昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初1526号原告：陶俊勇，男，汉族，1979年3月15日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托代理人：吕翔、罗常浩（实习律师）、云南德范律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明昊锦投资有限公司。统一社会信用代码：91530112MA6NJ1734X。住所：云南省昆明市西山区西坝卢家营新村3号（现西园北路1号）11层1112号。法定代表人：刘俊。委托代理人：郑秀巍，系公司员工，特别授权代理。第三人：云南泽昌钛业有限公司。统一社会信用代码：91530124662605770Y。住所：昆明市富民县永定街道办事处北营村委会。法定代表人：朱文东。第三人：云南泽珲房地产有限公司。统一社会信用代码：91530100767096757H。住所：昆明市龙泉镇云波社区第二股份合作社穿金路759号。法定代表人：朱文东。第三人：朱文东，男，汉族，1971年11月13日生，身份证登记住址：昆明市盘龙区。三位第三人的共同委托代理人：程大芳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告陶俊勇诉被告昆明昊锦投资有限公司（下称：昊锦公司）、第三人云南泽昌钛业有限公司（下称：泽昌公司）、第三人云南泽珲房地产有限公司（下称：泽珲公司）、第三人朱文东案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年4月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吕翔、罗常浩、被告昊锦公司的委托代理人郑秀巍、第三人泽昌公司、泽珲公司、朱文东的共同委托代理人程大芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年9月12日,贵院根据云南省高级人民法院、昆明市中级人民法院的执行裁定书,裁定对（2014）大中民初字第128号《民事判决书》立案执行,案号为（2019）云0112执7193号,后根据被告的申请,贵院审查后于2019年9月30作出裁定,将本案申请执行人变更为被告。该案执行过程中,贵院拟腾出本案第三人泽珲公司名下位于昆明市西二环路453号（昆明高新区地块）房产（房产证号：昆房权证西山字第××号、20××70号、20××05号、20××71号）,以处分该国有土地使用权地上房产，偿还（2014）大中民初字第128号《民事判决书》上债务。原告对贵院要求腾房、并对原告占用的租赁房屋进行评估、拍卖不服,向贵院提出针对如上财产的执行异议书面申请,贵院作出（2019）云0112执异284号《执行裁定书》,裁定驳回了原告的异议请求。2013年6月5日,原告与第三人泽珲公司签订了《房屋租赁合同》,约定第三人泽珲公司将位于昆明市高新区地块的商场（建筑面积约12000平方米）及此地块上的金博楼1号、2号、3号别墅租赁给原告使用,租期十年,自2013年6月5日起至2023年12月31日止（其中自2013年6月5日起至2014年1月1日止为装修期）,租赁费用为每年100万元,支付方式为年付,于当年12月31日前一次性支付。原告对承租的商场进行改造,投入了大量资金。《房屋租赁合同》第九条已经写明涉案租赁房屋的债务900万元为原告代为偿还,该款项冲抵租金,即冲抵至2023年1月1日。《房屋租赁合同》签订后第三人泽珲公司将标的房屋交付原告装修使用至今。原告认为,首先,原告不仅已经实际占有并使用涉案房屋,而且还对涉案房屋进行了装修改造;同时原告亦根据房屋租赁合同的约定,代第三人泽珲公司偿清了在该租赁房屋上的债务900万元,原告与第三人泽珲公司签署的房屋租赁合同并不违反法律法规的强制性规定,应合法有效。其次,根据《物权法》第一百九十条的规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”原告的租赁权先干被告的抵押权设立,已满足“买卖不破租赁”的情形。同时根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。”根据该规定,原告在租赁期内有权请求人民法院终止对涉案房屋进行腾房、评估、拍卖等执行措施。综上,原告认为合法有效的租赁关系应予保护,贵院对涉案房屋的执行应予以终止，若腾空、评估、拍卖本案标的的房屋将侵害原告的租赁权,故请求支持原告的全部诉讼请求，请求判令：1、停止对位于昆明市西二环路453号昆明高新区地块上（房产证号：昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号）腾房、评估、拍卖的执行措施；2、本案案件受理费由被告承担。被告昊锦公司答辩：一、原告的第一项诉讼请求缺乏法律依据。昆明市西山区人民法院（2019）云0112执7193号执行裁定书,即人民法院在执行（2014）大中民初字第128号民事判决书内容的过程中,法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定,执行裁定书是法院依法执行行为,原告仅依据其主张的租赁关系,便请求停止人民法院对位于昆明市西二环路453号昆明高新区地块上房产（房产证号:昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号）腾房、评估、拍卖的执行措施,缺乏法律依据。被告对上述房产享有的抵押权已经生效法律文书确认合法有效,根据《担保法》第三十三条、《物权法》第一百七十条的规定,答辩人有权请求人民法院依法拍卖、变卖上述抵押物并就所得价款优先受偿,原告的主张租赁关系仅为合同之债,不具有阻却抵押物权实现的效力。二、原告主张其对被执行财产享有排除执行的租赁权利缺乏事实和法律依据。1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《办理执行异议和复议司法解释》）第31条规定:“承租人与被执行人恶意串通,以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的,对其提出的阻止移交占有的请求,人民法院不予支持。”根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。本条第2款对“明显不合理的低价”提出了一个一般的参考示范标准:“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价。”最高人民法院《湖南宏欣投资有限公司与湖南鑫都大酒店有限公司、湖南腾福实业有限责任公司物权保护纠纷申诉、申请民事裁定书》（2016）最高法民申519号）依据以上条款判决租赁合同无效。第三人泽珲公司与原告陶俊勇签订之租赁合同,包含商场（建筑面积12000平米）及3栋别墅,总租金为100万元每年,在不考虑别墅租金的前提下,商场每平米月租金为7元,年租金为83元。根据云南乐居网转发昆明日报消息,2012年1月份月昆明商业地产均价为34331元／平方米,环比去年12月份的售价每平方米多出7元;平均租金141元／平方米／月,环比基本持平。另据搜狐焦点转发昆明信息港消息,2016年昆明商铺月租金高出二线城市均价200元／㎡。根据以上年份数据显示,昆明商业地产租金月平均应在100元以上,而以上租赁合同中每平米月租金仅为7元,严重不符合市场规律。且该商场为泽珲公司2009年10月购买所有,至2013年6月将近四年的时间一直为闲置,却在签订抵押合同前一个月对外出租,明显存在限制抵押权实现的主观恶意。2、原告依据其与第三人泽珲公司签订的《房屋租赁合同》,主张其对位于昆明市西二环路453号昆明高新区地块上房产享有租赁使用权,并据此排除人民法院的腾房、移交及评估拍卖的执行行为。《房租租赁合同》第九条载明,涉案租赁房屋的债务900万元为原告代为偿还,该款项冲抵租金,即冲抵至2023年1月1日。以上房屋租金的支付方式不符合正常交易习惯,一般商业地产租金多为一年或半年支付,且中间涉及第三方债权债务关系,是否真实支付存在很大可疑性。另依据最高院（2014）民申字第215号民事裁定书中认定《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此原告与泽珲公司签订的《房屋租赁合同》实为债权债务合同关系,该关系仅可约定双方权利义务关系,不具有对抗第三人的优先权。第三人泽昌公司、泽珲公司、朱文东陈述：我方认可与原告存在租赁关系，已向原告实际移交租赁物给原告实际使用；2、第三人泽晖公司跟兴业银行大理分行办理抵押登记手续确实在2013年7月24日之后，抵押权的设定晚于第三人与原告签订《房屋租赁合同》的时间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院评议及认定如下：对《房屋租赁合同》，该份合同形成于原告与第三人泽珲公司间，经本院询问，原告与第三人认可该《房屋租赁合同》未进行过备案也未公证，本院认为《房屋租赁合同》是否备案或公证并非认定《房屋租赁合同》真伪的法律标准，实践中也存在着大量租房合同未备案或公证的情形，故在被告也无证据证实上述《房屋租赁合同》系原告与第三人泽珲公司为阻止执行而炮制的情况下，对该《房屋租赁合同》的真实性本院予以确认。对原告提交的若干份《费用报销单》，因相关单据上并未直接体现出系本案的原告所支出的费用，且从该组形式上看，费用报销单系原告内部报销单据，支出的费用是否真实存疑，虽有所谓的部分供货商的收款收据、收条，但出具收款收据、收条的人身份并不明确，同时，原告在本案中提交的《费用报销单》的所涉金额与其实际所称的投入金额相差甚远，故考量上述因素，本院对该组证据本院不予确认，同理，对余进勇的《情况说明》本院不予确认。关于《补充合同》，因原告未提交相应证据证实已投入6500余万元用于租赁物的装修改造，故对该《补充合同》本院不予确认，对于原告提交的《解除商场出让(租赁)合同书》、人民法院调解书的真实性本院认可，但其所称相应的为清退商户所支出的款额因为没有相应的银行流水，款项是否实际支付存疑，且收款方也未到庭认可，故对原告称上述清退商户款项已由其代支付给清退商户的观点本院不予采信。对原告提交的《电汇凭证（回单）》所涉金额为300万元，本院注意到收款人系云南泽珲投资有限公司，并非本案第三人泽珲公司，该笔款项原告欲证明系第三人泽珲公司向单祖益所借款项，本院认为，首先单祖益并未到庭予以确认，其次，该款项的收款方为云南泽珲投资有限公司并非本案的第三人泽珲公司，另，收款人也与原告提交的情况说明（原告提交的第十五组证据）不一致，对原告称该《电汇凭证（回单）》所涉金额为300万元系单祖益出借泽珲公司借款的观点本院不予认可。同理，对《结算业务申请书》、《收条》，收款人也非第三人泽珲公司，同时，《结算业务申请书》、《收条》涉及的昆明古木清流景观工程有限公司未到庭予以确认，单祖益未到庭予以认可，故对原告称该《结算业务申请书》、《收条》所涉金额为500万元系单祖益出借泽珲公司借款的观点本院也不予认可，同时，本院注意到，原告提交的上述证据欲证明第三人泽珲公司向单祖益借款数额800万元与三位第三人提交的《借条》借款数额600万元也不一致，综合上述证据的评议，对第三人泽珲公司提交的《借条》本院不予确认，对原告所称的单祖益通过上述出借方式（《电汇凭证（回单）》、《结算业务申请书》、《收条》）向第三人泽珲公司出借款项的观点本院不予采信。对《账户流水明细表》，原告欲证实其代第三人泽珲公司分九次归还单祖益的借款本息6357028元，本院认为，《账户流水明细表》摘要备注栏对于该九次转账（最早一笔时间为2016年9月13日）并未载明系归还借款，故对于原告账户转入单祖益账户的款项是否系归还借款存疑，同时，本院注意到，在《账户流水明细表》也有一笔2018年1月4日由单祖益转给本案原告的款项100万元，故本院不能排除原告与单祖益间所涉款项系作为其他用途而非原告所称的借款的还款。同时，结合原告与第三人签订的《确认协议》、垫款及借款明细，订立时间为2014年5月10日，根据其内容，双方确认原告自2013年7月11日至2014年4月29日为第三人泽珲公司清退商户已垫付8803170元，根据垫款及借款明细载明内容，包含有代第三人泽珲公司归还单祖益的借款600万元，而根据原告陈述退一步讲即使《账户流水明细表》九次转账确实系归还单祖益的借款，但最早一笔时间也为2016年9月13日，该时间点与《确认协议》、垫款及借款明细的订立时间为2014年5月10日相距两年有余，双方在《确认协议》中对已相互书面确认原告垫款时间为2013年7月11日至2014年4月29日，故垫款时间上两份证据也存在不一致，同时，也进一步反衬出《账户流水明细表》的九次转账（最早一笔时间为2016年9月13日）原告称系归还单祖益借款本息的观点，本院实难采信。另，垫款及借款明细包含有洪园颐竹垫款部分156万元，该部分单据原告庭审中也并未提交。据此，对原告提交的《账户流水明细表》、《确认协议》、垫款及借款明细的证明力本院不予采信。对原告提交的《铺面租赁合同》、《办公用房租赁合同》、《房屋租赁合同》、《收款收据》、《发票联》，庭审中，经本院询问，原告认可《收款收据》系后补，本院不予采信，其他证据的真实性本院予以认可，但与本案的处理没有直接的关联性，本院在本案中不作确认。对于原告申请出庭的证人证言，本院仅对证人证言陈述的与原被告陈述一致并经本院确认的部分予以认可。对被告昊锦公司提交的云南乐居网转发昆明日报消息、搜狐焦点转发昆明信息港消息，来源形式不规范，本院不予确认。对三位第三人提交的《借条》、《确认协议》，结合本院对原告提交的前述证据的分析认定，本院对其证明力不予采信,对案涉房屋的评估报告，与本案的处理没有直接的关联性，本院对该证据在本案中不作确认。根据原告、被告、第三人提交的并经本院审核确认的证据，本院确认如下法律事实：2013年6月5日，原告与第三人泽珲公司签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人泽珲公司将位于昆明高新开发区地块的商场（建筑面积约12000平方米）及此地块金博楼1号、2号、3号别墅租赁给原告使用，租赁期限十年，自2013年6月5日起至2023年12月31日止，租金为每年人民币100万元。《房屋租赁合同》约定签订后原告将对商城进行整体包装改造，以提升品质。原告与第三人泽珲公司在《房屋租赁合同》中约定案涉租赁物的债务转由原告代为赔付预计金额为900万元，具体款项分别为：因2012年第三人泽珲公司清退此地块商户赔偿款，向单祖益借款600万元，清退该场地剩余商户需预计金额300万元，以上款项由原告代为垫付，所垫付款项从原告所付第三人泽珲公司的租金中冲抵，所垫付的款项按实际支付为准。经本院询问，原告与三位第三人一致陈述，签订完《房屋租赁合同》后，第三人泽珲公司就将租赁物移交原告进行装修改造。庭审中，原告陈述，装修完毕后原告进行了招商，现租户仍在正常经营使用中。第三人泽珲公司陈述案涉租赁物至早于2014年9月后被人民法院查封。另查明，位于昆明市西二环路453号（昆明高新区地块）的房屋（房产证号:昆房权证西山字第××号、20××70号、20××05号、20××71号）所有权人为第三人泽珲公司。2013年7月24日，根据云南省昆明市国信公证处（2013）年云昆国信证字第33946号公证书载明，因第三人泽昌公司向兴业银行大理分行借款，第三人泽珲公司用上述房屋为第三人泽昌公司的借款提供最高额抵押担保，三方就《兴业银行最高额抵押融资协议》、《兴业银行最高额抵押合同》进行了公证，后兴业银行大理分行取得了案涉租赁物的他项权证。另，在兴业银行大理分行与第三人泽昌公司、泽珲公司、朱文东金融借款合同纠纷一案中,云南省大理白族自治州中级人民法院于2015年6月5日作出（2014）大中民初字第128号民事判决书,判决的主要内容为:泽昌公司归还兴业银行大理分行借款本金500万元及相应利息、罚息、复利,并支付律师费8万元,兴业银行大理分行对该案中的国有土地使用权及地上厂房、机器设备、房产等抵押物处置、折价或变卖的价款享有优先受偿权,其中抵押物包括本案案涉的租赁物及国有土地使用权,第三人泽珲公司、朱文东对上述债务承担连带清偿责任,并在承担担保责任后有权向泽昌公司追偿,案件受理费47360元,保全费5000元,由泽昌公司、泽珲公司、朱文东负担，该民事判决书生效后,义务人未自动履行判决书确定的义务,兴业银行大理分行向云南省大理白族自治州中级人民法院申请强制执行,案号为（2016）云29执103号。2019年7月19日,云南省高级人民法院作出（2019）云执协30号执行裁定书,裁定“将大理州中级人民法院正在执行的案号为（2016）云29执100号、（2016）云29执101号（2016）云29执102号、（2016）云29执103号、（2016）云29执104号（2016）云29执105号、（2016）云29执106号执行案件指定由昆明市中级人民法院执行。昆明市中级人民法院于2019年8月26日立案执行，案号为（2019）云01执1554号，并作出（2019）云01执1554号执行裁定书,裁定（2014）大中民初字第128号民事判决书由昆明市西山区人民法院执行，昆明市西山区人民法院于2019年9月12日立案执行，后根据昊锦公司的申请,昆明市西山区人民法院经审查于2019年9月30日作出（2019）云0112执7193号执行裁定书,裁定变更昊锦公司为该案申请执行人，该案执行过程中,昆明市西山区人民法院拟腾出案涉租赁物以处分该国有土地使用权及地上房产,偿还该案债务,陶俊勇对此不服,提出执行异议,并提交了证据材料，后昆明市西山区人民法院于2019年12月21日作出（2019）云0112执异284号执行裁定书，驳回陶俊勇的异议请求，现陶俊勇仍不服该执行裁定书，向昆明市西山区人民法院提起了案外人执行异议之诉。本院认为：案外人执行异议之诉是指案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，从而阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”之规定，根据本案查明的事实，虽然原告陶俊勇与第三人泽珲公司在案涉租赁物被查封前签订了《房屋租赁合同》，且原告与第三人泽珲公司在该《房屋租赁合同》中就租金的支付方式作了特别约定，即第三人以代原告清偿债务的方式即双方在《房屋租赁合同》约定的原告代第三人归还向单祖益借款600万元和清退该场地剩余商户所需款项的方式支付租金，而经本院查明，结合原告提供的现有证据情形下，本院对单祖益是否向原告出借过款项的事实不予认可，同时，原告提供的《账户流水明细表》其用于证明以原告代第三人泽珲公司归还单祖益借款本息的方式来支付租金，但根据上述证据评析部分的论述，因最早一笔原告转入单祖益账户款项的时间为2016年9月13日，与2014年5月10日原告与第三人泽珲公司已形成的《确认协议》中表述的第三人泽珲公司确认原告已垫付款项的时间节点（2013年7月11日至2014年4月29日）存在不一致，同时，垫款及借款明细包含有洪园颐竹垫款部分156万元，而该部分证据原告庭审中并未提交，故本院对原告是否已按《房屋租赁合同》的约定足额支付了案涉房屋租金存疑，本院认为，现有证据的情形下，原告并不能充分证实其已按《房屋租赁合同》的约定向第三人泽珲公司支付了房屋租金这一关键待证事实，故根据上述法律规定，本院确认原告与第三人泽珲公司就原告是否已足额向第三人支付了租金这一关键事实有恶意串通之嫌，即本案中原告存在伪造向第三人泽珲公司交付租金的行为。基于此，根据上述法律规定，对于原告要求本院停止对位于昆明市西二环路453号昆明高新区地块上（房产证号：昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号、昆房权证西山字第××号）腾房、评估、拍卖的执行措施的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陶俊勇的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  陈思源人民陪审员  李沙佧人民陪审员  王 肖二〇二〇年五月六日书 记 员  徐宏娟