吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初1039号 原告：姜艳茹，女，1963年3月7日出生，住吉林市丰满区。 委托诉讼代理人：王昊，吉林吉盈律师事务所律师。 被告：王誉然，男，1984年10月28日出生，住吉林市。 委托诉讼代理人：张馨予，系王誉然妻子，1987年1月27日出生，住吉林市。 第三人：于春明，男，1979年9月20日出生，汉族，无职业，住吉林市船营区。 第三人：吉林市梧仝树房地产经纪有限公司，住所地吉林市船营区北极街818号帕萨迪纳B区55号楼（含52号楼）03幢0001013室。 法定代表人：吕刚，总经理。 委托诉讼代理人：张晓光，男，该公司工作人员。 原告姜艳茹与被告王誉然及第三人于春明、吉林市梧仝树房地产经纪有限公司（以下简称梧仝树地产）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜艳茹的委托诉讼代理人王昊、被告王誉然的委托诉讼代理人张馨予、第三人于春明、第三人梧仝树地产的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜艳茹向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即停止侵权，返还原告位于吉林市船营区某处X号楼X单元X层XXX号房屋及该房屋钥匙；2、判决被告给付原告2017年7月6日起至被告腾迁之日止的房屋使用费，按照每月2000元计算（暂时计算至2019年12月6日，为58000元）；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告通过合法途径购买取得了位于吉林市船营区珲春中街恒大华府4号楼2单元3层045号房屋一套（面积为135.77平方米），并在房产部门办理了备案登记。2017年2月，原告儿子向第三人于春明借款20万元，原告作了担保。后原告到自己房屋查看时，发现被告不知道何种原因搬进原告所有的房屋居住。被告称于春明将房子租给了他，每月租金2000元，后来又称自己买的房子。原告知晓此情况后，多次找到被告明确告知房屋所有权人为原告，其他人无权出租出售，要求其立即停止侵权，但被告不予理睬，原告诉至法院。 被告王誉然辩称：我是经过梧仝树地产从于春明处买的房子，交了一万元定金，我们双方于2017年7月6日签订房屋买卖合同，2017年8月我们入住，具体时间记不清了。当时签订合同开始是租房，因为办理房证期间我们先进去住，这个期间是给了第一个租金月两千五百元，后续办理过程中出现问题，就耽搁了。我们住进去的时候房子是空的，什么都没有，我们先后按房屋结构定制的衣柜、鞋柜，购买的家电，都是按照房屋格局购买的，共计花费15万元。我们不同意承担房屋使用费，因为我们中途与原告儿子协商以后已经给过原告儿子高大宝租房子费用，每个月1500元，从2018年4月至2019年2月给了11个月，一共16500元，后续就联系不到高大宝了。 第三人于春明述称：当时高大宝在我手里拿了20万元，高大宝的母亲也就是原告作了担保，然后把某处的房子（案涉房屋）钥匙和购房合同给我了。借款到期后我联系不到高大宝和原告，我就在梧仝树地产把房子卖给了王誉然，给了我一万元定金。当时卖完房子因为王誉然着急住，而房子当时还欠贷款，约定的是由我偿还贷款，所以开始以租的形式入住的，约定了每个月租金2500元，就交了第一个月的租金2500元给我，第二个月我管王誉然要租金就不给了，所以我认为这个买卖就不成立了，实际上我也认为合同应该解除。 第三人梧仝树地产述称：本案的这个买卖是通过我们的经纪人何萌萌，买方是王誉然，卖方是于春明，于春明当时拿着姜艳茹的原始购房合同，还拿一个姜艳茹欠他钱的凭证，并口头承诺说有姜艳茹的授权，所以经我们中介卖的房子。由于买方办理按揭贷款、更名过户手续需要时间，买方没有住处，买卖双方达成协议，卖方当时以2500元的价格租赁房屋给买方，第一个月租金2500元打给何萌萌了，何萌萌以微信转账的方式转给了于春明。就买卖的话，我们公司认为属于卖方违约，应该由卖方返还定金一万元，双方解除买卖合同。 本院经审理认定事实如下：2014年3月6日，姜艳茹与吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称永盛房地产公司）签订《商品房买卖合同》，姜艳茹购买该公司开发建设的坐落于吉林市船营区某处X号楼X单元X层XXX号房屋，总房款874620元。2014年3月8日姜艳茹、永盛房地产公司与中国邮政储蓄银行吉林市分行签订《个人购房借款及担保合同》，姜艳茹向该银行借款52万元，用于购买上述房屋，贷款期限至2028年3月8日。2014年7月11日，姜艳茹购买的上述房屋办理了预购商品房买卖预告登记；2014年7月31日，该房屋办理了预售商品房抵押预告登记。2017年姜艳茹的儿子向于春明借款20万元，姜艳茹以其购买的上述房屋作担保，将购房合同及房屋钥匙交与于春明。后因借款到期后未能还款，于春明持上述房屋的购房合同、钥匙及借款凭证到梧仝树地产出卖该房屋，其口头承诺有姜艳茹的售房授权。2017年7月6日，于春明作为出卖人姜艳茹的委托代理人与买受人王誉然经居间人梧仝树地产介绍签订房屋买卖合同，约定王誉然购买姜艳茹的上述房屋（有装修），成交价格为83万元，王誉然在签订合同当日向卖方支付定金一万元，王誉然拟贷款65万元，其应在七日内准备首付款17万元，在贷款申请获得批准后，买卖双方应在三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续，买方应将剩余房款17万元支付卖方。该合同并约定了买卖双方其他权利义务。该房屋买卖姜艳茹未在场，不知情。于春明作为委托代理人在卖方处签署姜艳茹和于春明的姓名。除签订合同当日王誉然给付于春明购房定金一万元外，王誉然未再给付其他购房款。房屋买卖合同签订后，由于王誉然没有住处，着急入住，而上述房屋尚欠贷款，不具备办理更名登记的条件，王誉然无法办理贷款，故王誉然与于春明商定暂以租赁房屋的形式入住，每月租金2500元。2017年8月，王誉然入住上述房屋，并给付于春明第一个月租金2500元。姜艳茹称其2017年8月已经知道王誉然住进该房屋，但被告知是于春明将房屋租给王誉然的，因尚欠于春明借款未还，姜艳茹对于春明对外出租房屋未提异议。姜艳茹将于春明借款偿还完毕后要求王誉然迁出房屋未果，诉至法院。 王誉然自述2018年曾与姜艳茹儿子高大宝协商房屋租金为每月1500元，并自2018年4月至2019年2月向高大宝支付11个月租金共计16500元。 另查明，上述房屋于2017年3月7日、2017年4月21日、2018年3月14日、2018年9月7日被先后查封，至今仍在查封期间内。 以上事实有《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、（2018）吉0211民初1365号民事判决书、不动产权利及其他登记信息、梧仝树地产出具的证明、梧仝树地产房屋买卖合同、委托出售房屋居间协议书、购房定金收条、微信转账记录及当事人的陈述在卷佐证。 本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。本案姜艳茹于2014年从永盛房地产公司合法购得案涉房屋，并已在不动产登记机关办理预购商品房预告登记，其依法成为该房屋的权利人。而王誉然现占有案涉房屋无合法依据，即其无权占有该房产，依法应从该房屋迁出。关于王誉然抗辩其系经梧仝树地产居间介绍从于春明处购买房屋的问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案王誉然购买房屋时明知房屋权利人为姜艳茹，在未与姜艳茹确认的情况下即与自称为姜艳茹代理人的于春明签订房屋买卖合同，也无证据证明当时于春明持有姜艳茹卖房的书面授权委托，这样无法认定王誉然“有理由相信于春明有代理权”，姜艳茹又明确于春明卖房其并不知情，现亦未追认，因此王誉然与于春明之间签订的房屋买卖合同对姜艳茹不发生效力。再根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”本案王誉然与于春明签订房屋买卖合同时该房屋已经被人民法院查封，正处于查封期间，被人民法院查封的财产依法不得转让、变卖，故王誉然与于春明之间的房屋买卖合同亦应属无效。王誉然与于春明协商以租赁形式入住案涉房屋，虽租赁开始姜艳茹未提异议，但王誉然向于春明支付一个月租金后未再支付租金，其主张曾与姜艳茹儿子达成月租金1500元的协议并已给付11个月租金至2019年2月亦无充分证据证明。因此，无论是买卖还是租赁，现王誉然无权占有案涉房屋，姜艳茹作为权利人要求王誉然返还房屋及钥匙的请求符合法律规定，本院予以支持。关于姜艳茹诉请王誉然给付房屋占有使用费问题，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”王誉然自2017年8月占有房屋至今，已给姜艳茹造成损失，王誉然抗辩以每月1500元标准曾向姜艳茹儿子支付11个月租金仅提供了与备注名为高大宝的微信转账记录，无其他证据辅证，本院无法认定该收款人即为姜艳茹的儿子，故姜艳茹要求其支付自2017年8月至今的房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。至于房屋占有使用费标准问题，王誉然入住时与于春明约定的租金标准为每月2500元，再参考恒大华府同地段同时期与案涉房屋相类似面积房屋的租赁价格，姜艳茹要求王誉然以每月2000元支付房屋占有使用费合理，本院予以支持，但鉴于对于春明2017年8月出租房屋一事姜艳茹未提异议，于春明收取的2500元租金应予扣除。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王誉然于本判决生效之日起七日内从吉林市船营区某处X号楼X单元X层XXX号房屋迁出，迁出之日将房屋钥匙返还原告姜艳茹； 二、被告王誉然给付原告姜艳茹房屋占有使用费，以每月2000元为标准，自2017年8月付至被告王誉然迁出房屋之月，与前款同时履行，扣除2500元； 三、驳回原告姜艳茹其他诉讼请求。 被告王誉然如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6300元由被告王誉然负担（原告姜艳茹已垫付），于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  吴艳 二〇二〇年五月二十一日 书记员  姜帆