浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2324号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州壹生文化艺术有限公司，住所地：杭州西湖区转塘街道霞鸣街155号（之江商务中心）2号楼303室，统一社会信用代码：91330106MA28X0A288。 法定代表人：张勇，经理。 委托诉讼代理人：陈金峰、邵慧燕，浙江金驰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州荣兴置业有限公司，住所地：杭州市转塘街道凌家桥315号，统一社会信用代码：913301065579027149。 法定代表人：谢卿宝，董事长。 委托诉讼代理人：梁冬辉、王军，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江新翔投资集团有限公司，住所地：杭州市江干区汉嘉大厦3001室，统一社会信用代码：91330104662305815R。 法定代表人：宋茂彬，董事长。 委托诉讼代理人：**，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：杭州西湖国际茶博城有限公司，住所地：杭州市西湖区转塘新村126号，统一社会信用代码：913301067125364797。 法定代表人：谢卿宝，董事长。 上诉人杭州壹生文化艺术有限公司（以下简称壹生公司）因与被上诉人杭州荣兴置业有限公司（以下简称荣兴公司）、浙江新翔投资集团有限公司（以下简称新翔公司）、杭州西湖国际茶博城有限公司（以下简称茶博城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：一、合同签订及约定内容。2017年壹生公司与孪生公司协商由孪生公司出面与荣兴公司、新翔公司签订房屋预定合同，并按照预定合同要求再分别由孪生公司、壹生公司与荣兴公司签订正式购房合同。2017年8月，荣兴公司（甲方）与孪生公司（乙方）、新翔公司（丙方）共同签订一份《购房预定协议》。协议约定，甲方系案涉商品房项目即西湖国际茶博城的开发商，乙方有意受让该目标项目第11幢部分房产，丙方为甲方的股东，通过股东分配及转让，拥有该目标项目以上房产商业及办公的处置权。11幢目标房产合计可售面积为4414.76平方米，签约单价为每平方米14700元，地下室车位20个，签约单价为50000元一个。合计交易总建筑面积4414.76平方米，总价为64896972元。双方协议按如下支付房款：协议签订后3个工作日，乙方向丙方支付定金500万元，收到定金后协议生效。按乙方要求分2批签订受让房产正式商品房预售合同，其中乙方在2017年8月15日前支付目标项目第11幢11-12层首付款13724243元，在2017年8月31日前支付第11幢9-10层首付款13724243元；如逾期支付，按每天万分之五计罚息。协议约定在2017年8月31日前，乙方共向甲方支付首付款为总房款的50%为32448486元。支付后签订正式商品房预售合同，乙方提供签约及办理购房按揭的材料。目标项目达到交房条件（完成规定验收、取得备案证书）。甲方同意在正式签订合同前，乙方可更名为指定第三方购房者。协议附件载明销售明细表为茶博城11幢第9-12层，每层17套房屋。协议签订后，孪生公司于2017年8月4日向新翔公司支付了500万元。后新翔公司于2017年8月16日、29日分别退还孪生公司250万元、250万元，即退还壹生公司上述购房定金500万元。后根据约定，由孪生公司和壹生公司分别就购买西湖国际茶博城项目第11幢11层至12层、9至10层批量签订《浙江省商品房买卖合同》。 该案所涉房屋签约情况如下：2017年8月30日，壹生公司（买受人）与荣兴公司签订一份《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2015）第005018号。买受人购买的商品房位于杭州市西湖区。商品房土地使用权年限自2012年3月16日至2052年3月15日。设计用途为办公。房屋建筑面积55.01平方米，总价808647元。合同第七条付款方式及期限。买受人在合同签订之日支付首付款408647元，剩余400000元采用银行按揭方式支付。买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。第八条买受人逾期付款的违约责任。逾期付款不超过90日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日，出卖人继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。第九条交付期限及条件。出卖方应当在2017年12月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的条件等。该条还约定，交房期限届满，买受人应支付给出卖人购房款（包括按揭款未放款、分期未付清、面积补差款未付清等情况）、物业维修基金、违约金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日后7天内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。第十条出卖人逾期交房的违约责任。逾期交付不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超过90日，买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十二条交接。合同第九条约定的日期为最后交付日期。出卖人书面通知买受人交房。买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期办理房屋验收交接手续的，则自通知书规定的交付日期次日起，买受人承担房屋风险，并在通知交付期满之日的次日承担相关费用。第十六条关于产权登记的约定。出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付土地、房屋权属初始登记证书。出卖人交付权属证书如逾期在150日内，按已付房价款的万分之零点伍承担违约责任。如逾期在150日后，买受人不退房，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。第二十一条，出卖人已选聘杭州迪凯物业有限公司作为该商品房所在物业管理区域的前期物业管理。合同附件八补充协议内容双方约定：一、关于付款。若买受人没有付清全部房价款及违约金、物业专项维修基金等款项，出卖人有权不交付该商品房。如买受人采用银行贷款方式支付房款、并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间的贷款合同（含保证合同）为本合同附件。四、关于房屋交接。若出卖人逾期交房的，则主合同第十六条中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。如买受人在合同约定交房期限内未收到交房通知的，买受人应在付清房款、物业专项维修资金等约定应付款后主动联系出卖人，并在约定的交房期限内前项目销售现场与出卖人办理房屋交接。 合同签订后，案涉项目于2017年8月、12月、2018年1月，分别通过卫生、道路及车库、消防等部门验收合格。2018年3月26日，案涉项目工程通过各方主体竣工验收合格，2018年3月29日，案涉项目工程取得竣工验收备案。 二、关于房款支付情况。2017年8月28日、2017年8月30日，壹生公司分别支付荣兴公司首付款及房款13928486元、2500000元。2018年1月30日，壹生公司与杭州银行股份有限公司文创支行签订一份《借款合同》，双方约定壹生公司就包括本案所涉房屋在内的34套房屋的购房尾款1602000元向该支行借款。同日壹生公司与该支行还签订一份《抵押合同》，约定壹生公司将其向荣兴公司所购买的上述34套房屋为借款提供抵押担保，担保债权为1602000元。同日，荣兴公司与该支行签订《保证合同》，约定荣兴公司为壹生公司上述贷款提供阶段性的保证，保证期间为借款发放之日起至乙方取得抵押登记证明文件后止。2018年3月27日，文创支行将包括案涉房屋在内共34套房屋剩余购房款1602000元支付给荣兴公司。 庭审中，壹生公司自述，案涉房屋的贷款银行系其自行联系。根据壹生公司提供的杭州银行贷款综合意见说明，银行要求贷款放款前应提供房屋验收备案表。 三、关于房屋交付、办证情况。2018年5月16日，荣兴公司与新翔公司共同向壹生公司发送《房屋交付通知书》。其中载明，案涉西湖国际茶博城已具备交付条件，要求壹生公司于2018年5月21日至5月23日至项目展示中心办理房屋交付手续，并要求壹生公司在交房时预交物业专项维修资金、交纳物业服务费。壹生公司接到通知后，依约前往房屋现场交房，但双方未能办理交房手续。壹生公司陈述系荣兴公司、新翔公司、茶博城公司不同意壹生公司先察看房屋的水电情况、房屋结构等，也未出示工程竣工验收备案证明，现场道路也不符合交付条件，同时要求壹生公司支付物业费等费用。该次壹生公司不同意签字收房。 2018年9月20日，荣兴公司与新翔公司共同向孪生公司发送《房屋交付通知书》。其中载明，案涉西湖国际茶博城于2018年3月29日完成竣工验收备案，符合合同约定的交付条件，要求孪生公司于2018年9月26日至30日至项目展示中心办理房屋交付手续，并要求壹生公司在交房时预交物业专项维修资金、交纳物业服务费。孪生公司及壹生公司的法定代表人张勇及工作人员依约前往收房，但双方该次亦未能办理交房手续。为此，壹生公司提供了2018年9月27日、29日共四段录音。其中人员为张勇及工作人员、荣兴公司的销售人员汪霞、案涉项目物业公司工作人员。在该部分录音中，双方为先察看房屋还是先签字办交房手续，以及房屋是否具备交付条件等产生争议，荣兴公司工作人员要求壹生公司先签订一份补充协议。协议甲方为荣兴公司、乙方为壹生公司与孪生公司。其中载明：一、甲方已于2018年3月29日取得竣工验收备案证明，达到交付条件。乙方于2018年9月3日付清全部购房款。双方协商同意2018年9月30日作为房屋交付时间，双方互不追究违约责任。二、甲方承诺在2018年12月31日前办妥不动产权大证。在未办权证前，乙方不得进行增加或改动分割墙、给水、排水管道以及其他影响土地复核、不动产权证办理的一切行为，否则承担违约赔偿责任。三、乙方承诺，在办理交房手续当天，支付物业维修资金、预交物业管理费等。四、为提升项目品质，甲方对部分景观绿化、地下使用空间、设施及围挡等进行改造，乙方对此予以认可。壹生公司认为该协议中第一、二项剥夺了其合同权利，故不同意在该协议上签字，双方为此未能交房。 审理过程中，经该院组织，壹生公司、孪生公司与荣兴公司于2019年7月18日办理包括案涉房屋在内的共68套房屋的交房手续。荣兴公司还在2019年8月8日将68套房屋初始登记证明交给壹生公司及孪生公司用于办理产权登记。 原审法院另查明，新翔公司、茶博城公司均系荣兴公司的法人股东。 现壹生公司向原审法院提起诉讼，请求：1、荣兴公司、新翔公司按照《浙江省商品房买卖合同》约定交付条件交房；2、荣兴公司、新翔公司支付壹生公司逾期交房违约金96067.26元（以已付房款为基数、按日万分之三标准、从2018年1月1日起暂算至2019年1月31日止，此后计算至实际交房日止）；3、荣兴公司、新翔公司支付逾期交证违约金17466.78元（以已付房款为基数、按日万分之一标准、从2018年7月1日起暂算至2019年1月31日止，此后计算至案涉房屋、土地权属证书实际交付给壹生公司日止）；4、茶博城公司对荣兴公司、新翔公司的付款义务承担连带清偿责任；5、案件诉讼费用由茶博城公司、荣兴公司、新翔公司共同承担。后壹生公司撤回了第1项诉讼请求，并将第2项诉讼请求中逾期交房违约金计算至2019年7月18日，将第3项诉讼请求中逾期交证违约金计算至2019年10月15日。荣兴公司亦提出反诉，请求：1、壹生公司向荣兴公司支付逾期付款违约金人民币17880元（违约金以未付房价款40万元为计算基数、以每日万分之三标准、从2017年10月30日计算至2018年3月27日）；2、壹生公司支付荣兴公司律师费5000元；3、案件的全部诉讼费由壹生公司承担。 原审法院认为，壹生公司与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。该案中，房屋在诉前一直未交付给壹生公司。双方争议在于逾期交房时间及违约金的认定、房屋权属证书交付是否逾期及相关违约金的认定、荣兴公司主张的逾期付款违约金是否合法有据。 关于逾期交房时间及违约金的认定。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日前将符合交付条件的商品房交付给壹生公司使用，否则将承担相应违约责任。合同还约定，在买受人在未付清房款前，出卖人有权拒绝交房，交付日期顺延至买受人付清全部应付款之日后7天内。顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。该案中，壹生公司于2018年3月27日支付完案涉房屋的购房款。故在此后7日内即2018年4月3日前，荣兴公司应将房屋交付给壹生公司。荣兴公司于2018年5月16日通知壹生公司2018年5月21日至23日办理交房手续，已构成逾期交房。壹生公司主张该次交房时，荣兴公司未出具过案涉项目房屋竣工备案证明、房屋水电、道路不符合交付条件等，故其拒绝收房。但事实上，案涉项目在2018年3月26日已通过各方主体竣工验收合格，荣兴公司已于2018年3月29日即已取得房屋竣工验收备案证明。且壹生公司自述银行按揭审批意见中明确，贷款放款前须提供房屋竣工验收备案表。壹生公司在2018年3月27日即已从银行贷款支付了剩余房款，其理应知道或应当知道案涉房屋已通过竣工验收备案。而根据工程竣工验收备案规定，在取得该备案证明前，工程项目所涉的道路、消防、水电等均应通过单项验收合格。且荣兴公司在本案中亦提供消防、道路交通等单项验收合格意见书予以佐证。壹生公司主张案涉房屋的用水、用电、道路等不具备交付条件，其未提供相应证据佐证，且与该院查明的事实不符，对此不予采信。根据合同约定，买受人未在出卖人《交房通知书》规定的交付日期办理房屋验收手续的，房屋相关风险由其承担。故壹生公司因此拒绝接收房屋的理由不成立，案涉房屋自荣兴公司认可的2018年5月24日起视为交付。此后壹生公司、孪生公司于2018年9月27日、29日与荣兴公司、物业公司等协商交房事宜以及2019年7月18日双方实际办理交房屋手续，均不影响该逾期交房时间的认定。故本案荣兴公司逾期交房时间为2018年4月4日至2018年5月24日。根据合同约定，出卖人逾期交房不超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。根据该计算标准，荣兴公司应支付壹生公司逾期交房违约金为8086元。 关于房屋权属证书交付是否逾期及相关违约金的认定。根据合同约定，荣兴公司应于2017年12月31日将房屋交付给壹生公司，并于2018年6月30日前负责办理房屋的初始登记，并将相应土地、房屋权属证书交付壹生公司。若出卖人逾期交房的，则合同中约定出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。根据上述认定，荣兴公司于2018年5月20日将房屋交付给壹生公司时逾期50天，根据上述合同约定，办证期限应顺延至2018年8月9日。该案中，荣兴公司将案涉房屋权属初始登记证明交付给壹生公司的时间为2019年8月8日，已构成逾期。根据合同约定，出卖人交付权属证书如逾期在150日后，买受人不退房，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。根据该约定，荣兴公司应支付壹生公司逾期办证违约金为29516元。 关于逾期付款违约金问题。根据合同约定，买受人确认其在本合同签署前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件。买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。壹生公司辩称该条款为格式条款，对其不具有法律约束力。经审理查明，该合同系浙江省建设厅、浙江省工商管理局编制的示范文本，该条款约定在合同第七条付款方式及期限项下，且上述约定内容均以下划线标明，并不存在系荣兴公司单方设置格式条款，加重壹生公司合同义务等情形。壹生公司据此主张该约定无效或对其不具有法律约束力，缺乏依据，不予采信。壹生公司还辩称银行对于购买商业用房贷款应为已竣工验收房屋，故合同约定的付款条件、期限等内容系荣兴公司恶意所为。对此，该院认为，壹生公司作为商业经营主体，购买数十套房屋，其理应对银行贷款政策进行相应了解，对于上述合同约定的付款方式、期限的相应法律后果理应有明确的认知。该案中，壹生公司明知其购买的房屋为期房，双方合同亦明确约定为预售。故壹生公司对银行贷款可能不能及时放贷应当明知，对于逾期不放贷导致不能支付房款应承担违约责任亦应清楚。现壹生公司无证据证明荣兴公司在签订上述合同条款时存在恶意或隐瞒等事实，其以此为由要求免除责任，依据不足，不予采信。至于壹生公司辩称合同附件八中关于付款的约定，仅约定荣兴公司为壹生公司贷款提供担保，并未变更合同第七条关于付款方式、期限的约定。该案壹生公司于2018年3月27日付清房款，已构成逾期，依约应承担逾期付款违约金。根据合同约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人继续履行合同，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。故壹生公司应支付荣兴公司自2017年10月30日至2018年3月27日的逾期付款违约金为17880元。荣兴公司主张的律师费5000元，符合合同约定，亦未超出合理范围，亦予以支持。 关于新翔公司、茶博城公司的责任。壹生公司虽与荣兴公司、新翔公司共同签订了《购房预定协议》，但该协议并未对房屋的交付、办证等时间、违约责任等进行约定。壹生公司在该案中主张违约责任的依据均系其与荣兴公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》，新翔公司并非合同当事人，故壹生公司要其与荣兴公司共同支付上述违约金，缺乏依据，不予支持。壹生公司以茶博城公司作为荣兴公司的股东存在人格混同为由，要求茶博城公司对上述违约金承担连带责任。对此，壹生公司未提供证据证明，应承担举证不能的法律后果。故对该项请求，亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，于2019年12月30日判决：一、荣兴公司支付壹生公司逾期交房违约金8086元；二、荣兴公司支付壹生公司逾期办证违约金29516元；三、壹生公司支付荣兴公司逾期付款违约金17880元；四、壹生公司支付荣兴公司律师费5000元；五、以上第一、二、三、四项相互抵扣，荣兴公司须支付壹生公司14722元，该款于判决生效之日起十日内付清；六、驳回壹生公司的其他本诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2571元，反诉案件受理费186元，合计2757元，由壹生公司负担1945元，由荣兴公司负担812元。 宣判后，壹生公司不服，向本院提起上诉称：一、原判决认定壹生公司存在逾期付款，系事实认定错误，法律适用错误。关于剩余房款支付的问题，壹生公司认为双方已经通过案涉商品房买卖合同附件八补充协议内容中的第一条第3点就剩余房款支付问题达成合意且实际履行，故壹生公司未逾期付款。案涉《商品房买卖合同》第7条系加重买受人义务的格式条款，因违反《合同法》第39、40条应无效。1、关于剩余房款采用银行贷款支付的问题，虽然案涉商品房买卖合同第7条和附件八补充协议内容中的第一条第3点均进行了约定。但事实上双方已经按照补充协议约定的方式履行，即壹生公司采用银行贷款并由荣兴公司提供担保的方式支付了房屋余款，故应当认为以补充协议约定为准，且相关贷款合同、担保合同均为案涉商品房买卖合同的附件，这也意味着房款的支付时间、程序等均按照与银行签订的贷款协议履行，故壹生公司不存在逾期付款的事实。2、案涉《商品房买卖合同》虽然是相关政府部门所提供的示范文本，但示范文本本身仅是提供框架性条款，具体权利义务条款仍是荣兴公司为了重复使用而预先拟定的，并在订立合同时未与壹生公司协商，仍符合格式合同的特征。根据案涉合同第7条的规定，无论何种原因，壹生公司如不能在合同签订之日起60日通过按揭贷款方式支付剩余房款的，需自筹资金付清房款。但壹生公司贷款之所以未按时办下来系因为根据《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》【银发〔2007〕359号】第四条的规定：利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，而荣兴公司直到2018年3月才取得竣工验收备案表，距离签约时间7个多月，远远不止60天。荣兴公司作为开发商，在明知壹生公司根本不可能在60日内顺利获得银行贷款情况下，还约定必须在60日内付清房款，并设置高额违约责任，明显加重了壹生公司的责任。并且，在签约过程中，荣兴公司并未采取合理方式提请壹生公司注意这些约定内容，该条款虽以下划线标明，但此处下划线本身并不是起到提请壹生公司注意的作用，而是表示荣兴公司可以在示范性合同的框架内就该条款自行拟定，故该条款因违反《合同法》第39、40条而应为无效条款。故，原审判定壹生公司向荣兴公司支付逾期付款违约金无事实和法律依据，荣兴公司未按照合同约定即2017年12月31日前交付房屋，是引起贷款无法及时发放的根本原因。所以，壹生公司不能在合同签订之日起60日内付清房款的责任不可归责于壹生公司，壹生公司不应据此承担逾期付款违约金。二、正如前所述，壹生公司房款延期付清系因荣兴公司延期交房、延期竣工验收等不可归责于壹生公司的原因而引起，故延期交房的起算点不应根据房款的延付而顺延。再者，原判决错误地认定荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件，进而原判以《交房通知书》载明的“通知收房”最后一天即视为交房，并适用短期违约金计算标准，大打折扣，严重损害了壹生公司的合法权益。原判决断章取义地解读合同条款，认定荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件。壹生公司认为案涉合同第十二条明确规定了房屋交付的具体手续，即出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，包括：竣工验收合格并取得验收备案证明；取得有关消防环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；水电气路具备正常使用的条件等。但是原判提及案涉合同第十二条时并未提及上述相关条件，径自认定荣兴公司通知交房时，案涉房屋已具备合同约定的交付条件。而事实上，验房的时候经壹生公司多次要求，荣兴公司从未出具过上述相关文件，导致壹生公司无法查验相关文件。对于壹生公司来说，验房是一个十分重要的过程，其不具备专业知识，需要看到国家机关认可的相关文件才能进行房屋交接，故验房既应该包括实体房屋的验收，还应包括查看政府出具的相关文件。而荣兴公司作为开发商，理应具备专业知识，掌握上述相关文件，却迟迟不向壹生公司提供，因此导致房屋无法交付的责任根据案涉合同第十二条的规定应由荣兴公司承担。故，壹生公司认为，荣兴公司的逾期交房违约金应从2018年1月1日起算至实际交房日即2019年7月18日，荣兴公司逾期交房超过90日，根据案涉合同约定，应每日按照已付房款的万分之三向壹生公司支付逾期付款违约金。三、原判以案涉合同附件八补充协议第四条第2款为由，认为荣兴公司逾期交房的，交付房屋权属证书期限相应顺延，该项认定法律适用错误。壹生公司认为，该条款因违反《合同法》第39条、第40条的规定，应属无效条款。案涉合同第十六条明确约定出卖人承诺于2018年6月30日前向买受人交付土地、房屋权属证书，但荣兴公司违反合同约定，至2019年8月8日才向壹生公司交付上述证书。附件八补充协议第四条第2款系由荣兴公司单方制作、提供，其内容显然置壹生公司的利益于不顾，导致其权益处于不确定状态，免除了荣兴公司按时交付房地产权属证书的义务，而且签订合同时并没有采取合理的方式提请壹生公司注意。故根据《合同法》第39条、第40条的规定，上述条款无效，荣兴公司仍应按照案涉合同约定的时间交付相关权属证书。故，壹生公司认为，荣兴公司应于2018年6月30日前交付土地、房屋权属证书，并应从2018年7月1日起开始计算荣兴公司的逾期交证违约金。四、原判关于新翔公司并非合同当事人，壹生公司无权要求其支付违约金的认定，属于事实认定错误，法律适用错误。壹生公司认为结合整个交易过程，新翔公司实质为案涉房屋的共同出卖人，应当与荣兴公司共同承担逾期交房、逾期交证的违约责任。1、荣兴公司、新翔公司与买受人签订购房预定协议时，已经明确新翔公司对案涉房产拥有处置权，且新翔公司根据协议收取了购房定金。在后续购房过程中，壹生公司是与新翔公司法定代表人宋茂彬进行联系的，只是到正式订立购房合同时，新翔公司因为不是案涉房产项目的开发商，形式上无法以出卖人的身份体现在合同文本上，但不能因此否认其实质作为共同出卖人的身份。2、新翔公司系茶博城公司的股东之一，而茶博城公司又是荣兴公司的股东，故包括新翔公司在内的茶博城公司股东是荣兴公司的实际控制者。结合生效判决可知，荣兴公司在上述案件审理过程中自认案涉房产项目房源已经由茶博城公司的股东之间进行内部分配，房产销售由相应的股东负责。壹生公司有充分理由相信案涉房产系分配给了新翔公司并由其负责对外销售，这也是案涉房产整个交易过程包括洽谈预定、定金交付、房屋交付等核心环节新翔公司一直参与其中的根本原因，但原判对此却不予以重点审查，而径自根据买卖合同认为新翔公司非合同当事人。3、从壹生公司收到的交房通知书本身的外观及其内容来看，系新翔公司与荣兴公司共同作为出卖人向壹生公司进行交房，新翔公司在交付通知书上具名盖章系表明交房者的身份，退一步说即使案涉房屋的合同是由荣兴公司签订的，新翔公司也是作为债务加入方，故由其应与荣兴公司一起共同承担案涉房屋交付、权证交付责任的理据非常充分。五、原判认为新翔公司、茶博城公司均仅为荣兴公司股东，并不顾本案中该些股东已经从事实上对项目公司荣兴置业开发的房产进行分割销售回款，已经符合法律关于人格混同的举证要求。壹生公司认为，茶博城公司系荣兴公司的一人股东，其在经营过程中滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了壹生公司的利益，根据《公司法》第六十三条的规定，应由其证明荣兴公司财产独立于自己的财产。原判对该事实的认定错误，法律适用错误。荣兴公司系一人公司，茶博城公司为荣兴公司的唯一股东，两公司法定代表人均为谢卿宝。荣兴公司在经营过程中，滥用公司法人独立地位和股东有限责任，将财产转移至茶博城公司，导致自身实际已经成为空壳公司，其财产不足以清偿包括壹生公司在内的债权人的债务，严重损害了债权人的利益。同时，庭审过程中，茶博城公司也未提供任何证据证明自己的财务独立于荣兴公司，应当属于公司人格混同。综上，原判事实认定错误，法律适用错误，壹生公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，请求：1、撤销浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2188号民事判决书；2、改判支持壹生公司在原审的全部诉讼请求，并驳回荣兴公司杭州荣兴置业有限公司的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费由荣兴公司承担。 针对壹生公司的上诉，荣兴公司答辩称：一、1、壹生公司存在逾期支付购房款的行为。本案的购房合同在2017年8月30日签订，根据该公合同第七条的相关约定，壹生公司应当在购房合同签订之日支付首付款剩余的款项，采取银行按揭须在合同签订之日起60日内划付至出卖人账户，否则就视为其逾期付款，并承担相应的违约责任。根据前述约定的双方实际上已经明确了按揭款项的具体付款期限为2017年的10月30日前。但根据一审查明的事实，壹生公司在2018年3月27日方才付清该款项，壹生公司实际上已经逾期近5个月，即壹生公司晚于合同约定的付款期限支付购房款，存在逾期付款的行为。2、壹生公司逾期付款的行为已构成根本违约，且其与按揭银行之间的法律关系与本案所涉法律关系不一致。本案当中壹生公司是作为买受人，在购房合同当中的主要义务是支付购房款，而在实际交易中主要存在两种付款形式，买受人自行付款或者买受人委托第三方代为支付购房款。就本案而言，壹生公司是选择贷款方式支付购房款，本质上即委托第三方按揭银行代其支付购房款。无论是买受人自行付款，抑或委托第三方代为付款，均应当严格遵守购房合同当中规定的付款期限。再者，壹生公司委托按揭银行代为支付购房，实际上是壹生公司与按揭银行之间形成了金融借款合同的法律关系，与本案并非为同一法律关系，两者并未并不能混为一谈。3、就本案所涉的购房合同的第七条并不符合格式条款无效之规定。根据一审庭审所查明的事实，本案所涉的购房合同系由浙江省建设厅浙江省工商管理局编制的示范文本，并非由荣兴公司自行制作完成。同时，本案所涉购房合同在案涉商品房公开销售前，即取得预售许可证之前，该购房合同已在当地工商等行政部门进行备案并公示，壹生公司在签订购房合同前，可通过工商网站的浏览购房合同的内容。本案当中壹生公司多次提到购房合同第七条是格式条款，加重其义务。事实上，购房合同第七条条款名目就是付款方式及期限，对购房款具体的付款方式以及付款期限进行相应的约定。在合同履行过程当中，付款方式和付款期限系购房合同的重要构成要素，壹生公司作为买受人，其主要的合同义务即为支付购房款，对于购房款的支付方式和付款期限的约定并未加重壹生公司责任或减轻荣兴公司的责任，不符合格式合同无效之规定。二、根据一审所查明的事实，案涉项目实际上已经在2017年的8月、12月、2018年1月分别通过了卫生、道路、车库、消防等多个部门验收。2018年3月26日，案涉项目通过各方主体竣工验收并最终于2018年3月29日完成了竣工验收的行政备案。众所周知，房地产项目的竣工验收合格实际上是综合验收。在房地产项目竣工时，要由消防住建局卫生交警等多个行政部门的全部验收通过之后，方才可办理竣工验收行政备案。在取得综合竣工验收备案表之日起，该项目已经符合了购房合同约定交付条件。另外，关于壹生公司多次提到水电不通等相关事情。事实上，根据一审所查明的事实。案涉的水电分别于2017年12月11日、2017年7月26日验收合格，开始通水通电。商品房已经于2018年3月29日起具备了购房合同约定的交付条件。另外，根据购房合同第九条的相关约定，壹生公司付清全部购房款，物业维修基金及违约金系荣兴公司交付房屋的前置条件，分别是在购房合同第九条，第十九条以及补充协议第一条约定。本案当中壹生公司付清购房款、物业维修基金以及违约金之后，荣兴公司才需要向其交付房屋。而在本案当中，壹生公司于2018年3月27日方才付清全部购房款。在一审开庭时，壹生公司仍未向荣兴公司支付物业维修基金，至今仍未支付逾期付款违约金。据此，荣兴公司有权行使先履行抗辩权，即要求壹生公司先行付清前述款项后，再行向壹生公司交付房屋。同时，根据购房合同附件8补充协议第4条第六款之规定，如买受人在合同约定的交付期限内，未收到交房通知的，买受人应当在付清房价款物业专项维修资金等约定应付款后，主动联系出卖人，并在约定的交房期限内前往本项目销售现场与出卖人办理房屋交接。在本案当中，荣兴公司并无需承担房屋交付的通知义务。但事实上，在本案当中，荣兴公司为避免纠纷的进一步扩大以及双方损失的进一步扩大，已经书面发函通知壹生公司交付房屋，后在法院协调下，双方办理了案涉房屋的交付手续。退一万步来说，即使法院认定存在逾期交付，根据购房合同第十二条第二款处理的约定具体条文。买受人未在出卖人交房通知规定的交付日期内办理房屋验收手续的，则自交付通知书规定的交付日期之次日起，买受人承担房屋的损毁、灭失风险，并在通知交付期满之日起的次日起承担相应的物业费等相关费用。实际上，在本案当中，荣兴公司已经于2018年5月26日向壹生公司寄发了房屋交付通知，并告知其于2018年5月21日至23日期间办理房屋交付手续。案涉房屋在此时已经具备了购房合同约定的交付条件，自2018年5月24日起，应当视为案涉房屋已完成了交付，且案涉房屋所产生的风险和费用均由壹生公司承担。三、1、荣兴公司享有先履行抗辩权。根据购房合同第十九条第七款的相关规定，以及《中华人民共和国合同法》第六十七条的相关规定，在本案当中，荣兴公司就逾期付款有先履行抗辩权，即本案当中壹生公司应当先行付清全部款项，再由荣兴公司履行相应的向其交付产生的合同义务。在此期间，荣兴公司无需承担逾期办证的违约责任。2、关于法律上有违公平正义的原则和交易习惯。众所周知，在市场经济秩序当中，商品房的交易全都是遵守先付钱后交货，商品房是一种特殊的商品，也应当遵循相应的交易习惯。对于本案而言，双方的基础法律关系是商品房买卖合同。壹生公司目的实际上是将获得案涉房屋并用于办公使用，而对于荣兴公司而言，根本目的是回笼资金。而且根据物权法的相关规定，不动产是以登记为生效的。如果说在壹生公司未付清全部款项的前提下，荣兴公司既将房屋的权属证书交付给壹生公司，壹生公司可以办理房屋权属转移登记手续了，办理了转移登记手续之后，案涉房屋的权属归壹生公司所有，壹生公司可自行对外再行另行出售。届时，荣兴公司应收款项将不能予以保障。据此，如果在壹生公司未付清全部款项的情况下，将案涉房屋及权属证书交付给壹生公司，实际上是有损荣兴公司的合法权益，违背了公平正义原则及相应的交易惯例。3、壹生公司要求逾期交房违约金与要求逾期交证违约金存在竞合，相关条款并不构成无效条款。在双方的购房合同补充协议第4条第二款当中有类似约定，如果说本合同当中出卖人存在逾期交房，则相应的办证时间予以顺延。从合同约定可知，证书的交付期限系房屋交付期限届满之日起6个月内。房屋交付和权属证书交付是存在一定的关联性。在房屋交付的时候，作为买受人要付清全部购房款物业维修基金。案涉房屋是预售的性质，当时签订购房合同的时候，仅为预测建筑面积，在实际办理房屋交付时，需要由壹生公司和荣兴公司根据实际测绘面积对房屋的总价进行多退少补。本案当中，荣兴公司承担逾期交房责任时，逾期办证的具体期限应相应顺延。在本案当中并未明显解除或者减轻荣兴公司的义务，荣兴公司仍然需要向壹生公司交付相应的房屋权属证书，据此不符合合同法中格式合同无效之规定。四、对于新翔公司列为共同被告并要求新翔公司承担违约责任。本案中，新翔公司实际并未参与到上述购房合同的签订，并非为本案的当事人。同时，根据中华人民共和合同法等相关法律规定，合同是具有相对性的合同条款，仅约束具体的签订合同主体。新翔公司并非上述购房合同的各签订主体，案涉合同对其并不存在法律约束力。另外，新翔公司并未就案涉购房合同向壹生公司收取任何的购房款，亦已向壹生公司全额退还，其并不具备本案当中的出卖人的身份，亦不享受相关权利及相应的义务。五、壹生公司要求茶博城公司承担连带清偿责任，无事实和法律依据。公司人格否认制度必须具备三个要件，从主体要件来看，即本案当中的就是行为主体系为公司股东，诉讼主体是为债权人；从行为要件来看，前述主体存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任等行为并且逃避债务的；从结果来看，因前述行为存在严重损害公司债权人利益。本案当中茶博城公司仅为荣兴公司的股东，并非新翔公司的股东。要求茶博城公司就新翔公司的付款义务承担连带责任没有依据。关于行为要件，在本案当中茶博城公司并不存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任之行为或者逃避债务的。在本案当中，茶博城公司作为荣兴公司的股东并不存在未经清算或者公告等程序即注销或者清算。壹生公司对荣兴公司是否享有债权，上述尚有争议，且茶博城公司和荣兴公司并不存在行为要件所述之行为。另外，根据谁主张谁举证之诉讼原则，壹生公司在一审以及二审当中，均未举证证明其存在被严重损害利益的情况，或者荣兴公司在本案生效之后，无相应的偿债能力，应承担举证不能的后果。最后，本案当中，本案所涉的一、二审的律师、诉讼费用，均应当由壹生公司承担。 针对壹生公司的上诉，新翔公司的答辩意见与荣兴公司相同。 针对壹生公司的上诉，茶博城公司未发表答辩意见。 二审中，壹生公司向本院提交：证据1、承诺书、证据2、微信聊天记录截图。拟共同证明：壹生公司于2018年5月16日收到收房通知前去收房时，开发商要求必须先签承诺书，不签不能看房，另外，水电等均不符合要求，而且也没有按照合同约定的交房条件，未提供竣工验收、消防、规划等资料。荣兴公司向本院提交：审计报告六份、开户许可证、机构信用代码证各2份，拟共同证据：荣兴公司与茶博城公司均为独立法人且财物单独核算并分别运营，两者之间的财产不存在混同。新翔公司、茶博城公司均未提供新的证据。 针对壹生公司提交的证据，荣兴公司认为，对证据1三性均有异议；对证据2真实性、合法性由法院核实，关联性有异议。新翔公司的意见与荣兴公司一致，茶博城公司未发表意见。本院认为，荣兴公司对证据1三性有异议，且该证据没有盖章，故本院对该证据不予采纳。证据2无法达到壹生公司的证明目的，本院不予采纳。 针对荣兴公司提交的证据，壹生公司认为，该组证据不属于二审新证据，在保留上诉意见的前提下，对证据形式真实性没有异议，但对实质真实性有异议，双方当中存在大量款项往来，不能达到证明目的。新翔公司、茶博城公司对上述证据没有异议，本院认为，各方对于荣兴公司提交证据的表面真实性没有异议，本院予以确认。 本院经审理查明：茶博城公司是荣兴公司的法人股东。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：壹生公司与荣兴公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。至于壹生公司主张《浙江省商品房买卖合同》部分条款系格式条款，应当认定无效的上诉意见，因该些条款并不存在免除其责任、加重对方责任等情形，故本院对于上述意见不予采纳。现双方就逾期付款、逾期办证违约金等问题产生争议，本院具体分析如下：（一）关于逾期付款违约金和律师费，《浙江省商品房买卖合同》第七条约定：“买受人采取银行按揭付款的，无论何种原因导致按揭贷款自签订合同之日起60日内未能划付到出卖人账户的，买受人同意自筹资金付清房款，否则均视为买受人逾期付款，买受人应按照本合同约定第八条内容承担相应的违约责任。”现壹生公司在2018年3月27日才付清购房款，故原审法院根据合同约定判令壹生公司支付逾期付款违约金并无不当。关于律师费，原审法院根据合同约定判令壹生公司支付律师费亦在合理范围内，本院予以确认。（二）关于逾期交房违约金，《浙江省商品房买卖合同》第五条约定：“交房期限届满，买受人应支付给出卖人的购房款、物业维修基金、违约金等未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项之日后7日内，届时出卖人不再另行通知买受人，顺延期间不视为出卖人逾期交付房屋。”根据该约定，荣兴公司交付房屋的时间应顺延至2018年4月3日前，之后，荣兴公司向壹生公司交付了交房通知书，而壹生公司并未提供充分证据证明要签订承诺书才予以交付，且荣兴公司在发送交付通知书时案涉房屋已经通过竣工验收，故原审法院认定荣兴公司在2018年5月24日已经交付房屋并将逾期交房违约金计算至此日并无不当。（三）关于逾期办证违约金，附件八第四条约定“若出卖人逾期交房的，则主合同第十六条中出卖人承诺交付土地、房屋权属证书的时间按商品房交付的逾期期限相应顺延，顺延交付土地、房屋权属证书的期限，出卖人无需承担逾期办证的违约责任。”现荣兴公司逾期交房，故交付权属证书的期限亦相对延期，因荣兴公司在2019年8月8日才交付权属证书，故其理应支付逾期办证违约金，现原审法院判令荣兴公司支付违约金，而荣兴公司亦未提起上诉，故本院对于原审法院的该判项予以维持。（四）关于新翔公司、茶博城公司的责任。首先，本案双方系依据《浙江省商品房买卖合同》履行相关权利义务，而新翔公司并非该合同的主体，故壹生公司要求新翔公司承担责任没有依据。其次，关于壹生公司主张茶博城公司和荣兴公司人格混同、滥用法人独立地位，故其需承担连带责任的上诉意见，根据荣兴公司提供的相关年度审计报告，并无直接证据证明茶博城公司和荣兴公司存在财产混同情形，且现有证据亦无法证明存在滥用法人独立地位等情形，故原审法院未予以支持壹生公司要求茶博城公司承担连带责任的请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2017元，由杭州壹生文化艺术有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 丁 晔 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年五月二十九日 书记员 刘婧函