宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0206民初842号 原告：曹荣，男，1980年12月20日出生，汉族，住浙江省龙泉市。 委托诉讼代理人：苏继苍，浙江腾瑞律师事务所律师。 被告：宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社，住所地:浙江省宁波市北仑区四明山路258号，统一社会信用代码:N2330206MF1581147R。 代表人：叶明波，该社社长。 委托诉讼代理人：吴思佳，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐小波，浙江法校（宁波）律师事务所律师。 原告曹荣诉被告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社（以下简称贝碶经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理，依法由审判员彭晓晓适用简易程序独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告曹荣及其委托诉讼代理人苏继苍、被告贝碶经济合作社委托诉讼代理人吴思佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹荣提出诉讼请求：1.解除原被告于2019年12月26日签订的《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》；2.判令被告退还租金139万元、履约保证金40万元,并支付以139万元为基数自2019年12月27日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令被告支付违约金40万元；4.判令被告赔偿原告期待利益损失1163875元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告将其所有的位于宁波市北仑区阳光假日宾馆自2020年1月1日起租给了原告，双方于2019年12月26日签订《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》一份。按照合同约定,被告将此宾馆出租给原告使用，年租金为139万元，租金一年一付，履约保证金40万元，租赁期限为10年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止。在合同签订当日，原告即向被告支付了上述一年期的租金及履约保证金，被告为此出具了收据。此后，原告多次督促被告交付租赁物，但被告却一拖再拖。2020年1月7日，原告向被告发出律师函，要求被告及时履行合同义务，被告却置之不理。原告认为被告的行为已构成根本违约，原告有权解除涉案租赁合同。同时，按照合同约定，原告所交纳的履约保证金，在原告违约的情况下，被告有权不予退还，此规定在被告违约的情况下对被告也应当具有相同的约束力，因此被告应当支付原告违约金40万元。另外，如果本合同能够切实履行，原告2020年可期待利益的金额为3127750元，该款也属于原告的损失，扣减原告主张的违约金40万元，再加上今年新冠××疫情的影响，原告仅要求被告赔偿期待利益损失1163875元［计算公式为（3127750-400000）／2］。 被告贝碶经济合作社答辩称：第一，被告不同意解除涉案租赁合同，该合同具有继续履行的可能性，且被告为继续履行合同做了充分的努力。现被告无法向原告交付租赁房屋系因前手承租人宁波市北仑区新碶阳光假日宾馆有限公司未腾空该房屋所致，被告为此已在第一时间提起诉讼，要求其腾空。同时，为了原告能更好的使用涉案房屋，被告花费了50万余元另行配备了变压器。可以说，被告一直在积极地促成合同的履行。合同中关于租赁物的交付时间原被告并未明确约定，即便被告存在迟延交付租赁物的情形，但迟延交付期间的租金被告不会收取，被告希望原告可以继续履行该合同。第二，对于原告主张的违约金，合同并未约定，被告无需支付。对于原告主张的期待利益损失，原告陈述上述房屋其租赁后系用于经营宾馆以及店面房租赁，并基于此对期待利益进行了核算，但原告并未考虑其使用涉案租赁物进行经营、租赁所需投入的装修成本、时间成本以及受新冠疫情影响所产生的不利因素。原告提供的阳光宾馆周边房屋所涉租赁合同，均产生于2019年9至10月，与当前的租赁形势不具可比性。同时，原告目前未有任何投入，不存在实际损失，解除合同也是原告提出，被告一直要求继续履行，如果继续履行，原告也不存在所谓的期待利益损失。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定无争议事实如下： 2019年12月26日，原告曹荣作为乙方，被告贝碶经济合作社作为甲方共同签订《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》一份，约定：乙方承租贝碶村阳光假日宾馆用于经营，该宾馆位于（不含装修），总建筑面积约3853平方米（具体以实际考察为准）。租赁期限为十年，自2020年1月1日起至2029年12月31日止，租金为139万元／年，租金一年一付，先付后用，第一年租金在2019年12月31日前付清（不含税，以后提前一个月收取下一次年度租金），押金40万元（不计息）。如在上述租赁期限内乙方解除本协议，甲方不退租金。甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。如履约保证金不足弥补给甲方造成的损失，应由乙方补缴。如果乙方有违约的情况下，甲方有权收回房屋，不退履约保证金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告将第一年的租金139万元以及履约保证金40万元交付给被告。2020年1月，原告通过发送微信、律师函的形式，多次要求被告履行交付租赁房屋的义务，但因上述房屋前承租人宁波市北仑区新碶阳光假日宾馆有限公司、实际使用人吴继定一直未腾空，被告至今未能向原告履行交付义务。 另查明，被告曾于2020年1月诉至法院，要求宁波市北仑区新碶阳光假日宾馆有限公司、吴继定腾空涉案房屋。 以上事实由原告曹荣提供的《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》、收款收据、微信聊天记录、律师函及快递面单，被告贝碶经济合作社提供的案件受理通知书予以证明。 针对原被告双方争议的问题，本院分析认定如下： 关于原告能否解除涉案合同的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，交付租赁房屋系被告作为出租人的主要合同义务，按照原被告双方签订的租赁合同约定，租赁期限自2020年1月1日起算，被告理应于该日向原告交付租赁房屋，但在原告多次催告后，被告均因前手承租人未能腾空租赁房屋至今无法履行交付义务。被告作为出租人，其明知涉案租赁房屋体量较大，其在未能与前手承租人妥善解决租赁事宜的情况下，即将房屋租赁给原告，明显不妥。如不赋予原告解除合同的权利，而让原告被动等待被告与案外人之间纠纷的处理结果，继而继续履行合同，明显不公。故原告要求解除其与被告于2019年12月26日签订的《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》，合理合法，本院予以支持。合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应及时返还原告已支付的租金139万元、履约保证金40万元，并赔偿原告以139万元为基数自2019年12月27日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息损失。 关于原告主张的违约金能否成立的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。即违约金及违约金的计算方式系基于合同的明确约定。本案租赁合同约定如果原告有违约的情况下，被告有权收回房屋，不退履约保证金40万元。对于被告违约的情况，并未约定违约金。原告要求参照其违约后支付被告违约金的标准，向被告主张违约金，无合同依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告主张的期待利息损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，因被告未能履行交付租赁物的主要义务，应赔偿给原告造成的损失，包括期待利益的损失。但该部分期待利益损失，原告应予以举证证明。为此原告提供了租赁房屋周边所涉房屋的租赁合同，但上述合同均系复印件，被告仅认可其中其作为出租人对外所签订的租赁合同，对其他租赁合同的真实性均不认可。本院分析认为，即使上述租赁合同全部真实，该合同的签订时间均为2019年9月、10月，当时的租赁市场及经营市场并未受到新冠××疫情的冲击，上述合同载明的租金并不能作为原告取得租赁物后将部分房屋对外出租所能获得的租金金额的全部依据。同时，原告除了支付涉案租金、履约保证金外，并未对租赁物符合下一步经营、租赁条件再行投入，且原告庭审中陈述，其在承租后对租赁房屋的整体装修、改造期间在2-3个月左右，再结合当前酒店经营现状、如继续履行原告可取得租赁物的周期等因素，本院综合认定原告的期待利益损失在7万元为宜。 综上，原告诉请合理合法部分，本院予以支持，不合理合法部分，本院不予支持。被告关于要求继续履行合同以及无需赔偿原告任何损失的的答辩意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告曹荣与被告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社于2019年12月26日签订的《贝碶村阳光假日宾馆招租合同》； 二、被告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社应于本判决生效之日起七日内返还原告曹荣租金1390000元以及履约保证金400000元，并支付以1390000元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息； 三、被告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社应于本判决生效之日起七日内赔偿原告曹荣期待利益损失70000元； 四、驳回原告曹荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案诉讼费33631元，减半收取16815.50元，由被告宁波市北仑区新碶街道贝碶股份经济合作社负担10905元，由原告曹荣负担5910.50元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员 彭晓晓 二〇二〇年五月二十日 代书记员 张静君