云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云06民终498号上诉人（原审被告）：昭通大德房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91530600059470605L。住所地：昭通市昭阳区锦屏街4号附9号。法定代表人：赵庆云，公司总经理。委托代理人：龚凯，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：何秋，云南意衡律师事务所实习律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：周万安，男，汉族，1968年12月19日生，云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。被上诉人（原审原告）：周杰，男，汉族，2000年9月18日生，云南省昭通市昭阳区人，大学文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人：陈光焕，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。委托代理人：刘明，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。上诉人昭通大德房地产开发有限公司（以下简称大德房产公司）因与被上诉人周万安、周杰商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昭通市昭阳区人民法院（2019）云0602民初5329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实：2015年5月12日，周万安、周杰与大德房产公司签订《商品房购销合同》，约定周万安、周杰向大德房产公司购买位于昭通市昭阳区房屋，该商品房的面积为116.36平方米，总价款为人民币403653.00元（大写：肆拾万零叁仟陆佰伍拾叁元整）。《商品房购销合同》第七条约定：甲方（大德房产公司）应于2016年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（周万安、周杰）。第九条约定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列［一］、［二］种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列［2］种约定承担违约责任。2.甲方按乙方已付款的0.08%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。二、如因政府原因或政策条件发生重大变更或恶劣气候不可抗力等因素，造成甲方不能按时交房，甲方应在约定交房之日之前，以公告形式告知乙方交房时间顺延结果，甲方不承担逾期交房的违约责任。”第十四条约定：“本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时：［1］提交昭通市仲裁委员会仲裁。”周万安、周杰、大德房产公司双方签订上述合同后，于当日签订《合同补充协议》，协议第三条约定：“合同第七条和第九条约定的‘交付期限’和‘甲方的违约责任’是以乙方交清全部房价款包含银行按揭款项到账，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金（按国家最新规定执行）为前提，若乙方未交清上述款项，则甲方不予办理交接手续且不承担逾期交房的违约责任。”2015年6月18日，大德房产公司将上述合同进行了登记备案。周万安于2015年4月13日向大德房产公司缴纳了预付定金人民币10000.00元，并于2015年6月26日向大德房产公司缴纳了购房首付款人民币78745.00元（包含预付定金10000.00元）。2015年6月15日周万安作为借款人，大德房产公司作为担保人，向贷款人云南昭通昭阳农村合作银行凤霞支行贷款人民币280000.00元用于购买坐落于御峰云府7幢4单元1003号的房屋，借款期限为180个月，自2015年6月15日起至2030年6月15日止。剩余的购房款项，由昭通宏联投资有限公司以借款的方式借给周万安、周杰支付。后周万安分别于2016年6月1日、2018年9月19日向昭通宏联投资有限公司偿还7-4-1003房款共计人民币50000.00元。2018年9月19日，周万安、周杰、大德房产公司双方签订《合同补充协议书》，双方约定周万安、周杰购买的住房凸窗护栏及客厅推拉门由周万安、周杰自行安装，由大德房产公司补偿周万安、周杰人民币800.00元。双方约定争议解决方式：若在履行主合同及本协议过程中发生争议，应友好协商，协商不成的，任何一方有权向当地人民法院起诉。2019年2月21日，周万安、周杰与大德房产公司双方签订《收楼书》，由大德房产公司将上述商品房交付给周万安。2019年4月28日，周万安、周杰向昭通仲裁委员会申请仲裁，因大德房产公司提出管辖权异议，2019年7月17日，昭通仲裁委员会作出（2019）昭仲裁字第70号《裁定书》，驳回周万安、周杰的仲裁申请。另查明，周万安已于2018年9月19日向昭阳区住建局缴纳了住宅专项维修基金，并于接房之日缴纳了相关的物管费用。现周万安、周杰起诉来院，一、请求人民法院依法判令大德房产公司依照合同约定支付2016年6月30日至2016年8月31日违约金1800.00元；二、判令大德房产公司依照合同约定向周万安、周杰支付2016年9月1日至2019年2月21日（实际交房之日）违约金403653元×0.033%×904天＝120417.76元（按不超过合同价款30%计算）；三、判令大德房产公司依照合同补充协议约定支付凸窗护栏款200元、客厅推拉门600元；以上三项合计123017.76元；四、本案诉讼费由大德房产公司承担。原审法院经审理认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，周万安、周杰、大德房产公司双方于2015年5月12日签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同客观真实，合法有效，周万安、周杰、大德房产公司双方均应自觉履行。本案中周万安、周杰、依合同约定主张逾期交房产生的违约损失，大德房产公司抗辩称其虽将房屋交付给周万安、周杰居住，但所交付的房屋至今尚未验收合格，实际违约的时间不明确，导致违约金不能准确计算，且周万安、周杰主张的违约金过高，应以周万安、周杰的实际损失为准，予以调整。对此原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。即在当事人之间不存在另有约定的情形下房屋转移占有即应认定为交付使用，逾期交房违约金的计算应截止至实际交付之日，而不论是否符合交付条件。按合同约定，周万安、周杰交付购房款后，大德房产公司应于2016年6月30日前将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给周万安、周杰，但大德房产公司于2019年2月21日才向周万安、周杰实际交付房屋，大德房产公司应当按照合同第九条约定承担逾期交房违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金在客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的实际损失，本案在审理过程中，周万安、周杰、大德房产公司双方均未提供证据证明违约所造成的实际损失，原审法院结合合同的约定及履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等，并参照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”的规定予以衡量，故周万安、周杰依照合同约定主张交房时间届满后的次日至实际交房之日止60天内，按每天30元计算支付逾期交房的违约金1800.00元符合法律规定，原审法院予以确认。但周万安、周杰依照合同约定并按照不超过合同价款30%，即要求大德房产公司以已付款的0.033%乘以逾期天数主张逾期交房的违约金确实过高，大德房产公司要求调整减少违约金的抗辩理由成立，原审法院酌情予以调整，即以已付房款403653.00元为基数，结合实际逾期天数，以每日万分之一的标准支付，原审法院确定大德房产公司应向周万安、周杰支付的违约金为（403653.00元×0.01%×904天=36490.23元），上述费用共计38290.23元。本案在审理过程中，大德房产公司认为周万安、周杰未按约定缴纳房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金，且其已以物抵债，将周万安、周杰购买的商品房出售给昭通宏联投资有限公司，并将周万安、周杰缴纳的房屋款项转到该公司，其不应当承担违约责任。对此原审法院认为，根据合同相对性原则，结合周万安、周杰已向大德房产公司缴纳了相应的购房款项，并向住建部门缴纳了住宅专项维修基金，向物管公司缴纳了物管费，商品房系由大德房产公司向周万安、周杰交付的事实，周万安、周杰、大德房产公司双方均已履行了合同义务。且大德房产公司与昭通宏联投资有限公司之间的债权债务关系系另一法律关系，与本案争议的事实不具有关联性，大德房产公司不能以此对抗其不承担违约责任，大德房产公司也未向原审法院提交充分有效的证据证明其抗辩事由，对其上述抗辩主张，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”、第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”、第七十六条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”参照国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决：一、由昭通大德房地产开发有限公司承担逾期交房的违约责任，自本判决生效之日起三十日内，向周万安、周杰支付违约金人民币38290.23元（大写：叁万捌仟贰佰玖拾元贰角叁分）；二、由昭通大德房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，向周万安、周杰支付安装凸窗护栏、客厅推拉门等费用共计人民币800.00元（大写：捌佰元整）；三、驳回周万安、周杰的其它诉讼请求。案件受理费2760.00元，由周万安、周杰承担1883.00元，由昭通大德房地产开发有限公司承担877.00元。宣判后，大德房产公司不服，向本院提起上诉。上诉请求及事实理由：一、一审认定事实不清，证据不足。根据双方签订的补充合同第三条规定，双方签订的商品房购销合同第九条约定的“交付期限”和“甲方逾期交房的违约责任”是以被上诉人交清全部房价款，包括银行按揭款项到账，及房外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金为前提，若被上诉人未交清上述款项，上诉人不承担逾期交房的违约责任。本案被上诉人未提供证据证明其按约定缴清上述费用，而原审法院根据合同相对性，结合上诉人交付房屋及被上诉人缴纳购房款的事实就认定被上诉人履行完毕全部合同义务，是对整个案件事实认定不清。二、一审适用法律错误。《中华人民共和国城市房地产管理法》第26条第2款“房地产开发项目竣工，经验收合同后，方可交付使用”以及《中华人民共和国建筑法》第61条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，上诉人交付行为违反了上述强制性规定，且至今不具备交付条件，所以上诉人实际违约时间尚不确定，被上诉人请求支付基于不合法交付计算的违约金不具备合法条件，一审根据不确定的违约时间、不合法的交付判决上诉人支付违约金显然错误。综上所述，请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人周万安、周杰未作答辩。在二审中，双方当事人均未提交新证。双方当事人对一审查明事实均无异议,本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议焦点为：大德公司是否应当向被上诉人支付逾期交房违约金？针对本案争议焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合同自双方签字盖章时成立并生效,双方均应按约全面履行合同义务。根据双方合同约定，被上诉人在合同约定的交房日期之前已经履行交纳案涉房屋全部购房款的主要义务，大德房产公司应当在2016年6月30日前向被上诉人提供符合交付条件的房屋及通知被上诉人办理接房手续，但大德房产公司2019年2月21日才向被上诉人交付涉案房屋，大德房产公司已经迟延履行合同主要义务，构成违约。虽然双方签订的补充协议中约定有被上诉人还应交清契税、印花税、配套费、维修基金等费用的义务，但根据合同约定及交易习惯，对于维修基金及契税的缴纳属于涉案合同的附属义务，在交易惯例中，维修基金及契税在交房时支付亦符合交易习惯。故大德公司不能以此条款对抗其未履行按期向购房户提供符合交付条件的房屋及通知购房户办理接房手续的合同主要义务。因此，被上诉人要求其支付逾期交房违约金有事实和法律依据，本院应予支持。大德房产公司认为被上诉人未缴纳契税、维修基金等相关费用，按补充协议约定大德房产公司不承担逾期交房违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币757元，由上诉人昭通大德房地产开发有限公司负担;多预交的二审案件受理费2003元，退还上诉人昭通大德房地产开发有限公司。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判长  肖荣蓉审判员  杨稳香审判员  王正云二〇二〇年五月七日书记员  刘苗苗