江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终2925号上诉人（原审被告）：郭家生，男，1974年8月16日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：宿迁金鹰置业有限公司，住所地江苏省宿迁市洪泽湖路2号。法定代表人：严菲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈鑫峰，江苏律鼎律师事务所律师。上诉人郭家生与被上诉人宿迁金鹰置业有限公司（以下简称金鹰置业）租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭家生的上诉请求为：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.本案的上诉费由金鹰置业负担。事实与理由：1.为查明郭家生的损失，郭家生申请对因金鹰置业侵权造成的损失进行鉴定。郭家生申请时已明确损失的项目，一审法院亦实地查看，对需要鉴定的项目进行确认，但一审法院在移送鉴定时对鉴定范围进行删减，导致郭家生获得赔偿数额与实际损失严重不符。2.由于金鹰置业的水管爆裂导致郭家生的商铺进水，郭家生的装修样板房漫水，装修损坏，且因金鹰置业长期未积极赔偿和维修，涉案商铺部分位置无法使用，故郭家生应付租金应予减少，但一审法院在判决郭家生应付租金时未予扣减。另，金鹰置业应赔偿郭家生的经营损失。3.金鹰置业的水管爆裂后，郭家生申请公证处对损失进行公证，产生公证费1000元及摄影费1000元，但一审法院并未对摄影费1000元予以支持，损害郭家生的合法权益。被上诉人金鹰置业辩称，请求二审法院驳回郭家生的上诉请求，维持原判。理由如下：1.一审法院对郭家生的损失鉴定程序正当，内容经双方质证后确定，故鉴定事项无误。2.郭家生经营的店铺虽有渗水，金鹰置业在不到一小时内派人清扫完毕，未影响其正常经营。3.因郭家生在一审中并未就1000元摄影费提交相关证据，故该费用不应支持。金鹰置业向一审法院起诉请求：1.判令郭家生支付金鹰公司租金29519元（2017年12月1日至2018年2月28日）及违约金（以29519元为基数，自2018年1月11日起按月利率2%计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费由郭家生承担。郭家生向一审法院反诉请求：1.判令金鹰置业赔偿郭家生损失150000元；2.本案反诉费用由金鹰置业承担。一审经审理查明：2016年12月16日，金鹰置业（甲方）与郭家生（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有所有权或转租权的坐落在宿迁市宿城区西湖路1号金鹰天地A区内的B1F层，编号为C017/C018/C019的商铺出租给乙方使用，该商铺套内建筑面积为421.692平方米，建筑面积702.82平方米。合同第4.1.1约定租金标准如下：第一个租约年内首期租金每月每平方米人民币14元，首期租金为人民币29518.5元（具体首期租金额度以附件二房产交付确认书为准）；第一个租约年内首期之后其他各月租金按月每平米人民币14元，即每月租金为人民币9839.5元；第二个租约年每月每平方米人民币14元，即每月租金为人民币9839.5元；第三个租约年每月每平方米人民币14.7元，即每月租金为人民币10331.5元。合同第4.2约定租金支付：按照4.1.1方式支付租金时，首期租金为进场日起至第5个月最后一日期间的租金。首期租金支付时间为办理进场日支付。除首期租金外，其他租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同4.3物业费支付。4.3.1物业服务费收费标准为：每平方米每月2元人民币……4.3.3物业服务费支付方式：首期物业服务费为约定装修期结束次日起至第3个月最后一日期间的物业服务费。首期物业服务费应于办理进场日支付。除首期物业服务费外，其他费用均按每3个完整自然月（即每月第一日到最后一日）为一个交费期交纳。乙方应当按每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方或甲方指定的物业公司一次性足额支付下个交费期费用。合同第15.3约定在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除合同，由此而造成乙方实际损失的，甲方应予以赔偿：……15.3.2违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法正常经营的。合同第16.1约定，在租赁期限内，乙方逾期交付租金、物业服务费、水、电、空调及其他费用，经甲方书面通知，仍未能于七日内交付的，每逾期一天，乙方须每天按上述费用的2‰向甲方支付滞纳金……2016年12月6日，郭家生与金鹰置业签订房产交付确认书，确认：租赁期自2016年12月30日至2019年12月29日，装修期自2016年12月30日至2017年2月28日，首期租金交付期自2016年12月30日至2017年5月31日止，首期租金为29519元整。一审另查明：2017年10月26日，金鹰置业商场内水管破裂，水流至郭家生商铺。郭家生向宿迁公证处对其营业场所外围及室内现状进行保全证据公证，宿迁公证处于2017年11月13日出具（2017）宿证民内字第6424号公证书。一审审理中，郭家生申请对其财产损失进行鉴定，经一审法院现场勘查经双方当事人质证后，确定鉴定损失项目为:黑檀区和白开放区地板踢脚线、白开放区壁纸、白开放去木饰面、黑檀区壁布，经一审法院委托，宿迁天园资产评估有限公司于2019年3月16日出具司法鉴定资产评估报告书，评估结论：截止于评估基准日2018年4月25日，委托装修装饰等资产损失的价值为24471元。一审法院认为，合法的债权债务关系受法律保护。本案中，金鹰置业与郭家生签订的租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。现郭家生作为承租人未按约定支付租金，故其应支付金鹰置业2017年12月1日至2018年2月28日租金29518.5元（9839.5元/月*3个月），一审法院予以支持。关于违约金，郭家生应于2017年11月20日支付上述租金。郭家生认为不应支付违约金，且金鹰置业未提供证据证明其因逾期支付租金对其造成的损失，故一审法院支持其主张违约金自2018年1月11日起按年利率7.8%计算至实际给付之日止。因金鹰置业未对其财产尽到管理义务，导致郭家生财产受损，故应对郭家生的损失承担赔偿责任。郭家生主张其损失150000元，未提供证据予以证明，一审法院不予支持。结合评估报告，一审法院支持郭家生损失24471元、鉴定费3000元、公证费1000元，合计28471元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、郭家生于判决生效之日起十日内给付金鹰置业29518.5元及违约金（以29518.5元为基数，自2018年1月11日起按年利率7.8%计算至实际给付之日止）；二、金鹰置业于判决生效之日起十日内赔偿郭家生损失28471元。案件受理费1076元，反诉费1650元，合计2726元，由金鹰置业负担1050元，由郭家生负担1676元。二审中，本院组织双方当事人进行证据交换及质证。上诉人郭家生提供如下证据：1.涉案商铺现场照片一组。旨在证明因泡水导致商铺内衣柜、墙板等发霉。2.郭家生与北京库曼家具有限公司的销售合同两份。旨在证明涉案受损财产的价值。被上诉人金鹰置业的质证意见为：证据1中有部分已在一审中提供，不属于新证据；对新提供的证据真实性予以认可，但不能证明郭家生的主张。对证据2的真实性、关联性、合法性均不予认可。本院的认证意见为：对证据1中重复提交的照片不予审查，对新提供的照片真实性予以认可。鉴于金鹰置业对证据2的真实性、关联性、合法性均不予认可，郭家生亦未能提供其他证据加以佐证，本院对该证据不予采纳。二审中，郭家生申请对其财产损失进行补充鉴定，经本院现场勘查及双方当事人质证后，确定鉴定损失项目为:黑檀区电视背景柜、单面哑口套、双面哑口套；白开放区单面哑口套、双面哑口套。经本院委托，宿迁天园资产评估有限公司于2020年3月5日出具司法鉴定资产评估报告书，评估结论：截止于评估基准日2019年12月14日，委托装修装饰等资产损失的价值为81855元。本院依法组织双方对该鉴定报告进行质证，金鹰公司对评估意见不予认可，认为评估意见的主要依据是一审中未经质证的销售合同，而该合同不能作为评估依据，本院认为该理由成立，遂委托天园公司以受损资产材质作为依据对评估报告作出调整。天园公司以现场取样方式进行市场询价，但因相关调查厂家无法确定样本材质，故天园公司以拆卸部分委托资产作为样本作为参考，通过市场询价确定委估资产的重置成本，并出具补充意见，确定委估受损资产的评估价值为58800元。上诉人郭家生的质证意见为：对该评估结果持有异议，所有柜子均采用烤漆工艺，成本较高，评估机构出具的评估价值较低。被上诉人金鹰置业的质证意见为：对该评估报告不认可。1.本案的争议焦点以及法院委托鉴定的目的是证明损失价值，而不是更换成本。本次鉴定给予的鉴定结论是相应区域的更换价值，而不是实际的损失价值。根据渗水的情形和现场勘测，根本无需更换，且上诉人郭家生也无任何证据证明涉案区域达到更换的必要。2.根据合同约定，合同期满后涉案被鉴定物品的所有权已转移给金鹰置业，故金鹰置业无需向郭家生赔偿相关损失。如法院判决金鹰公司赔偿损失，则相当于更改租赁合同的约定。本院的认证意见为：本院对该评估意见予以采信。理由如下：1.双方当事人对评估意见虽持有异议，但均未能提供足以反驳证据或者理由。2.金鹰公司认为评估结论是更换价，并非郭家生的实际损失。本院认为本次评估方法、评估程序与一审的评估一致，金鹰公司在一审中对该评估方法予以认可，现其于二审中不予认可，本院对此不予采纳。3.涉案财产不同于普通家庭使用的家具，系郭家生用于经营使用的样品展示，使用频率较低，自然损耗较小。且展示样品的受损一定程度上影响顾客的直观感受与购买意愿，郭家生作为经营者重新更换样品较为合理，评估机构按照受损资产的重置成本确定受损资产的评估价值更符合郭家生的实际损失。本案二审中的争议焦点是：上诉人郭家生损失数额如何确定。本院认为，因金鹰公司在郭家生承租涉案商铺期间，未对其财产尽到合理的管理义务，其商场内水管破裂，水流至郭家生经营的商铺，导致郭家生的财产遭受损失，故金鹰公司应对郭家生的损失承担相应的赔偿责任。一审确定郭家生的部分损失为28471元于法有据，本院予以确定。二审中，鉴于一审法院未将郭家生的部分损失涵盖在内，本院委托评估公司对郭家生的黑檀区电视背景柜、哑口套等财产进行补充评估，并据此确定郭家生的该部分损失为58800元，故结合一审确定的数额28471元、二审补充评估的鉴定费3000元，金鹰公司应向郭家生支付90271元。金鹰置业辩称涉案合同约定租赁期满后，涉案财产所有权转移给金鹰置业，金鹰置业无需向郭家生赔偿损失。本院认为，郭家生的损失发生于租赁期内，该部分损失应由金鹰置业承担，其承担赔偿责任与涉案合同的约定并无冲突，故本院对金鹰置业的该辩称不予采纳。郭家生主张金鹰公司应向其支付摄影费1000元及经营损失，因其未能提供充分的证据加以证实，本院对此不予支持。关于郭家生应否支付租金违约金的问题。郭家生作为承租人未按约定支付租金，其应承担相应的违约责任，故一审法院判决郭家生支付违约金并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人郭家生的上诉请求部分成立，应予支持。因二审中出现新证据导致一审判决认定事实发生变化，所作判决亦应作出相应调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁市宿城区人民法院（2018）苏1302民初800号民事判决；二、上诉人郭家生于本判决生效之日起十日内给付被上诉人宿迁金鹰置业有限公司29518.5元（以29518.5元为基数，自2018年1月11日起按年利率7.8%计算至实际给付之日止）；三、被上诉人金鹰置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上诉人郭家生损失90271元。一审案件受理费1076元，反诉费1650元，二审案件受理费1076元,共计3802元，上诉人郭家生负担1897元，被上诉人金鹰置业有限公司负担1905元。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 徐金鸽二〇二〇年五月二十九日法官助理 赵 政书 记 员 杨紫棋