广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终1270号上诉人（原审被告）：中山市朗晴房地产置业有限公司，住所地广东省中山市东区**********侧，统一社会信用代码914***********931C。法定代表人：孔繁权，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢志强，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴秀丽，女，1976年3月24日出生，汉族，住广东省中山市*****************。上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司（以下简称朗晴公司）因与被上诉人吴秀丽商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初11357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。朗晴公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴秀丽的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定朗晴公司“因自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付”，属于认定事实错误，应予纠正。涉案商品房所在小区在2018年8月27日已完工，其余相关的规划、消防、环保等专项验收在2018年12月30日前已完成备案登记。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，2018年12月30日前，涉案商品房已符合交付使用条件。是吴秀丽自身原因无理拒绝收楼，过错在于吴秀丽。二、取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》是朗晴公司向政府部门履行的行政备案登记义务，并非向吴秀丽履行的合同义务。1.中山市公安消防支队东升大队关于君汇尚品花园二期消防方面事宜的中东消函【2019】5号复函，对君汇尚品花园二期1、2、10、11幢的《建设工程消防验收意见书》明确是根据《高层民用建筑设计防火规范》进行验收；对君汇尚品花园二期13幢的《建设工程消防验收意见书》明确是根据《建筑设计防火规范》进行验收。涉案商品房位于11幢，有关消防验收是在2018年12月23日通过。国家住建部关于印发《建筑企业资质标准》（建市[2014]159号文）的通知，内容为有关消防设施工程专业承包资质分为一级、二级，而单体建筑面积在5万平方米以上的必须由一级消防建设企业进行承包，因此，中山市公安消防支队东升大队的复函与事实明显不符。一审法院却依据该复函直接认定因朗晴公司的原因迟延取得竣工验收登记证，显属草率。2.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得是朗晴公司为了向政府部门履行行政备案登记义务，不能笼统地以备案登记证取得时间最终确认为符合交付使用条件的时间。且涉案商品房在2018年12月30日前已符合交付使用条件并可随时交付使用，登记证的时间顺延至2019年5月14日不妨碍吴秀丽对涉案商品房的接收使用。吴秀丽辩称，不认可朗晴公司的上诉意见。根据合同第八条约定的交付时间为2018年12月30日，交付条件为取得建设工程竣工验收备案登记表，合同中已经约定逾期交房的违约责任，逾期交房的应按日缴纳万分之一的违约金。吴秀丽于2019年8月13日向一审法院起诉请求：1.请求判令朗晴公司向吴秀丽支付逾期交房的违约金12524.66元（以652326元为基数，从2018年12月31日起按每日万分之一计付至2019年7月10日止）;2.请求判令免除2019年的物业管理费用3291.9元。一审诉讼过程中，吴秀丽将违约金的截止时间变更为2019年5月14日，并撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年10月13日，吴秀丽与朗晴公司签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601117103），约定吴秀丽向朗晴公司购买位于中山市********君汇尚品花园二期11幢1302房的预售商品房。合同的主要内容为：1.价款，总价款为652326元。2.交付期限，朗晴公司应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合本合同约定的商品房交付吴秀丽使用。3.逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，朗晴公司按日向吴秀丽支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，吴秀丽有权解除合同，吴秀丽要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，朗晴公司按日向吴秀丽支付已交付房价款万分之一的违约金。4.交接，商品房达到交付使用条件后，朗晴公司应当书面通知吴秀丽办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示竣工验收登记证，并签署房屋交接单。签订上述合同后，吴秀丽已向朗晴公司付清了全部购房款。2019年5月14日，中山市********君汇尚品花园二期1、2、10、11、13幢取得竣工验收登记证。后吴秀丽接收了涉案房屋。2018年12月31日至2019年5月14日，期间为134天。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴秀丽与朗晴公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予恪守。朗晴公司因自身原因，致使涉案房屋未能在约定的期限内交付，构成违约，应承担相应违约责任，按合同约定的标准向吴秀丽支付逾期交房的违约金。吴秀丽要求朗晴公司支付迟延交付之日即2018年12月31日起至涉案房屋实际取得竣工验收登记证之日即2019年5月14日止的违约金，理据充分，一审法院予以支持。经核算，上述期间产生的违约金为8741.17元[652326元×0.01％×134天=8741.17元]。综上，吴秀丽的诉讼请求，理据部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：朗晴公司于一审判决发生法律效力之日向吴秀丽支付逾期交房违约金8741.17元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由朗晴公司负担（该款已由吴秀丽预交，朗晴公司于上述付款期限内一并迳付吴秀丽，一审法院不另行收退）。二审中，双方均无新证据提交。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：朗晴公司应否向吴秀丽支付逾期交楼违约金。对此，本院具体分析如下：涉案商品房买卖合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。根据合同的约定，朗晴公司应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得竣工验收登记证，并将符合本合同约定的商品房交付吴秀丽使用。但朗晴公司于2019年5月14日才取得竣工验收登记证，已超过双方合同约定的交付期限，依法应承担相应的违约责任。对于朗晴公司所提商品房所在小区的消防验收问题，朗晴公司作为专业的房地产开发企业，应当熟悉当地房地产开发的相关政策以及商品房竣工验收的项目所具备条件，对可以预见的政府政策改变应做好相应的积极应对措施，不得将可预见的风险转嫁至买受人身上。因此，朗晴公司所举证据均不足以证明存在合同约定的顺延交楼期限的事由，朗晴公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，朗晴公司的上诉不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司已预交），由上诉人中山市朗晴房地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李少民审判员  张群立审判员  吴碧英二〇二〇年五月二十一日书记员  何思雯