内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1673号上诉人（原审被告）赤峰星驰房地产开发有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区规划路东57号。法定代表人马环宇，董事长。委托诉讼代理人朱昭月，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高向东，男，1986年11月9日出生，汉族，银行职工，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人王大海，内蒙古义德律师事务所律师。上诉人赤峰星驰房地产开发有限责任公司因合同纠纷一案，不服喀喇沁旗人民法院（2019）内0428民初4213号民事判决向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人赤峰星驰房地产开发有限责任公司上诉请求：1.撤销喀喇沁旗人民法院（2019）内0428民初4213号民事判决，予以改判；2.判令由被上诉人承担案件一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决依据法律错误。在涉案《商品房买卖合同》中明确约定违约金计算方法的情况下，被上诉人诉请赔偿延期交付房屋所造成的经济损失于法无据。依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”的规定，被上诉人应依据合同约定主张违约金，而不是经济损失。如果经济损失高于违约金的，可以要求调高违约金，而不是诉请赔偿经济损失。所以，原审法院应驳回其诉讼请求。二、原审判决违约金计算错误。涉案《商品房买卖合同》第五条第二款约定“合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”另该合同第二条明确商品房价款为718008元。那么延期交房期间应为2018年12月31日至2019年4月29日，据此违约金数额应为10268元，并非原审法院所计算的11310元（780000元×4.35%/12个月×4个月）。被上诉人答辩服判。高向东向一审法院起诉请求：1.要求赤峰星驰房地产开发有限责任公司赔偿高向东经济损失30000元；2.诉讼费用由赤峰星驰房地产开发有限责任公司承担。一审法院认定事实：高向东购买赤峰星驰房地产开发有限责任公司开发的××旗房一套，2018年4月16日，双方签订商品房买卖合同，约定高向东购买赤峰星驰房地产开发有限责任公司房屋建筑面积为161.35平方米，每平方米4450元，总价款为718008元。合同第三条约定，商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。赤峰星驰房地产开发有限责任公司于2018年12月31日前，将符合上述条件的房屋交付高向东使用。合同第五条约定，赤峰星驰房地产开发有限责任公司逾期交付商品房，合同继续履行，赤峰星驰房地产开发有限责任公司应按银行同期贷款利率向高向东支付购房款利息，自合同约定赤峰星驰房地产开发有限责任公司应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止，违约金约定为O。高向东将全部房款向赤峰星驰房地产开发有限责任公司交清后，赤峰星驰房地产开发有限责任公司于2019年4月30日逾期交付房屋，房内水、电经高向东委托代理人确认至开庭前已开通。另查明，赤峰星驰房地产开发有限责任公司房屋所在的托斯卡纳小区已通过竣工验收。2018年10月15日-2019年10月15日，高向东租用张素珍出租的房屋一年，月租金2000元，年租金24000元，另高向东在房产部门2019年8月7日登记有位于××区.49平方米经济适用房一套。以上事实有商品房买卖合同、房屋租赁合同、房地产权属登记簿、装修申请书、业主手册及当事人陈述在卷佐证，足以认定。一审法院认为：高向东、赤峰星驰房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。高向东将购房款交付给赤峰星驰房地产开发有限责任公司，赤峰星驰房地产开发有限责任公司应履行交付房屋的义务，现赤峰星驰房地产开发有限责任公司未按照约定日期交付房屋，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。赤峰星驰房地产开发有限责任公司抗辩高向东另有一套住房，因该房登记时间晚于购买房屋交房时间，故赤峰星驰房地产开发有限责任公司抗辩该院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定是适用于商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情形，而本案合同第5条第2款第1项对赤峰星驰房地产开发有限责任公司超过30日逾期交房的违约情形有明确约定，故对高向东的经济损失应按照合同约定的方法进行计算。对于水、电准确的开通时间，赤峰星驰房地产开发有限责任公司对高向东的陈述不认可，高向东并未提交证据证实，故该院仅对可查清期间对高向东的经济损失予以支持，以718008元为基数自2018年12月31日至2019年4月29日按照中国人民银行贷款基准利率进行计算（718008元×4.35%／12个月／30日×120日）。高向东申请鉴定水、电是否开通与庭审中自认水、电已开通的陈述相矛盾，其他申请与逾期交房并非同一事实和理由，故该院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事讼法》第六十四条之规定，判决一、赤峰星驰房地产开发有限责任公司于原审判决生效后立即赔偿高向东高向东逾期交房的利息损失10411.12元；二、驳回高向东的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275元（高向东已预交），高向东负担175元，赤峰星驰房地产开发有限责任公司负担100元，赤峰星驰房地产开发有限责任公司于原审判决生效后给付高向东。二审中，被上诉人向本院提交赤峰星驰房地产开发有限责任公司董事长在2019年5月24日发表的声明、赤峰星驰房地产开发有限责任公司和业主代表的会议纪要、2020年4月17日赤峰星驰房地产开发有限责任公司公众号发表的通知作为新证据，用以证明涉案房产到目前还没交付。上诉人质证认为，对被上诉人证据的真实性无异议，证据表述的内容均为托斯卡纳小区将于2019年8月31日整体交工，证明托斯卡纳小区已经有部分甚至绝大部分房屋已经交付使用，并且被上诉人已经完成装修并入住该小区，所以以上证据不能证明涉案房屋没有交付。本院对被上诉人新证据的真实性、关联性予以认定。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案在二审审理时总结争议焦点为：原审法院判决上诉人赔偿被上诉人逾期交房的利息损失10411.12元，是否有事实和法律依据。围绕争议焦点，双方进行了举证质证。本院认为，上诉人赤峰星驰房地产开发有限责任公司与被上诉人高向东签订的商品房买卖合同，不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效合同，对双方均具有约束力，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。上诉人二审中提交的证据并不能证明其有双方约定或法定的理由迟延交付案涉房屋，因此，上诉人应承担未能按照约定日期交付房屋的违约责任。合同第五条对逾期交付商品房有明确约定，上诉人应按银行同期贷款利率自合同约定的应交付商品房之次日起至实际交付商品房之日止向被上诉人高向东支付购房款利息。合同对于违约金的约定为O，应当视为被上诉人不追究逾期交房的违约责任，而是依照约定追究逾期交房所致的购房款利息损失。因此，上诉人认为被上诉人应依据合同约定主张违约金而不是经济损失的上诉请求，不具有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275.00元，由上诉人赤峰星驰房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 牛占龙审 判 员 赵 杰审 判 员 董燕洪 二〇二〇年五月二十一日法官助理 连领波书 记 员 聂利博