江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0921民初682号 原告：奉新新世纪物业管理有限公司，地址：奉新县冯川镇滨河东路378号。统一社会信用代码：91360921083926537N。 法定代表人：陈瑛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许建国，江西智泉律师事务所律师，执业证号：13609198610105296。 被告：邓勇，男，1978年5月10日出生，汉族，货车司机，住江西省宜春市奉新县。 委托诉讼代理人：邹恒丽（系被告邓勇妻子），女，1982年12月26日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。 原告奉新新世纪物业管理有限公司（下称原告）与被告邓勇（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人许建国、被告邓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请责成被告立即支付所欠物业费5056元，违约金8057.5元，共计13113.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告邓勇是奉新县雅阁春天小区楼房业主。原告为该小区提供物业管理服务，原告入住该小区以来，连续欠交物业管理费，其中2015年为949元、2016年为949元、2017年为949元、2018年为1109元、2019年为1109元，共计5065元。原告多次打电话催收欠款及以《律师函》的形式进行催收，2020年先后向被告发了催款告知书，但被告一直无动于衷。众所周知，接受物业服务是业主的权利，按约承付物业管理费，是业主的义务。权利、义务是对等的，只享受权利，不履行义务的做法是没有法律依据的，也是不道德的，不理性的行为；其行为，有损原告的合法权益，有违国家法律规定，令人无法容忍。为此，特向法院提起诉讼，请法院查明本案事实后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条等规定的精神，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1.我与原告没有签订物业服务合同，原告无权向我主张物业费；2.我们对原告的物业服务不满意，其从来没有更换过单元门的门铃，业主自行车被盗，原告没有尽到保障的义务，垃圾和楼道灯光均是业主自己处理和更换的；3.我家房屋漏水导致地板发霉，家里橱柜下沉，原告均未处理。 本院经审理认定事实如下：2012年3月16日，奉新恒业房地产开发有限公司（作为甲方）与江西银湾物业管理有限公司南昌分公司（作为乙方）签订了《雅阁春天前期物业管理服务合同》，约定江西银湾物业管理有限公司南昌分公司负责收取雅阁春天的物业服务费。2011年，被告购买了奉新恒业房地产有限公司开发建设的奉新县雅阁春天2栋1单元101室房屋，面积为133.08平方米，储藏室9栋7号，面积为25.12平方米。 2015年3月16日，江西银湾物业管理有限公司南昌分公司（作为甲方）与奉新恒业房地产开发有限公司（作为乙方）签订一份债权转让协议，约定将甲方拥有的债权即雅阁春天小区物业业主从入住起至2015年4月30日应向甲方支付而未支付的物业费转让给乙方全权拥有。 2015年4月27日，雅阁春天业主委员会（作为甲方）与原告（作为乙方）签订一份《物业管理合同书》，约定由原告为雅阁春天提供物业服务，对于物业管理费，协议约定：“1、本物业的管理服务费按下列执行按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元；电梯每月每平方米建筑面积1元（不含电梯运行费）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；…2、管理服务费标准的调整按下列第5项执行：…（5）按双方议定的标准调整…”。 2016年1月14日，奉新恒业房地产开发有限公司将其从江西银湾物业管理有限公司南昌分公司转让获得的债权全部转让给原告所有，后原告在小区的宣传栏及单元门上张贴通告告知各业主债权转让情况。 2016年起至2019年间，原告与雅阁春天业主委员会每年均签订了物业管理合同书，约定原告负责雅阁春天的物业服务自2015年5月1日至2019年12月31日，但2018年1月起，多层住宅房屋物业管理服务费调整为每月每平方米建筑面积0.6元。 被告因其房屋墙面裂缝、漏水等问题，在与开发商及原告协商解决未果，因此产生纠纷，被告的物业费缴纳至2014年12月。现原告以被告未交纳2015年1月起至2019年12月31日止的物业管理费为由诉至法院，提出前列诉讼请求。 本院认为，2012年江西银湾物业管理有限公司南昌分公司与奉新恒业房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》、2015年雅阁春天业主委员会与原告签订了《物业管理合同书》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同协议合法有效，双方当事人应按协议的约定履行自己的义务。江西银湾物业管理有限公司南昌分公司将其上述物业服务费债权转让给奉新恒业房地产开发有限公司，后奉新恒业房地产开发有限公司又将上述债权转让给原告，以上均系债权的转让，且转让行为已通知了被告，该转让行为合法、有效，被告以双方未直接签订合同为由拒绝缴纳物业费的辩解意见，无法律依据，本院不予采纳。原告于2015年与雅阁春天业主委员会签订了《物业管理合同书》，约定自同年5月1日开始管理雅阁春天的物业，并按约履行了物业管理义务，被告理应按照约定交纳物业管理费，故2015年1月1日至2019年12月31日欠缴的物业管理费为5125.68元[（133.08㎡×0.5元+25.12㎡×0.5元）×36个月+（133.08㎡×0.6元+25.12㎡×0.6元）×24个月]，原告主张所欠物业管理费为5056元，系其自由处分自己的民事权利，本院予以确认。被告主张原告未尽物业职责，但其并未提交证据证实其向原告反映了相关情况，被告的抗辩理由不能对抗原告要求其交纳物业费的合理请求；被告认为其房屋房屋漏水导致地板发霉、家里橱柜下沉，原告均未予以解决，由于房屋存在质量问题并不属于物业的服务范围，开发商与原告是两个独立的法人企业，相互之间不应为对方承担民事责任，考虑到被告拒交物业费的行为虽不妥当，但其并非恶意拖欠物业管理费，只是寻求救济途径不当，且原告亦未协助解决被告反映的问题，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告作为服务行业，应努力提升服务水平，加强与业主之间的沟通交流；被告作为业主，应充分履行交纳物业的义务，如果拒绝交纳物业费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，也会损害其他交费业主的利益，进而加深业主与物业之间的矛盾，原、被告之间应通过正常途径就存在的问题相互沟通与协商。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邓勇应于本判决生效之日起十日内支付原告奉新新世纪物业管理有限公司物业管理费5056元； 二、驳回原告奉新新世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费128元，减半收取64元，由被告邓勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费128元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 员 刘兴 二〇二〇年五月十三日 代书记员 闵婷