陕西省西安市长安区人民法院民事判决书                                   （2020）陕0116民初295号 原告：西安合融物业管理有限公司。委托诉讼代理人：刘荣莉，该公司员工。委托诉讼代理人：雷应利，陕西静远新言律师事务所律师。被告：张小龙。原告西安合融物业管理有限公司（以下简称西安合融物业公司）与被告张小龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西安合融物业公司之委托诉讼代理人刘荣莉及雷应利、被告张小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安合融物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4589.9元、电梯费1148.4元、生活垃圾费198元，2017年8月1日至2019年12月31日期间的公摊电费672.5元，共计6608.8元；2.判令被告支付原告违约金1612.58元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系嘉天弥香郡住宅小区2号楼3单元2106号房屋的业主，房屋建筑面积为115.9平方米。2016年1月16日，原告与西安嘉锟置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》。随后，原告开始为该小区提供物业服务。2016年7月8日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，被告于收房后即入住并开始交纳各项物业服务费。2017年4月1日至2019年12月31日，被告未按期交纳各项物业服务费，拖欠物业服务费4589.9元、电梯费1148.4元、生活垃圾费198元、公摊电费672.5元，共计6608.8元。另，依据双方签订的《前期物业服务协议》，被告应自逾期之日起按每日3‰交纳违约金，据此被告承担违约金计1612.58元。原告经多次向被告催款未果，遂提起诉讼。被告张小龙认可其系嘉天弥香郡住宅小区2号楼3单元2106号房屋的业主，房屋建筑面积为115.9平方米。2016年7月8日，其与原告签订《前期物业服务协议》。自2017年4月1日起，其未向原告交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾费、公摊电费，现同意支付原告主张的该期间的物业服务费、电梯费、生活垃圾费及公摊电费。但辩称，其未向原告交纳物业费的原因系原告提供的物业服务质量不符合合同约定的标准，小区存在卫生环境差、电动车停放占用消防通道、未经业主同意在公共区域建立充电桩、电梯频繁故障、消防栓破损、未规划临时停车位、水箱未清理、水质差等问题，且公摊电费的收费不合理，其认为系原告违反了双方签订的《前期物业服务协议》第十条的约定，给其造成损失，故其不应承担违约金。本院经审理认定事实如下：被告系嘉天弥香郡小区2号楼3单元2106室的业主，其房屋实测建筑面积为115.9平方米。2016年7月8日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定原告为嘉天弥香郡小区提供物业服务。该协议约定，甲方的权利和义务为：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业服务费用；不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能等。乙方的权利和义务为：监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；依据本协议向甲方交纳物业服务费用等。物业服务的内容为：房屋共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；车辆停放管理服务，保障道路畅通等。物业费的缴费标准为住宅1.20元/㎡/月，电梯费按面积计费即0.3元/㎡/月，公摊电费0.2元/㎡/月，生活垃圾处理费为6元/户/月。该协议第十条约定了违约责任即甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用时，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。合同签订后，原告为涉案小区提供了物业服务。被告自2017年4月1日起至今未交纳物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费，自2017年8月1日起至今未交纳公摊电费。后，经原告催收后，被告仍未缴纳。现原告诉至本院，要求被告支付2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4589.9元、电梯费1148.4元、生活垃圾处理费198元，2017年8月1日至2019年12月31日期间公摊电费672.5元，共计6608.8元，并以欠付金额为基数，按日3‰的标准承担上述期间的违约金1612.58元。被告同意支付原告主张的上述期间的物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、公摊电费，但以涉案小区存在卫生环境差、电动车停放占用消防通道、未经业主同意在公共区域建立充电桩、电梯频繁故障、消防栓破损、未规划临时停车位、水箱未清理、水质差等服务质量问题，及公摊电费的收费不合理为由抗辩，不同意支付原告主张的违约金，并提供照片为据。原告对被告提交的照片均不认可。另查明，嘉天弥香郡小区尚未成立业主委员会。上述事实有当事人陈述、《前期物业服务协议》、入伙通知书、交房资料签收单、收款收据、照片在卷为凭，已经庭审质证，足以认定。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方订立的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。原告应按照合同的约定提供相应的服务，被告亦应按照合同的约定交纳物业服务费用。现原告为嘉天弥香郡小区提供了物业服务，被告即应按约交纳物业费。对原告主张的各项费用的计算期间一节，因被告认可其自2017年4月1日起未交纳物业费，故本院予以支持，即物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费，自2017年4月1日起计算至2019年12月31日为33个月，公摊电费自2017年8月1日起计算至2019年12月31日为29个月。物业服务费、电梯费、生活垃圾处理费、公摊电费的收费标准，依据双方签订的《前期物业服务协议》的约定，计算如下：物业服务费1.2元/㎡/月×115.9㎡×33个月﹦4589.64元，电梯费0.3元/㎡/月×115.9㎡×33个月﹦1147.41元，生活垃圾处理费6元/月×33个月﹦198元，公摊电费0.2元/㎡/月×115.9㎡×29个月﹦672.22元，以上总计6607.27元。对被告以公摊电费收费不合理为由抗辩一节，因双方签订的《前期物业服务协议》中对公摊电费进行了约定，故对被告该抗辩意见，本院不予采纳。对原告主张的违约金1612.58元一节，因被告同意向原告支付物业服务费等相关费用，且被告未交纳物业费用的原因系对原告的部分费用的收费标准及提供的物业服务质量存有异议，故原告该项诉请，本院不予支持。综上所述，原告请求之合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张小龙于本判决生效之日起十日内向原告西安合融物业管理有限公司支付物业服务费4589.64元、电梯费1147.41元、生活垃圾处理费198元、公摊电费672.22元，共计6607.27元；二、驳回原告西安合融物业管理有限公司的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告已经预交，由被告负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员     韩艳梅                            二〇二〇年 五 月 二十一 日 书  记  员     刘  蒙 1