山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终1211号上诉人（原审被告、反诉原告）：山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街705号。法定代表人：李维权，总经理。委托诉讼代理人：孙雪静，女，1988年12月8日出生，该公司员工，住太原市小店区。委托诉讼代理人：赵凯东，山西晋商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高颖，女，1974年3月23日出生，汉族，华旗小额贷款公司会计，住山西省太原市。上诉人山西和信摩尔商业有限公司因与被上诉人高颖房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西和信摩尔商业有限公司上诉请求：1．撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7706号判决书第一项判决，依法改判“驳回被上诉人第一项诉讼请求”； 2．撤销太原市小店区人民法院（2019）晋0105民初7706号判决书第二项判决，依法改判“山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向高颖支付2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金12027元” 3．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定基本事实错误。上诉人与被上诉人于2013年1月1日签订了《合同书》一份，约定由上诉人租赁被上诉人名下的店铺，作为和信商业广场整体项目统一管理。被上诉人商铺所在楼层作为整体停车场使用，上诉人统一管理。直至2018年8月31日，随着燕莎公司整体撤场，同时考虑到大部分业主多次要求与上诉人解除合同的情况，后上诉人发出公告，明确和信五层区域已经空置出来，公司资金紧张，已无力支付租金，只能与业主解除合同书。被上诉人在原审庭审时也认可该公告内容，也明确表示收到了解除通知书。被上诉人在收到解除通知书后并未在三个月内提出异议，因此，双方签订的合同书就已经解除了。在被上诉人收到解除通知书后被上诉人就不能继续要求上诉人支付2018年9月以后的租金，只能要求上诉人支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金。二、上诉人与被上诉人于2013年1月1日签订的《合同书》事实上已经不具备履行条件。和信五层区域绝大部分商铺已经交付给了业主，被上诉人已经无法在该区域继续经营。本案事实情况符合《合同法》第一百一十条之规定。一审法院片面地认为承租方只要支付租金，实际用不用商铺无所谓，这明显损害了上诉人的合法权益。因此，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。高颖辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，上诉人所提出的五层不能经营，其后果由上诉人自行承担，上诉人和其他业主签订合同时说一年内支付租金，可实际并未按期支付。我个人并没有提出解除合同，上诉人单方面提出解除合同属于违法，我不同意。高颖向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告继续履行与原告于2013年1月1日签订的《合同书》；2.请求法院依法判令被告支付所欠租金24054元（租金计算至实际付清之时，现暂计算至起诉之时），共计24054元；3.本案的诉讼费由被告承担。和信摩尔公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除反诉人与被反诉人于2013年1月1日签订的《合同书》；2.本案诉讼费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，和信摩尔公司作为商业管理单位（甲方）与高颖作为商铺业主（乙方），就高颖购买的位于和信商业广场五层D03号商铺签订了《合同书》。合同约定：乙方将相关商铺出租给甲方，由甲方统一进行租赁经营管理；租赁期限从2012年12月31日起至2021年12月31日，共9年；租赁期限届满，甲方根据商场经营情况和市场行情与乙方协商续租事宜；本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方不得单方变更或解除本合同；每个租赁年度的租金均为12027元，自合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金等内容。据双方陈述及租金支付银行流水单显示，在2016年11月份之前，和信摩尔公司正常支付商铺的租金，之后因其未支付租金，原告诉至一审法院，一审法院作出2017晋0105民初5321号民事判决书，判决和信摩尔公司支付了原告2016年12月至2017年8月31日期间的租金。之后，和信摩尔公司未支付2017年9月1日以后的租金，原告二次诉至一审法院。另查明，2018年8月28日和信摩尔公司张贴公告，公告内容为：“一、和信五层业主多次向我公司提出收回商铺的要求，现我公司应业主要求已经将该区域空置出来。二、目前我公司经营面临困难，资金紧张，已无力支付租金。结合部分业主诉求，我公司只能通过解除与该区域业主签订的合同书，将商铺全部返还给业主的方式，从根本上解决双方房屋租赁问题。三、我公司定于2018年8月28日开始办理解除合同书、交付商铺的相关事宜，请全体业主看到本公告后尽快前来办理。具体办公地址为，和信摩尔五层观光电梯正对面。”等内容。同日，和信摩尔公司向原告邮寄了解除合同通知书。反诉被告的质证意见为：公告的真实性认可，但对公告内容有异议，一、我没有返还商铺的要求；二、我认为无力支付租金不应成为解除合同的理由；三、我不同意被告不限于现金支付租金的解除合同条件。收到了解除通知书，我不同意解除合同。一审法院认为，涉案《合同书》系双方真实意思的表示，现无证据证明存在违反法律、行政法规强制性规定的无效情形，一审法院确认合同效力，双方均应按约履行义务。对于原告要求判令被告继续履行《合同书》的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。被告和信摩尔公司未按合同约定支付租金的行为构成违约，应向原告承担违约责任。原告要求其支付2017年9月1日至2019年9月30日两年租金24054元的诉求，理由正当，一审法院予以支持。反诉原告和信摩尔公司以五层停车场不再经营为由要求解除与反诉被告高颖签订的租赁合同的反诉请求，依据不充分，且有违诚信原则，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、山西和信摩尔商业有限公司继续履行与高颖在2013年1月1日签订的《合同书》；二、山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内向高颖支付2017年9月1日至2019年9月30日期间的租金24054元； 三、驳回高颖的其他诉讼请求。四、驳回山西和信摩尔商业有限公司反诉诉讼请求。本诉案件受理费250元（原告已预交），反诉案件受理费50元（山西和信摩尔商业有限公司已预交），均由山西和信摩尔商业有限公司负担。本院二审期间，上诉人山西和信摩尔商业有限公司提交了解除合同书、五层广场的平面图，证明对五层大部分业主签订了解除协议，已无法继续使用；五层全部用黑线和地钉标注出每个区域的位置，已经具备交付条件。被上诉人高颖没有提交新证据。本院组织当事人进行举证质证，高颖对解除合同书、五层广场的平面图的真实性、合法性、关联性均没有异议。本院予以确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人均认可案涉《合同书》的效力，本案二审的争议为，一、《合同书》是否已于2018年8月31日解除；二、山西和信摩尔商业有限公司不支付租金是否具有法定理由。关于争议一，山西和信摩尔商业有限公司主张案涉《合同书》自高颖收到其邮寄的解除合同通知书时已解除，对此高颖认可收到了解除通知书，但不同意解除合同。根据《合同书》约定，合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面形式的协议，否则任何一方不得单方变更或解除合同，高颖主张案涉《合同书》解除的方式不符合双方约定的方式，在高颖不认可解除通知书的情况下，案涉《合同书》并未解除。故山西和信摩尔商业有限公司该项上诉理由不能成立。关于争议二，山西和信摩尔商业有限公司主张五层区域绝大部分商铺已交付给业主，本案情况符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，《合同书》已不具备履行条件。因《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定是适用于非金钱债务的履行，故不适用本案租金的支付问题。此外，案涉《合同书》为房屋租赁合同，其中约定高颖将相关商铺出租给山西和信摩尔商业有限公司，由山西和信摩尔商业有限公司统一进行租赁经营管理，山西和信摩尔商业有限公司仅以五层停车场不再经营为由不支付租金，其提交的证据不足以证明案涉合同存在不能继续租赁管理的情形且有违诚信原则，故山西和信摩尔商业有限公司该上诉理由本院不予支持。综上所述，山西和信摩尔商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由山西和信摩尔商业有限公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   李 瑜 审  判  员   孙云英 审  判  员   刘补年二〇二〇年四月三十日法 官 助 理   王 艳 书  记  员   王晓璀