吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2470号上诉人（原审被告）:张双东，男，1979年4月29日出生，汉族，个体，住农安县。被上诉人（原审原告）:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司员工。上诉人张双东因与被上诉人吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初4796号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张双东上诉请求：1.撤销原判，请求发回重审或依法改判；2.要求康泰物业支付张双东剩余6年的房屋损失费共计:600元/年×6年(2017年1月1日-2022年12月31日）=3600元；3.判决康泰物业承担因本案诉讼产生的全部费用。事实及理由：一、康泰物业在一审法院庭审中提供的1-9项证据只是说明康泰物业的自然状况，本案是物业与业主民事赔偿纠纷，故1-9项证据与本案无关。二、2016年2月15日民事赔偿协议书一份。充分证明康泰物业（原农安县阳光物业有限责任公司）违法施工给百合饭庄造成巨大经济损失，该损失由康泰物业负责赔偿。支付形式以每年600元充抵物业费。自2016年1月1日至2022年12月31日止共7年，合计600元/年×7年=4200元。2016年康泰物业已经冲抵600元(物业费收据为凭),故康泰物业还欠百合饭庄房屋损失费4200元-600元=3600元。三、康泰物业在金色阳光家园小区属于非法经营，强行服务。严重的违反了《物业管理条例》第四章第三十六条、第四十条。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同或者合同相关条款无效。人民法院应予支持。⑴2017年康泰物业与承包人王婷婷签署的委托合同一份，证明该行为违犯了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条（一)之规定。2017年物业服务合同无效，所以张双东无需向康泰物业缴纳2017年物业费。⑵一审法院以张双东与康泰物业之间虽然没有签订物业服务合同但形成事实服务就得给钱为判令理由没有任何法律依据。⑶康泰物业涉嫌伪造变造开发商托管合同。合同是复印件，是无效合同。四、⑴2018年2月1日金色阳光家园小区业主在农安县良政社区的组织监督下依法成立了农安县金色阳光家园小区业主委员会并在农安县住房和城乡建设局取得备案。⑵2018年3月1日农安县住房和城乡建设局已经向康泰物业（原农安县阳光物业有限责任公司）下发业主委员会成立通知并于当日收到康泰物业回执。⑶2018年4月21日金色阳光家园小区业主委员会召开业主大会决议清退康泰物业，2018年5月9日下发给吉康泰物业清退通知一份，要求康泰物业于2018年5月15日前自行撤出金色阳光家园小区。2018年开始金色阳光家园小区由业主委员会协助，业主自行管理。拒绝接受康泰物业的强行服务。A2018年3月1日农安县住房和城乡建设局通告一份。证明金色阳光家园小区业主委员会依法成立。B2018年3月1日回执一份。证明康泰物业已经收到农安县住房和城乡建设局的通告。C2018年5月9日清退通知书一份。证明康泰物业已经被业主委员会清退。五、2018年业主委员会成立至今在农安县金色阳光家园小区已经没有任何实质和形式上的物业服务企业了，所以就不存在任何物业服务了，更谈不上物业费了。2017年至2022年就不存在康泰物业用物业费充抵张双东的房屋损失费。依据2016年2月15日协议书之规定:康泰物业应立即支付张双东剩余房屋损失费3600元。康泰物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。康泰物业向一审法院起诉请求：1.要求张双东交纳拖欠的物业服务费3608元及滞纳金；2.本案诉讼费由张双东承担。事实与理由：张双东系金色阳光小区业主，康泰物业负责该小区物业管理服务，张双东自2017年至2019年拖欠物业服务费，东二门面积167.03平方米×0.6元/平方米×36个月＝3608元。经康泰物业多次催要张双东至今未给付。一审法院认定事实：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1.楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2.公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3.交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4.冬季院内扫雪；5.组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。张双东系金色阳光小区业主，张双东房屋面积为167.03平方米，其每年应交纳物业费为167.03平方米×0.6元/平方米×12个月＝1202.61元。2016年2月15日，农安县阳光物业有限责任公司与张双东签订协议书，协议约定2016年1月1日至2022年12月31日农安县阳光物业有限责任公司每年给张双东全额减免600元物业费，张双东向农安县阳光物业有限责任公司交纳了2016年500元物业费，按照双方约定，2017年张双东应交物业费为1202.61元﹣600元＝602.61元。2018年成立业主委员会后开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。一审法院认为：服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，张双东提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰物业系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰物业与张双东之间存在物业服务合同关系。康泰物业在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，张双东应向康泰物业交纳2018年之前的物业费。因张双东与康泰物业之间已经约定每年全额减免600元物业费，故张双东2017年应向康泰物业支付物业费:167.03平方米×0.6元/平方米×12个月－600元＝602.61元，此项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。康泰物业请求张双东交纳滞纳金。因双方对滞纳金没有约定，故本项诉讼请求一审法院不予支持。根据庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰物业的通知，虽然康泰物业并未退出金色阳光小区，但实际金色阳光小区已经开始由业主委员会进行管理，康泰物业并没有证据证明自2018年业主委员会成立以后其继续为小区进行服务。故康泰物业请求张双东交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、张双东给付康泰物业2017年物业费602.61元；二、驳回康泰物业其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由张双东负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为:关于康泰物业与张双东之间是否存在物业服务合同关系的问题。张双东主张康泰物业并没有为张双东所在的金色阳光小区提供物业服务，双方不存在物业服务合同关系，不应当向康泰物业交纳物业服务费。康泰物业在原审中已经提交了营业执照及物业服务企业资质证书，说明康泰物业为依法成立的具备物业服务资质的企业。张双东对于长春市达鑫物资经贸有限责任公司为金色阳光小区的开发单位未予否认，原审中康泰物业已经提交了其与长春市达鑫物资经贸有限责任公司签订的物业管理合同，说明康泰物业系接受开发单位的委托对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认定康泰物业与张双东之间存在物业服务合同关系。张双东主张该合同无效证据不足。同时，根据农安县住房和城乡建设局出具的信访事项处理意见书，能够认定康泰物业在被清退前一直服务于金色阳光小区。故张双东应当向康泰物业交纳物业服务费。张双东上诉要求康泰物业支付房屋损失问题，并不属于二审审理范围，其可另行提起诉讼。综上所述，张双东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张双东负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  闫 冬二〇二〇年五月二十日书记员  王 建