陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终14933号上诉人（原审原告）：赵全合，男，1959年5月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：樊琳娜，女，1987年4月12日出生，汉族，住西安市雁塔区，系赵宁之妻。上诉人（原审原告）：柳菊梅，女，1960年2月26日出生，汉族，住西安市雁塔区。上诉人（原审原告）：赵宁，男，1985年5月2日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：樊琳娜，女，1987年4月12日出生，汉族，住西安市雁塔区，系赵宁之妻。被上诉人（原审被告）：樊会琴，女，1958年3月16日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖淑侠，女，1938年6月26日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓征，男，1987年2月9日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓妮，女，1985年12月17日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘晓玲，女，1983年3月19日出生，汉族，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。上诉人赵全合、柳菊梅、赵宁因与被上诉人樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵全合、柳菊梅、赵宁上诉请求：1、撤销一审判决。2、依法判令樊会琴等五位被上诉人退回上诉人位于西安市雁塔区北山门村二组南街15号全部房产，上诉人赵全合等按照市场价格退回刘某某XX村XX组XX街XX号房产的费用及加盖该房屋的费用。3、一、二审案件受理费依法由被上诉人承担。事实与理由：1、一审适用法律错误。既然法院已经认定刘某某（樊会琴之夫，已亡）与柳菊梅签订的房屋买卖契约无效，那么就应当依据《合同法》第五十八条的规定判令被上诉人返还取得的房产，一审法院驳回上诉人的诉讼请求，适用法律错误。2、依照《土地管理法》的规定，本村村民的宅基地只能由本村村民合法占有和使用。一审法院的判决不返还，违反该规定。3、一审中，上诉人已按市场评估价格准备给被上诉人返还其购买房屋的费用，这公平合理，而一审却以被上诉人居住至今，北山门村委会也已经对加盖部分表示认可为由，对上诉人的诉请不予支持，明显违反土地管理法的规定。不能以村委会认可为由支持被上诉人的违法行为。4、既然违法就要纠正，合同法已经做出明确规定，应当按照《合同法》第五十八条的规定，判令双方各自承担相互的责任，而不能以不合法的理由判令被上诉人继续占有上诉人的房产。    樊会琴、肖淑侠、刘晓征、刘晓妮、刘晓玲答称，应驳回上诉人上诉请求，维持原判。1、上诉人本次上诉事实与理由依旧毫无新意，其对《合同法》第五十八条只是表面理解。一审法院已经对此作了详细论述：“合同无效后，相关后续问题的处理应秉着尊重历史、照顾现实、综合权衡双方利益的原则进行。具体到本案中，结合以下因素……”。2、一审法院针对上诉人的缠诉行为不但还原事实真相，更是给上诉人再次对涉案房屋进行评估的机会。一审判决也引用《土地管理法》第八条的规定，一审认为：“虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但三原告作为宅基地使用权人，其出售地上房屋的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示，其已经放弃了宅基地使用权。且现三原告另有住房，并不因房屋不予返还而导致无居所”。因此，上诉人称违反土地管理法的规定纯属无理取闹。一审法院给了上诉人申请评估房屋的机会，但上诉人却不能提供产权证书相关资料，导致评估工作无法进行，上诉人应承担举证不能的不利后果。3、一审法院依据事实被上诉人居住房屋至今，北山门村村委会也已经对加盖房屋表示认可，并依据民法总则第六条遵循公平原则、第七条遵循诚信原则的规定作出判决。上诉人明知自己违背法律规定的原则，却以《合同法》第五十八条合同无效为借口，其实质是利益驱使的原因。法院如支持上诉人诉请，无疑在无形中助长了故意毁约行为的发生。一审法院判决驳回上诉人诉请合情、合理、合法。一审判决不但注重判决的法律效果和社会效果，而且兼顾诚实信用原则、公平原则，维护社会的和谐稳定。赵全合等起诉至一审法院请求：1、判令樊会琴等立即将位于西安市雁塔区XX村XX组XX街XX号XX层房屋腾交赵全合等所有（房屋面积约1000平方米，房屋价值80万元）2、本案诉讼费用由樊会琴等承担。一审经审理查明，赵全合与柳菊梅系夫妻关系，赵宁系其二人之子。刘某某生前系陕西省富平县XX镇XX村XX组村民，樊会琴系刘某某妻子，肖淑侠系其母亲，刘晓征、刘晓妮、刘晓玲系刘某某子女。1992年7月15日，柳菊梅申请西安市雁塔区XX村XX组XX号XX号、面积223.34平方米土地的土地使用证，经西安市雁塔区土地管理局、西安市雁塔区人民政府审批同意颁发土地使用证。2000年3月，柳菊梅取得雁塔集用（1999）字第04-03-466号集体土地使用证。2004年5月18日，赵全合等经中间人赵臭水、刘行志、朱民喜的见证，与刘某某签订《房屋买卖契约》，约定由刘某某购买赵全合等位于西安市雁塔区XX街道XX村XX居XX房XX层共460平方米房屋（以下简称涉案房屋）。该契约约定，房屋所占院落东西宽前长11米、后长10.6米，南北长20.68米，占地面积223.34平方米。2004年农历5月18日买方向卖方付款140000元，同时，卖方向买方交付一层后三间房屋；2004年农历12月25日买方向卖方支付140000元，卖方向买方交付所有的房产，即日起房款两清，违约者各承担日罚款总价千分之一。鉴于卖方尚未办理房产证，故卖方须在统一办证时将房产证办于买方刘某某名下。如遇政策性拆迁，其拆赔费、安置费等利益权均属买方所有（见卖方委托书）。买卖双方均采取房产共有人签字方式，其财产由房产共有人继承。同日，赵全合等与刘某某又签订《房屋占地租赁合同》，由刘某某租赁赵全合等所有的涉案房屋的土地，租赁期限自2004年5月18日至2054年5月18日共50年，共计租金280000元，于2004年5月18日刘某某向赵全合等一次性付清。同时，赵全合等将《宅基地使用证》交付刘某某。租赁期间如遇政策性拆迁，买方刘某某享受全部拆迁补偿及安置等待遇（见拆迁手续办理委托书一份）。租赁期满后如刘某某愿意继续租赁，赵全合等不得将院落另行租于他人，并保证租赁费不变。赵全合等与刘某某及中间人均在上述契约和合同上签字。上述契约和合同签订后，刘某某按照约定向赵全合等付款，赵全合等将房屋及《宅基地使用证》交付。2005年1月10日，柳菊梅向刘某某出具内容为“今收到人民币贰拾捌万元房款”收条。2006年底，刘某某将原有的二层房屋翻建至五层，面积由原来460平方米增加到现在1000多平方米。同时对原有的二层房屋格局进行了部分改造，且对一、二楼的墙面重新粉刷，并对一、二层的部分房间进行了装饰装修。后刘某某及其亲属一直居住、使用该房屋。另查明，赵全合等于2014年将刘某某诉至法院，请求依法确认双方之间签订的《房屋买卖契约》无效，并要求刘某某腾退位于西安市雁塔区北山门村二组南街15号的全部房屋。该案历经一审判决，二审发回重审，一审重新审理后作出的（2016）陕0113民初1549号民事判决，认定赵全合等与刘某某签订的《房屋买卖契约》违背了法律、行政法规关于农村宅基地只能在本集体经济组织成员间流转的强制性规定，属无效合同，但基于刘某某在原有房屋基础上改造后又加盖至现住的五层，且对原有二层房屋进行了装饰装修，原有房屋及加盖部分已成为一个整体，况且根据樊会琴等提供的赵全合向村委会出具的建房承诺书，同时结合其出卖房屋的事实，足以表明刘某某生前对房屋进行加盖翻建时赵全合等是知晓并积极配合的，加盖部分已经获得北山门口村村委会许可，赵全合等要求腾退出卖时的二层六间房实际已经包含在整个五层楼体内，而对于刘某某生前加固改造及装饰装修部分的价值双方均不申请鉴定，虽原有的二层房屋基础存在，但简单分割明显损害樊会琴等的权益，有违公平及诚信的原则，故对于赵全合等要求腾退房屋的请求不予支持。后赵全合等不服，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院驳回上诉，维持原判，但表示赵全合等可就涉案五层房屋的整体处理另行诉讼。2017年5月，赵全合等就本案诉至法院，在审理中赵全合等表示同意就刘某某生前加盖的三层房屋进行评估后向樊会琴等支付相应的对价，但认为刘某某生前对原有二层房屋进行的部分改造及装饰装修已十几年，现已无价值。樊会琴等坚持不同意腾退房屋，认为赵全合等起诉是因为涉案房屋房价急剧上涨，违背诚信原则。一审法院作出（2017）陕0113民初7410号民事判决，认为赵全合等要求樊会琴等返还房屋行为违反市场经济的交易规律，其不诚信行为不应得到提倡；另一方面赵全合等出卖行为隐含了放弃宅基地使用权的意思表示，涉案房屋向买受人交付后，赵全合等弃权行为发生了法律效力，根据“房地一致”的原则，赵全合等因放弃宅基地使用权而丧失房屋所有权。故驳回赵全合等的诉讼请求。其后，赵全合等以一审法院剥夺其对涉案房屋申请评估的权利为由，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终7618号民事裁定，认为原审判决违反法定程序，且适用法律有误，故撤销一审（2017）陕0113民初7410号民事判决，发回重审。在本案审理期间，赵全合等申请对涉案房屋进行评估，一审法院经法定程序委托陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司进行评估。由于当事人无法提供评估相关资料，产权资料不全，致使评估工作无法完成。庭审中，赵全合等主张就刘某某生前加盖的三层房屋可按照当年价值每平方米400-500元进行赔偿，共计赔偿樊会琴等27万元，樊会琴等向其退还房屋，樊会琴等对此并不认可。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现法院生效判决已确认赵全合等与刘某某签订的《房屋买卖契约》无效。合同无效后，相关后续问题的处理应秉着尊重历史、照顾现实、综合权衡双方利益的原则进行。具体到本案中，结合以下因素：第一、本案中赵全合等与刘某某之间的买卖行为系双方真实意思表示，当事人应当遵守诚实信用基本原则，不得因涉案房屋价格大幅涨价的利益驱动而反悔。现赵全合等出卖房屋十余年后又提起诉讼，多是考虑该地区房屋价格上涨，且该房屋可能面临拆迁，其要求返还房屋违反公平交易原则，不应提倡；第二、虽然宅基地使用权依法不能转让给非本集体经济组织成员，但赵全合等作为宅基地使用权人，其出售地上房屋的行为包含了抛弃宅基地使用权的意思表示，其已经放弃了宅基地使用权。且现赵全合等另有住房，并不因房屋不予返还而导致无居所；第三、诉争房屋买卖行为发生距今已经15年，且买受人对房屋进行了改造装修，五层房屋已经为一个整体，房屋早非原始状况。如果判令返还房屋，势必会导致双方之间诉争不断，不利于社会生活秩序的稳定。且赵全合等申请房屋评估后，由于其不能提供产权证书相关资料，导致房屋评估工作无法进行，房屋价值不能确定，赵全合等理应承担举证不能的不利后果。且赵全合等主张以房屋出卖时的价格对樊会琴等进行补偿共计27万元，显然不符合公平原则，亦损害了樊会琴等的利益。第四、樊会琴等居住房屋至今，北山门口村村委会也已经对加盖房屋部分表示认可。综合以上几点原审认为，诉争房屋不宜返还，故对返还房屋之请求依法不予支持。一审遂判决如下：驳回原告柳菊梅、赵全合、赵宁的诉讼请求。案件受理费11800元，由柳菊梅、赵全合、赵宁承担。              二审中，当事人无新证据提交。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，本案现争议的焦点是：赵全合等与刘某某于2004年5月18日签订《房屋买卖契约》经生效判决认定无效后，赵全合等主张樊会琴等腾交位于西安市雁塔区XX村XX组XX街XX号XX层房屋的请求应否得到支持。本院认为，双方于2004年5月签订房屋买卖契约，系当事人自愿签订，双方已按照合同约定履行了各自义务。双方在《房屋买卖契约》中约定如遇政策性拆迁，其拆赔费、安置费等利益权均属买方所有，卖方也向买方出具委托书；同日双方又签订《房屋占地租赁合同》，约定由刘某某租赁赵全合等所有的涉案房屋的土地，租赁期限自2004年5月18日至2054年5月18日共50年，同时，赵全合等将《宅基地使用证》交付刘某某，租赁期间如遇政策性拆迁，买方刘某某享受全部拆迁补偿及安置等待遇，赵全合等出具了拆迁手续办理委托书。由此可见双方签订合同时对房屋买卖合同的效力是清楚的，赵全合等对拆迁时的利益可能需以赵全合等名义取得也是有预见的，其对拆迁时的利益无论是以樊会琴等人名义取得还是以赵全合等人的名义取得，都是放弃的。2014年赵全合等起诉至法院要求确认房屋买卖合同无效并腾退全部房屋，其主要原因应是房屋市场价值上升利益驱使，其行为也违背诚信原则。本案房屋买卖合同履行15年来，樊会琴等已对原房屋进行了改造装修，在原房屋基础上又加盖至五层，房屋已经为一个整体，如今该院内房屋已非原来的状况，而且樊会琴等加盖房屋的行为所在村村委会是许可的。原审中赵全合等申请房屋评估后，由于其不能提供产权证书相关资料，导致房屋评估工作无法进行，房屋价值不能确定，赵全合等应当承担举证不能的不利后果。综合以上情况，本院认为，虽然双方房屋买卖契约经生效判决认定无效，但赵全合等主张返还西安市雁塔区XX村XX组XX街XX号XX层房屋的请求，不应得到支持。赵全合等的上诉理由不能成立，原审法院判决驳回赵全合等的诉讼请求，判处并无不当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由赵全合、柳菊梅、赵宁承担。本判决为终审判决。  审  判  长  邹 守 鸣                           审  判  员  杨 晓 昱                           审  判  员  张    楠 二〇二〇年五月十五日 法官助理   孙 静 文                           书  记  员  崔 诚 浩