重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终2326号上诉人（原审被告，反诉原告）：罗世科，男，1969年5月17日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：张衡，重庆康渝律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：叶俊雄，重庆康渝律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告，反诉被告）：唐世俊，女，1964年2月9日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：何友成，重庆市荣昌区峰高法律服务所法律工作者，特别授权。上诉人罗世科因与被上诉人唐世俊房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院（2019）渝0153民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：依法改判。事实与理由：合同约定2018年2月11日后71号门面由上诉人直接与产权人协商支付，故被上诉人无权主张租赁期满后71号门面占用费；上诉人已经通知被上诉人接房，并且其不结算双方费用故上诉人不应当负担合同到期后的房屋占用费；双方协议违反药品经营许可证管理规定，合同无效，应当由被上诉人返还转让费。被上诉人不同意上诉人的请求。原告唐世俊向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告罗世科退还原告出租和转租给被告位于重庆市荣昌区安富街道安陶路的73号、71号房屋；2、判决被告赔偿延迟退还原告房屋的损失，该损失从2019年5月1日起至2019年9月11日止，71号房屋以3200元/月、73号房屋以3750元/月计算租金，共计30348元，并支付2019年9月12日起至退房之日止的损失；3、本案诉讼费由被告负担。被告罗世科对原告唐世俊提起反诉，请求：1、依法确认原、被告签订的《药店转让协议》无效；2、判决原告唐世俊返还被告罗世科转让费35万元；3、判决原告唐世俊回购药店内尚存药品3万元（具体价值以双方共同清点为准）；4、本诉及反诉诉讼费由原告唐世俊负担。一审法院经审理认定事实如下：原告唐世俊经营有位于重庆市荣昌区安富街道安陶路73号的桐君阁大药房安富街道十三药店，该药店占有73号、71号两间门面，其中，73号门面产权人是唐世俊，71号门面是唐世俊向案外人罗亨素承租。药店为唐世俊个体经营，其营业执照上的经营者是唐世俊，药品经营许可证的法定代表人、企业负责人、质量负责人也是唐世俊。2017年5月2日，被告罗世科（甲方）、原告唐世俊（乙方）签订《药店转让协议》，约定，乙方将位于重庆市荣昌区安富街道安陶路73号的桐君阁大药房安富街道十三药店转让给甲方，药店转让费35万元，签订本协议时甲方支付乙方8万元。该转让费包括2017年5月1日至2019年4月30日止安富街道安陶路73号的房屋租金，73号门面2019年5月1日起的房屋租金甲乙双方根据周边门面出租价另行协商。乙方将其未销售完毕的药品（药品的剩余有效期超过6个月以上）以成本价盘转给甲方，甲方负有接收其盘转药品的合同义务。第五条约定，甲方在乙方支付完毕乙方盘转的全部药品款后，乙方负责将药店的《营业执照》的经营者、《药品经营许可证》法定代表人，企业负责人、质量负责人、人力资源和社会保障局的医保支付账户变更在甲方指定的第三人名下；如果因为国家法律法规的规定无法变更时，不能认定乙方违约。第六条约定，乙方承租的71号门面自2017年5月1日至2018年2月10日的租金3200元/月已由乙方支付给承租人（注：“承租人”是笔误，应是出租人），甲方将该租金29800元在2017年7月31日前支付给乙方；2018年2月11日后的承租事宜由甲方直接与出租人协商。第七条约定，药店已安装的空调2个计价8000元，药品冷藏柜1个计价4000元，药品玻璃柜8个计价2560元，货架14个计价6650元，监控计价2800元，作价共计24000元，甲方在2017年7月31日前将该24000元支付乙方。2017年5月2日，被告通过银行转账向原告支付8万元定金，5月3日转账支付40万元，合计48万元。其中，转让费35万元，原告盘转给被告的药品款13万元。同日，原告向被告交付合同第七条约定的空调、药品冷藏柜、药品玻璃柜、货架、监控，之后被告未支付空调等设施设备款24000元。对此，庭审中被告认为因原告未向被告转让空调等设施设备，故未付该款；原告称，空调等设施设备属另一法律关系，原告保留诉权。2018年1月2日，被告支付原告10000元，原告向被告出具《收条》一张，载明，收到罗世科门面押金壹万元正（以合同为准之实物）门面到期如实物有损坏，照价赔。2018年元月2日，唐世科。庭审中原告陈述，其多次要求被告指定符合法律规定条件的第三人以变更营业执照的经营者，及药品经营许可证的法定代表人、企业负责人、质量负责人，但被告均未指定，导致营业执照和药品经营许可证至今未变更；被告从2017年5月1日至2019年5月，及2019年5月之后实际占有经营该药店及两门面。被告陈述，被告2019年4月份向相关部门咨询，不能对药品经营许可证的法定代表人、企业负责人等进行变更；被告经营至2019年5月4日后即已停业。另查明，从2017年5月2日至2019年4月30日，被告按照3200元/月向原告支付71号门面租金。一审法院认为，原、被告签订的《药店转让协议》包含有药店转让、及门面租赁和转租的内容，原告以租赁合同到期要求被告退还门面提起本案本诉，被告以药店转让协议无效提起反诉，为减少讼累，本案合并审理裁判。合同约定73号门面2019年4月30日到期后，2019年5月1日起的租金由原、被告协商确定。因协商未成，被告未支付原告2019年5月1日起的房屋租金，也未退还原告73号门面，故对原告要求被告退还该门面，并支付占用门面造成原告租金损失的请求，一审法院予以支持。合同未对73门面租金明确约定，被告当庭认可73号门面与71号门面租金一致即3200元/月，原告认为73号门面面积大于71号，故73号门面租金应高于3200元/月。原告未举示71号门面面积的证据，也未举示其他关于73号门面租金高于3200元/月的证据，据此，一审法院按照被告认可的3200元/月计算73号门面租金损失至被告退还时止。被告称已于2019年5月4日短信通知原告药店已停业，故2019年5月5日之后不应计算租金。庭审中被告称其退还门面的前提条件为：双方结清药店经营款项和交接清两门面内药品、物品。一审法院认为2019年4月30日之后，转让费所包含的73号门面租金所涉及的期间届满，2019年5月1日起门面租赁和药店转让已清楚分割为两个部分，此时两门面内药品应属被告所有，药店经营款项与门面租赁也无关联性。因此，被告短信告知原告药店停业，不能达到被告拟证明已通知原告接房的证明目的。71号门面由原告交与被告使用，虽然合同约定2018年2月11日之后的租金由被告与案外人自行协商支付，但在实际履行过程中，由被告按照3200元/月向原告支付，直至2019年4月30日止。可见71号门面是原告转租给被告使用。2019年5月1日之后被告未向原告支付租金，被告也未举示向案外人支付71号门面租金的证据，因此，被告2019年5月1日起占有71号门面并非合法占有。原告要求被告退还71号门面并支付从2019年5月1日起按3200元/月计算至退还该门面时止的租金损失的请求，符合法律规定，一审法院依法予以主张。《药品经营许可证管理办法》第十二条规定，《药品经营许可证》是企业从事药品经营活动的法定凭证，任何单位和个人不得伪造、变造、买卖、出租和出借。第十三条规定，《药品经营许可证》变更包括许可事项变更和登记事项变更，许可事项变更包括……企业法定代表人或负责人以及质量负责人的变更。原、被告药店转让协议约定，需对《营业执照》的经营者、《药品经营许可证》法定代表人、质量负责人等进行变更，所以，双方药店转让协议签订时不必然导致转让协议无效，且被告也实际经营药店两年。据此，对被告要求确认合同无效并由原告退还转让费35万元以及由原告回购两门面内尚存药品的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审判决如下：一、被告（反诉原告）罗世科于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）唐世俊位于重庆市荣昌区安富街道安陶路的71号、73号门面，并以3200元/月的租金标准从2019年5月1日起分别计算上述门面的租金损失至两门面退还之日止；二、驳回本诉原告唐世俊的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗世科的反诉请求。案件本诉受理费558元，反诉受理费7000元，合计7558元，由原告唐世俊负担45元，被告罗世科负担7513元。二审法院另查明，双方另就药品还有口头买卖合同关系，价款约50余万元。35万元是73号门面租金，71号门面另支付了租金。上诉人陈述尚有3万余元的药品，并要求被上诉人回购。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案双方协议包含房屋租赁合同和经营权转让的内容。房屋租赁合同有效，71号门面产权人虽不是被上诉人，也不导致租赁合同无效。上诉人使用被上诉人的经营许可证进行营业，违反部门管理规定。但上诉人未能提供违反法律和行政法规的强制性规定的情况，因此该部分内容不能认定无效。双方合同已经履行到期，也不影响权利义务关系。按照合同相对性原理，合同到期后，上诉人继续占用另一方交付的71号门面，仍应当向合同相对人支付占用费。上诉人并无证据作出到期后还房屋的通知，其继续占有应支付占用费。上诉人不能以未能结算双方的款项为由不交还房屋。上诉人要求被上诉人回购剩余3万余元的药品未能提供被上诉人具有回购义务的合同依据与法律依据，本院不予主张。综上所述，罗世科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由上诉人罗世科负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡  智  勇审 判 员 陈     华审 判 员 芦  明  玉二〇二〇年五月十一日法官助理 （院印吴晓亮）书 记 员 孙     翠