云南省盈江县人民法院民 事 判 决 书（2020）云3123民初25号原告（反诉被告）：盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组法定代表人：李加旺，男，景颇族，1964年1月3日生，现住盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组。系该村民小组组长。委托诉讼代理人：尹加成，云南清诚律师事务所律师，执业证号15331201510723378，代理权限特别授权代理。委托诉讼代理人：杨恩朝，男，1971年12月7日生，系弄璋镇姐目村委会主任，代理权限一般代理。被告（反诉原告）：盈江县顺顺养鱼专业合作社，统一社会信用代码93533123MA6K60MRXJ，住址盈江县太平镇芒允村六组。法定代表人：邹高春。被告（反诉第三人）：邹高春，男，汉族，1968年2月17日生，小学文化，经商，现住盈江县。被告（反诉第三人）：邹剑波，男，汉族，1990年8月29日生，现住盈江县。以上二被告共同委托诉讼代理人：邵曰福，云南象城法律服务所法律工作者，执业证号32592011202688，特别授权代理。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨发润，云南象城法律服务所法律工作者，执业证号云司援证字第642号，特别授权代理。原告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组（以下简称上南东村民小组）与被告盈江县顺顺养鱼专业合作社（以下简称顺顺养鱼合作社）、邹高春、邹剑波租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日对本诉部分立案，于2020年2月20日对反诉部分立案，依法适用普通程序，分别于2020年2月20日、4月16日两次公开开庭进行了审理，原告上南东村民小组的法定代表人李加旺及其委托诉讼代理人尹加成、杨恩朝，被告顺顺养鱼合作社，被告邹高春，被告邹高春、邹剑波的委托诉讼代理人邵曰福、杨发润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上南东村民小组向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2018年1月30日签订的《池塘流转合同书》；2.判令二被告立即支付原告租金56,000元以及违约金16,800元，两项合计72,800元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实及理由：2017年底，二被告看中了原告寨子边的60亩原始池塘，想用来养鱼，几次找到原告村民小组要求将池塘租赁给自己，经原告村民小组多次召开村民会议后决定把池塘租出去。2018年1月30日，原告与二被告签订了《池塘流转合同书》，双方在合同书中约定：“承包面积为60亩，承包期限为五年（即2018年元月30日至2023年元月30日止。）租金每年126,000元，租金每年一付，第一年1月30日前付一年租金的50%，即63,000元，剩余租金按约定时间付清。如果逾期不付租金，视为乙方违约，甲方有权自由处置鱼塘使用权”合同签订时，二被告支付了2018年上半年的租金63,000元，对2018年下半年租金按约定应当在12月30日以前支付，但二被告未按约定支付租金，直到2019年7月25日二被告才将2018年下半年的租金付清。2019年8月31日，二被告找到原告说生意难做，不承包了，经双方结算，二被告欠原告2019年1至7月份租金共计73,500元，二被告仅支付了70,000元，二被告承诺会在9月30日以前交还鱼塘，但仍然占用鱼塘至今，也不支付2019年下半年的租金。此事，经弄璋镇司法所多次帮助调解，均未果。《池塘流转合同书》系双方自愿签订，双方应按照合同约定履行相关的义务，现因二被告拒不支付租金的行为导致合同不能继续履行，二被告的行为已构成违约。双方约定的租金每年为126,000元，二被告仅支付了70,000元，下欠原告56,000元，根据双方签订的《池塘流转合同》第四条约定应由二被告支付违约金300,000元，因该规定的违约金超出了国家法律的规定，原告主张违约金按未付租金的30%计算，即56,000元×30%＝16,800元，所以二被告应实际支付原告租金、违约金二项合计72,800元。在法庭调查过程中，原告申请追加顺顺养鱼合作社为本案被告，并将诉讼请求变更为“解除与三被告签订的合同及由三被告承担支付租金及违约金的责任。”被告顺顺养鱼合作社、邹高春、邹剑波辩称，2017年11月，原告与被告口头商定，被告租赁原告寨子旁的两个原始池塘，面积为63亩，按60亩计算，每亩2,000元，外加每年6,000元的彩头，每年租金为126,000元。2018年1月30日，双方签订了一份《池塘流转合同书》，合同签订当天被告即按合同约定支付给原告半年租金63,000元。随后被告对租赁池塘进行基础设施投资，在此过程中，被告请人用手机GPS丈量池塘面积，发现池塘面积只有41.3亩（上池塘21亩，下池塘20.3亩）。因此，原告首先违反合同约定，存在违约行为，被告有权拒交，但在原告的威逼下，交了从2018年1月30日至2019年9月30日期间的租金共196,000元；2019月8月31日，原告撕毁合同，强迫被告将池塘水放干，要求被告于2019年9月30日将池塘交还给原告，且被告已交清了2019年9月30日前的租金，双方签订的《池塘流转合同书》已经终止，不应承担2019年10月1日至2020年1月30日止的租金。按实际面积41.3亩计算，至2019年9月30日止共20个月，被告应交租金为147,664元，被告已交租金196,000元，多交租金48,336元。原告于2019年9月30日将被告租赁的池塘另行租给了一个四川人，并收取租金106,000元，故请求驳回原告的诉讼请求。顺顺养鱼合作社向本院提出反诉请求：1.解除反诉原告与反诉被告于2018年1月30日签订的《池塘流转合同书》；2.判令反诉被告返还给反诉原告租金48,336元；3.判令反诉被告承担违约金300,000元；4.本案反诉费及保全费由反诉被告承担。事实及理由：2017年11月，反诉原告与反诉被告口头商定，反诉原告租赁反诉被告寨子旁的两个原始池塘，面积为63亩，按60亩计算，每亩2,000元，外加每年6,000元的彩头，每年租金为126,000元。2018年1月30日，双方签订了一份《池塘流转合同书》，合同签订当天反诉原告即按合同约定支付给反诉被告半年租金63,000元。随后反诉原告对租赁池塘进行基础设施投资，在此过程中，反诉原告请人用手机GPS丈量池塘面积，发现池塘面积只有41.3亩（上池塘21亩，下池塘20.3亩）。因此，反诉原告经与反诉被告协商，反诉被告同意按实际面积让租金，但到交下半年租金时反诉被告就反悔，经协商无果，反诉被告逼着反诉原告交了2018年下半年的池塘租金63,000元。在2019年还不到交租金时间，反诉被告就以不让反诉原告卖鱼，并解除合同为由，再次逼着反诉原告交租金。反诉原告于2019年9月2日交了租金70,000元，当天退还下池塘给反诉被告，9月30日退还上池塘给反诉被告。反诉被告在反诉原告退还池塘前已将该池塘租赁给一个四川人，并收取了租金106,000元。反诉被告租赁给反诉原告的池塘面积与实际不相符，合同面积60亩，实际面积仅有41.3亩，相差18.7亩，但反诉被告仍按60亩向反诉原告收取租金，多收租金48,336元，并且在租赁期限内，又将池塘租赁给他人，反诉被告的行为已明显违约，给反诉原告造成重大经济损失，对此反诉被告应退还多收的租金48,336元给反诉原告，并应按合同约定承担违约金300,000元。反诉被告上南东村民小组辩称，一、反诉原告作为违约方，依法不享有解除合同的法定解除权；二、反诉原告所提返还租金48,336元的反诉诉求没有事实和法律依据，应予以驳回；三、反诉原告所提要求反诉被告承担违约金300,000元的诉求背离事实，于法无据。反诉第三人邹高春、邹剑波辩称，其对反诉原告的诉讼请求及事实无异议。原告上南东村民小组及被告顺顺养鱼合作社、邹高春、邹剑波分别向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。本院对原告上南东村民小组（反诉被告）提交的证据评判如下：1.原告法定代表人身份证明、身份证复印件各1份。欲证明，原告具备诉讼主体资格。2.《池塘流转合同书》1份。欲证明，原告与三被告之间存在池塘转包，合同约定了双方权利义务。3.照片3张。欲证明原告将原始池塘转包给三被告，现三被告拒不履行给付租金义务，还将鱼塘空置的事实。4.补充协议1份。欲证明，三被告存在的违约行为原告找二被告进行了协商，双方一致同意解除，但三被告又不按照协议履行的事实。协议要求被告在2019年9月30日前将鱼塘交还原告，若未交还原告有权将鱼塘收回。5.上南东村民小组会议签到册1份。欲证明，该案之前经调解未果，经召开村民会议，原告决定对二被告的违约行为提起诉讼的事实。其中杨世忠是被告的亲家，也在签到册上签了字。6.证人彭某证言。欲证明，被告方向原告租赁两个池塘，租金是126000元／年。7.证人段某证言。欲证明，其系合同签订人之一，原告出租的鱼塘系村民用各自的自留地拼凑起来的，第一年的租金被告已支付，到第二年时，被告认为池塘面积与合同不相符，就不愿意支付。经质证，三被告对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但认为合同上未加盖村民小组公章，属于个人行为；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证明观点有异议，认为，其已于2019年9月2日将池塘清空后交还给了原告；对证据4的真实性、关联性无异议，但认为该协议具有欺骗性，原告以交还池塘后减少租金为理由让其交还，结果其于2019年9月2日将鱼塘撤出交还后，原告就将鱼塘租给别人了。对证据5的真实性、合法性、关联性被告均有异议；对证据6、证据7，被告认为，证人与原告具有利害关系，均有异议。对被告无异议的证据，本院予以采信；对被告有异议的证据，本院结合案情予以综合评判。本院对被告顺顺养鱼合作社（反诉原告）、邹高春（反诉第三人）、邹剑波（反诉第三人）提交的证据评判如下：1.顺顺养鱼合作社营业执照复印件1份、邹高春、邹剑波身份证复印件各1份。欲证明，本诉被告（反诉原告）的身份信息及具备诉讼主体资格。2.《池塘流转合同书》1份。欲证明，顺顺养鱼合作社和上南东村民小组于2018年1月30日签订的《池塘流转合同书》，主要约定：（1）上南东村民小组将寨子边原始池塘60亩流转给顺顺养鱼合作社养鱼，承包期限为五年，从2018年1月30日至2023年1月30日止，租金每一年付一次，第一年1月30日付一年租金的50%即63000元，剩余租金为每年12月30日前付清；（2）如任意一方未能履行合同，由违约方支付对方违约金30万元；上南东村民小组流转给顺顺养鱼合作社的池塘面积仅有41.3亩，上南东村民小组首先违约，应承担支付给顺顺养鱼合作社违约金30万元。3.收据3份和计算单据1份。欲证明，（1）顺顺养鱼合作社按合同面积60亩已交给上南东村民小组2018年1月30日至2019年1月30日12个月的池塘租金126000元，以及2019年1月30日至2019年9月2日8个月的池塘租金70000元，合计196000元；（2）实际池塘面积仅有41.3亩，上南东村民小组多收取顺顺养鱼合作社池塘租金48336元。4.微信截图1份。欲证明，上南东村民小组采取胁迫手段终止合同，逼迫顺顺养鱼合作社于2019年9月30日前将池塘交还给上南东村民小组。5.证人黄某证言。欲证明，在合同未到期时，上南东村民小组就有意向将鱼塘租给他人。经质证，上南东村民小组对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明观点有异议，认为该合同系自愿签订，除不可抗力外没有阻却事由，从邹高春前期考察至今，已经历时四年左右。上南东村民小组不存在违约情形，顺顺养鱼合作社拒不支付租金的行为才是违约。对证据3中的收据无异议，对租金的计算方式有异议。对证据4的真实性无异议，但对其证明观点有异议，认为上南东村民小组是在依法告知被告履行责任。对证据5的关联性有异议。对上南东村民小组无异议的证据，本院予以采信；对其有异议的证据，本院结合案情予以综合评判。本院依职权委托盈江县天地测绘有限公司对本案租赁物进行了测绘，盈江县天地测绘有限公司向本院出具了“盈江县弄璋镇姐目村上南东村民小组鱼塘使用面积测绘报告”、发票。该测绘报告及发票证实顺顺养鱼合作社租赁的池塘使用面积为52.05亩、测绘费用为4,000元。上南东村民小组对其真实性、合法性无异议，但对其关联性与证明观点不予认可，认为合同是邹高春拿来的，是双方商量后得出的结果，出租时并不是以池塘的面积出租的；顺顺养鱼合作社对测绘结果不予认可，认为签订合同时是上南东村民小组自己说水塘面积大概是60亩才写上去的，其认为鱼塘面积应当只包含水面面积。对该证据双方当事人均有异议，本院结合案情予以综合评判。经本院审理查明如下法律事实：2018年1月30日，原告上南东村民小组与被告顺顺养鱼合作社签订了一份《池塘流转合同书》，合同主要内容为，“上南东村民小组将寨子边原始池塘60亩流转给顺顺养鱼合作社养鱼，承包期限为五年，从2018年1月30日至2023年1月30日止，租金每一年付一次，每年租金126,000元。第一年1月30日付一年租金的50%即63,000元，剩余租金为每年12月30日前支付；如任意一方未能履行合同，由违约方支付对方违约金30万元”。双方签订合同时，未对池塘面积进行测量。合同签订后，顺顺养鱼合作社履行了第一年的租金交付义务。在合同履行过程中，被告邹高春自行对池塘进行测量后，认为池塘水面面积仅有41.3亩，要求上南东村民小组减免租金，并拒付2019年上半年的租金，双方由此产生争议。2019年8月31日，上南东村民小组与邹高春另行达成一补充协议，协议约定“邹高春必须于9月30日将鱼塘交给上南东村民小组；于9月1日付清租金70,000元，到9月30日，鱼塘无法交还上南东村民小组，小组有权没收鱼塘作为违约金。”2019年9月2日，邹高春向上南东村民小组支付租金70,000元；2019年10月2日，邹高春将鱼全部清塘运走，现池塘一直处于空置状态。经本院委托盈江县天地测绘有限公司对顺顺养鱼合作社对池塘的使用面积进行测绘，池塘使用面积为52.05亩。本院认为，本案系租赁合同纠纷。关于租赁物使用面积的确认。本院认为，渔业养殖使用的不仅仅是水域还应包括其附属用地，根据盈江县天地测绘有限公司出具的测绘报告，本院确认顺顺养鱼合作社使用的租赁物面积应为52.05亩。上南东村民小组主张的不以面积计算租金及邹高春主张的仅使用水域面积41.3亩的主张，均不能成立，本院不予采纳。关于合同的解除。庭审中，上南东村民小组及邹高春均认为邹高春在履行完2019年8月31日双方签订补充协议时，《池塘流转合同书》尚未解除。根据当事人意思自治原则，对双方均认为合同尚未解除的意思表示，本院予以尊重。鉴于双方在本诉及反诉的诉讼请求中，均主张解除合同，表明双方对解除合同已形成合意，合同于被告提起反诉之日予以解除。关于租金。根据双方签订的补充协议，顺顺养鱼合作社必须“于9月1日付清租金70,000元”，视为上南东村民小组同意免除顺顺养鱼合作社3,500元的应付租金，2019年9月2日，顺顺养鱼合作社向上南东村民小组支付了协议约定的租金70,000元，顺顺养鱼合作社已支付了2019年1月至7月的租金，故上南东村民小组主张顺顺养鱼合作社、邹高春、邹剑波支付2019年8月至12月租金的主张成立，本院予以支持。依据测绘结果，顺顺养鱼合作社实际使用池塘面积为52.05亩，根据顺顺养鱼合作社对租金的计算方式计算，52.05亩一年的租金应为110,100元（52.05亩×2,000元/年×1年+6,000元），扣除顺顺养鱼合作社已支付的1至7月租金70,000元及上南东村民小组同意减免的3,500元后，顺顺养鱼合作社还应支付2019年8月至12月的租金36,600元。另，因实际使用面积与合同约定面积不相符，故顺顺养鱼合作社主张上南东村民小组返还超付租金的反诉请求成立，本院予以支持。即，上南东村民小组应返还顺顺养鱼合作社2018年租金15,900元（126,000元－110,100元）。关于违约责任。因双方在签订合同时，未对租赁物面积进行测量，致使双方对合同产生重大误解，双方均无违约行为，互不承担违约责任。测绘费用4,000元，依据公平原则，由双方各承担50%，即由上南东村民小组承担2,000元，顺顺养鱼合作社承担2,000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第九十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条之规定，判决如下：本诉部分：一、解除原告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组与被告盈江县顺顺养鱼专业合作社、被告邹高春、邹剑波签订的《池塘流转合同书》。二、由被告盈江县顺顺养鱼专业合作社支付原告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组租金36,600元，于判决生效后十日内付清，被告邹高春、邹剑波承担连带责任。三、测绘费用4,000元，由原告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组承担2,000元（未付）。反诉部分：一、由反诉被告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组返还反诉原告盈江县顺顺养鱼专业合作社15,900元，于判决生效后十日内付清。二、测绘费用4,000元，由反诉原告盈江县顺顺养鱼专业合作社承担2,000元（已付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,620元，由原告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组负担810元，由被告盈江县顺顺养鱼专业合作社负担810元。反诉案件受理费3,260元，由反诉原告盈江县顺顺养鱼专业合作社负担3,000元，由反诉被告盈江县弄璋镇姐目村委会上南东村民小组负担260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长  许焱焜审判员  王 晔审判员  彭贵鸾二〇二〇年五月七日书记员  欧上敏