河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初2414号原告:暴菲菲，女，1987年8月23日生，汉族，住。委托诉讼代理人：彭海燕，河南丁当律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：河南国岩置业有限公司，住所地：郑州市金水区文化路与国基路交叉口东南角陈砦村1053号。法定代表人：芦天春，职务：董事长。委托诉讼代理人：王自胜，男，1981年9月25日生，汉族，住，系该公司职工。原告暴菲菲诉被告河南国岩置业有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭海燕及被告委托代理人王自胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告暴菲菲向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告双方于2012年9月24日签订的《国岩?中央新城置业协议书》无效；2、依法判令被告返还原告已付房款人民币25万元及利息；3、判令被告向原告承担2万元的赔偿责任；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年被告在交汇处进行商品房开发，在未取得《预售许可证》的情况下便开展商品房预售活动。2012年9月24日，原告与被告签订了《国岩?中央新城置业协议书》，约定购买位于交汇处被告开发的国岩?中央新城项目的17号楼一单元9层东户商品房，面积约139.13平方米，每平方米1800元，总房款为25万元，未约定签订《商品房买卖合同》的具体日期和交房时间，协议签订后，原告按约定支付了房款。后来在被告迟迟不与原告签订《商品房买卖合同》情况下经了解才得知，因合同纠纷经过法定程序被告已丧失了国岩?中央新城项目的土地使用权，并从该项目工地撤离。现该项目已经更换了其他开发商，为此，原告多次联系被告，但被告一直不予答复。基于以上事实，双方所签订的协议依法应认定无效，原告交付的房款应于退还。故为保护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请！被告河南国岩置业有限公司辩称：同意被答辩人第一第二诉请，认可被答辩人的陈述事实，仅对第三条进行答辩，2万元的赔偿金是没有法律依据的，不予支持。经审理查明：2010年11月17日,河南鸿轩房地产有限公司（以下简称鸿轩公司）依法取得滑县鸿轩-中央新城住宅小区项目土地滑国用（2010）第0495号《国有土地使用证》。2011年4月22日，鸿轩公司与安阳市弘旺房地产开发有限公司（以下简称弘旺公司）签订协议联合开发。2012年6月6日，鸿轩公司、弘旺公司又与本案被告国岩公司三方签订了《滑县鸿轩-中央新城住宅小区项目土地使用权过户及项目开发权转让合同书》。2012年7月24日，鸿轩公司与国岩公司签订了《土地使用权转让合同书》，弘旺公司与国岩公司签订了《联合开发滑县鸿轩-中央新城住宅小区项目补充协议书》。2012年7月26日，国岩公司取得滑国用（2012）第102号《国有土地使用证》；8月28日，取得建设用地规划许可证；10月26日取得建设工程规划许可证；2013年3月28日，取得建筑工程施工许可证。因国岩公司未按约向弘旺公司支付前期投入费用，弘旺公司向国岩公司送达了解除协议通知，进而引起纠纷，安阳仲裁委员会于2013年6月6日对弘旺公司与国岩公司合同纠纷案，作出（2013）安仲裁字第71号裁决书，裁决国岩公司将滑县鸿轩-中央新城住宅小区项目土地使用权转移变更到弘旺公司名下，并配合弘旺公司办理国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证等相关证照的过户手续。国岩公司不服裁决诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2014年3月6日作出（2013）安中民三初字第42号民事裁定书，裁定驳回国岩公司的申请。另查明：2012年9月24日，原告暴菲菲（乙方）与被告国岩公司（甲方）签订一份《国岩·中央新城置业协议书》，协议书约定“一、预定房屋情况乙方订购目标17号楼1单元9层东户，面积约139.13㎡（以房管局实测为准，多退少补）。二、计价方式与价款一次性付款方式：按建筑面积单价1800元/㎡，总房款为￥25万元。三、甲方必须按本协议预定期限内保留乙方所预定的房屋，不得转让。四、乙方须在甲方电话通知10天之内同甲方签订《商品房买卖合同》，否则视为乙方主动放弃该房源的购买权，签订《商品房买卖合同》时，乙方须持本协议和交款收据及按揭所需证明材料。五、签订《商品房买卖合同》后本协议自动失效。六、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，自签署之日起开始生效。”协议签订当日，原告暴菲菲于2012年9月24日一次性缴纳购房款共计25万元，被告国岩公司向原告暴菲菲出具了收据，协议和收据的日期均为“2012年9月24日”。之后，被告国岩公司一直未通知原告暴菲菲签订《商品房买卖合同》、交付房屋。以上事实有原告提交的国岩·中央新城置业协议书一份、房款收据一份、滑县人民法院（2018）豫0526民初6364号民事判决书一份、被告提供的（2019）豫0526民初1327号民事判决书一份及原被告庭审陈述可以证实，上述证据经质证认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案原告暴菲菲与被告国岩公司签订的《国岩·中央新城置业协议书》包括当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、违约责任等主要内容，且出卖人国岩公司已经按照约定收受购房款，故该协议书应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。2012年9月24日，被告国岩公司与原告暴菲菲签订商品房买卖合同时，并未取得商品房预售许可证明，且涉案项目土地使用权于2013年6月6日被安阳市仲裁委裁决转移变更到弘旺公司名下，并裁决国岩公司配合弘旺公司办理国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证等相关证照的过户手续，故被告国岩公司与原告暴菲菲签订的《国岩·中央新城置业协议书》依法应当认定无效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告国岩公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，且其已实际丧失土地开发使用权，导致本案商品房买卖合同无效，故其应当返还原告暴菲菲购房款25万元及利息，并承担赔偿责任，庭审中，原告放弃要求被告承担20000元的赔偿责任的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、依法确认原告暴菲菲与被告河南国岩置业有限公司双方之间签订的合同落款日期为2012年9月24日的《国岩·中央新城置业协议书》无效；二、被告河南国岩置业有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告暴菲菲购房款人民币25万元及利息（按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算，自2012年9月24日起计算至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由被告河南国岩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  张艳丽二〇二〇年五月九日书记员  魏志云