福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2956号 原告福建可域物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区曹溪街道晟龙豪庭二期3号楼，统一社会信用代码9135080066506421XN。 法定代表人彭映生，经理。 委托代理人钟永香、陈思蓉，福建律师事务所律师、实习律师。 被告季美红，女，1975年2月17日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建可域物业管理有限公司与被告季美红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2017年7月1日起至2020年3月3日止物业服务费4283.4元（129.81㎡×33个月）、2017年4月1日至2020年3月31日户内用水费1834.2元、公摊水电费1246元、分摊电梯年检费99.6元合计7463.2元，并支付自原告起诉之日起至款清之日止、以4283.4元为本金、按月利率2%支付的违约金。事实与理由：原告与龙岩市晟龙房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，约定曹溪商业城（阳光美地）小区由原告实施物业管理服务，期限自2011年10月30日起至业主委员会成立止。2017年3月，阳光美地小区成立业主委员会。2017年5月19日，原告与阳光美地业主委员会签订《物业服务合同》，约定：该小区继续由原告实施物业管理服务，期限自2017年3月6日至2020年3月5日；高层住宅物业服务费1元/月.平方米；业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日2%支付违约金等。合同签订后，原告即依约为该小区实施物业管理服务至今。 被告系2#B单元504室业主，自2017年7月1日未向原告缴纳物业服务费等各项费用，共计7463.2元。原告因催缴未果，为此于2020年4月15日请求判如所请。 被告季美红辩称，1、对物业费及电梯年检费没有异议，户内水费及公摊水电费数额不清楚，但逢年过节小区其它业主在小区大肆用水导致公摊水电费增加。2、被告主卧外墙渗水，导致内墙也渗水，墙外凸出部分堆积楼上用户乱扔的垃圾，通知物业后均未能妥善解决，导致拖欠物业费用，并非被告故意，因此不同意支付违约金。请求依法判决。 另查明，原告收取的公摊水电费没有加价。每季度公告栏上都有公示收取的公式，各业主可以根据公式计算各自的公摊。户内用水费、公摊水电费已如数缴纳水务、电业部门。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、福建省物业服务合同、水电费缴费发票、电梯年检费发票、催缴通知复印件等证据为凭。被告对真实性未提出异议。对原告提交的证据，可以证明原告诉请的事实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告与阳光美地业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。原告根据约定向包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告在接受前述服务后，应履行按期向原告交纳物业管理费、公摊水电费等的义务。针对原告主张的诉请，1、2017年7月1日起至2020年3月3日止物业服务费4283.4元、分摊电梯年检费99.6元，被告无异议；2、2017年4月1日至2020年3月31日的户内用水费1834.2元、公摊水电费1246元，被告表示不清楚。第一、小区业主众多，要求原告作为物业公司逐一对各业主予以释明，显然不合常理。被告应交纳、承担的户内用水费和公摊水电费数额等，涉及被告自身权益，系应尽义务，被告应主动了解清楚；现被告表示不清楚，即视为放弃了解该费用权利，应承担相应的法律后果。第二、原告收取的户内用水费、公摊水电费，每季度公告栏上都有公示收取的公式，且已如数缴纳水务、电业部门，其时被告并未提出异议。据此，本院确认被告拖欠2017年4月1日至2020年3月31日的户内用水费1834.2元、公摊水电费1246元。综上，被告尚欠原告2017年7月1日起至2020年3月3日止物业服务费4283.4元、2017年4月1日至2020年3月31日户内用水费1834.2元、公摊水电费1246元、分摊电梯年检费99.6元合计7463.2元，事实清楚，被告应限期给付。同时，被告未按时履行义务，既违反了合同约定，对其他按约缴纳物业费等业主而言亦显失公平，在原告催缴及本院发出应诉通知情形下，被告已明知所欠相关费用，但仍未及时缴纳或处理，明显构成违约，应承担逾期付款违约责任。合同约定“业主经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日2%支付违约金”，现原告主张被告自起诉之日起即2020年4月15日起、按月利率2%支付违约金，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告抗辩的理由，被告认为墙体渗水、房子墙外凸出部分堆积楼上用户乱扔的垃圾，涉及房屋质量以及其他业主自身素质等问题，不能归责于原告物业管理所致。本案系物业服务合同纠纷，双方合同并无约定如被告抗辩的原告服务不到位等前述情形可拒付物业服务费等内容，原告服务不到位或存在瑕疵，其应承担的责任系限期整改、解除合同等，而不是拒付理由，何况被告应缴的物业服务费等自2017年7月起即欠缴。因此，被告抗辩的前述情形拒付物业管理费，理由不能成立，本院不予采纳。需要说明的是，物业服务属比较特殊的民事法律关系，它面对的不像一般民事法律关系的单独个体，而是群体即成百上千的业主，每个业主对物业服务的需求不同等原因，物业公司提供的服务难免存在不到位与瑕疵，但该瑕疵不等于违约，如果业主均以各种不能归责于原告服务管理不善所致的理由拒付物业管理费，受损的是双方，尤其是业主本身。物业公司与业主应相互理解、相互支持，共同创造宜人的居住环境。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、季美红应于本判决生效之日起五日内支付福建可域物业管理有限公司截至2020年3月3日的物业服务费4283.4元、截至2020年3月31日的户内用水费1834.2元、公摊水电费1246元、分摊电梯年检费99.6元合计7463.2元。 二、季美红应于本判决生效之日起五日内支付福建可域物业管理有限公司从2020年4月15日起至款清之日止、以4283.4元为本金、按月利率2%计算的违约金。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由季美红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 林  朝  晖 二〇二〇年五月二十一日 书记员 华春兰（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。