江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初8403号原告（反诉被告）：江苏胜大石油设备制造股份有限公司，住所地江苏省常州市武进大道西路66号，统一社会信用代码913204007908673969。法定代表人：吴润泽。委托诉讼代理人：于小东，江苏常誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红娟，该公司员工。被告（反诉原告）：季氏建筑科技常州有限公司,住所地武进高新技术产业开发区武进大道西路66号，统一社会信用代码91320412MA1MT13RXM。法定代表人：季兆桐。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常武律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪姣，江苏常武律师事务所律师。原告江苏胜大石油设备制造股份有限公司（以下简称胜大公司）诉被告季氏建筑科技常州有限公司（以下简称季氏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案受理，先适用简易程序，后依法转为普通程序，于2019年12月4日、12月26日、2020年4月26日公开开庭审理了本案，胜大公司委托诉讼代理人于小东、陈红娟，季氏公司委托诉讼代理人陆雪姣三次到庭参加诉讼，季氏公司委托诉讼代理人上官俊杰到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。胜大公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2016年8月签订的《标准化厂房租赁合同》及2017年7月签订的《标准厂房租赁补充协议》于2019年8月19日终止，责令被告立即腾退原告向其出租的厂房、硬化场地等；2.判令被告向原告支付截止2019年10月31日止的租金（含税）766090.7元，并支付自2019年11月1日起按原合同租金标准计算直至被告实际腾退（场地恢复）之日止的租金；3.判令因被告怠于腾退，被告向原告承担因腾退产生的机械拆除、场地恢复等费用损失251523.94元（暂定，以实际发生为准）；4.判令被告向原告承担律师费20000元；5.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年双方签订了房屋租赁合同，明确了双方的权利义务，合同届满为2019年8月19日。租赁期届满后，原告多次要求被告腾退厂房并结清相关费用。虽然被告承诺于2019年9月30日前搬迁，但至今被告仍逾期占用原告场地。经原告计算，截至2019年10月31日，被告尚应向原告支付租赁费（含税）766090.7元。另鉴于被告未积极履行腾退义务，为防止损失扩大，原告不得以委托第三方对被告机械设备进行拆除，并进行场地恢复，该费用应由被告承担。故诉至法院，望判如所请。胜大公司为证明自己的诉讼主张提供以下证据：1.租赁合同、租赁合同补充协议，证明双方签订租赁合同的相关具体约定。2.函件、还月生证人证言，证明季氏公司未能按约向胜大公司支付租金且合同终止后未能及时腾退，胜大公司多次向季氏公司发函交涉。季氏公司复函承诺于2019年9月30日前腾退房屋，但其始终未能与拆除设备的工程队签订有效协议，不存在胜大公司阻止拆除搬迁的事实。3.房产纳税申报表及完税证明，证明季氏公司从租赁时起至2017年12月31日，胜大公司向税务部门申报房产税等税金金额为205230.48元，该金额不包含增值税附加，但季氏公司未能按约向胜大公司支付税金。4.胜大公司应向季氏公司收取房租明细，证明截至2019年10月31日，季氏公司应向胜大公司支付房屋租赁费766090.76元。5.胜大公司开具给安科迅物流有限公司的发票，证明第三方租赁场地，在其依法纳税的情况下，胜大公司开具的发票包含了因租赁产生的房产税、增值税、增值税附加等内容。6.机械拆除及场地恢复报价表、拆除搅拌站合同、发票，证明因季氏公司怠于腾退场地，胜大公司向第三方询价机械拆除及场地恢复的相关费用，该费用尚未实际产生，但应由季氏公司承担。另胜大公司委托第三方拆除搅拌站产生费用13000元，应由季氏公司承担。7.律师代理合同及发票，证明因季氏公司违约而产生租赁合同纠纷，根据合同约定，律师费由季氏公司承担。8.收款收据,证明胜大公司已于2016年11月30日向季氏公司返还电缆改造费33000元。季氏公司辩称，1、合同明确约定以不含税价格计算租金，双方在实际履行租赁合同时亦是按照不含税价履行，现被告已按约足额向原告缴纳了租赁期间不含税价格的租金。同时，合同约定，原告根据被告出具的书面开票资料要求开具相应发票时，开票税点才由被告承担，但被告并未要求原告开具发票，原告至今亦未开具发票；且交易中开票税点约定俗成指代增值税，并不包含房产税。根据房产税暂行条例，房产税由产权所有人缴纳。2、租赁期届满后，被告积极与原告协商后续事宜，但原告却采取断电、锁门等手段阻挠被告拆除设备腾退厂房。同时，部分租赁场地已被原告收回，用于自建厂房，故在此期间产生的占用费用和由此扩大的损失不应由被告承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。同时，季氏公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付电缆改造费、场地硬化费共计213822元；2.判令反诉被告向反诉原告返还保证金130000元；3.判令反诉被告承担律师费20000元；4.判令诉讼费由反诉被告承担。诉讼过程中，季氏公司增加反诉请求判令反诉被告返还占有反诉原告的包括机械设备、办公物品在内的所有财产（财产详见清单）。事实和理由：双方签订的房屋租赁合同约定承租场所的电力设施费及场地硬化费平分三年，折合成房租在每年房租中扣除，现反诉原告已经向反诉被告支付了电缆改造费、场地硬化费213822元，但合同履行过程中，反诉人仍足额支付了全部租金，未在房租中扣除上述费用。另签订合同后，反诉人于2016年8月3日向被反诉人支付了租赁保证金130000元。但合同租赁期限届满后，被反诉人一方面要求反诉人腾退，另一方面又通过停电、锁门等方式阻挠反诉人撤场，且拒不退还保证金。故向法院提起反诉。季氏公司为证明自己的反诉请求提供以下证据：1.2019年9月19日函件、设备拆除协议2份、2019年9月20日厂房照片、10月8日厂房照片、11月13日厂房照片，证明季氏公司在2019年9月19日就发函要求胜大公司配合将机器设备搬离,但胜大公司于2019年9月20日对车间加锁,妨碍施工。同时，胜大公司已经将外面场地6000平方米全部收回，搭建新的厂房，该部分区域不应收取场地占用费。2.租赁保证金收据、询价单、电缆改造费及场地硬化费收款收据、联系函及邮寄凭证，证明季氏公司缴纳了租赁保证金130000元，垫付了电缆改造费及场地硬化费213822元。3、律师费发票及代理合同，证明季氏公司因诉讼产生律师费20000元。胜大公司对季氏公司的反诉辩称，1.胜大公司已经返还了电缆改造费33000元，场地硬化费已经通过补充协议的形式重新约定，对该费用在签订补充协议前已经一次性优惠，因此不存在返还分摊场地硬化费的情形。2.对于保证金，由于季氏公司尚拖欠我方租金和开票税金，我方有权在双方纠纷解决前不予返还保证金，对该保证金据实结算，可以在租金中予以抵扣。3.对于律师费，由于季氏公司违约在先，合同到期后未能搬迁，其主张的费用应由其自行承担。双方对证据质证意见及本院认证意见如下：对胜大公司提供的第1、2组证据，季氏公司对其真实性无异议，但认为双方履行合同时一直按照不含税价格履行；且合同中约定的开票税点仅为增值税发票。本院对上述证据真实性依法予以确认。对胜大公司提供的第3组证据，季氏公司不予认可，认为纳税申报表系胜大公司单方制作，而根据房产税的相关规定该税费应由产权所有人缴纳，且完税证明亦证实了房产税由产权所有人承担。本院认为，胜大公司依法纳税系其法定义务，该证据与本案争议无关联性，本院不予采纳。对胜大公司提供的第4组证据，季氏公司有异议，认为系胜大公司单方制作。本院认为，该证据系其单方制作，本院不予采信。对胜大公司提供的第5组证据，季氏公司认为发票真实性由法院认定，但从发票上看出承租人承担的开票税率仅为5%，其余税费为案外人自愿承担。本院对发票真实性依法予以确认。对胜大公司提供的第6组证据，季氏公司对报价表有异议，认为场地平整费用仅为询价，未实际发生。本院认为，该证据仅为询价，费用未实际发生，本院不予采纳。季氏公司认为拆除搅拌站证据真实性由法院核实，但对于胜大公司证明目的不认可，认为季氏公司已经在2019年12月之前与第三人常州市企润建材有限公司协商搅拌站拆除事宜，但胜大公司拒绝协商阻止搅拌站所有权人拆除设备，因此该费用不应由季氏公司承担。本院对胜大公司拆除搅拌站支付费用的事实予以确认。对胜大公司提供的第7组证据，季氏公司对真实性有异议，认为胜大公司庭前与庭审时提供证据不一致。胜大公司陈述原发票已经红冲，另行开具了新发票，本院对该证据真实性予以确认。对胜大公司提供的第8组证据，季氏公司认为真实性由法院审核，但公司实际未查询到该笔款项入账。本院认为，收据上有季氏公司公章，本院对该证据真实性予以确认。对季氏公司提供第1组证据，胜大公司认可收到函件；其对照片真实性无异议，但认为2019年10月胜大公司依据季氏公司要求重新加了锁，以便双方互相约束。胜大公司对设备拆除协议的真实性无法核实，即使季氏公司签订了设备拆除协议亦不能证明是因为胜大公司的阻扰而导致无法现场施工，根据施工队负责人还月生陈述之所以未能进行系季氏公司负责人未能决定让其进场。本院对双方陈述一致的事实予以认定。对季氏公司提供第2、3组证据，胜大公司对真实性均无异议，本院依法予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年8月3日，胜大公司为甲方、季氏公司为乙方签订《标准化厂房租赁合同》1份，约定：乙方租用甲方标准化厂房。第一条租赁厂房概况：租赁厂房面积约6000平方米及堆场1000平方米；第三条租赁期限：租赁期限为3+3年，起租日2016年8月20日，合同期3年前3年不得增加租金，后3年按市场经济指标增加或减少。第五条租金及支付：租赁期内，厂房租金为130元/平方米/年，每年租金合计780000元不含税价，含税价为155元/平方米/年，每年租金合计930000元，室外硬化堆场租金为60元/平方米/年，每年租金合计为60000元不含税价从合同交付之日开始计算。办公楼租金为180元/年/平方米，预估租100平，合计为18000元不含税价（甲方另赠送一间办公室予乙方使用）；租金每6个月（自厂房交付之日起计算）支付一次，先付后用。以后应在每6个月前的10个工作日内付清该6个月的租金，依次类推。甲方根据乙方出具的书面开票资料的要求开具相应票据以备乙方做账使用，开票税点由乙方承担，以后依次类推。第七条乙方如需对所租厂房进行装修、改造、安装设施设备的，应向甲方提交书面通知，并在搬离后恢复原样。第八条租赁厂房的返还：乙方返还租赁厂房，应当符合正常使用后的状态。第十二条违约责任：3.乙方违约的，甲方可从租赁保证金中抵扣违约金及赔偿金，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付，且甲方可对乙方放置在租赁物内的物品行使留置权，但留置物品需在公证机构的参与下进行。第十四条争议解决：因履行本合同所发生的一切争议，双方应通过友好协商解决。协商不成的，依法向租赁厂房所在地人民法院起诉，双方因诉讼产生的诉讼费、律师代理费、鉴定费、评估费均由败诉的一方承担。第十五条其他事项：因乙方承租的车间现有电力设施不够乙方使用，故后期乙方投入的电力设施（仅电缆）费用平分三年，折合成房租在当年房租中扣除，第一年扣除当年费用，第二年扣除第二年费用，第三年扣除第三年费用；三年后投入的电力设施（仅电缆）为甲方拥有。第十七条追加租约：乙方已向甲方承租1000平方米硬化空地作为室外堆场，还需5000平方米的室外堆场……乙方先期支付两台龙门吊和5000平方米硬化相关费用，此费用平分三年，折合成房租在每年房租中扣除。2017年，胜大公司与季氏公司签订《标准厂房租赁补充协议》，约定：第一条租赁硬化场地、办公室及使用概况：1.紧临4-4厂房南侧的4-5空场地6000平方米硬化场地，交付日期为2017年8月20日。……4.行政楼办公室另增加租赁面积90平方米。第三条租金及支付：1.6000平方米硬化场地，租金6.8元/平方米/月，按照原合同约定半年付款一次，应付金额2448000元。2.后增加的办公室租金900元/月，按照原合同约定半年付款一次，应付金额5400元。3.硬化场地及后增加办公室合计金额250200元。季氏公司向胜大公司支付租金情况如下：2016年9月支付429000元、2017年2月支付429000元、2017年8月支付649200元、2018年2月支付649200元、2018年4月支付104886元、2018年8月支付544314元、2019年2月19日支付649200元。季氏公司另于2019年2月19日支付增值税税金52805.8元。上述付款合计3507605.8元。2018年3月2日，胜大公司向季氏公司发函，内容为……根据合同约定开票税金应由贵司承担，截止到2017年12月，我公司已收到贵司租赁款项1507200元，开票应补税金267732元，请贵司于收函之日起7日内将贵司应承担的税金267732元支付给我公司。2018年4月，胜大公司再次向季氏公司发函，内容为截至2018年4月，已收到租赁款项2261286元，余款至今未付清，要求季氏公司支付剩余租赁款。2019年1月10日，胜大公司委托律师向季氏公司发送律师函，要求季氏公司缴清已发生租赁费的税金。2019年2月，胜大公司两次向季氏公司发函要求季氏公司缴纳税金。2019年8月，胜大公司多次向季氏公司发函，因租赁合同到期要求季氏公司拆除机械设备，将场地恢复原状，缴清租赁费税金。2019年9月3日，季氏公司向胜大公司发函，内容为预估在2019年9月30日搬清厂房以及办公楼。2019年9月18日，季氏公司向胜大公司发函，内容为关于工程电缆改造垫资以及硬化场地费用垫资共计213822元，根据合同约定应在每一年房租中扣除，但我司并未扣除，故请贵司退还该笔费用。另查明，胜大公司为本案诉讼委托江苏常誉律师事务所代理本次诉讼，合同约定律师费20000元，现实际已开具了5000元的律师费发票。季氏公司委托江苏常武律师事务所代理本次诉讼，合同约定律师费20000元，已支付10000元。还查明，2019年10月8日照片显示，胜大公司在季氏公司租赁厂房大门处已加锁，厂房外堆场已经在搭建新的厂房。胜大公司认可其于国庆期间在厂房外堆场搭建脚手架。2020年1月7日，季氏公司腾退了其所租赁的办公室。2020年4月2日，胜大公司函告季氏公司已经解除了对其机械设备的查封。2020年4月3日，季氏公司回函准备开展机械设备拆除工作。2020年4月15日起，胜大公司陆续将季氏公司租赁胜大公司4-4车间内的机械设备拆除搬离季氏公司租赁场所，另行放置于胜大公司内的其余场地。另,胜大公司为拆除租赁厂房区域的搅拌站支付13000元。在案件审理过程中，本院依据胜大公司申请于2019年11月14日至季氏公司租赁胜大公司4-4车间查封季氏公司的机械设备。2020年4月2日，本院依据胜大公司申请，解除了对季氏公司租赁胜大公司4-4车间内机械设备的保全措施。本案的争议焦点在于:1.合同约定租金的数额；2.结欠租金数额及占有使用费的计算；3.季氏公司主张的电缆费及场地硬化费、保证金是否应予以扣除。对于争议焦点1，本院认为，租金数额的确定应以合同约定为依据。合同条款产生争议时，应根据合同文义、语境、协议签订惯例进行综合判断。本案中，首先，《厂房租赁合同》中约定厂房租金每年不含税价租金为780000元，每年含税价租金为930000元；1000平方米堆场每年不含税租金为60000元；100平方米办公室每年不含税租金18000元。胜大公司根据季氏公司书面开票资料要求开票，开票税点由季氏公司承担。其中厂房租金明确注明了不含税价和含税价两项金额，该两项金额语义为递进关系，即明确约定了季氏公司应付厂房的含税价租金金额为每年930000元；其余办公室及场地租金仅约定了不含税金额，但依据合同约定开票税点由季氏公司承担，而应税劳务、服务名称为厂房租金的增值税发票的票面税率为5%，依据商事交易惯例开票税点即为票面税率，故该部分明确约定不含税租金金额的税率应由季氏公司承担，季氏公司应予以支付。胜大公司主张其余房产税等税金由季氏公司承担的意见，无合同及法律依据，本院不予采纳。其次，《补充协议》中约定：6000平方米堆场租金每半年租金金额为244800元；90平方米办公室租金每半年为5400元。该合同中对租金金额系不含税价还是含税价并未明确表明，与前一份租赁合同对于租金的表述明显不同，从租金的文义理解，上述金额即为季氏公司向胜大公司支付的租金数额，胜大公司无权另行主张税金的承担。综上，季氏公司应支付的每年租金金额为厂房930000元、1000平方米场地63000元、100平方米办公室18900元、6000平方米场地489600元、90平方米办公室10800元。对于争议焦点2，本院认为，承租人应按照合同约定支付租金。租赁期限届满，承租人未搬离租赁场所应继续支付相应占有使用费。本案中，租赁期限届满日为2019年8月19日，经计算，截至租赁期限届满季氏公司应付租金总额为3910500元。租赁期限届满后，季氏公司应及时搬离租赁场所，对于6000平方米堆场，胜大公司认可其已在国庆期间开始搭建新厂房，故本院认定国庆时胜大公司已实际占有了季氏公司租赁堆场，季氏公司对场地占有使用费计算截止期限应为2019年9月30日。对于办公室,季氏公司于2020年1月7日搬离,故季氏公司对办公室占有使用费计算截止期限应为2020年1月7日。对于厂房,季氏公司并未提供充分证据证明胜大公司在申请对设备保全前阻止季氏公司拆除设备，季氏公司虽多次与施工队签订协议，但始终未安排施工队入场，同时胜大公司于2019年10月对厂房内设施设备向法院申请保全，本院于2019年11月14日依据胜大公司请求对租赁厂房内季氏公司内所有设施设备采取了保全措施，后季氏公司已实际不能从租赁厂房内拆除设备，故本院综合考虑本案实际情况、双方履行合同情况，酌情确定对季氏公司厂房占有使用费计算期限截至2019年11月14日。经计算，租赁期限届满后上述期间占有使用费总额为289482元。由于季氏公司已付款3507605.8元，因此，季氏公司尚欠胜大公司租金及占有使用费692376.2元。对于争议焦点3，本院认为，当事人应对自己的主张提供证据予以证明。本案中，合同对于场地硬化费及电缆费承担明确约定折合成房租在房租中予以扣除，现季氏公司实际已支付213822元，胜大公司实际已退回电缆改造费33000元，余款180822元应予以返还季氏公司。对于胜大公司辩称上述费用已在签订补充协议时予以折算抵扣的意见，本院认为，补充协议中并无明确记载该内容，本院对该辩称意见不予采纳。对于保证金130000元，合同约定租赁期届满，扣除季氏公司相应费用后予以返还，故该款应在本案中折抵相应租金及占有使用费。综上所述，季氏公司尚欠胜大公司租金及占有使用费692376.2元，扣减胜大公司应退还的场地硬化费及电缆费、保证金后，季氏公司尚应向胜大公司支付381554.2元。对于胜大公司要求季氏公司腾退租赁场所的请求，本院认为，现季氏公司已实际腾退了其所租赁的办公室、堆场，胜大公司亦已将季氏公司的设备搬离了所租赁的厂房，并主张依据合同约定留置季氏公司的设备，故胜大公司该主张本院在本案中不予理涉。对于胜大公司主张的场地恢复费用，由于该工程实施主体及工程价款存在争议，亦尚未实际发生，故本院在本案中不予理涉，胜大公司可另行主张。对于胜大公司主张的13000元拆除搅拌站费用，本院认为，季氏公司明确同意拆除搅拌站，且该搅拌站存在所有权争议，胜大公司在双方未达成一致意见情形下自行拆除产生的费用，不应向季氏公司主张。对于胜大公司及季氏主张的律师费，本院认为，本案因履行合同发生争议，在诉讼中各自提起本诉和反诉，本院对双方诉讼请求均予以部分支持，故双方的律师费由双方各自承担。对于季氏公司主张胜大公司返还机器设备的请求，本院认为，双方的租赁合同约定季氏公司未履行合同义务，胜大公司可留置季氏公司财产，现季氏公司未履行合同义务，故本院对季氏公司该主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百二十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二百三十条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、季氏建筑科技常州有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏胜大石油设备制造股份有限公司支付租金及占有使用费381554.2元；二、驳回江苏胜大石油设备制造股份有限公司其余诉讼请求；三、驳回季氏建筑科技常州有限公司其余反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11462元，保全费5000元，合计16462元，由江苏胜大石油设备制造股份有限公司负担5477元，季氏建筑科技常州有限公司负担10985元。反诉案件受理费3380元，由江苏胜大石油设备制造股份有限公司负担2888元，季氏建筑科技常州有限公司负担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 璐人民陪审员  戴寿坤人民陪审员  周建林二〇二〇年五月十五日书 记 员  孙 俊