广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初200号 原告：广西云天置业有限公司，住所地：广西靖西市新靖镇城中路西延长线靖西云天城营销中心。 法定代表人：谢春原，该公司总经理。 原告：靖西冠成商业管理有限公司，住所地：广西靖西市新靖镇城中路西延长线D-3-1地块。 法定代表人：陈奇，该公司总经理。 以上两原告共同委托诉讼代理人：陆洋，男，广西云天置业有限公司法务专员。 被告：黄敏，女，1980年10月20日出生，壮族，住广西靖西市。 委托诉讼代理人：黄厚响，靖西市法律服务所法律工作者。 原告广西云天置业有限公司（以下简称“云天公司”）、靖西冠成商业管理有限公司（以下简称“冠成公司”）与被告黄敏租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冠成公司、云天公司的共同委托诉讼代理人陆洋以及被告黄敏的委托诉讼代理人黄厚响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告云天公司、冠成公司向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令黄敏向云天公司支付拖欠租金25,974.8元；2．请求人民法院判令黄敏向云天公司支付租金违约金6,974.23元（以租金25,974.8元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，之后违约金依此计算至被告还清为止）；3．请求人民法院判令黄敏向冠成公司支付拖欠商业管理费39,619.2元；4．请求人民法院判令黄敏向冠成公司支付商业管理费违约金人民币10,637.75元（以商业管理费39,619.2元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，之后违约金依此计算至被告还清为止）；5．由黄敏承担本案诉讼费。事实与理由：2016年5月10日黄敏通过冠成公司向云天公司签署了《商铺租赁合同》（以下简称：合同）承租了位于广西靖西市新靖镇城中路延长线的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目A26栋1022、1023、1023a、1025、1026号五间商铺的第一层作为经营所用。三方在合同约定，黄敏在租赁期间应向云天公司支付租金，向冠成公司支付商业管理费。合同约定黄敏应分两期支付租金以及商业管理费，即第一期租金：自2016年7月1日起至2018年6月30日，被告应支付该期间的租金合计人民币59,428.8元；第一期商业管理费：自2016年7月1日起至2018年6月30日，黄敏应支付该期间的商业管理费合计人民币39,619.2元；第二期租金：自2018年7月1日起至2019年6月30日，被告应支付该期间的租金合计人民币59,428.8元；第二期商业管理费：自2018年7月1日起至2019年6月30日，黄敏应支付该期间的商业管理费合计人民币39,619.2元。黄敏在合同签订后，陆续向冠成公司给付了第一期的租金与商业管理费，并给付了合同保证金人民币8,254元。2018年8月19日支付了租金20,000元，2019年4月11日支付了5,200元，剩余应付租金和商业管理费拒不支付。现租赁合同的期限已于2019年6月30日届满，被告以各种理由拒不支付剩余租金与商业管理费，已经严重侵犯了两原告的合法权益。根据合同第十条10.2款的约定，黄敏未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的千分之五（5‰）向甲方支付违约金。现原告自行调整违约金为每日万分之五计算，因此黄敏的租金违约金应以剩余未付租金25,974.8元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，为人民币6,974.23元，之后违约金依此计算至被告还清为止；同理，黄敏的商业管理费违约金应以商业管理费39,619.2元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，为人民币10,637.75元，之后违约金依此计算至被告还清为止。综上所述，黄敏应向原告支付的总金额为人民币83,205.98元。为了维护两原告的合法权益，现根据我国《合同法》《民事诉讼法》等法律法规以及相关司法解释，向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告黄敏辩称：原告的部分诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的不合法、不合理的诉讼请求。首先，合同中的部分条款应当为无效的条款。两原告与被告于2016年5月签订了《商铺租赁合同》，合同中约定：被告自2016年7月1日至2019年6月30日期间租用原告的A26栋1022、1023、1023a、1025、1026号第一层商铺。被告认为，两原告在合同中约定了第一期租金、第二期租金，但又同时向被告收取了第一、第二期的商业管理费，属于一个租赁重复收费的范畴，这样的约定违背了公平、公正的原则，所以收费项目当中的其中的一项应该为无效的条款；其次，是合同约定与原告宣传时的“要约”相矛盾。合同中约定：第一期租金及商业管理费收取的时间段为自2016年7月1日至2018年6月30日、第二期租金及商业管理费收取的时间段为自2018年7月1日至2019年6月30日，该项约定与原告宣传时承担的“租期三年，免收一年各项费用”的“要约”相矛盾，而且该合同是原告多次使用的格式合同，所以原告计算收取的合法合理费用应当按两年时间计算。再次，原告不是部分租赁物的适格原告。合同中约定了三年租期，也就是租期自2016年7月1日至2019年6月30日，但合同期内的2016年8月原告已将租赁物中的1025、1026号楼出售。所以自租赁物出售之日起，“原告”已经不是该租赁物的适格原告，因此请求人民法院驳回原告不合法、不合理的诉讼请求，以此维护被告的合法权益。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及证实的内容，本院认定如下：原告提交的《商铺租赁合同》拟证实原、被告约定的租金、商业管理费交费期限、金额合法有效；原、被告约定的违约金计算方式为每日5‰；原、被告之间的合同期限已届满。被告提交《商品房买卖合同》（第A26栋1025、1026商铺）主张在租赁期间该商铺2016年8月已出售给他人，故《商铺租赁合同》部分条款失去了法律效力。因被告提交落款时间为2018年3月的《商品房买卖合同》和《备案证明》属于预售合同和预售合同的登记备案，也还没有办理有房产证。且原告提交的《不动产权证明》能证实云天公司在租赁期间，云天公司对出租商铺拥有使用权，与《商铺租赁合同》能互相佐证，故对原告提交的证据及拟要证实的事实，本院予以认定。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月10日黄敏通过冠成公司向云天公司签署了《商铺租赁合同》，承租了位于广西靖西市新靖镇城中路延长线的中越边境中药材商贸物流中心百色市项目A26栋1022、1023、1023a、1025、1026号五间商铺的第一层作为经营建材零售兼批发。三方在合同约定，黄敏在租赁期间应向云天公司支付租金，向冠成公司支付商业管理费。合同约定黄敏应分两期支付租金以及商业管理费，即第一期租金：自2016年7月1日起至2018年6月30日，被告应支付该期间的租金合计59,428.8元；第一期商业管理费：自2016年7月1日起至2018年6月30日，黄敏应支付该期间的商业管理费合计39,619.2元；第二期租金：自2018年7月1日起至2019年6月30日，黄敏应支付该期间的租金合计59,428.8元；第二期商业管理费：自2018年7月1日起至2019年6月30日，黄敏应支付该期间的商业管理费合计39,619.2元。《商铺租赁合同》同时约定了原、被告双方的权利、义务及违约责任，即第10.2条约定黄敏（丙方）未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的日5‰向云天公司、冠成公司（甲方）支付违约金；黄敏在合同签订后，黄敏陆续向云天公司与冠成公司付清了第一期的租金与商业管理费，并给付了合同保证金8,254元。第二期的租金59,428.8元与商业管理费39,619.2元，黄敏分别于2018年8月19日支付了租金20,000元，2019年4月11日支付了租金5,200元，云天公司自认按合同约定黄敏尚欠云天公司租金25,974.80元、冠成公司商业管理费39,619.20元未支付。租赁合同的期限已于2019年6月30日届满。因黄敏拖延支付租金与商业管理费引起纠纷，云天公司、冠成公司于2020年1月15日向本院提起本案诉讼。另查明，冠成公司运用网络微信公众号等载体对云天城商业运作进行了管理和服务。 本院认为，云天公司、冠成公司与黄敏三方签订《商铺租赁合同》，是各方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效。依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，云天公司已按合同约定将租赁商铺交给黄敏经营使用，冠成公司对市场规范也进行管理和服务。但被告并未按合同约定按时足额向原告交清第二期租金和商业管理费，其行为已构成违约，原告诉请黄敏依约支付拖欠的租金及管理费，有事实与法律依据，本院予以支持。黄敏认为云天公司将已经出售的租赁物1025、1026号商铺出租收取租金，不是适格原告的主张，提供的证据不足以证实，本院不予采纳。关于违约金问题，合同约定，被告未能按时足额交纳租赁保证金、租金、商业管理费的，每逾期一天按应付而未付金额的日5‰向原告支付违约金。原告自行调低违约金计算方式为按应付而未付金额的日万数之五计算，没有违反法律规定及损害第三人的利益。云天公司、冠成公司关于违约金的诉请，有事实与法律依据，本院予以支持。 综上所述，黄敏仍应支付拖欠云天公司的租金为25,974.8元及违约金6,974.23元（以尚未支付的租金25,974.8元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，之后违约金依此计算至被告还清为止）；黄敏仍应支付拖欠冠成公司的商业管理费为39,619.2元及违约金10,637.75元（以尚未支付的商业管理费39,619.2元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，之后违约金依此计算至被告还清为止）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下： 一、由被告黄敏给付原告广西云天置业有限公司租金25,974.8元及违约金6,974.23元（以尚未支付的租金25,974.8元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，之后违约金依此计算至被告还清为止）； 二、由被告黄敏给付原告靖西冠成商业管理有限公司商业管理费为39,619.2元及违约金10,637.75元（以尚未支付的商业管理费39,619.2元为基数，从2018年7月1日起按每日万分之五暂计至2019年12月20日，共537日，之后违约金依此计算至被告还清为止）。 本案受理费940元（原告已预交），由被告黄敏负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 蒙泽峰 二〇二〇年五月九日 法官助理 黄晓玲 书 记 员 韦家斌