江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终4668号上诉人（原审被告）：丁婷，女，1977年4月6日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：谢晓阳，江苏清韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翠，江苏清韵律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐州市云龙区彭城商业公司，住所地徐州市解放南路185号。法定代表人：庄文立，该公司经理。委托诉讼代理人：朱海华，江苏永伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娜，江苏永伦律师事务所律师。上诉人丁婷与被上诉人徐州市云龙区彭城商业公司（以下简称彭城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初5989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。丁婷上诉请求：1.撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋为违章建筑，没有房产证，没有建设部门的准建证，也没有户部山商城C21-2层这个房屋编号。一审时上诉人已经要求被上诉人向法庭提供建设部门的准建证，但被上诉人仅向法庭提供了一份徐州市云龙区房产服务中心出具的证明，该证明不能代替建设部门的准建证，上诉人已经诉至徐州市铁路运输法院，追究徐州市云龙区房产服务中心出具证明的法律责任。二、被上诉人主体不适格。虽然租赁合同是上诉人与被上诉人签订的，但被上诉人没有证据证明其为涉案房屋的所有权人，也未向法庭提供证据证明受房屋所有权人徐州市云龙区彭城街道办事处（以下简称彭城办事处）的委托。因此，被上诉人作为本案一审被告主体不适格。房屋租赁费用是云龙区翠合堂礼品销售中心交纳，并非上诉人缴纳，收款人也不是被上诉人，而是彭城办事处。因此，本案的适格原告应当是彭城办事处，适格被告应为云龙区翠合堂礼品销售中心。三、一审适用法律错误。根据《江苏省高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二、三条的规定，本案涉案房屋没有房屋产权证书，也没有取得合法建筑手续，涉案租赁合同应认定为无效合同，但一审判决对此只字未提。翠合堂礼品销售中心使用涉案房屋时投入了大额资金进行装修装潢，如果解除租赁关系，彭城办事处应对云龙区翠合堂礼品销售中心进行补偿，否则对承租人极为不公平。彭城公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应当被驳回。彭城公司向一审法院起诉请求：1、判决丁婷返还租赁房屋；2、判决丁婷给付截至2018年5月房屋租金25000元（5000元*5个月）、6月至10月的逾期腾房占有使用费15万元（3万元*5个月）及丁婷实际返还房屋前逾期腾房期间按市场价格3万元/月计算的占有使用费；3、判决丁婷承担逾期支付租金的违约金9000元（6万元/年*万分之五*300天）及实际给付之日止继续产生的逾期付款违约金；4、诉讼费、保全费由丁婷承担。事实和理由：2017年，彭城公司与丁婷签订《房屋租赁合同》，约定丁婷承租户部山商城C21-2层房屋，租赁期一年，自2017年1月1日至2017年12月31日，租金每月5000元，每季缴纳一次，每季提前十天一次交清。租赁期满后，双方未再签订书面租赁合同。2018年彭城公司因年度计划安排改变，决定收回房屋，不再出租，并于2018年5月10日通知丁婷，双方已于2018年5月31日终止租赁合同关系，丁婷应当返还房屋，缴纳所欠租金，但丁婷收到通知后拒不履行返还房屋、支付租金等义务，现彭城公司依法起诉，请求人民法院支持彭城公司诉请。一审法院查明，2017年1月1日，彭城公司（出租方、甲方）与丁婷（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁财产为户部山商城C21-2层，租赁期限1年，出租方从2017年1月1日起交付承租方使用至2017年12月31日收回。租金每月5000元，每季交纳一次，每季提前十天一次交清。承租方在签订本合同的同时交纳租用押金原押金。逾期交付租金的，除如数补交外，按逾期每天加收年租金2%滞纳金。承租方拖欠租金超过30天，合同自行解除。合同执行到期后，承租方应将所有租赁设备、房租、水、电等费用结清后方退还押金。合同到期后不得移动所有装潢、装饰，无条件交给出租方。本合同在规定的租赁期届满前三十日前承租方应书面提出延长租赁期的要求。应重新签订合同，原承租方在同等条件下享有优先承租的权利。彭城公司举证徐州市云龙区彭城街道办事处出具的《终止租赁关系通知》，拟证明彭城公司的上属单位徐州市云龙区彭城街道办事处于2018年3月6日向丁婷发出终止租赁关系通知，通知载明：户部商城C21-2层：承租户户部商城C21-2层出租房为彭城办事处国有固定资产，现办事处根据年度计划安排，此处用房将收回不再出租，租赁关系解除。前期已预告通知，请于本通知下达之日起15日内，腾空现房，回复原承租时房屋面貌，结清水电费用及所欠租金。对没有按照规定时限要求退还现房和水电、租金的缴纳，彭城办事处适时将采取法律方式执行。丁婷经质证，称其在2018年3月6日没有接收过上述通知。2018年5月10日，彭城公司方向丁婷方邮寄《终止租赁关系律师函》，该函载明：丁婷：作为徐州市云龙区彭城商业公司法律顾问，受徐州市云龙区彭城商业公司委托，就你方与委托方徐州市云龙区彭城商业公司房屋租赁问题提出以下法律意见：双方签订的房屋租赁合同约定，你作为承租人承租户部山商城C21-2层房屋；租期一年，从2017年1月1日至2017年12月31日；租金每月5000元，每季缴纳一次，每季提前十天一次交清；逾期交付租金的，除如数补缴外，按逾期每天加收年租金2%滞纳金等条款。现租赁期限到期，委托方根据年度计划安排，决定收回房屋，不再出租。经委托人授权，正式通知你方从2018年5月31日起双方租赁关系终止，请你方于2018年5月31日前返还承租房屋，缴纳在此之前全部租金。逾期不返还房屋并支付尚欠的租金，委托方将通过法律途径按照市场价格要求你方承担至实际返还房屋之日止所产生的租金，并追究逾期交付租金及收回房屋产生的实际经济损失等法律责任。2018年5月22日，丁婷向彭城公司回复律师函称：贵公司向丁婷所发律师函已收悉，受丁婷的委托，就贵公司与丁婷房屋租赁合同一事，答复如下：一、丁婷自2015年1月起与贵公司建立房屋租赁合同关系，房屋租赁合同为一年一签，已经形成惯例，2017年12月31日后未能签订书面房屋租赁合同的原因在贵公司，因此，按惯例本次房屋租赁合同期限也应为一年，至2018年12月31日。二、贵公司突然提出提前解除房屋租赁合同，显属违约，因此理应对承租人进行适当赔偿，暂按6个月计算经营损失，贵公司须支付每月1万元承租人的经营损失。三、贵公司解除租赁合同之前应当在合理期限之前通知承租人，因此承租人要求自2018年6月1日起给予三个月的合理期限，从而能使承租人重新寻找用于经营的房屋。四、承租人在与贵公司建立房屋租赁合同关系后，已经对承租房屋进行了装潢装修，投入资金较大，且该装潢装修无法挪动、搬迁，为此贵公司应对承租人装潢装修进行作价赔偿、转让费、搬迁费用、押金、保证金等约为20万元。望贵公司收到本律师函后，及时履行，否则，承租人不排除通过法律，追究贵公司的违约责任，届时一切法律后果由贵公司承担。另查明，2018年4月26日，徐州市云龙区房产服务中心出具证明，载明：兹有我单位经租管理的坐落在户部山商贸城C2#楼房屋。建筑面积222.82平方米，产权属徐州市政府直管公房，实行总登记制度，房屋性质属非住宅商用房，不存在产权争议。彭城公司自认：丁婷在2014年9月10日开始占有使用该房屋，2015年1月1日彭城公司与丁婷签订《房屋租赁合同》，彭城公司将房屋出租给丁婷，约定租赁期限为一年，后又于2016年1月1日、2017年1月1日续签了租赁期限为一年的《房屋租赁合同》，对于房屋用途没有约定，丁婷在承租房屋后开设了礼品销售中心。丁婷租赁案涉房屋用于商业经营，丁婷作为经营者于2015年1月30日就案涉房屋作为经营场所办理名称为云龙区翠合堂礼品销售中心的个体工商户。丁婷举证由徐州市云龙区彭城街道办事处向丁婷出具的加盖财务专用章的缴纳的房屋租金收据（2015年11月、2016年8月、2016年12月、2017年7月、2017年11月），拟证明缴款单位为云龙区翠合堂礼品销售中心，云龙区翠合堂礼品销售中心为丁婷在工商登记部门登记注册的个体工商户，从该组证据中无法显示彭城公司与丁婷之间存在租赁合同关系，相关租金的收取也非由彭城公司收取。彭城公司对收据真实性无异议，称彭城公司属于徐州市云龙区彭城街道办事处下属单位，徐州市云龙区彭城街道办事处向丁婷收取租金是受彭城公司委托。彭城公司与丁婷双方共同在庭审中确认丁婷按照合同约定向彭城公司支付租金至2017年12月31日，2018年1月1日后丁婷未再向彭城公司支付租金。案涉租赁房屋仍由丁婷占有使用。彭城公司称丁婷拒绝缴纳2018年1月1日之日起的租金，丁婷称从2017年12月就向徐州市云龙区彭城街道办事处缴纳租金要求续签合同遭到拒绝。一审法院认为，彭城公司享有案涉租赁房屋的出租权，案涉出租房屋经徐州市云龙区房产服务中心认定产权合法、清晰，并非违法建筑，且彭城公司与丁婷签订《房屋租赁合同》意思表示真实，内容合法，法院对该《房屋租赁合同》的效力依法予以确认，双方均应按约履行合同义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，后双方未再签订书面的租赁合同，丁婷继续占有使用租赁房屋应认定为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。彭城公司有证据证明其于2018年5月10日通知丁婷案涉租赁合同于2018年5月31日解除，能够认定彭城公司履行了在合理期限之前通知承租人解除合同的义务，故应认定案涉租赁合同于2018年5月31日解除。根据认定的事实，丁婷尚欠彭城公司2018年1月1日至2018年5月31日的房租25000元，对于彭城公司主张丁婷给付欠付房租25000元的诉讼请求，依法予以支持。丁婷逾期交付租金应承担相应违约责任，彭城公司依据《房屋租赁合同》约定“逾期交付租金的，除如数补缴外，按逾期每天加收年租金2%滞纳金”，主张丁婷按照年租金的日万分之五计算违约金至实际给付之日止。违约金的计算应以实际损失为基础，兼具惩罚性。彭城公司的损失应为丁婷迟延交付租金的利息损失，结合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定支持彭城公司主张的违约金以欠付租金25000元为基数从逾期之日即2017年12月21日起按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止。租赁合同解除后，彭城公司有权主张丁婷返还租赁房屋，丁婷继续占有使用案涉租赁房屋无事实和法律依据，丁婷拒不返还房屋应当赔偿彭城公司无法占有使用案涉租赁房屋的损失，该损失应相当于案涉房屋的实际租金损失，彭城公司并未举证证实案涉房屋实际租金损失的具体数额，根据合同的履行情况、租赁房屋面积、预期利益等综合因素，参照同期徐州市主城区房屋租赁指导价格，酌定支持彭城公司主张丁婷逾期返还租赁房屋的占有使用费以2万元/月从2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止。遂判决：一、丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司返还徐州市户部山商贸城C21-2层房屋；二、丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付欠付租金25000元并支付违约金（以欠付租金25000元为基数从逾期之日即2017年12月21日起按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；三、丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付房屋占有使用费（以2万元/月为标准从2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止）；四、驳回徐州市云龙区彭城商业公司的其他诉讼请求。二审期间，双方均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审一致。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于本案房屋租赁合同是否合法有效及双方当事人主体是否适格的问题。彭城公司虽然未提交诉争的户部山商城C21-2层房屋的不动产登记证明，但经房屋的主管部门徐州市云龙区房产服务中心证实，涉案房屋产权清晰，并不存在产权争议。因此诉争房屋是否办理产权登记并非认定双方签订的《房屋租赁合同》效力的唯一依据。彭城公司与丁婷所签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，丁婷和彭城公司均应按照该合同约定履行各自的义务。《房屋租赁合同》载明，出租方为彭城公司，承租方为丁婷，彭城办事处作为彭城公司的主管机关经彭城公司认可向丁婷收取房屋租金后向丁婷作为经营者的个体工商户云龙区翠合堂礼品销售中心开具收据的行为亦经丁婷认可。本案因《房屋租赁合同》的履行引发纠纷，因此丁婷和彭城公司均系适格主体。关于彭城公司是否有权向丁婷收取租金及房屋占有使用费的问题。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期后，双方未签订新的租赁合同，上诉人继续使用租赁房屋，且被上诉人未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租赁期为不定期，上诉人和被上诉人均有权随时解除合同。被上诉人于2018年5月10日通知上诉人涉案租赁合同于2018年5月31日解除，应视为被上诉人已经履行了在合理期限之前通知承租人的义务，涉案租赁合同应于2018年5月31日解除。因此，被上诉人有权向上诉人收取2018年1月1日至2018年5月31日的房屋租金以及租赁合同解除后的占有使用费。但占有使用费仍应参照原《房屋租赁合同》约定的租金价格确定更符合公平原则。一审法院依据2018年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格酌定丁婷自2018年6月1日起向彭城公司按20000元/月给付占有使用费不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人丁婷的上诉理由不成立，一审判决确定的房屋占有使用费标准不当，二审应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏03民终4668号民事判决第一项“丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司返还徐州市户部山商贸城C21-2层房屋”；第二项“丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付欠付租金25000元并支付违约金（以欠付租金25000元为基数从逾期之日即2017年12月21日起按照同期银行贷款利率的1.3倍计算至实际给付之日止）”；第四项“驳回徐州市云龙区彭城商业公司的其他诉讼请求”；二、变更江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏03民终4668号民事判决第三项“丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付房屋占有使用费（以2万元/月为标准从2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止）”为“丁婷于本判决生效之日起十日内向徐州市云龙区彭城商业公司给付房屋占有使用费（以5000元/月为标准从2018年6月1日起计算至实际返还房屋之日止）；二审案件受理费4080元，由上诉人丁婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 单云娟审 判 员 张建民审 判 员 徐 峰二〇二〇年五月二十日法官助理 许 丽书 记 员 秦 丹