贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终1128号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）贵州嘉庆综合投资有限公司，住所地：贵州省黔西县原城关镇燕山街中段135号。法定代表人：蔡祖芬，系该公司董事长。委托代理人：熊肸，贵州本芳律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）:余春霖，男，1956年10月12日出生，蒙古族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：陈诗琴，女，1982年6月19日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。委托代理人：翟文丹，贵州威迪律师事务所律师。上诉人贵州嘉庆综合投资有限责任公司（以下至判决主文前简称嘉庆公司）与被上诉人陈诗琴、余春霖租赁合同纠纷一案，贵州省黔西县人民法院于2019年11月14日作出（2019）黔0522民初810号民事判决。上诉人嘉庆公司不服提起上诉，本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人嘉庆公司不服上述判决，上诉请求：撤销原判；改判认定涉案房屋租赁合同于2019.3.5解除；改判上诉人与二被上诉人对涉案房屋装修并形成附和部分的残值损失各承担50%的责任（具体金额待贵州宏黔资产评估事务所对评估报告复核后确定）；改判由二被上诉人按每天483.13元的标准支付上诉人2014.1.1起止2017.1.25的租金541105.6元，以及按每天483.13元/天的标准支付上诉人2019.3.5日起至实际将案涉房屋移交上诉人之日止的房屋占有使用费（租金）；改判二被上诉人立即将案涉房屋腾退后移交给上诉人；一二审案件受理费及评估费由二被上诉人承担。事实与理由：一、本案中上诉人与被上诉人双方在签订合同时，对涉案房消防验收、消防许可以及竣工验收等手续不齐备，但是双方当事人是明知或应知的，即合同解除事由客观存在，且解除并非被告嘉庆公司单方原因所导致合同目的不能实现，故一审认定系上诉人方原因导致解除，以被上诉人起诉状副本送达上诉人方的2017.1.25作为合同解除之日，系适用法律错误。二、一审法院即便认定涉案房屋租赁合同的解除，是因为合同目的不能实现所致，但从双方签订合同时对案涉房屋的状态以及合同解除事由客观存在系明知或应知的情况来看，以及无相关主管部门责令停业整改通知的事实来看，双方均有一定责任，一审法院判决上诉人对案涉装修物残值损失承担全部责任系适用法律错误。三、就案涉贵州宏黔资产评估事务所的资产评估报告而言，上诉人庭前就对资产评估提出异议，同时也申请鉴定人员出庭接受询问，根据鉴定人员出庭接受询问的情况，该份对案涉装修物残值的评估存在以下问题，需进复核而未复核，不应作为定案依据：1、贵州宏黔资产评估事务所的鉴定人员并没有按照《资产评估准则》系列规范的相关规定，向双方当事人了解评估对象，向人民法院或当事人要求提供相关材料，完全脱离了庭审当事人双方在所提交的证据材料以及客观事实，如视频监控系统，余春霖、陈诗琴提供的证据显示工程总价为17840元，而贵州宏黔资产评估事务所评估价格为40000元，电梯及井道安装也提供了安装合同，价格为14.6万元，评估价格为18.6万元，一审法院应根据庭审对鉴定人员的询问结果，要求资产评估事务所对其所作评估报告进行复核。2、未对评估对象的相关品牌进行说明及对应进行调查，也未到黔西当地市场询价，不能说明询价方法，没有任何询价记录，脱离客观事实，违反资产评估准则及相关规范准则，纯属闭门造车，不具备客观真实性。3、就折旧的成新率而言，几乎均为80%，而案涉装修物本身除被上诉人方的使用以外，还存在自然损耗的情况，时隔装修投入使用的时间近五年，成新率80%的认定明显不符合逻辑和常理，对此也未充分进行说明。4、就其采用的鉴定方法重置法而言，适用错误，其采用重置法对案涉装修物当前重整所需价格进行评估不符合本案实际，案涉装修损失的认定，应当以装修形成时的实际成本损失为标准，在此基础上再结合折旧成新率折算处残值损失。本案中，并不存在被上诉人需要对案涉宾馆重置进行经营的情况，争议的损失是被上诉人当时装修的成本进行折价后的残值，故不应以当前重置所需的价格作为认定装修损失的依据。四、一审法院未严格区分案涉装修物中形成附和与未形成附和的装修物不当，结合本案装修的实际情况，被上诉人应当就装修物中未达到非经损毁或变更性质而不能与房屋分离程度的装修装饰物进行移走或拆除，该部分装修物不属于本案争议损失的范畴。五、既然案涉房屋租赁合同经双方同意解除，解除后，根据合同履行的情况，就上诉人嘉庆公司已经履行部分，应当采取相应措施将上诉人的权利恢复到合同订立时的状态，自上诉人向被上诉人余春霖、陈诗琴交付涉案房屋后，到解除合同之前，被上诉人余春霖、陈诗琴对该房屋存在实际使用及长期占有的状态，根据合同解除后的处理规则，二被上诉人应当向上诉人嘉庆公司支付其在合同解除前实际占用涉案房屋期间的租金，在合同解除后，被上诉人也未积极进行腾退返还房屋给上诉人，因其继续占有的行为对上诉人产生扩大损失，该部分租金损系被上诉人行为所致，也应由被上诉人承担。六、本案中由于皓天评估集团有限责任公司及贵州宏黔评估事务所所作的评估报告欠合法性、合理性均不能作为认定本案争议损失的定案依据，故案涉争议损失就无法确定，一审判决未准许对贵州宏黔评估事务所所作的评估报告进行复核便做出判决也属于损失价值事实不清，证据不足，判决结果必然显失公平合理。被上诉人余春霖、陈诗琴答辩称：上诉人上诉请求无事实及法律依据，依法应驳回其上诉，维持原判。答辩人无过错，不应对解除合同造成的损失承担责任，贵州宏黔资产评估事务所出具的《评估报告》客观公正、程序合法，依法应用作认定案件事实的依据。答辩人并未实际使用涉案房屋，且不能使用的原因系被答辩人的违约行为所致，故答辩人不应向答辩人支付房租。一审本诉原告余春霖、陈诗琴诉讼请求:1、判决解除原告陈诗琴、余春霖与被告嘉庆公司于2014年元月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判决被告嘉庆公司返还原告陈诗琴、余春霖的保证金220000元及从2015年8月1日起按中国人民银行贷款基准利率计付利息至实际支付完毕止；3、判决被告嘉庆公司赔偿原告陈诗琴、余春霖装修房屋的损失1948755元；4、鉴定费40000元由被告嘉庆公司承担；5、案件受理费由被告嘉庆公司负担。一审反诉原告嘉庆公司的诉讼请求：一、原告按483.13元/天的标准，从2014年1月1日起支付被告占有使用涉案房屋的占有使用费（租金）至实际将涉案房屋移交给被告之日止（截止2019年3月5日暂计共912632.57元）；二、原告立即将涉案房屋腾退后移交给被告；三、诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：原告陈诗琴与原告余春霖系以夫妻名义（未办理结婚登记手续）共同生活的自然人，被告贵州嘉庆综合投资有限公司系2012年1月依法成立的企业，其经营范围为：工程项目投资、停车、汽车零配件、装饰材料、建材购销等。2011年12月17日黔西县人民政府通过专题会议明确“五里牌停车场”建设有关事宜，原则同意“五里牌停车场”由投资业主出资建设，2012年8月30日黔西县发展和改革局以黔县发改复（2012）47号文件批复黔西县住房和城乡建设局“关于对黔西县五里牌停车场建设项目可行性研究报告”，同意该项目的投资业主为被告嘉庆公司，投资模式为ＢＯＴ模式及该项目建设规模、建设内容。后被告嘉庆公司即投资建设该项目，2012年10月1日被告嘉庆公司与黔西县住房和城乡建设局签订“黔西县五里牌停车场特许经营权协议”，该协议内容为“停车场由被告嘉庆公司投资建设，土地及土地上附着物所有权归县政府，特许经营期间，被告嘉庆公司享有使用权。特许经营期限为28年（2013年10月1日-2042年9月30日）”。被告嘉庆公司在黔西县五里牌停车场中建有一栋房屋，共五层3260平方米，该房屋位于街面，已作了外装饰。被告嘉庆公司为使用该房屋进行收益，对外招租，原告陈诗琴、余春霖知悉后欲将该房屋开设宾馆，并于2014年1月1日与被告签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“乙方（原告）租用甲方（被告）的坐落在黔西县3260平方米（含一楼酒店大堂以及4个门面260平方米）及停车位400平方米；租赁期限为2014年1月1日至2021年12月30日共8年；租金计算（分两部分）：第一部分，一楼门面（除去酒店大堂，四个门面，共计260平方米）第一年免收租金，乙方（原告）负责自行进行内部装修，第二年开始收取租金，年租金2万元，每年按10%递增。第二部分，二楼至五楼（含酒店大堂，共3000平方米）前三年免租金，乙方负责自行进行内装修，第四年开始收取租金，年租金为20万元，每年按10%递增；租金交付：承租第一年（即2014年），乙方（原告）须一次性支付220000元保证金给甲方（被告），其中20000元作为承租一楼门面第二年应缴的租金，200000元作为承租二楼至五楼第四年应缴的租金；甲方（被告）交付房屋时，包括水、电及甲方（被告）经营期间的营养执照一并交给乙方（原告），乙方使用甲方营业执照期间，不支付甲方报酬；合同还约定了其他相关内容”。合同签订后，原告向被告交纳了220000元的保证金，被告向原告交付了该房屋，原告遂自行投资将该房屋按宾馆格局进行装修，并于2014年10月3日以原告陈诗琴为业主注册名为“黔西县霖湘宾馆”的个体工商户进行经营。遂原告到相关部门申办特种行业许可证，但办理该许可证需要房屋的房产证及相关手续，原告向被告追要该房屋的相关手续，被告未能提供，导致该房屋不能作为经营宾馆用途。原告即催促被告及时办理该房屋的产权证照即相关手续，以便使用该证照办理宾馆的合法手续，或协商解除《房屋租赁合同》，但被告不能办理该房屋的房产证及相关手续，同时双方也未能协商解除《房屋租赁合同》。故原告诉至法院以被告违约导致其租赁房屋作为经营宾馆用途的合同目的不能实现为由请求判决支持其诉求。在诉讼中被告提出反诉要求支持其反诉请求。另查明：黔西县五里牌停车场于2015年12月30日取得建设工程规划许可证。原告自收到被告交付的房屋后开始对该房屋按照宾馆规格装修至2015年8月装修完毕。原告投资装修该房屋的装修装饰费用（含设施和设备）经皓天评估有限公司对（2017）晧评字第231号评估报告作出补强后形成的（2019）晧评字第182号评估报告评估为1602111元，原告支付评估费40000元。被告申请对原告对涉案房屋装修并形成附合的部分的现残值进行评估，经本院委托贵州宏黔资产评估事务所评估，涉案房屋内由原告装修并形成附合部分（无争议部分）的现残值1315300元，对是否形成附合部分（有争议部分）价值142200元。被告支付评估费40000元。一审法院认为：本案根据双方当事人的诉辩请求，双方当事人的争议焦点为：双方签订的《房屋租赁合同》应否解除及合同解除后各自应享有的权利、承担的义务事实，该案应定性为租赁合同纠纷，应受《中华人民共和国合同法》的调整。就本案合同效力而言，虽原、被告签订此《合同》时该房屋属未取得建设规划许可证或也未按照建设规划许可证的规定建设的房屋，但在法庭一审辩论终结前已取得了《建设工程规划许可证》，且该合同系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方当事人应恪守履行。涉案《合同》约定原告租用被告的坐落在黔西县3260平方米（含一楼酒店大堂以及4个门面260平方米）及停车位400平方米。虽然双方在《合同》中未约定原告租用该房屋的用途，但从双方签订该合同的内容即该《合同》中有酒店的表述及第八条“被告交付房屋时，包括水、电及甲方被告经营期间的营业执照一并交给原告，原告使用被告营业执照期间，不支付被告报酬”的约定，可认定原告在租用该房屋前被告拟将该房屋作为酒店经营，原告租用该房屋后的用途也是作为经营宾馆，被告应当完全知晓原告租用该房屋作为经营宾馆的用途。但就该《合同》永久不能办理产权等相关手续的问题，被告在相关政府职能部门的批复、协议等公文中已经知晓而与原告签订以开酒店、宾馆为目的的房屋租赁合同，主观存在过错，系被告原因导致原告经营该房屋开设宾馆的合同目的不能实现，应承担相应的民事违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”的规定，原告对涉案《合同》享有法定解除权，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知送达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告享有对涉案《合同》的法定解除权，对于《合同》解除的时间，应认定为原告诉状副本送达被告的时间即2017年1月25日较为合理。被告辩称的原告解除合同的理由系因原告存在恶意及不诚信，明知涉案房屋不具备相关手续，恶意待免租期完才起诉主张解除合同的理由无证据证明，且不符合常理，租赁合同系持续性合同，且本案标的额较大，需要以合同双方的相互信任为前提，涉案《合同》签订后，原告交付保证金并投资大额资金对房屋进行装修装饰，被告称原告恶意无事实依据，故对被告辩称的涉案《合同》解除的理由，本院不予采信。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”之规定，原告在装修涉案房屋后，对酒店进行了实际经营并收益，其在一定程度上享受了部分装修利益，涉案《合同》解除后，原告不能按合同约定继续享有其装修期待利益，该利益系被告违约而给原告造成的实际损失。故应根据违约责任原则，由被告按照原告对涉案房屋装修并形成附合的残值予以全额赔偿。故对于原告请求被告按照其装修价值进行赔偿的主张，不予支持。经评估，涉案房屋内由原告装修并形成附合部分（无争议部分）的现残值为1315300元，该部分应由被告全额赔偿。对价值142200元是否由原告方装修并形成附合有争议部分，包含定制窗帘、定制木床、定制电视柜、定制电脑桌、定制床头柜、定制衣柜，该部分定制项目并未达到非经损毁或变更其性质而不能与房屋分离的程度，且拆除也不会对物品价值产生极其严重的影响，故应认定为该142200元的部分由原告方装修未形成附合，应由原告在不损坏涉案房屋的情况下自行处分；涉案合同解除的时间为2017年1月25日，根据双方租金约定：第一部分，一楼门面（除去酒店大堂，四个门面，共计260平方米）第一年（2014年）免费，第二年（2015年）20000元，第三年（2016年）22000元，第四年（2017年）25天租金1657.53元（24200元／年÷365天×25天）。第二部分，二楼至五楼（含一楼酒店大堂，共计3000平方米），前三年免费，第四年（2017年）25天的租金13698.63元（200000元／年÷365天×25天）。上述两部分租金共计57356.16元，原告从合同签订之日至解除之日已实际对涉案房屋进行管理使用，应按合同约定向被告支付在此期间的租金，故对于原告要求被告返还保证金220000的诉请，本院支持返还162643.84元（220000元-57356.16元）。原告要求以该保证金220000元为基数从2015年8月1日起按中国人民银行同类贷款利率计付利息至实际偿还完毕之日止的利息作为损失，涉案合同中未对此进行约定，且其在举证期限内并未出具其实际遭受损失的相关证据，故本院对原告的这一诉求不予支持。对于被告的反诉请求，首先，原、被告双方在《合同》中虽约定有免租期，但在签订合同之时被告的目的是获得原告对涉案房屋的装修，在权利义务上是对等的，并不存在显失公平的情形；其次，被告作为出租方，应对租赁物即涉案房屋承担瑕疵担保，确保租赁物能按照约定的用途使用，而其在不能提供涉案房屋产权手续的情况下与原告签订《合同》、致使合同目的不能实现，剥夺了原告根据合同约定有权期待获得的利益，本案因被告违约而导致涉案《合同》解除，故被告系重大过错方；再次，原告未与被告达成合同解除协议，为维护自身合法权益，诉至法院请求确认解除合同的效力，至今处于诉讼过程中，属情理之中，但客观上的确未腾退涉案房屋。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”之规定，原告应从合同解除之后支付被告房屋占用费，但鉴于被告违约在先，且原告在合同解除后对宾馆并未实际经营，故对被告反诉原告应支付其自2014年1月1日起至2019年3月5日期间的房屋占用费912632.57元的请求，本院酌定支持比照涉案《合同》约定租金标准的30%支付自2017年1月25日起至2019年3月5日，具体计算方式为：第一部分，2017年（25天）1657.53元（24200元÷365天×25天），2018年26620元，2019年（64天）5134.38元（29282元÷365天×64天）；第二部分，2017年（25天）13698.63元（200000元÷365天×25天），2018年220000元（200000元＋200000元×10%），2019年（64天）42432.88元（242000÷365天×64天）。上述两部分金额共计309543.42元，故原告应承担的金额为92863.03元（309543.42元×30%）。至于反诉原告要求到实际腾房之日，由于本案原、被告双方的权利义务尚未确定，原告腾房时间存在不确定性，自2019年3月6日至原告实际腾房之日的房屋占用费可待双方确定后由被告另行主张权利。据此，为了规范市场经济秩序，塑造和谐稳定的社会环境，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第十条、第十一条之规定，判决如下：一、原告陈诗琴、余春霖与被告贵州嘉庆综合投资有限公司于2014年元月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年1月25日解除；二、由被告贵州嘉庆综合投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿由原告陈诗琴、余春霖对涉案房屋装修并形成附合部分的残值损失1315300元；三、由被告贵州嘉庆综合投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈诗琴、余春霖的保证金162643.84元；四、由原告陈诗琴、余春霖于本判决生效之日起十日内依照涉案《房屋租赁合同》约定的租金标准的30%支付自2017年1月25日起至2019年3月5日期间的房屋占用费92863.03元；五、上列第二至四项抵扣完毕后，最终由被告贵州嘉庆综合投资有限公司支付原告陈诗琴、余春霖1385080.81元；六、由原告陈诗琴、余春霖于本判决生效后十日内在不损坏涉案房屋的情况下自行处置由其装修未形成附合的定制窗帘、定制木床、定制电视柜、定制电脑桌、定制床头柜、定制衣柜；七、驳回原告陈诗琴、余春霖的其他诉讼请求；八、驳回被告贵州嘉庆综合投资有限公司的其他反诉请求。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明：一、上诉人嘉庆公司与黔西县住房和城乡建设局在2012年10月1日签订《黔西县五里牌停车场特许经营权协议》中约定“停车场由嘉庆公司投资建设，土地及土地上附着物所有权归县政府，特许经营期间，嘉庆公司享有使用权。特许经营期限为28年（2013年10月1日-2042年9月30日）”。二、被上诉人余春霖在2020年4月7日二审庭审中自认其首次要求上诉人嘉庆公司提供案涉房屋的产权证及相关手续的时间为2015年3月的事实。三、截止本院二审开庭时被上诉人仍未向上诉人腾退涉案租赁物。原判查明的其他事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：1、涉案房屋租赁合同的解除时间如何认定？2、房屋租金、占用费的计算标准和日期如何计算？3、房屋装饰装修残值损失如何认定？损失如何分担？4、被上诉人是否应向上诉人返还涉案房屋？本院认为：关于焦点一，涉案租赁房屋是上诉人嘉庆公司通过BOT模式投资建设而成，根据嘉庆公司与黔西县住房和城乡建设局的协议约定，上诉人对房屋没有所有权。说明上诉人在与被上诉人签订《房屋租赁合同》时，明知涉案房屋不能办理房屋房产证及相关手续的事实，该事实导致被上诉人投入装修的宾馆不能合法经营使用，该因素是导致本案合同目的不能实现的根本原因。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，上诉人在明知对案涉房屋不享有所有权的情况下，无法向被上诉人交付房屋相关证件和手续，双方租赁合同应自此时起即具备解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，被上诉人虽于二审庭审中陈述其于2015年3月首次向上诉人请求交付案涉房屋办理宾馆业特许经营手续所需材料，但其并未提交证据证明其向上诉人发出解除合同的通知，原审法院以一审起诉状送达被上诉人之日作为涉案租赁合同解除之日并无不当。上诉人上诉称被上诉人对案涉合同手续不齐备的现状是明知或应知的，但其并未提供证据予以证明，故对上诉人请求按提起反诉之日作为合同解除时间没有依据，本院依法不予支持。关于争议焦点二中案涉房屋的租金，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为八年，双方对于免租期的约定应视为附条件的债务免除，上诉人所期利益为较为长期稳定的租金收入和租赁期满后租赁物所附装饰装修物的所有权的获得，被上诉人在案涉租赁合同免租期届满即提起诉讼请求解除合同、赔偿装饰装修损失，应视为双方合同所附条件未成就，若依据合同免租期的约定计算租金，将会导致合同双方利益失衡。鉴于被上诉人自认于2015年3月即应当知晓上诉人嘉庆公司不能提供案涉房屋的产权证及相关手续的违约事实，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，被上诉人应当立即向上诉人提出解除合同，停止装修和经营，防止损失进一步扩大，但被上诉人未以有效的方式向上诉人提出解除合同，仍然继续装修和经营，故被上诉人应当于2015年3月31日后直至起诉前2017年1月25日对涉案房屋占用行为支付一定的费用。鉴于上诉人的违约行为和被上诉人扩大损失的行为，本院酌情判令双方对此期间房屋的占用费各承担50%的责任。租金的计算为：一、一楼部分：1、2015年1月1日至2015年3月31日期间5000元（20000元/年÷12月×3月），该期间系免租期已满且被上诉人尚未向上诉人要求提供案涉房屋的产权证及相关手续之前，该部分租金由被上诉人自行承担；2、2015年4月1日至2015年12月31日15000元（20000元/年÷12月×9月）；3、2016年1月1日至2016年12月31日期间22000元（20000元×110%）；4、2017年1月1日至2017年1月25日期间1657.53元（22000元×110%÷365天×25天）。二、二至五楼部分：5、2015年4月1日至2016年4月1日200000元；6、2016年4月1日至2017年1月25日177808.22元（200000元×110%÷365天×295天），以上2-6项共计416465.75元，租金由上诉人和被上诉人各承担50%，即被上诉人应承担该期间租金208232.88元。关于争议焦点二中2017年1月25日至2019年3月5日期间的涉案租赁物的房屋占用费，综合上诉人的违约行为和被上诉人实际未腾退案涉租赁物的事实，一审酌情判决被上诉人承担该期间的房屋占用费的30%并无不当，但一审计算存在错误，本院予以纠正。即：一、一楼部分：2017年1月25日至2017年12月31日22542.47元（20000元×110%×110%÷365天×340天），2018年1月1日至2018年12月31日26620元（20000元×110%×110%×110%），2019年1月1日至2019年3月5日7621.34元（20000元×110%×110%×110%×110%÷365天×95天）；二、二至五楼部分，2017年1月25日至2017年4月1日39178.08元（200000元×110%÷365天×65天），2018年4月1日至2019年3月5日225424.66元（200000元×110%×110%÷365天×340天）。上述两部分金额共计321386.55元，被上诉人应承担的金额为96415.97元（321386.55元×30%）。关于争议焦点三，对于贵州宏黔资产评估事务所的资产评估报告是否能作为本案装修残值的定案依据的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第29条“审判人员对鉴定人出具的鉴定书，应当审查是否具有下列内容：（一）委托人姓名或者名称、委托鉴定的内容；（二）委托鉴定的材料；（三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；（四）对鉴定过程的说明；（五）明确的鉴定结论；（六）对鉴定人鉴定资格的说明；（七）鉴定人员及鉴定机构签名盖章。”的规定，经查，该评估机构和评估人员均具备资质、评估程序合法、评估依据充分，评估人员也在一审中出庭接受询问对评估过程进行说明，装修工程量相关资料的收集和现场勘验工作均在法院主持下和双方当事人参与下进行，对于评估价格与合同价格的差异，评估人员也明确表示评估价格是参考了评估基准日、市场价格和安装等辅助费用的因素，上诉人也未提供证据证明存在评估程序违法、依据不足、不合法不合理的情形，故一审法院将评估报告作为认定案件事实的依据并无不当。上诉人嘉庆公司不能提供案涉房屋相关产权手续的事实，导致被上诉人投入装修的宾馆不能合法经营使用，上诉人构成违约；被上诉人自知晓上诉人不能交付涉案房屋的相关证件和手续时起，即应知道合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，采取适当措施避免损失的进一步扩大，因被上诉人未采取合理措施阻止损失扩大，反而继续装修，对其装修形成附合部分造成的损失，本院酌情由其自行承担10%，即131530元（1315300元×10%）。至于未形成附和的装饰装修物范围的界定，经过双方当事人的现场指认和评估人员的现场勘查、测量及记录，已经在评估报告中予以列明，上诉人称未形成附合的装饰装修物范围超过评估报告认定的部分，但并未提供证据证明这些装饰装修物未达到非经毁损或变更其性质而不能与房屋分离的程度，在不能推翻涉案评估报告的前提下，一审法院采信评估报告列明的未形成附合的装饰装修物项目并无不当。综上所述，各项款项抵扣完毕后，上诉人应向被上诉人支付的款项为：1315300元（装修并形成附合部分的残值损失）+220000元（保证金）-5000元（2015年1月1日至2015年3月31日期间一楼门面部分租金）-208232.88元（2015年4月1日至2017年1月25日期间涉案租赁物被上诉人应承担的50%租金）-131530元（装修形成附合部分损失被上诉人应当承担的10%部分）-96415.97元（2017年1月25日至2019年3月5日期间的涉案租赁物的房屋占用费被上诉人应当承担的30%部分）=1094121.15元。关于争议焦点四，被上诉人应当立即向上诉人腾退案涉租赁物，至于2019年3月5日至被上诉人实际腾退租赁房屋之日期间的房屋占用费，待双方权利义务确定后，可另行向上诉人主张。综上所述，上诉人上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但存在计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第29条的规定，判决如下：一、维持黔西县人民法院（2019）黔0522民初810号判决第六、七、八项，即：六、由原告陈诗琴、余春霖于本判决生效后十日内在不损坏涉案房屋的情况下自行处置由其装修未形成附合的定制窗帘、定制木床、定制电视柜、定制电脑桌、定制床头柜、定制衣柜；七、驳回原告陈诗琴、余春霖的其他诉讼请求；八、驳回被告贵州嘉庆综合投资有限公司的其他反诉请求；二、撤销黔西县人民法院（2019）黔0522民初810号判决第一至五项；三、改判上诉人贵州嘉庆综合投资有限公司在本判决生效之日起十日内向被上诉人陈诗琴、余春霖支付1094121.15元；四、被上诉人陈诗琴、余春霖自本判决生效之日起十日内向上诉人贵州嘉庆综合投资有限公司腾退案涉租赁房屋。一审案件受理费27364元，由贵州嘉庆综合投资有限公司负担13682元，陈诗琴、余春霖负担13682元；反诉费6463元，由贵州嘉庆综合投资有限公司负担2262元，陈诗琴、余春霖负担2262元；评估费80000元，由陈诗琴、余春霖负担40000元，贵州嘉庆综合投资有限公司负担40000元；评估机构人员出庭费用2000元，由贵州嘉庆综合投资有限公司负担。二审案件受理费27364元，由陈诗琴、余春霖负担5746元，由贵州嘉庆综合投资有限公司负担21618元。本判决为终审判决。审 判 长  李 可审 判 员  张 晶审 判 员  唐 琳二〇二〇年五月七日法官助理  詹 淼书 记 员  龚佳铃