广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0111民初34892号 原告：李红军，男，1974年10月22日出生，汉族，住湖南 省邵东县灵官殿镇民青村11组29号，公民身份号码430521197410227533。 委托诉讼代理人：李瑞平，广东人民时代律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘美婷，广东人民时代律师事务所实习律 师。 被告：谢伟星，男，1977年8月26日出生，汉族，住广东 省广州市白云区朝亮北路21号，公民身份号码440111197708262718。 被告：陆仕洪，男，1972年3月21日出生，汉族，住广东 省恩平市沙湖镇和平村民委员会贵峰村2巷4号，公民身份号码440723197203213732。 委托诉讼代理人：黄学军，广东广厚律师事务所律师。 原告李红军诉被告谢伟星、陆仕洪合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李红军及其委托诉讼代理人李瑞平、刘美婷，被告陆仕洪及其委托诉讼代理人黄学军到庭参加了诉讼，被告谢伟星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告李红军诉称：2017年6月14日，原告（受让方）与两被告（转让方）签署《土地承包转让协议》，协议约定，转让方将广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社集体所有的位于大官路的北、李屋背的一块面积为600㎡的集体所有权的土地转让给受让方，受让土地可作为厂房、仓库、住宅、商铺等用途使用，受让期限为永久使用，转让单价为3980元/㎡，总价为2388000元（含向村、社交纳的管理费）。协议签署后，受让方已全部履行了协议约定的付款义务。2017年8月底，两被告在未征得原告同意的情况下，将涉案地块中的约550㎡出租给中铁十九局集团有限公司，其余的约50㎡两被告在上面盖房私用。转让协议中的全部土地实际上均未交付给原告。原告认为，涉案土地为集体所有，涉案《土地承包转让协议》违反了土地管理法关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”等强制性规定而无效。转让协议无效，两被告应返还原告支付的土地转让款及相应的利息，并应按转让协议的约定承担原告实现债权的费用。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，要求判令：1、确认原被告于2017年6月14日签署的《土地承包转让协议》无效；2、两被告返还原告转让款2388000元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际返还款项之日止（其中10万元从2017年3月31日起计，100万元从2017年6月14日起计，90万元从2017年7月21日起计，38.8万元从2017年8月21日起计，计至实际清偿之日止，扣除两被告已支付的20万元）；3、两被告支付原告因实现债权而支付的律师费用93000元；4、两被告支付原告因提供担保而支付的保险费用2443元；5、由两被告承担本案的诉讼费用。 被告谢伟星辩称：无答辩。 被告陆仕洪辩称：一、涉案《土地承包转让协议》是有效的，农村土地承包经营权在满足一定条件后是可以出让或转让给外村人的，但要履行法定的流转手续，涉案600㎡的集体土地流转经过社员大会同意并经村、社同意或备案，是承包经营权的合法转让而非土地买卖，被告自始至终没有改变土地现状，也没有因曾改变土地现状而受到有关部门的处罚，故被告认为本案只是涉及农村集体土地承包经营权的流转，不违反法律规定，协议有效。虽协议约定土地承包经营期限为永久使用，与法律规定的承包期限相抵触，但这并不影响协议的性质和有效性。二、双方签订涉案《土地承包转让协议》后，原被告曾口头协商将涉案的600㎡地块返租给被告，返租期4年，以便被告将4000平方米（含涉案600㎡）地块整体一并出租给中铁十九局集团有限公司使用，被告分别于2017年12月21日和2018年2月12日委托被告的财务人员黄文凤向原告两次转账两年的租金共20万元（口头约定每年租金10万元），从原告实际收到被告以上两年租金的行为足以表明原告是实际接收了涉案地块，原告为了收取租金随即又返租给被告。原告收取租金至本案起诉期间，原告并没有向被告提出任何要求，由于被告多次要求原告出具收到租金的收据或发票，原告拒绝出具，被告才决定停止支付后期租金，被告已表明，待原告向被告补回相应租金凭证后再支付后期租金。另被告并未在涉案地块盖房私用。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。 经审理查明：2017年6月14日，原告（乙方）、两被告（甲方）及案外人广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社（丙方）签署《土地承包转让协议》，约定鉴于丙方广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社与张添淦、黄娟、张华城、陈寿雄等四人于2007年4月10日签署了《土地承包合同》（附件1），广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社将位于大官路的北、李屋背的一块面积为3881.16㎡土地发包给张添淦、黄娟、张华城、陈寿雄等四人永久使用。又鉴于，2017年5月23日，张添淦、黄娟、张华城、陈寿雄等四人（转让方）与谢伟星、陆仕洪（受让方）签署《土地承包转让协议》（附件2），双方约定转让方将其从广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社取得的上述面积为3881.16㎡土地中的1720㎡转让给受让方，受让方取得了转让方与第十二经济合作社签署的《土地承包合同》中的合同权利义务。现甲乙双方经友好协商，就甲方转让上述地块中的部分土地承包经营权给乙方，并征得丙方同意后，达成如下协议，供各方共同遵照执行。一、转让的土地承包经营权所对应地块的概况：该地块位于大官路的北、李屋背位置（详见附件3：四至图二号地之一），面积为600㎡，该地块已进行了土地平整，有两边围墙（详见附件4：现场照片），土地用途可作为厂房、仓库、住宅、商铺等用途。二、价款及支付：乙方按现状受让上述地块的土地承包经营权（下称转让标的），受让期限为永久使用，转让单价为3980元/㎡，总价2388000元（含向村、社交纳的管理费），本协议签署时支付定金10万元，该款项由乙方已支付的诚意金直接转为定金，本协议经丙方广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社和广州市白云区太和镇谢家庄村盖章同意，并由甲乙双方到现场丈量确认四至界桩后，乙方向甲方支付100万元，在界桩确定后30日内支付90万元，其余款项在界桩确定后60日内付清。三、甲方承诺：甲方保证对所转让的标的享有合法转让权，并就转让的标的已全额支付了对价，未欠原转让方及丙方任何款项，甲方承诺未就转让标的对外设置抵押……四、甲方和丙方均确认，《土地承包合同》（附件1）中的陈寿彬已在2007年退出承包……五、违约责任：若甲方违反甲方承诺中的任何一项时，应在30日内解决纠纷，否则乙方有权单方面解除本协议，届时甲方应立即退还已收取的全部转让款和赔偿乙方向该土地已投入的全部费用，并应按转让款总额的20%支付违约金……十四、争议解决：无论本协议的效力如何，各方均自愿按本协议约定承担违约责任和赔偿责任，本协议履行中若产生争议，各方应友好协商解决，若协商不成，均同意将争议提交转让标的所在地人民法院诉讼解决，一方因实现债权而支出的费用包含但不限于立案费、保全费、律师费（争议金额的10%）、执行费等均由败诉方承担等等。该《土地承包转让协议》后附的附件1为广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社（李屋组）（甲方）与案外人张添淦、黄娟、张华城、陈寿雄（乙方）签订的《土地承包合同》，约定甲方将位于大官路的北、李屋背的一块土地承包给乙方永久使用，涉及地块位于大官路的北、李屋背位置（附四置土一份），经测量该土地共3881.16㎡等，该合同最后有广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会的盖章及社员的签名按印；附件2为张添淦、黄娟、张华城、陈寿雄（甲方）与本案被告谢伟星、陆仕洪（乙方）及广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社（丙方）签订的《土地承包转让协议》，约定甲方将位于大官路的北、李屋背位置（详见附件3：四至图二号地），面积为1720㎡的地块的土地承包经营权转让给乙方，受让期限为永久使用等；附件3为平面草图；附件4为现场照片；附件5为本案双方当事人的身份证复印件。 2017年8月21日，被告陆仕洪作为收款人出具收据，载明：今收到李红军交付广州市白云区太和镇谢家庄村第十二经济合作社位于大官路的北、李屋背的一块面积为600平方米的永久承包土地转让款共计人民币2388000元（其中包括2017年3月3日李红军农行转账100000元，2017年6月14日李铁平邵东农商行转账（代）1000000元，2017年7月21日李红军邵东农商行转账900000元，2017年8月21日李红军工商行转账388000元）。该收据载明的转账时间、金额与原告提交的银行流水一致。 据原告与被告陆仕洪的聊天记录，记载：“陆总您好！关于您们在2017年6月份转让一块地给我，在我付清了该地块的转让金后您们在8月底的时候在没有经得我同意的情况下就把该地块租给了中铁十九局了，而且租金也没有按照我的要求来付款给我……”2017年12月21日、2018年2月12日，案外人黄文凤向原告分别转账100000元，共计200000元，原告确认收到该200000元，但不确认该款项是中铁十九局的租金。 诉讼中，原告提交民事委托合同、律师费发票、保单保函及缴费发票等证据，拟证实其为实现债权支付的费用，其中律师费发票载明金额为93000元、诉讼财产保全责任保险费发票金额为2443元；另原告提交盖有广州市规划和自然资源局白云区分局太和规划和自然资源所业务专用章的《2013至2020功能片区土规图》一份，拟证实涉案土地在该图红色框内，是黄色部分，属于水浇地，即农用地，被告陆仕洪认为是旱地，属没有利用的土地。 庭审中，原告及被告陆仕洪确认：涉案地块依合同约定作厂房、仓库、住宅、商铺等商业用途，转让款2388000元已支付完毕，涉案地块现状是中铁十九局在使用。 以上事实，有《土地承包转让协议》及附件、收据、银行流水、聊天记录、民事委托合同、保单保函、发票、《2013至2020功能片区土规图》及当事人陈述等证据证实。 本院认为：原告与两被告签订的《土地承包转让协议》，其约定的内容并非农村土地承包经营，承包涉案土地的目的并非用于农业种植，而是作厂房、仓库、住宅、商铺等商业用途，因此，双方签订的《土地承包转让协议》并不符合承包合同的法律特征，而属于一方提供土地、一方支付相应费用的租赁合同，因此该《土地承包转让协议》实质为土地租赁合同。根据双方陈述，涉案土地无论是水浇地还是旱地，均属于农用地的范畴，现无证据显示涉案土地经相关行政部门批准为建设用地使用，即涉案土地不得用于非农建设，由此，原告与两被告签订的《土地承包转让协议》应属无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此，原告主张确认合同无效及两被告返还转让款2388000元的诉请，本院予以支持，其主张支付相应利息、律师费及保险费用的请求因欠缺合同依据，本院不予支持。至于被告陆仕洪辩称双方签订《土地承包转让协议》后曾口头协商将涉案的地块返租给被告并向原告支付20万元租金的情况，属双方签订《土地承包转让协议》后发生的合同关系，不影响本案处理，故不予调处。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认李红军与谢伟星、陆仕洪于2017年6月14日签订的《土地承包转让协议》无效； 二、于本判决生效之日起五日内，谢伟星、陆仕洪向李红军返还转让款2388000元； 三、驳回李红军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费27178元、保全费5000元，由原告负担1699元（已缴纳），由谢伟星、陆仕洪负担30479元（于本判决生效之日起五日内向本院交纳）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。 审 判 长  欧阳莉 人民陪审员  张 涛 人民陪审员  区丽文 二〇二〇年五月二十七日 本件与原本核对无异 书 记 员  王嘉燕