江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初1891号原告：第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市青山湖区民丰路189号满庭春MOMA小区22栋4单元101室，统一社会信用代码91360111MA35UL9X58。负责人：刘培庆，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊红，女，系该分公司职员,住南昌市青山湖区。被告：刘某，女，汉族，现住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：刘某某（与被告刘某系姐妹关系），女，住南昌市西湖区。原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司与被告刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司的委托诉讼代理人陈俊红，被告刘某的委托诉讼代理人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费2548.8元；2.判令被告向原告支付违约金142.35元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2017年11月与东方海德堡小区的业主委员会签订《东方海德堡小区物业服务合同》，根据该合同的约定于2017年11月10日开始为被告所在的东方海德堡小区提供物业服务并按照规定收取物业服务相关费用。直至2019年9月30日，原告已按照上述合同的相关规定尽职尽责地履行了物业服务义务，但在合同履行期间，经原告方多次催缴，被告拒不支付2017年11月10日至2019年11月9日期间的物业服务费2548.8元。被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，依照合同法及相关法律法规应从逾期之日起按每年4.9%的标准支付违约金142.35元。被告作为东方海德堡小区业主，经原告多次催缴仍无故拖欠2017年至2019年物业服务费的行为严重违反了合同约定，造成了原告的重大经济损失。现原告特依法诉至法院，望法院支持上述诉讼请求以维护原告的合法权益。被告刘某辩称，1.原告在管理东方海德堡小区期间，没有依合同约定提供应有的物业管理服务。被告房屋室位于三楼，楼下201室业主在阳台搭建超高玻璃房，玻璃房屋顶与被告家阳台地面几乎齐平，致使客厅有强光照射，夏天玻璃反射，室内热得不能待，长年遭受反光、反热之害，外人还很容易从玻璃房的屋顶反爬进入被告家中，居家安全也受到了威胁。201室业主在搭建阳台玻璃房时，被告就已经向物业管理公司反映此问题，此后几年一直到现在，被告也持续向物业管理公司反映。201室业主表示小区有多处违章搭建，要拆大家一起拆，不会单独拆除。这种情况下，只有物业出面，联合有关执法大队拆除小区的所有违章建筑。201室在阳台搭建的超高玻璃房肯定是违章建筑，这是经过法院（2016）赣0102民初5520号判决书判决的。被告也将判决书通过微信方式发送给了原告工作人员看，原告一直没有作为，对被告的要求也一直推脱，没有回应，小区的违章搭建越来越多，使得整个小区的品质下降，房屋的价值下降。2.在与原告工作人员就物业费交纳和违章建筑的拆除问题沟通无果的情况下，被告在2019年年底委托姐姐刘沁芳到东方海德堡物业管理处与物业工作人员当面沟通，工作人员当时表示没有办法处理这个问题，要让物业经理与被告方联系处理，被告姐姐当时还加了工作人员的微信，但是到目前为止，物业经理没有和被告联系过。3.在疫情期间，被告无法进入小区，但还是一直想着物业费交纳的事情，就通过微信联系物业工作人员，物业工作人员居然无理要求被告缴物业管理费到2020年底，否则就到法院去起诉要求支付违约金和诉讼费等。这时，物业公司就像黑社会，居然挟持国家公诉机构来威胁公民以达到自己的目的，其平时在小区的工作态度可想而知，小区业主对他们的工作也是怨声载道。综上，请求法院对原告的错误行为进行教育，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。被告要求只付一半的物业费，因为物业公司应做的工作也只做了一半。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的东方海德堡物业服务合同及补充协议、南昌市不动产登记信息查询结果单、张贴催费函的照片、微信聊天记录截图等证据，本院认定事实如下：原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司与南昌市红谷滩新区东方海德堡小区首届业主委员会签订有《东方海德堡物业服务合同》及合同补充协议一份，就原告为南昌市东方海德堡小区提供物业服务有关事宜达成如下约定：1.物业服务期限自2017年11月10日至2020年12月31日；2.物业服务包括小区保洁服务和维修服务，小区相关配套设施的日常维护与保养，绿植养护，电梯运行及维护保养，保安巡视，消防安全管理等主要内容；3.物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，多层住宅（一、二期）为0.9元/平方米·月，物业服务费付款方式为按半年预付费，每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用;4.对业主和物业使用人违反本合同和管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正。合同还对双方权利义务等其他相关事项进行了约定。被告刘某系东方海德堡某室业主，房屋建筑面积为117.95平方米，合同约定的收费标准为0.9元/平方米·月。原告以被告刘某欠付东方海德堡某室2017年11月10日至2019年11月9日期间的物业费为由提起本案诉讼。另查明，在东方海德堡小区提供前期物业服务的广东中奥物业管理有限公司南昌分公司曾向本院提起诉讼，请求判令刘某向其支付案涉房屋2013年1月1日至2016年12月31日期间的物业费和违约金。本院作出（2016）赣0102民初5520号民事判决，认为广东中奥物业管理有限公司南昌分公司对小区其他业主违章搭建行为制止不力，属未完全履行物业管理合同义务，201室业主搭建阳光房对被告房屋使用造成了一定的影响，综合广东中奥物业管理有限公司南昌分公司其他义务履行情况及201室业主搭建行为对刘某的影响情况，酌定刘某按0.45元/平方米/月的标准支付广东中奥物业管理有限公司南昌分公司物业费。2019年年底，第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司和刘某在沟通过程中，刘某一方将上述（2016）赣0102民初5520号民事判决书的内容通过微信发送给原告，原告也将拨打投诉电话的电话记录截图发送给了刘某一方。2020年3月26日，刘某一方表示要通过微信将物业费支付给原告，但原告要求被告交纳物业费至2020年底，若只结清物业费至2020年3月就要求被告承担违约金和诉讼费，双方未能协商一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与南昌市红谷滩新区东方海德堡首届业主委员会签订的《东方海德堡物业服务合同》及其补充协议对业主具有约束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。被告反映的影响案涉房屋使用的阳光房在原告进驻东方海德堡小区提供物业服务之前就已搭建，原告进驻东方海德堡小区后，作为小区的物业服务企业虽有义务对业主和物业使用人违反物业服务合同和管理规约的行为采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主和物业使用人改正，但其本身并无权对违章搭建进行拆除，同时被告提交的微信聊天记录也显示原告就该问题向有关部门进行过投诉，故被告以原告在处理违章搭建问题上不作为为由要求按50%比例交纳物业费的抗辩意见，本院不予采纳。被告刘某应按合同约定的0.9元/平方米·月的标准向原告支付东方海德堡某室2017年11月10日至2019年11月9日期间的物业费2547.72元（117.95平方米×0.9元/平方米·月×24个月）。从被告刘某提交的微信聊天记录截图来看，被告就物业费等问题与原告进行过积极的沟通，并非无故拒交，综合本案具体情况，本院对原告主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起十日内向原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司支付东方海德堡某室2017年11月10日至2019年11月9日期间的物业服务费2547.72元；二、驳回原告第一物业（北京）股份有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元(已由原告预交)，由被告刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年五月二十八日书记员  钟芬芬附:本案适用的有关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。