广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初581号 原告：张建梅，女，1977年11月23日生，汉族，住所：广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：覃世剑，柳州市柳江区柳江法律服务所法律工作者。 被告：广西坤泰房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区建都开发区乐都大道1-9号101室。统一社会信用代码：91450221699883440C。 法定代表人：王佳明。 被告：王佳明，男，1973年5月6日生，汉族，住所：广西壮族自治区柳州市柳江区。 张建梅与广西坤泰房地产开发有限公司（以下简称“坤泰房地产公司”）、王佳明建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案后，张建梅申请对坤泰房地产公司位于柳州市柳江区拉堡镇拉堡村新田屯六队的三块土地进行财产保全。本院依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理。张建梅及其委托诉讼代理人覃世剑到庭参加诉讼，坤泰房地产公司、王佳明经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 张建梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除张建梅与坤泰房地产公司签订的《宅基地转让协议》；2.坤泰房地产公司、王佳明退还张建梅购地款380000元并支付违约金25200元，共计405200元。3.本案诉讼费用由坤泰房地产公司、王佳明承担。 事实与理由：张建梅与坤泰房地产公司签订《宅基地转让协议》，协议约定，坤泰房地产公司自愿将位于柳江县宅基地(该宅基地土地证号为：江国用(2010)第053693号，该宗地用地面积为79.90平方米及东面空地一起）转让给张建梅。该宅基地转让单价为人民币每平方米8260.00元，总计价为人民币陆拾陆万元整（￥660000.00元）。张建梅按协议约定共支付了400000元，但坤泰房地产公司迟迟未将宅基地过户给张建梅。两年多来，张建梅不间断地去找坤泰房地产公司和王佳明办理过户手续，但由于坤泰房地产公司将宅基地先抵押给银行后才卖给张建梅，导致坤泰房地产公司无法过户。张建梅见无法过户，就要求坤泰房地产公司和王佳明退还购地款，坤泰房地产公司和王佳明也承诺退钱，但迟迟未兑现，催多了，仅退回20000元，至今尚有380000元购地款未退还。根据协议第六条第3点约定，坤泰房地产公司和王佳明应支付张建梅违约金25200元（400000元×0.03%/天×30天×7个月）。综上所述，张建梅特向法院提起诉讼，请求法院支持张建梅的诉讼请求。 张建梅为其陈述事实向本院提供的证据有： 1.《宅基地转让协议》，拟证明坤泰房地产公司自愿将宅基地转让给张建梅。2.土地证，拟证明坤泰房地产公司转让给张建梅的土地系其合法拥有的国有土地，面积和转让土地相吻合。3.收条，拟证明张建梅于2017年11月30日签订协议当天支付坤泰房地产公司法定代表人王佳明50000元定金，并于2017年12月4日支付坤泰房地产公司法定代表人王佳明购地款350000元，合计400000元。4.查档结果证明书，拟证明经查档，坤泰房地产公司将涉案宅基地抵押给广西柳江农村合作银行柳东分理处。5.催告函，拟证明张建梅于2019年8月1日催告坤泰房地产公司、王佳明在10天内办好宅基地相关手续，王佳明签字确认并加盖坤泰房地产公司的公章。6.电脑咨询单，拟证明坤泰房地产公司、王佳明是本案的被告适格主体。 坤泰房地产公司、王佳明未向本院提供答辩意见也未提供有证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，张建梅提供的上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条有关证据的相关规定，本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认并在卷佐证。坤泰房地产公司、王佳明未到庭参加诉讼，视为放弃质证和辩解的权利。 综合当事人的陈述及举证，本院确认以下法律事实：王佳明系坤泰房地产公司的法定代表人。张建梅与坤泰房地产公司于2017年11月30日签订《宅基地转让协议》，甲方为坤泰房地产公司，乙方为张建梅。协议约定，甲方自愿将位于柳江县宅基地(该宅基地土地证号为：江国用(2010)第053693号，该宗地用地面积为79.90平方米及东面空地一起）转让给乙方；该宅基地转让单价为人民币每平方米8260.00元，总计价为人民币陆拾陆万元整（￥660000.00元）；转让方式：乙方采用现金买断地上附着物及属于甲方宅基地东面的空闲地；付款方式：乙方以现金及分期贷款支付给甲方，乙方于签订本协议当日内即付50000元给甲方作为购地定金，签订本协议10天内即付350000元给甲方作为购地首付款，乙方在甲方办妥宅基地转让手续，乙方领到土地证30天内支付余下购地款260000元给甲方；违约责任：如果甲方无法办理过户该宅基地到乙方名下的，甲方10日内一次性全额退款给乙方，乙方不追究甲方过错，如10日内不退还的，从第十天起按违约部分的每天0.03％违约金支付给乙方等。协议签订后，张建梅于签订协议当天支付王佳明50000元，于2017年12月4日支付王佳明购地款350000元，合计400000元。由于坤泰房地产公司将该宅基地抵押给广西柳江农村合作银行柳东分理处，导致一直无法按协议约定将宅基地过户到张建梅名下。由于一直无法办理过户手续，张建梅便要求坤泰房地产公司和王佳明退还购地款，坤泰房地产公司和王佳明也承诺退钱，但一直未予退还。张建梅于2019年8月2日向坤泰房地产公司和王佳明送达催告函，要求坤泰房地产公司和王佳明自2019年8月5日起十天内配合办理好宅基地过户手续，如未能在期限内提供材料，视为违约，将解除合同。之后坤泰房地产公司和王佳明于2019年10月21日退还张建梅20000元，尚有380000元购地款一直未予退还。 在本案审理过程中，张建梅申请对坤泰房地产公司位于柳州市柳江区拉堡镇拉堡村新田屯六队的三块土地进行财产保全，预交申请费2546元。 本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，并受法律的保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。张建梅与坤泰房地产公司签订的《宅基地转让协议》，是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。张建梅按协议约定先后支付给王佳明购地款400000元，而坤泰房地产公司和王佳明隐瞒已将涉案宅基地抵押给银行的事实将涉案宅基地转让给张建梅，导致一直无法将宅基地过户到张建梅名下，已构成违约。经张建梅书面催告后，坤泰房地产公司和王佳明在催告期限内仍无法将宅基地过户给张建梅，且退还张建梅20000元购地款，说明坤泰房地产公司和王佳明对解除合同亦无异议。由于张建梅无法实现合同目的，故张建梅要求解除与坤泰房地产公司签订的《宅基地转让协议》，于法有据，本院予以支持。张建梅于2019年8月2日向坤泰房地产公司和王佳明送达催告函，限定自2019年8月5日起十日内办理宅基地过户手续，逾期则解除合同，故合同解除时间为2019年8月16日。合同解除后，坤泰房地产公司和王佳明应退还张建梅购地款380000元。张建梅要求坤泰房地产公司和王佳明按合同约定以380000元为基数，按日利率0.003％计算支付违约金，未违反法律的禁止性规定，本院予以支持，违约金起算时间应自2019年8月25日起算。张建梅要求坤泰房地产公司和王佳明支付7个月的违约金25200元，本院予以支持。王佳明、坤泰房地产公司未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实和现有证据依法裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、张建梅与广西坤泰房地产开发有限公司2017年11月30日签订的《宅基地转让协议》于2019年8月16日解除； 二、广西坤泰房地产开发有限公司、王佳明退还张建梅购房款380000元； 三、广西坤泰房地产开发有限公司、王佳明支付张建梅违约金25200元。 案件受理费7378元（张建梅已预交），减半收取3689元，申请费2546元（张建梅已预交），合计6235元，由广西坤泰房地产开发有限公司、王佳明负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效后十日内履行完毕（款项汇入户名：柳州市柳江区人民法院，账号：25×××79，开户行：广西柳江农村合作银行营业部，汇款时请注明该案案号及原告姓名）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期间的最后一日起两年内向本院或与本院同级的被执行人财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  曾红球 二〇二〇年五月二十日 书记员  黄梦婷