上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终15825号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海元创投资管理有限公司，住所地上海市长宁区广顺路33号办公楼。法定代表人：魏泽宇，执行董事。委托诉讼代理人：郭淑卿，上海市理合理律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：容禹恒信息科技（上海）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金科路2889弄2号长泰广场B座8层05单元。法定代表人：李瑜，总经理。被上诉人（原审被告）：上海禹容网络科技有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金科路2889弄2号B座8层04单元。法定代表人：张坤，经理。委托诉讼代理人：李瑜，女，上海禹容网络科技有限公司工作人员。原审第三人：上海长泰商业经营管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区金科路2889弄2号A座6层05C单元。法定代表人：赵长甲，执行董事。委托诉讼代理人：厉波，女，上海长泰商业经营管理有限公司工作人员。上诉人上海元创投资管理有限公司（以下简称元创公司）、上诉人容禹恒信息科技（上海）有限公司（以下简称容禹恒公司）均不服与被上诉人上海禹容网络科技有限公司（以下简称禹容公司）及原审第三人上海长泰商业经营管理有限公司（以下简称长泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初46032号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。元创公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判支持元创公司的一审诉讼请求。事实与理由：元创公司承租的房屋为上海市浦东新区XX路XX弄XX号B座801室的一部分与802室的一部分，并未承租801室整体与802室整体，一审判决对房屋租赁标的认定错误。元创公司于2018年9月7日就搬离系争房屋，9月14日正式和物业完成交房，一审法院就交房时间认定错误。元创公司于2018年9月14日通知原审第三人长泰公司验收802室的一部分，长泰公司怠于验收，因此，即使802室的一部分验收通过时间为2018年10月9日，元创公司不应就延迟验收承担违约责任。一审法院对占有使用费与物业管理费的计算标准含糊不清，应予撤销或改判。上诉人容禹恒公司与被上诉人禹容公司均不同意上诉人元创公司的上诉请求。元创公司逾期返还系争房屋，而且没有按约还原房屋，其应当支付容禹恒公司逾期返还房屋的占有使用费及物业管理费，并且应当支付容禹恒公司代为还原房屋所产生的费用。禹容公司与本案无关。原审第三人长泰公司述称，本案为元创公司与容禹恒公司之间的纠纷，长泰公司没有意见。容禹恒公司上诉请求：撤销一审判决第四项，改判支持容禹恒公司的一审反诉请求。事实与理由：长泰公司对系争房屋验收不通过后，元创公司长期失联，拒不履行房屋租赁合同约定的复原与验收义务，造成容禹恒公司人力、物力、财力损失，容禹恒公司代为复原房屋所发生的材料费、人工费、工程费、管理费应由元创公司赔偿。上诉人元创公司不同意上诉人容禹恒公司的上诉请求，因容禹恒公司的代理人严重迟到，对容禹恒公司的上诉应按撤诉处理。元创公司系按时返还系争房屋，不存在违约行为。即使元创公司存在迟延交房，对容禹恒公司主张的损失，既不存在客观事实，又没有合同约定。被上诉人禹容公司与上诉人容禹恒公司的意见一致。原审第三人长泰公司述称，因容禹恒公司的上诉请求与长泰公司无关，长泰公司没有意见。2019年6月，元创公司向一审法院起诉请求判令：1.容禹恒公司返还元创公司已支付的租赁保证金人民币293,645元；2.容禹恒公司赔偿元创公司租赁保证金资金占有期间的利息损失（以293,645元为基数，自2018年11月10日起，按照银行同期贷款利率，计算至付清之日止）；3.容禹恒公司承担元创公司因本案所支付的律师费2万元；4.禹容公司承担连带赔偿责任。一审审理中，容禹恒公司提起反诉，请求判令：1.元创公司赔偿未按规定还原租赁房屋，造成容禹恒公司发生的材料费、人工费、工程费和工程监理费共49,931.70元；2.元创公司赔偿盗用固定设备和装置后，容禹恒公司购买材料的所有相关费用66,492元；3.元创公司赔偿违反租赁合同的赔偿金149,543.75元（按照租金两倍及物业费的标准，自2018年9月15日计算至2018年10月9日）；4.元创公司赔偿因违约造成的管理和员工施工管理费共9万元；5.元创公司赔偿为通过验收发生的材料运输费、空调清洁费、垃圾清运费、消防验收整改费等共3,825元；6.元创公司承担因本案支付的律师费4万元。一审法院认定事实：2015年7月13日，元创公司（乙方）与容禹恒公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX广场B座8层460.62㎡房屋。甲方于2015年7月13日向乙方交付房屋，租期自2015年7月13日至2016年7月12日。乙方返还房屋应当恢复交付时的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。补充协议约定，租金为每日每平方米6元，物业管理费为每月每平方米30元，即每月13,818.60元。乙方应向甲方支付相当于三个月租金及物业管理费总额的租赁保证金293,645.25元。合同届满时，若乙方将房屋及车位等归还甲方并结清所有费用，经甲方确认后，甲方应于一个月内将保证金全额退还（不计息）。乙方如未经甲方事先书面同意而逾期不返还房屋，则从合同终止日第二日起直至实际归还之日止，按照日租金的2倍向甲方支付占用费，以届时使用的物业管理费向甲方支付逾期物业管理费及其他乙方应当承担的费用。2016年7月，元创公司（乙方）与容禹恒公司（甲方）签订《房屋租赁合同续租补充协议》，约定续租租赁期限为2016年7月13日至2017年7月12日。2017年7月13日，元创公司（乙方）与容禹恒公司（甲方）再次签订《房屋租赁合同续租补充协议》，约定续租租赁期限为2017年7月13日至2018年9月14日，除租期外，原合同及原续签合同的其余部分完全继续有效。合同签订后，元创公司向容禹恒公司支付了293,645.25元租赁保证金，并付清了截至2018年9月14日的租金及物业管理费等费用。2018年9月7日，元创公司将自有物品搬离系争房屋。2018年9月14日，长泰公司对元创公司承租的801室进行验收，其中电气、空调排风检查均合格，但因其他部分单元未复原完成，未验收。其他存在的问题包括天花龙骨有钉眼需修补，地板清洁等。2018年9月20日，容禹恒公司法定代表人李瑜报案，称2018年8月30日XX广场B8办公楼进行复原工程，2018年9月17日发现该址的地板和吊顶都被撬掉了，总计价值11,000元。报警人怀疑是现场施工公司的负责人郭某盗取。2018年9月22日，容禹恒公司、禹容公司向元创公司发函，要求元创公司尽快完成复原工作。2018年10月9日，元创公司、容禹恒公司、长泰公司签署的801室收房验收单显示，2018年9月17日房屋单元内部验收，2018年10月9日复原公共区域验收通过。同日，元创公司、容禹恒公司、长泰公司签署的802室收房验收单显示，2018年10月9日验收通过。2018年10月10日，元创公司向案外人上海XX有限公司转账28,000元，备注用途为长泰复原工程款，上海XX有限公司开具了发票。容禹恒公司提供施工材料采购收据3份，欲证明其进行复原工作，花费的费用。元创公司不予认可。容禹恒公司提供律师费发票，欲证明因本案支出律师费4万元。元创公司不予认可。容禹恒公司提供支付长泰公司违约金的发票，欲证明包括系争房屋在内，容禹恒公司共支付长泰公司违约金599,492.25元。元创公司认可真实性，但不认可与本案的关联性。长泰公司表示，因容禹恒公司提前退租804、805室，产生上述违约金。容禹恒公司提供银行转账记录，欲证明因复原工作，支付人工工资。元创公司对关联性不予认可。元创公司申请公司员工刁某出庭作证，刁某表示，2018年9月14日，系争房屋已经通过长泰公司验收。但801室和802室原先有隔断，租给元创公司后打通了，需要重新做隔断。容禹恒公司、禹容公司对证人证言内容不予认可。一审另查明，长泰公司（原名上海金缔联创置业有限公司，后变更为上海长泰商业经营管理有限公司）为系争房屋产权人。容禹恒公司自长泰公司处承租上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX广场B座8层01、02、03、04、05室房屋，面积为2,286.62平方米，租期自2015年9月15日至2018年9月14日。2018年3月，容禹恒公司（乙方）与禹容公司（丙方）、长泰公司（甲方）签订《租金及物业费支付补充协议》，约定由丙方代乙方支付部分租金和物业管理费，乙丙就租金和物业管理费的支付事项互相承担连带责任。一审法院认为，根据合同法规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。元创公司与容禹恒公司签订的《上海市房屋租赁合同》也约定，租期届满时，元创公司返还房屋应当恢复交付时的状态。从在案证据及当事人陈述来看，2018年9月14日元创公司虽然已经搬离承租的801室、802室，但房屋未完全达到复原标准，法院无法认定元创公司于该日将系争房屋返还容禹恒公司。此后，元创公司及容禹恒公司根据长泰公司要求对房屋进行复原，长泰公司于2018年10月9日才接收包括系争房屋在内的全部房屋，故法院据此认定，元创公司于2018年10月9日返还系争房屋。容禹恒公司主张元创公司支付占有使用费及物业管理费，具有合同依据，法院予以支持。至于容禹恒公司主张的其余损失，一方面，因其复原并返还长泰公司的房屋为包括系争房屋在内的801室至805室整体房屋，其主张相关费用的关联性难以确定；另一方面，元创公司按照两倍租金的标准支付占有使用费，可以弥补容禹恒公司的实际损失，故法院对该部分反诉请求，不予支持。根据合同约定，容禹恒公司应在合同届满结清相关费用后，退还元创公司交纳的保证金。考虑到元创公司逾期恢复房屋原状存在过错，元创公司、容禹恒公司对保证金返还事宜存在争议，元创公司要求容禹恒公司承担逾期返还利息的诉讼请求，法院不予支持。关于元创公司与容禹恒公司均主张的律师费损失，因缺乏依据，法院难以支持。本案中，元创公司还主张禹容公司对容禹恒公司付款义务承担连带责任，但禹容公司并非合同相对方，对该项诉讼请求，法院亦难支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，于二○一九年十月三十一日作出判决：一、容禹恒信息科技（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海元创投资管理有限公司租赁保证金293,645元；二、上海元创投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付容禹恒信息科技（上海）有限公司占有使用费及物业管理费149,543.75元，该笔款项可在上述第一项判决内容中予以扣除；三、驳回上海元创投资管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回容禹恒信息科技（上海）有限公司其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,069元，反诉案件受理费3,648元，合计6,717元，由上海元创投资管理有限公司、容禹恒信息科技（上海）有限公司各半负担。经本院审理查明，一审认定事实无误，本院依法予以确认。本院审理中，上诉人容禹恒公司确认上诉人元创公司租赁的系争房屋部位确为801室的一部分与802室的一部分，共计460.62㎡，仅是双方当事人在沟通过程中以801室、802室简称实际租赁的部位。关于801室的收房验收单显示两个时间的问题，长泰公司表示，2018年9月17日开始对801室内部验收，但不代表验收通过。内部验收大概在2018年9月29日完成，因为根据长泰公司的内部管理文件《关于XX广场办公楼B座8楼01单元退租还原需整改事宜》的记载，801室的整改意见于2018年9月29日完成。2018年10月9日，801室公共区域验收完成。长泰公司对房屋的验收为整体验收，不存在内部与公共区域分开验收，而是内部与公共区域全部复原完成才算验收通过。元创公司认为，根据《关于XX广场办公楼B座8楼01单元退租还原需整改事宜》，801室至少在2018年9月29日被长泰公司认可完成整体验收。容禹恒公司认为，《关于XX广场办公楼B座8楼01单元退租还原需整改事宜》不能证明元创公司租赁部分验收通过的时间，容禹恒公司在2018年9月29日仍然与长泰公司就验收事宜进行沟通。二审审理中，元创公司表示，房屋租赁合同约定逾期返还房屋的占用费按照日租金的2倍计算，该计算标准过高，系争房屋2018年9月14日之后的市场租金标准不超过每日每平方米6元，而且即便元创公司存在逾期还房的行为，容禹恒公司对此负有责任，双方应当按比例分担占用费。对此，容禹恒公司认为房屋占用费应当按照房屋租赁合同约定计算，系争房屋在2018年9月14日之后的市场租金在每日每平方米7元以上。长泰公司表示，XX广场2018年9月14日之后的市场租金为每日每平方米6元至6.7元，系争房屋实际以每日每平方米6.5元的价格再次出租。本院认为，上诉人元创公司与上诉人容禹恒公司就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同约定元创公司返还房屋应当恢复交付时的状态，返还时并应经容禹恒公司验收认可。因容禹恒公司系从原审第三人长泰公司处承租系争房屋后转租给元创公司，并且两份房屋租赁合同的租期届满时间一致，故长泰公司实际参与系争房屋的验收。虽然元创公司主张其于2018年9月14日完成交房手续，仅是长泰公司怠于验收，但根据该日长泰公司对元创公司承租的801室的验收记录，该房屋因未完成复原而未通过验收，并且元创公司未提供证据证明802室在该日已复原完成而长泰公司存在怠于验收的情形，因此，元创公司的主张，本院不予采信。2018年9月14日后，长泰公司继续对系争房屋提出整改要求，包括于2018年9月17日对801室进行内部验收。根据长泰公司的内部文件《关于XX广场办公楼B座8楼01单元退租还原需整改事宜》的记载，长泰公司认为801室内部验收于2018年9月29日完成。本院认为，上述整改事宜的记录为长泰公司的内部文件，而系争房屋的验收需要相关各方签字确认，且801室的公共区域于2018年10月9日验收通过，再结合长泰公司所述的其对房屋的验收为整体验收，因此，系争房屋验收通过的时间应以各方确认的时间为准，而不应以长泰公司内部的整改事宜记录为依据。根据元创公司、容禹恒公司、长泰公司就系争房屋于2018年10月9日签署的两份收房验收单内容可知，上述三方确认系争房屋的还原工程于该日经长泰公司验收通过，故元创公司实际于该日完成返还房屋的义务。因元创公司与容禹恒公司间房屋租赁合同的到期日为2018年9月14日，元创公司存在逾期返还房屋的违约行为，根据合同约定从逾期日起应按照日租金的2倍向容禹恒公司支付占用费，以当时使用的物业管理费向容禹恒公司支付逾期物业管理费。上述约定实质为元创公司逾期搬离系争房屋时应承担的违约责任，元创公司提出日租金2倍的占用费计算标准过高，容禹恒公司未提供证据证明其因元创公司逾期返还房屋而致其逾期向长泰公司返还房屋产生了实际损失，且长泰公司表示系争房屋再次出租的价格为每日每平方米6.5元，因此，占用费按日租金2倍即每日每平方米12元计算确实存在过高的情形，本院根据公平原则,酌情调整为元创公司应按照每日每平方米8元的标准向容禹恒公司支付逾期返还房屋的占用费。至于容禹恒公司要求元创公司赔偿代为将系争房屋恢复原状所产生的费用，由于容禹恒公司几乎是在相同时间段复原并向长泰公司返还包括系争房屋在内的801室至805室整体房屋，其主张的相关费用不足以与系争房屋相对应，因此，本院不予支持。综上，上诉人元创公司上诉请求中的合理部分，本院予以支持；其余部分，予以驳回。上诉人容禹恒公司的上诉请求，不能成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初46032号民事判决第一、三、四项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初46032号民事判决第二项；三、上海元创投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付容禹恒信息科技（上海）有限公司占有使用费及物业管理费103,639.50元，该笔款项可在容禹恒信息科技（上海）有限公司应返还上海元创投资管理有限公司的租赁保证金293,645元中予以扣除。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3,069元，反诉案件受理费3,648元，合计6,717元，由上海元创投资管理有限公司负担3,358.50元，容禹恒信息科技（上海）有限公司负担3,358.50元；二审案件受理费6,227元，由上海元创投资管理有限公司负担3,113.50元，容禹恒信息科技（上海）有限公司负担3,113.50元。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 李伟林审判员 潘俊秀二〇二〇年五月二十二日书记员 徐昺杰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……