江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终580号 上诉人（原审被告）：杨小玲，女，1974年5月15日生，汉族，住海安市。 被上诉人（原审原告）：南通晨朗置业有限公司，住所地海安市。 法定代表人：陈栋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱晓坤，江苏海晨律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司海安支行，住所地海安市。 负责人：陈震宇，该支行行长。 委托诉讼代理人：尤峰，江苏钻石律师事务所律师。 原审被告：刘传盛，男，1975年2月2日生，汉族，住海安市。 上诉人杨小玲因与被上诉人南通晨朗置业有限公司（以下简称晨朗公司）、中国银行股份有限公司海安支行（以下简称中行海安支行）及原审被告刘传盛第三人撤销之诉纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初2470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨小玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回晨朗公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院受理本案违反了最高人民法院《关于适用的解释》第二百九十三条的规定，程序违法。二、晨朗公司不具有提起第三人撤销之诉的原告主体资格，无权提起第三人撤销之诉。刘传盛没有按照商品房买卖合同约定履行收房等义务，晨朗公司可以依据合同追究刘传盛的违约责任，但不享有合同解除权，不能消除刘传盛取得房屋所有权的权利。而追究刘传盛的违约责任只是普通债权，故晨朗公司对刘传盛仅享有普通债权，不具有优先权，无权提起第三人撤销之诉。同样，中行海安支行对刘传盛也仅享有普通债权，且其还可以依据按揭贷款合同的担保条款向晨朗公司主张担保债权并可获得全部清偿，与本案没有任何利害关系，不应作为本案第三人。至于其有没有向晨朗公司主张权利，是否已经受偿，一审并未查明。通常情况下贷款银行完全可以在贷款逾期后直接从开发商预存的保证金中扣除。即便晨朗公司承担了担保责任，其对刘传盛享有追偿权，也是普通债权，可另行提起诉讼。三、海安市人民法院（2018）苏0621民初3581号生效判决没有错误，一审判决撤销没有事实和法律依据。刘传盛与杨小玲签订的房屋买卖合同合法有效，刘传盛应当履行合同义务，法院判决刘传盛履行房屋的过户登记义务无可厚非。刘传盛与晨朗公司订立的合同也是合法有效的，其已向晨朗公司支付了全部购房款，依法即享有取得该商品房产权的权利，并非一审判决书中认为的一般债权，甚至优先于其他法定的优先受偿权。刘传盛对案涉房屋享有物权期待权，则其将该房屋转让给杨小玲并不构成对他人房屋的处置，法律并不禁止该买卖行为。相反，虽然在刘传盛没有办理产权登记之前，该房屋名义上产权在晨朗公司名下，但晨朗公司负有交付房屋产权的合同义务，房屋所有权本来就应当转移给刘传盛，故刘传盛的处置行为并不侵害晨朗公司的房屋所有权。且在刘传盛与晨朗公司签订房屋买卖合同时晨朗公司已具备办理案涉房屋产权登记的条件，办证的主体是购买人而不是开发商。事实上在晨朗公司2016年12月26日将案涉房屋增值税发票交给刘传盛后，刘传盛即可自行办理产权证，无需晨朗公司协助。四、杨小玲是善意取得案涉房屋所有权，一审判决撤销原生效判决势必将颠覆善意取得制度，侵害杨小玲的合法权益，而对于有明显过错的晨朗公司予以支持，是对过错行为的偏袒和保护。杨小玲是经过房屋中介公司与刘传盛签订的买卖合同，其查询了商品房网上备案的相关信息，确认该房屋确系刘传盛购买，且没有限制产权过户登记的任何情形，该房屋权利外观上并无瑕疵，可以进行买卖。同时也支付了合同的全部对价，并已登记到杨小玲名下，完全符合善意取得的法定要件。而反观晨朗公司，其按照合同要求有权为刘传盛代办产证，刘传盛也已按晨朗公司的要求办理了委托办证和抵押登记的公正，晨朗公司完全有条件按照按揭贷款合同的规定期限及时办证和抵押登记，消除担保风险。但晨朗公司怠于办理，故所谓将公司置于担保风险中的正是晨朗公司自己。如果晨朗公司在具备办证条件时及时办理，将案涉房屋抵押给银行，杨小玲就不会与刘传盛进行交易，本案的所有后果都可以避免，因此晨朗公司应对自己的过错行为所造成的后果承担责任，而不应转嫁给善意无过错的杨小玲。五、晨朗公司的权益可通过其他救济途径加以保护。除了在杨小玲可能提起的房屋交付请求权纠纷中得到保障外，在执行程序中也有相应的救济途径。如晨朗公司因代偿贷款致刘传盛欠付其款项，要执行案涉房屋，必须经晨朗公司同意，并在房屋变价中优先支付晨朗公司的欠款后才能查封，未经此程序，晨朗公司可以提出执行异议，并可主张优先受偿。现海安法院已在（2018）苏0621执2230号执行案件中，通过与杨小玲申请执行一案协调，向杨小玲送达执行裁定书和协助执行通知书，杨小玲也已将购房款71万余元缴付至海安法院，该款目前还在法院账户没有分配，执行程序尚未终结，晨朗公司可以提出执行异议，主张优先受偿，而晨朗公司和中行海安支行主张的债权是43万余元，可以满足清偿债务，此案完全可以在执行程序中协调解决，无需也不应提起第三人撤销之诉。 晨朗公司答辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 中行海安支行答辩称，杨小玲的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘传盛未作陈述。 晨朗公司向一审法院起诉请求：确认杨小玲与刘传盛就海安市××镇××大道（东）××号××花园××幢××单元××室签订的房屋买卖合同对晨朗公司不生效，撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初3581号民事判决，确认晨朗公司对刘传盛交付案涉房屋的条件不成就。 一审法院认定事实：2015年9月11日，刘传盛与晨朗公司签订商品房买卖合同1份，约定以按揭贷款的方式购买晨朗公司开发的××花园××幢××单元××室房屋1套，面积暂定140.12平方米,单价5720元/平方米,房款801,429元;出卖人应当于2015年7月30日前交付,如因买受人联系地址变更、信件遗失或其他原因，在合同约定的房屋交付之日未收到出卖人的交房书面通知时，应主动联系售楼部；出卖人按买受人提供联系地址未能联系到买受人的，出卖人不承担逾期交房的违约责任；如买受人未按出卖人通知的交付日期办理房屋交接手续，视为该房屋已交付，买受人承担房屋毁损灭失风险；签订合同当日，买受人首付房款241,429元，余款56万元于2015年9月11日或之后7个工作日内办理齐全银行按揭手续，在正式办理房屋交付之时，双方结清房款。当日，刘传盛支付首付款241,429元，下欠56万元。 2015年9月16日，刘传盛与第三人中行海安支行签订按揭贷款合同，由中行海安支行提供贷款56万元，采取等额本息还款方式；案涉房屋作为抵押，在案涉房屋竣工且符合产权证办理条件后15日内办理抵押登记手续；晨朗公司提供阶段性担保，即借款人刘传盛办妥合同项下贷款抵押登记手续并取得他项权证书之日起，晨朗公司方才不承担担保责任，除此之外，晨朗公司应当承担对中行海安支行的担保责任。 2015年9月14日，刘传盛及妻子滕启明签署授权委托书并办理公证，委托晨朗公司代为办理案涉房屋的房屋产权证及土地使用权证、代缴契税等相关税费、办理上述房屋所抵押手续。 案涉房屋具备交付条件之后，晨朗公司与刘传盛之间一直未办理交付手续。同时，就案涉房屋未办理向银行贷款的抵押登记手续。 2017年5月28日，刘传盛与杨小玲经海安县同心经纪信息服务部（以下简称服务部）介绍，签订房地产转让合同1份，约定刘传盛买受的前述房屋（产权证待办）以755,000元的价格出售给杨小玲；签订合同时杨小玲预缴定金19,000元；刘传盛负责撤销（晨朗公司与刘传盛签订的商品房买卖）合同，直接更名至杨小玲名下，杨小玲承担契税和代收代办费用；如刘传盛不好更名，则杨小玲承担契税和工本费、代收代办费用，其余增值税和个税由刘传盛承担；2017年6月9日前刘传盛负责更名至杨小玲名下，一个月内付清余款；杨小玲由于拆迁，杨小玲指定将案涉房屋办至第三方名下；如刘传盛不好更名，则一个月内把不动产产权证办齐，直接公证至杨小玲名下，则刘传盛承担税费（5%的增值税和个人所得税由房款减掉）；房屋交接期限为2017年7月9日，即日由见证人在场，刘传盛与杨小玲结清房款，见证人和刘传盛协同杨小玲办理过户手续；双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方除赔偿守约方80,000元违约金外，守约方的诉讼费和其它一切经济损失均由违约方承担。当日，杨小玲即给付刘传盛定金19,000元。约定的房屋更名期限过后，杨小玲即通过服务部催促刘传盛履行合同，但刘传盛未履行。 2018年5月22日，杨小玲以刘传盛为被告向一审法院提起诉讼，要求刘传盛将案涉房屋过户给其，并承担违约金15,000元。一审法院于2018年7月23日作出（2018）苏0621民初3581号民事判决，判决刘传盛将案涉房屋过户给杨小玲，承担违约金15,000元，于判决生效后10日内履行。生效后，刘传盛未履行判决，杨小玲向法院申请执行。执行过程中，杨小玲通过其他途径（同期的其他案件）取得了晨朗公司开具给刘传盛案涉房屋801,429元的销售发票复印件，代刘传盛缴纳了首次交易的契税（12,021.43元、39,547.62元）、自行缴纳自己名义应缴纳人二次交易契税（14,380.95元）、办理产权登记的手续费（80元），持法院的相关手续，于2018年12月13日办理了产权人为杨小玲的案涉房屋的产权证书。同时，杨小玲称，其已经将与刘传盛约定的房款（755,000元）在扣除了定金19,000元、违约金15,000元、诉讼费用6075元之外的余款714,925元向一审法院执行局提存。 本案审理过程中，杨小玲及晨朗公司共同确认：2018年12月15日，杨小玲前来晨朗公司售楼处要求晨朗公司直接向其交付房屋，并称其已经办理了案涉房屋的产权证书，该房屋产权证书系通过法院判决执行得来的。晨朗公司从杨小玲提交相关手续时才知晓刘传盛将案涉房屋出卖给了杨小玲，已经海安法院（2018）苏0621民初3581号民事判决及执行，将案涉房屋判决给了杨小玲并办理了案涉房屋的产权证书。 另查，一审法院在（2018）苏0621民初3581号案件中未追加晨朗公司、中行海安支行作为第三人参与诉讼。截止本案庭审时，第三人中行海安支行向法院提供刘传盛贷款本息存在欠付的事实，贷款余额407,092.60元、未到期本金337,851.20元、已到期欠付本金69,241.40元、已到期欠付利息20,665.04元、到期欠付罚息3856.11元。 一审法院认为，按照《物权法》的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，晨朗公司获准开发包含案涉房屋在内的小区，其建设行为完成时即取得物权。晨朗公司完成包含案涉房屋的开发，行为完成时包括案涉房屋在内的物权不须登记即属于晨朗公司。晨朗公司与刘传盛就案涉房屋订立商品房买卖合同，并非刘传盛不经转移占有、完成物权变动登记即取得案涉房屋的完全物权。在刘传盛完成对买受标的物物理占有、权属变更之前，其对晨朗公司只享有合同债权而非物权。从案中查明的事实来看，案涉房屋至今既未向刘传盛交付，亦未将产权变更给刘传盛，晨朗公司对案涉房屋所有权人身份并未改变。 有关刘传盛夫妇书面委托晨朗公司代为办理产权过户手续及办理抵押物登记手续问题，从基于该项授权履行标的性质上区分属于行为给付。按照法律规定，由于行为给付不同于物的交付，行为本身不具有强制给付之特点，一旦行为给付之债务人不履行某种行为，既不适用强制履行以消灭该项债务，亦不推定不利于债务人之效果（视为行为给付已经完成）。故晨朗公司不为刘传盛办理抵押登记之行为，不能强制晨朗公司履行，也不推定晨朗公司承受视为已经办理抵押之后果。 刘传盛与杨小玲就案涉房屋订立买卖合同，并不违反法律禁止性的规定，不能认定为无效。但两人处分案涉房屋时，无论从案涉房屋的权利外观，还是从案涉房屋的实际占有，案涉房屋均不构成出卖人刘传盛的合法有效的财产，该房产属于晨朗公司。刘传盛与杨小玲处分合同第三方即晨朗公司所有的案涉房产的行为，对于晨朗公司不发生法律效力。 晨朗公司与刘传盛合同约定，房屋交付已届履行期时刘传盛拒绝接受交付视为交付，包含两个内容，一是转嫁标的物逾期不受领之毁损灭失风险，二是逾期受领标的物之费用负担，并不产生推定该合同标的物即被受领义务人实际控制甚至物权即已经移转给受领义务人之效果。故杨小玲有关案涉房屋已经被刘传盛实际控制且刘传盛已经取得案涉房屋之产权的主张，不符合事实与法律，法院不予采信。 基于杨小玲与刘传盛处分案涉房产的买卖合同对于晨朗公司不发生法律效力，晨朗公司本不对于另案合同之买受人即杨小玲负有给付之义务。但基于《合同法》之代位权及债权转移的规定，由于晨朗公司对刘传盛负有交付之义务，而该交付标的物又是刘传盛对杨小玲负有交付义务的内容，故杨小玲可以基于代位权或债权让度的规定向晨朗公司行使。在代位权或债权让度诉讼中，次债务人即晨朗公司原对其债权人（债务人）之抗辩，转而有权向代位权人即杨小玲行使。 刘传盛与晨朗公司缔结合同约定应支付的房屋价款，系刘传盛向第三人中行海安支行贷款获得。该贷款本息在案涉房屋具备抵押登记的条件且经抵押登记后，以案涉房屋作为对第三人中行海安支行的还款担保；在有效办理抵押登记之前或未办理抵押登记的情况下，由晨朗公司对中行海安支行的还款本息担保。由于刘传盛并未办理案涉房屋的抵押登记，前述借款合同不能还款的风险应当由晨朗公司承担（与刘传盛共同承担）。刘传盛办理抵押登记以便晨朗公司从向中行海安支行还款风险中脱身，是刘传盛的义务，且该义务在交房前或交房时完成。由于刘传盛未完成抵押登记的行为不符合合同约定，晨朗公司完全可以以刘传盛不履行合同或履行合同不符合约定为由拒绝向刘传盛交房。是故，晨朗公司不向刘传盛交付案涉房屋，是有效行使合同抗辩权的结果，该行使抗辩权的行为，有效阻却刘传盛对晨朗公司交付房屋的请求权。鉴于晨朗公司对刘传盛交付房屋请求权的抗辩有效，故晨朗公司在杨小玲向其代位行使房屋交付请求权时，抗辩亦成立且有效，该项抗辩同样阻却杨小玲的房屋交付请求权。 既往刘传盛与杨小玲的诉讼中，应当将晨朗公司追加为第三人并赋予晨朗公司以抗辩机会，怎奈既往的诉讼中，应当追加而未追加晨朗公司为第三人参与诉讼，且未追加晨朗公司为第三人的原因不可归责于晨朗公司。通过本案审理，可以认定晨朗公司有权拒绝向刘传盛或杨小玲交付案涉房屋，其对刘传盛及杨小玲拒绝交付房屋的抗辩能够成立，法院既往的裁判中有关刘传盛直接向杨小玲办理过户判决义务条款应当予以纠正。 杨小玲通过法院既往的诉讼，侵夺了晨朗公司的案涉房屋的所有权。杨小玲对刘传盛享有交付房屋的请求权属于一般债权，刘传盛向杨小玲完成交付案涉房屋后，实现了合同目的，最终取得案涉房屋的所有权是行使一般债权的后果，杨小玲对刘传盛的债权不是优先债权。同样，刘传盛对于晨朗公司享有的交付房屋请求权，也属于一般债权而非优先债权。杨小玲有关其对刘传盛、刘传盛对晨朗公司享有交付案涉房屋的请求权属于优先债权的主张没有法律依据，法院不予采信。 第三人撤销之诉虽然部分实现审判监督程序的功能，但并不完全等同于审判监督程序。第三人撤销之诉制度设立的初衷，是为了保护提起第三人撤销之诉的当事人；只有既往裁判损害提起第三人撤销之诉的当事人的裁判内容，才在法院的审查之列（除非裁判内容违反了公序良俗）；如果既往的裁判并没有损害提起第三人撤销之诉的当事人，哪怕既往裁判的内容损害第三方的利益，也不是第三人撤销之诉程序中审查，这样才符合制度设置的初衷。本案中，既往裁判第二项并不损害晨朗公司的利益，故在本案中不予理涉。 至于本案第三人撤销之诉立案审查过程中未向杨小玲按期送达相关文书，以便将杨小玲纳入程序审查，属于程序事项。由于晨朗公司的实体请求成立，足以证明法院既往裁判无论程序还是实体均存在错误应当纠正，且晨朗公司既往诉讼未以第三人身份参与诉讼属于不归责的法定事由，故杨小玲有关本案程序之辩，已经没有实际意义。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国合同法》第六十七条、第八十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第三款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百条第一款第一项之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，一审判决：一、撤销海安市人民法院（2018）苏0621民初3581号民事判决书第一项，即“刘传盛将其所有的位于海安市开发区房屋所有权过户给杨小玲，所需过户费用由杨小玲负担”。二、驳回南通晨朗置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费11,814元，由刘传盛、杨小玲负担,两人于判决发生法律效力后10日内将诉讼费缴至法院（法院开户行：建行海安营业部，账号：32×××16）。公告费600元，由刘传盛、杨小玲负担，已由南通晨朗置业有限公司代垫，两人在判决发生法律效力后10日内给付南通晨朗置业有限公司。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，最高人民法院《关于适用的解释》第二百九十二条规定：第三人对已经发生效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在以下情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。（2018）苏0621民初3581号民事判决书判决刘传盛直接将案涉房屋过户给杨小玲，但根据查明的事实，刘传盛虽向晨朗公司支付完毕全部购房款，但晨朗公司尚未向刘传盛交付房屋，案涉房屋也未办理产权登记至刘传盛名下。从物权公示公信的角度，案涉房屋的所有权人仍是晨朗公司，刘传盛与晨朗公司之间是因房屋买卖合同所产生的债权债务关系。刘传盛虽可将该合同债权转让，但因其处分行为直接影响到了晨朗公司作为房屋登记所有权人和抵押担保人的权益，应将晨朗公司也列为诉讼当事人，才能兼顾房屋出卖方、一手买受人和二手买受人的利益，同时符合国家关于房屋登记过户的税收管理政策。（2018）苏0621民初3581号案件中，晨朗公司因不能归责于其自身的事由未参加诉讼，判决内容不当且直接损害晨朗公司的合法权益。晨朗公司于2018年12月15日杨小玲提交产权证书及相关执行手续要求交付房屋时方知晓刘传盛将案涉房屋转让给杨小玲，杨小玲已通过法院执行程序办理产权证书，其于2019年3月29日提起本案诉讼，符合法律规定的期限。关于杨小玲主张的一审程序问题，本院认为，根据最高人民法院《关于适用的解释》第二百九十三条第一、二款的规定，在接到第三人提交的第三人撤销之诉起诉状及证据材料后，人民法院并不直接审查立案，而应当首先在五日内向对方全体当事人送交起诉状和证据材料，对方当事人对第三人撤销之诉可以在收到起诉状和证据材料之日起十日内提出书面意见。这样做的主要目的是为了全面了解第三人未参加原诉的情况，以及生效判决、裁定、调解书内容对第三人造成损害的事实等情况。对方当事人提交书面意见与否，不影响人民法院对第三人撤销之诉起诉的审查和受理。一审未向杨小玲、刘传盛送达证据材料、收集书面意见存在程序瑕疵，但并未影响对本案起诉的审查和受理，也未影响最终判决结果，故对该程序瑕疵本院予以指出。至于杨小玲是否构成善意取得、晨朗公司是否可通过其他途径救济，并非第三人撤销之诉的审查范围，本案中不予理涉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11814元，由上诉人杨小玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  卢丽 审判员  杨谦 审判员  吕敏 二〇二〇年五月二十九日 书记员  邱晴