广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初2813号原告：申*哲，男，1995年3月27日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：申*波，系原告父亲。被告：曾*健，男，1992年10月20日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，委托诉讼代理人：纪金标，广东金鹏律师事务所律师。原告申*哲诉被告曾*健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申*哲及其的委托诉讼代理人申*波、被告曾*健委托诉讼代理人纪金标到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告申*哲向本院提出诉讼请求：1、被告支付今年7-8月份房屋租金人民币58000元；2、被告支付迟延支付租金的违约金人民币10440元（按每月所欠租金的3%计算至被告履行之日）；3、被告支付使用承租房屋产生的水费508.80元、电费11010.63元、物业管理费4310元、合计人民币15829.43元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月16日，被告因房屋居住需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其位于番禺区××大道雅××郡××街××号的房屋（以下简称“该房屋”）出租给被告。该房屋的租期为2019年6月16日至2020年7月5日止，租约壹年。其中，该房屋月租金为人民币29000元（贰万玖仟圆整），且该租金自合同签订之日不变。另外，月租金的支付方式为：租金按每个月的6号为一期支付。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理费、水、电、设备由被告承担。合同签订后，被告在2019年8月6日起在租赁期内未按期支付租金和水、电等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。应被告要求并根据双方签定的《房屋租赁合同》第九条之约定，原告于2019年9月10日已与被告解除合同。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告曾*健辩称，第一，涉案租赁合同并非原告本人签订,对原告没有约束力,不应提起本案诉讼。请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。从租赁合同笔迹和起诉状明显不一致，结合被告委托的签合同的代理人林亚秀签订合同当时情形证实，并非原告本人。因此，涉案合同对原告没有约束力。原告无权提起本案诉讼。请法庭查明事实。第二，涉案合同是申*波签订，申*波有无权限签订该合同，到现在为止没有相关授权，因此我方认为本案不应提交给法院审理。第三，被告使用涉案的房产支付了相应的水电和租金等费用，在2019年8月25日经申*波同意出具了放行条，已经搬离了承租房屋，并且就承租关系的终结，双方达成一致意见。是在与申*波的短信、微信中可以看出，申*波要求补偿1万元甚至可以用酒或其他财物冲抵，后来在2019年10月19日收取2000元、11月2日也收取了1000元作为补充费用，可在2019年10月14日的短信记录中可以证实。证实收取1万元以及把酒折抵给对方，酒后来原告没有看上，所以没有给。之后由于被告经济困难，尽管同意了这笔费用，但是分期支付了三千元。因此，双方在已经协商解除了承租关系的情况下，不应在违反之前的约定提起诉讼。第四，本案中的租赁房屋时间比较短，事实上房屋存在漏水、地板烂的情况。被告入住几次结果都发现被细菌感染生病，所以在8月份终止了租赁关系，因此请法院驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告与申*波就涉案物业事实上达成了租赁关系，又达成一致予以解除，我方认为应该本着诚实信用的原则在考虑目前经济环境比较差，新冠病毒影响，妥善解决有关存在的问题，而不是直接提交法院引起如此的诉讼。各当事人均向本院提交了证据，经审查当事人提交证据，并结合其庭审陈述、质证意见，本院认定事实如下：广州市番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑御郡直街4号（以下简称涉案房屋）为原告申*哲名下房产，房屋面积501.27平方米。2019年6月16日，原告父亲申*波以申*哲（出租方，甲方）的名义与被告曾*健（承租方，乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为一年，自2019年6月16日至2020年7月5日。甲方应当在2019年6月16日前将涉案房屋交付给乙方使用。每月租金为29000元，应在每月6日前支付给甲方。租金交至申*哲名下尾号为3152工商银行账户。本合同签订后2日内，乙方向甲方支付租赁押金58000元，合同期满，乙方不再续租，甲方应将押金退还给乙方。乙方未收到按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中抵扣所欠金额，如押金不足以抵付所欠金额，乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足。乙方必须按期交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方需无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方的经济损失。若甲方对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成乙方未能承租该物业，或提前解除租赁合同，收回房屋，甲方应当向乙方双倍返还租赁押金。若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。合同其他条款手写约定，押金支付由承租人第一个月起付一押一租（58000元），第二个月再交付另外一押（29000元）。合同对其他事项也做了约定。申*波在出租方处代申*哲签名按手印，案外人林亚秀作为被告曾*健代理人在承租人处签曾*健姓名、按手印写日期，并盖上被告曾*健私章。被告按合同约定将款项汇款租赁合同约定的申*哲名下账户，于2019年6月16日支付10000元，2019年6月20日支付45720元，2019年7月15日支付2824元，2019年10月19日支付2000元，2019年11月2日支付1000元。其中双方均确认2019年7月15日支付的2824元为电费，其余共计58720元为支付押金及租金。2019年7月1日至2019年8月31日涉案物业的物业管理费为4310元，2019年6月26日至2019年8月25日水费为508.8元。被告在庭审中对上述水费、物业费予以确认。2019年7月1日至2019年9月1日涉案房屋电费为11010.63元，被告代理人表示不确定2019年9月19日是否有人在用，核实后书面提交，但至今未收到被告提交的书面核实。被告提交被告曾*健配偶谢峥嵘与代理曾*健签订租赁合同的林亚秀聊天记录，拟证明涉案租赁合同并非原告申*哲签订，为其父亲申*波签订。聊天记录中林亚秀在谢峥嵘询问下表示涉案合同非申*哲签订，为其父亲申*波签订。2019年8月21日，被告通过微信向申*哲代理人申*波表示有展览需要送瓷器到展览会，需要原告开具放行条，原告要求被告拍照并出具放行条。次日，被告又表示要搬走茶台需要放行，原告代理人要求被告先付租金才搬东西，被告表示会凑数分批付清，最后无显示明确结果。被告表示其于2019年8月25日搬离房屋，原告则表示2019年8月25日被告并非因解除合同搬离，而是因参加行业展览会需要放行条搬离的。被告实际交还房屋的日期为2019年9月10日。2019年10月14日至2019年10月24日，申*哲代理人申*波通过微信、短信向被告曾*健配偶谢峥嵘催交租金，谢峥嵘提出以家具、酒类货物抵债，但双方最终未能达成以物抵租金方案。以上事实有当事人提交证据、书面意见及庭审笔录为证。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告已经按照合同约定交付涉案房屋，被告曾*健则应按时支付相应的房屋租金。按照合同约定，每月租金为29000元，第一个月支付一个月押金及一个月的租金，即被告已向原告支付的58720元，其中29360元为押金，29320元为首月租金。双方的争议在于合同的起算时间及交付时间，根据涉案合同约定租期为1年，但日期约定为2019年6月16日至2020年7月5日，根据租赁市场的交易习惯，租赁双方通常约定免租期以便承租人进行装修营业，租赁时间比租期一年多出的时间2019年6月16日至2020年7月4日共计19日应推定为原被告双方约定的免租期。但19日的免租期所对应要求的租期为一年，被告实际租赁不足3个月，免租期应相应进行折算，本院依法酌定免租期为4天，即2019年6月16日至2019年6月19日为免租期，租赁期限应自2019年6月20日起计算。被告主张其于2019年8月25日搬离现场，而原告则表示2019年8月25日被告只是搬东西去展览，并非交付现场至原告，并提供被告2019年8月21日、22日向原告请求开具放行条的微信聊天记录予以证明。聊天记录显示，被告请求搬走东西，但原告要求被告付完租金才可搬离，因此，该日双方并未办理房屋交接手续。原告确认2019年9月10日接收涉案房屋。故，本院确认房屋交接时间为2019年9月10日。自2019年6月20日至2019年9月10日，共82日，按照29000/30*82=79266.67元。被告已向原告支付租金29320元，剩余租金39946.67元应向原告进行支付。至于违约金，涉案合同仅约定被告未按约定支付租金，应赔偿原告的经济损失，但未约定违约金的具体数额。综合被告违约的过错及原告资金被占用的损失，本院酌定违约金为数额为10000元。对于原告主张违约金超出上述部分的，本院依法予以驳回。根据合同法约定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。原告主张被告支付迟延支付租金的违约金，意味着原告选择主张违约金，而放弃定金罚则主张，原告应向被告返还被告已支付的租赁押金。同时，涉案合同约定被告未按时支付租金的，原告有权从押金中抵扣所欠的金额。被告拖欠原告租金39946.67元，被告已向原告支付的租赁押金29320元可抵扣欠缴租金。故，扣减后被告应向原告支付租金10626.67元。原告已为被告垫付2019年6月26日至2019年8月25日水费508.8元，2019年7月1日至2019年8月31日物业管理费4310元，2019年7月1日至2019年9月1日电费11010.63元，被告应向原告支付上述垫付的费用。被告抗辩原告非合同的签订人，为不适格原告。本案涉案房屋产权人为原告申*哲，其有权对涉案房屋进行处分。签订合同的申*波为原告申*哲的父亲，同时也是其委托诉讼代理人，申*波代理申*哲签订涉案租赁合同的行为已得到原告的确认，涉案租赁合同依法对原告产生法律约束力。本院对被告关于申*哲非适格原告的抗辩意见，依法不予采纳。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告曾*健应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告申*哲支付租金10626.67元。二、被告曾*健应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告申*哲支付违约金10000元。三、被告曾*健应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告申*哲支付电费11010.63元、管理费4310元、水费508.8元。四、驳回原告申*哲的其他诉讼请求。案件受理费953元，由原告申*哲负担453元，被告曾*健负担400元。原告申*哲已向本院预交953元，本院不予退回，由被告曾*健在履行判决义务时一并向原告申*哲支付400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 杨 东二〇二〇年五月二十日书记员 何震宇