云南省建水县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2524民初373号原告：李春林，女，1979年1月29日生，住建水县。委托诉讼代理人：章慧，国浩律师（昆明）事务所律师。委托诉讼代理人：罗怡然，国浩律师（昆明）事务所律师。被告：建水县锐锋房地产开发有限公司。住所地：建水县临安镇临安镇政府路口（奥城百货对面）。法定代表人：王志兴，系该公司负责人。委托诉讼代理人：王建敏，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘雪嬿，云南华垣律师事务所律师。第三人：全勇州，男，1975年11月11日生，住建水县。第三人：全奕蓉，女，1982年7月1日生，住建水县。第三人：张景伟，男，1969年1月29日生，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：李高云，上海段和段（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告李春林与被告建水县锐锋房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依被告申请依法追加全勇州、全奕蓉、张景伟作为第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春林及其委托诉讼代理人章慧、罗怡然，被告建水县锐锋房地产开发有限公司（以下简称“锐锋公司”）的委托诉讼代理人王建敏、刘雪嬿，第三人全奕蓉，第三人张景伟的委托诉讼代理人李高云到庭参加诉讼。第三人全勇州经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告李春林向本院提出诉讼请求：1.由被告向原告支付2018年3月1日至2018年12月31日期间计10个月的租金291666.67元、家具使用费20000元；2.由被告向原告支付违约金100000元。事实和理由：原告系建水县（裕顺奥城）4幢26号商铺的所有权人。2018年3月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于建水县（裕顺奥城）4幢26号商铺作为售楼部使用。合同约定：租期自2018年3月1日至2020年3月31日，年租金350000元，一年一交，并在协议签字生效后10日内支付第一年租金；支付押金10000元以及一次性家具使用费20000元；承租方违约的，已缴纳的房租不予退还，并一次性支付出租方100000元的违约金等。《房屋租赁合同》签订后，被告未按约定支付任何款项。原告向被告催款，被告均承诺会支付，并要求原告不要另租他人，被告至今分文未付。为避免损失继续扩大，原告无奈于2019年1月1日将该商铺以年租金306000元的价格另行出租他人。原告认为与被告订立的房屋租赁合同合法有效，房屋已交付被告，被告应当按照约定支付租金和家具使用费。被告长期不付款的行为已构成严重违约，并导致双方签订的《房屋租赁合同》履行不能，原告被迫以低于原被告约定的租金价格将房屋另行出租，仅此一项，自2019年1月1日至2020年3月31日给原告造成的损失就达55000元，加上原告与被告的沟通成本等无形损失，原告主张被告按约定支付10万元违约金的诉讼请求应得到支持。被告锐锋公司对第三人承认的原告李春林在本案中所主张的事实予以认可，但认为，锐锋公司于2019年3月14日依法进行了股东变更。原告所主张的租赁事实及由此产生的租金等费用是股东变更前产生的债务。而原股东即第三人全勇州、全奕蓉、张景伟在转让股权协议中约定转让前的债权债务由转让方即第三人承担，故承担租金给付义务的责任主体应是第三人全勇州、全奕蓉、张景伟。原告已于2018年12月27日与他人订立合同将房屋另行出租，故原告主张的租金计算期间应为2018年3月1日至2018年12月27日。因房屋租赁关系事实上已解除，房屋已实际另行出租，故对原告造成的损失实际是租金的利息损失，而房屋租赁合同中约定的100000元违约金远远高于该实际损失，应当予以调整。第三人全勇州经本院传票传唤未到庭参加诉讼，未提交书面陈述意见，未提交证据材料。第三人全奕蓉承认原告李春林在本案中所主张的事实，但认为，订立房屋租赁合同的主体是原告与被告，是公司的行为，第三人不应承担付款责任。且在股东转让股份时，已向受让人披露了此笔债务的存在。故应由被告承担支付租金的义务。原告主张的违约金过高，给原告造成的损失只应当以未付的租金计算利息。第三人张景伟承认原告李春林在本案中所主张的事实，但认为，原告的实际损失是未付租金期间形成的利息，以租金291666.67元为本金，按照2018年1年期贷款年利率4.37%计算，其损失为13854.17元，故原告主张的100000元违约金明显高于其实际损失，应予以调整。房屋租赁合同中约定的家具使用费也应当按实际租赁使用期间即10个月折算支付。房屋租赁合同的签订主体是原告与被告，是公司的行为，第三人张景伟在合同签订时虽是公司股东，但不存在出资不到位或者是抽逃出资等行为，依法不应承担对公司债务清偿的连带责任。至于第三人张景伟转让股权时涉及的债权债务承担的约定，与本案不是同一法律关系，不应一并处理。故第三人在本案中没有承担付款责任的事实和法律依据，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：原告与被告原股东即第三人全勇州、全奕蓉、张景伟经协商，原告将其所有的位于建水县（裕顺奥城）4幢26号商铺出租给被告作为售楼部使用。2018年3月23日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：租期自2018年3月1日至2020年3月31日，年租金350000元，一年一交，并应于协议生效后十日内支付第一年的租金；原告的办公用品及家具留给被告使用，两年内一次性支付使用费20000元；协议生效后的违约责任为一次性支付违约金100000元。原告李春林在合同上签名捺印，被告在合同上加盖了公司印章。合同签订后，原告已将房屋交付被告。因被告未按约定支付租金和家具使用费，原告于2019年12月27日将该房屋另行出租。第三人张景伟派人于2019年1月1日将房屋钥匙交还原告。另查明，被告锐锋公司系2013年10月10日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），股东有全勇州、全奕蓉、张景伟。2019年3月14日公司股东变更登记为王志兴、白依薇。第三人全勇州、全奕蓉、张景伟与王志兴、白依薇各自签订的《股权转让协议》约定：转让前的债权债务由转让方承担，转让后的债权债务由受让方承担等。本院认为，依法成立的合同对订立合同的双方具有约束力，应按约定履行各自的义务。本案中，签订房屋租赁合同的双方是原告与被告。被告公司股东的变更不影响被告作为企业法人独立承担民事责任。而股东转让股权时关于转让前债权债务承担的约定与本案不是同一法律关系，不应一并处理。故被告关于公司原股东即第三人全勇州、全奕蓉、张景伟在转让股份时对债权债务的承担另有约定，应由第三人直接承担向原告给付租金的辩解意见，本院不予支持。原告在订立合同后已实际履行了交付房屋的义务，被告应当承担履行给付约定价款的义务。双方约定的合同履行期为2018年3月1日至2020年3月31日，原告虽于2018年12月27日与他人签订合同将房屋另行出租，但双方实际解除合同的时间应为收回房屋钥匙之日即2019年1月1日，即被告实际租赁期间为10个月，按合同约定的年租金折算后应由被告向原告给付租金291666.67元。双方合同还约定了家具使用费为两年内一次性支付20000元，该期间与租赁期间一致，本院认为家具使用费的给付亦应与实际租赁期间相对应，即以10个月折算后应由被告向原告给付家具使用费8333.33元。因被告未按约给付价款，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于被告以合同约定的违约金10万元高于实际损失为由要求予以调整的辩解意见，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。从上述规定表明，合同违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础来判断。本案中，双方订立的房屋租赁合同随着房屋的另行出租已实际解除，给原告造成的实际损失是未支付款项产生的利息损失。原告请求的违约金100000元已超出上述利息损失（自原、被告约定付款之日起次日即2018年3月12日起至2018年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率暂计算至判决前一日）的30%，依法应当予以调整。根据原告的实际损失，结合本案查明的违约行为的过错责任，本院酌情确定由被告一次性支付原告违约金40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：由被告建水县锐锋房地产开发有限公司于判决生效后十五日内一次性给付原告李春林租金291666.67元、家具使用费8333.33元、违约金40000元，以上合计340000元。。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7480元，减半收取3740元，由被告建水县锐锋房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  郭锦清二〇二〇年五月十五日书记员  李耀贤