呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2020）内0103民初651号原告：吕霞霞，女，无固定职业。委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海军，内蒙古融兴律师事务所律师。被告：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。原告吕霞霞与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称“富邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月8日公开开庭进行审理，原告吕霞霞的委托诉讼代理人沈萍，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人田振业到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吕霞霞向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告支付原告租金22684元及违约金5538元（违约金从原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四计算。暂算至2019年12月31日），违约金至租金付清之日止，最高支付到欠款的30%；租金及违约金共计28222元；2、由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2002年10月1日，原告与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称：富邦公司）签订了《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的的位××路精品柜台5c（51#、52#），单价为每节35700元，共计人民币71400元。同时约定该柜台由被告富邦公司整体回租经营管理，被告富邦公司每年以购房总款的10%返还原告作为租金。2011年3月29日，原被告签订《补充协议》，根据房产局测绘面积，原告购买的中山西路青城公园北门对面的富邦商业壹层精品m2012=51#、m2011=52#，面积调整为4.48平米，房款总价80340元。2014年1月1日，被告与原告签订《呼市富邦商厦回租合同》，租期5年，即从2014年1月1日至2018年12月31日止，合同中约定，年租金为总房款的10%，即每年被告支付原告回租金8034元，支付方式为每年元月份被告支付原告上半年租金，7月份支付下半年租金。合同签订后，原告将柜台交付给被告使用，被告支付了2014年至2015年的租金，自2017年开始，就再未支付过租金。2019年1月23日，原被告双方达成新的《偿还租金协议书》，达成如下偿还欠款协议：一、从2019年1月26日开始至2019年10月30日止，甲方分为六次向乙方付清从欠款之日2014年始至2018年止的所有拖欠租金，具体给付时间和给付数额为：2019年1月26日甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年2月底之前甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年4月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年6月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年8月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年10月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金。二、违约责任：如甲方不能按此协议偿还乙方欠款，则应从原欠款金额的万分之四向乙方支付违约金。协议签订后，被告不但没有按照约定还款。且在原、被告签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期没有续签《回租合同》的情况下，被告继续使用原告的柜台牟取利益，并且在2016年，被告在没有经过原告的同意的情况下将包括原告柜台在内的富邦商厦商业区整体出租给了“呼和浩特市金某家具博览有限责任公司”，及了解，其双方合同约定自2016年至2026年为期十年。但在富邦商厦继续在正常经营的情况下被告仍拒付原告租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。”原告认为，原被告于2014年1月1日签订的《呼市富邦商厦回租合同》到期，没有续签《回租合同》的情况下被告继续使用原告柜台，并将原告摊位出租给其他公司牟利，原、被告在法律上已经形成不定期租赁合同关系。因此，原告要求被告支付原告2019年全年租金及相应利息是合理合法的。为了维护原告的合法权益，原告向贵院提起法律诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，2018年之前的租金认可，2019年的租金不认可。租赁合同约定租期是从2014年1月1日至2018年12月31日，被告在租期届满后明确告知原告不再与其续签回租合同，且原告与案外人金某家具已签订新的租赁合同，且被告在与原告约定的租赁期限届满前，已将案外人金某家具诉至法院，要求解除涉案摊位的租赁合同，但案外人在判决生效后，仍强行占用不予腾退，导致被告无法向原告返还摊位，由此产生的占有使用费应由金某家具向原告支付。违约金不予认可，偿还租金协议无原告签字，也无租金金额，原、被告双方未达成按照偿还租金协议履行的合意。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、2002年10月1日，安文虎（原告前夫）（乙方）、（买方）与被告（甲方）、（卖方）签订房屋买卖合同（房屋买卖合同号：00258），安文虎购买了被告坐落在××路，精品柜台m2012=51#、m2011=52#号。合同约定：“柜台总价共计为71400元。乙方所购柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，被告回租安文虎购买的柜台。2011年3月29日，安文虎与被告签订《补充协议》，根据房产局测绘面积，原告购买的中山西路青城公园北门对面的富邦商业壹层精品m2012=51#、m2011=52#，面积调整为4.48平米，房款总价80340元。2016年7月19日，安文虎与被告签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层柜台51、52号，房款总额为80340元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金8034元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2、2019年1月23日，被告（甲方）向安文虎（乙方）出具偿还租金协议书载明：“从2019年1月26日开始至2019年10月30日止，甲方分六次向乙方付清从欠款之日2014年至2018年止的所有拖欠租金，具体给付时间和给付数额为2019年1月26日甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年2月底之前甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年4月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年6月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年8月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年10月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金。违约责任为如甲方不能按此协议偿还乙方欠款，则应从原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四向乙方支付违约金。”协议有被告富邦公司公章，无安文虎和原告签字。被告未按照上述偿还协议向安文虎和原告支租金。3、2016年6月23日，被告与案外人呼和浩特市金某家具博览有限责任公司签订租赁合同，被告将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金某家具博览有限责任公司。被告于2018年11月9日起诉呼和浩特市金某家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。本院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决书。后被告不服上诉于呼和浩特市中级人民法院。呼和浩特市中级人民法院现已作出（2019）内01民终3594号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现呼和浩特市金某家具博览有限责任公司尚未将占有使用的柜台返还被告。4、原、被告签订回租合同到期后，富邦公司未与原告办理退还摊位手续，仍继续租赁使用案涉摊位。5、呼房权证回民区字第XXXX号和呼房权证回民区字第XXXX号登记案涉柜台m2012=51#、m2011=52#房屋所有权人为吕霞霞、安文虎，共有情况为共同共有。2013年8月13日，吕霞霞与安文虎在呼和浩特市回民区民政局协议离婚并领取离婚证。另签订了《离婚协议书》，协议书关于案涉柜台约定内容为：“现有一套于2002年10月1日夫妻共同购买的商业柜台，房本正在办理当中，现经协议归女方吕霞霞所有。（柜台地址：呼和浩特市××路北门对面富邦商厦壹层精品柜台51#52#号；购房发票号：0003328，房屋买卖合同号：00258）”。《离婚协议书》在呼和浩特市回民区民政局备案。本院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，原、被告于2016年7月19日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。被告对租赁期间内的租金14650元予以认可，本院予以支持。关于2019年的租金，租赁期间届满后，被告在继续使用租赁物。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此原、被告于2016年7月19日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告应按原回租合同约定支付租金。2019年租金的给付已到履行期，被告拖欠租金已构成违约，故对于原告主张的2019年度租金8034元，本院予以支持。关于违约金，被告未按合同约定支付原告租金已构成违约，应向原告承担违约责任，因偿还租金协议书无原告签字予以确认，且被告未按照偿还租金协议向原告支付租金，原告按照每日按欠款金额的万分之四主张无事实及法律依据，原告因被告违约所产生的损失为被告逾期付款产生的利息损失，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款基准利率予以计算，以2599元为基数，自2017年2月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2018年2月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2018年8月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2019年8月1日起计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告吕霞霞租金22684元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以2599元为基数，自2017年2月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2017年8月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2018年2月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2018年8月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止；以4017元为基数，自2019年8月1日起计算至实际给付之日止。）；二、驳回原告吕霞霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计250元，由原告吕霞霞负担30元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 张美玲 二○二○年五月十八日书记员 张思颖