黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1002民初224号 原告：孙迎芳，女，1979年6月出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：李扬，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：绿地集团牡丹江置业有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。 法定代表人：刘书健，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秋菊，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦四英，黑龙江国大律师事务所实习律师。 原告孙迎芳与被告绿地集团牡丹江置业有限公司（以下简称绿地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙迎芳及其委托诉讼代理人李杨，被告绿地公司委托诉讼代理人王秋菊、秦四英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙迎芳向本院提出诉讼请求：1.被告绿地公司给付逾期交房违约金342437元（自2015年9月30日计算至2019年12月31日，按购房款2206430元的日万分之一计算），违约金支付至实际交房之日止；2.被告承担诉讼费。事实和理由：2014年10月，原告购买被告开发建设的海域-白桦原墅三期*栋**房屋，总价值2206430元。约定被告应于2015年6月30日前将该房屋交付原告使用，被告至今未交付房屋。 被告绿地公司辩称，本案超过诉讼时效，违约金应按日万分之零点一计算，违约金过高，要求调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告孙迎芳提供的2013年12月23日房屋定购协议、收款专用收据（欲证明：2013年12月23日，原告认购被告开发建设的白桦原墅三期G区10501室房屋，交付全部房款2206430元）。 被告绿地公司认为，此组证据均系复印件，应以双方签订的商品房买卖合同以及被告出具的不动产销售收据作为认定依据。 本院认为，结合本案其他证据，对于原告孙迎芳认购涉案房屋并交付全部房款的事实予以确认。 2.原告孙迎芳提供的2014年10月15日商品房买卖合同、销售不动产统一发票（欲证明：原、被告于2014年10月15日签订商品房买卖合同，被告于2015年5月29日出具发票，同时收回三份临时收据。合同约定被告应当在2015年6月30日前交房，出卖人逾期超过360日交房，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。该违约金远远低于被告迟延交房给原告造成的损失，原告请求按每日万分之一计算违约金）。 被告绿地公司认为，应按该合同约定日万分之零点一计算违约金，该条款对双方具有约束力。交房时间及逾期给付违约金时间的约定，每天都会产生独立的债权请求权，原告于2020年1月起诉，应保护倒推3年的债权请求。 本院认为，此组证据系合法有效的书证，故予以采信。 3.原告孙迎芳提供的2017年原告及其他业主维权的照片、微信聊天记录截图、2017年6月22日绿地控股集团东北房地产事业部关于牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复（欲证明：2017年6月包括原告在内的白桦原墅三期业主向牡丹江市政府、被告的上海集团总部及绿地控股集团东北房地产事业部维权，提出尽快交房、支付违约金，提高违约金赔偿标准等诉求，绿地上海集团总部责成被告及被告的上级主管部门绿地集团东北房地产事业部处理，2017年6月22日绿地控股集团东北房地产事业部代表被告作出回复，违约金按照每日万分之一计算）。 被告绿地公司认为，没有提供照片、微信聊天截图的原始载体，无法证明内容的真实性，无法证实是原告因逾期交房违约事宜向被告主张权利。回复作出的主体不是被告，对被告不产生约束力，没有出具人员签字。被告系独立法人主体，绿地控股集团东北房地产事业部出具的承诺对被告不适用。该回复体现自2017年10月31日起违约金按每日万分之一计算，应按该时间段起算每日万分之一标准，其它时间段应按合同约定的日万分之0.1计算。违约金每日万分之一过高，请求予以调整。 本院认为，绿地控股集团东北房地产事业部于2017年6月22日出具的关于牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，是代表绿地控股集团对由被告开发建设的牡丹江白桦原墅业主的答复，其内容真实有效，对被告具有法律约束力，本院予以采信。照片、微信聊天截图的内容无法证实是原告因逾期交房违约事宜主张权利，故在本案中不予采信。 4.原告孙迎芳提供的2015年6月10日牡丹江市工商行政管理局牡工商处字[2015]第15号行政处罚决定书（欲证明：被告在2014年销售威廉公馆小区房屋时，购房合同中约定每日万分之零点一的违约金被牡丹江市工商行政管理局认定违法并予以行政处罚。后被告将逾期交房违约金改正为每日万分之一。威廉公馆小区与涉案小区都在江南新区穆棱河路两侧，属于同一地段，原告要求日万分之一的违约金公平合理）。 被告绿地公司认为，此份证据针对威廉公馆项目，与本案不是同一项目。没有体现被告将威廉公馆项目违约金调整为每日万分之一，违约金的约定是合同双方主体的合意行为，行政机关无权进行变更或调整。 本院认为，此份证据并非针对本案诉争房屋所在小区，与本案无关，故在本案中不予采信。 被告绿地公司未向法庭提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月23日，原告孙迎芳认购被告绿地公司开发建设的白桦原墅三期*区**室房屋，总房款2206430元。2013年12月23日，原告交付定金441286元。2014年8月20日，原告交付购房款765144元。2014年8月27日，原告交付购房款100万元。2014年10月15日，原、被告签订商品房买卖合同。约定买受人逾期90日内付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。出卖人应当在2015年6月30日前将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期超过360日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。该合同附件四的补充协议约定出卖人不能在本合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。2015年5月29日，被告向原告出具销售不动产统一发票。2017年6月22日，绿地控股集团东北房地产事业部向包括原告在内的涉案小区业主出具关于牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，载明自2017年10月31日起，违约金按照每日万分之一计算。被告至今未将涉案房屋交付原告。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案中，原告孙迎芳与被告绿地公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。合同约定被告作为出卖人应当在2015年6月30日前向原告交付涉案房屋，被告至今未按照约定的期限向原告交付涉案房屋构成违约，应承担违约责任。被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。 关于被告绿地集团应当向原告孙迎芳支付的逾期交房违约金数额的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。本案中，原告未能提供其因被告逾期交房产生的实际损失的证据，原告应自行承担举证不能的法律后果。但原、被告签订的商品房买卖合同约定原告逾期付款的违约金为每日万分零点五，被告逾期交房的违约金为每日万分之零点一，原、被告双方关于违反合同的违约金条款的约定明显不对等。根据公平原则和诚实信用原则，本院将逾期交房违约金从合同约定的每日万分之零点一调整至每日万分之零点五。2017年6月22日，绿地控股集团东北房地产事业部向包括原告在内的涉案小区业主出具牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，载明自2017年10月31日起，违约金按照每日万分之一计算。绿地控股集团东北房地产事业部是代表绿地控股集团对由被告开发建设的牡丹江白桦原墅业主的答复，其内容真实有效，对被告具有法律约束力。违约金的约定具有督促守约和惩罚违约的功能，每日万分之一的逾期交房违约金没有超过年利率24%，不属于违约金过高。故被告应当按照每日万分之零点五支付原告自2015年9月30日至2017年10月30日共761天的逾期交房违约金83955元，按照每日万分之一支付原告自2017年10月31日计算至2020年3月3日共854天的逾期交房违约金188429元，并按照每日万分之一支付自2020年3月4日实际交房之日止的逾期交房违约金。 关于被告绿地公司提出的本案是否超过诉讼时效的问题，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：(一)权利人向义务人提出履行请求……”。本案中，2017年6月22日，绿地控股集团东北房地产事业部向包括原告在内的涉案小区业主出具牡丹江白桦原墅H、G区业主的回复，本案的诉讼时效自此重新开始计算,原告于2020年1月向本院提起诉讼,未超过法律规定的三年,故本案未超过诉讼时效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告绿地集团牡丹江置业有限公司于本判决生效之日起 十日内给付原告孙迎芳自2015年9月30日至2017年10月30日共761天按照每日万分之零点五计算的逾期交房违约金83955元，自2017年10月31日至2020年3月3日共854天按照每日万分之一计算的逾期交房违约金188429元，并按照每日万分之一支付自2020年3月4日实际交房之日止的逾期交房违约金； 二、驳回原告孙迎芳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6436元，减半收取计3218元，由被告绿地集 团牡丹江置业有限公司负担2693元，原告孙迎芳负担525元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  陈慧媛 二〇二〇年五月七日 书记员  王思蒙