浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初1226号 原告：陈晓遥，女，1985年9月30日出生，汉族，住上海市普陀区。 委托诉讼代理人：成彦亮，上海申浩律师事务所律师。 被告：嘉善尚湾房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉兴市嘉善县西塘镇邮电东路228号,统一社会信用代码91330421MA2B87UG5U。 法定代表人：赵毓蘅，总经理。 委托诉讼代理人：贺晨鸽，女，1993年11月10日出生，住山东省邹平县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：杜柳枫，女，1991年6月21日出生，汉族，住上海市杨浦区，系该公司员工。 原告陈晓遥与被告嘉善尚湾房地产开发有限公司车位纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晓遥委托诉讼代理人成彦亮、被告嘉善尚湾房地产开发有限公司委托诉讼代理人贺晨鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈晓遥向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告车位租赁费85700元。事实与理由：2018年5月份，原、被告签订了一份《车位使用权转让协议》。协议约定，被告将其所有的位于玺樾佳苑住宅小区331号车位的使用权转让给原告，转让价格为人民币120000元。现双方己经履行了协议。协议第2条第2款载明：“该车位转让期限为20年，自本协议签订之日起计算使用期限届满后起至车位所依托的土地使用权期限为止期间的车位使用费，甲方赠送给乙方使用。”原告认为，协议名为车位使用权转让，实为车位租赁，名为赠送超过20年的使用费，实为规避法律禁止租期最长20年期限的规定。被告所收120000元实为车位所依托的土地使用权期限内的全部租金，超过20年部分的租金不是无偿赠送，而是均摊在120000元租金中。原告认为，按土地使用权70年计算，超过20年部分的租金为85700元，被告应予以返还。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告嘉善尚湾房地产开发有限公司答辩称：1.被告基于建造取得小区规划车位的所有权，有权对案涉车位进行转让等处分行为；2.《车位使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。该协议是被告向原告转让永久的车位使用权，实质上是买卖该车位的所有权。被告已经向原告履行了交付车位的义务，不存在违约行为；3.《车位使用权转让协议》性质并非租赁合同，不适用《合同法》中关于租赁的相关规则。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有异议的证据，本院认定如下： 被告提供的图号为建施-05、07、05a平面图三份，证明编号331的车位不处于人防区，系被告基于投资建造而享有独立产权的规划车位，可依法转让给原告。 原告质证意见：对三份平面图的真实性无法确认。 本院认证意见：该组证据符合证据的形式要件，能够证明案件事实且与被告依法取得的《建设工程规划许可证》附件相印证，本院对该组证据的三性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 2018年3月22日，被告嘉善尚湾房地产开发有限公司依法取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第330421201800063），建设项目名称：西塘壹号院项目（玺樾佳苑），建设位置：西塘镇宏福路东侧、南苑路南侧，总建筑面积：65972.72平方米，其中计入容积率面积为1-14#楼的46102.32平方米，不计入容积率面积为地下室（地下一层）的19870.40平方米。根据《建设工程规划许可证》附件浙江宏正建筑设计有限公司设计施工图显示，案涉车位位于地下室（地下一层）非人防区域。2018年5月30日，原告陈晓遥（乙方）与被告（甲方）签订《车位使用权转让协议》一份，内载明：“甲方依法取得西塘镇宏福路东侧，南苑路南侧土地使用权（土地编号：浙（2018）嘉善县不动产权第0000259），投资建造了玺樾佳苑住宅小区及小区内规划车位。依据相关法律法规的规定，甲方基于建造取得小区内规划车位的所有权。乙方已向甲方购买玺樾佳苑项目一期9幢2单元1层102户房屋（以下简称“商品房”），并签订了《商品房买卖协议》。乙方拟购买本协议项下的车位使用权，以期在本协议约定期限内使用该车位。乙方受让的上述车位暂时无法办理产权证明，但享有与其所购房屋同等年限的使用权。如将来具备登记条件，乙方自行办理本车位产权登记，由此产生的相关费用由乙方承担。甲方协助提供相关证明文件。乙方受让使用权的车位位置为331号，对应的车位类型为：地下车位，车位实际情况及具体位置以最终实际交付为准。该车位转让期限为二十年，自本协议签订之日起计算使用期限届满后起至车位所依托的土地使用权期限为止期间的车位使用费，甲方赠送给乙方使用。车位用途为停放车辆，且仅限于停放微型车和小型车……本协议项下的车位仅供本社区业主停车使用，乙方不得将车位使用权转让或出租、出借给本社区业主以外的第三方使用。否则，甲方有权单方无偿收回该车位使用权，乙方已交纳费用不予退还。如在使用期限内，乙方出让所购买的本小区住宅，必须将受让车位使用权一并转让给受让该房产的新业主或者先将受让车位使用权转让给小区其他业主后再行转让所购住宅，转让前乙方须向物业公司付清该车位的维护服务费用，并且乙方需签署车位使用权人变更的书面申请，同时乙方应负责由受让人向甲方出具承诺函，承诺继续遵守本协议的全部条款，否则，乙方应承担本协议中的相关责任及费用……本协议项下的车位使用权转让费用为人民币120000元/个，（大写：人民币壹拾贰万）本车位使用权转让费为含税价，其中税率为10%，税金为12000元。自车位交付之日起，乙方需按50元/月向物业公司缴纳车位服务费……乙方于本协议签订之日向甲方支付人民币70000元（大写：人民币柒万元整），本协议签订后20日内（即2018年6月19日前）向甲方付清余款……甲方于2019年7月30日前将车位交付乙方……”《车位使用权转让协议》签订后，原告分别于2018年5月30日及2018年6月30日向被告支付了车位使用权转让费70000元及50000元，共计120000元。2019年6月21日，被告向原告开具了金额为120000元的不动产增值税普通发票。2019年7月15日，被告向原告发送《逾期交付风险提示函》，通知原告在2019年7月25日前办理房屋交付手续。2019年8月25日，双方办理了车位使用权交接手续。现原告以《车位使用权转让协议》实为车位租赁为由诉至法院并要求被告返还超过20年部分的租金85700元。 另查明：2019年1月14日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告开发建造的玺樾佳苑9幢2单元102室的房屋，建筑面积63.55平方米，总价款1056074元。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”本案中，根据双方在《车位使用权转让协议》中相关条款的约定，双方均一致确认被告嘉善尚湾房地产开发有限公司基于建造取得小区规划车位的所有权。被告嘉善尚湾房地产开发有限公司作为车位所有权人，有权对该车位进行处分。原、被告签订的《车位使用权转让协议》系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告提出《车位使用权转让协议》实质为车位租赁并要求被告返还超过20年部分的租金85700元的主张，本院认为，租赁合同中承租人享有的仅是暂时性的使用权，而非所在土地使用权剩余年限内的使用权且在租期届满时承租人亦应将承租物返还出租人所有。根据原、被告双方在《车位使用权转让协议》中“乙方拟购买本协议项下的车位使用权，以期在本协议约定期限内使用该车位。乙方受让的上述车位暂时无法办理产权证明，但享有与其所购房屋同等年限的使用权。如将来具备登记条件，乙方自行办理本车位产权登记，由此产生的相关费用由乙方承担。甲方协助提供相关证明文件……该车位转让期限为二十年，自本协议签订之日起计算使用期限届满后起至车位所依托的土地使用权期限为止期间的车位使用费，甲方赠送给乙方使用”的约定，本案原告系购买车位使用权，而非其主张的租赁。原告享有的是与其所购房屋同等年限的使用权且如果将来具备登记条件，原告可自行办理本车位产权登记。同时，《车位使用权转让协议》中亦约定原告可将车位使用权转让或出租、出借给本社区业主内的第三人使用而无需征得被告的同意，这与《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的立法精神相符。而在租赁合同中，承租人的处置仅限于转租行为，且该转租行为需要征得出租人的同意，否则出租人可以解除租赁合同。故从以上分析而言，本案的《车位使用权转让协议》与租赁合同无论在合同订立的目的及具体的权利范围上均存在着显著差异。原告关于《车位使用权转让协议》实质为车位租赁并要求被告返还超过20年部分的租金85700元的主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告陈晓瑶的诉讼请求。 案件受理费1943元，减半收取计971元，由原告陈晓瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  邹林志 二〇二〇年五月二十八日 书记员  朱李君