甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终366号 上诉人（原审被告）：山丹腾达房地产开发有限公司，住所山丹县山马路5号，统一社会信用代码91620722551259772T。 法定代表人：王建明，该公司经理。 委托诉讼代理人：王建喜，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈晓红，甘肃瑞雪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司，住所张掖市甘州区南二环南路鸿宇商贸广场，统一社会信用代码91620702762376012X。 法定代表人：曾铎鸿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘德聪，甘肃雪山律师事务所律师。 上诉人山丹腾达房地产开发有限公司与被上诉人张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司物业服务管理合同纠纷一案，不服张掖市甘州区人民法院（2019）甘0702民初5826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山丹腾达房地产开发有限公司的上诉请求：1、撤销甘州区人民法院(2019)甘0702民初5826号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院判决由上诉人承担28788元的物业费不符合客观实际、法律规定。上诉人对收取的物业费的数字无异议,但对承担的对象有异议,不应该是上诉人,而是承租了上诉人房屋的“最终用户”。一审判决认为“最终用户”会因各种情形发生变化,此时应当由原用户及时通知供应单位,以便于供应单位与“最终用户”签订合同、收取费用。“最终用户”发生了变更,上诉人应当及时将该情况通知被上诉人,但是上诉人并没有将“最终用户”的变更情况通知被上诉人,故上诉人的抗辩理由不成立。但是上诉人认为被上诉人将房屋所有权交给上诉人后,已经多年向大部分“最终用户”收取过物业费了,只有一小部分没有收取，所以被上诉人在收取物业费的过程中就应对“最终用户”是清楚、明白的,不需要由上诉人特意给其报备。本案中,上诉人拍卖所得的房屋已经出租,并不是实际使用人,也不是最终用户”,故被上诉人要求交纳物业费的对象应是承租了上诉人房屋的实际使用人,即“最终用户”。二、一审法院判决上诉人偿付被上诉人采暖费370463.03元的事实不合理。上诉人认为，向一审法院提交的用户关于采暖费的证言证明其大多数商铺里面没有供暖设施,不具备供暖的前提，当时被上诉人的房屋是由小区自行供暖的,但是后来管道冻裂,没有维修,导致供暖系统运行不正常,系统一直处于瘫痪状态,没有办法供暖,并不是供热用户不需要供暖。收取采暖费的前提也是供热系统能够正常供暖,供热用户不需要了,才交纳停暖费。而现在是用户需要供暖,供热系统却不能够正常运行供暖,是被上诉人的供暖设备出了问题,不能由上诉人承担。按照张掖市城市供暖办法,供暖设施齐全,上诉人申请停暖后才会交纳30%的停暖费。但被上诉人连供暖设备都不齐全,无法供暖,因此上诉人不需要交纳停暖费。其次,根据张掖市物业管理办法,供热收费应该向最终的用户来收取,而不是向业主收取。自2010年6月24日上诉人竞拍取得被上诉人的商铺以来,被上诉人已经按照规定向用户(实际使用人)收取过多年的物业费了,从列取的清单中也可以看出,当时就默认了收取物业费的对象为“最终用户”而不是业主。所以收取采暖费等相关费用应该向“最终用户”来收取,而不是由上诉人承担。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销原判，将本案改判或发回重审。 张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司辩称，上诉人错误理解物业费、暖气费的承担主体，将缴费义务主体归属于承租人是错误的,暖气费的最终支付主体也不是承租人。综上，我公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立，应当依法驳回。 张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费、二级管网改造费、采暖费共计843280元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院经审理查明：原告鸿宇商贸物业公司为张掖市鸿宇广场的物业公司，为张掖市鸿宇广场商铺业主提供物业服务，同时是该广场的供暖经营单位。2010年6月24日，被告腾达房地产公司通过参与竞拍竞得张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司开发的位于张掖市鸿宇广场90套商铺的所有权；2010年7月23日，张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司在甘肃省高级人民法院执行人员主持下，将被告竞得的90套商铺移交给原告，2010年8月31日，张掖市房屋产权交易中心将上述90套商铺的所有权登记在被告名下。 因拍卖成交前后，张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司将被告竞得的90套商铺中的67套出租给他人，关于67套房屋租金问题，被告将张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司诉至一审法院，一审法院审理后依法作出（2013）甘民初字第1438号民事判决书，判决张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司退还腾达房地产公司商铺租金381693.88元、水电押金11500元，合计393193.88元。2011年1月12日，原告将被告竞得的90套商铺中的23套交付给被告。 一审法院另查明，被告取得90套房屋所有权后，并未出卖上述房屋，上述房屋由被告出租使用。庭审中，被告对物业费的收费标准无异议，经原、被告双方核算，截止起诉之日，被告共计拖欠原告物业费29157元。在本案审理过程中，西街3号商铺又交纳物业费369元，原、被告均认可被告实际下欠物业费28788元。关于被告所有的90套商铺交纳采暖费的情况，其中：有65套商铺欠交7年的采暖费，有22套商铺欠交6年的采暖费，有1套商铺欠交5年的采暖费，有1套商铺欠交3年的采暖费，有1套商铺欠交1年的采暖费（具体详见附表）。2009年10月1日起实施的《张掖市城市供热管理办法（试行）》及2016年3月8日起实施的《张掖市城市供热管理办法》均规定，经供热经营单位审核同意停暖的，挂片用户采暖费按一个供热期全额热费的30%收缴。 一审法院再查明，2016年5月30日，张掖市城区燃煤锅炉污染整治工作领导小组办公室、张掖市城投集团扩容改造工作领导小组编印了《张掖市2016城区燃煤锅炉污染整治及城区集中供热扩容改造工程须知》，载明二级管网改造的主体及费用来源为所有加入集中供热改造的二级管网由用户、楼宇产权单位或物业公司组织改造，产生的费用由用户个人承担。2017年9月3日，张掖市集中供热有限责任公司作为甲方（代建方）、原告作为乙方（委托方），双方签订《代建合同（二级供热管网工程）》一份，约定：代建项目为鸿宇商贸物业公司集中供热二次管网改造及分户改造工程（以分户阀门为界），供热面积为80787.57平方米，该项目总造价为5254864.6元，其中委托方承担50%即2627432.33元，剩余50%由市政府财政补贴，经双方协商，考虑到双方长期合作关系，该用户承担部分下浮至2092794.18元，本协议签订后7天内委托方先一次性支付工程价款2092794.18元，工程款支付后代建单位安排施工的进行施工。2017年12月22日、2018年11月21日，原告共计向张掖市集中供热有限责任公司支付二级管网建设费411303元，张掖市明星商贸有限公司交纳二级管网建设费3875元、张掖市田力农药经销有限公司交纳二级管网建设费6001元、张掖市金域商贸有限责任公司交纳二级管网建设费9653元。 一审法院还查明，上述90套房屋具有供暖设施，且被告在出租上述房屋时，亦对暖气费进行了约定。 一审法院认为，该案双方当事人争议的焦点问题为：一、该案被告主体是否适格；二、原告要求被告支付二级管网改造费及采暖费有无事实及法律依据。 关于第一个焦点问题即该案被告主体是否适格的问题，一审法院认为，原告鸿宇商贸物业公司与被告腾达房地产公司虽未签订物业服务合同，但原告鸿宇商贸物业公司作为张掖市鸿宇广场的物业管理单位为该区域提供了一定的服务，被告作为该区域90套商铺的所有权人，享受了原告提供的物业服务并已交纳了部分物业费、采暖费等，双方之间形成事实上的物业服务合同关系。对于被告辩称采暖费等相关费用应由最终用户交纳，不应由业主交纳的抗辩理由，一审法院认为，《物业管理条例》第四十五条第一款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”“最终用户”会因各种情形发生变化，此时应当由原用户及时通知供应单位，以便于供应单位与“最终用户”签订合同、收取费用。被告虽辩称其所有的房屋已经出租，其非实际使用人，但被告作为原告涉案房屋的实际产权人，在将该案所涉房屋出租后，“最终用户”发生了变更，被告应当及时将该情况通知原告，但在该案中，被告并未将“最终用户”变更情况通知原告，原告并不知晓该房屋的实际情况，亦未提交证据证明原告与实际承租人签订了合同；另外，即使被告与承租人签订的租赁合同中约定由承租人交纳采暖费，也只对出租方、承租方有约束力，而对原告并不具有法律约束力，不能以此对抗原告，被告腾达房地产公司关于应当由商铺的最终用户（承租户）来承担交纳物业费、采暖费义务的主张，不利于建立维护供暖关系的正常交易秩序，一审法院对被告的上述抗辩理由不予采纳。原告要求被告支付采暖费，符合法律规定，被告主体适格。庭审中，被告对原告主张的物业费29157元无异议，一审法院予以认定，因在该案审理过程中，被告交纳物业费369元，应在被告欠付的物业费中予以扣除，故被告应向原告支付物业费28788元。 关于第二个焦点问题即原告要求被告支付二级管网改造费及采暖费有无事实及法律依据的问题，一审法院认为，原告提交的《代建合同（二级供热管网工程）》中约定，该工程项目费用由委托方即原告鸿宇商贸物业公司承担2092794.18元。从张掖市2016年城区燃煤锅炉污染整治及城区集中供热扩容改造工程须知来看，所有加入集中供热改造的二级管网由用户、楼宇产权单位或物业公司组织改造，产生的费用由用户个人承担。由此可知，原告向被告主张二级管网改造费应基于其已向张掖市集中供热有限责任公司交纳了该费用，但根据原告提交的发票来看，原告仅交纳二级管网改造费371089元，无法证明原告已为被告垫付了二级管网改造费用，且原告鸿宇商贸物业公司与被告腾达房地产公司之间并未签订任何代收二级管网改造费的合同，双方并未对改造费用及其他事项进行约定，虽然该案原告有实际履行代收二级管网改造费的行为，但这是基于其履行与各业主所发生的物业管理委托合同关系的需要。原告主张要求被告支付二级管网改造费用依据不足，一审法院不予支持。 关于原告主张采暖费556873元，一审法院认为，该案原、被告之间虽未签订书面的供用热力合同，但根据原告提交的施工图纸及建设工程竣工验收报告可以看出，张掖市鸿宇商贸广场在规划和建设时铺设有暖气管网，是供暖小区，且原告客观上一直为被告所有的商铺所在的张掖市鸿宇商贸广场提供供暖服务，被告已向原告交纳了部分采暖费，双方已形成了事实上的供用热力合同关系。庭审中，被告辩称其实际占有房屋的时间为2013年，即使收取相关费用的时间应从2013年之后开始起算。对此，一审法院认为，被告腾达房地产公司于2010年6月24日取得该案所涉房屋的所有权，其中有67套房屋在被告取得所有权前就已出租给他人使用，但在一审法院已生效的（2013）甘民初字第1438号民事判决书中已确定由张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司向腾达房地产公司退还2010年6月24日之后所收取的租赁费，被告腾达房地产公司已于2010年6月24日就开始对该67套房屋实际占有、使用、收益；2011年1月11日，原告将该23套房屋交付给被告，原告已于2011年实际占有了该23套房屋。按照权利义务对等原则，被告腾达房地产公司理应自其实际占有使用房屋的时间起支付相应的费用。被告腾达房地产公司辩称原告交付商铺时大多数商铺没有供暖设施，不具备供暖的前提，被告不应支付停暖费。但在该案诉讼过程中，原、被告双方对该案所涉商铺是否安装供暖设施进行了统计，除因其中6户门没有开未能统计外，其余84户商铺中均有暖气设备，并且被告在将上述房屋出租时，合同中对暖气费亦进行了约定，并未对没有暖气设施及不供暖进行额外约定，故一审法院对被告的上述抗辩理由，不予采纳。退一步讲，即使被告所有的部分房屋内没有安装供暖设施，部分房屋其在供暖季未实际享受供暖服务，仍需缴纳基本热费，理由如下：一、采暖费是由燃料、水、电、人工费、折旧费、维修费、排污费、管理费、税金和附加等费用组成，无论用户是否用热或用量多少，这些费用都是要发生的，不会因为用户停供而减少；二、热能具有辐射性和传导性，只要有温差，热量就会自发地由高温物体传到低温物体。所以单个用户不用热，相邻用户要保持室温达标仍需要周边保持一定的热负荷，且用户暂时不用的供热资源也必须保留，原有供热设施的配备以及运行保障所发生的基本费用并不因单个用户不用热而减少。为此，从保障大多数居民采暖的基本权益和维持供热单位运行基本条件出发，即使单个用户不用热，也还是要向供热单位缴纳一定的基本费用即热能损耗补偿费。缴纳基本热费的客观原因在于从供热运行管理的状况和户间传热的现实考虑。综上，被告作为房屋所有权人应向原告交纳采暖费，参照《张掖市城市供热管理办法》第四十一条“停止供热的挂片用户采暖费按一个供热期全额热费的30%收缴”规定、结合本案实际情况，根据公平原则，一审法院酌定由被告按照供热期全额热费的20%向原告交纳采暖费。经一审法院核算，被告应向原告支付采暖费370463.03元（具体计算方式详见附表）。关于被告抗辩的诉讼时效问题，一审法院认为，供暖合同属于持续履行合同，原、被告双方就用热用户交纳采暖费的具体时间未进行约定，原告可以催告被告在合理期限内返还，故该案诉讼时效应自原告要求被告清缴欠费之日起计算，故对被告关于欠缴采暖费已过诉讼时效的抗辩理由，一审法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第四十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告山丹腾达房地产开发有限公司偿付原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司物业费28788元，限于本判决生效后三十日内付清；二、被告山丹腾达房地产开发有限公司偿付原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司采暖费370463.03元，限于本判决生效后三十日内付清；三、驳回原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12233元，减半收取6116.5元，由原告张掖市鸿宇商贸广场物业有限公司负担3241.5元，由被告山丹腾达房地产开发有限公司负担2875元。 在二审期间，双方当事人均未提出新的事实、证据或理由，经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题是，一审判令上诉人承担物业费、暖气费是否适当？根据已查明的事实，2010年6月24日，上诉人腾达房地产公司通过参与竞拍竞得张掖市鸿宇商贸广场开发有限公司开发的位于张掖市鸿宇广场90套商铺的所有权，2010年8月31日，张掖市房屋产权交易中心将上述90套商铺所有权登记在上诉人名下，上诉人取得90套房屋所有权后，并未出卖上述房屋，而是由上诉人一直出租使用。根据《物业管理条例》第七条第一款五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用”;第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。第四十四条第一款规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。依据上列规定看，交纳物业服务费用是业主的基本义务，业主（所有权人）和物业使用人（承租人）约定物业费用承担方式的合同行为效力不必然及与物业管理人（物业公司），不能当然免除业主承担物业服务费用责任。故上诉人认为应当由物业使用人（承租人）承担物业费、暖气费的理由缺乏事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。 对于上诉人主张不应承担暖气费的上诉理由，一审中双方已对涉案商铺是否安装供暖设施进行过统计，除6户没有开门未能统计外，其余84户商铺均有暖气设备。根据《城市供热价格管理暂行办法》第八条第一款一项规定：“城市供热价格由供热成本、税金和利润构成。供热成本包括供热生产成本和期间费用。供热生产成本是指供热过程中发生的燃料费、电费、水费、固定资产折旧费、修理费、工资以及其它应当计入供热成本的直接费用”;可见，暖气费价格构成为供热成本、税金和利润。经查，鸿宇广场业主多达954户/套，上诉人只有90户/套，从保障大多数业主采暖的基本权益和维持供暖单位运行基本条件出发，考虑供暖运行管理的状况和户间传热的现实，参照《张掖市城市供热管理办法》第四十一条也规定：“申请停止供暖的，挂片用户按一个供热期全额热费的30％收取。”一审结合本案实际情况，根据公平原则，判定上诉人承担全额热费的20%（核算数为370463.03元）并无不当。故上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人山丹县腾达房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第（一）款、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12233元，由上诉人山丹县腾达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳小芸 审判员  杨祝续 审判员  任斌文 二〇二〇年五月十二日 书记员  李 颖 附：适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的， 以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉 的解释》 第三百三十三条第二审人民法院对下列上诉案件，依照民事诉讼法第一百六十九条规定可以不开庭审理： （一）不服不予受理、管辖权异议和驳回起诉裁定的； （二）当事人提出的上诉请求明显不能成立的； （三）原判决、裁定认定事实清楚，但适用法律错误的； （四）原判决严重违反法定程序，需要发回重审的。