广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂07民终389号 上诉人(一审被告）：冯乃全，男，1957年7月26日出生，汉族，住灵山县。 委托诉讼代理人：黄升庆，广西公润律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）:闭万健，男，1974年5月22日出生，汉族，住灵山县。 委托诉讼代理人：陈文伍，广西拓展律师事务所律师。 上诉人冯乃全因与被上诉人闭万健农村房屋买卖合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2019）桂0721民初2894号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案当事人及其委托诉讼代理人均已到庭参加诉讼。现已审理终结。 上诉人冯乃全的上诉请求：撤销灵山县人民法院（2019）桂0721民初2894号民事判决；案件受理费由被上诉人闭万健负担。事实与理由：2016年10月29日双方签订《转让卖断房屋土地合同协议书》之后，由于生产队的反对和制止，双方的买卖已取消，被上诉人闭万健按照原先的约定改变合同性质继续使用上诉人的房屋及土地经营至2016年10月份政府拆迁，期间，被上诉人闭万健也是按照租赁合同性质向上诉人冯乃全支付费用，一审法院仍以双方签订的《转让卖断房屋土地合同协议书》的买卖是否有效做出判决不当。双方终止房屋土地买卖后，被上诉人闭万健继续使用上诉人冯乃全的土地，被上诉人闭万健支付给上诉人冯乃全的费用的方式完全是按照租赁的性质进行的，到政府征收为止共支付66次，被上诉人闭万健先后66次支付给上诉人冯乃全共187300元是房屋土地使用费。 被上诉人闭万健辩称，原判认定事实清楚，本案实际上就是土地合同买卖关系，当事人不知道当时买卖关系是否合法，但是合同是双方当事人的意思真实表示，没有说过签订卖断房屋土地合同之后又转为土地租赁关系，上诉人冯乃全也未能提供证据证明，请求驳回上诉，维持原判。 一审原告闭万健的起诉请求：1.判令确认原告闭万健与被告冯乃全于2010年10月29日签订的房屋土地买卖合同无效。2.判令被告冯乃全归还原告人民币228800元及利息123552元(利息按照年利率6%计算，以228800元为基数，暂计从2010年10月29日至2019年11月1日，以后按该计算方法续计至还清款项本息止)，共计352352元。3.本案的诉讼费用由被告冯乃全负担。 一审法院认定事实：被告冯乃全是灵山县灵城镇白水村委会石碑塘村农民，2000年12月5日，被告冯乃全与汪华南签订《承包耕地合同书》，约定：被告冯乃全将其位于本村土名叫猫眼垌的1.4亩责任田租给汪华南经营养殖场，租赁期限从2000年12月5日至2020年12月5日,每年租金以稻谷980市斤计（按当年征粮价折款），合同期满或者半途解除合同的，汪华南的所有建筑物不得拆除、归被告冯乃全所有。合同签订后双方履行合同，汪华南取得该土地经营权并在其上建设有房屋等，用作养殖场。2010年8月汪华南欲转租给他人，被告冯乃全知道后经协商双方不再履行该合同。然后，原告闭万健及其父亲闭献清经与被告冯乃全协商，于2010年10月29日由原告闭万健与被告冯乃全签订《转让卖断房屋土地合同协议书》，约定：被告冯乃全将位于灵城镇白水村委会高岭村路口处1.5亩责任土地及地面上的房屋权属卖断转让给原告闭万健，房屋土地转让金额为260000元，签订协议生效后先支付转让金150000元给被告冯乃全，待办得手续后再支付110000元给被告冯乃全，被告冯乃全要协助乙方办好各种手续，单方不得反悔，违者要按总转让金额的三倍赔偿对方经济损失等。合同签订后，被告冯乃全将上述房屋、土地转交给原告闭万健，自2010年10月29日至2014年12月3日期间原告闭万健共66次向被告冯乃全支付共计187300元（其中在2010年10月29日支付30000元、2010年12月5日支付80000元，其他支付详情见本判决书附件）。被告冯乃全每次收款均在原告闭万健的《现金支出单据》、《现金支出证明单》上签名确认，单据上支出均写明是“转让房屋土地出让金”或者“冯乃全卖房屋转让宅基地转让金”等内容；本案合同签订后被告冯乃全所在的生产队（村民小组）曾经开会明确规定村民不得出卖集体土地；2014年4月14日政府因为修建公路需要征收被告冯乃全的上述土地，2016年10月政府组织对该土地的地上物、建筑物进行拆迁，被告冯乃全得到相应的补偿费及安置地。原告闭万健与被告冯乃全协商解决未果，原告闭万健提起诉讼。 一审法院认为，违反国家法律、行政法规的强制性规定所订立的合同无效。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。被告冯乃全将位于灵城镇白水村委会高岭村路口处责任田土地及地面上的房屋权属卖断转让给原告闭万健，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方当事人之间签订的房屋土地转让合同因为违反法律强制性规定而无效。原告闭万健请求确认其与被告冯乃全于2010年10月29日签订的房屋土地买卖合同《转让卖断房屋土地合同协议书》无效，有事实和法律依据，被告冯乃全对此没有异议，应予支持。关于原、被告之间是否存在买卖关系的问题。除了双方签订的《转让卖断房屋土地合同协议书》内容明确是买卖关系外，在原告提供的证据中《现金支出单据》、《现金支出证明单》等单据上均写明是“转让房屋土地出让金”或者“冯乃全卖房屋转让宅基地转让金”等内容，被告亦予以签字确认，与本案其他证据能够形成相互佐证，均能证实就涉案房屋、土地原被告之间存在买卖关系，交纳的钱款亦为房屋、土地出让金。因此，被告主张双方之间属于租赁关系的辩称意见，不予采信。关于被告是否应当归还228800元及利息给原告的问题。被告在庭审中对已经收到原告187300元的事实予以认可，但是对原告提交质证的证据《现金收据》（2009年9月8日）的内容不认可，对该《现金收据》双方确认是被告多次收到原告的付款达到150000元时补写，并非是“2009年9月8日”被告一次性收到原告150000元，因此该证据不能证实原告的全部主张，综合本案证据，确认原告支付给被告的金额为187300元。根据《中华人民共和国合同法》五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原、被告明知不经过法定程序而私自转让买卖农村集体土地及房屋是违反法律规定，仍然签订买卖合同进行转让，双方对此均相同存在过错。对合同无效后原告、被告各自的损失应各自承担相应责任。 原告诉称因交纳出让金损失资金使用权要求原告补偿，被告辩称原告实际使用了土地、房屋应当支付租金的问题，原告在合同签订后已经多次支付共计187300元给被告，本案原告应当支付被告的租金多少没有证据证明，基于无效协议，同样适用双方过错各自承担，对原告实际使用被告的土地、房屋期间（即自2010年10月29日至被政府拆迁前的2016年9月30日）双方均无须再行补偿对方该项损失。因此，在合同无效、被告取回房地后，原告主张被告归还其支付的房屋、土地出让金187300元及相应利息（利息以187300元为基数，自2016年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的请求，有事实与法律依据，予以支持。综上，原告诉请部分有理，予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决： （一）原告闭万健与被告冯乃全于2010年10月29日签订的《转让卖断房屋土地合同协议书》无效；（二）被告冯乃全归还原告闭万健人民币187300元及利息（利息计算方法：以187300元为基数，自2016年10月1日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。案件受理费3293元（已减半收取，原告已预交），由原告闭万健负担770元，由被告冯乃全负担2523元。 归纳诉辩双方意见，本案的争议焦点是：双方对讼争的土地是买卖关系还是租赁关系。本案二审诉讼中，双方当事人均没有提供新证据。双方对一审认定事实均无异议。但上诉人冯乃全认为，双方签订《转让卖断房屋土地合同协议书》之后，由于生产队的反对和制止，双方的买卖已取消，之后双方是租赁关系。经审查，上诉人冯乃全上诉提出租赁关系的事实，未能提供充分必要的证据予以证明，本院不予采信。一审法院根据双方提供的证据，作出的事实认定符合法律规定，本院予以确认。 本院认为，根据双方争议的焦点，结合本案事实和法律适用，综合评判如下： 一、关于行为性质。位于灵山县猫眼垌的1.4亩土地，是上诉人冯乃全在落实家庭联产承包责任制时分得承包的责任田。2010年10月29日，上诉人冯乃全与被上诉人闭万健签订《转让卖断房屋土地合同协议书》，该协议明确由上诉人冯乃全卖断房屋及土地给被上诉人闭万健，但该土地上并无合法建造的房屋，仅有原承租人汪华南搭建的用于养殖的简易棚，因此，上诉人冯乃全与被上诉人闭万健双方的交易行为，实际是土地买卖行为。 二、关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方签订的《转让卖断房屋土地合同协议书》违反法律的强制性规定，属于无效合同。 三、关于过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效合同自始没有法律约束力。因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均应知道土地是不能买卖而为之，双方的过错责任相当。被上诉人闭万健已支付的土地款，应予返还；被上诉人闭万健实际占有使用土地期间的使用费，与上诉人冯乃全在此期间实际占用资金的利息相互折抵，各自承担损失。 土地被征用后，被上诉人闭万健已不能实际使用土地，上诉人冯乃全仍实际占有资金，因此，上诉人冯乃全应当支付该资金占用期间的利息。 综上所述，原判认定事实清楚，根据本案具体实情依法作出处理并无不当，应予维持。上诉人冯乃全上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳，应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费6586元，由上诉人冯乃全负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘群民 审 判 员 陆 斌 审 判 员 文其谦 二〇二〇年五月二十日 法官助理 邹凤群 书 记 员 吴春锦