江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初8409号原告：单小飞，女，1978年10月25日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：周杨，江苏漫修（江阴）律师事务所律师。被告：泰州恒建置业有限公司，住所地泰州市高港区金港中路西侧。法定代表人：巢坚平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹敏，江苏诺凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：于玉军，江苏戚鸭章律师事务所律师。原告单小飞与被告泰州恒建置业有限公司（以下简称恒建公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告单小飞及其委托诉讼代理人周杨，被告恒建公司委托诉讼代理人于玉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单小飞向本院提出诉讼请求：1、判令恒建公司向单小飞返还房款2195187.15元，并自2019年4月27日起至2019年8月19日止，以2195187.15元为基数按同期银行贷款利率支付利息，从2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布贷款利率计算；2、判令本案的诉讼费用、保全费由恒建公司承担。事实与理由：单小飞于2016年9月28日向恒建公司购买了“南韵家园”商品房42套，双方签署了商品房买卖合同，并进行了网上备案，且单小飞已全额支付了购房款，取得了该42套房产的所有权。2017年7月13日，单小飞与恒建公司、江苏精稳营销策划有限公司（以下简称精稳公司）签署了《“南韵家园”项目销售代理合同》，约定由单小飞委托精稳公司对单小飞所有的上述42套房产进行代理销售，恒建公司予以配合。销售采取先退房再出售的模式进行，由精稳公司确定意向购买客户后，单小飞以退房形式将房源退至恒建公司处，再以恒建公司名义进行销售，恒建公司收取销售房款后三日内全额转付给单小飞。通过此模式，单小飞、恒建公司、精稳公司三方相互配合已累计完成19套房产的销售，其中17套房款已相互结清，剩余2套（10幢106室、11幢101室）案涉房款3069091.50元恒建公司理应于2019年4月27日支付给单小飞，但其迟迟未付。经多次催要后，恒建公司才于2019年5月24日支付了873904.35元，剩余2195187.15元至今仍未付。为维护自身合法权益，特诉至本院，请求判如所请。被告恒建公司辩称：按照单小飞的陈述，单小飞将房产退还恒建公司后，该房产应属恒建公司所有，恒建公司有委托代理销售协议，但单小飞主张案涉房产为其所有没有事实依据。单小飞向恒建公司主张剩余房款，应提供证据证明具体金额，以及计算方式，以法庭核实为准。恒建公司是正规的房产公司，如果法院判决恒建公司应支付单小飞诉求款项，应要求单小飞出具相应的增值税发票以便恒建公司入账。单小飞主张的利息恒建公司不予认可，因为在前期协调过程中，单小飞一直不愿意出具相应的发票，产生纠纷的原因是单小飞的不配合，所以利息不予承担。本院经审理认定事实如下：单小飞于2016年9月28日向恒建公司购买了“南韵家园”商品房42套，双方签署商品房买卖合同并进行网上备案，且单小飞已全额支付了购房款。2017年7月13日，单小飞与恒建公司、精稳公司签署了《“南韵家园”项目销售代理合同》，约定单小飞委托精稳公司负责该42套别墅的销售代理工作，单小飞将名下与恒建公司已签商品房买卖合同的商品房，以退房形式交于恒建公司，由恒建公司与精稳公司提供的客户签订商品房买卖合同。委托代理期限自合同生效之日至2019年6月30日。单小飞名下42套别墅均已明确底价，精稳公司对外销售的价格不得低于销售底价，单小飞有权视市场变化对销售底价表进行调价。销售底价明细表由三方签字确认后作为结算凭证。销售流程为：一、精稳公司确定购房客户，通过恒建公司名义收取认购意向金。二、恒建公司将认购意向金全款划入单小飞账户，精稳公司将认购协议书纸质扫描件发送至单小飞。单小飞认可意向认购后，单小飞填报泰州市区商品房合同退房申请，按退房形式将房源至恒建公司。三、恒建公司取得房源后，与购房客户签订购房合同，收取房款或首付款，并将首付款全部划入单小飞指定账户。如有按揭业务，精稳公司负责及时同步办理按揭手续，并负责按揭款项到位。三方签订每套房源费用计算表，明确每套房屋中三方各自费用。四、余款全部到位后，恒建公司三日内将单小飞房款转账到位。精稳公司将税务发票提交给恒建公司后，恒建公司三日内将精稳公司费用转账到位。恒建公司的费用为实际销售金额超过双方原合同签约金额时产生的税费，该笔费用包含底价部分固定的税费及销售溢价产生的溢价分成。计算公式如下：恒建公司的费用=（实际销售金额-原合同签约金额）*12.5%。精稳公司的费用由销售佣金和溢价分成组成。计算公式如下：精稳公司的费用=销售底价*佣金比例+（实际销售金额-销售底价）*溢价分成比例。销售佣金、溢价分成比例为：总销金额15000万元，销售率20%即销售金额3000万元时，佣金比例1.2%，溢价分成单小飞45%、恒建公司12.5%、精稳公司42.5%；销售率20%～50%即销售金额7500万元时，佣金比例1.5%，溢价分成单小飞40%、恒建公司12.5%、精稳公司47.5%；销售率50%～80%即销售金额12000万元时，佣金比例1.8%，溢价分成单小飞35%、恒建公司12.5%、精稳公司52.5%；销售率80%～100%即销售金额15000万元时，佣金比例2%，溢价分成单小飞30%、恒建公司12.5%、精稳公司57.5%。签订商品房买卖合同，单小飞全额收取房款后三个工作日内，按上述表格结算佣金和溢价。佣金和溢价按每套结算，精稳公司应提供足额的发票至恒建公司，并在恒建公司确认无误后，按时结算相关佣金和溢价。当总销售金额达到下一阶段时，单小飞补足精稳公司前期跳点产生的佣金和溢价差额。恒建公司需积极配合精稳公司对42套别墅的销售工作。恒建公司及时收取认购意向金，并开具相关凭证至购房客户，并及时将每批次款项汇入单小飞账户。《“南韵家园”项目销售代理合同》签订后，精稳公司共计销售19套别墅，销售总额为69854000元，约定的销售底价为67694000元，与单小飞签订的购房合同的价格为64963568元。恒建公司已与单小飞结算其中17套别墅的款项，并向单小飞退款64963568元。剩余两套别墅，即南韵家园10幢106室、11幢101室别墅售出后双方尚未进行结算。另查明，2018年12月31日，恒建公司与案外人签订商品房买卖合同，将南韵家园公安编号为10幢106室的别墅售出，购房款总价为400万元。2019年3月14日，恒建公司与案外人签订商品房买卖合同，将南韵家园公安编号为11幢101室的别墅售出，购房款总价为363万元。审理中，恒建公司认可结欠单小飞2195187.15元，但单小飞应当向恒建公司给付增值税发票，项目为购房款。之前已经返还的款项不需要开票了，因为已经处理完毕，项目为退房款。审理中，恒建公司申请证人精稳公司法定代表人夏澍出庭作证，夏澍陈述：19套别墅销售后，精稳公司已经收到佣金1920780元，恒建公司尚有2195187.15元未支付单小飞，67330元未支付精稳公司。以上事实由《“南韵家园”项目销售代理合同》、商品房买卖合同、证人证言及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，单小飞、恒建公司与精稳公司签订的《“南韵家园”项目销售代理合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。单小飞向恒建公司购买南韵家园42套别墅，已全额支付购房款，且已办理网签备案手续。后单小飞与恒建公司、精稳公司签订《“南韵家园”项目销售代理合同》，单小飞为42套别墅的实际出卖人，从合同约定的三方权利义务看，单小飞与恒建公司的关系为委托关系，单小飞通过精稳公司找到购房者后，以退房的形式将房源退至恒建公司，委托恒建公司以自己的名义与购房人签订商品房买卖合同并收取购房款。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人，故恒建公司应当在扣除约定费用后向单小飞交付其代收的购房款。恒建公司认可尚有2195187.15元未支付单小飞，故对单小飞要求恒建公司返还房款2195187.15元的诉讼请求，本院依法予以支持。对单小飞主张的利息损失，《“南韵家园”项目销售代理合同》明确约定余款全部到位后恒建公司于3日内将单小飞房款转账到位，但单小飞未提供证据证明其诉讼请求中的购房款由购房人实际支付的时间，故利息的起算点应自本案立案之时，即2019年6月3日开始计算。对恒建公司提出的要求单小飞出具相应的增值税发票以便恒建公司入账的抗辩意见，本院认为，涉案购房款恒建公司属于代收，其作为受托人所取得的财产理应归属于实际出卖人单小飞，恒建公司所负返还之责不以单小飞出具增值税发票为前提条件，故对恒建公司提出的该抗辩意见本院不予采纳。对恒建公司提出的发票问题，因恒建公司收取购房人的购房款仅是代收行为，不存在利得，不属于开具发票范围，但恒建公司代收购房人的购房款确有增加企业税收负担。双方对因代收购房款所产生的税负并无合同约定，故恒建公司应当自行负担销售涉案房产产生的税负。对单小飞因委托恒建公司销售涉案房产而取得的收益，单小飞应当按照相关国家税收规定依法纳税。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、泰州恒建置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向单小飞支付房款2195187.15元及该款自2019年6月3日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、驳回单小飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24384元、保全费5000元，共计29384元（单小飞已预交），由泰州恒建置业有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付单小飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年五月二十日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。