云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初120号原告：张玉琼，女，汉族，1954年12月27日出生，身份证住址云南省红河哈尼族彝族自治州个旧市。委托诉讼代理人史冬梅，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。被告：董金芬，女，汉族，1973年2月16日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人余林（与被告董金芬系夫妻关系），特别授权代理。被告：汪尊卫，男，汉族，1980年3月9日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。第三人：姚艳娇，女，汉族，1983年5月24日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区。原告张玉琼与被告董金芬、汪尊卫，第三人姚艳娇执行异议之诉纠纷一案,本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月1日公开开庭进行了审理。原告张玉琼的委托代理人史冬梅，被告董金芬及其委托代理人余林，被告汪尊卫，第三人姚艳娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行第三人姚艳娇、被告汪尊卫名下坐落于昆明市盘龙区的房产；2.本案诉讼费用全部由两被告承担。事实和理由：2017年04月27日，昆明市盘龙区人民法院依据被告董金芬的申请作出（2017）云0103民初2483-1号裁定，查封了原告购买的位于昆明市盘龙区的房屋。此后，原告对执行标的提出书面异议，昆明市盘龙区人民法院于2019年11月13日作出（2019）云0103执异291号执行裁定：驳回张玉琼的异议请求。涉案房屋由原告张玉琼于2012年12月27日向被告汪尊卫、第三人姚艳娇购买，并签订房屋买卖合同，约定房屋总价款为660000元，原告支付首付款390000元，并按期将银行贷款存入被执行人汪尊卫的名下，用以偿还银行贷款至今。合同同时约定卖方应协助买方办理产权变更登记手续，交房时间为2012年12月27日，自交房之日起至今，该房屋均由原告实际占有使用。原告认为其对涉案房屋依法享有排除执行的权利。被告董金芬辩称：第一，请求驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。第二，继续强制执行姚艳娇、汪尊卫名下财产包括但不限于涉案房屋、车辆、现金等，以偿还董金芬依法所享有的债权。被告汪尊卫辩称：第一，房屋买卖合同中的签字我记不清是不是我签的了，合同的落款时间2012年12月27日有可能是之后补签的。第二，第三人姚艳娇目前和我还是夫妻关系，我认为姚艳娇在本案当中的身份也应该是被告。第三人姚艳娇述称：请求法院依法保护当事人的合法权益，原告诉请的都是事实，应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在异议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交《房屋买卖合同》一份，欲证明原告与被告汪尊卫、第三人姚艳娇于2012年12月27日签订房屋买卖合同购买涉案房屋；被告董金芬质证认为，该合同系被告汪尊卫及第三人姚艳娇为逃避债务与原告签订的虚假合同，未经抵押权人同意且未办理公证；被告汪尊卫质证认为记不清是否签订过该合同；本院对于《房屋买卖合同》将在之后综合全案证据予以评判。2.原告提交工商银行个人业务凭证、农业银行取款业务回单、建设银行存款凭条、招商银行客户业务回单及欠条，欲证明原告向被告汪尊卫及第三人姚艳娇支付购房款的事实。被告董金芬质证认为，原告系姚艳娇的母亲、被告汪尊卫与姚艳娇系夫妻关系，不能证明上述款项系原告支付的购房款。被告汪尊卫质证认为2012年7月24日收到过原告支付的150000元，但用途是原告出借给被告购买俊福花城的经济适用房；证据第13、14页两笔金额分别为133000元、61900元的款项不清楚是支付给谁；2014年7月7日原告汇款的100000元因当时该银行卡由姚艳娇持有，不清楚款项用途，2016年12月26日和2017年4月9日的两笔各50000元也不清楚款项用途；每月存款1700元是原告配偶出的钱，用于归还贷款。本院认为，对原告主张的于2012年7月24日、2014年7月7日向汪尊卫支付150000元、100000元，于2017年4月9日向姚艳娇支付50000元，前述款项的支付凭证与原件核对相符，本院对其真实性予以采信；对原告主张的于2012年1月出借给被告汪尊卫现金20000元，用于支付俊福花城经济适用房认筹款，因原告于2012年7月24日向被告汪尊卫支付150000元，被告汪尊卫于当日向原告出具《欠条》载明欠原告170000元，且被告汪尊卫认可该笔170000元系向原告所借，用于支付俊福花城经济适用房的购房款，本院对该笔20000元款项的真实性予以采信；对原告主张的于2012年12月27日支付俊福花城经济适用房购房款133000元，因原告未提交证据原件核对，本院不予采信；对原告主张的于2012年12月27日支付俊福花城经济适用房购房款61900元，原告虽未提交证据原件，但能与原告提交的尾号为3458的银行卡交易明细相印证，本院对其真实性予以采信；对原告主张的2012年12月27日支付的40000元及自2012年12月至2013年5月期间每月向银行归还涉案房屋贷款，因原告未提交证据证实，本院对其主张不予采信；对原告主张的自2013年6月至2019年12月期间每月向汪尊卫账户存款1700元用于归还涉案房屋贷款，被告汪尊卫认可上述款项由原告支付并用于偿还涉案房屋贷款，且上述款项的存款凭证与原件核对相符（原告未提交2014年3月、4月，2017年7月，2019年8月四个月的存款凭证），本院对其真实性予以采信（2014年3月、4月，2017年7月，2019年8月除外）；对原告主张的2016年12月26日向被告汪尊卫支付50000元，因原告提交的证据系取款凭证，无法证实款项用途，本院不予采信。3.原告提交证明、租房协议书、转账交易详情，欲证明原告实际占有涉案房屋并出租的事实。被告董金芬、汪尊卫对上述证据的真实性均不认可。本院认为证明由物业公司出具并盖章，对其真实性本院予以采信；租房协议及转账凭证因涉及案外自然人，无法核实租房协议的真实性及款项用途，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于昆明市盘龙区房屋为被告汪尊卫与第三人姚艳娇共有，该房屋于2009年2月18日登记在二人名下。被告董金芬因与被告汪尊卫、第三人姚艳娇民间借贷纠纷申请诉讼财产保全，本院出具（2017）云0103民初2483-1号民事裁定书，于2017年5月5日对银河春晓花园1幢2单元6层602号房屋予以查封，查封期限自2017年5月5日至2020年5月4日。2018年11月27日，本院作出（2017）云0103民初2483号生效民事判决书，判决：“一、被告姚艳娇、汪尊卫于本判决生效之日起十日内归还原告董金芬借款本金350000元及该款自2016年4月8日起至款项还清之日止，按年利率24%计算的利息；二、驳回原告董金芬的其他诉讼请求”。后原告张玉琼对涉案房屋提出书面异议，本院于2019年11月13日作出（2019）云0103执异字第291号执行裁定书，裁定驳回案外人张玉琼的异议请求。庭审中，原告提交《房屋买卖合同》一份，合同上记载的签订日期为2012年12月27日，合同上记载的卖方（甲方）处签字为姚艳娇、汪尊卫，合同上记载的买方（乙方）处签字为张玉琼，该合同约定：乙方以660000元的价格向甲方购买银河春晓花园1幢2单元6层602号房屋，于2012年12月27日现金付款390000元，余下贷款由买方按月偿还银行；卖方交房时间为2012年12月27日，卖方应协助买方办理产权变更登记手续；合同还对其他相关事项进行了约定；被告汪尊卫称记不清是否签订过该合同，第三人姚艳娇对该合同真实性无异议。另查明：1.2012年7月24日，原告向被告汪尊卫支付150000元，当日，被告汪尊卫向原告出具《欠条》，载明欠原告170000元；2012年12月27日，原告向案外人云南金色之源房地产开发有限公司支付61900元；2014年7月7日，原告向被告汪尊卫的账户支付100000元；2017年4月9日，原告向第三人姚艳娇支付50000元；自2013年6月至2019年12月期间（2014年3月、4月，2017年7月，2019年8月除外），原告每月向汪尊卫的账户存款1700元。2.2019年8月3日，案外人昆明天丽物业管理有限责任公司出具《证明》，证明原告张玉琼系葵花公社小区1栋2单元602室住户。3.2013年3月22日，被告汪尊卫作为买受人、云南金色之源房地产开发有限公司作为出卖人，就坐落于官渡区矣六街道办事处的俊福花城经适房1号地块3幢2单元13层1302号房屋办理了经济适用住房买卖合同登记备案，合同总金额为624501元，按揭贷款375501元（付款日期为2012年12月27日）。本院认为，关于姚艳娇是否应作为第三人参加诉讼，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”本案中，姚艳娇作为被执行人不反对案外人即原告的执行异议，故列为第三人参加诉讼。关于原告对涉案房屋是否享有能够排除强制执行的权利，原告主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议和复议规定》”）第二十八条的规定，原告的诉讼请求应当得到支持。根据《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，首先，原告未提交证据证实其在查封之前已合法占有涉案房屋。本案中，原告虽然提交了物业公司的《证明》、证明其居住在涉案房屋，但《证明》的出具时间为2019年8月3日，《证明》亦未载明原告从何时起在涉案房屋居住；且原告未提交其与物业公司签订的物业服务合同、物业费交费凭据等，可以证实原告已实际完成了涉案房屋交接手续并在查封之前已合法占有涉案房屋的证据，故原告认为其在查封之前已合法占有涉案房屋的主张不能成立。其次，原告主张的购房款支付方式不符合《异议和复议规定》第二十八条的要求。原告提交的《房屋买卖合同》记载的签订时间为2012年12月27日，而原告主张其自2012年1月至2017年4月期间向被告汪尊卫、第三人姚艳娇及案外人云南金色之源房地产开发有限公司支付的多笔款项均系其支付的购房款，购房款支付时间前后跨越五年之久不符合常理；且涉案房屋剩余价款由原告以每月向银行偿还贷款的方式支付，亦不符合《异议和复议规定》第二十八条中“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，故原告主张的价款支付方式不符合法律规定。第三，涉案房屋未办理过户登记原告自身存在过错。根据原告提交的《房屋买卖合同》的内容可知，原告知晓涉案房屋尚欠银行贷款未结清；另根据原告及第三人姚艳娇在庭审中的陈述，2012年年底时涉案房屋尚欠银行贷款200000元左右。按照通常的交易习惯，原告支付的购房款用于结清银行贷款后，涉案房屋即具备办理过户登记的条件，而《房屋买卖合同》中并未对办理过户登记的具体事项进行约定；且按照原告所主张的购房款支付时间及金额，原告在涉案房屋被查封之前所支付的款项足以清偿银行贷款，原告亦未举证证实其向被告汪尊卫、第三人姚艳娇主张过办理涉案房屋的过户登记，反而一直按月偿还银行贷款，原告的行为亦不符合常理。综上，即使《房屋买卖合同》中被告汪尊卫的签字系其本人所签，且该合同的签订时间也与合同上记载的签订时间一致，原告对涉案房屋也不享有能够排除强制执行的权利，故对原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、三百零七条之规定，判决如下：驳回原告张玉琼的诉讼请求。案件受理费100元由原告张玉琼负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  张 欣人民陪审员  伍春霞人民陪审员  刘秋琼二〇二〇年五月八日书 记 员  王 亚