浙江省金华市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2019）浙07行初558号 原告金华市第二面粉厂，住所地浙江省金华市婺城区婺江西路586号。 法定代表人盛春林，系原告投资人。 委托代理人朱晓将、包静悄，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被告金华市婺城区人民政府，住所地浙江省金华市婺城区宾虹西路2666号。 法定代表人黄国钧，区长。 出庭行政负责人吴见孙，党组成员。 委托代理人姜春富，二七区块指挥部政策法规处处长。 委托代理人周力，浙江丰畅律师事务所律师。 原告金华市第二面粉厂（以下简称二面厂）诉被告金华市婺城区人民政府（以下简称区政府）房屋征收补偿决定一案，本院立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年10月18日、2020年4月10日两次公开开庭审理了本案。原告二面厂的委托代理人朱晓将、包静悄，被告区政府的出庭行政负责人吴见孙、委托代理人姜春富、周力到庭参加诉讼。本案经浙江省高级人民法院批准，延长审理期限六个月。在本案审理过程中，受新型冠状病毒××疫情防控影响，本院依法于2020年1月24日中止诉讼，于2020年2月24日恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告二面厂诉称：因二七区块旧城改造项目建设需要，被告于2014年10月31日公告发布了征收决定，并同时公告了上述决定以及《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》。根据上述征收决定以及补偿方案，金华市婺城区住房与城乡建设局（以下简称住建局）为房屋征收单位，金华市婺城区二七新村区块改造工程指挥部（以下简称指挥部）为房屋征收实施单位。原告所有坐落于金华市××号的房屋在上述征收范围内，该房屋土地用途为商业服务业，土地使用权面积1155.4平方米，房屋合法建筑面积2068.81平方米。2015年1月，原告与住建局以及指挥部签订了《房屋征收预签约协议》，但由于该两部门原因一直未签订正式补偿协议。被告作为负责征收和补偿工作的机关，一直没有作出补偿决定。为此，原告向人民法院提起要求被告履行作出补偿决定法定职责之诉，已生效的（2018）浙07行初115号行政判决支持了原告的诉讼请求，判决被告于60日内作出补偿决定。2019年4月30日，指挥部再委托金华市正大房地产估价师事务所有限公司（以下简称正大公司）评估。2018年5月7日，指挥部向原告转交了正大公司金正大二七房估字（2019）第0010-2号《房地产估价报告》。原告于2019年5月8日对上述估价报告申请复核评估，因对正大公司的复核结果有异议，原告于2019年5月27日向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会于2019年6月5日作出金征估鉴（2019）3号鉴定意见书，维持了正大公司的估价报告。2019年6月25日，被告向原告送达了补偿决定方案。原告于2019年6月28日对补偿决定方案提出了意见，选择了补偿方式。后被告于2019年7月12日作出了房屋征收补偿决定，该决定于2019年7月16日送达原告。补偿决定认定被征收房屋价值2467万元，按合法建筑面积折算不足12000元／平方米，该价值不到相同地段同类商业用房市场价格的五分之一，即使和2015年初的评估价值6708万元比较，亦仅有后者的三分之一左右，该等补偿明显不公平、不合理。出现上述不公平不合理的补偿结果，主要原因是补偿决定认定的房屋面积、房屋用途等基本事实均有错误，且按剩余年限评估土地和房屋价值明显没有法律依据，适用法律错误，此外补偿决定还存在遗漏补偿项目、部分补偿项目金额计算错误等情形。因此，请求：撤销被告于2019年7月12日作出的有关五一路12号房屋的婺政征补〔2019〕第3号房屋征收补偿决定。 2020年5月26日，原告向本院提交了一份情况说明，明确表示不再以被告未将金华市××号房屋中3楼、5楼的4套住宅，共200.76平方米的房屋向原告作出补偿为由，主张被诉补偿决定违法。 原告为支持其诉请，提供了以下证据： 1、房屋征收补偿决定。证明被诉行政行为的内容。 2、土地使用权证； 3、房屋权属登记信息查询申请书； 4、会议纪要。 证据2-4证明被征收房屋情况即土地使用权面积、房屋建筑面积及被征收房屋用途为商业。被征收房屋用途为商业、住宅，总面积相差271.88平方米（71.12平方米+51.4平方米+149.36平方米）。 5、初步评估结果（2015年）。证明同一家估价机构于2015年初评估被征收房屋价值6709万元，佐证证据12估价报告根本和被征收房屋价值不符。 6、货币补偿协议书（五一路10号2楼）； 7、分户估价报告； 8、支付通知及支票。 证据6-8证明相同地段，同一征收项目下五一路10号的房屋和案涉被征收房屋按不同方法确定房屋价值，导致结果悬殊，说明被诉补偿决定没有公平合理补偿。 9、价格对比表。证明原告取得案涉地块土地使用权支付的有偿使用费和出让用地有偿使用费相当。 10、婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案。证明二七区块征收补偿的政策的内容。 11、征收决定公告。证明因二七区块旧城改造项目，被告于2014年10月26日发布征收决定。 12、估价报告； 13、复核评估申请书； 14、答复函； 15、鉴定申请书； 16、鉴定意见。 证据12-16证明原告对估价报告有异议，认为该报告无论是评估程序还是评估依据、估价方法、评估时点等都存在明显差错，评估结果未反映被征收房屋的市场价值，已按规定申请复核评估鉴定。 17、房屋征收补偿决定方案； 18、对补偿决定方案的意见； 19、补偿方式选择告知书； 20、复函（被告）； 21、复函（原告）。 证据17-21证明被告于2019年6月25日向原告送达了补偿决定方案，原告于2019年6月28日对补偿决定方案提出了意见，并于2019年7月2日选定了货币补偿。 22、房屋征收预签约协议； 23、要求尽快作出补偿决定的报告； 24、行政判决书。 证据22-24证明由于征收单位原因没有在规定期限内签订补偿协议，后又由于被告的原因，原告未能及时获得征收补偿。 25、（2015）6号会议纪要，该份证据是证据4会议纪要的完整版，除证据4已列明的证明对象外，该证据的第5页还可以证明同一征收项目下其他国有租赁用地上房屋被征收不是按土地使用权剩余年限评估房屋价值，证明涉案补偿决定没有公平合理进行补偿。 原告在第二次开庭前向本院补充提交了下列证据： 26、双龙大桥桥底铺位租赁合同； 27、双龙大桥（北端）桥底铺位租赁权转让协议。 证据1-2证明在同一征收项目下，相关部门以权益收购方式行征收补偿之实，承租人因租赁合同债权获得单价1.6万元每平方米的补偿，可见被诉补偿决定不公平、不合理。 28、金华市区2019年国有土地上住宅房屋征收搬迁费和临时安置费补偿标准。证明搬迁费和临时安置费补偿标准的现行补偿标准。 29、婺城区上浮桥区块（复兴街以西）国有土地上房屋征收与补偿方案。证明腾空奖的现行补偿标准。 被告区政府辩称：为了对危旧房集中、基础设施落后的二七区块旧城区实施改造之公共利益需要，改善居民居住条件和生活环境，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第八条、第九条等规定，区政府依法于2014年10月26日作出《关于新世纪宿舍区块旧城改造建设项目房屋征收决定的公告》。公告载明了房屋征收范围，征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。本次征收的房屋征收部门为：金华市婺城区住房和城乡建设局。房屋征收实施单位为：金华市婺城区二七区块改造工程指挥部。原告所有的坐落于金华市××号的房屋被纳入上述征收范围。由于二面厂的房屋征收涉及的历史问题和政策问题较多，程序复杂。房屋征收部门和征收实施单位就二面厂征收中的具体问题多次向上级主管单位请示汇报，期间双方未能签署补偿协议，被告亦未作出征收补偿决定。后二面厂向金华市中级人民法院提起诉讼，要求法院判令区政府履行法定职责，作出补偿决定。经法院审理后，金华市中级人民法院判令被告于判决生效六十日内对被征收房屋作出补偿决定。案经浙江省高级人民法院二审审理后，终审维持原判。依据法院生效判决书，在得到金华市国土资源局回函后，金华市正大房地产估价师事务所有限公司作出金正大二七房估字（2019）第0010-2号评估报告并送达给原告。原告收到后，提出复核评估申请。在评估机构作出答复后，原告又向金华市房地产价格评估专家委员会提出鉴定申请。专委会鉴定后，依法维持了评估机构作出的评估报告。2019年6月17日，被告依法作出《房屋征收补偿决定方案》并送达原告。原告收到后，就补偿方案提出了书面意见，并发函告知了选择的补偿方式。被告收到后，以《复函》的方式予以回复，并明确2019年7月9日前完成签约，逾期未能签约的，将依法作出征收补偿决定。原告收到后，复函选择了货币补偿，但未能在规定期限内完成签约。据此，被告于2019年7月12日依法作出婺政征补〔2019〕第3号《房屋征收补偿决定书》，并依法进行了送达和公告。综上，被告作出的《金华市婺城区人民政府房屋征收补偿决定书》，主体适格、程序合法、内容适当，应当认定有效。请求驳回原告的诉讼请求。 被告婺城区政府在法定期限内向本院提供了作出被诉行政行为的证据及依据： 1、征收决定及公告报纸。证明该区块行政征收决定生效的事实。 2、金华市第二面粉厂资料。证明二面厂房地产的相关事实与情况。 3、评估机构选票； 4、房地产估价协议书3份； 5、房屋征收评估委托书。 证据3-5证明被告依法选定和委托评估机构的事实。 6、（2018）浙07行初115、116号判决书、（2019）浙行终118、117号判决书。证明生效判决中所确认的本次征收中的相关事实，以及判令被告限期作出征补决定的事实。 7、金华市国土资源局关于征收二面厂租赁土地使用权补偿金额确定的回函。证明国土部门对涉案被征收房地产征收补偿金额确定的回复意见。 8、金市地二七估（2019）第1-001号、第1-002号、金正大二七房估字（2019）第0010-1号、第0010-2号，金辰评报（2019）第28号评估报告及送达文书。证明评估机构依法作出了评估报告结论并依法送达。 9、复核评估申请书。证明原告提出复核评估申请的事实。 10、答复函。证明评估机构对复核评估申请的答复情况。 11、鉴定申请书。证明原告申请专家委员会鉴定的事实。 12、专委会鉴定意见书。证明专家委员会作出鉴定意见书，维持评估机构的评估报告事实。 13、房屋征收补偿决定方案及送达的公证书。证明区政府于2019年6月17日依法作出补偿方案并送达原告的事实。 14、对有关房屋征收补偿决定方案的意见。证明原告收到补偿方案后于2019年6月26日提出的书面意见。 15、关于被征收房屋补偿方案选择的告知书。证明原告于2019年6月26日以告知书方式选择了补偿方式。 16、区政府致二面厂的复函及送达文书。证明被告于2019年6月30日对原告作出的复函内容并送达原告，其中明确要求原告在2019年7月9日前完成签约，逾期将作出征收补偿决定。 17、二面厂致区政府的复函。证明原告于2019年7月2日决定选择货币补偿的事实，但是没有与征收部门签订补偿协议。 18、房屋征收补偿决定书、公告及送达的公证书。证明区政府于2019年7月12日依法作出补偿决定并公告的事实。 被告在第二次开庭前向本院补充提交了下列证据： 19、金华市国土资源局关于征收市第二面粉厂租赁土地使用权补偿金额确定的回函； 20、关于金华市第二面粉厂征收补偿问题专家讨论的意见； 21、金华市第二面粉厂征收遗留问题专题协调会会议纪要〔2019〕26号， 证据19-21证明：关于涉案土地租赁补偿问题，市国土局、专家讨论会及〔2019〕26号会议纪要均明确应按剩余使用年限评估补偿。 22、〔2015〕6号会议纪要。证明该会议纪要第12条第2款关于容积率差的内容。 23、〔2017〕25号会议纪要。证明：1、第二条第二款第6项取消了〔2015〕6号会议纪要第12条的内容。2、第二条第二款第4项明确该房屋的评估补偿办法与房地分离评估方案不符，应予纠正。 24、〔2016〕11号会议纪要。证明该会议纪要中明确了关于撤销房屋征收专业市场认定有关问题的内容。 25、〔2016〕1号会议纪要。证明该会议纪要第二条明确：按专业市场评估补偿是错误的，应予纠正。 26、金华市面粉厂建筑物清单； 27、圆筒仓照片； 28、未经登记房屋认定审批表， 证据26-28证明圆筒仓测绘面积中，第五层不属于1990年4月1日前建造的无证建筑，故不予认定。 29、金华双龙大桥桥下营业场所租赁使用权证； 30、双龙大桥（北端）桥底铺位租赁权转让协议。 证据29-30证明双龙大桥桥底铺面的项目不属于二七区块征收项目，其性质和情况与本案完全不同。 31、迎宾巷区块未经登记建筑认定公示。证明第二面粉厂位于迎宾巷区块五一路10号的建筑认定面积54.72平方。 32、解放西路337号叶水火三户的房产证。证明该三户是由原丽水糖烟酒批发有限公司经铁路部门同意建造后出售给该三户，有房产证，无土地证。不属于国有部门的租赁土地。 被告提供了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第3条至第29条等用以证明作出行政行为适用的法律依据。 经庭审质证，对被告提供的证据，原告质证认为：对证据1、6、9、11、14-17无异议。对证据2的真实性、关联性、合法性无异议，可以证实原告在征收范围内有合法的房屋的事实。该组证据也仅能够证实上述事实，和补偿决定有关的被征收房屋的用途建筑面积等事实应当以房屋所有权证及征收实施单位的会议纪要等形成的行政处理结果，并结合房屋建设年份等证据予以认定，该证据对上述用途、建筑面积等事实没有证明力。另外，被告在提供证据时特别提到了原告取得房屋土地时和国土资源等部门签署的有关约定，这些约定的提前收回土地使用权、退回租金等内容（财产拍卖特别规定、成交合同、国有土地租赁合同）不仅和本次补偿没有关系，也违背了现行征收补偿的法律规定，不能作为补偿的依据。这些约定里还涉及被告提出的红线范围内建筑不补偿，但仅凭约定本身不能证明原告被征收房屋是在规划红线内不予补偿的违章建筑。对证据3-5的真实性、关联性及形式合法性无异议，对证明目的有异议。原告没有参与过选定的过程，不清楚该两家机构的选择过程，从证据看也无法证实选定的过程。对证据7的真实性无异议，对关联性、合法性有异议。该函的内容不属于补偿决定认定事实的内容，也不属于补偿决定适用的法律法规，该函的内容不是法律规定不属于可以普遍适用的规范性文件，国土部门也不是房屋征收主管部门，没有权利对征收补偿中涉及的法律规定和政策规定作出解释，该函涉及的内容没有依据，函本身违反法律规定。对证据8的真实性、关联性无异议，但对其中房屋价值的评估结论的客观真实性及合法性都有异议。1、对评估委托人提供的面积、用途等房屋征收的基本资料有异议；2、评估时点错误；3、征收评估委托人按照剩余年限5.34年评估被征收房屋的价值，违背了《国有土地上房屋征收评估办法》第3条；4、评估程序有误。因此评估结果远远偏离被征收房屋的市场价值。同时，对其中的机器设备及苗木搬迁的损失评估有异议，机器设备部分评估明细涉及的设备是难以拆除或者拆除后难以再次使用的，属不可搬迁的设备，应按照重置价格评估，不能仅评估搬迁费。且对铁路专用线按照（2014）20号会议纪要，需委托有资质的评估机构评估，原告也不清楚金辰公司有无评估铁路专用线的资质。对证据10真实性、关联性及证据形式上的合法性无异议。对复合评估的结论及理由有异议。具体异议理由与被告提供的证据9复合评估申请书及鉴定申请书内容一致。对证据12真实性、关联性无异议，但对鉴定过程及鉴定结论的合法性有异议。鉴定报告内容只有结论，没有作出鉴定结论的理由，也没有对原告作出回应，没有提到已经调查核实并且足以支持鉴定结论的依据，只是形式上出了一个结论。对证据13的真实性、关联性和形式上的合法性无异议。对被告将补偿决定方案送达原告的事实无异议，但对补偿决定认定的事实及补偿决定的合法性有异议，具体内容在原告向被告提交的房屋征收补偿决定方案的意见中。对证据18的真实性、关联性无异议，对被告作出补偿决定并送达原告的事实无异议，但该补偿决定没有给予公平合理的补偿，且该决定认定事实及适用法律错误。对证据19的质证意见与证据7一致。对证据20、21、23均是被告逾期举证的，不能作为被诉补偿决定合法的依据。证据20是被告用以证明本案补偿应按照剩余年限来评估补偿，但原告已经在复核评估申请，鉴定申请，补偿方案意见多次提到按剩余年限补偿是错误的，同时，专家讨论意见是供被告作补偿决定参考的意见。不是补偿决定所依据的事实或者法律规定。专家讨论意见其中提到原告的当年缴纳土地费用成本与出让土地是相当的，也可以和出让权益相当不进行扣减。被告在委托评估的时候，也认为可以和出让权益相当，不作扣减，那就意味着原告的被征收房屋应该是与出让土地一样评估，但最后实际上按剩余使用年限评估，是违反专家讨论意见的。证据21的会议纪要内容并非被诉补偿决定合法性的依据，若被告是以该会议纪要作为补偿决定的依据，恰恰反映涉案补偿决定与会议纪要是不相符的。对证据22真实性无异议，原告也提交了这份证据，但被告举证不能作为认定被诉行政补偿决定合法的依据，对证明目的不认可。证据23-25的会议纪要原告不清楚，也没有参与过会议讨论，也未告知原告。25号会议纪要取消6号会议纪要的内容，是涉及原告权益的，但原告没有陈述、申辩的机会，该会议纪要是不合法的，不能作为被诉补偿决定的依据。关于五一路10号房屋的补偿，原告已和征收部门达成补偿合同，其他部门单方变更都是不成立的。证据26-28中对圆筒仓的记载没有异议，对照片也无异议，但照片反映不出第五层不是1990年4月1日前建造，对被告的证明目的有异议。圆筒仓第五层的90余平方米的建筑，应和整个圆筒仓一起认定为合法建筑。对证据29-30的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议。被告很清楚双龙大桥下营业场所的补偿，双龙大桥下房屋和本案被征收的房屋是处在同一区块，也是同一时期征迁的，对本案具有参考价值。更何况双龙大桥下房屋的承租人，享有的是租赁合同下的债权，而本案原告对涉案房屋享有的是不动产物权。原告的权益明显要优于双龙大桥下房屋承租人的权益。按照举轻以明重的原则，对原告涉案房屋的补偿应明显大于双龙大桥下承租人的补偿。对证据31本身无异议。对证据32的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，解放西路337号属于租赁土地，该证据无法否定该事实。 对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、11-24的真实性无异议。对证据2-10真实性无异议，但对证明目的有异议。房屋认定面积和评估结论应以被告提供的最终形成的鉴定结论为准。其中证据6与本案无关联，也达不到原告的证明目的。证据25的会议纪要中的内容已经被之后区政府相关会议推翻和撤销了。对证据26-27，双龙桥底的铺位和二七区块的征收是没有关联的，虽然位置比较近，但并非二七区块的征收对象。双龙桥底铺位的使用权人持有的是建设局发的租赁使用权证，租赁期是从1996年-2046年，租赁权收回不是由征收方式，是签订了租赁权转让协议。对证据28-29，涉案征收公告是在2014年发布，征收补偿的节点也是2014年，在征收补偿方案中已明确，涉案补偿决定是用计算银行利息的方式对原告进行了补偿。 本院对原、被告提供的证据认证如下：原告提供的证据，被告对其真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据1-18可以确认其内容真实，来源和形式合法，与本案具有关联性，本院予以确认；对被告提供的证据26-28及证据31与本案无关联，不予认定；同时，对被告提供的证据19-32，因已超过举证期限，不能作为证明涉案补偿决定合法性的依据，但原告对其真实性均无异议，故对被告其余证据的真实性本院予以认定，可以用以证明本案的客观事实。 经审查，本院确认事实如下：为了对危旧房集中、基础设施落后的二七区块旧城区实施改造之公共利益需要，被告区政府于2014年10月26日作出《关于新世纪宿舍区块旧城改造建设项目房屋征收决定的公告》。公告载明了房屋征收范围，征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。房屋征收部门为：金华市婺城区住房和城乡建设局。房屋征收实施单位为：金华市婺城区二七区块改造工程指挥部。原告所有的坐落于金华市××号的房屋被纳入上述征收范围。 2014年12月12日，指挥部作出（2014）20号会议纪要，其中针对原告的内容为：“第二面粉厂土地权属按国家相关法律法规处理，提供市政府同意开办市场的抄告单、经工商登记的市场专业许可证等依据，可认定为专业市场。第二面粉厂位于婺江西路厂区的未经登记房屋，参照二七区块内类似房屋认定处理；位于五一路厂区房屋，按原房屋登记面积认定为营业用房，厂区铁路专用线需委托有资质的评估机构评估。”原告二面厂向指挥部提供了原金华市粮食局金市粮（2000）11号《关于上报金华市粮食批发交易市场建设发展规划的报告》、金华市人民政府办公室（2000）171号《关于金华市粮食批发交易市场建设发展规划的批复》抄告单及工商部门核发的金华市粮食批发交易市场市场名称登记证等材料。2015年1月25日，指挥部作出（2015）6号会议纪要，其中针对原告的内容为：“金华市第二面粉厂位于婺××路××号的房屋，有金华市人民政府办公室抄告单和专业市场名称登记证，整体认定为专业市场（无证建筑除外）。原婺江西路拟认定为营业房的店面不按营业房评估。位于婺江西路粮食批复市场范围内改造部分的认定，按市计委（2000）65号（应为165号）批复（其中第二面粉厂批复面积为1611平方米），实际建筑面积为2755.92平方米，其中已办证1343.29平方米，无证1412.33平方米，考虑到其容积率差额，同意将其中的267.71平方米认定为合法建筑，剩余部分按构筑物处理。位于婺江西路的拉丝车间五层房屋局部二层建于1957年，当时在二层的局部上少批多建一层，同意第三层165平方米认定为合法建筑。位于五一路139号七层宿舍楼底楼71.12平方米的无证建筑，系于1982年与主体一起建造，系少批多建，同意认定为合法建筑。位于五一路上的二层房屋，系根据国土规划部门的要求，由一层的有证建筑改造为二层建筑，根据（2014）20号会议纪要的精神，将一楼房屋805.12平方米认定为营业用房，二楼房屋796.93平方米的房产认定为合法建筑，按住宅评估。”指挥部委托依法选定的评估机构对原告二面厂的房屋进行了评估，五一路12号房屋初步评估结果为67087449元，但评估报告未作出。 2015年1月30日，原告二面厂（乙方）与住建局（甲方）签订了《房屋征收预签约协议》，约定：“在2015年1月30日前，不能签订正式房屋征收补偿协议。由于甲方未能出具评估报告的原因，需在2月14日前，乙方完成房屋征收补偿正式协议签订的，可以享受“每平方米奖励100元”的签约奖政策。”但住建局未按上述约定履行，在约定时间未出具评估报告，未与原告签订补偿协议。 2017年9月30日，原告向指挥部提交了《要求尽快作出补偿决定的报告》，指挥部收悉后未作出补偿决定。2017年10月13日，指挥部作出（2017）25号会议纪要，决定取消（2014）20号会议纪要第3条、（2015）6号会议纪要第12条等针对原告的相关条款，该决定未告知原告。 区政府曾向原金华市规划局作出要求明确市第二面粉厂房屋征收涉及规划红线范围图的函。2017年12月29日，原金华市规划局作出金市规函（2017）57号《关于二七区块第二面粉厂房屋征收涉及规划有关情况的复函》称：对贵政府来函要求明确二七区块内第二面粉厂房屋征收涉及的2000年（拍卖当年）有效的规划红线范围图事宜，其时间跨度长且涉及当时企业破产清算过程。我局高度重视，但由于拍卖当年有效的规划红线范围图不属于项目行政许可事项和法定行政许可资料，属于当时部门之间征询中间环节资料，且该事宜已过去近20年，经多方查询我局均未找到拍卖当年有效的规划红线范围图，建议向破产清算组和金信拍卖有限责任公司查询相关资料。金华金信拍卖有限责任公司于2018年1月17日致函指挥部，根据《中华人民共和国拍卖法》第五十四条的规定，我公司已将超过保管期限五年的拍卖资料予以处理，没有该拍卖资料故无法提供相关材料。指挥部亦曾向原金华市国土资源局函询原告租赁土地使用权征收补偿有关事宜。2018年12月28日，原金华市国土资源局作出《关于征收市第二面粉厂租赁土地使用权补偿金额确定的回函》称：征收市第二面粉厂租赁土地使用权（包括地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值）的补偿金额，由有相应资质的房地产评估机构根据规划用途、尚未履行的租赁年限及地上建筑物、构筑物和其他附着物的价值等因素进行评估，参照评估价格确定。 2018年5月10日，原告以区政府为被告向本院提起行政诉讼，请求被告履行法定职责，对原告坐落于金华市婺城区二七区块旧城改造征收范围内五一路12号的被征收房屋作出补偿决定。本院于2018年10月17日作出（2018）浙07行初115号行政判决，责令被告区政府于判决生效之日起六十日内对原告坐落于金华市婺城区二七区块旧城改造征收范围内五一路12号的被征收房屋作出补偿决定。被告区政府不服，向浙江省高级人民法院提起上诉。浙江省高级人民法院于2019年3月15日作出（2019）浙行终118号行政判决，维持了本院判决。 2019年4月28日，被告区政府作出（2019）26号金华市第二面粉厂征收遗留问题专题协调会会议纪要，会议原则同意：1、关于租赁土地使用权补偿问题。鉴于该企业当年所缴纳的租赁费用与出让相当，考虑到被征收人的权益，评估补偿也可以相当，不进行权益因素扣减。2、关于五一路未经产权登记房屋补偿问题。因该企业位于五一路的二层房屋未经产权登记（建筑面积为1602.05平方米）为2000年1月14日经金华市国土管理规划局同意后改建，并一直延续经营，且其所占土地为商业租赁土地，持有国有土地使用证，该处房屋应认定为合法商业用房，因其有土地证无房产证，根据指挥部（2010）21号会议纪要要求，需扣除5%的权益系数。3、关于剩余使用年限问题。根据市国土资源局回函，该企业土地以2014年10月26日为评估时点计算，其尚未履行的租赁年限为5.34年。该企业租赁土地及商业用房均应按5.34年的剩余使用年限评估补偿。4、关于评估时点问题。评估时点为二七新村区块房屋征收决定公告之日2014年10月26日。5、考虑因政策不明确，导致征收时间拖延，原则同意按二七征收方案规定标准给予奖励、补助和停产停业损失费。6、考虑征收时间拖延较长的实际情况，原则同意给予支付货币补偿全额并从2015年3月至2019年4月的利息，按2015年3月银行同期基准利率，2—5年期年利率5.75%计算支付利息。后指挥部分别委托依法选定的金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司、金华市正大房地产估价师事务所有限公司、金华金辰资产评估有限公司对本案所涉征收房地产价值进行了评估，评估报告送达给了原告。金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司评估报告特殊说明1载明：“估价对象的权属、土地使用权类型、用途及建筑面积均经委托方核准并由委托方提供。”金华市正大房地产估价师事务所有限公司出具的评估报告特别提示1中载明：“本估价结果是根据估价委托人（即二七指挥部）的评估要求，按租赁土地评估补偿与出让可以相当，土地剩余使用年限5.34年，不进行权益因素扣减评估得出的。” 2019年5月23日，原告向金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会提出对鉴定复核。金华市国有土地上房屋征收评估专家委员会维持了原评估结果。 2019年6月17日，被告区政府作出房屋征收补偿决定方案并公证送达原告。2019年6月30日，原告向被告区政府提出了对补偿决定方案的书面意见。2019年7月2日，原告向被告区政府复函明示补偿方式选择货币补偿。2019年7月12日，被告区政府作出婺政征补（2019）第3号房屋征收补偿决定书，决定书载明：登记在被征收人名下的五一路12号被征收房屋在新世纪宿舍区块征收范围内。房屋所有权证为金字第12205号，证载面积计194.88平方米。未经产权登记建筑认定合法面积1602.05平方米，被征收房屋建筑面积合计1796.93平方米。土地使用证为金市国用（2006）第3-89891号，土地租赁面积1155.4平方米。经金华市正大房地产估价师事务所有限公司评估后，出具了金正大二七房估字（2019）第0010-2号评估报告，房屋价值为24673284元（含装修）。决定如下：一、对被征收人金华市第二面粉厂名下的座落于五一路12号房屋依法实施征收，征收补偿方式根据被征收人的选择确定为货币补偿。根据金华市正大房地产估价师事务所有限公司对被征收人房地产、附属设施的评估和《婺城区二七区块旧城改造房屋征收补偿方案》规定，被征收人应获得的货币补偿金额为35581978元，其中：（1）被征收房屋价值的补偿为人民币24673284元（包括装修），再给予房屋评估价值10%的奖励2467329元，法院强制执行的不予奖励；（2）附属物补偿金额89236元；（3）可搬迁设备搬迁补偿费13885元，不可搬迁设备补偿费3763元；（4）水电设施等补助费3410元（按实结算）；（5）非住宅停产停业损失费1233665元；（6）考虑征收时间拖延较长的实际情况，对上述（1）—（5）项货币补偿款合计28484572元给予支付利息，从2015年3月至2019年6月，按2015年3月银行同期基准利率中2-5年期年利率5.75%计算，计利息7097406元。二、被征收人金华市第二面粉厂应在收到本决定书之日起15日内完成搬迁，交付被征收房屋。原告收到上述补偿决定书后不服，向本院提起行政诉讼。 另查明，原告所有的座落于金华市××路××房产系因原金华市面粉厂破产通过金华市金信拍卖有限责任公司于2000年1月27日拍卖取得。拍卖成交合同中约定，房屋的拆迁费用（不含土地价值）按当时市政府的拆迁政策赔偿，但在规划红线范围内的建筑物不予赔偿。 原金华市国土管理规划局于拍卖成交当日与原告签订国有土地租赁合同。合同约定将位于五一路12号总面积为1231.7平方米，土地用途为商业的划拨土地使用权租赁给原告使用。土地使用权出租期限为20年，土地用途为商业用地。租金总额100万元，于同年4月10日前交清。土地出租期限届满或者虽申请续期但未获批准的，原金华市国土管理规划局有权无偿收回合同项下的土地使用权及其不动产。合同存续期间，原金华市国土管理规划局可根据社会公共利益需要，依照法定程序提前收回或部分收回土地使用权，并根据交纳的租金和已使用的年限，退还使用年限的相应租金。 根据指挥部调查制作的价格对比表，原告当年取得的20年土地使用权租赁每平方米价格与相同土地级别、相近时间、相近地段的50年土地使用权出让每平方米价格相同。 2017年1月1日，金华市住房和城乡建设局与双龙大桥（北端）桥底铺位的承租人签订租赁权转让协议，以每平方米16000元左右对承租人进行了补偿，补偿项目与征收补偿项目基本相同。双龙大桥（北端）桥底在二七区块区域范围内，位于二面厂东侧。 指挥部系被告区政府设立的临时机构。 本院认为，本案的争议焦点主要包括三个方面：一、关于被征收房屋的土地使用权价值是否应当以剩余年限计算的问题；二、关于被征收房屋可补偿面积的认定问题；三、关于评估时点的问题。 一、关于被征收房屋的土地使用权价值是否应当以剩余使用年限计算的问题。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”本案所涉土地使用权系由原告通过与原金华市国土管理规划局于2000年1月27日签订国有土地租赁合同取得。虽该合同约定，合同存续期间，原金华市国土管理规划局可根据社会公共利益需要，依照法定程序提前收回或部分收回土地使用权，并根据交纳的租金和已使用的年限，退还未使用年限的相应租金。但被告区政府在补偿过程中“鉴于该企业当年所缴纳的租赁费用与出让相当，考虑到被征收人的权益，评估补偿也可以相当，不进行权益因素扣减”，该处理方式体现了尊重历史、照顾现实，依法公平补偿的原则精神，也符合国土资源部国土资发（1999）222号《规范国有土地租赁若干意见》第七条第一款：“国家对土地使用者依法取得的承租土地使用权，在租赁合同约定的使用年限届满前不收回；因社会公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，应对承租人给予合理补偿。”的规定。但针对本案争议的被告区政府以剩余使用年限计算被征收房屋的土地使用权价值的问题，本院认为，被告区政府实施的是国有土地上房屋征收补偿行为，而非基于土地使用权租赁合同关系收回土地使用权，其可以参考原金华市国土资源局回函的意见，但亦应综合考虑二七区块国有土地上房屋征收的相关政策、被征收房屋的实际情况等因素进行补偿。国有土地上房屋征收补偿系为实现公共利益而对减损的私人利益给予公平、合理的填补。补偿的公平与否不仅要考量单个被征收人被征收房屋的权属演变及使用情况的历史脉络，还应考量整个征收区块内各被征收人之间补偿政策的同一性及相近时间、相近区域、相近类型房屋的补偿标准的衡平。原告所有的土地使用权系以租赁方式取得，在形式上确与出让方式取得的土地使用权有区别，但被告区政府鉴于原告当年所缴纳的租赁费用与出让相当，已经决定与出让评估补偿相当，那么，从补偿政策的同一性出发，出让的土地使用权是否以剩余使用年限进行评估补偿应予考虑。根据目前查明的事实，二七区块征收范围内出让土地使用权并没有以实际剩余使用年限进行评估补偿的情形。且在二七区块区域范围内、原告二面厂东侧，相近时间、相近区域、相近类型的双龙大桥（北端）桥底的租赁铺位，在2017年1月1日以征收补偿基本相同的项目进行的补偿，也未以剩余租赁使用年限计算补偿价格。综上，被告区政府以剩余使用年限计算被征收房屋的土地使用权价值有违《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的公平补偿原则。综合考虑原告所有的土地使用权性质、二七区块征收范围内出让土地使用权上房屋的评估补偿及双龙大桥（北端）桥底的租赁铺位的补偿情况，被告区政府应以二七区块内确定的出让土地使用权补偿最低使用年限对二面厂的土地使用权进行评估补偿为宜。 二、关于被征收房屋可补偿面积的认定问题。 根据本案征收补偿决定的内容、当事人的陈述，关于被征收房屋的可补偿面积的争议主要有：1、五一路12号房屋中3楼、5楼的4套住宅，共200.76平方米的房屋；2、七层宿舍楼底楼71.12平方米的无证建筑。对于第1项，原告在本案审理过程中已明确表示不再主张，对于原告明示放弃权利，应予准许。对第2项无证房屋是否可认定为可补偿面积。本院认为，被告区政府（2015）6号会议纪要中载明：“位于五一路139号七层宿舍楼底楼71.12平方米的无证建筑，系于1982年与主体一起建造，系少批多建，同意认定为合法建筑。”亦即该房屋底层系与主体建筑一起于1982年建造，在被告没有提供证据证明底层非1982年建造的情况下，应认定为可补偿面积。其用途可参照该主体建筑实际用途进行认定。 三、关于评估时点的问题。 《国有土地房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”被告区政府以二七新村区块房屋征收决定公告之日即2014年10月26日为评估时点不违反上述规定。同时，被告区政府亦考虑补偿时间拖延等因素，给予支付货币补偿全额按2015年3月银行同期基准利率，2—5年期年利率5.75%计算支付原告利息。上述处理方式没有明显不利于被征收人得到公平补偿。但鉴于原告获得实际补偿时已经超过5年，被告区政府可以5年期以上年利率计算支付原告利息。 综上，被告区政府作出的婺政征补（2019）第3号房屋征收补偿决定明显不当，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，应予撤销重作。被告区政府重作时对于签约奖等货币奖励政策应当根据二七区块征收补偿政策给予原告计算补偿项目。原告二面厂的诉讼请求，合法、合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决如下： 一、撤销被告金华市婺城区人民政府作出的婺政征补（2019）第3号房屋征收补偿决定； 二、责令被告金华市婺城区人民政府于本判决生效之日起六十日内对原告金华市第二面粉厂重新作出房屋征收补偿决定。 本案诉讼费50元，由被告金华市婺城区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。 审 判 长 冯少华 审 判 员 钟雪丹 审 判 员 虞 行 二〇二〇年五月二十九日 代书记员 叶红莉 余美子