河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2024号上诉人（原审原告）：张建国，男，汉族，1961年4月27日出生，住洛阳市西工区。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南地久置业集团有限公司，住所地洛阳市涧西区黄河路东侧5号楼地久商务大厦701。法定代表人：卢新力，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢亮，河南大进律师事务所律师。委托诉讼代理人：王贺，河南大进律师事务所实习律师。上诉人张建国因与被上诉人河南地久置业集团有限公司（以下简称地久置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳高新技术产业开发区人民法院（2018）豫0391民初1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张建国及其委托诉讼代理人安学锋，被上诉人地久置业的委托诉讼代理人谢亮、王贺分别到庭接受询问。本案现已审理终结。张建国上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判地久置业向张建国支付逾期办证违约金1196624元（暂计至2018年6月22日，之后以总房价款6550861元为基数，按年息6%计算至张建国取得不动产权证之日止）。2.一、二审诉讼费由地久置业承担。事实与理由：1.一审判决关于“张建国与地久置业签订合同所约定价格是暂定价格，张建国购买的旗开新居小区房屋价款还未最后确定”的事实认定错误。张建国与地久置业于2009年5月12日签订《商品房买卖合同》（签订后未备案），2010年11月15日双方签订《商品房预售合同》，约定张建国购买旗开新居8幢101、102、103、201、202、203、204房屋，预测建筑面积合计2382.13平方米，单价每平方米2750元，买受人应于2010年11月12日前一次性交清全部房款6550861元。2010年4月30日，地久置业向张建国出具收到上述购房款6550861元的收据。另案诉讼中，地久置业自认2010年11月15日的《商品房预售合同》是2009年5月12日《商品房买卖合同》具体内容的变更，实际履行的是《商品房预售合同》。该合同中关于房屋价款约定的有单价、面积、总价、付款时间和逾期付款违约责任，不存在一审判决认定的合同价款为暂定价格的约定，且该合同签订至今近10年。一审判决以案外人洛阳高新区孙旗屯乡政府出具的证明认定合同约定的购房款为暂定价格，有违合同相对性。2.地久置业逾期办理不动产登记应依法承担违约责任。《商品房预售合同》第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期办证的违约责任，约定的处理方式为“根据实际情况双方协商解决”。该情形依法视为未约定，应按照法定标准执行。地久置业在收到张建国全部购房款后，至今未向张建国开具不动产销售专用发票，且在2011年交付房屋后，至今未通知张建国办理产权登记。另案判决认定，张建国至今不能办理产权登记是地久置业原因所致。综上，根据合同约定及法律规定，地久置业应按房屋总价款6550861元为基数，按年息6%向张建国支付逾期办证违约金。地久置业辩称，1.双方于2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》未实际履行。2.2007年地久置业与洛阳高新区孙旗屯乡政府签订的联合团购协议书明确约定该项目由洛阳高新区孙旗屯乡政府承担所有费用。房产证等手续的办理，也是由洛阳高新区孙旗屯乡政府负担。目前旗开新居的价格是暂定价格，开发成本需经过审计确定后补交相应款项。2019年12月16日洛阳高新区孙旗屯乡政府出具的证明对此予以了明确。张建国通过申请以乡政府相关人员身份享受洛阳高新区孙旗屯乡政府内部价格，对于价格的问题是知情的。张建国没有交纳全部房款，其要求逾期办证违约金不符合双方约定。3.房产证由个人办理，开发公司仅是配合义务，地久置业早已将办理证件的所有手续提交给了相关管理部门，是否办证逾期与地久置业无关。本案纠纷系张建国拒不交纳剩余购房款，洛阳高新区孙旗屯乡政府明确要求相关产权部门不给张建国办理相关证件，并非地久置业不配合办理。张建国向一审法院起诉请求：1.判令地久置业向张建国支付逾期办证违约金暂计1196624元（2018年6月22日之后，以总房款6550861元为基数，按年息6%的标准支付违约金至张建国取得房产证之日止）。2.判令地久置业承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年5月12日，张建国与地久置业签订了《商品房买卖合同》，2010年11月15日，双方又签订了《商品房预售合同》，张建国支付购房款共计6550861元，购买了旗开新居101、102、103、201、202、203、204号房屋。2011年5月地久置业将上述房屋交付张建国使用。以上事实已由（2019）豫03民终3044号民事判决书予以认定。上述房屋交付后，张建国至今未能取得产权登记证书，故向一审法院提起诉讼。另查明：旗开新居小区系洛阳高新区孙旗屯乡政府定向开发，所有买受人暂按一定标准先行缴纳部分房款，与地久置业签订合同。待核定成本价格后，再按最终核定的价格缴纳购房款，多退少补。目前，洛阳高新区孙旗屯乡政府正在委托会计事务所进行审计。又查明：张建国、地久置业双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“根据实际情况双方协商解决。”一审法院认为：依据洛阳市中级人民法院（2019）豫03民终3044号民事判决书认定的事实，关于张建国、地久置业双方于2009年5月12日签订的《商品房买卖合同》的效力问题，上述生效判决书并未认定其无效，故地久置业认为双方签订的《商品房买卖合同》无效的意见，一审法院不予采纳。关于张建国要求地久置业支付逾期办证违约金的意见，由于张建国与地久置业签订合同所约定的价格是暂定的价格，张建国购买的旗开新居小区房屋的价款还未最后确定，张建国的诉求尚不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：驳回张建国的诉讼请求。案件受理费15570元，由张建国承担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据该条规定，房地产开发企业履行的是一种协助义务，即房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。经审理查明，张建国、地久置业均认可地久置业已完成案涉房屋相关资料报备，即地久置业已依据《商品房预售合同》履行了相应报备义务。关于张建国上诉主张地久置业未开具不动产销售专用发票，应支付逾期办证违约金的意见，经查，旗开新居系洛阳高新区孙旗屯乡政府定向开发，在核定开发成本后确定房屋售价。洛阳高新区孙旗屯乡政府正在委托相关会计事务所对旗开新居项目收款及支出情况进行审计，以最终确定房屋销售价格，因此，地久置业未能向张建国开具购房发票不属于因其自身的原因造成，一审法院据此未予支持张建国主张的逾期办证违约金的诉求并无不当。综上，张建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15570元，由张建国负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  张海舟审判员  董 鹏二〇二〇年五月十五日书记员  周 青