重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终2378号上诉人（原审被告）：许丽，女，1984年6月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：任晓露，重庆广普律师事务所律师。委托诉讼代理人：符萍，重庆广普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陶露，男，1990年2月22日出生，汉族，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小娟，重庆扬华律师事务所实习律师。原审被告：华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区谢家湾正街49号（华润中心华润大厦）8楼8-5号至8-8号，统一社会信用代码91500000798007104D。法定代表人：梁健，总经理。委托诉讼代理人：米骥，男，1990年11月20日出生，汉族，住广东省深圳市，系该公司员工。上诉人许丽因与被上诉人陶露、原审被告华润置地（重庆）有限公司（以下简称华润重庆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初16797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问审理。上诉人许丽的委托诉讼代理人任晓露、符萍，被上诉人陶露的委托诉讼代理人贺奥梦、吴小娟，原审被告华润重庆公司的委托诉讼代理人米骥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许丽上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由陶露承担。事实及理由：1.陶露为实现一个合同目的，与华润重庆公司分别签订了三份租赁合同，承租了三套商铺，但陶露将三套商铺整改为一套用于餐饮经营，现三套商铺已不可分割，故本案租赁标的应为整改后的“一套商铺”。认定陶露是否足额支付租金应以三套商铺的租金总额为标准,陶露未按约履行其中任意一份租赁合同义务即视为整体违约，现陶露支付的租金仅构成部分履行合同义务。一审以每份租赁合同为标准，分别、单独认定陶露是否存在违约，认定事实错误。2.陶露欠付租金，并明确告知许丽其将不再支付租金及经营商铺，陶露的这一违约行为导致租赁合同解除并对许丽造成损失。许丽为避免损失扩大保管陶露物品，方式合理合法。3.许丽并未占有、控制商铺，一审法院以许丽锁门即认定商铺由许丽控制是错误的，事实上陶露以“以物占有”的方式继续占有商铺。因陶露违约，应承担违约责任，其已支付的履约保证金及租金均应不予退还。4.一审判决适用法律错误。陶露辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由：1.陶露承租的三套商铺在产权、房屋构造以及租金、物业费、水电气费的计算标准等方面均是独立的，同时一审判决书认定的部分事实已经生效法律文书予以确认。2.陶露按照合同约定足额支付了租金和履约保证金，不存在违约，合同解除系陶露与许丽协商解除，并非陶露违约解除，故许丽应当退还陶露已支付的履约保证金及剩余租期的租金。华润重庆公司述称：华润重庆公司与许丽签订了商品房买卖合同，并向其说明该商铺已出租给他人的事实，许丽对此表示无异议，同时华润重庆公司亦告知陶露房屋租赁关系已转移至许丽名下，故本案与华润重庆公司无实际关联。陶露向一审法院起诉请求：1.判令许丽、华润重庆公司退还陶露位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号“华润二十四城”三期万象里XX栋底商X商业6号商铺的保证金、租金，共计71908.54元；2.本案的诉讼费由许丽、华润重庆公司承担。一审法院认定事实：2017年7月10日，华润重庆公司将位于重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号[华润·二十四城]三期万象里商业物业销售编号为XX栋底商X商业6号的商铺（以下简称案涉06号商铺）及其附属设施设备出租给陶露经营“wo家手工面块”使用，双方签订了《万象里商业物业租赁合同》，其中约定：1.该商铺的计租面积（预测）为35.2平方米。2.陶露的租赁期为60个月，从2017年12月6日起至2022年12月5日止。3.2017年12月6日至2018年7月5日期间为开业优惠期，该商铺的每月租金为7542.86元。2018年7月6日至2019年12月5日期间，租金收取标准为500元/平方米（按照该商铺的计租面积计算），月租金为17600元。4.陶露须于该商铺交付之日一次性向华润重庆公司支付2017年12月6日至2018年7月5日期间的租金共计52800元；以后租金每3个月为一期，陶露须于每期首月第1日之前将本期租金支付至华润重庆公司账户。5.陶露须向华润重庆公司缴纳本租赁合同的履约保证金，该履约保证金数额为52800元，陶露应于本合同签署当日一次性向华润重庆公司缴清。华润重庆公司全额收取后向陶露开具收据。6.若陶露逾期支付租金、物业管理费或其他费用等达到15日的，华润重庆公司除有权要求陶露支付应付的租金、物业管理费、其他费用以及违约金外，华润重庆公司还有权据此单方面解除本租赁合同，陶露所缴纳的履约保证金作为违约金赔偿给华润重庆公司不予退还，履约保证金不足以赔偿华润重庆公司所遭受的损失的，陶露仍应负赔偿责任；7.因陶露的违约行为致使华润重庆公司单方面解除本租赁合同的，陶露应在收到华润重庆公司发出的解除合同通知书之日起5日内无条件撤场并交还该商铺；8.该商铺售卖转让后，华润重庆公司的权利和义务一并转移给该商铺的买受人，陶露与华润重庆公司的租赁关系则自动终止。合同同时对双方权利义务、争议解决等进行了约定。后华润重庆公司将案涉商铺交付给陶露使用。2017年7月31日，华润重庆公司出具收据载明：陶露向其支付了案涉06号商铺的租赁保证金52800元。2017年12月31日，华润重庆公司向陶露出具收据载明：陶露向其支付了2017年12月6日至2018年7月5日案涉06号商铺租金52800元。其后，许丽从华润重庆公司处购买了案涉06号商铺。后华润重庆公司将《告业主书》交付陶露，陶露在《告业主书》尾部承租方一栏签名。《告业主书》载明：尊敬的许丽业主：你购买的华润·二十四城三期万象里XX号楼X商业06号商铺已于2017年12月12日全款付清，从2017年12月13日起，您将正式收该商铺的租金，并收取商家所缴纳的租赁履约保证金……我司将承租方所缴纳的2017年12月13日至2018年7月5日的租金51096.77元汇入您的账户；我司将租赁方所缴纳的租赁履约保证金52800元汇入您的账户。承租方将从2017年12月13日起将租金直接汇入您的账户。该《告业主书》同时载明了陶露许丽的汇入账户信息。2018年2月28日，陶露向华润重庆公司出具委托书，委托华润重庆公司将案涉06号商铺的履约保证金52800元及租金51096.77元转账至新产权人许丽处。2018年3月26日，华润重庆公司向陶露出具《告知函》，告知其自2017年12月13日起，应向新产权人许丽支付案涉06号商铺的租金等相关费用。2018年4月19日，许丽向陶露发出《通知》，其中显示许丽同意陶露于2018年4月8日短信提出的解除《万象里商业物业租赁合同》的请求，前述租赁合同于本通知送达陶露之日起解除。并于2018年4月27日，许丽委托律师就其购买的06、69、70号商铺的房屋问题，向陶露发出《律师函》，要求其承担违约责任。一审法院另查明，2018年4月19日，许丽将案涉商铺进行了锁门。2018年4月27日，许丽向重庆市大渡口公证处申请对6、69及70号商铺内物品设施的清点保全证据。2018年5月10日，重庆市大渡口公证处出具（2018）渝渡证字第6709号公证书，该公证书主要载明：公证人员于2018年5月8日来到谢家湾正街XX号附XX号X物业前，店名为“wo家手工面块”，经许丽确认，该物业为其出租给陶露，也是本次清点的物品设施之所在……。该公证书附有：1.《万象里A区1-6、69、70物品统计表》复印件一份两页；2.图片六页共二十四张；3.光盘一张（内含视频三段、图片二十四张）。公证人员离场后，许丽将案涉06号商铺再次进行了上锁。一审庭审中，陶露明确诉讼请求，请求退还保证金52800元及2018年4月20日至2018年7月5日的租金19108.54元。陶露、许丽均同意2018年4月19日解除案涉租赁合同。许丽陈述其确实收到了金额为52800元的保证金及金额为51096.77元的租金。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”。本案中，华润重庆公司和陶露在2017年7月10日即已就案涉06号商铺签订了租赁合同，故租赁在前，案涉06号商铺出售在后，依据“所有权变动不破租赁”的原则，本案诉争房屋的产权变动不应当影响租赁合同的存续，故本案许丽在全款购买案涉06号商铺后，依法成为了租赁合同的出租方。陶露、许丽关于案涉06号商铺的房屋租赁合同，并不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对合同双方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于是否退还租金的问题。一审法院认为，许丽作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，陶露作为承租方理应支付许丽相应的租金，但合同于2018年4月19日解除，且房屋实际处于许丽的控制下，故2018年4月20日起至2018年7月5日的租金应当退还给陶露。故对于陶露要求退还租金19108.54元的诉讼请求，并无不当，该院予以支持。关于履约保证金能否退还的问题。在本案中，对于案涉06号商铺的租金及保证金，陶露均按时支付给华润重庆公司，并委托华润重庆公司转账至许丽的账户中，就案涉06号商铺而言，陶露并未违约，故在合同解除后，案涉06号商铺的履约保证金应予退还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，一审判决：“一、被告许丽于本判决生效之日起十日内向原告陶露退还房屋租金及履约保证金，共计71908.54元；二、驳回原告陶露的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为798元，由被告许丽承担。”本院二审期间，许丽向本院提交了《重庆市九龙坡区市场监督管理局个体工商户管理登记卡》，拟证明:1.陶露将三套商铺作为九龙坡区谢家湾知雅餐饮店的经营地址，其虽就三套商铺分别签订三份租赁合同，但均为实现同一目的；2.陶露至今仍占用三套商铺作为经营地址，并未迁出。陶露经质证后对该证据的真实性予以认可，但对关联性、证明目的不予认可。华润重庆公司经质证后对该证据的真实性予以认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陶露与华润重庆公司就案涉06号商铺签订的《万象里商业物业租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。在许丽全款购买案涉06号商铺后，华润重庆公司对该商铺的权利义务全部转由许丽承继。关于租金能否退还的问题。许丽上诉认为陶露承租的三套商铺系一个整体，三套商铺的租金应合并计算，因陶露欠租，已构成违约，其支付的租金不应退还。对此本院认为，首先，虽然陶露承租了重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号[华润·二十四城]三期万象里商业物业销售编号为XX栋底商X商业6号、69号、70号三套商铺，但陶露就三套商铺与华润重庆公司分别签订了三份租赁合同，分别对各套商铺所涉履约保证金、租金等内容进行了约定，三份租赁合同无论在内容还是法律关系上均相互独立，并非一个整体。其次，根据本案查明的事实，许丽已经就陶露欠付的69号、70号商铺租金分别提起了诉讼且其请求得到了人民法院的支持，说明许丽对其在收取三套商铺租金方面的权利是分别进行的主张，亦说明三套商铺的租金是独立进行的核算。许丽若在本案中主张三套商铺租金合并计算，并以陶露未足额支付三套商铺租金总额为理由主张不退还案涉06号商铺租金，则属重复主张权利。故对许丽的这一上诉理由，本院不予支持。本案系陶露提起诉讼要求退还案涉06号商铺的履约保证金及剩余租金，根据华润重庆公司出具的《收据》，陶露已支付了案涉06号商铺2017年12月6日至2018年7月5日期间的租金，而案涉06号商铺租赁合同已于2018年4月19日解除。许丽上诉主张商铺在合同解除后由陶露实际控制，但许丽在2018年4月19日通知陶露解除合同时，就对案涉06号商铺予以上锁，并在公证人员保全证据离场后再次对商铺上锁。许丽在二审中提交的《个体工商户管理登记卡》仅能证明陶露经营的餐饮店尚未办理工商注销手续，并不能证明该商铺仍在继续经营，更不能证明该商铺在合同解除后仍由陶露实际控制。故一审法院认定案涉06号商铺在合同解除后实际由许丽控制，并无不当。综合以上原因，因陶露已支付案涉06号商铺2017年12月6日至2018年7月5日期间的租金，而该商铺租赁合同已于2018年4月19日解除，陶露在合同解除后亦未再实际占有、控制商铺，故一审判决认定许丽应向陶露退还2019年4月20日起至2018年7月5日期间租金19108.54元，本院对此予以确认。关于履约保证金能否退还的问题。根据许丽向陶露发出的《通知》，许丽同意陶露于2018年4月8日短信提出解除合同的请求。也就是说，陶露在租赁期限届满之前提出解除合同，并得到了许丽的同意。双方签订的案涉06号商铺租赁合同中，并未约定承租方提前要求解除合同不退还履约保证金或者承担其他方式的违约责任。因此，在陶露并不存在欠付租金或者在合同解除后仍继续占有商铺等其他违约行为的情形下，许丽应将陶露支付的履约保证金予以退还。对于许丽在二审中提交的证据，本院认为，如前所述，因该证据并不能证明案涉06号商铺在合同解除后仍由陶露占有，亦不能证明许丽的上诉理由成立，故本院对其不予采信。综上所述，许丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1596元，由上诉人许丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦 敏审 判 员  周海燕审 判 员  倪洪杰二〇二〇年五月九日法官助理  李茜希书 记 员  李云蝶