安徽省来安县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1122民初1474号 原告：刘艳，女，1984年8月6日生，汉族，住江苏省南京市六合区。 委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶国建，江苏刘洪律师事务所律师。 被告：安徽中旋置业有限公司，住所地安徽省滁州市来安县新安镇中央大街12幢112室，统一社会信用代码91341122051455793M。 法定代表人：丁业林,该公司经理。 原告刘艳与被告安徽中旋置业有限公司（以下简称中旋置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法由审判员叶宝联适用简易程序于2020年5月22日公开开庭进行了审理，原告刘艳的委托诉讼代理人叶国建，被告中旋置业公司的法定代表人丁业林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 刘艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于来安县房屋。2.判令被告支付因逾期交房的违约金52608元（以320000元为基数,按日万分之二，自2017年12月31日起至2020年4月1日止共计822天）。3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日原、被告双方签订了《来安县商品房预售合同》,原告按合同约定全面履行了支付房价款的义务。该合同第十一条约定。“甲方（被告）于2017年12月31日前将该房交付给乙方（原告）。”同时该合同第十二特约定“甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方支付的房价款日万分之二计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。”合同约定的交房时间届满后,原告多次催告被告交房,并多次向政府等相关部门反映和提出诉求,但被告迟迟未向原告交房,被告之行为已经构成违约,被告应依据合同的相关约定承担违约责任，故诉至法院，提出上述诉讼请求。 中旋置业公司辩称：涉案房屋因尚未竣工验收，无法确定交付时间。其公司按照商品房预售合同收取购房款28万元，原告所交的团购费4万元与其公司无关，故计算违约金的购房款只能按照28万元来计算。 本院经审理认定事实如下：2017年3月7日，刘艳向中旋置业公司交纳购房定金1万元。2017年3月24日，刘艳向南京渡泽房产营销策划有限公司团交纳团购服务费4万元，南京渡泽房产营销策划有限公司出具收据一张。当日，刘艳在中旋置业公司的《签约确认单》上签字，确认涉案房屋享受优惠后的签约价格为28万元。 2017年3月30日，中旋置业公司为甲方，刘艳为乙方，双方签订（已备案）一份《来安县商品房预售合同》，合同条款中约定：第二条乙方向甲方购买来安县建阳北路路358号“莱茵花园”号《莱茵花园》6幢1单元单元902室(以下简称该房屋),政府批准的规划用途为居住用途。第三条根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币28万元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款,应当向甲方支付违约金,违约金按逾期未付款额的日万分之2计算,违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止,逾期超过30天后,甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责。壹、甲方有权单方面解除本合同,乙方应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的3.00%,甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额,剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的,甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的,应当书面通知乙方。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件:壹、办理了房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证;甲方对该房屋设定的抵押已注销。贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证,如到时不能取得商品房房地产权证,乙方有权单方面解除本合同。叁、该商品房经验收合格。第十一条甲方定于2017年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.00计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天,乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任:壹、乙方有权单方面解除本合同。贰、第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的,以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜,双方应通过订立变更协议进行约定。第二十九条甲、乙双方在签署本合同时,对各自的权利和义务清楚明白,并愿按本合同约定严格履行,如一方违反本合同,另一方有权按本合同约定要求索赔。第三十条本合同自双方签字之日起生效。第三十二条甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议,应协商解决。协商不能解决的,选定下列第贰种方式解决:(不选定的划除)壹、向仲裁委员会申请仲裁;贰、依法向人民法院起诉。该合同附件一《付款方式和付款期限》内容显示，按时间付款付款方式:一次性付款；贷款方式:商业贷款。1、乙方于2017年03月24日与甲方签约,并付首付房款计人民币12万元;2、乙方于2017年05月30日前应支付房款计人民币16万元;备注乙方于2017年3月29付首付款12万元整,剩余尾款16万元整于2017年5月30日前申请银行商业贷款。 刘艳先后以转账方式向中旋置业公司交纳购房款28万元。涉案房地产项目因中旋置业公司的原因而停建，房地产工程至今未能开通基本生活设施，未能通过相关管理部门验收合格。刘艳因中旋置业公司未能按约定时间交房，双方协商无果，故诉至法院。 上述事实，有刘艳、中旋置业公司的陈述，及刘艳提交的《来安县商品房预售合同》、收据、银行卡付款凭证、《签约确认单》等证据在卷佐证，予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案中刘艳与中旋置业公司签订的《来安县商品房预售合同》，均系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效。双方当事人应依照约定全面履行自己的义务。刘艳根据约定已向中旋置业公司交纳全部购房款28万元，履行了合同义务；中旋置业公司未能按照合同约定时间向刘艳交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，支付合同约定的违约金。由于双方已在合同中约定了违约金的计算方法，计算方法内容也未违反法律规定，故对刘艳要求判令中旋置业公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。但对于违约金中涉及的购房款数额认定，根据庭审中刘艳与中旋置业公司签订《来安县商品房预售合同》及《补充协议》、交费收据、银行卡付款凭证等证据证实，本院认定中旋置业公司收取刘艳的购房款数额为28万元，故本案违约金的计算应按照中旋置业公司收取购房款28万元来计算为宜。对刘艳提出按照购房款32万元计算违约金的主张，因缺少事实依据，故本院不予支持。对刘艳提出要求中旋置业公司交付位于来安县房屋的诉讼请求，因涉案房屋至今未经相关管理部门验收合格，尚未达到合同约定的交付条件，中旋置业公司对该诉讼请求事实上处于不能履行的状态，故对刘艳的此节请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽中旋置业有限公司于判决生效后十日内向原告刘艳支付逾期交房违约金46032元(自2017年12月31日起至2020年4月1日止，以28万元为基数，按照日万分之二计算）； 二、驳回原告刘艳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1115元，减半收取计557.50元，由被告安徽中旋置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 员  叶宝联 二〇二〇年五月二十五日 法官助理詹昌璐 代理书记员  单 超 附一：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 附二：履行执行款交付 开户行：中国建设银行来安支行 执行款专户：来安县人民法院 账号：34×××62