广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初17469号 原告：黄桂香，女，1969年11月13日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：韦智文，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简琳静，广西桂三力律师事务所律师。 被告：广西恒铁房地产有限公司。住所：南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场20栋一层。统一社会信用代码：914501005718040108。 法定代表人：余则钗，董事长。 委托诉讼代理人：蒋利娜，女，该公司员工。 原告黄桂香与被告广西恒铁房地产有限公司（以下简称“恒铁公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行审理。原告黄桂香的委托诉讼代理人韦智文、简琳静，被告恒铁公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加诉讼。因当事人补充证据，本院又于2020年4月17日组织质证，原告黄桂香的委托诉讼代理人简琳静，被告恒铁公司的委托诉讼代理人蒋利娜到庭参加质证。本案现已审理终结。 原告黄桂香向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期申请办理不动产统一登记违约金12780元（违约金计算：每日20元，自2017年11月20日起至2019年8月21日，逾期639日，以后按同样标准计至被告向原告交付不动产权证书之日止）；2、判令被告自本案判决生效之日起30日内为原告申请办理不动产统一登记，并在不动产权证书办结时即将该证书交付给原告；3、判令撤销原告与被告于2018年11月13日签订的《补充协议》、《瀚林时代广场面积差补充协议》，并判令被告向原告返还差价款5264元，返还产权代办费78元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告向被告购买位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场16号楼1单元1404号商品房一套，被告委托小区物业公司在2015年11月30日将房屋交付给原告使用。约定办证期限届满后，原告急需不动产权证书。被告利用掌握办理不动产权证资料的优势和原告急需办证的危困情形，胁迫原告签订《补充协议》及《瀚林时代广场面积差补充协议》。无奈之下，原告只好在上述协议上签名，并向被告支付了房屋面积差价款。然而时至今日，被告仍未为原告申请办理产权登记。 原告认为，前述两份协议，增加被告收款的权利，免除其逾期办证的违约责任，内容明显违反公平、等价有偿原则，违背原告真实意思表示，依法应予以撤销，被告应依承诺全额退还面积差价款及重复收取的办证费用给原告。对被告的违规建设，原告没有任何过错，原告按照被告的指导进行装修，其后果应由被告承担，被告应按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。双方约定的违约金过低，应当调整。 被告恒铁公司辩称：1、房屋先前无法办理不动产权证的主要原因是原告在装修过程中存在违规装修的行为，表现在对被告赠送的阳台、入户花园等空间进行封闭作为室内空间使用，导致建筑面积增加。2、根据合同约定，在原告未足额支付房款差价前，被告有权暂不办理产权证，且不视为违约。支付房屋差价款是原告的合同义务。此外，面积差价部分的契税完税发票系办证必需材料，在原告未交款未取得完税凭证的情况下，被告无法为其办理不动产权证。3、原告已与被告签订补充协议，另行约定办证时间，该协议为双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告已经按照协议的约定全面履行了义务。4、双方已明确约定办证费用由买受人负担，且根据交易习惯，也应是由买受人承担。相关款项被告已向不动产相关部门缴纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月10日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于南宁市西乡塘区永和路19号瀚林时代广场16号楼1单元1404号房，其中套内建筑面积102.73平方米，房屋价款为886574元。合同约定“该商品房实测计价套内建筑面积与合同约定计价套内建筑面积的差异比绝对值在1%以内（含1%），合同约定的房屋单价保持不变，据实结算房价款总金额，多退少补；实测计价套内建筑面积大于合同约定计价套内建筑面积时，面积差异在1%以内（含1%）部分的房价款由买受人补足；超出1%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人”、“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”、“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人按每迟延一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%”。原告已经按照合同约定向被告足额支付购房款，在支付首付款的同时还向被告支付了代办证的费用420元。原告认可，被告于2015年12月5日向原告交房。 另查明，2018年1月29日，南宁市西乡塘区城市管理综合行政执法局对被告作出《行政处罚决定书》（西综执规监决字[2018]G003号），认为被告在建设瀚林时代广场项目时，未按照《建设工程规划许可证》及施工图纸的规定进行建设：其中“16号住宅楼”部分户型的阳台利用结构梁间的镂空处进行扩建；飘窗及飘窗侧面的空调板调整为室内空间；住宅楼首层的架空绿化未按已批施工图要求进行建设；住宅楼首层部分架空绿化改入户大堂；顶层与闷顶之间的楼板未按施工图建设，导致顶层建筑层高大于4.4米，且住户已按两层进行改造使用；顶层住户将造型使用的塔楼空间改造为使用空间；部分户型的观景阳台改为房间；部分阳台外侧增设空调板或擅自扩大空调板的尺寸；屋面增设太阳能设施钢架。……等等。以上超建的建筑面积共计24442.96平方米。基于以上事实，决定处罚如下：罚款3985009.1元，未按已批施工图要求进行建设的问题等自行整改；涉及行政许可部分依法另行申报。被告于2018年1月30日缴纳上述罚款3985009.1元。被告于2018年4月8日取得了瀚林时代广场16号住宅楼的《南宁市建设工程规划竣工验收合格证》；2018年9月29日取得了16住宅楼的《商品房现售备案证明》（不含超建部分）。 原告在装修本案房屋时存在上述将部分空间改造、封闭导致建筑面积增加的行为。 还查明，原、被告于2018年11月13日签订《补充协议》，其中第二条约定：关于原合同“房屋所有权登记的约定”一致同意变更为：被告在签订本协议起100日内，向房屋登记机构申请办理房屋的不动产权证，且取得房屋登记机构出具的收件回执供原告查阅的，视为被告已经履行原合同约定的办证义务，原告无权再向被告主张违约责任。同日，双方还签订了《瀚林时代广场面积差补充协议》，约定：合同预测套内建筑面积共102.73平方米，实测套内建筑面积103.34平方米，据实结算房价款后，原告向被告补交房款5264元；据《商品房买卖合同》补充协议的约定，若原告未及时全额补交房款，被告有权拒绝为原告办理不动产权证，且不承担违约责任。 2018年11月13日，原告向被告补交房款5264元。2019年1月19日，被告将不动产权证交付给原告。 2019年1月19日，原告在办证费结算单上签字确认，向被告补交了办证费78元。 再查明，因瀚林时代广场小区的众多业主与被告因办理不动产登记引发争议，业主诉至本院。本院向被告发出司法建议书，建议被告免除收取业主需补缴的房屋套内面积差价款。被告回函称，自2019年6月17日起，在业主与该司签订补充协议另行确定办证时间后，该司按照确定的办证时间为业主履行办证手续，同时免除其应补交的房屋套内面积差价款。 本院认为：原、被告之间签订的《南宁市商品房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告应依约向被告交纳房款，被告应依约为原告办理房屋产权登记手续，否则应承担相应的违约责任。 原告以因乘人之危导致显失公平为由，要求撤销原、被告于2018年11月13日签订的《补充协议》及《瀚林时代广场面积差补充协议》。《补充协议》对《南宁市商品房买卖合同》的办证约定有所变更，《瀚林时代广场面积差补充协议》对套内建筑面积差价进行了确认，两份协议，均系双方当事人真实意思表示，协商一致的结果。原告未能就其处于危困或弱势状态且被告利用该状态谋取不正当利益进行举证，且协议的结果未见显失公平。现无证据证实存在欺诈、胁迫等情形，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。 本案审理过程中，原、被告对被告已经完成为原告办理了不动产权登记之义务均无异议，故原告要求被告办理并交付证书之诉请，已无事实基础。现被告已按《补充协议》的约定履行了办证义务，按协议约定应视为被告已经履行原合同约定的办证义务，原告再向被告主张违约责任缺乏合同依据，本院不予支持。原告已按《瀚林时代广场面积差补充协议》交付了面积差价款。在被告不同意退还面积差价款的情况下，即便被告承诺过免除收取业主差价款，亦发生在本案协议签订之后，对原告不具有约束力。原告要求被告返还面积差价款，于法无据，本院不予支持。至于办证费用，原、被告已经进行了结算确认，现无证据表明实际产生的办证费用与双方的结算不符，故原告要求被告返还办证费用的诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下： 驳回原告黄桂香的全部诉讼请求。 案件受理费127元，由原告黄桂香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  梁萃华 二〇二〇年五月二十日 书记员  梁 琪