上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初2711号原告：唐飞虎，男，1962年10月18日生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：居杏慧，上海新松律师事务所律师。被告：陈彩霞，女，1971年9月28日生，汉族，户籍地上海市松江区。被告：孙玉林，男，1963年10月27日生，汉族，户籍地上海市松江区。以上二被告共同委托诉讼代理人：顾建平，上海顾建平律师事务所律师。第三人：上海开天房地产开发经营有限公司，住所地上海市松江区广富林路XXX号XXX楼。法定代表人：金裕龙，总经理。委托诉讼代理人：孟国其，男。原告唐飞虎与被告陈彩霞、孙玉林、第三人上海开天房地产开发经营有限公司(以下简称“开天公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月3日、5月9日二次公开开庭进行了审理。原告唐飞虎及其委托诉讼代理人居杏慧，被告陈彩霞以及被告陈彩霞、孙玉林的共同委托诉讼代理人顾建平到庭参加两次庭审。被告孙玉林、第三人开天公司的委托诉讼代理人孟国其到庭参加第一次庭审。第三人开天公司经本院传票传唤，无正当理由拒不参加第二次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐飞虎向本院提出诉讼请求：一、判令第三人开天公司将位于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)过户登记至被告陈彩霞名下，交易税费由被告陈彩霞承担，原告可就本项申请强制执行；二、判令被告协助原告将系争房屋过户登记至原告名下，交易税费由原告承担。事实与理由：2009年6月2日，经上海以勤房产经纪事务所居间介绍，原告和被告陈彩霞签订了《房屋转让合同》，约定被告陈彩霞将系争房屋转让给原告，转让价格为48万元。因系争房屋为动迁安置房，暂不具备办理小产证及过户条件，双方确认待系争房屋符合办理房地产权证及过户条件时，被告无条件予以配合办理。后原告付清了全部房款，被告向原告交付房屋。原告装修后一直居住至今。其后，系争房屋符合办理小产证及过户条件，原告遂要求被告予以配合办理，但被告以各种理由推诿拖延。原告认为，被告陈彩霞在光星村XXX号动迁时，虽然户口在里面，但当时已经离婚，系争房屋系被告陈彩霞基于当时关于离婚无房户的政策取得，该房屋独立于光星村XXX号动迁利益之外，应为被告陈彩霞所有。原、被告签订的《房屋转让合同》合法有效，双方均应按约履行，被告的行为已然构成违约。故为维护自身合法权益，原告诉至本院，要求判如诉请。被告陈彩霞辩称，其和被告孙玉林原系夫妻，后双方于2016年9月协议离婚。被告陈彩霞的户口落在光星村XXX号里，但并非宅基地的立基人。在光星村XXX号动迁的时候，陈彩霞当时已经和其前夫蔡林潜离婚，但户口还在该房屋内。系争房屋是政府出于特殊照顾离婚后无房户专门分给被告陈彩霞的。当时也是被告陈彩霞单独支付房款给第三人开天公司，而不包括在光星村XXX号所得的拆迁补偿款中支付的。故被告陈彩霞认为这个房子应当是其自己一人的。被告陈彩霞并非故意不办理系争房屋的小产证，而是由于将系争房屋过户至被告陈彩霞名下需要拆迁协议原件以及陈彩霞前夫蔡林潜及赵菊英一家的同意和相关材料，由于被告陈彩霞一直拿不到拆迁协议，其目前仍未和第三人开天公司签订售房合同，更不要说办理小产证了。被告陈彩霞需要原告给其一定补偿去说服其前夫一家人配合办理小产证。另，根据《房屋转让合同》的约定，办理房屋买卖过户手续的税费，不论是第一次还是第二次都应由原告承担。被告孙玉林辩称，被告陈彩霞和孙玉林在签订《房屋转让合同》时是夫妻关系，双方在2016年9月协议离婚。被告孙玉林在该合同上作为被告陈彩霞的家庭成员签字，并与陈彩霞一并在定金收条上签字。2007年10月26日，被拆迁人赵菊英与上海洞泾城市建设发展有限公司关于光星村XXX号签订了拆迁补偿安置协议，当时陈彩霞与前夫蔡林潜已经离婚，但是户口还在光星村XXX号里面，所以拆迁的时候根据国家的政策对赵菊英这一户以及陈彩霞一并进行拆迁。陈彩霞作为无房户，当时政策规定可以获得一套安置房，所以赵菊英这一户拿到一套别墅，陈彩霞拿到一套小房子。由于赵菊英一户与陈彩霞是一并拆迁的，陈彩霞并无独立的拆迁协议，被拆迁人之间对总共分到的这两套房子之间的份额没有明确。所以被告孙玉林认为被拆迁人之间的两套房产是家庭共有财产，内部的份额还没有明确。由于陈彩霞无法拿到光星村XXX号的拆迁协议原件，所以由第三人开天公司将房屋过户至陈彩霞名下存在障碍，同理，由被告陈彩霞协助原告过户也存在障碍。关于交易税费，按照双方签订的《房屋转让合同》，无论是第几次过户，税费均应由原告承担。第三人开天公司述称，现在系争房屋仍登记在第三人名下，大产证是2010年4月26日办理的。按照正常流程，第三人需要和被告陈彩霞签订售房合同，但签订售房合同时第三人会审核动迁协议原件和购房发票。虽然系争房屋属于被告陈彩霞个人名下，但其办出小产证需要赵菊英一家的同意，需要用到动迁协议原件。因陈彩霞无法取得动迁协议原件，所以目前第三人和陈彩霞还未签订系争房屋的售房合同。被告陈彩霞用自有资金而非光星村XXX号的拆迁款向第三人支付了系争房屋的购房款，第三人将系争房屋交给了陈彩霞。目前系争房屋所在的小区已有人办出了小产证，被告陈彩霞就是因为没有拆迁协议原件不能办理。本院经审理认定事实如下：2007年10月26日，被拆迁人赵菊英与拆迁人上海洞泾城市建设发展有限公司签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，双方就坐落于光星村XXX号的房屋拆迁事宜进行了约定。当时，被告陈彩霞的户口尚在光星村XXX号内。2008年4月18日，上海市松江区洞泾镇人民政府动迁办公室(以下简称“洞泾动迁办”)出具购房单一份，载明：“陈彩霞动迁户：你户系中心村二期项目动迁户，按照镇人民政府有关规定，可购中心村优惠房小套壹套。你可向房产公司按照上述标准及《洞泾镇农民动迁安置配套商品房(润景苑)安置办法》签订《房屋买卖合同》。”2008年6月11日，上海市松江区洞泾镇人民政府安置办公室(以下简称“洞泾安置办”)作为登记单位的《农民动迁安置配套商品房申购、回购登记表》显示：安置户主为陈彩霞，与户主关系为本人。可享受优惠购房价面积为优惠小套。本户拟定购房房型、套数、面积为B型130平方米1套，超出平方市场价结算。被告陈彩霞在购房户确认签名处签字。2009年5月8日，洞泾安置办出具的《动迁安置房分房抽签结果书(确认单)》载明：“陈彩霞安置户：我户已根据《关于洞泾镇‘光星中心村’安置若干办法》之规定，于2009年5月8日进行抽签定位程序，确认购买洞泾镇‘光星中心村’(洞宁路655弄)：74单元501室，建筑面积130.37㎡；我户将凭此确认单在15天内带好动迁协议、本人身份证、户口簿，将确认单及相关证明到洞泾镇育才路XXX号城发公司办理购房付款手续，并支付购房相关附加费。我户若逾期不来办理以上交房手续将作自动放弃。”被告陈彩霞在安置户确认处签字。随后，洞泾安置办出具的《中心村安置户购房结算单》载明“陈彩霞购房户，经规定顺序确定74单元501室，建筑面积130.37㎡。具体房款、附加配套费如下：一、房款，优惠价104,895元(64.75㎡×1,620元)，市场价188,985.60元(65.62㎡×2,880元)，房款总价293,880.60元；二、配套费，首期物业维修基金3,376.58元(130.37㎡×25.90元)，分时电表100元(每户/套)，装璜垃圾清运费260.70元(130.37㎡×2元)，有线电视开户费500元(每户/套)，信报箱50元(每户/套)，配套总价4,287.28元。以上一至二项总价298,167.88元。……安置房实际付款298,167.88元。”被告陈彩霞在安置购房签名处签字。嗣后，被告陈彩霞向第三人开天公司交纳了系争房屋的购房款，开天公司于2009年7月29日开具了以被告陈彩霞为付款方的发票，发票载明付款方已支付系争房屋的购房款金额为293,880.60元。付清购房款后，第三人开天公司将系争房屋交付给被告陈彩霞。另查明，2009年6月2日，被告陈彩霞作为出卖人(甲方)与原告作为买受人(乙方)，上海以勤房产经纪事务所作为居间方签订了《房屋转让合同》一份。内容载明：“甲乙双方经友好协商，订立关于房屋转让合同。以资共同遵守。一、甲方愿意将坐落在洞泾镇洞宁路，单元号：74、楼层：501，建筑面积130.37平方米房屋转让给乙方。二、经甲、乙双方商定上述房屋买卖人报名肆拾捌万元。三、甲方保证上述房屋权属清楚，且无纠葛，同意如下条款：如今后发生所有权属纠纷和其他未了事项，甲方承认该房屋使用权和该房屋所占土地使用权及其产生的国家补偿金额、债务。因收到乙方交纳上述肆拾捌万元人民币买卖房屋款后。已经无条件转让、并不限于抵押给乙方。甲方不获取因此而产生的一切权益；亦不承担因此而产生的一切债务。四、本合同贯彻国家有关规定，房屋土地使用权一致，一并转移。甲方将房屋所有权转移给乙方时、连同房屋的土地使用权一并转移给乙方，并在政府政策允许、接到正式通知后，及时协助为乙方办理房屋土地使用权转移手续(国家规定的、具有法律效力的房产证)。如果甲方未能协助乙方办理房屋土地使用权转让手续(国家规定的、具有法律效力的房产证)并影响乙方独自居住上述房屋、使用附属设施时，甲方须付给按当时该房屋市场可售价格给乙方。六、甲方房屋的交割及乙方付款方式：2009年6月2日支付肆万元整定金，2009年7月15日前支付叁拾陆万元整房款。最后余款捌万元整在陈彩霞产证拿到手时支付尾款在2010年3月15日之前。如二期有办出产证的，甲方无条件办出来给乙方。七、办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用按国家规定交纳。由乙方独自承担；但甲方在政府政策允许、并接到正式通知时不得以任何理由和附加任何条件不协助乙方办理房屋土地使用权转移手续(国家规定的、具有法律效力的房产证)。否则即视为甲方违约、按第四条执行。……”被告陈彩霞在该合同上甲方处签字，原告唐飞虎在该合同乙方处签字，上海以勤房产经纪事务所在中介公司处盖章。被告孙玉林作为被告陈彩霞的家庭成员在该合同上签字。同日，被告陈彩霞和孙玉林共同向原告出具《收条》一份，载明：“今收到唐飞虎购房定金肆万元整。”2010年3月14日，被告陈彩霞向原告唐飞虎出具《收据》一份，载明：“今收到唐飞虎购买松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房款人民币肆拾捌万元整。(￥480000)所有房款已付清。”审理中，原、被告一致确认被告陈彩霞于2009年7月29日将系争房屋交付给原告唐飞虎使用至今。还查明，2010年4月26日，系争房屋产权经核准登记于第三人开天公司名下，建筑面积130.37平方米。目前，该房屋仍登记于第三人名下，被告陈彩霞并未办理系争房屋的房地产权证(小产证)。诉讼中，为核实系争房屋的动迁安置情况，本院前往洞泾安置办进行调查。洞泾安置办称，其了解陈彩霞的动迁情况，当时陈彩霞的户口在光星村XXX号内，该房屋碰到动迁，她的户口虽然在里面，但已经离婚。对于离婚的无房户在碰到类似动迁时，政府在当时有个政策，就是离婚无房户可以以自己名义享受一个小套。陈彩霞符合这个政策，按道理可以享受一个小套，但实际安置的时候小套已经没有了，在她自愿支付超出小套平方按市场价结算的情况下，给予安置了一个大套。洞泾安置办并称，光星村XXX号赵菊英一户已经按照她应该被安置的全部安置了，赵菊英这户是采用异地宅基地置换的方式安置，赵菊英这一户也拿到了相应的动迁款。陈彩霞的安置对赵菊英这一户的安置是没有影响的，是额外的。当本院询问洞泾安置办陈彩霞获得的系争房屋是属于陈彩霞自己的还是属于赵菊英这一户就光星村XXX号取得的动迁利益整体之中时，洞泾安置办称是属于陈彩霞自己的，是根据当时离婚无房户的政策取得的。当本院询问陈彩霞目前办理产证的障碍时，洞泾安置办称陈彩霞目前就是缺少拆迁协议原件，无法办理五联单，所以无法办理产证，而且像陈彩霞这种情况属于无房户，是不可能补出拆迁协议的。当本院询问系争房屋的购房款是谁支付时，洞泾安置办称是陈彩霞自己另行支付的，不在赵菊英这一户的动迁款中扣除。2020年4月17日，本院就涉案房屋的性质以及是否存在过户障碍向本市松江区自然资源确权登记事务中心发出协助调查函，该中心于2020年4月27日回复称：经查，系争房屋不动产登记薄记载为配套商品房(动迁安置房)，产权人为开天公司。如要办理系争房屋的转移登记，需要符合《上海市不动产登记技术规定》4.2.3(新建商品房买卖的转移登记)规定的要求。其次，陈彩霞办理好上述房屋的转移登记后，要将上述房屋过户至唐飞虎名下，则需要符合《技术规定》4.2.10(存量房地产买卖的转移登记)；4.2.29；4.2.30的规定。除了符合上述规定外，买受人唐飞虎还需要符合目前国家及本市实行的限购规定，以及因为该房屋为动迁安置房，还需符合动迁安置房上市交易规定。此外，如贵院判决上述房屋的过户转移并出具相应的协助执行通知书，登记机构根据《技术规定》4.2.19，可以办理上述房屋转移登记。同时系争房屋的交税事宜可向税务机关予以咨询。审理中，原告向本院明确其符合国家及本市实行的限购规定，其是上海户口，目前已婚，名下有一套房屋，还可以再购买一套房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据法院查明的事实、当事人提供的证据材料以及本院对相关部门进行的调查可知，系争房屋的取得无论从政策依据、权利来源、被安置对象特殊身份属性以及购房款的支付情况等层面都区别于光星村XXX号一般集体土地房屋拆迁的情况，虽然被告陈彩霞的户口在光星村XXX号拆迁时落在里面，其也没有独立的拆迁协议，但陈彩霞是基于当时农村宅基地拆迁中离婚无房户的政策合法安置取得，系争房屋的安置对象是陈彩霞而非光星村XXX号的被拆迁人赵菊英，同时陈彩霞也自己支付了全部的购房款，并取得了系争房屋，故本院确认系争房屋应为被告陈彩霞所有，并不包含在光星村XXX号动迁利益之中。被告孙玉林辩称光星村XXX号动迁利益和系争房屋的安置利益是一个整体，均属于家庭共有财产的意见，并未提供证据加以证明，且与本院查明的事实不符，本院不予采纳。之后，被告陈彩霞将其所有的系争房屋出卖给原告，双方签订了《房屋转让合同》，该合同是买卖双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守，按约履行自己的义务。在签订该合同后，原告按约支付了全部购房款，并且取得房屋后占有使用至今，买卖双方已经实际履行了该合同。虽然被告陈彩霞未办理系争房屋的小产证，但根据现行拆迁安置房上市交易政策，系争房屋已具备过户条件，且根据法院调查的情况看，系争房屋过户亦不存在法律上或事实上的障碍，故原告要求先由第三人开天公司将系争房屋过户至被告陈彩霞名下，再由被告陈彩霞过户至原告名下的诉讼请求，符合动迁安置房过户的政策规定和具体流程，本院予以支持。为防止第三人和被告陈彩霞怠于履行义务，本院对于原告要求对第一项过户的认定享有申请执行权利的诉请亦予以支持。然，如前所述，本案系争房屋系被告陈彩霞一人所有，原告诉请要求被告孙玉林协助原告将系争房屋过户至原告名下，于法无据，本院不予支持。关于两次过户过程中产生税费的负担问题。本院认为应全部由原告负担，理由如下：首先，从《房屋转让合同》第七条所使用的词句以及该条整体逻辑看，“办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他相关费用按国家规定交纳”该句所确定的是过户所需要的税费的数额按国家规定来计算交纳，“由乙方独自承担”则明确了过户所需税费在买卖双方之间的分担问题，该两句应属于连贯的意思，不能割裂分析，两者之间的“。”显然属于标点符号的错误运用；其次，从《房屋转让合同》整体来看，该合同中有关标点符号用错的地方还有多处，如第三条中“因收到乙方交纳上述肆拾捌万元人民币买卖房屋款后”与“已经无条件转让”之间的这个“。”；最后，原告和被告陈彩霞签订该份《房屋转让合同》时，无论是系争房屋开发商的大产证还是被告陈彩霞的小产证均未办理，而从该合同第六条可以看出买卖双方均清楚被告应先办出小产证，再配合原告办理产证，而第七条约定过户税费时并未明确是针对哪一次过户，故根据该合同反映的文意、语境和当事人在当时的意思，应确认是双方对两次过户税费的承担均达成了合意。综上，在办理系争房屋两次过户过程中产生的税费均应由原告负担。原告称第三人过户至被告陈彩霞名下的税费应由被告陈彩霞负担的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、第三人上海开天房地产开发经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告陈彩霞将上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至被告陈彩霞名下(过户过程中产生的税费由原告唐飞虎负担，原告唐飞虎就本项有权申请强制执行)；二、被告陈彩霞于上海市松江区洞泾镇洞宁路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至其名下之日起十日内协助原告唐飞虎将上述房屋产权过户至原告唐飞虎名下(过户过程中产生的税费由原告唐飞虎负担)；三、驳回原告唐飞虎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,500元，减半收取4,250元，由原告唐飞虎负担1,250元(已付)，由被告陈彩霞负担3,000元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 练 斌二〇二〇年五月二十二日书记员 蔡丽萍附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。