江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1241号 上诉人（原审被告）：南通帝冠置业有限公司,住所地南通市崇川区。 法定代表人：沈丽华,该公司执行董事。 委托诉讼代理人:王丹丹，上海市亚太长城（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾白明，男，1957年9月28日生，汉族，住南通市崇川区。 被上诉人（原审原告）：费雪梅，女，1962年12月3日生，汉族，住南通市崇川区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：殷红芬，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人南通帝冠置业有限公司（以下简称帝冠公司）因与被上诉人顾白明、费雪梅房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2019）苏0602民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帝冠公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定案涉房屋逾期办理产权证主要系其原因所致，属事实认定不清。1.2018年10月29日，被上诉人办理房屋交付手续时，其工作人员已口头告知可于15日内到领取不动产权首次登记证明单，其事实上已于2018年11月9日领取。购房发票可随时开具给被上诉人，但被上诉人从未至其处领取办理不动产登记所需材料。2.其未收到被上诉人寄送的律师函，不存在律师函中所述未能达到买受人可以办理商品房权属证书登记条件的情形。3.一审法院有大量关于延期交房的纠纷处理，其认为该案是系列案中的一个，直至开庭才发现本案为延期办理不动产权登记的纠纷。当天下午即配合被上诉人办理了不动产登记手续。4.其为案涉房屋商业贷款提供了担保，也希望早日办理房屋产权登记从而撤销其担保责任，不存在不配合办理产权登记的故意。 顾白明、费雪梅辩称：帝冠公司未告知可以办证的事实，其于2019年6月向帝冠公司发律师函催促办理权属登记，该邮件显示已签收，其已经提供了证据证实，帝冠公司仍谎称未收到。本案起诉后帝冠公司也未积极配合办理，侵犯了其权利。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 顾白明、费雪梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令帝冠公司立即将坐落于南通市号不动产权首次登记证明单及商品房买卖合同、发票等商品房所有权登记材料交付给其，并协助其将上述商品房的房屋所有权和土地使用权转移登记至其名下；2.判令帝冠公司向其支付逾期办理房屋所有权权属登记违约金12万元；3.判令帝冠公司承担本案全部诉讼费用。诉讼中顾白明、费雪梅变更诉讼请求为：1.判令帝冠公司支付其因逾期办理房屋所有权属登记按合同约定应给付的违约金12万元。2.由帝冠公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定的事实：2015年11月19日，顾白明、费雪梅（买受人）与帝冠公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：顾白明、费雪梅向帝冠公司购买城山隐花苑7幢1层101号房屋，房屋预测建筑面积340.81平方米，单价每平方35210.23元，总价款为1200万元。合同第九条商品房交付条件为该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、买受人已付清该商品房全部价款。第十一条交付时间和手续为（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十条房屋登记约定（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2.出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但累计不超过该商品房总价款的百分之一。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。此外，合同及补充协议还就买受人逾期付款责任、房屋登记、面积差异处理等事项进行了约定。 合同签订后，顾白明、费雪梅向帝冠公司交纳案涉房屋购房款合计1200万元，帝冠公司向顾白明、费雪梅开具了销售不动产统一发票。 2018年10月24日，帝冠公司作为建设单位就案涉工程向南通市行政审批局报送工程竣工验收备案文件，申请备案。同日，主管部门经查验，符合要求。2018年10月25日，南通市房产管理测绘部门对城山隐花苑1-16幢项目出具《房屋面积测算技术报告》。 经帝冠公司发函通知，顾白明、费雪梅于2018年10月29日至帝冠公司处办理房屋交付手续。顾白明、费雪梅缴纳物业服务费、维修基金、房屋面积差价款等费用，帝冠公司向顾白明、费雪梅开具相应收据。2018年11月9日，帝冠公司取得案涉房屋的不动产权首次登记证明单。 2019年6月17日，顾白明、费雪梅委托江苏中远大律师事务所向帝冠公司寄出律师函，要求帝冠公司于2019年6月25日前将相关资料提交房屋产权登记部门，配合顾白明、费雪梅办理案涉房屋权属证书。该份邮件的寄送流程查询单显示：2019年6月18日11:05:57，“会计”签收的字样。对于该律师函，庭审中帝冠公司主张其单位并未收到，帝冠公司早已于2018年11月9日取得案涉房屋的不动产权首次登记证明单，随时可以向顾白明、费雪梅出具购房总发票，不存在律师函所述的未能达到买受人可以办理商品房权属证书登记条件的情形。事实上，帝冠公司曾口头通知顾白明、费雪梅及时办理产权证。顾白明、费雪梅则陈述，帝冠公司从未通知其办理产权证，本案是2019年7月24日立案受理，顾白明、费雪梅诉请第一条明确要求交付相关办证材料，但帝冠公司在收到传票及诉状后仍拒不协助顾白明、费雪梅去办证，故未在合同约定时间内办理产权登记的原因在于帝冠公司。 诉讼中，鉴于帝冠规定对于顾白明、费雪梅主张的移交相关房屋所有权登记材料及办理案涉房屋产权证等均无异议，为减少双方当事人损失，释明双方尽快办理案涉房屋所有权登记手续。2019年10月28日，帝冠公司将房屋全额发票及房屋不动产证明单交付，顾白明出具承诺一份，承诺载明：本人于2019年10月28日领取了位于房屋的资料其中包含（房屋全额发票原件，房屋不动产证明单原件），本人承诺于2019年10月28日前与帝冠置业工作人员前往办理该房屋不动产证及房屋他项权证等相关事宜，特此承诺。2019年11月3日，顾白明、费雪梅办理了案涉房屋不动产权证。 一审法院认为，顾白明、费雪梅与帝冠公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，内容未违反法律、法规等强制性规定，应为有效，双方当事人应当全面履行合同约定的义务。根据合同性质、目的和交易习惯，帝冠公司应当履行通知并协助买受人办理案涉房屋产权证登记等附随义务。本案中，尽管帝冠公司陈述其在完成商品房权属初始登记后，口头通知办理产权证，但并未能提供相应的证据加以证明，应承担举证不能的法律责任。况且在顾白明、费雪梅发出律师函催促帝冠公司提供相关材料配合办理产权证时，帝冠公司也未履行其协助义务。退一步讲，即便帝冠公司并未收到律师函，在收到本案传票及诉讼材料时，也应积极履行其协助义务。综上，案涉房屋逾期办理产权证主要系帝冠公司所致。 依照双方合同的约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但累计不超过该商品房总价款的百分之一。案涉房屋实际交付之日为2018年10月29日，帝冠公司理应在2019年1月28日前协助顾白明、费雪梅办理案涉房屋不动产权证，而本案中，直至2019年11月3日，顾白明、费雪梅才取得案涉房屋的不动产权证。现案涉房屋逾期办理产权证已远超100天，顾白明、费雪梅主张帝冠公司支付违约金12万元，于法有据，予以支持。综上，一审法院遂作出如下判决：帝冠公司于判决书生效之日起十日内支付顾白明、费雪梅违约金人民币12万元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：案涉房屋逾期办理产权证的责任如何承担。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行。现帝冠公司未能及时通知办理房屋产权证，应承担相应的违约责任。 首先，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，帝冠公司应以合理方式履行合同的附随义务。帝冠公司此前发函通知顾白明、费雪梅于2018年10月29日办理了房屋交付手续，而对于该房屋产权证的办理，帝冠公司主张在交付房屋时已口头通知，但顾白明、费雪梅否认帝冠公司已口头通知的事实，帝冠公司也未能提供充分证据证实，对于帝冠公司该主张本院难以认定。且交付房屋时，办理产权证所需的不动产权首次登记证明单等资料并未取得，案涉房屋是否符合办证条件以及何时可以办证，顾白明、费雪梅无从知晓，帝冠公司作为出卖人应当在具备办理产权证的情况下，明确告知顾白明、费雪梅可以办证。现帝冠公司并未以合理方式履行合同的附随义务，导致案涉房屋逾期办证，帝冠公司应当承担相应的责任。 其次，顾白明、费雪梅对逾期办证并无故意或重大过失。顾白明、费雪梅主动向帝冠公司发函催促办理房屋产权证事宜，帝冠公司也无证据证实因其不配合导致房屋逾期办证，现帝冠公司主张逾期办证的责任在于顾白明、费雪梅并无依据，本院不予采信。 再者，案涉《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得商品房的房屋所有权证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，但累计不超过该商品房总价款的百分之一。2019年11月3日，顾白明、费雪梅取得案涉房屋的不动产权证，逾期办理产权证已远超100天，顾白明、费雪梅主张帝冠公司支付违约金12万元，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，帝冠公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人南通帝冠置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 陆       久       斌 审判员 周       祖       俊 审判员 蔡       荣       花 二〇二〇年五月十九日 书记员 王引