河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终895号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玉峰，女，1963年5月16日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：张瑞太，河南人天律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：光山县城镇建设开发公司。住所地：河南省光山县城司马光东路。法定代表人：程军，该公司经理。委托诉讼代理人：易建国，河南鼎聚律师事务所律师。上诉人杨玉峰因与上诉人光山县城镇建设开发公司商品房销售合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2019）豫1522民初4869号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人杨玉峰及其委托诉讼代理人张瑞太、上诉人光山县城镇建设开发公司的委托诉讼代理人易建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨玉峰上诉请求：依法撤销光山县人民法院（2019）豫1522民初4869号民事判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人损失257860元。事实与理由：一、被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同后，又将该房屋出卖给第三人的事实清楚。1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同约定的楼层数清晰明白，根本不存在任何歧义。双方合同约定的房屋为“嘉华商厦商住楼第13层自东向西第四套商品房”，该约定十分清晰明白。被上诉人称应以第二层开始计算楼层数既无法律法规规定，又不符合一般交易习惯。2、被上诉人开发的“嘉华商厦”项目按规划也只有13层，实际建设过程中加盖的十四十五两层属违章建筑。上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同时，十四十五两层根本就不存在，被上诉人不可能将不存在的房屋卖给上诉人，上诉人也不会去买违章建筑物。截止一审法庭辩论终结，被上诉人也没有提供其加盖两层房屋的合法合规行政许可手续。被上诉人称与上诉人合同约定的第十三层房屋是相对应的第十四层房屋根本就不能成立。3、从一审法庭现场勘查的情况看，“嘉华商厦”的电梯层数、楼层层数都是从第一层往上的自然编号，而不是从第二层作为第一层编号的，充分说明了楼层编号是无任何争议的。4、被上诉人将与上诉人买卖合同中约定的第十三层房屋卖给了郭存生，并为郭存生办理了房屋所有权证，属于典型的“一房二卖”，被上诉人应承担相应的赔偿责任。二、被上诉人应向上诉人承担惩罚性赔偿责任。被上诉人将与上诉人约定的房屋出售给了第三人，应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时，即使按照被上诉人的抗辩，上诉人合同中约定的第十三层实际上是第十四层，但第十四层房屋至今未取得合法、合规的行政许可手续，更没有取得商品房预售许可证，同样应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。上诉人与被上诉人签订合同的时间为2010年9月3日，每平方米单价2588元，已交购房款257860元，时隔九年多后的今天，光山县城的房屋均价已达每平方米6000元以上，这是众所周知的事实。一审判决不支持上诉人要求被上诉人赔偿257860元的损失是错误的。综上所述，请求依法判决被上诉人赔偿上诉人损失257860元。光山县城镇建设开发公司答辩称，一、答辩人不存在“一房二卖”情形。1、一审中，答辩人提供了47套商住房的买卖合同，每个合同与商品房一一对应，根本不存在“一房二卖”情形。2、答辩人提供的47套商住房的买卖合同可以证明，答辩人出售的商住房都是从地上第二层开始计算楼层数。上诉人所购房屋正楼下的郭存生与答辩人签订的购房合同载明其购买的是第12层自东向西第4套，上诉人所购房屋隔壁邻居简仕贵的购房合同亦载明其购买的是第13层自东向西第3套，此外，所有购房户均未主张“一房二卖”。二、答辩人没有“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，双方在房屋买卖合同第七条第4项中对加建楼层有明确约定。三、被答辩人以电梯层数、楼层数来证明购房合同的楼层编号属牵强附会。四、房屋建成后，被答辩人不领取房屋，不交剩余房款达9年之久，显属严重违约。综上，杨玉峰的上诉没有事实和法律依据，请二审法院驳回其上诉。光山县城镇建设开发公司上诉请求：一、撤销光山县人民法院（2019）豫1522民初4869号民事判决第四项，改判被上诉人已经付出的购房款作为违约金赔偿给上诉人；二、撤销光山县人民法院（2019）豫1522民初4869号民事判决第二项，驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，被上诉人不支付剩余购房款，不领取房屋，严重违反合同约定，一审法院应判决支持上诉人的反诉请求。上诉人与被上诉人于2010年9月3日签订了商品房买卖合同，合同约定：被上诉人选择一次性付款，签合同时付总购房款的73.8%即257860元，交房时付清剩余全部房款91520元。2011年7月，该小区房屋已符合交房条件，部分业主装修入住。房屋建成后，被上诉人不领取房屋，不交剩余房款达9年多之久，期间，经上诉人多次催要，被上诉人至今没有支付剩余房款。依照该商品房买卖合同第七条规定，被上诉人已超过三个月未付款，上诉人有权终止合同，而且被上诉人已经付出的购房款作为违约金赔偿给上诉人。上诉人的房屋建成多年是客观事实，唯独被上诉人这一户不支付剩余房款，也不领取房屋，根本不存在上诉人不愿交付房屋，是被上诉人不按合同约定付款的原因导致该房屋无法交付、上诉人房款无法收回。故被上诉人严重违约，给上诉人造成巨大损失，上诉人依合同约定，提出反诉请求，符合法律规定和合同约定，一审法院应当予以支持而没有支持。二、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后没有违约，更不存在将该房屋出卖给他人即“一房二卖”。综上，请求二审法院依法支持上诉请求。杨玉峰答辩称，一、被答辩人在一审中的反诉请求不能成立，被答辩人恶意违约在先，答辩人未交余下的购房款属于行使不安抗辩权。二、被答辩人未按合同约定交房的违约行为成立。请求驳回被答辩人的上诉请求。杨玉峰向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告签订的嘉华商厦商品房买卖合同；2.判决被告返还原告已交的购房款257860元；3.判决被告支付占用257860元的利息，自2010年9月3日起至判决时止，按同期银行贷款利率计算（截止起诉之日为230000元）；4.判决被告赔偿原告损失257860元；5.诉讼费由被告承担。光山县城镇建设开发公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订嘉华商厦商品房买卖合同，反诉被告已支付的购房款作为违约金赔偿给反诉原告；2.反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：“嘉华商厦”商住楼规划设计为13层，实际建设15层，1至3层为商铺，2层商铺东侧1套商品住房，3层商铺东侧1套商品住房，4层以上全部是商品住房。电梯编号与楼层编号一致，均为1-15。2010年9月3日，光山城建公司嘉华商厦项目部与杨玉峰签订“嘉华商厦”商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告嘉华商厦商住楼第13层自东向西第4套商品房，建筑面积约135平方米，每平方米单价2588元，总房款349380元，签订合同时付总购房款的73.8％，即付款257860元，交房时间为2011年7月1日，交房时付清余下房款91520元。合同签订后，杨玉峰于2010年9月3日向光山城建公司嘉华商厦项目部交购房款257860元。嘉华商厦商住楼建成竣工后，杨玉峰发现光山城建公司将第13层自东向西第4套商品房出卖并交付给郭存生，办理了房屋所有权证。双方因房屋交付发生纠纷，遂引起本案的诉讼。一审法院认为，2010年9月3日，被告光山城建公司与原告杨玉峰签订嘉华商厦商品房买卖合同合法有效。被告没有将房屋的楼层编号情况告知原告，使原、被告交付房屋时产生争议，致房屋没能交付给原告，合同目的不能实现，被告应当承担违约责任。原告主张被告一房二卖、恶意违约；被告抗辩包括杨玉峰在内的全部购房户都是从2楼起算编号，不是针对原告一人，不属于一房二卖、恶意违约；该院结合被告举证的47份房屋买卖合同等证据判断，认定被告不属于恶意违约。原告杨玉峰诉请判决解除合同，被告光山城建公司亦反诉要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，该院予以支持。原告杨玉峰诉请判决被告光山城建公司返还已交的购房款257860元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，该院予以支持。原告杨玉峰诉请判决被告光山城建公司赔偿自2010年9月3日起至判决时止的利息损失，因合同未约定利息损失的计算方法，该院依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息标准计算。原告杨玉峰诉请判决被告光山城建公司赔偿损失257860元，因原告没有举证损失的证据，本院不予支持。光山城建公司反诉杨玉峰已支付的购房款作为违约金赔偿，因被告光山城建公司所举证据不能证明原告杨玉峰违约，该项反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除原告杨玉峰与被告光山县城镇建设开发公司于2010年9月3日签订的《商品房买卖合同》。二、被告光山县城镇建设开发公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨玉峰款257860元并赔偿原告杨玉峰利息损失（从2010年9月3日起至判决之日止以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础参照逾期罚息标准计算）。三、驳回原告杨玉峰其他诉讼请求。四、驳回被告光山县城镇建设开发公司其他反诉请求。案件受理费9058元，减半收取，实收4529元，原告杨玉峰负担2264元，被告光山县城镇建设开发公司负担2265元；反诉费2634元，由被告光山县城镇建设开发公司负担。二审中，上诉人光山县城镇建设开发公司向法庭提交了下列新证据：1、购房户郭存生、唐务琴在光山县房地产管理所备案的商品房备案合同，拟证明该公司与此二人签订原合同时记载的均为购买第12层，而后来备案时均登记为第13层。2、光山县住建局2016年出具的《规划核实情况通知单》和《核查函》、2016年8月10日与光山县国土资源局签订的《补充协议》、补缴272.75万元土地出让金的票据，拟证明光山县城镇建设开发公司开发的案涉楼房因加盖楼层已被处罚并补缴土地出让金的事实。被上诉人杨玉峰的质证意见是，对该公司提交的证据的证明目的不认可，备案合同不足以对抗双方当初签订合同时约定的楼层数，不能证明案涉房屋能够办理房产证。本院综合评判意见是，光山县城镇建设开发公司提交的证据不属于二审新证据。二审查明的主要事实除一审判决认定的事实外，另查明，案涉合同手书的第七条第4项约定“若本楼壹拾叁层为顶层，即按一次性付款方式每平方米单价为贰仟肆佰叁拾元整计算总房款。若本楼层不是顶层，原合同价不变动”。本院认为，本案争议的焦点是，一、关于光山县城镇建设开发公司是否存在“一房二卖”行为，应否承担惩罚性赔偿责任问题。根据本院查明事实，光山县城镇建设开发公司与杨玉峰签订的商品房买卖合同虽然约定杨玉峰购买“嘉华商厦”商住楼第13层自东向西第4套商品房，建筑面积约135平方米，每平方米售价2588元，总房款349380元，签订合同时付总购房款的73.8％，即付款257860元，交房时间为2011年7月1日，交房时付清余下房款91520元，但该合同第七条第4项约定“若本楼壹拾叁层为顶层，即按一次性付款方式每平方米单价为贰仟肆佰叁拾元整计算总房款。若本楼层不是顶层，原合同价不变动”。从以上合同条款可以看出，双方在2010年签约时并未确定案涉楼房的层数及价款，同时根据双方当事人关于签订合同时案涉楼房并未实际开工建设的陈述，并结合光山县城镇建设开发公司提交的同时期他人签订的47份购房合同及目前该楼房现状，认定光山县城镇建设开发公司存在“一房二卖”行为并应承担惩罚性赔偿责任的证据不充分，故上诉人杨玉峰的上诉理由，本院不予支持。二、关于杨玉峰有无违约行为，应否承担相应的违约责任问题。基于上述理由，本院认为，光山县城镇建设开发公司上诉称杨玉峰有违约行为并应承担违约责任的请求无事实和法律依据，其上诉理由本院亦不予支持。综上所述，上诉人杨玉峰、光山县城镇建设开发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14125元，由上诉人杨玉峰负担5168元，上诉人光山县城镇建设开发公司负担8957元。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年五月三十一日法官助理马征程书记员任有为