福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0213民初395号 原告（反诉被告）郑静玉，女，1982年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑耀忠（系其之父），男，住福建省厦门市思明区。 被告（反诉原告）戴淑兰，女，1975年2月11日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：马福良，福建方定律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芳兰，福建方定律师事务所实习律师。 原告郑静玉与被告戴淑兰房屋租赁合同纠纷一案，郑静玉于2019年12月27日向本院递交起诉状，经本院诉前调解未果，本院于2020年3月12日立案受理。2020年3月18日，戴淑兰提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郑静玉及其委托诉讼代理人郑耀忠，戴淑兰及其委托诉讼代理人马福良、李芳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑静玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除郑静玉与戴淑兰于2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》；2.判令戴淑兰立即腾退讼争房屋并按原状还给郑静玉；3.判令戴淑兰支付郑静玉所拖欠的租金及相应滞纳金（租金按1320元／月，从2019年8月计算至合同解除之日止；滞纳金以所欠租金为基数，按每天2%从2019年8月1日计至实际付清之日止，以上暂计至起诉之日为10876.8元）；4.本案诉讼费由戴淑兰承担。审理过程中，郑静玉变更第3项诉讼请求为：判令戴淑兰支付郑静玉所拖欠的租金、占用费及相应滞纳金（租金自2019年8月1日至9月30日按每月120元支付，从2019年10月1日起按每月1320元计算至合同解除之日止；合同解除次日起至房屋实际返还之日止按租金标准即每月1320元支付占用费；滞纳金从2019年8月1日至9月30日，以每月120元为基数，按每天2%计至实际付清之日止，从2019年10月1日起，以每月1320元为基数，按每天2%计至实际付清之日止）；事实和理由：郑静玉与戴淑兰于2016年8月4日签订《房屋租赁合同》，约定郑静玉将位于厦门市翔安区房屋租赁给戴淑兰作为商铺使用，租赁期限从2016年8月1日至2020年7月31日止，月租金为1200元（第四年增加为1320元），按季支付，第二次应提前七天付清，租金付至郑静玉指定银行账户，租赁期间如有拖欠租金的每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，戴淑兰应负责交付租赁期间的水电费、管理服务费等。其中合同第六条约定，拖欠租金达半个月以上的，郑静玉有权提前解除合同，收回房屋并追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，郑静玉依约将房屋交付给戴淑兰使用，戴淑兰均于每季度首日支付该季度租金，但其从2019年7月支付当季租金3600元，未依约完整支付（8、9月应按1320元／月计算），2019年10月起的季度租金至今未支付。经催讨，戴淑兰仍拒不支付，已严重损害了郑静玉的合法权益，故提起诉讼。 戴淑兰辩称：其同意解除合同，但是因为郑静玉违约，导致戴淑兰无法继续使用，戴淑兰已经于2020年3月14日腾空案涉房屋并返还郑静玉。2020年3月14日，戴淑兰腾空案涉房屋，并通过微信告知郑静玉接收，但郑静玉没有接收，案涉房屋钥匙已带到法庭可当庭交给郑静玉。郑静玉已经贴出出租房屋的告示，对戴淑兰搬离案涉房屋的事实，郑静玉是知悉的，且搬离也是应郑静玉的要求。租金支付时间内，戴淑兰已经按照合同约定支付租金给郑静玉，但是因郑静玉为了达到超出合同约定标准上涨租金，并因为郑静玉的原因导致戴淑兰无法继续使用该讼争房屋。因此，郑静玉主张的滞纳金没有事实依据，因为郑静玉的根本违约导致戴淑兰的损失，戴淑兰已经提起反诉。 戴淑兰向本院提出反诉请求：1.判令郑静玉返还戴淑兰押金1200元；2.判令郑静玉支付戴淑兰违约金1320元；3.判令郑静玉支付戴淑兰装修费48200元；4.判令郑静玉支付戴淑兰转让费计20000元；以上合计70720元；5.判令郑静玉承担本案本诉、反诉全部诉讼费用。事实和理由：2016年8月4日，戴淑兰向郑静玉承租了坐落于厦门市翔安区毛坯房。双方约定租赁期限从2016年8月1日起至2020年7月31日，每月租金为1200元，该租期前三年不递增，第四年开始租金每年递增10%，即第四年开始每月租金1320元。然，双方签订上述租赁合同后，郑静玉于2019年8月提出租金提价的要求，在戴淑兰拒绝违反合同的提价行为后，郑静玉开始逼迫戴淑兰搬离店铺并单方面要求解除与戴淑兰之间的房屋租赁合同，导致戴淑兰无法实际继续使用案涉店面。戴淑兰认为，协议签订后，戴淑兰均按照合同要求履行房屋租赁合同，并不存在任何违约行为；现郑静玉无理要求超出合同约定涨租金以及强行要求戴淑兰搬离上述店面，实际上导致双方合同无法继续履行，构成根本违约，依法应当按照合同约定承担相应的违约责任。 郑静玉辩称，合同目前还在履行，对押金和违约金不认可，对戴淑兰反诉请求均不认可。签订合同后第一次支付租金时押一付三，有收到押金1200元，但是戴淑兰现在要求返还押金没有依据。 本院经审理认定事实如下：址于厦门市翔安区的房屋所有权人为郑静玉。2016年8月4日，郑静玉与戴淑兰签订一份《房屋租赁合同》，约定郑静玉将址于厦门市翔安区的房屋出租给戴淑兰作为商铺，租期自2016年8月1日至2020年7月31日，每月租金1200元，第二次应提前七天付清，每季度支付3600元，戴淑兰负责租期内的水电费、小区物业管理服务费等费用。合同第四条约定：“合同签订之日，戴淑兰应向郑静玉交付1200元作为押金，到合同期满，且戴淑兰交清租赁期间应交的一切费用后，郑静玉应将押金无息退还戴淑兰。”合同第六条约定：“租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达半个月以上的，郑静玉有权可以提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。”合同第七条约定：“租赁期间，双方不得借故解除合同，当事人双方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月书面通知对方，合同解除后，由提出解除合同的一方向对方支付一个月的房租金额作为违约赔偿金。如郑静玉违约，除违约金外，郑静玉还须赔偿戴淑兰实际装修费及转让费等。”合同第十三条约定：“郑静玉要求戴淑兰将租金（或定金）转入建设银行，户名郑静玉，账号：62×××41。” 合同签订后，郑静玉将案涉房屋交付给戴淑兰使用，戴淑兰按季度支付租金，2019年7月之前的租金已付清。双方确认2019年8月起租金为1320元/月。2019年7月2日，戴淑兰通过微信向郑静玉支付2019年7月至9月租金3600元。当日，郑静玉收取该租金。2019年8月5日，戴淑兰通过微信向郑静玉转账500元，包括8月、9月上涨10%的租金240元及滞纳金。郑静玉未予收取。2019年8月14日，郑静玉向戴淑兰发送微信：“戴老板，下个季度起，租金要提价了”。戴淑兰回复：“合同看一下。”郑静玉回复：“第三年的下个季度开始涨租金”。戴淑兰回复：“是的啊”、“按合同走是的话就对了”。郑静玉回复：“是，合同定的早，不太符合现在的行情。”、“你自己也了解我们给你的租金是很实惠的，这三年来，你也了解周边的行情是多少。”、“一平方多收几块钱，一个月才多收你280，你觉得很难接受？”、“我挂的几个中介给我报价都是1800以上”、“我也按合同，涨的幅度要考虑行情，所以你也考虑下”、“我也跟你讲理啊，你也可以考虑是这样协商，还是讲其他方式对你方便些”。戴淑兰回复：“你想怎么办我也不懂，不多说了，你看着办好了。”2019年8月21日，郑静玉给戴淑兰发送微信：“按照合同，你违约在先，我可以终止合同”、“你自己考虑是接受涨租金还是我直接中止合同”、“明天给我答复”。2019年8月21日，戴淑兰回复：“没什么答复了”。郑静玉回复：“我所说的答复是你继续按我说的涨租金或是终止合同。好，那你按合同的违约付清滞纳金和房租，然后月底前搬离。”戴淑兰回复：“装修费赔清马上撤”。2019年8月22日，戴淑兰向郑静玉发送微信：“下个季度起我都按合同来。”郑静玉回复：“租金我是肯定要涨的，你自己看吧”、“而且合同已经终止，要重新签订合同。”2019年8月23日，郑静玉向戴淑兰发送微信：“请下周三前，你自己的东西清理完毕，还给我钥匙。结算清楚所有的水电、物业费用。”、“刚说错了，下周一前”。2019年9月23、10月1日、10月6日，戴淑兰三次通过微信向郑静玉转账2019年10月至12月租金3960元，郑静玉均未收取。2019年10月11日，戴淑兰通过微信向郑静玉转账2020年1月至3月租金，郑静玉未予收取。审理过程中，郑静玉主张戴淑兰未按合同约定支付足额租金，违约在先，故其不再收取其支付的租金和滞纳金。戴淑兰辩称郑静玉是为了涨租金才不收取租金。 本院于2020年3月12日组织双方进行诉前调查，戴淑兰表示如果郑静玉执意要解除合同，其可以搬走。2019年3月14日，戴淑兰腾空案涉房屋，通过微信向郑静玉发送腾空案涉房屋照片，并通知郑静玉接收房屋，但郑静玉未去接收。郑静玉主张因戴淑兰没有交清水电费、物业费，故其没有接收房屋。戴淑兰辩称水电费当月账单没有出来，物业费腾空房屋后已交清，这些费用不是郑静玉不接收房屋的理由。在本案庭审过程中，戴淑兰向郑静玉交还案涉房屋钥匙。 审理过程中，戴淑兰主张装修费48200元没有证据证明，转让费20000元是其了解周边的情况提出的。郑静玉确认戴淑兰已在2020年4月初结清水电费、物业费。 本院认为，郑静玉与戴淑兰之间的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，依法应属有效，双方均应按约履行。具体到本案，郑静玉起诉至本院请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，戴淑兰于2019年3月14日腾空房屋，并通知郑静玉接收房屋，故本院认定双方2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月14日解除。关于租金，根据双方约定，自2019年8月起租金应为1320元/月，戴淑兰2019年8月、9月按1200元/月支付租金，尚欠该两个月租金合计240元，2019年10月至2019年3月14日租金为（5+14/30）月×1320元/月=7220.4元。戴淑兰于2019年3月14日腾空房屋，并通知郑静玉接收，郑静玉却未接收，虽然郑静玉主张是因为戴淑兰未结清水电费、物业费，但该费用并不影响接收房屋，故郑静玉主张之后的房屋占有使用费，依据不足，依法不予支持。关于郑静玉主张戴淑兰腾退案涉房屋并按原状向其返还的诉讼请求，因其未能举证证明案涉房屋原始状态，且在本案审理过程中戴淑兰已实际履行腾退返还房屋义务，故该项诉讼请求，依法不予支持。关于押金，合同解除后，戴淑兰已结清物业费、水电费，郑静玉应向戴淑兰返还押金1200元。关于滞纳金和违约金，戴淑兰未能按约足额支付租金，但在戴淑兰向郑静玉补足租金并多次交付后期租金时，郑静玉又要求增涨的租金超出合同约定，且不再收取戴淑兰交付的租金，双方对本案租赁合同解除均有过错，故郑静玉主张戴淑兰向其支付滞纳金的本诉请求与戴淑兰主张郑静玉向其支付违约金的反诉请求，依法均不支持。至于戴淑兰主张郑静玉向其支付装修费48200元、转让费20000元，依据不足，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、郑静玉与戴淑兰2016年8月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月14日解除； 二、戴淑兰应于本判决生效之日起十日内向郑静玉支付租金7220.4元； 三、郑静玉应于本判决生效之日起十日内向戴淑兰返还押金1200元； 四、上述第二项、第三项相抵扣，戴淑兰应向郑静玉支付租金6020.4元； 五、驳回郑静玉的其余诉讼请求； 六、驳回戴淑兰的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉部分案件受理费50元，减半收取计25元，由戴淑兰负担；反诉部分案件受理费1568元，减半收取计784元，由郑静玉负担13元，由戴淑兰负担771。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘秀丽） 二〇二〇年五月九日 代书记员（ 彭凤 莲） 附：本案所适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 ________________________________________ 提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。