江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终465号上诉人（原审原告）：黄文海，男，1983年10月9日出生，汉族，江西省新余市人，住南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人：王子健，江西翰中春律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何晓江，男，1981年6月26日出生，汉族，江西省瑞昌市人，住瑞昌市。上诉人黄文海、上诉人何晓江因房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞昌市人民法院（2019）赣0481民初3232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄文海及其委托诉讼代理人王子健，上诉人何晓江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄文海上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求。本案一、二审诉讼费用由何晓江承担。事实和理由：1.一审判决认定租金计算至2019年12月10日之前错误，应根据租赁合同的约定持续计算。何晓江作为违约方无权解除合同，一审判决支持其解除合同的主张违反法律规定，超出了本案审理范围。2.一审法院主动将违约金调低为41959.4元，违反合同约定及法律规定。何晓江辩称，向冯天鹏支付21000元是得到黄文海默认的。上诉人何晓江上诉请求：1.撤销一审判决书第一项判决，改判何晓江不承担2017年8月7日至2017年10月31日之间的租金58017元，并不承担违约金41959.4元；2.确认何晓江支付给冯天鹏的21000元从应付租金中扣除；3.本案诉讼费用由黄文海承担。事实和理由：一审法院认定2017年8月7日至2018年4月30日应付的租金为183837元没有事实依据，该时段租金应为125820元，因为何晓江已向黄文海的委托收款人冯天鹏缴纳合同履约金21000元。冯天鹏收取的合同履约金21000元应从应付租金中扣除。涉案合同违约责任约定不明，一审判决何晓江承担违约责任没有法律依据。一审法院认定事实错误，导致计算租金错误。黄文海辩称，涉案租金应从2017年8月7日起算，冯天鹏收取的21000元与黄文海无关。涉案合同明确约定了违约责任，何晓江称违约责任不明，于法无据。原审原告黄文海向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自承租之日起至2020年4月30日期间的尚欠租金321627元；2、判令被告向原告支付2018年10月31日之前的违约金（按年租金233640元的30%计算），2018年11月1日之后的违约金按月息2%计算至付清租金之日止（违约金暂计算至2019年11月3日为77833元），两项共计399460元；3、本案的诉讼费由被告承担。对双方当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1、对于被告欠原告租金金额。原、被告《商铺租赁合同》约定未按时支付租金，则租金从2017年8月7日起算，自2017年8月7日至2018年4月30日支付183837元。被告在2017年12月15日第一次向原告支付租金20000元，且未按合同及时支付履约金，之后也未按时支付租金，该院认定双方约定的自2017年8月7日至2018年4月30日之间的租金按183837元计算，2018年5月1日之后的月租金按19470元计算（20970元-1500元）。至本案一审辩论结束前，即2019年12月10日，被告已将承租房屋清空，被告已经不再使用所承租的房屋，该院认定租金计算至2019年12月10日。因被告提前退租给原告造成的损失，原告可另行主张权利。自2017年8月7日至2019年12月10日，被告应付租金560257元（183837元+116820元+116820元+116820元+19470元+19470元÷30天×10天），已支付租金350460元，尚欠租金209797元。对于被告辩称冯天鹏已代原告收取了21000元合同履约金，因没有证据证明冯天鹏有代原告收取合同履约金的权限，对该辩解该院不予采信。2、对于违约金的计算。原、被告约定违约金为每日年租金的1%过高，该院认定一审辩论结束前的违约金，即2019年12月10日之前的违约金酌情按所欠租金209797元的20%计算，即41959.4元，2019年12月11日之后的违约金按月利率2%计算至被告付清租金时止。一审法院经审理查明的事实：2017年8月7日，江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第373-5号执行裁定书，黄文海获得瑞昌市久和贸易有限公司名下位于瑞昌市环路北侧1号楼101（产权证号为：瑞房权证湓城字第××号）房产的所有权。2017年10月25日，原告黄文海与被告何晓江签订《商铺租赁合同》将案涉1号楼101房产其中的838.8平方米出租给被告经营超市，租期为3年，自2017年8月7日至2020年8月6日止，租金每月25元／平方米，每月租金20970元，租金每个月优惠1500元,优惠后每月租金19470元。被告每半年支付一次租金，即在每年10月31日和4月30日前一次性将租金支付给原告，合同签订时被告应向原告支付合同履约金20970元。被告逾期支付租金，应按年租金的1%承担违约金。2017年10月31日前签订合同，并且按要求支付完房租和合同履约金，租金从2017年11月1日算起，自2017年8月7日至2018年4月30日支付租金125820元。若双方2017年10月31日前未签订合同或被告未按要求支付租金和合同履约金，租金从2017年8月7日起算，自2017年8月7日至2018年4月30日支付租金183837元。合同签订后，被告并未按时纳租金，至一审辩论结束前，被告已支付租金350460元，尚欠租金209797元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告何晓江与原告黄文海签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，该合同真实有效，被告何晓江未足额支付租金，应当承担违约责任。被告拖欠租金且在2019年12月10日前已经清空所租房屋内的物品，以自己的违约行为表明不再继续履行合同，基于被告的违约行为给原告造成的损失，原告可另行主张权利。对于原告请求的租金，应计算至一审辩论结束前，即2019年12月10日，该院依法支持209797元（183837元+116820元+116820元+116820元+19470元+19470元÷30天×10天-350460元）；对于原告请求的违约金，该院依法支持41959.4元（209797元×20%），2019年12月11日之后的违约金以所欠租金为基数按月利率2%计算至被告付清租金时止。关于被告辩称已经向冯天鹏支付了合同履约金21000元，没有证据证明冯天鹏有代原告收取合同履约金的代理权限，对被告何晓江的抗辩，不予支持。被告未向原告交纳合同履约金并未影响合同履行，且合同履约金与违约金不应重复计算，故对于原告请求的合同履约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，该院判决：一、被告何晓江于本判决生效之日起十日内向原告黄文海支付2019年12月10日之前拖欠的租金209797元，违约金41959.4元，共计251756.4元（2019年12月11日之后的违约金以所欠租金为基数按月利率2%计算至被告付清租金时止）；二、驳回原告黄文海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7292元，原告黄文海负担2216元，被告何晓江负担5076元。本院二审期间，上诉人黄文海向本院提交其与案外人冯天鹏签订的《委托书》、江西省瑞昌市人民法院（2018）赣0481民初2089号民事判决书、何晓江与瑞昌市安顺客运有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明：1.黄文海只是委托冯天鹏“商谈、调解、催收”租金，该委托书明确约定所有商户租金统一通过银行转账至委托人账户，故冯天鹏收取租金的行为不能代表黄文海，且已生效的瑞昌市人民法院（2018）赣0481民初2089号民事判决书对此已予以了确认。2.在本案租赁合同未到期的情况下，何晓江于2019年6月11日从瑞昌市安顺客运有限公司租赁商铺，继续经营超市。何晓江属于恶意拖欠租金，违反了诚实信用原则。何晓江对黄文海提交的证据的真实性无异议。本院二审查明，因何晓江已搬离涉案商铺，黄文海于2020年4月初将何晓江原承租商铺的一部分出租给另一商户。本院查明的其他案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，何晓江与黄文海签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。案涉合同第三条约定，签订合同时，承租方需一次性向出租方缴纳20970元的合同履约金，如未按要求支付房租和合同履约金，租金从2017年8月7日算起，自2017年8月7日至2018年4月30日支付租金183837元。本案合同于2017年10月25日签订，何晓江并未在约定的期限缴纳合同履约金，故2017年8月7日至2018年4月30日期间的租金应该按183837元计算。何晓江辩称其已支付了履约保证金21000元给黄文海的委托人冯天鹏，但其无证据证明冯天鹏有代收合同履约金的权限，何晓江自身未尽到合理的审慎义务，故本院对何晓江该抗辩不予支持。本案中，何晓江于一审辩论终结前已搬离涉案商铺，一审法院将租金暂计算至一审辩论当日即2019年12月10日并无不当，黄文海可就2019年12月10日之后的损失另行主张权利。合同约定逾期支付违约金为每日年租金的1%，一审法院认为该约定过高，酌情予以调整并无不当。综上所述，上诉人黄文海、何晓江的上诉请求不能成立，应予驳回，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14582.53元，由上诉人黄文海负担7291元，上诉人何晓江负担7291.53元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年五月一十二日书记员  黄 勇