湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初73号 原告：宁远亿达商业运营管理有限公司（以下简称宁远亿达商业公司），住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城10#107。 法定代表人：黎俊生，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨力，实际经营者。 被告：宁远久恒汽车销售服务有限公司（以下简称宁远久恒汽车公司），住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城10#104-106。 法定代表人：包疑峰，执行董事兼经理。 被告：包疑峰，男，汉族，湖南省宁远县人。 委托诉讼代理人：柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师 原告宁远亿达商业公司诉被告宁远久恒汽车公司、包疑峰合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁远亿达商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人何明辉、杨力，被告宁远久恒汽车销售服务有限公司的法定代表人包疑峰及委托诉讼代理人柏云菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远亿达商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告于2016年4月1日签订的《湘南汽贸城联营合同》；2、判令二被告给付拖欠原告的门面租金689140.33元及逾期利息；3、依法判令二被告给付原告拖欠的电费5203元；4、判令二被告支付原告违约金100000元；5、案件受理费由二被告承担。事实与理由：2016年4月1日，原告与被告签订《联营合同》，然而双方签订合同后，被告从租期第一年起就不按时足额支付租金，总是拖欠，截止2019年12月31日止已欠下原告门面租金689140.33元。另拖欠原告的电费5203元未支付，综上，原被告签订的联营合同，虽名为联营但实为门面租赁合同，且该合同真实合法有效，应受法律保护。现被告拒不按约定给付租金和支付电费，已构成根本违约，依法应当承担违约责任，并给付拖欠的租金和逾期利息，以及支付电费，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求依法判处。 被告宁远久恒汽车销售服务有限公司、包疑峰辩称，1，原被告之间2016年4月1日签订的是《联营合同》，而非房屋租赁合同。本案原被告是合伙法律关系，并非租赁合同关系。原被告合伙联营期间应“共担风险、共负盈亏”。但原被告双方在《联营合同》中约定原告只享受固定利润分配，不承担风险，其违反了共担风险、共负盈亏的法律规定，《联营合同》应为无效。即使有效，本案也应当按照合伙关系处理。 2、原被告签订的《联营合同》及补充协议书均系无效合同；该房屋在租赁时，没有取得消防验收合格证明，也没有取得房屋建筑工程验收合格备案证明，更没有取得房屋租赁登记备案证明，鉴于以上事实，该房屋租赁违反了行政法规的强制性规定。本案应按无效合同处理，即返还财产、赔偿损失，租赁合同没有法律约束力，不再履行。 3、被答辩人在本案中存在全部过错，答辩人无过错；办理上述三证是被答辩人的义务，没有办理上述三证导致租赁合同无效，系答辩人过错；被答辩人没有实现300万元的广告投入费，严重影响原被告合伙联营的经营收入；被答辩人对租赁房屋漏水质量问题，严重影响答辩人的正常营业，应赔偿答辩人的经营损失；被答辩人未按合同约定的时间返还装修费用，应当承担相应的法律责任。 原告宁远亿达商业公司为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、《湘南汽贸城联营合同》，拟证明原、被告之间的租赁关系；2、湘南汽贸城租金明细表，拟证明被告拖欠租金的事实；3、承诺函，拟证明被告承诺支付租金的事实；4、建设用地规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证、消防安全备案审批表，拟证明租赁房屋手续齐全。以上证据，被告质证：对1号证据有异议，从合同内容看，原被告是联营销售汽车达成合伙的事实。对2号证据有异议，租金明细表是原告打印的，只是交给被告阅读，并不代表被告对租金的认可。对3号证据有异议，形式不符合法律规定，应该是承诺人作出承诺，里面记载的内容不是被告所陈述打印的内容，如果是被告自己作出的承诺，不会把自己的名字打错，承诺函手写部分不是被告本人的字迹。对4号证据有异议，合同签订时是没有取得相应资质的。本院经审查认为，以上证据符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 被告宁远久恒汽车公司、包疑峰围绕其主张提供如下证据：1，照片，拟证明租赁房屋存在天花板漏水等质量问题；2、工程竣工验收备案表，拟证明租赁房屋消防备案时间是2018年4月，与被告租赁房屋的时间相差2年。以上证据，原告质证：对1号证据有异议，没有拍摄时间、拍摄人员、拍摄地点，即使租赁物有瑕疵，可以由承租人或出租人进行维修，承租人维修的，可以适当减少租金或者延长租期；对2号证据真实性无异议，竣工时间已经在备案中，对证明目的有异议，这只是一个性质备案登记，对房屋是否存在质量问题，是否导致房屋租赁合同效力问题没有关联。本院经审查认为，以上证据符合客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据以上采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：“2016年4月1日原被告签订一份《联营合同》，合同约定：经营方式；甲方（原告）提供店铺使用权，乙方（被告）提供货源，双方共同经营上海大众汽车直营店。联营期限自2016年8月1日至2021年7月31日止。收入分配；甲方所得联营受益金第一年为248000元，第二年为264000元，第三年为280000元，第四年296000元，第五年312000元。乙方负责装修，甲方在装修合格后，给予乙方308100元作为装修补贴。双方如有违约行为，需向对方支付违约金100000元。”被告进行装修后，经双方协商租金从2016年8月1日开始计算。原告交付店铺后，被告从第一年开始就没有按时交付租金，一直拖欠，截止2019年12月31日已下欠原告租金565900元，经原告多次催讨，被告均未给付，双方发生纠纷，原告诉至法院。 本院认为，原被告于2016年4月1日签订的《联营合同》及补充协议书系双方真实意思表示，属有效合同。原被告双方应当按照《联营合同》的约定履行合同。经审查，双方签订的《联营合同》虽名为联营，实际上是原告仅提供场所，不参与经营管理，不管店铺是盈利还是亏损，被告每年均需向原告支付248000元并逐年递增，这明显不符合联营共担风险、自负盈亏的构成要件。因此，双方实际形成的是租赁合同关系。关于被告辩称原告在合同签订时租赁物未取得消防验收、工程竣工验收合格等证明及租赁合同违反了《商品房屋租赁管理办法》行政法规的强制性规定，应属于无效合同的辩论意见，本院不予采纳。理由如下：原告在租赁合同签订后至起诉前及时取得了消防验收合格证明和房屋建筑工程竣工验收合格备案证明，另外《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。该规定只是对商品房屋租赁的管制性强制性规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第十四规定，合同法第五十二条规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。因此对被告该辩论意见不予采纳。关于被告辩称租赁物存在漏水等情况影响被告经营并未按约定返还装修款，被告可以因此对原告要求支付租金予以抗辩，根据合同法第二百二十一条规定，租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担另外返还的装修款也已抵作租金予以扣除。因此，该抗辩理由不能成立。因此双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务,被告应按照合同约定支付租金。故对原告要求解除联营合同及被告支付租金565900元（从2016年8月1日计算至2019年12月31日止）的诉讼请求，本院予以支持。由于被告未按期支付租金的行为已构成违约，根据双方的合同关于违约责任的约定，被告应当承担违约责任，另外被告签订合同时缴纳了50000元的履约保证金应当抵作违约金。故对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院予以支持50000元。因原、被告双方在合同中未约定逾期支付租金的利息，故对原告要求被告支付逾期支付租金的利息的诉请，本院不予支持。因原告未提供被告拖欠电费的证据，故对其要求被告支付拖欠的电费5203元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告宁远亿达商业运营管理有限公司与被告宁远久恒汽车销售服务有限公司于2016年4月1日签订的湘南汽贸城《联营合同》； 二、被告宁远久恒汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告宁远亿达商业运营管理有限公司租金565900元及违约金50000元，共计615900元；（租金从2016年8月1日计算至2019年12月31日） 三、驳回原告宁远亿达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11743元，由被告宁远久恒汽车销售服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蔡国辉 人民陪审员  江为民 人民陪审员  乐小花 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  陈海艳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二 第十四条合同法第五十二条规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。