河南省嵩县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0325民初981号原告（反诉被告）：罗振辉，男，1988年4月24日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：樊红军，河南凯光律师事务所律师。特别授权。被告（反诉原告）：景俊峰，男，1975年6月17日出生，汉族，住河南省嵩县。委托诉讼代理人：李川，河南凯光律师事务所律师。特别授权。原告（反诉被告）罗振辉与被告（反诉原告）景俊峰土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案，诉讼中，被告景俊峰提出反诉，不适宜简易程序审理，转换为普通程序审理后，先后于2019年6月4日、2020年3月12日公开开庭进行了审理，原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告罗振辉诉讼请求为：1、被告退回原告的租地款25000元；2、判令被告赔偿因拆除原告厂房的损失及误工费、交通费、鉴定费等费用198298元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月21日原被告双方签订租地协议，约定原告租用被告拥有土地使用权的位于嵩县田湖镇××外××（××北坑）的土地约3亩，租期15年，每年租金25000元，用于建设二层钢构厂房。被告承诺保证有土地使用证明，保证原告修建厂房正常使用，若因土地部门阻止而搁浅无用，造成的损失由被告赔偿。2018年9月原告投资30余万元开始修建厂房，2018年10月中旬因被告出租土地的临时用地手续到期，土地、农业等联合执法部门要求拆除原告的厂房，田湖镇毛庄村委会也来阻止原告建设厂房，迫于政府各部门的压力，无奈原告只好拆除了厂房，因此，造成原告损失223298元。被告景俊峰辩称，1、答辩人在本案中不存在过错。2018年2月21日，答辩人与被答辩人之间签订土地租赁协议，约定将答辩人所租赁嵩县田湖镇毛庄村二组的土地租赁给被答辩人，用于建设二层钢构厂房。签订协议之前，答辩人已告知被答辩人该土地系临时用地，并向被答辩人出示了嵩县国土资源局《关于景俊峰建材物品堆放场临时用地的批复》（嵩国土临［2014］168号），但被答辩人仍坚持与答辩人签订土地租赁协议。根据《租地协议书》的约定，应经有关部门允许。按照《中华人民共和国土地管理法》第44条之规定，被答辩人自建厂房应当由被答辩人自行负责部门审批事宜，答辩人只是配合被答辩人，而不是由答辩人负责审批事宜。如果是由答辩人负责审批事宜，则部门批复文件所涉及的土地建设厂房权益也由答辩人享有，这就与被答辩人租赁土地是为了自己建设厂房的真实意图不符合。因此，按照《租地协议书》第5条内容，答辩人已经尽到自身义务，建设厂房的部门审批事宜应当由被答辩人负责。2、被答辩人的损失不应由答辩人承担。如前所述，被答辩人应当负责建设厂房的部门审批事宜，但实际上被答辩人在没有获得相关部门审批的情况下就擅自开始厂房建设，之后相关部门责令其限期拆除，该责任应由被答辩人自行承担，由此产生的损失不应当由答辩人予以赔偿。反诉原告景俊峰反诉请求为：1、反诉被告清除土层上方60公分的砂石料垫层、水泥基础，恢复土地耕种状态；2、反诉被告赔偿反诉原告损失30000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告在未取得合法手续的情况下动工建房，造成租赁的土地被严重破坏，反诉原告需根据与嵩县田湖镇毛庄村二组的协议将土地恢复原状，由此给反诉原告造成的损失，反诉被告应当予以赔偿。反诉被告罗振辉辩称，本案中提供用地手续的义务在被答辩人，因用地手续不合法导致答辩人的损失，被答辩人应当赔偿；答辩人没有破坏所租赁的土地，被答辩人的30000元损失，没有事实与法律依据，应当驳回其反诉请求。诉讼中，原被告对双方2018年2月21日签订的《租地协议书》真实性不持异议，本院予以确认。原被告对原告罗振辉2018年9月动工建造钢构房，2019年3月，因违章被拆除的事实均予以认可，本院予以确认。原被告对原告罗振辉缴纳2018年-2019年5月租金25000元的事实均予以认可，本院予以确认。原告对被告景俊峰的嵩县国土资源局《关于景俊峰建材物品堆放场临时用地的批复》（嵩国土临［2014］168号）真实性不持异议，本院予以确认。原告罗振辉对洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司价格报告关于“拆除时已采购的待使用建筑材料”中“预埋件”“钢板加强勒筋”、“水电料”目前在自己处的自认，不违反法律规定，且不损害被告景俊峰利益，本院予以确认。被告景俊峰与嵩县田湖镇毛庄村二组的《临时用地协议书》，由证人汪某、冯某证明，对该协议书本院也予以确认。双方争议的事实：1、土地原状。双方没有交接资料，被告景俊峰称，将土地交给原告的时候，是耕地，原告罗振辉在耕地上铺有60公分的砂石料垫层，打有水泥基础，原告罗振辉则认为交地时，不是耕地，上面已经有砂石料、机械、垃圾、石头、废旧车辆，现水泥基础没有拆除属实，但不是自己的责任，不同意清理，况且土地现状与自己拆除时发生了很大变化，不知道是谁在上面堆放了很多的废弃物。因双方分歧较大，且缺乏其他证据证明，本院对双方交接时的土地原状，不予确认。2、原被告损失。原告罗振辉单方委托洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司进行了价格评估，评估对象包括：1、拆除前已施工的工程项目：场地平整、混合土料填方、独立基础、混凝土地圈梁、化粪池、部分钢构的安装拆除、零星人工、机械费等；2、拆除时已采购的待使用工程材料：钢结构材料（含型钢柱、型钢梁、C型钢檩条、大拉丝、栓杆等）、预埋件、钢板加强勒筋、螺母、砂石料、水泥、水电料、大型钢构运输、卸车费、材料搬运费，经评估，委托评估的标的在评估基准日2019年3月13日的损失价格为：人民币183298元，被告景俊峰有异议，认为评估时未通知被告到场，报告书中所涉项目是否属实待查、评估材料未经质证，提出重新鉴定，并对拆除、清理费用要求价格评估，原告也对拆除时已采购的待使用工程部分材料要求鉴定，本院曾委托洛阳市盛久祥价格评估有限公司进行评估，洛阳市盛久祥价格评估有限公司以没有被评估财产的详细资料，无法按照正常的评估程序完成评估工作，退回鉴定。本院认为在无法通过新的鉴定确认原被告损失的情况下，应结合案件其他证据，尽可能客观的做出判断，毕竟原被告均存在现实中的损失：1、原告拆除时已施工的工程项目，洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司评估价格为113481元。洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司具有鉴定资格，洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司工作人员于2019年3月13日进行了现场勘验，有勘验记录资证，与案件其他证据没有矛盾，采用的市场法与成本法评估方法，没有明显不妥，故对该鉴定价格予以采信、认定；2、拆除时已采购的待使用建筑材料，洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司评估价格为69817元，其中：（1）钢结构材料47307元，重置价120087元，残值72780元，评估价47307元，重置价，原告罗振辉提供有钢结构材料购销合同、秤磅单、交易清单，证据较为完整，本院予以确认，原告罗振辉后来将该材料处置，提供有钢材买卖合同、转账记录，证据较为完整，且处置价款为90700元，大于评估的72780元，本院予以采信，认定钢结构材料损失为120087元-90700元=29387元；（2）预埋件、钢板加强勒筋损失，因系白条子，缺乏其他证据印证，且没有证人出庭作证，预埋件、钢板加强勒筋又在原告罗振辉处，故本院不予认定；（3）螺母损失，有诚信标准件批发部（张灵飞）货单及原告罗振辉与张灵飞微信转账记录相互印证，本院予以认定，计1180元；（4）砂石料损失，因没有其他证据佐证，不予认定；（5）水泥损失，原告罗振辉虽提供有罗振伟证明，但没有证人出庭作证，也缺乏其他证据印证，本院不予认定；（6）水电料损失，原告罗振辉提供有发货单，但不能显示交易的商户，商户也没有出庭，水电料又在原告罗振辉处，本院不予认定；（7）大型钢材运输、卸车费、材料搬运费损失，3200元运费，有微信聊天记录和转账单相互印证，予以确认，其他因缺乏相应证据，不予认定，本院认定大型钢材运输、卸车费、材料搬运费损失为3200元。综上分析，本院认定原告罗振辉拆除时已采购的待使用建筑材料的合理损失为33767元，原告罗振辉拆除时已施工的工程项目损失为113481元，总计147248元；3、被告景俊峰拆除水泥基础，清理砂石等费用，损失客观存在，但土地原状及相关费用无法确认。基于以上分析认定，本院确认以下事实：2013年12月13日，被告景俊峰与嵩县田湖镇毛庄村第二村民组签订不定期的临时用地协议，租用田湖镇毛庄村北坑约7亩的农用地用于建废旧汽车修理厂，2014年12月20日，嵩县国土资源局为被告景俊峰办理了临时用地手续，批准用地时间为2014年12月30日至2016年12月30日，期满后需要土地复耕。2018年2月21日，被告景俊峰将约3亩的上述土地租给原告罗振辉，原告罗振辉用于建设二层重型钢构厂房商用，期限为15年，2018年5月1日至2033年5月1日，每年租金为25000元，双方签订了《租地协议书》，协议第5条约定：“甲方（景俊峰）需保证乙方（罗振辉）自建厂房，经过有关部门允许所建，不得隐瞒、欺骗土地使用权的真实情况，致使乙方重金投建中途因土地部门阻止而搁浅无用，若因此造成损失甲方需向乙方合理赔偿”，该条还注明景俊峰有土地使用证明。同日，原告罗振辉交给被告景俊峰25000元的租金。2018年9月，原告罗振辉开始动工建造钢构房，2019年3月，该建筑因违章，原告罗振辉进行了拆除。2019年3月20日，原告罗振辉自行委托洛阳至诚价格评估有限公司嵩县分公司对损失进行评估后，向法院起诉，原告罗振辉缴纳评估费5000元。原告罗振辉拆除时已施工的工程项目损失为113481元，拆除时已采购的待使用建筑材料的合理损失为33767元，总计147248元。原被告交接土地原状无法查明，目前该地块上由水泥基础、砂石、垃圾等杂物，拆除、清理费用，无法确定。本院认为，我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，改变土地权属、用途的，应当及时办理审批手续，本案原被告在临时用地期限到期，没有经过审批的情况下，私自改变农用地用途建设商业用房，违反我国法律的禁止性规定，合同无效。原被告对合同无效均存在过错，其中被告景俊峰作为发包方，违法出租，应负主要责任，原告罗振辉在明知违法的情况下仍然施工，应负次要责任。被告景俊峰负有赔偿原告罗振辉损失的责任，但原告罗振辉也负有返还被告景俊峰土地的义务以及赔偿因返还不及时给被告景俊峰造成实际损失的义务，因原告罗振辉拒绝承担拆除清理义务，根据本案实际，被告景俊峰损失自担，场地清理、拆除由被告景俊峰负责，赔偿时，相应酌减被告景俊峰的赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条、第三十一条、第三十六条、第四十三条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）景俊峰于本判决书生效后十日内赔偿原告（反诉被告）罗振辉75000元；二、驳回原告（反诉被告）罗振辉其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）景俊峰反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4649元，反诉费275元，由原告罗振辉承担1924元，被告景俊峰承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判长  李平献审判员  马旭升审判员  鲍晓珂二〇二〇年五月二十七日书记员  郭迎川