甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终1185号上诉人（原审原告）：高瑞，女，1989年10月16日出生,汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：吴敏，男，住甘肃省会宁县，兰州市城关区九州大道社区推荐。被上诉人（原审被告）：甘肃华韵房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区武都路329号。法定代表人：程立俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：王方，甘肃佳运律师事务所律师。上诉人高瑞因与被上诉人甘肃华韵房地产开发有限公司（以下简称：华韵公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高瑞上诉请求：1.撤销一审判决，依法判决华韵公司立即协助为高瑞办理房屋产权所有证书并支付逾期办证违约金30224.3元。2.一、二审案件受理费及其他费用由华韵公司承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。一审判决认定高瑞与华韵公司签订的商品房买卖合同有效，但以华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款欠缺权属登记条件为由，不支持高瑞的诉讼请求，自相矛盾。补交土地出让金系华韵公司与政府之间的事情，与购房人无关。一审法院以未约定违约金为由驳回对违约金的诉讼请求，系适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，高瑞关于违约金的诉讼请求具备法律依据，应予支持。华韵公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。高瑞的上诉请求无事实及法律依据，请求二审法院驳回诉讼请求。高瑞一审诉讼请求为请求办理房产证，二审上诉请求变更为协助办理房产证，二审变更诉讼请求不符合法律规定。无法办理房产证系不可抗力所致，华韵公司不应承担逾期办证的相关责任。高瑞向一审法院起诉请求：1.判令华韵公司立即为高瑞办理房屋所有权证；2.判令华韵公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金30224.3元（按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，加收50%计算）；3.本案诉讼费由华韵公司承担。一审法院认定事实：2014年12月23日，高瑞与华韵公司签订商品房买卖合同1份。双方约定：高瑞购买华韵公司开发的位于兰州市城关区房屋一套，建筑面积66.23平方米，套内建筑面积49.71平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.52平方米。房屋总价款355191元，合同签订之日买受人向出卖人支付首付房款107191元，余款由买受人向出卖人指定的银行申办取得按揭贷款方式支付。双方关于产权登记的约定为：华韵公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同时，该合同补充协议第五条约定：“1、买受人如委托出卖人办理该商品房所有权登记的，需按照本合同约定办理该商品房交付手续，在签署《房屋交接单》时提供办理权属的全部材料，并付清相关税费，办妥委托代办手续，结清面积差价款;若买受人违反本条约定，则房地产权属证书延期取得的责任及由此产生的相关损失由买受人自行承担，与出卖人无关。2、出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保的，买受人必须委托出卖人或出卖人指定的第三方办理房地产权属证书，相关税费由买受人予以承担。3、买受人未委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料按期报产权登记机关备案后，所有权登记手续由买受人自行办理，出卖人予以协助。若买受人委托出卖人办理该商品房所有权登记的，出卖人须在该商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”。双方还约定了其他事宜。该合同成立后，高瑞向华韵公司交付全部购房款。2015年12月28日，高瑞向华韵公司（兰州江南明珠物业管理有限公司）交纳了房屋产权证代办费用，包括契税、印花税、测绘费、工本费、登记费、手续费。2016年1月1日，华韵公司给高瑞办理了涉案住宅房屋的入住手续。2008年3月4日，华韵公司取得兰国用（2008）第Ｊ193号国有土地使用权证，证载地类为综合用地。2011年1月20日，兰州市城乡规划局向华韵公司作出的规划条件通知书中载明案涉住宅小区建设项目的建筑密度（%）≤25，容积率≤3.5。2011年6月14日，兰州市城乡规划局向“九州.江南明珠”住宅小区建设项目的用地单位华韵公司核发了地字第2011-067号建设用地规划许可证。2012年7月26日，华韵公司取得建设工程规划许可证。2013年10月28日，华韵公司取得建筑工程施工许可证。2014年8月28日，兰州市住房保障和房地产管理局向华韵公司核发了兰州地区商品房预售许可证。2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地［2019］4号文件，该文件是针对兰州市国土资源局《关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的请示》的批复。该批复载明:“经研究，现批复如下：甘肃华韵房地产开发有限公司“九州.江南明珠”项目用地位于城关区，原为出让的仓库、住宅、厂房等综合用地，现据《国有土地使用证》（兰国用（2008）第Ｊ193号）载明为出让的综合用地，面积为38112.4平方米。据《建设用地规划许可证》（地字第2011-067号）、《规划条件通知书》（城规2011-008号），该宗地建设用地面积为38112.4平方米，规划性质为居住用地、可兼容性质商业，容积率≤3.5。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院［1990］第55号令）、《兰州市人民政府办公厅关于印发兰州市贯彻国土资源部协议出让国有建设用地使用权规范（试行）的实施意见的通知》［兰政办发（2016）22号］等法律、法规和文件精神，同意补收国有建设用地使用权出让价款计人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整（小写:41777852元）。该宗地商业、居住使用年限至2045年6月7日止。接此批复后，由你局与甘肃华韵房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让补充合同》，并由该单位持补充合同及支付凭据办理有关手续，同时核发《建设用地批准书》。”华韵公司接此通知后，尚未补交土地出让金。由于华韵公司未补交土地出让金，导致不能协助高瑞办理产权登记，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案争议焦点为在华韵公司未补交土地出让金的情况下,能否办理案涉商品房的权属登记,华韵公司未办理权属登记是否构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律上的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，高瑞与华韵公司签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，对双方具有法律上的约束力。高瑞作为买受人，已经履行了支付房款和办理产权证所需有关费用的义务；华韵公司作为出卖人未履行协助办理权属登记的义务,对高瑞构成违约。理由为：在华韵公司申请办理房屋权属证书时，因2019年1月8日，兰州市人民政府作出兰政地[2019]4号文件，该文件是关于甘肃华韵房地产开发有限公司项目用地变更规划条件补收土地出让价款的批复，该批复通知要求华韵公司补交国有建设用地使用权出让价款41777852元。华韵公司至今未补交该款项,使其无法提交办理案涉商品房权属登记所需资料，致权属登记无法完成。依《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定：申请人应当在房屋竣工后向登记机关提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款意味着其无法向房屋登记机关提供完整的权属登记相关资料，故华韵公司的行为对高瑞构成违约。在华韵公司未补交国有建设用地使用权出让价款之前，案涉商品房权属登记欠缺条件，故对于高瑞主张办理房屋权属登记的诉讼请求不予支持。高瑞可在华韵公司完成补交国有建设用地使用权出让价款之后，再行主张自己的权利。对于高瑞主张的逾期办证违约金30224.3元，因双方在合同中没有约定逾期办证违约金，也没有约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，且高瑞也没有证据证明其因华韵公司违约产生的具体损失，故对高瑞该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十四条一款之规定，判决：驳回原告高瑞的诉讼请求。案件受理费277元（已减半），由原告高瑞承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高瑞提交《天昱·凤凰城一期办理不动产登记须知》复印件一份，证明该小区与本案“江南明珠”小区同期开发，不存在不能办理房产证的不可抗力因素。华韵公司质证对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为不属于二审新证据范围。经审查，该证据系复印件，真实性无法确认，且系案外小区的不动产登记须知，与本案缺乏关联性，依法不予采信。华韵公司提交甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》一份，证明兰州市国土资源局与华韵公司于2019年1月9日签订国有建设用地使用权出让补充合同，约定一年内补交土地使用费41777852元。高瑞对该份证据予以认可，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年1月9日，兰州市国土资源局与华韵公司签订《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》，其中第三条约定“乙方（华韵公司）须向甲方（兰州市国土资源局）支付国有建设用地使用权出让价款总额人民币肆仟壹佰柒拾柒万柒仟捌佰伍拾贰元整(小写:41777852元)”，第四条约定“乙方同意按照本补充合同签订之日起一年内付清国有建设用地使用权出让价款”。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2020年5月20日贷款市场报价利率（LPR）一年期LPR为3.85%。一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，高瑞在上诉请求中将“华韵公司立即为其办理房产证”变更为“华韵公司立即协助为其办理房产证”，系对诉讼请求中用词的合理更正，并非对诉讼请求的实质变更或增加，故应对该项上诉请求进行实体审理。本案二审中的争议焦点为高瑞请求华韵公司办理房产证并支付逾期办证违约金有无事实及法律依据。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华韵公司未按照《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”及该合同附件四补充协议第五条第3款约定“在商品房交付使用日起720工作日内为买受人代为办理完毕所有权登记手续，取得房屋所有权证书”的合同义务，构成违约。关于逾期办理房产证的原因，双方认可系华韵公司尚未全额补交甘让A（兰补【2019】1号）《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的国有建设用地使用权出让金41777852元所致。为维护交易安全，保障购房人实现取得所购房产物权的合同目的，应当限定华韵公司在合理期限内，履行“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务。根据《兰州市国有建设用地使用权出让补充合同》约定的一年付款期限，考虑新冠肺炎疫情对华韵公司经营的不利影响，本院限定华韵公司于2020年8月31日之前协助高瑞办理所有权登记手续，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。高瑞关于请求华韵公司协助办理房产证的上诉请求具备事实及法律依据，应予支持。关于逾期办证违约金的诉讼请求，虽然双方未在《商品房买卖合同》中约定逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为促使华韵公司按期履行协助办理所有权登记的义务，应按上述司法解释规定承担2020年8月31日之后逾期办证的违约责任。综上所述，高瑞的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初6297号民事判决；二、甘肃华韵房地产开发有限公司于2020年8月31日前协助高瑞办理房屋权属登记（将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案）；三、若2020年8月31日之前甘肃华韵房地产开发有限公司未履行协助高瑞办理房屋权属登记的义务，则自2020年9月1日起以已付房款总额355191元为基数，以年利率3.85%为标准向高瑞承担逾期办证违约责任，至向产权登记机关提交办理权属登记所需资料备案之日止；四、驳回高瑞的其他诉讼请求。一审案件受理费277元，由高瑞负担138元，甘肃华韵房地产开发有限公司负担139元。二审案件受理费554元，高瑞负担277元，甘肃华韵房地产开发有限公司负担277元。本判决为终审判决。审判长  谷元元审判员白丽娟审判员李文军二〇二〇年五月二十二日书记员段鸿燕