江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异7号案外人：肖水华，女，1959年1月4日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。申请执行人：中阳建设集团有限公司，住所地江西省抚州市荆公路126号，统一社会信用代码9136100075675307XB。法定代表人：陈恩斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘明和，江西华邦律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：吉安市万家福实业有限公司，住所地江西省吉安市吉州区下文山路文山商贸大市场三楼，统一社会信用代码913608007277782193。法定代表人：周小平，系该公司经理。被执行人：吉安年华商贸有限公司，住所地江西省吉安市吉州区阳明东路22号805室，统一社会信用代码91360802MA35MWWP23。法定代表人：周小平，系该公司经理。被执行人：吉安市金建实业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区文山市场一楼，统一社会信用代码91360800716599944P。法定代表人：周小平，系该公司经理。被执行人：周小平，男，1967年4月15日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被执行人：邓振华，女，1973年12月17日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。在本院执行申请执行人中阳建设集团有限公司与被执行人吉安市万家福实业有限公司、吉安年华商贸有限公司、吉安市金建实业发展有限公司、周小平、邓振华民间借贷纠纷一案中，案外人肖水华于2020年5月8日对位于江西省吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2701、2702号的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人肖水华称，在法院查封前，肖水华已经购买了位于江西省吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2701、2702号两套房屋。根据法律规定，该房屋虽然没有及时办理过户，但购房款已经全部交清，并已经交付给异议人使用了，可以证实该房产系肖水华所有，并不是周小平、邓振华的财产，请贵院解除对该两套房屋的查封，将房屋归还给肖水华。具体情形如下：1.肖水华于2019年2月17日与周小平、邓振华在第三人的居间介绍下，签订《房地产居间买卖合同》一份，约定：甲乙双方通过居间方出售及购买位于吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区（恒丰花园）2幢3单元2701室房屋，建筑面积132.43平方米，房地产用途为住宅。该物业的转让成交价为人民币760000元，肖水华在签署本合同时向居间方交购房定金20000元，周小平、邓振华签署了本合同并收取了定金。2019年2月22日，肖水华向邓振华的中国工商银行52×××26账户汇入了740000元。同日，邓振华向肖水华出具收条一份，载明：收到肖水华柒拾肆万元（原已交定金贰万元），共计柒拾陆万元整，此款为购房款，地址为吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2701号，房款全清。当日，肖水华支付房屋中介机构11400元。同日，周小平、邓振华在江西省吉安市庐陵公证处向肖水华出具了一份公证委托书，载明：我在吉安市单独所有的房产，位于吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2701号房，不动产权证书编号为赣（2019）吉安市不动产权第0005151号，由于我工作忙，为此特全权委托肖水华为我的代理人，办理该房产的有关手续……。同日，周小平、邓振华将该房交付给了异议人肖水华。肖水华马上对该房屋进行了装修，并且已经入住该房。之后，肖水华去办理房屋过户登记手续时，发现该房屋于2019年4月29日被法院查封。2.肖水华于2019年2月下旬与周小平、邓振华达成买卖协议，约定：周小平、邓振华将其所有的位于吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2702房屋卖给异议人肖水华，建筑面积132.43平方米，房地产用途为住宅。该物业的转让成交价为人民币765000元，肖水华先支付定金20000元给周小平、邓振华，并于2019年2月25日向邓振华的中国工商银行52×××26账户汇入了745000元。同日，周小平、邓振华向肖水华出具收条一份，载明：收到肖水华现金柒拾陆万伍仟圆（￥765000），购房地址为吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2702号房，房款全清。同日，周小平、邓振华在江西省吉安市庐陵公证处向肖水华出具了一份公证委托书，载明：我在吉安市单独所有的房产，位于吉安市吉州区吉安南大道1号城南安置房西区2幢3-2702号房，不动产权证书编号为赣（2019）吉安市不动产权第0005152号，由于我工作忙，为此特全权委托肖水华为我的代理人，办理该房产的有关手续……。同日，周小平、邓振华将该房交付给了肖水华，并由肖水华使用该房屋。之后，肖水华去办理房屋过户登记手续时，发现该房屋于2019年4月29日被法院查封。中阳建设集团有限公司称，中阳建设集团有限公司与吉安市万家福实业有限公司、周小平等民间借贷关系执行一案，中阳建设集团有限公司依法申请财产保全，法院依法保全了周小平所有的房屋，该财产保全措施符合法律规定，并无不当，肖水华的异议没有事实和法律依据。事实和理由如下：1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，对案外人就执行标的权属提出异议的，人民法院判断其是否系权利人的依据，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。根据吉安市不动产登记部门对该房屋的登记显示，该涉案房屋登记在周小平、邓振华名下，法院对周小平、邓振华的财产依法采取财产保全措施并无不当。2.肖水华得知其出资购买的房屋系法院查封的房屋后，已就此争议向吉安市吉州区人民法院起诉，诉请房屋因被法院查封，买卖合同无法实现而解除，要求双倍返还购房款。一审法院已判决，认定房屋买卖合同已经解除，周小平、邓振华共同返还购房款。既然肖水华已认可房屋买卖合同因法院查封而解除，且要求卖方赔付款项，再对房屋提出财产保全异议并要求解除查封，显然与事实不符，与法律相悖。吉安市万家福实业有限公司、吉安年华商贸有限公司、吉安市金建实业发展有限公司、周小平、邓振华均未发表意见。本院调取了以下证据：1.抚州市临川区人民法院（2019）赣1002财保47号诉前保全申请书、民事裁定书、协助执行通知书及送达回证。2.抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初2839号民事裁定书。3.抚州市中级人民法院（2019）赣10民初178号民事调解书。本院查明，中阳建设集团有限公司向抚州市临川区人民法院申请诉前财产保全，抚州市临川区人民法院于2019年4月28日裁定冻结吉安市万家福实业有限公司、周小平、邓振华的银行存款990万元及利息或查封、扣押其相应价值的其他财产。同日，抚州市临川区人民法院向吉安市不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了被申请人周小平个人名下的位于吉安市吉州区吉安南大道1号恒丰花园小区2幢3-2701号（吉州00088239）、2702号（吉州00088238）房屋，查封期限为三年，自2019年4月28日至2022年4月27日。2019年6月3日，抚州市临川区人民法院立案受理了中阳建设集团有限公司与吉安市万家福实业有限公司、吉安年华商贸有限公司、吉安市金建实业发展有限公司、周小平、邓振华民间借贷纠纷一案。2019年8月28日，该院以诉请标的超出受案诉讼标的管辖范围为由裁定将本案移送江西省抚州市中级人民法院管辖。本院于2019年10月12日立案，于2019年11月7日作出（2019）赣10民初178号民事调解书，确认：一、吉安市万家福实业有限公司于2019年12月10日之前一次性偿还中阳建设集团有限公司借款本金8,000,000元及利息（自2017年12月15日起按月息2%计算至实际还款之日时止）；二、吉安年华商贸有限公司、吉安市金建实业发展有限公司、周小平、邓振华对吉安市万家福实业有限公司上述债务承担连带清偿责任；三、吉安年华商贸有限公司、吉安市金建实业发展有限公司、周小平、邓振华承担上述担保责任后可以向吉安市万家福实业有限公司进行追偿。该调解书生效进入执行程序后，本院于2020年1月8日作出（2020）赣10执4号执行裁定书。2019年2月下旬，肖水华与周小平、邓振华达成房屋买卖协议，分别购买位于吉安市吉州区吉安南大道1号恒丰花园小区2幢3-2701号、2702号房屋，并于2019年2月22日、2月25日付清全款，占有使用了两套房屋。2019年2月22日、2月25日，周小平向江西省吉安市庐陵公证处申请并由公证处向肖水华出具了两份公证书，授权委托肖水华办理两套房屋的过户登记手续等。2019年6月18日，肖水华就2701号、2702号房屋在江西省吉安市吉州区人民法院分别提起了两个诉讼，诉请解除两套房屋的买卖合同。江西省吉安市吉州区人民法院于2019年10月23日作出两份判决，认为肖水华要求解除合同的诉请应予支持，判决周小平、邓振华返还两套房屋的购房款。肖水华述称其对2701号房屋的判决提出了上诉，目前尚在审理中；对2702号房屋的判决未提出上诉。另外，肖水华陈述其未及时办理产权过户手续的原因是“因为当时没有钱，想等到下半年手头宽裕了再去办理。”本院认为，案外人主张涉案的两套房产系肖水华所有，但不动产权证书登记的所有权人为周小平，肖水华仅仅是涉案房屋的购买人，并非所有权人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，两套房屋的登记产权人周小平已经向肖水华出具了公证书，授权委托肖水华办理产权过户登记，肖水华未能办理过户登记系其自身原因造成。为此，肖水华要求解除查封的异议请求不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人肖水华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年五月十八日法官助理王文婷书记员黄顽