福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终873号 上诉人（原审原告）：福建延寿山庄酒店管理有限公司，住所地莆田市城厢区龙桥街道延寿山庄内，统一社会信用代码91350300678493339M。 法定代表人：黄德友，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴俊协、蔡娴,福建百中律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：金管家（莆田）物业管理有限公司，住所地莆田市荔城区镇海街道文献东路1577号霞墩小区6幢203室，统一社会信用代码91350304699037092D。 法定代表人：傅晶莹，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭少洪，福建典冠律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭少文，男，1992年3月4日出生，汉族，该公司员工，住福建省莆田市荔城区。 上诉人福建延寿山庄酒店管理有限公司（以下简称“延寿公司”）因与被上诉人金管家（莆田）物业管理有限公司（以下简称“金管家公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市城厢区人民法院（2019）闽0302民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 延寿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持延寿公司的一审诉讼请求，并判令本案一审、二审诉讼费用由金管家公司承担。事实和理由：1.根据延寿公司与金管家公司签订的《福建省前期物业服务合同》第二条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，合同期限届满，双方的权利义务自然终止，不存在合同继续适用的情形，金管家公司应当立即退出物业服务区域。2.《福建省前期物业服务合同》第七条第四款第二项的约定是对物业服务内容和收费标准所作的约定，不是对合同期限相关内容的约定。而且，合同约定金管家公司应在合同期满前一个月在本物业醒目位置对物业服务的内容和标准进行公示。公示过后，若无双过半业主提出异议的，对于物业服务的内容和收费标准可以继续适用本合同，而并不是顺延合同的双方权利义务关系。3.本案系物业服务合同纠纷，应当在物业服务合同的权利义务范围内进行审理。金管家公司未在合同期限届满前进行公示，在合同期满后也未与延寿公司针对物业服务内容和收费标准进行约定，因此在2019年7月6日至2019年7月19日，双方权利义务内容是空白的，不构成合同期满后对权利义务的延续，这不属于本案的审查范围。4.金管家公司对物业管理区域的外围护栏及围墙负有日常维修、养护和管理的义务，但是金管家公司在延寿公司函告其要履行管理职责的情况下，仍然对已被破坏的挡土墙及护栏置之不理，至今尚未修护，并且现场堆放了大量的建筑垃圾和泥土。5.金管家公司对整个小区的安全负有保障义务，应当严格审查外来车辆和外来人员，但金管家公司却允许钩机、运送钢筋、水泥的挂车等大型车辆以及大量违章建筑施工人员长期自由出入小区，协助业主破坏原有绿化，随意拆除原有挡土墙和护栏，违规搭建，危及边坡安全，非法侵占延寿山庄公司土地约3290㎡。具体情况如下：映山竺园的12号吴飞虎、16号林志棋、18号黄荔、19号李海英、3排5幢潘涵遇、3排7幢王胜洪。各幢公寓的违章搭盖建筑不是一蹴而就的，是长年累月的，个别业主的违章侵权面积甚至超过了其合法产权面积。6.一审法院仅凭金管家公司与映山竺园2排2幢业主刘国盛签订的《前期物业管理服务协议》就认定延寿公司单方解除物业服务合同会直接影响其他业主的利益，是错误的。前期物业服务合同只能是建设单位与物业服务企业签订，个别业主与金管家公司签订的《前期物业管理服务协议》是无效的。刘国盛一户也不能代表小区大部分业主的利益。金管家公司长期未履行好物业管理职责，继续任由其霸占小区，损害的是小区全体业主的共同利益。7.延寿山庄公司已为小区选聘新的物业服务企业，不存在影响其他业主利益的情况。合同期限届满，双方权利义务自然终止，金管家公司却一直霸占着小区物业用房，拒不办理物业交接手续。 金管家公司辩称：1.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，本案不符合“双过半”（专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数）业主同意，延寿公司无权要求金管家公司撤出物业服务区域。而且，根据《福建省物业管理条例》第三十四条的规定，前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延。2.根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，延寿公司仅可代表小区业主人数1人，远远未达“双过半”业主同意，无权要求金管家公司退出物业服务区域。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，延寿公司作为开发商，无权要求金管家公司退出物业服务区域。4.双方签订的《福建省前期物业服务合同》第七条约定，合同期满后，金管家公司仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。该约定与《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律规定相呼应，可以证明物业服务期限继续履行。5.延寿公司主张金管家公司对新期限的物业费没有进行公示，不能继续适用合同的理由不能成立。合同约定金管家公司继续提供不低于合同约定内容和标准的服务，继续适用合同。服务收费标准布标，是继续适用合同，与是否进行公示无关（金管家公司对每年的物业费收费标准也已向业主公示）。合同还约定如要调整收费标准时，要经过“双过半”业主同意，更印证了合同还在继续适用。6.金管家公司入驻小区多年，一直兢兢业业、恪尽职守，尽到物业管理职责。金管家公司的职责内容是物业管理，并没有执法权，无法对违建业主进行直接执法，强制拆除。对小区内违规装修等，金管家公司已发出了一系列的整改通知书，相关执法部门也着手处理。在延寿公司与金管家公司共同向相关部门发送的二份函件内容中，延寿公司也确认其已和金管家公司多次向违建业主发送整改通知书与电话短信通知，已自认金管家公司尽到物业管理职责。延寿公司单方主张金管家公司未尽到物业管理职责的理由不能成立，其单方要求解除合同没有法律和合同依据。7.小区内共有58户业主，现已有35户入住，交房入住业主达50%以上。金管家公司是和小区全体业主（延寿公司仅能代表1个业主）形成物业服务关系。在合同履行期内，延寿公司为了一己之私，未经全体业主同意，单方要求解除合同不仅没有法律和合同依据，更会剥夺业主的选择权，将严重损害广大业主的利益，不应支持。8.金管家公司自2013年入驻涉案小区后，已服务小区近7年，与小区业主形成良好的服务关系。延寿公司单方想要撤换多年服务的物业企业，原因在于延寿公司想自己成立物业公司进驻小区谋利。经工商信息查询可知，延寿公司想要派驻小区的物业公司莆田建集公司和延寿公司是关联公司。倘若让延寿公司撤换物业公司的阴谋得逞，必将损害业主利益。9.金管家公司要求清理建筑垃圾和泥土以及恢复原状，根据《福建省物业管理条例》第五十一条的规定，应由业主自行处理。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 延寿公司向一审法院起诉请求：1.判令金管家公司立即退出莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸的物业服务区域；2.判令金管家公司立即向延寿公司移交莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸的物业服务用房和相关设施；3.判令金管家公司立即向延寿公司移交管理期间所收集的所有物业档案资料（包括但不限于设备资料及其他物业记录资料）；4.案件受理费由金管家公司负担。一审诉讼期间，延寿公司撤回上述第2、3项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。 一审法院认定事实：2013年开始，延寿公司选聘金管家公司为位于莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）提供前期物业服务。2014年1月22日，案外人刘国盛入住藏珑府邸映山竺园区2排2幢，并于当日与金管家公司签订了《前期物业管理服务协议》。2016年期间，金管家公司向映山竺园的二排1幢等业主发出了《装修违章整改通知书》，要求其对在装修中不符合规定的地方进行整改。 2017年12月1日，延寿公司与金管家公司联合向藏珑府邸映山竺园的部分业主发出《关于要求停止违法侵占延寿山庄国有土地并恢复原状的告知函》，要求业主停止在装修过程中随意拆除围墙、违规搭建、侵占延寿山庄国有土地的行为并恢复原状。 2017年12月13日，延寿公司分别向莆田市城厢区城市管理行政执法局、莆田市城厢区房地产股/物业科发出延管文【2017】85、87号《关于藏珑府邸公寓违章搭建私自占有土地请求处理的函》，内容为：“我司与物业公司在对藏珑府邸公寓小区的日常物业管理工作中，发现映山竺园三排一幢、三排五幢、三排六幢、三排七幢、三排九幢业主在对房屋进行装修过程中，对公寓庭院花园进行扩建改造并私自占用我司国有土地的行为，我司与物业公司已多次向业主发送告知函、整改通知书与电话短信通知，要求业主整改并恢复原状，但业主拒不整改。现特向贵单位上报相关情况，并请求协助劝阻、执法。” 2018年，莆田市城市管理行政执法局根据上述请求处理函对部分违规装修的业主发出《责令停止违法行为通知书》和《责令改正通知书》等。 2018年7月6日，延寿公司（甲方）与金管家公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》一份，约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方为位于莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）提供前期物业服务，物业服务费按2.4元/月.平方米。本合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前两月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。……乙方应当将住宅装饰装修禁止行为以及允许施工的时间、废弃物的清运与处置等注意事项告知业主。对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及临时管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，应当在24小时内报告甲方。……本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由乙方在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同；如要调整收费标准，则必须经过双过半业主同意，由乙方与业主在公布的指导价范围内重新约定。……乙方违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，甲方有权要求乙方在30日内解决，逾期未解决的，甲方可依法解除本合同，并有权要求乙方按其减少的服务支出费用予以赔偿。甲乙双方根据本合同约定，单方解除合同的，应以书面形式在三十日前告知对方。对解除合同有异议的一方可向人民法院提起诉讼。当合同解除或服务期满，甲、乙双方不再延续物业服务合同的，乙方应把管理期间所收集的相关物业档案资料（含设备资料及其他物业记录资料），移交甲方代为保管或交给业主委员会。本合同任何一方就合同相关事宜发给另一方的任何通知等函件必须以中文书面形式进行。若以人手传送，则于送达时视为已接收。任何一方接收拒不签字确认的均视为已详细了解送达内容等。 2019年7月15日，延寿公司向金管家公司发出《终止物业服务合同通知函》，内容为：“我司与贵司与2018年7月6日签订的物业管理合同将于2019年7月5日到期。经公司决定，根据物业管理合同约定，我司决定终止合同，终止时间为2019年7月19日。请贵司于近期尽快到我司办公室办理物业管理交接及其他手续，并于合同终止之前依照合同约定继续做好物业服务工作。” 2019年7月18日，金管家公司作出金物函【2019】010号《关于藏珑府邸别墅群物业主权人及相关物业服务费用催缴的告知函》，内容为“延寿公司：我司收到贵司的《终止物业服务合同通知函》，其意为物业管理合同终止。对此，介于贵司未遵循物业管理相关法律法规执行，我司特函告如下事宜：我司自2013年进驻本小区开展前期物业管理至今已有6年多时间，小区交房用户已过半。一、根据《物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第十一条等相关法规规定，选聘和解聘物业服务企业需由业主共同决定，需成立业主大会经双过半业主同意。二、根据2018年9月30日福建省第十三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过的《福建省物业管理条例》第三十四条规定：“前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延”。即本小区前期物业服务合同届满后，业主委员会未成立的，合同期限按照原合同内容不变，自动延续。三、贵司自2018年7月6日-2019年7月5日期间，共欠缴未售和未交付空置房物业服务费共计258478元。综上所述，小区的权益人是全体业主，是否更换物业服务企业由全体业主共同决定，贵司不能单方面更换物业服务企业。同时请贵司及时支付相关物业服务费用。望请贵司依照《物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等相关法律法规行使应有的权利和义务，共同维护小区和谐安定。” 同日，延寿公司与莆田市建集科技服务有限公司签订《福建省前期物业服务合同》一份，选聘莆田市建集科技服务有限公司为藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）提供前期物业服务。次日，莆田市公安局龙桥派出所接到报警称莆田市城厢区龙桥街道泗华溪藏珑别墅有起纠纷。 2019年9月9日，延寿公司委托福建百中律师事务所向金管家公司发出《律师函》，内容为：“本律师所接受委托人延寿公司委托，就贵司拒不撤场一事，专门致函如下：根据委托人提供的资料证实：2018年7月6日，贵司与委托人签订《福建省前期物业服务合同》，其中第二条约定合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。依据《合同法》第九十一条规定，合同履行期满，双方的权利义务终止，贵司应当立即搬离小区。合同期限届满后，委托人多次要求贵司搬离小区，贵司仍拒不搬离，长期滞留，侵犯了委托人的合法权益。据此本律师郑重函告贵司：请贵司于收函之日起3日内立即撤场。逾期未履行上述义务，委托人有权提起法律程序追究贵司的责任。届时，贵司不仅要履行承诺，而且还要承担因此产生的诉讼费用、执行费用、以及法律负面代价及信誉损失。谨望准时，以免诉累，特此函告！”后延寿公司与金管家公司就物业服务合同是否解除、物业服务企业撤场等问题发生纠纷诉至一审法院。一审庭审时，双方确认藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）未成立业主委员会，小区共有58户业主，现已有35户入住。 一审法院认为：延寿公司与金管家公司签订的《福建省前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应按照合同约定履行义务。金管家公司主张延寿公司未经“双过半”业主同意，不具备起诉条件，应驳回其起诉。因延寿公司系《福建省前期物业服务合同》的当事人且其起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，故延寿公司有权提起诉讼，金管家公司的上述主张缺乏依据，不予采信。《福建省前期物业服务合同》约定合同期限1年，自2018年7月6日起至2019年7月5日止。延寿公司据此主张本案讼争的物业服务合同因期限届满自然终止，但该合同同时约定合同期满后，金管家公司仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。且其发出的《终止物业服务合同通知函》也载明合同终止时间为2019年7月19日。介于并无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议、延寿公司也认可物业服务合同于2019年7月5日之后继续适用，故其主张合同届满自然终止不能成立，不予支持。延寿公司是否可单方解除合同，根据物业服务合同的规定“……金管家公司违反本合同约定的义务，致使本合同约定的服务内容和标准未能完成，延寿公司有权要求金管家公司在30日内解决，逾期未解决的，延寿公司可依法解除本合同……”，即金管家公司违反合同中关于其义务约定，延寿公司有权要求其解决，逾期未解决的，延寿公司有权解除合同。延寿公司主张金管家公司在提供服务期间未履行好物业管理职责，让大型车辆自由出入小区、任业主违规装修等，但根据证据材料可见，金管家公司已对违规装修的业主发出了一系列的整改通知书，相关执法部门也着手处理。故物业服务合同约定的解除条件未成就，且金管家公司不同意解除合同，延寿公司不享有合同解除权。《物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。本案中，藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）尚未成立业主委员会，但该小区已经交付使用多年，除了延寿公司还有其他业主也与金管家公司签订了《前期物业服务合同》，若其单方解除物业服务合同，势必会直接影响到其他业主的利益，不能予以支持。若藏珑府邸（绶溪琴岛、映山竺园）业主确实需要重新选聘物业服务企业，可以通过召开业主大会，选举产生业主委员会，授权业主委员会进行。因本案讼争的物业服务合同合法有效且未解除，现延寿公司要求金管家公司立即退出莆田市城厢区龙桥绶溪河畔藏珑府邸的物业服务区域，缺乏依据，亦不予支持。延寿公司和金管家公司辩解不合理的部分，依法也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回福建延寿山庄酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由福建延寿山庄酒店管理有限公司负担。 本院二审期间，延寿公司没有提供新的证据。金管家公司提供以下证据：业主签收资料、前期物业管理服务协议、入伙手续书各26份、预收费用清单26份，欲证明：小区业主与金管家公司建立物业服务关系，小区业主持续缴纳物业费，双方形成持续性的物业服务关系，未经小区大部分业主同意，延寿公司仅代表1票业主，无权私自要求金管家公司撤场。 延寿公司质证认为：对于上述证据的真实性均不予确认。因为协议中签字的主体不是本案当事人，也不是诉讼参与人。对于上述证据的合法性，物业公司与每个业主签订合同的前提是前期物业合同已经签订或者业主委员会已经成立。没有前期物业合同的续签或者业主委员会的成立，物业公司私下找业主签订合同，是不合法的。目前金管家公司管理控制下的业主，迫于其管理地位是肯定会妥协的，不签订的话，会受到管理的限制。所以该些协议的签订是基于不平等地位签订的。对于上述证据的关联性，本案的审理是对于前期物业合同的效力以及双方之间是否还存在权利义务关系进行的审理，本案的审理应当局限于原有的前期物业合同的范围内，所以金管家公司私下找业主签订的合同与本案没有关联性。金管家公司提交与个别业主签订的物业合同，在程序上是违法的，其提交该些合同的目的是为了证明个别业主同意其管理，这个应当是在业主委员会的选举程序中或者选聘物业的过程中才会存在，在本案民事诉讼中提供不符合程序。本案是审判程序，不是选举程序。 本院经审查认为：金管家公司有提供上述证据的原件核对，真实性可以确认。上述证据可以证明在前期物业服务合同到期的情况下，金管家公司仍在涉案小区提供原标准的物业服务，并按原收费标准收取物业费，大部分业主也缴纳相应的物业费，接受金管家公司继续提供的物业服务，故本院对上述证据予以采信。 经审理查明，对一审法院认定的事实，延寿公司、金管家公司均无异议，本院予以确认。 本院认为，涉案小区至今尚未成立业主委员会，故延寿公司与金管家公司签订的《福建省前期物业服务合同》对双方及全体业主均具有法律约束力。虽然该合同第二条约定合同期限仅为一年，但该合同第七条第四款第二项明确约定，合同期满后，金管家公司仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。合同到期后，金管家公司仍为涉案小区提供原标准的服务，收费标准也是按原有标准，且涉案小区的业主也没有提出异议，故根据涉案《福建省前期物业服务合同》的约定，该前期物业服务合同继续适用，金管家公司继续为涉案小区提供物业服务有合同依据。是否继续选择金管家公司作为涉案小区的物业服务公司，属于重大事项，关系到小区业主的共同利益，应由小区业主共同决定，不能仅以延寿公司一方的主张为依据。《福建省前期物业服务合同》到期后，金管家公司继续提供物业服务，大部分业主没有提出异议，继续接受金管家公司提供的物业服务，并向金管家公司缴纳物业费，应认定小区大部分业主同意金管家公司继续提供物业服务。延寿公司要求金管家公司撤场等请求的理由明显不能成立，一审判决不予支持，是正确的。延寿公司主张金管家公司在小区部分业主违规装修的情况下，未尽管理职责，但作为物业公司，金管家公司不享有执法权，其对小区业主的违规行为只能进行劝导，劝导未果后，金管家公司也已经上报相关行政部门处理，故小区部分业主违规装修导致的不利后果，不应由金管家公司承担，也不能由此认定金管家公司未尽管理职责。 综上所述，延寿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费100元，由福建延寿山庄酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年五月二十八日 法官助理林逸 书记员翁品晶 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。