辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终5395号上诉人（原审被告）：沈阳中奥能源有限公司，住所地沈阳市沈北新区蒲文路20号。法定代表人：戈士山，该公司总经理。上诉人（原审被告）：奥德集团有限公司，住所地临沂市河东区工业园109路1号。法定代表人：林凡连，该公司执行董事兼总经理。以上上诉人共同委托诉讼代理人：王晓玲，辽宁欣合律师事务所律师。以上上诉人共同委托诉讼代理人：李爱军，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王引，男，1975年8月26日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：赵培海，辽宁泰庆祥律师事务所律师。上诉人沈阳中奥能源有限公司（以下简称“中奥公司”）、奥德集团有限公司（以下简称“奥德公司”）因与被上诉人王引房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初6586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中奥公司上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、请求法院判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、根据王引提供的《催告函》内容：“如上诉人在收到函件后七日内未支付剩余房款及办理产权过户，王引将解除与上诉人签订的《房屋买卖合同》并依法追究违约责任。”上诉人于2019年7月4日收到函件，并于2019年8月16日回函明确表示同意与上诉人解除合同并愿意承担违约责任。故上诉人认为双方已经达成了解除合同的合意，且被上诉人已经行使了合同解除权。一审法院判决继续履行没有事实依据和法律依据。二、中奥公司购买房屋的目的是作为经营场所，用于开展沈北新区的供暖、供热等能源服务。上诉人与被上诉人签订合同时已明确告知合同目的，且被上诉人承诺可以帮忙协调办理手续，其对购房目的是知悉的。上诉人办理特许经营过程中得知沈北新区的特许经营权已经划给沈阳燃气集团有限公司独家特许经营，故上诉人无法开展经营活动。上诉人签订合同目的无法实现，继续履行对上诉人明显不公。三、履行合同不是合同各方唯一选择，法院也不能违背一方真实意思以判决形式强令各方继续履行合同。王引辩称，一审审理事实清楚。被上诉人发函催收款项，是积极主张权利表现，未得到回复后，2019年8月14日被上诉人依法向法院起诉，不存在达成解除合同的意思表示。案涉房屋已经在一年前交付上诉人使用，不存在解除合同恢复原状的现实可能性。上诉人所称的购房目的从未向被上诉人阐述。如果存在商业风险也是上诉人独立承担的范围。一审法律法规适用正确。上诉人支付余下购房款义务不会出现履行不能，也不存在不适于强制履行或履行费用过高。如允许违约方仅基于自身利益而解除合同，会使合同约束力和市场交易秩序遭到破坏。奥德公司上诉请求：1、请求法院依法撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判；2、请求法院判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：上诉人的保证方式为一般保证。被上诉人在未先行通过诉讼向中奥公司主张权利的情形下，直接将上诉人列为被告并将其账户冻结的行为，违反了《房屋买卖担保协议》约定，又违反法律规定。一审法院直接判决上诉人承担保证责任，剥夺了上诉人作为一般保证人的法定先诉抗辩权，故上诉人在本案中不应承担保证责任。王引辩称，根据最高人民法院《担保法解释》第一百二十五条规定，可将保证合同之诉与主合同之诉列为共同诉讼，在判决中明确一般保证人的先诉抗辩权。本案一审判决适用法律并无不当。王引向一审法院起诉请求：1.判令中奥公司支付购房款3,780,000元，并自2019年7月3日（王引向中奥公司发出催告函之日，中奥公司当天签收）起按照日千分之一（合同第五条约定）支付违约金至实际给付之日止；2.请求判令奥德公司承担一般担保责任。一审法院认定事实:2018年9月27日王引、中奥公司签订房屋买卖合同一份，约定中奥公司以3,980,000元价格购买王引沈北新区蒲河路83号联东U谷三期18-56号建筑面积793.1平方米房屋，预付定金200,000元，一旦王引可以办产权证即刻办理并积极进行过户，房屋过户后剩余房款一次性给付，付款逾期每日按总房款千分之一支付违约金。签约同日，王引与中奥公司、奥德公司签订房屋买卖担保协议一份，载明200,000元定金已付，针对剩余房款3,780,000元的给付，奥德公司承担一般保证责任。2019年3月3日案涉房屋取得不动产产权证书。2019年7月3日，王引致函中奥公司，要求七日内付清房款并办理产权过户。另查明2018年7月山东奥德燃气有限公司与相关方面签约投资燃气能源服务项目，中奥公司称购买案涉房屋即系项目用房，经与相关部分核实，案涉房屋相关区域目前由沈阳燃气集团有限公司独家特许经营，中奥公司称因上述原因，房屋买卖合同目的不能实现。一审法院认为，涉案合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，应恪守履行。王引属守约方，并无违约行为。中奥公司欠付房款，应予给付。案涉房屋用途，系中奥公司购房动机，并未载入合同，未明确为购房合同目的，其所称合同目的不能实现，于法无据。依相关规定，交付房款、办理过户均不是长期履行行为，案涉合同也不是长期性合同，欠付房款为金钱之债，不存在履行不能，继续履行的成本不存在严重高于房产交易合同目的的情形，鉴于上述情形，中奥公司作为违约方主张合同解除，不符合法律赋予违约方行使解除权的情形，其主张不予支持。违约金问题，约定标准过高，依法调整，起止日期依法确定。奥德公司依法承担一般保证责任。一审法院判决：一、中奥公司于判决生效后十日内一次性给付王引3,780,000元及逾期违约金（以3,780,000元为基数，自2019年7月11日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率1.3倍计算；自2019年8月20日至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率1.3倍计算）；奥德公司就给付上述房款3,780,000元承担一般保证责任；二、驳回王引、中奥公司、奥德公司其它诉讼请求。案件受理费已收取37,040元，应减半收取18,520元，保全费5,000元，由中奥公司、奥德公司负担；剩余诉讼费18,520元，退还王引。二审中当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织当事人进行举证质证。上诉人中奥公司提交《关于交接沈北新区蒲河路83号联东U谷三期18-56号房屋的函》，邮寄函件信息查询单，邮寄房屋钥匙信息查询单，用以证明2019年12月18日上诉人向被上诉人邮寄函件，上诉人同意解除合同将钥匙交还被上诉人，并希望与被上诉人完善交接手续，违约金和逾期利息应计算至发函之日。上诉人奥德公司对证据无异议。被上诉人王引质证称：对证据的真实性有异议，代理人不知道该函件。如果该函件属实，上诉人中奥公司搬离，也是造成联系不到上诉人中奥公司，为保障被上诉人合法权益申请财产保全。对上述证据本院结合案件事实予以综合认定。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，本案二审的争议焦点是王引2019年7月3日向中奥公司发出的《催告函》是否能够产生合同解除的法律效力。解除权作为依据一方当事人意思即可行使的形成权，其解除的意思表示应当明确。该函虽然表述如中奥公司逾期未付款，王引将解除合同，但该函的主要目的在于催促中奥公司尽快履行付款义务，给予中奥公司一定的履行宽限期。从7月12日王引与奥德公司李京航的微信记录中也可以看出，双方在之后主要对付款问题进行协商，而没有充分证据表明双方对解除问题进行了实际磋商。因此，不能认定王引发出的《催告函》属于解除合同的通知，也不能认定该函产生了解除合同的法律效果。王引作为合同关系的非违约方，在合同仍具备继续履行条件的情况下，有权选择继续履行合同，其在2019年8月14日向法院起诉要求中奥公司继续履行合同义务，与前述《催告函》并不违背。此后中奥公司向王引发函表示解除合同，一方面中奥公司没有合同解除权，另一方面该函发出时间在王引提出本案诉讼后，不能认为双方就合同解除达成合意。关于中奥公司主张合同目的不能实现问题。中奥公司主张购买房屋用于经营用房系其订立合同的动机，该动机并未载明于合同条款中，也无证据证明王引承诺以此作为合同履行的条件，故并不能产生合同法上的约束力。故该动机是否能够得以实现属于中奥公司应自行负担的商业风险，而非合同目的范畴。且中奥公司通过继续履行合同可取得案涉房屋的所有权，中奥公司仍可对该房屋进行处置获得财产利益，故继续履行合同对中奥公司不存在明显不公平或不能履行的情况。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本着保护非违约方利益，不能轻易取消交易关系的原则，在中奥公司无法定、约定解除权，王引未行使解除权的情况下，中奥公司不能任意要求解除合同，一审法院判决中奥公司履行支付剩余购房款的义务正确，本院予以维持。关于奥德公司的上诉请求，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十五条：“一般保证的债权人向债务人和保证人一并提起诉讼的，人民法院可以将债务人和保证人列为共同被告参加诉讼。但是，应当在判决书中明确在对债务人财产依法强制执行后仍不能履行债务时，由保证人承担保证责任。”本案一审法院将奥德公司列为被告并判决其承担保证责任正确，但在判项中应当明确奥德公司在中奥公司财产依法强制执行后仍不能履行债务时承担保证责任，以保障奥德公司的合法权益。综上所述，上诉人沈阳中奥能源有限公司、奥德集团有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对奥德公司保证责任部分表述不妥，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初6586号民事判决第二项；二、变更沈阳市沈北新区人民法院（2019）辽0113民初6586号民事判决第一项为“沈阳中奥能源有限公司于本判决生效后十日内一次性给付王引3,780,000元及逾期违约金（以3,780,000元为基数，自2019年7月11日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍计算；自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算）”；三、如果沈阳中奥能源有限公司不能履行上述给付义务，经依法强制执行后仍不能履行债务，奥德集团有限公司对上述购房款3,780,000元承担给付义务；四、驳回王引的其他诉讼请求。一审案件受理费37,040元（王引预交），减半收取后为18,520元，由沈阳中奥能源有限公司、奥德集团有限公司负担，应退还王引18,520元；财产保全费5,000元（王引预交），由沈阳中奥能源有限公司、奥德集团有限公司负担。二审案件受理费37,040元（沈阳中奥能源有限公司预交），由沈阳中奥能源有限公司负担；二审案件受理费37,040元（奥德集团有限公司预交），由奥德集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  杨帆审判员  单立二〇二〇年五月六日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；