上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终2411号上诉人（原审被告）：温嘉希，女，汉族，1979年9月8日出生，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：吴小莺，女，系温嘉希之母。委托诉讼代理人：程文明，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：颜连新，男，汉族，1973年1月19日出生，户籍地浙江省温岭市。委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。上诉人温嘉希因与被上诉人颜连新房屋买卖合同合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初33867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人温嘉希上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院忽略土地出让金由被上诉人缴纳的约定作出判决错误。根据常识，在保证国家土地出让金收入的情况下，当事人可以自行约定出让金缴纳主体，上诉人与被上诉人在2017年1月、2018年9月签订的房屋买卖合同均约定土地出让金由被上诉人缴纳，一审法院否定双方的约定没有法律根据。2.被上诉人对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）系划拨的土地性质明知。被上诉人在第一次商谈系争房屋买卖时就查看、复印了房地产证，后来还多次调取房屋的产权信息，房地产证及产调信息都明确记载系争房屋的土地性质为划拨，被上诉人应明知房屋土地性质系划拨，也明知划拨土地交易会产生土地出让金，故被上诉人应根据合同约定履行缴纳土地出让金的义务。请求二审法院查清事实作出公正判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人颜连新辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.双方签订的房屋买卖合同第三条出让金条款系勾选的格式条款，双方均不知晓土地出让金的存在。双方于2016年12月签订的居间协议第十三条、2018年9月签订的补充协议第四条都约定交易税费及其他费用由上诉人承担，其中的“其他费用”是包含房款以外的全部费用的，故土地出让金的费用应由上诉人支付。2.划拨土地必须经缴纳土地出让金后才能进行交易，出让金缴纳主体应在于上诉人。被上诉人拉取产调信息系确认系争房屋产权人是上诉人，对于划拨的土地性质并不知晓；另一方面，被上诉人已履行完支付房款的合同义务，并且与上诉人签署了费用结清说明，上诉人应退还被上诉人垫付的人民币（币种下同）65万元土地出让金。颜连新向一审法院起诉请求：1.判令温嘉希支付颜连新办理系争房屋过户时所垫付的土地出让金650,000元及垫付的国有土地使用权出让契税19,500元和产权转移印花税162.50元；2.诉讼费由温嘉希承担。一审法院认定事实：2017年1月4日由颜连新作为买受人（合同乙方）、温嘉希作为卖售人（合同甲方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，合同编号为3083975，合同约定：第一条甲乙双方通过上海XX有限公司公司居间介绍(房地产执业经纪人:彭某,经纪人执业证书号:FA150800110),由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为:闵XXXXXXXXXX，房地产座落:XX路XX弄XX号XX室室号(部位:XX号XX室),房屋类型:店铺结构:钢混。(三)房屋建筑面积:93.14平方米,另有地下附属面积:/平方米,该房屋占用范围内的土地使用权/平方米。（四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)；(五)该房屋占用范围内的土地所有权为;国有土地使用权以方式获得。(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。（七）甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为2,800,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三）中约定明确。附件三付款协议载明：1.2016年12月27日乙方支付首期款800,000元整。2.2017年1月4日乙方支付第二笔首付款600,000元整。3.剩余房款1,400,000元整由乙方通过银行办理贷款并于2017年6月1日前取得贷款合同,贷款不足部分乙方须在交易过户前以现金方式补足。第三条甲方转让房地产时，按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第四条甲、乙双方同意,甲方于2017年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认,在2017年6月1之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第八条本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。第十一条经甲乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。同日颜连新（协议乙方）与温嘉希（协议甲方）双方签订《补充协议》一份，协议载明：一、乙方于2017年1月4日支付给甲方搬迁补偿费600,000元；二、乙方于2017年4月1日前支付给甲方搬迁补偿费3,000,000元；三、乙方于2017年6月1日前支付给甲方搬迁补偿费600,000元；四、本次交易所产生的交易税费及其他相关费用（评估费、中介费）由甲方承担；五、甲方保证乙方支付的房款专款专用于偿还贷款，在交易过户前结清所有贷款；六、乙方支付第三笔款项3,000,000元整后陪同甲方一起去结清民间借贷。2018年6月12日颜连新、温嘉希双方在上海仲裁委员会主持下达成（2018）沪仲案字第0097号调解书，调解书载明：一、双方当事人应于2018年8月30日一同前往上海市闵行区房地产交易中心办理上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋的过户手续；二、颜连新应于2018年7月30日前向温嘉希支付1,000,000元；三、颜连新应于办理系争房产过户手续前向温嘉希支付1,300,000元；四、办理系争房屋的所有税费温嘉希承担。因双方所签订的上述网签备案合同中的房屋价格过低未能通过房屋交易中心审核，双方遂于2018年9月27日签订合同编号为3460268的《上海市房地产买卖合同》，由颜连新作为买受人（合同乙方）、温嘉希作为卖售人（合同甲方），合同约定：第一条甲乙双方通过上海XX有限公司公司居间介绍(房地产执业经纪人:彭某,经纪人执业证书号:FA150800110),由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下:（一）甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX，房地产座落：XX路XX弄XX号XX室室号（部位：XX号XX室），房屋类型:店铺结构:钢混。（三）房屋建筑面积:93.14平方米,另有地下附属面积:平方米,该房屋占用范围内的土地使用权平方米。（四）房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)。（五）该房屋占用范围内的土地所有权为：国有土地使用权以方式获得。（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。（七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计为3,550,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。附件三付款协议载明：2018年8月31日前，乙方支付全部房款3,550,000元。第三条甲方转让房地产时，按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第四条甲、乙双方同意,甲方于2018年10月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条甲、乙双方确认,在2018年9月30之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。第八条本合同生效后，甲乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。庭审中，颜连新、温嘉希一致确认颜连新已经支付给温嘉希房款合计为7,300,000元。2018年9月28日双方在房地产交易中心办理了房屋过户之纳税手续，相关交易契税合计为1,616,904元，均是从上述7,300,000元房款中予以支付。然而由于系争房屋的土地使用权取得方式为划拨土地，故尚需由温嘉希支付土地出让金之后才能进行房屋的过户交易，但是由于土地出让金需要相关政府部门的评估，且由于出让金金额较大，双方产生较大分歧，遂颜连新诉至一审法院，之后双方达成一致，由温嘉希配合颜连新完成系争房屋的土地出让金的评估手续，对于土地出让金暂定由颜连新先行支付，待房屋产权过户之后双方可就土地出让金再行诉讼。之后温嘉希于2019年6月11日与上海市闵行区规划和自然资源局签订上海市国有建设用地使用权出让合同（经营性用地），出让合同载明出让宗地坐落于XX路XX弄XX号XX室房屋：吴中路北、宋园路西。合同项下的出让宗地的用途为住宅用地（配套商业）。合同项下的国有建设用地使用权出让年限为商业40年，出让年限自合同签订之日起算。合同项下出让宗地的国有建设用地使用权出让价款为650,000元。嗣后，上海市闵行区规划和自然资源局出具相应的非税收入一般缴款书，载明的收入项目名称为补缴土地价款，付款人记载为温嘉希，但实际付款人系颜连新将650,000元汇入温嘉希账户，由温嘉希向上海市闵行区规划和自然资源局支付。2019年6月17日颜连新另行缴纳了国有土地使用权出让的契税及印花税合计19,662.50元，虽然契税完税证明中载明的纳税人是温嘉希，但上述契税实际支付主体是颜连新。2019年6月17日系争房屋产权过户登记至颜连新名下，不动产权证书中载明的土地用途为住宅，房屋用途为店铺；宗地面积12,795平方米，建筑面积93.14平方米。土地使用权取得方式为出让，使用期限从2019年6月11日起至2059年6月10日止。一审法院认为，颜连新、温嘉希之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，颜连新、温嘉希均应按照合同约定全面善意地履行各自的合同义务。现颜连新已经按照合同约定支付全部的购房款给温嘉希，温嘉希亦积极配合颜连新完成了房屋的产权变更登记，而本案主要的争议焦点是由于系争房屋所在的国有土地使用权取得的方式为划拨，故系争房屋需要由温嘉希方先行缴纳土地使用权出让金之后，方能进行房屋的产权过户交易。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让合同是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。由于系争房屋最初的土地使用权取得方式为划拨，而划拨土地使用权取得方式最主要特征是行政行为性、无偿性和无期限性。划拨土地使用权直接产生于政府的批准行为，在交纳征用、补偿安置费用后即可取得土地使用权，不需要向国家交纳土地出让金和签订任何合同。而且由于划拨土地使用权的这一特性，决定了划拨土地只适用于机关用地、城市基础设施和公益事业用地以及国家重点工程项目。对此《城市房地产管理法》第24条已经作出明确规定。也正是因为划拨土地用于上述领域，法律才将划拨土地的使用定位于不得进行转让、出租、抵押等处分，从而形成了划拨土地不可进入市场流转的特性。而按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵缴土地使用权出让金。同时《中华人民共和国城市房地产管理法》等40条也规定了有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。故本案系争房屋若需进行产权过户交易，必须由温嘉希与相关政府部门签订国有土地使用权出让合同，由相关政府部门评估好具体的出让金之后，由温嘉希作为受让人补交相应的土地出让金之后方能进行房屋的产权过户交易。一审法院也注意到双方的买卖合同中约定了温嘉希转让房地产时，按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，颜连新应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。但依据上述法律规定，办理土地使用权出让手续的主体是温嘉希，缴纳土地出让金的主体亦是温嘉希，这点从温嘉希与相关政府部门所签订的国有建设用地使用权出让合同中可以明确土地的受让人就是温嘉希，缴纳土地出让金的义务主体亦是温嘉希。虽然双方在合同中及仲裁达成的调解书中明确约定了相关税费由温嘉希承担，从实际已经支付的交易契税情况而言，相关税费均是由温嘉希支付。土地出让金的性质决定了其并非属于房屋产权交易的税费，而且结合双方的交易过程看，双方对于产生如此大金额的土地出让金在签约之时并未有预知，土地出让金的具体金额也只有待政府部门进行出让金的评估之后方能确定，故双方在买卖合同中预设的条款根本无法确定土地出让金的金额，应当说双方当事人对于土地性质为划拨的房屋产权过户的认知是欠缺的，双方以为只需要缴纳相应的契税即可以完成相应的产权过户，但是由于系争房屋所在宗地的土地性质为划拨，只有将划拨土地转变为出让土地之后，系争房屋才能进行转让，补缴土地出让金是系争房屋进行产权转让的前置程序。双方同意搁置土地出让金由谁承担的争议顺利完成了土地出让金的补缴手续，为此颜连新垫付了相应的土地出让金及交易契税，而依据相关法律规定，土地出让金及相关土地出让产生的交易契税理应由作为受让人的温嘉希承担，颜连新并不具有承担土地出让金的法定义务，现颜连新主张要求温嘉希支付上述其垫付的土地出让金及土地使用权出让的契税符合相关法律规定，一审法院予以支持。一审法院据此判决：一、温嘉希于判决生效之日起十日内支付给颜连新所垫付的土地出让金650,000元；二、温嘉希于判决生效之日起十日内支付给颜连新所垫付国有土地使用权出让契税、产权转移印花税合计19,662.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,248.32元，由温嘉希负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于被上诉人代付的土地出让金和其他费用是否应由上诉人承担。关于土地出让金缴纳主体的争议。首先，本案系争房屋的土地使用权取得方式系划拨，根据“房地一体”原则，房屋产权人缴纳相应土地出让金之后才可使房屋进入市场流转。上诉人作为房屋出卖人应确保系争房屋具备进入市场交易的条件。其次，上诉人与被上诉人约定系争房屋价款为700万元，符合当时房屋市场交易价格，双方于2018年9月签署的“所有费用及房款结清”的说明，可证明双方在此之前均不知晓土地出让金的存在，故房屋买卖合同第三条约定的土地出让金条款，系双方在不知晓需缴纳土地出让金情况下勾选的格式条款，对于该条实质意义双方没有达成合意，因此，上诉人主张被上诉人按照该条约定缴纳土地出让金的上诉意见，缺乏依据，本院不予采信。再次，上诉人作为划拨用地房屋产权人，缴纳土地出让金从而使房屋处于可市场流转的状态是前提，也是后续进行房屋产权过户交易的条件，构成上诉人作为出卖人应履行的交付房屋并协助完成过户的合同义务。另外，本案《国有土地使用权出让合同》的受让人是上诉人，理应由上诉人承担缴纳土地出让金的义务，上诉人所称双方约定由被上诉人承担土地出让金的意见，缺乏依据，本院不予采信。一审法院认定温嘉希作为国有土地使用权出让合同的受让人应承担土地出让金，颜连新不具有承担土地出让金的法定义务，并无不当，本院予以认同。关于国有土地使用权出让相关税费争议。本院认为，上诉人与被上诉人在签订居间协议、房屋买卖合同及补充协议时均约定了房屋交易税费及其他相关费用由上诉人承担，故因土地出让金而产生的相应税、费应包含在其中。被上诉人已履行完毕支付所有房款的义务，对于被上诉人垫付的土地出让金及契税，一审法院判令温嘉希向颜连新支付，并无不当，本院予以支持。综上所述，上诉人温嘉希的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,496.64元，由上诉人温嘉希负担。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二〇年五月二十六日书记员  渠 啸附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……