河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终713号上诉人（原审被告）：河南宏升置业有限公司。住所地郑州市金水区东三街北段11号。统一社会信用代码：91410100271743025B。法定代表人：王京舟，该公司董事长。委托代理人：田波，该公司工作人员。委托诉讼代理人：毕传武，河南佳鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审第三人）：河南汇城置业有限公司。住所地郑州市管城回族区航海东路30号院1号楼东1单元10-11层14号。统一社会信用代码：914101007457859143。法定代表人：汪成江，该公司董事长。委托诉讼代理人：张成俊，河南捷达律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：王志强，男，1989年2月21日生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人：王庭辉，男，1960年7月1日生，汉族。系王志强父亲。委托诉讼代理人：张文明，潢川县声达法律服务所法律服务工作者。原审第三人：汪成江，男，1968年5月27日生，汉族，住郑州市金水区经七路18号院8号楼79号。身份证号码：413024196805276379。上诉人河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司因与被上诉人王志强、原审第三人汪成江房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市潢川县人民法院（2019）豫1526民初2046号民事判决书，向本院提起上诉，本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人河南宏升置业有限公司委托诉讼代理人田波、毕传武，上诉人河南汇城置业有限公司委托诉讼代理人张成俊，被上诉人王志强委托诉讼代理人王庭辉、张文明到庭参加诉讼。原审第三人汪成江经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南宏升置业有限公司上诉请求：1、请求撤销一审（2019）豫1526民初2046号民事判决书第二判项；2、依法改判河南宏升置业有限公司不承担违约责任或者驳回王志强对河南宏升置业有限公司的该项诉讼请求；3本案全部诉讼费用由河南汇城置业有限公司、王志强承担。事实与理由：1、上诉人河南宏升置业有限公司与被上诉人河南汇城置业有限公司关于潢川东方半岛项目三期项目的责任承担，已经由河南省高级人民法院（2015）豫法民二终字第98号民事调解书确定，本案应依据上述调解书分配的各自责任来承担。2、被上诉人王志强已于2012年9月1日接收房屋，并已经居住7年，被上诉人王志强主张逾期交房违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回其该项诉讼请求。3、一审判决依据（2015）豫法民二终字第98号民事调解书形成的时间节点，判决宏升置业公司承担本案部分责任无任何事实依据，二审法院应驳回一审对宏升置业公司的全部诉讼请求，汇城置业公司应当承担本案的全部责任。河南汇城置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销河南省潢川县人民法院（2019）豫1526民初2046号民事判决；2、驳回被上诉人王志强的诉讼请求。事实与理由：1、根据合同相对性原则，原、被告双方才是合同的主体，我公司并不是商品房买卖合同的一方当事人，因此把上诉人作为第三人是错误的。2、是宏升置业有限公司的原因导致原告的产权证不能办理。汇城置业有限公司根据高院民事调解书的约定，积极配合宏升置业公司进行房产证的办理，宏升置业公司在给盖章时都附加一定的条件，要求业主签声明书，业主认为办证是宏升置业公司义务，所以宏升置业公司就不给办理。3、被上诉人王志强是合法权利，宏升置业公司应承担相关义务。王志强是全款客户，并已居住房屋7年，宏升置业公司找各种理由不为王志强开具房款发票、不给签网签合同，从而导致无法办理房产证。4、河南汇城置业有限公司已经履行了相关义务。河南宏升置业有限公司称是我方收款的客户无法办理房产证，我方向宏升置业公司交的3600多万元就是买房款，宏升置业公司不给办理房产证，这是没有道理的。我方一直在履行义务，但是开具房款发票，签网合同、盖章等必须宏升置业公司办理的事宜，我方无法控制，我方多次努力，书面和当面沟通，宏升置业公司还在找理由不予配合开具发票、签网签合同、盖章等，这些办理房产证必要条件的主动权都在宏升置业公司手里。宏升置业公司针对汇城置业公司的上诉答辩称，汇城置业公司作为本案房屋买卖合同的实际主体、生效的（2015）民二终字第98号民事调解书确认的承担本案逾期责任的义务人，应当承担全部责任。本案房屋买卖合同的实际主体是汇城置业公司和一审原告，虽然汇城置业公司未直接与一审原告签订《商品房买卖合同》，但一审原告将购房款交付给了被答辩人，被答辩人也将房屋交付了一审原告，一审原告与被答辩人形成了事实的房屋买卖合同关系，被答辩人应履行合同的全部义务。无论被答辩人作为本案的实际主体，还是作为生效调解书确认的义务方，均应承担本案的全部责任。宏升置业公司不应承担任何责任，汇城置业公司并没有完全履行其应当履行的义务，导致本案诉讼，应当承担相应责任。汇城置业公司针对宏升置业公司的上诉答辩意见，同其上诉理由。王志强针对两上诉人的答辩意见称，原审认定事实清楚，适用法律正确，答辩人主张逾期交房违约金没有超过诉讼时效。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人汪成江没有提供答辩意见。王志强向一审法院起诉请求：1.依法判令被告河南宏升置业有限公司立即将办理原告所购买的位于潢川县东方半岛7号楼1301号商品房权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并积极配合原告办理产权登记；2.依法判令被告支付逾期交房违约金4416元（480000元×0.0001×92）和拒不提供产权登记备案资料违约金（从2014年1月1日开始计算至履行提供产权登记备案资料止，按每年480000元×0.0035计算；3.依法判令被告为原告开通天然气；4.第三人河南汇城置业有限公司、汪成江对以上债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年，原告王志强与被告河南宏升置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于潢川县东方半岛第7幢1单元1301号房，房屋总价款480000元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月1日前将商品房交付给买受人使用；第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告王志强分两批共交付480000元给由第三人河南汇城置业有限公司设立的东方半岛售楼部。2012年9月1日，东方半岛售楼部将原告王志强购买的房屋交付其本人使用。被告河南宏升置业有限公司于2015年7月29日办理登记了编号为房权证潢城字第××号房屋所有权证书即完成初始登记。另查明，原告王志强购买的房屋属于潢川县东方半岛三期项目，该项目的开发商为河南宏升置业有限公司、承包建筑商为河南汇城置业有限公司。河南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书，调解协议第三条主要内容为：与潢川东方半岛项目三期相关的房屋初始备案与登记、房屋产权转移登记（包括逾期办证等）、房屋交付（包括逾期交房等）、房屋质量保修、物业用房建设、物业服务与管理、人防工程建设与维护、电梯设备安装与维护、监控设施安装与维护、银行按揭购房客户贷款违约及逾期等问题及其他与三期相关的配套设施与维修等全部的问题及责任，均由河南汇城置业有限公司和汪成江负责解决并承担全部费用。若导致河南宏升置业有限公司承担责任的，河南汇城置业有限公司和汪成江应赔偿因此给河南宏升置业有限公司造成的一切损失。第五条主要内容为：汪成江完成东方半岛三期项目的产权初始登记与备案，并具备向购房业主办理产权转移登记条件时，向河南宏升置业有限公司支付相应的税款或由汪成江直接缴纳至税务机关并经河南宏升置业有限公司确认后，河南宏升置业有限公司与汪成江指定的购房客户签订正式《商品房买卖合同》并开具发票，否则河南宏升置业有限公司有权拒绝办理。因汪成江指定的购房客户不配合，导致无法签订《商品房买卖合同》并开具发票的，与河南宏升置业有限公司无关。河南宏升置业有限公司同意密切配合河南汇城置业有限公司、汪成江办理潢川东方半岛三期项目房屋权属转移登记手续，河南汇城置业有限公司应在办理相关手续15日前告知河南宏升置业有限公司，并给河南宏升置业有限公司预留合理的时间指派专人配合办理，但相关费用由河南汇城置业有限公司、汪成江承担。河南宏升置业有限公司不得无故拒绝配合河南汇城置业有限公司办理权属登记相关手续。第六条主要内容为：河南汇城置业有限公司、汪成江、张国利三方就本协议项下各自的责任与义务，互相承担连带责任保证。一审法院认为，原告王志强与被告河南宏升置业有限公司签订的《商品房买卖合同》是在自愿、平等、协商的基础上达成的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，故原、被告之间的房屋买卖合同关系依法成立并有效。本案中，原告王志强购买的房屋属于潢川县东方半岛三期项目，该项目的名义开发商是河南宏升置业有限公司，承包建筑商是河南汇城置业有限公司。但该案中,原告王志强将购房款交付给由第三人河南汇城置业有限公司设立的东方半岛售楼部，之后东方半岛售楼部将房屋钥匙交给了原告王志强，且根据河南省高级人民法院于2015年12月28日作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书中调解协议第三条、第五条、第六条主要内容显示本应由开发商河南宏升置业有限公司承担的绝大部分义务实际由承包建筑商河南汇城置业有限公司承担。据此，虽然第三人河南汇城置业有限公司未直接与原告王志强签订《商品房买卖合同》，但王志强的购房款是交付给了河南汇城置业有限公司，房屋也是由河南汇城置业有限公司交付给王志强的，且根据（2015）豫法民二终字第98号民事调解协议内容中关于开发商与承包建筑商承担的义务约定，可认定河南汇城置业有限公司作为承包建筑商实际行使并承担了开发商的主要权利义务，河南宏升置业有限公司系名义开发商，原告王志强与第三人河南汇城置业有限公司形成了实际的房屋买卖合同关系。因此，河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司应共同承担为原告王志强办理房屋产权登记的义务。根据河南高院（2015）豫法民二终字第98号民事调解书中调解协议第五条“汪成江（调解协议第六条约定河南汇城置业有限公司承担连带义务）完成东方半岛三期项目的产权初始登记与备案，并具备向购房业主办理产权转移登记条件时，向河南宏升置业有限公司支付相应的税款或由汪成江直接缴纳至税务机关并经河南宏升置业有限公司确认后，河南宏升置业有限公司与汪成江指定的购房客户签订正式《商品房买卖合同》并开具发票，否则河南宏升置业有限公司有权拒绝办理。因汪成江指定的购房客户不配合，导致无法签订《商品房买卖合同》并开具发票的，与河南宏升置业有限公司无关。河南宏升置业有限公司同意密切配合河南汇城置业有限公司、汪成江办理潢川东方半岛三期项目房屋权属转移登记手续，河南汇城置业有限公司应在办理相关手续15日前告知河南宏升置业有限公司，并给河南宏升置业有限公司预留合理的时间指派专人配合办理，但相关费用由河南汇城置业有限公司、汪成江承担”，结合本案实际情况即在潢川东方半岛三期项目中，和本案情况类似的部分业主取得了发票，其过程是河南汇城置业有限公司收取了购房款，在其将应缴税款交给河南宏升置业有限公司后，由河南宏升置业有限公司以开发商名义将税款缴纳给国家税务部门并开具发票，同时经专业法官会议讨论，该院认为应判令第三人河南汇城置业有限公司应向国家税务部门缴纳原告王志强所购房屋的应缴税款（具体数额以国家税务部门核定为准）或向河南宏升置业有限公司支付上述应缴税款，待河南汇城置业有限公司缴纳支付税款后，由被告河南宏升置业有限公司协助原告王志强办理房屋产权登记。在办理原告王志强房屋产权登记过程中，本案各方当事人有其他协助义务的，均应予以协助。关于原告王志强主张被告河南宏升置业有限公司、第三人河南汇城置业有限公司赔偿逾期交房、办证违约金的诉讼请求，由于原告王志强一直主张其请求，故其该项诉讼请求未超过诉讼时效。由于河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司共同违约造成原告王志强所购买的房屋未办理产权登记，且两公司就潢川县东方半岛三期项目房屋产权登记的权利义务承担等事宜在河南省高级人民法院达成协议，河南省高级人民法院据此于2015年12月28日作出的（2015）豫法民二终字第98号民事调解书（该调解协议明确办理房屋产权登记的主要义务即缴纳税款等由河南汇城置业有限公司承担），经专业法官会议讨论，一审法院认为应以河南省高级人民法院作出（2015）豫法民二终字第98号民事调解书的时间为分界点即2015年12月28日来确定河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司的违约责任，具体为：河南宏升置业有限公司作为开发商应承担2015年12月28日以前的违约责任，逾期交房违约金为480000元×0.0001×92天=4416元，逾期提供办理产权登记所需资料违约金（根据原告请求从2014年1月1日起算，本院酌定截止为2016年1月1日）480000元×0.0035×2年=3360元，以上违约金合计4416元+3360元=7776元；河南汇城置业有限公司作为承包建筑商应承担2015年12月28日之后的违约责任，违约金计算方式为480000×0.0035元/年=1680元/年，从2016年1月1日起计算至其缴付应缴税款之日止。关于开通天然气问题，原告王志强不再主张该项诉讼请求，此系原告对其权利的自由处分，应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（四）、（七）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、限第三人河南汇城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向国家税务部门缴纳原告王志强所购房屋办理产权登记所需的应缴税款（具体数额以国家税务部门核定为准）或向河南宏升置业有限公司支付上述应缴税款，待河南汇城置业有限公司缴付税款并完善相关手续后三十日内，被告河南宏升置业有限公司应将办理房屋产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助办理房屋产权登记；二、被告河南宏升置业有限公司应赔偿原告王志强违约金7776元，此款限被告河南宏升置业有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；三、第三人河南汇城置业有限公司应赔偿原告王志强违约金具体计算方式详见本院认为相关部分，此款限第三人河南汇城置业有限公司于本判决生效之日起十五日内付清；四、驳回原告王志强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，由被告河南宏升置业有限公司负担60元、第三人河南汇城置业有限公司负担60元。二审中各方当事人均没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1、王志强主张逾期交房及逾期办理房产证的违约金是否超过诉讼时效；2、如果没有超过诉讼时效，该违约金应当由谁来承担，一审按省高院制定调解书时间作为时间节点，来分别负担违约金责任是否恰当。关于本案是否超过诉讼时效问题。依法成立的合同受法律保护。本案为商品房买卖合同纠纷，王志强依约履行了全部付款义务，交付购房款，并支付契税、维修基金等相关费用，而相对方并没有依约在2012年6月1日交房，而是在三个月后交付房屋。王志强在涉案房屋居住7年多时间，相对方没有依约办理房产证手续，构成逾期交房违约和逾期办理房产证违约。根据合同约定，合同相对方或相应义务主体，应当承担相应的违约责任。该违约状态一直在持续，王志强主张权利并不超过诉讼时效。因此上诉人认为超过时效的意见，不能成立。该上诉意见，本院不予采纳。关于承担违约责任的主体及责任分担问题。从违约的事实构成看，有逾期交房违约和长期不能办证违约两部分构成。因有河南省高级人民法院2015年12月28日做出的（2015）豫法民二终字第98号民事调解书的存在，根据此调解书的内容，本案的违约责任如果全部让商品房买卖合同书上的相对人宏升置业公司承担，显然对其有失公允。因为在民事调解书之后，存在一个相应的合同义务承担主体，有合同义务的承继问题。因此办证的相应合同义务按调解书内容明确由汇城置业公司承担。综上，原审法院在承担违约责任的主体问题上依据调解书作为时间节点，划分责任承担主体，并据此计算违约金数额是恰当的。综上所述，上诉人河南宏升置业有限公司、河南汇城置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由河南宏升置业有限公司负担60元，河南汇城置业有限公司负担60元。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  左立新审判员  彭 晨二〇二〇年五月二十八日法官助理张中尉书记员熊晓梅