江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1323号上诉人（原审被告）：李新贯，男，1971年6月2日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县，暂住江苏省苏州市。被上诉人（原审原告）：钱正浩，男，2001年7月11日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人李新贯因与被上诉人钱正浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院(2019)苏0505民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李新贯上诉请求：撤销一审判决，依法改判；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.上诉人与被上诉人2019年5月23日在彩票店协商处理房屋解约事宜上诉人经被上诉人同意后，腾空房屋，仅空调没拆，同时将钥匙交还给被上诉人，并未影响被上诉人继续出租。一审法院已认定19年5月23日双方合同解除，仍判决上诉人支付5月23日之后的房屋占有使用费以及物业管理费不当。一审判决上诉人支付被上诉人律师费6000元缺乏依据。原审原告钱正浩向一审法院起诉请求：1.请求判令解除钱正浩、李新贯之间的《房屋租赁合同》；2.判令李新贯立即迁出苏州市高新区间房屋；3.判令李新贯自2019年5月24日起按9716.67元/月支付租金直至实际迁出之日止（起诉时租金暂计算至2019年7月23日为19433.33元）；4.判令李新贯支付2019年5月24日至2019年11月23日物业费650元，要求支付至实际迁出之日止；5.判令李新贯支付逾期支付租金的滞纳金4312元；6.判令李新贯支付律师费6000元；7.由李新贯承担本案的诉讼费用。诉讼中，钱正浩变更第二、三项诉讼请求为：2.判令李新贯支付自2019年5月24日至2019年8月15日的租金26514元，按9716.67元/月的标准计算；变更第四项诉讼请求为：3.判令李新贯支付2019年5月24日至2019年8月15日的物业费295元，按照1300元/年计算83天。一审法院认定事实如下：坐落于苏州市高新区土地面积36.72平方米、建筑面积183.6平方米房屋系钱正浩所有。2018年11月22日，钱正浩（甲方）与李新贯（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同载明：“租赁房屋坐落于苏州市高新区间中的西面一间，建筑面积约为60平方米。租赁期限：租期一年，自2018年11月24日起至2019年11月23日止。租金标准：一年租金：壹拾壹万陆仟陆佰元整（¥116600.00元）。租金支付方式为：一次性付清。全年物业费：壹仟叁佰元整（¥1300元）；甲方必须按照约定向乙方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的1%加收滞纳金，利息不计滞纳金；乙方拖欠租金超过十天的甲方可以终止合同，收回房屋；违约方承担守约方主张权利的所有费用（包括律师费、诉讼保全担保手续费用）。出租方将房屋租赁交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋结构，不得破坏电线、开关等，甲方无需向乙方支付装修费等其他费用。”另查明，钱正浩与钱玉芳系母子关系，钱正浩出生于2001年7月11日，签订上述房屋租赁合同时系限制民事行为能力人，合同系由钱玉芳作为监护人及法定代理人签署，本案于2019年7月8日立案，当日钱正浩为限制民事行为能力人，其诉讼行为及授权委托律师代理行为均由钱玉芳作为其法定代理人作出，后2019年7月11日，钱正浩作为完全民事行为能力人，向一审法院出具了授权委托书、起诉状等材料及面签照片。钱正浩母亲钱玉芳在谈话笔录中称，2019年5月23日，李新贯告知其不租了，要求退回钥匙，其予以同意，但不同意李新贯将东西滞留在房屋内。李新贯在庭审中陈述称，双方虽然书面合同签订了一年一付租金，但实际的支付都是一个季度一付，两个季度到了之后，双方已经于2019年5月23日协商解除了合同。根据钱正浩与钱玉芳的聊天记录，钱玉芳自2019年5月4日起，多次向李新贯催讨房租，李新贯均表示认可，但是无钱支付。2019年5月17日，钱玉芳告知李新贯，合同约定的日期已经逾期，要求按照合同履行。李新贯仍表示十多年来没有欠过钱，需要宽限时间。钱玉芳回复称，“应该说每次你都延期付，而我从没照合同问你收取延期的费！况且哪一年不是让你做四次付租金的！”。2019年5月21日，钱玉芳要求李新贯于2019年5月22日晚12点前将欠付租金（指2019年5月24日之后的租金）转至钱正浩账户上，否则将不再对租赁房屋享有使用权，2019年5月22日，李新贯称其会将钥匙交付钱正浩，钱玉芳称给李新贯两天半时间搬走东西，25日下午取钥匙。李新贯称钥匙可以于2019年5月23日交还，东西放里面，找到下一家把东西处理给他就好了。钱玉芳表示东西不会处理，李新贯要就拆走。2019年7月3日，钱玉芳告知李新贯要求其马上拆走空调，搬走东西，否则就报警撬锁。李新贯称，“我们之前说好有客人要租要有转让费的，要是没有转让费我还要继续租的……谁和你说单方毁约的，我们前面约定好的，有转让费就转让，没有转让费我只能继续租了。”钱玉芳称，如果李新贯还想拥有出租商铺使用权，于2019年7月3日晚7点前支付半年租金，否则视为自动放弃。庭审中，李新贯申请证人张某、范某、周某出庭作证，张某系金龙花园27幢彩票店员工，范某、周某系当日在彩票店的彩民。证人张某称，当日听到钱玉芳与李新贯在彩票店内协商解除合同的事宜，并交还了钥匙，关于房屋内的东西，双方称让钱正浩推荐给下家，如果推荐不成双方再另行处理。证人范某称，当日听到钱玉芳与李新贯交谈房子转租的问题，也就是解除合同的问题，证人范某离开后，钱玉芳与李新贯仍在交谈。证人周某称，其进入彩票店时，双方已经在交谈解约的事情，双方均认可解除合同，双方协商说店内物品推荐给下一家，但具体的原话记不清了，证人周某离开后，双方仍在交谈。钱玉芳分别于2019年7月3日、2019年7月4日、2019年7月5日，向苏州市公安局苏州高新区分局狮山派出所报警，称其位于金龙花园南门店面的租客欠付租金、不搬离房屋。钱正浩为本案聘请了江苏诚鑫律师事务所丁叶律师担任其与李新贯房屋租赁合同纠纷的委托诉讼代理人，钱正浩支付了律师代理费用6000元。庭审中，双方一致确认，李新贯就涉案租赁房屋的租金及物业费支付至2019年5月23日。李新贯已于2019年5月23日归还钱正浩钥匙，但租赁房屋内仍留有柜式空调一台、壁式空调两台、洗衣机一台、饮水机一台、冰箱一台，李新贯于2019年8月15日明确表示放弃案涉租赁房屋内全部物品的所有权，由钱正浩自行处置。一审法院认为，钱正浩于2018年11月22日与李新贯签订的房屋租赁合同，由其法定代理人钱玉芳与李新贯签署，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行，李新贯未按约定支付房租并在租赁期限届满之前交还钥匙系本案纠纷产生的原因。本案中，钱玉芳于2019年7月11日前作为钱正浩的法定代理人作出的民事法律行为应属有效，行为结果归属于钱正浩，2019年7月11日之后，钱正浩作为完全民事行为能力人参与诉讼及委托律师代理诉讼的行为系其真实意思表示，合法有效。关于房屋租赁合同的解除，一审法院认为，李新贯未按约支付房租，且在租赁期限届满前交回房屋钥匙，系属违约，李新贯并不享有单方解除权，不能单方解除合同，钱正浩一方于2019年5月23日同意李新贯交还钥匙，不再租赁涉案房屋，系双方对房屋租赁合同一致协商同意解除。故双方于2019年5月23日对案涉租赁合同已经协商一致解除，但双方未对房屋解除后，存留物品的处理方案达成一致。合同解除后，当事人有权请求恢复原状，李新贯一直将其物品放置在钱正浩的房屋中，占有使用钱正浩的房屋致使钱正浩无法再次出租房屋，应当承担占有使用费用，直至2019年8月15日听证过程中，李新贯明确表示放弃房屋内物品的所有权，由钱正浩处置。因此，钱正浩要求参照合同约定的租金标准要求李新贯支付房屋占有使用费，一审法院予以支持，故李新贯应当承担自2019年5月24日至2019年8月15日的占有使用费用，计为116600÷365×83=26514.52元，钱正浩要求按照9716.67元/月计算为26514元，一审法院予以确认。关于物业费用，因原、李新贯房屋租赁合同已于2019年5月23日解除，因此李新贯不应承担继续履行合同所需支付的物业费用，但占有使用期间的物业费用，实际已经产生，故应由李新贯承担，计为1300÷365×83=295.62元，钱正浩主张为295元，一审法院予以确认。关于迟延支付租金的滞纳金，因租赁合同约定承租方必须按照约定向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方5天的宽限期，从第6天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的本金的1%加收滞纳金，利息不计滞纳金。但合同并未约定具体的支付时间，根据双方聊天记录及合同履行的情况，双方已经就2019年5月23日前的租金、物业费全部结清，且一直以来双方之间对租金的支付都是按照一季度一支付，双方对于该支付方法都予以认可，本次房屋租赁合同中，前两期亦系按季度支付，钱正浩并未举证其曾提出过异议或要求一年一支付的催讨记录，说明钱正浩对于前两季度的租金按照一季度一支付的支付方式也予以了认可，系双方对合同约定的支付方式在实际履行过程中协商一致进行了变更，故钱正浩主张自2018年12月1日起至2019年5月23日的计算滞纳金的诉讼请求的滞纳金一审法院不予支持。钱正浩自2019年5月4日起向李新贯催讨自2019年5月24日起的租金，但双方已经就涉案租赁合同于2019年5月23日协商一致解除，自2019年5月24日起，双方之间已无房屋租赁关系，仅存在李新贯占有使用钱正浩房屋的事实，该期间的占有使用费的支付，不应计算滞纳金，故一审法院不予支持钱正浩主张的自2019年5月24日起钱正浩的滞纳金主张。关于律师费用系双方当事人合同约定并不违反法律规定，钱正浩也已实际支付，故一审法院予以支持。关于李新贯抗辩称，双方一致协商同意李新贯将物品放置在涉案房屋，其仅举证证人证言作为证明，但证人并未完整、清晰的了解双方协商的结果，证人所表述的亦为双方协商的过程，双方并未就物品的处理达成一致，且在2019年5月23日，钱正浩就在微信上明确表示要求李新贯拆走屋内物品，故李新贯该抗辩，一审法院不予支持。关于李新贯称钱正浩承诺向其支付装修补贴、转让费的抗辩，李新贯仅凭其自行制作的装修清单来主张其存在费用，没有事实依据，且根据双方合同，钱正浩亦无需向其支付装修费用。关于转让费，仅仅是李新贯在微信上要求钱正浩支付，无任何证据证明双方曾对转让费进行过协商确认，故其应当承担举证不能的后果，对其抗辩，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、第七条、第八条、第十八条、第十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、钱正浩与李新贯之间于2018年11月22日签订的关于坐落于苏州市高新区间房屋的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除。二、李新贯于判决生效之日起十日内支付钱正浩房屋占有使用费26514元、物业管理费295元，合计26809元。三、李新贯于判决生效之日起十日内支付钱正浩律师费6000元。四、驳回钱正浩的其他诉讼请求。案件受理费3240元，由李新贯负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，钱正浩的法定代理人钱玉芳与李新贯2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同约定租期一年，自2018年11月24日起至2019年11月23日止，租期届满前，李新贯拖欠租金并要求退租，构成违约，因房屋租赁合同不能强制履行，故钱正浩法定代理人钱玉芳于2019年5月23日同意李新贯交还钥匙的行为可视为其同意解除案涉租赁合同。合同解除后，李新贯未腾空涉案房屋，直到一审诉讼中于2019年8月15日明确表示放弃涉案房屋内物品所有权，至此钱正浩可以另行出租该房屋并取得收益，故李新贯应向钱正浩支付2019年5月24日至2019年8月15日的房屋占有使用费。涉案《房屋租赁合同》第九条明确约定违约方承担守约方主张权利的费用，包括律师费，且钱正浩已举证其为本案诉讼支付的律师费6000元，故一审判决李新贯支付钱正浩该费用，事实及法律依据充分，并无不当。综上，李新贯的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3240元，由上诉人李新贯负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年五月十九日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。