江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终818号上诉人(原审被告、反诉原告):吉安市齿贝贝健康科技有限公司，住所地江西省吉安市妇女儿童活动中心二楼。统一社会信用代码:913608003521385645。法定代表人:高敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：何福伟，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:李林平,男,汉族,1977年11月28日出生,住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：王华，江西赣中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:徐沣,男,汉族,1978年2月18日出生,住吉安市水丰县。委托诉讼代理人：王华，江西赣中律师事务所律师。上诉人吉安市齿贝贝健康科技有限公司（以下简称齿贝贝科技公司）因与被上诉人李林平、徐沣房屋租赁合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2019）赣0802民初3978号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人齿贝贝科技公司的委托诉讼代理人何福伟、被上诉人李林平、徐沣的委托诉讼代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齿贝贝科技公司上诉请求：1、撤销原判,改判被上诉人的诉讼请求或发回重申;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、双方之间的租赁关系提前解除。2017年12月被上诉人收到业主单位解除租赁合同、收回租赁房屋的通知，并告知上诉人，要求与上诉人提前解除合同，上诉人对此无异议，故双方之间所签订的租赁合同已提前解除。2、2018年3月1日起，双方之间的房屋租赁合同已经履行不能。业主单位与被上诉人签订的房屋租赁合同约定被上诉人无转租权，故该房屋不得转租。自2018年3月1日起，被上诉人不仅丧失承租权，也当然丧失转租权。3、自业主单位发出解除合同通知后，涉案房屋水、电、网络等配套已经不能再用，房屋无法正常使用，被上诉人收取租金无依据。4、上诉人应将2018年3月1日以后的租金交付给业主单位，租赁合同解除后主张房屋使用费的主体已变更为业主单位。至于是否与业主单位签订租赁合同不影响本案当事人之间合同解除的事实。李林平、徐沣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人未按要求解除租赁合同，双方租赁合同未提前解除。业主单位虽然发送了解除合同通知，但未强制收回房屋，上诉人也未按照通知要求搬离场地。在实际搬离之前上诉人占用房屋，故应当支付租金。请二审依法驳回上诉，维持原判。李林平、徐沣向一审法院起诉请求：1、判决齿贝贝科技公司支付租金77754元；2、本案的诉讼费用由齿贝贝科技公司承担。一审法院认定事实：李林平、徐沣通过竞拍方式取得市妇女儿童活动中心主楼2、3楼房屋的承租权。2015年，李林平、徐沣（甲方、出租方）与吉安市聚美康健康科技有限公司（乙方、承租方）法定代表人高敏签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：乙方承租市妇女儿童活动中心，建筑面积1330平方米，共2层；租赁期限自2015年8月1日起至2017年7月31日止；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币22610元整，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息等。合同签订后，李林平、徐沣依约交付店面，2015年9月1日，吉安市聚美康健康科技有限公司缴纳合同履约保证金22610元及2015年9月1日至2016年1月3日的租金113050元。承租期满双方按合同履行完毕后，李林平、徐沣未将履约保证金22610元退还。2017年7月25日，吉安市聚美康健康科技有限公司更名为吉安市齿贝贝健康科技有限公司。2017年8月31日，李林平、徐沣（甲方、出租方）与齿贝贝科技公司（乙方、承租方）签订《房屋（门面）租赁合同》，约定：齿贝贝科技公司承租市妇女儿童活动中心二楼，建筑面积630平方米，共一层；租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止；月租金按门面20.57元/平方米，每月租金人民币12959元，每年租金人民币155508元（不含税）；乙方于本合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金计人民币11305元整，承租期间履约保证金不得转为租金。承租期满且合同履行完毕，经甲方验收无误后，将履约保证金退还乙方，不计利息。乙方应先交租金，后使用标的物，租金按六个月预付，首期一次性缴清77754元整租金。租赁期间，标的物因国家政策需要收回、市政府规划要求拆除或改造，甲乙双方应无条件服从，由此造成损失双方互不承担违约责任；如遇政府实施城市改造需拆除、处置出让该资产或另有他用，甲方可提前解除本合同，乙方须无条件配合，并按甲方规定时间内腾空退回所租赁的房屋资产，甲、乙双方互不承担任何赔偿责任等内容。合同签订后，李林平、徐沣依约将房屋交付给齿贝贝科技公司使用，2017年9月5日，齿贝贝科技公司缴纳了六个月的租金77754元，未重新支付履约保证金。2018年1月10日，深业集团（深圳）物业管理有限公司吉安分公司向吉安市妇女儿童活动中心大楼各租赁单位发出通知：“因市本级事业发展需要，经市政府研究决定，市妇女儿童活动中心大楼租出楼层需要收回，吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司已于2017年12月22日下发通知，请各单位于2018年2月28日以前腾空退回所租赁的房屋资产。现根据吉安市机关事务管理局指示，请各单位在规定的时间内按时搬迁，并在搬迁时配合物业安管人员对所搬出贵重物品进行详细登记”。李林平、徐沣亦通知了齿贝贝科技公司要求解除合同，但齿贝贝科技公司未按通知规定的时间搬离租赁的场地，也未缴纳租金。李林平、徐沣多次催促齿贝贝科技公司搬离交还房屋，2018年8月31日，齿贝贝科技公司搬出承租的场所。2018年12月19日，江西赣中律师事务所向齿贝贝科技公司及高敏发送律师函，载明：本所接受李林平、徐沣的委托，指派本所王华律师就你单位拖欠承租的吉安市妇女儿童活动中心二楼房屋租金一案，致函以求妥善解决。您合同期内第二期租金缴纳期限为2018年3月1日之前，应付租金金额为77754元整等。一审法院认为：李林平、徐沣通过竞拍方式取得市妇女儿童活动中心主楼二、三楼房屋的承租权后，将二楼出租给齿贝贝科技公司，双方签订了《房屋（门面）租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定全面履行合同。合同签订后，齿贝贝科技公司按约缴纳了六个月的租金。合同履行期内，因政府需要收回出租的房屋，李林平、徐沣虽要求提前解除租赁合同，但齿贝贝科技公司一直未搬出且一直使用房屋至2018年8月31日，故李林平、徐沣要求齿贝贝科技公司支付租金77754元的诉请，一审法院予以支持。承租期满，李林平、徐沣应按约将履约保证金22610元退还，故齿贝贝科技公司要求李林平、徐沣返还履约保证金22610元予以支持。《房屋（门面）租赁合同》明确约定：每年租金人民币155508元不含税，齿贝贝科技公司亦未向李林平、徐沣交纳相应税款，故齿贝贝科技公司要求李林平、徐沣开具增值税发票的反诉请求，不予支持。齿贝贝科技公司辩称，李林平、徐沣与业主单位的租赁合同关系已于2017年12月22日解除，李林平、徐沣对租赁房屋已无承租权及转租权，李林平、徐沣与齿贝贝科技公司之间的租赁合同关系亦同时解除。齿贝贝科技公司自2018年1月至实际搬出之日止系与业主之间重新建立的房屋租赁合同关系，与李林平、徐沣无关。一审法院认为，业主单位虽然提出了提前解除合同，李林平、徐沣也通知了齿贝贝科技公司搬出，但齿贝贝科技公司并未按通知规定的时间搬离，李林平、徐沣也未按通知规定的时间将出租房屋交还给业主单位，齿贝贝科技公司亦未提供证据证明李林平、徐沣与业主单位的租赁合同关系已于2017年12月22日解除，齿贝贝科技公司自2018年1月起与业主单位之间重新建立了房屋租赁合同关系，故齿贝贝科技公司的抗辩不予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、齿贝贝科技公司本判决生效后七日内给付李林平、徐沣房屋租金77754元；二、李林平、徐沣于判决生效后七日内退还齿贝贝科技公司履约保证金22610元；三、驳回齿贝贝科技公司的其他诉讼请求。案件受理费1744元，减半收取，计872元，由齿贝贝科技公司负担；反诉费366元，减半收取，计183元由李林平、徐沣负担。二审中，上诉人提交变更申请、吉安市惠庐陵国有资产经营有限公司（以下简称惠庐陵公司）发给李林平的通知，证明徐沣不具有本案诉讼主体资格，惠庐陵公司明确租赁合同解除，租户搬离租赁场地。被上诉人质证认为，均系复印件，真实性不认可，证明内容与本案事实不符。变更申请是案外人出具，因上诉人未按要求搬离租赁场地，导致李林平无法向惠庐陵交回租赁物。本院认证，上述证据未提交原件核对，真实性存疑，徐沣诉讼主体资格问题，惠庐陵公司与李林平之间租赁合同解除时间问题，在本院认为部分阐述。被上诉人提交惠庐陵公司制作的情况说明一份，证明李林平与惠庐陵公司之间的租赁合同在2018年11月5日解除。上诉人质证认为真实性、合法性、关联性不认可。应当结合被上诉人的缴费凭证综合质证，被上诉人不提供与案外人的缴费凭证应承担举证不能的法律后果。本院认证，该证据由惠庐陵公司加盖印章、法定代表人“周冬梅”签字并确认“属实”，证据中确认被上诉人主张的证明事项，对该证据予以采信。二审另查明，李林平、徐沣是合伙关系，共同承租涉案房屋，涉案租赁合同的落款出租方由徐沣签字，徐沣签订租赁合同的行为二人均予以认可。2019年10月31日惠庐陵公司出具情况说明，载明“经我公司与李林平协议，双方2018年11月5日正式解除租赁合同并收回租赁物，李林平2018年的租金按规定已全部缴齐”。上诉人认可涉案房屋应支付租金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人对应付租金的事实无异议，但认为被上诉人无权出租涉案房屋，故相应租金不应支付给上诉人。李林平以公开拍卖方式取得涉案房屋承租权，惠庐陵公司与李林平之间为一手租赁合同关系，双方之间的租赁合同于2018年11月5日解除。至本案诉讼，尚无证据佐证惠庐陵公司对转租事宜提出异议。在李林平与惠庐陵公司之间租赁合同解除之前，李林平是涉案房屋的合法承租人，在租赁期间内其对租赁物享有使用权、收益权。被上诉人在租赁期内将涉案房屋转租给上诉人，上诉人应当按照合同约定支付租金，被上诉人作为转租人，有权向上诉人收取租金。结合惠庐陵公司确认李林平2018年租金已按规定全部缴齐的事实，一审认定上诉人向被上诉人支付租金，并无不当。至于上诉人认为徐沣不具备诉讼主体资格问题，涉案租赁合同由徐沣签订，李林平、徐沣是合伙关系，合伙人就共同提起诉讼，并无不当。综上所述，上诉人吉安市齿贝贝健康科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1766元，由上诉人吉安市齿贝贝健康科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  陈 麒审判员  罗良华二〇二〇年五月十一日法官助理刘娟书记员谢佳艺