福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）闽民申1466号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡晓明，男，1961年11月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡琦，女，1987年1月6日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司，住所地福建省龙海市港尾镇海湾太武城小区21幢103号。 法定代表人：何祥文，该公司总经理。 再审申请人蔡晓明、蔡琦因与被申请人福建伯恩物业管理股份有限公司龙海分公司（以下简称伯恩物业龙海分公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省漳州市中级人民法院（2019）闽06民终2308号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 蔡晓明、蔡琦申请再审称，（一）一、二审判决认定事实错误。案涉房屋不是别墅。1.根据《福建省住房和城乡建设厅关于促进房地产市场平稳发展的若干意见》的规定，案涉房屋建筑面积为153.51平方米，容积率为1.6，属于普通商品住房范畴。2.根据建设部办公厅《关于低密度、大套型住房和别墅住房标准有关说明的函》的规定，案涉房屋不具备别墅的三个条件。3.蔡晓明、蔡琦与漳州市德友盛房地产开发有限公司（以下简称德友盛公司）签订的《商品房买卖合同》中载明，案涉房产规划用途为住宅，所占土地性质为住宅用地，并非别墅用地。4.别墅、高档公寓的销售价格要高于同地段住宅平均销售价格的一倍以上，案涉房屋的销售价格显然没有达到该标准。5.根据《中华人民共和国国家标准民用建筑设计术语标准》，别墅是指带有私人花园的低层独立式住宅，但案涉房屋结构为四户联排结构，不存在有独立空间，更没有私家花园领地，达不到别墅标准。6.案涉《商品房买卖合同（预售）》、《福建省前期物业服务合同》、《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》均是格式合同，合同中有关别墅及物业费收费标准，系开发商与伯恩物业龙海分公司单方制定，不能作为认定房产性质的依据。（二）一、二审判决适用法律错误。1.案涉房产物业服务费属政府指导价类型，应按政府指导价收取。首先，《福建省物业服务收费管理办法》第七条规定：住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费实行政府指导价。那么除别墅、低密度联排高档住宅外，其他住宅实行的是政府指导价，案涉房屋属于普通商品住宅，应实行政府指导价。2.《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》和《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》中的规定的前期物业服务收费基准价格中的多层住宅实际包含了3层以下多层住宅，案涉房产属于适用政府指导价范围。3.案涉《商品房买卖合同》第21条及《福建省前期物业服务合同》第七条，《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》第四条关于物业收费的约定为格式合同条款，案涉房产物业费5元/平方米明显高于政府指导价，加重了蔡晓明、蔡琦负担，损害蔡晓明、蔡琦的合法权益，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，该条款无效。4.案涉房屋为普通住宅而非别墅，伯恩物业龙海分公司擅自提高收费标准，不合法也不合理。5.伯恩物业龙海分公司虽有一级物业服务资质，但其未达到一级物业服务标准，案涉房产地处乡村，物业成本很低，伯恩物业龙海分公司按每月每平方米5元标准收取物业费，已经高于厦门市区高档住宅物业费标准，非常不合理，蔡晓明、蔡琦诉求按照普通商品住宅政府指导价缴纳物业费合法合理。综上，请求对本案再审。 本院经审查认为，本案争议焦点在于伯恩物业龙海分公司收取蔡晓明、蔡琦物业费的标准。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。伯恩物业龙海分公司与德友盛公司签订的《福建省前期物业服务合同》中约定包括案涉房屋在内的2#-62#按5元/月·平方米的物业服务费收费标准，对包括蔡晓明、蔡琦在内的小区业主具有约束力。而在蔡晓明、蔡琦与德友盛公司间签订的《商品房买卖合同》以及伯恩物业龙海分公司与蔡晓明、蔡琦签订的《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》中，均约定前述物业服务费收费标准，且蔡晓明、蔡琦在签订《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》后已依约缴纳2017年6月1日至2018年3月31日的物业服务费，故前述合同包括案涉物业服务费用标准条款的内容均属蔡晓明、蔡琦与伯恩物业龙海分公司的真实意思表示。蔡晓明、蔡琦主张《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》中约定的物业服务收费标准超过政府指导价，但政府指导价标准并非法律禁止性强制性规定，且蔡晓明、蔡琦亦未提供相应证据证明《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》存在“免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利”的情形，故蔡晓明、蔡琦主张前述合同中有关物业费收费标准的条款无效依据不足，本院不予采信。由上分析，案涉《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》系蔡晓明、蔡琦与伯恩物业龙海分公司真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害国家和社会公共利益，应属有效合同，对合同双方均有约束力，蔡晓明、蔡琦应依约缴纳物业服务费用。蔡晓明、蔡琦主张其无需按合同约定5元/月·平方米的标准支付物业服务费用，而应适用政府指导价，但根据查明的事实，案涉房屋面积152.8㎡；房屋总层数为3层，不符合《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）中定义的多层住宅或高层住宅，故案涉房产不属于《福建省物业服务收费管理办法》第七条、《龙海市物价局、龙海市建设局关于公布龙海市住宅前期物业服务等级收费基准价格的通知》及《漳州市物价局、漳州市住房和城乡建设局关于公布漳州市区住宅前期物业服务等级收费基准价格、浮动幅度和物业服务标准的通知》中规定的应适用物业服务费标准政府指导价的情形，蔡晓明、蔡琦该项主张依据不足，本院不予采信。至于案涉房产是否属于别墅，不影响蔡晓明、蔡琦应依据《【三盛·国际海岸】前期物业服务协议》约定的标准缴纳物业服务费的认定，本院不予分析。 综上所述，蔡晓明、蔡琦的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回蔡晓明、蔡琦的再审申请。 审 判 长 卢椰枫 审 判 员 陈 曦 审 判 员 黄 挺 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 杨 静 书 记 员 陈思航 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：(一)有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；(二)原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；(三)原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；(四)原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；(五)对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；(六)原判决、裁定适用法律确有错误的；(七)审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；(八)无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；(九)违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；(十)未经传票传唤，缺席判决的；(十一)原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；(十二)据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；(十三)审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。