安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖05民终604号 上诉人（原审被告）：安徽和县碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省和县石杨镇石杨街道如方山路66号。 法定代表人：张志佳，总经理。 委托诉讼代理人：管玲玲，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：高娟，女，1982年1月14日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 被上诉人（原审原告）：徐清荣，男，1963年4月13日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵银仁，江苏中虑律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄雅屏，江苏中虑律师事务所律师。 上诉人安徽和县碧桂园房地产开发有限公司（以下简称和县碧桂园公司）因与被上诉人高娟、徐清荣商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2019）皖0523民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 和县碧桂园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。一审法院未根据合同对高娟、徐清荣因装饰、设备瑕疵拒绝收楼的行为进行法律评价，以《工程整改通知单及工程量草签单》上业主报修内容作为上诉人违约依据有失偏颇，混淆了“逾期交房的违约责任”和“关于装饰、设备标准承诺的违约责任”，违反了合同整体解释的原则。2.一审判决判定的违约金畸高。一审法院判决的违约金数额达到了房款总额的30%，而根据案涉合同出卖人最大预期损失也就是买受人应付款的15%，一审判决关于逾期交房违约金的判定于法无据。 高娟、徐清荣辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 高娟、徐清荣向一审法院起诉请求：1、判令和县碧桂园公司支付2015年7月24日至2018年10月30日期间的违约金人民币423551.8元（违约金计算方式：1194天×1182445元/天×0.0003）；2、判令和县碧桂园公司支付2013年12月1日至2018年10月30日期间一半物业综合服务费人民币11415.91元；3、判令碧桂园公司支付案件的诉讼费。 一审法院查明案件事实：2013年10月22日，出卖人和县碧桂园公司与买受人高娟、徐清荣签订一份《商品房买卖合同》（合同编号HX13002985），合同约定，买受人购买和县碧桂园公司开发的和县碧桂园如山湖城碧岭清溪苑三街38幢1号房，建筑面积为214.99平方米，房价为1182445元。付款方式为非银行按揭分期付款，具体付款为买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付473045元，并于2013年11月22日前付709400元。合同第八条交付期限：出卖人应当在2013年11月21日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过90日之内，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、详见本合同附件四《补充协议书》第十三条的约定，《补充协议书》第十三条：该商品房的装饰按照下列起第1项约定处理：1、该商品房由出卖人统一装饰。该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件三的约定。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照《商品房买卖合同》附件三约定的装饰项目进行配置和交付。若买受人在该商品房交付使用时对该商品房的装饰和设备有异议，可根据《商品房买卖合同》的约定或相关法律的规定要求出卖人承担相应的责任。此后，因案涉房屋装饰装修未达到交付标准，双方一直未能办理交付手续。2015年7月24日，高娟、徐清荣向和县碧桂园公司支付了房屋尾款709400元，此时该房装饰装修仍未达到交付标准，双方当事人多次沟通仍未解决。2019年3月30日，和县碧桂园公司如山湖城客户关系部出具一份关于碧岭清溪苑三街38幢1号收楼事宜的函，内容如下：碧岭清溪苑三街38幢1号合同收楼日期2013年11月21日，该户因室内装修达不到交付标准至今未收楼，经沟通于2018年10月份完成整改，具备交付条件，现经与业主沟通，为其减免合同收楼日期至2018年10月份总物业费的一半共计11415.91元，物业费滞纳金由物业公司自行处理。 一审法院认为，和县碧桂园公司与高娟、徐清荣签订的《商品房买卖合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行。高娟、徐清荣于2015年7月24日交清了购房款，和县碧桂园公司即应按照合同约定在至迟于2015年7月24日前，向高娟、徐清荣交付符合合同约定装饰装修标准的商品房，但直至2018年10月30日，和县碧桂园公司才将符合交付条件的商品房交付给高娟、徐清荣，故和县碧桂园公司应承担逾期交房的违约责任。关于违约金的计算，根据合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按买受人已交付房价款万分之三按日计算违约金，本案中，房屋总价款为1182445元，按照合同约定标准自2015年7月24日至2018年10月30日期间的违约金为423551.8元，该主张已超过房屋总价30%，结合本案的事实和双方当事人对合同的履行情况以及对因逾期交房而给高娟、徐清荣所造成的实际损失情况考量，确定本案违约金按房屋总价款的30%计算较为合理，违约金应为354733.5元（1182445元×30%）。高娟、徐清荣提交的承诺书可以证明双方就延迟交付期间的物业费已达成一致意见，且双方均已实际履行，故对高娟、徐清荣要求和县碧桂园公司承担一半物业费11415.91元的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，于2019年12月28日作出判决：一、由和县碧桂园公司于判决生效之日起十日内向高娟、徐清荣支付逾期交房的违约金354733.5元；二、驳回高娟、徐清荣的其他诉讼请求。案件受理费7820元，减半收取为3910元，由和县碧桂园公司公司负担3310元，高娟、徐清荣负担600元。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 本院认为，本案的争议焦点是：一审以和县碧桂园公司逾期交房为由，判决其承担30%违约责任，是否有事实和法律依据。依据高娟、徐清荣与和县碧桂园公司2013年10月22日签订的《商品房买卖合同》第九条约定，“出卖人逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付日止，按买受人已交付房价款万分之三按日计算违约金”。2019年3月30日，和县碧桂园公司如山湖城客户关系部出具的《关于碧岭清溪苑三街38幢1号收楼事宜的函》载明：“碧岭清溪苑三街38幢1号合同收楼日期2013年11月21日，该户因室内装修达不到交付标准至今未收楼，经沟通于2018年10月份完成整改，具备交付条件，现经与业主沟通，为其减免合同收楼日期至2018年10月份总物业费的一半共计11415.91元，物业费滞纳金由物业公司自行处理”。和县碧桂园公司自认案涉商品房因室内装修达不到交付标准，高娟、徐清荣拒绝收楼，和县碧桂园公司经整改直至2018年10月才完成交房的事实客观存在。和县碧桂园公司应依合同约定承担逾期交房违约责任。鉴于高娟、徐清荣依约主张的违约金超过了总房价的30%，一审判决依法将违约金数额调整为30%，并无不当。和县碧桂园公司主张本案应以装饰、设备标准承诺违约确定其承担15%违约责任，缺乏合同依据，亦与本案事实不符，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7820元，由安徽和县碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘鸿飞 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二〇年五月二十六日 法官助理唐斌 书记员易莉