江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终443号上诉人（原审被告）：薛志根（曾用名薛白男），男，1947年12月25日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：石建明，江苏海联海律师事务所上海分所。被上诉人（原审原告）：昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社，住所地昆山市玉山镇枫景苑街道大同新村1号楼4楼。法定代表人：叶金华，该合作社主任。委托诉讼代理人：赵雨兵，江苏同丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈明珠，江苏同丰律师事务所实习律师。上诉人薛志根因与被上诉人昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社（以下简称大同合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院作出的（2018）苏0583民初17017号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年1月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人薛志根上诉请求：撤销原审判决并发回重审。事实与理由：1.大同合作社在一审中未提交涉案房屋的建设工程规划许可证，涉案租赁合同应认定无效。即便大同合作社在一审庭审后提交了相应证据，但并未经过质证，不能作为判决依据。2.大同合作社未按租赁合同约定在2007年1月20日前将房屋交付给薛志根，构成违约，应承担违约责任。3.双方当事人于2008年10月28日签订补充协议，约定租期补偿3年，当时是考虑到薛志根既是涉案房屋的承租人，又是房屋的施工承包人，其在承建涉案房屋时工程造价下浮率太大造成严重亏损，经双方协商一致才签订该份补充协议。2005年9月2日的承包协议约定，涉案房屋的工程造价按预算价结算，但最终是以审定价支付工程款，克扣了薛志根110万左右的工程款，所以大同合作社才同意以3年房屋租金作为补偿。一审将上述事实割裂处理是错误的。4.2008年10月29日，薛志根在租赁合同上明确十年租期期满后，薛志根以2006年4月的拍租价作为租金标准继续承租房屋，大同合作社也盖章确认，表明其对该约定是认可的。5.一审法院判决薛志根承担违约金和利息不符合法律规定。6.薛志根主张支付租金已过诉讼时效。大同合作社辩称，1.一审中大同合作社当庭提交了涉案房屋的建设工程规划许可证，薛志根亦已经质证认可该份证据。2.关于延迟交付房屋问题。薛志根自2007年5月8日实际占有使用房屋，租金起算点也是该日期，在长达10多年的租赁期内直至一审庭审结束，薛志根始终未提出过任何异议，应视为双方对于房屋实际交付时间达成了一致意见。即便薛志根认为大同合作社延迟交付构成违约，亦应当在一审中提起反诉主张，其现在二审中提出，不属于本案处理范围。3.关于延长3年租期是否应当免租的问题。首先，涉案房屋建造工程的施工方并非薛志根，其是否是实际施工人并无证据证明，且工程造价也是经过造价审计确定的，大同合作社无需额外对薛志根进行补偿。其次，施工合同和租赁合同是两种不同的法律关系，在双方延长3年租期的约定中，仅涉及到对租赁期限的变更，对其他未另行约定的事项，仍应按原租赁合同条款履行。再次，薛志根未提供证据证明租金应当予以免除，而且从其实际支付的租金金额及期限分析，其也确认了延长的3年租期租金是应当支付的。如果当时双方约定免除3年租金的话，那么薛志根已付的租金金额就超出其应当支付的租金了，这明显不具有合理性和可能性。4.关于租金计算标准问题。租赁合同是按逐年递增的方式明确每年应付租金标准，合同约定第6、7年租金标准是每年70万元，在延长的3年租期期满后薛志根又继续使用，其并未对每年70万元的租金标准提出异议，因此一审按照该标准计算其应付租金是有合同依据，也是符合交易习惯的。5.关于利息与违约金问题。一审判决根据本案具体案情以银行贷款基准利率1.95倍为标准计算违约金和利息，较合同约定的违约金标准更低，显然对于薛志根更为有利。6.薛志根最后一期支付租金时间是2018年5月30日，而大同合作社是2018年8月提起本案诉讼，未超诉讼时效。大同合作社向一审法院起诉请求：一、判令解除双方当事人之间的不定期租赁关系，并判令薛志根将租赁房屋交付给大同合作社；二、判令薛志根支付拖欠的租金1225000元(暂计至2018年8月7日，并要求按原租金标准支付至租赁关系解除之日的租金以及租赁关系解除后至实际腾退之日的占用费)；三、判令薛志根支付违约金378750元（7575000元*5%），以及逾期付款利息暂计300000元(以1225000元为基数按照同期银行贷款利率从2018年8月21日计算至付清之日)；四、诉讼费由薛志根承担。大同合作社明确其主张的违约金为逾期支付租金违约金。一审法院认定事实如下:大同合作社原名称为“昆山市玉山镇大同村经济合作社”，于2009年改制为“昆山市玉山镇大同社区股份合作社”，后又于2010年变更名称为“昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社”。2007年1月1日，昆山市玉山镇大同村经济合作社（出租方、甲方）与薛志根（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、租赁房屋坐落于昆山市，租赁房屋建筑面积904平方米，另加1间菜场办公用房及5间辅助用房，乙方租赁房屋用途为大同农贸市场，二、租赁期限为2007年2月8日至2014年2月7日，共计7年，租赁期满，除甲乙双方另签新的房屋租赁合同外，乙方必须立即无条件的向甲方返还承租房屋，三、租金第一年为600000元，第二年620000元，第三年640000元，第四年660000元，第五年680000元，第六年及第七年700000元；租金采用先付后用的方式，第一次支付时间为2006年12月31日前支付第一年和第二年租金总额1220000元，后每年11月30日前支付下一年上半年租金，每年6月30日支付下半年租金。十一、甲乙双方保证按本合同履行，一方不履行或不完全履行本合同任一约定即构成违约，违约方须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五。”。大同合作社确认薛志根的实际入场时间为2007年5月8日，即租金起算点为2007年5月8日。2008年10月28日，大同合作社的法定代表人叶金华向薛志根出具《凭证（补充协议）》一份，昆山市玉山镇大同村村民委员会在落款加盖公章，载明“1.关于大同村农贸市场根据大楼的审计结果，甲方同意乙方原来的基础上7年再承包3年共计10年，2.原因补上大楼的，补上辛苦费用，因办公楼下浮太大”。2008年10月29日，薛志根在2007年1月1日《房屋租赁合同》落款处手写“同意合同期满续租下去价格按拍卖价”。薛志根主张支付租金为6370000元。大同合作社确认薛志根于2006年至2018年期间共计支付租金6350000元。20000元的差额为：在支付第一笔租金时，薛志根支付拍卖公司940000元，拍卖公司支付大同合作社920000元。2018年8月20日，大同合作社向薛志根发送《通知解除租赁关系并立即退场的告知函》，要求“鉴于你存在长期拖欠租金的违约行为，以及双方属于不定期租赁关系，且本合作社也早已通知要求你退场，故本合作社现正式通知如下：1、自本告知函送达之日起解除双方的不定期租赁关系，并请你方于收到此函后15日内腾退出租赁房屋。2、请你方立即支付拖欠的租金2339931元(截至2018年8月20日)，并按原租金标准支付租赁关系解除后至腾退交还房屋期间的占用费，以及支付因逾期付款应承担的违约金、利息等”。薛志根于2018年8月21日收到《通知解除租赁关系并立即退场的告知函》。另查明，2005年9月2日，案外人相怀虎（甲方）与薛志根（乙方）签订《工程承包协议》，案外人昆山市玉山镇大同村村民委员会在《工程承包协议》落款处盖章，约定：“工程名称枫景苑D区，建筑面积3749平方米，工程位于火车站过河南面，由相怀虎项目经理负责与城乡建筑公司签订施工总包合同，该工程由大同村薛志根同志直接承包。”。2008年10月28日，建设单位昆山市玉山镇大同村村民委员会、施工单位昆山市城乡建筑工程有限公司对于“玉山镇大同村村委会办公楼及附属工程”出具《工程结算审定单》，审定金额为4975185.42元。一审法院认为，大同合作社与薛志根于2007年1月1日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2007年1月1日的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2007年2月8日至2014年2月7日，后，大同合作社与薛志根于2008年10月29日签订《凭证（补充协议）》，约定租期增加3年。薛志根主张大同合作社同意期满后续租，但是，薛志根并未举证证明双方对于续期签订了书面合同，大同合作社主张双方当事人成立不定期租赁合同关系，一审法院予以采纳。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。根据以上规定，大同合作社可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知薛志根。2018年8月20日，大同合作社通知薛志根解除合同，薛志根于2018年8月21日收到通知，一审法院给予一个月的必要准备时间，一审法院认定合同于2018年9月20日解除。合同解除后，薛志根无权占有租赁物，应当向大同合作社返还租赁物。因此，一审法院对于大同合作社要求薛志根将租赁房屋交还租赁房屋的诉讼请求予以支持。关于租金。大同合作社主张薛志根支付的租金为6350000元，薛志根主张支付的租金为6370000元，20000元的差额为：在支付第一笔租金时，薛志根支付拍卖公司940000元，拍卖公司支付大同合作社920000元。现无证据证明大同合作社委托拍卖公司收取租金，因此，在支付第一笔租金时，薛志根支付给拍卖公司的940000元款项不能直接认定为支付给大同合作社的租金，根据现有证据，大同合作社仅收到920000元，且大同合作社仅认可收到920000元，因此，一审法院认定薛志根支付的租金为6350000元。根据合同约定的租金标准及大同合作社确认的租金起算点，计算至2018年8月7日的租金为7575000元，薛志根已经支付6350000元，尚欠1225000元，薛志根应当支付。2018年8月8日至薛志根实际返还租赁房屋之日的租金及占有使用费参照合同约定的最后一年的700000元/年标准计算。薛志根辩称大同合作社因工程款事宜承诺其免除租金，其并未提供证据，且建设工程施工合同与本案的房屋租赁合同属于不同的法律关系，一审法院对于薛志根的该项辩称不予采纳。一审法院支持大同合作社的第二项诉讼请求。关于违约金、利息。薛志根逾期支付租金，系违约，应承担违约责任。根据大同合作社的第三项诉讼请求，对于薛志根逾期支付租金的行为，大同合作社既主张违约金，又主张利息。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。根据以上法律及司法解释的规定，可以看出，违约方应当赔偿的数额最多不得超过守约方的损失的1.3倍，因此，大同合作社主张的违约金、利息的总额不得超过损失的1.3倍，一审法院确认损失为中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.5倍标准计算的利息，因此，违约金、利息的计算标准为中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍。根据合同约定的租金支付时间，大同合作社主张从2018年8月21日开始计算利息，符合合同约定，一审法院予以支持。大同合作社主张利息的计算基数为1225000元，系对自身民事权益的处分，一审法院予以支持。一审法院确认违约金、利息为以1225000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍标准从2018年8月21日计算至实际支付之日。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决：一、昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社与薛志根之间的不定期租赁关系于2018年9月20日解除。二、薛志根于判决生效后十日内向昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社返还昆山市、菜场办公用房1间及辅助用房5间。三、薛志根于判决生效后十日内向昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社支付租金1225000元及2018年8月8日至薛志根实际返还租赁房屋之日的租金及占有使用费（700000元/年标准计算）。四、薛志根于判决生效后十日内向昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社支付违约金、利息（以1225000元为基数按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍标准从2018年8月21日计算至实际支付之日）。一审案件受理费22014元，由薛志根负担17334元，由昆山市玉山镇大同农村社区股份专业合作社负担4680元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审另查明，一审中薛志根提供了两份日期均为2007年1月1日的租赁合同，两份租赁合同主体内容一致，但合同首部的承租方不同，一份为“承租方：薛志根”，另一份为“承租方：昆山大同新村贸易市场有限公司”。大同合作社表示，承租方为“昆山大同新村贸易市场有限公司”的合同是当时薛志根为了办理营业执照需要，由村委会同意在以“昆山大同新村贸易市场有限公司”名义签订的租赁合同上加盖大同合作社印章，双方实际签订的合同是承租方为薛志根的合同；薛志根则表示双方实际签订的是承租方为“昆山大同新村贸易市场有限公司”的合同，而承租方为薛志根的合同是为了继续租赁、经大同合作社法定代表人同意才签订的，至于承租方为何会变更为薛志根个人，其称合同版本是大同合作社提供的，其并未注意到合同承租人的变更情况。另，薛志根称因工程结算时存在下浮率过大的问题，工程审计价比工程实际造价低138万元左右，考虑到该情况，当时村委会才同意延长3年租期，且3年租期内的租金亦予免除。二审另查明，一审中大同合作社提交了涉租房屋的建设工程规划许可证，薛志根经质证未持异议；一审中，薛志根未就本案所涉被告主体问题提出抗辩。二审中，薛志根提交江苏省农村合作经济组织内部结算凭证一份，证明薛志根缴纳了本应由大同合作社缴纳的工程审计费用，大同合作社的法定代表人叶金华才同意在合同期满后由薛志根继续租赁。薛志根还提供收据59张，证明其支付了租赁期间本应由大同合作社支付的垃圾清理费，应当在本案应付租金中予以扣除，共计15万元左右。大同合作社经质证认为，结算凭证真实，但与本案无关；根据租赁合同第6条约定，涉案房屋的卫生费、物业管理费应由承租人承担，且相应收据的真实性也难以确认。大同合作社提交《江苏省拍卖成交确认书》复印件，证明涉案房屋所在的场地是村集体所有，房屋的对外出租需要通过竞拍程序，确认书中的中标承租人是薛志根个人而非昆山大同新村贸易市场有限公司。薛志根经质证认为该确认书的真实性存疑，实际上当时中标的是昆山大同新村贸易市场有限公司而非薛志根个人,但因时间过长，薛志根未保留拍卖成交确认书。上述事实由当事人提交的结算凭证、收据、《江苏省拍卖成交确认书》及一、二审庭审笔录予以证实。本院认为,大同合作社于2007年1月1日与薛志根签订的房屋租赁合同，系合同双方真实意思表示，涉租房屋具有相应的建设工程规划许可证，该租赁合同合法有效，双方均应按约履行各自合同义务。薛志根在本案二审中提出落款日期为2007年1月1日的合同有两份，显示承租人为昆山大同新村贸易市场有限公司的合同才是真实的合同，因此其认为其非本案适格被告,本院就此认为，虽本案存在两份日期均为2017年1月1日但承租人不同的租赁合同原件，但大同合作社对此已经作出解释称承租人为昆山大同新村贸易市场有限公司的合同系为帮助薛志根办理公司营业执照而签订，并非真实合同，该解释具有合理性；此外，从本案审理情况来看，大同合作社以薛志根作为被告诉至法院，要求承租人薛志根支付租金并承担相应违约责任，薛志根在一审中始终未否认其承租人身份，亦未提及昆山大同新村贸易市场有限公司系真实承租人事宜，现其二审中提出实际承租人是昆山大同新村贸易市场有限公司，本院碍难采信，薛志根关于本案被告主体不适格的上诉理由不成立。2008年10月28日的补充协议显示出租方同意在原合同约定7年租期的基础上由薛志根“再承包3年”（共计10年），薛志根认为协议所约定延长的3年租期是免除租金的，大同合作社认为协议约定延长租期3年，但相应的租金仍需支付。本院就此认为，首先，从协议内容的字面理解，双方仅约定租期延长3年，并未明确3年租金免除；其次，根据租赁合同约定的租金标准计算，延长3年租期对应的租金是210万元，即便薛志根所述工程实际让利138万元属实，两者相差金额亦较大，出租方选择免除租金210万元来弥补工程让利138万元，不合常理；再次，2006年至2018年期间薛志根共计支付租金6350000元，如3年租金免除，则薛志根支付的租金存在超付情形，亦不符常理。综上，本院对于薛志根所称涉案补充协议约定免除3年租金的说法不予采信。薛志根上诉称双方曾约定10年租期届满后，由薛志根以原拍租价标准继续租赁涉案房屋，大同合作社予以否认。本院就此认为，虽薛志根在2007年1月1日《房屋租赁合同》落款处手写“同意合同期满续租下去价格按拍卖价”，但薛志根无证据证明该补充内容经过双方协商一致同意，其该项上诉理由本院不予采纳。薛志根承租涉案房屋，存在逾期支付租金行为，大同合作社有权依照合同约定向薛志根主张违约责任。大同合作社在本案中同时主张逾期付款违约金及利息损失，应考量其实际损失与违约金大小，涉案租赁合同约定任何一方违约须支付的违约金标准为租金总额的5%，明显过高，一审根据大同合作社的诉请，将违约金标准调整为以欠付租金为基数，按照银行同期同档贷款利率1.95倍计算相应利息，自2018年8月21日计算至实际支付之日止，并无不当。需要说明的是，自2019年8月20日起中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，而本案所涉利息是自2018年8月21日起算，故本案一审判决判项中表述的“按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率1.95倍标准”，其中2019年8月20日之后利息部分的计息标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。薛志根上诉认为大同合作社未按合同约定日期交付房屋的行为构成违约，应承担违约责任，但其未就此提出反诉，本案不予理涉。薛志根上诉称大同合作社的主张已过诉讼时效，本院就此认为，租赁合同是持续履行性合同，薛志根最后一期支付租金的时间是2018年，大同合作社提起本案诉讼时间亦是在2018年，本案未过诉讼时效。综上，薛志根的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22014元，由上诉人薛志根负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 徐 辉审 判 员 杨 兵二〇二〇年五月十八日法官助理 赵 俊书 记 员 杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。