广西壮族自治区蒙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0423民初89号 原告（案外人）：荔浦县大发房地产开发有限公司，住所地广西荔浦市荔城镇城东街环东路45号。统一社会信用代码：91450331753722833M。 法定代表人：吴志超，公司总经理。 委托诉讼代理人：赵正红，广西中园律师事务所律师。 被告（申请执行人）：莫运芳，女，1957年2月23日出生，汉族，广西蒙山县人，退休干部，住蒙山县。 委托诉讼代理人：莫建华，蒙山县148法律服务所法律工作者。 第三人（被执行人）：李艳荣，女，1965年12月10日出生，汉族，广西蒙山县人，退休职工，住蒙山县。 原告荔浦县大发房地产开发有限公司（以下简称大发房地产公司）与被告莫运芳、第三人李艳荣案外人执行异议之诉纠纷一案，原告于2020年2月3日向本院提起诉讼，本院依法适用普通程序，于2020年3月18日公开开庭审理了本案。原告大发房地产公司的委托诉讼代理人赵正红，被告莫运芳的特别授权委托诉讼代理人莫建华到庭参加诉讼。第三人李艳荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告大发房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销蒙山县人民法院作出的（2019）桂0423执166号《查控财产告知书》以及（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》，解除对位于荔浦市荔城镇沙洞社区滨江路20号滨江商贸城7栋2单元2002号房屋的查封；房屋合同价134,573元。2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：位于荔浦市荔城镇沙洞社区滨江商贸城7栋2单元2002号房屋（称涉案房屋）为原告以出让方式取得的土地使用权，经国家批准，开发建设的一套商品房。2015年11月1日，原告作为开发商与第三人李艳荣签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋总价款为134,573元，给付方式为，2015年11月1日前缴纳购房款40,573元，余款94,000元，由李艳荣向银行申请按揭贷款，李艳荣应于2016年2月1日前到指定银行办理按揭手续，并告知出卖人，有逾期不到银行办理按揭手续的，视为买受人李艳荣违约，按合同第七条规定逾期超过30后未按合同规定付款的，出卖人有权解除合同，2016年8月8日，应荔浦市房管部门要求办理了《不动产登记证明》作预告登记。签订合同时，李艳荣实际交付了10,000元购房款，尚未按约定交足第一期应付的40,573元，李艳荣至今也没有依约定办理银行按揭手续，给付约定的94,000元，也未另行筹集资金付清首付应付余下房款30,573元，致使原告权利无法实现。原告认为，虽然原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，但因李艳荣没有依合同给付房款，涉案房产归属于原告，再者，李艳荣仅给付10,000元的购房款，不达应付购房款的十分之一，依法涉案房产不具有产权转移条件，如果涉案房产进行变卖拍卖，所得价款需先行清偿李艳荣应付原告的购房款。涉案《商品房买卖合同》虽然办理了预告登记，但预告登记并不是产权登记，不能作为涉案房产属于李艳荣产权的证据，根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”规定，预告登记的法律效力只是未经权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力而已，预告登记尚存失效的可能。《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，由此，预告登记不具有法定物权登记的效力，本案的预告登记并不具有涉房产物权直接属于李艳荣的法律效力，即李艳荣对涉案房产尚不享有所有权。2020年1月3日，因蒙山县人民法院作出（2019）桂0423执166号《查控财产告知书》以及《协助执行通知书》，查封涉案房产，原告认为查封涉案房产侵害了原告的合法权益，向蒙山县人民法院提出执行异议，后蒙山县人民法院作出（2020）桂0423执异1号《执行裁定书》，裁定“驳回案外人荔浦县大发房地产开发有限公司的异议请求。”原告认为，预告登记不具有法定物权的效力，第三人李艳荣未按合同约定给付购房款，导致涉案房产的所有权转移条件尚未成就，李艳荣尚未取得涉案房产的所有权，原告作为开发商，依法对涉案房产享有实体权利，足以排除人民法院对涉案房产的执行行为。一、涉案商品房是由原告方依法开发建设的，本案第三人购房欠款与原告有直接的关系，原告方对涉案商品房拍卖、变卖价款享有优先支付受偿权。我们的优先支付受偿权优于被告的借款债权。二、根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结执行规定》第十九条，本案被告应当向原告方支付第三人未付房款，或者同意剩余价款从财产变卖价款中优先支付，人民法院才有权扣押、冻结本案商品房。因本案被告没有支付李艳荣欠原告方的商品房欠款，也未向原告释名涉案商品房变价款项优先支付第三人未付原告房款部分，所以法院无权查封、冻结原告方开发建设的涉案商品房，于此可以证实原告对本案执行标的（商品房）享有足以排除强制执行，法院应判决不得执行涉案标的。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。 原告大发房地产公司在诉讼中向法庭提供的证据有： 1.（2020）桂0423执异1号《执行裁定书》1份，证明2020年1月3日，原告向蒙山县人民法院提出执行异议，要求解除对位于荔浦市荔城镇滨江路20号滨江商贸城7栋2单元2002室商品房的查封，蒙山县人民法院裁定驳回原告提出的异议请求； 2.（2019）桂0423执166号《查控财产告知书》、《执行裁定书》以及（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》，证明蒙山县人民法院因莫运芳的执行申请查封荔浦市荔城镇滨江路20号滨江商贸城7栋2单元2002室商品房，蒙山县人民法院要求原告提供上述房产相关信息； 3.原告与李艳荣于2015年11月1日签订的《商品房买卖合同》、不动产登记证明、商品房网上备案确认单、收据，证明双方约定转让商品房总价款为134,573元，李艳荣应于2015年11月1日给付购房款40,573元，剩余94,000元，由李艳荣向银行办理按揭贷款；所购商品房办理了预购商品房预告登记备案手续，该登记备案手续不具有该房产物权直接属于李艳荣的法律效力；李艳荣仅给付购房款10,000元，剩余124,573元未给付，所付购房款未达总价款的十分之一，房产所有权转移条件尚未成就，李艳荣尚未取得该房产所有权；所转让商品房的所有权不属于李艳荣所有，仍然归原告所有，原告享有足以排除人民法院执行行为的实体权利，依法应解除上述房产的查封。 被告莫运芳辩称，第一，蒙山县人民法院作出（2020）桂0423执异1号《执行裁定书》裁定“驳回案外人荔浦县大发房地产开发有限公司的异议请求。”被告认为，法院作出的裁定书认定事实清楚，适用法律适当，裁定驳回原告的异议请求是正确的。第二，从原告举证的证据来看与执行异议一致，无证据证明原告与第三人已经对涉案商品房解除合同。故被告认为，原告提出案外人执行异议无事实和法律依据。第三，原告补充提交的事实理由，列举的相关法条不适用本案。即使按照原告提交的《商品房买卖合同》，原告在第三人违约时可以在30天提出解除合同，但原告至今未提出解除合同，视为原告默认第三人的违约行为，在第三人违约的情形下，还协助第三人办理预告登记，所以如果原告认为（2020）桂0423执异1号《执行裁定书》有错误，应退还第三人支付的1万元和装修的7万元。综上，原告在出现解除合同的情形未提出解除，原告与第三人签订的购房合同仍是有效的，法院作出的查封裁定是符合法律规定的，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告莫运芳未向本院提交证据。 第三人李艳荣未作答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕争议焦点依法提交了证据，庭审时双方当事人对证据进行了举证、质证。本案第三人李艳荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，视为放弃质证的权利。被告对原告提交的证据1、2三性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认。被告对原告提交的证据3真实性、关联性无异议，对待证事实有异议。本院认为，原告提交的证据3来源合法，内容真实，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》未解除，且已办理预告登记，涉案房屋也交付第三人使用，李艳荣对该房产享有了准物权的权利。 结合全案证据，本院确认以下法律事实：莫运芳与李艳荣民间借贷纠纷一案中，本院于2019年5月10日作出（2019）桂0423民初174号民事判决书，判决：被告李艳荣应在本判决生效之日起七日内归还原告莫运芳借款本金人民币90,000元并支付利息（利息以90,000元为基数，按月利率2%计算，从2017年4月12日起至实际清偿日止）。判决生效后，因李艳荣不履行还款义务，莫运芳申请法院执行。本院于2019年7月22日作出（2019）桂0423执166号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结、划拨被执行人李艳荣名下价值150,000元的财产（冻结银行存款的期限为一年，查封、扣押动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年）。2019年12月18日本院将（2019）桂0423执166号《执行裁定书》、（2019）桂0423执166号《查封财产告知书》，（2019）桂0423执166号之八《协助执行通知书》送达本案原告大发房地产公司，查控财产告知书告知项为：法院根据（2019）桂0423执166号《执行裁定书》，对被执行人李艳荣名下坐落于荔浦市荔城镇沙洞社区滨江路20号滨江商贸城7栋2单元20层2002号的房屋进行查封。2020年1月3日，原告大发房地产公司对查封执行提出异议。2020年1月15日，本院作出（2020）桂0423执异1号执行裁定书，裁定驳回异议请求。原告大发房地产公司对该裁定不服，向本院提起执行异议诉讼。 另查明，2015年11月1日，原告荔浦县大发房地产开发有限公司与第三人李艳荣签订《商品房买卖合同》，将荔浦市荔城镇沙洞社区滨江路20号滨江商贸城7栋2单元20层2002号商品房以总价款人民币134,573元出售给第三人李艳荣。双方签订合同后，进行了网上合同备案。2016年8月8日，该房产在荔浦县不动产登记局办理了不动产预告登记。第三人李艳荣已支付购房款10,000元，并对房屋进行了装修使用。 本院认为,本案的争议焦点为:原告对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案第三人李艳荣同原告荔浦县大发房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买的案涉房屋，并已办理网上合同备案及房屋产权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记虽不是现实的不动产物权登记，但预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记,通过登记使该项请求权具有准物权的效力。原告在庭审中承认《商品房买卖合同》未解除，李艳荣在合同签订后已交付部分购房款并对涉案房屋进行了装修使用,故应认定《商品房买卖合同》尚在履行中，预告登记亦未失效，李艳荣对该房产享有了准物权的权利。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条的规定,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋,虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封,预查封的效力等同于正式查封。本院依据预告登记情况对李艳荣名下的涉案房屋进行查封,符合有关法律规定。原告对第三人李艳荣未按合同约定交付的购房款项，享有主张支付剩余购房款的债权，但不得据此排除法院对该房产的强制执行。故原告主张其对涉案房产享有所有权，排除对上述房产的查封执行，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定,判决如下: 驳回原告荔浦县大发房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费2,991元，由原告荔浦县大发房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  覃 林 审 判 员  刘寿权 人民陪审员  张 奕 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  唐冬梅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。