江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初8403号原告：黄湘宁，女，1979年10月31日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：苏州臻宝房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号704室。法定代表人：桂敏。原告黄湘宁与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案受理后，依法由审判员靳义威独任审判，于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告黄湘宁到庭参加诉讼。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄湘宁诉称，原被告于2019年7月29日签订房屋出租委托合同，合同约定，原告将房屋交付被告以后，无论房屋实际出租与否，被告均按照约定的租金标准向原告交付租金，该约定实际上表明双方是房屋租赁关系，并不是房屋出租委托关系。合同补充约定事项注明房屋租赁期间，房租支付不得逾期超过10天，否则视为违约，被告拒绝支付房租，违反合同的约定，给原告造成了损失，现原告要求被告按照合同履行相关义务。因为被告已经向原告表明其将不再继续履行合同，原告认为被告已经构成预期违约，故要求被告就未到期的房租一并支付。由于被告已经构成根本违约，故原告要求被告承担2个月租金的违约责任并赔偿原告给被告免去的一个月租金以及一个月押金的损失共计10400元。请求法院判令：1、被告支付剩余房租款86850元。2、被告支付违约金5200元。3、被告赔偿损失5200元。4、诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付以每月2600元的标准，自2019年11月1日起至判决生效之日止的房屋租金。原告明确第3项诉讼请求中的损失5200元包含被告对原告房屋造成的损伤2600元（相当于一个月的房租）及房屋空置期间的费用2600元（空置期为2019年8月1日至2019年8月31日）。原告另增加诉讼请求：要求解除原被告于2019年7月29日签订的出租委托合同。被告苏州臻宝房地产经纪有限公司未应诉答辩，也未提供反驳原告主张的证据。经审理查明，2019年7月29日，原告（出租委托方、甲方）与被告（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，合同约定：甲方将坐落苏州市相城区峰汇商务广场3-624室房屋委托乙方代理出租，房屋格局为2室1厅1卫，面积为45.60平方米，房屋用途为居住。出租代理期自2019年8月1日至2022年7月31日，共计36月。甲方应于2019年7月31日前将该房屋交付给乙方。房屋月租金为2600元，房屋租金按季度缴付，具体付款日期：2019年8月1日支付5200元，2019年11月1日支付7800元，2020年2月1日支付7800元……。出租代理期内，甲方同意预留出45天不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后于2019年9月1日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金。关于合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、擅自改变房屋用途的；2、利用该房屋从事违法活动。关于违约责任，出租代理期内，甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，甲方向乙方支付两个月租金作为违约金并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。出租代理期内，乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付甲方两个月租金作为违约金。房屋租赁期间，未经甲方书面同意，不得养宠物，不得转租，不得隔断，不得使用罐装天然气，房租支付不得逾期超过10天，否则视为违约，甲方收回房屋。原告在合同落款甲方处签字，被告在协议落款乙方处加盖公章。再查，案涉房屋坐落于苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场3幢624室，原告为该房屋的所有权人。原告明确被告于2019年7月29日向原告支付了自2019年9月1日至2019年10月31日期间的租金5200元，此后被告未再支付任何租金。以上事实，由原告提供的房屋委托出租合同、不动产权属证书等证据及庭审笔录附卷佐证，本院予以确认。审理中，原告陈述，被告将原告房屋出租给了案外人覃有红，租客租期自2019年8月6日至2020年8月5日，但是覃有红只将租金交到了2020年1月5日，到期后覃有红并没有继续交租金给被告，自行搬走了，目前房屋钥匙在原告本人手中。本院认为，原、被告双方签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后,原告依约将房屋交付给被告，被告亦应支付相应的租金。被告仅支付了2019年9月1日至2019年10月31日的租金，其后无正当理由未按约支付租金，致使合同目的无法实现，根据合同约定，原告有权收回房屋，故原告有权要求解除与被告签订的《房屋出租委托合同》，合同解除之日为本院将起诉状副本送达被告之日即2019年12月12日。合同解除前所欠付的租金，被告应予支付。故被告尚应支付原告自2019年11月1日起至2019年12月12日期间按月租金2600元的标准计算的租金3640元。原告陈述被告将案涉房屋出租给了案外人覃有红，覃有红将租金交至2020年1月5日，到期后覃有红并没有继续交租金给被告，已自行搬离，目前房屋钥匙在原告手中，根据本案情况，本院酌情认定被告尚应支付原告自2019年12月13日至2020年1月5日期间按月租金2600元的标准计算的房屋占有使用费2080元。以上，被告应支付原告租金及房屋占有使用费合计5720元。关于原告主张的违约金，因合同中对于双方提前解除合同的情形均约定违约方向守约方支付两个月租金的违约金即5200元，本案合同系因被告的违约行为导致提前解除，原告主张的违约金可以参照该约定标准计算，故本院认定被告应支付原告违约金5200元。关于原告主张的空置期费用损失2600元，因双方在合同中对此并无约定，该请求依据不足，本院不予支持。关于原告主张的房屋损伤损失2600元，因原告未举证证明被告给原告房屋造成的损伤情况，该项请求缺乏依据，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系自行放弃应诉抗辩的权利，所产生的法律后果由其自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及相关法律规定，判决如下：一、原告黄湘宁与被告苏州臻宝房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年12月12日解除。二、被告苏州臻宝房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄湘宁租金及占有使用费合计5720元。三、被告苏州臻宝房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄湘宁违约金5200元。以上二、三项，如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022019460。四、驳回原告黄湘宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1115.50元，由被告苏州臻宝房地产经纪有限公司负担（原告预交的诉讼费用，由本院退还，被告负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起十日内支付至苏州市相城区人民法院诉讼费专户，收款银行中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，收款账号32250199743600001331041059）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：江苏省苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审判员  靳义威二〇二〇年五月十八日书记员  林晓华