广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民初195号原告（案外人）：杨美桂，女，1971年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：黄艳珠，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（申请执行人）：徐舜荣，男，1963年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。委托诉讼代理人：刘仁欣，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文杰，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：邱茂国，男，1970年6月27日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。第三人（被执行人）：邱茂期，男，1981年3月1日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。第三人（被执行人）：邱茂星，男，1977年3月23日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。第三人（被执行人）：罗伟广，男，1974年4月1日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。第三人（被执行人）：潘奕岑，女，1978年10月22日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区。第三人（被执行人）：广州茂裕资产管理有限公司。住所地：广州市天河棠东古隆街17号113房。法定代表人：邱茂星，执行董事兼经理。第三人（被执行人）：深圳市纳兰德投资有限公司。住所地：深圳市南山区沙河街道侨香路智慧广场A栋901。法定代表人：罗伟广，执行董事。第三人（被执行人）：深圳市纳兰德投资基金管理有限公司。住所地：深圳市南沙区侨香路智慧广场A栋9901-A。法定代表人：罗伟广，执行董事。第三人（被执行人）：广东新价值投资有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江西路5号广州国际金融中心主塔写字楼3806房。法定代表人：罗伟广，执行董事。第三人（被执行人）：广州茂裕生物科技有限公司。住所地：广州市天河区棠东古隆街19号239A房。法定代表人：邱茂星，执行董事兼总经理。原告杨美桂与被告徐舜荣、第三人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄艳珠，被告委托代理人刘仁欣及李文杰到庭参加诉讼，第三人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨美桂向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与广州茂裕资产管理有限公司签订的《租赁合同》合法有效，由原告继续占有、使用广州市天河区汇景北路XX房；2.请求判令停止对广州市天河区汇景北路XX房的强制执行措施；3.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：一、原告是涉案房屋的事实承租人，其租赁权依法应得到保护并排除强制执行。2018年2月28日，原告基于生活居住需求，与被执行人广州茂裕资产管理有限公司签署了涉案房屋的租赁合同，由原告承租了涉案房屋用于生活居住。租赁合同约定租赁期限为3年，自2018年3月1日起至2021年2月28日，每月租金是13500元，租金标准按每年递增5%执行。原告承租涉案房屋后即事实居住、使用涉案房屋，并按合同约定，向广州茂裕资产管理有限公司足额支付租赁押金，依约足额支付租金等，完全履行合同义务。根据《物权法》《合同法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规关于租赁权的认定及保护等之有关规定，原告依据合同约定所享有的租赁权，属于特殊的债权，依法应受到“物权化”的特殊保护，避免因租赁房屋被处分的行为导致原告被迫搬离租赁房屋，危及原告基本的居住权。因此，根据《民事诉讼法》及其司法解释、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若于问题的规定》关于执行异议申请规定，原告有权向法院提出对涉案房屋排除强制执行的申请，恳请法院予以支持，停止对涉案房屋的拍卖，以维护原告租赁权等合法权益。二、涉案房屋虽设置了抵押权，但本案被告作为被申请人并非抵押权人，而且原告先承租涉案房屋，法院后查封涉案房屋，故原告的租赁权可排除强制执行。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款：“被执行人就巳经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”等之规定可得，房屋的租赁情况只有在符合以下情形时才不得对抗申请执行人及司法强制执行：1.在出租前已抵押而且是因抵押权人实现抵押权所导致的租赁房屋所有权发生变动；2.房屋在出租前已被人民法院依法查封。但是本案的事实情况恰恰不符合以上情形。因为本案涉案房屋是由原告在2018年2月28日承租的，而法院是在2019年3月11日查封的，故涉案房屋在司法查封前已出租；3.虽然本案涉案房屋存在抵押权，但本案的被告作为申请执行人并非涉案房屋的抵押权人，故本案被告不具有可以抵押权对抗原告合法租赁权的权利。三、（2020）粤01执异19号《执行裁定书》驳回原告异议申请的理由依据，不符合法律规定。（2020）粤01执异19号《执行裁定书》认为涉案房屋的租赁合同因未到房屋租赁管理部门登记备案，故不具有对抗第三人的法律效力，因此驳回原告的异议请求。19号《执行裁定书》的认定明显与法律规定不符，于法无据。首先，房屋租赁相关的现行法律法规并未对租赁备案作出强制性规定，更未将办理合同备案作为租赁合同效力、对抗效力的认定依据。换言之，19号《执行裁定书》将租赁合同办理备案作为认定合同对抗效力的依据，实属无法可依。其次，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第四条规定也可得出，租赁合同是否办理了合同备案不影响该合同的法律效力，也不应影响承租人根据租赁合同所享有的合法权利。因此，原告与广州茂裕资产管理有限公司签署的涉案房屋租赁合同是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，其租赁权应受到法律的保护。综上，本案涉案房屋虽设置了抵押权，但本案被告不是抵押权人，其不能行使抵押权人对抗原告的权利；而且原告的租赁行为发生在司法查封之前。故原告作为合法租赁权利人，对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，依法有权对涉案房屋申请排除强制执行。被告徐舜荣答辩称：一、杨美桂与广州茂裕资产管理有限公司存在关联关系，杨美桂提交的材料疑点重重，明显不符合常理。杨美桂并非涉案房屋的承租人，依法不享有承租人的相关权利。一方面，广州茂裕资产管理有限公司及实际控制人邱茂星，与邱茂国和邱茂期等为关联债务人，杨美桂与邱茂国、邱茂期为上市公司天广中茂股份有限公司及子公司的董事、十大股东，故杨美桂与广州茂裕资产管理有限公司存在关联关系。对于杨美桂与广州茂裕资产管理有限公司存在关联关系的事实，杨美桂在（2020）粤01执异19号案庭审中已予以确认。另一方面，杨美桂提交的《房屋租赁合同》未经备案登记，没有实际付款流水（款项金额较大甚至有个位数，不可能是现金支付），广州茂裕资产管理有限公司开具的收据发票的编号也呈现连续性，完全不符合一家商业公司的正常运作。同时，杨美桂提交的材料均是杨美桂和广州茂裕资产管理有限公司自行形成，丝毫没有第三方信息与之印证，实在是疑点重重，不符合基本常理。综上所述，杨美桂提供的现有证据不能充分证明其主张的租赁合同真实有效，反而是显然违背常理，有恶意制造材料提起诉讼，妨害司法秩序，损害债权人利益之嫌疑。二、退一步讲，假设租赁合同真实有效，杨美桂也无权要求停止对涉案房屋的执行措施，要求继续占有、使用涉案房屋。首先，本案租赁合同未经房屋租赁管理部门备案登记，缺乏公示性，若仅凭合同和收据即承认租赁权，将反面促使恶意串通行为，侵害善意第三人权益。《上海市房屋租赁条例》第十五条便明确规定，房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续，房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。诸多判例亦是采取如此观点。杨美桂所享有的租赁权不可对抗第三人，无权要求停止对涉案房屋的执行措施，要求继续占有、使用涉案房屋。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款关于“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”的规定和精神，鉴于本案租赁合同成立在抵押权之后，依法不能产生阻却首封法院对案涉标的物予以执行的法律效果。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人仅有权对抗拍卖物业的交付，并不能排除针对案涉物业拍卖等强制措施。为保证其合法的租赁权益，执行法院在租赁期内可以进行带租拍卖，同理，承租人也不能以此为由，要求停止执行措施。三、根据《最高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》的规定，在执行过程中，应当由首先查封、扣押、冻结法院负责处分查封财产，徐舜荣申请首封法院依法拍卖广州茂裕资产管理有限公司名下物业符合法律规定。综上所述，杨美桂的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回。第三人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司未作陈述。经审理查明：申请执行人徐舜荣与被执行人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会于2018年12月10日作出（2018）穗仲案字第22568号《裁决书》，裁决：（一）邱茂国向徐舜荣偿还借款本金1960万元及980万元并支付利息(利息按月利率的2%的标准，分两笔计算，第一笔以本金1960万元为基数，自2017年12月23日起计至清偿之日止；第二笔以本金980万元为基数，自2017年12月27日起计至清偿之日止)；（二）邱茂国补偿徐舜荣因办理本案支出的财产保全费5000元，财产保全保险费55029元，律师费5万元；（三）本案仲裁费231297元，由邱茂国承担；（四）邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司对上述第（一）（二）（三）项裁决确定由邱茂国向徐舜荣支付的款项承担连带清偿责任。由于被执行人邱茂国、邱茂期、邱茂星、罗伟广、潘奕岑、广州茂裕资产管理有限公司、深圳市纳兰德投资有限公司、深圳市纳兰德投资基金管理有限公司、广东新价值投资有限公司、广州茂裕生物科技有限公司未履行生效仲裁裁决确定的义务，申请执行人徐舜荣向本院申请强制执行，本院于2019年1月16日立（2019）粤01执658号案执行。在执行过程中，本院于2019年3月11日查封了被执行人广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路XX房产。2019年10月14日，本院到涉案房产处张贴处置公告，要求异议者七天内书面提出并附相关证明材料。案外人杨美桂于2019年10月14日向本院提起执行异议。2020年2月28日，本院作出（2020）粤01执异19号执行裁定，驳回案外人杨美桂的异议请求。杨美桂提交其与广州茂裕资产管理有限公司于2018年2月28日签订的房屋租赁合同，其中载明：双方约定杨美桂租赁广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路XX房产，租期3年，从2018年3月1日-2021年2月28日止，月租金13500元，租金标准按每年递增5%执行，押金40000元。杨美桂提交广州茂裕资产管理有限公司出具的收款收据，载明杨美桂按租赁合同约定缴纳了2018年3月—2020年1月的租金，并缴纳押金40000元。杨美桂确认其与广州茂裕资产管理有限公司所签房屋租赁合同并未到房屋租赁管理部门登记备案。徐舜荣表示不认可杨美桂与广州茂裕资产管理有限公司所签订的租赁合同，认为租赁合同并非真实有效，杨美桂主张的租金和押金的缴纳并不真实。徐舜荣提交了广州茂裕资产管理有限公司、天广中茂股份有限公司的企查查查询结果以及杨美桂的巨潮资讯网查询结果，查询结果载明广州茂裕资产管理有限公司的法定代表人是邱茂星，杨美桂与邱茂国、邱茂期分别为上市公司天广中茂股份有限公司及子公司的董事、十大股东。徐舜荣认为：邱茂星与邱茂国、邱茂期等为关联债务人，因此杨美桂与广州茂裕资产管理有限公司存在关联关系。结合租赁合同没有进行备案、没有实际付款流水、开具的收据发票的编号也呈现连续性等事实，无法认定租赁合同的真实性。对此，杨美桂确认上述查询结果的真实性和合法性，但不认可其关联性及拟证明目的，认为徐舜荣本案主张的关联关系不符合公司法的规定及案件事实情况，徐舜荣的关联逻辑及推导结论牵强且错误。另查，根据广州市不动产登记查册表可知，被执行人广州茂裕资产管理有限公司名下位于广州市天河区汇景北路XX房产于2017年2月15日在房管部门办理了房地产抵押登记，他项权利人为中国民生银行股份有限公司广州分行。本案诉讼中，杨美桂表示涉案房屋的物业服务费、水电费用都已包含在租金之中，不需要承租人另行支付。杨美桂表示出租方对其提起执行异议没有反对意见。其余第三人对本案争议的意见，杨美桂、徐舜荣均表示不清楚。以上事实，有裁决书、执行裁定书、租赁合同、收款收据、广州市不动产登记查册表、企查查查询结果、巨浪资讯网查询结果及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：本案是案外人执行异议之诉，争议焦点为杨美桂以其对涉案房屋享有租赁权为由要求排除强制执行的申请能否成立。案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的实施执行而提出的诉讼。杨美桂提出涉案执行异议，缘于本院2019年10月14日所作拟对涉案房屋依法处理的公告。依公告内容，执行法院尚未采取向受让人移交占有房屋的执行措施。而租赁是所有权人在一定期限内将租赁物使用权转移给承租人的行为，租赁不产生所有权转移的效果，租赁权的行使并不受租赁物所有权转移的影响，案外人可依其对租赁物享有租赁权为由，在租赁期内阻止向受让人移交占有租赁物，但不能以享有租赁权为由排除法院对租赁物的强制执行。本案被告徐舜荣关于租赁权对抗的是物业的交付所作抗辩，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的内容，可予采纳。为此，本案杨美桂所提停止对广州市天河区汇景北路XX房的强制执行措施的执行异议请求，本院不予支持。案外人执行异议之诉的直接目的，在于解决执行标的是否排除强制执行。在杨美桂排除对涉案房屋强制执行的诉讼请求被否定的情况下，杨美桂作为异议理由的租赁权确认诉讼请求，于本案处理已无必要。事实上，涉案执行公告要求杨美桂限期提出享有租赁、使用方面的证据材料，尚未对杨美桂所述租赁权作出评断。杨美桂本案所提租赁权确认事项，在未获相关执行处理之前，并不宜作为案外人执行异议之诉处理的正当内容。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回杨美桂的诉讼请求。本案受理费8590元，由杨美桂负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省高级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  赵云川审判员  刘 卉审判员  白小云二〇二〇年五月二十日书记员  吴敏玲阮志雄