福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初828号 原告（反诉被告）：陈天富，男，1977年2月26日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人:叶小舟，福建英一律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：福建省博澳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区，统一社会信用代码91350304577028980W。 法定代表人：林永强，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘云斌，男，公司员工。 委托诉讼代理人：苏勇，福建融成律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈天富与被告（反诉原告）福建省博澳房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈天富的委托诉讼代理人叶小舟、被告（反诉原告）博澳公司的委托诉讼代理人苏勇、刘云斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈天富向本院提出诉讼请求：1.依法判令博澳公司支付逾期交房违约金22467元（按日万分之一计算，以购房款542685元为基数，逾期天数为414天）；2.依法判令本案诉讼费用由博澳公司承担。事实和理由：2016年7月25日，陈天富向博澳公司购买坐落于荔城区XX号房屋，房屋面积74.75平方米，房屋总价542685元，双方签订了合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同（预售）》。其中合同第十一条明确约定：“博澳公司应于2017年12月31日交付符合合同约定交房条件的商品房”。合同第十二条约定：“博澳公司未按照上述约定时间交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陈天富支付全部房价款万分之三的违约金”。合同签订后，陈天富已按约定支付全额购房款，但是博澳公司于2019年2月18日才通知办理房屋交接手续，已构成违约。故博澳公司逾期交房414天，应当按约定支付逾期交房违约金22467元。 博澳公司辩称：应驳回陈天富的诉讼请求。1.其已于2019年2月22日交付房屋。涉案房屋超出合同约定期限交房，系因双方合同约定的可以延期交房的原因造成的。2.其与陈天富签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定延期交房情形系指案涉房地产项目整个开发建设周期中可能发生影响项目建设施工的因素，并不仅仅指双方签约后可能发生的延期交房的情形。 博澳公司向本院提出反诉请求：1.依法判令陈天富自2019年2月24日起至2019年4月2日止按日向博澳公司支付房屋总价款542685元万分之一的房屋保管费共2280元；2.本案诉讼费由陈天富承担。事实和理由：2016年7月25日，陈天富与博澳公司签订《商品房买卖合同（预售）》，向其购买XX号房屋，房屋总价款为542685元，合同约定因买受人未按照出卖人通知指定日期办理交房手续的，自交房通知规定的交付期限届满之次日起视为出卖人已经完全履行交房责任。买受人没有按照交房通知办理交房的，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费。2019年2月12日，博澳公司按照合同约定的通讯地址向陈天富邮寄《交房通知书》《交房须知》等材料，陈天富在2019年2月14日签收了邮件，但直至2019年4月2日才办理房屋交房手续接收房屋，逾期收房时间为42天。因此，陈天富应当支付以房屋总价款542685元为基数自2019年2月24日起至2019年4月2日止日万分之一的房屋保管费2280元。 陈天富辩称，应驳回博澳公司的反诉请求。1.按时交房是开发商的义务，何时收房是买受人的权利。其已足额支付所谓逾期收房的物业费和水电费，该物业费、水电费就是房屋保管费的性质；2.涉案合同的补充协议第九条，并没有提请买受人限制义务的加粗加大字体或者加下划横线，故该条款系无效的格式条款。 当事人围绕诉讼请求、反诉请求和答辩依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的《商品房买卖合同（预售）》《福建增值税普通发票》《交房通知书》《微信聊天记录》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《房屋建筑面积测绘报告》《XX清单》《邮件查询单》《物业交房物品领取登记表》本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.博澳公司提供的《降水论证报告》《台风证明》《莆田市荔城区环保局关于公务员笔试及中高考期间加强噪声污染综合整治行动的通知（荔环保[XX]XX号）《莆田荔城区召开创建全国文明城市和省级文明城区推进会》，本院经审查认为，其来源于政府机关文件及专业公司论证，对其真实性、合法性、关联性予以确认。 2.博澳公司提供的《莆田市住房和城乡建设局关于佛教论坛期间做好建筑施工工地安全生产工作的通知》（莆建质安[XX]XX号），本院经审查认为，该文件要求停工的时间为2018年10月27日至2018年10月31日，在涉案合同约定交房时间即2018年6月30日之后，与本案没有关联，不予采纳。 3.博澳公司提供的《企业信用信息公示报告（XX有限公司）》《建设工程施工合同》《“XX”工程项目工期签证确认书》，本院经审查认为，该合同系博澳公司与案外人签订的，该组证据与本案没有关联，不予采纳。 4.陈天富提供的《XX缴费凭证》，本院经审查认为，该凭证是陈天富与物业公司之间结算的凭证，与本案没有关联，不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月25日，陈天富向博澳公司购买坐落于荔城区XX号房屋，房屋面积74.75平方米，房屋总价542685元，双方签订合同编号为XXXXX的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议。合同第十一条明确约定：“博澳公司应于2017年12月31日交付符合合同约定交房条件的商品房”。合同第十二条约定：“博澳公司未按照上述约定时间交房的，应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向陈天富支付全部房价款万分之三的违约金”。该合同《附件十一补充协议》第九条第3点：“若买受人在出卖人发出的交房通知书指定的交付期限内，未按照本合同的约定办理该商品房交接手续的，则自交房通知书规定的交付期限届满之次日起视为出卖人已经完全履行完毕对该商品房的交付责任。自交房通知书规定的交房期限届满之次日起该商品房的风险责任以及与该商品房有关的物业费、水电费等相关费用由买受人承担，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费”。合同签订后，陈天富已按约定支付全额购房款。2019年2月12日，博澳公司邮寄通知陈天富于2019年2月19日—2019年2月21日间前往XX大堂交房中心办理交房手续，陈天富于2019年2月14日签收邮件。2019年4月2日，陈天富与博澳公司办理了交房手续。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系由博澳公司与陈天富双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方约定博澳公司应于2017年12月31日前交房，但直至2019年2月12日，博澳公司才通知陈天富于2019年2月19日—2019年2月21日间前往XX大堂交房中心办理交房手续，博澳公司主张应扣除相应的延期天数，但其没有提供充分证据证明其所主张的暴雨大雨台风天、中高考及公务员考试、创城等因素对施工进度造成了实际影响。而且，作为专业的房地产开发公司，博澳公司对于房地产开发的进程应当能够准确把控和知悉,对台风、暴雨等极端天气、中高考及公务员考试等因素应能够提前预见，现其单方主张扣除相应延期天数，本院不予支持。故自2018年1月1日起至2019年2月19日止，博澳公司逾期交房414天，明显构成违约，应向陈天富支付542685元×0.0001×414=22467元违约金。根据合同《附件十一补充协议》第九条第3点，陈天富未在《交房通知书》指定交付期限内办理交接手续，视为博澳公司已经履行了交房义务，陈天富已经接收房屋，该商品房的风险责任由陈天富承担。陈天富对涉案商品房行使占用、使用、处分等系其权利，而非合同项下的一类义务,《附件十一补充协议》关于房屋保管费的约定，显然对陈天富不公平，且该约定系以格式条款的形式加重买受人的责任，违背了《中华人民共和国合同法》规定的公平原则，应认定该条款中关于房屋保管费的约定无效。因此，博澳公司请求陈天富支付房屋保管费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省博澳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给陈天富逾期交房违约金22467元； 二、驳回福建省博澳房地产开发有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费361.6元，反诉案件受理费50元，计411.6元，由福建省博澳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  林伟权 人民陪审员  吴 斌 人民陪审员  许洪龙 二〇二〇年五月二十一日 法官助理邹瑜婷 书记员陈林梅 附相关法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。