吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终832号上诉人（原审原告）：杨春秀，女，1977年6月8日出生，汉族，无职业，住长春市宽城区。委托诉讼代理人：周保胜，男，1969年11月4日出生，汉族，长春市老茂生食品总厂员工，住长春市宽城区,与杨春秀系夫妻关系。被上诉人（原审被告）：保利（长春）恒富房地产开发有限公司，住所：长春市南关区。法定代表人：周涛，董事长。委托诉讼代理人：刘海波，吉林吉翔律师事务所律师。上诉人杨春秀因与被上诉人保利（长春）恒富房地产开发有限公司（以下简称保利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。杨春秀原审提出诉讼请求：保利公司支付违约金18525元（违约时间为2017年6月21日-2017年12月27日）。事实和理由:保利公司系长春广田房地产开发有限公司（简称广田地产，2018年12月26日注销）的唯一股东。2011年8月26日，杨春秀与广田地产签订《商品房买卖合同》，约定杨春秀购买保利远达大街小区（现名保利百合香湾）第B6幢3单元-106室房屋，建筑面积247.59平方米，价款974050元，出卖人应在房屋交付使用360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按照总房款的百分之一每日支付违约金。2011年9月30日房屋交付，但出卖人至今未按约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。杨春秀曾向法院提起诉讼，经法院审理查明，案涉房屋于2015年7月30日登记备案，但直到2017年12月26日才通知杨春秀可办理产权，故2017年6月20日杨春秀起诉时要求赔偿2016年7月1日至2017年6月30日（20日）间的违约金共计34578.77元，长春中院予以支持，且认定出卖人通知杨春秀办理产权的时间为2017年12月26日。故本次起诉要求赔偿2017年6月21日至2017年12月27日间的违约金。保利公司原审辩称：应驳回杨春秀的诉讼请求。2018年12月26日广田地产注销，其债权债务依法消灭；保利公司与杨春秀无合同关系，不是适格主体，不应承担法律责任；上级法院生效判决认定杨春秀与国土局领导通话时，已明知案涉房屋可以办理产权，且杨春秀属重复诉讼。原审法院审理查明：2011年8月26日，杨春秀与广田地产签订《商品房买卖合同》，约定：杨春秀购买广田地产开发的保利远达大街小区1区2区第B6幢3单元-106号房，建筑面积247.59平方米，总价款974050元；2011年9月30日前交付房屋；出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按照总房款的万分之一每日向买受人支付违约金；如因政府原因未能办理产权登记备案手续，出卖人不承担任何责任。2011年9月30日，案涉房屋交付使用。2015年7月30日，案涉房屋所在第B6号楼在产权登记机关登记备案。2015年11月，杨春秀向本院提起诉讼，要求广田地产支付逾期办证违约金93216.59元（庭审中变更为支付违约金截至2016年3月22日开庭日），本院于2016年3月25日作出（2015）二民初字第2053号民事判决书，以案涉房屋未能及时办理产权登记系政府部门未能及时办理地上物灭籍手续所致，符合合同约定的免责条款判决驳回杨春秀的诉讼请求。杨春秀上诉后，吉林省长春市中级人民法院于2016年6月29日作出（2016）吉01民终2132号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。2017年8月，杨春秀向本院提起诉讼，要求广田地产支付逾期办证违约金35551元（2016年7月1日至2017年6月20日），本院于2017年8月25日作出（2017）吉0105民初1709号民事裁定书，裁定驳回杨春秀起诉。杨春秀上诉后，吉林省长春市中级人民法院于2017年11月17日作出（2017）吉01民终5796号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）吉0105民初1709号民事裁定、指令本院审理。本院于2018年3月19日作出（2017）吉0105民初2563号民事判决书，判决驳回杨春秀的诉讼请求。杨春秀上诉后，吉林省长春市中级人民法院于2018年8月6日作出（2018）吉01民终2311号民事判决书，判决撤销本院（2017）吉0105民初2563号民事判决、广田地产给付杨春秀违约金34578.77元（2016年7月1日至2017年6月20日间，共355天）、驳回杨春秀其他诉讼请求。另查明，（2018）吉01民终2311号民事判决书中认定，广田地产2017年11月15日电话通知杨春秀办理产权相关事宜。又查明，2018年12月26日，广田地产注销。保利公司作为其唯一股东，在办理注销手续时承诺广田地产不存在未了结事务，否则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。原审法院认为：一、杨春秀与广田地产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，亦不违反国家法律、法规关于效力性的强制规定，应认定为有效，双方均应按合同约定履行各自义务。二、依据该合同约定，广田地产应在2011年9月30日交付房屋后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年7月30日，案涉房屋所在第B6号楼产权资料备案完成后，广田地产应将案涉房屋具备办理产权证条件的事实通知购房人，以便购房人可以及时办理产权证。而广田地产直至2017年11月15日才通知杨春秀办理产权，故应按合同约定支付2017年11月15日前的违约金。因杨春秀已诉求过2016年7月1日至2017年6月20日间的违约金，故本案应继续支付2017年6月21日至2017年11月14日间共147天的违约金，即14318.54元（974050×0.0001×147）。三、保利公司系广田地产的唯一股东，在广田地产注销后，应依法承担相应责任。综上所述，杨春秀部分诉求有理，应予保护。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、保利（长春）恒富房地产开发有限公司于本判决生效后立即给付杨春秀违约金14318.54元；二、驳回杨春秀的其他诉讼请求。案件受理费264元，减半收取计132元；由保利（长春）恒富房地产开发有限公司负担79元、杨春秀负担53元。宣判后，杨春秀不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：从2013年一直到2017年11月15日，因为没有给我办理产权证，经过了几次法律诉讼，广田公司从没说过可以办理产权证，需要我签署面积补差协议，我方提供五份这几起案件的判决和双方询问笔录，可以证明广田公司在2017年11月15日之前从来没有说过可以办理产权证，需要我签署面积补差协议的话。直到在案号为（2017）吉01民终5796号的庭审中被告当庭表示现在可以办理产权证了，但需要与原告签署面积补差协议，面积补差约为100平米。原告在得知这一当庭口中头通知后就误以为被告的工作已全部完成，但原告在2017年11月15日庭审后原告从长春市房地产交易与权属登记景阳服务中心，调取的原告房屋的大量信息中发现很多信息相互矛盾，并且与实际情况不一致，被告在2017年11月15日开庭后并没有联系原告去办理产权证，直到2017年12月26日原告才接到自称为保利代办公司的炉姓工作人员约原告一起去办理产权证，炉姓工作人员明确告知原告，开发商把件转给代办公司，代办公司才可以约原告一起去办理产权。开发商如果不把件转来代办公司是无法去约原告办理产权的（有2017年12月26日炉姓工作人员与原告的通话录音为证）。因此原告认为被告在2017年11月15日开庭当中口头告知的原告可以办理产权的话，不应认定为被告当时已具备办理产权证的条件。原告从被告处在2011年8月26日的商品一套建筑面积为247.59平方米，后来开发商于2015年4月10日将我购买的房屋面积更改为286.07平方米，中间相差为39.47平方米，并非被告在2017年11月15日当庭口头通知的补差面积约为100平米，因此原告认为被告通知原告办理产权的时间为：2017年12月26日。在（2018）吉01号民终2311号判决书中和询问笔录中，以及以后的庭审中原告认可通知办理产权的时间为2017年11月15日开庭中口头通知，是因为被告当庭已明确告知原告需签面积为100平米的补差协议，原告当时认为在法庭中被告说的话不会有假，所以就相信了，但原告在后期的落实和调查中发现被告说的话无法落实，被告并不能与我签一份面积为100平米的补差协议。因此原告认为：在（2017）吉01民终5796号庭审中被告口头通知可以办理产权但需签面积100平米的补差协议不应认定为通知原告办理产权的时间，被告虽然在2017年11月15日的庭审中口头通知原告可以办理产权证了，并不代表被告当时已具备办理产权证的条件了，换句话说通知办理是通知办理，能不能办理产权证是另外一回事。三、在吉林省长春市中级人民法院民事判决书（2018）吉01民终2311号判决书中第5页中的第2条“本院查明双方当事人均认可广田公司系2017年11月15日电话通知杨春秀办理产权相关事宜”。这句话的描述与事实并不致。实际情况是2017年11月15日，开庭当中被告口头通知的原告可以办理产权证的（开庭案号为：2017吉01民终5796号有开庭当天的询问笔录为证）。法院查明“电话通知杨春秀办理产权相关事宜”应该指的是原告提供给法院一份原告与广田代办公司的电话通话录音，录音内容显示电话通知来办理产权证的时间为2017年12月26日，而并不是2017年11月15日，从2017年11月14日—2017年12月25日止，杨春秀本人从没有接听到广田地产或广田地产的代办公司关于办理产权的相关事宜的电话。同时被告也没有证据证明2017年11月15日给原告打过电话。因此原告认为（2018）吉01民终2311号判决书中第5页第2题中所指的“电话通知杨春秀办理产权相关事宜”指的应该是2017年12月26日，原告与广田代办公司的通话录音。因此原告认为应把2017年12月26日认定为通知时间。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判保利公司赔偿杨春秀违约金18525元，明确告知我方办理产权的时间为2017年12月26日，一、二审案件受理费由保利公司负担。保利公司二审答辩称：原审判决正确，应予维持。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。本院认为：广田公司于2015年7月30日已完成产权资料备案，本院（2018）吉01民终2311号民事判决判令广田公司承担违约责任的原因，系广田公司未适当履行告知义务。而广田公司于2017年11月15日电话通知杨春秀办理产权，则广田公司履行了告知义务，其违约状态至此已终止。杨春秀上诉主张广田公司虽于2017年11月15日电话通知其办理产权，但没有实际履行，直到2017年12月26日再次通知后才开始实际开始办理，违约行为应计算至2017年12月26日。但依据案涉《商品房买卖合同》第十五条的约定，广田公司的合同义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，广田公司将该事实通知杨春秀后即已完成合同义务，至于办理产权的具体事宜，与该违约责任无关，故杨春秀该上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨春秀负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二〇年五月二十五日书记员  张焕平