陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2020)陕0116民初2337号 原告：西安园融物业服务有限公司。法定代表人：徐文韬。委托诉讼代理人：李蓉，陕西尚文律师事务所律师。被告：谢续强。原告西安园融物业服务有限公司（以下简称“园融公司”）与被告谢续强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李蓉、被告谢续强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告园融公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付长安警苑小区2-3103室截至2019年11月25日拖欠原告物业服务的各项费用10691元及滞纳金47721.71元，共计58412.71元；2.判令被告承担原告因维权而支出的律师代理费3500元及交通等费用1000元，合计4500元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系长安警苑小区2-3103室业主，于2014年8月30日与原告签订《前期物业服务协议》，约定了物业服务费及其他项目的收费标准。合同签订后，原告按约定向被告提供物业服务，但被告自2015年1月至今未向原告支付物业服务的各项费用，经多次催要，被告均以各种理由搪塞，拒绝缴纳，故原告诉至法院。被告谢续强辩称，1.其并未与原告签订物业服务合同，故双方民事关系并未形成，且其也并非业主，故没有义务交费，原告强迫被告接收服务的行为是违法的；2.原告提供的制式《前期物业服务协议》多项内容违反法律、法规的强制性规定，侵害业主利益，擅自提高收费标准，应属无效合同；3.被告曾多次就物业收费不合理的问题找原告协商，但因原告仍坚持违法收费，所以导致被告未交纳相关费用的原因在原告，不在被告；4.原告未按照规定公示相关内容，且服务达不到标准，侵犯了物业使用人的利益。综上，请求法院驳回原告要求被告支付的不合理且不合法的费用及滞纳金。本案经审理认定以下事实：2014年5月23日，原告与西安市保安服务总公司长安分公司（以下简称保安公司）签订《长安区保安服务公司职工楼前期物业服务委托合同》（以下简称《前期物业服务委托合同》），约定由原告为保安公司开发建设的位于西安市长安区韦曲街办西韦街8号的长安区保安服务公司职工楼（即长安警苑小区）按照《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导二级标准》提供物业管理服务，其中第五条约定，本物业服务区域物业管理服务费为包干制方式（不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中修；更新；改造的费用和特种设备的运行维护保养费），标准为法定实测建筑面积每月每平方米人民币1元，缴纳时间为每季度第一个月的10日前缴纳当季费用，逾期交纳的，自逾期之日起每日加收应缴费用总额1‰的滞纳金。该合同还约定了住宅电梯运行维护费标准为：0.29元/平方米·月（中间层）依次每向上一层+0.01元/平方米·月，每向下一层-0.01元/平方米·月。其他收费应按照《西安市物业管理条例》的规定及物价部门的相关审批文件执行。2014年8月30日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，被告在合同落款处载明“本合同未标明期限，双方随时可终止合同。谢续强 ”。该协议载明，被告谢续强系2号楼3103室业主，该住宅建筑面积为94.26平方米。该协议第四条约定物业服务费及其他项目收费标准为：高层住宅物业服务费（按建筑面积计）：1元/月/平方米；住宅电梯运行费：0.29元/平方米·月（中间层）依次每向上一层+0.01元/平方米·月，每向下一层-0.01元/平方米·月；水费：住宅用水3.5元/吨；电费：住宅用电公摊0.18元/月/平方米；生活垃圾处理费：住宅6元/户/月。协议签订后原告提供了相应物业服务，但服务过程中存在垃圾未能及时清理、消防设备维护不到位、未按规定公示相关内容等问题，故被告未缴纳2015年1月1日之后的物业服务费及其他相关费用，后双方协商未果，原告遂诉至本院。另查明，2007年8月17日、2011年11月15日、2013年1月7日，被告谢续强分别交纳房款60000元、100000元、75000元，购买了长安区保安服务公司职工楼（即长安警苑小区）2-3103室房屋。该小区至今未成立业主大会或业主委员会。2014年9月，原告获得陕西省物价局核发的经营性服务收费证，备案的收费标准为1元/㎡·月，后因我国取消收费许可证制度，原告遂按照要求办理了收费证注销手续。庭审过程中，原告提交物业服务费用缴款凭据，以证明被告已经缴纳了2014年9月1日至2014年12月31日的物业服务费及其他费用，但被告仅认可其交纳了装修保证金2000元，但因对原告收取费用标准有异议，故从未缴纳任何物业服务费和其他相关费用。原告还出具了长安警苑电费公摊测算、水费核算、电梯费测算及西安市城市生活垃圾处理收费实施意见，以证明其收取的物业服务费之外的各项费用均合法有据。然被告仅认可原告主张的垃圾处理费标准及用水吨数，对于其他收费项目及标准均不予认可。因双方分歧较大，本案调解未果。以上事实有《长安区保安服务公司职工楼前期物业服务委托合同》、市发改投发（2010）35号文件、《西安市2009年第二批单位职工住房和经济适用住房项目建设计划》、《前期物业服务协议》、身份证复印件、缴款收据、选房确认单、收款收据、照片、水表抄数记录、催缴通知单照片及催缴记录、长价发（2017）32号文件、经营性服务收费证复印件、录像、费用测算表等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否为适格被告？二、原告主张的各项收费标准是否合法有据？三、被告是否应向原告承担违约金。关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会、业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，保安公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，约定权利义务关系明确，且内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，依法应予以确认。该协议对涉案小区业主均具有约束力。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。故被告谢续强作为涉案小区的业主应受到《前期物业服务委托合同》的约束，可以作为本案适格被告。被告认为建设单位没有按照《物业管理条例》的规定制定临时管理规约并向业主明示和说明，没有通过招投标方式选聘物业服务企业，故而与原告签订的相关协议违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同，但因其主张的相关情形不属于原告应负义务，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效之情形，故本院对其该项辩称不予采纳。关于争议焦点二，原告按照协议约定，提供了相应的服务，被告就应当按照约定交纳物业服务费用。关于各项收费标准：1.物业服务费，被告认为原告的物业服务等级达不到二级服务标准，故原告收取每平方米一元的物业费是违反规定的。根据《前期物业服务委托合同》第四条的约定，原告提供的物业服务标准将按照《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导二级标准》执行，第七条约定物业管理费为每月每平方米人民币1元，该收费标准也曾在物价部门进行备案，故原告主张的物业服务费标准并未超过政府指导标准，被告应按照合同约定交纳，因原告仅主张2015年1月1日至2019年11月25日之间的物业服务费，故该期间的费用应以每月每平方米一元的标准计算为5545.63元。至于被告认为原告未达到管理服务质量约定目标以及具有其他违法违规行为，可按合同约定要求原告承担相应违约责任或者向相关行政机关进行投诉、举报，但以此为拒交物业费的抗辩理由缺乏法律依据，本院不予采纳。2.垃圾费，原告主张每月每户6元，被告并无异议，本院予以支持。3.水费，原告主张按照每吨3.5元收取，被告认为原告收费过高。根据西安市长安区物价局相关规定，长安区居民生活用水价格，自来水公司抄表、收表到户的，每立方米2.9元；未抄收到户的分两种情况：（1）自来水日常压力能直供到户的小区，在每立方米2.9元基础上由物业管理企业另加不超过8%的水量耗损。（2）需补压、加压的小区，在上述水损分摊基础上，允许物业管理企业加收补压、加压所耗电费。8%的水损为最高控制线。小区实际水损低于8%的，按实际数计算；高于8%，超出部分由物业管理企业自行消化。但原告就其加收部分未能举证证明其据实收取的依据，故对于原告主张超过政府定价的部分因依据不足，本院不予支持。结合被告实际用水吨数334吨，其截至2019年11月应支付水费总额为968.6元。4.公摊电费和电梯费，被告辩称根据《陕西省物业服务收费管理办法》的规定，物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本，不得单独收取，故原告无权在物业服务费之外再收取公摊电费、电梯费。但由于该办法系2019年9月1日起执行，同时明确实行政府指导价的物业服务收费标准由各设区市、县（市）人民政府制定，而由于《西安市物业服务收费管理办法》及《西安市物业服务收费指导标准》尚未出台，故市政发（2019）331号文件明确暂按原《陕西省物业服务收费管理实施办法》执行。根据该办法第21条规定，公共照明，景观设施等其他公用水、电费用，物业服务企业应单独计量，严格按照水电价格政策据实分摊并定期公示。《陕西省物业服务收费等级标准》说明第2条规定，有电梯的楼宇，电梯运行能耗费、年检费另行据实收取，并定期公布收支情况，物业服务成本中不包含上述费用。故原告有权向业主收取公摊电费及电梯费，但原告未能举证证明其据实分摊并定期公示的依据，故其主张按照每月每平方米0.18元及每平方米0.44元的标准收取公摊电费和电梯费依据不足，本院不予支持。关于争议焦点三，原告要求被告支付滞纳金、律师费、交通费一节，因被告并非拒绝缴纳物业费等相关费用，而是对原告收费标准及提供物业服务质量存在异议，后原告又未能进行充分解释说明导致双方久未协商一致，故原告该项诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告谢续强应在本判决生效后十日内向原告西安园融物业服务有限公司支付2015年1月1日至2019年11月25日的物业管理费5545.63元、垃圾费353元；二、被告谢续强应在本判决生效后十日内向原告西安园融物业服务有限公司支付截至2017年11月25日的水费968.6元；三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1372元，原告已预交，减半收取686元，由原告负担661元，由被告负担25元，并连同判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员  王  婷 二〇二〇  年 五 月 二十五 日 书 记 员   王  茹 1