上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2137号上诉人（原审被告）：张文君，女，1975年9月10日出生，汉族，住上海市闵行区。被上诉人（原审原告）：朱炅侃，男，1984年8月17日出生，汉族，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：胡智俊，上海申蕴和律师事务所律师。上诉人张文君因与被上诉人朱炅侃房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初30374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张文君上诉请求：撤销一审判决，改判张文君与朱炅侃于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除（采信张文君发出的解除合同告知书前提下）；驳回朱炅侃要求双倍返还定金20,000元的诉讼请求；本案一审、二审案件受理费由朱炅侃负担。事实和理由：2017年8月16日，朱炅侃、张文君通过案外人XX房地产经纪有限公司居间，签订《房屋租赁合同》租赁房屋位于上海市闵行区XX路XX号XX室（以下简称虹梅路房屋）。该合同是一份先付后租的合同，应当由朱炅侃先行支付租金。按照约定，朱炅侃应于每双月的25日支付租金，交房的日期原为2017年8月28日，后双方协商一致延期至2017年8月30日。但是朱炅侃没有按约支付租金，朱炅侃违约在先，张文君有权以朱炅侃违约在先为由解除合同。同时，如朱炅侃先行支付了租金，2017年8月30日当天，无需中介公司陪同，双方亦可以办理房屋交接手续。根据合同第12.5条约定,煤气费和水费按每月100元支付，租约到期后多退少补，电表数已经抄好，家具家电的问题也好确认。故朱炅侃坚持要求中介公司陪同，缺乏依据。即便按照朱炅侃的陈述，其要求较高，需要中介公司陪同，朱炅侃完全可以先行支付租金、押金。之后可以由中介公司陪同看房，但朱炅侃拒绝先行支付租金及押金。租赁合同无法继续履行的原因就是朱炅侃拒不支付租金及押金所致。本来朱炅侃没有支付租金，张文君已经退让了一步，是朱炅侃坚持中介公司陪同交接房屋，还不愿意支付租金导致未办理房屋交接手续。同时，8月28日朱炅侃已经有解除合同的意思表示，可以推定8月20日朱炅侃是假意办理房屋交接手续。但朱炅侃系违约方，其无权解除租赁合同。作为出租方，张文君书面通知朱炅侃解除合同，并有权没收朱炅侃的定金，同时朱炅侃还需支付一个月租金金额的违约金。被上诉人朱炅侃辩称，不同意张文君的上诉请求。朱炅侃向一审法院提出诉讼请求：1.确认朱炅侃、张文君签订的房屋租赁合同于2017年9月8日解除；2.张文君双倍返还定金20,000元。一审法院认定事实:2017年8月16日，以朱炅侃为承租方（乙方），张文君为出租方（甲方），案外人XX房地产经纪有限公司为丙方（居间方）就虹梅路房屋签订《房屋租赁合同》（NO:F17100086595）。合同约定，甲方应于2017年8月28日之前向乙方交付该房屋。交付时甲、乙双方在丙方见证下签订本合同之附件二《房屋交接书》，该房屋租赁期限自2017年9月1日起至2019年8月31日止。双方约定，该房屋每月租金为7,000元，该房屋租金24个月内不变。合同第9.2条第（2）款约定，甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后柒日仍未交付，或者合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于壹个月租金的违约金。合同第11条约定，签订本合同时，乙方支付10,000元作为定金，由乙方直接或通过丙方支付给甲方，或者由丙方根据甲方的授权予以保管。若甲方未能在本合同约定的交房日期按时交房，且经乙方催告后贰日仍未交付的，甲方需双倍返还定金给乙方。合同另约定双方其他相关权利义务，三方亦于合同落款处签名、盖章。当日，朱炅侃向张文君以微信转账方式支付定金10,000元并由张文君出具《收款收据》一份。2017年8月24日，朱炅侃、张文君就物业费究竟由哪方承担、具体交房日期为何日在微信群中发生争执。2017年8月26日，朱炅侃、张文君及中介潘某在微信群中确认2017年8月30日晚上交接房屋。本案一审审理中，朱炅侃、张文君均确认系争《房屋租赁合同》于2017年9月8日解除，且均认为合同无继续履行之必要。一审法院认为，朱炅侃与张文君于2017年8月16日签订的《房屋租赁合同》（NO:F17100086595）系双方的真实意思表示，内容不悖强行法规定，应属合法、有效，理应对双方当事人产生法律约束力。本案中，虽张文君曾提出物业费负担的争议，但结合相关聊天内容，可以确定双方协商一致将交房时间延迟至2017年8月30日时，物业费负担的相关争议已不构成双方履行合同的障碍，此时双方均一致确认调整至30日交接房屋。结合双方的陈述，可以确认，2017年8月30日晚，交房的现场人员为朱炅侃及其妻子，张文君以及中介人员潘某，而双方交接房屋的实际争议在于是否应由中介人员潘某陪同交接房屋，对此，朱炅侃称其需要中介陪同，从而可以有第三方证明，张文君则称中介人员潘某并非诚心要帮其出租房屋，故不同意中介陪同。一审法院认为，双方的上述陈述在内容上并不矛盾，均指向朱炅侃要求中介陪同而张文君拒绝中介陪同之事实，故本案的处理应在上述基础上分析：一方面，从房屋租赁合同履行惯例角度来看，房屋出租过程中合同双方当事人由中介人员陪同交接确属行业交易习惯，也确实有助于水电煤及家具家电等交接过程中起到第三方见证的作用。结合本案情况，张文君在没有充分理由的基础上，拒绝中介人员陪同朱炅侃交接房屋，与相关行业惯例有所不符。即便其对中介人员存在不满，也应通过向中介公司反映情况等合理途径予以表达；另一方面，从本案具体案情角度来看，张文君虽拒绝中介人员陪同，但却并未拒绝朱炅侃看房交接，对房屋租赁合同在朱炅侃、张文君之间的履行并未构成严重障碍。特别是，朱炅侃亦强调为子女上学目的而租赁房屋，时间要求上特别高，在此前提下，朱炅侃实应理性思考并妥善与张文君沟通分歧之处。此外，张文君虽提出朱炅侃已另行在他处租赁房屋因而恶意解除合同的意见，但其提供的证据并不足以证明存在上述事实，故其相关意见，不予采纳。综上，本案系争房屋租赁合同未能继续履行的原因可归咎于朱炅侃、张文君双方，双方在合同的解除中均存在过错，故本案不适用定金罚则，对朱炅侃主张的双倍返还定金之诉请，依法仅支持退还10,000元之部分，对相应赔偿10,000元的诉请则不予支持。一审法院审理后于2019年11月15日作出判决：一、朱炅侃与张文君于2017年8月16日就上海市闵行区XX路XX号XX室房屋签订的《房屋租赁合同》（NO:F17100086595）于2017年9月8日予以解除；二、张文君于判决生效之日起十日内向朱炅侃返还定金10,000元；三、驳回朱炅侃的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，由朱炅侃负担237.50元，张文君负担237.50元。二审中，张文君提供证据如下：1.张文君与朱炅侃的微信聊天记录打印件一份，以证明张文君询问朱炅侃是否还租赁，如果不租赁要提前告知，朱炅侃回复解约；2.2017年8月30日下午6：17分的微信聊天记录打印件一份，以证明当时张文君明确表示朱炅侃付完钱，然后交房，朱炅侃答复一手交房一手交钱，并坚持要张文君先给其钥匙再给钱，张文君坚持要求朱炅侃先付钱再进房屋，写明家具清单、给钥匙；3.2017年9月8日上午11:19张文君与朱某的微信聊天记录打印件一份，以证明张文君询问朱某9月8日要发解除合同通知书，朱某告知张文君合同解除通知书已经在2017年9月8日下午四点多发给平阳店的经理王某（系中介工作人员潘某的经理）。被上诉人朱炅侃质证称，对证据1、2的真实性予以确认，对证据3的真实性无法确认。本院对上述证据的真实性予以认定。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：涉案《房屋租赁合同》第4.2条约定，租金以2个月为一期支付，朱炅侃每期租金提前7日直接或者通过丙方向张文君支付（即先付后租），逾期支付的，每逾期一日，朱炅侃应按日租金的200%支付逾期违约金。第5.1条约定，在交房时，朱炅侃应直接或者通过丙方向张文君支付房屋租赁保证金，租赁保证金为2个月的租金。5.2条约定，租赁期间内发生的水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由朱炅侃负担；物业管理费由张文君承担，租赁备案费用由朱炅侃承担。第9.4条约定，朱炅侃有下列情形之一的，张文君可书面通知朱炅侃解除本合同，且朱炅侃应向张文君支付违约金，违约金的数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（1）朱炅侃在张文君按时交付该房屋的情形下，未能配合办理交房手续，经张文君催告后7日仍未配合办理交房手续的；（2）朱炅侃未征得张文君书面同意擅自改变房屋用途致使该房屋损坏；或因朱炅侃原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或者转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律规定的；（3）朱炅侃逾期不支付租金超过7日的；（4）朱炅侃在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。第12.5条约定，经双方约定，租金双月的25日支付给张文君，煤气费和税费按每月共100元支付给张文君，租约到期后多退少补，25日之后付租金，按日租金的200%支付违约金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实的意思表示，双方均应恪守履行。根据合同约定，被上诉人应于双月的25日支付租金，故2017年8月25日，被上诉人应支付上诉人首期租金1.4万元，但被上诉人未按期支付首期租金。同时，合同约定8月28日之前由上诉人向被上诉人交付房屋，但上诉人亦未按期将房屋交付。从双方的实际履行行为看，8月24日，双方已因物业费的负担发生争执。根据合同第5.1条之约定，物业费应由上诉人负担。该约定对上诉人与被上诉人均具约束力，即便上诉人对中介公司的居间行为持有异议，亦不能因此否认双方之约定。从之后的微信聊天记录看，双方已协商一致将交房时间延后至8月30日。在此期间，被上诉人提出一手交房一手交钱，上诉人则要求被上诉人先行支付租金、押金后交付房屋。虽然没有证据证明双方对于支付租金、押金行为与交接房屋行为的履行先后次序达成一致，但双方对于8月30日履行上述两项行为并无异议。故可以认定双方就延期交房及延期支付租金达成了合意。对于8月30日双方未能办理房屋交接手续的原因，从当事人的陈述看，系双方对于是否由中介公司的工作人员潘某陪同交接房屋及支付租金、押金与交接房屋的先后次序这两个问题发生争执所致。对上述两问题，本院分析如下：首先，租赁合同第3条约定，上诉人与被上诉人应在中介公司的见证下签订《房屋交接书》，即中介公司负有见证房屋交接之义务，其不履行该义务的，应承担相应的合同责任。且中介公司人员陪同租赁双方交接房屋，不仅是租赁行业的惯例，也有助于房屋交接手续的顺利履行。故被上诉人要求潘某陪同交接房屋，具有相应的合同依据及合理性。即便对潘某在处理物业费负担等问题上持有异议，在没有充分证据证明中介公司履行见证义务将妨碍租赁合同正常履行的情况下，上诉人无权拒绝被上诉人关于潘某应陪同交接房屋之要求。即便事实上诉人与被上诉人可自行办理交接手续，但在未与被上诉人协商一致的情况下，上诉人无权要求与被上诉人单独办理房屋交接，亦无权否认被上诉人之该项权利。其次，根据租赁合同4.2条之约定，双方系先付后租，即被上诉人应先支付租金后使用房屋，由此，上诉人要求被上诉人先支付首期租金后办理房屋交接，具有合同依据。但根据租赁合同5.1条之约定，在交房时，被上诉人方支付押金，即押金支付与交房应同时履行。上诉人要求被上诉人先行支付押金，缺乏合同依据。押金支付与交房两行为虽系同时履行，但毕竟有履行之先后次序，而租赁合同对此并未作出约定。由此，上诉人要求被上诉人将首期租金及押金（扣除已付定金1万元后，总额为1.8万元）均于办理房屋交接手续前支付，缺乏合同约定。在此情况下，双方应本着诚实信用及有利于合同履行的原则协商解决。上诉人坚持要求被上诉人先行支付租金、押金后交接房屋，或者在没有潘某陪同的情况下先交接房屋后支付租金、押金，均非最有利于合同履行的选择。同时，上诉人虽然对于办理房屋交接手续附有条件，但并未拒绝被上诉人看房交接。被上诉人为子女入学而租赁房屋，在时间上有特定要求，被上诉人亦应本着最有利于合同履行的原则与上诉人进行磋商。但从在案证据看，被上诉人未与上诉人进行积极、合理的协商。综合上述分析，本院认为，就上述两问题发生争执后，上诉人与被上诉人均未基于最有利于合同履行的原则进行协商，对于租赁合同未能于2017年8月30日继续履行，双方均有过错，不可单独归责于上诉人或者被上诉人。加之从在案证据看，上诉人与被上诉人在合同履行过程中已丧失相互信任的基础，而合同的正常履行有赖于双方存有一定的信任与认同，继续履行租赁合同，徒增争执与纠纷。故一审法院认定租赁合同因双方的过错而于2017年9月8日解除，具有相应的事实基础及合同依据，本院予以维持。上诉人关于系被上诉人违约致租赁合同解除的上诉意见，本院不予采纳。由此，被上诉人要求上诉人返还定金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人张文君的上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费475元，由上诉人张文君负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二〇年五月二十六日书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……