山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0902民初752号原告：张立君，男，1969年出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张博，泰安岱岳夏张法律服务所法律工作者。被告：泰安市泰山区上高办事处中上高村村民委员会，住所地泰安市泰山区中上高村。法定代表人：高伟，村主任。委托诉讼代理人：王波，泰安高新兴业法律服务所法律工作者。被告：**，男，1966年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：张玉胜，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。原告张立君与被告泰安市泰山区上高办事处中上高村村民委员会（以下简称中上高村委）、**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立君及其委托诉讼代理人张博、被告中上高村委的法定代表人高伟及委托诉讼代理人王波、被告**的委托诉讼代理人张玉胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立君向本院提出诉讼请求：1.请求返还购房款及损失共400000元；2.请求诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2010年中上高村建楼房，**总承包，张立君分包其中的钢筋工程。因当时中上高村委无现金支付工程款，就欲将建成后的楼房抵顶工程款，**再将抵顶的房屋抵顶给张立君。经2011年年初的初步结算，**共欠张立君工程款150000元，由中上高村委为张立君出具购房预定金收据。工程完工后，经结算，共有工程款288800元，全部抵顶房款。2019年6月，两被告又以总价387000元将卖给张立君的房屋再次卖给第三人张清。综上所述，特诉请人民法院判如所诉。中上高村委辩称，原告所诉与事实不符，原告与第一被告没有事实上的房屋买卖合同关系，请求法院依法驳回原告对第一被告的诉讼请求。**辩称，第一被告于2011年用房屋抵顶原告工程款中的150000元。由第一被告给原告出具150000元的收据。第二点，原告所诉400000元无事实依据和法律依据，请求法庭查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告提交2011年1月26日被告中上高村委出具的收款收据一份及2012年1月8日的记账凭证一份，证实原告购买房屋付款150000元及被告**欠其工程款138800元的事实。收款收据的内容为：交款单位，张立军，南楼西单元五层西户；交款事由，预交购房款；人民币壹拾伍万元整。收款收据加盖了被告中上高村委财务专用章。记账凭证显示为：张立君，中上高1#楼-1，700㎡2#5870㎡，壹拾叁万捌仟捌佰元。原告称记账凭证是**的父亲算的，算完签了字。被告**称，收据的150000元与其没有关联，认可欠原告款288800元；当时村里开给了**150000元工程款的条，**又欠原告的钱，又抵顶给了原告，138000元到现在也没结算。被告中上高村委提交2010年11月12日与被告**签订的购房协议书一份。证实：购房协议书是一个抵房协议，被告中上高村委将本案所涉房产抵顶给了被告**，被告中上高村委给原告出具的150000元的收据系根据该购房协议所作的协助义务，与原告之间不存在房屋买卖合同关系，被告**将房屋抵顶给了原告，被告中上高村委并未实际收到原告支付的任何款项。协议主要内容为：甲方：中上高村委，乙方：**。为解决住房紧张的矛盾，改善居住环境。本着互惠互利的原则，在平等合理、自愿诚信的基础上订立本协议如下：一：甲方将位于村东南部(原沼气站院内)的单元式住宅楼，以成本价出售给乙方。二：乙方购买甲方1号楼3单元5层西户，建筑面积(含公摊面积)：113m2。计价值人民币：316400元。配套房：10.8m2。计人民币：17280元。车库面积0m2计人民币0元。太阳能：1360元，防盗门：1000元，共计人民币：336040元。大写：叁拾叁万陆仟零肆拾元整。三：双方签订本协议时，乙方将上述应交款项一次性向甲方付清。领取所购楼房钥匙。自此该房屋产权归乙方所有。空挂户、外来户不参与土地分配，不享受村民福利待遇。四：乙方所购楼房，如有转手倒卖、二次出售情况，应报请甲方同意并向甲方交纳产权转让费10%的管理费，否则，甲方有权解除本协议并收回所购楼房，退还所交购房款，不计利息，并收取原房总价每年5%折旧费。被告**认为中上高村委并未签字盖章，该协议未生效。诉讼中，本院对张x进行了调查取证。张x证实：其购买**在中上高村x号楼x楼x单元x户一套房子。当时合同上写的是403840元，实际支付给他393040元。当时给了**207000元，剩下的尾款我打给了村里。当时**说房子是村里顶账顶给他的，订合同的时候村里也参与了，当时因为**还欠村里钱，所以尾款直接给了村里。**说钥匙丢了，他让我找个开锁公司开的门，费用**出的。张x提交2019年6月17日签订的购房协议书及转款证明各一份。协议书内容为：甲方：**，乙方：张x。为解决住房紧张的矛盾，改善居住环境。本着互惠互利的原则，在平等合理、自愿诚信的基础上订立本协议如下：一：甲方将位于村东南部(原沼气站院内)的单元式住宅楼，以成本价出售给乙方。二：乙方购买甲方x号楼x单元x层西户，建筑面积(含公摊面积)：113m2。计价值人民币：384200元。配套房：10.8m2。计人民币：17280元。车库面积0m2计人民币0元。太阳能：1360元，防盗门：1000元，共计人民币：403840元。大写：肆拾万叁仟捌佰肆拾元整。三：双方签订本协议时，乙方将上述应交款项一次性向甲方付清。领取所购楼房钥匙。自此该房屋产权归乙方所有。空挂户、外来户不参与土地分配，不享受村民福利待遇。四：乙方所购楼房，如有转手倒卖、二次出售情况，应报请甲方同意并向甲方交纳产权转让费10%的管理费，否则，甲方有权解除本协议并收回所购楼房，退还所交购房款，不计利息，并收取原房总价每年5%折旧费。本院对被告中上高村委会计张xx进行了调查取证。张x海证实：1997年以后，一直没批过宅基地，村里大龄青年比较多，为了缓解住房紧张，村里建了两个宿舍楼，村里欠**的工程款，还没有结算，所以给**顶了两套房子，一套先顶15万，后来**把房子卖给张清，去村里找我，我说不能卖，这个房子有扯落，**说已经处理完了，因为我们还没有结算，怕给**付超了，所以和**说卖了房子后要把钱交到村里，张x给了**一部分钱，因为村里给**顶账的房子x号楼x单元x层西户的总价是336040元，当时商量的只是一套房先顶给**150000元，剩余的款让**先给村里，等结算完了再一起算账，所以张x给了村里186040元余款，剩余的钱给的**，张x购买了房屋后，是**交付的，钥匙也是**交付的。被告**对本院对张x及张x海所做调查笔录无异议，对张x提交的购房协议及转款证明均无异议。关于涉案房屋的交付情况，中上高村委称已经把钥匙交给**，至2019年6月**要求村里把房子改成张x的名字，村里才知道**出售给张x。**称其未取得房屋。原告称**于2012年初春天交付给原告，原告当时并未居住。原告明确诉讼请求400000元包括387000元（被告卖掉的价款），购房款当时说的是293800元，以及从买房到被告卖房这段时间房子升值93200元，再加上被告把房子卖掉后期间的损失13000元。本院认为，根据原被告的陈述及本院对张传海、张x的调查，可以认定中上高村委将涉案房屋顶账交付给**后，**先顶账交付给原告，后又出卖给案外人张x的事实。中上高村委向原告出具预交购房款收据，仅系协助**抵顶房屋给原告的行为，双方并未建立实际的合同关系，原告要求中上高村委退还购房款及赔偿房屋增值损失，本院不予支持。原告以其对**享有的工程款债权向**支付购房款，应当认定原告与**之间形成房屋买卖合同。后**又将涉案房屋出卖给案外人张x，系违约行为，**应返还原告已付购房款并赔偿原告房屋增值损失。关于**应返还已付购房款的数额，原告主张其与**约定购房款总价293800元，但未提交证据证实，本院对此不予采信。已付购房款应以抵顶房屋时所欠付的工程款为准。根据原告提交的预交购房款收据、记账凭证及**的陈述，可以认定**共欠原告工程款288800元，故**应返还原告已付购房款288800元。关于原告主张的房屋增值损失，房屋增值价值可参照2010年11月12日**与中上高村委签订的购房协议书约定的价格336040元、2019年6月17日**与案外人张x对涉案房屋的实际成交价格393040元计算，据此，本院认定涉案房屋的增值价值为57000元（393040元-336040元）。鉴于原告并未交纳全部购房款，根据原告交纳288800元所占**与中上高村委约定房屋总价款的比例，**应赔偿原告房屋增值损失48987.03元（288800元÷336040元×57000元）。关于原告主张的租房损失，其未提交证据证实，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告**于本判决生效之日起十日内返还原告张立君已付购房款288800元；二、被告**于本判决生效之日起十日内赔偿原告张立君房屋增值损失48987.03元；三、驳回原告张立君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由被告**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  穆军二〇二〇年五月十二日法官助理高文科书记员冯娟