广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终11238号 上诉人（一审被告）：廖江飞，女，1970年2月12日出生，壮族，住南宁市江南区。 委托诉讼代理人：卫志坤，广西利业律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西富大物业服务有限公司，住所地：南宁市良庆区。 法定代表人：黄世围，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 上诉人廖江飞与被上诉人广西富大物业服务有限公司（以下简称富大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2019）桂0108民初1053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行审理。本案现已审理终结。 廖江飞上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由富大物业公司承担。事实和理由：一、关于诉讼时效问题，一审判决认定事实错误，适用法律错误。1.（2015）良民一初字第989号《民事判决书》中说明物业费及电费、垃圾费、水电公摊费及电损费，在业主与富大物业公司《商铺租赁合同》中已约定，由廖江飞向富大物业公司缴纳，并非一审判决说的需要由判决结果确认，且富大物业公司己自行提供材料证明，廖江飞此前己实际向富大物业公司支付了部分物业管理费、垃圾费等费用，一审判决也有查明。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，富大物业公司作为第三人已参与，2015年12月23日公开审理，即己知悉廖江飞不认可相应物业费及电费、垃圾费、水电公摊费、电损费由廖江飞承担，故相应的诉讼时效应从廖江飞实际未缴纳相应物业费及上述相关费用之日起计算，廖江飞由2015年2月开始未向富大物业公司缴纳物业费及其他费用，故诉讼时效已届满。另，该案件不适用2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》的第一百八十八条的规定。二、关于物业费用的欠付金额，一审判决存在认定事实错误，适用法律错误。一审判决并未对具体金额进行确认及核实，只是明确了支付方和义务，判决内容中亦未提及。而在富大物业公司提交的证据材料（2017）桂01民终7220号中，富大物业公司以第三人身份经法院传票传唤，却拒不到庭，事后却以该案件为由要求重新计算诉讼时效及确认物业费及其他费用金额，一审判决予以支持，明显存在事实认定错误。本案与廖江飞和商铺业主租赁合同纠纷案本身属两个法律关系，并没有直接联系，且富大物业公司并未提供物业费及电费、垃圾费、水电公摊费、电损费已代扣、代缴的相应发票及收款凭证，其主张的上述费用金额的计算方法也没有任何相应的依据及材料，更没有提供小区物业服务收费标准的备案表，有违国家发展改革委、建设部2004年10月1日引发的《物业服务明码标价规定》第二条的规定，另因与该物业出租人纠纷问题廖江飞并未实际使用该物业，故富大物业公司无权向廖江飞主张上述费用。 富大物业公司书面答辩：一审判决程序合法、事实清楚和适用法律正确，故判决正确。请维持一审判决，驳回上诉。 富大物业公司向一审法院起诉请求：判令廖江飞向富大物业公司支付自2015年2月1日至2015年12月期间商铺物业管理费3559.05元，电费、垃圾费、水电公摊费、电损费等合计494.66元。 一审法院认定事实：案外人吴昌龙于2012年5月向广西景皇成片土地开发有限公司购买位于南宁市良庆区五象大道16号景皇国际美丽城购物广场二层05号商铺（建筑面积21.57平方米），富大物业公司系商铺的物业管理公司，代收商铺电费。廖江飞作为承租方，于2014年10月10日向吴昌龙承租上述商铺，双方签订了《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》，约定：租期自2014年10月10日至2017年10月9日；物业管理费每月每平方米15元，在租期内由承租方承担，由承租方须在每月的10日前直接向运营管理公司支付次月物业管理费；租期内产生的物业管理费、水、电等费用，由承租方自行按时缴付。 吴昌龙与廖江飞于2015年12月22日解除《景皇国际美丽城购物广场商铺租赁合同》。廖江飞自2015年7月20日后未再经营商铺，实际占用商铺至2015年12月29日。 2015年10月27日，该院受理了廖江飞与吴昌龙租赁合同纠纷一案，富大物业公司作为第三人参加了诉讼。吴昌龙于该案诉讼中向该院提出了包括要求廖江飞向其支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费合计494.66元及2015年2月1日至10月31日期间物业管理费2911.95元（21.57平方米×15元×9个月）的反诉请求。该院于2017年6月8日作出（2015）良民一初字第989号民事判决，认定案涉商铺欠付2015年1月6日至2015年7月6日期间电费、垃圾费、水电公摊费及电损费等费用合计494.66元和2015年2月1日至2015年10月31日期间物业管理费2911.95元；驳回了吴昌龙上述关于物业管理费等各项费用的诉讼请求。廖江飞不服判决，提起上诉。本院于2017年12月10日作出（2017）桂01民终7220号民事判决，认为由于吴昌龙并非物业管理费的收费主体，故对物业管理费的数额不作认定，并判决驳回上诉，维持原判。 一审法院经审理认为：关于诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第二款规定：“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。富大物业公司虽自2015年即知晓自己的权益受到侵害，但本案物业费用支付义务人需待廖江飞与商铺业主租赁合同纠纷案的审理结果方能确定，因此本案诉讼时效应自租赁合同纠纷案判决生效之日起计算。租赁合同纠纷案的终审判决于2017年12月10日作出，富大物业公司提起本案诉讼没有超过民法总则三年诉讼时效之规定，廖江飞认为本案诉讼时效已届满的理由不成立，不予支持。 关于物业费用的收付主体。富大物业公司是案涉商铺的物业管理单位且代收电费，廖江飞已实际使用、经营商铺，并向富大物业公司支付了部分物业管理费、垃圾费等费用，表明其认可富大物业公司确为物业服务单位并接受了富大物业公司的物业管理和服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”的规定，富大物业公司有权向廖江飞收取廖江飞承租期间物业管理的相关费用。 关于物业费用的欠付金额。租赁合同纠纷案二审生效判决因出租方并非物业管理费的收费主体而未对相关物业费用作出认定，但一审诉讼已查明欠付事实和金额，廖江飞无证据证明推翻此事实，亦无证据证明其已交纳了相关费用，且租赁合同所约定物业管理费的收费标准与富大物业公司主张的标准一致，故该院确认廖江飞欠付2015年1月6日至2015年7月6日期间电费、垃圾费、水电公摊费、电损费等费用共494.66元，欠付2015年2月1日至退房之日即2015年12月29日期间物业管理费3559.05元（21.57平方米×15元×11个月）。廖江飞未按约定支付上述费用，已构成违约，依法应承担支付以上欠费的违约责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：一、廖江飞于本判决生效之日起7日内向广西富大物业服务有限公司支付物业服务费3559.05元；二、廖江飞于本判决生效之日起7日内向富大物业公司支付电费、垃圾费、水电公摊费、电损费共494.66元。案件受理费25元，由廖江飞负担。 一审判决查明事实无误，本院对一审判决查明的事实予以确认。 在本院二审期间，廖江飞未有新证据提交，富大物业公司向本院提交一份《景皇国际美丽城购物广场经营管理物业服务合同》，拟证明富大物业公司物业费收取标准。本院认为：由于（2017）桂01民终7220号案未对廖江飞尚欠的物业管理费数额作出认定，该证据与本案物业管理费的数额等待证事实有关，故本院对该证据予以采信。 本院另查明，2014年7月18日，富大物业公司作为甲方，与案外人吴昌龙作为乙方签订了一份《景皇国际美丽城购物广场经营管理物业服务合同》，该合同约定：第二条，乙方接受甲方管理和服务的商铺位于景皇国际美丽城购物广场二层五号，建筑面积为21.57平方米。第三条，接受甲方管理和服务的对象包括全体业主、承租户、商户、经营者及经营从业人员，均应共同履行本合同，承担相应的责任。第八条，费用标准及交纳办法。……2、物管费按15元/平方米/月（按建筑面积收取）每季度支付一次，提前15日收取。3、自用水、电费按乙方自挂表抄数收取独立上缴，公共能源费按实际发生费用根据经营建筑面积比例据实分摊。实行月计交费。……6、其他费用按相关规定办理。 本院认为，关于诉讼时效的问题。在南宁市良庆区人民法院作出的（2015）良民一初字第989号民事判决书中，案外人吴昌龙作为反诉原告诉请廖江飞向其支付拖欠的电费、垃圾费、水电公摊费、电损费494.66元以及物业管理费2911.95元，该判决以商铺租赁合同约定应由廖江飞向富大物业公司支付，吴昌龙未能提供证据证明由于廖江飞怠于履行义务导致上述费用已转嫁于吴昌龙为由，驳回了吴昌龙该项反诉请求，廖江飞不服该判决，上诉至本院后，本院于2017年12月10日作出（2017）桂01民终7220号民事判决驳回上诉，维持原判。至此，本案物业费用的收费主体才最终确定，一审判决以本案物业费用支付义务人需待廖江飞与商铺业主租赁合同纠纷案的审理结果方能确定，本案诉讼时效应自租赁合同纠纷案判决生效之日起计算，故富大物业公司提起本案诉讼没有超过民法总则三年诉讼时效之规定正确，本院予以维持。 关于物业费用的收付主体问题。如上所述，（2017）桂01民终7220号民事判决书中已确定本案物业服务费以及电费、垃圾费、水电公摊费、电损费应由廖江飞向富大物业公司支付，本院对此予以确认。 关于物业费欠付金额的问题。廖江飞上诉主张（2017）桂01民终7220号民事判决认定廖江飞与业主签订的租赁合同已经解除，故廖江飞不需再根据租赁合同的约定向富大物业公司支付相应的物业服务管理费等其他费用。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之约定，在租赁合同确认解除之前，富大物业公司作为景皇国际美丽购物广场的物业服务企业，已经为该商场提供物业管理服务，而廖江飞作为涉案商场商铺的租赁方，已接受了富大物业公司提供的物业服务，其作为受益人也理应履行按时交纳物业管理服务费等相关费用的义务，在租赁合同解除之后，富大物业公司有权向廖江飞追讨物业服务管理费等其他费用。富大物业公司主张廖江飞欠付物业服务管理费及电费、垃圾费、水电公摊费、电损费等费用的时间为2015年2月1日至2015年12月止，廖江飞并无证据证明在此期间有向富大物业公司支付上述费用，应承担支付欠费的责任。根据《景皇国际美丽城购物广场经营管理物业服务合同》第八条约定费用标准及交纳办法计算，廖江飞尚欠富大物业公司物业服务管理费为21.57㎡×15元×11个月=3559.05元，电费、垃圾费、水电公摊费、电损费494.66元，合计4053.71元。 综上所述，廖江飞的上诉主张，理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元（上诉人廖江飞已预交），由上诉人廖江飞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄敏俊 审 判 员 覃国雄 审 判 员 邱伟英 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 田应泉 书 记 员 许丽艳