江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终1800号上诉人（原审原告）：安奎，男，1983年2月24日出生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：贺洋，江苏问勋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝慧，江苏问勋律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：昆山千居房产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路169号16室。法定代表人：谭超，经理。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人安奎因与被上诉人昆山千居房产营销策划有限公司（以下简称千居房产公司）服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初11341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。安奎上诉请求：1.撤销江苏省昆山市人民法院于2019年10月29日作出的(2019)苏0583民初11341号民事判决，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由千居房产公司承担。事实和理由：一、原审法院关于“现被告提供的证据可以证实，原被告在就服务事项达成合意后，原告确已享受约定的折扣优惠”的事实认定错误，安奎未享受到约定的“购买乐悦广场项目人民币拾贰万元整的购房优惠”，理由如下，首先，安奎与千居房产公司于2017年4月9日签订《项目购房咨询及团购优惠协议书》约定“安奎支付千居房产公司服务费人民币捌万元整可享受购买乐悦广场项目人民币拾贰万元整的购房优惠”，千居房产公司与开发商张家港港佳置业有限公司(以下简称港佳公司)签订的《2017乐悦广场项目合作销售代理合同》第二条约定“该项目的销售价格以港佳公司向千居房产公司签章确认的书面报价为准”，因此安奎可享受的12万元购房优惠也应当是以港佳公司确认的书面报价为准，另外团购优惠协议中也约定了由安奎将8万元服务费收据交付给港佳公司以获取相关优惠，事实上安奎与港佳公司签订《商品房买卖合同》时没有任何开发商的文件能够确认其在购房款中进行了12万元的优惠；其次，《商品房认购协议书》“卖方”处没有港佳公司的签章确认，只有程发林的签字，并不能够证明安奎享受到了港佳公司认可的购房优惠，程发林签字的真实性应当由第三方到庭确认，退一步讲即使程发林签字属实，从千居房产公司提交其他案件中的“签约信息单”显示程发林为财务部人员，不能跨越部门、超越权限代表港佳公司签字，此外安奎并没有与程发林签过类似的签约信息单，也无从查证程发林的身份，相信程发林构成表见代理而有权代表港佳公司签字，因此无法证明港佳公司对该协议的认可，即认可8万元抵扣12万元购房款优惠的存在；再者，如果安奎实际上享受到了12万元整的购房优惠，那么已经支付的8万元就应当是购房款的一部分，但港佳公司未出具发票亦未对团购优惠一事进行任何确认，安奎支付的8万元实际上是否真的用于抵扣12万元的购房款也无从得知，退一步讲，如果涉案房屋是通过团购优惠的方式售出，如计算未团购前的房屋销售价格将远远超过港佳公司在房管局已经备案的房屋销售价格，港佳公司也不可能自陷被行政处罚的风险进行销售；最后，安奎与港佳公司签订的《商品房买卖合同》备案时间为2017年4月25日，与《商品房认购协议书》中约定的2017年4月16日前签约相互矛盾，在该日期之后才进行签约，安奎的签约与千居房产公司承诺的团购是否具有关联性更加无从查证。二、原审法院法律适用错误，严重损害了安奎的合法权益，《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”系禁止性条款，千居房产公司与安奎关于额外收取团购费的约定属于无效约定，千居房产公司与港佳公司签订的代理合同可以证明千居房产公司是代理开发商销售商品房的中介服务机构，是受托协助港佳公司销售商品房，在将房屋售出后，按照合同约定收取开发商应付的佣金，港佳公司也并未委托千居房产公司在房屋销售过程中收取除房款以外的其他费用，因此无权向购房者收取团购费或者其他居间费等中介服务费，千居房产公司应当是作为港佳公司的销售代理，其无权再向安奎收取其代理范围之外的其他费用，并且在港佳公司与其他购房者之间的合同关系当中也均没有出现过以8万抵12万元的相关的事实。综上所述，原审法院事实认定错误，适用法律错误。千居房产公司辩称，一、双方签署的优惠协议合法有效，安奎应按协议约定支付8万元服务费用，该8万元并非房款的一部分，收据上面也明确注明该笔费用收款事由是服务费；二、优惠协议及认购书是安奎和千居房产公司及开发商三方协商一致确认的内容，安奎也按照认购协议书享受了相应的购房优惠，千居房产公司也已经提供了购房咨询及优惠购房的有效服务，安奎没有权利再要求返还服务费用；三、千居房产公司在服务过程当中不存在任何价格上的虚构或者隐瞒，也没有损害安奎的任何实体权益；四、根据各地的司法实践来看，很少有判决不支持千居房产公司这一方所获取的服务费用。综上，请求法院驳回安奎的上诉请求，维持原判。安奎向一审法院起诉请求：一、判令千居房产公司返还服务费8万元。二、诉讼费由千居房产公司承担。一审法院认定事实：2017年4月9日，安奎（乙方）与千居房产公司（甲方）签署《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》一份，约定：甲方依托自身企业品牌、信用及资源，为乙方提供购房咨询及优惠购房服务。乙方的预购房源为6幢701室。购房优惠服务费金额及支付方式：乙方确认于签署预售/出售合同前向甲方支付人民币8万元整。根据上述购房意向、优惠金额、服务费标准，甲、乙双方已充分了解上述事项，并经协商一致达成如下协议：1、乙方支付甲方服务费人民币8万元整可享受购买乐悦广场项目12万元整的购房优惠。乙方及时、足额向甲方支付服务费用是能享有本协议项下之购房优惠及相关服务的前提。2、乙方应与开发商签署预售/出售合同之前签署协议。乙方支付服务费后，甲方将先行向乙方开具收据，该收据作为享受优惠活动的凭证，应与开发商签署预售/出售合同时交付给开发商以获取相关的优惠。4、本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，甲方不承担任何相关责任。5、签署本协议的乙方与签署预售/出售合同的购买方应为同一人或近亲属(夫妻、父母、子女)。乙方或其近亲属首次与开发商签署预售/出售合同后，则甲方提供的购房服务即告履行完毕。后期乙方若因任何原因导致退房，该团购服务费不予退回。6、本协议经双方签字(盖章)后生效，相关内容甲方已向乙方作出了详尽解释和充分说明，乙方已完全理解。7、甲、乙双方均愿意认真履行。同日，安奎签署《商品房认购协议书》一份。协议书载明，涉案房屋优惠前总价为921231元，优惠后总价785206元。安奎陈述，安奎在该协议书上签字时是空白的，且卖方处并无开发商的签章，无法证实卖方处签字人员为开发商工作人员及有权代表开发商签字，也无法证实开发商对该协议书的认可，对于房屋原价格、减免价格等问题都没有确认。千居房产公司则陈述，该协议书底部由千居房产公司工作人员及开发商工作人员程发林签字确认。千居房产公司为证实程发林系开发商工作人员，提供传票一份和签约信息单一份，该份签约信息单是在2019年9月10日由昆山市人民法院花桥法庭审理的另一起原告查国英诉被告千居房产公司及开发商的买卖合同纠纷案件中由开发商提交的。安奎质证后，对上述证据的真实性不清楚，明确由法院依法认定，但认为签约信息单上程发林作为开发商财务部人员签字是对其职务职权范围之内的事项进行确认，且是针对另案查国英购房情况进行确认，本案千居房产公司提供的《商品房认购协议书》中程发林的签字是作为卖方，即使签字属实，也无法证明程发林作为财务人员跨部门超越权限签字的行为是否有效，故该份证据与本案无关。2017年4月25日安奎与涉案楼盘开发商港佳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定安奎购买港佳公司开发的涉案房屋，购房总价785206元。2017年4月26日，千居房产公司向安奎收取服务费80000元。安奎认为，千居房产公司收取安奎80000元，但并未为安奎购买涉案房屋提供居间服务，安奎未通过千居房产公司去签约，更未享受到价格优惠服务。安奎就此提供张家港商品房住房预(销)售价格(一房一价)申报表（销售楼盘乐悦生活广场）一份（系住建部门网上发布，发布时间为2017年6月1日），用以证实安奎购买的案涉房屋（6幢701室）的备案预售价格是851501元，并非千居房产公司所称的921231元。安奎称，该表格系安奎及其他购房人到房管局维权时由房管局的工作人员交给安奎的，只有复印件，从网站上可以查询到。千居房产公司对此认为，因安奎未能提供原件，故对该申报表的真实性不予认可，即使是真实的，也与本案无关，开发商未向千居房产公司公示该备案价格表，开发商共委托千居房产公司销售9幢房屋，每幢楼开发商会盖章确认一个价目表给千居房产公司，千居房产公司是按照该价目表作为优惠前总价进行销售的。千居房产公司就此提供由涉案楼盘开发商港佳公司盖章确认的涉案房屋所在的6号楼《乐悦广场-乐悦府6#价目表》一份。该价目表载明6号701原总价为921231元，折扣后总价为801231元。安奎质证后，认为该价目表真实性无法确认，如果该价目表是真实的，说明开发商已经确定了房屋销售折扣价格，无法证明千居房产公司在其中发挥的居间作用。千居房产公司对此认为，收取安奎的80000元费用系咨询服务费，也是优惠购房的服务费，双方签订的协议第一条对此已做出明确约定；开发商对千居房产公司进行书面授权，千居房产公司全程协助签约，千居房产公司在安奎与开发商签署买卖合同前，提前对安奎的购房基本信息、身份信息及购买涉案房屋的付款方式、金额进行沟通和确认，签约信息单也有原被告双方的签字；商品房认购协议书有千居房产公司工作人员即销售顾问和销售经理的签字，商品房认购协议书已载明房屋原价为921231元，享受千居房产公司提供的团购优惠服务后，优惠价格降到785206元，安奎已享受到价格优惠服务，故安奎无权要求返还服务费。后安奎与千居房产公司就80000元服务费用的返还产生纠纷且未能协商一致，故安奎诉至一审法院。另认定：2017年2月10日，案外人港佳公司（甲方）与千居房产公司（乙方）签订《2017年乐悦广场项目合作销售代理合同》一份，约定：甲方委托乙方组织人员进行销售，在销售过程中乙方应按照甲方制定的销售方案、销售计划执行，委托销售期限为自2017年2月10日起至2018年2月9日止。2017年3月1日，港佳公司出具授权委托书委托千居房产公司在上海、苏州大市区域内向购房客户推荐《乐悦广场》项目，受托方有权在委托书有效期内进驻委托方售楼处现场，进行客户确认、报备对接等工作，委托书有效期为自2017年3月1日起至2017年12月31号完成销售指标为止。一审法院认为，安奎与千居房产公司签署的《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》及《商品房认购协议书》约定安奎享有千居房产公司提供的购房咨询及价格优惠服务，亦负有支付服务费80000元的义务，且协议书对价格优惠做出具体明确约定；房屋买卖系重大交易，安奎作为完全民事行为能力人，在决定购买涉案房屋前应已就房屋的价格经过充分考量，签订服务协议及购房合同时亦应仔细阅读合同内容和知悉签字的法律后果，故一审法院依法认定原被告签订的《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》系双方真实意思表示，合法有效。关于安奎认为原被告签订的协议中约定的优惠前总价高于行政部门的备案价的情况，属于行政管理范畴，并不影响双方签订的协议书的效力。现千居房产公司提供的证据可以证实，原被告在就服务事项达成合意后，安奎确已享受约定的折扣优惠，故安奎主张千居房产公司返还其支付的80000元服务费缺乏依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告安奎的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告安奎负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，安奎与千居房产公司签署的《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》并不存在法律规定的无效情形，合法有效，安奎在同日签署的《商品房认购协议书》中载明了房屋优惠前总价以及优惠后总价，该优惠后总价与安奎之后与开发商港佳公司签订的《商品房买卖合同》中的购房总价一致，安奎亦在签订《商品房买卖合同》的次日实际支付8万元服务费，结合《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》中“乙方或其近亲属首次与开发商签订预售/出售合同后，则甲方提供的购房服务即告履行完毕”的约定，一审法院认定安奎已享受约定的折扣优惠，并无不当。安奎以未享受购房优惠为由要求千居房产公司返还服务费的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，安奎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由安奎负担。本判决为终审判决。审判长  浦智华审判员  孙晓蕾审判员  管 丰二〇二〇年五月二十八日书记员  姚 懿