山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终783号上诉人（原审原告）：夏网生，男，1966年5月5日出生，汉族，住江苏省句容市。委托诉讼代理人：孙乐友，山东领威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海荣昌房地产集团有限公司，住所地山东省威海市环翠区张村镇普沱路102－23号。法定代表人：韩树波，总经理。诉讼代表人：威海荣昌房地产集团有限公司管理人。委托诉讼代理人：陈晶，山东胶东律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵隆，山东胶东律师事务所律师。上诉人夏网生因与被上诉人威海荣昌房地产集团有限公司（以下简称荣昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省威海市环翠区人民法院(2018)鲁1002民初6929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏网生上诉请求：撤销一审判决并依法改判支持夏网生的诉讼请求。事实和理由：1.按照荣昌公司给夏网生出具的收款收条的数额加上银行发放贷款的数额，能够确定夏网生全额向荣昌公司支付了购房款。虽然荣昌公司偿还了上述贷款，但对夏网生而言仅仅是荣昌公司享有对夏网生的债务，可依法行使追索权，从根本上不能影响夏网生所享有的对该案涉房屋的物权。2、退一步讲，即使法院认定荣昌公司代偿贷款系荣昌公司与夏网生之间债权债务关系，张村镇政府部门根据荣昌公司破产的情况，作出一个指导性意见，即购房人交纳的购房款达到购房款总额的30%以上就可以向购房者交付房屋。本案中，夏网生交纳的首付款数额及支付的贷款利息数额已经达到了购房款总额的30%以上，可以要求荣昌公司交付房屋。荣昌公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。夏网生向一审法院起诉请求：荣昌公司继续履行双方签订的商品房共建协议书并交付房屋；荣昌公司在满足办理不动产登记的条件下协助夏网生办理房屋不动产权登记手续。一审法院认定事实：2010年2月27日，夏网生与荣昌公司签订商品房共建协议，约定夏网生参与荣昌公司开发建设的位于威海市环翠区张村镇姜南庄旧村改造项目暨嘉祥景苑项目B8座1603室，房屋编号为荣昌公司建设时的建筑编号，最终以房管部门编号为准；共建商品房建筑面积84.66平方米，每平方米单价3370元，总价271039元，最终面积以具有房产测绘资质的机构实际测量面积为房产价值计算的依据，多退少补；双方在签订本协议时夏网生自愿一次性支付全额总房款271039元，其中首付61039元，待双方签订商品房预售合同时全部自动转为购房预付款；荣昌公司预计取得预售许可证的时间为2011年5月31日，若超过该时间，则从该时间始至取得预售许可证的时间止，夏网生一次性付款中担保贷款部分的利息由荣昌公司承担；交房具体时间以商品房预售合同约定的时间为准；荣昌公司以威海日报公告时间为准通知夏网生签订商品房预售合同，在签订商品房预售合同前，夏网生如需办理按揭贷款，须向荣昌公司提供按揭贷款所需资料，因夏网生原因不能正常办理按揭贷款手续而造成的一切后果，荣昌公司不承担任何责任；夏网生未按照荣昌公司公告时间至荣昌公司处签订商品房预售合同或不予签订商品房预售合同，则视为夏网生自动放弃共建权，荣昌公司须将夏网生已付共建款不计息退还夏网生，本协议自动解除，荣昌公司可将房屋另售他人；该协议还约定了其他事项。2010年3月2日，夏网生向荣昌公司支付首付款61039元。2010年3月15日，夏网生向威海农村商业银行神道口支行贷款21万元，贷款到期日为2012年3月14日。贷款当日，该21万元从夏网生账户支付至荣昌公司账户。2012年3月14日，荣昌公司通过其工作人员孙玲玲将21万元存入夏网生贷款账户，银行流水明细中显示收回贷款本息。夏网生偿还贷款期间利息共计22063.47元。另查明，2016年4月29日，一审法院裁定荣昌公司进入破产重整程序，并指定山东胶东律师事务所和威海铭信清算事务所有限公司担任荣昌公司管理人。一审中，夏网生申请证人于某出庭作证，欲证实夏网生本案所诉情形与于某类似。于某出庭作证称，其于2010年3月18日与荣昌公司签订了借款担保合同，于某从威海农村商业银行神道口支行以其个人名义贷款20万元转交给荣昌公司，贷款利息由证人于某负责偿还。于某于2014年1月7日与荣昌公司签订商品房预售合同，并在2014年向银行贷款15万元作为房款支付给荣昌公司，荣昌公司于2017年将房屋交付给证人于某。荣昌公司认为证人陈述与本案无关，不予质证。夏网生主张政府确定的交付规则为购房人支付了30%以上的款项应当履行交房义务，本案中夏网生支付首付款61039元，支付利息总额22063.47元，房屋总价款为271039元，已付款项及利息总额占比30.66%，已经达到了交房条件。荣昌公司陈述其在进入破产重整程序后已经按照法律规定向包括夏网生在内的债权人公布了债权申报通知，夏网生应当按照规定向荣昌公司申报债权。政府并没有制订购房人支付了30%以上的款项应当履行交房义务的规则。一审法院认为，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项规定，合同解除的，合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行完毕的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。具体到本案中，至一审辩论终结时，荣昌公司并未将案涉房屋交付夏网生，夏网生并未偿还以其名义所贷21万元中的本金部分，该贷款并非系购买案涉房屋所贷，夏网生亦未支付完毕全部抑或大部分购房款，双方均未履行完毕共建协议约定的义务。荣昌公司自2016年4月29日经裁定进入破产重整，管理人自法院受理破产申请之日起二个月内未通知夏网生继续履行合同。综上，夏网生请求继续履行共建协议并请求夏网生交付房屋的请求不予支持，但其可以就该商品房共建协议所支付的款项，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等法律规范，在破产程序中主张相应的民事权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回夏网生请求威海荣昌房地产集团有限公司继续履行双方签订的商品房共建协议书并交付房屋、在满足办理不动产登记的条件下协助夏网生办理房屋不动产权登记手续的诉讼请求。案件受理费2683元，由夏网生负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为夏网生是否有权要求荣昌公司继续履行案涉商品房共建协议书。荣昌公司自2016年4月29日经裁定进入破产重整，案涉商品房共建协议书系破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行，张村镇人民政府物权对此作出决定。现荣昌公司管理人并未在破产重整申请受理后二个月内通知夏网生，视为解除案涉商品房共建协议书，该解除符合法律规定，无需经夏网生同意。现夏网生在案涉商品房共建协议书已经解除的情形下，要求荣昌公司继续履行并交付房屋、在满足办理不动产登记的条件下协助夏网生办理房屋不动产权登记手续，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，夏网生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2683元，由上诉人夏网生负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二〇年五月二十二日法官助理李佳忆书记员张济节