浙江省象山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0225民初7903号 原告：象山县正大房地产开发有限公司。住所地：象山县丹东街道天安路121-133号7层。 诉讼代表人：王年成，系该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：朱福华，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪丹丹，北京德恒（宁波）律师事务所律师。 被告：象山县丹西街道五丰村村民委员会。住所地：象山县丹西街道建设路38号。 法定代表人：蒋兴国，该村委会主任。 被告：象山县丹西街道五丰村股份经济合作社。住所地：象山县丹西街道建设路38号。 法定代表人：余海峰，该合作社社长。 第三人：宁波向荣服饰有限公司。住所地：象山县爵溪街道新瀛路。 法定代表人：冯平良，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏时群，象山县民信法律服务所法律工作者。 原告象山县正大房地产开发有限公司（下称正大公司）与被告象山县丹西街道五丰村村民委员会（下称五丰村委会）、象山县丹西街道五丰村股份经济合作社（下称五丰村经济合作社）合同纠纷一案，于2019年10月11日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月3日第一次公开开庭进行了审理，原告正大公司的委托诉讼代理人朱福华、汪丹丹，被告五丰村委会的法定代表人蒋兴国，被告五丰村经济合作社的法定代表人余海峰到庭参加诉讼。后宁波向荣服饰有限公司（下称向荣公司）申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2020年3月11日第二次公开开庭审理本案，原告正大公司的委托诉讼代理人汪丹丹，被告五丰村委会的法定代表人蒋兴国，被告五丰村经济合作社的法定代表人余海峰，第三人向荣公司的委托诉讼代理人夏时群到庭参加诉讼。案经审批，延长审限2个月。本案现已审理终结。 原告正大公司诉请判令：一、原告与被告五丰村委会签订的项目转让协议书无效；二、原告与被告五丰村委会、被告五丰村经济合作社签订的土地转让合作协议无效；三、两被告返还原告土地出让金1000万元。 事实和理由：2006年6月12日，原告正大公司和被告五丰村委会签订《项目转让协议书》，约定被告五丰村委会将角土地转让给原告正大公司，转让价款800万元，原告于同年先后分四笔完成支付。2015年5月15日，原告和被告五丰村委会、五丰村经济合作社以及案外人向荣公司签订《土地转让合作协议书》，约定上涉土地转让价款为1000万元，原告遂另行支付200万元。原告认为，该两份协议书违反法律强制性规定，且无法办理相应产权证，故特诉至法院，望判如所请。 第三人向荣公司诉请判令：一、原告正大公司与被告五丰村委会签订的《项目转让协议书》无效；二、原告正大公司、第三人向荣公司、被告五丰村委会、被告五丰村经济合作社签订的《土地转让合作协议书》无效；三、两被告返还第三人向荣公司土地转让款300万元。四、本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：原告正大公司于2006年4月向第三人向荣公司借款300万元，第三人于当月交付借款，其中160万元由第三人汇付，另140万元第三人指示象山天骄制衣有限公司（下称天骄公司）交付。2006年，第三人和原告正大公司协商一致，将借款300万元转为投资款，双方一起受让五丰村东谷湖路、丹峰东路交叉口西北角土地，并由正大公司出面与五丰村签订项目转让协议书。2015年5月15日，在上涉协议书基础上，第三人、原告、被告五丰村委会及五丰村经济合作社又签订土地转让合作协议书一份，约定土地转让金1000万元，明确第三人出资300万元占比30%，以及转让金在协议签订时已经全部到位。第三人认为，上涉两份协议书因违反法律规定而无效，故特申请参加诉讼，并提出诉请。 针对原告正大公司、第三人向荣公司的诉请，被告五丰村委会、五丰村经济合作社共同答辩称：案涉地块原是丹东街道城东村土地，于1994年被象山县人民政府（下称象山县府）征收，本作为象山县地产房产公司开发土地。后象山县府于1999年征收了五丰村的很多土地用于建造人民广场等，五丰村遂要求象山县府给五丰村一些项目用地，象山县府于2002年将案涉地块给了五丰村，作为五丰村留地。本来该地块是可以直接用于项目开发的，但后来规定土地用于开发必须要先农转用，所以2006年五丰村和正大公司签订协议明确由正大公司办理相关手续，相关费用也由正大公司负担，五丰村仅配合提供资料等。但正大公司没有落实开发，反而将该地块用于仓储和广告出租等，给五丰村造成了损失。就《土地转让合作协议书》，是肖善龙（正大公司法定代表人）认可冯平良（向荣公司法定代表人）的投资，同意其入股项目开发，故由五丰村、正大公司、向荣公司签订的，主要是为了方便该两方之间的合作，但当时五丰村未召开村民代表大会讨论，所以程序上不到位，认可该协议书无效。至于协议书所涉1000万元，均由正大公司汇入五丰村账号。总的来说，认为《项目转让协议书》可以继续履行，要求驳回正大公司和向荣公司的诉请。 针对原告正大公司的诉请，第三人向荣公司答辩称：对于两份协议书无效的诉请无异议，对于诉请三有异议，其中的300万元款项系第三人所有。 针对第三人向荣公司的诉请，原告正大公司答辩称：1000万元款项均由其支付，与第三人无关。依照其记账凭证以及收款收据显示，第三人诉请的300万元系借款，其中140万元系其向天骄公司借入、160万元系其向第三人向荣公司借入，总之并非投资款。 原告、被告、第三人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院已组织证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，举证、质证，本院认证如下： 被告五丰村委会、五丰村经济合作社提供1994年4月19日象山县统一征地事务所和城东村签订的征地协议书、2007年12月18日象山县国土资源局向象山县规划局出具的函件各一份，拟证明案涉地块原系城东村土地，在1994年即已被征收，后象山县府将该地块安排给五丰村作为留地，五丰村于2006年和正大公司签订《项目转让协议书》后，五丰村为项目开发上报手续至象山县国土资源局，又由该局发函件给象山县规划局要求制定规划的事实。原告正大公司和第三人向荣公司共同质证称两份证据均系复印件，无法核实真实性，且征地协议书并未明确被征地块坐落位置，无法确定是否与本案有关，而函件并未明确案涉地块的国有性质。对该两份证据，本院将结合案件事实予以综合认定。 本案审理过程中，本院向原告正大公司法定代表人肖善龙核实相关情况，并制作形成谈话笔录一份。针对谈话笔录，原告正大公司质证称不予认可，并称依照财务记账凭证，300万元系借款，并非投资款；被告五丰村委会、五丰村经济合作社共同质证称正大公司和向荣公司之间关系与其无关；第三人向荣公司质证称无异议。对该谈话笔录，本院将结合案件事实予以综合认定。 本院并向象山县自然资源和规划局发函询问案涉地块的性质、用途、权属等信息，该局作复函一份。针对复函，原告正大公司质证称真实性、合法性无异议，被告五丰村委会、五丰村经济合作社共同质证称真实性无异议，第三人向荣公司在本院指定质证期限内未发表质证意见，视为放弃质证权利。本院对复函的真实性予以确认。 综上，本院认定本案基本事实如下： 2006年6月12日，丹西街道五丰村（甲方）和原告正大公司（乙方）签订《项目转让协议书》一份，约定甲方“将位于转角处国有出让土地有偿转让给”乙方，转让价款800万元，于签订协议时预付200万元，于2006年7月20日前付清余款，并约定项目开发以双方合作方式上报立项，项目开发所发生的一切税费均由乙方承担，甲方应尽量为乙方争取减免政府性收费。协议落款甲方处加盖被告五丰村委会公章和法定代表人签章，乙方处加盖原告正大公司公章并由该司法定代表人肖善龙签字。原告正大公司并于2006年4月14日、7月19日、8月8日、8月23日各支付200万元、400万元、100万元、100万元合计800万元至被告五丰村经济合作社账户。 2015年5月15日，被告五丰村委会、五丰村经济合作社（甲方）和原告正大公司（乙方）、第三人向荣公司（丙方）签订《土地转让合作协议书》一份，载明甲方于2006年6月12日与乙方签订《项目转让协议书》，“将位于丹东街道东谷路、丹峰东路交叉口西北角的属于甲方所有的国有出让土地有偿转让给乙方。现丙方提出与乙方合作开发，经甲方同意重新签订协议如下”，一、甲方将案涉土地转让给乙方、丙方所有，土地使用面积和可建造面积以规划、国土部门批准为准；二、土地转让金额1000万元，乙方出资七百万元占70%、丙方出资300万元占30%，现已全额支付给甲方；三、由甲方负责办理土地转让的相关手续；四、项目开发以甲乙丙三方合作方式上报立项，另订立合作开发协议书（对外使用对内无效）；五、项目开发所发生的一切税费由乙丙方共同承担，甲方应尽量为乙丙方争取减免政府性收费；六、项目开发过程中如有周边纠纷，甲方应协助乙丙方处理。落款处由上涉各方分别加盖公章。庭审中，被告五丰村经济合作社认可转让款1000万元确收到。 另查明，2006年4月，第三人向荣公司向原告正大公司转账160万元，案外人天骄公司向原告正大公司转账140万元，转账支票存根的用途栏均载明“借款”。原告正大公司2006年4月30日的财务记账凭证记载，天骄公司借入140万元（2006年4月13日30万元、4月17日10万元、4月30日100万元）、向荣公司借入160万元（2006年4月13日70万元、4月17日90万元）。而天骄公司和向荣公司的法定代表人均为冯平良，且冯平良为该两公司股东，持股比例分别为98%、96.33%。天骄公司出具证明称，其向正大公司汇付的140万元系向荣公司所有。 本案审理过程中，本院向原告正大公司法定代表人肖善龙核实情况，其回复称冯平良投资是事实、收到投资款300万元也是事实。冯平良和五丰村之间原先没有合同，后来签有三方合同明确投资事宜。至于是否借款转投资款，其记不清楚了，其印象中一直都是投资款。而针对正大公司财务记账凭证记载的借款内容，其称不清楚为何财务这般记载，但即使财务账上没有改过来，该300万元确是投资款。并称2010年为增补200万元事宜，其曾想找冯平良共同分担一部分，但最终增补的200万元均由正大公司支付。 本案审理过程中，本院又向象山县自然资源和规划局询问案涉地块的性质、用途，该局回复称，该地块原为丹东街道城东村集体土地，1994年后办理过征地手续，现状图图斑显示为国有建设用地，规划用地性质为商务办公用地（B2），2007年12月18日该地块安排作为丹西街道五丰村留地，可建设用地面积约3.88亩，未办理过相关供地手续，无权属登记资料。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或个人使用。土地所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，且土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。土地使用权出让，可采拍卖、招标或者双方协议的方式，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。土地使用者必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。依法取得的土地使用权，可依照有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。而以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已支付土地使用权出让金并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件。本案中，原、被告2006年6月签订的《项目转让协议书》以及原、被告、第三人2015年5月签订的《土地转让合作协议书》均明确载明有偿转让案涉地块，若系转让土地，则该两协议书违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而无效。若系转让土地使用权，则即使被告五丰村委会、五丰村经济合作社取得案涉地块土地使用权的情况下，有关土地使用权的转让还须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》相关规定才可依法转让，而不可仅就土地使用权进行转让，该两协议书亦为无效。更何况案经查明，案涉地块虽于2007年12月安排作为五丰村留地，但尚未办理过供地手续，也即被告五丰村委会、五丰村经济合作社并未取得该地块的使用权，举轻以明重，该两协议书应为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应予返还，故被告五丰村经济合作社因此取得的1000万元转让款应予返还。结合原、被告及第三人于2015年5月签订的《土地转让合作协议书》之内容以及本院向原告法定代表人肖善龙核实的情况，本院确定该1000万元转让款中原告正大公司出资700万元、第三人向荣公司出资300万元，应作分别返还。原告正大公司有关该300万元系其和第三人向荣公司、案外人天骄公司之间的借款而非投资款的抗辩，与查明事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第十条、第十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第九条、第十条、第十三条、第二十六条、第二十八条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告象山县正大房地产开发有限公司和被告象山县丹西街道五丰村村民委员会于2006年6月12日签订的《项目转让协议书》无效； 二、原告象山县正大房地产开发有限公司和被告象山县丹西街道五丰村村民委员会、象山县丹西街道五丰村股份经济合作社、第三人宁波向荣服饰有限公司于2015年5月15日签订的《土地转让合作协议书》无效； 三、被告象山县丹西街道五丰村村民委员会、象山县丹西街道五丰村股份经济合作社于本判决生效后一个月内返还原告象山县正大房地产开发有限公司土地转让款700万元； 四、被告象山县丹西街道五丰村村民委员会、象山县丹西街道五丰村股份经济合作社于本判决生效后一个月内返还第三人宁波向荣服饰有限公司土地转让款300万元； 五、驳回原告象山县正大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费81800元，由原告象山县正大房地产开发有限公司负担21000元，被告象山县丹西街道五丰村村民委员会、象山县丹西街道五丰村股份经济合作社负担60800元。 本案案件受理费15400元，由被告象山县丹西街道五丰村村民委员会、象山县丹西街道五丰村股份经济合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  林 鹰 人民陪审员  陆传凤 人民陪审员  何志奇 二〇二〇年五月十九日 代书 记员  叶涵阳