山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1083民初2714号原告：王书华，女，1967年5月20日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。被告：济南融基置业有限公司乳山分公司，住所地山东省威海市乳山市东内环路北首。负责人：王雪广，董事长。委托诉讼代理人：郑本刚，公司职工。被告：济南融基伟业物业有限公司乳山分公司，住所地山东省威海市乳山市银滩天海人和恋海园17号。负责人：刘建勇，经理。委托诉讼代理人：王潇，公司职工。原告王书华与被告济南融基置业有限公司乳山分公司（以下简称“融基置业公司”）、济南融基伟业物业有限公司乳山分公司（以下简称“融基伟业物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王书华、被告融基置业公司委托诉讼代理人郑本刚、融基伟业物业公司委托诉讼代理人王潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王书华向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿涉案房屋维修期间另行租房已支付的房租费19300元（2017年10月25日至2019年6月5日，月租金1000元），以及房屋修缮完毕或房屋修理费用支付给原告之前的按每月1000元计算的租金；2、要求被告赔偿原告第三方维修房屋费用11554元；3、要求被告免除原告维修期间物业费（自2017年10月25日至房屋修缮完毕或修理费支付完毕）；4、要求被告赔偿原告为维修房屋往返两地的交通费353元及误工费2046元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2012年9月5日与被告融基置业公司签订了商品房买卖合同，购买被告融基置业公司开发的银滩天海人和小区第1幢1单元1E-701号精装修商品房，因房屋存在质量瑕疵无法入住及延期交付等原因，遂将被告诉至法院，法院于2017年9月14日开庭审理，双方达成调解协议，被告融基伟业物业公司自愿承担房屋修缮责任，并由融基置业公司王经理负责。庭后，原告为配合房屋修缮，加之修缮的房屋不具备居住条件，便借租同楼层的705室，并将部分家具及生活用品搬至705室居住，将涉案房屋的钥匙放在小区物业处。法院民事调解书确定的房屋修复完善时间2017年11月30日前，二被告缺乏履行的诚意，对原告的合理要求及催促采取敷衍、拖延的态度，至2018年4月24日，仍发现经他们修理过的卧室窗户下方的墙壁，雨天还是多处渗水。按照调解协议的约定，若被告融基伟业物业公司未将客厅阳台及卧室窗户渗水部分修复完善，原告有权要求融基伟业物业公司承担第三方修复的一切合理费用。因涉案房屋至今未修复完善，原告无奈起诉。被告融基置业公司交付使用的房屋存在质量瑕疵，对原告因无法正常使用而造成的损失，依法应予赔偿。被告融基置业公司辩称，1、融基置业公司不是适格的诉讼主体，根据（2015）滨民初字第410号之一民事调解书，房屋维修义务由融基伟业物业公司承担。2、原告第一项诉讼请求属于重复起诉，违反了一事不再理原则，在（2015）滨民初字第410号民事判决书中已驳回了要求支付2014年7月起至房屋修复完善为止的租金的诉讼请求。3、原告第一项诉讼请求没有事实依据，融基伟业物业公司已经履行了维修义务，威海市中级人民法院（2018）鲁10民终863号民事判决书查明“即使涉案房屋存在渗漏等质量问题，亦无法认定已达到不能居住的程度”，因此原告主张另行租房的房租费没有依据；另外，王书华在乳山银滩假日港湾小区另一套住房，不存在另行租房。4、原、被告达成民事调解协议后，融基伟业物业公司于2017年10月28日开始对涉案房屋进行维修，截至2017年12月2日维修完毕，期间并对其楼上801室的卫生间热水管道进行了维修，原告要求赔偿第三方房屋维修费用无任何事实依据。5、涉案房屋已过保修期，涉案房屋工程于2013年11月22日取得竣工验收备案证，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，原告起诉时间是2019年6月10日，已过保修期。6、本案属于财产损害赔偿纠纷，不属于物业合同纠纷，原告第三项诉讼请求与本案无关，要求驳回。7、原告主张交通费和误工费无事实和法律依据，也非合同内容。被告融基伟业物业公司的答辩意见与融基置业公司的答辩意见第2至7项相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2012年9月5日，原告王书华与融基置业公司签订购买位于乳山市银滩天海人和小区第1幢1单元1E-701号房屋的商品房预售合同。2014年6月28日，被告融基置业公司将上述房屋交付给原告王书华使用。2015年，原告王书华以涉案房屋交付时墙壁渗水及木地板损坏等致无法居住给原告造成很大损失为由，向本院提起诉讼，要求融基置业公司、融基置业乳山分公司连带给付逾期交房违约金，要求融基置业公司、融基置业乳山分公司、融基伟业物业公司乳山分公司维修房屋、连带赔偿因房屋质量问题导致无法出租的租金损失及交通费等，同时列葛会玲为第三人。诉讼过程中，各方当事人就部分诉讼请求达成调解协议，本院出具（2015）乳滨民初字第410号之一民事调解书，协议内容：一、济南融基伟业物业有限公司乳山分公司于2017年11月30日前就王书华所有的天海人和小区第1幢1单元1E-701号房屋存在的漏水、屋内墙面破损、线路、电视墙及阳台下部分木地板问题修复完善，第三人葛会玲予以配合；二、若济南融基伟业物业有限公司乳山分公司未将客厅阳台及卧室窗户渗水部分修复完善，王书华有权要求济南融基伟业物业有限公司乳山分公司承担第三方修复的一切合理费用。对于原告王书华提出的违约金、租金损失、交通费等诉讼请求，本院作出（2015）乳滨民初字第410号民事判决书，一、济南融基置业有限公司、济南融基置业有限公司乳山分公司于判决生效之日起十日内连带给付王书华逾期交房违约金1885.82元；二、驳回王书华多诉部分的诉讼请求。后王书华不服该判决，上诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院作出（2018）鲁10民终863号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后王书华向山东省高级人民法院提出再审申请，山东省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）鲁民申5417号民事裁定书，裁定驳回王书华的再审申请。2017年10月至11月份，被告融基伟业物业公司对原告的房屋进行了部分维修：墙面刮腻子，刷乳胶漆、重做影视墙，但乳胶漆有色差；拆开吊顶，维修照明灯；外窗台进行维修等。2017年12月以后，原告王书华曾与被告融基置业公司工作人员通过微信就维修情况进行多次沟通，原告称墙面颜色不一样，并询问卧室橱窗外墙是否维修，木地板是否更换，后来称房子还是渗水，要求第三方修复，并称木地板坏了15块没有维修，并表示租住在对面705室，要求被告尽快解决。2018年4月份以后，原告王书华与被告融基伟业物业公司多次短信沟通称房子没有维修好，木地板没有更换、墙面大面积渗水等，并告知租住对面705室。2018年，原告王书华自行委托他人对卧室橱窗外墙渗水问题进行维修，花费维修费4500元；对客厅墙面颜色存在的色差问题进行处理，花费800元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的更换木地板共计5204元的收款据，原告认可该费用尚未实际发生，是更换同品次木地板的预测价格，被告融基置业公司认为该损失未实际发生，不应支持。本院经审查认为，该费用并未实际发生，该收款据不能认定为有效证据。2、对于原告提交的更换吊顶花费1050元的收款收据，因该项目不属于（2015）乳滨民初字第410号之一民事调解书中的协议内容，不能证实二被告对该项目负有维修义务，因此对该收款收据与本案的关联性，本院不予认定。3、原告提交一份落款时间为2017年10月25日的房屋租赁合同，约定王书华租赁张芝侠位于乳山市滨海新区房屋，租赁期限自2017年10月25日至王书华701室的房屋修复完善能正常居住使用为止，月租金1000元，租期期满一并结算，王书华先向张芝侠支付租赁保证金2000元，租赁期满房屋及附属物无损后结算退还；原告另提交一份落款时间为2019年6月6日、收款人为张芝侠的收条，主要内容为收到王书华于2017年10月25日至2019年6月5日的租金共计19300元。原告主张签租赁合同时先支付给张芝侠2000元，后来把剩下的款项以现金方式支付完毕。二被告对租赁合同及收条的真实性提出异议，称原告无租房的必要，原告与张芝侠系老乡，不排除双方仅签订合同而未实际履行的可能，仅凭收条，无银行转账凭证，不能证实已经支付。本院于2020年5月13日电话联系张芝侠，张芝侠认可王书华租用其房屋，但称现在仍在使用中，王书华要交租金时，她说等租赁结束时再结算，所以至今未支付租金，因为认识，也没有收取王书华的保证金。本院综合分析，对租赁合同的真实性予以认定，但对原告提供的收条，因与张芝侠本人证实的内容相矛盾，对该收条本院不予认定。4、原告另提交2018年6月24日自江苏宿迁至新沂、新沂至乳山、2018年7月22日自乳山至新沂、2018年8月25日自新沂到乳山、9月14日自乳山至新沂的交通费票据，以及乳山市公共汽车客票及江苏省公路汽车补充客票等。二被告对票据真实性没有异议，但认为该票据证实了原告常居住地为江苏宿迁，并非租住705室。本院认为，该交通费不属于涉案房屋维修的必要、直接损失。本院认为，本案系因原、被告就涉案房屋的维修达成调解协议后，因被告融基伟业物业公司未能全面履行维修义务，而产生的纠纷。双方争议的焦点有：一是原告主张的各项损失是否合理，二是原告要求免除维修期间的物业费是否能在本案中予以处理，三是被告融基置业公司是否应承担赔偿责任。关于第一个争议的焦点，因被告融基伟业物业公司未按调解协议对原告的房屋进行维修完善，导致原告自行委托第三方对卧室窗台外墙渗水问题进行维修，并对客厅墙面颜色存在的色差问题进行处理，因此而花费的费用5300元，被告融基伟业物业公司应当按照协议的约定承担赔偿责任。对原告主张的木地板损失，虽然原告现尚未维修，但根据已生效的民事调解书，被告融基伟业物业公司确实对部分木地板负有维修完善义务，而其出具的维修清单中并无此项，从原、被告的沟通记录可以看出，原告多次要求被告对木地板进行维修，但被告一直未解决，因此，被告融基伟业物业公司应赔偿原告的木地板损失，关于损失数额，根据本案案情，本院酌定损失数额2000元。对原告主张的吊顶费用，因不属于民事调解书中的协议内容，不能证实二被告对该项目负有维修义务，因此，对该项请求，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，原告提供的证据不足，本院不予支持。对于原告主张的交通费、误工费，并非双方纠纷导致的必然、直接损失，本院不予支持。关于第二个争议焦点，因原告要求免除维修期间物业费的诉讼请求，属于物业合同纠纷，与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。关于第三个争议焦点，虽然涉案房屋系在保修期内出现外墙渗漏等问题，被告融基置业公司认为已过保修期的辩解不成立，但由于原、被告各方达成的（2015）乳滨民初字第410号之一民事调解协议，由被告融基伟业物业公司负责维修，若未修复完善，由被告融基伟业物业公司承担第三方修复的费用，因此，原告的各项损失应由被告融基伟业物业公司承担。对原告要求被告融基置业公司承担赔偿责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告济南融基伟业物业有限公司乳山分公司于本判决生效后十日内赔偿原告王书华维修费、木地板损失共计7300元；二、驳回原告王书华要求支付房租费及吊顶维修费、交通费、误工费的诉讼请求；三、驳回原告王书华要求免除维修期间的物业费的诉讼请求；四、驳回原告王书华要求被告济南融基置业有限公司乳山分公司承担赔偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元（原告预交316元），由原告王书华负担531元，由被告济南融基伟业物业有限公司乳山分公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  刘春红人民陪审员  秦 华人民陪审员  丛红岩二〇二〇年五月十四日书 记 员  魏瑞华