河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初561号原告甘静静，女，汉族，1989年11月29日生，住信阳市浉河区。委托代理人陈守华，信阳市平桥区平西街道法律服务所法律工作者，一般代理。被告信阳吉家房地产经纪有限公司。法定代表人王永战。住所地：信阳市浉河区。委托代理人陈北平，系该被告公司员工，特别授权。第三人翟祥，男，汉族，1993年6月20日生，住信阳市浉河区。第三人翟小红，男，汉族，1968年10月28日生，住信阳市浉河区。第三人刘本娥，女，汉族，1968年8月29日生，住信阳市浉河区，系第三人翟小红配偶。原告甘静静与被告信阳吉家房地产经纪有限公司（以下简称吉家房地产公司）、第三人翟祥、第三人翟小红、第三人刘本娥因居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘静静的委托代理人陈守华、被告吉家房地产公司的委托代理人陈北平、第三人翟祥、翟小红、刘本娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘静静诉称，2019年11月24日原告通过被告信阳吉家房地产公司介绍，拟购买一套房屋位于信阳市××天下××区××单元××室（有吉家房地产公司开具的专用收据发票23400元佐证）。之后当天，与房东签订了房屋买卖（转让）合同，并有被告翟祥签字的押金2万元收条一张佐证。1、后原告发现合同内容上，甲方售房人翟祥不是该房屋的所有权人，被告知道自己是不合法的，于2019年12月13日才补办委托手续，这是违反法律程序的。2、书面合同约定的面积也与实际房屋面积不相符合，且吉家房地产公司，就该房屋周边环境等问题，隐瞒房屋所处位置弊端，并未履行义务告知原告购买该房屋的旁边有殡仪馆。3、原告知道该房屋存在这些问题时，就找吉家房地产公司要求退购房定金20000元及中介费23400元，吉家房地产公司不管，也不负责调解，购房款定金20000元及中介费23400元也不退。为维护原告合法权益，根据相关规定诉至法院，请求依法判令：1、撤销原、被告的房屋买卖（转让）合同；2、被告吉家房地产公司返还给原告中介费23400元；3、被告翟祥收受房屋押金2万元返还予原告；4、本案诉讼费由被告承担。被告吉家房地产公司辩称，被答辩人与答辩人签订的《居间服务合同》已生效，答辩人不存在任何过错，无需退还中介费。1、被答辩人与翟祥签订的《房屋买卖合同》（以下简称该合同）是双方在不违背真实意思条件下签订的，该合同真实有效。签订合同前，被答辩人对翟祥提供房屋手续及相关材料已经做了详细的了解，对房屋产权登记所有权人信息已知情，在其知情的情况下签订的该合同当然合法、真实、有效。答辩人完全按照《居间服务合同》内容履行居间服务义务，无需退还中介费。2、该合同上甲方签字虽然是翟祥，但是翟祥是房屋所有权人的儿子，完全可以受托代理处分该房屋。后房屋所有权人出具授权委托书予以追认，并明确该房屋买卖等所有事项委托给翟祥，所以翟祥代表房屋所有权人与被答辩人签订该合同仍然有效。该合同签订后，被答辩人担心委托授权有问题，在尽快配合被答辩人的情况下，翟祥及其房屋所有权人在信阳市景明公证处对该委托书的内容及真实性进行公证，委托书内容及签字是房屋所有权人真实意思表示。3、关于答辩人提出买卖房屋的周边环境问题根本不存在。签订该合同前，被答辩人与答辩人公司职员多次现场看房，对房屋的位置及周边环境已经很清楚，自愿签订的居间服务合同。被答辩人提出附近有殡仪馆是子虚乌有。答辩人按照合同内容提供居间中介服务，房屋周边环境不属于答辩人居间服务内容，最终选定房源是由被答辩人自己选择确定的，与答辩人无关。4、从选房及签订该合同的过程，一直是被答辩人故意拖延，拒绝办理过户，单方撕毁合同，造成该合同无法正常履行，根据《居间服务合同》第三条3规定，答辩人有权收取本次居间服务费用并不予返还。第三人翟祥辩称，1.关于原告所起诉的第一项的委托书问题。首先，翟祥系刘本娥与翟小红之子，翟祥是受其父母委托卖的房子，在卖房子之前就口头约定并手写了委托书，我国《合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。因为在此之前原告就想找各种借口违约，我们担心原告不承认口头和手写委托书遂去公证处又公证了打印的委托书，即原告所说的补办的委托书。我们认为，委托书只要是委托人的真实意思表示，委托内容没有违反法律法规的强制性规定，不管是哪种形式均具有法律效力。再者我们卖房子是事实，委托人与被委托人内部并没有纠纷，因此这不能成为原告想要解除合同的理由。2.关于原告所说合同与房产证面积不符的问题。不动产证上的房屋面积是116.65平方米与我们签在合同上的118平方米面积有1.35平方米的误差，这也是我们办完房子解押后才看到的。但这点法律条文上有明确规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。我们的房子交付面积与合同面积相差1.1%，在3%的误差之内，属于合理误差，买方不能以此作为违约的理由。3.关于原告说没有告知周围有殡仪馆的问题。首先，我们小区附近并没有殡仪馆。第二，从法律角度讲，目前还没有相关规定要求卖家有告知购房者楼盘周边环境的义务，不能因对周边环境不满意就单方面解除合同，否则就要承担违约责任。4.原告与被告已签订了《房屋买卖合同》现在又找各种理由不买了，根据我国合同法的规定，原告算是违约了，应当承担违约责任。因此我们不仅完全不接受原告诉状中的请求，还会反诉原告，要求原告支付相应的违约金。第三人翟小红、刘本娥共同辩称，我方卖房是事实，是委托我们儿子翟祥卖房的。我们同意儿子翟祥的意见。经审理查明，2019年11月24日原告甘静静经吉家房地产公司介绍，拟向第三人翟祥购买位于信阳市××天下××区××单元××室的房屋。三方签订《房屋买卖（转让）合同》，合同售房人为翟祥（简称甲方），购房人为甘静静（简称乙方），经纪方为信阳吉家房地产经纪有限公司（简称丙方），第一条房屋基本情况1、房屋所售房屋坐落位置：信阳市××天下××区××单元××室。2、该房地产的权利被限制情况为：中国建设银行。抵押状态：该房地产在交易前已经设定抵押，抵押权人为刘本娥、翟小红，甲方应于2019年12月5日前办理抵押解冻或注销手续。第二条成交价格1、甲、乙双方协商后的实际转让成交价格为：共计人民币柒拾捌万元整。第三条交易购房定金及交房保证金说明乙方应向甲方支付的购房定金为人民币贰万元整。第九条违约责任（一）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效、导致乙方无法取得房屋所有权证的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同第四条、第五条约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的；6、此房产权人其配偶或该房屋共有权人不同意出售此房。2019年11月24日三方签订《居间服务合同》，第一条居间服务1、甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方本着诚实守信，尽职尽责的原则，在甲乙双方房屋交易过程中，为保障交易顺利进行，负责办理协助缴纳所需的各项税费，督促交易双方履行应尽义务，并协调处理交易履行中产生的争议和纠纷。2、服务内容：（1）保管交易相关产权材料及其他重要材料；（2）协助办理公证手续、房屋评估手续、房屋抵押登记手续、房屋解押手续；（3）协助办理贷款各种手续，及时跟进审批进度，告知贷款审批进度；（4）协助发送履约催告函件；（5）督促甲、乙双方按约定履行合同义务；（6）协助查看房屋权属证明文件；（7）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（8）促成交易双方签署合法有效的买卖合同；（9）提供法律咨询。第二条居间费用居间服务费共计贰万叁仟肆佰元整，由乙方承担，应于签订本合同当日付清。合同签订后原告甘静静向第三人翟祥支付了2万元的购房定金，向被告吉家房地产公司支付了23400元的中介服务费。第三人翟祥向原告甘静静出具了收条一份，内容为：“今收到甘静静购买我处位于茗阳天下1区118B幢6单元211室房屋购房定金贰万元。翟祥2019.11.24”被告吉家房地产公司向原告甘静静出具吉家地产专用收据一份。2019年12月13日第三人翟小红、刘本娥就涉案房屋全权委托翟祥进行买卖事宜向信阳市景明公证处做了公证。开庭审理前，原告甘静静撤回对被告翟祥、被告翟小红、被告刘本娥的房屋买卖合同纠纷一案的起诉；变更翟祥、翟小红、刘本娥为本案第三人；变更诉讼请求为：1、判令被告吉家房地产公司返还给原告中介费23400元；2、本案诉讼费由被告承担。以上事实有原、被告提供的房屋买卖（转让）合同、居间服务合同、收条、收据及庭审笔录等证据在卷予以佐证。本院认为，公民、法人合法的民事权益应受法律保护。合同三方签订《房屋买卖（转让）合同》、《居间服务合同》系其真实意思表示，合法有效，三方均应按照合同约定履行各自的义务。原告甘静静诉称第三人翟祥不是涉案房屋的所有权人，于2019年12月13日补办的委托手续是违反法律程序的。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，第三人翟祥在合同签订后取得所有权人翟小红、刘本娥的授权，从而取得对该房屋的处分权，该行为合法有效，不违反法律规定。而且《房屋买卖（转让）合同》第一条2项抵押状态中明确显示房屋抵押权人为刘本娥、翟小红，可见原告在签订合同时对房屋权属情况是知晓的。原告诉称书面合同约定的面积与实际房屋面积不相符。第三人辩称不动产证上的房屋面积是116.65平方米与他们签订的合同上的118平方米面积有1.35平方米的误差，该误差比绝对值不超过3%，不违反法律规定。原告诉称涉案房屋旁边有殡仪馆。经本院查明，该房屋所在小区并没有殡仪馆，是该小区的隔壁三五八小区有人去世而临时搭建的灵棚。原告诉称原告提出的上述问题，被告吉家房地产公司不予解决，要求吉家房地产退还原告中介费23400元。本院认为吉家房地产公司作为居间人，其义务主要是促成买卖双方签订合同及相关协助事宜。原告没有证据证明被告违反了居间合同的相关义务。综上，原告诉请被告返还中介费23400元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项之规定，判决如下：驳回原告甘静静的诉讼请求。本案受理费885元，减半收取442.5元，由原告甘静静负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  杨丽华二〇二〇年五月十三日书记员  杨嘉伟