山东省济南市天桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0105民初6255号 原告：王树旭，男，出生，汉族，山东菏泽曹县粮食局退休职工，住济南市。 被告：鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司，住所地济南市。 代表人：马国庆，经理。 委托诉讼代理人：冀涵星，男，出生，汉族，该公司职工，住河南省禹州市。 委托诉讼代理人：张林林，女，出生，汉族，该公司职工，住济南市。 原告王树旭与被告鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司（以下简称鑫苑山东分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，因原告王树旭申请对财产损失价值进行鉴定评估，本案中止诉讼，后原告王树旭撤回了其财产损失鉴定评估申请。本院公开开庭进行了审理。原告王树旭，被告鑫苑山东分公司的委托诉讼代理人冀涵星、张林林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王树旭向本院提出诉讼请求：请理赔财产损失四万元及一切诉讼费用。事实与理由：于厨房下水道冒水，致使地板泡坏，门套、门变形开裂，家具霉变开裂，立式空调、冰箱受损，现有录像、照片为证。此下水道经常堵塞，此前曾冒水多次，因损失较小，本人没有要求赔偿，但被告没有引起重视，没定期及时排除清理地下污水出口，导致此事故。 鑫苑山东分公司辩称，第一，王树旭家中返水是因为人为将异物丢入下水管道，并非自然使用造成的油堵等，根据鑫苑名家前期物业合同小区物业服务质量适用济南市一级标准，根据《物业管理服务质量规范山东省地方标准》物业公司每年应不少于两次清理排水设施，而鑫苑山东分公司已经按照物业服务合同约定，履行了相应义务，并且事发时王树旭家中无人，是鑫苑山东分公司发现异常并第一时间联系业主、关闭水阀，已经尽到了抢救义务，对于王树旭的损失，鑫苑山东分公司作为物业服务方即使承担责任也应该是在合理范围内的补偿；第二，王树旭家中返水造成的财产损失，经平安保险公司理赔人员现场查勘已初步评估定价4780元，事发后鑫苑山东分公司积极联系王树旭希望就损失补偿达成有效沟通，但王树旭要求赔偿的数额过高，鑫苑山东分公司不同意赔偿或补偿。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：王树旭系济南市房屋（以下简称房屋）的所有权人，鑫苑山东分公司系以上房屋所在小区的物业服务单位，负责该小区的物业管理。左右，王树旭房屋家中的厨房下水道返水，造成房屋内地面积水，造成房屋内部分物品受损。当天10点左右鑫苑山东分公司的工作人员给王树旭打电话告知王树旭家中进水，王树旭接到电话后回到家中，当天鑫苑山东分公司对房屋的厨房主下水道进行了疏通，疏通后该房屋厨房下水道可以正常使用。 本案审理过程中，王树旭申请对其财产损失价值进行鉴定评估，在鉴定评估过程中，王树旭撤回了其财产损失鉴定评估申请。 对有争议的证据及事实，本院认定如下：王树旭提交以下证据：证据1、其家中财产受损照片打印件20张，证明因其家中厨房下水道返水造成其家中财产受损害的情况。 证据2、其母亲赵桂兰在养老院的收据6张，证明因其家中下水道返水，造成其母亲赵桂兰不能在其家中居住，母亲到水发盛世（济南）养老院服务有限公司开办的养老院进行居住而支出养老服务费18000元（每月3000元乘以6个月），该18000元也是鑫苑山东分公司给其造成的损失。 鑫苑山东分公司对王树旭以上证据1的真实性及证明内容均无异议，但认为该照片不能反映王树旭受损的数额；对证据2的真实性无异议，但与本案没有关联性，该收据起始时间为2019年7月，而王树旭家中返水时间为，因此该项支出与本案无关，而且该费用也不是因返水造成的损失。 对王树旭以上提交的证据1、2的真实性，本院予以认定。 鑫苑山东分公司提交以下证据：证据1、鑫苑名家前期物业合同一份，证明鑫苑名家小区物业服务质量适用济南市一级标准，根据规定，每年应不低于清理2次排水设施； 证据2、2019年5月3日报价单复印件一份、山东省增值税专用发票复印件一份、中国建设银行网上银行电子回执一份、2019年水池（箱）化粪池清理验收评价表复印件四份、化粪池清理单复印件一份、山东增值税专用发票复印件一份、中国建设银行网上银行电子回执一份、2018年水池（箱）化粪池清理验收评价表复印件四份、化粪池清理作业照片打印件六张，证明其公司按照前期物业服务合同约定的服务质量标准，委托专业的施工队伍，每年不低于2次清理化粪池等排水设施； 证据3、工单截图打印件九张，证明其公司按照前期物业服务合同约定，对业主反映的小区共用设施设备问题甚至业主室内的问题及时维修处理，已经充分尽到了作为物业服务方的合理义务； 证据4、水表照片打印件二张、95598通话录音光盘一张及文字整理材料一份，证明根据王树旭房屋用水用电情况，王树旭房屋处于经常空置的状态，家中返水时室内无人，其公司发现异常后已经第一时间向业主反馈，避免了损失； 证据5、王树旭家中下水道返水当天其公司清掏化粪池后现场照片打印件二张，证明王树旭家中返水是人为将异物丢入管道造成堵塞，此种情况不当使用的业主为责任人，对物业来说具有不可控因素。该照片中花布就是从下水主管道中掏出来的，就是该花布堵塞了下水主管道，导致王树旭家中返水； 证据6、中国平安财产保险物业管理责任险投保单一份、保险公司现场查勘照片打印件19张、中国平安财产保险股份有限公司现场查勘记录表一份，证明其公司接到王树旭反馈损失后向平安保险公司报案，经保险公司理赔人员现场查勘，对王树旭家中损失评估定价为4780元。 王树旭对鑫苑山东分公司以上证据1、2的真实性及证明内容均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为鑫苑山东分公司没有尽到每年两次清理下水管道，因为在事发之前其家中厨房下水道曾经出现过多次返水，所以鑫苑山东分公司没有引起重视，没有尽到责任，其以前将其厨房下水道口堵住，三楼的下水道就往外返水；对证据4的真实性无异议，但认为其家中没有经常空置，家中有人居住，其母亲三年来一直居住在其家中，晚上其也回来居住；对证据5的真实性及证明内容均有异议，其没有看到当时的清理现场的情况，花布其也没有看到，其不予认可，而且这花布也不是其丢弃，其也不知道谁丢弃的；对证据6的真实性及证明内容均无异议，但对保险公司评估的损失数额不认可，因为其损失远远超过保险公司定损的数额。 对以上鑫苑山东分公司的证据1－6的真实性，本院予以认定。 关于王树旭房屋厨房下水道返水的原因，王树旭认为是因为楼房第一层下边的下水道主管道出口或管道堵塞，导致其家中厨房下水道返水，应该是污水造成的油堵，就是因为长期未清理而堵塞，不是有异物堵塞。鑫苑山东分公司认为王树旭厨房下水管道堵塞的原因是异物所致，从返水的现场情况可以看出并非王树旭所说的油堵。 王树旭认为之前其厨房下水道出现过多次返水问题，其曾经向鑫苑山东分公司反映过，鑫苑山东分公司也派工作人员去查看并进行了疏通，但是没有从根本上解决堵塞的问题。鑫苑山东分公司认为其公司曾经在工单处理系统上检索过，王树旭的房屋有过三次工单记录，第一次是要查水表读数，第二次是开配电室的门，第三次是卫生间马桶不下水，并没有反映厨房下水道返水的问题。 王树旭主张厨房下水道返水造成其家中屋内地上积水达几厘米深，造成其家中客厅、卧室的地板浸泡，家中所有的门、门套开裂变形，电视柜、床头柜、医疗器、写字台、厨房橱柜、沙发、饭桌、茶几、两张床、椅子六把、麻将桌、电冰箱、柜式空调受损害及家中卧室的墙皮脱落。鑫苑山东分公司对以上王树旭陈述的造成家中客厅、卧室的地板浸泡，家中的门套8个开裂变形，床头柜1个、医疗器1个、电冰箱1个受损害及家中卧室的墙面受潮没有异议，对王树旭陈述的其他损害的财物不予认可。 王树旭认为鑫苑山东分公司作为物业管理部门，没有对下水道进行及时清理，导致下水道堵塞，所以鑫苑山东分公司对其家中返水造成的财产损害应承担赔偿责任。鑫苑山东分公司对王树旭以上陈述不认可，认为其公司作为物业服务方，已经尽到了定期清理排水设施的义务，王树旭家中返水，是异物所致，对其公司来说具有不可控因素，因此其公司即使承担责任，也只是合理范围内的补偿，而不是赔偿。 王树旭主张鑫苑山东分公司赔偿其财产损失40000元，其中其母亲无法居住其房屋，导致其母亲在养老院居住支出养老服务费18000元，其他的损失包括客厅、卧室的地板浸泡，家中所有的门、门套开裂变形，电视柜、床头柜、医疗器、写字台、厨房橱柜、沙发、饭桌、茶几、两张床、椅子六把、麻将桌、电冰箱、柜式空调受损害及家中卧室的墙皮脱落的损失共计22000元，以上合计40000元。鑫苑山东分公司对以上王树旭主张的母亲养老服务费18000元损失不予认可，该款项不属于损失，与本案无关，对王树旭主张的其他损失22000元，王树旭并没有提交票据，其损失的数额没有依据，不予认可。 本院认为，本案中，王树旭与鑫苑山东分公司均认可其双方之间属于物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第三十五条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，王树旭主张鑫苑山东分公司作为物业管理部门，没有对下水道进行及时清理，导致下水道堵塞，鑫苑山东分公司对其家中返水造成的财产损害应承担赔偿责任。对于王树旭的该主张，首先，鑫苑山东分公司提交的证据5王树旭家中下水道返水当天其公司清掏化粪池后现场照片打印件二张，该证据并未显示主下水道中有异物，不能证明照片中的异物是从主下水道中疏通出来的，所以该证据不能证明王树旭厨房下水道返水的原因是主下水管道中有异物堵塞而导致的。其次，根据鑫苑山东分公司的证据2，可以证明鑫苑山东分公司每年定期对小区内的化粪池进行清理及污水管道进行疏通，尽到了相关物业服务的义务。但根据双方提交的证据及双方的陈述，可以证明王树旭家中厨房下水道返水是因为厨房下水主管道堵塞而造成的。一般情况下，下水主管道堵塞多是因为管道直径小，日积月累后油污等污物挂在管道壁上导致管道排水空隙变小，如果每年定期疏通管道时对管道清洗不彻底，日久就会导致主管道排水不畅，甚至造成管道堵塞。鑫苑山东分公司作为小区的物业服务单位，其应按合同约定对小区内的下水管道等共用设施设备的正常使用进行维护，应该对小区楼房下水管道的排水情况定期进行排查，或定期针对性的对下水主管道进行管壁清洗，以使管道保持排水畅通而能正常使用。所以，因下水主管道堵塞致使王树旭家中厨房下水道返水而造成家中部分物品受损，鑫苑山东分公司应负有一定的责任，其应承担相应的赔偿责任。最后，王树旭家中厨房下水道返水，因事发时其家中无人，导致没有及时告知鑫苑山东分公司采取措施疏通管道，而最终导致王树旭家中积水造成物品受损，王树旭也负有一定的责任。综上，对于本案中王树旭的物品受损，鑫苑山东分公司与王树旭均负有一定责任，综合相关情况，本院酌情认定鑫苑山东分公司负有80%的责任，王树旭负有20%的责任。 对于王树旭主张的其母亲在养老院居住支出养老服务费18000元的损失，王树旭提交的其母亲赵桂兰在养老院的收据6张，其中前两张收据中载明收据的出具时间分别为2019年7月14日、8月18日，从而可以证明在2019年8月26日王树旭家中厨房下水道返水事件发生之前，其母亲赵桂兰就已入住了水发盛世（济南）养老院服务有限公司开办的养老院，且事发当天鑫苑山东分公司就对王树旭的厨房主下水道进行了疏通，可以正常使用，其家人也可以正常居住使用其房屋，其母亲支出的养老服务费不属于给其造成的损失。因此，对王树旭主张的其母亲养老服务费18000元的损失，本院不予支持。对于王树旭主张的家中物品损失22000元，鑫苑山东分公司对王树旭陈述的家中客厅、卧室的地板浸泡，家中的门套8个开裂变形，床头柜1个、医疗器1个、电冰箱1个受损害及家中卧室的墙面受潮没有异议，对王树旭陈述的其他损害的物品不予认可；且王树旭撤回了对其财产损失价值进行鉴定评估的申请，所以对王树旭受损物品的损失价值，本院无法确定。因此，王树旭主张其家中受损物品的损失共计22000元，证据不足，事实不清，本院不予支持。但鑫苑山东分公司提交的证据6中国平安财产保险物业管理责任险投保单一份、保险公司现场查勘照片打印件19张、中国平安财产保险股份有限公司现场查勘记录表一份，证明保险公司理赔人员经现场查勘，对王树旭家中（物品）损失评估定价为4780元。鉴于王树旭现有证据不能证明其主张的受损物品的全部数量及损失价值，所以根据以上鑫苑山东分公司提交的证据，本院认定王树旭家中物品的损失价值为4780元。根据以上认定的双方责任比例，鑫苑山东分公司应承担损失3824元（4780元×80％）。因此，鑫苑山东分公司应赔偿王树旭财产损失3824元，对此本院予以认定。对王树旭主张的损失的超出部分，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司赔偿王树旭财产损失3824元，于本判决生效之日起10日内付清。 二、驳回王树旭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 案件受理费800元，由王树旭负担724元，鑫苑科技服务集团有限公司山东分公司负担76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  张清国 审判员  曹新建 审判员  朱广民 二〇二〇年五月十五日 书记员  王 瑞