浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终407号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江省三门新城投资开发有限公司，住所地浙江省三门县海润街道滨海新城泰和路8-26号。 法定代表人：林津津，系公司总经理。 委托诉讼代理人：吴川海，系公司员工。 委托诉讼代理人：叶燕飞，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈蒙考，男，1971年1月5日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：普微微，女，1981年11月28日出生，彝族，住云南省红河哈尼族彝族自治州建水县。 上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司因与被上诉人陈蒙考、普微微商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2019）浙1022民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙江省三门新城投资开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院对事实认定不清，适用法律不当。1、“君临城邦三期”15幢0110号底商，原设计图纸一层层高为4.1米。经设计院同意，在实际施工中，根据实际地面标高对一层地面标高进行调整，调整后一层层高为3.86米。该房屋在双方签订预售合同时已经完成现状施工，层高在施工现场和设计图纸上均可看到。且和该底商同在一排的其他底商，合同上签的层高都是4.1米，故15幢0110号底商不可能是4.5米，合同上4.5米的约定根本不成立，系双方不细致造成的重大误解。2、设计图纸、工程设计联系单、竣工图，上诉人向法院提供的是复印件，但在原审法院开审时，上诉人把原件带到了法院提交质证，是被上诉人自己拒绝复核质证。原审法院以上诉人未能提供原件为由，对该证据不予采纳，明显是认定事实不清。3、在2019年6月30日，“君临城邦三期”交房时，新城公司收到购房户反映底商层高的问题后，立即发出通告：因设计变更，层高与原先签定的合同有差异，不愿收房的客户可以通过换房或退房（退房予以银行利息补偿〉的方法解决。被上诉人在2019年6月30日来过新城公司，也知道这情况，他们在8月12日来办理房屋交接，没要求换或退，表示己认可层高现状并接受上诉人对层高的处理方案。因此，上诉人才没有撤销双方签订的买卖合同中关于层高存在的失误约定。4、被上诉人与上诉人在顺利进行房屋交接后，上诉人又来公司要求赔偿，以牟取不当利益，上诉人从知道之日起有权行使撤销权，解除双方签定的买卖合同，且退房也是上诉人依约依法行使权利。原审法院认为上诉人应该在知道撤销之日起三个月内行使撤销权，现已超过三月，故撤销权消灭，明显是认定事实错误。 陈蒙考、普微微答辩称，一、双方签订的商品房合同是被答辩人所提供，答辩人购买时房子还没开始施工，双方是认真仔细看了合同慎重签订的，不存在什么重大误解，双方签订的合同合法有效，应该根据合同履约。二、设计图纸工程联系单等是开发商跟政府部门的事情，答辩人和被答辩人只有合同的关系，被答辩人明知道是4.1米的房子为什么销售人员要欺骗答辩人房子是层高4.5米，提供合同文本时为什么要故意写4.5米。当时这边是新城区根本没有人来，就想哄代表人来这边买房子，现在过了几年情况有所好转，又故意说是重大失误想解除签订的合同，请求法院追究被答辩人的欺诈责任。三、答辩人6月30号确实去收房但没收，因为层高不够找了林津津经理，他说人太多，让答辩人迟点去收房没事，事情等开会处理，但一直没有处理，答辩人后来觉得虽然层高不够和有侧门，房子也还是不退的，可以让他们整改和赔偿损失，所以就去办了交房手续，但在房屋验收单上写有“层高与合同不符相差60公分，隔壁墙上原没侧门现在开出一道侧门”的意见，要求被答辩人整改，并不是认同他们的处理方案。被答辩人提出的解决方案答辩人不接受，首先，如果当时换房已经没有答辩人同一位置的房子了，剩下的是现在都卖不掉的没法做生意没人气的步行街商铺，退房的话就还本金及银行利息答辩人太吃亏，所以答辩人不同意他们的方案但有权提出自己的方案，毕竟答辩人才是受骗受害的一方。四、交房了并不代表认同和接受被答辩人的处理方案，因为换房和退房损失的更多，答辩人的做法是维护自己的合法权益。双方签订合同时都是经过认真详细的考虑了才签的合同，不存在重大误解。被答辩人在明知道设计图纸是4.1米的情况下，还故意把合同订为4.5米，故意欺诈答辩人，被答辩人没有权利提出解除合同。 陈蒙考、普微微向一审法院起诉请求：1、判令被告支付合同违约金56933.33元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年12月22日，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微购买被告（反诉原告）开发的位于浙江省三门滨海新城的“君临城邦三期”第15幢0110号商业用房。《浙江省商品房买卖合同》第三条第三款约定该商业用房的层高为4,5米。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款共计366000元。2019年6月30日，被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司将涉案房屋交付原告（反诉被告）陈蒙考、普微微使用。房屋交接后，原告发现房屋层高与合同约定不符。2019年7月1日，被告（反诉原告〉浙江省三门新城投资开发有限公司发布通告，告知涉案小区“君临城邦三期”购房户，对于底层商铺层高与预售合同不一致的购房户可以选择换房或者退房处理。2019年9月16日，被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司通过短信复函原告（反诉被告）陈蒙考、普微微可以通过换房或者退房的形式处理层高未符合合同约定的情形。后原告（反诉被告）陈蒙考、普微微多次要求与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司协商解决层高与合同约定不符的违约赔偿事宜而无果，为此，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微诉至该院要求依法解决。 一审法院认为，本案的争议主要有以下几点：1、被告〔反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司是否应该承担层高违约责任；2、被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司是否享有涉案合同的解除权或关于层高约定的撤销权。一、该院认为，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司签订的商品房买卖合同中，约定层高为4.5米，但通过实际测量层高仅为3.86米，该商品房的层高明显与约定不符。首先，层高作为构成商品房空间大小的一项指标，一方面层高将影响房屋室内空气流通、空间采光等方面的好坏，对买受人使用商品房的舒适度产生一定影响，另一方面层高的降低将使商品房的某些使用功能受到限制，特别是对底层商铺而言，其高度缩水0.64米必定导致使用价值的减损。原、被告在签订合同时约定交付的房屋层高为4.5米，被告虽然主张合同上的层高标明4.5米系工作不细致失误所致，但该失误客观上已经使买受人形成了其对所购买的商品房层高为4.5米的合理期待，现房屋实际层高仅为3.86米，已导致买受人对该商品房的期待值不能完全实现。其次，被告辩称的“层高4.5米”为意思表示错误系由其自己的过错造成，原告因其意思表示错误而陷入误解不存在过错。被告作为案涉小区的开发商对涉案层高应明确知晓，其作为案涉格式合同的提供方，应对合同内容是否如实反映商品房层高进行审核，在与原告签订合同之时，亦应对合同内容作出明确的说明，若如被告辩称“层高4.5米”系意思表示错误却载入合同，也是因被告未尽到合同内容的审查及说明义务所致。而原告作为买受人，有理由相信“层高4.5米”的约定即为被告真实意思表示，对此原告并不具有过错。综上，被告未能按合同约定交付相应层高的商品房，应承担相应的违约责任。但由于房屋层高差异和房屋面积差异不同，原告诉讼请求系按房屋面积差异的标准来推算房屋层高差异产生的损失，如此推算违约损失，缺少法律依据，该院不予采纳。考虑到原、被告在合同中未对房屋层高违约责任进行约定，结合涉案合同签订层高与实际交付层高差距较大等情况，该院依法酌定被告给予原告一定的赔偿，综合各方面因素，以赔偿30000元为宜。被告认为合同中关于层高的约定是不细致的失误导致，依据不足，该院不予采信。二、关于本案反诉原告浙江省三门新城投资开发有限公司是否享有对涉案合同的解除权或关于层高约定的撤销权。该院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条之规定，合同当事人可依照合同约定或者法定事由解除合同，本案中，涉案合同为商品房买卖合同，是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，现出卖人已经将房屋交付，买受人也已经支付全部价款，双方已履行了基本义务，故不存在合同一方当事人未履行主要债务或合同目的无法达成等合同法定解除的情形，即反诉原告浙江省三门新城投资开发有限公司不享有合同解除权。关于反诉原告是否能够依照重大误解主张撤销合同中关于层高的约定。该院认为，本案中，反诉原告以重大误解提起撤销的事由为涉案商品房签订前的原设计层高为4.1米而合同中约定为4.5米。而反诉原告提供的图纸均为复印件，且并不完整，上述图纸不能证明反诉原告的待证事实，反诉原告应承担举证不能的不利后果。此外，反诉原告也怠于行使撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十二条第一款第一项之规定，当事人应在知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内通过人民法院或者仲裁机构行使撤销权，怠于行使撤销权的撤销权消灭。本案中，若反诉原告在合同签订之时，履行了合同内容的明确告知义务，其则应当发现对于层高4.5米的内容意思表示错误，便可主张变更或撤销，况且反诉原告于2019年7月1日发布关于如何处理层高未达标的通知时，更应知道其可就关于层高内容非其意思表示而主张变更或撤销，但反诉原告却一直怠于行使撤销权，故其撤销权消灭。综上，现反诉原告以涉案商品房买卖合同存在重大误解为由要求撤销合同，依据不足，该院不予支持。综上，原告（反诉被告）陈蒙考、普微微与被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司之间商品房买卖合同关系，系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均有约束力。双方当事人理应按照合同约定，合理审慎地履行各自合同义务。合同签订后，原告（反诉被告）已按约支付了购房款，被告理应按照合同约定履行交付合同约定规格房屋的义务。现被告未能按照合同约定交付相应层高的商品房，显属违约，应承担相应的违约责任。反诉原告不享有合同解除权，亦未在合理时间内行使撤销权，该院对其反诉请求不予支持。判决：一、由被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）陈蒙考、普微微层高损失30000元。二、驳回原告（反诉被告）陈蒙考、普微微的其佘部诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，减半收取610元，由原告（反诉被告）陈蒙考、普微微负担240元，由被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司负担370元；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由被告（反诉原告）浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提供了以下新证据：1、《浙江省商品房买卖合同》两份，拟证明当时设计层高就是4.1米。2、交房资料领取确认单、交房流转单，拟证明被上诉人交房时没有提出异议。 被上诉人质证认为，1、不管上诉人和别人签订的什么合同，但是与被上诉人签订的合同约定层高4.5米。2、被上诉人不同意上诉人的方案，但是交房还是要先收下来。被上诉人只要求对方整改、赔偿损失。 被上诉人提供了以下新证据：1、业主证人证言一份，拟证明购房时还没有开始施工。2、房屋验收单，拟证明被上诉人验房时提出了房屋层高问题。 上诉人质证认为，1、对证人证言的三性不予认可。2、关于验收单，上诉人没有收到。这里面如果是有异议的，房产公司要签字的，对三性有异议。 本院认证认为，首先，上诉人提供的两份合同，只能证明这两份合同上约定层高为4.1米，并不能证明本案被上诉人在与上诉人签订合同时应当知道设计层高就是4.1米；交房资料只能证明被上诉人在2019年8月12日办理了交房手续，但并不能证明被上诉人对房屋层高无异议。其次，被上诉人提供的证人证言，其真实性、合法性均无法认定；房屋验收单上没有房产公司签署意见，对该证据的真实性、合法性无法认定。因此，本院对当事人双方提供的新证据均不予认定。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司与被上诉人陈蒙考、普微微签订的商品房买卖合同，约定层高为4.5米，但交房后实际测量层高仅为3.86米，明显与约定不符。上诉人违约明显，依法应当承担违约责任。一审法院结合合同约定层高与实际交房的差距，以及由此造成被上诉人房屋使用价值的受损程度等因素，酌情确定由上诉人支付给被上诉人损失30000元，并无不当。上诉人辩称设计图纸中层高为4.1米，后实际施工中调整为3.86米，不会出现层高4.5米的情况，商品房买卖合同对于层高的约定系存在重大误解。对此，本院认为，上诉人作为专业的房产开发商，且合同系上诉人提供的格式文本，被上诉人有理由相信合同约定的条款包括房屋层高系真实的内容。并且，上诉人称合同对于层高的约定系重大误解，却又怠于行使撤销权，因此，本院对上诉人的这一上诉理由不予采信。上诉人认为被上诉人知道层高情况后，仍来办理房屋交接，表示已认可层高现状并接受处理方案，对此，本院认为，被上诉人要求继续履行合同，接受房屋的行为，并不妨碍其要求上诉人承担违约责任。 综上所述，浙江省三门新城投资开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人浙江省三门新城投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇二〇年五月二十五日 书记员  张 跃