上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终578号上诉人（原审被告）：上海市浦东新区川沙新镇人民政府，住所地上海市浦东新区新川路540号。法定代表人：宦勇，镇长。委托诉讼代理人：叶元丰，远闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈敏，副镇长。被上诉人（原审原告）：傅佩芬，女，1970年4月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王睿（系傅佩芬丈夫），1968年8月6日出生，汉族，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：王申宜，女，1994年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：傅佩芬（系王申宜之母），1970年4月8日出生，汉族，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王睿（系王申宜之父），1968年8月6日出生，汉族，现住上海市浦东新区。被上诉人（原审第三人）：上海典鹏实业有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路83弄1-42号28幢A区62室。法定代表人：沈立东，执行董事。委托诉讼代理人：潘懿，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海市浦东新区川沙新镇人民政府（以下简称川沙新镇政府）因与被上诉人傅佩芬、王申宜、上海典鹏实业有限公司（以下简称典鹏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初8628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人川沙新镇政府上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人傅佩芬、王申宜的原审诉讼请求或发回重审。事实和理由：本案系预售合同纠纷，上诉人既不是合同相对方，也不是法定义务方，被上诉人典鹏公司与小业主签订合同时，添加补充条款，该条款没有经过上诉人确认或追认，对上诉人不产生约束力；《备忘录》中“委托”字样的表述并非指上诉人委托典鹏公司代签预售合同并由上诉人承担合同责任的意思，原审法院将典鹏公司应当承担的责任转嫁由上诉人承担不符合合同相对性原则；上诉人作为基层政府单位，不具备办理房地产权证（小产证）的职权，原审法院判令上诉人承担逾期办理产证的违约金，有违公平原则；原审法院援引《合同法》第四百零二条之规定，确定上诉人承担违约责任，属适用法律错误；已有法院判决认定上诉人与典鹏公司间不存在委托关系，而本案中原审法院的认定与之相反，法律适用不统一，应予纠正。被上诉人傅佩芬、王申宜辩称，高级法院的判决认定上诉人与典鹏公司间为房屋买卖合同关系，并明确双方为委托关系，两者之间有协议，应互相配合办理产证；自动迁开始，与其沟通并办理手续均由上诉人工作人员交洽，动迁办全额付清补偿款后，其根据动迁办的应付款表向上诉人下属的鹿韵公司支付购房款，故其认为一审判决正确，要求维持原判。被上诉人典鹏公司辩称，其受川沙新镇政府委托与傅佩芬、王申宜签订预售合同，预售合同明确约定涉讼房屋是川沙新镇政府同意回购的配套商品房，房屋交付由川沙新镇政府委托典鹏公司实施，具体由政府落实傅佩芬、王申宜至典鹏公司交房，典鹏公司在任何情况下不承担逾期交房责任，因此，本案与典鹏公司无关，故其不同意上诉请求。傅佩芬、王申宜诉至一审法院，请求判令：川沙新镇政府支付傅佩芬、王申宜逾期办理房地产权证（小产证）的违约金人民币（下同）176,995.36元（以408,651.75元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准自2011年3月24日起计算至2016年8月17日止）。一审法院认定事实：2005年11月24日，傅佩芬的父亲付某作为被拆迁人与拆迁人上海A有限公司就拆迁被拆迁人所有的坐落于XX村335.36平方米的房屋签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》。2010年8月9日，傅佩芬、王申宜作为购房人在盖有拆迁人（或重大工程拆迁项目主管单位）上海市浦东新区六灶镇人民政府、拆迁实施单位上海B有限公司印章的《配套商品房供应单》签字，该供应单载明，户主付某，被拆迁户基本情况为付某、钱某、傅佩芬、王睿，原住房建筑面积335.36平方米，原住房地址XX村XX组，拆迁人上海A有限公司，拆迁实施单位上海B有限公司，所购房屋开发单位上海C有限公司（以下简称C公司），小区名称XX城，地址浦东新区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积139.71平方米，单价2,925元/平方米，总房价408,651.75元，交房时间2010年8月9日前。当天，C公司作为甲方，傅佩芬、王申宜作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，房屋地址、单价和总价与《配套商品房供应单》载明的相同，暂测房屋建筑面积为139.99平方米；合同相关内容还有，房屋的交付条件为取得了《住宅交付许可证》，除不可抗力外，甲方定于2010年9月9日前将房屋交付乙方；房屋符合交付条件后，甲方应在交付之日前3天内书面通知乙方办理交付房屋的手续；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后15日内，由甲乙双方签订《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起的180天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的产地产权证（小产证）。附件1载明，鉴于该房为六灶镇政府统一回购的配套商品房，因此，该房的房款全部由六灶镇政府直接支付给甲方。当日，甲乙双方又签订《补充条款》，相关内容为，鉴于该房所属小区“XX城”系政府配套商品房项目，根据甲方与六灶镇政府签订的项目协议书，“XX城”项目由甲方开发建设，六灶镇政府向甲方整体回购后再安置，根据六灶镇政府委托，甲方与乙方（六灶镇政府指定的安置对象）签订商品房预售合同；鉴于该房为六灶镇政府统一回购的配套商品房，房款由乙方向六灶镇政府直接支付，甲方向乙方开具房款发票；甲方于合同签订后暂定30个日历天数内将房屋交付乙方，鉴于房屋为配套商品房，因此该房的交付由六灶镇政府委托甲方实施，具体由六灶镇政府落实乙方到甲方处进行交房，甲方仅提供协助，故甲方在任何情况下不承担逾期交房的责任;由六灶镇政府负责办理新建商品房房地产初始登记手续，甲方仅提供相关资料予以协助，若因六灶镇政府原因导致无法取得房地产权证（大产证），一切责任均由六灶镇政府承担，乙方不得向甲方主张任何权利或费用;房屋交易过户手续、申领房屋所有权证（小产证）及相关手续由乙方负责办理，甲方给予协助；鉴于房屋为配套商品房，乙方确认因预售合同及补充条款导致的任何违约责任乙方均不向甲方主张，由乙方与六灶镇政府自行解决。当日，C公司向傅佩芬、王申宜开具金额为408,651.75元房屋价款发票。原审再认定，2014年9月26日，XX城项目取得了新建商品房房地产权证（大产证）。原审另认定，2010年7月29日，六灶镇政府作为甲方与C公司作为乙方签订《备忘录》，相关内容为，甲方委托乙方就《六灶XX城配套商品房项目交房清单》中约定的房屋与甲方指定业主签订《上海市商品房预售合同》，乙方凭甲方出具的五联单与业主签约及办理房屋交付手续，乙方按照预售合同约定的房屋总价向业主开具购房发票；双方同意自2010年8月3日起办理配套商品房项目房屋的签约及交付工作，交完为止；因甲方委托乙方开发建设六灶XX城项目，故该项目大产证由甲乙双方相互支持共同办理。2013年5月20日，双方又签订《备忘录》，相关内容为，甲方于2013年6月5日前支付乙方各项补贴6,896,712.66元，乙方在当月15日前足额缴纳XX城小区维修基金，在当月25日前配合甲方对安置房开始交房，待甲乙双方共同配合并办理出大产证后10个工作日内乙方配合与安置业主签订商品房买卖合同及开具相应发票。原审又认定，上海市浦东新区六灶镇建制已撤销，行政区划并入新成立的上海市浦东新区川沙新镇。C公司经工商行政管理部门核准，变更为典鹏公司。一审法院认为：本案争议焦点为未与傅佩芬、王申宜签订的《上海市商品房预售合同》的川沙新镇政府是否应承担相应的合同违约责任。我国合同法第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。XX城配套商品房项目由六灶镇政府交由C公司开发，项目建成后由六灶镇政府回购，根据六灶镇政府与C公司签订的《备忘录》，六灶镇政府委托C公司与六灶镇政府指定的业主签订《上海市商品房预售合同》、办理房屋交付手续并开具发票；傅佩芬、王申宜与C公司签订的《上海市商品房预售合同》补充条款中也明确了C公司受六灶镇政府的委托与傅佩芬、王申宜签订预售合同，预售合同约定的房屋系六灶镇政府统一回购的配套商品房，房屋的交付亦由六灶镇政府委托C公司实施，故C公司不承担逾期交房的责任。因此，傅佩芬、王申宜与C公司签订预售合同，符合合同法的上述规定，属委托人的自动介入，在六灶镇建制撤销、行政区划并入新成立的上海市浦东新区川沙新镇后，傅佩芬、王申宜要求川沙新镇政府承担合同责任，理由充分，一审法院应予支持，川沙新镇政府认为不应当承担相应的责任，缺乏依据，一审法院不予采信。由于XX城配套商品房于2014年9月26日办出了大产证，傅佩芬、王申宜实际上无法在合同订立或交付之日起90日内取得小产证的，根据相关司法解释，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，因此，傅佩芬、王申宜按银行同期贷款利率上浮30%计算违约金，理由充分，一审法院应予支持。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后的195天内，但对取得大产证的时间未作约定。建设部《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《预售合同》约定的交房时间为2010年9月9日之前，因此，一审法院确认该日之后的60日为取得大产证的合理期限，小产证的办理期限则在此后的195日之内，故傅佩芬、王申宜要求违约金的起算日期为2011年3月24日有误，应自2011年5月23日起算。傅佩芬、王申宜认为其是2016年8月17日签收《房屋交接书》，据此才去办理小产证，故计算违约金的截止时间为2016年8月17日，但由于傅佩芬、王申宜提供的《房屋交接书》无落款时间，《房屋交接书》载明双方于2014年9月28日对房屋进行交接，而房屋早在此前已实际交付，因此，一审法院认定2014年9月28日为傅佩芬、王申宜签收《房屋交接书》的时间，计算违约金的截止时间以该日为准，傅佩芬、王申宜计算违约金的截止时间，缺乏依据，一审法院不予采信。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,于二〇一九年九月二十三日判决：川沙新镇政府于判决生效之日起10日内支付傅佩芬、王申宜自2011年5月23日起至2014年9月28日止逾期办理房地产权证（小产证）的违约金（以408,651.75元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,839.91元，由傅佩芬、王申宜负担1,459.17元，由川沙新镇政府负担2,380.74元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于典鹏公司与傅佩芬、王申宜签订的《上海市商品房预售合同》及《补充条款》对川沙新镇政府是否产生法律约束力。对此本院评述如下：其一，该预售合同及《补充条款》未经川沙新镇政府确认或追认，依据合同相对性原则，并不必然对川沙新镇政府产生相应的法律效力；其二，本院注意到，川沙新镇政府与典鹏公司间的《备忘录》载明川沙新镇政府委托典鹏公司签约并办理房屋交付手续，并约定项目大产证由双方相互支持共同办理。本院认为，该约定尚不足以证明川沙新镇政府同意承担预售合同中出卖方的全部义务，因此本案各方间的法律关系并不符合《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于委托人介入权的相关规定。二审中，典鹏公司主张协议动迁中办理大产证材料缺失，资金链断裂导致办理大产证迟延，而川沙新镇政府则表示协议置换合法有效，大产证办理不存在障碍，2019年其与典鹏公司间的回购款纠纷案件达成执行和解并已履行完毕，而涉讼房屋交付时间为2010年，因此，该回购款纠纷并不影响大产证的办理。对此本院认为，其一，本案中，典鹏公司未能举证证明协议动迁中因材料缺失导致大产证办理迟延；其二，回购款纠纷案件于涉讼房屋交付前已执行完毕，故资金链断裂致大产证办理迟延的理由显难成立。因此，现有证据尚不能证明办证迟延责任可归咎于川沙新镇政府。综上而言，本院认为，原审法院确定由川沙新镇政府承担逾期办理房地产权证（小产证）的违约责任，有违公平原则，原审法院的处理有误，对此本院予以纠正。综上所述，上诉人川沙新镇政府关于撤销一审判决，改判驳回傅佩芬、王申宜原审诉讼请求的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初8628号民事判决；二、驳回傅佩芬、王申宜的诉讼请求。一审案件受理费2,136.12元，二审案件受理费1,570.80元，均由上诉人傅佩芬、王申宜负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 蒋辉霞审判员 翟从海二〇二〇年五月二十六日书记员 金雯佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……。