四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终4059号 上诉人（原审被告）：成都强讯新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇新太路107号附1号。 法定代表人：吴学强，总经理。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：原告：黄某2，男，1983年10月11日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：马文莲，女，1984年9月16日出生，汉族，住成都市新都区。 被上诉人（原审原告）：黄某1，女，2007年2月12日出生，汉族，住成都市新都区。 法定代理人：黄某2（黄某1之父），男，1983年10月11日出生，汉族，住成都市新都区。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 上诉人成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯公司）因与被上诉人黄某2、马文莲、黄某1商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院2019年12月18日作出的（2019）川0114民初9206号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 强讯公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回黄某2、马文莲、黄某1的诉讼请求或者依法改判调减支付逾期交房违约金。 事实及理由：黄某2、马文莲、黄某1诉强讯公司商品房预售合同纠纷一案，原审判决未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，强讯公司不服，依法提起上诉。一、因案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，构成双方合同约定的不可抗力。双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第19条1款及《〈商品房买卖合同〉补充协议》第4条4款（2）项明确约定，政府规划调整、市政设施及相应配套设施（如市政道路、市政管网等）建设不全等非出卖人原因，属于不可抗力因素。案涉项目建设过程中，新都区规划管理局为合理有效利用土地资源，整合零星土地，于2012年6月29日出具《关于土地整合意见的函》（新都规划函［2012］28号），将3925平方米共9块零星土地调入、调出，同时在强讯公司的地块中规划出两条市政道路，以增加城市的通过性。2013年底，根据新都区土地管委会2013年第3次会议决议，新都区城乡建设局、强讯公司、新都街道办事处签订《置换交地协议》，将强讯公司的建设用地切割为三块，其中一条市政道路为东西走向的五四路，另一条为南北走向的金鹏路北段。新都区城乡建设局负责于2014年启动前述两条道路的建设工作，新都街道办事处负责《置换交地协议》中11、12、15号地块上建（构）筑物拆迁完成后交予强讯公司使用。但是，截止2016年3月28日新都区城乡建设局、新都街道办事处均未完成上述市政道路、市政管网、市政拆迁等本案诉争双方约定的不可抗力工作，强讯公司委托成都蜀都公证处予以公证。2017年8月8日，新都区城乡建设局亦向新都区规划局出具《关于五四街施工工期情况说明》，清楚地载明该道路施工修建的工期恰在案涉项目的工期之内。综上，不难看出案涉项目实际建设过程中遇到的政府规划调整、市政设施、市政道路、市政管网建设，与双方合同中约定的不可抗力事件完全一致，原审判决在没有任何说理的情形下，结论式地武断认定不属于不可抗力事件，违背自己查明的事实，应予纠正。二、即使案涉项目规划调整、市政道路迟延施工不构成双方合同约定的不可抗力，但影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，即导致逾期交房的过错并非强讯公司所为，至少应予调减合同约定的违约金。如上所述，案涉项目遭遇政府规划调整、市政道路迟延施工影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，退一步讲，即使不构成双方合同约定的不可抗力，但清楚无疑地证实，强讯公司逾期交房并非强讯公司单方所为，或者过错而为之。原审判决也查明了上述事实，并且认定上述事实确实影响案涉工程的施工进度和竣工验收。那么，在此情形下，调减商品房买卖合同约定的逾期交房违约金，才符合《民法总则》第6条规定的公平合理原则，才能正确适用《合同法》第114条调整当事人过高或者过低约定违约金的规定，才能作出一份让人民群众心服口服的判决，减少人民群众的诉累综上，原审法院未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，强讯公司不服，请求二审法院正确适用法律，纠正原审法院的错误，公正裁决。 被上诉人黄某2、马文莲、黄某1发表答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法支持原判，驳回上诉人的上诉请求。 黄某2、马文莲、黄某1向一审法院起诉请求：1.判令强讯公司为黄某2、马文莲、黄某1办理房屋的不动产权证;2.判令强讯公司向黄某2、马文莲、黄某1支付逾期交房的违约金3946.8元；3.判令强讯公司向黄某2、马文莲、黄某1支付逾期办理不动产权证的违约金（以429000元为基数，按照日万分之一的标准从2018年11月22日起计算至实际办证之日止）；4.本案诉讼费用由强讯公司承担。 一审法院认定事实：2017年7月19日，黄某2、马文莲、黄某1与强讯公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）、《〈四川省商品房买卖合同（预售）〉补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定黄某2、马文莲、黄某1向强讯公司购买位于成都市新都区（以下简称案涉房屋），总价款为429000元。合同第十八条第（一）款约定：“出卖人在2017年8月20日前向买受人交付该商品房”；第十九条第（一）款约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间……（2）逾期在30日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。合同第二十八条第（一）款第1项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）见补充协议”。补充协议第五条第2款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付”；第3款约定：“出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》”。后黄某2、马文莲、黄某1向强讯公司履行了付款义务。2016年9月19日，强讯公司发出《延期交房通知函》载明：“……但在后续施工中，由于受经济不景气、房地产业遭受重创等诸多因素的大环境影响，以及因政府原因周边市政道路尚未形成，导致金香领邸项目工程进度迟缓，影响了金香领邸项目的竣工日期……”。2017年6月2日，案涉小区完成面积测绘并取得《房屋面积测绘表》。2017年8月18日，案涉小区项目竣工验收并取得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。2017年11月21日，强讯公司将案涉房屋交付黄某2、马文莲、黄某1使用。 另查明，案涉项目所在地块因从2012年开始进行周边零星土地整合、修建市政道路等。 再查明，2016年10月12日，成都市新都区人民政府发布《成都市新都区人民政府关于在全区范围内实施不动产统一登记的通告》（新都府发[2016]41号），决定自2016年10月25日9:00起，启用不动产登记薄证，即日起受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书。自2016年10月18日至2016年10月24日，新都区国土局、区房管局停止受理各类土地、房屋登记业务。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、收据、当事人陈述等在卷予以佐证。 一审法院认为，黄某2、马文莲、黄某1与强讯公司签订的《商品房买卖合同》（预售）及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：1.强讯公司迟延交付房屋是否因不可抗力所致；2.若不存在不可抗力事由，黄某2、马文莲、黄某1主张的违约金是否过高的问题；3.办理不动产权证的期限是否届满。本院将本案争议焦点分述如下： 一、关于强讯公司迟延交付房屋是否因不可抗力所致的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，黄某2、马文莲、黄某1已按合同约定履行完毕付款义务，强讯公司亦应严格按照合同约定履行交房义务。案涉房屋在实际交房前已经取得了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋面积测绘表》，符合合同约定的交付条件，但在交房时间上，强讯公司违反了合同第十八条第（一）款的约定逾期92天才交付房屋，故应当承担违约责任。关于强讯公司主张因不可抗力导致逾期交房，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而本案中关于案涉项目市政道路施工虽对案涉工程施工进度、竣工验收造成一定影响，但并非不可抗力事由，不应免责。故本院对强讯公司提出因市政道路施工等属于不可抗力而免责的主张不予支持。 二、关于违约金是否过高的问题。强讯公司于庭审中提出调低违约金，本院认为，首先强讯公司违约的事实客观存在，且黄某2、马文莲、黄某1按照合同约定主张日万分之一的标准具有事实依据；其次，强讯公司并未向法庭提交相应证据证明其违约行为对黄某2、马文莲、黄某1造成的损失远低于合同约定的违约金。故本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定认定黄某2、马文莲、黄某1主张的违约金金额不存在过高情形，强讯公司应当支付违约金3946.8元（429000元×92天×0.0001）。 三、关于办理不动产权证的期限问题。由于国家实施“二证合一”政策，不再单独办理房屋所有权证和国有土地使用权证，将该两证合一为办理不动产权证。故办理不动产权证的时间应当以约定办理国有土地使用权证为准。补充协议中，双方约定强讯公司办理房屋所有权证的时间为房屋交付之日起365日内，办理国有土地使用权证的时间为办理房屋所有权证后2年内。强讯公司于2017年11月21日交房，办理房屋所有权证的时间应当为2018年11月21日前，办理国有土地使用权证的时间应当为2020年11月21日前。综上，强讯公司为黄某2、马文莲、黄某1办理不动产权证的时间应当为2020年11月21日前，截止法庭辩论终结前未届满。故强讯公司不存在办证违约行为。 二审中，当事人没有提交新的证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，成都市新都区房管局于2017年1月16日作出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司违规行为的通报》，载明如下内容：“2016年，由成都强讯新和房地产开发有限公司开发的金香领邸项目在开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，对我区房地产市场和社会稳定造成了严重的不良影响。为进一步规范我区房地产市场秩序，严肃处理违法违规行为，经研究，按照《成都市房地产行业信息信用管理办法》信用计分标准第38条之规定，给予成都强讯新和房地产开发有限公司2016年度信用记减20分处理，并在全区范围内进行通报批评。希望各区房地产开发企业高度重视，引以为戒，切实做到依法经营、诚信履约，共同维护好我区房地产市场秩序”。 本院认为，根据上诉人强讯公司的上诉请求与被上诉人黄某2、马文莲、黄某1的答辩意见，本案二审争议焦点为：强讯公司是否应向黄某2、马文莲、黄某1支付逾期交房违约金以及原审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点做如下论述： 强讯公司上诉提出，其公司不应支付违约金或应当调减违约金，理由为案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，影响了案涉工程施工进度和竣工验收，构成合同约定的不可抗力。本院经审查后认为，首先，新都区规划管理局在2012年6月29日即出具《关于土地整合意见的函》，但案涉商品房买卖合同在此时间后签订。强讯公司作为案涉楼盘的开发企业，应当对楼盘建设中可能出现的问题和困难应做充分预判，故行政机关已在案涉商品房买卖合同签订前做出了土地整合意见，故土地整理事项并不属于不能预见的事项，也并非导致不能按期交房的不可抗力；其次，在本案诉讼过程中，强讯公司提出的市政道路、市政管网建设不全的问题，但其提交的证据不能证明道路施工、市政管网等建设问题对强讯公司就案涉楼盘的施工进度、交付时间造成了实质性影响，也无相应证据证实案涉房屋因为行政机关的行为导致商品房买卖合同约定的交付期限内无法达到法定或约定的交付条件；再次，根据新都区房管局做出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》，载明了强讯公司开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，故本院认定，案涉楼盘停工、未按约定时间交付的原因系强讯公司自身因素所致；最后，即便系因为其他因素导致案涉楼盘迟延竣工、迟延交付，但该因素不应归责于买受人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，强讯公司仍应承担相应的违约责任。综上，强讯公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于违约金数额的确定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，黄某2、马文莲、黄某1根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据，强讯公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对黄某2、马文莲、黄某1造成的损失远低于双方合同约定的违约金。原审法院确定的违约金金额正确，本院予以维持；强讯公司上诉请求调低违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 原审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费468元由上诉人成都强讯新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 晗 审判员 赫耀文 审判员 祝颖哲 二〇二〇年五月二十五日 书记员 丁大贵