湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终1803号上诉人（原审被告）：蒋良幼，女，1962年3月14日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被上诉人（原审原告）：长沙市星润物业服务有限公司，住所地在湖南省长沙市雨花区汇金路777号嘉华城36栋公寓楼4015、4016、4017号房。法定代表人：李键，该公司总经理。委托诉讼代理人：奉满霞，上海建纬（长沙）律师事务所律师。上诉人蒋良幼与被上诉人长沙市星润物业服务有限公司（以下简称星润物业公司）物业服务合同纠纷一案，蒋良幼不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初6845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人蒋良幼上诉请求：1.撤销（2019）湘0111民初6845号民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、遗漏当事人、适用法律错误、判决错误，具体如下：一、认定被上诉人有权按1.7元/平方/月收取物业费缺乏事实和法律依据。星润物业公司只有三级资质，不能按照1.7元/平方/月的标准收取物业费，物业服务费标准应当按不同的物业服务水平收取；二、本案遗漏了必须参加诉讼的当事人。嘉华城小区业主大会及第一届业主委员会成立后并未与星润物业公司签订《物业服务合同》，2018年5月22日至7月12日期间，嘉华城第一届业主委员会还就是否终止前期物业服务关系组织了业主表决，但未公布结果，如决议终止前期物业服务关系并通知了星润物业，则星润物业无权再收取终止前期物业服务关系后的物业服务费；三、认定物业服务不到位、不提供服务为服务瑕疵属事实认定错误。上诉人提交的证据可证实，星润物业公司对小区公共部分，共用设施设备的使用、管理、维护和更新均不到位。对小区物业公用部分和物业管理区域内道路保洁，对小区公共绿地、花草树木的养护、管理，对小区公共秩序和安全防范，对业主装修、装饰的管理，对物业费收取和支出账目从未公布，对小区电梯故障、消防等设施设备的管理均存在严重问题；四、鉴于星润物业公司不提供物业服务、提供物业服务不符合法律法规的规定，物业服务费应予以核减，在星润物业公司整改到位之前，上诉人有权行使抗辩权拒缴物业费；五、房子在质保期内存在严重的质量问题。上诉人的房子于2012年底装修完，2013年初开始，房子墙壁就开始出现裂纹、空鼓、脱落等质量问题，2015年8月25日上诉人就与星润物业公司进行了交涉，2017年再次整改后，又与星润物业公司多次交涉，星润物业公司没有正面回应和解决，其作为嘉华房地产公司旗下的全资子公司，理应对此事负责。被上诉人星润物业公司答辩称：一审认定适用法律正确，上诉人应当根据合同缴纳物业费，物业费本来就低于市场标准，本案前期物业合同合法有效。本案没有遗漏必要当事人，无需追加。被上诉人按照合同严格履行了物业合同，关于物业费收取和支出问题，需要公示的部分进行了公示，业主偶然被困电梯是意外事件，被上诉人在修缮水管方面投入了人力物力，物业费不应该核减。根据合同法关于先履行抗辩权的规定，合同双方义务没有先后，被上诉人提供的物业服务一直没有中断，诉讼时效没有间断，上诉人一直拖欠物业费，被上诉人一直以律师函方式催促。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。星润物业公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.判令蒋良幼向星润物业公司支付自2015年7月1日至2019年3月31日欠缴的物业服务费7931.50元，并支付违约金2735.50元（暂算至2019年3月31日止）；2.判令蒋良幼承担本案律师费用853元；3.判令蒋良幼承担本案诉讼费用、保全费用。一审法院认定的事实：2010年12月19日，蒋良幼向湖南嘉华公司购买了其开发的位于长沙市雨花区房屋，该房屋面积为103.68㎡。2015年1月1日，湖南嘉华公司（甲方）与星润物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为长沙市雨花区汇金路777号嘉华城小区提供前期物业服务；合同期限自2015年1月1日起至业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅、小高层住宅、高层住宅均按1.7元／㎡／月收取。业主转让物业时，应结清转让之前的物业服务费，否则乙方有权依法追缴；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金；该合同还就物业服务内容、服务质量、停车位收费等其他事项进行了约定。同日，长沙先锋公司向星润物业公司出具《授权委托书》，载明：由于长沙先锋公司撤出长沙嘉华城项目物业管理服务，现将其对嘉华城项目的所有业主债权费用转让给星润物业公司，并授权星润物业公司取代长沙先锋公司对嘉华城项目业主相关债务进行收取。湖南嘉华公司、长沙先锋公司和星润物业公司在小区公示栏张贴了《致业主的公开信》，内容为：小区前期物业服务原由长沙先锋公司行使物业管理权，现经先锋物业与湖南嘉华公司协商，双方决定于2014年12月31日终止《嘉华城前期物业服务合同》。湖南嘉华公司已选聘新的物业服务企业即星润物业公司承担小区的物业服务职责。星润物业公司从2015年1月1日起承担小区物业服务职责，收取物业管理相关费用；长沙先锋公司已于2014年12月31日将其对嘉华城小区所有业主所享有的所有债权转让给星润物业公司；请已欠费业主在本月底之前尽快向星润物业公司缴纳欠费金额，并自即日起至2015年1月20日前，持缴费凭证尽快到小区物业管理处就2015年1月1日前对先锋物业的欠费金额及“物业管理费”的预交金额进行核对确认登记。此后，星润物业公司依照《前期物业服务合同》约定为蒋良幼提供了物业服务，蒋良幼向星润物业公司交纳了部分物业费。但蒋良幼认为星润物业公司维修服务不及时、安全管理不到位，对星润物业公司服务质量不满意，自2015年7月1日起未交物业服务费。星润物业公司于2018年12月30日在蒋良幼房门上粘贴物业费缴费通知单，向蒋良幼催收物业服务费。庭审中，蒋良幼陈述其所在的嘉华城小区业主委员会于2017年4月20日备案登记，但未就物业公司更换事宜形成会议决议；认可星润物业公司起诉状中所记载的房屋建筑面积；蒋良幼的委托诉讼代理人杨凯曾系业主委员会成员。根据蒋良幼提供的《嘉华城一期物业服务中心关于业委会第二次沟通会议复函》，星润物业公司对业委会提出的小区物业用房、业主大会及业委会工作经费的列支、财务审计、资料移交等事项进行了一一回复，并要求业委会成员及时缴纳物业服务费。一审法院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，违反合同约定应当承担违约责任；人民法院依法维护小区业主自治机制，鼓励建立良好的物业服务秩序，促进安居乐业的和谐小区建设。星润物业公司与湖南嘉华公司签订的《前期物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效；长沙先锋公司将嘉华城小区的物业服务相关债权转让给星润物业公司，湖南嘉华公司对此予以认可，三方通过在小区公示栏张贴《致业主的公开信》向各业主通知了上述事宜，故业主应按约定向星润物业公司支付物业费。蒋良幼购买了湖南嘉华公司开发的商品房，享受了星润物业公司为小区提供的物业服务，双方形成了物业服务合同关系，蒋良幼应当根据合同约定交纳物业费。经星润物业公司书面催交，蒋良幼未及时足额交纳2018年12月31日前的物业服务费用，现星润物业公司主张蒋良幼支付2015年7月1日至2018年12月31日欠交的物业费7402.75元（1.7元/㎡/月×103.68㎡×42月），符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。但对于2019年1月1日至2019年3月31日的物业服务费，星润物业公司未提供书面催交的证据，原审法院不予支持。蒋良幼以星润物业公司物业服务不到位为由，长期拒绝交纳全部服务费用属于违约，但考虑星润物业公司服务瑕疵等情形，对于星润物业公司主张的违约金，原审法院不予支持。蒋良幼辩称应通知长城物业公司、长沙先锋公司、嘉华城小区第一届业委会参加诉讼，原审法院不予支持。蒋良幼辩称星润物业公司主张物业费已过诉讼时效的意见，与事实不符，原审法院不予采纳。星润物业公司主张的律师费、保全费，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋良幼应当在本判决生效之日起七日内向长沙市星润物业服务有限公司支付物业服务费7402.75元；二、驳回长沙市星润物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本案受理费88元，因适用简易程序减半收取44元，由蒋良幼负担。二审审理期间，上诉人蒋良幼向本院提交了案涉小区的相关照片，拟证明星润物业公司没有全面履行物业服务合同，其物业管理服务方面存在瑕疵。被上诉人星润物业公司经质证认为照片不属于新证据。经本院审查认为，上述证据均系新证据，且与本案具有关联性，作为本案定案依据，被上诉人星润物业公司没有全面履行物业服务合同，其所提供的物业服务存在瑕疵。经二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，被上诉人星润物业公司与湖南嘉华公司签订的《前期物业委托服务合同》是双方的真实意思表示，合法有效。星润物业公司通过债权债务概括转移的方式取得案涉小区的物业服务相关合同权利义务，湖南嘉华公司、长沙先锋公司及上诉人星润物业公司三方通过在小区公示栏张贴《致业主的公开信》向各业主通知了上述事宜，故上诉人蒋良幼应当依据合同约定向被上诉人星润物业公司支付物业费。上诉人蒋良幼认为星润物业公司物业服务存在严重问题，不应当支付物业费。本院经审查认为，被上诉人星润物业公司在履行物业服务合同过程中确实存在不完全履行的情况，其提供的物业服务质量存在瑕疵，依据本案合同的履行情况，上诉人及被上诉人在履行物业服务合同过程中的过错等事实，原审认定上诉人蒋良幼应当缴纳的物业服务费7402.75元，但不支持被上诉人星润物业公司支付违约金请求的认定合理，本院亦予以支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由上诉人蒋良幼负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十六日书记员  徐彬彬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。