四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川10民终121号 上诉人（原审被告）：陈万贵，男，1962年10月17日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：赵传英，四川经和璧律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：内江嘉宏城建集团有限公司，住所地四川省内江市市中区滨江东路399号2幢201-202号。 法定代表人：刘强，总经理。 委托诉讼代理人：谢育龙，四川法奥律师事务所律师。 原审被告：邱兰，女，1987年3月7日出生，汉族，住四川省内江市市中区。 原审被告：兰大琴，女，1951年1月26日出生，汉族，住四川省简阳市。 上诉人陈万贵因与被上诉人内江嘉宏城建集团有限公司（以下简称嘉宏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省内江市市中区人民法院（2018）川1002民初1228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈万贵及其委托诉讼代理人赵传英，被上诉人嘉宏公司的委托诉讼代理人谢育龙到庭参加诉讼。原审被告邱兰、兰大琴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈万贵上诉请求：1.撤销原判，改判支持陈万贵一审提出的诉求；2.本案诉讼费由嘉宏公司承担。事实与理由：一、邱明高（已死亡）与原拆迁人内江市建设房地产综合开发公司所签《内江市房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《拆迁调换协议》）是真实、合法的，虽然世纪滨江工程名义上已不属嘉宏公司开发，但安置工作仍全部由嘉宏公司在负责，其应当履行合同，安置营业房一间给陈万贵。二、损失赔偿金额应按50㎡营业房的现有市场价（折合240万元）及陈万贵的误工费、车旅费、购买新营业房的各项税金等损失来计算。1.根据《拆迁调换协议》约定和拆迁时政府领导明确的安置方案，均证明营业店面的安置以“一间”“自然间”的数量予以安置，不是按原拆迁面积安置。在世纪滨江工程已修建出的现有门面也是按“自然间”修建和安置，且安置工作和安置方案仍属嘉宏公司在统一负责制定和安置。按照嘉宏公司2015年6月15日制定的“鹭湾半岛二期营业店面安置方案”中“原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面，原拆迁面积20--30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面”的约定，在同一地段、同一时段、同一拆迁政策、同一拆迁人、同一安置人的情况下，被拆迁人都应享有同等的安置方案，所以陈万贵原拆迁面积25.51㎡就应获得50㎡调换面积。但由于嘉宏公司违约，使陈万贵失去了这应得的50㎡的调换面积。2.调换产权的营业房现有价格，应以市场价48,000元/㎡计算。一审评估机构的估价只是最低价格，与现实中的实际交易价格差距较大，经陈万贵走访，同地段的门面现有价格应为48,000元/㎡左右。3.陈万贵根据协议约定，最终目的是要获得营业店面用于生计，所以在得到现金补偿后用于购买相应门面所产生的交易税收应由嘉宏公司赔偿（税收金额以法院查实税率计算为准）。4.陈万贵因嘉宏公司违约产生的车旅费、误工费7500元应由嘉宏公司承担。 嘉宏公司所辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 嘉宏公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除双方之间的《拆迁调换协议》；2.请求法院判令按照案涉拆迁非住宅用房现有市场价值，以此确定嘉宏公司因承担违约责任而给予陈万贵的损失赔偿金额；3.案件受理费由嘉宏公司承担。 一审法院认定事实：2001年，内江市建设房地产综合开发公司（甲方）与邱明高（乙方）签订《拆迁调换协议》，约定：一、乙方房屋产权类别私，座落于沱江路××号，产权证号0039784，建筑面积25.51㎡，建筑结构为混合，非住宅房的市场评估价为2200元，旧房总价值为56122元。二、甲方在滨江东路范围内安置乙方营业店面壹间。……四、安置营业用房的商品价为主干道3800元／㎡、次干道3200元／㎡，安置结算时按照旧房的市场评估价格与安置房的商品房价格结算差价。……八、乙方在安置时凭拆迁安置证号在甲方指定的安置房区域内选房。九、甲方应在安置结算后三个月内到产权部门办理安置房的产权手续，所需费用由甲乙双方按规定交纳。十、本次拆迁采取自行过渡方式，过度期限确定为18个月，甲方应向乙方按规定标准发放各项补助费用：搬家补助费150元，停业生活补助费每人每月60元，1人（以上补助费用付到安置时为止）。十一、甲方不按约定的补偿安置标准安置乙方的，乙方拒绝选房或拒绝腾退临时过渡房的，或者甲、乙双方有其他违约行为的，由是拆迁办公室根据违约情节的严重程度对违约方处以罚款。因违约造成对方直接经济损失的，应负责赔偿全部损失。2003年9月11日，内江市人民政府印发内府函［2003］66号《内江市人民政府关于对滨江东路旧城改造工程给予政策支持的批复》，同意嘉宏公司组织实施。过渡期间届满后，内江市建设房地产综合开发公司未按约安置邱明高。2010年7月23日，出售人（甲方）邱明高、兰大琴、邱兰与购房人（乙方）陈万贵签订《房屋买卖协议》，约定：甲方因夫妻双方年老多病，现急需钱治病和维持正常生活，决定将原沱江路××号，产权证号0039784号，营业房25.51平方米（已于2001年防洪堤建设拆迁，现将房屋拆迁安置产权调换协议书转让）出售给乙方……陈万贵购房后，向邱明高支付了购房款。2016年7月12日，邱明高去世。2018年6月9日，邱兰、兰大琴（甲方）与陈万贵签订《房屋买卖补充协议》，约定：……原房屋产权所有人邱明高将原沱江路××号……出售给乙方，并于2010年7月23日签订《房屋买卖协议》，一方当时即已经完全按照《房屋买卖协议》约定履行所有付款义务。后因内江市建设房地产综合开发公司对原沱江路××号营业房迟迟未予安置赔付，故导致此产权一直无法过户。且目前甲方与内江市建设房地产综合开发公司正因安设拆迁房屋进行诉讼。为避免甲乙双方今后财产经济纠纷，和甲方不必要的麻烦，经甲乙双方商议后决定签订本《房屋买卖补充协议》内容如下：1.甲方明确在签订原协议时即明确知道该案涉房屋所对应的权利已经转让给乙方，甲方不具有对于该房屋相关财产的继承权。经双方协商一致，乙方同意另行支付3万元（大写：叁万元整）给甲方作为甲方后继配合乙方办理与案涉房屋相关事宜的感谢费用。2.由于乙方为该房屋及其对应权利的实际权利人，甲方将内江市建设房地产综合开发公司与甲方父亲邱明高签订的《拆迁调换协议》产生的经济法律纠纷移交给乙方处理。3.关于内江市建设房地产综合开发公司因《拆迁调换协议》与甲方的诉讼案件，由于乙方为实际权利人，甲方应当配合协调按照法律规定将乙方加入本案诉讼中作为诉讼参与人发表意见，甲方同意不出庭。4.该协议经甲乙双方签字后立即生效。…6.本补充协议与原《房屋买卖协议》均具有同等法律效力，如有不一致的地方，以本补充协议为准，本协议未约定事项以原协议为准。甲方签字：邱兰、兰大琴，乙方签字：陈万贵。2006年9月，嘉宏公司承接内江市滨江东路旧城改造工程项目及债权债务后，进行了超期停业补助费的发放，但一直未安置邱明高营业用房。邱明高同批次拆迁户钟建秀等人于2013年12月11日起诉至法院，要求嘉宏公司安置营业用房一套及支付经济损失，一审法院于2014年5月22日作出判决，判决嘉宏公司应赔偿拆迁户的租金损失并驳回拆迁户请求嘉宏公司拆迁安置滨江东路相应地块营业用房的诉讼请求。案经二审及四川省高级人民法院再审，均维持原判。现查明，合同约定的滨江东路地块已非嘉宏公司开发项目。嘉宏公司提出对案涉已拆迁的房屋进行价格评估，经一审法院依法委托，资阳市顶盛房地产评估事务有限公司于2019年8月28日出具《估价报告书》，结果为在价值时点2018年5月30日房地产价值估价为552240元。另查明，嘉宏公司于2015年6月15日发布“鹭湾半岛”二期营业店面安置方案，方案载明：安置范围为因2001年滨江东路防洪堤建设拆迁至今未安置的营业店面拆迁户；对选择安置店面的面积原则限定为原拆迁面积20平米以下的，最多只能选择40平米以下的安置店面，原拆迁面积20--30平米的，最多只能选择50平米以下的安置店面、原拆迁面积大于30平米（含30平米）的，可选择大于50平米的安置店面。嘉宏公司于2017年单方委托评估机构对陈万贵的案涉拆迁房屋进行评估，并提出滨江东路（2001年至2002年）拆迁未安置非住宅用房货币化安置方案，载明：货币化安置对象为2001年2002年滨江东路改造项目中原选择产权调换方式而未能安置的非住宅用房被拆迁人；货币化安置签约期限为自2017年12月19日起至2018年3月18日止；货币化安置费的各项构成为由拆迁评估机构按价值时点（2017年12月6日）重新评估确定被拆迁房屋的价格、被拆迁房屋重新评估后价值的20%的一次性补贴等。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，根据查明的事实，嘉宏公司非因自己原因已不能按合同约定在约定的地点向陈万贵安置营业用房，现诉争的《拆迁调换协议》已不能实现合同目的，如不解除合同，将进一步扩大合同双方的损失，基于公平原则，嘉宏公司主张解除《拆迁调换协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。根据庭审查明的事实，2010年7月23日，邱明高及其妻子、女儿即兰大琴、邱兰与陈万贵签订《房屋买卖协议》，已经将案涉拆迁沱江路××号的营业房卖与陈万贵，因房屋已被拆迁，无法进行过户登记，遂在买卖房屋时，邱明高将《拆迁调换协议》一并交付给陈万贵，而且在2018年6月9日，邱兰、兰大琴又与被告陈万贵签订《房屋买卖补充协议》，对前面《房屋买卖协议》生效予以了认可，故《拆迁调换协议》的权利、义务已经发生了转移，由陈万贵享有。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”及合同的约定，嘉宏公司作为不履行合同义务的违约方，如不能继续履行或采取补救措施，应在解除合同时承担相应赔偿责任。陈万贵提出的要求嘉宏公司退还原面积拆迁评估总价值资金、支付原面积拆迁评估总价值资金利息、支付用于购买新营业房税收金额、支付精神损失费的损失赔偿，无事实和法律依据，一审法院不予支持。陈万贵提出的要求嘉宏公司赔偿调换的大面积营业房折算金额、车旅费、误工费的损失赔偿，因计算所依据的面积、价格、费用等数据，未提供有效证据予以证明，无事实和法律依据，一审法院不予支持。陈万贵要求嘉宏公司支付超期停业补助费，并将前期停业补助费的标准按65元／㎡补足，因超期停业补助费是基于合同约定的迟延履行补助金，非解除合同后陈万贵的损失，且陈万贵未提起反诉，本案不作处理。陈万贵可向嘉宏公司予以领取，如嘉宏公司不予支付，陈万贵可另行起诉。因嘉宏公司未在合同约定地点修建营业店面，且双方签订合同时未约定安置营业用房的具体面积和违约金数额，赔偿标准约定不明，基于公平原则，综合考虑嘉宏公司产权调换或货币化安置其他同批次拆迁户实际情况、陈万贵多次要求嘉宏公司履行合同义务所产生的差旅费等直接损失、陈万贵签订合同时可预见的安置房屋可能增加面积的增值等可期待利益，仅以现有市场价值估价赔偿损失，显失公平，嘉宏公司提出要求按照诉争的拆迁非住宅用房现有市场价值确定嘉宏公司因承担违约责任而给予陈万贵的损失赔偿金额的诉讼请求，一审法院酌情上浮20%即以诉争被拆迁房屋现有市场估价（价值时点2018年5月30日）的120%确定嘉宏公司应支付的损失赔偿金额，即552240元×120%＝662688元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经一审法院审判委员会研究决定，判决：一、解除嘉宏公司与邱明高签订的《拆迁调换协议》；二、嘉宏公司于本判决生效后10日内支付陈万贵赔偿款662688元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10427元，嘉宏公司自愿负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《拆迁调换协议》是否应继续履行。2.如协议应予解除，嘉宏公司应赔偿陈万贵的金额应如何计算。 争议焦点1：因案涉地块现均非嘉宏公司所有，嘉宏公司事实上已不能履行拆迁安置另一营业房的合同义务。嘉宏公司作为违约方不享有单方解除合同的权利，但是在双方形成合同僵局的情况下，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在嘉宏公司客观上已无法履约的情形下，应当允许其解除合同，但嘉宏公司仍应承担其违约责任。 争议焦点2，针对陈万贵主张的赔偿请求，本院评判如下：1.对陈万贵提出的退还被拆迁房屋原总价值56,122元，因该部分款项已经包含被拆迁房屋的估价之中，对此本院不予支持。2.关于超期停业补助费。陈万贵在一审中要求将标准提高至65元/㎡，此项请求实质是要求变更合同，因其未提起反诉，不属本案审理范围，一审不予支持并无不当。但嘉宏公司应当持续支付此笔费用至合同解除时止即本判决生效之日。3.陈万贵提出按40㎡、48,000元/㎡予以赔偿的问题。按照《拆迁调换协议》第四条“……安置结算时按照旧房的市场评估价格与安置房的商品房价格结算差价。”的约定，双方本应就新旧房屋差价部分予以补差，即使陈万贵可以获得超出被拆迁房屋面积的安置房屋，也应补足与被拆迁房屋价值的差价部分，并非如其所诉直接以“一间”旧房调换“一间”新房而无需补差。同时，陈万贵也未提供有效证据证实其所认为的同地段门面现有价格为48,000元/㎡的主张。因此，一审判决以被拆迁房屋评估价格作为计算依据并无不当。4.陈万贵主张应赔偿今后购买营业房的税费、精神损失费，均无事实和法律依据，一审判决不予支持正确。5.陈万贵主张的车旅费和误工费未提交有效证据予以证实，且一审判决已在20%的上浮赔偿金额中予以考量，本院对此予以维持。综上，一审判决综合考虑嘉宏公司产权调换或货币化安置其他同批次拆迁户的实际情况，以评估价值为基础，上浮20%确定赔偿金额并无明显不当。 综上所述，陈万贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,427元，由陈万贵负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周利芬 审 判 员 李小勇 审 判 员 王 侯 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 荔杨博 书 记 员 李泓洁