河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终882号上诉人（原审原告、反诉被告）：田顶柱，男，1970年2月5日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：徐路芹，河南新潮律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈三虎，男，1977年9月4日出生，汉族，住温县。委托诉讼代理人：蒋清河，上海段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈程，上海段（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：温县岳村街道办事处五里远村民委员会。住所地：温县岳村街道办事处五里远村。法定代表人：狄立军，系该村委会主任。上诉人田顶柱因与被上诉人陈三虎、温县岳村街道办事处五里远村民委员会（以下简称温县五里远村委）租赁合同纠纷一案，不服河南省温县人民法院（2019）豫0825民初3361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。田顶柱上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回陈三虎的一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判认定形真武校与田顶柱签订的租赁协议的行为系无权处分错误。本案的事实：2012年12月1日五里远村委和形真武校王某签订租赁协议，将五里远村委的学校租赁给形真武校使用。2016年9月29日形真武校与田顶柱签订协议，将涉案学校转租给田顶柱使用。2017年5月23日，田顶柱与陈三虎签订租赁协议，将涉案学校又转租给陈三虎使用。本案的关键是温县形真武校与田顶柱签订租赁协议时，形真武校是否对涉案学校具有处分权，在案件审理过程中，只有一份温县公安局经济犯罪侦查大队对温县形真武校法定代表人王某的询问笔录中，王某说道：“归还我们二十万元，我们就不租了”。但王某并没有明确表示“不租了”就是和五里远村委解除了租赁协议，转租也是“不租了”。如果是王某在得到二十万元后和五里远村委解除了租赁协议，那么，2019年7月9日给温县形真武校下达的催要租赁费通知为何直接下达给田顶柱，尽管催要租赁费通知中表面字义没有追认转租的意思表示，但实际上五里远村委对学校转租给田顶柱使用是明知、默许的，不然，给温县形真武校下达的催要租赁费通知直接下达给田顶柱作何解释，况且证人原五里远村委主任田某1当庭作证明确表示，经田某1同意，学校转租给了田顶柱。可一审判决仅凭王某含糊不清的询问笔录一份孤证，在没有任何证据印证，更没有任何证据支持的情况下，用推理的逻辑，使用含糊不清的言语，认定五里远村委与形真武校签订的涉案学校租赁协议最晚已于2015年协议解除，认定五里远村委与形真武校签订的涉案学校租赁协议在转租给田顶柱时已经解除，形真武校已没有了处分权，着实有偏袒一方的嫌疑，确实让人难以信服。二、上诉人田顶柱对涉案学校依法享有处分权，与形真武校王某、被上诉人陈三虎所签合同均合法有效，依法应予认定。理由如下：1、证人田某1当庭明确表示，之所以同意涉案学校让形真武校转租给田顶柱是因为与形真武校签订的租赁协议中，由于村委违约导致协议无法履行，需要退还形真武校的定金10万元及承担违约金10万元，共计20万元，由于当时村委资金紧缺，无力承担，决定让田顶柱将上述款项支付给形真武校后，让形真武校将涉案学校转租给田顶柱，且承诺田顶柱支付给形真武校的款项冲抵租赁费，足以证明五里远村委同意形真武校的转租行为。2、形真武校的法定代表人王某在经侦大队的询问笔录对证人田某1的上述证言予以充分的印证，且王某在询问笔录中只是表明形真武校不再租赁涉案学校了，并没有明确表示收到田顶柱代村委支付返还定金和违约金后，和村委解除租赁协议。如果和村委解除了租赁协议，村委怎会多年后在向形真武校催要租赁费时将催要通知送达田顶柱，而且催款主体是形真武校，对此，五里远村委并没有给出合理的解释。所以，形真武校并没有和村委解除租赁协议，形真武校将涉案学校转租给田顶柱时，仍然享有处分权。3、如果真像一审认定的“五里远村委与形真武校签订的涉案学校租赁协议最晚已于2015年协议解除”，可五里远村委一直到田顶柱起诉时却从未主张过权利，如果不同意形真武校转租涉案学校，多年来从未主张权利根本不符合常理。由此可以看出，村委对形真武校将涉案学校转租给田顶柱的行为是明知和默许的。4、形真武校将涉案学校转租给田顶柱的协议已实际履行，田顶柱支付给形真武校的28万元应当折抵九年多的租赁费，也就是说田顶柱已向村委支付租赁费至2023年，原审将已实际履行的协议认定为无效协议，明显有失公平。5、五里远村委与陈三虎签订的租赁协议，是双方恶意串通，明显损害田顶柱合法利益，应属无效协议，依法不能予以认定。三、原审有失公平，明显错误。一审判决既然认定形真武校将涉案学校转租给田顶柱的协议和田顶柱转租给陈三虎的租赁协议均为无效协议，庭审中也已经查明田顶柱代村委支付给形真武校28万元（证人田某1和王某的询问笔录相互印证），且本案在诉讼中，依法追加了五里远村委为第三人参加了诉讼，根据《合同法》第五十八条的规定，应当判决村委返还田顶柱28万元，可一审判决根本没有考虑田顶柱的利益，却判决田顶柱返还陈三虎10万元，明显不公。根据“九民纪要精神”，一审法院在审理合同效力案件时，应当给当事人释明变更或者增加诉讼请求，尽可能一次性解决纠纷。认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还做出认定外，还应当在判项中做出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。可本案在审理中，并未向田顶柱释明变更诉讼请求，更违背《合同法》第五十八条的规定，一审判决明显错误。四、陈三虎要求田顶柱返还租赁费68万元，系恶意虚假诉讼，应依法追究其相关的刑事责任。庭审中查明上诉人实际收到陈三虎租赁费10万元，并未收到68万元，陈三虎所提供的证据不足以证明其主张，一审判决对此认定，合情合理，依法应予维持。被上诉人在本案中，故意隐瞒事实真相，达到非法占有之目的，应依法追究其相关的刑事责任。综上，请求二审支持上诉人诉求。陈三虎答辩：温县形真武校王某已与村委会解约，上诉人未获得租赁权。理由如下：1、王某在经侦大队询问笔录中已明确表示不再继续租赁。此询问笔录与上诉人一审申请的证人田某1证言相互印证与第三人村委会一审所述印证，且王某明确2015年已不再继续租赁。王某与上诉人间转租合同系2016年9月签订，期间间隔一年，在事实上与法律上明显王某已与村委会解约，上诉人无法依据王某的转租合同取得涉案租赁物租赁权。2、陈三虎与田顶柱间转租合同应属无效。上诉人在上诉状中已承认村委会交费通知并没有追认的意思，其明知自己未取得涉案租赁物租权仍与陈三虎签订合同，系无权处分，且上诉人亦承认一审证人田某1明确表示租给田顶柱系田某1个人意思表示，并非村委集中表决，该决定不能代表村委会。3、关于田顶柱支出问题，应另案解决。田顶柱与他人实际支出多少本案中无法查明，且与陈三虎无关，查明相关数额与处理本案是否退还陈三虎全部租金及解决相关租权并无关系。温县五里远村委辩称：2016年上诉人田顶柱与王某签协议时，经田某1同意，当时田某1不是村委会委员也不是村主任，在村委会不知情的情况下作出的决定，没有法律效力。村委在账上只见到王某交纳的10万元的租赁费，因村委换届，一直没有看到王某与村里签订的真正合同原件。王某签订协议后没有再交纳租赁费，村里多次催缴，但一直没有见到王某本人，王某与村委签订的协议上担保人是田顶柱，故将催缴单给田顶柱了。田顶柱向一审法院起诉请求：1、终止其与陈三虎于2017年5月23日签订的租赁协议；2、陈三虎返还五里远村小学教学楼及所占用的土地；3、诉讼费由陈三虎承担。陈三虎反诉请求：1、判决确认陈三虎与田顶柱于2017年5月23日签订的租赁协议无效；2、判决田顶柱立即返还陈三虎租金68万元；3、案件受理费等诉讼费用由田顶柱承担。一审法院查明：温县五里远村委（合同中称甲方）于2012年12月1日与温县形真武校（合同中称乙方）签订租赁协议，约定：五里远村委会将五里远村原小学及所占土地租给温县形真武校使用，前边临街楼用地留下，用于建设村办公楼，合同期限为20年……。协议签订后，温县形真武校支付五里远村委会定金10万元。后五里远村委因未能按时将租赁场地清空，五里远村委支付温县形真武校还款及违约金共计20万元。温县形真武校于2014年5月30日向五里远村委出具收据一张。温县形真武校不再租赁上述场地，双方解除合同。2016年9月29日，温县形真武校与田顶柱签订协议书，协议约定温县形真武校将其2012年12月1日与五里远村委签订的租赁协议中的全部权利义务转让给田顶柱；温县形真武校不再参与五里远小学内的所有事务等。2017年5月23日，田顶柱与陈三虎签订租赁协议，协议约定：田顶柱将五里远村原小学教学楼所占用的土地租给陈三虎使用，前边临街楼用地留下，用于建设村办公楼；陈三虎每年支付租金4万元，六年共计24万，合同签订五日内支付12万元，其余款项一个月内交清；以后每年付租金（提前一月支付租金），每五年增加35%租金；合同期限以陈三虎开办的学校开业之日为起始日，以2035年1月1日为截止日期；若陈三虎在一年内不交租金或租金交不够的情况下，视为自动放弃本协议，田顶柱有权终止合同；本村村民上学免交50%学费，有名誉校长签字生效等。协议签订当日，陈三虎在租赁场地开设的陈三虎太极文武学校开业。2017年9月5日，陈三虎向田顶柱转账支付10万元租金。2017年7月9日，温县五里远村委向温县形真武校下达催要租赁费通知书，并将通知书交给田顶柱。2019年5月1日，温县五里远村委与陈三虎签订租赁协议，协议约定：五里远村委将五里远村原小学所在的土地及地上附属物（教学楼、办公楼等）租给陈三虎使用；五里远村委保证三通（水通、电通、路通）；合同期限为二十年，从2019年5月1日至2038年4月30日；年租金为人民币60000元；五里远村委有权每五年根据市场行情上浮一定比例的租金，具体由双方友好协商等。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。一、关于合同效力认定的问题。第三人温县五里远村委与温县形真武校于2012年12月1日签订的合同系双方当事人的真实意思表示，不违法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。后因五里远村委未按合同约定将租赁物交付给形真武校，根据时任五里远村委主任田某1的开庭所述、温县公安局经济犯罪侦查大队对温县形真武校法定代表人王某的询问笔录及王某于2014年5月30日向五里远村委出具的收到租赁合同还款及违约金共计20万元整等事实表明，五里远村委与温县形真武校签订的上述合同最晚已于2015年协议解除。故温县形真武校于2016年9月29日与田顶柱签订租赁协议的行为系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”虽然五里远村委于2019年7月9日给温县形真武校下达了催要租赁费的通知，但通知中没有追认的意思表示，且通知中催要的租赁费与温县形真武校于2016年9月29日和田顶柱签订租赁协议中约定的租赁费数额不符，故不应认定为对该租赁合同的追认。后田顶柱在对涉案场地无合法使用的情况下，于2017年5月23日与陈三虎签订租赁协议的行为也系无权处分。因田顶柱未提供证据证明其在与陈三虎签订租赁合同后取得了处分权，且其提交的五里远村委通知的发文对象系温县形真武校，不是田顶柱和陈三虎，故该通知也不应认定为对田顶柱、陈三虎之间租赁合同的追认，故该合同应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故田顶柱要求终止田顶柱与陈三虎于2017年5月23日签订的合同，并要求陈三虎返还涉案场地的请求无事实及法律依据，该院不予支持。二、关于反诉问题。陈三虎反诉要求田顶柱返还租金68万，并提供田顶柱签名的收据证明自己的主张。关于该证据田顶柱对其本人签名无异议，但对收据内容有异议，辩称该内容系陈三虎后来添加，其仅收到陈三虎支付的租金10万元。经该院审查，首先，该收据记载内容与实际情况不符。收据显示陈三虎于合同签订之日即2017年5月23日一次性支付田顶柱17年的全部租金共计68万。但庭审过程中，陈三虎述称该68万元租金实际系分批支付，条据系租金支付完毕后出具的。其次，该收据不符合交易习惯。根据合同约定，陈三虎应先支付六年的租金，之后租金一年支付一次，租金每五年增加35%。而陈三虎所述已按照增加租金之前的每年4万元标准将17年的全部租金68万元于2017年全部支付完毕，该事实不符合合同约定，也不符合交易习惯。最后，68万元系大额费用，除转账支付的10万元，陈三虎未能提供证据证明剩余58万元的支付情况。综上，对于陈三虎所述的其已向田顶柱支付68万租金的事实该院不予认定，认定陈三虎支付田顶柱租金10万元。因田顶柱与陈三虎于2017年5月23日签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，田顶柱因该合同收取陈三虎的10万元依法应当予以返还。鉴于五里远村委表示另案主张田顶柱、陈三虎实际占用五里远学校期间的费用，故本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，一审判决：一、确认田顶柱与陈三虎于2017年5月23日签订的租赁合同无效；二、田顶柱返还陈三虎款100000元，于判决生效后十五日内履行；三、驳回田顶柱的其他诉讼请求；四、驳回陈三虎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由田顶柱负担。反诉案件受理费10600元，由田顶柱负担1559元，陈三虎负担9041元。二审中，上诉人田顶柱围绕其上诉请求向本院提供：田顶柱与陈三虎于2016年9月5日签订的转让协议一份，证明：1、2017年签订的协议是对2016年9月5日协议的补充；2、2016年9月5日陈三虎已经开始使用涉案租赁物。被上诉人陈三虎质证称，对真实性有异议，需庭后向当事人核实。对合法性有异议，该证据并非二审新发现的证据，对证明指向有异议，该证据的时间是2016年9月5日，签订时间早于王某与田顶柱的转租协议时间。该协议内容与田顶柱和陈三虎2017年5月份签订的协议内容相似，2017年的协议可视为对2016年协议的更新，两份均是无效的。村委会质证称，对该证据没意见。上诉人田顶柱又申请两名（田小龙、田某1）证人出庭：证人田某2称，其大约在2012年下半年到2014年12月份任村委出纳，大约在2013年的时候才是村委成员，当村委会委员时，没有经过村委选举，是经牛书记同意的。关于形真武校转租的情况，当时王某交给大队10万元（账上显示），后田顶柱接替王某和村委签订的合同，把王某投资的费用（租赁费、违约金、垒墙共计28万元；28万元中10万元是违约金、8万元是王某的投资、另10万元是交给大队的租金；10万元违约金和8万元王某的投资，是听田顶柱还有其他人在村里说的）给王某，村委和田顶柱没有另外签订合同。田顶柱接替王某的合同时，经张国、郑晓秀、田某1（田大印）、我四人村委成员研究过。王某签订合同的时候经过四议两公开，田顶柱是接替王某的，就村两委成员研究了一下，开过会，小队长们知道。证人田某1述称，其2011年12月1日到2014年12月份任第七届的村长、支部书记。关于王某转租村委小学的情况，2012年12月份村委租给王某，田顶柱是担保人，协议签订时约定10万元保证金，收到王某交的10万元的定金。因为王某没有租赁成，后来在2014年说转租给田顶柱，经过张国、田小龙和我三人研究，因村里没钱退给王某，由王某转租给田顶柱，田顶柱把钱拿出来给王某，由田顶柱接替王某的协议往下走。上诉人田顶柱质证称：对两名证人证言无异议。被上诉人陈三虎质证称：对两证人的证言均有异议，田小龙的证言是听说的，且其作为两委成员的身份无法核实，其称2014年转租，但上诉人提交的证据显示王某在2016年转租给田顶柱。田某1称转租协议由三人开会与田小龙称的由四人开会证言相互冲突，故两证人证言不真实。被上诉人温县五里远村委质证称：田小龙的身份存疑，两证人证言说的不真实。本院认为，上诉人田顶柱提供的其与陈三虎于2016年9月5日签订的转让协议，不影响本案事实的认定，故不再作评析；两位证人证言只是陈述了王某（形真武校）未实际租用涉案小学，而由田顶柱接替王某履行协议的情况，但不能证明温县形真武校于2016年9月29日与田顶柱签订的转租协议是经过五里远村委同意的，故对田顶柱的证明指向不予确认。经本院审理查明的案件事实与一审查明的一致。本院认为，原审依据“因温县五里远村委未按合同约定将租赁物交付给温县形真武校，根据时任五里远村委主任田某1的庭审所述、温县公安局经济犯罪侦查大队对温县形真武校法定代表人王某的询问笔录及王某于2014年5月30日向五里远村委出具的收到租赁合同还款及违约金共计20万元整等事实”，认定“五里远村委与温县形真武校签订的涉案租赁合同最晚已于2015年协议解除”正确。上诉人田顶柱缺乏有力证据证明在温县形真武校不再租用涉案小学时，五里远村委同意由温县形真武校转租给田顶柱使用，即温县形真武校于2016年9月29日与田顶柱签订的租赁协议为无效协议。故田顶柱在对涉案租赁物无合法使用权，且也未得到五里远村委追认的情况下，于2017年5月23日与陈三虎签订的转租协议系无效协议，对双方不具有法律约束力。关于陈三虎反诉田顶柱返还租金问题，原审认定陈三虎支付田顶柱租金10万元符合本案实际，由于田顶柱与陈三虎于2017年5月23日签订租赁协议后，将涉案租赁物实际交付陈三虎使用，至陈三虎与五里远村委于2019年5月1日签订租赁协议，已实际占有使用涉案租赁物两年，依据民事诉讼公平原则，田顶柱在返还租金时，应扣除陈三虎实际占用期间的费用，参考双方签订的租赁合同约定的年租金4万元，故应扣除8万元费用，剩余2万元予以返还，原判田顶柱返还10万元不妥，二审予以纠正。至于田顶柱与温县五里远村委之间的问题，其可另行处理。综上，上诉人田顶柱的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省温县人民法院（2019）豫0825民初3361号民事判决的第一项；二、撤销河南省温县人民法院（2019）豫0825民初3361号民事判决的第二、三、四项；三、田顶柱于本判决生效后十日内返还陈三虎租金20000元；四、驳回田顶柱的诉讼请求；五、驳回陈三虎的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费100元，由田顶柱负担，反诉案件受理费10600元，由田顶柱负担600元，陈三虎负担10000元；二审案件受理费100元，由上诉人田顶柱负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年五月二十八日书记员 刘 颖