呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终586号上诉人(原审原告)：秦秀花，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王晓革，内蒙古东日律师事务所律师。委托诉讼代理人：马鹏妮，内蒙古东日律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：包音涛，男，住呼和浩特市。上诉人秦秀花房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初6041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问各方当事人并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。秦秀花上诉请求：一、请求依法撤销呼和浩特市赛罕区人民法院(2019)内0105民初6041号民事判决,发回重审或依法改判;二、本案一审,二审所有诉讼费由包音涛承担。事实和理由：一、秦秀花租赁的房屋存在权属纠纷,包音涛与内蒙古天成生物科技有限责任公司就案涉房屋权属的诉讼处理结果,并不影响本案纠纷发生时其存在权属争议的事实,一审法院认定本案不存在权属纠纷属于认定事实错误。2018年5月31日,包音涛与秦秀花签订《房屋租赁合同》,约定将坐落于赛罕区展览馆东路内蒙古国际蒙医院北300米路西的三层楼房中的第二层租给秦秀花使用,面积为380平方米,租赁期限五年,自2018年5月31日至2022年8月31日。包音涛向秦秀花出具了《产权公正协议书》,用以证明其是涉案房屋的权利人。在秦秀花装修期间,内蒙古天成生物科技有限责任公司(以下简称天成科技公司)的员工云四东,魏向东等多人称租赁房屋是天成科技公司所有,对其装修施工的行为进行多次阻拦,导致其一直无法使用租赁房屋。2018年8月20日,天成科技公司起诉包音涛请求人民法院依法确认包音涛与包某签订的《产权公正协议书》(包音涛用于向秦秀花证明其是涉案租赁房屋的权利人)无效。基于此，包音涛与天成科技公司就案涉房屋权属纠纷一直处于诉讼中,即使生效判决最终确认涉案租赁房屋属于包音涛,也不能否认在秦秀花对涉案房屋进行装修时,房屋存在权属争议的事实,也不能改变因存在权属争议的事实,导致秦秀花一直无法正常使用涉案房屋的事实。包音涛与天成科技公司就案涉房屋权属的诉讼处理结果并不影响本案纠纷发生时其存在权属争议的事实。二、天成科技公司与包音涛对涉房屋的权属纠纷导致秦秀花一直无法正常使用涉案房屋,但一审法院未对秦秀花“无法正常使用涉案房屋”这一事实进行审理,遗漏了对审理案件具有重要作用的事实,属于事实认定错误。因天成科技公司与包音涛对案涉房屋存在严重的权属纠纷,天成公司屡次阻碍秦秀花装修,秦秀花在多次报警,请求在公安机关的主持下,排除天成公司对房屋的妨害未果后,于2018年7月12日诉至赛罕区人民法院,请求天成公司员工云四东,魏向东等多人排除妨害,赛罕区人民法院于2018年10月12日作出(2018)内0105民初5869号判决,认为被告不适格,驳回起诉。在此期间,天成公司仍阻碍秦秀花对房屋的使用,且截止目前,天成公司堆砌到涉案房屋的材料仍未处理,导致秦秀花无法使用房屋。上述事实符合《城镇房屋租赁合同司法解释》第八条第二款的规定,人民法院应当准予秦秀花解除《房屋租赁合同》的请求。根据(2018)内0105民初11300号民事判决书的内容,在秦秀花对租赁物进行装修期间,云四东、魏向东等多人以房屋是天成科技公司所有的名义,在白天多次索要钱财、打烂楼门、玻璃门的玻璃,锁住租赁的二楼门,致使施工管理人员三个多小时无法离开。此事实完全可以说明,因存在权属争议,秦秀花在租赁期间内一直无法正常使用该房屋。三、《城镇房屋租赁合同司法解释》第八条第二款规定的“租赁房屋权属有争议”是指事实上存在权属纠纷,该权属纠纷最终形成有既判力的判决,并不影响判决之前权属纠纷事实状态的存在,因此,一审法院适用法律存在错误。一审法院根据两级法院的生效判决,(2016)内0105民初6577号和(2019)内01民终1881号,认定涉案房屋归包音涛所有,不存在权属争议,是对本案适用法律上理解的错误,权属争议是否存在是一种实际发生的事实状态。(2016)内0105民初6577号判决书,其本质上并不是一个确权判决,而(2019)内01民终1881号判决书中明确的权属是在秦秀花租赁期间发生的权属纠纷,且该权属纠纷导致了秦秀花无法使用涉案租赁房屋。除此之外,对于房屋在秦秀花租赁装修期间一直存在权属争议这一事实状态的证明,除了秦秀花在一审中提供的证据,更有包音涛在秦秀花承租期间,与本案案外人内蒙古天成生物科技有限责任公司,发生的关于涉案房屋的诉讼纠纷,案号分别为:(2018)内0105民初11300号、(2019)内01民终3019号和(2018)内0102民初4960号判决书。这可以证实在租赁期间权属争议一直存在。本案租赁期间存在权属争议,是本案存在的事实状态不容质疑。至于现在包音涛与案外人的权属争议是否解决,权利归属是否清晰,都不影响秦秀花在承租房屋期间,涉案房屋存在权属争议的事实。一审法院对是否存在权属争议这一事实判断,适用法律存在严重错误。一审中,上诉人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同159纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一,导致租赁房屋无法使用,承租人请求解除合同的,人民法院应予支持:......(二)租赁房屋权属有争议的;......”诉请法院解除合同,是完全符合本案事实的。但一审法院在没有查清事实、错误理解本条法律规定的情况下,直接以权属没有争议判决驳回秦秀花的诉求,是没有任何事实和法律依据的。一审法院适用《合同法》第六条:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”严重背离了本案事实,应依法予以纠正。四、包音涛已经通过诉讼从天成公司取得了60000元的房屋租金损失赔偿,如本案判决不支持秦秀花解除合同、返还租金的诉求,包音涛将因重复获利而构成不当得利,秦秀花的权利也将无端的受到损害,这完全违背了民法的公平原则。根据(2018)内0105民初11300号民事判决书与(2019)内01民终3019号民事判决书,包音涛于2018年12月12日起诉内蒙古天成生物科技有限公司称,因天成科技公司员工的妨害行为,导致上其损失2018年6月1日至2019年12月31日的房屋租金损失6万元,一审法院判决“内蒙古天成生物科技有限责任公司于本判决生效之日起10日内支付包音涛自2018年6月1日起至2018年12月31日(6个月)的租房损失60000元”,二审法院维持。而本案一审判决“涉案房屋不存在权属争议,驳回秦秀花的全部诉讼请求”。上述3份判决使得包音涛一方面获得秦秀花的房屋租金12万元,另一方面获得天成科技公司的侵权损害赔偿6万元;而秦秀花虽未正常使用房屋,但一方面需要向包音涛支付12万元的房屋租金,另一方面却不能向天成公司主张侵权损害赔偿。以上3份判决之间存在矛盾,且导致包音涛构成不当得利。严重背离了民法的公平公正原则。包音涛辩称，坚持一审答辩意见。秦秀花了解房产情况，包音涛向其提供了2002年房屋《产权公正协议书》及多份民事判决书证明包音涛对该房屋具有合法产权。2018年5月31日秦秀花接管楼层后在装修过程中发现上下水、电、暖气改造费用巨大，向包音涛提出：“如不解决上下水及电路改造所需费用就退合同”。包音涛认为租赁协议中并不包含房东负责装修及改造费用，拒绝了其要求。之后秦秀花多次装修停工，均以各种借口推诿，并向包音涛要求免除6个月房租，秦秀花表示自己没有用房第二年应该免费使用房屋为由，拒绝按照《房屋租赁协议书》内容履行合同。后秦秀花又以内蒙古天成公司妨碍装修为由拒绝履行合同，实际是为逃避支付租金。秦秀花向一审法院起诉请求：1．判令解除包音涛与秦秀花签订的《房屋租赁合同》；2．判令包音涛向秦秀花返还租赁费12万元、保证金5000元，及利息5784．9元（自2018年5月31日暂计算至2019年6月18日，应计算至实际给付之日）；3．判令包音涛赔偿秦秀花实际支出费用62900元。一审法院认定事实：2018年5月31日，包音涛（出租方、甲方）与秦秀花（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意乙方租赁位于赛罕区展览馆东路内蒙古国际蒙医院北300米路西第二层楼房全部面积（实用面积380平米）；租赁期限为5年，自2018年5月31日至2022年8月31日止，年租金为12万元，房屋保证金（押金）5000元。当日，秦秀花通过中国银行向包音涛转账支付租金12万元及房屋押金5000元。2002年2月20日，包音涛与包某签订《产权公证协议书》，协议约定：位于展览馆东路、园艺所南墙的内蒙古天成有限责任公司工厂分为东西两院，东院归包音涛，包括二楼、三楼、楼顶、电梯及门口和楼梯间免费出入。西院归包某，西院包括一层及南侧传达室、电梯西侧房间、靠大楼西院、压片机房、小住房、锅炉房。该《产权公证协议书》的效力已由生效的呼和浩特市赛罕区人民法院（2016）内0105民初6577号民事判决以及呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终1881号民事判决确认合法有效。一审法院认为，秦秀花以其租赁房屋存在权属纠纷为由主张解除《房屋租赁合同》，而根据两级法院的生效判决均证实本案涉案房屋归包音涛所有，不存在权属争议，故秦秀花请求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求不具有事实和法律依据，一审法院不予支持。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，且房屋及租金已交付，合同已开始履行，双方均应按合同继续履行各自义务。秦秀花请求包音涛返还租赁费及赔偿实际支出费用的诉讼请求无法律依据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回秦秀花的全部诉讼请求。案件受理费2087元（秦秀花已预交），由秦秀花负担。二审中，秦秀花向本院提交证据一份，呼和浩特市中级人民法院（2019）内01民终3019号判决书。拟证明，包音涛与天成公司对本案房屋的权属争议是一直存在的。承租人秦秀花在装修期间遭到天骋公司的阻拦和霸占，一直无法使用房屋。判决书中认定了秦秀花想要证明的上述事实。包音涛的质证意见为，这份判决书是秦秀花自行打印的，不是原件也不是复印件，因此不认可。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，秦秀花与包音涛签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，秦秀花认为因包音涛与案外人包某及天成公司存在权属争议，导致其无法使用房屋。经庭审询问，包音涛认可有过一次装修被阻拦的情形，但在报过案处理包音涛重装防盗门及监控后没有再次发生。秦秀花提交的（2019）内01民终3019号民事判决虽然认定了“承租人在装修期间遭到天成公司工作人员的阻拦”，但未能提供其他证据证明其在租房后一直遭到阻拦不能使用所租赁房屋。（2016）内0105民初6577号民事判决及（2019）内01民终1881号民事判决均已认定包音涛与包某《产权公证协议书》的效力，房屋权属不存在权属争议。秦秀花在与包音涛签订《房屋租赁合同》后，包音涛交付了房屋，秦秀花亦已经对所租赁房屋进行了部分拆除和装修并支付了租金。双方的《房屋租赁合同》可以继续履行，没有出现合同解除的法定情形，故秦秀花要求解除《房屋租赁合同》的上诉请求本院不予支持。秦秀花在装修期间遭受阻拦受到的损失，可以另行主张权利。因《房屋租赁合同》不符合法定解除条件，故秦秀花请求包音涛返还租赁费、保证金及赔偿实际支出费用的上诉请求本院不予支持。综上所述，秦秀花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4174元，由秦秀花负担。本判决为终审判决。审 判 长 贾 慧 芳审 判 员 白 雪 松审 判 员 额日德尼 二〇二〇年五月二十九日法官助理 蔡 曦 琛书 记 员 刘 东 升