湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终67号上诉人（原审被告）：湖北国兴置业有限公司。住所地：湖北省浠水县清泉镇双桥南路，统一社会信用代码：91421125795915115R。法定代表人：汪中喜，该公司经理。委托诉讼代理人：周旺银，浠水县南城开发区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：艾伯华，该公司金域蓝湾项目负责人。被上诉人（原审原告）：王又强，男，1976年8月29日出生，汉族，住湖北省浠水县，委托诉讼代理人：程定国，浠水县清泉镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李杨，男，1995年11月13日出生，汉族，住湖北省浠水县，上诉人湖北国兴置业有限公司（以下简称“国兴公司”）与被上诉人王又强、李杨因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省浠水县人民法院（2019）鄂1125民初2354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国兴公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判为一审判决的二、三、四项由李杨承担；二、诉讼费由李杨承担。事实与理由：一审判决认定李杨不是本案适格被告的事实错误，判决结果不公。一、李杨是采取虚假承诺骗取国兴公司项目负责人艾伯华的信任，以A2-4置换A3-9与王又强签订的房屋买卖合同，事后李杨拒不将A2-4号房屋置换交给国兴公司；二、李杨在出售方签名并非是国兴公司委托，而是为了收取涉案房屋出售款，自己决定签字，且李杨是完全民事行为能力人，应为自己的行为承担法律后果；三、国兴公司没有委托李杨收取售房款26万元及安装水、电、天然气及门窗费用，李杨收取的各项费用既未交给浠水县擎天建筑安装有限公司（以下简称擎天公司），也未交给国兴公司，属于其个人行为，应独立承担法律责任；四、涉案房屋不属于甲方划给乙方抵扣工程款的42套房屋之内；五、国兴公司只是应李杨的承诺，出具了一份《房屋买卖合同》给王又强，李杨是房屋实际出售方。王又强答辩称：一审认定事实基本正确，另应由国兴公司与李杨承担连带责任。李杨答辩称：发包合同不是其签订的、案涉房子是开发商用来抵付工程款的，销售款都由建筑商作为工程款收取。王又强向一审法院起诉请求：1、依法解除其与国兴公司、李杨签订的商品房买卖合同；2、判令国兴公司、李杨返还购房款260000元及利息37400元（自2017年12月21日算至2019年6月6日止，参照人民银行逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算，顺延至履行完毕）；3、判决国兴公司、李杨返还水、电、天燃气等报装费用18200元；4、判令国兴公司、李杨赔偿损失27421元；5、判令国兴公司、李杨承担违约金50000元；6、判令国兴公司、李杨承担诉讼费用。在诉讼过程中，王又强将第一项诉讼请求变更为确认双方签订的商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：2017年12月21日，王又强（买受人）与国兴公司金域蓝湾项目部（出卖人）签订商品房买卖合同及补充协议，购买国兴公司建设的商品房金域蓝湾B栋1单元9层A3－9号房，建筑面积106.3平方米，按无房产证房价成交，单价为2580元，共计270000元整。双方在同日签订的补充协议中约定：后续房产证出来以后，房价按单价3580元/㎡，共计380000元整，后期要补交房款110000元。该合同及补充协议的尾部加盖了浠水国兴置业金域蓝湾合同专用章，国兴公司项目负责人艾伯华、委托代理人李杨（金域蓝湾项目施工方擎天公司金域蓝湾项目部财务人员）及王又强签名捺印。当日，李杨收取王又强依约支付的购房款260000元，并出具收条一份：“今收到王又强交来金域蓝湾2#楼A3－9房款贰拾陆万圆整（￥260000.00元）”。案外人李细初（擎天公司金域蓝湾项目负责人，李杨之父）亦于2017年12月21日出具了收据一份，内容为“今收到蓝湾2#A9－3房款贰拾柒万元整（以收王友强房款抵付人工工资款）”。王又强另向李杨出具了10000元欠据。2017年12月23日，国兴公司金域蓝湾项目部发出通知，要求购房者交纳水、电、天然气及门窗费用18200元。王又强于2017年12月25日向李杨交纳A3－9号房上述费用计18200元。此后，王又强开始对房屋进行装修，至本案起诉时止，共计支付各种装饰材料款19261元（其中：2018年1月3日购买王力防盗门4800元、2018年1月20日支付水暖、电料、防水料7305元；2018年4月2日购买装饰材料支出2156元；2018年11月21日支付窗户定金5000元）；支付水电安装、防水、打墙开凿人工费共计8160元（其中，2018年2月7日支付侯金树人工费2880元、2018年6月15日支付陈林2400元、2018年6月20日支付陈先锋2880元）。2018年春节过后，国兴公司就案涉B栋1单元9层A3－9号房屋与他人另行订立商品房买卖合同，并将房屋出卖给他人且已装修入住，王又强遂提起本次诉讼。同时查明，擎天公司是案涉金域蓝湾项目的施工方。国兴公司与擎天公司金域蓝湾项目部负责人李细初签订《建设工程施工合同中房屋抵工程款的补充协议》，协议约定，国兴公司将金域蓝湾项目所建住宅楼中住宅楼4层、7层、9层、11层、13层、15层及16层，划拔给擎天公司，其销售收入全部用于抵付工程进度款。本案所争讼的房屋亦在其中。另查明，案涉金域蓝湾（B栋）房地产开发项目至起诉前仍未取得商品房预售许可证。一审法院认为：一、如何确定案涉房屋买卖合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案至法庭辩论终结前，案涉金域蓝湾（B栋）房地产开发项目仍未取得商品房预售许可证，故案涉商品房买卖合同依法应认定为无效合同，自始没有法律效力。二、李杨是否是本案适格被告。本案系房屋买卖合同纠纷，王又强与国兴公司是订立合同的双方。李杨虽系案涉房屋建设项目施工方擎天公司派驻金域蓝湾项目的财务人员，但在案涉房屋买卖合同中，其以国兴公司委托代理人名义在合同出卖人处签名，并依据与国兴公司签订的《建设工程施工合同中房屋抵工程款的补充协议》及国兴公司发出的通知，收取王又强购房款260000元及安装水、电、天然气及门窗费用18200元，李杨实施的民事行为应由国兴公司承担民事责任，李杨不是本案的适格被告。三、王又强购房款260000元及利息37400元以及水、电、天燃气安装费用共18200元应否由国兴公司返还，国兴公司是否应赔偿王又强其他损失27421元（19261元＋8160元），支付违约金50000元。王又强与国兴公司签订的商品房买卖合同无效，国兴公司依该合同取得的财产购房款260000元及利息以及水、电、天燃气安装费用共18200元，依法应当予以返还。但王又强请求按照中国人民银行发布的逾期贷款利率即月利率8‰的标准计算利息，没有法律依据，一审法院核定参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项的规定，按照年利率6%即月利率5‰从2017年12月21日起计算至2019年6月6日止，利息为22750元，计算经过及结果如下：260000元×5‰×17个月零15天（2017年12月21日至2019年6月6日）=22750元。国兴公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与王又强订立商品房买卖合同，并又将案涉房屋出卖给第三人，确有过错，应当赔偿王又强因此造成的损失，王又强对其损失部分，已提供证据证实，国兴公司应承担相应的赔偿责任。王又强与国兴公司签订的商品房买卖合同无效，王又强请求支付违约金无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第㈠项，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王又强与湖北国兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同》无效。二、限湖北国兴置业有限公司于判决生效之日起三日内向王又强返还购房款260000元及利息22750元（利息从2017年12月21日起，按照年利率6%算至2019年6月6日止，以后顺延）。三、湖北国兴置业有限公司于判决生效之日起三日内向王又强返还水、电、天燃气等报装费用18200元。四、湖北国兴置业有限公司于判决生效之日起三日内向王又强赔偿其他损失27421元。五、驳回王又强其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，国兴公司提交了两组证据：证据一，甲方（国兴公司）划给乙方（擎天公司）抵付工程款的房屋明细表（共42套），拟证明案涉房屋不在这42套房屋之内，是李杨置换后卖给王又强，李杨并未将A2-4房屋置换给国兴公司，李杨没有权利收取案涉房屋价款；证据二，金域蓝湾2号楼工程结算协议书，拟证明国兴公司以房抵款已经超过工程款，案涉房屋价款应由李杨承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王又强的质证意见：对两组证据的真实性和合法性无异议，但与本案无关，是开发商与建筑商的内部关系。李杨的质证意见：证据一，没有擎天公司签字认可；证据二，是开发商与建筑商的结算方式。两组证据均与本案无关。本院对国兴公司提交的证据进行了审查，认为：证据一，是该公司单方面书写且李杨不认可其内容，本院不予采信；证据二，反映的是另一法律关系，本院亦不予采信。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是李杨实施的民事行为是由谁承担。本案中，王又强与国兴公司是订立合同的双方，李杨在涉案房屋买卖合同中，是以国兴公司委托代理人名义在合同出卖人处签名，且依据涉案房屋合同及购房补充协议收取王又强的购房款等款项，故李杨实施的民事行为应由国兴公司承担相应的民事责任。国兴公司上诉提出涉案房屋合同是李杨采取虚假承诺方式取得、并非是国兴公司委托、李杨收取的各项费用属于其个人行为、涉案房屋不属于抵扣工程款房屋范围、李杨是房屋实际出售方等理由，因双方当事人对涉案房屋合同的真实性均无异议，而李杨并非涉案房屋合同主体，至于李杨与国兴公司之间是否存在其他法律关系不是本案的审理范围，故国兴公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6034元，由湖北国兴置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  倪志勇审判员  陈武军审判员  易 俊二〇二〇年五月二十七日法官助理熊静书记员彭聪