云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6210号上诉人（原审原告）：云南盛达实业集团有限公司。住所地：昆明市官南路新南站。法定代表人：孟德宽，董事长。委托诉讼代理人：陈彦竹，云南王永明律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南旅游酒店管理有限公司。住所地：昆明市东风东路52号昆明饭店主楼303室。法定代表人：郭飚，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：罗媛，云南盛天律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南旅游汽车有限公司。住所地：昆明市官渡区官南路新南站。法定代表人：陈钧，董事长。委托诉讼代理人：王建海，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南盛达实业集团有限公司（以下简称：盛达公司）、云南旅游酒店管理有限公司（以下简称：旅游酒店公司）因与被上诉人云南旅游汽车有限公司（以下简称：旅游汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人盛达公司的委托诉讼代理人陈彦竹，上诉人旅游酒店公司的委托诉讼代理人罗媛，被上诉人旅游汽车公司的委托诉讼代理人王建海到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人盛达公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持盛达公司一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由旅游酒店公司和旅游汽车公司承担。其所依据的主要事实理由为：一、一审对于租金的判决结论错误。本案的房屋租赁合同于2019年4月3日开庭时，经法庭询问后，双方才表示同意解除，在合同解除前双方均应依约履行合同义务。在合同解除前，双方的合同一直在履行中，且租赁物处于旅游酒店公司的实际使用和管控的事实状态下，一审法院仅判决旅游酒店公司向盛达公司支付2018年5月1日至2018年6月1日一个月的租金135599.03元，无事实及法律依据。在租赁物由旅游酒店公司实际使用和管控的情况下，盛达公司无法招租亦无法自行使用，一审法院判决盛达公司自行承担未能及时收回租赁物而造成的租金损失，毫无道理，不能成立。退言之，根据双方《房屋租赁合同》约定“任何一方提出提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，在征得对方同意后，双方签订终止合同书。提出终止合同的一方对另一方应提前终止合同而遭受的损失应进行赔偿。终止合同书签订之前，本合同继续有效。”即便假设旅游酒店公司提出了提前终止合同，其亦应提前三个月告知盛达公司，且应经得盛达公司同意。提前终止合同时，合同的解除日期及租金的计收，也应按照约定计算至通知之日起往后推三个月。一审法院从尊重当事人意思自治的角度考虑，也应判决旅游酒店公司向盛达公司支付提前终止合同之过渡期三个月的租金，但一审法院仅判决一个月的租金，明显缺乏事实及法律依据。上诉人认为，本案《房屋租赁合同》在一审开庭之前，不具备法定解除或者约定解除的条件，在合同尚未解除时，租赁物没有返还给盛达公司，并仍然在旅游酒店公司的使用和管控之下，旅游酒店公司理应依约向盛达公司支付该房屋的租金等费用。二、一审法院对于违约金的调整不当。根据双方合同约定，未经盛达公司同意，旅游酒店公司擅自变更、终止解除合同的，除履约保证金不予退还外，还应按照未租赁年限租金总额的20%支付违约金并赔偿盛达公司的经济损失。一审法院仅按照1年租金的20%计算违约金，无法弥补盛达公司作为守约方因此次被提前解除合同所造成的经济损失。三、一审法院对于盛达公司提出的第三项诉讼请求，即“盛达公司有权不予退还旅游酒店公司支付的履约保证金”的诉讼请求不予处理是错误的。盛达公司针对履约保证金的起诉、诉请的提出、立案及开庭时间均先于旅游酒店公司向官渡法院提起履约保证金诉讼的时间，故盛达公司的该诉请，应当在本案中予以处理。一审法院以该诉请已另案受理为由，在本案中不予处理，有违民事诉讼法的相关规定，二审法院应予纠正并将本案发回重审。四、旅游汽车公司在本案中应当依据其书面函件的承诺，对旅游酒店公司欠付的租金承担担保责任，一审对此事实认定不清，判决结果错误，请求二审法院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果错误，请求二审法院依法改判或将本案发回重审。针对上诉人盛达公司的上诉，旅游酒店公司答辩称：不认可盛达公司的上诉主张。本案中盛达公司是违约方，其作为出租人，不能提供消防许可，无法通过相关部门的要求，导致旅游酒店公司无法经营。因盛达公司不能满足租赁物的用途，旅游酒店公司有权解除合同，并且不承担任何违约责任及支付租金责任。双方合同约定的租金支付原则是先付款后使用，旅游酒店公司搬离租赁物的时候，是全额支付了租金的。由于对方拒绝接收租赁物，在派出所和街道办都在场的情况下，旅游酒店公司欲交接租赁物，但是盛达公司拒绝接收租赁物，相应的损失应由盛达公司自行承担。对于履约保证金，旅游酒店公司已在另案中主张。上诉人旅游酒店公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回盛达公司对旅游酒店公司提出的全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费全部由盛达公司承担。其主要事实及理由为：一、一审判决认定事实错误。（一）旅游酒店公司于2018年4月23日在公证机关的参与、见证下以公证方式向盛达公司邮寄了《解除租赁合同通知》该邮件已经妥投。一审仅凭盛达公司当庭否认未收到邮件，便认定邮件未获签收，与客观事实严重不符；一审以此作出不能视为有效送达、不产生通知的法律效力的认定，属认定事实错误。（二）一审判决关于旅游酒店公司单方解除合同已构成违约的事实认定错误。1、旅游酒店公司依据合同的约定，享有单方解除权。根据双方合同约定，在旅游酒店公司因经营所需报规、报建，以及办理工商、消防、环保及其他相关手续，需要盛达公司出具相关证照、证明、资料的，盛达公司应协助配合办理。在盛达公司拒不履行合同约定义务，已造成旅游酒店公司被政府行政部门责令停业的情况下，旅游酒店公司向盛达公司发出解除租赁合同通知，是被迫无奈的行为更是行使合同约定的解除权的合法行为。2.旅游酒店公司享有法定解除权。旅游酒店公司租赁涉案场地系用于酒店经营。因盛达公司出租场地无特种行业消防许可证。旅游酒店公司经营的酒店于2016年1月29日被福德派出所以无证经营为由要求歇业整改一个月，以完善所有手续。2017年6月9日又因以酒店无消防许可证，被责令停业整改。因旅游酒店公司单方无法办理相关手续，盛达公司又拒绝变更规划许可。致使旅游酒店公司继续履行合同目的不能实现，客观上也无法继续履行。根据我国合同法第九十四条第四款、第五款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第三项“租赁房屋具有违反法律行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况的”之规定，本案承租场地违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，不能继续做酒店经营之用，继续租赁场地，不能实现旅游酒店公司承租场地的目的，故租赁合同已达到法定解除的条件，旅游酒店公司有权行使法定解除权，可依法单方解除合同。旅游酒店公司已经依法向盛达公司送达了解除租赁合同的通知，盛达公司如对此有异议，应在签收通知之日起三个月内向人民法院起诉，盛达公司起诉时，已超过法律规定的异议有效期，其所提异议不应得到支持。综上，旅游酒店公司享有单方解除权并已通知了盛达公司，双方的合同于2018年5月1日合法解除，旅游酒店公司行使解除权不构成违约。一审认定旅游酒店公司构成违约，并判决承担违约金，认定事实错误，判决结果错误。（三）一审判决主文引用了正确的法条和法律规定，但却作出相反、矛盾的判决，实属法律适用错误，二审应当予以纠正。针对旅游酒店公司的上诉，盛达公司答辩称：双方签订合同之初盛达公司对于旅游酒店公司进行酒店经营并不清楚。双方合同约定的用途是用于开展旅游客运及相关业务经营，并没有写经营酒店。盛达公司已经履行了合同约定的协助配合义务且已履行完毕，至于能否办下证来是旅游酒店公司的责任，盛达公司并不负有为旅游酒店公司办理经营证照的义务。况且是旅游酒店公司已经顺利经营了6年且都按时支付了租金，不存在因消防问题不能经营的情况。更何况，盛达公司提供的租赁物是可以用于酒店经营的，在2019年7月2日旅游酒店公司退出，盛达公司重新招租以后，新的承租方也是用于酒店经营，现在已经正式运营了。旅游酒店公司提前解除租赁合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合法律规定的法定解除条件，没有事实和法律依据，其应承担违约责任，旅游酒店公司所交履约保证金不仅不应当退还，其还应该向盛达公司支付违约金。针对两上诉人的上诉，旅游汽车公司答辩称：1、其虽向盛达公司出具过回函，但其中并未做出过任何承诺或保证，盛达公司起诉其无事实依据。且回函中亦未涉及2018年以后的租金，盛达公司依此要求其承担连带责任，无事实及法律依据。2、对于旅游酒店公司的上诉其无意见。盛达公司向一审法院诉讼请求：1、解除原告与被告旅游酒店公司签订的《房屋租赁合同》；2、两被告共同支付原告2018年5月1日以后的租金1084792.23元及违约金793924.18元；3、原告有权不予退还被告旅游酒店公司交付的履约保证金225000元；4、被告旅游酒店公司将位于昆明市房屋腾空交还给原告。一审法院认定以下案件事实：原告盛达公司与被告旅游酒店公司于2012年12月28日签订《房屋租赁合同》，约定由被告旅游酒店公司承租原告盛达公司所有的位于昆明市房屋，共计4151.11平方米用于开展旅游客运及相关业务经营，租赁期为8年，自2013年5月1日至2021年4月30日止。合同约定，在本合同签订后5日内，乙方（被告旅游酒店公司）向甲方（原告盛达公司）交纳履约保证金贰拾贰万伍仟元整，租赁期满若乙方无违约责任五个工作日内，甲方将履约保证金全额无息退还给乙方。租金支付方式为先付款后使用。乙方经营所需报规、报建，以及办理工商、消防、环保及其他相关手续，需要甲方出具相关证照、证明、资料的，甲方应协助、配合办理。未经甲方同意，乙方擅自变更、终止或解除合同的，除履约保证金不予退还，乙方还按未租赁年限租金总额的20%向甲方支付违约金外，还应赔偿甲方的经济损失。合同签订后，原告盛达公司将上述租赁物移交给被告旅游酒店公司经营使用，双方曾于2015年6月30日达成补充协议，对租赁房屋的面积及租金标准进行调整，被告旅游酒店公司交付租金至2018年4月30日。2018年4月23日，被告旅游酒店公司作出《解除房屋租赁合同通知》，以邮寄方式寄出，但邮件处理结果为“他人收”。同日，被告旅游酒店公司向出租物所在地的昆明市官渡区关上街道办事处福达社区居民委员会及昆明市公安局官渡分局福德派出所申请见证该公司与原告盛达公司解除租赁合同的退租移交。但原告盛达公司未在2018年4月25日被告旅游酒店公司制作的归还移交记录上签字。现原告盛达公司主张的租金系2018年5月1日的租金。租赁合同履行期间，因被告旅游酒店公司经营困难，被告汽车公司曾于2015年3月20日作出《关于场地及房屋退租的回函》，表示“酒店管理公司因经营困难，不具备租金交付条件，尚需向上级请示帮助后再与贵公司另行协商。”现位于昆明市的租赁物已停业，处于上锁闲置状态。被告旅游酒店公司尚未将钥匙交还原告盛达公司。一审法院认为：一、被告旅游酒店公司于2018年4月23日以邮寄方式向原告盛达公司发出的《解除租赁合同通知》未获原告盛达公司签收，不能视为有效送达，不产生通知的法律效力。被告旅游酒店公司于当日作出的意思表示及2018年4月25日作出的移交行为均系单方行为，不产生双方协商一致解除合同的法律效力。但本案所涉合同已约定“先付款后使用”的原则，被告旅游酒店公司未在2018年4月30日前支付2018年5月1日后的租金，原告盛达公司据此应当知道被告旅游酒店公司有拒绝履行合同的意愿，同时所涉租赁物位于昆明市站，该地址亦是原告盛达公司注册的经营住所，另审理中，原告盛达公司亦认可知悉被告旅游酒店公司承租后开办的“云之舍”酒店处于停业关门状态，本院认为，原告盛达公司已知道被告旅游酒店公司解除合同、搬离出租物的客观事实，双方之间的租赁合同关系已实际解除。但在原告盛达公司知道或推定应当知道合同解除的合理期间，被告旅游酒店公司仍应支付相应租金。一审法院根据本案的实际情况，酌情认定合理期间为2018年5月1日至2018年6月1日，其间的租金为1627188.35元／12月，计135599.03元。在合理期间之后，原告盛达公司作为已闲置的出租物的所有人及出租人，应当及时收回出租物。对未能及时收回造成的租金损失，系因原告盛达公司自行扩大的损失，应由原告自行承担；二、被告旅游酒店公司提前单方解除合同，已构成违约。但合同约定的违约责任过高，本院依法予以调整。根据合同尚有三年履行期的客观实际，酌情以2018年-2019年租金标准1627188.35元的20%计算支持，计为325437.67元；三、被告汽车公司于2015年函告原告盛达公司“酒店管理公司因经营困难，不具备租金交付条件，尚需向上级请示帮助后再与贵公司另行协商”内容并非代为履行债务或提供担保的意思表示，被告汽车公司的答辩意见成立。被告汽车公司在本案中不承担合同责任及担保责任；四、至于原告盛达公司收取的履约保证金225000元，被告旅游酒店公司已另案主张权利，故不在本案中评判处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南盛达实业集团有限公司与被告云南旅游酒店管理有限公司于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》及2015年6月签订的《补充协议》；二、被告云南旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告云南盛达实业集团有限公司租金135599.03元，违约金325437.67元，共计461036.7元；三、被告云南旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市房屋腾还给原告云南盛达实业集团有限公司；四、原告云南盛达实业集团有限公司的其他诉讼请求不予支持。本院二审审理期间，上诉人盛达公司围绕涉案租赁物腾还及后续其招租的事宜以及旅游酒店公司提起履行保证金诉讼的情况向本院递交了四组证据，上诉人旅游酒店公司则围绕解除通知的送达及租赁物的腾还情况向本院提交了四份证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。综合各方陈述及审查证据，本院补充确认以下事实：1、2018年4月23日旅游酒店公司在云南省昆明市华信公证处的见证下将《解除房屋租赁合同通知》封装入国内标准快递封套内后交给中国邮政工作人员邮寄给盛达公司，该邮件于2018年4月25日“妥投”。2、2019年7月2日，盛达公司与旅游酒店公司在福德社区居委会及福德派出所相关人员的见证下进行了涉案租赁物的移交，盛达公司向旅游酒店公司出具了收据，表明其于2019年7月2日上午9：30收到旅游酒店公司移交双方2012年12月所签《房屋租赁合同》项下租赁房屋钥匙肆拾陆把，房间房卡壹个。该收据备注：【按照合同双方于2012年12月所签订的《房屋租赁合同》中约定的“来修去丢”原则，承租方于2019年7月2日将承租的房屋及装修和内部设施用品钥匙一并移交给出租方。对于承租方所进行的装修及内部设施用品的费用或价值，承租方不向出租方主张权利，出租方也不向承租方进行折价补偿。】综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、旅游酒店公司单方解除租赁合同是否具有事实及法律依据，能否产生解除合同的法律后果？二、旅游酒店公司应否向盛达公司支付2018年5月1日后的租金及承担相应违约责任？本院认为：一、关于旅游酒店公司是否向盛达公司送达了解除合同通知的事实，根据旅游酒店公司一审提交的（2018）云昆华信证字第3702号《公证书》及邮件查询回执单，足以证实旅游酒店公司已将案涉《解除房屋租赁合同通知》交由中国邮政工作人员寄给盛达公司，该邮件上明确记载了盛达公司的地址及收件人名称和电话，该邮件处理结果为“妥投”。盛达公司现提出未收到该邮件，该邮件收件人签收处“黄双朝”的签名非其本人所签，并要求对该签名的真实性进行鉴定。本院认为，该邮件的处理结果为“妥投”，即表明邮政局投递部门根据寄件人指定的地址和收件人或者合法代收人，按照规定手续，将邮件投交无误。该邮件“处理说明”中已备注“他人收”，并非系黄双朝本人签收，故无对“黄双朝”签名进行鉴定之必要，本院对盛达公司提出要求鉴定的申请不予准许。在盛达公司无证据证实旅游酒店公司指定的收件人信息有误的情况下，该邮件已妥投，应视为盛达公司已收到了该解除通知，一审认定不产生通知的法律效力错误，本院予以纠正。二、至于旅游酒店公司向盛达公司发出该解除合同通知书是否产生了解除双方租赁合同的法律后果。本院认为，旅游酒店公司发出的《解除房屋租赁通知书》中载明其解除的理由为“因该租赁标的物的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，审定的项目为汽车客运站不包含酒店经营，致使我公司无法办理《酒店消防许可证》和《特种行业许可证》，在我公司租赁期间，被公安机关责令停业整改，致使我公司无法继续经营，导致房屋租赁合同无法继续履行。”而从双方所签《租赁合同》约定的内容来看，首先，双方约定用途为“开展旅游客运及相关业务经营”，并未明确包括“酒店经营”；其次，双方合同第七条第1项约定“甲方（盛达公司）以房屋现有状况向乙方交房，在不损坏房屋结构的情况下，乙方有权根据生产经营需要，进行必要改造、装修……。装修改造方案需要向政府有关部门报批的，由乙方（旅游酒店公司）自行向政府相关部门办理批准及验收手续。甲方协助、配合办理，并提供相关证明资料。装修改造费用及因报批手续引起的一切费用均由乙方承担。”及第九条乙方义务第3条约定：“乙方经营所需报规、报建，以及办理工商、消防、环保及其他相关手续，需要甲方出具相关证照、证明、资料的，甲方应协助、配合办理。”从上述合同约定内容来看，旅游管理公司因经营需要报批、报建时，盛达公司负有的合同义务系提供证照、证明资料的协助义务。盛达公司并不负有保障旅游酒店公司经营酒店及为满足酒店经营重新申请变更建设规划许可的合同义务。故旅游酒店公司提出盛达公司存在不履行合同义务的违约行为其依约享有单方解除权的主张不能成立，本院不予支持。对于旅游酒店公司提出承租场地违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，不能继续做酒店经营之用，不能实现其合同目的，其享有法定解除权的主张，本院认为，涉案房屋通过建设规划许可、工程竣工消防验收，取得合法产权证，且符合双方合同约定用途，不存在法律禁止正常使用的情形。旅游酒店公司以不能满足其实际使用用途为由主张法定解除权无合同依据且不符合法律规定，本院不予支持。综上，旅游酒店公司主张享有单方解除权不符合合同约定及相关法律规定，故即使其向盛达公司送达了解除通知，亦不产生解除合同的法律后果，旅游酒店公司主张租赁合同自其通知到达时解除的理由不能成立，本院不予支持。三、旅游酒店公司向盛达公司发出的《解除房屋租赁合同通知》虽不产生解除合同的法律后果，但可以证实其已将不再继续履行合同的意思表示告知了盛达公司并告知了盛达公司其将要搬离的时间。2018年4月25日在福德居委会及派出所的见证下，旅游酒店公司搬离了租赁物。盛达公司在知晓旅游酒店公司搬离的情况下，应当在合理期限内及时采取措施收回空置租赁物以避免租金损失的扩大，否则就损失扩大的部分应由其自行承担。一审法院酌情确定合理期为一个月，符合本案客观事实，本院予以支持。对于一审确认旅游酒店公司在搬离后向盛达公司支付一个月的租金135,599.03元，本院予以维持。对于盛达公司上诉主张此后的租金，本院不予支持。四、根据双方合同约定，未经盛达公司同意，旅游酒店公司擅自变更、终止或解除合同的，除履约保证金不予退还外，还应按照未租赁年限租金总额的20%支付违约金并赔偿盛达公司的经济损失。旅游酒店公司在租赁合同期内，单方提前终止履行合同构成违约，应当承担违约责任。因双方约定的违约金过高，一审根据本案合同实际履行情况，酌情调整为按照年租金的20%支付违约金并无不妥，本院予以支持。对于盛达公司收取的履约保证金，因旅游酒店公司已另案主张权利，故一审在本案中不予评判处理并无不妥，本院亦在本案中不予处理。五、对于盛达公司要求旅游酒店公司腾还租赁物的主张，符合法律规定，一审予以支持并无不妥。但鉴于二审期间双方当事人对租赁物进行了腾还移交，基于该新的事实，本院对一审判决腾还的判项予以撤销。六、对于盛达公司要求旅游汽车公司承担责任的上诉主张，因其无证据证明旅游汽车公司作出过债的加入或债的担保的意思表示，其该主张缺乏事实依据不能成立，本院不予支持。综上所述，两上诉人提出的上诉主张均不能成立，本院不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，适用法律得当，但鉴于二审出现新的事实，本院依据新的事实，对一审判决予以部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1599号民事判决第一、二项，即：“一、解除原告云南盛达实业集团有限公司与被告云南旅游酒店管理有限公司于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》及2015年6月签订的《补充协议》；二、被告云南旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告云南盛达实业集团有限公司租金135,599.03元，违约金325,437.67元，共计461,036.7元”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初1599号民事判决第三、四项，即：“三、被告云南旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于昆明市房屋腾还给原告云南盛达实业集团有限公司；四、原告云南盛达实业集团有限公司的其他诉讼请求不予支持”；三、驳回上诉人云南盛达实业集团有限公司的其他诉讼请求及上诉请求；四、驳回上诉人云南旅游酒店管理有限公司的上诉请求。一审案件受理费人民币23630元，减半收取11,815元，由云南盛达实业集团有限公司承担5000元，由云南旅游酒店管理有限公司承担6815元，其余11,815元按规定退还云南盛达实业集团有限公司。二审案件受理费人民币47260元，由云南旅游酒店管理有限公司负担23630元，由云南盛达实业集团有限公司负担23630元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年五月十八日法官助理仝倩华书记员陈俊宇