吉林省辽源市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉04民终127号上诉人（原审被告）：东辽县医药药材有限责任公司。法定代表人：王文武，该公司董事长。委托诉讼代理人：毕精华，吉林达信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽源市惠峰物业服务有限公司。法定代表人：薛银波。委托诉讼代理人：李超，该公司员工。上诉人东辽县医药药材有限责任公司（以下简称东辽医药公司）因与被上诉人辽源市惠峰物业服务有限公司（以下简称惠峰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初2135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人东辽医药公司的委托诉讼代理人毕精华、被上诉人惠峰物业公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东辽医药公司上诉请求：（一）撤销一审判决，重审本案并改判驳回惠峰物业公司的诉请。（二）一、二审诉讼费由惠峰物业公司承担。事实和理由：（一）惠峰物业公司不具备原告的主体资格，本案为物业服务合同纠纷，惠峰物业公司未完成双方之间存在物业服务合同的举证义务。一审中惠峰物业公司提供的《关于接管弃管小区宇升花园小区说明》，没有出具人的签字，不符合最高院《民诉法解释》第115条规定的法人证言形式要件，不能作为证据认定。惠峰物业公司没有提供与业主委员会签订的物业服务合同，惠峰物业公司不具备诉讼的主体资格；（二）退一步讲，即使惠峰物业公司具备诉讼主体资格，但因其未提供《物业服务合同》，无法证明物业服务内容及相应的收费标准，其主张每平方米1.00元的物业费缺乏事实和法律依据。同时，双方在2015年10月11日就物业事宜签订“协议书”，对惠峰物业公司提供物业服务之前的物业费补交及之后的物业费用标准（每年5000.00元）进行了约定。该协议虽约定期限暂定一年，但期满后双方未继续签订协议，惠峰物业公司也没有告知东辽医药公司终止、变更或者撤销，一审判决认定超过期限的2017年按5000.00元收取，但2018年开始按照每平方米1.00元的标准收取物业费错误；（三）东辽医药公司一审提供的照片、垃圾清运费票据可以证明：涉案房屋属于临街门市，正街开门、不从小区内部通过，具有独立的供水、供热、供电设施，单独缴纳垃圾清运费，惠峰物业公司未向东辽医药公司提供与其他业主相同的物业服务，一审判决东辽医药公司按照统一标准支付物业费缺乏事实和法律依据，亦不符合合同法的公平原则。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查清事实，依法改判。惠峰物业公司辩称，（一）惠峰物业公司的主体资格合法，该公司接管宇升花园小区物业经过物业主管部门和所属社区同意；该公司具备物业服务资质证书；双方签订的协议可以证明东辽医药公司承认惠峰物业公司提供物业服务这一事实。故双方虽未签订物业服务合同，但惠峰物业公司接管程序合法，双方形成了事实上的物业合同关系，双方应履行各自义务。（二）物业服务内容和收费标准合法，收费是经过辽源市物业管理办公室盖章确认，且辽源市发改委出台的辽发改收管字﹝2005﹞28号文件明确规定，对非住宅的物业收费价格按每平方米1.00元计算。（三）惠峰物业公司向东辽医药公司提供服务具体内容是对自来水、供热、下水管道、管网供电等一系列公共设施进行维修、养护、管理，对包括东辽医药公司在内的小区所有业主提供物业服务。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。惠峰物业公司向一审法院起诉请求：1.要求东辽医药公司给付所欠物业费116887.16元；2.要求东辽医药公司给付所欠垃圾清运费12000.00元；3.诉讼费由东辽医药公司负担。一审法院认定事实：东辽医药公司系惠峰物业公司物业服务管理的辽源市××园业主，在××区办公经营生意，房屋总面积3593.62平方米，2015年10月11日，经双方协议，东辽医药公司向惠峰物业公司交纳了2015年末以前的物业费共计61800.00元，2015年之前物业费全部结清，并约定从2016年1月开始每年东辽医药公司向惠峰物业公司交纳物业费5000.00元，每年年末结清。从2017年1月开始东辽医药公司未按双方约定交纳每年5000.00元物业费。一审法院认为，惠峰物业公司系具有合法资质的物业服务部门，为东辽医药公司所在小区的物业管理服务单位，惠峰物业公司为该小区业主提供物业管理服务，业主即应履行交纳物业服务费的义务，拒绝交纳是不应该的。东辽医药公司向惠峰物业公司交纳了2016年之前的物业费，自2017年起再未向惠峰物业公司交纳，违反了物业管理规定，应承担违约责任。因东辽医药公司所在的1-7楼系办公营业用房而非住宅，应根据物业收费管理规定，按每平方米1.00元收取物业服务费。东辽医药公司所欠惠峰物业公司物业费2017年1月-12月5000.0元、2018年1月-2019年12月86246.88元（3593.62平方米×1.00元×24个月），共计91246.88元。惠峰物业公司要求东辽医药公司交纳垃圾清运费，但未提供证据证明东辽医药公司欠此费用，因此该请求一审法院不予支持。依照《中华人共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条之规定，判决：东辽医药公司于判决生效后五日内给付惠峰物业服务公司物业服务费91246.88元。案件受理费1439.00元，由东辽医药公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。惠峰物业公司提出如下证据：证据1.辽源市龙山区福民社区居民委员会出具《说明》，证明惠峰物业公司接管宇升花园小区经过主管部门批准；证据2.《征求意见书》证明接管程序符合吉林省物业管理办法的相关规定；证据3.新文化报报纸复印件证明惠峰物业接管小区后物业服务得到社会认可。经质证，东辽医药公司对证据1的真实性不予认可，认为没有出具单位负责人或法定代表人的签名，不符合法人证言的形式要件；对证据2《征求意见书》认为没有通知到东辽医药公司，即使惠丰物业公司通知了部分业主，但亦应证明已经达到了所有业主过半数和专有面积占整体面积过半才能产生相应的法律效力；对证据3真实性没有异议，对证明事项有异议。该报道可以证明小区共有业主一千余户，惠峰物业公司发放的征求意见只有462份，未到达人数过半，不能证明接管合法。本院经审查认为，惠峰物业公司接管宇升花园小区物业是经过辽源市物业和住房维修资金管理中心及龙山区福民社区盖章认可；证据2《征求意见书》是证明惠峰物业征求意见的过程，证明惠峰物业服务公司接管该小区是征得小区内部分业主的同意，本院对证据1、2真实性予以采信；证据3系网络下载的文章，与本案无关联性，故对证据3本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是东辽医药公司应否给付惠峰物业公司2017年至2019年的物业费及具体给付金额。（一）东辽医药公司应当给付物业费。宇升花园系弃管小区，其物业服务的接续问题存在特殊性，双方存在事实上的物业服务合同关系，故双方不存在物业服务合同并不能否认惠峰物业公司已为东辽医药公司提供了物业服务。惠峰物业公司经过物业主管部门和所属社区同意接管该小区物业服务，东辽医药公司作为业主应交纳物业费。（二）物业费的交纳标准问题：1.双方未订立书面的物业服务合同，无约定的物业费标准，应根据实际情况酌定。2.双方的实际情况有特殊性，东辽医药公司所有的房产为临街朝向，其接受有限的物业服务。双方当事人于2015年10月11日签订书面协议，第二条约定“从2016年1月开始每年甲方（东辽医药公司）向乙方（惠峰物业公司）支付物业费5000.00元整（此费用为1-7楼工业设施维修费用及临时维修费用），每年年末结算”；第三条约定“若乙方不再管理此小区物业，则此合同自动终止”；第四条约定“此协议暂定一年”。双方签订此协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，双方应依约履行。双方签订协议后，东辽医药公司交纳了2016年的物业费，从2017年开始拒绝履行合同义务。虽然合同约定期限是一年，但双方合同未变更，未有任何一方主张撤销该合同，且惠峰物业公司为东辽医药公司提供的物业服务及双方的合同基础未发生重大情势变更，亦不存在协议第三条约定的惠峰物业不再管理该小区，合同自动终止的情况。一审起诉时惠峰物业公司对2017年物业费要求按每年5000.00元收取，2018年至2019年的物业费按照每平方米1.00元计算的依据是辽源市发改委和辽源市房产局共同签发的辽发改收管字﹝2005﹞28号文件。该文件颁布于2005年11月29日，双方合同签订于2015年10月11日，双方协议签订时就已经存在该文件，可见双方是基于提供物业服务的具体情况而签订的协议。3.根据前述特殊情况，双方按2015年10月11日协议继续履行为宜。惠峰物业公司主张东辽医药公司2018年、2019年按每平方米1.00元交纳物业费没有根据。一审法院认定2017年按照5000.00元交纳，2018年至2019年物业费按照每平方米1.00元交纳不当，应予纠正。综上所述，东辽县医药药材有限责任公司的上诉请求部分成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但裁判结果不当，一审法院未在判项中驳回被上诉人辽源市惠峰物业服务有限公司的其他诉讼请求不当，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽源市龙山区人民法院（2019）吉0402民初2135号民事判决；二、判决上诉人东辽县医药药材有限责任公司于本判决生效后五日内给付被上诉人辽源市惠峰物业服务有限公司2017年至2019年物业服务费合计15000.00元（每年5000.00元）。三、驳回被上诉人辽源市惠峰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1439.00元，由辽源市惠峰物业服务有限公司负担1272.00元，由东辽县医药药材有限责任公司负担167.00元。二审案件受理费2082.00元，由辽源市惠峰物业服务有限公司负担1841.00元，由东辽县医药药材有限责任公司负担241.00元。本判决为终审判决。审判长 申 颖审判员 朱建勇审判员 闫春平二〇二〇年五月八日书记员 刘 丽