上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6951号原告：高林杰，男，1990年3月4日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：牟泰锋，上海市华荣律师事务所律师。被告：罗玲娜，女，1981年10月28日生，汉族，住上海市普陀区。第三人：上海天盟房地产经纪有限公司，住所地上海市黄浦区南京西路XXX弄XXX号。法定代表人：徐达明，董事长。委托诉讼代理人：楼玉宇。原告高林杰与被告罗玲娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，通知上海天盟房地产经纪有限公司(以下简称天盟公司)作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高林杰及其委托诉讼代理人牟泰锋、被告罗玲娜、第三人天盟公司的委托诉讼代理人楼玉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高林杰向本院提出诉讼请求：1、解除高林杰与罗玲娜就上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的上海市房地产买卖合同；2、判令被告支付违约金人民币38万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2019年9月27日，高林杰与罗玲娜就系争房屋签订房地产买卖居间协议，其中约定违约金为房屋总价款的20%。此后双方于2019年10月8日签订上海市房地产买卖合同，其中约定，双方应当于2020年1月31日前向交易中心申请办理转让过户手续。罗玲娜先后支付购房款共计67万元，其中10万元定金由中介公司天盟保管。至约定的过户之日，罗玲娜以其名下上海市杭州路XXX弄XXX号房屋(以下简称杭州路房屋)产权未登记注销为由拒不配合过户，导致未按约支付二期房款，买卖合同无法继续履行。经多次催告，罗玲娜仍未履行，故诉请如上，并同意返还购房款，其中57万元由高林杰返还，10万元由天盟公司返还。被告罗玲娜辩称，不同意高林杰的诉讼请求。买卖合同签订后，罗玲娜在申请购房贷款过程中，于2019年10月被银行告知名下尚有杭州路房屋产权，罗玲娜属于限贷对象，无法办理贷款，而罗玲娜又没有现金补足的经济能力，致使合同无法继续履行。但事实上，罗玲娜名下的杭州路房屋已被动迁，系因行政手续等原因产权仍未注销，罗玲娜一直在通过联系行政机关和媒体等方式试图解决，但至今尚无结果。如果乐观估计，罗玲娜可能在两至三个月内解决限贷问题；如非乐观估计，不知何时能够解决，但仍希望高林杰能够再给予一段时间，继续履行合同。如法院认为合同应当解除的，则违约金过高，请求法院酌情降低。第三人天盟公司述称，罗玲娜所述均属实，同意罗玲娜的观点和意见。如果法院判决解除合同的，天盟公司代为保管的10万元房款愿意返还给罗玲娜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月27日，高林杰(出卖方、甲方)与罗玲娜(买受方、乙方)就系争房屋签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议，其中约定，总房价款为190万元，定金为5万元。2019年10月8日，高林杰(卖售人、甲方)与罗玲娜(买受人、乙方)就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，其中约定，房地产转让价款共计190万元。在2020年1月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之5计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过15日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付15日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起7日内向甲方支付。补充条款(一)约定，若乙方的贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应将贷款不足部分自行补足并于收执收件收据当日支付给甲方。附件三付款协议约定，1、首期房价款，乙方应于签订本合同当日支付甲方部分首期房价款62万元，如此共同构成首期房价款67万元(包含定金5万元)，甲方同意该房价尾款10万元由天盟公司暂为保管。甲乙双方应于签订本合同后60日内至税务机关申报纳税，乙方应于双方完成申报纳税手续后当日内至房地产管理部门查询已购住房情况。2、甲方同意乙方通过向贷款银行申请123万元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后15日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。3、待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)、相关部门出具购房人家庭成员及名下住房情况的查询结果和房产税申报结果后15日内，甲乙双方赴上海市宝山区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由天盟公司收执收件收据。待上海市宝山区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行，并通过贷款银行支付给甲方第二期房价款，贷款的放款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准。买卖合同签订后，因罗玲娜银行贷款审批手续未能办妥，其亦未能补足贷款不足部分，致使合同未能继续履行。审理中，高林杰表示，高林杰出售系争房屋是为了另行购买学区房，近期学区房已涨价几十万元，系争房屋目前涨价45,000元左右。罗玲娜表示，系争房屋目前价格小幅下跌，差价在5万元左右。天盟公司表示，系争房屋目前价格比较稳定，基本没有涨跌。本院认为，高林杰与罗玲娜就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据合同约定，罗玲娜应当在约定的过户日期前办妥购房贷款审批手续，如贷款申请未获足额通过，则应以现金补足。现买卖合同约定的过户日期已逾数月，罗玲娜贷款审批手续仍未通过且未能以现金补足，显已构成根本违约，高林杰要求解除合同、罗玲娜支付违约金等诉讼请求，合法有据，当予准许。关于违约金标准，罗玲娜抗辩过高，要求法院调整。根据本院查明的事实，本案中罗玲娜虽系违约方，但其违约的主观恶意较小，考虑罗玲娜支付的购房款金额、合同的履行情况、各方主张的房价波动情况等因素，本院酌情确定违约金为85,000元。鉴于合同解除，高林杰及天盟公司应向罗玲娜返还已支付的购房款，本案中予以一并处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：一、解除原告高林杰与被告罗玲娜就上海市宝山区淞南五村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、被告罗玲娜于本判决生效之日起十日内，向原告高林杰支付违约金85,000元；三、原告高林杰于本判决生效之日起十日内，向被告罗玲娜返还购房款57万元；四、第三人上海天盟房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告罗玲娜返还购房款10万元；五、原告高林杰的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3,500元，由被告罗玲娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 蒋梦娴二〇二〇年五月六日法官助理 贾 路书 记 员 贾 路附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……