江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初7144号 原告：邓连杰，男，1978年11月15日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：刘宏伟，沛县正大法律服务所法律工作者。 被告：主凤，女，1989年7月28日出生，汉族，住沛县。 被告：徐后志，男，1993年6月19日出生，汉族，住沛县。 第三人：中国建设银行股份有限公司沛县支行，住所地沛县沛城徐沛路85号。 法定代表人：张庆龙。 委托诉讼代理人：周传伟，男，1964年11月1日出生，汉族，住沛县。 原告邓连杰与被告主凤、徐后志、第三人中国建设银行股份有限公司沛县支行（简称建行沛县支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告邓连杰及其委托诉讼代理人刘宏伟，第三人建行沛县支行的委托诉讼代理人周传伟到庭参加诉讼。被告主凤、徐后志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓连杰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告解除该房产在建行沛县支行的抵押，并把房产过户给原告（房产证号：苏2017沛不动产权第0004600号）。2、被告支付原告50000元违约金。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告将其所有的涉案房屋（房产证号：苏2017沛不动产权第0004600号）出售给原告，并约定2019年5月22日为交付房产的最后日期，被告逾期后拒绝履行交付义务。原被告双方签订的房屋转让协议第六条约定原告将购房款其中18万交付给被告后，被告应把该房产交付给原告。同时，该合同第九条约定，逾期未交付违约方承担5万元的违约责任。 主凤、徐后志未答辩，亦未提交证据。 建行沛县支行辩称，被告主凤未经建行沛县支行同意私自售卖房屋，因被告主凤尚欠建行沛县支行贷款，建行沛县支行为第一抵押权人，被告主凤债务清偿完毕前，建行沛县支行不同意解除抵押。如原告代为垫付被告所欠第三人本息，第三人愿意协助原告涤除相应抵押权。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告主凤、徐后志经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权，到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2018年5月4日，被告主凤、徐后志作为甲方、原告邓连杰作为乙方签订《房屋转让协议》一份，内容：“……一、房屋概况本合同出售的房屋坐落在沛县沛屯大道西侧温州商贸广场1号楼1单元402室市场化商品房，建筑面积为106.25平方，毛坯房，不动产证明0002299号。二、价款双方商定为人民币叁拾肆万元（340000元正）以上价款为甲方净价。三、付款方式乙方于2018年5月4日支付定金3万元，5月4日支付15万元，合同签字生效时每月代为主凤支付原沛县建设银行房贷贰仟另陆拾元（2060元），此款支付到2019年5月22日止，所支付的款额抵扣甲方房款。房子过户，余款一次付清。四、税费的承担乙方承担过户的契税，办证的费用。其他由甲方承担。五、甲方不得隐瞒与转让房产的重要事实，必须保证其转让房产拥有完全所有权，保证上述房屋没有设定担保，没有权属纠纷，不受他人合法追索，不接受任何第三人主张任何权利。如发生买卖前已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，应视为合同诈骗，甲方承担刑事责任。由甲方给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。六、房屋的交付待约定的18万元交付后，甲方交付乙方房屋。七、合同到期后，甲方无条件帮助乙方过户。八、预付款交付后，甲方协助乙方办理装修手续，水电费由乙方承担。九、违约方承担伍万元的违约责任。……”。 2018年5月4日，被告主凤、徐后志向原告出具收条一份，内容：“今收到邓连杰购买沛县沛屯大道西侧温州商贸城广场一号楼1单元402室购房款伍万元（此款是定金）。此致收款人：主凤320322XXX……徐后志320322XXX……2018年5月4日”。 2018年5月10日，被告主凤向原告出具收条一份，内容：“今收到邓连杰购买沛屯大道西侧温州商贸城一号楼402室房款叁万元整（30000元整）此据收款人：主凤身份证号320322XXX……电话152×××5……2018年5月10日”。 被告主凤向原告出具收条一份，内容：“今收到售房款沛屯大道西侧温州商贸广场B1号楼1单元402室房款拾万元整（100000元）。此据收款人：主凤320322XXX……152××××7710”。 至2019年5月22日，原告按双方合同约定代被告向第三人偿还按揭贷款合计25200元。原告共计向被告支付购房款205200元，尚欠购房款134800元。房屋交付后，由原告装修使用至今。 另查明，2017年5月22日，主凤作为抵押人、建行沛县支行作为抵押权人，签订《沛县房地产抵押合同》，约定主凤以其购置的位于沛县城区温州商贸广场B1-1-402室房产作为按揭贷款的抵押担保，抵押债权金额315000元，并办理了不动产抵押登记，证号：苏（2017）沛县不动产证明第0002299号。截止至2020年4月26日，被告尚欠建行沛县支行贷款本息310559.34元。 本院认为，被告主凤、徐后志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。原告与被告主凤、徐后志签订的《房屋转让协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效。原告已按约履行付款义务，两被告应按约定履行协助过户义务。涉案房屋已于2017年5月22日设立不动产抵押登记，抵押权人为第三人建行沛县支行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押权人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权人不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”两被告拒不到庭参加诉讼，拒不协助原告涤除抵押权和协助办理过户手续。现原告同意代为清偿债务消灭抵押权，同意支付尚欠建行沛县支行的贷款本息310559.34元，符合上述法律规定，第三人建行沛县支行亦同意原告代为履行后协助涤除抵押权，故两被告应在原告代两被告向建行沛县支行支付欠付的贷款本金295011.57元及相应利息罚息后涤除抵押权后，配合原告办理过户手续。 关于违约金的问题。原被告在《房屋转让协议》中约定“违约方承担伍万元的违约责任”，现被告未依约履行协助原告办理过户的义务，存在违约行为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原、被告双方约定违约金50000元，原告未举证证明其损失，故对原告要求被告支付违约金50000元的诉讼请求，本院不予以支持。 综上所述，第三人建设沛县支行应在原告代为清偿贷款本金295011.57元及相应利息、罚息后涤除设于沛县城区温州商贸广场B1-1-402室房屋（苏2017沛不动产权第0004600号）上的抵押权；原告主张的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告主凤、徐后志于本判决生效后十日内涤除设于沛县城区温州商贸广场B1-1-402室房屋上的抵押权，并协助配合原告邓连杰办理上述房屋[不动产权证号：苏（2017）沛县不动产权第0004600号]的产权过户手续； 二、驳回原告邓连杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1130元，由被告主凤、徐后志负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  戚晓雷 人民陪审员  杨红艳 人民陪审员  孙荣玉 二〇二〇年五月二十六日 法官 助理  耿媛媛 书 记 员  解小含