广西壮族自治区武宣县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1323民初136号 原告：李周芳，男，1974年2月8日出生，汉族，住广西武宣县。 原告：王文东，女，1973年12月10日出生，壮族，住广西武宣县。 委托诉讼代理人：蒙志灵，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦秋园，来宾市城北法律服务所法律工作者。 被告：武宣锦兴实业有限公司，住所地广西武宣县武宣镇城东路(新路桥头东),统一社会信用代码：914513236648498243。 法定代表人：韦日户，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑文昌，男，该公司员工。 原告李周芳、王文东与被告武宣锦兴实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告李周芳、王文东的委托诉讼代理人蒙志灵、韦秋园，被告武宣锦兴实业有限公司的委托诉讼代理人郑文昌，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李周芳、王文东向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理房屋权属证；二、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金21981.70元(暂计至2019年10月1日，按年利率5.6558%计算)；三、判令逾期办理房产证费用由被告承担；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于武宣县缘江商住中心8栋2单元18-4号房，该房建筑面积119.73平方米，总房款为359190元。合同签订后，原告于2018年3月12日向被告支付了首付款l19190元；余下240000元，原告于2019年4月25日向武宣县农村信用合作联社贷款付清房款。原告已切实履行合同约定的义务，但被告却未完全履行合同约定的义务，没有为原告办理房屋权属证书。虽然《商品房买卖合同》未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据上述规定，2018年8月30日，原告收到了该商品房，但被告一直未给原告办理房屋权属证书。根据规定，被告应当在交付商品房使用之日起90日内办理房屋权属证书，至2019年10月1日，被告已经逾期办证305天。综上所述，被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约并损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，请人民法院支持原告诉请。 武宣锦兴实业有限公司辩称，原告请求的逾期办证违约金在双方签订的合同中是没有约定的，双方只约定了逾期交房违约金，故被告不愿意支付原告请求的逾期办证违约金。 原告围绕其诉讼请求依法向本院提交了证据如下：1.《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订了房屋买卖合同；2.广西增值税普通发票，证明原告已交付了房屋首付款及尾款；3.税收缴款书，证明原告已缴的房屋契税；4.《个人购(建)房担保借款合同》，证明原告与广西农村信用社签订了借款合同；5.借款借据，证明广西农村信用社代原告支付了房屋余款。6.《物业管理服务协议书》，证明原、被告交付房屋的时间；7.《答复意见书》，证明逾期办证的原因在于被告。被告对原告提供证据均没有异议，予以认可。 被告没有提交任何的证据。 本院对当事人没有异议的原告提供的7份证据予以确认作为定案的依据，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月12日，原告李周芳、王文东与被告武宣锦兴实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告李周芳、王文东向被告购买其开发的坐落于武宣县缘江商住中心8栋2单元18-4号商品房，总房款为359190元，付款方式为银行按揭贷款。合同第十七条约定：原告委托被告办理房屋权属证书登记，双方没有对被告迟延办理房屋权属证书登记的违约责任进行约定；合同还作了其他方面的约定。原、被告签订《商品房买卖合同》当天，原告向被告支付了购房首付款119190元；2018年4月9日，原告二人在被告的保证下与武宣县农村信用合作联社签订了《个人购(建)房担保借款合同》，办理了金额为240000元的贷款。2018年4月11日，武宣县农村信用合作联社代原告二人向被告支付了购房余款240000元。2018年8月30日，原告二人根据被告规定的时间收到涉案商品房。由于被告的原因，该房屋至今未能办理不动产权证书。 本院认为，本案原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。1.关于原告要求被告立即为原告办理房屋权属证书并将房屋权属证书交付原告的诉请，涉案房屋所在楼盘目前确实尚未完成电力供应、消防工程等配套设施的施工建设，未符合申请规划验收条件，要房屋符合法定的办证条件涉及到施工情况、竣工验收等程序，原告诉请要求被告立即为自己办理权属证书并交付证书，属于不可预测、不具有可执行力的行为，故对该诉讼请求不予支持；但被告应当本着诚信的契约精神，尽快完成楼盘其他配套设施的施工，及时为原告办理不动产权证书。2.关于逾期办证违约金问题，虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告逾期办理房屋权属证书的违约责任，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。据此，被告于2018年8月30日交房，除去90日，至开庭时共逾期487天。考虑案件的情况及尊重原告的诉讼请求，本院按最低标准即基准利率上浮30%计算逾期办证违约金，依法支持27477.89元［359190元×4.35%/年×(1+30%)÷12月/年÷30天/月×487天(2018年11月30日至2020年3月31日)］；庭审中，原告主张计算逾期办证违约金至被告实际办得不动产权证书交给原告时为止，因双方没有约定，且是未来才发生的事，本院只计算至开庭之日止，其余损失待发生后另案处理；原告主张逾期办理房产证费用由被告承担，因双方没有约定，且是未来才发生的事项，本院不予支持。被告辩解称合同没有对逾期办证进行约定，不应当承担违约责任，与法律规定不符，本院不予采信。 综上所述，原告的部分诉请有事实和法律依据，依照依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告武宣锦兴实业有限公司支付原告李周芳、王文东至2020年3月31日的逾期办证违约金27477.89元； 二、驳回原告李周芳、王文东的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费487元，由被告武宣锦兴实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  黄鸿环 人民陪审员  臧领边 人民陪审员  魏 雪 二〇二〇年五月二十日 法官 助理  王景山 书 记 员  廖诗薇