安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终886号上诉人（原审原告）：胡文龙，男，1988年9月22日生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。委托诉讼代理人：马小，安徽江安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州永鑫置业有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇凯迪建材厂综合办公楼1楼，统一社会信用代码91341100574449130W。法定代表人：周伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：王兴如，安徽清流律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜彬，安徽清流律师事务所实习律师。上诉人胡文龙因与被上诉人滁州永鑫置业有限公司（以下简称永鑫公司）商品房预约合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初5341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡文龙上诉请求：1、撤销一审判决,改判永鑫公司双倍返还胡文龙购房定金人民币12万元;2、判令永鑫公司承担一审和二审的全部诉讼费。事实与理由:一、一审法院认定定金数额不正确。胡文龙共缴纳了两次购房定金,但一审法院将其中的1万元认定为服务费,这与案件事实严重不符。首先,永鑫公司在一审庭审中明确表示其和金典公司(中介公司)之间存在合作销售关系,金典公司销售房屋后永鑫公司给予其一定的提成。实践中,中介公司也都是通过房产公司给的提成或回扣盈利的。如按照一审法院认定这1万元是服务费的话,那么金典公司则存在从房产公司和购房人双向获利的情况,显然不符合常理。其次,商谈认购事宜都是在金色春天的售楼部内进行的,胡文龙无法辨别哪些是金色春天的员工,哪些是金典公司的员工。胡文龙缴纳了1万元取得了收据,认购协议上也注明了定金1万元,并且收据和认购协议载明的日期也一致。胡文龙真实的意思表示是定金,绝不会认为是服务费。实际胡文龙当时即将成为新房主,心情较激动,从而忽略核对该收据的具体内容。因此,胡文龙共缴纳了6万元(分两笔1万+5万)的购房定金。一审法院只认定其中5万元是错误的。二、一审法院对双方未签订正式合同的过程及原因未查明。双方签订认购协议后胡文龙多次去找永鑫公司要正式《房屋买卖合同》文本,并商定具体购房事宜。但永鑫公司只是强调需先缴纳购房首付款,才能签订商品房买卖合同。双方因此分歧僵持不下,不欢而散。胡文龙作为一个普通的工薪阶层,6万元钱对自己来说不是小数字,白白浪费6万而不去售楼部去办理购房手续。一审法院认定的案件事实显然不符合常理。综上,胡文龙认为认购协议属于预约合同,其合同目的就是订立本约合同,在本案中即商品房买卖合同。当事人应当全面、积极履行自己的合同义务;提供正式合同文本给胡文龙查看是永鑫公司基于预约合同负担的基本义务,也是全面、积极履行预约合同的必然要包含的要素。其坚持不提供正式文本的行为不仅违反了诚实信用原则,而且还直接导致预约合同目的(本约无法签订)无法实现,理应承担相应的违约责任,即预约合同中约定的定金罚则,双倍返还胡文龙定金12万元。一审人民法院认定的案件事实有误,请求二审人民法院在查清案件全部事实的基础上依法改判。永鑫公司辩称，一审判决审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1、永鑫公司没有收到6万元中其中的1万元定金，对该1万元胡文龙应当没有诉权，其余的5万元定金确实为永鑫公司收取，但因为胡文龙的违约，根据定金法则，应当不予退还。2、根据认购协议第一条约定，超过认购协议约定的时间没有交纳首付款，签订商品房预售合同，永鑫公司即可按照合同的约定视为胡文龙放弃认购，永鑫公司有权对认购商品房另行处理。3、胡文龙签订的只是认购协议，认购协议已经清楚的标明商品房的房号、单价和总价。已经明确的提示商品房购买人所购买的商品房的情况。4、永鑫公司的商品房预售合同都放在销售大厅，只是空白的，任何一个有购房意向的购买者都可以任意的翻阅，一经确定就可以持合同出示首付款收据与售楼大厅工作人员签订商品房预售合同，预售合同签订后即可网签，故胡文龙违约在先，其上诉理由不能成立，请求法庭驳回上诉。胡文龙向一审法院起诉请求：判令永鑫公司双倍返还胡文龙购房定金人民币12万元。庭审中，胡文龙增加一项诉讼请求：判令解除永鑫公司、胡文龙之间的认购协议。一审法院查明：胡文龙经安徽金典网络科技有限责任公司介绍到永鑫公司处欲购买永鑫公司开发建设的房屋。2015年10月1日，胡文龙作为乙方与作为甲方的永鑫公司签订1份编号为0071的《永鑫金色春天.住宅认购协议》，载明：一、乙方向甲方认购滁州市永鑫金色春天项目18栋1单元601室，建筑面积：122.7平方米，单价5328元/平方米，总价653746元，认购定金10000元，本定金在签署《商品房买合同》时将直接转为购房款。乙方须在2015年10月10日前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》，乙方逾期三天不办理，则视作乙方放弃认购，甲方无须通知乙方且有权对该物业别行处理，定金不予退还。……。当日，胡文龙交纳10000元给安徽金典网络科技有限责任公司，安徽金典网络科技有限责任公司出具一份收据，收款事由载明服务费。因胡文龙没有按约与永鑫公司签订《商品房买卖合同》，而后胡文龙又想购买案涉房屋，经协调2016年1月29日，胡文龙作为乙方与作为甲方的永鑫公司又签订1份编号为0082的《永鑫金色春天.住宅认购协议》，载明：一、乙方向甲方认购滁州市永鑫金色春天项目18栋1单元601室，建筑面积：122.7平方米，单价5328元/平方米，总价653746元，认购定金10000元，本定金在签署《商品房买合同》时将直接转为购房款。乙方须在2016年2月5日前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》，乙方逾期三天不办理，则视作乙方放弃认购，甲方无须通知乙方且有权对该物业别行处理，定金不予退还。……。当日，胡文龙刷卡支付永鑫公司50000元，永鑫公司出具收据并加盖财务专用章，收款事由载明：金色春天8-1-601室定金。在约定的2016年2月5日前，胡文龙未缴纳首付款、未到永鑫公司处签订《商品房买卖合同》。另查明：2014年9月22日，永鑫公司取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。一审法院认为：永鑫公司、胡文龙2015年10月1日签订的《永鑫金色春天住宅认购协议》已被2016年1月29日的《认购协议》取代，该协议是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，为有效协议。协议签订后，胡文龙虽然交纳了50000元（按协议只需交纳10000元定金），但其在协议约定的期限内未缴纳首付款、未到永鑫公司处与永鑫公司签订《商品房买卖合同》，胡文龙违约，根据双方的约定，胡文龙无权要求返还定金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告胡文龙的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告胡文龙负担。二审中，各方当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。经双方当事人确认，本院归纳本案二审争议焦点为：胡文龙要求永鑫公司双倍返还购房定金12万元是否能够成立。本院认为，2015年10月1日，胡文龙和永鑫公司签订编号为0071的《永鑫金色春天.住宅认购协议》约定“乙方须在2015年10月10日前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》，乙方逾期三天不办理，则视作乙方放弃认购，甲方无须通知乙方且有权对该物业别行处理，定金不予退还。”2016年1月29日，胡文龙和永鑫公司签订编号为0082的《永鑫金色春天.住宅认购协议》约定“乙方须在2016年2月5日前到金色春天营销中心交纳首付款并签署《商品房买卖合同》，乙方逾期三天不办理，则视作乙方放弃认购，甲方无须通知乙方且有权对该物业别行处理，定金不予退还。”胡文龙共计交付定金60000元，永鑫公司只认可收到50000元定金。永鑫公司认为其在2015年10月1日双方签订编号为0071的《永鑫金色春天.住宅认购协议》中未收到胡文龙所付10000元定金，胡文龙表示在永鑫公司售楼部大厅交付该定金，该定金发票开票单位为安徽金典网络科技有限责任公司。虽然该收据收款事由载明服务费，但该收据出具时间与协议签订时间一致且与定金数额一致，应认定为胡文龙交付的定金。因安徽金典网络科技有限责任公司帮助永鑫公司代理房屋销售、宣传，安徽金典网络科技有限责任公司收取10000元定金的行为依法应认定为履行代理职责，此行为所产生的法律责任应由永鑫公司承担，故胡文龙将编号为0071的《永鑫金色春天.住宅认购协议》的定金交给安徽金典网络科技有限责任公司应视为交付给永鑫公司。胡文龙未交纳首付款，永鑫公司也未与胡文龙签署《商品房买卖合同》，双方以各自行为表示不再履行上述协议，故胡文龙不能依据定金罚则要求永鑫公司双倍返还定金，永鑫公司应当返还胡文龙交付的购房定金。综上，上诉人胡文龙的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。上诉人胡文龙的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初5341号民事判决；二、被上诉人滁州永鑫置业有限公司返还上诉人胡文龙购房定金60000元整，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、驳回上诉人胡文龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2700元，减半收取1350元，由上诉人胡文龙负担675元，由被上诉人滁州永鑫置业有限公司负担675元。二审案件受理费2700元，由上诉人胡文龙负担1350元，由被上诉人滁州永鑫置业有限公司负担1350元。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 王 敏二〇二〇年五月二十六日法官助理魏雅书记员吴敬附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。