湖南省**瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1129民初743号原告：**瑶族自治县吉成房产经纪有限公司，住所：湖南省永州市**瑶族自治县沱江镇春晓路39号二楼，统一社会信用代码：91431129MA4QY4HP7A。法定代表人：陈玲，该公司经理。委托诉讼代理人：钟贵，湖南苍松律师事务所律师。被告：王瑞芳，女，1968年11月28日生，汉族，湖南省**瑶族自治县人，居民，住湖南省**瑶族自治县。第三人：陈明江，男，1982年12月20日生，瑶族，湖南省零陵区人，居民，住湖南省**瑶族自治县。原告**瑶族自治县吉成房产经纪有限公司（以下简称吉成公司）与被告王瑞芳、第三人陈明江居间合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉成公司法定代表人陈玲及其委托诉讼代理人钟贵、被告王瑞芳、第三人陈明江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉成公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告王瑞芳返还原告定金10000元；2．请求人民法院判令被告王瑞芳支付原告违约金10000元；3．本案诉讼费由被告王瑞芳负担。本案在诉讼过程中，原告吉成公司增加诉讼请求为：请求人民法院依法解除2019年12月30日签订的《房地产中介售房协议书》（以下简称中介协议书）。事实和理由：2019年12月1日，原告接受被告王瑞芳委托，为其提供房产居间服务，为被告销售坐落于**瑶族自治县沱江镇双龙幸福城11栋1单元3xx号房屋（以下简称3xx房），原告接受委托后，通过公司现场和网络媒介发布二手房销售广告，并带领购房者实地看房等工作。第三人陈明江有意购买被告销售的房屋。原告为了被告不将该房屋另行销售给他人，双方于2019年12月30日签订中介协议书，该协议约定原告向被告给付定金10000元，任何一方违约向对方支付违约金10000元等内容。中介协议书签订后，原告依约支付了王瑞芳定金10000元。王瑞芳因多种原因拖延时间，不与陈明江签订《商品房转让合同》，最终导致陈明江无法购买王瑞芳房屋。此后，双方就已付10000元定金返还事宜协商未果，现诉请人民法院判决支持原告的诉讼请求。被告王瑞芳辩称，原告吉成公司是在知道被告没有办理房屋权属证书的情况下与被告签订了中介协议书，中介协议书也没有约定必须办理了房屋产权证书才能签订《商品房转让合同》的条款，因此，吉成公司存在过错；被告不认识第三人陈明江，原告吉成公司也没有介绍陈明江与被告认识，陈明江没有与被告联系要购买被告的房屋，对被告来说，第三人不存在，因此，吉成公司诉称被告拖延时间、不与陈明江签订房屋转让合同的事实不存在；中介协议书约定，双方签订《商品房转让合同》的时间是2020年2月20日，陈明江自称是在2020年3月5日才知道住房公积金贷款比率下调的政策，因此，陈明江陈述住房公积金贷款比率下调导致无能力购房、不能签订《商品房转让合同》的理由不能成立；原告与陈明江不与被告签订《商品房转让合同》不是被告的过错，而是吉成公司存在重大过错造成的。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人陈明江述称，陈明江是2019年12月29日委托原告吉成公司向业主购买该房屋，当天交纳了诚意金20000元给吉成公司，吉成公司将其中的10000元通过银行转账到业主王瑞芳账户。由于各种原因，王瑞芳一直没有办理房产证，导致交易无法完成。现在因住房公积金贷款额度降低，第三人现无力购房。经审理查明，2015年6月9日，被告王瑞芳与案外人**双龙置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：王瑞芳购买**双龙置业有限公司的3xx房，总价款为424087元。该合同签订后，王瑞芳于2016年4月27日付清了房价款并办理了完税证。2019年12月29日，第三人陈明江与原告吉成公司签订了居间合同，约定：陈明江欲购买3xx房，并预付吉成公司诚意金20000元，3xx房总价款为546000元，付款方式为住房公积金贷款，并要求吉成公司居间介绍房屋卖主，如符合上述给付条件，诚意金转为定金，签订《房地产买卖合同》的时间约定为2020年1月31日前；如在约定时间内陈明江改变购买意向，则诚意金直接转为违约金，不得退还，若是3xx房业主在约定时间未能按约定时间到场或满足不了上述条件，诚意金如数退还给陈明江。该合同签订后，吉成公司于2019年12月30日与王瑞芳签订了中介协议书，约定：王瑞芳与配偶同意以540000元的价款出售3xx房，吉成公司已为王瑞芳找到买主，该协议签订后，王瑞芳不得再将3xx房出售给第三方，王瑞芳最迟于2020年2月22日前与买主签订《商品房转让合同》，王瑞芳故意拖延时间视为违约；王瑞芳保证出售时3xx房屋无任何债务及纠纷，本协议签订后，王瑞芳不得以任何理由或变相提高价格，否则视为王瑞芳违约，该房屋在过户前因王瑞芳原因造成买卖不合法由王瑞芳负责；《商品房转让合同》签订时，买方分两期付款，首付款（含定金）160000元，第二期为公积金贷款380000元转入王瑞芳指定账户；协议签订后，如因王瑞芳原因造成3xx房不能按时成交，吉成公司有权向王瑞芳追偿违约金10000元。该协议签订当天，吉成公司通过微信向王瑞芳转账10000元作为定金，同时，吉成公司为3xx房进行了推销。协议签订后，王瑞芳于2020年1月3日付清了煤气建安费和办证费。煤气建安费和办证费付清当天，**双龙置业有限公司将3xx房交付给了王瑞芳。但因王瑞芳与**双龙置业有限公司就物业管理费发生争议，**双龙置业有限公司没有协助王瑞芳将3xx房过户到王瑞芳名下。因王瑞芳在约定签订3xx房《房屋买卖合同》时间仍未办理好3xx房不动产登记手续，陈明江以3xx房没有不动产登记证为由，加之住房公积金贷款额度下调因素，拒不与王瑞芳签订3xx房《房屋买卖合同》，造成王瑞芳与吉成公司签订的中介协议书无法履行。此后，吉成公司与王瑞芳协商退还定金10000元事宜未果，吉成公司遂以王瑞芳违约为由，诉至本院，要求本院支持其诉讼请求。另查明，在庭审过程中，原告吉成公司和被告王瑞芳均同意解除中介协议书；被告王瑞芳提起反诉，后又撤回反诉，本院依法准许。上述事实，有原告吉成公司和被告王瑞芳、第三人陈明江的陈述，原告吉成公司提交的中介协议书、微信聊天记录、房产销售推广广告、住房公积金贷款政策调整文件、吉成公司与王瑞芳谈话录音，被告王瑞芳提交的《商品房买卖合同》、中介协议书、微信记录，第三人陈明江提交的诚意金收条等证据，经庭审质证，足以认定，并在卷佐证。被告王瑞芳提交的2020年5月6日的证明，与本案查明的事实不符，证明力低，不予认定。本院认为，原告吉成公司以被告王瑞芳违反2019年12月30日签订的中介协议书约定条款，导致吉成公司没有促成3xx号房买卖合同达成为由，要求王瑞芳返还定金和支付违约金，本案应定性为居间合同纠纷。在庭审过程中，吉成公司与王瑞芳均同意解除2019年12月30日签订的中介协议书，本院予以确认该中介协议书予以解除。该协议解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，吉成公司要求王瑞芳返还定金10000元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。王瑞芳不同意返还定金10000元的辩称意见，于法无据，本院不予支持。本案中，第三人陈明江与吉成公司于2019年12月29日签订的居间合同（即诚意金收条相关条款）以及吉成公司与王瑞芳于2019年12月30日签订的中介协议书，均未约定3xx房必须取得不动产登记证系陈明江与王瑞芳签订3xx房买卖合同的前提条件，故在约定的签约时间内，陈明江又以王瑞芳3xx房未取得不动产登记证为由，拒不与王瑞芳签订3xx房买卖合同，导致吉成公司没有促成王瑞芳与陈明江签订3xx房买卖合同，王瑞芳对此并无过错，也没有违反王瑞芳与吉成公司签订的中介协议书约定的条款。现吉成公司以王瑞芳违约为由，要求王瑞芳支付违约金10000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告王瑞芳自本判决生效之日起十日内一次性返还原告**瑶族自治县吉成房产经纪有限公司定金10000元；二、驳回原告**瑶族自治县吉成房产经纪有限公司的其他诉讼请求。以上确认的金钱给付义务，被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费150元（已减半收取），由原告**瑶族自治县吉成房产经纪有限公司负担75元，被告王瑞芳负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。审判员  何智勇二〇二〇年五月二十五日书记员  唐随缘附本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。