江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初3882号 原告(反诉被告)：张景国，男，1976年3月19日出生，汉族，住淮安市清江浦区。 被告（反诉原告）：淮安雨润置业有限公司，住所地：淮安经济技术开发区深圳路3号2幢2楼。 法定代表人：祝义财，该公司董事长。 委托诉讼代理人：颜秀芝，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋帅帅，该公司员工。 原告张景国与被告淮安雨润置业有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，2019年11月19日、2019年11月20日两次依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情需要依法转为普通程序，于2020年4月9日公开开庭进行了审理。原告张景国、被告雨润公司的委托诉讼代理人颜秀芝、宋帅帅开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张景国向本院提出诉讼请求：一、确认被告合同违约，要求被告按合同约定及时交房并承担逾期交房责任；二、要求被告因欺骗交房行为向8、9号楼业主登报道歉；三、要求被告：按商品房交付规范，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及竣工备案证明文件；四、确认购房合同双方违约赔偿主体不平等，要求被告按照每日万分之三标准支付违约金（即每日291.453元），期限从合同约定2019年1月10日起至民事诉讼之日，赔偿金额73154.7元。后期违约赔偿期限顺延至房屋经行政主管部门验收合格，符合交付标准，并且发出正式交房通知书，经原告验收合格之日，赔偿金额按具体天数计算；五、要求被告提供商品房测量成果报告，说明公摊面积构成和计算依据；六、要求被告地下车库按国家规范标准建筑完工，提供符合建筑、使用标准的地下车库车位，承担逾期交付带给原告赔偿责任；七、要求被告退还违规收取的1.2万元信息服务费；八、要求被告承担诉讼费和其他案件调查取证费用；九、要求被告承担工作人员钱忠、张海洋编造虚假信息，骗取原告4.4万元的违规行为的连带责任，要求被告退还4.4万元。事实与理由：一、按照原告和被告签订的商品房合同（编号1038390001624)中第八条：出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：被告于2018年12月27日书面通知办理入伙（入住）手续，原告对此有异议：1、交房通知和入伙（入住）通知不是同一个意思，交房通知是你公司应尽义务，入伙通知还含有业主自愿性质和不考虑验收备案问题。原告认为被告行为属于偷梁换柱。2、2019年1月10日房屋并不具备交付条件，因为被告在当日现场没有出具竣工备案证明文件。原告认为任何在2019年1月10日前发出的交房通知以及基于入伙（入住）通知基础上任何后续行为都属无效。3、被告入伙（入住）通知中明确表达已经取得竣工备案证明文件，原告认为被告此举属于欺骗行为。4、被告在入伙（入住）通知附件和现场实际操作中，规定先签字交钱后验房收房流程，原告认为被告此举属于强制交房行为，滥用优势地位设置技术性障碍造成交房无法正常进行而逾期，交房逾期责任应由被告承担。5、原告在2019年5月7日通过邮政特快发函给被告，督促其按合同约定于2019年7月16日前与原告协商交房相关事宜。被告采取拖延方式，至今未与原告联系。对于被告此种做法，原先视为被告同意原告函件约定，承认其违约行为。6、被告无视淮安市商品房备案制度，采取虚抬房价、捆绑营销方式，阻碍原告获取正确的房源信息，违规收取购房信息费。 二、按照原告和被告签订的商品房合同（编号1038390001624）中第十一条：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。原告和其他买受人在2019年1月10日现场要求被告提供但被告没有提供。原告要求被告在验收交接时必须提供或在发送交房通知书时提供复印件。 三、合同第七条中规定原告违约按每日万分之三赔偿给被告，但是合同第九条规定被告违约按每日万分之一赔偿给原告，属于合同双方不平等条款。按照合同双方违约责任对等的原则，原告要求，如果被告违约，赔偿标准也按每日合同价款的万分之三赔偿给原告。 四、根据不完全统计，8号楼119平方户型120户，9号楼119平方户型56户，8号楼89平方户型60户，9号楼89平方户型28户，119平方户型号合计176户，89平方户型合计88户。176户型每户公摊34平方合计5984平方，88户型每户公摊28平方合计2464平方，总计8448平方。公摊面积高出其他小区也超出原告和其他买受人的常规认知，出于维护知情权和自身利益，要求被告提供商品房测量成果报告，说明公摊面积构成和计算依据。 五、本案所有缘起都是开发商不负责引起的。开发商按期交付合格房屋是合同义务，不能因为房地产市场的火热而滥用优势地位强制规定不公平合同条款或降低工作标准和质量，甚至于少数工作人员使用欺骗、恐吓等手段。原告要求被告承担本案诉讼费和其他案件调查取证工作费用、房屋质量检测等费用。 被告雨润公司辩称：一、我司不承担逾期交房违约责任。合同约定交房时间为2019年1月10日，交付条件为该商品房经验收合格。该商品房于2019年1月4日验收合格，符合房屋交付条件。我司于2019年1月8日向原告寄送交房通知书，要去其于2019年1月10日前及时办理收房手续。原告在收到通知后，至今未按通知时间办理收房手续。原告的第一、二、四项诉讼请求无事实依据。二、关于原告第三项诉讼请求，我司从未拒绝提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但因原告一直拒绝办理交房手续，我司无法提供。三、关于原告第五项诉讼请求。因原告在提起本案诉讼前并未要求我司提供商品房测量成果报告说明公摊面积构成和计算依据的要求，如原告提出我司会配合。四、关于第六条诉讼请求。本案是商品房销售合同纠纷，而该项诉请系要求交付车位，与本案并非同一法律关系，原告因另行起诉。五、关于第七条诉请。相关主体是原告与九行公司，与被告无任何法律关系。六、关于诉请九。钱忠、张海洋因涉及诈骗被法院判决，其并无涉及原告，在法院判决书中认定该两人的行为与我方无关，原告诉请九无事实和法律依据。 诉讼过程中，原告张景国申请撤回第六项诉讼请求，该申请系其处分自身诉讼权利，不违反法律规定，本院予以准许。 被告雨润公司在法定期限内提起反诉，经审查符合法律规定，本院予以受理。反诉请求：1、请求法院判令被反诉人支付逾期收房违约金15600元（自2019年1月11日暂计算至提起反诉之日，计312天）后期请求判决至实际收房之日止。2、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人同被反诉人于2017年3月25日签订《商品房买卖合同》，被反诉人购买星雨华府9幢1单元****号房产一套。合同第八条约定“出卖人应当在2019年1月10日前交付该房屋”，同时双方当事人约定商品房交付条件为“该商品房经验收合格”。合同签订后，该商品房于2019年1月4日验收合格，符合房屋交付条件。反诉人于2019年1月8日向被反诉人寄送交房通知书，要求被反诉人于2019年1月10日前及时办理收房手续。被反诉人收到交房通知后，无法定或约定理由一直拖延履行收房义务，至今未按照通知时间办理收房手续。根据双方签订的，《商品房买卖合同》附件四合同补充协议“附件四-2八、房屋的交付与交接1、该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续。2、甲方负有及时向乙方交付房屋的义务，乙方负有在收到甲方收房通知后及时办理收房手续并履行房屋交接单的签收确认义务，自甲方通知的收房期限届满仍未及时办理收房手续并履行房屋交接单签收确认义务的，按每天50元标准向甲方支付违约金”，双方签订的商品房买卖合同及补充协议系当事人双方的真实意思表示，约定的条款对当事人具有法律约束力。被反诉人未按照合同约定履行收房义务，按照合同约定被反诉人应承担按每天50元标准向反诉人支付逾期收房违约金，故诉请法院被反诉人应支付反诉人逾期收房违约金合计15600元。反诉人认为合同约定相关违约责任为双方真实意思表示，合法有效，被反诉人未按照合同约定履行收房义务，严重违反合同约定，应依法承担合同约定逾期收房违约责任。故请求贵院依法判决，恳请支持反诉人诉请。 原告张景国（反诉被告）辩称：一、事实答辩：（一）、答辩人只收到被答辩人寄送的入伙（入住）通知书，经查询天眼查，以往被答辩人一直确认取得竣工备案后方可交付商品房并且以交房通知方式守约执行。（二）、答辩人不认可被答辩人所谓“双方当事人约定商品房交付条件为：该商品房经验收合格”断章取义式狭义说法。被答辩人采用的2000年合同文本（GF-2000-0171已被废止），2014年合同文本（GF-2014-0171）规定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”作交房首要条件，摒弃了2000年合同文本“经验收合格”。在合同双方当事人约定的“经验收合格”内涵不明且有争议的情况下，以商品房取得竣工验收备案表和取得房屋测绘报告作为“经验收合格”的标志，保证具有公信力的公权力对房屋质量和数量行为得以有效监督和最终确认，更符合行政主管部门拟定的商品房买卖合同示范文本的本意。2019年1月4日的商品房验收合格只是开发商作为项目建设单位认可并接受施工方的完工工程，被答辩人交付的星雨华府9号楼主体和附属工程就存在未完成部分工程违规验收。我市一直执行竣工验收备案规定，对工程质量有明确的监管体系；我市还要求执行房地产开发项目交付使用备案规定，对商品房满足使用功能和交付条件有明确的监管体系。本案商品房买卖合同中第十四条也规定了出卖人房屋交付时基础设施、公共配套建筑同步达到使用条件。相关法律法规和行业规章还明确商品房交付使用前需经工程竣工验收合格并在当地主管部门备案、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向买受人出示上述相关证明资料，参见住建部（2010）年53号文件。（三）、答辩人多次与被答辩人交涉交房事宜但被答辩人未出示相关交付证明文件。按照被答辩人淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）通知书文件中所购买的“商品房已通过竣工备案，具备入伙（入住）条件”的要约，答辩人以实际行动表示同意并进行承诺,2019年1月10日,答辩人要求被答辩人出示包括竣工备案表、交付备案表、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、规划局出具的规划验收合格证明文件、消防部门出具的符合消防技术标准的证明文件、环保局出具的环境保护设施的验收文件、绿化（建设项目配套绿化工程竣工验收表）等，但被答辩人没有出示。2019年5月7日，答辩人发函通知被答辩人，再次表示同意并承诺了被答辩人的要约，确认竣工备案作为交付前提并提醒七交付义务。2019年4月30日，答辩人再次要求被答辩人出示相关证明文件，但被答辩人未出示相关交付证明文件同时还谎称竣工备案表原件在档案馆。2019年5月初星雨华府8、9号楼燃气管道才获得燃气公司验收通过。自2019年4月30日以来，答辩人没有收到被答辩人交付房屋的通知。综上，被答辩人认定答辩人无故拖延收房义务未按通知时间办理收房手续是违背客观事实的。按照有关法律规定和合同约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，答辩人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。（四）、被答辩人滥用优势地位指定不公平格式条款。本案商品房买卖合同在签订时，销售人员不让协商，也未说明使用的是废止的示范文本。商品房买卖合同附件四补充协议附件四-2八是格式条款，是被答辩人重复使用、预先制定的且加重答辩人责任，也没有在文字上重点标识且小了一号的字体密集排列，属于不公平格式条款。二、适用法律问题的答辩：被答辩人作为房地产开发项目的建设单位和商品房的供给方，理应遵守《规划法》、《建筑法》、《消防法》、《人防法》、《合同法》、《消费者权益保护法》、《房地产法》、《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律和条例，也应按中央政府及其行业部门和地方政府及其行业部门的办法、规定等规章开展业务活动。被答辩人不能选择性遵守和执行，更不能利用优势地位妄图不正当利益、逃避法定义务和加重消费者责任。三、答辩人的答辩主张：1、请求人民法院判定经过被答辩人要约和答辩人承诺“商品房已通过竣工备案，具备入伙（入住）条件”属于合同组成部分。2、请求人民法院判定取得《商品房竣工验收备案表》是商品房交付前提条件之一，也是被答辩人发出交房通知书中应该如实说明法定义务和约定义务履行情况的内容之一。3、请求人民法院按照公平的原则将被答辩人利用优势地位制定的不公平格式条款中违约金标准作为被答辩人违约的惩罚性赔偿标准。 经审理查明：2017年3月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于淮安，建筑面积119.69平方米，套内面积85.42平方米，公共部位和公摊面积34.27平方米，总价971510元。合同第八条第一款约定，出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、空白。合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告依约支付购房款。2019年1月4日，案涉商品房经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位等五方验收合格。2019年1月9日，被告向原告送达了淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）通知书及入伙（入住）须知一份，通知2019年1月10日办理入伙（入住）手续，通知书载明案涉9幢****室已通过竣工备案，具备入伙（入住）条件。当日，因被告未出示备案材料，原告未办理收房手续。2019年1月11日，案涉项目通过住建部门备案。2019年4月26日，被告再次向原告邮寄送达了淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）通知书及入伙（入住）须知一份。 另查明：2017年2月17日，原告向南京九行房地产咨询顾问有限公司支付12000元。 再查明：钱忠系被告公司原总经理，张海洋系被告公司原销售经理，该两人因犯诈骗罪被追究刑事责任。原告主张因购房向二人交付4.4万元现金，并要求被告承担责任。 庭审中，被告当庭向原告交付房产测量成果报告。 本院认为：案涉商品房买卖合同系原、被告双方自愿签订，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：案涉房屋是否符合约定的交付条件问题。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系采用2000年商品房买卖合同示范文本格式，合同第八条约定，第一款约定，出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人适用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、空白。而根据淮安市政府《关于加强房地产开发项目综合管理的通知》的规定，未进行全面验收并取得交付使用备案证书的开发项目，不得交付使用。至此当事人选择了第1种条件即商品房经验收合格的，是否仍然需要符合地方政府的规定？实践中存在两种观点：第一种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除符合商品房经验收合格外，还需符合地方政府的规定。第二种观点认为，地方政府对于交付标准有特殊规定的，除非明确将地方政府规定订入合同，否则应遵从合同的约定。本院同意第二种观点，双方当事人对于交付标准有特别约定的，遵从该特别规定，没有特别规定，依据相关法律规定。理由是：1、商品房买卖合同格式合同中给当事人留有空白条款，当事人完全可以将地方政府规定的交付标准订入合同，如果没有特别约定，不应作为合同内容。2、约定商品房经验收合格不违反法律规定。法律对于商品房的交付标准没有特别规定，《建筑法》第61条规定了建设工程应竣工验收合格后交付。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》规定了工程竣工验收的条件，因此，商品房买卖合同中约定的第1种条件不违反法律规定。3、地方政府规定属于行政审判事项，与双方签订的民事合同没有必然关系。4、从合同约定看，当事人选择的格式合同中都有“依照国家和地方政府的有关规定”的字样，并不是将地方政府规定明确约定进入合同内容，否则，这种选择就变得没有意义。而且地方政府完成可以修改示范文本，其允许当事人备案即表明认可双方签订合同的效力。对于当事人而言，其对地方政府的规定并不一定明知，因此并不能认为地方政府的规定已经进入了合同内容。因此，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定了交付条件的，以该约定为准，地方政府对此有特殊规定的，不影响双方合同约定，除非双方将地方政府的规定明确订入合同内容。就本案而言，双方当事人在商品房买卖合同中选择了第1个条件，即商品房经验收合格，案涉房屋在合同交付之日前通过建设、监理、施工、设计、勘察等五方验收合格，被告亦在合同交付之日前通知入伙（入住），依法应视为被告按期通知交房。故对于原告的第1、2、3、4项诉讼请求，本院依法不予支持。关于第5项诉请，原告并未举证证明其在本案诉讼前向被告主张而被告不予配合，且被告亦在本案庭审中向原告进行了交付，故本院对该诉请不予支持。关于第7项诉请，经审查，相关款项由南京九行房地产咨询顾问有限公司收取，现原告要求被告返还，缺乏事实及法律依据。关于第9项诉请，根据原告主张，相关款项系被告公司钱忠、张海洋以现金方式收取，原告作为正常的市场交易主体，对于该二人是否有收款权限未有审查，结合相关收款的方式，以及该二人被判处刑罚的情况，不能认定该二人的收款行为应由被告公司承担责任。关于反诉。被告反诉要求原告承担逾期收房违约金。经审查，被告于2019年1月9日向原告送达的入伙通知书中载明案涉房屋通过竣工备案，实际其时案涉房屋系通过五方验收合格，通过竣工备案时间为2019年1月11日，以此引发双方对于合同约定的交房条件如何理解的分歧。按照公平原则，原告无需承担被告所反诉的违约责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告张景国的诉讼请求； 二、驳回反诉原告淮安雨润置业有限公司的反诉请求。 案件受理费2829元，由原告张景国负担，反诉费用95元，由反诉原告淮安雨润置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××74）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  胡彦玲 人民陪审员  韩 强 二〇二〇年五月二十七日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。