广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初8932号原告：廖奕成，男，汉族，1963年3月11日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王晶，广东安云更新律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪迪琛，广东安云更新律师事务所律师。被告：中国宝安集团股份有限公司，住所深圳市罗湖区笋岗东路1002号宝安广场A座28、29层，统一社会信用代码9144030019219665XD。法定代表人：陈政立。委托诉讼代理人：徐龙生，男，汉族，1984年7月3日出生，系被告员工。原告廖奕成与被告中国宝安集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，本院依法适用普通程序，于2020年4月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晶，被告的委托代理人徐龙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告原是被告下属企业“深圳新世界贸易公司”员工。1993年2月12日，按照当时政策，原告出资购得了深圳新世界贸易公司名下深圳市福田区华强南路下步庙南区38栋208号房产（即南华村43栋208号，简称“涉案房产”）的所有权并一直占有使用至今，当时未及时办理产权过户手续。之后深圳新世界贸易公司解散吊销，其资产由其上级单位（先后名称变更：深圳市宝安企业（集团）股份有限公司、深圳市宝安投资（集团）股份有限公司、中国宝安集团股份有限公司）接收和处置。当年深圳新世界贸易公司在南华村购买并出售给员工的数套房产，除涉案房产之外，均已过户在相应个人名下，唯有原告购买的涉案房产权利人至今仍登记为深圳新世界贸易公司。原告曾为此找到被告，希望被告配合过户，被告虽认可涉案房产所有权归属于原告，但始终未予过户。2008年，涉案房产所在的下步庙南区38栋因安全问题需要进行整体加固，就涉案房产权属登记问题原告反复与被告交涉，被告出具《证明》声明涉案房产系原告从被告原下属企业深圳新世界贸易公司购得。原告方才作为“被安置人”与深圳市城市建设开发（集团）公司签订了《房屋加固安置补偿协议书》。2017年，原告起诉被告，要求被告履行相关过户手续，将涉案房产过户到原告名下，福田区人民法院经审理作出(2017)粤0304民初53283号民事裁定，裁定认为该案是《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的情形不属于法院受理范围，故驳回原告的起诉。原告不服该裁定便向深圳市中级人民法院上诉，深圳市中级人民法院经审理作出(2018)粤03民终11512号民事裁定，认为无证据证明该案属《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定的“历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占方、腾房等房地产纠纷”，故裁定撤销一审裁定并指令福田区法院继续审理。后原告因个人原因申请撤诉，福田区法院作出(2018)粤0304民初42526号民事裁定准予撤诉。2019年福田区河湾北片区改造项目（南华村棚改）启动，涉案房屋位于棚改项目范围内需要拆除重建，原告就涉案房产权属登记问题再次与被告交涉。被告出具《证明》声明被告同意原告作为签约主体参与南华村棚改，棚改涉及的相应权益亦由原告享有。但原告不是涉案房产的登记权利人，无法与棚改项目实施方顺利签约。原告为此多方咨询，南华村棚改指挥部、不动产登记中心、住房保障署均认为难以突破政策限制并建议通过诉讼途径解决，原告无奈遂以起诉。综上所述，原被告双方对于涉案房产权属并无争议，但因历史原因以及棚改政策限制，导致原告与棚改项目实施方签约受阻，棚改项目进程受到影响，原告的权益亦得不到保障。为维护自身合法权益，请求判令：1、确认涉案房产全部产权归原告所有；2、确认原告就涉案房产享有占有、使用、收益以及获得全部搬迁安置补偿的权利；3、被告履行相关过户手续，将涉案房产过户到原告名下；4、请求本案诉讼费用由被告承担。后庭审时，原告撤回第二项诉讼请求，其他诉讼请求无变化。被告口头答辩称，原告所称的商品房买卖合同真实性存疑，原告与本案无直接利害关系，其作为原告不适格。第一，收据显示交款人为“廖亦成”而非原告，原告更未提供证据证明廖亦成与原告系同一人，因此原告与涉案房产没有直接利害关系。作为原告起诉不适格，依法应当驳回其起诉；第二，被告并非原告所称的商品房买卖合同当事人，不是本案的适格被告。原告称其向深圳新世界贸易公司购得涉案房产，退一步说即便存在真实的商品房买卖合同关系，亦应当由深圳新世界贸易公司承担相应责任，被告并非原告所谓的商品房买卖合同的当事人，根据合同相对性原理，其对被告依法不产生约束力，因此被告与上述所谓的商品房买卖合同无法律上的利害关系，不是本案的适格被告，依法应判决驳回原告的全部诉讼请求。另深圳市市场监督局网站查询显示，深圳新世界贸易公司登记状态为吊销状态，并未办理清算注销手续，依据民法总则第五十九条规定，法人的民事权利能力和行民事行为能力依法从法人成立时产生到法人终止时消灭，即该法第六十八条、第六十九条的规定，法人完成清算注销登记的法人终止，即深圳市新世界贸易公司现仍具备法人资格，具有法人的民事权利能力和民事行为能力，其应当独立承担民事责任，被告作为其主管单位与其是两个独立的法人，深圳市新世纪贸易公司的民事责任不应由被告承担。因此被告不是本案适格被告，应当判决驳回原告的全部诉讼请求；第三、商品房买卖合同系要式合同应以书面形式订立，本案中原告所谓的商品房买卖合同不存在法律规定的形式，依法未成立，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。从上述规定可以看出商品房买卖合同应当以书面形式订立，其属于要式合同，而本案中原告与深圳新世界贸易公司及被告均未签署过书面房地产买卖合同，不具备法律规定的特殊形式，原告所谓的商品房买卖合同关系并未成立，因此应依法驳回其全部诉讼请求；第四，原告称其从深圳新世界贸易公司购得涉案房产真实性存异，根据原告提供的证据4不动产产权资料电脑查询结果表显示，涉案房产于1990年5月24日办理产权登记时的登记价格为57653.10元，而原告提供的收款收据显示其于1993年2月12日支付的购房款仅为付的购房款仅为24598.97元，原告支付的价款仅为登记价格的42.67%，两者相隔时间不足三年，难以想象，深圳市新世界贸易公司会以如此低廉的价格转让涉案房产，另从原告的起诉状显示，其他房产均已过户至购买人名下，而唯独其一户至今未办理变更手续，经被告向当年知情的人士了解，当年公司将涉案房产转让给员工以后交纳部分购房款即可入住，由此推断，原告当年可能未全部缴清购房款，导致其至今未办理过户手续，因此原告所称其对涉案房产享有所有权真实性存疑；第五、被告不持有深圳新世界贸易公司公章法人章等印章，从实际上来讲，即便法院判令被告协助其办理房产过户手续，因被告不持有上述印章在客观上也无法履行办理过户登记手续。综上所述，被告认为原告与本案没有直接利害关系，其作为原告主体资格不适格，同时原告称其从深圳新世界贸易公司购得涉案房产，且被告与深圳新世界贸易公司系两独立的法人，根据法人独立性的规定，被告不应承担民事责任，为维护被告的合法权益，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求或裁定驳回起诉。经审理查明，1993年2月12日，深圳市新世界贸易公司（下称新世界公司）向廖亦成开具《收款收据》，确认收到其支付的下步庙38栋208号（下称涉案房产）房款24598.97元。2008年11月14日，被告出具《证明》称，新世界公司是其集团原下属企业，原告是该公司的员工，涉案房产是原告于1993年2月12月从新世界公司购得。2009年，原告、文兰兴（被安置人）与深圳市城市建设开发（集团）公司（安置人）签署《房屋加固安置补偿协议书》约定，安置房屋为208，房产证号00××42（新世界贸易公司员工使用），安置和装修补偿费总价款暂定为39754元，由安置人统一存入被安置人银行帐户。2019年7月24日，被告再次出具《证明》确认原告自新世界公司购得，被告同意原告作为涉案房产的签约主体参与南华村（原下步庙南区）棚改，棚改所涉及权益由原告享有。庭审时，被告对上述两份证明的真实性不予认可，本院询问被告是否对该印章的真实性进行鉴定，被告称庭审后三个工作内对是否鉴定作出书面回复，但被告未回复。另查，涉案房产为市场商品房，登记权利人为新世界公司，产权证号为（2020）深圳市不动产权第0049660号，该公司处于吊销状态，被告为该公司的主管单位。原告自1993年占有使用涉案房产至今。庭审时，原告称其以内部优惠价自新世界公司处购买涉案房产，没有签署书面合同。本院认为，原告与新世界公司未签署书面的合同，新世界公司向“廖亦成”开具收到涉案房产的房款收据，但新世界公司将涉案房产交付原告实际占有使用至今，被告虽不认可其出具的两份证明的真实性，但其在指定的时间内未明确是否对公章的真实性进行鉴定，本院据此认定该证明是被告所出具，涉案房产为原告自新世界公司处购得，原告提起本案诉讼的主体适格。如上所述，涉案合同的相对方为原告与新世界公司，新世界公司目前处于吊销的状态，属于行政解散情形，仅是剥夺法人取得的营业执照、登记证书，使其丧失继续从事经营活动的资格，上述情形源于行政机关的行政行为，新世界公司在被吊销后应解除并进入清算程序，清理法人财产和债权债务，处理未尽事宜，最终通过注销登记等方式，消灭法人人格。新世界公司并未履行清算注销手续，其法人资格存续。原告请求确认涉案房产归其所有，将涉案房产转移登记至原告名下，根据合同相对性，原告应向新世界公司主张相关权利，被告并非本案适格的被告，原告的诉讼请求应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费414.97元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知次日起七日内向该院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  戴京鸣二〇二〇年五月六日书 记 员  胡 洁附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五十九条法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十八条有下列原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：（一）法人解散；（二）法人被宣告破产；（三）法律规定的其他原因。法人终止，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。