河南省温县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0825民初1080号原告：冯灵安，男，1946年出生，汉族，住温县，现住温县。委托诉讼代理人：王国太，男，1951年出生，汉族，住温县，系原告表弟。委托诉讼代理人：李小五，河南海搏律师事务律师。被告：焦作市锐达房地产开发有限公司，住所地：温县。法定代表人：郑铁炉，执行董事。委托诉讼代理人：陈恭，河南豫星律师事务所律师。被告：郭四召，男，1955年出生，汉族，住温县，现住温县。原告冯灵安与被告焦作市锐达房地产开发有限公司（以下简称：锐达公司）、郭四召房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冯灵安的委托诉讼代理人王国太、李小五，被告锐达公司的委托诉讼代理人陈恭，被告郭四召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯灵安向本院提出诉讼请求：1.判令二被告共同偿还原告房款119000元；2.诉讼费由二被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求：1.要求被告焦作市锐达房地产开发有限公司偿还原告购房款119000元；2.诉讼费由被告焦作市锐达房地产开发有限公司承担。事实与理由：2014年上半年，被告郭四召借原告现金贰拾伍万元，后因资金困难未能及时归还。2017年，双方协商且经被告锐达公司同意，将锐达公司开发的平安居住楼中由被告郭四召支配的其中一套住房抵偿原告的借款。原告通过被告锐达公司售楼部将房子卖给他人。按被告锐达公司要求，售房款必须打入被告锐达公司账户后再转付给原告。根据对账情况，二被告应转付原告售房款119000元，双方账务才抵销。在买房人将房款打入锐达公司账户后，因二被告之间内部矛盾，始终未将应付给原告的119000元房款支付给原告。原告多次找二被告沟通、协商无果，故提起诉讼。被告锐达公司辩称，一、被告锐达公司与原告之间没有民间借贷的法律事实和房屋买卖关系。原告诉状中“2014年上半年被告郭四召借原告现金250000元，后因资金困难经济紧张未能及时归还”的陈述，原告应举证证实其借款之基础法律事实存在，才能说明原告与郭四召具有合法民间借贷的法律关系，这是本案的前提；其次，借款事实的存在，仅证明原告与被告郭四召之间具有债权债务关系，原告是债权人，被告郭四召是债务人，被告锐达公司则与民间借贷及要求被告偿还的房款毫无关联。二、被告锐达公司与原告或被告郭四召之间从未有过“以房抵偿借款”的合同（协议）。原告诉状中陈述“2017年双方经协商且经锐达公司同意，将该公司开发的“平安居楼”中由郭四召支配的其中一套住房抵偿原告借款”的内容不是事实。其一，原告与被告锐达公司素无任何关系，也丝毫不知被告郭四召与原告的借款关系；其二，被告锐达公司对原告与郭四召双方协商将被告锐达公司开发的平安居楼中由郭四召支配的其中一套住房抵偿原告借款的事毫不知情，更没有所谓同意；其三，被告郭四召仅是被告锐达公司的一名未实际出资的股东，他有销售被告锐达公司开发楼盘房产的权利和义务，但没有以被告锐达公司法人财产抵偿其个人债务的权利。其四，如果被告郭四召确有此“以房抵债”的承诺，其不仅是个人行为，而且是违反公司的规定和违反法律规定的无效行为。因为法律禁止公司股东和职员利用职务便利谋取私利，尤其是损害公司利益的行为；第五，被告锐达公司从来没有过原告所说的“同意”。综上所述，被告锐达公司在原告与郭四召的民间借贷关系中，没有任何法律关系，不是本案的适格被告；而且原告所述不实，被告锐达公司从来没有在原告与郭四召之间有过“以房抵债”的承诺，不是债务加入人。因此，恳请人民法院根据事实和法律，依法驳回原告对被告锐达公司的起诉或驳回原告对于被告锐达公司的诉讼请求，维护被告锐达公司的合法权益。被告郭四召辩称，原告诉称其与被告郭四召存在借贷关系，但被告郭四召已用一套住房抵偿了原告借款，且原告已通过被告锐达公司售楼部将抵偿房产卖给他人。根据原、被告的诉、辩意见，归纳本案的争议焦点：1、被告郭四召是否是涉案房屋所有权人，其用该房屋抵债的行为是否合法有效；2、该涉案房屋的销售款由谁支配；3、原告的诉讼请求能否支持。针对争议焦点，原告所举证据及被告质证意见：1、承诺书复印件一份，证明涉案房屋虽系被告锐达公司开发，但被告锐达公司已经将涉案房屋交于被告郭四召支配，郭四召将涉案房屋抵给原告，被告锐达公司也认可原告与郭四召之间的以房抵债的事实。2、证人郭某的庭审证言，证明原告将涉案房屋销售及将购房款转到被告锐达公司的财务上的事实。证人郭某当庭陈述，大概是2017年夏天，郭四召和冯灵安一起找到我，郭四召说：他将锐达公司让其代卖的一套房屋给冯灵安了，冯灵安让我找买主出售。郭四召说：房屋售出后他负责去锐达公司办手续。后我通过微信朋友圈找到买主，我负责以锐达公司的名义与买受人签合同及办理贷款手续，具体房款多少钱，首付多少钱不记得了，该房屋的首付款按揭款已全部交给锐达公司财务。购房款打进锐达公司财务账户后，郭四召和冯灵安去锐达公司要钱，锐达公司财务不付，双方产生争执。后经冯灵安、郑铁炉、郭四召三方协商，待锐达公司再出售其他房屋收到购房款，锐达公司将郭四召应得款支付给冯灵安119000元。这样由我书写了一份承诺书，郑铁炉、郭四召在该承诺书上签名后交给我保管。3、借款条2张，证明被告郭四召向原告借款、还款情况及下欠119000元的情况。被告锐达公司对承诺书的真实性有异议，认为原告提供的承诺书不是原件，与证人当庭向某提供的承诺书原件不一致，证人陈述承诺书上是锐达公司法人代表签名，没有加盖锐达公司的公章，原告提供的承诺书系虚假证据。对证人证言真实性无异议，但证人陈述的证言，能够证明证人不是锐达公司的员工，是通过自己的微信朋友圈发布卖房信息，系中介行为。证人向某提供的承诺书书写日期2017年10月15日之后，如果再出售房屋或收藏室，由锐达公司监督将郭四召应得款支付给冯灵安。证人向某陈述自承诺书书写后，锐达公司没有再收到卖房款，现原告要求被告锐达公司支付购房款没有事实和法律依据。对原告提供的借款条的情况，被告未参与不清楚原告与被告郭四召之间的借贷情况，该借款与被告公司无关。被告郭四召对原告所举证据的真实性无异议。针对争议焦点，被告锐达公司举证及原、被告质证意见：1、房屋买卖合同一份，证明案涉房产的所有权人及出卖人是被告锐达公司，不存在被告郭四召以房抵债给原告的事实。2、借据一张，证明被告郭四召向被告锐达公司出具借据，将王丙森交付的首付款108000元取走。原告对房屋买卖合同的内容及被告郭四召向被告锐达公司借款不清楚，王丙森将售房款150000元支付原告属实。被告郭四召对被告锐达公司所举证据无异议。针对争议焦点，被告郭四召在法定期限内未提供相关证据。针对争议焦点，当事人所举证据，本院依法组织双方进行了证据交换、质证，对当事人无异议的证据，本院予以采信。对当事人存在争议的事实及证据分析认定如下：被告锐达公司对承诺书的真实性提出异议，认为承诺书系复印件。本院认为，原告提供的承诺书虽不是原件，但与证人所持的承诺书原件的内容一致，能够证明二被告承诺2017年10月15日之后，被告锐达公司如再收到售房款，将郭四召应得款支付给原告冯灵安的事实，故对承诺书的真实性予以采信。而从承诺书上不能反映被告锐达公司认可原告与郭四召之间达成的口头以房抵债协议，故对原告主张的证明指向不予采信。根据原、被告的诉辩意见、当庭陈述及有效证据，本院查明案件基本事实如下：被告锐达公司系郑铁炉出资开办的个人独资企业。2013年，被告锐达公司通过出让方式取得编号01-10-33-1地块土地使用权，用于开发建设《温县平安居住楼》。2014年2月10日，被告郭四召向原告借款200000元，被告给原告出具借款条一张，载明，今借到冯灵安现金贰拾万元。2016年1月7日，被告郭四召又向原告借款50000元，双方对之前所借200000元的利息进行了结算为30000元，被告郭四召重新给原告出具借款条一张，载明：今借到冯灵安现金贰拾捌万元。注：贰拾捌万元中，其中贰拾伍万元从2016年1月7日开始按月息壹分伍厘。2017年，被告锐达公司开发建设的《温县平安居住楼》项目工程竣工后，被告锐达公司内部规定，公司人员均可按公司定的售房价款基数进行销售，售房款必须交到公司财务。被告郭四召分配了六套商品房（含案涉房屋）进行销售。2017年6月，原告向被告郭四召催要借款，被告郭四召与原告口头商定，被告郭四召以429000元的价格将案涉房产抵给原告，冲抵所借原告款项及利息298000元，多余款项归被告郭四召。双方商定后，原告将借款条交付被告郭四召，双方一同找到售房中介人郭某，被告郭四召告知郭某，其将案涉房产出售给原告，原告现需要出售该房产，委托其办理房屋买卖合同及银行贷款手续。之后，原告与买受人王丙森商定房款400000元，首付款150000元，下余250000元办理银行贷款，由郭某代被告锐达公司与买受人王丙森签订了房屋买卖合同（房屋买卖合同约定的售房款为358000元，首付款108000元），并为买受人王丙森在银行办理了250000元的贷款手续。买受人将首付购房款150000元支付给原告后，由被告郭四召给被告锐达公司财务出具了108000元的借据。银行贷款250000元转入被告锐达公司后，被告郭四召与原告去被告锐达公司领款时，被告锐达公司以被告郭四召不能再借款为由，不同意支付原告款项，故原、被告之间产生纠纷。2017年10月15日，二被告向原告出具了承诺书一份，载明：本公司承诺在公司收到售房款或储藏室款后，第一时间将郭四召应得款支付给冯灵安，支付金额119000元。被告郭四召及被告锐达公司法定代表人郑铁炉在承诺书上签名后，将承诺书交给郭某保管。承诺书出具后，因被告锐达公司未再收取售房款，亦未与被告郭四召进行结算，故未能支付原告119000元。为此，原告诉至本院。本院认为，本案中，案涉房产系被告锐达公司开发建设，被告锐达公司对案涉房产依法享有所有权。被告锐达公司将案涉房产委托被告郭四召对外销售，双方之间形成了委托合同关系。被告郭四召在对案涉房产不享有所有权及未经被告锐达公司同意的情况下，与原告口头达成协议，将案涉房产抵偿给原告，用于清偿其所借原告的借款及利息，其行为侵犯了被告锐达公司的合法财产权益，故原告与被告郭四召之间口头达成的以物抵债协议无效。原告已取得的首付售房款150000元，因被告郭四召已给被告锐达公司财务出具了借款条，应认定被告郭四召向被告锐达公司借款，偿还其所借原告的款项。因被告郭四召对案涉房产不享有所有权，故原告与被告郭四召之间口头达成的以物抵债协议无效，原告对案涉房产亦不享有所有权。根据被告锐达公司、郭四召出具的承诺书所载明“本公司承诺在公司收到售房款或储藏室款后，第一时间将郭四召应得款支付给冯灵安，支付金额119000元”的内容，能够证明被告锐达公司自承诺书出具后，再收取售房款或储藏室款，且经与郭四召结算，在郭四召应分的款项中优先支付原告的事实及119000元系被告郭四召所欠原告借款的事实。如经结算郭四召没有应分得款项或应分款项数额不足以支付原告的款项，被告锐达公司亦不负有支付原告款项的义务，故原告在承诺书约定的条件未成就的情况下要求被告锐达公司支付售房款119000元的诉讼请求，无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：驳回原告冯灵安的诉讼请求。案件受理费2680元，减半收取1340元，由原告冯灵安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于焦作市中级人民法院。审判员  王鸿元二〇二〇年五月二十九日书记员  张方严