上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初24551号原告(反诉被告)：卞颖莉，女，1989年1月14日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：宋某某(系卞颖莉丈夫)，男，1988年1月22日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：龚震亚，上海普若律师事务所律师。被告(反诉原告)：李小龙，男，1979年11月6日出生，汉族，户籍地安徽省宣城市。委托诉讼代理人：郑璐，上海日盈律师事务所律师。第三人：苏少华，男，汉族，1973年12月4日出生，汉族，住上海市嘉定区金鼎路XXX弄XXX号XXX室。原告卞颖莉与被告李小龙、第三人苏少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案。被告李小龙于2020年1月13日提起反诉。本案依法适用简易程序，分别于2020年1月13日、3月30日公开开庭进行了审理。原告卞颖莉及其委托诉讼代理人宋某某、龚震亚、被告李小龙的委托诉讼代理人郑璐到庭参加诉讼。苏少华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。卞颖莉向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同已于2019年8月19日解除；2.李小龙赔偿卞颖莉装修损失10,000元；3.李小龙向卞颖莉支付双倍押金270,000元。事实和理由：卞颖莉获悉安福路XXX号底楼商铺出租，通过中介与苏少华取得联系并支付定金。2019年5月10日，卞颖莉与李小龙签订了合作经营协议(实为房屋租赁合同)，约定每月租金45,000元，租期自2019年5月10日至2021年10月31日，约定甲方擅自解约或其他严重违约导致合同无法履行的违约责任。签约后，卞颖莉支付了三个月租金及押金，并支付了中介费。2019年6月13日，房屋产权人叶某某到店里找到卞颖莉，卞颖莉方得知李小龙无权转租且自2019年3月起未支付租金。2019年8月，叶某某向卞颖莉送达《关于交出占用房屋的通知》，要求卞颖莉迁出房屋。次日，卞颖莉通知李小龙退回押金并赔偿损失。卞颖莉多次尝试与李小龙协商未果，故诉至本院，要求判如所请。李小龙辩称，同意合同已解除，但合同是李小龙于2019年8月28日通知时解除，而非于2019年8月19日解除。李小龙不存在违约行为，卞颖莉没有发生任何损失，不同意其余诉求。苏少华在第一次开庭时述称，苏少华受李小龙委托管理商铺，收取意向金后于2019年6月18日转账给李小龙。苏少华与本案无直接利害关系。李小龙向本院提出反诉请求：1.确认双方合作经营协议于2019年8月28日解除；2.卞颖莉支付2019年8月19日至2019年8月28日期间的管理费15,000元；3.卞颖莉按照每月45,000元的标准，支付李小龙自2019年8月29日起至迁出房屋之日止的房屋使用费；4.卞颖莉无权主张返还押金，卞颖莉支付违约金135,000元；5.卞颖莉立即迁出安福路XXX号底楼。事实和理由：李小龙承租安福路XXX号底层房屋，租期自2016年9月1日至2021年10月31日。因产权人家庭内部纠纷，导致李小龙无法继续开店。而产权人叶某某起诉李小龙，要求解除合同等，李小龙反诉要求减免租金、赔偿损失。因李小龙无转租权，而卞颖莉对此明知，故双方签订了合作经营协议。产权人并未强行收回房屋，按照另案判决，房屋未交还期间，李小龙仍应继续支付使用费。卞颖莉未按期支付第二期管理费，反而称李小龙欺诈、要求解除合同。2019年8月28日，李小龙委托律师发函，详细说明了与叶某某案件的情况，通知解除合作经营协议。但卞颖莉仍未支付管理费，故李小龙于2019年9月2日再次通知卞颖莉解除合同、归还房屋。本案合同系因卞颖莉违约导致，现卞颖莉仍占用房屋，故李小龙提起反诉。卞颖莉对李小龙的反诉辩称，卞颖莉于2019年8月19日短信通知李小龙解除合同。因卞颖莉已经解除合同，也向叶某某支付了押金以担保从2019年8月19日起的租金，现卞颖莉使用房屋与李小龙无关。因李小龙违约在先，导致房屋处于不稳定状态，店铺是否可继续经营也未可知。故不同意反诉请求。本院认定事实如下：案外人叶某某系上海市徐汇区安福路XXX号底层房屋(以下简称系争房屋)产权人。2016年9月，叶某某(甲方)与李小龙(乙方)就上述房屋签订房屋租赁合同，约定租期自2016年9月1日至2021年10月31日；乙方未经甲方书面许可将房屋私自转借他人使用，属严重违约行为，该合同自动终止。2019年5月9日，李小龙委托苏少华处理系争房屋租赁及管理等事宜。同日，苏少华代李小龙与卞颖莉、居间方上海元豹投资管理咨询有限公司签订定金意向书。同日，卞颖莉支付苏少华定金20,000元。2019年5月10日，苏少华代李小龙(甲方)与卞颖莉(乙方)签订合作经营协议，约定：甲方负责提供经营场所，乙方负责具体的管理和经营，乙方经营行为为服装；合作经营期限自2019年5月10日起至2021年10月31日止；乙方每月需向甲方支付场地管理费45,000元；管理费用的起付日期为2019年5月19日起计算，每三个月为一个付款期，乙方在每个付款期上月的10日之前向甲方全额支付，逾期支付，视为乙方违约，经甲方书面催告后乙方无正当理由仍未支付，甲方有权终止协议，乙方必须无条件退出合作场地，乙方除无权主张返还履约押金外，还必须向甲方支付相当于履约押金数额的违约金并赔偿损失；为保证本协议的顺利履行，乙方须在签订本协议时，支付给甲方135,000元作为乙方确保合作协议各项条款履行的押金；甲方签订本合同后，未经乙方同意，擅自单方面提前解除本合同，或其他严重违约致使本合同无法履行，甲方必须双倍退还押金，若给乙方造成损失的，甲方应负责赔偿；甲方不干涉乙方在约定经营范围内的合法经营自主权、财务分配权、人事管理权，本合同协议采用的是保底收益合作方式，甲方除享有依本合同第三条第二款之约定收取利益外，无任何利益分配权；六、5.乙方应当自觉遵守房屋使用规则……(注：李小龙持有合同版本在该条后手写注明“甲方并提供与大房东合同复印件一份”，旁有苏少华与卞颖莉签名)；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或其他严重违约，乙方无权请求返还押金，并支付相当于押金数额的违约金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。签约同日，卞颖莉分别转账支付李小龙18万元、7万元。为此，苏少华代李小龙出具房租收条，载明收到2019年5月19日至2019年8月18日租金13.5万元；出具押金收条，载明：收到店铺押金13.5万元。2019年8月18日，叶某某向卞颖莉送达关于交出占用房屋的通知，称：通过前几次的交涉，知晓你占用系争房屋的理由系从李小龙、苏少华处转租而来，现因李小龙从2019年2月28日到期后，再未缴纳房款，且李小龙不具有转租权，本人已向徐汇法院起诉解除与其的租房合同关系……希望你在收到本通知后三日内自动搬出系争房屋……。2019年8月19日，卞颖莉与李小龙通过短信沟通。李小龙认为卞颖莉逾期支付承包金，构成实质性违约，要求交还房屋。卞颖莉则认为李小龙构成违约，要求退还押金等。2019年8月28日，李小龙发律师函给卞颖莉，要求解除合同、扣留履约押金等。另查明，叶某某以李小龙逾期付租为由，起诉要求解除双方的租赁合同，并要求李小龙搬离房屋、支付租金及使用费等。后本院于2019年10月29日判令解除叶某某与李小龙的房屋租赁合同、李小龙于该判决生效之日起十日内搬出系争房屋等。该案判决后，李小龙不服，提起上诉。二审法院于2019年12月24日判决维持一审判决，驳回上诉。该案生效后，叶某某向本院申请执行，要求李小龙支付自2019年3月起至实际搬出日止(实际搬出日为2019年10月31日)的租金及使用费。目前，卞颖莉仍在使用系争房屋。为证明其装修损失，卞颖莉提供了微信聊条记录截屏、费用清单、收条，欲证明其装修花费22,000元。李小龙对该组证据真实性予以认可，但认为与本案无关，装修损失并非李小龙造成，且装修损失与卞颖莉违约金的主张冲突，二者只能择其一；付款无法反映出是支付系争房屋装修款。庭审中，卞颖莉提供了叶某某出具的收条一份，欲证明卞颖莉支付了该款作为担保，担保叶某某不会受到2019年8月19日起至10月31日的租金损失。该收条载明：今收到卞颖莉通过银行转账支付系争房屋租房押金12万元。李小龙认为卞颖莉未能提供收条原件，故对真实性不予认可；因无转账凭证，付款真实性无法确认，也不能证明卞颖莉的证明内容；据李小龙了解，叶某某收回房屋后，是要与卞颖莉直接建立租赁关系，该款是租房押金，与本案无关。庭审中，李小龙申请原居间方赵某(上海元豹投资管理咨询有限公司法定代表人)出庭作证。证人作证称：李小龙要求其找合作人，合作协议由其起草；收条并未专门制作，而是从电脑中打印平时用的租金、押金收条，双方均未提异议；苏少华告知证人该房屋不能转租；双方谈过合作、经营及提成等有关内容，但卞颖莉不同意，提出每月以固定金额支付；中介费与苏少华一人一半。卞颖莉对证人证言真实性不予认可，认为双方签订的是租赁合同，从未认可是合作经营；中介费是证人与苏少华一人一半，证人与李小龙等有利益关系。李小龙对证人证言予以认可。卞颖莉提供了与赵某的微信聊天记录，证明双方对提点等合作没有达成一致，经营协议实质为租赁合同。李小龙认为，因其不是聊天的双方，故真实性无法确认；该证据内容与证人证言基本吻合，双方是对提点、合作经营进行过协商，最后当面确定；即使该证据为真实，也不能证明双方为租赁关系。审理中，经现场勘验系争房屋：卞颖莉重做地板(地砖)、天花板，刷墙、安装灯具、墙面安装数个固定衣架，重新制作了玻璃门，另安装了单体空调。李小龙认为，装修仍然完好，卞颖莉仍在使用房屋，未发生实际损失。卞颖莉认为，因与李小龙的纠纷，其目前尚未与叶某某建立租赁关系，其后能否继续使用房屋未可知。审理中，卞颖莉申请对李小龙提供的合作经营协议中手写条款处签名进行笔迹鉴定，后又撤回了鉴定申请。审理中，经本院释明，卞颖莉、李小龙仍坚持确认合同解除、主张违约金等诉请。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有合作经营合同、定金意向书、委托书、银行转账凭证、定金收条、房租收条、押金收条、关于交出房屋的通知、双方短信往来、律师函、函告、照片、房屋租赁合同、本院及一中院民事判决书、申请执行书等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的首要争议是合作经营协议的性质问题。从形式上看，苏少华出具的收条载明为“租金收条”，定金协议及合作经营协议内容中“经营”与“起租”、“联营租金”等并存；从协议内容及实际履行情况看，李小龙交付房屋，卞颖莉在房屋内实际经营，李小龙收取固定数额的费用，双方并无共同经营事业、共享收益、共担风险的事实。故本院认定，合作经营协议实质为房屋租赁合同。因李小龙与叶某某的租赁合同约定不得转租，李小龙转租房屋亦未取得叶某某同意，故本案合作经营协议无效。卞颖莉、李小龙主张确认合同解除、支付违约金、双倍返还押金或无权返还押金的请求，本院均不予支持。根据法律规定，合同无效后，因合同取得的财产应相互返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因而，李小龙应返还卞颖莉押金135,000元。卞颖莉自2019年8月19日至10月31日期间仍在使用房屋，故应支付房屋使用费，共计109,500元。因李小龙与叶某某的租赁合同已解除、叶某某在执行申请中确认于2019年10月31日收回房屋，卞颖莉也称2019年10月31日后叶某某认可其继续使用房屋，该日期后卞颖莉基于合作经营协议对房屋的占有使用已经丧失，卞颖莉继续使用房屋系基于与叶某某的其他法律关系，而与李小龙无关，故本院对李小龙主张其后的使用费、主张卞颖莉迁出房屋的请求不予支持，对卞颖莉主张装修损失的请求予以支持。卞颖莉否认李小龙提供协议版本中手写条款后签字的真实性，但未能提供证据，故本院对卞颖莉的抗辩意见不予支持。卞颖莉对李小龙无权转租房屋系明知，故双方对协议无效均有过错。综合系争房屋的装修现状、双方对合同无效及卞颖莉无法继续使用房屋的过错程度，酌定支持装修损失6000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下：一、确认李小龙与卞颖莉于2019年5月10日就上海市徐汇区安福路XXX号底层房屋签订的合作经营协议无效；二、李小龙于本判决生效之日起十日内退还卞颖莉押金135,000元；三、李小龙于本判决生效之日起十日内赔偿卞颖莉装修损失6000元；四、卞颖莉于本判决生效之日起十日内支付李小龙房屋使用费109,500元；五、驳回卞颖莉的其余诉讼请求；六、驳回李小龙的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2750元，由卞颖莉负担1365元，李小龙负担1385元。反诉案件受理费1650元，由李小龙负担1200元，卞颖莉负担450元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  晏 莹二〇二〇年五月十一日法官助理  刘 兴书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。