上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民再36号上诉人（原审被告）:上海汇华房地产有限公司，住所地上海市浦东新区康桥工业区康士路17号。法定代表人：钱荣德，董事长兼总经理。被上诉人（原审原告）:顾勇，男，1963年10月7日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现羁押于上海提篮桥监狱。委托代理人：顾敦庆（系顾勇之兄），男，1959年9月3日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人：张健，上海仁良律师事务所律师。上诉人上海汇华房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民再20号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原判认定，系争上海市浦东新区XX镇XX路XX弄（XX花园）XX号102室房屋（以下简称：“XX号102室”）建筑面积95.54平方米，大产证登记于上海汇华房地产有限公司之前身上海XX公司名下。2001年，上海XX公司经核准名称变更为上海汇华房地产有限公司。1994年10月12日，顾勇通过银行转账向上海XX花园工程指挥部支付定金3万元。1995年5月12日，顾勇与上海汇华房地产有限公司签订《上海市内销房出售合同》一份，合同约定顾勇向上海汇华房地产有限公司购买XX号101室房屋，建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1,688元，总价为141,201元。之后，应顾勇要求，双方将上述合同约定的买卖标的XX号101室更改为XX号101室,其余合同内容不变。1994年11月8日，顾勇通过银行转账向上海XX花园工程指挥部支付购房款6万元。1995年5月12日，顾勇通过银行转账向上海XX花园工程指挥部支付购房款3万元。在（2015）浦民一(民)初字第5981号案件审理中，上海汇华房地产有限公司对上述三笔共计12万元系XX号101室房屋的购房款支付无异议。1995年5月27日，上海汇华房地产有限公司向顾勇开具了XX号楼101室房屋购房款141,201元的发票及配套费等共计24,099元的收据。之后，上海汇华房地产有限公司将XX号101室房屋钥匙交付给顾勇，顾勇装修后入住。1995年12月16日，顾勇通过支票方式向上海汇华房地产有限公司支付3万元。审理中，顾勇陈述该3万元系购买“XX号102室”房屋的定金。上海汇华房地产有限公司则主张该定金系购买XX号102室房屋的定金。1995年12月28日，顾勇通过支票方式向上海汇华房地产有限公司支付5万元。审理中，顾勇陈述该5万元系支付“XX号102室”房屋的部分房款。上海汇华房地产有限公司则主张该5万元系支付XX号101室房屋的未付房款21,201元及配套费24,099元。1996年1月6日，顾勇通过支票方式向上海XX花园工程指挥部支付5万元。审理中，顾勇主张该5万元系支付“XX号102室”房屋的部分房款。上海汇华房地产有限公司则否认其收到该5万元，在（2015）浦民一(民)初字第5981号案件审理中，上海汇华房地产有限公司认可上海XX花园工程指挥部系其内设部门，认可后者收到该5万元。重审中，上海汇华房地产有限公司对上海XX花园工程指挥部系其内设部门不认可，认为该5万元与上海汇华房地产有限公司无关。1999年始，顾勇至外地，XX号101室房屋空关。2000年11月，XX花园小区原物业公司上海A有限公司向顾勇发出《请款通知书》，向顾勇催讨系争“XX号102室”房屋1997年10月1日至2000年9月30日的物业管理费。2002年1月19日，上海B有限公司向顾勇发出《催款通知》，向顾勇催讨系争“XX号102室”房屋2001年5月至12月的物业管理费。2001年12月4日，上海汇华房地产有限公司与案外人李某就XX号101室房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定房价款为200,800元。2002年，上海汇华房地产有限公司进入XX号101室房屋及系争“XX号102室”房屋，将上述两套房屋出租给他人使用。2015年1月30日，顾勇以上海汇华房地产有限公司侵占XX号101室房屋并对外出租为由诉至原审法院，请求判令返还房屋并配合过户。2015年4月27日，原审法院作出（2015）浦民一（民）初字第5975号民事判决，判令上海汇华房地产有限公司协助顾勇办理XX号101室房屋产权转移登记至顾勇名下的手续并将房屋交付给顾勇。该判决生效后，经顾勇申请执行，XX号101室房屋于2015年9月10日登记至顾勇名下。2016年1月19日，经执行，上海汇华房地产有限公司将XX号101室房屋钥匙交付于顾勇。2015年1月30日，顾勇以上海汇华房地产有限公司侵占系争“XX号102室”房屋并对外出租为由诉至原审法院，即本案原审法院（2015）浦民一（民）初字第5981号，请求判令上海汇华房地产有限公司返还其房屋并配合过户。（2015）浦民一（民）初字第5981号审理中，顾勇陈述，上海汇华房地产有限公司于1995年底将“XX号102室”房屋交付其，其装修后入住至外出；因被上海汇华房地产有限公司非法侵占，故“XX号102室”房屋的出售合同、交割手续等均无法找到。顾勇另陈述，“XX号102室”的房价与XX号101室相同，均为141,201元，其原购买的XX号101室房屋已装修，与李某对换购买XX号101室房屋后，其对XX号101室房屋的装修部分5万元抵扣了“XX号102室”的部分房款。上海汇华房地产有限公司对顾勇陈述均不予确认。2015年3月18日庭审时，上海汇华房地产有限公司称，顾勇要求调换至XX号101室，同时支付3万元定金欲购买“XX号102室”。其公司听说顾勇对XX号101室、102室房子装修过,不知道什么时候装修的。其公司出租时两套都是装修房。可能XX号101室、“XX号102室”是顾勇装修的，如果顾勇不突然消失，这两套房屋可能顺利交付完毕，顾勇支付3万元定金后出走，导致合同不能履行。在2015年4月16日审理中，上海汇华房地产有限公司称，顾勇购买的是XX号102室，3万元定金是付的XX号102室，如果XX号102室房款付清，双方同意转化为“XX号102室”。上海汇华房地产有限公司还称，交割单写清本月24日付清房款，直到2004年顾勇都未付清房款……。原审法院作出（2015）浦民一（民）初字第5981号判决，驳回顾勇的全部诉讼请求。顾勇不服，提起上诉至本院。本院（2015）沪一中民二(民)终字第1896号案件审理期间，证人李某和吴某（两证人系夫妻）分别出庭作证称：顾勇先购买了XX号101室并装修入住，其于1995年购买了XX号102室，在其装修XX号102室时，因顾勇想买一梯两户，曾要求其将XX号102室让给顾勇，后没有谈成功。之后顾勇将房屋调换至XX号101室、“XX号102室”，故其于2001年又购买了XX号101室，购买时就有装修。顾勇将房屋调换至XX号101室、“XX号102室”后将该两套房屋均作了装修并实际入住过。证人杜某出庭作证称：顾勇委托其找人先装修了XX号101室，后又装修了XX号101室、“XX号102室”房屋，顾勇在XX号101室、XX号101室、“XX号102室”房屋均居住过，“XX号102室”是简单装修。证人孟某出庭作证称：其通过朋友介绍，先为顾勇装修了XX号101室，后又装修了XX号101室、“XX号102室”房屋。证人计某出庭作证称：其为顾勇做了XX号101室、XX号101室、“XX号102室”的水电。重审中，顾勇同时提供了相关装修单据、房屋装修协议和装修清单。上海汇华房地产有限公司对上述笔录中证人证言真实性有异议，认为是证人与顾勇串通作假的行为，即使顾勇装修了系争房屋，也不等于购买了该房。对顾勇提供的房屋装修协议等也不予确认。重审中，上海汇华房地产有限公司称，“XX号102室”装修是其公司装修，但未提供任何证据。2016年1月8日，上海汇华房地产有限公司就系争“XX号102室”房屋缴纳维修基金2,289元。2016年1月27日，顾勇提起（2016）沪0115民初9186号之诉，请求判令上海汇华房地产有限公司支付其XX号101室房屋使用费等。该案审理中，经顾勇申请，原审法院于2016年2月18日作出民事裁定，对上海汇华房地产有限公司名下财产进行保全，查封系争“XX号102室”房屋。本院（2015）沪一中民二(民)终字第1896号案件作出驳回上诉，维持原判之判决后，2016年3月，顾勇向上海市高级人民法院申请再审。2016年5月9日，上海汇华房地产有限公司以现金305,000元作为反担保，申请解除对系争“XX号102室”房屋的财产保全措施。2016年5月11日，经裁定：解除对上海汇华房地产有限公司名下系争“XX号102室”房屋的查封（冻结）措施。2016年5月25日，原审法院（2016）沪0115民初9186号作出判决，上海汇华房地产有限公司支付顾勇XX号101室房屋使用费15万元、维修基金2,369元、水费131.44元、电费255.68元、燃气费340元、有线电视费167元。上海市高级人民法院于2017年3月23日作出（2016）沪民申810号民事裁定，指令本院再审。本院于2017年6月15日作出（2017）沪01民再34号民事裁定，撤销本院（2015）沪一中民二(民)终字第1896号及原审法院（2015）浦民一(民)初字第5981号民事判决，发回原审法院重审。原判另查明，2016年6月14日，案外人赵某向上海市房地产交易中心提出申请对系争“XX号102室”房屋产权登记。2016年7月1日，经核准，系争“XX号102室”房屋登记在案外人赵某名下。2017年8月21日，顾勇向原审法院提出诉讼，即（2017）沪0115民初66147号案件，请求判决确认上海汇华房地产有限公司与案外人赵某签订的《上海市内销商品房出售合同》无效，并判令赵某返还上海汇华房地产有限公司“XX号102室”房屋、将该房屋产权恢复登记至上海汇华房地产有限公司名下。原审法院于2018年9月13日作出（2017）沪0115民初66147号民事判决。赵某不服，提起上诉至本院，本院于2019年3月28日作出（2019）沪01民终1703号判决：（一）撤销上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初66147号民事判决；（二）驳回顾勇的全部诉讼请求。原判再查明，审理中，顾勇与上海汇华房地产有限公司确认，“XX号102室”房屋如果处理时涉及到1995年的房价时，按照1,880元/平方米（包括配套费200元/平方米）计算。经顾勇申请，上海市高级人民法院委托上海百盛房地产估价有限责任公司作出浦新估字（2019）第B0201A号房地产估价报告，估价结果为“XX号102室”房屋在2016年7月1日时的房屋市场价值单价为35,692元/平方米，总价为3,410,000元。在原审法院重审审理中，顾勇请求判令上海汇华房地产有限公司返还其上海市浦东新区XX镇XX路XX弄（XX花园）XX号102室房屋并配合将该房屋产权过户至顾勇名下。因顾勇另案起诉案外人赵某与上海汇华房地产有限公司商品房销售合同纠纷案审理终结，顾勇变更诉讼请求，请求判决解除其与上海汇华房地产有限公司就“XX号102室”房屋签订的买卖合同；判令上海汇华房地产有限公司赔偿其购房损失328万元、返还其购房款13万元和利息（利息自2016年7月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）并承担本案诉讼费、评估费。上海汇华房地产有限公司则不接受顾勇的诉讼请求。原审法院审理后作出判决：（一）解除顾勇与上海汇华房地产有限公司就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄（XX花园）XX号102室房屋签订的买卖合同；（二）上海汇华房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还顾勇购房款130,000元，并以130,000元为本金支付自2016年7月2日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；（三）上海汇华房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付顾勇损失935,263.20元；（四）驳回顾勇的其余诉讼请求。案件受理费34,800元，财产保全费5,000元，评估费9,923元，合计49,723元，由顾勇负担29,833.80元，上海汇华房地产有限公司负担19,889.20元。在本院二审中，上诉人上海汇华房地产有限公司请求撤销原判，即（2017）沪0115民再20号，改判判决驳回被上诉人顾勇原审诉讼请求。其主要理由是，1、原审法院判决没有法律依据，其公司与顾勇就系争“XX号102室”房屋没有签订任何协议。2、顾勇没有履行约定，不能认定房屋买卖合同成立。另，上海汇华房地产有限公司对原判认定的事实提出两项异议：即其一，顾勇系1996年5月16日离开房屋至外地，房屋空关，而非1999年。其二，其公司于2006年底进入系争房屋，而非2002年。被上诉人顾勇则不接受上诉人上海汇华房地产有限公司的上诉主张。本院经审理查明，原判认定事实正确。至于上诉人上海汇华房地产有限公司对原判认定事实所提出的第一项异议，在被上诉人顾勇予以否认的前提下，该公司也表示没有证据。关于该公司提出的第二项异议，经查，在原审法院2015年4月16日（2015）浦民一(民)初字第5981号审理中，上诉人上海汇华房地产有限公司陈述，“……大概是2002年把房子拿去出租”。据此，该公司对原判认定事实所提出的两项异议，均不成立，本院均不予采信。本院另查明，上诉人上海B有限公司在落款日期为2019年12月8日的上诉状中陈述，“……本案中，双方当事人之间商品房买卖意向是确实存在的，原告提交的《商品房出售交割清单》是一份最原始、真实、客观的书证，该清单详细记载了顾勇预购系争102室与本公司达成买卖房屋的意向，但前提是在2015年(注：原文如此）12月24日付清房款及费用，再签订房屋买卖合同。……原告顾勇预付定金3万元，其余购房款应于1995年12月24日前付清。这一点双方是无异议的。……只是顾勇订购房屋后长期出走没有履行自己的义务，其违约责任全部在顾勇本人。……该份结算清单是证明了双方买卖房屋的协议的实质性内容，属最原始、真实的书证，法院应当认定的法律事实，……顾勇未按约付清102室购房款及配套费，没签订商品房出售合同，至今余款未付。……”此一事实，有该公司提交的上诉状中所记载的内容佐证。本院认为，本案上诉的主要争议焦点在于系争“XX号102室”房屋买卖合同关系是否成立。根据本案查明的大量事实可见，首先，上诉人上海汇华房地产有限公司在（2015）浦民一(民)初字第5981号审理中称，顾勇要求调换至XX号101室，同时支付3万元定金欲购买“XX号102室”……其公司听说顾勇对XX号101室、102室房子装修过,……其公司出租时两套都是装修房。可能XX号101室、“XX号102室”是顾勇装修的，如果顾勇不突然消失，这两套房屋可能顺利交付完毕，顾勇支付3万元定金后出走，导致合同不能履行。其次，2000年11月，XX花园小区原物业公司上海A有限公司向顾勇催讨系争“XX号102室”房屋1997年10月1日至2000年9月30日的物业管理费。2002年1月19日，上海B有限公司又向顾勇发出催讨系争“XX号102室”房屋2001年5月至12月的物业管理费。第三，在本院（2015）沪一中民二(民)终字第1896号审理中，多位证人的证言亦能够证明顾勇对系争“XX号102室”房屋的装修事实。该公司虽否认并称系其公司装修，但未提供任何证据。上述证据相互印证，可以证明双方对系争“XX号102室”房屋买卖已达成合意。在此情形下，原审法院认定系争“XX号102室”房屋买卖合同关系成立并无不妥。至于系争“XX号102室”房屋买卖关系是否已经解除一节，根据法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，根据二审查明的事实，上诉人上海B有限公司在其上诉状中自认，双方当事人之间商品房买卖意向是确实存在的，顾勇预购系争102室与公司达成买卖房屋的意向，但前提是顾勇预付定金3万元后，其余购房款应于1995年12月24日前付清，但顾勇订购房屋后长期出走没有履行自己的义务，其违约责任全部在顾勇本人。顾勇未按约付清102室购房款及配套费，至今余款未付。由此可见，该公司亦认为顾勇属于“买受人迟延支付购房款”，然该公司并无证据证明已向顾勇行使过催告行为，也无证据证明该公司在法律规定的期限内行使解除权。因此，系争“XX号102室”房屋买卖合同关系并未解除。另，关于上诉人上海B有限公司与被上诉人顾勇在合同不能继续履行中所应承担的责任问题，原审法院已进行了详尽的阐述，本院予以认同，不再赘述。综上所述，原审法院根据查明的事实依法所作的判决可以维持。上诉人上海汇华房地产有限公司的上诉请求，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,540元，由上诉人上海汇华房地产有限公司负担。本判决系终审判决。审判长  严卫忠审判员  朱 鸿审判员  顾克强二〇二〇年五月二十八日书记员  张弘毅附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……