广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初35603号原告（反诉被告）：广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会，住所地广州市白云区太和镇荫兰西路41号。法定代表人：谢顺邻，书记。委托诉讼代理人：张威进，广东以泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹灵珊，广东以泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市公安局，住所地广州市越秀区起义路200号。负责人：杨**，局长。委托诉讼代理人：陆炯敏，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：车天驰，广东诺臣律师事务所律师。第三人：广州市兆升贸易发展有限公司，住所地广州市越秀区中山三路33号中华广场B幢51层5106、07房。法定代表人：刘泽。原告（反诉被告，以下简称原告）广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会（以下简称谢家庄村委会）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市公安局、第三人广州市兆升贸易发展有限公司（以下简称兆升公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢家庄村委会的委托诉讼代理人张威进，被告广州市公安局的委托诉讼代理人陆炯敏、车天驰，到庭参加了诉讼；第三人兆升公司经本院依法公告传唤，期满未到庭。本案现已审理终结。原告谢家庄村委会本诉称：原告与兆升公司于1998年3月18日签订《租用场地协议书》，由兆升公司租赁原告位于广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝（土名）内地段的土地，租用期限为1998年4月19日起至2028年4月18日止，租赁期限为30年。租赁期内租金总金额为750000元，原告在合同签订后按照约定向兆升公司移交了涉案场地，并收取合同约定的租金750000元。在2012年7月10日，经原、被告及兆升公司协商一致并签订《场地租用补充协议》，约定兆升公司退出原告与案外人签订的《租用场地协议书》，将兆升公司的合同权利义务全部转让给被告。但本案场地租赁期限为30年，超过了合同法规定的最长租赁期限，而且自1998年4月19日起至2018年4月18日止租赁期限已满20年。对于自2018年4月19日起至2028年4月18日止的租赁期间，因违反合同法的有关规定而无效。且原、被告也未就2018年4月19日起至2028年4月18日止的租赁问题另外签订《租赁协议》对超过法定部分的租期进行重新约定。故原告诉至法院，请求判令：1、确认《租用场地协议书》、《场地租用补充协议》超过20年租期的部分无效；2、被告返还涉案场地给原告；3、本案诉讼费由被告承担。被告广州市公安局对本诉答辩称：同意认定超过20年的租赁期限无效，但应认定自2019年10月2日至2028年4月18日止的租赁期限无效。被告广州市公安局反诉称：1998年3月28日，兆升公司与原告谢家庄村委会签订《租用场地协议书》，约定兆升公司租用承租场地，租用年限为1998年4月19日至2028年4月18日，共租用30年。协议签订后，兆升公司于2003年12月30日前已向谢家庄村委会支付了合同项下的所有租金合共750000元，履行了协议约定的义务，承租了案涉场地。2012年7月，在原协议基础上，我方与兆升公司、谢家庄村委会签订了《场地租用补充协议》，约定兆升公司退出原协议书的协议地位，补充协议生效之日起，我方即享有原兆升公司在协议书中享有的权益，并承担原兆升公司在协议书中的义务和责任。根据该补充协议，我方享有了租赁承租场地的权利及其他协议书约定的权益。根据合同法第二百一十四条第一、二款、合同法司法解释（一）第一条的规定，以及结合相关司法实践精神，我方租赁场地自2019年10月1日至2028年4月18日止的租赁期限为无效。兆升公司已依约向谢家庄村委会支付了30年的租金750000元，每日的租金为68.44元，2019年10月1日至2028年4月18日租赁期限共3213日产生的租金为223125元。我方签署补充协议后已依约向兆升公司支付了相应的合同对价。合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，我方与谢家庄村委会之间基于协议书及补充协议约定的自2019年10月1日至2028年4月18日止的租赁期限无效，谢家庄村委会应向我方返还上述租赁期限的租金共223125元。2000年，我方即与兆升公司协商，将案涉地块上盖改造为收容教育所，其后我方又与兆升公司就涉案地块上的附着物，包括案涉建筑物（包括相关设备）、成林果树等达成一揽子转让协议，约定我方以3000000元获得涉案地块上全部附着物的所有权，且协议业已履行完毕。鉴于我方对涉案地块地上建筑物等附着物进行了大量投入，在租赁期间届满的情况下，谢家庄村委会本可与我方续订租赁合同，但却径行主张超出20年的租赁期限无效并主张收回涉案地块，造成我方无法继续使用涉案地块地上建筑物，已损害了我方的合法权益。由相关评估报告可知，目前涉案地块上涉案建筑的残值为3050406元，涉案地块上200多棵果树的残值暂未能评估，谢家庄村委会应承担涉案建筑以及果树的残值损失。故我方反诉请求：1、原告向我方返还已支付的2019年10月2日至2028年4月18日的租金共223125元；2、原告向我方赔偿因《租用场地租赁协议》及《场地租用补充协议》无效造成的损失暂计3050406元（该损失包括涉案建筑物的残值，暂计3050406元以及涉案地块上的200多棵成林果树残值，具体以法院查明为准）；3、原告承担本案全部诉讼费用。原告谢家庄村委会对反诉答辩称：我方同意返还被告已支付的租金，租金的起算时间应按返还之日起开始计算至2028年4月18日。残值我方同意司法评估的标准计算，但被告已使用22年，应按剩下的年限比例进行计算。第三人兆升公司对本、反诉陈述称：无陈述意见。经审理查明：1998年3月18日，原告谢家庄村委会（甲方）与第三人兆升公司（乙方）签订《租用场地协议书》，约定：甲乙双方经友好协商，一致同意由乙方租用甲方粪箕窝地段，并在此地址上建立康复疗养、娱乐场所；租用场地为广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝（土名）内地段；租用期限从1998年4月19日起至2028年4月18日止，共租用30年整；总共租金为750000元，由乙方分三期向甲方支付，协议签订之日交付150000元，协议签订两个月内交付225000元，2003年12月31日前全部付清剩余的场地租金375000元。合同签订后，兆升公司已向原告谢家庄村委会交纳了租金合计750000元。另查，被告广州市公安局（甲方）与第三人兆升公司（乙方）在原广州市东山区白云街社区服务管理中心的见证下，签订了《协议书》，称：甲方现位于太和镇谢家庄界内的收容教育所是2000年9月份与乙方共同协商，将乙方原投资兴建的顺安戒毒所改造而成，60亩土地面积内有建筑面积6000多平方米，包括办公用品，医疗设备各一批，另有各类成林果树200多棵，现乙方折价转让给甲方，甲方应付补偿款共计3000000元；转让的建筑等物品全部归甲方所有。2012年5月7日，广州市公安局（甲方）与兆升公司（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方同意甲方在已向乙方支付1500000元的基础上，继续向乙方支付1200000元，作为支付原有《协议书》有关款项的全部余款，乙方不得再向甲方主张任何权利。经查，广州市公安局已向兆升公司支付了2700000元的转让款。2012年7月24日，原告谢家庄村委会（甲方）与被告广州市公安局（丙方）及第三人兆升公司（乙方）签订《场地租用补充协议》，约定：根据甲乙双方于1998年3月18日签订《租用场地协议书》（以下简称协议书），乙方向甲方租用广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝内地段场地，并已按该协议书于2003年12月30日前将场地租赁期间全部租金向甲方交纳；该场地现状为广州市公安局收容教育所，根据场地使用现状，经甲乙丙三方友好协商，达成补充协议；甲乙丙三方一致同意，乙方退出《协议书》，由丙方自本补充协议签订生效之日起，在无需交纳任何关于广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝内地段场地租赁费用的情况下，使用该场地至2028年4月18日止，即丙方从2012年7月18日租用至2028年4月18日止，租赁期限共15年9个月；在本补充协议生效后，丙方享有协议书中乙方所享有的一切权益，并承担乙方在协议书中的义务和责任，同时乙方不再享有协议书中所有权益，也不承担协议书中的义务和责任，乙方与甲方的租赁关系终止。2019年12月24日，广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司受被告广州市公安局委托后作出《房地产估价报告》（粤世房评报字[2019]第0365号），以2019年12月23日为价值时点，评定“广州市白云区太和镇谢家庄市第一看守所”的三栋办公楼、电房、锅炉房等五栋建筑物的重置成新价值为3050406元。对该评估结论，原告谢家庄村委会并无异议，但认为按剩下的租赁年限比例计算残值。其后，被告广州市公安局向本院申请对案涉土地上的其余建筑物、附着物进行补充评估。经原、被告同意，本院于2020年2月18日委托广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行补充评估。2020年3月17日，广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司作出《房地产估价报告》（粤世房评报字[2020]第0052号），以2020年2月21日为价值时点，选取成本法（即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法），最终认定：案涉土地上盖建筑物的重置成新总价为4331177元（含原已评估过的五栋建筑物的最新评估价3020869元）、地上附着物设施重置成新总价为1061586元，合计为5392763元；减去原先已评估过的五栋建筑物的重置成新价值3020869元后的重置成新总价为2371894元。被告广州市公安局为此支出了评估费用15982元。原告谢家庄村委会对该评估报告并无异议，但主张应根据被告广州市公安局已使用及原合同剩余期限的比例，按照该评估价值的8/30向被告广州市公安局支付残值对价。而对于案涉土地上的成林果树，谢家庄村委会明确表明不同意随土地一并回收使用。再查，原告谢家庄村委会在庭审中确认，案涉广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝（土名）内地段租赁土地，在与被告兆升公司签订《租用场地协议书》时的性质为农用地。经查，在原告谢家庄村委会与第三人兆升公司签订租用协议时，租用土地大部分为基本农田或其他农林用地。同时，原告谢家庄村委会提交了由广州市白云区太和镇人民政府组织编制的“广州市白云区太和镇谢家庄村村庄规划（2018-2020）”，拟证实案涉租赁用地性质已经规划变更为城市建设用地，而被告广州市公安局对原告谢家庄村委会在该规划图中所指认的案涉地块位置及范围基本予以了确认。但根据广州市白云区太和镇人民政府与广州市规划和自然资源局白云区分局共同发布的“广州市白云区太和镇谢家庄村村庄规划（2018-2020）征询意见公示”显示，截至2017年土地利用变更调查时，案涉地块大部分仍为农林用地，且无证据证实原告谢家庄村委会、被告广州市公安局及第三人兆升公司就案涉土地的使用和上盖物建设办理了相应的用地及建设审批。庭审中，原告谢家庄村委会将其诉讼请求变更为请求确认其与被告广州市公安局之间的案涉场地租赁合同关系无效，并要求返还涉案场地；对此，被告广州市公安局坚持原答辩意见。同时，被告广州市公安局将其反诉请求第一项变更为：原告向被告返还多交纳的租金，暂计199479.68元（多交租金=已交纳全部租金750000元－被告应支付的场地占用费；场地占用费参照租金计算，即69.44元/日，从1998年4月19日计算至被告实际撤离场地之日止，暂计至2020年1月1日）。对此，原告谢家庄村委会表示同意向被告广州市公安局返还未使用案涉场地的占用费，场地占用费计算至被告返还场地之日止，并对日占有使用费为69.44元的标准予以确认。上述事实，有《租用场地协议书》及《场地租用补充协议》、《协议书》及《补充协议》、《房地产估价报告》、收据、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据被告广州市公安局与第三人兆升公司签订的《协议书》、原告谢家庄村委会与被告广州市公安局及第三人兆升公司签订的案涉《场地租用补充协议》及原、被告双方在本案中的陈述可以证实，第三人兆升公司系将其与原告谢家庄村委会于1998年3月18日签订的《租用场地协议》中关于租用广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝内地段土地的合同权利义务，连同该土地上的所有上盖物及附着物，整体转让给了被告广州市公安局，被告广州市公安局基于此而与原告谢家庄就案涉地块重新订立了租赁合同关系。但谢家庄村委会与广州市公安局并未就双方之间场地租赁另行订立合同，而是以签订上述《场地租用补充协议》的方式约定由第三人兆升公司退出合同，再由广州市公安局按照原《租用场地协议书》的约定以承租人的身份享有权利和承担责任，即原告谢家庄村委会与被告广州市公安局就案涉土地重新订立的租赁关系，仍按原谢家庄村委会与兆升公司签订的《租用场地协议书》约定履行。关于原告谢家庄村委会与被告广州市公安局之间的租赁合同的效力问题。原告谢家庄村委会与被告广州市公安局之间的租赁合同关系系订立于2012年7月，而双方订立租赁合同关系时的《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”；第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”此后修订的《中华人民共和国土地管理法》第四十四条亦规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”且《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第一款规定：“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”本案中，被告广州市公安局从原告谢家庄村委会处所承租的土地，在原第三人兆升公司承租时大部分为基本农田和其他农林用地，仅有小部分为建设用地，且截至2017年案涉地块大部分仍为农林用地，但第三人兆升公司与被告广州市公安局先后承租案涉土地时，均将案涉土地用于兴建建筑物作为戒毒所或收容教育所使用，显然改变了案涉土地的大部分用地性质，即系将农用地用于了非农建设。即使案涉地块中的部分用地属于建设用地性质，且原告谢家庄村委会提交了“广州市白云区太和镇谢家庄村村庄规划（2018-2020）”，拟证实案涉租赁用地性质最新规划已经变更为城市建设用地，但对于无论是原本已规划为建设用地的土地，还是现规划拟变更为建设用地的土地，原告谢家庄村委会与被告广州市公安局均无证据证实就案涉租赁土地的整体利用及其建设已经办理了农用地转用和建设用地审批等合法程序。因此，鉴于案涉土地并无证据证实已被依法批准为建设用地，故原告谢家庄村委会将案涉土地租赁给被告广州市公安局作为非农业用途的建设使用，显然已违反了上述法律、行政法规的强制性规定，双方之间因此订立的土地租赁合同无效，故原告谢家庄村委会要求确认双方之间租赁合同关系无效的请求，本院依法予以支持。关于租赁合同无效后的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，根据该法律规定，对于原、被告双方基于租赁合同关系而取得的财产，应当相互予以返还，并对对方因此遭受的损失根据过错承担相应的责任。首先，关于案涉租赁土地及其上盖物的处理问题。对于被告广州市公安局所租用的案涉广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝内地段土地，在双方之间租赁无效的情况下，被告广州市公安局应当将该租赁土地返还给原告谢家庄村委会。但因该租赁土地上已经建有与土地形成附着的建筑物及其他附着物，在返还土地时应与该土地一并转移给原告谢家庄村委会，故对土地的形成附着的上盖物，原告谢家庄村委会应当对被告广州市公安局予以补偿。经本院委托广东世纪人房地产土地资产评估与规划测绘有限公司进行鉴定，该公司以2020年2月21日为价值时点，选取成本法（即测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法），认定案涉土地上盖建筑物的重置成新总价为4331177元（含原已评估过的五栋建筑物的最新评估价3020869元）、地上附着物设施重置成新总价为1061586元，合计为5392763元。原告谢家庄村委会对该评估报告并无异议，但主张应根据被告广州市公安局已使用及原合同剩余期限的比例，按照该评估价值的8/30向被告广州市公安局支付残值对价。然而上述评估采用的成本法，显然已将折旧因素考虑在内并予以扣减，得出的是案涉土地上盖物现有残值估价，因此原告谢家庄村委会另行主张按被告广州市公安局的使用年限比例折算残值的要求，本院不予支持。综上，被告广州市公安局应将案涉租用土地及上盖物交回给原告谢家庄村委会，但原告谢家庄村委会应向被告广州市公安局支付上盖物补偿款5392763元。关于被告广州市公安局另行提及的案涉土地上的成林果树的残值问题，因原告谢家庄村委会明确表示不同意随土地一并回收使用，故本院认为该成林果树应由被告广州市公安局自行处置为宜，其要求谢家庄村委会对果树进行补偿的请求，本院不予支持。其次，关于案涉土地的占有使用费处理问题。虽案涉土地租赁合同无效，但广州市公安局已经实际占有使用了案涉租赁土地，且至今尚未将场地返还给原告谢家庄村委会，故在其实际占有使用案涉租赁土地期间仍应向原告谢家庄村委会支付占有使用费，直至其向原告谢家庄村委会实际返还场地之日止。由于在原告谢家庄村委会与第三人兆升公司签订租用协议后，第三人兆升公司以租金方式全额向原告谢家庄村委会支付了750000元，而该750000元在第三人兆升公司与被告广州市公安局签订转让协议时一并与案涉土地上盖物等作价转让给了被告广州市公安局，因此对该750000元的权利应由被告广州市公安局继受，即应视为被告广州市公安局已向原告谢家庄村委会支付了截止至2028年4月18日止的占有使用费。但现因租赁合同无效，故在被告广州市公安局将案涉场地返还给原告谢家庄村委会后，广州市公安局即失去了对案涉场地的占用使用，原告谢家庄则应当将广州市公安局返还场地之后至2028年4月18日止期间的预付场地占有使用费退还给广州市公安局。由于原告谢家庄村委会与被告广州市公安局均确认场地占有使用费的标准为69.44元/日，因此，原告谢家庄村委会应当向广州市公安局返还的占用使用费计算方式为：自广州市公安局实际返还场地的次日起至2028年4月18日止的期间天数×69.44元/天。第三人兆升公司经本院依法公告传唤，期满未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、确认广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会与广州市公安局就广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝（土名）内地段土地所订立的租赁合同关系无效；二、于本判决生效之日起三十日内，广州市公安局将广州市白云区太和镇谢家庄村粪箕窝（土名）内地段土地及其地上建筑物、附着物，交回广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会管业；三、于本判决生效之日起十日内，广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会向广州市公安局返还多交的占有使用费（该占有使用费，按69.44元/日的标准自广州市公安局实际返还土地的次日起计算至2028年4月18日止）；四、于本判决生效之日起十日内，广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会向广州市公安局支付地上建筑物、附着物补偿款5392763元；五、驳回广州市公安局的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5050元，由广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会负担2525元，由广州市公安局负担2525元；本案反诉受理费16494元，由广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会负担8247元，由广州市公安局负担8247元。本案评估费15982元，由广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会负担7991元，由广州市公安局负担7991元；上述评估费已由广州市公安局预付，其中广州市白云区太和镇谢家庄村民委员会应负担部分，由其在履行本判决时直接向广州市公安局给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长 白 亮人民陪审员 张 涛人民陪审员 叶晓敏二〇二〇年五月十三日书 记 员 陈芷清