吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2519号上诉人（原审被告）：刘作礼，男，1948年12月28日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审原告）：长春市启翔物业服务管理有限公司。住所：长春市宽城区。法定代表人：孙颖轶，经理。委托诉讼代理人：陈建敏，公司职员。上诉人刘作礼因与被上诉人长春市启翔物业服务管理有限公司（以下简称启翔物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2019）吉0102民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。启翔物业公司原审诉请：1.判令刘作礼支付物业管理费16560元及滞纳金；2.判令刘作礼承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月27日，启翔物业公司接管鸿城国际花园小区进行物业管理服务，并于2013年12月27日与鸿城国际花园小区业主委员会正式签订《物业委托合同》。经吉林省物价局批准，物业管理费为按建筑面积每平方米每月1.3元，合同约定按年计收。刘作礼为鸿城国际小区11-2-1003室和1004室的业主，建筑面积分别为130.47平方米和138.76平方米。刘作礼无故拖欠2016年1月1日至2018年底的物业管理费及电梯费。经启翔物业公司多次限期催要，刘作礼仍拒不给付拖欠的物业费。刘作礼拖欠物业费的行为严重危害启翔物业公司正常物业管理秩序，故提起诉讼。刘作礼原审答辩意见：一、启翔物业公司不具备本案当事人的诉讼主体资格。启翔物业公司不是鸿城国际花园的法定物业服务企业，无权对鸿城国际花园进行管理与服务，更无权对该小区业主进行起诉，当然我也没有义务向其交纳物业管理费。2013年12月27日，启翔物业公司是与鸿城国际花园小区所谓的业主委员会签订了《物业委托合同》，但这个合同是非法的，无效的。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；国务院制定的《物业管理条例》第十一条也有同样的规定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。《物业管理条例》第三条还规定，国家提倡业主通过公幵、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。在启翔物业与鸿城国际花园小区所谓的业主委员会签订合同前，鸿城国际花园小区既未召开业主大会，也未通过投票表决通过，即所谓的业主委员会在没有得到小区业主的授权的情况下，无权擅自聘请物业服务公司。《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。所谓的业主委员会未经业主同意，私下聘请物业公司，违背业主志愿，违反法律规定，当然不具备法律效力。作为业主，我同启翔物业没有关系，我不接受这种强行的非法服务，当然也不存在所谓的欠交物业费问题。《物业管理条例》第十一条规定：下列事项由业主共同决定：（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员。即小区的业主委员会是应当由业主民主选出或更换的，但是与启翔物业签约的所谓业主委员会并不是由业主选举产生的，其更换成员时也未征求业主意见。我是2002年入住鸿城国际花园小区的，当时的业主委员会是由建设单位指定的，这些人员现已大多离职，现在的所谓业主委员会如何产生不清楚。这样一个来路不明的所谓业主委员会是不合法的，也不能代表业主利益。《物业管理条例》第十八条规定：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。也就是说，业主委员会成员是有任期的。到了任期，要重新选举或更换，不能终身。可是我从未参加过选举业主委员会的业主大会或划票，也未见过有关公示，其他业主也是一样。业主委员会必须通过合法程序产生，必须到期更换，没有经过这些合法程序而产生的所谓业主委员会不具备合法地位。不具备合法身份的业主委员会与启翔物业签订的所谓委托合同当然无效。二、侵占业主共有部位，侵占公共用房租金，独吞公共部位广告费，损害业主经济利益。《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。根据物权法规定，鸿城国际花园小区内的会馆、公共用地、大门等属于全体业主共有，电梯属于共用电梯的业主共有，但是启翔物业公司却把这些东西当成公司财产，独吞租金和广告费，严重损害了业主的经济利益。物业管理条例第三十七条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。启翔物业未经业主大会同意私自把小区会馆租给环宇健身、恒客隆超市和一家干洗店，把租金全部据为己有。还在小区北门、西门，地下车库门口，路灯杆，楼墙，几十个电梯间承接广告，把广告费完全据为己有。两项收入每年逾百万，六年是一个相当大的数字。启翔物业应把六年的经营账目向业主公布，除按规定留取一定管理费外，其他收入按法律规定返还给业主。三、物业收支暗箱操作，账目一塌糊涂。启翔物业入驻六年来从未向业主公布收入支出明细。收入多少，支出多少，都干了什么用，业主一无所知。启翔物业向业主收取物业费也不出具有效发票。消费者权益保护法第二十二条规定，经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。可六年来，启翔物业从未向业主出具过一张发票，不仅损害了业主利益，也损害了国家利益。四、服务态度极其恶劣，训骂业主家常便饭。作为物业服务企业，其职责就是为业主管好家服好务，可是启翔物业却本末倒置，把自己当成业主的领导，甚至家长，对业主颐指气使，非训即骂。物业委托合同不让业主看。2017年9月，启翔物业关闭了我家电梯，给我们老两口生活造成极大困难。五、在物业管理服务上，启翔物业也存在严重问题。不顾业主人身安全，存在严重安全隐患；小区绿地损毁严重，长期不予补植维修；公共绿地业主种菜，听之任之不加制止；小区卫生环境极差，到处垃圾烟头废物；业主遛狗无人过问，区内狗屎随处可见；侵占业主共有部位，损害业主经济利益；小区道路损毁严重，晴天扬灰雨天水泥；区内设施年久失修，置之不理视而不见；健身器材严重损坏，篮板无筐金属脱漆；抵制垃圾分类存放，四垃圾箱只剩一双；暖房工程质量极差，放弃监管毫无作为；业主窗口墙体渗水，言而无信敷衍塞责；抵制邪教宣传不力，反动传单流入小区；电视监控无人值守，现代设备形同虚设。原审法院审理查明：2013年12月27日，启翔物业公司与鸿城国际花园小区业主委员会签订《鸿城国际花园小区物业服务合同》一份，入驻该小区提供服务。合同约定，物业管理费为按建筑面积每平方米每月1.3元，按半年收取；电梯费十层每户每月55元，按年计收。刘作礼为鸿城国际小区11-2-1003室和1004室的业主，建筑面积分别为130.47平方米和138.76平方米。刘作礼自2016年1月1日起未支付物业服务费。原审法院认为，启翔物业公司与鸿城国际花园小区业主委员会签订的《鸿城国际花园小区物业服务合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。业主委员会的决定，对小区内全部业主具有约束力。业主委员会可以代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，故启翔物业公司为本案适格主体。业主委员会成立程序是否符合法律规定，不属于物业公司与小区业主委员会签订合同时物业公司应当审核的内容，业主大会与业主委员会的合法性问题亦不属于本案审查范围，由当事人按照法律规定程序另行解决。启翔物业公司于2013年12月27日开始入驻小区并为小区提供物业服务，至今并无业主大会或业主委员会向本院提起诉讼主张解除服务合同，要求启翔物业公司从小区撤出，且启翔物业公司为小区提供物业服务之后至2015年12月31日前，刘作礼并未拖欠物业服务费用，现以业主委员会成立违法、无权与物业公司签订合同为其不支付物业服务费的抗辩意见，不予采纳；刘作礼应当按照合同约定支付物业服务费及电梯维护费用，数额应为1.3元/平方米/月*（130.47平方米+138.76平方米）*36月+55元/户/月*2户*36月=16559.96元。滞纳金合同中并未作出约定，原审法院未予支持。但刘作礼已提供的证据中，亦可反映出启翔物业公司提供物业服务过程中，确实存在服务不到位之处未能及时解决，未能达到业主满意，故在拖欠的物业费中扣减10%。综上所述，2016年1月1日至2018年12月31日，刘作礼应支付物业服务费及电梯维护费总额为14903.96元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、刘作礼于判决生效后立即给付启翔物业公司2016年1月1日起至2018年12月31日的物业服务费及电梯维护费用共14903.96元；二、驳回启翔物业公司其他诉讼请求。宣判后，刘作礼不服，向本院提出上诉。刘作礼请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回启翔物业公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由启翔物业公司承担。事实及理由：原审法院的一审判决罔顾事实,适用法律错误，刘作礼完全不能接受。启翔物业公司在入驻鸿城国际园前,小区既未依法召开业主大会,也未通过业主投票决定物业公司选聘事项,而只是由启翔物业公司与当时并不具备合法资格的所谓业主委员会签订了服务合同。按照法律规定,即使是合法的业主委员会,也无权在没有得到小区业主授权的情况下擅自选聘物业公司。业主委员会只能与业主选聘的物业公司签订服务合同,而无权直接与物业公司签订服务合同,作为所谓的业主委员会更无权与未经业主选聘的物业公司签订服务合同。被上诉人与所谓的鸿城国际花园小区业主委员会签订的《物业委托合同》显然是非法的,无效的，原审法院判定其合法有效是与现行法律相抵触的,是错判误判。刘作礼在一审答辩时也引用了上述这些法律规定,也指出了启翔物业公司的违法事实,启翔物业公司也承认上述事实,原审法院不顾事实和法律规定作出《物业委托合同》合法有效的判决。签订合同的双方当事人必须具有合法身份。作为没有经过合法选举产生的鸿城国际花园小区业主委员会,不具备合法身份，无权代表小区业主与物业公司签订服务合同。启翔物业公司在不搞清该业主委员会是否合法的情况下就与其签订《物业委托合同》是过失，法院不应保护这种违法行为。即使这个业主委员会是合法的，也无权在未获小区业主授权的情况下擅自与物业公司签订服务合同。业主委员会不合法,与物业公司签订合同未经过业主同意,这是导致刘作礼不交物业费的重要原因,是本案的一个根本问题。因为业主委员会不合法,又未经过业主大会决定,与启翔物业公司所签订的服务合同是非法的，刘作礼才拒交物业费。鸿城国际花园小区现无合法的业主委员会,是现存的不合法的业主委员会假冒代表业主与启翔物业公司签订了所谓的《物业委托合同》。启翔物业公司连五成的满意度都达不达,业主是不会接受这个10%的折扣。刘作礼所住的11-2-1003、1004室墙体、阳台、阴台、窗口严重渗水，启翔物业公司入驻鸿城国际花园小区后，满口答应为刘作礼修房。后以南关区住建局实施暖房子工程代替为刘作礼修房，只要修好了,刘作礼也认可。暖房子工程竣工后,启翔物业公司为刘作礼因渗水造成的阳台阴台顶部、窗口、墙体墙皮脱落问题进行了处理。但是南关区住建局做的是暖房子工程,不是防水工程,并未彻底解决渗水问题。在启翔物业公司为刘作礼室内进行修缮后不久，一个阳台、两个阴台、七个窗口、三面墙又开始渗水，在南关区住建局拒绝再修后,启翔物业公司理应按照自己的承诺为刘作礼修房,但其并未承担继续修缮的责任,房屋渗水问题至今没有解决,致使大面积墙皮脱落,客厅花三千余元重新贴好的壁纸因窗口、墙体渗水被浸坏，面目全非，挂在客厅墙上的价值五千元的三军指挥刀的背板也被水浸坏,造成很大经济损失,而且损失还在继续。口头协议也是合同的一种形式,而且启翔物业公司在审理中并不否认自己的承诺，这些损失依法应当由启翔物业公司承担。刘作礼在一审答辩时提出，启翔物业公司大量侵吞本属于全体业主共有的小区业主共有房租金及电梯、大门、小区内道路、楼体、车库的广告费。按法律规定,这些收入完全属于业主，事实上是启翔物业公司欠全体业主的钱,当然也欠刘作礼的钱,这与本案是相连的。启翔物业公司不按法律规定为业主出具合法发票。启翔物业公司辩称：原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为:启翔物业公司与鸿城国际花园小区业主委员会签订书面的《鸿城国际花园小区物业服务合同》，并且启翔物业公司实际提供了物业服务，刘作礼作为园区业主，接受了物业服务的同时应当缴纳物业费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本案的物业服务合同系双务有偿合同，刘作礼主张物业服务质量不符合约定，可以根据上述规定减少价款。原审法院综合本案事实酌定减少10%价款，并无不当。至于刘作礼提及的业委会构成不合法等问题，均无司法文书或有关部门作出的认定。而关于房屋漏水等问题，该维修义务并非在于物业，刘作礼以此作为拒绝支付物业费的理由，对此本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费173元，由上诉人刘作礼负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冬审判员 白业春审判员 于小依二〇二〇年五月二十九日书记员 李 贺