吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终892号上诉人（原审第三人）：长春崇美燃气热力工程有限公司，住所地长春市二道区二道经济开发区长江村东环路2038号。法定代表人：刘波，该公司总经理。委托代理人：孙鑫鑫，吉林卓行律师事务所律师。委托代理人：李双佐，吉林卓行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张桂娟，女，1968年7月16日出生，满族，住所地长春市朝阳区，住所地长春市朝阳区。委托代理人：由龙运，吉林智迪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林省鑫展房地产开发有限公司，住所地长春市净月经济开发区临河街7477号海莱茵东郡小区A13栋303室。法定代表人：赵晓梅，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：张宏宇，吉林天利人律师事务所律师。上诉人长春崇美燃气热力工程有限公司（以下简称崇美公司）因与被上诉人张桂娟、吉林省鑫展房地产开发有限公司（以下简称鑫展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崇美公司上诉请求：1.撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初678号民事判决第一、二、三项判决；2.依法驳回被上诉人张桂娟诉讼请求。事实和理由：一、原审法院认定事实错误。1.原审法院认定：“张桂娟实际于2016年11月1日即办理入住手续，并自此时起缴纳物业费。”这与事实严重不符，事实上，被上诉人出具的所谓物业费票据均为2018年6月4日才开具。2.原审法院认定：“2017年1月13日......双方签订了龙腾国际《商品房买卖合同》，并进行了实际交付，同时交付了3个地下车位”,这与事实严重不符，事实上，当时房屋未进行任何验收，不具备交房条件，不可能进行实际交付。3.该房屋至被上诉人起诉时止，仍未能进行验收。对于这个关键事实，原审法院未能及时查明，显属认定事实不清。二、原审法院适用法律错误。1.原审法院认为：鑫展公司并非实行注册资本实缴登记制的公司，另外，鑫展公司虽将开发楼盘中的一层作为张桂娟转让股权的对价，但该公司仍享有面积为13,010平方米EBD商务区土地开发权，其进行房地产开发建设获得的收益远高于转让对价，转让行为及房屋作为对价的事实经过转让前后的全体股东决议同意......也无公司股东及债权人主张侵害其利益......张桂娟的行为不符合认定股东抽逃出资的标准。这显然是适用法律错误：张桂娟如果实缴出资后，又将公司资产作为股权转让对价据为己有，显然是抽逃出资的无效行为。而在本案中，张桂娟根本就没有实缴出资，既然将公司资产私吞，更是与法无依，这显然侵害了包括鑫展公司在内的众多主体的合法权益。2.原审法院认为：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求撤销债务人的行为。”这显然与法无依，上诉人购买房屋，签订了合同，支付了全部对价，办理了所有相关手续，甚至已经交付了所有的税款。任何人无权随意撤销。综上所述，原审法院认定事实错误，适用法律错误，请贵院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。张桂娟辩称：要求维持原判。鑫展公司辩称：要求维持原判。张桂娟向一审法院起诉请求：1.确认张桂娟与鑫展公司在2017年1月13日签订的关于案涉商服房的《商品房买卖合同》合法有效；2.鑫展公司立即撤回与崇美热力公司关于案涉商服房的网签备案；3.鑫展公司立即为张桂娟办理关于案涉商服房的产权备案手续；4.案件受理费、保全费等由鑫展公司承担。一审法院认定事实：2012年1月3日，张桂娟分别与徐传静、张磊、张英伟签订《股权代持协议书》，载明张桂娟拥有鑫展公司100％股权，将其中50％、40％、10％分别委托给徐传静、张磊、张英伟代为持有，代持股份登记在徐传静、张磊、张英伟名下，徐传静、张磊、张英伟作为名义股东根据张桂娟意愿对外行使股东权利，张桂娟完成实际出资并实际享有股东收益。2012年3月6日，徐传静、张磊、张英伟与李君、李毓璇、马杰签订《合同书》及《股权转让协议》，约定徐传静、张磊、张英伟将鑫展公司名称、100％股权及公司所属面积为13,010平方米的EBD商务区土地开发权一并转让给李君、李毓璇、马杰，其中，徐传静将其持有的500万元股权（占注册资本50％）转让给李君，张磊将其持有的400万元股权（占注册资本40％）转让给李毓璇，张英伟将其持有的100万元股权（占注册资本10％）转让给马杰，李君、李毓璇、马杰将该地块项目开发写字楼第三层整层的所有权和地下三个车位的永久使用权，作为转让补偿支付给徐传静、张磊、张英伟，交付使用时间是2013年12月30日。同日，李君、李毓璇、马杰召开股东会议，决议鑫展公司的法定代表人由徐传静变更为李君。2017年1月13日，张桂娟与鑫展公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫展公司将其开发建设的龙腾国际大厦B幢5层商服用房1,110.43平方米以单价7,205元／平方米的价格出售给张桂娟，房屋总价款800万元，鑫展公司在2016年10月30日前，将经验收合格的商品房交付张桂娟使用。张桂娟实际于2016年11月1日即办理入住手续，并自此时起缴纳物业服务费。2018年4月8日，张桂娟与鑫展公司又签订《龙腾国际〈商品房买卖合同〉补充协议》，载明“2012年3月6日，原吉林省鑫展房地产开发有限公司股东徐传静、张磊、张英伟，将股份转让给李君、李毓璇、马杰，签订了《合同书》一份。约定股权受让方将公司开发的长春净月开发区EBD商务区写字楼精装修的第三层和地下三个车位作为转让对价，于2013年12月30日前交付股权转让方。合同签订后，由于受让方原因，直到2017年1月才向股权转让方交付房屋，但由于股权转让方将写字楼B座3层房源使用功能进行了整体调整。双方协商，由3层调整到5层。于2017年1月13日，股权转让方授权张桂娟，股权受让方以吉林省鑫展房地产开发有限公司名义，双方签订了龙腾国际《商品房买卖合同》，并进行了实际交付，同时交付了3个地下车位”。2018年5月14日，鑫展公司向张桂娟出具《购房网签承诺书》，载明“我公司于2017年1月13日将净月开发区龙腾国际大厦B座5层写字楼1,110.43平方米，出售给张桂娟，张桂娟以债务抵顶方式足额缴纳了购房款，办理了入住手续，并已入住。我公司郑重承诺，我公司与第三方网签的龙腾国际大厦B座5层写字楼，并非真实的房屋买卖关系，该房屋的真实买受人为张桂娟，我公司在2018年7月15日之前解除该房屋的网签购房手续，同时为张桂娟办理网签和房产相关手续”。另查明：2018年3月13日，鑫展公司与第三人崇美热力公司签订五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164），载明鑫展公司将其开发建设的龙腾国际大厦B幢五套房屋以单价5,700元／平方米、总价款6,329,451元的价格出售给崇美热力公司并在2018年5月1日前交房，其中504号房的建筑面积是321.91平方米，505号房的建筑面积是149.63平方米，506号房的建筑面积是167.35平方米，507号房的建筑面积是149.63平方米，508号房的建筑面积是321.91平方米。双方在2018年4月4日办理了预告登记。一审法院认为，关于诉请第一项，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，根据张桂娟举证的股权代持协议书、声明、注资转账凭证可见，张桂娟系原鑫展公司的实际股东。根据《注册资本登记制度改革方案》的文件精神，“放宽注册资本登记条件，除法律、行政法规以及国务院决定对特定行业注册资本最低限额另有规定的外，取消有限责任公司最低注册资本3万元、一人有限责任公司最低注册资本10万元、股份有限公司最低注册资本500万元的限制”，鑫展公司并非实行注册资本实缴登记制的公司，另外，鑫展公司虽将开发楼盘中的一层作为张桂娟转让股权的对价，但该公司仍享有面积为13,010平方米的EBD商务区土地开发权，其进行房地产开发建设获得的收益远高于转让对价，转让行为及以房屋作为转让对价的事实经过转让前后的全体股东决议同意，自2012年双方达成协议确认转让第三层整层至2017年双方签订《商品房买卖合同》将楼层调整至第五层整层，也无公司股东及债权人主张侵害其利益，张桂娟的行为也不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定》第十二条“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配；（二）通过虚构债权债务关系将其出资转出；（三）利用关联交易将出资转出；（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为”所列明的情形，故对崇美热力公司提出的张桂娟的行为涉嫌抽逃出资罪的抗辩意见不予采纳。张桂娟与鑫展公司在2017年1月13日签订的《商品房买卖合同》经双方当事人签章，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，在2018年4月8日《龙腾国际〈商品房买卖合同〉补充协议》中再次重申了双方订约的过程，且双方已经实际履约，鑫展公司已将案涉商服房交付张桂娟使用，应认定双方订立的《商品房买卖合同》合法、有效。关于诉请第二项，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求撤销债务人的行为。本案中，张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》中约定的案涉商服房的建筑面积是1,110.43平方米，而鑫展公司与第三人崇美热力公司签订的五份《商品房买卖合同》约定的五套房屋总面积也是1,110.43平方米，且楼层一致，则两份合同约定的房屋是同一的。案涉商服房一直由张桂娟占有使用，崇美热力公司与鑫展公司订立五份《商品房买卖合同》前未进行现场查看，不符合房屋交易的生活常理，此五份《商品房买卖合同》中约定的单价5,700元／平方米明显低于当时市场价，亦明显低于购买在先的张桂娟出的购买价，且鑫展公司出具《购房网签承诺书》也载明其与崇美热力公司之间不存在真实买卖关系。崇美热力公司抗辩称合同订立时已向当时承租人郭洪利通知买卖一事，但郭洪利的公司经营地址为“宜居路与超然街交汇利阳之家”非案涉商服房处，其联系方式为空，郭洪利未到庭接受质询，无法核实郭洪利出证的真实性，且崇美热力公司也未举证证明郭洪利支付了租金，故对崇美热力公司的抗辩意见不予采纳。崇美热力公司未举证证明支付了购房款，经当庭询问，崇美热力公司否认与鑫展公司之间是借贷关系、否认以案涉商服房作保，撤销其与鑫展公司签订的五份《商品房买卖合同》的网签备案对其无不利影响，张桂娟订立合同在先，占有使用在先，并支付了合理对价，故对张桂娟该项诉请予以支持。关于诉请第三项，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》约定了交房期限，张桂娟已实际办理了入住并缴纳了多年的物业服务费和供暖费，鑫展公司在诉前及诉讼中也多次承诺可为张桂娟办理产权备案手续，故对张桂娟该项诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十四条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、张桂娟与吉林省鑫展房地产开发有限公司在2017年1月13日签订的《商品房买卖合同》有效；二、撤销吉林省鑫展房地产开发有限公司与长春崇美燃气热力工程有限公司在2018年3月13日签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164）的网签备案；三、吉林省鑫展房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内为张桂娟办理案涉商服房的产权备案手续。案件受理费67,800元，及保全费5,000元，均由吉林省鑫展房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。另查明，2012年1月9日，鑫展公司成立，注册资本1000万元，2012年1月15日以货币形式实缴出资。2012年3月6日，徐传静、张磊、张英伟与李君、李毓璇、马杰签订的《合同书》载明：“公司基本情况……公司成立后未从事房地产开发项目，不涉及各类债权、债务。目前只有一块面积约13,010平方米，位于长春净月开发区EBD商务区的地块开发权。”2017年1月13日，张桂娟与鑫展公司签订《商品房买卖合同》，约定“买受人（张桂娟）在签订本合同时一次性向出卖人交纳购房款总金额800万元”。鑫展公司于2017年1月16日向张桂娟开具捌佰万元的购房款收据。本院认为，一、张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。（一）《商品房买卖合同》系张桂娟与鑫展公司的真实意思表示。《商品房买卖合同》中关于“买受人（张桂娟）在签订本合同时一次性向出卖人交纳购房款总金额800万元”的约定以及鑫展公司向张桂娟出具交纳购房款800万元收据的行为，实际上是双方对张桂娟享有的股权转让款到期债权的数额以及以此作为买卖房屋对价的确认，买受人以其到期债权支付购房房款，出卖人转移房屋所有权于买受人，双方具备商品房买卖的真实意思表示。（二）张桂娟转让股权的行为不构成抽逃出资。所谓抽逃出资，是指在公司验资注册后，股东将所缴出资暗中撤回，却仍保留股东身份和原有出资数额的欺诈性违法行为。因该种行为侵犯了公司的财产权，违反了资本维持原则，并可能侵犯公司债权人的利益，因而被法律所不允。本案中，鑫展公司隐名股东张桂娟将其全部股权转让时，鑫展公司已以货币的方式完成注册资本实缴，股权转让经全体股东同意，转让后，其不再享有股东身份，公司注册资本未减少，亦不存在最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十二条规定具体列举的股东抽逃出资的情形，张桂娟转让股权的行为不构成抽逃出资。（三）关于公司资产与股东个人资产混同是否必然导致合同无效。合同法第五十二条第五项规定的“违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效”中的“强制性规定”是指效力性强制规定。公司具有独立的人格，是公司法制度的最基本特征，公司自身拥有独立的财产是公司获得独立人格所必须具备的要素，公司的独立财产不得混同于该公司股东的个人财产。为防止财产混同侵害公司债权人利益，公司法第二十条第三款规定了公司人格否认制度，当公司与股东财产发生混同，并且不能证明公司财产独立性时，股东对公司债务承担连带责任，现行法律和行政法规并无关于造成公司财产与股东个人财产混同的合同无效的规定，即便认为股东以公司将来开发建设的部分楼盘作为股权转让对价的行为造成公司财产与股东个人财产混同，亦可能导致承担相应的民事、行政甚至刑事责任，但并不必然导致民事合同无效。结合本案情况，张桂娟转让股权时，鑫展公司仅成立2个月，未实际进行房地产开发经营行为，鑫展公司仅拥有案涉地块的开发权，地款尚未支付，未有债权人向其主张权利，崇美公司亦未能举证证明股权转让时鑫展公司存在资不抵债等可能损害债权人权利的情形。其后签订的《商品房买卖合同》及补充协议仅是对《合同书》约定抵顶楼层的置换，并未增设债权债务关系，不存在合同法第五十二条第二项的恶意串通损害第三人利益的情形。（四）张桂娟及鑫展公司对《商品房买卖合同》及补充协议对《商品房买卖合同》签订原因及过程未加掩饰，亦不存在合同法第五十二条第三项规定的以合法形式掩盖非法目的的情形。二、应当继续履行张桂娟与鑫展公司签订的《商品房买卖合同》。张桂娟所举交纳案涉房屋物业服务费及供暖费等证据能够证明案涉房屋一直由张桂娟占有使用，崇美公司主张其与鑫展公司签订商品房买卖合同时，案涉房屋由案外人郭洪利承租并占用，证据不足，本院不予支持。崇美公司称与鑫展公司签订商品房买卖合同时，并未查看案涉房屋占有使用情况，在签订买卖合同后才得知房屋已经租赁给案外人郭洪利，但并未留存房屋租赁合同，亦对租赁合同内容及履行情况不甚了解，其作为商事主体从事商业活动，应在交易前对其将来欲取得所有权的不动产上是否有权利负担以及占有使用等情况进行了解，故其虽办理了不动产预告登记，亦不能成为善意不动产预告登记权利人，即便鑫展公司与崇美公司存在房屋买卖的真实意思表示，因张桂娟已向鑫展公司履行全部合同义务，其与鑫展公司签订的房屋买卖合同成立时间早于鑫展公司与崇美公司签订的房屋买卖合同时间，且已实际对案涉房屋占有使用，故本院综合判定鑫展公司与张桂娟签订的《房屋买卖合同》相较更具有优先保护的价值，应当继续履行。三、关于原审判决第二项。结合张桂娟一审时递交给法院的《起诉状》及二审询问时明确的诉讼请求，其第二项诉讼请求为要求鑫展公司撤回与崇美公司的网签备案。如前所述，鑫展公司与张桂娟签订的《商品房买卖合同》应当继续履行，故鑫展公司应当配合张桂娟办理不动产物权变更登记手续，撤回其与崇美公司的网签备案，一审判决存在表述错误，应予纠正。综上所述，长春崇美燃气热力工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但存在表述错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更长春净月高新技术产业开发区人民法院（2018）吉0194民初678号民事判决第二项为责令吉林省鑫展房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内撤回其与长春崇美燃气热力工程有限公司在2018年3月13日签订的五份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0000000001165146、0000000001165153、0000000001165169、0000000001165178、0000000001165164）的网签备案；二、维持（2018）吉0194民初678号民事判决第一项、第三项。一审案件受理费67,800元，及保全费5,000元，均由吉林省鑫展房地产开发有限公司负担。二审案件受理费67,800元，由长春崇美燃气热力工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  冯红红二〇二〇年五月二十六日书记员  张焕平