辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民初627号原告（案外人）：谢国玉，男，1966年4月11日出生，蒙古族，住内蒙古赤峰市松山区。委托诉讼代理人：李永东，内蒙古红城律师事务所律师。被告（申请执行人）：张向臣，男，1972年6月23日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李潇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗群，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰美景置业有限责任公司，住所地赤峰市红山物流园区1号楼01021室。法定代表人：李志秀。第三人（被执行人）：赤峰龙头山矿泉水有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗锦山镇阳坡村。法定代表人：李艳丽。第三人（被执行人）：赤峰凯昌置业有限公司，住所地内蒙古自治区赤峰市新城区水榭花都小区B48号01011。法定代表人：王文艳。第三人（被执行人）：钱国栋，男，1974年6月22日出生，汉族，户籍地内蒙古自治区赤峰市，现羁押于赤峰监狱。原告谢国玉诉被告张向臣、第三人赤峰美景置业有限责任公司（以下简称“赤峰美景公司”）、赤峰龙头山矿泉水有限责任公司、赤峰凯昌置业有限公司、钱国栋案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢国玉的委托诉讼代理人李永东，被告张向臣的委托诉讼代理人李潇到庭参加了诉讼。第三人赤峰美景公司、赤峰龙头山矿泉水有限责任公司、赤峰凯昌置业有限公司、钱国栋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。谢国玉向本院提出诉讼请求：一、依法确认坐落于赤峰市红山区归原告所有；二、不得执行该房屋。事实和理由：一、涉案房屋在预查封前已由第三人出售，原告现对该房屋拥有合法的财产权益。2015年10月20日，第三人与原告签订认购协议书，将涉案房屋出售给原告，原告依约交付全部购房款，第三人亦将房屋交付原告占有、使用至今，原告对涉案房屋拥有合法财产权益。二、原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该房屋。涉案商品房认购协议书签订和支付购房款的时间均发生在沈阳市中级人民法院预查封前，现原告实际占有和使用涉案房屋，原告对涉案房屋的物权期待权应优先于被告的普通债权。虽然，沈阳市中级人民法院查封了赤国用(2013)字第0303号、0304号、0305号土地使用权，但因该房屋所在的工程项目建设手续不全，尚未办理登记，亦不属于第三人的合法财产，该查封的效力并不能及于地上建筑物，故作为涉案房屋买受人的原告，其涉案民事权益应受到保护，即不得执行涉案房屋。三、沈阳市中级人民法院不可强制执行涉案房屋。(2014)沈中执字第222号执行公告显示查封的房产和车库是预查封，属于控制性措施，基于涉案房屋和车库并未登记在第三人名下，且所在工程项目建设手续不全，亦没有预售许可手续，人民法院的预查封尚未转为正式查封，故沈阳市中级人民法院不得对涉案房屋或车库进行实体处理。张向臣辩称，包括涉案房屋在内的整个房地产项目并未取得相应行政审批手续，不具备房地产开发的五证，因此原告对房屋的买卖行为无论是否真实均不符合法律规定，原告的诉请无事实及法律依据，请求依法驳回原告诉请。第三人赤峰美景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。第三人赤峰龙头山矿泉水有限责任公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。第三人赤峰凯昌置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，该公司法定代表人王文艳述称，无意见。第三人钱国栋述称，没有意见，同意原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月20日，赤峰美景公司（出卖人）与谢国玉（买受人）签订《认购协议书》，约定：买受人购买的房屋为赤峰市红山区三道街绿山花苑（推广名：四季雅苑）6号楼5052号房屋，暂测建筑面积为94.75平方米，房屋面积以最终实测面积为准，房款多退少补。待出让方取得项目预售许可证后，出卖人与买受人签订正式购房合同，认筹款转为房款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该房单价为人民币每平方米4300元，总金额为人民币407425元。谢国玉提供赤峰美景公司于2015年10月20日开具的收取6号楼5052房款407425元的收据。谢国玉提供其于2017年6月7日交纳热费、2018年10月27日交纳电费的票据。又查明，原告张向臣与被告赤峰美景置业有限责任公司、赤峰凯昌置业有限公司、赤峰龙头山矿泉水有限责任公司、钱国栋、第三人赤峰延鑫房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，张向臣于诉讼中申请保全查封，本院于2014年1月6日保全查封赤峰美景公司位于赤峰市红山区，证号分别为（一）赤国用（2013）字第0303号，面积14,281.40平方米的土地使用权；（二）赤国用（2013）字第0304号，面积14,137.26平方米的土地使用权；（三）赤国用（2013）字第0305号，面积4050平方米的土地使用权。查封期限为两年。后赤峰美景公司向本院提交《解除查封申请》，内容为：“贵院（2013）沈中民一初字第56号民事裁定书在赤峰市国土资源局查封的我公司位于红山区东城大街的土地，因该地块目前正在由工业用地转商业用地过程中，地上的‘四季雅苑’小区正在建设。工程在红山区政府保障房系列。在建工程同时涉及127户上访户。贵院的查封使工程建设被迫停止。各项手续无法办理，损失无法估量，也增加了地区的不安定因素且贵院查封的土地价值远远超过了诉讼标的价值。该地块目前价值上亿元而诉讼标的仅为一千七百万元。我公司将提供其他担保财产。希望贵院对我公司地块解除查封。”本院于2014年4月9日作出[2013]沈中民一初字第56号民事调解书，各方达成调解协议：一、各方确认被告赤峰美景置业有限责任公司欠原告张向臣债务总额共计人民币2300万元整；扣除被告赤峰美景置业有限责任公司已偿还40万元，尚欠原告张向臣2260万元整；被告赤峰美景置业有限责任公司应于2014年4月30日之前偿还原告1000万元；于2014年5月31日之前偿还原告600万元，于2014年6月30日之前偿还原告660万元；二、被告赤峰美景置业有限责任公司逾期偿还欠款的，应以未偿还欠款为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4倍计息，向原告支付逾期还款利息；……四、被告赤峰龙头山矿泉水有限责任公司、赤峰凯昌置业有限公司及钱国栋对被告赤峰美景置业有限责任公司应偿还欠款承担连带清偿责任；五、原告张向臣于被告赤峰美景置业有限责任公司如期支付第一期欠款之日起三日内向人民法院提交土地使用权解封申请书，如原告张向臣未按时向人民法院提交解封申请书，则被告赤峰美景置业有限责任公司以原告张向臣逾期递交申请时间为基数，其后两期欠款偿还时间相应顺延；……依据上述调解书，本院于2014年5月8日立案执行，执行案号为（2014）沈中执字第222号。在执行中，本院于2014年12月3日作出（2014）沈中执字第222号公告，内容为：“申请执行人张向臣诉被执行人赤峰美景公司执行一案，本院（2013）沈中民一初字第56号民事调解书，已发生法律效力，本院依法查封了被执行人赤峰美景公司所有的坐落于内蒙古赤峰市红山区土地使用权三处：赤国用（2013）字第0303号，面积14281.4平方米，工业用地；赤国用（2013）字第0304号，面积14137.26平方米，工业用地；赤国用（2013）字第0305号，面积4050平方米，工业用地。根据申请执行人申请对上述土地及地上附着物进行评估拍卖。在查封期限内，非经本院同意，任何个人及单位不得对被查封的土地有建设、销售、转移、隐匿、毁损、变卖、抵押、典当、赠送、变更、设定权利负担等行为。如擅自处置。本院将依法追究其法律责任。”2015年12月24日，本院向赤峰市国土资源局作出[2014]沈中执字第222号协助执行通知书，内容为续查封被执行人赤峰美景置业有限责任公司所有的位于赤峰市红山区宗国有土地使用权：1.证号为：赤国用（2013）字第0303号，面积14281.40㎡；2.赤国用（2013）字第0304号，面积14137.26㎡；3.赤国用（2013）字第0305号，面积4050㎡。期限三年（2016年1月6日至2019年1月5日）。本院于2018年10月22日作出（2014）沈中执字第222号公告，预查封被执行人赤峰美景置业有限责任公司位于赤峰市红山区产及14处车库。涉案房屋亦包含在内。2018年12月4日，本院作出（2014）沈中执字第222号协助执行通知书，内容为续查封被执行人赤峰美景置业有限责任公司位于赤峰市红山区宗国有土地使用权。证号分别为：1.赤国用（2013）字第0303号，面积14281.40㎡；赤国用（2013）字第0304号，面积14137.26㎡；赤国用（2013）字第0305号，面积4050㎡。期限三年（2018年12月4日至2021年12月3日）。谢国玉就涉案房屋向本院提起执行异议，本院于2018年12月19日作出（2018）辽01执异2231号执行裁定书，裁定驳回案外人谢国玉的异议。故谢国玉向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，谢国玉与赤峰美景公司仅签订了《认购协议书》，未签订书面商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，谢国玉与赤峰美景公司签订的《认购协议书》中只约定了房屋的具体位置、面积、房价、付款方式，未对房屋交付条件以及产权登记有关事宜等主要内容进行约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形。谢国玉与赤峰美景公司签订的《认购协议书》是商品房预约合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项关于签订合法有效的书面买卖合同的规定，谢国玉对涉案房屋享有的权益不足以排除法院的强制执行。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，即使谢国玉与赤峰美景公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致，使得商品房预约合同转为商品房买卖合同，但由于赤峰美景公司未取得商品房预售许可证明，商品房预售合同应认定为无效。且谢国玉与赤峰美景公司签订的《认购协议书》形成于查封之后，因此，谢国玉与赤峰美景公司之间未在查封前形成书面有效的商品房买卖合同，其对赤峰美景公司不产生优先于张向臣对赤峰美景公司的债权，故其无权请求人民法院停止对涉案房屋的强制执行。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”本案中，涉案房产所在土地使用权于2014年1月6日被查封，且查封时地上建筑物正在建设中，依照上述法律规定，查封的效力及于地上建筑物的涉案房产，故应认定涉案房产的查封时间为2014年1月6日。本案中，谢国玉提交的其交纳水、电等生活费用的证据亦发生在人民法院查封之后，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项所规定的在人民法院法院查封之前已合法占有涉诉不动产的能够排除执行的条件。故此，案外人谢国玉就涉诉房屋享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行。因本案为案外人执行异议之诉，现谢国玉对涉诉房屋享有的民事权益不足以排除人民法院的强制执行，故对谢国玉要求确认涉诉房屋归其所有的诉讼请求，本案不宜一并审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告谢国玉的诉讼请求。案件受理费7411元，由原告谢国玉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  吕长辉审判员  丁广昱审判员  金 鑫二〇二〇年五月十五日书记员  路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权利的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。