山东省济南市济阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0125民初1230号原告：济阳国资投资控股集团有限公司，住所地济南市济阳区济北街道黄河大街总部经济中心B座909室。法定代表人：索会亭，职务：董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐忠民，山东博翰源律师事务所律师。被告：张树东，男，1974年6月16日生，汉族，住河南省光山县。第三人：山东吉瑞置业有限责任公司，住所地济南市济阳区纬三路39号（原济阳镇政府办公楼406室）。法定代表人：韦邦琴，董事长。委托诉讼代理人：王长玉，男，1982年10月10日生，汉族，该公司物业经理，住济阳区。原告济阳国资投资控股集团有限公司（以下简称国资控股公司）与被告张树东、第三人山东吉瑞置业有限责任公司（以下简称吉瑞置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国资控股公司委托诉讼代理人徐忠民，第三人吉瑞置业公司委托诉讼代理人王长玉均到庭参加了诉讼。被告张树东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国资控股公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除双方分别于2015年2月9日、10月14日签订的《黄河古镇商铺租赁合同》；2.依法判令张树东5日内腾退租赁的房屋；3.依法判令张树东支付至房屋腾退日租赁费，暂计至2020年2月28日为373145元，违约金103092.84元，合计476237.84元；4.案件受理费、鉴定费、保全费由张树东负担。事实和理由：2015年2月9日、10月14日，吉瑞置业公司分别与张树东签订《黄河古镇商铺租赁合同》二份，约定吉瑞置业公司将黄河古镇3号楼商铺（面积约618.77平方米）、黄河古镇7号楼商铺（面积约1948.38平方米）出租给张树东。3号楼商铺用于经营茶楼会所，租赁期为5年，自2015年10月14日起至2020年10月13日。租赁合同约定2018年4月13日前交纳租金73983元，第5年租金147785元应于2019年10月13日前交纳。截止今日张树东未交纳73983元和147785元的租金。7号楼商铺用于经营休闲娱乐会所，租赁期为10年，按房屋实际交付日计算租赁期。2015年3月11日吉瑞置业公司将房屋交付张树东并给予2个月的装修期，故租赁期限为2015年5月11日至2025年5月10日。租赁合同约定，张树东应于2019年5月31日前交纳第5年的租赁费308000元。2018年3月13日，吉瑞公司与国资控股公司签订《转让协议》，约定吉瑞置业公司将黄河古镇项目土地使用权及已经开发的地上附属物转让给国资控股公司，国资控股公司取得涉案房屋所有权。2020年1月6日，国资控股公司通过张贴催告函及EMS的方式催告张树东交纳所欠房屋租赁费，截止今日张树东未履行。为维护自身合法权益，特向法院起诉。张树东未答辩亦未提交证据。吉瑞置业公司辩称，我公司已于2018年3月将涉案房屋转让给国资控股公司，2018年12月份土地及地上附属物已完成过户，国资控股公司提起的诉讼我们已知晓。国资控股公司围绕诉讼请求依法提交了建设规划许可证、《黄河古镇商铺租赁合同》、《补充协议》、《转让协议》、不动产权证书、EMS单号、催缴租赁费照片。本院对上述证据经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月9日，吉瑞置业公司与张树东签订《黄河古镇商铺租赁合同》，双方约定主要内容有：1.吉瑞置业公司将其位于济南市济阳区的黄河古镇项目7号楼商铺（“以下简称租赁场所”）出租给张树东，建筑面积为1948.38平方米。2.张树东承诺严格履行使用该租赁场所作为经营休闲娱乐会所之用途，如用作经营其他业态须吉瑞置业公司书面同意。3.租赁期限为10年，自2015年6月1日起至2025年5月31日止，上述租赁起始日及租赁期到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计。4.吉瑞置业公司同意给予张树东装修期共两个月，装修期间张树东免于支付租金，装修期外的其他租赁期限应按本合同约定支付租金。5.租赁期内，租赁场所的租金标准具体如下：第一年租金为100000元；第二年租金为60000元；第三年租金为60000元；第四年租金为60000元；第五年租金为308000元；第六年租金为354200元；第七年租金为354200元；第八年租金为407000元；第九年租金为407000元；第十年租金为468000元。第一年的租金100000元张树东应在2015年6月1日前缴纳，第二年、第三年、第四年的租金共计180000元应在2015年10月1日前缴纳，第五年的租金308000元应在2019年5月31日前缴纳。6.如张树东逾期支付租金，则每逾期一日，张树东应向吉瑞置业公司支付应付未付款项的5%作为违约金。同日，吉瑞置业公司与张树东签订了《租赁场所交付确认书》，双方对租赁场所黄河古镇项目7号楼商铺商铺进行了交接验收，吉瑞置业公司交付的租赁场所符合租赁合同及附件“交付条件”的约定，张树东没有异议。2015年3月11日，吉瑞置业公司与张树东签订《补充协议》，约定内容主要为：1.张树东所租赁的房屋所在楼宇正在建造过程中，尚未办理竣工备案手续及消防验收手续，张树东对该事宜完全知晓了解。2.张树东要求在该房屋竣工验收备案手续完成之前提前使用该房屋，吉瑞置业公司在考虑张树东实际情况后表示同意。3.本协议签订后三日内吉瑞置业公司将房屋提前交付张树东使用，张树东明确同意吉瑞置业公司的房屋已符合交付条件，并按原《房屋租赁合同》约定自交付之日起计付房屋租金。4.张树东配合吉瑞置业公司办理该房屋的竣工验收本案手续，因此停止装修施工或实际使用产生的相关损失由张树东承担。5.关于房屋租赁的其他事宜仍按《房屋租赁合同》执行。张树东租赁房屋后，已向吉瑞置业公司给付了前四年的租赁费280000元。2015年10月14日，吉瑞置业公司与张树东签订《黄河古镇商铺租赁合同》，双方约定主要内容有：1.吉瑞置业公司将其位于济南市济阳区的黄河古镇项目3号楼商铺（“以下简称租赁场所”）出租给张树东，建筑面积为618.77平方米。2.张树东承诺严格履行使用该租赁场所作为经营茶楼会所之用途，如用作经营其他业态须吉瑞置业公司书面同意。3.租赁期限为5年，自2015年10月14日起至2020年10月13日止，上述租赁起始日及租赁期到期日均为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计。4.租赁期内，租赁场所的租金标准具体如下：第一年租金为20000元；第二年租金为20000元；第三年租金为33893元；第四年租金为147785元；第五年租金为147785元。第一年、第二年、第三年、第四年的租金分两次缴纳，在2015年10月14日前缴纳租金147785，在2018年4月13日前缴纳租金73893元，第五年的租金147785元在2019年10月13日前缴纳。5.如张树东逾期支付租金，则每逾期一日，张树东应向吉瑞置业公司支付应付未付款项的5%作为违约金。同日，吉瑞置业公司与张树东签订了《租赁场所交付确认书》，双方对租赁场所黄河古镇项目3号楼商铺进行了交接验收，吉瑞置业公司交付的租赁场所符合租赁合同及附件“交付条件”的约定，张树东没有异议。2015年10月14日，吉瑞置业公司与张树东签订《补充协议》，约定内容主要为：1.张树东所租赁的房屋所在楼宇正在建造过程中，尚未办理竣工备案手续及消防验收手续，张树东对该事宜完全知晓了解。2.张树东要求在该房屋竣工验收备案手续完成之前提前使用该房屋，吉瑞置业公司在考虑张树东实际情况后表示同意。3.本协议签订后三日内吉瑞置业公司将房屋提前交付张树东使用，张树东明确同意吉瑞置业公司的房屋已符合交付条件，并按原《房屋租赁合同》约定自交付之日起计付房屋租金。4.张树东配合吉瑞置业公司办理该房屋的竣工验收本案手续，因此停止装修施工或实际使用产生的相关损失由张树东承担。5.关于房屋租赁的其他事宜仍按《房屋租赁合同》执行。张树东租赁房屋后，已向吉瑞置业公司给付了租赁费147785元，第四年剩余的租赁费73893元和第五年的租赁费147785元未给付。2018年3月13日，吉瑞置业公司与国资控股公司签订《转让协议》，吉瑞置业公司将属于自己的位于济阳区占地面积58694平方米的土地使用权及已经开发的地上附属物（包括涉案房屋）转让给国资控股公司，转让价格为25000万。2018年12月10日，国资控股公司办理了上述土地的不动产权证书（国有建设用地使用权），产权证号为鲁（2018）济阳县不动产权第0011164号。张树东租赁的黄河古镇3号楼商铺、7号楼商铺商铺符合建设工程规划许可，该商铺已办理建设工程规划许可证，但现尚未办理工程竣工验收和消防验收。本院认为，吉瑞置业公司与张树东签订两份《黄河古镇商铺租赁合同》及《补充协议》、吉瑞置业公司与国资控股公司签订《转让协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。吉瑞置业公司将土地使用权及已经开发的地上附属物转让给国资控股公司后，张树东与国资控股公司形成事实上的租赁关系。关于国资控股公司主张的解除两份《黄河古镇商铺租赁合同》的问题，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中国资控股公司向本院提起诉讼，请求解除涉案《黄河古镇商铺租赁合同》，本院于2020年4月7日将起诉状副本送达至张树东，故涉案两份《黄河古镇商铺租赁合同》于2020年4月7日解除。关于国资控股公司主张腾退租赁房屋的问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”两份《黄河古镇商铺租赁合同》解除后，张树东负有腾退所租赁房屋的义务。关于国资控股公司主张张树东给付租赁费的问题，国资控股公司主张7号楼商铺张树东按照《黄河古镇商铺租赁合同》约定的第五年租赁费308000元的标准给付至房屋腾退日的租赁费；3号楼商铺按照《黄河古镇商铺租赁合同》约定第四年下半年租赁费为73893，第五年租赁费按照147785元的租赁费标准给付至房屋腾退日。本院认为根据吉瑞置业公司与张树东签订《补充协议》，张树东对涉案房屋当时的状态是了解的，但并不能证明张树东对第五年的房屋状态也是清楚的。通过张树东协助吉瑞置业公司办理房屋竣工备案手续等条款可以看出，张树东及吉瑞置业公司对涉案房屋是有预期的，涉案房屋是能够办理房屋竣工备案手续等内容的，故张树东与吉瑞置业公司约定的租金与其期待利益也是息息相关的，第五年的租金明显高于前四年。但黄河古镇项目自涉案租赁合同签订后并无实质进展，2018年吉瑞置业公司将土地使用权及已经开发的地上附属物又转让给国资控股公司，国资控股公司接手后亦未对该项目进行开发，现涉案房屋尚未办理工程竣工验收和消防验收，吉瑞置业公司庭审中亦陈述2018年5月份因水管损坏而停水，综上所述涉案房屋及黄河古镇项目在2015年与2019年并无明显差别，故张树东未给付的租金应当予以调整。根据租赁合同的约定，本院酌情认定张树东所欠租赁费按五年租期平均月租金标准计算，即7号楼商铺月租金为（100000+60000×3+308000）÷5÷12=9800元；3号楼商铺月租金为（20000×2+33893+147785×2）÷5÷12=6158元。故张树东应自2019年6月1日起至腾退所租赁的房屋之日止，按照租金9800元/月标准给付国资控股公司7号楼商铺的租赁费；自2019年4月14日起至腾退所租赁的房屋之日止，按照租金6158元/月标准给付国资控股公司3号楼商铺的租赁费。关于国资控股公司主张张树东给付违约金的问题，根据《黄河古镇商铺租赁合同》约定，如张树东逾期支付租金，则每逾期一日，张树东应向吉瑞置业公司支付应付未付款项的5%作为违约金。国资控股公司自愿调整违约金为按未付款项为基数，按照年利率24%计算并无不当，本院予以支持，但应付未付款项应调整为本院认定的租赁费，故结合张树东主张的违约金截止时间，张树东应给付国资控股公司7号楼商铺的违约金21168元（117600元×9个月×20‰）；应给付国资控股公司3号楼商铺的违约金39163元（73893元×22.5个月×20‰+73893元×4个月×20‰）综上所述，张树东应履行以上本院认定的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张树东与第三人山东吉瑞置业有限责任公司签订的两份《黄河古镇商铺租赁合同》于2020年4月7日解除；二、被告张树东于本判决生效之日起十五日内腾退所租赁的涉案房屋；三、被告张树东于本判决生效之日起十日内给付原告济阳国资投资控股集团有限公司租赁费（自2019年6月1日起至腾退所租赁的房屋之日止，按照租金9800元/月标准计算7号楼商铺的租赁费；自2019年4月14日起至腾退所租赁的房屋之日止，按照租金6158元/月标计算3号楼商铺的租赁费）；四、被告张树东于本判决生效之日起十日内给付原告济阳国资投资控股集团有限公司违约金共计60331元；五、驳回原告济阳国资投资控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4222元，由原告济阳国资投资控股集团有限公司负担2332元，被告张树东负担1890元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘振虎二〇二〇年五月十八日书记员  毕倩倩