海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)琼民申126号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海口如花咖啡西餐有限公司。住所地：海南省海口市海甸岛沿江三东路23-2号中新商务大厦首层。 法定代表人：陈某1，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，海南威盾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某2，海南威盾律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：北新集团建材股份有限公司海南分公司。住所地：海南省海口市海甸岛沿江三东路23-2号中新商务大厦18A房。 法定代表人：邱某，该公司经理。 委托诉讼代理人：王某，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：羊某，海南昌宇律师事务所实习律师。 再审申请人海口如花咖啡西餐有限公司（以下简称如花公司）因与被申请人北新集团建材股份有限公司海南分公司（以下简称北新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市中级人民法院（2019）琼01民终3689号民事判决（以下简称原判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 如花公司申请再审称，1.被申请人主动放弃收取租金权利,无权要求再审申请人另行给付。原判决认定再审申请人应向被申请人支付租金，属于适用法律错误。首先,在双方房屋租赁合同关系中,收取租金是被申请人作为出租方的合同权利,支付租金是再审申请人作为承租方的合同义务。纵观近十年的履约过程,房屋租赁合同签署后,再审申请人始终按照合同约定按月向被申请人支付诉争房屋租金至今,未有间断,全面、完整地履行了合同义务。按照房屋租赁合同约定,双方的租金为每月一结,即双方每月一次性完成当月租赁合同项下的交易。再审申请人将当月的租金支付到被申请人账户时,即表明再审申请人作为承租方在合同项下的租金支付义务已按期足额履行完毕,双方的当月交易也已结束。从法律角度分析,以货币形式表现出来的该笔租金,在再审申请人按期支付到被申请人账户后,双方交易即告完成,即作为种类物的该笔货币的所有权已从再审申请人完全转移至被申请人,成为被申请人的合法收入和财产。但被申请人自2016年5月起,在再审申请人将每月的租金支付到其指定的公司账户后,其每个月又将同等金额的货币另行支付给再审申请人。对此行为，再审申请人认为是被申请人自动放弃了其在房屋租赁合同项下享有的收租权利,将已经属于自己的财产处置给了再审申请人。被申请人在将其权利作出处置后,无权要求再审申请人重复履行已经完成的付款义务,另行重复交易。反之,被申请人在房屋租赁合同项下的房屋出租义务,不能因其自动放弃收租的权利而免除。因此,被申请人在原审中关于其自主放弃收取租金的权利即意味其解除租赁合同的意思表示,可以不再继续履行租赁合同项下房屋出租义务的主张,既不符合本案事实,也没有法律依据,不应获得支持。其次，退回已收取的租金是被申请人在合法处置其资产，是对再审申请人支付租金的放弃。被申请人辩称是在行使任意解除权，但是该方式并非行使合同解除权的合法合规形式。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，被申请人行使合同解除权应向再审申请人明确表示解除合同并通知再审申请人，自解除合同的通知（意思表示）到达再审申请人时合同解除，而不是通过收到再审申请人支付的租金后又退回且重复两年有余的方式行使合同解除权。再审申请人自2014年起对诉争房屋进行了大规模的装修并购置了经营所需的设施设备，直到2015年方才装修完毕并恢复经营。期间投入装修及设施设备购置成本139万余元。被申请人对再审申请人重新装修诉争房屋是知情的且未阻拦。再审申请人装修后经营的时间远未达到装修摊销折旧期限，被申请人行使任意解除权如给再审申请人造成损失应承担赔偿责任。据此被申请人退回的租金应视为是对再审申请人重新装修损失的补偿。2.被申请人违约在先,应当承担违约责任,赔偿再审申请人的经济损失。如前所述，再审申请人对诉争房屋装修及设施设备购置成本尚未收回,就遭到被申请人约定,擅自单方要求解除房屋租赁合同并收回诉争房屋。据此，被申请人应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)款的规定,赔偿再审申请人未摊销及设施设备购置投入损失。依据行业惯例,再审申请人因适应经营发展需求而进行的装修及设施设备购置的使用周期应按10年计算摊销折旧,上述装修投入每年的摊销价值为13.9万元。而再审申请人自2015年恢复营业至今未足4年,按上述每年的摊销价值计算,截止目前已摊销的价值为55.6万元,剩余未摊销价值为人民币83.4万元,而该部分未摊销价值构成再审申请人解除房屋租赁合同所造成的实际损失,被申请人应予以赔偿。综上，再审申请人的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，请求再审本案。 北新公司提交意见称，1.再审申请人称被申请人主动放弃收取租金权利，缺乏事实依据和法律依据。2009年10月14日，双方签订的房屋租赁合同期限为一年，一年期满后，双方未续签合同,视为不定期租赁,被申请人可以随时解除合同。2016年5月,被申请人依据《中华人民共和国合同法》的规定行使了合同解除权，正式通知再审申请人解除租赁合同，限30天内搬离一楼，但再审申请人对被申请人的通知不理不睬，5月份仍往被申请人的账户转入租金，被申请人予以拒收并退还，明确告知其不再租赁房屋，再审申请人6月又继续转入租金，被申请人无奈又退回租金，双方为此陷入转入租金退回租金的怪圈。被申请人退回租金的行为表明被申请人坚决解除合同的决心，同时也证明再审申请人拖欠租金的事实。经过两年多来回的折腾，被申请人对再审申请人也失去了耐心，只有诉诸法院借助司法强制力才能让其搬离。再审申请人又以被申请人放弃收取租金权利为由，想通过逃避支付租金的法定义务，进而达到免费使用被申请人房屋的目的。2.再审申请人称被申请人违约，应承担其装修损失无事实依据和法律依据。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能够确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之内通知承租人。可见，被申请人提出解除租赁合同是行使法律赋予的权利。从2016年5月起，被申请人就正式提出解除房屋租赁合同，也给其足够的搬离时间，被申请人没有违约。其次，再审申请人主张装修损失无事实依据和法律依据。依据双方签订的房屋租赁合同第四条及第六条的约定，再审申请人要进行大装修、大拆改必须经过被申请人同意，并签订书面合同。再审申请人没有提供被申请人同意的书面证据，无法证明被申请人允许其大拆大装修。合同解除后，被申请人不支付再审申请人的装修费用。因此，再审申请人装修费用应由其自行承担。再次，双方签订的合同期限是一年，期满后，双方的租赁关系是不定期租赁，被申请人可以随时解除合同，并没有违反法律规定，不构成违约，合同期限满后就进入无限期状态，没有剩余期限之说。故再审申请人引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)款的规定错误。综上，再审申请人的请求无事实和法律依据，请求驳回其再审申请。 本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方签订的两份房屋租赁合同期限届满后，双方继续履行，并未续签合同，原判决据此认定为不定期租赁并无不当。同时，原判决根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条关于租期不明的处理规定，认定被申请人可以随时解除合同亦无不妥。1.关于被申请人是否放弃收取租金权利的问题。从本案查明的事实看，2016年5月起，被申请人存在将再审申请人每月缴纳当月租金退回的情形。被申请人主张已于2016年通知再审申请人解除房屋租赁合同并搬离涉案场所，其通过退回再审申请人缴纳租金的方式，表明其解除合同的意思表示。鉴于双方在起诉前，对于合同是否解除及被申请人解除合同是否通知再审申请人等存在争议。被申请人对其上述行为的说明有一定的合理性，不能据此认定其放弃收取租金的权利。且被申请人向法院提起诉讼，请求法院判决解除双方的房屋租赁合同及再审申请人支付自2016年5月起至涉案房屋交还之日止的租金的行为表明，其并未放弃收取租金的权利。同时，原判决在判令双方房屋租赁合同解除后，根据2016年5月起至被申请人起诉之日止，再审申请人仍实际占有使用涉案房屋的情况，支持被申请人关于租金的诉求，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条关于合同解除的效力的规定。故再审申请人关于被申请人主动放弃收取租金权利,无权要求再审申请人另行给付的理由不能成立。2.关于被申请人是否应赔偿再审申请人实际损失的问题。从本案的审理情况看，再审申请人虽主张被申请人违约在先，应承担违约责任，赔偿其经济损失。但鉴于再审申请人并未提起反诉，原判决不予处理并无不当。另外，被申请人于2018年向法院起诉解除其与再审申请人的房屋租赁合同，一审法院于2019年4月20日判决再审申请人在判决发生法律效力后十日内搬离涉案场所，二审法院于2019年10月15日判决驳回上诉，维持原判。可见，再审申请人有足够合理的时间搬离涉案场所。故再审申请人关于被申请人应赔偿解除房屋租赁合同后所造成的实际损失的理由亦不能成立。 综上，如花公司的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回海口如花咖啡西餐有限公司的再审申请。 审 判 长 吴浩云 审 判 员 郑 船 审 判 员 王显芳 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 李一帆 书 记 员 柯丹盈 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零四条第一款人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 《最高人民法院关于适用的解释》