四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终702号 上诉人（原审被告）：黎素玉，女，汉族，1969年12月7日出生，住广东省韶关市曲江区。 委托诉讼代理人：罗伟，四川拥彗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泸州展望置业有限公司，住所地四川省泸州市龙马潭区大通路18号2幢6至7层35号，统一社会信用代码91510504720860332X。 法定代表人：牟泰军，总经理。 诉讼代表人：泸州开元会计师事务所有限公司，系泸州展望置业有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：郑婷婷，四川泸杰律师事务所律师。 原审第三人：蒲敏，女，汉族，1970年10月10日出生，住泸州市江阳区。 上诉人黎素玉因与被上诉人泸州展望置业有限公司、原审第三人蒲敏商品房销售合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初4770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎素玉的委托诉讼代理人罗伟、被上诉人泸州展望置业有限公司的诉讼代表人泸州开元会计师事务所有限公司的委托诉讼代理人郑婷婷、原审第三人蒲敏到庭参加了听证。本案现已审理终结。 黎素玉上诉请求：撤销泸州市龙马潭区人民法院（2018）川0504民初4615号民事判决第二项，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决《商品房买卖合同》有效，双方就应当履行。一审判决双方合同解除不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。 泸州展望置业有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。合同效力同意一审法院的认定；由于泸州展望置业有限公司当时已经退还购房款及利息，双方已经解除商品房买卖合同。 蒲敏述称，一审判决正确。一、第三人是正常的购房者，已经支付首付款，由于本案双方争议无法办理网签；二、黎素玉与泸州展望置业有限公司之间是名为买卖，实为借贷法律关系；三、黎素玉与泸州展望置业有限公司约定的房屋单价是4000元每平米，明显低于同期购房人的购房单价；四、与黎素玉同一批名为买卖实为借贷的出借人也通过法院调解解除了网签手续；五、黎素玉对于违约金按照月息3%计算的说法不成立；六、泸州展望置业有限公司通过黎素玉的亲家王红退还本息，黎素玉应当知晓，王红自身也是法律工作者，对法律关系是很清楚的。 泸州展望置业有限公司向一审法院起诉请求，一、请求确认双方签订的编号为ＹＳ189113号《商品房买卖合同》无效；二、解除龙马潭区房屋的网签；三、本案诉讼费用由黎素玉承担。 一审法院认定事实：2016年3月15日，泸州展望置业有限公司作为售房单位取得位于泸州市龙马潭区预售许可证。 2016年4月19日，泸州展望置业有限公司作为出卖人与黎素玉作为买受人签订合同编号为ＹＳ189113号《商品房买卖合同》，主要载明:一、出卖人取得位于泸州市龙马潭区地块的国有土地使用权，出卖人经批准在上述地块建设的商品房为展望·蓝爵世家，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年12月30日，约定的竣工日期为2015年12月30日；二、买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为泸州市房地产管理局，商品房预售许可证号为（2016）房预售证第32号；三、买受人所购商品房位于泸州市龙马潭区，预测建筑面积共132.98平方米，其中套内建筑面积110.63平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.35平方米；四、计价方式与价款为：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，总价款531920元；五、付款方式及期限：买受人采取分期付款方式付款（首付20%，首付款后第三个月起至第四个月内付40%，主体封顶后10天内付30%，房屋竣工交房再付10%，买受人可以选择提前或一次性付款）；六、买受人未按照约定的时间付款，按照逾期时间系在30日之内或超过30日分别承担相应的逾期付款责任；七、出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；八、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间承担责任，逾期在30日之内的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已支付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；九、出卖人应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。此外，合同中双方还就商品房面积差异处理、交接手续、前期物业服务、争议解决方式等进行了约定。该合同有泸州展望置业有限公司及公司法定代表人牟泰军盖章及黎素玉签名捺印确认。 2016年4月19日，泸州展望置业有限公司向黎素玉出具《委托付款函》，载明：房屋买受人黎素玉，你与我司于2016年4月19日签订的“展望·蓝爵世家”《商品房买卖合同》、房号1307号、建筑面积132.98㎡、购房款531920元。定为分期付款：（现金或转账）首付20%，首付款后第3个月起至第4个月内付40%，主体封顶后10天内付30%，房屋竣工交房再付10%，买受人可以选择提前或一次性付款。现我司特委托你将此购房款直接付至四川天沛水利水电建设工程有限公司建行泸州市城北支行51×××92账户，你的所属付款行为等同付款至我司—泸州展望置业有限公司。委托付款人处有原告泸州展望置业有限公司盖章及其法定代表人牟泰军签字。 2016年4月19日，案外人王红作为付款方由其建设银行62×××87账号向四川天沛水利水电建设工程有限公司转款60万元。庭审中，案外人王红陈述其与本案黎素玉系亲家关系，60万元款项包括案外人王红自身为购买案涉展望·蓝爵世家1308号房屋支付的购房款30万元，还包括其鉴于亲属关系及委托关系代其亲家黎素玉即本案黎素玉购买案涉展望·蓝爵世家1307号房屋支付的购房款30万元。同日，泸州展望置业有限公司向黎素玉出具《售房款专用收据》，载明交款单位为黎素玉，项目内容为房号1307号购房款第一次交款2016.4.19、黎素玉购房款由王红代转款，金额为30万元，备注部分显示“月利率3%”。收款单位处加盖有泸州展望置业有限公司财务专用章，该《收据》中载明的内容为手写形式。 2016年4月22日，案涉合同编号为ＹＳ189113号《商品房买卖合同》于相应机关办理了商品房买卖合同网签备案登记手续，登记载明房屋坐落于泸州市龙马潭区房屋，买受人姓名为黎素玉。 2016年8月14日16时43分许，案外人曾葶汝作为付款人通过其四川省农村信用社62×××23账号向案外人王红建设银行62×××87账号转款30万元，并附注留言：房号1307黎素玉退购房款，王红代收。2016年8月14日16时45分许，案外人曾葶汝再次作为付款人通过其四川省农村信用社62×××23账号向被告王红建设银行62×××87账号转款3.6万元，并附注留言：房号1307购房款4个月利息，王红代收。庭审中，案外人曾葶汝出庭作证并承认前述33.6万元款项不是私人转款，而是依据泸州展望置业有限公司法定代表人牟泰军及四川天沛水利水电建设工程有限公司孔显云的指示付款，系代表泸州展望置业有限公司转款。 另查明，一审法院于2017年3月7日作出（2017）川0504破申1号民事裁定书，裁定受理申请人谭足远对泸州展望置业有限公司的破产申请，泸州展望置业有限公司进入破产清算程序。此外，一审法院同时作出（2017）川0504破申1号民事决定书，指定泸州开元会计师事务所为债务人泸州展望置业有限公司的破产管理人。 一审法院认为：依据《中华人民共和国企业破产法》第二十条之规定，在破产期间，泸州展望置业有限公司的破产管理人泸州开元会计师事务所有限公司有权代表泸州展望置业有限公司行使相应诉讼权利。现结合本案双方诉辩意见就泸州展望置业有限公司的各项诉讼请求作如下评述： 一、关于泸州展望置业有限公司诉请确认其与黎素玉于2016年4月19日签订的YS189113号《商品房买卖合同》无效能否成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该《商品房买卖合同》中载明的房屋位置、面积、单价、付款期限和方式等具体条款内容本身不违反法律、行政法规的禁止性规定，同时截止2016年4月19日止原告在此之前亦未就案涉房屋与他人签订其他协议，现原告所举证据不能证明该《商品房买卖合同》损害了国家、社会及第三人利益，不能达到证明该合同无效的证明目的，故对原告此项诉讼请求不予支持。 二、关于泸州展望置业有限公司诉请解除泸州市龙马潭区房屋的网签。对此，一审法院认为，方在订立合同后应当按照约定履行自己的义务，除双方合意解除外，任何一方均不得随意或擅自解除，否则应承担相应的违约责任。编号ＹＳ189112号《商品房买卖合同》明确载明了案涉房屋建设工程施工合同约定的开工日期为2014年12月30日，竣工日期为2015年12月30日，泸州展望置业有限公司作为出卖人应当在2017年12月31日前取得案涉商品房所在楼栋的权属证明并向买受人交付该商品房。黎素玉辩称泸州展望置业有限公司出具的《售房款专用收据》备注载明的“月利率3%”系双方关于违约责任的补充约定。现泸州展望置业有限公司于2016年4月19日收取了黎素玉主张的委托案外人王红转款支付的30万元，并于2016年8月14日如数退还了30万元款项至付款人王红的付款账户。此外，本案中从泸州展望置业有限公司2016年4月19日收取30万元款项之日起计算至2016年8月14日退还30万元款项之日止时间跨度近4个月，泸州展望置业有限公司自愿按照月利率3%的标准计算4个月合计负担了3.6万元并即时予以支付履行。综上，泸州展望置业有限公司在合同载明的竣工日期及约定的交付房屋期限届满之前，既已通过授权和指示公司员工曾葶汝将已收款项30万元如数退还并依约按照月利率3%计付违约金的明示行为作出解除合同的意思表示，黎素玉主张对于上述退还的33.6万元款项事宜不知晓亦不予认可，一审法院认为泸州展望置业有限公司虽未出具黎素玉出具案外人王红收取相应退款的书面委托手续，但结合黎素玉付款系通过委托王红一并支付、黎素玉与王红系姻亲关系、王红付款与泸州展望置业有限公司退款之间的时间金额及具体账户、王红收款后未在合理期限内提出异议等综合考量，应视为泸州展望置业有限公司与黎素玉之间达成了解除ＹＳ189112号《商品房买卖合同》的合意，双方于2016年8月14日解除了《商品房买卖合同》且导致双方之间合同权利义务的终止。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条：“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，黎素玉应履行协助泸州展望置业有限公司办理位于龙马潭区房屋的网签备案登记的解除与注销手续。 综上，泸州展望置业有限公司所举证据不能达到ＹＳ189113号《商品房买卖合同》存在合同无效法定情形的证明目的，故泸州展望置业有限公司现诉请认该《商品房买卖合同》无效，予以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》已经于2016年8月14日予以解除，权利义务已经终止，黎素玉应当履行协助泸州展望置业有限公司解除案涉房屋网签备案的相应义务，泸州展望置业有限公司现就此提出请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：“一、驳回原告诉请确认ＹＳ189113号《商品房买卖合同》无效的诉讼请求；二、被告黎素玉于本判决生效之日起十五日内协助原告泸州展望置业有限公司办理位于龙马潭区房屋的网签备案解除手续。案件受理费100元，由被告黎素玉负担。（该款项由被告黎素玉于本判决生效之日起十五日向本院缴纳）。” 本院二审期间，双方当事人未向法庭提交新证据，黎素玉在二审中自认其系向四川天沛水利水电建设工程有限公司处购买房屋，当时四川天沛水利水电建设工程有限公司向其出具了泸州展望置业有限公司出具的委托买房手续。本院二审审理后查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点在于一、本案法律关系的性质；二、双方签订的《商品房买卖合同》是否应当继续履行。结合查明事实，本院综合评析如下： 关于本案法律关系性质问题。泸州展望置业有限公司在一审中主张系为了向黎素玉借款，所以签订本案的《商品房买卖合同》作为担保。黎素玉主张本案系真实的商品房预售合同纠纷。对此，本院认为，本案的基础法律关系为民间借贷。具体理由有：一、黎素玉的借条上备注月利率3%。黎素玉主张此为补充约定的违约责任。但从备注内容的文本解释来看，月利率3%并无违约金的意思约定；同时在双方的《商品房买卖合同》中明确约定了双方的违约责任，另行在付款依据上以备注月利率的方式约定违约责任明显不符合交易习惯。因此，该备注应为借款利息的备注。二、双方并未严格按照《商品房买卖合同》履行权利义务。黎素玉的付款方式并非合同约定的分期付款时间和金额，而是支付一笔30万以后即未再付款。同时泸州展望置业有限公司也未按照合同约定的交房时间、交房条件完成交付房屋，黎素玉也未就泸州展望置业有限公司的违约行为主张权利。三、黎素玉实际向四川天沛水利水电建设工程有限公司处购买房屋，从泸州展望置业有限公司出具给四川天沛水利水电建设工程有限公司的《授权委托书》明确载明退款还房—“委托人在取得《商品房预售许可证》后，如有资金退还给买受人，原来受托人以优惠价格销售给买受人的房屋，委托人退还买受人上述已交房款，并按已交房款月利率3%计算利息……”，同时，同一时期四川天沛水利水电建设工程有限公司对外所售住房价格均为4000元每平米，所交购房款均为房屋总价的一部分而非全部购房款，明显不符合市场上商品房的交易常情。综合前述事实，本院认定黎素玉与泸州展望置业有限公司之间系借贷法律关系，双方签订《商品房买卖合同》系为了担保泸州展望置业有限公司向黎素玉的借款。 关于双方签订的《商品房买卖合同》是否应当继续履行的问题。由于泸州展望置业有限公司与黎素玉签订的《商品房买卖合同》并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。但该合同的性质实为担保泸州展望置业有限公司与黎素玉之间的借款。从查明事实可知，泸州展望置业有限公司已经在2016年8月14日通过案外人曾葶汝归还黎素玉借款本息共计33.6万元。王红作为黎素玉办理借贷手续的委托人和付款人，泸州展望置业有限公司有理由相信王红亦有权代表黎素玉接收还款，泸州展望置业有限公司按照双方的借贷合意，将归还款项及利息支付给王红后，王红或者黎素玉亦未在合理期限内提出异议，该还款行为对黎素玉具有法律约束力。故泸州展望置业有限公司与黎素玉之间的借贷合同因为泸州展望置业有限公司履行了归还款项的义务而终止。《商品房买卖合同》作为双方借款合同的担保，属于从合同，被担保的借款债务因履行而消灭，从合同的相应债务亦应消灭。故《商品房买卖合同》不应继续履行，且黎素玉应配合泸州展望置业有限公司解除对应房屋的网签手续。 综上所述，上诉人黎素玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人黎素玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  李 杰 审判员  卓 波 审判员  张晓余 二〇二〇年五月二十七日 法官助理  李 霞 书记员  潘 伟