河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民再38号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河北省地震局张家口中心台，住所地河北省张家口市桥东区鱼儿山路18号。 法定代表人：马利军，该中心台台长。 委托诉讼代理人：袁兴佳，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁庆斌，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨玉明，男，1967年3月15日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。 再审申请人河北省地震局张家口中心台（以下简称张家口中心台）因与被申请人杨玉明房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市中级人民法院（2018）冀07民终2448号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月25日作出（2019）冀民申6430号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张家口中心台的委托诉讼代理人祁庆斌、袁兴佳，被申请人杨玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张家口中心台申请再审称，原判决认定事实、适用法律错误。一、2001年4月27日申请人与被申请人签订《典房协议书》中明确约定：典当期满，房屋归申请人所有；典当期满，申请人及时通知被申请人，并全额退还典当房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，仍不赎回房产，房屋所有权归被申请人所有；典当期满，收回房产时，被申请人需保证房屋结构完整，大房能够住人，小房能够储物，否则申请人有权从赎金中扣除维修房屋所需费用。从合同成立过程来看，双方没有买卖合同的意思表示，合同期内成立的只能是借款合同关系。“典当期满后超过两年，仍不赎回房产，房屋所有权归被申请人所有”这一约定说明被申请人取得房屋所有权的前提是申请人不回赎，并非基于买卖，而是借款合同违约，这一约定不构成房屋买卖合同关系的基础，而是借款合同的从合同即抵押合同，这一约定同时违反《担保法》的强制性规定。二、原审法院适用房屋买卖合同无效的原则处理本案属于适用法律错误，同时一审法院委托河北四合百城资产评估有限公司进行评估并作为计算无效合同损失的依据更是完全错误的。典当期内，申请人取得了资金使用权，被申请人实际使用了涉案房屋，互相抵销是合理的，不需要互相返还，典当期满后，双方就回赎房屋问题未达成一致，申请人实际未归还被申请人资金，应根据双方过错赔偿利息损失，不应由申请人赔偿被申请人的房屋增值损失。 杨玉明辩称：1、申请人在再审申请书中称，双方签订的典当合同没有买卖合同的意思表示，是对合同的曲解，是错误的，在典当合同中规定，典当期满后，超过两年，申请人仍不赎回房产，房屋所有权归被申请人所有，并帮助办理过户手续，如果按地震台不赎回房产履行合同，是否该房屋所有权就要变更为被申请人，该合同自动转变为买卖合同，这就是买卖房屋的意思表示。2、该合同是申请人当初拟定的，当时拟定合同的申请人工作人员称是出售房屋，但因内部原因，只能签订典当合同。被申请人方多个当事人在一、二审庭审中都出庭作证，申请人当初签订合同的工作人员始终不愿出庭作证，陈述当时签订合同时的事实，到底是什么性质，抵押还是借款还是买卖。3、申请人出售房屋时不诚信，合同存在双方不对等的情况，出售方申请人没有如实告知该房屋的所有性质，该合同存在欺诈行为，所以申请人要承担所有的损失。 2016年7月6日，张家口中心台向河北省赤城县人民法院起诉请求：1、确认合同第四条“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房屋，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证。”的约定无效；2、判令杨玉明立即返还占用张家口中心台的两间大房及院落，房屋价值100,000元；3、本案诉讼费由杨玉明负担。 一审法院认定事实：2001年4月27日，河北省地震局赤城地震台与杨玉明签订典房协议书，协议约定，赤城地震台以典当款17,000元的价格将位于赤城地震台家属院内两间大房及其院落典给杨玉明，典期为八年；典当期间，房屋产权归赤城地震台所有，杨玉明拥有使用权及房屋维修义务，小型房屋维修费用由杨玉明支付。典当期满前，若因房屋结构原因影响居住时，杨玉明在征得地震台同意的情况下，出资修缮，出资额经地震台认可并备案，地震台赎房时，应给予一定的补偿；典当期满，地震台及时通知杨玉明并全额退还典房款（扣除三年房租2,100元），即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，地震台仍不赎回房产，房屋所有权归杨玉明所有，届时地震台需协助杨玉明办理房产证。典当期满，地震台收回房产时，杨玉明需保证房屋结构完整，能够住人。否则，地震台有权从赎金中扣除维修房屋所需费用。按协议约定，房屋典期于2009年4月26日到期。2010年11月5日、2010年12月11日，地震台两次向杨玉明送达房屋收回通知书，但地震台均未将房屋收回。在等待地震台收房无果的情况下，杨玉明于2012年对其所购房屋进行了翻建，即翻建成目前的三间大房和三间南房等。张家口中心台要求收回房屋，杨玉明则要求张家口中心台办理房屋产权证，双方未达成一致意见。另查，本案中所涉及房屋的土地为国有划拨土地，该房屋及土地为国有资产，地震台将房屋典当给杨玉明时，未取得国有资产管理部门的批准。该房屋、土地及其他附属物，经河北四合百城资产评估有限公司进行评估，资产总价值为720,563元，其中：住宅北房（三间）面积为60.40平方米，评估价值为274,820元；住宅南房面积为40.12平方米，评估价值为178,534元。杨玉明支付评估费5,000元。 一审法院认为，《典当管理办法》第三条规定，本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法所称典当行，是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。根据《典当管理办法》规定，张家口中心台作为典当主体不适格，其与杨玉明之间的“典当”行为亦不符合典当的构成要件，因此，张家口中心台与杨玉明之间签订的典房协议书，属于“名为典当，实为买卖”，一审法院依法认定本案为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。第二十六条规定，事业单位占有、使用的房屋建筑物、土地和车辆的处置，货币性资产损失的核销，以及单位价值或者批量价值在规定限额以上的资产的处置，经主管部门审核后报同级财政部门审批；规定限额以下的资产的处置报主管部门审批，主管部门将审批结果定期报同级财政部门备案。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形”。上述规定系防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效力性强制规定。本案所涉买卖标的物系张家口中心台管理并占有、使用的国有资产，不仅是房屋，还包括相应的国有土地使用权，张家口中心台转让该国有资产时，未经财政部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，故一审法院认定张家口中心台与杨玉明签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因房屋买卖合同无效，张家口中心台应当返还杨玉明购房款17,000元，杨玉明应当将房屋、院落及附属设施返还张家口中心台；张家口中心台明知其在无权处分国有资产且未取得权力机关批准的情况下，仍与杨玉明签订了房屋买卖合同，应对房屋买卖合同无效承担主要责任。杨玉明作为完全民事行为能力人，应当知道与其签订合同的相对方是机关事业单位，合同标的物是国有资产，但仍与张家口中心台签订合同，应对房屋买卖合同无效承担次要责任。根据双方责任的大小，一审法院认定张家口中心台、杨玉明对房屋买卖合同无效承担的责任分别为80%、20%，确认房屋买卖合同无效后，杨玉明请求张家口中心台赔偿其房屋损失的主张，一审法院依照双方承担责任的比例予以支持，故杨玉明的该部分损失认定为：350,737元［（720,563元-274,820元÷3-178,534元＋5,000元-17,000元）×80%]。杨玉明翻建房屋时加盖的部分房屋，未经相关部门批准，属违建房屋，对该部分房屋的损失，一审法院认定张家口中心台、杨玉明承担责任的比例分别为70%、30%，故杨玉明的该部分损失认定为：189,099元[（274,820元÷3+178,534元）×70%]。以上杨玉明的损失共计：539,836元。一审法院判决：一、依法确认原告河北省地震局张家口中心台与被告杨玉明于2001年4月27日签订的房屋买卖合同无效；二、被告杨玉明应当在本判决生效后三十日内将其现有房屋三间大房、三间南房及院落返还给原告河北省地震局张家口中心台；三、原告河北省地震局张家口中心台于本判决生效之日起三十日内返还被告杨玉明购房款17,000元；四、原告河北省地震局张家口中心台于本判决生效之日起三十日内赔偿被告杨玉明各项损失共计539,836元；五、驳回原告河北省地震局张家口中心台的其他诉讼请求。案件受理费9,368元，由河北省地震局张家口中心台负担。 张家口中心台不服一审判决，向河北省张家口市中级人民法院上诉请求，撤销一审判决，发还重审或依法改判。 二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，《典当管理办法》第三条规定，本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。第三十六条规定，典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。第四十条规定，典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。按照上述规定，张家口中心台、杨玉明之间的“典当”行为不符合典当的构成要件，双方之间签订的典房协议书，应认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。第二十六条规定，事业单位占有、使用的房屋建筑物、土地和车辆的处置，货币性资产损失的核销，以及单位价值或者批量价值在规定限额以上的资产的处置，经主管部门审核后报同级财政部门审批；规定限额以下的资产的处置报主管部门审批，主管部门将审批结果定期报同级财政部门备案。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形”。上述规定系防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效力性强制规定。本案所涉买卖标的物系张家口中心台管理并占有、使用的国有资产，不仅是房屋，还包括相应的国有土地使用权，张家口中心台转让该国有资产时，未经财政部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方房屋买卖合同无效，张家口中心台应当返还杨玉明购房款17,000元，杨玉明应当将合同标的物返还张家口中心台；张家口中心台明知其在无权处分国有资产且未取得权力机关批准的情况下，仍与杨玉明签订了房屋买卖合同，应对双方房屋买卖合同无效承担主要责任。杨玉明作为完全民事行为能力人，应当知道与其签订合同的相对方是机关事业单位，合同标的物是国有资产，但仍与张家口中心台签订合同，应对房屋买卖合同无效承担次要责任。一审法院认定张家口中心台、杨玉明对房屋买卖合同无效承担的责任分别为80%、20%并无不当，二审法院予以支持。有关杨玉明的损失如何计算的问题，一审法院以河北四合百成资产评估有限公司关于本案标的物的评估总价值和评估费用扣除杨玉明已付购房款为基数按照责任比例计算，计算损失亦无不当。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,368元，由上诉人河北省地震局张家口中心台负担。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案争议的焦点为案涉典房协议的性质、效力以及如何处理的问题。杨玉明不具有典当行的资格，张家口中心台与杨玉明之间的“典当”行为不符合典当的构成要件，原审认定双方并非典当行与当户之间的典当法律关系，且双方对此均认可，本院予以确认。张家口中心台主张案涉典房协议实际为抵押借款合同，但张家口中心台并未提供充分的证据证明双方存在借贷的合意。从协议的内容及履行情况看，双方当事人之间的法律关系并不符合借贷法律关系的特征。故对其主张双方为借贷的法律关系，本院不予支持。杨玉明主张案涉典房协议实为房屋买卖合同。从被申请人从申请人处取得案涉房产的方式、协议签订的背景及协议履行的情况，原审认定案涉典房协议实为房屋买卖合同，更有利于维护和平衡双方当事人之间的利益，更有利于化解矛盾，维护社会稳定，本院予以支持。本案争议的房屋系张家口中心台管理的国有资产，其处分该国有资产时，未经法律规定的相关部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，其与杨玉明签订的名为典房协议实为房屋买卖合同因违反法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。杨玉明应将案涉房屋、院落及附属设施返还给张家口中心台，张家口中心台返还杨玉明购房款17,000元。张家口中心台违反法律规定处分国有资产，与他人签订合同，存在主要过错，应承担主要责任；杨玉明在购买案涉房屋时亦存在过错，应承担次要责任。原审酌定张家口中心台对杨玉明的损失承担80%责任，杨玉明承担20%责任，并无不妥。关于杨玉明翻建房屋时加盖的部分。该翻建部分未经相关部门批准，属违建房屋，杨玉明对该部分损失的产生具有过错；张家口中心台违法处分国有资产与他人签订合同，亦是造成该部分损失的原因。本院酌定张家口中心台对该部分的损失承担50%责任，杨玉明承担50%责任，故张家口中心台应承担该部分损失的数额为（274,820元÷3+178,534元）×50%=135,070元。 综上所述，张家口中心台申请再审的理由部分成立，本院予以支持；原审认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口市中级人民法院（2018）冀07民终2448号民事判决； 二、维持河北省赤城县人民法院（2017）冀0732民初1099号民事判决第一、二、三项； 三、撤销河北省赤城县人民法院（2017）冀0732民初1099号民事判决第四、五项； 四、河北省地震局张家口中心台于本判决生效之日起三十日内赔偿杨玉明各项损失共计485,807元； 五、驳回河北省地震局张家口中心台的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9,368元，二审案件受理费9,368元，合计18,736元。由河北省地震局张家口中心台负担14,989元，杨玉明负担3,747元。 本判决为终审判决。 审判长  李源 审判员  宋威 审判员  孟慧 二〇二〇年五月二十八日 书记员  刘洁