陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终439号 上诉人（一审原告）：周郧康，男，1964年5月16日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 上诉人（一审原告）：刘宁，女，1969年7月22日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 共同委托诉讼代理人：邓超，陕西秦中律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：安康市亿发房地产开发有限公司。住所陕西省安康市汉滨区。 法定代表人：王顺金。 委托诉讼代理人：刘来涛，安康市148法律服务所法律工作者。 上诉人周郧康、刘宁因与被上诉人安康市亿发房地产开发有限公司（以下简称“亿发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周郧康、刘宁的共同委托诉讼代理人邓超，上诉人亿发公司的委托诉讼代理人刘来涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周郧康、刘宁上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4320号民事判决第二、三项；2.由亿发公司支付逾期未安装正式供电违约金61357.05元；3.由亿发公司支付逾期交房违约金258261.85元；4.由亿发公司承担全部诉讼费用。事实与理由：1.依据合同第十四条约定，从约定交付房屋的2016年8月30日起算至2019年7月31日，周郧康、刘宁所购买的房屋仍然是临时用电，未达到合同中第十八条约定的“基础设施正常运行”的条件，即使按照不公平的合同约定，亿发公司仍应承担61357.05元的违约金。2.根据《陕西省物业管理条例》规定，亿发公司交付的房屋未达到合同约定的使用条件，视为延期交房，应依法追究逾期交房的违约责任，支付违约金258261.85元。 亿发公司辩称，1.临时用电并不影响使用，亿发公司向周郧康、刘宁提供的房屋符合合同“达到使用条件”之约定，并未违约。2.亿发公司已经按照合同约定交付了房屋，不存在违约情形，周郧康、刘宁的主张没有事实和法律依据。3.根据法律规定，违约金数额的确定应当以实际损失为基础，违约金高于所造成损失的，当事人可以申请人民法院予以调整。亿发公司的行为并未给周郧康、刘宁造成任何损失，其主张巨额违约金没有事实和法律依据。 亿发公司上诉请求：1.撤销陕西省安康市汉滨区人民法院（2019）陕0902民初4320号民事判决第二项；2.依法改判驳回周郧康、刘宁要求亿发公司向其支付逾期未安装正式供电违约金的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由周郧康、刘宁承担。事实与理由：1.临时用电并不影响使用，亿发公司向周郧康、刘宁提供的房屋符合合同“达到使用条件”之约定，并未违约。一审法院认定亿发公司未能提供合同约定的具备使用条件的房屋，判令亿发公司向周郧康、刘宁支付违约金，无任何事实和法律依据。2.根据法律规定，违约金数额的确定应当以实际损失为基础。亿发公司的行为并未给周郧康、刘宁造成任何损失，一审法院判令亿发公司向周郧康、刘宁支付逾期未安装正式供电违约金2000元，无事实和法律依据，且数额过高应予调整。 周郧康、刘宁辩称，依据合同的约定，应当驳回亿发公司的上诉请求。 周郧康、刘宁向一审法院起诉请求：1.亿发公司向周郧康、刘宁支付逾期未安装正式供电违约金61357.05元；2.亿发公司向周郧康、刘宁支付逾期产权登记违约金611.13元；3.亿发公司向周郧康、刘宁支付逾期交房违约金258261.85元，共计支付320230.02元；4.亿发公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年2月26日，周郧康、刘宁与亿发公司签订商品房买卖合同，约定购买亿发公司开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积119.03㎡，单价为5134.22元，总金额611126元。买受人于2015年2月26日前向出卖人支付首期房价款211126元，剩余房价款400000元由买受人办理按揭贷款，按揭所需全部费用由买受人自行承担。合同约定：第八条“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房经单体竣工验收合格”。第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金”。第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电设施安装到户，于商品房交付之日达到使用条件；2.燃气管道于商品房交付时安装到位；3.电话、有线电视、宽带于商品房交付时管线安装到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.因出卖人原因导致上述项目在规定日期内未达到条件，买受人允许出卖人整改。在规定日期后60日内达到上述条件不作为违约。超过60日未达到上述条件，从第61日起至整改达到上述标准为止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价万分之一的违约金”。第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。2016年9月1日，亿发公司通知周郧康、刘宁交房，同日，周郧康、刘宁实际接收该房屋。2016年8月26日，亿发公司开发的XX城第3#、4#商住楼通过验收，工程质量合格，并于2016年11月14日报送竣工验收备案文件，安康市建设工程质量安全监督中心站于2016年11月21日准予备案。2016年10月21日，安康市公安局消防大队对亿发公司开发的XX城第3#、4#商住楼进行了验收，评定该工程消防验收合格。2019年5月13日，国网安康供电公司回函XX小区业主委员会，国网安康供电公司已经完成全部正式用电工程实施，但因亿发公司拖欠国网安康供电公司供配电工程款一直未能供电。经向安康市不动产登记中心查询，该中心回函：周郧康、刘宁办理坐落于XX城XX幢XX单元XX层XX室房屋不动产权证，双方于2019年3月21日提交申办资料，铁路公积金办理不动产权证确认函于2019年6月25日签发印制，2019年6月28日后递交中心于2019年7月1日办结。 一审法院认为，周郧康、刘宁与亿发公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律规定，且已实际履行，应认定为有效合同。周郧康、刘宁要求亿发公司支付逾期产权登记违约金611.13元，经向安康市不动产登记中心查询，该中心回函，“周郧康、刘宁办理坐落于XX城XX幢XX单元XX层XX室房屋不动产权证，双方于2019年3月21日提交申办资料，铁路公积金办理不动产权证确认函于2019年6月25日签发印制，2019年6月28日后递交中心资料齐全符合登记要求后中心正式办理于2019年7月1日办结”。本案中约定交房时间为2016年8月30日，实际交房时间为2016年9月1日，商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，亿发公司未按约定时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但亿发公司于2019年3月21日向安康市不动产登记中心提交申办资料，亿发公司应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，故对周郧康、刘宁要求亿发公司支付逾期产权登记违约金611.13元的请求应予支持。双方签订的商品房买卖合同第十四条约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电设施安装到户，于商品房交付之日达到使用条件；2.燃气管道于商品房交付时安装到位；3.电话、有线电视、宽带于商品房交付时管线安装到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.因出卖人原因导致上述项目在规定日期内未达到条件，买受人允许出卖人整改。在规定日期后60日内达到上述条件不作为违约。超过60日未达到上述条件，从第61日起至整改达到上述标准为止，出卖人按日计算向买受人支付已付购房价万分之一的违约金”。2019年5月13日，国网安康供电公司回函XX小区业主委员会，国网安康供电公司已经完成全部正式用电工程实施，但因亿发公司拖欠国网安康供电公司供配电工程款一直未能供电。综上，可以认定亿发公司未能提供合同约定的具备“使用条件”的房屋，因亿发公司已经实际向周郧康、刘宁交付了交房，接入了临时用电，周郧康、刘宁已正常使用该房屋，并未造成多付房租或多支出电费，周郧康、刘宁并未提供因此遭受损失的证据，故对周郧康、刘宁要求亿发公司支付逾期交房违约金不能予以支持，但亿发公司确未向周郧康、刘宁提供符合《供电营业规则》要求的用电，结合本案的实际情况应由亿发公司向周郧康、刘宁支付2000元逾期未安装正式供电违约金。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决：一、亿发公司在判决生效后十日内向周郧康、刘宁支付逾期产权登记违约金611.13元。二、亿发公司在判决生效后十日内向周郧康、刘宁支付逾期未安装正式供电违约金2000元。三、驳回周郧康、刘宁的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6103元，由周郧康、刘宁承担6000元，由亿发公司承担103元。 二审中，当事人未提交新证据。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，周郧康、刘宁与亿发公司签订商品房买卖合同购买亿发公司开发的房屋，合同内容系双方真实意思表示，且无效力瑕疵，合同有效。双方均应依照合同约定履行各自权利义务。合同履行中，双方发生纠纷。综合周郧康、刘宁以及亿发公司的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点归纳如下：1一、亿发公司是否应当向周郧康、刘宁支付逾期未安装正式供电违约金61357.05元；二、亿发公司是否应当向周郧康、刘宁支付逾期交房违约金258261.85元。 一、亿发公司是否应当向周郧康、刘宁支付逾期未安装正式供电违约金61357.05元。首先，从合同内容来看，双方在合同第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。其中明确约定：1.水电设施安装到户，于商品房交付之日达到使用条件。亦约定了因出卖人原因致使超过60日未达到条件时的违约金计算标准。其次，从实际情况来看，国网安康供电公司虽已完成全部正式用电工程实施，但因亿发公司拖欠国网安康供电公司供配电工程款故而一直未能供电，周郧康、刘宁自交房之日起一直使用临时用电。第三，根据《供电营业规则》的相关规定可知，周郧康、刘宁目前使用临时用电的现状不完全符合双方在合同中约定的“水电设施安装到户且达到使用条件”。因此，亿发公司在履行其就基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时存在违约行为，应当承担相应的违约责任。亿发公司认为其不应承担违约责任的上诉理由不能成立。周郧康、刘宁要求由亿发公司支付逾期未安装正式供电违约金61357.05元。因亿发公司已为周郧康、刘宁接入临时用电，周郧康、刘宁已在正常使用，且二人并未提交证据证明因使用临时用电而导致其产生了其他损失。因此，亿发公司虽然存在违约行为，但违约程度较轻。一审判决亿发公司就其违约行为向周郧康、刘宁支付违约金2000元基本合理。周郧康、刘宁要求支付违约金61357.05元的上诉请求不予支持。 二、亿发公司是否应当向周郧康、刘宁支付逾期交房违约金258261.85元。周郧康、刘宁认为亿发公司交付的房屋使用的是临时用电，未达到合同约定的使用条件，视为延期交房，应依法追究逾期交房的违约责任，支付违约金258261.85元。经查，双方在商品房买卖合同第八条约定了房屋的交付期限为2016年8月30日，交付标准为该商品房经单体竣工验收合格，并在第九条约定了逾期交房的违约金计算方式。与此同时，双方在合同第十四条也明确约定了关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及违约责任。可见，双方在签订合同之时对不同的违约情形均分别约定了相应的违约责任。现周郧康、刘宁以使用的是临时用电为由既主张逾期未安装正式供电违约金，又主张逾期交房违约金明显重复。另，该房屋实际于2016年9月1日交付。此前其工程质量已经过验收，结论为合格。故周郧康、刘宁以交付房屋使用临时用电视为延期交房为由，要求支付逾期交房违约金的上诉请求不能成立。 综上所述，周郧康、刘宁及亿发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费61036094元，由周郧康、刘宁负担305156044元，由安康市亿发房地产开发有限公司负担3051550元。 本判决为终审判决。 审判长 王 佳 审判员 张 燕 审判员 刘慧琴 二〇二〇年五月二十八日 书记员 马晓敏 1