贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔04民终629号上诉人（原审原告）：冯建英，女，汉族，1978年8月13日生，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：方洪文，男，汉族，1981年10月10日生，贵州省安顺市人，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：陈俊宇，贵州诺义律师事务所律师；二上诉人共同委托诉讼代理人：马蕤，贵州诺义律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安顺大雄房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区。法定代表人：杨荣岗，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：孙春春，贵州辞衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，贵州辞衡律师事务所律师。上诉人冯建英、方洪文因与被上诉人安顺大雄房地产开发有限公司（以下简称大雄房开）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2019）黔0402民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。冯建英、方洪文上诉请求：1、撤销原判并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人大雄房开于2017年12月22日办理项目F1-F16栋现房备案、于2018年7月31日办理房屋备案登记，是被上诉人自己整个项目的备案和房屋初始登记，与上诉人诉请的备案和产权登记不能混为一谈。且被上诉人2018年7月31日才办理房屋备案登记，即2018年4月14日被上诉人发出通知时根本不具备办理产权证的条件。一审认定2017年12月22日案涉项目已经办理了现房备案，具备了办理房屋权属证书的基本条件，属于认定事实错误，违反了办理房屋产权证及房屋验收的基本流程；2、根据《商品房销售管理办法》第七条第四款规定，被上诉人在2015年1月5日向上诉人出售现房时，因为没有验收备案，故该销售行为涉嫌欺诈；3、根据《城市商品房预售管理办法》第十条之规定，商品房预售需办理合同备案，但被上诉人至今未办理；4、被上诉人提交的办证通知图片及文件属性打印均为打印件，且图片拍摄地点、时间不明，文件属性显示修改时间为2018年4月14日10:08、创建时间为2018年4月14日10:39，修改时间早于创建时间与常理不符，不能排除被上诉人自行修改的可能性。该证据真实性、合法性存在重大瑕疵，一审予以采纳错误；5、一审以上诉人已经领取了F1栋1层4号房屋的产权证，推断上诉人知晓本案所涉F9栋1层7号的产权办理情况，从而推论上诉人已收到了被上诉人发出的办证通知是“逻辑推理错误”。被上诉人大雄房开二审答辩称：1、根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，双方签订的《房屋买卖合同》不具备解除条件，合同备案是行政行为，不影响当事人对合同权利义务的实现，更不影响合同效力；2、如果办证通知是被上诉人修改或伪造，被上诉人不可能把照片属性一栏打印后作为证据提交；3、原审并非仅凭通知现场图片武断认定被上诉人已履行向上诉人告知办证的义务，而是根据被上诉人提交的证据、结合常理认定的。冯建英、方洪文在一审请求：1、依法判决解除冯建英、方洪文与大雄房开签订的编号为2015-F9-6号《房屋买卖合同》；2、判决大雄房开返还购房款327418元，其他费用16203元，共计343621元；3、判令大雄房开承担违约责任10308.63元；4、本案诉讼费由大雄房开承担。一审认定的事实：2015年1月6日，冯建英、方洪文与大雄房开签订合同编号为2015-F9-7的《房屋房买卖合同》，约定冯建红、鲍凯购买大雄房开与安顺市西秀区旧州镇政府签署的《西秀区旧州镇农贸市场、集市、小城镇综合体、二期公租房及规划道路投资建设协议书》项目中的第F9幢（座）1层6号房，该房屋用途为商业用途，所购房屋建筑面积为44.08㎡，套内建筑面积为44.08㎡，房屋总价为327418元。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该《房屋买卖合同》还对付款方式、交房条件、面积差处理等内容进行了约定。合同签订后，冯建红、鲍凯依约向大雄房开支付了购房款327418元、代收费16203元。该房屋于2015年9月1日交付冯建英、方洪文使用。同时查明：大雄房开于2018年4月14日发出办证通知，内容为：“我公司开发的旧州项目已开始办理不动产权证，首期开始办理的旧州金街的1#、3#、5#、7#、8#、9#共六栋的不动产权证，请相关购房户前来办理！另，其它项目在积极准备办理之中！”2019年5月7日，鲍凯在大雄房开旧州营销中心领取房号为F1栋1层4号房屋的不动产权证，房号为F1栋1层4号房屋的产权人为方洪文、冯建英、冯建红、鲍凯，产权证号为黔（2019）安顺市不动产权第0002294号，登记原因为申请房屋所有权转移登记。再查明：大雄房开在西秀区公租房及古镇新区商业步行街（Ｆ地块）项目Ｆ1至Ｆ16栋”已于2017年12月22日办理现房备案（备案号：2017012）；大雄房开名下西秀区旧州镇农贸市场、集市、公租房及古镇新区商业步行街Ｆ9栋已于2018年7月31日登簿。西秀区旧州镇农贸市场、集市、公租房及古镇新区商业步行街Ｆ9栋1层7号房已经于2018年登记于该公司名下，产权证号：黔（2018）安顺市不动产第0002780号，登记原因为申请房屋所有权幢首次登记。一审认为：冯建英、方洪文与大雄房开签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《房屋买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在房屋交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1,2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，大雄房开于2015年9月1日将房屋交付原告使用，于2017年12月22日办理现房备案，具备了办理房屋权属证书的基本条件。同时大雄房开于2018年4月14日面向小区所有业主发出办证通知，通知购房户办理不动产权证，其中能办理不动产权证的房屋包括本案争议房屋所在的旧州金街9#及冯建英、方洪文另行购买的1#等六栋，且该通知的发布时间在合同约定的720个工作日以内。一审认为大雄房开已经按照合同约定履行了告知义务，同时经查明冯建红、鲍凯已经按照约定协助大雄房开办理了其购买的F1栋1层4号房屋的不动产权证，以此可以认定冯建英、方洪文应知晓大雄房开2018年4月14日面向小区所有业主发出的办证通知，且冯建英、方洪文所举证据不足以证实系因出卖人的责任导致不能在规定期限内办理权属登记及取得房地产权属证书，故对冯建英、方洪文的诉请，一审不予支持。一审判决：驳回冯建英、方洪文的诉讼请求。案件受理费6658元，减半收取3329元，由冯建英、方洪文承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：上诉人是否享有对案涉《商品房买卖合同》的解除权及应否支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在房屋交付使用后720个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人的损失。……”之约定，大雄房开于2015年9月1日向冯建红、鲍凯交房，自交房之日起后推720个工作日，大雄房开应于2018年7月19日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则上诉人冯建英、方洪文享有约定的合同解除权。根据不动产转移登记流程，商品房的初始登记为买受人申请办理产权转移登记的必备条件。被上诉人大雄房开于2018年7月31日才将案涉房屋所在西秀区旧州镇农贸市场、集市、公租房及古镇新区商业步行街F9栋办理商品房初始登记，明显已超过约定期限。大雄房开于2018年4月14日向上诉人发出了办证通知只是履行合同义务的行为之一，即使上诉人配合办理不动产权属证书，大雄房开仍不能在约定期限内完成“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，已构成违约。根据双方合同约定，上诉人冯建红、鲍凯享有约定的合同解除权。但根据《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，因双方未约定合同解除权行使期限，故本案上诉人冯建英、方洪文应在法律规定的一年除斥期间内行使合同解除权。自2018年7月19日起，上诉人冯建英、方洪文即享有合同解除权，但其至2019年8月22日才向人民法院起诉解除案涉合同，未在法定除斥期间内行使合同解除权，其合同解除权消灭。现上诉人冯建英、方洪文诉请解除合同并按约定支付违约金、退还房款，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费6658元，由上诉人冯建英、方洪文负担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 李德江二〇二〇年五月十五日法官助理李欣书记员李倩（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。