济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0191民初1285号原告：济南海悦置业有限公司,住所地济南高新区龙奥北路909号海信龙奥9号2号楼501。法定代表人:徐慧,董事长。委托诉讼代理人:任海畅，男，1994年8月2日出生，住。被告：李亚芹，女，1971年12月1日出生，汉族，住济南市历城区。委托诉讼代理人:李星涛（被告之弟），男，1981年6月21日出生，汉族，住济南市历下区。原告济南海悦置业有限公司（简称海悦置业）与被告李亚芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海悦置业的委托诉讼代理人任海畅、被告李亚芹的委托诉讼代理人李星涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海悦置业向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同约定的缴纳维修基金、契税、办理房地产权属登记义务；2.判令被告自2019年12月9日按总房款日万分之十支付违约金21792.48元（暂计算至2020年1月31日，实际计算至配合办理房地产权属登记之日为止）；3.案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。庭审过程中，海悦置业变更诉讼请求为：1.判令被告自2019年12月9日起至2020年4月14日止，按照总房款411179元的日万分之十计算违约金，即52219.73元。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年6月27日签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告所有的海信龙奥九号4号楼9层901室房屋。合同约定该房屋建筑面积50.04平方米，单价8217元，总价款411179元。被告通过商业贷款支付，原告为被告承担连带保证责任。合同补充协议第十四条第三款“双方约定，若买受人采用银行贷款按揭方式付款，出卖人在按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并通知买受人，买受人应当在收到通知后的120日内配合办理房地产权属证书。超过120日不配合办理的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之十的违约金，直至办理好房地产权属证书”2019年8月9日，原告根据合同约定再次通知被告履行合同义务，办理不动产登记手续。被告未予理睬，被告违约行为致使原告的保证责任期限延长，严重损害原告合法权益。望判如所请。李亚芹辩称，一、其系因原告的违法行为导致未在合同所约定的时限内办理产权登记，不应承担违约责任；二、海悦置业所要求的违约金过高，且计算方式不公平；三、不可抗力因素发生后，违约金应当停止计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海悦置业与李亚芹于2013年6月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）20134964767）及补充协议，约定李亚芹购买济南高新区海信龙奥九号4号楼9层901室房屋，该房屋建筑面积50.04平方米，每平方米8217元，总价款411179元。李亚芹通过商业贷款支付，海悦置业为李亚芹承担连带保证责任。合同中李亚芹所留地址为济南市历城区闵子骞路78号1号楼1单元301室。该合同第十五条约定，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同补充协议第十四条约定，若买受人采用银行贷款按揭方式付款，出卖人在按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并通知买受人，买受人应当在收到通知后的120日内配合办理房地产权属证书。超过120日不配合办理的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之十的违约金，直至办理好房地产权属证书。合同补充协议第二十条约定，出卖人按照买受人在合同中所留地址投递挂号邮寄，邮件发出后即视为出卖人将该通知送达买受人，即使出现邮件被退回、拒收或任何第三方代收的，亦视为该邮件已送达买受人。海悦置业于2019年8月8日通过顺丰速运向李亚芹在《商品房买卖合同》中所留地址邮寄了《办证通知》，通知李亚芹购买的房屋已经具备办理不动产权证、不动产登记证明办理条件，让李亚芹与济南华天房地产经纪有限公司联系免费办理不动产权证书、不动产登记证明。快件签收后李亚芹一直未予办理，2020年3月18日海悦置业向法院提起诉讼，要求李亚芹履行合同约定的缴纳维修基金、契税、办理房地产权属登记义务，并支付违约金，2020年4月14日，李亚芹通过济南华天房地产经纪有限公司办理不动产权证书等事宜。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。海悦置业与李亚芹双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，约定内容不违反相关法律法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，李亚芹支付了首期款项，剩余款项向银行申请按揭贷款支付。合同补充协议第二十条约定出卖人按照买受人在合同中所留地址投递挂号邮寄，邮件发出后即视为出卖人将该通知送达买受人。补充协议第十四条约定，若买受人采用银行贷款按揭方式付款，出卖人在按合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并通知买受人，买受人应当在收到通知后的120日内配合办理房地产权属证书。本案中海悦置业按照李亚芹在合同中所留地址于2019年8月8日通过顺丰速运向李亚芹发出办证通知，快件签收后未注明签收时间，海悦置业亦未提交相关快递回执，因系同城快递，酌定快递时间为10天，即2019年8月18日为快件签收时期，李亚芹应于2019年12月16日办理不动产权证书等事宜，其于2020年4月14日办理已构成违约，应承担相应的违约责任。违约期限应自2019年12月16日至2020年4月13日。《济南市商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中对于因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同补充协议第十四条约定，买受人应当在收到通知后的120日内配合办理房地产权属证书。超过120日不配合办理的，买受人按日向出卖人支付总房款万分之十的违约金。涉案合同对于出卖人和买受人违约责任的承担上约定了不同的计算方式，补充协议中对于买受人按日支付总房款万分之十的违约金过高，明显加重了买受人的违约责任，按照民法平等公平的原则，综观全案情形，按日向出卖人支付总房款万分之一的违约金符合交易习惯，合乎常理，故李亚芹应自2019年12月16日起至2020年4月13日止向海悦置业支付总房款万分之一的违约金。2020年1月23日武汉宣布封城，山东省于2020年1月24日宣布Ｉ级疫情响应，单位陆续停工停产，2020年3月2日山东省由Ｉ级降为II级疫情响应，开始复工复产。受疫情影响，2020年1月24日至2020年3月2日期间李亚芹应承担的违约金不宜计算在内，自2020年3月3日起至2020年4月13日期间的违约金李亚芹应予承担。庭审中海悦公司将违约金的截止时间由2020年1月31日延长为2020年4月14日，违约金由21792.48元增加为52219.73元，但对于多于立案时确定的数额，海悦置业逾期未补交诉讼费用，故对于增加的部分按撤回该部分请求处理。故李亚芹应支付海悦置业总房款411179元的日万分之一的违约金1603.6元。（自2019年12月16日至2020年1月24日止共计39天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告李亚芹于本判决生效之日起十五日内支付原告济南海悦置业有限公司违约金1603.6元；二、驳回原告济南海悦置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费344元，已减半收取172元，由原告济南海悦置业有限公司负担86元，被告李亚芹负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 崔 红二〇二〇年五月二十五日书记员 胡婧贤