山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2020）晋0214民初60号原告（反诉被告）:大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部,住所地大同市云冈区恒安新区D区。单位负责人：荆如贵，系该单位总指挥。委托诉讼代理人：芦某，系该单位法律事务部部长。委托诉讼代理人：刘某，系该单位售房部主任。被告（反诉原告）：高某,男，汉族，1983年12月13日出生，居住地大同市。委托诉讼代理人：白某，山西宝翰律师事务所律师。原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部（以下简称同煤集团指挥部）与被告（反诉原告）高某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）同煤集团指挥部的委托诉讼代理人芦某、刘某，被告（反诉原告）高某及其委托诉讼代理人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）同煤集团指挥部向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的《商业综合楼租赁合同》；2、判令被告向原告支付拖欠租金自2015年12月10日至被告实际归还房屋止（自2015年12月10日暂计算至2019年12月9日为1100000元）；3、判令被告按照合同约定支付逾期缴纳房租期间的滞纳金169747.98元；4、判令被告支付私自多扩占面积的租金970000元；5、判令被告将原告租赁的商铺和多占的面积退还给原告；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告（反诉被告）同煤集团指挥部与被告（反诉原告）高某曾于2014年8月10日签订了一份《商业综合楼租赁合同》，租赁房位于大同市恒安新区H区府西商厦东轴4-6层，建筑面积约3500平方米；合同约定原告（反诉被告）给被告（反诉原告）提供四个月的装修免租金，实际租期从2014年12月10日开始计租；前三年每年为25万元（2014年12月10日至2017年12月9日）；从2017年12月10日起每年租金为30万元直至租赁终止；被告（反诉原告）须于每年12月10日前的一个月向原告（反诉被告）上打次年租金。合同签订后，原告（反诉被告）将租赁房屋交于被告（反诉原告），被告（反诉原告）于2014年12月9日向原告（反诉被告）支付了首年租金25万元，之后再未向原告（反诉被告）支付过租金。根据合同约定，自2015年12月10日至2019年12月9日被告（反诉原告）欠付原告（反诉被告）租金、滞纳金、违约金等各项费用共计2255247.98元，明细如下：1、2015年12月10日至2017年12月9日租金50万元；2、2017年12月10日至2019年12月9日租金60万元；3、滞纳金169747.98元，按照合同第六条的约定，被告（反诉原告）逾期交纳租金，每日按月租金的3‰向原告（反诉被告）支付滞纳金；4、违约金15500元，按照合同第十四条约定，被告（反诉原告）逾期交滞纳金，违反合同约定，应按年度租金的1%向原告（反诉被告）支付违约金；5、多占面积租金97万元，被告（反诉原告）从2016年起，私自扩占面积租金共计97万元。据此，原告（反诉被告）多次通知被告（反诉原告）支付租金并要求其将多占面积恢复原状或另行支付租金，被告（反诉原告）总以各种理由拒绝支付租金至今，而且拒绝将多占面积恢复原状或另行支付租金。综上所述，鉴于被告（反诉原告）的不诚信行为，原告（反诉被告）无奈，只能依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求。原告（反诉被告）同煤集团指挥部围绕其诉讼主张，向本院提供下列证据：1、《商业综合楼租赁合同》，欲证明原、被告曾于2014年8月10日签订租赁合同，合同约定了租赁面积、免租期、年租金及支付方式以及滞纳金和违约金条款；2、同煤集团“两区”商铺房缴款单，欲证明被告（反诉原告）曾于2014年8月20日向原告（反诉被告）上打首年（2014年12月10日至2015年12月9日）租金25万元，之后再未按约上打租金；3、通知3份，欲证明原告（反诉被告）曾于2017年11月2日和12月8日两次通知被告（反诉原告）支付拖欠2年租金50万元，2019年11月15日通知被告（反诉原告）支付租金、滞纳金、违约金以及多占面积的租金并退还租赁商铺及多占面积，被告（反诉原告）均未支付；4、解除合同告知函1份，欲证明因被告（反诉原告）长期拖欠租金，又拒绝退还租赁商铺，属根本违约行为，原告（反诉被告）于2019年4月18日通知被告（反诉原告）解除租赁合同，要求被告（反诉原告）支付租金、滞纳金、违约金，并腾空交还租赁商铺；5、租赁面积及多占面积平面图，欲证明被告（反诉原告）在合同约定的租赁面积之外，私自扩占面积3273.2平方米；6、府西商厦东轴4-6层多占面积租金情况说明，欲证明被告（反诉原告）私自扩占面积，以原租赁合同的租金为标准，共计应支付多占面积的租金为97万元。被告高某（反诉原告）辩称，案涉商业综合楼租期是15年，装修投入了大量资金，不同意解除商业综合楼租赁合同。认可截止到2019年12月9日拖欠租金110万元，可以逐步把拖欠租金偿还。滞纳金和违约金不能同时主张，合同约定的滞纳金偏高，希望法院能够调整滞纳金。对于多占平米的租金，因该多占面积是经营者李江澎搭建的，与我无关，且多占面积的平米数是多少也没有相应的依据，不予承担该部分租金。被告高某（反诉原告）围绕其答辩意见，向本院提供证据如下：（2017）晋0203民初1185号民事判决书，欲证明被告（反诉原告）承包给案外人案涉房屋时约定房屋面积为3500平方米，多占面积系案外人李江澎行为。被告（反诉原告）高某向本院提出反诉请求：1、请求判令原、被告双方继续履行《商业综合楼租赁合同》，如法院认定解除双方签订的《商业综合楼租赁合同》，则请求人民法院依法判决原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付因对租赁物的添附进行折价补偿100万元（暂定，最终价值以司法鉴定为准）；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）于2014年8月10日签订《商业综合楼租赁合同》租赁位于大同市恒安新区H区府西商厦东轴4-6层，建筑面积约3500平方米，使用用途为宾馆、KTV，租赁期限自2014年12月10日至2029年12月9日为止。由于租赁期限是15年，KTV是娱乐消费性行为，其装修档次和豪华程度较高，被告（反诉原告）先期投入巨额资金对所租房屋进行了精装修、安装了电梯等。添附物与租赁房屋形成附合，其价值已附合在租赁的房屋上，现原告（反诉被告）提前解除租赁合同，让被告（反诉原告）迁出，势必给被告（反诉原告）造成巨大经济损失。现在原告（反诉被告）提前解除租赁合同，被告（反诉原告）认为附合装修物只有和该房屋一体才是具有价值及利益的，谁在使用该房屋谁就有享用其价值及利益，如果原告（反诉被告）收回该房屋，就成为附合装修物的占有人，享有了由被告（反诉原告）投入巨大经济所创造的价值及利益，剥夺了属于被告（反诉原告）的巨大经济利益及价值，对被告（反诉原告）是极不公平的。所以基于公平原则，应当对被告（反诉原告）基于15年租期对房屋附合形成的添附物进行折价补偿100万元（暂定，最终价值以司法鉴定为准）。故依法提出反诉，如果法院认为必须解除双方的租赁关系则请求人民法院依法判令反诉被告向反诉原告进行补偿，补偿价值以鉴定结论为准。被告（反诉原告）高某围绕其反诉主张，向本院提供下列证据：1、《商业综合楼租赁合同》，欲证明合同第八条约定消防设施等工程应由原告（反诉被告）完成；2、（2017）晋0203民初1185号民事判决书，欲证明被告（反诉原告）对案涉综合楼装修投入较大，将案涉综合楼承包给案外人李江澎时是可以直接使用的；3、闭路线、帽子、迷彩服、电脑、双面胶、钻头、家具等物品收据复印件及销售合同复印件共21页，欲证明被告（反诉原告）对案涉房屋的装修费用应由原告（反诉被告）补偿。原告（反诉被告）同煤集团指挥部反诉辩称，我方已向被告（反诉原告）提供了四个月的免租金装修期，且根据《商业综合楼租赁合同》的约定，被告（反诉原告）应自行承担其主张的装修费用。经本院就本诉对原、被告双方提供的证据进行庭审质证，被告高某（反诉原告）对原告（反诉被告）同煤集团指挥部提供的证据1、2、4无异议；对证据3中2017年11月2日的通知单无异议，对2017年12月8日、2019年11月15日的通知表示不知情；对证据5、6有异议，认为与本案不具有关联性。原告（反诉被告）同煤集团指挥部对被告（反诉原告）高某提供的证据1的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告（反诉原告）没有多占案涉房屋面积。本院对原、被告双方无异议的证据予以采纳，对于原告（反诉被告）同煤集团指挥部提供的证据3中2017年12月8日的通知及2019年11月15日的通知，因该证据系原告（反诉被告）单方作出，且无其他证据可以印证这两份通知已实际通知到被告（反诉原告），故对证据3中2017年12月8日的通知及2019年11月15日的通知不予采纳；对于证据5、6，同样系原告（反诉被告）单方作出，且无其他证据与之印证，故对该证据不予采纳。对于被告（反诉原告）高某提供的证据虽该证据可证明被告（反诉原告）曾将案涉房屋承包给案外人李江澎，但被告（反诉原告）作为案涉房屋的承租人应对租赁物负有妥善保管义务，故该证据与本诉无关，本院不予采纳。经本院就反诉中原、被告双方提供的证据进行庭审质证，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的证据1真实性无异议，但认为该证据第八条可证明被告（反诉原告）主张的装修费应当由被告（反诉原告）自行承担；对证据2的真实性无异议，但认为该证据不能证明被告（反诉原告）的反诉主张；对证据3的真实性不予认可。本院认为，对于证据1，该证据第八条明确约定水、电、暖、消防、电梯等工程均由被告（反诉原告）自行完善，费用由被告（反诉原告）自行承担，故该证据缺乏证明力，不能证明被告（反诉原告）的证明内容，故对该证据不予采纳。对于证据2，本院认为该证据所体现的内容系被告（反诉原告）高某因无力对案涉房屋继续装修经营，故将案涉房屋于2015年2月15日承包给案外人刘永刚，该证据与被告（反诉原告）主张的被告（反诉原告）为案涉房屋全部装修的出资人相矛盾，且该证据不能证明案外人李江澎承租该房屋时的装修成果由被告（反诉原告）高某完成，故对该证据不予采纳。对于证据3，因被告（反诉原告）未提交该证据的原件，且该组证据中仅有一份收到“KTV高某”电脑预付款50000元的收据与本案有关，故对该组证据的真实性、关联性不予认可。根据原、被告的当庭陈述及本院确认的上述有效证据，认定本案事实如下：2014年8月10日，原告（反诉被告）同煤集团指挥部与被告（反诉原告）高某于2014年8月10日签订了一份《商业综合楼租赁合同》，被告（反诉原告）高某（即乙方）向原告（反诉被告）同煤集团指挥部（即甲方）租赁位于大同市恒安新区H区府西商厦东轴4-6层，建筑面积约3500平方米的房屋，该房屋用途为宾馆、KTV，租赁期限15年（租赁期限自2014年12月10日-2029年12月9日），租金为前三年每年25万元，之后十二年为每年30万元。该合同第六条约定“……乙方逾期交付租金，需向甲方支付滞纳金，滞纳金每日按月租金的3‰计收，但是逾期超过60天，甲方可视乙方自动退租，甲方有权收回该房屋”该合同第八条约定“租赁合同签订7日内，甲方将该房屋交由乙方装修。水、电、暖、消防、电梯等工程均由乙方自行完善，费用由乙方承担，甲方可给予协调配合。乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意”，该合同第九条约定“甲方为乙方提供四个月的装修免租期，合同起始日应从交房后第五个月开始算起”。合同签订后，被告（反诉原告）高某于2014年12月9日向原告（反诉被告）同煤集团指挥部支付了首年租金25万元，之后再未向原告（反诉被告）支付过租金。原告（反诉被告）同煤集团指挥部于2017年11月2日向被告（反诉原告）高某送达补交租金及滞纳金的《通知》，并于2019年4月18日向被告（反诉原告）高某送达《解除合同告知函》，通知解除《商业综合楼租赁合同》。双方因解除租赁合同一事，协商未果，遂诉至本院。本院认为，原告（反诉被告）同煤集团指挥部与被告（反诉原告）高某于签订的《商业综合楼租赁合同》，系原、被告双方真实意思表示，且其内容并不违反相关法律、法规规定，该合同合法有效，当事人应当全面按照约定履行自己的义务。被告（反诉原告）高某应当按照《商业综合楼租赁合同》的约定支付租赁期限内的租金（至2019年12月9日共计110万元）直至实际归还房屋为止，原告（反诉被告）同煤集团指挥部的这一诉讼请求符合合同约定及公平原则，本院予以支持。根据合同法的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，在本案中，被告（反诉原告）高某作为承租人，根据合同相对性的原则，案涉房屋是否曾在租赁期限内由被告（反诉原告）高某承包或者转租给案外人经营，均不能免除被告（反诉原告）高某在《商业综合楼租赁合同》中所负的合同义务，在原告（反诉被告）同煤集团指挥部已按照合同约定的内容履行义务的情况下，被告（反诉原告）高某违反合同约定，长期拖欠租金属于根本违约，且原告（反诉被告）同煤集团指挥部亦以《通知》的方式催告被告（反诉原告）高某履行合同主要义务，因此原告（反诉被告）同煤集团指挥部对于被告（反诉原告）高某的违约行为有权按照法律规定解除《商业综合楼租赁合同》，由于《商业综合楼租赁合同》已经履行，按照法律规定，合同解除后，被告（反诉原告）高某应当向原告（反诉被告）同煤集团指挥部返还租赁的房屋。关于被告（反诉原告）高某是否应当支付多占房屋面积部分的租金并向原告（反诉被告）同煤集团指挥部返还多占房屋部分的面积，虽然（反诉原告）高某承认经营者李江彭在租赁房屋旁有搭建员工宿舍及办公场所的行为，但实际占用多少面积不清楚，且原告（反诉被告）同煤集团指挥部未提供有效证据证明被告（反诉原告）高某存在实际多占多少房屋面积的事实，应承担举证不能的法律后果，故对原告（反诉被告）同煤集团指挥部支付多占房屋面积部分的租金诉求不予支持。但在《商业综合楼租赁合同》解除后被告（反诉原告）高某应当将在案涉房屋内实际占有的或与经营范围有关的房屋全部返还。被告（反诉原告）高某应就其违约行为，承担相应的违约责任，因原告（反诉被告）同煤集团指挥部变更诉讼请求，放弃向被告（反诉原告）高某主张违约金，要求被告（反诉原告）高某按照《商业综合楼租赁合同》第六条的约定支付滞纳金，故本院仅就滞纳金这项诉讼请求予以说明。由于原、被告双方签订的《商业综合楼租赁合同》第六条对于滞纳金的约定明显过高，且原、被告双方均要求本院予以调整，本院认为结合该合同对滞纳金的约定及相关法律规定，应当以《商业综合楼租赁合同》约定的每年的租金数额为标准计算每月租金，每逾期缴纳租金一日，每日按照月租金数额的万分之六支付滞纳金直至实际支付全部租金之日止较为合理。既被告（反诉原告）高某应缴纳的逾期付款滞纳金从2015年12月10日起暂计算至2019年12月9日止为48170元(计算方式：2015年12月10日至2019年12月9日为250000元÷12月×0.6‰×1460天=18250元，2016年12月10日至2019年12月9日为250000元÷12月×0.6‰×1094天=13675元,2017年12月10日至2019年12月9日为300000元÷12月×0.6‰×729天=10935元，2018年12月10日至2019年12月9日为300000元÷12月×364天×0.6‰=5460元，共计48320元)，2019年12月10日之后的滞纳金按照上述方式计算至实际付清房租之日止。对于被告（反诉原告）高某的反诉请求，被告（反诉原告）提出由于租赁期限是15年，KTV是娱乐消费性行业，装修档次和豪华程度较高，故投入巨额资金对房屋进行装修，若房屋被收回将给被告（反诉原告）高某造成巨大经济损失，要求原告（反诉被告）同煤集团指挥部对房屋附和形成的添附物折价补偿，并在庭审过程中要求鉴定。本院认为，按照法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。在本案中，高某作为承租人，长期拖欠租金，不履行合同主要义务的违约行为是导致《商业综合楼租赁合同》合同解除的直接原因，租期是否较长或者装修投入资金的多少不是被告（反诉原告）高某作为承租人不履行合同主要义务的正当理由，且《商业综合楼租赁合同》未对已形成附合的装饰装修物的处理进行约定，原告（反诉被告）同煤集团指挥部亦未表明同意利用装修装饰物，该合同第八条亦对水、电、暖、消防、电梯等工程的完善义务人及费用承担人均明确约定是被告（反诉原告）高某，因此被告（反诉原告）高某因自身违约行为要求守约方就对方的合同义务承担补偿责任不符合法律规定亦不符合公平原则。被告（反诉原告）高某未在举证期限内提出鉴定申请，亦未提交有效证据证明其鉴定主张，故对其鉴定申请不予支持。因此被告（反诉原告）高某的反诉主张不符合法律规定及公平原则，亦无有效证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果，故对其反诉主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部与被告（反诉原告）高某签订的《商业综合楼租赁合同》；二、被告（反诉原告）高某于本判决生效之日起十个工作日内向原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部按照《商业综合楼租赁合同》约定的租金数额支付拖欠的租金自2015年12月10日至被告（反诉原告）高某实际全部归还房屋之日止（自2015年12月10日至2019年12月9日共计拖欠房屋租金1100000元，从2019年12月10日起至交付房屋之日止按照年租金300000元计算）;三、被告（反诉原告）高某于本判决生效之日起十个工作日内向原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部按照本院确定的滞纳金计算方式支付逾期支付房租金期间的滞纳金自2015年12月10日至被告（反诉原告）高某实际全部支付房屋租金之日止（自2015年12月10日暂计算至2019年12月9日期间应缴滞纳金48320元）；四、判令被告（反诉原告）高某于本判决生效之日起十个工作日内向原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部返还所租赁的恒安新区H区府西商厦东轴4-6层及多占面积的房屋，并将房屋恢复至租赁前的状况；五、驳回原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）高某的反诉请求。本诉案件受理费42884元(本诉原告已预交)，减半收取21442元，由原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部负担10526元，由被告（反诉原告）高某负担10916元，余款21442元退还原告（反诉被告）大同煤矿集团有限责任公司采煤沉陷区综合治理和棚户区改造工程指挥部。反诉案件受理费13800元，减半收取6900元（反诉原告已预交），由被告（反诉原告）高某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 员 柳贡余 二○二〇年五月十一日法官助理 王维克书 记 员 闫琪琪书记员闫琪琪附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》