重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0106民初540号 原告：王胜蓝，男，1983年9月26日出生，汉族，住重庆市江北区。 被告：徐路，男，1992年9月8日出生，汉族，住重庆市渝北区。 原告王胜蓝与被告徐路房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王胜蓝到庭参加诉讼，被告徐路经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告王胜蓝向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令解除原被告间签署的《租赁合同》；2、请求判令被告支付原告物业费2993.7元；3、请求判令被告支付原告电费573.55元；4、请求判令被告支付原告赔偿金11526元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月5日，原被告签订了一份租赁合同，原告将位于重庆市沙坪坝区艺德路的物业（建筑面积为166.32平方米，房产证载地址为沙坪坝区景和路××号×-×）租赁给被告，租期从2017年11月5日至2018年11月30日，被告于上述物业注册成立了重庆洛奇教育科技有限公司，被告为该公司的法定代表人。2018年11月17日，原被告签订了另一份租赁合同，将上述物业续租至2020年8月31日，租金为每月5763元（包含不开中央空调时的物业管理费，即每平方米每月10元以内的部分，不包括开启中央空调时超出每平方米每月10元的部分），开启中央空调时超出每平方米10元部分的物业费及电费均由被告另行支付。2019年8月31日，原告向被告提示收取下一季度租金时，被告告知已从上述物业搬离并且未缴纳后续租金，违反了合同第二条第四项“如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金后，甲方应同意解除合同并无息退还乙方所应缴纳的租赁保证金”的约定。2019年12月6日，原告受到上述物业的物管公司寄来的缴费通知单，列明从2019年6月至2019年8月底，应缴纳物业费2993.7元，应缴电费573.55元，原告于2019年12月9日将该部分费用转账支付给物管公司。原告认为，双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，被告未按合同约定提前退租、欠缴物业费、电费等行为已严重违约，故原告为维护自己权益，起诉至法院。 被告徐路未作答辩亦未提交书面答辩意见。 原告为证明其诉讼请求，依法提交了商品房买卖合同、房产证、发票、租赁合同（两份）及微信聊天记录、缴费通知书（3张）及银行流水等证据予以证明，该证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王胜蓝名下登记有坐落于“沙坪坝区景和路××号×-×”的办公用房一套，建筑面积为166.32平方米。2017年11月5日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）就上述房屋签订租赁合同，由被告租赁作为办公使用，合同约定租赁期为1年，自2017年11月5日至2018年11月30日，合同到期后，双方又于2018年11月17日签订新的租赁合同，租赁期限从2018年12月1日起至2020年8月31日，合同中同时约定了以下内容： 租赁期限4、如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金后，甲方应同意解除合同并无息退还乙方所缴纳的租赁保证金。5、在乙方无任何违约行为的情况下，如甲方单方面终止合同，甲方应提前三个月通知乙方，如数无息退还乙方的租赁保证金，并赔偿乙方相当于解除合同时月租的两个月租金，乙方应同意解除合同，并在收到甲方上述款项后7日内向甲方支付合同解除之日前的租金、物管费、水电费等应缴费用，并将保持原状的场地交还甲方。 租金和租赁保证金1、乙方承租的写字楼租金按季支付。双方商定的租期为21个月，具体为自2018年12月1日至2020年8月31日，乙方承租的写字楼租金为每月人民币5763元，大写：人民币伍仟伍佰陆拾叁元整（包含不开中央空调时的物业管理费，即每平方米每月10元以内的部分，不包括开启中央空调时超出每平方米每月10月的部分；乙方内部卫生、保安、水电、电话、消防、空调等费用均由乙方自理）。2、乙方须在签订本合同之日当日向甲方交纳人民币5000元作为租赁保证金（本次租赁为续租，前一次租赁的租赁保证金自动转为本次租赁的租赁保证金）。4、乙方应于2018年11月30日向甲方缴纳首个季度（2017年12月1日至2018年11月30日）的租金人民币17289元。之后，乙方应于每个季度第二个月（即2、5、8、11月）的30日前，支付下一个季度的租金人民币17289元。5、若租期内的任一月份，写字楼开启了中央空调，乙方应于接到甲方或物业公司通知的1日内，向甲方缴付超出每平方米每月10元部分的物业费。按开启中央空调时每平方米每月19元人民币计算，乙方当月应向甲方缴付的该部分物业费为人民币1497元。 物业管理和管理费1、乙方......依据规定交纳管理费、水电费、停车费、排污费（若有）等应缴费用并承担相应分担费用。2、截止合同签订日，管理费以建筑面积计算，管理费暂定为每平方米每月10元人民币（不开启中央空调）或每平方米每月19元人民币（开启中央空调）。承租人应于每月10日前向管理公司交付当月的物业管理费。 其他1、本合同履行时发生争议，双方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方可依法向重庆市江北区人民法院起诉。 上述合同签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告支付原告租赁保证金5000元。 2019年8月31日，原告微信通知被告缴纳下一季度的租金时，被告称“王老师，我搬了，公司一直空着，用不起来，八月份都没用几天，钥匙放在门口右手边消防栓的那个柜子里。”原告回复：“合同里面有违约条款哦”，被告回复称：“我有5000押金”、“......如果我可以我也会做，做不了我也没有办法，希望你理解。”、“这半年也基本上都是一直空着”，原告回复：“要退租也有退租的义务，你要真是提前三个月跟我说，感觉也跟现在不一样。”、“徐路，我于2019年8月31日向你提示缴纳富力城智汇国际×-×写字楼下一季度房屋，你告知我已经搬走，违反了《租赁合同》第二条第4款,‘租赁期未满，乙方要求提前解除合同并赔偿两个月租金后，甲方应同意解除合同并退还租赁保证金’的约定。上述赔偿金合计五个月租金28815元。根据《租赁合同》和富力物业提供的缴费通知单，你欠缴物业费2993.76元及电费573.55元，目前我已替你垫付。现要求你向我支付上述赔偿金、垫付物业费及电费合计32382.31元。若未于今日支付，我将保留进一步采取法律行动的权利。”被告未再回复。诉讼中，原告陈述已于2019年9月7日收回案涉房屋。 另查明，被告徐路于2019年6月1日、6月10日向原告支付了6-8月的租金共计17280元。原告于2019年12月9日向广州天力物业发展有限公司缴纳了案涉房屋从2019年6月至9月1日的电费573.55元以及7、8月份的物管费2993.76元。 被告徐路经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。 本院认为，首先，原被告双方签订的租赁合同中虽约定向重庆市江北区人民法院起诉，但因本案系房屋租赁合同纠纷，双方的约定因违反不动产专属管辖而无效，本院依法具有管辖权。其次，原被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。 关于原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院认为，被告于租赁期内腾空并搬离涉案房屋后，原告于2019年9月7日自行收回房屋的行为，实质上系原、被告双方通过行为就不再继续履行合同形成合意，原、被告双方签订的《租赁合同》已于原告收回房屋之日解除，因此原告在本案中提出解除合同的诉讼请求已无必要，本院对原告的此一诉讼请求不予支持。 关于原告要求被告支付赔偿金及物业费、电费的诉讼请求，本院认为，双方于2018年11月17日签订的租赁合同中，第二条约定“租赁期限为1年，自2018年12月1日至2020年8月31日。”，与第三条的约定“双方商定的租期为21个月，具体为自2018年12月1日至2020年8月31日”结合来看，第二条约定的“租赁期限为1年”应为笔误。租赁合同第二条第4项约定：“如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前三个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地并赔偿甲方相当于解除合同时月租的两个月租金后，甲方应同意解除合同并无息退还乙方所缴纳的租赁保证金。”应视为双方约定的承租人可以解除合同的条件，即：承租人在结清应缴费用、返还房屋、支付原告两个月租金后，即享有解除权，但被告既未提前三个月通知原告，亦未结清应缴费用、赔偿原告两个月的租金，擅自搬离房屋，不能视为行使约定的解除权，而应视为不履行合同主要债务的行为，经原告催告，被告仍未继续支付租金、也未赔偿原告损失，原告依法可以解除合同，其代被告垫付的物业费、电费亦应当由被告赔偿，至于原告另主张要求支付两个月的租金作为赔偿金，本院认为，综合租赁合同第二条的第4、5两项来看，“乙方向甲方赔偿相当于解除合同时月租的两个月租金”应系双方约定的承租人违约时应向出租人承担的损失赔偿额的计算方法，故原告的该请求具有合同依据，本院予以支持。至于被告支付原告的租赁保证金5000元，因被告徐路未到庭应诉，本案不一并处理，原、被告可另案解决。 被告徐路经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告徐路于本判决发生法律效力后十日内支付原告王胜蓝物业费2993.7元、电费573.55元，并赔偿原告王胜蓝损失11526元，以上合计15093.25元。 二、驳回原告王胜蓝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2720元，减半收取1360元（原告已预交），由被告徐路负担，限被告徐路在本判决发生法律效力后十日内给付原告王胜蓝。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或者仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。 审判员  殷建华 二〇二〇五月十四日 法官助理张伟 书记员刘维