上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1375号上诉人（原审原告）：黎丽萍，女，1979年3月6日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李毅杰，上海至合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜一奇，上海至合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海仲骏房地产开发有限公司，住所地上海市松江区泗泾镇泗陈公路1888弄1号208室。法定代表人:阳侃，总经理。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所律师。上诉人黎丽萍因与被上诉人上海仲骏房地产开发有限公司（以下简称仲骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初9474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎丽萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：黎丽萍在一审中提供的房型图、同房价同房型的隔壁邻居的地下室结构、宣传材料、录音证据等证据都可以证明仲骏公司承诺地下室的面积与一、二层面积相同。即使双方在《上海市商品房预售合同》中未约定地下室面积，但根据商品房买卖合同的司法解释，宣传资料也可以作为依据。故一审法院认定双方未约定地下室面积是错误的。黎丽萍签署的《承诺函》系格式合同条款，排除黎丽萍的主要权利，应属无效。综上，一审判决认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院依法予以改判。仲骏公司辩称，双方之间的《上海市商品房预售合同》真实有效，该合同约定了坐落于上海市松江区XX公路XX弄XX号XX层XX室房屋（以下简称涉案房屋）的面积和单价，并未约定地下室面积，地下室面积也未计入合同总价。合同中还明确约定，涉案房屋附属地下面积的数据、形状和交付标准以实际交付为准，地下室的误差和变化不影响合同总价和单价。黎丽萍还就此专门出具《承诺函》。故黎丽萍的诉请没有合同依据。仲骏公司也从未告知黎丽萍，其所购房屋的地下室面积与地面以上一、二层是完全一致的，黎丽萍提供的宣传材料、房型图、录音等证据，一来并非客观事实，二来凭这些材料也不足以得出地下室与一、二层面积相同的结论。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。黎丽萍向一审法院起诉请求：仲骏公司向黎丽萍承担涉案房屋瑕疵交付损失752,912元（人民币，下同）。一审审理过程中，黎丽萍变更诉讼请求为：仲骏公司向黎丽萍承担涉案房屋瑕疵交付损失454,255元。一审法院认定事实：2018年3月31日，黎丽萍、仲骏公司签订《上海市商品房预售合同》，约定黎丽萍向仲骏公司购买涉案房屋，房屋暂测建筑面积为121.78平方米，房屋建筑面积单价47,057元，暂定总价5,730,586元。该合同附件二“该房屋建筑设计及平面图”载明该房屋所在实际层为1，所在名义层1_2，地下层数1，建筑面积121.78平方米。合同补充协议条款一第3.2条约定，如乙方所购房屋含地下附属面积的，除非本合同或双方另有约定，则地下附属面积的数据及其形状、交付标准等，均以实际交付时为准。合同补充条款一第3.3条约定，实际交付的地下附属面积的数据和形状与双方约定的地下附属面积的数据和形状存在误差或变化的，该房屋的单价和总价均不变。因地下附属面积之占有、使用、处分等所产生的维修基金、税费及物业管理费等费用（如有）由黎丽萍按照法律规定承担。合同另对其他相关事项进行了约定。其后，黎丽萍出具《承诺函》，载明就涉案房屋双方于2018年3月31日签署了购房合同，“就该房屋下方结构空腔等相关事项，本人知悉并自愿承诺如下：（1）该房屋下方结构空腔为毛坯封闭状态（以该结构空腔届时实际状况为准），本人对结构空腔的内部形态、布局等不持异议；且本人承诺不以该结构空腔等为由向贵司主张权益或索赔；（2）本人如使用结构空腔，需由本人自行承担因使用结构空腔所发生的所有改造费用，且本人保证不进行任何违法、违规的扩建、改建或拆除等行为，否则本人自行承担因此产生的相关责任或法律后果；如因此给贵司造成损失，本人愿全额赔偿。……（8）贵司已特别提示本人，如贵我双方在履行购房合同中发生纠纷且贵司应向本人承担违约责任的，则该结构空腔不作为贵司赔偿本人的计算依据……”。本案审理中，黎丽萍调取了涉案房屋所在小区地下平面图，认为地下室面积减少系走道占用所致，并称经自行计算，走道面积为14.48平方米，又鉴于涉案房屋与同期出售的地下室面积未减损的房屋售价一致，因此黎丽萍认为其利益受损。一审法院曾至现场进行勘察，双方确认涉案房屋一、二层建筑面积同合同约定一致，经勘察，涉案房屋地下室面积较同小区相关户型部分房屋的地下室面积确有减少。黎丽萍表明不对涉案房屋地下室面积减少给其带来的损失进行司法鉴定。黎丽萍还提供了宣传资料复印件、录音光盘、房型图等证据，以证明因消防通道原因涉案房屋地下室面积减少，该情况仲骏公司销售部门也不知晓。黎丽萍另表示无法提供上述录音的原始载体。仲骏公司对上述证据真实性均不予认可。一审法院认为，黎丽萍、仲骏公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现黎丽萍认为仲骏公司实际交付的涉案房屋地下室面积减少，进而主张损失赔偿，一审法院对此实难支持。理由如下：首先，黎丽萍称仲骏公司承诺涉案房屋地下室面积与一、二层面积相同，但其提供的证据尚不足以证明仲骏公司曾承诺涉案房屋所属地下室面积同样板房一致，该区域面积同一、二层面积一致。其次，黎丽萍、仲骏公司签订的合同中并未约定地下室面积，根据合同所载内容显示，地下室面积也未计入涉案房屋总价。再次，除双方合同约定涉案房屋附属地下面积的数据、形状和交付标准均以实际交付为准、地下室的误差或变化不影响房屋总价和单价以外，黎丽萍还就该部分单独出具承诺，确认不以地下室为由向仲骏公司主张权益或索赔。最后，就黎丽萍主张的损失本身，也为单方自行估算，依据不足。综上，黎丽萍的诉讼请求缺乏法律和事实依据，一审法院不予支持。一审法院审理后于2019年12月2日作出判决：驳回黎丽萍的诉讼请求。案件受理费8,114元，减半收取4,057元，由黎丽萍负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于仲骏公司与黎丽萍有否约定地下室面积。从黎丽萍与仲骏公司签订的《上海市商品房预售合同》来看，双方约定涉案房屋附属地下面积以实际交付为准，地下室未计入合同总价。就地下室的相关事宜，黎丽萍还特别出具了《承诺函》，承诺地下室以实际情况为准，不以地下室为由向仲骏公司主张权益或索赔等。黎丽萍作为具备完全民事行为能力的成年人，对出具《承诺函》的法律后果应是明知的，在没有证据证明黎丽萍出具《承诺函》时存在胁迫、欺诈等违背其真实意思表示的情况下，《承诺函》对黎丽萍具有约束力。因《承诺函》系黎丽萍的单方意思表示，而非合同，故黎丽萍主张《承诺函》是格式合同条款，缺乏依据，本院不予采纳。黎丽萍在一审中提供的宣传资料、录音光盘、房型图等证据均不足以推翻双方在预售合同中的约定及黎丽萍单方出具的《承诺函》。综上，黎丽萍的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,114元，由黎丽萍负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年五月二十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……