广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1881民初109号原告杨会清，女，汉族，1964年10月13日出生，英德市人，住广东省英德市*******委会老地塘组。身份证号码：441************066。委托诉讼代理人：朱志辉，广东青于蓝律师事务所律师。被告姚恩平，男，汉族，1959年11月10日出生，英德市人，住广东省英德市********。身份证号码：441************931。委托诉讼代理人：刘永坤，广东德众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思妤，广东德众律师事务所律师。第三人邓运天，男，汉族，1981年7月30日出生，英德市人，住广东省英德市*****委会邓屋组。身份证号码：441************419。委托诉讼代理人：赖伟光，广东正肯律师事务所律师。第三人英德市**********，住所地英德市************。经营者：吴婉珍。原告杨会清诉被告姚恩平、第三人邓运天、英德市***********屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨会清及其委托诉讼代理人朱志辉，被告姚恩平的委托诉讼代理人刘永坤，第三人邓运天及其委托诉讼代理人赖伟光，第三人英德市**********的经营者吴婉珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨会清诉称，原告与邓镜池系夫妻关系，2018年9月，原告夫妇与被告达成合意，欲购买被告位于英德市**************的房产，被告亦同意以270000元的价格将该房产出售给原告夫妇。原告夫妇遂于2018年9月27日、2018年9月29日向被告支付了全部的价款，并向中介公司支付了3000元中介费用。但在邓镜池去世后，原告欲入住该房屋时发现，该房屋已有其他人居住，且该房屋已由被告出卖给其他人，导致原、被告双方的买卖关系无法成就。请求法院判令：1、被告姚恩平立即向原告杨会清归还房款270000元及中介费3000元，并承担资金占用利息（从2018年9月30日起按照年利率6%计算至还清为止）；2、本诉诉讼费用由被告姚恩平承担。原告杨会清为证明其主张向本院提交了如下证据：1.原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；2.婚姻登记信息，证明原告与邓镜池为夫妻关系，涉案房款为夫妻共同财产；3.户口注销证明，证明邓镜池于2019年1月24日去世的事实；4.银行转账记录、收据，证明原告夫妻支付房款及中介费的事实；5、《广东省房地产买卖合同》，证明被告未履行出售房屋的义务。被告姚恩平辩称，被告因治疗眼疾需要于2018年9月经第三人英德市**********促成下与邓镜池进行房屋买卖交易，在交易过程中邓镜池的侄子即第三人邓运天全程陪同邓镜池办理房屋交易，邓镜池告知被告其身患肺癌为治病便将其名下的一栋房屋出售，现需购买一套小户型房屋进行居住。后被告与邓镜池于2018年9月28日签订买卖合同，当日邓镜池向被告支付购房定金2万元，次日被告与邓镜池、第三人邓运天、英德市***********并到英德市*******办理房产过户手续，在办理过户手续过程中邓镜池提出其无子女，一直由侄子照顾其生活，涉案房屋是购买赠与其侄子，现其身患重疾，为避免该套房屋后续继承问题，遂邓镜池提出将涉案房屋直接登记在其侄子名下。被告在邓镜池要求下，将涉案房屋过户到第三人邓运天名下，在办理完过户手续的第二日，邓镜池向被告支付剩余的购房款共250000元。邓镜池出售其婚前房屋所得的款项属于其个人财产，邓镜池用出售其婚前房屋所得款项购买涉案房屋，并赠予给其侄子即第三人邓运天的行为合法，原告与邓镜池是于2018年8月30日登记结婚的，而邓镜池与被告发生房屋买卖交易是在2018年9月28日，即原告与邓镜池结婚至邓镜池购买房屋时间间隔不足一个月，且涉案房屋的购房款均由邓镜池银行卡进行支付，原告并未提供任何证据材料予以佐证邓镜池是用双方婚后共同财产进行购买房屋并赠予他人。原告不是涉案房屋买卖合同的相对人，所以原告无权要求被告向其返还购房款，被告签订的房屋买卖协议的合同相对人是邓镜池，并非本案原告，根据合同相对性原则，原告无权要求被告向其履行合同义务，并且涉案房屋买卖合同已履行完毕，被告在签订房屋买卖协议次日已经按照协议相对人邓镜池的指示将涉案房屋登记到其指定的人名下并向其交付房屋钥匙，在房屋登记完成后，邓镜池亦认可本案涉案房屋的交付和登记行为，向被告支付剩余的购房款，因此涉案房屋并不存在一房多卖的情形，被告在出售涉案房屋仅收取了邓镜池一人的购房款，并按照其指示进行房屋过户登记手续，因此原告无权要求按照房屋买卖协议主张被告返还购房款及利息，原告若主张邓镜池将夫妻共同财产赠与给第三人，则于本案无关。请求法院驳回原告诉讼请求。被告姚恩平为证明其主张向本院提交了如下证据：1、房屋买卖协议，证明被告与邓镜池于2018年9月28日签订房屋买卖协议，原告不是涉案房屋买卖合同的相对人，根据合同的相对性原则，原告无权要求被告向其履行合同义务；2、《广东省房地产买卖合同》，证明被告按照邓镜池要求将涉案房屋登记到其侄子名下，双方办理房产过户手续的事实。第三人邓运天辩称，邓镜池生前出资27万元购房和将所购房屋登记在第三人邓运天名下系对其个人财产的处分行为，原告杨会清无权对此主张权利，其主体不适格，邓运天系原告杨会清丈夫即邓镜池的亲侄，系邓镜池最亲近、依赖及信得过的人，邓镜池确认肺癌后，一直由邓运天照料及带其治疗，期间费用由邓运天支付。2018年8月30日，邓镜池与原告登记结婚，2018年9月，邓镜池病情恶化，为生活及治病，决定出售其自有房屋，换购小房屋以邓运天名义登记，由邓运天照料邓镜池并居住至过世后归邓运天所有。2018年9月14日，邓镜池将其个人名下房屋以153万元价格出售给陈金兰，之后于2018年9月27日至29日从卖房款中出资27万元，通过第三人英德市**********经营者吴婉珍以第三人邓运天名义购买了被告姚恩平位于英城峰光路农行大院第三幢105房。2018年9月29日当天，从购房合同签订、房款支付、税局办税（邓镜池亦在邓运天名下纳税缴款单上签名确认）、到房屋过户办理整个过程，案涉房屋买卖各方的邓镜池、第三人邓运天、被告姚恩平、第三人英德市**********经营者吴婉珍4人一直在各办理现场，过程公开、透明，而原告杨会清从未出现过。2018年10月15日，邓镜池立下遗嘱：工商银行卡内存款85万元（购房剩余款），养女邓秀容一次性给现金30万元；现任妻子杨会清一次性给现金10万元；弟邓光源、妹邓连英、邓仪妹、邓细英、侄子邓运天共同分配结余现金；原祖屋宅基地80平方米、责任田归上述弟、妹、侄儿共同所有，遗嘱中并无涉及其出资购买的案涉房屋内容，说明邓镜池生前已对案涉房屋做出了赠与处分。直至2018年12月23日到英德市中医院住院治疗时，邓镜池仍神志清醒、思维和语言表达正常。购买案涉房屋27万元房款是邓镜池生前出售其名下个人房屋所得，该27万元购房款属于邓镜池个人财产，所购的案涉房屋登记在第三人邓运天名下是邓镜池生前真实意思表示，属其生前对自有财产的处分，即生前赠与，对此原告杨会清无权干涉，无权对27万元购房款及案涉房屋主张权利，其诉讼主体不适格。原告杨会清所诉与事实严重不符，其要求判令被告姚恩平退还房款27万元和费用利息于法无据，邓镜池遗嘱已一次性分配给原告杨会清10万元，原告杨会清起诉过程中有意回避或不知悉案涉房屋的购买及登记过程真实存在的基础性、原因性法律关系，而隐匿卖房、购房、登记背景，只截取邓镜池生前购房出资、所购房屋为邓运天所有的结果片段，谎称购买案涉房屋为夫妻二人与被告姚恩平达成合意，与事实严重不符，事实上原告杨会清从未参与购房整个过程。请求法院驳回原告杨会清的全部诉讼请求。第三人邓运天为证明其主张向本院提交了如下证据：1、借记卡账户历史明细清单、收据、购房合同，证明（1）2018年9月14日、10月9日收入房屋销售款148万元。（2）2018年9月29日死者邓镜池生前出资27万元，以答辩人名义购买了被告姚恩平位于英德市*****涉案二手房屋；2、购房纳税缴款凭证，证明邓镜池于办税现场在答辩人名下纳税缴费单上签名确认，其完全知悉涉案房屋登记在答辩人名下的事实；3、遗嘱，证明邓镜池立下遗嘱对卖屋所得余款及其他财产继承作了安排；4、英德市中医药入院记录，证明了直至2018年12月23日入院时，邓镜池本人仍神志清醒，表达清晰流利。经审理查明，2018年9月14日，邓镜池以153万元的价格将其位于英德市***********卖给了陈金兰，该房屋系上世纪九十年代邓镜池所建。2018年9月27日，案外人邓镜池（已故）欲购买被告姚恩平于第三人英德市**********处挂牌出售的房屋，并向第三人英德市**********的经营者吴婉珍支付购房定金2万元。2018年9月28日，被告姚恩平与邓镜池签订《房屋买卖协议》，约定被告以27万元的价格向邓镜池出售其名下位于英德市***************套房，定金2万元已于协议签订当日交付。2018年9月29日，被告姚恩平与第三人邓运天签订《房地产买卖合同》，并将本案案涉房屋过户到第三人邓运天名下，邓镜池于房屋过户纳税交款单中签名。同日，邓镜池将购房余款25万元通过银行转账到被告姚恩平账户。2018年8月30日，杨会清与邓镜池在英德市民政局办理了结婚登记手续。2018年12月23日，邓镜池因肺癌入住英德市中医院，2019年1月24日病逝。本院认为，关于原告杨会清是否本案适格诉讼主体的问题。本案案涉合同的相对人邓镜池已故，原告作为邓镜池的合法继承人之一，为保障邓镜池财产利益基于继承关系突破合同相对性作为本案诉讼主体参与诉讼并无不妥。本案案由为房屋买卖合同纠纷，被告作为房屋出卖方，交付房屋并办理房屋过户手续系其应当履行的合同义务，而被告姚恩平将案涉房屋过户到第三人邓运天名下是否听从邓镜池的指示合理履行了上述义务为本案的争议焦点。本院认为，本案被告姚恩平的过户行为是经过邓镜池所指示的。理由如下：2018年9月28日，邓镜池与被告签订的《房屋买卖协议》中约定，被告收到定金2万元后立即到房管部门办理案涉房屋的过户手续，待过户手续办理完毕后，余款25万元由邓镜池一次性支付给被告。2018年9月29日，邓镜池与被告在英德市*******将案涉房屋过户到第三人邓运天名下，作为提供房产中介服务的第三人英德市**********的经营者吴婉珍亦在场，更加证实了邓镜池将涉案房屋登记在邓运天名下，系邓镜池的真实意思表示。此时邓镜池虽然患有癌症，但并未有证据证明邓镜池在英德市*******将涉案房屋登记在邓云天名下时存在意识不清的情况，故邓镜池作为具有完全民事行为能力人，应该理解并知晓《房屋买卖协议》中的约定条款，若涉案房屋未过户到其名下或者其指定的房屋登记人名下时，其付清剩余的购房余款显然不合常理。至于邓镜池是基于赠与或其它法律行为将涉案房屋登记在邓运天名下，本院在此不做判断。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，判决如下：驳回原告杨会清的诉讼请求。本案受理费5395元，由原告杨会清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员  黄俊涛人民陪审员  李伍妹人民陪审员  李称娣二〇二〇年五月十一日书 记 员  陈童童附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张有责任提供证据。《中华人民共和国民法总则》具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。