安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终883号上诉人（原审原告）：杜亚南，女，1996年6月18日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。委托诉讼代理人：方吉焕，安徽环滁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州市新碧房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区育新路208号，统一社会信用代码91341102MA2N07QT3X。法定代表人：孙财，该公司经理。委托诉讼代理人：王俊，安徽清流律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。上诉人杜亚南因与被上诉人滁州市新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2019）皖1102民初4511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜亚南上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由新碧公司承担。事实和理由：1.案涉合同附件三是双方当事人约定的装修内容，不是装修的质量标准，装修内容与质量标准相结合才是双方约定的房屋全装修总价；2.新碧公司发布的对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的销售广告和宣传资料内容应当真实合法，新碧公司在销售现场以样板房的方式向其宣传精装修房,而在补充协议中又确定了展示样板间所示内容不作为商品房的交付标准，免除新碧公司义务的格式条款,该条款直接导致新碧公司在商品房销售现场的销售广告和宣传资料不具有真实性,违反了法律规定,此虚假宣传,琅琊区市场监督管理局之后也对做出了处罚。依照《中华人民共和国合同法》第40条的规定,该格式条款应认定无效。其有权要求新碧公司提供与样板房一致的精装修房。鉴于样板房已不存在,缺乏参照依据,故其要求按照商品房预售方案中总价为380340元的精装修单价赔偿装修损失,不违背法律规定,也有合同依据；3.双方当事人在合同中约定的装修总价减去未装修总价的数额380340元是房屋装修费,是双方认定的装修标准；4.双方当事人合同约定有地下一层,新碧公司就应该按照合同的约定履行,没有履行约定就是违约行为,应该依法承担违约责任，至于地下一层的违约损失可以通过鉴定确定；5.原审适用法律错误，违反了《中华人民共和国合同法》第40条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定。新碧公司辩称，1.杜亚南选择全装修总价销售，政府限价限购，开发公司采取全装修总价销售是普遍现象，房屋建筑价与装修价不可分割，合同约定的价款就是精装房价款；2.补充协议第四条约定了交付标准，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，案涉房屋已通知交付，因杜亚南拒收而未能交付，杜亚南的拒收行为不能视为逾期交房；3.案涉房屋为14层，没有约定赠送地下室，也不包含在销售公摊面积内，杜亚南无权主张赔偿。杜亚南向一审法院起诉请求：1.判令新碧公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值(3000元/平方米)的差价暂计1万元(具体金额以装修造价评估鉴定结果为准);2.判令新碧公司赔偿杜亚南因不能正常使用房屋期间的违约金损失(具体金额计算期间为2019年3月31日至可实际居住之日)；3.本案诉讼费用由新碧公司承担。庭审中，杜亚南增加诉讼请求为判令新碧公司赔偿因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金暂定为1万元。一审法院认定事实：2017年11月12日，新碧公司（甲方、卖方）与杜亚南（乙方、买方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，约定：“第一条甲方通过土地使用权出让方式取得琅琊区区/县0200100070097000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：皖（2016）滁州市不动产权第0025227号土地面积为159798.00，土地用途为：城镇住宅用地、批发零售用地。甲方经批准,在该地块上投资建造《碧桂园名邸》(暂定名/现定名)商品房,主体建筑物的建筑结构为钢混结构;建筑物地上层数为17层,地下层数为1层。上述商品房已具备《城市商品房预售管理办法》规定的预售条件,滁州市房地产管理局已批准上市预售(预售许可证编号：2017房预售证第126号）。第二条乙方向甲方购买明光西路路8号（碧桂园名邸）号《碧桂园名邸》30幢住宅单元1402室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为126.78平方米，其中套内建筑面积为94.79平方米、公用分摊建筑面积为31.99平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。该房屋建筑层高为2.95米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二;该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系)见本合同附件四,(相邻关系及小区平面布局)见本合同附件六;该房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书见本合同附件五。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥5762.63元。(大写):伍仟柒佰陆拾贰元陆角叁分整。根据甲方暂测的房屋建筑面积,乙方购买该房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为人民币￥730586.00元。(大写):柒拾叁万零伍佰捌拾陆元整。该房屋全装修总价为人民币￥1110926.00元。(大写):壹佰壹拾壹万零玖佰贰拾陆元整。第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三中装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。……第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、详见本合同补充协议第四条的约定。第十一条甲方定于2019年3月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已支付的房价款日万分之3.00计算,违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。……第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后,甲方应在交付之日前15天书面通知乙方办理交付该房屋的手续,乙方应在收到该通知之日起7天内,会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲乙双方签署甲方提供的《碧桂园物业及资料移交书》。在验收交接时,甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件,因该房屋用途为住宅用房,甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时,甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料,乙方有权拒绝接受该房屋,由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。第十四条在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后7日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。……第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准,乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准,乙方有权单方面解除本合同。……第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系,必须用书面形式,且采用挂号邮寄或直接送达的方式,送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式,在投邮后(以寄出的邮戳为准)第日将被视为已送达另一方,如以直接送达的方式送达,则于另一方签收时视为已送达。……第二十八条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定……”。合同附件三载明了该房屋建筑结构、装修及设备标准。同日，双方签订一份《补充协议》，约定："……第四条关于该商品房交付条件与交接手续1、该商品房的交付条件以本条约定为准。（1）该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房测绘报告作为交付条件。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付：遭遇不可抗力或其他非因出卖人的原因导致延期的；买受人存在违约行为的。（2）出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。……3、买卖双方一致同意删除合同第十三条和第十四条第一款的约定，买受人明确知悉且自愿同意：出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品房……5、……买卖双方一致同意删除合同第十七条的约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换、承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。……第五条逾期交付责任按逾期时间，分别处理（不作累加）1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；……第十六条关于送达1、买卖双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。……买受人通讯地址2：安徽省滁州市琅琊区天长东路174号，收件人：杜亚南，邮编：239000；出卖人通讯地址：滁州市琅琊区明光西路8号，收件人：碧桂园名邸销售中心，邮编：239000。买卖双方相互送达与合同有关的文件，应以邮寄或者专差等方式送达至上述约定的通讯地址。2、双方一致同意不按合同第二十六条的约定履行，按如下约定履行：双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务。如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。……第十七条补充协议的效力……2、买卖双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准……”。合同签订后，杜亚南按照合同约定向新碧公司支付购房款1110926元。滁州市住房和城乡建设局《滁州市建设工程竣工验收备案证书》（滁建备2019年0162号）载明案涉《碧桂园皖投.中央名邸》30#楼于2019年4月29日通过竣工验收，工程建设符合国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，工程竣工验收备案文件收讫、文件齐全，准予备案。新碧公司于2019年5月1日向杜亚南发出收楼通知书，该快件于2019年5月2日被签收。一审法院认为，杜亚南与新碧公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于杜亚南主张的新碧公司赔偿其实际装修价值与约定装修价值(3000元/平方米)的差价：案涉《滁州市商品房预售合同》约定了案涉房屋全装修总价，合同附件三也就房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，同时载明出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，均未明确约定装修费的平方单价，全装修总价与不包含装修总价之间的差价并非指房屋的装修成本，而是房屋装修的销售价格，开发商在不违背价格政策的前提下对房屋售价及装修销售价有自主的定价权、新碧公司销售的是精装房，合同约定的销售价格系新碧公司与杜亚南针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商形成，房屋的销售价格应包含开发商的合理利润。杜亚南主张案涉房屋实际装修价值与合同约定的装修价值不一致，其要求新碧公司赔偿装修差价不符合《补充协议》约定，不予支持，其申请的对案涉房屋的装修价值进行鉴定无必要性，不予准许。关于逾期交房违约金：杜亚南按约定支付了购房款，案涉《滁州市商品房销售合同》约定的交房时间为2019年3月31日，新碧公司未能按期交房，构成违约。由于新碧公司与杜亚南签订的《补充协议》第四条明确约定“买卖双方一致同意删除合同第十七条的约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买受人有权要求更换。出卖人应负责更换、承担更换费用，同时更换期间按每日30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任”，协议第十六约定“如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达”。案涉房屋已于2019年4月29日通过竣工验收，新碧公司已按约定向杜亚南邮寄送达收楼通知，该通知于2019年5月2日被签收，案涉房屋应视为于2019年5月2日交付杜亚南。杜亚南以新碧公司未出具建设部门发放的房屋建设项目竣工综合验收合格证及滁州建设工程竣工备案证书，房屋装修没有达到约定标准，负一楼问题没给出合理的解决办法，在收到收楼通知书后，用快件的方式向新碧公司告知了拒收的理由，主张案涉房屋未交付，不符合合同约定，不予采纳。诉讼中，双方认可逾期交房违约金依据合同约定的标准计算，故案涉房屋的逾期交房违约金应当自2019年4月1日计算至2019年5月2日止，经计算，该期间的违约金为10665元（1110926.00元×0.0003×32天），对杜亚南超出上述部分的诉讼请求，不予支持。关于杜亚南请求新碧公司赔偿因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金10000元：杜亚南陈述新碧公司承诺给予其10000元的购买车库抵用券，未提供证据予以证明，且其与新碧公司签订《滁州市商品房预售合同》虽载明该栋建筑有地下一层，但并未计入林亚南购买的房屋公用分摊建筑面积内，其要求新碧公司因未建造地下一层而支付赔偿金于法无据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、滁州市新碧房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿杜亚南逾期交房违约金10665元；二、驳回杜亚南的其他诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由杜亚南负担70元，滁州市新碧房地产开发有限公司负担80元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：杜亚南提供滁州市琅琊区市场监督管理局行政处罚公示（2019）28号，用于证明新碧公司对样板房、样板间没有按约定去做，属于虚假宣传，其要求新碧公司按样板房装修，或者进行评估鉴定理由成立。新碧公司质证认为，该公示涉及到的处罚内容是违反广告法及不正当竞争法，存在虚假宣传的事实做出的处罚决定，与本案涉诉的内容没有直接关系；样板房是给购房户参观展示的，不存在虚假宣传的问题；关于房屋价格、交付条件等内容，应当尊重双方签订的合同及补充协议的约定。本院认为，双方的权利义务应按照双方的合同约定进行确定，至于新碧公司因虚假广告宣传被行政处罚对本案双方当事人的民事权利义务并未构成影响，不能达到杜亚南的证明目的，本院不予采信。二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。新碧公司与杜亚南所签订的《商品房预售合同》及其附件条款均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方交易的是精装修房屋，按照合同约定房屋全装修总价为1110926元，双方对于案涉房屋的装修费用并未作明确约定，杜亚南简单以房屋全装修总价与房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额即380340元，故杜亚南关于案涉房屋实际装修价值与合同约定的装修价值不一致的主张无证据证实，应由其承担举证不能的法律后果。案涉《滁州市商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由新碧公司与杜亚南针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，同时该附件载明出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准，不构成买卖合同的组成部分，不应视为新碧公司为签订案涉合同而提出的要约。且杜亚南与新碧公司双方在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未按照《中华人民共和国合同法》第一百六十八条的规定，对涉案作为展示样板房进行封存。故杜亚南要求新碧公司提供与样板房一致的精装修房或赔偿装修差价的上诉主张不能成立，本院不予支持。案涉房屋于2019年4月29日已经验收合格并经备案，新碧公司已按约定向杜亚南邮寄送达收楼通知，该通知于2019年5月2日被签收，案涉房屋应视为于2019年5月2日交付杜亚南。由于案涉房屋已经验收合格，且无证据证明存在与合同附件三约定装饰装修及相关设备标准不一致的情形，已符合交付条件，而杜亚南无正当理由不完成房屋交接，进而关于新碧公司对案涉房屋未交付的主张，缺乏合同和法律依据。原审关于逾期交房违约金的认定正确，本院予以确认。双在合同中未约定新碧公司因未建造地下一层而应承担的违约责任，本案也无证据证明杜亚南因此遭受损失，杜亚南关于要求新碧公司因没有建造合同约定的地下层一层的赔偿金10000元的主张无合同及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人杜亚南的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人杜亚南负担。本判决为终审判决。审判长  高奎审判员  刘勇审判员  王敏二〇二〇年五月十九日书记员  吴敬附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；