重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2422号上诉人（原审被告）：重庆良联商业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路58号15-201、15-202，统一社会信用代码91500118MA5YYYBB57。法定代表人：刘世君，总经理。委托诉讼代理人：向丰翼，重庆市永川区陈食法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：唐李，男。委托诉讼代理人：游生田，重庆石松律师事务所律师。上诉人重庆良联商业管理有限公司因与被上诉人唐李房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院(2019)渝0118民初8662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人重庆良联商业管理有限公司的委托诉讼代理人向丰翼、被上诉人唐李及其委托诉讼代理人游生田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆良联商业管理有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回唐李的全部诉讼请求，本案的一、二审诉讼费用由唐李承担。事实和理由：一审判决认定系重庆良联商业管理有限公司将涉案房屋租赁给案外人从而导致唐李没有注册成功营业执照，该认定错误。本案系唐李违约在先，重庆良联商业管理有限公司已经先依法解除《经营协议书》，按照合同约定，重庆良联商业管理有限公司不应退还保证金、入场费和租金；《经营协议书》签订后，重庆良联商业管理有限公司依照约定向唐李交付了租赁物，唐李接受后已经开始正常经营；案涉房屋此前的租户早在经营协议书签订之前就与重庆良联商业管理有限公司解除了协议，且唐李在经营过程中未受到任何干扰。唐李辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回重庆良联商业管理有限公司的上诉请求，本案一、二审诉讼费用由其自行承担。事实和理由：一审判决对重庆良联商业管理有限公司将案涉档口租赁给案外人的事实已查清，唐李一审也举示了证据证明重庆良联商业管理有限公司与案外人签订了租赁合同，还出示了案外人就争议档口办理营业执照的信息。唐李向一审法院起诉请求：1.解除唐李与重庆良联商业管理有限公司于2019年3月14日签订的《经营协议书》；2.由重庆良联商业管理有限公司返还唐李交纳的保证金10000元、入场费20000元、租金及管理费13600元；3.由重庆良联商业管理有限公司支付唐李违约金13080元。一审法院认定事实：2019年3月14日，唐李（乙方）、重庆良联商业管理有限公司（甲方）签订俊豪中央大街美食广场《经营协议书》，约定重庆良联商业管理有限公司将坐位于重庆市永川区玉屏路58号，中央大街2期第15栋第二层美食广场内25号档口出租给唐李用于经营“重庆小面.卤菜”租期2年即为2019年4月25日至2021年4月24日。租金为每月5000元，每年递增6%，综合管理费每月1200元。租赁者需要交纳入场费20000元且协议期间及结束乙方不得要求退还、履约保证金10000元在协议期满后一个月无息退还。同时约定，乙方在涉案协议场地经营所需证照由乙方自行负责。签定案涉协议时需要乙方提供有效期内经年检合格的营业执照副本复印件及卫生许可复印件、税务登记证副本复印件、法人代表及委托人身份证件、委托书复印件。还约定，如乙方无故停止营业3日，甲方有权解除本协议并以乙方交纳的履约保证金作为赔偿。合同签订后，唐李支付了10000元保证金、20000元入场费、13600元租金及综合管理费（三个月）。一审另认定，唐李签订案涉合同后试营业了几天，因案涉房屋在唐李与重庆良联商业管理有限公司签订租赁合同时，重庆良联商业管理有限公司已经将该房屋租赁给了其他人，导致唐李无法依据案涉房屋办理营业执照及卫生许可证。现唐李未在案涉房屋从事经营。一审庭审中，重庆良联商业管理有限公司陈述其是在解除与其他租户的合同后才将案涉房屋租赁给唐李的，根据合同约定，办理证照系由唐李自行负责，与重庆良联商业管理有限公司无关系。一审法院认为，唐李与重庆良联商业管理有限公司签订的俊豪中央大街美食广场《经营协议书》合法有效。唐李按照合同约定交纳了相应费用。重庆良联商业管理有限公司在将案涉房屋出租给唐李时已经将案涉门面租赁给了其他人，虽然重庆良联商业管理有限公司陈述其已经解除了以前的合同，但未提交证据加以证明，故对其陈述不予采信。另外，虽然根据合同约定办理证件的责任系唐李，但同时还约定签订合同时，唐李应向重庆良联商业管理有限公司提供相应的证件，但从本案看，双方签订合同时，唐李并未提供，而重庆良联商业管理有限公司却和唐李签订了合同，由此可以得知，重庆良联商业管理有限公司知晓唐李并未办理相应的证照。在唐李租赁重庆良联商业管理有限公司房屋后，其为了经营必须办理营业执照以及从事餐饮的卫生许可证等证照，办理这些许可证件需要有明确的经营地点。因为重庆良联商业管理有限公司将该房屋租赁给他人，导致唐李无法依据案涉房屋办理证照，由此导致其不能合法经营，合同目的无法实现，故其有权解除案涉合同。合同解除后，重庆良联商业管理有限公司应当退还唐李入场费、履约保证金。鉴于唐李使用了租赁房屋，应当支付一定费用，酌情认定为一个月及租金5000元、管理费1200元，剩余部分应予退还。至于违约金的问题，虽然重庆良联商业管理有限公司在将案涉房屋出租给唐李前，与案外人签订了关于案涉房屋的租赁合同，但从庭审查明的事实看，唐李在案涉房屋试营业了几天，虽然唐李陈述其遭到案外人的干扰，但未提交证据证明，由此可看出，唐李在租赁合同签订后正常使用了案涉房屋。从现有证据看，并不必然得出唐李可以一直正常使用涉案房屋，因重庆良联商业管理有限公司未提交证据证明其已经解除了与案外人的租赁合同。唐李现因案涉房屋被案外人注册了营业执照，导致其不能办理，但这并不能得出重庆良联商业管理有限公司存在违约行为，因为根据合同约定，办理证件的义务系唐李本人，鉴于本案的特殊约定和实际情况，对唐李主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、解除原告唐李与被告重庆良联商业管理有限公司于2019年3月14日签订的《俊豪中央大街美食广场经营协议书》；二、由被告重庆良联商业管理有限公司在本判决生效后七日内退还原告唐李保证金10000元、入场费20000元、租金及综合管理费7400元；三、驳回原告唐李的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1390元，由原告唐李负担700元，被告重庆良联商业管理有限公司负担690元。”二审庭审中，重庆良联商业管理有限公司提交“个体工商户管理登记卡”一张，拟证明唐李于2019年3月21日就办理了相关证照。唐李质证称，对该登记卡的真实性无异议，但该登记卡上载明的经营场所为26号档口，而唐李租赁的是25号档口。25号档口因被其他人办理了营业执照才导致唐李无法办理证照，只能办理在26号档口，却未在26号档口实际经营，因为事实上26号档口根本就不存在。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，从一审查明的事实以及二审庭审中双方陈述来看，重庆良联商业管理有限公司在将案涉房屋出租给唐李时确已将案涉门面租赁给了其他人，且未提交证据证明其已经解除了以前的合同。另外，从唐李与重庆良联商业管理有限公司签订的协议书来看，虽约定办理证件的责任系唐李，但同时还约定签订合同时，唐李应向重庆良联商业管理有限公司提供相应的证件，而二审中重庆良联商业管理有限公司提交的“个体工商户管理登记卡”中所载明的时间为2019年3月21日，晚于双方签订《经营协议书》的时间，且经营场所为26号档口也非该协议书中约定的25号档口，可见双方签订合同时，唐李并未办理并提供25号档口的相应证件，而重庆良联商业管理有限公司却仍然和唐李签订了合同，由此可推定重庆良联商业管理有限公司知晓唐李并未办理相应的证照。唐李租赁25号档口是为了经营“重庆小面.卤菜”，必须办理与该档口相对应的营业执照以及从事餐饮的卫生许可证等证照，而从前述事实来看，重庆良联商业管理有限公司将该房屋租赁给他人在先，最终导致唐李无法依据25号档口办理证照，故而不能合法经营，致合同目的无法实现，唐李有权解除案涉合同。合同解除后，重庆良联商业管理有限公司应当退还唐李入场费、履约保证金，一审认定正确。至于租金和管理费，一审基于唐李使用了租赁房屋的事实结合试营业的时间，酌情扣除一个月租金5000元、管理费1200元并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人重庆良联商业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2780元，由上诉人重庆良联商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 秦 敏审 判 员 周海燕二〇二〇年五月二十九日法官助理 宋 扬书 记 员 黄献丽