福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初323号 原告：龙海市锦江弘业资产管理有限公司，住所地福建省龙海市石码镇工农路建行大厦五楼，统一社会信用代码91350681557581762Ａ。 法定代表人：罗进章，董事长。 委托诉讼代理人：吴振彬，福建中门律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈鑫丹，福建中门律师事务所实习律师。 被告：龙海市金登海鲜大酒楼，住所地福建省龙海市，统一社会信用代码92350681ＭＡ313ＬＪ67Ｌ。 经营者：康水波，男，1968年8月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司（以下简称龙海弘业公司）与被告龙海市金登海鲜大酒楼（以下简称金登酒楼）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序。审理过程中，因案情复杂，于2020年3月2日转为普通程序,并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙海弘业公司委托诉讼代理人吴振彬、沈鑫丹，被告金登酒楼经营者康水波到庭参加诉讼。 龙海弘业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于龙海市石码镇公园路17号原金登中餐厅部分房屋一、二、三、四楼面积合计1464.67平方米及设施设备归还给原告；2.判令被告向原告偿还尚欠的租金及违约金，即自2017年7月1日起至2018年12月31日止，合计尚欠租金354166.65元、违约金364791.65元；3.判令被告偿还尚欠自2019年1月1日起至实际归还涉讼房屋止的占用费，占用费按62499.99元/月计算，暂计至2019年11月30日合计尚欠占用费687499.89元；4.判令被告承担原告因主张权利所支出的律师费3600元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月6日，龙海弘业公司与黄艺芬签订一份《房屋租赁合同》，双方约定龙海弘业公司将位于龙海市石码镇公园路17号原金登中餐厅部分房屋出租给黄艺芬，一、二、三、四楼面积合计1464.67平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止（即二年），租金每年25万元；租金每半年支付一次，分四期付清，即合同生效后5个工作日内、2017年7月1日前、2018年1月1日前、2018年7月1日前分四次交纳租金，每次交纳租金12.5万元，两年租金共计50万元。《房屋租赁合同》签订后，金登酒楼仅支付2017年1月1日至2017年6月30日的租金，2017年7月1日至今一直无故拖欠租金，经龙海弘业公司多次催讨，均拒绝履行该义务，已经构成根本违约，且租赁合同早已于2018年12月31日届满。2018年6月，龙海弘业公司起诉黄艺芬租赁合同纠纷一案，龙海市人民法院受理后经开庭审理，认为黄艺芬不是本案适格的被告，于2019年3月27日做出（2018）闽0681民初3360号民事判决书，判决驳回龙海弘业公司的诉讼请求。龙海弘业公司不服该民事判决，向漳州市中级人民法院提起上诉，2019年7月12日，漳州市中级人民法院做出（2019）闽06民终1501号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；该判决已生效。鉴于涉讼房屋系国有资产，金登酒楼无故长期占用已严重造成国有资产损失，为维护龙海弘业公司合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。 金登酒楼辩称，金登酒楼的前身是金登海鲜中餐厅，经营地点在龙海市石码镇公园路17号。因变更工商登记现经营字号为金登酒楼（龙海市金登海鲜大酒楼），系个体工商户，经营者是康水波。自1995年金登海鲜中餐厅设立起至今，涉案租赁房屋场所始终均由康水波经营使用。康水波因个人涉案犯走私废物罪，被判处有期徒刑五年一个月。康水波在服刑期间，委托黄艺芬代表金登酒楼与龙海弘业公司签订涉案租赁合同，用于延续金登酒楼经营使用。欠款房租是遗留问题没有解决导致的，签订合同的人不清楚其向原龙海市饮食服务公司租赁的房屋实际面积只有800多㎡，其余部分是其扩建的。因国有企业改制，龙海市餐饮服务公司资产由龙海弘业公司接管，后龙海弘业公司委托“测绘公司”测绘将其租赁期间扩建部分测量进去一起作为房屋出租的面积与其委托人黄艺芬签订新的房屋租赁合同，康水波出狱后与黄艺芬一起向公司反映未果，才导致出现目前的情况；龙海弘业公司不应该向其收取扩建部分的租金，请求法院依法核实其租赁面积和扩建面积，合理对其收取租金；违约金也是龙海弘业公司自己认为的，要求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：址在福建省龙海市石码镇公园路17号楼房，原系全民所有制企业福建省龙海市饮食服务公司财产。2012年1月8日，龙海市饮食服务公司与康水波签订《承包合同》一份，龙海市饮食服务公司将址在龙海市石码镇公园路17号原金登中餐厅房屋及场所，交给康水波经营使用，承包期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止。2014年1月6日，康水波申请并将金登中餐厅名称字号，变更登记为金登酒楼，经营者为康水波，系个体工商户。上述经营期间，黄艺芬受雇于金登酒楼，与康水波之妻洪秀玉从事酒楼日常经营管理事务工作，工作范围包括代为缴纳金登酒楼水电费、税费等。2015年8月19日，康水波因走私废物犯罪，被漳州市中级人民法院作出的（2015）漳刑初字第11号刑事判决，判处有期徒刑五年一个月，刑期自2014年9月18日起至2019年10月17日止。2017年10月25日，漳州市中级人民法院作出（2017）闽06刑更938号刑事裁定书，裁定对罪犯康水波予以假释，假释考验期自2017年11月5日起至2019年10月17日止。2016年9月27日，龙海市人民政府印发龙政综［2016］231号文件，将包括龙海市饮食服务公司等71家改制企业资产划转至龙海市锦江实业发展有限公司管理。2016年7月25日，龙海市锦江实业发展有限公司印发［2016］1号专题会议纪要，将上述改制企业涉及资产管理、物业管理及维护资产完整与安全项目，划归龙海市锦江弘业资产管理有限公司管理。由于上述承包合同于2016年12月31日期限届满，康水波在监狱服刑期间，通过其妻洪秀玉转告，口头委托黄艺芬与龙海弘业公司签署了本案涉案租赁合同。2017年3月6日，龙海弘业公司以出租人（甲方）名义，黄艺芬以承租人的名义（乙方），双方签订了《房屋租赁合同》（合同编号为:龙锦弘业租赁合同第2017074号）一份，以及《补充协议》一份。房屋租赁合同约定，龙海弘业公司将址在龙海市石码镇公园路17号原金登中餐厅部分房屋出租给承租人经营，租赁房屋面积为一、二、三、四楼合计1464.67㎡，其中砖混结构房屋面积808.68㎡、砖墙彩钢板房屋面积655.99㎡，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止（即二年），租金每年25万元；租金每半年支付一次，分四期付清，即合同生效后5个工作日内、2017年7月1日前、2018年1月1日前、2018年7月1日前分四次交纳租金，每次交纳租金12.5万元，两年租金共计50万元。合同第三条第3款关于逾期交纳租金违约责任条款约定，租金如有拖欠或者不按时交纳者，每逾期一天按欠款总额的2‰加收违约金。合同第四条约定，龙海弘业公司向承租人一次性收取房屋押金20833元。合同期满，承租人腾退房屋后，龙海弘业公司应将押金无息退还承租人。如承租人有欠缴的租金及其他未结清的费用，则龙海弘业公司可将押金折抵相关费用后剩余部分退还承租人，押金折抵后不足部分，龙海弘业公司有权要求承租人继续承担违约责任或向承租人追偿。合同第五条约定，承租人向龙海弘业公司承诺，租赁房屋仅作为金登酒楼经营用途；在租赁期间内，承租人不得任意改变用途；如有需改变，应征得龙海弘业公司同意；承租人需向龙海弘业公司提供合法、有效的营业执照；以及必须合法经营等。租赁合同第九条约定，承租人如发生将承租房屋擅自转租、擅自拆改结构或者改变用途、故意损坏承租房屋、拖欠租金累计三个月以上等情形，龙海弘业公司有权终止租赁合同、收回租赁房屋、没收押金等。《补充协议》双方约定，因租赁房屋场所需装修维护，双方确定装修期间为2017年1月1日起至2017年2月28日止，龙海弘业公司不计收该期间租金，承租人第一期应交租金由12.5万元变更为8.333333万元；租赁期限届满时，承租人应将承租人所有的可搬离物品清空并与新承租人达成处置协议，不可搬离物品归龙海弘业公司所有。上述《房屋租赁合同》、《补充协议》签订后，涉案租赁房屋及场所，仍由金登酒楼继续经营使用至今，黄艺芬仍受雇于金登酒楼从事日常经营管理工作。金登酒楼依照上述租赁合同的约定，向龙海弘业公司交纳了租赁合同约定的第一期租金，但第二、三、四期租金未予交纳。 另查明，2018年7月2日，龙海弘业公司以合同签订后，在合同履行过程中，黄艺芬仅交清了首期租金，自2017年7月1日起至今的租金均未予向龙海弘业公司交纳为由，向本院提起诉讼。诉讼中，本院依法追加金登酒楼为第三人参加本案诉讼。审理过程中，经本院向龙海弘业公司释明，龙海弘业公司明确表示本案不请求金登酒楼承担合同义务，仍坚持对黄艺芬所提出的诉讼请求。据此，依据上述查明事实，本院于2019年3月27日作出（2018）闽0681民初3360号民事判决书，判决驳回龙海弘业公司的本案诉讼请求。龙海弘业公司不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉，2019年7月12日，漳州市中级人民法院作出（2019）闽06民终1501号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判；该判决已于2019年7月22日生效。 上述事实有以下证据予以证明：龙海弘业公司提供的涉案房屋所有权证、房屋租赁合同、本院（2018）闽0681民初3360号民事判决书、漳州市中级人民法院（2019）闽06民终1501号民事判决书、龙海市部分国有企业改制相关文件、龙海市锦江实业发展有限公司专题会议纪要等；金登酒楼提供的营业执照、个体工商户登记信息、金登中餐厅原承包合同等；以及当事人在庭审中陈述、质证，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案龙海弘业公司与黄艺芬签订《房屋租赁合同》，黄艺芬系受金登酒楼经营者康水波委托签订涉案租赁合同，属于委托代理，其行为后果应由金登酒楼承担；对此事实龙海弘业公司和金登酒楼均予认可，本院予以确认。为此，龙海弘业公司与黄艺芬之间签订《房屋租赁合同》，视为黄艺芬代表金登酒楼与龙海弘业公司签订租赁合同，双方订立的《房屋租赁合同》成立并生效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。故龙海弘业公司将租赁房屋及场所交付金登酒楼使用，金登酒楼即负有支付租金的义务。根据合同约定，租赁期限自2017年1月1日起至2018年12月31日止（即二年），现租赁期限已届满，故龙海弘业公司请求金登酒楼依合同约定归还租赁房屋、支付尚欠租金，符合合同约定，可以支持。但对其第一项诉求中归还设施设备，因其未提供具体归还设施设备项目清单的证据，本院不予支持。合同约定租金每年25万元，二年计50万元，扣除金登酒楼已支付第一期租金，金登酒楼尚欠龙海弘业公司租金354167元（已抵扣房屋押金20833元）。因金登酒楼未能按期支付租金，已构成违约，龙海弘业公司第二项诉求中要求金登酒楼支付违约金，符合合同约定，但龙海弘业公司诉求违约金计算标准以每逾期一天按欠款总金额的千分之二加收违约金计364791.65元的数额偏高，且龙海弘业公司未提供向金登酒楼催讨拖欠租金的依据，本院对违约金约定过高予以调整，从起诉之日(2020年1月8日)起至实际付清款项之日止，以未支付租金354167元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息。租赁合同期满后，双方未续签合同，金登酒楼继续使用讼争房屋，龙海弘业公司作为产权人及出租人对租赁物的使用情况亦没有提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，《房屋租赁合同》继续有效，租赁期限为不定期。金登酒楼应当向龙海弘业公司支付逾期返还房屋占用费，故龙海弘业公司诉求金登酒楼支付占用费合理，予以支持，但其主张占用费每月按62499.99元计算过高，且金登酒楼逾期使用租赁房屋，龙海弘业公司也未向金登酒楼提出要提高租金标准，本院确定按原合同约定标准每月租金20833.33元计算，从2019年1月1日至2019年11月30日为229166.63元，从2019年12月1日起至房屋实际交付之日止的占用费，按每日694.44元（20833.33元/月÷30天）计算。至于金登酒楼辩称，签订合同的人不清楚，其向龙海弘业公司租赁的房屋实际面积只有800多㎡，其余部分是其扩建的，不应该向其收取扩建部分的租金,并提供房屋扩建部分照片。龙海弘业公司不同意金登酒楼的辩解意见，认为照片只能证明金登酒楼外观图以及内部的一些情况，双方签订的租赁合同，已载明租赁房屋的具体面积并附测绘图纸确定的面积，出租房屋的产权和地块也是属于龙海弘业公司所有的。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼所依据的事实，应当提供证据加以证明，金登酒楼辩称意见与合同约定不符，本院不予采纳。龙海弘业公司诉求因主张权利所支出的律师费3600元要求金登酒楼承担的意见，本院认为，涉案租赁合同纠纷一案，龙海弘业公司第一次起诉主张权利时不要求金登酒楼承担合同责任，经本院释明，明确表示本案不请求金登酒楼承担合同义务，仍坚持对黄艺芬所提出的诉讼请求，为此，本院作出民事判决驳回龙海弘业公司的诉讼请求，该判决已生效；现龙海弘业公司第二次起诉主张权利所支付律师费用属于其诉讼成本范围，要求金登酒楼承担依据不足，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告龙海市金登海鲜大酒楼应于本判决生效之日起二十日将位于福建省龙海市石码镇公园路17号原金登中餐厅部分房屋一、二、三、四楼面积合计1464.67平方米返还原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司； 二、被告龙海市金登海鲜大酒楼应于本判决生效之日起二十日内向原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司支付房屋租金354167元及违约金（从2020年1月8日起至实际付清款项之日止，以未支付租金354167元为基数，按照年利率6%支付资金占用期间的利息）； 三、被告龙海市金登海鲜大酒楼应于本判决生效之日起二十日内向原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司支付房屋从2019年1月1日至2019年11月30日间占用费计229166.63元，从2019年12月1日起至房屋实际交付之日止的占用费，每日按694.44元计算； 四、驳回原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17490.5元，由原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司负担10254.5元，被告龙海市金登海鲜大酒楼负担7236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  李建辉 人民陪审员  周永通 人民陪审员  高发根 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  郑 莹