山东省临沭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1329民初2600号 原告（反诉被告）：临沭县三联商贸有限公司，住所地临沭县常林东大街南侧1号楼。 统一社会信用代码：91371329762871881L。 法定代表人：李长青，经理。 委托诉讼代理人：高永，山东金星伟业律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张博，系该公司经理。 被告（反诉原告）：于华。 委托诉讼代理人：钟如超，山东铭信律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）临沭县三联商贸有限公司（简称三联公司）与被告（反诉原告）于华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三联公司的委托诉讼代理人、被告于华及委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 三联公司向本院提出诉讼请求：判令被告立即给付所欠原告租金13万元及约定的违约金。事实及理由:2019年1月2日，原告与被告签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：原告将临沭县城中山路北段三联服饰广场二楼部分场地约600平方米租赁给被告，租赁期限为约三年，自2019年1月10日起至2022年1月10日止，租赁用途仅限于培训教学；租赁费总额为42万元，平均每年租赁费为14万元，合同签订时付清13万元，2019年11月10日前付14万元，2020年11月10日前付15万元。另合同约定：被告必须按时向原告交纳租金，任何一方违约向对方支付违约金未履行部分的30%；合同并对其他事项作出了具体约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营使用，被告交纳了第一年度的租金。第二年度租金在到期前仅支付了10000元，对剩余租金，虽经原告多次催要，被告至今拒不交纳。被告的行为已严重损坏了原告的合法权益，为此原告现诉至贵院，请求依法判如所请，以维护原告的合法权益。 于华辩称，关于本案履行及发生争议的事实过程。答辩人承租涉案场地后勤恳经营教育培训，但投资失败持续亏损，答辩人通过寻找投资人等方式也无法阻挡持续亏损的状况，答辩人的经营不但无法利用场地创造财富及社会价值，且给答辩人带来大量债务。因此，答辩人告知被答辩人退组解约事宜，并于2020年1月2日至涉案场地将电视、多媒体、桌椅等教育培训设施搬离，被答辩人知道后阻碍答辩人搬离，仅剩空调及极少数桌椅未搬离，且在搬离过程中答辩人与被答辩发生冲突并报警，处理未果被答辩人将涉案场地上锁禁止出入、停水停电。答辩人于2020年1月2日已经明确告知被答辩人并且用实际表明不再履行租赁合同，并自愿承担因此而给被答辩人造成的损失。答辩人投资失败且搬离设施，及至发生冲突报警处理，被答辩人将场地上锁、断水断电，双方已经丧失了继续履行合同的基础。 本案为房屋租赁合同纠纷，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务，答辩人依约进场有序经营对于整个商业大楼的正常租赁经营有着重要影响，且租赁合同为继续性合同，这些义务的履行具有相当程度的人合性，有赖于双方之间的信任关系。在被答辩人采取上锁、断水断电行为，答辩人明确表示且采取搬离设施、报警行为表明其不再继续履行时，继续履行合同的基础显然已经不复存在。如果本案合同继续履行，将导致标的房屋空置，造成社会资源的闲置与浪费。不符合《民法总则》第九条民事活动应当有利于节约资源的法律原则。请贵院充分考虑上述事实及意见，驳回被答辩人诉讼请求，判令解除本案租赁合同。 于华反诉请求，判令解除原、被告之间的房屋租赁合同。事实和理由，原告于2019年1月2日与被告签订房屋场地租赁协议，约定房屋场地，租赁期限自2019年1月10日至2022年1月10日，缴纳首年度租赁费13万元，并支付押金一万元。承租涉案场地后勤恳经营教育培训，但投资失败持续亏损，通过寻找投资人等方式也无法阻挡持续亏损的状况，经营不但无法利用场地创造财富及社会价值，且带来大量债务。鉴于此，反诉原告告知反诉被告退租解约事宜，并支付一万元，于2020年1月2日至涉案场地将电视、多媒体、桌椅等教育培训设施搬离，反诉被告知道后阻碍反诉原告搬离，仅剩空调及极少数桌椅未搬离，且在搬离过程中发生冲突并报警，处理未果反诉被告将涉案场地上锁禁止出入、停水停电。反诉原告于2020年1月2日已经明确告知反诉被告并且用实际表明不再履行租赁合同，并自愿承担因此而给反诉被告造成的损失。反诉原告投资失败且搬离设施，及至发生冲突报警处理，反诉被告将场地上锁、断水断电，双方已经丧失了继续履行合同的基础。如果本案合同继续履行，将导致标的房屋空置，造成社会资源的闲置与浪费。特请贵院判令解除原、被告之间的房屋租赁协议。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2019年1月2日签订《房屋场地租赁合同》一份，约定：原告将临沭县城中山路北段三联服饰广场二楼部分场地约600平方米租赁给被告，租赁期限为约三年，自2019年1月10日起至2022年1月10日止，租赁用途仅限于培训教学；租赁费总额为42万元，平均每年租赁费为14万元，合同签订时付清13万元，2019年11月10日前付14万元，2020年11月10日前付15万元。合同第十四条约定：任何一方违约向对方支付违约金未履行部分的30%；合同并对其他事项作出了具体约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营使用，被告交纳了第一年度的租金。2019年12月23日被告缴纳第二年度租金10000元，并陆续撤离教学设施。2020年1月4日被告通过顺丰快递向原告邮寄告知书，由于原告经营不善，投资失败，告知原告公司不再继续租赁场地。原告确认收到，但不同意解除合同。被告主张原告将涉案场地上锁禁止出入、停水停电，签订合同时缴纳押金1万元，原告不予认可，被告未提供证据。 本案审理中，建议双方协商解决。原告的意见：同意解除合同，但要求被告按合同约定，支付未付租金28万的违约金8.4万元，另外支付占用期间2020年1月10日至判决之日的租赁费，每月租赁费11666元。被告的意见：解除租赁协议，向原告支付违约金，原告实际损失为自2020年1月10日至起诉之日的租金4个月的4.67万元，原来已经支付2万（含押金1万元），再给原告4万元。协商未成。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。于华反诉要求解除合同，三联公司同意解除合同，双方达成解除租赁合同的意向，本院予以确认。但双方的对违约金及租赁费协商不成。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同第十四条任何一方违约向对方支付违约金未履行部分的30%。双方协商解除租赁合同，被告只对2020年度的尚未支付租金13万元部分支付违约金。三联公司要给付解除租赁合同之前的租赁费，符合其合同约定和法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）临沭县三联商贸有限公司与被告（反诉原告）于华2019年1月2日签订的《房屋场地租赁合同》。 二、被告（反诉原告）于华于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）临沭县三联商贸有限公司2020度至判决之日的租赁费5.25万(已付1万元)元并支付违约金3.9万元。 三、驳回原告（反诉被告）临沭县三联商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2900元减半收取1450元，反诉费50元，由原告负担556元，被告负担944元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员 谢 梧 二〇二〇年五月二十六日 书记员 范春秋