甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0103民初1748号原告（反诉被告）：兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司，住所地兰州市七里河区瓜州路234号。法定代表人：韩军，该公司经理。委托诉讼代理人：赵政，甘肃锦荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴易，甘肃锦荣律师事务所律师。被告（反诉原告）：曹玉红，女，1973年11月2日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：蔚承青，系曹玉红丈夫。原告（反诉被告）兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司（以下简称新世纪公司）诉被告（反诉原告）曹玉红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年4月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵政、被告委托诉讼代理人蔚承青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2010年5月19日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》；2、依法判令被告的过渡费于2015年10月31日终止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年4月26日，兰州市城市发展投资有限公司作为南山路（七里河区工林路段）项目的建设主体，依法取得了兰拆许字（2010）第004号《房屋拆迁许可证》。原告作为该项目拆迁实施单位，开始实施拆迁工作。2010年5月19日，原告与被告签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定：1、原告拆迁被告的住宅房屋12.20㎡，被告选择就近期房产权调换；2、产权调换房屋的安置地点位于工林路经济适用房小区（欣悦家园）11号楼1804室，面积65.25㎡；3、被告自行过渡，过渡期限自2010年5月19日至2012年5月19日，共24个月。如原告用于调换的房屋提前竣工，则原告通知被告在规定的时间办理相应手续，同时停发过渡费用。协议签订后，原告一直如约向被告发放过渡费用。但因建设项目范围内的拆迁等客观问题无法解决，导致安置项目无法开工建设，原告也无法按照原协议的约定对被告进行安置。为了尽快解决被告等被拆迁户因安置房屋无法建设、被拆迁人长期在外过渡的问题，兰州市城市发展投资有限公司于2015年8月25日向兰州市房屋征收管理办公室提出了《关于对欣悦家园住宅小区安置户进行二次安置的请示》，拟对被告等被拆迁户进行二次安置。同年9月1日，市征收办向兰州市城市发展投资有限公司回函（兰征字【2015】30号文件），同意了兰州市城市发展投资有限公司对被告等被拆迁户的二次安置意见。2015年10月11日、23日、11月20日，原告与兰州市城市发展投资有限公司分别在兰州晚报发布公告，通知被告等被拆迁户进行二次安置事宜的处理，与被告签订的协议应与公告发布之日解除。截至目前，其他住户已办理完结二次安置的相关手续，但被告一拖再拖，至今未办理二次安置的相关手续。原告认为，根据《兰州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，拆迁项目应当在拆迁有效期限内完成拆迁，现拆迁期限早已超过房屋拆迁管理机构确定的时间，拆迁许可证已经过期，原告在建设项目范围内的拆迁工作实质上已无法继续，原定的拆迁安置房屋已经无法建设，故原、被告之间签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》已实际无法履行，双方签订该协议的目的已无法实现，应予解除。协议解除后，原告将根据二次安置的相关规定依法对被告进行安置。现原告为尽快解决上述安置事宜，维护原告的合法权益，现起诉至贵院，望贵院支持原告的诉讼请求。被告曹玉红辩称：不同意解除《住宅房屋拆迁产权调换协议》；不同意原告终止过渡费的发放。原告自行更改了安置协议，存在违规，《关于对欣悦家园住宅小区安置户进行二次安置的请示》未经过我的同意。反诉原告曹玉红诉讼请求：1、依法判令反诉原告与反诉被告在未达成并完成二次安置货币补偿款前不能解除2010年5月19日签订的196号《住宅房屋拆迁产权调换协议》。2、依法判令反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司给反诉原告曹玉红一次性付清自2015年5月起至2019年11月所欠过渡费，总计63172.25元。3、如果反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司确实无法进行“欣悦家园”小区安置，反诉原告曹玉红要求反诉被告一次性给付二次安置货币补偿款553812元。4、因反诉被告原因而产生的律师费、诉讼费及反诉原告的误工费均由反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司承担。事实与理由：1、新世纪公司之前提出的诉讼请求是：解除原、被告2010年5月19日签订的196号《住宅房屋拆迁产权调换协议》和终止发放自2015年10月31日起的过渡费。依据合同法第七十八条，当事人对合同变更的内容约定不明确的和合同法第九十三条，当事人协商一致，方可解除合同，还有在2015年9月1日由兰州市房屋征收管理办公室回复兰州市城市发展投资有限公司的“关于对欣悦家园住宅小区项目二次安置请示的回复意见”兰征字（2015）30号中明确回复，经征收人与被征收人协商一致，可以采取变更安置房源，但截止目前，兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司就二次安置问题没有与原告曹玉红进行协商，只是单方面在2015年10月11日、2015年11月20日在兰州晚报登报，强制要求被拆迁人按照他们公布的二次安置方案进行，且擅自停发了自2015年5月19日起应给付的过渡费，严重违反了合同法及兰征字（2015）30号的回复，目前，合同双方还未达成一致补偿意见，故不能解除2010年5月19日签订的196号《住宅房屋拆迁产权调换协议》。2、兰州市城市发展投资有限公司作为南山路（七里河工林路短段）拆迁项目主体取得了《房屋拆迁许可证》，而兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司只是实施单位，为受托拆迁方，在主体拆迁方兰州市城市因不可抗力终身无法开工建设报告，且目前，在安置地点已建成有两栋楼（已拍照为证），反诉申请人曹玉红认为既然原安置地点已建有两栋楼，就不符合新世纪房屋有限公司说的原定的拆迁安置房屋已经无法建设，这明显存在掩盖事实，想以解除拆迁补偿合同为目的，致使反诉人无法申诉自己的合法权利，合法权益得不到正当保护。鉴于目前实际情况，反诉原告曹玉红愿意一直等待，直至欣悦家园竣工后按照2010年5月19日签订的196号《住宅安置宅房屋拆迁产权调换协议》安置。3、新世纪公司与曹玉红签订的第196号《住宅安置宅房屋拆迁产权调换协议》第十条明确约定，除不可抗力的原因外，甲方超过与乙方约定的过度期限，按规定过渡费标准向乙方继续发放过渡补助费，在本案补偿协议尚未解除的情况下，兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司自2015年5月19日起就擅自停发过渡费，现反诉原告曹玉红根据产权调换协议及合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，第一百零八条，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，以及《兰州市城市房屋拆迁管理办法》规定，曹玉红有权要求合同一方兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司一次性付清自2015年5月起至2019年11月所欠过渡费，总计63172.25元，直至欣悦家园安置房安置完毕或协商补偿完毕。4、如果反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司确因不可抗力终身无法继续开工建设“欣悦家园”小区，且在公示了原安置点无法建楼的公告后，反诉原告曹玉红要求反诉被告一次性给付二次安置货币补偿款总计553812元。二次安置补偿费及过渡费具体计算办法如下：《住宅房屋拆迁产权调换协议》中安置套内建筑面积为65.25㎡，计算公摊系数20%，实际合同补偿房屋的建筑面积是78.30㎡，根据目前瑞兴园小区均价9000元／㎡计算市场价格，须补偿给曹玉红的安置房屋补偿款是704700元，拆迁补偿合同中反诉原告曹玉红上楼应补的房屋差价是150888元，故二次安置补偿款总计为704700元-150888元＝553812元。另外，过渡费按照补偿协议，约定过渡期24个月，逾期过渡12个月以内，自逾期之月起，在规定过渡补助费标准的基础上增加50％；逾期过渡12个月以上的，在上年基础上每年递增50％，故按照拆迁补偿办法，兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司应一次性补清自2015年5月19日起至2019年11月擅自停发所欠过渡费，总计为63172.25元。反诉被告新世纪公司辩称，一、被答辩人的反诉请求无事实和法律依据。1、涉案的196号协议因客观原因不能履行。原安置点欣悦小区因第三方的拆迁问题无法继续建设，即被答辩人无法按照196号协议进行安置。在这种情况下兰州市城市发展投资有限公司立即筹措巨资购买近1千套现房对拆迁户进行二次安置，以保证被答辩人等被拆迁户及时入住，兰州市城市发展投资有限公司于2015年8月25日向兰州市房屋征收管理办公室提出了《关于对欣悦家园住宅小区安置户进行二次安置的请示》，拟对被告等被拆迁户进行二次安置。同年9月1日，市征收办向兰州市城市发展投资有限公司回函（兰征字【2015】30号文件），同意了兰州市城市发展投资有限公司对被告等被拆迁户的二次安置意见。2015年10月11日、23日、11月20日，原告与兰州市城市发展投资有限公司分别在兰州晚报发布公告，通知被告等被拆迁户进行二次安置事宜的处理，与被告签订的协议应与公告发布之日解除。第二次安置得到广大拆迁户的理解与支持，目前仅剩本案的被答辩人和另案的曹红卫两人不予办理第二次安置手续。2、196号协议的合同目的是将反诉人妥善安置，而不是让反诉人陷入无休止等待安置的过渡状态，本案答辩人也希望尽快履行安置义务，使目前失衡的民事法律关系恢复平衡，消除社会不稳定因素和避免矛盾激化。所以在这种状况下，解除原协议来二次安置是解决问题的最佳方式。3、根据《兰州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第27条“被征房屋和产权调换房屋的价格，均以房屋征收公告发布之日为估价时点，由具有相应资质的同一家估价机构评估确定”之规定，被答辩人要求按照目前的房屋价格进行补偿无法律依据，第一、根据上述规定对于房屋价值的估价时间为公告发布之日；第二、目前涉案房屋已经灭失，没有评估对象即无法进行评估；第三、按照第二次安置方案的货币补偿标准是按照2015年房屋的市场价格进行确定的，对此已经最大的保护了被答辩人的权益。4、关于被答辩人要求发放2015年至2019年的过渡费问题，首先、答辩人与被答辩双方签订的196号协议因客观问题合同目的不能实现，答辩人认为第二次安置公布之日即兰州晚报发布办理第二次安置的通知的时间为节点，发布通知的日期为解除合同之日；其次、因为被答辩人拒不办理第二次安置才造成如今在外过渡，对于扩大的损失被答辩人因负全部责任；最后、196号协议约定过渡费为按照套内建筑面积每平米每月8元。故被答辩人要求发放过渡费无事实和法律依据。二、在涉案196号协议无法履行，合同目的无法实现的情况下，第二次安置方案并不减损被答辩人的权益即被答辩人的所得利益都可以得到维护。为维护拆迁户的利益，第二次安置方案货币补偿方式的面积并不是原来拆迁的住宅面积，而是协议约定的套内建筑面积，协议的套内建筑面积相比拆迁面积都有很大的上浮。据此，反诉人按第二次安置方案货币补偿方式安置，反诉人的所得利益都可以得到维护，反诉人并不会因196号协议的解除而减少现实既得利益。就曹玉红而言，原来拆迁曹玉红住宅房屋建筑面积12.20㎡，为保障建设项目的顺利进行，双方在签订住宅房屋拆迁产权调换协议时就给予了最大优惠，产权调换房屋套内建筑面积就达到65.25㎡。第二次安置方案货币补偿方式是以按所持协议的房屋套内建筑面积为基础，作为本次货币的补偿面积，按6200元/㎡计算，货币补偿金额为6200元×65.25㎡-150888元+12.20㎡×8元×3月=253954.80元。反诉人被拆迁的住宅房屋建筑面积12.20㎡，补偿金额为253954.80元，则反诉人住宅房屋每㎡补偿金额达到20815.96元，远远高于反诉人同类地段住宅房屋的市场价格。因此反诉人的利益并不会因涉案协议的解除而减少。综上所述，被答辩人的反诉请求无事实和法律依据，故应当依法驳回被答辩人反诉请求。经本院审理查明：2010年4月26日，兰州市城市发展投资有限公司作为南山路（七里河区工林路段）项目的建设主体，依法取得了兰拆许字（2010）第004号《房屋拆迁许可证》。原告作为该项目拆迁实施单位，开始实施拆迁工作。2010年5月19日，原告与被告签订了《住宅房屋拆迁产权调换协议》，约定原告拆迁被告的住宅房屋12.20㎡，被告选择就近期房产权调换；产权调换房屋的安置地点位于工林路经济适用房小区（欣悦家园）11号楼1804室，套内建筑面积65.25㎡，被告向原告应付房屋差价款15088元；被告自行过渡，过渡期限自2010年5月19日至2012年5月19日，共24个月，原告按被拆迁房套内面积每月8元/㎡，向被告发放过渡补助费。协议签订后，原告如约向被告发放过渡费用至2015年4月。因建设项目范围内的拆迁等客观问题无法解决，欣悦家园只建成了4号楼、9号楼，且水、电、暖、燃气等配套设备无法建设，不能投入使用。其它安置项目无法开工建设，原告也无法按照原协议的约定对被告进行安置。为解决被告等被拆迁户因安置房屋无法建设、被拆迁人长期在外过渡的问题，兰州市城市发展投资有限公司于2015年8月25日向兰州市房屋征收管理办公室提出了《关于对欣悦家园住宅小区安置户进行二次安置的请示》，拟对被拆迁户进行二次安置。同年9月1日，市征收办向兰州市城市发展投资有限公司回函（兰征字【2015】30号文件），同意了对被拆迁户的二次安置意见。安置方案采用瑞兴园、城南国际小区两处安置点房屋选择或货币安置，由拆迁户择优选择。货币补偿标准按照2015年房屋的市场价格确定为6200元/㎡，补偿面积以《住宅房屋拆迁产权调换协议》中套内面积为基准，根据原公示公摊系数换算的建筑面积为准计算，核减房屋差价予以补偿。并按原住房面积，16元/㎡标准给予3个月临时过渡费。2015年10月11日、10月23日、11月20日日新世纪拆迁公司与城投公司分别在兰州晚报发布公告过渡费终止时间为2015年10月31日，未办理二次安置手续的住户将停发过渡费，二次安置手续办理的截止时间为2015年11月30日。截至目前，其他住户已办理完结二次安置的相关手续，但原告对二次安置地点及价格不满，未与新世纪拆迁公司签订二次安置协议。上述事实，有《住宅房屋拆迁产权调换协议》、《兰州市城市发展投资有限公司关于南山路建设项目七里河区沈家坡至工林路段安置解决方案》、《兰州市房屋征收管理办公室兰征字【2015】30号文件》、《关于对欣悦家园住宅小区安置户进行二次安置的请示》、2015年10月至11月原告三次在兰州二次安置通知公告及双方陈述在卷佐证。本院认为，新世纪公司与曹玉红签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》，是双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。曹玉红依约向新世纪公司腾交了拆迁房，新世纪公司也按照约定向曹卫红发放2012年11月至2015年4月的过渡费。因南山路工林路段的拆迁工作事宜至今尚未完成，拆迁安置楼无法动工也无法交付使用，且经政府部门同意，新世纪公司也在兰州晚报发出二次安置通知后及时调整了安置方案，并与超过98%的拆迁户达成了二次安置协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定因不可抗力致使合同目的无法实现的，当事人可以解除合同。本案中，合同约定的在原地安置的合同目的已无法实现，在二次安置方案有现房和货币两种安置方式的情况下，现新世纪公司在尽到通知义务后提出解除合同，符合法律规定。曹玉红应积极配合进行二次安置，如对货币和现房安置均不同意时，可及时提起诉讼通过法律途径解决，对于拖延而产生的不合理损失自己承担。对于曹玉红诉请房屋补偿款553812元的诉请，本院认为曹玉红以9000元/㎡市场价格计算不妥，应以2015年二次安置公告发出时市场价格为参考，二次安置方案货币补偿标准6200元/㎡，与2015年兰州市相同地段房屋的市场价格相比较为合理价格，本院予以确认。因安置套内建筑面积为65.25㎡，曹玉红提出公摊系数以20%计算，理由正当，补偿房屋的建筑面积为78.3㎡，新世纪公司给付曹玉红的安置房屋补偿款应为334572元（78.3㎡×6200元-房屋差价150888元）曹玉红反诉请求新世纪公司一次性付清自2015年5月起至2019年11月所欠63172.25元过渡费，依据产权调换协议及二次安置方案，支持过渡费发放至2019年11月，应为12.20㎡×16元×55月=10736元。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第二款、九十七条、九十八条、第一百零七条、一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司与被告（反诉原告）曹玉红于2010年5月19日签订的《住宅房屋拆迁产权调换协议》；二、反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司于判决生效10日内给付反诉原告曹玉红安置房屋补偿款334572元；三、反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司于判决生效10日内给付反诉原告曹玉红过渡费10736元；四、驳回原告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曹玉红其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由被告曹玉红负担，反诉案件受理费4985元，由反诉被告兰州新世纪房屋拆迁有限责任公司负担2790元，反诉原告曹玉红负担2195元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  赵 兵人民陪审员  牛占海人民陪审员  杨晓辉二〇二〇年五月二十日书 记 员  杨亚娟