广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终698号上诉人（原审被告）：区润楠，女，1980年10月1日出生，汉族，住广东省广州市番禺区***********。被上诉人（原审原告）：萧锡鹏，男，1956年8月15日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市*********汇泰都城花园2期5幢1004房。被上诉人（原审原告）：谢丽云，女，1964年5月10日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市*********汇泰都城花园2期5幢1004房。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：殷梅艳，广东宪鼎律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人:梁彤，广东宪鼎律师事务所律师。上诉人区润楠因与被上诉人萧锡鹏、谢丽云物权保护纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初24000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。区润楠上诉请求：1.撤销中山市第一人民法院（2017）粤2071民初24000号民事判决第二项，改判房屋的维修费9183.74元由萧锡鹏、谢丽云负担；2.撤销中山市第一人民法院（2017）粤2071民初24000号民事判决第三项，改判案件受理费197元，修复评估修复方案的评估费6000元项目造价评估费8000元由萧锡鹏、谢丽云负担;3.因萧锡鹏不配合开门对涉案房屋进行漏水原因的鉴定，使漏水原因未能得到客观的认定，请求撤销一审判决，并由萧锡鹏赔偿其故意不开门导致区润楠的经济损失。事实和理由：一、事实上，涉案房屋第一次漏水是在2015年9月上诉人装修的时候，当时管理处要到上诉人家清通下水道，说因为楼上装修阳台堵塞，楼下漏水。2017年7月23日，台风“天鸽”登陆，上诉人于同月29日才收到楼下漏水通知，当时是被上诉人的侄子到管理处上报情况的，后来查漏水原因时，发现楼上阳台一有水就漏水，漏水情况很严重，但被上诉人却毫不知情。由此可见，被上诉人作为涉案房屋的产权人，买房装修后因一直无人居住，导致房屋漏水都不知情亦未及时告知管理处以便及时处理房屋漏水的问题，没有完全履行管理房屋的义务。因此，被上诉人的房屋维修责任应由其自行承担。二、被上诉人未提交涉案房屋2014-2019年的水电费记录与出入境记录、租金往来账目等，且涉案房屋没有住人的痕迹，因此，被上诉人提交的证据不足以证实租赁合同关系成立以及有实际的损失，不能仅凭租赁合同就认定租赁关系的成立，上诉人不应支付租金。三、上诉人于2019年9月找了鉴定机构对漏水原因进行鉴定，但因对方要求上诉人完成赔偿及修复才同意开门配合进行鉴定而搁置，使得房屋漏水原因未能得到客观的认定，因此，被上诉人故意不开门导致上诉人的经济损失应予赔偿。萧锡鹏、谢丽云辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回区润楠的上诉请求。萧锡鹏、谢丽云向一审法院起诉请求：1.判令区润楠限期对区润楠名下位于中山市*********汇泰都城花园2期5幢1104房的阳台推拉门导轨及阳台进行维修及防水处理，排除对萧锡鹏、谢丽云房屋的漏水妨害；2.判令区润楠赔偿萧锡鹏、谢丽云维修费（含灯具）9726.05元；3.判令区润楠向萧锡鹏、谢丽云赔偿租金损失费（以2000元/月为标准，从2017年8月1日起计算至区润楠修复完毕为止）。一审法院认定事实：萧锡鹏、谢丽云为中山市*********汇泰都城花园2期5幢1004房（以下简称1004房）的买受人；区润楠为中山市*********汇泰都城花园2期5幢1104房（以下简称1104房）的买受人。萧锡鹏、谢丽云与区润楠为上下楼的邻居关系。2017年5月1日，萧锡鹏将1004房装修后出租给案外人王建军。萧锡鹏与王建军于当日签订一份《房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2017年5月1日起至2018年4月30日，共一年；月租金为2000元。萧锡鹏称，2017年7月，承租人王建军发现1004房漏水，造成两个房间及大厅的天花浸湿，客厅吊灯生锈，客厅及厨房电线线路出现问题，王建军从2017年8月起不再承租1004房，其仅收取了三个月的租金，其为此还向王建军赔偿了2000元。此后，1004房的漏水问题经多方协调。2017年12月1日，区润楠与1004房业主代理人林仲贤、物业管理处代表、开发商代表四方签署协调会记录。记录载明：经商讨5栋1104业主和1004业主代表一致认为是1104大阳台推拉门下部导轨处渗水导致。业主、开发商、物业管理处对责任明确存在一定分歧。建议业主或开发商聘请第三方鉴定机构对漏水质量问题进行鉴定，各方按照第三方鉴定机构出具的鉴定证书执行，返修单位和费用由鉴定证书指出的责任单位负责。由于区润楠未对1104房渗水部分进行维修及防水处理，致使1004房天花漏水情况持续，萧锡鹏、谢丽云遂诉至法院，主张前述实体权利。诉讼过程中，萧锡鹏、谢丽云申请对1004房阳台、大厅、主卧的天花漏水原因进行鉴定，以及因漏水所造成的房屋损坏部位的维修方案及维修造价进行评估。但区润楠不同意进行漏水原因的鉴定，并表示“同意漏水是由其房屋阳台漏水造成”，其会进行维修，同意受损部位修复方法的评估。据此，一审法院根据萧锡鹏、谢丽云的申请，依法委托佛山市顺正特种工程建设有限公司（以下简称顺正公司）对1004房房屋防水及修缮工程的修复施工方案进行评估。顺正公司于2018年6月23日作出了《中山市*********萧锡鹏、谢丽云修缮工程房屋防水及修缮工程施工方案》（以下简称施工方案）。2018年7月31日，顺正公司针对本案当事人提出的异议作出了《意见回复》。其中，针对萧锡鹏、谢丽云提出异议的意见为：2018年7月28日，我司工程技术人员再次对现场进行了勘察，1104阳台并无渗水、漏水现场，故无需要铲除1104的阳台地砖重做防水。针对区润楠提出异议的意见为：1.照明电线较难维修，采用更换方案。2.照明电线采用更换方案，灯具可以采用维修。3.钢筋锈蚀需要补强处理，由谁处理由法院判决。4.爆点为钢筋锈蚀，需要进行补强处理。经质证，萧锡鹏、谢丽云认为：1004房的灯具已无法维修，必须更换，顺正公司到1004房查看两次，但均没有打开灯具查看，仅因为区润楠提出质疑，顺正公司就认为灯具可以通过维修回复原状；之前，其曾委托电工进行维修，但电工称灯具内部已被水浸湿，已生锈，已无维修可能，故其认为顺正公司对该灯具的处理不符合程序，要求必须更换该灯具。区润楠认为：灯具能维修就维修，不能维修就更换；1004房阳台钢筋生锈是萧锡鹏自己凿开，并不是漏水造成的，这是萧锡鹏在上次协调时自己陈述的；1004房西南房卧室天花板右边有细微的裂缝与漏水没有关系，按理那里应该没有水，不知道水从哪里来。另，根据萧锡鹏、谢丽云的申请，一审法院依法委托中山市明德工程项目管理有限公司（以下简称明德公司）对1004房修缮工程的工程造价进行评估。明德公司于2019年1月25日作出了《中山市*********萧锡鹏、谢丽云房屋排除妨害修缮工程评估报告书》（以下简称评估报告书）。评估报告书结论意见为：造价评估最高金额为10767.60元，其中可以确定的项目造价为8959.90元，1004房可以确定的项目为7918.35元，1104房可以确定的项目为1041.55元；无法确定的项目造价为1807.7元。顺正公司于2018年7月31日的意见回复中对区润楠意见第2点的回复为“灯具可以采用维修”的意见，我司经现场勘察该灯具，灯具整体完整无损，但未确定能否开启、发光等具体损坏原因，本评估项目按更换新灯具进行造价评估，评估该费用为1807.70元，此项由法院裁定。经质证，萧锡鹏、谢丽云对评估报告书予以确认，对造价评估汇总表的金额予以确认，并要求区润楠按评估报告书的金额对其进行赔偿。区润楠认为评估报告书报价过高，灯具可以维修，无需更换，维修费用大约600元。萧锡鹏、谢丽云为上述两次评估，分别支付评估费6000元及8000元。另查，区润楠为证明萧锡鹏、谢丽云提交的租赁合同是伪造，向一审法院提交了1004房的水费记录及电话录音等证据予以证实。其中，水费记录显示1004房2015年至2019年3月期间有用水记录，但用水较少，特别在2017年5月至7月期间无用水记录。经质证，萧锡鹏、谢丽云认为区润楠提交的证据均不能证明区润楠所主张的事实，1004房实际已出租给第三方，只要在合同允许范围内，第三方如何使用房屋，其不会过问；区润楠提交的电话通话录音也不足以证明其没有将1004房出租。庭审中，萧锡鹏、谢丽云述称房屋的租金市场价为2000元/月。区润楠则称其出租1104房租金为1800元/月。再查，区润楠认为1004房漏水受损是因开发商出售的房屋存在质量问题所致，故申请追加涉案房屋的开发商中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）作为本案第三人参加诉讼，但区润楠对该主张未提交任何证据予以证实，且属于不同的法律关系，故一审法院不同意区润楠该申请。现区润楠已另案提起诉讼〔案号：（2019）粤2071民初11435号〕向富裕达公司主张权利。一审法院认为，本案为物权保护纠纷。本案争议焦点在于：一、1004房漏水受损是否因区润楠的房屋所致；二、区润楠对1004房的受损应承担何责任，萧锡鹏、谢丽云主张的赔偿金额有否依据。关于焦点一。由于在本案审理过程中，区润楠确认造成1004房漏水是由于其房屋阳台漏水造成，故本案当事人没有申请对1004房的漏水原因进行司法鉴定。现区润楠又以涉案房屋存在房屋质量问题，1004房漏水受损与其无关作为抗辩。对此，一审法院认为，区润楠现无直接证据证实1004房漏水是因1004房自身房屋质量问题造成，区润楠该主张均为其推测，且根据萧锡鹏、谢丽云提交的协调会记录，也可以确定1004房的漏水受损是由于1104房大阳台推拉门下部导轨渗水所致，只是不确定是业主即区润楠的责任，还是开发商的责任问题。因此，萧锡鹏、谢丽云基于物权保护主张本案权利，要求区润楠承担1004房漏水受损的法律责任，合法有据，予以支持。至于区润楠承担责任后，其可另循其他途径向相关主体再主张权利。关于焦点二。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十六条规定：造成不动产或者动产损毁的，权利人可以请求修理、重做、更换或者恢复原状。第三十七条规定：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，由于上点已认定是由于1104房的原因，导致萧锡鹏、谢丽云的1004房出现客厅、阳台、两卧室、厨房天花发霉损坏、照明线路损坏、灯具损坏等问题，故萧锡鹏、谢丽云根据上述法律的规定，有权要求区润楠按照顺正公司出具的《施工方案》中1104房渗水处理方法进行维修，从而排除1004房漏水问题的妨害，并有权要求区润楠赔偿所造成的损失，即维修受损部位应付的工程价款及其他直接经济损失。㈠关于维修受损部位应付工程价款的问题。根据明德公司出具的《评估报告书》，1004房可以确定的项目价款为7918.35元，无法确定的项目价款为1807.70元。虽然区润楠抗辩维修的工程价款过高，但对该辩解区润楠未提交任何证据予以反驳，且明德公司作出的《评估报告书》不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，上述认定是该公司基于其专业知识作出的专业判断，故予以采信。至于无法确定的项目价款即损坏灯具是否采用更换方式维修的问题，虽然萧锡鹏、谢丽云主张损坏的灯具已无法维修，只能更换，但未提交任何证据予以证实，故对萧锡鹏、谢丽云该主张不予采信。鉴于赔偿的原则为：优先采取恢复原状，若无法恢复原状，则应在确认损失范围的情况下，再根据被损坏灯具的评估价予以折价赔偿。据此，根据明德公司作出的评估价1807.7元予以折价赔偿为1265.39元（1807.7元×70%）。故区润楠合计应赔偿萧锡鹏、谢丽云9183.74元（7918.35元+1265.39元），对萧锡鹏、谢丽云主张超过部分不予支持。㈡关于1004房的租金损失问题。虽然区润楠不确认萧锡鹏、谢丽云提交的房屋租赁合同，但区润楠在庭审中亦确认其出租1104房每月收取租金1800元，由此可见萧锡鹏、谢丽云主张1004房的租金损失为2000元/月符合市场价格，故采信萧锡鹏、谢丽云的主张，按2000元/月的标准从2017年8月1日起至区润楠修复1104房完毕之日止计付租金损失费。综上所述，萧锡鹏、谢丽云诉求合法部分，予以支持。区润楠抗辩合理之处，予以采信。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条之规定，判决：一、区润楠于一审判决生效之日起三十日内对位于中山市*********汇泰都城花园2期5幢1104房按照佛山市顺正特种工程建设有限公司出具的《中山市*********萧锡鹏、谢丽云修缮工程房屋防水及修缮工程施工方案》中1104房渗水处理方法进行维修，排除对萧锡鹏、谢丽云名下位于中山市*********汇泰都城花园2期5幢1004房的漏水妨害；二、区润楠于一审判决生效之日起三十日内支付萧锡鹏、谢丽云房屋受损维修赔偿费9183.74元及租金损失费（租金损失费计算方法：按2000元/月的标准，从2017年8月1日起计至区润楠履行完毕上项判项之日止）；三、驳回萧锡鹏、谢丽云的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费197元（萧锡鹏、谢丽云已预付），由萧锡鹏、谢丽云负担50元，区润楠负担147元（区润楠负担的部分于一审判决生效之日起七日内径付萧锡鹏、谢丽云）。修复方案评估费6000元（原告已预付）、项目造价评估费8000元（萧锡鹏、谢丽云已预付），合计14000元，由区润楠负担（区润楠于一审判决生效之日起七日内返还萧锡鹏、谢丽云）。二审期间，区润楠向本院提交缴费凭证，用于证实其已另案起诉涉案房屋的开发商，但因萧锡鹏、谢丽云不配合导致漏水原因鉴定无法正常进行。萧锡鹏、谢丽云对于该证据的三性不予确认，认为该证据不能证明区润楠的主张。本院另查明，一审期间，萧锡鹏、谢丽云主张涉案1104房的租金为每月2000元，区润楠主张其1004房每月出租1800元，且区润楠对于萧锡鹏、谢丽云主张的租金计算标准予以确认。二审期间，区润楠称因其已起诉开发商，故其只维修了自己房屋落地窗的位置，并未按照一审期间顺正公司作出的施工方案对其房屋进行维修。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉澳物权保护纠纷。因涉案房产位于广东省中山市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条：“不动产物权，适用不动产所在地法律。”之规定，一审判决适用内地法律解决本案纠纷正确，本院予以维持。本案的争议焦点有二：一是区润楠对于漏水原因的鉴定申请是否应当准许；二是萧锡鹏、谢丽云诉请的租金损失理据是否充分。对于争议焦点一，萧锡鹏、谢丽云一审期间申请对涉案1004房的漏水原因进行鉴定，但区润楠不同意，并明确表示“同意漏水是由其房屋阳台漏水造成”；现区润楠又提出对于上述房屋的漏水原因进行鉴定，缺乏理据，本院不予准许。对于争议焦点二，虽然萧锡鹏、谢丽云主张租金损失仅提交了涉案房屋的租赁合同，但本案双方当事人对于自2017年7月起涉案1104房因漏水问题无法正常使用的情况并无异议；而萧锡鹏、谢丽云购买涉案房屋无非用于自住或投资，即便不存在涉案房屋租赁合同，涉案房屋因漏水问题无法正常居住使用的情况同样存在，即无论涉案1104房实际是否出租，涉案房屋漏水均给萧锡鹏、谢丽云造成不能正常使用的实际损失；而对于损失的标准，区润楠一审期间对于萧锡鹏、谢丽云主张的租金计算标准每月2000元予以确认，故一审判决判令支持萧锡鹏、谢丽云的租金损失并无不当。综上，区润楠请求对涉案房屋漏水原因进行鉴定并提出萧锡鹏、谢丽云主张租金损失证据不足的意见，缺乏理据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费197元（上诉人区润楠已预交），由上诉人区润楠负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年四月二十三日书记员  吴淑贞