贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0502民初3450号 原告：**，女，汉族，1981年5月5日出生住址贵州省修文县。 委托诉讼代理人：向常虎（特别授权代理），贵州黔信律师事务所律师。 被告：周伟，男，汉族，1972年12月31日出生住址贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：胡义荣（特别授权代理），贵州威迪（赫章）律师事务所律师。 原告**诉与被告周伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告**及其委托诉讼代理人向常虎、被告周伟及其委托诉讼代理人胡义荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告**向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同；二、判令被告周伟返还租金135333元、装饰装修补偿款42314元和损失补偿17273元，共计144920元；三、本案受理费、财产保全等诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年5月24日，原告与被告周伟签订《房屋租赁合同》约定，被告周伟将其位于七星关区的自建房（共三层）租赁给原告，租赁期限为2015年5月24日至2027年5月24日，租金为每年56000元。该合同同时约定，涉案房屋被征收时，装修赔偿金全部归原告所有，被告周伟免除原告3个月的房屋租金。租赁合同签订后，原告注册“七星关区海子街镇兴隆百货超市”，随即搬入涉案房屋开始经营。2017年8月20日，原告与被告周伟签订《门面租赁出租补充协议》约定，如房屋被拆迁，则征收部门支付的屋内墙体、顶面装饰赔偿、电动门赔偿的一半由原告所有。同日，被告周伟向原告出具《收据》，对收到2015年5月24日至2021年5月24日期间的租金336000元予以确认。2019年3月17日，征收部门恙被告周伟就涉案房屋签订征收补偿协议。被告周伟取得装饰装修补偿42134元，以“周伟电器”名义获得营业损失补偿17273元，而这两项征收补偿利益应当为原告所有。2019年3月17日涉案房屋被征收。涉案房屋的财产所有权转移为政府所有，加之涉案房屋因拆迁而部分损坏，即从2019年3月17日起，原告不应该再承担房屋租金，除去《房屋租赁合同》给予原告的租金免除期，被告周伟应当返还2年5个月的租金，即135333元。被告与征收部门签订征收补偿协议后，原告多次与被告协商，但被告拒不退款。为此，原告特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求数额为返还租金135333元、装饰装修补偿款64100.40元和营业损失补偿73336.80元合计返还272770.20元。 被告周伟答辩称：一、同意解除双方于2015年5月24日签订的《房屋租赁合同》及2017年8月20日签订的《门面出租补充协议》。根据《房屋租赁合同》约定，答辩人出租给原告的是商铺，该商铺所在的楼盘地上共三层，第三层是从未装修的毛坯房，房屋进深29米，用作商铺的仅是临街的16米。答辩人出租给原告使用的，仅仅是该房屋的第一、二层，而不是三层。原告装修使用的，也仅仅是该房屋第一、二层的临街16米。根据合同给定，租期为12年，前6年的租金每年为56000元，2015年5月24日至2021年5月23日的租金合计336000元已由原告分三次交给了答辩人。合同第六条约定，如房屋在租赁期间内被拆除，装修赔偿金归原告，答辩人给被答辩人三个月的装修时间。对于该点，因未作明确约定，需作两点说明：关于装修，房屋拆除时的装修双方的本意是指被答辩人在租赁期间添附到租赁房屋时的装修，而不包含被答辩人承租该房屋前被答辩人对该房屋进行的装修；关于给被答辩人的三个月的装修时间，虽然签订合同显示签订日期是2015年5月24日，但原告其实自2015年正月初六（2015年2月24日）就已经开始装修涉案房屋，合同签订时，答辩人已给予了被答辩人三个月的装修时间。这三个月并未包含在合同约定的租赁期限内。因涉案商铺可能被拆迁，2017年8月20日，双方补充签订了《门面出租补充协议》，补充协议第二条约定，答辩人需在被答辩人搬迁之前返还被答辩人剩余全部租金，补充协议并特别注明“门面拆迁电动门甲、乙双方各一半，屋内墙体、顶面装修归乙方所有。装修赔偿金以到账为准”。2019年3月17日，征收部门与答辩人就涉案房屋签订了房屋征收补偿协议。2020年2月28日，被答辩人从涉案房屋中搬走；2020年3月10日，征收部门将向答辩人付清了全部补偿款，3月27日，涉案房屋被拆除。因涉案房屋被拆除，双方签订的合同因客观原因不能继续履行，故同意解除原合同及补充协议。二、答辩人同意向被告答辩人返还自2020年2月28日被答辩人搬离之日直至2021年5月23日期间不能履行的租赁期限共450天的租金，金额为69401元。本着诚实信用原则，答辩人多次要求与被答辩人结算，但原告以没时间为由拒绝，现原告要求返还租金135333元缺乏事实依据。三、答辩人同意返还原告装修补偿款30624.70元。被答辩人承租涉案房屋后，进行的全部装修包括：1.石膏板吊顶；2.在原有两扇卷帘门的基础上安装电动门一扇；3.安装玻璃门一扇；4.安装壁柜；5.安装装饰柜；6、安装成品门。根据答辩人与征收部门确认的《房屋征收补偿明细表》载明补偿情况如下：石膏板吊顶计16333.20元（说明：该部分被答辩人承租并装修前答辩人已刮瓷粉，如不装修石膏顶，按瓷粉补偿标准5元/平方米计算，答辩人应得1361.10元，故被答辩人该项补偿实为14972.10元）；成品门7樘，补偿3360元；玻璃门18.23平方米，补偿2187.60元；壁柜9米，补偿4500元；装饰柜25.1米，补偿5020元；卷帘门25.08平方米补偿1755元，其中被答辩人安装的部分只应获得1/3的补偿，折价585元。故答辩人的装修补偿为30624.70元，被答辩人称应补偿其装修款42314元不实。四、被答辩人称应补偿其营业损失17273元无事实及法律依据。答辩人从未以“周伟电器”名义获得营业补偿17273元，也无义务补偿被答辩人17273元。五、被答辩人承租涉案房屋期间，导致答辩人留在涉案房屋内的两间床遗失，应酌情折价赔偿答辩人1000元。综上，答辩人同意共计返还各项费用98665.70元。 经审理，本院查明如下事实：2015年5月24日，以周伟为出租方（甲方）、**为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定被告周伟将其位于七星关区龙滩坎自建房中的商铺（原周伟电器）租赁给原告用于经营，租赁期限为12年即2015年5月24日至2027年5月24日，租金前6年每年为56000元，后6年按市场价计（但涨幅不超过原3%—10%）等，该合同第六条“房屋拆除与送修”条款同时约定“如房屋在租赁期间内房子拆除的装修赔偿金应全部归乙方，经双方协商甲方给乙方3个月的装修时间，装修期间房租为零元”。租赁合同签订后，原告搬入涉案房屋以“七星关区海子街镇兴隆百货超市”名称经营，原告并按合同约定分三次将前6年租金合计336000元交给被告，被告于2017年8月20日所出具的“收据”载明租金时间为“2015年5月24日至2021年5月24日”。出具收据同日，原告与被告补充签订《门面租赁出租补充协议》，补充协议第一条约定如果所租门面面临拆迁影响承租人正常经营，出租人需提前三个月通知承租人，第二条约定出租人需在承租人搬迁之前返还承租人剩余全部租金，第三条载明“甲方在拆迁之前，对乙方门面装修金及其他损失金应全部赔付给乙方（具体数额按征收方估价为准）”，该补充协议还特别注明“门面拆迁电动门甲、乙双方各一半，屋内墙体、顶面装修归乙方所有。装修赔偿金以到账为准”。2019年3月17日，征收部门与被告周伟就涉案房屋等签订了房屋征收安置补偿合同（货币补偿方式合同，即原告提供的涉案房屋安置协议），后被告周伟又经与征收拆迁部门协商对涉案房屋不采取前面已签订的一次性货币补偿方式而采用产权调换方式，于2019年3月27日与房屋征拆部门签订“毕节市七星关区城市棚户区改造房屋征收安置补偿合同（产权调换）”协议，该协议第八条“其他约定”中第5项载明“原甲乙双方于2017年3月17日签订的001号货币化《房屋征收安置补偿合同》作废”。另查明，2020年2月27日，原告**从涉案房屋中搬离；2020年3月10日，征收部门将征收补偿款支付给周伟，周伟又于同日将涉及产权调换款转付给征收部门，同年3月27日，涉案房屋被拆除。因原、被告双方就租金退还、装修补偿款支付等发生争议，原告遂如前所述诉来本院处理。庭审中，当事人双方对原告主张的变更后为8项装修项目补偿款中的下列6项应由被告支付给原告无异议：1.石膏板吊顶，计16333.20元；2.成品门，计7樘补偿3360元；3.玻璃门，计18.23平方米补偿2187.60元；4.卷帘门（拉闸门），总25.08平方米补偿1755.60元中的一半即877.80元；5.壁柜，计9米补偿4500元；6.装饰柜，计25.1米补偿5020元，上列无争议装修1—6项共计32278.60元。 认定上述事实的依据有原、被告双方当事人的当庭陈述、双方提供的租赁合同及补充协议、原告提供的租金收据及征拆货币补偿合同复印件，被告提供的产权调换协议、微信、短信等聊天记录、照片和转账记录等，上述证据材料已经当庭举证和质证，对上述事实本院予以确认和采信。 本案中，双方当事人的争议焦点是：1.关于退还租金的时间应如何计算即应返还租金的数额？2.原告诉称的装修赔偿费用中关于墙纸、地板砖一半装修补偿款是否属于被告应支付给原告的款项？3.对原告主张的拆迁安置补偿协议中营业损失一项能否得到支持？ 本院认为，本案中原、被告双方签订的房屋租赁协议及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按约定履行。涉案合同约定了解除条件，遇房屋拆迁后继续履行合同已无可能，原告提出解除合同，被告亦予以同意解除涉案合同，依法应予以解除涉案合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取有效补救措施等；且合同权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。因双方合同中约定，如遇拆迁时出租方应返还承租方剩余租金、并对承租方的装修及其他损失根据征收部门的估价予以赔偿等，故对原告诉请中符合合同约定的部分，应予以依法支持。 关于返还租金数额问题。原告已交租金期间为6年即2015年5月24日至2021年5月24日，原告因涉案租赁房屋拆迁而于2020年2月27日搬离，因双方在涉案《房屋租赁合同》中约定，租赁期间遇房屋拆除的给予承租人3个月的房租为零的装修时间，故出租人返还承租人租金的计算时间应在出租人搬离时间次日即2020年2月28日距已交租金到期日2021年5月24日计算的剩余租期为1年2个月零25天基础上再加3个月时间，即被告应返还原告的租金时间应以1年5个月零25天计算，故被告应返还原告的租金数额为83096.77元（1年×56000元/年+5月/12月/年×56000元/年+25/31×56000元/年÷12月/年）。对原告剩余租期期间应从被告与征收拆迁部门签订时间点起算的主张，因无房屋所有权人与征收部门签订拆迁协议后涉案房屋即归属于承租人无偿使用的法律规定，当事人双方也无合同约定，故对原告该主张不予支持；对被告辩称在合同签订前已给被告3个月优惠期间的主张，因被告陈述其与原告签订租赁协议前该房屋系租赁与他人使用，且原协议租赁期满是在原、被告双方签订涉案租赁协议时，又因原、被告双方在涉案协议中约定了遇害拆迁时予以3个月免租金的装修时间，故本院亦对被告该主张不予采纳。 关于装修补偿项目中墙纸、地板砖一半装修补偿款归属问题。首先，在涉案合同中就哪些属于原告的装修事项并无约定，涉案合同及补充协议约定如遇拆迁时涉案门面装修金归属于原告，从公平角度来看，合同所指装修应为承租人在原有租赁物上所新添附的部分；其次，从双方所出示的房屋内外照片等证据，不能证明原告的装修中含有墙纸，相反，被告辩称的墙纸为房屋征拆部门所优惠被拆迁人，且根据原告的经营品种为服装，在原告装修中存在已得到补偿的壁柜、装饰柜本无墙纸更具合理性；再次，关于原告主张的地板砖，被告表示除楼梯间所铺地砖及材料均为原告材料，其余地板砖均为被告原来就已铺设，原告并未予以否认更未提供新增装修地板砖的证据。故对原告主张的装修款项中该两项因其举证不能，本院不予支持。 关于涉案营业损失费用问题。本院认为，本案中被告与征拆部门最终签订的产权调换安置补偿协议中的有关营业损失补偿费包括营业用房搬家费、营业用房过渡费、职工失业补助费三项，根据拆迁安置政策，对被征收房屋对象在其选择产权调换方式征拆时，营业用房过渡费、职工失业补助费专用于失去经营用房的原产权人在未获得新调换经营用房时的损失和补助，具体到本案中，因原出租人因房屋拆除已不能通过出租用房获取租金而遭受损失，且原告在诉状中也明确表示系被告通过“周伟电器”执照名义所获得的营业损失，故该补助应为原房东即原告享有；关于营业用房搬家费，在安置协议中显示为以86.20平方米营业用房以每平方米单价12元计算2次搬家为2068.80元，对被告辩称2次是指搬迁时搬家1次、过渡后在回迁时再计算1次营业用房搬家费，经对比原告原提供的以货币补偿的搬家费计1次为1034.40元，本院认为被告关于该搬家费的解除较为合理，因房屋拆迁原告需支出搬家费，而在双方的补充协议中约定了相关损失在征拆部门计算后返还相应款项，故原告因拆迁而支出的搬家费以1次计算，该1次搬家费用即1034.40元应由被告支付给原告，对超出该数额的原告主张部分，本院不予支持。 关于被告辩称原告租赁期间遗失两间床需酌情扣减1000元损失问题，因原告予以否认，被告也未提供相关证据予以证明其主张，故应由被告承担相应举证不力的法律后果，对被告该主张不予支持。 综上，被告周伟应返还给原告的款项为剩余租金83096.77元、装饰装修补偿款32278.60元、相关营业损失费1034.40元，合计116409.77元应限期返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告**与周伟于2015年5月24日签订的《房屋租赁合同》及2017年8月20日签订的《门面出租补充协议》； 二、被告周伟于本判决生效之日起十日内向原告**返还剩余租金83096.77元、装饰装修补偿款32278.60元、相关营业损失费1034.40元，合计116409.77元； 三、驳回原告**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2669元、保全费1520元，合计诉讼费用4189元，由被告**负担2410元，由被告周伟负担1779元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  朱江 二〇二〇年五月二十一日 书记员  颜娟