襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初919号原告：陈曦，女，1979年10月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：赵阳，湖北百龙律师事务所律师。特别授权代理。被告：张军，男，1974年6月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被告：李开平，女，1981年12月16日出生，汉族，住襄阳市襄州区。二被告共同委托诉讼代理人：毛洪泽，湖北水镜律师事务所律师。一般授权代理。被告：湖北鑫福锦源车辆实业有限公司。住所地：襄阳市襄州区。法定代表人：张付彦，该公司董事长。原告陈曦与被告张军、李开平、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司（以下简称鑫福锦源公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈曦的委托诉讼代理人赵阳，被告张军、李开平的共同委托诉讼代理人毛洪泽到庭参加诉讼，被告鑫福锦源公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈曦向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，准许执行鑫福锦源公司名下所有的位于襄阳市××区××牌镇××营社区××“××商住楼”××单元××号房屋；2.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2016年5月20日，襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初385号对陈曦与张付彦、何红英、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司民间借贷纠纷一案作出民事判决书：张付彦、何红英于本判决生效后十日内偿还陈曦借款本金350万元及利息（按照年利率24%计算，其中300万元从2014年9月15日起算至实际还清之日止；50万元从2014年9月16日起算至实际还清之日止）；鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。在陈曦（申请执行人）与张付彦、何红英、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司（被执行人）民间借贷纠纷一案执行中，被告（案外人）张军、李开平对执行标的提出书面异议。襄阳市樊城区人民法院于2019年11月4日作出（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，裁定：中止对位于襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区（湖北鑫福锦源）1幢1单元2楼207号房屋（房屋所有权证：襄阳市房权证襄州区字第××号）的执行。一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，首先，张军、李开平提交的所谓的物业费收据，并无物业公司的印章，也不能说明其在诉争房屋查封之前已经入住，并不符合上述规定第二项。其次，张军、李开平是在何时支付的购房款、支付方式等，其并未提交证据予以证明，也无相应的购房款发票，并不符合上述规定第三项。再次，本案并不适用该条款规定，因涉案房屋属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，应当适用该规定第二十九条，故原审裁定适用法律错误。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定被告并未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，（2019）鄂0606执异259号执行裁定书适用法律明显错误，认定事实无相应的证据证明。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告张军、李开平辩称，1.张军、李开平在陈曦申请查封日2016年3月2日前的2014年就已经与鑫福锦源公司签订了房屋买卖合同。2.张军、李开平已经支付了全部购房款。3.张军、李开平合法占有且长期居住在该诉争房屋。4.该房屋为张军、李开平的唯一住房。综上，张军、李开平合法占有的房屋与陈曦和鑫福锦源公司的纠纷毫无关联，张军、李开平享有物权期待权足以排除陈曦申请执行的权利，请求驳回陈曦的诉讼请求。被告鑫福锦源公司未到庭，未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下:陈曦与张付彦、何红英、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年2月18日作出（2016）鄂0606民初385-1号民事裁定书，裁定查封张付彦、何红英、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司价值464.5万元的财产，并于2016年3月2日在襄州区住房保障和房屋管理局将登记在鑫福锦源公司名下的涉案房屋（产权证号：襄阳市房权证襄州区字第××号）。2016年5月20日，本院作出（2016）鄂0606民初385号民事判决书，判决张付彦、何红英偿还陈曦借款本金350万元及利息，鑫福锦源公司对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，陈曦申请强制执行。在执行过程中，张军、李开平向本院提出执行异议，请求解除对位于襄州区××牌镇××营社区××商住楼××单元××号房屋的查封（产权证号：襄阳市房权证襄州区字第××号）。本院于2019年11月4日作出（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，裁定：中止对位于襄州区伙牌镇郜营社区（湖北鑫福锦源）1幢1单元207号房屋（房屋所有权证：襄阳市房权证襄州区字第××号）的执行。另查明，2014年10月18日，张军、李开平与鑫福锦源公司签订《商品房买卖合同》，约定张军、李开平购买鑫福锦源公司位于襄州区××牌镇××营社区××商住楼××单元××号房屋，建筑面积98.72平方米，总金额270000元。合同签订后，张军、李开平已将房款交付鑫福锦源公司，提供该公司于2015年8月7日出具的《销售不动产统一网络代开发票》为证。张军于2015年10月1日与龙福鑫苑小区的物业管理公司签订《物业合同》。2020年5月13日，本院对龙福鑫苑万福商住楼1幢1单元207号房屋实际居住情况进行现场勘验，结果为张军、李开平已实际居住在该房屋。张军、李开平同时提供2017年、2019年部分物业费、门禁卡等收据为证。张军、李开平另向本院提交襄阳市襄州区不动产登记局出具的《襄州区不动产登记信息查询证明》，载明经查询张军、李开平无不动产登记记录，陈曦认为该登记记录不能证明张军、李开平在其他地区无其他住房。该涉案房屋现登记在鑫福锦源公司名下。本院认为，本案系执行异议之诉,双方的争议焦点为张军、李开平对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,根据张军、李开平提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络代开发票》、物业费门禁卡等收据，及本院现场勘验情况等证据可以证明在本院查封涉案房屋前，张军、李开平已与鑫福锦源公司公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并实际占有案涉房屋并居住至今的事实，且并无证据证明张军、李开平因自身原因未办理过户登记。张军、李开平对涉案房屋提出的异议，已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，物权期待权优先于金钱债权，故其权利足以排除执行，对陈曦的诉讼请求，本院依法不予支持。陈曦关于该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而张军、李开平提交的襄阳市襄州区不动产登记局出具的《襄州区不动产登记信息查询证明》，并不能证明张军、李开平在其他地区无其他住房的诉称理由，本院认为，该规定第二十八条与第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，故对陈曦的该诉称理由，本院依法不予采纳。鑫福锦源公司未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决如下：停止对位于襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区龙福鑫苑万福商住楼第1幢1单元207号房屋（产权证号：襄阳市房权证襄州区字第××号）的强制执行，并解除查封。案件受理费2300元，由原告陈曦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张武英人民陪审员  刘 宁人民陪审员  王玉敏二〇二〇年五月二十五日法官助理程丽丽书记员杨逢阳