甘肃省高级人民法院民事判决书（2020）甘民终109号上诉人（原审被告、申请执行人）：甘肃省融资担保集团股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水中路3号。法定代表人：储著贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：周清馨，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：党若桐，男，1975年7月14日出生，汉族，现住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：党国勤（系党若桐之父），男，1946年10月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：阎小宁，甘肃合睿律师事务所律师。原审被告（被执行人）：兰州金岳装饰有限公司，住所地甘肃省兰州市红古区大通路七号小区。法定代表人：李耀军，该公司总经理。原审被告（被执行人）：李耀军，男，1972年12月20日出生，汉族，住甘肃省兰州市。原审被告（被执行人）：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市。原审被告（被执行人）：李玉福，男，1953年10月10日出生，汉族，住甘肃省兰州市。原审被告（被执行人）：兰州畅浩商贸有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗西路街道平凉路282号3单元2206室。法定代表人：李奋武，该公司总经理。委托诉讼代理人：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市。原审被告（被执行人）：李奋武，女，1963年5月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：王斌，男，1958年12月27日出生，汉族，住甘肃省兰州市。上诉人甘肃省融资担保集团股份有限公司（以下简称省融资担保公司）因与被上诉人党若桐、原审被告兰州金岳装饰有限公司（以下简称金岳公司）、李耀军、王斌、李玉福、兰州畅浩商贸有限公司（以下简称畅浩公司）、李奋武案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人省融资担保公司委托诉讼代理人赵和康、被上诉人党若桐及其委托诉讼代理人党国勤、阎小宁、原审被告王斌并作为畅浩公司、李奋武委托诉讼代理人到庭参加诉讼。原审被告金岳公司、李耀军、李玉福经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。省融资担保公司上诉请求：l.撤销一审判决，依法改判驳回党若桐的全部诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审的诉讼费用由党若桐承担。事实和理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。第一，一审判决依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定党若桐享有排除强制执行的权利属于适用法律错误。根据该规定第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，省融资担保公司享有的优先受偿权完全能够对抗党若桐提出的执行异议。第二，兰州亨达房地产开发有限公司（以下简称亨达公司）对涉案房屋没有产权且系无权处分，一审判决认定《售房合同》有效属于认定事实不清。首先，根据《物权法》第九条、第十七条的规定，涉案房屋的所有权人应当为不动产权利证书上记载的李奋武，一审判决认定亨达公司有权出售涉案房屋无事实及法律依据。因此，亨达公司与党若桐的房屋交易行为不产生物权变动的法律后果。其次，位于甘肃省兰州市××区第1单元1层101室[产权证号XXXX]的房屋不动产登记证书载明的房屋面积为75.52平方米，房屋结构为四间，在未取得不动产登记管理部门同意对上述房屋产权及面积进行分割的情况下，亨达公司与党若桐签订的《售房合同》行为显然与我国房屋登记管理“一房一证”的原则不符，合同内容违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。另外，党若桐明知涉案房屋并无独立产权，无法办理产权登记，在此情况下仍旧购买涉案房屋，自身存在严重过错，则应当承担不能取得房屋产权的法律后果。党若桐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回全部上诉请求，维持原判。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条虽然规定了担保物权的优先权，同时也规定“法律、司法解释另有规定的除外”，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权的特殊规定，即属于第二十七条规定的但书内容。（二）一审法院认定《售房合同》有效事实清楚，判决党若桐对案涉房屋享有所有权并无不当。1.案涉房屋所在小区是由亨达公司开发建设并对外销售的，李奋武系亨达公司股东。其与亨达公司法定代表人王斌系夫妻关系。李奋武作为公司股东和实际控制人与党若桐签署《售房合同》并盖有公司印章，其收取购房款后出具的收据也盖有公司财务印章。党若桐在签署《售房合同》时是确信其对房屋有处分权的。2.李奋武本人签署《售房合同》并之后收取党若桐购房款。李奋武告知党若桐房屋产权证待后期再予办理。党若桐在签署《售房合同》、交付房款、占有使用长达十年的时间里对于房屋已登记于李奋武名下并不知情。3.李奋武作为房屋产权登记人，隐瞒了房屋产权登记于自己名下的事实，应视为案涉房屋的实际出卖人。即使亨达公司在合同签署时房屋登记于李奋武名下，但李奋武在合同上签字并之后向党若桐收取房款、交付房屋，也应视为对《售房合同》的追认。按照合同约定亨达公司、李奋武均应向党若桐承担继续履行《售房合同》约定的义务。4.李奋武向一审法院提交书面答辩意见称，2018年8月，由于李奋武合作的公司内部资金链断裂，贷款没有及时还上，致党若桐的房子被查封，给其造成一定损失。事情发生后李奋武也在积极筹措资金，现正抓紧清算别的项目，尽快收回资金，资金到位马上偿还贷款，抓紧解决党若桐的损失，积极配合党若桐办理产权过户登记。李奋武一审书面答辩意见也是认可《售房合同》的有效性，与一审法院查明的事实一致。（三）案涉房屋按照《不动产登记暂行条例实施细则》第五条规定属于独立单元分别登记范围，《售房合同》未违反法律强制性规定，党若桐依法享有案涉房屋所有权。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。”的规定，在案涉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分时，原登记行为可以部分撤销。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，案涉房屋虽登记于李奋武名下，但根据一审查明的事实党若桐系涉案房屋的真实权利人，案涉房屋的真实权利状态已与登记簿的记载不一致，认定党若桐享有案涉房屋物权并无不当。（四）一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定认定党若桐对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益事实清楚，适用法律正确。2008年10月30日党若桐签署《售房合同》交付房款当日已实际入住并占有使用至今，而案涉房屋的抵押登记办理于2016年12月6日，执行拍卖在2019年5月。案涉房屋未办理房屋过户登记的过错责任不在党若桐。王斌、畅浩公司、李奋武共同述称，没有意见。党若桐向一审法院起诉请求：1.解除对位于兰州市××区由南楼头数第一间和楼中第二间房屋[产权证号:XXXX]的查封；2.依法确认位于兰州市××区由南楼头数第一间和楼中第二间房屋所有权归党若桐所有；3.判令李奋武配合党若桐办理位于兰州市××区由南楼头数第一间和楼中第二间房屋的产权过户登记；4.本案的案件受理费用由省融资担保公司等负担。一审法院认定事实：2008年10月30日，亨达公司与党若桐签订《售房合同》，约定出售房屋为坐落于兰州市××道由南楼头数第一间和楼中第二间公司自用房，面积均为15平方米，合计30平方米，价格为52000元。双方按照《售房合同》履行了相关义务，但未办理相关过户登记手续，党若桐占有使用案涉房屋至今。2015年12月28日，省融资担保公司与李奋武签订编号为DBLZ1（2015）142-2《抵押反担保合同》，约定以案涉房屋为金岳公司向省融资担保公司提供抵押反担保。2016年12月6日就案涉房屋办理了抵押登记，并取得了他项权证。2018年1月8日，一审法院（2017）甘01民初1049号民事调解书确认省融资担保公司对案涉房屋享有优先受偿权。后因金岳公司未按该调解书履行付款义务，2019年5月24日，该法院（2019）甘01执恢43号之一执行裁定书裁定将涉案房屋依法拍卖。2019年6月，党若桐提出书面执行异议，一审法院于2019年7月1日作出（2019）甘01执异463号执行裁定，裁定驳回党若桐的异议请求。另查明，李奋武系亨达公司的股东，亨达公司与党若桐签订《售房合同》时，李奋武系委托代理人并在该《售房合同》上签名。2001年7月，李奋武将位于兰州市××区）房屋办理了产权登记，登记在其名下，不动产权证号为XXXX。该房屋所有权证所附房产平面图[分层分户图]显示上述建筑面积为75.52平方米，该房产由四间房屋组成：一间面积为18.32平方米和一间面积为20.56平方米的房屋由党若桐实际占有使用，另外两间面积均为18.32平方米的房屋由案外人胡彦鹏及案外人胡宗荣、陈作江母子分别实际占有使用。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，首先，党若桐与亨达公司于2008年10月30日签订售房合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。该合同约定将诉争房屋出售给党若桐，且党若桐已将房款全部付清；其次，党若桐在案涉房屋查封之前已实际入住，并使用至今；最后，无论是党若桐在庭审中陈述的李奋武以不能办理过户为由拖延登记过户，或是李奋武辩称的因客观原因无法分户办理房产证，案涉房屋未办理房屋过户登记的过错责任均不在党若桐。综上，党若桐对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。关于确认案涉房屋所有权的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，即当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。案涉房屋虽登记在李奋武名下，但党若桐因与亨达公司之间的合法买卖行为而实际占有房屋，党若桐已支付了买卖价款，亨达公司已失去房屋的实际控制权，案涉房屋的真实权利状态已与登记簿的记载不符，党若桐系涉案房屋真实权利人的事实能够确认。同时，基于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，对党若桐的该项诉请予以支持。关于党若桐要求李奋武配合其办理案涉房屋产权过户登记的诉请。因办理登记时需申请人提供相应的材料交由相关行政机关予以审核，故对党若桐该项诉请不予处理。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款规定，判决如下：一、不得执行李奋武名下的位于甘肃省兰州市××区第1单元1层101室[产权证号：XXXX]四间房屋中的两间，即由南楼头数第一间和楼中第二间房屋。二、确认党若桐对位于甘肃省兰州市××区第1单元1层101室[产权证号：XXXX]南楼头数第一间和楼中第二间房屋享有所有权；三、驳回党若桐的其他诉讼请求。案件受理费1100元，由李奋武负担。本院二审期间，围绕上诉请求党若桐提交二份《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》，以证明其名下持有房屋情况并据此认定其属于商品房消费者。经质证，融资担保公司对该证据真实性无异议，但不认同证明目的。本院认为，该证据系不动产管理机关对党若桐在兰州市持有房屋事实的确认，应予以采信，但就此提出的证明目的是否应予支持，本院将综合其他事实在本院认为部分作出认定。本院除对一审判决认定事实予以确认外，另根据案外人胡宗荣、胡彦鹏就案涉房产分别提起的二起诉讼案件卷宗材料查明如下事实：2000年，亨达公司（甲方、卖方）与李奋武（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定将位于兰州市××区房产，面积75.52平方米以60416元出售于李奋武，由其于2001年6月30日前一次性以现金方式交付。2002年6月3日，亨达公司（甲方）与陈义华（乙方）签订《房屋出售合同》，约定将上述房产中一间，面积为18.15平方米，以9075元出售于陈义华。同时约定“考虑到价格因素，此房屋甲方不给乙方办理产权过户手续，乙方只有此房屋的使用权。”2008年8月4日，亨达公司与胡彦鹏签订《协议书》，约定出售房屋为兰州市城关区靖远路街道九州大道45号（九州大道181号）第1单元1层101室四间房屋中自东向西第一间房屋，面积17平方米，价格为3万元。2008年10月30日，亨达公司（甲方、卖方）与党若桐（乙方、买方）签订《售房合同》，约定将上述房产中由南楼头数第一和楼中第二间公司自用房，每间房屋面积15平方米，合计30平方米，以5.2万元出售给党若桐。同时约定“上述两间房屋无房产证，以后办理房屋产权时甲方应协助办理，所需费用双方另行商定。”2019年9月17日，李奋武在本案一审诉讼中，提交书面答辩状中明确认可“原本这些房子都归开发公司所有，只是办在李奋武个人名下而已。”并表示愿意积极配合办理产权过户登记。还查明，《兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单》显示：党若桐名下已另拥有较大面积的房产（具体查询内容如面积、位置）。本院认为，根据当事人的诉辩主张及庭审质证意见，本案争议的焦点为：党若桐对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，省融资担保公司对诉争执行标的依法享有抵押权，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和126条之规定精神，为维护抵押权具有优先性的民事权利秩序，党若桐如欲对执行标的排除强制执行，必须系商品房消费者。否则，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，其主张不能成立。作为上述规定的但书除外条款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本院认为，虽然党若桐于一审法院查封前与亨达公司签订了合法有效的买卖合同，并已支付约定房款，但因其名下已另拥有较大面积的房产足以满足其居住需求，故其不符合上述规定关于商品房消费者的认定标准。此外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条仅保护的是商品房消费者之外的一般不动产买受人享有的物权期待权，依法对抗的是普通金钱债权人，并不能对抗享有法定优先权或抵押权的债权人。在省融资担保公司对诉争执行标的依法享有抵押权情形下，一审判决适用该条规定支持党若桐诉请显属适用法律错误，本院应予纠正。综上，省融资担保公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民初531号民事判决；二、驳回党若桐的诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费1100元，由党若桐负担。本判决为终审判决。审判长 龙 鑫审判员 张永梅审判员 满春梅 二〇二〇年五月二十六日书记员 王晓雪