山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终1176号上诉人（原审被告）：枣庄春晓置业有限公司，住所地山东省枣庄市市中区未来城28号楼2314室，统一社会信用代码：91370400587181209W。法定代表人：宋爽，总经理。委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：闫玉国，男，1970年2月17日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。被上诉人（原审原告）：秦翠云，女，1968年5月6日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人枣庄春晓置业有限公司（以下简称春晓置业公司）因与被上诉人闫玉国、秦翠云商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2019)鲁0402民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。春晓置业公司上诉请求：1.撤销(2019)鲁0402民初5430号民事判决书第一项、第二项，驳回闫玉国和秦翠云的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由闫玉国和秦翠云承担。事实和理由：一、闫玉国和秦翠云对违约金的请求权已丧失胜诉权。春晓置业公司于2013年12月17日将其新开发的商品房交付给闫玉国和秦翠云后，依据双方的商品房买卖合同约定，春晓置业公司应在2014年3月17日前，即交房后的90日内将办理产权登记所需的资料交不动产登记中心备案，逾期即承担支付违约金责任。据此闫玉国和秦翠云主张违约金的诉讼时效起点应为2014年3月18日，依据当时施行的民事诉讼时效2年的规定，闫玉国和秦翠云至迟应在2016年3月17前主张违约金的权利，但闫玉国和秦翠云在一审庭审时未提供证据证明其在该期间内向春晓置业公司主张违约金，不存在诉讼时效中止、中断情形。因此其已丧失胜诉权，不应支持其违约金的诉讼请求权。二、2019年10月15日春晓置业公司办理完大产权证后即同时履行完协助登记备案义务。三、未能及时办理产权登记非春晓置业公司过失所致。联鑫家园项目系朱子埠矿为改善矿区职工居住条件而与春晓置业公司合作开发的惠民项目，享受市中区政府优惠政策。由于该矿未与区政府协调落实好相关配套政策，导致春晓置业公司为买房户办证出现困难和障碍，非春晓置业公司怠于履行，因此不应承担违约责任。综上，请求撤销原判，驳回闫玉国、秦翠云的诉讼请求。闫玉国和秦翠云未作答辩。闫玉国和秦翠云向一审法院起诉请求：1.依法判决春晓置业公司将枣庄市市中区住房备案材料报产权登记机关备案，并协助闫玉国和秦翠云办理房产权证书；2.依法判决春晓置业公司向闫玉国和秦翠云支付逾期办理房屋所有权登记的违约金25242元(自2014年4月15日起暂计算至2019年10月22日，以购房款总额251800元为基数，按照每日万分之0.5计算)；3.春晓置业公司于闫玉国和秦翠云取得上述房屋所有权登记证书之日支付违约金（以251800元为基数，计算时间自2019年10月23日至办理上述房屋产权登记备案的材料报产权登记机关备案闫玉国和秦翠云取得房屋产权登记书之日止，按日万分之0.5计算）；4.诉讼费用由春晓置业公司承担。一审法院认定事实：春晓置业公司投资开发了枣庄市市中区联鑫家园二期房地产项目，并取得了商品房预售许可证。2013年11月1日，闫玉国、秦翠云与春晓置业公司签订《商品房买卖合同》一份，闫玉国和秦翠云以189818元（不包含储藏室，包含补齐差价）价格向春晓置业公司购买位于枣庄市市中区房屋一套。合同关于房屋转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，闫玉国和秦翠云向春晓置业公司实际支付了房屋购房款189818元，春晓置业公司于2013年12月17日将上述房屋交付给闫玉国和秦翠云。春晓置业公司于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并于次日通知闫玉国和秦翠云办理房屋所有权登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案闫玉国、秦翠云与春晓置业公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，春晓置业公司应在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。但春晓置业公司未按照协议约定及时履行该备案义务，并致使闫玉国和秦翠云未能及时办理房屋权属登记手续，春晓置业公司的行为构成违约，理应承担违约责任。本案中，《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点五的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。春晓置业公司于2013年12月17日将涉案房屋交付给闫玉国和秦翠云，故其违约行为，应从合同约定的房屋交付日期即2013年12月17日后90日之次日即从2014年3月18日起一直延续至今，故违约金的计算应从2014年3月18日起开始计算。由于闫玉国和秦翠云于2019年10月24日就本案诉至一审法院，但未提供证据证明在起诉之日前存在诉讼时效中止、中断的情形，且春晓置业公司已提出时效抗辩，故自2019年10月24日起诉之日往前倒推三年,即2016年10月24日之后的违约金未超过诉讼时效，予以支持。另因春晓置业公司已于2019年10月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此一审法院确认该违约金计算至2019年10月15日止。闫玉国、秦翠云与春晓置业公司双方合同约定的违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，予以确认。依据《商品房买卖合同》约定和法律规定，春晓置业公司应履行将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案并协助闫玉国和秦翠云办理不动产所有权证的义务。综上所述，闫玉国和秦翠云的诉求，合理合法，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、枣庄春晓置业有限公司于判决生效之日起三十日内协助原告闫玉国、秦翠云办理位于枣庄市市中区的房屋产权证书；二、被告枣庄春晓置业有限公司于判决生效之日起三十日内支付原告闫玉国、秦翠云违约金10307元（以189818元为基数，计算时间自2016年10月24日至2019年10月15日，共计1086天，按日万分之零点五计算）。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费432元，减半收取216元，由原告闫玉国、秦翠云承担187元，被告枣庄春晓置业有限公司负担29元。二审中，当事人均未提供新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据春晓置业公司与闫玉国、秦翠云签订的《商品房买卖合同》，春晓置业公司应当在商品房交付使用后90日内，即应于2014年3月17日前就涉案房屋将办理权属登记需由春晓置业公司提供的资料报产权登记机关备案，而春晓置业公司于2019年10月15日将办理上述房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，春晓置业公司未能按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于春晓置业公司上诉主张未能及时办理产权登记系由于朱子埠矿未与区政府协调落实好相关配套政策所致，不属法定免责事由，本院不予采纳。违约金属于继续性债权，以每个个别债权分别适用诉讼时效，故一审法院对于自闫玉国和秦翠云起诉之日往前倒推三年的违约金予以支持，符合法律规定，并无不当，春晓置业公司的该项上诉事由依据不足，本院不予采纳。综上，春晓置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费432元，由枣庄春晓置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇二〇年五月九日法官助理孙微书记员张晓宇