太原市小店区人民法院民事裁定书（2020）晋0105民初1577号原告：高淑芬，女，1936年7月10日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：于尚平，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，山西鼎信泽律师事务所律师。被告：檀俊义，男，1960年7月21日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：郜敏，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜璇，北京大成（太原）律师事务所律师。被告：山西佳和泰房地产开发有限公司，住所地太原市杏花岭区胜利街282号十二冶大厦写字楼4层401号，统一社会信用代码：×××。法定代表人：董建伟，执行董事兼总经理。被告：赵淑萍，女，1965年8月12日出生，汉族，住山西省太原市。原告高淑芬与被告檀俊义、山西佳和泰房地产开发有限公司（以下简称山西佳和泰公司）、赵淑萍执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高淑芬委托诉讼代理人于尚平、刘凯，被告山西佳和泰公司法定代表人董建伟，被告檀俊义委托诉讼代理人郜敏、杜璇到庭参加诉讼。被告高淑芬经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高淑芬向本院提出诉讼请求：1、不得执行坐落于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房产；2、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2016年11月1日，太原市小店区人民法院作出(2016)晋0105民初4964号《民事调解书》，确定截至2016年11月1日，山西佳和泰公司、赵淑萍欠檀俊义借款本金及利息共计260万元，并约定了还款方式。因山西佳和泰公司、赵淑萍未按约定还款，檀俊义申请执行。太原市小店区人民法院于2017年6月7日立案执行，执行过程中，2019年7月31日，被执行人山西佳和泰公司提供了涉案房产作为被执行财产，并提供了其与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会于2012年8月4日签订的房屋团购协议原件及其于2014年11月27日与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订的房屋买卖合同。2019年10月，原告对执行提出书面异议，2020年1月10日，太原市小店区人民法院作出（2020）晋0105执异3号《执行裁定书》，裁定驳回异议请求。原告现对该执行裁定不服。第一、本案执行行为不合法。1、2019年8月1日,贵院作出(2017)晋0105执955号裁定没有向太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会送达协助执行通知书，并未有效合法查封涉案房屋，更无权拍卖房产，故执行行为有误。2、涉案房产并未取得商品房销售许可证、没有房屋所有权证书，在涉案房屋性质尚未确定的情况下，贵院执行行为有误。二、被告山西佳和泰公司没有取得涉案房屋物权、物权期待权或其他财产性权益，依法不应当被执行。涉案房产系南阜城中村改造安置项目，设计单位为太原市城乡规划设计研究院，施工单位为山西三建集团有限公司，监理单位为山西龙腾工程监理有限公司，销售单位为太原丰沃房地产开发有限责任公司。至今，涉案房产尚未取得商品房销售许可证，其财产权益只能属于太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会，被执行人山西佳和泰公司提供的团购协议、商品房买卖合同属于无效合同。三、原告已取得涉案房产的合法权益，依法不得执行。1、“丰沃悦湖城”的房屋系原告通过合法方式购买，且在人民法院查封之前已经签订了《房屋买卖合同》。原告于2015年与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订了《丰沃悦湖城房屋买卖合同》，以认购价款为1033239元购买了太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会开发的位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号的181.27平米的房屋。涉案房屋真实交易过程系太原市晋源区金胜镇南阜村村民委员会建设开发，因《房屋置换协议书》而置换给山西厚德祥房地产开发公司，再由厚德祥授权给山西佳和泰房地产开发有限公司，以佳和泰名义与南阜村村委员签订《团购协议》取得处置权，再因《以房抵债协议书》而抵顶给山西德信投资有限公司，最终由原告高淑芬向德信公司购买。2、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。2016年原告与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订《丰沃悦湖城房屋买卖合同》，之后原告也支付的全部的房屋交易价款，根据合同约定位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号的181.27平米的房屋归原告所有，因开发商未完成此房屋的门窗安装，故原告未能从开发商处领取此房屋钥匙。由于此房屋暂不具居住条件，原告暂时将此房屋空置，等待开发商安装配套设施。因此，尽管原告未实际居住该房屋但不影响原告对此房屋的实际占有。3、原告已支付案涉房产的全部价款。原告与太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会签订《丰沃悦湖城房屋买卖合同》后，随即原告向山西佳和泰公司支付了房屋全部价款，山西佳和泰公司向原告出具了收到1033239元购房款的《收款收据》。(2012年8月4日，太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会与山西佳和泰公司签订了《团购协议》，在此之前太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会还与山西厚德祥房地产开发有限公司签订了《房屋置换协议书》,此两份协议协议反映出位于太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号的181.27平米的房屋已置于山西佳和泰公司名下。4、案涉房产未能办理过户登记，是由于开发商现不具备办理房产证条件，并非原告的主观因素。综上，为维护原告的合法权益，请求停止对原告所有的太原市健康北街丰沃悦湖城第3座西单元17层01号房产的执行、查封、拍卖。被告檀俊义辩称，第一，原告与南阜村委会签订的《房屋买卖合同》属于无效合同。2012年8月4日，南阜村委会与山西佳和泰公司签订了《团购协议》，约定南阜村自愿把部分应得置换房面积的权益转让给被告山西佳和泰公司。2014年11月27日，双方签订了《房屋买卖合同》，约定案涉房屋出卖给被告山西佳和泰公司，故被告佳和泰公司已经取得案涉房屋的所有权。之后，原告与南阜村委会于2016年1月5日签订了《房屋买卖合同》，南阜村委会属于无权处分，故该合同无效。第二，案涉房屋尚未竣工完成，也未向任何人交付，故在法院查封之前，原告并未实际占有案涉房屋。第三，原告向山西德信投资有限公司交纳的1060429.5元与原告提交的购房合同中合同总额1033239元不一致，故该笔款项与本案无关，原告并未向被告山西佳和泰公司支付购房款。第四，即使原告与南阜村委会签订的房屋买卖合同有效，原告基于该买卖合同的付款行为性质属于债权请求权，不能取得物权，故不能排除执行。综上，应当驳回原告的诉讼请求。被告山西佳和泰公司辩称，2011年、2012年，我公司通过置换和团购方式向南阜村委会一共换了约5000平米的房屋，包括案涉房屋在内，故案涉房屋的物权是属于我公司的。现案涉房屋还未安装门窗，尚未交房，南阜村也未向我公司交付。我公司与被告檀俊义存在债权债务关系，在执行过程中，我公司向小店法院执行部门提供了案涉房屋的财产线索，同意案涉房屋作为执行财产。被告赵淑萍经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未在法定期限内提交有关证据及答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于太原市健康北街丰沃悦湖城项目是太原市晋源区金胜镇南阜村民委员会（以下简称南阜村委会）开发的，系南阜村城中村改造安置项目。案涉房屋为该项目第3座西单元17层01号的房屋，建筑面积181.27平米。2012年8月4日，南阜村委会作为甲方与被告山西佳和泰公司作为乙方签订了一份《团购协议》，约定甲方村民自愿把部分应得置换房面积的权益转让给乙方，签订《置换房权益转让协议》后，乙方可向甲方主张同等面积的房屋。2014年11月27日，被告山西佳和泰公司与南阜村委会签订了《房屋买卖合同》，约定南阜村委会将其开发的包括案涉房屋在内的10套房屋出卖给被告山西佳和泰公司。2016年1月5日，原告与南阜村委会签订《房屋买卖合同》，约定原告购买南阜村委会城中村改造项目“丰沃悦湖城”项目中的第3座西单元17层1号的房屋，即案涉房屋，合同约定的购买价为1033239元。庭审中，原告提供了一份《以房抵债协议书》以证明被告山西佳和泰公司将其取得处置权的包括案涉房屋在内的丰沃悦湖城项目中的10套房屋抵顶给了山西德信投资有限公司。另原告还提供了晋商银行转账凭证以证明其向山西德信投资有限公司转账共计1060429.5元，该款为案涉房屋的购房款，并提供了被告山西佳和泰公司出具的收据。现原告认为其是案涉房屋的权利人并要求排除对案涉房屋的执行，被告山西佳和泰公司、檀俊义对原告提供的《以房抵债协议书》、收据、转账凭证不认可，认为被告山西佳和泰公司才是案涉房屋的权利人。另查明，案涉房屋至今未竣工、未交付。再查明，被告檀俊义诉山西佳和泰公司、赵淑萍民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月1日作出(2016)晋0105民初4964号《民事调解书》，确定了山西佳和泰公司、赵淑萍对檀俊义的还款责任。因山西佳和泰公司、赵淑萍未按照民事调解书的内容履行还款义务，檀俊义申请执行。在执行过程中，本院根据被告佳和泰公司提供的财产线索于2019年8月1日作出（2017）晋0105执955号执行裁定书，查封了案涉房屋。原告提出执行异议。本院于2020年1月10日作出（2020）晋0105执异3号执行裁定书，裁定内容为：驳回高淑芬的异议请求。原告对该裁定不服，以案外人执行异议之诉，诉至本院。以上事实有(2016)晋0105民初4964号《民事调解书》、（2020）晋0105执异3号执行裁定书及庭审笔录在案为凭，且经过当庭质证，可以采信。本院认为，作为执行财产的案涉房屋系南阜村委会开发的，至今未竣工，未向任何人交付。案涉房屋未登记在被告山西佳和泰公司名下，被告山西佳和泰公司也未实际占有该房屋，故原告应以利害关系人对查封案涉房屋的执行行为提出异议，其以案外人身份提出执行异议之诉，不符合案外人执行异议之诉的起诉条件，应当驳回原告的起诉。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回原告高淑芬的起诉。案件受理费14099元（原告已预交），退还原告高淑芬。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审 判 长 杨俊生人民陪审员 张育红人民陪审员 李玉枝 二〇二〇年五月十三日法官 助理 杜兴荣书 记 员 尹慧丽