河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0411民初427号原告：王若瑜，女，1995年8月23日出生，汉族，住平顶山市湛河区。委托诉讼代理人：王竞飞，河南前行律师事务所律师。被告：平顶山长久置业有限公司，住所地：平顶山市湛河区姚电大道与稻香路交叉口南100米万和世家小区4号楼1单元1楼。法定代表人：贾飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘梦浩，女，1995年12月3日出生，汉族，平顶山长久置业有限公司员工，住河南省武陟县。原告王若瑜与平顶山长久置业有限公司（简称长久置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王若瑜及其委托诉讼代理人王竞飞、被告长久置业公司的委托诉讼代理人刘梦浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王若瑜向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令解除王若瑜与长久置业公司签订的《平顶山恒大珺睿府商品房认购书》；2.判令长久置业公司返还王若瑜定金20000元；3.诉讼费用由长久置业公司负担。事实和理由：2019年9月8日，王若瑜与长久置业公司签订编号为0004444《平顶山恒大珺睿府商品房认购书》，约定王若瑜认购长久置业公司的平顶山恒大珺睿府16号楼2幢904单元房屋一套，并依约缴纳定金20000元。在签订协议时，长久置业公司明确承诺“无理由退房”。商品房认购书签订后，王若瑜因家庭经济原因无法继续购买上述房屋，遂要求长久置业公司解除商品房认购书并退还已交纳的定金20000元。但长久置业公司不履行“无理由退房”的承诺，不予向王若瑜退还定金。为维护王若瑜的合法权益，故诉至法院。长久置业公司辩称，商品房认购书是双方的真实意思表示，已经依法成立并生效，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，双方均应按照认购协议书的约定履行义务。在案涉房屋签署认购书后，王若瑜未按照案涉合同约定进行履行，长久置业公司在王若瑜违约后向其发出解除合同的通知，此行为合法正当，于法有据，故王若瑜的诉讼请求应予以驳回。王若瑜围绕其诉讼请求依法提交了以下证据：证据1.《平顶山恒大珺睿府商品房认购书》一份、银行回单一份，拟证明王若瑜向长久置业公司缴纳认购款项的事实，但双方所签订的认购书为格式合同；证据2.恒大地产集团有限公司关于《全面实施无理由退房的重大决定》文件一份、《无理由退房协议书》（模板）一份、长久置业公司拟定的《自愿放弃签署》一份、王若瑜与长久置业公司销售顾问赵某某之间的微信聊天记录一份，拟证明某某地产集团对其旗下楼盘推行全面实施无理由退房承诺措施的客观存在。长久置业公司却让其销售人员在王若瑜不知情的情况下，提供自愿放弃签署》让王若瑜签署。长久置业公司拟定的自愿放弃签署》为格式合同，其格式条款属于让合同当事人放弃重大自身权利，因未尽到明确提示义务而无效，长久置业公司应当履行恒大集团公司全面推行的无理由退房承诺；证据3.录音一份、《自愿放弃签署》一份，拟证明王若瑜与长久置业公司在签订认购书时确实签订长久置业公司提供的《自愿放弃签署》，可以证明长久置业公司通过这种行为逃避无理由退房承诺的相关责任，且《自愿放弃签署》的内容属于格式条款，属于让合同当事人放弃自身重大权利的条款，因长久置业公司未尽到提示义务，故该条款无效，长久置业公司仍应履行恒大集团全面推行的无理由退房的承诺。长久置业公司对证据1真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认购书不属于格式合同，根据认购书第九条可以得知在签订认购书时王若瑜已经阅读并同意公示在售楼部相关提示协议及附件等样板条款且同意签订本认购书，认购书中约定的房屋价值、价款、付款方式均为双方达成一致而形成的合议，本认购书合法有效，双方均应按照认购书履行，且应遵守诚实信用原则；对证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，恒大地产集团推出的无理由退房的承诺是针对某某地产旗下签订了无理由退房协议书的顾客，签订了正式的商品房买卖合同后，在无任何违约情况下才可享受无理由退房。本案中王若瑜与长久置业公司未签订无理由退房协议书及正式的商品房买卖合同且存在违约行为，不符合任何一条无理由退房的条件。长久置业公司已向王若瑜发出解除合同的通知，解除了双方所签订的认购书，故王若瑜因为违约而导致的定金损失应由其自行承担。长久置业公司围绕其辩称意见依法提交了以下证据：证据1.认购书一份，拟证明认购书是双方基于合意签订的合法有效的预约合同，双方均应按照合同履行，王若瑜未按照认购书履行付款义务应当承担定金被扣除的责任；证据2.解除通知书一份、邮寄单底联及邮寄物流信息打印件一份，拟证明因王若瑜先行违约，长久置业公司已向其发出解除合同的通知，并按照认购书约定扣除定金，王若瑜已签收。王若瑜对证据1真实性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为该份认购书是双方为了重复使用而预先拟定的格式合同，其中第5、7、8、9条均未与王若瑜进行协商，该四条作为免除长久置业公司相关责任及排除王若瑜相关权利的条款均未明确向王若瑜方提示及说明，应属于无效的格式条款，格式条款的无效不影响其他条款的有效；对证据2真实性无异议，对合法性及证明目的均有异议，该通知书是基于无效的格式合同条款而发出的单方解除通知，不对王若瑜产生约束力，且通知上王若瑜的姓名书写错误，存在严重瑕疵，从形式上也没有达到有效的目的。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日，长久置业公司为甲方（出卖人），王若瑜为乙方（买受人），双方签订《平顶山恒大珺睿府商品房认购书》一份，王若瑜自愿向长久置业公司认购平顶山恒大珺睿府楼盘16号楼2单元904室商品房一套，该商品房建筑面积120.10平方米，单价为6622元/㎡，总金额为人民币795881元。双方约定：1.乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；2.乙方选择按揭付款方式，乙方须于2019年9月10日前支付首期房款145881元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；3.乙方必须在约定的付款方式和期限内到平顶山恒大珺睿府营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；4.如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；5.乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。同日，王若瑜签订《自愿放弃签署》，该协议书载明：平顶山长久置业有限公司：本人在签订恒大珺睿府楼盘16幢2单元904房《认购书》前已仔细阅读在销售现场公示的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议以及所有相关文件，自愿承担并履行相应的义务。现本人自愿放弃签署《无理由退房协议书》，确认不申请无理由退房，并不追究出卖人任何责任。买受人：王若瑜；身份证号码：；房号：16-2-904；王若瑜在买受人签字处签名捺印。其中“现本人自愿放弃签署《无理由退房协议书》，确认不申请无理由退房，并不追究出卖人任何责任”该句话为加重了字体颜色。王若瑜同日向长久置业公司缴纳了20000元定金。2019年9月10日，王若瑜未按认购书规定的时间向长久置业公司支付首期房款148375元。长久置业公司于2019年10月13日向王若瑜下达了通知，内容为：王若喻（瑜）女士，您好，阁下于2019年9月8日与我司签订了平顶山恒大珺睿府楼宇认购书（编号0004444），认购了平顶山恒大珺睿府16栋904单位。依据认购书，阁下须于2019年9月30日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。该通知王若瑜已签收。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。王若瑜与长久置业公司签订的平顶山恒大珺睿府商品房认购书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。本案中，王若瑜未在双方约定的时间缴纳首付款及签订商品房买卖合同，致使双方签订合同的目的已经不能实现，故长久置业公司享有解除合同的权利，因其已向王若瑜下达了解除合同的通知，王若瑜并在2019年10月14日签收，已经产生了解除合同的法律效果。故对王若瑜的该项诉讼请求本院不予处理。关于定金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，王若瑜与长久置业公司签订了《自愿放弃签署》，放弃了相关权利，且其未履行认购书中要求其按时交纳首期房款及签订商品房买卖合同的约定已构成违约，故王若瑜无权要求长久置业公司返还定金。王若瑜诉请无事实根据和法律依据，本院不予支持。对于王若瑜认为双方所签署的《自愿放弃签署》系格式条款，且该条款排除了王若瑜的主要权利，应为无效的意见。该协议书中明确载明：现本人自愿放弃签署《无理由退房协议书》，确认不申请无理由退房，并不追究出卖人任何责任，且该句话加重了字体颜色，从内容看，该协议书并非格式条款，此系王若瑜自己主动放弃相关权利，作为一个完全民事行为能力人，应该对其行为后果承担相应的责任。王若瑜不能事后以所签订的《平顶山恒大珺睿府商品房认购书》及《自愿放弃签署》系格式合同及格式条款为由为其违约行为开脱，这样也有违合同订立过程中所应遵循的诚实信用原则，如果以此否定其在合同中应承担的义务，那么合同订立的目的与意义亦不复存在。故对其上述意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王若瑜的诉讼请求。案件受理费400元，减半收取200元，由王若瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  焦俊艳二〇二〇年五月十五日书记员  赵许洛附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。