江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0412民初9456号原告（反诉被告）：赵之昱，男，汉族，1988年9月7日生，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：张振铉，上海市银都律师事务所律师。被告（反诉原告）：常州柳立置业有限公司，住所地常州市武进国家高新技术产业开发区新雅路18号281室，统一社会信用代码913204120695085586。法定代表人：钱剑勇。委托诉讼代理人：吴玉婷，该公司员工。原告赵之昱诉被告常州柳立置业有限公司（以下简称柳立公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月9日立案受理，先适用简易程序，后依法转为普通程序，于2020年1月16日、2020年5月11日公开开庭审理了本案。赵之昱及其委托诉讼代理人张振铉两次到庭参加诉讼，柳立公司的委托诉讼代理人潘思含到庭参加第一次诉讼，后柳立公司变更诉讼代理人吴玉婷到庭参加第二次诉讼,本案现已审理终结。赵之昱向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的常州市武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋买卖合同有效；2.判令被告继续履行原、被告之间的《商品房房屋买卖合同》将该合同向辖区房管部门备案等相关房屋登记手续，交付两份合同原件给原告；3.诉讼费由被告承担。事实和理由:2018年6月,原告与被告签订关于购买常州市武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋的买卖合同,原告已付清了全部购房款和合同约定的装修款及车库费用。但在签约现场被告以合同需用印及需要备案暂时没有将合同交付原告，后合同于当日上传房管信息平台，原告收到房管信息平台发送的合同已签署的告知信息。因被告长时间没有交付合同，原告多次索要后得知被告于2018年底将出售给原告的上述房屋列入双限房源，并打包出售给他人。原告认为原告已与被告签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，被告出售房屋时案涉房屋并未列入双限房源，政府仅是要求被告所开发的房屋部分比例列入双限房，被告完全可以自行调整具体房源。原被告之间的合同应继续履行，故诉至法院。柳立公司辩称，1.原告所称内容与事实不符，柳立公司销售商品房时，案涉房屋已被纳入双限房范围。案涉房屋为双限房在2013年3月14日签订的国有土地使用权出让合同中明确约定，原告之所以能在2018年6月与柳立公司就案涉房屋签订买卖合同，是由于2018年6月高新区管委会曾口头答应柳立公司本公司的工作人员可以购买双限房，而原告系柳立公司离职员工申小龙的外部关系人员，申小龙通过内部请示，使原告以柳立公司员工名义签订买卖合同。但2018年10月高新区管委会明确了双限房购房主体，柳立公司员工不属于购买主体遂通知含原告在内的全体购房员工办理退房退费手续，但原告未予理会。2.案涉房屋为双限房，原告作为国家公职人员不具备购买涉案房屋的主体资格，双方签订的合同因非归于双方的原因不可履行，原告的诉请无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。柳立公司向本院提出反诉请求：1.判令解除原告与被告签订的常州市武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋买卖合同及其附件附录；2.诉讼费由反诉被告承担。案件审理过程中，柳立公司变更诉讼请求为确认合同无效，返还原告房款。事实和理由：2018年6月，原告与柳立公司就案涉房屋签订了买卖合同。后经高新区管委会确认，案涉商品房仅能销售给高新区管委会批准的部分人员，合同违反社会公共利益，因此无效，故向法院提起反诉。赵之昱对柳立公司反诉辩称：柳立公司开发房屋哪些属于商品房，哪些属于双限房系由柳立公司决定调整的。2018年6月，柳立公司已将案涉房屋出售给原告。2018年11月，柳立公司将案涉房屋列入双限房并恶意销售他人，属于欺诈销售。柳立公司请求合同无效无法律依据，综上，故请求驳回反诉原告的诉请。本院经审理查明：2018年6月，赵之昱在柳立公司的同学申小龙告知其有具有购买湖墅湾花园房屋的资格，房屋价格优惠。赵之昱遂到原告处办理购房事宜，购买房屋为湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋及车位，并于2018年6月30日向柳立公司实际支付含房价、装修及车位在内的房款1027009元。赵之昱签署购房合同后，柳立公司未将合同交付赵之昱，现柳立公司陈述合同已无法提供，案涉房屋已于2018年12月登记在其他公司名下。2018年10月，柳立公司曾电话通知赵之昱其没有购房资格，要求其退房办理退款手续。赵之昱当时拒绝该要求。2019年6月，赵之昱向武进区住房和城乡建设局信访，信访内容为当事人因故曾为该项目介绍人（恒立油缸合作项目），2018年6月27日，碧桂园电话通知当事人可以以每平米6700元以及附加强制8万元购买一个车位的价格购买29幢甲单元1403室房屋，当事人表示同意方案，并于6月30日全款支付并网签协议。在2018年10月，开发商销售电话通知当事人所他不符合高新区确定的该合作项目的优惠购房资格，要求无条件退房退款，并不承担任何损失，并于2018年12月将该房屋备案至他人名下。2019年8月7日，该局出具该信访不予受理告知单。2019年8月28日，柳立公司向赵之昱发出通知书，内容为赵之昱于2018年6月30日购买的湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋属于仅能由特定主体购买的人才房，经查，赵之昱不具备购买该房屋的资格，因此双方签订的合同应属于无效合同。要求赵之昱前去办理退费事宜。另查明，2013年，常州市国土资源局与常州恒屹实业投资有限公司签订国有建设用地使用权出让合同，出让武进高新区阳湖西路北侧龙江南路西侧地块。合同补充条款第6条约定，受让人要提供住宅销售面积的70%按照每平方米4200元销售给高新区管委会指定的园区企业中高级管理人员，中高级管理人员取得房产证后五年内不得转让过户。案涉房屋现属于限定人员、限定价格的双限房，赵之昱不属于可购房的限定人员范围。以上事实有原被告陈述、转账凭证、短信记录打印件、接访记录单、不予受理告知单、通知书、国有土地出让合同、会议纪要等证据在卷作证。本案争议焦点在于：案涉合同是否有效。本院认为，法律对于合同无效情形明确规定为以下几种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益及违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，赵之昱与柳立公司签订合同时，系双方真实意思表示，柳立公司并未提供充分证据证明赵之昱存在上述法律规定合同无效的情形。对于柳立公司主张赵之昱无购房资格而合同无效的意见，本院认为，案涉房屋现确为限定人员、限定价格的双限房，而赵之昱不属于可以购房的限定人员范围，但赵之昱有无购房资格只涉及合同是否可以继续履行的问题，合同是否有效应当依据合同法的规定予以审查，故柳立公司以赵之昱无购房资格主张合同无效的意见本院不予采纳。对于柳立公司主张法院审查合同是否存在可撤销事由的意见，本院认为，首先，柳立公司主张赵之昱签订合同时隐瞒真实身份因而产生重大误解的意见，与柳立公司第一次庭审陈述合同签订过程内容不符，柳立公司对于赵之昱实际身份系明知，并未受到欺诈或产生误解；其次，撤销权应在当事人知道撤销事由之日起1年内行使，柳立公司于2018年10月已知赵之昱无购房资格，但其并未在1年内提出撤销合同主张，故本院对柳立公司的该意见不予支持。综上，柳立公司与赵之昱签订的房屋买卖合同有效。对于原告主张继续履行合同的请求，本院认为，案涉房屋为双限房，而赵之昱并无购房资格，且案涉房屋亦已实际备案登记于他人名下，原房屋买卖合同实际已不能履行，故本院对原告该请求不予支持。对于房屋买卖合同不能履行的问题，原告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认赵之昱与常州柳立置业有限公司签订的关于武进区湖墅湾花园29幢甲单元1403室房屋买卖合同有效；二、驳回赵之昱其余诉讼请求；三、驳回常州柳立置业有限公司反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由常州柳立置业有限公司负担；反诉案件受理费25元，由常州柳立置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  高 璐人民陪审员  周小国人民陪审员  王惠丽二〇二〇年五月二十五日书 记 员  孙 俊