广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初3752号原告：李小娟，女，1963年12月19日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告：李燕霞，女，1980年7月20日出生，汉族，住广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：李静瑜，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：李振威，男，1983年4月22日出生，汉族,户籍住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：冯菊艳、贺花荣，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告李小娟、李燕霞诉被告李振威共有物分割纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李小娟、李燕霞委托诉讼代理人李静瑜，被告李振威及其委托诉讼代理人冯菊艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李小娟、李燕霞提出诉讼请求：1.对广州市荔湾区茶滘北口路5号101房依法进行拍卖或变卖，拍卖或变卖的所得价款在扣除必要的委托拍卖费用后由两原告与被告各占三分之一。2.判令被告立即清退并返还广州市荔湾区茶滘北口路5号101房。3.判令被告立即向两原告支付从2019年9月至被告实际返还房屋之日止的房屋使用费，房屋使用费按每月4666.66元计算。4.判令被告向两原告支付逾期支付房屋使用费利息。事实及理由：案涉房屋登记在两原告与被告名下，为按份共有，各占三分之一份额。2007年8月1日，被告李振威以上述房屋为经营场所注册成立了广州市荔湾区大卡司美食店，并一直占有使用涉诉房屋。2019年5月之前，被告每月都会向两原告支付房屋使用费人民币7000元。但2019年5月开始，拖欠房屋使用费。为此，两原告曾于2019年8月2日起诉被告。法院判决后，被告支付了2019年5月1日至2019年8月28日的使用费便再无支付。被告长期占用涉案房屋，导致两原告已经多年不能使用，又无故拖欠使用费。为保障两原告权益，根据《物权法》相关规定，两原告要求将房屋变卖后由三方按照份额比例分配拍卖所得款符合法律规定。被告李振威辩称：1、两原告主张的第一项诉讼请求损害了我方的合法权利。两原告不愿与我方协商对涉案商铺进行实物分割，而直接通过拍卖变卖方式处理涉案商铺，侵害了答辩人的合法权益。我方名下无其他房产，案涉商铺是其主要生活来源。两原告要求强行变卖将使被告陷入困境。2、两原告主张要求我方立即清退并返还涉案商铺没有事实和法律依据。我方作为产权人之一且一直向两原告支付案涉商铺使用金，应享有对商铺的使用权。两原告并非商铺的完全所有权人，无权要求答辩人立即清退并返还涉案商铺。3、两原告主张要求被告支付从2019年9月至被告返还房屋之日止的房屋使用费没有事实和法律依据。4、原告李小娟因一直收取我方的弟弟、妹妹按份共有的商铺及房屋的租金收益，我方于2019年5月21日与李小娟协商抵扣租金收益（原告李小娟按份共有的涉案商铺的三分之一租金收益2333.33元抵扣被告弟弟按份共有的丰盛滋味馆的租金收益1433.33元、被告妹妹按份共有的沙涌103房租金收益800元），但原告一直推诿。因此才导致我方自2019年9月向李小娟支付房屋占有使用费900元，自2019年10月-2020年4月每月以扣减李小娟支付房屋占有使用金100元。故我方请求法院予以扣减被告已缴纳的涉案商铺房屋使用金，对于我方的弟弟妹妹享有按份共有的商铺及房屋的租金收益，我方经其弟弟、妹妹授权同意已向法院提起相应的民事诉讼，案号分别为（2020）粤0103民初4848号、（2020）粤0103民初4849号。本院经审理认定事实如下：2016年11月30日，荔湾区茶滘北口路5号101房登记在李小娟、李燕霞、李振威名下，属按份共有财产，各占三分之一产权份额，建筑面积35.26平方米，土地及房屋用途为商业。2007年8月1日，李振威以上述房屋为经营场所注册成立了广州市荔湾区大卡司美食店，并一直占有使用该房屋至今。期间，李振威与两原告约定案涉房屋使用费为每月7000元。2019年8月2日，李小娟、李燕霞以李振威为被告向本院提起（2019）粤0103民初6503号民事案件，请求：1、判决李振威支付2019年5月1日至2019年8月28日的房屋使用费；2、本案诉讼费由被告李振威承担。该案判决李振威于判决生效之日起十日内向李小娟、李燕霞支付2019年5月1日至2019年8月28日的房屋使用费（按每月4666.66元）。双方在该案庭审中确认约定的房屋使用费为7000元。该案判决生效后，李振威履行了上述判决义务。本案中，李小娟、李燕霞、李振威均确认自2019年9月起仅支付过900元房屋使用费，李振威表示可以支付欠款及利息。庭审中，李小娟、李燕霞称被告若愿意可以10万元/平方米购买原告的份额或可将案涉房屋对外售卖。李振威回应，不可能出售其占有份额，且原告要求价格过高；并抗辩分割案涉房屋，但没有分割方案。原告亦表示案涉商铺系不可分割物。本院至现场勘验亦无法确定分割方案。本院认为：本案为共有物分割纠纷。两原告与被告为涉案房屋的按份共有人，依法对房屋按照其份额享有占有、使用、收益、处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割；第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案并无证据证明共有人之间明确约定不得分割涉案房屋，故两原告及被告均可提请分割涉案房屋。现被告无房屋分割方案，且案涉房屋为商铺，分割显然不利于众产权人对其所有的房屋部分进行使用，同时也会减损共有房屋的价值，故本院不予采纳。在确保产权人权益均能实现的前提下，原告要求对房屋进行拍卖或变卖，所得价款按产权份额比例分配，依据充分，本院予以支持。被告作为案涉房屋共有人之一，其与两原告享有使用案涉房屋的同等权利。物权人对物权的行使应当不得损害公共利益和他人的合法权益。现两原告要求享有同等房屋权利的被告清退出案涉商铺，显然与物权行使原则相违背，因此对两原告立即清退房屋的请求，本院不予支持。从房屋现有使用状况及众产权人对案涉房屋的使用习惯，在案涉房屋实现拍卖或变卖之前，对案涉房屋保持原有使用方法系确保众产权人权益均能实现的较好模式。亦即，被告对案涉房屋的使用亦应有限制：在确定房屋买受人之后，被告应腾退案涉房屋，且在使用房屋期间仍应向两原告按月支付房屋使用费4666.66元。本案审理过程中，被告向两原告支付了2019年9月1日至2020年5月30日的房屋使用费，同时支付逾期利息。两原告亦确认收到上述款项。因款项已经清结，本院对两原告2019年9月1日至2020年5月31日的房屋使用费及逾期利息的诉求不再处理。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条、第九十四条、第九十六条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、依法拍卖、变卖原告李小娟、李燕霞、被告李振威共有的位于广州市荔湾区茶滘北口路5号101房。原告李小娟、李燕霞、被告李振威各分得该房拍卖、变卖取得款(扣除相关费用后)的三分之一。二、被告李振威于广州市荔湾区茶滘北口路5号101房拍卖、变卖后腾退该址房屋。三、被告李振威自2020年6月1日起至实际腾退广州市荔湾区茶滘北口路5号101房之日止每月向原告李小娟、李燕霞支付房屋使用费（按每月4666.66元标准）。四、驳回原告李小娟、李燕霞的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7061元，由被告李振威负担2505元，原告李小娟负担2278元，原告李燕霞负担2278元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年五月二十九日书记员  余友斌卢健华