江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初1498号原告：上饶市恒大置业有限公司，地址江西省上饶市信州区北环路260号260，统一社会信用代码91361100MA35K32A9Y。法定代表人：汪浩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：车良岐，系该公司员工，特别授权。被告：汪美英，女，1959年4月16日出生，汉族，无业，住址浙江省衢州市衢江区。委托诉讼代理人：王斌，浙江天赞（杭州）律师事务所律师，特别授权。原告上饶市恒大置业有限公司与被告汪美英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人车良岐、被告汪美英的委托代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上饶市恒大置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号2018012934273）；二、判令被告配合我司至上饶市房管局办理撤销备案的相关手续；三、判令被告向原告支付违约金259,500元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月29日，原、被告签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号2018012934273）。合同约定，被告购买原告开发的位于上饶恒大珺庭小区18幢2单元1层2-102号房，该商品房总价为2,595,000元，被告应于2018年1月29日前支付首期房款795,000元；余款1,800,000元应向出卖人认可的贷款银行申请贷款支付。合同签订后，被告向原告支付了购房款共计1,095,000元，截止2019年11月26日，被告因自身原因导致贷款被银行拒贷，被告还剩1,500,000元购房款未按合同约定向原告支付。原、被告签订的恒大珺庭小区《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款第3点约定，如买受人的按揭申请未获银行最终审批同意的，买受人应在银行审批终了之日起10日内付清剩余房款。否则，视为逾期付款，逾期20天以上的视为买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。综上，为维护原告的合法权益，原告特诉至贵院，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告汪美英辩称：一、被告不存在违约行为。（1）2018年1月20日，原告的儿子就与销售人员进行了接洽，在原告确认能办理按揭贷款的情况下于2018年1月29日签订购房合同。被答辩人的销售人员对答辩人可以以贷款方式支付购房款进行了错误性的引导，导致答辩人对自身能否可通过贷款申请产生错误性的判断，应由被答辩人承担过错责任。（2）在未能获得贷款的情况下，经销售人员的催讨，被告也积极履行了后续的付款义务。结合被告的支付能力，被告是分期支付了30万。那么我们被告也积极履行了后续的一个所以说不存在我们以故意不支付这个购房款。被告在积极履行，并无恶意违约行为。二、本案中《商品房买卖合同》属于格式合同，《商品房买卖合同》补充协议第二条第一款第3点存在免除被答辩人责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利的情形，应确认无效。商品房买卖合同第八条第二款约定来看，逾期超过180日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当向出卖人支付因付款的1%作为违约金那么等于说原被告双方签订的备案合同是约定的是1%的违约金。那么原告通过私下签订补充协议，加重被告的义务并且根据司法实践中的一些规定，备案合同应该作为双方实际履行的一个依据。补充协议变更了备案合同的实质性条款，属于无效条款。补充协议字体也没有进行特别的加粗提示，作为买受人都是基于一个弱势地位，购房的时候都是按照开发商原告的要求去签订协议，根本没有看所有的内容。从补充协议的很多条款都是免除原告作为房开公司的一些责任和义务且加重被告作为购房人的责任和义务，变更了原来备案合同的实质性条款，所以这些补充协议的内容违约金条款10%属于一个无效条款。根据合同法第39条、第40条以及消费者权益保护法第26条规定，对经营者使用格式条款免除或者限制自身责任的，应采取合理的方式提请对方注意，本案中被告没有发现这个条款，所以我们认为这个应做无效认定；三、本案中违约金过高，请求法院予以调整。综上，答辩人认为被答辩人在答辩人以自身名义办理银行贷款存在过错责任，且违约金条款属于格式条款，加重了被答辩人履行合同的责任，应依法确认无效。原、被告分别围绕诉请及抗辩向本院提交了营业执照、《上饶市商品房买卖合同》及补充协议、还款提示函、律师函及EMS单据、情况说明、微信聊天记录、银行转账凭证等证据，原被告经交换质证后对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并存卷佐证。根据上述确认证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：被告汪美英相中恒大珺庭小区房产，经初步协商，2018年1月29日，原告上饶市恒大置业有限公司与被告汪美英签订了《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号2018012934273）。合同约定，（1）被告汪美英购买原告开发的上饶恒大珺庭小区18幢2单元1层2-102号房屋，商品房总价2,595,000元；（2）第七条第3项：被告采取商业贷款方式付款，首付款795,000元，付款时间2018年1月29日；余款1,800,000元向出卖人认可的贷款银行（贷款机构）申请贷款支付；（3）第八条，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。一段时间后，由被告儿子代被告汪美英与原告签订【恒大珺庭小区《商品房买卖合同》补充协议】，该补充协议第二条第（一）款第1项约定，买受人必须在《认购书》约定日期内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金贷款所需的全部真实资料。如果逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。合同签订后，被告按约向原告支付了购房首付款795,000元。因被告未能从银行获得贷款，后续购房款支付困难未能按约履行。经原告催交，被告分别三笔又汇交房款30万元（每笔10万元）。其后，未能再支付还款。本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应当承担违约责任；二、违约责任适用标准及调整。争对争议焦点一，被告答辩称，因原告的销售人员曾告知被告可以办理商业贷款，致使被告对付款能力作出了错误判断与原告签订了购房合同，最终导致未能全部支付合同购房款，原告对结果产生有过错，被告并非恶意违约，不应当承担违约责任。原告不认可曾对被告作出可以办得商业贷款的承诺，认为被告应承担违约责任。本院认为，首先，被告与原告销售人员的微信聊天记录仅反映原告要求被告提供办理商业贷款的相应资料，无法证明原告作出了能办的商业贷款的承诺或答复；其次，购房款支付方式系购房者的自主选择，年龄、收入、是否有其他贷款等等影响贷款申请审批的因素由购房者自身条件决定，购房者在买房时有义务主动考虑；再次，能否办得商业贷款，审核权在银行机构，并非由原告决定，被告因自身因素导致贷款未获批不应归责于原告。故，因被告迟延、拖欠购房款支付，被告应承担相应的违约责任。争对争议焦点二，原、被告所签的《上饶市商品房买卖合同（预售）》及补充协议对违约责任作出了不同约定。被告抗辩认为补充协议加重了被告的责任，且系格式条款，应属无效，要求适用《上饶市商品房买卖合同（预售）》的约定。本院认为，补充协议与预售合同对违约金作了不同约定，虽补充协议加重了被告的违约责任，但现有证据不足以证明上述条款系原告方为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商，不足以认定系格式条款。但签订在后的补充协议约定违约金明显过高，对此，本院综合考虑合同履行情况、当事人主观过错、实际损失等因素，根据公平原则与诚实信用原则，本院酌定违约金为60,000元。原告扣除上述金额后应将余款1,095,000-60,000=1,035,000元予以退还。综上所述，原被告签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应按约履行并就各自违约行为承担相应违约责任。因被告迟延履行其支付房款的义务，且至今仍未履行，故原告要求解除合同的诉请本院予以支持。被告要求合同解除后，原告应将购房款退还，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十四条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告上饶市恒大置业有限公司与被告汪美英签订的《上饶市商品房买卖合同（预售）》（合同备案号2018012934273）；二、原告上饶市恒大置业有限公司应将扣除被告汪美英应付违约金60,000元后剩余的已付房款1,035,000元于本判决书生效之日起三十日内退还被告汪美英；三、被告汪美英应于本判决书生效之日起三十日内配合原告上饶市恒大置业有限公司办理上饶恒大珺庭小区18幢2单元1层2-102号房屋备案撤销手续；四、驳回原告上饶市恒大置业有限公司的其他诉讼请求。原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,818元，由被告汪美英负担13,549元，由原告上饶市恒大置业有限公司负担1,269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  王典平二〇二〇年五月二十五日书记员  周建珍