四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终79号 上诉人（原审被告）：谢泽文，男，1944年7月23日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 上诉人（原审被告）：黄德群，女，1950年7月27日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：谢荣（谢泽文、黄德群之子），男，1977年1月2日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：赵传英，四川经和璧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202号。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 上诉人谢泽文、黄德群因与被上诉人内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2018）川1002民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢泽文、黄德群的委托诉讼代理人谢荣、赵传英，被上诉人嘉宏公司的委托诉讼代理人谢育龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢泽文、黄德群上诉请求：1.撤销原判，改判支持谢泽文、黄德群一审提出的诉求；2.本案诉讼费由嘉宏公司承担。事实与理由：一、谢泽文、黄德群与原拆迁人内江市建设房地产综合开发公司所签《内江市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《拆迁调换协议》）是真实、合法的，虽然世纪滨江工程名义上已不属嘉宏公司开发，但安置工作仍全部由嘉宏公司在负责，其应当履行合同，安置营业房一间给谢泽文、黄德群。二、损失赔偿金额应按84.06㎡营业房的现有市场价（折合4,959,540元）及谢泽文、黄德群的误工费、车旅费、购买新营业房的各项税金等损失来计算。1.根据《拆迁调换协议》约定和拆迁时政府领导明确的安置方案，均证明营业店面的安置以“一间”“自然间”的数量予以安置，不是按原拆迁面积安置。在世纪滨江工程已修建出的现有门面也是按“自然间”修建和安置，且安置工作和安置方案仍属嘉宏公司在统一负责制定和安置。按照嘉宏公司2015年6月15日制定的“鹭湾半岛二期营业店面安置方案”中“原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面，原拆迁面积20--30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面”的约定，在同一地段、同一时段、同一拆迁政策、同一拆迁人、同一安置人的情况下，被拆迁人都应享有同等的安置方案，所以谢泽文、黄德群原拆迁面积49.76㎡（其中中间夹层24.32㎡）就应获得84.06㎡调换面积。但由于嘉宏公司违约，使谢泽文、黄德群失去了这应得的84.06㎡的调换面积。2.调换产权的营业房现有价格，应以市场价59,000元/㎡计算。一审评估机构的估价只是最低价格，与现实中的实际交易价格差距较大，经谢泽文、黄德群走访，同地段的门面现有价格应为59,000元/㎡左右。3.谢泽文、黄德群根据协议约定，最终目的是要获得营业店面用于生计，所以在得到现金补偿后用于购买相应门面所产生的交易税收应由嘉宏公司赔偿（税收金额以法院查实税率计算为准）。4.谢泽文、黄德群因嘉宏公司违约产生的车旅费、误工费7500元应由嘉宏公司承担。 嘉宏公司所辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 嘉宏公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方之间的《拆迁调换协议》；2.判令按照案涉拆迁非住宅用房现有市场价值，以此确定嘉宏公司因承担违约责任而给予谢泽文、黄德群的损失赔偿金额；3.案件受理费由嘉宏公司承担。 一审法院认定事实：2002年12月8日，拆迁人：内江市建设房地产综合开发公司（甲方）与被拆迁人：谢泽文、黄德群（乙方）签订《拆迁调换协议》，约定：乙方被拆除房屋基本情况：营业用房：座落团结街54号，产权性质私，建筑面积25.44，建筑结构砖混，产权证号新宇确权；其他房屋（夹层）：坐落团结街54号，产权性质私，建筑面积24.32，建筑结构砖混。二、经房地产评估机构评估，乙方被拆迁房屋价格为营业用房4,100元/㎡，其他房屋（夹层）500元/㎡；乙方被拆迁房屋的总价值为116,464元。安置房屋预估价格为营业用房5,000-5,800元/㎡。安置房屋竣工后依照确定的评估价格结算新旧房屋差价。三、实行过渡安置的，乙方自愿调换甲方滨江东路10号地块提供的住宅：营业店面壹间。乙方在安置选房时，依照拆迁安置证号的先后顺序选房。四、实行过渡安置的，过渡期间为24个月。超过过渡期间安置的，甲方应按规定支付超期过渡补助费或超期停业补助费。五、甲、乙双方应按被拆迁房屋及安置房屋的评估价格结清产权调换的差价。六、甲、乙双方应在房屋安置后30日内一次付清产权调换的补差金额。七、甲方应对乙方发放以下各项补助费用。1.搬家补助费：200元，2次；2.过渡补助费:无；3.停业补助费100元/月•人，2人；4.超期过渡补助费：无；5.超期停业补助费150元/月•人。……，十二、违约责任：甲、乙双方应共同遵守本协议规定的一切条款，如一方违约，应赔偿因此给对方造成的一切经济损失。过渡期间届满后，内江市建设房地产综合开发公司未按约安置谢泽文、黄德群。2006年9月，嘉宏公司承接内江市滨江东路旧城改造工程项目及债权债务以来，一直向谢泽文、黄德群发放超期停业补助费，但未安置谢泽文、黄德群营业用房。谢泽文、黄德群于2014年4月28日起诉至法院，要求嘉宏公司安置营业用房一套，及支付经济损失，一审法院作出（2014）内民初字第2330号民事判决书，判决：一、嘉宏公司赔偿谢泽文、黄德群自2004年12月8日至2014年9月的租金损失30,616.81元。（已抵扣嘉宏公司自2004年12月至2014年9月已领取的“停业补助费”94,242元）；二、驳回谢泽文、黄德群请求嘉宏公司拆迁安置滨江东路5号地块营业用房的诉讼请求。一审判决后，谢泽文、黄德群不服提起上诉，内江市中级人民法院作出（2014）内民终字第371号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，谢泽文、黄德群不服提起再审申请，四川省高级人民法院作出（2015）川民提字第321号民事判决书，判决：维持四川省内江市中级人民法院（2014）内民终字第371号民事判决。合同约定的10号的地块现非嘉宏公司开发项目。嘉宏公司多次与谢泽文、黄德群协商以货币化方式安置均无果，故向法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院受理后，嘉宏公司提出对案涉已拆迁的房屋进行价格评估，经一审法院依法委托，资阳市顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月28日出具《估价报告书》，结果为在价值时点2018年5月30日房地产价值估价为834,688元。另查明，嘉宏公司于2015年6月15日发布“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案，方案载明：安置范围为因2001年滨江东路防洪提建设拆迁至今未安置的营业店面拆迁户；对选择安置店面的面积原则限定为原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面、原拆迁面积20—30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面。嘉宏公司于2017年单方委托评估机构对谢泽文、黄德群的案涉拆迁房屋进行评估，并提出滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案，载明：货币化安置对象为2001年2002年滨江东路改造项目中原选择产权调换方式而未能安置的非住宅用房被拆迁人；货币化安置签约期限为自2017年12月19日起至2018年3月18日止；货币化安置费的各项构成为由拆迁评估机构按价值时点（2017年12月6日）重新评估确定被拆迁房屋的价格、被拆迁房屋重新评估后价值的20%的一次性补贴等。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，根据查明的事实，嘉宏公司非因自身原因已不能按合同约定在约定的地点向谢泽文、黄德群安置营业用房，现诉争的《拆迁调换协议》已不能实现合同目的，如不解除合同，将进一步扩大合同双方的损失，基于公平原则，嘉宏公司提出的要求解除《拆迁调换协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定及合同的约定，嘉宏公司作为不履行合同义务的违约方，如不能继续履行或采取补救措施，应在解除合同时承担赔偿损失的违约责任。谢泽文、黄德群提出的要求嘉宏公司退还原面积拆迁评估总价值资金、支付原面积拆迁评估总价值资金利息、支付用于购买新营业房税收金额、支付精神损失费的损失赔偿，无事实和法律依据，一审法院不予支持。谢泽文、黄德群提出的要求嘉宏公司赔偿调换的面积折算金额、车旅费、误工费的金额的损失赔偿，因计算所依据的面积、价格、费用等数据，未提供有效证据予以证明，一审法院不予支持。谢泽文、黄德群要求嘉宏公司支付超期停业补助费，因超期停业补助费是基于合同约定的迟延履行补助金，非解除合同后谢泽文、黄德群的损失，且谢泽文、黄德群未提起反诉，本案不作处理，谢泽文、黄德群可向嘉宏公司予以领取，如嘉宏公司不予支付，谢泽文、黄德群可另行起诉。因双方签订合同时未约定安置营业用房的具体面积和违约金数额，赔偿标准约定不明，基于公平原则，综合考虑嘉宏公司产权调换或货币化安置其他同批次拆迁户等实际情况、谢泽文、黄德群多次要求嘉宏公司履行合同义务所产生的差旅费等直接损失、谢泽文、黄德群签订合同时可预见的安置房屋可能增加面积的增值等可期待利益，仅以现有市场价值估价赔偿谢泽文、黄德群的损失，显失公平，嘉宏公司提出要求按照诉争的拆迁非住宅用房现有市场价值确定嘉宏公司因承担违约责任而给予谢泽文、黄德群的损失赔偿金额的诉讼请求，一审法院酌情上浮20%即以诉争被拆迁房屋现有市场估价（价值时点2018年5月30日）的120%确定嘉宏公司应支付两谢泽文、黄德群的损失赔偿金额，即834,688元×120%=1,001,625.6元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除嘉宏公司与谢泽文、黄德群于2002年12月8日签订的《拆迁调换协议》。二、嘉宏公司于本判决生效后十日内支付谢泽文、黄德群赔偿款1,001,625.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13,815元，嘉宏公司自愿负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《拆迁调换协议》是否应继续履行；2.如协议应予解除，嘉宏公司应赔偿谢泽文、黄德群的金额应如何计算。 争议焦点1，因案涉地块现均非嘉宏公司所有，嘉宏公司事实上已不能履行拆迁安置另一营业房的合同义务。嘉宏公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，但是在双方形成合同僵局的情况下，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在嘉宏公司客观上已无法履约的情形下，应当允许其解除合同，但嘉宏公司仍应承担其违约责任。 争议焦点2，针对谢泽文、黄德群主张的赔偿请求，本院评判如下：1.对谢泽文、黄德群提出的退还被拆迁房屋原总价值116,464元，因该部分款项已经包含被拆迁房屋的估价之中，对此本院不予支持。2.关于超期停业补助费。谢泽文、黄德群在一审中要求从2018年7月起按内府发[2014]23号文件规定的标准计算，该份文件结尾处载明：“在本办法发布施行前已按《内江市城市房屋拆迁管理办法》（内府发[2006]37号）以及《内江市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施办法》实施的项目继续沿用原规定。”谢泽文、黄德群的此项请求实质是要求变更合同，因其未提起反诉，不属本案审理范围，一审不予支持并无不当。但嘉宏公司应当持续支付此笔费用至合同解除时止即本判决生效之日。3.谢泽文、黄德群提出按84.06㎡、59,000元/㎡予以赔偿的问题。按照《拆迁调换协议》第二条第二项“安置房屋竣工后依照确定的评估价格结算新旧房屋差价。”第五条“甲、乙双方应按被拆迁房屋及安置房屋的评估价格结清产权调换的差价。”的约定，双方本应就新旧房屋差价部分予以补差，即使谢泽文、黄德群可以获得超出被拆迁房屋面积的安置房屋，也应补足与被拆迁房屋价值的差价部分，并非如其所诉直接以“一间”旧房调换“一间”新房而无需补差。同时，谢泽文、黄德群也未提供有效证据证实其所认为的同地段门面现有价格为59,000元/㎡的主张。因此，一审判决以被拆迁房屋评估价格作为计算依据并无不当。4.谢泽文、黄德群主张应赔偿今后购买营业房的税费、精神损失费，均无事实和法律依据，一审判决不予支持正确。5.谢泽文、黄德群主张的车旅费和误工费未提交有效证据予以证实，且一审判决已在20%的上浮赔偿金额中予以考量，本院对此予以维持。综上，一审判决综合考虑嘉宏公司产权调换或货币化安置其他同批次拆迁户的实际情况，以评估价值为基础，上浮20%确定赔偿金额并无明显不当。 综上所述，谢泽文、黄德群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13,658元，由谢泽文、黄德群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 李小勇 审 判 员 王 侯 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 荔杨博 书 记 员 李泓洁