云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3815号上诉人（原审原告）：冯文银，男，1969年6月23日出生，汉族，住重庆市忠县。上诉人（原审原告）：唐兴英，女，1972年9月15日出生，汉族，住重庆市忠县。上述二上诉人共同委托的诉讼代理人：魏鸿翔，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。上述二上诉人共同委托的诉讼代理人：曲蕊，云南律知律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南浙滇置业有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路3号科技创新园A7—71号。法定代表人：洪月琴，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱原熠，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。上诉人冯文银、唐兴英因与上诉人云南浙滇置业有限公司（以下简称“浙滇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初5004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人冯文银、唐兴英共同委托的诉讼代理人曲蕊，上诉人浙滇公司委托的诉讼代理人朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯文银、唐兴英上诉请求：撤销一审判决，改判支持冯文银、唐兴英按照商品房总价款399028元的10%主张违约金39902.80元的诉讼请求。事实及理由：双方所签《商品房购销合同》及备案表中均载明涉案商品房建筑层数为地上17层，地下2层，该栋房屋具有地下二层是冯文银、唐兴英购买房屋的前提，现浙滇公司交付的房屋不符合合同约定，浙滇公司应向冯文银、唐兴英支付违约金。冯文银、唐兴英根据今后生活的便利性、舒适度，小区业主入住后车辆饱和度的攀升所导致居住利益的损失及浙滇公司未建造地下2层所获得的利益综合评定，要求浙滇公司承担商品房总价款10%的违约金并不过高。请求二审法院支持冯文银、唐兴英的上诉请求。针对冯文银、唐兴英的上诉，浙滇公司辩称，浙滇公司在本案中并不构成违约，请求驳回冯文银、唐兴英的上诉请求。浙滇公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冯文银、唐兴英的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由冯文银、唐兴英负担。主要事实及理由：一、因涉案房屋所在F组团经批准的规划建设方案为地上17层，地下2层，在预售过程中工程尚未建成，售楼人员无法区别地下部分的具体位置，故双方在《商品房购销合同》中约定房屋位置关系时表述为“地上17层，地下2层。”2016年6月14日，冯文银、唐兴英接收房屋时并未对此提出异议，应当视为浙滇公司已经合格交付房屋。二、浙滇公司已经按照规划设计要求完成了该组团地下二层的建设。双方的交易标的物仅为房屋，合同已经约定地下车位建设费用未分摊，依据物权法“区分所有权”的规定，地下车位不属于业主共有；地下2层不是交易标的，冯文银、唐兴英不是利害关系人，无权向浙滇公司主张权利。综上，请求二审法院予以改判。针对浙滇公司的上诉，冯文银、唐兴英辩称，购房合同明确载明有地下二层，如果没有这个约定，冯文银、唐兴英不会购买涉案房屋。现浙滇公司交付的房屋没有地下二层，造成了冯文银、唐兴英停车的不便，请求驳回浙滇公司的上诉请求。冯文银、唐兴英向一审法院起诉请求：1、判令被告按《商品房购销合同》约定，建设项目地下2层；2、判令被告赔偿原告未按《商品房购销合同》约定建设地下2层违约金39902.8元（商品房总价款的10%）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月8日，原告冯文银（买受人、乙方）与被告浙滇公司（出卖人、甲方）签订《商品房购销合同》，购买东盟森林第F组团06幢第2层203号房，该商品房建筑层数为地上17层，地下2层。该商品房总金额399028元。现涉案房屋地下部分未能建设负二层，业主已实际接房。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。与被告浙滇公司签订合同的主体是原告冯文银，唐兴英不是合同相对方，作为原告主体不适格。关于原告主张建设地下负二层的诉讼请求，指向被告浙滇公司所售房屋的电梯不能直达地下负二层车位，不符合合同约定。被告答辩认为房屋的规划设计中没有地下二层，其不存在违约。一审法院认为，案涉房屋的规划设计应在双方签订合同之前就已完成，被告将地下二层在合同中进行约定，且合同文本系被告提供，其责任依法应由被告承担，故被告的答辩观点，一审法院不予采信。双方合同约定小区包括地下负二层，现房屋已实际交付业主使用，原告主张继续建设地下负二层客观上不具备实际履行的条件，且其诉讼请求主张的继续履行建设义务与赔偿违约金之间存在重复，同时建设负二层需向政府行政机关履行规划报批等手续，所需的资料包括立项批准文件、建设工程规划许可证等，上述资料需要行政部门审核办理，审核办理的行为属行政行为，根据《中华人民共和国行政法》第二十二条规定：“行政许可由具有行政许可权的行政机关在其法定职权范围内实施。”，上述资料只能由具有相应行政许可的行政机关进行审核和审批，本案是商品房销售合同纠纷，并非行政诉讼，行政机关审核行为的程序和标准由行政方面的法律法规进行规定，故不宜在民事诉讼中处理涉及行政职权范围内的审批行为，对于原告要求被告建设地下负二层的诉讼请求，一审法院不宜支持。就被告的违约行为一审法院予以支持赔偿违约金。对于违约金的具体数额，双方在合同中未做明确约定，且原告未能向法院举证证实其实际损失，一审法院结合合同履行情况及本案实际酌情予以支持3000元。综上，原告的诉讼请求中合理的部分一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告云南浙滇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯文银违约金3000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取399元，由原告冯文银负担199.5元，由被告云南浙滇置业有限公司负担199.5元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：浙滇公司是否应当承担违约责任；一审判决确定的违约金是否适当。本院认为：一、关于浙滇公司是否承担违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案《商品房购销合同》对冯文银、唐兴英所购买的房屋状况明确约定为“地上17层，地下2层”，但是浙滇公司未建设地下2层，违反合同约定；虽然冯文银、唐兴英并未购买地下车位，但是地下车位作为住宅小区的重要配套设施，必然影响其居住环境；浙滇公司未按照约定建设地下2层，让其丧失了继续购买或使用本幢住宅对应地下车位的机会，影响了其作为购房人居住的便利性，一审法院认为应当由浙滇公司承担违约责任符合法律规定；关于浙滇公司认为其已经依据规划方案建设了地下2层，不存在违约行为的抗辩观点，是否符合建设规划是浙滇公司与行政机关之间的行政法律关系，而本案审理的重点是其是否违反合同约定的问题，本院对其该项抗辩主张不予支持。二、关于一审判决确定的违约金是否适当的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合本案查明的事实，涉案的房屋已交付冯文银、唐兴英居住使用，其购买房屋的主要合同目的已经实现，在冯文银、唐兴英未能提交证据证实其实际损失的情况下，一审判决根据本案实际酌情判令浙滇公司承担3000元违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人冯文银、唐兴英及上诉人浙滇公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元，由上诉人冯文银负担199.50元，由上诉人云南浙滇置业有限公司负担199.50元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年五月二十八日法官助理仝倩华书记员吴自红