浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0328民初3650号原告:陈岩金，男，1965年10月10日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：金光华，瑞安市陶山法律服务所法律服务工作者。被告：陈传钗，男，1947年10月15日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：曾露翔，浙江光正大律师事务所律师。原告陈岩金诉被告陈传钗房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。审理后发现该案案情复杂，故于2020年3月2日转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年5月14日第二次公开开庭进行了审理。原告陈岩金及其委托诉讼代理人金光华、被告陈传钗的委托诉讼代理人曾露翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈岩金向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2000年5月12日签订的房屋转让合同有效，并判令被告协助原告办理宅基地使用权证过户登记手续；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告2000年5月12日签订的房屋转让合同有效；2.被告立即注销登记于其名下的2100673号土地使用权登记证及85××37号房产证；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由如下：原、被告系同村村民关系，2000年5月12日双方达成一份房屋转让合同，约定被告将自己所有的位于本村的二层楼房二间半（房产权证：瑞房权字第××号，土地使用权证：瑞集建（95）字第2100673号）及房屋东侧后厕所、西侧老地基3.4米×4.5米＝15.3平方米，作价51888元转让给原告所有。后为了减少过户费用，又加写了两份房屋买卖契约，原告付清房款之后，该屋即归原告所有。2002年11月13日，原告经依法审批对老屋进行拆建，2004年10月13日，拆建后的房屋己依法办理了房产权登记〔权证号分别为：瑞安市房权证碧山镇字第××号、00××87号、00××88号、00××89号〕。由于拆建的房屋尚未办理土地使用权过户登记手续，故原告从2015年开始多次要求被告予以协助，但被告一直拖延不予协助，致原告宅基地使用权至今无法办理登记手续。综上所述，原被告系同村村民关系，买卖房屋亦位于本村，双方之间达成的房屋转让行为合法有效；但被告拒不协助办理宅基地使用权过户登记手续，现又拒不办理宅基地使用权注销手续显属不当。审理中，原告补充陈述，被告认为的85××37号房屋在双方签订房屋转让合同时已不存在，故对于85××37号房屋的所有权证也应一并予以注销。原告为证明自己主张的事实，向本院提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，以证明原告的主体资格；2、被告身份信息一份，以证明被告的主体资格。3、房屋转让合同一份，以证明原、被告房屋买卖的事实；4、房屋买卖契约两份，以证明双方为应对过户另写两份契约的事实；5、房屋原产权证一份，以证明房屋产权于2001年已过户登记至原告名下；6、房屋拆、改建申请表一份，以证明房屋已经合法审批拆建；7、房屋所有权证四份，以证明原告新建房产已合法登记在原告名下；8、农房（宅基地）使用权调剂证明书一份，以证明村镇均已同意宅基地使用权调剂；9、集体土地使用权证一份，以证明宅基地仍登记在被告名下；10、照片、人情登记单、要求注销集体土地使用权证登记的报告、电表电费分户账各一份，以证明被告居住在原告附近，双方一直有往来。被告陈传钗答辩称：一、原告要求被告配合办理土地证过户于理不合。瑞集建（95）字第2100673号宗地上原有被告名下的两套房屋，即85××37号、85838号。2000年，双方签订《房屋买卖合同》，约定转让85838号房屋及涉案宗地，但是未包括85××37号房屋。该房屋位于涉案宗地西北角，1994年10月19日经依法审核确认该房屋属被告所有，核准登记建筑面积为10.33平方米，占地10.33平方米，平时作为洗澡间及储物间使用。因被告一直居住于别处，长期未顾及该房屋，直至原告要求被告协助办理土地过户时才知晓房屋已被原告2002年老屋拆改建时一并拆除，此事一直未通知被告，且该套房屋拆建没有任何审批文件，原告无权拆建该房屋。根据现房地一体登记制度，涉案宗地如要过户至原告名下，必须先注销宗地上85××37号房产，再注销原土地证信息，重新测量新建房屋的占地情况后才能办理原告名下的不动产权证书。被告若按原告要求无条件配合办理，就需先注销自己名下房屋，等于被告无偿放弃该房屋产权，这损害了被告利益，于理不合。二、原告诉状中陈述老屋拆改建已经依法审批并办理了拆建后房屋产权证，但原告实际拆建范围包括被告名下的房产，新建房屋中有被告的应有份额，拆建审批手续和新建房屋办证程序上有瑕疵，合法性存疑。1、原告申请拆建应征得四邻同意，被告名下的85××37号房屋位于老屋北面，涉案宗地的西北角，但原告提供的审批手续上四邻意见中北面填写为路，拆建时未征得被告同意。就算原告申请的拆除方位已经涵盖85××37号房产的10.33平方米，但也未经被告同意签字，原告无权拆建。2、原告实际拆建范围包括被告房屋，新建房屋被告应有份额，原告应按原房屋建筑面积占原告拆除房屋总建筑面积的份额，补偿被告30.4平方米的新建房屋，被告愿意支付原告30.4平方米的拆建费用。三、原告陈述2015年开始多次要求协助办理过户而被告拒不协助与事实不符。原告仅于2018年7月、2019年8月为土地使用权过户找过被告，第一次时向被告出示未填写任何信息的空白文件要求被告签字，被告因文件内容不详拒绝签字，第二次时原告临时上门要求被告前往不动产登记部门办理手续，被告有事无法脱身，原告便离开了。双方签订合同付清房款后，被告就将房产证和土地证交付原告，原告2001年时就已办理房屋所有权过户手续，没有理由不办理涉案土地使用权过户手续，根据当时房地分离制度，完全可能办理土地使用权过户手续。2004年原告拆建完毕，新房产证已登记，也应及时办理土地使用权过户手续，但直至2018年才要求协助办理，可见并非被告故意拖延，而是原告自己怠于行使权利。综上，现行不动产登记制度遵循房地一体主义，涉案宗地要过户至原告名下，注销85××37号房屋是前置条件，原告擅自拆除涉案宗地上被告所有的房屋，未向被告分配相应面积的房屋，也未采取其他补救措施，却要求被告无条件注销涉案宗地土地证及被告名下房产证，于理不合，请求驳回该项诉请。对原告房屋转让合同有效的主张予以认可。被告陈传钗向本院提供以下证据：1、瑞安市不动产登记信息查询表一份，以证明权证号85××37号房屋为被告所有且仍在被告名下；2、瑞安市城镇房屋所有权登记申请书（权证号85××37号、权证号85838号）各一份，以证明权证号85××37号房屋面积为10.33平方米，所在地号为Ｃ2-160-1,权证号85838号房屋地号为Ｃ2-160、161、162,85××37号房屋为85838号房屋单独分割出来的独立产权，85××37号房屋同样坐落于瑞集建（95）字第2100673号宗地上；3、原告现居住房屋前、后门照片各一份，以证明权证号85××37号房屋已被原告拆除。审理中，本院就涉案土地及房产事宜依法向瑞安市不动产服务中心陶山分中心发函，瑞安市不动产服务中心陶山分中心于2020年4月16日向本院回函一份，答复内容如下：1、85××37号房产所对应的土地使用权包含在瑞集建（95）字第2100673号土地使用权范围内；2、无法确定原告翻建后房屋所对应的土地使用权是否包含85××37号房产所对应土地使用权；3、原告翻建85838号房屋后，其所在土地的原土地使用权证［瑞集建（95）字第2100673号］尚未注销；4、如原、被告存在真实房屋买卖关系，原告符合温州市中级人民法院、温州市国土局《协助人民法院办理集体土地使用权变更登记暂行规定》规定的集体土地使用权受让人的条件，但是原房屋已拆建，房屋所有权和土地使用权已不是对应一致的了，原土地使用权不能调剂。本院依法对当事人提供的证据及瑞安市不动产服务中心陶山分中心的复函进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据1、2、3、4、5、8、9，被告无异议，本院予以认定。证据6、7，被告对其真实性、关联性无异议，但对其合法性有异议，认为原告实际拆建房屋包括被告的85××37号房产，但未征得被告同意，审批手续存在瑕疵。本院认为，该组证据来源合法、内容真实，能够证实原告经审批对老屋进行拆改建并办理新建房屋所有权证书的事实。证据10，被告认为该组证据仅能证实双方有人情往来，但与本案无关联性。本院认为，被告的质证意见成立，对该组证据不予认定。二、对被告提供的证据1，原告认为85××37号房产登记时间为1994年，但在双方买卖房屋时该房屋已实际不存在，原告并没有将85××37号房屋拆除，如被告认为买卖时该房屋存在，应由被告举证。本院认为，该证据来源合法、内容真实，能够证实相应不动产登记于被告名下的情况。证据2，原告认为双方房屋买卖的时候85××37号房产已不存在，该证据跟本案没有关联性，本院认为，该证据来源合法，内容真实，能够证明被告于1994年3月申请办理85××37号、85838号房屋的所有权证并经相应部门批准的事实。证据3，原告认为该证据不能证明被告的待证事实。本院认为，该证据仅能证实原告房屋的现状，并不能证实85××37号房屋被原告拆除的事实。三、对于瑞安市不动产服务中心陶山分中心的复函，原、被告无异议，本院予以认定。根据上述认定的证据及各方当事人的陈述，本院认定的事实如下：原、被告系同村村民。2000年5月12日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让合同》，约定甲方将其所有的坐落于瑞安市碧山镇横塘村的房屋［房屋所有权证号为瑞房权字第××号，土地使用权证号为瑞集建（95）字第2100673号］及房屋东侧后厕所地基、西侧老地基折价51888元转让给乙方，办理房屋所有权证、集体土地建设用地使用证、转让税由乙方负责。同日，双方为降低房屋所有权转让的税费，又签订《房屋买卖契约》两份，约定买卖的房屋与上述《房屋转让合同》一致，价格分别约定为25880元、15100元。2001年，双方办理瑞房权字第××号房屋的产权转移登记手续。2002年9月27日，原告以房屋为危房为由申请拆、改建，后经乡镇政府批准原拆原建三间。2004年10月13日，原告办理改建后房屋的房屋所有权证：瑞安市瑞安市房权证碧山镇字第××号、00××87号、00××88号、00××89号。瑞集建（95）字第2100673号土地使用权至今仍登记于被告名下。被告名下还登记有瑞房权字第××号房产，该房产于瑞安市自然资源和规划局的登记信息如下：登记日期为1994年10月19日，建筑面积10.33平方米，用途为住宅用房，房产无查封、无抵押，此房待调查，清楚前暂缓办理业务。现瑞房权字第××号房屋已实际不存在，该房屋原所占土地包含在瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证登记的土地范围内，位于原瑞房权字第××号房屋西北方。本院认为，原、被告自愿签订《房屋转让合同》，双方对于房屋买卖的意思表示真实。双方买卖的房屋领有土地使用权证及房屋所有权证，属于合法建筑物，双方协议内容亦未违反法律规定，故原告要求确认上述协议有效的主张，本院予以支持。合同签订后，双方应全面履行各自的权利义务，被告除将房屋实际交付给原告管理使用以外，也应将房屋所有权及土地使用权协助转移登记至原告名下。被告对双方《房屋转让合同》约定的瑞集建（95）字第2100673号土地使用权现归属于原告无异议，现该土地使用权仍登记于被告名下，被告负有协助将该土地使用权转移登记至原告名下的义务。但因瑞房权字第××号房屋已由原告经审批进行翻建并重新办理新建房屋的房屋所有权证，现房屋所有权与原土地使用权已不是对应一致的了，原土地使用权不能调剂，即不能进行转移登记。现原告欲办理现房屋所占土地的土地使用权，需由被告将登记于其名下的原土地使用权证予以注销，故对于原告要求被告注销瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证的主张，本院予以支持。对于瑞房权字第××号房产问题，被告认为双方签订《房屋转让合同》时该房屋仍存在，且未出卖给原告，由被告作为洗澡间及储物室使用，至原告要求其协助土地过户时才发现该房屋被原告拆除。双方签订合同的时间为2000年5月12日，而被告答辩时陈述原告在2018年才要求被告办理土地过户手续，也就是说被告将其物品存放于85××37号房产内却将近二十年未进行看顾管理，其该陈述明显不符合常理。双方签订房屋买卖合同时明确约定了房屋所有权证号及土地使用权证号，而该土地使用权上有85837、85838号两处房产，如签订合同时85××37号房产仍存在且未出卖，被告却未在合同中予以注明转让范围不包括85837房产，也不符合常理。故被告有关85××37号房产在签订房屋买卖合同时仍存在且未出卖给原告的抗辩，仅有被告的陈述，未提供相应的证据予以证明，故对被告的该抗辩不予采纳。瑞房权字第××号房产为设立于瑞集建（95）字第2100673号土地使用权之上的房产，且现该房产已实际不存在，故在注销瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证时，被告应一并将瑞房权字第××号房屋所有权证一并注销。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、原告陈岩金与被告陈传钗于2000年5月12日签订的《房屋转让合同》有效；二、被告陈传钗于本判决生效之日起十五日内注销登记于其名下的瑞集建（95）字第2100673号土地使用权证及瑞房权字第××号房屋所有权证。案件受理费80元，由被告陈传钗负担，款限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  刘烨烨人民陪审员  吴昌文人民陪审员  陈方煜二〇二〇年五月二十一日代书 记员  赵苏丽