安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0191民初1081号 原告：何昌宏，男，1964年3月12日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地安徽省合肥市经济技术开发区。 被告：深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市经济技术开发区南艳湾商业广场A座3楼，统一社会信用代码91340100748945776J（1-1）。 负责人：肖镇钊，总经理。 委托诉讼代理人：张亚，安徽景森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡云霞，安徽景森律师事务所律师。 原告何昌宏与被告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司（以下简称恒基物业合肥分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告何昌宏、被告恒基物业合肥分公司委托诉讼代理人胡云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何昌宏向本院提出诉讼请求：1.恒基物业合肥分公司在本案判决生效之日起十日内，履行对乡村花园留园x幢xx室公共部位（即西外墙和北外墙）渗水问题的维修、养护和管理职责；2.恒基物业合肥分公司赔偿因未及时履行维修、养护及管理职责造成何昌宏内外墙受损的修复费合计4740元；3.本案诉讼费由恒基物业合肥分公司承担。事实和理由：2012年12月，何昌宏发现其所有的乡村花园留园x幢xx室房屋外墙渗水，便依据《物业服务合同》的规定，要求恒基物业合肥分公司对属于公共部位的外墙渗水问题履行日常维修、养护和管理义务，但恒基物业合肥分公司拒不履行。在（2018）皖0191民初6105号民事判决书中，恒基物业合肥分公司确认其服务存在瑕疵，但仍拒绝履行，给何昌宏带来了生活上的不便和经济上的损失。 恒基物业合肥分公司辩称，一、恒基物业合肥分公司不是适格的被告。作为物业公司，无论房屋保修期满前、后，均不承担因房屋质量等问题造成的维修住宅共用部位的法律责任。《商品房销售管理办法》第33条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。《建设工程质量管理条例》第41条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。《物业管理条例》第53条规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，物业保修期满后，共用部位的维修应通过专项维修资金进行。二、房产证显示，何昌宏的住宅属于共同共有，其无权单独行使权利。三、何昌宏没有提供充分的证据证明其房屋外墙存在渗水，未能证明室内受潮霉变，未能证明外墙存在渗水与室内受潮霉变存在因果关系。其提供的照片拍摄时间、地点以及需要反映的信息内容都不明确，照片不能反映出拍摄对象的具体信息，也不能反映出事物内在本质与因果关系，达不到其诉讼目的。四、即使何昌宏房屋外墙存在渗水的情况，其应当寻求申报住宅专项维修资金救济途径解决。《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定，专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第十七条规定，物业专项维修资金的使用范围包括户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。《安徽省物业管理条例》第八十九条规定，屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的，需要使用专项维修资金的，由业主委员会、相关业主提出应急处置方案，或者物业服务企业提出建议，经业主委员会、相关业主同意，并报专项维修资金代管或者监管部门审核后，直接申请使用。因此，何昌宏需依据法定程序启动房屋维修资金进行修理，该程序并不是物业公司可自行为之的，且该小区早已经成立业主委员会，何昌宏作为业主可自己启动该程序，也可向业主委员会申请启动，物业公司没有法定义务，也无权启动。五、即使何昌宏房屋因外墙渗水导致室内受潮霉变，与物业公司的物业服务也没有因果关系。外墙渗水至室内属房屋质量问题，不是物业公司的物业服务导致的。六、恒基物业合肥分公司收取的物业费不包括物业共用部位的维修费，物业公司没有对共用部位进行维修的义务。《物业服务收费管理办法》第十一条规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。《物业服务合同》第三章约定由业主委员会决定共用部位、共用设施设备专项维修资金的使用管理。第四章写明具体的物业服务费开支项目，其中并不包含物业共用部位、共用设施设备的维修费用，根据法律规定，物业公司也不能向业主收取此类费用。第七章约定，专项维修资金按照相关政府部门制定的管理办法执行。以上办法、合同，均没有物业公司需对共用部位进行维修的约定。另，《关于调整合肥市区普通住宅小区前期物业公共服务费标准的通知》规定，无电梯的住宅甲级1.2元/平方米每月、乙级1.0元/平方米每月、丙级0.8元/平方米每月、丁级0.6元/平方米每月。何昌宏自2013年至今一直按照0.7元/平方米每月交纳物业费，物业费已处于较低价位。七、何昌宏备注的照片拍摄时间及收条落款时间均是2015年，已超出诉讼时效。八、何昌宏自2018年8月至今一直拖欠物业费，存在违约行为。九、何昌宏在诉状中提到的判决书，不能直接证明其房屋外墙存在渗水以及恒基物业合肥分公司有对住宅共用部位进行修理的义务。判决书并没有认定物业公司应当承担因外墙渗水需要对共用部位维修的责任。综上，请求驳回何昌宏的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：乡村花园小区自2003年8月起一直由恒基物业合肥分公司提供物业管理服务。2012年7月29日，合经区乡村花园小区第二届业主委员会成立。何昌宏系乡村花园留园x幢xx室业主，于2011年1月18日取得房地产权证。2012年12月，何昌宏发现房屋墙体外立面渗水，便向恒基物业合肥分公司提出维修，因房屋已过质保期，开发商、物业公司一直未予维修。自2013年4月起，何昌宏拒绝交纳物业费。2013年5月8日，合经区乡村花园小区第二届业主委员会（甲方）与恒基物业合肥分公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对乡村花园提供物业管理服务事宜，乙方提供的物业管理服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；甲方按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理；物业服务费用主要用于以下开支：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用等；合同期限自2013年5月8日起至2016年5月7日止等。因何昌宏长期不交纳物业费，恒基物业合肥分公司向本院提起诉讼，要求何昌宏支付自2013年4月1日至2018年7月31日期间的物业费。本院考虑恒基物业合肥分公司未能及时履行对公共部位的维护、养护和管理，存在瑕疵，判决酌定减免部分物业费和逾期付款违约金。何昌宏因反映的问题未能得到解决，遂诉至本院，要求判如所请。 上述事实，有房地产权证、物业服务合同、证明、民事判决书、照片及当事人陈述等证据在卷证实。 本院认为，合经区乡村花园小区第二届业主委员会与恒基物业合肥分公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应属合法有效，该合同对恒基物业合肥分公司和乡村花园小区全体业主均具有约束力。 案涉房屋墙体外立面属于物业建筑共用部位。《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第十七条规定：物业专项维修资金的使用范围包括：（一）物业共用部位维修工程。2.户外墙面因损坏需要重新进行防水或者保温层施工的。故案涉房屋墙体外立面渗水的维修问题，应由何昌宏、业主委员会与恒基物业合肥公司按照《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第二十七条规定的程序进行申报处理。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，何昌宏发现墙面渗水后，多次向恒基物业合肥分公司反映，但恒基物业合肥分公司未能对渗水点进行排查、修补等，其的不作为进一步扩大了何昌宏的损失，依法应承担相应的赔偿责任。根据过错程度，本院酌定恒基物业合肥分公司承担30%的责任。何昌宏主张恒基物业合肥分公司对其室内墙体霉变进行修复，因属于何昌宏的专有部分，双方应商定处理，恒基物业合肥分公司无合同和法律义务。何昌宏主张恒基物业合肥分公司赔偿其修复外墙的费用4740元，证据不充分，但考虑到何昌宏自行维修外墙渗水部位必然造成费用支出，故本院酌定恒基物业合肥分公司赔偿何昌宏损失1000元。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告何昌宏1000元； 二、驳回原告何昌宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告深圳市恒基物业管理有限公司合肥分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 李  铭 二〇二〇年五月十八日 书记员 李盛亚子 附本案适用的法律条文 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。