呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终543号上诉人(原审原告）：米晓龙，男，内蒙古农业大学职员，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：李东屏，呼和浩特市玉泉区昭君路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：**，内蒙古瀚才律师事务所律师。被上诉人(原审被告）：内蒙古广昊房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市玉泉区五塔寺前街万福商务酒楼五楼515室。法定代表人：贾娜，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇辰，合星律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘顺，合星律师事务所律师。上诉人米晓龙因与被上诉人内蒙古广昊房地产开发有限责任公司（以下简称广昊公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市玉泉区人民法院（2019）内0104民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。米晓龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持米晓龙的全部诉讼请求。事实及理由：2015年4月间,米晓龙同广昊公司及为广昊公司施工队就施工费支付一事,广昊公司以房屋施工款与米晓龙达成了《万和家园》(顶账房)认购协议,广昊公司以其开发的呼和浩特市玉泉区万和家国的××园户:125㎡:4900/㎡,价款612500元；6号楼2单元5楼503户113.47㎡，5300元/㎡,价款601891元；6号楼2单元10楼西户106.33㎡，5700/㎡,价款606081元；6号楼1单元15楼1501西户113.47㎡,5600/㎡,价款635482元)抵顶施工款。并向米晓龙出具了4份共计人民币2455404元的全额的房款收据。该协议约定2015年6月由广昊公司向米晓龙交付上述房屋。由于2015年6月30日上述房屋未能建成,广昊公司向米晓龙表示尽快建成并向米晓龙交付该房屋。后米晓龙发现房屋已经建成并陆续交付完成,遂找到广昊公司要求办理房屋交付手续,广昊公司屡次拖延,米晓龙于2018年8月至所购房屋看房屋时发现广昊公司应向米晓龙交付的4套房屋已全部入住他人。米晓龙找到广昊公司了解情况,广昊公司承认涉本案房屋已被其另行出售，也避而不谈事情的解决办法。广昊公司的行为己损害了米晓龙的合法权益,应当承担继续履行的违约责任。一审庭审中米晓龙所提供的证据《万和家园(顶账房)认购协议》、四份收据，均证明了广昊公司与米晓龙签订了认购协议的事实,且由广昊公司出具了收款收据。米晓龙认为双方所签订的认购协议书合法有效,具有法律约束力,双方均应严格遵守履行。广昊公司辩称，一、米晓龙主张其与广昊公司就工程款支付一事达成合意，签订房屋认购协议抵顶工程款，该主张没有事实基础、法律依据及证据支撑。依法不应得到支持。首先，米晓龙从未在广昊公司开发的工程项目中承包过任何工程或提供劳务，双方没有产生过任何相关债权债务、以房抵债等法律关系。米晓龙主张因工程款抵顶而签订了案涉房屋认购协议，属于故意歪曲事实。本案事实是，2015年4月间，广昊公司因开发万和家园楼盘资金紧张，有意向个人借款用于工程施工，经案外人郄某居间介绍，米晓龙愿意提供借款，双方口头约定，以广昊公司开发的案涉房屋购房手续作为抵押，每套手续担保借款十万元。广昊公司先后向米晓龙出具了案涉4套房屋的购房手续，米晓龙向广昊公司出具《说明》写到“三套房源只作为郄某借款使用不得变卖，三套房源由米晓龙领取”，落款处有米晓龙签字。因此，广昊公司与米晓龙之间根本不存在房屋买卖合同关系，只是以购房手续为借款提供担保的行为。其次，本案案外人郄某虽在认购协议上签字，但其身份是借款的中间介绍人。其同样从未在广昊公司处有任何施工行为或债权债务关系。一审中广昊公司提交的（2015）玉民一初字00604号民事判决书及（2016）内01民终106号裁定书确定的案件事实与本案事实极为类似，也可以证实案外人郄某的中介人身份。另外2015年6月20日出具的认购协议中出现的“北京东大消防”，该公司未实际在广昊公司处承包过消防工程，万和家园项目消防工程由北京奥信建筑工程设备安装有限公司内蒙古第一分公司承包施工，有双方于2012年签订的施工合同在案佐证，并且北京奥信公司于2019年7月13日出具《证明》写道“当时由郄某介绍了此业务，但整个工程与郄某无任何关系，均由我公司独立完成，工程款由我公司与广昊公司独立结算，期间我公司未向米晓龙出售过顶账房。”因此广昊公司认为，双方根本不存在以房屋抵顶工程款的事实基础，米晓龙的该主张也没有任何法律依据。二、双方从未对房屋买卖关系达成合意，双方也从未实际履行该认购协议，考虑到协议仅是为借款提供担保的事实，米晓龙要求广昊公司交付房屋并承担租金损失的主张，没有任何事实及法律依据。米晓龙一审中诉称，案涉4套房屋的购房款支付方式，是以其工程款抵顶而形成，但在庭审过程中米晓龙又改称其在2015年4月27日签订协议当日以现金方式支付180万元不符，明显前后矛盾且对两次陈述产生巨大偏差。米晓龙又不能提供其他有效证据证明其已经履行支付购房款的义务。故广昊公司认为，双方从未对房屋买卖法律关系达成过合意，广昊公司开具手续仅是以购房手续为借款担保的意思表示，米晓龙即不能证明其实际支付了相应购房款，又不能证明其在广昊公司处存在债权可以用于抵顶购房款。所以，米晓龙的主张于法无据，又严重背离案件事实，不能得到支持。综上所述，广昊公司认为，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果合法合理，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。米晓龙向一审法院起诉请求：1.请求判令广昊公司履行协议，并承担应交房屋之日起至今的房屋租金8万元；2.由广昊公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月20日，广昊公司与米晓龙达成万和家园（顶账房）认购协议，施工队标注北京东大消防、郄某，确定米晓龙购买广昊公司给予施工队的的顶账房位××园西户，建筑面积106.33㎡，平米单价5700/㎡，总价款606081元。付款方式为一次性付款，交房日期2015年6月30日。协议尾部加盖广昊公司印章，法定代表人签字，乙方签字是米晓龙，施工队负责人处签字是郄某。同日广昊公司向米晓龙出具购房款收据，金额606081元；2015年4月27日，广昊公司与米晓龙达成万和家园（顶账房）认购协议，确定米晓龙购买广昊公司给予施工队的的顶账房位××园户，建筑面积113.47㎡；平米单价5300元/㎡，总价款601391元。付款方式为一次性付款，交房日期2015年6月30日。协议尾部加盖广昊公司印章，法定代表人签字，乙方签字是米晓龙。同日广昊公司向米晓龙出具购房款收据，金额601391元；2015年4月27日，广昊公司与米晓龙达成万和家园（顶账房）认购协议，确定米晓龙购买广昊公司给予施工队的的顶账房位××园户，建筑面积125㎡；平米单价4900/㎡，总价款612500元。付款方式为一次性付款，交房日期2015年6月30日。协议尾部加盖广昊公司印章，法定代表人签字，乙方签字是米晓龙。同日广昊公司向米晓龙出具购房款收据，金额612500元。以上案涉三套房屋总价款1819972元。另查明，广昊公司开发建设的万和家园项目1#-6#楼及地下车库消防设施安装工程系北京奥信建筑设备安装有限公司内蒙古第一分公司负责施工完成，该公司出具证明，证明整个工程系其独立完成，工程款项也是其与广昊公司单独结算，与郄某无关，期间并未向米晓龙出售过顶账房。现案涉房屋已经由广昊公司与孙秀梅、武俊生、李超、穆建军（刘国东）以“万和家园住宅内部认购协议”的形式将其出售并实际交付。对此事实米晓龙予以确认。另呼和浩特市玉泉区人民法院2015年审理的原告梅学娇与广昊公司、郄某房屋买卖合同纠纷一案（已生效）中，案件的事实和理由与本案极为类似，梅学娇持买卖协议及收据主张给付房屋，但其无向郄某、广昊公司直接付款的证据。郄某在辩称中陈述他是为广昊公司贷款认识续建钢，之后续建钢领着梅学娇开走五套房屋，因为贷款没有成功，房子也没有了，郄某在新城区公安分局报案。该判决最终驳回梅学娇的诉讼请求。一审法院认为，广昊公司与米晓龙之间存在万和家园（顶账房）认购协议及相应的购房款收据三份属实，但米晓龙未能举证证明其向广昊公司、郄某曾支付过全部或部分购房款的事实，同时米晓龙在诉状中陈述是因为广昊公司施工队支付施工费达成的协议，与其在庭审中陈述在2015年4月27日签订协议当日付款180万元不符，现有证据无法证明广昊公司收到米晓龙的购房款。另郄某作为案件的关键环节，应当参加案件的审理，但经与米晓龙、广昊公司双方确认，均称现阶段无法联系到郄某，如按照缺席程序进行追加郄某，只要郄某不到庭参加诉讼，对于案件解决无任何实质意义，广昊公司与米晓龙可在郄某具备出庭参加诉讼时再行诉讼予以处理。广昊公司关于未收到米晓龙的购房款的辩解观点予以采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告米晓龙的诉讼请求。案件受理费1800元，原告米晓龙负担。二审中，米晓龙围绕争议焦点补充提交了一组证据。米晓龙补充的证据为呼和浩特市玉泉区人民法院（2017）内0104民初130号民事判决书一份，拟证明该案所审理的事实为广昊公司与郄某争议的顶账房，最后法院判决继续履行。广昊公司发表质证意见认为，对该组证据的真实性认可，对关联性、合法性、所要证明的问题均不认可。第一、该份判决产生于2017年，且这份判决中的原告郭昭元与米晓龙具有亲属关系的，该判决不具有二审新证据的合法性。第二、我方在一审中已经提交了另一份判决，判决结果正好与本案的所谓新证据得出的结论是相反的。第三、个案不具有参考价值，所以他证明的问题依法不应当被法庭采纳。本庭经查认为，该案的案情与本案案情并不相同，故对该组证据拟证事实本院不予确认，对该组证据本院不予采信。本院查明的其他事实与一审中查明的事实一致，本案对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点：米晓龙请求广昊公司履行协议，并承担应交房屋之日起至今的房屋租金8万元的诉讼请求是否应予支持。首先，米晓龙并未举证证明其向广昊公司交纳了购房款，米晓龙主张购房款交付于案外人郄某，但郄某与米晓龙向广昊公司出具的《说明》中载明：涉案的四套房源中的“三套房源只作为借款使用不得变卖”,“三套房源由米晓龙领取”。而案外人郄某并未到庭参加诉讼，仅凭米晓龙提供的现有证据不足以证明其向广昊公司交付了购房款，故一审法院以此驳回米晓龙的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。其次，即便米晓龙、广昊公司之间存在房屋买卖合同关系，在此之前涉案房屋已由广昊公司通过签订《认购协议》或《回迁协议》的方式出卖、回迁给了案外人，且已实际交付入住，双方当事人对该事实均无异议，按照现有情况，已入住涉案房屋的案外人权利优先于米晓龙，故米晓龙诉请继续履行《认购协议》的诉请无法得到法院的支持。综上，米晓龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由米晓龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴 玉 英审 判 员 韩 东 妹审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十八日法官助理 王 文 京书 记 员 王  昕