福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初1162号 原告：福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司，住所地：永安市含笑大道永乐佳房D区20幢首层，统一社会信用代码：91350481665067605D。 负责人：方与龙，总经理。 委托诉讼代理人：曹秀兰，女，1967年7月29日出生，汉族，原告员工，住永安市。 被告：高勇俤，男，1971年11月21日出生，汉族，住永安市。 被告：肖月菊，女，1976年11月1日出生，汉族，住永安市。 原告福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司（下称鑫九洲物业永安分公司）与被告高勇俤、肖月菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫九洲物业永安分公司的委托诉讼代理人曹秀兰、被告高勇俤到庭参加诉讼。被告肖月菊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫九洲物业永安分公司向本院提出诉讼请求：1.高勇俤、肖月菊支付从2017年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费1849.1元、违约金325.71元，从2013年12月1日至2020年2月29日期间的公共能耗483.94元，合计2658.75元；2.本案诉讼费用由高勇俤、肖月菊承担。事实与理由：2009年9月3日，鑫九洲物业永安分公司与高勇俤、肖月菊签订《永乐佳房前期物业管理服务协议》，合同约定：由鑫九洲物业永安分公司提供物业管理服务，高勇俤、肖月菊按建筑面积每月每平方米0.36元交纳物业管理服务费。如果拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额的3‰的标准交纳违约金，鉴于日3‰的标准过高，鑫九洲物业永安分公司。改为按央行同期贷款月利率0.5%收取。签订合同后，鑫九洲物业永安分公司依约履行了合同约定的管理服务事项和义务。高勇俤、肖月菊系永安市房产的业主，建筑面积143.55平方米，每月应交物业费51.7元。高勇俤、肖月菊从2017年4月1日起至2020年3月31日期间共欠物业服务费1849.1元，违约金325.71元，从2013年12月1日至2020年2月29日期间的公共能耗483.94元，合计2658.75元。经鑫九洲物业永安分公司多次催讨无果，故提起诉讼，望判如所请。 高勇俤辩称，物业公司没有尽责提供服务，堆放的垃圾没有清理，水池的淤泥垃圾没有清理，小区多处挂晒衣绳影响行走没有制止，小区有部分店面擅自打门，有的人员从该通道进入小区，存在安全隐患，物业公司没有采取措施进行制止。污水处理费应返还7元，物业只返还5元。物业公司将业主共有的地下停车位、幼儿园等公共部分对外出租，对租金的收取、使用情况未告知小区业主。因此，不交纳物业费是物业公司没有提供好物业服务，不存在支付违约金的问题。 肖月菊未作答辩。 鑫九洲物业永安分公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据（复印件）：1.业主信息登记表；2.高勇俤、肖月菊身份证复印件；3.交房通知书。证据1至证据3证明：高勇俤、肖月菊系鑫九洲物业永安分公司服务区域内的业主，是本案适格被告。4.《前期物业管理服务协议》，证明：双方对物业服务内容和物业服务费和其他费用缴纳的约定。5.工作照片，证明：鑫九洲物业永安分公司履行了物业服务义务。6.催缴物业费用照片，证明：鑫九洲物业永安分公司通过诉前告知函等方式向高勇俤、肖月菊催缴物业费用。7.物业费明细表、违约金计算表、公共能耗明细表，证明：高勇俤、肖月菊欠物业费和公共能耗的情况及污水处理费返还抵扣公共能耗的情况、因违约应承担的违约金数额。8.照片一组，证明鑫九洲物业永安分公司已对高勇俤所反映的物业服务存在的问题进行了相关解决处理，自行解决不了的部分店面擅自开敝小区通道的问题已向城管部门反映，城管部门已派员进行处理。 高勇俤对鑫九洲物业永安分公司提交的上述证据质证认为：对鑫九洲物业永安分公司提供的证据的真实性均无异议；对返还污水处理费5元有异议，认为应当返还7元；水池的污泥尚未清理；擅自开敝小区通道的问题尚未得到解决。 高勇俤针对其抗辩意见向本院提交以下证据：1.光盘一张，证明：鑫九洲物业永安分公司未尽服务职责，小区公共卫生没有做到位，小区存在安全隐患；2.光盘一张、停车费收款收据、永安市房产管理局的永房﹝2013﹞21号文件，证明：鑫九洲物业永安分公司将业主共有的小区地下车位、幼儿园等公共部分对外出租收取租金，未将租金收取使用情况告知业主。 鑫九洲物业永安分公司对高勇俤提供的证据的质证认为：物业公司是提供物业服务的，没有执法权，有的业主将店面出租后擅自开门、开窗等，我们劝阻不了，只能向城管部门反映，城管过来处理也制止不了。这片小区是经济适用房，住的人很多，楼下的没地方晒衣服被子，只能在下面拉绳子晒，晒完后没有收回及时绳子，物业人员都有进行劝说并进行清理。地面上的垃圾有进行清理，水池上的垃圾也有清理，物业服务不到位的地方，能做到的我们会进行整改，落实到位，做不到的地方只能向有关部门反映争取解决。地下车库以前没有启用，最近才启用起来，也是根据文件才开始收费的，我们也需要人管理，所以没有公示。幼儿园不属于小区的，我们有收一点物业费。物业管理的场所是开发商配置给物业公司使用的。 肖月菊未到庭参加诉讼亦未提供证据，视为放弃举证、质证的权利。 本院对当事人双方提供的证据经审查认证如下：鑫九洲物业永安分公司、高勇俤对对方提供的证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年9月3日，鑫九洲物业永安分公司与高勇俤、肖月菊签订《永乐佳房前期物业管理服务协议》。合同约定：由鑫九洲物业永安分公司提供物业管理服务，高勇俤、肖月菊按建筑面积每月每平方米0.36元交纳物业管理服务费。如果高勇俤、肖月菊拖欠物业管理服务费，应当按欠费总额每日3‰的标准向鑫九洲物业永安分公司交纳违约金。签订合同后，鑫九洲物业永安分公司依约履行了合同约定的主要管理服务事项和义务。高勇俤、肖月菊系永安市房产的业主，建筑面积143.55平方米，每月应交物业费51.7元。高勇俤、肖月菊从2017年4月1日起至2020年3月31日期间共欠物业服务费1849.1元，违约金325.71元，从2013年12月1日至2020年2月29日期间的公共能耗483.94元，合计2658.75元。 另查明，永乐佳房小区存在部分垃圾未及时清理、晒衣绳未及时拆除、水池未彻底清理、部分店面擅自开敝小区通道、地下车位和幼儿园等收费未向小区业主公示等问题。鑫九洲物业永安分公司在诉讼过程中已解决垃圾清理和拆除晒衣绳问题，本案诉讼前，城管部门已对部分店面擅自开敝小区通道的问题进行制止，但问题至今尚未得到解决。 本院认为，鑫九洲物业永安分公司与高勇俤、肖月菊签订的《永乐佳房前期物业管理服务协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。根据本院查明的事实，鑫九洲物业永安分公司在提供物业服务过程中确实存在着一定瑕疵，但其已基本履行了合同义务，存在的不尽如人意之处属一般的违约行为。对部分店面擅自开敝小区通道等行为，因其本身并无行政执法权，只能向有关行政执法机关反映，寻求支持。故鑫九洲物业永安分公司在履行合同过程中，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况，因此，高勇俤、肖月菊提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。本院同时认为，高勇俤、肖月菊要求物业服务企业提供让其满意的物业服务合情合理，但是，物业费是物业服务企业能够提供物业服务的物质基础，如果动辄以物业服务企业服务不到位而拒付物业费，必将陷入恶性循环的局面，即一方面物业服务企业因物业费缴纳不足而降低服务标准，另一方面部分业主因此更不愿意缴纳物业费，如此以往，对物业服务企业及业主均无益处。而且对及时缴纳物业费的业主而言，小区的物业费事实上全由他们承担，未缴纳物业费的业主无偿获得服务，这对及时缴纳物业费的业主也不公平。高勇俤、肖月菊作为业主，若认为鑫九洲物业永安分公司提供的物业服务存在问题，可以向鑫九洲物业永安分公司、物业管理部门、行政执法机关等反映，或通过其他合法程序重新选聘物业服务企业。鑫九洲物业永安分公司也应当认真对待高勇俤、肖月菊等业主反映的问题，对自身无法解决或需要配合解决的问题及时向有关部门反映，主动、高效地改进不足之处，对于地下车位、幼儿园等收费和使用情况应及时向业主公示。本院希望双方相向而行，互相尊重，相互理解，共建和谐小区。鑫九洲物业永安分公司要求高勇俤、肖月菊支付的违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于鑫九洲物业永安分公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，不是鑫九洲物业永安分公司计划内正常的运营资金，免除违约金不会影响鑫九洲物业永安分公司正常提供物业服务，因此，本院酌情免除高勇俤、肖月菊的违约责任。高勇俤提出的有关污水处理费返还的问题，可取得相关证据后另行主张。肖月菊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、高勇俤、肖月菊应于本判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付物业费1,849.1元（2017年4月1日至2020年3月31日）； 二、高勇俤、肖月菊应于本判决生效之日起十日内，向福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司支付公共能耗费483.94元（2013年12月1日至2020年2月29日）； 三、驳回福建鑫九洲物业管理有限公司永安分公司的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由高勇俤、肖月菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  谢永泉 二〇二〇年五月十九日 书记员  翁琳芳 附：本判决适用的主要法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。