新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)新31执异10号 异议人（案外人）：木萨·麦麦提，男，1968年4月18日出生，维吾尔族，住新疆乌鲁木齐市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郜勇，新疆鼎泽凯（喀什）律师事务所律师。申请执行人：和田县农村信用合作联社，住所地和田市迎宾路346号。法定代表人：刘国祥，该联社理事长。委托诉讼代理人：姜涛，新疆叶尔羌律师事务所律师。被执行人：和田正大矿业投资有限公司，住所地和田地区策勒县固拉哈玛勒街三闸口。法定代表人：施希福，该公司董事长。被执行人：喀什正大房地产开发有限公司，住所地喀什市人民西路7号（工贸中心）。法定代表人：施希福，该公司董事长。被执行人：施希福，男，1970年2月8日出生，汉族，住新疆喀什市，公民身份号码：×××。本院在执行申请执行人和田县农村信用合作联社(以下简称和田县农信社)与被执行人和田正大矿业投资有限公司（以下简称和田正大矿业公司）、喀什正大房地产开发有限公司（以下简称喀什正大房产公司）、施希福金融借款合同纠纷一案中，本院作出（2019）新31执58号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人喀什正大房产公司名下产权证号为喀XXXX、XXXX、XXXX号房产。案外人木萨·麦麦提以法院错误查封案外人正大农贸市××栋面房，建筑面积44.88平方米，请求解除对案外人商铺的查封、冻结、拍卖为由向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年4月28日举行了听证。案外人木萨·麦麦提及其委托诉讼代理人郜勇、申请执行人和田县农信社委托诉讼代理人姜涛到庭参加了听证，被执行人和田正大矿业公司、喀什正大房产公司、施希福经合法传唤未参加听证，现已审查终结。案外人木萨·麦麦提称：2004年，案外人通过合法购买喀什正大房产公司开发的正大农贸市××栋面房，建筑面积44.88平方米（待办理商铺产权证）。数年来案外人一直管理和收益，2020年3月27日案外人从乌鲁木齐来喀什收取商铺租赁费，租户拒绝缴纳，并将法院于2020年1月12日张贴的拍卖公告交给案外人，案外人才知道自己的商铺要被拍卖。法院在执行的过程中可以查封、扣押被执行人的财产，11号门面房是案外人所有财产，请求法院解除对案外人商铺的查封、冻结、拍卖，维护案外人的合法权益。申请执行人和田县农信社辩称：1、和田县农信社享有抵押权，依法对拍卖、变卖抵押物所得价值享有优先受偿权。2010年7月，和田县农信社与被执行人（抵押人）喀什正大房产公司签订《农村信用社社团贷款抵押担保合同》，被执行人喀什正大房产公司自愿用其名下解放南路号正大农贸市××层等（共148套房）为和田正大矿业公司的借款承担抵押担保责任。根据《物权法》相关规定，和田县农信社与被执行人喀什正大房产公司依法办理不动产抵押登记，且取得了证号为喀房他字第XXXX号的他项权证。根据《物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条规定，和田县农信社的抵押权依法设立，并就抵押物享有优先受偿权。2、和田县农信社基于对物权公示效力的合理信赖取得抵押权。和田县农信社与抵押人签订《抵押合同》及办理抵押登记之时，涉案房产显示的所有权人为喀什正大房产公司。据此，和田县农信社基于对物权公示效力的合理信赖有理由相信抵押人喀什正大房产公司为涉案房产的所有权人，也有理由相信作为涉案房产的所有权人有权在涉案房产上设置包括但不限于抵押担保之类的担保物权或用益物权。同时，基于对物权公示效力的合理信赖，和田县农信社亦有理由相信抵押人对涉案房产行使所有权的方法、途径是符合法律规定的，且在法律上亦未赋予和田县农信社查明抵押人抵押物来源的义务。虽然，案外人就涉案房产已签订合同并支付价款，但始终没有进行物权登记，按照《物权法》第九条“不动产经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”的规定，案外人对房产没有取得所有权。综上所述，请求法院查清事实，裁定驳回木萨·麦麦提的异议请求，维护和田县农信社的合法权益。本院查明，和田县农信社与和田正大矿业公司、喀什正大房产公司、施希福金融借款合同纠纷一案，2017年2月21日，本院作出（2016）新31民初63号民事判决，判决如下：一、被告和田正大矿业公司向原告和田县农信社偿还借款本金39999942.10元；二、被告和田正大矿业公司向原告和田县农信社支付计算至2016年3月2日止的借款利息及罚息5203325.80元，以及自2016年3月3日起至涉案贷款实际付清之日止的利息及罚息；三、被告和田正大矿业公司向原告和田县农信社支付律师代理费680000元；四、被告喀什正大房产公司对被告和田正大矿业公司的前述一、二、三项债务承担抵押担保责任，原告和田县农信社对被告喀什正大房产公司提供抵押的土地及房产享有优先受偿权。被告喀什正大房产公司在承担抵押担保责任后，有权向被告和田正大矿业公司追偿；五、被告喀什正大房产公司、施希福对被告和田正大矿业公司的前述一、二、三项债务承担连带清偿保证责任。被告喀什正大房产公司、施希福在承担连带清偿保证责任后，有权向被告和田正大矿业公司追偿；六、驳回原告和田县农信社的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，和田正大矿业公司、喀什正大房产公司、施希福未能履行生效法律文书确定的义务，和田县农信社向本院申请强制执行，本院于2019年2月18日受理此案。2019年2月18日，本院作出（2019）新31执58号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人和田正大矿业公司、喀什正大房产公司、施希福银行账户上存款46262168.90元。如存款不足，查封、扣押被执行人所有的等值财产。2019年2月28日，本院向喀什市国土资源局发出（2019）新31执58号协助执行通知书，要求查封、冻结喀什正大房产公司名下（2005）XXXX号、（2014）XXXX号坐落于人民西路8号，解放南路443号，地号为XXXX、XXXX号土地，查封期限为3年，自2019年2月28日起至2022年2月27日止。2019年3月6日，本院向喀什市不动产登记中心发出（2019）新31执58号协助执行通知书，要求查封、冻结喀什正大房产公司名下喀房权证书0XXXX号面积2598.57㎡，喀房权权证书XXXX号面积581.27㎡，喀什市解放南路443号正大农贸市场31-1号等148套房产房屋产权，查封期限为三年，自2019年2月26日起至2022年2月25日止。2019年5月22日，本院向喀什市不动产登记中心发出（2019）新31执58号协助执行通知书，要求查封、冻结喀什正大购物中心有限公司名下的位于喀什市××路幢，证号为喀房权证书XXXX号，查封期限为三年，自2019年5月22日起至2022年5月21日止。2019年10月29日，本院作出（2019）新31委评25号司法评估委托书，委托中天房地产土地评估有限公司对被执行人喀什正大房产公司名下喀国用（2005）XXXX号、喀国用（2005）XXXX号土地使用权和喀XXXX号、XXXX号、XXXX号房产进行房地产、土地评估。2019年12月6日，中天房地产资产评估有限公司作出中天房【2019】估价字第102号房地产估价报告，对被执行人喀什正大房产公司所有位于喀什市××路、12-19号、3-1号等148套房）、人民东路8号（1幢3-6层）商业用途房地产评估价值为46862510元。2020年1月4日，本院作出（2019）新31执58号网络司法拍卖委托书，委托新疆正中拍卖有限公司喀什分公司对涉案房地产、土地进行网络拍卖辅助服务工作。2020年3月13日，本院作出（2019）新31执58号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人喀什正大房产公司名下产权证号为喀XXXX号、XXXX号、XXXX号房产。2020年3月17日，案外人木萨·麦麦提向本院提出执行异议。2020年4月28日本院执行异议听证中，案外人木萨·麦麦提向本院提供证据如下：1、2014年10月26日，喀什正大房产公司向木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪出具008301号收据一份，内容为今收到木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪交来正大农贸综合市场门面房11号定金5000元；2、2014年10月27日，喀什正大房产公司向木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪出具008223号收据一份，内容为今收到木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪交来正大农贸综合市场门面房11号签约金208788元；3、2004年11月27日，喀什正大房产公司向木萨·麦麦提、麦麦提·依明出具008079号收据一份，内容为今收到木萨·麦麦提、麦麦提·依明交来正大农贸综合市场门面房11号代收契税和维修基金15239.40元；4、2005年1月10日，喀什正大房产公司向木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪出具005663号收据一份，内容为今收到木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪交来正大农贸综合市场门面房11号签约金50000元；5、2005年4月5日，喀什正大房产公司向木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪出具008954号收据一份，内容为今收到木萨·麦麦提、麦米提敏·吐迪交来正大农贸综合市场门面房款签约金10000元；6、喀什正大房产公司向案外人木萨·麦麦提出具四张房屋定购定金单，分别是2004年10月26日5000元定金单、2004年10月27日208788元定金单、2005年1月10日50000元定金单、2005年5月5日10000元定金单，以上共计273788元；7、2004年12月4日，案外人向喀什正大房产公司申请要求更换卷帘门的报告和请示；8、案外人与斯拉木·艾拉外地和阿力木江·艾山签订的房屋租赁合同11份。上述证据证明喀什正大房产公司分别于2004年10月26日、10月27日，2005年1月10日、5月5日给木萨·麦麦提出具房屋定购定金单。根据这四张房屋定购定金单，木萨·麦麦提才向喀什正大房产公司缴纳了273788元购房款，还有一笔契税款和维修基金15239.40元，以上共计缴纳289027.40元。双方在房屋定购定金单约定商铺的楼层、房号及建筑面积和房屋总价，涉案房屋总价为304788元，已缴纳购房款273788元，尚欠31000元未缴纳。2004年12月之前，涉案的房屋已交付给案外人，案外人分别租给斯拉木·艾拉外地和阿力木江·艾山两个人，租赁期间从2007年至2020年2月，签租赁合同的时由家里人代签。2004年至2007年未对外出租，因为没有人租。经质证，申请人执行人和田县农信社对证据1、2、3、4、5、6真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为虽然证据表明案外人缴纳了部分房款，但案外人未取得房屋的所有权，不影响申请执行人对执行财产的优先受偿权。对证据7、8真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，认为这些证据与房屋的所有权没有关系。申请执行人和田县农信社提交证据如下：1、喀什市解放南路443号正大农贸市场3-1号等148套房的房屋抵押申请书和喀什市他项（2010）第XXXX号土地他项权证，用于证明2010年7月26日和田县农信社已经取得了执行财产的土地抵押权。2、喀房他字第XXXX号、XXXX号房屋他项权证，用于证明2010年7月26日和田县农信社取得了喀什市解放南路443号正大农贸市场3-1号等148套房的抵押权。经质证，案外人木萨·麦麦提对证据1、2真实性不予认可，认为当时申请执行人和田县农信社与被执行人喀什正大房产公司签订抵押合同过程中，将148套门面房整体抵押，而148套房屋已经存在部分房屋有所有权的和土地使用权证的，双方签订的抵押合同无效。申请执行人和田县农信社作为商业银行在签订合同过程中，应该对抵押物的产权状况进行严格审查，本案中的抵押权人、申请执行人在办理他项权证及签订抵押合同时没有进行严格审核，办理的他项权证和抵押申请书与实际情况不符。以上事实有（2019）新31执58号执行裁定、（2019）新31执58号协助执行通知、（2019）新31执58号之一执行裁定、（2019）新31执58号网络司法拍卖委托书等在卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：案外人木萨·麦麦提的异议请求能否排除对于案涉房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该部动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本案案外人木萨·麦麦提提供的收据、房屋定购定金单、申请报告和请示、房屋租赁合同等证据，不能证实案外人木萨·麦麦提系案涉房产的权利人。因案外人木萨·麦麦提未与喀什正大房产公司签订合法有效的书面商品房买卖合同，未向喀什正大房产公司支付全部购房款项，也未办理房屋所有权证，对案涉房产不能够排除执行。故案外人木萨·麦麦提的异议理由不能成立，本院不予支持。关于和田县农信社提出该社对于案涉房产享有抵押权，依法应裁定驳回案外人异议请求的问题。2010年7月25日，喀什正大房产公司与和田县农信社申请对喀什市解放南路443号正大农贸市场3-1号等148套房进行房屋抵押登记。2010年7月26日，喀什市房地产管理局向和田县农信社颁发喀房他字第XXXX号、XXXX号房屋他项权证。和田县农信社对案涉房产享有抵押权，故本院对于和田县农信社的请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回案外人木萨·麦麦提的异议申请。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审  判  长   胥   英审  判  员   阿不力米提审  判  员   古丽巴哈尔二 ○ 二 ○ 年 五 月 六 日书  记  员   李   强