四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12572号 原告：成都市恒德物业服务有限公司，住所地成都市新都区大丰街道三元大道85-87号2栋。 法定代表人：李惠，总经理。 委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯文建，四川法锐律师事务所律师。 被告：唐开括，男，1977年11月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：四川筑巢锦上装饰工程有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1388号1栋5层522号。 法定代表人：李显贵，总经理。 委托诉讼代理人：刘静，公司员工。 原告成都市恒德物业服务有限公司（以下简称“恒德物业公司”）与被告唐开括、四川筑巢锦上装饰工程有限公司（以下简称“筑巢装饰公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒德物业公司的委托诉讼代理人刘成建、被告唐开括及被告筑巢装饰公司的委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒德物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令唐开括与筑巢装饰公司向其支付2018年11月至2019年12月31日期间的物业费788975元（按59931.75元/月计算）；2.判令筑巢装饰公司与唐开括承担违约金179795元。事实和理由：2017年11月13日唐开括向成都纳客商业经营管理有限公司租赁了位于成都市高新区吉庆路288号润莱891项目4楼1号商铺，用于其经营的筑巢装饰公司营业所用。作为项目物业服务公司，恒德物业公司与筑巢装饰公司、唐开括于2017年12月20日签署了该商铺的《物业管理服务协议》，约定了恒德物业公司提供物业服务的范围、物业服务费计费标准及支付周期。恒德物业公司依约提供了物业服务，但筑巢装饰公司与唐开括仅支付了2018年7月至2018年10月期间的物业费便未再支付物业服务费用，经多次催收仍不支付。恒德物业公司遂诉至法院。 唐开括辩称，他只是在筑巢装饰公司成立前以个人名义代公司租房并签订物业服务合同，但2018年8月他、筑巢装饰公司和房屋出租方已签订《补充协议》，明确案涉房屋的真正承租人是筑巢装饰公司，恒德物业公司也认可物业费应由筑巢装饰公司交纳，此前所发的催缴物业费的相关通知书也是直接向筑巢装饰公司发送。综上，租赁、使用案涉房屋并接受物业服务的是筑巢装饰公司，物业费的缴纳与唐开括无关。 筑巢装饰公司关于物业费交纳主体的意见与唐开括一致，认为物业费应由己方公司交纳。但认为其与恒德物业公司之间的《物业管理服务协议》中明确约定，物业费等费用应自案涉项目试营业之日即2018年12月27日起开始计算，筑巢装饰公司于2019年9月30日已与成都纳客商业经营管理有限公司解除租赁合同，故筑巢装饰公司应交物业费总额只有539386元。筑巢装饰公司已合计支付物业费289795元，且于2017年12月20日向恒德物业公司支付了59931元的物业管理保证金，可用于冲抵欠付物业费，故筑巢装饰公司实际仅欠付物业费189660元，恒德物业公司主张金额与实际不符。此外，恒德物业公司提供的物业服务与其收取的25元/平方米的价格不匹配，直到2019年初该项目的中央空调系统都还没启用，导致客户和员工都待不住，还有客用电梯长时间不能启用、外墙玻璃破裂漏水，消防验收、公区装修、公区灯光等问题迟迟不能解决，该项目的试营业日期也从起初约定的2018年5月1日一直拖到2018年12月27日，上述情况导致筑巢装饰公司无法正常经营，遭受巨大损失。且筑巢装饰公司从未收到过恒德物业公司制定的物业服务标准，恒德物业公司收取的1.5元/度的电费也明显高于国家标准。综上，筑巢装饰公司认为恒德物业公司收取的物业费标准过高，未付清物业费系由恒德物业公司服务不达标所致，筑巢装饰公司不应承担违约金，违约金计算标准也明显过高。 本院经审理查明认定事实如下：2017年11月13日，成都纳客商业经营管理有限公司（以下简称“纳客公司”）与唐开括签订《租赁合同》，约定纳客公司将位于成都市高新区吉庆路288号润莱891号的商铺出租给唐开括用作经营上海筑巢品牌的家居装饰使用，商铺面积2397.27平方米，租赁期限为2018年1月1日至2027年12月31日（实际租期自交房日起算，免租期顺延）。合同第五条约定，纳客公司为唐开括提供365天的免租期，其中装修免租期为6个月，开业免租期为6个月，从实际交房之日起算。其中装修免租期期间的物业管理费免除，但唐开括应缴纳装修管理费、装修期间的能耗费用及合同约定的其他费用；第六条约定，唐开括应按每月每平方米25元的标准向恒德物业公司交纳物业费（含开业免租期内物业费）；第七条约定，案涉项目物业服务由恒德物业公司提供，唐开括应与恒德物业公司签订《物业服务协议》并按协议交纳相关费用，该协议作为本合同的附属协议。 2017年12月20日，恒德物业公司（甲方）与唐开括（乙方）签订《物业管理服务协议》（以下简称“物业协议”），约定恒德物业公司为唐开括提供物业服务，服务期间与租赁合同期限保持一致，如租赁合同解除则物业协议亦随之解除。协议第三条约定，乙方自润莱891试营业之日起交纳物业服务费，案涉商铺物业管理服务费为每月59931.75元，每季度179795.25元，在每季度结束前15天预付下季度物业费。乙方应向甲方缴纳物业管理保证金59931元，如乙方出现违约情形，甲方有权没收保证金或用保证金冲抵乙方欠付费用，冲抵后乙方应在接到甲方通知书后5日内补足保证金；第六条约定，乙方每逾期一天支付物业费的，应按欠缴金额的万分之三支付违约金，逾期超过十五天或累计超过三十天的，甲方有权要求乙方支付相当于三个月物业费总额的违约金；第七条约定，协议终止的，协议项下物业管理费等应计算至乙方实际交还商铺之日止。 2017年12月25日，唐开括签署《商户租赁场地移交单》，纳客公司将案涉商铺交付给唐开括。 2018年8月8日，纳客公司、唐开括、筑巢装饰公司签订《补充协议》，协商一致将《租赁合同》项下唐开括的权利义务均转让给筑巢装饰公司并将《租赁合同》中的装修免租期变更为7个月（2018年1月1日至2018年7月31日），开业免租期变更为8个月（2018年8月1日至2018年10月31日、2019年2月1日至2019年3月31日、2019年7月1日至2019年9月30日），装修免租期及开业免租期内唐开括及筑巢装饰公司应缴纳的费用按原合同约定执行。 2019年9月25日，筑巢装饰公司向纳客公司发出《解除通知书》，称将单方面于2019年9月30日解除《租赁合同》并请纳客公司在2019年9月30日接收商铺。2020年1月3日，纳客公司发出《关于有条件同意提前终止的回复》，载明纳客公司同意在筑巢装饰公司与唐开括实际搬离租赁商铺之日终止《租赁合同》，租金及物业管理费用亦应计算至搬离之日。2020年3月20日，纳客公司向筑巢装饰公司发出《解除合同通知书》，决定于2020年3月20日解除《租赁合同》及《补充协议》，并要求筑巢装饰公司在2020年3月31日前搬离，否则纳客公司将强行收回场地。 另查明，润莱891项目系于2018年12月21日开业。唐开括于2017年12月20日向恒德物业公司预交了物业管理保证金59931元及2018年7月1日至2018年9月30日期间的物业费179795元；筑巢装饰公司于2019年8月28日向恒德物业公司支付物业费60000元（对此笔款项恒德物业公司开具发票予以确认），于2019年11月2日再次支付物业费50000元。物业协议履行过程中，恒德物业公司曾向筑巢装饰公司发送催费通知，要求筑巢装饰公司付清物业费。 以上事实，有《租赁合同》、《物业管理服务协议》、《商户租赁场地移交单》、《补充协议》、《解除合同通知书》、《物业缴费通知书》、收据、电子回单及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，关于物业费支付主体问题，案涉物业协议虽系由唐开括与恒德物业公司签订，但该物业协议系《租赁合同》附属协议，协议内容与《租赁合同》亦有高度关联性，唐开括、筑巢装饰公司已与出租方纳客公司签订《补充协议》将《租赁合同》主体变更为筑巢装饰公司，物业协议主体理应随之变更。恒德物业公司实际接受了筑巢装饰公司向其交纳的物业费并向筑巢装饰公司出具了发票，所发出的催费通知也是向筑巢装饰公司发出，应当认为，恒德物业公司了解并接受案涉商铺的实际使用人已变更为筑巢装饰公司的状态，各方已通过实际履行而变更了物业协议的主体。故物业费应由筑巢装饰公司向恒德物业公司交纳，不应由唐开括支付。 关于物业费计费期间。物业协议虽有约定使用人自项目试营业之日开始交纳物业费的约定，但同时也约定了明确的服务期间，并约定物业服务期间与租赁期间保持一致。双方对物业服务期间的约定更加明确、具体，且唐开括在签订物业服务协议当日便已向恒德物业公司预交了2018年7月1日至2018年9月30日的第一季度物业费，并在恒德物业公司开具的收据上签字确认。2018年7月1日为《租赁合同》中原约定的装修免租期期满次日，故本院认定物业费从装修免租期期满次日起算更符合双方签订物业协议时的真实合意。因装修免租期已经《补充协议》变更为2018年7月31日，故恒德物业公司有权自2018年8月1日起计收物业服务费。筑巢装饰公司称其于2019年9月30日已解除《租赁合同》，但所提交的证据只能证明其曾向纳客公司发出解除合同通知，不能证明双方已就解除合同事宜协商一致，筑巢装饰公司亦未举证证明其于何时腾退房屋，故本院对恒德物业公司计收物业费至2019年12月31日的诉讼请求予以支持。经计算，筑巢装饰公司合计欠付恒德物业公司物业费729044.75元。筑巢装饰公司抗辩应用保证金抵扣物业费，但根据合同约定，物业使用人逾期支付物业费的，恒德物业公司可选择没收保证金或将保证金用于冲抵欠付费用，选择权在于恒德物业公司。此外，交纳保证金的目的系用于担保筑巢装饰公司按约履行合同义务，双方合同尚未解除，无证据表明筑巢装饰公司已腾退房屋，双方合同尚处于履行过程中，保证金尚有存在的必要性。故本院对筑巢装饰公司用保证金抵扣欠付物业费的抗辩主张暂不予采纳。 关于违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，恒德物业公司虽存在逾期支付物业费的情况，但在合同履行过程中亦有主动清偿债务的行为，并非恶意违约。恒德物业公司因筑巢装饰公司逾期支付物业费而所遭受的损失主要为资金利息损失，协议所约定的违约金标准明显过高。结合筑巢装饰公司的过错程度和恒德物业公司的实际损失，本院暂定违约金按一个月物业费计算为宜。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告四川筑巢锦上装饰工程有限公司于本判决书生效之日起十五日内向原告成都市恒德物业服务有限公司支付物业费729044.75元及违约金59931.75元； 二、驳回原告成都市恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6744元，由被告四川筑巢锦上装饰工程有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邓安宁 二〇二〇年五月十八日 书记员  余 盼