广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初201号 原告：吴炳琛，男，1967年5月15日出生，汉族，住广西合浦县。 原告：罗常英，女，1972年6月4日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：吴炳琛，系罗常英的丈夫。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉州大道163号。统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，还珠律师事务所律师。 原告吴炳琛、罗常英与被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称“合浦广益公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告吴炳琛、被告合浦广益公司的委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴炳琛、罗常英向本院提出诉讼请求：判令被告合浦县广益房地产开发有限公司返还给原告吴炳琛、罗常英购房款41122元及办证费用4755.96元。事实和理由：原告与被告于2012年8月19日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于合浦县廉州镇城东新区A-111-6号广益中央公园C14幢1703号商品房一套，建筑面积为126.52平方米，单价每平方米为2900元/㎡，总价为367082元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款及相关税费，另外，被告向原告收取了10000元办证费，并约定多还少补。被告于2019年12月19日代原告向税务机关缴纳契税5244.04元，因此被告仍需向原告退还办证费4755.96元。2019年12月31日，合浦县不动产登记局发放了桂（2019）合浦县不动产权第0055625号不动产权证书，载明：建筑面积为117.59㎡，并登记在被告名下。而双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积126.58㎡。由此得出，合同约定面积与产权登记面积的误差为8.99㎡。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比为：8.99㎡÷126.58㎡×100%=7.10%，其中面积误差比在3%以内为3.80㎡，面积误差比在3%以外为5.19㎡，即被告应返还原告的购房款共计：3.80㎡×2900元/㎡+5.19㎡×2900元/㎡×2=41122元。综上，经两原告多次催促，被告至今未将上述购房款以及办证费用返还给原告。因此，两原告为了自身的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告合浦广益公司未提出书面答辩，在庭审过程中，其诉讼代理人辩称：1、原告已经起诉过返还面积差异的购房款，现在第二次起诉属于重复诉讼，法院应当予以驳回；2、原告要求被告返还面积差异购房款及办证费用是没有事实依据，根据双方签订的商品房买卖合同，合同第3条已经明确写明建筑面积应当以测绘机构测绘的面积为准，所以被告交付的房屋已经达到了合同约定的建筑面积126.58平方米；3、根据房管部门颁发给被告预售的面积，被告根据颁发的面积进行了预售，并已经按照合同面积缴纳了税款。4、被告提交的测绘机构测绘的面积也是达到合同约定的面积。 综上所述，被告所交付的商品房已经达到合同约定的面积。 请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实：吴炳琛与罗常英是夫妻关系。2012年8月19日，原告吴炳琛、罗常英与被告合浦广益公司签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》各一份，合同约定：两原告向被告购买由被告开发的位于合浦县（原廉州镇城东新区A-Ⅲ-6号）广益中央公园C14幢1703号房，建筑面积为126.58平方米，单价每平方米为2900元，房款总价为367082元，合同第五条规定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，两原告按约向被告交付购房款367082元及办证费10000元。2019年12月31日，合浦县不动产登记局发放了桂（2019）合浦县不动产权第0055625号不动产权证书，载明：建筑面积为117.59㎡，并登记在被告名下。原告于2019年2月19日就涉案面积差异购房款向本院提起诉讼后申请撤回该请求，本院（2019）桂0521民初699号民事判决书依法准许。 上述事实，有原告提交的《身份证》、《结婚证》、《商品房买卖合同》、《法院判决书》、《办证费收据》、《房屋买卖税发票》、《不动产权证》、《会议纪要》等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：原告吴炳琛、罗常英与被告合浦广益公司签订的《商品房买卖合同》是双方自愿协商一致签订的，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定履行相关义务。合同签订后，原告已按照合同约定全额支付购房款给被告，被告亦交付房屋给原告使用。合浦县不动产登记局发放了涉案房屋的产权证书【桂（2019）合浦县不动产权第0055625号不动产权证书】。涉案房屋面积的差异处理的问题，合同第五条约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门向原告颁发的不动产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约定或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：（销售面积126.58㎡-产权面积117.59㎡）=8.99㎡，面积误差比：8.99㎡÷销售面积126.58㎡×100%=7.1%，其中面积误差比在3%以内为3.80㎡，面积误差比在3%以外为5.19㎡，即被告应分别退还原告购房款3.80㎡×2900.00元／㎡=11020元、5.19㎡×2900.00 元／㎡×2倍=30102.00元，共计41122.00元。关于办证费10000元的问题。本案中，原告陈述双方约定由原告交款给被告代办产权证专用，实行多还少补。现涉案商品房的房屋产权证书虽已办理完毕，但双方尚未对办证费进行结算，故两原告请求返还办证费4755.96元，本院暂不予处理，待双方结算后原告可另行起诉。被告称原告属重复诉讼及请求没有法律依据，应以测绘机构测绘的面积为准。本院认为，原告第一次起诉后撤回其请求，现出现新证据再向本院提起诉讼，符合法律规定。关于涉案房屋建筑面积，本院采信2019合浦县不动产权第0055625号产权证书所载明的建筑面积117.59平方米。故被告的抗辩不成立。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告合浦县广益房地产开发有限公司应返还给原告吴炳琛、罗常英购房款41122元； 二、驳回原告吴炳琛、罗常英的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请强制执行。 案件受理费947元，由原告吴炳琛、罗常英负担98元。 由被告合浦县广益房地产开发有限公司负担849元，上述受理费两原告已预交，由被告合浦县广益房地产开发有限公司履行上述判决义务时一并支付受理费849元给原告吴炳琛、罗常英。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长 王文旭 审 判 员 肖大龙 审 判 员 陈统晓 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 *** 书 记 员 马祖莉 附本判决书适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。