广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初4103号原告：广州市房源信息科技有限公司，住所地广州市天河区天河北路626号1404房。法定代表人：王运海。委托诉讼代理人：胡志炜，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雅雯，广东金本色律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街9-12号110房。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：张哲，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，系该公司员工。原告广州市房源信息科技有限公司（以下简称房源公司）与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告房源公司的法定代表人王运海及委托诉讼代理人胡志炜，被告东湛公司的委托诉讼代理人张哲、杨栩锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告房源公司向本院提出诉讼请求：1、被告向我司支付推介服务费598002元及逾期付款违约金（以拖欠推介服务费为本金，按每日万分之一的标准从起诉之日计至实际清偿之日）；2、被告向我司支付担保费1800元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年9月，我司与被告签订《颐和盛世项目推广服务合同》，约定被告委托我司就其位于花都区炭步镇文二村颐和盛世项目单位进行二手中介及其他报备渠道的联合推广服务，同时合同约定相关服务费的计算标准。合同签订后，原告依照合同的约定履行各项义务，并积极推介客户承购该项目相关单位，但被告未按合同约定结算相关推介服务费，故为维护我司合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告东湛公司辩称：1、同意其中26套按照支付房款情况计付推介费，另有5套房屋的认购日期不在原告履约期内，不应算作原告的成交业绩。2、关于销售业绩归属界定。合同中约定业绩归属的界定需要原告向我司进行报备，但实际操作中原告并没有作出报备。3、双方对推介费金额有分歧，原告至今未到我司进行对账，按照合同规定，收取首期款后30天内支付原告推介服务费80%，收齐按揭款或一次性客户的剩余房款后30天内支付剩余的20%。在原告提供的31套推荐房屋中尚有首期款或剩余尾款未收取的情况，这需要双方进行对账。4、根据合同第七条第二点的规定，原告要先开具发票，我司收到发票之后的十个工作日内再支付相关的合作费用，所以我司不存在违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月15日，被告（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《颐和盛世项目推广服务合同》。主要内容如下：一、项目概况项目名称：颐和盛世；项目地址：花都区炭步镇文二村颐和盛世。二、委托期限：乙方从2018年9月16日起至2018年10月15日止，对该项目进行推广联动服务，期满后乙方有同等条件下优先续签的权利。客户保护期为2018年10月16日至2018年10月31日止。三、甲方的权利及义务，其中包括：甲方及时协助乙方做好销售过程的各项工作（包括但不限于现场销控及时更新）和客户归属业绩确认等工作；签订本合同后，甲方应对乙方推荐的客户及时进行统计……；四、乙方的权利及义务，其中包括：乙方积极配合其推荐的客户与甲方签署《认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》（如有）等有关文件，支付合同约定的首期房款；如客户选择按揭付款，则须签订按揭贷款合同。五、销售业绩归属界定，乙方须在甲方建立的“微信报备群”报备客户信息，须提前一天报备。如遇特殊情况，需向甲方案场负责人提出申请，且在客户到达项目前的半小时报备，方算有效报备。……双方凭甲方出具的《客户购房确认单》界定乙方成交业绩。六、服务费收取标准，推介服务费标准为洋房60套以下（含60套）：销售总额7%；60套以上：销售总额8%。别墅5套以下（含5套）：销售总额4%；5套以上：销售总额5%七、推介服务费支付条件及结算方式。1、合作收费支付标准：各项合作费用的核算、发放均建立在乙方客户与甲方签订《商品房买卖合同》的基础上，客户签订《商品房买卖合同》，收齐首期楼款后30天内，支付乙方约定的推介服务费80%；收齐按揭款或一次性客户的剩余房款后30天内，支付推介服务费的20%。另外客户签订购房协议的，在收齐全部楼款后30天内支付推介服务费100%。2、合作收费支付流程：乙方需每日在报备群中提供当日报备、到访、成交的汇总信息，便于甲方相关工作人员及时核对。结算周期为成交后次月15日前，乙方提交成交客户确认单和明细，甲方校对无异议并经双方案场负责人签字确认后，甲方通知乙方开具发票。甲方在收到乙方及其下游联动企业发票的10个工作日内，支付相关合作费用。付款前乙方需提供相应金额的推介服务费发票给甲方，否则，甲方有权不予支付或延期支付款项，并且不承担任何违约责任。逾期支付的，每天按应付未付款的万分之一支付违约金至清偿之日止，但违约金的上限为应付未付款的2%。合同签订后，原告依约就颐和盛世项目进行推广销售。2019年3月22日，陈浩文在《广州房源成交明细》上注明：已核对以上单元为广州市房源信息科技有限公司成交单元。该表有陈浩文签名及日期。被告认可该成交明细表的真实性及合法性，但不认可陈浩文有权代表被告签字确认原告的成交业绩，其主张原告的成交业绩应由法人代表签字或加盖公章确认。原告为证实陈浩文于《广州房源成交明细》签字确认其成交业绩的行为构成表见代理，提交了陈浩文名片复印件，该名片显示陈浩文为广州颐和盛世的项目营销副总监。被告对于该名片的真实性及合法性予以认可，并确认陈浩文为被告公司销售部员工。被告于庭审中确认《广州房源成交明细》中有26套房屋为原告在其推广服务期内成交的房屋，并同意按照该26套房屋业主的实际支付购房款向原告计付推介服务费，并主张其中5套房屋，即序号第16（罗道清、许洁莹）、19（陆智超）、20（熊腾飞、谢汶谚）、27（温海燕）、30（潘有金、范国华）的房屋因成交时间不在原告的推广服务期内，故不应计付推介服务费，被告为证实该主张提供了上述5套房屋业主所签订的《颐和盛世认购书》及第19号房屋业主陆智超的房款支付凭证，该凭证显示陆智超的房款支付时间均在2018年11月3日之后。原告为证实上述5套房屋亦是在其推介服务期内成交，向本院提交了7张收款收据（非原件），该7张收款收据复印件显示上述5套房屋的业主支付定金或部分房款的时间均介于2018年5月15日至2018年7月24日之间。被告为证实《广州房源成交明细》中部分业主的购房款支付情况，向本院提交了如下证据：序号第2、3、10、21、23、28的房屋业主的收款收据及付款单据，拟证实上述房屋因业主尚未支付全部购房款，故未达到向原告计付100%推介服务费的条件；序号第29的房屋业主的收款收据及付款单据，拟证实该业主因尚未付清首期款，故不应向原告计付推介服务费。被告确认其余26套服务的业主均已支付全部购房款。原告认可按照被告核实的实际购房款支付情况计付推荐服务费，并确认上述7套房屋业主的付款情况。另查明，原、被告因颐和盛世项目的推广服务事宜实际签订了包括涉案合同在内的三份合同，委托期限分别为2018年4月20日起至2018年7月20日止，客户保护期为2018年7月21日至2018年7月31日止；2018年8月1日起至2018年8月31日止，客户保护期为2018年9月1日至2018年9月15日止；2018年9月16日起至2018年10月15日止，客户保护期为2018年10月16日至2018年10月31日止。三份合同约定的委托期限履行完毕后，陈浩文共签署了一份《广州房源成交明细》，即前文所述于2019年3月22日签字确认的成交明细表。原、被告于庭审中确认三份合同中约定的客户保护期等同于委托期限，故原告履行推广服务的期限为2018年4月20日至2018年10月31日。原告确认已收到被告支付的部分推介服务费共计613120元。诉讼中，原告于2020年2月19日向本院申请财产保全，申请查封、冻结被告名下价值599802元的财产，本院于2020年2月19日作出（2020）粤0111民初4103号《民事裁定书》，裁定查封、冻结被告广州东湛房地产开发有限公司名下价值为599802元的财产。原告为证实因本案诉讼产生担保费，提交了保单、发票及缴费单。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷，原、被告签订的《颐和盛世项目推广服务合同》合法有效，双方均应恪守履行。原告在合同期内依约履行了推广服务义务，被告应向原告计付推介服务费。现被告同意《广州房源成交明细》中的26套房屋为原告推介成交并同意按照实际支付房款情况向原告计付推介服务费，原告对该计付依据亦无异议。故本案争议焦点在于《广州房源成交明细》中序号第16（罗道清、许洁莹）、19（陆智超）、20（熊腾飞、谢汶谚）、27（温海燕）、30（潘有金、范国华）的房屋成交时间是否在原告的推荐服务期内，被告提交上述5套房屋业主签订的《颐和盛世认购书》及第19（陆智超）号房屋业主的收款收据及付款凭证，辩称认购日期均不在原告的推介服务期内，故不应计算为原告的业绩，原告则主张该5份认购书存在日期倒签或重新签订的情况，实际认购日期在其履约期内。针对上述意见，本院分析如下：1、第16（罗道清、许洁莹）、20（熊腾飞、谢汶谚）、27（温海燕）、30（潘有金、范国华）的认购书中皆注明“更名批文号后补，原认购书编号：……”，原告亦提供第19（陆智超）的认购书（非原件），该认购书签订时间为2018年7月24日，介于原告的推广服务期内；2、原告提供了上述5房业主缴纳购房定金或部分房款的收款收据复印件，该付款时间亦介于原告的推广服务期内，虽收款收据并非原件且被告不予确认，但被告并未提供相反付款时间的证据予以证实，故结合原告陈述及认购书的备注，原告的证据具有较强证明力；3、被告公司员工陈浩文出具的《广州房源成交明细》亦确认上述5套房屋为原告成交的业绩，被告虽辩称该《广州房源成交明细》无公司加盖公章故不应成为计算原告推介业绩的依据，但陈浩文作为颐和盛世项目的营销副总监，其应掌握原告的推介业绩情况，其签字确认的《广州房源成交明细》亦可视为代表公司的行为，且双方合同中关于销售业绩归属界定一条中亦约定由被告现场经理或指定工作人员签署《客户确认表》界定原告的成交业绩。综上所述，《广州房源成交明细》中序号第16（罗道清、许洁莹）、19（陆智超）、20（熊腾飞、谢汶谚）、27（温海燕）、30（潘有金、范国华）的房屋应计算为原告的成交业绩。本案中，原告的推广服务期为2018年9月16日起至2018年10月31日止，经核对，原告在该期间成交的房屋为序号第2、6、12、18、21号的房屋，共计1套别墅、4套洋房，其中第2号房屋业主陈玮怡仅支付购房首期款，故依据合同约定被告应按照房屋总价款的4%向原告计付80%的推介服务费，其中第21号房屋业主王春兰仅支付购房首期款，故依据合同约定被告应按照房屋总价款的7%向原告计付80%的推介服务费。另，根据被告提供的部分业主支付房款的收款收据及付款单据显示，被告主张的房屋总价与《广州房源成交明细》中合同总价一栏的数额是一致的。故本案中，被告应按照1套别墅及4套洋房业主的实际支付房款情况向原告计付推介服务费，经计算为463127.07元[（956097元+1041853元+991068元）×7%+1035408元×7%×80%+6122280元×4%×80%]。被告已支付的613120元推介服务费已于第一个推介服务期内应付款项予以扣减。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的问题。本院认为，原告对其履行合同的全面性证明不足，且合同中约定原告应先提供相应金额的推介服务费发票给被告，故被告拒绝支付推介服务费事出有因。因此，无法认定被告具有违约行为，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付担保费1800元的问题。该项费用并非原告因诉讼必然产生的费用，且双方合同中亦无关于承担该项费用的约定，故原告该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告广州市房源信息科技有限公司支付推介服务费463127.07元；二、驳回原告广州市房源信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由原告广州市房源信息科技有限公司负担2236元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担7564元；财产保全费3519元，由原告广州市房源信息科技有限公司负担802元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担2717元。由被告广州东湛房地产开发有限公司负担的受理费和财产保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二〇年五月二十六日书记员 傅奎显