浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2700号 上诉人（原审原告）杭州萧山鑫星纺织厂，统一社会信用代码91330109749450919U，住所地杭州市萧山区新街街道同兴村。 负责人陆士君，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人谢浙波、徐乐爱，浙江钱江潮律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）浙江意米特电器有限公司，统一社会信用代码91330109765475841F，住所地杭州市萧山区北干街道兴议村。 法定代表人方益荣，总经理。 委托诉讼代理人王旭晖，上海申浩（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州萧山鑫星纺织厂（以下简称鑫星厂）因与被上诉人浙江意米特电器有限公司（以下简称意米特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初15700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人鑫星厂的委托代理人谢浙波，被上诉人意米特公司的委托代理人王旭晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2008年4月22日杭州萧山江南毛纺织品有限公司（以下简称江南毛纺公司）与意米特公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定江南毛纺公司将位于萧山区房屋及其附属配套设施，包括厂房壹幢二层共4000平方米、附属综合楼430平方米出租给被告经营使用，租赁期限自2008年5月30日至2013年5月30日，年租金400000元，第四、第五年递增8%，房租按季度支付，在使用的前一季度支付。若意米特公司逾期三个月未支租金，江南毛纺公司有权终止合同，意米特公司应承担相应的违约责任。2013年6月15日，意米特公司与江南毛纺公司签订《房屋延租合同》，合同约定房屋租赁合同延续一年，租期自2013年7月1日至2014年6月30日，年租金调整为580000元，租金每半年支付一次，先付款后使用。2014年6月30日意米特公司与江南毛纺公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2014年7月1日至2015年6月30日，租金580000元，租金每半年支一次，先付款后使用。合同到期后，被告又与江南毛纺公司签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年7月1日至2016年6月30日，租金580000元，租金每年半支付一次，先付款后使用。合同到期后，双方未再续订书面租赁合同，但意米特公司仍占有使用案涉房屋并向江南毛纺公司支付租金。2016年12月23日，江南毛纺公司与杭州萧山城区建设有限公司（以下简称萧山城建公司）签订《北干街道兴议区块企业征迁补偿协议》一份，协议载明萧山城建公司征得江南毛纺公司位于北干街道兴议村，土地证面积9890.45平方米（计14.84亩），权证杭萧国用（2003）字第××号；代征土地面积109.55平方米（计0.16亩）；房屋建筑面积（有证）4042.41平方米，权证杭萧字第××号，房屋建筑面积（无证）8941.80平方米。萧山城建公司支付江南毛纺公司拆迁补偿款51860463元，江南毛纺公司应在2017年1月15日前将征迁范围内的土地、地面附着物、房屋建筑及装修、附属设施、不可搬迁的设备等移交给萧山城建公司，并办理好土地使用权证、房产所有权证、水、电、气等的注销手续。完成移交后，萧山城建公司对征迁范围内的一切资产具有完全处置权等。上述征迁补偿协议签订后，意米特公司未从案涉承租房屋中腾退。2018年2月11日萧山城建公司发布了《房屋租赁权招标公告》，对原江南毛纺公司工业厂房予以出租，建筑面积约4096.93平方米，起拍价29.5万元／年等内容。2018年7月5日，鑫星厂与杭州萧山城区投资开发有限公司（以下简称萧山城投公司）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定萧山城投公司将位于萧山区.93平方米厂房出租给鑫星厂，租赁期限自2018年7月15日至2019年7月14日止，房屋年租金318000元，该房屋在租赁期间仅作综合办公、仓储、电商使用。上述合同到期后，鑫星厂与萧山城投公司又续签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2019年7月15日至2020年1月14日止，月租金28637元，租金总额171825元。鑫星厂按上述合同约定支付了相应租金。2019年7月15日鑫星厂向意米特公司出具情况说明一份，载明鑫星厂从萧山城投公司依法取得案涉4096.93平方米房屋承租权，该房屋原系杭州萧山江南毛纺公司所有，同时杭州萧山江南毛纺公司的股东徐建和也是鑫星厂的股东和实际管理人，为便于管理，鑫星厂在取得承租权后一直将上述房屋委托江南毛纺公司、徐建和继续管理与出租，并负责处理与该房屋相关的一切事宜，包括但不限于收取租金等。意米特公司于2019年3月23日、4月16日共计支付徐建和2019年3月1日至2019年7月31日租金及房业费共计395833元（租金按年租金95万元计算）。另查明：江南毛纺公司的房屋所有权证（杭房权证萧字第××号）于2017年1月6日注销。2019年5月15日江南毛纺公司经工商注销企业登记。鑫星厂于2019年10月诉至原审法院，请求判令：一、确认本案双方之间的不定期租赁合同关系于2019年7月31日解除；二、意米特公司搬离位于萧山区房屋（包括厂房壹幢二层共4000平方米，附属综合楼430平方米）；三、意米特公司按95万元／年的租金标准向鑫星厂赔偿自2019年8月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费79166.67元（暂计至2019年8月31日止，95万元／年÷12个月×1个月＝79166.67元）。 原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，意米特公司与江南毛纺公司曾签订书面房屋租赁合同，书面房屋租赁合同约定的最后一期租赁期限至2016年6月30日止，此后意米特公司仍占有案涉厂房并继续支付租金，应当认定意米特公司与江南毛纺公司之间存在不定期租赁合同关系。2016年12月23日江南毛纺公司与萧山城建公司签订《北干街道兴议区块企业征迁补偿协议》后，江南毛纺公司按照协议约定应当在2017年1月15日前将土地、地面附着物、房屋建筑及装修、附属设施、不可搬迁的设备交付给萧山城建公司，但之后江南毛纺公司未终止与意米特公司之间的不定期租赁合同关系，显然江南毛纺公司的行为构成无权处分。意米特公司占有使用案涉厂房至今，正是基于其与江南毛纺公司之间的这种不定期租赁合同关系，鑫星厂与意米特公司之间并不存在租赁合同关系。故鑫星厂以房屋租赁合同为由要求确认双方之间的不定期租赁合同解除，并要求意米特公司支付租金及占有使用费的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决:驳回杭州萧山鑫星纺织厂的诉讼请求。案件受理费1780元，减半收取890元，由杭州萧山鑫星纺织厂负担。 宣判后，鑫星厂不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误，一审认定江南毛纺公司的行为构成无权处分不当。萧山城建公司与江南毛纺公司钦定征迁补偿协议后，江南毛纺公司未按月交付案涉房屋，案涉房屋一直由江南毛纺公司继续占有使用出租。未交付的原因包括：该区块建设项目尚未落地，萧山城建公司同意延期腾退，最后一笔补偿款尚未支付到位等。根据征迁补偿协议第三条约定，完成移交后，甲方对征迁范围内的一切资产具有完全处置权，但江南毛纺公司未在2017年1月15日前交付房屋，直到上诉人经招租取得案涉房屋承租权前，案涉房屋均由江南毛纺公司占用收益。至于江南毛纺公司未按约交付已征迁的房屋，系江南毛纺公司与萧山城建公司之间征迁补偿协议调整的权利义务，且萧山城建公司在另案中已经以第三人身份认可了案涉房屋的迟延交付以及迟延交付前租金收取由江南毛纺公司处理。被上诉人也知晓该征迁事宜，但一直按原约定向江南毛纺公司支付租金，系认可该处分行为。一审机械套用征迁补偿协议交付房屋等资产的书面约定，对实际交付情况不作审理与认定，草率认定江南毛纺公司无权处分，明显不当。本案双方形成不定期租赁关系。上诉人经招拍租程序签订书面租赁合同，租期2018年7月15日至2020年1月14日，上诉人已向被上诉人说明上诉人承租房屋后仍由江南毛纺公司与其股东管理收取房租，被上诉人也一直交付租金，且江南毛纺公司和上诉人系同一股东所有的企业，上诉人及江南毛纺公司均认可两单位的内在一致性，对已收取的房租均认可，本案双方不定期租赁关系成立。即便租赁关系不成立，一审也应依职权调整案由或释明案由调整事项，支持关于房屋腾退和支付占有使用费的诉请。二、一审适用法律不当。2018年7月15日起，上诉人与萧山城投公司签订租赁合同，取得案涉房屋租赁权，故上诉人系案涉房屋的实际承租人和合法使用人，对案涉房屋享有使用、收益权。根据《物权法》第二百四十五条关于占有保护的规定，被上诉人拒不腾退构成侵占，妨害了上诉人作为承租人的占有，上诉人有权要求排除妨害要求被上诉人腾退。被上诉人侵占案涉房屋导致上诉人无法正常使用，上诉人有权要求损害赔偿。损害赔偿标准应相当于上诉人正常使用租赁物可获得的收益，故上诉人要求被上诉人按照95万元/年的租金标准向上诉人赔偿2019年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。被上诉人占有使用房屋，有且只向上诉人支付占有使用费，一审仅基于案由而驳回不当。综上，上诉人鑫星厂请求二审法院撤销原判，依法改判被上诉人意米特公司立即搬离案涉房屋，并按95万元/年的标准向上诉人赔偿自2019年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费79166.67元（暂计算值2019年8月31日），一、二审诉讼费由被上诉人负担。二审庭审中，上诉人鑫星厂补充上诉理由如下：虽然上诉人和被上诉人未签订书面合同，但事实上双方成立了实际转租关系，双方的转租合同是合法有效的。《合同法》第二百二十九条也规定租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁关系的变动。 被上诉人意米特公司答辩称：上诉人的陈述不符合事实。一、关于房屋租赁合同的主体问题，鑫星厂自2018年起租赁案涉房屋，从未间断，本案一审前租金也从未停止支付过。二、案涉房屋的房产证注销是在2017年1月6日，但房屋所有权的变动不影响原来的租赁，房租和物业费的缴纳是2017年1月1日到6月30日，房产证的注销是2017年1月6日，这时候出租的主体已经发生变更，上诉人及萧山城投公司从来没有通知过被上诉人，一直到2019年9月另案诉讼查询资料时才发现房产证已经注销，导致被上诉人向江南毛纺公司缴房租到2019年2月底，2019年3月开始房租交给上诉人和江南毛纺公司的股东徐建和，起诉时同时发现江南毛纺公司在2019年4、5月已经注销。被上诉人另案起诉是因为债权债务没有处理掉，就诉了徐建和等人。上诉人的股东从来没有告知被上诉人案涉房屋房产证已经注销，诉讼主体已经变更。三、拆迁协议中明确约定2017年1月15日之前为房屋腾退时间，如果被上诉人知道这些情况，2017年1月15日之前的房租就已经交给萧山城投公司，因为上诉人的隐瞒被上诉人的房租缴到2019年5月。三、上诉人侵权问题，由于上诉人隐瞒了以上情况使被上诉人失去与萧山城投公司的交易机会。涉案房屋在2017年1月6日后就变成国有资产，按照杭州相关规定必须经相关招标程序，萧山城投公司租赁给上诉人是违法的，没有按照法定程序招标。招标公告报名有效时间是2018年2月14日，且规定在14日下午三点之前向指定账户打入5万元保证金，在中标十日内签订租赁合同，上诉人提交的相关证据完全不符合招标程序。而上诉人签订的租赁合同也不符合公告招标上的时间。四、以上合同租赁期间是2018年7月15日到2019年7月14日，而收据时间是2018年1月1日到2018年8月30日，时间冲突，上诉人提交的合同是伪证，侵犯了被上诉人利益，同时损害国家的利益，所以是无效的。 上诉人鑫星厂在二审期间向本院提交以下证据材料：1、案外人萧山城投公司出具情况说明复印件一份，拟证明萧山城投公司在另案中已经以三人的身份认可迟延交付，并认可迟延交付的租金交付问题，案涉房屋在上诉人承租前一直由江南毛纺公司占有出租；2、案外人萧山城投公司确认的申请书原件一份，拟证明萧山城投公司认可案涉房屋由上诉人转租给被上诉人并同意上诉人自行收取租金，上诉人有权转租。 被上诉人意米特公司在二审期间未向本院提交新证据。 对上诉人鑫星厂二审提交的证据材料，被上诉人意米特公司认为，对证据1的真实性认可，但该证据违法，其上无允许上诉人收取房租的文字表述，房屋实际使用人占有人是被上诉人，腾退也是被上诉人腾退的问题，该证据的证明内容有私分国有资产的嫌疑，上诉人收取租金欺骗被上诉人；对证据2认为不属于二审新证据，并认为与上诉人提交的租赁合同本质上一致，与2018年1月1日至8月30日的租金及物业费收据时间冲突、互相矛盾，该证据本质上是对上诉人提交的租赁合同的补强，同样未经合法招标程序，不能被采信。本院对该两份证据的形式真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明：萧山城投公司同意鑫星厂在确保安全管理生产的情况下转租。本案诉讼期间内，意米特公司已经从案涉租赁房屋腾退。 本院认为，意米特公司系根据与江南毛纺公司先后签订的数份《房屋租赁合同》占有使用案涉房屋，但2016年6月30日合同到期后，意米特公司未再与江南毛纺公司订立租赁合同，故意米特公司与江南毛纺公司形成不定期租赁关系。因2016年12月23日江南毛纺公司与萧山城建公司签订《北干街道兴议区块企业征迁补偿协议》并于2017年1月6日注销案涉房屋所有权证后，江南毛纺公司丧失了对案涉房屋的所有权，而鑫星厂根据萧山城建公司发布的《房屋租赁权招标公告》以及与萧山城投公司签订的《房屋租赁合同》取得案涉房屋使用权，并于2019年7月15日向意米特公司书面告知，萧山城投公司亦同意鑫星厂转租，故意米特公司继续占有使用房屋的，与鑫星厂形成不定期的事实租赁关系，应向鑫星厂交付租金。意米特公司主张鑫星厂取得案涉房屋使用权违法、其应向萧山城投公司支付租金，缺乏依据，本院不予支持。鑫星厂作为不定期租赁合同的出租方依法可随时解除合同，但应在合理期限之前通知承租人。根据鑫星厂于2019年7月31日给意米特公司的《关于终止房屋租赁合同关系等事宜的通知书》，其上载明房屋租赁关系自2019年8月1日终止，明显不符合“合理期限”的条件，故对鑫星厂主张双方不定期租赁合同于2019年7月31日解除本院不予支持。但根据双方二审中的陈述，意米特公司已经在本案诉讼中从案涉房屋搬离，双方的不定期租赁合同已经解除，鑫星厂再主张意米特公司腾退已无必要。对具体的腾退时间，意米特公司主张系2019年11月，鑫星厂主张系2020年1月14日，对此本院认为，腾退交还房屋系承租人意米特公司的义务，意米特公司未能有效举证其已经履行该义务，故本院以鑫星厂确认的2020年1月14日作为意米特公司腾退时间以及双方不定期租赁合同的解除时间。意米特公司二审中也明确表示自己应支付2019年8月起的房屋租金，故为妥善化解双方纠纷，本院对不定期租赁合同解除前的租金即2019年8月1日至2020年1月14日的租金一并裁判。意米特公司主张应按照萧山城建公司的《房屋租赁权招标公告》确定的价款支付租金缺乏事实和法律依据，而鑫星厂主张按照意米特公司支付的最近一期租金即2019年3月1日至2019年7月31日的租金标准计付租金，与意米特公司自述其一直系按照原合同约定标准以及递增标准缴纳租金相吻合，未损害意米特公司的利益，故本院予以确认，因此，意米特公司应支付鑫星厂租金431586元。综上，鑫星厂上诉请求合理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市萧山区人民法院（2019）浙0109民初15700号民事判决； 二、浙江意米特电器有限公司于本判决生效之日起十五日内支付杭州萧山鑫星纺织厂租金431586元； 三、驳回杭州萧山鑫星纺织厂的其他诉讼请求。 如浙江意米特电器有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1780元，减半收取890元，由浙江意米特电器有限公司负担。二审案件受理费1780元，由浙江意米特电器有限公司负担并于本判决生效之日起十日内来本院缴纳诉讼费，杭州萧山鑫星纺织厂于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年五月二十一日 书记员 万丹丹