苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初8463号原告：王亚凡，女，1963年5月29日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢庭庭，江苏良翰律师事务所实习律师。被告：王啸，男，1990年10月26日出生，汉族，户籍所在地大丰市。委托诉讼代理人：崔言畅，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡晓旭，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。原告王亚凡与被告王啸房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年7月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈新雄独任审判。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告王亚凡及委托诉讼代理人方赞、卢庭庭，被告王啸及委托诉讼代理人崔言畅、胡晓旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚凡向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2019年2月18日签订的《房屋买卖居间合同》（协议编号为8800738）；2.判令被告退还购房款100000元；3.判令被告王啸支付违约金500000元；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月18日，原告王亚凡（乙方）经苏州工业园区合创房产经纪有限公司居间介绍与被告王啸（甲方）签订了《房屋买卖(居间)合同》一份，约定原告王亚凡向被告王啸购买苏州工业园区唯亭镇维纳阳光花园1幢204室（精装修房屋），成交价为250万元。该合同还约定：（1）乙方于2019年2月18日交付房款10万元，乙方需要贷款(商业贷款)。（2）甲乙双方必须在2019年6月18日之前携带相应材料/证件至房产交易中心办理网签/资金托管等相关手续，否则视为违约。（3）若甲乙双方任一方未能按照约定期限履行的，每逾期一日，违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为违约金。逾期超过十五日的，守约方有权单方面解除合同，违约方还应向守约方支付该房屋成交价的20%作为违约金。2019年2月18日及2019年2月19日，王亚凡通过网银转账共向王啸支付了房款10万元(每次5万元)，王啸亦出具《二手房交易定金收据》予以确认，其中分别载明在2019年2月18日及2019年2月19日收到上述款项。房屋买卖合同签订后，原告就积极准备合同履行事宜，2019年6月4日之前原告即已准备好相应款项，并根据中介的安排于2019年6月4日下午与被告王啸见面协商购房事宜，但是被告王啸明确表示不再愿意继续履行合同。被告王啸在离开之前说愿意接受法院的判决，法院判多少违约金，其就愿意赔偿多少。2019年6月18日，也即合同约定的办理资金托管的截止日期，被告王啸仍未配合原告办理涉案房屋的交易手续。原告因为诚心要购买房屋，故又按照合同的约定给了被告15天的宽限期，即延期到2019年7月3日。2019年7月2日，中介公司通知原告定于2019年7月3日上午9点到园区交易中心办理交易手续，原告回复会准时到达。对于上述时间、地点中介公司也同时通知了被告，但被告未予回复。2019年7月3日上午，原告与中介公司工作人员如约前往园区交易中心，但是被告一直都未出现，故涉案合同无法按约继续履行。鉴于被告拒绝按照房屋买卖合同约定配合办理过户手续，且经原告和中介公司催促后，仍然拒绝配合，被告王啸拒不履行合同义务的行为已经违反合同相关约定，原告有权据此解除房屋买卖合同。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告王啸辩称：第一，答辩人同意双方于2019年7月3日解除涉案《房屋买卖(居间)合同》；第二，答辩人同意退还原告购房定金10万元；第三，应驳回原告第三项、第四项诉讼请求。首先，原告自身未能按照合同约定的期限履行办理网签及资金托管手续，存在违约情形。2019年2月18日，双方签订房屋买卖合同时，原告即因自身房屋处置的原因，要求被告王啸给予其四个月的办理贷款等相关手续的时间。故合同中最后约定在2019年6月18日办理网签及资金托管手续。而答辩人因准备购置其他房屋自身需要资金，曾多次催促原告及中介公司尽快完成托管手续，但原告一直拒绝向答辩人提供相关资金证明，答辩人遂认为原告可能无法在约定的时间内完成相应托管，故在与原告及中介公司的沟通中曾表示了要解除合同并支付原告一定补偿的意见。但原告并未同意该意见，其只是承诺会按时完成相关手续。但一直到2019年6月18日，原告并没有完成办理网签及托管手续的准备工作。其次，原告主张按房屋成交价的20%作为违约金，因该条款属于格式条款且未向答辩人进行必要的提示，故不应据此确定违约金金额。且该违约金的金额过高，相应金额需根据双方违约情形，房产评估价格情况来综合确定。最后，购房是普通百姓生活中的重大事项，原告作为购房者应当对其所购房屋的权属信息、售房人基本情况、房产交易市场的政策环境等尽到必要的审慎义务，并尽力规避可预见之风险。本案中，原告在与被告王啸签订房屋买卖合同时，已将其原有房产挂牌出售，且明确知晓被告房产权属信息的现状，其涉案合同的解除及损失亦存在相应过错，应自行承担部分责任。本院经审理查明的事实如下：2019年2月18日，王亚凡（购房人、乙方）与王啸（售房人、甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定王啸将苏州工业园区唯亭镇维纳阳光花园1幢204室出售给王亚凡，房屋的建筑面积为91.76平米，房屋总价为250万元，合同居间方为苏州工业园区合创房产经纪有限公司。合同第一条第2款约定：房屋设施包括，精装修空调两台、冰箱一台、洗衣机一台、沙发一套、茶几一只、餐桌椅一套、床两张、电视柜一个、鞋柜一个、厨卫齐全。第四条第1款约定：乙方于2019年2月18日前交付房款10万元。乙方需要贷款（商业贷款）。第五条第3款约定：甲乙双方必须在2019年6月18日之前携带相关材料、证件至房产交易中心办理网签、资金托管等相关手续，否则视为违约。合同第五条第6款约定：若甲乙双方任一方未能按照上述第3条、第4条约定期限履行的，每逾期一日，违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为违约金。逾期超过十五日的，守约方有权单方面解除合同，违约方还应向守约方支付该房屋成交价的20%作为违约金。合同第八条约定：1、该房屋原有贷款甲方自行还清（过户手续之前）。2、该房屋学位未用，户口于2019年6月18日前迁出。原告提交了由被告王啸出具的《二手房交易定金收据》，其中记载，原告王亚凡分别于2019年2月18日及2019年2月19日向被告王啸支付定金5万元，两次合计为10万元。根据查询日期为2019年9月29日的不动产登记簿显示，涉案房屋登记的产权人为黄小芩和王啸，且该房屋上登记有金额为63万元的抵押贷款，抵押期限自2015年5月11日起至2040年5月11日止。另查明：关于合同的履行过程，被告王啸称：2019年6月4日晚上，当时我觉得拖得太久了，并认为原告会无法根据合同的约定按时完成交易。而我自己也想换房子，如果拖太久，到时候房价涨了，自己也就置换不起了。所以我当时愿意与原告协商把定金先退还给她，然后再给予原告一点补偿。当时，我就是说说看，看原告愿不愿意，但结果原告并不愿意这么处理。在2019年6月4日至2019年6月18日之间，我不记得曾与原告碰过面，也没有收到任何的通知让我去办理网签手续。另外，在2019年7月2日，有一个短信通知我在2019年7月3日去办理房屋的网签手续，但是我认为2019年7月3日已经超过了合同约定的网签期限（2019年6月18日），所以我就没有去。对此，原告王亚凡则称：2019年5月20日左右，我方的资金就已经准备好了，于是我就跟中介沟通，中介也多次向王啸告知了该情况，即买方的合同资金已经到位，可以进行网签程序。但是被告王啸迟迟不肯配合。后来我直接给被告王啸打电话，王啸说：“我怎么现在可能给你签网签，那个房屋现在涨得这么厉害，我现在不可能给你网签的”，所以被告王啸迟迟不同意进行网签。2019年6月4日晚间，我和被告就网签等事宜进行商谈，但没有谈拢，后来被告王啸提出额外给我20万元进行赔偿，但我没同意，被告王啸就走了。当时被告的现任妻子，还说房价涨了那么多，他们不想卖了。2019年6月17日晚间，我和被告王啸又碰了面，而且被告说，要在2019年6月19日去办理网签，因为这个时间已经超出了合同的约定，我没有同意。2019年7月2日晚上22点左右，被告王啸通过微信向我发送信息，2019年7月2日晚上23时的时候，我还收到了中介发的一个截图，就是告知第二天去办理网签手续，第二天我和中介都去了，但被告王啸并未去现场协助办理网签手续。此外，在2019年7月3日的微信记录中，原告王亚凡已就涉案房屋买卖合同提出解除，庭审中被告王啸亦认可涉案房屋买卖合同于该日解除。还查明：诉讼中，被告申请对涉案的苏州工业园区唯亭镇维纳阳光花园1幢204室的相关价格进行评定，关于鉴定的时间节点，原、被告双方均提出了各自的意见。本院依法照法定程序委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对该房屋在2019年7月3日及2019年10月11日的房屋价格进行了评估，2019年11月22日该机构出具《房地产估价报告》，评估结论为：2019年7月3日涉案房地产价值（含不可移动固定装修价值）为283.19元，2019年10月11日涉案房地产价值（含不可移动固定装修价值）为294.88元。此外，原告还提交了涉案房屋内的物品价值清单一份，根据该物品清单，原告王亚凡认为相应物品的总价值为60994元。被告王啸对于该物品清单中的物品系原房屋买卖合同中所约定的随房屋一并出售的情况予以认可，但认为虽然这些物品的实际购买价格为60994元，但物品购置已有几年时间，存在相应折旧，在考虑价值时应予以相应折减。以上事实有《房屋买卖（居间）合同》、收条、电话录音、《苏州工业园区不动产登记薄》、《房地产估价报告》以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为:原告王亚凡与被告王啸签订的《房屋买卖(居间)合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法、有效，双方均应履行各自权利、义务。本案中，双方签订上述《房屋买卖(居间)合同》，约定王啸将苏州工业园区唯亭镇维纳阳光花园1幢204室以250万元的价格出售给原告王亚凡。合同签订后，王亚凡亦依约支付了定金10万元，被告王啸出具收条予以确认。根据合同约定，双方应在2019年6月18日办理网签及资金托管手续，且被告王啸有义务涤除房屋上的抵押权以及将涉案房屋内的户口予以迁出。但在上述约定的期间，双方并未实际办理网签手续，对此原告称系因被告王啸拒绝配合而导致相应手续未能办理。被告王啸称，当时其自身亦准备购房，因担心原告不能按时完成交易，遂在2019年6月4日提出将定金退还原告并给予原告一定补偿，但原告未同意。而2019年6月4日至2019年6月18日之间并未收到办理网签手续的通知。到了2019年7月2日收到短信通知第二天去办理网签手续，但被告认为该时间已经超出了合同所约定的时间，因此就没有去办理。综合上述情况，涉案房屋网签及资金托管手续未能在合同约定的2019年6月18日办理系因被告王啸一方原因导致，且在该时间到期后，中介又通知被告王啸在2019年7月3日可再行办理网签手续，且该时间亦征得了原告的同意，在此前提下被告仍然拒绝协助办理相关手续。因此，涉案房屋买卖合同未能继续履行的责任在于被告王啸，其应就此向原告王亚凡承担违约责任。原告王亚凡诉请判令涉案的房屋买卖合同解除，原、被告双方均认可涉案合同已于2019年7月3日解除，故本院亦对此予以认可。关于原告主张被告退还的定金100000元，因合同已经解除，且被告王啸表示其同意退还该款，本院对此亦予以认可。关于原告主张的违约金500000元，被告王啸认为该违约金金额过高，且申请对房屋相应时间节点的价值进行评估，评估的结果为该房屋（含装修）在2019年7月3日的价值为283.19万元，在2019年10月11日的价值为294.88万元。又因《房屋买卖(居间)合同》中约定，房屋出售时包含部分家具家电，对于该部分物品双方确认其原采购价为60994元，而这些物品均已使用一定年限。综合上述房屋评估价格、物品的现存价值（以物品采购价为基础，考虑相应折旧因素）、房屋出售价格等因素，本院认为涉案违约金明显过高，应予调整，结合上述各项因素，本院将违约金酌情调整为36万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方于2019年2月18日签订的关于苏州工业园区唯亭镇维纳阳光花园1幢204室的《房屋买卖(居间)合同》已于2019年7月3日解除；二、被告王啸于本判决生效之日起十日内向原告王亚凡返还定金100000元并支付违约金360000元，两项合计为460000元；三、驳回原告王亚凡的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，保全费3520元，鉴定费34350元，三项费用合计64670元，由被告王啸负担50000元，原告王亚凡负担14670元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告王啸负担部分在判决生效之日起十日内支付原告王亚凡。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  顾菊芳人民陪审员  金兴梅二〇二〇年五月二十七日书 记 员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。