河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1950号 上诉人（原审原告）：闻素平，女，汉族，1938年7月26日生，现住迁西县。 上诉人（原审原告）：薛茜，女，2001年3月13日生，汉族，现住迁西县。 上诉人闻素平、薛茜委托诉讼代理人：李志华，河北李宗满律师事务所律师。特别授权。 上诉人薛茜委托诉讼代理人：薛志红，男，1977年10月9日生，汉族，住迁西县。系薛茜父亲。特别授权。 被上诉人（原审被告）：付广东，男，汉族，1965年5月15日生，现住迁西县。 被上诉人（原审被告）：付广西，男，汉族，1972年9月16日生，现住迁西县。 被上诉人（原审被告）：陈立伟，男，汉族，1985年5月13日生，现住迁西县。 被上诉人（原审被告）：陆爱平，男，汉族，1964年1月15日生，住迁西县。 被上诉人陈立伟、陆爱平委托诉讼代理人：王淑灵，河北燕峰律师事务所律师。一般代理。 被上诉人陈立伟、陆爱平委托诉讼代理人：赵中伟，河北燕峰律师事务所律师。一般代理。 上诉人闻素平、薛茜因与被上诉人付广东、付广西、陈立伟、陆爱平房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人闻素平、薛茜的委托诉讼代理人李志华、上诉人薛茜的委托诉讼代理人薛志红、被上诉人陈立伟、陆爱平和委托诉讼代理人王淑灵、赵中伟到庭参加诉讼，付广东、付广西经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人闻素平、薛茜的上诉请求：1.撤销迁西县人民法院（2019）冀0227民初1002号民事判决；2.依法改判或将案件发回重审。事实和理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误。1.本案中诉争标的房产系原告闻素平和付文辉的夫妻共同财产。闻素平和付文辉具有合法的婚姻关系，付文辉于1991年去世。符文辉去世后，案涉房产按《继承法》的规定发生继承。付文辉与闻素平共生育四个女儿、两个儿子，长女付艳林、次女付艳敏、三女付艳芹、四女付艳风、长子付广东、次子付广西。在付文辉去世后，案涉房产未分割前，该房产属于原告闻素平和四个女儿、两个儿子共同共有。依据《物权法》第97条之规定，处分共同共有的不动产必须经全体共同共有人同意。被上诉人付广东、付广西在处分该房产时并未征得原告闻素平及其他三个女儿（长女付艳林、次女付艳、四女付艳风）及三女付艳芹女儿薛茜的法定代理人同意（薛茜有权代位继承其母亲付艳芹应继承的份额）。被上诉人付广东、付广西私自处分与他人共同共有的财产，且未得到其他共同共有人的追认，该处分行为是无效；2.最高人民法院2015年《（民事审判会议纪要》第37条规定，遗产继承不受诉讼时效限制；3.被上诉人陆爱平虽是迁西县村民，但其在兴城己有农宅，2005年时陆爱平的女儿也尚未成年，依据《土地管理法》第62条农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，被上诉人陆爱平不具有再次购买农宅的条件和资格；4.被上诉人陈立伟在原审答辩状第2条中明确：陈立伟自2005年就在案涉房屋中居住至今。该答辩内容说明：案涉房屋的实际购买人是被上诉人陈立伟。而陈立伟并不是兴城村民；5.原审判决表述被告陆爱平购买该房屋时不知道转让人无权处分，且无重大过失的认定是错误的。既然陆爱平与付文辉、闻素平是同一村人就非常清楚付文辉和闻素平生育子女的个数，在付文辉去世后，付文辉对案涉房产享有的份额就成为遗产，每个子女都享有继承的权利。在其他子女及闻素平未明确表示放弃继承权的前提下，该房产属于所有继承人的一种共同共有状态。陆爱平单独与部分继承人签订房屋买卖协议，严重侵害了其他继承人的合法权益，按《物权法》第97条之规定，该买卖协议是无效的。综上所述，上诉人认为，原审判决认定事实不清、适用法律错误，现依法提起上诉。望二审法院依法查明案件事实，并支持上诉人的上诉请求。 被上诉人陆爱平辩称，原审认定事实清楚、适用法律准确，二被答辩人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.原审法院认定付广东、付广西卖房行为构成表见代理，答辩人属于善意取得，双方签订房屋买卖的行为符合客观事实及法律规定。（1）案涉房屋登记在付文辉名下，付文辉于1991年去世。付广东、付广西系付文辉儿子，2005年11月21日其二人在与答辩人签订房屋买卖协议时，持有案涉房屋的《宅基地使用证》《唐山市城镇私有房屋所有权证》和房屋钥匙并实际交付给答辩人，答辩人有理由相信其二人有处分权；（2）案涉房屋出卖前，二被答辩人一直在该房屋内居住生活，房屋被付广东、付广西出卖后才搬出(有2019年12月3日原审开庭时被答辩人薛茜的代理人薛志红当庭陈述为证)。答辩人取得案涉房屋后直至陈立伟实际占有至房屋被拆除期间，其二人对付广东、付广西的卖房行为未提出任何异议，说明对付广东、付广西的卖房行为予以认可。故原审法院认定付广东、付广西与答辩人签订房屋买卖协议的行为构成表见代理符合法律规定；（3）答辩人在购买案涉房屋时对付广东、付广西无权处分一事毫不知情，在与其二人签订协议时获得了案涉房屋的权属证件后支付了合理价款，且实际取得房屋，属于善意取得；2.本案为合同纠纷，不属于遗产继承纠纷，不适用最高院《民事审判会议纪要》第37条的规定。（1）二被答辩人在原审中的诉请是要求确认房屋买卖行为无效，属于合同纠纷，其二人的诉请是否超诉讼时效应适用《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”的规定，而不是适用遗产继承纠纷的法律、法规；（2）《全国民事审判工作会议纪要》37条的内容为“被继承人死亡后，继承人请求分割被继承人财产，其他继承人以诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持”，而二被答辩人在上诉理由中称该条规定“遗产继承不受诉讼时效限制”，系二被答辩人个人主观臆断。综上，二被答辩人的上诉理据不足，为维护答辩人的合法权益，请求贵院驳回上诉，维持原判。 被上诉人陈立伟辩称，原审认定事实清楚、适用法律准确，二被答辩人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.答辩人系案涉房屋的实际所有人。陆爱平在善意取得案涉房屋所有权后，自由处分该不动产赠与了答辩人，答辩人接受赠与不违反法律规定，赠与行为合法有效，答辩人因此实际占有了案涉房屋并取得了房屋所有权，在此居住生活期间又对房屋进行了改、扩建；2.案涉房屋的拆迁安置补偿的所有权益归答辩人所有，符合法律规定。答辩人于2011年9月8日将户口迁至迁西县取得了该村村民资格。答辩人作为兴城四村村民和案涉房屋的实际所有人，获得棚户区改造的相应权益符合法律规定。综上，二被答辩人的上诉理据不足，为维护答辩人的合去权益，请求贵院驳回上诉，维持原判。 闻素平、薛茜向一审法院起诉请求：1.请求依法确认被告付广东、付广西与被告陆爱平、陈立伟之间于2005年11月21日签订的农宅房屋买卖行为无效；2.依法确认农宅房屋（征收房屋编号4-112）的征收补偿权益归二原告所有；3.承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告闻素平与付文辉系夫妻关系，共生育长女付艳林、次女付艳敏、三女付艳芹、四女付艳凤、长子付广东、次子付广西6个子女。付艳芹于2001年3月13日生育长女薛茜。原告闻素平与原告薛茜的户籍登记在迁西县。付文辉于1991年去世，付艳芹于2005年7月22日去世。原告闻素平与付文辉拥有62年老宅一处，1982年翻建房屋，1987年付文辉取得宅基地使用证。2005年11月21日，被告付广东、付广西将案涉房屋以7万元的价格卖给本村村民被告陆爱平，中间书笔人许金忠。被告付广东、付广西各分得卖房款35000元。被告付广东、付广西将持有的登记在付文辉名下的《唐山市城镇私有房屋所有权证》《宅基地使用证》和钥匙等与房屋相关的物品交给了被告陆爱平，原告闻素平与薛茜也搬离了该房屋，与被告付广东、付广西居住。被告陆爱平购买该房屋后将房屋赠予其外甥被告陈立伟，由被告陈立伟实际占有并使用至棚户区改造前。2011年9月8日被告陈立伟将户口迁至迁西县。2012年被告陈立伟对房屋进行了修缮、扩建。2019年迁西县人民政府进行棚户区（城中村）改造工程，案涉房屋在征收改造范围内，由被告陈立伟提供登记在付文辉名下三间房屋的《宅基地使用证》和《唐山市城镇私有房屋所有权证》的原件。被告陈立伟与拆迁办签订了安置补偿协议，获得了案涉房屋征收补偿款135711元，房屋置换面积279.96平方米。 一审法院认为，案涉房屋虽然登记在付文辉名下，付文辉为所有权人，但付文辉于1991年去世后，其儿子即被告付广东、付广西持有案涉房屋的《宅基地使用证》《唐山市城镇私有房屋所有权证》和房屋钥匙，作为买受人即被告陆爱平有理由相信被告付广东、付广西有权处分该不动产，且被告陆爱平与付广东、付广西签订农宅房屋买卖协议后，由被告陈立伟实际占有并长期使用，并对房屋进行改、扩建，二原告及付文辉的其他继承人并未提出异议，故认定被告付广东、付广西与被告陆爱平签订房屋买卖协议的行为构成了表见代理；被告陆爱平系迁西县村民，具有购买案涉房屋的资格，且被告陆爱平购买该房产时，不知道转让人无权处分，且无重大过失，应认定为善意。被告陆爱平以7万元的价格购买该房产，系双方自愿协商的结果，也符合当时的市场价格，不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，应认定为价格合理。转让的不动产虽未办理转移登记，但已实际交付买受人，故被告陆爱平购买该不动产的行为构成了善意取得，应认定被告陆爱平取得了该不动产的所有权。被告陆爱平取得案涉房屋的所有权后，有权对该不动产进行处分，故其将案涉房屋赠予被告陈立伟的行为合法有效。被告陈立伟实际占有使用涉案房屋，并于2011年9月8日将户口迁至迁西县，取得了迁西县村民资格，可以享有作为集体组织成员的权利，故案涉房屋的拆迁安置补偿的所有权益（房屋安置补偿面积279.96平方米及补偿款135711元）应归被告陈立伟所有。综上，原告要求确认被告付广东、付广西与被告陆爱平、陈立伟之间于2005年11月21日签订的农宅房屋买卖行为无效，确认农宅房屋（征收房屋编号4-112）的征收补偿权益归二原告所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第九条、第三十九条、第一百零六条，最高人民法院《关于适用若干问题（一）的解释》第十五条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告闻素平、薛茜的诉讼请求。案件受理费80元，由原告闻素平、薛茜承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，案涉房屋登记在付文辉名下，付文辉为所有权人。付文辉于1991年去世后，其儿子即被上诉人付广东、付广西持有案涉房屋的《宅基地使用证》《唐山市城镇私有房屋所有权证》和房屋钥匙。被上诉人陆爱平作为买受人有理由相信被上诉人付广东、付广西有权处分该房产，且被上诉人陆爱平与付广东、付广西签订农宅房屋买卖协议后，二上诉人及付文辉的其他继承人并未提出异议，被上诉人付广东、付广西与被上诉人陆爱平签订房屋买卖协议的行为构成表见代理。被上诉人陆爱平以7万元的价格购买该房屋，符合当时的市场价格，不存在欺诈、胁迫或者乘人之危等情形。转让的涉案房屋虽未办理转移登记手续，但已实际交付被上诉人陆爱平占有使用。陆爱平购买该房屋的行为构成了善意取得，应认定陆爱平取得了该房屋的所有权。陆爱平取得案涉房屋的所有权后，有权对该房屋进行处分，故其将案涉房屋赠与被上诉人陈立伟的行为合法有效。陈立伟于2011年9月8日将户口迁至迁西县，取得了迁西县村民资格，可以享有作为集体组织成员的权利。综上，上诉人上诉请求理据不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人闻素平、薛茜负担。 本判决为终审判决。 审判长  高晓明 审判员  李建波 审判员  毕雪维 二〇二〇年五月二十日 书记员  赵艳华