无锡同创物业管理有限公司给中铁公司送了电。同年10月7日，华庄街道园区办叫无锡同创物业管理有限公司再次停了中铁公司的电。之后，无锡同创物业管理有限公司再也没有给中铁公司送电。龙世公司质证认为，一、龙世公司不是《停电通知书》的出具主体，龙世公司无法确认《停电通知书》的真实性；二、龙世公司没有停中铁公司的电，龙世公司也不清楚是谁停了中铁公司的电。上述事实，有龙世公司举证的《房屋租赁合同》（共2份）、《启航大厦11层抄电单》、锡房权证字第××号房屋所有权证复印件、《律师函》复印件、邮寄凭证，中铁公司举证的《停电通知书》照片打印件、《收据》照片打印件、《华庄街道入驻企业用房变更审批表》照片打印件、2019年7月23日《收据》复印件（共2份）、《房屋租赁合同》复印件、腾房现场照片打印件（共13份）及庭审笔录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，龙世公司与中铁公司签订的二份《房屋租赁合同》均系当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。诉讼中，双方确认如下事实：一、2020年1月10日左右，中铁公司已将坐落于无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室的租赁房屋腾退给了龙世公司；二、现中铁公司尚欠龙世公司自2019年1月1日起至2020年1月7日止的房屋租金共计224523元。对此，本院予以确认。关于合同解除问题，根据《房屋租赁合同》第十条第(一)项约定，有下列情形之一的，甲方可以提出解除房屋租赁合同，收回房屋：(一)乙方无正当理由拖欠租金达二个月或欠交物业管理费、水、电、网络信息等任何费用达三个月。现中铁公司拖欠龙世公司自2019年1月1日起至2020年1月7日止的房屋租金共计224523元，且中铁公司于2020年1月6日庭审时表示同意解除合同，并于2020年1月10日左右将坐落于无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室的租赁房屋腾退给了龙世公司，故龙世公司有权行使约定解除权。关于停电问题，因龙世公司认为其公司并未停了中铁公司的电，且中铁公司也确认停电系无锡同创物业管理有限公司实施，故中铁公司以此为由不支付停电期间的房屋租金，理由不能成立，本院不予支持。关于80000元履约保证金，根据《房屋租赁合同》第二条、第三条的约定，乙方确保：公司注册成立后，第一年税收达超70万元，第二年税收达超80万元，第三至五年的年税收达超90万元。如果乙方在一定时期内未能按照承诺实现税收，甲方有权酌情减少或取消对乙方的租金扶持政策；签订本合同的同时，乙方应当向甲方缴纳履约保证金80000元。甲方应出具收据(备注：履约保证金乙方已于签署高浪东路999号启航大厦11层、建筑面积1353平方米租赁合同时已缴纳，仍使用原履约保证金80000元收据)。合同终止且乙方已交清租金及其他费用并迁出时甲方应将履约保证金退回乙方(不支付利息)，但是享受租金或其他扶持政策的企业，在扶持优惠期满后一年内迁出园区的，履约保证金不予以退回。如乙方违约造成甲方的经济损失，甲方有权从履约保证金中扣除。租期中途保证金被扣除或部分扣除的，自扣除之日起五日内，乙方应相应予以补足。从上述合同约定内容来分析，该履约保证金应为定金。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，中铁公司既没有按约交清租金及其他费用，也没有实现《房屋租赁合同》第二条约定的税收目标，故龙世公司根据《房屋租赁合同》第二条、第三条的约定，主张不退回中铁公司80000元履约保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于龙世公司主张的电费5564元、水费525元，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，出租房屋的水、电、网络信息、物业管理等费用按照物业合同规定由乙方支付。乙方同意在租赁关系存续期间，接受甲方委托的物业管理机构进行统一管理，乙方已承租的公共部位的清洁卫生及大堂日常管理由物业管理机构负责，并遵守有关管理规定。上述水、电费，应由物业公司向中铁公司进行主张，现龙世公司向中铁公司进行主张前述水、电费，与合同的约定不符，本院不予支持。综上所述，本院对龙世公司诉请的合理部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、解除无锡龙世太湖科技发展有限公司与无锡中铁投资管理有限公司签订的《房屋租赁合同》(租赁房屋为无锡市高浪东路999号启航大厦11层1105-1118室、建筑面积909平方米、租赁期限自2017年9月1日起至2021年8月31日止)；二、无锡中铁投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向无锡龙世太湖科技发展有限公司支付自2019年1月1日起至2020年1月7日止的房屋租金224523元；三、驳回无锡龙世太湖科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4759元，由无锡龙世太湖科技发展有限公司负担91元，由无锡中铁投资管理有限公司负担4668元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  颜建江人民陪审员  杨桂丽人民陪审员  邓静华二〇二〇年五月二十一日书 记 员  钱 杰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三第第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》：第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。