安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终607号 上诉人（原审被告、申请执行人）：钱劲，男，1969年1月25日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区，经常居住地安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：王少村，男，住安徽省淮北市相山区，系安徽省淮北市相山区相南街道海宫社区居民委员会推荐。 委托诉讼代理人：朱安君，安徽省淮北市辰光法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：赵爱君，男，1969年3月12日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：姬广贤，安徽胜方律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人、被执行人）：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县淮海路东段。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙宜学，男，该公司职工。 上诉人钱劲因与被上诉人赵爱君、淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人钱劲及其委托诉讼代理人王少村、朱安君，被上诉人赵爱君及其委托诉讼代理人姬广贤，被上诉人海通公司的委托诉讼代理人孙宜学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钱劲上诉请求：1.撤销一审判决,依法改判驳回赵爱君的诉讼请求;2、一、二审诉讼费由赵爱君、海通公司承担。事实和理由:一、一审认定事实错误。赵爱君与海通公司签订的案涉濉溪影都商城第1幢1201、1幢2101、1幢2303三份商品房买卖合同不是合法有效的买卖合同。首先,赵爱君与海通公司之间系民间借贷关系不是买卖合同关系。赵爱君于2012年5月31日与海通公司成立民间借贷关系并生效,赵爱君与海通公司于2014年10月8日签订商品房买卖合同,并不能改变赵爱君与海通公司之间的法律关系。从海通公司法定代表人倪梁生2014年4月16日证言“抵押在赵爱君名下所有的住宅、商铺分别按购房合同的同样价格给予开出发票”,可看出双方签订购房合同的目的是为了保障借款的偿还。倪梁生书写的“2014年7月16日前如公司无能力偿还赵爱君的借款和利息,此抵押给赵爱君的房屋和商铺归赵爱君所有,海通公司不得反悔”。再次确认了赵爱君与海通公司签订的商品房买卖合同是民间借贷合同的担保,同时这种约定是“流质”担保无效。其次,商品房买卖合同的内容也不是赵爱君与海通公司协商一致的结果,该合同签订日期均为2014年10月8日,而该合同第八条交付期限均是“海通公司应当在2013年5月14日前交付验收合格房屋”，买卖合同交付是关键,双方对此约定不符常理。最后,赵爱君系淮北市相山区人，不可能在濉溪县城大量购买房产,更不可能大量购买陷入债务危机的甚至不能保证楼房能否顺利建成的房产。赵爱君并没有在法院查封之前合法占有案涉三套房屋。赵爱君提供的房屋租赁协议书，用以证明其对案涉1幢2303室合法占有,但该租赁协议签订时间2014年9月30日,三份商品房买卖合同签订日期2014年10月8日虚假。案涉的另外两套房屋的现状至今仍是毛坯房,更谈不上赵爱君对这两套房屋的合法占有。赵爱君提供的燃气发票、电费清单时间均在2019年11月1日查封后,且这三套房的电费清单1幢2101为20元、1幢1201为10元、1幢2303为10元,用电量均不是正常家庭用电情况;1幢2101的燃气发票为97.35元，同1201室的燃气发票完全一致,显然也不是正常家庭用气情况。竣工验收合格是商品房交付的前提，赵爱君没有提供案涉三套房屋竣工验收合格的证明及相关交房手续。赵爱君提交海通公司出具的收据不能认定已支付购房款。签订商品房买卖合同至今,海通公司也没有为赵爱君开具销售不动产统一发票,说明双方没有商品房买卖意思表示，赵爱君要求海通公司支付借款本金及利息才是真实目的。赵爱君在未能办理过户登记上有过错。涉案房屋虽不能进行过户登记,但海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧影都商城房屋可以进行产权预告登记。如果赵爱君积极要求海通公司对案涉的三套房屋办理预告登记,其执行异议申请可以得到支持。二、一审适用法律不当。赵爱君与海通公司达成以房抵债合意只是消灭债务,并非用于居住,在完成不动产登记之前,不属于物权期待权的保护范围,赵爱君不能取得案涉三套房屋的物权期待权。案涉三套房屋的购房合同仅进行备案,不能认为赵爱君对案涉三套房屋拥有物权期待权。赵爱君与钱劲的债权性质均为金钱债权,不优于钱劲的债权,不能对抗法院查封。三、一审决定案件受理费由钱劲、海通公司负担错误。根据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条规定,钱劲通过诉讼获得生效判决,然后依法申请执行海通公司,应当得到肯定。赵爱君和钱劲同是民间借贷的债权人,但其通过和海通公司私下合谋达成抵债合意,签订无效的房屋买卖合同,损害海通公司其他债权人利益，有过错的是赵爱君与海通公司,即使钱劲败诉也应由海通公司承担。综上,请驳回赵爱君的诉讼请求。 赵爱君辩称，一、关于涉案房屋买卖合同是否合法有效。2014年4月16日海通公司给赵爱君作出书面承诺，2014年7月16日如不能按期还款，就以其开发的房产按合同价格抵偿赵爱君130万元本息，涉案房屋为赵爱君所有，事后海通公司并未按照该承诺按期偿还借款本息，2014年10月8日，赵爱君与海通公司签订了三份商品房买卖合同，购买涉案三套房屋，同时约定了房屋单价和总价，鉴于双方互相存在合同之债，双方对债的履行方式协商进行变更，足以表明在债务清偿期届满后，达成以房抵债的合同系双方的真实意思表示，该买卖合同并不违反法律规定，虽然该商品房买卖合同的履行方式，与通常的商品房买卖履行方式不同，但不足以否定赵爱君与海通公司之间就涉案房屋达成的合意，即买卖合同的真实性。二、关于涉案房屋在人民法院查封之前是否已经被赵爱君合法占有。赵爱君已经提供了房屋租赁协议、燃气费，水费、电费发票，足以说明赵爱君已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有是以实际控制为标准，购房人是否实际入住，则不是房屋占有的必要条件，对此最高人民法院(2019)最高法民申2261号民事裁定书，对与本案相同的案例已作认定。三、关于涉案房屋的价款是否全部支付。赵爱君是以借款抵顶的方式支付了全部购房款，提交了借款协议，海通公司出具了说明，赵爱君银行转款记录，海东公司的会计凭证等，足以证明赵爱君与海通公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债是双方的真实意思表示，足以认定赵爱君以借款抵顶的方式支付了全部购房款，海通公司无论给赵爱君出具购房收据还是购房发票，仅是一种付款凭证，没有开具购房发票，并不能否认买卖合同的真实性、合法性。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。现涉案房屋均备案登记在赵爱君名下，因海通公司经营不善，导致涉案房屋所在的整体楼盘至今未办理产权登记，在人民法院查封之前未办理过户登记，并非赵爱君自身原因，赵爱君没有过错。确定一审案件受理费由钱劲和海通公司承担正确。请二审驳回上诉，维持原判。 海通公司辩称，赵爱君和海通公司的房屋买卖合同合法有效。赵爱君与海通公司存在民间借贷关系，经协商一致，海通公司同意赵爱君的借款转化为购房款，签订买卖合同并备案。海通公司法定代表人书写的证言，证明海通公司和赵爱君有沟通过程，有签订买卖合同的结果。三份合同签订日期、交房日期的表述是海通公司合同文本的问题，交房验收前就已经做出。海通公司没有向赵爱君出具不动产发票，是因为2013年底税务部门已经收回海通公司发票，海通公司开具收据与发票具有同样的效力。未进行预告登记，是因为海通公司没有完善预告登记的程序。涉案房屋备案在赵爱君名下是海通公司的真实意愿，涉案房屋没有综合验收、不具备办证条件，责任在海通公司，希望各方协商解决问题。 赵爱君向一审法院起诉请求：1.不得执行位于濉溪县房屋（价值1563878元）；2.依法确认位于濉溪县房屋归赵爱君所有；3.案件受理费由钱劲、海通公司承担。 一审法院认定事实：钱劲与海通公司民间借贷纠纷一案判决生效后，海通公司未履行生效判决，钱劲申请强制执行，一审法院于2019年11月1日查封了位于濉溪县房屋。赵爱君提出执行异议，2019年12月25日，一审法院作出（2019）皖0621执异78号裁定，驳回赵爱君的异议请求，赵爱君不服，提起案外人异议之诉。 一审法院另查明，2012年5月30日，海通公司向赵爱君借款130万元，借款期限18个月，月利率2%。2012年5月31日，赵爱君通过银行转账方式向海通公司汇款130万元。2014年4月16日，海通公司同意如不能按期偿还赵爱君借款，用其开发的房屋、商铺按合同价格抵给赵爱君。2014年10月8日，赵爱君与海通公司签订商品房买卖合同约定“赵爱君购买海通公司开发的位于濉溪县沱河路南侧1幢12层1201号房（建筑面积为93.56平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米2800元，总价款261968元）、1幢21层2101号房（建筑面积为93.56平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3000元，总价款280680元）、1幢23层2303号房（建筑面积为243.15平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米4200元，总价款1021230元）；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2013年5月14日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后120日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。后海通公司将涉案三套房屋均备案在赵爱君名下并交付赵爱君占有使用至今。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵爱君在本案中主张其和海通公司之间的商品房买卖合同而形成的执行标的具有排他性的民事权益，对赵爱君的主张，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据赵爱君在本案诉讼中提供证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与海通公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法有效占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记予以认定，具体分析如下：（一）关于案涉房屋买卖合同是否合法有效的问题。2014年4月16日海通公司就书面作出如不能按期偿还赵爱君借款，即以其开发房屋按合同价格抵偿赵爱君借款1300000元本息，2014年10月8日赵爱君与海通公司签订三份《商品房买卖合同》约定购买三套涉案房屋，同时约定了房屋单价和总价，二者具有同一性，系双方对债的履行方式进行变更，足以表明在债务清偿期届满后达成以房抵债合同系双方真实意思表示，该合同不违反法律规定，虽然该商品房买卖合同的履行方式与通常购房方式不同，但不足以否定赵爱君与海通公司之间达成的合意及买卖合同的真实性。（二）关于涉案房屋的价款是否得以全部支付的问题。赵爱君主张其以借款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了借款协议、海通公司出具说明等，足以证明其与海通公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方真实意思表示，故可以认定赵爱君以借款抵顶的方式支付了全部购房款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。赵爱君在依据商品房买卖合同取得房屋后，对房屋进行合法占有使用，从其提交的房屋租赁合同、电费、燃气费票据，可以认定案涉房屋在人民法院查封之前已被赵爱君实际控制的事实。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。现涉案房屋均备案登记在赵爱君名下，但因海通公司在进行房地产开发时因经营不善，导致涉案房屋所在整体楼盘至今均未能办理产权登记，故在人民法院查封之前未办理过户登记并非赵爱君自身原因，赵爱君对此没有过错。综上，根据现有在案证据，应当认定赵爱君就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，且赵爱君作为涉案房屋买受人享有物权期待权。对赵爱君部分诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求，不属于执行异议之诉案件的审理范围，在本案中不予处理。钱劲辩称赵爱君与海通公司实际上并非商品房买卖关系，而是以物抵债的法律关系，其关于享有排除法院强制执行的理由不能成立的意见，法律依据不足，不予采纳。判决：一、确认赵爱君对濉溪县房屋拥有物权期待权；二、不得执行位于濉溪县房屋；三、驳回赵爱君的其他诉讼请求。案件受理费18875元，由钱劲、海通公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱劲提交六份证据，证据一为用电查询单，拟证明涉案的影都商城第1幢1201、1幢2101没有用电记录，赵爱君在查封后11月27日才预交电费10元、20元，至今未实际使用，在查封前赵爱君未合法占有上述房屋。证据二为燃气查询单、客户信息系统照片，拟证明涉案的影都商城第1幢1201、1幢2101没有用燃气记录，赵爱君在查封后11月27日才预交燃气费，1幢2303室在查封前登记用户为海通公司，在查封前赵爱君未合法占有上述涉案三套房屋。证据三为用水查询单、水户号编码，拟证明涉案的影都商城第1幢1201、1幢2101没有用水记录，赵爱君在查封后11月27日才预交水费，涉案房屋登记户名均不是赵爱君，在查封前赵爱君未合法占有上述案涉三套房屋。证据四为房地产登记信息，拟证明赵爱君在淮北市相山区，其不是法律保护的购房消费者。证据五为不动产登记薄，拟证明赵爱君在濉溪县城有房产，且该套房屋是其通过民间借贷案件诉讼后，申请法院执行得来。证据六为不动产登记薄，拟证明海通公司开发的影都商城购房人可以预告登记，由于赵爱君本人过错没有进行产权预告登记。 赵爱君质证意见为：上述六份证据均不是新证据。对证据一的三性没有异议，但不能否认赵爱君合法占有的事实，用电多少并不是审查合法占有的唯一条件。对证据二的真实性没有异议，质证意见同上。对证据三无异议，水的用户名是房屋的编号，赵爱君接手该房屋后，没有办理入户。对证据四、证据五的真实性无异议，但与本案无关联性，并不能否认赵爱君签订合同，买卖涉案房屋的真实性、合法性。对证据六的真实性无异议，但与本案无关联性，目前海通财富广场的所有房屋，唯独这一套作了预告登记，因为张文霞是负责预告登记的工作人员，其与海通公司之间也有民间借贷关系，是其利用自己的工作便利，办理的预告登记，不能达到证明目的。 海通公司质证意见为：证据一至证据五均与海通公司无关。对于证据六，海通公司不具备预告登记的条件，海通公司不知道张文霞如何办理的预告登记。 钱劲对一审证据补充质证意见为：对证据一的三份商品房买卖合同有异议，是以房抵债，不是真实意思购房。对证据四的真实性有异议，借贷关系没有经过法院审理确认，借款的数额不详，也没有提供借款结算单。对证据五的真实性及证明目的有异议，出具的证明上没有借款的最终结算数额，数额不详，同时该份证明双方在借贷关系成立时签订买卖合同作为担保。对证据六的证明目的有异议，备案没有物权性质，没有物权期待权，涉案房产仍属于海通公司。对证据七的真实性无异议，但缴费的节点在上诉之后，用查封之后的票据无法对抗法院的执行查封，为了诉讼而缴费。 本院认证意见：各方对上述六份证据的真实性无异议，本院予以认定。 本院与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为，赵爱君对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，根据已查明的事实，赵爱君对海通公司享有民间借贷的债权。赵爱君与海通公司签订三份商品房买卖合同，但赵爱君并未按照商品房买卖合同的约定履行支付购房款义务，而是以签订三份商品房买卖合同之前因民间借贷关系海通公司所欠其借款抵偿，赵爱君与海通公司达成的以房抵债合意，不等同于完成了购房价款的支付。赵爱君与海通公司也不否认签订三份商品房买卖合同是为了抵偿债务。故赵爱君虽与海通公司虽签订了商品房买卖合同，但其基础法律关系并未发生实质变化，双方仍然属于以房抵债合同关系，抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优先于另外一个金钱债权的实现。其次，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，赵爱君与海通公司协议将涉案房屋以物抵债给赵爱君，没有办理权属变更登记，亦未向登记机构申请权属变更预告登记，不产生物权变动的效力。赵爱君主张涉案商品房买卖合同已经在房地产管理部门备案登记，但该备案登记行为属于行政机关在商品房交易过程中的行政管理措施，不能作为认定本案法律关系及排除执行的依据。赵爱君提交的证据不能证明涉案房屋归其所有，其关于涉案房屋属其所有而享有排除法院强制执行的理由不能成立。再者，因赵爱君不具有购买不动产的意思表示，其与海通公司之间并非真实的房屋买卖合同关系，故其不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人，也不属于该规定第二十九条规定的消费者买房人，不符合物权期待权特别保护的规定。综上，赵爱君对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决确认赵爱君对涉案房屋拥有物权期待权并不得执行涉案房屋不当，应予以纠正。 另，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。由于被执行人海通公司不反对案外人赵爱君异议主张，依法应当列为第三人，一审将其列为被告不当，应当予以纠正。 综上所述，钱劲的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、撤销安徽省濉溪县人民法院（2020）皖0621民初241号民事判决； 二、驳回赵爱君的诉讼请求。 一审案件受理费18875元，由赵爱君负担。二审案件受理费18875元，由赵爱君负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵永生 审判员  刘 静 审判员  葛 侠 二〇二〇年五月二十七日 法官助理朱明清 书记员朱天一 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。