湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初578号原告：范秋文，女，1968年10月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。委托诉讼代理人：何云恒，湖南盛隆律师事务所律师。被告：胡涛，男，1979年6月2日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告范秋文与被告胡涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月20日对本案公开开庭进行了审理。原告范秋文委托诉讼代理人何云恒，被告胡涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范秋文向本院提出以下诉讼请求：1、被告限期将位于衡阳市高新区（房屋所有权证号：衡房权证高新区字第××号）腾空交给原告，并不得损坏已形成附和的装修；2、被告向原告支付拖欠的租金219460元（2018年10月-2020年2月28日合同终止之日期间拖欠的）；3、被告参照合同约定最后一个月的租金标准即22420元／月向原告支付2020年3月1日起至实际搬离之日止期间的房屋占用使用费；4、被告向原告支付违约金20000元（合同约定违约不退还20000元押金）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告范秋文受房屋所有权人段蕴琦和曹恒授权，管理二人位于衡阳市高新区铺面，直接以原告自己的名义出租、保养门面。2015年3月1日，原告将上述铺面出租给被告做酒楼使用，并签订书面的《房屋租赁合同》确定了租金标准、支付期限、违约责任等事项。但被告自2018年10月起拖欠租金，至2020年2月28日拖欠的租金数额达219460元。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告胡涛辩称，被告尚欠原告租金属实，请求原告减免租金，不扣减押金。原告围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据均无异议，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：坐落于衡阳市高新区的商铺（产权证号：衡房权证高新区字第××号）登记所有权人为曹恒和段蕴琦。根据段蕴琦、曹恒出具的说明，该二人因工作不便，将该铺面交由范秋文（系段蕴琦之母，曹恒父亲之友）全权管理，管理权限包括但不限于范秋文以自己名义对外出租、收取租金、维修保养、以门面管理人的身份与门面有关的诉讼事宜等；同时，对范秋文起诉胡涛租赁合同纠纷一案的相关情况完全知情并认可。2015年3月原告范秋文将上述门面出租给被告胡涛，并签订书面《房屋租赁合同》确定了双方的权利义务，约定：租金期限为五年即自2015年3月1日至2020年2月28日；租金标准每年递增，五年租金依次为35元／平方米、41元／平方米、47元／平方米、53元／平方米、59元／平方米；乙方（胡涛）拖欠租金或空关的，甲方（范秋文）有权终止合同，收回房屋，并不退还押金；租赁期满或合同解除，乙方不得损坏及拆除房屋内所有的装饰，承租方应将自己装修的设施无偿留给出租方；租金期满或合同解除，如乙方逾期不搬迁，乙方应赔偿甲方因此造成的损失；乙方在合同签订前，应交纳押金贰万元（原合同押金贰万元在颜建华处，由于甲乙双方没变动，押金顺延至本合同）。上述合同签订后，原告依约将房屋交给被告占有、使用。被告2018年12月起开始拖欠租金。自2019年4月起，原告每月或每两月根据合同标准对租金结算后，通过微信向被告催要，被告未对原告催要的租金数额提出异议。根据原告提供的微信聊天记录显示，至2020年2月22日，被告尚欠整个租赁期限内租金219460元。租赁期限届满后，被告未能付清原告租金，也未能将门面腾空交还给原告，酿成本案纠纷。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因房屋登记所有权人段蕴琦、曹恒已出具书面的说明将租赁房屋委托给范秋文管理，故范秋文可以自己的名义就涉案租赁合同纠纷起诉至本院。对于本案的处理，被告胡涛在租赁期间未及时、足额支付租金，租赁期满后未及时腾房，已构成违约，应承担相应的违约责任。对于已形成附和物的装修的归属，合同对此由明确约定，即租金期满，承租方应将自己装修的设施无偿留给出租方，不得损坏及拆除。因此，原告诉请限期被告在不损坏已形成附和装修的前提下腾房，系《中华人民共和国合同法》第二百三十五条明确赋予出租人的权利，应予支持。原告诉请被告支付截至2020年2月28日尚欠的租金219460元，根据原、被告的微信聊天记录，原告自2019年4月起，每月或每两月按合同标准对被告尚欠的租金结算后微信发送给被告，被告未曾提出过异议，可以推定其对尚欠租金数额无异议。且被告未提供任何证据证实其租金支付情况，应承担举证不能的法律后果，对原告诉请的被告尚欠租金219460元本院予以支持。租赁期满后，被告未及时腾房，应根据双方合同的约定赔偿原告的损失。对于损失的金额，合同中未明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，该损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，即房屋在正常出租情况下可获得的收益。因此，原告诉请按租赁届满前最近月份的标准即22420元/月支付逾期腾房占有使用费，与法有据，应予支持。鉴于原告在庭审中明确表示愿意因疫情放弃一个月租金，系原告对自己权利的处分，本院予以尊重，故逾期腾房使用费自2020年4月1日起起算为妥。原告诉请被告支付违约金20000元（即不退还20000元押金），鉴于被告既未能及时支付租金，亦未能按期腾房，符合合同约定的不退还押金的情形，客观上也给原告造成了资金占用利息等损失，对原告该诉请本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡涛于本判决生效之日起二十日内将位于衡阳市高新区的商铺（产权证号：衡房权证高新区字第××号）腾空交给原告范秋文，并不得损坏已形成附和的装饰装修物；二、被告胡涛于本判决生效之日起十日内支付原告范秋文截至2020年2月28日的租金219460元；三、被告胡涛于本判决生效之日起十日内支付原告范秋文逾期腾房使用费，逾期腾房使用费自2020年4月1日起按22420元/月计算至被告实际搬离之日止；四、被告胡涛于本判决生效之日起支付原告范秋文违约金20000元（即原告范秋文无需退还被告胡涛房屋押金20000元）。本案受理费2446元，保全费2520元，合计4966元，由被告胡涛负担。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  覃志平二〇二〇年五月八日法官助理熊艳书记员雷家榕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。