河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0122民初638号原告：韩敬国，男，1960年8月20日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张松峰，河南金杞律师事务所律师。被告：科饰达建设工程有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）普济路东、福禄路南连邦新农大厦17层1710号，统一社会信用代码91410100663445712A。法定代表人：周长法，系总经理。委托诉讼代理人：朱自力，男，该公司副总。被告：周宝德，男，1967年6月16日生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：魏权伟，河南新良明律师事务所律师。原告韩敬国与被告科饰达建设工程有限公司（以下简称科饰达公司）、周宝德房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩敬国及其委托诉讼代理人张松峰、被告科饰达公司委托诉讼代理人朱自力、被告周宝德委托诉讼代理人魏权伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩敬国向本院提出诉讼请求：1.要求二被告向原告支付购房款及利息11,731,413元(从每一笔借款之日到2019年12月30日，按月息2分计算)。2.判令二被告从2020年1月1日起至实际支付完毕期间的利息（以5,820,849元本金为基数，按照月息2分计算）。3.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：2014年韩敬国去找河南科达装饰工程有限公司的法定代表人周宝德讨要材料款（2013年-2014年期间的材料款57万多元），周宝德称现在没有钱，等钱到了给他，周宝德又称河南科达装饰工程有限公司承揽了在位于中牟县××沙镇名门地产的一个项目，小区名字叫名门紫园，接有几千万元的工程，又说名门房子建设非常好，原告如果想要可以购买，到时用河南科达装饰工程有限公司、周宝德的工程款抵房款，直接写成原告韩敬国名字，价格可以优惠，如果愿意将购房款直接交给周宝德和科达公司就行了。经考虑，原告同意购买位于白沙镇名门紫园的房子，房屋位于中牟县××沙镇名门××号，建筑面积265.46平方米。按照周宝德的要求韩敬国陆续将购房款5,820,849元交给了周宝德和河南科达装饰工程有限公司［因为周宝德是以科达公司的名义接到的工程，周宝德也是该科达公司的法定代表人，所以购房款直接交给了科达公司和周宝德，其中有承兑汇票，现金转账，材料款］。后经原告了解得知，周宝德用韩敬国的购房款将房屋写成他自己的名字。韩敬国找周宝德协商，周宝德称公司和他无能力还原告钱，等房产证办下来再改成原告的名字，于是于2018年4月18日，原告与被告周宝德签订《房屋产权确认协议书》一份，并约定双方的权利和义务和违约责任。到2019年9月份原告发现产权证办下来，要求周宝德将房屋过户至原告名下。因周宝德隐瞒了事实真相，将涉案的房子办理了抵押贷款，抵押贷款数额350万元，另外周宝德欠他人的79万元被他人申请法院查封。经查2019年6月6日河南科达装饰工程有限公司变更为科饰达建设工程有限公司。由于被告不讲诚信，将原告的房屋私下办理抵押，导致原告无房可得。原告为了维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第119条规定提出诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。科饰达公司辩称，原告韩敬国诉称都是周宝德的个人行为，与科饰达公司无关，不愿意承担责任。周宝德辩称，1.原告既然主张按照物权保护法律关系主张权利，那么原告要求被告返还购房款的请求不应得到支持。2.原告计算利息过高，原告主张违约金应按照实际损失计算。认可原告购房款5,820,849元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告称“2014年科饰达公司欠韩敬国材料款，后向该公司催要货款时，科饰达公司法定代表人周宝德说，现在科饰达公司没钱，但科饰达公司在名门紫园项目承接有工程，将来工程款可以抵房。如果原告韩敬国要房可以将购房人的名字写成原告韩敬国的名字。”经原告与被告周宝德协商，原告愿意购买科饰达公司所说的房产，双方协商用科饰达公司所欠原告韩敬国材料款抵部分房款，下余购房款由原告直接交给二被告。原告韩敬国向被告科饰达公司分别于2015年3月7日支付银行承兑汇票90万、2015年3月31日转账45万、2015年4月13日转账4万、2015年4月17日转账10万、2015年4月21日交付银行承兑汇票30万、2015年4月23日交付银行承兑汇票50万、2015年5月12日承兑汇票20万、2015年5月14日转账20万、2015年6月15日转账20万、2015年7月8日交付承兑汇票15万、2015年7月9日转账35万、2015年7月23日支付现金10万、2015年7月23日交付承兑汇票10万，以上共计359元，上述款项由河南科达装饰工程有限公司均出具有收据并盖章。2018年4月18日，原告交付被告周宝德70万元，周宝德为原告韩敬国出具了收条。原告称下余购房款以被告科饰达公司拖欠的材料款1,530,849元（原告称其中2015年5月28日前的材料款为575,967元，下余954,882元为2016年9月15日之前的材料款）抵扣，以上共计5,820,849元。周宝德亦认可购房款为5,820,849元。2016年8月18日，原告向韩敬国出具证明一份，内容为：今拿周保德紫园名门别墅2号楼102号房屋全套钥匙。二被告称该房屋现在无人占有使用。庭审中，科饰达公司提交周宝德于2016年9月15日向韩敬国书写的说明一份。内容为：“我欠韩敬国现金人民币与材料款共计人民币伍佰陆拾贰万元整，用我名门紫园壹期壹号楼壹零贰房抵压给韩敬国，按购房发票和交的其他费用结算，如过户不成功，可走二手交易，我及时配合”。原告称2018年4月18日，在被告科饰达公司周宝德的办公室签订《房屋产权确认协议书》一份。韩敬国为甲方，周宝德为乙方，主要内容为：第一条房屋基本情况1.房屋为与河南省中牟县名门紫园一期2幢1-4层102号，建筑面积为265.46平方米。2.《商品房买卖合同》上所载的买受人为乙方，《商品房买卖合同》已经在房管局备案，不动产权登记证书正在办理中（将来不动产权登记证书会下发在乙方名下）。3.2016年9月15日，乙方已该房屋交付甲方，该房屋现由甲方占有使用。第二条房屋价款及支付情况1.房屋总价款5,820,849元。2.乙方确认该房屋总价款已由甲方实际出资完毕。3.甲方的实际出资如下：乙方欠甲方货款1,530,849元，作为甲方购房款出资，甲方向乙方转账204万元，甲方向乙方交付共计225万元，以上三项款作为甲方购房款共计5,820,849元。第三条实际购房人、实际所有人3.乙方不能私自处分（出租、出售、抵押、赠与等行为）该房屋或就该房屋主张任何权利。若乙方私自处分该房屋导致甲方丧失了对该房屋的所有权，则乙方应向甲方赔偿甲方购房总价款，同时乙方应向甲方支付总房款的2%作为违约金（按月计算）按甲方交给乙方款的实际日期为准。第四条产权的办理、变更1、乙方应积极办理产权登记、证书等相关事宜，所需要的相关费用由甲方承担。若乙方无故消极拖延办理产权登记、证书等相关事宜，经过甲方催告后仍不予办理，则自甲方催告之日起，乙方每日向甲方支付总房款的千分之一作为违约金。另查明，2017年12月27日，河南科达装饰工程有限公司法定代表人由周宝德变更为周长法。2019年6月6日，河南科达装饰工程有限公司变更为科饰达建设工程有限公司。又查明，位于郑州市××沙园区名门××楼××号的房产，周宝德于2019年4月29日办理了不动产证。且于2019年7月4日设立抵押登记，抵押金额350万元，权利人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行。至2019年12月24日该房产由二家法院查封。现原告认为购买房产目的不能实现，要求被告返还购房款及利息损失，诉至本院。本案审理过程中，被告科饰达公司称，以被告科饰达公司名义签订了承包名门紫园工程的合同。被告周宝德称愿意退还原告韩敬国款项5,820,849元。本院于2020年1月7日作出（2020）豫0122财保4号民事裁定书，裁定冻结被申请人周宝德、科饰达建设工程有限公司名下的银行存款1173.1413万元或查封、扣押同等价值的财产。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同，相对人有理由相信行为人由代理权的，该代理行为有效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，因被告科饰达公司拖欠原告韩敬国货款，原告韩敬国与被告科饰达公司协商，原告韩敬国愿意购买被告科饰达公司因工程款折抵的位于中牟县××沙镇名门××号的房屋，被告科饰达公司以拖欠原告韩敬国的货款折抵购房款，不足部分购房款原告再补交。原告韩敬国按约定支付被告科饰达公司购房款加上被告科饰达公司拖欠的货款共计5,820,849元，被告科饰达公司将用工程款折抵的房产不动产证办理在被告周宝德名下，被告科饰达公司未按约定及时协助原告韩敬国办理不动产权过户手续，被告周宝德将案涉不动产于2019年7月4日办理抵押登记，现房产抵押未解除，致使原告韩敬国购房目的不能实现，被告科饰达公司存在违约行为，应承担违约责任。另外，被告科饰达公司法定代表人变更，被告科饰达公司未提供证据证明已告知原告韩敬国，且原告与被告周宝德在被告科饰达公司周宝德的办公室签订《房屋产权确认协议书》，原告韩敬国有理由相信周宝德能够代表公司。因该《房屋产权确认协议书》第三条约定周宝德不能私自处分（出租、出售、抵押、赠与等行为）该房屋。若周宝德私自处分该房屋导致韩敬国丧失了对房屋的所有权，则周宝德应向韩敬国赔偿购房款总价款，同时周宝德应向韩敬国支付总房款的2%作为违约金（按月计算），按韩敬国交给周宝德房款的实际日期为准。故原告韩敬国要求被告科饰达公司返还购房款5,820,849元及利息（以原告支付的每一笔款项为基数，自每笔款项支付之日起至2019年7月4日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，利息共计1,328,962.04元；自2019年7月5日起至返还之日止，以5,820,849元为基数，按月利率2%计算），证据充分，予以支持。原告过高部分请求，本院不予支持。关于被告科饰达公司抗辩，被告周宝德行为系个人行为，与其无关。分析认为，首先，被告科饰达公司认可曾欠原告材料款且出具的收据上加盖有科饰达公司印章；其次，周宝德作为科饰达公司法定代表人，认可收到原告韩敬国购房款（包括材料款）共计5,820,849元；另外，被告科饰达公司法定代表人变更，被告科饰达公司未提供证据证明已告知原告韩敬国，且原告与被告周宝德在被告科饰达公司周宝德的办公室签订《房屋产权确认协议书》，原告韩敬国有理由相信周宝德能够代表公司，故被告科饰达公司抗辩，证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告周宝德返还上述购房款及利息问题。2018年4月18日被告周宝德与原告签订的《房屋产权确认协议书》，系其真实意思表示，不违反法律规定，应为有效协议。被告周宝德认可收到原告购房款5,820,849元，且愿意返还原告韩敬国，系其真实意思表示，本院予以支持。周宝德认为原告韩敬国要求利息过高，不应支付利息。分析认为，《房屋产权确认协议书》第三条约定，周宝德不能私自处分（出租、出售、抵押、赠与等行为）该房屋。若周宝德私自处分该房屋导致韩敬国丧失了对房屋的所有权，则周宝德应向韩敬国赔偿购房款总价款，同时周宝德应向韩敬国支付总房款的2%作为违约金（按月计算），按韩敬国交给周宝德房款的实际日期为准。2019年7月4日，周宝德私自将案涉房产抵押贷款，且现未解除抵押，致使原告韩敬国购买房屋的目的不能实现。被告周宝德的行为构成违约，应按约定承担违约责任。周宝德的抗辩，证据不足，不予支持。故原告可要求被告周宝德返还购房款5,820,849元及利息损失。原告要求二被告支付律师费，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、判令被告科饰达建设工程有限公司、周宝德于本判决生效之日起十日内返还原告韩敬国返还购房款5,820,849元及利息（以原告支付的每一笔款项为基数，自每笔款项支付之日起至2019年7月4日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，利息共计1,328,962.04元；自2019年7月5日起至返还之日止，以5,820,849元为基数，按月利率2%计算）。二、驳回原告韩敬国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费92,677元，减半收取计46,338.5元，被告科饰达建设工程有限公司、周宝德负担33,600元，原告韩敬国负担12,738.5元。保全费5000元，由被告科饰达建设工程有限公司、周宝德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈怀杰二〇二〇年五月二十三日书记员  马静爽