贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔06民终962号上诉人（原审被告）：田茂祥,男，1969年2月8日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：田海，男，1991年6月23日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：田斌，贵州贵正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司，住所地贵州省印江土家族苗族自治县峨岭街道梵净山路北侧。法定代表人：黄刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：代森森，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘海，贵州宜民律师事务所律师。上诉人田茂祥因与被上诉人贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司（以下简称“宏宇房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省印江土家族苗族自治县人民法院（2019）黔0625民初2404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。田茂祥委托诉讼代理人田斌、田海，宏宇房开公司委托诉讼代理人代森森、刘海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田茂祥上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判或发回重审，理由如下：（一）一审法院判决上诉人在判决生效后10日内向被上诉人支付购房款，无事实及法律依据。具体理由如下：1.双方签订的《商品房买卖合同》约定购房尾款通过按揭方式支付，而不是直接由上诉人一次性向被上诉人支付，一审判决一次性支付购房尾款违背了合同约定，也违背了诚实信用、公平公正原则。2.被上诉人一直未通知上诉人提交办理按揭贷款的相关资料，也未配合上诉人办理按揭贷款，上诉人自身又无法自行办理，本案房屋未能办理按揭贷款系被上诉人的过错所致。3.一审法院认为被上诉人将涉案房屋交付上诉人使用，便已达到上诉人的购房目的，属于事实认定错误。上诉人的购房目的系最终办理房产证，取得房屋所有权，因为被上诉人的过错导致涉案房屋无法办理房产证，上诉人的购房目的根本没有实现，被上诉人对上诉人构成违约。（二）一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用若干问题的解释》来进行判决，明显属于适用法律错误。具体理由如下：1.合同约定购房尾款通过银行按揭方式支付，现因被上诉人原因导致未能办理按揭贷款，即购房尾款支付条件尚未成就，不存在逾期付款的情形，无需支付资金占用费用。2.本案系房屋买卖合同纠纷，并非民间借贷纠纷，一审法院适用民间借贷法律规定作为裁判依据，明显属于法律适用错误。3.一审判决上诉人将房款全部支付给被上诉人，会给上诉人造成更加重大的损失。同时鉴于被上诉人自身存在相关严重问题，如判决上诉人立即向被上诉人支付剩余房款，则严重剥夺了合同法赋予上诉人的“不安抗辩权”、“先履行抗辩权”等法定权利。被上诉人宏宇房开公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，判决结果客观公正，请求驳回上诉，维持原判。田茂祥向一审法院起诉请求：1.依法判决田茂祥履行2011年7月2日与宏宇房开公司签订的《商品房买卖合同》约定的购房款支付义务，立即支付拖欠的购房款18万元；2.依法判决田茂祥从2011年7月2日起，以购房款18万元为基数，按年利率24%计算支付资金占用费，至购房款支付完毕之日止。便按购房合同第七条第一项（2）的约定内容支付3%的违约金；3.案件受理费由田茂祥承担。一审法院认定事实：以宏宇房开公司为甲方，田茂祥为乙方，双方于2011年7月2日签订《商品房买卖合同》，合同约定：第一条，出卖人以出让方式取得位于印江县北侧，振兴路以东，北环路以西，县府路南侧的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块建设商品房［现定名］泉州商贸城；第三条，买受人购买的商品房，为本合同第一条规定的项目中第4Ａ楼2单元6层2号房，建筑面积179平方米；第四条，商品房总价款为408120元；第六条，首付款为128120元，按揭为28万元；第七条，乙方逾期付款的违约责任，乙方如未按合同规定的时间付款，按1-（2）种方式处理；第八条，交房期限，甲方应当在2011年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房屋竣工备案制条件，并符合本合同约定的住宅交付乙方使用。双方签订合同后，田茂祥于2011年7月2日支付首付款128120元，于2014年7月3日支付10万元房款，现尚欠剩余房款18万元，田茂祥于2016年8月1日对所购买的房屋进行装修并居住至今，同时，双方对剩余房款支付时间及是否产生利息未进行约定。一审法院认为：（一）民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。本案中，宏宇房开公司向田茂祥出卖位于印江自治县泉州商贸城商品房，虽然没有正式交房于田茂祥，但田茂祥在商品房中进行装修，并居住长达三年以上，应当视为宏宇房开公司按照合同的约定履行了交房的义务，现田茂祥尚欠宏宇房开公司购房款18万元，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故宏宇房开公司请求田茂祥支付2011年7月2日签订的《商品房买卖合同》约定的剩余购房款18万元，予以支持。田茂祥在庭审中称，对其购买的房屋，宏宇房开公司未办理产权证以及相关消防措施等未进行完善为由，拒绝履行付款义务。对此，田茂祥未能提供证据证明其主张的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，故对田茂祥的主张，不予采信。双方可以另行进行协商，田茂祥也可以通过诉讼的形式，维护自身合法权利。（二）关于田茂祥主张宏宇房开公司从2011年7月2日起，以购房款人民币18万元为基数，按年利率24%计算支付资金占用费，至购房款支付完毕之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付款购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，虽然宏宇房开公司未正式交房给田茂祥，但田茂祥实际于2016年8月1日对本案争议的房屋进行装修并居住至今，其购房的目的已达到，但一直未对剩余房款进行支付，对此，应当视为逾期付款。根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第一款“未约定逾期利率或者约定不明确，人民法院可以区分不同情况处理：（1）既未约定借款期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的人民法院予以支持。”的规定，田茂祥逾期付款的时间定于2016年8月1日起开始计算恰当，故田茂祥应当承担逾期未支付购房款的利息，利息以尚欠房款为基数，按年利率6%计算。（三）关于宏宇房开公司要求田茂祥按购房合同第七条第一项（2）的约定内容支付3%的违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条，乙方逾期付款的违约责任“逾期超过45日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付金额付款之日止，乙方向甲方逾期付款应付万分之1的违约金”，双方在合同中没有约定应付款期限，且又未主张解除合同，反之田茂祥现已对本案争议房屋进行装修并居住至今，应当视为宏宇房开公司同意继续履行合同，为此，宏宇房开公司的主张，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、田茂祥于判决生效之日起十日内支付贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司购房款18万元及利息（利息从2016年8月1日起，以尚欠购房款为基数，按年利率6%的标准计算至付清购房款止）；二、驳回贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3,900元，减半收取1,950元，由贵州省印江土家族苗族自治县宏宇房地产开发有限公司负担1,000元，田茂祥负担950元。在二审中，田茂祥提交新证据为：《商品房买卖合同》三份及会议记录一份，经审查，达不到其证明目的，本院不予采信。宏宇房开公司提交新证据为：《印江泉州商贸城评审意见》、请示报告及容积率论证意见、农业银行关于办理按揭贷款的批复、通知、田小兵工程结账表、发票及合同等，经审查，与本案基本事实无关，本院不予采信。对一审认定的事实，二审予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：田茂祥应否支付宏宇房开公司剩余房款18万元及利息。本院认为：2012年7月2日，田茂祥与宏宇房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定按照首付和银行按揭贷款的方式支付购房款。田茂祥于合同签订次日向宏宇房开公司支付了首付款128,120元，又于2014年7月3日支付了10万元购房款，剩余购房款18万元未支付，后田茂祥于2016年8月1日在涉案房屋居住至今，双方对上述事实均无异议。（一）关于应否支付剩余购房款问题。本案中，田茂祥对涉案房屋进行装修并于2016年8月1日入住至今，期间宏宇房开公司并未提出异议，田茂祥已实际占有使用该房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应视为宏宇房开公司已于2016年8月1日将房屋交付给田茂祥，田茂祥应当向宏宇房开公司支付剩余购房款。涉案《商品房买卖合同》虽约定了剩余房款按照银行按揭贷款方式支付，但未约定具体的付款时间及履行方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行......”之规定，宏宇房开公司有权随时要求田茂祥支付剩余购房款，且有利于该合同目的的实现。此外，田茂祥按照合同约定支付首付款后，于2014年7月3日直接向宏宇房开公司支付了10万元购房款，其行为亦表明双方并未严格按照合同约定的按揭贷款方式支付剩余购房款。一审法院作出“宏宇房开公司请求田茂祥支付2011年7月2日签订的《商品房买卖合同》约定的剩余购房款18万元，予以支持。”的判断和处理并无不当，田茂祥提出“未能办理银行按揭贷款系宏宇房开公司自身原因所致，宏宇房开公司存在严重问题，田茂祥不支付剩余购房款系主张不安抗辩权、先履行抗辩权。”但提供的证据不足以证明其主张，应当承担举证不能的法律后果。田茂祥所持“合同约定剩余购房款以银行按揭方式支付，支付剩余购房款的条件尚未成就。”上诉理由不能成立，本院不予采纳。（二）关于应否支付资金占用费用问题。如前所述，田茂祥从2016年8月1日在涉案房屋居住至今，视为宏宇房开公司已将房屋交付使用，田茂祥应当自2016年8月1日起向宏宇房开公司支付剩余购房款18万元，而其拒不支付的行为给宏宇房开公司造成了资金占用损失，理应承担资金占用期间的相关费用。一审法院参照民间借贷法律规定作出“利息从2016年8月1日起，以尚欠购房款为基数，按年利率6%的标准计算至付清购房款止。”的处理并无不当，田茂祥所持“不存在逾期付款的行为，无需支付资金占用费用。”的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人田茂祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，处理结果得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,900元，由上诉人田茂祥负担。本判决为终审判决。审判长  唐正洪审判员  熊亚飞审判员  向 前二〇二〇年五月二十九日法官助理丁雄书记员肖敏