江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初1319号 原告:赵西标，男，1970年6月11日生，汉族，住江苏省睢宁县。 委托诉讼代理人：李德军，江苏世纪青松律师事务所律师。 被告：孟宪权，男，1984年9月6日生，汉族，住徐州市云龙区。 被告：詹立翠，女，1984年4月24日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告赵西标与被告孟宪权、詹立翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月10日、2020年5月25日公开开庭进行了审理。原告赵西标及其委托诉讼代理人李德军到庭参加诉讼。被告詹立翠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告孟宪权参加了2019年7月10日的庭审，经本院传票传唤无正当理由未参加2020年5月25日的庭审。本案现已审理终结。 原告赵西标向本院提出诉讼请求：1、判决二被告将位于徐州市云龙区产权变更登记给原告；2、判令被告支付违约金50000元。事实和理由：2010年9月26日，原、被告双方签订了房屋买卖协议一份，约定二被告将自己拆迁安置补偿的位于徐州市云龙区房屋（建筑面积约129.42平方米）及地下室（建筑面积约31.43平方米）一套转让给原告所有（现名称为惠民花园怡然园19号楼1单元401室），房价款325000元。协议签订当日原告支付了全部购房款325000元，当日被告将该房屋及地下室交付给原告居住使用至今。根据协议约定，被告在取得该房屋两证后应当协助原告办理过户登记手续，否则支付违约金310000元。2017年6月，涉案房屋两证根据市政府规定开始统一办理不动产登记证，2019年1月现己经办到被告名下。原告找被告要求办理过户手续时，被告总以种种理由推脱。被告的行为严重违反协议约定，给原告造成一定的经济损失。为维护自身合法权益，特起诉至人民法院，请依法支持原告诉讼请求。 被告孟宪权辩称：我毕竟没有给原告过户，我想等把钱还上再给原告过户。我借我小孩舅舅的钱没还上，房证在小孩舅舅手中，我不给他钱他就不给我房证，房子也抵押给他了，办理过抵押登记了，所以才没给原告过户。 被告詹立翠未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月6日，孟宪权与徐州市云龙区人民政府大龙湖街道办事处签订《徐州市新城区房屋拆迁安置补偿协议》一份，以惠民花园N区4号楼1单元401室及401号储藏室置换孟宪权坐落在丁庄七组的房屋及其他地面附着物，孟宪权另支付徐州市云龙区人民政府大龙湖街道办事处12745.7元。 2010年9月26日，孟宪权、詹立翠（二人系夫妻关系）与原告赵西标签订《房屋买卖协议书》一份，约定：孟宪权、詹立翠将惠民花园N4号楼1单元401室房屋（建筑面积129.42平方米）及地下室401室（建筑面积31.43平方米）的拆迁安置房一套（现状）以325000元的价格出售给原告；定于2010年9月26日，二被告将该房屋的钥匙、拆迁房屋调查决算表复印件、安置补偿协议书原件、上房通知单原件及用水、用电手续一并交给原告，原告同时将购房款分一批次付清325000元，该房屋归原告所有；在办理过户登记时，登记机关要求双方提供必要的过户材料由双方共同提供，其所需税、费（包括卖房人应缴纳的各项税、费）等费用，均由买房人承担；卖房人在取得土地、房屋、两证前，若出售的房屋被抵押、查封、有争议、反悔本协议，致房屋买卖不成，或在取得土地、房屋、两证后，若不通知、不配合买房人，致过户不成，均属违约，卖房人应返还购房款另支付违约金31万元。该协议经徐州市云龙区潘塘法律服务所刘文彭见证。原、被告分别在协议下方买房人处、卖房人处签字并捺印。协议签订后，原告依约交付了购房款325000元，二被告于签订协议当日向原告出具了收购房款325000元的收条一张并向原告交付了涉案房屋。 现涉案房屋已具备办理产权登记条件，并登记在孟宪权、詹立翠名下，所在楼号名称改为惠民怡然园19号楼，相应房屋及地下室的房号分别为1-401室和1--104室，产权证号分别为：苏（2017）徐州市不动产权第0094491号和苏（2017）徐州市不动产权第0094494号，登记时间均为2017年6月23日。但二被告未协助原告办理涉案房产过户登记手续，反而于2019年1月24日将上述房屋及地下室抵押给案外人占立春。经原告申请，本院于2019年3月20日查封了上述房产及地下室。 上述房屋及地下室登记档案材料中附有孟宪权、詹立翠与占立春签订的《借款抵押合同》一份，内容为：“贷款人、抵押权人：占立春，借款人、抵押人：孟宪权、詹立翠，借款人民币20万元，借款期限为120个月，自2019年1月2日起至2029年1月2日止，借款年利率1.5%；……贷款人有权对本合同项下抵押担保的房地产进行查询核实；……为确保借款人正当履行还款义务，借款人孟宪权、詹立翠自愿以其位于徐州市云龙区,1--104的合法房地产抵押给抵押权人占立春。双方约定房产价值350000元；……抵押权人经现场勘验和认真调查，已查明该抵押房产权属清晰，抵押房屋和抵押部位坐落、位置明确，四至界限分明，无限制该抵押房地产权利情况，自愿接收上述房地产为抵押物。……” 因原告对被告抵押房屋的行为有异议，向本院提起确认合同无效的诉讼，要求确认孟宪权、詹立翠与占立春之间签订的借款抵押合同无效。本院于2019年7月15日立案，经审理于2019年10月10日作出（2019）苏0303民初4312号民事判决，判决：确认孟宪权、詹立翠与占立春签订的《借款抵押合同》无效。孟宪权不服，提起上诉，徐州市中级人民法院于2020年4月26日作出（2020）苏03民终761号民事判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，原、被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人真实意思的表示，且主体适格，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故是合法有效的，对双方当事人均有法律约束力，双方均应按约履行各自义务。原告已经依约向二被告支付了购房款，二被告负有向原告交付涉案房屋并协助办理房屋过户登记手续的义务，现涉案房屋具备办理产权过户登记手续的条件并已登记在二被告的名下，被告未协助原告办理房屋过户登记已属违约，原告要求被告继续履行合同义务，协助其办理涉案房屋不动产过户登记手续的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。虽然涉案房屋目前仍存在抵押登记，但抵押登记所依据的借款抵押合同已经生效判决确认为无效合同，故该抵押登记应予撤销，且房屋已被本院查封，不会存在其他阻碍过户登记的情形，因此，原告的诉讼请求不存在执行障碍，本院依法予以支持。 被告在完全具备履行条件和履行能力的情况下，不但不履行合同义务，反而与他人恶意串通，通过将涉案房产抵押给案外人的方式欲逃避合同义务，违约情形恶劣，明显有违诚信，依法应当承担违约责任支付原告违约金。双方合同对此违约行为明确约定了违约金为31万元，原告主动调整违约金为5万元，不违反法律规定，本院依法亦予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告孟宪权、詹立翠于本判决生效之日起十日内协助原告赵西标将坐落在徐州市云龙区惠民东支路北、益民路东惠民花园惠民怡然园19号楼1-401室房屋〔产权证号：苏（2017）徐州市不动产权第0094491号〕及配套地下室19号楼1--104室房屋〔产权证号：苏（2017）徐州市不动产权第0094494号〕办理产权过户登记至原告赵西标名下； 二、被告孟宪权、詹立翠于本判决生效之日起十日内支付原告赵西标违约金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1150元、保全费3020元，合计4170元，由二被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  梁 征 人民陪审员  任晓东 人民陪审员  严玉英 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  张 欣