甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终352号上诉人（原审被告）：张定超，男，1980年3月27日出生，汉族，住靖远县。被上诉人（原审原告）：张正强，男，1970年2月12日出生，汉族，住靖远县。委托诉讼代理人：姜忠平，甘肃岱峰律师事务所律师。原审被告：靖远县亿家人服装批发城。住所地：甘肃省白银市。经营者：王晓天。原审被告：王晓天，男，1986年5月6日出生，汉族，住吉林省榆树市。二原审被告共同委托诉讼代理人：张定超，男，1980年3月27日出生，汉族，住靖远县。上诉人张定超因与被上诉人张正强、原审被告靖远县亿家人服装批发城、王晓天房屋租赁合同纠纷一案，不服靖远县人民法院（2019）甘0421民初4261号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张定超上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人第二期租金缴纳的起始时间为2020年8月1日，所属张正强租金为143.65万每年。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、我与靖远永丰商贸有限责任公司，田建根签订《商场租赁合同》后，由于与商场经营所匹配的水、电没有供应到位，电梯、中央空调没有装好，对方未能按照合同于2012年7月1日如期交房，2012年9月8日我与田建根又签订了《补充协议》双方确认了田建根未能按照合同约定交房已经违约的事实，并约定如下:1、甲方必须在2012年9月30日前完成商场房屋竣工验收手续，并交付乙方使用:2、推迟交付的时间，甲方按拖延一天，补偿乙方两天免费使用标准补偿乙方损失:3、如果甲方未能在2012年9月30日前办理竣工验收手续并交房则甲方一次性补偿乙方损失人民币壹佰伍拾万元，并退回所交租金，合同自动解除。还约定了消防验收过、电通、其它可以适当推迟就达到了交房条件也算交房。《补充协议》签订后到期田建根认为按照协议履行义务，但由于田建根无力退还我方所交租金，此事一直搁置。4、商场的消防验收是2013年1月23日才通过的，与商场经营所匹配的电力供应2013年11月18日才正式到位，按照《补充协议》约定交房日期应为2013年11月18日，延迟了16个月按照《补充协议》约定补偿32个月，所以第二期房租计算日期应为2020年8月1日。三、兰州市安宁区人民法院与2017年6月7日和2019年12月20日分别向我送达了两份协助执行通知书要求我协助执行下列项目:依法停止向任何单位和个人支付到期的租金8远县南大街2号3幢1层1室、2层1室两套商铺的租金)。张正强辩称，请求依法驳回上诉人的上诉请求，上诉人在上诉状中陈述与事实不符，应以原审查明的事实为准，被上诉人没有违约的任何行为，没有影响上诉人正常生产，应向被上诉人支付租金及承担违约金，关于第三点安宁区法院协助执行通知书，一审中提交的该协助通知书有涂改，应不予认定，不应被支持。综上请二审法院维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。我们没有违约，按时给他交了房，租金应按合同约定2012.7.1日支付，被上诉人获得所有权是2016.10.26日，我们请求支付租金是从2017.11.1日之后的租金。关于房屋面积租赁合同写的是约数，法院执行也是按约数，没有确切的测量，房屋就是该房屋，并没有变动，应按合同继续履行。靖远县亿家人服装批发城、王晓天无意见。张正强向一审法院起诉请求：1.判令解除原靖远永丰商贸有限责任公司与被告张定超签订的《商场租赁合同》，向原告返还房屋。判令被告给付2019年11月1日-2019年11月12日的房屋租金55560元；2.判令被告从2019年11月13日起，每天给付原告租金4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天），直至被告将房屋交还原告之日为止；3.判令被告给付2018年11月1日-2019年10月31日拖欠的租金169万元，并承担违约金50万元；4.判令被告亿家人服装城、张定超、王晓天停止侵害，立即清退所侵占原告的位于靖远县南大街2号商铺；5.判令被告亿家人服装城、王晓天对张定超拖欠的房屋租赁费承担连带清偿责任；6.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2012年5月29日，被告张定超（乙方）与靖远永丰商贸有限责任公司（甲方）签订了《商场租赁合同》，靖远永丰商贸有限责任公司将位于靖远县南大街2号商场一层、二层商铺出租给张定超，合同第二条约定租赁期限为20年，自2012年7月1日-2032年10月30日，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自转租、转让、转借。2.利用承租商场进行非法活动，损害公共利益。3.拖欠租金或经营不善空、关超过2个月的。4.因以上原因甲方终止合同时，乙方对承租商场所做的一切固定装修不得损害或拆除，必须无条件留给甲方。第三条约定1.租金和租金的交纳：前五年租金为436万元。2012年11月1日至2017年10月30日，签订合同时交纳280万元。2012年10月30日之前一次性交纳剩余156万元。第二个五年租金为每年169万元，2017年11月1日至2022年10月30日，租金一年一交，提前一个月交纳，先交后用……。第六条约定违约责任：本合同甲、乙双方应共同遵守，如一方违约，应支付对方五十万元违约金和赔偿所造成的一切损失。2016年10月26日，甘肃省白银市中级人民法院依据生效判决及（2016）甘04执32号之二执行裁定书将涉案商铺即靖远永丰商贸有限责任公司所有的位于靖远县南大街2号商场一层、二层商铺强制执行交付给原告张正强，房屋所有权归张正强所有。后张正强要求张定超支付2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费，张定超未支付，张正强即向本院起诉，2019年9月21日，甘肃省白银市中级人民法院作出（2018）甘04民终1253号民事判决书，判决：张定超于本判决生效之日起十日内向张正强支付2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费169万元、违约金损失50万元。并告知原告其在二审期间提出要求张定超支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金，系增加的诉讼请求，双方未能达成协议，可另行起诉。现原告要求解除租赁合同、返还房屋，并要求被告给付2018年11月1日-2019年10月31日拖欠的租金169万元、违约金50万元以及2019年11月1日至被告将房屋交还原告之日为止，每天按4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天）计算的租金。另查明，根据营业执照显示，涉案商铺现由被告王晓天经营亿家人服装城一分店。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告通过法院执行取得原靖远永丰商贸有限责任公司所有的位于靖远县南大街2号商场一层、二层商铺的所有权，根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律规定，该涉案房屋产权转移后，原租赁合同依然有效，被告可继续租赁使用，但原租赁合同的出租方主体已变更为张正强，原告张正强享有原租赁合同出租方的权利，合同履行期间被告张定超理应按约定向原告交付租赁费。本案争议焦点为：一、原告要求解除租赁合同的理由是否成立。本案原告取得涉案商铺的所有权后即享有租赁合同出租方的权利，《商场租赁合同》第二条第三项约定拖欠租金或经营不善空、关超过2个月的属于出租方可以终止合同，收回房屋的情形之一，而本案被告张定超拖欠原告租赁费已超过2个月，且经法院判决仍未给付租赁费，构成根本违约，合同法第九十三条二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而张定超在法院判决确定其支付租金后仍未履行支付义务，故原告要求解除租赁合同、收回房屋的理由成立，本院予以支持。二、原告要求被告张定超给付2018年11月1日-2019年10月31日拖欠的租金169万元、违约金50万元以及2019年11月1日至被告将房屋返还原告之日为止，每天按4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天）计算租金的理由是否成立。本案原告取得涉案商铺出租方的权利后，就享有要求承租方交纳租赁费的权利，张定超作为承租方应当按照约定的期限支付租金，《商场租赁合同》第六条约定“违约责任本合同甲、乙双方应共同遵守，如一方违约，应支付对方五十万元违约金和赔偿所造成的一切损失。”被告张定超未能按期履行支付租金的义务，构成违约，应承担相应的违约责任，况且2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费169万元、违约金损失50万元已被法院生效判决确定支付，故原告的上述请求理由成立，本院予以支持。被告张定超抗辩因靖远永丰商贸有限责任公司延迟交房，根据双方补充协议，应到2020年8月1日才交租金的理由不成立，本院不予支持。三、被告亿家人服装城、王晓天对张定超拖欠的房屋租赁费及清退涉案商铺是否承担连带清偿责任。涉案商铺现由被告王晓天经营亿家人服装城一分店，庭审中张定超陈述与王晓天系合作关系，且王晓天现已退出经营，现亿家人服装城一分店实际经营者为张定超，但未提交证据证实其主张，根据营业执照登记的经营者现还是王晓天，故无论王晓天与张定超是合作关系，还是租赁关系，都有向出租方交纳租赁费的义务，在租赁合同解除后，有向出租方返还租赁物的义务，故被告亿家人服装城、王晓天与张定超有连带清偿租赁费的责任，亦有清退涉案商铺的责任，原告的该项主张理由成立，予以支持。亿家人服装城、王晓天的委托诉讼代理人张定超抗辩王晓天现在不是亿家人服装城一分店的经营者，实际经营者现是张定超，所有法律责任由张定超承担的理由，本院不予采信。根据“谁主张、谁举证”的原则，被告亿家人服装城、王晓天应承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、解除原靖远永丰商贸有限责任公司与被告张定超签订的《商场租赁合同》，由被告张定超向原告张正强返还租赁的房屋即返还位于靖远县南大街2号商场一层、二层商铺；二、被告张定超向原告张正强支付2018年11月1日-2019年10月31日的房屋租赁费169万元、违约金50万元，合计219万元；2019年11月1日至租赁的房屋返还之日的租赁费仍按每天4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天）计算支付；上述一、二项确定的义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告靖远县亿家人服装批发城、王晓天对上述一、二项确定的返还房屋、支付租赁费及违约金的义务承担连带责任。案件受理费24765元，减半收取12382.50元，由被告张定超、靖远县亿家人服装批发城、王晓天负担。二审中，上诉人提交三份证据：1、2019.12.20兰州市安宁区人民法院协助执行通知书1份，协助执行下列项目:依法停止向任何单位和个人支付到期的租金(靖远县南大街2号3幢1座1室、2层1室两套商铺的租金)，停止时间为接到协助执行通知书之日起。证明租金已被安宁区法院冻结。2、靖远县公安消防大队备案凭证，证明2013.1.23日消防验收通过。3、靖远供电公司客户信息登记表，证明靖远永丰商贸有限责任公司供电手续办好时间是2013.9.13日。被上诉人质证认为：第一份协助执行通知书，该证据是虚假的，也没有对应的裁定及其他手续，该证据是盖章后才加的日期和内容，协助执行通知书第一行‘张定超（亿家人超市）书写与后面正文笔迹不一致，下面内容与本案无关。第二份证据在(2018)甘04民初2841号案件审理时，田建根在庭审中已经举证过，我们已经质证，并没有影响到上诉人的实际生产经营。2013.1.1日超市已经在营业了，该证据来源不明，没有签字，不真实，也不能证明其证明目的。第三份证据的客户是永丰商贸公司，供电地址与本案所诉地址不同，该证据来源不明，没有负责人签字及日期，不应被认定，与本案无关。本院经审查认为，上诉人提交的三份证据不属于新证据，也不能推翻（2018）甘04民终1253号民事判决书中认定的事实。故，对该证据本院不予采纳。被上诉人及原审二被告靖远县亿家人服装批发城、王晓天均未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，第一，关于本案房屋租赁费起算时间的问题。上诉人上诉认为，由于靖远永丰商贸有限责任公司迟延至2013年11月23日交房，按照上诉人与田建根签订的《补充协议》，应当给予32个月免费使用的补偿。故，本案涉诉房屋租金应从2020年8月1日起算。本院经审查认为，根据已生效判决（2018）甘04民终1253号民事判决书中认定的事实，案涉房屋系于2012年9月20日之前交付，不存在迟延交房。在该判决书中判决张定超向张正强支付2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费，本案中上诉人请求上诉人支付从2018年11月1日至房屋返还之日的房屋租金，应予支持。故，本案房屋租赁费从2018年11月1日起算，并无不当。第二，关于本案诉争房屋租金数额问题。根据上诉人与靖远永丰商贸有限责任公司签订的《商场租赁合同》关于租金的约定，第二个五年，即从2017年11月1日至2022年10月30日，租金为每年169万元。上诉人上诉请主张租金为143.65万元每年，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，张定超的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24320元，由张定超负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  王承林二〇二〇年五月十四日书记员  张 敏