广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初4388号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广州市花都区新华街公益路21号南座。负责人：黄少珊，该支行行长。委托诉讼代理人：张运锐，该公司职员。被告：曾文海，男，1989年4月24日出生，汉族，户籍地址湖南省祁东县，现住广州市花都区，被告：广东星光达房地产开发有限公司，住所地广州市花都区新华街汇晶西一街4号之一自编101房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440114563969093E。法定代表人：陈敏然。委托诉讼代理人：李子慧，该公司员工。原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）与被告曾文海、广东星光达房地产开发有限公司（以下简称星光达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农商银行花都支行的委托诉讼代理人张运锐、被告星光达公司的委托诉讼代理人李子慧到庭参加诉讼。被告曾文海经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。农商银行花都支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告曾文海签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201600215)，被告曾文海偿还拖欠原告的借款本金179196.84元及利息（利息包括正常利息、罚息及复利，利息按合同约定计至贷款结清之日止，暂计至2020年2月20日为5854.14元）；2.被告曾文海用于抵押的位于广州市花都广物汇晶广场东二街1号216房的房地产经折价或拍卖、变卖所得的价款，原告享有优先受偿权；3.被告星光达公司对被告曾文海的借款本息承担连带保证责任；4.被告曾文海承担本案的案件受理费，被告星光达公司对此承担连带责任。事实与理由：2016年1月25日，原告与被告曾文海签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201600215）。合同约定，原告向被告曾文海发放楼宇按揭贷款25万元，期限自2016年2月1日至2026年2月1日止，利率按月息4.4917‰计算（如遇到利率调整，则按中国人民银行规定的利率计算），以被告曾文海所有的位于广州市花都广物汇晶广场东二街1号216房的房地产作抵押，并于2016年7月12日办理预购商品房抵押不动产登记证明。2016年1月18日，被告星光达公司与原告签订《楼宇按揭合作协议》，该协议第6条第6.1、6.2、6.3项约定：6.1：甲方同意为本合同第3条所指楼宇的购房人偿还乙方购房贷款承担无条件、不可撤销的连带责任保证。6.2：甲方对每笔借款的保证期限为：A、自乙方向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及乙方宣布贷款提前到期日）起两年，但在甲方为购房人办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证之日，甲方就该购房人对乙方负有的保证义务即解除。由于购房人所购房屋尚未办妥房屋所有权证及乙方作为抵押权人的他项权证，故被告星光达公司需承担无条件、不可撤销的连带责任保证。2016年2月29日，原告向被告曾文海发放贷款25万元。截至2020年2月20日，被告曾文海违反合同约定，尚欠借款本金179196.84元及利息5854.14元（利息包括正常利息、罚息及复利），本息合计185050.98元未偿还。被告星光达公司也未履行保证责任代为清偿债务。为维护原告的合法权益，特具本状诉至法院。星光达公司辩称，原告未向被告曾文海履行催告义务，也未向被告曾文海说明断供的后果，应就扩大的损失（罚息、复利、诉讼费用等）自行承担责任。曾文海未作答辩。农商银行花都支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对农商银行花都支行提交的证据进行了核证。农商银行花都支行所举证据和所作陈述，因无相反的证据反驳，也无影响证明效力的因素，且农商银行花都支行保证真实，本院经审查核证后予以认定，并据此认定事实如下：2016年1月18日，星光达公司与农商银行花都支行签订《楼宇按揭合作协议》，第3条约定双方就星光达公司开发建设并依法销售的座落于花都广物汇晶广场的经批准命名为汇晶广场商品楼宇进行按揭合作。根据《楼宇按揭合作协议》第6.1条及第6.2条的约定，星光达公司同意为第3条所指楼宇的购房人偿还农商银行花都支行购房贷款承担无条件、不可撤销的连带保证责任，该保证不再逐笔办理保证担保手续。保证期间自农商银行花都支行向每个购房人发放的贷款到期日（包括分期到期日及农商银行花都支行宣布贷款提前到期日）起两年，但在星光达公司为该购房人办妥房屋所有权证及农商银行花都支行作为抵押权人的他项权证之日起，星光达公司就该购房人对农商银行花都支行负有的保证义务即解除。第7.1约定农商银行花都支行可以先请求星光达公司对全额债务承担保证责任，也可以先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，农商银行花都支行有权向购房人和星光达公司继续追索。2016年1月25日，曾文海作为借款人及抵押人与农商银行花都支行作为贷款人及抵押权人签订《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201600215），约定：曾文海向农商银行花都支行借款25万元，用于购买广州市花都汇晶东二街1号216房的房产，借款期限10年，具体以借据为准。贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮10%执行，贷款利息按月计收，实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，农商银行花都支行有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知曾文海。曾文海未按合同约定期限归还贷款本息的，农商银行花都支行有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止。对不能按时支付的利息，农商银行花都支行有权在贷款到期后按罚息利率计收复利。曾文海若在还款期限内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，农商银行花都支行有权以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权。曾文海任意一期供款的违约，即为对农商银行花都支行全部借款的违约，农商银行花都支行可采取相应的方式实现全部债权。如曾文海违反本合同规定之任何条款，可能影响农商银行花都支行债权实现的，农商银行花都支行有权单方解除本合同，要求曾文海立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿。曾文海提供位于广州市花都汇晶东二街1号216房的房产为上述贷款提供抵押担保。涉案商品房已办理预购商品房预告登记及抵押登记，但未取得房屋所有权证。2016年2月1日，农商银行花都支行按约定向曾文海发放25万元借款，约定的月利率为4.4917‰，贷款到期日为2026年2月1日，还款方式等额法。贷款发放后，曾文海没有按时还款。庭审中，农商银行花都支行主张截止至2020年2月20日，曾文海尚欠借款本金179196.84元及按合同约定计算的利息5854.14元，利息包括正常利息、罚息、复利。本院认为，农商银行花都支行与星光达公司签订的《楼宇按揭合作协议》以及农商银行花都支行与曾文海签订的《楼宇按揭合同》是各方当事人借款担保的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。农商银行花都支行依约向曾文海发放贷款25万元，曾文海理应依约履行还款义务，但曾文海没有按约定归还借款，现拖欠农商银行花都支行借款本金179196.84元及利息的行为已构成违约，应承担违约责任。故农商银行花都支行请求解除合同，并由曾文海清偿借款本金179196.84元及约定的正常利息、罚息、复利的诉求，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以建筑物和其他土地附着物作抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。涉案房屋已办理抵押登记，抵押权已设立，故农商银行花都支行主张涉案房产变现价款的优先受偿权，本院予以支持。农商银行花都支行与星光达公司签订的《楼宇按揭合作协议》已对保证期间及保证责任进行约定，涉案房产尚未取得房地产权证，星光达公司应按合同约定承担保证责任。曾文海经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，违反法律规定，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行与被告曾文海签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0809004201600215）；二、被告曾文海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行清偿借款本金179196.84元及正常利息、罚息、复利（计至2020年2月20日的正常利息、罚息、复利合计为5854.14元，此后继续按《楼宇按揭合同》约定计算至款项还清之日止）；三、原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行对被告曾文海用作抵押的广州市花都区广物汇晶广场汇晶东二街1号216房经折价或拍卖、变卖后所得的价款有权优先受偿；四、被告广东星光达房地产开发有限公司对上述第二判项被告曾文海的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告曾文海追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由被告曾文海负担，被告广东星光达房地产开发有限公司对此承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 吴 优二〇二〇年五月二十九日书记员 杜晓嘉附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第六条本法所指保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。