云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初17790号原告：昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司，住所地云南省昆明市五华区科普路505号五华科创大厦25楼，统一社会信用代码91530102681273273B。法定代表人：李一松，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜克武，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张茸，云南联宇律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：吴敏昆，男，1988年11月1日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市石林彝族自治县。原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司（以下简称园投公司）与被告吴敏昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告园投公司的委托诉讼代理人杜克武到庭参加诉讼，被告吴敏昆经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告园投公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方2017年10月23日签订的合同编号为3-401号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》和《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，解除原被告双方2018年9月2日签订的《昆明市公共租赁住房续签合同》；2.判令由被告于判决书生效之日起十日内向原告支付截止2019年10月31日的租金人民币4571.46元及自2019年11月1日起至被告腾退归还合心园项目3栋401室租赁房屋之日止按每月人民币457.15元计算的租金；3.确认被告已经缴纳的履约保证金人民币2742.88元抵作被告承担的违约金，归原告所有，被告承担本案的律师代理费人民币2000元；4.被告承担本案的诉讼费。以上诉讼标的合计人民币9314.34元。事实和理由：2017年10月23日，原告与被告签订了合同编号为3-401号的《昆明市公共租赁住房租赁合同》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定原告将坐落于昆明市五华区云冶路15号附1号合心园项目3栋401室公共租赁住房出租给被告居住使用。租期为12个月，自2017年10月23日起至2018年10月23日止。租金为457.15元∕月，租金交纳方式为每六个月为一期，承租方应于签订合同之日交纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。承租方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退租赁房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳，超过腾退期未退该房屋的，承租方还应承担约定的违约责任。若承租方拖欠租金累计达到6个月的，出租方有权不予退还履约保证金，并解除合同。在租赁期内，若承租方有任何违约行为，出租方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分出租方有权继续追偿。同时，双方就合同履行约定了违约责任：一、承租方若逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%为标准支付违约金；二、承租方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。承租人违约时，出租人为实现债权的费用包括律师费由承租人承担。被告按约定向原告支付第一期租金及履约保证金2742.88元。原告将租赁房屋交付给被告。2018年9月2日，原被告双方续签了《昆明市公共租赁续签合同》，将租期延长到2020年4月22日。被告自2019年1月1日起一直拖欠房屋租金，截止2019年10月31日共计拖欠租金人民币4571.46元，原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。被告吴敏昆未作答辩。原告园投公司围绕诉讼请求依法提交了昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）、昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议、昆明市公共租赁住房租赁续签合同、房屋交接验收单、合心园小区合同签订及接房流程单、履约保证金收款单据、租金发票、诉讼代理合同、律师代理费发票、律师代理费付款回单打印件作为证据。被告吴敏昆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，应视为被告吴敏昆放弃了举证、质证的诉讼权利。原告园投公司提交的证据，内容上能够证明其主张的事实，故本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月23日，原告园投公司（甲方、出租人）与被告吴敏昆（乙方、承租人）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号为3-401）、《昆明市公共租赁住户租赁合同(个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落五华区云冶路15号附1号合心园项目3栋401室公共租赁住房（以下简称：该房屋）出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积为41.94平方米；甲方应于2017年10月23日前将该房屋交付给乙方，并保证房屋及附属设施设备能正常使用；租赁期限为12个月，自2017年10月23日起至2018年10月23日止；月租金标准为10.9元∕平方米，月租金合计为人民币457.15元；租金缴纳通过“昆明市安居卡”进行，首次签订本合同时，缴纳六个月房屋租金，此后每六个月缴纳一次房屋租金，每次租金缴纳须在上次租金到期前30内完成；合同签订之日，乙方按相当于六个月的租金标准缴纳履约保证金2742.88元；在租赁期内，若乙方有任何违约行为（包括但不限于乙方欠付租金、物业费、违约金或其它应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按租金标准的2倍支付违约金；乙方违约时，甲方为实现债权而发生的费用(包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、公告费、通知费、催告费、公证费、评估费、拍卖费、保管费、差旅费等)全部由乙方承担；履约保证金按照以下顺序进行扣除（甲方有权根据实际情况调整扣除的顺序而无需另行征得乙方同意）：1、甲方为实现债权而发生的所有费用（如有时），包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、保全费、公告费、通知费、差旅费等；2、乙方应承担的违约金、滞纳金、损害赔偿金等；3、乙方拖欠的租金，及除租金外的其他应付费用等。合同签订当日，原告园投公司将上述房屋及设施设备交付给被告吴敏昆居住使用，被告吴敏昆向原告园投公司交纳了履约保证金2742.88元。2018年9月2日，原告园投公司与被告吴敏昆签订《昆明市公共租赁住房租赁续签合同》，该合同载明续签房屋租赁期限自2018年4月23日起至2020年4月22日止及原合同条款不变。被告吴敏昆支付租金至2018年12月31日，之后的租金未再支付。另查明，原告园投公司为实现本案债权支出律师代理费2000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告园投公司与被告吴敏昆签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议》、《昆明市公共租赁住房租赁续签合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告园投公司作为出租方按约向被告吴敏昆交付了租赁物，被告吴敏昆应按照合同约定支付租金，现被告吴敏昆拖欠租金累计达到6个月，已构成违约，原告园投公司有权根据上述合同约定要求解除合同以及要求被告吴敏昆支付合同解除前按照合同约定标准计算的欠付租金和自合同解除后至腾退房屋之日止继续占用期间参照合同租金标准计算的占用费。原告园投公司要求解除《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议》、《昆明市公共租赁住房续签合同》的诉讼请求，符合合同约定，本院以诉状副本送达之日即2020年3月1日为合同解除之日。同时，被告吴敏昆应向原告园投公司支付自2019年1月1日起至2020年3月1日止的欠付租金共计6414.81元以及自2020年3月2日起至腾退归还合心园项目3栋401室公共租赁住房之日止按照每月457.15元的标准计算的占用费。关于原告园投公司要求确认被告吴敏昆已经缴纳的履约保证金2742.88元抵作被告吴敏昆承担的违约金的诉讼请求，因双方约定原告园投公司有权从履约保证金中扣除相应金额冲抵被告吴敏昆应承担的实现债权费用、违约金、租金等，并有权根据实际情况选择扣除顺序，加之原告园投公司主张的违约金2742.88元并未超过双方的约定，故本院对该项诉请予以支持。关于原告园投公司主张的律师代理费，系被告吴敏昆的违约行为所致，且补充协议中明确约定由被告吴敏昆承担，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司与被告吴敏昆签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》（合同编号：3-401）、《昆明市公共租赁住户租赁合同（个人类）补充协议》、《昆明市公共租赁住房租赁续签合同》于2020年3月1日解除；二、被告吴敏昆于本判决生效之日起十日内向原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司支付自2019年1月1日起至2020年3月1日止的欠付租金6414.81元以及自2020年3月2日起至腾退归还合心园项目3栋401室公共租赁住房之日止按照每月457.15元的标准计算的占用费；三、被告吴敏昆于本判决生效之日起十日内向原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司支付律师代理费2000元；四、被告吴敏昆已支付给原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司的履约保证金2742.88元抵扣本案违约金；五、驳回原告昆明市五华区科技产业园开发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告吴敏昆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 兰 芳二〇二〇年五月十一日书记员 石尚霭