云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终1150号上诉人（原审原告）：黄棋，女，1989年1月23日出生，汉族，住四川省德昌县。委托诉讼代理人：杨贵述，男，1950年7月12日出生，汉族，现住昆明市五华区，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明市国福房地产开发集团有限责任公司。住所地：云南省昆明市五华区龙泉镇上庄村131号右营第一股份合作社综合楼2楼206号。法定代表人：蔡福林。委托诉讼代理人：刘栗宏，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄棋因与被上诉人昆明市国福房地产开发集团有限责任公司（以下简称“国福公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄棋上诉请求：一、撤销云南省昆明市五华区人民法院（2019）云0102民初7492号民事判决，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院将逾期贷款利息标准改为同期活期存款利率，于法无据。“合同未约定违约金计算方式”以及“未能提交证据证实因逾期办证导致的实际损失”正是适用上述司法解释的前提。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。国福公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及事实和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄棋向一审法院起诉请求：1、判令国福公司及时向房屋产权登记机关报送房屋申办产权登记的相关手续以办理房屋产权登记证书；2、判令国福公司赔偿因国福公司原因导致逾期办理房屋产权登记而产生的自2015年3月1日起计算至履行完办理房屋产权登记义务时止的违约金；3、本案的诉讼费由国福公司承担。一审法院认定事实：2012年12月28日，黄棋（乙方、买受人）与国福公司（甲方、出卖人）签订《商品房购销合同》，约定乙方出资930882元购买甲方开发的昆明市房；甲方应于2014年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的房屋交付给乙方；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关报送申办产权登记的相关手续：1、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等并办理完毕网签备案手续；2、双方办理完毕房屋交接手续；3、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务等主要内容。《合同补充协议》约定，除《商品房购销合同》约定的房款之外，甲方代收契税、印花税、产权工本费，乙方应于交纳首付款时向甲方足额支付；房屋公共维修基金为90元／平米，乙方应于房屋交付前向甲方支付该款项等主要内容。合同签订当日，办理了商品房买卖合同网签备案登记。合同履行过程中，黄棋向国福公司缴纳了契税、工本费、印花税、维修基金、其他费用，以上交纳费用均由国福公司出具了相应收款收据。国福公司亦向黄棋出具了购买房屋的增值税专用发票。2014年10月23日，国福公司登报公告国福现代城蔷薇苑交房，并将对业主于2014年11月30日起办理交房事宜。国福公司向黄棋出具《入伙缴费通知单》。截止一审开庭之日，国福公司未协助黄棋办理涉案房屋不动产权登记手续。另查明，2019年7月1日，昆明市不动产登记中心出具《情况说明》，载明坐落于昆明市五华区国福现代城蔷薇苑项目符合登记条件。一审法院认为，本案双方签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》系依法成立并生效的商品房买卖合同，合同受法律保护，当事人应严格按照约定履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房销售管理办法》第三十四条第三款：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定及《商品房购销合同》的约定，黄棋作为买受人已付清购房款，国福公司作为房地产开发企业应当协助黄棋办理不动产权登记手续。黄棋与国福公司办理交房手续并缴纳了契税等相关费用，且已实际接收涉案房屋，故应当视为已经按照《商品房购销合同》中关于产权登记的约定实际履行了其合同义务并委托国福公司办理房屋产权登记证书，国福公司则应按照合同约定及相关法律的规定向房屋产权登记机关报送办理房屋权属登记的相关材料以履行其相应的合同义务。本案中，因双方对于办证期限及逾期办证违约责任未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”规定，本案中，涉案房屋已实现交房，故国福公司应于交房之日起90日内向产权登记机关申请办理产权登记的相关手续。国福公司逾期办理不动产权登记的行为已经构成违约，理应承担自办证期限届满后至其实际向不动产权登记机关报送合格的产权登记材料之日止的违约责任。因双方在合同中并未约定逾期办证违约金的计算方式，黄棋未能提交证据证明其因逾期办证导致的实际损失的情况下，一审法院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性以及本案实际，酌情确定由国福公司向黄棋支付自2015年3月1日起，以已付购房款930882元为基数按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金，且为促使上诉人积极履行其法定协助义务，该违约金应当支付至国福公司向房屋产权登记机关实际报送涉案房屋申请办理产权登记的全部合格资料之日止。至于国福公司所称未取得不动产权证系因《昆明市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》颁布实施，属于不可抗力的抗辩事由。一审法院认为，该政策施行并不影响合同义务的正常履行，不属于不可抗力免责事项，且国福公司应当替黄棋办理不动产权证书的时间在通知的实施时间之前，故对国福公司上述抗辩意见，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条规定，判决：“一、被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助原告黄棋办理位于昆明市房屋的不动产权登记手续，并承担以已付房款930882元为基数自2015年3月1日起至被告昆明市国福房地产开发集团有限责任公司向房屋产权登记机关实际报送国福现代城蔷薇苑3幢12层1201号房屋申请办理产权登记的全部合格资料之日止按照中国人民银行同期活期存款利率计算的违约金；二、驳回原告黄棋的其他诉讼请求。”案件受理费5445元，由国福公司负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。经审理，双方当事人对一审法院确认事实无异议，本院对双方当事人无争议的一审法院认定事实予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人应如何承担逾期办证违约责任？本院认为：本案双方在《商品房购销合同》中并未约定逾期办证违约金的计算方式，上诉人亦未能提交证据证明其因逾期办证导致的实际损失。在上诉人已实际接房的情况下，一审法院结合违约金兼具惩罚性及补偿性的属性，兼顾合同履行情况，酌情确定违约金标准并无不当。在双方当事人对于违约金起算时间均无异议的情况下，本院予以维持。综上所述，上诉人黄棋的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5445元，由上诉人黄棋承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  刘昕光审判员  晏云锋二〇二〇年五月十八日书记员  李孟擎