河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终2897号 上诉人（原审原告）：河北华丰房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建设南大街269号国际庄创业广场E区37号。 法定代表人：成万万，该公司经理。 委托诉讼代理人：成重万，男，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：韩立杰，河北峥嵘律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周沙沙，女，1988年9月23日出生，汉族，住河北省行唐县。 委托诉讼代理人：乔正英，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：乔立坤，男，1971年1月21日出生，汉族，住河北省行唐县。 委托诉讼代理人：乔正英，河北俱时律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐国章，男，1971年9月21日出生，汉族，住河北省行唐县。 委托诉讼代理人：唐海磊（系唐国章儿子），男，住河北省行唐县。 委托诉讼代理人：王开锋，河北龙洲律师事务所律师。 上诉人河北华丰房地产开发有限公司（以下简称华丰公司）因与被上诉人周沙沙、乔立坤、唐国章房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省行唐县人民法院（2019）冀0125民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人华丰公司的委托诉讼代理人成重万、韩立杰，被上诉人周沙沙、乔立坤的共同委托诉讼代理人乔正英，被上诉人唐国章的委托诉讼代理人唐海磊、王开锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河北华丰房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销行唐县人民法院（2019）冀0125民初2499号民事判决；二、依法改判解除上诉人与被上诉人周沙沙的房屋买卖合同；三、依法改判确认被上诉人乔立坤与被上诉人唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同无效；四、依法改判三被上诉人共同将上诉人开发建设的行唐县御城花园小区1号楼1单元402室楼房一套交还上诉人；五、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人诉讼请求解除与周沙沙的房屋买卖合同于法有据，应予支持。位于行唐县御城花园小区系上诉人投资开发建设。2010年9月21日，周沙沙预定案涉房屋，商定总房款366000元，当日交付上诉人定金20000元，2011年5月28日周沙沙交付上诉人预付款100000元，余款一年内交清。双方未签订房屋买卖合同，上诉人未将房屋交付周沙沙，在上诉人不知情的情况下，周沙沙擅自开锁入住案涉房屋。2014年8月11日，唐国章与乔立坤签订房屋买卖合同一份，约定乔立坤将案涉房屋出售给唐国章，后由唐国章占有使用。一审庭审中，周沙沙对买卖合同认可。2015年10月31日，上诉人以周沙沙、唐国章为被告提起诉讼，要求二被告腾空并退还案涉房屋，将房屋恢复原状。法院作出（2015）行民一初字第02333号民事判决认定上诉人与周沙沙成立房屋买卖合同关系，驳回上诉人诉讼请求。判决后，上诉人遵从法院判决，多次催促周沙沙缴纳剩余房款，但周沙沙拒不缴纳，乔立坤将案涉房屋出售给唐国章的事实也证明周沙沙不会再履行交款义务。由于周沙沙不履行合同义务，上诉人根据《合同法》第九十四条的规定要求解除房屋买卖合同应当得到法律的支持。一审中周沙沙编造按揭付款的事实，将违约责任强加到上诉人头上，该理由明显不能成立。二、一审判决认定上诉人无权要求解除唐国章与乔立坤的房屋买卖合同违背法律规定。首先，上诉人虽不是唐国章与乔立坤房屋买卖合同的当事人，但其二人处分的是上诉人开发建设的楼房，乔立坤对于案涉房屋没有任何权利，虽然周沙沙与上诉人形成了房屋买卖合同关系，但周沙沙也没有取得房屋所有权证，不具有案涉房屋的物权，仅是取得了部分合同债权，无论是乔立坤还是周沙沙，均无权出售房屋。唐国章作为买受人，应审查乔立坤对房屋有无所有权，故此，买卖双方均具有重大过错。根据《合同法》第五十一条规定，乔立坤、周沙沙属于无权处分人，侵害了上诉人的合法财产权，所签订的合同当然无效。上诉人作为房屋所有权人，有权利提起确认合同无效之诉。其次，虽然行唐县人民法院（2019）冀0125民初1406号民事判决已经认定案涉房屋所有权人为吴会霞，但该判决还认定：应当由华丰公司通过诉讼或者其他法律途径向周沙沙、乔立坤等人主张收回房屋的权利，并判决上诉人将案涉房屋交由吴会霞占有、使用。该判决生效后，上诉人正是根据判决的结果，向本案被上诉人主张解除合同，交回房屋。本案上诉人起诉，是原来判决的延续。虽然上诉人将案涉房屋已出售给吴会霞，但本案上诉人主张被上诉人交回房屋的目的并不是取得房屋所有权，而是为了履行法院生效判决，收回房屋将房屋交付给吴会霞。故此，一审判决认定上诉人无权确认乔立坤与唐国章签订的合同无效属于适用法律错误。三、上诉人诉求三被上诉人共同交回房屋不属于重复起诉。2015年上诉人起诉周沙沙，是因为法院查明双方存在房屋买卖合同关系，故此驳回上诉人诉讼请求，但本案是基于周沙沙不履行合同主要义务，上诉人要求解除房屋买卖合同并交回房屋，显然不属于重复起诉。虽然乔立坤否认购买案涉房屋，但却是其出售给唐国章的，应当与周沙沙一同负有交回义务，现唐国章实际占有房屋，其占用房屋没有合法依据，应当交还房屋。综上所述，一审判决违背了以事实为依据，以法律为准绳的办案原则，判决结果与行唐县人民法院（2019）冀0125民初1406号民事判决相矛盾，导致该判决无法执行，合法的买卖合同及依法取得的物权不能受到法律保护，严重侵犯了上诉人的合法权益，故此提起上诉，请求二审法院依法审理，公正判决，实现上诉人的上诉请求。 周沙沙、乔立坤答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。一、上诉人作为开发商违约不享有解除权，其主张解除权目的恶意，不应得到支持。上诉人作为卖方，交房后有一年多时间上诉人负责人就失联，重新出现后也不履行为周沙沙办理按揭贷款的义务，周沙沙已经支付了首付款实际占有了房产，涉案房产所在小区所有房产都是业主办理按揭贷款方式购买，并且按照商业惯例购买新商品房也是按揭贷款方式购买。法律未赋予违约方合同解除权，应当驳回。二、乔立坤与唐国章的买卖协议有效，上诉人与吴会霞签订的房屋买卖协议无效。1、乔立坤与唐国章签订的买卖合同得到周沙沙授权及追认，且周沙沙支付首付款、合法占有涉案房产期间已经取得物权，再出卖给唐国章是有权处分，并未损害上诉人利益。2、吴会霞是行唐县一个二手房中介公司经理，作为房地产行业人员，明知道房产唐国章实际占有，以40万元低价购买（涉案房产149.9平米，1楼，唐国章是2014年8月份购买价格是65万元），其行为损害唐国章利益，实属恶意登记，根据《八民会议》第15条规定，恶意登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人，故上诉人与吴会霞买卖行为无效，登记应当撤销。三、1406号判决未判决收回房产。行唐县人民法院（2019）冀0125民初1406号仅在判决书中提到由在1406号诉讼中，上诉人不应当主张唐国章无合法占有权为由判令腾出房屋而是应当通过诉讼或者其他法律途径向周沙沙等人主张收回房屋的权利，这不是判决的结果，更不是判决主文对当事人实体权利的认定和判断，而是对上诉人在这个案件中错误诉讼请求否定，不是判决确定是义务，该主张是错误的不应当支持。四、上诉人返还房屋是重复起诉。行唐县法院（2015）行民一初字第02333号判决已经驳回上诉人要求唐国章、周沙沙搬出涉案房产的请求，本次诉讼相同属于重复起诉，应当驳回诉求。上诉人既非涉案房产登记房主，亦非实际房主，更未占有房产，其主张没有任何依据，请求法院驳回其诉讼请求，维持一审判决。 唐国章答辩称，1、上诉人要求确认乔立坤与答辩人2014年8月11日签订的房屋买卖合同无效，无诉讼主体资格。生效判决已经确认周沙沙是涉案房屋合法占有人，答辩人与乔立坤签订的房屋买卖合同，周沙沙也当庭追认，该合同合法有效。华丰并非涉案合同当事人，也非涉案房屋所有人，也没有证据证明与涉案合同有利害关系，其诉请应予以驳回。2、上诉人要求答辩人向其交还房屋，因答辩人与上诉人之间无房屋买卖协议，上诉人也不是涉案房屋所有人，答辩人不负有向其交还的义务。行唐县人民法院(2015）行民初字第02333民事判决书已经驳回上诉人要求答辩人交还房屋的诉请。现上诉人系重复起诉，应不予受理。综上，请维持一审判决，驳回上诉人诉请。 河北华丰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、依法解除原告与被告周沙沙的房屋买卖合同；二、依法判决确认被告乔立坤与被告唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同无效；三、依法判决三被告共同将原告开发建设的行唐县御城花园小区1号楼1单元402室楼房一套交还原告（标的价款12万元）；四、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：行唐县御城花园小区系由被告华丰公司开发建设。1号楼2-501购房定金20000元。2011年5月28日周沙沙向原告交付1号楼2-402购房首付款100000元。2014年8月11日，被告乔立坤与被告唐国章签订房屋买卖协议书，约定由乔立坤将御城花园小区1号楼1单元402室（已装修并带家具、家电）及附带的地下室出卖给唐国章，售价65万元。之后，被告唐国章迁入该房屋并居住至今。审理中，被告唐国章指认周沙沙与乔立坤系夫妻关系，但对双方是否已经登记不清楚。 2015年6月10日，华丰公司以乔立坤为被告向本院提起诉讼，请求依法判令乔立坤支付行唐县御城花园1号楼1单元402号房款246000元。2015年8月31日，本院作出(2015)行民一初字第01305号民事判决书，以华丰公司没有证据证明乔立坤系实际购买人为由驳回了华丰公司的诉讼请求。 2015年10月31日，华丰公司以唐国章、周沙沙为被告再次起诉，请求判决被告唐国章、周沙沙退还自行开锁入住的御城花园1号楼1单元402房，搬离该房屋，腾空并恢复房屋原样。本院经审理于2015年12月23日作出(2015)行民一初字第02333号民事判决书，认为华丰公司与周沙沙虽未签订书面房屋买卖合同，但华丰公司已收取周沙沙房款12万元，应认定双方已成立买卖合同关系，且华丰公司没有提交证据证明双方约定了在交清全部房款后才能入住等相关内容，故华丰公司与周沙沙之间的买卖合同尚在履行期间，其要求周沙沙搬离该房屋，腾空并恢复房屋原样的诉讼请求依法不予支持，遂驳回了华丰公司的诉讼请求。 2019年3月1日，案外人吴会霞与原告华丰公司协商并签订合同，吴会霞交付原告房屋购买款40万元，购买了御城花园小区1号楼1单元402室。2019年3月11日进行房屋登记，领取了（2019）行唐县不动产权第××号不动产权证书。 2019年5月31日吴会霞以唐国章、河北华丰房地产开发有限公司为被告向本院起诉。2019年8月28日本院作出（2019）冀0125民初1406号民事判决书。以以下理由做出判决：原告吴会霞依据其与被告华丰公司签订的买卖合同并经登记，依法取得了案涉行唐县御城花园小区1号楼1单元402室的所有权，本院予以确认。对原告享有的房屋所有权，依法应予保护。被告华丰公司向原告出售房屋后，负有向买受人即原告吴会霞履行权利和实物的双重交付的义务，关于权利交付因办理产权登记已经履行，关于实物交付则因华丰公司没有实际控制案涉房屋没有履行。依照本院业已发生法律效力的民事判决书记载的内容，在被告华丰公司将案涉房屋出售给原告吴会霞之前，曾向周沙沙出售并收取了周沙沙部分房款，该买卖合同尚在履行期间，因此，周沙沙对案涉房屋的占有具有合法性、正当性。尽管本案目前尚无确切证据证明周沙沙与乔立坤的关系，但是基于被告唐国章的指认内容和提交的房屋买卖协议书，以及被告华丰公司起诉乔立坤、周沙沙和唐国章的实际情况，就案涉房屋的权属、处分等，周沙沙与乔立坤及被告唐国章之间确实存在某种法律上的关联。考虑到华丰公司与周沙沙的房屋买卖合同尚在履行阶段和原告吴会霞购买案涉房屋后没有取得房屋的占有、使用权的实情，应当由被告华丰公司通过诉讼或者其他法律途径向周沙沙、乔立坤等人主张收回房屋的权利，而不应以被告唐国章无合法占有权为由判令其腾出房屋并直接交付原告吴会霞。综上所述，被告华丰公司理应向原告交付房屋而未交付，应当承担违约责任。因需先行确定华丰公司与周沙沙的房屋买卖合同是否履行并解决周沙沙占有房屋的合法性等问题，以及乔立坤与唐国章的房屋买卖协议书的效力等事宜，在没有完成前述事项之前，原告要求被告唐国章迁出案涉房屋的诉讼请求依法不能支持。判决：一、被告河北华丰房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将行唐县御城花园小区1号楼1单元402室交由原告占有、使用；二、驳回原告吴会霞要求判令被告唐国章迁出行唐县御城花园小区1号楼1单元402室的诉讼请求。 2018年9月20日原告向被告周沙沙邮寄通知书一份，主要内容是以周沙沙2011年5月28日交付首付款12万元，剩余房款24.6万元，根据行唐县人民法院（2015）行民一初字第02333号民事判决书，双方买卖合同关系成立为由，通知周沙沙三个月内交清剩余房款，逾期不配合将视为周沙沙同意解除买卖合同关系。周沙沙拒收。 一审法院认为，一、关于原告请求依法解除原告与被告周沙沙的房屋买卖合同的诉讼请求。周沙沙购买原告的行唐县御城花园1号楼1单元402号房屋，双方签订口头协议，周沙沙交付给原告12万元首付款的事实已经由本院（2015）行民一初字第01305号民事判决书和（2015）行民一初字第02333号民事判决确认，双方的房屋买卖合同合法有效，双方应当诚实履行房屋买卖协议。对于协议没有约定，或者约定不明的内容，双方应当通过协商或者按照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定确定。现在可以确定的合同内容包括合同标的为行唐县御城花园1号楼1单元402号房屋，价款为36.6万元，周沙沙已经支付首付款12万元，周沙沙已经占有房屋。现在可以确定的原告的权利之一是向被告周沙沙主张支付剩余房款。现原告不主张该权利，而是要求解除与周沙沙之间关于行唐县御城花园1号楼1单元402号房屋的买卖合同。原告应当根据合同法第九十四条的规定举证证明具有该条法律规定的情形。原告和被告周沙沙之间合同的履行既不存在不可抗力，又不存在一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要义务的情形，原告通知周沙沙交付剩余房款的通知书未能送达给周沙沙，原告也没有履行催告义务，也不存在致使合同目的不能实现的违约行为。原告主张被告应当在一年内交清剩余房款，被告主张按揭方式付款，双方均没有提供证据，属于约定不明，本院对原告的该项主张不予采信。故此原告的该项诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。 二、关于原告第二项诉讼请求，依法判决确认被告乔立坤与被告唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同无效。对于被告乔立坤与被告唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同来说，原告是第三人。第三人主张他人之间的合同无效的，应当举证证明他人签订合同的行为具有合同法第五十二条第（二）项规定的恶意串通侵害其利益的事实。被告乔立坤与被告唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同时被告周沙沙已经占有争议的房屋，庭审时周沙沙明确表示承认被告乔立坤与被告唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同，视为对他人代理民事行为的追认。本院作出的（2019）冀0125民初1406号民事判决书判决吴会霞取得了案涉行唐县御城花园小区1号楼1单元402室的所有权，原告不再是该房屋的权利人，乔立坤与被告唐国章没有侵犯原告的利益，故此，在没有证据证明被告乔立坤与被告唐国章于2014年8月11日签订的房屋买卖合同侵犯原告权利的情况下，原告无权请求确认他人之间的合同无效。本院对原告的该项诉讼请求也不予支持。 三、关于原告的第三项诉讼请求，依法判决三被告共同将原告开发建设的行唐县御城花园小区1号楼1单元402室楼房一套交还原告。本院（2015）行民一初字第02333号民事判决书已经驳回原告要求被告唐国章、周沙沙搬出行唐县御城花园小区1号楼1单元402房屋，将该房屋交还原告的诉讼请求，原告本次起诉，再次提出相同的诉讼请求，属于重复起诉，应当不予受理，原告如果不服该判决，应当在法定期限内申请再审。原告还要求被告乔立坤履行上述义务，但是本院生效的判决书已经确认争议的房屋与乔立坤没有法律关系，乔立坤没有履行义务，本院对原告的该项诉讼请求也不予支持。判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告河北华丰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据.对当事人二审争议的事实，本院认定同一审法院认定事实。 本院认为，上诉人华丰公司与被上诉人周沙沙之间存在案涉房产的房屋买卖合同关系，该事实已有另案生效判决确定的事实予以证明，且当事人各方均无异议，本院予以认定。华丰公司现以周沙沙经催告后仍不履行缴纳剩余购房款义务为由，要求与周沙沙解除双方的买卖合同关系，但其提供的证据不能证明其已向周沙沙履行了催告的义务，亦不能证明存在法律规定的合同解除的情形，对上诉人该项上诉请求，不予支持。在案外人吴会霞诉华丰公司、唐国章排除妨害纠纷一案中，原审法院查明吴会霞已缴纳了购房款并取得了案涉房产的不动产权证书，根据原审法院作出的（2019）冀0125民初1406号生效民事判决书，吴会霞已成为案涉房产合法权利人，换言之，上诉人根据该生效判决，已丧失了案涉房产的相关物权权利，不能作为权利人向法院请求确认乔立坤与唐国章之间房屋买卖合同无效。在华丰公司诉唐国章、周沙沙排除妨害纠纷一案中，原审法院作出的（2015）行民一初字第02333号民事判决书显示，华丰公司以案涉房产归自己所有为由，要求二被告退还房屋，搬离该房屋，腾空并恢复原状。本案中，华丰公司以周沙沙、乔立坤、唐国章对案涉房产不具有合法占有使用权为由，主张三人将案涉房产交还华丰公司，其诉讼请求相同，属于重复起诉。上诉人主张本案基于周沙沙不履行合同主要义务，华丰公司要求解除合同，不应属于重复起诉。但根据原审查明事实可以认定，华丰公司主张的“周沙沙不履行合同主要义务”的理由不能成立，上诉人以法院未予认定的事实主张本案不属于重复起诉，于法与事实无据，不予支持。 综上所述，河北华丰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人河北华丰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 寻 亚 审判员 高瑞江 审判员 李秀云 二〇二〇年五月十三日 书记员 崔娇娇 ——