苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初5815号 原告：苏州君地鸿赞置业有限公司，统一社会信用代码91320594063206276K，住所地苏州工业园区唯华路5号君风生活广场8幢24001室。 法定代表人：YAOXUSHENG，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马悦，江苏智择律师事务所律师。 被告：孙圣国，男，1975年11月26日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。 被告：江苏环景园林建设有限公司，统一社会信用代码91320508570360710K，住所地苏州市人民路3158号万融国际大厦501室。 法定代表人：孙圣国。 共同委托诉讼代理人：陈莉，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：顾颖，北京德恒（苏州）律师事务所律师。 原告苏州君地鸿赞置业有限公司（以下简称“君地鸿赞公司”）与被告孙圣国、江苏环景园林建设有限公司（以下简称“环景园林公司”）迁让纠纷一案，本院于2019年5月27日立案受理后，依法由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，后因案情复杂转为普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。庭审中，原告君地鸿赞公司的委托诉讼代理人吴泓斌、马悦，被告孙圣国、环景园林公司的共同委托诉讼代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君地鸿赞公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即将君风生活广场8幢09009室、09010室、09011室三套房屋恢复原状并腾空交还于原告；2、判令两被告支付房屋占用使用费暂计714537.6元(自2016年6月1日起算，暂计至2019年4月30日，按每月48元/平方米的标准计算，即35个月*48元/平方米*(221.18+99.24+104.9)平方米=714537.6元，具体以司法鉴定为准)；3、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2015年7月22日，被告孙圣国与原告就君风生活广场8幢9层中的7套商品房分别为8幢09001室、09002室、09003室、09005室、09006室、09007室、09008室)签署了《商品房买卖合同》，该7套商品房后续已转移登记至被告孙圣国名下；另外，被告孙圣国虽向原告支付了8幢9层其他3套商品房(8幢09009室、09010室、09011室)的认购定金50000元，但双方实际并未签订《商品房买卖合同》，双方就该3套商品房未形成买卖合同关系。2016年5月中旬，被告孙圣国在接收8幢9层已签约购买的7套商品房后又占用了另外3套商品房至今，并与被告环景园林公司一起实际占用该3套房屋，严重侵害了原告的合法权益。综上所述，两被告侵占原告商品房，侵害原告合法权益，故原告提起本案诉讼。 被告孙圣国答辩称：请求法院驳回原告的全部诉讼请求。针对原告的第一项诉讼请求，答辩人认为，原告没有法律依据及事实依据，首先，被告孙圣国系合法占有涉案房屋及君风生活广场8幢09009、09010、09011室。孙圣国与原告签订了工程款抵房款协议，明确约定被告购买原告开发建设的君地鸿赞8幢09009、09010、09011室，并约定房屋单价为9380元/平方米。2015年7月22日，在之前建立认购房屋合同关系的基础上，被告孙圣国再次向原告交付上述三套房屋的定金5万元。原告是基于上述房屋买卖协议以及定金收据将涉案房屋交付给被告孙圣国使用的，被告不存在任何非法的侵占行为。其次，工程款抵房款协议已经履行且已经生效，而且被告孙圣国一直也在催促原告继续履行合同，故在该协议未确定无效或解除的情况下，被告有权继续使用占有。针对第二项诉讼请求，答辩人亦认为没有法律和事实依据，应予驳回。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系。原告将涉案房屋交付给被告孙圣国是基于房屋买卖法律关系作出的。本案协议未履行，是原告明确表示不履行所致，是原告存在违约，被告并无任何过错。 被告环景园林公司答辩称：答辩人不是本案适格的主体，也未与原、被告发生房屋买卖关系，应驳回对答辩人的起诉。 本院经审理认定事实如下：根据原告提交的不动产登记簿显示，涉案的君风生活广场8幢09009室、09010室、09011室三套房屋的初始登记人为苏州君地鸿赞置业有限公司，房屋登记面积分别为221.18平方米、99.24平方米、104.9平方米。就该房屋的归属问题，孙圣国曾于2019年3月8日以君地鸿赞公司向本院提起诉讼，要求“判令被告君地鸿赞公司履行《工程款抵房款协议》，配合原告办理案涉项目8幢09009、09010、09011室商业用房产权过户手续”。对此，本院以（2019）苏0591民初2385号案件立案受理，并于2019年7月30日作出一审判决，判决结果为：驳回原告孙圣国的诉讼请求。后孙圣国提起上诉，苏州市中级人民法院以（2019）苏05民终8995号案件立案受理，并于2019年11月18日作出终审判决，判决结果为：驳回上诉，维持原判。 另查明：在2020年4月9日及2020年4月20日，本院两次对涉案的三套房屋进行现场勘查，根据现场勘查情况，涉案的房屋目前为空置状态，但房屋处于孙圣国的管理之下，进入现场时亦由孙圣国开启门禁进入。另外，该三套房屋内存在一定的装修，但原、被告双方均确认是孙圣国进行的装修，而房屋在孙圣国占用之前系毛坯状态。第二次勘查时，本庭合议庭成员夏泉根（亦为价格鉴定方面的专家）也一同前往，原、被告双方也均同意由其出具相应价格评估意见。经过现场勘查，合议庭成员夏泉根对于涉案房屋自2019年2月份开始至今的租金参考价格标准为35元/月/平方米。 以上事实有不动产登记簿、民事判决书、现场勘查笔录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，涉案的君风生活广场8幢09009室、09010室、09011室三套房屋登记在原告苏州君地鸿赞置业有限公司名下，故该公司为房屋的所有权人，其依法对涉案房屋享有占用、使用及收益的权利。被告孙圣国虽抗辩称该房屋之前已由君地鸿赞公司出售给其，且其已就该主张提起了民事诉讼，而经（2019）苏0591民初2385号（一审）及（2019）苏05民终8995号（二审）案件审理后，最终驳回了孙圣国的相应主张，故对于该抗辩意见本院亦不予采纳。因此，原告君地鸿赞公司作为房屋的所有权人有权主张被告孙圣国向其返还目前占有的涉案三套房屋。因双方均确认，涉案房屋由被告孙圣国占用之前系毛坯状态，故原告有权主张被告孙圣国将房屋恢复原状并腾空后予以返还。至于原告主张的房屋占有使用费，因双方之前就房屋的归属问题存在争议，而综合考虑孙圣国诉请要求办理房屋过户案件被最终驳回的情况，本院认为相应使用费可自（2019）苏0591民初2385号案件的起诉之日开始计算。至于计算的标准，本院认为涉案房屋系由孙圣国进行的装修，故房屋使用费应按毛坯标准进行核算，再参考相应专家意见，本院酌情认为按照35元/月/平方米计算为宜，结合房屋的面积（分别为221.18平方米、99.24平方米、104.9平方米,合计为425.32平方米），故三套房屋合计应按14886.2元/月计算占有使用费。至于原告主张被告环景园林公司应与孙圣国共同返还涉案房屋的诉请，根据现场勘查情况，被告环景园林公司并未占有使用涉案房屋且该房屋实际为空置状态，故其并无相应的腾退及返还义务，对于原告的该项诉请，不予支持。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告孙圣国于本判决生效之日起三十日内将苏州工业园区君风生活广场8幢09009室、09010室、09011室三套房屋恢复原状并腾空后返还给原告苏州君地鸿赞置业有限公司； 二、被告孙圣国于本判决生效之日起十日内向原告支付房屋占有使用费（计算方式：按14886.2元/月，自2019年3月8日起计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回原告苏州君地鸿赞置业有限公司的其余诉讼请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10946元，保全费4270元，两项费用合计15216元，由原告苏州君地鸿赞置业有限公司自行负担3216元，由被告孙圣国负担12000元，此款项中应由被告孙圣国负担部分（12000元）已由原告苏州君地鸿赞置业有限公司预交，本院予以退还，被告孙圣国负担部分（12000元）应于本判决生效之日起十五日内交至本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  夏泉根 人民陪审员  计云倩 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  宋迎迎 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。