文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝民终218号上诉人（原审被告）：重庆南语影视文化传媒有限公司，住所地重庆市巴南区龙海大道5号2幢5-1，统一社会信用代码91500105MA5U3A3148。法定代表人：高元喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：幸荣，重庆江都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。诉讼代表人：徐丽霞，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：孟林，重庆丽达律师事务所律师。上诉人重庆南语影视文化传媒有限公司（以下简称南语传媒公司）因与被上诉人重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民初1376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月15日进行了审理。上诉人南语传媒公司的委托诉讼代理人幸荣、被上诉人典雅房地产公司的委托诉讼代理人孟林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南语传媒公司上诉请求：1.撤销重庆市第五中级人民法院(2019)渝05民初1376号民事判决第三项，改判按中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金；2.一、二审案件受理费由典雅房地产公司承担。主要事实和理由：《房屋租赁合同》约定，南语传媒公司逾期支付租金，按日5%支付滞纳金，该约定计算违约金的金额明显高于典雅房地产公司的实际损失，应予以调低。一审法院支持按年利率24%计算欠付租金违约金亦高于典雅房地产公司的实际损失，在典雅房地产公司未举证证明其实际损失的情况下，应按中国人民银行贷款基准利率进行补偿。典雅房地产公司答辩称：一审判决正确，应驳回南语传媒公司的上诉请求。典雅房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决南语传媒公司支付典雅房地产公司自2018年5月1日起至租赁合同解除之日止的房屋租金，并以欠付租金为基数，按照年利率24%支付自应付而未付租金之日起直至付清之日止的违约金；2.判决解除房屋租赁合同；3.判决南语传媒公司在解除租赁合同的判决生效之日起5日内腾退并向典雅房地产公司移交重庆市巴南区龙海大道X号房屋，若未在限期内腾退移交房屋，视为南语传媒公司放弃该房屋内所有物品的所有权，由典雅房地产公司进行处置；4.本案所有诉讼费由南语传媒公司承担。一审法院认定事实：典雅房地产公司与南语传媒公司于2016年7月6日签订《房屋租赁合同》，约定南语传媒公司租赁典雅房地产公司所有的坐落于重庆市巴南区龙海大道X号建筑面积约为460平方米的房屋，用于办公使用。合同约定租赁期为5年，租期自2016年8月1日至2021年7月31日止；2016年7月6日起至2016年7月31日为免费装修期；房屋月租金从2016年8月1日至2018年7月31日止月租金为人民币60元每平方米，从第三年开始，月租金在上一年基础上逐年递增5％；租金按季度支付，签订本合同之日起南语传媒公司一次性向典雅房地产公司支付第一季度租金合计82800元，以后每一季度租金提前30日支付，支付租金若逾期，典雅房地产公司有权利终止合同，南语传媒公司按逾期部分每日5％支付滞纳金等内容。合同签订后，南语传媒公司开始使用租赁房屋，但南语传媒公司未支付从2018年5月1日起的租金给典雅房地产公司。南语传媒公司称其2019年1月已停止经营，对欠付租金金额及违约金标准均有异议。因典雅房地产公司进入破产程序，双方调解未果。一审法院认为，双方当事人于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，该《房屋租赁合同》对双方当事人均具有约束力。案涉租赁合同签订后，南语传媒公司开始使用租赁房屋，但南语传媒公司并未按期支付租金给典雅房地产公司，因合同约定若南语传媒公司支付租金逾期，典雅房地产公司有权终止合同，故现典雅房地产公司请求解除该合同，依据充分，依法予以支持。典雅房地产公司作为享有解除权的一方，在未向南语传媒公司发送解除合同通知的情况下，直接起诉请求解除合同，故认定案涉《房屋租赁合同》于南语传媒公司收到本案起诉状副本之日，即2019年6月25日起解除。双方当事人在案涉租赁合同中约定月租金从2016年8月1日至2018年7月31日止为人民币60元每平方米，从第三年开始，月租金在上一年基础上逐年递增5％，现南语传媒公司对自2018年5月1日起欠付租金无异议，且南语传媒公司未提供证据证明其自2019年1月已停止经营及已返还涉案房屋给典雅房地产公司，故典雅房地产公司要求南语传媒公司按照租赁合同约定的标准支付2018年5月1日起至合同解除之日的租金，符合法律规定，亦予以支持。根据租赁合同约定，应按月租金60元/平方米的标准计算2018年5月1日至2018年7月31日的租金（3个月），应按月租金63元/平方米的标准计算2018年8月1日至2019年6月24日的租金（10个月+24天）,涉案房屋面积为460平方米，故租金共计395784元[（60元/平方米/月×460平方米×3月）+(63元/平方米/月×460平方米×10月)+(63元/平方米/月×460平方米÷30天×24天)]。同时，双方当事人在租赁合同中对违约金的约定过高，典雅房地产公司自愿予以调低，请求南语传媒公司以欠付租金为基数，自应付未付租金之日起至付清之日止按照年利率24%支付违约金，不违反相关法律规定，亦予以支持。双方当事人之间的合同解除后，南语传媒公司应退还涉案房屋给典雅房地产公司，故南语传媒公司应在本判决生效之日起十日内腾退并返还。但典雅房地产公司关于南语传媒公司未在限期内腾退移交涉案房屋，视为南语传媒公司放弃该房屋内所有物品的所有权，由典雅房地产公司进行处置的请求，缺乏相关事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、典雅房地产公司与南语传媒公司签订的《房屋租赁合同》于2019年6月25日起解除；二、南语传媒公司于本判决生效后十日内腾退返还重庆市巴南区龙海大道X号房屋给典雅房地产公司；三、南语传媒公司于本判决生效后十日内支付典雅房地产公司2018年5月1日至2019年6月24日的租金，共计395784元；并以欠付租金为基数，按照年利率24%支付自应付未付租金之日起至付清之日止的违约金；四、驳回典雅房地产公司的其他诉讼请求。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：南语传媒公司逾期支付典雅房地产公司租金，应如何计付违约金。对此评判如下：南语传媒公司与典雅房地产公司于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，不违反相关法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》约定，逾期缴纳租金的按逾期部分每日5％支付滞纳金。合同签订后，南语传媒公司开始使用租赁房屋，但从2018年5月1日起未支付租金给典雅房地产公司。根据《房屋租赁合同》约定，南语传媒公司应按每日5%的标准向典雅房地产公司支付逾期支付租金的违约金。一审中典雅房地产公司自愿将违约金标准调低为按照年利率24%计付，不违反相关法律规定，应予支持。虽然南语传媒公司认为按照年利率24%计付违约金仍过高，但未就此举示相应的证据。南语传媒公司认为应由典雅房地产公司承担相应的举证责任缺乏依据。作为市场经济中的商事主体，南语传媒公司在签订《房屋租赁合同》约定逾期付租金的违约金标准时，应对其违约需承担的后果有充分预见，其提出的经营风险和实际困难并非调低违约金标准的法定事由。综上，南语传媒公司的上诉理由不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3412元，由重庆南语影视文化传媒有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 徐 宾审判员 米 阳审判员 周 倩二〇二〇年五月二十七日书记员 谢奇静