山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终526号 上诉人（原审被告）：泰安泰山大汶口旅游置业有限公司，住所地泰安大汶口石膏工业园。 法定代表人：李华增，董事长。 委托诉讼代理人：丁洪波，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：任伟晓，男，1988年6月22日出生，汉族，住泰安市岱岳区。 委托诉讼代理人：禹化军，山东瀛众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏成，山东瀛众律师事务所律师。 上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司（以下简称大汶口置业）因与被上诉人任伟晓房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大汶口置业的委托诉讼代理人丁洪波，被上诉人任伟晓的委托诉讼代理人禹化军、魏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大汶口置业上诉请求：1.撤销泰安市岱岳区人民法院（2019）鲁0911民初2666号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决未考虑不可抗力问题。涉案工程施工中，遭遇地质条件特殊、国家消防规范变更等不可抗力情况，上诉人为此提交了相关证据。根据《合同法》第117条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《民法总则》第180条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。一审将不可抗力持续期间计入违约金计算期间，与前述法律规定相悖。二、一审判决确定的违约金计算起始时间、计算基数及总额错误。上诉人与被上诉人签署的《商品房预售合同》第二十条约定，我公司自房屋交付使用后12个月内，保证被上诉人办理该商品房的所有权转移登记。我公司支付违约金的前提条件是出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记。违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他款项。一审判决按房屋实际交付之日而不是按合同约定的2017年1月1日计算违约金，并将包括储藏室在内的所有已付款作为基数计算违约金，超出了合同约定，请求二审法院依法予以纠正。涉案房产属于依据御驾新苑团购房实施方案购买的单位内部职工房，非普通意义上的商品房，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（1992）38号第三条规定，涉案争议不属于人法院的受理范围，依法应驳回起诉。 任伟晓辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 任伟晓向一审法院起诉请求：1.依法判令被告向原告支付逾期办证违约金41768元；2.诉讼费用、律师费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告与被告签订商品房预售合同，合同约定原告购买被告所开发的御驾新苑22号楼1单元1202室房屋及配房各一套，总价款为467730元。按合同约定被告应于商品房交付使用后12个月内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，否则，自被告承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。如因原告的责任造成未能办理房屋所有权转移登记的，由原告承担责任。合同签订后，原告按约支付被告购房款467730元（含配房款12420元）。2015年11月26日，被告向原告交付房屋。被告于2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产权证。原告于2019年5月8日办理完毕涉案房产不动产转移登记手续。以上事实有商品房预售合同、购房发票、不动产权证、验房记录及原、被告陈述、庭审笔录等证据在案证实。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告于2015年11月26日将房屋交付原告，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后12个月内，即2016年11月26日前保证办理商品房所有权转移登记，由于被告原因，至2018年11月26日办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产才具备了办理不动产所有权转移登记的条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。故本案系被告原因致使原告涉案房产不动产权证不能及时办理，应当承担相应违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后12个月内，保证买受人办理商品房的所有权转移登记”，“出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”，故涉案违约金应以全部已付款计算，包括原告购买储藏室的款项，违约天数应自2016年11月26日开始计算，至2018年11月26日被告办理完毕涉案房产所在楼栋不动产证，涉案房产具备了办理不动产所有权转移登记的条件，共违约730天。被告辩称延期办证是因地质原因等不可抗力造成的，认为被告所称的不可抗力是造成延期交房的原因，承担违约金是交房12个月后起算的，因此与承担违约金没有关联性，故对被告的辩称不予采信。综上，至2018年11月26日被告的违约天数为730天，每日违约金标准按合同约定的总房款467730元的万分之一计算，违约金共计34164元。自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕，涉案房产就具备了办理不动产所有权转移登记的条件，故原告主张的自涉案房产所在楼栋不动产证办理完毕之次日至原告办理完毕涉案房产转移登记之日的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告任伟晓违约金34164元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，由被告泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交的御驾新苑团购房实施方案系上诉人的单位内部文件，被上诉人未在实施方案上签字确认，且被上诉人对该证据也不予认可。因此，对该证据的证明效力，本院不予认定。上诉人提交的其与陈红果签订的商品房预售合同与本案没有关联性。上诉人提交的缴费单据及御驾新苑团购房按揭付款确认单能证实被上诉人为履行《商品房预售合同》支付购房款的事实，不能证实被上诉人购房属于单位内部职工购房。本院审理查明的事实与一审认定的相一致。 本院认为，本案的第一个争议焦点为上诉人未按约定履行合同是否受不可抗力的影响。本案中，涉案楼房工程在建设施工时，首先应当对地质条件进行勘查检测，对此，上诉人一审期间亦提交2013年6月6日的《关于桩基检测的处理意见》、2013年7月的《桩基工程处理施工方案》等证据，证实地质条件特殊，存在不可抗力。而双方当事人签订《商品房预售合同》时，上诉人对涉案楼房工程的地质条件早已知晓，因此，双方在合同中约定的交房、办理房屋所有权登记的期限，应当已经考虑到了地质条件的特殊性，上诉人不能以此主张免责。国家消防规范的变更并不属于不可抗力的范畴。并且，在合同签订、履行过程中，上诉人亦未按照《商品房预售合同》第二十三条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起15日内向另一方当事人提供证明”的约定，向被上诉人履行告知和提供证明的义务，因此，涉案楼房工程的地质条件以及国家消防规范的变更，不能免除上诉人迟延办理房屋所有权登记的违约责任，上诉人应按合同约定支付违约金。 本案的第二个争议焦点为一审判决认定的违约金的起算时间及计算基数是否正确。本案中，涉案房产交房时间为2015年11月26日，根据涉案《商品房预售合同》的约定，上诉人应于2016年11月25日前将涉案房产登记至被上诉人名下，违约天数应根据涉案《商品房预售合同》的约定自2016年11月26日开始计算，至2018年11月26日即涉案房产所在楼栋不动产权证办理完毕之日止。一审认定的上诉人违约天数并无不当。上诉人主张违约金计算中作为基数的“全部已付款”，仅指购房款，不包括储藏室等其他已付款项。对此，本院认为，从涉案《商品房预售合同》内容看，其中第二十条明确约定违约金的计算基数为“全部已付款”，并未特别约定排除配套房款等其他已付款项，被上诉人已交纳的购买储藏室等款项应计算在违约金基数之内。据此，上诉人提出的关于一审判决认定的违约金计算的起算时间及计算基数错误的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。 上诉人二审提交的证据不能证实涉案房产系被上诉人购买的单位内部职工房。本案系平等民事主体之间的纠纷，属于人民法院民事诉讼的受理范围。 综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费696元，由上诉人泰安泰山大汶口旅游置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年五月十五日 书记员  李丹丹