河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初2242号原告（反诉被告）冯昕昀，男，汉族，1986年8月28日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人刘攀，河南律范律师事务所律师。委托诉讼代理人王辉，河南律范律师事务所律师。被告（反诉原告）河南省佳诚房地产咨询有限公司，住所地郑州市惠济区长兴路22号银江商务综合楼9层912号，统一社会信用代码9141010877799450XL。法定代表人李燕辉。委托诉讼代理人冀涵星，男，汉族，1994年5月17日出生，住河南省禹州市，系公司员工。原告冯昕昀诉被告河南省佳诚房地产咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提起反诉，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘攀，被告（反诉原告）委托诉讼代理人冀涵星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年2月23日，原、被告双方签订《出租房屋委托合同》，约定原告将位于金水区和昌悦澜11#2单元1701室的房屋交由被告代理出租，委托出租期限为5年，自2017年2月24日至2022年2月24日；每月租金3200元，按季度支付。合同还约定：在委托期内，被告无故解除合同，应向原告支付一年的房租作为违约赔偿金。合同签订后，原告依约将房屋交于被告。但是，被告自2019年3月便不再支付租金。后经原告催要，被告一直借故推拖。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令确认原、被告于2017年2月23日签订的《出租房屋委托合同》已于2019年12月5日解除；被告支付原告自2019年4月24日至2019年12月5日的房屋租金23573元及违约金39600元（自2019年4月24日至2019年12月5日的滞纳金1200元和一年的房租38400元）；被告支付原告自2019年1月8日至2019年12月5日的物业费3105元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、2019年7月，因房屋长期空置无法出租，被告又要向业主定期支付房租，造成被告遭受巨额亏损，经营艰难、无力维持众多房源，只好向包括原告在内的业主协商解约事宜。但因原告坚持要求按照合同约定赔偿明显过高的违约金才同意解约，双方未能协商一致。二、原告在变更前的诉请之一是向法院申请解除合同，也就是说原告在2019年12月19日向法院递交起诉状时主张双方的合同仍处于存续状态，但在2020年4月27日又向法院变更诉请，请求确认双方合同已经解除，其前后诉请自相矛盾。原告认为双方的合同处于存续状态，之后在未通知被告解除的情况下擅自将房屋出租给第三人，违反合同约定，亦应向被告支付违约金，被告因此向贵院提出反诉请求。被告（反诉原告）反诉称：原、被告于2017年2月23日签订《出租房屋委托合同》，约定原告将郑州市金水区和昌悦澜11#2单元1701室的房屋委托被告出租，每月租金3200元。2019年7月，因房屋长期处于空置状态，被告工作人员致电原告提出解约，之后双方就解约事宜进行协商，因未能达成一致。2020年4月12日，被告工作人员前往涉案房屋，发现原告已将房屋门锁更换并将房屋转租给第三人。被告认为，若双方之间的合同至今仍处于存续状态，根据《出租房屋委托合同》第27条第1款约定：委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属毁约。甲方应向乙方支付一年的房租作为违约赔偿金。原告将房屋转租的行为已构成违约，应向被告支付违约金。故提起反诉，请求依法判令解除原、被告双方之间的《出租委托合同》；原告向被告支付违约金38400元；本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉辩称：一、本案原、被告双方签订的《出租房屋委托合同》已于2019年12月5日被被告单方解除了，被告要求解除合同诉请及理由均不成立。2017年2月23日，原、被告双方签订《出租房屋委托合同》，约定原告将位于金水区和昌悦澜11#2单元1701室的房屋交由被告代理出租，委托出租期限为5年，自2017年2月24日至2022年2月24日；每月租金3200元，按季度支付。合同签订后，原告依约交付了房屋，但自2019年3月被告应当支付下季度租金时，被告却在一直拒绝支付，直至2019年12月5日，原告再次索要房租时，被告业务员明确声称房子赔钱，公司不再租赁。根据《合同法》第108条的规定：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。且根据《合同法》第94条及96条的规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案，自2019年3月至2019年12月被告拒不支付租金的行为已表明不再履行合同义务，构成违约。且在2019年12月5日被告明确告知原告表示不再履行合同义务，主张解除合同，故合同自2019年12月5日已解除。二、被告要求原告支付违约金无事实和法律依据。被告自2019年3月至12月一直拒付租金，且明确告知其不再继续履行合同义务。原告为了防止损失进一步扩大，在2019年12月5日收到被告单方解除合同的通知后，将房屋出租给第三人，原告并未违约。本案归根结底是因被告拒不支付租金引起的诉讼，原告将房屋出租也是为了减少损失的扩大，故对被告要求原告支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据。经审理查明：2017年2月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《出租房屋委托合同》一份，主要约定：原告将位于郑州市金水区和昌悦澜11#2单元1701室的房屋交由被告代理出租，委托出租期限为5年，自2017年2月24日至2022年2月24日；每月租金3200元，按季度支付。合同还约定：委托期内，甲方未经乙方同意提前收回房屋，无论自用、转租或转卖，均属毁约。甲方应向乙方支付一年的房租作为违约赔偿金。乙方逾期支付房租，每逾期一日，乙方须向甲方支付日租金额5%的滞纳金。委托期内，乙方无故解除合同，应向甲方支付一年的房租作为违约赔偿金。合同还有其他约定。合同签订后，被告向原告支付租金至2019年4月23日。物业费支付至2020年1月8日。原告支付2020年1月8日至2021年1月7日的物业费3424元。原告于2019年12月6日将涉案房屋出租给案外人。本院认为：原、被告双方签订的《出租房屋委托合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，但被告支付房租至2019年4月23日，并于2019年7月向原告提出解除合同，因双方对具体时间无法明确，故本院确定解除合同的时间为2019年7月22日，被告提交录音证据显示被告在2019年7月份向原告提出要求解除合同的主张，故被告应再向原告支付2019年4月23日至2019年7月22日期间的租金9600元（3200×3），及物业费1834元（3424÷366×196）。依据双方合同约定，被告逾期支付房租，每逾期一日，须向原告支付日租金额5%的滞纳金，故被告应当支付原告违约滞纳金485元（3200元÷30×5%×91天）。被告无故解除合同，构成违约，对原告要求被告支付违约赔偿金38400元的诉讼请求，本院予以支持。被告要求原告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：确认原、被告双方签订的《出租房屋委托合同》于2019年7月22日解除。被告河南省佳诚房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯昕昀租金9600元。被告河南省佳诚房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯昕昀违约滞纳金485元、违约赔偿金38400元。被告河南省佳诚房地产咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告冯昕昀物业费1834元驳回原告冯昕昀的其他诉讼请求。驳回被告河南省佳诚房地产咨询有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取728元，原告冯昕昀负担364元，被告河南省佳诚房地产咨询有限公司负担364元。反诉费380元，由被告河南省佳诚房地产咨询有限公司负担。本判决一审终审。审判员 李 莉二〇二〇年五月十四日书记员 **阳