贵阳铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2020）黔8601民初263号 原告：鲁秋林，男，1956年8月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告：陈薇，女，1986年12月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 二原告共同委托诉讼代理人：王凯，贵州存正律师事务所律师。 被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区蔡家街39号。 法定代表人：周章勇，总经理。 委托诉讼代理人：柴元盛，贵州瀛黔律师事务所律师。 被告：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号。 法定代表人：吴昆，执行董事。 委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。 原告鲁秋林、陈薇与被告贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）、贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁秋林及其与陈薇的委托诉讼代理人王凯，被告汇金公司的委托诉讼代理人柴元盛，被告黔贵房开公司的委托诉讼代理人贺宁艳、付紫兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鲁秋林、陈薇向本院提出诉讼请求：1.被告汇金公司向原告支付第四个租赁年度的税后租金287697元,第五个租赁年度的税后租金355179元。自2019年3月26日起以287697元为基数按每日万分之四向原告支付违约金至实际付清之日止,截止起诉之日暂定为42003.76元,自2020年3月26日起以355179元为基数按日万分之四向原告支付违约金至实际付清之日止,三项共计684879.76元；2.被告黔贵房开公司对上述款项承担连带支付责任；3.解除原告与被告汇金公司签订的《商铺租赁合同》；4.被告汇金公司向原告返还商铺；5.诉讼费用由二被告共同承担。事实及理由：2014年10月7日，二原告与被告黔贵房开公司签订合同编号为：“汇商字5F第093号”和“汇商字5F第094号”两套《商品房买卖合同》，购买被告黔贵房开公司开发的汇金国际广场第五层“5-14”和“5-15”两套商铺。在分别付清两套商铺的房款、维修资金等费用之后，原告已取得上述两套商铺的不动产权证明。同时在与黔贵房开公司签订购房合同的当日，原告作为甲方与被告汇金公司作为乙方签订了商铺编号为“5层14号”及“5层15号”两套《商铺租赁合同》，将从黔贵房开公司处购买的商铺立即租赁给被告汇金公司。在第一次开始收取租金的2019年3月25日到来之际，当被告提出要收取租金之际，被告汇金公司却要求原告需以开具增值税发票作为前提。原告在无奈之下，只好按照汇金公司的要求开具了发票。但是原告在2019年11月13日已将发票交与汇金公司至今，仅向原告支付了第四个租赁年度的67482元租金，尚有287697元租金未支付。目前第五个租赁年度的租金支付时间已过，但被告仍然没有支付任何租金。原告与被告汇金公司签订《商铺出租合同》的目的在于将商铺租给被告汇金公司进行经营，被告收取一定数额的租金，现被告汇金公司违背诚实信用原则，拒不支付租金，致使合同目的不能实现。如继续履行上述《商铺出租合同》将会给原告造成更大的损失，因被告汇金公司逾期履行其义务致使合同目的不能实现，按照法律的规定应当予以解除。在被告汇金公司已经持续违约的情形下，其在无法履行合同的情形下就应当向原告返还商铺。另,被告黔贵房开公司作为涉案商铺的开发商，在明知被告汇金公司上述情形之下，与原告签订《商铺租赁合同》，并未向购房者披露双方无代理销售关系以及无委托汇金公司进行商场运营关系的事实，也未制止被告汇金公司对外销售涉案商铺，默许并放任了被告汇金公司以售后包租的方式销售未竣工的商品房及收款行为，导致原告无法按时收回合同约定的税后租金。原告是基于对被告黔贵房开公司的信赖签订的购房合同及租赁合同，依法应当对上述债务承担连带责任。综上，原告认为依法成立的合同对原被告双方均具有约束力，现二被告的行为已经构成根本违约，侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现提起诉讼。 被告汇金公司辩称：1.原告无权解除租赁合同，因其不满足法定解除及约定解除的条件，且汇金公司是愿意支付租金的，但支付租金不仅牵涉原告一家业主，目前租金支付问题已经成为一个社会问题，现汇金公司对剩余上百户未支付租金的业主已计划分批支付，且该支付计划已报住建局及贵阳市批准；2.案涉商铺为产权式商铺，因商场统一经营管理，案涉的商铺与其他业主商铺在空间上没有实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，若贸然解除租赁合同，势必影响其他业主的权利；3.原告主张违约金过高，请求法院调低；4.在合同未对是否先开票还是先支付租金的进行约定情况下，根据交易惯例和生活习惯，汇金公司认为应由原告先开具发票，被告再支付相应租金。 被告黔贵房开公司辩称：1.黔贵房开公司与二原告之间的买卖合同已履行完毕；2.原告与汇金公司之间签订的租赁合同是原告对其自有房屋使用权的处置，黔贵房开公司并不是租赁合同的当事人，连带责任是以合同关系为基础，黔贵房开公司不是租赁合同的当事人，没有债的关系，无民事责任可言，更谈不上承担连带责任。 经审理查明，2013年10月21日被告黔贵房开公司（甲方）与贵州世纪汇金投资发展有限公司（乙方）签订《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》，协议约定：乙方整体购买的是“汇金国际广场”项目一期地下一层、地上第一层至第八层的商场及地下二层的160个车位。……乙方应当按照本协议约定将购房款直接支付给甲方，也可以由乙方指定的第三人与甲方在本协议项下标的房产范围内签订具体房屋基本单元的买卖合同时，由第三人支付给甲方，第三人支付的款项视为对乙方付款义务的履行，计入乙方付款金额。 2014年7月7日，原告鲁秋林与汇金公司签订编号为“0010511”和“0010512”两份世纪汇金广场《合同确认单》，约定所购房号为5层15号和5层14号。 2014年10月7日，原告鲁秋林与黔贵房开公司签订合同编号为“汇商字5Ｆ第093号”、“汇商字5Ｆ第094号”两份《商品房买卖合同》。编号为“汇商字5Ｆ第093号”《商品房买卖合同》中商品房位于云岩区，地上5层，房号为5-14，该商品房总价款为1412395元，采取贷款方式付款。编号为“汇商字5Ｆ第094号”《商品房买卖合同》中商品房位于云岩区，地上5层，房号为5-15，该商品房总价款为1073397元，采取贷款方式付款。两份《商品房买卖合同》均约定“买受人为两人以上的，其共有方式为共同共有，按份共有的约定份额具为：陈薇”。 2014年10月7日，原告鲁秋林、陈薇（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订合同编号为“5Ｆ093”、“5Ｆ094”两份《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于贵州省贵阳市云岩区（世纪汇金广场）5层14号（建筑面积61.17平方米，合同编号5Ｆ093）、5层15号（建筑面积46.46平方米，合同编号5Ｆ094）的商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作；2.租赁期限为2015年9月25日至2025年9月24日止。但若在此期间由于商场为了具备正式营业等因素而考虑延期营业的，租赁期和租赁期的起始点均顺延，但顺延期限不得超过6个月。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业管理权；3.前三个租赁年度为免租期（2015年9月25日起自2018年9月24日）；4.后七个租赁年度（2018年9月25日起至2025年9月24日）租赁期内两商铺的合计租金，2019年度至2021年的各年度租金均为355179元，2022至2024年的各年度租金均为399577元，2025年度租金为443974元。4.租金按年度支付，自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁期的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的万分之四向甲方支付逾期付款违约金。 2019年11月13日，原告鲁秋林、陈薇应汇金公司要求，通过贵阳市云岩区税务局第一税务分局代开案涉房屋2019年度租金355179元的租赁增值税普通发票。 被告汇金公司仍使用涉案商铺。截止本案庭审之日，汇金公司仍欠二原告2019年度租金287697元及2020年度355179元租金。 上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、合同确认单、商品房买卖合同、商铺租赁合同、框架协议、租赁发票、完税证明、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采纳。 本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。原告购买的商铺属于产权式商铺特征，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。原告及其他商铺业主在将商铺出租给汇金公司时，即在商铺租赁合同中明确由汇金公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，虽原告提交的商品房买卖合同中显示涉案房屋的四至方位，与其他业主的商铺相区分，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，因商场统一经营，涉案商铺与其他业主商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，使用上亦无独立性。如原告解除合同，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。故为维护市场交易的稳定性，避免侵害其他业主的合法权益，对于原告解除商铺租赁合同及要求被告汇金公司返还商铺的诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告汇金公司支付第四个租赁年度的税后租金287697元,第五个租赁年度的税后租金355179元的诉请。因合同中并未对租赁税费的由合同哪方承担作出约定，二原告主张租金为税后所得，本院不予支持，但其主张的租金金额均与合同约定的租金及本院查明的事实一致，故汇金公司应承担支付上述房屋租金合计642876元的合同责任。 关于原告要求被告汇金公司以287697元为基数，按每日万分之四的标准支付从2019年3月26日至实际支付租金之日止违约金，及以355179元为基数，按每日万分之四的标准支付从2020年3月26日至实际支付租金之日止违约金的诉请，符合双方合同约定，于法不悖，本院予以支持。 关于原告要求被告黔贵房开公司对租金及违约金承担连带支付责任的诉请，基于合同相对性，与原告签订商铺租赁合同的主体为被告汇金公司，原告没有证据证明被告黔贵房开公司为本案商铺租赁合同的主体或应承担还款责任，故原告的该项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告汇金公司提出需原告开具税票的情况下才支付租金的主张，双方未在涉案合同中约定先开具发票再支付租金，故对该抗辩意见不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁秋林、陈薇支付位于贵阳市云岩区延安西路66号的世纪汇金广场5层14号、5层15号商铺自2018年9月25日至2020年9月24日止的房屋租金共计642876元； 二、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告鲁秋林、陈薇支付违约金（以287697元为基数，按每日万分之四的标准，自2019年3月26日起计付至付清租金287697元之日止；以355179元为基数，按每日万分之四的标准支付从2020年3月26日至实际支付租金355179元之日止）； 三、驳回原告鲁秋林、陈薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10650元，减半收取计5325元，由被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 员 陈红时 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 吴 曦 书 记 员 吴 阳