广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初20916号原告：王志萍，女，汉族，1971年3月7日出生，住址广东省深圳市罗湖区，被告：钟晓芳，女，汉族，1957年8月9日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：钟剑涛，男，汉族，1981年7月13日出生，系被告儿子。委托诉讼代理人：张熹，女，汉族，1984年7月5日出生，系被告儿媳。原告王志萍与被告钟晓芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法简易程序，于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告王志萍，被告的委托诉讼代理人张熹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年7月12日本人与被告钟晓芳签订了两年期的房屋租赁合同，被告将深圳市福田区丰田路香荔花园一期3栋504室的住宅出租，租金为每月6500元，租赁期限为2017年7月12日起至2019年7月11日。合同签订后，本人当场支付了首月租金，同时按合同规定支付了两个月的租赁保证金人民币13000元给被告钟晓芳。租赁期间本人一直按时支付每月租金。考虑到租赁期即将到期，本人利用周末时间于2019年7月7日搬离香荔花园，并提前通知被告钟晓芳来验房并到物业处开放行条，钟晓芳委托儿子钟剑涛来办理此事，搬离当日钟剑涛称走不开，委托小区保安张某来办理此事，张某按合同清点房内家具无误后，开了放行条，本人顺利搬离香荔花园。7月9日本人委托小区保安张某找人将租赁的房屋卫生到扫干净并支付费用480元。7月10日接到被告电话说地板有两个洞两处墙角墙皮有脱落，两个月的租赁保证金不予退还。7月11日上午本人到香蜜湖街道办申请协商解決，街道办工作人员请被告钟晓芳到街道办协商，钟晓芳称有事委托儿子钟剑涛到街道办，钟剑涛到街道办后态度强硬，拒不退还租赁保证金。随后，本人前往香荔花园想去租房处看看现场，到时发现门锁已被被告儿子钟剑涛强行撬开换掉。7月12日，本人前往香蜜湖街道办申请再次协商，并提出去现场鉴定被告所谓的破损，街道办工作人员打电话给被告钟晓芳，被告拒绝到场调解，街道办称无法调解，出具了访前法律工作室引导函，引导本人向福田区人民法院提请诉讼。此后，本人曾多次电话或微信跟被告钟晓芳及其儿子钟剑涛沟通，对方均态度蛮横，拒不退还租赁保证金。直到现在，本人尚未收到应退还的租赁保证金，特提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还两个月的租赁保证金13000元；2、被告支付自2019年7月11日起至今租赁保证金的利息；3、被告支付调解及诉讼期间的误工费和交通费5000元；4、被告支付此案件的诉讼费用。被告答辩称，2017年7月12日被告和租客王志萍签订租房协议至2019年7月11日到期，租期两年。按照合同第5.3条，由于租客使用不当导致的损坏租客应及时告知房东并赔偿，如果租客拒绝维修期间超过7日或维修金额超过两千元，房东有权解除合同并不退押金，并且租客仍需承担维修费用。另外，第5.2条，即使非租客原因导致的损害，租客如果不及时通知房东修补造成的扩大损失将有租客负责，如果租客拒绝维修期间超过7日或维修金额超过两千元，房东有权解除合同并不退押金。王志萍搬走后阳台地面以及对应的客厅两面的墙体及地板都有损坏，阳台已经肮脏积水长满青苔，屋内卫生不堪入目，由于台风雨水长期积攒在阳台地面导致对应的客厅墙体及木地板损坏，木地板已经出现褪色松动湿烂，照片可反映王志萍使用保养房屋不当导致。按照。2019年3月让王志萍拍摄房屋照片，王志萍一直电话不接，微信不回复，隐瞒当时房屋状态并态度无理无法沟通协调。房子7月11日到期，由于已告知原告，被告重病刚手术，退房事宜交由张熹处理。让王志萍搬离后把钥匙存折交保安小张处以便我方验房结算押金。保安发现房屋不但脏乱而且损毁严重，立即发图给告知。随即张熹与王志萍电话要求其维修或者赔偿，王志萍拒绝赔偿声称与她无关，她只负责清理卫生。要求我们全额退还押金。由于当时损坏金额未定，而且水电煤气等费用还未结清，决定暂扣押金不退，直到王志萍把房屋维修复还原或同意赔偿为止。期间电话微信沟通多次，王志萍态度强硬一直强调与她无关，我方只好按照合同扣押金。于是王志萍找到街道办协调，街道办给出方案，维修费用各承担一部分，让王志萍找施工队，王志萍以与她无关拒绝，后街道办又提议我方找施工队，王志萍一同去查看，原告以她害怕人身安全再次拒绝，并不退还钥匙。期间王志萍一直电话被告要求其退还押金，用非法途径获取被告儿子个人隐私如工作单位等。房屋11号到期，由于房屋里的家私家电都为我方财产，恐进一步损失，我方在合同到期后12号换锁，属合法行为。王志萍的污蔑行为对被告儿子的名誉权造成了伤害。市局了解情况后请王志萍与被告儿子再次到街道办协商，但王志萍一直拒接电话，后街道办告知王志萍拒绝协调，我方只能自己找师傅维修。王志萍一共三次拒绝协调，第一次街道办出方案她拒绝，第二次市局安排再次街道办协调她拒绝，第三次福田法院协调她拒绝。被告儿媳脚骨肿痛负脚伤依旧到场法院调解，王志萍又以不同意口头委托为由第三次拒绝调解，态度蛮横，不让我方与调解员陈述任何事实。由于王志萍一直都是各种不承认，各种拒绝的态度，我方负脚伤诚心到法院调解王志萍竟然不让我方说一句话就结算调解，所以，王志萍由此至终并非诚意与我方协调。为抓紧暑假出租旺季时间，我方找了几个师傅都说木地板无法维修，因为难找到一样的实木地板并且维修费用也不低，师傅建议只能全房屋更换，但费用昂贵，我方只能放弃原有的实木地板，更换成便宜的瓷砖地面。本来王志萍应该把房屋完好无损交由我完毕，且房屋维修后许多租客担心新地砖及墙体甲醛污染，都不愿意租我的房子。导致房子在暑假租房旺季一直无法出租，最后于9月3号暑期已过进入租房淡季只能降价出租。我方认为王志萍损坏房屋拒不赔偿维修也不诚心调解，反而蛮横污蔑，因此，现在我方认为所有费用都应由王志萍承担。被告口头补充答辩称，一是原告提及的存折里没有什么钱，被告是因为当时孩子生病才未及时处理；二是第一次调解是因原告原因未能调解，2019年7月11日时钥匙仍在原告处，被告为了防止扩大损失，才换锁收回房屋；三是原告并未在交房时清理房屋，是被告要求后其才清理；四是原告拖拉不处理漏水，导致被告更换涉案房屋地板，影响后续出租；五是原告对出租房地板等有损坏，被告依据合同约定，扣除租赁保证金合理合法。经审理查明，2017年7月12日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）在居间方中原地产代理（深圳）有限公司签署《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市××区××路××花园××房（下称涉案房产）出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2017年7月12日至2019年7月11日，月租金为6500元，乙方向甲方支付租赁保证金13000元，合约期满，甲方将租赁保证金退还乙方，乙方在使用物业过程中，如非因乙方过错，该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时，乙方应及时通知甲方并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应在接到乙方通知后7日内进行维修或径直委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或甲方接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，乙方可代为维修。乙方未尽上述义务，未能及时通知或采取可能之有效措施，导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由乙方自行承担。因乙方使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，乙方应及时通知甲方并负责维修或赔偿，甲方可代为维修，相关维修费用由乙方承担。如乙方拒绝维修期间超过7日或维修金额超过2000元，甲方有权解除本合同并不退还租赁保证金，乙方仍需承担维修费。本合同终止后，乙方应于7日内迁离及交回该物业，并保证租赁物业及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙逾期迁出的，甲方有权向乙方收到双倍租金，有权会同管理人员作证进入物业，将乙方存放在户内的物品清点提存，并追偿欠租和有关费用。上述合同签署后，原告向被告支付了租赁保证金13000元，足额支付租金租赁期间的全部租金。2019年7月7日，原告搬离涉案房产，房屋钥匙交由被告儿子指定的张姓保安，保安收房时发现房内非常脏乱，将现场照片通过微信发给被告的家属，照片显示厨房的清洗池周围都是污渍、发霉，阳台地面长满青苔、客厅墙面的渗水水渍，木地板被水浸染。之后原告委托保安打扫涉案房产后于2019年7月10日发微信给被告的儿子告知已打扫完毕。被告因原告损坏了涉案房产要求原告恢复原状才退还租赁保证金，原告不同意亦未将房屋钥匙交还被告。2019年7月12日，原被告因租赁保证金的退还产生纠纷，被告于当日自行更换涉案房产的门锁收回房屋。之后被告将涉案房产内的木地板更换成了瓷砖，被告将师傅报的更换瓷砖的14810元报价单的通过微信发送给原告，被告另提交其通过微信支付维修费的支付凭证。另查，涉案房产6月份的电费为465.07元，被告于2019年8月2日支付了6、7月份的电费602.37元。庭审时，原告称客厅墙面渗水部位放置家私，搬离前均未发现渗水、地板浸染等情况。被告称无法找到与涉案房屋内的同款木地板，无法部分更换，只能全屋更换瓷砖，因新换瓷砖，房屋空置了一段时间。以上事实，有双方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定，原告在使用物业过程中，该物业出现或发生损坏或故障时，应及时通知被告并采取可能之有效措施防止缺陷的进一步扩大，原告未尽上述义务导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由原告自行承担。因原告使用不当或不合理使用，导致该物业或其附属设施出现或发生妨碍安全、损坏或故障等情形的，应及时通知被告并负责维修或赔偿。如原告拒绝维修期间超过7日或维修金额超过2000元，被告有权解除本合同并不退还租赁保证金。原告搬离后涉案房产现场的照片显示，厨房的清洗池周围都是污渍、发霉，阳台地面长满青苔、客厅墙面的渗水水渍，木地板被水浸染，原告承租涉案房产是作住宅使用，可照片上显示的现状非正常合理使用房屋的状态，原告在涉案房产内居住2年之久，却没有发现墙面渗水导致木地板被浸染损坏，亦不符合常理。原告在使用涉案房产时存在未合理使用、未及时发现渗水并及时通知被告维修，导致被告实际支付了超过2000元的维修费用，原告构成违约，被告有权依据合同约定不予返还租赁保证金。原告主张的误工费无依据，且原告违约在先，对于该请求，本院亦不予支持。在合同到期后，因被告未退还租赁保证金而拒绝向被告交还钥匙，被告为防止损失的扩大自行换锁收回房屋并无不妥。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王志萍的诉讼请求。案件受理费257.50元（已由原告预交），本院减半收取128.75元，由原告负担。原告多预交的128.75元，本院退回原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年五月十二日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。