黑龙江省牡丹江市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑10执异35号案外人：袁富贤，女，1967年5月5日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。申请执行人：刘忠信，男，1953年7月10日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市。被执行人：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省宁安市。法定代表人：岳丁武，该公司执行董事。本院在审理原告刘忠信与被告牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合房地产公司）民间借贷纠纷一案中，于2019年8月15日作出（2019）黑10民初162-1号民事裁定书，裁定查封被告瑞合房地产公司开发的位于宁安市环卫路瑞合新城小区房屋共77户。案外人袁富贤对其中46套房屋提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人袁富贤称，请求解除对（2019）黑10民初162-1号民事裁定书中位于宁安市环卫路瑞合新城小区18号楼1套房屋（000106），13号楼25套房屋（*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*），19号楼20套房屋（*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*、*）的查封。事实与理由：案外人袁富贤向瑞合房地产公司支付46套购房款。瑞合房地产公司取得商品房预售许可证后，2019年7月31日，46套《商品房买卖合同》进行登记备案。2019年8月1日，案外人与瑞合房地产公司签订46套《商品房买卖合同》，瑞合房地产公司向案外人出具了46份购房款收据。2019年8月7日，案外人向宁安市不动产登记中心申请商品房买卖预告登记，当受理到第43套时，宁安市不动产登记中心接到宁安市维稳小组通知暂停办理，因2019年8月2日姜学峰、谭成云被他人枪杀，谭成云是瑞合房地产公司项目实际负责人，瑞合房地产公司股东之一，宁安市政府维稳小组误认为姜学峰为瑞合房地产公司董事长，从维护社会稳定因素考虑，宁安市政府维稳小组要求宁安市不动产登记中心暂停办理案外人预告登记申请，待调查核实后再决定是否办理（后经核实，该46套房屋可以办理商品房买卖预告登记），导致该46处房屋被查封。案外人与瑞合房地产公司签订46套《商品房买卖合同》合法有效，案外人支付了全部购房款，瑞合房地产公司向案外人交付了46套房屋，案外人已经合法占有该46套房屋，现暂时无法办理产权登记手续，非案外人原因，案外人对此无过错。现申请中止执行并解除查封。申请执行人刘忠信称，案外人对本案所涉查封房屋并未交付并占有使用，所涉查封房屋，现仍在建设当中，并未进行验、交付，且通过现场客观条件足以看出（其向本院提供24张工地现场照片），该涉案查封房屋小区内并不具备案外人所述的交付条件，案外人对其所述涉案房屋已由被执行人瑞合房地产公司交付其占有使用的理由是虚假的。申请执行人申请查封的上述房屋现登记在被执行人瑞合房地产公司名下，案外人并未在产权登记机关对上述房屋办理产权登记或产权备案登记，而房屋产权的确认，首先要由产权登记证来确认产权的所属，故申请执行人查封本案涉案房屋符合法律规定，案外人提出的理由不足以对抗申请执行人查封本案涉案房产的合法行为。综上，案外人提出的异议申请无任何证据支持其主张，应当依法驳回案外人的异议请求。本院查明，本院在审理原告刘忠信与被告瑞合房地产公司民间借贷纠纷一案中，于2019年8月15日作出（2019）黑10民初162-1号民事裁定书，裁定查封被告瑞合房地产公司开发的位于宁安市环卫路瑞合新城小区房屋共77户。2019年11月26日，本院作出（2019）黑10民初162号民事调解书，该调解书确认：一、被告瑞合房地产公司于2020年2月26日前给付原告刘忠信借款本金1973万元，利息427万元（截止至2019年11月26日），共计2400万元；二、如被告瑞合房地产公司到期不能给付或者不能足额给付，被告瑞合房地产公司向原告刘忠信自2019年11月27日起给付利息，其中811万元按月息1%计算至给付之日止；其中1162万元按月息1.5%计算至给付之日止；三、原告刘忠信放弃本案对瑞合房地产公司的其他诉讼请求。因被告瑞合房地产公司未按期履行义务，申请执行人刘忠信向本院申请执行，本院于2020年4月3日立案，案号（2020）黑10执64号。执行过程中，案外人袁富贤对本院查封的瑞合新城小区46套房屋提出异议，并提交如下证据材料：1.买受人为袁富贤的46套房屋《商品房买卖合同》，其中18号楼的*号房屋、13号楼25套房屋的合同签订时间为2019年8月1日，宁安市不动产登记中心出具的备案查询证明中签约时间为2019年7月31日；19号楼20套房屋的合同签订时间与备案签约时间均为2019年8月1日。2.瑞合房地产公司出具的46套房屋的购房收据，时间为2019年8月1日，交款人袁富贤。3.中国农业银行银行卡交易明细清单（2017年8月21日至2019年10月1日期间）袁富贤、袁富修、韩敬波多次转账给谭晓波的记录；赵长禄、袁富贤、赵欢、付艳芬（2018年9月4日至2019年2月1日期间）多笔支取款项记录并附瑞合房地产公司为袁富贤出具的收据，收款事由分别标注为收入借入款、收入融资款。4.2019年11月19日瑞合房地产公司出具证明一份，证明袁富贤、袁富修、韩静波三人通过银行汇入瑞合房地产公司财务部出纳员谭晓波账户内的资金均为支付该公司62套购房款。5.2019年7月31日瑞合房地产公司给袁富贤、袁秀秀出具的“房屋交接单”一份。6.黑龙江领秀物业管理有限公司公司为袁富贤出具的翰林苑46套房屋物业费收据。7.石岩派出所出具的亲属关系证明四份，分别证明袁富贤与袁秀秀系姑侄女关系、袁富贤与袁忠锋系姑侄关系、袁富贤与赵欢系母子关系、袁富贤与袁富修系姐弟关系。8.三份结婚证书，证明袁富贤与赵长禄系夫妻关系、袁富修与付艳芬系夫妻关系、袁忠锋与韩敬波系夫妻关系。另查明，2020年5月12日，宁安市自然资源局为袁富贤、袁秀秀出具“关于回复袁富贤、袁秀秀瑞和新城项目不能办理不动产权证处理意见的答复”，瑞合新城项目的建设项目没有工程竣工验收备案手续，需开发商办理不动产权登记的相关要件没有报送不动产登记部门备案，因该局未收到瑞和新城工程竣工验收备案手续故不能办理不动产权登记。再查明，瑞合新城小区13号楼、17号楼、18号楼、19号楼原定2019年8月8日开盘销售，销售之后可办入住手续，但因该公司姜学峰、谭成云被枪杀，该楼盘未按期开盘销售亦未办理入住手续，涉案的四栋楼至今未完成供暖的接通。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四种情形，必须同时具备，方能排除执行。本案中，案外人袁富贤虽向本院提交了查封前其与被执行人瑞合房地产公司签订的商品房买卖合同及相关的购房收据，但其主张的争议房屋，至今不具备居住条件，被执行人瑞合房地产公司于2019年7月31日向案外人出具的“房屋交接单”与常规交易不符，不能证明案外人已在本院查封前合法占有涉案房屋。综上，案外人袁富贤的异议理由，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除本案的执行，其异议请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人袁富贤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，可以自本裁定送达之日起十五日内向牡丹江市中级人民法院提起诉讼。审 判 长 孙钦刚审 判 员 张 微审 判 员 李 颖二〇二〇年五月二十日法官助理 孙一博书 记 员 李 威