广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初5214号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街捷进中路来福园15座35-39号。法定代表人：赖彩明，总经理。委托诉讼代理人：邓梓善，系该公司职员。委托诉讼代理人：何彪，系该公司职员。被告：张玉英，女，1968年8月3日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：何英杰，男，1964年2月14日，汉族，住广州市番禺区。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）诉被告张玉英、何英杰物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告华勤公司的委托诉讼代理人邓梓善、何彪，被告张玉英、何英杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的物业服务费9724元（暂计自2006年6月1日至2020年3月31日），以及违约金（具体金额按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算，计至缴清当日），合计9724元（未含违约金）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2006年6月，在市桥瑞和园社区居民委员会作为见证单位的情况下，经江南商业城全体业主户数及建筑面积双过半数的业主签名确认同意选聘原告作为该小区的物业服务企业，于2006年6月1日签订《协议书》，约定委托管理期限自2006年6月1日至该小区首届业主委员会生效之日止；每户每月收取物业管理费为：90平方米（含90平方米）以下50元／户／月；91至100平方米收55元／户／月；l0l平方米以上60元／户／月。另，原告于2015年10月1日与市桥街瑞和园社区居委会签订《江南商业城勿业管理委托合同》，选聘原告作为该小区的物业服务企业，该合同中约定管理期限自2015年10月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，同时该合同中还约定相关管理费等条款。其中包括物业管理费：91㎡以下：60元／月／户；91㎡（含91㎡）--101㎡以下：66元／月／户；101㎡（含101㎡）以上：72元／月／户。被告为广州市番禺区市桥街工业路××号××幢××物业的权属人，应按《江南商业城物业管理委托合同》的约定向原告缴纳物业管理费用。然而自2006年6月l曰起被告开始出现拖欠物业管理费的现象，至今已拖欠物业管理费共计9724元，经原告多次催收，均未果。原告认为，原告与江南商业城业主签订的该协议书及该合同内容合法有效，对原告及小区业主均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，被告为小区业主逾期未向原告按期缴交物业管理费的行为严重侵害原告的合法权益。根据民事诉讼法及物业管理条例等相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告全部的诉讼请求。被告张玉英、何英杰辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求。一、我方未与原告签订物业服务合同或协议，本案原告起诉称“2006年6月，在市桥瑞和园社区居民委员会作为见证单位的情况下，经江南商业城全体业主户数及建筑面积过半数的业主签名确认同意选聘原告作为该小区物业服务企业”情况不实，原告提供的《协议书》并未得到小区三分之二业主签名同意，广州市番禺区市桥街瑞和园社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订的协议无效。原告也没有提供市桥江南商业城小区三分之二业主签名同意该协议的材料证明，因此我方认为，接管该小区物业管理服务乃原告单方意愿，原、被告双方之间不存在合同或协议纠纷。我方要求原告向法院出示经江南商业城三分之二以上业主签名确认同意委托原告作为小区物业服务企业及江南商业城小区三分之二以上业主签名确认同意《协议书》的相关证明材料，并请求法院鉴定核实其所呈证明材料的真实性和合法性。二、另，原告起诉称“原告于2015年10月1日与市桥街瑞和园社区居委会签订了《江南商业城物业管理委托合同》，选聘原告作为该小区物业服务企业情况不实，因为原告是在未得到江南商业城全体业主户数及建筑面积过半数的业主签名确认同意选聘原告作为该小区物业服务企业的情况下，于2015年10月1日与市桥街瑞和园社区居委会签订了《江南商业城物业管理委托合同》，所以该合同为无效合同。原告提供的该合同并未得到江南商业城小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主签名确认同意，广州市番禺区市桥街瑞和园社区居委会（甲方）与原告（乙方）签订的《江南商业城物业管理委托合同》无效。因此我方认为，管理该小区物业服务乃原告单方意愿，原被告双方之间不存在合同或协议纠纷。我方要求原告向法院出示经江南商业城全体业主户数及建筑面积过半数的业主签名确认同意选聘原告作为该小区物业服务企业及江南商业城小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主签名确认同意《江南商业城物业管理委托合同》的相关证明材料，并请求法院鉴定核实其所呈证明材料的真实性和合法性。三、根据《物业管理条例》第二十一条，住宅物业的建设单位，应当通过招标投标形式的方式招聘具有相应资质的物业服务企业：投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物理服务企业。而根据《物业管理条例》，招标委托方必须是建设单位、业主或业主大会，因此甲方广州市番禺区市桥街道瑞和园居委会不具备委托资格，据此我方认为该协议无效。四、根据《物业管理条例》第二十一条，住宅物业的建设单位，应当通过招标投标形式的方式招聘具有相应资质的物业服务企业，而我方在广东省建设厅门户网站广东建设信息网无法查询任何有关原告的相关注册信息，由此本人认为原告并不具备相应资质。我方要求原告向法院出示物业服务企业资质的相关证明材料，并请求法院鉴定核实其所呈证明材料的真实性和合法性。五、原、被告双方之间并不存在逾期需缴纳物业费应交滞纳金及违约金的约定，原告提出的按日千分之一收取违约金的要求是没有任何法律依据的。六、在原告接管江南商业城小区期间，原告对小区的服务管理存在明显不足：（一）根据《消防法》第十四条规定，机关、团体、企业、事业单位应当履行下列消防安全职责，包括保障疏散通道、安全出口通畅，并设置符合国家规定的消防安全疏散标志；《消防法》第二十一条第一款规定，任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消防栓，不得占用防火间距、不得堵塞消防通道。而原告并未履行以上消防安全职责，反而在未经小区超过三分之二业主以上同意的前提下，擅自将公共区域、绿化用地划为停车位，改变其原来用途，并以租用形式收取业主停车费用，此行为是对公共空间的不合理占用。（二）根据《消防法》第十六条第三款规定，对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。而消防栓上封条所示的最后检测日期为2013年3月20日，由此可见华勤物业管理有限公司并未尽到对住房建筑内消防设施进行每年一次的检测维护的职责，同时也未见相关检测记录的公示，我方认为原告在管理服务方面存在不足。（三）《消防法》第二十一条第一款规定，任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，但原告在每次进行楼道卫生清洁时挪动楼层内消防栓的紧急用水来清洗楼梯，而且清洗时工作态度十分不负责，常常马虎了事，多名业主均反应在每次清洗后家内都出现不同程度的水渍；与此同时，在挪用消防栓后，并未及时将其关好，导致消防栓长期滴水，楼道墙体被浸泡受损，出现多处空洞，业主好心提醒反遭恶心相向，服务态度十分恶劣。（四）另在原告接管期间，曾发生多起业主家中财物、摩托车、电动自行车被盗事件，小区保安质素良莠不齐，业主经常发现小区保安在岗位上睡觉，对小区疏于巡查，小区存在极大安全隐患。因此，我方认为原告的管理存在疏忽和严重不足。综上所述，我方认为，原告所提供的《协议书》和《江南商业城物业管理委托合同》均无效，因此我方拖欠原告物业管理费用的情况不实。纵使假设甲乙双方所签订的协议和合同有效，但乙方在协议和合同生效后并没有严格履行其规定的各项义务，存在管理服务上的严重不足。我方请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并承担诉讼所有费用。本院认为：由于涉讼房屋所在小区并未成立业主委员会，华勤公司以其与小区所在市桥街瑞和园居委会签订的《协议书》《江南商业城物业管理委托合同》为依据，对该小区进行管理，并无不妥。张玉英、何英杰与华勤公司之间存在事实上的物业服务关系，张玉英、何英杰实际接受了物业服务，应向华勤公司支付相应的物业服务费用。张玉英、何英杰抗辩主张华勤公司管理服务存在不足，虽然提交了照片予以证明，但张玉英、何英杰提交的照片打印画面不清晰，且未能显示拍照时间等相关信息，无法辨识照片的具体拍摄地点，不足以证实张玉英、何英杰的上述主张。而且，物业管理服务合同本身具有长期性和综合性的特性，物业服务是一个动态的长期的过程，即使张玉英、何英杰提供的照片属实，该照片因仅反映拍摄当时的情形，亦不足以证实华勤公司未履行物业管理服务义务的情况。故华勤公司主张按照《协议书》和《江南商业城物业管理委托合同》的约定计收物业管理费，其中2015年10月1日前按55元/月计收，2015年10月1日起按66元/月计收，公平合理，无违反法律法规的规定，本院予以支持。因此，张玉英、何英杰应向华勤公司支付2006年6月1日至2020年3月31日的物业管理费为9724元（55元/月×112个月+66元/月×54个月）。至于华勤公司主张的逾期违约金，因其与张玉英、何英杰之间未就违约金作出书面约定，其该诉请缺乏合同依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告张玉英、何英杰应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市华勤物业管理有限公司支付广州市番禺区市桥街工业路××号××幢××房屋自2006年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理费9724元；二、驳回原告广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告张玉英、何英杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张玉英、何英杰负担。本判决为终审判决。审判员  蔡淑慧二〇二〇年五月二十七日书记员  罗嘉敏