内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2020）内04民终1793号上诉人（原审被告）：兰斯芹，女，1964年11月26日出生，蒙古族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：仲树明，内蒙古红城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许军，男，1973年9月26日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区赤峰市。公民身份号码×××，委托诉讼代理人：寇建国，内蒙古奥星律师事务所律师。原审第三人：冯学达，男，1988年7月28日出生，汉族，职业不详，住内蒙古自治区赤峰市。公民身份号码×××。上诉人兰斯芹与被上诉人许军及原审第三人冯学达案外人执行异议纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市松山区人民法院（2019）内0404民初7572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。兰斯芹上诉请求：1.撤销松山区人民法院（2019）内0404民初7572号民事判决，依法准予执行位于赤峰市××区房屋。事实和理由：一审法院适用法律错误。一审法院认为“许军未办理过户登记的原因为第三人冯学达于2011年在中国建设银行股份有限公司赤峰分行办理了抵押登记，未办理过户登记许军并无过错，且许军已将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。”这一认定错误。案涉房屋抵押在先，许军购房在后，而且许军在签订购房合同时明知抵押事实，另外，许军购房时亦未取得抵押权人的准许，其在购房时不仅没有尽到审慎注意义务，更放任风险的发生，因此，许军对未办理过户登记负有明显过错，不具备排除执行的法定条件。许军辩称，涉案房屋不能过户的原因是因为在银行办理了抵押，这是客观事实，也是无法办理过户的客观原因，无论答辩人当时是否明知，这一事实都无法改变。也就是说涉案房屋能否过户不取决于答辩人是否知道，知道不知道都无法改变抵押的事实，所以答辩人知道房屋有抵押不属于过错行为。冯学达未作答辩。许军向一审法院起诉请求：要求停止对位于赤峰市××区房屋的执行，并解除查封。一审法院认定事实：兰斯芹与冯学达民间借贷纠纷一案，兰斯芹向一审法院提出诉前保全申请，一审法院于2017年11月20日作出（2017）内0404执保1224号执行裁定书，裁定：将冯学达位于赤峰市××区房屋予以查封，查封财产价值750000元。兰斯芹于2017年12月19日向本院提起诉讼，经本院主持调解于2018年1月12日作出（2017）内0404民初10788号民事调解书，协议内容为：冯学达于2018年2月13日前偿还兰斯芹欠款本息739600元，并按月息2%继续支付借款本金600000元自2018年1月12日至借款本息还清时止的利息。冯学达未按约定履行还款义务，兰斯芹向本院申请强制执行。另查明，2012年7月6日，许军（乙方）与冯学达、案外人田某（甲方）签订房屋买卖合同，约定甲方将位于赤峰市××区房屋（建筑面积117.11平方米）出售给许军，房屋价款590000元，乙方于本合同签字之日一次性给付甲方350000元，余款240000元于甲方领取房屋所有权证后十日内一次性付清。同日，许军通过其中国农业银行账户向冯学达的银行卡转账50000元，许军通过其内蒙古农村信用社账户向冯学达汇款300000元。冯学达为许军出具了金额为350000元的收据一枚。2012年7月6日，许军与冯学达、案外人田某在赤峰市公证处就房屋出售给许军的事实办理公证。2012年7月9日，赤峰市公证处出具（2012）赤证内民字第1962号公证书。2013年11月8日，冯学达（甲方）与许军（乙方）签订协议书，约定乙方已付甲方350000元，所剩余房款人民币240000元，乙方2013年11月7日付给甲方90000元整。其余剩余房款150000元待乙方领取房屋所有产权证后十日内，乙方一次性付清剩余房款150000元。甲方如因房屋按揭贷款没能还清，房屋所有产权证由乙方保管。同日，许军通过其内蒙古农村信用社的账户向冯学达汇款90000元，冯学达于当日为许军出具了金额为90000元的收据一枚。2019年6月20日，许军以其购买了涉案房屋为由向一审法院提出执行异议，一审法院于2019年6月30日作出（2019）内0404执异143号执行裁定书，裁定：驳回许军的异议请求。许军不服该执行裁定，于2019年7月22日向一审法院提起案外人执行异议之诉。许军已将剩余房款150000元交付赤峰市松山区人民法院。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为许军作为案外人对执行标的是否享有实体权益，该实体权益是否足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，本案中，许军提交了房屋买卖合同、公证书、银行业务回单，能够证明许军与冯学达的房屋买卖合同形成时间为2012年7月6日，而兰斯芹申请查封涉案房屋的时间为2017年11月20日，许军与冯学达的房屋买卖合同早于兰斯芹申请查封涉案房屋的时间。其次，许军提交了2012年至2018年的热费发票、2014年至2019年的物业费收据、2014年至2015年期间的电费收据、2012年至2014年期间的水费发票，能够证明许军在本院查封之前已占有涉案房屋。再次，兰斯芹与第三人冯学达之间的民间借贷发生于2016年。而许军与第三人冯学达之间的房屋买卖合同关系发生于2012年，不存在许军与第三人冯学达恶意串通，逃避债务的情形，而且许军已经支付了大部房款。许军未办理过户登记的原因为第三人冯学达于2011年在中国建设银行股份有限公司赤峰分行办理了抵押登记，未办理过户登记许军并无过错，且许军已将剩余房款按照人民法院的要求交付执行。综上，许军对涉案房屋享有民事权益，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于赤峰市××区房屋。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人提交赤峰市红山区人民法院（2019）内0402民初5240号民事判决书及生效证明复印件各一份，拟证明本案案涉房屋同时被王树林查封，该判决已经生效。上诉人质证认为，真实性无法核实，与本案也没有关联性，不予质证。本院综合认证认为，被上诉人提交的上述证据与本案无关联性，且上诉人不予质证，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案争议焦点为，被上诉人许军是否享有足以排除法院对案涉房屋强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即未办理过户登记手续是由于第三人主观意志以外的原因所造成的，包括被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关不予协助等原因。本案中，关于在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同。依据许军提交的兰斯芹质证真实性无异议的赤峰市松山区人民法院（2017）内0404执保1224号执行裁定书、公证书，结合房屋买卖合同及银行业务回单，能够证实兰斯芹申请查封涉案房屋前许军与冯学达间形成了合法有效的房屋买卖合同；关于在人民法院查封之前已合法占有该不动产问题。许军提交的兰斯芹质证真实性无异议的2012年至2018年的热费发票、2014年至2019年的物业费收据、2014年至2015年期间的电费收据、2012年至2014年期间的水费发票，能够证实许军在案涉房屋查封之前已占有该房屋；关于已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行问题。许军提交的银行业务回单及松山区人民法院执行案款结算票据，能够证实已经支付了大部房款，并将剩余房款按照人民法院的要求交付执行；关于非因买受人自身原因未办理过户登记问题。因案涉房屋于2011年在中国建设银行股份有限公司赤峰分行办理了抵押登记，故许军未办理过户登记并无过错。根据上述法律规定，许军作为涉案房屋的实际买受人享有足以排除兰斯芹对案涉房屋申请强制执行的民事权益。综上所述，兰斯芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由兰斯芹负担。本判决为终审判决。审判长 史建辉审判员 麻秋野审判员 张淑丽 二○二○年五月二十八日书记员 尹适森