湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初19397号原告：左胜，男，1973年10月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市青山区，被告：邹建勇，男，1976年8月8日出生，汉族，户籍所在地江西省宜春市丰城市，现住武汉市武昌区，原告左胜与被告邹建勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左胜到庭参加诉讼。被告邹建勇经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。左胜向本院提出诉讼请求：1、解除左胜与邹建勇于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》；2、判令邹建勇支付左胜2018年1月20日至2020年5月19日的房屋租金580000元（已扣除押金50000元）；3、判令邹建勇支付左胜违约金135000元；3、判令邹建勇支付左胜恢复房屋原貌工程款1000000元；4、判令邹建勇返还左胜交房时交付的家具；5、判令邹建勇承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月16日，左胜与邹建勇签订《房屋租赁合同》，约定：左胜将坐落于洪山区和平乡团结新村F-101号房屋出租给邹建勇使用，租赁期限从2018年2月20日起至2028年2月19日止，前三年租赁价格为22500元/月，租金在每季起租日的前三日内支付；邹建勇在合同签订日当日支付定金50000元，自起租日起该款项转为租房押金。合同签订后，左胜如期提供该物业，邹建勇未能如期缴租，经左胜多次催缴，邹建勇以困难为由拖延。此后，双方又于2018年7月28日、2019年1月21日、2019年6月30日达成《租房合同补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》、《房屋租赁补充协议（三）》。但时至今日，邹建勇未能履行合同义务，且以各种理由拖延，左胜为此提起诉讼。邹建勇未作答辩。经审理查明：2017年8月16日，左胜（甲方、出租方）与邹建勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条：租赁内容。1、甲方将座落于武汉市武昌区和平乡团结新村F-101号的住宅（土地使用权证号：洪国用〔2005宅〕第14号，房产权证号：武房权证洪字第××）租赁给乙方使用。该房屋建筑面积为330.02平方米，砖混结构，配套设施：水、电、煤气。2、甲方对上述出租房屋拥有合法产权并有权出租。甲方应当如实出示房产证等权属证明和房主身份证明等在关文件。乙方应如实提供身份证明文件。双方可复印对方的文件备存（所有复印件仅供本次租赁使用，不得另做他用）。第二条：租赁期限。1、鉴于乙方要求长租期以利于安排经营，甲、乙双方商定：租赁期限为10年，即期限从2018年2月20日起至2028年2月19日止。2、续租:租赁期满，在同等条件下乙方有优先续租5年的权利。如果甲方同意续租，双方另行签订租赁合同。3、甲方应当在2017年12月20日前向乙方交付上述租赁房屋，否则乙方有权单方解除合同。第三条：租金和其他费用以及支付方式。1、鉴于租期时间较长，为真实反映房屋租赁价格，甲乙双方商定：前三年（2018年2月20日至2021年2月19日）租赁价格为人民币贰万贰仟伍佰元/月，第四年（2022年2月20日至2023年2月19日）起在上年价格基础上每年递增5%。如果上述价格严重与市场背离（价格高于或低于同类物业租赁价格20%的，视为价格严重与市场背离），甲乙应友好协商，参照同类物业租赁水平重新商定价格。2、租金按季支付（合同租期第一季为2018年2月20日至2018年5月19日），先款后租，租金在每季起租日的前三日内支付。乙方在合同签订日当日支付定金五万元，自起租日起该款项转为租房押金。该押金为无息，合同终止退还乙方。3、合同期内，政府相关部门对租赁房屋征收的有关税费，发生在租赁日之前的由甲方承担，发生在租赁期间的由乙方承担，税费发生日以政府相关部门]作出税费征收文书之日为准。4、合同期内，租赁房屋产生的物业费、电费、水费、煤气费等一切费用由乙方负责。乙方应如期足额缴纳上述应缴费用。第四条：房屋的附属设施及费用承担。1、租赁期间，承租区域内设施由乙方使用，乙方支付物业水、电费、房产、土地使用税及其他产生的相关费用。收费标准按当地政府相关标准的执行。2、租赁期间，使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，包括但不限于乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用。3、租赁期间，房屋内外部设施，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。第五条：租赁期间房屋修缮。1、承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时，必须经甲方书面许可，乙方对改造和装修产生的后果承担责任。2、承租期间，乙方负责对房屋进行修缮、维护。第六条：责任和义务。1、甲方的责任和义务。（1）甲方应保证所出租的物业及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用。（2）租赁期间如政府部门要求对该物业或配套设施进行改造，涉及到费用由甲方负责。（3）租赁期间，乙方办理合法证照涉及到租赁物业时，甲方应当提供必要协助，如出具房屋权属证明等。（4）不得以任何理由占用乙方所租门面及其附属设施，如门面前空地。（5）协助乙方处理物业相邻权等事宜。（6）甲方不承担乙方的经营风险。（7）甲方欲出售或提前收回该物业，必须提前6个月书面通知乙方。2、乙方的责任和义务。（1）租赁期间，乙方对所租赁的物业及配套设施拥有合法使用权，未经甲方许可，不得转租、转让或转借。（2）乙方必须依约缴纳租金及其他费用。（3）乙方在承租的物业内合法范围内自主经营。（4）租赁期满或者解除合同时，乙方所属财产、任乙方自己处理，甲方不得干涉。（5）租赁期满或者因归责于乙方的原因解除合同时，承租人尽量恢复物业交付时原貌，或征得出租人同意由承租人拆除未形成附合的装饰装修物，其费用由乙方承担。（6）租赁期间，因政府拆迁该物业，涉及装饰装修费用补偿款的，涉及装饰装修费用补偿，按政府补偿标准及实际补偿金额计算，归乙方享有70%，甲方享有30%。（7）乙方欲提前解除合同，必须提前6个月书面通知甲方。第七条：违约及处理。1、乙方有如下情形之一，甲方有权提前终止合同。（1）乙方利用该物业从事非法活动或者损害公共利益的、或转租等。（2）乙方未如期缴租超过三次或欠缴租金累计超过3个月的。2、甲方有如下情形之一，乙方有权提前终止合同。（1）不能如期提供该物业。（2）该物业配套的水、电、煤气缺失影响租赁使用的。3、违约处理。（1）任何一方未能履行本合同规定的条款的均视为违约。（2）单方违约的，守约方有权利提前终止合同，违约方必须在7天内向守约方支付相当于6个月租金总额的违约金，逾期则按日加收实欠违约金总额1%的滞纳金。（3）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。（4）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。4、因不可抗拒的因素（含政府政策等）引起本合同不能正常履行时不视为违约，双方互免承担违约责任，合同终止。5、因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。第八条：其他。1、在租赁期间，甲方有权利用该物业进行质押、担保等不影响乙方使用的物权活动。2、合同期满后，甲方如果继续出租该物业，则同等条件下，乙方可享有优先承租权，乙方如意续租，可以合同期满前30天内向甲方提出，双方另行协商，订立新的租赁合同。3、本合同如有未尽和后续事宜，按《中华人民共和国合同法》有关规定处理。甲、乙双方通过协商议定，制定补充协议经甲乙双方签字后作为本合同的附件，与本合同具有同等效力。4、房屋交接清单、图片、房屋权证复印件等为本合同组成部分。5、本合同双方签字生效。在履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均有权向租赁物业所在地的人民法院提出诉讼。6、本合同正式文本共四份，甲乙双方各执两份。备注：房屋交接清单、图片、权证复印件等附后。合同签订后，邹建勇于2017年8月19日向左胜支付了定金50000元。同年9月25日，左胜向邹建勇交付了租赁房屋。2018年7月28日，左胜（甲方）与邹建勇（乙方）签订《租房合同补充协议》，载明：一、因本人邹建勇暂时经济原因，未按原合同约定支付房租，经商议得到甲方左胜谅解，并承诺2019年1月20日之前支付起租日起的房租，到2019年1月20日付清全部房租，付清之后按原合同约定每季度付款。二、双方确定原合同起租时间为2018年1月20日起租为准。三、双方确认甲方已于2017年9月25日交给乙方。2019年1月21日，左胜（甲方、出租方）与邹建勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充协议（二）》，内容为：鉴于承租方未能按期履行甲乙双方2017年8月16日所签的租赁合同以及2018年7月28日所签补充协议，并鉴于乙方对房产已部分拆除和改造的房屋现状，甲乙双方再次就房租、违约金计算和房屋处置达成协议如下：1、房屋交付日、起租日、免租期：房屋实际交付为2017年9月25日，乙方对交付房屋无任何异议。鉴于乙方租期较长，甲方给予乙方免租装修期为2017年9月25日至实际起租日2018年1月20日，该起租日经甲乙双方补充确认。2、鉴于原合同违约责任部分定义和实际现状不合，经甲乙协商补充如下：2.1、合同终止或解除，违约方承担相当于6个月租金的解约违约金。该违约金不包含支付逾期应付款项违约利息。2.2、对原合同约定逾期责任约定为：按逾期金额的2%支付月逾期违约金。2.3、合同终止或解除，乙方必须限期恢复房屋原貌，解除合同违约金不包含恢复房屋原貌费用；恢复期间房租照付；房屋原貌依法鉴定、评估。3、乙方承担前期逾期房租利息（即原合同逾期违约滞纳金），逾期金额从实际应付房租日期算至实际支付日。4、如乙方在2019年6月30日前支付合同约定的所有租金，并继续租赁合同，且甲方不追究乙方已发生的逾期责任；否则按原合同以及补充协议追究所有违约责任。5、本次补充协议内容和前款有冲突的部分，以本次补充为准进行调整。2019年6月30日，左胜（甲方、出租方）与邹建勇（乙方、承租方）签订《房屋租赁补充协议（三）》，内容为：鉴于承租方未能按期履行甲乙双方2017年8月16日所签的租赁合同、2018年7月28日所签的补充协议、2019年1月21日签订的补充协议（二）；并鉴于乙方还有意租赁该房产，对根据房产交付和已部分拆除和改造的房屋现状，甲乙双方就房租、违约责任和房屋处置达成再次补充协议如下：1、若乙方未能在2019年8月30日前支付所有未付房租及逾期利息（滞纳金），则甲乙双方立即解除租赁关系。同时，乙方无条件立即支付逾期房租及延迟支付利息（即原合同逾期违约滞纳金，月利率2%），逐笔按期计算到实际支付日。2、解除合同时，乙方无条件立即支付恢复房屋原貌工程款人民币壹佰万元，每延迟支付一日按月息2%计算滞纳金。3、解除合同时，乙方除支付恢复房屋原貌工程款外，另须返还原房屋中家具、电器。4、如乙方在2019年8月30日前支付合同约定的所有租金，并继续租赁合同，且甲方保留不追究乙方已发生的逾期责任；否则按原合同以及所有补充协议追究所有违约责任。5、本次补充协议内容和前款有冲突的部分，以本次补充为准进行调整。邹建勇至今未向左胜缴纳租金。以上事实，有房屋所有权证、武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果、《房屋租赁合同》、账户查询、房屋原貌交接图片、家具式样图片、《租房合同补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》、《房屋租赁补充协议（三）》、微信聊天记录、房屋现状图片及当事人陈述等在案佐证。本院认为：左胜对自己提出的诉讼请求所依据的事实，已提供房屋所有权证、武汉市房屋交易权属登记及合同备案信息查询结果、《房屋租赁合同》、账户查询、房屋原貌交接图片、家具式样图片、《租房合同补充协议》、《房屋租赁补充协议（二）》、《房屋租赁补充协议（三）》、微信聊天记录、房屋现状图片等证据加以证明；邹建勇经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃反驳权、质证权、举证权；故左胜提供的证据应当作为认定案件事实的根据，邹建勇应承担举证不能的不利后果。左胜、邹建勇于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，应确认为合法有效。左胜、邹建勇签订合同后，邹建勇不履行合同义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。邹建勇迟延履行债务等违约行为，致使合同目的不能实现，故左胜有权据此要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，左胜要求邹建勇支付房屋租金580000元、违约金135000元、恢复房屋原貌工程款1000000元及返还原房屋中家具，符合合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告左胜与被告邹建勇于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》；二、被告邹建勇于本判决生效之日起十日内支付原告左胜房屋租金580000元；三、被告邹建勇于本判决生效之日起十日内支付原告左胜违约金135000元；四、被告邹建勇于本判决生效之日起十日内支付原告左胜恢复房屋原貌工程款1000000元；五、被告邹建勇于本判决生效之日起十日内返还原告左胜交房时交付的家具。如果邹建勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22088元，减半收取计11044元，由被告邹建勇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  谢慧明二〇二〇年五月二十八日书记员  杨于荣