贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1908号上诉人（原审原告）：夏云梁，男，汉族，1985年8月17日出生，住四川省泸州市龙马潭区。上诉人（原审原告）：彭露，女，汉族，1987年8月21日出生，住四川省泸州市龙马潭区。二上诉人共同委托诉讼代理人：戴学萍，贵州仁致律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：曾援，贵州仁致律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：杨言，男，汉族，1967年9月3日出生，住贵州省习水县。委托诉讼代理人：赵茂杰，贵州鸿志律师事务所律师。原审第三人：方令，男，仡佬族，1985年3月11日出生，住遵义市红花岗区。上诉人夏云梁、彭露因与被上诉人杨言、原审第三人方令租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏云梁、彭露上诉请求：撤销原判，依法改判解除上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原判认定事实不清，证据不足，在一审中上诉人提交的《房屋租赁合同》来源于法院的拍卖公告程序中，其合同的真实性是合法有效的，且上诉人通过拍卖程序取得涉案房屋，并按照该合同收取了剩余的房屋租金，这足以证明上诉人提供的《房屋租赁合同》是被上诉人与陈明镜所实际履行的合同，但一审却偏信被上诉人一面之词，认定被上诉人提供的《房屋租赁合同》有效，显然违背了客观事实。一审法官在作出一审判决后，又向陈明镜、陈国富调查取证，且该调查笔录未经上诉人质证，属程序违法。杨言二审辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。方令二审陈述：对上诉人与被上诉人之间的具体租赁情况不清楚，但须要保证方令在租赁期内的正常经营。夏云梁、彭露向一审法院起诉请求：一、判决解除夏云梁、彭露与杨言之间的《房屋租赁合同》；二、案件受理费由扬言承担。一审法院认定事实：遵义市中级人民法院因执行（2015）遵市法民终字第375号民事判决，将案涉房屋进行司法拍卖，夏云梁、彭露通过公开竞买方式竞得房屋，取得房屋所有权。杨言认为遵义市中级人民法院的拍卖程序违法，向遵义市中级人民法院提起执行异议。遵义市中级人民法院于2018年12月6日作出（2018）黔03执异323号执行裁定书，裁定驳回杨言的异议请求。2018年12月17日取得所有权登记，夏云梁、彭露登记为所有权人。后，杨言针对（2018）黔03执异323号执行裁定书，向贵州省高级人民法院提起复议。贵州省高级人民法院于2019年9月12日作出（2019）黔执复245号执行裁定书，裁定驳回杨言的复议请求，维持（2018）黔03执异323号执行裁定。夏云梁、彭露取得案涉房屋所有权后，要求杨言支付租金，双方对租金的金额及支付方式产生分歧，不能达成一致意见。2019年1月13日、2019年2月16日夏云梁、彭露委托律师向杨言发出律师函，要求根据市场行情重新议定2019年的租金价格或者按照160元价格逐年递增10%计算支付2019年房屋租金。本案中，夏云梁、彭露及杨言各举出一份案涉房屋的《房屋租赁合同》（甲方陈明镜与乙方杨言签订），夏云梁、彭露举出的《房屋租赁合同》中第四条4-1：乙方租赁甲方上述门市每月每平方米建筑面积租金为160元，每年租期满前一个月根据市场行情重新议定下一年的租金价格，但甲方收取乙方的租金价每年涨幅不超过上年租金价的10%。签订时间为2011年1月1日。杨言提交的《房屋租赁合同》第四条4-1：乙方租赁甲方上述门市2012年7月31日前每月每平方米建筑面积租金为（人民币）125元，2012年7月31日前三个月根据市场行情重新议定下一年的租金价格，但甲方收取乙方的租金价每年涨幅不超过上年租金价的10%。签订时间为2011年1月1日。陈明镜及其委托的房屋租赁管理人陈国富认可其与杨言签订《房屋租赁合同》是杨言提交这一份，杨言一直按照与陈明镜签订的《房屋租赁合同》支付租金，2018年1-12月的租金为166390元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，夏云梁、彭露通过竞拍取得案涉房屋所有权，仍然应当继续履行陈明镜与杨言签订的《房屋租赁合同》。夏云梁、彭露及杨言举出两份不同的《房屋租赁合同》，陈明镜及其委托的房屋租赁管理人陈国富均认可陈明镜与杨言签订的《房屋租赁合同》的初始单价为125元/㎡，双方在实际履行的2018年租金单价为143.69元/㎡。应当认定陈明镜与杨言履行的是初始单价为125元/㎡的《房屋租赁合同》，且2018年租金单价为143.69元/㎡。夏云梁、彭露可以按照《房屋租赁合同》（初始单价为125元/㎡）及实际履行情况，要求杨言重新商议2019年的租金。而本案中，夏云梁、彭露要求杨言按照市场行情或初始单价160元/㎡从2012年起逐年递增10%计算2019年的租金，杨言明确表示不同意，双方不能达成一致意见，并非杨言不支付租金。夏云梁、彭露发送的律师函内容仍然要求杨言按照前述方式计算租金，杨言对该计算方式已明确表示不同意，不能因杨言未对律师函进行回复而认定杨言经催告仍未履行主要债务。对夏云梁、彭露根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第二百二十七条的规定，要求解除合同的理由，不予采纳。本案也不存在合同应当解除的约定情形及其他法定情形，故，对夏云梁、彭露的诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条之规定，判决如下：驳回夏云梁、彭露的诉讼请求。案件受理费30元，由夏云梁、彭露负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人之间的租赁合同关系是否应予解除。本案中，上诉人通过竞拍取得涉案房屋的所有权，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，上诉人与被上诉人仍应继续履行陈明镜与被上诉人签订的《房屋租赁合同》。但上诉人与被上诉人各自向法院提交了一份不同的《房屋租赁合同》，上诉人主张按初始单价为160元/㎡逐年递增10%计算租金，而被上诉人主张按初始单价为125元/㎡逐年递增10%计算租金，对此，陈明镜及其委托的房屋租赁管理人陈国富均认可初始单价为125元/㎡的《房屋租赁合同》，双方实际履行的2018年的租金单价为143.69元/㎡，因此，一审综合本案证据，并结合被上诉人交纳的2017年、2018年的租金情况，认定陈明镜与被上诉人实际履行的是初始单价为125元/㎡的《房屋租赁合同》，并无不当，本院予以确认。虽然上诉人以发送律师函的方式要求被上诉人按初始单价为160元/㎡逐年递增10%计付2019年的租金或重新议定租金，以示催告租金，但由于被上诉人对此单价不予认可，双方产生争议，并非被上诉人不愿交纳租金，因此，本案不存在应当解除合同的情形。故对上诉人要求解除双方租赁合同关系的上诉主张，本院不予采纳。关于一审程序是否违法的问题，经查，一审法院于2019年12月4日、12月5日分别对陈国富、陈明镜进行了调查询问并制作调查笔录，于2019年12月13日组织上诉人与被上诉人对前述调查笔录进行质证，并于当日进行宣判及送达民事判决书，程序未违反法律规定。虽然一审民事判决书的落款时间为2019年9月12日，存在一定程序瑕疵，但在一、二审中上诉人均对前述调查笔录发表了质证意见，上诉人的诉讼权利已得到充分保障，为减少当事人诉累，节约诉讼资源，故对一审判决予以维持。综上，夏云梁、彭露的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人夏云梁、彭露承担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年五月六日法官助理毛丹书记员余飞