上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1735号上诉人（原审被告）：上海电气国际经济贸易有限公司，住所地上海市静安区延和田路211号2幢101、201、202、301室。法定代表人：高翔，董事长。委托诉讼代理人：郭英齐，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹宁尘，上海段和段律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉楚天乐购贸易有限公司，住所地湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷三路777号。法定代表人：关厚敏，执行董事。委托诉讼代理人：罗茜，上海市**律师事务所律师。原审被告：上海斯迈克实业有限公司，住所地上海市富特北路118号。法定代表人：高翔，董事长。委托诉讼代理人：崔庆玮，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：王璐云，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人上海电气国际经济贸易有限公司（以下简称电气公司）诉被上诉人武汉楚天乐购贸易有限公司（以下简称楚天公司）、原审被告上海斯迈克实业有限公司（以下简称斯迈克公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初86712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人电气公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判：1.电气公司无需支付楚天公司装修损失；2.电气公司无需返还被上诉人押金；3.电气公司无需返还被上诉人消防罚款损失。事实与理由：一、本案系因被上诉人拒绝支付租金产生的单方违约情形，并非因房屋性质、消防处罚导致的合同不能履行。法律法规并未对开设展览馆的条件作出强制性规定，一审法院认定涉案房屋不符合开设展览馆的条件，属于事实认定不清。二、被上诉人未经上诉人同意擅自装修，应自行承担装修损失，一审法院认定应由上诉人按比例承担系错误，另案判决认定的双方过错责任大小并不代表本案需要按照该比例承担装修损失。三、押金退还与装修损失属于不同的法律关系，不应在本案中审理，应另案处理。上诉人在一审中系有条件地同意返还押金，即在被上诉人应付的租金执行完毕后再行返还。四、消防处罚与房屋性质无关，因擅自装修带来的消防处罚损失，应由其自行承担。且该处罚之后被上诉人已整改完毕，一审中上诉人已提交的2018年10月30日消防部门短信记录可证明这一事实，该情形并不影响合同的履行。被上诉人楚天公司辩称，不同意电气公司的上诉请求，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、现有另案生效判决已认定双方合同提前解除，就合同无法履行的过错亦进行了分配。合同提前解除给被上诉人造成了明显损失，其中便包括装修损失，且因上诉人提供的房屋用途问题亦造成上诉人无法整改，故上诉人应按照合同解除过错责任比例承担相应装修损失及消防罚款损失。二、一审庭审笔录载明上诉人要求在租金结算之后返还押金，但对此上诉人没有提供相关的合同约定或者法律依据，租金的执行问题亦与上诉人返还押金没有必然联系，故上诉人应返还被上诉人押金。原审被告斯迈克公司陈述，同意电气公司的上诉意见。楚天公司的一审诉讼请求：1.判令电气公司赔偿楚天公司装修损失人民币2,821,396元；2.判令斯迈克公司对电气公司赔偿楚天公司装修损失承担连带清偿责任；3.判令电气公司返还租赁押金163,634.37元；4.判令斯迈克公司对电气公司返还租赁押金承担连带清偿责任；4.判令斯迈克公司、电气公司赔偿消防罚款损失8,000元；六、诉讼费由斯迈克公司、电气公司负担。一审法院认定事实：中国（上海）自由贸易试验区XX路XX号（D2区007地块）单元号：101，102，103，104，105，106，107房屋（以下简称涉案房屋）产权人登记在斯迈克公司名下。2014年8月，斯迈克公司与电气公司签订《上海综合保税区房屋租赁合同》，约定斯迈克公司将上海外高桥保税区XX路XX号D2区007地块整幢楼5,407平方米房屋出租给电气公司。2017年3月，楚天公司（乙方）与电气公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定电气公司将房屋建筑面积为2,689.88平方米的涉案房屋出租给楚天公司使用，房屋用途为伊朗国家馆。租赁期限四年，自2017年4月1日至2021年3月31日。合同第4条约定，合同生效后5日内，乙方须预付1个月租金为押金计163,634.37元。第6.2条约定，乙方租赁本合同第一条确定的房屋仅限于伊朗国家馆之用。第6.5条约定，乙方如需对所租赁的房屋进行分隔或装修的，甲方须配合，并遵守国家、上海市有关建筑、消防、环境保护和卫生防疫等方面的法规和规定，分隔和装修的费用由乙方自理。甲方应提供有关图纸资料。补充条款第5条约定，乙方或转租赁方如需对所租赁的房屋进行分隔或装修的，需提前15天向甲方提供有关图纸资料审核，所改装的房屋需通过政府相关部门验收备案后，方可使用。2017年4月1日，电气公司将涉案房屋交付给楚天公司。2018年2月28日，涉案房屋装修完毕，伊朗国家馆开业。2018年7月25日，电气公司出具《房屋租赁押金收据》，确认收到楚天公司支付的押金163,634.37元。2018年7月26日，上海市浦东新区公安消防支队向楚天公司发布责令限期改正通知书（通知书号沪浦公消限字【2018】第HY0000079号），内容为：“根据《中华人民共和国消防法》第五十三条的规定，我支队于2018年7月26日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现存在下列消防安全违法行为：1、该单位在XX路XX号一楼，将原工业建筑改建为伊朗展厅，展厅面积约2,000平方，仅两个安全出口。存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为，违反了《上海市消防条例》第二十九条，责令你单位于2018年10月26日前改正……”。2018年8月10日，上海市浦东新区公安消防支队向楚天公司发出行政处罚决定书【沪浦公（消）行罚决字【2018】4109号】，载明“该单位将原工业建筑的一楼改建为公共建筑开设伊朗国家馆展厅，建筑面积约2,000平方米，两个安全出口总净宽度约3米，不符合《建筑设计防火规范》GB50016-2014第5.5.21条的规定，即存在改变建筑物用途不符合消防安全要求的情况”故对楚天公司作出罚款8,000元的行政处罚。2018年9月4日，楚天公司缴纳了该笔罚款。一审法院另查明，涉案房屋产证上载明的用途为“工业用地”。电气公司分别于2014年12月10日、2015年9月29日就涉案房屋装修工程改建项目进行了竣工验收消防备案，相关部门回复该工程未被确定为抽查对象。一审庭审中双方一致确认，电气公司将涉案房屋交付给楚天公司时，隔成了一间一间交付楚天公司，楚天公司收到房屋后改成了大通间。一审审理过程中，经楚天公司申请，一审法院委托上海联合工程监理造价咨询有限公司对涉案房屋装修工程造价进行鉴定，鉴定结论为装修工程造价的原值为2,186,113元，根据楚天公司主张计算的残值为1,730,673元，根据电气公司主张计算的残值为1,029,295元。一审法院认为，楚天公司与电气公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。系争《房屋租赁合同》在（2018）沪0115民初85734号一案中判决于2019年1月3日解除，针对合同无法履行的过错责任问题，一审法院认为，租赁关系中，出租人负有提供产权合法、符合合同约定的租赁用途的房屋等义务，承租人则负有支付租金、按照合同约定合理使用房屋等义务。首先，涉案房屋具有产权证，电气公司从斯迈克公司承租涉案房屋后进行了装修并进行了相应备案，并未发现有违法行为。其次，楚天公司承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，将原有隔间变成大通间，根据浦东新区公安消防支队处罚决定书，涉案房屋是因为“将原工业建筑改建为伊朗展厅，仅两个安全出口，存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为”而被处罚。因此，一审法院认定楚天公司应对租赁合同无法履行承担主要责任。但是，电气公司作为出租人，双方合同明确房屋用途为：伊朗国家馆，根据庭审查明情况，涉案房屋产证用途为工业用地，并不符合开设展览馆的条件，因此，电气公司应对租赁合同无法履行承担次要责任。针对鉴定意见书，双方提出如下异议：一、楚天公司认为折旧期限按2017年4月起至2021年3月止计算，使用期限按2018年2月1日至2018年11月30日计算残值应为1,730,673元。电气公司认为折旧期限按2017年4月起至2021年3月止计算，使用期限按2017年4月1日至2019年5月15日计算残值应为1,029,295元。鉴定人员称，起算日是按照合同的起租日即2017年4月1日，截止日是根据鉴定部门于2019年5月15日带领双方进行最后一次实地鉴定，电气公司确认于该日收回房屋。一审法院认为，楚天公司主张于2018年11月28日将涉案房屋返还给电气公司，电气公司不予认可，楚天公司对其主张未提供相应证据予以佐证，应承担举证不利后果，电气公司自认于2019年5月15日收回涉案房屋，故一审法院采信鉴定部门意见，确定系争工程装修残值为1,029,295元。二、斯迈克公司认为金箔、进口石材，鉴定部门是参考楚天公司提供的资料予以定价，楚天公司应提供采购发票。鉴定人员解释称，金箔是根据市场询价而取价的。进口石材是从伊朗进口的，无法在中国市场上询价比价，鉴定部门是根据楚天公司提供的伊朗石材供应商出具的说明以及楚天公司提供的石材价格表计价的。通常情况下，建材无法在中国市场询价比价的，一般通过建材发票来确定。2019年10月24日，上海联合工程监理造价咨询有限公司出具《情况说明》称，双方当事人在庭审质证中对争议项“进口石材”存在争议，法院要求楚天公司提供进口石材入境报关、发票等相关资料。我司多次联系催促楚天公司上报资料，截止2019年10月24日仍未收到相关资料。因楚天公司在举证期限内未提供相关石材入境报关资料，故一审法院参照楚天公司提供的伊朗石材供应商出具的说明以及楚天公司提供的石材价格表按照80%的价格酌定进口石材的价格即139,800.44元（174,750.55元×80%）。三、斯迈克公司认为伊朗国家馆室外门头制作和广告设计制作安装不应计算到装修费用中。鉴定人员称，该两项内容不是涉案房屋的装修内容，不属于鉴定范围，所以鉴定部门根据楚天公司提供的制作费收据及设计合同确定。一审法院认为，因该两项不属于装修内容，故从残值1,029,295元中扣除伊朗国家馆室外门头制作残值3,060.42元和广告设计制作安装残值28,934.66元。综上，系争装修工程的残值为962,349.81元（1,029,295元-进口石材折价费34,950.11元-门头制作费3,060.42元-广告设计制作安装费28,934.66元）。一审法院综合考虑楚天公司与电气公司的过错责任、房屋实际使用年限、折旧率及本案的具体案情等情况，酌情确定电气公司按照装修残值的30%承担赔偿责任，赔偿给楚天公司装修损失288,704.94元。电气公司同意返还押金163,634.37元，一审法院依法予以准许，但电气公司要求将押金先行抵扣另案中楚天公司欠付的租金，缺乏依据，一审法院难以准许。楚天公司要求斯迈克公司对电气公司赔偿楚天公司装修损失以及返还押金承担连带清偿责任，缺乏合同和法律依据，一审法院难以支持。针对楚天公司要求电气公司赔偿消防罚款损失8,000元的诉请，根据浦东新区公安消防支队处罚决定书，涉案房屋是因为“将原工业建筑改建为伊朗展厅，仅两个安全出口，存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为”而被处罚，电气公司作为出租人，双方合同明确房屋用途为：伊朗国家馆，而涉案房屋产证用途为工业用地，并不符合开设展览馆的条件。楚天公司承租涉案房屋后，对房屋进行了装修，将原有隔间变成大通间，且仅设两个安全出口，故双方对消防罚款损失按照主次责任承担。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于2019年11月29日作出判决如下：一、上海电气国际经济贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付武汉楚天乐购贸易有限公司装修损失人民币288,704.94元；二、上海电气国际经济贸易有限公司于判决生效之日起十日内返还给武汉楚天乐购贸易有限公司押金人民币163,634.37元；三、上海电气国际经济贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付给武汉楚天乐购贸易有限公司消防罚款损失人民币2,400元；四、驳回武汉楚天乐购贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币30,744元，减半收取计人民币15,372元，由武汉楚天乐购贸易有限公司负担人民币13,835元，上海电气国际经济贸易有限公司负担人民币1,537元。二审中，上诉人电气公司未提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，电气公司向一审法院提起（2018）沪0115民初85734号案件，要求解除租赁合同，由楚天公司支付拖欠的租金、房屋使用费等，并承担相应的违约责任。该案一审法院作出判决后，楚天公司不服，提起上诉。本院作出（2019）沪01民终13425号民事判决，驳回上诉，维持原判。该生效判决认定：“根据查明的事实，上诉人（系指楚天公司）系于2018年7月26日收到关于消防问题的行政处罚，但上诉人（系指楚天公司）的租金仅支付至2017年12月31日，可见上诉人（系指楚天公司）在消防问题产生前已经欠付租金。并且在此之前，上诉人（系指楚天公司）亦从未向被上诉人（系指电气公司）提出过合同不能履行等异议。因此一审法院认定上诉人（系指楚天公司）欠付租金的行为构成违约，被上诉人（系指电气公司）具有法定解除权并无不当，本院予以认同。上诉人（系指楚天公司）的相应观点，本院不予采纳。至于过错责任的分担问题，租赁合同虽因上诉人（系指楚天公司）违约而解除，但是考虑到双方租赁用途约定为伊朗国家馆，而系争房屋产证载明用途为工业用地，对此出租人亦有一定的责任，一审法院综合本案实际情况以及双方过错大小，酌情认定双方的责任分担并在此基础上确定了2018年7月26日之后的租金及使用费标准，该责任分担标准尚属合理，本院予以确认。”本院认为，本案二审争议焦点在于上诉人电气公司对于被上诉人楚天公司因租赁合同解除而产生的装修损失及消防罚款损失是否应承担相应的责任。根据上述法院生效民事判决书的认定，电气公司与楚天公司就涉案房屋签订的租赁合同系因楚天公司未能按约支付租金构成违约，电气公司据此行使合同解除权而解除。但考虑到双方租赁用途约定为“伊朗国家馆”，而涉案房屋产证载明的用途为“工业用地”，楚天公司在租赁使用过程中因“将原工业建筑改建为伊朗展厅，仅两个安全出口，存在改变建筑物用途不符合防火安全要求的违法行为”而被消防部门责令整改，并处以了罚款。该生效判决亦认定电气公司作为出租方对此具有一定责任，故电气公司理应就租赁合同解除所产生的装修损失承担相应的责任。当然，本院也注意到，楚天公司确未按照租赁合同约定“提前15天向电气公司提供有关图纸资料予以审核”，故楚天公司对此确实存在过错。但从双方约定的租赁用途看，楚天公司将原本的工业厂房用作伊朗国家馆，进行必要的装修亦属难免。电气公司作为出租方，在楚天公司未提前提供装修图纸进行报批审核的情况下，已然实际进行了装修，电气公司对此未尽到其监督注意义务，亦存在自身过错。因此，一审法院酌情认定由电气公司对于楚天公司装修损失承担30%的赔偿责任，并无不当，本院予以认同。至于消防罚款，从处罚的原因看，楚天公司的装修不符合防火安全确实与改变建筑物用途有关，故电气公司作为出租人对于改变建筑物用途亦存在一定的过错。一审法院参照前述责任分担比例判决电气公司承担相应的消防处罚费用，亦无不当。电气公司主张消防罚款与房屋性质无关，与事实不符，本院不予采纳。关于押金的返还，因另案生效判决书已认定由楚天公司向电气公司支付拖欠的租金及相应的房屋使用费，故本案中楚天公司要求电气公司返还押金，一审法院在本案中作出返还处理，并无不当。电气公司虽主张其在一审中系有条件地同意返还押金，即在楚天公司应付租金执行完毕后再行返还。但因租金与押金已分属不同的案件处理，故电气公司要求在本案中认定押金抵扣租金后返还，本院无法采纳。双方可就此在执行过程中一并解决。综上，一审法院判决正确，本院依法予以维持。上诉人电气公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,121元，由上诉人上海电气国际经济贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十七日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……