甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初1012号原告：绿地集团兰州新区置业有限公司。法定代表人：李蓟，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛小萍，甘肃勇盛律师事务所律师。被告：吴海瑞。委托诉讼代理人：张永杰，甘肃现代发展律师事务所律师。原告绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称：绿地集团）与被告吴海瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绿地集团委托诉讼代理人葛小萍,被告吴海瑞及其委托诉讼代理人张永杰到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告绿地集团向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2019年5月1日签订的编号为LDXB-LZ-XQ(JRC-P)-2019-HTYX-019的《绿地智慧金融城兰州市城关区商铺租赁合同》；2、判令被告立即向原告返还2019年11月19日至2020年4月30日租金1548635.26元，并支付违约金1032423.51元，合计:2581061.77元；3、案件受理费等与本案相关的一切费用均由被告承担。事实和理由：2019年5月1日，原告因设立经营城市展厅所需，承租了被告位于兰州市城关区。为此，双方签订了编号为ＬＤＸＢ-ＬＺ-ＸＱ（ＪＲＣ-Ｐ）-2019-ＨＴＹＸ-019的《绿地智慧金融城兰州市城关区商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为2019年5月1日至2020年4月30日，租赁总价款为3441411.7元。合同签订后，原告对租赁房屋进行了全面装修，装修费用为二百余万元。2019年11月19日，在原告展厅经营期间，被告以政府要求对租赁房屋门头进行整改为由，将整个楼面进行了遮挡，包括原告承租已作为销售展厅的一层商铺。由于被告对整栋楼面进行了遮挡且在一层商铺外侧二三米处搭建了脚手架，导致原告销售展厅无法正常经营而停止运营。后原告多次要求被告尽快与相关部门协调解决展厅的遮挡问题，但被告始终未予以解决，致使自2019年11月19日起，原告的合同目的无法实现。2019年12月27日，被告又告知原告租赁商铺所在的整栋楼系违法建筑物，政府将予以没收。被告隐瞒租赁商铺系违法建筑物,以及被告遮挡租赁商铺的事实导致租赁合同无法继续履行,原告的合同目的无法实现。故应当依法退还租金,承担违约责任,并赔偿装修费损失。另外，原告已于2019年12月30日告知被告解除合同。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告吴海瑞辩称，1、原告主张解除合同，但其并未与被告协商，而是原告自己搬走了，钥匙也没有交还给原告，还拖欠水电费，导致房屋至今空置；2、涉案建筑物有相关村委会证明，并非违法建筑；3、被告没有违约行为，不应承担违约责任，且原告计算的违约金过高。综上，原告要求解除合同无事实及法律依据,被告不同意解除双方签订的租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月20日，原告拟承租被告位于兰州市城关区作为原告市区城市展厅营业使用，遂向被告支付了房屋租金3263235.90元。2019年5月1日，原告绿地集团（甲方）与被告吴海瑞（乙方）签订了编号为ＬＤＸＢ-ＬＺ-ＸＱ（ＪＲＣ-Ｐ）-2019-ＨＴＹＸ-019的《绿地智慧金融城兰州市城关区商铺租赁合同》，合同主要约定：原告承租被告位于兰州市城关区作为原告市区城市展厅营业使用；租赁期限为一年，自2019年5月1日起至2020年4月30日止；租赁总价款为3441411.7元，该总价款为含税总金额，于本合同签订后7个工作日内支付；被告应当履行租赁物的维修义务；若被告交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，或被告交付的房屋危及原告安全的，原告可书面通知被告解除合同；违反合同的一方，应向另一方按房屋总租金的20%支付违约金；被告对出租房层承担权利瑕疵担保责任，保证自己对出租房屋享有合法的出租权及本合同的签订权，保证本合同履行期间不会有任何第三方对该房屋主张权利或具有影响、干扰、阻碍原告使用租赁物的行为；因第三方对该房屋主张权利等原因影响、干扰或阻碍原告对租赁物的使用的，被告构成违约，应当按照合同总价款的30%向原告支付违约金；出现上述情形的，房屋租金及与使用房屋相关的一切费用等由原告按照实际使用天数与被告结算，被告应当在10日内一次性退清原告未使用期间对应的全部租金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告将房屋交付原告，原告对案涉商铺装修后开始经营使用。2019年11月19日，案涉商铺的门头因整栋楼进行整改受到了一定的遮挡。经原告多次沟通、协商未能有效解决的情况下，原告于2019年12月30日自行搬离案涉房屋。随后，原告于2020年1月6日向被告发出“关于解除《兰州市城关区商铺租赁合同》的告知函”，以政府没收涉案房屋后用于公益事业为由通知被告解除双方之间的租赁合同，被告吴海瑞于2020年1月7日签收。但因案涉商铺无法使用且被告不予退还房屋租金，故原告诉至法院，形成本诉。另查，2016年4月20日，兰州市城关区雁南街道大雁滩村社区与藏雁河签订了《房屋租赁合同》，约定：兰州市城关区雁南街道大雁滩村社区将位于西侧房屋使用权租赁给藏雁河，租赁期限为十年，自2016年7月1日起至2020年6月30日止。2016年12月1日，藏雁河与被告吴海瑞签订了《房屋租赁合同》，约定：藏雁河将位于兰州市城关区，面积602平方米的房屋出租给被告吴海瑞，租赁期限为八年，自2017年2月1日起至2025年1月30日止。2019年12月11日，兰州市城关区城市管理执法局（城关区历史遗留违法建设治理工作领导小组办公室）向雁南街道办事处发出了《关于加快推进原万达售楼中心建筑物整改工作的督办通知》，称根据《兰州市城关区历史遗留违法建设治理工作领导小组会议纪要》（【2019】2号）议订事项，要求“万达售楼中心（大雁滩村华峰大厦南侧）由城关区政府予以没收，对占压红线部分予以整改后，用于公益事业”但你街道至今未完成；1、原万达售楼中心商户清退；2、户外广告拆除；3、占压红线部分拆除工作，你街道以上工作严重滞后，将启动违法建设拆除程序，现请你街道加大工作力度，尽快完成原万达售楼中心商户清退、户外广告拆除及占压红线部分拆除工作。本院认为，原、被告于2019年5月1日签订的《绿地智慧金融城兰州市城关区商铺租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案的争议焦点在于，原告主张的合同解除事由是否成立、其发出的解除通知是否发生解除合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。而当事人根据该条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定的解除条件或者符合第九十四条规定的法定解除的情形，才能发生合同解除的法律效力。根据本案查明的事实，可知案涉商铺被政府以违章建筑予以没收并要求整改后用于公益事业，该事实致使原告的合同目的无法实现，客观上造成双方的租赁合同已无法继续履行，合同约定的解除条件已经成就。基于此原告于2020年1月6日向被告发出的通知对被告发生解除合同的效力，故原告与被告之间的租赁合同关系已于2020年1月7日解除，本院已无解除的必要，故对原告诉请解除原、被告于2019年5月1日签订的《绿地智慧金融城兰州市城关区商铺租赁合同》的诉请，本院不予处理。关于原告要求被告返还2019年11月19日至2020年4月30日的房屋租金1548635.26元诉讼请求，根据查明的事实，虽然案涉商铺于2019年11月19日受到了一定的遮挡，但原告提供的证据不能证明由此导致原告无法继续使用案涉房屋。故对于原告要求被告退还2019年11月19日至2020年1月6日期间租金的请求，本院不予支持。但由于政府的上述整改行为，导致合同无法继续履行，双方之间的租赁合同已于2020年1月7日解除，故被告应向原告返还合同解除后的房屋租金1019202.45元（2020年1月7日起至2020年4月30日,3263235.90元/365天*114天=1019202.45元），故对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。原告诉请被告支付违约金1032423.51元的诉讼请求，因致使原告不能实现合同目的是政府整改行为造成的，属于不可抗力，被告并未违约，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴海瑞于判决生效后十日内向原告绿地集团兰州新区置业有限公司返还2020年1月7日至2020年4月30日期间的租金1019202.45元；二、驳回原告绿地集团兰州新区置业有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费13724元，由原告绿地集团兰州新区置业有限公司负担9607元，由被告吴海瑞负担4117元（于判决生效后十日内付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马忠贤二〇二〇年五月二十五日书记员  王?丹