浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1865号 上诉人（原审被告）：陈猛，男，1981年1月12日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 被上诉人（原审原告）：陈桃英，女，1994年1月9日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：项杰、张国梁，浙江嘉韵环理律师事务所律师。 上诉人陈猛因与被上诉人陈桃英房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：（一）陈猛向杭州顶峯餐饮管理有限公司（以下简称顶峯公司）承租余杭区崇贤上亿广场五楼“味时代美食广场”16-20#档口。陈猛陈述顶峯公司法定代表人通过微信告知其上述档口应缴费用合计705000元，其中20#档口租金79000元、押金2万元、进场公装35000元，其于2018年8月7日向该公司法定代表人转账交纳房租等合计555000元。庭审中，陈猛提交其与顶峯公司签订的《合同解除协议》复印件一份，该协议载明陈猛无条件放弃案涉20#档口的经营权，双方于2018年9月18日签署的商铺租赁合同解除，双方无任何经济纠纷，落款时间2019年6月24日。 （二）陈桃英拟承租案涉20#档口，于2018年6月26日以微信转账的方式向陈猛交付定金3万元。2018年7月2日，陈猛出具说明一份，载明：有关进场费4万元，在合同到期后，如果乙方不续签此租约，可由乙方找下家转租或转让给第三方，在甲方同意前提下，乙方可向第三方下家收回此4万元进场费。2018年7月13日，陈小英账户转沈伟账户12万元，备注“陈桃英转陈猛租上亿广场5楼20号底铺”。2018年9月30日，陈桃英、陈猛签订《商铺租赁合同》一份，载明：陈猛出租给陈桃英上亿5F咪时代美食广场20#门面房1间，租赁期自2018年9月30日至2020年9月29日；第一年上半年租金为3万元，第一年下半年租金为36000元，第二年租金9万元；收取押金2万元，合同到期如无欠水电等应承担的费用，及店面无损坏，全款无息退还；进场费4万元；免租期从2018年9月30日至2018年11月14日。后陈桃英开办“陈桃英餐饮店”。陈猛于2018年11月3日通过微信告诉陈桃英营业执照1000元由他负责。期间，陈桃英在《味时代美食广场业主协议》上签字，该协议载明以下主要内容：针对上亿广场内二楼物美超市自行增加美食广场事宜，味时代美食广场给予商户优惠，其中租金上半年在合同基础下降三分之一，下半年下降五分之一，减免租金每月充物业费，多余的以现金形式返还等，落款时间2018年9月28日。 2019年4月8日，陈猛微信告诉陈桃英，“如果你还想继续做好好做的，那么房租或者物业可以谈。…要退也可以。退的话，已经交了房租，肯定是不退的，进场费也不退的，交的押金可以可以退，那么就这两种选择…”。陈桃英表示“我本来问他们，他们说会和你商量，叫我找你。”同月18日，陈桃英告诉陈猛“明天他们去上亿谈开与不开的问题！你明天有空去吗”。陈猛回复“他们通知我了。给出处理方案以后我会告诉你的，等我消息”。20日，陈桃英向陈猛发送空白《味时代美食广场业主协议》（内容为第二次给予商户优惠，其中租金在原签订的租赁合同基础上下降40%，优惠期自2019年5月13日至11月12日），陈猛回复“我问过了，退场的话他们说按合同走，都不退的”“我也没办法了”。2019年5月6日，陈桃英告知陈猛“我那个店铺不开了！准备清点！我那个押金可以退吗”。陈猛表示“反正商场如果退我肯定要退给你，他不退我也没办法”。2019年6月4日，陈桃英表示“不用退了！先放那里吧！”同月27日，陈猛转告陈桃英整理冰箱内物品，“说臭了”。陈桃英告诉陈猛这两天没空，估计里面电费没有了，让他们清理好了。2019年7月30日，陈桃英得知明天开始不能搬且钱已退给陈猛，问陈猛“退不退”“我跟你是签了跟你签的合同，不是跟他们签的合同。”陈猛建议陈桃英先搬走物品，至于“全额退款的方案什么东西，这个我有责任，我会处理啊”，表示要等他回来。 另查明，市场监督管理部门留存的“陈桃英餐饮店”申请材料包括租赁合同、同意转租证明、委托代理人证明各一份，该份租赁合同的出租方为顶峯公司，承租方为陈桃英，租赁标的为20#商铺，租赁期限从2018年9月1日至2019年9月1日，年租金3000元，落款日期2018年9月1日；该份同意转租证明系上亿公司出具，载明其与顶峯公司于2018年4月25日签订租赁合同，承租崇贤街道亿荟城7号楼用于经营美食广场，其同意承租方将部分区域即1至20号商铺转租，用于经营餐饮小吃，转租期限二年。陈桃英否认该份租赁合同、委托代理人证明中的“陈桃英”系其所签。经与周家正核实，案涉美食广场各商铺营业执照均由顶峯公司统一委托办理。 （三）2019年8月1日，上亿公司向顶峯公司发出通知：根据《杭州亿荟城商铺租赁合同》的约定，顶峯公司应于2019年3月20日前缴清第二季度租金及管理费，截至上亿公司2019年7月17日发送《解约通知函》，仍未缴纳；顶峯公司收到函件后于2019年7月24日回复《情况说明和撤场告知函》，明确告知撤场；根据合同约定和《解约通知函》，2019年7月20日正式解除合同，并于2019年8月2日起上亿公司将有权处理商铺内的装修、设施、设备。 陈桃英诉至原审法院，请求：1.解除商铺租赁合同，要求陈猛退还押金20000元、进场费40000元、租金36000元；2.陈猛承担本案诉讼费等相关诉讼费用。 原审法院认为：陈桃英、陈猛之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现陈桃英、陈猛对陈桃英已支付款项没有异议，但陈桃英主张非其原因导致租赁合同无法继续履行，故要求陈猛返还押金、进场费和多付租金，而陈猛抗辩认为陈桃英已与其上家形成租赁关系，且陈桃英上交的相关费用应由陈桃英与上家结算。经查，市场监督管理部门留存的材料虽有租赁合同，但合同主要内容与事实不符，亦不能确认租赁合同中承租人的签名系陈桃英本人所写，而陈桃英、陈猛之间签订有正式文本，陈猛亦表示营业执照费用由其负责，此后与顶峯公司等的联系也以陈猛为主，且与陈猛陈述的其与顶峯公司于2019年6月24日解除租赁合同相印证，故陈猛上述抗辩意见不成立，不予采信。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。现陈猛已于2019年6月24日与顶峯公司解除了租赁合同，且因顶峯公司与上亿公司之间产生纠纷，案涉20#商铺被责令腾退，致使合同目的不能实现。基于庭审中，陈猛表示陈桃英于2019年5月停业并离场，而陈桃英自认其于2019年7月底搬离案涉商铺，结合陈桃英、陈猛之间的微信记录显示陈桃英在2019年5月6日告知陈猛“我那个店铺不开了”，6月27日，陈猛转告陈桃英清理物品，陈桃英表示让他们清理好了等情形，认定陈桃英最迟已于2019年7月30日搬离，即双方之间的租赁合同应于2019年7月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因陈桃英、陈猛之间的租赁合同已解除，且陈猛已与顶峯公司解除合同并完成结算，陈猛未提交证据证明因陈桃英原因致使其遭受损失或其有权扣减押金、进场费等的情形存在，故陈猛理应返还陈桃英所缴纳的押金、进场费和多付的租金，经核算，其中截至2019年7月30日的租金为54000元，剩余租金36000元陈猛应予以返还。陈猛辩称多付租金应抵扣物业费的意见，因无相关证据予以证明，不予采信，陈猛可收集证据另行主张。综上，陈桃英要求陈猛返还押金20000元、进场费40000元、剩余租金36000元的诉讼请求，理由充分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2019年12月19日判决：一、陈桃英与陈猛于2018年9月30日签订的《商铺租赁合同》已于2019年7月30日解除；二、陈猛于判决生效后十日内返还陈桃英租金36000元、押金20000元、进场费40000元；三、驳回陈桃英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1100元，由陈猛负担。 宣判后，陈猛不服，向本院提起上诉称：一、陈猛与陈桃英不存在租赁合同关系，一审法院事实认定错误。正如陈猛在一审中陈述的事实，2018年9月1日陈猛将案涉商铺转租给陈桃英后，因陈猛不愿再参与案涉商铺的转租事宜，便协助陈桃英与案外人顶峯公司签订租赁合同，同时将收到的租金、押金以及进场费支付给顶峯公司（仅保留少部分作为类似于“中介”服务报酬性质的收益），陈桃英与顶峯公司形成租赁合同关系。该份租赁合同虽与事实情况不符，但该份合同内容与事实的不一致也仅是因顶峯公司委托统一办理营业执照的需要而做出的调整，不能否认陈桃英与顶峯公司形成的租赁合同关系。从《味时代美食广场业主协议》以及相关的聊天记录中可以发现，陈桃英承租案涉商铺的过程中，是否给予租金优惠以及提前退租的费用返还问题等有关租赁合同的具体履行事宜，均由顶峯公司以及案涉商铺业主方决定。陈猛仅作为中间人居间协商，并不参与实际的承租或转租事宜。故陈猛与陈桃英不存在租赁合同关系，陈桃英无权基于租赁合同关系向陈猛主张权利。二、即便陈猛与陈桃英存在租赁合同关系，一审法院认定需返还数额有误，应依法予以调整。关于租金部分，从《味时代美食广场业主协议》以及相关的聊天记录中可以发现，“减免租金每月充物业费”，包括电费也应从多收的租金24000元中扣除。考虑到案涉商铺的经营使用必然产生一定的物业费以及电费等其它费用，为查明事实一审法院应向案涉商铺物业管理服务方调取该部分证据以核实具体发生的费用。关于进场费部分，结合《商铺租赁合同》以及陈猛出具的有关进场费的说明，其内容仅表明“在合同到期后，如果乙方不续签此租约，可由乙方找下家转租或转让给第三方，在甲方同意前提下，乙方可向第三方下家收回此4万元进场费”，意即无论是基于合同约定还是此说明的内容，陈猛都从未作出合同终止后必须要返还进场费的承诺或保证，进场费应经陈猛同意后陈桃英方可向第三方收取。且经由解释也不能得出，进场费含有保证租赁合同履行的作用。而从聊天记录中可以发现，陈桃英早于2019年5月便己自行停业并离场，同时要求返还押金，系陈桃英因自身原因放弃租赁权益，案涉业主方于2019年7月17日向顶峯公司发送的《解约通知函》并非陈桃英丧失租赁权益的理由。退一步讲，即便陈猛需要退还进场费，也应综合考量进场费的实际作用，租赁合同的履行程度来确定进场费的返还数额。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回陈桃英的所有诉讼请求；2.所有诉讼费用由陈桃英承担。 针对陈猛的上诉，陈桃英答辩称：一、陈猛上诉称与陈桃英不存在租赁合同关系，该主张与事实不符。原审法院已查明事实，即与陈桃英之间存在房屋租赁合同关系的相对方是陈猛而非顶峯公司，陈猛在一审中也未提交有效证据证明其主张。至于陈猛称其“仅是作为中间人居间协商，并不参与实际的承租或转租事宜”，这只是陈猛为逃避责任所作的狡辩，在双方签订租赁合同至陈桃英搬离案涉商铺期间，陈猛从未作出过上述表示，其也没有提出任何证据对此予以证明。陈猛作为二房东，从转租中获取利益，本身就有义务在大房东和实际承租人之间居中转达，这并不影响陈猛作为本案房屋租赁合同相对方身份的认定。二、陈猛要求调整返还数额的主张不能成立。根据双方所签订的商铺租赁合同第10条约定，水电及社会公共收费等由陈桃英自行交纳，陈桃英没有义务向陈猛交纳水电和物业费，陈猛也没有向陈桃英收取过水电和物业费。该部分费用的交纳系陈桃英与物业管理方之间的关系，与陈猛无关，也与本案无关，陈猛无权要求将该部分从其应向陈桃英返还的租金中予以扣除。根据陈猛在一审中自认，其收到陈桃英总共15万元，减去2万押金和4万进场费，剩余的9万元都是租金，而双方所签订的首年租赁合同约定租金是66000元，两者间相差的24000元陈猛没有占有依据，理当返还。关于进场费的问题。首先，收取进场费没有任何法律依据，当前没有任何法律条文对于进场费的性质加以规定，双方在租赁合同中也未就进场费的性质进行约定，陈猛没有证据证明其有权在合同解除时不返还进场费。其次，进场费从其字面意思上来说是为进入商场经营所支付的费用，根据陈猛所出具的说明，如果陈桃英找到下家可自下家处收回4万元的进场费，也就是说陈猛在出具说明的时候认可陈桃英退出商场经营时可以要回这笔进场费。从这就可以看出，双方对进场费的合意不是在租期内应向陈猛交纳的商铺使用对价，也就是说不属于租金的范畴，不能按照租赁时间加以扣减，那自然就应视为是类似于押金的保证性费用。现在由于不可归咎于陈桃英的原因导致合同无法继续履行，陈桃英也不可能再去找下家来收回进场费，那在陈猛未提交证据证明因陈桃英原因致使其受损或有权扣减进场费情形存在的情况下，理应全额返还陈桃英所交纳的进场费。综上所述，陈猛的上诉缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚，证据充分，法律适用正确，请依法驳回上诉，维持原判。 二审期间，陈猛、陈桃英均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据陈猛的上诉请求及理由，本院将围绕二审期间当事人之间的争议焦点进行分析认定。（一）关于陈猛与陈桃英之间是否存在租赁合同关系的问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，陈猛与陈桃英签订了《商铺租赁合同》，该租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。同时，结合双方当事人的履行行为及相关陈述，足以认定陈猛与陈桃英之间存在租赁合同关系。因此，陈猛关于其与陈桃英之间不存在租赁合同关系的主张不能成立，无法予以采信。原审法院认定陈猛与陈桃英之间存在租赁合同关系，并无不当。（二）关于陈猛应予以返还的款项问题。如前所述，涉案《商铺租赁合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据在案有效证据及当事人可以相互印证的陈述，原审法院认定双方之间的《商铺租赁合同》已于2019年7月30日解除，应属合理，故应予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。也即，合同解除后，当事人有权要求支付或返还相应款项。关于租金的返还。根据陈桃英已支付租金数额，扣减实际应支付租金数额，原审法院所判定的应由陈猛向陈桃英返还的租金数额，并无不当，应予以确认。关于押金及进场费的返还。本案中，陈桃英向陈猛支付了押金及进场费。现双方之间的《商铺租赁合同》已解除，陈桃英在本案中要求陈猛返还押金及进场费。而陈猛并未提供有效证据证明其存在不予返还押金及进场费的充分理由，在此情形下，原审法院判定由陈猛向陈桃英返还其所支付的押金及进场费，也无不当，应予以确认。综上，陈猛的上诉请求，缺乏事实与法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2200元，由陈猛负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年五月二十日 书记员  董 悦