福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初1002号 原告：涂莹，女，1984年2月14日出生，汉族，住江西省九江市。 被告：张玫，女，1969年3月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告涂莹与被告张玫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂莹向本院提出诉讼请求：1.判令涂莹与张玫所签订的《店铺商铺租赁合同》于2020年3月23日解除；2.判令张玫立即向涂莹退还履约保证金3万元。事实和理由：涂莹自2013年11月起便承租张玫坐落于福州市台江区连体地下1层40店面用于经营童装，合同签订时向张玫支付了履约保证金2万元。后原租赁合同到期，2017年9月16日，双方续签《店铺商铺租赁合同》，约定涂莹承租店面用于营用，范围以营业执照为准，租赁期限自2017年11月1日起至2020年10月31日止，第一年每月租金8000元，第二年每月租金8800元，第三年每月租金9600元，涂莹须向张玫支付履约保证金3万元。其中2万元涂莹在2013年与张玫签订租赁合同时就已支付，另外1万元涂莹从2017年11月5日至2018年3月5日止每月另支付2000元。2020年2月8日，受新冠状病毒感染××疫情影响，福州市台江区商务局下发《致台江区各大综合体的通知》，要求辖区各大综合体在疫情防控期间一律暂停营业，至今未下发可以正常营业的通知。涂莹是经营童装的，受疫情影响，2020年2月至今未有任何营业收入，遭受了极大的损失，实在无法继续承租，涂莹签订合同的根本目的已无法实现，遂向张玫提出解除合同，但张玫让涂莹承担违约金，拒不退还涂莹履约保证金。涂莹认为疫情的发生属于不可抗力，根据我国《合同法》的规定及双方《店铺商铺租赁合同》第三条第3款的约定：因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。因此，涂莹因受疫情影响无法正常营业从而解除合同不属于违约，张玫扣留涂莹履约保证金不予退还的行为没有事实及法律依据。 张玫辩称，是涂莹单方于2020年3月23日解除《店铺商铺租赁合同》并诉至法院，而其不同意涂莹单方解除合同。关于履约保证金，根据合同第三条约定，2万元本身就是违约金，不需要退还。涂莹突然终止合同，导致其无法及时出租，涂莹应支付2、3月份的房租。 本院经审查认定事实如下：2017年9月16日，张玫为甲方、涂莹为乙方，双方签订《店铺商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方将位于福州市台江区连接体地下1层40店面租赁给乙方。二、租赁期3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。三、第一年店面租金每月8000元，第二年店面租金每月8800元，第三年店面租金每月9600元，于每月5日前交清当月租金。在本合同签订之日，乙方须向甲方支付保证金3万元作为履约保证金。四、任何一方单方面取消、中断合同，应提前一个月通知对方。因不可抗拒的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。如甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均提前一个月通知对方，且违约方需支付对方2万元作为违约金。合同还约定了其他权利义务。同日，张玫出具押金收条，内容为“本人应收涂莹宝龙店面押金计人民币金额叁万元正。今先收到贰万元正。其余壹万元从2017年11月5日至2018年叁月伍日止分期每月另收贰仟元正”。庭审中张玫确认涂莹押金3万元在其处。 合同签订后，涂莹按月向张玫支付租金至2020年3月31日止，其中2020年2月、3月租金因疫情原因经双方协商一致调整为4800元及5000元。 2020年3月5日，涂莹向张玫发送微信信息“张姐，可能还是做不了了，我按照合同提前一个月跟你说，这个月底我搬走，然后是扣20000的押金对吧，剩余10000元要退还给我哦。”2020年3月24日，涂莹通过微信向张玫发送《解除合同通知书》照片，通知书内容为“本人与你于2017年9月16日续签《店铺商铺租金合同》用于经营童装。受新冠状病毒疫情影响，店面自2020年2月8日至今无法正式营业，本人签订合同的根本目的已无法实现，并且遭受了巨大损失。现向您提出此通知，自您收到本通知之日起，本人与您所签订的《店铺商铺租金合同》解除，本人已搬离店面，请您在五日内与本人办理完交接手续，并退还3万元履约保证金。特此通知！”。2020年3月26日涂莹自行撤场并将店面钥匙放在物业处，次日张玫从物业处取回钥匙。 另查明，台江区宁化街道工业路193号宝龙城市广场1＃、2＃楼连体地下一层40店面产权人为张玫，建筑面积43.39平方米，权证号为榕房权证Ｒ字第××号。 本院认为，涂莹与张玫于2017年9月16日签订的《店铺商铺租赁合同》系租赁双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均需依约履行。 涂莹主张新冠××疫情属不可抗力的情形，致使其无法正当营业，签订合同的根本目的无法实现，据此提出解除合同，并要求张玫返还履约保证金。对此本院分析认为：不可抗力的发生，并不必然赋予当事人解除合同的权利。只有因不可抗力致使不能实现合同的目的，债务人不可能履行其尚未履行的债务，债权人不可能实现自己尚未实现的任何权利时，当事人才有权利解除合同。虽新冠××疫情期间，政府部门防控措施给店面经营活动确实造成了影响，但是在防控措施解除之后，案涉店面仍具备复工复业的条件，涂莹仍可利用讼争店面经营以获得利益，且经双方协商一致张玫亦在疫情期间给涂莹减免了部分租金。由此可以认定，新冠××疫情虽然对租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到导致涂莹任何权利无法实现的程度。涂莹主张不可抗力达到解除合同条件缺乏事实依据，本院不予采纳。涂莹于2020年3月24日提出解除合同，并于6日自行撤场并将店面钥匙放在物业处，即明确表示并以行为表示不再履行合同债务，已构成违约。张玫作为守约方因此享有单方面解除合同的权利。张玫于2020年3月27日自物业处收回店铺钥匙，应当认定张玫以其行为同意解除了与涂莹签订《店铺商铺租赁合同》，故本院认定案涉《店铺商铺租赁合同》于2020年3月27日解除。 对于涂莹主张返还履约保证金的问题。《店铺商铺租赁合同》约定，甲乙双方任何一方需提前终止本合同，均提前一个月通知对方，且违约方需支付对方2万元作为违约金。如前所述，《店铺商铺租赁合同》系因涂莹违约而导致合同解除，但本案中，考虑到承租人涂莹的违约行为，与新冠××疫情发生并导致案涉店面的正常经营活动受到影响有一定关系，案涉店面确因疫情影响而存在客流量下降、经营者风险加剧等情况。故虽双方约定一方提前终止合同需支付违约金2万元，但从承租人的主观恶意程度、合同剩余履行期限的实际情况考虑，涂莹因解除合同而应承担的违约责任应可适当减轻。因此，本院酌情确定涂莹承担违约金为15000元，张玫应向涂莹返还履约保证金15000元。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、涂莹与张玫于2017年9月16日签订的《店铺商铺租赁合同》于2020年3月27日解除； 二、张玫应于本判决生效之日起十日内一次性退还涂莹履约保证金15,000元； 三、驳回涂莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1480元，减半收取计740元，由涂莹负担370元，张玫负担370元。 本判决为终审判决。 审判员  王道锦 二〇二〇年五月二十日 法官助理魏哲 书记员林小玲 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。