贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初1694号 原告：正安县酷业物业管理有限公司。 统一社会信用代码：91520324675420599J。 住所地：贵州省遵义市正安县凤仪镇北苑社区鸿宇商住楼18号门面。 法定代表人：刘开良，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：何芬，系该公司员工。 被告：叶小英，女，1981年4月16日生，汉族，小学文化，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县），无业。 原告正安县酷业物业管理有限公司与被告叶小英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月25日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理，原告正安县酷业物业管理有限公司委托诉讼代理人何芬、被告叶小英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安县酷业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费2001元、违约金200元、资料费30元，共计2231元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年6月与“爱尚城南”小区业主委员会签订物业服务合同。自2016年7月1日，原告为“爱尚城南”小区提供物业服务。服务的内容为小区建筑物设备设施维修维护，公共区域正常秩序管理、日常生活垃圾的清理清运，草坪花草树木的养护等，并每月向相关部门缴纳公用水费、电费、卫生费和国家税收。被告住“爱尚城南”小区凤栖苑C4-7-4号房屋，面积为95.28m2。欠费时间：2016年7月1日至2019年12月30日，欠费金额:2001元（共计42个月，按0.5元/月/m2收取物业费）。被告得到原告提供的服务后，每月应向原告缴纳物业管理费，服务收费标准约定按照住房建筑面积0.5元/m2/月收取。原告向被告提供服务至今，曾多次催收被告缴纳所欠物业服务费，至今未果，故提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告叶小英辩称：对原告诉称我的房屋面积及我欠物业费时间无异议。对小区有没有业主委员会，以及业主委员会与原告签没签物业合同我不清楚，小区换物业公司我们也不知道，但我于2012年5月22日接房入住时，已向物业公司交了1000元装修保证金，至今没退还。我至今没缴物业的原因是因为原告的物业服务不到位，法院检查后一直没有改善。小区交通秩序管理上，因小区车位少车辆堵塞，物业公司还设置花杆收费，导致业主还没有停车的位置，我家车在之前因停放还曾被交警队贴过罚单罚过款。我每个月向守岗亭的保安交100元的停车管理费用，但我的车辆被剐蹭后物业公司也不管，是我们自己去修理的。卫生上，每栋楼下面没有垃圾桶。因此，我不同意原告的诉讼请求。 双方当事人围绕诉辩主张，依法向本院提供了如下证据，原告提供的证据有：《合同书》1份，员工工资发放表1份，共用部位的水、电费8份，电梯维保、电子门维修票据2份，化粪池清理票据2份，下水道疏通、沉沙井清掏支出费用票据4份，排污主管道维修票据2份，增加监控设备及维修票据2份，物业服务现场图片28张，座谈记录2份和现场图片5份，规范停车通知1份，小区业主座谈记录和签到表各1份，催缴物业费通知1份、通话记录截屏1份、催收现场图2份，《收据》1份，证明原告按照物业服务的内容，履行了对共用设施设备维修维护，区域保洁、交通秩序管理、绿化带养护等服务职责，并支付相关费用，以及因本次诉讼花去资料打印费30元的事实。被告提供的证据有：《收据》1份，证明自己于2012年5月22日向物业公司缴纳了1000元装修保证金，至今未退还的事实。 综合当事人提供的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2016年6月19日，原告与“爱尚城南”小区业主委员会签订了物业服务的《合同书》，合同约定，小区业主委员会将“爱尚城南”小区含住宅、商铺、地下车库、街道等）委托给原告提供物业服务。由原告按步梯0.5元/月/m2、电梯、商铺按1元/月/m2、地下车库管理费按60元/月/位、露天车位按80元/月/位向业主或物业使用人收取物业服务费，临时停放根据正安物价局备案标准收取。合同期限自2016年7月1日至2021年6月31日止。合同并约定了其他事项。合同签订了，自2016年7月1日起，原告为该小区提供物业服务。被告系该小区凤栖苑C4-7-4号房屋业主，于2012年5月22日接房入住，房屋面积为95.28m2。因认为自己向前期物业管理公司（即贵州大堂物业管理有限公司正安分公司）所缴的1000元装修保证金未得到退还，以及认为原告的物业服务不到位等，被告拒向原告缴纳2016年7月1日至今的物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付2016年7月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2001元、违约金200元、资料费30元，共计2231元，并承担本案诉讼费。 同时针对该小区“凤栖苑”目前的物业服务情况，经本院与正安县住房与城乡建设局现场查验存在：各楼口的电子门锁均损坏长时未恢复；苑内无垃圾桶；部分楼道的楼梯铁扶手损坏未恢复；二处平台死角有垃圾长期未清理，公共区域有二处动物粪便未及时清理；个别业主住宅或门面前有废弃物未清理，楼梯下有旧沙发等废弃物堵塞；围墙堡坎处有建筑堆积，未规范清理；小区边角由废弃的摩托车未清运；路灯无灯罩、部分绿化带损毁未补栽花草树木；岗亭保安着装不整，无巡视巡逻登记；人行道车辆乱停乱放等须整改问题。 对原告提供的上列《合同书》等证据，因客观真实，来源合法，本院予以采信。对被告提供的《收据》，因无物业公司的盖章确认，缺乏证据的客观性、关联性，本院不予采信。 本院认为：原、被告虽未直接签订物业服务合同，但从《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定看，因此，原告与“爱尚城南”业主委员会签订的物业服务书《合同书》对包括被告在内的该小区业主都具有约束力。在原告按照物业服务约定内容履行后，被告应负向原告支付物业服务费的义务。因从2016年7月1日其至今，在原告提供物业服务期间，被告一直未缴纳物业服务费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故原告请求被告支付自2016年7月1日起至2019年12月31日止物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，合法有据，本院予以支持。鉴于本院与正安县住房与城乡建设局现场查验，目前该苑的物业服务存在电子门锁损坏长时未恢复、小区人行道车辆乱停乱放未彻底治理、部分楼道铁扶手损坏至今未修复等服务瑕疵、服务不到位的事实，原告除在今后的物业服务中加以整改外，按照物业服务质价等偿原则，应扣减其相应服务期间的物业费用，故酌定由被告支付原告从2016年7月1日起至2019年12月30日止的物业服务费1600.7元（95.28m2×42个月×0.5元/月/m2×80%）。 对原告请求被告支付违约金200元、资料费30元的主张，虽被告从2016年7月1日至今未缴物业服务费，但原告自身也存在服务瑕疵，从合同角度，双方均有违约之过错，且物业服务《合同书》对业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费应承担的违约责任并无明确约定，故原告的该项请求，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 对被告提出的1000元装修保证金问题，即便庭审中被告未主张退还，但该1000元装修保证金，非原告收取，且该1000元装修保证金《收据》作为白条收据，并无物业公司的盖章确认，况涉及被告与收取该笔费用的相关物业公司是否结清2012年5月22日起至2016年6月30日止的物业服务费等具体情况，与原告主张的物业服务费无直接关联，被告可持相关证据另案主张权利，但并不妨碍原告物业服务费请求权的行使。对被告提出的每月已交100元停车费，但车辆停放被交警罚款、车辆被刮问题，因被告无证据证明，且涉及损害赔偿法律关系，故被告以上述理由拒缴物业服务费的抗辩主张，因事实及理由不充分，本院不予采纳。 综上所述，为公平保护物业服务企业、业主或物业使用人的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、限被告叶小英在本判决生效后五日内支付原告正安县酷业物业管理有限公司2016年7月1日起至2019年12月30日止的物业服务费1600.7元； 如义务人在判决确定的期间未履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安县酷业物业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安县酷业物业管理有限公司负担7元，由被告叶小英负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳不服一审判决部分上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛