广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0114民初7173号原告：高泽锋，男，汉族，1977年9月24日出生，住广州市花都区，委托诉讼代理人：饶红美，广东君厚律师事务所律师。被告：广州市友田房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇狮岭大道13号901-906房，统一社会信用代码914401147268178531。法定代表人：江岳山，该公司经理。委托诉讼代理人：江晓琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国豪，北京市盈科（广州）律师事务所实习人员。被告：中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，住所地广州市花都区富银路1号，统一社会信用代码914401011911985495。负责人：潘全胜，该分行行长。委托诉讼代理人：黄俭，男，该分行员工（委托期限：2019年7月26日至2019年12月31日）。委托诉讼代理人：王桂洲，男，该分行员工。委托诉讼代理人：夏繁，女，该分行员工（委托期限：2020年4月3日至2020年12月31日）。原告高泽锋与被告广州市友田房地产开发有限公司（以下简称友田公司）、中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称农行花都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告高泽锋的委托诉讼代理人饶红美、被告友田公司的委托诉讼代理人江晓琪、邓国豪、被告农行花都分行的委托诉讼代理人黄俭、王桂洲到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案，原告高泽锋的委托诉讼代理人饶红美、被告友田公司的委托诉讼代理人江晓琪、被告农行花都分行的委托诉讼代理人夏繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高泽锋向本院提出诉讼请求：1.判令解除高泽锋与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除高泽锋与农行花都分行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令友田公司退还高泽锋已付房款258000元及至判决生效日止高泽锋已付银行贷款本金；4.判令友田公司赔偿房款利息损失56480元（以房价总款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向高泽锋支付自付款之日起至判决生效之日止所产生的利息，其中258000元自2017年3月17日起计息、300000元自2017年6月1日起计息，暂计至2019年6月3日）；5.判令友田公司支付逾期交楼违约金25110元；6.判令友田公司向高泽锋支付解除合同违约金55800元；7.判令友田公司向高泽锋支付解除违约金与按揭贷款利息损失（自贷款发放之日起至友田公司还款之日）、按揭费用之差价；8.判令友田公司向农行花都分行返还判决生效之日起的尚余贷款本息；9.判令友田公司承担本案诉讼费用。诉讼中，高泽锋变更诉讼请求为：1.判令解除高泽锋与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除高泽锋与农行花都分行签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令友田公司退还高泽锋已付房款258000元及至判决生效日止高泽锋已付银行贷款本金;4.判令友田公司赔偿房款利息损失56480元（以房价总款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向高泽锋支付自房款支付之日至本判决书生效之日所产生的利息，其中258000元自2017年3月17日起计息、300000元自2017年6月1日起计息，暂计至2019年6月3日，实际计算至判决生效之日）；5.判令广州友田公司向高泽锋支付解除合同违约金55800元;6.判令农行花都分行返还判决生效之日的尚余贷款本息；7.判令友田公司承担本案诉讼费用。事实和理由：高泽锋于2017年3月17日与友田公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称合同），约定由高泽锋（合同乙方，买方）向友田公司（合同甲方，卖方）购买花都区××大道宝峰××梯（友田朗逸雅居X栋2梯）2层20X号房，房屋总金额为人民币558000元，友田公司应于2018年12月31日前将商品房交给高泽锋使用。《合同》第十二条交房条件约定为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；……第十五条房屋交付时的有关资料约定为双方进行房屋验收交接时，友田公司应当向高泽锋提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。《合同》第十四条延期交房的违约责任约定，逾期不超过90日的，甲方应自延期交付房屋应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日需按总房价款的0.05%向高泽锋支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日，甲方有权单方面解除合同。甲方解除合同的，甲方应自收到解除通知之日起30日内，退还乙方已支付房价款（利息以乙方付款日起30日至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利息计算），同时按房款总价的10%，违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。合同签订后，高泽锋于2017年3月17日向友田公司支付了首期购房款258000元，并作为借款人与中国农业银行股份有限公司广州花都支行（贷款人）、友田公司（保证人）签订《个人住房借款担保合同》，约定贷款金额为300000元（大写：叁拾万元），贷款期限为30年，借款人应将借款用于购置位于花都区××大道宝峰××梯（友田朗逸雅居X栋2梯）2层20X号房产。受托贷款人将贷款一次性资金划入友田公司名下账户。贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。开发商友田公司为本合同项下高泽锋的全部债务提供阶段性连带保证担保。高泽锋于同日支付按揭费用1450元，印花税15元。高泽锋根据《广州市商品房买卖合同（预售）》的第八条的约定与广州公积金中心办理完毕按揭手续。2017年6月1日，受托贷款人农业银行花都支行发放贷款300000元。高泽锋自2017年7月1日起逐月向农业银行花都支行归还贷款本息至今。因友田公司现案涉楼盘项目因存在违法建设未处理及公共绿地未按规划实施的情形，至今未能通过规划验收，友田公司未能按照合同第十五条的约定向高泽锋出示规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，未能按照合同第十二条约定交房条件向高泽锋交付房屋于2018年12月31日。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，高泽锋有权解除与友田公司的房屋买卖合同、解除与广州公积金管理中心签订的《住房公积金抵押借款合同》，并要求友田公司赔偿损失。被告友田公司辩称，本案中高泽锋与友田公司之间是商品房预售合同关系，而高泽锋与农行花都分行之间则是借款关系，二者所依据的事实及法律不存在关联，应分案处理。并且，高泽锋已签署了《同意书》，其已通过事实行为自愿放弃合同解除权。退一步说，涉案物业目前已逐步完成竣工验收，高泽锋所主张的合同解除事由丧失事实依据。一、根据合同约定，高泽锋的合同解除权不成立。（一）《商品房买卖合同》中约定解除合同的情形是针对逾期交房情形，但友田公司并非逾期交房。第一，根据合同约定，友田公司“应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付”高泽锋使用，逾期时间超过90天的，高泽锋有权单方面解除合同。换言之，高泽锋解除合同的条件是友田公司逾期交房超过90日。而事实上2019年1月14日，友田公司即与高泽锋寄送《收楼通知书》，并且，在此之前，2018年8月至9月期间，友田公司即将涉案物业存在违建的情形如实告知，在此情况下高泽锋自愿签署了同意书及意见登记表，明确接受了友田公司的瑕疵交房，应视为双方对原合同约定的交房条件做了变更约定。第二，根据《商品房买卖合同》第十五条约定“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》……”。对此，友田公司已具备《商品房预售合同》第十五条约定的除《建设工程规划验收合格证》以外的房屋交付时需具备的资料。而之所以未能取得《建设工程规划验收合格证》，是因涉案用地被村民占用但相关政府部门未依法及时进行拆除的原因所导致,并非友田公司的违约行为导致。第三，由于涉案房地产项目已达到可居住的实质条件，加之很多业主到政府部门信访，投诉友田公司不交楼影响原入住计划，为减损双方损失，故友田公司依据《商品房预售合同》及高泽锋所签署的《同意书》的约定，向高泽锋通过邮寄形式发送《收楼通知书》，通知高泽锋收楼，友田公司已履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。（二）友田公司仅仅是瑕疵交房。上述《商品房买卖合同》第十五条约定，“……上述文件不全的，视为不符合交付标准”，在此恳请合议庭特别注意，对于房屋验收交接时文件不齐全的情形，双方将此约定为“视为不符合交付标准”，故此，友田公司在未取得《建设工程规划验收合格证》下向高泽锋通知办理交房手续，是其交房的行为不符合标准存在瑕疵，而非逾期交房，不能因此直接认定高泽锋享有合同解除权。（三）高泽锋并未表示拒绝收楼，相反其已签署了《同意书》，以默示行为接受友田公司的瑕疵履行。上述《商品房买卖合同》第15条规定，双方进行房屋验收交接时，友田公司提供的文件不全的，高泽锋“有权拒绝收楼”。结合本案，高泽锋从未向友田公司表示拒绝收楼，相反其签署同意书及意见登记表的行为，足以证明其知悉涉案用地系因被村民占用且相关政府部门未进行拆除导致未能通过规划验收，而自愿接受友田公司的瑕疵履行。换言之，双方已协商一致对《商品房预售合同》关于交楼条件约定的变更。依据合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，双方实际上已协商一致对交楼条件变更为按项目用地现状及现状的绿化面积交付。二、高泽锋请求解除合同的事由目前已得到解决。经友田公司的积极维权，2019年7月22日，友田公司开发建设的宝峰东路住宅项目友田朗逸雅居已售楼宇已通过规划验收，2019年7月30日，涉案物业已完成建设工程竣工验收备案，并取得相关的《建设工程规划验收合格证》（现名称为《建设工程规划条件核实意见书》）、《建设工程竣工验收备案表》法律文件。对此，友田公司已于2019年8月1日及时向有关业主发出《通知书》，告知其购买房屋的规划验收完成情况，目前有关业主已到友田公司补全收楼手续。涉案物业已符合交房条件，双方之间的商品房买卖合同合同已具备履行可能性，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二条“当事人以发包人未取得建设工程规划许可证等规划审批手续为由，请求确认建设工程施工合同无效的，人民法院应予支持，但发包人在起诉前取得建设工程规划许可证等规划审批手续的除外”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”等类似的法律规定反映的司法精神，同时依据“继续履行优先”的合同法原理，在房地产纠纷司法实践中，取得规划审批手续是合同效力影响因素，并且是应当允许补正的因素，涉案房屋买卖合同效力应当允许补正。鉴于本案开庭之前，涉案物业已通过规划验收，恳请法官综合全案，驳回高泽锋的解除合同主张。三、未能取得《规划验收合格证》是因不可抗力导致，依法应免除友田公司的责任。1、未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因是，项目用地东北侧存有10栋违章建筑，不符合项目用地规划。友田公司合法取得项目土地后，自2007年开始当地村民陆续强行霸占项目用地东北侧土地，强行修建10幢房屋。友田公司合法开发的物业竣工后，在申请规划验收时，规划部门以涉案土地上有10幢违章建筑为由，不予通过规划验收，故虽然友田公司开发项目已全面完工，已完全达到使用条件，却无法通过规划验收。自发现违建行为开始，友田公司就一直依法维权，请求政府部门依法制止和处理。2018年12月3日，广州市花都区国土资源和规划局穗花国规函【2018】1630号《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建议的复函》认定：“项目用地红线内东北侧的10幢建筑未经规划许可，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法行为”，且已于2018年11月20日以穗花国规函【2018】1547号《关于查处涉嫌违法建设的转办函》告知花都区城市管理局，要求依法查处。但，花都区城市管理局一直未予查处。高泽锋提交的花都区国土资源和规划局致广东省电视台的《关于广州市友田房地产开发有限公司住宅项目问题的情况说明》也同样明确“友田公司于2018年11月向我局咨询办理该项目的规划验收手续，经核查，发现该项目用地范围内东北角原规划为小区公共绿地的地块已经建设了10栋未经规划许可的农房……该项目存在违法建设未经处理及公共绿地未按规划实施的情形，故该项目未能通过规划验收，违法建设问题已经告知友田公司，并发文狮岭镇政府及区相关部门”。故，由于项目用地范围内存有该10幢房屋违章建筑，不符合项目用地规划，直接导致友田公司未能取得《建设工程规划验收合格证》，是友田公司无法通过规划验收的唯一原因。2、违章建筑至今未能依法拆除，是友田公司所不能预见，不能避免，不能克服的原因导致，属于不可抗力，友田公司依法应予免责。（1）友田公司已积极尽到了必要的制止消除违建的义务。村民在项目土地修建违章建筑，必然导致友田公司项目合法权益严重受损，基于维护自身权益的本能，也是基于常识，友田公司自发现村民修建房屋开始，就已想尽办法予以制止。而，高泽锋指责友田公司对政府部门隐瞒违建事实，匪夷所思，任何一个正常人在利益受损时均会维权，这是本能，更妄论一个公司企业，高泽锋纯属信口开河。由于对违建的处理以及消除是政府部门独具的行政执法权力，友田公司不具有，也不能以违法的方式自行进行私力救济，因此，自发现村民在项目土地上进行违法建设行为，制止无效，友田公司就从未间断地向各政府部门反映情况，诉求政府部门依法制止拆除违建。从2014年友田公司向城市规划局花都区分局出具的《情况说明》可以证明友田公司就村民占用项目地块的问题在此之前已是多次向政府部门反映，但政府部门一直未进行处理。直至2018年12月3日，花都区国土资源和规划局以花国规函【2018】1630号《关于友田房地产公司狮岭镇宝峰路以东住宅项目问题处理建议的复函》认定10幢民房为违章建筑，并发函穗花国规函【2018】1547号《关于查处涉嫌违法建设的转办函》，告知花都区城市管理局，要求依法查处。友田公司于2019年1月28日向花都区城市管理局、狮岭镇人民政府发函《行政处理申请书》，请求依法认定10幢建筑是违法建筑物，并作出限期拆除的处理决定，如违建人逾期不拆除的，依职权实施强制拆除。但，政府有关部门就该申请未予以明确回复，友田公司只得对其提起行政诉讼，判决该两政府部门不依法查处违建行为违法，请求判决该两部门限期依法查处违法建设行为拆除违章建筑。近期，广州铁路运输法院一审判决【（2019）粤7101行初2193号】限期花都区城市管理局对东北侧10幢建筑问题重新作出行政处理。（2）违章建筑至今未能依法拆除，是友田公司所不能预见，不能避免，不能克服，属于不可抗力。根据《广州市城乡规划条例》第三条、《广州市违法建设查处条例》第四条、《广州市城市管理综合执法细则》第四条以及《广州市城乡规划程序规定》第五十六条等相关规定，政府部门有职权亦有义务依法对违法建设行为人的违法建设行为进行查处、行使行政处罚权。《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条，《广州市违法建设查处条例》第二十条、第二十九等相关规定，违法建设必须拆除，当事人不配合，政府部门有权强制拆除，处理违法建设的期限是四十五个工作日，最长不得超过九十个工作日。因此，友田公司基于对法律的尊重，对法律的信赖，对法律规则的预判，以及一般人的正常认知，且也是常识，只可能知道自己尽到了必要合理的报告义务后，最长九十个工作日政府部门就能完成对违法建设的处理。然而，时至今日，远远超出九十个工作日，已是长达十年，政府部门对项目土地上的10幢违法建设至今仍然未做实质性处理，即使友田公司通过行政诉讼手段督促政府部门履责，作为违建执法部门的花都区城市管理局却依然不作为，其对一审判决其必须作出实质性处理不服，现还提起了上诉。政府部门长达十年不依法处理违建，确实是友田公司所难以想象，所不能预见，不能避免，不能克服的原因所导致。故，友田公司无法按《商品房预售合同》第十五条约定的条件向高泽锋交付房屋，是由不可抗力所导致，依据《合同法》第一百一十七条，应免除友田公司的违约责任。另外，高泽锋所提交的律师函和相关证据不能表明涉案房屋买卖合同已经解除，更不能表明高泽锋基于相关的事实具有合同解除权。根据双方签订的商品房买卖合同约定，友田公司已经于2018年8月至9月期间将涉案物业存在违建的情况如实告知高泽锋，在此情形下高泽锋自愿签署同意书，表明双方对于合同约定的交房条件做了变更约定，而不再适用原合同中约定的交房验收时友田公司所应提交的有关资料的条件。并且高泽锋并未表示拒绝收楼，结合目前高泽锋所请求解除合同的事由已经得到实际解决，涉案物业已经完成竣工验收备案，根据相关法律规定，在起诉前取得规划审批手续，影响合同效力的因素是足以补正的，故本案合同买卖的效力应当允许补正。并且高泽锋的诉请存在自相矛盾的地方，既要求逾期交房的违约金以及在不解除合同的条件下要求我方支付逾期交房违约金，另一方面又要求解除合同，在涉案物业已经验收的情况下，加之高泽锋已经签署同意书，其起诉要求解除合同严重违反禁止反言原则，我方从未收过高泽锋的解除通知，高泽锋提交的律师函也非解除通知，按照合同14条第一款第二项的约定，高泽锋主张继续履行与解除合同不做累加，必须择一进行选择，所以该两种违约责任不能同时要求我方承担，高泽锋提及的按揭费用与本案无关，在涉案合同签订时，高泽锋具有选择付款方式的权利，其自主选择了按揭购房方式，其应承担相应成本，且该成本是否产生与我方是否违约没有任何因果关系。本案我方的违约程度显著轻微，不影响高泽锋合同目的的实现，涉案合同不应解除。2019年10月8日，最高法发布了全国法院民商事审判工作会议纪要第47条规定，其中违约程度显著轻微的，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的不予支持。不能完全根据合同文本机械的确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则综合考虑以下因素决定：考察违约方的过错程度是否为轻微过失，若是，不应认定。考察约定的解除条件是拒绝履行等重大违约行为，本案不是。考察违约行为的后果。本案中，涉案房地产项目早已达到可居住的实质条件，仅因占用土地范围内的土地被村民违建才无法取得，为了尽量减少双方损失，我方在2019年1月14日向包括高泽锋在内的业主通过邮寄的方式发出了收楼通知书，对村民违建造成的我方无法取得，我方也没有任何过错，是受害者。我方已经积极对村民违建，但违法建设一直没有被处理，我方从未间断向政府部门反映该情况，在2018年发出了查处违法建设的函，我方对此提出了行政诉讼，政府最终也同意了特事特办，涉案房屋也取得了建设工程规划许可证，达到了交付条件。2019年8月1日我方也发出了收楼通知书，即使认为我方违约，我方的违约也是显著轻微，且我方不存在故意和恶意，也在积极履行合同，且涉案物业也完全达到实质使用条件。收楼文件属于附属义务，仅是未能实际取得，不能影响原告目的的实现，涉案合同约定的解除条件事由已经消除，本案中高泽锋合同的目的不论是实质上还是形式上都已经完全达到并且实现。涉案合同不存在可以解除的理由和事实。故不应该解除。农行花都分行辩称，当事人贷款没有结清之前不同意解除合同。同意在本案中一并处理抵押借款合同的诉讼请求。一、高泽锋、友田公司与农行花都分行签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。2017年4月17日，高泽锋作为借款人、友田公司作为保证人与农行花都分行签订《个人购房担保借款合同》，三方在合同上签字并盖章，合同依法成立并生效。合同生效后，农行花都分行与高泽锋的债权债务关系依法成立。《合同法》第六十条规定：“当事人应按照约定全面履行自己的义务”；《个人购房担保借款合同》第十二条约定：“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定仍应正常履行。”合同第二十四条所述房产为本案涉诉房产，位于花都××××房。根据上述法律法规以及合同约定，高泽锋与友田公司就涉案房产发生的纠纷不会影响《个人购房担保借款合同》权利义务的履行，高泽锋应继续偿还贷款。二、若《商品房买卖合同》被解除，友田公司应将购房款优先偿还农行花都分行的贷款。高泽锋与农行花都分行签订的《个人购房担保借款合同》第四十条第二款约定：“如借款人与保证人双方取消《商品房买卖合同》，借款人同意将保证人返还的资金优先偿还贷款人的贷款。”农行花都分行已于2017年6月1日将30万元贷款转入友田公司的账户。因此，若解除商品房买卖合同，友田公司作为担保借款合同的保证人应优先将返还的资金即购房款返还农行花都分行。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”据此，即便《个人购房担保借款合同》和《商品房买卖合同》均被解除，出卖人即友田公司也应将购房贷款的本息返还花都分行。三、农行花都分行针对涉案房产已办理抵押预告登记，未经其同意不得处分该房产。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”农行花都分行于2017年7月19日办妥涉案房屋抵押预告登记。抵押权的预告登记是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。据此，未经农行花都分行允许，不得处分涉案房产。如借款人高泽锋或保证人友田公司提前清偿全部购房贷款本息，农行花都分行可协助办理涂销登记。本院经审理认定事实如下：友田公司是广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居项目的开发商，在向高泽锋出售涉案房屋时已取得行政部门核发的商品房预售许可证。2017年4月5日，高泽锋（乙方、买方）与友田公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定乙方向甲方购买位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居X栋2梯20X房，房屋用途为住宅，建筑面积78.58平方米，总金额558000元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日的，甲方应在本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同，乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应在合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向高泽锋支付违约金。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同并对其他权利义务进行了约定。合同签订后，高泽锋于2017年3月17日支付首期房款258000元。2017年3月17日，高泽锋向广州市友佳按揭服务有限公司缴纳了按揭费及印花税共计1465元。2017年6月1日农行花都分行发放贷款30万元。友田公司于2016年6月12日与广州市源峰自来水有限公司签订城市供用水合同，2016年12月28日取得自来水安装工程竣工、验收报告书；2017年6月29日，取得管道燃气工程施工质量保证书及竣工报告；2017年8月8日，友田公司与广州供电局有限公司花都供电局签订公用电房协议；2017年9月30日，取得建设项目环境保护验收的意见；2017年11月16日，取得人防工程专项竣工验收备案意见书；2017年11月28日，取得客户受电工程竣工检验意见书；2018年4月18日取得住宅质量保证书、住宅使用说明书；2018年4月27日取得涉案房屋所在项目的建筑工程竣工验收报告；2018年5月29日，取得建设工程消防验收意见书；2018年8月31日，友田公司的通邮申请可予通邮。2019年6月5日，高泽锋向友田公司以EMS的形式发送《律师函》，2019年6月6日，该邮件被签收。《律师函》中载明，因贵司案涉楼盘项目存在违法建设未处理及公共绿地未按规划实施的情形，至今未能通过规划验收，未能取得《建设工程规划验收合格证》，未能按照合同第十二条约定交付房屋，至今未如约交房，逾期交房时间已经超过90日，现本律师代表委托人正式通知贵司，解除与贵司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》……2019年7月30日，涉案房屋所在的楼栋取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2019年8月1日，友田公司向高泽锋以EMS的方式发送再次通知业主收楼的《通知书》、《通知》。2017年4月17日，高泽锋（借款人）、农行花都分行（贷款人）与友田公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定，借款金额30万元，借款用途为购买房产，借款人购买房产位于广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号X栋2梯（友田朗逸雅居X栋2梯）20X房，保证人承担阶段性保证+抵押。合同并对其他权利义务进行了约定。诉讼中，友田公司陈述其从2007年发现涉案房屋东北角存在违建之后不断以口头和书面的形式申请有关部门查处，但无证据留存。友田公司认为高泽锋签署了《同意书》，《同意书》的主要内容是：我司于2003年取得朗逸雅居项目地块的《国有用地土地使用权证》，2007年取得《建设工程规划许可证》，我司已经按批复内容完成了建设，并计划完成规划验收和竣工备案后交楼。但从2007年开始合成村村民陆续占用项目地块东北角位置的权属用地建设农房，期间我司也曾多次向狮岭镇政府反映，狮岭镇政府就该村民占地建房问题与合成村进行过协商，但最终未协调成功，该位置用地已被村民占用，无法拆除，导致朗逸雅居项目净用地和原规划绿地面积相应减少。现该项目已到了规划验收阶段，为保证各业主能按时收楼，须取得已购房业主同意按项目用地现状及现状绿化面积交付使用的意见，方可办理后续相关手续。另查明，广州市花都区城市管理和综合执法局于2019年3月13日就本院（2019）粤0114民初1477-1485号函件复函，主要内容为，2004年7月，狮岭镇房地产综合开发公司（以下简称狮岭公司）与友田公司签订土地征地《协议书》，为友田公司征收狮岭镇宝丰路东、流溪河南约55.08亩土地。后由于部分村民不同意，宝峰路东、流溪河南土地4.243亩（即涉案地块东北角约2800平方米用地）未被征用。2009年3月24日，狮岭公司将宝丰路东、流溪河南土地款（4.234亩）763740元退还给友田公司，友田公司向狮岭公司开具了收据凭证。友田公司在2007年就已发现有村民建房，于2009年3月24日收到征地退款。在明知征地工作未完成且村民建房已成事实的情况下，友田公司仍然于2009年、2014年两次申请调整项目规划、将原规划为住宅的东北角约2800平方米用地调整为绿地，国土、规划行政主管部门也予以了规划调整变更。友田公司于2010年12月开始项目工程施工。地块东北角用地上的合成村团三社村民未收到征地补偿款，在友田公司正式开始项目施工前就已基本完成农房建设……本院认为，高泽锋与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件与高泽锋、友田公司、农行花都分行签订的《个人购房借款/担保合同》，是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方应依约履行合同义务。本案争议的焦点为：一、高泽锋与友田公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是否应予解除；二、是否应当解除高泽锋与农行花都分行的《个人购房借款/担保合同》；三、合同解除的法律后果如何。关于争议焦点一，高泽锋作为买受人依约支付了全部购房款，友田公司作为出卖人应按合同约定向高泽锋交付房屋，且友田公司交付的房屋必须符合合同约定的交付条件。根据商品房买卖合同第十二条约定的交房条件及第十五条约定的房屋交付时的有关资料，交付条件包括友田公司须取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司于合同约定的交楼日期未取得《建设工程规划验收合格证》，友田公司存在逾期交楼的行为，至高泽锋发送《律师函》之日，友田公司依然未取得《建设工程规划许可证》，此时友田公司逾期交楼已超过90日，友田公司抗辩认为该工程项目未能取得《建设工程规划验收合格证》的原因为涉案地块东北角建有10栋违章建筑，至今未能拆除，属于不可抗力，其不应承担违约责任。本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案证据显示友田公司在2010年开始该项目工程施工时，该10栋农房早已建成。上述情况不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因此，友田公司的抗辩理由不能成立。高泽锋有权依照合同约定行使合同解除权，高泽锋向友田公司发送的《律师函》中明确表明了解除合同的意思表示，高泽锋请求解除《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，《律师函》于2019年6月6日到达友田公司，故本院确认《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故高泽锋要求解除与农行花都分行之间的贷款合同，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”高泽锋要求友田公司向农行花都分行偿还尚欠的按揭贷款本息及向其返还购房款，本院予以支持。关于争议焦点三，合同因友田公司的违约行为而解除，友田公司应当依约承担违约责任，故高泽锋请求友田公司向其支付解除合同违约金55800元，合理有据，本院予以支持。高泽锋请求友田公司支付房款利息，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告高泽锋与被告广州市友田房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2019年6月6日解除；二、解除原告高泽锋与被告广州市友田房地产开发有限公司、中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行签订的《个人购房担保借款合同》；三、原告高泽锋于本判决发生法律效力之日起十日内申请办理广州市花都区狮岭镇宝峰南路15号友田朗逸雅居X栋2梯20X房的提前还贷手续，被告广州市友田房地产开发有限公司代原告高泽锋向被告中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿还原告高泽锋尚欠的上述房屋的按揭贷款本息（具体金额以被告中国农业银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行核算为准）；四、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告高泽锋支付购房余款（购房款558000元-贷款本息）；五、被告广州市友田房地产开发有限公司于履行完毕上述第三项确定的义务之日起十日内向原告高泽锋支付购房款558000元的利息，利息按照中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中购房款258000元的利息从2017年3月17日起计至本判决发生法律效力之日止，按揭款项300000元的利息从2017年6月1日起计至本判决发生法律效力之日止；六、被告广州市友田房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告高泽锋支付违约金55800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元，由被告广州市友田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白一帆人民陪审员  任识和人民陪审员  江燕芬二〇二〇年五月二十五日法官助理李诗琪书记员孙诗韵