河北省沧州市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）冀09行终83号 上诉人（原审原告）庞富菊，女，1977年12月29日出生，满族，住所地沧州市新华区。 委托代理人李增良，男，1974年8月8日出生，汉族，住所地沧县，系庞富菊之夫。 上诉人（原审原告）李淑华，女，1970年9月4日出生，汉族，住所地沧州市运河区。 庞富菊、李淑华的委托代理人吴志彪，河北榆轩律师事务所律师。 上诉人（原审被告）沧州市自然资源和规划局，住所地沧州市运河区御河路54号。 法定代表人王宪章，党组书记。 委托代理人李纳新，沧州市不动产登记中心权籍调查科科长。 委托代理人李洪彬，河北海岳律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）贾小龙，男，1987年10月6日出生，汉族，住所地成都市高新区，现住沧州监狱经济适用住房Ａ区。 委托代理人刘健、邢亚男，均系河北衡泰律师事务所律师。 上诉人庞富菊、李淑华、沧州市自然资源和规划局（下称自规局）、贾小龙因房屋行政登记一案，不服沧州市运河区人民法院（2019）冀0903行初48号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审法院查明，2018年6月20日,沧州市运河区人民法院作出（2017）冀0903执507号之二执行裁定书，裁定将位于沧州监狱7号楼3层商铺的所有权归原告庞富菊、李淑华所有。二原告认为第三人贾小龙所有的沧州监狱7号楼108商铺占用了该楼公共疏散楼梯，被告为第三人所作的00008735号房屋登记违法，起诉至法院。 原审法院认为，一、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（一）项规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；……”本案中原告通过司法拍卖取得沧州监狱7号楼3层商铺的所有权后，发现该楼中的公共疏散楼梯被第三人占用，认为存在重大安全隐患，而被告为第三人已经颁发房屋所有权证，故原告提起行政诉讼，原告与被告为第三人作出的房屋登记行为存在上述规定中的利害关系，原告具有本案的诉讼主体资格。二、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”本案中被告认为原告的起诉已超过法定期限，但未能提供相关证据予以证明，被告应承担举证不能的法律后果，故被告的该主张本院不予支持。三、原告所举证据可以证明被告为第三人所作登记的房屋确实占用了公共疏散楼梯，造成公共安全的重大隐患，被告为第三人的房屋进行登记时未尽审慎审查之义务，致所作房屋登记行为事实不清、证据不足，本院不予支持。四、原告的第2项诉讼请求不属于行政诉讼审理范围，本案不予涉及。 原审法院遂判决，撤销被告自规局为第三人贾小龙作出的00008735号房屋登记行为。 上诉人庞富菊、李淑华的上诉请求，维持撤销自规局为第三人贾小龙作出的00008735号房屋登记行为，支持上诉人打开消防通道的诉求。主要理由：2018年6月20日，沧州市运河区人民法院作出(2017)冀0903执507号之二执行裁定书，裁定将位于沧州监狱7号楼3层商铺的所有权归原告庞富菊、李淑华所有。上诉人认为贾小龙所有的沧州监狱7号楼108商铺占用了该楼公共疏散楼梯，被告所作的00008735号房屋登记行为违法，向原审法院提起行政诉讼，同时要求执行庭打开消防通道，执行庭无奈向设计主管部门调取了原始设计图纸。一审法院应当判决贾小龙打开消防通道，法官为了保护第三人，没有做出判决，至今消防通道未能打开。上诉人购买法院拍卖的合法房屋但得不到合法通行，执行庭为了保护贾小龙，故意不打开消防通道，打开消防通道是法院的义务，交付房屋不应当存在安全隐患，造成损失要由原审法院赔偿，请求二审法院支持上诉人上诉请求。 上诉人自规局的上诉请求，查清事实，依法改判。主要理由：一、原审判决认定事实错误，登记机关依据《房屋登记办法》第七条、第十一条、第十八条、第二十三条、第三十三条、第三十七条等的规定，就贾小龙提交的相关材料审核并询问后，认为符合上述规定，颁发了房屋产权证，登记机关完全尽到了应尽的审查义务，不存在原审法院认定的“被告为第三人的房屋进行登记时未尽审慎审查之义务，致所作房屋登记行为事实不清、证据不足”的情况。因此，人民法院对该行政行为应予以维持。二、假设人民法院确认贾小龙的房屋占用了公共疏散楼梯而又为贾小龙颁发了房产证，这一结果也系申请人自己的原因造成，登记机关已尽审查义务。00008735号房产产权档案记载，贾小龙提供了买卖合同、房产分层分户图、完税证明、身份证明、委托书等相关文件，登记机关经过现场询问后，应当给贾小龙办理转移登记。《房屋登记办法》第十九条没有要求登记机关实地查看，整个登记过程中，登记机关不存在任何过失、过错。假设在登记行为中出现了申请人提供的文件不真实的情况，依据《房屋登记办法》第九十二条规定，应由申请人自行承担，不能据此认定“被告未尽审慎审查之义务”，也不能据此撤销全部登记行为。 上诉人贾小龙的上诉请求，撤销原审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求或裁定驳回被上诉人的起诉。事实与理由：一、一审判决没有“法院查明事实”的陈述，未能说明案件的客观事实。一审法院没有查清行政机关办理不动产登记的程序及所需要的资料，没有查清108商铺是上诉人使用了14年的商铺，不是消防通道。二、一审法院颠倒黑白，枉法裁判。2006年贾小龙购买了房产，2012年办理了房产登记，14年来一直在“108商铺”开门诊（牙科诊所）。2018年被上诉人通过拍卖取得“三楼房产”产权时一楼“108商铺”一直在经营，不存在占用消防通道的情形。行政机关颁发一楼产权证时，被上诉人根本不具有“三楼房产”的产权（2018年）。行政机关2012年不会预料到，颁发一楼产权证行为影响以后可能存在的“三楼房产”权利人。这样的时间先后及逻辑关系，一审法院故意回避，明显是枉法裁判。被上诉人“三楼房产”权利证书，对上诉人一楼的商铺标注为：“108铺”，该商铺不是三楼的消防通道，不存在被占用的情形，上诉人房屋未占用消防通道。三、一审法院超越行政认定程序，违法裁判。消防通道的认定机关是消防监管部门而非人民法院。2012年上诉人办证时，“108商铺”就是商业门市，不是消防通道，此认定在竣工验收及消防验收中均有体现。一审法院违背证据规则，采信已经失效的规划图纸（图纸中并未标注消防通道）及无权单位的不真实陈述，采信法院执行庭工作人员的错误表述及未加盖法院印章的证明，推测108商铺为消防通道，明显违法。四、被上诉人（一审原告）起诉陈述的内容，与事实严重不符，法院审理背离了被上诉人起诉内容。首先，本案不是对“消防通道”是否存在的认定，是针对“原告起诉其消防通道被占用，且其后被登记为其他用途”而进行的诉讼，法院裁判明显偏离了正确方向。其次，根据庭审资料，“108商铺”产权在先，行政机关办证在先，“消防通道”并未被依法认定，原告所诉的内容与客观事实不符。最后，对比“三楼房屋”办证时间（2018年）和一楼“108商铺”购买及办证时间（2006年、2012年），上诉人不存在在被上诉人取得“三楼房屋”产权及附属的“消防通道”权利之后的民事侵权行为，行政机关也不存在被上诉人取得“三楼房屋”产权及附属的“消防通道”权利之后，对“消防通道”为上诉人办证的问题。“108商铺”在“三楼房屋”转给新产权人时，不是消防通道，被上诉人一审起诉不应得到支持。五、一审判决毫无司法程序规则。1、“108商铺”登记在被上诉人取得三楼产权之前，被上诉人不具有原告主体资格。2、被上诉人获得产权时，已经知悉“108商铺”现状及登记情况，其起诉已过诉讼期间。原审法院知道相关内容，上诉人在庭审中多次告知合议庭该内容。一审法院认定被告没有证据，违背客观事实。3、一审法院认为被上诉人所举证据可以证明“108商铺”确实占用了消防通道，是明显的逻辑颠倒。按照一审法院的认定，2012年颁证就把消防通道登记为商铺，不是2018年被上诉人取得房证后上诉人占用了消防通道。六、1、行政机关为河北华康房地产开发有限公司（下称华康公司）办理初始登记，事实清楚，程序合法。房屋产权登记信息显示，2011年7月华康公司向行政机关申请了“运河区沧州监狱经济适用住房Ａ区7楼”房产的初始登记，并提供了“登记申请书、市计委文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证明书、规划验收合格证、土地证等”初始登记的必备材料，行政机关依法进行询问、审核后，颁发相关证件，符合法律规定。规划验收合格证显示，工程经验收符合规划要求；竣工验收备案证明显示，2007年3月26日建设单位组织设计、施工、工程监理和有关专业工程主管部门验收合格。据此，项目工程无论是规划还是施工、验收，都符合规定。2、房屋转移登记行为事实清楚，证据确凿，适用法律正确，程序合法。2012年7月24日，贾小龙与华康公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条商品房基本情况显示，购买的商品房为运河区沧州监狱经济适用住房Ａ区，用途为商业门市，砖混结构，层高两层。买卖双方交易完成后，第三人依约到房管部门办理转移登记手续。《房屋登记办法》第三十三条规定，申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。2012年8月，贾小龙申请房屋产权转移登记时，提供了“登记申请书、商品房买卖合同、身份证明、维修资金完费通知、单身证明、完税证明、房地产权证书等”相关材料，行政机关审核、询问后，办理房屋产权转移登记手续，符合法律规定。七、人民法院应对房屋登记的善意第三人给予法律保护，不撤销对第三人的登记行为。贾小龙对该项目工程的规划、设计、施工及华康公司办理初始登记等问题均不知情，作为普通市民，按照市场价格购买了商业门市，支付了全部购房款，占有并使用了所购得的房产，获得了相应的物权，贾小龙符合善意第三人的条件，法律对其合法权利应予保护。八、一审法院适用法律严重错误。行政机关整个办证流程没有任何瑕疵，从华康公司的初始登记，到上诉人的转移登记，全部程序合法；全部办证资料齐全，完全符合《房屋登记办法》的要求。庭审中，行政机关提交了全部的办理产权登记的资料，证据真实可信。真正的证据不足，是被上诉人即一审原告。第一，其虚构了客观事实，“108商铺”一直现实存在，不存在被上诉人购房后占用消防通道的情形。第二，没有任何一个机关确认“108商铺”是消防通道，一审法院不具有认定的权力。第三，被上诉人对与其不相关联的行政行为不具有诉权。是被上诉人主张上诉人占用消防通道的证据不足，是被上诉人证明自己陈述的“108商铺”为消防通道证据不足，是被上诉人证明自己未过诉讼期间证据不足，是被上诉人证明自己与本案有利害关系证据不足。九、最高人民法院（2017）最高法行再18号行政裁定、最高人民法院（2016）最高法行申2560号行政裁定等均对类似案件进行了依法裁判，法院应予参照遵循。 经审理查明,2011年7月华康公司向登记机关申请了“运河区沧州监狱经济适用住房A区7楼”房产的初始登记，房屋登记申请书内容有：房产状况：结构类型混合，建筑面积1805.05平方米，设计用途商业、营业，建成年代2005，产别有限责任公司，申请事项初始登记，提交的证件有：沧州市发改委文件、沧州市政府用地批复、沧州市房管局经适房批复、土地证、规划验收合格证、竣工备案证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收备案证明书、规划验收合格证等材料。登记机关对申请人的代理人谢丰进行了询问，对全部材料进行了审核，为华康公司颁发了登记编号为201107010089的房屋所有权证。2012年7月24日，贾小龙与华康公司签订了商品房买卖合同，合同内容有：买受人贾小龙购买的商品房为第七幢108号房，用途为商业门市，砖混结构，层高为二，建筑层数为地上二层，建筑面积为113.23平方米，单价为4255元每平方米，总金额为480814元。根据当事人选择的计价方式，以［建筑面积］［套内建筑面积］为依据进行面积确认及面积差异处理。2012年8月6日，贾小龙向登记机关申请办理房屋转移登记，申请登记的建筑面积为113.23平方米，提供的证件包括：登记申请书、商品房买卖合同、维修资金完费通知、完税证明、审批表、房屋平面图(表明套内面积109.140平方米、分摊面积4.094平方米，产权面积113.23平方米，层数3，层次1)、身份证明、单身证明、委托书、登记机关对贾小龙进行了询问，认为贾小龙提供的材料符合《房屋登记办法》第三十三条规定，于2012年8月为贾小龙进行了房屋所有权登记，颁发了00008735号房屋所有权证。随着该楼门市的陆续出售，华康公司的房屋所有权证作了相应的变更，即已经出售的房屋从华康公司的房屋所有权证上减掉。因华康公司不能偿还沧州汇达房地产开发有限公司的债务，2018年6月20日，沧州市运河区人民法院以(2017)冀0903执507号之二执行裁定，将华康公司沧州监狱7号楼三层的房产拍卖给庞富菊、李淑华。2018年11月，登记机关为庞富菊、李淑华颁发了不动产权证书，内容有：权利类型国有建设用地使用权、房屋所有权，权利性质出让、商品房，用途商业用地、商业，面积房屋建筑面积587.35平方米。二审庭审中，庞富菊、李淑华认为贾小龙购买的房屋为公共疏散通道，登记机关将公共疏散通道登记给了贾小龙违法，因此向法院起诉，要求撤销登记机关的登记行为。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。庞富菊、李淑华不是行政行为的相对人，因此其只可能是利害关系人。所谓利害关系，也就是有可能受到行政行为的不利影响，具体要考虑以下三个要素：是否存在一项权利，该权利是否属于原告的主观权利，该权利是否可能受到了被诉行政行为的侵害。如果登记机关为贾小龙登记的房屋确实是公共疏散通道，则确实存在一项权利，也属于庞富菊、李淑华的主观权利，该权利也可能受到被诉行政行为的侵害。但不是与被诉行政行为存在利害关系就可以提起行政诉讼，该权利是否应当受到法律保护，庞富菊、李淑华是否能够主张该权利，还要考虑其他因素。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款规定：有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。根据以上规定，法院是否应审理房屋登记行为，除考虑利害关系外，还要考虑：权利的来源、取得权利的先后顺序、起诉的顺序、民事行政诉讼案件的交叉、起诉的期限等。本案中，第一，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。庞富菊、李淑华认为贾小龙购买的房屋是公共疏散通道，华康公司不应该卖给贾小龙，实际上是认为作为登记基础的买卖关系无效或应当撤销，对房屋登记行为提起行政诉讼，根据上条的规定，当事人应先行解决民事争议，在民事争议解决前，即在相应的买卖关系被确认为无效或撤销前，不能确定庞富菊、李淑华的权利是否应得到保护。故以认定庞富菊、李淑华不具有本案的原告主体资格为宜。第二，庞富菊、李淑华是从华康公司处通过法院拍卖购得相应的房产，其相应的权利来源于华康公司，对于相应登记行为起诉的权利，亦来源于华康公司，如果华康公司能够提起行政诉讼，则庞富菊、李淑华亦能够提起行政诉讼，在贾小龙与华康公司的买卖关系未被撤销或确认无效的情况下，华康公司不会提起行政诉讼，相应的庞富菊、李淑华不能提起行政诉讼。第三，2012年8月贾小龙即从华康公司的房产证上分割出相应的房产进行了登记，即2012年8月华康公司即知道登记机关为贾小龙进行登记的行为。《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。根据上款规定，华康公司2012年8月即知道登记机关为贾小龙进行登记的行为，如果认为登记行为违法，华康公司应在2014年8月前提起行政诉讼；庞富菊、李淑华作为华康公司权利的继受者，2019年提起行政诉讼，已经超过了上款规定的起诉期限。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十三条第(一)项的规定，裁定如下： 一、撤销沧州市运河区人民法院（2019）冀0903行初48号行政判决； 二、驳回庞富菊、李淑华的起诉。 一审案件受理费50元退还庞富菊、李淑华；二审案件受理费150元，退还庞富菊、李淑华50元，退还自规局50元，退还贾小龙50元。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙树国 审 判 员 李艳华 审 判 员 张春明 二〇二〇年五月八日 法官助理冯艳昭 书记员代 欣 艳