福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终1407号 上诉人（原审被告）：吴太平，男，1955年5月18日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：庄锴，福建润金律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林琪，女，1992年11月19日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被上诉人（原审原告）：赵俊，女，1967年9月24日出生，汉族，住厦门市湖里区。 上诉人吴太平与被上诉人林琪、赵俊房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2019）闽0203民初19909号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。 吴太平上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者驳回被上诉人的全部诉讼请求。2.全案诉讼费用由被上诉人承担。理由：1.案涉房屋为拆迁安置房，根据2018年2月1日实施的《厦门市地价征收管理若干规定》的相关规定，土地出让金应由买受人进行支付。一审法院未予适用明确的地方性法规，而适用公平原则，适用法律错误。2.案涉房屋交易系在专业中介机构居间下促成交易，被上诉人在签订案涉合同时是明知案涉房产属拆迁安置房性质，且根据案涉合同第3条，双方已约定案涉房屋过户时所需缴纳的税费均由被上诉人承担，该税费包括土地出让金，上诉人所收购房款为实拿购房款项，相关土地出让金应由上诉人承担。一审法院认定案涉合同未对土地出让金进行约定，存在严重错误。3.一审法院如认为被上诉人不知道需要缴纳土地出让金或案涉合同就土地出让金约定不明，也应由中介机构赔偿其损失，由被上诉人起诉中介机构。4.被上诉人赵俊主体不适格，一审法院在主体认定上存在错误。 林琪辩称：1.双方签订案涉合同时，上诉人称已经缴纳了土地出让金，故本案的情况不能适用《厦门市地价征收管理若干规定》的相关规定；2.案涉合同第3条约定的税费并不包括土地出让金，其缴纳土地出让金的凭证上也显示是“非税收入”性质；3.赵俊虽然不是合同签订相对方，但购房款是赵俊出的，房产证上也有赵俊的名字，应是本案的诉讼主体。 赵俊未发表答辩意见。 林琪、赵俊向一审法院诉讼请求：1.吴太平返还林琪、赵俊土地出让金10万元并支付资金占用费（以10万元为基数，按照6%年利率，自2019年8月3日起计至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由吴太平承担（包括财产保全费1020元）。 一审法院认定的事实：本案讼争房产位于厦门市思明区，根据吴太平所持有的原闽（2018）厦门市不动产权第0039748号权属证书载明：讼争房产权利人为吴太平单独所有，权利性质为出让/拆迁安置房；本拆迁安置房不得作为商品房出租、出售或抵押。 2019年6月22日，吴太平（甲方、出售方）与林琪（乙方、购买方）及中原房产（丙方、中介方）签订一份《房产买卖协议》，约定：甲方将位于厦门市思明区产出售给乙方，用途住宅，建筑面积80.71㎡，详见土地房屋权证号（购房合同号）0039748号，乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产；上述房产成交总价318万元；甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需要缴纳的税费，经双方协商，交易税费及中介代理费用由乙方承担（并备注：若上市交易税费政策发生调整，付费方应按新的缴税政策支付相关税费）；上述房产已办理土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款；甲乙双方应于2019年7月5日前，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续；甲方保证上述房屋产权清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购公房、经济适用房的，则同住成年人已同意出售。本协议签署之前及本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成的损失，甲方应负责赔偿；甲方应于收到全部房款后将房产交付给乙方使用；甲乙双方同意向丙方支付中介费6万元由乙方支付。 2019年6月28日，吴太平作为收款人出具一份《购房款收据》，确认收到林琪、赵俊购买位于思明区产（房屋所有权证闽（2018）第0039748号）购房款168万元（购房总首付款）。 2019年7月3日，讼争房产登记在林琪、赵俊名下（两人系母女关系）；根据该房产闽（2019）厦门市不动产权第0061720-1号权属证书载明：权利人赵俊按份共有48/100、林琪52/100；权利性质为出让/商品房，用途为住宅用地/住宅。 2019年7月22日，厦门市不动产登记中心作出一份《缴款通知书》，要求林琪、赵俊缴交土地出让金10万元；2019年8月3日，该登记中心出具一份《福建省厦门市政府非税收入通用票据》，载明：收到林琪、赵俊缴交的土地出让金10万元。 2019年9月23日，本院根据林琪、赵俊的申请，作出（2019）闽0203民初19909号裁定，依法对吴太平财产采取保全措施，林琪、赵俊为此支付保全费1020元。 2019年9月26日，吴太平（甲方、出售方）与林琪（乙方、购买方）、中原房产（丙方）签订一份《房屋交接确认书》，双方共同确认：1.双方同意交接上述房产无异议后，签署该《房屋交接确认书》，并视为该房屋成功交接；2.一切费用买卖双方已结清；3.若交接房屋当天之前的费用未结清所产生的滞纳金均由甲方承担；本《房屋交接确认书》一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。 审理中，林琪、赵俊称，吴太平在讼争房产买卖过程中收取的购房款应包含土地出让金，在交易过程中吴太平和中介方均称已缴交土地出让金，如双方在计算税费时未包括土地出让金，违反交易公平及诚信原则，吴太平应保证房屋产权清晰，其不应隐瞒需缴交土地出让金的事实，故林琪、赵俊已垫付的土地出让金，吴太平应予以返还。 吴太平认为，本案讼争的土地出让金系属于限制性安置房转让中所应支付的必然费用；且依照厦门市相关政策规定，讼争房产土地出让金属于买方应当支付的费用，同时双方在买卖合同中也明确约定该费用由买方支付。本案系由买卖双方共同委托中原房产进行房产交易，整个过程均由中原房产审核并提供专业解释，且吴太平从未告知林琪、赵俊其已缴纳土地出让金；案涉土地出让金为林琪、赵俊应缴纳的费用，林琪、赵俊主张违约金也毫无依据，不应予以支持。 一审法院认为，林琪与吴太平于2019年6月22日签订的《房产买卖协议》，系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效，双方应按合同约定行使相应的权利、履行相应的义务。本案中，买卖双方已根据合同约定履行各自的付款、交房义务，讼争房产也已办理过户手续，并登记在林琪、赵俊名下；吴太平也于2019年6月28日出具《购房款收据》，确认收到林琪、赵俊购买讼争房产购房款168万元的事实。因此，赵俊虽然并非讼争《房产买卖协议》的当事人，但其作为讼争房产共同购买人及讼争土地出让金的共同出资方，其作为本案的诉讼主体适格，吴太平称赵俊非本案房屋买卖纠纷适格主体、无权向吴太平主张土地出让金的抗辩意见，证据不足，不予采信。根据在案证据，林琪与吴太平在签订前述《房产买卖协议》时应视为均已知悉讼争房产属于拆迁安置房性质。根据相关政策规定，在未缴交相应的土地出让金之前，讼争房产不得作为商品房出租、出售。鉴于双方当事人在《房产买卖协议》中对该土地出让金如何支付及由谁支付等未作具体明确的约定，且双方各执一词，未能达成一致意见，故综合案件情况，并根据公平合理的原则，一审法院酌定由买卖双方各承担讼争房产土地出让金的50%（即各承担5万元）。故林琪、赵俊要求吴太平返还其已垫付的土地出让金5万元，予以支持；对于超出部分及林琪、赵俊要求吴太平支付资金占用费的主张，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告吴太平于判决生效之日起十日内支付原告林琪、赵俊土地出让金5万元；二、驳回原告林琪、赵俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1157元，由原告林琪、赵俊负担579元，被告吴太平负担578元；保全费1020元，由原告林琪、赵俊及被告吴太平各负担510元。案件受理费于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳；保全费于判决生效之日起十日内向原告林琪、赵俊支付。 二审中，上诉人吴太平、被上诉人赵俊未提交新证据。被上诉人林琪提交其与中介人员的录音及录音文字资料1份，拟证实上诉人欺骗中介及被上诉人其已缴纳土地出让金，因其虚假陈述，三方未就该笔费用在案涉合同中再进行相关约定。吴太平质证认为，对该证据材料的三性均不予认可，无法确认录音的形成、录音中对方的真实身份以及录音地点。录音中，被上诉人明确存在诱导性问法，对方亦没有明确表示上诉人有告知土地出让金的说法。 二审中，上诉人吴太平、被上诉人林琪均对一审认定的事实均无异议。被上诉人赵俊未对一审认定的事实提出异议，本院予以确认。另查明，二审中，吴太平确认双方签约时，其未就案涉房屋的土地出让金是否已缴纳的问题向林琪予以明示。 本院认为，吴太平与林琪签订的《房产买卖协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。赵俊、林琪共同支付购房款，且案涉房屋已过户至赵俊、林琪二人名下，赵俊是案涉房屋的实际共同购买人和出资人，是本案适格的诉讼主体。现双方就土地出让金的负担问题产生争议。首先，从合同约定看，案涉合同第三条约定案涉房屋交易税费由林琪负担，但并未明确约定交易税费的具体项目包括土地出让金，双方对此约定不明，吴太平主张案涉合同已明确约定土地出让金由林琪负担，依据不足。其次，案涉房屋是拆迁安置房性质，根据相关规定，需补缴土地出让金后，方可依法转让。吴太平提供的案涉房屋的产权证亦明确载明，“本拆迁安置房不得作为商品房出租、出售或抵押”。林琪确认其签订合同时知晓案涉房屋的拆迁安置房性质，故双方在签订案涉合同时必然会就土地出让金的相关问题进行商谈。吴太平作为案涉房屋所有人，主张其全权委托中介人员与林琪商谈案涉房屋的交易事项，其未就土地出让金问题与林琪商议，并确认其在签约时未就案涉房屋的土地出让金是否已缴纳的问题向林琪予以明示，不具合理性，应视为未尽披露义务。吴太平对双方就土地出让金的负担约定不明，进而产生争议，负有责任，一审判决酌定吴太平就案涉房屋的土地出让金负担一半，并无不当。综上，吴太平的上诉理由，无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由吴太平负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 彭亚奴 二〇二〇年五月二十二日 代书记员 张 菁 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。