湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂民终197号上诉人（原审被告）：松滋市天利置业有限责任公司。住所地松滋市新江口镇五一路。法定代表人：张波，该公司总经理。委托诉讼代理人：张相华，荆州市沙市区安然法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘献兵，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王强，男，1989年3月7日出生，汉族，松滋市人，海军上士军衔，住松滋市。委托诉讼代理人：张泽，松滋市沙道观法律服务所法律工作者。上诉人松滋市天利置业有限责任公司（下称天利公司）因与被上诉人王强房屋买卖合同纠纷一案，不服松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天利公司的委托诉讼代理人张相华、刘献兵，被上诉人王强的委托诉讼代理人张泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松滋市天利置业有限责任公司上诉请求：1、判令撤销松滋市人民法院（2019）鄂1087民初1669号《民事判决书》，改判上诉人无需返还被上诉人的交付的订金四万元；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：一审法院在判决时未查清事实，适用法律不当。上诉人与被上诉人之间双方达成购房合意，交付的订金具有定金意义，约定为违约金，因被上诉人最终放弃购房，构成违约，其订金不予退还。而一审法院判决上诉人退款明确错误，1、一审法院判决认定事实不清，判决上诉人退还四万元订金没有事实依据。被上诉人与上诉人通过上诉人的公开售楼广告及业务员的介绍，自愿选定购买上诉人的4栋404号房屋，并于2014年1月27日交纳订金40000元。上诉人为其出具收据时特别约定：2015年3月前被上诉人须来签订正式购房合同，否则订金不退，房屋另售。订金交纳后上诉人的工作人员多次催促被上诉人来履行签约，而被上诉人事后改变不想购房，不来签约，要求退款，被上诉人构成违约。所以双方约定在先，被上诉人要求退款没有理由，况且上诉人考虑到被上诉人是军人给了很长时间的购房款筹集时间，时间达一年零三个月之久，远远超过一般客户交了定金后到签订正式合同的准备期，将房屋留着未售，结合当年物价上涨已给上诉人造成了很大经济损失。而一审法院在审理时并未查清具体事实，仅凭一张收据就判决退款，明明收据上约定很清楚，而办案法官疏于查看，而且被上诉人提供的收据明显有自己篡改的笔记，将合同签订时从2015年3月改为2014年3月，这样明显的问题承办法官难道视而不见吗？再说被上诉人的一审起诉从2015年1月21日到2019年8月13日早已超过诉讼时效，未在法定的诉讼时效内主张自己的诉权。上诉人认为被上诉人起诉时已超过诉讼时效，所以一审法院判决认定事实错误，退款没有理由。2、一审法院判决适用法律不当，判决返还四万元没有法律依据。被上诉人在上诉人处缴纳40000元订金，确定购买自己看中选定的房屋，是自愿的，而且在收据中作了签订合同的时间约定，即未签正式的购房合同会有什么后果，并以合同的形式作了明确约定，被上诉人是认可的，当时也未提出异议，上诉人认为本案交纳的四万元定金是双方自愿达成的，据有合同性质，审理时应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定，不适用于《最高人民法院关于适用，＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十八条规定，况且该条款也明确规定关于当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。由此一审法院应该驳回起诉，为什么还要支持呢？显然本案适用法律不当。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求二审法院审理后，查清事实的前提下撤销一审法院判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求。王强辩称，一、一审判决事实清楚，答辩人给上诉人交纳的是“订金”，而不是“定金”。1.关于是否构成违约问题。上诉状称：“订金交纳后上诉人的工作人员多次催促被上诉人来履行签约……事实被上诉人构成违约”。一审期间，上诉人未提交“多次催促被上诉人来履行签约”的证据，何来的答辩人构成违约呢？2.关于答辩人是否篡改合同签订时间问题。否。上诉状称：“明明收据上约定很清楚，而办案法官疏于查看，而且被上诉人提供的收据明显有自己篡改的笔迹，将合同签订时间从2015年3月改为2014年3月，这样明显的问题承办法官难道视而不见吗？上诉人收取答辩人的4万元“订金“所使用的收据是一式三联，答辩人持有的是第二联。一审开庭时，审批员认为第二联是复写件，时间长了，有些褪色，不易辨认，已当庭责令上诉人庭后三日内将其持有的第一联提交法庭核对。一审法院核对后，证明答辩人未篡改合同签订时间。3.关于诉讼时效问题答辩人每年从部队回家探亲时都一直在上诉人的售楼部找上诉人的工作人员退款，但上诉人的工作人员均以答辩人所交“定金”为由，拒不退款。因此，答辩人代理人张泽同志也多次登门找到上诉人的总经理汪先银，会计秦小旭协商退款，均因上诉人的项目经理刘献兵同志不予配合，导致退款未果。本案具有法定诉讼时效中断情形，一审法院未认定超过了诉讼时效是有事实和法律依据的。二、一审法院适用法律正确，判决上诉人返还4万元“订金”具有法律依据。1.上诉人给答辩人开具的收据不具有合同性质。2014年1月21日，上诉人给答辩人开具的收据中的确写有“否则订金不退，房屋另售”的字样，但这是上诉人单方的意思表示，答辩人未在收据上签字，加之诉辩双方没有签订合同，故此收据不具有合同性质。2.上诉人曲解了最高法院司法解释的立法本意《最高法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题解释》第118的立法本意是，当事人收取了“订金”但没有约定“定金”的性质，人民法院不予支持。本案中，上诉人没有任何证据证明诉辩双方对涉案4万元“订金”约定了“定金”的性质，故一审法院判决上诉人返还4万元订金适用法律是正确的。综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王强向一审法院起诉请求：1.判决被告返还购房订金4万元；2.判决被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。一审法院认为，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，定金对债权具有担保性质，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案被告给原告开具的收据上写明是“订金”，不具有《中华人民共和国担保法》中“定金”的担保性质。因此，被告收取原告的四万元应予返还。综上所述，本院对原告诉请予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定，判决如下：被告松滋市天利置业有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告王强四万元。案件受理费800元,减半收取计400元，由被告松滋市天利置业有限责任公司负担；原告王强已预交，执行中，被告松滋市天利置业有限责任公司径行给予原告王强。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证上诉人天利公司提交证据1、收据复印件一份。证明目的：被上诉人未在规定的时间签订购房合同，属于违约，4万元订金不应退还。证据2、商品房买卖合同复印件一份。证明目的：证明上诉人保留该房未在规定的时间出售，守约，同时造成上诉人损失。被上诉人王强的质证意见，证据1不是新证据，被上诉人在一审已经提交了该收据的第二联，不能证明被上诉人违约，收据上没有被上诉人的签名，收款事由的内容是上诉人单方面意思表示。对该证据真实性无异议，对关联性有异议，合法性有异议，收款事由的内容不符合法律规定，写的是购房订金不是定金，不能达到其证明目的。证据2与本案无关，是案外人文婷婷与上诉人签订的合同，对合法性、真实性不发表意见。本院认定如下：对上诉人二审中提交的证据予以采信，但达不到其证明目的。二审经审理查明，2014年1月21日，天利公司出具收据，收到王强4万元。收款事由，04号楼0404号房购房订金。2015年3月前签订正式合同，否则订金不退房子另售。2017年1月12日，天利公司将案涉房屋出售给案外人。一审中，天利公司未提交证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人天利公司称被上诉人王强所持收据有篡改笔迹，二审庭审中上诉人天利公司将双方各自持有的收据原件进行核对后，没有发现有篡改笔迹。上诉人天利公司当庭认可，被告上诉人王强所持收据没有篡改笔迹。上诉人天利公司上诉称本案应适用《合同法》相关规定而不应适用《担保法》的规定。首先，上诉人天利公司没有证据证明通知过被上诉人王强签订正式合同，并且在2015年3月前签订正式合同是否形成合意以及如何履行双方存在争议。其次，《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》对定金的规定并不矛盾，案涉收据中的“订金”也不适用《合同法》规定的定金罚则，不能认定为定金。上诉人天利公司的上诉理由均无事实和法律依据不予支持。综上所述，天利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由松滋市天利置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭元亮审判员  全 华审判员  陶齐学二〇二〇年五月八日法官助理江媛书记员邱爽