河北省青县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0922民初654号 原告：陈明，男，1985年1月4日生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：肖强，河北通胜律师事务所律师。 被告：沧州房多多房产经纪有限公司，住所地：河北省沧州市青县清州镇南北大街红绿灯100米路东，统一社会信用代码：91130922MA07NR9N8P。 法定代表人：纪文艳，店长。 被告：高天宝，男，1977年12月13日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：王钢，河北精忠致远律师事务所律师。 被告：高艳玲，女，1972年5月2日出生，汉族，住河北省沧州市青县。 被告：沧州宝鸿房地产开发集团有限公司，住所地：河北省青县清州镇发展大街创业路3号，统一社会信用代码：911309220565158043。 法定代表人：牛玲玲，公司经理。 被告：青县安心房产信息咨询部，地址：河北省沧州市青县同盛商场，注册号：130922600208491。 经营者：杨浩林，经理。 委托诉讼代理人：黄明，男，1990年6月18日出生，汉族，住河北省沧州市青县，系公司经理。 原告陈明与被告沧州房多多房产经纪有限公司（以下简称房多多公司）、高天宝、高艳玲、沧州宝鸿房地产开发集团有限公司（以下简称宝鸿公司）、青县安心房产信息咨询部（以下简称安心咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈明及委托诉讼代理人肖强、被告房多多公司的法定代表人纪文艳、被告高天宝及委托诉讼代理人王钢、被告安心咨询部的委托诉讼代理人黄明到庭参加诉讼，被告高艳玲、宝鸿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈明向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告之间的《房屋认购书》无效；2、判决被告连带返还原告购房款、定金共计40000元、中介费2800元，并支付利息（利息以42800元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2017年3月31日起计算至还清日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月28日经房多多公司介绍原告与被告高艳玲（高天宝）签订《房屋认购书》，约定：原告购买高天宝以高艳玲名言所有的盛世豪庭小区6号楼2单元902室房屋，原告向房多多公司及高天宝支付定金90000元（其中包含50000元预购房款），向房多多公司支付中介费2800元，后房多多公司业务员及高天宝协助原告妻子王彦立与宝鸿公司签订《豪庭购房认购协议书》，原告妻子王彦立缴纳首付款106000元（其中包含50000元预购房款）。但至今原告所购买的盛世豪庭小区6号楼2单元902室房屋始终没有建设，被告向原告出售根本不存在的房屋侵害了原告的合法权益，双方之间签订的《房屋认购书》违法无效。现原告及王彦立与宝鸿公司已经协商解决返还事宜，但原被告不能协商一致，原告只得依法诉请保护。 被告房多多公司辩称：原告在已经知道该房屋所有基本情况以后自愿购买，且是其自己找到人公司要求购买的涉案房屋，自愿和房主签订房屋认购书，我公司已经履行完毕认购书中所有职责，不应退还中介费，请求驳回原告诉讼请求。 被告高天宝辩称：2017年初被告高天宝向盛世豪庭售楼处交付了购房意向金并签订了房屋购买合同。由于当时是期房，所以购房有优惠政策。后来大姐决定退掉购买的盛世豪庭的房子，由房多多房屋公司负责转售。原告通过房多多公司与被告签订了房屋购买合同，被告将购买房屋的收据都交付给了原告，约定由中介与原告负责去盛世豪庭售楼部办理过户事宜。至此，盛世豪庭的房子与被告高天宝无任何联系。原告与被告高天宝出于真实意思表示签订了购买合同，被告是房子真正的物权所有人，后期开发商出事再到政府接管补差价，这些风险理应由原告承担，而不是由被告高天宝承担。如果说房子手续不全不合法，那么政府接管后也会合法。原告是完全民事行为能力人，应对自己的行为负责，出现的所有问题都应自行承担。 被告安心咨询部辩称：我方不认识原告，且与原告不存在任何联系，我方与高天宝是熟人，因为当时宝鸿公司下面的代理销售公司有很多家，我方只是其中一家，涉案楼房是否通过我公司介绍出售，我方不清楚。我公司未收取房款，均是宝鸿公司派会计收取。 被告高艳玲在答辩期内未作答辩，亦未提交证据。 被告宝鸿公司在答辩期内未作答辩，亦未提交证据。 本院经审理查明如下事实： 2017年3月28日，原告陈明与被告高天宝、被告房多多公司签订房屋认购书，约定：被告高天宝将高艳玲名下盛世豪庭6号楼2单元902室出售给原告陈明，认购总价90000元，付款方式为一次性直接改名，定金30000元于本合同签订时一次性付清，原告在签订认购书时需向被告房多多公司支付成交总价1%的服务费用。同日，原告陈明向被告高天宝交付购房定金30000元，向房多多公司支付中介费2800元。2017年3月31日，原告陈明向被告高天宝支付购房款60000元。 同时查明，原告陈明的配偶王彦立与被告宝鸿公司签订豪庭购房认购协议书，约定：原告陈明认购被告位于青县，建筑面积为89.81㎡，单价为3850元／㎡，总房款346000元，原告陈明签订协议时向被告宝鸿公司交纳30%的首付款106000元，贷款240000元。2017年4月13日，原告陈明通过其配偶王彦立向被告宝鸿公司交款106000元，被告宝鸿公司为出具收据一张。 另查明，盛世豪庭项目5、6号楼未取得预售许可证。 以上事实，有房屋认购书一份、高天宝出具的购房定金款收据两份、房多多公司出具的中介费收据一份、房多多公司出具的购房定金收据一份、宝鸿公司出具的房款收据、豪庭购房认购协议书、青县住房和城乡建设局出具的证明、王彦立的常住人口登记卡及当事人当庭确认的陈述等证据证实。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同，自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因被告宝鸿公司未取得商品房预售许可证，故被告宝鸿公司、高天宝、房多多公司与原告签订的房屋认购书及豪庭购房认购协议书应属无效。合同确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。在本案中，原告并未主张被告宝鸿公司承担责任，原告就宝鸿公司收取的房款事宜可另行处理。虽房屋认购书首部“出售方(甲方)”为高艳玲与尾部“甲方”签名高天宝不一致，但结合庭审查明的事实，足以认定高天宝系盛世豪庭6号楼2单元902室的实际订购人和高天宝收取原告购房款90000元的事实。原告向被告高天宝支付的购房款90000元中包含高天宝向宝鸿公司交付的定金50000元，对原告主张被告高天宝返还购房款40000元的诉讼请求，本院予以支持。因被告高艳玲并非涉案楼房的实际订购人，未与原告签订房屋认购协议，亦未收取原告购房款，故对原告主张被告高艳玲承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。原告不能证实被告高天宝知晓涉案房屋尚未办理预售许可证而对此存在过错，对原告要求被告高天宝支付利息的主张，本院不予支持。 被告高天宝辩称，向被告宝鸿公司交纳定金60000元，其中50000元通过POS机刷到宝鸿公司账户，10000元通过POS机刷到安心咨询部名下，与原告签订认购书时一并转让60000元，其仅认可多收取30000元，原告主张的40000元中10000元应向宝鸿公司或安心咨询部追要，与高天宝无关。被告高天宝提供安心咨询部于2017年3月5日出具的收据和银行交易明细，证实其将10000元刷到安心咨询部名下。本院认为，其一，高天宝提供的加盖安心咨询部印章的收据显示楼号为6-2-602，并非涉案楼房，与本案不具有关联性，不能证实其抗辩主张；其二，从被告高天宝的辩解意见分析，其对多收取原告购房款30000元的事实予以认可，但认为原告主张的40000元中10000元与其无关，对此，未能提供充分的证据予以佐证，应承担举证不利的法律后果。故对被告高天宝的上述辩解意见，本院不予采纳。被告高天宝要求被告宝鸿公司、安心咨询部承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。 被告房多多公司作为居间方促成原告与被告高天宝订立房屋认购协议并收取原告中介服务费，但房多多公司对涉案楼房是否取得房屋预售许可证未尽到必要的审查核实义务，依法不得要求支付报酬，对原告主张被告房多多公司退还中介服务费2800元的诉讼请求，本院予以支持。被告房多多公司在居间服务中不存在故意隐瞒房屋信息的情形，原告主张被告房多多公司承担连带给付责任的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百二十五条、第四百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告陈明与被告高天宝签订的房屋认购协议无效，被告高天宝于本判决生效之日起十日内返还原告陈明购房款40000元； 二、被告沧州房多多房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈明中介服务费2800元； 三、驳回原告陈明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取440元，由被告高天宝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。并同时预交上诉费（收款单位：河北省沧州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行河北省沧州北环支行，账号50×××85），在上诉期届满之日起七日内未交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  施爱华 二〇二〇年五月十五日 书记员  刘 冬 附：相关的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： …… （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； …… 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。