江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2333号上诉人（原审被告）：徐异，女，1974年8月5日出生，汉族，住上海市虹口区。被上诉人（原审原告）：苏州豪城公司置业有限公司，住所地江苏省苏州工业园区钟园路788号丰隆城市生活广场4幢23楼2302室。法定代表人：YIPYUONMENGMARK，董事长。委托诉讼代理人：周冯裕，江苏金砖律师事务所律师。委托诉讼代理人：尼东方，江苏金砖律师事务所实习律师。上诉人徐异因与被上诉人苏州豪城公司置业有限公司（以下简称豪城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初11863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐异上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.改判第四项，返还徐异交付的押金21500元；3.判令豪城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审法院认定的主体不对，徐异不是本案的适格主体。一、徐异已退出租赁店铺的经营，原租赁店铺由承继人苏州八行书服饰有限公司（以下简称八行书服饰）继续承租并对外宣传、经营，所有的财务收支系统均由豪城公司与八行书服饰对接，客户入账及豪城公司返款均未经过徐异。二、徐异已经退出八行书服饰的经营，不再经营原租赁店铺，由八行书服饰继续承租并经营，八行书服饰已知晓并通知此事。三、徐异退出后与豪城公司商讨变更租赁合同事宜，豪城公司以变更程序较为不便为由，予以搁置，但徐异退出租赁店铺一事，豪城公司已知晓且已认可八行书服饰作为承继者的事实。综上，徐异已退出原租赁合同关系，不再是此承租关系的适格主体，原审法院认定事实不清，适用法律错误，请求在查明本案事实的基础上依法支持徐异的上诉请求。被上诉人豪城公司辩称，一审判决认定事实清楚，徐异系本案适格主体，豪城公司与八行书服饰并无房屋租赁关系。原审原告豪城公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的租赁合同已解除，由徐异向豪城公司支付拖欠的租金73507.56元、管理费46172.90元、收银系统服务费1974.19元，以上合计121654.65元；2.判令徐异向豪城公司支付逾期腾房占有使用费30520元（自2019年7月27日起暂计算至2019年9月26日，实际计算至房屋归还之日止）；3.判令徐异向豪城公司支付逾期付款违约金13162.44元（暂计算至2019年9月26日，实际计算至实际支付之日止）；4.判令豪城公司应返还的保证金直接抵扣徐异应向豪城公司支付的费用；5.判令徐异向豪城公司支付因解除合同而造成的损失17080元；6.判令徐异向豪城公司支付律师费16632.00元；7.本案诉讼费由徐异承担。后豪城公司表示第1项诉请也同意法院判决解除租赁合同；第2项诉请使用费计算至2019年9月26日；第4项诉请抵扣款项包括保证金20000元及押金1500元；第5项诉请的损失实为赔偿空置损失及承担违约责任。一审法院认定事实如下：2018年，豪城公司（甲方、出租方）与徐异（乙方、承租方）签订《丰隆城市中心商铺租赁合同》，约定甲方将位于苏州工业园区钟园路788号苏州丰隆城市中心裙楼223号铺位出租给乙方，该商铺建筑面积(计租面积)207平方米，租期自2018年4月20日至2021年5月31日。租金支付方式为保底租金或税前销售额抽成两者取其高，保底租金计算方式为：2018年4月20日至2018年7月31日为3000.00元，其中不含增值税租金2857.1元、增值税142.9元；2018年8月1日至2019年5月31日为6532元/月，其中不含增值税租金6221元/月、增值税311元/月；2019年6月1日至2020年5月31日为8540元/月，其中不含增值税租金8133.3元/月、增值税406.7元/月；2020年6月1日至2021年5月31日为10248元/月，其中不含增值税租金9760元/月、增值税488元/月。月税前销售额抽成比率：2018年4月15日至2018年7月31日为0%、2018年8月1日至2019年5月31日为15%、2019年6月1日至2020年5月31日为15%、2020年6月1日至2021年5月31日为16%。上述租金包含增值税，不含增值税租金详见每月清单，增值税税率为5%。租赁期限开始后，甲乙双方在2019年6月15日前结算一次，若2018年8月1日至2019年5月31日期间税前销售总额抽成高于2018年4月20日至2019年5月31日期间保底租金的，乙方应在结算后5日内向甲方支付税前销售额抽成与保底租金的差额。管理费收费标准暂定为32.4元/月/平方米，即暂定为6720元/月。甲方有权根据实际支出调整管理费，但上述调整应符合国家有关物价法规的规定。管理费计费起始日为2018年6月1日，自交付日至管理费计费起始日前一日，乙方无需交纳管理费，但应承担该商铺实际产生的水、电等各项能源费。费用支付方式为按季支付：乙方应分别在每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日前向甲方支付当年每季度期间的保底租金和管理费等相关费用。乙方须于每月5日前向甲方提供上一月的销售报表、报税单及每日POS机收银单，甲方根据乙方提供的数据在当月15日之前按本合同约定比例进行税前销售额抽成结算，如税前销售额抽成高于保底租金的，乙方应在收到甲方结算单后5日内向甲方支付税前销售额抽成与保底租金的差额。乙方同意甲方有权就上述每月的销售报表、报税单、发票、每日的POS机收银单等资料作不定时的审查，同时乙方应在每年3月31日之前，向甲方提供其经营的财务审计报告，以核实上一租赁年度营业收入的准确性。乙方应根据财务审计报告在甲方要求的期限内据实向甲方结算上一租赁年度的租金。甲方若对乙方提供审计报告有疑义，甲方有权聘请第三方会计师事务所对乙方的营业额进行专项审计，最终以此审计报告为准。乙方同意于本合同签订之日起五个工作日之内以转账的形式向甲方交纳保证金20000元，乙方任何无故欠付款项（包括但不限于租金、管理费、水、电、电话等），甲方有权在保证金中扣除，甲方扣除乙方欠付款项后，乙方应在甲方扣款后一个月内补足，上述保证金的扣除不影响甲方向乙方追索拖欠费用及要求其他赔偿的权利。违约责任部分，约定乙方拖欠租金、管理费、保证金或其它费用超过60日的，甲方有权解除合同。若乙方违反本合同约定，甲方因主张权利所产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等均由乙方承担。合同解除方面，约定租赁期限内任一方需提前终止本合同或者对本合同内容有变更意向，应提前60日向对方书面提出，经协商一致，可以变更或者解除本合同。后双方签订《补充协议》，约定乙方实际开业日为2018年6月16日，乙方租赁期限为2018年4月20日至2021年5月31日。保底租金调整为：2018年4月20日至2018年7月31日为3000元，其中不含增值税租金2857.14元、增值税142.86元；2018年8月1日至2018年8月31日为3266元，其中不含增值税租金3110.48元、增值税155.52元；2018年9月1日至2019年5月31日为6532元/月，其中不含增值税租金6220.95元/月、增值税311.05元/月；2019年6月1日至2020年5月31日为8540元/月，其中不含增值税租金8133.33元/月、增值税406.67元/月；2020年6月1日至2021年5月31日为10248元/月，其中不含增值税租金9760元/月、增值税488元/月。月税前销售额抽成比率约定为：2018年4月20日至2018年8月15日为0%、2018年8月16日至2020年5月31日为15%、2020年6月1日至2021年5月31日为16%。租赁期限开始后，双方在2019年6月15日前结算一次，若2018年8月16日至2019年5月31日期间税前销售总额抽成高于2018年4月20日至2019年5月31日期间保底税金的，乙方在结算后5日内向甲方支付税前销售额抽成与保底租金的差额。管理费起算时间为2018年6月16日。2018年6月5日，双方签订《丰隆城市中心商铺收银系统服务协议》，约定乙方缴纳收银系统押金1500元，合约到期且返还收银系统并经甲方确认无误后无息返还；收银系统服务费为200元/月，同管理费一起支付。服务协议另确认为租赁合同不可分割的组成部分。2019年7月26日，豪城公司向徐异发送《关于解除租赁合同并请贵方按约返还承租店铺的函》，主张租赁合同签订后，徐异未按约定支付租金及管理费，且虽经我司多次催促，尚拖欠2018年12月31日前的租金14299元、且并未支付2019年1月1日起的租金、管理费及收银系统服务费。故通知徐异自本函到达之日起解除租赁合同、要求支付合同有效期间的租金、管理费、收银系统服务费、水电费、逾期付款违约金等费用、已付保证金不予退还，用以要求赔偿因徐异原因导致租赁合同解除而受到的包括但不限于承租店铺闲置期间的租金损失、替代租户免租期租金损失以及商场整体形象受到的损失等，不足部分，请贵方继续赔偿；另要求徐异支付自交付日起至合同解除之日已享受的减免租金、于租赁合同终止之日起五日内将承租店铺按约归还、自合同终止之日起十五日内办妥以承租店铺为注册地址及/或营业地址的工商税务等地址的注销或变更登记。该函件按照徐异户籍地邮寄，于2019年7月27日被他人签收。2019年8月2日，豪城公司向徐异发送《关于再次催请贵方于2019年8月5日前按约返还承租店铺并支付拖欠费用的函》，通告知豪城公司已经按约解除合同，要求徐异支付拖欠费用、按约返还承租店铺并承担其他后果。另催告于2019年8月5日前按约返还承租店铺并支付拖欠费用，如届时仍未按约返还，己方有权在任何时间内进入并收回承租店铺，贵方放置于承租店铺内的一切设施设备物品将被视为放弃物，归豪城公司所有，任由豪城公司处置，豪城公司无须为此给予贵方任何补偿，且贵方应按约支付房屋使用费、管理费等，并承担其他法律后果。该函件按照徐异户籍地邮寄，于2019年8月3日被他人签收。2019年8月6日，豪城公司向徐异发送《关于再次催请贵方于2019年8月11日前返还承租店铺并支付拖欠费用的函》，再次催告徐异于2019年8月11日前返还承租店铺并支付拖欠费用，如届时贵方仍未按约返还，豪城公司有权在任何时间内进入并收回承租店铺，徐异放置于承租店铺内的一切设施设备物品将被视为放弃物，归豪城公司所有，任由豪城公司处置，豪城公司无须为此给予贵方任何补偿，且徐异应按约支付房屋使用费、管理费等，并承担其他法律后果。该函件按照徐异户籍地邮寄，于2019年8月7日被他人签收。一审法院经查：本案豪城公司为提起诉讼，委托江苏金砖律师事务所代为诉讼，委托权限为特别授权，律师费约定为16632元，该所据此指派律师出庭应诉。一审审理中，豪城公司提交年度结算通知书及微信聊天记录，证实2018年度欠付款项24869.5元以及豪城公司工作人员将该记录发送给徐异。一审审理中，豪城公司诉称：签约后商铺交付徐异，徐异于2018年6月16日开业并起算租金。合同约定按照保底租金或税前销售额提成取其高，徐异于2018年5月14日、2018年5月15日、2018年8月6日、2019年1月23日分别支付了相应的租金、装修押金、物业管理费、收银系统押金等，其中2018年度最后一个季度的收银系统服务费未予支付，2018年度销售租金与保底租金之间的差额24869.5元在2018年年底核算欠付后未支付。徐异于2019年的7月停止营业并协商希望解除合同，于2019年7月19日擅自将室内物品搬离，之后陆续交还钥匙，最后一把钥匙是2019年10月22日交还。豪城公司于2019年的10月份收回房屋、于2019年10月25日将房屋另行出租。经本院释明后果，豪城公司坚持庭审陈述及所举证据客观属实，并自愿承担虚假陈述及提交虚假证据的不利法律后果。以上事实，由丰隆城市中心商铺租赁合同、收银系统服务协议、补充协议、函件等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，豪城公司与徐异签订的《丰隆城市中心商铺租赁合同》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。根据约定，徐异欠付租金等费用超过60日的，豪城公司有权解除合同。豪城公司虽向被告发函要求解除合同，但解除通知未能有效送达，不符合通知解除的形式要件，故不宜按照通知的送达时间认定合同解除时间；但徐异停止经营并交还房屋的行为一定程度上带有解除合同的意思，豪城公司对此接受并起诉通知以及要求确认合同解除，一审法院认定双方的租赁合同事实上已得到解除。鉴于补充协议与收银系统服务协议均为租赁合同的组成部分，故该两份协议一并解除。本案中，豪城公司诉请徐异支付拖欠的租金73507.56元、管理费46172.9元、收银系统服务费1974.19元，该主张具有合同依据，徐异一审中也未出庭应诉答辩，就上述款项交付提出主张并举证证明，上述费用合计121654.65元一审法院予以支持。豪城公司另要求徐异支付2019年7月28日至2019年9月26日的房屋占用费30520元，因徐异未能举证在上述时间前有效解除合同及归还房屋，豪城公司该项主张于法有据，一审法院一并支持。豪城公司另主张徐异按照年息24%承担逾期付款违约金，由徐异按照2个月租金标准即17080元赔偿己方空置损失及承担违约责任，一审法院认为，豪城公司该两项主张概括表达了基于徐异违约而要求徐异承担违约责任的意思，鉴于徐异已先行向原告交付押金21500元，押金在性质上具有担保合同履行及制裁徐异违约行为的功能，且合同约定豪城公司有权先行直接没收冲抵欠款。故就豪城公司的该两项诉请，一审法院以依法确认豪城公司没收全部押金21500元的方式予以认定、超出部分不再继续支持。豪城公司主张律师费16632元，鉴于双方对律师费有约定，豪城公司也提交实际支出律师费的凭证，律师费标准并未明显过高，该主张一审法院予以支持。徐异经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、质证的权利，应承担由此所致不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、依法确认苏州豪城公司置业有限公司与徐异签订的《丰隆城市中心商铺租赁合同》及补充协议、《丰隆城市中心商铺收银系统服务协议》已解除；二、徐异于判决生效之日起十日内支付苏州豪城建屋置业有限公司欠付租金73507.56元、管理费46172.9元、收银系统服务费1974.19元，以上合计121654.65元；三、徐异于判决生效之日起十日内支付苏州豪城建屋置业有限公司房屋占有使用费30520元；四、徐异向苏州豪城建屋置业有限公司交付的押金合计21500元，苏州豪城建屋置业有限公司无需返还；五、徐异于判决生效之日起十日内支付苏州豪城建屋置业有限公司律师费损失16632元；驳回苏州豪城建屋置业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为2213元，由徐异负担。二审中，徐异向本院提交证据一、被租赁店铺POS机收款银行卡流水单，拟证明2018年12月20日后徐异未再收到被租赁店铺POS机收银款，未再参与被租赁店铺的经营；证据二、招商银行账户历史交易明细表（退伙分成），拟证明徐异在2018年11月30日收到退伙分成、退出被租赁店铺经营的事实。豪城公司质证认为，对被租赁店铺POS机收款银行卡流水单的真实性认可，但与本案无关；对退伙分成的真实性无法确认，同时该证据与本案无关。本院认为，徐异提交的两份证据并不涉及本案租赁关系，与本案无关，本院不予认定。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，豪城公司与徐异签订的《丰隆城市中心商铺租赁合同》及补充协议、《丰隆城市中心商铺收银系统服务协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。二审中，徐异上诉称其已退出涉案租赁店铺的经营，该店铺由八行书服饰继续承租并经营，其不是本案适格主体。对此本院认为，涉案商铺租赁合同、补充协议及服务协议均系徐异与豪城公司签订，徐异虽然主张其已合意退出原租赁店铺的经营，但未提供证据证明其已与豪城公司解除租赁合同、涉案店铺承租主体已变更为八行书服饰，故豪城公司起诉徐异要求其支付相应租赁费用具有合同依据，对徐异的上诉主张，本院不予支持。另，徐异向本院书面申请追加苏州八行书服饰有限公司为本案第三人，本院经审查认为，苏州八行书服饰有限公司并非涉案租赁合同的主体，与本案无关，对徐异的申请，本院不予准许。若徐异有证据证明其退出涉案店铺经营后，涉案房屋一直由苏州八行书服饰有限公司占有使用的，可依法另行向苏州八行书服饰有限公司主张权利。综上，徐异的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4106元，由徐异负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红二〇二〇年五月二十五日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。