广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初1653号原告：吴利祝，男，1983年5月19日出生，侗族，住广州市番禺区。原告：杨柳丹，女，1983年6月12日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。两原告的共同委托诉讼代理人：朱茶林，广东星凯律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：杨佩蕴，广东星凯律师事务所律师。被告：刘乐，男，1970年8月10日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：范萍萍，广东正派律师事务所律师。原告吴利祝、杨柳丹与被告刘乐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后,依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告吴利祝、杨柳丹及其二人共同委托诉讼代理人朱茶林、杨佩蕴，被告刘乐的委托诉讼代理人范萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴利祝、杨柳丹向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》于2019年10月17日解除；2.依法判令被告向原告支付违约金138000元；3.依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年10月15日签订了《房屋买卖合同》，约定由原告将位于广州市番禺区沙湾镇青云大道××号××座××房屋（建筑面积为67平方米，房地产权证号为：02××89）出售给被告，成交价为1380000元。合同补充第1点约定：“买卖双方约定当天签合同，买房须付三千元作为定金，并于2019年10月19日当天付清剩余定金47000元整。”同时合同第十三条约定：“4、买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。”合同签订的当天，被告即向原告支付了定金3000元。剩余的定金47000元按照上述合同约定，被告理应在2019年10月19日前向原告支付完毕，但在2019年10月17日被告明确告知原告因为其自身原因不再购买涉讼房屋，双方因此事多次进行沟通，但未果。原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应严格按照合同约定履行己方义务。但被告在签订书面房屋买卖合同并且交付了一部分定金后，无故单方终止双方的买卖合同，并于2019年10月17日向原告发出了解除合同的通知，已构成根本违约，按照双方签订的《房屋买卖合同》第十三条的约定，被告应当向原告支付涉讼房屋成交价10%的违约金，但被告一直拒绝支付，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘乐辩称：原告要求的违约金数额过高，根据合同法第114条及合同法的相关司法解释的规定，请求法院予以减少。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区沙湾镇青云大道××号××座××房，登记权属人为吴利祝、杨柳丹，房屋建筑面积为67平方米，不动产权证号为粤房地权证穗字第××号、粤房地权证穗字第××号，登记日期为2012年7月24日。2019年10月15日，吴利祝、杨柳丹作为卖方，与刘乐作为买方以及广州市中鸿地产代理有限公司作为经纪方，共同签订了一份《房屋买卖合同》（NO.0001343），约定涉讼房屋按套销售，买卖双方同意该物业成交价为1380000元；买方以按揭付款方式支付楼款，于2019年10月15日前支付50000元作为定金，首期楼价款（已包含定金）580000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清，剩余楼款800000元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由买方以现金支付；卖方交付该物业予买方使用之日期为业主收齐楼款当天；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同第十九条“三方约定的其他事项”约定：补充协议：①买卖双方约定当天签合同，买方须付3000元作为定金，并于2019年10月19日当天付清剩余定金47000元整；②买卖双方约定卖方收齐楼款后7个月内迁出该物业；③买卖双方签订本合同后约定十个工作日内申请银行还款手续，银行通知还款前1到2个工作日买方要将250000元转入卖方供楼账号上；④银行出具同意贷款申请书及卖方还清银行贷款拿到涂销资料后十个工作日内办理过户手续；⑤买卖双方约定收齐楼款当天起并同意出租给卖方，租赁期为3个月，租金约定金额为1500元整，3个月后卖方须搬走软装家私，整理好后并交楼给买方。签订上述合同当日，吴利祝出具一份《收据》，确认收到刘乐支付承购涉讼房屋之定金3000元。2019年10月17日，刘乐的姐姐通过微信方式向吴利祝发送信息称因资金问题无法筹集房款，表示只能中止涉讼房屋交易。2019年11月5日，吴利祝向刘乐发送短信，询问是否确定不买涉讼房屋。2019年11月6日，刘乐回复短信予以确认，并称因资金出现问题，没有能力付款。2020年1月16日，吴利祝、杨柳丹以刘乐无故单方解除《房屋买卖合同》构成违约为由，提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认刘乐于签订《房屋买卖合同》当天支付了部分定金3000元，2019年10月17日刘乐向吴利祝、杨柳丹提出无法购买涉讼房屋，因此交易没有继续进行；并确认双方就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》所建立的房屋买卖合同关系于2019年10月17日解除。对于涉讼买卖交易未能继续履行的原因及责任问题。刘乐称系因自身资金存在问题所致；吴利祝、杨柳丹表示是刘乐单方陈述存在资金问题，但不影响刘乐违约的事实。关于吴利祝、杨柳丹主张刘乐支付违约金的问题。吴利祝、杨柳丹主张刘乐单方违约，根据《房屋买卖合同》的约定应按照成交价的10%支付违约金138000元。刘乐则认为违约金过高，且其方在签订合同第二天就提出不能购买房屋，涉讼房屋现在的房价有上涨的情况，卖方不存在损失，因此主张对违约金进行调整。本院认为，吴利祝、杨柳丹与刘乐就涉讼房屋买卖签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。双方当事人在庭审中均确认涉讼房屋买卖交易未能继续履行的原因及责任在于刘乐自身原因所致，本院对此予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，刘乐在签订合同后明确表示不购买涉讼房屋，已构成根本违约。双方当事人均确认就涉讼房屋签订《房屋买卖合同》所建立的房屋买卖合同关系已于2019年10月17日解除，本院予以支持。鉴于刘乐存在的根本违约行为，其应承担相应的违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。本院认为，支付房款是买方履行合同的主要义务，刘乐作为买方理应对于支付房款有充分的准备和足够的预见。刘乐签订合同后即以自身资金存在问题而做出无法继续履行合同的意思表示，明显怠于履行合同义务。考虑到买卖双方就看楼、磋商到订立买卖合同已花费了时间和精力，刘乐单方解除合同后，卖方需另外找寻新的买家亦需耗费一定的时间和精力，以及鉴于双方签订《房屋买卖合同》的时间与刘乐提出解除合同时间仅相隔两天，时间较短，故上述合同约定的违约金标准较高，本院酌情将上述违约金标准调整为50000元。鉴于刘乐已向吴利祝、杨柳丹支付了定金3000元，该款项与上述违约金予以抵扣，抵扣后，刘乐应向吴利祝、杨柳丹支付违约金47000元。对于吴利祝、杨柳丹主张的超出该金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告吴利祝、杨柳丹与被告刘乐就位于广州市番禺区沙湾镇青云大道××号××座××房签订的《房屋买卖合同》及相应的房屋买卖合同法律关系于2019年10月17日解除；二、被告刘乐应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴利祝、杨柳丹支付违约金47000元（已抵扣刘乐已支付的定金3000元）；三、驳回原告吴利祝、杨柳丹的其余诉讼请求。本案受理费17220元，由被告刘乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年五月十四日书记员  罗嘉敏