湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终626号上诉人（原审原告）：娄底市供销合作联社，住所地：娄星区。法定代表人：吴术根，娄底市供销合作联社理事会主任。委托诉讼代理人：邬美玉，湖南娄星律师事务所律师。委托诉讼代理人：向育元，湖南娄星律师事务所律师。上诉人（原审被告）：娄底市龙泰房地产开发有限公司，住所地：娄底市娄星区。法定代表人：黄永年，系公司总经理。委托诉讼代理人：曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。上诉人娄底市供销合作联社（以下简称“娄底供销社”）因与上诉人娄底市龙泰房地产开发有限公司（以下简称“娄底龙泰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2019）湘1302民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。娄底供销社上诉请求：撤销原审判决书“被告娄底市龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告娄底市供销合作联社支付房屋租金3,348,000元及违约金1,004,400元”的判决，改判由被上诉人娄底龙泰公司于本判决生效之日起十日内向上诉人娄底供销社支付房屋租金3,348,000元及违约金1,004,400元，且不承担任何税费。事实和理由：一审虽支持了上诉人的租金及违约金请求，但对上诉人上述租金依双方约定不承担任何税费的诉讼请求没有作出判决。一审认为娄底供销社收取娄底龙泰公司交付的租金，开具发票是其法定义务，龙泰公司索取发票也是法定权利，因此娄底供销社在收取租金时需向娄底龙泰公司开具发票，是错误的。本案双方在《龙泰．商品商住综合楼（原银河．时代广场）项目合作开发补充协议（二）》第七条第三项特别约定：“租期15年，租金10元/m/月（由于租赁关系引发的所有费用由乙方承担），租金每年一季度前一次性交清，从承租时开始租金每3年递增3%”。前述约定不违反法律强制性规定，故娄底供销社不应承担任何租金的税费。即便娄底供销社有开具发票的义务，因已经约定被上诉人承担开具发票的税金，故上诉人收取租金是不含税费的，一审法院对此未作判决，属于漏判。对娄底供销社的上诉，娄底龙泰公司辩称：一、双方签订的《合作开发补充协议（二）》第7条约定“租金10元/月/平方米，由于租赁关系所引发的所有费用由乙方承担”。“费用”不包括税，税与费是两个完全不同的概念，税是由国家法律规定，费是由地方或部门规定收取。二、双方往来函件中，娄底供销社明确同意承担部分税，但是娄底龙泰公司要求其承担全部税，并开具发票。从双方往来函件中能体现，“税”不是“费”。三、根据《中华人民共和国税法》《发票管理办法》等相关规定，在租赁合同等贸易过程中收款方负有开具发票的法定义务。综上，娄底市供销社的上诉没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。娄底龙泰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回娄底供销社全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决娄底龙泰公司在本判决生效十日内支付房屋租金3,348,000元是错误的。娄底供销社未依法提供租赁税务发票，娄底龙泰公司有权拒绝支付租金。2010年5月11日，双方签订的《龙泰上品商住综合楼（原银河时代广场）项目合作开发补充协议（二）》第七条只约定由于租赁关系引发的所有费用由乙方承担，并未约定税由乙方承担。2018年5月10日，娄底供销社只要求娄底龙泰公司按税金率承担5个点，其余税率由娄底供销社承担，但是娄底龙泰公司要求依法承担全部税率。根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条、第二十条规定，娄底供销社在收取租金时具有向娄底龙泰公司提供正式税务发票的前置义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在娄底供销社未提供正式税务发票前，娄底龙泰公司有权拒绝支付租金有权支付租金。二、原审判决上诉人娄底龙泰公司支付1,004,400元违约金是错误的。1．娄底供销社未提供正式税务发票，娄底龙泰公司有权拒绝支付租金。2．截至2018年9月28日，娄底龙泰公司已支付3,097,219.55元，即使欠付租金，也是欠付2018年度的租金，而不是欠付2013年至2015年期间的租金。因此，原审法院认定娄底龙泰公司欠付2013年至2015年期间3,348,000元租金，并从2016年元月1日起计算违约金是错误的。3．因双方没有签订正式租赁合同，对逾期支付租金如何承担违约金没有约定。因此，按年利率6%计算违约金没有法律依据。三、娄底龙泰公司请求降低租金标准符合法律规定，应当支持。2013年以来，娄底爆发的民间借贷危机严重影响到娄底的租赁市场，出现大面积商业门面闲置。娄底大部分业主采取降租等方式减轻承租人的压力。如果继续按之前标准收取租金，则对娄底龙泰公司显失公平。这明显属于法律上的情势变更，故娄底龙泰公司在一审请求法院调低租金标准符合客观事实和法律规定，依法应予以支持。对娄底龙泰公司的上诉，娄底供销社辩称：一、娄底供销社未提供租赁税务发票，不构成娄底龙泰公司拒绝支付租金的理由。1．双方签订的《龙泰上品商住综合楼（原银河时代广场）项目合作开发补充协议（二）》没有娄底供销社应当向娄底龙泰公司提供租赁税务发票的约定。2．根据该协议第七条约定，娄底供销社按10元/平方米/月收取的租金不包含税金，税金等所有费用应由娄底龙泰公司承担。3．娄底龙泰公司将租赁娄底供销社的资产转租，租金达到60-70元/平方米/月，而交给娄底供销社的租金却只有10元／平方米／月，两者之间有巨大的利润空间。4．双方就税款的问题协商过多次，因未达成一致意见，最终没有签订租赁协议。在协商的过程中，娄底龙泰公司并未提出过娄底供销社应当向其出具税务发票的意见。5．由于签署协议没有出具发票的相关约定，故发票的问题不适用《合同法》第六十七条的规定。二、一审判决娄底龙泰公司支付违约金1,004,400元，判决正确。双方确认计收租金的开始时间为2013年2月1日，但娄底龙泰公司仅支付2016年4月16日至2018年7月25日期间的租金，2016年2月1日至2016年4月15日期间的租金未予支付。前述协议第七条第三款约定：租金每年一季度前一次性交清，娄底龙泰公司拖欠2016年2月1日至2016年4月15日期间租金的行为构成违约，一审法院据此作出娄底龙泰公司支付违约金的判决符合法律规定。三、娄底龙泰公司关于降低租金标准的请求，娄底供销社在2018年5月10日就租赁合同条款协商时已经作出答复：“空置物业减半计租的动议有悖常理，因扩大了异议，设置新的障碍，我社不予认同、采纳”。双方未就减租问题达成一致之前，仍应按约定履行。同时，娄底龙泰公司的这一项上诉请求超出了一审审查的范围。综上所述，娄底龙泰公司上诉请求不成立，请求二审法院依法予以驳回。娄底供销社向一审法院起诉请求：由娄底龙泰公司支付租金334.8万元（且不承担任何税费），并按年利率6%支付违约金100.44万元，合计435.24万元。一审法院认定事实：2010年5月11日，原告娄底供销社（甲方）与被告娄底龙泰公司（乙方）签订《龙泰·商品商住综合楼（原银河·时代广场）项目合作开发补充协议（二）》，该协议其中主要约定：一、原“银河·时代广场项目”正式定名为“龙泰·上品商住综合楼项目”。原由娄底供销社与景致（香港）有限公司及娄底供销社与娄底龙泰公司原法人代表刘和平签订的合同（协议）（合同协议附后）中乙方的权利义务全部由现乙方（现法人代表何剑）履行。本楼分为A、B两座双子楼，靠市建设银行处A座，靠步步高处为B座。二、甲、乙双方一致同意，项目计容面积69733.36平方米，其中6万平方米甲方分得33％即19800平方米，其余面积9733.36平方米，甲方分得5％即486.67平方米，两项总价甲方分得20286.67平方米的计容产权。三、……；四、……；五、……；六、……；七、为了便于盘活资产，统一经营，统一管理，以便对外招商，甲、乙双方在办理好相关手续后，乙方对甲方分得B座裙楼2-5层共9562.58平方米的资产进行租赁：（一）商场装修、设施（含中央空调、消防自动报警、自动喷淋系统、自动扶梯等）、设备投入由乙方负责，甲方不负担任何费用；（二）租赁期满，乙方所投的设备、设施及装修无偿按当时现状移交给甲方，但在同等条件下，乙方有优先续租权；（三）租期15年，租金10元／㎡／月（由于租赁关系引发的所有费用由乙方承担），租金每年一季度前一次性交清，从承租时开始租金每3年递增3％。房产交付之日起计算装修期，装修期6个月免交租金，如在6个月内开业，则从开业之日起收取租金。租赁期间的安全生产经营由乙方负责。（四）具体租赁合同另行签订。八、九、十等……。合同签订后，原、被告双方于2012年7月10日签订了《资产交验商谈备忘录》，双方达成了一致意见：一、……；二、……；三、资产返租按甲、乙双方于2010年5月11日签订的《龙泰·上品商住综合楼（原银河·时代广场）项目合作开发补充协议（二）》执行，并按要求在2012年7月30日之前签订好租赁合同，甲方从2013年2月1日起向乙方开始收取租金；四、全面核实资产，按实核算面积，多退少补；五、……六、……七、……八、……。2018年5月9日，原、被告双方就《租赁合同》条款进行了协商，同年5月10日，原告就存在异议的条款书面回复了被告，内容为：一、《租赁合同》的基本款项必须尊重历史，尊重事实，建立在双方已签订且认可执行的相关契约的基础上，而不能凭各自没有依据的理解，扩大异议；二、计租金起始时间，按双方2012年7月10日签订的《资产交验商谈备忘录》第三款执行，即“甲方从2013年2月1日起向乙方开始收取租金”；三、贵方“空置物业减半计租”的动议有悖常理，且扩大了异议，设置新的障碍，我社不予认同、采纳；四、租金税缴额按双方达成的共识处理，即本合同租赁关系产生租金的税金，乙方按税金率承担5个点，例如租金税率为A％，则我方承担（A-5）％；五、对贵方在我社拟定的《租赁合同》中所增加的（4页第一行）“但必须提前30天，告知乙方款项我方”的内容，我方没有异议。贵方删减的所有内容，我社表示反对，并主张必须将其按原合同原意列入日后双方能达成的《租赁合同》之中。同年5月31日，原告再次书面回函被告，内容为：一、市政府领导，特别是市纪委派驻我社纪检组三番五次责成我社与贵司协商达成《租赁合同》并尽快妥善处理原办公大楼开发的遗留问题，给上级领导以交代，给历史以交代，给我社干部职工及全体离退休老同志以交代；二、贵司的几次来函，我社认为你们对《租赁合同》的理解存在重大偏差，不符合契约精神，不利于双方友好协商；三、贵司拖欠我社2013年至2015年租金300多万元（按契约条款违约滞纳金暂且搁置），其中2013年，11个月×9133.72平方×10元（1-7％）＝934379.56元，2014年、2015年都为12个月×9133.72平方×10元×（1-7％）＝1019323.15元，请做好计划，应在近期交付我社；四、若贵司就《租赁合同》条款没有新的建设性意见，不必再函复；同年6月8日，原告再次回函被告，内容为：一、贵司拖欠我社资产有两笔，我社已书面告之你方，今再述之：一是原办公楼开发资产折算拖欠20795644.04元（其中应得资产欠6155958.12元，少分面积428.86平方米折合资金2281600元，违约滞纳金6155958.12元×365天×5.5年×1‰＝12358085.9元（按契约违约滞纳金未计入）。两笔共计23768669.94；二、贵司所欠我社资产，务必在2018年6月底前筹措好足额交付清，并签订好相关协议；三、时至今日，我社与贵司多次协商，对一些关键问题一直未能达成一致意见，严重影响了我社各方面工作，我社将运用法律手段，依法维护合法权益。之后，原、被告双方未签订正式《租赁合同》，但被告实际返租了原告所有的龙泰·上品B座裙楼2-5层房产，并于2016年4月16日至2018年7月25日，合计向原告转账支付了3097219.55元租金。（其中2016年4月16日-18日合计转账30万元、2016年10月8日转账20万元、2016年11月7日转账20万元、2016年11月17日转账20万元、2016年12月28日转账97219.55元、2017年1月19日转账10万元、2017年3月9日转账20万元、2017年4月1日转账20万元、2017年7月13日转账10万元、2017年8月16日转账20万元、2017年10月25日转账20万元、2017年12月22日转账20万元、2018年3月19日转账30万元、2018年7月5日转账30万元、2018年9月28日转账30万元）。之后，被告未再支付租金，双方多次协商未果，原告遂诉至一审法院，请求依法判令。一审法院另查明，原告所有的龙泰·上品B座裙楼2-5层的房产实际登记面积合计9133.72㎡（2层201面积746.23㎡、202面积1485.39㎡，合计2231.62㎡；3层301面积746.23㎡、302面积1485.39㎡，合计2231.62㎡；4层401面积953.47㎡、402面积1485.39㎡，合计2438.86㎡；5层501面积168.42㎡、502面积267.2㎡、503面积1712.18㎡、505面积83.82㎡，合计2231.62㎡）。一审法院认为，本案中，虽然原、被告双方未正式签订租赁合同，但在双方签订的《龙泰·上品商住综合楼（原银河·时代广场）项目合作开发补充协议（二）》中已对租赁场所、租赁时间、租金标准等进行了详细约定，该协议对承租事项的约定未违反国家强制性法律规定，双方均应按约各自履行义务，现原告已按约向被告交付了租赁场所，故被告理应按约向原告支付相应租金。从双方签订的《资产交验商谈备忘录》显示，双方共同确认承租日期从2013年2月1日起，但被告仅于2016年4月16日至2018年7月25日期间陆续合计向原告支付了租金3097219.55元，故被告仍尚欠原告2013年2月1日至2016年4月15日期间的租金未付。虽然上述协议写明的租赁面积为9562.58㎡，但根据不动产登记数据显示，实际房产面积仅为9133.72㎡，故租赁面积应以不动产登记数据为准。现协议约定租金标准为10元／㎡／月，经核算2013年2月1日至2016年2月3日期间的未付租金为3288139元（10元／㎡／月×9133.72㎡×36个月），因协议约定从承租时开始租金每3年递增3％，故从2016年2月3日起，租金标准应提升至10.3元／㎡／月（即0.34元／㎡／日），经核算2016年2月3日至2016年4月15日的未付租金为223593元（0.34元／㎡／日×9133.72㎡×72天）。综上，被告尚欠原告2013年2月1日至2016年4月15日期间的租金为3511732元，现原告在本案中仅主张被告尚欠租金3348000元，故该项诉求，一审法院予以支持。关于原告主张违约金的问题，被告抗辩因双方未签订正式租赁合同，对逾期支付租金未约定违约事项，故不应承担违约责任。一审法院认为，虽然双方未签订租赁合同，但被告未按约支付原告租金，导致原告资金利息受损，故原告主张由被告按年利率6%支付违约金1004400元的诉求，未违反国家强制性法律规定，一审法院亦予以支持。关于双方承担租金税金的问题，被告抗辩原告从未向被告提供相应税务发票，因此我方有权拒绝支付租赁费。根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国发票管理办法》等相关法律规定，发票是经营活动中开具收取的收付款凭证，收款方应当向付款方开具发票，原告收取被告交付的租金，开具发票是其法定义务，被告索取发票也是法定权利，因此原告在收取被告租金时需向原告开具发票。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：由被告娄底市龙泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告娄底市供销合作联社支付房屋租金3348000元及违约金1004400元，合计4352400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20820元，由被告娄底龙泰房地产开发有限公司负担。二审审理中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案双方的争议焦点为：1．娄底龙泰公司支付租金是否应以娄底供销社开具发票为前提；2．计付违约金的起始日期及标准。关于娄底龙泰公司支付租金是否以娄底供销社开具发票为前提的问题，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等相关法律规定，发票是经营活动中开具收取的收付款凭证，收款方应当向付款方开具发票。娄底供销社作为出租人，收取租金，向承租人开具发票是其法定义务。但本案系房屋租赁合同纠纷，作为出租人，主合同义务是将租赁物交付承租人使用、收益；作为承租人，主合同义务是支付租金。在双方未特别约定时，开具发票仅为出租人的附随义务。因此，娄底龙泰公司以娄底供销社未履行开具发票的附随义务为由拒绝履行支付租金的主合同义务，其上诉理由不能成立，本院不予支持。至于娄底供销社上诉称，原审判决遗漏其诉讼请求，因其收取的租金应不含税费，二审应改判由娄底龙泰公司支付房屋租金及违约金，且判决不承担任何税费，因双方所签订的协议仅约定娄底供销社收取租金不承担“费用”，并未约定税金由娄底龙泰公司承担，故娄底供销社要求改判其不承担任何税金，缺乏事实依据及法律依据，本院对娄底供销社前述上诉请求不予支持。关于计付违约金的起始日期及标准的问题，娄底龙泰公司自2016年4月16日至2018年7月25日期间向娄底供销社支付租金共计3097219.55元，娄底龙泰公司支付的租金已由娄底供销社进行了当年的年度结算，该部分租金系支付2016年4月16日以后的租金。原审判决娄底龙泰公司支付2013年2月1日至2016年4月15日期间的租金3348000元，并按年利率6%支付违约金1004400元，并无不当。因此，对娄底龙泰公司以违约金起算日期与事实不符，不应按年利率6%的标准计算的上诉理由，本院不予支持。此外，娄底龙泰公司还上诉要求娄底供销社减免租金，因于法无据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47439元，由上诉人娄底市供销合作联社负担5820元，由娄底市龙泰房地产开发有限公司负担41619元。本判决为终审判决。审判长 周 怡审判员 蒋国保审判员 李云霞二〇二〇年五月二十七日书记员 蒋 品附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。