安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终915号上诉人（原审原告):芜湖名嘉模具制造有限公司。法定代表人：钱名武，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。上诉人（原审被告):芜湖润林包装材料有限公司。法定代表人：汪高林，该公司总经理。委托诉讼代理人：周武生，安徽仝人律师事务所律师。委托诉讼代理人：金枫，安徽仝人律师事务所实习律师。上诉人芜湖名嘉模具制造有限公司（以下简称名嘉公司）因与上诉人芜湖润林包装材料有限公司（以下简称润林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。名嘉公司上诉请求：撤销一审判决，改判润林公司向名嘉公司支付房屋租金636480元（不服判决金额为397080元）。事实与理由：一、一审酌定润林公司按照每月10元/平方米的标准向名嘉公司支付房屋租金不能成立。1、双方签订了书面的租赁合同,因名嘉公司法定代表人服刑,导致合同原件被盗,润林公司持有原件拒不提供,依法应当作出有利于名嘉公司的事实认定,即推定名嘉公司的主张成立。2、名嘉公司提交的银行交易流水记录的租金金额,与名嘉公司主张的金额完全一致,足以证实双方实际履行的租金标准,润林公司持续租赁名嘉公司的厂房,应当依约支付租金。3、名嘉公司主张的租金标准仅仅为12元/平方米,而出租的房屋为钢结构厂房,包含了装修及附属设施,租金标准完全为市场行情。一审认定租金标准过高,并予以酌减无任何证据,违背双方的约定。二、双方此前达成的和解,是针对2019年5月之前拖欠的数年租金,和解时将润林公司已经支付的2019年租金72万元计算在内。2019年5月以后，润林公司继续租赁名嘉公司的厂房使用,其应当依约继续支付租金至租赁关系实际终止之日止。综上,名嘉公司认为,一审法院认定事实不清,适用法律错误,请求二审法院依法查明事实,改判支持名嘉公司的上诉请求。润林公司答辩称：名嘉公司在其上诉状中谈到的租金标准没有任何证据支撑，也没有证据证明合同原件在润林公司处。银行交易流水无法证明租金的收取标准。没有证据证明租金的市场行情是每平方米12元/月。另案当中，双方达成的和解，由润林公司给予名嘉公司一定的补偿，但和解协议中未提及该笔补偿的性质为租金。综上，请求二审法院驳回名嘉公司的全部诉请。润林公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回名嘉公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实部分错误。1、一审判决认定“经本院调解，在被告支付原告租金及利息合计1250000元后，原告撤回了对被告的起诉”属混淆概念。当时，名嘉公司申请冻结了润林公司的全部账户，迫使润林公司无法经营，并多次要求润林公司帮助它。在此种情况下，润林公司给予了1250000元的补偿费，双方达成的协议中写的很清楚，并非原判所称的租金及利息。2、一审判决认定“双方均未提交足够的证据予以佐证……故本院酌定……每平方米10元/月标准……”完全没有任何依据。名嘉公司没有提交证据证明租金标准，润林公司提交了大量同期同地段的租房合同及相关证据，足以证明当时的房租标准。一审判决武断的确定租金标准，无事实依据。3、一审判决认定润林公司还应支付2019年度租金239400元，明显错误。根据润林公司提交的证据，租金标准为每平方米6元/月，润林公司已不欠租金。二、一审判决错误。基于错误的事实认定，一审法院判令润林公司向名嘉公司给付租金239400元且承担诉讼费3311元，没有任何事实依据。名嘉公司答辩称：关于第一次诉讼中润林公司所支付的1250000元款项的性质不是本案的争议焦点。该1250000元的支付是用于解决双方2019年6月1日之前欠付租金的问题，无论是补偿款还是租金，都是为了解决这个争议。而本案中名嘉公司主张的是2019年6月1日以后的房屋租金，润林公司继续租赁使用涉案房屋，应当按约支付租金。名嘉公司在第一次起诉时所提交的租金利息明细，明确了润林公司所支付的租金金额为360万元，其中包含了2019年润林公司所支付的72万元租金。因此，双方在前案达成调解时，已经包含了该72万元租金的计算，在本案中不属于重复计算。租赁关系的成立并不需要以书面形式进行，在双方都不能提供租赁合同的前提下，租金标准应以此前双方实际履行的标准来确定。名嘉公司已经提供了充分的证据证实此前双方执行的租金标准为每月每平方米12元，这也是符合周边钢结构厂房租赁的市场行情的。综上，润林公司的上诉请求没有任何事实和法律依据。名嘉公司向一审法院起诉请求：1、判令润林公司立即向名嘉公司支付拖欠的房屋租金自2019年6月1日起按照每月113040元的标准支付厂房租金至润林公司实际腾让房屋之日止（暂计算至2019年11月30日为678240元）；2、由润林公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：案涉厂房位于芜湖经济技术开发区开发区桥北工业园红星路，建筑面积9420平方米，系名嘉公司所有，润林公司承租该厂房，双方均未提交书面租赁合同，润林公司自认其自2011年11月份以来一直使用案涉厂房。因名嘉公司欠付案外第三人钱款，芜湖市中级人民法院自2015年起至2019年按照每年720000元标准提取名嘉公司在润林公司处的应收租金。2019年5月24日，名嘉公司向一审法院提起诉讼，诉请润林公司支付2014年5月至2019年5月的房屋租金及利息，经法院调解，在润林公司支付名嘉公司租金及利息合计1250000元后，名嘉公司撤回了对润林公司的起诉。一审法院认为，名嘉公司和润林公司虽未向法庭提交书面的《房屋租赁合同》，但双方均认可润林公司自2011年11月起承租案涉房屋的事实，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，应认定名嘉公司和润林公司之间为不定期租赁的法律关系。案涉房屋产权归名嘉公司所有，名嘉公司是案涉租赁关系的适格出租方，有权收取租金。关于租金的计算标准，名嘉公司主张按照每平方米12元/月标准，润林公司辩称双方约定按照每平方米6元/月标准，但双方均未提交足够的证据予以佐证，故一审法院依据案涉房屋的地理位置、市场行情等，酌定每平方米10元/月标准予以计算，即94320元/月。关于2019年度租金，润林公司应支付1130400元，名嘉公司在润林公司处的2019年度租金已被芜湖市中级人民法院提取的720000元应当予以扣除，故2019年租金在芜湖市中级人民法院扣除后，剩余租金数额为410400元（每月为34200元）。又因名嘉公司曾于2019年5月24日向本院起诉要求润林公司支付2014年5月至2019年5月的租金及相应利息，双方达成庭外和解协议后，名嘉公司撤回了对润林公司的起诉，故对于2019年1月至5月的租金，一审法院认可双方已处理完毕，故在芜湖市中级人民法院提取后的2019的租金，润林公司仅需支付7个月租金239400元（34200元/月×7月）。关于2019年12月31日之后的租金，润林公司应自2020年1月1日按94320元每月计算至实际搬离之日止。综上所述，为维护市场交易稳定，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、润林公司于判决生效之日内起十五日内向名嘉公司支付2019年度租金239400元及后期租金（后期租金按照94200元/月的标准计算自2020年1月1日起至润林公司实际搬离之日止）；二、驳回名嘉公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为5291元，保全费4020元，合计9311元，由名嘉公司承担6000元，润林公司承担3311元。二审中，润林公司提交了框架协议、增值税发票和银行回单，用以证明租赁市场行情标准是每月8.8元/平方米。经名嘉公司质证，本院审查后认为：因该协议的发生时间是2019年，与本案并非同一租赁标的物，且非本案双方当事人之间达成的租赁协议，故与本案应审查的争议焦点（涉案房屋租金标准）之间无直接关联，不属于本案新证据，对此不予认定。经审理查明：2019年5月24日，名嘉公司向一审法院诉请润林公司向其支付自2013年5月至2019年5月期间的房屋租金及利息（具体诉讼请求为：判令润林公司立即支付拖欠的房屋租金5020552.98元、逾期付款利息323799.9元，并自2019年6月1日起继续按年120640.68元（含厂房和办公楼）的标准支付房屋占用期间的租金至实际腾让租赁厂房及办公楼之日止）。经一审法院组织调解，双方于2019年7月31日达成和解协议，名嘉公司同日就该案申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。该和解协议的部分内容包括：一、除已付租金外，润林公司另行补偿名嘉公司款项125万元。二、支付流程：1、名嘉公司向法院递交撤诉申请……4、名嘉公司在完成1、2两项后，润林公司财务人员立即陪同名嘉公司去银行办理转账，付清前述款项。三、前述款项付清后，双方房屋租赁纠纷自此了结，别无其他争议。双方当事人在本案二审中一致确认已于2019年12月31日终止了租赁合同关系，润林公司搬离了涉案房屋。2012年1月5日，润林公司分两笔共计支付名嘉公司678240元；2012年5月2日，润林公司的法定代表人汪高林以个人账户向名嘉公司支付678240元；2012年12月，润林公司分三笔向名嘉公司共计支付678240元。名嘉公司认为，上述三次付款系支付2011年11月至2013年4月期间的租金，租金的支付方式为每半年一付。润林公司对其中汪高林的个人付款不认可是支付租金，但又不能给出合理解释，其辩称2012年1月5日至2012年12月润林公司合计支付租金1356480元，系支付2012-2014年3年的租金，支付标准为4元/平方米/月。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的主要争议焦点是：一、双方约定的租金计算标准是多少；二、润林公司是否还应向名嘉公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的租金。关于争议焦点一。一方面，润林公司辩称双方约定的租金标准为6元/平方米/月，根据案涉租赁物建筑面积为9420平方米的客观事实，则计算得出相应的年租金标准应为678240元，而润林公司却同意由本院自2015年起按每年720000元标准提取了五年的租金，显然不合常理。此外，润林公司自述2012-2014年期间的租金支付标准仅为4元/平方米/月并实际按此支付，也明显前后矛盾，无法自圆其说。故对润林公司关于租金标准双方约定为6元/平方米/月的辩解意见应不予采信。另一方面，名嘉公司主张双方约定的租金标准为12元/平方米/月，支付方式为每半年一付，相应每次应支付租金678240元。经审查，润林公司2012年三次付款的金额、时间，与名嘉公司的主张基本吻合。据此，综合上述两方面情形，根据民事证据高度盖然性的证明标准，本院认定双方约定的涉案租金标准为12元/平方米/月。一审法院酌情确定租金标准为10元/平方米/月，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。关于争议焦点二。双方2019年7月31日达成和解协议，约定：“125万元补偿款付清后，双方房屋租赁纠纷自此了结，别无其他争议”，且名嘉公司同日向一审法院撤回了对前案的起诉，应视为双方此时已通过和解的方式结清了与房屋租赁有关的此前全部债权债务。此后，自2019年8月1日起至2019年12月31日止，因涉案房屋仍由润林公司占有使用，双方之间的房屋租赁关系仍存续，故润林公司还应按约向名嘉公司支付相应期间的租金。按前述12元/平方米/月标准计算，润林公司尚应向名嘉公司支付565200元租金。综上所述，名嘉公司的上诉请求部分成立，润林公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省芜湖经济技术开发区人民法院（2019）皖0291民初5989号民事判决；二、芜湖润林包装材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付芜湖名嘉模具制造有限公司房屋租金565200元；三、驳回芜湖名嘉模具制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5291元，财产保全费4020元，合计9311元，由芜湖名嘉模具制造有限公司负担1311元，芜湖润林包装材料有限公司负担8000元。二审案件受理费10582元，由由芜湖名嘉模具制造有限公司负担1130元，芜湖润林包装材料有限公司负担9452元。本判决为终审判决。审判长 钱 晨审判员 杨东清审判员 丁大慧二〇二〇年五月二十七日书记员 陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;