山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初2502号原告：龙俊杰，男，1955年2月28日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：史倩倩，山东康策律师事务所律师。被告：张小强，男，1979年10月29日出生，汉族，住济宁市任城区。原告龙俊杰与被告张小强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告龙俊杰及其委托诉讼代理人史倩倩，被告张小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙俊杰向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行2019年8月4日原被告签订《不动产交易合同》，被告办理济宁市任城区房屋的解押手续（被告偿还完毕，涉案房屋的银行按揭贷款，解除该房屋的抵押权预告登记）；2.依法判决被告协助原告将该房屋所有权变更登记在原告名下；3.依法判决被告支付原告双倍定金12万元，房屋中介费5000元；4.本案的诉讼费、保全费、律师费及保函费由被告承担。事实和理由：2019年8月4日原告与被告签订《不动产交易合同》，约定：“原告购买被告所有的位于济宁市任城区，房屋总价款89万元（其中定金6万元）。房款于2019年8月11日前交付50万元首付款，原告出售其杨家园环卫宿舍房产后支付被告34万元，剩余5万元于过户当日支付，被告在收到原告34万元房款后十日内办理涉案房屋的解押手续并将涉案房屋过户在原告名下。合同履行过程中，原告违约不退还购房定金，被告违约，双倍返还定金，房屋中介费及律师费等由违约方支付。”然被告收到约定的房款后至今不履行合同约定义务，原告多次要求其履行，被告对原告不予理睬，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告张小强辩称，原告陈述的基本事实属实，我的确也违约了，没能及时解除抵押，但并不是所有的费用都应由我承担，可以与原告协商解决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月27日，被告张小强在兴业银行股份有限公司济宁分行贷款,自济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司购得任城区南池（御）景园房产一套。2019年8月4日，原告龙俊杰与被告张小强签订《不动产交易合同》，合同约定：被告将自己所有位于济宁市任城区，房屋总价款89万元，此合同签订当日原告支付定金60000元，转交中介方保管，被告向原告交出房产证明，转交中介方保管，被告承诺在双方签订合同后收到原告50万元首付款当日内，将房屋空出并交给乙方。中介费为13350元，由原告支付。房款于2019年8月11日前交付50万元首付款（含五万定金），原告出售其杨家园环卫宿舍房产后支付被告34万元，剩余5万元于过户当日支付。交易过程中，甲方(被告)需交纳的办理此房产的确权费用由被告承担，原告需交纳的过户到原告名下的一切费用由原告承担。此合同签订后，双方任何一方不得反悔或无故毁约，否则违约；若被告违约，则原告有权要求被告双倍返还购房定金；若原告违约，被告有权不予退还购房定金。在争议解决前，中介方保管被告房产证明及原告定金，直至违约争议通过协商解决…佣金由违约方承担。守约方为实现其权利支出的一切费用（包括但不限于律师费、保全费、执行费等）由违约方承担。被告在收到原告34万元房款后十日内办理涉案房屋的解押手续，并承诺在收到可办理此房产确权手续通知起30日内办理此房产确权手续，确权手续办理完结后30日内与乙方（原告）办理过户手续。涉及开发商的违约赔偿金归被告所有，与原告无关。2019年8月15日，原告龙俊杰向被告张小强支付首付款50万元，被告向原告出具收条。2019年11月1日，原告龙俊杰向被告张小强支付购房款4万元，被告向原告出具收条。2019年11月15日，原告龙俊杰向被告张小强支付购房款30万元，被告向原告出具收条。合同履行中，张小强未按合同约定办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。双方遂产生本案争议，原告于2020年3月4日向本院提起诉讼。另查明，原告合同约定中所交的6万元购房定金，其中5万元交付被告方作为房款，济宁鲁房置换有限公司向原告出具1万元收据（载明，2019年8月4日，购张小强房产的购房定金），后该款5000元支付中介费，5000元退还原告龙俊杰；原告支付涉案律师费8000元，保费1212元，中介费5000元，保全费5000元。上述事实，有原、被告陈述、《不动产交易合同》、收条三份、原告工商银行明细清单、工商银行ATM机存款照片、济宁鲁房置换有限公司收据、中介费发票、律师费发票、保险服务费发票、《济宁市商品房买卖合同》、补充协议等证据在卷佐证。上述事实清楚，证据充分，足以认定。经审理，本院认为，双方的争议焦点为：原告主张的违约金及其他相关费用是否合理。本院认为，原告龙俊杰与被告张小强签订的不动产交易合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。被告未按照合同约定办理解除涉案房屋的抵押权预告登记，已构成违约，其应承担本案违约责任。双方在《不动产交易合同》中约定中介费由违约方承担，守约方为实现其权利支出的费用由违约方承担（包括但不限于律师费、保全费、执行费等），约定不违反法律相关规定，理应获得支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原告要求被告支付双倍定金的诉讼请求，因本案根据合同约定计算的违约金数额远远超过原告的实际经济损失，且被告未能及时办理解除涉案房屋的抵押权预告登记对原告购买房屋的目的并未造成实质的严重影响，又双方对暂时不能办理过户手续均知情，根据相关法律规定，参考合同履行情况、当事人的过错程度等因素综合考虑，本院对违约金数额酌情调整为10000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中原告依约交付购房款后，被告应按照合同约定履行自己解除涉案房屋的抵押权预告登记、办理房屋确权手续及办理房屋过户手续的义务。且根据2020年5月3日，济宁九巨龙永昌房地产开发有限公司向各业主送达的《关于为南池水景园A区业主办理不动产权证的商议函》，涉案房屋已具备办理不动产权登记的条件，被告应按照合同约定办理不动产登记等相关手续。原告剩余未支付的5万元购房款于被告办理过户手续当天支付给被告。综上所述，原告主张被告继续履行2019年8月4日原、被告签订的《不动产交易合同》，并依约解除涉案房屋的抵押权预告登记，理由正当，本院予以支持；原告主张被告将涉案房屋所有权变更登记在原告名下，理由正当，本院予以支持；原告龙俊杰主张被告张小强支付房屋中介费5000元、律师费8000元、保费1212元，保全费5000元，理由正当，本院予以支持，但主张的违约金过高，本院酌情调整为10000元，上述违约金及相关费用共计29212元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张小强继续履行2019年8月4日双方签订的《不动产交易合同》，于本判决生效之日起十日内办理济宁市任城区房屋在兴业银行股份有限公司济宁分行的贷款抵押登记注销手续；二、被告张小强于本判决生效之日起三十日内协助原告龙俊杰将位于济宁市任城区房屋的产权手续过户至原告龙俊杰名下，原告龙俊杰于办理完过户手续当日向被告张小强支付剩余购房款50000元；三、被告张小强于本判决生效之日起十日内给付原告龙俊杰房屋中介费5000元、律师费8000元、保费1212元，保全费5000元、违约金10000元，共计29212元；四、驳回原告龙俊杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9428元，减半收取4714元，由被告张小强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 朱 建二〇二〇年五月六日书记员 辛忠思