山东省新泰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0982民初8225号 原告：新泰市新汶街道张庄社区居民委员会，住所地山东省新泰市新汶街道张庄社区，统一社会信用代码：55370982503009648Y。 法定代表人：王慎武，该居委会主任。 委托诉讼代理人：何秀刚，山东清鉴律师事务所律师。 被告：高根芝，男，1961年6月11日生，汉族，居民，住。 委托诉讼代理人：高颖，女，1988年9月19日生，汉族，住，系被告女儿。 第三人：新泰市汶城实业公司，住所地泰安市新汶街道办事处张庄村，统一社会信用代码：9137098216960677XY。 法定代表人：王慎武，该公司经理。 委托诉讼代理人：王保选，该公司职工。 原告新泰市新汶街道张庄社区居民委员会（以下简称新汶张庄社区）与被告高根芝、第三人新泰市汶城实业公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告新汶张庄社区委托诉讼代理人何秀刚、被告高根芝委托诉讼代理人高颖、第三人新泰市汶城实业公司委托诉讼代理人王保选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 新汶张庄社区向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年至2019年度租赁费78600元；并支付原告以本金39300元，自2018年5月31日至偿还完毕之日止按5‰/天计算的违约金，支付原告以本金78600元，自2019年5月31日至偿还完毕之日止按5‰/天计算的违约金；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月4日，原告委托第三人与被告签订租赁合同，约定“被告自2017年6月1日至2018年5月31日租赁经营原告位于（汽修厂）内厂房、场地，被告应于合同签订时一次性付清原告承包费39300元”。合同到期后，被告一直占用前述租赁物，且一直未支付租赁费，经原告多次催要均不履行，为维护原告的合法权益特具状以诉，望贵院公断。 高根芝辩称，一、原告对涉案两处土地并不享有相应权利，无权收取租赁费。原告主张租赁费，应提交相关证据证明其对涉案两处土地享有权利。二、双方未口头或书面约定涉案两处土地的年租赁费，原告主张按每亩5000元计算共39300元无事实依据。三、原告主张的每亩土地5000元租赁费价格明显过高。涉案土地可分为两块，一块是位于的汽修厂，一块是位于张庄社区大院东侧的煤厂。涉案煤厂系张庄社区与王家庄社区交界地带的荒地，是石坑，压根无人问津的地方。涉案汽修厂在我接手前只有院墙及坍塌前的沿街房屋，现在汽修厂的房屋全是我个人修建的（不含最东侧一间门面）。这两处地方都是我个人出资修建房屋、垫平路面、硬化水泥路面等，使得两处土地具有如今的使用价值。原告自始未对该两处土地投入分文。（一）关于汽修厂：1.涉案汽修厂沿街房屋除最东侧一间均系我个人修建，不包括汽修厂最东侧一间门面，这块门面并非我修建。2.2018年夏天，涉案汽修厂地基被沿线河水冲毁，本人找原告现任法人王慎武协商修理，王慎武置之不理。无奈本人出资8900元找施工队购买石料、雇人修理加固地基，该费用应该由王慎武任书记的张庄社区负担。提交发票及证明复印件（出示原件核对）各一份，证明我方在2019年初修建地基支付维修费8900元的事实。3.提交汽修厂现场照片打印件6张，汽修厂东侧地基坍塌现场照片打印件9张，证明汽修厂现状。（二）关于煤厂：我方自1990年起开发建设位于张庄社区大院东侧的荒地，经过本人多年投资建设，出资垫了现有地基下两米深度的土层及修建四周院墙、厂房等，才使得该处无人使用的荒地有了如今的使用价值。提交煤厂现场照片3张，证明煤厂现状。综上，在核实原告对涉案两处土地享有相应权利的前提下，请求法院依法委托评估涉案两处土地（均不包括地上建筑物及现有地面，地上建筑物及地面均系我方修建）的年租赁费价格。四、原告主张日5‰利率明显过高，有放高利贷嫌疑。双方未约定违约条款，我方一直同意交纳租赁费，是原告不接收，我方不存在过错，故不应承担违约金。五、汽修厂、煤厂均包含了我个人大量的财力投入，原告可将我对汽修厂内的地上建筑物、东侧院墙和地面铺设费用、煤厂内的地基下两米土层垫平至如今地面的费用、院墙修建费用、院内所有地上建筑物建设费用一次性支付给我，涉案两处土地及房屋均可交付原告。对上述费用可进行评估，根据评估结果我方再明确具体金额。六、原告法人先是以“新泰市汶城实业公司”的名义起诉，拿“新泰市汶城实业公司”当成原告法人的个人“小金库”。见败诉，转而以张庄社区名义，正反两面说法，视集体财产为个人财产，玩弄张庄社区于个人股掌之间，这是赤裸裸的将集体财产霸占为己有，涉嫌职务侵占、贪污的行为。七、涉案土地面积系原告单方测量，面积数明显与实际不符，经我方测量，涉案土地面积为7.1亩，应按7.1亩土地计算租赁费。2020年新冠疫情导致全国停产停业，至今未结束疫情，系不可抗力，要求扣除6个月期限。 新泰市汶城实业公司陈述，认可新汶张庄社区意见。 本院经审理认定事实如下：2017年7月4日，新泰市汶城实业公司（出租方、甲方）与高根芝（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，该合同主要约定：一、租赁物基本情况：位于（汽修厂）内两处，占地面积4572m2+671m2，建筑面积1805m2+326m2，其中归集体所有建筑面积148m2（具体见《交接清单》）；二、租赁期限：租赁期限为1年，2017年6月1日至2018年5月31日；三、租赁费交付：1、租金每年39300元（大写：叁万玖仟叁佰元整），乙方应于合同签订时付清第一年租金，以后于每年5月31日前30日内付清下一年租金，并以此类推；四、……7、乙方租赁期间应合法经营，因经营活动产生的一切税费和车间、房屋、场地维修费由乙方自行负责，确保经营期间的人身、财产安全，如出现事故由乙方承担全部责任，甲方不承担任何连带责任、不支付任何费用。……9、乙方按照合同规定期限向甲方交纳租金，如未按期交纳，每超过一天按所欠租金的5‰支付违约滞纳金，拖欠30日未交全租金，甲方有权单方解除合同。……双方签字、盖章。高根芝按约定支付39300元租赁费，此后，高根芝至今未支付租赁费。 2019年初，高根芝因修缮汽修厂地基，支出维修费8900元。 另查明，新泰市汶城实业公司系新汶张庄社区集体所有制企业。 2019年4月11日，新泰市汶城实业公司作为原告曾以高根芝为被告诉至本院，2019年9月6日，本院作出（2019）鲁0982民初2996号民事裁定书，该裁定查明涉案租赁物属于新汶张庄社区集体所有，以新泰市汶城实业公司主体不适格，裁定驳回新泰市汶城实业公司的起诉。该民事裁定书已发生法律效力。 本院认为，本案争议的主要焦点：一、关于高根芝主体资格的问题；二、关于租赁费的问题。 关于争议的第一个焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，2017年7月4日，新泰市汶城实业公司与高根芝签订《租赁合同》时，新泰市汶城实业公司并未取得涉案标的物对外承包的处分权，但新汶张庄社区对新泰市汶城实业公司的该行为予以追认，故新泰市汶城实业公司与高根芝签订的《租赁合同》属于有效合同。故新汶张庄社区起诉高根芝主体适格。 关于争议的第二个焦点。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《租赁合同》期间届满后，高根芝一直使用涉案标的物至今，新汶张庄社区没有提出异议，故新泰市汶城实业公司与高根芝签订的《租赁合同》继续有效。 关于“新冠××疫情”期间是否减少租赁费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，高根芝租赁涉案土地系属于经营型的租赁，“新冠××疫情”的发生属于不可抗力，根据国家主管部门的相关规定，“新冠××疫情”期间停止营业，根据情势变更原则、公平原则应适当减免部分租赁费，高根芝请求减少租赁费，根据因疫情及防控措施受到直接及间接的影响程度，本院酌情认定减少租赁费6000元。因《租赁合同》中约定年租金为39300元及涉案土地相关亩数，新汶张庄社区请求2018年6月1日至2020年5月31日期间的租赁费72600元，符合法律规定，本院予以支持。高根芝主张亩数不符，未提交证据予以证实，本院不予支持。 因双方约定违约金过高，新汶张庄社区请求经济损失，可以本金39300元，自2018年5月31日起按中国人民银行同期同档人民币贷款利率的1.95倍计算至2020年1月22日；以本金33300元，自2019年5月31日起按中国人民银行同期同档人民币贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日止；以本金33300元，自2019年8月20日起同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月22日之日止。关于2020年1月22日后的经济损失，可待疫情结束后，另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第七十七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告高根芝于本判决生效之日起十日内，偿还原告新泰市新汶街道张庄社区居民委员会租赁费72600元； 二、被告高根芝于本判决生效之日起十日内，支付原告新泰市新汶街道张庄社区居民委员会经济损失（以本金39300元，自2018年5月31日起按中国人民银行同期同档人民币贷款利率的1.95倍计算至2020年1月22日；以本金33300元，自2019年5月31日起按中国人民银行同期同档人民币贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日止；以本金33300元，自2019年8月20日起同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月22日之日止）； 三、驳回原告新泰市新汶街道张庄社区居民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1765元，由被告高根芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审 判 长  姬建伟 人民陪审员  宋光法 人民陪审员  孟庆伟 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  王 迪