湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2008号上诉人（原审原告）：长沙爱思特医疗美容有限公司，住所地长沙高新开发区汇达路68号航天亚卫科技园综合楼4楼408号。法定代表人：魏勇，董事长。委托诉讼代理人：叶洪泉，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程婉秋，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人：孙文钦，总经理。委托诉讼代理人：陈志伟，湖南君见律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄照，湖南君见律师事务所律师。上诉人长沙爱思特医疗美容有限公司（以下简称爱思特公司）因与被上诉人湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成朝阳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2018)湘0102民初10796号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人爱思特公司的上诉请求：撤销原判，依法改判。事实与理由：1、一审对2016年9月至2017年1月期间宇成朝阳公司与业主签订的《委托经营管理协议》的性质认定错误。该协议中，宇成朝阳公司与业主之间的关系不应当是“代理业主与租户签订租赁合同”，而是租赁关系，宇成朝阳公司在本案中属于承租人。爱思特公司在本案中处于次承租人地位。2、一审适用法律错误。因为宇成朝阳公司与业主的租赁期限短于宇成朝阳公司与爱思特公司的租赁期限，致使爱思特公司不能实现《房屋代理租赁合同》、《补充协议》的预定承租期限。因此，宇成朝阳公司的违约行为导致爱思特公司不能实现租赁权。一审认定“即使宇成朝阳公司的经营管理期限到期后，爱思特公司也可以依据各业主的授权委托以及宇成朝阳公司与爱思特公司签订的租赁合同主张自己的合同权利”错误。原因是爱思特公司处于次承租人地位，与业主无直接合同关系，无法达到预期租赁期限。一审认定爱思特公司未尽到审慎义务，其在签订《房屋代理租赁合同》时就已经知晓部分案涉房屋系住宅性质错误。在签订《房屋代理租赁合同》时，宇成朝阳公司并未向爱思特公司提供房屋性质的相关资料。虽然宇成朝阳公司没有向爱思特公司虚假陈述，但故意隐瞒了部分涉案房屋的性质。一审认定住宅在经一定法律程序后可以“住改商”，并认定案涉房屋部分为住宅不影响实现合同目的错误。被上诉人宇成朝阳公司辩称，1、不应当纠缠于在被上诉人与业主之间的关系中，被上诉人作为案涉房屋承租人还是受托代理经营管理人，以及被上诉人与上诉人之间是否为承租人与次承租人。本案关键是被上诉人是否有权将房屋出租给上诉人或者被上诉人对房屋的经营管理期限是否影响上诉人的经营使用。一审判决对承租人、次承租人或受托代理经营管理人、房屋承租人认定模糊。但是被上诉人为租赁期限已经做出很多努力，从2018年1月至2018年11月陆续有三四十个业主出具延长委托经营管理期限的承诺书，承租人或是委托经营人身份认定并不影响上诉人对房屋的使用。上诉人也不能以租赁期限问题解除合同，其解除合同的理由不符合约定，《房屋代理租赁合同》第7页9.6条对上诉人解除合同情形进行了约定，上诉人的主张均不符合上述约定。一审查明2018年2月至2018年11月，先后共有11名业主出具书面承诺书，均表明被上诉人的身份问题不是问题。2、所租赁房屋的性质问题不是问题。房屋用地是商住用地，承租的10层楼中1至5层本身是商业用地，楼上是公寓，整个宇成朝阳广场是城市商业综合体，住改商也是没有问题的。3、被上诉人没有隐瞒房屋性质。上诉人在签订合同时对房屋性质是清楚的。被上诉人与业主的《委托经营管理协议》第一条中也注明了房屋性质，该委托经营管理协议同时也提交给了上诉人，不存在隐瞒的情况。爱思特公司向一审法院起诉请求：1、判决解除爱思特公司与宇成朝阳公司于2017年11月27日签订的《房屋代理租赁合同》、《商业运营管理合同》、《补充协议》以及2018年6月5日签订的《补充协议》；2、判决宇成朝阳公司返还爱思特公司支付的保证金、2018年7月房租、新增电梯等费用共合计4421920元；3、判决宇成朝阳公司赔偿爱思特公司已经支付的拆除费、消防费、设计费、环评检测费、广告制作费等2505949元；4、判决宇成朝阳公司按照约定向爱思特公司支付6个月租金标准的违约金6731520元；5、判决宇成朝阳公司承担本案律师费200000元；6、判决宇成朝阳公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：一、2016年9月至2017年1月期间，湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）与长沙市39号的“美富商业中心”的百余名业主签订了《委托经营管理协议》约定：各业主将其所有的位于该处的房屋委托狂买狂卖公司经营管理，委托经营管理期限大部分为协议签署之日至2027年4月30日，少部分为协议签署之日至2026年9月30日和协议签署之日至2032年4月30日；委托经营管理期限届满后，在同等条件下狂买狂卖公司享有优先续约的权利。各业主授权狂买狂卖公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营，对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项，各业主均予以认可。狂卖狂卖公司于2017年10月30日变更名称为宇成朝阳公司。二、2017年11月27日，宇成朝阳公司（甲方）与爱思特公司（乙方）签订了两份《房屋代理租赁合同》及《补充协议》，主要内容如下：1、甲方作为“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）A［幢/区］1栋一层、二至九层、十一层、十二层的经营管理方，经产权人书面同意，将上述房屋代租给乙方。房屋租赁用途为医疗整形。2、租期为2017年12月1日至2032年4月30日24时止，2018年7月1日起计租开始。2017年12月1日至2018年6月30日为免租期，2018年7月1日至2027年11月30日，一层的月租金为80元/㎡/月（含税），二至九层、十一层、十二层月租金为32元/㎡/月（含税）；2027年12月1日至2032年4月30日，一层的月租金为85元/㎡/月（含税），二至九层、十一层、十二层月租金为37元/㎡/月（含税）。水、电、路三通后甲方方可计算租金（路通是指商铺周围公共通道畅通，不含市政道路。），否则免租期相应顺延。甲方自本合同计租起始日开始计收租金，租金每个月支付一次，乙方每月12-15号支付下一个月租金。3、为确保合同下各款项、费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳合同保证金。本合同期限届满终止的，甲方应在乙方办理完交还手续后的10日内，扣除乙方应支付款项后将保证金余额无息返还乙方。如甲方逾期返还，甲方按应返还款项的千分之一每日向乙方支付违约金，另承担乙方因此支出的合理追索费用。在合同租期内，如果乙方单方解除合同，无故退铺，所交保证金作为违约金不予退还。4、乙方就房屋的装修方案应事先交由甲方审核同意后实施，甲方应当在收到装修方案后的七个工作日内提出书面意见，否则视为同意。乙方装修时应当遵守本项目房屋装修管理制度和相关法律法规，甲方有权对乙方不合理的装修行为予以指正或制止。前述甲方的审核同意行为或者物业（商业运营）管理公司的指正或制止行为，并不免除乙方应承担的责任，亦不导致甲方因此对乙方装修承担责任，房屋装修涉及的全部费用、责任均由乙方承担。5、乙方无法定或约定理由单方解除合同的，未经甲方和物业管理公司同意，对房屋其他部位进行破坏性装修、改建或其他严重破坏行为的，均视为乙方违约，甲方有权单方解除合同不返还合同保证金及乙方已缴纳的其他款项，且乙方应向甲方支付相当于六个月的租金、商业运营管理费和物业管理费作为违约金；因此导致的甲方损失，由乙方承担全部赔偿责任（包括但不限于直接经济损失及公证费、律师费、诉讼费、保全费等）。甲方无法定或约定理由单方解除合同，合同签订后，因租赁房屋所在的商业中心相应房屋所有权人阻止，甲方无法沟通协调导致本合同无法继续履行以及因甲方经营管理等问题导致乙方无法正常经营致使本合同无法继续履行的，视为甲方严重违约，乙方有权单方解除本合同，甲方应全部返还合同保证金及已经缴纳的其他款项，甲方应向乙方支付相当于六个月的租金、商业运营管理费和物业管理费作为违约金，因此导致的乙方损失，由甲方承担全部赔偿责任（包括但不限于直接经济损失及公证费、律师费、诉讼费、保全费等）。6、鉴于甲方是位于长沙市“美富商业中心”（报建名：宇成朝阳广场）Ａ［幢／区］1栋一层、二至九层、十一层、十二层的经营管理方，经房屋产权人书面同意，拟将该房屋代租给乙方，如果房屋的产权人与甲方的合同发生任何变故，一切后果由甲方负责。三、2017年11月27日，宇成朝阳公司（甲方）与爱思特公司（乙方）签订了两份《商业运营管理合同》，约定：甲方为乙方提供专业的商业运营管理，乙方自计租起始日起按120元/㎡/月向甲方支付商业运营管理费。商业运营管理费每个月支付一次；乙方每12-15号支付商业运营管理费。房屋租赁期限内，甲乙双方均不得擅自解除或终止本合同。租赁期限届满，本合同自行终止。四、2017年11月27日，宇成朝阳公司（甲方）与爱思特公司（乙方）签订了《补充协议》，约定：1、甲方提供该标的物的权属证照的复印件作为本协议的附件，承诺该复印件与原件一致，标的物权属证照情况为：土地证、产权证、红线图、竣工合格证、一次消防合格证等，如暂时未办理的，待办理好后提供复印件给乙方，如因未提供完整证照给乙方，造成乙方损失的，一切损失由甲方承担；2、甲方为乙方在现有的电梯基础上，再增加一台医用电梯，费用由乙方支付三十万元。医用电梯和本大层目前安装的电梯为同一品牌，电梯安装时间为签订合同之日起五个月内完成安装并交付给乙方使用；3、甲方与乙方签订的第一层的合同租金为每平方米200元，第二至九、第十一至十二层的合同租金为每平方米80元。（该费用（含税）包括租金、运营管理费、空调流量使用费和物业管理费）；4、甲、乙双方如任何一方有违约行为的，合同中所约定的赔偿违约金按如下的房屋租金计算：2017年12月1日至2027年11月30日期间有违约行为的，一层按每平方米200元，第二至九、第十一至十二层的合同租金为每平方米80元计算违约金。2027年12月1日至2032年4月30日期间有违约行为的，一层按每平方米205元，第二至九、第十一至十二层的合同租金为每平方米85元计算违约金。五、2018年6月5日，宇成朝阳公司（甲方）与爱思特公司（乙方）签订《补充协议》，约定：1、因乙方承租的6楼为设备转换层，根据消防规定不能用于行政办公，双方同意将第六层换至第十三层，租金不变；2、甲方同意乙方在2018年6月底正式进场施工装修；3、甲方承诺2018年6月5日左右开始新增电梯事宜的施工。六、上述合同签订后，爱思特公司向宇成朝阳公司支付保证金3000000元、一个月房屋租金1121920元（至2018年7月底），电梯费用300000元。同时，爱思特公司因室内拆除工程向案外人黄峡支付工程款265349元；因消防安装工程向湖南省湘景工程有限公司支付工程款300000元；因室内设计工程向案外人广州共生形态工程设计有限公司支付款项1630000元；因室内环境影响评价咨询向案外人湖南大自然环保科技有限公司支付款项19600元；因制作、安装和拆除发光字向长沙市芙蓉区世杰广告制作服务部支付款项147000元。七、2018年7月19日，爱思特公司向宇成朝阳公司发送《合同解除通知函》称：因为宇成朝阳公司取得土地证的用途为商业和住宅；绝大多数代租期限截止日期为2027年4月30日，无法满足爱思特公司租赁至2032年4月30日或2037年4月30日的要求；宇成朝阳公司尚未取得A［幢/区］1栋1楼业主同意代为出租的书面授权或许可。所以函告宇成朝阳公司：双方于2017年11月27日签订的《房屋代理租赁合同》、《商业运营管理合同》、《补充协议》，于2018年6月5日签订的《补充协议》自宇成朝阳公司收到通知函之日起解除，并要求宇成朝阳公司返还爱思特公司支付保证金、2018年7月房租、新增电梯等费用共合计4421920元；赔偿爱思特公司已经支付的拆除费、消防费、设计费、环评检测费、广告制作费等2505949元；按照约定向爱思特公司支付6个月租金标准的违约金6731520元。2018年7月30日，宇成朝阳公司向爱思特公司复函，内容如下：1、同意解除双方于2017年11月27日签订的《房屋代理租赁合同》、《商业运营管理合同》、《补充协议》，于2018年6月5日签订的《补充协议》；2、宇成朝阳公司不存在爱思特公司在《合同解除通知函》中所述的违法、违约行为；3、爱思特公司已经违法合同约定，应承担相应的违约责任。八、2018年2月至2018年11月期间，先后共31名业主向宇成朝阳公司出具承诺书，承诺：在《委托经营管理协议》到期后，同意在同等租金的条件下优先续租给宇成朝阳公司至2032年4月30日，同时委托宇成朝阳公司经营管理其所有的房产。在爱思特公司使用房屋期间未出现他人主张权利的情形。一审法院认为：爱思特公司与宇成朝阳公司于2017年11月27日签订的《房屋代理租赁合同》、《商业运营管理合同》、《补充协议》以及于2018年6月5日签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容及形式与法律、法规的强行性规定不相抵触，依法应予严格履行。爱思特公司于2018年7月19日函告宇成朝阳公司解除合同，后者于2018年7月30日复函同意解除合同。因此，双方于2017年11月27日签订的《房屋代理租赁合同》、《商业运营管理合同》、《补充协议》以及2018年6月5日签订的《补充协议》已于2018年7月30日解除。故一审法院对于爱思特公司要求解除上述合同及协议的诉讼请求依法予以支持。关于违约责任的问题。案涉房屋系业主委托宇成朝阳公司对外出租。各业主为委托人，宇成朝阳公司为受托人。双方之间系委托代理关系并非租赁关系。各业主授权宇成朝阳公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营，对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项。宇成朝阳公司并非转租案涉房屋，而系代理业主与租户签订租赁合同。因此，该公司与爱思特公司签订的租赁合同可直接约束各业主与爱思特公司。案涉租赁合同期限超过了宇成朝阳公司的委托经营管理期限，但未超过各业主的授权范围。即使宇成朝阳公司的经营管理期限到期后，爱思特公司也可依据各业主的授权委托以及宇成朝阳公司与爱思特公司签订的租赁合同主张自己的合同权利。爱思特公司签订租赁合同前应履行其审慎义务，对租赁房屋的状况应进行充分了解。宇成朝阳公司在签订系列合同前未有意隐瞒、掩饰租赁房屋的状况。爱思特公司虽陈述在2018年5月后才知晓房屋用途为住宅且已要求宇成朝阳公司协助办理住改商的手续。但双方在2018年6月签订《补充协议》时未对此作出约定。因此，爱思特公司签订合同时应已知晓租赁房屋用途为商业和住宅。爱思特公司在知晓租赁房屋用途为商业和住宅的情况下仍与宇成朝阳公司签订案涉系列合同，则其应承担相应的不利后果。同时，合同中未约定宇成朝阳公司负有将租赁房屋改为商业用途的义务。另外，住宅在经过一定的法律程序后可“住改商”，案涉房屋部分属于住宅不影响实现合同目的。故宇成朝阳公司不因此构成违约。爱思特公司未举证证明宇成朝阳公司未获得案涉房屋1楼业主的授权，一审法院对其此项主张不予采信。因此，爱思特公司基于上述理由提出解除合同缺乏法律依据和合同依据。该公司以上述理由为由提出解除合同违反了双方合同的约定，应承担违约责任。根据双方合同及协议的约定，该公司无权要求宇成朝阳公司返还保证金、已支付的房屋租金，同时也无权要求宇成朝阳公司赔偿其损失，支付违约金，承担律师费。爱思特公司向宇成朝阳公司支付电梯费30万元用于安装新增医用电梯，但截至双方解除合同仍未安装，该费用应予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认长沙爱思特医疗美容有限公司与湖南宇成朝阳商业管理有限公司于2017年11月27日签订的《房屋代理租赁合同》、《商业运营管理合同》、《补充协议》以及于2018年6月5日签订的《补充协议》已于2018年7月30日解除；二、湖南宇成朝阳商业管理有限公司于判决生效之日起七日内返还长沙爱思特医疗美容有限公司电梯费30万元；三、驳回长沙爱思特医疗美容有限公司的其他诉讼请求。案件受理费105961元，由长沙爱思特医疗美容有限公司负担103695元，湖南宇成朝阳商业管理有限公司负担2266元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：宇成朝阳公司是否存在违约行为及应否承担违约责任的问题。爱思特公司主张其与宇成朝阳公司签订的租赁合同租赁期限得不到保证，案涉部分租赁房屋的住宅性质没有改为商业用途，案涉合同的目的无法实现，宇成朝阳公司应承担违约责任。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，爱思特公司应举证证明宇成朝阳公司在履行合同中存在违约行为并应承担违约责任，否则，应承担举证不能的法律后果。经查，根据宇成朝阳公司提供的《授权委托书》、《委托经营管理协议》等证据载明的内容，案涉房屋系业主委托宇成朝阳公司对外出租。各业主为委托人，宇成朝阳公司为受托人。双方之间系委托代理关系并非租赁关系。各业主授权宇成朝阳公司以受托人或者委托人名义对该公寓进行管理经营，对外招租及转租、与租户签订租约、收取租金、解除租约等与经营管理有关的一切事项。宇成朝阳公司并非转租案涉房屋，而系代理业主与租户签订租赁合同。故爱思特公司主张宇成朝阳公司与业主之间成立租赁合同关系没有依据，本院不予支持。宇成朝阳公司与爱思特公司签订的租赁合同可直接约束各业主与爱思特公司。案涉租赁合同期限虽超过了宇成朝阳公司的委托经营管理期限，但未超过各业主的授权范围。一审认定即使宇成朝阳公司的经营管理期限到期后，爱思特公司也可依据各业主的授权委托以及宇成朝阳公司与爱思特公司签订的租赁合同主张自己的合同权利并无不当，本院予以维持。爱思特公司签订租赁合同前应履行其审慎义务，对租赁房屋的状况应进行充分了解。爱思特公司未提交证据证明宇成朝阳公司在签订系列合同前有意隐瞒、掩饰租赁房屋的情况。爱思特公司虽陈述在2018年5月后才知晓房屋用途为住宅且已要求宇成朝阳公司协助办理住改商的手续。但双方在2018年6月签订《补充协议》时未对此作出约定。故一审认定爱思特公司签订合同时应已知晓租赁房屋用途为商业和住宅并无不当，本院予以维持。爱思特公司在知晓租赁房屋用途为商业和住宅的情况下仍与宇成朝阳公司签订案涉系列合同，则其应承担相应的不利后果。同时，合同中未约定宇成朝阳公司负有将租赁房屋改为商业用途的义务。住宅在经过一定的法律程序后可“住改商”，案涉房屋部分属于住宅不影响实现合同目的。综上，爱思特公司没有充分证据证明宇成朝阳公司存在违约行为并应承担违约责任，应承担举证不能的法律后果。故对爱思特公司的上述主张，本院不予支持。综上，上诉人爱思特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105961元，由上诉人长沙爱思特医疗美容有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月十三日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。