浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0303民初3632号原告（反诉被告）：温州龙湾万达广场投资有限公司，住所地温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场7幢1319室，统一社会信用代码91330303566995123B。法定代表人：肖广瑞。委托代理人：郑舒木、胡洁，浙江浙杭律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈金丰，男，1965年2月11日出生，汉族，住温州市洞头区。被告（反诉原告）：邱乐珍，女，1970年11月24日出生，汉族，住温州市洞头区。陈金丰、邱乐珍共同委托代理人：严恒系，浙江光正大律师事务所律师。原告温州龙湾万达广场投资有限公司（以下简称“龙湾万达公司”）与被告陈金丰、邱乐珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月31日受理。后被告陈金丰、邱乐珍提起反诉，本院依法受理，并适用简易程序将本诉与反诉合并审理。本院分别于2019年7月31日、2019年8月30日两次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）陈金丰、邱乐珍及其委托代理人严恒系到庭参加诉讼。因陈金丰、邱乐珍于本案审理期间起诉请求撤销本案案涉房产所对应的温房权证龙湾区字第××号产权证，本院于2019年9月2日裁定本案中止诉讼，关联行政诉讼案件【一审（2019）浙0303行初405号，二审（2020）浙03行终12号】审结后，本案恢复诉讼，并于2020年5月12日第三次公开开庭审理，原告（反诉被告）龙湾万达公司的委托代理人郑舒木、胡洁及被告（反诉原告）陈金丰、邱乐珍及其委托代理人严恒系到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙湾万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告办理房屋交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续；2、被告支付面积补差款2448元，维修基金25357.02元；3、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以15914706元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月11日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、确认原告已于2013年7月3日向被告交付了（包括视为交付）位于龙湾万达商业广场的第1幢1层102号商铺；2、判令被告继续履行《商品房买卖合同》，立即配合原告签署房屋交接单，办理上述房屋的权属转移登记手续；3、被告支付面积补差款2448元，维修基金25357.02元；4、被告支付逾期办理房屋交接手续的违约金（以15914706元为基数，按每日万分之一的利率，自2013年7月3日起计算至实际办理房屋交接手续之日止）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及相关附件（合同编号为201190002600003），明确约定被告向原告购买位于龙湾万达商业广场的第1幢1层102号商铺，房屋总价款为人民币15914706元。合同签订后，被告按约支付了全部购房款，原告按约向被告发出了《入伙通知书》，通知被告携带相关的资料，并在约定时间前来办理入伙手续。但截至起诉之日，被告一直未前来办理房屋交接手续。根据《补充协议》第四条第五款、第六条第四款之约定，被告逾期办理房屋交付手续的，每逾期一日，被告应向原告支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为被告在《入伙通知书》送达之日起第5日已经将该房屋交付原告。办理房屋权属转移登记手续如需被告配合，被告应按原告要求无条件予以配合。另，涉案第1幢1层102号商铺约定面积为325.04平方米，实际面积325.09平方米，因此被告应向原告支付面积补差款2448元。同时，截至起诉之日，被告尚欠原告维修基金25357.02元未支付。故成讼。被告陈金丰、邱乐珍答辩称：一、关于反诉原告是否有解除权的问题。（一）约定解除权1、合同约定面积不符。依据购房合同第六条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。实际情况是万达公司所提供的测绘面积成果系其单方委托测绘，未告知反诉原告，反诉原告对此并不知情。事后反诉原告陈金丰、邱乐珍委托第三方机构测量得知，反诉原告陈金丰、邱乐珍所购商铺的实际面积为：一层100.91平方米，二层126.63平方米，疏散通道81.62平方米，依此计算，如不算消算疏散通道面积，反诉原告陈金丰、邱乐珍套内建筑面积为一、二层面积之和227.54平方米，比合同约定的套内建筑面积302.4平方米少了74.86平方米，面积缩水比例高达25%。反诉原告陈金丰、邱乐珍事后得知，若不将商铺侧面楼梯设计为疏散通道是根本无法通过消防验收的，而万达公司将该81.62平方米根本无法使用的消防疏散通道纳入商铺一并卖与反诉原告陈金丰、邱乐珍，变更之前未做形何书面及口头说明，变更之后也未进行告知，明显具有隐瞒、欺诈、逃避责任的故意，违反购房合同有关套内建筑面积302.4平方米的约定，使商铺套内建筑面积缩水25%，已致反诉原告陈金丰、邱乐珍无法实现合同目的，构成合同法规定的解除条件。因此，反诉原告认为万达公司严重违反合同约定，故依据购房合同第六条约定有权要求退房。2、涉案商铺有多处规划设计变更，且未告知反诉原告。反诉原告发现，万达公司违反该约定，对涉案商铺进行多处变更，故求退房。变更之处包括：a.一层与二层门户功能被变更，b.商铺由复式变更为跃二层，c.“一套”房屋，变更为“两套”，d.商铺由封闭式变更为非封闭式。以上变更未曾通知反诉原告，未经规划设计单位同意、规划行政部门批准。且根据（2015）浙温民终字第2300号本院认为：“本案交房条件除《商品房买卖合同》第九条约定外，《补充协议》第四条第2款也是关于交房条件的约定。《补充协议》第九条第3款规定的“优化调整”，应理解为使得涉案商铺的使用得到优化提升。但经一审法院现场勘查，三套涉案商铺与对应的《商品房买卖合同》附件一平面图存在的明显不一致之处，已足以影响对商铺的合理利用。二审审理期间，上诉人仍对涉案商铺进行了部分改动。故本院认为，上诉人在法院审理期间变动商铺建筑状况，又不能证明此种变动的合理性与合法性。对该种变动的后果，由其自行承担，本院不作确认。因此可以认定，上诉人的调整并未使得涉案商铺得到优化，却对使用造成了障碍。”因此，反诉原告以为万达公司严重违反合同约定，故依据购房合同第十一条约定有权要求退房。（二）法定解除权1、万达公司逾期交房。依据《合同法》第九十四条第三项和第四项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”当事人可以解除合同。（1）首先万达公司发送的《入伙通知书》不具有交房的效力。根据前述分析，虽万达公司于2013年5月15日以邮寄《入伙通知书》的方式通知原告办理房屋交接手续，但因拟交付的商铺一直在改建，直到2015年10月16日涉案商铺才取得建设工程消防设计备案凭证，故反诉原告于接收到入伙通知书后一直未办理交接手续，合法有据。（2）所交付房屋条件不符。根据购房第九条约定：“出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。”在本案中，万达公司于合同约定的2013年5月30日交房期限前，并没有取得消防备案（当时消防备案系违法行为），故不符交付条件。虽购房合同补充协议第四条第二款中却改为“该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。”但因其所提供的《补充协议》属格式条款，万达公司应当对《补充协议》中变更主合同约定的部分条款，特别是免除或限制其本身责任、排除相对方主要权利的条款应进行特别提示，并应反诉原告的要求予以解释说明。否则，《补充协议》中的前述条款应当认定为无效。而万达公司作为格式合同的提供方未曾提醒反诉原告，所以双方的权利义务应当依据主合同进行界定。反诉原告曾于2014年12月5日向万达公司发送《解除合同通知书》并于2015年3月5日向龙湾法院起诉，已履行其“催告”的义务，但万达公司经多次催告后仍未履行其合同义务。因此，万达公司已违反《合同法》第九十四条第三项之规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。故反诉原告要求解除合同。2、万达公司所建造房屋不符合同约定。本案中，反诉原告与万达公司签订《商品房买卖合同》，那么双方应严格根据合同约定，行使其权利，履行其义务。但是在本案中，万达公司却无视合同约定，所交付房屋出现诸多与合同约定不一致的地方。（1）合同约定商铺位于一层，实际商铺为第一层和第二层。（2）合同约定地下室一层，实际地下室有两层。（3）合同约定的层数与房产证登记不一致。（4）合同约定为复式，实际为跃二层。（5）合同约定为“一套”，实际为“两套”。（6）合同约定分摊面积不明。（7）合同约定的绿地未建设。（8）涉案商铺不是封闭式。反诉原告认为，万达公司所建造房屋出现诸多与合同约定不一致的地方，已违反《合同法》第九十四条第二项之规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”故反诉原告有权解除合同。3、验收通过的商品房与合同附图不一致。（1）楼梯口位置由内侧改成往外移动（合同解除当时）：根据合同附图，楼梯位置应位于内侧但是后发现商铺一层往二层楼梯口的位置，从内侧改成往外移动（后经改建回合同所附图纸规划的位置），相应的楼梯往外移动，影响到商品房结构形式、户型、空间、尺寸，降低了品质和使用功能。（2）一层与二层门户与合同附图不一致。购房合同附件一的房屋平面图标明商铺一层侧面建有一堵隔离墙，商铺二层侧边与毗邻商铺互通门户，但在该二处未标明任何尺寸和相关功能的文字说明，在签订购房合同时万达公司也未进行告知。反诉原告陈金丰、邱乐珍以普通百姓理解该门户为普通门户，但现在却变更为疏散通道。4、涉案房屋消防验收不合格。反诉被告交付商品房时，所交付房屋应已通过消防验收，但实际上消防却存在诸多问题：（1）交房时，尚未完成消防验收。（2）涉案商铺没有消防通道。所谓的消防门开设在毗邻商铺共用的墙体上，导致消防通道通向毗邻私有产业，不能达到消防通道的基本要求。（3）疏散口数量不符规定。（4）疏散门设置不符消防要求。（5）开间距离不符规定。5、竣工验收备案违法。万达公司于2013年4月向龙湾区住建局申请温州龙湾万达广场竣工验收备案，提交了《竣工验收备案》以及工程竣工验收相关资料，由于仅能提供龙湾万达广场大商业综合体通过消防验收证明而未能提供soho写字楼A#-F#消防验收合格资料，故于2013年4月26日出具《承诺函》，承诺在一个月内补齐验收意见书，遂于2013年4月28日在万达公司soho写字楼A#-F#尚未通过消防验收的情况下，对万达公司291474.4平方米商业金融项目予以竣工验收备案。因此，答辩人以为万达公司在未通过消防验收的前提下进行竣工验收备案，显属违法行为。6、房屋所有权受到侵犯。由于万达公司对涉案商铺进行多处变更，出现诸多违约，导致反诉原告的房屋所有权受到严重侵犯。具体如下：（1）涉案商铺地役权受到侵犯。地役权是指土地上的权利人（包括土地所有人、用益物权人）为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种用益物权。根据温州市消防队【温消办（2019）43号复函】中的表述“关于上述商铺消防通道被封堵的问题，实质上是业主间互相借用房屋专有部分作为疏散通道可以得知，涉案商铺102因与101系作为一个防火分区进行消防验收，故101与102需要彼此借用疏散通道，该行为严重侵犯了反诉原告的地役权，致使反诉原告购房目的无法实现，所有权出现重大瑕疵。反诉原告有权依据合同法第九十四条解除合同。（2）涉案商铺无法安全使用。因涉案商铺与毗邻商铺101系作为一个整体进行消防验收，故在消防设计上101与102属于一个防火分区，在发生火灾时，应逃离该防火区，到达商铺外安全位置，而并非反诉被告所述，从101到达102就算到达安全地区，该逻辑明显不符生活常识。因此，为达到逃生目的，101与102两边的疏散通道必须保持敞开，故该设计使得涉案商铺无法达到安全使用的目的。（三）万达公司所建造商铺违反强制性规定1、违反消防法（涉案商铺消防疏散口设置不合法）。结合相关证据，反诉原告认为，在36间商铺未进行设计变更前，原告所购商铺在结构上与该36间商铺一致，后因发现该批商铺存在疏散口等不足问题，龙湾政府发函请求被告同意将36间铺面开间8.4米商铺变更为72间铺面开间4.2米的商业服务网点，因当时反诉原告商铺已经出售，故未被申请在内。虽然反诉原告所购铺面开间8.4米商铺不在龙湾政府函件的变更范围内，但还是能够说明反诉原告所购商铺存在疏散口设置违法的问题。2、违反物权法（房屋所有权受到严重侵犯）。在本案中，由于万达公司对涉案商铺进行多处变更，出现诸多违约，导致反诉原告的房屋所有权受到严重侵犯。无法完整的行使其占有、使用、收益、处分四项权能。（四）万达公司构成合同欺诈《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。合同民事欺诈有四大特点：第一，欺诈人发出欺骗性或虚假性的邀请，诱导对方向自己发出订立合同的意思表示（要约），采取欺诈手段实现签约目的。第二，欺诈人对订立合同的主要条款及有关关键性事实作虚假介绍，或者隐瞒事实真相，向对方发出订立合同的意思表示，致使对方做出错误的承诺，以实现其订立合同的目的。第三，所签合同生效后欺诈人通过双方履行该合同，达到其获取不法利益的目的。第四，目前合同欺诈的突出特点是欺诈人一般具有合法的主体资格或具有一定的实际履约能力，同时可能还积极履行所签合同的部分条款，即通过履行一定的合同义务，从被欺诈方获得不法利益。1.面积严重缩水，达25%。2.从单户商铺来看，只有消防门一个，不符合规定，无法逃生。3.与隔壁101一起作为整体才验收合格。4.因消防需要，消防门位置需要常开，使得商铺失去使用上的独立性。5.合同约定商铺位于一层，实际商铺为第一层和第二层。6.合同约定为复式实际为跃二层。7.户型改变一层独立于二层，不属于成套基本单元。8.竣工验收备案行政行为违法。9.合同约定的绿地未建设。10.法院组织现场勘察二层消防门被封闭与合同不符。11.如果需要封闭且符合消防要求则面积缩减。12.不是封闭式。13.疏散门不能上锁，导致使用不安全。万达公司的上述行为已构成“合同欺诈”故反诉原告要求解除合同。二、关于合同目的无法实现。本案中，反诉原告与万达公司签订合同后，积极履行其义务，但是万达公司却出现诸多违约，致使反诉原告所期待的经济利益无法实现。直接经济损失：（1）主要目的无法实现：实际面积缩小、商铺无法正常经营、所有权受到侵犯，门户敞开安全问题、逾期交房554天造成的经济损失等。（2）次要目的无法实现：不能单独使用、不是独立单元。间接经济损失：（1）主要目的无法实现：不能如期交房、不能获得合同约定的套内使用面积、商铺无法正常行使、房屋所有权行使。（2）次要目的无法实现：商铺结构被改变、疏散口不足等、竣工验收备案行为违法、一层与二层的门户变更为疏散门、合同约定为复式实际为跃二层。三、关于房屋现状是否符合交房条件。万达公司诉求反诉原告陈金丰、邱乐珍配合办理交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续，但是截止目前，涉案商铺并不符合交付条件，理由如下：（一）涉案商铺面积依旧不符约定；（二）规划设计被变更，一直未通知反诉原告；（三）一层与二层的门户变更为疏散门（疏散门还是不能上锁，使用不安全）；（四）涉案商铺结构依旧不符约定（合同约定为复式，实际为跃二层）；（五）绿地面积依旧不符；（六）分摊面积依旧约定不明；（七）地下室还是有两层（合同约定为一层）；（八）合同约定商铺位于一层，实际商铺为第一层和第二层；（九）物的所有权受到侵犯；（十）疏散口设置不符规定。四、关于反诉原告未接受房屋是否构成违约（一）合同已于2014年12月8日解除，故不存在逾期接收房屋的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”根据以上条款可知，合同解除权属于形成权，根据解除权利人的单方意思表示就可以产生解除合同的效力，即解除通知一经到达对方当事人，合同即告解除。本案中，反诉原告于2014年12月5日向被告发送《解除合同通知书》并于2015年3月5日向龙湾法院起诉确认解除《商品房买卖合同》，也就是说《解除合同通知书》于2014年12月8日到达万达广场时即生效。故合同已经解除，不存在逾期办理交接手续的违约情形。（二）退一步讲，即使合同未解除，万达公司已逾期交房2539天（理由同法定解除权第一点）。（三）其次涉案商铺现状依旧不符合合同约定，因此无法接收。（理由同第八点）五、退一万步讲，即使反诉原告构成违约，万达公司的诉讼请求也是错的。债权请求权，是指权利人基于债的关系而产生的、请求特定人为特定行为的权利。在本案中原告要求被告继续履行合同，系请求被告为继续履行合同的行为，是典型的债权请求权，因此该债权请求权适用普通的三年诉讼时效。被告最近一次行使其请求权的时间是2015年3月6日，向龙湾法院起诉要求继续履行合同，原告诉求已过三年诉讼时效。反诉原告陈金丰、邱乐珍提出反诉请求：1、确认反诉原告陈金丰、邱乐珍与反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司于2011年10月12日签订的编号为201190002600003的《商品房买卖合同》已解除；2、判令反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司立即向反诉原告陈金丰、邱乐珍返还已付的购房款15914705元，并赔偿利息损失（利息损失以应付未付本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2011年10月12日开始计算至实际履行完毕之日止）；3、判令本案诉讼费、鉴定费等费用均由反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司承担。反诉事实与理由：2011年10月12日，反诉原告陈金丰、邱乐珍与反诉被告温州龙湾万达广场投资有限公司（反诉状中简称为“万达公司”）签订编号为201190002600003的《商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），约定反诉原告陈金丰、邱乐珍购买反诉被告万达公司所有的位于商品房，建筑面积32504平方米，单价每平方米48962.30元，总金额15914705元。合同签订后，反诉原告陈金丰、邱乐珍依约向反诉被告万达公司全额支付了购房款，但在其后房屋交付过程中，反诉原告陈金丰、邱乐珍发现反诉被告万达公司有多处违约情形。1、商铺面积不符合同约定。根据购房合同第六条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。事后反诉原告陈金丰、邱乐珍委托第三方机构测量得知，反诉原告陈金丰、邱乐珍所购商铺的实际面积为：一层100.91平方米，二层126.63平方米，疏散通道81.62平方米，依此计算，如果不算疏散通道面积，反诉原告陈金丰、邱乐珍套内建筑面积为一、二层面积之和227.54平方米，比合同约定的套内建筑面积302.4平方米少了74.86平方米，面积缩水比例高达25%。2、合同约定商铺位于一层，实际涉案商铺为第一层和第二层。根据购房合同的第三条约定：“买受人购买的商品房为第1幢1层102号房。建筑层数地上19层，地下1层，该商品房位于1层。”但实际所交付涉案商铺为第一层和第二层，与合同约定不一致。3、合同约定地下室一层，实际地下室有两层。根据购房合同的第三条约定：“买受人购买的商品房为第1幢1层102号房。建筑层数地上19层，地下1层。”但实际所交付涉案商铺有地下二层。4、合同约定为复式实际为跃二层。复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，用楼梯联系上下。其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高房屋的空间利用率。所谓跃层就是指占有上下两层楼面，可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层商铺是一套商铺占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。而在本案中，根据购房合同的第三条约定：“买受人购买的商品房为第1幢1层102号房。建筑层数地上19层，地下1层。该商品房位于1层；层高一层5.09米，二层4.2米”可知，万达公司所交付的商铺结构应为“复式”，但实际所交付涉案商铺为跃二层。5、合同约定为“一套”，实际为“两套”。根据上一条所述，合同约定为复式，但变更为跃层，复式意味着，1层和2层上下对应的两个房间为一“套”房屋，系一个独立整体，非独立的两套房，如果是跃层就变成了“两套房”。6、合同约定分摊面积不明。根据购房合同的第三条约定，商品房合同约定建筑面积共325.04平方米。其中，套内建筑面积302.4平方米，应分摊的共有建筑面积22.65平方米（应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二）。但实际上，附件二并没有对分摊面积做出详细说明，附件二仅标书为：“公共部分与公用房屋分摊面积构成以温州市测绘部门面积测绘成果报告为准”。7、合同约定的绿地未建设。根据《浙江省城市绿化管理办法》（1995年8月20日颁布，2005年11月16日失效）第十七条规定，城市规划确认的城市绿化用地和已建绿地，任何单位和个人不得擅自占用或改变其性质，确需占用或改变的，须经县级以上人民政府建设（园林）行政主管部门同意后，报同级人民政府批准；面积超过2公顷以上的，还须报经上级人民政府建设行政主管部门同意。本案中，万达公司的建设用地面积为112354平方米，绿地率应≥20%，即规划的绿地面积为2.24708公顷，须占用或改变绿地的，应当经温州市住房和城乡建设委员会同意，但万达公司的绿地面积规划，仅提供了龙湾区局的审核意见，未提供区政府的规划批准意见。8、一层与二层门户与合同附图不一致。购房合同附件一的房屋平面图标明商铺一层侧面建有一堵隔离墙，商铺二层侧边与毗邻商铺互通门户，但在该二处未标明任何尺寸和相关功能的文字说明，在签订购房合同时，万达公司也未进行告知。反诉原告以普通百姓的生活常识将该门户理解为普通门户，但实际上所交付涉案商铺将该门户已变更为疏散通道。9、商铺不是封闭式。根据《商品房买卖合同》第三条约定：“建筑样式为封闭式”，但是由于一层与二层门户变更为疏散通道，且二层与毗邻商铺之间的公用门系疏散门，导政商铺需在经营时保持常开，无法达到合同所述的封闭式。10、交房时，尚未完成消防验收。万达于2013年4月向被告龙湾区住建局申请温州龙湾万达广场竣工验收备案，提交了《峻工验收备案》以及工程竣工验收相关资料，由于仅能提供龙湾万达广场大商业综合体通过消防验收证明而未能提供soho写字楼A#-F#消防验收合格资料，故于2013年4月26日出具《承诺函》，承诺在一个月内补齐验收意见书，于2013年5月28日通过soho写字楼A#-F#非商业部分（即三层以上办公用房）消防验收，于2013年6月27日通过商业部分（即写字楼底部商铺）消防验收，遂将上述消防验收资料补交。也就是说万达公司交房时消防并未验收。交付时工程尚未完工，消防也未验收。11、竣工验收备案行为系违法。根据《中华人民共和国消防法》第十一条、十三条之规定，国务院公安部门规定的大型人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当进行消防设计审核，工程竣工后申请消防验收。参照公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条第一款第（三）项之规定，单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。温州龙湾万达广场是建筑面积达291474.4平方米的商业金融综合体，从法律、规章规定、建筑面积以及建筑设计用途综合来看，应认定为大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，因此消防验收合格的证明文件是建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的文件。但是万达公司于2013年4月向龙湾区住建局申请温州龙湾万达广场竣工验收备案，提交了《竣工验收备案》以及工程竣工验收相关资料，由于仅能提供龙湾万达广场大商业综合体通过消防验收证明而未能提供soho写字楼A#-F#消防验收合格资料，故于2013年4月26日出具《承诺函》，承诺在一个月内补齐验收意见书，遂于2013年4月28日在万达公司soho写字楼A#-F#尚未通过消防验收的情况下，对万达公司291474.4平方米商业金融项目予以竣工验收备案。因此万达公司在未通过消防验收的前提下进行竣工验收备案，显属违法行为（该行为已被龙湾法院另案判决违法）。12、涉案商铺没有消防通道。根据《中华人民共和国消防法》第十六条第四项之规定应有消防通道。涉案商铺竣工后并无公共通道、过道，所谓的消防门开设在毗邻商铺共用的墙体上，导致消防通道通向毗邻私有产业，不能达到消防通道的基本要求。13、一层与二层门户功能被变更。根据购房合同第十一条约定：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）双方按照补充协议的相关约定执行。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。但实际上，万达公司对多处进行变更都未告知反诉原告。根据《商品房买卖合同》第三条约定：“建筑样式为封闭式。”反诉原告陈金丰、邱乐珍事后得知：购房合同附件一的房屋平面图标明商铺一层侧面建有一堵隔离墙，商铺二层侧边与毗邻商铺互通门户，但在该二处未标明任何尺寸和相关功能的文字说明，在签订购房合同时，万达公司也未进行告知。反诉原告以普通百姓理解该门户为普通门户，但现在却变更为疏散通道，反诉原告对此毫不知情。14、防火区由一个变更为两个。购房合同附件一的房屋平面图显示，商铺一层与二层保持开口式贯通，一、二层系一个防火区，但2013年5月20日经万达公司消防设计变更，增设了商铺一、二层之间的消防封闭隔离墙，将一个防火区变成两个。该变更导致商铺一层、二层完全隔断，使用人无法在套内实现统一使用的功能，并且大大降低了商铺的使用功能和效率。15、楼梯口位置由内侧改成往外移动。商铺一层往二层楼梯口的位置，从内侧改成往外移动（后经改建回合同所附图纸规划的位置），相应的楼梯往外移动，影响到商品房结构形式、户型、空间、尺寸，降低了品质和使用功能。其不一致之处足以影响对商铺的合理利用，显然无法解释成“为优化原因进行调整”。反诉原告认为，上述变更导致所购商铺无独立性、无完整性、无安全性、无统一使用性，也不符合合同约定的建筑样式为封闭式的约定，严重影响到商铺的质量和使用功能，致使合同目的无法实现。16、疏散门不能上锁，导致使用不安全。根据《商品房买卖合同》第三条约定：建筑样式为封闭式，双方签订购房合同时，附件一的房屋平面图标明商铺一层侧面建有一堵隔离墙，商铺二层侧边与毗邻商铺互通门户，但在该二处来标明任何尺寸和相关功能的文字说明，在签订购房合同时万达公司也未进行告知。现商铺一层楼梯及二层门户已被变更为疏散通道，根据消防法规的强制性要求，疏散门需常闭且不能上锁，该变更导致反诉原告陈金丰、邱乐珍所购商铺及其毗邻商铺丧失了独立性和完整性，并且因疏散门不得上锁，两间商铺毫无安全性可言，严重侵犯反诉原告的房屋所有权。17、一层、二层被隔断，无法实现统一使用。购房合同附件一的房屋平面图显示，商铺一层与二层保持开口式贯通，一、二层系一个防火区，但2013年5月20日经万达公司消防设计变更，增设了商铺一、二层之间的消防封闭隔离墙，将一个防火区变成两个。该变更导致商铺一层、二层完全隔断，使用人无法在套内实现统一使用的功能，并且大大降低了商铺的使用功能和效率。18、物的所有权受到侵犯。反诉原告购买房屋的最终目的系为了拥有对商铺的所有权，而所有权最基本的特征是：“所有权人对物的价值全面支配。”在本案中由于万达公司对涉案商铺进行多处变更，商铺失去独立性，导致反诉原告的所有权有瑕疵，无法行使所有权。19、消防疏散口的设置违反强制性规定。依据《高层民用建筑设计防火规范（2005年版）》第6.1.8规定：公共建筑中位于两个安全出口之间的房间，当其建筑面积不超过60平米时，可设置一个门，门的净宽不应小于0.90m。公共建筑中位于走道尽端的房间，当其建筑面积不超过75平米时，可设置一个门，门的净宽不应小于1.40m；《建筑设计防火规范（2006年版）》第5.3.8规定：公共建筑和通廊式非住宅类居住建筑中各房间疏散门的数量应经计算确定，且不少于2个，该房间相邻2个疏散门最近边缘之间的水平距离不应小于5.0m。当符合下列条件之一时，可设置1个：（1）房间位于2个安全出口之间，且建筑面积小于等于120平米，疏散门的净宽不小于0.9m；（2）除托儿所、幼儿园、老年人建筑外，房间位于走道尽端，且由房间内任一点到疏散门的直线距离小于等于15.0m、其疏散门的净宽不小于1.4m；（3）歌舞娱乐放映游艺场所内建筑面积小于等于50平米的房间；参考《建筑设计防火规范（2014年版）》第5.5.15规定：公共建筑内房间的疏散门数量应经计算确定且不少于2个。除托儿所、幼儿园、老年人建筑、医疗建筑、教学建筑内位于走道尽端的房间外，符合下列条件之一的房间可设置1个疏散门：（1）位于两个安全出口之间或袋形走道两侧的房间，对于托儿所、幼儿园、老年人建筑，建筑面积不大于50平米；对于医疗建筑、教学建筑，建筑面积不大于75平米；对于其他建筑或场所，建筑面积不大于120平米；（2）位于走道尽端的房间，建筑面积小于50平米且疏散门的净宽度不小于0.90m，或由房间内任一点至疏散门的直线距离不大于15m、建筑面积不大于200平米且疏散门的净宽度不小于1.4m；（3）歌舞娱乐放映游艺场所内建筑面积不大于50平米且经常停留人数不超过15人的厅、室。根据上述规范，除特别情况外，公共建筑内房间的疏散门数量应不少于2个。本案中，在36间商铺未进行设计变更前，反诉原告所购商铺在结构上与该36间商铺一致，后因发现该批商铺存在疏散口等不足问题，龙湾政府发函请求同意将36间铺面开间8.4米商铺变更为72间铺面开间4.2米的商业服务网点，因当时反诉原告商铺已经出售，故未被申请在内。故此，虽然反诉原告所购铺面开间8.4米商铺不在龙湾政府函件的变更范围内，但还是能够说明反诉原告所购商铺依然存在疏散口不足的问题。从后来的竣工图、设计审核意见书、设计专篇等证据体现的设计原旨“铺面开间为8.4米，每个商铺有两个安全出入口，其中一个通过两个商铺的连通口进行疏散”可以看出：（1）开间设计为8.4米而不是16.8米或4.2米，说明开间8.4米商铺构成一个独立房间，以对应相应的消防规范；（2）每个商铺有两个出入口，那么两个商铺应有四个出入口（101、102为两个商铺在庭审中被告及第三人万达公司都是没有异议的，竣工图、设计专篇等也显示101、102为两个商铺），说明反诉原告所购商铺系为一个房间需至少两个疏散门；（3）其中一个通过两个商铺的连通口进行疏散，从该表述上看，当时设计时疏散门应是被设置在该连通口处，否则该段表述应体现出如反诉被告庭审时辩称的“通过另一个商铺内楼梯口进行疏散”的意思。综上，从设计原旨上理解，每个商铺即是一个房间，需要两个疏散门，但另一个疏散门却被设置在了连通口，不符合疏散门的消防规范，说明一个房间的疏散门数量未达标。因此，根据上述国家标准规范，结合实际情况，万达公司违反了强制性规定。基于上述理由，反诉原告陈金丰、邱乐珍于2014年12月8日通过邮政EMS方式向反诉被告送达合同解除通知书，并于2015年3月5日向龙湾法院起诉确认解除《商品房买卖合同》，因故于2016年12月30日撤回起诉。综上所述，反诉原告陈金丰、邱乐珍认为万达公司严重侵害了反诉原告的合法权益，故提起反诉。反诉被告龙湾万达公司答辩称：一、答辩人（龙湾万达公司）交付的涉案商铺早已满足合同交付条件，反诉原告应按合同约定履行办理房屋交付手续之义务。反诉原告无正当理由迟于入伙公告通知的时间办理房屋交付手续，应视为答辩人已于公告送达之日起第5日向反诉原告交付了涉案商铺。根据《商品房买卖合同》第九条以及《补充协议》第四条第一、二、八款之约定，涉案商铺的交付时间为2013年5月30日，交付条件为答辩人取得竣工验收备案证明文件，答辩人因自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付反诉原告，反诉原告同意给予答辩人30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，答辩人无须向反诉原告承担违约责任。又根据2013年4月28日龙湾区住建局出具的《房屋建筑工程竣工验收备案表》以及2013年6月27日温州市公安消防局出具的温公消验【2013】第0014号建设工程消防验收意见书，可知涉案商铺早已符合交付条件。答辩人在房屋满足交付条件的前提下，先后于2013年5月15日向反诉原告发送《温州龙湾万达广场入伙通知书》，于2013年6月28日在《温州商报》上刊登《入伙公告》通知反诉原告在内的业主办理房屋交付手续，反诉原告无正当理由迟延办理房屋交付手续，根据《补充协议》第四条第五款之约定，应视为答辩人已于公告送达之日起第五日（也就是2013年7月3日）已经向反诉原告交付了涉案商铺，与合同约定交付时间基本一致。二、答辩人认为，涉案商铺虽于2013年7月3日已经交付反诉原告，但反诉原告拒不配合答辩人签署房屋交接单，拖延办理房屋的权属转移登记手续，拒绝支付专项维修基金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。根据《补充协议》第四条第三款、第五款，第六条第四款之约定，办理房屋交付手续，无条件配合答辩人办理房屋权属转移登记手续系反诉原告一方之义务，房屋交付手续包括但不限于签署房屋交接单，支付应付未付房款（如有面积补差款）、物业服务费、专项维修基金等。现反诉原告长时间拖延办理前述房屋交付手续的行为，已经构成严重违约，除应当继续履行合同（签署房屋交接单、支付面积补差款、专项维修基金，配合办理房屋权属转移登记手续）外，还应承担违约责任，按照每日购房款总额的万分之一的标准，向答辩人支付逾期收房的违约金。三、反诉原告提出答辩人存在多处违约行为的几点理由，均无事实与法律依据。1、答辩人交付的涉案商铺面积符合合同约定首先，涉案商铺经专业房产公司测绘，实测总建筑面积为325.09m，套内建筑面积为302.4m，与合同约定基本一致。该测绘成果亦已得到房管部门的认可，被载入房屋产权证登记面积。其次，反诉原告委托第三方机构得出的测量结果排除疏散通道的面积无事实与法律依据。根据《建筑工程建筑面积计算规范》第3.0.1条“建筑面积计算，在主体结构内形成的建筑空间，满足计算面积结构层高要求的均应按本条规定计算建筑面积”之规定以及第3.0.27条“室外专用消防钢楼梯不应计算建筑面积”之规定，涉案商铺疏散通道作为在主体结构内形成的建筑空间，并非专用于消防目的，仅在火灾紧急状态被用于消防疏散所需，其他状态下仅供反诉原告独立使用，并不用于公共通行，因此属于反诉原告的独立产权，应计入建筑面积。反诉原告自行将商铺内的消防疏散通道的面积扣除，无事实与法律依据。2、反诉原告诉称商铺楼层不符、套数不符等均属于对合同条款错误解读。涉案商铺实际位于第一层，一层层高5.09米，二层层高4.2米，上下两层为同一套房屋，共用一个房号，与合同约定一致。合同约定地下一层，实际为地下二层，属笔误，且涉案商铺并不包含地下室，因此有关地下层数实际是一层还是两层与涉案商铺无关。3、分摊面积在合同签订当时本就还未确定，合同约定以温州市测绘部门面积测绘成果报告为准，并无不当，亦不属于答辩人的违约行为。因涉案商铺属预售商品房，所以合同签订当时，合同约定的总建筑面积、套内建筑面积及分摊面积均只是预计面积，而非实测面积，特别是分摊面积，由于涉及到共有建筑面积的测算，因房屋尚未结顶，共有建筑面积尚未确定。合同附件二标书“公共部分与公用房屋分摊面积构成以温州市测绘部门面积测绘成果报告”符合合同签订当时的实际状况，并无不当。4、答辩人易地绿化已取得了龙湾区人民政府的同意，反诉原告所述无事实依据。首先，根据《浙江省城市绿化管理办法》第十八条之规定，经县级以上人民政府住房和城乡建设（园林）、城乡规划行政主管部门同意并报同级人民政府批准的，可以改变城市规划确定的城市绿化用地。答辩人易地绿化已经取得了龙湾区人民政府的同意（有龙湾区人民政府专题会议《会议纪要》为证，温州市中级人民法院作出的案号为2016浙03行终269号的行政判决书亦可以证明上述事实），并通过了竣工验收备案，因此，反诉原告所述无事实依据。其次，答辩人易地绿化无法定或约定通知义务。根据《商品房买卖合同》第十一条以及《补充协议》第九条第1、2款之约定，只有对涉案商铺结构形式、户型、空间尺寸，朝向变化的规划设计变更，答辩人才对反诉原告负有通知义务。对于经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为答辩人违约，反诉原告无权以此为由拒绝接受该房屋、提出退房或主张其他权益。5、商铺一层侧面的隔墙以及二层侧边与毗邻商铺互通的门户均已在合同附图中明确标注，不存在与合同附图不一致的情况。根据《商品房买卖合同》附图显示，涉案商铺一层左侧有一面隔墙，隔墙上有一扇门，二层右下角有两扇门，一扇由涉案商铺通往邻铺，一扇由邻铺通往涉案商铺，门的位置朝向标注清晰，反诉原告认为一层与二层门户与合同附图不一致，与事实不符。至于该门户的性质问题并不影响反诉原告对涉案商铺的使用，答辩人并无法定告知义务。6、涉案商铺并未违反《商品房买卖合同》第三条约定的封闭式建筑样式，反诉原告所述无事实与法律依据。首先，从专业角度讲，“建筑样式封闭式”是行业概念，仅与建筑物外墙、屋面的孔口面积比例有关，与商铺二层消防门（又称“疏散门”、“防火门”，本案统一使用“消防门”表述）是否封闭无关，设置消防门并不等于非封闭。其次，从实用性角度讲，涉案商铺所在消防门的位置并非人员经常走动的通道，根据《建筑设计防火规范》第6.5.1条“防火门的设置应符合下列规定：①设置在建筑内经常有人通行处的防火门宜采用常开防火门。常开防火门应能在火灾时自动关闭，并应具有信号反馈的功能；②除允许设置常开防火门的位置外，其他位置的防火门均应采用常闭防火门。常闭防火门应在其明显位置设置‘保持防火门关闭’等提示标识”之规定，此处的消防门应属常闭式防火门。常闭式防火门日常处于关闭状态，并非反诉原告所述“需在经营时保持常开”，反诉原告所述无事实依据。7、答辩人通知反诉原告办理交房手续的时间晚于消防验收，反诉原告所述“交房时，尚未完成消防验收”无事实依据。答辩人系于2013年6月28日在《温州商报》上刊登的《入伙公告》，而涉案龙湾万达广场建设工程消防验收时间为2013年6月27日，因此答辩人所述“交付时工程尚未完工、消防也未验收”与事实不符。8、反诉原告所述竣工验收备案行政行为至今仍属有效行政行为。龙湾区住建局于2013年4月28日作出的竣工验收备案行政行为虽被温州市中级人民法院作出的（2016）浙03行终323号行政判决书确认违法但仅仅是程序违法，并未被判决撤销，因此，该行政行为至今仍属有效行政行为。同时，终审法院认为该程序问题并不会对包括反诉原告在内的权利人的合法权益造成影响，因此反诉原告以此为由要求解除合同，无事实与法律依据。9、涉案商铺已经通过消防验收，二层消防门的设置符合消防规范，答辩人所述“涉案商铺无消防通道”与事实不符。首先，涉案龙湾万达广场建设工程已经通过消防验收，该行政行为至今仍属有效行政行为，说明包括涉案商铺在内的整体建设工程的消防设计符合消防规范，能够达到消防疏散标准。其次，根据《商品房买卖合同》附图显示，涉案商铺一层、二层均设有消防门，通过消防门即可进入消防通道；涉案商铺二层消防门虽然设置在毗邻商铺共有的墙体上，但并不会对实际使用产生影响，在火灾发生时，有关人员可以通过消防门进入毗邻的商铺相关消防通道达到消防疏散、逃生之目的。反诉原告所述在毗邻商铺墙体上开设消防门不能达到消防通道的基本要求属反诉原告的错误理解，无事实与法律依据。10、涉案商铺一层、二层门户功能未曾发生变更，反诉原告所述无事实与法律依据。首先，反诉原告提出的答辩人应当履行告知义务的前提是涉案商铺发生规划设计变更导致商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化等方面的变化。但实际上，涉案商铺未曾有结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化等方面的变化，因此答辩人无需向反诉原告履行告知义务。其次，合同签订当时，合同附图已经明确标识一层侧面建有一堵隔墙，隔墙上有一扇门、二层侧面墙壁上设有两扇不同开口朝向的门，目前涉案商铺的现状均与附图保持一致，未曾发生变更。最后，若从常理上说，合同附图除了上述两处位置设有门户外，还在一层大门位置设置了两扇门，二层楼梯处设有两扇门，一套房屋内共有7扇门，显然不可能所有的门都是普通门户，必然有部分门为用于疏散目的的消防门。反诉原告认为所有的门户均为普通门户，仅为其个人理解。11、涉案商铺不在温公消审【2013】第0193号《建设工程消防设计审核意见书》所涉改建工程范围内，反诉原告所述防火区变更、一层二层被隔断之情况，无事实依据。首先，答辩人认为，反诉原告以《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审【2013】第0193号）所涉的改建工程导致涉案商铺防火区变更为由，要求解除合同，无事实依据。根据温州市鹿城区人民法院作出的（2017）浙0302行初115号行政裁定书认定的事实：涉案商铺在A幢的轴A-23至A-24之间，而反诉原告提出的温州市消防局于2013年5月20日作出的《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审【2013】第0193号）所涉的改建工程的内容为A-E#楼一层部分楼梯至室外出口增加隔墙，可知，涉案商铺不在改建工程范围内，自然也就不存在防火区变更的情况。其次，从反诉原告提交的证据22，（2016）浙0302行初200号案件庭审笔录第11页倒数第5行“被代（温州市消防局）：一楼与二楼是分离的，二楼不受一楼的影响”可知一层，二层本身就是两个防火分区，答辩人认为一、二层为一个防火区仅为其个人理解。且不管防火区是一个还是两个，其的划分主要是为了保障消防安全，并不会对反诉原告对涉案商铺统一使用产生影响。12、涉案商铺楼梯口位置与合同附图一致，不存在外移情况，反诉原告所述无事实依据。反诉原告认为涉案商铺楼梯口位置由内侧改往外侧移动，但并未提供相关证据证明。而其庭上提交的（2013）温龙民初字第645号判决书所涉商铺并非涉案商铺，亦无法用于证明涉案商铺的楼梯口位置存在外移的情况。退一步讲，即使涉案商铺楼梯口位置存在外移的情况，楼梯口位置目前已经恢复原状，说明楼梯的调整并无难度，并不会对反诉原告使用商铺产生实质性影响，并不会使得反诉原告因此而获得合同解除权。13、涉案商铺二层消防门属于常闭式防火门，不能上锁不等于不能设置消防锁。在二层消防门能够关闭的前提下，答辩人认为，涉案商铺的安全性问题可以通过一定技术手段得以解决（例如增加一个磁力扣的方式，实现消防门仅在火灾时可打开），并不会影响反诉原告使用。如前第六小点所述，涉案商铺二层消防门所在位置并非人员经常走动的通道，因此此处的消防门属于常闭式防火门。常闭式防火门日常处于关闭状态，答辩人认为，只要保证火灾发生时，被困人员可以自由打开常闭式防火门进入消防通道，达到疏散逃生目的，即符合消防规范，并不一定要求日常状态随时处于可打开状态。至于反诉原告庭审过程中提出的消防局曾答复“两扇门是可以关闭，但是不能上锁”的说法，答辩人认为，此处的不能上锁是指不能在二层消防门上设置普通的门锁，导致消防门在火灾时难以打开，有关人员无法通过该处消防门逃生。如果是设置专门的用于消防目的的磁力扣，保证火灾发生时，磁力扣自动解锁，消防门可以轻易推开，即是符合消防规范的。因此，通过技术手段不仅可以实现反诉原告对涉案商铺的独立使用，亦能够保证涉案商铺的消防安全。再者，涉案龙湾万达广场项目中与反诉原告存在同样情况的商铺有几十家，目前均已经投入使用，并处于正常经营之状态，反诉原告所述涉案商铺无法使用，与事实不符。另外，与本案同样情况的几名业主以同样的事实与理由起诉，要求解除合同，已经贵院、温州市中级人民法院审理，认定均不享有解除权。其中一名业主不服终审判决，向浙江省高级人民法院申请再审，亦已被驳回再审申请，可知，业主方无权以二层消防门不符合消防规定，涉案商铺无法达到交付条件为由要求解除合同，事实清楚。14、涉案商铺现状与合同附图一致，反诉原告所述物权所有权受到侵犯之情况，与事实不符。首先，根据《补充协议》第九条第三款之约定，答辩人对涉案商铺享有适当调整权，反诉原告以答辩人对涉案商铺进行多次变更为由，主张商铺失去独立性，所有权存在瑕疵，无事实与法律依据。其次，涉案商铺已经取得独立产权，不存在所有权受限、反诉原告无法行使所有权之情况。至于反诉原告在庭审过程中提出“涉案商铺被强制设置了地役权”，答辩人认为，根据《物权法》第一百五十九条之规定，地役权的客体通常为土地，并不包含建筑物。因此，邻铺若发生火灾，借用涉案商铺进行逃生，不属于地役权的范畴。另，地役权是指一方为了自己的方便和利益而使用他人土地的权利，而涉案商铺消防通道的借用是相互，反诉原告亦有权借用邻铺的通道进行逃生。15、涉案商铺消防疏散口的设置符合相关规定，反诉原告所述无事实与法律依据。首先，答辩人认为涉案商铺已经通过消防验收，即表明涉案商铺消防疏散口数量满足消防标准。答辩人在与毗邻商铺共用的墙面上设置用于疏散的消防门，已经经过了具有相应资质的专家的论证，并获得了温州市消防局的认可，符合消防规范要求。其次，根据（2017）浙03行终246号行政判决书的内容，温州市消防局明确答复，涉案商铺（1#102）与邻铺（1#101）二层属于一个防火分区，在防火分区内部即101和102二层商铺间用门作为通道进行设计并未违反规范要求。也就是说设置在与毗邻商铺共用的墙面上的消防门应计入疏散门数量。四、答辩人认为，反诉原告未缴纳物业管理费、专项维修基金，根据合同约定，答辩人有权顺延交付涉案商铺，且不视为答辩人违约。根据《补充协议》第四条第三款、第六款之约定，反诉原告在房屋交付前仍有未到期应付房款或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清的，答辩人有权据实顺延交房日期，无需承担违约责任。答辩人在涉案商铺符合交付条件后多次通知反诉原告缴纳物业管理费，公共维修基金，面积补偿款，但截至起诉之日，反诉原告至今仍未缴纳，因此，答辩人有权顺延交房日期，无需承担违约责任。五、关于反诉原告提出的中止审理申请，答辩人认为，不应予以支持。首先，涉案商铺的房屋所有权证系于2013年10月登记的，涉案商铺所在龙湾万达广场内的大部分业主亦均已经交房，反诉原告应当知晓产证早已办理，其现在提起行政诉讼，已经过了行政诉讼6个月的诉讼时效。其次，有关业主是否享有解除权的问题温州中院已经有相关判例，温房权证龙湾区字第××号产权证是否合法，并非本案的争议焦点，反诉原告另案提起的行政诉讼案件的审理结果并不会对本案的案件结果产生影响。退一步讲，若行政案件的结果有可能会对本案判决结果产生影响，反诉原告亦可以以有新的证据为由再行起诉，没有必要现在要求中止本案的诉讼程序之审理。答辩人认为，其要求中止审理本案的行为，属于拖延诉讼的行为，应驳回其提出的中止审理申请。六、被告认为涉案商铺的通道无法直接通往室外，缺少符合法律规定的安全出口，不符合消防规范，无事实与法律依据。首先，如上所述，涉案龙湾万达广场建设工程已经通过消防验收，说明包括涉案商铺在内的整体建设工程的消防设计符合消防规范，安全出口的数量必然能够达到消防疏散标准。其次，根据《建筑设计防火规范》GB50016-2014第2.1.14条“安全出口系供人员疏散的楼梯间，室外楼梯的出入口或直通室内外安全区域的出口”之规定，可知安全出口并非一定要直通室外，只要系能够通往安全区域的出口均属于符合消防规定的安全出口。被告认为涉案商铺现状违反了《建筑设计防火规范》第5.4.12条的规定，不满足直通室外的要求，属于条文适用错误。原告提交的证据《建筑设计防火规范》并非强制性条文本身，仅仅是条文说明，无法作为判断涉案房屋是否符合相应规范的依据。被告所指的第5.4.12条中的“直通室外”的要求，系针对“燃油或燃气锅炉、油浸变压器、充有可燃油的高压电容器和多油开关等，确需布置在民用建筑内时，应满足‘锅炉房、变压器室的疏散门均应直通室外或安全出口’的要求”，本案并不存在此种情形。有关安全出口的定义应以《建筑设计防火规范》第2.1.14条为准。被告提出的《建筑设计防火规范》第5.4.11条之规定，系针对设置商业服务网点的住宅建筑。但是涉案商铺并不属于商业服务网点，也并非设置在住宅建筑之下，因此并不适用于本案。具体理由有二：第一，《建筑设计防火规范》第2.1.4条明确规定：商业服务网点是指设置在住宅建筑的首层或首层及二层，每个分隔单元建筑面积不大于300m的商店、邮政所、储蓄所、理发店等小型营业性住房。而涉案商铺的面积已经超过300m。第二，根据温公消验【2013】第0114号《建设工程消防验收意见书》第二段所述，涉案龙湾万达广场建设工程中的商业服务网点的范围应以温公消审【2013】第0247号《建设工程消防设计审核意见书》认定的范围为准，而被告的商铺并不在该范围之内。被告曾就温公消审【2013】第0247号行政行为提起行政诉讼（案号（2017）浙0302行初116号），已经被法院依法裁定驳回起诉，主要也是由于其所有的商铺并不属于商业服务网点，与该行政行为不具有利害关系。因此，无法适用有关商业服务网点的规定。综上所述，反诉原告诉称的事实与客观事实不符。涉案商铺现状与合同附图一致，商铺的结构型式、户型、面积等亦均符合双方合同约定，亦未违反封闭式建筑样式之约定，商铺二层消防门的设置符合消防规范，答辩人按约通知反诉原告入伙，并无任何违约行为，反诉原告并不享有合同解除权。相反，反诉原告逾期办理房屋交付手续的行为构成违约，应当继续履行合同约定的收房义务（签署房屋交接单、办理不动产权属转移登记手续、支付面积补偿款及专项维修基金），承担每日向答辩人支付购房款总额万分之一的逾期收房违约金的违约责任。恳请法院依法驳回反诉原告全部的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理，本院认定事实如下：2011年10月12日，陈金丰、邱乐珍与龙湾万达公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”，编号为201190002600003）一份，载明“出卖人龙湾万达公司，买受人陈金丰、邱乐珍。第一条，项目建设依据（略），暂定名万达商业广场。第二条，商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号2011006号。第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为第1幢1层102号房，建筑层数地上19层，地下1层，该商品房位于第1层。商品房设计用途为商业用地，属框架结构，层高一层5.09米，二层4.2米，其建筑样式为封闭式。建筑面积共325.04平方米，其中套内建筑面积302.4平方米，应分摊的共有建筑面积22.65平方米。第五条，计价方式与价款。单价为每平方米48962.30元，总金额15914705元。第六条，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。第七条，付款方式及期限。买受人按照第1种方式按期付款，即买受人一次性付清全部房款。第九条，交付期限及条件。出卖人应当在2013年5月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，2.取得法律行政法规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，3.用水电气道路等具备商品房正常使用的基本条件。第十条，出卖人逾期交房的违约责任按《补充协议》相关约定执行。第十一条，经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形成、户型、空间尺寸、朝向变化；（2）双方按照补充协议的相关约定执行。买受人有权在通知达到之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十二条，交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示《合同》第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照补充协议的相关约定执行”等。上述《合同》包括附件。其中附件一为房屋平面图；附件八为《补充协议》，载明“第四条，关于房屋交付的补充约定。1.本合同第九条约定的房屋交付时间为2013年5月30日前，具体时间以甲方（出卖人）发放《入伙通知书》载明为准（不迟于前述日期）。2.该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件。房屋交付时，乙方（买受人）应签署房屋交接单并履行受领房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付执行。3.甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和各类费用（如物业服务费、专项维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。如乙方未付清前述款项，视为乙方未付清房款，甲方有权拒绝交房。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。5.乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担，该房屋产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。8.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任，如宽展期届满后甲方仍未交房，自第31日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。第五条，关于房屋质量等补充约定。双方确定严重影响正常使用的房屋问题仅指该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定确认的房屋地基基础和房屋主体结构质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。第六条，关于办理产权登记手续的补充约定。4.办理该房屋权属转移登记手续如需乙方配合，乙方应按照甲方或代办单位要求无条件给予配合。第九条，关于规划及设计变更的补充约定。2.经政府有关部门批准的项目商业区域内公共设施配套的变更，不视为甲方违约，乙方不得以此为由拒绝接收该房屋、提出退房或主张其他权益。3.本合同附件所示该房屋所在区域的平面布局为暂定。如为优化原因进行调整，且未降低政府部门批准的规划指标，则甲方可自主实施，不需提前征得乙方同意。第十三条，合同解除。4.除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及本补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及本补充协议的解除权及责任追究权（如有），双方继续履行合同”等。上述《合同》已在温州市房产管理局龙湾分局（以下简称：房管局）备案。《合同》签订后，陈金丰、邱乐珍已向龙湾万达公司支付全部购房款。2013年4月28日，温州市龙湾区住房和城乡建设局（以下简称：住建局）向龙湾万达公司出具《房屋建筑工程竣工验收备案表》，载明“温州龙湾万达广场工程的竣工验收备案文件已于2013年4月28日收讫，文件齐全”。落款日期为2013年5月15日的《温州龙湾万达广场入伙通知书》，载明“尊敬的陈金丰、邱乐珍业主：你所购买的万达广场1号楼102室已正式竣工验收并具备交付条件。根据双方签订的《合同》及《补充协议》约定，建议您在2013年7月11日16时到龙湾万达广场金街入伙办公司办理收房收入手续……二、办理入伙时你还需支付以下款项：1.根据温州市立民房地产测绘有限公司出具的实地测量报告，您所购买上述商品房实测面积325.09平方米，根据您跟我司签订的合同规定，面积误差0.05平方米，为了保证您能够顺利收房及办妥房产证，故您还需补缴面积误差款2448元。2.按照《前期物业服务合同》规定，物业管理公司预收12个月物业管理费计46813元；3、装修垃圾清运费1138元；4、维修基金29258.10元”等。陈金丰、邱乐珍已收到该入伙通知书。因对涉案商铺是否符合交付条件存在争议，陈金丰、邱乐珍未签署涉案商铺的房屋交接单。2013年6月27日，温州市公安消防局（以下简称：消防局）作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，载明“我局对你单位申报的温州市龙湾万达广场A#-F#幢写字楼底部商铺……进行了消防验收，根据国家工程建设消防技术标准、《建筑工程消防验收规范》（DB33/1067-2010）和《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2008]247号、温公消审[2013]第0193号和温公消审[2013]第0247号），并结合龙湾区人民政府《关于要求解决龙湾万达广场部分商铺消防验收问题的函》（温龙政函[2013]84号）的情况报告和我局2013年6月25日集体研究通过的同意变更设计意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格”等。2013年6月28日，龙湾万达公司在《温州商报》刊登《入伙再次公告》，载明“尊敬的温州龙湾万达广场业主：您所购买的温州龙湾万达广场已正式通过竣工验收并具备交付条件，我公司拟定于2013年6月30日开始在温州集中办理ＳＯＨＯ和商铺的入伙事宜。同时我公司已通过邮政特快专递向您投递《入伙通知书》，请注意查收”等。2013年8月27日，龙湾万达公司缴纳住宅专项维修资金11553314.4元，并取得《浙江省住宅专项维修资金专用收据》，编号为1100110650。该收据载明建筑面积为142811.64平方米，并载明“34500.54*90；108311.1*78”的计算方式。2013年10月8日，房管局颁发温房权证龙湾区字第××号《房屋所有权证》，载明“房屋所有权人龙湾万达公司，共有情况单独所有，房屋坐落龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场1幢102室，建筑面积325.09平方米，套内建筑面积302.4平方米，众用分摊面积22.69平方米，总层数21层，土地使用权取得方式国有出让”等。温州市立民房地产测绘有限公司关于龙湾万达广场1号楼的测绘成果书，显示该楼地上层数19层，地下层数2层，楼层1备注显示“一层跃二层”，实测该1号楼102室的总建筑面积亦为325.09平方米。2015年10月16日，温州市公安消防局作出温公消设备字〔2015〕第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，载明“龙湾万达公司：根据《中华人民共和国消防法》第十条和《建设工程消防监督管理规定》第二十四条的规定，你单位2015年10月16日申报了温州龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程的消防设计备案……经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法备案的建设工程消防设计不得擅自修改。确需修改的，应当重新备案。依法备案的建设工程自竣工验收合格之日起七个工作日内，应当依法进行竣工验收消防备案”。该首层楼梯间分隔变更建设工程对应商铺包含本案1幢102室。龙湾万达公司《建设工程消防设计备案申报表》显示开工日期2015年10月25日，计划竣工日期为2015年11月1日。温州市鹿城区人民法院作出的（2016）浙0302行初48号行政判决书（该案原告包括陈金丰、邱乐珍）审理查明部分载明“涉案建设工程（即上述首层楼梯间分隔变更建设工程）经系统随机确定为检查对象，于2015年10月21日通过了消防设计备案检查”。陈金丰、邱乐珍等购房户曾与龙湾万达公司、住建部门、公安消防部门产生多起诉讼。主要包括：1、2014年12月6日，陈金丰、邱乐珍委托律师向龙湾万达公司发出律师函，以涉案房产与合同约定严重不一致、不具备商业房产独立性和完整性的基本功能，涉案房产未经合法验收或验收不符合法律规定、万达公司行为构成违约并且违法为由，要求解除2011年10月12日双方签订的《商品房买卖合同》并退还购房款。2015年3月18日，陈金丰、邱乐珍起诉龙湾万达公司，要求确认解除双方之间签订的《商品房买卖合同》并返还已付购房款，案号为（2015）温龙民初字第243号，审理期间，龙湾万达公司于2015年4月27日提出反诉，要求确认陈金丰、邱乐珍通知龙湾万达公司（2014年12月8日签收）解除合同的行为不具备合同的效力，反诉状中认为双方之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应依约履行。审理中，陈金丰、邱乐珍及龙湾万达公司均于2016年12月30日向本院提出撤诉申请，本院于当日裁定准许。2、陈金丰、邱乐珍、汤雪梅等八人因要求确认温州市龙湾区住房和城乡建设局于2013年4月28日作出的《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行为无效，于2015年5月18日向本院提起行政诉讼（计5案），本院于2015年11月16日作出（2015）温龙行初字第29-33号行政判决确认上述竣工验收备案行政行为违法，汤雪梅等八人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年3月11日作出（2015）浙温行终字第486-490号行政裁定，对汤雪梅案撤销原判，发回重审；其余4案准许撤回上诉，原判不再执行。陈金丰、邱乐珍、汤雪梅等八人遂于2016年4月22日申请并案审理，本院于2016年4月25日重新立案，2016年9月5日，本院作出(2016)浙0303行初15号行政判决书，判决驳回汤雪梅等八人的诉讼请求。陈金丰、邱乐珍、汤雪梅等人上诉，温州市中级人民法院于2016年12月2日作出（2016）浙03行终323号行政判决，撤销一审行政判决，确认上述竣工验收备案行政行为违法。二审法院认为，龙湾区住建局作出的被诉备案行为程序确有不当，但鉴于龙湾区住建局在作出竣工验收备案时已参照前述《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款的规定，取得除A#-F#写字楼消防验收意见书之外的所列备案文件，且万达公司在补齐A#-F#写字楼（含涉案商铺）消防验收合格意见书后方才公告通知交付使用，故该程序问题并未对上诉人的合法权益造成影响，依法应予确认违法而不判决撤销。该二审行政判决已发生法律效力。3、陈金丰、邱乐珍等八原告因要求撤销温州市公安消防局于2015年10月16日作出温公消设备字[2015]第0015号《建设工程消防设计备案凭证》，于2016年3月3日向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，该院于2016年6月20日作出（2016）浙0302行初48号行政判决，驳回陈金丰、邱乐珍等诉讼请求。陈金丰、邱乐珍等人不服上诉，温州市中级人民法院于2016年10月20日作出（2016）浙03行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。4、陈金丰、邱乐珍因要求撤销温州市公安消防局于2013年6月27日作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》，于2016年10月17日向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，该院于2017年5月4日作出（2016）浙0302行初200号行政判决，确认被告温州市公安消防局于2013年6月27日作出温公消验[2013]第0114号《建设工程消防验收意见书》的行政行为违法，一审法院认为，综合考虑各种因素，基于物权公示原则及维护市场经济秩序稳定，不宜判决撤销被诉消防验收。陈金丰、邱乐珍不服上诉，温州市中级人民法院于2017年12月8日作出（2017）浙03行终246号行政判决，驳回上诉，维持原判。该二审行政判决已发生法律效力。5、陈金丰、邱乐珍因要求撤销温州市公安消防局作出的《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2011]第0306号），于2017年4月24日向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，该院于2017年6月1日作出（2017）浙0302行初114号行政裁定，驳回原告陈金丰、邱乐珍的起诉。陈金丰、邱乐珍提出上诉，温州市中级人民法院于2017年9月30日作出（2017）浙03行终271号行政裁定，裁定驳回上诉、维持原裁定。该行政裁定已发生法律效力。6、陈金丰、邱乐珍因要求撤销温州市公安消防局作出的《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2013]第0193号），于2017年5月2日向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，该院认为被诉消防设计审核系在A-E#楼一层部分楼梯至室外出口增加隔墙，原告陈金丰、邱乐珍所购的涉案商铺不在被诉消防设计审核所涉的改建工程范围内，该消防设计变更不会对原告的权利义务产生影响，原告与被诉消防设计审核不具有利害关系，其起诉应予以驳回并于2017年10月21日作出（2017）浙0302行初115号行政裁定，驳回原告陈金丰、邱乐珍的起诉。该行政裁定已发生法律效力。7、陈金丰、邱乐珍因要求撤销温州市公安消防局作出的《建设工程消防设计审核意见书》（温公消审[2013]第0247号），于2017年5月2日向温州市鹿城区人民法院提起行政诉讼，该院于2017年6月29日作出（2017）浙0302行初116号行政裁定，认为，被诉消防设计审核系将改建范围内的36间商铺每间划分为两间4.2米开的商铺，即36间商铺变更为72间商铺并按商业服务网点要求设计，上述消防设计变更系对72间商铺内部的变更，不会对原告的权利义务产生影响，涉案商铺不在上述72间商铺范围内，原告与被诉消防设计审核不具有利害关系，其起诉应予以驳回，故驳回原告陈金丰、邱乐珍的起诉。陈金丰、邱乐珍提出上诉，温州市中级人民法院于2017年10月18日作出（2017）浙03行终335号行政裁定，裁定驳回上诉、维持原裁定。该行政裁定已发生法律效力。8、陈金丰、邱乐珍因要求撤销温州市自然资源和规划局向龙湾万达公司颁发的温房权证龙湾区字第××号房屋所有权证，于2019年8月26日向本院提起行政诉讼，本院于2019年11月20日作出（2019）浙0303行初405号行政裁定，驳回原告陈金丰、邱乐珍的起诉。陈金丰、邱乐珍提出上诉，温州市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）浙03行终12号行政裁定，裁定驳回上诉、维持原裁定。该行政裁定已发生法律效力。本案审理中，本院于2019年8月9日对涉案商铺进行现场勘验，发现本案1幢102室现状与《商品房买卖合同》附件一房屋平面图基本一致。当日现场勘查中，本院还发现另案审理涉及的龙湾万达广场3幢108号商铺二层、7幢108-1号商铺二层、5幢115号商铺二层消防门被封堵，中国建设银行万达支行与相邻的5幢115号商铺原设计的二层消防门位置被砖砌墙体封闭，但在其他位置开辟了疏散通道，就上诉三间商铺消防门被封堵是否存在消防安全违法行为及上述中国建设银行股份有限公司温州万达支行另行开辟疏散通道是否符合消防法规等事项，本院向温州市公安消防局发函询问。温州市消防支队于2019年10月29日复函（温消办【2019】43号），称经核查龙湾万达广场3幢108号商铺二层、7幢108-1号商铺二层、5幢115号商铺二层等三处位置存在消防疏散通道被封堵的情况，目前商铺未投入使用，在投入使用前需依法办理相关消防审批手续，并认为上述商铺消防通道被封堵问题实质上是业主间相互借用房屋专有部分作为疏散通道，属民事纠纷。另确认中国建设银行股份有限公司温州万达支行室内装修工程已经建设工程竣工验收消防备案检查合格（温公消竣备字【2013】第0002号）。本院认为，本案双方签订《商品房买卖合同》并建立商品房预售合同关系事实清楚，该《合同》依法成立并生效，对双方均有约束力。关于本案争议，本院逐一分析如下：一、关于反诉原告是否有解除权（一）关于面积、层数、套数问题。涉案商铺面积经温州市立民房地产测绘有限公司测绘，亦得到房管部门认可，被载入房屋所有权证，陈金丰、邱乐珍起诉要求撤销相关房屋所有权证亦未得到法院支持，测绘机构和人员资质、测绘过程并未被有关部门认定存在问题，反诉原告要求对商铺面积重新委托测绘缺乏依据，本院不予准许。消防疏散通道除火灾紧急状况外可由反诉原告正常使用，反诉原告主张扣除消防疏散通道面积，缺乏法律依据。涉案《商品房买卖合同》第六条系关于产权登记面积与合同约定面积发生差异时处理方式的约定，本案不存在面积误差比超过3%情形，不符合退房条件。至于反诉原告称合同约定地下一层，实际为地下二层，万达公司称系笔误，该解释较为合理，且地下为一层或二层对反诉原告权益基本无影响。至于反诉原告称其购买商铺为一层、一套，却变更为二层、两套，本院认为《合同》中约定层高一层5.09米，二层4.2米，并附有两层的房屋平面图，并不会导致反诉原告产生房屋仅一层的误解，其称房屋由复式变更为跃二层，但《合同》并未明确约定该房屋为复式且对复式房屋作出明确界定，反诉原告该说法不能推定万达公司存在欺诈，不足以认定反诉原告享有合同解除权。（二）关于二层消防门互通问题。反诉原告称二层消防门互通导致商铺变更为非封闭式，与《合同》约定不符，且影响反诉原告对商铺的所有权和完整使用。本院认为，涉案商铺已领取房屋所有权证，反诉原告可在收房后依法行使所有权，《合同》约定建筑样式为封闭式，但《合同》中对何为封闭式或非封闭式并没有明确的界定，且《合同》附件中的二层房屋平面图明确标注有门户设置。二层消防门与相邻商铺互通虽然在一定程度上影响商铺的使用，但该影响可通过一定技术手段降低，未达到必须以解除合同方式进行救济的程度，且同类商铺已有相当部分购房户已收房并实际经营。另外，若反诉原告有意向彻底改变二层消防门互通，也可参照中国建设银行股份有限公司温州万达支行的先例另行制定装修工程消防设计方案。反诉原告以此为由主张其享有合同解除权，依据不足，反诉原告提出对涉案商铺是否为非封闭式进行鉴定没有必要，本院不予支持。（三）关于竣工验收备案和消防验收问题。龙湾万达广场项目消防验收行为及竣工验收备案行为虽经生效行政判决确认为违法，但上述行政行为并未被认定为无效或被撤销，相关行政行为至今仍属有效的行政行为。反诉原告以此为由主张其享有合同解除权，依据不足。此外，反诉原告提出消防安全鉴定、消防门性质及权属鉴定，消防疏散通道、安全疏散距离、开间距离进行鉴定，由于消防验收行为及竣工验收备案行为均属有效的行政行为，上述鉴定非本案审理需要，本院不予准许。（四）其他问题。反诉原告称合同解除当时楼梯口位置由内侧改成往外移动，之后改建回图纸规划位置，并提供了（2013）温龙民初字第645号判决书，本院认为，（2013）温龙民初字第645号判决书所涉商铺并非本案商铺，无法证明本案商铺存在楼梯口位置变化，且楼梯口位置对反诉原告使用商铺不会产生实质性影响，反诉原告以此为由主张其享有合同解除权，依据不足。关于绿地未建设问题，温州市中级人民法院作出（2016）浙03行终269号的行政判决书载明“龙湾区政府事实上已经同意涉案绿地改变使用性质”，根据《商品房买卖合同》第十一条以及《补充协议》第九条之约定，对于经政府有关部门批准的项目商业区域内公共配套设施的变更，不视为龙湾万达公司违约，反诉原告无权以此为由拒绝接受该房屋、提出退房或主张其他权益。综上，陈金丰、邱乐珍不享有合同解除权，其代理人于2014年12月向龙湾万达公司邮寄的《律师函》不具有解除合同的效力。二、关于涉案商铺交付问题涉案商铺买卖合同第九条约定交付条件包括“1.建设工程经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水电气道路具备商品房正常使用的基本条件”，在《补充协议》第四条第2款约定的交付条件为“甲方取得竣工验收备案证明文件”，故涉案商铺的交付需符合上述条件。龙湾万达公司早在2013年4月28日即已取得竣工验收备案，2013年6月27日通过消防验收。但2015年10月间，龙湾万达公司曾进行SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程，涉案商铺包含在内，《建设工程消防设计备案申报表》显示开工日期2015年10月25日，计划竣工日期为2015年11月1日。（2016）浙0302行初48号行政判决书载明龙湾万达广场SOHO楼商业网点首层楼梯间分隔变更建设工程于2015年10月21日通过消防设计备案检查。《补充协议》第九条第3款规定的“优化调整”，应理解为使得涉案商铺的使用得到优化提升。当时原、被告双方正在诉讼过程中，龙湾万达公司在法院审理期间涉案商铺进行了部分改动，又不能证明此种变动的合理性，对该种变动的后果，由其自行承担。另，SOHO楼商业网点楼梯间分隔变更建设工程内容为取消一层到二层钢楼梯下的墙体，原消防报建图楼梯下部按无墙体设计，墙体的存在与房屋平面图也不一致，该不一致之处足以影响对商铺的合理利用。龙湾万达公司虽于2013年5月向陈金丰、邱乐珍发出《入伙通知书》，2013年6月28日在《温州商报》刊登《入伙再次公告》，以及2015年4月27日在（2015）温龙民初字第243号案件审理中提出反诉，要求依约履行合同，但直至2015年10月底SOHO楼商业网点楼梯间分隔变更建设工程完成，涉案商铺尚不符合双方约定的交房条件，陈金丰、邱乐珍当时未签署涉案商铺的房屋交接单并拒绝收房，合法有据，但该情况整改较容易，并未达到需要解除合同的程度，关于万达公司逾期交房的责任，陈金丰、邱乐珍可另行主张。2015年10月底商业网点楼梯间分隔变更建设工程完成后，涉案商铺已符合双方约定的交房条件，但龙湾万达公司直至本案起诉，方才再次要求陈金丰、邱乐珍收房，参照《补充协议》第四条第5款约定“乙方逾期办理房屋交付手续，或乙方原因造成房屋未能按期交付的，每逾期一日，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方”，本院酌情确定本案起诉日2019年5月31日起的第5日即2019年6月5日涉案商铺视为交付。至于原告要求两被告配合办理房屋交接手续，签署房屋交接单，办理涉案房屋权属转移登记手续，该诉请本院不予支持，理由为：一方面，收房系两被告权利，不宜由法院强制执行，另一方面，《补充协议》第四条第5款约定，“自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担”，该条款已对逾期不收房的风险转移进行约定，两被告不收房不会给原告带来更多负担。需要指出的是，本案双方历经多次民事、行政诉讼，各法院也曾多次组织双方调解、和解，同期起诉的绝大部分当事人也已达成和解协议并履行完毕，本院建议本案双方亦能本着解决问题、合作共赢的心态，尽快彻底解决纠纷，尽早发挥不动产的价值，避免更大的损失。三、关于违约金、面积补差、维修基金等金钱给付诉求问题万达公司向陈金丰、邱乐珍主张违约金，要求依据《补充协议》第四条第5款要求以购房款为基数，按每日万分之一自2013年7月3日起计算至实际办理房屋交接手续之日止。本院认为，结合双方历次诉讼以及商铺存在的二层消防门互通问题、一层到二层钢楼梯下的墙体问题（已改）等，陈金丰、邱乐珍显然非恶意违约，考虑到本案特殊情况，对龙湾万达公司要求两被告支付逾期办理房屋交接手续违约金的诉请本院不予支持。龙湾万达公司主张两被告支付垫付的维修基金25357.02元，经核算，与涉案商铺面积325.09平方米乘78结果一致，符合《浙江省住宅专项维修资金专用收据》所载维修基金计算方式，龙湾万达公司已予垫付，陈金丰、邱乐珍应向龙湾万达公司支付该款。龙湾万达公司主张面积补差。本院认为涉案商铺权登记面积较合同面积超出0.05平方米，依据商铺买卖合同第六条之约定，应据实结算房款，故陈金丰、邱乐珍应向龙湾万达公司支付面积补差款2448元（0.05*48962.30）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告陈金丰、邱乐珍继续履行《商品房买卖合同》，本院确认坐落于温州市龙湾区永中街道永定路1188号万达商业广场1幢102室房产已于2019年6月5日视为向陈金丰、邱乐珍交付；二、被告陈金丰、邱乐珍于本判决生效之日起十日内向原告温州龙湾万达广场投资有限公司支付面积补差款2448元、维修基金25357.02元；三、驳回原告温州龙湾万达广场投资有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告陈金丰、邱乐珍的全部诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费495元（原告温州龙湾万达广场投资有限公司已预缴），由温州龙湾万达广场投资有限公司负担，反诉受理费58644元（反诉原告陈金丰、邱乐珍已预缴），由陈金丰、邱乐珍承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  李曙光二〇二〇年五月二十九日书记员  张赛雯附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。