广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初55号 原告（反诉被告）：郭大明，男，1951年1月22日出生，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：陈耀宁，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴锡凤，广西精一律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：吴东桂，男，1994年11月22日出生，住防城港市港口区。 原告（反诉被告）郭大明与被告（反诉原告）吴东桂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序审理。郭大明的委托诉讼代理人陈耀宁、吴锡凤，吴东桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭大明向本院提出诉讼请求：1、吴东桂继续履行2017年5月11日签订的《碧海紫金城商铺租赁合同》；2、吴东桂向郭大明支付违约金15000元；3、吴东桂向郭大明支付2019年11月23日至2020年4月9日五个月的租金45000元。事实和理由：位于防城港市港口区“碧海紫禁城”18栋3号铺面中的1807号、1808号、1809号、1810号商铺，原为广西强盛置业有限公司所有。2017年5月11日，陆荫定与广西强盛置业有限公司签订了《碧海紫金城商铺租赁合同》承租了上述4间商铺，租期为2015年10月22日至2020年10月21日（内容见附件）。2017年11月16曰陆荫定将该合同约定所承租的商铺转租给吴东桂，吴东桂承继了陆荫定的合同权利和义务。吴东桂、陆荫定和广西强盛置业有限公司于2017年11月21日签订《碧海紫金城商铺租赁补充协议》，约定吴东桂继续履行《碧海紫金城商铺租赁合同》。后因广西强盛置业有限公司将吴东桂承租的这4间商铺所有权转让给郭大明（登记于郭大明之子郭浩名下），2018年8月30日，郭大明、吴东桂又签订了一份《补充协议》，吴东桂继续履行《碧海紫金城商铺租赁合同》，向郭大明交纳租金。2019年4月，郭大明又将上述商铺中的1807号、1809号转租给李晓伟，为分清各商铺的租金，郭大明同意转租，继续履行原《碧海紫金城商铺租赁合同》和《补充协议》，吴东桂每年支付租金108000元（1809号、1810号商铺）（离小区出口较远一边的2个玻璃门垂直对入的2间铺面）。2019年10月30日，吴东桂通过微信向郭大明发出“声明”，称其于2019年10月22日起退租1809号、1810号商铺，10月23日起不再支付租金。郭大明要求吴东桂按约定履行合同，但是吴东桂却拒绝履行。郭大明认为，吴东桂与郭大明2018年8月30日签订的《补充协议》为《碧海紫金城商铺租赁合同》的组成部分，内容不违反法律和行政法规强制性规定，为合法有效协议，双方均应按照约定全面履行各自义务。现吴东桂拒绝履行合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条，已构成违约。因此，郭大明为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，恳请法院支持郭大明的诉讼请求。 吴东桂辩称，1、郭大明于2019年10月28日将1807号、1808号商铺转租给第三人李晓伟，已构成违约，导致吴东桂无法正常履行合同。2、双方于2019年10月28日签订的《商铺租赁合同》与2017年签订的《碧海紫金城商铺租赁合同》及2018年8月30日签订的补充协议相违背，根据法律规定，双方于2019年10月28日签订的《商铺租赁合同》无效。 吴东桂向本院提出了反诉请求：1、郭大明向吴东桂支付违约金30000元；2、郭大明向吴东桂归还合同保证金5000元。事实和理由：位于防城港市港口区“碧海紫金城”18栋3号铺面中的1807号、1808号、1809号、1810号商铺，原为广西强盛置业有限公司所有。2017年5月11日，陆荫定与广西强盛置业有限公司签订了《碧海紫金城商铺租赁合同》承租了上述4间商铺，租期为2015年10月22日至2020年10月21日（内容见附件）。2017年11月16曰陆荫定将该合同约定所承租的商铺转租给吴东桂，吴东桂承继了陆荫定的合同权利和义务。吴东桂、陆荫定和广西强盛置业有限公司于2017年11月21日签订《碧海紫金城商铺租赁补充协议》，约定吴东桂继续履行《碧海紫金城商铺租赁合同》。后因广西强盛置业有限公司将吴东桂承租的这4间商铺所有权转让给郭大明（登记于郭大明之子郭浩名下），2018年8月30日，郭大明、吴东桂又签订了一份《补充协议》，吴东桂继续履行《碧海紫金城商铺租赁合同》，向郭大明交纳租金。吴东桂已将房屋租金交纳至2019年10月23日。2019年3月7日，吴东桂在郭大明书面同意的情况下将上述商铺中的1809号、1810号转租给吴梅玲，吴东桂继续履行原《碧海紫金城商铺租赁合同》和《补充协议》。2019年4月23日，吴东桂在郭大明书面同意的情况下又将上述商铺中的1807号、1808号转租给李晓伟，吴东桂继续履行原《碧海紫金城租赁合同》和《补充协议》。后吴东桂与李晓伟在2019年10月28日签订《解除商铺租赁合同协议书》。2019年10月28日，郭大明与李晓伟签订关于上述商铺中的1807号、1808号的《商铺租赁合同》，违反了广西强盛置业有限公司、吴东桂、郭大明于2018年8月30日签订的《补充协议》。该《补充协议》是在2017年5月11日签订的《碧海紫金城商铺租赁合同》的补充协议。合同第八条的第1款约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，导致乙方不能承租该商铺的，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方30000元”。2019年10月30日，吴东桂在商铺玻璃粘贴退组商铺告示。吴东桂认为，吴东桂与郭大明2018年8月30日签订的《补充协议》为《碧海紫金城商铺租赁合同》的组成部分，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。现郭大明在乙方没有违反合同的情况下，将商铺转租他人，构成违约。综上，请求法院支持吴东桂的反诉请求。 郭大明辩称，吴东桂与李晓伟解除商铺租赁合同协议书后，吴东桂与李晓伟就没有任何租赁关系，1807号、1808号铺面的处置权就归郭大明，吴东桂的反诉理由不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。双方当事人对对方提供的证据的真实性均无异议，则本院予以确认并根据证据的内容认定案件事实。 结合证据，本院认定案件事实如下：2017年5月11日，广西强盛置业有限公司（甲方）与陆荫定（乙方）签订一份《碧海紫金城商铺租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于桃花街“碧海紫金城”18栋3号商铺（建筑面积168平方米）出租给乙方，租赁期限五年，自2015年10月22日起至2020年10月21日止；租金和租金交纳期限。第四年租金为207348元，在2018年9月22日前交清。第五年租金为219790元，在2019年9月22日前交清；违约金和违约责任。如甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，导致乙方不能承租该商铺的，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方30000元。如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方须赔偿甲方30000元；乙方需另外向甲方交纳水电、物业、房屋保证金5000元，租赁期满后，双方办理交接手续，如有损坏房屋或费用缺交的，在保证金中抵扣抵算，超出的由乙方另行支付，积余的由甲方退还给乙方。合同还对其他事项作了约定。 2017年11月21日，广西强盛置业有限公司与陆荫定、吴东桂签订一份《碧海紫金城商铺租赁补充协议》，约定陆荫定将承租的桃花街“碧海紫金城”18栋3号商铺转租给吴东桂，吴东桂履行《碧海紫金城商铺租赁合同》约定的条款。 2018年8月30日，广西强盛置业有限公司与吴东桂、郭大明签订《补充协议》，约定因产权变更，广西强盛置业有限公司将碧海紫金城”18栋1807号、1808号、1809号、1810号商铺的所有权转让给郭大明，由郭大明与吴东桂继续履行《碧海紫金城商铺租赁合同》。 2019年4月23日，吴东桂经郭大明同意，与李晓伟签订《商铺租赁合同》，将“碧海紫金城”18栋1807号、1808号商铺转租给李晓伟。2019年10月28日，吴东桂与李晓伟解除上述租赁合同。同日，郭大明与李晓伟签订《商铺租赁合同》，将“碧海紫金城”18栋3号商铺中1807、1808号一、二层，1809号、1810号的二层出租给李晓伟。 2019年10月30日，吴东桂在案涉铺面上粘贴一份《声明》，内容为吴东桂自2019年10月22日起退组碧海紫金城18栋3号商铺中的1809号、1810号商铺，2019年10月23日起不再支付租金。 另查明，吴东桂已经将涉案的1809号、1810号商铺的租金支付至2019年10月23日。 本院认为，本案的争议焦点为：1、吴东桂与郭大明之间的《碧海紫金城商铺租赁合同》是否已经解除？郭大明本诉的各项请求是否有法律依据？2、郭大明将涉案的1809号、1810号商铺出租给李晓伟是否构成违约？吴东桂的反诉请求是否成立？ 关于第一个争议焦点。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同解除分为约定解除条件和法定的解除条件。吴东桂在声明中并未载明要解除合同依据的理由，从庭审查明的事实看，《碧海紫金城商铺租赁合同》没有约定解除合同的条件，其中“如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方须赔偿甲方30000元。”也仅仅是约定承租人提前解除合同的违约责任，不能视为支付违约金即可解除合同。另一方面，本案也不符合法定的解除合同的条件。所以吴东桂虽然已经将解除合同的意思表示送达郭大明，但由于吴东桂没有解除权，故《碧海紫金城商铺租赁合同》没有解除，双方应继续履行该合同，对郭大明的第一个诉请，本院予以支持。同时，合同中约定“如乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方须赔偿甲方30000元”，该违约金适用的前提应该是吴东桂违约导致合同解除，现双方的合同继续履行，郭大明依据该条款主张违约金不能成立，本院不予支持。吴东桂已经将涉案的1809号、1810号商铺的租金支付至2019年10月23日，没有按时缴纳2019年10月24日至2020年4月9日的租金，构成违约，则对于郭大明请求吴东桂支付该期间的租金45000元，本院予以支持。 关于第二个争议焦点。郭大明作为出租方将1809号、1810号商铺出租给吴东桂，吴东桂在郭大明的同意下将1809号、1810号商铺转租给李晓伟，则李晓伟为次承租人。郭大明与吴东桂之间的《碧海紫金城商铺租赁合同》仍然有效并继续履行，并不因转租行为而失效。吴东桂与李晓伟于2019年10月28日解除双方的租赁合同关系后，吴东桂作为1809号、1810号商铺的承租人的地位不变。郭大明在没有与吴东桂协商解除《碧海紫金城商铺租赁合同》的情况下，将吴东桂承租的1809号、1810号商铺出租给李晓伟，依据双方合同“如甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，导致乙方不能承租该商铺的，视为甲方违约，甲方须赔偿乙方30000元”的约定，郭大明的行为构成违约，导致吴东桂不能承租该商铺，应向吴东桂支付违约金30000元。关于房屋保证金5000元的问题。双方的合同的部分仍在履行，不符合合同约定的退还条件，故对吴东桂退还保证金的诉请，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下： 被告（反诉原告）吴东桂继续履行与原告（反诉被告）郭大明于2017年5月11日签订的《碧海紫金城商铺租赁合同》； 被告（反诉原告）吴东桂向原告（反诉被告）郭大明支付五个月的租金45000元； 原告（反诉被告）郭大明向被告（反诉原告）吴东桂支付违约金30000元； 驳回原告（反诉被告）郭大明的其他全部诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）吴东桂的其他全部诉讼请求。 本诉案件受理费1100元，减半收取550元，由吴东桂负担462.50元，由郭大明负担87.50元。反诉案件受理费337.50元，由吴东桂负担48.21元，由郭大明负担289.29元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本八份，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费 1437.50元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，帐号：20×××13，开户行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 凌 枝 二〇二〇年五月七日 书记员 冼升权