河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2353号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王月恒，男，1964年1月3日出生，汉族，住天津市和平区。 上诉人（原审被告、申请执行人）：官建发，男，1963年6月29日出生，汉族，住沧州市运河区。 上诉人（原审被告、申请执行人）：程宝华，男，1955年10月6日出生，汉族，职业，住沧州市运河区。 上诉人（原审被告、申请执行人）：孙甲智，男，1965年8月14日出生，住沧州市运河区。 上诉人（原审被告、申请执行人：左玉海，男，1970年1月22日出生，汉族，住沧州市沧县。 上诉人（原审被告、申请执行人）：贾云梅，女，1963年9月26日出生，汉族，住沧州市运河区。 以上六上诉人委托诉讼代理人：张超、孙占栋，河北宁昌律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：高健萍，女，1965年12月9日出生，汉族，住天津市河西区。 委托诉讼代理人：刘梦时，国浩律师（天津）律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：廊坊市华元房地产开发有限公司沧州分公司。 负责人：刘占昶，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋俊永，该公司职工。 上诉人官建发、程宝华、孙甲智、左玉海、王月恒、贾云梅因与被上诉人高健萍执行异议之诉一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2019）冀0903民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王月恒、贾云梅、官建发、左玉海、程宝华、孙甲智上诉请求：1.请求二审法院撤销（2019）冀0903民初4218号民事判决书，恢复对e世界2号楼104铺的执行；2.一审、二审费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误，事实不清，证据不足。一审法院认定被上诉人已经支付了全部价款错误。被上诉人在一审中提交的1500万元的转账记录摘要上明确注明了为借款。从事实和常理上分析，正常人在转账时不会随便填写转账摘要为借款，而且被告转账的款项如果是房款的话更不会如此填写，因此，被上诉人与第三人之间的关系应当为民间借贷关系，而不是房屋买卖合同关系，而一审法院却要求上诉人提交证据证明被上诉人与第三人之间存在借贷关系，不符合证据规则。二、2017年9月21日，被上诉人与第三人签订的《商品房买卖合同》为虚假合同。首先，根据被上诉人提交的证据，在2017年1月20日双方就办理了房屋交接手续、而签订买卖合同的时间为2017年9月21日，不可能先办理交接，再签订《商品房买卖合同》。因此，与正常的房屋买卖流程不一致。其次，该《商品房买卖合同》并没有在房管局办理网签手续。因为，如果其办理了网签，刘玉春与左跃华也无法对该房屋进行查封，说明该合同自始至终也没有办理网签。再次，该房屋在被查封前，就已经符合办理房屋过户的手续，被上诉人一直没有办理，在查封后的近一年多的时间里并没有提出过相关的执行异议。因此，被上诉人与第三人之间并不存在真实合法有效的房屋买卖合同。三、一审法院程序违法。在原审中，上诉人提交了调证申请，申请调取被上诉人转款到第三人维明路支行账户的银行流水。原审法院依法调取后，并没有组织法庭进行质证，而且该证据也没有在判决中体现，因此，一审法院存在程序违法。综上，请二审法院依法查明事实后，支持上诉人的上诉请求。 高健萍辩称，被上诉人与第三人签署了商品房买卖合同，真实合法有效，被上诉人支付了全部房款，被上诉人的行为符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条，一审判决事实清楚，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求。 华元公司述称，我公司与被上诉人签署的商品房买卖合同真实、合法、有效，并收取了房款，开具了发票，所以我公司不应当承担不利后果。 高健萍向一审法院起诉请求：依法撤销(2019)冀0903执983号执行裁定书,终止对e世界2号楼104铺的执行。 一审法院认定事实：刘玉春、左跃华与华元公司因房屋买卖合同纠纷一案，一审法院作出（2018）冀0903民初3810号民事判决书已经生效，判决解除了双方的《商品房买卖合同》，并判决华元公司返还刘玉春、左跃华购房款4369781元并赔偿损失4369781元及相应利息、租金损失。刘玉春、左跃华将该判决所确定的权利书面转让给王月恒、贾云梅、官建发、左玉海、程宝华、孙甲智。在执行过程中，一审法院作出（2019）冀0903执983号执行裁定书，对查封的被执行人华元公司名下的位于沧州市运河区一间进行评估拍卖。高健萍提出异议，一审法院作出（2019）冀0903执异84号执行裁定书，驳回了高健萍的异议请求。后高健萍向一审法院提起执行异议之诉。另查明，2016年11月22日，原告高健萍与华元公司签订《一世界内部认购协议书》，约定原告认购ｅ世界2号楼104铺，建筑面积898.3平方米，总房价20000000元。2016年11月22日，原告高健萍分三笔共向华元公司转款20000000元，分别为15000000元、2000000元、3000000元。其中，15000000元的业务受理单中注明该款项为借款，其余未注明用途。2017年1月20日双方办理交接手续。由于华元公司经营需要,2017年2月15日双方签订《房屋租赁合同》,由华元公司租赁使用该门市。2017年9月21日,双方签订了正式的《商品房买卖合同》并开具了正式发票。但由于华元公司的原因至今未办理产权变更登记。又查明，一审法院已生效的（2018）冀0903民初3810号民事判决书中已查明，刘玉春、左跃华在2014年即与华元公司签订合同，购买沧州市运河区华元一世界北区2＃、3＃楼间商业1层104铺，房屋总价款为5669781元，2014年9月12日，华元公司出具销售不动产统一发票，后由于被执行人未按期交纳该房屋，故刘玉春、左跃华诉至一审法院。2017年9月26日一审法院作出（2017）冀0903民初3247号民事裁定，查封了沧州市运河区华元一世界北区2＃、3＃楼间商业1层104铺，2018年1月18日查封了华元公司ｅ世界2号楼104铺。 一审法院认为，本案的争议焦点是高健萍是否享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述法律规定，结合本案的具体情况，应审查以下内容：第一，当事人是否在一审法院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同。2018年1月18日一审法院对e世界2号楼104铺进行了查封。2016年11月22日，原告高健萍与华元公司签订《一世界内部认购协议书》，2017年9月21日,双方签订正式《商品房买卖合同》。故原告高健萍在一审法院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，当事人是否在一审法院查封之前已合法占有该不动产。2017年1月20日原告高健萍与华元公司办理了交接手续，2017年2月15日双方签订了《房屋租赁合同》,由华元公司租赁使用该门市，原告高健萍通过租赁的方式间接占有了e世界2号楼104铺，故原告高健萍在一审法院查封之前已合法占有该不动产。第三，当事人是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。被告辩称，原告提交的15000000元的转账记录摘要注明为借款，原告与华元公司属于民间借贷关系，但被告并未提交相应证据予以证实。原告在签订《一世界内部认购协议书》的当日即2016年11月22日，向华元公司共计转款20000000元，与《一世界内部认购协议书》和《商品房买卖合同》载明的房屋总价一致。第三人提交了与e世界2号楼104铺临近的商铺101、102、103铺的《商品房买卖合同》其成交价格每平方米的单价与e世界2号楼104铺的成交价格每平方米的单价相近，e世界2号楼104铺总价并非不合理的高价。原告2000000元、3000000元的转款未注明系借款，三笔转款发生在同日。原告的证据虽存在瑕疵，但大体能够相互印证，从证据的盖然性分析，原告证据的证明力大于被告的抗辩理由，故一审法院认定原告高健萍与华元公司之间系房屋买卖关系，并支付了全部价款。第四，是否非因买受人自身原因未办理过户登记。原告主张由于华元公司的原因至今未办理产权变更登记，被告亦未提交证据证明系原告自身原因未办理过户登记，故一审法院认定非原告高健萍自身原因未办理过户登记。综上，高健萍对e世界2号楼104铺享有足以排除强制执行的民事权益，其提起案外人执行异议之诉要求终止对e世界2号楼104铺的执行，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行原告购买的e世界2号楼104铺。案件受理费141800元，由六被告负担。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议的标的物是用于商业经营的商铺，被上诉人高健萍对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当参照《执行异议复议规定》第二十八条规定进行审查。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因为办理过户登记。”本案中，被上诉人分别于2016年11月22日、2017年9月21日与原审第三人签订了《一世界内部认购协议书》、《商品房买卖合同》，一审法院对案涉商铺查封时间为2018年1月18日，符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之规定。上诉人主张被上诉人高健萍与原审第三人华元公司签订的《房屋买卖合同》为虚假合同，但并未提供充分证据予以证明，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。被上诉人一审中提交的15000000万元转款凭证虽注明“借款”，但结合《一世界内部认购协议书》、《商品房买卖合同》等证据，能够认定该笔款项系购房款。被上诉人高健萍在案涉商铺查封之前与原审第三人华元公司办理了交接手续，后签订《房屋租赁合同》，合法占有了该商铺。华元公司主张买受人取得不动产权登记证需要以开发商开发的商品房经过消防验收、规划验收等手续后方可取得，故未办理过户登记并非被上诉人原因。被上诉人高健萍提起执行异议符合《执行异议复议规定》第二十八条之规定，高健萍对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，官建发、程宝华、孙甲智、左玉海、王月恒、贾云梅的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费141800元，由六上诉人负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年五月二十六日 书记员  苏虹文