广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0821民初466号 原告：吴文核，男，1982年10月2日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：杨海奇，广西桂联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨灵基，广西桂联律师事务所律师。 被告：吴瑞芳，女，1945年3月11日出生，汉族，居民，住广西平南县。 第三人：许文川，男，1948年12月11日出生，汉族，居民，住广西平南县。 委托诉讼代理人：梁洁兰，平南县镇隆镇法律服务所法律工作者。 原告吴文核与被告吴瑞芳、第三人许文川确认合同有效纠纷一案，本院于2020年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告吴文核及其委托诉讼代理人杨海奇、被告吴瑞芳、第三人许文川及其委托诉讼代理人梁洁兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴文核向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2018年1月28日签订的《商品房买卖合同书》合法有效；2.坐落在平南街道西山路旧检察院宿舍2单元三楼303号房产所有权证号为“桂房证字第NO.2000326号”面积65.98平方米商品房一套归原告所有；3.本案受理费由被告负担。事实和理由：2018年1月28日，原、被告经自愿平等协商，被告将其所有的坐落于平南街道西山路旧检察院宿舍2单元三楼303号房产（所有权证号为：桂房证字第NO.2000326号，面积65.98平方米）一套以15万元的价格出卖给原告，当日原、被告签订了一份《商品房买卖合同书》，明确了双方的权利义务。同日原告将购房款15万元一次性付清给被告，有被告签名和盖指模的《收据》和现场照片、视频证明。因办证程序的原因，至今未能办理上述商品房的过户变更登记手续。目前因旧城区改造的需要，有关部门准备拆除上述商品房进行旧城改造，为拆迁补偿费、安置费等归属问题，原、被告双方产生纠纷。 被告吴瑞芳辩称，本案《商品房买卖合同书》是其在原告恐吓、威胁、强迫的状态下盖指模的，不是被告自愿签订的，更不是被告自愿卖房。因原告借有高利贷给被告的小儿子许照明，后许照明无力完全偿还，原告就恐吓、威胁被告，称许照明欠原告的钱，要求被告替许照明还钱，如果不帮还，被告夫妇和许照明都要劳改25年。2018年及2019年上半年，原告经常不分白天黑夜来恐吓被告，被告见到原告甚至害怕得曾产生跳楼自杀的念头。一天，被告生病刚看医生回到家，原告就气势汹汹地闯入被告家中反锁门，不准被告吃药，随后拿出几张纸要被告盖指模，被告不从，原告便气势汹汹地说你不盖，明天就捉你两夫妻和你小儿子去劳改25年，你盖了指模，你小儿子就可以回来做老师，你们三个就不会被劳改了。被告被吓怕了，就被迫盖了指模。被告是一个年近80岁目不识丁的农村老太太，根本不知盖指模的是卖房合同和收款收据，直到收到本案诉状后才知道吴瑞芳被迫盖指模的是所谓的卖房合同和收据。另外，吴瑞芳没有收到原告的15万现金购房款。原告说吴瑞芳收取了15万元现金，但实际上吴瑞芳是文盲，根本无法数清15万元现金。既然原告知道要求吴瑞芳拿着合同和收款收据拍照，那么在支付15万元现金给吴瑞芳的时候也应该拍照或录视频。 第三人许文川述称，1.其与被告是夫妻关系，两人共同生育有两个儿子，是争议房屋的共有人，争议的房屋属于夫妻共有财产，被告无权个人处分；2.原告诉称其与被告签订了《商品房买卖合同书》没有事实依据，被告或第三人都没有收到原告支付的购房款。第三人是单位退休职工，被告没有文化，家庭经济收支也不是被告管理，平时除了做家务以外，从来没有独自对外处理过事情，连买菜钱都是家人给的现金，从未自己到过银行办理业务，被告不可能私自卖掉房屋，家人也从来没有听被告提过卖房的事；3.原告提交的《商品房买卖合同书》、照片、视频等证据反映了这些一系列操作都是被告精心策划的圈套，如果原告是正当买房，不会趁一个没有文化的老人独自在家时签手续；4.签合同至今二年多时间，被告和家人一直居住在该房屋，如果房屋已经出卖，原告不可能让被告及其家人一直免费居住至今。 本院经审理认定事实如下：许文川与吴瑞芳是夫妻关系。2004年12月31日被告吴瑞芳以4万元的价格从案外人梁爱萍处购买了梁爱萍名下坐落于平南县平南镇西山路旧检察院宿舍社区2单元3层303号房（房产所有权证号：桂房证字第2000326号），双方签订了《协议》，梁爱萍将房产所有权证原件交由吴瑞芳收执。 2018年1月29日，原告吴文核持《商品房买卖合同书》至被告吴瑞芳家中，要求吴瑞芳在该合同书的落款处加盖指模，《商品房买卖合同书》的主要内容为：1.吴瑞芳自愿将其坐落于平南县平南镇西山路旧检察院宿舍社区2单元3层303号房（房产所有权证号：桂房证字第2000326号）转让给吴文核，该商品房所有相关权益（政府征收、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等）全部随该商品房一并转让给吴文核，与吴瑞芳无关；2.出卖人还应当将附属于该商品房的阳台、走道、楼梯、楼顶、装修、卫生间、其他设施、设备等，转让给买受人，其转让价格已包含在该商品房的转让价款中，不再另行支付价款；3.吴瑞芳保证已如实陈述上述商品房权属状况和其他具体状况，保证该商品房没有设定担保、没有权属纠纷，保证该商品房不受他人合法追索，如交接后发生该商品房交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，由吴瑞芳承担全部责任并视为吴瑞芳违约，本协议签订后，吴瑞芳不得就商品房再与他人订立买卖合同；4.转让价款为15万元；5.本协议签订时，双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，吴瑞芳应无条件协助吴文核办理商品房产权过户手续；6.在签订本合同后，吴瑞芳必须将该商品房的所有证件原件交给吴文核；7.在签订本合同后，吴瑞芳不得违约，如吴瑞芳违约必须赔偿吴文核所有损失（即所有损失包括但不限于法院收取的诉讼费、保全费等费用，以及吴文核为实现债权所支付的律师费等相关费用），并支付10万元违约金给吴文核。同日，吴瑞芳在吴文核提供的《收据》收款单位签名处加盖指模，《收据》载明的付款人为吴文核，内容为：平南镇西山路旧检察院宿舍社区2单元3层303号房，吴瑞芳卖给吴文核（人民币壹拾伍万元）整。上述《商品房买卖合同书》落款的时间为2018年1月28日，庭后吴文核向本院陈述该合同的实际签署时间为2018年1月29日，当时签订合同时记错了时间。上述《商品房买卖合同书》、《收据》的落款处吴瑞芳的签名均为吴文核代签后，由吴瑞芳在该签名上加盖指模。吴文核将吴瑞芳在《商品房买卖合同书》、《收据》上盖指模的过程录制了视频，并对吴瑞芳手持《商品房买卖合同书》、《收据》的动作进行了拍照。上述房产的《房产所有权证》及吴瑞芳与梁爱萍签订的《协议》由吴文核收执。吴瑞芳及其家人自买房不久后在案涉房屋一直居住至今。 另查明，吴文核与吴瑞芳之子许照明民间借贷纠纷一案，因许照明未履行生效调解书的义务，吴文核向本院申请强制执行，本院于2018年9月26日受理，本院向吴文核送达了《受理执行案件通知书》、《财产举证通知书》、《执行风险告知书》、《提供被执行人财产状况通知书》，吴文核多次到吴瑞芳家中追债，并将上述通知书、告知书复印后留置给吴瑞芳。 本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同书》是否合法有效。原告吴文核主张其与吴瑞芳签订《商品房买卖合同书》是吴瑞芳的真实意思表示，并已支付了购房款15万元给吴瑞芳。但综合全案证据，本院认为，案涉《商品房买卖合同书》为无效合同。首先，吴瑞芳无卖房的动机。吴瑞芳作为一个文盲的老年家庭妇女，其在卖房前并未表达卖房的意愿，亦无卖房的动机。其次，吴文核主张支付了15万元购房款给吴瑞芳，证据不充分。吴文核对吴瑞芳在《商品房买卖合同书》、《收据》上盖指模的过程录制了视频，并对吴瑞芳手持《商品房买卖合同书》、《收据》的动作进行了拍照，如吴文核支付了15万元现金给吴瑞芳，依照常理，也应当对支付现金的过程进行录像、拍照，且吴文核称吴瑞芳数了15万元的现金，但吴瑞芳作为一个文盲的老年家庭妇女，如其收取如此大额的现金，应要求家人或者其他人在场帮忙清点。再次，距离2018年1月29日双方“签订”《商品房买卖合同书》至今，吴瑞芳及其家人一直在涉案房产中居住，且吴文核未收取租金，不合常理。最后，结合吴瑞芳之子许照明与吴文核之间存在的民间借贷纠纷、被告与第三人所持有的由本院送达给吴文核的执行案件立案受理材料，本院采信吴瑞芳及许文川的陈述，涉案房屋买卖未实际发生，吴文核以签订《商品房买卖合同书》的合法形式掩盖其非法侵占他人房产的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定，本案《商品房买卖合同书》应为无效合同。因此，对吴文核提出的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下： 驳回原告吴文核的诉讼请求。 案件受理费2330元，减半收取计1165元（原告已预交），由原告吴文核负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2330元（汇款至户名为：汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 李仲权 二〇二〇年五月十三日 法官助理 甘 艳 书 记 员 唐楚雯