山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终1794号上诉人（一审原告）：于巍（曾用名于明），男，1973年11月23日出生，汉族，住山东省龙口市。上诉人（一审原告）：于守民，男，1948年8月30日出生，汉族，住山东省龙口市。二上诉人共同委托诉讼代理人：张益晶，龙口通海法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：王存春，男，1961年4月19日出生，汉族，住山东省龙口市。被上诉人（一审被告）：王增盈，女，1961年9月12日出生，汉族，住山东省龙口市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：马志才，山东龙博律师事务所律师。一审原告：于渤（曾用名于波），男，1971年7月8日出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：姜维杰，龙口高新法律服务所法律工作者。上诉人于巍、于守民因与被上诉人王存春、王增盈、一审原告于渤确认合同无效纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2019）鲁0681民初4559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。于巍、于守民上诉请求：撤销一审判决，改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。1、一审庭审中，二被上诉人明确表示，2003年9月买卖房屋时于守民在监狱服刑，充分说明于守民卖房时不知情，上诉人没有在协议书上签名盖章，该协议书不能体现上诉人的真实意思表示，是无效协议。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请，故被上诉人登记申请也不能成立。2、审理中，被上诉人明确说明，办证中的买卖协议是本人填写签字，上诉人并不在场。根据《合同法》第52条规定，被上诉人以欺诈手段，骗出诉争房屋所有权变更登记，实属违反法律规定。3、一审以2003年9月4日签订的房屋买卖合同、被上诉人2005年办理了龙房权证黄城（牛据）字第019号产权证书下判，违反国家法律。上诉人在本诉之前已向法院提起与被上诉人之间的行政诉讼，法院要求先审理民事基础法律关系，上诉人中止行政诉讼后才提出本案的诉讼请求，是确认被上诉人办理房产转移登记的基础法律关系，即2005年5月21日房屋买卖合同无效。审理中，被上诉人也认可，而一审以2003年的买卖协议认定，依法超越本案上诉人的一审诉讼请求，而一审以房屋产权证登记的结果下判，违反法律规定。补充上诉理由：一审未查明被上诉人办理过户过程中所使用的身份证件并非上诉人的，该房产过户手续属于被上诉人欺骗办理，这一事实是上诉人在一审庭审后到房管部门落实得知。二被上诉人王存春、王增盈辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人从2003年房屋转让一直到2019年提起诉讼，在长达16年时间里，其所谓不知道房屋被买卖，有违常理与逻辑，与事实不符，其上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告于渤未发表答辩意见。于巍、于守民向一审法院起诉请求：1、依法确认于守民与二被告之间于2005年5月21日签订的房屋买卖合同无效，并判令二被告将涉案房屋返还原告。2、案件受理费由被告承担。一审判决查明，于守民与马翠红原系夫妻关系，二人共育有两子，分别为长子于渤（曾用名于波），次子于巍（曾用名于明），四人均为龙口市东莱街道牛据村村民。马翠红于2017年6月25日去世。王存春、王增盈系夫妻关系，王增盈原系龙口市东莱街道牛据村村民，因出嫁于1983年12月11日将户口迁出牛据村。于守民原在牛据村原有房屋一栋，房屋产权证号为0××8号，该房屋登记在于守民名下，共有人为于守民、马翠红、于渤、于巍。1988年8月，于守民因在涉案房屋中犯故意杀人罪被判处死缓，于2002年12月25日刑满释放。2003年9月4日，二被告从马翠红、于渤处购买了两栋房屋共九间，其中一栋为涉案的原登记在于守民名下的四间房屋，另一栋为原登记在于守君（于守民胞兄）名下的五间房屋，并经由中证人证明、执笔人书写签订了书面房屋买卖契约，该契约上载明：“立卖契人于守民愿将自有座落在牛据村后街瓦房两幢九间，经中间人说妥，以人民币壹拾万元零捌仟元卖与东莱街道办事处王家疃村王增盈、王存春名下永远为业，以房产证四××为照，四××内寸木拳石皆在卖中，卖价当交不欠，恐后无凭，立此卖契为证。中证人：李桂叶、田平。主卖契人：于守民、于守君。执笔人：于希鹏。二○○三年九月四号”。2005年5月21日，二被告持原房产证、原告方家庭成员身份证复印件4份、户籍证明2份、户口本复印件3份、村委向房产局出具的前去办理产权过户的证明及家庭成员证明2份、原产权证书存根（加盖东莱街道办事处的印章）1份、土地证复印件1份到龙口市房地产管理局办理房屋所有权转移登记，同时由二被告填写了制式的房屋买卖合同。2005年5月24日，龙口市房地产管理局向二被告出具了房屋所有权转移登记申请审批书。2005年6月8日，龙口市房地产管理局向二被告颁发了房屋产权证书，房屋所有权证号为：龙房权证黄城（牛据）字第019号，房屋所有权人为被告王增盈，共有人为被告王存春。土地权属性质为集体。涉案房屋目前已列为城区改造拆迁范围，现在尚未拆除。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人行使权利、履行义务应遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯等履行合同义务。集体组织成员能否向非本集体成员以外的第三人转让或出售房屋，此类合同通常应以认定无效为原则，以认定有效为例外。如将房屋出售给本集体经济组织以外的人员，未经有关组织和部门批准，且合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，合同应做无效处理。本案中，涉案的房屋买卖合同已于2003年9月履行完毕，二被告已经实际取得并使用诉争房屋，并进行了翻建和添附，且该房屋已经所在集体经济组织同意并经所在街道政府及房产管理部门的批准，办理了房屋所有权变更手续，取得了合法权属证书。故该房屋买卖合同已经履行至今时隔16年以上，并经过审批变更了产权登记，二被告亦在涉案房屋上进行了翻建和添附，根据尊重历史照顾现实的原则，法院认定2003年9月4日签订的房屋买卖契约有效。对原告于巍、于守民要求二被告返还涉案房屋的主张，法院不予支持。关于原告于巍、于守民要求确认2005年5月21日签订的房屋买卖合同无效的主张。法院认为，2005年5月21日签订的房屋买卖合同，属于二被告在办理房屋产权过户登记过程中，在房屋管理部门填写的制式的房屋买卖合同，通常属于房屋管理部门办理税款及备案的内容，并非真正的房屋买卖合同，该房屋买卖合同是否有效，并不影响2003年9月4日签订的房屋买卖契约的效力。故对原告于巍、于守民的上述主张，法院不予支持。关于原告于巍、于守民诉称的没有出卖涉案房屋，也没有在2005年5月21日与二被告签订的房屋买卖合同上签字的主张。法院认为，涉案房屋的买卖契约签订的时间为2003年9月4日，而原告于守民刑满释放时间为2002年12月25日，故原告于巍、于守民在庭审中陈述的关于签订房屋买卖契约时于守民尚在监狱服刑的主张，与事实不符，法院不予采信。另涉案房屋自2003年交付至原告起诉已将近16年之久，至马翠红去世时已近14年之久，于守民夫妻二人及原告于巍、于渤均未提出异议并向二被告主张过权利。原告于渤在庭审中认可对涉案房屋的买卖是知情的，并且实际参与了涉案房屋的买卖过程，且二被告在办理房屋产权过户过程中，提交了原告及其家庭成员的全部的身份证件资料，故原告于巍、于守民对涉案房屋买卖的事实应属知情。现马翠红已经去世，在涉案房屋面临拆迁改造的情况下，原告于巍、于守民提出未出卖过涉案房屋并对房屋买卖事实不知情的主张，法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，一审法院于2019年12月20日判决：驳回原告于巍、于守民的诉讼请求。案件受理费650元，由原告于巍、于守民负担。本院审理期间，上诉人于巍、于守民向本院提交其一审庭后到房管部门所查的被上诉人办证过程《证明》一份，称该证明明确记载共有人为马翠红，于渤没有提交身份证，上诉人也没有提交身份证，被上诉人以翟欲宏、姜佳良为共有人办理产权证。被上诉人王存春、王增盈质证称，该证明所载明的共有人与房产部门出具的房产证上标明的共有人不一致，应以具有法律效力的房产证为准，不能以此证明为准。一审原告于渤质证称，该证明是被上诉人在办理房产过户时所交到房产部门的证明，所有签字都是被上诉人书写，一审庭审中被上诉人也亲口承认。上诉人称不知道2003年9月4日的房屋买卖契约，也不认可。被上诉人称，2003年9月4日契约上有于渤按的手印，马翠红没有签名，一审中于渤承认参与了定契约、钱马翠红也收到了、马翠红同意了卖房子；上诉人一审中对契约真实性没有提出异议，但不认可该契约；契约包括9间房子，包括本案于守民的4间，和其弟弟于守君的5间，登记房款是108000元；本案之前，于守君的继承人向法院提起民事诉讼，诉请同本案，龙口法院和烟台中院已经做出生效判决，驳回原告诉讼请求。经查阅一审卷宗，于守民向法院提交的2019年9月27日手写《个人情况说明》中，称其对买卖房屋的事情不知情，未主张2003年9月4日房屋买卖契约无效，也未主张不存在房屋买卖一事。另案（2019）鲁0681民初447号判决书、（2019）鲁06民终6632号判决书认定2003年9月4日签订的买卖契约有效，且判决已经生效。2019年8月9日一审庭审中于渤明确表示其母马翠红将本案房屋卖给被上诉人、钱是马翠红收的、其未参与办理房产过户、二上诉人对此不知情、本人及其母均未到房产部门办理过户手续但其提供了办理过户需要的资料。2019年9月26日一审庭审中于渤承认知道买卖房屋一事、参与了、房屋买卖一事是其母马翠红主导办理、所有过程都是马翠红操办的、钱也是马翠红收的。本院审理查明的其他事实同原审一致。本院认为，本案二审双方争议焦点为，2005年5月21日签订的房屋买卖合同是否有效、被上诉人应否返还涉案房屋。上诉人主张2005年5月21日签订的房屋买卖合同无效，二审中以不知情为由不认可2003年9月4日的房屋买卖契约。经本院查阅2019年8月9日的一审庭审笔录，上诉人于巍、于守民在一审中的诉讼请求中并未主张2003年9月4日的房屋买卖契约无效，而是主张2005年5月21日签订的房屋买卖合同无效，于守民向法院提交的2019年9月27日手写个人情况说明中也未否认房屋买卖一事的真实性。于渤在一审和二审中明确承认其清楚出卖房屋一事，但系马翠红出卖，钱也是马翠红收的。本院认为，于渤虽未参与办理房产过户手续，但在一审庭审中称为被上诉人办理过户提供了需要的材料。另案生效判决已经认定2003年9月4日的房屋买卖契约有效。涉案房产一直由二被上诉人占有、使用，长达16年，于守民夫妻二人及上诉人于巍、一审原告于渤均未对该房产的占有使用和权利归属表示过异议，而今于守民、于巍、于渤却主张2005年5月21日签订的房屋买卖合同无效、要求返还涉案房屋，既无充分证据证实，也不符合常理与诚信原则，本院不予采信。另外，涉案房屋买卖已经由相关机关批准和当地的集体经济组织同意、办理了房屋所有权变动手续，房屋相关权证由二被上诉人持有。即使办理房屋变更登记时的手续上存在瑕疵，2005年5月21日签订的房屋买卖合同上并非于守民、于巍的亲笔签字，但于守民之妻马翠红、之子于渤出卖房屋的行为，于守民、于巍在长达十几年时间里从未提出过任何异议。2005年5月21日签订的房屋买卖合同，系办理房屋产权过户登记过程中，在房屋管理部门填写的制式的房屋买卖合同，用于房屋管理部门办理税款及备案，该房屋买卖合同虽不是原始的房屋买卖合同，但并不因此而影响2003年9月4日签订的房屋买卖契约的真实性及效力。根据现有证据、本案案情及诚实信用原则，一审法院认定涉案房屋买卖有效，合法有据，应予维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由上诉人于巍、于守民负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年五月六日书记员  吕冠晓