浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初4642号原告：宣小雅，女，1932年7月30日出生，汉族，住诸暨市。原告：蒋均浪，男，1949年11月1日出生，汉族，住诸暨市。原告：徐友芳，女，1951年7月28日出生，汉族，住诸暨市。上述三原告共同委托诉讼代理人：蒋介江，男，1975年3月11日出生，汉族，住诸暨市。系原告蒋均浪、徐友芳的儿子。上述三原告共同委托诉讼代理人：王如挺，浙江三福律师事务所律师。被告：郭飞，女，1980年8月17日出生，汉族，住金华市婺城区。委托诉讼代理人：蒋宇，浙江司正律师事务所律师。原告宣小雅、蒋均浪、徐友芳与被告郭飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序于2020年4月8日公开开庭进行了审理，原告蒋均浪及三原告的共同委托诉讼代理人蒋介江、王如挺、被告郭飞及其委托诉讼代理人蒋宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣小雅、蒋均浪、徐友芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除蒋介江（蒋介江代表三原告）与被告郭飞于2017年7月8日签订的《租赁合同》；2.判令被告郭飞支付自2018年1月15日起至2020年1月15日止两年的租金68047元，及自2020年1月16日起至判决解除生效日止的租金，并支付自拖欠日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失；3.判令被告支付自2017年11月1日起至2019年10月30日止两年的物业费11380元，及自2019年11月1日起至被告腾退商铺日止的物业费，并支付自拖欠日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失。审理中，三原告表示如果法院认为三原告没有合同解除权，租金部分：判令被告支付三原告自2018年1月15日起至2020年1月14日止两年的租金68047元及自2018年1月15日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失，之后的租金三原告将另行主张；物业费部分：判令被告支付三原告2017年11月1日起至2019年10月30日止两年的物业费11380元，并支付自2019年11月1日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失。事实和理由：三原告向诸暨华城新天地置业有限公司购买了一处商铺，坐落于诸暨市，商铺编号为：18108，商铺建筑面积为237.12平方米，分一、二层两层，各层建筑面积118.56平方米。因该商铺在出售时，诸暨华城新天地置业有限公司已经租赁给被告，三原告购买后，三原告共同委托蒋介江处置该商铺的租赁事宜和重新签订《租赁合同》，第一年的租金是被告支付给诸暨华城新天地置业有限公司，再由诸暨华城新天地置业有限公司把租金支付给三原告，而后连续两年，被告一直未按《租赁合同》约定支付租金和物业费，物业费由三原告代缴。现被告拖欠租金和物业费，已经构成违约，故诉至贵院。被告郭飞辩称，1.被告不缴纳租金并非被告的原因，而是原告一直在设置障碍，阻止被告交付租金以达到表面上看似承租人违约的状态，以便达到原告解除合同的目的；2.相应租金被告已于2020年2月28日接到陈仟伍律师通知交付租金时已经全额交付。原告宣小雅、蒋均浪、徐友芳为证实其主张的事实，向本院提供证据材料如下：1.诸暨市陶朱街道城山社区居民委员会出具的证明、户口簿；2.租赁合同、委托书；3.不动产权证书；4.律师函；5.收据。被告郭飞的质证意见如下:对上述证据的真实性均无异议；另外，租赁合同的基本条款和租赁的期限、价格等与被告和诸暨华城新天地置业有限公司签订的租赁合同基本一致，被告郭飞与诸暨华城新天地置业有限公司签订租赁合同之后，三原告才向诸暨华城新天地置业有限公司购买了涉案房产，根据买卖不破租赁的原则，被告与原告代理人蒋介江签订了租赁合同；被告没有一直拖欠物业费，介于被告与原告的代理人蒋介江签订租赁合同后，原告想方设法想要造成被告违约状态从而达到解除合同的目的，故不间断地到涉案房产的地方进行吵闹，导致被告缴纳物业费时以房产使用权产生争议为由拒收物业费。本院对上述证据予以确认并在卷佐证，至于证明力将在下文具体阐述。被告郭飞为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：6.被告与原告代理人之一蒋介江的妻子（微信名是金雅）之间的微信聊天记录；7.浙江永大律师事务所出具的律师函、授权委托书；8.录音光盘及摘要；9.被告与陈仟伍律师的短信聊天记录、微信聊天记录、转账记录；10、银行交易凭证。三原告的质证意见如下：证据6，对其真实性无异议，认为微信确实是蒋介江的妻子应金雅与被告之间的聊天记录，但是应金雅既非房屋产权人也非原告受托人，故无法达到被告的证明目的；证据7，对该组证据的真实性无异议；证据8，对其真实性无异议，内容系被告两夫妻与原告蒋均浪的聊天录音，但是因本案诉争的房屋系三原告按份共有，虽然在录音中原告蒋均浪同意租金金额，但是因为另外两原告不同意，所以对租金金额和期限未达成一致意见，故无法达到被告的证明目的；证据9，对该组证据的真实性无法确认，三原告没有收到任何款项，也没有要求陈仟伍律师于2020年2月28日去收取租金；证据10，对其关联性有异议，认为即使取钱出来也不能代表是给三原告的。本院对证据6、7、8、10的真实性予以确认并在卷佐证，至于证明将在下文具体阐述；证据9,本院已核实原始手机载体，故对其真实性予以确认。经审理，本院查明的事实如下：三原告向诸暨华城新天地置业有限公司购买了一处商铺，坐落于诸暨市，商铺编号为：18108号，商铺建筑面积为237.12平方米，分一、二层，各层建筑面积118.56平方米。该商铺在出售时，诸暨华城新天地置业有限公司已经租赁给被告。三原告购买后，三原告共同委托蒋介江处理涉案商铺的租赁事宜。2017年6月20日，三原告出具委托书一份，载明：委托人在诸暨华城新天地置业有限公司购买了一处商铺，具体位置为诸暨市，商铺建筑面积共237.12平方米，共二层。现因我们年岁已大，行走不便，故我们共同委托晚辈蒋介江替我们负责该商铺的所有出租事宜，包括签订租赁合同等。2017年7月8日，蒋介江（甲方）与郭飞（乙方）签订了《租赁合同》一份，载明：“商铺位置地址：诸暨市，商铺编号为：18108，商铺面积（建筑面积）237.12平方米，其中一层建筑面积118.56平方米，二层建筑面积118.56平方米；租赁期限为五年，自2016年10月15日起至2022年1月15日止，其中免租期为三个月；租金价格：第一年租金为30292元，第二年到第五年，租金每年递增8%，即第一年租金为30292元，第二年为32715元；第三年为35332元；第四年为38159元；第五年为41212元；本合同签订时，甲方将收取伍仟元整作为商铺的履约保证金，履约保证金不是预付的租金，仅作为乙方履行本合同约定义务的保证，若乙方出现违反本合同约定的情况，甲方有权扣除乙方支付的履约保证金并要求乙方按本合同约定予以补足；合同签订之日，乙方应将第一年租金汇入甲方指定银行账号，甲方确认收到乙方的第一年度全额租金后，将乙方租赁商铺的钥匙书面移交给乙方。以后年度租期到期时，乙方应提前7天将下一年度租金汇入甲方指定的银行账号；物业管理费，费用2元／平方米／月（按照商铺建筑面积计算），本商铺年度物业管理费为5691元，本合同签订时由乙方向物业管理公司缴纳，以后第二年至第五年租期到期时，乙方应提前7天支付下一年度物业管理费，若乙方未按时支付物业管理费，从下一年度租赁期开始之日起，本商铺委托的物业管理公司有权向乙方每天按实欠物业管理费0.5%加收违约金。”2017年11月1日，三原告委托（特别授权）浙江永大律师事务所律师陈仟伍处理租房事宜。同日，陈仟伍律师受三原告委托向被告郭飞发送律师函，律师函的内容为：“浙江永大律师事务所接受宣小雅，蒋均浪、徐友芳之委托，指派本所陈仟伍律师就贵方未及时腾退华城新天地商铺等相关事宜，特郑重致函如下：位于诸暨市的华城新天地18幢108号商铺，原由贵方租赁使用。2017年5月2日，委托人向该商铺开发商诸暨华城新天地置业有限公司购买了该商铺，双方依法签订了《商品房买卖合同》，合同中华城新天地公司未披露贵方承租该商铺的相关情况。2017年7月8日，在未征得委托人同意的情况下，蒋介江与贵方就该商铺签订了《租赁合同》，租期至2022年1月15日止。委托人在得知这一情况后，立即与贵方联系并明确告知不同意该《租赁合同》中的相关条款，不认可该《租赁合同》的效力，但贵方至今未能腾退该商铺。本律师认为，华城新天地第18幢108号商铺在2017年5月2日出售给委托人前，属于待售商品房，根据相关法律规定，不具备租赁条件，不得对外出租使用，故贵方与开发商签订的相关租赁合同当属无效，双方建立的租赁关系不受法律保护。现上述商铺已出售给委托人，并已办理相关房产权证，其所有权归委托人所有，若贵方拟承租该商铺的，应当与委托人协商确定。而贵方与蒋介江签订的《租赁合同》，由于蒋介江签订合同时未得到委托人授权，事后委托人也未对该合同效力进行追认，并已明确告知不同意由贵方承租该商铺，故该合同当属无效。在此情形下，贵方无任何理由继续使用该商铺，应当立即腾退房屋并结清相关费用。现本律师根据委托人之委托，明确函告贵方：接函后三个工作日内与本律师联系并协商相关腾房、费用结算相关事宜，否则我方将不得已循由法院诉讼途径予以解决，届时势必增加贵方不必要之损失，望慎思。特此函告。”另查明，三原告至开庭日止仍未向被告郭飞提供指定的银行账号。应陈仟伍律师要求被告于2020年2月28日将第二、三年的租金交付给陈仟伍律师。2020年3月，三原告与陈仟伍律师解除了代理关系。本次庭审结束后，被告已收到陈仟伍律师退回的全部租金。被告郭飞未支付2017年11月1日起至2019年10月30日止的两年物业管理费11380元。本案的争议焦点是：是否应当解除蒋介江（受三原告委托）与被告郭飞于2017年7月8日签订的《租赁合同》。本院分析如下：三原告主张被告郭飞未能按约支付租金、物业费，已构成违约，三原告有权解除《租赁合同》；被告郭飞辩称，三原告阻碍被告郭飞缴纳租金，使得被告无法按时缴纳租金，故三原告无权解除《租赁合同》。本院分析如下：1.2017年6月20日的委托书显示三原告将商铺所有出租事宜（包括签订租赁合同）委托给蒋介江办理，2017年7月8日，蒋介江与被告郭飞签订了《租赁合同》。2017年11月1日，三原告委托律师发函给被告，表示蒋介江未征得三原告的同意就与被告签订租赁合同，租赁合同无效，要求被告腾退房屋。从上述事实可以反映出：蒋介江受三原告的委托与被告签订租赁合同，但是在签订租赁合同后不久，三原告又以欺骗的方式向被告表明蒋介江无权签订租赁合同，以此来达到让被告腾退房屋的目的，且经本院询问，三原告表示发律师函的目的就是不想租给被告，可见，三原告从一开始就想方设法让被告腾退涉案房屋。2.被告郭飞曾与蒋介江的妻子应金雅微信聊天，2017年10月9日，被告陈述：老板娘，你有空来我店里一趟，租金要给你；2017年10月16日，被告陈述：你让他去店里问我老公拿；老板娘我让你来拿租金已经催了那么久了，你卡号也不发给我，租金也不来拿，到时候别说我不给。同时，从微信聊天记录中显示出：在被告催要卡号的情况下蒋介江的妻子仍未将卡号发给被告，并将被告拉入黑名单。从以上事实可以反映出：签订租赁合同后，被告积极主动地要求支付租金，但是蒋介江（三原告的受托人）的妻子拒绝提供卡号。3.2019年2月2日的录音内容可以反映出郭飞及其丈夫与原告蒋均浪曾对租金调整事宜进行协商，协商租金两年为75000元；被告提供的银行交易凭证显示：在2019年2月2日后，被告及其丈夫多次取、存款项75000元。被告在庭审中陈述到：在2019年2月2日后，被告及其丈夫多次取款要支付给原告方，但是原告方未领取租金。原告在庭审中表示三原告不同意按照两年租金75000元支付。以上内容可以反映出，被告积极要求支付租金的事实。4.原告蒋均浪在庭审中表示蒋介江妻子应金雅之所以没有给被告银行账号是因为原告让应金雅不要管钱的事情。然而，陈仟伍在解除代理关系退律师费时，原告提供给陈仟伍的汇款账号却是蒋介江妻子应金雅的银行账号。5.按照租赁合同约定，被告应按照出租方指定的银行账号支付租金，但是三原告均未提供银行账号。综上，本院认为，被告郭飞一直积极要求支付租金，但是基于三原告的各种阻碍导致被告无法将款项交付给三原告，且三原告自签订租赁合同开始就想方设法让被告腾退房屋；被告郭飞未按约支付物业费，并不符合法律规定和合同约定的解除合同的条件，故本院认定三原告不享有合同解除权。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，应属有效。三原告要求解除与被告签订的《租赁合同》的诉请，本院认为，诚信是中华民族的传统美德，诚信不仅是一种品质，更应是现代社会行为准则。良好的社会信用环境是社会主义市场经济的基本条件。诚信原则作为民法的一个基本原则，应当作为裁判的导向和指引，才能达到社会效果和法律效果的统一。本案中，原、被告的庭审陈述及提供的证据可以反映出被告积极要求支付租金，而三原告却以各种方式阻碍被告支付租金，且三原告在庭审中亦表示不想将涉案房屋出租给被告，所以要求被告腾房，但三原告却以被告逾期交付租金为由要求解除合同，已违背诚实信用原则，其不享有合同解除权，故对该诉请不予支持。三原告要求被告支付自2018年1月15日起至2020年1月14日止的租金68047元及利息损失的诉请，本院认为，按照租赁合同约定，被告理应支付自2018年1月15日起至2020年1月14日止的两年租金共计68047元，本院对租金的诉请予以支持；至于利息损失，本院认为，被告逾期支付租金是基于三原告的阻碍，三原告不能以此而获利，鉴于被告同意支付自起诉日起计算的利息损失，故本院支持自起诉日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失。原告要求被告支付2017年11月1日起至2019年10月30日止的两年物业费11380元及利息损失的诉请，合理合法，且被告同意该诉请，故本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条规定，判决如下：一、被告郭飞应支付原告宣小雅、蒋均浪、徐友芳自2018年1月15日起至2020年1月14日止的两年租金共计68047元，并支付自2020年3月26日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失，上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；二、被告郭飞应支付原告宣小雅、蒋均浪、徐友芳2017年11月1日起至2019年10月30日止两年的物业费11380元，并支付自2019年11月1日起至款付清日止按年利率6%计算的利息损失，上述款项限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告宣小雅、蒋均浪、徐友芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1501元，依法减半收取750.50元，由被告郭飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年五月二十日书记员 谢周成