浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2718号 上诉人（原审被告）：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，住所地：杭州市富阳区银湖街道九龙大道69号，统一社会信用代码：9133018369707800XC。 法定代表人：杨平，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：何骏霄，浙江浙杭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：夏飞，女，1978年12月18日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：程呈，浙江天之涯律师事务所律师。 原审第三人:上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行，住所地：杭州市延安路129号，统一社会信用代码：913300001429245670。 代表人：何卫海，该行行长。 委托诉讼代理人：孙磊、郭行，该公司员工。 上诉人杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风乐多公司）因与被上诉人夏飞、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市富阳区人民法院（2019）浙0111民初7229号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔独任审理，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。野风乐多公司的委托诉讼代理人何骏霄，夏飞的委托诉讼代理人程呈，浦发银行的委托诉讼代理人孙磊、郭行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年3月3日，夏飞（买受人）与野风乐多公司（出卖人）签订编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：夏飞向野风乐多公司购买610室房屋（预售许可证号：富售许字【2017】第070号，建筑面积39.88平方米），总价款856810元。第九条约定，房屋交付期限为2018年12月31日。第十条约定，逾期超过90日交房的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金。第十六条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前取得土地、房屋权属证书交付给买受人，约定日期起90日以后不能交付的，买受人退房，则出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付购房款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同并对其他事项作了明确约定。夏飞于2018年3月2日支付野风乐多公司首付款436810元。 2018年7月10日，夏飞（借款人、抵押人）、浦发银行（贷款人）、邹祖军（共同还款人、保证人）及野风乐多公司（保证人的财产共有人）签订编号为95042018100288130601《个人购房担保借款合同》，约定，贷款金额计人民币420000元，用途为购买610室房产。贷款期限10年，自2018年7月30日到2028年7月30日。交易对象为野风乐多公司富政储出（2010）19号地块二期4号楼，卡号：60×××17，开户行为民生银行富阳支行。合同同时约定，本合同发生纠纷的，由贷款人或担保权人所在地人民法院管辖。2018年9月13日，野风乐多公司收到该款项420000元。截至2020年1月10日，夏飞已向浦发银行归还16期共计74064.24元借款本息。 本案审理中，野风乐多公司确认无法向夏飞交付案涉房屋，愿意退还夏飞已支付的首付款及已向银行归还的贷款本息。现夏飞起诉至原审法院，请求：1、解除编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》及编号为95042018100288130601《个人购房担保借款合同》；2、野风乐多公司返还购房首付436810元，银行按揭贷款本息64789.06元（暂计算至2019年11月10日，最终计算至判决确定履行之日止），违约金25704.3元；3、野风乐多公司承担本案诉讼费、诉讼保全担保费及保全费等费用。审理中，夏飞变更第二项诉求为：野风乐多公司返还购房首付款436810元，银行按揭贷款本息64789.06元（现暂计算至2019年11月10日，最终计算至判决确定履行之日止），违约金25704.3元，另加上2019年12月及2020年1月新增偿还的两期贷款本息9275.18元。 原审法院认为，夏飞与野风乐多公司于2018年3月3日签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，签约双方理应根据合同约定履行义务并享有权利。现查明野风乐多公司未能根据合同约定交付房屋并愿意退还夏飞已支付的首期购房款及此后分期支付的贷款本息，故夏飞要求解除商品房买卖合同并返还购房首付款436810元，截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元的诉求本院予以支持。至于违约金，案涉买卖合同对此作了明确约定且野风乐多公司也并无证据证明存在违约金约定过高的情形，故亦予支持。 另注意到，夏飞在诉请中主张解除其与浦发银行的个人购房担保借款合同，因本案系商品房预售合同纠纷，与夏飞和浦发银行间的个人购房担保借款合同关系为两个不同法律关系，故夏飞与浦发银行间的个人购房担保借款合同是否应予解除不宜一并审理，对此予以明确。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，于2020年1月20日判决：一、解除夏飞与野风乐多公司于2018年3月3日签订的编号为2018330183YS0113004《浙江省商品房买卖合同》；二、野风乐多公司返还夏飞首期购房款436810元，截至2020年1月分期支付的还款本息74064.24元；三、野风乐多公司支付夏飞违约金25704.3元。上述二、三款项，野风乐多公司于判决生效后二十日内付清。四、驳回夏飞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9131元，减半收取4565.5元，保全费3270元，由野风乐多公司负担。 宣判后，野风乐多公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院判令“杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司返还夏飞截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元”的判决事项，没有法律和事实依据。(一）原审法院认定“现查明野风乐多公司未能根据合同约定交付房屋并愿意退还夏飞己支付的首期购房款及此后分期支付的贷款本息”，并据此支持夏飞“要求返还截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元”的诉讼请求。但是，野风乐多公司在庭审过程中多次强调，野风乐多公司愿意承担贷款本息的前提是夏飞将积欠第三人上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行的贷款本息一次性完全清缴完毕，并拿到第三人上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行出具的结清报告，同时配合野风乐多公司办理撤销房屋预登记事宜。否则，野风乐多公司是不愿意直接向夏飞支付分期利息的。因此，原审法院不应曲解野风乐多公司意愿，将野风乐多公司意愿简单理解。(二）在夏飞与上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行签订的《个人购房担保借款合同》中，野风乐多公司系该笔贷款的担保人，若依据原审法院判令将相关贷款本息直接返还夏飞，将使上海浦东发展银行股份有限公司杭州分行面临夏飞不主动清偿、野风乐多公司被迫再次履行担保义务的风险。(三）既然原审法院认定“本案系商品房预售合同纠纷，与夏飞和浦发银行间的个人购房担保借款合同关系为两个不同法律关系，故夏飞和浦发银行间的个人购房担保借款合同是否应予解除不宜在本案中一并审理，对此予以明确。”则与夏飞个人购房担保借款合同关系有关的本息返还问题当然不应当在本案中处理。不解除夏飞个人购房担保借款合同，却要求野风乐多公司将本息返还给夏飞，原审法院对夏飞个人购房担保借款合同是否应予解除和相关部分本息的处理存在矛盾。因此，原审法院要求野风乐多公司直接向夏飞返还贷款本息的判决没有法律依据和事实依据，应予改判或者撤销。二、原审法院判令“杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司支付夏飞违约金25704.3元”没有法律和事实依据，应予改判或者撤销。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)第二十九条第一款有关“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，本案中夏飞始终未能举证证明其实际损失，相关贷款利息又己由原审法院判决由野风乐多公司承担。原审法院应当依据野风乐多公司的请求，对于过分高于所造成损失的违约金部分进行调整。这体现了违约金以补偿为主、惩罚为辅的特征，也体现了人民法院对契约自由所带来的不公正后果的修正，旨在维护契约正义。在己经判令要求野风乐多公司承担贷款利息的情况下，又要求野风乐多公司承担全额的违约金，实属过高，完全超过了野风乐多公司签订合同时的预期利益。相关违约金根本不应被支持。综上，请求：一、对杭州市富阳区人民法院浙0111民初7229号民事判决第二项判决事项进行改判：判令杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司无需返还夏飞截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元。二、撤销杭州市富阳区人民法院以（2019）浙0111民初7229号民事判决第三项判决事项。三、判令夏飞承担本案案件受理费。 针对野风乐多公司的上诉，夏飞答辩称：一、野风乐多公司代理人无权代表原审被告野风乐多公司提起上诉,应视为野风乐多公司未提起上诉。二、野风乐多公司对于无需返还夏飞截至2020年1月分期支付的还款本息74074.24元的上诉主张不能成立。野风乐多公司明确同意退还，现在又针对该事实上诉明属恶意上诉。一审法院将商品房买卖合同与个人购房担保借款合同分属于两个相互独立的不同法律关系的认定，代理人认为其个人购房担保借款合同与商品房买卖合同之间虽系独立的合同关系，但具有紧密联系。商品房买卖合同是个人购房担保借款合同的基础，一旦商品房买卖合同被解除，必然影响担保借款合同的履行，购房者订立购房担保借款合同，所期望的利益不复存在，订立该合同的目的不能实现。因此，两者之间存在关联性，第三人银行与野风乐多公司之间本无任何交易关系，其向野风乐多公司付款是经由夏飞的指令，实则是夏飞未履行商品房买卖合同所支付的款项，野风乐多公司要求返还理所应当。3、野风乐多公司在个人担保个人购房担保借款合同中，保证人的财产共有人处签章，仅表明其知悉保证人为本案债务提供保证，同意以案涉房产予以清偿，但并无为本案债务提供保证的意思表示，野风乐多公司并非担保人，不需承担保证责任，因此也不存在担保风险一说。三、野风乐多公司请求不应承担违约金的主张，无法律与事实依据。1、商品房买卖合同第十条第一款第2项对逾期交房应承担的违约金数额有明确的约定，这是夏飞要求野风乐多公司承担违约金的合同依据，而且野风乐多公司也没有证据证明违约金约定过高。2、本案商品房买卖合同履约过程中，完全是由于野风乐多公司的故意违约行为所致。合同解除，从预期利益层面看，当事人在订立合同时，已经能预见到案涉房产在未来的升值空间所能带来的利益。由于野风乐多公司的违约行为，致使夏飞不能实现合同的目的，应构成对夏飞一方预期利益的损害。因此，兼顾合同的履行情况、当事人的违约程度以及预期利益等综合因素夏飞主张的要求野风乐多公司承担违约金数额完全是合理的。 针对野风乐多公司的上诉，浦发银行发表意见如下：夏飞截止2020年1月分期支付的还款本息为74064.24元，请求二审法院依法判决。 二审中，各方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：夏飞与野风乐多公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现野风乐多公司上诉主张无需支付违约金及分期支付的还款本息，本院将围绕上述问题进行审查。关于分期支付的还款本息，因野风乐多公司在一审答辩时已经明确同意返还该部分款项，故原审法院予以支持并无不当。关于违约金，原审法院根据合同约定及履行情况等判令野风乐多公司支付违约金在合理范围内，并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2295元，由杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年五月二十五日 书记员 刘婧函