广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终6359号上诉人（原审原告）:邹剑庭，男，1962年6月19日出生，汉族，住广东省紫金县。委托诉讼代理人：杨升松，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市东升镇三鸟批发市场有限公司，住所地广东省中山市东升镇同茂村“八十亩”，统一社会信用代码9144200072708871X1。法定代表人：蔡锦文，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨新华，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟燕飞，广东中亿律师事务所律师。上诉人邹剑庭因与被上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司（以下简称三鸟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7151号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。邹剑庭上诉请求：撤销一审判决，判令：1.三鸟公司向邹剑庭支付2014年4月28日至2018年9月25日期间占用涉案商铺租金164358元，按每月3105元计算；2.三鸟公司向邹剑庭支付因其不履行《回购协议书》约定的义务造成邹剑庭多支付的银行利息损失400459.81元；3.三鸟公司支付因其违约行为导致《回购协议书》解除造成邹剑庭回购款损失994406.86元及其他损失17856元（包括执行费8418元、拍卖辅助费6638元、开锁费700元、评估费2100元）。事实和理由：一、双方未就三鸟公司因不履行《回购协议书》约定义务的违约后果进行协商，也未达成任何协议，邹剑庭依法享有向三鸟公司主张其承担违约责任的权利。《还款协议书》是在三鸟公司未履行《回购协议书》约定义务造成违约的情况下，双方仅对还款期限进行约定达成的协议。《还款协议书》未对《回购协议书》其他事项进行变更，也未提及三鸟公司违约行为的处理内容。一审认定《还款协议书》是对《回购协议书》相关事项进行重新约定，认为双方就此前纠纷达成一致意见错误。已生效的（2018）粤2072民初7062号民事判决已认定三鸟公司在履行《回购协议书》和《还款协议书》过程均存在违约，因此邹剑庭要求三鸟公司承担违约责任并予以赔偿有事实和法律依据。二、三鸟公司对其违约行为应承担赔偿邹剑庭损失的违约责任。《回购协议书》、《还款协议书》及生效判决均证明涉案商铺从2014年4月28日起由三鸟公司占有使用，并出租给他人获取租金。鉴于生效判决已判令解除《回购协议书》及由邹剑庭向三鸟公司返还所收款项，但对三鸟公司占用涉案商铺未有审理。因此，邹剑庭在本案向三鸟公司主张支付占用期间租金合理合法，应予支持。双方在签订《回购协议书》时已对涉案商铺价值达成一致，但因三鸟公司的违约行为导致涉案商铺被法院拍卖，由此造成的差额损失应由三鸟公司承担赔偿责任。生效判决已认定三鸟公司未按《回购协议书》约定履行还贷义务而构成违约，导致邹剑庭未能按期收到首期余款清偿债务，引起其他债务纠纷导致涉案商铺查封，最后导致《回购协议书》解除且商铺被法院依法拍卖，邹剑庭主张的实际损失有事实及法律依据，应予支持。三鸟公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回邹剑庭的上诉请求。一、邹剑庭与三鸟公司关于回购涉案商铺的履行及违约责任等问题已在（2018）粤2072民初7062号民事判决中处理，该判决已生效。本案中的诉讼主体、诉争标的、争议焦点与上述案件实质上相同，邹剑庭提起本案诉讼属重复起诉，应驳回其全部诉讼请求。二、三鸟公司之所以回购涉案商铺是由于邹剑庭资金困难，无力支付供楼款。《回购协议书》只约定三鸟公司从2014年4月28日起至2015年4月27日期间以邹剑庭的名义向农商银行支付涉案商铺欠款及每月供楼款，并未约定三鸟公司需在此期间一次性代偿按揭款。事实上，邹剑庭早在2015年就因个人债务原因导致涉案商铺被轮候查封，且其迟迟不能解决涉案商铺查封问题，导致变更备案、注销抵押并过户至三鸟公司名下的目的无法实现。鉴于邹剑庭违约在先，三鸟公司才在2016年6月24日后暂停向农商银行偿还按揭贷款。三、按《还款协议书》的约定，三鸟公司不存在违约行为，系邹剑庭自身债务问题导致涉案商铺一直未能解除查封，导致合同目的无法实现，故由此产生的后果由其自行承担。三鸟公司回购涉案商铺只涉及农商银行的按揭贷款，即使没有回购，邹剑庭也应当自行解决其债务问题，而不能将其作为被执行人的义务强加在三鸟公司身上。四、《还款协议书》是双方对《回购协议》的履行及款项支付金额、条件、期限进行变更，根据《还款协议书》约定，三鸟公司在2017年1月20日向邹剑庭支付回购款10万元，邹剑庭在收到款项后，保证在2017年2月17日前解除涉案商铺的所有查封。根据该约定，邹剑庭一直未自行解决债务，解除查封，导致涉案商铺无法解除备案登记，是邹剑庭违约，三鸟公司不存在违约，邹剑庭提出的损失应由其自行承担。2013年至2014年期间，三鸟公司先后出借243838元给邹剑庭，邹剑庭也确认该事实并在回购协议书中明确记载。（2018）粤2072民初7062号民事判决书中，对该243838元的诉求并未涉及，三鸟公司对该判决未上诉也是基于双方间的友好关系，在整个回购过程中，三鸟公司也受到损失。邹剑庭向一审法院起诉请求：1.判令三鸟公司向邹剑庭支付因其违约行为导致《回购协议书》解除造成的损失994406.86元，其他损失包括执行费8418元、拍卖辅助费6638元、开锁费700元、评估费2100元；2.判令三鸟公司向邹剑庭支付因其违约造成邹剑庭多支付的利息损失400459.81元；3.判令三鸟公司向邹剑庭支付因其违约行为导致《回购协议书》解除所获得的商铺租金164358元（按租赁合同约定租金每月3105元从2014年4月28日计算至2018年9月25日止）。一审法院认定事实如下：三鸟公司系坐落于中山市××镇同茂村“八十亩”御京明珠花园的开发商，开发建设了涉案商铺在内的御京明珠花园，并获预售许可证，许可证号为中建房（预）字第××号。2012年10月14日，邹剑庭、三鸟公司签订中山市商品房买卖合同，主要约定由邹剑庭购买三鸟公司开发的涉案商铺，建筑面积为62.1平方米，总价1863000元，于签订合同当天支付首期款932000元，余款931000元通过商业贷款方式支付，等等。2012年10月22日，邹剑庭、三鸟公司申请办理了中山市商品房销售登记备案。此外，邹剑庭因购买涉案商铺向中山市农村信用合作联社申请贷款931000元，并于2013年1月24日办理了抵押登记手续。2014年4月28日，邹剑庭、三鸟公司签订《回购协议书》，主要约定：三鸟公司回购邹剑庭涉案商铺；截至2014年4月28日止该商铺在农商银行剩余按揭贷款本金为854708.86元，邹剑庭欠供款为35000元，合计889708.86元；截至2014年4月28日止邹剑庭已付首期款为932000元，邹剑庭尚欠三鸟公司款项233838元；三鸟公司以邹剑庭名义向农商银行归还该商铺的欠款及支付2014年4月28日起至2015年4月27日期间的每月供款，邹剑庭在2014年4月28日起至2015年4月27日期间要按相关银行的要求协助办理相关的手续；该商铺使用权自2014年4月28日起归三鸟公司所有，邹剑庭须尽快清理好铺位内物品；三鸟公司（原文为三鸟公司，但按文意应为邹剑庭）于2014年4月28日起至2015年4月27日期间向农商银行办理相关手续并在银行注销房产抵押登记起5个工作日内协助办理涉案商铺的备案登记与注销手续，从三鸟公司对该房产回购后，商铺的所有权归三鸟公司所有，邹剑庭不再对该商铺享有任何权利；三鸟公司对该商铺向农商银行回购后，邹剑庭必须在约定的期限内协助三鸟公司处理该房屋回购的后续手续，以确保该商铺权属完全归三鸟公司所有，如邹剑庭拒不协助三鸟公司办理涉案商铺的注销备案登记手续，视为邹剑庭违约，邹剑庭需向三鸟公司支付违约金300000元；当三鸟公司邹剑庭双方履行好商铺交接、注销抵押登记及备案登记等等后三鸟公司可在三个月内将邹剑庭上述首期款余款698162元返还给邹剑庭，双方回购协议执行完毕；等等。后三鸟公司代邹剑庭向农商银行支付了2014年4月27日至2016年6月24日的供款等共计302034.19元，并分别于2015年8月13日、10月10日和2016年2月6日向邹剑庭支付了50000元、50000元和30000元。2015年7月2日，一审法院根据工商银行中山东升支行的申请查封涉案商铺，裁定书文号为（2015）中二法执字第3214-1号，为第一查封。2015年9月25日，中山市第一人民法院根据中国银行中山分行的申请第一轮候查封涉案商铺，裁定书文号为（2015）中一法执字第7153-1号；2015年10月13日，中山市第一人民法院根据张少文的申请第二轮候查封涉案商铺，裁定书文号为（2015）中一法执字第7435-1号；2016年3月18日，中山市第一人民法院根据中国农业银行中山分行的申请第三轮侯查封涉案商铺，裁定书文号为（2016）粤2071执937号。2016年6月22日，邹剑庭以三鸟公司怠于履行办理房产抵押登记注销手续与注销备案登记义务并拖延支付回购款等为由诉至一审法院，要求三鸟公司继续履行上述《回购协议书》并向其支付回购款568162元及利息等。2016年10月28日，邹剑庭以双方有意和解为由申请撤诉。次日，一审法院作出（2016）粤2072民初6767号民事裁定书，准予邹剑庭撤诉。2017年1月18日，邹剑庭、三鸟公司签订《还款协议书》，主要载明：双方于2014年4月28日签订了《回购协议书》，约定由三鸟公司回购邹剑庭涉案商铺，从签订协议之日起邹剑庭在农商银行剩余的按揭贷款本金854708.86元由三鸟公司负责供款及其已付的首付款932000元扣减欠付三鸟公司的供房款和借款后余698162元；该房产使用权自2014年4月28日起归三鸟公司所有，三鸟公司将邹剑庭交付的首期款余款698162元返回给邹剑庭。后三鸟公司向邹剑庭支付了130000元回购款；现双方确认三鸟公司尚欠邹剑庭回购款568162元，经协商一致就还款达成如下协议：1.三鸟公司分期向邹剑庭支付回购款568162元，汇入邹剑庭指定的收款账户内，第一期于2017年1月20日前支付100000元，邹剑庭保证收款后在2017年2月27日前解除涉案商铺的所有查封。如邹剑庭不能履行本条款义务的，自愿放弃剩余回购款468162元，并无条件配合三鸟公司办理注销商品房买卖合同备案登记及按揭银行还贷手续。如邹剑庭不配合办理的，应向三鸟公司支付违约金300000元。在邹剑庭完成上述义务的基础上，三鸟公司在邹剑庭配合三鸟公司向中山市国土局办理注销涉案商铺的商品房买卖合同备案登记当日向邹剑庭支付剩余的回购款468162元；2.双方一致同意自本协议签订之日起30个工作日内办理注销涉案商铺的商品房买卖合同备案登记及解除商品房买卖合同，任何一方不配合办理的，应向守约方支付违约金300000元，但按揭贷款银行正常审批相关手续的时间不计算在内；3.邹剑庭代持期间确保本协议确定的商铺不因邹剑庭的其他债务被任何第三方查封或被执行，亦不再转让给任何第三方，否则除消除一切不利影响、恢复原状（含权益）之外，还需向三鸟公司支付违约金300000元整；等等。次日，三鸟公司向邹剑庭指定的收款账户转账支付了100000元。邹剑庭收款后，涉案商铺的查封未能解除。2018年6月13日，三鸟公司以邹剑庭违约为由诉至一审法院，要求解除双方于2014年4月28日签订的《回购协议书》及2017年1月18日签订的《还款协议书》，邹剑庭返还款项765872.19元并支付违约金300000元。一审法院于2018年12月13日对该案作出（2018）粤2072民初7062号民事判决，认定三鸟公司在履行《回购协议书》过程中存在违约，邹剑庭在履行《还款协议书》过程中存在违约，邹剑庭已收取三鸟公司532034.19元，判令解除《回购协议书》、《还款协议书》，邹剑庭向三鸟公司返还532034.19元。邹剑庭及三鸟公司均无上诉，该判决已生效。2018年9月25日，因邹剑庭涉及其他诉讼，涉案商铺被中山市第一人民法院拍卖，得款827302元。本案一审庭审中，邹剑庭称，按照《回购协议书》，三鸟公司应支付的总金额为银行按揭款854708.86元、邹剑庭所欠的按揭款35000元、首期款932000元相加所得1821708.86元，扣减由于三鸟公司违约导致涉案商铺被法院拍卖价827302元，应向邹剑庭实际支付的金额为994406.86元以及执行费8418元、拍卖补助费6638元、开锁费700元、评估费2100元。由于三鸟公司没有按《回购协议书》履行，导致邹剑庭无法及时收回款项用于偿还债务，为此，涉案商铺被拍卖后，邹剑庭向中国银行中山分行、工商银行中山东升支行、中国农业银行中山分行等债权人多支付利息、罚息、违约金等合计400459.81元。从《回购协议书》签订之日即2014年4月28日至涉案商铺拍卖之日即2018年9月25日，商铺一直由三鸟公司收取租金，该部分租金应予返还。三鸟公司认为，邹剑庭的诉讼请求没有事实依据、没有合法依据，双方的《回购协议书》中并没有约定违约责任及损失赔偿相应的条款，因此其起诉没有合同依据。邹剑庭的房屋被拍卖，是其自身欠债的原因引起的,其以案外的债务导致涉案商铺被执行造成商铺价值减少为依据要求三鸟公司赔偿没有任何法律和合同依据。涉案商铺价值的减少，是受市场价格的影响，与三鸟公司没有任何关系,三鸟公司没有过错。邹剑庭不能把其他案件中作为被执行人应尽的义务，强加到三鸟公司的头上。除2014年4月28日的《回购协议书》外，双方于2017年1月18日还签订了《还款协议书》，其中对双方的权利义务进行了明确的约定，而（2018）粤2072民初7062号民事判决对邹剑庭的违约行为已经认定，从整个事件来看，在后签订的协议效力优先于之前签订的协议的效力。2017年1月18日的《还款协议书》，实际上是对之前双方在履行回购协议过程中的行为进行了变更，包括履行金额、期限、条件都已经变更。而前述生效判决已经认定《还款协议书》的效力，因此本案中三鸟公司没有违约行为，邹剑庭的诉求没有事实和法律依据，应予驳回。一审法院认为，邹剑庭、三鸟公司于2017年1月18日签订了《还款协议书》，针对2014年4月28日《回购协议书》的相关事项进行了重新约定，应视为双方已就此前的纠纷达成一致。从2017年1月18日重新签订《还款协议书》直至2018年9月25日涉案商铺被拍卖，时间长达两年多，邹剑庭仍未能解决自身债务纠纷以解除涉案商铺的查封，由此产生的后果应自行承担，对其诉求一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回邹剑庭的诉讼请求。案件受理费18994元，由邹剑庭负担。二审期间，邹剑庭向本院提交涉案商铺还贷利息表一组，拟证明因三鸟公司未履行回购协议书中的还贷义务，导致邹剑庭产生还款利息损失。三鸟公司对该证据的关联性不予确认，认为系邹剑庭违约在先，无法彻底解决商铺查封问题，三鸟公司才中止代其偿还贷款。本院另查明：一审法院（2018）粤2072民初7062号民事判决还认定，双方在明知涉案商铺已经被数案查封的情况下仍签订还款协议书，就首期余款的付款期限、解除查封状态的期限、办理注销备案登记的期限等重新进行约定，该还款协议属双方自愿签订，合法有效，双方亦应按约履行各自义务。本案一审期间，邹剑庭为证明其将商铺交给三鸟公司后，三鸟公司将商铺租给第三人，租金为每月3105元的事实，提交了《商铺租赁合同》一份，该合同载明涉案商铺每月租金为1863元、物业管理费1242元、金联物业管理费186.3元。三鸟公司确认该合同的真实性，但认为合同约定的租金为每月1863元，即使要支付租金，也应按每月1863元的标准支付。二审中，三鸟公司对《商铺租赁合同》中为何载明两项物业管理费未作出合理解释，本院要求三鸟公司于一周内核实合同载明的物业管理费1242元是否为租金并回复本院，同时释明逾期回复需承担相应的法律后果，但三鸟公司并未回复。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。邹剑庭提起的本案诉讼虽然与一审法院（2018）粤2072民初7062号案的当事人相同，但该案是三鸟公司作为原告提起诉讼，邹剑庭在该案中并未提起反诉，故两案的诉讼请求并不相同，邹剑庭在本案中的诉讼请求也并未实质上否定前诉裁判结果，因此，邹剑庭的本案起诉不构成重复起诉。关于三鸟公司是否应赔偿邹剑庭相关损失的问题。虽然一审法院（2018）粤2072民初7062号民事判决认定三鸟公司未按《回购协议书》约定的期限履行还贷义务构成违约，但该生效判决同时认定了双方签订《还款协议书》已就首期余款的付款期限、解除查封状态的期限、办理注销备案登记的期限等重新进行了约定。而且，根据邹剑庭的诉讼主张，其系认为三鸟公司未按《回购协议书》约定履行还贷义务，导致其未能按期收到首期余款清偿债务，从而引起其他债务纠纷使得涉案商铺被查封，最终导致《回购协议书》解除且商铺被拍卖而造成损失。即邹剑庭诉讼主张所指向的是三鸟公司违约而导致其未能按期收到首期余款的问题，而如前所述，双方于2017年1月18日签订的《还款协议书》已就尚欠的首期余款支付期限进行了重新约定，双方就该问题已达成新的合意。根据《还款协议书》约定，三鸟公司于2017年1月20日前向邹剑庭支付回购款10万元，邹剑庭在收到款项后保证在2017年2月17日前解除涉案商铺的所有查封。《还款协议书》签订后，三鸟公司已依约向邹剑庭支付了10万元，但直至2018年9月25日涉案商铺被拍卖，邹剑庭仍未能解决自身债务纠纷以解除涉案商铺的查封，由此产生的后果理应由邹剑庭自行承担，故一审判决对邹剑庭关于损失赔偿的请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于商铺租金问题。《回购协议书》虽约定从2014年4月28日起涉案商铺的使用权归三鸟公司所有，但该《回购协议书》已被生效判决判令解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在（2018）粤2072民初7062号生效判决已判令解除涉案《回购协议书》及《还款协议书》，并判令邹剑庭向三鸟公司返还相关款项的情况下，三鸟公司亦理应将其基于《回购协议书》所获得的商铺租金返还给邹剑庭。根据邹剑庭提交的、经三鸟公司确认的《商铺租赁合同》，涉案商铺每月租金为1863元、物业管理费1242元、金联物业管理费186.3元。邹剑庭主张每月租金应为1863元加上1242元，合计3105元，而三鸟公司则称其占用商铺期间的租金为每月1863元。本院认为，同一商铺存在两项物业管理费且其中一项高达1242元，显然不符合常理，且对于为何存在两项物业管理费，三鸟公司并未作出合理解释，也未在本院指定期限内核实该1242元是否为租金并回复本院，理应承担相应的不利后果，故本院采信邹剑庭关于租金标准的主张，认定占用期间涉案商铺租金为每月3105元，三鸟公司于2014年4月28日至2018年9月25日期间占用涉案商铺，故邹剑庭要求三鸟公司返还该期间的商铺租金164358元，于法有据，本院予以支持。综上所述，邹剑庭的部分上诉请求成立，本院对此予以支持。一审判决处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初7151号民事判决；二、被上诉人中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人邹剑庭返还商铺租金164358元；三、驳回上诉人邹剑庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18994元，由邹剑庭负担17015元，中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担1979元；二审案件受理费18994元，由邹剑庭负担17015元，中山市东升镇三鸟批发市场有限公司负担1979元（上述一、二审案件受理费已由邹剑庭预交，中山市东升镇三鸟批发市场有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向邹剑庭径付3958元，法院不另收退）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  张群立审判员  吴合波二〇二〇年五月二十日书记员  郑 蕙