广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初1112号 原告：黄某，女，1979年5月20日出生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林某某交通投资有限公司，住所地：临桂县临桂镇万福路。 法定代表人：李某，公司经理。 委托诉讼代理人：马志凌，广西象山律师事务所律师。 原告黄某与被告桂林某某交通投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告黄某的委托诉讼代理人詹黎波，被告桂林某某交通投资有限公司的委托诉讼代理人马志凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金472,896.75元（从2015年8月18日计至2017年11月20日）；2、判决被告支付原告逾期办证违约金311,695.18元；3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将其开发的位于桂林市临桂区出卖给原告；2、房屋总房价款为2,894,105元；3、被告应当在2015年8月18日前，将竣工验收合格的房屋交付给原告；逾期超过30日原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之二的违约金；4、商品房达到交付条件的，被告应书面通知原告办理交付手续；5、被告应于2016年8月18日前办结商品房所有权初始登记，并通知原告；逾期60日以后，被告仍未办结商品房所有权初始登记的，被告自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按日向原告支付己交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告按合同约定全面履行了相关合同义务。但被告直到2017年11月20日才将房屋交付原告，在2019年8月6日才取得商品房产权证书，严重违反了合同的约定。综上所述，原告认为，被告的违约行为严重的违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告依据民诉法等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请予依法判决。 被告桂林某某交通投资有限公司辩称，原告诉请的逾期交房、逾期办证违约金没有事实和法律依据，本案诉讼费应由原告承担，合同逾期交房、逾期办证违约金过高，也过了诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2014年12月8日，原告黄某（为买受人）与被告桂林某某交通投资有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定：原告购买被告方在桂林市临桂区，层高为半地下室3.3米、一层3.9米、二、三层3.2米、屋面3.0米，建筑层数地上4层，地下1层。该商品房合同约定建筑面积共314.30平方米，其中，套内建筑面积314.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积/平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米￥9,208.10元，总价款为￥2,894,105元；第六条付款方式及期限约定为其他方式：银行按揭贷款，买受人须于签定本合同时付清首付款人民币￥894,105.00元整，其余房款人民币￥2,000,000.00元整在本商品房买卖合同备案后30日内办妥相关按揭手续（注：签定本合同时须提交符合贷款银行要求的个人资料）以保证出卖人在本商品房买卖合同备案后40日内收到银行按揭贷款；买受人为取得银行按揭贷款或需提高首付款（买受人首付款比例以银行最终核定的贷款比例为准）的，应在商品房买卖合同备案后40日内将剩余房款（包括但不限于自筹款、提高首付款比例后的首付款差额及银行贷款等）一次性支付给出卖人。否则买受人应按本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任……；第八条交付期限约定出卖人应当在2015年8月18日前，依照国家规定将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、出现附件四合同补充协议第二条的有关情况；3、政府部门变更规划设计，对验收及市政配套、安装之延误及其他政府行为引起的工程延误；4、买受人未按照约定支付购房款，或存在其他违约行为的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年8月18日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在/日内退还买受人已付款，并按照/利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1、买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。2、双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。原告与被告桂林某某交通投资有限公司签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记,填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用,并代为领取相应的房屋权属登记证明。2014年1月2日，原告支付购房定金100,000元给被告。2015年4月1日原告支付购房款794,105元给被告。2015年7月6日通过按揭支付购房款2,000,000元给被告。 同时查明，2015年8月20日，原告黄某在《小区业主物业签收明细表》、《接管验收记录》、《前期物业管理服务协议》签字；2016年2月3日，被告桂林某某交通投资有限公司备案文件收讫，于2016年2月4日，桂林市临桂区住房和城乡建设局同意被告桂林某某交通投资有限公司竣工验收备案。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年5月17日。桂林市临桂区临桂镇万福路159号东方庭院35幢G号房等16处的房屋不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第0015129号，权利人：桂林某某交通投资有限公司；共有情况：单独所有；不动产单元号：450322100201GB00052F00010003等16个；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：城镇住宅用地/住宅；面积：共有宗地面积：17727.3㎡/房屋建筑面积：5368.12；使用期限：2008年2月15日起2078年2月14日止；权利其他状况：专有建筑面积：5124.55㎡；分摊建筑面积：243.57㎡；房屋结构：钢筋混凝土结构；房屋总层数：4。2019年8月6日，被告已为涉案房屋即桂林市临桂区临桂镇万福路159号东方庭院36幢A号办理不动产权证，不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第0038695号，权利人黄某；共有情况：单独所有；不动产单元号：450322100201GB00052F00020001；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途;城镇住宅用地/住宅；面积：共有宗地面积；17727.3㎡/房屋建筑面积：310.29㎡；使用期限：2008年2月15日起至2078年2月14日止；权利其他状况：专有建筑面积：296.12㎡；分摊建筑面积：14.17㎡；房屋结构：钢筋混凝土结构；房屋总层数：4，房屋所在层－1、1、2、3。2020年4月22日，桂林市临桂区气象局服务与防雷中心出具的气象资料，2014年12月、2015年、2016年1月的日降雨量大于等于10.0毫米天数分别为1天、66天、4天，2015年极大风速达7级及以上（大于等于17.0米/秒）总天数2天。 再查明，原告与被告为交房、办证进行过多次协商。 本院认为，原告黄某与被告桂林某某交通投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。关于争议焦点是否存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，房屋交付期限约定出卖人应当在2015年8月18日前，依照国家规定将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋未达到交付标准的情形下，原告黄某在《小区业主物业签收明细表》、《接管验收记录》、《前期物业管理服务协议》的签字，综合本案事实，原告黄某签字的行为，应视为原告对交付房屋标准的认可，是具有约束力的法律行为，可以认定原告已经对该房屋进行了接收。原告黄某认为上述协议是基于被告存在欺诈行为，让原告作出了不真实意思的表示而签的字。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案被告即使存在欺诈的行为情况下，原告黄某并没有在一年之内行使撤销权，按照上述法律规定，被告的撤销权也早已消灭。原告认为被告直到2017年11月20日才将房屋交付原告的理由，未提供充分的证据证实，也与本案查明的事实不符，本院不予采信。经核实，被告实际交付房屋日期2015年8月20日超过约定交付日期2天。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人未按照约定支付购房款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，本案原告未按照约定支付购房款，符合该约定的延期交付条件，被告作为出卖人可据实予以延期，根据本院查明的事实，被告延期2天至2015年8月20日交付房屋，属于合理延长的范围时间内，可以免除该延期责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不充分，本院不予支持。关于争议焦点逾期办证的违约金如何计算。桂林市临桂区不动产登记局就本案所涉房屋所在桂林市临桂区临桂镇万福路159号东方庭院35幢G号房等16处的房屋所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年5月17日，不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第0015129号，根据双方合同约定，出卖人应于2016年8月18日前办结商品房所有权初始登记，被告未能按照合同约定的时间办理，属于违约行为，应当承担逾期办证违约责任。根据约定，违约时间应从2016年8月19日计算至2019年5月17日止，共计1002天，按照逾期办证违约金的计算应按房屋总价的1?计算，其违约金应为289,989.32元（计算方式：2,894,105元×1?×1002），故被告应当向原告支付逾期办证违约金289,989.32元。对于原告要求超过289,989.32元部分违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告以原告逾期交付房款作为不支付逾期办证违约金的抗辩理由，不符合合同约定，也与签订合同的基本原则和目的相违背，故本院不予支持；同时被告以逾期办证违约金过高作为抗辩理由，也与本案查明的事实不符，本院不予支持；按照法律规定，本案原告与被告的多次协商，并没有超过诉讼时效，被告以超过诉讼时效作为抗辩理由，没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林某某交通投资有限公司支付原告黄某逾期办理商品房所有权初始登记违约金289,989.32元； 二、驳回原告黄某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,646元，依法减半收取5,823元，由原告黄某负担3,670.8元，被告桂林某某交通投资有限公司负担2,152.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费11,646元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二〇年五月二十七日 书记员  石永珍