文书内容重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0118民初1118号原告：重庆永奥实业有限公司，住所地重庆市永川区红河大道888号8号楼，统一社会信用代码91500118304866815L。法定代表人：达方圆，执行董事。委托诉讼代理人：熊巧巧，重庆新源律师事务所律师（特别授权）。被告：王光雷，男，1987年5月28日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：张璠，男，1990年6月13日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：蒋岚，男，1986年11月9日出生，汉族，住重庆市永川区。被告：杨曾欣，男，1982年11月10日出生，汉族，住重庆市永川区。原告重庆永奥实业有限公司与被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆永奥实业有限公司的委托诉讼代理人熊巧巧到庭参加诉讼。被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆永奥实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付租金438286元；2、判令被告承担违约金（违约金以112762元，自2019年7月10日起按每日千分之一计算至本金付清之日止，以162762元为本金，自2019年10月10日起按每日千分之一计算至本金付清之日止，以162762元为本金自2020年1月10日起按每日千分之一计算至本金付清之日止）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年4月24日签订了《商业用房租赁合同》，约定原告将位于重庆市永川区学府大道**号*号的部分房屋出租给被告经营使用，租赁期间为2017年6月20日至2023年5月6日止，合同还约定了租金标准和租金的支付方式，其中租金采用预付制，每季度为一个支付周期，除首期租金于2018年6月30日前支付外，其余各期租金应在支付周期开始前15日内付清，先交租金后使用。《商业用房租赁合同》签订后，原告按约向被告交付了租赁物，但被告经原告多次催收后至今欠付2019年7月25日至2020年4月24日期间的租金共计438286元已构成违约，其中被告应于2019年7月10日前支付2019年7月25日至2019年10月24日期间的尚欠租金112762元，应于2019年10月10日前支付2019年10月25日至2020年1月24日期间的租金162762元，应于2020年1月10日前支付2020年1月25日至2020年4月24日期间的租金162762元。根据《商业用房租赁合同》约定，被告每日应按欠缴租金金额的千分之一承担违约金。为维护原告的合法权益，故起诉至人民法院。被告王光雷辩称，其内部已经于2019年8月24日签订了转让协议，协议之前的租金已经付清了，之后的租金与其无关，要求驳回对其的诉讼请求。被告张璠辩称，其欠原告租金是事实，但是租金金额上有出入，原告之前通知我们可以免除二月份的租金，但是后来原告因我们欠租就不给我们免了，因涉案门面是经营艺术培训，现受疫情影响，经营困难，且接到相关部门通知中小学开学后依旧对校外培训机构严格管控，所以申请对2020年2、3、4月份的租金进行减免。希望在其支付所欠款后，在以后的使用过程中行使先使用后付款的方式按季度支付租金，且原告主张的违约金过高，要求予以调整。被告蒋岚辩称，其同意张璠的意见。被告杨曾欣辩称，其同意张璠的意见。本院经审理认定事实如下：原告重庆永奥实业有限公司系永重庆市永川区学府大道**号*房屋所有权人。2018年4月24日，重庆永奥实业有限公司作为甲方与四被告作为乙方签订了《商业用房租赁合同》，合同主要约定：甲方将重庆市永川区学府大道**号*，建筑面积2009.42平方米的房屋出租给乙方用于经营教育培训，租赁期限从2018年5月7日起至2023年5月6日止，第一年月租金27元/平方米计算，月租金标准每两年递增5%，免租期9个月，自2018年5月7日起至2019年2月6日止，租金见下表：            序序号              租赁期间              租金标准（元/月/平方米）              租金（元/月）              起止时间                  11              第一年度前九个月              免              免              2018年5月7日至2019年2月6日                  2            2              第一、二年              27              54254              2019年2月7日至2020年5月6日                  3      3              第三、四年              28.35              56967              2020年5月7日至2022年5月6日                  4              第五年              29.77              59820              2022年5月7日至2023年月5月6日      该合同还约定，租金的支付方式为租金按季度缴纳，每季度缴纳一次。首期租金162762元（即2019年1月25日至2019年4月24日）乙方在2018年6月30日前支付，以后每季度租金乙方提前15天缴纳，先交租金后使用。乙方应按时支付租金或其他费用，逾期支付的，乙方每日应按欠付金额的千分之一向甲方支付违约金，因不可抗力的导致甲乙双方出现上述情况的，均不视为违约等内容。原告在该合同的甲方处加盖公司印章予以确认，被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣分别在乙方处签字并加盖手印予以确认。上述合同签订后，重庆永奥实业有限公司按约定将房屋交给四被告。四被告承租上述房屋后设立了重庆超品文化传播有限公司，法定代表人为王光雷，经营范围为承办经批准的文化艺术交流活动等。从2019年7月25日起四被告未按约向原告支付租金。本案在审理过程中，被告向原告支付了租金150000元。原告向本院提起诉讼保全产生了保全费用3020元。庭审中，被告王光雷举示其与被告张璠、杨曾欣于2019年8月31日签订的《经营权及场地转让合同》复印件一份，其拟证明其已将用涉案房屋经营的超艺艺术培训中心的经营权及场地转让给了被告张璠、杨曾欣，其不再承担向原告缴纳租金的义务。本院认为，原告重庆永奥实业有限公司与四被告签订的《商业用房租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。根据双方的合同约定，除被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应支付原告尚欠2019年7月25日至2019年10月24日的租金112762元外，被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应按合同约定在2019年10月10日前支付原告2019年10月25日至2020年1月24日的租金162762元，被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应在2020年1月10日前支付原告2020年1月25日至2020年4月24日期间的租金162762元。因四被告在合同履行过程中，受到不可抗力影响即受到新型冠状病毒肺炎疫情影响无法在疫情期间使用承租的房屋正常经营，可以适当减免疫情期间的租金，本院酌情减免被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应向原告缴纳疫情期间即2020年2月份至4月份期间的租金的60000元，故被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应支付原告378286元（112762元+162762元+102762元），抵扣被告已支付的150000元，故被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣还应支付原告228286元。因被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣未按约支付原告租金，已构成违约，故被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应向原告支付违约金，现原告主张的违约金标准过高，且被告要求予以调整，但违约金的计算依据应以被告应付原告的租金为计算依据，故本院酌情被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣应支付原告违约金（违约金其中以112762元为基数，自2019年7月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，以162762元为基数，自2019年10月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，以162762元为基数自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。对被告王光雷举示的《经营权及场地转让合同》本院评判如下：首先，该证据系复印件，本院无法核实其真实性；其次，即若《经营权及场地转让合同》是真实的，但该《经营权及场地转让合同》是其与被告张璠、杨曾欣的内部约定，根据合同的相对性原则，对原告不产生法律拘束力，故本院对被告王光雷辩称不承担本案责任的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣于本判决生效后十十日内支付原告重庆永奥实业有限公司房屋租金228286元及违约金（违约金其中以112762元为基数，自2019年7月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，以162762元为基数，自2019年10月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，以162762元为基数自2020年1月10日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；二、驳回原告重庆永奥实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4220元，保全费3020元，合计7240元，由王光雷、张璠、蒋岚、杨曾欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  毛方义二〇二〇年五月十四日书记员  肖 露