上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3343号上诉人（原审被告）：上海荣贻投资咨询有限公司，住所地上海市长宁区武夷路772号2楼A室。法定代表人：丁富荣，执行董事。委托诉讼代理人：郭东华，上海雄琴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海市长宁区人民政府周家桥街道办事处，住所地上海市长宁区长宁路1618号。负责人：赵冬兵，主任。委托诉讼代理人：傅平，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋振伟，上海市新华律师事务所律师。上诉人上海荣贻投资咨询有限公司（以下简称荣贻公司）因与被上诉人上海市长宁区人民政府周家桥街道办事处（以下简称周家桥街道）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初15596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣贻公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实与理由：一审未查明上海市长宁区XX路XX号房屋(以下简称涉讼房屋)承租的前因后果，上诉人出面清退了涉讼房屋的原承租人，被上诉人承诺上诉人可长期租赁涉讼房屋，但租赁合同只能三年一签。上诉人理解长期的时间为20年，现被上诉人不遵守承诺，上诉人于2018年12月15日支付了后续租金，以延续租赁合同效力。一审认定涉案租赁合同于2018年12月31日到期，属于事实认定错误。被上诉人周家桥街道答辩称：涉案租赁合同已经到期终止，到期后双方未达成续租协议，上诉人应当向被上诉人返还租赁房屋。一审判决事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应予以驳回。周家桥街道向一审法院起诉要求：1、荣贻公司从涉讼房屋内撤离，并将涉讼房屋交还周家桥街道；2、荣贻公司向周家桥街道支付占用使用费暂计人民币（下同）66,000元（以每月市场租金22,000元的标准，从2019年1月1日起暂算至2019年3月31日，剩余占用使用费要求计算至实际交还涉讼房屋之日止）。一审法院认定事实如下：周家桥街道系涉讼房屋的权利人。2015年12月17日，周家桥街道（甲方、出租方）与荣贻公司（乙方、承租方）就涉讼房屋（面积145平方米）签订《租房协议》。《租房协议》约定：租期三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。每月租金11,000元，乙方按季预付房租，合计33,000元。《租房协议》到期后，双方未再签订相关书面协议。2018年12月15日，荣贻公司法定代表人丁富荣向周家桥街道账户支付了66,000元。2019年3月11日，周家桥街道的相关人员向荣贻公司发出短信，内容为：丁富荣通过银行向周家桥街道转的66,000元钱款，周家桥街道需要退还，丁富荣需要给个账号还是来周家桥街道处领取。2019年6月10日，丁富荣以中国工商银行现金存款凭条（编号沪03549740）又向周家桥街道账户支付了66,000元钱款（荣贻公司认为是支付2019年下半年租金的钱款）。审理中，周家桥街道虽确认上述银行现金存款凭条真实性，但否认周家桥街道接受继续履行《租房协议》开具给荣贻公司的。周家桥街道同时认为上述银行现金存款凭条系丁富荣在《租房协议》履行期内自行取得，从编号大小序列可证实。审理中，周家桥街道还确认荣贻公司于2019年12月18日又向周家桥街道账户内汇款132,000元。周家桥街道认为该款项的支付系荣贻公司单方行为，不认可租赁关系续存的事实，同时要求荣贻公司支付的款项先抵扣其应当支付的房屋占用费。荣贻公司工商登记状态为：吊销，未注销。一审法院认为：周家桥街道、荣贻公司就涉讼房屋签订的《租赁协议》于2018年12月31日到期。到期后，荣贻公司如要续约应当经过周家桥街道的同意，双方才能继续履行《租赁协议》，荣贻公司认为其向周家桥街道账户内支付钱款即可证明双方已继续履行《租赁协议》的事实。一审法院认为，《租赁协议》到期后，周家桥街道始终认为双方的租赁关系已到期终止。周家桥街道相关人员在荣贻公司法定代表人丁富荣第一次付款后已明确告知不再收取租金，法院仅凭荣贻公司向周家桥街道账户支付钱款难以确认双方已合意一致继续履行《租赁协议》的事实。诉讼过程中，荣贻公司又向周家桥街道账户支付了钱款，该支付行为显然未得到周家桥街道的同意。综上所述，荣贻公司的相关辩称意见法院不予采纳，一审法院支持周家桥街道主张的第1项诉请。周家桥街道主张的第2项诉请的标准是以市场租金为准。一审法院认为，涉讼房屋的占有使用费以双方约定履行的租金标准较为合理。综上，一审法院于二○二○年一月十日依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、上海荣贻投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内从上海市长宁区XX路XX号房屋内撤离，并将上址房屋交还上海市长宁区人民政府周家桥街道办事处；二、上海荣贻投资咨询有限公司应于判决生效之日起十日内向上海市长宁区人民政府周家桥街道办事处支付房屋使用费(以每月租金11,000元为标准，从2019年1月1日起算至上海荣贻投资咨询有限公司实际交还上址房屋之日止。以上海荣贻投资咨询有限公司2018年12月15日之后向上海市长宁区人民政府周家桥街道办事处账户内支付的钱款先行抵扣，若上海荣贻投资咨询有限公司交还上址房屋结算后尚有剩余钱款，上海市长宁区人民政府周家桥街道办事处应向上海荣贻投资咨询有限公司退还)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,450元，由上海荣贻投资咨询有限公司负担。二审中，上诉人提供一份被上诉人向案外人上海XX有限公司（以下简称XX公司）出具的委托书复印件，证明被上诉人委托XX公司出租涉讼房屋。被上诉人无法确认该证据的真实性，认为不属于新证据，且与本案无关。本院认为该证据与本案无关联性，且真实性也无法核实，故不予采纳。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，2015年12月17日，上诉人与被上诉人就涉讼房屋签订租房协议，约定租期三年，自2013年1月1日至2015年12月31日，每月租金11,000元，租金按季度支付。上诉人一审中提供一份2009年12月11日其与XX公司签订的房屋租赁协议，协议约定上诉人向XX公司承租涉讼房屋，租期三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日，每月租金7,500元。租赁期限到期后，上诉人有优先租赁权。本院认为，上诉人与被上诉人签订的两份租房协议，合法有效。协议约定双方的租赁期限截止2018年12月31日，之后双方就续租事宜未能达成一致，被上诉人要求返还涉讼房屋，于法有据，应予支持。上诉人认为其与被上诉人口头达成长期租赁涉讼房屋，但未提供证据，被上诉人也否认存在此节事实，本院难以采纳。且即使上诉人所述属实，上诉人自认自2007年1月即开始租赁涉讼房屋，租赁至今已有十三年有余，被上诉人要求收回房屋亦合理合法。虽然上诉人通过银行转账方式向被上诉人支付了租期结束后三个月的费用，但被上诉人并未同意收取，并通过短信方式要求上诉人提供银行账号退账或亲自至被上诉人处领取。之后不久，被上诉人即提起本案诉讼，要求上诉人搬离，亦可印证双方并未就续租事宜达成一致意见。综上所述，上诉人荣贻公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,450元，由上诉人上海荣贻投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  胡桂霞审判员  叶振军二〇二〇年五月二十八日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……