江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0682民初10698号原告：南通市如皋汽车城有限公司，住所地如皋市如城街道福寿路278号，统一社会信用代码913206826865836090。法定代表人：朱婷婷。委托诉讼代理人：赵晶，江苏如一律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：管蔚蔚，江苏如一律师事务所律师，特别授权。被告：南通恒隆置业有限公司，住所地如皋市如城镇惠政路汽车城1号，统一社会信用代码913206825855615908。法定代表人：袁国夫。委托诉讼代理人：金志学，江苏联嘉律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：张雨晨，江苏联嘉律师事务所实习律师，一般代理。原告南通市如皋汽车城有限公司（以下简称如皋汽车城公司）与被告南通恒隆置业有限公司（以下简称南通恒隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法先适用简易程序由审判员汤美珠独任审判，后转为普通程序依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告如皋汽车城公司的特别授权委托诉讼代理人赵晶，被告南通恒隆公司的特别授权委托诉讼代理人金志学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告如皋汽车城公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付租金、电费合计72.1万元，并按年息6%支付占用期间的利息至实际给付之日，暂计算至2019.5.30为118800元。2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告与2012年2月28日签订《房屋租赁协议》一份，约定租赁面积1000平方米，租金每平方米米10元，即年租金12万元，电费被告自行承担。但被告仅支付了两年租金，之后一直到2019年6月3日搬离之时均未再给付租金及相应的电费。原告多次索要无果，遂诉至法院，望判如所请。被告南通恒隆公司辩称：1.双方签订的房屋租赁协议是无效协议，因为原告没有能提供产权证书或者审判手续；2.虽然双方约定的租期起算时间为2012年2月28日，但原告实际交付房屋的时间是2012年10月份；3.我方认为原告主张2016年之前的租金已经超过诉讼时效；4.原告主张的利息没有依据，协议中并无约定且合同也是无效的；5.原告主张的电费没有依据，根据我方核实，尚欠原告租期内电费度数为30000度，认可的电费单价为0.84元/度。被告未提供证据。为证明其主张，原告方向本院提交如下证据：1、房屋租赁协议复印件1份，证明协议约定的租期、租金等情况；2、如皋市规划局出具的建设工程规划许可证复印件1份，证明案涉租赁房屋经规划许可，并非无证房屋，案涉租赁合同合法有效；3、对账征询函复印件1份，证明双方在2019年就所租赁房屋的租金及电费进行过对账，并有被告方签字，并回应被告抗辩的诉讼时效问题；4、交接记录复印件1份，证明被告于2019年6月3日将案涉租赁房屋交接给原告；5、记账凭证及收据存根、发票复印件各1份，证明被告缴纳2012年2月-2014年2月两个年度租金共计24万元；6、原告自制被告缴纳的2013-2016年电费清单，证明被告垫付缴纳情况。被告方质证后认为：对证明1无异议，但不能证明房屋的实际交付日期，只能证明双方订立了这个协议；对证据2的真实性无法确认，请求法庭审核，对关联性有异议，因为记载的房屋建筑面积与租赁合同记载不一样，无法确认证据中房屋即为租赁合同中的房屋；对证据3真实性认可，但对电费和租金均未明确具体的数额，即使原告向我方主张，也只能向前推算两年的租金，其余租金均超过诉讼时效；对证据4要求核对原件，交接记录上的移交人“季芳”系被告公司会计；对证据5系原告单方开具，但房屋实际交付实际是2012年10月份；对证据6不认可，因系原告单方制作，系原告统计和推算，并不是电表抄表实际记录，也无电费缴纳发票佐证。对原告所提交的上述证据，本院认定如下：证据1的三性予以确认，原、被告双方存在房屋租赁关系并签订有书面协议；对证据2三性予以确认，案涉房屋由原告方在建成后补办有建设工程规划许可证；对证据3真实性予以认可，对证据4予以认可，原告确认被告在2019年6月3日将案涉租赁房屋交付给原告；对证据5予以认可，原告确认被告已经交付2012年2月-2014年2月两年租金合计24万元；对证据6不予认可，系告自行制作，并未有其他证据予以辅证，且未得到被告方的认可。结合原、被告双方提交的证据，本院认定本案事实如下：2012年2月28日，原告如皋汽车城公司作为甲方（出租方）与乙方被告南通恒隆公司（承租方）签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方将其所有的位于如皋市如皋国际汽车城的综合服务中心大楼展示厅，面积约1000㎡，租给乙方使用。租期及租金等约定如下“二、租期3年，即自2012年2月28日起至2015年2月28日止。三、租金：乙方按10元/㎡支付房屋月租金给甲方。四、租金的支付方式：租金每半年支付一次，先租后用，首次租金须在合同签订后7日内足额支付，以后租金须提前一个月支付。五、租赁期间，乙方租用房屋的水、电和电话费由乙方自行承担…八、本协议租期期满，若乙方需继续租用，须提前一个月书面告知甲方，否则视为不续租，续租协议由甲乙双方协商签订；若乙方不再续租，乙方缴清租房期间的水、电、电话等费用，退还甲方钥匙，但必须维持装潢原状，不得拆除装潢…”。原、被告双方均在合同落款处有代表人签名并加盖公章。2013年7月，被告南通恒隆公司通过银行汇款方式向原告缴纳租金12万元；2014年11月，被告南通恒隆公司通过银行汇款方式向原告缴纳租金12万元；原告认可上述24万元为被告缴纳的2012年2月-2014年2月两个租赁年度的租金。此后，被告并未缴纳其他租金。2015年8月5日，原告如皋汽车城公司就案涉租赁房屋补办由如皋市规划局发放的《中华人民共和国建设工程规划许可证》，编号为建字第如320682201500148号，载明建设单位为南通市如皋汽车城有限公司，建设项目名称为汽车城综合服务中心，建设位置为如城街道纪庄村10、11组，惠政西路以北、经三路以西，建设规模为1182.11平方米。2019年4月15日，原告如皋汽车城公司向被告南通恒隆公司发送《对账征询函》一份，载明“南通恒隆置业有限公司：因我公司审计需要，现将贵我两司之间目前尚存往来明细交由贵司确认，请予配合！具体如下：一、2015年4月9日还款协议确认的贵司欠我司人民币1127.4万元本息。二、2015年5月7日还款协议确认的贵司欠我司人民币139.9996万元本息。三、贵司欠我司位于如皋市如皋国际汽车城的综合服务中心大楼展示厅的租金（按实际使用时间计算）。四、贵司欠我司电费：待核实后计算”。在该函“如对以上项目无异议，请在此盖章确认”位置内，有被告南通恒隆公司工作人员“马洪良”签名，并落款为2019年4月25日。2019年6月3日，原告如皋汽车城公司出具交接记录一份，载明“南通恒隆置业有限公司租用上成汽配商务展厅，截止目前已租用结束，所有物品已搬离清空，现于今日将钥匙移交给南通市如皋汽车城有限公司。移交人：季芳，接交人：张俊”并加盖有原告如皋汽车城公司财务专用章。2019年11月8日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告明确第一项诉讼请求中租金金额为63万元（2014年2月28日计算至2019年5月30日），电费金额为9.1万元（按照被告2013-2015年度月平均用电金额估算为2.2万元/年，计算自2016年1月至2019年5月份）。被告陈述：向原告交付案涉租赁房屋钥匙的时间确实是交接记录上载明的2019年6月3日，核对确认尚有30000度电费没有交，认可电费单价金额为0.84元/度。原、被告均确认，除2012年2月28日签订的《房屋租赁协议》之外，就房屋租赁问题双方再无签署任何协议。原告经本院谈话询问明确表示关于租金的追索除2019年4月15日发函外无法提供其他证据；就电费金额，同意按被告自行认可的尚欠电费30000度，按0.84元/度价格计算。以上事实，有原告所提供的租赁房屋租赁协议复印件、建设工程规划许可证复印件、对账单征询函复印件、交接记录复印件等证据以及原、被告双方的当庭陈述经庭审质证在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关于本案的租赁合同是否有效问题。本案中，原告与被告于2012年2月28日签订《房屋租赁协议》，将位于如皋市如皋国际汽车城的综合服务中心大楼展示厅出租给被告，并在2015年补办建设工程规划许可证，故认定案涉租赁房屋取得相关建设工程规划许可，不违反相关法律规定，应当认定为有效合同。被告关于案涉房屋租赁合同无效的抗辩意见，本院不予采纳。关于租赁期间及原告主张的租金问题。原、被告双方在2012年2月28日签订《房屋租赁协议》中载明的租期为三年，自2012年2月28日起至2015年2月28日止，租金按照按10元/㎡/月支付。被告占有并使用案涉租赁房屋直至2019年6月3日双方办理交接手续并交还房屋钥匙，其辩称的房屋实际交付使用时间为2012年10月份并未提交任何证据予以佐证。故本院认定案涉房屋实际使用时间为2012年2月28日起至2019年6月3日。2019年6月3日，被告向原告交还房屋钥匙应当视为完成向原告交还案涉房屋，双方租赁关系终止。原、被告双方均确认除原签订的租赁合同外并未订立新的租赁协议，在上述租赁合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用案涉房屋，原告亦未提出异议，应视为原、被告之间仍存在租赁关系，自2015年3月1日起至2019年6月3日的租赁应当视为不定期租赁，被告应当在每届满一年时向原告支付租金。原告认可被告已经支付2012年2月-2014年2月两个年度合计24万元，剩直至2019年6月3日期间内的租金未能支付。被告抗辩原告所主张的2017年4月14日前的租金部分超出诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，对合同期内的租金，根据双方约定，租金每半年支付一次，先租后用，首次租金在合同签订后7日内足额支付，以后租金须提前一个月支付，故2014年3月1日-2015年2月28日期间的上半年租金须在2014年2月份支付，下半年租金应当在2014年8月份支付。2015年2月28日合同期届满之后，被告续租案涉房屋，该租赁为不定期租赁，租金应当在每届满一年时支付，故2015年3月1日至2016年2月28日期间的租金应当在2016年2月28日支付，2016年3月1日至2017年2月28日期间的租金应当在2017年2月28日支付。现原告主张要求被告支付2014年2月28日至2019年5月30日的租金63万元，目前原告举证其向被告索要租金及电费的手续系其于2019年4月15日发送的书面函，未提供证据证明在上述期限前向被告催要租金，故以此为时间节点推算三年的诉讼时效，本院认定原告主张的2016年2月28日前的租金已经超过诉讼时效，本院支持自2016年3月1日起至2019年5月30日的租金39万元（三年零3个月，年租金12万元）。关于原告主张的租金利息损失，因原、被告双方的租赁协议中并未有关于逾期支付租金相关约定，故本院酌情支持原告以被告欠负租金总额39万元为本金，按照年利率6%计算自起诉之日（即2019年11月8日）起至被告实际给付之日止的利息损失。关于原告主张的电费损失。原、被告双方的房屋租赁合同中明确约定租赁期间的电费由被告南通恒隆公司承担。原告主张要求被告给付电费9.1万元系其按照被告2013-2015年度月平均用电金额估算而来，未能提供相关证据证明被告实际欠付以及原告实际为被告垫付的电费金额，因被告自行认可其尚欠原告30000度，0.84元/度的电费，即25200元，原告对此亦予以认可。故本院支持原告要求被告给付的电费金额为25200元。综上，本院支持原告向被告所主张的租金39万元并支付逾期利息（以39万元为本金，按照年利率6%计算自2019年11月8日起至被告实际给付之日止），电费25200元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告南通恒隆置业有限公司于本判决生效后立即给付原告南通市如皋汽车城有限公司房屋租金39万元并支付逾期利息（以39万元为本金，按照年利率6%计算自2019年11月8日起至被告实际给付之日止）。二、被告南通恒隆置业有限公司于本判决生效后立即给付原告南通市如皋汽车城有限公司电费25200元。三、驳回原告南通市如皋汽车城有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12198元，由被告南通恒隆置业有限公司负担8000元，由原告南通市如皋汽车城有限公司负担4198元（此款原告已垫付，被告履行本判决时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币12198元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）。审 判 长  汤美珠人民陪审员  崔正华人民陪审员  吴建平二〇二〇年五月十八日书 记 员  薛晓萍