福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终876号 上诉人（原审被告）：刘雄，男，1976年6月28日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：莆田市祥和物业管理有限公司，住所地福建省莆田市城厢区嘉新商业城1幢139号，统一社会信用代码91350300777532460L。 法定代表人：潘晖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁金花，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄金富，男，该公司职员。 上诉人刘雄因与被上诉人莆田市祥和物业管理有限公司（以下简称“祥和公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘雄上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审判决认为“刘雄应当支付自2013年6月1日起至2019年9月30日止的物业费5957元，至2019年6月30止的水费1972.4元，水电公摊费1507元，合计9436.4元”完全是错误的。1.刘雄并未拖欠祥和公司2014年3月1日之前的物业费。根据祥和公司提供的《振兴小区物业服务费催缴公告》（落款时间为2019年6月18日），载明刘雄拖欠的物业服务费是“2014.3.1-2019.4.30，金额4820元”足以体现，即截止2019.4.30，刘雄即使有欠物业服务费，金额也只有4820元，加上祥和公司主张到2019.9.30，故物业费应为4820元+87.09×0.9×5=5212元，而非一审法院认定的5957元。2.刘雄尚欠祥和公司的水费没有1972.4元那么多。根据祥和公司提供的《振兴小区物业服务费催缴公告》，刘雄在2019.4.30前尚欠水费259元，2019.5-2019.9，不可能用掉1700元的水费。3.一审法院认定水电公摊费1507元，没有任何依据。4.祥和公司主张的款项中部分已超过诉讼时效，应不予支持。二、祥和公司并没有提供相应的物业服务，集中体现在：物业保安未尽责；没有人清理小区垃圾；有流浪动物在小区随地排泄；强行收取业主停车费等。 祥和公司辩称：一、祥和公司一直按照前期物业服务合同约定提供物业管理服务。1.祥和公司在日常巡查过程中，或者应业主要求路灯等被破坏，都是立即安排维修，不存在长期放任现象。2.该小区是经济适用房，本来小区车位就少，祥和公司是服务企业，不是行政单位，没有执法权，祥和公司只能劝走擅自停靠的车辆。3.刘雄颠倒黑白，说我们破坏小区绿化，实际上我们是进行绿化管理。4.个别业主乱扔垃圾，就会出现祥和公司前脚刚将垃圾清走，后脚定点处又出现垃圾的现象。5.不存在小区电梯广告收入。二、一审判决认定事实清楚，祥和公司已经提供物业管理服务，履行了物业管理义务。 祥和公司向一审法院起诉请求判令：1.刘雄向祥和公司支付自2013年6月1日起至2019年9月30日止的物业服务费5957元，至2019年6月30日止的代交水费2123元、水电公摊费1926元，共计10006元；2.刘雄支付物业服务费等费用10006元自起诉之日起至还清之日止按每日0.5%计算的逾期付款违约金；3.本案的诉讼费用由刘雄负担。一审诉讼过程中，祥和公司自愿放弃第2项诉讼请求。 一审法院认定事实如下：2011年1月15日，祥和公司与金融昌公司签订了《前期物业管理合同》一份，约定：由金融昌公司选聘祥和公司对涵江区卓坡经济适用房配建廉租房提供前期物业管理服务；委托管理期限自2011年1月15日起至2013年1月14日止；物业服务费按业主的建筑面积每月每平方米0.9元的标准收取；电梯电费按各梯用户共同承担；小区公共设施使用的水电费用由小区全体业主分摊等。2013年1月15日，祥和公司与金融昌公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：委托管理期限自2013年1月15日起至2013年11月12日止；物业服务费按业主的建筑面积每月每平方米0.9元的标准收取；电梯电费按各梯用户共同承担；小区公共设施使用的水电费用由小区全体业主分摊等。2013年11月13日，祥和公司与金融昌公司续签《前期物业服务合同》一份，约定：委托管理期限自2013年11月13日起至2015年11月12日止；物业服务费按业主的建筑面积每月每平方米0.9元的标准收取；电梯电费按各梯用户共同承担；小区公共设施使用的水电费用由小区全体业主分摊等。2015年11月13日，祥和公司与金融昌公司续签《前期物业服务合同》一份，约定：委托管理期限自2015年11月13日起至2018年11月12日止；业主应在每半年第一个月的20日之前向祥和公司交纳该半年的物业服务费；高层住宅物业服务费收费标准为2016年每月每平方米1元，2017年每月每平方米1.1元，2018年每月每平方米1.2元；公共用水用电按实、按层高分摊，每季度收取并公布一次；水费由祥和公司每月抄表代收代付；如业主未如期交纳以上费用，祥和公司以逾期每日5‰加收滞纳金等。祥和公司为该小区提供物业服务至今。刘雄系涵江区卓坡经济适用房配建廉租房9幢1101室的业主，该房屋产权面积为87.09㎡。刘雄因认为祥和公司提供的物业服务质量存在问题而拒不交纳相关物业费用，双方引起纠纷。为此，祥和公司于2019年10月21日诉至一审法院。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中，祥和公司与金融昌公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，对小区全体业主和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务。祥和公司为案涉小区提供了物业服务，刘雄作为案涉小区的业主，享受了祥和公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。结合祥和公司主张的诉讼请求及其提供的证据材料，经核算确认刘雄应当支付自2013年6月1日起至2019年9月30日止的物业费5957元，至2019年6月30日止的水费1972.4元，水电公摊费1507元，合计9436.4元。现祥和公司自愿放弃逾期付款违约金的诉讼请求，系对其民事权利所作的处分，予以准许。刘雄关于祥和公司的服务质量存在问题的抗辩主张，因其未提供相应的证据予以证明，不予采纳。综上所述，祥和公司提出的诉讼请求，符合上述认定部分，予以支持，超出部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、刘雄应于本判决生效之日起五日内支付莆田市祥和物业管理有限公司物业服务费5957元、水费1972.4元，水电公摊费1507元，合计9436.4元；二、驳回莆田市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由莆田市祥和物业管理有限公司负担5元，由刘雄负担20元。 本院二审期间，刘雄提供以下证据：证据1、照片五张、视频3段，欲证明：祥和公司的保安时常擅离职守，或是在岗时睡觉等等，根本没有尽到其作为保安应尽的职责。证据2、照片19张，视频一段，微信聊天记录2张，欲证明：祥和公司没有清理小区垃圾，也没有修建树枝，给业主的日常生活带来极大影响。证据3、照片五张，欲证明：小区内常有小猫、小狗等流浪动物横冲直撞，甚至随地乱拉排泄物，这些对业主（由其是小孩和老人）的身心健康构成巨大的潜在威胁。证据4、照片，欲证明：为了强行收取业主的停车费，祥和公司擅自在小区的消防通道上人为设置障碍物，对小区消防安全构成极大隐患。 祥和公司质证认为：对刘雄提供的四组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且刘雄提供的证据自相矛盾。祥和公司任职履行物业服务职责，刘雄提供的证据是某时段的照片，不能证明该状态处于持续中，祥和公司有定期清理垃圾、消杀，及时维护公共设施，及时抓捕流浪猫狗。 本院审查认为，刘雄提供的证据仅能证明某一时段的状况，不能证明其主张，故不予采信。 祥和公司提供照片一组，欲证明：祥和公司日常物业工作都有做到。 刘雄质证认为，祥和公司提供的证据不足以证明其的主张，这些工作本来就是物业公司应当做的。 本院审查认为，刘雄对该组证据真实性无异议，且认为是祥和公司的职责，故本院予以采信。 经审理查明，刘雄与祥和公司对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，刘雄虽未与祥和公司签订物业服务协议，但因振兴小区（原名“卓坡经济适用房配建廉租房”）未成立业主委员会，作为开发商的莆田市金融昌房地产开发有限责任公司与祥和公司签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均由约束力。祥和公司为该小区业主提供物业管理服务，刘雄作为业主应按合同约定缴纳物业服务费等相关费用。关于祥和公司主张物业服务费是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，刘雄在一审期间未主张诉讼时效抗辩，二审期间亦未能提交新的证据证明祥和公司的请求权已过诉讼时效期间的情形，故对刘雄二审期间关于诉讼时效已超过的主张不予采信。祥和公司要求刘雄支付2013年6月1日起至2019年9月30日止的物业费，刘雄房屋产权面积为87.09㎡，收费标准系0.9元/㎡.月，物业费总计为87.09㎡×0.9元/㎡.月×76月=5957元，一审法院认定刘雄应支付的物业费总额并无不当，刘雄主张一审法院认定物业费总额错误理由不能成立。一审法院根据祥和公司提供的证据认定水费及公摊水电费亦无不当。另指出,物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序,其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后,该小区的业主即拒绝交纳物业服务费,则势必会导致物业公司经营资金的减少,从而再次导致物业服务水平与质量的下降,如此恶性循环,不利于小区乃至整个社会的发展,同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时,其应当主动的向物业公司反映,并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正,提高服务水平。同时业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利,但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。 综上所述，刘雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由刘雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄珊珊 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇二〇年五月六日 书记员  林夏岚 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 （二）原判决、裁定认定事实错误的或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清楚的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。