广东省深圳市龙岗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0307执异53号 异议人：深圳市横岗红荷股份合作公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区荷坳路2号，统一社会信用代码91440300192474568H。 法定代表人：陈伟波，董事长。 异议人：深圳市横岗红荷股份合作公司荷坳分公司，住所地深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区新村办公楼（仅限办公），统一社会信用代码91440300781360358R。 法定代表人：陈伟麟，经理。 上列异议人的共同委托代理人：刘鹤毅，广东乐为律师事务所律师。 申请执行人：陈永泉，男，汉族，1981年6月21日出生，身份证住址深圳市龙岗区。 委托代理人：袁盼盼，广东宏泰律师事务所律师。 被执行人：陈智勇，男，汉族，1970年10月20日出生，身份证住址深圳市龙岗区。 关于申请执行人陈永泉与被执行人陈智勇民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）粤0307民初2411号民事判决书已发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，立案号为（2018）粤0307执12315号。在执行过程中，本院拟拍卖被执行人陈智勇名下位于深圳市龙岗区横岗镇荷坳新村B区108号私宅（深房地字第：6000173240，以下简称涉案房产）时，异议人深圳市横岗红荷股份合作公司（以下简称红荷公司）及深圳市横岗红荷股份合作公司荷坳分公司荷坳分公司（以下简称荷坳分公司)向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。 异议人红荷公司、荷坳分公司的异议请求：1、对（2018）粤0307执12315号之一执行裁定书及公告所确认的涉案房产权属提起异议，根据房随地走或房地分离原则，该房产或土地应当属于异议人集体组织所有；2、对（2018）粤0307执12315号公告所确认评估价值提出异议，该评估未考虑涉案房产权属归异议人集体所有；3、执行案件的拟拍卖未设定竞拍人违反了《宪法》和《土地管理法》，损害了异议人集体组织利益。 其事实和理由如下：1、涉案房产系异议人集体土地上由异议人出资修建给本村村民使用的不动产，该房产位于案外人本村福利管理小区，根据“房随地走”原则，该房产应属于异议人所有，根据“房地分属”原则，土地属于异议人所有，房产有限归属（不动产权已明确“非市场商品房”）被执行人陈智勇所有，故无论是根据“房随地走”还是“房地分属”，涉案房产均不属于法定可交易可拍卖之财产，其占用土地属于集体土地，属于法律禁止交易财物，只能由集体组织内再分配。根据最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条，涉案房产属于不可查封、扣押、冻结的财产。2、涉案房产及土地使用权的取得存在特定身份关系，故即使处置也应当依法设定买受人的范围，否则涉嫌违法且损害了异议人集体组织利益。3、非集体组织成员参与或竟得涉案房产，“不当得利”地享受异议人本集体组织成员才能享受的管理福利，不但导致了集体组织财产被侵占，而且导致异议人管理等方面困难。因此，异议人特对法院拍卖涉案房产的执行行为提出异议，请求法院停止向本集体组织成员以外的人拍卖。 两异议人提交如下证据：（2018）粤0307民初2411号民事判决书、（2018）粤0307执12315号之一执行裁定书、（2018）粤0307执12315号执行裁定书及公告，（2018）粤0307民初2411号冻结财产通知书，涉案房产不动产权资料电脑查询结果表及查封备案表，荷坳自然村老村改造的决定及请示、深圳市规划国土局龙岗分局关于横岗镇荷坳村荷坳经济合作社申请住宅建设用地的批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证及荷坳新村房屋认购、管理的规定。（证据均为复印件） 经审查查明，申请执行人陈永泉与被执行人陈智勇民间借贷纠纷一案，陈永泉在向本院提交诉讼财产保全申请，本院作出（2018）粤0307民初2411号民事裁定书，并于2018年2月7日查封陈智勇名下位于深圳市龙岗区横岗镇荷坳新村B区108号私宅50%份额（不动产证号6000173240）。 2018年7月12日，本院作出（2018）粤0307民初2411号民事判决书，判令：一、陈智勇于本判决生效之日起五日偿还陈永泉借款本金1083000元，并支付利息，利息以1083000元为基数，按照年利率24%的标准，从2018年1月29日起计算至借款还清之日止。二、驳回陈永泉的其他诉讼请求。上述民事判决已经发生法律效力。 在案件进入执行程序后，原诉讼财产保全的查封自动转为执行查封。2019年7月3日，本院作出（2018）粤0307执12315号之一执行裁定书，查明“在执行过程中，本院依申请向深圳市龙岗区民政局婚姻登记调档查询，查明被执行人陈智勇与案外人朱美琴就双方名下（产权份额各占50%）荷坳新村108号房产权属分割问题达成协议，双方约定将上述房产划归被执行人陈智勇所有”，并裁定：一、查封案外人朱美琴（产权份额50%）名涉案房产；二、拍卖、变卖被执行人陈智勇所有、被执行人陈智勇及案外人朱美琴（产权份额各占50%）名下涉案房产以清偿本案债务。经本院委托，深圳市国浩土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年7月18日作出深国浩评字（2019）第07002号房地产估价报告，报告显示上述涉案房产评估总价为3883162元。2019年12月4日，本院作出（2018）粤0307执12315号公告，其后两异议人向本院提出上述执行异议。2020年4月7日在淘宝网上司法拍卖网络平台发布网络司法拍卖公告（第一次），公告涉案房产起拍价为3883162元，拍卖时间为2020年5月11日10时至2020年5月12日10时，竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买。2020年4月21日，执行部门中止司法拍卖程序。 另查，不动产权资料电脑查询结果表显示，涉案位于龙岗区横岗镇荷坳村新村108号房（不动产证号：6000173240，）登记权利人为被执行人陈智勇（50%份额）与案外人朱美琴（50%份额），房屋性质为私人建房，登记类型为村民私宅登记；产权证附记显示：1、房屋用途：住宅；2、根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理结果进行登记，该房屋未经质检、消防验收；3、非市场商品房。 经本院执行部门向深圳市不动产权登记中心查询涉案房产办证档案，档案中的“宗地附图”显示涉案房产所涉宗地号为G01063-0242，土地使用者为陈智勇，用地面积97.38平方米，制图时间为2005年4月4日。并经本院执行部门函询深圳市规划和自然资源局龙岗管理局，该局《市规划和自然资源局龙岗管理局关于协助核查地块相关情况的复函》“根据你院提供的宗地号G01063-0242，核查地块位于园山，用地面积为97.38平方米，经核查，现将有关情况函复如下：一、核查地块全部已征转；核查地块与G01063-0242宗地（已产权登记）有重叠；核查地块在地籍信息系统中2018年度土地变更调查年末基础库中全部为建设用地。……”。 再查，深圳市龙岗区民政局婚姻登记处档案显示，被执行人陈智勇与案外人朱美琴于2014年6月16日办理离婚登记，当日所签的离婚协议书就财产处置约定：位于深圳市龙岗区横岗荷坳新村B区108号别墅洋房一套（包括屋内家私家电但不包括女方房间的）归男方所有…。案外人朱美琴以涉案房产为夫妻共同财产，虽经2014年离婚分割全部给了被执行人陈智勇，但未经不动产物权转让登记，其认识涉案房产50%份额的所有权人为由向本院提出执行异议，本院作出（2019）粤0307执异141号执行裁定书，裁定驳回案外人朱美琴的异议请求。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项之规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。对于已登记的不动产，按照不动产登记簿判断其是否系权利人……”。本案中，涉案房产已在不动产登记部门办理登记手续，公示登记的房屋权利人及土地使用者为本案被执行人陈智勇，其作为被执行人未履行法院生效判决，涉案房产属于其应当履行义务部分的财产，故执行部门可根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，查封登记在被执行人陈智勇名下的涉案房产；同时，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款的规定，该查封行为的效力及于涉案房产适用范围内的土地使用权。且对涉案房产予以司法拍卖，并不会改变其所涉土地的所有权性质。故两异议人关于涉案房产所及的土地为集体所有故应排除法院强制执行的住宅，于法无据，本院不予支持。 关于涉案房产评估价格异议问题。两异议人并非执行案件的申请执行人与被执行人，其对涉案房产亦不享有实体权益，故就执行部门对涉案房产进行评估的行为来说，两异议人不是利害关系人，其并非提出异议的适格主体。且即使是当事人、利害关系人，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产财产处置参考价若干问题的规定》，受托评估机构对涉案房产所作出的评估价格，亦不属于执行异议的审查范围。 关于涉案房产拍卖是否应限制买受人范围问题。考虑2003年《中共深圳市委、深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）关于户籍问题“农业户口村民一次性办理农转非手续，转为非农业户口的城市居民”以及深圳市城市化改革背景，且被执行人陈智勇除本案所涉债务外，也另有其他债权人未获清偿的情况，在拍卖涉案房产时限定买受人须为原村民，不符合深圳城市化背景，也可能会损害债权人利益。另一方面，法院通过网络司法拍卖平台对涉案房产进行公开拍卖，两异议人及原村民均可自愿参与。两异议人主张非村民竞得涉案房产将损害其集体经济组织利益，但并未举证予以具体证明；涉案房产所在的荷坳新村由深圳市龙岗区横岗镇荷坳村荷坳经济合作社申报建设，虽目前仍主要由原村民聚居，但涉案房产所涉水、电、物业管理等买受人均可有偿使用，买受人亦不会因竞得涉案房产而获得涉案房产所在的集体经济组织成员身份及相应的分红等。故两异议人关于涉案房产应限制买受人范围为村民的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人深圳市横岗红荷股份合作公司、深圳市横岗红荷股份合作公司荷坳分公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  邹东强 审判员  赵 丹 审判员  郑则川 二〇二〇年五月二十七日 书记员  钟志洋