广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初784号原告：广州市誉诚房地产代理有限公司，住所地广东省广州市南沙区创景街7号205室，统一社会信用代码91440101MA5ANU037L。法定代表人：任川，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：令狐朝睿，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：广州易购居信息科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-G3349，统一社会信用代码91440101MA59LC6Y87。法定代表人：黄锦华，职务执行董事。委托诉讼代理人：黎小莹，广东华誉品智律师事务所律师。原告广州市誉诚房地产代理有限公司（以下称誉诚公司）诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下称城建公司）、广州易购居信息科技有限公司（以下称易购居公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告誉诚公司的委托诉讼代理人林闻娥、李玟,被告城建公司的委托诉讼代理人张睿，被告易购居公司的委托诉讼代理人黎小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉诚公司向本院提出如下诉讼请求：1.城建公司、易购居公司支付誉诚公司中介费用75857.32元（前佣35000元+后佣成交价1167352元×3.5%）及利息（从2020年1月15日起算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；2.本案诉讼费用由城建公司、易购居公司承担。事实与理由：誉诚公司与易购居公司签订《【易购居】战略合作协议》，约定由誉诚公司推荐的客户成交后，易购居公司即对誉诚公司进行佣金结算。2018年5月20日，经向易购居公司报备，誉诚公司带客户黄宁到项目销售现场看房，广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业公司）的销售人员签署了客户推荐表给原告。2018年5月25日，黄宁与城建公司签订了《订购书》，认购位于广州市南沙区滨海花园七期XX栋XX楼XX单元（即南沙区越秀国际总部广场XX栋XX单元，以下简称涉案房屋）的商品房。后来，城建公司拒绝支付佣金。城建公司是上述房屋的开发商，誉诚公司通过易购居公司提供中介服务，实际上是为城建公司做事。誉诚公司为维护合法权益，向法院提起诉讼。城建公司辩称：不同意誉诚公司的全部诉讼请求。理由如下：1.城建公司不是《【易购居】战略合作协议》的签订方，本案是基于分销协议发生的佣金结算纠纷，誉诚公司突破合同相对性向城建公司追索佣金于法无据；2.誉诚公司获得佣金的前提是黄宁为誉诚公司的有效推荐客户，誉诚公司并未提供易购居公司向兴业公司报备客户信息的证据，无法确认黄宁是自来客户还是誉诚公司的客户；3.兴业公司是城建公司的销售代理商，存在多层分销关系，兴业公司对各分销商带来的客户都会统一登记，事后再进行实质性的审核。推荐登记表亦载明推荐关系以最终项目经理确认为准。现场销售人员在客户推荐登记表上签字，并不代表誉诚公司与黄宁的推荐关系成立；4.即使誉诚公司应取得中介费用，后佣应以《商品房预售合同》约定的房款为基数计算，而非誉诚公司根据《订购书》主张的费用。易购居公司辩称：确认誉诚公司报备、推介黄宁购房的事实，但不同意誉诚公司的全部诉讼请求。誉诚公司与易购居公司签订的《【易购居】战略合作协议》约定佣金结算支付前提是易购居公司须已收齐由成交客户的电商费用及开发商支付的后佣。城建公司拒绝向易购居公司支付佣金，易购居公司无法向誉诚公司支付佣金。经审理查明：城建公司是涉案房屋所在楼盘的开发商，委托兴业公司销售该楼盘的房屋，易购居公司是涉案房屋所在楼盘的分销商。2018年4月26日，城建公司（为委托人、甲方）向易购居公司（为受托人、乙方）出具《关于越秀国际总部广场公寓项目推介启动函》，委托易购居公司为越秀国际总部广场公寓项目之渠道销售合作方，合作起止日为2018年4月27日至2018年5月30日，函件还载明：针对越秀国际总部广场公寓项目设置奖励标准，前佣40000元/套，由“越秀南沙滨海商办物业”之独家代理商兴业公司旗下子公司广州亿诚房地产咨询有限公司（以下简称亿诚公司）支付前佣佣金，乙方将发票同步提供给亿诚公司，后佣为合同金额的4%。前佣的100%及后佣的50%于客户签署《商品房买卖合同》后并支付20%房款即予以结算，剩余的50%后佣于客户网签《商品房买卖合同》后并累计支付至50%房款即予以结算。易购居公司（为甲方）又与誉诚公司（为乙方）签订《【易购居】战略合作协议》，协议约定：“……甲方向乙方提供房源项目信息，乙方依托自身门店及经纪人资源进行项目介绍，将意向购房客户信息通过甲方指定方式发送至甲方指定的报备系统且将意向客户带至甲方合作项目现场，并促进客户实现在甲方提供的项目范畴内购买成功。乙方应按照甲方指定方式完成意向客户报备、带看、认购、网签流程，甲方核实无误后对乙方符合结算条件的成交单进行佣金结算。甲方实行按周结算佣金模式（佣金结算支付前提：甲方已收齐乙方推荐成交客户的电商费用及开发商支付的后佣，具体以另行制定的合作协议、细则等文件约定为准），乙方须于每周周一前将已成交并网签客户的身份证复印件、认购书复印件、首期款发票复印件、《商品房买卖合同》复印件、佣金结算单及等额增值税专用发票提交给甲方。甲方核对无误后，于第二周以转账或支票方式支付乙方佣金（如遇节假日等特殊情况，支付时间作相应顺延）。如另行制定的合作协议、细则等文件对于佣金结算时间另有约定的，以该约定为准。甲方需按项目合作的结佣规则，对已经符合结佣标准的情况，支付乙方相应的佣金，佣金结算以甲方统计发至乙方邮箱（或双协商一致的接收载体）的结算单为准。本协议作为项目战略合作协议，甲乙双方基于本协议进行具体项目合作前，甲方将通过微信群及盖章文件向乙方推送/公示合作协议、细则等文件，合作过程中甲方有权依据市场变化、开发商销售方案等调整佣金结算条件及结算比例，并通过微信群及盖章文件向乙方推送/公示佣金调整方案，合作细则、佣金调整方案等为本协议组成部分……”后来，易购居公司在微信群中向誉诚公司公示，越秀国际总部广场公寓项目的佣金标准为每套前佣35000元加上合同金额的3.5%的后佣。2018年5月20日，兴业公司在项目销售现场的员工在内容为誉诚公司推荐黄宁购房的《客户推荐登记表》上签名，该表载明：“客户姓名：黄宁（已购买1-1栋1917单元）”。2018年5月25日，城建公司（为甲方、卖方）与黄宁（为乙方、买方）签订了涉案房屋的《订购书》，约定涉案房屋折后售价即交易总价为1167352元，准时签约可享额外98折。同日，兴业公司在项目销售现场的员工在内容为誉诚公司推荐黄宁购买涉案房屋的《越秀国际总部广场订购卡》上签字。2018年5月29日，黄宁与城建公司签订了涉案房屋的《商品房预售合同》，合同约定房屋总价为1144005元。2019年5月31日，广州亿诚房地产咨询有限公司向被告易购居公司出具《告知函》，内容为：“……现根据《业务合作协议书》及渠道联动现场管理规划，国际总部广场公寓xx栋xx单元……的客户不属于有效成交客户，不符合双方约定的佣金支付条件，我司依据规定不予结算。”诉讼过程中，城建公司确认涉案房屋的所有购房款已经支付完毕。本院认为：誉诚公司与易购居公司签订的《越秀国际总部公寓项目联动分销协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，誉诚公司与易购居公司存在居间合同关系。关于涉案房屋是否应认定为在誉诚公司的转介下出售给黄宁的问题。誉诚公司陈述其已完成报备、陪同看房的常规流程，推介黄宁向城建公司购买了涉案房屋，并提供了兴业公司在项目销售现场签署的《客户推荐登记表》、《越秀国际总部广场订购卡》予以佐证，上述事实已得到易购居公司的确认，易购居公司已认定涉案房屋系在誉诚公司的转介下出售给黄宁的。城建公司认为誉诚公司未提供易购居公司向城建公司报备的证据，故不认可黄宁是誉诚公司推荐的客户，该答辩意见缺乏合同及法律依据，本院不予采纳。综上，本院认定誉诚公司为促成涉案房屋的交易提供了转介服务。关于承担支付中介服务费用责任方的问题。涉案房屋由易购居公司通过誉诚公司进行分销，易购居公司与誉诚公司存在居间合同关系，应承担支付居间服务费的责任。城建公司是涉案房屋所在楼盘的开发商，城建公司与誉诚公司不存在居间合同关系，誉诚公司要求城建公司承担支付居间服务费的依据不足，本院不予支持。关于易购居公司在未收到佣金的情况下应否向誉诚公司支付居间服务费及利息的问题。如上所述，誉诚公司为促成涉案房屋的交易提供转介服务，虽然易购居公司未收到佣金，但城建公司确认已与黄宁签订购房合同，并收取了全部购房款。誉诚公司向易购居提供了居间服务，应获得相应的报酬。《【易购居】战略合作协议》约定佣金结算支付前提是易购居公司须已收齐由成交客户的电商费用及开发商支付的后佣，只要开发商长期不支付佣金，易购居公司就无需支付佣金，该约定有损誉诚公司的利益，也不切合实际。故誉诚公司要求易购居公司支付中介费及利息，合法有据，本院予以支持。关于居间服务费及利息金额的问题。易购居向誉诚公司承诺的佣金标准为每套前佣35000元加上合同金额的3.5%的后佣。涉案房屋的《商品房预售合同》约定房屋价格为1144005元，故居间服务费应为75040.18元（前佣35000元+后佣成交价1144005元×3.5%）。利息应以75040.18元为本金，从2020年1月15日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。对于誉诚公司主张的超出上述金额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州易购居信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市誉诚房地产代理有限公司支付75040.18元及利息（利息的计算方法：以75040.18元为本金，从2020年1月15日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、驳回原告广州市誉诚房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费875元，由原告广州市誉诚房地产代理有限公司负担23元，被告广州易购居信息科技有限公司负担852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年五月十五日书记员 成涵真