文书内容贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1268号上诉人（原审原告、反诉被告）：贵阳新华都投资有限公司。住所地:贵阳市云岩区延安东路37号贵州物资综合大厦裙楼。法定代表人：潘燕镖，公司董事长。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘仕江，贵州贵达律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：袁涛，男，1991年6月16日出生，汉族，住贵州省正安县。委托诉讼代理人：杜君恋，贵州慕远律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪胜泽，贵州慕远律师事务所律师。上诉人贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都公司）与上诉人袁涛租赁合同纠纷一案，双方均不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新华都公司上诉请求：撤销原判第二项和第三项，依法改判支持上诉人新华都公司的一审诉讼请求，并由被上诉人袁涛承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、2017年8月24日前，虽涉案租赁物没有办理消防验收手续，但袁涛一直在使用租赁场地进行经营活动，且未办理消防验收手续并未给袁涛造成实际损失和影响，故袁涛应按租赁合同约定的租金标准支付租金，一审判决调减2017年8月24日办理消防验收手续前的租金30%及调减2017年8月24日消防验收以后的租金10%，没有事实依据和法律依据，属适用法律错误，显失公平。2、袁涛未按约支付租金的行为已构成严重违约，且租赁合同中也约定了违约责任，即使新华都公司提供的租赁物存在瑕疵，也不能免除袁涛的违约责任，故一审判决不支持违约损害赔偿金，属适用法律错误。3、一审判决完全驳回新华都公司主张袁涛支付拖欠的广告位使用费、商场促销费及推广活动费及逾期损失的诉讼请求，不符合本案客观事实。4、在袁涛拒付租金构成违约的情况下，一审判决将袁涛交纳的保证金抵扣租金，不符合租赁合同的约定。袁涛上诉请求：撤销原判第四项，依法改判或发回重审，并由被上诉人新华都公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：新华都公司作为房屋出租人，有义务使租赁场所符合使用的状态，袁涛在经营中要求新华都公司完善消防设施设备、办理消防申报手续等，但新华都公司并未及时履行该义务，袁涛作为承租方有权以拒绝支付租金的方式行使先履行抗辩权，因此，即使袁涛存在迟延支付租金的行为，但并不构成违约。袁涛在一审中提供的证据足以证明租赁物的现状影响了其正常经营活动，袁涛要求新华都公司赔偿因基础消防验收不合格导致无法正常营业所造成的广告安装费、健身器械费和装修装饰费损失，于法有据，应予以支持。新华都公司向一审法院起诉请求：1、判决解除新华都公司、袁涛于2014年8月27日签订的《租赁合同》和双方同时签订的《物业服务协议》、《补充协议》以及双方于2016年4月7日签订的《补充协议》，并判令袁涛立即向新华都公司返还其承租的位于遵义市红花岗区的部分经营场地（铺位号Ｄ-1，建筑面积791平方米）；2、判令袁涛立即向新华都公司支付拖欠的租金直至袁涛返还租赁商铺为止（暂时计算至2019年4月23日止拖欠的租金为993600.97元），并赔偿逾期支付租金给新华都公司造成的损失直至袁涛还房租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止，损失为520793.49元）；3、判令袁涛立即向新华都公司支付拖欠的广告位使用费、商场促销费及推广活动费直至袁涛返还租赁商铺为止（暂时计算至2019年4月23日止，拖欠的促销费为55772.26元），并赔偿逾期支付促销费给新华都公司造成的损失直至袁涛返还租赁商铺为止（按银行同期贷款利率计算暂时计算至2019年4月23日止，损失为58452.51元）；4、本案诉讼费、保全费等由袁涛负担。袁涛向一审法院提出反诉请求：1、判令新华都公司继续履行双方于2014年8月27日签订的《租赁合同》以及2016年4月7日签订的《补充协议》；2、判令新华都公司立即完善租赁营业场地基础消防设施并向袁涛赔偿因基础消防验收不合格导致无法正常营业造成的直接经济损失共计1851528元（广告牌安装51528元、健身器械费1300000元，装修费500000元）；3、本案诉讼费用及反诉费用全部由新华都公司承担。一审法院认定事实：2014年8月27日，新华都公司（甲方）与袁涛（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区商铺出租给袁涛，面积611平方米，用于百艺健身俱乐部品牌经营使用；租赁物月租金为10998元，租赁期限5年，从2014年8月27日起至2019年8月26日止，甲方给予乙方至双方移交场地当日起30天的装修免租期。从2015年8月27日开始，租金每年递增5%，租金采取先付后租的方式按季度提前十日支付；履约保证金为50000元。甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、水电供应、消防等注意事项。合同另约定，甲方向乙方提供房屋内完善的基础消防、水电等设施，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的10‰支付违约金，乙方不支付或者不按约定支付租金或者其他费用超过十日的，甲方可单方解除合同。同日，新华都公司（甲方）与袁涛（乙方）签订《补充协议》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰城商场建筑物外墙的广告位出租给袁涛使用，本协议签订后，乙方向甲方支付商场促销费每月9165元，每季度商场促销费为27495元，促销费从2015年8月27日起每年递增5%。商场促销费乙方按季度支付，乙方应于本协议签字生效之日三个工作日内，将商场促销费用支付给甲方。若乙方未按前述约定支付此费用的，甲方有权终止本协议。同日，新华都公司（甲方）与袁涛（乙方）签订《物业服务协议》一份，但合同并未约定物管费收费标准。2014年9月12日，新华都公司（甲方）与袁涛（乙方）签订《进场装修协议》，装修时间从2014年9月12日至2014年11月30日止。2016年4月7日，新华都公司（甲方）与袁涛（乙方）又签订《补充协议》一份，甲方将位于红花岗区裙楼商场第3层的部分经营场地出租给乙方使用，现在原有基础上增加180平方米。在原有租金基础上，每月租金增加5940元，租金从2015年8月27日开始每年递增5%。合同签订后，袁涛向新华都公司缴纳了110000元，其中合同履约保证金50000元。另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，且现租赁物的基础设施仍存在一定瑕疵。袁涛在庭审中举证其于2018年因消防问题被遵义市公安消防支队处罚的三张票据，因该处罚系产生于案涉租赁物一期消防验收以后，故与新华都公司并无关联，对该证据不予采信。一审法院认为，新华都公司与袁涛双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，新华都公司按约向袁涛交付了租赁物。关于房屋租金的问题，袁涛以租赁物消防未经验收、基础设施不完善等理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8月24日通过消防验收，但袁涛自与新华都公司签订《租赁合同》后，于2014年9月12日进场装修并一直占有使用租赁物、开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”所规定的出租人基本义务，不能认定新华都公司存在根本违约的情形；袁涛拒绝缴纳房租的抗辩理由不予采纳。新华都公司在与袁涛签订租赁合同之时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对袁涛的经营活动产生了一定的影响。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定袁涛按《租赁合同》约定的租金的70%向新华都公司支付租金；在消防验收后，因整个商场基础设施瑕疵问题，依照《租赁合同》约定的租金的90%支付租金。双方于2014年8月27日签订合同，约定免租期30天，袁涛对此亦无异议，2014年9月26日起至2019年8月27日止，共产生租金783280.54元（详见下表）。            计租区间              面积              时长              月租金              租金                  2014年9月26日-2015年8月26日                          611平方米              11个月              7698.6元（10998元×70%）              84684.6元                  2015年8月27日-2016年4月7日              224天              8083.53元（11547.9元×70%）              60357.02元                  2016年4月8日至2016年8月26日              791平方米              140天              12241.53元（17487.9元×70%）              57127.14元                  2016年8月27日至2017年8月26日              12个月               12853.6元（18362.3元×70%）              154243.28元                  2017年8月27日至2018年8月26日              12个月              17352.38元（19280.42元×90%）              208228.54元                  2018年8月27日至2019年8月26日              12个月              18220元（20244.44元×90%）              218639.96元      关于《租赁合同》的履行问题，袁涛长期拖欠租金，已经构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，新华都公司对涉案《租赁合同》享有解除权，对新华都公司请求解除与袁涛于2014年8月27日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，袁涛还应当向贵阳新华都投资有限公司腾退租赁物。因双方于2014年8月27日签订的《物业服务协议》、《补充协议》、2016年4月7日签订的《补充协议》均系《租赁合同》的附属协议，故贵阳新华都投资有限公司要求一并解除，予以支持。对袁涛反诉要求继续履行双方于2014年8月27日签订的《租赁合同》及2016年4月7日签订的《补充协议》的反诉请求不予支持。双方签订的一系列合同业已解除，新华都公司提供的租赁物亦存在重大瑕疵，扣除袁涛已缴纳费用110000元，袁涛最终应当缴纳截止至2019年8月26日的租金为673280.54元，同时袁涛还应从2019年8月27日起按照双方在《租赁合同》及2016年4月7日《补充协议》中约定的租金的90%交付租金直至商铺腾退之日止。关于新华都公司要求袁涛支付拖欠的广告位使用费、商场促销费及推广活动费以及逾期支付损失的请求，根据双方于2014年8月27日签订的《补充协议》，其仅约定商场促销费为每月9165元，对广告位的费用并未作约定，庭审中新华都公司并未举证其对商场进行的商场促销以及推广活动，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，新华都公司应承担举证不能的法律后果，对新华都公司该项诉讼请求不予支持。关于新华都公司要求袁涛按照年息24%赔偿逾期支付租金的要求，根据庭审查明的事实，新华都公司提供的租赁物存在重大瑕疵，且在对租赁物后续的维护中亦未积极作为，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于新华都公司该项主张，不予支持。袁涛反诉要求新华都公司因消防不合格赔偿经济损失，因其提出的广告牌安装费、健身器械费、装修费均是袁涛经营必要的投入，且袁涛经营至今，故对袁涛反诉要求赔偿经济损失的请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除贵阳新华都投资有限公司与袁涛于2014年8月27日签订的《租赁合同》及《物业服务协议》、《补充协议》、2016年4月7日签订的《补充协议》，由袁涛于本判决生效后十日向贵阳新华都投资有限公司腾退位于遵义市红花岗区商铺（面积791平方米）；二、袁涛于判决生效后十日内支付贵阳新华都投资有限公司截止2019年8月26日的租金673280.53元，并从2019年8月27日起按照贵阳新华都投资有限公司与袁涛在《租赁合同》及2016年4月7日签订的《补充协议》中约定的租金的90%向贵阳新华都投资有限公司交付租金直至商铺腾退之日止；三、驳回贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回袁涛的反诉请求。案件受理费11150元（已减半收取），由贵阳新华都投资有限公司负担5500元，由袁涛负担5650元；保全费5000元，由袁涛负担；反诉费10730元（已减半收取），由袁涛负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审判决认定事实一致，本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案《租赁合同》、《补充协议》、《物业服务协议》是否应当解除及本案租金数额应如何认定；2、袁涛应否承担欠付租金的违约赔偿责任及袁涛交纳的保证金能否抵扣租金；3、袁涛应否支付广告位使用费、商场促销费、推广活动费及逾期损失，新华都公司应否赔偿袁涛的经济损失。关于争议焦点一，本案系租赁合同纠纷，新华都公司、袁涛均应按约履行各自的合同义务，新华都公司交付房屋后，袁涛长期拖欠租金，已经构成根本性违约，新华都公司享有该合同的解除权。袁涛认为新华都公司未按要求交付消防、水电等设施合格的房屋，存在重大安全隐患，是其违约在先，不享有解除合同的权利，不应解除租赁合同。经查，袁涛与新华都公司签订合同后，于2014年9月12日进场装修并一直占有使用租赁物，开展经营活动，虽然租赁物存在一定瑕疵，但新华都公司已履行主要合同义务，即便袁涛享有同时履行抗辩权，其拒付租金也超出了适当范围。因此，一审判决解除涉案《租赁合同》、《补充协议》、《物业服务协议》并无不当。虽然涉案房屋在出租时未完成消防验收，但袁涛在接收房屋后进行装修营业，期间并未提出解除合同，且2017年8月24日房屋消防验收合格，袁涛开设的百艺健身俱乐部一直营业至今，其理应支付相应租金。一审根据本案租赁房屋存在的瑕疵情况，对租金进行相应调减，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，亦较为合理，本院予以确认。鉴于双方对一审认定的截止2019年8月26日的租金标准未提出异议，本院予以确认。从2019年8月27日起至袁涛返还租赁物期间的租金，一审法院认定由袁涛按照双方《租赁合同》及《补充协议》中约定的租金的90%计付并无不当。但是，鉴于本案二审审理期间，全国范围爆发新型冠状病毒××疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施，涉及健身房等服务场所全面停止营业。即从2020年1月27日起，袁涛没有支付租金系因不可抗力的原因，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的规定，袁涛在疫情发生期间应支付的租金可以全部免除或者部分免除。对此，应结合双方当事人的过错以及本案纠纷产生的原因综合考量。本案因袁涛逾期不支付租金，导致新华都公司提出诉讼，要求解除合同，虽然袁涛关于租赁物瑕疵的抗辩部分成立，但如前所述，即便袁涛享有同时履行抗辩权，其拒付租金也超出了适当范围。因此，一审法院判决袁涛支付相应租金并解除合同于法有据。即引发本案纠纷的过错程度上，袁涛的过错程度大于新华都公司。一审判决作出后，袁涛与新华都公司均不服提出上诉，袁涛未及时返还租赁物，在此期间又遭遇新冠××疫情影响，结合本案实际情况，本院确定袁涛可以免交两个月的租金。同时，因袁涛至今尚未返还租赁物，为便于计算本案租金，对于从2019年8月27日起至袁涛返还租赁物期间的租金，免除承租人两个月的计租期，即从2019年10月27日起才开始计算租金，租金标准为19130元／月（按上年度租金标准20244.44元递增5%，为21256.66元，在此基础上按照90%计算），直至袁涛返还租赁物为止。关于争议焦点二，袁涛长期拖欠租金确实属于违约行为，但是，新华都公司交付的租赁房屋本身亦存在未经消防验收、基础设施瑕疵等问题，加之新华都公司不能证明其损失情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，一审法院对于新华都公司提出的违约赔偿金请求不予支持并以袁涛交纳的保证金折抵租金，于法有据。关于争议焦点三，因双方签订的《补充协议》中仅对商场促销费进行了约定，未对广告位的费用予以确定，且新华都公司没有提供证据证明其如何进行商场促销、推广活动等，因此，一审对新华都公司关于广告位使用费、商场促销费、推广活动费及逾期损失的请求未予支持，并无不当。同时，虽然新华都公司交付的租赁房屋存在消防不合格的情况，但袁涛实际上在一直持续使用租赁房屋进行经营，而其主张的广告牌安装费、健身器械费、装修费属其必要的经营投入，且其所提供的因消防问题被处罚的票据产生于租赁房屋消防验收合格之后，故一审对袁涛要求新华都公司因消防不合格赔偿其广告牌安装费、健身器械费、装修费损失的诉请未予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，但由于在二审中出现新情况，故本院依法予以部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4942号民事判决主文第一项，即维持：“解除贵阳新华都投资有限公司与袁涛于2014年8月27日签订的《租赁合同》及《物业服务协议》、《补充协议》、2016年4月7日签订的《补充协议》，由袁涛于本判决生效后十日向贵阳新华都投资有限公司腾退位于遵义市红花岗区商铺（面积791平方米）”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4942号民事判决主文第二、三、四项，即撤销：“二、袁涛于判决生效后十日内支付贵阳新华都投资有限公司截止2019年8月26日的租金673280.53元，并从2019年8月27日起按照贵阳新华都投资有限公司与袁涛在《租赁合同》及2016年4月7日签订的《补充协议》中约定的租金的90%向贵阳新华都投资有限公司交付租金直至商铺腾退之日止；三、驳回贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回袁涛的反诉请求”；三、袁涛于本判决生效后十日内支付贵阳新华都投资有限公司截止2019年8月26日的租金673280.53元，并从2019年10月27日起按照贵阳新华都投资有限公司与袁涛在《租赁合同》及2016年4月7日签订的《补充协议》中约定的租金标准的90%向贵阳新华都投资有限公司交付租金（其中2019年10月27日至2020年8月27日期间的租金标准为19130元/月，之后的租金按照每年度递增5%计算）直至商铺腾退之日止；四、驳回贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回袁涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11150元（已减半收取），由贵阳新华都投资有限公司负担5500元，袁涛负担5650元；保全费5000元，由袁涛负担；反诉费10730元（已减半收取），由袁涛负担。二审案件受理费22300元（贵阳新华都投资有限公司已预交11000元，袁涛已预交11300元），由贵阳新华都投资有限公司负担11000元，由袁涛负担11300元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年五月二十一日法官助理毛丹书记员余飞