福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初931号 原告：福建兴邦物业管理有限公司，住所地福州市台江区工业路173号红星美凯龙福州三迪商场六楼H202，统一社会信用代码913500007531163668。 法定代表人：林丽君，执行董事。 委托诉讼代理人：徐婷婷，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈怡佳，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被告：卓留彬，男，1976年8月2日出生，汉族，住福州市晋安区。 原告福建兴邦物业管理有限公司与被告卓留彬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福建兴邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人徐婷婷到庭参加诉讼，被告卓留彬经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建兴邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2015年7月起至2017年2月止的物业费及水电公摊费等合计4,128元（其中物业费2,961.6元，电梯公摊费203.7元，水费175.2元，电费787.5元）及以4,128元为基数，按每日万分之五的标准计算的自2017年3月1日起至被告付清全部款项之日止的逾期付款违约金。事实和理由：原告系福州市晋安区新店镇秀峰路185号枫丹白鹭住宅小区的物业管理公司，被告系该小区3期10#404单元的业主。2007年4月12日，原告（变更前名称：福建艾邦物业管理有限公司）与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区及业主提供物业服务。被告还签署了《业主临时公约》等文件，承诺若未按时交纳物业管理费、专项维修基金的，物业管理企业可以按每日万分之八的标准加收滞纳金。根据双方约定，被告应缴纳的物业费为每月150.5元。上述协议签订后，原告已经依约履行了合同义务，并持续提供物业服务至2017年2月，但被告却仅支付物业费至2015年6月。经原告多次催促，被告仍拖欠2015年7月至2017年2月的物业管理费及水电公摊费等合计4,128元未支付。被告的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益，原告故而起诉。 被告卓留彬提交答辩状辩称，一、原告违约，突然单方撤离小区。原告在合同约定的物业服务存续期内，在临近2017年春节前突然全员撤出高佳苑（枫丹白鹭）一至三期的物业。在2017年举国欢庆即将过春节、外地来榕工作生活的业主已经回到老家时，原告既没有通过合法程序退出又未提前告知业主，在无任何过渡期安全保障措施的情况下，突然于2017年1月27日单方面决定撤离枫丹白鹭小区，停止为枫丹白鹭小区提供应有的物业服务，给全体业主造成很大的安全心理压力，无法安心过好春节。在枫丹白鹭小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业后，原告也未按规定将前期管理的物业相关资料全面、准确、完整地移交给业主委员会并与新物业服务企业办理交接手续，给业主委员会和新物业公司接手工作造成很大干扰。二、原告未按合同约定和政府相关管理规定提供维护、养护和管理物业服务。1．在物业服务存续期内，原告未能按约定履行合同规定的物业服务，小区的垃圾经常未及时清理，部分业主把这些情况反映给原告的相关工作人员，但迟迟不见其清理，被告遂拍照为证。2．在物业服务存续期内，原告从不修剪小区内的树枝，不清理被台风刮断的树枝和树叶，小区内到处都是树叶垃圾。3．在物业服务存续期内，原告从不维护小区内的公共设施，影响了小区美观，也加速了公共设施的损坏，使得业主利益受损。三、原告运营业主公共所有的场地、设备并违规占有相应收益。在物业服务存续期内，原告未征求并经多数业主同意，私自把属于全体业主共有的公共区域出租给商贩摆摊；擅自同意第三方在电梯内设置电子广告屏并使用公摊电费；在小区公共绿地树立广告看板，将枫丹白鹭三期中门两侧地下共有部分出租等；并把公共区域的租金和广告收入据为己有，未按规定将出租所得收益首先用于补充专项维修资金，也未从维护广大业主的权益出发，用于小区公共水电支出等，上述行为均严重侵犯了业主的合法权益。综上，希望法院予以充分调查核实，切实维护平等协商、公平合理的物业服务市场体系。作为一名恪守诚信、守法和公平、有偿服务原则的公民，其承诺在物业履行规定义务、尊重并完全返还所侵犯的业主的合法权益后，将按物业公司所提供服务的数量、质量如约履行缴纳物业费的义务。 本院经审理认定事实如下：原告原名称为“福建艾邦物业管理有限公司”，2009年4月20日更名为“福建兴邦物业管理有限公司”。被告系福州市晋安区新店镇秀峰路185号枫丹白鹭3期10#楼404单元房屋业主，该10#楼为小高层带电梯住宅，404单元房屋建筑面积为125.42平方米。2007年4月12日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告所在小区及业主提供物业服务；物业服务费应于每月10日前缴纳；小高层带电梯住宅按照建筑面积1.2元/平方米·月（不含公共部分的水费、电费、电梯电费）缴纳物业服务费；逾期支付物业服务费的，自逾期之日起按每天应交物业管理费的万分之五交纳滞纳金。协议第一条第一款第12项约定“自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认”。协议第四条第一款第3项约定“业主转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用，水电公摊及电梯电费以及法律规定的其它费用”。协议还对双方的其他权利义务进行了约定。协议签订后，原告依约开始为枫丹白鹭小区提供物业服务。其后，原告于2017年2月21日撤出该小区。在原告提供物业服务期间，被告未向原告支付自2015年7月1日起至2017年2月20日止的物业服务费，原告经多次催讨无果诉至本院。 被告主张原告在提供物业服务期间未按合同约定提供相应的物业服务，提供了一张显示加盖了新店镇秀峰社区居民委员会与案涉小区业主委员会章的《公告》的照片复印件和若干张显示案涉小区状况的照片复印件为证，因被告未提供该些照片的原始载体供审核，也未提供其他证据佐证，故本院对该些照片内容的真实性与关联性无法认定，对被告的该主张不予采信。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当依约严格履行。被告未依约向原告交纳自2015年7月起的物业服务费，已构成违约，应当承担继续履行的违约责任。原告在该小区提供物业服务直至2017年2月20日止，故原告请求被告支付自2015年7月起至2017年2月20日止共计19个月零20天的物业服务费共2,959.91元［1.2元/平方米·月×125.42平方米×（19月+20天÷30天/月）］，本院予以支持。 《前期物业管理服务协议》未就电梯电费及公共水电费的具体分摊办法作出约定，原告也未提供证据证明其每月代缴的电梯电费及公共水电费的具体金额以及具体的分摊办法和计算依据，又不能证明其已将每月电梯电费及公共水电费的分摊情况予以公布，其请求被告支付电梯电费及公用水电的分摊费，依据不足，本院不予支持。 《前期物业管理服务协议》约定，逾期付款的自逾期之日起每日按应交纳物业服务费的万分之五交纳滞纳金，原告请求被告以2,959.91元为基数，按每日万分之五计算自2017年3月1日起至被告实际付款之日止的逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告卓留彬应于本判决生效之日起十日内向原告福建兴邦物业管理有限公司支付自2015年7月起至2017年2月20日止的物业服务费2,960元，及以2,960元为基数按照日万分之五的标准计算的自2017年3月1日起至实际付款之日止的逾期付款违约金； 二、驳回原告福建兴邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由原告福建兴邦物业管理有限公司负担5元，被告卓留彬负担20元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年五月六日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。