云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云33民终60号 上诉人（原审被告）：蒋流丽，女。 委托诉讼代理人：李雪伟，云南大怒江律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董国文，男。 被上诉人（原审原告）：董丙元，男。 董国文、董丙元共同委托诉讼代理人：韩永云，云南德星律师事务所律师。 上诉人蒋流丽因与被上诉人董国文、董丙元业主共有权纠纷一案，不服云南省福贡县人民法院（2019）云3323民初268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问双方当事人及现场勘查，并经当事人同意不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋流丽上诉请求：撤销（2019）云3323民初268号民事判决，并驳回被上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决遗漏关键事实，属认定事实错误。一审法院未查清上诉人所购房屋与被上诉人所购房屋分属两栋独立建筑的事实。上诉人所购房屋属于D栋二楼，被上诉人所购房屋属于A栋二楼，两栋房屋虽然相邻，但属于两栋结构功能独立的建筑物。被上诉人诉称的通道位于上诉人所购的D栋建筑物内，虽然两栋房屋后期使用过程中，被上诉人擅自在紧邻的两栋房屋之间加装了过道门，但不能改变两栋房屋属于独立建筑物的客观事实。一审法院将上诉人使用的厨房区域认定为建筑物共有面积与事实不符。上诉人使用的厨房与二楼通道相连，未使用隔离墙分隔，但不能就此认定该部分面积与通道全部属于共有面积。上诉人所购D栋房屋属于商住两用，一二层属于商业用途，三层以上属于住宅，同时为三层以上的住户单独设计了独立通行的楼梯，D栋商用楼梯仅能到达二层。上诉人所购买的二层为独立楼层，在该楼层内不可能存在共有面积。被上诉人所购房屋属于A栋，开发商为被上诉人购买的二层房屋设计了单独的楼梯独立通行，与D栋楼无任何关联。现在两栋楼相互通行的现状是被上诉人在装修房屋时在D栋二层楼与A栋二层楼相邻处擅自加装了过道门所致。上诉人最初不同意加装过道门，但被上诉人多次恳求并在开发商的协调下上诉人才勉强同意加装过道门。现在所谓相连的“通道”并不是被上诉人房屋通行的必要通道，两栋房屋设计的通道是各自独立的。一审法院混淆了建筑物现状与建筑物原来的状态。二、一审法院适用法律错误。原审法院以“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”为由，判决上诉人构成侵权。上诉人认为一审法院曲解了物权法第七十条的规定，法条明确规定共有权的范围限定于“建筑物内”，本案被上诉人所购房屋不在D栋建筑物内，也就说被上诉人仅能享有A栋建筑物内的共有部分的共有权。被上诉人不是D栋房屋共有部分的共有人，被上诉人无权对D栋房屋的共有部分主张权利。综上，上诉人认为一审法院遗漏关键事实，认定事实错误、适用法律错误，望二审法院依法改判。 董国文、董丙元辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人以原审法院未考虑两栋房屋建设是否属于同一建筑，未审查上诉人与被上诉人是否属于同一建筑物的共有人为由，欲证明因该通道位于上诉人所购房产的D栋，而被上诉人所购房产为A栋，两栋并不属于同一栋建筑物，从而认为两栋房屋属于彼此独立的建筑物，因此也不存在共有范围的主张与事实不符。事实上，上诉人与被上诉人的商铺均位于福民商场二楼，整个福民商场二楼依据房屋结构和设计，实际属于共通的商圈。被上诉人经营的“福贡嘉顺酒店”与上诉人经营的美容院紧邻，上诉人也认可争议通道属于两家往来顾客的必经通道，而不能孤立的以不是同一栋建筑物，便不按照房屋实际情况判断，认定其不属于两家的共有部分，所以一审法院认定争议通道属于共有通道事实清楚。上诉人称其使用的厨房认定为建筑物的共有面积与事实不符是错误的。上诉人在其上诉人状中承认了A栋与D栋房屋紧邻的事实，而认为其所使用的厨房在空间上属于独立部分，所以主张不是业主通行而必须使用的空间，试图证明该部分不属于共有部分，而属于自己的专属部分。被上诉人的房产上清清楚楚载明该部分为分摊建筑面积，也就属于和上诉人的共有面积，本应两家共同享有、共同使用，但是上诉人却将该分摊面积长期作为自己的厨房，甚至还堵塞与被上诉人酒店紧邻的安全通道，将共有部分独自霸占使用。二、一审法院适用法律正确，程序合法，应当依法维持。本案中，被上诉人经营的酒店按规定至少有两个以上的直通室外的安全出口，被上诉人从事酒店行业已被消防部门安全验收一年之久，并依照相关程序配发了消防安全检查合格证。综上，请二审法院驳回上诉，维持原判。 董国文、董丙元向一审法院起诉请求：1.判令蒋流丽对董国文、董丙元所有的酒店的安全通道排除妨碍和恢复原状（即：将堆放于嘉顺酒店安全通道出口上的杂物清除，恢复安全通道的出入功能）；2.本案诉讼费用由蒋流丽承担。 一审法院认定事实：董国文、董丙元购买了福贡县上帕镇福民商场A栋二层商铺并办理了不动产权证。蒋流丽购买了福贡县上帕镇福民商场D栋二层商铺并办理了不动产权证。根据房屋设计、不动产权证房产分户图，A栋与D栋之间有通道相连，双方都可以从该通道出入专有部分。该通道并不属于A栋二层业主的专有部分，也不属于D栋二层业主的专有部分。蒋流丽在楼梯口旁放置了厨房用品、沙发、橱柜，董国文、董丙元对此提出异议。双方曾因楼梯口、通道上的杂物发生争执。该小区未成立业主大会和业主委员会。 一审法院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。第八十三条规定，业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。依据上述规定，蒋流丽占用公共通道，侵犯了其他业主对公共通道共有和共同管理的权利，其他业主占用公用通道的行为不能据以成为占用通道的合法理由，原告董国文、董丙元主张蒋流丽排除妨碍的主张应予支持；蒋流丽就董国文、董丙元将其他方位的公摊面积装修、封闭在专有部分以内的行为，要求其拆除之抗辩，因人民法院受理民事案件遵循”不告不究”原则，对该意见不予处理；民事案件案由应当根据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，董国文、董丙元以其享有建筑物区分所有权中的共有权为由，主张蒋流丽在公共通道放置厨具、沙发侵害了其共有权，要求蒋流丽将放置在公共通道放置的物品搬离，系行使其建筑物区分所有权中的共有权，因此，本案应当定性为业主共有权纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、第八十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、判令被告蒋流丽在判决生效之日起5日内将放置在公共通道的物品搬除。二、驳回原告董国文的其他诉讼请求。案件受理费100，减半收取50元，由被告蒋流丽负担。 本院二审期间，上诉人蒋流丽提交了两组新证据：证据一，《房屋购买协议书》、《不动产证书》、《房产分户图》复印件各一份。欲证明上诉人购买房屋（商铺）面积为363.72平方米，并办理产权登记的事实；证据二，《房屋建筑面积测量报告》（2011）第23号、第27号。欲证明上诉人与被上诉人房屋面积测绘情况及上诉人公摊面积在D栋楼，被上诉人的公摊面积在A栋楼的事实。经质证，被上诉人对《房屋购买协议书》、《不动产证书》、《房产分户图》复印件证明商铺面积为363.72平方米，并办理产权登记事实无意见，对第23号、27号两份《房屋建筑面积测量报告》的真实性、合法性无异议，但证明目的不予认可。因该测量报告反映的是2011年5月10日房屋建盖之前的测量情况，不能证明2018年4月后的公摊仅在A栋进行公摊，没有在D栋进行公摊的证明目的。 被上诉人董国文、董丙元也提交了两组新证据：《证明》一份，欲证明福民商场A栋二层商铺与D栋二层商铺之间的过道属于两栋房屋的公摊面积，上诉人与被上诉人都有共同使用权的事实；《房屋购买协议书》复印件一份，欲证明被上诉人对公摊面积部分享有共同使用、承担相应义务的事实。经质证，上诉人对《证明》的合法性不予认可，对《房屋购买协议书》三性均以认可，但对证明目的不予认可，认为共有权的归属属于法律规定的范围，公司无权出具证明。 本院对上诉人提交的《房屋购买协议书》、《不动产证书》、《房产分户图》、《房屋建筑面积测量报告》（2011）第23号、第27号以及被上诉人提交的《证明》、《房屋购买协议书》三性均以认可，可以作为本案认定事实的证据。可以证实被上诉人所购房屋A栋二层没有独立楼梯，A栋二层设有两个通道分别与被上诉人所购D栋二层楼梯及B栋二层楼梯相通，被上诉人出入A栋二层专属区域必须通行B栋楼梯或者D栋楼梯的事实；上诉人提交的《房产分户图》及《房屋建筑面积测量报告》（2011）第23号二层平面图载明楼梯设置情况与现在D栋的楼梯设置情况一致，但《房屋建筑面积测量报告》第27号二层平面图载明楼梯设置情况与被上诉人提交的《房产分户图》载明的A栋楼梯设置情况不一致，但《房产分户图》记载内容与A栋房屋楼梯现状一致，故双方争议楼梯的设置情况，应以《房产分户图》及《宗地图》记载内容为准；双方提交的《房屋购买协议书》第4条约定与被上诉人提交《证明》内容相互印证，可以证明争议楼梯属于双方当事人共用的事实。 二审查明的案件事实与一审认定案件事实一致，本院予以确认。 另查明，福贡县民族贸易有限责任公司开发的福贡县上帕镇福民商场，共有A、B、C、D、E五栋楼，其中被上诉人所购房屋A栋二层没有独立楼梯，但设有两个通道分别与所购D栋二层楼梯及B栋二层楼梯相通，被上诉人出入A栋二层专属区域必须通行B栋楼梯或者D栋楼梯，位于D栋房屋的争议通道属于双方共用通道。上诉人的专有建筑面积为321.96平方米，分摊建筑面积为41.76平方米。被上诉人的专有建筑面积为509.07平方米，分摊建筑面积为82.48平方米。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：一审判决蒋流丽于判决生效之日起5日内将放置在公共通道上的物品搬除是否适当。 本院认为，双方当事人均购买了福贡县民族贸易有限责任公司开发福民商场，双方所购房屋分属A栋二层与D栋二层，并办理不动产权证，上诉人的专有建筑面积为321.96平方米，分摊建筑面积为41.76平方米。被上诉人的专有建筑面积为509.07平方米，分摊建筑面积为82.48平方米。双方当事人对各自的专有面积部分享有所有权，对专有部分以外的分摊建筑面积享有共同管理的权利和义务。本案争议楼梯间虽然位上诉人购买的D栋房屋，但该楼梯间与被上诉人购买的A栋房屋的通道相连，是被上诉人进入专有部分的通道，其对争议通道享有通行权及共同管理的权利和义务。上诉人上诉称“被上诉人所购房屋属于A栋，开发商为被上诉人购买的二层房屋设计了单独的楼梯独立通行，与D栋楼无任何关联”的上诉人理由与事实不符。争议楼梯间位于D栋的事实，不能改变争议通道属于分摊建筑面积的共有性质，上诉人对争议楼梯间面积不享有所有权，只享有共同管理的权利和义务。上诉人占用公摊建筑面积，堵塞安全通道的行为妨害了被上诉人的通行权，被上诉人请求排除妨害，恢复共有通道出入功能的诉讼请求应当予以支持。一审判决蒋流丽于判决生效之日起5日内将放置在公共通道上的物品搬除并无不当。 综上所述，蒋流丽的上诉请求不能成立，应当予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人蒋流丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  尹相禹 审判员  和丽瑞 审判员  和志萍 二〇二〇年五月二十五日 书记员  吕宜芯