上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3817号上诉人（原审原告）：周星华，男，1981年11月23日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，住上海市杨浦区。被上诉人（原审被告）：范标，男，1968年4月5日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：施绒平，女，1966年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审被告）：范逸文，男，1994年11月25日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人周星华因与被上诉人范标、施绒平、范逸文排除妨害纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初2197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人周星华上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：上诉人与被上诉人通过案外人上海A有限公司（以下简称A公司）签订房屋买卖合同，该行为属违规操作，合同已经被认定为无效，系争房屋的产权属于上诉人，被上诉人无权继续占有，应当搬离。被上诉人范标、施绒平、范逸文共同辩称：被上诉人与朱某签订的合同是经过上诉人授权的，朱某有权代理上诉人，收取了被上诉人的房款，并交付了房屋，被上诉人是有权占有系争房屋。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。周星华向一审法院起诉请求：判令范标、施绒平、范逸文自上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（即系争房屋）搬出。一审法院认定事实如下：2014年11月8日，周星华、案外人黄某（出卖方、甲方）与案外人朱某（购买方、乙方）签订《动迁房预售预购合同》，约定周星华及案外人黄某将其动迁所得的上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋和系争房屋以总价人民币（下同）206万元的价格转让给朱某。朱某系A公司的员工。该合同第二条对房屋价款的付款约定：“乙方于2014年11月8日之前向甲方支付定金至人民币贰拾陆万元整；乙方于2015年1月8日之前向甲方支付首付至人民币壹佰万元整（内含定金贰拾陆万元整）；乙方于甲方产证办出，支付甲方至人民币壹佰伍拾万元整（内含已付壹佰万元整）；乙方于甲方在做好全权委托公证当日支付甲方人民币至贰佰零陆万元整（内含已付壹佰伍拾万元整）”。该条“其他（特别）约定”约定：“在甲、乙签订本协议之日起，直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签定涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。”2015年5月9日，朱某代周星华（甲方）与范标（乙方）签订《动迁房预售预购合同》，约定由范标向周星华、黄某购买系争房屋，房屋价格105万元。合同第二条约定“1、乙方于2015年5月9日之前向甲方支付定金至人民币贰万元整；2、乙方于2015年6月1日之前向甲方支付首付至人民币伍拾万元整（内含定金贰万元整）；3、乙方于2015年8月1日之前向甲方支付房款人民币叁拾万元整；4、乙方于2016年2月10日之前向甲方支付房款人民币贰拾万元整；5、乙方于房屋交易限制期满后7（柒）日内甲乙双方共同前往交易中心办理过户手续，且交易中心出具受理单据当日，直接支付甲方本房屋尾款人民币伍万元整。”合同第六条约定“……甲乙双方约定，按合同约定的交易方式，在有关规定允许该房屋上市交易限制期满后（甲方产权证办理完毕后）7（柒）个工作日内甲、乙双方约定签订上海市房地局网络版商品房《上海市房地产买卖合同》后甲乙双方进行该房屋的产权过户……”。合同还约定交房时间为2015年6月1日前。该合同签订后，朱某将系争房屋交付范标。案外人A公司于2015年5月9日出具收据，确认收取范标、施绒平购买系争房屋的定金2万元，于2015年5月30日出具房款收据，确认收取范标、施绒平购买系争房屋的房款48万元，于2016年1月29日出具收款收据确认收取范标、施绒平购房款50万元。另查明，周星华、黄某等被拆迁人与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局于2014年5月22日签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，获得系争房屋在内的3套动迁安置房。系争房屋于2014年8月14日初始登记于上海B有限公司名下，于2015年8月27日登记至周星华名下。再查明，2017年10月15日，周星华与范标、施绒平签订《上海市房屋买卖合同》（合同编号：3259365），合同约定由范标以总价105万元的价格购买系争房屋。2017年11月10日，范标、施绒平作为原告起诉要求周星华等将系争房屋产权过户至其名下。一审法院经裁判，驳回了范标及施绒平要求周星华配合过户的的诉讼请求。但是对于范标、施绒平与A公司，A公司与周星华、黄某之间的房屋买卖合同关系，因不属于案件审理范围，此案中未进行评述。后范标及施绒平上诉至上海市第一中级人民法院，上海市第一中级人民法院认为周星华、黄某将系争房屋出售给A公司，A公司又将系争房屋出售给范标的行为均在两个预售合同未履行完毕的情况下，促使房屋原产权人周星华与买受人范标、施绒平直接签订的网签合同，因扰乱了正常的市场交易秩序，变相规避了政府限购政策并损害了国家税收利益等因素，故驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案中，周星华依据自己是系争房屋的产权人要求范标、施绒平、范逸文迁出系争房屋。本案系排除妨害纠纷，故争议焦点在于范标、施绒平、范逸文居住于系争房屋中是否具有合理合法的理由。对此一审法院认为，从庭审查明事实以及前案查明事实来看，周星华确实曾委托案外人朱某为其出售房屋，且亦与案外人之间签订了《动迁房预售预购合同》；而范标、施绒平、范逸文亦与代表周星华的案外人签订了《动迁房预售预购合同》。一审法院认为，范标、施绒平、范逸文系基于2015年5月9日的《动迁房预售预购合同》迁入系争房屋居住，虽上海市第一中级人民法院难以认定周星华与范标、施绒平直接签订的网签合同的成立，但此前两份《动迁房预售预购合同》前案中并未评判合同的效力亦未否定其效力。2015年5月9日的《动迁房预售预购合同》效力未被否定的情况下，范标、施绒平、范逸文迁入系争房屋居住仅为履行合同权利义务中的一项内容，并不违反法律及合同的约定。综上，范标、施绒平、范逸文基于合同迁入系争房屋居住，合法有据。周星华要求范标、施绒平、范逸文迁出系争房屋，目前尚不具有法律及事实的依据，一审法院不予支持。至于周星华与案外人之间的合同纠纷，周星华可另案解决。一审法院审理后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于二○一九年十二月三十日作出判决：驳回周星华的诉讼请求。一审案件受理费80元，减半收取计40元（周星华已预交），由周星华负担（已交纳）。二审中，被上诉人补充提交：1.电话录音文字记录，证明是上诉人主动与范标签订的合同；2.上诉人与朱某出具的证明，证明上诉人同意过户。上诉人对此发表质证意见称，录音不清楚，真实性不确认；证明是中介写的，但系其签字的，真实性认可。本院经审查认为，录音记录的真实性无法确认，证明与本案争议缺乏直接关联性，本院均不予采纳。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据前案生效判决的认定，范标、施绒平与A公司，A公司与周星华、黄某之间分别存在房屋买卖合同关系。范标、施绒平主张由周星华、黄某直接过户的诉请虽然在前案中未得到支持，但该案生效判决也说明各方可以另行处理分别对应的房屋买卖合同关系。本案中，三被上诉人取得系争房屋占有是通过案外人A公司员工朱某的交房行为，上诉人对此是明知并同意的，故不能认定三被上诉人系无权占有。现范标、施绒平与A公司，A公司与周星华、黄某之间的房屋买卖合同关系并未处理完毕，上诉人现主张三被上诉人直接搬离系争房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人周星华负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二〇年五月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……