湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初406号原告：刘筱莉，女，1957年4月27日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：林湘，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。被告：蒋云伍，男，1986年6月30日出生，汉族，住湖南省双牌县。第三人：谭秋兰，女，1981年8月9日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：周余斌，男，系第三人谭秋兰的合伙人（特别授权）。第三人：邓全智，男，1977年7月14日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。第三人：胡彩业，男，1958年9月18日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。原告刘筱莉与被告蒋云伍、第三人谭秋兰、邓全智、胡彩业租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘筱莉及其委托诉讼代理人林湘、被告蒋云伍、第三人谭秋兰的委托诉讼代理人周余斌、第三人邓全智、胡彩业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘筱莉向本院提出诉讼请求：1.请求立即解除原告与永州市零陵百路发汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即支付原告租金63,635元（2019-2020年度租金暂计算至2020年1月14日），之后的租金计算至合同解除之日止；利息12,804元（从按照合同约定应当支付时起暂计算至2020年1月14日），之后的利息以年利率24%计算至付清之日止；3.判令被告立即赔偿原告律师费10,000元、担保保险费600元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告的永州市零陵百路发汽车销售服务有限公司（下称百路发公司）于2016年7月14日签订《房屋租赁合同》，约定由原告出租位于零陵区***********的房屋1层到6层给百路发公司，整栋房屋建筑面积为1000平米，租期为6年，合同约定第一年租金为80,000元，以后每年租金按前一年的租金递增5%。合同约定每年的11月15日前缴纳下一年度的房租。合同还约定了百路发公司拖欠房租一个月不缴纳的，原告有权单方解除合同，同时百路发公司要承担未付租金的100%承担违约金和维权的诉讼费、律师代理费等。根据合同第二条的约定，2018年11月15日-2019年11月14日年租金为88,200元，2019年11月15日-2020年11月14日年租金为92,610元。百路发公司在未清算的情况于2018年9月30日注销，被告作为股东和法定代表人应承担连带责任，且公司注销之后被告以自己的名义与第三人签订租赁合同，将原告的房屋转租给第三人，并收取租金，应由被告支付原告租金，而被告从2018年11月15日开始未按照约定时间足额支付房屋租金，2018-2019年度的租金被告仅支付了40,000元，之后就未再支付租金，至2020年1月14日已经拖欠63,635元的租金（其中2018-2019年度租金为48,200元，2019-2020年度租金从2019年11月15日至2020年1月14日为15,435元），之后的租金计算至合同解除之日止。按照合同约定被告要承担未付租金100%的违约金，现原告只要求被告承担年利率24%的利息，其中2018-2019年度的租金48,200元从2018年11月15日暂计算至2020年1月14日的利息为12,496元，之后的利息计算至租金付清之日止，2019-2020年度的租金15,435元从2019年11月15日暂计算至2020年1月14日的利息为12,496元，之后的利息计算至租金付清之日止，以上拖欠的租金加利息为77,439.7元，原告多次催收无果。另外，百路发公司违法注销，被告作为股东和法定代表人，且公司注销后被告以自己名义将原告房屋转租给第三人并收取租金，应由被告支付原告拖欠的租金和利息。综上所述，被告违反合同约定，不按时足额支付租金，已经严重违约，应按合同约定赔偿原告花费的律师费10,000元、为财产保全购买保险花费600元。为维护原告合法权益不受侵害，特诉至法院请求判如所请。被告蒋云伍辩称，1.租金数额不对，2018-2019年的租金只剩下20,000余元没有支付，2019年11月到现在（2020年3月）4个月的租金是30,800元，解除合同时还有20,000元押金抵扣，三个电表和房屋装修花费了十多万，修理化粪池花费的钱，都应适当抵扣租金。2.原告在没有解除合同前，就私下把房屋租给他人，在被告租赁期间找到转租户了解房租对接，导致被告无法履约。第三人谭秋兰述称，愿意按照原来与被告签订的原租赁合同内容与原告续签租赁合同。第三人邓全智述称，愿意按照原来与被告签订的原租赁合同内容与原告续签租赁合同。第三人胡彩业述称，愿意按照原来与被告签订的原租赁合同内容与原告续签租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：原告提供的证据2房屋租赁合同，因被告亦提供了房屋租赁合同，但双方提交的合同对于押金的数额约定有出入，被告在本院指定的时间未提交交付押金的证据，结合原告提交的银行流水，确定被告所交押金为10,000元，故本院确认原告提交的租赁合同；证据4委托协议书，原告未提供证据佐证该笔费用已实际支付或实际支出多少，本院不予确认。被告提交的证据2微信聊天记录，原告对该聊天内容的真实性没有异议，但该聊天内容未能明确清理化粪池的具体金额且未提交票据予以佐证，本院不予确认；证据3房屋租赁合同，因原告亦提供了房屋租赁合同，双方提交的合同除对押金的数额约定有出入之外，合同其他内容并无不同，但被告提供的合同复印件第1页没有标明页码，而第2、3、4页均有标明页码，故对该合同与原告提交的合同有出入的部分，本院采信原告提交的房屋租赁合同载明的内容。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘筱莉委托尹刚毅于2016年7月14日与以被告蒋云伍为法定代表人的永州市零陵百路发汽车销售服务有限公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定：“一、房屋基本情况：1、该房屋坐落于湖南省永州市零陵区***********……。二、租赁期限：房屋租赁期自2016年07月15日至自2022年11月15日，共计租期陆年其中有四个月为赠送装修期。三、租金：1、租金标准：第一年租金总计：￥80,000.00元（大写：捌万元整）。关于每年租金标准的约定：租期内每年租金按前一年的租金递增百分之五。2、租金支付方为转账的方式结清款项，租金按年支付：乙方自甲方向乙方签订合同交付房屋钥匙之日起交纳壹万元的押金。第一年租金共计：￥80,000.00元（大写：捌万元整）在2016年11月15号一次性付给甲方，以后每年的11月15日前交纳下一年的房租。……五、甲方的权利义务：……5、甲方保证所出租的场地权属清楚，没有纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方负责处理。六、乙方的权利义务：6、乙方将房屋转租或分租给第三人时，必须保证甲方的所有权力，甲方不承担任何第三方租赁期间所发生的债务纠纷，乙方必须按时缴纳房屋。7、乙方退租时已经形成附合的装饰装修物不能拆除，未形成附合的装饰装修物，乙方作为所有权人享有处分权。八、合同的解除：……4、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：……（3）未经甲方同意拖欠房租一个月还不交纳的。九、违约责任：……4、乙方有本合同第八条第四款约定的情形之一的，应当按照当月租金的100%向甲方支付违约金。若乙方给甲方造成的实际损失超过月租金的，则应按照实际损失来赔偿。该损失包括但不限于甲方遭受的直接损失、甲方为实现债权所支付的诉讼费用、律师代理费用等。”。合同签订后，蒋云伍向原告支付了第一年度（2016年7月15至2017年11月14日，租金80,000元）、第二年度（2017年11月15日至2018年11月14日，租金84,000元）的租金。2018年9月30号，永州市零陵百路发汽车销售服务有限公司（两名股东）决议解散，并办理了注销登记。公司注销后，被告蒋云伍在未告知另一股东的情况下，以个人名义将租赁的房屋转租给本案第三人等其他租户，签订了相应的房屋租赁合同并收取了租金。第三年度（2018年11月15日至2019年11月14日）的租金共计88,200元，被告陆续支付了60,000元租金，尚欠28,200元未支付，第四年度（2019年11月15日至2020年11月14日）的租金（92,610元）至今未付。本院认为，原告与原永州市零陵百路发汽车销售服务有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的，应受法律保护。该公司注销后，被告蒋云伍继续支付租金、并以其个人名义转租该房屋，原告未表示反对，应视为该房屋的实际承租人已由该公司变更为被告蒋云伍，被告应按照原租赁合同的约定继续履行义务。在租赁合同履行过程中，原告已依约履行了自己交付房屋的义务，而在实际承租人变更为被告蒋云伍后，被告蒋云伍未按约定支付第三年度的租金，其行为已构成违约，并已达到双方约定解除合同的条件，但原告并未及时行使解除合同的权利，应视为原告同意被告延迟支付租金，后被告在应支付第四年度租金的时候又出现违约，故被告违约的时间应以该次应付租金的时间起算，现原告诉请要求解除合同，被告亦表示同意，双方签订的《房屋租赁合同》应予解除，故对原告第一项诉讼请求，依法应予以支持。合同解除时间为原告主张要求解除合同的意思表示送达至被告之日，即本案起诉状副本送达被告之日2020年2月6日。现原、被告均认可第三年度剩余应付租金为28,200元，本院予以确认。第四年度被告应付的租金计算至合同解除之日止，共计21,017（租金计算时间为2019年11月15日至2020年2月5日，92,610元÷12个月×2个月22天）。故，被告应付租金为49,294.50元，对原告第二项诉讼请求房屋租金本院予以部分支持。关于违约金的计算：原告诉请的利息应为违约金。原、被告在合同中约定的“乙方有本合同第八条第四款约定的情形之一的，应当按照当月租金的100%向甲方支付违约金。若乙方给甲方造成的实际损失超过月租金的，则应按照实际损失来赔偿。该损失包括但不限于甲方遭受的直接损失、甲方为实现债权所支付的诉讼费用、律师代理费用等。”应当理解为乙方（被告）违约当月，按照合同约定，被告应当在2019年11月15日前支付第四年度租金92,610元，合同还约定“未经甲方同意拖欠房租一个月还不交纳的”甲方（原告）有权单方解除合同，即被告至迟应当在2019年12月14日前交纳下年度租金，故被告违约当月应为2019年12月，该月租金为7717.50元（92,610元÷12个月），故被告应支付的违约金为7717.50元，对原告主张应以被告未交租金的24%计算利息的诉讼请求本院依法不予支持。根据原、被告双方租赁合同约定的违约条款，若实际损失超过当月租金时以实际损失为准，但原告并未提供证据证实其主张的律师费已实际支出或实际支出多少，而其实际支付的保险费600元未超过月租金，故本案应以当月租金计算违约金。对于被告提出支付房租时应抵扣押金、装修费用、修理化粪池费用的抗辩意见，因其未提供证据证实具体费用为多少，被告可与原告另行协商或者诉讼解决，故在本案中不予处理。但被告交纳的10,000元押金可予以抵扣。即被告蒋云伍应支付原告租金39,217元（28,200元+21,017元－10,000元），应支付原告违约金7717.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘筱莉与被告蒋云伍签订的涉案《房屋租赁合同》于2020年2月6日解除；二、限被告蒋云伍在本判决生效后十日内一次性支付原告刘筱莉租金39,217元；三、限被告蒋云伍在本判决生效后十日内一次性支付原告刘筱莉违约金7717.50元；四、驳回原告刘筱莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1976元，财产保全申请费1020元，共计2996元，由被告蒋云伍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李豆豆人民陪审员  唐卷云人民陪审员  卢 静二〇二〇年五月二十九日法官 助理  何 帅书 记 员  文红莲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。