安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）皖0311民申1号 再审申请人（原审原告）：张雷，男，1975年9月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。 被申请人（原审被告）：蚌埠金鹏房地产有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区明珠路35号永昌国际大厦C号楼十四层1401室，统一社会信用代码91340300MA2PHNLK6W。 法定代表人：梅宏超，公司总经理。 委托诉讼代理人：张旭，公司法务经理。 再审申请人张雷因与被申请人蚌埠金鹏房地产有限公司（以下简称金鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2020）皖0311民初306号民事判决向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 张雷申请再审称，其不服蚌埠市淮上区人民法院2020年3月25日作出的（2020）皖0311民初306号民事判决，提出再审申请：1、原判决书认定基本事实、适用法律错误，申请依据《商品房销售管理办法》、《安徽省消费者权益保护条例》第37条重新审判；2、返还定金10000元，补偿其利息10000×6%/12×13月=650元，补偿张雷首付款利息620.37×2月=1240.74元，补偿张雷维权成本4000元，合计15890.74元；3、判令原审金鹏公司承担本案的全部诉讼费。 事实与理由：原判认定基本事实、适用法律错误。1、因金鹏公司有欺诈行为和有违诚信原则，故申请人要求退款，但金鹏公司却以申请人银行征信原因拒绝退款。2、原审判决书对申请人法庭多次陈述的有证人证言的退房理由中仅提到蚌埠市延安路大桥延期开工，而未提及延期交房。申请人在签署认购协议书5天内就要求退房，《合同法》、《商品房销售管理办法》、《安徽省消费者权益保护条例》第37条规定，商品房买卖合同签订前，消费者放弃购买的，商品房开发经营者应当全额退还预收的费用。3、申请人未签购房合同的真正原因是金鹏公司对蚌埠市延安路大桥2019年底前开工和有违诚信原则推迟交房时间的虚假承诺。4、判决书关于“在认购协议书中双方将10000元确定为定金，应当依照合同法中关于定金的规则处理，申请人起诉时陈述不能签订商品房买卖合同的原因为自己的征信出现问题无法贷款，对此事实双方均认同。”认定错误。申请人法庭陈述时是说即使因为自己征信问题无法贷款，本人还可以现金全款购买。原审曲解了申请人本意。本案发生的根本原因是金鹏公司的欺诈和不诚信行为，申请人即使不能贷款，也可以现金全款购买，2019年9月份申请人在上河时代南区全款购买了一套145万的商品房可以证实。5、原审判决书说申请人有途径查到蚌埠市延安路大桥信息是错误的。判决书以不能签购房合同的原因归结到申请人不能按揭更不成立，申请人在签认购协议的第三天交了首付款，同时金鹏公司许诺其余265000元首付款免息借给申请人，申请人在得知确定不能按揭贷款而要求退款，只是一个要求退款的推动因素，况且本案根本还没到按揭的步骤，购房合同根本还没签，何来按揭。6、认购协议属于金鹏公司的格式条款，应当作出不利于提供格式合同一方的解释。认购书签署后，申请人从未接到金鹏公司的通知与金鹏公司签署《商品房买卖合同》，申请人只是认为金鹏公司有虚假承诺而要求退房。认购协议中（第三、四、五条）设定了不退定金的条件则申请人就可以理解为，只要申请人没有违约，即可要求退还定金。7、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案认购协议缺失大部分《商品房买卖合同》的主要内容，因此不应认定为商品房买卖合同，只能认定为预约合同，但由于金鹏公司欺诈和不诚信行为，按《合同法》规定应认定《认购协议》为无效合同。依《安徽省消费者权益保护条例》第37条规定，商品房买卖合同签订前，消费者放弃购买的，商品房开发经营者应当全额退还预收的费用。 金鹏公司提交意见称，请求依法驳回申请人的全部诉讼请求，维持原判。答辩理由：1、我公司不存在任何欺诈、销售,申请人称我公司欺诈销售无事实和法律依据，理应驳回。本案中，申请人多次提到我公司有欺诈销售，却没有提供任何欺诈销售的依据，仅说明所谓的延安路大桥开工事宜，这在申请人合同及宣传资料中并没有任何提及，且依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》的第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约。本案中我公司并未对此作出具体的约定，故不能成为要约。2、申请人系个人征信原因无法订立商品房买卖合同，不属于“因不可归责于当事人双方的理由”，理应驳回申请人退还定金的申请。关于《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题司法解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中申请人于2018年之前因个人原因有五次逾期还款记录，导致其无法办理银行贷款，属于因个人原因。依据《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》等相关法律规定，给付定金一方不能履行约定的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的应当双倍返还定金，及《金鹏99广场楼宇认购协议书》第三条约定，申请人无权要求返还定金。3、申请人诉请我公司赔偿其首付款利息无事实和法律依据，理应驳回。因为在一审判决中已经支付过其利息了。4、申请人提出其维权成本4000元也缺乏事实和依据，应驳回。本案中，我公司与申请人未订立商品房买卖合同，属于申请人个人原因所致，依法律规定，不予退还申请人定金，且因申请人违约，申请人此时提出所谓的维权成本，完全缺乏事实和法律依据，实属可笑，理应驳回。5、申请人请求法院判决我公司承担原审诉讼费用，无事实和法律依据，予以驳回。 本院经审查认为，张雷与金鹏公司签订的《金鹏99城市广场楼宇认购协议书》系各方真实意思表示，不违反法律规定，真实、有效，但该认购协议缺少交付使用条件及日期和装饰、设备标准承诺等内容，不符合法律有关规定，只属于房屋买卖合同签订之前的预约合同，内容对双方同样有约束力。在认购协议书中双方将10000元确定为定金，应当依照合同法中关于定金的规则处理，不适用《安徽省消费者权益保护条例》第37条规定。原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。张雷在申请再审时称不能签订商品房买卖合同的原因不是其征信出现问题无法贷款，而是因知悉金鹏公司在售楼时宣传蚌埠市延安路淮河大桥在2019年年底开工无法实现，认为金鹏公司存在欺诈销售行为，才要求退房。张雷作为有辨识能力的完全民事行为能力人，应当知道蚌埠市延安路淮河大桥建设不是金鹏公司单方能够决定的事情，并且仅根据张雷提交的证人证言尚不能认定金鹏公司有欺诈行为。张雷在申请再审期间提供的证据不属于新证据，且不足以证明他的主张，故无法签订商品房买卖合同系张雷个人原因造成的。张雷认为涉案《认购协议书》为无效合同，理由不当，证据不足，本院不予支持。 综上，张雷的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回张雷的再审申请。 审判长  王隽林 审判员  董 雯 审判员  李思泉 二〇二〇年五月三十日 法官助理陈莉莉 书记员张笑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百二十六条对小额诉讼案件的判决、裁定，当事人以民事诉讼法第二百条规定的事由向原审人民法院申请再审的，人民法院应当受理。申请再审事由成立的，应当裁定再审，组成合议庭进行审理。作出的再审判决、裁定，当事人不得上诉。