陕西省子长市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0623民初366号 原告：营海龙，男，1972年5月19日生，汉族，子长市经济发展局干部，现住子长市。 被告：陕西琼宇置业有限公司。住所地：西安市未央区。 法定代表人：马应东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：徐小宁，男，1982年9月22日生，陕西琼宇置业有限公司员工 被告：马应东，男，1957年9月15日生，汉族，子长市居民，陕西琼宇置业有限公司法定代表人 原告营海龙与被告陕西琼宇置业有限公司（以下简称琼宇公司）、马应东房屋买卖合同纠纷一案。本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。营海龙、琼宇公司的委托诉讼代理人徐小宁均到庭参加了诉讼，马应东经依法传唤未到庭。本案现已审理终结。 营海龙向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告支付原告违约金133597元（即从2015年12月15日至2016年10月30日每日按购房款491892元的万分之一计算所得和从2016年11月1日起至2018年6月22日每日按购房款491892元的万分之四计算所得相加的总数）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年11月与琼宇公司签订了《商品房买卖合同》，购买琼宇公司所有的位于子长市XX街XX道XX沟XX苑XX号楼XX单元XX室，购房金额为491892元，并已经按照合同约定履行了付款义务。按照《商品房买卖合同》第八条规定，琼宇公司应于2015年12月15日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，合同第九条约定，逾期超过365日后，则应按日向原告支付已交清购房款万分之一的违约金。2016年6月29日，琼宇公司向原告等业主作出承诺：该承诺书中的第一条约定交房时间为2016年10月30日，第二条约定凡是已经签订购房合同并且缴清全部房款的，琼宇公司支付业主从2015年12月15日起至2016年10月30日已交房款万分之一的违约金，第三条又约定如未按第二条约定时间交房的，从2016年11月1日起到实际交房之日止，承担违约金按照已交房款每日万分之四计算。2019年3月5日，琼宇公司才向原告交付了房屋，但拒绝向原告支付逾期违约金，故形成诉讼。 琼宇公司辩称：（一）被告延期交房是由不可抗力造成的，不属于违约，不应承担任何违约责任。（1）涉案项目为商品房住宅项目，琼宇在2012年11月9日拍到项目地块，政府规划条件明确约定在项目开始前政府部门要达到水、电、气全部到建筑红线，道路到红线，场地平整，但由于子长市整体配套工程施工不到位原因，一直到2016年12月底才由被告协调供水、供气单位施工到项目建筑红线，造成施工延迟时间达4年之久，严重影响了项目的整体建设进度及交房时间。（2）规划条件明确约定，拍到土地后场地达到直接进场施工条件，但本项目在取得土地后，该地块依然有油井一口，直到年底才拆除完毕，耽误时间达一年之久。（3）在2015年施工的过程中，项目北侧有40多户窑洞住户，由于采光问题阻挡工程超过6个月，严重影响了工程进度和交房时间。（4）由于各总包单位在施工阶段存在违约，直到2016年底才基本完成了工程施工，并拒绝履行交房义务，直至2017年7月才开始陆续交房，拖延时间达一年多，严重影响了工程进度和交房时间。故琼宇公司未能按约定交房，系由于政府、规划、村民阻挡、总包单位违约等不可抗力造成，不是违约行为，不应承担违约责任。（二）对于原告主张的违约金计算方式错误，双方对违约金的约定有合同约定，至于原告分阶段计算违约金没有依据。原告所说承诺，是由于琼宇公司未能按期交房，致使许多业主多次到政府上访、到现场阻挡工程，为维护稳定、推进工程，琼宇公司被逼无奈作出承诺书，非琼宇公司的真实意思。 马应东经依法传唤未到庭，也未向法庭提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供了购房收据三支，证明其分三次向琼宇公司支付了购房款共计485346元（于2013年3月19日付15万元，2013年7月13日付14325元，于2014年4月16日付321021元）；对该证据，马应东未到庭参加诉讼，视为放弃其质证权利，琼宇公司对此均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对原告提供的其他证据，琼宇公司均提出了异议，分别是：1、《商品房买卖合同》一份，证明2014年11月15日，原告和琼宇公司签订商品房买卖合同，原告购买的房屋为琼宇公司开发的位于子长县XX沟XX苑XX小区XX号楼XX单元XX号，房款总价为491892元，合同约定琼宇公司需将经验收合格并符合合同约定的商品房于2015年12月15日前交付原告，合同第九条约定，逾期超过365日后，琼宇公司应向原告支付已交清购房款万分之一的违约金。2、琼宇公司承诺书一份，该承诺书第一条承诺交房时间为2016年10月30日，第二条承诺凡是已经签订购房合同并且缴清全部房款的，琼宇置业公司支付业主从2015年12月15日起至2016年10月30日已交房款万分之一的违约金，第三条承诺如未按第二条约定时间交房的，从2016年11月1日起到实际交房之日止，承担违约金按照已交房款每日万分之四计算，第四条承诺该承诺书作为购房合同的补充条款，已经生效。3、毓秀华苑房屋销售及资金明细统计表一份，证明琼宇公司对所有已缴清购房款的业主的违约金的统计。4、选房确认单一支，证明原告分三次预付购房款485346元，按照之前琼宇公司所说的购房面积，原告的购房款已经缴清，后经公司测算后，称原告的购房面积增加，面积差价为6546元，还需补缴6546元房款，按琼宇公司与业主口头约定，经琼宇公司向原告返还预付购房款利息44537元，经扣除面积差价6546元后，实际返还了原告37991元利息。 琼宇公司对原告提供以上证据质证称：对购房合同真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，理由是延迟交房是不可抗力造成的，琼宇公司不应承担违约责任；对承诺书的真实性和证明目的均有异议，理由是原告未提供承诺书原件，无法核对其真实性，即使该承诺书是琼宇公司做出的，也是由于在施工过程中，业主多次到现场阻挡施工以及到县政府上访，公司迫于压力才作出的，不是琼宇公司的真实意思表示；对毓秀华苑房屋销售及资金明细统计表的真实性有异议，其没有个人的签字和公司的盖章，任何人都可以出具；对选房确认书的真实性无异议，但认为，根据原告提供的购房合同及收款收据，原告共向琼宇公司缴纳房款485346元，还差6546元交清全部房款，琼宇公司不承担违约责任。 马应东未到庭，视为放弃其质证权利。 琼宇公司为证明其主张，向法庭提交了照片4张，证明业主到现场阻挡施工及到县政府上访的事实，说明公司即使作出的承诺属实也是为了保证工程进度，迫于业主的上访压力所作，非公司真实意思表示。 原告对琼宇公司提供证据质证称，其没有参加过上访和阻挡工程，不知道该照片的真实性。 对对方有异议证据的认证：对原告提供的购房合同，琼宇公司对其真实性无异议，对其真实性应予确认；对于承诺书，虽系复印件，因琼宇公司在答辩意见中已明确认可其真实性，对其真实性予以确认；对于毓秀华苑房屋销售及资金明细统计表，证据的来源不明，也没有加盖琼宇公司的印章，对其合法性无法确定，不予采信；对选房确认书，琼宇公司对其真实性无异议，对其真实性予以采信。 对琼宇公司提供的证据，原告质证称其未参与，未否认其真实性，对其真实性予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告和琼宇公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且双方均对其真实性予以认可，合法有效。双方均应按照合同的约定积极履行各自的义务。本案原告依照合同约定履行了交付购房款的买受人义务，琼宇公司根据双方的约定，应在2015年12月15日前向原告履行出卖人的交房义务。其未能按期交房，构成违约，应当按照合同第八条、第九条约定从2015年12月16日起至实际交房日止按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。对于实际交房时间，原告称系2019年3月5日，但诉请琼宇公司承担违约金的截至时间是2018年6月22日，琼宇公司称从2018年6月22日起，各业主可以接收房屋，故对原告诉请向其支付从2016年11月1日起至2018年6月22日违约金的请求予以支持。对于违约金的支付标准，原告诉请从2016年11月1日起每日按购房款万分之四承担违约金，因双方的合同中并无约定，且被告作出的承诺书是在业主因琼宇公司延期交房故采取维权措施的情形下所作，非琼宇公司的真实意思，故对每日按购房款万分之四的标准计算违约金的诉请不予支持。琼宇公司应按双方合同的约定，每日以购房款的万分之一承担违约金的支付。琼宇公司称按照购房合同的约定原告提供的交房款收据，原告尚未交清购房款，故其不承担违约责任，但同时又对原告提供的选房确认书的真实性无异议，因该选房确认书中明确记载了后期应返还利息款44537元，实际返还利息37991元，下余利息6546元经抵扣应补交的面积差价款后，已付清了所有购房款491892元，故琼宇公司应按照合同约定支付从迟延交房第二日起至原告诉请的2018年6月22日止、每日按购房款万分之一的违约金。原告请求琼宇公司的法定代表人马应东承担违约责任，因与原告签订购房合同的一方系琼宇公司，马应东在合同的签字代表公司的行为，非其个人行为，故该诉请于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、陕西琼宇置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付给营海龙交房违约金，以491892元为基数，按每日万分之一的标准，从2015年12月16日起计算至2018年6月22日止； 二、驳回营海龙的其他诉讼请求。 如果逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2972元，减半收取1486元，由陕西琼宇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审判员  张梦琳 二〇二〇年五月十四日 书记员  郭 芳 1