山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）晋07民终1024号上诉人（原审被告）：山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司，住所地山西省晋中市寿阳县朝阳西街5号。负责人：常俊文，该公司总经理。委托诉讼代理人：常俊卿，男，1966年5月12日生,汉族,该公司员工。委托诉讼代理人：任浩，山西恒驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：段国珍，女，1946年1月18日生，汉族，山西省寿阳县人，现住寿阳县。委托诉讼代理人：李培瑞，男，1942年9月6日生，山西省寿阳县人，现住寿阳县。系被上诉人段国珍的丈夫。委托诉讼代理人：闫真田，寿阳县乡联法律服务所法律工作者。原审第三人：寿阳县县城中心区建设改造指挥部，住所地山西省寿阳县城内街23号。法定代表人：赵东青，该指挥部主任。委托诉讼代理人：李元珍，男，1960年4月17日生,汉族,该指挥部工作人员。委托诉讼代理人：王满元，寿阳县法律服务所法律工作者。上诉人山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司（以下简称成城公司寿阳分公司）因与被上诉人段国珍、原审第三人寿阳县县城中心区建设改造指挥部(以下简称指挥部)占有保护纠纷一案，不服寿阳县人民法院（2019）晋0725民初1214号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。成城公司寿阳分公司上诉请求：1、撤销寿阳县人民法院（2019）晋0725民初第1214号判决,予以改判或发回重审。2、本案一审与二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院证据不足，认定事实错误、适用法律错误。一审法院认定被上诉人在领取涉案房屋钥匙后进行了改水改电，支出人工、材料费2960元。一审法院证据不足，认定事实错误，适用法律错误。该部分事实并没有证据证明，被上诉人所提交的证据只能单方面说明其支出了人工材料费用2960元，既无法证明该证据的真实性，也无法证明该部分费用与上诉人收房行为之间的因果关系。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为上诉人对《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》的无效存在过错，应承担缔约过失责任,对被上诉人实际发生的损失承担赔偿责任。一审法院适用法律错误。上诉人并未基于本合同取得任何财产，也非合同当事人，该合同的无效与上诉人无关，上诉人关于《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》的无效不存在过错,一审法院适用法律错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院认为上诉人应对被上诉人实际发生的损失承担赔偿责任，其中包括物业管理费10526元、电费100元、出入证押金10元、取暖费4654.78元。此外上诉人关于上述费用应由被上诉人向收取单位即晨晖物业管理服务有限公司和同力热力公司要求退还的辩称,一审法院认为没有法律依据。一审法院适用法律错误。被上诉人的物业管理费、水费、电费、出入证押金均基于物业服务合同支付给了晨晖物业管理服务有限公司,取暖费是基于供暖合同支付给了同力热力公司,且该项费用被上诉人已经部分或全部消费。上述费用并非上诉人收取，与上诉人无关。被上诉人应在房屋被收回后与以上两家公司协商，以情势变更为由解除物业服务合同及供暖合同，并要求二公司返还上述费用。但一审法院却支持被上诉人向上诉人主张权利,此举一方面适用法律错误，本案中被上诉人的该笔损失与上诉人无关,相关费用并非上诉人收取，上诉人在本案中也不存在过错，被上诉人向晨晖物业管理服务有限公司及同力热力公司主张上述费用有法律依据;另一方面，一审法院的认定无法从根本上解决问题,将导致上诉人在承担对被上诉人的赔偿责任后,继续向晨晖物业管理服务有限公司及同力热力公司追偿，将极大的浪费司法资源。被上诉人段国珍答辩称：1、答辩人一审审理中向法庭所举证据包括《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》以及房卡、交付钥匙函件、房屋装修许可证等均盖有上诉人和一审第三人公章并签字，完全可以证明上诉人和一审第三人已经按照回迁安置协议书约定向答辩人交付了安置房。但在答辩人开始装修装饰房子工程时，却遭到了上诉人停水、停电，甚至不顾答辩人已完工的部分工程和在房屋内存放的装修装饰材料，在未告知答辩人的情形下将已交付答辩人二套房屋换掉门锁强占有，后又出卖。造成对房屋先期装修支出人工材料费等2960元的损失，答辩人向法庭提供了充分的证据予以证明。以上损失由于上诉人强占房屋所造成，这就是上诉人在上诉状中所讲的因果关系的证明。2、上诉人以吕梁中院判决书关于对回迁安置协议书无效的认定，以该非合同当事人、该合同无效与其无关为由认定一审判决适用法律错误。一审判决认为，给答辩人造成的损失，一审被告成城公司和第三人指挥部均存在过错，给原告段国珍造成的损失应根据各自的过错责任承担相应的责任。第三人指挥部已经对原告重新进行了拆迁安置，被告成城公司寿阳分公司将原告取得的三套拆迁安置房在未通知原告的情况下收回出卖，造成原告缴纳物业费、取暖费及对房屋先期装修支出人工材料费2960元等共计18250.78元的直接损失，应由被告成城公司予以赔偿。3、上诉人认为答辩人所交的物业管理费10526元、出入证押金10元、电费100元、取暖费4654.78元，应要求收取单位退还，与上诉人无关。答辩人虽然是向供热公司、物业公司（成城公司的前期物业）缴纳以上费用，但造成供热费、物业等费用的损失是上诉人换掉安置房的锁芯强制占有房屋所造成的。原审第三人指挥部陈述意见：1、同意原审法院的判决；2、提请二审法院注意的是，原审判决第五页另查明部分中的吕梁市中级人民法院的判决书不是生效判决，该判决已被省高院撤销发回原审法院重审，重审期间段国珍已与寿阳县人民政府（指挥部）达成和解协议，后段国珍撤诉。段国珍向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿因违约、侵权给原告造成的经济损失18350.78元；第三人指挥部承担连带赔偿责任。2、被告依法承担本案诉讼费用。原审查明：2015年6月18日，第三人指挥部与山西成城房地产开发有限公司（以下简称成城公司）签订《协议书》，协议对解决寿阳县县城改造中的寿阳鑫河湾国际商住房地产项目相邻各方纠纷争议问题协商达成一致意见。建设项目需对20余户居民进行房屋置换和拆迁补偿，由成城公司负责出资（或以房顶资），委托县政府全权处置建设项目中的房屋拆迁和采光补偿，县政府授权指挥部组织实施、协调处置。指挥部根据成城公司的委托及县政府的授权，以自己的名义与房屋置换、拆迁补偿户签订置换及拆迁补偿协议。由成城公司预付1500万元，作为房屋产权置换、拆迁补偿等费用，成城公司提供30套安置房屋。原告段国珍所有的寿阳县董家洼二巷16号房屋在成城公司建设项目确定的拆迁范围。2015年11月10日，指挥部与原告签订《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》。协议确定对原告拆迁补偿总额为813469.93元，产权调换房屋为寿阳一品第1号楼中单元17A层2号房屋、面积97.75平方米，第3号楼1单元7F层1号房屋、面积131.99平方米，产权调换所需金额为598384元，产权调换后补偿总额为215085.93元，后指挥部将该补偿款给付原告。2015年12月29日，县指挥部向原告交付由被告成城公司寿阳分公司提供的第1号楼中单元17A层2号房屋97.75平方米、第3号楼1单元7F层1号房屋131.99平方米二套安置房屋的房卡，该房卡载明：以上两套房拆迁户段国珍已选定，待后办理有关手续。成城公司寿阳分公司在房卡上签字、盖章。后被告成城公司寿阳分公司将第3号楼1单元7F层1号房屋调换为3号楼2单元6层603号房屋。2016年9月27日指挥部工作人员李元珍依据成城公司出具的交付六套房屋钥匙的通知，代表指挥部领取用于拆迁安置的六套房屋的钥匙，并向原告交付了其选定的两套房屋的钥匙。被告成城公司寿阳分公司委托的寿阳县晨晖物业管理服务有限公司（以下简称晨晖物业）给原告办理了《室内装修许可证》。原告于2016年9月28日，交付了晨晖物业管理费10526元、电费100元、出入证押金10元。2016年11月10日交付同力供热公司取暖费4654.78元，另外原告段国珍在领取房屋钥匙后还进行改水改电，支出人工、材料费2960元，以上共计18250.78元。2017年3月，被告成城公司寿阳分公司将交付原告的两套房屋换掉门锁出卖。之后指挥部对原告重新进行了拆迁安置。另查明，成城公司寿阳分公司是成城公司的分公司，非法人企业。第三人指挥部与原告段国珍签订《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》被山西省吕梁市中级人民法院（2017）晋11行初31号行政判决书确认为无效。上述事实，有原告提交的《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》，房卡二份，被告向第三人交付6套房屋钥匙的书面材料，室内装修许可证二份，晨晖物业收费收据二份，电费收据一份，出入证押金收款收据一份，同力供热公司出具的取暖费查询单2份，装修工出具的收条及身份证复印件、二张零售发票（买材料）；被告提交的山西省吕梁市中级人民法院作出（2017）晋11行初31号行政判决书复印件一份；第三人提交的协议书一份、补充协议一份及原、被告庭审陈述证明属实，上述证据材料已经开庭质证及原审法院审查，予以采信。原审法院认为，第三人指挥部与成城公司签订《协议书》，协议约定指挥部根据成城公司的委托及县政府的授权，以自己的名义与房屋置换、拆迁补偿户签订置换及拆迁补偿协议，由成城公司预付1500万元，作为房屋产权置换、拆迁补偿等费用，成城公司提供30套安置房屋。依据《协议书》的约定，第三人指挥部与原告段国珍签订《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》，但原告段国珍被拆迁的房屋是集体土地上的房屋，在未依法定程序对集体土地进行征收的情况下，第三人指挥部根据成城公司的委托及县政府的授权与原告段国珍签订《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》明显缺乏法律依据，故该协议被山西省吕梁市中级人民法院（2017）晋11行初31号行政判决书确认为无效。根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。因合同无效或者被撤销，一方当事人因此受到损失，另一方当事人对此有过错时，应赔偿受害人的损失，这种赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，应赔偿的损失以实际发生的损失为限。本案中被告成城公司寿阳分公司和第三人指挥部对于原告段国珍被拆迁的房屋是集体土地上的房屋是明知的，故对于《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》的无效，被告成城公司寿阳分公司和第三人指挥部均存在过错，给原告段国珍造成的损失应根据各自的过错承担相应的责任。第三人指挥部已经对原告重新进行了拆迁安置。被告成城公司寿阳分公司将原告取得的两套拆迁安置房在未通知原告的情况下收回出卖，造成原告缴纳物业费、取暖费及对房屋先期装修支出人工、材料费2960元等共计18250.78元的直接损失，应由被告成城公司寿阳分公司予以赔偿。原告主张过高部分无证据支持，原审法院不予确认。被告成城公司寿阳分公司在庭审中辩称，原告主张的物业费、取暖费、电费是由物业公司、电力公司、热力公司收取的，应向上述收费单位要求退还的主张没有法律依据，原审法院不予采信。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条的规定，原审判决：被告山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司在判决生效后十五日内赔偿原告段国珍各项损失共计18250.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，被告山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司负担。本院二审审理期间，成城公司寿阳分公司提交如下证据：1、寿阳县人民政府办公室《会议纪要》，拟证明政府要求第三人尽快与上诉人办理房屋安置事项；2、关于尽快完善寿阳鑫河湾项目安置用房购买手续的函，拟证明上诉人要求第三人尽快与被上诉人办理房屋安置；3、2016年9月2日快递单据，拟证明上诉人向第三人寄送《关于尽快处理寿阳鑫河湾项目安置用房购买手续的函》；4、通知函，拟证明上诉人告知第三人、上诉人将收房；5、2016年9月19日快递单据，拟证明上诉人向第三人寄送《通知书》。被上诉人质证称，没有通知自己，直接就收了，去了打算装修，才发现锁芯都换了。对《会议纪要》同意指挥部的质证意见。原审第三人指挥部质证称:对会议纪要没有异议,但认为反而能证明自己的主张;对信函,应该是收到过;两份通知没有见过；上诉人称两次寄函，但最终在2016年9月27日交付的钥匙，在去函之后而非之前；上诉人的主张不能成立。原审第三人指挥部二审期间提交证据：省高院行政裁定书和吕梁市中级人民法院裁定书，拟证明撤销吕梁中院的判决，段国珍撤诉。上诉人、原审第三人质证对真实性均无异议。经查，段国珍诉寿阳县人民政府、县指挥部、成城公司寿阳分公司履行行政协议纠纷一案，吕梁市中级人民法院作出（2017）晋11行初31号行政判决，确认指挥部与段国珍签订的《寿阳一品项目建设回迁安置协议书》无效。寿阳县人民政府不服上诉于山西省高级人民法院，山西省高级人民法院作出（2018）晋行终438号行政裁定，以房屋征收补偿安置协议已经部分履行，段国珍仍主张继续履行协议的情况下，判决该协议无效属认定事实不清，证据不足，发还吕梁市中级人民法院重审，在重审过程中，段国珍与寿阳县人民政府达成和解协议，段国珍撤回起诉。其余二审查明事实与原审查明一致。本院认为，本案的争议焦点为：成城房地产公司寿阳分公司是否应赔偿段国珍各项损失共计18250.78元。关于争议焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，占有的不动产或者动产被侵害的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，被上诉人段国珍系因拆迁安置原因经原审第三人指挥部交付而占有涉案房屋，现有证据证实该占有时上诉人也知情并予以了配合。上诉人二审所提供的有关函件、通知等的时间也系在办理案涉房屋交付被上诉人之前，并不足以证明上诉人从被上诉人处收回案涉房屋的正当性。上诉人成城公司寿阳分公司并无证据证实其收回案涉房屋提前通知过被上诉人段国珍。上诉人擅自将被上诉人段国珍占有的房屋的锁芯换掉并出卖，存在明显过错。被上诉人段国珍在占有案涉房屋期间为今后的居住使用支出了相关费用，包括装修、物业费、水电费等前期资金投入，系其实际损失，该损失的形成与上诉人的侵权行为之间具有因果关系，一审判令上诉人承担并无不当，本院予以维护。关于损失数额及与本案的关联性，被上诉人段国珍提供了相关证据，上诉人虽有异议，但并未提供反驳证据，本院对其此项上诉理由不予支持。综上所述，上诉人成城公司寿阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，判处结果正确，但适用法律有所不当，且经审查被上诉人段国珍一审起诉已经表达了合同、侵权混合之诉的意思，二审期间也出现了新的证据，故本院对原审适用法律依法予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费259元，由山西成城房地产开发有限公司寿阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡晓明审判员  张晓峰审判员  张 媛二〇二〇年五月六日书记员  李 婷