浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初7151号 原告：朱增节，男，1960年8月5日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：高建刚，宁海县天河法律服务所法律工作者（于2020年5月13日解除委托代理关系）。 委托诉讼代理人：吕挺，宁海县天河法律服务所法律工作者（于2020年5月13日解除委托代理关系）。 被告：林开红，男，1957年12月3日出生，汉族，住宁海县。 被告：潘瑞香，女，1933年8月5日出生，汉族，住宁海县。 第三人：林开恩，男，1960年8月29日出生，汉族，住宁海县。 上述两被告及第三人的共同委托诉讼代理人：杨继统，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 原告朱增节与被告林开红、潘瑞香、第三人林开恩农村房屋买卖合同纠纷（经审理，本案案由变更为合同纠纷）一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，经原告申请，本院于2019年12月12日裁定冻结被告林开红、潘瑞香银行存款1380000元或查封同等价值的财产。2020年1月8日，本案第一次公开开庭进行了审理，原告朱增节及其委托诉讼代理人吕挺，被告林开红暨两被告与第三人的共同委托诉讼代理人杨继统到庭参加诉讼。2020年5月12日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告朱增节及其委托诉讼代理人高建刚、被告林开红暨两被告与第三人的共同委托诉讼代理人杨继统到庭参加诉讼。诉讼过程中，因工作等原因，本案合议庭组成人员进行了变更。本案现已审理终结。 原告朱增节向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2000年6月17日签订的《卖屋绝契》有效；2.依法判令登记在林善进名下由两被告及第三人继承的集体土地房屋（东与林祥四为界，南滴水为界，西与林开红拼髟，北以路为界）拆迁补偿款1371696元（100.86平方米×13600元／平方米）归原告享有；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告2000年6月17日签订的《卖屋绝契》无效；2.依法判令被告返还原告购房款12100元；3.依法判令被告赔偿原告损失，损失具体以涉案被拆迁房屋评估价值和拆迁利益确定的补偿款为准；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：被告林开红、第三人林开恩与被告潘瑞香系母子关系，均系林善进的法定继承人。林善进生前在宁海县留有地基及房屋。2000年6月17日，两被告与原告签订了一份《卖屋绝契》，双方约定两被告将坐落于原宁海县城关镇杨柳峰村地基两间出卖给原告永久管业使用，具体条件如下：地基每间作价5000元，贰间地基共计10000元，定于协议签订当日支付2000元，动工付3000元，房屋建造完工付清；四至范围为：东与林祥四为界，南滴水为界，西与林开红拼髟，北以路为界。《卖屋绝契》签订前，原告向被告林开红支付定金100元，协议签订当日支付2000元。之后，原告在购买的地基上开始建造房屋，房屋建造完毕支付了剩余的地基购买款。2001年11月左右，原告在杨柳峰村承包59亩农用田，用于种植农作物及大棚蔬菜。房屋建造外的空地，原告用于停放农用拖拉机及其他农具。地基上的建筑面积连同天井合计为100.86平方米。因政策原因，原告的房屋不能办理过户手续。现原告购买的地基及自行建设的地上房屋已被政府拆迁，拆迁补偿款登记在被告名下。原告与被告就拆迁补偿款如何处理未能达成一致意见，特向法院起诉，望依法公正判决。 为证明上述主张，原告朱增节向本院提供以下证据： 1.证明一份，拟证明林善进系被告潘瑞香配偶、被告林开红父亲的事实； 2.土地房产所有证存根一份，拟证明林善进在段（3分2厘），两被告将其继承林善进的两间地基出卖给原告的事实； 3.《卖屋绝契》、调解协议书复印件各一份，收条打印件三份，拟证明2000年6月17日，两被告将地基两间出卖给原告建屋，原告支付被告12100元，后来双方发生纠纷，公安派出所介入调查的事实； 4.土地使用沿革书一份，拟证明两被告出卖给原告的地基面积为53平方米，被告林开红向桃源街道办事处、杨柳峰村民委员会进行确认的事实； 5.（2016）浙0226民初1399号民事判决书复印件一份，拟证明原告在两被告及第三人户籍所在地的宁海县承包了良田用于农业种植，原告购买地基建造房屋是为了种地的事实； 6.居民生活用电开户登记表、临时收据各一份，拟证明原告购买地基并建造了房屋，相关部门进行用电开户的事实； 7.拆迁补偿安置协议书复印件二份，补充协议书、集体土地建设用地使用证、房屋拆迁评估报告复印件各一份，拟证明原告建造的房屋已被拆迁，并经过评估，两被告获得相应补偿的事实。 被告林开红、潘瑞香答辩称，首先，原、被告买卖的是土地，而非房屋。从1952年的土地房产所有证可以看出，买卖标的物为园地，即种植蔬菜的自留地，面积为8厘，即53平方米，双方买卖前，该土地未经过审批，也未办理集体土地使用权证，其上也未建造房屋。其次，对于原告主张的前两项诉请，两被告没有异议。至于原告所主张的损失，其要求以被拆迁房屋评估价值和拆迁利益确定无事实和法律依据。被征迁的土地系办理集体土地建设用地使用证的土地，故原告购买土地的损失不能按照合法审批后的宅基地进行估值，而应当按照无证土地进行估值；原告的房屋是否属于违章建筑被拆或“三改一拆”的房屋，进而原告是否有拆迁利益可以享有，原告应当向拆迁部门主张，其依据《买卖绝契》向原告主张缺乏依据；如原告要求两被告赔偿其损失，该损失应当按照过错责任比例来确定，不应由两被告予以全部承担，而且原告应向两被告支付土地占有使用费，故请依法驳回原告的第三项诉讼请求。 为证明上述主张，被告林开红、潘瑞香提供拆迁补偿安置协议书二份、补充协议书一份，拟证明两被告包括第三人享有拆迁利益的方式，不是调产安置，而是保障安置，且拆迁利益中仅包括1995年办理集体土地建设用地使用证的房地产（用地面积为53.62平方米，建筑面积为94.56平方米），并未涉及原告向两被告购置的土地及地上建筑物的事实。 第三人林开恩答辩称，原告与两被告之间的合同纠纷与第三人无关。 第三人林开恩未提供证据。 对原、被告提供的证据，经庭审质证、合议庭合议，本院认定如下： 对原告提供的证据1，两被告及第三人无异议，本院予以认定； 对原告提供的证据2，两被告及第三人无异议，本院予以认定； 对原告提供的证据3，两被告及第三人无异议，本院予以认定； 四、对原告提供的证据4，两被告对真实性无异议，对合法性、关联性有异议，认为被告林开红并未在土地使用沿革书上签名，即便该签名属实，也是为原告争取办理土地使用权证，但土地使用沿革书无法律效力，集体土地的使用权需经政府相关部门审核，且该证据不能证明双方买卖土地的行为合法及相应拆迁利益归原告所有；第三人对关联性有异议，认为该证据与其无关。本院对该证据的真实性予以认定； 五、对原告提供的证据5，两被告及第三人对关联性有异议，认为该证据与本案无关。本院认为，两被告及第三人异议成立，本院对该证据的关联性不予认定； 六、对原告提供的证据6，两被告及第三人对真实性、合法性无异议，但认为该组证据未反映开户的具体地址，如果用电开户的地址确系原告建造的房屋，原、被告之间关于土地的买卖协议确认无效后并非都是损失，原告居住使用便是一种收益。本院对该组证据的真实性予以认定； 七、对原告提供的证据7，两被告及第三人对林开恩的拆迁补偿安置协议书、林开红的补充协议书关联性有异议，认为与本案无关，对两被告的拆迁补偿安置协议书、集体土地建设用地使用证、房屋拆迁评估报告的真实性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为被告选择的是保障安置，并非调产安置，故该拆迁协议书没有意义；根据协议第一条第2项，被拆迁的房屋是办理合法土地证的房屋，原告建造的房屋并未办理土地证，故拆迁部门并未对此进行补偿。本院认为，林开恩的拆迁补偿安置协议书与本案无关联性，本院不予认定；对其余证据的真实性，本院予以认定； 八、对两被告提供的证据，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为1995年集体土地建设用地使用证载明用地面积39.3平方米，拆迁协议载明合法土地面积53.62平方米，两者之间存在差异，故两被告领取的拆迁补偿款中应当包括部分原告应享有的拆迁利益；第三人无异议。本院认为，一方面，原告购置的土地在1995年并无办理相关权证，且经调查，与证载土地相对独立；另一方面，根据拆迁协议，53.62平方米土地系宁集建1995字第8016139号土地证项下土地，虽与证载面积不一致，但不能排除包括部分共有使用权面积，故原告的异议难以成立，本院对原告购置的土地未被纳入拆迁协议中合法土地面积的事实予以采纳。 经审理，本院认定本案以下事实： 原告朱增节系天台县泳溪乡半山村村民，被告林开红、潘瑞香及第三人林开恩系宁海县村民。被告林开红、第三人林开恩与林善进系父子关系，与被告潘瑞香系母子关系。根据第05215号土地房产所有证记载，林善进作为户主有房屋四间、地基四段（3分2厘）。林善进去世后，两被告于2000年6月17日与原告签订《卖屋绝契》一份，将位于杨柳峰村的上述地基中的两间出卖给原告，双方约定每间5000元，两间计10000元，当日付押金2000元，动工付3000元，房屋造完工付清；四至为东与林祥四为界，南滴水为界，西与林开红拼髟，北以路为界。原告为此支付价款12100元，并在上述地基上建造房屋。 因宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造，两被告作为被拆迁人于2018年6月22日与拆迁人，即宁海县方大城市建设投资有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，双方约定被拆迁房屋坐落在，合法土地总面积53.62平方米，合法建筑总面积95.56平方米，1.土地证号：宁集建1995字第8016139号（土地使用者：被告潘瑞香，用地面积：39.3平方米，共有使用权面积97.7平方米），合法土地面积53.62平方米，合法建筑面积95.56平方米；2.土地证号：无证，合法土地面积0平方米，合法建筑面积0平方米；家庭成员3人，其中共有2户，应安置人口3人，基准代1个；被拆迁房屋评估价值52711元（详见评估报告），可安置面积补偿金额2138400元（360平方米×5940元／平方米），货币安置补助金额394399.98元（2191111元×18%），临时过渡补贴费8510.4元（94.56平方米×15元／平方米.月×6个月），住宅用房搬家补贴费18912元（94.56平方米×200元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款40773元（详见评估报告），签约搬迁奖励费28954.8元（96.516平方米×300元／平方米），以上补偿金额合计2682661.18元；提前两个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励；等等。2019年11月16日，因被拆迁人符合“选择货币安置的，每个基准代可以在拆迁地块购买商品排屋两间”的规定，被告林开红（乙方）与宁海县方大城市建设投资有限公司（甲方）签订《补充协议书》一份，双方就在宁海县改造拆迁地块回购商品排屋的事宜达成一致，约定乙方在协议订立之日起30日内向甲方支付首笔商品排屋代购款1500000元，甲方按照商品排屋建筑面积300平方米计算，每月每平方米15元标准给予乙方作为额外临时过渡费用，等等。协议签订后，两被告领取了拆迁安置补偿款。 另查明，《拆迁补偿安置协议书》项下被拆迁房屋共两处，一处作为潘瑞香个人房屋进行测绘，证载土地面积39.3平方米，建筑面积94.56平方米；另一处房屋即原告建造的房屋，作为林开红个人房屋进行测绘，无证载土地面积，建筑面积55.04平方米，经评估，建筑物价值19797元，装修价值607元，花木价值180元，合计20584元。 再查明，根据《宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造竞争性模拟征迁实施方案》，征迁安置对象含被拆迁人和应安置人口：（一）被拆迁人是指模拟征迁范围内具有合法产权房屋的产权人，（二）被拆迁房屋的应安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且为本股份经济合作社社员的人口确定；被拆迁房屋用地面积和建筑面积认定：（一）集体建设用地土地使用权证、房屋所有权证载明的土地面积和房屋建筑面积，（二）所建房屋经依法审批，但未办理相关权证的，按建房批准文件中载明的土地面积和建筑面积认定，（三）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋，无法提供房屋相关审批手续，需股份经济合作社出具并经桃源街道办事处核实的证明文件，（四）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后建造的房屋，无法提供房屋相关审批手续，在不影响土地利用总体规划和城市规划，具备建房申请条件，所建房屋未超过农村村民宅基地建房面积标准的，由股份经济合作社出具证明，经桃源街道办事处核实，由国土、规划部门予以认定，（五）县国土、规划行政管理部门依法出具的其他证明，（六）集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未载明房屋建筑面积的，其建筑面积按房产测量规范测定后予以认定，但不得超过按1.8容积率计算的建筑面积。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地和自留地系本村经济组织成员基于特定身份无偿取得，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本生活条件，宅基地和自留地的所有权属于农民集体所有，特定的宅基地和自留地仅限于本集体经济组织的成员享有使用权，本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地和自留地使用权。本案中，原告朱增节并非杨柳峰村集体经济组织成员，不具备购置杨柳峰村宅基地和自留地的主体资格，其与两被告就地基签订《卖屋绝契》，违反了《土地管理法》及国家现行政策的有关规定，应当认定无效，两被告对此亦无异议，故本院依法认定该《卖屋绝契》无效。关于《卖屋绝契》无效后的财产返还及添附价值补偿问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《卖屋绝契》无效后，两被告作为出卖人应当返还原告价款12100元，且两被告对此无异议，故对原告要求两被告返还价款12100元的诉讼请求，本院予以支持。原告购买地基后建造房屋，其对该房屋及其附着物享有所有权，现该房屋已被拆迁，建筑物及装修对应的拆迁利益20404元（19797元+607元）应由原告享有，本院考虑地基上的花木价值较小（180元），酌定由原告一并享有；拆迁协议中的货币安置补助金计算基数系由被拆迁房屋评估价值与可安置面积补偿金额组成，故该房屋相对应的货币安置补偿金3663元（19797元×18%）应由原告享有，现两被告已领取拆迁补偿款，故两被告应将原告购置地基上的添附价值24247元（20404元+180元+3663元）返还原告。关于《卖屋绝契》无效后的损失赔偿问题。从杨柳峰股份经济合作社征迁实施方案及两被告与拆迁人签署的《拆迁补偿安置协议书》分析，办理集体土地建设用地使用证的土地作为具有合法产权的土地被征迁，产权人可以获得相应的拆迁利益，原告以买卖形式从两被告处转移取得的地基并未被纳入拆迁协议中的合法土地使用权面积，即原告不符合征迁实施方案中拆迁补偿安置对象的条件，两被告未通过签订拆迁协议并领取拆迁补偿款的方式造成原告损失，故原告要求两被告参照拆迁利益赔偿其损失，无事实依据，本院难以支持。原告申请追加宁海县方大城市建设投资有限公司为本案共同被告，因本案系合同纠纷，该公司并非合同相对方，即不属于必要的共同诉讼人，故本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告朱增节与被告林开红、潘瑞香于2000年6月17日签订的《卖屋绝契》无效； 二、被告林开红、潘瑞香限于本判决生效后十五日内返还原告朱增节价款12100元，添附价值24247元，合计36347元； 三、驳回原告朱增节的其他诉讼请求。 如果被告林开红、潘瑞香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费17254元，财产保全费5000元，合计22254元，由原告朱增节负担21578元，被告林开红、潘瑞香负担684元。 原告朱增节于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告林开红、潘瑞香于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  魏 巍 人民陪审员  胡秀兰 人民陪审员  陈立光 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  林爱蓉 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。