贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1990号上诉人（原审原告）：李双萍，女，汉族，1985年6月21日出生，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：黄伟刚（李双萍之夫），男，汉族，1982年4月6日出生，住浙江省东阳市。被上诉人（原审被告）：贵阳宏益房地产开发有限公司，住贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴倩，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王怀利，贵州辅正律师事务所律师。上诉人李双萍因与被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，上诉人李双萍不服贵阳市南明区人民法院(2019)黔0102民初11438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李双萍上诉请求：1.依法撤销原审判决书，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1、一审法院对于《商品房买卖合同》逾期办证违约金的约定合法有效的认定，违反法律规定，请求依法予以改判。合同逾期办证违约金条款属于格式条款，应属无效，且日万分之0.02的标准明显低于同期银行贷款利率，对上诉人来说不公平，应参照银行贷款利率标准计算违约金；2、移交办理产权相应的文书是被上诉人的主要义务，因被上诉人原因导致未办理产权证，使上诉人的所有权权能受限。被上诉人贵阳宏益房地产开发有限公司答辩称，原判认定事实清楚，适用法律准确，证据充分，请求维持原判。理由如下：1、商品房买卖合同对于违约金的约定不属于无效的格式条款，根据商品房买卖合同第二十二条第三款第二项的约定被上诉人逾期交付房屋登记有关文书的上诉人可以如下两种方式进行处理，1要求退房，要求被上诉人按银行同期利息计算相应违约金；2继续履行合同按照每日万分之0.02计算违约金，合同约定已经充分的保障了上诉人的权益，且对于合同违约条款的选择是上诉人自己做出的，因此不存在违约金规定过低情形，也不存在该条款限制上诉人的情形，相反该条款的设立是为了保障上诉人的权利；2、上诉人未提交其实际损失的依据，不能证明上诉人存在损失；3、本案房屋的性质为住房，房屋的功能只是居住，不存在上诉人所述的投资等相关损失，房屋的使用目的依据达到，合同所约定的违约金已经包含了上诉人所产生的所有损失。李双萍向一审法院起诉请求：一、判令被告将房屋转移登记的有关文书交付原告并协助原告办理转移登记；二、判令被告向原告支付逾期交付房屋转移登记文书违约金82680.04元（以已付购房款495123元为基数，在中国人民银行同期同类贷款基准利率基础上上浮40%，从2017年1月1日起暂计算至起诉之日，实际违约金计算至被告交付完毕房屋转移登记文书之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，原告李双萍（乙方）与被告宏益公司（甲方）于2012年7月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，建筑面积为126.63平方米房屋一套，总价款为495123元，其中首付款149123元于2012年7月4日支付，其余346000元以银行按揭方式支付。合同第二十二约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金。”合同签订后，原告于2012年7月4日交纳房屋首付款149123元，于2012年7月30日以按揭方式支付宏益公司剩余房款346000元。2016年3月16日，原被告签订《房屋交付验收表》及《交房协议》，确认原告于2016年3月16日起接收涉案房屋。合同约定被告应于2016年12月31日前为原告办理涉案房屋所有权转移登记手续，被告至今未办理，已逾期，原告诉至一审法院，诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述、身份证、结婚证、商品房买卖合同、收款收据、物业费收据、房屋交付验收表、交房协议等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。一审法院认为，合法的民事法律关系受法律保护。本案中，原被告签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性和强制性规定，合法有效，双方均应严格履行合同。合同签订后，原告李双萍按约支付全部购房款495123元，而宏益公司也已于2016年3月16日确认将涉案房屋交付原告李双萍。但根据双方合同约定，被告宏益公司理应于2016年12月31日前为原告办理涉案房屋转移登记手续，宏益公司亦认可其至今尚未办理，故对原告主张被告办理房屋产权转移登记的诉请，于法有据，一审法院予以支持。依据双方商品房买卖合同第二十二条第三款第（二）项“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.02的违约金。”的约定，截止原告起诉时的2019年6月27日，被告逾期已超过180日，且原告未选择退房，根据上述约定，对原告主张被告按照中国人民银行同期同类基准利率上浮40%标准计算违约金，一审法院认为双方合同中对违约金已有明确约定，根据意思自治原则，故一审法院按照合同约定的日万分之0.02标准予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将贵阳市南明区花果园项目R1区10栋（10）2单元33层5号房屋的转移登记文书交付原告李双萍，并协助办理该房屋的转移登记手续至原告李双萍名下。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李双萍逾期办理商品房转移登记违约金（违约金以购房款495123元为基数，按日万分之0.02标准，从2017年1月1日计算至涉案商品房转移登记文书交付原告李双萍时止）。三、驳回原告李双萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取934元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担467元，原告李双萍自行承担467元。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议的焦点：一、合同约定的日万分之0.02逾期办证违约金条款是否有效；二、上述违约金标准是否应予调整。关于焦点一，案涉合同虽然是被上诉人提供的，但合同签订前相关条款均已载明清楚，上诉人在合同上签字前已知晓违约金条款的具体标准，其依然签字表示其愿意接受合同约定的内容，故一审法院认定合同系双方当事人真实意思表示，从而合同合法有效并无不当，本院予以维持。关于焦点二，合同约定了违约金的具体标准，双方都应按合同约定的内容履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的调整以实际损失为参考，本案中上诉人并未有证据证明因未能办证给其造成的实际损失具体数额，且上诉人对案涉房屋一直正常管理居住使用，上诉人要求参照银行贷款利率支持逾期办证违约金的主张证据不充分，本院不予支持。综上所述，上诉人李双萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用1868元，由上诉人李双萍负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  黄 新审判员  邓禹雨二〇二〇年五月七日书记员  曹 然