湖北省兴山县人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0526执异1号异议人：梁钦玉，女，1968年3月22日出生，汉族，住兴山县。申请执行人：湖北金泰融资担保有限公司，住所地兴山县古夫镇高阳大道58号。法定代表人：余强，该公司董事长。被执行人：兴山县佳德木业有限公司，住所地兴山县水月寺镇南对河村四组。法定代表人：杨爱军，该公司董事长。本院执行的申请执行人湖北金泰融资担保有限公司（以下简称金泰公司）与被执行人兴山县佳德木业有限公司（以下简称佳德公司）、兴山龙腾实业有限公司（以下简称龙腾公司）、宜昌市龙人印务有限公司、杨爱国、谢光翠、杨爱军、万琼追偿权纠纷等系列案，案外异议人梁钦玉于2020年4月29日提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人梁钦玉称：龙腾公司、佳德公司因生产经营需要，2014年8月20日向异议人借款20万元，在2015年6月1日借款40万元，总计60万元。在约定的时间内均未归还，异议人遂诉至法院，2017年10月18日兴山县人民法院作出（2017）鄂0526民初450号民事调解书，确认20万元借款利息自2015年4月21日起，按照年利率8%计算至实际清偿之日止；40万元借款利息自2015年6月1日起，按照年利率12%计算至实际清偿之日止；上述款项约定2017年10月25日前偿还。到期后，两公司未还款。2017年10月27日异议人向本院申请强制执行。2019年6月5日，本院作出（2019）鄂0526执25号之一《执行裁定书》，裁定终结本次执行程序。2015年6月26日，佳德公司和异议人签订《厂房租赁合同》，约定将佳德公司的厂房及设备租赁给异议人，租期15年至2030年6月30日，租金5万元/年。此5万元每年的租金，抵偿佳德公司欠异议人的借款及利息。异议人向法院申请执行后，法院应当裁定将此房屋租金抵偿异议人欠款，而不应当裁定终止执行。2020年3月25日，兴山法院张贴公告，责令被执行人在2020年4月1日前退出土地及地上建筑物，否则强行清退。异议人认为，早在2015年6月26日，异议人便与佳德公司签订了厂房租赁合同，约定将厂房租赁给异议人，租金冲抵借款，该借款债权也经（2017）鄂0526民初450号民事调解书予以确认，异议人的租赁权在先，申请执行人的债权在后。异议人认为对被执行人佳德公司名下位于兴山县水月寺镇南对河村的土地（权证号：兴山国用2013第××号）及地上厂房、机械设备、附属物等执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人仅对土地使用权享有抵押权，对地上的房屋并无抵押。经法院委托，中证房地产评估造价集团有限公司评估，地上房屋价值204.35万元，土地使用权价值80.93万元。异议人作为承租人享有地上房屋的租赁权，并在同等条件下享有优先购买权。将地上房屋附有的债务即异议人的债权清偿，申请执行人才可对地上房屋主张权利。现人民法院在明知道异议人已经申请了强制执行的情况下，对此房屋拍卖未告知异议人优先购买权，更没有保护异议人的合法租赁权，其作法违法，现诉至法院请求撤销对被执行人佳德公司名下位于兴山县水月寺镇南对河村的土地（权证号：兴山国用2013第××号）及地上厂房、机械设备和附属物的执行，将该租赁物退还给异议人继续承租到2030年6月30日合同期满。异议人向本院提交如下证据：1、（2017）鄂0526民初450号民事调解书；2、2015年6月26日佳德公司和异议人签订的厂房租赁合同；3、（2019）鄂0526执159号公告；4、中证（宜昌鉴）估字（2019）第0014号房地产估价结果报告；5、湖北省企业投资项目备案证；6、地字第2010030建设用地规划许可证。本院查明：本院已生效的（2018）鄂0526民初227号民事判决已确定：2015年2月23日，佳德公司因购买木材需要与湖北兴山农村商业银行股份有限公司（以下简称兴山农合行）签订了小微部流贷2015年17号《流动资金借款合同》，约定佳德公司向兴山农合行借款500万元，借款期限24个月，首次执行年利率为8.61%，借款发放后如遇中国人民银行调整同档次贷款基准利率的，自次年1月1日起自动调整，由金泰公司提供全额担保。2015年2月23日，金泰公司与佳德公司签订鄂金泰保[2015]24-2号《土地抵押反担保合同》，约定佳德公司以其所有的位于兴山县水月寺镇南对河村、面积为6768.06平方米、权利证号为兴山国用2013第××号的土地使用权为金泰公司提供抵押反担保，并办理了抵押登记手续，取得兴山他项（2015）第××号他项权利证书。针对上述金泰公司的担保，佳德公司还提供有其他动产抵押反担保、股份质押反担保及其保证等。2017年2月22日，佳德公司的借款到期后，佳德公司未向兴山农合行偿还借款，后经兴山农合行多次催收，佳德公司仍未还款。2017年12月28日，金泰公司代佳德公司偿还借款本金500万元。后因佳德公司未向金泰公司履行清偿义务，金泰公司遂诉至法院。本院判决：一、限佳德公司自本判决生效之日起三十日内偿还金泰公司代偿款500万元及律师服务费10万元合计510万元；并以500万元为基数按年利率24%自2017年12月28日起给付利息至实际清偿之日止。二、金泰公司对佳德公司所有的位于兴山县水月寺镇南对河村、面积为6768.06平方米的土地使用权[权利证号：兴山国用2013第××号]享有抵押权，有权就上述抵押权以拍卖、变卖所得价款，在本判决第一项确定的债务数额范围内享有优先受偿权。三、……。同时，本院2018年10月24日作出（2018）鄂0526民初226号民事判决确认，龙腾公司应向金泰公司支付代偿资金500万元及律师服务费10万元合计510万元；及其利息（以500万元为基数按年利率24%自2017年12月28日起给付利息至实际清偿之日止），佳德公司需对上述债务担连带清偿责任。上述判决生效后，佳德公司等未履行生效法律文书确定的义务，金泰公司向本院申请强制执行。2018年6月5日本院以（2018）鄂0526民初226号、（2018）鄂0526民初227号民事裁定书查封了佳德公司名下位于兴山县水月寺镇南对河村土地（权证号：兴山国用2013第××号）。2019年10月11日，本院下达（2019）鄂0526执159号之二执行裁定：拍（变）卖被执行人兴山县佳德木业有限公司名下位于兴山县水月寺镇南对河村的土地（权证号：兴山国用2013第××号）。2019年12月17日，申请执行人湖北金泰投资担保有限公司名称变更为湖北金泰融资担保有限公司；2020年1月2日，本院下达（2019）鄂0526执159号之四裁定：变更湖北金泰融资担保有限公司为本案申请执行人。2020年1月14日，本院下达（2019）鄂0526执159号之五执行裁定：一、将被执行人兴山县佳德木业有限公司名下位于兴山县水月寺镇南对河村的土地（权证号：兴山国用2013第××号）及地上无证建筑物、附属物以流拍价2570000.00元交付申请执行人湖北金泰融资担保有限公司抵偿债务2570000.00元。上述财产所有权自本裁定送达申请执行人湖北金泰融资担保有限公司时起转移。二、申请执行人湖北金泰融资担保有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。同时查明，2017年8月21日，异议人以民间借贷纠纷为由，将龙腾公司、兴山龙腾农林专业合作社、佳德公司诉至本院，经本院主持调解，双方达成如下调解协议：一、被告兴山龙腾实业有限公司于2014年8月20日向原告梁钦玉借款20万元，被告兴山龙腾实业有限公司和兴山县佳德木业有限公司定于2017年10月25日前共同偿还所欠原告梁钦玉借款本金20万元，并自2015年4月21日起，按照年利率8%的标准支付利息至借款实际清偿之日。二、被告兴山龙腾实业有限公司于2015年6月1日向原告梁钦玉借款40万元，被告兴山龙腾实业有限公司和兴山县佳德木业有限公司定于2017年10月25日前共同偿还所欠原告梁钦玉借款本金40万元，并自2015年6月1日起，按照年利率12%的标准支付利息至借款实际清偿之日。三、原告梁钦玉自愿放弃其他诉讼请求。本院于2017年10月18日下达（2017）鄂0526民初450号民事调解书予以确认。现异议人以其同佳德公司于2015年6月26日签订了案涉土地上的厂房租赁合同，依照买卖不破租赁原则，请求法院撤销对争议土地及地上厂房、机械设备和附属物的执行，保留异议人的租赁权、或协调由金泰公司对异议人的未偿还债权予以清偿。本院认为，首先，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。本案中，金泰公司同佳德公司已于2015年2月23就案涉土地签订抵押反担保合同，并进行抵押登记，且经法院生效判决确认，金泰公司享有抵押权，并有权优先受偿；同时依照法律规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，并非异议人所称金泰公司仅对土地使用权享有抵押权，对地上的房屋并无抵押。且异议人自称的其同佳德公司签订的厂房租赁合同在抵押权成立之后，不能排除抵押权的实现。其二，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，异议人诉称的厂房租赁合同约定：甲方（佳德公司）于2015年6月25日向乙方（梁钦玉）借款60万元，为了乙方借款资金不受甲方经营还款影响，经双方协商，甲方拟将佳德公司厂房租赁给乙方使用，……，乙方每年应向甲方缴纳房屋及设备租赁费5万元，该租赁费用于冲抵甲方向乙方的借口，15年共计75万元，合同到期后乙方无条件将厂房归还给甲方，甲乙双方的债权、债务全部结清。从该合同内容看，《厂房租赁合同》实际是债务人以其厂房使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。综上，异议人请求撤销对佳德公司案涉土地及厂房等的执行并要求金泰公司偿还债务的请求既无事实依据、亦无法律依据。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人梁钦玉的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 胡 军审判员 袁作枝审判员 夏昌运二〇二〇年五月六日法官助理郭小君书记员郑倩倩