吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2207号上诉人（原审被告）：李月田，男，1970年3月21日生，汉族，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：徐胜，男，1960年6月22日生，汉族，住吉林省榆树市。被上诉人（原审原告）：何占凤，女，1978年3月7日生，汉族，住辽宁省桓仁满族自治县。委托诉讼代理人：陈莹，吉林金可律师事务所律师。上诉人李月田因与被上诉人何占凤房屋租赁合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2019）吉0193民初1998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。李月田上诉请求：一、依法撤销长春新区人民法院作出的（2019）吉0193民初1998号民事判决书中的第一、二、三、四项判决；二、依法驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、依法判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。上诉人以个人名义租赁本案的写字间是为了案外人吉林众维商贸有限公司办公使用，2018年9月3日，双方签订《写字间租赁合同》，2018年9月5日吉林众维商贸有限公司与长春市广陌建筑装饰工程有限公司签订《建筑装修合同》，约定对本案的写字间进行装修。2018年9月10日，长春市广陌建筑装饰工程有限公司进场装修。2018年10月中旬，长春市广陌建筑装饰工程有限公司工作人员无法进入现场装修。经上诉人与被上诉人联系，该房屋系被上诉人用明锁从外面锁上，一审时上诉人已经提供了此照片。被上诉人称因上诉人未及时交付房租，因此将房门锁上，不再允许上诉人一方进入施工。上诉人因资金紧张，请求延缓缴纳房租，被上诉人未同意。在无奈之下，上诉人表示要解除房屋租赁合同，请求被上诉人返还保证金2万元。被上诉人同意解除合同，但不同意返还保证金，而且要上诉人承担违约责任。上诉人因为当时资金紧张，对被上诉人称保证金不要了，违约责任希望被上诉人也不要主张了，房子不租了由被上诉人自行处置。2019年6月16日之前，被上诉人多次找到上诉人要违约金，上诉人为了了结此事向被上诉人转款7000元。从上述事实可以看出，在2018年10月中旬，被上诉人已经用实际行为解除了双方的租赁合同，并不存在上诉人一直租赁使用房屋的事实。二、一审法院适用法律错误。双方之间成立的是房屋租赁合同关系，因上诉人未按期给付租金，被上诉人采取锁门的方式将房屋收回，此行为已经表明了被上诉人解除合同的意思，而且被上诉人通过口头方式明确向上诉人表示了解除合同的意思。上诉人所交的2万元履约保证金也没有向被上诉人主张，并且应被上诉人的要求向其支付了7000元的违约损失。双方的房屋租赁合同于2018年10月中旬已经解除，并非一直处于有效履行状态。对于合同解除后，被上诉人自行造成的损失，上诉人无义务予以赔偿。一审法院判决合同一直处于有效状态，属于对法律的错误适用。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以纠正。何占凤辩称，同意原审判决，上诉人在上诉状所称的事实并不是真实的。何占凤向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判令何占凤、李月田于2018年9月3日签订的《写字间租赁合同》予以解除。二、请求人民法院依法判令李月田立即向何占凤支付自2018年9月8日至《写字间租赁合同》解除之日止的房屋租金（按年租金16万元计算），及违约金（自2018年9月8日至实际给付之日，以16万元为基数，每日为5‰）。三、请求人民法院依法判令李月田自解除之日后三日内将租赁物恢复原状并交还给何占凤。四、诉讼费由李月田承担。事实与理由：原、李月田于2018年9月3日签订《写字间租赁合同》，约定何占凤将其所有的位于高新CBD.栖乐荟创新创业版块写字间的B座13层1323、1324号房出租给李月田使用，两间写字间的建筑面积共为308平方米，租赁期限为五年，自2018年9月3日起至2023年10月13日止，2018年9月3日至2018年10月13日为免租金装修期；2018年9月3日至2019年10月13日租金为16万元，每年递增8%；首期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，即2018年9月8日前支付；李月田须于签署本合同当日向何占凤交纳人民币2万元的履约保证金；如李月田未能在约定期限内足额支付首期租金，则何占凤有权解除本合同，李月田已交保证金不予退还；李月田延迟交纳租金，每延迟一日，李月田应当向何占凤支付相当于欠费金额5%的延迟履行违约金。合同签订后，李月田只交纳2万元履约保证金后就不再支付租金了，并将租赁房屋进行了简单装修，致使何占凤无法将租赁房屋再行出租，只好无数次与何占凤协商给付租金事宜，至今马上一年，何占凤无法再等待，只好诉至贵院，请判令李月田支付租金及违约金，并将租赁房屋恢复原状，再将双方租赁合同予以解除，望判如所请。一审法院认定事实：2018年9月3日，何占凤作为甲方、李月田作为乙方签订了《写字间租赁合同》，合同约定将甲方所有的位于长春市高新产业技术开发区博才路与学苑街交汇处高新CBD·栖乐荟创新创业板块写字间的B座13层1323、1324号房出租给乙方使用，两间写字间的建筑面积共为308平方米，租期为5年，即2018年9月3日至2023年10月13日，免租装修期为40日，即2018年9月3日至2018年10月13日。第一年房租为160000元，之后年份按照上一年房租逐年递增8％，第一年租金应于合同签订后5日内支付。为确保乙方按合同约定履行义务，乙方须于合同签署当日向甲方交纳20000元作为履约保证金，如乙方违反本合同约定的任何条款，甲方可以扣留全部或部分履约保证金，以抵偿由乙方违约行为造成甲方的直接和间接损失。李月田于合同签订当日将履约保证金20000元支付给何占凤，何占凤于次日将房屋交付李月田，李月田收到房屋后开始装修使用。另查明，李月田没有按照合同约定向何占凤缴纳房租，何占凤的亲属受托向李月田催收房租，李月田于2019年6月16日通过微信转账的方式交纳了7000元后，剩余房租至今仍未支付给何占凤。再查明，案涉房屋现为装修停滞状态，并未装修完毕，承租人李月田亦未进驻办公。一审法院认为，何占凤与李月田签订《写字间租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行合同义务。一、关于合同解除的问题。双方签订的《写字间租赁合同》第14.1条已明确约定，如李月田未能在约定期限内足额支付保证金、首期租金及物业服务费，则自李月田逾期支付第5日起，何占凤有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，对何占凤解除合同的请求一审法院予以支持。二、关于租金及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，李月田应向何占凤支付租期内的租金，按照合同约定租金应由两部分组成，第一部分为第一年度租金160000元，因李月田已向何占凤支付履约保证金及租金共计27000元，该款予以抵扣，故李月田应支付的第一年租金为133000元；第二部分为2019年10月14日起算，按照年租金160000元的租金标准，计算到合同解除之日。关于何占凤诉请的违约金问题，合同中约定，若迟延支付租金应按照欠费金额的5‰支付违约金，虽李月田因未参加第二次庭审未提出违约金过高的抗辩，但一审法院认为以此标准计算违约金有悖契约正义，故一审法院将违约金调整为：第一段以160000元为基数，自2018年9月8日至2019年6月16日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；第二段为以153000为基数，起止日为2019年6月17日至实际支付之日，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、关于房屋的返还问题。本案中李月田是经何占凤同意的情况下对房屋进行的装修，但房屋现处于装修停滞状态，装修装饰物未予房屋形成实质附和，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，李月田应将装饰装修物予以拆除将房屋恢复原状后返还给何占凤。四、关于李月田的抗辩主张。首先，李月田提出是何占凤因未收到房租，阻止其装修并将房屋上锁，导致李月田并未实际使用房屋，但李月田并未提出充分证据加以证明，同时在李月田与何占凤亲属的微信聊天中也并未提及房屋上锁的事宜，而一直是对何时给付房租作出承诺，故该抗辩一审法院不予采纳。其次，李月田认为，何占凤已于2019年6月16日收取了其7000元的房租，可证明何占凤对其迟延支付租金的行为予以认可，其不够称违约。一审法院认为李月田、何占凤双方签订《写字间租赁合同》已对各自的权利义务予以明确，李月田并未按照合同约定的时间和数额向何占凤给付租金已构成根本违约，何占凤收取李月田7000元租金的行为是获取正当合同利益的行为，李月田认为该行为是对其违约行为的默许一审法院不予支持。综上，一审根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、何占凤与李月田于2018年9月3日签订的《写字间租赁合同》于本判决生效之日解除；二、李月田于本判决生效之日立即向何占凤支付房屋租金，租金应由两部分组成，第一部分为第一年度租金160000元抵扣27000元，金额为133000元；第二部分为2019年10月14日起算，按照年租金160000元的租金标准计算到合同解除之日。三、李月田于本判决生效之日立即向何占凤支付违约金（计算方式为：第一段以160000元为基数，自2018年9月8日至2019年6月16日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；第二段为以153000为基数，起止日为2019年6月17日至实际支付之日，2019年8月20日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、李月田于本判决生效后十日内将房屋恢复原状后返还给何占凤。五、驳回何占凤其他诉讼请求。案件受理费3500元，由李月田负担。本院二审对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，李月田主张何占凤已经以锁门的方式解除租赁合同令其不能使用房屋，但李月田并未对此提交相关证据，在其拖欠租金的情况下，一审法院据此依据双方租赁合同的约定支持何占凤解除合同的诉请，并判令李月田支付租金、违约金和返还房屋并无不当。综上所述，李月田的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2960元，由李月田负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王 博审判员  王忠旭二〇二〇年五月二十七日书记员  杨 雪