苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0508民初6886号原告（反诉被告）：吴小辉，男，1994年8月15日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：汤洁，江苏运韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅喜明，男，1966年12月24日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：张建民，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：章莉敏，苏州市姑苏区匡正法律服务所法律工作者。原告吴小辉与被告傅喜明合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月12日公开开庭审理。原告吴小辉的委托诉讼代理人汤洁、被告傅喜明及委托诉讼代理人章莉敏到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序并组成合议庭审理。审理过程中，被告傅喜明提出反诉，本院受理与本诉合并，于2020年5月18日公开开庭审理。原告（反诉被告）吴小辉的委托诉讼代理人汤洁、被告（反诉原告）傅喜明及委托诉讼代理人张建民、章莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告吴小辉向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的合同于起诉之日起解除。2、判令被告返还押金50000元及2019年7月20日至2019年9月17日的租金29500元。3、判令被告赔偿原告整改装修费24500元及生产经营损失（自2019年7月20日起至判决合同解除之日为止，每日按照263元计算）。事实及理由：2018年9月14日，原告与被告签订了《承包合同》，约定将蕈味斋的经营权承包给原告，期限为2018年9月16日至2021年9月26日，前两年承包金为18万元每年，每半年支付一次。原告按照约定支付了押金5万元及租金18万元，并开始实际生产经营。2019年6月25日，姑苏区虎丘街道联合市场监管、环保、城管、消防四部门对蕈味斋面馆进行预审后，出具了现场审核书要求面馆在限期内完成整改并通过复核后，才可申领或更改证照。因原告与被告未能就装修整改费用及合同解除达成一致协议，原告于2019年7月20日起停止营业。为维护原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条，向法院提起诉讼，望判如诉请。本诉被告傅喜明辩称，1、2018年9月14日，我因身体不适而将正常经营的蕈味斋面馆承包给原告，我只收取租金、设备使用费及代开发票，原告已经营近一年，双方无其他经济纠纷。2、原告起诉时提交了市场管理、环保、城管、消防四部门于2019年6月15日出具的证照联办现场审核书，但原告未向我告知整改的内容。根据双方的合同约定，如需对室内装修进行变更的，需要征得我的同意。原告未与我协商即与他人签订装修合同，违反了我和原告的约定。3、从我与原告的微信聊天记录看，我和原告的分歧在于我给予原告一个月还是两个月的免租期，我已口头答应原告，如装修期超过一个月的，可以再谈，但原告在2019年8月7日已向法院起诉。从照片比对来看，2019年8月23日时，原告不但没有整改，反而破坏了我原有的场地、设备、装修，该现状根本无法正常营业，所以原告要求我支付装修费用和营业损失没有依据。4、从原告提交的装修合同看，合同约定的装修期间为一个月，但原告未能继续装修就停业，原告的损失与我无关。综上，原告违反了合同，未与我协商就擅自装修，又在装修合同履行期间擅自停止装修，致停业时间延长，至今不能营业。原告不但没有按照四部门的要求整改，反而破坏了我的装修和设施，原告的诉请无依据，应当驳回。反诉原告傅喜明向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿装修损失及空调、监控、收银系统的维修费用36000元。2、判令反诉被告支付水电费5203.4元。3、判令反诉被告支付房租或房屋占有使用费22500元（2019年9月16日至2019年10月29日）。4、判令反诉被告承担反诉诉讼费。事实与理由：2018年9月14日，反诉原、被告签订《承包合同》，约定将蕈味斋面馆的经营权承包给反诉被告。2019年6月25日，反诉被告接到市场、环保、城管、消防四部门的整改通知，但反诉被告未及时将该情况告知反诉原告，也未与反诉原告协商装修时间及房租补贴事宜，反诉被告最终停止营业。反诉原告认为，反诉原告提供了可以正常营业的场所，但反诉被告破坏了经营场所、空调、监控、收银等也无法正常使用，直至2019年10月29日，在反诉原告的催促下，反诉被告才进行房屋交接。反诉原告为恢复正常经营，又进行了重新修整等，因双方协商无果，故起诉。反诉被告吴小辉辩称，1、对于第一项诉请，反诉原告未提供发票，要求提供具体维修明细。2、对于第二项诉请，5203.4元是总表的价格，我们只有15天的水电费未交纳，一天也就200元左右。3、对于第三项诉请，我方支付了正常的租金。本院经审理认定事实如下：位于苏州市姑苏区XX路XX号的房屋为苏州创元（集团）有限公司所有，合计建筑面积4360.53平方米。傅喜明称，因其与创元集团有纠纷，创元集团将XX路XX号113、114室出租给傅喜明用于对其进行补偿并免收五年内的房租。傅喜明利用上述房屋经营蕈味斋面馆。傅喜明经营时，蕈味斋面馆证照齐全、装修、设施设备齐全，可以正常经营。2018年9月14日，傅喜明（甲方）与吴小辉（乙方）签订《承包合同》。双方约定，甲方将蕈味斋面馆的经营权承包给乙方，自2018年9月16日起至2021年9月26日止，租金每半年支付一次，前两年为18万元/年，承包期内的水、电、人员工资等费用均由乙方承担（电费1.2元/度、水费3.5元/度），不可使用煤气等明火，乙方应自备灭火器3只。押金退还时间为本合同履行完毕后15日内（甲方验收，保证房屋整体结构及装修、租赁设备未遭破坏）。乙方另支付押金5万元，无论在任何情况下，押金均不得转换为承包金。乙方不得擅自改变室内结构及装修，并爱惜使用室内施设。若人为损坏，应给予甲方相应赔偿。如需局部改造和装修，需征得甲方同意后方可施工。如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时修复。房屋在承包期发生的费用，包括通下水道，由乙方负责。上述合同签订后，吴小辉于当日向傅喜明支付了半年度的租金9万元、押金5万元并经营蕈味斋面馆。2019年3月17日，吴小辉向傅喜明支付了2019年3月17日至2019年9月16日的租金9万元。2019年6月25日，虎丘街道四类行业整治专班对蕈味斋面馆进行检查并出具了“证照联办”现场审核书，其中列明了蕈味斋面馆需要整改的各个项目。因蕈味斋面馆需要进行相应的整改，吴小辉于2019年7月15日与苏州尹式唯家装饰工程有限公司（以下简称尹式公司）签订《装饰工程合同》并先期支付了装修款24500元（根据工程预决算报价书，拆除旧顶面的价格为1000元）。蕈味斋面馆于2019年7月20日停业整顿。因蕈味斋面馆需要进行相应的整改，吴小辉于2019年7月7日、8月1日联系傅喜明称，继续营业就需要根据四类行业整治专班的要求进行整改，装修费用需要4至5万元、整改下水道需要3.5至5万元，两项合计近10万，希望傅喜明给予两个月的免租期，如果可以，8月2日就动工整改。傅喜明于2019年8月1日回复称，其装修蕈味斋面馆花费近二十万元，现在本钱还没有拿回，所以最多补贴一个月的房租。如果以后装修的时间超过了一个月，以后再当面谈。吴小辉回复称，其装修等需要花费近10万元，即便下水道弄好了，不知道是否会因其他方面的原因而导致无法继续营业，装修等的花费明显高于两个月的房租，希望傅喜明给予两个月的免租期，傅喜明未能同意。2019年8月2日，吴小辉告知傅喜明，因投资太大并且投资后能否顺利营业不确定，所以不打算干了。2019年8月12日，吴小辉提起本次诉讼。2019年9月12日庭审过程中，本院询问傅喜明是否同意给予吴小辉两个月的免租期，傅喜明同意，吴小辉不同意。本院询问吴小辉继续经营的条件，吴小辉称目前整改需要多少投入不能完全确定，整改完毕后不能保证可以正常营业，故暂无方案。庭后，双方就继续承包一事未能达成一致和解意见，经本院通知，双方于2019年10月29日完成案涉房屋的交接。傅喜明陈述，交接时，原有的设施、物品未短少，但厨房和储藏室的吊顶已拆除（吴小辉称，除吊顶已拆除外，其还购买了灭火器，傅喜明称吴小辉未购买灭火器），空调、监控、收银等无法正常使用。傅喜明接收案涉房屋后，将蕈味斋面馆承包给案外人李乃全，由李乃全负责相应整改事宜并继续经营。傅喜明称，蕈味斋面馆整改完毕后已继续营业。下水道除加装了滤油池外未进行其他改动。傅喜明称，对于吊顶的重新装修、下水、墙面、地面、空调、监控、收银等全部由李乃全维修完毕，花费了维修费用约3.6万元，虽然该款项并非由傅喜明实际支出，但该部分支出已在李乃全向其支付的租金中扣减。另查明，吴小辉尚有水电费5203.4元未支付。以上事实由吴小辉提交的承包合同、押金及租金支付记录、装修合同、微信转账记录、预决算单、“证照联办”现场审核书，傅喜明提交的房产证、微信聊天记录、照片、收款收据、证明及双方当事人的陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行。一方履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失的违约责任。当违约方不同意继续履行，但合同的标的又不适宜强制履行的情况下，为了减少双方的损失，违约方也有权解除合同。本案中，傅喜明将已装修完毕、已领取了营业执照、可以直接对外营业的蕈味斋面馆转由吴小辉经营，吴小辉经营过程中，因蕈味斋面馆需要进行相应整改，整改期间必然产生整改（装修）费用、租金损失以及面临整改完毕后能否再次正常经营的风险。因整改发生在吴小辉经营期间，故进行相应的整改是吴小辉的义务，但傅喜明收取的承包费用中包含了对蕈味斋面馆现有装修的折旧费用，故傅喜明对于蕈味斋面馆停业整改而产生的损失亦应合理分担。现双方因未能对如何分担损失达成一致而产生纠纷并致合同解除。对于合同解除的原因，吴小辉承担主要责任，傅喜明承担次要责任。因房屋已于2019年10月29日交还，双方的《承包合同》事实上解除，本院予以确认。对于双方的各项请求，分项认定如下：1、对于吴小辉要求退还押金5万元的请求，因双方的合同关系已解除，在扣除吴小辉应承担款项后，该5万元应由傅喜明予以退还。2、对于吴小辉要求退还2019年7月20日至2019年9月17日房租的请求，因蕈味斋需要整改后才能正常营业，整改之前，房屋的使用价值大为降低，考虑到吴小辉为整改房屋签订了合同、支付了相关款项、进行了部分整改施工，傅喜明对于整改亦应分担部分损失等，对于房屋交接之前的租金损失，由吴小辉承担约定租金标准的80%、傅喜明承担约定租金标准的20%。据此，对于2019年7月20日至2019年9月15日租金，由傅喜明退还5721元（18万元/年÷365天×58天×0.2）。3、对于吴小辉要求赔偿整改费用24500元的请求，根据现有证据，至房屋交接时吴小辉仅将厨房和储藏室的吊顶拆除，根据吴小辉与尹式公司签订的合同，拆除吊顶的合同金额为1000元。因拆除吊顶系基于整改的要求，也系蕈味斋面馆再次营业的前提，故该金额列为吴小辉的损失，由傅喜明承担。对于吴小辉提出的购买灭火器或消防门的费用，因吴小辉举出的证据不足以证明产生了该项损失，傅喜明对于该费用亦不予认可，本院对于吴小辉提出的该项请求不予支持。对于剩余的装修整改费用，吴小辉可自行与尹式公司协商退还。对于吴小辉要求赔偿经营损失的请求，因双方合同解除的主要原因在于吴小辉，故本院对吴小辉主张的该项诉请不予支持。对于傅喜明要求赔偿装修损失的请求，傅喜明收回房屋如需继续经营面馆的，就应完成相应的整改，故相关内容的整改费用应由傅喜明自行承担。对于傅喜明要求赔偿空调、监控、收银系统维修费用的请求，因傅喜明未举证证明房屋交接时空调、监控、收银不能正常使用，且不能正常使用的原因系吴小辉人为破坏，故本院对傅喜明要求赔偿相关维修费用的请求不予支持。对于傅喜明要求支付水电费5203.4元的请求，因该项费用系吴小辉使用期间产生，故该项费用应由吴小辉支付。对于傅喜明要求支付2019年9月16日至2019年10月29日期间的房租或房屋占有使用费22500元的请求，上已述及，由吴小辉承担其中的17359元（18万元/年÷365天×44天×0.8）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第二百二十条之规定，判决如下：一、吴小辉、傅喜明签订的《承包合同》于2019年10月29日解除。二、本诉被告傅喜明于本判决生效之日起十日内向本诉原告吴小辉退还押金50000元、租金5721元、装修损失1000元。三、驳回本诉原告吴小辉的其他诉讼请求。四、反诉被告吴小辉于本判决生效之日起十日内向本诉原告傅喜明支付2019年9月16日至2019年10月29日期间的房租17359元、水电费5203.4元。五、驳回反诉原告傅喜明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7225元，由本诉原告吴小辉承担3285元，本诉被告傅喜明负担3940元；反诉案件受理费减半后收取697元，由反诉原告傅喜明承担450元，反诉被告吴小辉承担247元。双方承担的诉讼费于本判决生效之日起十日内相互结算并直接支付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  张花锋人民陪审员  费 雪人民陪审员  沈自进二〇二〇年五月二十七日书 记 员  朱静佳