甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初4893号原告：秦猛。委托诉讼代理人：吕嘉林，北京大成（兰州）律师事务所律师。被告：古骐铭。原告秦猛诉被告古骐铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告秦猛及其委托诉讼代理人吕嘉林、被告古骐铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦猛向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《铺面转让协议》；2、判令被告返还原告转让费14万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月19日，原告为开办口腔诊所与被告签订《铺面转让协议》，约定被告将位于天水店铺二楼、建筑面积为192平方米的城关区天水路半日闲棋牌休闲店（以下简称半日闲茶楼）转让给原告使用，被告保证原告同等享有在原有房屋租赁合同中所享有的全部权利与义务。签约当日，原告向被告支付转让费14万元。但被告收款后却一直不能提供半日闲茶楼经营者同意转让和商铺房主同意转租的书面文件。原告认为，被告收取转让款即有义务保证其有权转让、转租。但经反复交涉，被告不仅不履行基本义务，反而以过时不候为由通知终止协议。被告的严重违约行为已导致原告合同目的无法实现，故原告诉至本院。被告古骐铭辩称，在协议签订后，原告所有的正常要求被告都在积极配合，到目前为止被告都没有要求解除合同，包括原告拖欠房租后，被告都是积极的垫付房租给房东。原告所谓的商铺业主同意转让书，非前期谈转让时的要求，而是双方发生争议后，故意刁难被告的手段，以借此达到自己不履行协议的目的和推卸自己的责任。签协议前，原告从未提出要求房东出具同意转租的文书；且在给原告转让的过程中，被告也有损失，后被告积极找原告协商，但原告均置之不理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺坐落于城关区，房屋所有权人为甘肃省煤炭多种经营公司，2017年12月7日该公司更名为甘肃省煤炭多种经营有限公司。后甘肃省煤炭多种经营有限公司将其房屋出租给了兰州华英堂诊所，租赁合同一年一签。2018年12月26日，甘肃省煤炭多种经营有限公司（甲方）与兰州华英堂诊所（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方同意将位于兰州市城关区，使用面积一楼70.00平方米、二楼140.31平方米的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方的上述房屋作为经营用房；租赁期限为1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止；在不违反本合同的前提下，乙方在本合同结束时，在同等条件下享有优先承租权；乙方在未征得甲方同意，不得转租、转让、转借或故意损坏上述房屋，造成后果者，甲方有权解除合同收回房屋。合同还约定了其他事宜。在兰州华英堂诊所使用房屋期间，其将承租的房屋二层出租给了城关区天水路半日闲茶楼作为经营使用。2017年4月11日该茶楼办理了工商登记。根据工商登记信息显示，该茶楼登记的名称为城关区天水路半日闲棋牌休闲店（以下简称半日闲休闲店），企业类型为个体工商户，经营者为李旭凯，注册地址为兰州市城关区东岗西路街道天水，被告古骐铭自称其是半日闲休闲店的股东。2019年3月19日，原告欲开设口腔诊所，遂与被告签订《铺面转让协议》，约定：被告同意将位于天水的店铺二楼（原名为半日闲茶楼）转让给原告使用，建筑面积为192平方米，并保证原告同等享有在原有房屋租赁合同中所享有的全部权利与义务；原告在2019年3月20日前一次性向被告支付转让费共计人民币140000元，此外被告不得再向原告索取任何其他费用；原告接手前该店铺所有的一切债权、债务均由被告负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由原告负责；如因自然灾害等不可抗因素导致原告经营受损的与被告无关，与政府规划、国家征用拆迁店铺，也与被告无关。协议签订当日，原告向被告支付转让费14万元，被告向原告交付了案涉商铺钥匙。原、被告双方口头约定转让费14万元包括案涉商铺使用权，及商铺内的监控设备、少量桌椅等，但双方并未明确14万中包含房屋使用权时间及设备多少等问题。后被告陆续向原告提供了办理营业执照所需的材料。2019年3月23日，原告通过相关媒体得知案涉商铺属于即将进行棚户区改造的范围，对商铺转让事宜提出质疑。2019年3月24日，原告妻子通过微信告知被告因铺面涉及棚户区改造问题，其不能冒险投资，故终止双方协议，要求被告退还转让费，被告未能同意。后被告给原告提供《半日闲茶楼转让补充协议》一份，内容为：双方于2019年3月19日达成共识，被告将位于甘肃省兰州市城关区的店铺经营使用权转让给原告，原告一次性支付被告壹拾肆万元人民币整；由于原告对经营时间（此时间仅为政府规划政策影响所致，对于其他理由无法经营无效）的长短有所顾虑，特补充条款如下：1、如原告经营时间短于年周期一年（365天），被告无条件退还50%转让费，即柒万元整；2、如原告经营时间短于年周期两年（365-730天），被告无条件退还20%转让费，即两万捌仟元整；如原告经营时间长于年周期两年，被告不退还任何费用。但因原告不同意上述协议内容，坚持不少于5年的较长租赁期，故原、被告最终没有达成上述协议。2019年4月2日，原告以微信形式告知被告，要求转让征得铺面业主的同意，并保证其5年的租期。被告告知其在转让之前已经告知了业主，但原告坚持要求提供业主同意转让的书面意见。双方因此多次协商未果，纠纷遂起。本院认为，本案争议焦点为：1、原告要求被告提供房屋产权人及承租人同意转让的书面证明是否属于被告应尽的义务；2、现在铺面转让协议是否应当继续履行，原告是否有权要求被告退还转让费14万元。一、原告要求被告提供房屋产权人及承租人同意转让的书面证明是否属于被告应尽的义务。本案原告与被告签订的《铺面转让协议》从形式及内容上看，实际上是被告将案涉铺面的承租使用权以及商铺内的部分设施让与给原告，由原告承继半日闲休闲店铺面承租人资格的合同。该行为从法律上应认定为被告将半日闲休闲店在租赁合同中的权利、义务概括转让给了原告。合同法第八十八条的规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人，而半日闲休闲店的承租权也是从兰州华英堂诊所转让而来，故根据上述规定，被告在给原告转让时应当征得兰州华英堂诊所及产权人的同意。但上述法律规定的“经对方同意”并非一定是书面方式同意，还包括口头等其他方式表示同意或默许。本案中，根据原、被告的微信聊天记录、被告向原告提供的办理营业执照所需要的房屋所有权证、批复、房屋租赁合同、工商登记信息等文件及证人证言，以及被告将案涉商铺交付原告后房屋产权人及兰州华英堂诊所并未提出异议的事实，可以推定案涉商铺房屋产权人及兰州华英堂诊所口头同意转让。综上，本院认为，在被告的协商下案涉商铺房屋产权人及兰州华英堂诊所已口头同意转让，提供房屋产权人及出租人同意转让的书面证明并非被告应尽的义务。但原告出于谨慎交易及长期使用商铺的目的考虑，要求被告提供产权人及出租人同意转让的书面证明也并无不当。二、案涉铺面转让协议是否应当解除，原告是否有权要求被告退还转让费14万元。关于原告要求解除《铺面转让协议》的主张。合同法第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案原、被告双方签订上述《铺面转让协议》后，原告向被告支付全部转让费14万，被告亦向原告交付案涉商铺钥匙，即《铺面转让协议》中的主要义务已经履行完毕，合同的权利义务已经终止，故原告再要求解除《铺面转让协议》不符合法律规定，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告要求被告退还转让费14万元的主张。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案的纠纷主要是原、被告双方达成转让协议后，原告支付转让费但发现商铺可能进行棚户区改造，而被告无法保证原告在较长时间内承租商铺所致。一方面，房屋转让费这一概念是市场发展过程中形成的一种商业习惯，该费用一般包含房屋装饰装修费用、承租人长期在该房屋经营形成的商业价值、承租人先行占有房屋的垄断利润及优先承租权等多种不同性质的费用集合体。本案中，因案涉商铺原是用于经营半日闲茶楼，而原告要用于经营口腔诊所，故原告与被告之间约定的14万元转让费并不涉及经营权的转让，仅是商铺使用权及商铺内的监控设备、少量桌椅的转让费用。其次，被告负责经营的半日闲茶楼系从兰州华英堂诊所承租，而兰州华英堂诊所与案涉商铺所有权人甘肃省煤炭多种经营有限公司签订的房屋租赁合同约定的房屋租赁期限仅为1年，即2019年1月1日起至2019年12月31日止，加之案涉商铺涉及棚户区改造问题，故原告长期承租房屋的目的无法得到保障。最后，原、被告双方于2019年3月19日签订《铺面转让协议》，原告于2019年3月24日便向被告提出终止转让协议并退还转让费事宜，并未实际使用案涉商铺。综上，原告在支付14万元高额转让费，后期还需投入租金及装修费用的情况下，发现长期承租案涉商铺的目的无法得到保障而及时与被告协商终止转让协议并退还转让费事宜并无不当，被告以已签订转让协议为由不退还原告的转让费有失公平。但原告作为受让房屋承租权的次承租人，在签订合同时，未向房屋所有权人及承租人兰州华英堂诊所核实租赁期限，即轻易相信被告的口头承诺，支付14万元的高额转让费，其本身未尽到谨慎义务，对于不能实现合同目的也存在一定过错，故原告对产生转让费损失也应当承担相应的法律责任。关于原告认为被告无权转租房屋的主张，虽然案涉商铺所有权人甘肃省煤炭多种经营有限公司与兰州华英堂诊所签订的《房屋出租合同》中有关于不得转租的约定，但根据兰州华英堂诊所经理吴丽华的证人证言及营业执照办理所需材料，可认定甘肃省煤炭多种经营有限公司及兰州华英堂诊所均口头同意被告转租，且其在被告转让房屋的过程中并未提出过异议，故本院对原告的该项主张不予采纳。综上，本院结合原、被告双方当事人的过错程度，衡平当事人利益，酌定原告对其转让费损失承担20%的责任即28000元（140000×20%=28000），被告应退还原告转让费112000元（140000-28000=112000），故本院对原告要求被告返还转让费14万元的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八十八条、第九十一条第（一）项之规定，判决如下：一、被告古骐铭于本判决生效后十日内向原告秦猛返还铺面转让费112000元；二、驳回原告秦猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1550元，由原告秦猛承担310元，被告古骐铭承担1240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  祝     静二〇二〇年五月二十二日法官助理  ????王?英书记员张燕冰