贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终222号上诉人（原审原告）王定志，男，1979年11月11日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托代理人：杨丽琴，贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。特别授权。委托代理人：曹清，贵州威迪（贵阳）律师事务所律师。一般授权。被上诉人（原审被告）:谭雁，女，1966年2月7日出生，汉族，住贵州省大方县。上诉人王定志与被上诉人谭雁房屋租赁合同纠纷一案，贵州省大方县人民法院于2019年9月26日作出（2019）黔0521民初4307号民事判决。上诉人王定志不服提起上诉，本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人王定志不服上述判决，上诉请求：依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。2018年9月30日，原被告签订商铺租赁合同，约定原告承租被告位于大方县加水破的商铺，租期五年，年租金101800元年付，原告向被告足额支付了一年的租金101800元，将商铺简单装修后用于经营，并购置了大量家具。2019年5月，原告有事外出，将商铺关门，被告趁原告不在家，私自将商铺出租给别人，并将原告购置的家具据为己有。被告更换门锁后将涉案商铺租给案外人姜金才，涉案商铺现被姜金才实际控制，被告擅自将商铺出租给别人，单方解除了商铺租赁合同，其行为构成违约，依法应返还原告剩余租期内的租金，并赔偿原告的损失。被告与案外人姜金才已达成租赁关系，被告一房二租构成根本性违约。被告与姜金才虽未签订书面合同，但姜金才已经实际入住涉案房屋，并在屋外悬挂“贵州荣旺劳务有限公司大方分公司”的招牌，已经取得了房屋的实际控制权和使用权，事实上双方已经达成租赁协议，该租赁关系已经成立，被告所称“我同意把房子租给姜金才，但是没有签合同没有收钱，让他两个月的时间装修”，实际上这两个月只是被告根据行规不收取承租人装修期间的房租的期间，不影响租赁关系的认定。被上诉人已经丧失了涉案房屋的实际控制权。陈延群不应作为证人发表证人证言，庭审中，其承认当天饮酒，属于《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五十三条第一款规定的不能作为证人的情况，法官应对证人证言认真审查。被上诉人谭雁答辩称：上诉人上诉理由全部虚假，不应得到支持，应维持一审判决。一审原告王定志诉讼请求:1、判决被告返还原告房屋租金42417元，并从2019年5月8日起至履行完毕之日止按月利率2%向原告支付利息；2、判决被告赔偿因其违法解除《商铺租赁合同》给原告造成的损失30000元；3、判决被告返还原告房屋租赁时交纳的押金5000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年7月28日，原告王定志与被告谭雁约定由王定志租赁谭雁家位于大方县加水坡的房屋，王定志将租金101800.00元支付给谭雁。双方约定谭雁让出房屋装修的时间，租期从2018年9月30日起计算。2018年9月30日，谭雁作为出租方代理人，王定志作承租方代理人签订《商铺租赁合同》，约定“甲方出租乙方的商铺坐落在大方县加水坡，租赁建筑面积为500平方米，商铺类型为砖混结构。商铺租赁自2018年9月30日起至2019年9月30日，租赁期5年。租赁期满，乙方需继续承租的，应于租赁期满前一个月向甲方提出要求，经甲方同意后续签合同。在租赁期间，若发生与甲方有关产权纠纷或债权、债务问题所造成与乙方经济利益的甲方负责一切。在租赁期间，因改造或拆迁导致乙方不能经营的，甲方负责，应将乙方租金全年退还以及装修费用。甲、乙双方约定该商铺每年租金人民币为101800.00元，合同签订之日付清。租赁期间，乙方发现商铺及附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方维修。租赁期间，乙方应合理使用并爱护商铺及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该商铺及附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方在租赁期间，如将商铺转租，需事先征得甲方同意，如果擅自中途转租转让，则甲方有权收回商铺。商铺租赁期满后，归还时应该符合正常使用状态。租赁期间，甲乙双方都应该遵守国家的法律法规不得利用商铺进行非法活动。租赁期间甲方应保证商铺消防能通过，如因消防不能通过导致乙方不能正常经营的，甲方应承担乙方一切经济损失。租赁期间，甲方应保证乙方水源供应，乙方每月应付甲方200元水费。本合同未尽事宜，甲乙双方必须依法共同协商解决。本合同一式两份，双方各执一份，合同经盖章签字后生效”。谭雁家因居住在涉案商铺楼上，进出需要通过涉案商铺或隔壁的水西贵足店，谭雁家也有涉案商铺的钥匙。王定志开始租用涉案商铺后，2019年5月，将涉案商铺关闭，未再经营。谭雁将涉案商铺的钥匙放在隔壁水西贵足店的前台。2019年7月，姜金才欲租赁涉案商铺，谭雁承诺让两个月的装修期，姜金才在水西贵足的前台拿涉案商铺的钥匙进入涉案商铺装修，王定志发现后前去阻拦，姜金才随即退出涉案商铺。双方发生纠纷当天，涉案商铺门锁丢失，谭雁另行购买门锁，仍将钥匙放在水西贵足店的前台。涉案商铺关闭至今。一审法院认为：双方当事人争议的焦点为：一、王定志是否交纳给谭雁5000.00元押金？二、姜金才中途进入涉案商铺装修是谭雁强行将涉案商铺转租他人还是王定志委托谭雁将涉案商铺转租？三、姜金才中途进入涉案商铺装修是否阻碍了王定志对涉案商铺使用的权利？被告谭雁将房屋出租给原告王定志使用，双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，原、被告均应按照约定行使权利、履行义务。根据王定志提供的收据，谭雁收到王定志交付的101800.00元租金，王定志并未提交其另行交纳5000.00元押金给谭雁的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对王定志主张交纳了押金5000.00元给谭雁，要求谭雁予以返还的诉讼请求本院不予支持。姜金才在王定志租赁期内进入涉案商铺进行装修，王定志主张谭雁私自撬开门将涉案商铺出租给他人，谭雁主张是王定志委托其代为转租，谭雁未提供证据证明是王定志委托其转租，且姜金才进入涉案商铺进行装修并未告知王定志，故谭雁的该项主张不成立，谭雁有涉案商铺的钥匙，也不存在王定志主张的谭雁私自撬开门的说法。谭雁是否应退还王定志相应的租金，要看谭雁是否已将涉案商铺租赁给姜金才以及王定志是否丧失了对涉案商铺的使用权。王定志一直有涉案商铺的钥匙，2019年7月双方发生纠纷门锁丢失，谭雁另外买了一把门锁后也将钥匙一直放在水西贵足店的前台，谭雁还未与姜金才签订租赁合同，也未收取姜金才的租金，姜金才虽进入涉案商铺进行装修，但王定志随即进行了阻拦，姜金才也立即退出了涉案商铺，姜金才并未对涉案商铺进行实质上的使用，涉案商铺至今仍处于关闭状态，谭雁未将涉案商铺另行租赁，王定志在租赁期内并未丧失过使用涉案商铺的权利，故王定志要求谭雁返还租金42417.00元的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。王定志并未将其购买的财物交给谭雁管理，其要求谭雁赔偿其财物损失30000.00元的诉讼请求本院不予支持。综上，原、被告之间形成房屋租赁合同关系，双方均应按照约定行使权利、履行义务。原告王定志并未丧失对涉案商铺使用的权利，其要求被告谭雁返还租金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王定志的诉讼请求。案件受理费1610.00元，因适用简易程序减半收取计805.00元，由原告王定志负担。本院二审中，上诉人申请证人常某和王某出庭作证，并出示录音光盘一份，旨在证明涉案商铺于2019年7月1日已被被上诉人出租给他人经营的事实，结合被上诉人自认的事实，本院对证人证言的真实性予以确认。被上诉人出示12张图片，旨在证明涉案商铺的现状，上诉人对图片显示的商铺外观现状无异议，本院对图片显示的商铺外观予以确认。被上诉人原判查明的其他事实无误，本院依法予以确认。二审查明：一审中，谭雁自认收到王定志租金108000元；二审中，被上诉人谭雁自认其与上诉人王定志关于案涉商铺出租发生争执时间为2019年7月29日，其于2019年7月将案涉商铺招租信息对外发布。二审争议的焦点：被上诉人是否应退还上诉人的租金、押金及承担赔偿责任？本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条“一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实有所限制或者附加条件予以承认的，由人民法院综合案件情况决定是否构成自认。”的规定，租赁合同约定的租赁期限为2018年9月30日至2019年9月30日，根据被上诉人谭雁在一审、二审庭审中自认的内容，结合证人证言，应当认定双方已于2019年7月1日解除了合同，被上诉人对于剩余租赁期内的租金应当退还上诉人，即108000元÷12月×3月=27000元。被上诉人辩称应在上诉人租期内扣除2个月的装修期，但其并没有提供证据证明其曾给予上诉人2个月的免租装修期，故本院对被上诉人的抗辩主张不予采信。至于押金，双方当事人签订的《商铺租赁合同》中并没有关于押金支付的约定，上诉人也没有提供证据证明已经向被上诉人支付了押金，被上诉人对此事实也不予认可，故对于上诉人请求返还押金的请求不予支持。至于损失的赔偿，上诉人提供的出货单和销货清单并不能证明其因被上诉人提前解除合同遭受了财物损失及损失的数额，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，本院对上诉人请求被上诉人赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省大方县人民法院(2019)黔0521民初4307号民事判决，即：驳回原告王定志的诉讼请求；二、改判被上诉人谭雁退还上诉人王定志租金27000元；三、驳回上诉人王定志的其他诉讼请求。一审案件受理费1610.00元，因适用简易程序减半收取计805.00元，由王定志负担525.00元，由谭雁负担280.00元。二审中，上诉人王定志缴纳的案件受理费1610.00元，由上诉人王定志负担1050.00元，由被上诉人谭雁负担560.00元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年五月七日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃