福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终378号 上诉人（原审被告）：李国栋，男，1981年12月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 上诉人（原审被告）：钟雪梅，女，1988年12月16日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：杨开欢,福建天岩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林思琪,福建天岩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾传明，男，1978年5月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：张庆华，上海市捷华（龙岩）律师事务所实习律师。 委托诉讼代理人：林秋金，上海市捷华（龙岩）律师事务所实习律师。 上诉人李国栋、钟雪梅因与被上诉人曾传明定金合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9008号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李国栋、钟雪梅上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回曾传明的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由曾传明承担。诉讼过程中李国栋、钟雪梅变更上诉请求为：维持原审判决第一项即“解除曾传明和李国栋、钟雪梅于2019年7月17日签订的《房地产认购（定金）协议》”,撤销原审判决第二项即“李国栋、钟雪梅应于本判决生效之日起三十日内返还曾传明双倍定金20万元”；本案一、二审诉讼费用由曾传明承担。事实和理由：1.本案李国栋、钟雪梅在与曾传明签订《房地产认购（定金）协议》时房屋尚未发生漏水现象，且在被告知存在漏水问题以后已经及时进行整改，现房屋已经不再漏水。故李国栋、钟雪梅在本案中不存在未履行告知义务及拒绝整改的情况。2.李国栋、钟雪梅在签订《房地产认购（定金）协议》后不存在不履行义务的情形，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定判决李国栋、钟雪梅双倍返还定金明显不当。 曾传明辩称，1.李国栋、钟雪梅主张其在签订《房地产认购（定金）协议》之前不知道房屋漏水与事实不符，本案房屋漏水问题是极其严重的，其作为产权人对漏水不知情，极不符合常理。2.李国栋、钟雪梅认为案涉房屋漏水情况已经整改完毕，这也不是客观事实。李国栋、钟雪梅仅仅在屋内楼板下方加装不锈钢引水槽来接漏水，并没有对屋面裂缝作任何防水防漏处理，是治标不治本，根本达不到曾传明所要求的从源头上解决问题的目的。3.李国栋、钟雪梅于2019年9月26日开始再次将案涉房产进行公开销售，其已默认不再与曾传明继续履行合同。 曾传明向一审法院起诉请求：1.判令解除曾传明与李国栋、钟雪梅于2019年7月17日签订的《房地产认购（定金）协议》。2.判令李国栋、钟雪梅双倍返还曾传明定金共计20万元。 一审法院认定事实：2019年7月17日，李国栋、钟雪梅（转让方、甲方）与曾传明（受让方、乙方）、龙岩市新罗区腾艺房产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《房地产认购（定金）协议》，约定：乙方认购甲方拥有坐落于龙岩市新罗区（捷晖小区）2幢8、9、10房屋，房产认购总价655万元，签订本协议时，乙方支付甲方认购定金10万元，待签署正式买卖合同时，该定金转为合同购房款；甲方收取该定金时，上述房产的权属材料原件交由丙方监管；双方约定于2019年8月15日前签订正式买卖合同，乙方初定首付款255万元，余款400万元乙方通过银行贷款支付给甲方，如贷款余额不足乙方在放款当日一次性补足；双方约定于2019年8月15日前签订正式买卖合同，若甲、乙双方任何一方逾期未与对方签订合同，属违约行为，守约方有权终止本协议，并向违约方索赔定金等额违约金。经双方签字后，若甲乙双方任何一方改变买卖意向或违反本协议约定，均属违约行为，违约方应赔偿守约方等同于定金数额的违约金。曾传明分别于2019年7月17日、2019年7月18日向李国栋、钟雪梅支付定金5万元、5万元，共计10万元。2019年7月22日，曾传明告知李国栋、钟雪梅案涉房屋存在漏水现象。李国栋、钟雪梅于2019年8月、9月期间，对案涉房屋屋顶排水沟进行疏通并在案涉房屋的漏水处加装不锈钢引水槽引水。2019年9月12日，李国栋、钟雪梅向曾传明送达《告知函》，主要载明：因贵方个人原因，我方同意贵方延迟至2019年8月31日签订房地产买卖合同。我方积极履行定金合同义务，但你方多次延迟时间签订房地产买卖合同，你的行为已构成违约，并使我方遭受财产损失，我方决定暂保留你违约责任及赔偿损失权利，望你在2019年9月17日前与我方继续履行定金协议的各项条款，逾期将采取相应的法律措施。2019年9月16日，曾传明向李国栋、钟雪梅送达《催告函》，主要载明：2019年7月22日，本人突然发现房屋呈水管状漏水，漏水非常严重，即房屋有严重质量问题，贵方从未如实告知。发现房屋漏水后，本人立即将视频反馈给钟雪梅，钟雪梅回复马上会予以处理，但截至发函日，虽经多次催促，贵方都没有进行整改，没有对房屋进行防水防漏处理。2019年9月15日晚，本人和贵方在北环路福联房产捷辉小区店协商处理此事，贵方仍拒绝整改。请贵方在接到本函之日起10天内对房屋质量进行整改完毕，彻底处理好包括防水等重大事项，否则本人无法与贵方签订正式买卖合同。2019年10月21日，李国栋、钟雪梅向曾传明送达《告知函》，主要载明：2019年7月22日接到你的通知告知我方上述房屋出现部分漏水现象，接到通知后我方第一时间前往现场，并于2019年8月20日请维修师傅维修完毕，现上述房屋已不再漏水，维修完毕后我方也通过电话告知你方维修完毕。在上述房屋漏水维修完毕后，你方因个人原因提出需延迟至2019年8月31日前签订房地产买卖合同，我方予以同意。到期后2019年9月15日你方又提出因上述买卖房产曾漏水要求降低房屋价格，我方也予以同意。但你方仍找各种理由推脱不签订合同。我方于2019年9月12日向你方送达告知函，限你方于2019年9月17日前与我方继续履行定金协议的条款。上述合同签订后，我方积极履行定金合同义务，买卖房屋出现漏水我方也已积极维修完毕。你方却屡次怠于履行合同义务，多次延迟签订买卖合同签订时间，你的行为已构成违约，并使我方遭受财产损失。对于你方的违约行为我方将采取相应的法律措施，由此造成的法律后果由你自行承担。 一审判决认为：曾传明与李国栋、钟雪梅签订的《房地产认购（定金）协议》是双方真实意思表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。本案中，李国栋、钟雪梅作为涉案房屋所有人,对其所有的房屋现状应是清楚了解的,但李国栋、钟雪梅作为出卖人,未履行告知曾传明涉案房屋真实状况的义务,对于本案纠纷的产生存在过错。现涉案房屋存在漏水现象,且该漏水现象必然影响房屋使用的情况下,仍要求曾传明购买涉案房屋有失公允,曾传明请求解除合同并要求李国栋、钟雪梅返还双倍定金,理由成立,该院予以支持。李国栋、钟雪梅提出其对案涉房屋的屋顶排水渠进行疏通，并在案涉房屋的漏水处加装不锈钢引水槽引水，房屋漏水的问题已解决，但其提供的证据不足以证明其主张，该院对该项抗辩不予采纳。依照《合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：一、解除曾传明和李国栋、钟雪梅于2019年7月17日签订的《房地产认购（定金）协议》。二、李国栋、钟雪梅应于本判决生效之日起三十日内返还曾传明双倍定金20万元。案件受理费4300元，减半收取2150元，由李国栋、钟雪梅负担。 二审诉讼中，双方当事人均对原审判决认定事实提出如下异议：“李国栋、钟雪梅于2019年8月、9月期间，对案涉房屋屋顶排水沟进行疏通并在案涉房屋的漏水处加装不锈钢引水槽引水”，李国栋、钟雪梅认为房屋漏水问题实际已整改完毕；曾传明认为李国栋、钟雪梅对排水沟并没有进行疏通，还是存在漏水情况。 二审期间，李国栋、钟雪梅申请证贾某东出庭作证，证贾某东作为案涉房屋承租人在2019年7月发现房屋漏水后，要求出租人李国栋进行维修，8月份以后已经维修完毕，房屋不再发生漏水。李国栋、钟雪梅对证人证言质证认为：证言没有意见，李国栋、钟雪梅对房屋的真实漏水情况不存在隐瞒。曾传明质证认为：对证人证言没有异议，但不代表漏水问题彻底整改。曾传明提交微信聊天记录截图五张，证明李国栋、钟雪梅于2019年9月26日开始再次将案涉房产进行公开销售，已默认不再与曾传明继续履行合同。李国栋、钟雪梅质证认为：当时已经超过《房地产认购（定金）协议》中约定签订房屋买卖合同的期限，李国栋、钟雪梅此前多次与曾传明协商但没有结果，故将房屋再次进行销售是合理的，也是曾传明许可的。本院经审查认为，证贾某东证言及微信聊天记录截图，本院结合在案证据予以综合判定。二审经审理查明，本院对本案的事实与一审判决作相同认定。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。2019年7月17日，上诉人李国栋、钟雪梅（甲方、出让方）就案涉房屋店面买卖事宜与被上诉人曾传明（乙方、受让方）在第三方见证下签订《房地产认购（定金）协议》，协议第三条约定：曾传明已亲自看房，对李国栋、钟雪梅所要转让的房地产现状做了充分了解并愿意受让该房地产。第四条约定：经双方约定案涉房地产认购总价人民币655万元。签订本协议时，曾传明向李国栋、钟雪梅支付认购定金10万元，待签署正式买卖合同时，该定金转为合同购房款……。双方还就具体签订正式买卖合同的时间作出约定。由此可见，被上诉人曾传明是在知晓房屋现状情况下支付10万元定金为双方订立正式买卖合同作担保，该10万元定金性质为立约定金。案涉《房地产认购（定金）协议》签订后，因发生案涉房屋漏水现象，双方就应如何修复及修复标准发生争议，被上诉人曾传明主张应对案涉房屋质量进行彻底整改完毕，否则不予签订正式买卖合同；上诉人李国栋、钟雪梅则认为双方订立协议前房屋尚未发生漏水现象，且在漏水后已及时采取疏通措施整改完毕，被上诉人应在约定时间内签订正式买卖合同。双方最终无法达成一致，致使未签订正式买卖合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。关于本案是否应适用定金罚则的问题。本院认为，根据双方提供的现有证据，正式买卖合同未能签订的原因是因《房地产认购（定金）协议》签订后案涉房屋发生漏水问题，就应如何处理双方有各自理解且未能达成一致，而《房地产认购（定金）协议》又未就房屋漏水等质量问题作出明确约定，且此属需在正式买卖合同中需要进一步协商的事项。故对于案涉正式房屋买卖合同未能签订，双方均不能证明对方有过错，此为不可归责于双方当事人的原因，本案不应适用定金罚则。因双方当事人均已不再继续履行案涉协议，原审判决解除上诉人与被上诉人于2019年7月17日签订的《房地产认购（定金）协议》正确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对被上诉人曾传明已经支付的10万元定金应予以返还。原审适用定金罚则判决上诉人应返还被上诉人20万元不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人李国栋、钟雪梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但判决不当，本院予以纠正。据此依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9008号民事判决书第一项即“解除曾传明和李国栋、钟雪梅于2019年7月17日签订的《房地产认购（定金）协议》”； 二、变更福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初9008号民事判决书第二项即“李国栋、钟雪梅应于本判决生效之日起三十日内返还曾传明双倍定金20万元”为“上诉人李国栋、钟雪梅应于本判决生效之日起三十日内返还被上诉人曾传明定金10万元”； 三、驳回被上诉人曾传明一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4300元，由上诉人李国栋、钟雪梅负担2150元，被上诉人曾传明负担2150元。变更一审案件受理费4300元，减半收取2150元，由上诉人李国栋、钟雪梅负担1075元，被上诉人曾传明负担1075元 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 丁 斌 审判员 许虹菁 审判员 卢维善 二〇二〇年五月二十二日 法官助理张毅晖 书记员林诗菁 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；