江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终682号上诉人（原审原告）:周鹏，男，1981年5月8日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：刘保清，江苏兴知律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：泰兴红星时代家居家饰品有限公司，住所地泰兴市泰常路9号。法定代表人：周新霞，经理。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。上诉人周鹏因与被上诉人泰兴红星时代家居家饰品有限公司（以下简红星家饰品公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院作出的(2019)苏1283民初7239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周鹏上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审认定事实错误。上诉人与被上诉人签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定将位于江苏省泰兴市泰常路9号泰兴市红星美凯龙一号楼一层1077室商铺委托被上诉人经营管理，委托经营期间为一年，自2017年11月1日至2018年10月31日。该合同中双方规定，委托期满后，上诉人如果不再委托被上诉人经营管理，被上诉人应把商铺恢复原样交与上诉人。现合同期己满，被上诉人要求按照原房价的百分之五支付租金，原房价为385000元，上诉人的房屋属于二次购买，购买价为550000元，中间悬殊较大，上诉人不同意被上诉人的要求，并多次要求被上诉人按合同规定交还商铺，但被上诉人一直拒绝交还商铺，却要求上诉人必须先签订《自主经营申请书》，申请书上要求上诉人一次性缴纳三年的物业管理费10000元及5000元装修押金，这样的霸王条款让人无法接受。上诉人要求被上诉人先行交房再谈物业费的问题，但被上诉人拒绝将房屋交还给上诉人。现在上诉人的商铺仍被被上诉人非法出租经营使用。2、原审适用法律不准确；根据合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的应采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百十六条规定承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。红星家饰品公司辩称，一、被上诉人与泰兴红星时代物业管理有限公司系两块牌子，一套班子.泰兴红星美凯龙全球家居生活广场统一经营管理，案涉商铺系众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，众多商铺形成一个整体对外出租，以实现所有人的合法权益。整个商场已经由泰兴红星时代物业管理有限公司与其他业主签约，签约率达90%以上，虽然商场业主未成立业主委员会，但根据现有签约情况可以看出，绝大多数业主同意继续委托经营。一旦返还案涉商铺，必将损害周围商铺业主的合法权益，进而损害整个市场全体业主的权益。二、案涉商铺原先由张爱民、张美红、张曼购买，合同价346000元，后张爱民、张美红、张曼将案涉商铺转让给上诉人，结合类似案件的判决，被上诉人同意按合同价的5%扣除3.5%的税费支付使用费，即每季度支付4173.6元（已扣税）。三、鉴于被上诉人已经将2019年1月31日前的使用费全部支付，被上诉人同意按答辩意见第二条所说标准继续使用上述商铺三年，即自2019年2月1日至2022年1月31日止，使用费每季度支付。周鹏向一审法院起诉请求：1、红星家饰品公司于2019年8月15日前归还周鹏商铺及支付非法占用期间的租金25950元及相应的违约金908.5元；2、本案的诉讼费用由红星家饰品公司承担。一审法院认定事实：2017年10月30日，周鹏（甲方）与红星家饰品公司（乙方）签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定甲方购买的江苏省泰兴市泰常路9号泰兴红星美凯龙全球家居生活广场内1号楼1层1077室57.9平方米商铺委托乙方统一经营管理，甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；委托经营管理的期限为一年，自2017年11月1日起至2018年10月31日止；自2017年11月1日至2018年10月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为31140元/年，商铺使用费支付方式按三个月支付一次，及7785元，由乙方提前10日支付给甲方；在委托经营期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益需要与第三方合作经营；同意乙方因经营之需而对商铺进行重新分割、布局，委托经营期满时，如甲乙双方不再继续维持委托经营关系时，乙方承诺将该商铺恢复至原有状态。协议还约定了其他事项。协议签订后，案涉商铺红星家饰品公司已租赁给商户经营。合同期内的商铺使用费红星家饰品公司已经支付给周鹏。合同到期后，周鹏要求红星家饰品公司交付商铺，但红星家饰品公司不同意交付。另查明，案涉商铺是泰兴红星美凯龙家居商场内众多商铺中的一间，商铺存在于一个整体空间，一直由红星家饰品公司统一经营管理。上述委托经营管理合同履行完毕后，因周鹏要求红星家饰品公司返还商铺，红星家饰品公司不同意返还，致红星家饰品公司未与周鹏重新签订委托协议。本案在审理过程中，周鹏自愿放弃要求红星家饰品公司承担违约金的诉讼请求。一审法院认为，涉案商铺虽然房屋所有权证载明各个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但该商铺是红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺间无明显物理间隔，仅进行面积上的分割，与其他商铺之间均为实线相隔，平面上虽然紧密相连，但空间上没有分割墙体，无明确的四至界限，且客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺，周鹏作为商铺的产权人拥有占有、使用、受益、处分的权利，但其所有权的行使应当以“不得损害公共利益或他人合法权益”为适用原则，产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。虽然委托经营管理合同期限已届满，双方未再达成新的委托合同，但周鹏要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，不利于商场正常经营。红星家饰品公司辩称目前整个商场签约率已经超过75%，某些楼层已经超过95%，如果返还，将导致其他业主的权益受损，并且提交了商场签约情况统计表，周鹏不予认可，但未提交证据予以反驳，一审法院对红星家饰品公司提交的上述证据予以采信，根据红星家饰品公司提交的统计表，红星家饰品公司商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到70.45%，且该商场处于正常经营状态，周鹏拥有的商铺仅占整个商铺面积的一小部分，鉴于大部分商铺的业主与红星家饰品公司重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给红星家饰品公司统一经营管理，故周鹏尽管拥有涉案商铺的所有权，但其要求返还涉案商铺，暂不予支持。关于使用费，周鹏与红星家饰品公司签订的《商铺委托经营管理合同》形成委托合同关系，该合同虽然履行期限届满，周鹏未与红星家饰品公司重新签订委托合同，鉴于判决暂不予返还，且红星家饰品公司实际对案涉商铺仍然经营管理，故其应当向周鹏支付经营收益，周鹏要求按原合同约定的标准支付其经营收益，没有法律依据。根据红星家饰品公司与其他业主签订的商铺委托经营合同，合同均载明，红星家饰品公司与业主约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。因红星家饰品公司与绝大多数商铺续签了合同，周鹏也应当按照绝大多数商铺与红星家饰品公司约定的年回报率签订协议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：一、泰兴红星时代家居家饰品有限公司自2018年11月1日起按照其与绝大多数商铺业主签订的合同约定标准向周鹏支付租金。二、驳回周鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费470元，减半收取235元，由泰兴红星时代家居家饰品有限公司负担（周鹏已预缴，限红星家饰品公司在本判决生效后十日内给付给周鹏）。本院二审期间，周鹏围绕上诉请求补充提交了以下证据：一、案涉商铺的购房发票，证明上诉人购买价格是550050元，；二、房产证和登记信息。证明上诉人购买的面积是57.9平方米，套内建筑面积是40.5平方米，公摊17.4平方米。去掉公摊，在40.5平方米内完全可以隔出独立空间。被上诉人质证意见如下：对证据一、证据二的真实性没有异议，上诉人购买的房屋并不能进行物理间隔，上诉人购买的房屋系红星美凯龙商场众多商铺中的一间，已经形成一个整体对外出租。被上诉人提交证据如下：一、商品房买卖合同，证明案涉商铺原先的合同价是346000元；二、被上诉人与红星时代物业公司出具的情况说明，证明红星时代物业公司与被上诉人系两块牌子一套班子，目前红星美凯龙所有商铺均系由红星时代物业公司与他人签订委托经营管理合同。签约率已经达到90%以上。三、被上诉人单方制作的付款明细，证明被上诉人已经将案涉商铺2019年1月31日之前的使用费支付完毕。上诉人质证认为：证据一商品房买卖合同与本案没有关联性，是被上诉人与案外人签订的合同。对证据二的真实性没有异议；证据三是被上诉人单方制作的表格不认可。本院审查认为，对上诉人提交证据一、证据二的真实性予以确认。对被上诉人提交证据一、证据二的真实性予以确认，证据三系被上诉人自行制作的表格，对其证据效力不予确认。一审查明的事实有商铺委托经营管理合同》，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”本案中，周鹏虽领取了案涉商铺的独立房屋所有权证，并载明了商铺的位置、面积等，但该商铺仅是泰兴红星美凯龙全球家居生活广场众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，商铺使用受市场整体限制，不具有结构上、使用上的独立性，且周鹏自购买商铺后就委托被上诉人经营管理，以收取商铺使用费的方式获取投资回报，故案涉商铺符合产权式商铺的特点。现周鹏委托被上诉人管理经营商铺的期限已届满，没有再与被上诉人达成新的委托管理合同或租赁合同，周鹏理应可享有该商铺的物权。但周鹏在购买商铺时即已明知并接受商铺的现状及商场统一经营的模式，其应当知道该商铺所有权的性质不能等同于独立商铺，其权利行使必然受到一定的限制。产权式商铺的特点决定了整个市场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从市场整体性考虑，为保证物业整体功能的发挥，个别业主的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。根据被上诉人提供的统计表，泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到70.45%，目前商场仍处于正常经营状态，周鹏虽不予认可，但未能提交证据予以反驳。在现有状况下如将案涉商铺返还给周鹏等极少部分业主，其他业主可能出于各种原因纷纷效仿，将会造成市场无法继续经营、承租人退场，必然影响甚至损害其他业主的合法权益，维护大部分业主目前认可的经营模式更有利于保护全体产权人的权益。因此，为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，案涉商铺尚不具备返还的客观条件，一审判决暂不支持周鹏主张返还商铺的诉讼请求，并无不当之处。关于案涉商铺的使用费。被上诉人认可其与红星物业公司系两块牌子、一套班子的经营公司，故因《商铺委托租赁合同》所产生的权利义务应由被上诉人与红星物业公司共同享有和承担。2017年双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定了该商铺的使用年费为31140元，鉴于周鹏与被上诉人就后续商铺使用费的标准不能协商一致，红星物业公司根据案涉商铺所在市场区域位置现状、案涉市场发展前景的不确定性以及该市场业主委员会尚未成立的事实，其与绝大部分业主所约定的年租金为购买商铺总价款的5%，并已被签订《商铺委托租赁合同》的业主所接受，且周鹏并未提供证据证明现该使用费标准低于同类地段同类商铺租金标准。因此，根据公平原则，被上诉人愿按照该标准向周鹏支付商铺使用费，应予支持。红星物业公司与绝大部分业主签订的《商铺委托租赁合同》所约定的租赁期限为三年，年租金标准为当初购买商铺总价款的5%，租金支付方式为三个月平均支付一次，于每个季度的10日前支付。则被上诉人亦应按该标准、方式、时间向周鹏支付租金。根据案涉商铺当时购买总价款346000元的5%计算其年租金为17300元，自2018年11月1日起每三个月支付一次计4325元，于三个月中第一个月的10日前给付（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日）。因一审判决主文对此表述不明确，为保护周鹏的合法权益，防止履行时产生歧义，本院对一审判决主文予以变更。现周鹏仍要求按原合同约定的标准支付使用费，依据不足，本院不予支持。综上所述，周鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7329号民事判决主文第二项及案件受理费负担部分；二、变更泰兴市人民法院（2019）苏1283民初7329号民事判决主文第一项为：泰兴红星时代家居家饰品有限公司自2018年11月1日起至2021年10月31日止按年租金17300元的标准向周鹏支付商铺租金（每三个月支付一次计4325元，于三个月中第一个月的10日前履行，如遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费470元，由周鹏负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈继元审判员  吴 玫审判员  宗 雯二〇二〇年五月二十八日书记员  袁高亮