文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初1055号原告：张春凤，女，1979年12月12日生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴开艳，高邮市甘垛法律服务所法律工作。被告：郭永宏，男，1977年2月27日生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。被告：黎锋，男，1988年12月24日生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。委托诉讼代理人：陈仁权，男，1952年3月17日生，汉族，高邮市人，住高邮市，系被告黎锋舅祖父。原告张春凤与被告郭永宏、黎锋确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张春凤及其委托诉讼代理人殷飞天、吴开艳、被告郭永宏、被告黎锋及其委托诉讼代理人陈仁权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张春凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告郭永宏、黎锋之间签订的《房地产买卖契约》无效；2、诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告郭永宏系夫妻关系，双方于2001年3月13日登记结婚。位于高邮市经济开发区的房屋系夫妻共同财产，该房屋于2015年2月3日取得房产证。近期原告打算装修这栋房屋时，被告言辞闪烁，且原告买菜回来突然听见郭永宏与他人通电话谈到房子房款问题，才得知郭永宏在原告不知情的情况下擅自将房屋出售给被告黎锋。该行为严重侵害了原告的合法权益，该房屋属于原告与郭永宏的夫妻共同财产，原告作为房屋的共有人，郭永宏无权擅自处分属于原告张春凤的份额，在未经原告同意的情况下，该《房地产买卖契约》应当属于无效合同，故原告诉至法院。被告郭永宏辩称：其与被告黎锋签订的合同，原告张春凤并不知情。被告黎锋辩称：其与郭永宏在2011年6月27日通过中介介绍签订的案涉契约，房款分三次给付，第一次18万元、第二次2万元、第三次2万元，前两次房款已经给付，第三次的2万元约定是在过户时给付，因现在郭永宏不配合过户，故该2万元尚未给付。原告诉称对于郭永宏卖房并不知情是不合理的，原告家在一楼，案涉房屋位于五楼，双方系邻居关系。案涉房屋系拆迁安置房，故签订契约时并无房产证。本院经审理认定事实如下：原告张春凤与被告郭永宏系夫妻关系，双方于2001年3月13日登记结婚。因房屋拆迁，被告郭永宏于2008年7月7日与扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司签订高邮市农村房屋拆迁补偿安置协议书一份，被告郭永宏据此获得位于高邮市的拆迁安置房一处，该房屋建筑面积为88.78平方米。2011年6月27日，被告郭永宏与被告黎锋签订《房地产买卖契约》一份，约定被告郭永宏将位于高邮市的拆迁安置房作价22万元出售给被告黎锋，被告黎锋应于2011年6月27日给付18万元，于2012年2月1日前给付2万元，剩余2万元待办理房屋过户手续时给付。被告黎锋目前已支付被告郭永宏20万元购房款，剩余2万元因未办理房屋过户暂未支付。在签订上述契约后，被告黎锋已对该房屋进行装修，并实际居住，被告黎锋本人从事建筑工程业。2015年2月3日，被告郭永宏办理了高邮市的房产证书，该房产证显示该房屋为共同共有，另一共有人为本案原告张春凤。另，被告郭永宏的父亲居住在高邮市秦邮茗都一期12幢102室，即位于案涉房屋楼下，被告郭永宏与原告张春凤会在过年时前往父亲所有的上述102室房屋居住。原告张春凤于庭审中陈述，被告郭永宏欺骗她称案涉502室房屋系对外出租，每年租金2万元，其对郭永宏将502室房屋出售给被告黎锋一事并不知情，××疫情期间才得知。原告张春凤于本案第一次庭审中陈述，其曾通过被告郭永宏获得被告黎锋的电话号码，并与被告黎锋打过一次电话，目的是为了向被告黎锋催要租金，被告黎锋在电话中与其谈到房屋过户一事，通话结束后，张春凤曾询问郭永宏，郭永宏未开口；原告张春凤于本案第二次庭审中陈述，其曾前往502室向黎锋催要租金，当时黎锋丈母娘在家，张春凤在与黎锋丈母娘交谈中并未明确租金，后来通过黎锋的孩子获得黎锋的电话号码，并与被告黎锋打过一次电话，在通话中表明向黎锋催要2万元租金，被告黎锋表示与原告无关，在电话中被告黎锋并未谈到房屋过户一事，其与被告黎锋之间的电话仅有一次。前述事实有到庭原、被告的当庭陈述及原告张春凤提供的结婚证、房屋所有权证书、房地产买卖契约、被告黎锋提供的照片打印件、高邮市农村房屋拆迁补偿安置协议书打印件各一份予以证明。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。经查，被告郭永宏、黎锋以22万元的价格交易案涉高邮市房屋，该交易价格在2011年时基本符合市场行情，被告黎锋本身从事建筑工程业，并非从事房地产交易的专业人员，结合被告黎锋所提供的案涉房屋拆迁补偿安置协议书，故被告黎锋在从事案涉502室房屋交易时应并无恶意，且交易价格合理；原告并无证据证明被告黎锋、郭永宏之间签订的房地产买卖契约具有法律规定的无效情形。原告张春凤虽诉称之前一直对被告郭永宏出售案涉502室房屋并不知情，直到今年才得知，被告郭永宏一直欺骗称该房屋对外出租，每年租金2万元，但首先，案涉房屋系位于高邮市经济开发区的拆迁安置房，交付给郭永宏时系毛坯房，每年租金2万元与当时市场行情明显不符；其次，被告郭永宏的父亲居住在案涉502室房屋楼下的102室，原告张春凤、被告郭永宏在过年时也前往102室房屋居住，被告黎锋在购房后进行了装修并入住，而案涉502室房屋出售至今已近10年，原告张春凤在如此长的时间内对房屋出售一事完全不知情亦不符合常理；第三，原告张春凤在本案两次庭审中均确认曾与被告黎锋打过电话，但对被告黎锋电话号码获得的方式前后陈述不一致，特别是其曾在第一次庭审中陈述黎锋在与其通话中提及房屋过户一事，但在第二次庭审中又予以否认，且在第一次庭审中听到被告黎锋提及房屋过户后，对被告郭永宏并未深入追问，也明显不符合常理；综上，本院认为，原告张春凤对被告郭永宏将案涉502室房屋出售给被告黎锋事先应当知情，即便在出售当时并不知情，原告张春凤亦应以事后的行为予以了追认，故原告张春凤请求法院确认案涉房地产买卖契约无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张春凤的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告张春凤承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时依照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定缴纳上诉案件受理费，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  徐澄涛二〇二〇年五月二十八日书记员  宋 佳附法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。