江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初611号原告（申请执行人）：费建，男，1967年5月31日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：李晓明，江苏金长城律师事务所律师。被告（案外人）：浦立彬，男，1970年11月3日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：方镜清，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。被告（案外人）：朱雪英，女，1970年3月4日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：方镜清，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：周金元，男，1951年12月15日出生，汉族，户籍地无锡市锡山区，现住。原告费建与被告浦立彬、朱雪英、周金元申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年5月14日公开开庭进行审理。原告费建的委托诉讼代理人李晓明、被告浦立彬、朱雪英及其委托诉讼代理人方镜清、被告周金元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费建向本院提出诉讼请求：1、撤销无锡市锡山区人民法院(2020)苏0205执异11号执行裁定书；2、确认无锡市锡山区安镇街道鑫安苑富润里84-201房产（以下简称涉案房产）为周金元所有并继续查封。事实与理由：费建因与周金元民间借贷纠纷一案申请对周金元的财产进行保全，锡山法院经审查后作出裁定书查封了涉案房产。其于2019年7月将保全裁定书复印件张贴于涉案房产上，当时涉案房产系空置状态，也未进行装修，且登记在周金元名下。后朱雪英、浦立彬以其系涉案房产的实际所有人为由请求解除对涉案房产的查封。锡山法院作出（2020）苏0205执异11号执行裁定书解除了对涉案房产的查封。费建认为朱雪英、浦立彬对涉案房产不享有足以排除强制执行的权益：第一，经其与周金元电话联系，周金元表示未将涉案房产出售给朱雪英、浦立彬，且二人购买涉案房产不是为了获得房屋使用价值，而是为了投资炒作扰乱市场秩序，故该房屋买卖合同无效；第二，朱雪英、浦立彬未能提供证据证实其已全额支付涉案房产购房款；第三，涉案房产系安置房，从双方签订的房屋买卖合同可以看出，朱雪英、浦立彬明知安置房因政策原因受到限制流通及转让限购的情形，对涉案房产不能办理过户登记的情形系明知。被告朱雪英、浦立彬辩称，其系涉案房产的实际所有人。周金元于2019年3月25日将涉案房产以608000元的价格出售给朱雪英、浦立彬，并签订了房屋买卖合同。根据周金元的指示，朱雪英、浦立彬以银行转账方式将其中35万元汇入周金元儿子周道栋账户，另替周金元向贷款公司归还贷款258853.42元。周金元于2019年3月27日出具收据，确认已经收到全额购房款。现涉案房屋已由朱雪英、浦立彬占有并出租给第三人，周金元也已交付产权证，因涉案房产系安置房，其在前往不动产登记中心办理过户时才被告知年限未满，不能办理过户登记手续，故才一直未办理过户手续。其在2019年10月准备装修时发现涉案房产被查封，遂提出执行异议，后法院支持了其提出的异议请求。因此，请求驳回费建的诉讼请求。被告周金元辩称，涉案房产由其儿子周道栋经手卖给朱雪英、浦立彬，房屋买卖合同上的签名是其所签，因其生病因此记忆有点模糊，但是肯定已经将涉案房产卖了。本院经审理查明如下事实：2019年9月2日，本院对费建诉周金元民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0205民初3957号民事判决：周金元于本判决发生法律效力后10日内向费建归还借款本金750000元，周金元于本判决发生法律效力后10日内向费建支付2019年5月6日之前的利息360000元，并支付以本金750000元基数，自2019年5月7日起至实际归还之日止按照年利率10%计算的利息。2019年7月17日，本院根据费建的申请，作出（2019）苏0205民初3957号民事裁定：冻结周金元银行存款120万元或查封其同等价值的财产，并于同年7月19日查封了周金元名下的涉案房产。案外人浦立彬、朱雪英对该查封行为提出异议后，本院于2020年1月8日作出（2020）苏0205执异11号执行裁定书，裁定解除对涉案房屋的查封。费建不服该裁定，向本院提出执行异议之诉。另查明，涉案房产登记在周金元名下。2019年3月25日，周金元与浦立彬、朱雪英签订房屋买卖合同，约定周金元以608000元的价格将涉案房产出售给浦立彬、朱雪英，在付清房款后，周金元将房屋腾空交付于浦立彬、朱雪英，合同中载明涉案房产性质为安置房，合同第四条约定若浦立彬、朱雪英要转卖涉案房产，周金元应无条件配合其办理贷款过户，如不配合应作违约。合同还就其他事项进行了约定。同年3月27日，周金元及其子周道栋向浦立彬、朱雪英出具收款收据，确认收到涉案房产房款608000元。庭审中，朱雪英提交房屋租赁合同及水电费收据，证明其已于2020年1月3日将涉案房产出租给第三人张以奎。上述事实，由房屋买卖合同、不动产权证明、（2020）苏0205执异11号执行裁定书、收款收据、房屋租赁合同以及当事人陈述等证据证明。本院认为：本案的争议焦点是：第一，案外人浦立彬、朱雪英与周金元签订的房屋买卖合同是否合法有效？第二，若涉案房屋买卖合同合法有效，浦立彬、朱雪英对未能办理过户登记是否具有过错，能否排除本院对涉案房屋的强制执行？第一，关于涉案房屋买卖合同的效力问题，周金元、浦立彬、朱雪英均陈述买卖涉案房屋系各方真实意思表示，周金元亦认可房屋买卖合同的签名系其本人所签且也收到购房款，另涉案房屋买卖合同不存在违反法律强制性规定的情形，不存在无效的情形，费建未能就房屋买卖合同系周金元、浦立彬、朱雪英串通签订进行举证，其陈述的浦立彬、朱雪英为投资炒作买房扰乱市场秩序导致房屋买卖合同无效缺少法律依据，故本院认定该房屋买卖合同合法有效。第二，浦立彬、朱雪英对涉案房屋未能办理过户登记是否具有过错？本案中涉案房产系安置房，安置房买卖与普通商品房买卖不同，因政策原因安置房在交易中可能存在无法上市交易、未满年限不能过户或者无法办理过户等诸多风险，浦立彬、朱雪英在明知涉案房产系安置房可能存在无法过户风险的情况下为投资目的依旧出资购买，现涉案房产确因未满安置年限无法过户，应由其自行承担不能过户的风险，故涉案房产系因二人自身原因未能办理过户登记。综上分析，浦立彬、朱雪英虽与周金元签订了房屋买卖合同，但因未办理过户登记，涉案房产的物权并未发生变动，本院以涉案房产登记在周金元名下为由查封涉案房产并无不当。浦立彬、朱雪英的购房情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行无锡市锡山区安镇街道鑫安苑富润里84-201房产。案件受理费10300元，由浦立彬、朱雪英、周金元共同负担（浦立彬、朱雪英、周金元应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳上述费用）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  吴修贵人民陪审员  邵兴祖人民陪审员  周 演二〇二〇年五月十五日法官 助理  林 双书 记 员  过 琳本案援引法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。