湖南省株洲市渌口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0221民初522号 原告：株洲瑞和房地产开发有限责任公司，住所地：株洲市渌口区津口东路瑞和广场。 法定代表人：刘自强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许溪，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告：中国联合网络通信有限公司株洲市分公司，住所地：株洲市天元区天台支路口。 负责人：何凌轩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛徐淼，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：颜怡青，湖南天桥律师事务所实习律师。代理权限为一般代理。 原告株洲瑞和房地产开发有限责任公司（以下简称瑞和公司）与被告中国联合网络通信有限公司株洲市分公司（以下简称联通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月28日公开开庭进行了审理。原告瑞和公司的委托诉讼代理人许溪及被告联通公司的委托诉讼代理人毛徐淼均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告瑞和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《中国联合网络通信有限公司株洲市分公司场地租赁合同》；2、判令被告向原告支付场地租金7470元；3、判令被告向原告支付违约金9万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2016年9月20日签订《中国联合网络通信有限公司株洲市分公司场地租赁合同》，合同编号：ＣＵ12-4303-2016-0019205。被告租赁原告位于株洲市渌口区，租赁期限为2016年9月15日至2021年9月14日，租金为每月14940元，通过先交租金后使用门面方式，第二年起，被告每年在前一年合同到期后最迟一个月内付清下年度的租金，并且合同明确约定违约金金额为9万元。根据《场地租赁合同》约定，被告应于2019年9月15日之前付清下年度租金，被告于2019年9月底腾空所租赁房屋，但是未告知原告是否解除租赁合同。因被告2019年9月15日到现在的租金一直未支付，原告与被告工作人员数次沟通，均以不负责此事项或等通知为由予以推脱。2019年10月份原告又到被告住所地送达《告知函》，被告仍然未给予任何答复，也未与我公司任何人员进行协商沟通。鉴于被告一直不予回复的态度，原告为避免商铺门面租金损失进一步扩大，积极进行重新招租，但案涉商铺目前仍然无新租户进驻，被告给原告造成了实际的直接的损失。2020年1月9日，原告向被告再次送达《催告函》，要求被告支付2019年9月15日至2019年9月30日的场地租金7470元和违约金9万元，被告一直未予任何回复。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告联通公司当庭答辩称：同意解除租赁合同并支付半个月的场地租金。但原告主张的9万元的违约金明显过高，应予减少。因被告腾空房屋后没有给原告造成损失，约定的月租金为14940元，原告主张的违约金高达9万元，近半年的租金明显与实际不符，根据《合同法》第114条和《合同法司法解释二》第29条的相关规定，依法应当适当减少原告的违约金金额。综上，请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对于原告提交的四组证据，被告方对证据1无异议，但对原告提交的场地租赁合同的证明目的有异议，理由为原告主张的违约金9万元明显过高，合同中约定的年租金为179280元，原告所主张的违约金额将近半年多的租金金额明显与原告的实际损失不符且对被告有失公平，应当予以核减；对证据3催告函的快递单存根的真实性有异议，因被告方搬空之后有多次与原告方口头协商解除场地租赁合同等问题；对证据4中的门面招租照片、微信记录三性均有异议，被告认为其腾空搬离之后原告一直在自行使用该房屋，被告的行为没有给原告扩大造成实际损失。本院认为，原告当庭出示了双方签订的场地租赁合同和催告函的原件，对上述证据的真实性应予以确认，且被告自认其搬离租赁场地的时间为2016年9月30日，双方签订的租赁合同明确约定了被告应支付租金的数额、时间、租赁年限和违约责任等内容，原告方根据该合同约定的内容主张被告支付租赁和承担违约责任并无不当，故对该份场地租赁合同的关联性，本院予以确认。至于原告所主张的违约金是否过高的问题，本院将在本院认为部分予以评述。对于原告提交的快递存根虽然并非原件，但因有快递名称和快递单号以及快递物流信息，可以据此网上查询其真实性，故对该份证据的真实性应予以确认。对原告提交的门面照片和微信记录，可以证实原告方对涉案的租赁门面尚在招租过程中，与本案具有关联性，本院予以确认。对于被告联通公司提交的照片，拟证明原告在被告腾空房屋后一直在自行使用涉案标的物，被告的行为未给原告造成损失。原告对该证据的真实性和合法性无异议，但对该证据的证明目的有异议，原告方认为是屡次要求被告妥善解绝房屋租赁问题，因该门面不能在没有解除合同的情况下进行转租，且目前原告也在对此门面进行招租，基于被告违约在先如果将该门面长期空置会进一步给原告造成负面的影响。本院经审查认为，因原告对于该照片的真实性予以认可，本院对其真实性予以认可，但该照片不足以证明原告从被告离开租赁门面后开始至今一直在使用该门面，且不足以证明被告的提前解约行为未给原告造成损失，故本院对被告提交的该份证据的关联性不予采纳。 本院经审理认定事实如下：2016年9月20日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《中国联合网络通信有限公司株洲市分公司场地租赁合同》，合同约定了如下内容：一、甲方将其具有合法产权，位于株洲市渌口区，结构为框架，建筑面积为83平方米的场地出租给乙方使用…三、租赁期限为五年，从2016年9月15日起至2021年9月14日止…四、双方确认，场地租金为每月14940元，年租金为人民币179280元，租金按年支付…八、乙方如未按时支付租金，每逾期一日，按应付未付租金金额的万分之二点一向甲方支付违约金，如逾期六十天仍未支付，甲方有权提前解除合同，乙方无条件退出…十、合同期内，未经对方同意或未出现本合同约定可以提前解除本合同的情形，任何一方擅自解除合同的，应向对方支付违约金，违约金金额不超过“见其他约定第3条”标准…十四、其他约定：1、租金方面，经谈判，第三年和第五年租金在上年度的基础上分别递增5%，即第三、第四年租金为188244元／年；第五年租金为197656元／年；2、一方采取先交租金后使用门面方式，第二年起，每年乙方在前一年合同到期后最迟一个月内付清下年度的租金…3、针对第十条变更为：合同期内，未经双方同意或未出现本合同约定可以提前解除本合同的情形，任何一方擅自解除合同的，应向对方支付违约金，违约金金额为9万。合同签订后，原告按合同约定的时间将场地交付给被告使用。被告按合同约定应最迟于2019年10月15日之前付清下一年度租金，但被告在2019年9月30日腾空所租赁的门面，且至今未向原告支付2019年9月15日至9月30日期间的租金。2020年1月9日，原告向被告快递《催告函》，要求被告支付2019年9月15日至2019年9月30日的场地租金7470元并承担违约金9万元。至今双方未就是否解除合同以及是否支付违约金9万元等事宜协商达成一致意见，故原告诉至本院。 本院认为，本案案由系房屋租赁合同纠纷，因被告在本案审理过程中同意解除租赁合同并支付半个月的租金7470元，故本案审查的焦点问题为：原告诉请的违约金是否过高的问题？ 本案中，原、被告双方订立的《中国联合网络通信有限公司株洲市分公司场地租赁合同》，系双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使合同权利、履行合同义务。在履行合同的过程中，被告未按时支付租金，构成违约。按合同约定被告超过六十天仍未支付租金，原告有权提前解除合同。故在被告逾期未支付租金构成违约的情形下，原告要求被告支付实际租赁期间的未付租金以及承担相应的违约责任并无不当。关于原告诉请的违约金是否过高的问题，被告方以被告提前解除双方签订的租赁合同未给原告造成严重损失，且双方合同约定的年租金仅为179280元而原告主张的违约金9万元高达近半年多租金为由，请求依法予以核减。本院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》的相关规定:“认定约定的违约金是否过高一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益…主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”本案中，原告方的损失包含被告继续履行合同支付租金义务后其可以获得的租金收益即第四年和第五年的租金收益，按合同约定分别为188244元/年和197656元/年，合计385900元/年。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方合同中约定的违约金9万元显然并未超过造成原告损失的30%，因此，本院依法不宜认定双方约定的违约金9万元过分高于造成的损失。故对被告的抗辩意见，本院不予采信。 综上，原告瑞和公司主张解除双方的租赁合同并要求被告向其支付租赁费7470元和违约金9万元，于法有据，本院予以支持。被告联通公司举证不利应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲瑞和房地产开发有限责任公司与被告中国联合网络通信有限公司株洲市分公司于2016年9月20日签订的《中国联合网络通信有限公司株洲市分公司场地租赁合同》； 二、被告中国联合网络通信有限公司株洲市分公司在本判决书生效后十日内向原告株洲瑞和房地产开发有限责任公司支付租赁费7470元和违约金90000元，合计97470元。 如被告未按本判决指定的上述期间履行给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2236.75元，减半收取1118.38元，由被告中国联合网络通信有限公司株洲市分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。直接向华融湘江银行长沙分行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号81×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  赖国清 二〇二〇年五月二十八日 书记员  马 婵 附本案相关法律： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。