湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初475号原告：湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司，住所地湖南省浏阳市礼花东路理想家园附13栋。法定代表人：刘佳荣，董事长。委托代理人：肖自力，湖南众议律师事务所律师。委托代理人：陈淼，湖南众议律师事务所律师。被告:严友文，男，1972年11月12日出生，汉族，居民，住浏阳市。原告湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司（以下简称礼花城公司）与被告严友文商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告礼花城公司的委托代理人陈淼到庭参加诉讼。被告严友文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告礼花城公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的编号为201401092509《商品房买卖合同》及其补充协议；2、被告协助原告办理商品房预售合同备案登记、预售商品房买卖预告登记的注销手续；3、被告立即偿还原告代为偿还的截至2019年12月止的按揭款399079.81元；4、被告支付违约金23627.4元；5、被告支付本案纠纷产生的律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。原、被告于2016年8月23日签订了编号为201401092509《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定被告购买原告开发的“礼花城·新城广场”第1幢2509号房，房屋总价款为472548元，并办理了银行按揭贷款手续。因被告没有及时偿还按揭款，银行向原告扣收了贷款本息及费用，给原告造成巨大损失。经原告催告后，被告仍逾期不还，被告的行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，只得向法院提起诉讼。撤回第3项诉讼请求，不主张。被告严友文无答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月23日，原告礼花城公司作为出卖人与被告严友文作为买受人签订了《商品房买卖合同》，合同编号为201401092509。合同约定，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目，即位于浏阳市，定名为礼花城·新城广场项目中的第1幢2509号房。该房屋建筑面积为111.24平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4248元人民币，总金额为472548元。付款方式为银行按揭。买受人于签订合同时支付首付款94548元，余款378000元办理银行按揭贷款付清，银行按揭贷款手续必须在签订合同七天之内办妥，逾期按本合同第七条执行，办理银行按揭贷款的相关费用由买受人承担。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理。按逾期时间、分别处理（不作累加）（1）逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同对项目建设依据，商品房销售依据，面积确认及面积差异处理，交付期限，出卖人逾期交房的违约责任，规划、设计变更的约定，交接，出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，关于产权登记的约定，保修责任等其他事项均进行了约定。同日，双方签订了《合同补充协议》。协议第四条约定：“因买受人未及时交付按揭款而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于接到出卖人还款通知起十日内归还本息及费用。逾期不归还的，承担逾期付款的违约责任，并承担所扣款项的贷款利息及相关费用（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用）。出卖人在征得抵押人同意的情况下，有权直接按原合同购买价格回购房屋。届时买受人在房屋内的装修和遗留物品不作任何补偿。买受人不得有任何异议。”。第五条约定“若因买受人不履行还款义务而导致银行向出卖人行使担保权的，买受人应当承担因此给出卖人产生的损失及相关费用（包括但不限于银行保证金、滞纳金、律师费、催告费用、公告费用）。买受人于收到出卖人还款通知起十日内将出卖人代为偿还款项、违约金及相关费用支付给出卖人并向出卖人支付房款总额的5%的违约金。出卖人有权直接在买受人缴纳的房款中扣除。”。第二十条约定“本合同填写的地址和联系方式为双方确认无误，出卖人向买受人地址邮寄材料视为书面送达，以邮寄（信邮）方式送达的，长沙市内邮件发出后第6日为送达日，外埠为邮件发出后第6日为送达日。买受人如变更通信地址应当告知出卖人，否则因此引起的责任由买受人承担。”。同日，合同签订后，被告严友文向原告礼花城公司借款89848元用于支付首付款，与原告礼花城公司签订了《借款协议》，并向原告出具了借条。随后，被告严友文作为借款人、抵押人与案外人建设银行作为贷款人以及原告礼花城公司作为保证人签订了《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定，借款人借款本金为378000元用于购置湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司坐落于浏阳市。贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。罚息利率（一）借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮100%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。（二）本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。贷款人将款项一次性划入下列账户：账户名称：湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司；账号：43×××68；开户银行：湖南浏阳支行营业部。约定还款日：借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括富力和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。合同对计息、结息，还款，借款期限、还款方法的变更，借款人的主要权利和义务，贷款人的主要权利和义务，担保条款，违约责任及发生危及贷款人债权情形的救济措施条款，其他约定条款均进行了约定。2016年8月31日，原告就涉案房产到浏阳市国土资源局为被告办理了预告登记。不久，建设银行将按揭贷款支付给了原告礼花城公司。被告严友文直至2017年1月前，向建设银行支付了每月按揭款，之后，被告严友文未再支付按揭款。案外人建设银行自2017年1月起从原告礼花城公司的银行账户扣付了代偿金。2018年5月15日，原告礼花城作出了通知，主要内容为：严友文于2016年8月23日签订的商品房买卖合同并办理了银行按揭手续，由于严友文没有及时偿还银行按揭贷款，导致银行行使担保权，在礼花城公司账户上扣收严友文应偿还的贷款本息，请严友文在收到本通知之日起10日内来公司处理。逾期，礼花城公司有权解除合同，并追究严友文逾期付款的违约责任。2018年5月29日，原告礼花城公司向建设银行支付了被告尚欠的按揭贷款本金349885.89元。2019年12月3日，湖南众议律师事务所作出湘众律函（2019）第159号律师函，内容为：严友文先生，湖南众议律师事务所依法接受湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司的委托，就您与礼花城公司商品房买卖合同一事致函如下：经查，您于2016年8月23日与礼花城公司签订合同编号为201401092509的商品房买卖合同，购买了礼花城公司开发的“礼花城·新城广场”第1幢2509号房。由于您自2017年1月起未支付按揭贷款导致银行向李虎成扣收贷款本息及费用共计399079.81元。请您在收到本律师函之日起十日内与礼花城公司联系并将上述款项予以支付。逾期不付，礼花城公司有权解除合同，并追究您的违约责任。因被告严友文未能向原告支付银行按揭贷款，原告遂于2020年1月7日向本院提起诉讼。另查明，原告礼花城公司为准备诉讼，花费5000元委托律师参与诉讼。上述事实，有原告的陈述，商品房买卖合同及补充协议，还款凭证，通知，预告登记、备案登记，委托代理合同、发票，借条、借款协议，民事裁定书、发票、保险费、保费发票等证据证明，并经庭审核实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》以及原、被告双方与案外人建设银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效合同。关于原告的第一项诉讼请求，原、被告之间系商品房买卖关系，合同解除条件是否成就，应根据原、被告签订的201401092509号商品房买卖合同的约定及合同法的相关规定进行确认。被告严友文作为房屋买受人从案外人建设银行借款，该款借出并作为房款足额支付给出卖人原告礼花城公司，同时，被告严友文以向原告借款的形式支付了首付款，被告严友文已按合同约定履行了付款义务，原告并无依商品房买卖合同第七条约定因被告逾期付款而享有合同解除权。但被告自2017年1月起没有及时向建设银行偿还房屋贷款，导致第三人建设银行从原告担保账户中划取了被告未偿还的贷款金额，依合同补充协议第四条约定出卖人在征得抵押人同意的情况下，有权直接按原合同购买价格回购房屋，现案外人建设银行已从原告处扣划了严友文应偿还的贷款本息，原告礼花城公司依法享有对涉案房产按原价回购的权利，而被告有协助原告办理商品房预售合同备案登记、预售商品房买卖预告登记的注销手续的义务，对原告要求被告协助原告办理商品房预售合同备案登记、预售商品房买卖预告登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持。现原告依合同补充协议第四条主张权利，原告回购房屋的行为必然导致被告通过《商品房买卖合同》购买房屋的目的无法实现，故对原告要求解除原、被告签订的编号为201401092509《商品房买卖合同》、补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同的解除，是因被告的违约行为所致，故对原告要求被告按合同补充协议第五条约定承担违约金并支付律师费的诉讼请求，本院予以支持。原告申请诉前保全，其有义务提供财产进行担保，故对原告要求被告承担诉前保全财产保险保费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司与严友文于2016年8月23日签订的编号为201401092509《商品房买卖合同》及合同补充协议；二、限严友文于本判决生效后5日内协助湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司办理关于坐落于浏阳市商品房预售合同备案登记、预售商品房买卖预告登记的注销手续；三、限严友文于本判决生效后5日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司违约金23627.4元；四、限严友文于本判决生效后5日内支付湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司律师费5000元；五、驳回湖南浏阳礼花城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7716元，诉前保全费2920元，合计10636元，由严友文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  左 凌人民陪审员  袁秋如人民陪审员  黄霞生二〇二〇年五月十二日书 记 员  曾 莎附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。