广西壮族自治区都安瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1228民初268号 原告：黄境登，男，1977年12月25日出生，壮族，住都安瑶族自治县。 原告：韦美园，女，1979年11月11日出生，壮族，住都安瑶族自治县，系原告黄境登妻子。 共同委托诉讼代理人：苏法志，广西都维律师事务所律师。 被告：都安闽通商业运营管理有限公司，现住所地都安瑶族自治县安阳镇巴谭社区领秀城，统一社会信用代码：9145122809070887X9。 法定代表人：梁凯。 委托诉讼代理人：韦德立，广西德彬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦锐，广西德彬律师事务所律师。 第三人：都安闽商投资有限公司，现住所地都安瑶族自治县安阳镇巴谭社区领秀城，统一社会信用代码：914512285998253234。 法定代表人：苏景昌。 委托诉讼代理人：刘聪，该公司副总经理。 原告黄境登、韦美园与被告都安闽通商业运营管理有限公司、第三人都安闽商投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日作出（2019）桂1228民初1103号民事判决书，因被告不服该判决，向河池市中级人民法院提出上诉。2019年12月20日，河池市中级人民法院作出（2019）桂12民终2288号民事裁定书，以一审判决认定基本事实不清为由，发回本院重审。本院于2020年4月10日重新立案审理，重新组成合议庭，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告黄境登及共同委托代理人苏法志、被告都安闽通商业运营管理有限公司委托诉讼代理人韦德立、第三人都安闽商投资有限公司委托代理人刘聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄境登、韦美园向本院提出的诉讼请求：1.请求法院判令被告按照协议支付经营管理原告商铺5年租金163770元；2.请求法院判令被告按照协议支付违约金给原告，共计108170元(163770元*0.05%*1321天=108170元,从2015年12月19日暂计至2019年7月31日）；3.第三人都安闽商投资有限公司承担连带赔偿责任；4.本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：都安领秀城开发一期时，原告在都安闽商投资有限公司（以下简称闽商公司）处交购买A8-16号商铺。都安闽商投资有限公司工作人员说为了增加领秀城人气，公司要统一安排出租商铺，要求原告把商铺出租给被告都安闽通商业运营管理有限公司（以下简称闽通公司）。2015年8月21日双方签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定：原告把A8-16号商铺交给被告管理5年，被告一次性支付5年租金163770元。2015年12月19日原告与都安闽商投资有限公司签订《商品房买卖合同》。原告支付39万购房款，都安闽商投资有限公司把A8-16号商铺交给原告管理使用。原告交接房屋后，就把A8-16号商铺给被告管理使用。2018年7月18日原告办理不动产权证，证号：桂（2018)都安县不动产权第0000521号。原告将A8-16号商铺交给被告使用了一段时间，但被告一直没有与原告商量如何支付租金事宜，原告打电话给接待原告的被告工作人员，该工作人员总是以忙为由推脱。原告走访旁边商铺后知道，因租金问题，有些户已经拿回商铺自己出租。原告到被告办公室询问后知道，接待原告的工作人员已经离职了。综上，原告已经按《商铺委托经营管理协议》把A8-16号商铺交给被告管理使用，被告应当按照协议支付租金给原告。但被告没有支付租金给原告，构成违约，应向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向法庭提供如下证据： 1.身份证复印件，证明二原告的身份情况。 2.商铺委托经营管理协议复印件，证明原告把A8-16号商铺委托给被告经营管理5年，租金合计16.377万元，若被告违约则按日万分之五支付违约金的事实。 3.不动产权证复印件，证明A8-16号商铺产权的权利人是二原告。 4.营业执照复印件，证明被告的基本情况。 5.图片复印件，证明被告已经使用涉案商铺。 6.商品房买卖合同复印件，证明原告与都安闽商投资公司于2015年12月19日签订A8-16号商铺买卖合同，双方约定该商铺的总价款为39万元。 7.发票、收据、转账凭证、银行明细单复印件，证明原告已经向被告支付A8-16号商铺总价款39万元。 8.商品房买卖合同（C12-4-1-1113a户），证明第三人出卖第二期商铺的价格每平方米是7525元，原告购买第一期A8-16号商铺每平方米的价格是7144元，价格没有明显低于市场价格。 被告都安闽通商业运营管理有限公司辩称，1.《商铺委托经营管理协议》第5.1条已经明确约定，租金已从甲方购买商铺的总房款中扣除，故原告要求支付租金的诉求缺乏法律和事实依据；2.原告购买涉案商铺，不仅享受租金抵扣房款，还享受垫付首付款等优惠措施，这是三方协商一致后才签订的合同，原告反悔要求支付租金没有事实和法律依据；3.被告没有义务向原告支付租金，故不存在支付违约金的情形；4.第三人向住建部门提交涉案商铺预售备案价为65.5万元，而原告只支付39万元，明显低于市场价格，足以证实租金已经抵扣房款的事实。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告在举证期限内向法庭提供如下证据： 1.商铺委托经营管理协议、借款购房协议书、商品房买卖合同复印件，证明原告与被告于2015年8月21日签订委托经营管理协议，约定原告委托被告经营管理商铺5年，租金共计163770元，该租金已从购房款中扣除；原告与第三人先后签订借款购房协议和商品房买卖合同，约定涉案商铺总价39万元，首付款20万元，其中，由原告向第三人借款10万元用以支付首付款。此外，被告和第三人是“两块牌子一套人马”。 2.收据复印件4份，证明截至2015年12月18日，原告分两次向第三人购房款10万元，加上原告向第三人用以支付首付款的10万元借款，原告共向第三人支付涉案商铺的20万元首付款；2016年5月15日，原告向第三人偿还10万元借款。 3.商铺委托经营管理协议（A8栋其他业主）复印件，证明领秀城A8栋其他业主与被告签订商铺委托经营管理协议，不同的业主之间的协议是否约定免租金以及免租金的年限与购买商铺的合同总价挂钩，每一户主的商铺位置不同，销售的优惠条件不同。 4.商铺委托经营管理协议、商品房买卖合同（类似原告的其他业主），证明商铺买卖和商铺委托经营管理同步协商，商铺总价与委托经营管理免租金年限直接挂钩；类似原告协议均约定相应的租金从购买的商铺的总房款当中扣除，是业主享受开发商的销售优惠条件，原告依法无权要求被告另行支付租金。 第三人都安闽商投资有限公司辩称，答辩意见和被告的答辩意见一致。 第三人在举证期限内未向法庭提供证据。 本院依职权调取的证据如下： 1.本院向都安瑶族自治县不动产登记中心调取的（2018）都安县不动产权第0000050号不动产权证书复印件，证明都安县安阳镇巴谭社区东盟国际都安商贸领秀城A8幢，房屋竣工时间为2015年6月1日。 2.本院向都安瑶族自治县房产服务中心调取《东盟国际都安商贸领秀城预售方案》复印件，证明第三人于2015年7月10日向都安县房管所提交领秀城预售方案，用以申请办理预售证，根据该方案记载，涉案的A8-16号商铺建筑面积为54.59㎡，预售单价1.2万元/㎡，总价65.508万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方意见如下： 被告和第三人对原告提供的证据1、3、4、5、7的三性均没有异议；对证据2、6、8的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。被告和第三人认为，39万元的购房价款是扣除租金后的总价款，而领秀城一期的商铺和二期商铺售价不必须存在悬殊才体现了明显低于市场价格，二期的某些商铺有的还比一期的价格要低，要综合进行定价。 原告对被告提供的所有证据的真实性、合法性均没有异议，对关联性有异议。原告认为，39万元是实际商铺总价款，符合市场价格，不存在租金抵扣房价款的事实，而被告提供的证据不能证实第三人给予被告优惠的事实。 对当事人无异议的证据予以确认，对各方当事人有异议的证据，将根据证据的来源是否合法，内容是否真实，与本案的关联性，结合本案情况综合认定。 本院经审理认定的事实如下：被告是第三人成立的物业管理公司，两公司在领秀城合署办公。2015年6月1日，第三人开发建设的领秀城A8幢竣工。2015年7月10日，第三人向都安瑶族自治县房管所提交预售方案，用以申请办理包括A8幢的领秀城商品房预售证，A8-16号商铺的建筑面积为54.49㎡、销售单价为1.2万元/㎡、总价为65.508万元。2015年8月21日原被告签订《商铺委托经营管理协议》，协议就双方权利义务、违约责任等进行约定，其中，5.1款约定：委托经营管理的期限共5年，自本协议签订之日起，乙方一次性支付甲方5年租金，5年租金16.377万元（该租金已从甲方购买商铺的总房款中扣除）；6.3款约定：甲方无权收取租金及其它来源于该商铺的合法、附属收益。该协议签订当日，第三人即接管A8-16号商铺并入驻使用。2018年12月19日，原告与第三人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向第三人购买领秀城房号为A8-16的商铺，总价款为39万元等内容。原告于2015年11月6日、2015年12月18日、2016年5月15日，先后分5次向第三人支付购房款共计39万元。此后，原告认为被告未按协议约定支付租金，已构成违约，原告多次催偿未果而诉至本院，提出如上诉求。 本院认为，原告与被告签订《商铺委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应按约履行各自的义务。本案中，原告与被告签订协议的5.1款、6.3款明确约定，被告应当支付的租金已经从原告购买涉案商铺的总房款中扣除，原告无权收取租金。对此约定，原告辩称该合同是被告提供的格式合同，其在签订合同时并未认真查看上述合同条款。原告作为一名完全民事行为能力人，该辩解理由不能成立。此外，第三人向都安瑶族自治县房管所提交的预售方案表明，第三人确定的涉案商铺预售单价为1.2万元/㎡、总价65.508万元，而原告与第三人签订的买卖合同约定房价为39万元，涉案商铺的合同价款比第三人所确定的预售价低了近5000元/㎡；若原告与被告约定的涉案租金并未抵扣涉案商铺的房款，则意味着不到半年时间，第三人对涉案商铺的售价下调了近5000元/㎡，这不符合常理。因此，原告仍应继续就其关于被告应当向其支付租金和承担违约责任的主张承担举证证明责任，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利的后果。本案中，原告所提供的证据不足以证实其所主张的事实，故对原告提出的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 驳回原告黄境登、韦美园的诉讼请求。 案件受理费5379元，由原告黄境登、韦美园负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  王 镇 人民陪审员  谭连乔 人民陪审员  韦 剑 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  韦婕梅 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 窗体顶端 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。