安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初1759号 原告:合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司,住所地合肥市徽州大道1288号,统一社会信用代码91340100723319533W。 法定代表人:周建，执行董事。 委托诉讼代理人：张明，安徽经合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程传兵，安徽经合律师事务所律师。 被告:刘柳,女,1989年3月13日出生,汉族,住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：郑天发，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴韦，安徽虹途律师事务所律师。 原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司诉被告刘柳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员盛利适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司的委托诉讼时代理人张明、程传兵，被告刘柳及委托诉讼代理人郑天发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司诉称：2015年1月18日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：被告承租原告位于淝南家园商铺20#110,租赁期限自20年2月1日至2020年6月30日，计5年5月整，其中2015年2月1日至2015年2月28日为免租金装修期；首年租金为168396元，自第四年起，每一年租金均按上一年实际租金的5%比例递增，租金每三个月支付一次；合同第十条第五款约定被告如有不支付或者不按照定支付租金达5日，以及欠缴各项费用达2000元等行为时，原告有权单方解除合同收回房屋，并有权要求被告按照合同约定支付违约金。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，但被告截止目前仅实缴252397元（不包含履约保证金），拖欠租金达523873元，并且原告多次催缴无果。为保护自身合法权益，故原告诉至法院，请求法院判令：1、请求判决解除原、被告双方于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判决被告支付其截止2019年9月30日拖欠的房屋租金523873元；3、请求判决被告支付违约金414641元（14033+856*468,违约金从2017年5月27日暂计算至2019年9月30日，实际计算至至合同解除之日);4、请求判决被告支付原告因本次诉讼支出的律师费26962.8元；5、请求判决本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中原告变更诉讼请求第2项为：请求判决被告支付其截止2019年9月30日拖欠的房屋租金未扣除履约保证金539344.8元。 被告刘柳辩称：原告诉请双方租赁关系早已实际解除，案涉租赁房屋已交还原告，原告已收回房屋仍向被告要求支付租金属虚假诉讼不应得到支持，被噶奥一直配合与安宁膏解决少部分拖欠的租金，应原告要求金额不合理，造成差额过大，原告要求被告承担违约金不合理，造成少部分租金迟延缴纳；原告主张违背常理，被告2017年8月底因怀孕决定2017年9月不再招生，对德轩少儿培训停止营业，被告租房用途是为了办学盈利，不可能房屋不使用了而长时不退房，根据双方租房合同原告要求约定拖欠房租5天或欠房租达2000元就可以解除合同，原告不可能允许被告长时间拖欠房租对闲置房屋不作处理，原告诉请主张不合理，请求驳回。 经审理查明：2015年1月18日，原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司和被告刘柳签订《房屋租赁合同》，约定原告将所属的淝南家园商铺20#110房屋租给被告使用，建筑面积为280.66平方米，租赁期限为5年5个月，从2015年2月1日至2020年6月30日止（其中2015年2月1日起至2015年2月28日为免租金装修期）。合同约定被告在接收房屋之前向原告交纳履约保证金42099元，该保证金在租赁期满后退回（不计息）。租金确定为首期年租金人民币168396元，自第4年起，每1年租金均按上一年实际租金的5%比例递增。租金每3个月支付一次，被告应在接收房屋之前付清首期3个月的租金42099元。 原、被告双方同时在违约责任条款中约定，不支付或者不按照约定支付租金达5日的，应承担14033元的违约金,并且还应支付每迟付一天按468元一天的违约责任。对于追索逾期租金产生的一切相关费用（包括律师费）由被告承担。 合同签订后，原告便依约将租赁房屋交付给被告使用，被告已向原告交纳租金252397元，并交纳了履约保证金42099元，共计294496元。被告将租赁房屋用于从事少儿培训，2017年9月该培训机构停止招生，被告未再使用该租赁房屋。原告多次向被告催收租金。 另查明：诉讼期间，原告和安徽经合律师事务所律师签订了代理合同，并向该所交纳了26962.8元的律师代理费。 上述事实，除有原、被告的当庭陈述和认可外，还有原告提供的原告营业执照副本、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》、被告已交纳的租金252397元和履约保证金42099元的交款凭证、催收租金联系函、房屋催缴通知书、律师费发票及转账记录、代理合同、被告提供的电话录音、短信记录等予以证实，符合法律规定的合法性、客观性、关联性的要求，可以作为本案的定案依据。 本院认为：原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司和被告刘柳于2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。关于本案《房屋租赁合同》的解除时间，原告自2017年12月10日起开始通过张贴催收租金联系函的方式催收租金，表明此时案涉房屋未从事经营活动，被告未使用租赁房屋。同时根据被告提供的与吴主任的对话中，吴主任确知案涉房屋被告于2017年9月起未招生，双方确定了2017年2月31日的合同解除时间。原告当庭认可吴主任名叫吴光财，在原告单位全权负责房屋租赁，吴光财的意思表示属于表见代理，其2017年12月31日解除合同应是双方真实意思的表示，本院予以认可。 关于所欠租金的确定，根据原告提供的现金缴款单，被告刘柳共向原告支付款项294496元，均注明是租金，但本院根据双方的合同约定以及2015年1月17日及2015年2月13日缴款的时间，认定其中42099元是履约保证金，剩余部分252397元为租金。从2015年3月1日至2017年12月31日，按照年租金168396元计算，房屋租金为449056元，扣除已付租金294496元（履约保证金42099元由于合同已解除，故在本案中一同处理抵作租金扣除），被告尚欠房租154560元（449056元-294496元）。故本院确定所欠租金为154560元。 原、被告合同约定的违约金14033元和每日468元的违约金属于重复主张，原告拖欠的租金数额不大，且合同约定的租金折算为每日468元，因此合同约定每日468元的违约金过高，故对原告诉请的每日468元的违约金，本院不予支持。刘柳未按合同约定按时支付房屋租金，应承担违约的法律责任，并应按合同约定支付违约金，故本院对原告诉请的14033元违约金予以支持。 被告刘柳未按合同约定按时支付房屋租金，应按合同约定承担原告为本次诉讼支出的律师费，鉴于双方房屋租赁合同已于2017年12月31日解除，被告刘柳所欠租金仅为154560元，原告要求被告承担26962.8元的律师费有失公允，本院酌情予以调整，认为被告承担6057.8元律师费比较合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司与被告刘柳2015年1月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日解除。 二、被告刘柳于本判决生效之日起十日内向原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付拖欠的房屋租金154560元； 三、被告刘柳于本判决生效之日起十日内向原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付违约金14033元； 四、被告刘柳于本判决生效之日起十日内向原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司支付律师代理费6057.8元； 五、驳回原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元，由原告合肥凌大塘集体资产经营有限责任公司负担元，被告刘柳负担元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  盛利 二〇二〇年五月八日 书记员  刘慧 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。