湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂03民终672号上诉人（一审原告)：杜红英，女，1969年5月19日出生，汉族，户籍住所地：湖北省十堰市茅箭区，现住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：王传锋,湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（一审被告）：柳燕，女，1958年8月7日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：范学振，湖北博理律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，签收法律文书。一审被告：张从英，女，1969年4月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。一审被告：艾留国（系张从英丈夫），男，1971年7月20日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。上诉人杜红英因与被上诉人柳燕、一审被告张从英、艾留国案外人执行异议之诉一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）鄂0302民初2283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜红英上诉请求：1、撤销原判，改判不得执行位于十堰市××箭区××街办××路××号房屋（房权证号：十堰房权证茅箭区字第××号房屋、以下简称案涉房屋），并解除对该房屋的查封、扣押、冻结措施，或将本案发回重审；2、判令柳燕承担本案诉讼费。事实和理由：1、杜红英与张从英、艾留国于2011年7月14日签订《房屋买卖合同》购买案涉房屋，杜红英已经支付了全部购房款并于同年实际占有、使用房屋至今，杜红英对涉案房屋屋享有合法的产权，涉案房屋未能办理产权过户的原因在张从英、艾留国。2、涉案房屋是武当街办堰口村居委会在1997年开发建设的居民住宅和商用楼房，整栋楼房中的90多套房屋都已卖给了他人居住。涉案房屋先由十堰润基实业公司购买后用于办公，张从英、艾留国于2007年7月从该公司购得涉案房屋并办理了房产证，2011年7月，艾留国又将此房产转卖给杜红英。3、原判适用法律错误。杜红英与张从英、艾留国签订的是《房屋买卖合同》，并不是关于土地使用权的出让、转让或出租合同，法律并没有禁止集体土地上的房屋正常交易，原判适用《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定错误。4、柳燕与张从英、艾留国之间仅有30余万元的债务纠纷，可是其却申请查封价值上千万元的财产，超标的申请查封、扣押和保全。柳燕不仅申请查封了案涉房屋，同时还申请查封了张从英、艾留国位于十堰市××箭区××街办××单元××房产（不动产证号：十堰房权证茅箭区字第××号）和位于十堰市××区车城街办××路的房产（不动产证号：十堰房权证张湾区字第××号），柳燕的权利已经得到足额的保障和保护。柳燕、张从英、艾留国均未提交书面答辩意见。杜红英向一审法院起诉请求：1、判决不得执行案涉房屋，并解除对该房屋的查封、扣押、冻结措施；2、判令柳燕、张从英、艾留国承担本案诉讼费。一审法院认定事实：艾留国、张从英将案涉房屋（登记权利人为艾留国，产权证号：十堰房权证茅箭区字第××号，产权面积764.21平方米，房产用途为办公）出售给杜红英，双方于2011年7月14日签订《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：涉案房屋交易总价为155万元，杜红英已于2011年3月16日起给付艾留国、张从英购房款50万元，合同签订后再付艾留国、张从英购房款10万元，计60万元，同时，杜红英于2011年5月起承接艾留国、张从英用该房在建行抵押贷款743086.83元的还款，余款在房屋产权过户后一次性支付给艾留国、张从英；艾留国、张从英协助杜红英同堰口村委会协商处理土地权属分户事宜，分户费用由杜红英负担；艾留国、张从英应于2011年6月1日前将涉案房屋交付给杜红英，并应在交房当日无其他费用和产权纠纷；杜红英应于过户手续办理完毕后一周内一次性支付剩余购房款等。2011年11月22日，艾留国、张从英出具《收条》，内容为收到杜红英购买涉案房屋房款80万元，余款75万元按合同执行，房屋已交接。杜红英已帮助结清艾留国用涉案房屋在建设银行的抵押贷款及通过银行转账等方式向艾留国、张从英付清了合同约定的案涉房屋购房款。柳燕与张从英、艾留国民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年3月12日作出（2019）鄂0302民初893号之一民事裁定书和（2019）鄂0302执保64号协助执行通知书，并依据上述文书于2019年3月13日在十堰市不动产登记中心查封了涉案房屋。杜红英向一审法院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。一审法院于2019年4月28日作出（2019）鄂0302执异109号执行裁定，驳回杜红英的异议请求。杜红英不服，在法定期限内提起执行异议之诉，引起诉讼。另查明：涉案房屋所在的土地所有权及使用权人均为××箭区武当街办堰口桥村民委员会，地类（用途）为办公，土地使用权类型为集体土地。一审法院认为：本案的争议焦点是杜红英对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，艾留国、张从英将登记在艾留国名下的案涉房屋出售给杜红英，该房屋买卖行为必然涉及到案涉房屋所在的土地使用权的处分。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。涉案房屋所在的土地系武当街办堰口桥村民委员会的集体土地，杜红英并非该集体经济组织成员。艾留国、张从英与杜红英于2011年7月14日签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效。在一审法院查封案涉房屋之前，杜红英未能签订关于案涉房屋的合法有效的书面买卖合同，其就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。杜红英主张不得执行案涉房屋，并要求解除案涉房屋的查封、扣押、冻结措施，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决驳回杜红英的诉讼请求。案件受理费80元，由杜红英负担。本院二审期间，杜红英围绕其上诉请求提交了以下证据：1、2007年4月4日，十堰润基实业有限公司与艾留国签订的《房产转让合同》，该合同约定十堰润基实业有限公司将案涉房屋转让给艾留国。2、2007年4月，十堰润基实业有限公司和艾留国向十堰市房屋产权登记机构提交的《产权转移登记申请书》、《十堰市房屋产权登记申请书》及艾留国购买案涉房屋时所交纳的税费票据，其中上述的《房产转让合同》和《产权转移登记申请书》均载明交易的房屋产权类型是自管房产。拟证明艾留国是通过交易的方式取得案涉房屋，案涉房屋可以进入房地产市场进行交易。柳燕和张从英对上述2组证据的真实性不持异议，但柳燕称上述证据只能证实艾留国取得案涉房屋的事实。本院认为，因当事人对上述2组证据的的的真实性均予以认可，本院予以确认，对杜红英所主张的证明目的，本院结合本案的其他证据，在判理部分予以评述。本院二审查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋所在的土地所有权及使用权人均为××箭区武当街办堰口桥村民委员会，地类（用途）为办公，土地使用权类型为集体土地。依据我国现行法律规定，集体土地上所建设的房屋是限制交易的。具体到本案而言，案涉房屋所使用的土地类型为集体土地，现仍登记在十堰市茅箭区武当街办堰口桥村民委员会名下，土地的用途为办公。艾留国、张从英将案涉房屋出售给杜红英，该房屋买卖行为必然涉及到案涉房屋所在的土地使用权的处分，而杜红英并非集体经济组织成员，故艾留国、张从英与杜红英于2011年7月14日签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效。至于杜红英上诉提交的十堰润基实业有限公司向艾留国出售案涉房屋时签订的合同和申请办理产权转移过户登记的申请书及交纳的税费票据，只能证实艾留国取得案涉房屋产权的事实，不能由此推定案涉房屋可以不受限制可以进入房地产市场进行交易，故杜红英的上诉请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除人民法院执行的情形，对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，杜红英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由杜红英负担。本判决为终审判决。审判长 李 婧审判员 王 涛审判员 肖建军二〇二〇年五月二十六日书记员 付 余