陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终13650号上诉人（原审原告）：林波，男，1982年1月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：赵娟娟，陕西岚光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王之仪，陕西岚光律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陕西长九实业有限公司，住所地陕西省西安市莲湖区。法定代表人：金政波，该公司董事长。委托诉讼代理人：李虹，女，1975年12月25日出生，汉族，该公司办公室主任，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘逸姗，女，1990年8月19日出生，汉族，该公司法务人员，住西安市碑林区。上诉人林波因与被上诉人陕西长九实业有限公司（以下简称长九公司）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林波上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金456832元（违约金暂计算至2019年5月9日）；并依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金2476元；或将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决事实认定错误。双方房屋买卖合同及补充协议约定“不可抗力”为迟延交房的抗辩理由。但原审判决认定“根据双方合同补充协议约定了非被告怠于履行自身义务导致延迟，被告不承担责任”。双方合同并无此约定。双方合同约定了上诉人应当取得房屋所有权证的时间，并未约定契税和大修基金票据交给被上诉人为办证条件。被上诉人作为办证义务人也未曾向上诉人要求提交票据。一审判决径行认定逾期办证“并非出卖人原因”，显属事实认定不清。2、原审判决适用法律错误。被上诉人违约事实清楚，证据确凿，一审适用合同法第八条、第六十六条无法得出驳回上诉人诉讼请求的结论。3、本案争议焦点以及上诉人主张。本案争议焦点应是合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件是否指《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》？以及被上诉人的抗辩情形是否构成“不可抗力”？合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件就是《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被上诉人未取得该表，就是未达到房屋交付条件，应当承担逾期交房违约责任。被上诉人抗辩的五方验收已经完成、规划验收部门等原因均不构成法定的不可抗力事由。长九公司答辩称：1、原审判决认定事实清楚，争议房屋所涉项目已按期完工并验收合格，符合交房条件，其公司已按期通知上诉人收房，上诉人自身拒绝收房，其公司不存在违约行为。XX房XX道XX号”一期项目，已于2017年8越0日之前取得勘察、设计、施工、监理、建设五部门的验收文件及《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，并通过了防雷、人防、消防、节能全部分项验收。验收合格，符合交房条件。被上诉人通知上诉人收房，但上诉人认为不符合交房条件，拒绝收房。2、竣工验收备案表并非商品房交付的强制性法定条件，亦不属于商品房买卖合同中约定的必备交房条件。3、竣工验收备案表迟延取得系不可抗力原因所致。项目A1、A2、A3、A4、A5、A6、A10、A11、A12号为项目一期，A7、A8、A9、A13号及地下车库为项目二期，项目一期与2017年7月13日完成现场实体的全部工程内容，并取得防雷、人防、消防、节能、环保验收，但因规划局告知一期与二期同属一个规划许可证建设范围，需一并验收，故一期于2017年7月31日由建设单位组织勘察、设计、施工、监理、建设五部门竣工验收，意见为合格，竣工验收通过。项目二期验收后，被上诉人即向西安市规划局及城改办申请DK-1规划验收，但因本项目属城改老项目，规划局于2018年3月1日实施新的验收规范，本项目未明确按老规范还是新规范，导致规划验收合格意见书取得延迟。后经稽查大队及市规划局讨论，于2019年1月底2月初向被上诉人颁发DK-1（一期、二期）的《建设工程竣工规划验收合格证》。被上诉人于2019年2月22日取得《建设工程档案归档通知单》后，立即向西安市质监站申请办理《竣工验收备案表》，但因政府机构改组，市质监站机构调整，质监站公章2019年2月15日过期，直至新公章启用，被上诉人才于2019年4月9日拿到《竣工验收备案表》。以上情况属于合同约定之“不可抗力”情形，相应期限应予以顺延。4、上诉人主张的逾期办理房产证违约金无任何依据，应依法予以驳回。依照合同约定，被上诉人应在房屋交付之日起500日内为上诉人办理房屋产权证，被上诉人实际收房日期为2019年5月19日，故办证期限应当自2019年5月19日起算500日。而且根据合同约定及房产证办理要求，上诉人需向被上诉人提交契税和房屋维修基金缴纳完毕的材料等文件，但上诉人并未向被上诉人提交。上诉人主张逾期办理房产证违约金无任何依据，应予以驳回。综上，争议房屋在2017年8月30日之前已竣工并经五方验收合格，被上诉人也按照合同约定在交房期前通知上诉人前来收房，逾期收房公司系上诉人自身原因所致，被上诉人无任何违约行为，不应承担违约责任，一审判决应予维持。林波起诉至一审法院请求：1.判令长九公司向其支付逾期交房违约金456832元；2.判令长九公司向其支付逾期办理房产证的违约金2476元；3.本案诉讼费由长九公司承担。原审经审理查明：2017年4月5日，林波与长九公司签订《商品房买卖合同（预售）》（预售许可证号201XXXX，合同备案号Y17095465），约定林波购买长九公司开发的位于西安市莲湖区XX环XX段XX号XX道XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积184.78平方米，总房款2476052元，出卖人应于2017年8月30日前向买受人交付房屋，交付时应取得并出示房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，商品房为住宅的，还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，逾期超过60日的，买受人有权解除合同，出卖人应当退还购房款，按约定支付利息和违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，因出卖人的原因，买受人未能在交付房屋之日起500日内取得房屋所有权证书的，应当支付总房款千分之一的违约金。合同附件十二补充协议约定，双方确认出卖人因下列“不可抗力”而延期交房的不承担违约责任：⑴自然灾害导致工期托期或延期交房的；⑵因执行合同签署后新版本的法律、法规导致工程托期或延期交房的；⑶法定传染病或其他重大流行性传染病导致工程托期或延期交房的；⑷非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程托期或延期交付的；⑸施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程托期或延期交房的；⑹政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程托期或延期交房的；⑺测量机构原因所致迟延。买受人逾期收房的，每逾期一天应支付总房款万分之一的违约金，逾期达到180日的，出卖人有权解除合同，相关损失由买受人承担，同时买受人应向出卖人支付总房款5%的违约金。上述合同签订后，林波向长九公司支付首付款496052元，余款198万元在华夏银行股份有限公司西安分行办理了房屋抵押贷款。经查，涉案房屋所属西安市莲湖区XX村XX城中村改造项目开发部分（DK-1）（XX道XX号XX期）A2#楼于2017年1月17日通过防雷装置验收，2017年5月31日取得人防“结建”工程验收备案书，2017年7月13日经西安市公安消防支队消防验收合格，2017年7月16日通过建筑节能分部工程专项审核验收备案。2017年7月31日，涉案项目经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，取得了《西安市商品住宅使用说明书》和《西安市商品住宅质量保证书》。长九公司通知买受人收房，林波认为长九公司未取得竣工验收备案表，不满足合同约定的交房条件，不予收房。此后，XX道XX号XX期工程项目相继竣工，并通过了消防、人防、防雷、节能及环保验收。2019年1月21日，涉案房屋所在A2#号楼等楼栋取得了《建设工程竣工规划验收合格证》。 2019年4月9日，涉案项目取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，西安市城中村（棚户区）改造建设工程监管中心盖章确认，准予备案。长九公司随后通知林波收房，林波于2019年4月13日回复“今天去收房”，同日，长九公司发布《致业主信》，就涉案项目规划验收、竣工备案延后以及办理产权将滞后所遇的政府新规、政府机构改组合并等事项予以说明，承诺尽快为业主办理房屋产权事宜。2019年4月19日，林波委托陕西岚光律师事务所发出《律师函》，要求长九公司出示合同约定的建设工程竣工验收备案证明文件，向林波交付房屋，向产权登记部门提交办理房屋所有权证所需卖方资料，支付逾期交房违约金441975.28元、逾期办证违约金2476.05元。2019年5月7日，长九公司回函，称涉案项目系城改项目，竣工验收备案表迟延取得系不可抗力因素所致，因规划部门实施新的建设工程竣工规划条件核实管理规定，新老规范适用问题不明确，致使规划验收迟延至2019年1月21日办妥，2019年2月22日长九公司取得《建设工程档案归档通知单》后，立即申请《竣工验收备案表》，又遇政府机构改组合并，公章更新，直至2019年4月9日才取得《竣工验收备案表》，长九公司已及时通知林波收房，产权证需林波先办理收房手续，并缴纳契税和大修基金后，长九公司才能协助办理。2019年5月19日，林波办理了收房手续。2019年5月24日，林波提起诉讼，要求长九公司支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权证违约金。一审庭审中，林波认为长九公司未按时取得建筑工程竣工验收备案证明文件，其有权拒绝收房，长九公司应当承担逾期交房违约金和逾期办证违约金。长九公司认为房屋已经竣工并验收合格，具备交付条件，竣工验收备案表迟延取得系不可抗力因素所致，且系管理性规定，逾期收房的责任在林波。原审法院认为，双方争议的焦点是长九公司未按时取得竣工验收备案表是否构成违约。竣工验收备案制度是国家行政机关对建设工程质量的一种监督管理制度，竣工验收备案的申请主体是建设单位，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位依法对建设工程质量负责，行政主管部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收，竣工验收备案制度系管理性规范，非效力性规范。涉案房屋经过建设、监理、施工、设计和勘察单位五方综合验收合格，并相继通过了防雷、人防、消防、节能、环保验收，取得了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，具备住宅的居住和使用功能。双方合同约定出卖人交付房屋时应取得并出示建设工程竣工验收备案证明文件，不违反法律与行政法规的强制性规定，但长九公司未按时取得竣工验收备案表，是由于行政审批手续迟延所致，而非长九公司怠于履行自身义务导致迟延，根据双方合同补充协议的约定，长九公司不承担逾期交房的违约责任。涉案项目因行政审批手续迟延办理，致使办理房屋所有权证事宜相应延后，并非出卖人的原因，林波也未将契税和大修基金缴纳票据及时交予长九公司，其主张长九公司承担逾期办证违约金的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告林波主张被告陕西长九实业有限公司支付逾期交房违约金456832元的诉讼请求；二、驳回原告林波主张被告陕西长九实业有限公司支付逾期办理房产证的违约金2476元的诉讼请求。案件受理费8190元，减半收取计4095元，由林波承担。二审中，林波提交证据：1.西安市住房与城乡建设局对市民李春平（林波母亲）关于商品房示范文本的答复。用于证明：诉争合同约定的建设工程竣工验收备案文件仅指竣工验收备案表。2.林波缴纳契税及大修基金票据，用于证明：按照合同约定，应交付之日起500日内长九公司办好证，但长九公司办理房产证逾期。合同并未约定办证所需要契税及大修基金票据。长九公司质证称：针对证据1，西安市住建局并非立法机关，其无权对建设工程质量管理条例规定的竣工备案文件进行限制性解释。商品房买卖合同示范文本与实际签订的商品房买卖合同存在差别，双方当事人约定的商品房交付条件即建设工程竣工验收备案证明文件并非竣工验收备案表。商品房竣工验收的验收机关及单位为西安市规划局及市城改办，并非西安市住建局。因此对于该答复，无任何法律效力。住建局无立法权，也不具备验收房屋的资格。针对证据2，契税及大修基金票据，合同约定了上诉人向被上诉人提供契税及大修基金缴纳完毕的材料，这是房管局规定的，并非是长九公司规定。上诉人陈述长九公司未向其索要，逻辑上讲，若上诉人不将票据交给长九公司，如何证明其向长九公司提交了该两份凭证。至于办理时间，合同约定的办证时间即交付之日起500日，交付之日是指开发商交房，业主收房，业主只有收房以后才能视为房屋已经交付，本案中林波收房日期为2019年5月19日，且现长九公司已为其于2019年11月8日办理完毕了房产证，该房产证现于银行抵押。长九公司提交证据：西安市住建局《关于建设工程竣工验收备案问题的复函》，以此证明其公司就项目的五方验收已经完成，也取得了规划、消防、人防、环保等部门出具的验收合格证明，申办竣工验收备案表只是一个行政审批流程，不是政府强制性的。林波质证称，对证据真实性无异议，不认可证明目的，不能证明长九公司已取得备案表，只能证明已具备申请备案表的条件。经审理查明，原审判决查明事实属实。本院认为，本案中，林波与长九公司在签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人应于2017年8月30日前向买受人交付房屋，交付时应取得并出示房屋测绘报告和建设工程竣工验收备案证明文件，商品房为住宅的，还应提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》等。长久公司在约定期限内通知林波收房时，林波以涉案房屋未取得竣工验收备案表，不满足合同约定的交房条件为由拒绝收房。本院认为，长久公司通知林波收房时，涉案项目虽未取得竣工验收备案表，但该项目已于2017年1月17日至2017年7月16日先后通过了防雷装置验收、人防“结建”工程验收、消防验收、建筑节能分部工程专项审核验收，并于2017年7月31日，经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方综合验收合格，取得了《西安市商品住宅使用说明书》和《西安市商品住宅质量保证书》。作为住宅用房，已经具备了居住和使用的功能，可以实现双方签订《商品房买卖合同（预售）》以占有、使用房屋为主的合同目的。况且，建筑工程的竣工验收备案是国家行政机关对建设工程质量的一种管理性要求，竣工验收备案制度系管理性规范，非效力性规范，备案是手段，不是目的，审核流程也非长九公司所能掌控。再者，长久公司未在约定交房日期前取得竣工验收备案表，是由于行政审批手续迟延所致，并非长久公司不积极履行自身义务导致。故本案林波关于长九公司在约定交房日期前未取得竣工验收备案表，应承担逾期交房违约责任的上诉理由不能成立。原审法院判决驳回林波要求长九公司支付违约金的诉讼请求，判处并无不当，本院予以确认。关于林波主张的逾期办理房产证的违约金问题，双方合同约定双方同意共同向房屋登记管理部门申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在交付房屋之日起500日内取得房屋所有权证书的，应当支付总房款千分之一的违约金。办理房产证，是双方共同行为，林波也未将契税和大修基金缴纳票据及时交予长九公司，故原审法院对其主张长九公司承担逾期办证违约金的诉讼请求不予支持，判处亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8190元，林波已预交，由林波承担。本判决为终审判决。     审 判 长  邹  守  鸣审 判 员  杨  晓  昱审  判  员    张      楠二○二○年五月二十日  法 官 助 理   孙  静  文                     书 记 员   崔  诚  浩     1