江西省鹰潭市月湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0602民初185号原告：恒大地产鹰潭有限公司，统一社会信用代码91360600568671931C,住所地江西省鹰潭市月湖区林荫东路101号一层。法定代表人：陈荣圣，总经理。委托诉讼代理人：易芬，女，系原告公司员工。被告：李赫成，男，1988年1月13日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。原告恒大地产鹰潭有限公司（以下简称恒大鹰潭公司）与被告李赫成商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月20日公开开庭进行了审理。原告恒大鹰潭公司委托诉讼代理人易芬到庭参加诉讼，被告李赫成经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告恒大鹰潭公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年6月29日签订的《鹰潭市商品房买卖合同及补充协议》；2.判令被告配合原告办理合同备案解除手续；3.判令被告向原告支付代偿贷款利息及罚息12353.54元，被告所支付的首付款不予退回；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月29日，原、被告签订了合同编号为ＹＴ2017006041的《鹰潭市商品房买卖合同及补充协议》，合同约定，被告购买原告开发的位于信江新区，该商品房总价为1040028元，其中首付款520028元，余款52万元办理银行贷款支付。2017年9月，原、被告与中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行签订了《个人购房借款及担保合同》，被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行贷款52万元用于支付购房款，原告为该笔贷款承担阶段性保证责任。后被告于2019年7月2日起便未按期偿还银行贷款，至2019年11月20日已连续134天未偿还银行贷款，导致银行要求原告承担保证责任，并于2019年11月20日从原告账户扣划461893.48元（其中本金449539.94元，利息罚息12353.54元）用于结清该笔贷款。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第二条第5款约定，在不动产权证书办理完毕前，被告未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，视为被告违约，原告享有下列权利：1、有权解除本合同，收回商品房，买受人所交的全部款项不予退回；2、同时被告应协同原告到相关政府部门办理有关解除合同的手续。综上，被告逾期偿还银行贷款，导致原告承担了保证责任，原告依据双方合同约定起诉解除合同并要求被告承担相应的违约责任，请求法院依法予以支持。被告李赫成未作答辩。原告恒大鹰潭公司围绕诉讼请求依法提交了《鹰潭市商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《个人购房借款及担保合同》、履行连带保证责任通知书、结清证明、银行扣划明细、还款提示函、EMS回单等证据，被告李赫成未到庭质证，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月29日，原告恒大鹰潭公司（出卖人）与被告李赫成（买受人）签订了一份《鹰潭市商品房买卖合同》（合同编号：ＹＴ2017006041），合同约定：被告购买原告开发的位于信江新区，该商铺总价为1040028元，买受人于2017年6月29日前支付首付款520028元，其余520000元办理贷款；出卖人于2017年12月31日前交付房屋等内容。《合同补充协议》中还约定在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。同年9月4日，被告作为借款人，原告作为保证人与中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行签订了《个人购房／购车借款及担保合同》，约定被告向中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行借款520000元用于支付购房款，原告提供阶段性连带责任保证。被告按月等额本息还款，若被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，银行有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款等内容。购房合同签订后，被告向原告支付了购房首付款520028元，中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行于2017年9月8日将该笔贷款52万元划付至被告指定的原告账户。被告陆续向银行偿还了贷款本金70460.06元，后被告开始出现逾期，未按时向银行偿还借款本息。2019年9月12日，原告向被告发出通知，要求被告支付按揭贷款并告知相应违约责任。2019年11月20日，中国邮政储蓄银行股份有限公司鹰潭市分行要求原告履行保证责任，从原告账户出扣划461893.48元，其中本金449539.94元，利息、罚息等12353.54元。本院认为，原、被告之间签订的《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应当认定为有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告在取得按揭贷款后，并未按照贷款合同约定归还贷款，致使银行因其违约行为向原告行使保证担保权利，原告也因此向银行承担了保证责任，代被告偿还了剩余的全部贷款本息，故原告依照《鹰潭市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定启动回购条款，要求解除该合同的诉讼请求，有充分的事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告配合前往房管局办理解除合同备案手续及将涉案房屋返还给原告的请求，该项请求属于合同解除后的合理诉请，本院予以支持。关于原告要求判令被告所支付的购房款520028元归原告所有的请求，合同中约定合同解除后买受人所交全部款项不予退还，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果为恢复原状，若当事人存在损失，当事人有权要求赔偿损失，本案中原告并未举证合同解除后其存在损失达520028元，且该约定系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该约定免除了原告责任、加重了被告责任、排除被告的主要权利，显失公平，因此该格式条款约定为无效条款，原告取得的购房首付款520028元应返还两被告。被告除支付原告首付款外，后期还支付给银行贷款本金70460.06元，在合同解除后，原告取得该房屋，被告偿还银行的贷款本息由原告实际取得，买卖合同解除后，该款原告也应予以返还被告。综上，在合同解除后，原告应退还被告的购房款为590488.06元（520028元+70460.06元）。原告除代被告支付了贷款本金外，还代为支付了利息、复息及罚息等共计12353.54元，故关于原告要求被告向原告支付代偿利息的诉请，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行答辩和质证，由此导致的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经合议庭评议，判决如下：一、原告恒大地产鹰潭有限公司与被告李赫成签订的《鹰潭市商品房买卖合同（合同编号：YT2017006041)》及《合同补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告李赫成于本判决生效之日起十五日内配合原告恒大地产鹰潭有限公司办理解除上述合同备案登记手续；三、被告李赫成于本判决生效之日起七日内支付原告恒大地产鹰潭有限公司利息及罚息12353.54元；四、驳回原告恒大地产鹰潭有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9324元（原告已预交），由原告恒大地产鹰潭有限公司负担4622元，由被告李赫成负担4662元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判长  邵金华审判员  李丽琴审判员  杨庚林二〇二〇年五月二十八日书记员  刘杨洋附：与本案有关的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。