河北省唐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀02执异335号 异议人（被执行人）：唐山红星美凯龙房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区文化南北街商业40号。 法定代表人：周宏贵，该公司总经理。 委托代理人：代东生，该公司员工。 申请执行人：唐山金磊建筑工程有限公司，住所地天津市武清区石各庄镇石陈路1号。 委托代理人：许波、张惟，天津易道律师事务所律师。 在本院执行唐山金磊建筑工程有限公司（以下简称金磊建筑公司）与唐山红星美凯龙房地产开发有限公司（以下简称红星美凯龙公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人红星美凯龙公司对本院作出的（2019）冀02执6136号执行裁定及协助执行通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人红星美凯龙公司的异议请求：1.请求依法撤销（（2019）冀02执6136号执行裁定及协助执行通知书，对超出执行标的的财产予以解封。事实及理由：一、本案的执行依据为（2019）冀0202民初982号民事调解书，执行本金为9359481.95元，利息为按照同期贷款利率的二倍自2016年8月16日起至付清之日止，诉讼费保全费合计46319.5元，计算至今执行本息合计约1300万元。二、（2019）冀02执6136号执行裁定书及协助执行通知书查封的异议人财产价值226681400元，扣除抵押贷款9000万元，剩余价值为136681400元，远大于本案执行标的，属于超标的查封。三、因法院查封了异议人的未销售房源，直接导致异议人无法进行贷款融资、无法对外销售，尤其疫情期间，给异议人的复产复工造成了严重困难。四、根据《最高人民法院关于依法妥善办理涉新冠肺炎疫情执行案件若干问题的指导意见》第三条，应当依法解除对于超标的财产的查封，使异议人能够维持经营。 申请执行人金磊建筑公司答辩请求依法裁定驳回异议人的执行异议申请。事实及理由：一、异议人所提交的房地产抵押价值估价报告（以下简称估价报告）系由异议人单方委托估价，与异议人具有利害关系，其估价材料、估价过程、估价依据及估价机构资质均未经法院及答辩人的确认，该报告不能作为审查判断是否超标的额查封的依据。本案现在法院强制执行中，答辩人早已依法向法院对查封的不动产启动评估拍卖程序。但因上述不动产上存在张家口银行唐山分行的抵押权，并存在异议人私下抵债他人、出售、出租或被他人占用的情况，执行法院正对银行抵押贷款逾期未还金额、不动产抵债、出售、出租、占用等具体情况进行清查，待相关情况确认后，方可依法履行评估手续。鉴于上述评估程序正在进行中，异议人如认为存在超标的额查封的可能性，也应在执行法院依法对所涉不动产进行评估后，对是否存在超标的额查封进行审查判断。异议人以本案所查封的不动产作为抵押物在银行的9000万元贷款提供抵押担保，案涉不动产经过估价后需经作出估价报告提交贷款银行，方可办理相应的抵押手续。故申请贷款时所进行的不动产估价与异议人单方委托的估价相比，相对更客观、准确。即使需在执行异议程序中对不动产实际价值进行判断，也应参考所涉不动产在提供贷款的银行留存的评估报告所记载的价格。二、是否超标的额查封，还应根据案件实际情况进行综合判断。鉴于本案中答辩人的债权数额持续增加，且查封的不动产上还设有抵押权，抵押的贷款债权也在持续扩大，结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况，同时考虑到司法拍卖过程中标的物的保留价及其下浮空间等因素，从目前查封的财产看，并未明显超标的额查封财产。三、本案所涉不动产的查封，是在立案时向唐山市路南区人民法院申请财产保全程序进行，异议人未提出复议，应视为对保全措施、保全范围的认可，因此，在本案执行过程中重新就所涉不动产的查封提出异议，不应予以支持。 本院查明，2018年6月15日，唐山市路南区人民法院作出（2018）冀0202民初982号民事调解书，确认金磊建筑公司与红星美凯龙公司之间达成的协议：一、红星美凯龙公司于2018年9月30日前给付金磊建筑公司工程款3159481.95元；2018年11月30日前给付工程款3100000元；2019年1月31日前给付工程款3100000元。二、若红星美凯龙公司未能按照上述期限、金额向金磊建筑公司按时、足额支付任一期工程款，视为全部未付款项立即到期，金磊建筑公司有权要求红星美凯美凯龙公司立即支付全部未付款项，并按照同期银行贷款利率的二倍向金磊建筑公司支付自2016年8月16日至实际付清之日止的利息损失；金磊建筑公司有权就前述红星美凯龙公司全部未付款项和利息损失直接申请强制执行；三、本案一次性解决，再无其他纠纷。该调解书系本案执行依据。唐山市路南区人民法院在审理该案的过程中，于2018年3月21日作出（2018）冀0202民初982号之一民事裁定书，裁定查封红星美凯龙公司名下海都国际商业A段1号、2号、3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号房产，查封期限自2018年3月21日至2020年3月20日。2018年3月26日，该院又作出（2018）冀0202民初982号之二民事裁定书，裁定查封红星美凯龙公司名下位于海都国际广场吉祥路45-11号、45-12号、45-13号、45-14号、45-15号、45-16号（A段商业），45-17号、45-18号、45-11号、45-12号、45-13号、45-19号、45-20号、45-20号、45-22号、45-23号、45-24号、45-25号、45-26号、45-27号、45-28号、45-29号、45-30号、45-31号、45-32号、45-33号、45-34号、45-35号、45-36号（B段商业），南新东道398-1号、398-2号、398-3号、398-4号、398-5号、398-6号、398-7号、398-8号、398-9号、398-10号、398-11号、398-12号、398-13号、398-14号、398-15号、398-16号、398-17号、398-18号、398-19号、398-20号、398-21号、398-22号（C段商业），南新东道398号（D段商业），查封期限自2018年3月26日至2020年3月25日。进入执行程序后，执行机构在查封期限内作出（2019）冀02执6136号执行裁定书及协助执行通知书，继续查封了上述房产。 异议人主张上述查封的财产超执行标的，提交了自行委托评估的关于涉案房产价值的评估报告，结论为估价对象于2020年5月19日的估价时点的价格总额为22668.14万元。金磊建筑公司对该报告的法律效力不予认可。 上述被查封房产设有抵押权，抵押金额9000万元 本院认为，唐山市路南区人民法院依据金磊建筑公司的申请，保全查封红星美凯龙公司名下财产符合法律规定，红星美凯龙公司未履行生效的法律文书，执行机构继续查封保全财产亦符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖的若干问题的规定》（法释[2016]18号）第十条规定，网络司法拍卖约定确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。第二十六条规定，网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。…再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次拍卖的百分之二十。关于查封标的物价值的判断，如果没有进行评估，可以参照相应的市场价格以及兼顾网络司法拍卖过程中的降价因素等综合认定；如果进行了评估，评估报告可以作为认定标的物价值的主要依据。本案异议人单方委托作出的评估报告，申请执行人不予认可，且异议人未提交查封标的物市场价值的其他证据，同时考虑查封标的降价及抵押权等因素，异议人提交的证据不足以认定本案超标的额查封。对于查封财产的价值，应由执行机构委托司法评估予以确定。 综上所述，异议人红星美凯龙公司异议请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下： 驳回异议人唐山红星美凯龙房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向河北省高级人民法院申请复议。 审判长 董 靓 审判员 王 楠 审判员 刘玉秋 二〇二〇年五月二十八日 书记员 任颖超