辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽11民终428号 上诉人（原审被告）：王大莉，女，1979年11月1日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：大洼事事灵物业有限公司，住所地大洼县。 法定代表人：曾保民，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘殿双，该公司法律顾问。 上诉人王大莉因与被上诉人大洼事事灵物业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2019）辽1104民初3835号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王大莉，被上诉人大洼事事灵物业有限公司的委托诉讼代理人刘殿双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王大莉上诉请求：一、请求上级法院依法撤销盘锦市大洼区法院（2019）辽1104民初4029号民事判决；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由一审法院在审理过程中，没有查清案件事实。实际上，关于上诉人与被上诉人之间的事实关系如下：被上诉人提供的业主手册，甲方署名为大洼事事灵物业有限公司而章为林海景天物业管理处客服部，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第五条，业主手册盖章的章并不是任何一个企业的法律认可的章，合同法规定的是署名公司的公章或合同专用章才具备法律效力，一审法院对于只要署名了就合法的认定缺少法律依据。被上诉人不是适格原告，被上诉人提供的业主手册只是附属协议并不是真正法律上认定的《前期物业合同》。前期物业合同存在于前期物业管理法律关系不是根据业主和物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同形成的。前期物业管理阶段由开发商代为选聘物业服务企业，属于开发商的义务而不是权利。所以被上诉人起诉应以开发单位与物业公司签订的前期物业合同并有大洼区住建局进行备案的证明，只有这样被上诉人才具备诉讼主体资格。一审法院违反民法总则第一百三十九条人民法院不得主动适用诉讼时效的规定，在一审过程中被告多次提出过了诉讼时效的答辩，被上诉人并没有进行应辩，一审法院主动对于原告无法进行答辩诉讼时效的问题上直接给予答辩诉讼时效问题，有违司法公正。一审法院运用法条正确判决错误。首先前期物业服务合同不是被申请人可以更改的，因为前期物业存在于开发商项目开发之初或建设完成之时，被告当时并具备权责意识无法约定合同和修改合同的权利，期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算。被告合同真实性不明确，即使合同有效也同时超过了诉讼时效，依据盘锦市物业行业规则，都是按年度缴纳以办理入住当天开始计算的原则，被上诉人已经超过诉讼时效，一审法院运用法律错误。事事灵物业非法方法进驻小区并没有经过大洼区住建局备案的物业公司，也不存在前期物业服务合同，被上诉人提供的协议中的印章涉嫌违反《中华人民共和国印章管理办法》第八条。该印章与营业执照不符属于非法进行的刻章单位公章的行为，既然一审认定公章为被上诉人所有，所以依据第三十二条伪造本办法规定的印章，构成犯罪的，依法追究刑事责任。现请二审法院对于被上诉人涉嫌伪造公章的违法行为进行予以转交公安机关立案。被上诉人涉嫌恶势力并已由辽宁省盘锦市中级人民法院刑事裁定书（2019）辽11刑终75号进行依法判决。刑事裁定书已经确定该物业公司以欺压手段胁迫小区业主不得不接受物业服务的事实。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请上级法院依法予以撤销，维护上诉人合法权益。 被上诉人大洼事事灵物业有限公司庭审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，在上诉人入住小区后，与被上诉人签订了物业服务协议，被上诉人也按合同约定进行了物业服务，且上诉人已交付了前期的物业服务费，证明合同已实际履行，故上诉人应按合同约定向被上诉人交纳物业服务费用。 原审原告大洼事事灵物业有限公司向一审法院起诉请求称：1．请求法院判令被告给付物业服务费7,630元及延期给付的滞纳金5,570元，合计金额13,200元；2．被告承担诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了林海景天林枫苑物业管理服务协议，协议第四条约定：原告按年度向被告收取物业费、电梯费，被告应预交一年的物业费，自业主入住开始按每月每平方米1.5元收取，双方在协议中约定不按期交付的按千分之二交付滞纳金。被告从2013年9月1日起未交纳物业费，根据协议规定被告应交纳从2013年9月1日至2017年3月20日期间的物业费5,855元，电梯费1,775元，并应承担自违约之日起的滞纳金5,570元，合计13,200元。原告多次向被告催要，被告至今没有给付，故原告诉至法院。 一审法院认定事实：原告大洼事事灵物业有限公司是盘锦市大洼区田家镇林海景天林枫苑的物业服务公司，被告是林海景天林枫苑一期12-4-1002的业主，房屋建筑面积91.59平方米。2012年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《业主手册》，约定甲、乙双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及物业管理服务费等内容。甲方按年度向乙方收取物业管理费，收费标准为物业服务费按建筑面积：1.5元/平方米/月，协议约定原告按年度向被告收取物业费、电梯费，且被告应预交一年的物业服务费，逾期未缴纳物业服务费及其他各项费用的，应按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金。被告自2013年9月1日至2017年3月20日拖欠原告物业费共计人民币5,855元（91.59平方米×1.5元/月/平方米x42个月19天）电梯费1775元，上述款项被告至今未交纳。 一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王大莉经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订物业管理服务协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，该合同对双方具有约束力。原告依据合同为林海景天林枫苑提供了物业服务后，被告作为业主，应当按照合同的约定，履行交纳物业管理服务费的义务，故对原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。双方在物业管理服务协议第九条第四项约定“乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付滞纳金．”本案中的滞纳金实际是违约金的一种，但滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。原告大洼事事灵物业有限公司不是不是收取滞纳金的合法机关，另外，本案中原告在履行物业管理服务协议期间存在部分瑕疵，故对原告要求被告给付延期交纳物业管理服务费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。对被告主张原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，因原告与被告签订的物业管理服务协议未约定管理期限，也未约定以后每年缴纳物业管理服务费的期限，且被告拖欠物业费的行为是持续性的行为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算”，原告的诉讼请求未超过诉讼时效，故对被告的该项主张本院不予支持。综上所述，原告要求被告给付物业管理服务费的诉讼请求，符合法律规定，对合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告王大莉于本判决发生法律效力后十日内给付原告大洼事事灵物业有限公司2013年9月1日至2017年3月20日期间的物业管理费及电梯费人民币7630元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元（原告已预交）减半收取计65元，由被告王大莉负担38元，原告大洼事事灵物业有限公司负担27元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。 本院查明事实与原审认定一致。 本院认为，上诉人与被上诉人于2012年5月31日签订了《业主手册》，该业主手册具有物业服务合同性质。虽该手册中甲方处加盖了林海景天物业管理处的印章，但又加盖了被上诉人公章，且实际提供物业服务的也是被上诉人，故上诉人与被上诉人之间形成了物业服务合同关系，双方均应按照约定履行义务。上诉人提出被上诉人物业服务不到位，不应支付物业费。法院认为被上诉人提供的服务虽有瑕疵，但不构成上诉人不交纳物业费的理其原审法院已经驳回了被上诉人要求给付滞纳金的主张，并无不当。 关于上诉人提出的诉讼时效问题，一审法院在上诉人一审中提出诉讼时效抗辩的情况下，对其抗辩进行评价，并不违反法律规定。原审法院认定被上诉人的原审诉请并未超过诉讼时效，符合法律规定。关于上诉人提出的被上诉人涉嫌恶势力问题，被上诉人的原法定代表人受到刑事处罚，不能作为认定被上诉人与被上诉人之间合同无效的依据。本院对上诉人提出的上述主张不予采信。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费130元，由上诉人承担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 敏 审判员 温 宇 审判员 孙继晨 二〇二〇年五月七日 书记员 范佳慧