山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初110号原告：安虹,女，汉族，1988年4月24日出生，无业，住山西太原市。被告：太原恒泽房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区新沟村科技创新园区5号楼1层，统一社会信用代码×××。法定代表人：孟泉，总经理。委托诉讼代理人：薛伟伟，男，系该公司法务，住太原市高新区高新街15号联合大厦905，身份证号码×××。原告安虹与被告太原恒泽房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安虹，被告太原恒泽房地产开发有限公司的委托诉讼代理人薛伟伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安虹向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房定金20000元;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：被告双方签订了一份《太原·恒大林语郡商品房认购书》,约定:原告认购被告“太原·恒大林语郡”楼盘7幢2单元401号,建筑面积为136.28平方米,合同总价款为1631064元的房屋,原告选择按揭付款。原告签订该认购书时明确告知被告,自己工资水平低,不一定符合按揭贷款条件,被告承诺协助原告完成银行按揭贷款义务。基于信任，原告向被告支付20000元作为定金。然而,原告从银行调取了工资流水后,因工资水平低，不符合银行按揭贷款条件,无法继续履行购房合同相关事宜。经与被告多次协商要求退还定金,被告拒绝退还。原告认为，被告在明知原告工资水平低不具备商品房按揭付款的前提下仍然与原告签订商品房认购书,并收取购房定金，被告已经构成缔约过失责任,应当全额退还原告购房定金。为了维护原告的合法权益,现原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律规定,向贵院起诉,请求依法判决。被告太原恒泽房地产开发有限公司辩称，一、安虹与我司于2019年8月14日签订《太原·恒大林语郡商品房认购书》（编号：101812）。该认购书第二条第二款约定，乙方（即安虹）须于2019年8月16日支付首期房款471064元（不含定金）；余款114万元由银行提供按揭贷款。第五条约定，乙方（即安虹）必须在约定的付款方式和期限内到太原·恒大林语郡销售中心支付首期款及签署《商品买卖合同》。二、按约支付首付款，并办理完毕银行贷款系原告安虹应履行的合同义务，安虹至今仍未支付首付房款，也未办理完毕银行按揭贷款，存在严重违约行为，故我司按照认购书约定，所交定金不予退还。三、原告作为成年人，理应对自身征信情况有所了解，未能办理按揭贷款导致违约，应由其自身承担责任。四、我司在签署认购书后，一直为原告安虹保留房号，不存在任何违约行为，原告所称缔约过失不成立。相反，正是因为原告的违约，导致《商品房买卖合同》至今仍未签订。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年8月14日，原告与被告签订了《太原·恒大林语郡商品房认购书》，合同约定：乙方（原告）自愿依条件向甲方（被告）认购太原·恒大林语郡楼盘7幢2单元401号房，该商品房建筑面积共136.28平方米，房屋总金额为1631064元。合同第一条载明:“乙方（原告）同意签署本认购书时，支付人民币2万元整作为定金，定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款，甲方（被告）在认购书第四联加盖财务收款专用章作收款凭据。”合同第二条约定付款方式为按揭付款，第二项载明：“乙方（原告）须于2019年8月16日前支付首期房款471064元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款114万元由银行提供按揭贷款，乙方（原告）需在2019年8月16日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”合同第五条载明：“乙方（原告）必须在约定的付款方式和期限内到太原·恒大林语郡销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方（原告）放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方（被告）无须通知乙方（原告），可另行销售该房屋。”在合同落款处被告除加盖其公章外，还有署名为王鹏飞的在“经办人”处签名。合同签订后，原告于2019年8月14日通过POS机刷卡方式向被告支付2万元，被告未向原告出具收款收据。另查明，2019年8月12日，原告与被告销售人员即本案经办人王鹏飞微信聊天，原告告知王鹏飞其工资较低，可能无法办理房屋贷款，但王鹏飞表示只要原告征信没有逾期即可帮助其办理贷款，且王鹏飞承诺在确保能帮助原告办理贷款的情况下才让其交付定金。2019年8月20日，在原告与被告销售人员王鹏飞的微信聊天中显示，王鹏飞通过微信给原告发送了名为“A流水接单中”的假流水制作者的名片，并让原告联系假流水制作者，原告与其联系并购买了假流水制作者为其制作的虚假的兴业银行借记卡交易明细（流水），但原告持该流水未能在兴业银行成功办理贷款。后王鹏飞又给原告制作了虚假的兴业银行借记卡交易明细（流水），但原告未予使用。另，庭审中，被告提供其制作的内部《交款核对单》上载明：房号：7-2-401，业主：姓名安虹，成交价：1631064元，付款方式：按揭，应交楼款：20000，交款方式：刷卡，日期：2019年8月14日，开单人：王鹏飞。上述事实有原告提交的《太原·恒大林语郡商品房认购书》、POS签购单交易凭证、微信聊天截图，被告提交的《交款核对单》在案为凭。本院认为，本案的争议焦点为《太原·恒大林语郡商品房认购书》的效力问题。首先，被告签订该认购书具有主观过错。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”本案中，被告在与原告签订《太原·恒大林语郡商品房认购书》时，明知原告不符合银行按揭贷款条件，仍在微信中明确表示其可帮助原告成功贷款，且被告销售人员王鹏飞主动向原告提供制作假流水者的微信名片，后又主动给原告制作虚假的银行借记卡交易明细（流水），具有明显的违法行为，且有违诚实信用原则。其次，原告遭受信赖利益损失。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被告作为开发商，在明知购房者的贷款能力有所欠缺时，应该有提醒购房者谨慎签订认购书的义务，而被告销售人员王鹏飞承诺为原告办理虚假流水的行为，恰恰违背了其依据诚实信用原则所应负担的提示义务，原告在被告承诺可协助其办理贷款的前提下签订了认购书，但未能成功办理贷款，使得原告作为购房者签订后续《商品房买卖合同》的信赖利益遭受损失，直接导致了2万元的经济损失。故被告违背诚实信用原则，因缔约过失致使本案认购书无效，被告应当承担缔约过失责任。被告作为缔约过失方，因该合同取得的财产2万元应当全部返还给受损失方即原告。庭审中，被告否认原告提供的微信截图中显示的“王鹏飞”系其公司员工王鹏飞,但未提供相关证据予以佐证，故对其该辩称意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、判令被告太原恒泽房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告安虹返还购房款20000元。二、案件受理费150元由被告太原恒泽房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 芦瑞愈 二○二○年五月二十九日书记员 郝燕芝附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。