河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1499号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王仙顺，男，1974年10月13日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：周宇杰，河北燕祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐文琴，河北燕祥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：葛利娟，女，1972年12月30日出生，汉族，住黑龙江省克东县。 委托诉讼代理人：吕勇，河北霍振林律师事务所律师。 上诉人王仙顺因与被上诉人葛利娟房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王仙顺上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判为被上诉人葛利娟退还上诉人王仙顺956754.46元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人停止向被上诉人支付涉案房屋月供的行为是行使不安抗辩权，不应认定为违约。限购政策出台后，上诉人没有购房资格，即使上诉人继续支付涉案房屋的月供，双方也无法自行办理过户手续，所以上诉人停止向被上诉人继续支付房屋月供。2、即使认定上诉人构成违约，违约金数额也应按照合同约定予以认定。在《房屋买卖合同》及《补充协议》中，均约定如任何一方违约，需支付守约方5万元违约金。一审法院确定的违约金数额明显过高。涉案房屋价格下跌是因为限购政策出台后，房地产市场出现波动并非上诉人原因所致，要求上诉人按照评估报告确定的房屋差价支付违约金没有任何依据。一审法院认定事实不清，适用法律错误。3、一审法院判决有违公平原则，双方未完成涉案房屋的交易，在于限购政策出台后，上诉人没有购房资格，廊坊市中级人民法院于2019年4月17日作出的（2019）冀10民终1961号民事判决，仅是确认双方签订的合同合法有效，双方无法据此自行完成过户，房屋买卖合同已失去继续履行的基础。现燕郊房屋价格处于最低，被上诉人此时要求解除合同并要求上诉人承担全部房屋差价损失，损害了上诉人的利益。 葛利娟辩称，1、因上诉人原因导致合同未能正常履行，法院判决已认定，双方买卖合同不受限购政策的影响。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的数额应当以损失作为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度予以衡量。上诉人未按合同约定履行义务导致涉案房屋价格大幅下跌，一审中，上诉人认可其存在违约行为，也同意对涉案房屋进行估价，最终以房屋评估价值来确定违约金的数额。一审法院认定以房屋下跌价格作为违约金的标准，是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，有事实和法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 葛利娟向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判决被告返还位于三河市燕郊开发区华冠大街南侧上上城青年社区（福瀚园）住宅小区24号楼24-1-1702号房屋及水、电、燃气卡，并结清占用房屋期间产生的水、电、暖、气、物业等各项费用；3、判决被告返还上述房屋的房屋产权证书、不动产发票、契税票、公共维修基金票等相关票据；4、判决被告支付原告违约金775600元；5、判决被告向原告支付鉴定费12350元；6、本案的诉讼费由被告承担。 王仙顺向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还购房款832780元以及垫付的银行贷款123974.46元，合计956754.46元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月10日，原、被告双方在案外人三河市福成房产置业经纪有限公司的居间服务下，签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告王仙顺购买原告所有的位于三河市燕郊开发区华冠大街南侧上上城青年社区（福瀚园）住宅小区24号楼24-1-1702号房屋，房屋总价款2010000元。合同签订当日，被告向王仙顺向原告葛利娟支付定金110000元，2017年5月31日，被告王仙顺向原告葛利娟支付购房款722780元。原、被告双方所签订的《补充协议》中约定，原、被告双方于2017年5月30前去办理委托公证手续，自公证之日起涉案房屋的剩余银行月供本金及利息由被告承担。《补充协议》签订后，被告王仙顺依约支付涉案房屋银行月供，具体支付情况如下：2017年5月30日支付自2017年5月30日至2017年11月30日的月供共计41324.82元；2017年11月30日支付自2017年11月30日至2018年5月30日的月供共计41324.82元；2018年5月31日支付2018年6月月供共计6887.47元；2018年7月1日支付2018年7月1日至2018年11月30日的月供34437.35元。被告向原告付款共计956754.46元。另查，涉案房屋于2016年10月17日取得房屋产权登记证书（三河市房权证燕字第××号）。原告于2019年10月10日向一审法院提出对涉案房屋价值的鉴定申请。经一审法院委托，河北岳诚资产评估有限公司于2019年11月20日评估完毕，并出具了《资产评估报告》，评估结论为：涉案房屋在评估基准日2019年10月10日的评估值为1234400元，原、被告在庭审中对该评估报告的真实性和合法性无异议，一审法院予以确认。现原告认为被告自2018年12月1日起未再向原告支付银行月供款构成违约，故主张解除双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并要求被告按照原、被告就涉案房屋的合同约定价格与涉案房屋2019年10月10日被评估价格间的差价775600元（2010000元-1234400元）向原告支付违约金。被告同意解除与原告就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，但不同意按照房屋差价775600元向原告支付违约金。同时，被告要求原告返还被告已支付的购房款和为原告垫付的月供共计956754.46元。双方发生争议，故诉至一审法院。 一审法院认为，原、被告双方在三河市福成房产置业经纪有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应遵守约定全面履行合同。根据《补充协议》约定，被告需按时向原告支付涉案房屋的月供款，直至房屋贷款全部还清。但被告自2018年12月1日起就未再代原告向银行偿还月供款，且被告以其系限购人员拒绝履行合同并起诉要求解除合同，被告拒绝购买涉案房屋行为构成了根本违约。本案中，原告要求解除与被告就涉案房屋所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告同意解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，一审法院照准。双方因《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除，造成了原告涉案房屋实际损失为775600元即房屋差价损失，原告主张根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条之规定，要求被告按照房屋差价775600元向原告支付违约金请求，一审法院予以支持。被告主张按合同约定，由违约方向守约方支付50000元的违约金，但被告的该主张相对于原告的房屋实际损失明显的不能补足原告的实际损失，故一审法院对被告的该主张，不予支持。鉴定费系原告为确定涉案房屋鉴定时实际价值而支付的必要费用，该费用应由被告承担。因被告已向原告实际付款共计956754.46元，故双方所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》解除后，原告须向被告退还168804.46元（956754.46元-775600元-12350元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告葛利娟与被告王仙顺于2017年5月10日就位于三河市燕郊开发区华冠大街南侧上上城青年社（福瀚园）住宅小区24号楼24-1-1702号房屋（房屋产权证书号：三河市房权证燕字第××号）所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。二、原告葛利娟于本判决生效之日起七日内退还被告王仙顺购房款168804.46元。三、被告王仙顺于本判决生效之日起七日内返还原告葛利娟位于三河市燕郊开发区华冠大街南侧上上城青年社（福瀚园）住宅小区24号楼24-1-1702号房屋（房屋产权证书号：三河市房权证燕字第××号）的水、电、燃气卡、房屋产权证书、不动产发票以及契税票。四、被告王仙顺于本判决生效之日起七日内结清因使用位于三河市燕郊开发区华冠大街南侧上上城青年社（福瀚园）住宅小区24号楼24-1单元-1702号房屋（房屋产权证书号：三河市房权证燕字第××号）所产生的水、电、暖、气以及物业费用。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人王仙顺与被上诉人葛利娟签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约全面履行合同。根据《补充协议》约定，上诉人需按时向被上诉人支付涉案房屋的月供款，至房屋贷款全部还清。但上诉人自2018年12月1日起没有再代被上诉人向银行偿还月供款，以其无购房资格为由拒绝履行合同，要求解除涉案合同，其行为构成根本违约。对于违约金数额问题，上诉人主张应按照合同约定由违约方向守约方支付50000元的违约金，但该主张明显不能弥补被上诉人的房屋实际损失，一审法院判决按照房屋差价支付违约金，并无不当。 综上所述，王仙顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5840元，由王仙顺负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月二十七日 书记员 周 雪