江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初284号原告：徐州市寓驿商业运营管理有限公司，住所地：徐州市泉山区淮海西路万科淮海天地SOHO4号商办楼1310室。法定代表人：罗诚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆东海，江苏光亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵博涵，江苏光亚律师事务所律师。被告：刘冰，女，1983年1月19日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：裴维娜，女，1982年8月28日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司（以下简称寓驿公司）诉被告刘冰、裴维娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理。后根据案件审理需要，依法转为适用普通程序，于2020年4月22日公开开庭进行审理。原告寓驿公司的委托诉讼代理人陆东海、赵博涵到庭参加诉讼，被告刘冰、裴维娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寓驿公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的商铺租金及违约金，暂计算至2019年12月31日，租金为81500元，逾期付款违约金为217955元(上述租金及违约金计算至被告向原告实际返还租赁物时止)；2、判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》，并将坐落于徐州市泉山区的商铺清空并返还原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月4日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，约定原告将坐落于徐州市泉山区淮海天地商住区的商铺出租给被告使用，租赁期限自2018年6月13日至2021年9月13日止，租金合计381000元。此外，合同还对租金的支付方式、装修期、保证金及逾期付款违约责任、合同的解除条件等进行了明确的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了上述商铺，被告也签收并使用了该商铺，并以“甘棠”品牌对外经营餐饮业务。但被告在支付了第一、二期租金及第三期的部分租金后，便不再按照租赁合同约定支付租金，长期拖欠租金。后原告多次催要，但被告均置之不理。时至今日，被告依然占有、使用该涉案商铺。原告认为，被告租赁并使用了原告的商铺，拒不履行给付租金义务的行为，严重侵害了原告的合法权益，构成违约，给原告造成了巨额财产损失。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，望判如所请。被告刘冰、裴维娜未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告寓驿公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、《商铺租赁合同》一份，证明双方之间存在房屋租赁合同关系，原告为出租方，被告刘冰、裴维娜为承租方。合同第二条约定商铺租赁期限自2018年6月13日至2021年9月13日，第四条约定了租金支付的方式、日期、金额，在合同第21.4条，双方约定了延迟缴纳商铺租金的违约金计算方式及合同的解除条件。另外在合同的附件二，有被告刘冰、裴维娜的签字，确认两被告接收了涉案租赁房屋；2、北京盈科（上海）律师事务所向被告发送的律师函一份，邮寄单回执联一张，经EMS官网查询的邮件妥投记录单一张，证明：（1）因被告欠缴租金，原告向被告送达律师函，律师函内容为：催告被告于2019年8月19日前付清欠缴租金及违约金人民币257950元，如未能按上述日期缴足费用，则自2019年8月20日起双方之间《商铺租赁合同》解除，并由原告收回涉案商铺；（2）证明原被告之间的商铺租赁合同已于2019年8月20日解除的事实；3、房屋现状照片4张，拍摄日期为2020年4月21日，证明被告仍占有、使用涉案房屋的事实。经审查，本院认为，原告寓驿公司提交的上述证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，能够证明原告与两被告建立租赁关系，双方约定的权利义务内容，以及两被告欠付租金，原告作出解除租赁合同，并通知两被告等事实，故对上述证据的证明效力予以确认，并在卷佐证。经审理查明，2018年6月4日，原告寓驿公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告刘冰、裴维娜签订了《商铺租赁合同》，合同约定甲方将其所有的位于徐州市泉山区租赁给被告使用，租赁期限自2018年6月13日至2021年9月13日。租金按季度进行支付，共计十四期，合同中对每期租金金额进行了确定，具体是：第一期：2018年6月13日至2018年6月30日装修期租金5000元；第二期2018年7月1日至2018年9月30日，租金15000元；第三期2018年10月1日至2018年12月31日，租金25000元；第四期2019年1月1日至2019年3月31日，租金25000元；第五期2019年4月1日至2019年6月30日，租金25000元；第六期2019年7月1日至2019年9月30日，租金25000元；第七期2019年10月1日至2019年12月31日，租金31500元；第八期2020年1月1日至2020年3月31日，租金31500元；第九期2020年4月1日至2020年6月30日，租金31500元；第十期2020年7月1日至2020年9月30日，租金31500元；第十一期2020年10月1日至2020年12月31日，租金33750元；第十二期2021年1月1日至2021年3月31日，租金33750元；第十三期2021年4月1日至2020年6月30日，租金33750元。第十四期2021年7月1日至2021年9月13日，租金33750元。该合同第21.1条约定“本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付第5个工作日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于保证金应付金额的违约赔偿金”、第21.3条约定：“双方确认，本合同因乙方违约而终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金”，第21.4条约定:“乙方延迟缴纳本合同项下综合租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金。延迟超过30日，甲方有权单方解除合同”。被告刘冰、裴维娜在该合同附件二的房屋交接确认书上签字，确认涉案房屋交接完毕。上述合同签订后，两被告已按约支付了前三期的租金，第四期租金25000元在2019年8月24日缴纳，剩余租金至今未付，以及交纳了保证金20000元。2019年8月8日，原告委托北京盈科（上海）律师事务所向两被告邮寄律师函一份，要求两被告于2019年8月19日前付清欠缴租金及违约金人民币257950元，如未能按上述日期缴足费用，则自2019年8月20日起双方之间的《商铺租赁合同》解除，并由原告收回涉案商铺，该律师函向两被告的租赁房屋处邮寄后在2019年8月10日由他人签收。庭审中，原告明确在本案中要求判令解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》实际上是要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2019年8月20日解除。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方均应当按照合同约定严格履行各自的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人占有、使用和收益，并由承租人支付租金的合同。本案中，原告寓驿公司与被告刘冰、裴维娜签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。根据双方在租赁合同中的具体约定，并结合我国合同法中有关租赁合同规定，承租人按时向出租人支付租金是其最基本的义务，也是取得租赁物占有使用和收益权利所支付的对价，双方明确约定两被告应当按季提前向原告支付租金，在原告发出催缴通知后，两被告怠于履行支付租金的义务，则构成根本违约，原告有权依据合同的约定行使单方解除权，原告向两被告邮寄的律师函中明确载明若两被告未在函告日期内缴清拖欠款项则依法解除租赁合同，故原告依据合同约定作出了解除合同的意思表示，该意思表示以律师函的形式通知两被告，两被告也已经接收律师函，故双方在2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》已于2019年8月20日因原告行使单方解除权而解除。我国合同法第九十七条规定，合同解除后尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，在租赁合同解除后，两被告再占有、使用涉案租赁房屋缺乏合同依据，应当将租赁房屋清空后返还给原告。在合同解除之前，两被告还应支付2019年4月1日至2019年8月19日的租金，按照双方合同约定的租金标准，该部分租金计款38461.57元（25000元+13461.57元）。在租赁合同解除后，两被告还占有、使用涉案租赁房屋，原告要求参照合同约定的租金标准计算该期间的占有使用费符合法律规定，根据双方合同约定的租金标准，在2019年8月20日至2019年9月30日期间租金为25000元/季，故在上述期间租金计算为11538.43元。2019年10月1日之后的占有使用费按照合同约定的标准继续计算至两被告实际返还租赁房屋时止。我国合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在合同中约定迟延履行违约金以每日按照欠费金额的1%计算，本院认为，该约定的违约金的计算标准过高，本院予以调整。本院调整为按照欠付租金、占有使用费总额的20%计算。根据双方关于保证金性质及抵扣范围的约定，在因两被告的违约行为导致合同终止时，原告有权没收保证金，该约定是双方的真实意思，合法有效，故该保证金不应折抵违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司与被告刘冰、裴维娜于2018年6月4日签订的《商铺租赁合同》于2019年8月20日解除；二、被告刘冰、裴维娜于本判决生效后十日内将徐州市泉山区商铺清空后返还给原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司；三、被告刘冰、裴维娜于本判决生效后十日内向原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司支付欠付的租金38461.57元，支付截止2019年9月30日的占有使用费11538.43元，并继续支付2019年10月1日之后至实际返还租赁房屋之日的占有使用费（参照合同约定的租金标准计算，其中2019年10月1日至2020年9月30日，租金为31500元/季；2020年10月1日至2021年3月31日，租金为33750元/季；2021年4月1日至2020年6月30日，租金为33750元），并支付按照上述租金、占有使用费总额20%计算的违约金；四、驳回原告徐州市寓驿商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5792元，由被告刘冰、裴维娜负担，于本判决生效后七日内交至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  刘现伟人民陪审员  牛太平人民陪审员  祖桂杰二〇二〇年五月八日书 记 员  刘 文