上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终1963号上诉人（原审被告）：汤龙泉，男，1952年9月5日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：汤国俊（系汤龙泉儿子），住同汤龙泉。委托诉讼代理人：何忠成，上海沪元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李春，男，1988年2月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王凤云，上海达隆律师事务所律师。原审被告：黄桂秀，女，1961年3月15日生，汉族，住上海市杨浦区。上诉人汤龙泉因与被上诉人李春、原审被告黄桂秀房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初51717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤龙泉上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李春一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.本案房屋买卖法律关系的当事人是汤龙泉和李春。上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）是汤龙泉于2013年从黄桂秀处购买，因黄桂秀出售系争房屋时还不具备房屋过户条件，故合同中约定黄桂秀按照合同约定无条件配合汤龙泉办理房产过户手续。汤龙泉支付了购房款，并实际占有系争房屋。李春在购买系争房屋时对交易对方是汤龙泉是明知的。双方通过第三方中介达成买卖交易，李春将购房款直接支付给汤龙泉并由汤龙泉实际向李春交付了系争房屋。黄桂秀未实质性介入李春与汤龙泉的房产交易行为，双方没有交易房屋的合意，也不存在交易房屋的行为。黄桂秀办理公证委托交易公证文书，是为了配合汤龙泉办理房屋买卖和处理房产的协助行为，而非为了再次出售系争房屋。一审法院将黄桂秀与汤龙泉之间的房屋买卖关系、汤龙泉与李春之间的房屋买卖关系糅合在一起，虚构了黄桂秀与李春之间的合同关系，抹杀了汤龙泉的合同主体地位，但又在判决中要求李春将尾款直接支付给汤龙泉，等于又承认汤龙泉是房屋出售人。一审判决前后自相矛盾。2.李春在与汤龙泉签订房屋买卖合同的前一天去申请共有产权保障房，但李春未告知汤龙泉该情况，构成重大欺诈，双方签订的合同应属无效。3.如果合同被认定是有效，李春未按照合同约定支付尾款，构成违约，汤龙泉享有合同解除权，汤龙泉在一审中也表达了解除合同的意思表示。4.即使认定李春未违约，系争房屋也应先过户到汤龙泉名下，再过户到李春名下。目前另案尚未执行完毕，故可以直接从徐某名下过户到李春名下。一审法院判决直接过户到李春名下是错误的。二、一审判决程序违法。李春是否具备购房资格与本案具有直接关联性，并决定汤龙泉是否享有合同解除权，故汤龙泉向一审法院申请调查令，要求调取李春购买保障房的档案并核实李春的购房资格。但一审法院却以该调查令与本案无关而不予签发，并迅速出具判决书，剥夺了汤龙泉的合法诉讼权利，存在程序违法。李春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。1.系争房屋买卖合同的当事人是黄桂秀和李春，汤龙泉儿媳柳某只是代理签订合同，汤龙泉不是合同的当事人，故应由黄桂秀直接过户到李春名下。2.汤龙泉与黄桂秀约定房屋过户到汤龙泉名下，黄桂秀无偿配合汤龙泉和汤龙泉指定的客户签订出售协议。根据物权法的规定，黄桂秀没有将系争房屋过户到汤龙泉名下，黄桂秀仍然是系争房屋所有人，汤龙泉仅对黄桂秀享有债权。3.李春购买商品房后是否可以再申请共有保障房是另外一个法律关系，与本案无关。李春去上海市浦东新区住宅发展和保障中心查询，保障中心认为李春一家六口居住在保障房中还是居住困难户，可以购买商品房，故李春有购房资格。3.李春与黄桂秀的合同中约定2018年10月前完成过户，过户时支付尾款20万元（人民币，下同），但在2017年汤龙泉已将系争房屋过户到徐某名下，导致李春无法过户，当时汤龙泉提出增加房款，李春不同意，故汤龙泉指示黄桂秀与徐某签订合同并过户到徐某名下，在此情况下李春才未支付尾款。一审中，李春已将尾款支付至一审法院，李春已经履行完毕。黄桂秀没有履行过户义务，故一审判决黄桂秀向李春履行过户义务，符合法律规定。另案还未申请执行，系争房屋在保全中，李春想等本案判决生效后申请两案合并执行。黄桂秀未发表意见。李春向一审法院起诉请求：1.黄桂秀、汤龙泉将系争房屋产权变更登记在李春名下；2.黄桂秀、汤龙泉支付违约金（以90万元为基数，按照日万分之五自2017年11月25日计算至实际过户之日）。一审中，李春表示对违约金诉请不再主张。一审法院认定事实：2013年10月21日，黄桂秀与汤龙泉签订《上海市浦东新区XX镇XX弄XX号XX室出售转让协议》，协议约定，甲方（黄桂秀）将2013年取得的系争动迁安置房以721,000元的价格出售给乙方（汤龙泉），系争房屋满足上市交易条件可以上市交易后，甲方必须配合乙方办理产证。付款及补充协议：1.2013年10月17日乙方支付甲方首付款2万元；2.2013年10月21日支付至50万元；3.2013年12月30日付121,000元；4.在甲方产证办出，乙方支付5万元；5.若乙方要求甲方配合乙方做好全权委托公证，甲方无偿配合乙方做好全权委托公证。材料甲方提供，费用由乙方承担；6.在双方签订本协议至办理乙方为产权人的产证期间，乙方有权变更买受人，所得利益由乙方支配，甲方无偿配合乙方和乙方指定客户签订转让出售协议。2013年10月21日，黄桂秀出具收到汤龙泉50万元房款的首付款收据。2015年2月27日，黄桂秀取得系争房屋产权证，房屋建筑面积65.34平方米。2015年4月10日，黄桂秀就委托汤龙泉儿媳柳某出售系争房屋相关事宜办理了委托公证。2015年10月25日，经中介居间介绍，汤龙泉代黄桂秀与李春签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定黄桂秀将系争房屋以110万元的价格售予李春。当日，汤龙泉收取李春购房定金3万元。2015年11月7日，汤龙泉儿媳柳某代黄桂秀与李春网签《上海市房地产买卖合同》，合同约定，甲方（黄桂秀）将系争房屋以总价110万元售予乙方（李春），甲方于2016年5月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，2018年9月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。另在合同附件三“付款协议”中约定，签订本合同前，乙方已支付甲方定金3万元，签订本合同当日，乙方应支付甲方部分房价款47万元，两笔合计50万元作为乙方支付的全额首期款；乙方应于2016年5月30日前，支付第二期房价款40万元；乙方应于双方申请办理房地产交易过户手续前，支付甲方第三期房价款20万元。2015年11月8日、2016年5月21日，李春转账支付汤龙泉47万元、40万元。之后，汤龙泉将系争房屋交付李春使用至今。2017年10月21日，黄桂秀与案外人徐某签订《上海市房地产买卖合同》，约定黄桂秀将系争房屋以721,000元的价格售予徐某。2017年11月24日，徐某登记为系争房屋权利人。2018年8月1日，李春起诉至上海市松江区人民法院，要求判令徐某与黄桂秀就系争房屋签订的房屋买卖合同无效等。该案审理中，李春申请查封了系争房屋。上海市松江区人民法院于2018年12月17日作出（2018）沪0117民初13059号民事判决:一、徐某与黄桂秀就系争房屋签订的房屋买卖合同无效；二、徐某协助黄桂秀办理系争房屋产权恢复登记手续，由徐某名下恢复登记至黄桂秀名下。一审法院另认定，2018年8月20日，上海市浦东新区住宅发展和保障中心出具《申请/购买共有产权保障住房后购买商品住宅认定意见书》，主要内容为：李春家庭于2015年11月6日签订共有产权保障住房购房合同（XX苑项目浦东新区XX路XX弄XX号XX室，建筑面积76.61平方米），现申请购买其他商品住房，建筑面积小于90平方米。目前该户家庭购买商品住房后，仍符合住房困难面积标准。根据《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》第九条规定，现其已符合商品住房购买条件。一审中，为保证合同顺利履行，李春自愿将尾款20万元交至法院代管款账户，并表示过户所需税、费全部由李春承担。另，汤龙泉称，其为本案实际出卖人，当时过户到徐某名下是因为李春无力支付尾款，而汤龙泉可能有债务怕被查封；包括黄桂秀提出加价多支付的12万元，汤龙泉共向黄桂秀支付了841,000元；若法院支持李春诉请，尾款应支付给汤龙泉。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，具有法律效力。根据汤龙泉与黄桂秀签订的《上海市浦东新区XX镇XX弄XX号XX室出售协议》，在签订协议至办理汤龙泉为产权人的产证期间，汤龙泉有权变更买受人，所有利益由汤龙泉支配，黄桂秀无偿配合汤龙泉和汤龙泉指定客户签订转让合同。2015年10月25日汤龙泉代黄桂秀与李春签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》以及根据汤龙泉指示，其儿媳柳某于2015年11月7日持公证委托代黄桂秀与李春网签《上海市房地产买卖合同》，表明汤龙泉行使了其与黄桂秀所签出售协议中，汤龙泉有权变更买受人的合同权利，即通过李春与黄桂秀直接签订买卖合同的形式实现买受人由汤龙泉变更为李春。现（2018）沪0117民初13059号民事生效判决书已作出系争房屋产权恢复登记至黄桂秀名下的判决，系争房屋过户登记至李春名下已不存在履行障碍，李春要求黄桂秀协助办理过户的诉请，具有事实和合同依据，一审法院予以支持，李春支付的购房尾款由汤龙泉享有。李春与黄桂秀所签合同的过户履行期限届满前，黄桂秀将系争房屋售予徐某并办理了过户登记，该事实导致黄桂秀无法再配合李春办理过户手续，对此李春享有不安抗辩权，汤龙泉以李春未按约支付尾款构成违约为由，认为其享有解除权的抗辩意见，不能成立。根据汤龙泉的答辩意见，如果为保证李春过户安全，汤龙泉根本无需通过先由徐某代持，再转让过户给李春的交易方式，即完全可以在2017年11月直接将房屋过户登记在李春名下，至于汤龙泉所述当时未直接过户给李春的原因，无证据佐证。汤龙泉关于李春另案起诉行为导致其履行不能的抗辩意见，明显缺乏合理性和说服力，一审法院不予采信。李春放弃违约金的诉请，系当事人对自身民事权利的处分，一审法院予以准许。黄桂秀经一审法院公告传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃应诉抗辩权利，一审法院依法缺席判决。一审法院审理后于2019年10月25日作出判决：黄桂秀于判决生效之日起十日内协助李春办理将上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋过户登记至李春名下的手续，过户所需税、费均由李春负担；过户同时，李春支付汤龙泉购房尾款20万元。案件受理费14,700元，由黄桂秀、汤龙泉负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于李春要求黄桂秀协助办理系争房屋过户至李春名下的手续有否相应的依据及履行上是否存在客观障碍。根据本案查明的事实，2015年10月25日，汤龙泉代黄桂秀与李春就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。2015年11月7日，汤龙泉儿媳柳某代黄桂秀与李春网签《上海市房地产买卖合同》。从上述协议和合同的内容来看，黄桂秀是出售人，李春是买受人，汤龙泉或其儿媳柳某均是作为黄桂秀的代理人在上述协议和合同上签字。再结合汤龙泉与黄桂秀于2013年10月21日签订的《上海市浦东新区XX镇XX弄XX号XX室出售转让协议》，双方明确约定汤龙泉在过户之前享有变更买受人的权利，黄桂秀须无偿配合签订相应的出售合同，所得利益由汤龙泉支配。故黄桂秀与变更后的买受人李春签订买卖合同，李春向汤龙泉支付房款，系基于汤龙泉与黄桂秀的上述约定。因此，变更买受人之后的交易双方为黄桂秀和李春。汤龙泉主张交易双方为汤龙泉和李春，缺乏依据，本院难以采纳。汤龙泉与黄桂秀签订的《上海市浦东新区XX镇XX弄XX号XX室出售转让协议》及黄桂秀与李春签订的《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、网签《上海市房地产买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对各方当事人均有约束力。汤龙泉上诉主张，李春未告知其申请共有产权保障房而存在重大欺诈，因此与李春签订的买卖合同应为无效。由于李春是否申请共有产权保障房与李春就系争房屋签订买卖合同不具有关联性，且汤龙泉在合同履行过程中和在一审诉讼中从未提出该项抗辩主张，故本院对此不予采纳。根据黄桂秀与李春签订的合同约定，办理过户手续的时间为2018年9月30日之前，尾款20万元的支付时间为双方申请办理过户手续前。但在过户履行期限届满前，黄桂秀将系争房屋出售给案外人徐某并办理了过户登记手续，故李春未按约支付尾款具有合理理由，汤龙泉认为李春未支付尾款构成违约，本院难以采纳。现李春已将尾款20万元付至一审法院，根据上海市浦东新区住宅发展和保障中心出具的《申请/购买共有产权保障住房后购买商品住宅认定意见书》，李春具有购房资格，且另案生效判决已经判决系争房屋应恢复登记至黄桂秀名下，故李春要求黄桂秀协助办理过户手续的请求，具有事实和合同依据，且不存在履行的客观障碍，一审法院予以支持，并无不当，本院予以认同。基于汤龙泉与黄桂秀的约定，变更买受人之后的利益由汤龙泉支配，故李春直接向汤龙泉支付尾款，亦符合该约定。汤龙泉以此主张其是系争房屋的出售人，本院不予采纳。另外，经审查，一审法院并不存在剥夺了汤龙泉合法诉讼权利的程序违法之处，故汤龙泉就此提出的异议，本院难以认同。综上所述，汤龙泉的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审法院所做判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由汤龙泉负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年五月二十七日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……