上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2844号原告：陶正玲，女，1952年6月17日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈心俊，上海市刘和王律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱惠，上海市刘和王律师事务所律师。被告：黄立吾，女，1955年12月23日出生，汉族，现住上海市。委托诉讼代理人：陈振生，上海泛洋律师事务所律师。第三人：赵殿雁，男，1954年10月22日出生，汉族，住上海市飞虹路XXX弄XXX号XXX室。委托诉讼代理人：沈秋明，上海泛洋律师事务所律师。原告陶正玲与被告黄立吾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用简易程序，审理中，经第三人赵殿雁申请，本院依法追加赵殿雁为本案第三人参加诉讼。第三人赵殿雁以有独立请求权第三人身份提出确认合同无效诉讼，本院将该纠纷与原告陶正玲与被告黄立吾房屋买卖合同纠纷合并审理，公开开庭进行了审理。原告陶正玲及其委托诉讼代理人陈心俊、被告黄立吾及其委托诉讼代理人陈振生、第三人赵殿雁的委托诉讼代理人沈秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶正玲向本院提出诉讼请求：1.被告配合原告办理完成上海市襄阳南路XXX号乙XXX室房屋产权变更手续；2.被告支付未及时配合办理变更登记产权所引起原告税收增加部分的税款20,000元。审理中，陶正玲变更诉讼请求为：1.判决原被告于2000年3月15日签订的《上海市职工所购公有住房出售合同》有效；2.判令被告继续履行合同，并立即配合原告办理完成上海市襄阳南路XXX号乙XXX室房屋产权证变更过户手续；同时，撤回原诉请2关于税款的诉讼请求。事实和理由：原、被告双方于2000年3月15日签订《上海市职工所购公有住房出售合同》，约定，被告将坐落在上海市徐汇区襄阳南路XXX号乙XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出售给原告，原告向被告支付房屋价款含装修补偿款113,000元。原告支付了全部价款，被告也将涉案房屋交给原告使用至今，但被告未能配合原告办理涉案房屋产权过户手续。原告催促无果，遂诉至法院，要求判如所请。黄立吾辩称，原被告2000年签订的合同应属无效。因为涉案房屋系黄立吾单位分配给黄立吾及其家庭成员的福利房，配房人口还包含黄立吾丈夫赵殿雁、儿子、母亲及婆婆。黄立吾擅自处分夫妻共同财产，赵殿雁不予追认，故合同应属无效；其次，涉案房屋为公房，经黄立吾2000年购买为产权房，根据当时政策，五年后可进入市场，原被告签订的合同违反政府对公房的管理秩序，故也应属无效；再次，公有住房的出售应当取得所有同住成年人的同意，经房地产行政管理部门审核，原告购买涉案房屋未取得同住人同意、未有房地产行政主管部门审核，故该合同应属无效；最后，根据上海市高级人民法院1996年10月31日公布的《处理公房出售纠纷意见》第十四条“在法定限制交易期间内买卖房屋的，房屋买卖合同无效”，故诉争合同无效。原告明知涉案公房不符合上市出售条件，不能办理房地产转让登记申请，却说她一个人可以“搞得定”欺骗了被告，故要求撤销购房协议。即使法院认定诉争合同有效，请求法院依据合同法第九十四条第四款规定，确认合同解除或变更协议。原告要求办理过户手续，违反合同法第一百一十条的规定，应该予以驳回。2000年购房协议签订后，原告一直未要求被告履行，直至去年12月才提出，被告一直在银行上班至2010年退休，且也告知被告单位地址、联系电话，原告声称联系不上被告不属实；实际是签订协议后，原告要求被告配合提供的材料、填写的表格，被告都一一进行了配合，房产证、房屋钥匙都交给了原告，原告在近20年的时间没有要求被告履行，超过诉讼时效，故要求驳回原告全部诉请。赵殿雁辩称，涉案房屋为第三人与被告的夫妻共同财产，未经过共同共有人同意，被告擅自处分公有住房的行为无效。涉案房屋源于被告所在单位增配给被告及包括第三人在内的家庭成员共同居住的已购公有住房。依据已购公有住房上市交易的规定：一是需购房后有五年的限售期；二是需经政府主管部门审批。本案诉争房屋所涉及的交易转让行为违反已购公有住房上市交易的限制性规定，因而无效。退一步讲，即使合同有效，原告在该合同项下的请求权已过诉讼时效。故赵殿雁作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求。赵殿雁向本院提出诉讼请求：1.要求确认赵殿雁对上海市襄阳南路XXX号乙XXX室房屋享有共有权；2.要求确认原告陶正玲与被告黄立吾于200年3月7日签订的《购房协议》以及《上海市职工所购公有住房出售合同》无效；3.判令陶正玲立即将涉案房屋返还于赵殿雁；4.陶正玲赔偿赵殿雁因房屋被占用所遭受的损失30万元。审理中，赵殿雁撤回第一、三、四项诉讼请求，仅要求确认原告与被告签订的《购房协议》以及《上海市职工所购公有住房出售合同》无效。事实与理由：赵殿雁与黄立吾于1981年结婚至今。2019年12月，赵殿雁得知原告至徐汇法院起诉被告。2019年12月30日，赵殿雁至房地产交易中心查询得知涉案房屋登记为被告一人所有。黄立吾于夫妻关系存续期间取得涉案房屋，故涉案房屋为黄立吾及赵殿雁的夫妻共同财产。涉案房屋是公有住房，是被告单位于1999年10月分配给黄立吾、赵殿雁及儿子、母亲、岳母的福利分房。在1999年12月，被告瞒着赵殿雁向配售单位申购了涉案房屋，并于2000年3月7日，在未经赵殿雁同意的情况下，与原告串通一气，擅自签订了《购房协议》及《上海市职工所购公有住房出售合同》，在签订协议后不到一个星期就将涉案房屋交予原告，损害了第三人和国家利益，故提出上述请求。陶正玲辩称：不同意赵殿雁的诉请。当时签订合同的时候，赵殿雁到场，并填写了《上海市职工所购公有住房出售合同》一式四份中一份合同文本的首部“黄立吾”及第一条条款中的手写内容。赵殿雁对此事是知情。黄立吾辩称：同意赵殿雁的请求。本院经审理认定事实如下：黄立吾与赵殿雁于1981年结婚，二人系夫妻关系。1999年10月25日，因黄立吾、赵殿雁、赵某某(黄立吾儿子)、胡某某(黄立吾母亲)、徐某某(黄立吾婆婆)原居住的延平路XXX弄XXX号7B房屋拥挤，为改善居住条件，黄立吾单位中国建设银行上海市分行为黄立吾增配上海市襄阳南路XXX号乙XXX室，受配人员为黄立吾、赵殿雁。1999年12月16日，黄立吾向配售住房单位申购了涉案房屋的产权。2000年3月7日，黄立吾(甲方)与陶正玲(乙方)签订《购房协议》，约定，甲方向乙方出售涉案房屋一室户壹套，整套房价112,000元，预付定金5,000元，具体事项以后办理，定金5,000元已由乙方交给甲方。2000年3月13日，涉案房屋登记权利人为黄立吾。房产证附记“完全产权五年以后可以进入房地产市场”。2000年3月14日，黄立吾出具《收据》，内容为，收到陶正玲涉案房屋房款玖万元。同日，陶正玲出具《收据》，内容为，今收到黄立吾女士襄阳南路XXX号乙XXX室住宅钥匙壹套(叁把)，另外收到购买公有住房证明壹份，住房配售单壹份，房产证收到后，将上述贰份原件归还黄立吾女士，特此立据。2000年3月15日，黄立吾(出售人、甲方)与陶正玲(购买人、乙方)签订《上海市职工所购公有住房出售合同》，主要内容为“甲方同意将涉案房屋出售给乙方，总价款11万元。本合同签订之日，乙方向甲方支付5,000元作为购房定金。甲、乙双方同意本合同生效之日起1个月内乙方将上述房屋价款分2次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵购房价款。乙方于2000年3月15日以现金方式向甲方支付9万元；乙方于2000年3月30日以现金方式向甲方支付2万元。甲方应自本合同房地产权利转移之日起七日内将房屋交付给乙方使用。甲方保证上述房屋权属清楚。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在7天内将乙方的已付款(不计利息)返还给乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起的7天内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房总价款的万分之五违约金。任何一方逾期七天以上未履约的，视为悔约，违约方按本条第一款的规定承担责任，但双方另有补充协议的除外。本合同连同附件一式四份。补充条款：乙方在甲方实得房款11万以外，补偿所出售房屋的装修费，在最后一次付房款时，乙方另付给甲方叁仟元整。”陶正玲表示当时合同签了五份；黄立吾确认合同上的其名字的签字均为本人签署；赵殿雁确认《上海市职工所购公有住房出售合同》中有一份的首部及第一条的手写内容为其书写，但其原本以为是为了购买他处的房屋才填写这个材料，后发现是襄阳南路房屋就没有再填写下去离开了现场。2000年4月19日，黄立吾出具《收条》，收到陶正玲18,000元系售涉案房屋房款。2000年4月14日，黄立吾填写《上海市已购公有住房上市出售确认申请表》申请出售涉案房屋，2000年8月8日物业管理部门上海永平置业有限公司出具意见为“同意”。2019年11月，陶正玲找到黄立吾，要求黄立吾办理过户手续，黄立吾不同意。以上事实，除原、被告、第三人庭审中的陈述外，另有《购房协议》、《上海市职工所购公有住房出售合同》、收据、收条、住房配售单、《上海市房地产转让、登记申请书》、《上海市已购公有住房上市出售确认申请表》、房地产权证、不动产登记簿等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原、被告确认，涉案房屋的房款已经付清，被告配合原告填写了《上海市房地产转让、登记申请书》、《上海市已购公有住房上市出售确认申请表》将上述材料交给了原告(上述材料留有黄立吾的工作单位、联系电话)，并将涉案房屋以及产证原件交给了原告；同时被告将涉案房屋交付给原告，原告一直居住涉案房屋至今，并缴纳涉案房屋管理费、维修基金。第三人表示，一直不知道涉案房屋已经被处理，所以在原告起诉前都没有主张过对涉案房屋的权利。庭审后，原告表示，自愿承担交易过户产生的全部税费，并自愿补偿被告15万元。本院认为，本案争议焦点之一为原被告签署的《购房协议》、《上海市职工所购公有住房出售合同》是否有效。《购房协议》、《上海市职工所购公有住房出售合同》订立时原、被告均系完全民事行为能力人，签署上述两份协议出售、购买涉案房屋均系签约方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效。被告及第三人抗辩被告擅自处分夫妻共有的涉案房屋，未经过共有人之一的第三人同意或追认，故合同应无效之意见；鉴于第三人自认《上海市职工所购公有住房出售合同》中一份的首部“黄立吾”及第一条条款中房屋地址为其所书写，在近二十年中第三人对涉案房屋去向不闻不问，且被告、第三人至今未提供第三人坚决不同意出售涉案房屋提起相关诉讼的充分证据，故本院认定，第三人知晓并默认涉案房屋出售事宜，对第三人及被告的该抗辩意见，本院不予采信。故原告要求确认2000年3月15日签订的《上海市职工所购公有住房出售合同》有效之诉讼请求，并无不当，本院予以支持。本案争议焦点之二为是否应该继续履行合同，完成过户手续。依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，配合房屋过户系出售方应尽的义务。根据《合同法》的相关规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。鉴于双方间买卖合同于2000年3月15日签订，在本案原告起诉前，被告未提起解除合同的诉讼或进行催告，故被告无权主张解除或撤销。涉案房屋系公有住房出售，有五年限售期，且需主管部门许可，但合同签订至今已过五年，当下履行已无障碍。本案争议焦点之三本案是否已过诉讼时效。《上海市职工所购公有住房出售合同》未约定办理过户的具体时间，根据法律规定，履行期限不明确的，债权人可以随时要求履行，原告于2019年11月向被告提出办理产权过户手续，且原告于2000年4月19日前付清房款，同年被告也将涉案房屋交付给原告使用，故原告要求被告办理涉案房屋不动产变更登记手续，未超过诉讼时效，对被告及第三人诉讼时效的抗辩，本院不予采信；因此，原告要求继续履行合同，被告配合办理过户手续，于法有据，本院予以支持。原告自愿承担交易过户中产生的所有税费，并愿意补偿被告15万元，符合公平原则，本院予以准许。原告、第三人在本案中撤回部分诉讼请求，均系其自行处分的权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第一款第四项、第九十五条规定，判决如下：一、陶正玲、黄立吾于2000年3月15日签订的《上海市职工所购公有住房出售合同》有效；二、黄立吾继续履行2000年3月15日签订的《上海市职工所购公有住房出售合同》，于本判决生效之日起十五日内配合陶正玲办理上海市襄阳南路XXX号乙XXX室房屋不动产变更登记手续(交易中产生的税费全部由陶正玲负担)；三、陶正玲于本判决生效之日起十五日内向黄立吾支付补偿款150,000元；四、驳回赵殿雁的全部诉讼请求。案件本诉受理费减半收取计150元，由黄立吾负担；第三人赵殿雁提出诉讼请求案件受理费减半收取计1,250元，由赵殿雁负担。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 汪俭蓉二〇二〇年五月二十一日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。