贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初136号原告：何金虎，男，1984年10月17日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区。委托诉讼代理人：陈礼平，安顺市平坝区中心法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：安顺市中渝房地产开发有限公司，住所：贵州省安顺市西秀区塔山西路15号。统一社会信用代码：91520402580676567H。法定代表人：佘海钧。委托诉讼代理人：罗华，贵州宜源律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告何金虎与被告安顺市中渝房地产开发有限公司（以下简称“中渝公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何金虎及其委托诉讼代理人陈礼平、被告委托诉讼代理人罗华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何金虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付因其延迟交房的违约金自2017年4月1日至2019年12月1日止，共计960天计115218元；2、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2014年8月，被告在平坝区中山东路开发的“尚品都汇”项目开工建设。2015年1月17日，原、被告达成购买其商铺意向，原告向被告交纳了20000元认筹金。同年4月25日，原、被告签订《商品房预订协议书》，原告向被告交纳购房款275748元，并向被告支付了水电开户费1000元、房屋登记费1100元、维修基金8000元。2015年12月18日，双方签订《商品房买卖合同》，原告交纳购房尾款50000元。原告向被告共计交纳购买商铺的全部款项600096元及相关费用10100元。按照合同第四章第十一条第一款的约定：“出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房”被告直到2019年12月20日仍未将商铺交付给原告管理、使用、收益，给原告造成巨大的经济损失。原告因自己经营公司需门面，才购买商铺使用，被告延迟交房近三年的时间，给原告造成的损失可想而知。因双方对逾期交房违约责任未能达成一致意见，原告为维护自己的合法权益，特具状起诉，望判如所请。原告何金虎向本院提供《商品房预定协议书》、《尚品都汇一期2#楼商品房买卖合同签约备案表》、《收据》、《POS签购单》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》等证据，用以支持其主张。被告中渝公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条的约定，双方已对合同第十三条的约定进行了变更，即逾期交房违约金按月万分之二计算，故原告主张违约金于法无据，应予以驳回；且被告中渝公司已于2019年7月发布了交房公告，亦通过了相应的竣工验收，原告主张违约金只能计算至2019年7月1日止，即便最终没有认定为7月1日，也不应该超过2019年11月1日；二、本案除了原告缴纳的购房款费用外，其余费用与本案无关联性；另补充，无论本案以何种标准计算违约金，鉴于该项目的实际情况，请求法院从公平角度对违约金予以调减。被告中渝公司向本院提供《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《交房通知单》、《交房确认书》、交房通告照片、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《现金交款单》等证据，用以支持其主张。根据原、被告的陈述及双方提供的证据，并经庭审质证，本院审理查明事实如下：被告中渝公司系平坝区鼓楼办事处中山东路“尚品都汇”项目的开发建设单位。2015年12月18日，原告与被告中渝公司签订《商品房买卖合同》，向被告预购“尚品都汇”2号楼1层25号商业用房（以下简称案涉房屋）。双方合同约定：该商品房建筑面积为55.73平方米，套内建筑面积为31.92平方米；按套内建筑面积计价，每平方米单价为18800元，总价款为600096元；出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；上水、下水达到使用条件，供电达到使用条件；逾期交房的，除不可抗力外，出卖人未按约定时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房屋价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十九条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定，或约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十二补充协议第一条约定：1、出卖人向买受人承诺关于本补充协议对应之房屋的交付时间为2016年12月31日前，若在此承诺的交付日期内，出卖人未能严格按照本补充协议对应之《商品房买卖合同》中所约定的交房标准将商品房交付买受人时，则按以下方式处理：（2）房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。上述《商品房买卖合同》签订前，原告分别于2015年1月17日、2015年4月25日、2015年7月26日向被告支付定房款20000元、254348元、275748元，于2015年12月18日支付购房款50000元，另支付被告转现房登记费550元、预告登记费550元。2015年7月26日，原告向被告支付水电开户费1000元、维修专项资金8000元。案涉房屋于2019年6月28日经建设方、勘察方、设计方、施工方和监理方会同出具竣工验收报告，同意合格验收。2019年11月1日，被告发布交房公告，告知“尚品都汇”商铺已具备交房条件，请购房户携带购房合同及本人身份证办理交房手续。原告称其去验收房屋，但案涉商品房水、电、排污等设施均不具备，导致原告至今未接收房屋。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《安顺商品房预售合同备案登记表》、《收据》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》、《现金交款单》等在卷为凭，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应予确认。原、被告应当按照合同的约定，遵循诚实信用、相互协作的原则，全面适当地履行各自义务。本案被告认可有逾期交付房屋的事实，本院予以确认。根据原、被告双方的诉辩意见，结合举、质证情况，需要解决的焦点问题是：一、原告主张的逾期交付房屋的时间如何确定；二、原告主张的逾期交房违约金如何计付。对以上焦点问题，本院具体分析如下：第一，关于逾期交付房屋时间的确定问题。被告提供《设计质量检查报告》、《勘察单位工程竣工验收质量检查报告》、《工程质量验收会议结论》等证据证实案涉房屋于2019年6月28日经相关各方共同出具竣工报告，同意合格验收。此时，房屋已具备交付条件。本院对该事实予以确认。被告同时提供黄茂江、杨玮两人签字的《交房通知单》拟证明其于2019年7月1日已向原告交付案涉房屋，但原告购买的案涉房屋系商铺，而上列两人接收的房屋均为住宅，被告在本院审理的案涉项目系列案中陈述其于2019年11月1日就商铺发布交房公告，故对被告称其于2019年7月1日交付房屋给原告的主张，本院不予采信。本案原告认可被告在2019年11月对商铺交接发布交房公告，因案涉房屋水、电等设施未完善，至今未收取房屋，但原告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的责任。故，本院确认本案交房时间为2019年11月1日。逾期交房违约金如何计付的问题。首先，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十三条1.（2）中约定逾期超过60日，合同继续履行的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金。附件十二补充协议第一条1.（2）中约定房屋逾期交付时间超出90日时，买受人选择不退房的，出卖人按买受人已付房款的万分之二作为违约赔偿金，自逾期之日起按月向买受人支付，直至实际交付之日止，合同继续履行。基于上述两项约定，双方因对条款内容理解的不同而对逾期交房违约金的计算方法产生争议。合同第二十九条、第三十条虽约定双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充；本合同及附件，具有同等法律效力，但第二十九条亦约定“但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。另，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，若按被告抗辩逾期交房违约金按月万分之二计算，明显属于排除对方主要权利的情形。此外，《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，无论是从合同条款排除买受人主要权利，应当无效；还是从应作出不利于提供格式条款一方的解释，被告抗辩按补充协议月万分之二计付违约金的计算方法，应当不予适用，本院对其抗辩主张，不予采信。其次，具体违约责任的承担问题。根据上列分析，本案应适用双方合同第十三条的约定按每日万分之二的标准计算逾期交房违约金，亦即原告主张的计付标准。被告抗辩称该标准约定过高，请求法院给予调减。本院认为，其一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，结合法理，可知违约金制度具有填补损失和惩罚的双重属性，以填补为主，以惩罚为辅。当约定的违约金过分高于造成的损失时，违约方有权请求酌减。其二，约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，应当以“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”为标准进行判断。而约定的违约金是否超过造成损失的百分之三十，本院认为若守约方能够初步举证证明其所受损失的情况下，一般应由违约方进一步承担举证责任。若举证不能，应当承担相应的不利后果。具体到本案，就逾期交房而言，鉴于原告未举证证明其因被告迟延交房所受具体损失情况，本院认为原告损失只能根据合同正常履行情况下其可得利益，即将案涉房屋出租应得租金损失确定。参考本地区商铺租赁市场行情，本院酌情按71元/平方米确定案涉房屋每月租金标准。案涉商铺套内建筑面积为31.92平方米，原告每月可得租金损失约为2266.32元。而据合同约定的逾期交房违约金计算标准，被告每月应承担违约金：0.0002×30×600096=3600.58元，明显超过租金损失的百分之三十。因此，被告抗辩请求予以“调减”本院认为较为合理，予以采纳。对于具体“调减”问题，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，遵循公平、诚实信用原则并兼顾违约金制度的填补性与惩罚性特点，本院参照其月租金损失上浮20%予以确定，即2266.32×（1+20%）=2719.58元。根据前述查明的事实，被告逾期交房共944天(约31.47个月），其应承担的逾期交房违约金为：2719.58×31.47=85585.18元。原告主张超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安顺市中渝房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告何金虎给付逾期交房违约金85585.18元。二、驳回原告何金虎的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费减半收取计1302元，由原告何金虎负担335元，由被告安顺市中渝房地产开发有限公司负担967元。限于本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2604元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  王晓云二〇二〇年五月十一日法官助理黄雯书记员黄雯（兼）