云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9206号上诉人（原审原告）：赵俊永，男，1975年9月15日出生，汉族，住云南省玉溪市通海县。上诉人（原审原告）：吴艳，女，1982年8月29日出生，汉族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：胥智琴，有为法律服务所工作人员，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司，住所地：昆明市经开区路3号科技创新园2810-27室。法定代表人：董绍鹏，经理。委托诉讼代理人：李顺燕，公司法务，特别授权代理。上诉人赵俊永、吴艳因与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（简称：创业园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3031号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵俊永、吴艳上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持赵俊永、吴艳一审的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费由创业园公司承担。事实和理由：一、一审法院认定创业园公司违约责任起算时间为2015年9月30日是错误的，本案所涉房屋的合同于2015年1月11日签订，故赵俊永、吴艳从2015年4月11日起向创业园公司主张违约金起算时间并无不当，一审法院确定合同约定交房时间后90日起算没有法律依据。二、一审法院确定违约金基数按日万分之0.5的标准计算没有法律依据，上诉人赵俊永、吴艳主张按同期贷款利率6%的标准计算违约金符合法律规定，应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，以购房主款总额及办理产权登记费用的总和为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率6%）计算违约金。三、一审法院确定创业园公司支付违约金的终止时间为2018年3月23日与事实不符，应当支持至涉案房屋办理产权过户之日止。综上，请求二审法院在查清案件事实的基础上依法改判支持赵俊永、吴艳的全部上诉请求。创业园公司辩称，一、2018年3月23日，昆明市出台《产业园区标准化工业厂房产权转让暂行办法的通知》，明确不得销售给个人，因此2018年3月23日以后无法办理厂房过户的过错不应当归结创业园公司。二、双方在涉案合同中约定了逾期交房违约金为日万分之一，双方签订购房合同后，创业园公司已将涉案房屋如期交付给赵俊永、吴艳使用，合同目的已实现，一审按日万分之0.5的标准计算违约金并无不当。三、赵俊永、吴艳主张的违约金属于合同之债，应当适用诉讼时效的规定，诉讼时效应当从立案之日起倒推三年计算，2016年6月19日之前的违约金已过诉讼时效。赵俊永、吴艳向一审法院起诉请求：1、判令创业园公司履行双方所签订的《标准厂房购销合同》约定的义务，协助将赵俊永、吴艳购买的昆明螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地一期产业项目A17幢1层A17-101号房屋登记到赵俊永、吴艳名下；2、判令创业园公司以赵俊永、吴艳付购房款总额3994674元为基数，以6%年利率为标准，自2015年4月11日起向赵俊永、吴艳计算、赔付逾期办理产权登记的损失，直至上述房屋产权登记到赵俊永、吴艳名下之日止（该损失暂计算至2019年6月18日共计1527天，金额为1016629.26元）；3、判令创业园公司以已经收取的办理产权登记费用122487元为基数，以6%年利率为标准，自2015年4月11日起向赵俊永、吴艳支付资金占用费，直至上述房屋产权登记到赵俊永、吴艳名下之日（该资金占用费暂计算至2019年6月18日，共计1527天，金额为31172.9元）；共计1047802.10元；4、请求判令创业园公司承担本案诉讼费。一审法院认定案件事实：2015年1月11日，昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（房屋出卖方、甲方）与赵俊永、吴艳（房屋买受方、乙方）签订标准厂房购销合同及补充协议，约定甲方以出让方式取得位于呈黄路以东、景明北路北侧的工业用地使用权，在其上建设昆明中豪新册产业城标准厂房，乙方购买A区17幢1层101号厂房，建筑面积为1028.23平方米，房屋总金额为3994674元。甲方应于2015年6月30日前将厂房交付乙方。合同关于逾期交房、逾期付款的违约责任约定如下：按已付款的0.01%乘以违约天数支付违约金。合同第十二条关于产权登记约定如下：乙方应在本合同签订时准备齐全办理产权登记的相关手续所需材料提交给甲方，并在法律规定的条件具备时，由甲方到产权登记部门办理产权登记相关手续。合同补充协议第九条约定：甲方代办产权登记的，乙方应向甲方提供委托书等办理产权登记所需的资料，办理产权登记的时间以房管相关部门的办理时间为准。补充协议第十八条约定：双方因不可抗力或不可归责于双方的事由导致不能履行或延迟履行合同义务的，部分或者全部免除责任，其中含为配合政府法规、规章、命令、规划调整或市政调整所引起的延误。赵俊永、吴艳支付完毕全部购房款，且厂房已于2015年1月11日交付赵俊永、吴艳使用。另查明，2018年3月23日，昆明市人民政府办公厅下发《关于印发产业园区标准化工业厂房产权转让办理暂行办法的通知》，就昆明市标准化工业厂房分割转让明确：分割转让的对象应当为符合园区发展的企业，不得销售给个人。一审法院认为，《标准厂房购销合同》及《补充协议》是双方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，双方当事人理应按照合同的约定履行各自义务。赵俊永、吴艳主张将昆明螺蛳湾国际商贸城小商品加工基地一期产业项目A17幢1层A17-101号房屋登记到其名下，根据昆明市现行办法，由于政策法规的调整，涉案厂房不得销售给个人。现双方合同履行过程中，客观情况发生重大变化，且不可归责于合同当事人任何一方。赵俊永、吴艳主张产权登记至个人名下的诉讼请求已不具备履行的事实基础，一审法院不予支持。至于赵俊永、吴艳指定何家公司作为产权登记的对象，各方应另行协商解决。对于赵俊永、吴艳主张的逾期办证违约金，双方在合同中并未明确具体标准，仅仅约定逾期交房、逾期支付款项的违约责任标准为日万分之一。逾期办证的行为其违约程度尚不如逾期交房，且赵俊永、吴艳已实际使用工业厂房，并未举证证实其具体损失。故一审法院综合本案实际确定逾期办证的违约责任为购房款的日万分之0.5。至于计算基数，赵俊永、吴艳主张购房款及产权登记等费用均纳入，产权登记费用系赵俊永、吴艳需主动负担的合同义务，一审法院仅仅确认以已付购房款作为计算违约责任的基数。对于违约的起始期间，赵俊永、吴艳主张自交房之日起90天内视为办理产权登记的合理期间，但本案双方合同约定的交房时间为2015年6月30日，创业园公司提前交付房屋系主动履行合同的行为，不应因其提前履行合同义务而导致违约责任的扩大，故一审法院确定办理产权登记的合理期间应为合同约定的交房之日起90日内；并据此确定违约责任的起算点为2015年9月30日。2018年3月23日，昆明市政府出台新规定，其后双方就办证问题已继续协商，由于不可抗力这一法定免责事由的出现，造成创业园公司方当事人不能履行合同，应予以免责。故自2018年3月23日其后的违约金一审法院不予支持。综上，一审法院予以支持以买受人已付的3994674元购房款为基数，从2015年9月30日起计算至2018年3月22日止、按照日万分之零点五的标准计算的违约金，具体金额为3994674元×904天×0.05‰=180559元。一审法院予以支持的违约金数额为180559元。综上，赵俊永、吴艳的诉讼请求中合理的部分，依法予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵俊永、吴艳支付违约金180559元；二、驳回原告赵俊永、吴艳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取7115元，由原告赵俊永、吴艳负担1225元，由被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担5890元。双方当事人在二审中均无新证据提交。经二审审理查明的案件事实与一审审理查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。针对双方当事人的诉辩主张，归纳本案争议焦点为：本案的逾期办证违约金应当如何计算。本院认为，一、关于逾期办证违约金的起算时间问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”本案的房屋为已竣工房屋，双方在签订买卖合同之日即2015年1月11日就交付了房屋，属于前述规定第（三）项的情形，因双方未约定办理产权登记的期限，创业园公司应当在订立合同之日起90日内即在2015年4月11日前为赵俊永、吴艳办理产权登记，故创业园公司应当自2015年4月12日起开始承担逾期办证的违约责任。二、关于逾期办证的截止时间问题。2018年3月23日昆明市政府就标准化厂房转让出台新的规定，禁止将厂房登记到个人名下，赵俊永、吴艳要求办理产权登记的履行条件发生变化，但是该情形是在创业园公司长期拖延履行合同义务后才出现，不能作为免除其违约责任的正当事由，创业园公司仍需继续承担违约责任直至履行完毕其合同义务；根据双方当事人陈述，双方正在协商将涉案厂房登记到赵俊永、吴艳指定的符合政策规定的企业名下，虽然合同的履行条件发生了变化，但是在合同未因履行不能而被确认解除之前，创业园公司应当继续履行并承担违约责任。三、关于违约金的支付标准问题。双方未约定逾期办证的违约金支付标准，一审判决结合房屋已经实际交付使用等实际情况酌情判决创业园公司按总房款的日万分之零点五支付违约金并无不当，故创业园公司应当支付2015年4月12日起至其向产权登记机关递交办理产权登记所需材料之日止的违约金。四、关于诉讼时效的问题。本案是赵俊永、吴艳提出上诉，创业园公司并未提出上诉，本院对其抗辩主张不予评判。综上所述，赵俊永、吴艳的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初3031号民事判决；二、由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵俊永、吴艳支付自2015年4月12日起至向产权登记机关递交办理产权登记所需资料之日止，以购房款总额3994674元为基数按日万分之零点五的利率计算的违约金；三、驳回赵俊永、吴艳的其他诉讼请求。一审案件受理费7115元，由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担；二审诉讼费7115元，由赵俊永、吴艳负担。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月十二日法官助理熊金华书记员李孟擎