内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书  （2020）内05民终754号 上诉人（原审原告）：岳某，市民，现住广州省广州市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：仇某，辽宁木鱼石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘某，现住内蒙古自治区。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：鄂某，内蒙古诚恒律师事务所律师。 上诉人岳某因与被上诉人刘某确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区奈曼旗人民法院（2019）内0525民初4409号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 岳某上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原判，将案件发回重审或依法改判支持上诉人全部一审诉讼请求；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，严重偏离事实，偏袒被上诉人。一审认定的上诉人签订的一系列以房抵债协议的效力是系合法协议是错误的。上诉人及案外人与被上诉人签订的协议并非以房抵债协议，而是以房屋买卖协议为民间借贷提供担保。因此不能将当事人之间签订的协议定性为以物抵债协议。上诉人签订的案涉协议违反法律规定而无效。并且上诉人及案外人韩某签订的所谓的“以房抵债的协议”系刘某通过胁迫等方式逼迫当事人签订的，并且该协议基于抵债房屋系廉租房的客观事实不能办理交易而导致无效。同时，一审认定以房抵债属于实践性合同，以房屋交付作为合同生效条件也是错误的。房屋作为不动产，产生权属变更应当以变更登记作为生效条件。该房屋不能办理也未办理房屋权属变更登记，因此不能发生法律效力。二、一审适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期不能偿还，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。根据上述规定被上诉人在一审的答辩理由是不成立的，其无权要求合法占有该房屋。本案应当适用上述法律规定，认定协议无效。一审法院对于本案适用法律严重错误，上诉人请求二审法院予以调整。综上，上诉人请求二审法院支持全部上诉请求。 刘某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。涉案《房屋转让协议》与《房屋买卖合同》系形成于借款期限届满后，上诉人与答辩人为消灭借款事实形成的债权债务关系，上诉人及其母亲自愿以自有房产转让价款抵偿借款，并非是以房屋买卖协议作为民间提供担保。故一审法院认定事实及适用法律正确。双方签订的房屋买卖协议内容明确具体，并实际履行交付相应产权证照、交付房屋由被告占有使用，不违反法律法规的强制性规定；上诉人以两份合同违反××旗人民政府办公室文件为由，要求确认两份合同无效，缺乏事实及法律依据。××旗人民政府办公室文件并不是《合同法》第五十二条规定的法律、行政法规。故二份合同合法有效。上诉人没有提供相关证据证明答辩人通过胁迫等方式威胁上诉人及其母亲签订相关协议，而通过一审查明的事实，上诉人所谓的胁迫仅是指答辩人欲通过法律手段催要欠款的行为和主张。此为正当合法的救济途径，不属于胁迫上诉人父母。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求依法驳回上诉，维持原判。 岳某向一审法院提出诉讼请求：1.要求确认2014年5月20日原告母亲韩某、父亲布某与被告刘某签订的房屋转让协议及2014年6月19日原告母亲韩某、原告岳某与被告刘某签订的房屋买卖合同无效；2.要求被告刘某返还非法占用原告的房屋；3.要求被告刘某赔偿侵占房屋期间的损失40,000元。 一审认定事实：1.案外人韩某系原告母亲，案外人布某系原告父亲。2012年左右通过被告同事李某介绍并由李某提供担保，原告父母（韩某和布某）向被告刘某借款100,000元（按月利率25‰），约定自借款之日起一年内偿还，借款时原告的母亲韩某将涉案房屋的房产证“押”给了被告刘某。2013年时原告父母为被告结清了一年的利息，并向被告表示继续借用此100，000元（按月利率25‰），借款期限为1年，继续由案外人李某提供担保并用涉案房屋担保。2.上述借款到期后本案被告找不到原告的父母，后来，被告刘某通过案外人李某（担保人）找到韩某和布某的女儿（原告岳某），经过调解原告岳某自愿承担上述债务，原告为被告出具借据。该份借据中明确写明：2013年11月20日借款11.5万元，2014年4月20日还款，如果不能按时还款，住房抵账。李某以担保人的身份在该借据上签了字，原告岳某以借款人的身份在该借据上签了字。3.原告岳某承诺的上述欠款的还款期限届满后岳某和李某均没有按约定还款，经担保人李某磋和，原告父母与被告刘某协商用涉案的房屋（×××村07-02-06202-110）抵偿拖欠原告的上述债务，原告父母与被告于2014年5月20日签订房屋转让协议（实为以房抵债合同）。签订完该房屋转让协议后原告父母并没有将涉案的房屋交付给被告刘某。被告刘某于2014年5月23日向本院起诉〔（2014）奈民初字第1534号案件〕要求原告和案外人李某共同承担还款责任，偿还借款本金115,000元、利息2,875元（2014年4月20日至2014年5月20日期间的利息，本金按115,000元、月利率25‰计息）。在审理该案过程中原告母亲韩某与被告刘某协商以“以物抵债”的方式将涉案的楼房抵偿拖欠被告的上述债务。因涉案的楼房属于保障性住房，被告与韩某于2014年6月19日在法律服务所签订了1份买卖合同（实为以物抵债的合同，原告岳某也在该合同上签了字），并没有办理过户手续。该合同主要内容为：1.原告的母亲韩某用涉案房屋及地下室抵偿拖欠刘某的债务金额为125,000元，原告母亲韩某于2014年6月21日为被告刘某腾出房屋，并将涉案房屋的土地使用证和房产证交付给被告。原告母亲韩某按约定的时间搬出涉案的房屋，被告刘某居住至今。因涉案的债务当时已经通过以物抵债的方式予以解决，2014年7月10日被告刘某撤回对该案的起诉。2.原告母亲韩某于2016年11月24日去世，2019年4月原告通过继承其母亲遗产和接受其父亲布某的财产的方式将涉案的房屋产权变更到原告的名下，办理了不动产权证书。3.原告以被告刘某取得涉案的房屋存在胁迫情形，且“涉恶”为由向××旗公安局举报被告刘某，经公安机关调查确认被告刘某没有犯罪事实，××旗公安局已经向原告释明与被告刘某之间的经济纠纷应当通过民事诉讼方式进行处理。另查明如下事实：（1）原告为证明被告存在胁迫的事实，除了公安机关的案卷材料以外没有向法庭提供其他证据。原告认为被告存在胁迫的事实主要表现为言语表述，表述内容为：如果不将涉案房屋交付给被告，被告将其起诉原告母亲或者通过法院拘留原告的父亲。（2）2010年6月21日奈曼旗人民政府办公室下发×政办发（2010）12号文件，该文件中明确规定购买廉租房对象在办理房屋所有权证后5年内不允许上市交易（包括：出售、出租、转让、继承的赠予），居住满五年条件改善，经审查批准允许上市交易，届时原产权需按原告购房款的10%补交土地出让金，再按相关税费政策办理过户手续。（3）原告的父母在签订经房抵债的两份合同时将涉案房屋的房屋所有权证和土地使用证交付给被告，该房屋所有权证明确记载涉案房屋（包括地下室）属于案外人韩某单独所有。（4）原告于2019年7月5日向本院起诉要求确认原被告之间分别于2014年5月20日与2014年6月19日签订的房屋买卖合同和房屋转让协议无效，要求被告刘某返还非法占用原告的房屋，并赔偿被告刘某侵占涉案房屋期间的损失40,000元。 一审法院认为，本案原告父母向被告刘某借款本金100,000元的事实存在，原告的父母未偿还拖欠被告刘某借款本息的事实也是存在的，基于民法诚实信用原则，原告父母在借款到期后应当依法偿还拖欠原告的借款本息。上述借款到期后原告岳某为被告刘某出具借据属于自愿承担债务，原告未按其承诺给付原告父母拖欠被告刘某的债务，属于根本违约行为。原告违约后原告父母与被告于2014年5月20日签订了房屋转让协议，属于原告父母用涉案房屋抵偿上述债务的行为。签订此份房屋转让协议应当视为被告刘某已经同意与原告解除原告对其父母债务的承担行为。2014年6月19日原告母亲韩某与被告签订房屋买卖合同，其实也为“以房抵债”的协议。该合同的内容与2014年5月20日签订的房屋转让协议内容并不矛盾，该份合同属于对2014年5月20日房屋转让协议的补充。原告在2014年6月19日签订的房屋买卖合同上签字，说明原告对其父母与被告达成的“以房抵债”的两份合同是明知的，用涉案的房屋抵偿上述债务系原告父母与被告刘某的真实意思表示。按照法律相关规定“以房抵债”的合同，属于实践性合同，原告父母与被告刘某达成以物抵债的协议后原告的父母将涉案的房屋交付给被告刘某，故此两份合同已经成立并具备生效要件。涉案房屋属于廉租住房，虽然上述两份合同签订时间在原告母亲韩某办理涉案房屋所有权证后的五年期间内，但该两份以房抵债的合同没有违反《合同法》第52条所规定的法律、法规。因为《奈曼旗廉租住房出售和管理暂行办法》不属于法律、法规。在签订涉案的两份合同时被告并没有胁迫并损害国家利益情形，被告刘某主张通过起诉的方式向原告父母催要欠款属于正当合法的救济途径，不属于胁迫原告的父母。同时，被告也不存在与原告的父母恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形。综上，原告向法庭提交的两份合同属于合法、有效的合同，涉案的两份合同对原告父母及被告刘某均有约束力，被告刘某占有涉案房屋属于基于债权的占有，原告无权要求被告刘某返还房屋并赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告岳某对被告刘某的诉讼请求。案件受理费3,100元，由原告岳某承担。 二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案上诉人父母向被上诉人刘某借款，未偿还拖欠刘某借款本息的事实存在，上诉人父母在借款到期后应当依法偿还拖欠被上诉人的借款本息。上述借款到期后上诉人岳某为被上诉人刘某出具借据属于自愿承担债务，上诉人未按其承诺给付其父母拖欠被上诉人刘某的债务，上诉人违约后其父母与被上诉人签订了房屋转让协议，属于被上诉人父母用涉案房屋抵偿上述债务的行为。签订此份房屋转让协议应当视为被上诉人刘某已经同意与上诉人解除上诉人对其父母债务的承担行为。2014年6月19日上诉人母亲韩某与被上诉人签订房屋买卖合同，其实也为“以房抵债”的协议。该合同的内容与上述房屋转让协议内容并不矛盾，该份合同属于对上述房屋转让协议的补充。上诉人在2014年6月19日签订的房屋买卖合同上签字，说明上诉人对其父母与被上诉人达成的“以房抵债”的两份合同是明知的，用涉案的房屋抵偿上述债务系上诉人父母与被上诉人刘某的真实意思表示。上诉人父母与被上诉人刘某达成以物抵债的协议后上诉人的父母将涉案的房屋交付给被上诉人刘某，故此两份合同已经成立并具备生效要件。涉案房屋属于廉租住房，虽然上述两份合同签订时间在上诉人母亲韩某办理涉案房屋所有权证后的五年期间内，但该两份以房抵债的合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的法律、法规的强制性规定。在签订涉案的两份合同时被上诉人并没有胁迫并损害国家利益情形，被上诉人刘某主张通过起诉的方式向上诉人父母催要欠款属于正当合法的救济途径，不属于胁迫上诉人的父母。同时，被上诉人也不存在与上诉人的父母恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益情形。原审认定上诉人向法庭提交的两份合同属于合法有效的合同并无不当。上诉人主张被上诉人刘某返还房屋并赔偿损失的理由，证据不足，不予采纳。综上所述，岳某的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,100元，由上诉人岳某负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘景国 审判员 包永春 审判员 朱秀峰 二〇二〇年五月二十八日 书记员 李 侠