广西壮族自治区钟山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1122民初231号 原告（反诉被告）：贺州彰泰城房地产开发有限公司，住所地钟山县龟石北路98号。 法定代表人：朱忠勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄世军，广西迈泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎新英，女，1964年4月26日出生，汉族，住钟山县。 委托诉讼代理人：于松坚，广西宏民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何茵婷，广西宏民律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）贺州彰泰城房地产开发有限公司（以下简称“贺州彰泰城”）与被告（反诉原告）黎新英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺州彰泰城的委托诉讼代理人黄世军，被告黎新英的委托诉讼代理人于松坚、何茵婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺州彰泰城向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、被告向原告支付违约金419996.40元，违约金从已付购房款中扣除。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告配合原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续；3、被告向原告支付违约金419996.40元，违约金从已付购房款中扣除；4、被告向原告支付律师费15000元。事实和理由：2019年5月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县县城北环东路南侧Ｃ块（河东新区钟山彰泰城61幢1-4层61-03商铺作价1399988元出售给买受人，买受人在合同签订时支付房屋总价款的20%以上即709988元，剩余购房款690000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。该合同附件十一补充协议第八条第一款、第二款第二项、第八款分别约定“因买受人的原因导致出卖人解除合同的，买受人应按照合同总价款的30%支付出卖人违约金并按附件四第4条第2款处理，合同终止，出卖人可将该房另行出售他人，买受人无异议”，“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。合同签订后，原告按照约定为被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，被告未按照约定支付剩余购房款，原告向被告发催告函催收未果，遂提起本案诉讼。 被告黎新英辩称，同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告不存在恶意违约的情形，被告未能按期付款的原因是银行以被告仍有一套房屋在还贷及年龄问题未发放贷款，购房时被告已将自己的工作、家庭、收入情况等告知原告的销售人员，但原告的销售人员未提示被告了解购房政策，亦未告知被告银行不发放贷款应承担的违约责任，但即使被告存在违约，违约金也应按3%计付。因房价上涨，原告将本案房屋再次出售不会发生损失，补充协议约定违约金为30%过分高于原告的实际损失，不应支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告黎新英向本院提出反诉请求：1、原告贺州彰泰城向被告黎新英返还购房款709988元及利息（以709988元为基数，从2019年6月1日起至实际归还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、原告贺州彰泰城向被告黎新英返还住房维修基金13092元。被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，因银行政策原因不发放贷款致使被告未能按期付款，过错不在被告，被告不存在违约的情形，原告应当返还已付的购房款及所产生的利息。同时，被告还缴纳了住房维修基金13092元，亦应一并返还。 原告贺州彰泰城辩称，因被告未能按期支付剩余购房款，应当按照《商品房买卖合同》补充协议十一的约定以合同总价款的30%支付违约金，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且补充协议十一最后的买受人特别声明“合同条款可能存在限制买受人权利、减轻或免除出卖人义务和责任的情形，出卖人已采取合理的方式逐字逐句提请买受人注意并作充分说明，买受人已逐字逐句仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并同意全部接受”。银行贷款只是支付购房款的一种方式，被告还可以通过其他方式在合同约定期限内支付剩余购房款，因此，请求法院驳回被告的反诉请求。 本院经审理查明认定事实如下：2019年5月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于钟山县县城北环东路南侧Ｃ块（河东新区钟山彰泰城61幢1-4层61-03商铺作价1399988元出售给买受人，买受人在合同签订时支付房屋总价款的20%以上即709988元，剩余购房款690000元于签订合同之日起30日内以银行贷款方式支付；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。该合同附件四第二条约定“贷款购房的买受人声明：在签订《买卖合同》时，已经充分了解现行的购房政策、贷款（含银行贷款和公积金贷款，下同）的贷款政策、办理条件、程序及需交纳的全部资料及费用。买受人愿意承担《买卖合同》签订后贷款政策、条件等发生变化或不符合贷款条件（包括但不限于因银行信贷政策变动、个人或配偶信用记录不良、多次贷款等）而无法获得贷款或无法足额获得贷款的风险，并承诺按照约定的付款时间付清房款”，该合同附件十一补充协议第八条第二款第二项、第八款分别约定“双方应在合同解除之日起10日内提交原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续所需的证明材料，并到原合同登记机关办理买卖合同备案、预告登记注销手续”，“出卖人为实现债权或解除合同发生的各项费用（包括但不限于案件受理费、律师费等）均由买受人承担”。合同签订后，原告按照约定为被告办理了《商品房买卖合同》备案手续，被告向原告支付了首付款709988元，向钟山县住房和城乡建设局缴纳了住房维修基金13092元。 另查明，被告黎新英因其名下有多套房屋不符合贷款条件致未能办理银行贷款。 本院认为，原告与被告均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应协助原告到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定剩余购房款以银行贷款方式支付，但附件四第二条关于“贷款购房的买受人声明”的格式条款对无法获得贷款需按照约定付款时间付清房款未用黑体字注明，原告亦未举证证实尽到了告知义务。同时，原告的销售人员作为专业从事房地产销售的人员在签订合同时一般会询问购房户是否另有房产以决定首付款比例，原告未能举证证实被告存在刻意隐瞒房产的情况下，应视为被告已如实陈述自身的情况，被告黎新英因其名下有多套房屋不符合贷款条件以致未能办理银行贷款，属政策性原因所致，被告黎新英无恶意违约行为，不应承担违约责任。关于律师费，被告对解除合同无异议，亦不存在恶意违约的情形，双方本可自行协商解决，原告仍滥用诉权，对该违约金本院不予支持。合同解除后，原告应向被告返还购房款709988元。关于购房款利息，在《商品房买卖合同》解除前，原告是依据合同约定持有该购房款的，不应计付利息，对该主张本院不予支持。关于住房维修基金，被告存入钟山县住房和城乡建设局账户，原告未持有该款项，被告可在合同解除后自行到钟山县住房和城乡建设局办理退款事宜。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，部分无理。反诉原告的反诉请求部分有理，部分无理。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条规定，判决如下： 一、解除原告贺州彰泰城房地产开发有限公司与被告黎新英签订的《商品房买卖合同》，被告黎新英于本判决生效之日起十五日内协助原告贺州彰泰城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理撤销《商品房买卖合同》备案手续； 二、原告贺州彰泰城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告黎新英退还购房款709988元； 三、驳回原告贺州彰泰城房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告黎新英的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3912元（已减半收取,原告已预交），反诉案件受理费5515元（已减半收取，被告已预交），由原告贺州彰泰城房地产开发有限公司负担9327元，被告黎新英负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  黄蕾 二〇二〇年五月二十六日 书记员  李浩 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。 提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。