江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终357号上诉人（原审被告）：王天雨，男，1989年3月16日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：王耀明，男，1954年5月21日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审原告）：沭阳联创市场经营管理有限公司，住所地江苏省沭阳县月星家居生活广场旗舰店三层。法定代表人：顾财金，该公司总经理。委托诉讼代理人：何刚，江苏华脉律师事务所律师。上诉人王天雨因与被上诉人沭阳联创市场经营管理有限公司（以下简称联创管理公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2019）苏1322民初11453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。王天雨上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回联创管理公司的诉讼请求。事实及理由：1.王天雨不应当承担物业费。《江苏物业服务管理条例》第三十一条对前期物业做了明确规定，根据该规定，未卖出去的、卖出去但尚未交付、卖出去但商品房买卖合同未约定物业费的，商品房的物业费都应当由出卖人即开发商承担。本案中，王天雨与沭阳联创置业有限公司（以下简称“联创置业公司”）签订的商品房买卖合同已经撤销了关于物业费的约定，则相应的物业费应当由联创置业公司承担而不是王天雨。王天雨之所以交纳第一年的物业费是因为当时如果不交，就不能拿钥匙收房。2.根据《国家物业费收费管理办法》第九、十条规定，联创管理公司收取固定物业费属于包干制。实行包干制的物业企业物业费的构成包括物业服务成本，该成本包括物业公用部位、公用设施设备的日常运行、维护费等。因此，联创管理公司主张的电梯费等费用中的修理费等属于其公司成本，不应由王天雨承担。3.关于电梯、二次增压等公共设施设备产生的电费，业主应当承担。但联创管理公司应当按照省、市的规定将公共用电单独列表、公示，并分担给各业主。但至今，联创管理公司并未公示、分摊，故王天雨拒绝承担。联创管理公司二审辩称，1.联创置业公司与联创管理公司签订了前期物业管理合同，委托联创管理公司管理涉案小区物业。至今，涉案小区未成立业主管理委员会选聘物业企业，所以前期物业服务合同对涉案小区的业主具有约束力。王天雨已经于2015年7月23日取得涉案房屋钥匙并入住，根据《江苏省物业管理条例》第34条规定，已经交付给物业买受人的房屋，前期的物业费用由物业买受人承担。2.王天雨已经缴纳了2015年度的物业服务费用，即表示其对相应的收费标准予以认可。3.联创管理公司收取的费用标准并未超出沭阳县物业指挥部制定的相关收费标准。4.联创管理公司没有重复收费、扩大收费的行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。联创公司向一审法院起诉请求：王天雨支付2016年度至2018年度物业费4564.62元及利息（以4564.62元为基数，自起诉之日起按年利率6%计算至付清之日止）并承担诉讼费。一审法院认定的事实：王天雨系沭阳县月星国际家居生活广场小区7号楼7-2418号房屋的业主，房屋建筑面积83.59平方米。该小区系案外人联创置业公司开发建设。2013年8月30日，联创置业公司与联创管理公司签订前期物业管理合同，委托联创管理公司对涉案小区进行物业管理，委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；公共环境清洁卫生、垃圾清运等。服务期限自2013年8月30日起至2023年8月29日止。同时约定物业服务费按照每月每平方米建筑面积0.5元收取，并约定在业主领取交房钥匙后，物业费由业主承担。合同签订后，联创管理公司为该小区提供物业管理服务事宜。2015年7月23日，王天雨接收涉案房屋，当日，联创管理公司收取王天雨此后一年期物业费503元、电梯电费、维保费、检查费、公共水电费及二次增压电费等1000元、装修垃圾清运费200元，共计1703元，同时收取装修保证金500元。一审另查明，2014年8月20日，沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》，其中第一条第（二）款第4项小区收费指导标准规定，城区高层目前一般标准按0.5元/㎡收取（按建筑面积计算），多层一般标准按0.3元/㎡收取（按建筑面积计算）；代征代缴费用：电梯费每户15元/月、电梯维保费每户25元/月、电梯检查费每户10元/月、公共水电费每户6-10元/月、二次增电费每户25元/月。一审又查明，涉案小区至今未成立业主委员会，联创管理公司与王天雨之间未签订物业服务协议。2016年8月，王天雨因与联创置业公司确认合同无效纠纷向沭阳县人民法院提起诉讼，在该案审理过程中，双方达成调解协议，约定撤销双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议中第6条“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员会继续履行”等条款，现该调解协议已经发生法律效力。一审法院认为，我国《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”；第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。《江苏省物业管理条例》第三十一条对此进一步规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责……前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”；第三十四条规定，“前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额承担”。依据上述规定，前期物业服务费是指已经竣工尚未出售的物业或者已经出售但尚未交付的物业产生的物业服务费，在物业交付买受人之后产生的物业费不属于前期物业服务费。本案中，涉案小区开发企业联创置业公司于2013年8月30日与联创管理公司签订前期物业管理合同，委托联创管理公司对涉案小区提供物业服务，并约定了物业费的收费标准。涉案小区至今未成立业主委员会，也未经业主大会重新选聘物业服务企业或重新签订物业服务合同，故联创管理公司仍可依据前期物业服务合同对涉案小区物业提供物业服务。王天雨辩称已与联创置业有限公司协议撤销了关于“对于出卖人就该物业的公共设施、公共设备所签订的安装、使用、维修、保养等合同，买受人予以许可，并同意日后由业主委员会继续履行”的合同条款，故联创管理公司无权提供物业服务。一审法院认为，该被撤销条款并未明确指向上述前期物业服务合同，且物业服务的内容也不仅限于公共设施、设备的维修、养护等。即使部分物业服务的内容包含在上述被撤销条款的范围内，该条款被撤销后该条约定对合同当事人不产生合同约束力，视为双方对此未作约定，但依据我国《物业管理条例》第二十六条和《江苏省物业管理条例》第三十一条的规定，联创管理公司提供物业服务仍具有法律法规依据。且事实上，至本案王天雨接收房屋并使用后，联创管理公司一直在提供物业服务，王天雨亦享受了联创管理公司提供的物业服务。根据权利义务相对等原则，王天雨享受了物业服务，应承担由此产生的物业服务费。对于物业服务费、电梯费、二次增压费等各项费用收费标准的问题，一审法院认为，该部分费用协商确定属于民事主体意思自治的范畴，法律并未强制干预。本案中，王天雨已经向联创管理公司交纳过一年的物业服务费、电梯费等费用，王天雨在交纳相关费用给联创管理公司时视为双方已对各项费用的收费标准协商一致，且联创管理公司收取的各项费用并未超出本地区物业管理部门制定的各项收费标准。现联创管理公司要求王天雨交纳2016年7月23日至2019年7月22日期间的相关物业费用及从起诉之日起的逾期利息，有事实和法律依据，予以支持。即王天雨应交纳联创公司物业费501.54元/年、电梯费180元/年、电梯维保费300元/年、电梯检查费120元/年、公共水电费120元/年、二次增压费300元/年，以上费用三年合计4564.62元。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：王天雨应于判决发生法律效力之日起五日内向沭阳联创市场经营管理有限公司支付物业服务相关费用共计4564.62元及利息（以4564.62元为基数，自2019年7月31日起至实际付清款之日止，按年利率6%计算）。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由王天雨负担。二审中，为证明联创管理公司的收费情况前后不一致，王天雨向本院提交了联创管理公司出具的《沭阳月星广场6、7号楼收费明细》，载明高层物业服务费0.5元/每平方米/月、装修垃圾清运费200元/每户/（一次性）、装修保证金500元/每户/（一次性）、消防费100元、生活费200元、电梯费500元、公共费200元。联创管理公司质证认为，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。本院认证意见：对真实性予以确认，但与本案无关，故对该证据不予采信。本案二审争议焦点：案涉小区没有成立业主委员会选聘物业服务企业，前期建设方选聘的物业服务企业继续提供物业服务，享受物业服务的业主是否应当承担物业服务费用。本院认为，在物业已经交付业主后，小区在较长时间仍没有成立业主委员会选聘物业服务企业，前期建设方选聘的物业服务企业继续提供物业服务，享受物业服务的业主应当承担物业服务费用，本案王天雨应当向联创管理公司交纳相关物业服务费。理由如下：1.根据法律规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力。本案中，涉案小区业主、业主大会至今未选聘物业服务企业，故联创置业公司与选聘的物业服务企业即联创管理公司签订的物业服务合同对包括王天雨在内的全体业主具有约束力。2.在业主接收房屋但却怠于行使权利、长期未成立业主委员会选聘物业服务企业的情况下，前期物业服务企业按照物业服务合同约定继续提供物业服务的，此时应当由接收房屋并享受物业服务的业主承担物业服务费用，建设单位已经将房屋交付业主，业主已经接受并使用房屋，不应由建设单位继续承担物业服务费用。3.联创管理公司实际上也按照物业服务合同的约定向包括王天雨在内的小区业主提供了物业服务，王天雨也享受了联创管理公司提供的物业服务，根据权利与义务相对等原则，享受了服务即应当承担相应的义务。如王天雨享受了该物业服务却无需交纳相应的费用，则背离了权利与义务相对等的基本原则。4.王天雨在入住时已经预交了第一年的物业费，现其又主张不应缴纳之后的物业费，前后相矛盾。5.王天雨与联创公司在沭阳县人民法院（2016）苏1322民初13044号民事调解书中，确认撤销的仅是《商品房买卖合同》补充协议中关于涉案小区公共设施、设备维护保养及车位所有权归属的相关条款，并未涉及本案争议的物业服务费交纳事宜。6.物业服务涉及全体业主共同利益，如果个别或少数业主只享受服务而拒不承担相应服务费用，将会影响到整个小区物业服务，从而有损整个小区业主共同利益。关于电梯费、电梯维保费、电梯检查费、公共水电费、二次增压费等问题，本院认为，根据法律规定，普通住宅物业公共服务费实行政府指导价。根据沭阳县小区物业管理指挥部下发沭物指发[2014]10号《城区小区财务管理规定》，联创管理公司收取的上述费用并未超过该标准和范围。王天雨也实际使用了电梯等公共设施，联创管理公司也称对公共水电费等予以了公示，故对王天雨关于上述费用属于重复收费、未分摊公示故其无需交纳的主张，本院亦不予支持。综上所述，王天雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王天雨负担。本判决为终审判决。审 判 长 程黎明审 判 员 庄业富审 判 员 朱 海二〇二〇年五月二十九日法官助理 段 娜书 记 员 郑露露