四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川16民终741号 上诉人（原审被告）：广安市房地产开发有限公司，住所地四川省广安市经济技术开发区奎阁大道石滨路1号。 法定代表人：龙承军，执行董事。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡罗均，四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗小兵，男，生于1968年9月30日，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：赵云霞，女，生于1968年6月18日，汉族，住四川省广安市广安区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈园园，四川虹永律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖亚军，四川虹永律师事务所律师。 上诉人广安市房地产开发有限公司（以下简称广安房产公司）因与被上诉人罗小兵、赵云霞商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2019）川1602民初7614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广安房产公司上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回罗小兵、赵云霞的诉讼请求；一、二审诉讼费由罗小兵、赵云霞承担。事实和理由：1.一审未对广安房产公司2016年9月19日取得《四川省建设工程竣工验收备案书》及2016年9月23日取得《建设工程档案移交书》的事实进行认定。熟知房地产开发流程的人都知道，前述备案和档案移交工作完成后，开发商除对房屋进行权属办证登记外，再无其他工作，广安房产公司在一审中提交的第九号、第十号证据能够证实前述事实，广安房产公司未有任何违规违法进行建设行为。2.（广安区府函[2019]83号）文件中关于补交土地出让金的有关超容积率表述不专业。关于案涉房屋所在“安得.城市之都”项目核容有关的建筑面积如何计算，职能部门之间有一定分歧，最终规划计容面积与工程结束后整体核容采用的规范不同，造成计容与非计容建筑面积误差，导致案涉房屋产权证办理时间超出预期。一审认定广安房产公司超容积率修建房屋，过错责任系广安房产公司明显有失公平。3.一审法院关于“补充协议未经原告签字确认，补充协议无效”的认定不符合法律规定，应予纠正。4.罗小兵、赵云霞未提供逾期办证造成的实际损失及约定违约金过分低于损失的相关证据，一审法院未按照《商品房买卖合同》关于初始登记违约按已付房款0.05%的约定判定违约金，而是随意酌定违约金不符合合同法相关规定。5.2020年3月11日双方就逾期办证达成新的协议，协议约定广安房产公司不承担逾期办证违约责任。一审判决存在故意遗漏部分事实和认定事实不当、适用法律明显错误。 罗小兵、赵云霞辩称，1.双方约定广安房产公司应于2017年8月10日前取得案涉楼栋的权属证明，但该公司实际于2019年9月2日才取得案涉楼栋的权属证明。因此，广安房产公司未在约定期限内完成办理房屋初始登记义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任；2.2020年3月11日的协议仅为结算表，该结算表上只是证明房款和税费的问题，不签该结算表就不能领取房产证。况且广安房产公司作为提供协议的一方，未对违约责任的内容进行加粗提示，广安房产公司未尽到明确的告知义务，该结算不能作为罗小兵、赵云霞放弃权利的意思表示。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 罗小兵、赵云霞向一审法院起诉请求：1.判令广安房产公司支付未按合同约定办理房屋权属登记的违约金10,000元；2.诉讼费由广安房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月17日，罗小兵、赵云霞（买受人、乙方）与广安房产公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：罗小兵、赵云霞购买广安房产公司开发的位于广安市广安区地块上的安得.城市之都项目×幢×层×-×-×号住宅房屋，其建筑面积为111.93平方米，单位每平方米4,742.8元，总价款530,862元，关于产权登记主要约定，初始登记，出卖人应当在2017年8月10日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的双方同意按下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。上述合同有罗小兵、赵云霞的亲笔签字以及加盖了广安房产公司的公章以及委托代理人签字。同时该合同附件八有补充协议一份，关于产权登记的特别约定：双方同意将原商品房合同第二十条产权登记中的第（一）项初始登记中“……取得该商品房所在楼栋的权属证明”变更为“……出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述补充协议罗小兵、赵云霞未签字，广安房产公司也未加盖公章及签字。 合同签订后，罗小兵、赵云霞依约履行了交付购房款义务以及支付了住宅专项维修资金、契税、印花税及房产证、土地证工本费等费用。2019年8月12日，广安市广安区人民政府作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，依据受理时政策规定，同意该项目竣工超容积率建筑面积1973.25平方米……补缴土地出让金240.93万元。广安房产公司按规定补缴了相应的出让金，2019年9月2日，广安房产公司办理了该商品房的初始登记。 一审法院认为，罗小兵、赵云霞与广安房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。合同签订后，罗小兵、赵云霞向广安房产公司支付了购房款，广安房产公司理应按照合同约定向罗小兵、赵云霞交付房屋，办理涉诉房屋所属楼栋的权属证明及涉诉房屋的不动产权证书。按照合同约定，广安房产公司应当在2017年8月10日前取得该商品房所属楼栋的权属证明，但广安房产公司于2019年9月2日才取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，故广安房产公司未在约定期限完成办理房屋初始登记的义务已构成违约，应当承担相应的违约责任。故对罗小兵、赵云霞要求广安房产公司支付逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记违约金的诉讼请求，予以支持。广安房产公司辩称其早在2016年10月26日就开始办理产权手续资料相关部门交付准备工作资料，政府有关部门关于核容办证有关请示最终确定时间为2019年8月12日，工作时间长达2年零10个月，该时间不是由其造成的，其不承担逾期办证责任。虽然广安市广安区人民政府于2019年8月12日作出了《关于“城市之都”项目用地超容积率补缴出让金有关事宜批复》，确定了广安房产公司应补缴土地出让金金额，但补缴该土地出让金是因为广安房产公司自身超容积率修建房屋，其过错方仍是广安房产公司，故广安房产公司的该项辩称意见，不予采纳。 关于广安房产公司辩称的在补充协议上约定将原合同约定修改为将需要办证的资料报送产权登记机关备案，而不是办理初始登记取得权属证书的时间，由于补充协议上无罗小兵、赵云霞与广安房产公司双方的签字确认，补充协议实际并未生效，对广安房产公司的本项辩称意见，不予采纳。 关于违约金金额的确定。合同约定，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的双方同意按下列第2种方式处理即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。罗小兵、赵云霞认为按合同约定的违约金仅标准过低，罗小兵、赵云霞主张的违约金10,000元。广安房产公司未能在合同约定的期限办理首次登记属实，但确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定，而且上述违约金的约定为格式条款，广安房产公司作为提供格式条款提供的一方未就该内容向罗小兵、赵云霞予以说明，违约金按支付房款的0.05%计算为265元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”规定，罗小兵、赵云霞与广安房产公司双方均未提供证据证明罗小兵、赵云霞因广安房产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小。综合全案实际情况，考虑广安房产公司已履行商品房交付、办理初始登记，罗小兵、赵云霞已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定广安房产公司向罗小兵、赵云霞支付逾期办理首次登记的违约金为3,185元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限广安房产公司于判决生效后十日内向罗小兵、赵云霞支付逾期办理房屋权属登记的违约金3,185元；二、驳回罗小兵、赵云霞的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由罗小兵、赵云霞负担5元，广安房产公司负担20元。 二审中，广安房产公司提交广安市广安区×幢×单元×楼×号结算表一份，拟证明双方明确约定罗小兵、赵云霞不再向广安房产公司主张逾期办证违约责任。 罗小兵、赵云霞质证称，该份结算表的主要内容是房款的补交和退税问题，该结算表系广安房产公司单方制作，并非事先协商。广安房产公司对房屋买受人放弃主张违约责任的内容未作提示也未明确告知，该结算单不能作为罗小兵、赵云霞放弃权利真实的意思表示，该份证据达不到广安房产公司的证明目的。 对上述证据的认证，将结合争议焦点在本院认为部分予以综合评述。 二审审理查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.逾期取得案涉房屋所在楼栋初始登记是否因职能部门原因造成，广安房产公司是否应当承担逾期初始登记违约责任；2.《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定是否可以构成广安房产公司免责条件；3.结算表中有关罗小兵、赵云霞不主张逾期办证责任的约定是否发生法律效力；4.一审对案涉违约金的调整是否恰当。 一、关于逾期取得案涉房屋所在楼栋初始登记是否因职能部门原因造成，广安房产公司是否应当承担逾期初始登记违约责任的问题。广安房产公司于2019年9月2日取得案涉房屋产权初始登记，其逾期取得初始登记是实，其违约亦是事实。《商品房买卖合同》签约主体系广安房产公司和相关业主，该合同约束主体亦系广安房产公司和相关业主，是否由于相关职能部门介入导致办证逾期，均不影响广安房产公司作为合同相对方而承担相应的违约责任。因相关行政单位不是《商品房买卖合同》的主体，其是否存在违法违规行为，导致逾期办证和本案没有关联性，故本院在本案中对相关行政单位的行为不予评价。 二、关于《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定是否可以构成广安房产公司免责条件。查看《商品房买卖合同》附件八补充协议中关于产权登记的特别约定内容为“…出卖人在此约定时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。因办理初始登记需国土部门核验容积率相关资料，而核验容积率相关资料系需由出卖人提供的资料范畴，广安房产公司自认因国土部门核验容积率拖延导致初始登记延迟，亦即其未在约定的时间内将办理权属登记所需的完备资料报产权登记机关备案，故即使按照附件八补充协议约定，广安房产公司对于其合同相对方，仍应当承担相应的违约责任。 三、关于结算表中有关罗小兵、赵云霞不主张逾期办证责任的约定是否发生法律效力的问题。2020年3月11日，罗小兵、赵云霞领取房屋产权证，并在结算表上领证人处签字。该结算表系打印格式，内容除包括房屋价款、应交税款、大修基金等内容外，还有广安房产公司事先打印的“房屋买受人今后不得追究广安市房地产开发有限公司逾期办证等任何形式的违约责任”的条款，该条款系格式条款，广安房产公司并未提供证据证明以合理的方式提醒过罗小兵、赵云霞注意该条款以及对该条款予以了说明。该条款明显属于免除广安房产公司自身责任的情形，应属无效。故结算表中关于罗小兵、赵云霞不主张逾期办证责任的约定在双方之间不发生法律效力。广安房产公司据此主张其不承担逾期办证违约责任的理由不能成立，本院不予采信。 四、一审对案涉违约金的调整是否恰当的问题。确定此违约事实的责任承担既要尊重双方的约定，也要结合案件事实和相关法律规定。因双方均未提供证据证明因广安房产公司的违约行为所遭受的具体损失及数额大小，而案涉《商品房买卖合同》约定违约金按支付房款的0.05%计算明显过低，亦不利于惩戒相关违约行为，故一审综合全案实际情况，考虑广安房产公司已履行商品房交付、办理初始登记，业主已占有、使用案涉房屋的因素，根据公平原则酌情认定广安房产公司向罗小兵、赵云霞支付逾期办理首次登记的违约金为3,185元并无不当，本院予以维持。 综上所述，广安房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由广安市房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  陈 萱 审 判 员  张 波 二〇二〇年五月十三日 法官助理  杨应清 书 记 员  周甜甜