广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终636号 上诉人（一审原告）：苏建山，男，1980年10月20日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。 上诉人（一审原告）：黄碧霞，女，1980年7月22日出生，汉族，居民，住福建省莆田市秀屿区。 上列上诉人的共同委托诉讼代理人：吕长峰，广西豪安律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：广西世纪飞龙房地产开发有限公司，住所广西南宁市青秀区金湖路59号帝王国际商会中心43楼4308室。 法定代表人：卢文勇，董事长。 委托诉讼代理人：黄丽颖，广西万通律师事务所律师。 上诉人苏建山、黄碧霞因与被上诉人广西世纪飞龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服靖西市人民法院（2019）桂1081民初1890号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年2月24日立案后，依法组成合议庭进行审理，并通知当事人于2020年5月11日到庭进行法庭调查，上诉人苏建山、黄碧霞的委托诉讼代理人吕长峰，被上诉人广西世纪飞龙房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄丽颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏建山、黄碧霞上诉请求：撤销一审判决第一项，改并由被上诉人支付给上诉人违约金38395元。事实和理由：（一）、一审判决对逾期时间的认定错误。被上诉人于2015年1月15日交付房屋，2019年5月31日办理不动产权证，时间间隔1597天。按合同约定，被上诉人应在房屋交付后720日内将办理权属登记需要由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，即被上诉人应当在2017年1月4日前向产权登记机关报备由被上诉人提供的办理权属登记的资料。但因被上诉人未取得项目产权证书（大证），导致违约；由于被上诉人已收取上诉人80元不动产登记费，被上诉人有义务帮上诉人办理不动产登记，但被上诉人未办理，导致具备办理不动产登记条件的情况下无法及时办理，因此，违约责任应算到不动产权证办理之日，被上诉人逾期时间应为887天（1597天－720天）。（二）、被上诉人应按上诉人已付房价款的0.01％（逾期次日起）承担违约金，但一审法院将合同约定的每日0.01％酌定为0.005％，对上诉人不公。综上，上诉人请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 广西飞龙世纪房地产开发有限公司辩称：应按合同第十五条约定认定被上诉人的办证义务，第十五条约定被上诉人完成涉安房屋的项目备案，就是履行了约定义务。被上诉人于2018年2月7日办妥项目备案（大证），违约期限应算至这个时间点。被上诉人逾期办证，并非被上诉人故意所为，且上诉人未因被上诉人逾期办证而遭受损失。一审判决根据本案实际情况调低违约金并无不当。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 苏建山、黄碧霞向一审法院起诉请求：1、判令被告（反诉原告）支付逾期办理房地产证违约金43581元（违约金计算至房产证办理时止）；2、由被告（反诉原告）承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年12月25日签订《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）以银行按揭的付款方式，购买被告（反诉原告）开发的位于靖西市财富广场第三单元十九层1902号商品房，总价值为437858元，其中首付款141858元，银行按揭付款296000元。被告（反诉原告）于2014年1月15日向靖西县房产管理所进行了商品房买卖合同登记备案。2014年3月25日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、中国农业银行股份有限公司靖西县支行三方签订《个人购房担保借款合同》。被告（反诉原告）于2015年1月15日向原告（反诉被告）交付商品房，原告（反诉被告）于当日办理了入伙手续，并向被告（反诉原告）缴纳了相关费用，其中有一项费用为该商品房的所有权登记费80元。被告（反诉原告）于2018年2月7日取得了包括原告（反诉被告）所购买的商品房在内，位于靖西市等70处不动产权证。涉案商品房于2019年5月31日办得不动产权证。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告（反诉原告）应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告（反诉原告）提供的资料报产权登记机关备案。如因被告（反诉原告）的责任致使原告（反诉被告）不能在规定期内取得房地产权属证书的，原告（反诉被告）不退房，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）已付房款款0.01%（逾期次日起）向原告（反诉被告）支付违约金；因原告（反诉被告）原因（含原告（反诉被告）未付清房款、不及时向被告（反诉原告）领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在期限内取得房地产权属证书，由原告（反诉被告）承担全部责任。按照以上的约定，被告（反诉原告）世纪飞龙公司应于2017年1月4日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但被告（反诉原告）未能按照合同约定的时间完成备案义务，构成了违约，应承担违约责任。同时，《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第一条第2（4）项约定：买受人应当在签订《合同》及本补充协议并交付首期款次日起5个工作日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及并自己缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理按揭手续或者提供的手续不符合银行要求的，视为买受人违约，每逾期一天，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款5%违约金。因原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方对逾期办理不动产权证违约金的数额以及逾期办妥银行按揭手续的违约金未能协商一致，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）遂起诉、反诉至本院。 一审法院认为，原（反诉被告）、被告（反诉原告）经平等自愿协商，达成商品房买卖的合意，双方于2013年12月25日签订的《商品房买卖合同》，合同内容无违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的合同于2013年12月25日成立并生效。原（反诉被告）、被告（反诉原告）应当按照合同的约定以诚实信用和公平为原则,全面履行权利义务。在履行合同过程中，原告（反诉被告）依照合同约定向被告（反诉原告）支付购房首付款及向被告（反诉原告）指定的银行办理了贷款手续，被告（反诉原告）于2015年1月15日向原告（反诉被告）交付了其购买的商品房。根据原（反诉被告）、被告（反诉原告）所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：被告（反诉原告）在商品房交付使用后720日内，将办理产权登记需由被告（反诉原告）提供的资料报产权登记机关备案。按上述约定，被告（反诉原告）于2015年1月15日将商品房交付原告（反诉被告）使用后，应于720个内日即2017年1月4日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但被告直到2018年2月7日才办理并取得项目产权证书（大证），视为被告于该日才履行办理权属登记备案义务，已超过约定期限399天（2017年1月5日至2018年2月7日），构成了违约，应承担违约责任。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付逾期办证违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。但原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金的天数至2019年9月26日止共995天，一审法院认为，原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的合同第十五条第一款规定的是被告在交付房产后720日内完成向不动产登记机关提交办理产权登记的全部资料备案，而不是将原告（反诉被告）的不动产证办至其名下。在履行合同过程中虽被告（反诉原告）向原告（反诉被告）收取代为办理无动产登记的费用但并没有约定何时将原告购买商品房的不动产权证书办至其名下，收据发票明确记载代为收取费用。故一审法院对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付违约金至2019年9月26日为止的诉讼请求超出一审法院确认的部分不予支持。原告（反诉被告）按双方约定的计算标准要求被告（反诉原告）支付违约金43581元，而被告（反诉原告）认为违约金计算过高，要求法院适当调减。一审法院认为，被告（反诉原告）按照合同约定的时间向原告（反诉被告）交付商品房，完成了合同的最主要的义务，达到了原告（反诉被告）购房的真正目的，原告（反诉被告）对其购买的商品房已实际占有和使用；被告（反诉原告）逾期将资料向产权登记机关备案，对原告（反诉被告）实际占有、使用商品房并无带来直接的经济损失，原告（反诉被告）亦未向一审法院提交证据证明其因被告（反诉原告）逾期提交备案材料而遭受的经济损失，故被告（反诉原告）提出原告（反诉被告）要求违约金过高，应当予以调低的辩解意见，一审法院予以采纳。从本案实际情况和公平的角度来衡量双方的利益，既让诚实守信者得到应有的鼓励和经济上的补偿又让失信者承担必要的不利法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，本院酌情按每日0.005％来确定被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付违约金的计算标准，即437858元×399天×0.005％＝8735元，原告主张违约金超过部分，一审法院不予支持。 被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订的《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第一条第2（4）项约定：买受人应当在签订《合同》及本补充协议并交付首期款次日起5个工作日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及并自己缴纳相关费用，买受人逾期不到银行办理按揭手续或者提供的手续不符合银行要求的，视为买受人违约，每逾期一天，买受人按合同总价款的万分之一支付违约金，超过10日的，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款5%违约金。一审法院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的以上约定是原告（反诉被告）在交付首期款后，由被告（反诉原告）指定原告（反诉被告）到指定银行办理并提交符合银行要求的全部资料，原告（反诉被告）尽的应当是及时办理按揭手续的义务。2014年3月25日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、中国农业银行股份有限公司靖西县支行三方签订《个人购房担保借款合同》，被告（反诉原告）并未提供足够证据予以证实原告（反诉被告）怠于办理按揭手续，应承担其举证不能的不利法律后果，对于原告（反诉被告）的辩解，一审法院予以采信，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付逾期办理银行按揭贷款手续的违约金，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广西世纪飞龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起后十五日内支付原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞违约金8735元；二、驳回原告（反诉被告）苏建山、黄碧霞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广西世纪飞龙房地产开发有限公司的诉讼请求。一审本诉案件受理费890元，因适用简易程序，减半收取445元（原告已预交），由原告苏建山、黄碧霞负担345元，被告广西世纪飞龙房地产开发有限公司负担100元；反诉案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告广西世纪飞龙房地产开发有限公司全部负担。 本院二审期间，上诉人、被上诉人均未提供新证据。根据双方的诉、辩意见，当事人对一审判决认定的双方签订商品房买卖合同的内容、付款及交房情况、发生纠纷的起因等案件基本事实没有异议，对一审判决认定的案件基本事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行。如何认定被上诉人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关的逾期时间，如何认定被上诉人应支付的违约金，是本案争议焦点。 （一）、合同第十五条约定，被上诉人应于交房后720日内，将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。根据查明的事实，被上诉人于2015年1月15日交房，于2018年2月7日取得项目产权证书，该事实证明了被上诉人至2018年2月7日，已将办理权属证书需由其提供的资料，提交产权登记机关，履行了合同约定的需由被上诉人向产权登记机关提供办理产权证书资料的义务。被上诉人在交付房屋后，虽然收取了上诉人80元代为办理不动产权登记费，但双方未约定办理期限，且双方签订的《商品房买卖合同》并无此约定，故上诉人以被上诉人收取其代为办理不动产权登记费用80元为由，请求按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，认定被上诉人逾期向产权登记机关提交应由其提交资料的时间为计至2019年5月31日，不符合合同约定，本院不予支持。被上诉人逾期将需由其提交给登记机关的资料的逾期时间，应计算至2018年2月7日。一审判决认定被上诉人逾期向产权登记机关提交办理产权登记的时间是正确的。（二）、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释第二十九条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。本案中，被上诉人交付房屋后，上诉人已实际使用房屋，上诉人未能举出证据证明被上诉人逾期向产权登记机关提交资料造成的实际损失，被上诉人在一审中提出约定的违约金过高，请求适当减少，事实和法律依据充分，一审判决减少原约定的违约金，符合法律规定。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费890元，由上诉人苏建山、黄碧霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅君 审判员  凌 除 审判员  玉 江 二〇二〇年五月二十二日 书记员  黄 勤