河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终509号 上诉人（原审被告、反诉第三人）：王兴焕，男，1988年4月10日出生，汉族，住廊坊市开发区。 委托诉讼代理人：范琼，河北李景玉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张保根，男，1991年6月15日出生，汉族，住廊坊市开发区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵学义，男，1973年11月17日出生，汉族，住廊坊开发区。 委托诉讼代理人：李景涛、张梦茹，北京市兰台律师事务所律师。 上诉人王兴焕因与被上诉人张保根、赵学义房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王兴焕上诉请求：1、撤销河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1191号民事判决，发回重审或依法改判赵学义返还张保根的购房定金15万元；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人王兴焕作为赵学义与张保根房屋买卖合同的中介，代为收取张保根支付的房屋买卖合同的定金。2017年3月12日张保根向王新焕所持银行卡绑定的ＰＯＳ机刷卡20万元。根据三方约定，20万元中的5万元属于中介费，归王兴焕所有。2017年3月12日，ＰＯＳ机卡金到账后，王兴焕就将其中的15万元取出，当日以现金的方式在王兴焕家中，在案外人岳某见证下将15万元现金交给了赵学义。上诉人王兴焕没有返还张保根购房定金15万元的义务，应该由赵学义承担返还张保根购房定金15万元的义务。 张保根辩称，钱我已经花出去了，王兴焕、赵学义得有一个人给我钱。 赵学义辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审认定事实错误，但是没有判决我方承担，就没有上诉，现阶段同意一审判决。 张保根向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告赵学义关于大学城东方之珠小区122-3-102室的房屋买卖定金协议，两被告共同返还原告定金150000元人民币；2、本案的诉讼费用由两被告承担。 赵学义向一审法院提出反诉请求：1、请求法院判令张保根支付违约金117344元；2、请求法院判令张保根赔偿原告损失10万元（含房租1万元）；3、判令张保根赔偿赵学义律师费2万元并承担案件诉讼费。 一审法院认定事实：张保根与赵学义经王兴焕介绍达成签订购房合同意向，张保根于2017年3月12日向王兴焕为实际收款人、挂名于三河市鑫火建材销售部的ＰＯＳ机账户打款20万元，其中15万元为购房定金，5万元为王兴焕的中介费。赵学义与张保根还签订了《房屋买卖定金协议》，协议约定张保根购买赵学义廊坊开发区东方之珠小区122-3-102室房屋，房屋价款约定为132万元，房款支付方式为银行贷款，该定金协议签订时张保根需向赵学义支付定金15万元，如买方违约则定金归卖方所有，如卖方违约需向买方双倍返还定金，如因一方违约引起诉讼，违约方应承担守约方为此支出的诉讼费、保全费、律师费。该定金协议由卖方赵学义、买方张保根的代理人岳某签字，但协议上未注明签字日期。2018年8月19日赵学义与张保根在廊坊广达房产经纪有限公司中介服务下签订《房屋买卖合同》，约定张保根购买赵学义廊坊开发区东方之珠小区122-3-102室房屋，房屋价款约定为1175440元（双方口头约定1173440元），首付款约定为38万元，房屋过户时间约定为2018年11月30日前，违约条款约定如某一方违约不履行本合同，违约方应向守约方支付房款10%的违约金。在签订《房屋买卖合同》的同一时间，赵学义与张保根还签订了房屋租赁协议，约定将案涉交易房屋出租给张保根，租赁期限为2018年8月19日至2018年11月30日，赵学义收取租金1万元。该合同实际是为保证房屋买卖合同成交而订立，如买卖合同成交则不实际收取房屋租金。2018年9月21日张保根向赵学义支付了约定的购房首付款38万元，2018年9月22日赵学义退还张保根购房首付款33万元，此后又分别于2018年12月22日、2019年1月20日向张保根各退还3万元，至此赵学义收取的38万元购房首付款、1万元房屋租金已全部退还给张保根。诉讼中，张保根就其向王兴焕刷卡支付20万元，申请一审法院向该ＰＯＳ机业务承办平台随行付支付有限公司调取该ＰＯＳ机后台绑定银行卡信息情况。一审法院向随行付支付有限公司查询，查明2017年3月12日张保根刷卡支付20万元的ＰＯＳ机，商户名称为三河市鑫火建材销售部，结算账户为本案被告王兴焕在中国农业银行廊坊新华路支行开立账户。 一审法院认为，案件本诉争议焦点是张保根是否交付了购房定金以及赵学义、王兴焕是否应退还定金；案件反诉的争议焦点是赵学义主张的违约金及损失赔偿有无事实及法律依据。本诉被告赵学义、王兴焕均否认收到张保根交来的购房定金，但张保根提交的证据能够证明其向三河市鑫火建材销售部刷卡支付的20万元，实际收款人就是王兴焕。案涉定金合同中代张保根签名的是岳某，结合庭审中王兴焕陈述的其与岳某之间的关系，以及张保根对定金合同订立履行的描述，可以证明有高度可能性的事实是，王兴焕作为个人房产中介，为张保根购买赵学义案涉房屋提供中介服务，在签订定金合同时由王兴焕的合作伙伴岳某代张保根在定金合同中签字，张保根将20万元通过刷ＰＯＳ机转账给王兴焕，以履行约定的定金15万元，其余5万元作为王兴焕的中介费。庭审中赵学义不承认收到了张保根的定金，王兴焕在一审法院出示其收到张保根20万元款项的证据后，未能证明其将15万元转给赵学义，也未能就收取的款项作出合理解释，一审法院认定王兴焕并未将张保根转来的定金交付给赵学义。从定金交付的时间看，张保根与赵学义达成房屋买卖意向时，廊坊市尚未出台非本地户籍人员购房限制政策，该定金合同应属有效。但双方签订正式房屋买卖合同之前，限购政策出台，张保根作为非本地户籍人员，已不具备购房资格，在此情况下，张保根与赵学义仍选择订立房屋买卖合同，该房屋买卖合同违反国家政策应属无效，赵学义要求张保根承担不履行合同的违约责任，不符合法律规定，一审法院不予支持。张保根与赵学义从达成房屋买卖合同意向，到签订房屋买卖合同，再到合同解除，赵学义的案涉房屋价格出现下跌，客观上产生了损失，但该损失是房屋交易市场价格波动以及政策调整造成的，且该无效合同的签订，一方面由于房产中介机构未能依法履行政策释明的职能，另一方面由于买卖双方均对政策执行心存侥幸，且卖方有足够的时间了解政策并据此及时解除合同减少损失，故对于该损失的产生赵学义本身有责任，其要求张保根赔偿损失一审法院不予支持。同上理由，赵学义要求张保根赔偿其因本诉讼支付的律师费，一审法院亦不予支持。因该购房合同无效，且无效原因是国家政策调整而非当事人违约，张保根主张解除买卖双方之前达成的定金合同，要求返还该15万元定金，符合法律规定，一审法院予以支持，该款项应由王兴焕向张保根返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第四项、第五十八条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，判决：一、王兴焕于本判决生效之日起十日内返还收取张保根的购房定金15万元；二、驳回张保根的其他诉讼请求；三、驳回赵学义的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人王兴焕提交如下证据：1、中国农业银行个人明细对账单，证明王兴焕于2017年3月12日支取现金15万元。2、王兴焕与赵学义的通话录音，通话中赵学义承认收到王兴焕给付的15万元购房款。3、律师询问笔录一份，证人岳某证实当天在王兴焕家中王兴焕向赵学义支付15万元现金购房款。张保根对上诉人提交的证据没有意见。赵学义质证意见，对证据1的真实性认可，关联性、证明目的不认可，取现金的事实与本案是否有关另当别论。对证据2，录音里赵学义多次提到一分钱没拿，不能断章取义，不能证明赵学义收到了15万元现金。证人岳某证实，2017年3、4月份，赵学义从北京过来，其带着赵学义到王兴焕家中，等着王兴焕取的现金给了赵学义。王兴焕质证意见，证人可以证实张保根与赵学义签订定金协议后，王兴焕已将张保根支付的15万元购房定金在王兴焕家中转交给了赵学义。张保根称没有意见。赵学义质证意见，王兴焕与岳某系前同事关系，有利害冲突。王兴焕在一审中明确是岳某取的现金，二审说是王兴焕取的，王兴焕一审陈述的事实与二审完全相佐。本院审查认为，对于证据1的真实性予以确认，能够证实2017年3月12日王兴焕中国农业银行账户支取15万元现金的事实。证据2系王兴焕、赵学义商议如何应付张保根诉讼的录音，录音中赵学义没有明确表示其收到15万元现金。证据3和证人岳某的证言与王兴焕在一审中的陈述矛盾。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人王兴焕提出其已将15万元购房定金以现金的形式转交给被上诉人赵学义的上诉主张，但其提供的证据尚不能足以证实其上诉主张，本院不予支持。 综上所述，王兴焕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由王兴焕负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十四日 书记员 周 雪