黑龙江省东宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1024民初191号 原告：谷雨，男，1974年4月14日出生，汉族，无固定职业，住东宁市东宁镇。 被告：东宁市鸿峰房地产开发有限责任公司，住东宁市东宁镇民益街以北江南湖公园G1小区1号楼24号车库。 法定代表人：刘伟良，该公司经理。 委托诉讼代理人：李丹，黑龙江正义律师事务所律师。 原告谷雨与被告东宁市鸿峰房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿峰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案。后因新冠肺炎疫情，本院于2020年1月23日裁定本案中止审理。本案恢复审理后，于2020年5月7日进行了公开开庭。原告谷雨，被告鸿峰公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谷雨向本院提出诉讼请求：1.被告交付江南湖B区7号楼12号车库,同时返还现金50000元；2．诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告给付现金459755元。事实及理由：2014年8月24日，原告购买被告开发建设的江南湖A1区1号楼2号门市。房屋建成后被告拒绝履行合同，故原告于2015年4月17日起诉到东宁市人民法院。2015年10月31日，原告与被告达成协议，被告以其开发建设的江南湖B区7号楼5个车库和50000元现金抵顶原告购买江南湖A1区1号楼2号门市，并在房产部门做了预告登记，承诺房屋建成后交付车库。2019年11月，被告将江南湖B区7号楼6号、10号、11号、23号车库交付给原告，但12号车库及50000元现金一直未交付。故原告诉至法院。 被告鸿峰公司辩称，一、2015年10月31日协议真实，但被告以五套车库和50000元抵偿原购房款680000元，原告放弃了利息损失；二、原告尚欠被告四套车库的入户费7605元，应当抵扣；三、被告只同意给付原告208640元。 根据原、被告的诉辩主张，本院确定本案的争议焦点为：一、被告应当返还原告购房款多少元；二、被告是否应当返还原告购房款的利息损失，如果应当返还，利息损失是多少。 原告为证实其事实主张向法院举示了： 证据一、商品房买卖合同原件。证明：2014年8月24日原告购买了门市房，支付现金630000元。 被告质证称，原告应当提交购房款收据。 本院认为，结合原告举示的证据二“退款保证协议”，本院对该份证据予以采信。 证据二、退款保证协议原件。证明：鸿峰公司承诺于2014年1月20日（应为2015年1月20日）前退还谷雨购房款630000元，如到期未能退款，从2014年1月20日（应为2015年1月20日）起按月利率2分支付利息。 被告质证称，对该证据的形式要件无异议，退款时间“2014年1月20日”为笔误，应为“2015年1月20日”。 本院认为，双方共同确认该份证据中被告承诺返还原告购房款的时间应为2015年1月20日前，且对证据的其它内容均无异议，故本院予以采信。 证据三、2015年1月21日退款保证书原件。证明：被告在2015年1月31日前退还原告购房款630000元，否则按购房款双倍赔偿。 被告质证称，对证据的形式要件有异议，此证据与原告的诉讼请求无关联。 本院认为，原告未依此证据要求被告双倍赔偿，该份证据与原告诉请无关联，故不予采信。 证据四、（2015）东民初字第292号民事裁定书复印件（与原件核对无异）。证明：2015年原告因与被告的诉讼支付诉讼费5050元。 被告质证称，形式要件无异议，但该裁定上写着由原告承担诉讼费。 本院认为，该份证据与原告在本案中提出的诉请无关，且原告因他案诉讼费的分担问题提出的异议，不属于诉讼案件审理范围。 证据五、协议书及欠据原件各1份。证明：原告先购买了门市，后经过协商变为五套车库和50000元现金。 被告质证称，无异议。 本院认为，双方当事人对该份证据的真实性无异议，本院予以采信。 证据六、商品房买卖合同原件。证明：2015年10月31日，原、被告签订了商品房买卖合同，被告将12号车库出售给原告，但车库至今未交付。 被告质证称，对证据的形式要件无异议，但是合同中的售房价款不是双方协商的真实的抵债物价款。 本院认为，对该份证据的形式要件予以采信，但抵债房屋的价款需结合案情综合认定。 开庭时被告鸿峰公司书面申请证人张静宇出庭作证，意在证实原告放弃购房款的利息损失。在原告举示的2015年10月31日协议的内容可以证明被告主张的待证事实不成立，因此没有通知证人出庭作证的必要。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第七十条第二款的规定，对于被告申请证人张静宇出庭作证，本院不予准许。被告鸿峰公司未向本院举示其他证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年8月24日，原告与被告订立了商品房买卖合同，原告购买了被告开发的江南湖A1区1号楼2号门市，总价款630000元。2014年12月5日，被告向原告出具了退款保证协议，内容为“因我方责任把房号弄错，现把谷雨交的全部房款人民币63万元整在2014年1月20日（应为2015年1月20日）前一次性退还谷雨，如到期未能退还则从2014年1月20日起按月息2分支付谷雨利息”。2015年10月31日，原被告达成书面协议，协议的主要内容是“1.甲方（鸿峰公司）以其开发建设的江南湖B区7号楼6号28.989平方米、10号23.059平方米、11号27.517平方米、12号43.024平方米和13号27.517平方米共5个车库抵顶乙方（谷雨），用于抵顶应返还乙方已付的购房款63万元及利息；2.上述车库已预告登记在乙方名下，甲方为乙方出具商品房买卖合同，乙方对外出售后，甲方无条件配合乙方更换商品买卖合同；3.另预告登记在乙方名下的江南湖B区7号楼9号20.753平方米、7号36.895平方米和14号23.059平方米3个车库不属于乙方所有，乙方于2015年11月6日前由乙方到东宁县房地产管理处解除预告登记，甲方另给付乙方现金伍万元整”。2019年12月9日，被告交付了2015年10月31日协议约定中的四套车库，协议约定的另外一套车库江南湖B区7号楼12号交付他人。另查，原告尚欠被告四套车库的入库费共7605元。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。首先，2014年8月24日，原告与被告订立了商品房买卖合同，后被告违约未向原告交付房屋。2014年1月20日，被告出具的退款保证书承诺于2015年1月20日前返还原告全部购房款630000元，同时承诺如逾期返款，按月利率2%的标准支付利息。该退款保证书是双方解除商品房买卖合同的真实意思表示。后被告未履行返还购房款的义务，双方又于2015年10月31日达成了协议，约定被告以五套车库和现金50000元抵顶购房款680000元和赔偿利息损失。该协议属于履行期限届满后双方当事人达成的以物抵债协议，协议的内容是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议成立且合法有效。 其次，被告是否承担利息损失的问题。当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即构成新债务与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需要当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿，即债务清偿期限届满后达成的以物抵债协议系双方当事人另行增加的一种清偿债务的履行方式，而非原金钱债务的消灭。本案中，2015年10月31日双方签订的协议未约定因此而消灭返还购房款的债务，故该协议在性质上属于新债清偿协议。由于被告自身原因导致以物抵债协议的目的不能实现，原告有权依据2014年12月5日退款保证书请求被告赔偿12号车库购房款的利息损失。双方当事人在2015年10月31日协议中明确约定，被告以五套车库和现金50000元抵顶购房款630000元和利息，虽然没有说明利息的具体金额，但是按照2014年1月20日退款保证协议书的约定完全可以计算的。被告主张原告放弃了利息损失，没有证据证明，本院不予支持。 最后，被告应当返还原告购房款208640元，利息262362.5元，合计471002.5元（诉讼请求计算明细详见附件）。原告主张购房款及利息共459756元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告东宁市鸿峰房地产开发有限责任公司返还原告谷雨购房款和利息共459756元（利息自2015年1月20日计算至2020年4月1日，2020年4月2日以后的利息以购房款208640元为基数，按月利率2%的标准计算至实际给付之日止），于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告谷雨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8196元,减半收取4098元，由被告东宁市鸿峰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  方姝朋 二〇二〇年五月十八日 书记员  董金鑫