四川省凉山彝族自治州中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）川34行终2号 上诉人（原审被告）雷波县不动产登记局。住所地：四川省雷波县锦城镇东升路152号。 法定代表人卢云，该局局长。 委托代理人雷海燕，雷波县自然资源局工作人员。代理权限为特别授权。 委托代理人李若明，四川省德古律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人（原审第三人）郑容会，女，生于1974年11月22日，汉族，四川省雷波县人，村民，四川省雷波县。 委托代理人蔡颜泽，四川尽心律师事务所律师。代理权限为一般代理。 委托代理人郑泽波，四川尽心律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）杨强，男，生于1987年10月23日，彝族，四川省雷波县人，村民，住四川省雷波县，现住雷波县。 委托代理人刘昊林，四川能言律师事务所律师。代理权限为特别授权。 上诉人雷波县不动产登记局、郑容会因房屋行政登记一案，不服雷波县人民法院（2019）川3437行初6号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人雷波县不动产登记局的委托代理人雷海燕、李若明，上诉人郑容会及其委托代理人蔡颜泽、郑泽波，被上诉人杨强及其委托代理人刘昊林到庭参加诉讼。雷波县不动产登记局的机关负责人因精准扶贫工作事务，需亲自办理，不能出庭应诉。本案现已审理终结。 一审法院审理查明，2008年10月16日，杨强与郑容会签订购房协议书，将位于雷波县的房屋门面卖给郑容会，双方实际购房价格为176000元，购房协议书中协议价格为76000元，其目的是为了规避交税。2008年11月18日，杨强与郑容会在《雷波县房产管理所房屋所有权审批书》中签字并按手印，该审批书中没有审查人、复核人的意见和签名，没有审批机关的意见、签名和盖章。2009年5月11日郑容会向雷波县房产管理所申请登记，《申请书》中仅有郑容会一人的签名，郑容会申请时提交了双方的身份证复印件、《购房协议书》、雷波县房权证锦城镇字第××号房产证及《国有土地使用证》（雷国用［2008］第230号）。2010年3月25日雷波县人民政府颁发了雷波县房权证锦城镇字第××号房屋所有权证，雷波县房权证锦城镇字第××号同时被注销。另2008年7月1日施行的《房屋登记办法》已于2019年9月6日废止。再查明，2015年10月11日，中共雷波县委机构编制委员会作出雷编委（2015）14号《关于雷波县不动产登记职责整合机构编制等相关事宜的通知》，由雷波县不动产登记局不动产登记管理、监督、指导等工作职责。 一审法院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。涉案行政登记行为行政职权发生变更，由雷波县不动产登记局承担不动产登记管理、监督、指导等工作职责，故雷波县不动产登记局为本案适格被告。2010年3月25日雷波县房权证锦城镇字第××号房屋所有权证的房屋权属登记，依据的法律是2008年7月1日施行的《房屋登记办法》（2019年9月6日废止）第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）记载于登记簿；（五）发证”、第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”，现在实施的《不动产登记暂行条例》第十条“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项”、第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”均明确规定了办理登记的条件。本案中，被告提供的证据房屋所有权申批书在2008年11月18日，当事人申请在2009年5月11日，且房屋所有要申批书中没有审查人、复核人的意见和签名，没有审批机关的意见、签名和盖章，即违反了申请在前、审核在后的规定，也违反了房屋登记要经过审核的规定；同时，当事人的申请书只有一个人的签名，违反应当由当事人双方共同申请的规定，并且被告也没有提供登记簿的证据来证明房屋进行了变更的具体事项。雷波县不动产登记局在进行房屋登记时未尽到法定审查职责，作出行政行为时程序错误，主要证据不足，应依法予以撤销。 被告及第三人认为本案第三人郑容会取得该房屋权利属善意取得，是根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为”的规定该房权证的登记行为不可撤销，在审理中已查明郑容会以176000元的实际价格从杨强处购得本案诉讼中的房屋，但提交给雷波县房产管理所的购房协议书载明的价格为76000元，存在隐瞒真实情况、提交虚假材料、规避交税的非法行为，不符合善意取得的情形，被告及第三人以善意取得为由认为该登记行为不可撤销的理由，不予支持，但第三人由此所受损失，可以通过其他合法途径予以解决。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决撤销雷波县不动产登记局（原雷波县人民政府）于2010年3月25日颁发的雷波县房权证锦城镇字第××号《房屋所有权证》。案件受理费由雷波县不动产登记局负担。 雷波县不动产登记局不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回杨强的诉讼请求，不撤销雷波县锦城镇字第××号房权证登记。理由是：1.雷波县不动产登记局成立于2016年10月15日，在此之前的房屋产权登记工作由雷波县房产管理所负责，机构改革后雷波县房产管理所仍是独立的法人机构，没有整合到上诉人处，除不再办理不动产登记外，仍负责办理房屋产权有关业务，履行相应的职责。雷波县不动产登记局不是本案适格的被告。2.2008年10月16日，杨强将位于雷波县房屋出售给郑容会，双方签订了《购房协议书》，约定了包括登记变更协助在内的双方的权利和义务。一审法院并未认定郑容会已实际取得该房屋，并占有、使用、收益这一事实，属于认定事实不清。郑容会在登记时低报交易价格，降低税赋的行为，只能按照税法规定予以处理，但不能否定与杨强真实交易并善意取得、占有、收益行为。一审法院以存在隐瞒真实情况、提交虚假材料规避交税的非法行为认定郑容会不符合善意取得的情形属于认定事实错误。因为2015年雷波县不动产登记局才成立，故本案中的登记行为并非雷波县不动产登记局作出的。一审法院认为雷波县不动产登记局在进行房屋登记时未尽到法定审查职责，作出行政行为时程序错误，属于认定事实错误。3.尽管雷波县房地产管理所在办理房屋登记时存在申请、受理、审核方面的工作失误，有违《房屋登记办法》程序性规定，但该登记行为符合《房屋登记办法》第八十一条的规定，郑容会属于善意取得，其办理的房屋产权证不应当被撤销。该房屋登记行为发生于2008年至2010年，依据的是《房屋登记办法》。虽然《房屋登记办法》已于2019年9月6日废止，但是审理该登记行为是否合法也应依照《房屋登记办法》来审理，不能适用2016年实施的《不动产登记暂行条例》来认定登记行为违法。一审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项与《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款不符。一审法院适用法律明显不当。综上，一审法院认定主体适格错误、事实不清、适用法律错误。一审判决不仅损害了郑容会的合法权益，还助长了杨强不遵守诚实信用原则的风气。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回杨强的诉讼请求，不撤销雷波县锦城镇字第××号房权证登记。 雷波县不动产登记局在举证期限内向原审法院提交了以下证据、依据：1.统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明、身份证、任职文件复印件；2.《房屋登记办法》第四条；3.雷波县房产管理所房屋所有权申批书、申请书、杨强及郑容会身份证、购房协议书、雷国用（2008）第××号土地使用证、房地产平面图、雷波县房权证锦城镇字第××号复印件；4.雷波县房权证锦城镇字第××号；5.雷波县人民法院民事判决书；6.《房屋登记办法》第三十二条、第三十三条；7.《房屋登记办法》第八十一条、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条。 郑容会提起上诉称，请求撤销一审判决，改判驳回杨强的诉讼请求，不撤销雷波县锦城镇字第××号房权证。理由是：1.一审判决用登记行为的违法来认定郑容会不符合善意取得房屋权利的情形属于认定事实错误。即便上诉人隐瞒真实情况、提供虚假材料等非法手段获取房屋登记，但上诉人取得该房屋权利是通过合法的买卖关系取得的，是善意取得。该房屋登记也未被发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记。即使当事人提供的《购房协议书》的价格与实际价格不符，交易双方也无法规避税收。因为商业用房的交易税收不是按照合同载明的价格来核定税额的，而是按照税务部门对该房屋的评估价格来核定税额的。2.该房屋登记行为发生于2008年至2010年，依据的是《房屋登记办法》。虽然《房屋登记办法》已于2019年9月6日废止，但是审理该登记行为是否合法也应依照《房屋登记办法》来审理，不能适用2015年实施的《不动产登记暂行条例》来认定登记行为违法。一审判决适用《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项与《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款不符。综上，郑容会取得雷波县房屋属于善意取得，一审判决用登记行为的违法来认定上诉人不符合善意取得的情形属于认定事实错误，一审判决不适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定属于适用法律错误。一审判决不仅损害了上诉人的合法权益，还助长了被上诉人不诚信的风气，故请求撤销一审判决，改判驳回杨强的诉讼请求，不撤销雷波县锦城镇字第××号房权证。 郑容会向原审法院提交了以下证据：租赁合同两份、租赁协议一份。 杨强辩称，1.雷波县不动产登记局系本案一审的适格被告。根据《不动产登记暂行条例》第七条，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，雷波县已经成立了不动产登记局，雷波县不动产登记局就应承继雷波县范围内的不动产登记职责。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款，涉案行政登记行为因行政职权发生变更，应由雷波县不动产登记局承担不动产登记管理、监督、指导等工作职责。故雷波县不动产登记局为本案一审的适格被告。2.本案第三人郑容会不属于善意取得。杨强为躲避债务，与郑容会串通将价值35万左右的门面以低于市场价一半多的价格卖给了郑容会（合同价为76000元，收据价格为176000元），明显低于了当时的市场价格。郑容会提交给雷波县房产管理所的购房协议书载明的价格为76000元，存在隐瞒真实情况、提交虚假材料、规避交税的非法行为。且郑容会用于申请办理登记的申请书只有其一人的签名，杨强本人未到过现场，违反法律强制性规定。故无法证明其申请登记行为为善意。3.原审法院适用法律正确。案涉房屋权属登记是依据《房屋登记办法》（2019年9月6日废止）第七条，与现在实施的《不动产登记暂行条例》第十条、第十四条无明显的改变，均明确规定了办理登记的条件。本案无论适用新法或旧法，均能明确指出雷波县不动产登记局在进行房屋登记时未尽到法定审查职责，作出行政行为时程序错误的事实。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚、正确，证据确凿、充分，适用法律无误，请二审法院依法维持原判。 杨强向原审法院提交了以下证据：1.假释证明书；2.雷编委(2015)14号文件。 经审理查明，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，虽然2010年雷波县人民政府履行其法定职责向郑容会颁发了房屋所有权证书，但《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行后，国家实行不动产统一登记制度，明确规定了履行不动产登记、监督管理法定职责的行政机关为不动产登记局；且中共雷波县委机构编制委员会根据2015年10月11日作出雷编委[2015]14号《中共雷波县委机构编制委员会关于雷波县不动产登记职责整合机构编制等相关事项的通知》，设立了雷波县不动产登记局，负责本区域的不动产登记、监督管理工作。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款、《不动产登记暂行条例》第七条第一款的规定，雷波县不动产登记局为其行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记等工作，系本案的适格被告。 善意取得制度是《中华人民共和国物权法》对无权处分人在处分他人财产时所作的规定，而郑容会取得房产是根据杨强与其签订的购房协议，杨强系原房屋所有权人，享有处分的权利。因此本案不符合最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行政行为违法，不撤销登记行为”规定的情形，二上诉人认为郑容会系善意取得该房屋的理由不能成立，本院不予支持。由于本案被诉行政行为发生于2010年，根据法不溯及既往的原则应当适用当时发生法律效力的《房屋登记办法》对其合法性进行审查，一审判决适用《不动产登记暂行条例》的规定对原行政行为合法性审查不当，应予纠正。依据《房屋登记办法》第十二条的规定，申请房屋转移应当由有关当事人双方共同申请。而本案中各方当事人均认可郑容会一方单独申请房屋登记，虽然提交了杨强的身份证复印件等材料，但杨强没有提出书面申请且未到场参与。故雷波县不动产登记局在进行房屋登记时未尽到法定审查职责，其行政行为程序违法，一审依法判决予以撤销并无不当。 综上所述，一审判决认定案件事实清楚，判决结果正确，依法应予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人雷波县不动产登记局负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 翀 审判员 胡智强 审判员 唐 波 二〇二〇年五月十二日 书记员 杨术玲