杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0191民初1151号 原告：占焕发，男，1969年10月7日出生，汉族，住江西省上饶市玉山县。 被告：浙江万亚置业有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢311（商务办公）室，统一社会信用代码91330101699802073R。 法定代表人：滕荷雪，该公司执行董事。 被告：杭州万亚贸易有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区万亚名城1幢313（商务办公）室，统一社会信用代码913301013218785192。 法定代表人：滕万飞。 二被告共同委托诉讼代理人：滕亚力，男，浙江万亚置业有限公司工作人员。 二被告共同委托诉讼代理人：王辉，男，浙江万亚置业有限公司工作人员。 原告占焕发与被告浙江万亚置业有限公司（以下简称浙江万亚公司）、杭州万亚贸易有限公司（以下简称杭州万亚公司）合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告占焕发，被告浙江万亚公司、杭州万亚公司的共同委托诉讼代理人滕亚力、王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告占焕发向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告杭州万亚公司于2017年5月30日签订的《物业使用权转让合同》关于使用权转让期限自2037年5月30日至2050年6月16日的约定无效；2.判令被告杭州万亚公司退还原告无效部分的相应使用转让款项102658元（260000÷33.049×13.049），并支付资金占用损失17967元（102658×6%×2.917年，自2017年5月30日起暂计算至2020年4月29日止，之后以102658元为基数按年利率6%计算至实际支付之日止）；3.判令本案诉讼费由被告杭州万亚公司承担。事实与理由：2017年5月30日，原告与被告杭州万亚公司签订了《物业使用权转让合同》，合同约定：原告受让位于万亚金沙湖一号负一层商铺负一楼6075号，建筑面积11.54平方米。使用权转让期限为20年，自2017年5月30日至2037年5月29日；期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。出让总价为260000元。被告杭州万亚公司应于2017年5月30日前将商铺交付给原告。同日，原告与被告杭州万亚公司签订《商铺委托管理协议》，约定原告将购买的商铺委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理，时间为十年，自2017年7月1日至2027年6月30日。合同签订后，原告付清了合同款项260000元。原告认为，案涉《物业使用权转让合同》名为使用权转让合同，实为房屋买卖合同，根据合同的约定，使用权转让期限为20年，期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。被告对合同的条款进行了设计，规避了法律规定的最长出租年限，把案涉的商铺剩余年限的使用权全部转让给了原告，实际上是以租代售的行为。综上，被告利用设计好的合同条款，规避法律规定的最长出租年限，把案涉的商铺20年以上部分剩余年限的使用权全部转让给原告，占用了原告的大量资金，给原告造成了极大的损失。要求法院支持原告的诉请。 被告杭州万亚公司、浙江万亚公司共同辩称：原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》《商铺委托管理协议》是合法有效的。合同约定的转让款是20年的对价，超出20年部分是给原告无偿使用的，原告要求返还超出20年的部分转让款无事实和法律依据。 本院经审理查明：2017年5月30日，原告（乙方）与被告杭州万亚公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》。合同约定：原告受让被告杭州万亚公司所有的位于万亚金沙湖一号负一层6075号商铺，建筑面积约为11.54平方米。使用权转让期限为20年，自2017年5月30日至2037年5月29日；期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。出让总金额为260000元，原告于2017年5月30日一次性支付。被告杭州万亚公司应于2017年5月30日前将商铺交付给原告。同日，原告（委托方、甲方）与被告杭州万亚公司（受托方、乙方）签订《商铺委托管理协议》，约定原告将购买的商铺委托被告杭州万亚公司进行出租和经营管理，时间为十年，自2017年7月1日至2027年6月30日。原告承诺不干涉被告杭州万亚公司对该商铺的招商、出租与经营管理。租金以被告杭州万亚公司与承租人签订的租赁合同约定的实际租金为准，第一年至第二年为市场培育免租期，第三年至第十年按实收到的租金扣除国家规定的相关税费后原告得到80%，被告得到20%的管理费。合同签订后，原告于2017年5月31日付清了转让款260000元。 另查明，案涉商铺的所有权人为被告浙江万亚公司。庭审中，原告明确表示，其与被告杭州万亚公司签订合同时，并不知晓被告浙江万亚公司与被告杭州万亚公司之间的委托关系，经法庭释明，原告表示选择被告杭州万亚公司作为相对人主张其权利。 以上事实由原告提供的《物业使用权转让合同》《商铺委托管理协议》、收据及双方当事人庭审陈述所证实。 本院认为：（一）关于合同性质。原告与被告杭州万亚公司签订的《物业使用权转让合同》约定被告杭州万亚公司将案涉商铺的使用权转让给原告，原告向被告杭州万亚公司支付物业使用权转让款。原告是以支付转让款的方式取得案涉商铺一定期限内的使用权，合同并未涉及案涉商铺权属变更问题，故该合同符合租赁合同关系特征。（二）关于超过二十年部分的效力及转让款返还金额、利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权转让合同》约定使用权转让期限为20年，自2017年5月30日至2037年5月29日；期限届满后，原告无偿使用至2050年6月16日。根据约定，原告使用该商铺的时间为396个月18天（396.60个月）。对于超过20年（240个月）部分的156.60个月，应认定为无效，相应的转让款应予返还。故原告要求退还相应转让款项102658元的诉请，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付资金占用利息损失的诉请，本院酌情调整为自2017年5月31日起算，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。（三）关于责任承担主体。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中，被告杭州万亚公司以自身名义，在被告浙江万亚公司授权后对包括案涉商铺在内的万亚名城金沙湖一号负一层部分使用权进行转让，并与原告签订《物业使用权转让合同》，原告在签订合同前并不知晓被告浙江万亚公司与被告杭州万亚公司之间的委托关系，原告在知晓二被告的委托关系后，明确向法院表示选择被告杭州万亚公司作为相对人主张其权利，本院对原告相应的诉请予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条、第四百零三条第二款之规定，判决如下： 一、确认原告占焕发与被告杭州万亚贸易有限公司于2017年5月30日签订的《物业使用权转让合同》中关于该物业使用期限为2037年5月30日至2050年6月16日的约定无效； 二、被告杭州万亚贸易有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告占焕发102658元并支付利息损失（以102658元为基数，支付自2017年5月31日至实际支付之日止的利息；2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款利率计付；2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）； 三、驳回原告占焕发的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1357元，由原告占焕发负担42元，由被告杭州万亚贸易有限公司负担1315元。原告占焕发于本判决生效之日起十五日内来本院退费。被告杭州万亚贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  管媛 二〇二〇年五月二十八日 法官助理彭娜娜 书记员袁依婷