贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初300号原告：吴开艳，女，苗族，贵州省施秉县人，户籍地贵州省施秉县。委托诉讼代理人：高世焰（特别授权），男，贵州万木春律师事务所。被告：贵州凯地置业有限公司，统一社会信用代码9152260157330428XF，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道88号凯里恒大综合楼。法定代表人：谢鑫生，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢福成，男，重庆市渝北区人，户籍地重庆市渝北区，系公司员工。原告吴开艳诉被告贵州凯地置业有限公司（以下简称凯地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告吴开艳及其委托诉讼代理人高世焰，被告凯地公司委托诉讼代理人谢福成到庭。本案现已审理终结。原告吴开艳向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定交付条件的房屋，并支付原告2017年7月1日至2020年1月3日的逾期交房违约金11853.04元，此后的违约金计算至实际交房之日止。二、判决被告向原告退还所购房屋实际面积小于约定面积的面积差价款96767元。三、本案案件受理费及相关费用由被告承担。事实与理由：2016年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，主要内容：由原告购买被告开发的位于凯里市开怀片区房屋；按套内面积计算房屋单价为2955.69元／㎡，总价款为129400元，交房时间为2017年6月30日前；如果出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算，向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金。第十五条约定，房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%，且买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同签订后，原告依约支付了全额房款，但被告没有按约定于2017年6月30日前向原告交付符合合同约定的房屋。此外，根据2017年3月20日，受被告委托的凯里市准捷房屋测绘有限公司向被告出具的一份关于恒大城剧场的报告（房产实测报（2017）第16658号）显示，原告所购买房屋现在的编号为73，套内面积仅为26.75平方米，与合同中约定的套内建筑面积43.78平方米相差甚远。根据合同约定，被告应向原告支付符合合同约定的房屋并承担支付逾期交房的违约金，还应当向原告退还所购房屋实际面积与约定面积的差价。因此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告贵州凯地置业公司辩称：被告开发的楼盘，于2018年10月31日取得竣工验收备案登记，且被告依法通知原告收房，而原告以各种理由没有收房，根据补充协议，被告应负的逾期交房违约金责任的起止时间为2017年7月1日至2018年10月31日。原告向被告购买71号商铺，依据测绘报告该号商铺的套内面积43.78㎡，建筑面积57.33㎡，实测建筑面积与约定面积只是少0.05平方米，为此，原告诉请被告退付房屋误差款，没有事实依据，请依法驳回。本院经审理认定的事实如下：2016年7月28日，原告吴开艳（买受人）与被告贵州凯地置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容：原告购买被告开发的位于凯里市开怀片区房屋，房屋建筑面积57.38㎡，套内建筑面积43.78㎡,房屋单价按套内面积2955.69元／㎡计算，总价款为129400元；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，交付时应符合下列条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书及满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，逾期交房超过180日，买受人有权退房，买受人要求合同继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。合同签订后，原告向被告付清了房款129400元。2018年10月31日，被告办理了建备［2018］第36号《贵州省建设工程竣工验收备案表》的登记手续。同时查明，2017年3月20日，受被告的委托，凯里市准捷房屋测绘有限公司对被告位于凯里市恒大城剧场的房屋进行了房屋面积测绘，原告所购买的2层2-71号房屋（在买卖合同中第30页）的平面图位置，测绘时该位置的商铺编号变更为2层2-73号房屋，测绘报告显示，2-73号房屋套内面积为26.75㎡。另查明，原、被告自愿达成附件十二补充协议，第四项约定：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告诉请继续履行合同，被告承担逾期交房违约金的问题。原、被告约定的交房时间为2017年6月30日前，而被告至今未交付符合约定的商铺给原告，被告应承担违约责任，根据双方签订的买卖合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，为此，被告应承担向被告交付位于凯里市恒大城剧场2层2-73号（现在的房屋编号）房屋。同时，双方约定自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；另外，双方对该条款另行签订了补充协议二，第四项：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。结合本案，原告诉请的被告逾期交房起算时间为2017年7月1日至2020年1月3日，其中180天（2017年7月1日至2017年12月28日），按全部已付房款日万分之一计算，违约金为2329.2元；逾期180天之后，按房屋总价款2%计算，逾期交房违约金为2588元，为此，被告应承担的逾期交房违约金共计4917.2元。二、关于原告诉请被告退付房屋面积差价款的问题。原、被告约定，原告所购买的房屋，房屋建筑面积57.38㎡，套内建筑面积43.78㎡，房屋套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人退还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍退还买受人。凯里市准捷房屋测绘有限公司对原告所购买的平面位置的房屋（编号已变更为2层2-73号房屋），进行测绘时，结果为房屋套内面积为26.75㎡。面积误差比＝（房屋实际面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%，取绝对值，该套房屋面积误差比为38.9%（保留小数点后两位数，以下同）。则套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的应退房价款为3882元，绝对值超出3%部分的应退房价款为92909.28元。上述两项合计为3882元+92909.28元＝96791.28元，为此，原告诉请被告退付房屋面积差价款96767元，符合双方约定且不违反法律的规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，之规定，判决如下：一、被告贵州凯地置业有限公司于本判决生效之日起十日内依据双方签订的《商品房买卖合同》，向原告吴开艳交付位于凯里市开怀片区房屋；二、被告贵州凯地置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴开艳逾期交房违约金4917.2元；三、被告贵州凯地置业有限公司于本判决生效之日起十日内退付原告吴开艳房屋面积差价款96767元。案件受理费2474元减半收取1237元，由原告吴开艳承担79元，由被告贵州凯地置业有限公司承担1158元。如义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。如义务人不按期履行义务，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。逾期申请，本院将不再执行。审判员  刘建忠二〇二〇年五月十三日法官助理杨楚楚书记员唐培忠