中华人民共和国 四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初6478号 原告：成都麓山物业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区万安街道梁山村（麓山国际社区）。 法定代表人：罗兵，总经理。 委托诉讼代理人：蔡娇，北京中伦（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：车泓志，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：汪浚（ＷＡＮＧＪＵＮ），1971年11月17日出生，加拿大国籍，通讯地址：成都市武侯区。 原告成都麓山物业管理有限公司（以下简称“麓山物业公司”）与被告汪浚（WANGJUN）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月24日公开开庭进行了审理。原告麓山物业公司的委托诉讼代理人蔡娇到庭参加诉讼。被告汪浚经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告麓山物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠缴的自2016年2月1日起截至2019年3月31日止的物业服务费，按照3.5元/㎡/月的收费标准计算，共计41404.40元；2.判令被告向原告支付自逾期交纳物业费之日起按照欠费额的千分之三每日标准计算的因原告欠缴上述物业服务费而产生的违约金，暂计算至2019年3月31日止，共计53622.10元；3.判令本案的诉讼费、保全费、鉴定费（如有）等费用全部由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求为“判令被告向原告支付欠缴的自2016年2月1日起截至2019年3月31日止的物业服务费，按照3.5元/㎡/月的收费标准计算，共计38805.6元。”事实和理由：被告系麓山国际社区圣安德鲁（以下简称“本项目”）99-1-2房屋的业主，本项目经开发商成都万华房地产开发有限公司与麓山物业公司就物业管理签订了《前期物业管理服务委托合同》，约定由原告就本项目向本项目全体业主提供前期物业服务，合同签订后，原告依约向业主提供物业服务，但被告自2016年2月1日起，无故未向原告缴纳物业服务费。《前期物业管理服务委托合同》明确约定了物业费的支付时间、金额及违约责任，被告欠缴物业费的行为已经构成违约，原告有权主张其支付物业费及违约金。为保护原告的合法权益特诉至法院，请求判如所请。 被告汪浚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。 本院经审理查明如下事实：2010年11月26日，汪浚（买受人）与成都万华投资有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：SADL-99-2），主要内容约定：买受人购买的商品房为麓山国际社区·麓山·圣安德鲁组团99栋1楼层2号房，测绘建筑面积共292.23平方米；出卖人依法选聘的物业管理企业为麓山物业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为3.5元/月·平方米（建筑面积）；物业管理企业按照季收取，买受人应当分别在每年的1月7日前、4月7日前、7月7日前、10月7日前缴费；物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七，买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。 2010年11月16日，成都万华投资有限责任公司（甲方）与麓山物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务委托合同》，主要内容约定，甲方选聘乙方为【麓山国际社区·麓山】提供前期物业管理服务；物业名称为麓山国际社区·麓山·圣安德鲁（第1-57栋，第81-103栋）；本物业管理区域物业服务收费方式选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：3.5元/月·平方米；车库：1.5元/月·平方米；业主应于《商品房买卖合同》约定的交房之日起开始交纳物业管理服务费用；房屋交付后因业主未入住、未进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额缴纳；物业服务费按季预先交纳，业主或物业使用人应于每季的前七日内履行交纳义务，首次交房时按半年预交物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定未能按时足额交纳物业服务费用或水、电、气等使用费的，每逾期一日，应按欠费额千分之三的标准向乙方支付违约金。 2015年7月21日，汪浚在《钥匙交接单》上签字，该交接单载明：麓山国际社区·麓山·圣安德鲁组团99-2号房已满足交房条件，由接收人领走全部钥匙。同日，汪浚交纳案涉房屋2013年9月至2016年1月的物业费合计33983.80元。 2018年8月13日，麓山物业公司向汪浚邮寄送达物业催缴函。 另查明，根据麓山物业公司提交的房屋信息摘要显示，案涉房屋登记的权利人为汪浚，房屋实测建筑面积为291.77㎡。 以上事实，有原告的当庭陈述及原告提交的《商品房买卖合同》《前期物业管理服务委托合同》《钥匙交接单》《四川省成都市地方税务局通用手工发票》《房屋信息摘要》、邮寄底单等证据在案佐证。 本院认为，本案被告为加拿大国籍，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”本案双方当事人未协议选择合同适用的法律，根据案涉房屋所在地及原告向被告提供物业管理服务的具体地点在中国境内的情况，中华人民共和国法律与案涉合同具有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国法律。 依照我国法律规定，麓山物业公司与汪俊签订的《前期物业管理服务委托合同》（作为《商品房买卖合同》的附件内容）系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效，对缔约各方具有约束力。麓山物业公司为汪俊提供物业服务，汪俊依约应当向麓山物业公司及时交纳各项费用。故对麓山物业公司关于汪俊支付拖欠的物业管理服务费3.5元/平方米/月×291.77平方米×38个月（自2016年2月计算至2019年3月）＝1021.2元/月×38个月=38805.6元的主张，本院予以支持。 关于麓山物业公司主张的迟延缴纳物管费用产生的违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，汪俊未按约缴纳物管费用的行为已构成违约，应当承担违约责任。《前期物业管理服务委托合同》约定未按时缴纳物业管理服务费，从逾期之日起按每天应缴管理服务费的千分之三交纳滞纳金，系双方对逾期缴纳物业管理服务费应支付违约金的计算方式作出的约定，按麓山物业公司主张截止日期计算为：1021.2元×3‰（1140+1110+1080+1050+1020+990+960+930+900+870+840+810+ 780+750+720+690+660+630+600+570+540+510+480+450+420+390+360+330+300+270+240+210+180+150+120+90+60+30）天=1021.2元×3‰×22230=68103.8元，现麓山物业公司以季度滞纳金53622.10元主张。本院认为，逾期缴纳物业管理服务费对于麓山物业公司造成的损失主要是资金占用损失，每日千分之三的约定滞纳金标准畸高，鉴于本案麓山物业公司未向法院提交证据证明其实际损失，本院综合考量汪俊违约情节、违约持续时间及过错情形等因素，及麓山物业公司在汪俊拖欠物业管理费长达近四年的时间内未以合理方式进行催收，本院酌情调整逾期未缴物业管理服务费的违约金为68103.8元×15%＝10215.6元，对于麓山物业公司要求汪俊支付违约金的诉讼请求部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告汪俊于本判决生效之日起十日内向成都麓山物业管理有限公司支付物业服务费38805.6元及违约金10215.6元； 二、驳回原告成都麓山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2176元，由被告汪浚负担1025元，原告成都麓山物业管理有限公司负担1151元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 婷 人民陪审员  杨乐菲 人民陪审员  李 周 二〇二〇年五月八日 书 记 员  李亚玲