福建省福州市中级人民法院 行 政 赔 偿 裁 定 书 (2020)闽01行赔终15号 上诉人（原审原告）陈铭华，男，1979年8月28日出生，汉族，住福建省罗源县。 委托代理人郑媛媛、陈丽丽，福建元一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）福州市自然资源和规划局，住所地福建省福州市仓山区南江滨西大道193号4座5层至8层。 法定代表人郑章干，局长。 原审第三人福州市不动产登记和交易中心，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号。 法定代表人林京洪，主任。 委托代理人张月红，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 上诉人陈铭华因诉被上诉人福州市自然资源和规划局行政赔偿一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102行赔初44号行政赔偿判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。 原审查明，1993年11月17日，案外人李志明取得位于福州市鼓楼区××新村××单元的房屋所有权证，证号为榕房Ｓ字第××号。1998年11月18日，李志明与案外人李素华签订了《房地产买卖契约》，李志明将涉案房屋出售给李素华。2008年11月25日，李素华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。2008年12月23日，李素华与案外人冯宏涛签订了《房地产买卖契约》，李素华将上述房屋出售给冯宏涛。2009年2月5日，冯宏涛取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。2009年5月14日，冯宏涛与案外人陈波签订了《房地产买卖契约》，冯宏涛将上述房屋出售给陈波。2009年5月26日，陈波取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。2009年12月18日，陈波与陈铭华签订《房地产买卖契约》，约定陈波将案涉房屋建筑面积82.79㎡出售给陈铭华，成交价格为人民币20万元整，双方缴纳了买房税费333元、卖方税费5449元，并办理了房屋所有权转移登记手续。2009年12月30日，陈铭华取得榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证。涉案房屋在初始登记至李志明名下时登记的建筑面积为私有63㎡，共有7.5㎡，合计70.5㎡。后续转移登记时，涉案房屋均登记为106单元建筑面积75.23㎡、38附属间建筑面积7.56㎡，合计82.79㎡。 2018年6月14日，第三人福州市不动产登记和交易中心向陈铭华出具的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》，载明“你（单位）申请的鼓楼区南街街道杨桥河南新村38#楼106单元、38附属间……经查档案，该房产最初系李志明1993年买受福建省华职房地产开发公司产业，登记总面积为70.5平方米。1998年过户给李素华，总面积误登记为82.79平方米。该房产实际面积应为70.5平方米，请申请人确认按该面积登记后，予以办理产权登记……”，并于同日送达原告。原告不服被告的行政登记行为，在向原审法院提起案号为（2018）闽0102行初411号行政诉讼的同时，还提起了本案的行政赔偿诉讼。另查明，原告陈铭华就上述房屋向交通银行股份有限公司福建省分行申请抵押贷款，贷款金额270,000元。 原审认为，根据最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第四条第一款规定：“公民、法人或者其他组织在提起行政诉讼的同时一并提出行政赔偿请求的，人民法院应一并受理。”因此，被告提出其行政行为未经有权机关确认违法，原告单独提起赔偿诉讼不符合起诉条件的主张，不予支持。 本案被告为原告颁发涉案房屋所有权证载明的建筑面积为82.79平方米，而被告提供的由第三人出具的《福州市不动产登记和交易中心缺件告知单》载明涉案房产实际面积应为70.5平方米的事实，系被告以第三人告知原告其面积待纠正的行为对原告面积登记错误行为予以确认。原审法院亦在原告诉被告面积登记错误行为一案中，作出（2018）闽0102行初411号行政判决书，确认被告面积登记错误行为违法。根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条第（八）项规定：“侵犯公民、法人和其他组织的财产权造成损害的，按照下列规定处理：……（八）对财产权造成其他损害的，按照直接损失给予赔偿。”对于错误登记行为造成的直接财产损失，被告应当承担赔偿责任。本案中，原告系二手房屋买卖。因二手房屋市场交易规则的特殊性，交易双方通常不以每平方米单价来计算房屋的价值，且原告登记时提供的证据房地产买卖契约，亦显示交易双方系以总价成交，而非以每平方米价格乘以房屋面积来确定的总购房款价格。另外，涉案房屋的契税缴纳金额也不以房屋面积为基数计算。故被告的错误登记行为客观上并未造成原告直接财产损失。关于原告要求被告赔偿面积更正后损失320,000元的主张，系原告的可期待利益，不属于直接损失范畴。根据最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条规定：“被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。”因此，原告提供的证据不能证明因被告的房屋面积错误登记行为造成原告损失，原告的赔偿请求无事实及法律依据，原审法院不予支持。另，行政赔偿案件不交纳案件受理费，故本案不涉及诉讼费用的负担问题。综上，依照《中华人民共和国国家赔偿法》第四条第（四）项、第三十六条第（八）项、最高人民法院《关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条之规定，判决：驳回原告陈铭华的赔偿请求。 上诉人陈铭华向本院提起上诉称，一、原审法院以案外人陈波与上诉人之间签订的《房地产经纪买卖合同》合法性无法确认，不予采信该证据的做法存在错误。《房地产经纪买卖合同》内容未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，且是案外人陈波与上诉人双方当事人真实意思表示，也已实际履行。该合同的合法性、真实性、客观性应当予以认定。此外，上诉人应案外人陈波为了减少税费的要求，与其签订《房地产买卖契约》，上诉人的行为不对《房地产经济买卖合同》的效力产生任何影响。合同当事人虽然该行为存在规避法律的情形，但不影响法院对《房地产经济买卖合同》效力的认定。二、原审法院以案涉房屋总价并非以房屋面积乘以每平方米价格计算，进而认定上诉人不存有直接损失的观点完全违背市场交易客观事实。如果上述观点能够成立，则意味着二手房价值是以套计，价格应当都一样，明显与客观事实相悖。众所周知，房屋的面积大小与房屋转让价款具有紧密关联性，有绝对性的影响，房屋面积会对房屋价值高低产生影响。登记簿中登记内容不仅是确定房屋权利人所有权的依据，也同样是确定房屋权利人物权使用范围的依据。因此二手房买卖合同中虽未列房屋每平米价格，但是二手房交易合同中均会列明房屋面积，房屋面积变化当然影响房屋的价值。此外，房屋的契税计算以房屋成交价格计算为国家法律规定，但不因此证明房屋面积大小不影响房价的观点。从《房地产经纪合同》可以看出，2009年上诉人以533000元价款是可以购买到有权面积是82.79平方米的房屋，但因被上诉人误登面积行为，致使上诉人花82.79平方米房子的价钱实际仅买到70.5平方米的房子，有权面积损失达12.29平方米。上诉人损失了12.29平方米房屋面积的物权所有权和财产权。因要求被上诉人赔偿12.29平方米房屋面积予实际无法操作实现，因此上诉人以该房屋面积为基础，委托评估机构对12.29平方米房屋面积进行评估价值为32万元，以此提起赔偿，符合法律规定和客观事实。综上，请求撤销原审行政赔偿判决，并改判被上诉人赔偿上诉人经济损失32万元，本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人福州市自然资源和规划局辩称，一、原审判决未确认上诉人提交的《房地产经纪合同》的合法性，是正确的。（一）该合同买方是“陈光彬”而非上诉人“陈铭华”。最后落款处“丙方（中介服务方）：福建省玖玖担保有限公司合同专用章”，但根本查无该公司的注册信息，且担保有限公司的经营范围一般限于与融资担保相关的业务，并没有房产中介这一业务范围。从这些细节可以证实该合同不具有真实性。（二）上诉人称已实际履行《房地产经纪合同》约定的付款义务，但没有证据证实。该合同虽约定成交价533000元，但并未约定按揭付款方式，上诉人提供《抵押合同》与《房地产经纪合同》不相符。且上诉人提供《抵押合同》、银行账户交易明细、交通银行个人客户交易清单、罗源农村信用社银行流水均无法证明上诉人实际支付了533000元。特别是2张交通银行凭证，均无收款人姓名，在汇款转账中要素明显不全，根本无法汇出。罗源县农村信用合作社流水显示，陈光彬在2009年12月18日账号汇出97723元，也不是270000元，更不是533000元。因此，即便上诉人以案涉房产抵押登记27万元，但也无法证明其支付533000元的事实，上诉人称其已实际履行《房地产经纪合同》根本不能成立。（三）上诉人向答辩人提供了《房地产买卖契约》，并按照该份契约约定的购房款缴纳了税费，办理权属登记。对答辩人而言，上诉人与陈波基于《房地产买卖契约》发生涉案房屋买卖行为。上诉人自称为了减免税费需求在《房地产经纪合同》之后签订《房地产买卖契约》，无证据证实。即便如其所述，该事实也证明了上诉人为达到减少个人税费缴交目的，与陈波串通签订阴阳合同，其行为已损害国家税收利益，违背了合同法第五十二条第二款规定，不具有合法性。二、原审判决驳回上诉人诉讼请求，是正确的，依法应予维持。（一）答辩人对涉案房屋面积登记错误不等于行政登记行为违法，对原审法院判决确认行政登记违法一案，答辩人已提起上诉。（二）即使行政登记违法，但面积记载错误并未造成上诉人损失，原审判决驳回上诉人关于损失的主张是正确的。1.从二手交易习惯看，上诉人是在对涉案房屋现状（地段、楼层、使用面积、使用年限、使用空间）进行充分了解后，经确认符合其购买需求及对价的情况下，才整体买受。该事实与《房地产买卖契约》只体现成交价、购房款是以整套房屋计价、契税缴纳金额未以房屋面积为基数计算等事实相互印证。故原审判决认定正确，上诉人称“二手房的价值只是以套计，则价格应当都一样”明显是未正确理解原审判决的实质，显然不成立。2.尽管房屋行政登记具有一定的公权力属性，但实质上答辩人对涉案房屋登记行为只是进行物权的确认，并不因此创设房屋的价格。上诉人购买房屋所取得的权利及应当支付的价款等根本上取决于买卖双方合意达成《房地产买卖契约》的结果，与答辩人无关。上诉人认为登记簿中登记内容是确定房屋权利人物权使用范围的依据，房屋面积变化影响房屋价值，明显是没有理解物权来源及行政登记行为的法律后果，未基于二手房整体交易的基本事实，夸大房屋登记面积的变化对房屋价值的影响，明显不客观，不能成立。即便如原审判决确认答辩人行政行为违法，但该面积登记错误并未造成上诉人损失，驳回上诉人损失主张，是正确的。三、上诉人主张以12.29平方米按当前房屋市场评估价格的标准计算其损失，不能成立。即使上诉人因面积错误发生损失，其主张的计算标准也没有事实和法律依据。（一）上诉人主张赔偿损失没有依据。如前所述，上诉人对涉案房屋的付款对价是基于《房地产买卖契约》，如果上诉人多付面积的价款不在该合同约定范围内，上诉人应通过民事诉讼程序向其交易对手陈波主张，而不是向答辩人主张。（二）上诉人以面积误差12.29平方米计算损失没有依据。如前所述，上诉人以成交价购买涉案房屋，并不是以每平方单价或市场价格计算。（三）上诉人主张按当前市场评估价格的标准计算损失没有依据。即使上诉人因面积错误造成其多付价款确有损失，根据损失填平原则，上诉人损失也应当是价款多付的损失，即按其《房地产买卖契约》约定并作为税收缴交依据的成交价200000元除以面积82.79平方米乘以面积误差12.29平方米（200000÷82.79×12.29=29690）。上诉人主张按当前市场评估价格标准计算损失，既与其实际损失不符，也不合理，明显不能成立。（4）退一步讲，假设法院认定答辩人应赔偿上诉损失，依法也应当按照答辩人的过错比例判决。综上，上诉人上诉理由不能成立，原审判决正确，应予维持。 原审第三人福州市不动产登记和交易中心未向本院提交书面陈述意见。 本院认为，原审法院在上诉人诉被上诉人就其房屋面积登记错误的行政行为违法一案中，已判决确认被上诉人就坐落于福州市鼓楼区××新村××单元、××38-1附属间面积登记错误的行政行为违法，并经本院于2020年3月30日作出的（2020）闽01行终94号行政判决，予以维持。依据《中华人民共和国国家赔偿法》的相关规定，被上诉人错误登记行为若造成上诉人直接财产损失的，应当承担赔偿责任。本案中，原审法院未查明上诉人提出的对其合法权益造成损害的系属于上诉人基于信赖被上诉人对涉案房屋作出的产权登记公示，并以此向案外人陈波购买涉案房屋所产生的损失，还是涉案房屋因买卖关系转移登记至上诉人后，因被上诉人面积登记错误被人民法院判决确认违法，上诉人因此而可能获得的损失赔偿。原审法院对于上诉人的赔偿请求未予以明确并加以区分，据此作出的判决，事实不清、依据不足。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102行赔初44号行政赔偿判决； 二、本案发回福州市鼓楼区人民法院重审。 审判长  俞淑娟 审判员  王小倩 审判员  郑 鋆 二〇二〇年五月七日 法官助理李升 书记员陈佳怡 附：本裁定适用的相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。