江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终629号 上诉人（原审被告、反诉原告）:南通创元包装有限公司，住所地南通开发区。 法定代表人：包云新，总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通双逸创业园有限公司，住所地南通开发区。 法定代表人：陆理军，执行董事。 委托诉讼代理人：蔡斌，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳静，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 上诉人南通创元包装有限公司（以下简称创元公司）因与被上诉人南通双逸创业园有限公司（以下简称双逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2019）苏0691民初57号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人创元公司上诉请求：请求二审法院撤销原判第二项，改判创元公司从2018年6月14日起向双逸公司支付房屋占有使用费至实际返还之日止；撤销原判第三项，改判双逸公司支付以2176080元为本金子2015年5月26日起的利息损失；撤销原判第五项，改判双逸公司赔偿创元公司同类厂房的增值款、装饰装修、停产停业损失、搬迁费用等费用。理由如下：一、关于房屋使用费，创元公司应当自（2017）苏0691民初1623号民事判决作出之日即2018年6月14日起计算房屋占有使用费。在该判决作出之前，双方均无法确认合同是否解除。合同解除的原因在于双逸公司，从该时点计算费用更合理。二、关于双逸公司支付价款利息的起点。创元公司于2015年5月26日向双逸公司支付了房屋价款。合同解除后，创元公司主张自房屋价款支付之日要求双逸公司给付利息损失，于法有据。三、关于创元公司主张的增值款、装饰装修、停产停业损失、搬迁费用等费用。原审法院认为，无论哪方的原因导致无法办理按揭贷款，并不必然导致合同无法继续履行。该观点有违常理和逻辑。案涉房屋价值达400余万元，创元公司无法全款支付，只能通过贷款的方式。买卖合同附件八第一条约定无论任何原因未获得银行贷款，买受人需一次性支付剩余房款。该约定变更了原合同的付款方式，免除自己责任、加重对方责任、排除创元公司的主要权利，属于无效条款。一审中，创元公司曾申请法院调查未获银行贷款的原因，一审法院未予理会。没有按揭贷款，创元公司无法购买房屋。导致合同解除的原因在于双逸公司，应由双逸公司承担违约责任，赔偿创元公司的各项损失。综上，请求二审法院支持创元公司的上诉请求。 被上诉人双逸公司答辩称，一、上诉人应当自2016年2月17日起支付房屋使用费。合同的解除之日不同于法院判决之日。案涉合同于2015年11月16日解除，一审法院给予3个月的合理期间，要求创元公司从2016年2月17日期搬离房屋，符合日常生活规律。二、自合同解除之日，双逸公司有义务返还房屋价款。故应从2015年11月17日起计算房屋价款的利息。三、创元公司要求赔偿装潢损失等，没有事实和法律依据。合同解除的原因是创元公司未支付剩余房屋价款，创元公司存在违约行为。故创元公司无权要求双逸公司赔偿增值款、装修费用、停用损失、搬迁费等。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 双逸公司向一审法院起诉请求：1、判令创元公司将南通开发区滨水路28号双逸创业园内10幢101号房屋腾空交付双逸公司；2、创元公司支付自2015年11月17日起至搬离之日的房屋使用费620182.8元；3、创元公司承担违约金130565元。 创元公司向一审法院反诉请求：1、判决双逸公司返还购房款2176080元及利息；2、双逸公司赔偿同地段同类厂房的增值款、装饰装修费用、停产停业损失、搬迁费用；并保留主张赔偿变更工业产品生产许可证相关费用的权利。 一审法院查明事实如下：2015年5月26日，双逸公司（出卖人）与创元公司（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：双逸公司将双逸创业园内10幢101号工业厂房906.7平方米出卖给创元公司，总价为4352160元。第六条付款方式及期限中约定，买受人按第3种方式按期付款，合同签定当日付清全款4352160元。如需申请办理按揭贷款，买卖(受)人必须于签订合同当天17时前向出卖人付清除贷款金额以外的其他全部款项，并在签订本合同后的第二天17时前提交所有办理按揭贷款必备的相关资料给出卖人指定的按揭银行，并自签约之日起的10日内办理完贷款手续，将贷款额汇入出卖人指定的银行账户。第八条交付期限约定，出卖人应当在2015年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理。…2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。3、若出现法律规定的不可抗力或政府调整，导致产权证未能如期办理完毕，且出卖人出具了相关证明，出卖人不承担责任。创元公司按约支付房款2176080元，并于2015年5月开始使用该厂房。 2015年11月16日，双逸公司与创元公司向南通开发区国土房产交易服务中心提出《商品房买卖合同网上备案注销申请》，注销原因为“因该套房屋无法办理按揭贷款，买受人不能支付房屋所有房款，导致无法继续履行合同，现申请撤销该套房屋网上合同备案。买卖双方一致承诺上述合同备案注销理由真实、有效，并承担一切法律责任；出卖人承诺所退房源对外公开销售。”两公司委托代理人在注销申请上签字并加盖两公司公章。2015年12月4日，双逸公司向南通农村商业银行股份有限公司崇川支行借款，借期36个月，并用含案涉厂房在内的10幢在建工程进行抵押，并进行了抵押登记。2016年12月6日，上述工程通过竣工验收。 双逸公司为向创元公司索要剩余购房款，曾向法院提起诉讼。法院以双方注销合同备案可以证明双方对解除商品房买卖合同已达成一致意见等为由，认定双方已协商解除商品房买卖合同，于2018年6月14日作出判决，驳回双逸公司的诉讼请求。 2018年9月13日，双逸公司向创元公司发出搬离通知书，要求其收到通知书15日内腾空搬离房屋，退款及房屋使用费问题协商解决。2019年8月20日，南通新江海资产评估事务所经法院委托对案涉房屋租金作出评估报告，2015年11月至2016年12月，租金单价16元/平方米/月，租金评估值198000元；2017年1月至2017年12月，租金单价17元/平方米/月，租金评估值180000元；2018年1月至2019年7月，租金单价18元/平方米/月，租金评估值302000元；合计680000元。 一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。双方均认为案涉房屋无法办理按揭贷款的原因是对方导致，应由对方承担违约责任。从合同内容来看，虽然付款方式约定了贷款支付，但贷款支付并非唯一的、不可替代的履行方式，买受人逾期付款的违约责任中也约定了买受人逾期付款的情况下，可由买受人继续支付购房款并承担逾期付款违约金，并使合同继续履行的相应条款。故无论是哪一方的原因无法办理按揭贷款，并不必然导致合同无法继续履行。现双方在无法办理按揭贷款的情况下，径行解除合同，系双方协商一致的意思表示，法院不予认定原、被告任何一方存在根本违约。合同解除后，创元公司应向双逸公司返还房屋，双逸公司应向创元公司返还已付购房款。 就本诉部分，法院（2017）苏0691民初1623号民事判决书认定合同解除时间为2015年11月16日并无不当，则创元公司应当及时交还房屋，考虑房屋已交付使用的实际情况，法院酌定腾空搬离需3个月的合理期限。超过上述期限的，即自2016年2月17日起，创元公司应当按租金标准支付房屋使用费，具体以鉴定意见评估确定的租金标准计算。双逸公司主张的违约金部分，如前所述，法院不予支持。 就反诉部分，双逸公司应当在合同解除时即时返还购房款2176080元。双逸公司抗辩该购房款系由创元公司缴纳给南通双逸科技创意产业园有限公司的购房款转来，属双方与第三人之间的权利义务关系，与本案无涉，法院对此抗辩理由不予采信。双逸公司逾期支付的，应自2015年11月17日起支付逾期付款利息损失。创元公司主张因双逸公司违约赔偿同地段同类厂房的增值款、装饰装修费用、停产停业损失、搬迁费用等，如前所述，法院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、南通创元包装有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内腾空南通开发区滨水路28号双逸创业园内10幢101号房屋并交付南通双逸创业园有限公司；二、南通创元包装有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向南通双逸创业园有限公司支付建筑面积883.74平方米房屋的使用费（2016年2月17日至2016年12月，租金单价16元/平方米/月；2017年1月至2017年12月，租金单价17元/平方米/月；2018年1月至实际返还房屋之日，租金单价18元/平方米/月）；三、南通双逸创业园有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向南通创元包装有限公司返还购房款2176080元，并按中国人民银行同期贷款利率自2015年11月17日起计算利息至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算利息至实际给付时止；四、驳回南通双逸创业园有限公司的其他诉讼请求；五、驳回南通创元包装有限公司的其他反诉请求。 案件受理费11388元，鉴定费6800元，合计18188元，由双逸公司负担4188元，创元公司负担14000元；反诉案件受理费14104元，由创元公司负担2104元，双逸公司负担12000元（双逸公司已预交16188元，创元公司已预交14104元，创元公司于本判决发生法律效力之日起七日内将诉讼费2000元汇至法院账户）。 二审中，双方当事人未提供新证据。 经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。 另查明，双方就房屋买卖合同达成的附件八第一条付款方式和期限约定；买受人须于双方签订买卖合同当事人向出卖人支付首付款2176080元。买受人须在签订买卖合同后3个工作日内直接向出卖人指定的银行自行申请办理商品房贷款，并按照银行要求向银行提交按揭贷款所需的相关资料，并承担此按揭贷款过程中的一切费用。是否同意对买受人发放贷款、贷款数额及贷款年限的最终审批权在银行，买受人的案件贷款如因任何原因未能获得银行的批准，则买受人须在7个工作日内自行向出卖人一次性付清尾款。若买受人在此期间（即上述7个工作日）内决定退房的，视同买受人单方终止买卖合同，买受人须根据买卖合同第七条约定按照原房价款的3%向出卖人支付违约金。案涉房屋的实际测绘建筑面积是883.74平方米。 本院认为，双逸公司与创元公司签订的《商品房买卖合同》及附件是当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同及附件合法有效。创元公司称附件八第一条是无效条款，缺乏事实和法律依据。首先，创元公司未证明该条款是格式条款。格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。创元公司未有证据证明该条款在其他合同中被多次使用，且未与其协商确定。其次，该条款也未免除双逸公司的责任、排除创元公司的主要权利。创元公司的主要义务是支付房款，双逸公司的主要义务是交付房屋。该条款只是要求创元公司在贷款不成的情况，一次性支付尾款。在付款方式上有所补充，但对双方各自的主要权利和义务没有影响。故该条款是有效条款。创元公司在贷款不成的情况下，未按照合同约定一次性支付尾款，属于违约行为。一审法院认定双方均无违约行为，属于适用法律错误，本院予以纠正。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉合同于2015年11月16日解除后，创元公司应当将已取得的房屋交还双逸公司，否则应支付房屋占有使用费。一审法院判决2016年2月17日起支付占有使用费，双逸公司未提起上诉，本院无异议。合同解除后，双逸公司应将收取的房屋价款返还创元公司，因未及时返还，一审法院判决双逸公司自2015年11月17日支付利息损失，合法有据。对之前的利息损失，因双逸公司无违约行为，无须赔偿。对创元公司主张的增值款、装饰装修、停产停业损失、搬迁费用，因返还房屋是合同解除的法律后果，对创元公司主张的各项损失，因创元公司违约，双逸公司无须赔偿。且创元公司在未将买卖合同履行完毕，也决定不再继续履行合同的情况下，占用他人房屋，擅自装修，开工生产，亦应对造成的损失自行承担责任。 据此，创元公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25492元，由上诉人南通创元包装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年五月二十八日 书记员  施惠惠