江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初12592号原告：贾瑞华，女，1979年9月20日出生，汉族，住山东省成武县。委托诉讼代理人：袁丽，江苏益友天元（张家港）律师事务所律师。被告：马杰，男，1989年7月14日出生，汉族，住江苏省江阴市。被告：王军，男，1980年8月25日出生，汉族，住江苏省靖江市。原告贾瑞华与被告马杰、王军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贾瑞华及其委托诉讼代理人袁丽、被告王军到庭参加诉讼，被告马杰经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾瑞华向本院提出诉讼请求：1、判令马杰、王军交付位于江阴市南苑二村28幢105室的房屋；2、判决马杰、王军按500元／天的标准承担自2019年7月27日起至实际交付之日止的逾期交房违约金；3、本案诉讼费用由马杰、王军承担。事实与理由：贾瑞华与马杰、王军系房屋买卖双方，江阴市南苑二村28幢105室原为马杰名下房产，2015年6月9日，马杰将该房屋过户给王军，同年6月19日，马杰以王军的名义、以该房产为抵押向中国建设银行股份有限公司江阴支行（以下简称建设银行）申请贷款。2019年5月17日，贾瑞华与马杰、王军签订《房地产买卖合同》一份，约定马杰、王军将江阴市南苑二村28幢105室房产出售给贾瑞华，该房地产成交总价为88万元。合同签订当日，贾瑞华通过中介朱晓玲支付马杰、王军购房定金3万元；同年5月29日，贾瑞华通过中介（朱晓玲）向马杰支付40万元，其中，代马杰、王军向建设银行归还完毕全部贷款、律师费及法院诉讼费共计金额376987.44元。同年7月2日，贾瑞华通过中介（朱晓玲）向马杰支付购房款2万元；同日王军协助贾瑞华及中介办理江阴市南苑二村28幢105室房屋的过户手续，同时由中介代王军垫付过户税金7000元。同年7月12日，贾瑞华通过中介（尹娜）向马杰支付33万元，其中，19000元包括马杰应支付中介服务费12000元和房屋过户税金7000元，311000元由马杰于2019年7月12日向贾瑞华出具收条，言明“今收到贾瑞华购南苑二村28幢105室房款311000元，余下房款10万元作为押金，2019年7月27日前搬出，户口迁出，验房后当天退押金”。贾瑞华于2019年7月12日至2019年7月15日期间通过中介（尹娜）累计转账支付给马杰311000元。2019年7月13日，贾瑞华取得江阴市南苑二村28幢105室房屋不动产权证书，证号为苏（2019）江阴市不动产权第****号。因该房屋一直由马杰及其母亲居住使用，贾瑞华便多次要求马杰搬离，但马杰以房屋涨价为由拒绝搬离房屋。2019年7月28日，贾瑞华无奈报警，但马杰始终不肯出面解决。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告马杰未答辩，亦未提交相应的证据材料。被告王军辩称：对于交付房屋没有异议，不同意承担逾期违约金。本院经审理认定事实如下：2019年5月17日，王军（马杰）与贾瑞华签订《房地产买卖合同》，约定王军（马杰）将江阴市南苑二村28幢105室的房地产（包括汽车库）以88万元出售给贾瑞华，面积136.16㎡。房地产过户所需的契税费、交易费等一切手续费，按规定贾瑞华方的税金由马杰承担。贾瑞华于2019年5月17日预付购房定金30万元，2019年5月30日过户时付43万元。如需办理二手房抵押贷款的约于2019年6月30日付清42万元。房款中应留水、电、有线电视、物品、电话等费押金给中介方1万元，中介方出具收据，待产权证过户结清水、电费等再退还给王军（马杰）。中介方佣金13000元由贾瑞华承担。如王军（马杰）不能按期向贾瑞华交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方付相当于房地产价总额的千分之一的滞纳金。该房屋银行贷款由马杰归还，房款扣除银行贷款多余的房款归马杰。王军作为该房屋的代持人，无条件配合将该房屋过户至贾瑞华名下，配合贾瑞华办理银行按揭手续的办理，其它事项与王军无关。王军（马杰）保留空调4只、车库1只、油烟机、煤气灶、床2只、冰箱、餐桌、热水器3只。定金由中介方托管，房款结清交房。《房地产买卖合同》甲方落款处，王军签字、捺印，马杰在甲方代理人处签字、捺印；乙方代理人落款处王进县签字、捺印。合同签订当日，江阴市澄江鸿福房产中介服务部（以下简称鸿福中介服务部）朱晓玲出具收条，载明收到王军、马杰3万元整，南苑二村28幢105室定金代为保管。该3万元定金后由王军于2019年7月1日收回。2019年5月27日，马杰出具收条及承诺书。收条载明：今收到王进县、贾瑞华购南苑二村28幢105室房款40万元，其中374640.34元还银行、律师费、诉讼费，余款25359元归马杰。承诺书载明马杰因卖南苑二村28幢105室房屋，由于个人原因，支付中介服务费12000元，由马杰支付（税金、中介费到银行放款直接从余额中扣除）。马杰出具2019年5月27日的收条后，贾瑞华将收条上的款项支付给朱晓玲，由朱晓玲负责结清王军的建设银行贷款，建设银行出具结清证明，载明王军在建设银行的个人贷款已于2019年5月29日结清。2019年7月2日，马杰出具收条一张，载明：今收到贾瑞华购买王军南苑二村28幢105室房款2万元。2019年7月12日，马杰出具收条一张，载明：今收到贾瑞华购南苑二村28幢105室房款311000元。余下房款10万元作为押金，2019年7月27日前搬出，户口迁出，验房后当天退押金。另查明，王军已将江阴市南苑二村28幢105室房地产过户给贾瑞华，过户税金为7009.34元。审理中，贾瑞华向本院陈述：贾瑞华是在卖水果时认识的中介朱晓玲，聊天时提到要买房，过了一段时间，朱晓玲找到房源后联系贾瑞华去看房。看房时，马杰的母亲在家，当时说88万元，贾瑞华要求优惠，马杰的母亲说不行，故没有谈成就离开了。几天后，中介朱晓玲联系贾瑞华便同意以88万元成交。买卖合同是马杰、王军、贾瑞华的丈夫王进县签的字。2019年5月27日，贾瑞华将购房款40万元支付给中介朱晓玲，朱晓玲去负责办理建设银行的还款事项。2019年7月12日，贾瑞华实际支付房款33万元，中介扣除了中介费12000元、税金7000元，故马杰出具的收条载明的是收到购房款311000元。购房款尚余10万元当时是说好要马杰搬出，验房当天给付的，但马杰一直未搬出，故尚未支付。审理中，王军向本院陈述：王军和马杰之间没有借贷关系，马杰需要向建设银行贷款，但是以自己名义无法贷款成功，故借用王军的名义贷款，马杰将江阴市南苑二村28幢105室房产过户给王军用于抵押贷款。贷款的钱是马杰使用的，建设银行的银行卡在马杰手中，贷款也是马杰归还的。买卖房屋之前王军不认识贾瑞华及其丈夫，也不认识中介朱晓玲，都是马杰和中介联系的，经过中介朱晓玲的介绍认识了贾瑞华，银行还款也是朱晓玲操作的。涉案房屋成交后，马杰支付王军3万元，房屋过户时王军未承担任何费用。贾瑞华主张的违约金过高，请求法庭依法调整。以上事实由《房地产买卖合同》、收条、客户回单、个人贷款还款凭证、结清证明、柜员机业务回执、承诺书、不动产权证书、税收缴款书及当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为，贾瑞华通过鸿福中介服务部的朱晓玲与马杰、王军协商购买江阴市南苑二村28幢105室的房地产并签订《房地产买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。《房地产买卖合同》买方由王进县在代理人落款处签字，但贾瑞华认可其系涉案房地产的买方，且涉案房地产也已过户至贾瑞华名下，故《房地产买卖合同》的买方应当认定为贾瑞华。根据《房地产买卖合同》中约定的权利义务及王军的陈述，王军为涉案房地产的名义持有人，马杰为涉案房地产的实际持有人，涉案房地产的实际出卖人为马杰，王军受马杰的委托配合签订合同、配合办理房屋过户手续及银行按揭手续并收取报酬3万元。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。本案中，《房地产买卖合同》明确约定王军作为涉案房屋的代持人，其仅需配合办理过户手续和银行按揭手续，其他事项与王军无关，故贾瑞华作为买方在签订合同时是明知马杰与王军之间的代理关系的，且马杰也在《房地产买卖合同》上签字，故涉案《房地产买卖合同》应直接约束马杰和贾瑞华。王军已经履行完毕《房地产买卖合同》约定的配合义务，故王军对《房地产买卖合同》中约定的其他事项无需承担责任，应由委托人马杰承担交付房屋及支付违约金的责任。对《房地产买卖合同》签订后贾瑞华实际支付的购房款金额，本院认为，合同中约定税金由马杰承担，马杰又出具承诺书自愿承担中介费12000元，故结合马杰出具的收条、鸿福中介服务部出具的收条、马杰出具的承诺书、建设银行出具的结清证明、税收缴款书，足以认定贾瑞华已经支付购房款78万元。马杰于2019年7月12日出具的收条中明确剩余房款10万元作为押金，马杰在2019年7月27日前搬出，户口迁出，验房当天退押金，故马杰应当履行其承诺，于2019年7月27日前向贾瑞华交付涉案房屋。马杰未按约履行交房义务，故贾瑞华有权要求马杰交付房屋并承担自2019年7月28日起至实际交房之日止的违约金，但马杰交房时贾瑞华应当支付剩余房款10万元。对贾瑞华主张的每逾期1日支付500元违约金的诉讼请求，王军认为该违约金的主张过高，本院认为，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，马杰逾期交付涉案房屋，其行为明显构成违约，应当承担相应的违约责任，本院综合考虑贾瑞华的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金的计算方式调整为每日40元。马杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭系怠于行使自己的诉讼权利，应承担不利于其的诉讼后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、马杰应于本判决发生法律效力之日起10日内向贾瑞华交付江阴市南苑二村28幢105室房屋（含车库），并向贾瑞华支付自2019年7月28日起至实际交房之日止按每日40元计算的违约金。贾瑞华应于马杰交付房屋并支付违约金的同时向马杰支付购房款10万元。二、驳回贾瑞华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12625元（贾瑞华已预交），由马杰负担，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付贾瑞华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年五月十五日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。