上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终3148号上诉人（原审原告、反诉被告）:上海麦文装饰设计工程有限公司，住所地上海市奉贤区望园南路1288弄80号1904、1909室。法定代表人：丁春香，总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区博山路202弄1-3、5-6号、210-224（双号）、230-246（双号）、252-264（双号）。法定代表人：孙维廉，董事长。委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人上海麦文装饰设计工程有限公司（以下简称麦文公司）因与被上诉人上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司（以下简称景华名门公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初58991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人麦文公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人景华名门公司在一审中的全部反诉请求，并支持其在一审中的全部本诉请求。事实和理由：1.一审判决依据的内容未在庭审中阐述、辩论过，判决结果缺乏依据；2.其在一审中提交了谈话录音光盘及书面材料，证明景华名门公司提交的《上海市商品交易市场进场经营合同》是无效合同、景华名门公司拒收其租金，以及景华名门公司存在合同欺诈和隐瞒与订立合同相关的重大事实材料，景华名门公司均认可，而一审判决任意删减、无视事实；3.景华名门公司提交的《上海市商品交易市场进场经营合同》只有最后一页签章页是真实的，其余六页都是景华名门公司篡改过的，理由是：（1）根据其与景华名门公司2018年3月27日签订的《XX弄XX号一层柜台（1053-1061）室租赁合约商务条款（确认书）》（以下简称《商务条款确认书》）约定，双方确认后在2018年3月27日前签订《市场进场合同》，并非景华名门公司提交的《上海市商品交易市场进场经营合同》；（2）根据其记忆，双方签订的《市场进场合同》中没有“乙方知晓甲方出租场所目前产证还未下来的产权现状”的约定，但有关于办理证照的内容；（3）其2019年8月28日证据交换以后提交的《材料清单》第14项，2019年9月2日谈话录音光盘及整理的文字资料，景华名门公司工作人员“顾老师”说的话，可以证明双方所签《市场进场合同》，景华名门公司工作人员曾拿了麦文公司章去加盖骑缝章；4.一审认定事实中，景华名门公司表示2019年5月22日口头告知麦文公司不可再使用房屋、要求其搬离不是事实；当时双方谈赔偿事宜，景华名门公司并未要求其搬离，2019年5月27日开始租赁的房屋处于停电状态；5.一审判决所提及的《中华人民共和国合同法》第八、九十三、九十六、九十七、一百零七条规定，均可证明景华名门公司违约，故一审判决有误。被上诉人景华名门公司辩称，1.一审开庭时对双方提交的证据都进行了质证,判决也是在认定有证据证明的事实的情况下做出的，合法有效；2.双方在《商务条款确认书》中约定签订的《市场进场经营合同》就是其提交的《上海市商品交易市场进场经营合同》，只是名称简化而已，除此外，双方并未签订过其他的《市场进场经营合同》，麦文公司录音资料中提到的“顾老师”年纪比较大了，对签订合同的细节记得不清楚，但顾老师也说都是格式合同、不会修改的，如果麦文公司在合同上加盖过骑缝章的话，最后一页签章页也应当有麦文公司的骑缝章，故其没有改过合同；3.2019年5月21日，其告知麦文公司解除合同、第二天清场，但麦文公司不同意，故其最后并未清场。据此，其请求二审驳回上诉，维持原判。麦文公司诉至一审法院，请求：1.确认其与景华名门公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》无效；2.判令景华名门公司赔偿其装修损失人民币（以下币种同）29万元；3.判令景华名门公司返还其已付9个月租金及物业费105,618元；4.判令景华名门公司返还其已付房屋保证金17,340元及装修押金1万元，合计27,340元；5.判令景华名门公司赔偿其租房损失：按照100元/天的标准，自2019年3月1日起计算至本判决生效之日止。景华名门公司提起反诉，请求：1.确认其与与麦文公司签订的《市场进场经营合同》及《商务条款确认书》于2019年5月21日解除；2.判令麦文公司立即搬离上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX-XX室，将上述房屋返还给景华名门公司；3.判令麦文公司支付2019年2月16日至2019年5月20日租金27,364元；4.判令麦文公司支付2019年2月16日至2019年5月20日物业管理费3,123.20元；5.判令麦文公司支付房屋使用费：按照合同约定租金的2倍，自2019年5月21日起计算至麦文公司实际搬离之日止。一审法院认定：2018年3月27日，麦文公司与景华名门公司就系争商铺签订《商务条款确认书》，其中约定总建筑面积122平方米，合同租期2年，自2018年4月1日至2020年3月31日，房屋交接日2018年3月28日，装修期（45）天自2018年4月1日至2018年5月15日；租金单价每天每平方米2.33元，物业管理费每月每平方米8元，月租金8,670元，3个月租金计26,010元，月物业管理费976元，3个月计2,928元；押金为租金2个月，本商务条款确认书签章生效后即日内支付押金17,340元；租金、管理费3个月一付，首期租金于2018年3月28日前支付；租赁期满或提前终止，乙方承诺即按现状将承租房屋向甲方完好无损地交接；本商务条款确认书签章后作为租赁合同的附件之一，双方确认后在2018年3月17日前签订《市场进场经营合同》，本附件未涉及内容按照合同的相关约定执行。同日，麦文公司（乙方）与景华名门公司（甲方）签订《市场进场经营合同》，其中约定，甲方作为出租房屋的使用人与乙方建立租赁关系，乙方知晓甲方出租场所目前产证还未办理，自愿按现状承租系争房屋，面积122平方米，用于经营办公、一体化装饰展示、咨询，装修期2018年4月1日至2018年5月15日，起租期自2018年4月1日至2020年3月31日，免租期内免收租金但乙方仍需支付管理费、水电等费用；年租金104,040元，一季一付，先付后用，首期租金26,010元于签订本合同时支付，管理费每个铺位每月976元，一季一付，先付后用；乙方在签订本合同支付租金的同时，应向甲方支付每铺位17,340元的保证金，合同到期，应付费用结清后保证金无息一次性退还乙方；租赁期满未续租或合同解除等原因提前终止的，乙方必须在租赁期满之日或合同终止后2天内付清欠费将租赁的场地交还甲方；乙方拒付欠费和拒不交还场地的，不仅承担加倍租金且甲方有权采取停电等强制收回措施；乙方逾期支付租金达15天以上的，甲方有权解除合同，收回铺位，乙方已付保证金及剩余租金不予退回，乙方在清偿所有欠款后还需承担违约金，违约金相当于当年月租金的二倍；逾期付费还应按每逾期一天承担月租金0.5%违约金向甲方承担违约责任；本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同一式4份，麦文公司1份，景华名门公司2份，证照登记部门1份，均具有同等法律效力。审理中，景华名门公司提供在其处的两份《市场进场经营合同》原件，每份合同共7页，第7页甲方、乙方处分别加盖麦文公司、景华名门公司印章，合同加盖有景华名门公司骑缝章，并无麦文公司骑缝章。麦文公司对于合同第7页真实性认可，但认为签订合同之时加盖有麦文公司骑缝章，现在景华名门公司提供的合同并无麦文公司骑缝章，故对于合同第1-6页真实性不予认可。2018年3月28日，景华名门公司向麦文公司交付系争商铺。之后，麦文公司进行装修，于2018年4月2日向上海A有限公司名门休闲广场管理处支付装修押金1万元。关于租金等支付情况。麦文公司已支付2018年4月1日至5月15日装修期管理费1,464元，2018年5月16日至8月15日租金26,010元和管理费2,928元，租赁保证金17,340元，2018年8月16日至11月15日租金26,010元和管理费2,928元，2018年11月16日至2019年2月15日租金26,010元和管理费2,928元。2019年2月16日起的租金及管理费未再支付。2019年5月27日，景华名门公司对系争商铺进行停电至今。2019年6月，麦文公司诉至一审法院，要求判如所请。一审另查明，2003年12月12日，编号为沪浦规建（03）306号《中华人民共和国建设工程规划许可证》，载明：上海市浦东新区洋泾186地块XX四期商场（A-E）区（3层，5幢，面积16562.86平方米，建设单位上海B有限公司）符合城市规划要求，准予建设。2004年1月5日，上海市浦东新区建设局就上述工程颁发《施工许可证》。2004年9月，上海B有限公司企业名称变更为上海A有限公司。2006年11月27日，上海市浦东新区建设和交通委员会向上海A有限公司就洋泾镇186号地块危旧房改造工程（含XX四期商场A-E区工程）颁发《建设工程竣工验收备案证书》。一审审理中，景华名门公司提供一份落款时间为2019年5月21日《欠款（解约、清场）通知书》，内容为由于麦文公司逾期支付租金及管理费达15天以上，故解除合同，要求合同终止2天内付清欠款并交还房屋。景华名门公司称上述通知书系面交给麦文公司，但麦文公司拒收。麦文公司则表示从未收到上述通知书。同时，麦文公司表示2019年5月22日，景华名门公司口头告知麦文公司不可再使用房屋，要求麦文公司搬离。次日，景华名门公司工作人员再行要求麦文公司搬离，并于2019年5月27日对系争房屋进行停电，系争房屋空关至今。一审法院认为，麦文公司与景华名门公司签订的《市场进场经营合同》及《商务条款确认书》系双方当事人的真实意思表示，系争商铺所在建筑物取得相关部门颁发的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》，在工程竣工验收后亦取得相关部门的备案证书，故双方之间的《市场进场经营合同》及《商务条款确认书》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效。关于麦文公司提出《市场进场经营合同》内容系伪造为由主张合同无效。一审法院认为，景华名门公司已提供《市场进场经营合同》原件，该合同尾页加盖有麦文公司印章。麦文公司仅以合同第1-6页未加盖麦文公司骑缝章为由否认合同的真实性，然麦文公司并未有充分证据证明其在合同原件处加盖有麦文公司骑缝章，麦文公司认可的合同第7页也无麦文公司的骑缝章，麦文公司亦无其他证据证明景华名门公司提供的合同内容系伪造，故对麦文公司的该项主张，一审法院不予采信。麦文公司要求确认《市场进场经营合同》无效，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。合同签订后，麦文公司作为承租方，应按约支付租金及物业费。然麦文公司自2019年2月16日起的租金并未支付，麦文公司称其前往景华名门公司处支付租金，但景华名门公司不予收取，对此，麦文公司并未有充分证据予以佐证，故对麦文公司的该项主张，一审法院不予采信。麦文公司未按约支付租金，景华名门公司依照合同约定享有合同解除权。景华名门公司主张合同解除日为2019年5月21日，但未有证据证明景华名门公司于该日将合同解除的意思表示送达至麦文公司，故景华名门公司主张该日为合同解除日，一审法院不予支持。一审审理中，麦文公司称景华名门公司于2019年5月22日要求麦文公司搬离，其实质为解除合同，故一审法院确认该日麦文公司已知悉景华名门公司要求解除合同，该日即为合同解除日。由于麦文公司系违约方，故其主张要求赔偿装修损失和租房损失，返还已付租金及物业费，均缺乏依据，一审法院不予支持。关于装修押金1万元，因收款单位并非景华名门公司，麦文公司要求景华名门公司返还，缺乏依据，一审法院不予支持。关于租赁保证金17,340元，合同约定景华名门公司违约的，该保证金不予退还，故景华名门公司主张保证金不予退还，依约有据，一审法院予以支持。关于反诉部分，合同解除后，麦文公司应将系争房屋返还给景华名门公司，并支付合同期内的房屋租金及物业费。景华名门公司主张2019年2月16日至2019年5月20日物业管理费，并无不当，一审法院予以支持，关于具体金额，经计算应为3,091元。关于租金，经计算，2019年2月16日至2019年5月21日租金为27,744元。合同解除后，麦文公司未及时返还房屋，应支付至房屋实际返还之日止的占有使用费，考虑到合同约定麦文公司应在合同解除后2天内交还房屋，故使用费自2019年5月25日起算，又因景华名门公司于2019年5月27日对系争房屋进行停电至今，故一审法院酌定使用费的标准按照每月4,000元计算。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，作出判决：一、上海麦文装饰设计工程有限公司与上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及《XX弄XX号一层柜台（1053-1061）室租赁合约商务条款（确认书）》于2019年5月22日解除；二、上海麦文装饰设计工程有限公司于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX-XX室搬离，将上述房屋返还给上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司；三、上海麦文装饰设计工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司2019年2月16日至2019年5月21日租金27,744元；四、上海麦文装饰设计工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司2019年2月16日至2019年5月20日物业管理费3,091元；五、上海麦文装饰设计工程有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司房屋占有使用费：按照每月4,000元的标准，自2019年5月25日起计算至上海麦文装饰设计工程有限公司实际返还房屋之日止；六、驳回上海麦文装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8,720元，减半收取计4,360元，由上海麦文装饰设计工程有限公司负担。反诉案件受理费（减半收取）931.50元，由上海麦文装饰设计工程有限公司负担435元，上海景华名门茶叶市场经营管理有限公司负担496.60元。本院二审期间，麦文公司提交新证据材料：1.茶城微信群视频（以下简称新证据1），2019年5月28日其法定代表人在景华名门公司的物业经理黄某的办公室里拍摄的视频，旨在证明景华名门公司认可装修押金1万元未退，故一审未予处理不当；2.2019年10月26日其法定代表人自行拍摄的视频（以下简称新证据2），旨在证明一审法院尚未判决时景华名门公司已经强制拆除其租赁场所的装修，其没有时间搬离，财产已被破坏；3.2020年1月12日其法定代表人自行拍摄的照片一张（以下简称新证据3），显示其承租房屋所在楼房现已成为一家酒店，和其在一审中提交的证据形成完整的证据链，可证明景华名门公司要搞酒店项目，之前一直在忽悠租户。景华名门公司表示麦文公司新提交的都不属于二审阶段的新证据，具体意见：1.新证据1是2019年5月28日拍摄的，可以在一审中提交而未提交，且麦文公司将装修押金交物业公司，但涉案房屋的物业管理公司并非其，而是麦文公司提交装修押金收据上的收款单位上海A有限公司名门休闲广场管理处，且双方签订的两份合同中对装修押金均未约定，故不应在本案中处理；2.针对新证据2，麦文公司陈述的清场时间有误，其清场的时间是2019年11月15日（一审判决之后），当时是为了让租户的使用费截止，不让租户损失扩大，公司也进行了全程录像，将清理的物品堆放到了专门的地方；3.针对新证据3，认可业态调整的事实，但与本案无关。本院认证意见：1.根据麦文公司陈述，新证据1系在涉案房屋的物业管理公司办公场所拍摄，而该物业管理部门与景华名门公司并非同一法人，且根据麦文公司在一审中提交的装修款收据，收取装修押金的是上海A有限公司名门休闲广场管理处，故新证据1不能证明景华名门公司收取了麦文公司装修押金1万元；2.针对新证据2，麦文公司陈述2019年10月26日景华名门公司清场，景华名门公司确认其于2019年11月15日清场，双方对清场的时间有争议，此节系一审未涉及的新事实，非本案处理范围，故本院对清场时间不作具体认定；3.针对新证据3，景华名门公司对真实性无异议，对证明目的有异议，因涉案房屋所在大楼目前的业态与上诉请求无关联性，故本院不作认定。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。麦文公司与景华名门公司签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及《商务条款确认书》系双方真实意思表示，合法有效。麦文公司主张《上海市商品交易市场进场经营合同》无其加盖的骑缝章，该合同第一页至第六页内容不是其与景华名门公司所签《市场进场经营合同》的内容，但从合同名称上看，二者主要是详略的区别，麦文公司提交的2019年9月2日谈话录音，系在一审期间找“顾老师”所录制，对话具有一定的引导性，其中“顾老师”的回答也不明确，再结合麦文公司确认《上海市商品交易市场进场经营合同》最后一页系其所签，而最后一页并未加盖麦文公司骑缝章的情况，麦文公司主张《上海市商品交易市场进场经营合同》第一页至第六页内容非其与景华名门公司所签《市场进场经营合同》的内容，证据尚不充分，本院不予采信。麦文公司要求确认《上海市商品交易市场进场经营合同》无效，及要求景华名门公司返还其已支付的九个月租金和物业管理费，理由不能成立，一审予以驳回并无不当。麦文公司称其要求支付租金而景华名门公司拒收，并以上述2019年9月2日与“顾老师”的谈话录音作为证据，但从内容看，对话具有一定的引导性，而“顾老师”语焉不详，故该证据并不充分，且支付租金有多种方式，故麦文公司未按合同约定支付租金，景华名门公司行使合同解除权具有事实依据和法律依据，一审确认双方签订的《上海市商品交易市场进场经营合同》及《商务条款确认书》于2019年5月22日解除并无不当。合同因麦文公司违约而解除，麦文公司要求景华名门公司赔偿装修损失和租房损失均缺乏依据；麦文公司要求景华名门公司返还保证金不符合双方约定；装修押金非景华名门公司收取，麦文公司要求返还亦缺乏依据，故一审法院驳回麦文公司的相应诉讼请求并无不当。双方签订的合同于2019年5月22日解除，麦文公司应按约定标准支付至该日的租金，并支付至其实际搬离日止的房屋使用费，故一审法院对景华名门公司在一审中的相应反诉请求予以支持亦无不当。一审开庭时，双方在法庭主持下就对方提交的证据都进行了质证,故麦文公司主张一审判决依据的内容未在庭审中阐述、辩论过，与事实不符，本院不予采信。麦文公司另称景华名门公司强行清场，造成其财产损失，因已超出双方在一审中的本诉请求和反诉请求，故不在二审审理范围内，麦文公司可另行凭据处理。综上所述，麦文公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,720元，由上诉人上海麦文装饰设计工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  毛慧芬审判员  郑卫青二〇二〇年五月二十九日书记员  周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……