河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初1602号原告:河南丰沃房地产经纪有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路85号雅宝东方国际广场2号楼1103号，统一社会信用代码91410100MA445GWA4X。法定代表人：黄兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱兴林，该公司工作人员。被告：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧，统一社会信用代码914101840587843976。法定代表人：王胜利，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐会展，河南针石律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈丽媛，河南针石律师事务所律师。原告河南丰沃房地产经纪有限公司与被告郑州奥星实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南丰沃房地产经纪有限公司的法定代表人黄兴及委托诉讼代理人朱兴林，被告郑州奥星实业有限公司委托诉讼代理人沈丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南丰沃房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付销售佣金5059142.76元及交房保证金331332.92元;2、判令被告向原告支付逾期付款违约金130724.07元(以2017年两次审核完毕未结佣金4676724.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%自2019年8月1日起计算至实际履行完毕之日止，现暂计至2020年4月22日。)以上两笔费用合计为:5521199.75元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年2月签订了《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》，约定自2017年1月1日起，由被告委托原告向被告开发建设“润丰新尚项目”提供营销策划及销售代理等事宜。原告及原告关联公司(北京丰润置业房地产经纪有限公司后更名为北京丰沃房地产经纪有限公司)自2017年1月起即为被含提供相关服务，后经三方友好协商，原告与被告重新签订自2017年1月1日的上述销售服务委托代理合同，服务至今。在《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》中明确约定原告收取成交房屋的服务佣金的情况下，被告故意拖延业绩审核、无故拖延结算、不予足额结算。原告2017年度的销售佣金，经多次沟通，最终只给予三次核对确认，仅第一次佣金完成支付。剩余两次至今未足额支付，甚至至今仍有部分房源未与原告进行核对确认。被告长期拖欠原告佣金的行为已经构成违约并给原告造成了损失。原告认为，原告与被告签署的《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》合法有效，被告应及时向原告支付佣金，为维护合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请依法裁决。郑州奥星实业有限公司辩称，一、原告所提交结算单据是其单方所列，并未经答辩人审核、确认，不能作为双方代理费用结算的依据。原告所提供的证据，亦不能证明其所主张的佣金金额。二、原告所主张的结算金额与实际情况不符，答辩人掌握的结算数据远低于原告主张金额。案涉项目的销售代理，当时是由戴维公司等数家营销代理公司同时在销售，其他代理公司现已要求将佣金直接结算给他们，因此需要与其他代理公司共同核算数据，对丰沃公司只能结算和支付其自行销售的部分。另外，案涉项目自销售至今，已经出现了数十件业主退房，目前还有部分在诉讼中的和准备诉讼的，该部分退房对应的佣金应当在结算时扣除。对于该部分退房的客户，原告没有将其收取的“入会费”退还给客户，造成了大量的纠纷和投诉(向行政主管部门)，也严重影响了答辩人的声誉。综上，双方结算尚未完成，且有客户退房、第三方佣金结算等遗留问题未解决，原告的诉请没有依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑州奥星实业有限公司（甲方）与河南丰沃房地产经纪有限公司（乙方）签订《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》一份，主要内容为：郑州奥星实业有限公司委托河南丰沃房地产经纪有限公司为润丰新尚项目提供“销售服务代理”事宜，销售服务代理时间为2017年1月1日起至2018年3月31日,如需延长，由双方另行协商并签订书面协议予以约定；代理销售服务范围为润丰新尚项目签约周期内全部可售房源；乙方应按照与甲方所商定并经甲方签章认可的售楼价格(各房屋具体销售底价表、付款方式、折扣及本合同其他约定条款等)进行销售；委托事项及服务内容为甲方委托乙方全权代理销售本项目产品,包括但不限于住宅、商铺,公寓；郑州奥星实业有限公司负责客户信息管理、客户档案管理，包括签约网签合同；销售任务及代理服务费取费标准销售任务:乙方必须保证包销100套装修公寓,并缴纳定金,包销保证金共计200万元整应于2017年5月26日前交于甲方。乙方完成甲方指定的2017年6月-9月销售任务后，甲方全额退还乙方保证金200万元整。2017年6月销售总任务为9000万，任务分解住宅1500万、商铺1500万、公寓6000万；2017年7月销售总任务为13000万，任务分解住宅1500万、商铺1500万、公寓10000万；2017年8月销售总任务为11000万，任务分解住宅3000万、商铺4000万、公寓4000万；2017年9月销售总任务为11000万，任务分解住宅3000万、商铺8000万；代理服务费:现场业绩全部计入乙方业绩,按业绩进行佣金奖励；公寓佣金:按自然月签约业绩考核,月签约套数不累计。(1)当月销售房星套数在100套以内时(1-99套),不计提佣金；(2)当月销售房屋套数达到100套(含100),1-100套房屋计提销售总额1%的佣金；(3)当月销售房屋套数达101套以上,全部房屋计提销售总额2%的佣金；商铺佣金:按自然月考核,月度销售总额不累计,月度销售总额≤1000万,计提销售总额1%的佣金;月度销售总额>1000万,计提销售总额4%的佣金；住宅佣金：按自然月考核,月度销售总额不累计,业绩核算最终以商品房网签为准，月度销售计提销售总额1%的佣金；4.3.1代理服务费结算标准代理服务费结算标准以月为结算单位,商铺、住宅、公寓支付的依据为成功销售房屋当月实际到账金额,公寓首付分期客户除外。(公寓首付分期客户的佣金结算标准为:首付分期客户的按揭款到账后,先行结算按揭款佣金,首付款佣金至客户将首付款付清后再进行结算)。乙方向甲方提交佣金表进入佣金审核程序,每套房将预留5%的交房保证金,待所有客户配合全部交房完毕,则再结算预留的5%交房保证金；独家合同履行期限为6、7、8、9,4个月,根据每月甲方制定的销售任务,若连续2个月达不到,视为乙方违约；甲方有权终止与乙方的合作。如因甲方原因(如工程质量、工期、手续等)造成退《商品房买卖合同》的,乙方仍以本合同约定的有关方式及比率计提相应销售代理佣金；如因客户原因(如没有能力继续支付房款等)造成退《商品房买卖合同》的,应按规定收取客户违约金或不退定金,此违约金或不退的定金,由甲方自行处理,同时乙方退去其向已售客户收取的费用,乙方不再提取该笔《商品房买卖合同》的销售代理佣金,并不计算业绩；如因乙方原因(如未按销售改策乱承诺等)造成退《商品房买卖合同》的,则乙方应退还该合同已提取代理佣金并退还其向已售客户收取的费用,如因乙方原因造成客户向甲方要求赔付的,赔付金额由乙方承担；甲方如给予购房客户销售政策之外的优惠,有关该合同的销售代理佣金按《商品房买卖合同》销售总额计提；甲方关系户及甲方内部员工购买房源,若该部分房源从销售至全款到账均由乙方负责全程跟踪服务,则该部分房源计入乙方完成的业绩,但不计佣金,甲方按2000元/套支付服务费结算给乙方；费用支付方式佣金结算达到4.3.1条件后一次性结清；佣金按照甲方结算起5日内开具发票送至甲方、不扣留存,一次结清；甲乙方违约给对方造成损失的，则违约方应负责据实赔偿。赔偿范围包括但不限于对方因此所遭受的直接及间接损失等。以上合同文本上显示签订时间为2017年1月1日。庭审中，原告称2017年起为被告提供代理服务，但当时被告是和北京丰润公司签订的合同，鉴于原告与北京丰润实际为一家公司，之后才签订的主体变更协议，该变更协议签订后重新与被告签订了该委托代理合同，补签时间为2018年2月份。郑州奥星实业有限公司对上述陈述事实无异议，但对补签时间不清楚。原告提交2017年被告与北京丰润置业房地产经纪有限公司签订《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》一份，该合同除销售服务代理时间为2017年6月1日起至2017年12月31日外,其它主要内容基本同原、被告签订的《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》一致。原告述称其与北京丰润置业房地产经纪有限公司实际系一家公司，实际控制人均为其公司法定代表人黄兴，现北京丰润置业房地产经纪有限公司已更名为北京丰沃房地产经纪有限公司，该公司法定代表人为黄兴之妻。被告对此无异议。2018年2月，郑州奥星实业有限公司（甲方）、北京丰润置业房地产经纪有限公司（乙方）、河南丰沃房地产经纪有限公司（丙方）签订《润丰新尚项目销售服务委托代理合同主体变更协议》一份，约定：鉴于甲、乙双方于2017年1月1日签订了《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》(以下统称“原合同”),因乙方业务发展需要,乙方公司名称、对公账户发生变更,现经甲乙丙三方协商一致,就原合同中润丰新尚项目(以下简称“该项目”)代理销售服务的相关事宜,达成如下共识,以兹三方共同遵守:一、甲方、乙方和丙方三方一致同意,从2018年2月10日,丙方将取代乙方成为原合同的一方主体,乙方在原合同中未享有的权利义务及相关责任由丙方享有和承担,乙方不再作为原合同的一方主体。二、原合同履行期间,甲方已支付乙方服务佣金人民币559867元,原合同项下剩余服务佣金由甲方直接支付给丙方,甲方无需再向乙方支付任何款项。丙方应于甲方付款前向甲方提供等额(包括甲方己支付乙方佣金及剩余服务佣金)合法有效的发票,否则甲方有权迟延付款。三、本协议生效后原合同未执行部分,由乙、丙继续按照原合同履行。四、本补充协议与原合同不一致的条款,以本补充协议为准,本补充协议未涉及的条款仍遵照原合同执行等内容。原告提交的《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）复印件打印表格内容显示：月份11、12，签约合同额172148008元，应结佣金合计1817525元；该表下方空白处有“应扣除罚款金额双倍的佣金19200元”、“截止到2017年6月8日本次佣金已实付款90万元整，已开发票90万元整”、“2017年6月14日客户张永丽南11-1-501走退房审批手续，佣金应扣除8191.98元，故应结佣金金额为1817525-8192=1809333元”等手写字样，并有“胡宇凤06.08”、“庞玉丽2017.6.8”、“庞玉丽2017.6.14”、“郑德强2017.6.15”签名字样。被告对该佣金结算汇总表复印件真实性无异议，并认可该表系其向原告出具。原告提交的《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》复印件打印表格显示：2017年度全款套数、贷款到账套数、甲方房源套数，本次实际结算金额总计137309261元，本次结算应结代理费总计2891225.22元，本次预留代理费总计137161.26元，本次实结代理费总计2754063.96元。该表下方代理公司负责人落款处有“黄兴2018.6.5”签名字样；甲方营销经理落款处有“胡宇凤06.05”、“李时委2018.6.5”签名字样；甲方营销总监落款处有“同意吴涛”签名字样；甲方总经理落款处有“张瑞俊6.6”签名字样，另空白处有“李荣宣”签名字样。原告提交的《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》复印件打印表格显示：2017年度（第二批次，截止2018.11.30）全款到账套数、首付分期还清套数、贷款到账套数、甲方房源套数，实际结算金额总计177208470元，本次应结代理费总计3524178元，本次预留代理费总计174908.88元，本次实结代理费3344954.75元。该表下方代理公司负责人处落款有“黄兴2019.2.17”签名字样；甲方营销经理落款处有“胡宇凤2019.03.03”、“李时委2019.3.3”签名字样；另空白处有“全款到账230户内应减去已撤销合同‘何宁博’，总价127727元。赵新瑞2019.6.21”手写及签名字样。庭审中，原告陈述其提交的代理费汇总表上签名人员在被告处身份为：胡宇凤为公司营销经理；庞玉丽是公司财务；郑德强当时是公司营销副总；李时委是公司营销总监；吴涛是当时公司营销副总；张瑞俊是公司总经理；李荣宣是董事长，系奥星实业实际控制人及大股东；赵新瑞是客服经理。被告称对上述人员身份需要核实，但本院指定期限内，其未提交书面核实情况。原告提交《新尚代理费结佣情况说明》中被告付款情况为：2017年1月20日付款900000元，2017年7月31日付款450000元，2018年2月5日付款440133元，备注上述付款合计1790133元，全部为《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）中代理费金额；2018年2月6日付款559867元，2018年7月16日付款400000元，2018年8月16日付款400000元。被告对上述付款金额及日期无异议。另，原告认可被告2019年9月29日付款40000元、2019年11月6日付款20000元。另查明，1、原告提交的2020年4月18日其法定代表人黄兴与微信昵称“古悦”、备注名“润丰新尚胡宇凤”的聊天记录显示：双方就本案佣金审核问题沟通，黄兴将签字后《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》、《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》发给“润丰新尚胡宇凤”后，“润丰新尚胡宇凤”通过微信将汇总表电子版发送给黄兴。该电子版与原告提交的《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》、《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》复印件打印部分一致。2、原告提交的2020年4月17日其法定代表人黄兴与昵称“新瑞”、备注名“润丰新尚赵新瑞”微信的聊天记录显示：双方就本案佣金审核问题沟通，“润丰新尚赵新瑞”对黄兴陈述的审核情况未反对。3、庭审中，原告陈述涉案项目房屋已全部交房完毕，被告认可涉案项目的达到交房条件，但称有部分业主未收房，有部分已经退房。上述事实，有当事人陈述，《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》，《润丰新尚项目销售服务委托代理合同主体变更协议》，《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核），《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》，《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》，付款凭证，微信聊天记录及本案庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，原、被告签订的《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》虽系补签，但双方对合同真实性无异议，且已实际履行，该合同与《润丰新尚项目销售服务委托代理合同主体变更协议》均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。原告虽提交的《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）、《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》、《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》均为复印件，但被告对《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）复印件真实性无异议，其认可该佣金结算汇总表系其向原告提供，且被告2017年1月20日付款、2017年7月31日、2018年2月5日付款总额与该汇总表显示数额一致。被告对《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》及《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》复印件不认可，但该两份汇总与《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）的格式类似，且表上均显示有郑州奥星实业有限公司多位高层管理人员签字，被告在指定期限内未向本院提交签字人员身份核实情况，其应承担不利后果。根据双方签订《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》中对佣金表进入佣金审核程序及代理服务费支付的约定，结合原告提交的聊天记录等证据，本院对《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）、《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》及《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》均予以采信。被告辩称其根据原告的销售估算的数额结算佣金，不符合常理及双方合同约定，亦与本院查明事实不符，本院不予采信。《丰润代理佣金结算汇总表》（2017/5/22审核）应结代理费为1790133元，郑州奥星实业有限公司已全部付款。《丰润置业-2017年度公寓代理费本次结算汇总》及《丰润置业-2017年度公寓代理费第二批次结算汇总》应实结代理费分别为2754063.96元、3344954.75元，共计6099018.71元；结算预留代理费即交房保证金分别为137161.26元、174908.88元，共计312070.14元。被告应根据上述结算情况予以付款。原告提交的《丰润置业-润丰新尚公寓2017年12-2019年7月代理费汇总表》及《丰润置业-润丰新尚公寓2019年7月后未提交代理费汇总表》系单方制作，未经被告审核确认，原告主张被告支付该部分代理费证据不足，本院不予支持。原告主张涉案项目交房完毕，被告亦认可涉案项目已具备交房条件，鉴于交房的相关证据应留存于被告处，被告未向本院提交房屋交付证据，其应承担举证不利后果，本院推定涉案项目已全部交房，因此，预留代理费即交房保证金被告亦应予以支付。扣除被告已付款的1419867元，被告应向原告支付代理费4679151.71元、交房保证金312070.14元。被告拟证明其2019年12月13日代原告退代丹丹、孙贝贝入会费40000元、调账扣原告佣金10000元、唐艳莉因原告核算错误退10000元，但其提交的证据不足以证明主张事实，且原告对上述款项不予认可，因此，被告主张已向原告支付以上款项，本院不予支持。被告辩称涉案项目由数家营销代理公司同时销售，需与其他代理公司共同核算数据，对原告只能结算和支付其自行销售的部分,但被告未提供证据证实其主张，本院对该辩称不予采纳。被告另辩称部分退房对应的佣金应在结算时扣除，并提交了《退房审批表》，原告对该审批表有异议，根据《润丰新尚项目销售服务委托代理合同》约定，因客户原因(如没有能力继续支付房款等)造成退房,原告不再提取该笔销售代理佣金；因原告原因(如未按销售政策乱承诺等)造成退房,则原告应退还该笔已提取代理佣金，被告提供的该证据不足以证明原告存在合同约定的以上不再提取及应退还代理费情形，亦无法证明具体应退金额，本院对被告扣除部分佣金的辩称意见不予采纳。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告主张的违约金实为逾期付款利息，被告拖欠原告代理费未付，势必给原告造成利息损失，因此，本院认定被告应自原告起诉之日起即2020年4月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至款项支付完毕之日止，原告主张按照未结佣金4676724.9元为基数支付不违反法律规定，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郑州奥星实业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告河南丰沃房地产经纪有限公司代理费及交房保证金共计4991221.85元及利息（以4676724.90元为基数，自2020年4月24日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项支付完毕之日止）；二、驳回原告河南丰沃房地产经纪有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50448元，减半收取计25224元，由原告河南丰沃房地产经纪有限公司负担2421元，由被告郑州奥星实业有限公司负担22803元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  张俊娟二〇二〇年五月二十九日代理书记员  荆丹静