山西省吕梁市中级人民法院民事判决书（2020）晋11民终596号上诉人（原审原告）：安×，山西省临县人，现住吕梁市。上诉人（原审被告）：白×1，山西省吕梁市人。上诉人安×因与上诉人白×1租赁合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、公开询问审理了本案。现已审理终结。安×上诉请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2724号民事判决第二项，依法改判白×1支付上诉人安×逾期腾房占有使用费43432元（从2019年7月1日起至2019年11月12日共135天）；白×1支付上诉人安×逾期租金滞纳金每日千分之五及逾期租金月利息2%（2018年12月1日起至实际支付之日止）。2、一、二审诉讼费由白×1承担。事实和理由：上诉人安×与白×1签订的合作协议到期后，白×1一直不予腾退承租的商铺，导致该商铺无法出租造成了租金损失，直至一审开庭，白×1才当庭表示放弃商铺内未腾空的货架、柜台等物品。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第18条规定，白×1应当支付上诉人安×逾期腾房占有使用费。另上诉人安×与白×1签订的合作协议明确约定逾期不缴纳租金按每日千分之五交纳滞纳金，逾期租金13360元的滞纳金从2018年12月1日起暂计算至2019年11月为24382元。同时双方约定逾期租金月利息为2%，逾期租金13360元的利息从2018年12月1日起暂计算至2019年11月为3206.4元。白×1上诉请求：1、撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2019）晋1102民初2724号民事判决，改判上诉人白×1不承担任何责任。2、一、二审诉讼费由安×承担。事实和理由：1、上诉人白×1承租安×位于离石区新天地商场的商铺后，安×无视协议约定，不按协议运营，对公共设施不投入、不维修，对外部干扰正常经营的事件无能力协调解决，同时不按要求正常供电照明，致使上诉人白×1不能全天候正常营业，甚至长时间断电经营。安×违约在先导致上诉人白×1无法正常经营，故上诉人白×1依法不应承担违约责任。2、上诉人白×1已超额缴纳租赁费，安×应当退还多缴纳的合作费。上诉人白×1不能正常经营的情况为：（1）、不能全天侯供电，断电经营达55天；（2）、在供热期间2019年2月7日至3月31日停供暖气导致商场温度过低，在2019年4月1日至6月10日期间不供冷气导致商场温度过高，商场经营环境差导致客流量骤降。安×应退还上诉人白×1多交付的房租费5天×53×6=1590元（外部关门）、55天×53×6=17490元（断电关门）、物业费1.5×53×124天=9858元（停供暖冷气），合计28938元。安×向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付承租费总计18261元；2、判令被告向原告支付18261元承租费月利息百分之二，从2018年11月16日到实际支付之日止，另支付承租费滞纳金每日5‰；3、判令被告向原告支付到期不腾房的租金,由此产生的影响整体装修、招商的损失到停止之日止；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合作协议，协议第二条约定，合作期限2018年9月6日至2019年6月30日，共298天；第三条第1项约定，该场地仅限乙方从事服装类别的销售；第四条约定，甲方在新天地三楼为乙方提供7号商铺，面积约53.62平方米，作为乙方经营场地；承租费89116元，按277天计算，2018年9月16日付2000元，10月1日付5000元，10月31日付30000元，11月30日付39116元；第十七条约定，乙方商品丢失、停水停电、招收商户数量少导致的影响销售，相关物业干扰正常经营等给乙方造成的损失，乙方认可甲方不承担任何责任。协议签订后双方开始履行，原告将营业场地交付被告。被告实际交纳原告租金75756元。被告认为，2019年6月30日将货物全部搬走，柜台放弃。被告认为，停电、停暖、夏季不制冷等给其造成损失160520元。一审法院认为，原、被告于2018年9月16日签订的合作协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。履行过程中，租赁期限实为298天，原告按照277天收取被告租赁费89116元，减免21天。被告未按约定支付原告全部租金，应当继续履行。原告主张逾期支付租赁费的违约责任，因双方在合同中只约定了租赁费支付时间，未约定违约责任，原告主张的违约责任不予支持。被告已于合同约定的6月30日将货物搬离商场，货架放弃，视为被告将租赁物已移交原告，不存在影响原告出租的问题，原告请求被告支付不腾租赁场地的损失不予支持。被告认为，原告停电、停暖、夏天不制冷等原因导致被告不能正常经营，要求原告承担损失160510元，可另案向原告主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百零七条、第二百四十八条规定，判决：一、判决生效后十五日内，被告白×1支付原告安×租赁费13360元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费257元，减半收取计128.5元，被告负担。本院二审期间，上诉人安×向本院提交如下证据：1、欠条一支，拟证明双方于2018年11月5日约定了欠付租金的数额以及按照2%支付欠付租金的利息；2、照片一张，拟证明白×1在房屋到期后不腾退所占用的商铺。并申请证人张×到庭作证，张×证实上诉人白×1于2018年11月5日出具欠条以及2019年11月12日上诉人安×安排人腾退白×1占用商铺的事实。上诉人白×1质证后认为，欠条并非其书写，2019年6月19日其已搬走部分东西，2019年7月1日已经全部搬离，不存在占用商铺的情形。上诉人白×1向本院提交以下证据：1、合作协议两份，拟证明两份协议内容不一致；2、申请书、通知书各一份，拟证明上诉人白×1于2018年11月5日提出变更交付租金和降低平米租金的申请。后上诉人安×在上诉人白×1经营期间不能正常供电、人为干扰经营，提供的经营条件差导致上诉人白×1无法继续履行合同，上诉人白×1向上诉人安×提出解除合同申请；3、证人证言两份以及录音；4、电卡一张、充电记录一份；证据3、4拟共同证明上诉人安×不按协议约定价格供电，不能按上诉人白×1经营需要供电，人为干扰上诉人白×1正常经营，致使上诉人白×1经营的店铺不能全天侯经营或者断电经营；5、U盘、图片五张，拟证明上诉人安×提供的经营场所环境差，冬天不供暖，夏天不开空调，严重影响了上诉人白×1的正常经营。上诉人白×1在二审中申请证人白×2、李×到庭作证。白×2证实，2019年四五月份到上诉人白×1经营的柜台买东西时，柜台没有电。李×证实2019年5月13日到新天地办事时，在收银台看到两个女人因为交电费发生争吵，一个要交200元，一个只收10-20元。上诉人安×质证后认为，关于证据1，上诉人白×1对合作协议的条款知情，并在补充条款签字确认。关于证据2，上诉人安×在二审庭审前并不知情。关于证据3、证人身份并不清楚。关于证据4，上诉人安×不存在不收取电费的情形，而是因为上诉人白×1未按约定交付房租，故不能给其大额充电。关于证据5，上诉人安×并未收取物业费及暖气费，所以根据天气情况进行供暖。对于证人白×2的证言，证人只是看到没电，并没有看到上诉人安×不给上诉人白×1充电。对于证人李×的证言，证人仅陈述充电金额少，但不存在不给充电的情形。二审查明，在上诉人安×与上诉人白×1签订的《合作协议》履行过程中，因上诉人白丽欠付剩余承租费，上诉人安×限定上诉人白×1交纳电费的数额。其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人安×与上诉人白×1签订的《合作协议》系其双方的真实意思表示，该行为没有违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面、适当履行各自合同项下的义务。《合作协议》第五条第1约定：“合作期内，该场地承租费总计95873元。（租金全年按360天计算，乙方须在协议生效前九十天一次性交租金，逾期不交者，按应交金额每日千分之五收取滞纳金；逾期三十天不交者，视为乙方自动放弃该场地承租权，本协议自动作废。”后双方在落款处备注中协议变更租金交付方式为：“租金从2019年7月27日起算共89116元（277天），付款方式2018年9月16日付20000元，10月1日付5000元，10月31日付30000元，11月30日付剩余部分39116元。”由此可见双方已经协议变更了租金的交付方式及交付期限，在变更协议中并未约定逾期交付租金的违约责任。上诉人白×1在承租案涉经营场地后，并未按照上述变更协议约定足额交付租金，其虽主张上诉人安×在合作协议履行期间存在不供电、不供暖、提供的经营条件差、人为干扰正常经营的情形，并向上诉人安×提出解除合同申请，但上诉人白×1并未及时腾退房屋，而是以继续经营的形式占用案涉经营场地至合作期限届满为止，上诉人白×1已经按照合作协议约定的合作期限使用了案涉经营场地，故上诉人安×请求上诉人白×1支付合作期限内欠付租金的请求原审法院予以支持并无不当。上诉人白×1在合作协议履行过程中已经交付大部分租金，上诉人安×却因其中小部分租金费未交付问题，限定上诉人白×1交纳电费的数额，客观上影响了上诉人白×1承租商铺的正常使用，且双方在合作协议中并未约定逾期交付租金的违约责任，故上诉人安×请求上诉人白×1支付逾期腾房滞纳金及利息的请求本院不予支持。合作协议到期后，上诉人白×1已将货物撤离商场，且双方在合作协议履行过程中已经存在争议，并无继续履行协议的可能性，上诉人白×1也无继续占用案涉商铺的目的及行为，故上诉人安×要求上诉人白×1支付合作协议到期后继续占用商铺使用费的请求本院亦不予支持。上诉人白×1已经实际按照协议约定使用案涉商铺进行经营，故其关于不支付承租期内剩余租赁费的请求本院同样不予支持。综上所述，安×、白×1的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由上诉人安×负担886元，由上诉人白×1负担134元。本判决为终审判决。审判长 吕唤梅审判员 穆沛华审判员 李智玲 二〇二〇年五月十三日书记员 蔡 丽