上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初4285号原告：陈冬英，女，1959年11月12日生，汉族，住上海市松江区。被告：彭德倡，男，1978年5月20日生，汉族，住安徽省。原告陈冬英与被告彭德倡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告陈冬英及被告彭德倡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈冬英起诉时向本院提出诉讼请求：判令1.被告支付原告房租3,100元、违约金2,700元、水电费615元、物品缺损3,800元；2.被告清理屋内垃圾并恢复原状；3.被告搬走属于被告的物品、搬离房屋。审理中，原告增加并变更诉讼请求为：判令1.被告支付原告2019年10月1日至2019年12月29日期间拖欠的租金3,100元；2.被告支付原告2019年10月1日至2019年12月29日期间产生的水电费共计725元及滞纳金20元；3.被告赔偿原告家具、家电缺失及损坏产生的损失费5,300元；4.被告支付原告违约金2,700元；5.被告支付原告自2019年12月30日起至2020年5月20日期间原告无法正常使用房屋产生的损失12,600元(按原月租金2,700元为标准计算)；6.被告支付原告房屋垃圾清理费300元；7.被告归还原告液化气钢瓶。事实和理由：原告与被告于2017年9月21日通过中介公司上海阳阳房产经纪事务所签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市松江区民乐二村XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告居住使用，租期自2017年9月30日起至2020年9月29日止。合同签订至今，被告从未按时支付房租，特别是被告应在2019年9月25日支付2019年9月30日-2019年12月29日期间的租金8,100元，但经原告多次催讨，被告仅在2019年10月25日支付5,000元并答应余款3,100元在次日支付，但是至今未付，构成违约。被告虽已搬出涉案房屋，但是仍留物品未曾搬走并占用房屋，且遗留大量垃圾在涉案房屋内、损坏涉案房屋内家具、家电，拖欠水电费不支付并产生滞纳金，擅自拿走涉案房屋内的液化气钢瓶等，故原告诉至本院请求判如所请。被告彭德倡辩称：原告在2019年11月16日告知被告收回房屋，被告表示同意，并自2019年12月1日至12月5日期间搬家，且在被告未搬离之前，原告已经来过涉案房屋，原告知晓被告实际搬离之日；应付的2019年9月30日至12月29日期间的租金，被告实际在2019年10月25日支付5,000元，确实少付3,100元，但是该金额系与原告协商确认好的，且被告同意租金付至实际搬离之日；2019年12月5日，原告到现场只提出要求赔偿丢弃的床的价钱400元，对于原告现在诉请的其他项目均没有提过，被告的配偶及母亲已经将房屋钥匙交给了原告，涉案房屋已经在当日返还给原告；系因为鱼缸搬离事宜产生纠纷，双方没有书面交接手续，但是房屋不可能那么脏乱；对于原告主张的水电费及滞纳金予以认可，同意支付，在押金中抵扣；美的空调本身就是损坏的；电视机确实损坏了，是原告让被告自行处理，被告才丢弃了该电视机；冰箱从未使用过，纱窗是其自行安装，涉案房屋本来就没有窗帘；主卧床是被告丢弃，与原告协商好赔偿400元，现被告也同意赔偿400元；涉案房屋内没有席梦思、靠背椅，餐桌方凳还在涉案房屋内；橱柜是年久失修正常损坏，不同意赔偿。被告已经告知原告搬离事宜，其不存在违约行为，原告未及时将涉案房屋修缮并再次出租产生的租金损失不应该由被告支付。不同意支付垃圾清理费。本院经审理查明，认定事实如下：2017年9月21日，原告作为出租方、甲方与被告作为承租方、乙方签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定：1.甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋设施有电视×2、冰箱、淋浴器、空调三台、床三只、餐桌一套、衣柜一套。2.租赁期限自2017年9月30日至2020年9月29日止。3.涉案房屋出租的使用性质为居住用房，月租金为2,700元，租金以现金转账方式支付，首付三个月，另付2,700元押金，以后按每三个月结算一次，提前七天支付下次房租，押金不变。4.乙方在房屋租赁期间，水费、电费、网络费、煤气费、有线电视月租费由乙方支付并由乙方承担延期付款的违约责任。5.存放于甲方的租房保证金作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，甲方对乙方在租赁期内发生的基本费用包括房租、房内物品损坏、短缺等，扣除清算后，一次性不计利息退回乙方。6.甲方保证房屋设施正常使用，在租赁期间，若设备自然损坏，甲方负责修理，若设备人为损坏则由乙方负责修理或赔偿损失。7.本合同终止时，乙方需对甲方提供的设施进行清点、检查移交，如有损坏、短缺，应照值或酌情赔偿，乙方如因使用不当，损坏房屋及其他设施的，应负责修复原状或予以经济赔偿。8.甲乙双方在合同期内，均不得违约，如违约，违约方应按本房屋一月租金赔偿对方(作为违约赔偿金)；乙方逾期不支付租金累计超过10天或者乙方欠缴应承担的费用累计超过500元，甲方可通知乙方解除合同并有权要求乙方赔偿损失。9.合同期内任何一方提前解除合同，解除方支付给另一方违约金2,700元。租赁合同另对其他事项作了约定。租赁合同签订后，原告向被告交付涉案房屋，被告开始租用涉案房屋。关于租金的逾期支付。根据原告与被告的微信聊天记录显示，2019年9月25日，原告催告被告支付2019年9月30日至12月29日期间的租金，被告表示其家人生病有困难需要晚付，原告未做明确回复；原告后于2019年10月20日催告被告需要支付房租并在10月23日再行催促支付，2019年10月25日被告配偶(与被告同住)向原告转账5,000元并表示余款3，100元于次日付清；2019年10月26日，原告询问被告是否支付余款并在11月4日、11月13日再次催促被告支付剩余应付租金未果，2019年11月16日原告向被告表示“12月把房屋退出来”等。被告在庭审中确认，2019年9月30日至12月29日期间本应付的租金8,100元仅支付了5,000元，未支付剩余3,100元，在原告于2019年11月中旬要求其搬走时，被告表示同意搬离但是需要一点时间处理。关于涉案房屋的交付。原告称其一直要求被告尽快返还涉案房屋，后于2019年12月15日或16日电话联系被告，被告告诉其可以于当日去涉案房屋收房。原告到达涉案房屋后发现被告及其家人均不在涉案房屋内，且房门未关，原告自行进入涉案房屋后发现内有大量被告遗留的废弃物未清理、还有一台鱼缸未搬走，原告遂与被告电话联系，被告向其表示鱼缸不要了、房屋内存在未清理的垃圾很正常，原告后将涉案房屋铁门锁上以策安全；原告在此后数日还陆续发现涉案房屋内存在物品损坏及缺失的情况，因与被告联系协商未果，遂于2019年12月30日向本院递交起诉状，但原告没有自被告处取得过涉案房屋钥匙，双方未签订书面交接手续，原告认可于庭审当日收回涉案房屋。被告则称，其在2019年12月5日即通知原告前往涉案房屋办理交接，当时由被告的配偶及母亲将涉案房屋钥匙交还给原告，原告仅表示要求被告赔偿一台床400元，其他没有主张；至于废弃物，鱼缸确实还在涉案房屋内，但是被告已明确向原告表示该鱼缸不要了，至于其他的废弃物，一则情况没有原告陈述的严重，二则因为原告要求扣留押金双方产生了矛盾才没有清理。关于涉案房屋内原告主张的物品缺损。被告称：1.餐厅内美的空调一直是坏的不能使用，电冰箱也是坏的，被告使用的是自己购买的冰箱；2.卧室一张床确实因为无法使用由被告丢弃，其愿意按照和原告协商的金额400元赔付；3.涉案房屋内没有原告主张的席梦思、书桌木质背靠椅，纱窗、窗帘也是被告自行安装，涉案房屋交付使用时没有纱窗和窗帘；4.餐桌方凳并没有缺失，橱柜出现的问题是正常使用产生的损耗。关于涉案房屋已经产生的水电费。根据原告提供的水电费缴费通知单分别如下，电费：2019年10月为254.90元，2019年11月为271.50元，2019年12月为96.40元；水费：2019年10月为44.90元、2019年11月为44.80元，2019年12月为13.80元；原告称该水电费均为被告在使用涉案房屋期间产生，应由被告自行支付，因被告未及时支付还产生了滞纳金，原告酌情为20元，在被告搬离涉案房屋后，原告没有使用过涉案房屋也没有出租给他人使用而空关至今。被告表示其同意支付截止到2019年12月5日搬离涉案房屋之日的水电费及滞纳金，对于原告主张的水电费725元及滞纳金20元合计745元同意支付。以上事实，主要由租赁合同、微信聊天记录、照片、缴费通知及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与被告签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同。租赁合同约定，被告应提前7天支付下次房租，也即2019年9月30日至12月29日期间的租金应最晚在2019年9月23日支付，然被告仅于2019年10月25日方支付部分租金，违反了合同的约定，即被告逾期不支付租金累计超过10天，原告据此根据租赁合同第八条之规定享有单方解除权。原告于2019年11月16日通过微信要求被告在12月把房屋退出来，即表明其主张解除租赁合同的意思表示，被告也同时同意返还涉案房屋，故本院认定双方的租赁合同于2019年11月16日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告之间的租赁合同解除后，被告应当向原告返还涉案房屋并支付拖欠的租金或者占有使用费。原告确认收回涉案房屋，则关于涉案房屋返还原告的时间，被告对此负有举证责任，被告称其在2019年12月5日将涉案房屋钥匙交还原告并完成房屋交付，但没有提供相应的证据证明，原告亦不予认可，故对于被告的此项抗辩意见，本院不予采信。至于涉案房屋的返还之日，本院根据原告的陈述以及原告提供的微信聊天记录显示，2019年12月15日是原告与被告有微信聊天记录的最后一天，因原告未能明确究竟于该日还是次日进入涉案房屋，故本院按照日常生活经验认定原告于该日自行进入了涉案房屋，此后涉案房屋由原告控制，结合原告在此前要求被告在12月将房屋退出的主张，本院以该日作为被告已经实际将涉案房屋返还给原告之日，也即被告应付清截止2019年12月15日止的租金或占有使用费，经核算并扣除被告已付的5,000元，被告还需向原告支付拖欠的租金及占有使用费1,840元。至于原告在诉请对于2019年12月16日至29日期间的租金主张，本院将结合原告第五项请求一并做出认定，根据原告提供的证据、被告在庭审中的陈述，被告搬离涉案房屋时并没有将涉案房屋以合理的方式返还，其遗留在涉案房屋内的鱼缸、废弃物及擅自处分了部分原告家电、家具的行为对于原告继续使用涉案房屋会产生影响，故本院考虑原告需要一定的合理期限处理但也应采取积极的措施避免损失的扩大，本院认定2019年12月16日至29日期间为原告未能正常使用涉案房屋的期间，该期间给原告造成的损失，以租赁合同约定的租金标准为据，则被告还需赔偿原告该段期间因未能正常使用涉案房屋而产生的租金损失为1,260元。至于原告主张的自2019年12月30日至2020年5月20日期间不能正常使用产生的租金损失，本院认为系原告自行扩大的损失，且原告也主张了相应的违约金，则对于该诉讼请求，本院不予支持。对于水电费725元及滞纳金20元，合计745元，原、被告均无异议，本院予以确认。对于物品缺损，对于原告主张的物品缺损情况，应由原告承担举证责任，现原告主张的卧室床、电视机被遗弃的事实，被告予以了确认，但是其他物品包括席梦思、餐桌方凳、窗帘、靠背椅、窗帘、纱窗遗失的情况，原告的证据不足以证明。另关于物品的受损情况而产生的损失，原告的证据也不足以证明。综上，结合被告的自认、租用房屋使用物品的日常生活经验，本院酌情认定被告赔偿原告家具、家电损坏或遗失的损失费1,000元。至于液化气钢瓶，因原告未提供证据证明被告拿走了该物品，本院对于该诉讼请求，不予支持。对于违约金2,700元，符合双方合同约定，本院予以支持。至于垃圾清理费300元，考虑到被告返还原告的涉案房屋现状，原告主张与法有据，本院予以支持。对于被告已付的押金2,700元，原告同意返还被告并用于抵扣被告应付费用，并无不当，本院予以确认，为结算便利，本院将该押金优先用于抵扣违约金2,700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告彭德倡于本判决生效之日起十日内支付原告陈冬英拖欠的租金及占有使用费1,840元；二、被告彭德倡于本判决生效之日起十日内支付原告陈冬英水电费及滞纳金合计745元；三、被告彭德倡于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈冬英物品缺损费1,000元；四、被告彭德倡于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈冬英因未能正常使用房屋产生的损失1,260元；五、被告彭德倡于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈冬英垃圾清理费300元；六、被告彭德倡支付原告陈冬英违约金2,700元(与原告陈冬英应返还的押金2,700元抵扣，视为被告彭德倡已支付违约金且不能再行主张返还押金2,700元)；七、驳回原告陈冬英的其余诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元，减半收取175.50元，由原告陈冬英负担134.50元(已付)、被告彭德倡负担41元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李晓蕾二〇二〇年五月二十八日法官助理 顾家俊书 记 员 顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。