宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0203民初14220号 原告：胡大庆，男，1969年2月5日出生，汉族，住宁海县，现住宁波市海曙区。 委托诉讼代理人：吴宗建、叶逸，浙江正甬律师事务所律师。 被告：胡竹青，女，1972年1月22日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：王夏燕，宁波市中山法律服务所法律工作者。 被告：朱海峰，男，1971年1月19日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：杜锡全，宁海县缑城法律服务所法律工作者。 原告胡大庆与被告胡竹青、朱海峰合同纠纷一案，原告于2019年11月20日提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月18日公开开庭进行审理。原、被告及各方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡大庆提出诉请：1.判决两被告共同返还原告购房费用6381881.67元，赔偿原告到2019年11月18日止的利息损失4977867.7元，从2019年11月19日起以6381881.67元为基数，按年24％赔偿利息损失，到本金还清之日止；2.判决原告对位于海曙区横街镇横街中路的商用房屋有优先受偿权。事实和理由：2016年8月18日，胡大庆与胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定胡竹青将坐落于宁波市海曙区的商用房屋以620万元的价格转让给胡大庆。合同签订后，胡大庆依约履行协议将房款交付给了胡竹青，在缴纳了税款后，2016年8月24日，胡竹青将房屋过户到胡大庆名下。朱海峰以其与胡竹青系夫妻关系，对上述事实不知情为由向宁海县人民法院起诉要求撤销双方所订购房合同。2017年12月29日，宁海县人民法院作出（2017）浙0226民初2656号民事判决，确认双方协议无效。后胡大庆上诉至宁波市中级人民法院，2018年7月4日，该院作出（2018）浙02民终749号民事判决，维持原判。2018年7月10日，胡竹青向胡大庆出具承诺书，承诺退还购房款620万元，加上税费181881.67元，并从2016年8月18日开始，按年利率24%支付利息至620万元还清之日止，如不还本金和利息，胡大庆有权继续使用房屋，并有权收取此房屋的租金作为补偿。后胡竹青没有归还本息，胡大庆曾向贵院起诉，在诉讼过程中，胡大庆同时又向浙江省高级人民法院就二审判决申请再审，该院受理后，胡大庆申请撤诉，贵院予以准许。2019年3月23日，浙江省高级人民法院作出（2018）浙民申3134号民事裁定，驳回胡大庆的再审申请。胡竹青于2019年6月20日向胡大庆再次出具承诺书一份，承诺书确认欠胡大庆房款及损失没有归还，同时还承诺确认原购的房屋归胡大庆所有。原告认为，因合同无效，两被告应共同返还购房款，并承担原告由此产生的损失。为此，原告诉至法院，请求解决。 被告胡竹青答辩称：对胡大庆的诉请无异议。案涉房屋系由本人婚前存款购买，原系本人的个人财产。本人与胡大庆房屋买卖价格通过评估决定，胡大庆支付了全部购房款。上述款项已经被本人和朱海峰共同生活花费。后因本人与朱海峰发生矛盾，朱海峰诉请上述房屋买卖合同无效。合同无效后，本人应返还胡大庆购房款，因本人无还款能力，朱海峰提出其会凑钱归还，本人向胡大庆出具了承诺。现在本人无能力返还购房款。请求法院依法裁判。 被告朱海峰答辩称：胡大庆与胡竹青兄妹恶意串通，伪造证据，将属于朱海峰、胡竹青的夫妻共有财产转至胡大庆名下。对此，宁海县人民法院已作出民事判决，判决胡大庆、胡竹青的房屋转让行为无效。对于房屋转让、是否支付购房款及款项去向，朱海峰均不知情。根据合同的相对性原则及法律规定，朱海峰也无须承担任何责任。综上，请求法院驳回胡大庆的诉请。 本院查明的事实如下： 朱海峰与胡竹青系夫妻关系，胡大庆与胡竹青系兄妹关系。2010年，朱海峰与胡竹青共同出资以820万元的价格购买了坐落于宁波市海曙区的商用房屋，房屋所有权人登记为胡竹青。2016年8月8日胡大庆与胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定房屋成交总价为620万元，2016年8月18日胡大庆与胡竹青签订《宁波市存量房买卖合同》，约定房屋成交总价为382万元。胡大庆先后于2016年8月11日、8月22日、8月30日、9月7日、9月12日分别向胡竹青转账付款20000元、1086953.69元、873046.31元、350000元、2980000元。胡竹青曾向讼争房地产承租人宁波鄞州农村合作银行横街支行、余菊英、叶忠、汪国友、叶茂赞所收2016至2017年度租金共计595600元，并于2016年9月19日向胡大庆账户退还289935元，则胡大庆最后一笔实际支付给胡竹青的房款为305665元。胡大庆向胡竹青支付房款共计5615665元。2016年8月22日，胡大庆缴纳印花税、契税181881.67元，代胡竹青缴纳增值税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、教育费附加、地方教育附加584335元。上述金额合计6200000元。 2016年8月24日，案涉房地产产权转移登记到胡大庆名下。 2017年4月12日，朱海峰向宁海县人民法院提起诉讼，诉请确认胡大庆与胡竹青签订的房地产买卖合同无效，该院经审理后，作出（2017）浙0226民初2656号民事判决，胡大庆与胡竹青于2016年8月8日、2016年8月18日签订的两份《宁波市存量房买卖合同》无效。胡大庆不服一审判决，上诉至宁波市中级人民法院，该院于2018年7月4日作出（2018）浙02民终749号民事判决，驳回上诉，维持原判。胡大庆不服二审判决，向浙江省高级人民法院申请再审。该院于2019年3月23日作出（2018）浙民申3134号民事裁定，驳回胡大庆的再审申请。上述房屋至今仍登记在胡大庆名下。 2018年7月10日，胡竹青出具承诺书一份，载明：根据宁波市中级人民法院（2018）浙02民终749号民事判决，我愿意在2018年7月11日前将所收取胡大庆购房款6200000元，加上税费181881.67元退还给胡大庆，并从2016年8月18日开始，按年利率24%支付利息至6200000元还清之日止，如不还本金和利息，胡大庆有权继续使用房屋，并有权收取此房屋的租金作为补偿。 2019年6月20日，胡竹青出具产权确认承诺书一份，载明：2018年7月10日，本人向胡大庆出具承诺书以后，没有归还胡大庆放款及所有损失，故本人确认如下，（位于）海曙区的房屋归胡大庆所有，以前所应退还胡大庆的房款及应当赔偿的利息等损失，胡竹青不再支付给胡大庆。 另查明：2018年10月8日，朱海峰向宁海县人民法院提起诉讼，要求与胡竹青离婚。该院于2018年10月30日作出（2018）浙0226民初7054号民事判决，不准原告朱海峰与被告胡竹青离婚。2019年5月24日，朱海峰再次向宁海县人民法院提起诉讼，要求与胡竹青离婚。该院于2019年8月20日作出（2019）浙0226民初3318号民事判决，准予朱海峰与胡竹青离婚；…。胡竹青不服该判决，上诉于宁波市中级人民法院，因胡竹青未在法院通知的期限内预交二审案件受理费，该院于2019年10月10日作出（2019）浙02民终4045号民事裁定，本案按胡竹青自动撤回上诉处理。2019年7月1日，朱海峰向宁海县人民法院提起不当得利纠纷诉讼，诉请胡大庆返还收取的房租…。2019年10月29日，朱海峰向宁海县人民法院提起离婚后财产纠纷诉讼，诉请分割位于横街中路的房地产…。 上述事实由胡大庆提供民事判决书、承诺书、产权确认承诺书及各方在庭审中的陈述予以证实。 本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，胡大庆与胡竹青就案涉房屋签订的两份《宁波市存量房买卖合同》已经生效判决确认无效。胡竹青取得的购房款和胡大庆取得的房屋均属因《宁波市存量房买卖合同》取得的财产，均应予以返还。 关于购房款是否已支付。胡大庆已提供支付凭证，胡竹青确认上述款项均为支付本案购房款，胡大庆、胡竹青均确认双方间自上述款项后无其他款项往来和债权债务关系，本院认定胡大庆已支付购房款6200000元。 关于胡竹青出具的产权确认承诺书，胡竹青虽承诺“确认海曙区横街镇横街中路的房屋归胡大庆所有，以前所应退还胡大庆的房款及应当赔偿的利息等损失，胡竹青不再支付给胡大庆。”但胡大庆对此不予认可，坚持要求胡竹青返还购房款及损失，且该承诺未经朱海峰同意或追认，故该承诺不发生效力。 关于返还购房款及赔偿损失的范围，胡竹青已向胡大庆出具承诺，愿意返还购房款6200000元并承担所有税费，该承诺系其真实意思表示，其应按承诺履行。故胡大庆诉请胡竹青返还购房款6200000元及利息损失和承担税费损失，予以支持。但利息损失，应自款项交付后计算，本院酌定自最后一笔付款后即2016年9月19日计付，且根据承诺书约定利息计算基数应仅为购房款本金6200000元，对原告超出该部分诉请，不予支持。 关于朱海峰的责任，经生效判决认定，案涉房屋系朱海峰与胡竹青夫妻共同财产，《宁波市存量房买卖合同》因胡竹青转让讼争房地产的行为系无权处分，胡大庆在房屋买卖交易过程中也不能认定为善意，不适用善意取得，胡大庆与胡竹青的转让行为无效。胡大庆就该房屋买卖合同仅能向无权处分人胡竹青主张相应责任，而非所有权人朱海峰，故对原告诉请朱海峰承担共同返还责任，不予支持。 关于胡大庆提出对案涉房屋享有优先受偿权的诉请，胡大庆认为案涉房屋登记在胡大庆名下相当于抵押，若拍卖该房屋，其应享有优先受偿权。案涉房屋登记在胡大庆名下，非因设立抵押而变更登记，而是基于其与胡竹青转让该不动产需办理登记，对该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡竹青返还原告胡大庆购房款6200000元，赔偿税费损失181881.67元，并支付自2016年9月19日起至实际清偿之日止以6200000元为基数按年利率24%计算的利息，上述款项限于本判决生效之日起十五日内支付完毕； 二、原告胡大庆于本判决生效之日起十五日内将坐落于宁波市海曙区的商用房屋返还给被告胡竹青； 三、驳回原告胡大庆的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费89959元，减半收取44979.50元，由原告胡大庆负担1157.50元，由被告胡竹青负担43822元，于本判决生效之日起十日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施； 依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 尹晓艳 二〇二〇年五月二十五日 代书记员 林惠雅 附：本案适用的法律、法规等 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。