昆明市呈贡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0114执异27号异议人：杜旌，男，1987年6月11日生，汉族，曲靖市罗平县人，现住昆明市。申请执行人：昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社，住所地昆明市呈贡区吴家营街道雨花毓秀小区一期商业广场D幢。法定代表人：唐兵。统一社会信用代码：91530121916780465X。被执行人：肖彬，男，1967年9月16日出生，汉族，现住昆明市盘龙区。被执行人：徐焰，女，1968年8月17日出生，汉族，住昆明市盘龙区。在本院执行申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社与被执行人肖彬、徐焰等借款合同纠纷一案中，异议人杜旌对执行标的提出书面异议，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人杜旌称：请求人民法院在办理（2018）云0114执707号案件，执行被执行人徐焰所有的位于昆明市时，保留异议人的租赁使用权至2034年11月27日，并排除法院的强制执行。事实和理由：2012年2月15日，异议人杜旌与被执行人徐焰、肖彬签订借款合同，约定出借400万元给二被执行人，借期三个月，合同还约定，徐焰用个人所有的位于昆明市为该笔借款提供抵押担保。次日，杜旌从自己在民生银行账号为62×××64的账号打款200万元到徐焰深圳发展银行的个人账户62×××18。2012年3月13日，异议人杜旌再次与被执行人徐焰、肖彬签订借款合同，约定出借600万元给二被执行人，借期三个月。当日，杜旌从自己在民生银行账号为62×××64的账号打款300万元到徐焰深圳发展银行的个人账户62×××91；3月19日，杜旌再次从自己的同一账户打款249.6万元到徐焰深圳发展银行的个人账户62×××18，4月24日，杜旌从自己在民生银行账号为62×××64的账号打款150万元到徐焰深圳发展银行的个人账户62×××18。上述两笔借款合计打款899.6万元，徐焰、肖彬一直无力偿还。拖欠至2014年11月28日，经异议人杜旌与徐焰、肖彬协商，二人同意用徐焰所有的位于昆明市出租给杜旌使用，租期为二十年，租金就用借款一次性冲抵，一次性付清，租期到2034年11月27日。徐焰签署了租赁合同交给杜旌，并将该商铺钥匙房屋交付给杜旌使用。杜旌收到商铺后，清理商铺欠费，交清了该商铺2014年的物管费水电费，简单打扫后就搬入商铺，开始是用作办公，半年后又精装修转做经营床上用品使用，一直使用至今，一直为该套商铺缴纳水电、物管等相关费用，徐焰、肖彬一直对借款转化为租赁的关系认同，也从未告知过异议人该商铺被抵押，诉讼的情况。异议人作为善意第三人，基于真实的债务关系和真实的意思表示，合法占用位于昆明市，这一权利应当受到法律保护，恳请你院在执行该标的物时，保留异议人的租赁使用权至2034年11月27日。本院查明：原告昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社与被告云南锦逸建筑工程有限公司、肖彬、徐焰借款合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案后，依法适用普通程序进行了审理，并组织双方进行庭后调解。一、被告云南锦逸建筑工程有限公司、徐焰、肖彬于2018年3月31日、2018年4月30日、2018年5月31日、2018年6月30日、2018年7月31日、2018年8月31日、2018年9月30日、2018年10月31日前每月分别归还原告昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社借款本金500000元（合计4000000元），2018年10月31日一并归还自2015年9月21日起至实际款清之日止以实际尚欠款项为本金按照双方签订的编号为0107060192150330510000008的《流动资金借款合同》计算的利息、罚息及复利；二、如被告云南锦逸建筑工程有限公司、徐焰、肖彬未按上述约定的时间及数额付款，原告昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社有权就全部欠款本金、利息、罚息、复利一并申请强制执行；三、原告昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社在本调解书确认的第一项支付义务范围内对借款抵押物被告徐焰名下抵押的位于昆明市（产权证号昆房权证西山字第××号）、昆明市广福路9公里世纪半岛五期3幢2单元第4层401号房屋（产权证号昆房权证西山字第××号）享有优先受偿权；四、原、被告双方因本案产生的民事纠纷就此了结。案件受理费减半收取22495.50元，由被告云南锦逸建筑工程有限公司、徐焰、肖彬共同负担，于2018年10月31日前一并支付原告昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社。现该调解书已经发生效力，因徐焰、肖彬等未履行生效法律文书确定的义务，申请人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社于2018年5月7日向本院申请立案执行，本院同日立案执行。执行中，本院于2018年11月5日依法查封了上述房产，查封期限三年，自2018年11月5日至2021年11月4日。2019年2月28日本院在案涉房屋上张贴了腾房公告，要求徐焰及其相关权利人于2019年4月27日前腾空房屋并移交本院处理。现异议人杜旌向本院提出异议。另查明：2014年11月28日甲方徐焰与乙方杜旌签订一份租房协议，甲方自愿将位于昆明市出租给乙方，房屋每月租金为9000元，租赁期为20年，从2014年11月28日起至2034年11月27日。乙方一次性支付甲方20年租金，金额人民币216万元。在租房协议的第十三条约定：双方在2012年2月至4月期间签订了相关的借款合同（详见借款合同），截止2014年11月28日尚未归还乙方的全部借款，故甲方自愿将该商铺出租给乙方使用，租期为20年，租金与借款一次性冲抵，一次性付清，共计抵扣本息2160000元整。徐焰、肖彬分别于2012年2月15日、3月13日向杜旌借款400万元、600万元。再查明，昆明市面积为153.89平方米，产权证号为昆房权证西山字第××号，登记产权人为徐焰。该商铺于2015年3月31日抵押给本案的申请执行人昆明市呈贡区农村信用合作联社吴家营信用社，并办理了抵押登记。2018年11月5日呈贡区人民法院以（2018）云0114执707号之二执行裁定书查封了该商铺，查封期限自2018年11月5日2021年11月4日。2019年8月6日徐焰、肖彬以及执行案件中的另一名被执行人云南锦逸建筑工程有限公司共同向申请执行人出具一份情况说明，情况说明第二段载明：在2015年8月我公司因其他债务关系，在个别债权人相逼的情况下，公司被迫选择了将位于昆明市，产权证字第20123275号的抵押物业和杜旌签订了房屋租赁合同，该租赁合同签订时间为2015年8月，在申请该笔贷款之后。由此给贵社带来的法务纠纷，我公司在次深表歉意。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。……”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。按照上述规定，案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：一是案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；二是案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内装修、生活、生产、经营等，以产生对不特定第三人的公示效果，如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，首先，杜旌以对案涉房屋享有租赁权为由提出要求法院保留异议人的租赁使用权至2034年11月27日并排除法院强制执行的请求，本质上系案外人对执行标的主张其有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，因此，本案应该适用民事诉讼法司法解释的第227条进行审查；其二，异议人提交的租房协议显示的签订时间为2014年11月28日，但被执行人徐焰、肖彬提交给执行案件承办人的情况说明记载的合同时间为2015年8月。异议人与被执行人对合同签订时间出现了较大的争议，按照双方目前提供的证据，本院无法确定该份租房协议的签订时间。异议人提供的签定时间早于抵押登记时间，而三被执行人提供的租房协议签订时间晚于抵押登记时间，两个不同的时间节点对案涉财产上的租赁协议能否涤除以及案涉房屋的成交价格产生截然不同的影响，即若租房协议签订时间早于抵押时间，则可能法院就要带租拍卖，新的买受人就要承受负载租赁权的商铺，此时商铺成交价将受较大影响，成交价低。若签订时间晚于抵押时间，则按照法律规定该租赁关系需要依法涤除后再处置案涉商铺，此时成交价趋近市场价，成交价高；其三、按照被执行人徐焰、肖彬以及另外一名被执行人云南锦逸建筑工程有限公司提供的情况说明记载，异议人与被执行人徐焰签定的该租房协议系受胁迫，若该情况属实，则按照法律规定，案涉租房协议可能涉嫌无效，故案涉租房协议的有效性存在较大的争议，同时也决定着租房协议能否排除执行；最后，案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对涉案房产查封之前，已对案涉房屋持续占有、使用，其享有的权利亦不能阻却人民法院对涉案房产的执行。综上所述，异议人杜旌以对案涉房屋享有租赁权为由提出要求法院保留租赁使用权至2034年11月27日并排除法院强制执行的请求没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第十六条第二款、第三十一条规定之规定，裁定如下：驳回异议人杜旌提出的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向昆明市呈贡区人民法院提起诉讼。审判长  李世民审判员  雷保华审判员  司马衍二〇二〇年五月二十日书记员  段学升