湖北省随州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂13民终466号上诉人（原审原告）：付庆，男，1976年12月4日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。被上诉人（原审被告）：广水市天凤地产置业有限公司，住所地广水市应山办事处永阳大道47号。法定代表人：李彩凤，总经理。被上诉人（原审被告）：刘华勇，男，1965年12月29日出生，汉族，湖北省广水市人，住广水市。上诉人付庆因与被上诉人广水市天凤地产置业有限公司（以下简称天凤置业公司）、刘华勇房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省广水市人民法院（2019）鄂1381民初1517号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。付庆上诉请求，撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。本案是典型的商品房预约合同纠纷，并非民间借贷合同纠纷。刘华勇自始至终以天凤置业公司的商品房销售人员自居，天凤置业公司将盖有公章的空白合同交给刘华勇视为无限授权。合同签订地点在天凤置业公司售楼部，所签合同明确了购房数量、房号、交付的定金及违约责任。其按照该公司财会人员指示将定金交给刘华勇。刘华勇的销售行为产生后果应由天凤置业公司承担。2.一审法院适用法律错误，导致法律关系认定错误。我与刘华勇没有签订民间借贷合同的意思表示，双方之间经济账目来往不必然排除签订的《商品房买卖合同》，不符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的适用条件。仅凭当事人陈述和主观推测分析，认定本案是民间借贷纠纷是认定法律关系错误。付庆向一审法院起诉请求：1.判决按合同约定签订商品房买卖合同，交付案涉房屋，或者返还缔约定金，按定金罚则承担违约责任；2.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，付庆变更第1项诉讼请求为判决被告返还定金并按定金罚则承担违约责任。事实与理由：2016年12月17日签订了《住宅定金合同》，我依约定交付了定金人民币1400000元，订购天凤置业公司开发的大邦路“新草街”商品房G85栋1901号、1902号、1903号、1904号四套房屋，天凤置业公司没有按《住宅定金合同》第三条约定向原告送达签订商品房买卖合同书面通知函，致使我无法实现购房目的。双方签订的《住宅定金合同》实为预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。我在交付定金后，天凤置业公司以种种理由拖延签订商品房买卖合同，也拒绝退还定金，是典型的违约行为，应当依法承担违约责任，按照定金罚则双倍退还原告定金。一审法院认定事实：2016年11月8日，付庆（乙方）与天凤置业公司（甲方）签订《住宅定金合同》，内容为：1.甲方开发广水大邦路“新草街”物业；2.乙方自愿购买甲方开发的新草街G86栋1903、13A04号房，乙方签订本合同向甲方支付定金人民币大写陆拾万元整；3.乙方应在接到甲方通知函七日内带齐相关资料到新草街售楼部签订《商品房买卖合同》，同时缴清购房款，或按规定办理银行按揭手续，乙方交付的定金无息转为购房款的一部分；4.若乙方未在本合同第3条规定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将该房号另行出售，乙方购买的定金不予退还，其认购时的优惠折扣不予保留。天凤置业公司在合同上加盖“合同专用章”，付庆和刘华勇均在合同上署名，合同上并注明有“此房后期相关手续由本人负责”字样。2016年11月8日，刘华勇向付庆出具收据，内容为：“交款单位付庆，收款方式转账，金额人民币陆拾万元整，收款事由购大邦路G86号楼1903、1904号房。”收据上加盖“刘华勇售房专用章”及“蓝天小区售楼部专用章”，并有刘华勇签字。2016年11月9日，出具收据次日，付庆向刘华勇账户转账500000元。2016年12月17日，付庆（乙方）与天凤置业公司（甲方）签订《住宅定金合同》，内容为：1.甲方开发广水大邦路“新草街”物业；2.乙方自愿购买甲方开发的新草街G85栋1901、1902、1903、1904号房，乙方签订本合同向甲方支付定金人民币大写壹佰肆拾万元整。3.乙方应在接到甲方通知函七日内带齐相关资料到新草街售楼部签订《商品房买卖合同》，同时缴清购房款，或按规定办理银行按揭手续，乙方交付的定金无息转为购房款的一部分。4.若乙方未在本合同第3条规定期限内签订《商品房买卖合同》，则甲方有权将该房号另行出售，乙方购买的定金不予退还，其认购时的优惠折扣不予保留。天凤置业公司在合同上加盖“合同专用章”，付庆和刘华勇均在合同上署名，合同上并注明有“后期一切相关手续由本人负责”字样。2016年12月17日，刘华勇向付庆出具收据，内容为：“交款单位付庆，金额人民币壹佰肆拾万元整，收款事由购大邦路G85号楼1901、1902、1903、1904号房”。收据上加盖“刘华勇售房专用章”及“蓝天小区售楼部专用章”，并有刘华勇签字。出具收据当日，付庆向刘华勇账户转账600000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：关于付庆与天凤置业公司、刘华勇之间法律关系的性质，是真实的商品房预约合同关系还是民间借贷关系。付庆与天凤置业公司之间虽然签订了《住宅定金合同》，但审理中天凤置业公司明确对与付庆签订商品房预约合同的意思表示真实性提出异议，主张双方并不存在真实的房屋买卖合同关系。同时刘华勇在庭审中亦表示其与付庆之间是民间借贷关系，签订《住宅定金合同》的目的是为民间借贷提供抵押担保。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，付庆虽然提供了双方房屋买卖的书面证据，但针对房屋交易中并结合审理情况，该两份《住宅定金合同》的签订及履行过程存在相矛盾之处，与通常房屋买卖的交易习惯不符。主要体现在房屋价款的支付方面。付庆主张共支付天凤置业公司定金140万元，购买天凤置业公司的4套房屋。其中2016年11月8日双方签订《住宅定金合同》，约定签订之日支付定金60万元，付庆通过银行转账50万元，现金支付10万元。因资金短缺，协商解除第一个合同，所交60万元定金转为第二个合同的定金。2016年12月17日，双方又签订《住宅定金合同》，约定签订之日支付定金140万元，付庆又通过银行转账80万元。结合双方提供的证据，在房屋价款的支付上，付庆提供的第一笔收据出具时间是2016年11月8日，金额为60万元，双方约定的支付方式为银行转账。通过银行交易明细显示，其于2016年11月9日才向刘华勇个人账户转账50万元。其提供的第二笔收据出具时间是2016年12月17日，金额为140万元，通过银行交易明细显示，其于2016年12月17日仅向刘华勇个人账户转账60万元。原告在收到对方收款收据时尚未支付相应的对价款，事后才通过银行向刘华勇账户转账，并且银行转账的金额与上述两个合同约定的金额、交款时间及收据上载明的金额等并不相符，既不符合常理，也不符合正常的商业交易习惯。同时，刘华勇并非天凤置业公司的职员，原告未能举出相应的证据证实其转账给刘华勇系经过天凤置业公司授权同意，原告所交款项也未转入天凤置业公司的公司账户，收款收据上也未加盖天凤置业公司的印章。因此，无法认定付庆已向天凤置业公司支付了买卖房屋的定金。本案中，虽然天凤置业公司、刘华勇未能提供付庆与刘华勇之间民间借贷法律关系的直接证据，但天凤置业公司提供的反驳证据包括对案件事实的分析足以造成对付庆所主张的双方存在商品房预约合同关系的待证事实真伪不明的情形，那么根据证据采信的相关规定，应认定该待证事实即付庆所主张的商品房预约合同关系并不存在。故依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”在审理过程中，合议庭向付庆释明本案名为房屋买卖实为民间借贷法律关系，其是否变更诉讼请求，付庆表示不变更诉讼请求，故依据上述司法解释的规定，应裁定驳回付庆的起诉。付庆可依据上述规定就民间借贷法律关系另行处理。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项的规定，裁定：驳回付庆的起诉。本院认为，付庆与天凤置业所签订的《住宅定金合同》虽部分符合房屋买卖合同的形式要件，但该合同为定金合同，所约定金额远超正常定金范围，接近全款，实际转款金额与合同约定不一致，且转账到刘华勇的个人账户，上述行为明显与正常房屋买卖行为不符。其次，付庆称刘华勇向其转款的经济往来与本案无关，但不能说明是何种行为，刘华勇称是偿还借款利息，能与银行交易流水中的数额、偿还利息的时间相印证。刘华勇在本案中已自认双方是民间借贷关系，且有偿还利息的行为。综上，本案应是民间借贷纠纷，一审法院在审理中已依法向付庆释明，付庆坚持要求按照房屋买卖合同纠纷处理，二者法律关系和处理结果不同，一审法院依法驳回付庆的起诉并无不当。综上，上诉人付庆的上诉理由不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  王琼审判员  汪莉审判员  熊飞二〇二〇年五月二十九日法官助理**锋书记员庞红艳