云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初1466号原告：刘焕成，男，1968年11月12日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。原告：张仁义，男，1963年7月15日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。以上两原告共同委托的诉讼代理人：张镇，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。以上两原告共同委托的诉讼代理人：章翀，云南南极律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南京鹏房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市官南大道玫瑰湾一期33栋。法定代表人：胡亚东，董事长。委托诉讼代理人：鲁晓芬，女，系该公司员工，特别授权代理。被告：高艺函，女，1991年6月5日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张静，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李泽演，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告刘焕成、张仁义与被告云南京鹏房地产开发有限公司（以下简称：京鹏公司）、高艺函商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案后，适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。两原告共同委托的诉讼代理人张镇，被告京鹏公司的委托诉讼代理人鲁晓芬、被告高艺函的委托诉讼代理人张静、李泽演均到庭参加诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告刘焕成、张仁义向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告京鹏公司间针对豪门金座2号写字楼21层房产的商品房预约合同无效；2.判令被告京鹏公司、高艺函退还购房款14569600元；3.判令被告京鹏公司、高艺函按照同期人民银行贷款年利率4.75%的2倍赔偿从2015年3月12日起计算至实际付清之日止的资产占用损失（暂计算至2019年4月12日的金额为5650211元）；4.判令两被告京鹏公司、高艺函共同承担本案的案件受理费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。其主要的事实及理由为：被告京鹏公司系位于云南省昆明市豪门金座地产项目的房地产开发商。被告高艺函系京鹏公司豪门金座地产项目的财务负责人。在被告的销售顾问虚假宣传和极力怂恿下，为了认购豪门金座2号写字楼21层整层房产，原告于2015年2月4日将全部购房款14569600元转给被告高艺函，高艺函于次日又将前述购房款转给被告京鹏公司，京鹏公司于当日向原告出具购房款《收据》。不久以后，豪门金座项目就处于停工状态。直到2018年初，原告了解到被告开发的豪门金座项目并没有取得商品房预售许可证。虽经原告数次要求，但被告京鹏公司至今都未与原告签订《商品房购销合同》，也不办理商品房预售登记手续，且京鹏公司不认可高艺函代为转款的行为。根据《合同法》第五十二条、《城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，被告京鹏公司严重违规违约，原告与京鹏公司间针对豪门金座2号写字楼21层房产的商品房预约合同为无效合同，原告有权要求被告赔偿损失。故诉至法院请求维护原告的合法权益。被告高艺函答辩称：其与原告不存在商品房预售合同关系，其并非本案适格被告。预约合同的合同相对方为原告和被告京鹏公司，不论该合同是否有效，高艺函均不应承担任何义务。另外，原告转给高艺函的房款，高艺函已按照京鹏公司的指示，在收到房款的次日支付到京鹏公司指定的账户。请求驳回原告对高艺函的全部诉讼请求。原告刘焕成、张仁义为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组：1.个人账户汇总信息清单两份；2.收付款情况说明和证明各一份、高艺函银行卡流水一份；3.收据一份；4.情况说明一份；5.民事判决书一份；6.电话录音、股权转让协议、股东会决议、董事会决议各一份，欲证明：原告与京鹏公司建立商品房预约合同关系，原告系购房者，京鹏公司系开发商；原告已将诉争房屋的购房款足额支付给京鹏公司；至2019年3月4日，原告仍与京鹏公司在磋商。第二组：1.民事判决书一份，2.公告一份，欲证明：原告与京鹏公司针对诉争房屋的商品房预约合同无效。第三组：诉讼费、保全费、诉讼保全保险费发票各一张，欲证明：原告为诉讼合理支出177127元。经质证，被告京鹏公司对原告证据的质证意见如下：对第一组证据1无异议，但认为仅能证明原告打款给高艺函；对证据2中的收付款情况说明和证明不认可真实性、合法性、关联性，认为高艺函与本案有利害关系，其证言不足以采信；认可证据2中高艺函银行卡流水的真实性；对证据3不认可真实性、合法性、关联性，认为收据加盖的是高平生私刻的印章，并非由京鹏公司开具；对证据4不认可真实性、合法性、关联性；对证据5认可真实性，认为该判决反映出高平生仅系项目合作方、不代表京鹏公司，高艺函为高平生的女儿，代高平生进行一部分的管理，高艺函并非京鹏公司的员工、也非京鹏公司的财务人员，不能代表京鹏公司，高艺函并未将款项全部转给京鹏公司，原告将款项打给高艺函本身就存在过错。对第二组证据1，认可真实性，但该判决与本案事实差异较大，购房人的款项系全部支付到京鹏公司的账户；对证据2无异议。对第三组证据无异议，但认为不应由京鹏公司承担。被告高艺函对原告证据的质证意见如下：对第一组证据1、2认可真实性、合法性、关联性；对证据3认为收据中高艺函的签字并非本人所签；对证据4不认可真实性、合法性、关联性，认为系案外人出具、未经高艺函确认；对证据5认可真实性、合法性，不认可关联性；对证据6不认可真实性、合法性、关联性，对第一组证据证明目的中有关原告至2019年3月4日仍在与京鹏公司磋商的内容不予认可，对其他证明目的予以认可。对第二组证据1认可真实性、合法性，不认可关联性；对证据2认可真实性、合法性、关联性，不认可第二组证据的证明目的。对第三组证据中诉讼费、保全费认可真实性、合法性、关联性，认可保险费的真实性、合法性，不认可关联性，不认可第三组证据的证明目的。被告京鹏公司提交如下证据：第一组：京鹏公司建设银行华都支行流水，欲证明：高艺函于2015年2月5日共打入公司三笔款项，其中两笔974831.75元和9396780.25元是刘焕成的款项；京鹏公司于2015年2月9日向原告退还了3086812元；京鹏公司实际仅收到7284800元款项。第二组：1.记账凭证及银行回单；2.银行流水（其他零散客户的退款），欲证明：高艺函打入的款项中有两笔共10371612元是刘焕成的款项，另一笔5479925元是其他零散客户的款项；5479925元其他零散客户的款项中大部分已退款。第三组：1.承诺函；2.委托收款协议；3.付款审批单，欲证明：应原告的要求，京鹏公司将款项3086812元退给原告指定的公司。经质证，原告刘焕成、张仁义对被告京鹏公司证据的质证意见如下：对第一组证据1认可真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的。对第二组证据不认可记账凭证的真实性、合法性、关联性及证明目的；认可建设银行回单的真实性；认可平安银行流水的真实性、合法性，但不认可关联性及证明目的。对第三组证据不认可真实性、合法性、关联性及证明目的，其中并非原告本人的签名，不认可被告已对原告退款的主张。被告高艺函对被告京鹏公司证据的质证意见如下：对第一组证据1认可真实性、合法性，不认可证明目的；对第二组证据不认可记账凭证的真实性、合法性、关联性；认可建设银行客户回单的真实性、合法性、关联性，但不认可证明目的，认为被告京鹏公司系选择性地提供证据；对第三组证据不认可真实性、合法性、关联性。被告高艺函提交如下证据：第一组：1.企业信用信息公示报告；2.商品房预售许可证，欲证明：高艺函并非本案适格被告，京鹏公司与刘焕成、张仁义之间系商品房预约合同关系，高艺函仅为京鹏公司财务人员，与刘焕成、张仁义间不存在商品房预约合同关系。第二组：3.银行流水，欲证明：刘焕成、张仁义支付的房款已全部由京鹏公司收取。高艺函系京鹏公司财务，其按照京鹏公司的指示通过自己银行卡收取刘焕成、张仁义的房款并转至京鹏公司账户，高艺函与刘焕成、张仁义间未形成商品房预约合同关系，不应承担法律责任。经质证，原告刘焕成、张仁义对被告高艺函证据的质证意见如下：认可所有证据的真实性、合法性、关联性，但对证明目的有异议，本案商品房预约合同关系发生在原告和京鹏公司之间，高艺函系该项目的财务负责人，原告的购房款系通过高艺函支付给京鹏公司，原告与京鹏公司间已形成事实上的商品房预约合同关系，京鹏公司有义务向原告退还全额购房款。被告京鹏公司对被告高艺函证据的质证意见如下：认可所有证据的真实性、但不认可证明目的。高艺函既非京鹏公司的股东、高级管理人员，也非财务人员，京鹏公司与原告间不存在商品房预约合同关系和商品房购销合同关系。高艺函支付到京鹏公司的款项虽然有三笔，但仅有两笔是原告的款项，一笔是其他客户的。经审查，对于各方对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据2，被告京鹏公司虽不认可真实性，但被告高艺函认可系其本人出具，故对该证据的真实性，本院予以确认。2.原告提交的证据3，被告京鹏公司虽不认可真实性，被告高艺函亦不认可经办人处签名系其本人所签，但经办人高平生到庭认可该收据真实性，结合原告证据2中高艺函所作说明、高艺函相关银行交易明细，能够证实高艺函收取了原告交纳的款项并出具过收据给原告，在高艺函未能提交其存根联与原告提交的收据进行比对以推翻原告持有的收据的情况下，本院对原告提交的证据3收据的真实性予以确认。3.对于原告提交的电话录音、股权转让协议、股东会决议、董事会决议各一份，经通话对象高平生到庭核实，其对电话录音的真实性无异议，对股权转让协议、股东会决议、董事会决议真实性不予认可，而原告亦无其他证据对此予以佐证，故本院对原告提交的证据6中电话录音的真实性予以确认，对股权转让协议、股东会决议、董事会决议不予采信。4.被告提交的第三组证据欲证实应原告的要求京鹏公司已将部分款项退给原告指定的公司，而原告及被告高艺函均不认可该组证据真实性，因经办人高平生到庭核实表示相关退款并非退款给原告、系退款给案外人，故本院对该组证据不予确认。根据庭审和质证，本院确认如下案件事实:被告京鹏公司系位于昆明市豪门金座地产项目的开发商。2015年2月4日，原告刘焕成通过其平安银行账号尾号为72×××24账户向被告高艺函平安银行账号尾号为39×××69账户转账7284800元，原告张仁义通过其平安银行账号尾号为20×××26账户向被告高艺函平安银行账号尾号为39×××69账户转账7284800元。被告高艺函收到上述款项后，于次日即2015年2月5日，会同其他款项共计15851537元分三笔转入了京鹏公司账号尾号为25×××16的账户。2015年2月5日高艺函向原告出具了编号为：ＮＯ.9009159的《收据》一张，载明：“兹收到刘焕成、张仁义交来下列款项此据，摘要：豪门金座2号写字楼21层（面积为1821.2㎡，单价8000元／㎡），金额：14569600元（大写壹仟肆佰伍拾陆万玖仟陆佰零拾零元零角零分）”，该《收据》摘要处加盖有印文为“云南京鹏房地产开发有限公司”的印章，备注处加盖有印文为“云南京鹏房地产开发有限公司财务专用章”的印章。2015年2月14日，高艺函出具《收付款情况说明》，载明：2015年2月4日其收到刘焕成和张仁义购房款共计14569600元，其已将该房款转入京鹏公司的对公账户里，并已开收据，金额为14569600元。2019年3月4日，高艺函出具《证明》，载明：2015年2月4日其分别收到刘焕成购房款7284800元、张仁义购房款7284800元，收款账户为平安银行尾号39×××69的账户，以上两笔款项于2015年2月5日从其账户全额转到京鹏公司建设银行华都支行尾号为25×××16的账号。2018年9月6日，案外人高平生出具《情况说明》，载明：高平生自2014年开始向被告京鹏公司投资，京鹏公司任命其担任锦玉商务中心（即豪门金座）项目的负责人和项目经理，全权负责锦玉商务中心项目的运作，并组建了“云南京鹏房地产开发有限公司锦玉商务中心项目部”，任命其女儿高艺函担任该项目部的财务负责人。2015年2月10日，其介绍刘焕成和张仁义以8000元/平方米的单价共同购买锦玉商务中心2号写字楼21层整层建筑面积为1821.2平方米的房屋。2015年2月14日，高艺函所出具《收付款情况说明》明确已将通过高艺函平安银行私人账户收取的刘焕成和张仁义购房款14569600元转入京鹏公司的对公账户，并开具了收据。2015年4月3日，昆明市住房和城乡建设局发布公告，因京鹏公司在申办“锦玉商务中心”项目预售许可证时提供虚假材料，该局决定撤销“锦玉商务中心”项目预许昆字（2015-009）号商品房预售许可证。庭审中，被告京鹏公司认可：1.“锦玉商务中心”项目即为本案豪门金座地产项目，该项目至今尚未取得预售许可证。2.高平生挂靠京鹏公司、并以京鹏公司名义开发涉案豪门金座房产项目，该项目账户由京鹏公司名义办理、并交付高平生管理使用。3.2015年2月5日，高艺函将其收取原告刘焕成、张仁义的涉案购房款，向京鹏公司账户分二次转账支付974831.75元、9396780.25元，共计10371612元。京鹏公司主张，其已将前述10371612元中的3086812元退还给原告刘焕成、张仁义指定的收款人“昆明涵禄商贸有限公司”。原告刘焕成、张仁义对此不予认可。京鹏公司并申请本院就2015年2月5日高艺函出具给原告的《收据》中所加盖京鹏公司公章的真实性进行司法鉴定。高平生到庭陈述：其与京鹏公司就涉案项目存在合作关系，其系京鹏公司涉案项目的负责人，其女儿高艺函系该项目的财务负责人，高艺函收取原告刘焕成、张仁义购买该项目房产共计14569600元的购房款后，即已全部转账支付给京鹏公司；高平生在出具给原告的《收据》上加盖京鹏公司的公章；京鹏公司或高平生均未向原告刘焕成、张仁义退还过本案购房款，前述退款3086812元的收款方昆明涵禄商贸有限公司系高平生的关联公司。综合当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：原告刘焕成、张仁义认为其与被告京鹏公司间商品房销售合同关系无效的主张能否成立？相应法律后果如何？本院认为：首先，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，高平生系被告京鹏公司涉案项目的负责人，高艺函担任该项目的财务人员，原告刘焕成、张仁义以向京鹏公司购买其所开发的涉案项目房产的意思与高平生磋商，并通过高艺函向被告京鹏公司支付共计14569600元的购房款，高艺函收取原告前述购房款后会同其他款项一并向被告京鹏公司转账支付，并向原告出具加盖有京鹏公司公章的收据。根据前述交易过程，原告有理由相信高平生、高艺函有权代理京鹏公司订立涉案项目的房屋买卖合同、收取涉案购房款，高平生、高艺函的代理行为的法律后果应由被代理人京鹏公司承担。京鹏公司辩称高艺函并非其工作人员，不认可高艺函代其收取涉案购房款、向原告出具收据行为的抗辩主张，与其认可收到高艺函转付的原告部分购房款、并已向原告退还其中部分款项的自认相悖，本院不予采信。同时，对于京鹏公司要求对2015年2月5日高艺函出具给原告的《收据》中所加盖京鹏公司公章的真实性进行司法鉴定的申请，京鹏公司欲证实《收据》中所加盖印章并非其公章、其并未实际收到原告购房款，因高艺函系京鹏公司涉案项目的财务人员，高艺函收款后支付至京鹏公司账户，京鹏公司亦认可实际收到了相关购房款，故对《收据》中京鹏公司印章的真实性已无鉴定的必要，本院不予准许。同时，原告要求由被告的财务人员高艺函承担本案责任的主张，无法律依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，涉案房产项目尚未竣工，原告即与京鹏公司涉案项目负责人高平生以口头协商方式达成一致，约定原告购买京鹏公司涉案房产的坐落、价款等事宜，依据前述法律规定，双方成立商品房预售口头合同关系。被告京鹏公司抗辩其与原告未签订过商品房预约合同或商品房购销合同、双方无合同关系，该抗辩主张与合同成立后，被告京鹏公司收取原告购房款、向原告出具收款《收据》，并在《收据》中载明原告姓名，加盖被告公章及财务专用印章，注明原告所购买房屋的具体坐落、单价、面积、总价等信息的行为不符，亦与其自认已向原告退还部分购房款的自认相悖，本院不予采信。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”及《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，至原告起诉前，被告京鹏公司仍未取得涉案项目的商品房预售许可证明，双方商品房预售合同无效，被告京鹏公司应当退还依据该合同所收取原告的购房款。被告京鹏公司抗辩主张其仅收取原告购房款中的10371612元、高艺函所转付的15851537元中其余5479925元系其他客户款项，经高艺函明确，其2015年2月5日转付被告京鹏公司的15851537元中包含原告的全部购房款14569600元及其他款项，在此情况下，京鹏公司无法明确其区分原告所付10371612元与其他客户所付5479925元的依据，故本院不予采信，京鹏公司应当按照原告实际支付的购房款14569600元予以退还。因被告在申办涉案房屋所在项目的预售许可证时提供虚假材料，涉案房屋所在项目亦即“锦玉商务中心”项目的商品房预售许可证被昆明市住房和城乡建设局依法撤销，且被告在原告本案起诉前仍未取得该项目的商品房预售许可证，本案合同无效系因被告提供虚假材料致使预售许可证被撤销所致，合同无效给原告造成了一定损失，被告作为过错方应依法承担赔偿责任。本案中，原告的损失体现为其购房资金被京鹏公司占用所产生的资金占用损失，被告京鹏公司应承担其占用原告购房款期间给原告造成的利息损失，即：以原告购房款14569600元为本金，自2015年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及自2019年8月20日起至款项还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。原告主张其资产占用损失应按照同期人民银行贷款年利率4.75%的2倍自2015年3月12日起计算至实际付清之日止，但原告并未举证证实双方存在相应约定，亦未举证证实其在同期利息之外还存在其他经济损失，故本院对原告该主张不予支持。对于原告主张的保全保险费，其并未举证证实双方约定由被告负担，故本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十九条、第五十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘焕成、张仁义与被告云南京鹏房地产开发有限公司针对豪门金座（又名：锦玉商务中心）项目2号写字楼21层房产的商品房预售口头合同无效；二、由被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘焕成、张仁义退还购房款14569600元；三、由被告云南京鹏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘焕成、张仁义支付以14569600元为本金，自2015年2月5日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，及自2019年8月20日起至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；四、驳回原告刘焕成、张仁义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142899元，保全费5000元（原告申请的财产保全）共计147899元，由被告云南京鹏房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，由被告云南京鹏房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付给原告）。被告云南京鹏房地产开发有限公司申请变更保全措施的申请费，按照变更保全措施的裁定书内容执行。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  杨 艳审 判 员  刘昕光人民陪审员  何 颖二〇二〇年五月二十三日法官助理黄佩仝倩华书记员陈俊宇