广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初2220号原告：唐培月，女，1968年7月10日出生，汉族，住四川省广安市广安区**********，公民身份号码512************043。委托诉讼代理人：彭奋梨，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁舒婷，广东刘志均律师事务所实习律师。被告：珠海横琴逸豪物业管理有限公司，住所地广东省珠海市金湾区************，统一社会信用代码91440400MA4W58QF00。法定代表人：吴某1。原告唐培月与被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司（以下简称逸豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐培月委托诉讼代理人彭奋梨、梁舒婷到庭参加诉讼，被告逸豪公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐培月向本院提出以下诉讼请求：1.解除双方于2017年7月31日签订的东都国际公馆租赁合同；2.被告向原告支付2017年12月起至2019年10月的租金49845.04元、装修款75000元及违约金69397.63元，三项共计194242.67元（违约金计算方法：按剩余总租金之30%计算，剩余总租金=剩余租期×第2年的保底租金，自2019年10月31日起算）。诉讼过程中，原告唐培月变更诉讼请求为:1.确认原、被告双方2017年7月31日签订的东都国际公馆租赁合同于2019年10月30日解除，被告立即搬离并返还租赁物；2.被告向原告支付2017年12月起至2019年10月的租金49845.04元、装修款75000元及违约金69397.63元，三项共计194242.67元（违约金计算方法：按剩余总租金之30%计算，剩余总租金=剩余租期×第2年的保底租金，自2019年10月31日起算）;3.被告向原告支付自2019年11月起至实际搬离之日止的场地占用费（计算方式：2019年11月，租金为45.04元㎡×50元/㎡/月×1.07；2012年12月至2020年3月，租金为45.04元㎡×53.5元/㎡/月×4）。事实与理由：2017年7月31日，原、被告双方签订东都国际公馆租赁合同，约定原告将位于中山市*******“东都国际公馆”项目的带装修酒店式公寓409房出租给被告作商业经营之用。根据东都国际公馆租赁合同第二条第一款及第二款约定：租赁期限为10年，2017年12月1日为正式起租期。第三条约定：2017年12月1日起至2022年11月30日租赁期间，被告每季度应向原告支付保底租金人民币50元每平方米（每月租金按原告购买租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一个季度，租金每年递增7%），被告应在每季度30日前向原告支付上季度租金。第十四条约定：“被告不按时向原告支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向原告支付违约金，逾期支付超过30天的，经原告书面催告后仍未支付的，原告有权解除本合同并要求被告按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金。”另外，根据合同约定，租赁物业由发展商直接交付于被告，被告按照租赁物所在的“东都国际公馆”项目统一标准进行设计、装修。但截止至今，被告一直未按合同约定完成租赁物的装修，并且被告拖欠原告2017年12月起至2019年10月的租金未付。经原告多次催促，至今被告仍迟迟未支付，被告拖欠租金的行为已构成违约。原告于2019年10月29日向被告发函，通知被告解除东都国际公馆租赁合同，同时要求缴清拖欠的租金及违约金、装修费。原告遂诉至法院，希望判如所请。原告唐培月为支持其诉讼请求，向本院提供了下列主要证据：1.东都国际公馆房地产买卖合同、不动产权证书；2.东都国际公馆租赁合同；3.中国银行交易流水明细清单；4.律师函、EMS快递单、律师函投递记录。被告逸豪公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及相关证据。本院经审查认定事实如下：2017年7月30日，唐培月与案外人梁海山签订房地产买卖合同，约定唐培月向梁海山购买位于中山市***********都明珠楼商业楼409房的房产，总价款为648306元，签订之日支付定金50000元及在2017年8月30日之前将剩余598306元一次性付清。唐培月得该房产的权属证书，不动产证书号为粤（2017）中山市不动产权第0225145号，建筑面积为44.57平方米。2017年7月31日，唐培月（甲方）与逸豪公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方购买位于中山市*******“东都国际公馆”项目的带装修酒店式公寓（以下称为租赁物），建筑面积为44.57平方米，现甲方同意将该物业出租给乙方作商业经营之用。租赁物的租赁期限为10年，每五年一签。甲方购买的租赁物根据其与开发商签订的买卖合同约定，开发商应于2017年11月30日将租赁物交付给甲方。甲方委托乙方与开发商交接租赁物，开发商提早或延迟交付租赁物，均不影响甲方按合同约定向乙方要求支付租金，并于2017年12月1日为正式起租期。第1-5年，即2017年12月1日至2022年11月30日止，乙方每季度应向甲方支付保底租金人民币50元每平方米（每月租金按甲方购买租赁物的建筑面积乘以50元计算，三个月为一季度，租金每年递增7%），乙方应在每季度30日前向甲方支付上季度租金。乙方不按时向甲方支付租金的，每逾期一日需按应付未付租金的每日千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过30日的，经甲方书面催告后仍未支付的，甲方有权解除本合同并要求乙方按剩余总租金（剩余总租金按剩余租期×第1-2年的保底租金标准计算）之30%支付违约金。签订租赁合同后，逸豪公司未依约向唐培月支付租金，唐培月于2019年10月29日要求支付租金及解除合同，逸豪公司于2019年10月30日签收。唐培月遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告唐培月确认逸豪公司仅在2018年3月19日支付了2018年第一季度的部分租金3685元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。唐培月通过商品房买卖取得了中山市***********都明珠楼商业楼409房的产权，系该房产的合法业主。其与逸豪公司签订的租赁合同系双方当事人自愿真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守履行。逸豪公司承诺从2017年12月1日起租即支付租金，但其并未履行该义务。唐培月于2019年10月29日发出具有解除合同意思表示催促函，并于2019年10月30日到达逸豪公司，故唐培月主张双方签订的租赁合同于2019年10月30日解除并要求返还租赁物，于法有据，本院予以支持。2017年12月1日至2018年11月30日总租金为26742元（44.57㎡×50元/㎡/月×12个月）,2018年12月1日起至2019年10月30日止总租金为26152.53元（44.57㎡×50元/㎡/月×1.07×11个月-44.57㎡×50元/㎡/月×1.07÷31），扣除已支付的2018年第一季度的部分租金3685元，逸豪公司实际尚欠唐培月租金为49209.53元（26742元＋26152.53元-3685元）。关于租金违约金的问题。逸豪公司逾期支付租金的行为已然违约，应承担相应的违约责任。唐培月主张违约金按按剩余总租金之30%计算，其中2019年11月1日起至2027年12月1日止，剩余租期为96个月，本院予以认可。故按双方租赁合同约定，逸豪公司应支付解除合同违约金64180.8元（96个月×44.57㎡×50元/㎡/月×30%）。合同解除后，逸豪公司未能及时腾空并返还涉案租赁场所，仍处于事实上占用状态，故唐培月主张按租赁标准支付自合同解自2019年11月1日起至实际搬离之日止的场地占用费（计算方式：2019年11月份，每月租金为44.57元㎡×50元/㎡/月×1.07；2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金为44.57元㎡×50元/㎡/月×1.07×1.07；并以此类推至2027年11月30日止，月租金按每年递增7％）。关于唐培月装修款75000元的主张与本案的房屋租赁合同关系并非同一法律关系，唐培月可另循救济，本院在此不予处理。被告逸豪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证、质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上所述，唐培月诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告唐培月与被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司在2017年7月31日签订的东都国际公馆租赁合同于2019年10月30日解除，被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐培月返还位于中山市***********都明珠楼商业楼409房[不动产证书号:粤（2017）中山市不动产权第0225145号]的租赁物；二、被告珠海横琴逸豪物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告唐培月自2017年12月1日起自2019年10月30日止实际尚欠租金49286.44元、违约金64180.8元及2019年11月1日起至实际返还租赁场所之日止的场地占用费（计算方式：2019年11月份，每月租金为44.57元㎡×50元/㎡/月×1.07；2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金为44.57元㎡×50元/㎡/月×1.07×1.07；并以此类推至实际返还租赁场所之日止，月租金按每年递增7％）;三、驳回原告唐培月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元（原告唐培月已预交），由原告唐培月负担1000元,被告逸豪公司负担3184元，被告逸豪公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付原告唐培月。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  邓文辉审判员  陈 璐审判员  石 慧二〇二〇年五月十九日书记员  刘浩峰吴敏婷