江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初987号 原告：吉安市佳苑物业服务有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉州大道299号（庐陵新区凤凰花园），统一社会信用代码91360802MA35KTCT93。 法定代表人：彭小明，总经理。 委托诉讼代理人：康镇静，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘恋，江西吉泰（吉安县）律师事务所律师。 被告：焦武圣，男，1974年4月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。 委托诉讼代理人：叶青华，江西赣中律师事务所律师。 第三人：吉安市花园房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南凤凰花园，统一社会信用代码913608007442774328。 法定代表人：喻勇发，执行董事。 委托诉讼代理人：王奔，该公司法务。 原告吉安市佳苑物业服务有限公司（以下至判决主文前简称佳苑物业公司）与被告焦武圣、第三人吉安市花园房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称花园地产公司）物业合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年3月27日，原告佳苑物业公司向本院申请撤回对被告花园地产公司的起诉，本院予以准许。因花园地产公司与本案的审理结果有法律上的利害关系，故本院通知其作为第三人参加诉讼。原告佳苑物业公司的委托诉讼代理人康镇静、刘恋，被告焦武圣及其委托诉讼代理人叶青华，第三人花园地产公司的委托诉讼代理人王奔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳苑物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令焦武圣向原告支付2015年7月1日至2020年6月30日期间的物业费用162476.8元及其逾期付款违约金31152.2元（逾期付款违约金以各年欠付物业费用为基础，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款年利率7.125%（在年利率4.75%的基础上上浮50%罚息）的标准，自各年缴款期限届满之日起分别计算至全部清偿之日止，暂计算至2020年3月31日），合计193629元；2.判令焦武圣向原告支付2019年4月30日至2020年2月24日的水费2807.7元；3.判令焦武圣向原告支付2019年5月17日至2020年2月24日的电费7630.4元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月16日，被告焦武圣与花园地产公司签订《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》，双方就承租面积、租期、物业费用计算方式及缴纳、水电费用缴纳等内容进行了约定。其中，物业费用由焦武圣直接向物业公司缴纳，以首年2.22元/㎡/月、此后每年2.42元/㎡/月的标准计算，除首年物业费在合同签订之日即缴清外，各年物业费需在每年的3月31日前预缴付清；水电费由焦武圣自行承担并交物业公司统一管理，商业街水电费已全部委托原告代缴代扣。经原告多次催缴，焦武圣于2018年5月15日向原告补缴了2万元物业费后，剩余物业费用及逾期付款违约金拖欠至今。焦武圣在2019年4月30日至2020年2月24日期间产生水费2807.7元，在2019年5月17日至2020年2月24日期间产生电费7630.4元，原告受托为其垫付上述水电费用，焦武圣应予支付。综上，原告诉至法院维权。 被告焦武圣辩称，1、原告诉请物业费从2015年7月1日起算至2020年6月30日，没有事实及法律依据。被告于2017年9月1日正式进驻和接管，之前的物业公司系泰和县桃源物业有限公司；2、2019年6月9日受水灾之后，被告一直未经营案涉餐馆，且于2019年11月30日解除了与出租方吉安市花园房地产开发有限公司签订的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》，并交清了承租期的租金。因此，根据合同相对性原则和权利义务相对等原则，原告诉请物业费也应该从2017年9月1日起至2019年6月9日止；3、被告自承租以来，已实际缴纳物业费73782元（其中2015年6月12日缴纳33792元，2018年5月15日缴纳20000元，另外在泰和县桃源物业有限公司管理物业期间，餐费劵抵缴物业费20000元。），即便物业费从2015年7月1日计算至2019年6月9日，该费用也为143107.3元，扣减已支付的73782元，尚有69315.3元未支付；4、原告要求被告承担逾期付款违约金没有事实和法律依据；5、原告要求被告承担水费2807.7元、电费7630.4元，不应得到法庭的支持。被告承租期间，原告超标收取被告的水、电费，被告保留追索的权利；6、被告多次向花园地产公司及物业反映所承租的商铺存在严重漏水、排污水泵烧坏不能正常使用等问题，均未予以解决。综上，原告起诉被告支付物业费没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，2019年12月16日，被告焦武圣向第三人提出提前终止租赁合同，第三人同意有条件地终止合同：1、清空标的物里的物品；2、缴纳2019年11月30日之前的租金；3、没收保证金。因焦武圣未交回租赁物，所以公司最后没有盖章，故合同并未解除。 本院经审理查明事实如下：2015年6月16日，被告焦武圣（乙方）与第三人花园地产公司（甲方）签订《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》并约定，甲方租赁乙方位于吉安市吉州区庐陵商业街东地块，A栋两层面积为1280平方米（含该栋对应的负一楼工作室）的商铺；乙方租赁经营范围为无油烟污染特色连锁餐饮；商铺租赁期十年，自签订合同之日至2025年6月30日止；租赁期内，乙方需接受物业公司的统一管理，按规定缴纳物业费；物业管理费第一年（免租金年）按照2.22元/㎡·月标准收取，第一年物业管理费为33792元，在签订本合同之日付清；从第二年开始，物业管理费每年按照上年度10%的递增比例逐年递增，在每年的3月31日前随租金一起付清。庐陵商业街东地块商铺水电由物业公司统一管理，需要办理水电入户的承租人可向物业公司申请办理，安装费用由乙方承担；乙方应自主合法经营，确保提供产品和服务质量，自行承担租赁期间所发生的物业、水、电、气、税等因乙方租赁经营所发生的一切费用，自行承担经营期间的所有风险因素，自行负责处理外部关系，甲方不承担任何责任，如因此造成甲方损失，甲方有权向乙方要求赔偿损失；合同另对年度总租金、递增标准、履约保证金、交接时间及条件、装修及房屋维修、合同的解除及违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定对租赁物进行装修并开始经营“老味道”餐馆至2019年6月8日，此后至今餐馆处停业状态。 2017年8月10日，第三人花园地产公司（甲方）与原告佳苑物业公司（乙方）签订《庐陵商业街东地块物业服务合同》并约定，甲方委托乙方对庐陵商业街东地块进行物业管理，物业内容为公共秩序维护、车辆管理、公共环境卫生、公共绿化养护、水电费代缴代扣等；服务范围为庐陵商业街东地块（不含地下停车场）公共区域的道路、园林绿化、景观园林、公厕、保洁屋及其他市政服务设施；服务期限为2017年9月1日起至2019年5月31日，为期一年九个月；物业质量标准包括建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如消防、水、电、气、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工资标准和培训、考核办法；物业共用部分清洁，雨雪天气对项目内主路、干路积水进行清扫；降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰；夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净等。 2019年5月22日，第三人花园地产公司（甲方）与原告佳苑物业公司（乙方）签订《庐陵商业街东地块物业服务合同》并约定，服务期限为2019年6月1日起至2022年5月31日，为期三年，其他事项与2017年8月10日双方签订的合同内容基本一致。同年5月31日，第三人与原告签订《补充协议》，约定由原告负责对各承租户自2015年以来拖欠的物业费进行追诉。 2017年8月29日，花园地产公司向庐陵商业街东地块各租赁户发出公告，告知：泰和县桃源物业服务有限公司于2017年8月31日正式退出对庐陵商业街东地块的物业管理服务，由佳苑物业公司于2017年9月1日正式接管。从2017年9月始，对商业街的水、电费将按照供水、供电部门的周期，采取据实分摊的办法，电费的计算周期为上月的19日至下月的18日，水费为每月的1日至月底。 被告于2015年6月12日向花园地产公司缴纳物业费33792元；2015年10月30日,桃源物业以欠被告的20000元餐费抵扣被告物业费；2018年5月15日，被告向原告缴纳物业费20000元，上述费用共计73792元。原、被告均认可：1、该73792元为2015年7月1日至2017年8月31日的物业费；2、2017年9月1日之前的费用被告已经缴清。 2019年12月16日，第三人（甲方）与被告（乙方）拟订《终止租赁合同协议书》并约定，双方同意：1、自2019年11月30日终止20150402-01的《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》；2、乙方在订立本协议的15日内向甲方交纳拖欠的2019年11月30日前的商铺租金；3、因系乙方提出退租申请，乙方自愿同意甲方没收租赁履约保证金20万元；4、乙方应向甲方交回租赁标的物即吉安市庐陵商业街东地块A栋两层。标的内乙方物品全部清空，逾期甲方有权处置并不承担任何责任。因乙方租赁产生的债权债务由乙方自行承担，与甲方无关。被告焦武圣在协议书在签名并捺印，第三人并未盖章。据第三人及被告陈述，第三人未在协议书上盖章的原因系因为双方协商一致，被告参与该商铺竞拍，可暂时将物品留存在租赁物中，如竞标成功，则由被告继续经营，如未竞拍成功，被告在公示后十五日内腾房。2019年12月26日，被告向第三人交纳案涉商铺2019年11月30日之前的租金343915元。2020年3月13日，焦武圣向第三人出具承诺书，承诺同意第三人没收其20万元保证金，若案涉商铺未竞拍成功，在15日将餐厅内所有设备及物资无条件清出，逾期后果自行承担。因案涉商铺至今尚未竞拍结束，故被告至今未清空腾房。 案涉商铺截至2019年4月18日的电表度数为21388度倍数40，电费为9150.4元；2019年5月31日的银行凭证中显示，案涉商铺截至2019年5月17日的电表度数为21682度倍数40，电费为8937.6元。原告提交的水费发票中显示，水费单价为3.5元。原告提交的案涉商铺截至2020年2月24日的电表度数为21933度（倍数40）;截至2020年2月24日的水表吨数为26826吨。原告提交的2019年5月30日的水表抄表明细显示，案涉商铺上月抄表数为26253吨，本月抄表数为26659吨。 上述事实，有原、被告提供的相关书证及庭审笔录予以证实。 本院认为，综合原、被告诉辩，可以将本案的争议焦点概括为：1、被告应向原告缴纳物业费的时间段？2、逾期付款违约金应否支持？3.原告主张的水电费应否支持？ 关于第一项争议焦点。首先，原、被告双方对以下两个事实均无异议：1、2017年9月1日前的物业费已经缴清；2、被告于2018年5月15日向原告缴纳的20000元物业属于2017年9月1日之前的物业费（该款系原告代第三人催缴）。本案物业费的起算时间为2017年9月1日。其次，第三人虽未在《终止租赁合同协议书》上盖章，但该协议书系其双方真实意思表示，且被告已于2019年12月26日缴清应缴租金。庭审中，第三人明确表示其是同意被告在竞拍前将物品留存在租赁物中，如竞拍不成功则收取相关费用。因此，本院认为，《庐陵商业街东地块商铺租赁合同》已于2019年11月30日终止，被告应向原告交纳的物业费应自2017年9月1日算至2019年11月30日，即27个月，共计83635.2元（2.42元/㎡/月×1280㎡×27个月）。 关于第二项争议焦点。原告与第三人签订的《物业服务合同》中未就逾期付款违约金作出约定，故对原告主张的逾期付款违约金，本院不予支持。 关于第三项争议焦点。1、原告提交的水、电抄表明细与案涉商铺的水、电表度数图片及银行付款凭证、水费发票可以相互印证，形成较为完整的证据链证实其诉请的案涉商铺的用电及用水量。被告对原告诉请的用电及用水量提出异议，但未提出相反证据予以推翻，本院认定案涉商铺自2019年4月30日至2020年2月24日的用电量为10040度，自2019年5月17日至2020年2月24日的用水量为573吨。2、原告提交的银行凭证及水费发票可以证实，原告向供电公司交纳的电费单价为0.76元，水费单价为3.5元。原告应按其向供电、供水系统缴纳的标准向被告收取水电费。故被告应向原告支付水费2005.5元、电费7630.4元，共计9635.9元。 综上所述，原告的部分诉请应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下： 一、被告焦武圣支付原告吉安市佳苑物业服务有限公司物业费83635.2元，限判决生效后15日内付清； 二、被告焦武圣支付原告吉安市佳苑物业服务有限公司水费2005.5元，限判决生效后15日内付清； 三、被告焦武圣支付原告吉安市佳苑物业服务有限公司电费7630.4元，限判决生效后15日内付清； 四、驳回原告吉安市佳苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4362元，减半收取计2181元，由原告吉安市佳苑物业服务有限公司负担1178元，由被告焦圣武负担1003元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨济浪 二〇二〇年五月六日 法官助理阚常绢 书记员庄薇