江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初1549号原告：廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司（该公司已于2020年4月8日将其工商登记企业名称变更为荣万家生活服务有限公司徐州分公司），住所地徐州市泉山区二环西路荣景盛元B区物业楼。确认送达地址为常州市武进区人民中路188号吾悦大厦1号楼1205室，指定代收人宋磊、陈慧敏，联系电话15995071983、18961235269。法定代表人：刘洪涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋磊，江苏竭能律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧敏，江苏竭能律师事务所律师。被告：谢秀景，男，1969年5月18日出生，汉族，住徐州市云龙区，确认送达地址为徐州市云龙区，联系。原告荣万家生活服务有限公司徐州分公司（以下简称荣万家公司）与被告谢秀景物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月26日公开开庭进行了合并审理。原告荣万家公司的委托诉讼代理人宋磊、陈慧敏以及被告谢秀景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣万家公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付物业服务费4832元（即2017年2月1日至2020年1月31日期间，1.3元/平方米/月×房屋建筑面积103.25平方米×36个月≈4832元）、公共能耗费900元（即300元/年×3年=900元）、滞纳金3268元（即2017年1677元、2018年1089元、2019年滞纳金502元，滞纳金计算截止时间至2019年12月10日）、律师费800元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系香榭兰庭业主，原告受江苏荣发房地产开发有限公司的委托并与被告签订前期物业服务协议，为被告所在小区提供前期物业服务。根据双方签订的《香榭兰庭前期物业管理服务协议》第三条第一款约定了缴费时间，第三款约定物业服务费标准为：小高层/高层住宅按1.3元/平方米/月，临街底商物业2.5元/平方米/月；第九条第四款约定被告未能按时足额缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，乙方有权向甲方每日按年度应缴费用的0.1%加收滞纳金，乙方为追缴物业费产生的费用包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、邮寄费等全部由甲方承担。合同履行过程中，原告积极履行了合同的义务，被告也享受了原告提供的物业服务，原告作为物业服务提供者向被告要求支付物业费，但是被告均找各种理由推脱。现轧闹特诉至法院，请求判如所请。被告谢秀景辩称，1.我的车停在地下车库被人喷漆了，原告公司的物业经理给我口头承诺可以抵扣3年的物业费。2.原告物业管理不完善，小区没有设刷卡的，物业监控的人员也不负责，原告物业人员在地下车库巡逻不到位。3.我的房屋从上房后房屋就漏水，原告修了两次都没有修好。4.小区内的饮水机我不反对，但是要严格控制外来商贩进入小区。5.小区内的广告荧光屏夜里刺眼，电梯里不要播放商业广告，可以播放公益广告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月30日，被告谢秀景（甲方、委托方）与原告荣万家生活服务有限公司徐州分公司（原公司登记名称为廊坊荣盛物业服务有限公司徐州分公司，乙方、受委托方）签订《香榭兰庭小区前期物业管理服务协议书》，约定：甲方委托乙方对案涉小区包括甲方在内的全部业主提供前期物业服务事宜；合同期限至案涉小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.3元，小区公共区域水电能耗产生的费用以实际计量表为准，乙方采取年度预收的方式，每年每户300元，上述费用起算时间自2016年2月1日起开始起算，甲方交纳费用的时间为每年2月2日前；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并逾期之日起每日按年度应缴费用的0.1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉，乙方为追缴物业费产生费用，包括但不限于诉讼或仲裁费、执行费、律师费、邮寄费等全部由甲方承担；双方还就双方的权利和义务、物业服务内容、广告牌设置及权益、违约责任、应急处理、不可抗力、其他事项等进行了约定。上述合同签订后，原告荣万家公司即开始为该小区提供物业管理服务。又查明，被告谢秀景系案涉小区A5-1-203室业主，房屋建筑面积103.25平方米，其尚欠原告自2017年2月1日至2020年1月31日期间的物业服务费4832元（1.3元/平方米/月×房屋建筑面积103.25平方米×36个月≈4832元）未付。另查明，2020年5月25日，原告与江苏竭能律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定该所为原告提起的本案诉讼提供律师代理服务。本院认为：案涉《香榭兰庭小区前期物业管理服务协议书》合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。关于原告主张的物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费4832元（即自2017年2月1日起至2020年1月31日期间的物业服务费）的诉讼请求，因有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的公共能耗费问题。案涉物业服务协议书约定“小区公共区域水电能耗产生的费用以实际计量表为准”，因原告未能提供充分证据证明案涉小区实际产生且其实际代支的公共能耗费用，其可待证据充分后另行主张，故本院在本案中暂不予支持。关于原告主张的律师费问题。原告虽提供了其与江苏竭能律师事务所签订的《委托代理合同》，但是其并未提供实际支付律师代理费的证据，故本院对原告的该项诉请不予支持。关于原告主张的滞纳金问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。关于被告辩称的意见一“我的车停在地下车库被人喷漆了，原告公司的物业经理给我口头承诺可以抵扣3年的物业费”问题。因原告不予认可，且该观点属于财产损害赔偿法律关系，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的意见二“我的房屋从上房后房屋就漏水，原告修了两次都没有修好”问题。该观点属于房屋质量问题，与本案物业服务合同纠纷亦非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉关于被告辩称的意见三“原告物业管理不完善，小区没有设刷卡的，物业监控的人员也不负责，原告物业人员在地下车库巡逻不到位”“小区内的饮水机我不反对，但是要严格控制外来商贩进入小区”“小区内的广告荧光屏夜里刺眼，电梯里不要播放商业广告，可以播放公益广告”等问题。此类问题属于物业管理服务问题，但由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的接受度完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。据此，对被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下一、本判决生效之日起五日内，被告谢秀景给付原告荣万家生活服务有限公司徐州分公司物业服务费4832元（即自2017年2月1日起至2020年1月31日期间的物业服务费）；二、驳回原告荣万家生活服务有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取为25元，由原告荣万家生活服务有限公司徐州分公司负担12元，由被告谢秀景负担13元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年五月二十六日书记员 崔朝宇