重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书渝0106民初1418号原告：重庆永乐物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区井口镇双碑工农坡80号5幢1楼,统一社会信用代码915001067530821352。法定代表人：李明华，重庆永乐物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：周香利，重庆嘉豪律师事务所律师。被告：庞卫，男，1962年2月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：吴永兰（庞卫之妻），女，住重庆市沙坪坝区。原告重庆永乐物业管理有限公司（以下简称永乐物业公司）与被告庞卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告永乐物业公司的委托诉讼代理人周香利，被告庞卫及其委托诉讼代理人吴永兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告永乐物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2012年1月至2019年4月的物业服务费5341.60元（0.84元/平方米×88个月×72.27平方米）、公摊费367元（据实分摊），共计5708.60元；并以每月应付(欠付)的物业服务费为本金，按日千分之三，向原告支付违约金，直至付清时止；2.被告承担本案全部诉讼费。审理中，原告永乐物业公司撤回了对2012年1月至2012年10月、2020年4月物业服务费和公摊费的诉讼请求，并明确其主张的公摊费就是公摊水电费。事实与理由：被告庞卫系原告永乐物业公司所服务的沙坪坝区XXXX的业主，原告永乐物业公司按约提供了相应的物业服务，被告庞卫应缴纳相应的物业服务费等费用，但被告庞卫一直拖欠拒绝缴纳。故原告永乐物业公司诉至法院，请求判如所请。被告庞卫辩称：一、被告确系沙坪坝区XXX的产权人，房屋建筑面积确为72.27平方米；二、被告在2011年接房时就向物业公司交了一笔钱，这就是物业服务费，之后原告从未对被告进行催收，故此后被告未向原告缴纳过费用，原告的诉讼请求已超过诉讼时效；三、未交纳物业服务费的原因如下：1.原告从未对被告进行催收；2.物业服务不到位：接房时被告的防盗门有问题，让物业来修理，物业称需要更换，但是至今未更换或修理；楼上安装防盗网损坏被告家外墙，物业也不管；物业管理不到位，小区环境脏乱差；四、对物业服务收费按照0.84元/平方米的标准有异议，被告认为原告的物业服务达不到0.84元/平方米的标准；五、对公摊费不认可，被告认为物业没有公摊费的标准；六、对于违约金不认可，被告没有违约，且原告主张的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：2012年10月25日，重庆沙坪坝区汇东汇景雅居小区业主委员会（甲方）与原告重庆永乐物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》。该合同约定：“委托管理期限为贰年，自2012年10月25日起至2014年10月24日止。甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的日常维护、养护和管理。2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3.市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的修缮、养护和管理。4.公共场所、房屋共用部分(包括公共楼道、通道、走廊、小区内的道路)的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。5.交通秩序维护与车辆停放的管理。6.协助做好物业管理区域内的公共秩序维护工作。7.物业档案资料管理。8.物业项目使用专项维修资金的预算和计划，实施后公示。9.装修管理。10.物业服务费和本合同规定的其他费用收取。11.与政府协调搞好周边的噪音与环境污染管理。12.法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。物业服务收费：住宅0.84元/月·平方米(按建筑面积计算收费)。缴费时间：甲方应协助乙方督促业主（或物业使用人）于每月10日-25日期间，到物管处向乙方缴纳（或预交）物业管理费及其他应缴费用。违约金标准：业主（或使用人）若未按时缴纳物业服务费等应缴费用的，乙方有权按每日3‰的标准向业主（或物业使用人）收取违约金。”后重庆沙坪坝区汇东汇景雅居小区业主委员会与原告重庆永乐物业管理有限公司分别于2014年10月24日、2017年10月24日再次签订了物业服务合同，物业服务事项、住宅的物业服务收费标准、缴费时间、违约金标准的约定同2012年10月25日的合同内容。另查明，被告庞卫系重庆市沙坪坝区XXX的所有人，该房屋建筑面积为72.27平方米。被告于2011年接房后居住使用至今。原告为该小区提供物业服务至今。2019年5月26日，原告向被告邮寄律师函，催收2012年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费、公摊费共计5709.20元，快递跟踪记录显示该邮件于2019年5月27日签收。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”重庆沙坪坝区汇东汇景雅居小区业主委员会与原告永乐物业公司签订的物业服务合同不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，对原告和业主均具有约束力。原告及小区业主应当按照约定全面履行自己的义务。被告庞卫提出了诉讼时效的抗辩主张。关于诉讼时效，原《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，《物业服务合同》约定每月物业服务费及其它应缴费用应当在当月10日-25日交纳。每月物业服务费的诉讼时效应当在当月履行期限届满后，即当月26日起开始计算。原告主张被告未交物业服务费的起始时间为2012年11月。2019年5月27日起，原告催收物业服务费的行为发生诉讼时效中断的法律效果。原告主张的2016年6月至2019年3月的物业服务费，未超过诉讼时效。2016年6月至2019年3月的物业服务费为2064.03元（0.84元/平方米·月×72.27平方米×34个月）关于原告提出的要求被告支付物业服务费的主张。被告称其2011年接房时向物业公司缴纳了一笔钱，这就是物业服务费，但其并未举示证据证明其已缴纳2012年11月至2019年3月的物业服务费，被告应当就此承担举证不能的不利后果。此外，被告称原告物业服务不到位、小区环境脏乱差等，但其举示的证据不足以证明原告的物业服务质量严重过低可以达到减免物业服务费的程度。关于原告提出的要求被告支付公摊水电费的主张，因物业服务合同对公摊水电费并无约定，且原告提供的证据亦不能反映出被告在2012年11月至2019年3月期间实际应当分摊的水电费，故本院对该主张不予支持。关于原告提出的要求被告支付违约金的主张。原告永乐物业公司与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定，业主或物业使用人未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。经原告催收，被告逾期至今仍未支付物业服务费，依约应当支付违约金。被告主张违约金标准过高，结合原告的损失情况,本院酌情调整违约金标准至年利率百分之六。故被告应以2016年6月至2019年3月期间每月应缴物业服务费为基数，按年利率百分之六的标准，从当月26日起计算至当月物业服务费付清之日止，向原告缴纳违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条,《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：被告庞卫于本判决生效之日起三日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付2016年6月至2019年3月期间的物业服务费2064.03元；被告庞卫于本判决生效之日起三日内向原告重庆永乐物业管理有限公司支付逾期缴纳物业服务费的违约金，违约金以2016年6月至2019年3月期间每月应交物业服务费为基数，按年利率百分之六的标准，从当月26日起计算至当月物业服务费付清之日止；驳回原告重庆永乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告庞卫负担，此款由被告庞卫于本判决生效之日起三日内向原告重庆永乐物业管理有限公司付清。本判决为终审判决。审 判 员  任 璐二〇二〇年五月二十二日法官助理  李朝镜书 记 员  田彬融