云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初1248号原告：李信祖，男，1968年3月19日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市。原告：张兰花，女，1968年9月25日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地同上，住址同上，系李信祖之妻。原告：李德才，男，1991年11月15日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地同上，住址同上，系李信祖长子。原告：李德武，男，1993年2月20日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地同上，住址同上，系李信祖次子。三原告共同委托诉讼代理人：李信祖，男，1968年3月19日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，无业，户籍地云南省楚雄市，现住云南省楚雄市，代理权限为特别授权。被告：楚雄华中市场运营有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区彝人古镇德运西区D63幢，统一社会信用代码：91532300563199850D。法定代表人：张艳，职务：总经理。委托诉讼代理人：秦园园，女，该公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：况应琼，女，该公司员工，代理权限为特别授权。原告李信祖、张兰花、李德才、李德武与被告楚雄华中市场运营有限公司（以下简称华中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李信祖暨原告张兰花、李德才、李德武的共同委托诉讼代理人，被告华中公司的委托诉讼代理人况应琼、秦园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李信祖、张兰花、李德才、李德武向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》；2.由被告支付拖欠的租金共计29779.032元（其中2014年3月20日至2017年3月19日每年拖欠四个月房租，共计11392.92元；2017年拖欠2104.664元；2018年拖欠2109.944元；2019年3月20日至2020年3月19日止拖欠14171.504元）；被告赔偿原告恢复隔墙的费用990元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年3月23日签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，约定原告将位于楚雄市（面积为105.49平方米）商铺出租给被告，租赁期限为18年，租期自2014年3月20日至2032年3月19日止。租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%，租金按年支付，被告于每年3月20日前直接支付至原告账户。合同生效后，原告将商铺交付给被告使用，但被告拖欠2017年租金2104.664元、2018年租金2109.944元、2019年至今的租金分文未付，原告多次催收，被告拒不支付。由于被告提前解约，原告不再减免市场培育期内一年（2014年3月20日至2017年3月19日每年四个月）房租共计11392.92元。被告华中公司辩称：1.被告同意解除和原告签订的合同，诉请第二项不认可，被告只认可拖欠2017年、2018年房租涨幅部分，原告计算方式正确，拖欠金额认可的；2.2019年的租金金额不认可，2019年12月31日双方已解除合同，涉案商铺已交还原告，自2020年1月1日起至2020年3月19日止的租金不应再计算，2019年的租金从2019年3月20日至2019年12月31日止应为10595.41元，还有500元生活费，被告的确未支付；3.原告要求赔偿恢复隔墙的损失，被告愿意赔偿900元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告李信祖、张兰花、李德才、李德武为证明自己的诉讼主张及其所依据的事实和理由，向本院提交《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》。被告华中公司针对其辩解，向本院提交了通知1份。经质证，被告华中公司对原告李信祖、张兰花、李德才、李德武提交的证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：被告提交的通知，仅是一个范本，被告未提交证据证实已将通知送达或告知原告方，故对该证据本院不予采纳。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月23日，原告李信祖、张兰花、李德才、李德武（甲方）与被告华中公司（乙方）签订《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》，原告李信祖、张兰花、李德才、李德武将其位于楚雄市西北片区出租给被告华中公司经营，面积105.49㎡。合同约定：租赁期限为18年，自2014年3月20日至2032年3月19日；租金按每平方米9元起步价计算，每三年提高一次，提高率为20%，最后三年提高30%（第1-3年每平方米9元，第4-6年每平方米10.80元，第7-9年每平方米12.96元，第10-12年每平方米15.50元，第13-15年每平方米18.66元，第16-18年每平方米24.25元）；市场培育期免租1年，按前三年平均分配，每年付8个月租金；租金一年支付一次，每年3月20日前支付至原告银行账户。铺面租赁面积按建筑面积计算……乙方对商铺进行装修时，不能拆除剪力墙及柱等影响房屋结构安全的部分，拆除隔墙门窗等租期满时应按原样恢复交还房主，房主另有要求的另行协商……市场租赁期满后，乙方配合商户负责将装修改造的部分恢复原样后交还业主，如届时商户另有约定的必须报告乙方同意……违约责任：1.合同签订后，双方必须信守合同，甲方在租赁期内无论人事怎样更替都应保证乙方正常经营，如甲方无法保证乙方在经营期内正常经营，甲方应赔偿由此造成的损失，并承担违约责任。2.乙方因经营不善或有违约拖欠租金等行为时，甲方应与其他业主一起向办事处和镇政府反映依法解决而不能单独提出终止合同。3.甲方不得干涉乙方的经营权，如果甲方的原因造成乙方无法正常经营，甲方应赔偿因此给乙方造成的损失。因乙方统租该片区商铺作为发展大型综合市场，需对外招商，因此乙方有权转租商铺，不需再经甲方同意。但转租应合法经营、合理使用，不得损害甲方利益。合同届满前，非因法定事由或双方协商一致，任何一方不得单方解除合同……《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》签订后，原告李信祖、张兰花、李德才、李德武将商铺交付给被告华中公司管理使用。合同履行中，被告除2017年度租金涨幅2104.66元、2018年度租金涨幅2109.94元未向原告支付外，2019年3月20日之后租金亦未向原告支付。2019年12月31日，被告华中公司退出该片区市场经营。2020年4月1日，原告李信祖、张兰花、李德才、李德武与涉案商铺的原商户（实际承租使用人）重新签订租房合同。本院认为，原、被告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已将商铺交付被告使用，履行了自己的义务，被告未按时支付的租金，现理应予以支付。被告提出与原告签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》已于2019年12月31日解除，原告在庭审中自认其在与使用涉案商铺的商户签订租赁合同时，知晓被告与商户之间的租赁合同已于2019年12月31日解除，并因疫情原因同意减免商户今年1月至3月的房租，故本院确认原、被告双方合同已于2019年12月31日解除。关于欠付租金。原告主张被告应支付2017年度租金涨幅部分2104.66元、2018年度租金涨幅部分2109.94元，被告认可，本院予以确认；原告主张被告支付2019年3月20日至2020年3月19日租金的诉请，根据上述认定的合同解除时间，本院支持2019年3月20日至2019年12月31日期间的租金，按双方在庭审中认可的按商铺面积每月10.80元每平方米计算，本院确认为10712.47元（10.80元/每月.每平方米×105.49平方米×12个月÷365天×286天），以及2019年3月21日至2019年12月31日生活补助费392元（500元/每年÷365天×286天），以上合计11104.47元；原告主张要求被告支付2014年3月20日至2017年3月19日每年拖欠四个月房租，共计11392.92元，庭审中原告明确该十二个月的房租系双方合同约定“经甲乙双方协商同意，市场培育期免租1年（按前三年平均分配，每年付8个月租金）”，但合同中未对已免租的租金在发生违约时如何处理进行约定，原告亦未举证证明双方对此另有约定，故本院认为原告的该项诉请没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿恢复隔墙费用的诉请，原、被告在庭审中对费用均予认可为900元，本院予以确认。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条第一款之规定，判决如下：一、原告李信祖、张兰花、李德才、李德武与被告楚雄华中市场运营有限公司签订的《西北片区农民安置小区一层商铺分户统租合同》于2019年12月31日解除；二、被告楚雄华中市场运营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李信祖、张兰花、李德才、李德武支付欠付的租金人民币15319.07元；三、被告楚雄华中市场运营有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李信祖、张兰花、李德才、李德武支付恢复隔墙费用人民币900元；四、驳回原告李信祖、张兰花、李德才、李德武的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计272元，由原告李信祖、张兰花、李德才、李德武负担132元（已交）；由被告楚雄华中市场运营有限公司负担140元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  吴晓琼二〇二〇年五月二十二日书记员  梁晓璐