湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂28执异10号案外人：王国伦，男，汉族，生于1971年11月15日，湖北省利川市人，住利川市，案外人：田英，女，汉族，生于1977年12月13日，湖北省利川市人，住利川市，申请执行人：重庆石船建设开发有限公司。住所地：重庆市渝北区双凤桥街道汉渝路16号1幢1层1-6号，统一社会信用代码：9150011220351153X。法定代表人：张忠洪，该公司总经理。被执行人：利川市创格尔房地产开发有限公司。住所地：湖北省利川市土产小区6号楼5单元401室，统一社会信用代码：91422802568309289L。法定代表人：周松林，该公司总经理。被执行人：重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司。住所地：重庆市渝北区龙溪街道松牌路139号鼎祥风华美锦3幢16-1/2/3/4，统一社会信用代码：91500112304833036Q。法定代表人：王章勇，该公司总经理。在本院执行重庆石船建设开发有限公司与利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人王国伦、田英于2020年5月14日对本院裁定拍卖被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司所有的位于利川市清江大道88号“官井·嘉年华”二楼264号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人王国伦、田英称，位于利川市××大道××楼的商铺全部由开发商利川市创格尔房地产开发有限公司卖给了申请人等。二申请人系夫妻关系，于2016年10月16日与利川市创格尔房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，价款16万元，申请人以全款方式付清了全部购房款。但开发公司一直以各种理由推脱至今未办理房屋产权证书，致使恩施州中级人民法院将申请人购买的234号商铺进行了查封，并定于2019年10月17日在京东网络拍卖平台上进行公开拍卖。请求撤销湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院（2019）鄂28执23号之一执行裁定中对位于利川市××大道××号“官井·嘉年华”二楼264号商铺的查封拍卖裁定。本院查明，申请执行人重庆石船建设开发有限公司与被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司、第三人王文魁建设工程施工合同纠纷一案，本院审理后作出（2017）鄂28民初12号民事判决，判令利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司支付重庆石船建设开发有限公司工程款37845102.33元，并自2016年6月21日起至款项付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息；利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司返还重庆石船建设开发有限公司工程保证金人民币300万元。重庆石船建设开发有限公司、利川市创格尔房地产开发有限公司不服该判决，向湖北省高级人民法院提起上诉，2019年1月24日，湖北省高级人民法院作出（2018）鄂民终1344号民事判决，驳回上诉，维持原判。本次诉讼前，重庆石船建设开发有限公司向本院申请诉前财产保全，本院于2017年4月20日作出（2017）鄂28财保6号民事裁定，查封、扣押、冻结被申请人利川市创格尔房地产开发有限公司的银行存款3500万元或价值相当的财产。被保全人利川市创格尔房地产开发有限公司于2017年6月6日向本院提供其所有的价值4500万元的位于利川市××大道××号“官井·嘉年华”一至三号楼商业门面作为担保财产，请求变更保全标的物。2017年6月8日，本院作出（2017）鄂28财保6号之二民事裁定：查封被保全人利川市创格尔房地产开发有限公司价值4500万元的位于利川市××大道××号“官井·嘉年华”1号楼103套商铺，同时对此前本院已查封的部分商品房解除查封，解除对被保全人利川市创格尔房地产开发有限公司银行账户的冻结。前述民事判决发生法律效力后，申请执行人重庆石船建设开发有限公司于2019年2月27日向本院申请强制执行，同日本院立案执行，执行案号为（2019）鄂28执23号。执行中，本院向被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司送达了执行通知书和报告财产令，但被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司未按执行通知履行法律文书确定的付款义务。2019年3月25日，本院作出（2019）鄂28执23号执行裁定：查封、扣押或者冻结、划拨、扣留、提取被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司、重庆新纽沃德投资控股（集团）有限公司价值人民币4800万元的财产或者银行存款或者其他收入。之后，本院对利川市创格尔房地产开发有限公司开发建设的位于利川市××大道××号“官井·嘉年华”1号楼、2号楼部分商铺实施了查封，案外人王国伦、田英购买的“官井·嘉年华”二楼264号商铺在此次查封范围之内。2019年8月5日，本院作出（2019）鄂28执23号之一执行裁定：拍卖被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司所有的位于利川市××大道××号“官井·嘉年华”1号楼的234个商铺，案外人王国伦、田英购买的“官井·嘉年华”商铺二楼264号商铺在此次拍卖范围之内。另查明，2016年9月28日，案外人王国伦、田英与利川市创格尔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买利川市创格尔房地产开发有限公司开发建设的利川市××大道××号“官井·嘉年华”商业裙楼第二层264号商铺，建筑面积17.74平方米，价款160000元，王国伦、田英当日付清了全部购房款，并与湖北晟利行商业运营管理有限公司签订《官井·嘉年华广场商铺委托经营管理协议》，将商铺委托该公司统一对外出租。之后，利川市创格尔房地产开发有限公司未就该房向不动产管理部门申请办理过户登记，现该房所有权仍在利川市创格尔房地产开发有限公司名下。2019年12月31日，本院作出（2019）鄂28执23号之五执行裁定书，裁定将查封的利川市创格尔房地产开发有限公司所有的位于利川市××大道××号“官井·嘉年华”1号楼的55套商铺作价11072863元，交付申请执行人重庆石船建设开发有限公司抵偿债务，王国伦、田英购买的264号商铺也在其中。同日，本院作出（2019）鄂28执23号之九执行裁定书，裁定终结本院（2019）鄂28执23号案件的本次执行程序。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。“法律另有规定”是指法律有明确规定某些不动产物权的取得和转让，不以登记作为生效要件。而房屋所有权的取得和转让，并无不以登记作为生效要件的例外规定。因此，人民法院在对生效法律文书的执行中，对登记在被执行人名下的房屋应认定为属于被执行人的财产，可依法予以查封和拍卖。但在不动产买卖过程中，为了对无过错不动产买受人物权期待权的保护，最高人民法院通过司法解释仍作了排除执行的特别规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行人，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”通过审查查明，案外人王国伦、田英与利川市创格尔房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的时间系在本院裁定查封涉案房屋之前，合同约定的房款也已全部付清，并在本院查封该房前已合法占有该房屋，虽尚未办理过户登记手续，但并非买受人王国伦、田英本人原因所致。因此，案外人王国伦、田英排除执行的异议请求，所依据的事实能够满足前述规定的法定条件，本院予以支持。鉴于案外人王国伦、田英购买的涉案264号商铺已裁定以抵债的方式抵偿给了申请执行人重庆石船建设开发有限公司抵偿债务，为减少当事人诉累，保护善意房屋买受人的合法权利，本院对该264号商铺的抵偿裁定不当应予以纠正。与该套房屋价值相当的执行权利，申请执行人重庆石船建设开发有限公司可另行向被执行人利川市创格尔房地产开发有限公司申请执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：一、中止对王国伦、田英购买的利川市清江大道88号“官井·嘉年华”1号楼第264号商铺的执行并解除查封；二、撤销本院（2019）鄂28执23号之五执行裁定书中对王国伦、田英购买的264号商铺的以物抵债裁定。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐东海审判员  蔡 斌审判员  汪清淮二〇二〇年五月二十八日书记员  张 宁