河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终279号 上诉人（原审原告）：孙洪兴，男，1976年10月10日出生，汉族，住河北省衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：侯立峰，河北人民长城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：保定市容大房地产集团有限公司，住所地河北省保定市天鹅中路33号。 法定代表人：贾建华，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨叶，女，汉族，1989年3月22日出生，户籍所在地保定市清苑区，系该公司员工。 原审第三人：北京德利汇金投资有限公司，住所地北京市海淀区北清路68号院24号楼A座4层0424。 法定代表人：孙春雷。 上诉人孙洪兴与被上诉人保定市容大房地产集团有限公司（以下简称容大房地产公司）、原审第三人北京德利汇金投资有限公司（以下简称德利汇金公司）确认合同效力纠纷一案，河北省保定高新技术产业开发区人民法院于2018年8月31日作出（2018）冀0691民初529号民事判决，孙洪兴不服，向本院提出上诉，本院于2018年12月17日作出（2018）冀06民终5945号民事裁定，裁定撤销原审判决，发回重审。河北省保定高新技术产业开发区人民法院于2019年8月29日作出（2019）冀0691民初15号民事判决，孙洪兴不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙洪兴上诉请求：1、请求依法撤销一审判决并依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:1、上诉人与被上诉人之间签订的《商品房认购协议》合法有效，原审判决认定事实不清，片面采纳被上诉人提交的证据，驳回上诉人的诉讼请求是错误的，上诉人是德利汇金公司的债权人，德利汇金公司是容大公司的债权人，2015年7月，由德利汇金公司协调，上诉人同意与被上诉人签订《商品房认购协议》，由上诉人购买被上诉人开发的位于保定容大中院5号1单元2601号及2604号商品房，至此各方之间分别形成的借贷关系终止，转而建立商品房买卖合同，上诉人出借的本金及利息转化为已付购房款，不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该《商品房认购协议》具有法律效力；2、一审法院适用法律错误，根据本案案情及相关判例，本案应适用的法律有《物权法》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》、《合同法》。为维护上诉人的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。 容大房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持，一审判决查明上诉人与被上诉人签订《商品房认购协议》的过程无相关证据予以证实，且被上诉人不认可，上诉人无充分证据证明其向被上诉人支付认购房屋的全部房款，故无法认定双方真实签订了《商品房认购协议》；一审判决适用法律正确，上诉人的诉讼请求没有事实依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求，适用法律正确；被上诉人一审提供的证据均是依法取得，真实有效，上诉人在上诉状中所称被上诉人意图侵占其财产，构成诈骗没有事实根据和证据证明，请求依法驳回上诉，维持原判。 原审第三人德利汇金公司未到庭未提交书面的陈述意见。 孙洪兴向一审法院起诉请求：确认诉讼双方签订的《商品房认购协议》有效并由容大房地产公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：孙洪兴提交《商品房认购协议》及收据各一份，协议载明“甲方（出卖人）保定市容大房地产集团有限公司，乙方（买受人）孙洪兴，乙方自愿认购甲方在七一西路容大中院5号1号楼1单元2604号商品房……总售价肆拾叁万零贰佰元整……乙方一次性付款430200元（肆拾叁万零贰佰元整）”,该协议日期为2014年3月15日,尾部甲方处加盖容大房地产公司合同专用章，乙方处由孙洪兴签字。收据日期亦为2014年3月15日，编号0008955，载明“今收到容大中院5号房款肆拾叁万零贰佰元整”，并加盖容大房地产公司财务专用章。 ，德利汇金公司出具情况说明一份，该情况说明载明，德利汇金公司曾享有容大房地产公司债权，容大房地产公司提供30套空白《商品房认购协议》及相应的收据作为担保，双方债权债务于2015年9月结清。孙洪兴所持有的两份《商品房认购协议》（编号0008955、0008947）属于担保，德利汇金公司并未直接享有的所涉房产权利，且德利汇金公司并未告之容大房地产公司将《商品房认购协议》及收据转让给孙洪兴，《商品房认购协议》对容大房地产公司并不发生法律效力，孙洪兴与德利汇金公司之间纠纷，孙洪兴应向德利汇金公司主张权利，与容大房地产公司无关。另查明，2018年7月16日保定市房地产交易中心出具证明，载明本案涉及房屋容大中院5号1号楼1单元2604室的购房人为案外人蒋晨龙，已进行商品房预售合同网上登记备案，合同上传日期为2016年5月20日。 一审法院认为，本案中，孙洪兴在本案中的诉讼请求不应予以支持。理由如下：首先，孙洪兴提交的其与容大房地产公司签订本案所涉《商品房认购协议》，无法证实系容大房地产公司真实意思表示。孙洪兴提交《商品房认购协议》及收据虽然盖有容大房地产公司合同专用章，但孙洪兴亦承认其在德利汇金公司投资，因德利汇金公司无力返还其投资款，德利汇金公司将对容大房地产公司的一套房屋的债权转让给其，孙洪兴并未向容大房地产公司支付本案所涉房屋的房款；德利汇金公司出具情况说明载明，容大房地产公司并不知情德利汇金公司向孙洪兴转让债权，德利汇金公司与容大房地产公司之间债权债务已结清，德利汇金公司认可孙洪兴向其主张权利，故孙洪兴无法证实本案所涉《商品房认购协议》系容大房地产公司真实意思表示。 其次，本案涉及《商品房认购协议》系以房抵债协议，不能据此产生针对不动产的物权期待权。依孙洪兴陈述《商品房认购协议》所涉房屋是德利汇金公司为折抵其债务，该《商品房认购协议》明为购房，实为以房抵债约定，因本案所涉房屋非德利汇金公司所有，德利汇金公司亦无权处分该房屋；且该房屋已登记备案在案外人名下，依《中华人民共和国物权法》第六条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律法规登记”的情形，本案所涉房屋已售卖于案外人且已备案登记，故孙洪兴所持有的《商品房认购协议》仅享有普通债权请求权，而能据此产生针对不动产的物权期待权，更不能直接获得房屋所有权。 综上所述，驳回孙洪兴的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孙洪兴的诉讼请求。案件受理费50元，由孙洪兴负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，孙洪兴提交的《商品房认购协议》载明，2014年3月15日，孙洪兴作为买受人，容大房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房认购协议》，孙洪兴向容大房地产公司购买位于，合计430200元，合同约定了购房款的付款方式及期限、房屋的交付条件及期限等，尾部甲方处加盖容大房地产公司合同专用章，乙方处由孙洪兴签字，容大房地产公司对协议中的公司印章予以认可。并且孙洪兴提交的收款收据载明收据日期为2014年3月15日，编号0008955，载明“今收到容大中院5号1-1-2604房款肆拾叁万零贰佰元整”，并加盖容大房地产公司财务专用章，容大房地产公司对收款收据的真实性无异议。该协议的合同主体、内容及约定的条款均符合法律的规定，且不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应确认涉案《商品房认购协议》合法有效。 一审判决以本案涉及的《商品房认购协议》系以房抵债协议，不能据此产生针对不动产的物权期待权为由，认定孙洪兴所持有的《商品房认购协议》仅享有普通债权请求权，而不能据此产生针对不动产的物权期待权，更不能直接获得房屋所有权，因孙洪兴在一审诉讼请求中仅主张确认双方签订的《商品房认购协议》有效，并未主张物权期待权，故一审判决的上述认定超出了诉讼请求。本案中购房款是否系以房抵债属于合同履行问题，不应作为认定合同是否有效的依据。 一审判决以孙洪兴并未向容大房地产公司支付本案所涉房屋的房款，容大房地产公司并不知情德利汇金公司向孙洪兴转让债权，孙洪兴无法证实本案所涉《商品房认购协议》系容大房地产公司真实意思表示为由判决驳回孙洪兴关于确认双方签订的《商品房认购协议》有效的诉讼请求，该事实认定与《商品房认购协议》上盖有容大房地产公司合同专用章及收款收据上盖有该公司财务专用章，且容大房地产公司认可合同和收据的真实性的事实相互矛盾，应予以纠正。 综上所述，孙洪兴的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省保定高新技术产业开发区人民法院（2019）冀0691民初15号民事判决； 二、孙洪兴与保定市容大房地产集团有限公司签订的认购“容大·中院5号”1号楼1单元2604号商品房的《商品房认购协议》有效。 一审案件受理费50元、二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人保定市容大房地产集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓彦威 审判员  钱 娜 审判员  郑 东 二〇二〇年五月二十日 书记员  林冠臣