云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初991号原告：咸丽琼，女，1962年5月5日出生，汉族，居民，住弥勒市。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许毅辉，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告咸丽琼与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告咸丽琼、被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人许毅辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告咸丽琼向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告于2016年8月14日签订的《委托投资经营合同》继续履行；2.判令被告向原告支付自2019年9月1日起至2020年8月31日止的房屋租金20720元；3.请求人民法院判令被告以欠付租金20720元为基数，按照每天0.05%向原告支付自2019年9月13日至2020年3月24日止共计193天的逾期违约金1999.48元；4.请求人民法院判令被告以欠付租金20720元为基数，按照每天0.05%向原告支付自2020年3月25日起至付清全部租金之日止的逾期违约金；5.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月14日，原告与被告签署了《商品房购销合同》，合同编号为10003393。被告将其建设的位于弥勒县房屋出售给原告。该房屋的建筑面积为37.76平方米，单价为6859.11元每平方米，房屋总价款为人民币259000元。购房合同签订后，原告依约支付了全部购房款。为支持被告的经营计划，2016年8月14日，原、被告双方又签署了一份《委托投资经营合同》，约定原告将该房屋交由被告投资经营，期限为12年，即自2016年9月1日至2028年8月31日。被告每年按照该房屋总价款的8%即人民币20720元向原告支付房屋租金（投资收益）。其中，《委托投资经营合同》第六条第二款约定了房屋租金的支付期限，即第一年的房屋租金被告应当在原告将房屋交付其使用之日起7个工作日内一次性向原告支付，剩余年限的房屋租金按年支付（当上年租金到期后的7个工作日内，被告应当将当年的房屋租金向原告一次性支付完毕）。同时，《委托投资经营合同》第九条第四款还约定，被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定的租金的0.5‰向原告支付违约金。但《委托投资经营合同》签订后，被告仅向原告支付过两年的租金，之后的租金经原告多次索要，被告不但没有支付，还以无力支付为由，意图毁约，并明确表示不会再按原《委托投资经营合同》履行付租义务。现该房屋已由被告出租给了第三方骊都国际大酒店管理公司用于经营酒店业务，而被告在向酒店经营方收租。综上，原告认为，原、被告双方签署的《委托投资经营合同》并未违反我国现行法律的任何强制性或禁止性规定，该合同真实、合法、有效，被告应依约履行合同义务。被告明确拒不履行合同义务又将该房屋出租给第三方经营并收取租金的行为，已严重违反了《委托投资经营合同》的约定，侵害了原告的正当合法权益。据此，为维护自身的合法权益，原告特依据我国合同法、民事诉讼法等相关法律法规的规定向法院提起诉讼。被告云南吉成投资有限责任公司辩称，1.双方签订的《委托经营合同》已无法继续履行，请求法院判决解除合同。一是合同履行过程中，出现了情势变更情形。根据合同第五条“合同的存续2.在本合同有效期限内，乙方将受托标的物经营管理权转让给第三方时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给该第三方。该第三方必须遵守本合同之规定。当第三方不能履行本合同规定的部分或全部权利和义务时，乙方作为担保方承担起相应权利和义务”的约定，已经将涉案房产同意委托给弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司继续经营管理。目前，被告经营管理团队散伙，负债累累，深陷诉讼等，早已无法正常经营，而且统一委托管理人——弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司也濒临破产、无力支撑。被告及弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司无力继续履行合同，主要与当前经济大环境低迷有关，属于合同履行过程中的情势变更情形，可以减免被告的法律责任。二是，从去年年底至今，受新冠××影响，对我国经济的影响特别是旅游业的冲击十分巨大，对被告的经营更是雪上加霜。新冠××疫情属于不可预知、不可避免、不可克服的意外因素，属于法定的不可抗力情形，应当免除被告的法律责任。2.《委托经营合同》过去不能继续履行的法律责任不在于被告。合同第三条、第八条均约定被告“承担经营中的全部成本，并指定有效控制成本的方法和标准”、有权“根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改”，因此，被告根据当前的市场变化，在第一年合同履行期限届满之前，向原告提出合同变更履行的选择方案，希望通过经营方案的调整和整改，控制经营成本，保证合同的继续履行，但原告予以拒绝。3.请求驳回原告的诉讼请求。如前所述，合同已经不具备继续履行的可能性和必要性，不能履行的根本原因在于情势变更情形和不可抗力因素，过错不在被告，故被告不应承担原告诉求的违约金。此外，原告拒绝变更合同的履行方式和履行内容后，根据合同法第六十八条、第六十九的规定，应该中止合同的履行或者解除合同，但原告怠于行使，最终导致诉累。根据合同法第一百一十九条的规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故原告要求支付2019年4月1日之后的租金和违约金于法无据，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1.《商品房购销合同》复印件1份、购房发票复印件2份，欲证实原告向被告购买房屋，房款已经全部付清，原告是合法的出租人。2.《委托投资经营合同》、《委托经营合同之补充协议书》复印件各1份，欲证实原告将房屋租给被告使用，双方对租赁相关事宜及违约金进行了约定。经质证，被告对原告提交的证据均无异议。被告云南吉成投资有限责任公司为证实其主张的事实及反驳原告的诉讼请求，向本院提交了《委托经营管理合同》复印件1份，弥勒市畅远旅游文化开发有限责任公司2016-2018资产负债表、利润表、财务报表复印件各1份，云南吉成投资有限责任公司2016-2018资产负债表、利润表、财务报表复印件各1份，《借款展期协议》2份、法人借条1份，欲证实被告和弥勒畅远旅游文化开发有限责任公司均无能力再继续履行《委托经营合同》，合同目的已无法实现，应当解除。经质证，原告对被告提交的证据的真实性有异议，不能证实被告欲证实的内容。经过举证、质证，本院认为，原告提交的证据，真实、客观，被告无异议，能证实原告欲证实的内容，本院予以采信；被告提交的证据，跟本案无关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年8月14日，原告咸丽琼与被告云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第16层1-1604号房，房屋建筑面积37.76平方米，每平方米价格6859.11元，房屋总价为259000元。同日，原告与被告签订《委托投资经营合同》，约定原告将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告将委托标的向原告交付使用起12年，即2016年9月1日至2028年8月31日；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金标准为：按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为20720元／年。第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内，被告向原告一次性支付。以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告将当年租金向原告一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告无正当理由逾期向原告交付租金，被告应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按约支付了被告全部购房款。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告咸丽琼与被告云南吉成投资有限责任公司自愿协商签订的《委托投资经营合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原告要求支付租金及违约金的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持，就原告主张支付自2019年9月13日起至2020年3月24日止的违约金，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，故被告最迟应于2019年9月10日前支付租金，现原告要求支付自2019年9月13日的违约金，本院予以尊重，自2019年9月13日起至2020年3月24日止的违约金为1999.48元（20720元×0.0005×193天）。针对被告的辩解，本院认为，被告在本案中未就解除合同提起反诉，故对合同是否解除在本案中不予处理；违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，本案被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果，且案涉合同系被告提供的格式合同，合同中已明确约定违约金的计算方式，被告现要求免除违约金的辩解意见，无事实和法律依据，其辩解不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告咸丽琼与被告云南吉成投资有限责任公司于2016年8月14日签订的《委托投资经营合同》继续履行。二、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告咸丽琼自2019年9月1日起至2020年8月31日止的房屋租金20720元及自2019年9月13日至2020年3月24日的违约金1999.48元，合计22719.48元；并以未付租金为基数，按日万分之五计算支付自2020年3月25日起至上述租金付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费368元，减半收取计184元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  杨婷婷二〇二〇年五月二十九日书记员  张稚涓