辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终953号上诉人（原审被告）：赵家瑄，男，1986年1月17日出生，汉族，住鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告）：鞍山市大德物业有限公司，住所地鞍山市铁东区大德翠韵华庭7甲。法定代表人：高剑婷，总经理。委托诉讼代理人：李孟幻，该公司员工。上诉人赵家瑄因与被上诉人鞍山市大德物业有限公司（以下简称大德物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院(2019)辽0302民初4451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵家瑄上诉请求：撤销一审判决，驳回物业公司诉讼请求，判定物业公司2013年至2018年的违约侵权行为进行赔偿，判定物业公司对物业服务收支情况、利用物业共有区域进行经营所得收支情况和经营所得收入是否纳入维修资金情况进行公开，一、二审诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：前期物业合同上写明物业服务期限至2017年截止，之后没有重新签订合同，且物业公司未就合同到期进行公示。物业小区内公共区域营业收入属全体业主所有，物业公司应予以公示。一审物业公司提交的合同不完整，还有四个附件没有提交法庭，附件中约定了物业服务的标准和服务明细。一审对赵家瑄提出的违建问题未予支持是错误的，物业公司应向有关行政管理部门举报违建问题，对物业公司的多项违约行为应给予赵家瑄赔偿，一审违反法定程序，不尊重当事人的合法权利。大德物业辩称，本案一审诉讼时物业服务合同并未到期，案件审理中合同才到期，但至今物业公司仍为小区提供服务，业主大会的召开不是物业公司的职能，小区内大部合同仍在合同期内，物业公司履行了事实上的物业服务合同关系。合同约定对收支情况定期公示，没有约定具体时间，预计今年5月末将公示收支情况，公示与否、提出的违建及其他保安保洁问题不能成为拒交物业费的理由。一审适用法律正确，程序正当，应予维持。大德物业向一审法院起诉请求：判令赵家瑄支付尚欠大德物业2016年10月31日至2019年10月30日期间物业费6609元（含电梯费1260元），并承担自欠费之日起至缴纳物业费为止期间的滞纳金，并承担诉讼费用。一审法院认定事实：赵家瑄系大德物业提供物业管理服务的大德御庭小区A1-1071房业主，建筑面积为99.06平方米。2013年11月4日，赵家瑄与物业公司签订《前期物业服务合同》一份，双方约定：由物业公司为赵家瑄所住小区提供物业服务，物业费收费标准为1.5元/月/平方米，电梯费收费标准为35元/月/户。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，赵家瑄拖欠2016年10月31日至2019年10月30日期间的物业费6609元(含电梯费1260元)。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于赵家瑄提出物业缴费时效问题，根据查明的事实，赵家瑄与物业公司签订《前期物业服务合同》一份，大德物业为赵家瑄居住小区提供物业服务，赵家瑄亦实际接受了大德物业提供的服务，双方已经形成事实上的物业服务合同关系，赵家瑄理应按照合同的约定向大德物业支付相应的物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，大德物业提出要求赵家瑄支付其所拖欠的物业管理费6609元(含电梯费1260元)的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。关于赵家瑄提出违章建筑的问题。与该案物业合同无关联，对此主张该院不予支持。关于赵家瑄提出物业管理服务存在瑕疵一节。物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，对于业主提出物业管理中存在的问题，物业公司应积极妥善解决，并在今后的合作中加强沟通交流，积极履行各自负担的义务，努力创造和谐的生活环境。关于大德物业要求判令赵家瑄支付按合同约定违约金的诉讼请求。该院认为，鉴于该小区的实际情况，为更好的维护双方的合法权益，化解纠纷，对该部分诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第六条规定，判决：一、赵家瑄于判决生效之日起十日内给付大德物业2016年10月31日至2019年10月30日期间的物业费6609元(含电梯费1260元)；二、驳回大德物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由赵家瑄承担。二审中，赵家瑄提供的证据有：小区内其他业主与大德物业签订的《前期物业服务合同》及附件。欲以证明双方签订的《前期物业服务合同》中约定了服务标准，大德物业没有达到合同约定的服务标准。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。大德物业认为，该合同不是赵家瑄与大德物业签订的合同，是复印件，没有签字，对于附件约定的服务标准没有异议，但不能证明大德物业违反了该服务标准。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，大德物业与赵家瑄签订的《前期物业服务合同》真实合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应按合同约定内容履行各自义务。关于赵家瑄提出《前期物业服务合同》的期限应截止到2017年，之后没有重新签订合同，双方间无订立服务合同合意一节。本案中，双方均认可小区至今未成立业主委员会，本案中《前期物业服务合同》系赵家瑄入住该小区时与大德物业签订，并非大德物业与该小区开发商签订，大德物业陈述该小区从2013年至2016年间陆续入住的业主，均与大德物业签订了《前期物业服务合同》。赵家瑄与大德物业签订《前期物业服务合同》的时间为2013年11月4日，约定服务期限自商品房首次交付之日起5年。合同中关于“合同终止”的内容还约定了“服务期限届满前，业主委员会决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方，乙方自接到续约通知1个月内回复业主委员会”、“服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见书面通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期限自动延续1年……”等内容，从本案事实可知，赵家瑄与大德物业签订的《前期物业服务合同》的截止时间应为2018年11月4日，按照双方合同约定终止的条件应是业主委员会与大德物业续签或者不续签合同，但该小区始终未成立业主委员会，双方无法按照合同约定的条件续签或者不续签后续的物业服务合同。事实上，大德物业与其他业主签订《前期物业服务合同》的时间从2013年持续到2016年，每份合同结束的时间也应从2018年至2021年，大德物业一直在该小区提供物业服务，与小区内每位业主之间均存在事实上的物业服务合同关系，物业费的标准也没有发生变化，赵家瑄作为小区业主，在享受到大德物业提供的服务时，也应按照《前期物业服务合同》的约定，向大德物业交纳物业费，且2016年10月31日至2018年11月4日的物业费、电梯费赵家瑄也未按时交纳，已经构成了违约情形，故对赵家瑄提出的此项上诉理由，本院不予支持。关于赵家瑄上诉提出小区内公共区域的营业收入归全体业主所有，物业公司应定期公示一节。《前期物业服务合同》对大德物业和全体业主具有约束力，大德物业依据《前期物业服务合同》收取物业费是其依约享有的权利。合同中约定了业主交纳物业费的标准，同时也约定物业公司应当定期向业主定期公布公共服务收支情况。业主按合同约定交纳物业费和物业公司按合同约定定期公示公共服务收支情况既是各自应负的义务，也是法律、法规明确规定的内容，双方均应履行各自义务。同时，物业服务合同事关小区内全体业主的切身利益，物业公司与单个业主之间并非法律意义上的双务合同关系，业主交纳物业费既保证了物业公司能够正常运行，也保证了全体业主享有服务的合法权益。在大德物业未定期公布物业费收支情况时，赵家瑄可以要求大德物业定期公布，也可向相应的行政部门提出，在大德物业已经履行了相应的物业服务时，赵家瑄应按时交纳物业费。关于赵家瑄提出物业公司对园区内违建问题没有向有关部门报告，物业服务存在瑕疵一节。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主拒绝交纳物业费需要基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵等情形。物业服务企业为业主所住的园区供服务属于连续的、动态的，不同业主对于物业公司提供的服务也会因评判标准不同而出现差异。本案中，大德物业的服务即使与合同附件约定的标准有差距，园区内存在违建问题，不能达到令赵家瑄满意的程度，但赵家瑄不满意不等同于小区其他业主的意见，个别业主对物业服务中存在的问题应及时与物业公司进行反映，要求物业公司进行改进，或者向有执法权的行政管理部门提出。一审法院对于大德物业主张滞纳金的请求未予支持，属于对物业公司服务存在瑕疵的处理。根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，大德物业对赵家瑄所住小区履行了物业服务义务，赵家瑄作为该小区的业主，如对大德物业的服务不满意，可以通过成立业主委员会行使权利，更换其他物业公司。赵家瑄拒绝交纳物业费的行为，违反了《前期物业服务合同》的约定，对其他已交纳物业费的业主也是不公平的。故对赵家瑄拒绝交纳物业费的上诉理由，本院不予支持。综上所述，赵家瑄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵家瑄负担。本判决为终审判决。审判长  王延军审判员  许爱军审判员  王 瑶二〇二〇年五月二十六日书记员  王 娇