江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0102民初12260号原告：杭荣，男，1983年5月10日出生，汉族，上海创囡实业有限公司工作人员，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘震宁，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，江苏天哲律师事务所律师。被告：杨晓雨，女，1984年6月15日出生，汉族，美世咨询（中国）有限公司工作人员，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：龚建权，江苏金三联律师事务所律师。第三人：江苏绿源置业发展有限公司，住所地在南京市玄武区××路258号。法定代表人：李月，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚岭，女，该公司工作人员。原告杭荣与被告杨晓雨所有权确认纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法由审判员李伟独任审判，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。因案件复杂，本院于2020年1月16日裁定对本案转为普通程序。因江苏绿源置业发展有限公司（以下简称绿源置业公司）系案涉不动产的出卖人，因此本院追加该公司为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘震宁、被告的委托诉讼代理人龚建权到庭参加了两次庭审，原告的委托诉讼代理人吴迪及第三人的委托诉讼代理人姚岭到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告杭荣向本院提出诉讼请求：1.判令坐落于南京市玄武区××路××号××室的不动产归原告所有，被告杨晓雨配合原告办理上述不动产的过户手续；2.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告曾系恋人关系。2007年，双方准备在南京购买房产，双方父母协商由原告父母出资购买房产，房产登记在原告与被告名下。2007年5月8日，原告与被告就位于南京市玄武区××路××号××室不动产与第三人绿源置业公司签订了《南京市商品房预售合同》，面积为68.45平方米，房屋总价款为683131元。原告于购房当日支付首付款283131元（含定金30000元），余款400000元向中国银行贷款，并办理了抵押登记。2009年10月，根据实际交房面积，原告又向绿源置业公司补交了面积差价18663元，房屋总价款变更为701794元。2014年11月10日，原告提前结清了房屋全部贷款。由于双方在签订购房合同后未能缔结婚姻关系，被告亦未就购买案涉不动产支付任何房款，故案涉不动产应当归原告个人所有。原告多次与被告及被告家人协商未果，故诉至法院。被告杨晓雨辩称：案涉不动产为原告与被告基于结婚目的而共同出资、共同贷款购买，并以案涉不动产对外出租的租金承担按揭还款。虽然双方最终没有形成夫妻关系，但双方应享有同等产权份额。1.双方于2003年相恋,在四年恋爱后,双方已到谈婚论嫁的时候。为结婚需要，经双方及双方父母商定，双方共同购买案涉不动产作为婚房。该房屋首付款为28万元，由原告父母出资20万元，被告父母出资8万元。2.按揭贷款为40万元，虽然是以原告名义向银行借款，但是银行是在被告出具收入证明的情况下才放款的。购房后，被告率先被调往上海工作，2008年2、3月，原告毕业后也到上海工作，双方生活在一起。2009年上半年，绿源置业公司将案涉不动产以精装修状态交付给原告与被告，由于双方均在上海，故将案涉不动产对外出租，以租金收益进行还贷。经被告向物业公司了解，案涉不动产一直未空置，租金一直由原告收取，且租金数额足以还贷。因此，房屋贷款系由双方共同偿还。3.双方在恋爱期间经济上混同，原告在经济上、生活上信赖于被告家庭。双方分手后，被告家庭继续给予原告经济上的帮助，原告从被告母亲处接受了至少1万元的款项，被告家庭对原告的经济资助应被认为是共同还贷的资金组成部分。综上，原告要求判令案涉不动产归其所有的诉讼请求与事实不符,于法无据,请求法院查明事实，依法确认双方对案涉不动产享有同等份额的产权。第三人述称：据了解，案涉不动产所在的整个锦盈大厦其他业主都办理了产权登记，原告和被告是因个人原因没有办理。原告已于2009年领取了发票原件、交易过户表格、土地分割证、分层分户平面图等办理产权证所需的资料，第三人已无配合过户的义务，原告可以直接办理产权登记。本院经审理认定如下事实：原告杭荣与被告杨晓雨曾系恋人关系。2007年5月8日，原告杭荣、杨晓雨与案外人绿源置业公司《南京市商品房预售合同》，约定杭荣、杨晓雨向绿源置业公司购买案涉不动产，房屋建筑面积为68.45平方米，单价为9980元每平方米，总价为683131元。上述合同签订当日，原告向绿源置业公司支付了首付款283131元（含定金30000元）。2007年，原告与案外人中国银行股份有限公司南京鼓楼支行（以下简称中国银行鼓楼支行）签订《中国银行楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定原告向中国银行鼓楼支行借款400000元用于购买案涉不动产，借款期限为2007年5月23日至2027年5月23日，2007年6月6日，原告、被告与中国银行鼓楼支行签订《南京市房地产抵押合同》，约定以案涉不动产作为上述借款的抵押担保。2009年10月，根据实际交房面积，原告向绿源置业公司补交了面积差价18663元，房屋总价款变更为701794元。2009年10月13日，绿源置业公司开具了金额为701794元的销售不动产统一发票。原告杭荣向中国银行鼓楼支行借款400000元，于2007年6月15日向中国银行鼓楼支行还款2417.48元，此后的还款情况为：2007年7月至2008年5月的每月还款额为2893.48元，2008年6月至2009年2月的每月还款额为3014.15元，2009年3月至2010年12月的每月还款额为2489.50元，2011年1月至2011年12月的每月还款额为2548.41元，2012年1月至2012年12月的每月还款额为2628.43元，2013年1月至2014年10月的每月还款额为2569.53元，2014年11月3日，原告结清全部贷款余额295173.99元。原告还清全部借款本息后，中国银行鼓楼支行于2014年11月10日办理了解除抵押手续。案涉不动产现未进行任何权利登记，没有被设定抵押，也无被查封等权利变动障碍。诉讼过程中，双方均认可原告与被告曾系恋人关系，双方在恋爱初期感情很好，双方是为了结婚才购买案涉不动产。本案的争议焦点是：被告对案涉不动产是否有出资？如果有出资，出资金额是多少？被告称：在原告支付的购房首付款中，有被告父母代被告出资的8万元。另外，案涉不动产一直被原告出租，租金足以冲抵每月应还的贷款。被告为证明被告父母代被告出资8万元的事实，提交了被告父母与原告父母2019年6月28日的对话录音以及被告母亲与案外人孙某于2019年10月20日的对话录音。在被告父母与原告父母的对话中，对话双方对款项性质以及款项金额各执一词。被告母亲提及原告在购买案涉不动产时，被告父母代被告出资了8万元。原告父亲表示被告父母并没有出资8万元，双方没有共同出资购买的意思，而是原告向被告父母借了7万元，原告出具了借条，但原告已偿还了4万元，只欠3万元。在被告母亲与孙某的对话中，被告母亲问孙某，杭荣有没有在孙某面前承认拿过钱（8万元），孙某回答杭荣始终承认拿过钱，但杭荣不承认是投资。被告为证明案涉不动产一直被原告出租，租金可冲抵每月应还贷款的事实，提交了2010年至2018年物业公司收取物业费的明细表、发票，以证明此期间物业费由承租人支付；另提交了与案涉不动产毗邻的2016室房屋的租赁合同，证明该房屋的租金足可以充抵还揭贷款。物业费发票当中，2010年11月6日的发票记载“收代缴VRV空调电费付至10月8日”834元，2010年12月11日的发票记载“收VRV空调电费付至11月8日”99.1元，2011年4月1日的发票记载“代收代缴VRV空调电费付至11年3月31日”1415.4元，2011年4月4日的发票记载“代收缴VRV空调电费（2010年7-11月）”633.2元，2011年6月7日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2011年4月）”34.5元，2011年9月26日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2011.5-8月）”677.2元，2011年12月6日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2011.9-10月）”72.1元，2012年3月12日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2011.11.8-2012.3.8）”1990.5元，2012年6月28日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2012.3-5月）”461.3元，2012年8月31日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2012.6-7月）”582.6元，2012年11月14日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2012.8-10月）”317.2元，2013年4月1日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2012.11-2013.2月）”918.6元，2013年8月8日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2013年3-6月）”442.4元，2013年12月20日的发票记载“代收代缴VRV空调电费（2013年7-10月）”718.9元。原告称：被告父母并没有代被告出资的事实，现有证据无法证明被告父母有款项支付的行为，即使有款项支付的行为，也不能证明是出资，因为出资要有出资的合意。被告提交的录音不能完全证明当时录音过程的整个事实，也不能证明案件事实。录音是在被告父母有所准备且在原告父母不知情的情况下进行的，因此该录音中原告父母的表述相对真实不会刻意避重就轻，但录音中被告父母是否作出了真实的表述很难认定。整个谈话过程都是由被告母亲主导，故被告父母对谈话做了充分准备，录音不能反映案件真实情况。且在整个录音中，原告父母多次说话被被告母亲打断，有九次以上。录音中，被告父母声音相对清楚，而原告父母的很多录音都无法听清，无法反映当事人现场的真实表达情况。现有录音内容也不能证明被告为购买案涉不动产而与原告共同出资，该录音中不能证明双方家庭有共同出资购房合意，被告父亲在录音中多次说明双方不存在共同出资买房的情况，案涉不动产是作为婚房，应当由男方出资购买。原告本人对其父母在录音中的某些表述不予认可，其父母的表述不能代表其本人意思，也不是当时的事实。原告与被告从未商量过双方共同出资购房，购房均是由原告父母筹措资金，不存在因购房向被告借款的问题。对被告所主张的房屋出租的事宜，原告认可其确实将案涉不动产对外出租，但中间有空档期，而非被告所称一直对外出租。原告称：2009年9月左右，第三人向原告交付案涉不动产。2010年至2011年，原告被公派出国深造。此期间，案涉不动产一直处于空置状态。2012年春节过后，原告开始对案涉不动产进行间断性出租，具体情况如下：2012年3月至2013年2月，出租给张某，租金每月3200元，此后空置约2个月；2013年5月至2014年4月出租给李某，租金每月3300元，此后空置约1个半月；2014年5月至2015年4月出租给郑某，租金每月3700元；2015年7月至2016年6月出租给王某，租金每月4200元，此后空置约2个月；2016年9月至2017年8月出租给李某，租金每月约4500元，此后空置约2个月；2017年9月至2018年12月出租给杨某，租金每月5000元，此后空置约2个月；2019年2月至2019年4月出租给王某，租金每月5300元。上述房屋出租是通过中介公司介绍的，原告在每次签合同时都会支付一个月的租金作为中介费给中介公司。2019年3月，案涉不动产的承租人被被告家人威胁，导致原告赔偿承租人5300元。原告提交了孙某对电话录音的说明1份，说明内容为：孙某与原告杭荣于1998年系高中同学，和被告杨晓雨于2002年认识，孙某和双方关系都比较要好。2018年1月，孙某和杭荣一同旅游中，得知双方因房子产生问题，孙某表示十分惊讶。此后，杨晓雨的母亲有时候会打电话给孙某，让孙某帮忙找杭荣协调要钱，因此孙某和双方都有一定的沟通。此后双方关系逐渐恶化，直至进入诉讼阶段。由于孙某对案涉不动产的真实出资并未见过任何实际资料，杨晓雨提交的录音是在孙某不知情的情况下做出的，只能视为孙某本人在当时沟通场景下的应激性表达，并不能作为孙某的真实意思表达以及本案的有效证据，孙某在任何情况下都不能证明案涉不动产中含有杨晓雨的出资（无论是7万元还是8万元）。对孙某出具的上述说明，被告请法院依法认定。对原告和被告提交的证据，第三人认为除《南京市商品房预售合同》外的其他证据均与第三人无关。对物业费发票中的“VRV空调电费”，第三人称该费用系中央空调的费用，中央空调由锦盈大厦统一开启，但每户都有分户表，费用是根据每户所使用的电费度数收取的。本院认为：依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。原告杭荣与被告杨晓雨原系恋人关系，以双方名义共同向第三人购买案涉不动产，表明双方均有意在案涉不动产具备办理产权登记的条件时将案涉不动产登记于双方名下，从而使双方成为案涉不动产的共有权人。因现有证据无法证明双方对共有方式进行了约定，故应视为按份共有。因双方对按份共有的份额没有约定，故应按出资额进行确定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。被告主张其对案涉不动产有出资，应承担举证责任。原告对被告提交的原告父母与被告父母的对话录音的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。虽然双方父母在对话中对被告父母支付的款项金额及款项发生产生分歧，但可以确定的是被告父母在原被告购买案涉不动产时向原告支付了70000元。虽然原告父母认为该款项系借款，且已偿还了部分借款，但原告未提交其向被告父母还款的证据，结合原告与被告作为案涉不动产购房合同的共同购买人的事实，本院认为该70000元款项的性质应系被告父母代被告的出资，而非借款。即，本院认定案涉不动产的首付款301794元，由原告出资231794元，由被告出资70000元。双方均认可第三人交付案涉不动产后，原告将案涉不动产对外出租，租金由原告收取，本院对此予以确认。双方对案涉不动产出租的期间产生争议，原告自认的案涉不动产自2012年3月至2019年4月期间对外出租的情况，具有合理性，本院予以采信，但根据被告提交的证据，本院认为案涉不动产应自2010年1月起对外出租。根据原告偿还案涉不动产按揭贷款的还款记录，原告总计还款金额为527550.36元。根据原告自认的租金收取情况，原告共计收取租金288200元。自2010年1月至2012年2月的租金，本院认为按每月3000元计算为宜，再扣除合理的中介费（按2个月的租金计算），此期间的租金为72000元。因此，原告收取的租金共计360200元。原告偿还的贷款金额与其收取的租金相抵折后，原告实际偿还的贷款为167350.36元。综上，对案涉不动产，原告实际出资总额为399144.36元（231794元+167350.36元），被告实际出资总额为70000元。根据双方的出资比例，原告对案涉不动产应享有85%的所有权，被告对案涉不动产应享有15%的所有权。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：原告杭荣对坐落于南京市玄武区××路××号××室的不动产享有85%的所有权。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  李 伟人民陪审员  杨锦强人民陪审员  朱佩佩二〇二〇年五月二十六日书 记 员  李 程