山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初1664号原告：汶上县圣都家园物业服务有限公司，统一社会信用代码：91370830793949549L，住所地：汶上县郭仓乡驻地法定代表人：徐西孟职务：总经理委托诉讼代理人：吕德亮（特别授权），男，汉族，居民，1996年1月17日出生，住山东省汶上县，该公司员工。委托诉讼代理人：郭善贤（特别授权），男，汉族，居民，1989年12月30日出生，住山东省汶上县，该公司员工。被告郭德龙：郭德龙，男，汉族，居民，1968年7月17日出生，住汶上县郭仓镇大刘庄村前进路100号，现住汶上县。原告圣都物业与被告郭德龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣都物业的委托诉讼代理人吕德亮、郭善贤、被告郭德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汶上县圣都家园物业服务有限公司（以下简称圣都物业）向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭德龙支付原告物业服务费2110.06元，滞纳金1338.1元，生活垃圾处理费360元；2、诉讼费由被告郭德龙承担。事实与理由：2012年9月1日原告圣都物业与山东圣都置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告圣都物业向圣都公司开发的小区提供物业服务。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，高层住宅为0.5元/月/平方米，交纳时间为每年前五日交纳本年物业服务费用，逾期交纳的应当按照逾期每日千分之三的标准承担相应的滞纳金。2019年原告圣都物业为提供服务质量，经有关部门批准、公示，将物业服务费调整为高层0.8元/月/平方米。被告郭德龙房屋的建筑面积为135.26平方米，被告郭德龙应交纳的2018年度-2020年度的物业服务费合计2110.06元，生活垃圾处理费共计360元，虽经原告圣都物业多次催要，被告郭德龙一直拒绝交纳，产生滞纳金1338.1元，为维护原告圣都物业的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告郭德龙辩称，欠原告圣都物业的物业服务费应该交，原告圣都物业要求的数额是否符合标准其不清楚，因为其妻子长期有病没钱交纳，曾经给原告圣都物业的物业经理张某某说过现在没钱交，另外原告圣都物业所服务的其所购买的房屋漏水，造成屋内底部墙皮脱落，多次找原告圣都物业维修，至今未修复好，这也是其未交纳物业费的原因。经审理本院认定事实如下：2012年6月30日，被告郭德龙与山东圣都置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，被告郭德龙购买亲水湾小区7号楼2单元301室商品房一处，建筑面积为134.58平方米，系小高层住宅，被告郭德龙成为该小高层住宅所在小区业主。同年11月16日，原被告签订了《圣都亲水湾入住公约》，其中第二条、第三条约定由原告圣都物业全面负责圣都亲水湾小区的物业管理和服务工作；第四条约定本公约对开发商、业主和物业使用人均有约束力；第二十八条约定物业服务费从业主领取钥匙收房之日起计算；第二十九条约定，物业服务费按建筑面积向被告郭德龙收取，2018年小高层住宅物业服务费暂定为0.5元/月/平方米，约定物业服务费最终收费标准将执行物价局审批价格标准；第三十一条约定，业主入住后，物业服务费用按年预交，每年前5日交纳本年物业服务费用，如未按规定交纳物业服务费用，应承担每日3‰的欠交滞纳金。2019年，经汶上县发展和改革局审批之后，物业服务费调整为小高层0.8元/月/平方米。被告郭德龙拒付原告圣都物业2018年物业服务费807.48元、2019年的物业服务费1291.67元,共计2099.44元。原被告约定滞纳金按照每日3‰交纳，原告圣都物业主张滞纳金1338.1元。另根据《汶上县城区生活垃圾处理费征收使用管理办法》第六条第一款第（四）项、第七条第一款第（一）项规定，城区居民的生活垃圾处理费由物业公司代收，按城区居民每户10元交纳，被告郭德龙欠缴2018年、2019年的生活垃圾处理费共计240元。原告圣都物业撤回对2020年的物业服务费和生活垃圾处理费的诉讼请求。另查明，被告郭德龙曾拒付2015年、2016年、2017年三年物业服务费及2013年、2015年、2016年、2017年四年生活垃圾处理费，原告圣都物业起诉至本院，本院作出（2017）鲁0830民初4481号民事判决书，支持原告圣都物业关于物业服务费、滞纳金和生活垃圾处理费的诉讼请求。本院认为，本案争议的焦点有：一、原被告之间物业管理服务合同是否有效；二、被告郭德龙拒付物业服务费、滞纳金及生活垃圾处理费的理由是否正当，原告圣都物业的诉讼请求能否支持。关于焦点一、原被告签订《圣都亲水湾入住公约》系双方自愿签订，约定了原被告的权利义务，应视为物业服务合同，该合同不违背法律、法规的强制性规定，且该物业服务合同已履行多年，认定双方签订的物业管理服务合同有效。关于焦点二、被告郭德龙是否应按合同的约定向原告圣都物业交纳物业服务费用。被告郭德龙以没钱交纳和所购买的房屋漏水、造成屋内墙皮脱落，原告圣都物业未维修好为由，拒付物业服务费，被告郭德龙提供了保存在其手机中的房屋现状视频资料，后提供该视频资料相关图片六张。因对被告郭德龙房屋内部的维修事宜，并非原被告双方在物业服务合同中约定的内容，原告圣都物业不具有维修义务，被告郭德龙的上述理由不正当。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告圣都物业要求被告郭德龙交纳2018年、2019年度物业服务费的请求应予支持，该物业服务费应为2099.44元。被告郭德龙未按双方的合同约定交纳物业服务费，按照双方的合同约定，被告郭德龙应按照每日3‰的标准向原告圣都物业交纳相应的滞纳金，原告圣都物业要求被告郭德龙支付滞纳金1338.1元低于被告郭德龙应支付的滞纳金，系原告圣都物业的真实意思表示，对原告圣都物业要求被告郭德龙支付滞纳金1338.1元的诉讼请求本院予以支持；根据《汶上县城区生活垃圾处理费征收使用管理办法》，已经成型的居住小区的生活垃圾处理费，由物业公司代征，城区居民按每户每月10元交纳。被告郭德龙应按规定交纳2018年、2019年的生活垃圾处理费240元，对原告圣都物业的该诉讼请求本院予以支持。因物业服务合同中并未约定原告圣都物业对被告郭德龙房屋室内具有维修义务，本院不予审理，被告郭德龙可另行主张。原告圣都物业撤回2020年的物业服务费和生活垃圾处理费的诉讼请求，系对其权利的自由处分，本院予以认可，原告圣都物业可另行主张。综上所述，依法成立的合同受法律保护。原被告应按照合同约定履行合同义务。被告郭德龙未按合同约定交纳物业服务费，未按照相关规定交纳生活垃圾处理费，原告圣都物业要求被告郭德龙支付拖欠的物业服务费、生活垃圾处理费的诉讼请求应予支持。原告圣都物业要求被告郭德龙支付滞纳金符合合同的约定及法律相关规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告郭德龙于本判决生效之日起十日内向原告汶上县圣都家园物业服务有限公司支付物业管理服务费2099.44元、滞纳金1338.1元、生活垃圾处理费240元；二、驳回原告汶上县圣都家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告郭德龙如果未按本判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郭德龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  刘智亮二〇二〇年五月十四日书记员  陈 源