云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10119号上诉人（原审被告）：云南佑军商贸有限公司，住所云南省昆明市盘龙区双龙街道办事处麦地塘社区麦二居民小组59号。法定代表人：吴舜远，执行董事。委托诉讼代理人：和向文，云南海哗律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明市盘龙区建设投资有限公司，住所云南省昆明市盘龙区尚义街199号二楼。法定代表人：冯登万，董事长。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成(昆明)律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南佑军商贸有限公司（以下简称“佑军公司”）因与被上诉人昆明市盘龙区建设投资有限公司（以下简称“建投公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2019）云0103民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佑军公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项、第五项；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对被上诉人出租的基本义务履行情况未作认定。本案系房屋租赁合同纠纷，案涉合同属性为双务合同，即承租人支付租金的前提为出租人交付的房屋符合法律规定及合同约定的用途。合同约定租赁房屋的用途为商业使用，但上诉人承租后无法使用，房屋性质为“住宅”，且系公租房性质的房屋，根本无法用于商业用途，加之房屋未竣工验收、消防验收，被上诉人故意隐瞒，存在欺诈，其出租义务履行存在瑕疵。2.一审对上诉人实际使用房屋情况未作合理考虑、认定，判决显失公平，严重损害上诉人权益。3.上诉人对于房屋第二、三层未实际使用并获益，被上诉人无权收取该部分的租金，一审对于租金的计算有误。4.一审适用法律错误。被上诉人建投公司辩称，1.上诉人自承租时对租赁房屋的状况就是知悉的，包括它的瑕疵。2.涉案房屋是整体出租，部分房屋是否空置与出租人无关，被上诉人不干涉上诉人的经营活动。3.涉案房屋我方至今未从上诉人手中收回，仍由上诉人对外出租并收取租金。4.关于房产手续问题，除了没有房产证，其他相关的规划、批建手续我方都齐备。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。建投公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《房屋租赁协议书》；2.判令被告向原告支付截止2019年3月15日租金1577688.44元；3.判令被告立即将其向原告承租的房屋腾出并返还给原告（年平均租金2064001元）；4.判令被告向原告支付自2019年3月16日起至实际返还房屋之日止房屋占有使用费（按照原房租标准支付，暂计至立案之日2019年4月24日为226191.89元）；5.判令被告向原告支付违约金360776元；6.判令由被告承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2017年2月10日，原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定原告将位于福泽雅苑小区一期商业三层房屋出租给被告作为商业使用，房屋计租面积为6550㎡，租期从2017年2月10日起至2023年6月9日止，其中从2017年2月10日至2017年6月9日为免租期，2017年2月10日至2018年6月9日的租金为1965715元,2018年6月10日至2019年6月9日的租金为2064001元，2019年6月10日至2020年6月9日的租金为2167201元，2020年6月10日至2021年6月9日的租金2275561元，2021年6月10日至2022年6月9日的租金为2389339元，2022年6月10日至2023年6月9日的租金为2508806元，2023年6月10日至2024年6月9日的租金为2634246元，被告承租期间应付原告租金共计16004869元，被告所付租金不含被告在租赁期内使用的水电费、物业管理费、卫生费及其它政府有关部门征收本协议未列出但与使用该房屋有关的费用，签订协议时，被告须交纳600000元租赁押金。房屋的租金半年收取一次，被告应自本协议签订之日起5日内支付房屋押金和半年租金，被告应当在每年6月9日和12月9日前支付下一次租金，逾期支付的，每逾期一天，被告应按欠付租金每日千分之五计算违约金，逾期超过十天的，被告应按欠付租金每日千分之八计算违约金，若逾期支付租金长达30天以上的，则原告有权解除合同，原告及被告在《房屋租赁协议书》签字及盖章。原告于2018年8月14日向被告送达《通知》，载明被告未支付租金1032000.5元，请尽快结清费用，否则原告将于8月20日启动清租工作。2019年3月14日，原告向被告发出《合同解除及腾房通知书》，载明通知书送达之日解除双方于2017年2月10日签订的《房屋租赁协议书》，并应于2019年3月31日腾退房屋。上述《合同解除及腾房通知书》向被告确认地址送达，被告于2019年3月15日签收。经审查，被告于2017年2月9日支付第一期租金1965715元，于2017年2月10日支付押金600000元，2019年7月17日支付租金500000元，被告从2018年6月10日起至2019年3月15日期间内拖欠租金1577688.44元（2064001÷365×279天），扣除2019年7月17日支付的500000元租金，被告共拖欠租金1077688.44元。此外，被告向原告支付的租赁押金，作为一种租赁合同履约的担保，可以用于抵扣被告拖欠的租金，故在被告拖欠租金的总数上应当予以扣减600000元押金，实际拖欠租金为477688.44元（1077688.44-600000=477688.44）。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁协议书》，内容真实、合法有效，双方应当恪守履行，原告将房屋交付给被告，被告在租赁期间内拖欠租金，且原告给予被告合理期间支付拖欠租金，但被告逾期未支付，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告从2018年6月10日开始逾期支付租金，经过原告催告后，被告仍未履行，原告有权解除合同，因解除权系形成权，应当以意思表示到达对方时视为解除之日，被告于2019年3月15日收到原告送达的合同解除及腾房告知书，故《房屋租赁协议书》于2019年3月15日解除，合同解除后，被告应当向原告支付拖欠的租金，同时将房屋返还给原告，因此被告应当向原告支付截止2019年3月15日实际拖欠的租金477688.44元，以及从2019年3月16日起至实际腾还房屋之日止按照合同租金约定的房屋占用费（按日租金5655元计算）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者合同履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告逾期支付租金已然构成违约，应当支付违约金，但从上述法条看出，违约金的边界就是损失，而原告的损失就是拖欠租金产生的资金占用费，故被告应当根据支付租金期限为时间点，向原告支付以477688.44元为本金，从2018年8月21日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决：一、原告昆明市盘龙区建设投资有限公司与被告云南佑军商贸有限公司签订的《房屋租赁协议书》于2019年3月15日解除；二、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付拖欠的租金共计477688.44元；三、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司腾还坐落于福泽雅苑小区一期商业三层房屋；四、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明市盘龙区建设投资有限公司支付从2019年3月16日起至实际腾还房屋之日止，按照合同约定租金计算的房屋占用费（按日租金5655元计算）；五、被告云南佑军商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付以477688.44元为本金，从2018年8月21日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金；六、驳回原告昆明市盘龙区建设投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费40629元，由原告昆明市盘龙区建设投资有限公司承担人民币13890元，由被告云南佑军商贸有限公司承担人民币26739元。二审中，双方当事人没有提交新证据。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人拖欠的租金、房屋占用费及违约金？本院认为，双方当事人对一审判决上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议书》于2019年3月15日解除及上诉人向被上诉人腾还涉案房屋均无异议，本院予以维持。针对争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上诉人、被上诉人于2017年2月10日签订的《房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律规定和公序良俗，依法成立，协议双方应当按照约定履行自己的权利和义务。该协议明确约定，房屋的租金半年收取一次，上诉人应当在每年6月9日和12月9日前支付下一次租金，若逾期支付租金长达30天以上，被上诉人有权解除合同。由于上诉人从2018年6月10日开始逾期支付租金，出租人即被上诉人要求其在合理期限内支付，但上诉人逾期不支付，被上诉人据此要求解除租赁协议并由上诉人向其支付欠付租金、房屋占用费及相应违约金，于法有据，应予支持。一审法院在查明事实的基础上，依照相关法律作出的裁判，合法合理，予以维持。上诉人主张涉案房屋系“公租房”不能用于商业用途，该房屋没有竣工验收、消防验收导致无法正常使用并取得收益，二楼及三楼处于空置状态、被上诉人不应收取该两层楼的租金，本院认为，上诉人的主张均不是减免租金的法定事由，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40629元，由上诉人云南佑军商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年五月七日法官助理陈志远书记员武雨