江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1572号上诉人（原审被告）：夏麟龙，曾用名夏剑峰，男，1989年10月22日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：赵杰，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州跃龙房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区宝带东路345号文化创意大厦19层02室。法定代表人：朱宏英，执行董事。上诉人夏麟龙因与被上诉人苏州跃龙房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏麟龙的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人苏州跃龙房地产开发有限公司的全部诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实不清,适用法律错误。我方承租涉案商铺之后即出现空调漏水的情况，严重影响正常的经营。我方曾经无数次反映问题，但是苏州跃龙房地产开发有限公司迟迟没有解决的方案。2018年7月份商场发生大规模漏水，因停电、漏电造成10天时间的停业。根据合同法的规定，出租人应当保证租赁物符合约定的用途，并履行相应的维修义务，在苏州跃龙房地产开发有限公司未履行合同义务的情况下，我方有先履行抗辩权，有权拒绝支付租金，并要求出租人退还履约保证金。另苏州海星生活广场商铺租赁合同第13-7条和13-9条的约定分别针对两种截然相反的情形，不应当同时适用，原审法院在判决苏州跃龙房地产开发有限公司无需退还19522元履约保证金的情况下，又判决我方向其支付违约金19522元明显不当，依法应予撤销。苏州跃龙房地产开发有限公司辩称:原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人夏麟龙主张商铺漏水与事实不符，所谓的漏水实际是空调管道的冷凝水，我公司不应当承担维修义务，夏麟龙一方也不享有先履行抗辩权。滴水的问题产生以后，我公司积极履行维修义务，派维修人员进行了多次维修。我公司对于空调滴水问题不存在过错且尽到了维修义务，也无证据证明因空调滴水导致租赁物无法使用，故上诉人夏麟龙主张先履行抗辩权没有事实和法律依据。上诉人夏麟龙未履行约定的付款义务，依法构成违约，是本案纠纷发生的根本原因，应当承担全部的违约责任。请求驳回上诉，维持原判。苏州跃龙房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令原审被告支付2018年5月1日至2018年11月30日的房屋租金68327元；2、判令原审被告支付逾期支付违约金，以68327元为基数，按照每日千分之三的标准从2018年8月1日起计算至实际支付之日止；3、判令其无需退还原审被告履约保证金；4、判令原审被告因违约行为向其支付违约金58566元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：苏州跃龙房地产开发有限公司（甲方）和夏麟龙（乙方）于2018年3月7日签订苏州海星生活广场商铺租赁合同，约定甲方将其位于苏州市的单位（以下称“租赁区域”）出租给乙方，租赁区域的租赁面积为191平方米。租金、运营管理费、水电费及相关费用均以租用面积为基数计算。乙方声明对租赁区域及其附属设施、设备状况，包括但不限于墙体、地面、天花板、水、电、通讯、空调、燃气等设施的各接口、布局和容量限定等内容已有充分了解，并同意接受该现状作为租赁期限开始日租赁区域交付使用的标准。乙方承诺仅以麟龙料理商号/名称在该租赁区域经营烤肉。租赁期限自2018年5月1日始至2021年4月30日止，装修免租期自2018年1月1日始至2018年4月30日止，并特别约定：如果由于乙方原因提前终止或解除，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期内的所有租金（按本合同租赁期限内第一年的租金标准计算），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。租金约定标准为：自2018年5月1日至2020年4月30日，1.68元/天/㎡，月租金为9761元；2020年5月1日至2021年4月30日，租金标准递增5%，月租金为10249.05元。乙方首期租金缴纳日为2018年4月23日，所交纳租金期间段为2018年5月1日至2018年7月31日，该合同项下的租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日顺延至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本交租期内租金。若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。在合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金19522元整。合同第十二条明确，乙方拖欠租金、运营管理费、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按合同第十三条约定支付违约金。合同第十三条约定：若乙方拖欠租金、运营管理费、水电费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，直至付清之日。乙方违反上述条款导致租赁区域间断营业达7天以上的，视为乙方严重违约，乙方应支付人民币1元/天/㎡的违约金；租赁期限内间断营业期限累计达30天以上的，甲方有权解除合同，并在不免除乙方违约责任的基础上要求乙方补交停业期间的租金。因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已缴纳的租金、运营管理费、履约保证金等相关费用甲方无需退还，归甲方所有。未经甲方书面同意，乙方提前解除本合同，乙方应向甲方支付6个月的租金（按照乙方解除之前6个月平均租金计算）作为违约金。当日，双方签订补充协议，明确变更、增加条款，增加经营免租期期限自2018年5月1日起至2018年7月31日，明确变更后的租赁期限为2018年5月1日始至2021年4月30日止。装修免租期自2018年1月1日始至2018年4月30日止。经营免租期自2018年5月1日始至2018年7月31日止。并特别约定，如果乙方原因提前终止或者解除合同，视为乙方不享有前述免租期，乙方须在本合同终止或解除后3日内向甲方补交前述免租期限内的所有租金（按本合同租赁期内第一年的租金标准计算），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。庭审中，双方一致确认，签订合同后，苏州跃龙房地产开发有限公司即向夏麟龙交付了租赁区域，夏麟龙也进场装修、经营，并向苏州跃龙房地产开发有限公司支付履约保证金19522元。关于涉案商铺有无返还，何时返还的问题。夏麟龙陈述2018年8月夏麟龙向苏州跃龙房地产开发有限公司员工唐华提出口头申请并于当月25日提交书面申请，表示由于商场原因、无法正常运营，具体为漏水、运营，故申请不再经营，2018年8月30日店铺停止经营，于2018年9月下旬清空店铺，于2018年9月30日搬离物品。苏州跃龙房地产开发有限公司当庭表示夏麟龙的确于2018年8月30日停止商铺经营，于2018年9月30日从涉案商铺搬离物品，但系夏麟龙私自搬离，并未经过苏州跃龙房地产开发有限公司同意，且夏麟龙未能实际将涉案商铺交还，故要求夏麟龙支付截至2019年11月30日止的房屋租金。关于苏州跃龙房地产开发有限公司向夏麟龙发送的函件。苏州跃龙房地产开发有限公司陈述其及苏州乐龙商业运营管理有限公司共同向夏麟龙发送解约通知书，载明：夏麟龙尚欠租金29283元、运营管理费25785元，逾期支付天数已超51天，故正式告知：1、双方签署的合同自夏麟龙收到本函之日起解除；2、要求付清全部未付款项；3、要求收到函件3日内搬离物品，逾期搬离的，其有权按照遗弃物品处理；4、要求收到函件3日内返还商铺，逾期返还的，要求按照合同约定支付占用费等费用；5、要求处理好员工安置、及时变更营业执照地址等。该信件落款2018年9月21日，于2018年11月9日寄至苏州市姑苏区，次日即2018年11月10日他人签收。夏麟龙否认收到上述函件，同时，夏麟龙陈述其的确收到苏州跃龙房地产开发有限公司及苏州乐龙商业运营管理有限公司共同向其发送的解约函（第三次催告），具体内容为：贵方与我公司签署了关于苏州市吴中区商城大街88号海星生活广场01幢02-04商铺（面积191平方米）《苏州海星生活广场商铺租赁合同》与《苏州海星生活广场商铺管理合同》（以下简称“租赁合同”、“商管合同”）的权利义务，现根据上述合同条款约定贵方应该按约支付各项费用，经我方书面催缴函及电话微信等途径催告，至今尚欠物业管理费、租金未结清，逾期支付天数已超29日，且在租期内间断经营累计超30天以上，根据租赁合同、商管合同，我方有权解除合同，故正式通知租赁合同、商管合同于对方收到之日起解除，贵方在收到函后付清应付款项及违约金，贵方收到本函三日内发函方将按照租赁合同14条约定收回商铺，贵方收到本函后做好员工安置及变更执照等。落款日期为2018年10月31日。夏麟龙陈述其于2018年11月10日收到该信件。审理中，苏州跃龙房地产开发有限公司表示放弃免租期内租金逾期支付违约金的主张，并表示其实际于2019年6、7月才重新出租涉案商铺。夏麟龙认可2019年7月1日其去涉案商铺现场看到苏州跃龙房地产开发有限公司已将商铺转租给他人，故其询问苏州跃龙房地产开发有限公司抽油烟机其当时并未搬离，能否让其搬离，遭到拒绝。以上事实，由苏州跃龙房地产开发有限公司提供的商铺租赁合同、解约通知书复印件及邮寄凭证、送达情况，原审法院制作的开庭笔录等证据予以证实。关于夏麟龙提前终止商铺经营并搬离的原因，庭审中，夏麟龙陈述其商铺从开始营业空调就一直漏水，导致三张桌子无法正常经营，每天都有营业损失，其在2018年5月份通知商城管理方来维修空调，大概有10次，都只是看了看，没有效果，当年7月份有一次商城范围的重大漏水，从三楼漏下来的水，导致其窗户边的5张桌子地插进水，电闸送不上去，商城负责人过来表示无法修理，只能等自然干，所以5张桌子有十天没有营业，6月份还有一次商城消防喷头爆裂，其仓库损失了食材。为此，申请证人王某、金某出庭作证：1、证人王某到庭陈述，其和夏麟龙父亲是朋友，涉案商铺由其负责装修，装修范围包括墙面拆除，装修时涉案商铺空调主线路已装好，是三台风管机，其就接了出风线。2018年5月基本装修结束，后来夏麟龙多次让其到店里，其维修过探头、漏水、地插，空调漏水其修过几次，没有修好，物业也派人去维修过，其表示消防喷淋头漏过一次水，漏得很厉害，空调漏水可能是冷凝水，漏水面积不大但一直在滴水。2、证人金某到庭陈述，在夏麟龙商铺刚开业时，其一直过去吃饭，2018年5、6月份的时候生意挺好的，有的时候过去还没有位置，到2018年6、7月份后期其去吃饭的时候有水滴下来，后来其坐到靠窗的位置，还是有水滴下来，其让夏麟龙拿东西挡下，但还是有滴水。在2018年8、9月份夏麟龙商铺就不经营了，其感觉店里空调不好，认为滴水可能是空调漏水，夏麟龙商铺有一张大桌子，还有9、10张小桌子，漏水情况是一直滴滴答答漏，受影响的桌子大概三张以上。经质证，苏州跃龙房地产开发有限公司认为，涉案商铺即使存在空调漏水情况，其工作人员也积极进行了处理，漏水原因并不能导致双方合同无法继续履行。原审法院认为，双方当事人签订的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》，系其真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。根据庭审中双方的陈述，可知2018年8月下旬夏麟龙明确向苏州跃龙房地产开发有限公司作出了不经营并要求退租的意思表示，并于2018年9月30日实际搬离涉案房屋，由此认定夏麟龙已经单方作出了终止合同的意思表示。苏州跃龙房地产开发有限公司认可知晓夏麟龙2018年9月30日搬离，故原审法院确认双方之间的租赁关系于2018年9月30日解除。关于合同解除的原因，虽夏麟龙庭审中陈述系苏州跃龙房地产开发有限公司交付的房屋存在三次漏水、空调不好、商场经营状况不好等原因导致其无法经营，但依据夏麟龙提供的证据显示，夏麟龙所称的商铺漏水主要是涉案商铺空调冷凝水的问题，该情况尚不构成不能实现合同目的原因，故不是导致合同解除的原因，故夏麟龙的辩称意见原审法院不予采信。本案属夏麟龙单方解除合同，夏麟龙系合同违约方。综合本案案情，原审法院认定夏麟龙应向苏州跃龙房地产开发有限公司支付2018年5月1日起至2018年9月30日止的商铺租金，虽双方一致认可2018年11月苏州跃龙房地产开发有限公司又向夏麟龙发送了解约通知书，但该通知书发送于夏麟龙实际搬离之后，苏州跃龙房地产开发有限公司要求夏麟龙支付2018年10月、11月的商铺租金，与事实不符，原审法院不予采信。由于自2018年5月1日起至2018年7月31日止尚在合同约定的免租期内，依据该合同约定，因夏麟龙原因解除合同的，夏麟龙仍应支付免租期内的租金，经核算，该期间租金为29283元。合同载明上述免租期内的租金应于合同解除后3日内补交，现苏州跃龙房地产开发有限公司明确放弃免租期租金的逾期付款违约金，原审法院遵其自愿。自2018年8月1日至2018年9月30日的租金经核算为19522元，夏麟龙应予以支付，按照合同约定，夏麟龙应于每个自然季首月七日前予以支付，逾期支付按千分之三支付违约金，现苏州跃龙房地产开发有限公司主张自2018年8月1日计算逾期付款违约金，原审法院遵其自愿，夏麟龙抗辩标准过高，故原审法院酌情认定以每日万分之五标准进行核算。综上，夏麟龙应向苏州跃龙房地产开发有限公司支付房屋租金48805元，并支付以19522元为基数自2018年8月1日起按每日万分之五的标准计算至实际支付之日止的逾期付款违约金。双方签订的合同还约定，在夏麟龙违约的情况下，苏州跃龙房地产开发有限公司有权不予退还履约保证金，要求夏麟龙支付6个月租金作为违约金，以上均系对违约责任的约定。上述违约金及保证金相当于8个月的商铺租金，考虑到夏麟龙虽于2018年9月30日搬离涉案商铺，但夏麟龙实际从未向苏州跃龙房地产开发有限公司办理商铺交还手续，在2019年11月30日苏州跃龙房地产开发有限公司发函要求夏麟龙履行商铺交还义务，支付欠付运营管理费后仍未积极履行商铺交还、付款义务，同时，苏州跃龙房地产开发有限公司交付的商铺可能存在空调冷凝水滴落的问题，原审法院酌定苏州跃龙房地产开发有限公司不予退还租赁保证金，并由夏麟龙另行支付金额为2个租金的违约金即19522元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、夏麟龙于本判决生效之日起十日内支付苏州跃龙房地产开发有限公司租金人民币48805元，并支付以19522为基数自2018年8月1日起至实际给付之日止按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金。二、夏麟龙于本判决生效之日起十日内支付苏州跃龙房地产开发有限公司违约金人民币19522元。三、苏州跃龙房地产开发有限公司无需退还夏麟龙履约保证金人民币19522元。四、驳回苏州跃龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币3330元，由苏州跃龙房地产开发有限公司负担1298元，由夏麟龙负担2032元（该款已由苏州跃龙房地产开发有限公司预交，夏麟龙于本判决生效之日起十日内直接给付，苏州跃龙房地产开发有限公司预交的诉讼费用原审法院不再退还）。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《苏州海星生活广场商铺租赁合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中上诉人夏麟龙未按照合同约定支付租金,且在租赁期限届满前要求退租并实际搬离涉案房屋,原审法院认定其行为构成违约,并判决其承担违约责任并无不当。上诉人夏麟龙虽然主张涉案房屋存在漏水等情形，但是并无充分证据证明该情形是由被上诉人苏州跃龙房地产开发有限公司的原因所引起，以及该种情形从根本上导致其无法实现合同目的，故其相关上诉理由依法不足采信。双方当事人在《苏州海星生活广场商铺租赁合同》中关于承租人违约导致合同解除时，出租人无需退还履约保证金，以及承租人应当支付6个月租金的违约金的条款，均属于约定违约金的性质，被上诉人苏州跃龙房地产开发有限公司根据上诉人夏麟龙的违约情形，援引前述条款要求其承担违约责任具有合同依据。上诉人夏麟龙主张前述条款不应当同时适用，并无事实和法律依据，本院同样予以驳回。双方当事人约定的违约金过分高于实际造成的损失，原审法院综合考虑本案案情酌情予以调整，其最终认定的违约金数额相当于4个月的租金，并未超出合理范围，二审依法不作调整。上诉人夏麟龙存在逾期支付租金的行为，被上诉人苏州跃龙房地产开发有限公司因此遭受利息损失，依法应当由上诉人夏麟龙负责赔偿，双方在《苏州海星生活广场商铺租赁合同》中约定按照每日千分之三的标准计算同样过高，本案应当按照年利率11.7%的标准计算为宜。原审法院将逾期付款违约金的标准调整为每日万分之五不当，二审依法予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，但是部分适用法律错误，导致判决结果不当，二审依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初18号民事判决主文的第二项、第三项、第四项及诉讼费负担部分；二、变更苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初18号民事判决主文的第一项为：“夏麟龙于本判决生效之日起十日内支付苏州跃龙房地产开发有限公司租金人民币48805元，并支付以19522为基数自2018年8月1日起至实际给付之日止按照年利率11.7%为标准计算的逾期付款违约金。”如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3330元，由上诉人夏麟龙负担3000元，由被上诉人苏州跃龙房地产开发有限公司负担330元。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年五月八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。