福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终475号 上诉人（原审原告）:邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会，住所地邵武市五一路102号。 代表人：傅义平，主任。 委托诉讼代理人：陈曦，福建维理律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张健青，女，1972年3月3日出生，汉族，住邵武市。 被上诉人（原审被告）：邓湘汉，男，1965年11月2日出生，汉族，住邵武市。 被上诉人（原审被告）：郑宗庆，男，1972年9月23日出生，汉族，住邵武市。 被上诉人（原审被告）：姜利兰，女，1972年9月11日出生，汉族，住邵武市。 上述四被上诉人共同委托诉讼代理人：乔晋玲，男，住邵武市，邵武市昭阳街道办事处推荐。 被上诉人（原审被告）：王锡生，男，1963年11月5日出生，汉族，住连江县。 被上诉人（原审被告）：廖小平，女，1966年2月18日出生，汉族，住邵武市。 委托诉讼代理人：王锡生（廖小平丈夫），住连江县。 上诉人邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会（以下简称城裕经管会）因与被上诉人张健青、邓湘汉、王锡生、廖小平、郑宗庆、姜利兰（以下简称张健青等六人）所有权确认纠纷一案，不服邵武市人民法院（2019）闽0781民初2264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 城裕经管会上诉请求：撤销一审判决，确认坐落于邵武市㎡房产所有权属城裕经管会所有。事实和理由：一、一审法院遗漏认定王枫、王靖认可本案诉争的房产实际没有向其出售的事实。该事实从一审法院在审理期间，依职权向原购买人王枫、王靖了解当时购房情况及王枫、王靖陈述可以证实。 二、一审法院认为《房地产买卖契约》中的附件一对《房屋让售协议》内容作出了变更，系重新约定的观点错误。城裕经管会与王枫、王靖、郑锦新的《房屋让售协议》于1997年5月6日签订，此后又于1997年5月15日签订《房地产买卖契约》，在《房地产买卖契约》中有约定附件一，但同时在第十一条双方约定的其它事项:“甲、乙双方必须严格行以签订的房屋让售协议人12条条款”，因此《房屋让售协议》也是《房地产买卖契约》合同的组成部分。双方尽管有先后签订二份协议，但对本案诉争的房产没有出售始终一致，一审法院以此就认定“原签订的《房屋让售协议》四至范围依约定作废”的观点错误。 三、本案所诉争的房产始终由城裕经管会占有、管理，对此一审法院错误地认定张健青等六人管理使用长达十三年之久。在1997年，城裕经管会将邵武市八一北路290号二层房产出售时基于为与之相部城裕综合楼二层歌舞厅设有消防通道，特意留有“主梯间”未出售，无论在此后王枫经营“好运来”酒家期间，还是此后王枫、王靖、郑锦新购买的房产被法院抵偿给农行邵武支行，以及从2006年被上诉人竞买取得邵武市八一北路290号二层房产，本案诉争的“主梯间”始终与相邻幢的城裕综合楼二层歌舞厅相通，作为消防通道和吧台使用，均由城裕经管会占有、管理使用。由城裕经管会与歌舞厅的经营者发生租赁关系，在2017年12月前从未有人提出异议。 四、本案诉争的房产长期由城裕经管会占有、管理、使用及收益，城裕经管会出售二层房产产权证中的面积明显少于原产权证中的面积，一审法院认定王枫、王靖、郑锦新已善意取得本案诉争房产明显错误。不动产取得，不仅要审查取得人是否实际控制了物权，同时也要审查其持有的物权凭证是否合法有效。本案诉争房产从1997年至本案发生争议即在2017年2月前均由城裕经管会占有、管理、使用，王枫、王靖等在主观上也认同本案诉争的房产就是属城裕经管会所有，因此可以确定本案诉争的房产实际使用上并未被他人取得。从发放给城裕经管会二至四层(结构均一致)原有产权证总面积为1585.43平方米可以推算，二层面积约为528.48平方米，可以说明城裕经管会还留有面积约为27.35平方米未出售。因此一审法院认定王枫、王靖、郑锦新已取得“本案诉争房产”不能成立的，认定为“善意取得”更是不能成立。 五、本案造成纠纷的根源是邵武市房地产管理所作出的产权图纸存在错误，一审法院却将过错责任认定给城裕经管会明显不当。根据一审己查明的事实分析，张健青等六人所有的二层产权面积为501.13平方米没有任何争议，二层总面积超过产权记载面积也无异议，邵武市房地产管理所在为郑锦新、王靖、王枫办理新产权证时也明知二层有27.84平方米未出售，按理房管部门颁发产权证所附的测绘图不应将整层附后，是由于房管部门及测绘部门的工作失误却造成。城裕经管会作为非房产办证的专业机构，房产办证又在20纪90年代也才兴起不久，再加上本案诉争的房产始终均由城裕经管会占有、管理，根本无法知晓郑锦新、王靖、王枫等人此后取得产权证的情况，将办证错误的过错责任认定给城裕经管会明显不当。 六、城裕经管会有足够的证据证明本案诉争面积约27.84平方米房产所有权属城裕经管会所有。本案诉争房产所在整幢房屋系由城裕经管会建设，原产权都归城裕经管会所有，在1997年城裕经管会将二层出售时明确了“主梯间”27.84平方米不出售，扣除“主梯间”后将二层其他部分面积501.13平方米出售，因此可以确定在该二层中有27.84平方米房产是属城裕经管会所有。城裕经管会与郑锦新、王靖、王枫所签的《房屋让售协议》有附图，附图中用于上、下层之间通行的楼道(阴影部分A)表述为“公用梯间”，而协议中城裕经管会未出售部分表述为“主梯间”，此外该图“公用梯间”长标注6.2米、宽3.65米，折算面积为2.63平方米，该数字与未出售的“主梯间”27.84平方米不符，因此可以确定，城裕经管会未出售部分不是指“用于上、下层之间通行的楼道”。从1997年5月出售二层房产至2017年12月二十多年期间，本案诉争的房屋均由城裕经管会管理使用，结合城裕经管会实际管控房产部分，即可排除“主梯间”非“公共梯间”的结论，足以说明城裕经管会在该二层中未出售的房产位置就是本案诉争的房产。 七、一审法院审理本案没有遵循“以事实为依据”法律适用原则，严重损害了城裕经管会的合法权益，有违公平、公正。本案诉争的房产原整幢楼均是由城裕经管会建设，原产权均属城裕经管会所有。本案已查明该幢二层中有27.84平方米未出售仍属城裕经管会所有，且始终被城裕经管会占有、管理、使用是不争的事实。一审法院无视该客观存在的事实，却以邵武市房地产管理所始终存在“图、证不符”错误的产权证来认定案件事实，并作出驳回城裕经管会的诉讼请求，有违“以事实为依据”的法律适用原则。 张健青等六人共同辩称，城裕经管会与王枫、王靖在1997年5月15日签订的《房地产买卖契约》，2004年王枫、王靖与农行邵武支行之间的房产交割，2006年农行邵武支行与张健青等六人之间的房产买卖，均是依法出售的，并且事实清楚、手续齐全。张健青等六人是依法竞拍购得银行的国有资产，与城裕经管会和王枫、王靖他们无关。王枫、王靖与城裕经管会的房屋买卖的法律依据只能是1997年5月15日之间签订的《房地产买卖契约》，除此以外，其它任何协议都无效或为存疑的伪证。本案的《房屋让售协议》真实性是存疑的，若《房屋让售协议》真实，则《房地产买卖契约》对《房屋让售协议》应是包容关系。城裕经管会承认占有涉案的房产，并不能因其占有了他人财产，就理所当然的拥有产权。如登记错误在邵武市房地产管理所，并不在于城裕经管会，城裕经管会应向邵武市房地产管理所主张。 城裕经管会向一审法院起诉请求：确认坐落于邵武市㎡房产所有权属城裕经管会所有。 一审法院认定事实：邵武市八一路290号房产（产权证号：邵城公字第××号）原系城裕居委会所有，该房产有四层，底层建筑面积500.76㎡，二至四层建筑面积共1585.43㎡。1997年5月6日，城裕居委会（甲方）与案外人郑锦新、王枫、王靖（乙方）签订一份《房屋让售协议》，约定：1、甲方因需筹建敬老院、西门商场，资金短缺，经居委会“两委”研究，决定将八一路278号店面、290号二楼及部分附属用地让售给乙方。2、290号二楼楼层面积501.13㎡，单价650元/㎡，本面积含外阳台34.075㎡，外阳台按半价计算（该楼层面积不含主梯间27.84㎡，该主梯间归甲方所有），共计314660.12元[303585.75元（楼房面积467.055㎡×650元/㎡）+11074.37元（34.075㎡×650元/㎡÷2）]，其四至范围均以现有房屋结构的外墙面为界（详见后附图表一）。该协议还对其他事项作了约定，并附有表一、表二两份平面图。1997年5月15日（立约时间）、1997年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖重新签订一份《房地产买卖契约》，明确约定：“对邵武市八一北路290号房产（产权证号：邵城公字第××号），建筑面积573.25㎡，成交价格455,562.12元。注明双方必须严格履行《房屋让售协议》共12条条款，若有违反应负民事诉讼责任。附件一明确载明：四至界限与房屋所有权证四至相同即东：自有墙，邻八一路；南：自有墙，邵城裕新综合楼；西：自有墙，邻空地；北：底层邻中医院墙，二至四层自有墙。”该契约还对其他事项作了约定，并附有表一、表二平面测绘图（测绘人：黄一轰、校对：孙喜进）。郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》到邵武市房地产管理处，并经测绘办理了房产所有权证、土地使用权证。2003年11月，郑锦新、王枫、王靖因与农行邵武支行之间的经济纠纷，该三人将上述买受的邵武市八一路290号一层店面、二层房产过户给农行邵武支行用于清偿债务，农行邵武支行取得邵武市八一路276号（原290号）一层店面、二层房产的所有权（房屋所有权证：邵武市房权证城公字第××号、1××4号，该房产一层店面建筑面积72.12㎡，二层建筑面积501.13㎡）。2006年12月5日，张健青等六人通过拍卖向农行邵武支行竞买了上述全部房屋，并办理了产权登记（房屋所有权证：邵房权证字第××号、20××18号，该房产一层店面建筑面积72.12㎡，二层建筑面积501.13㎡），产权证所附平面图系二层整层房产（测绘图与《房地产买卖契约》附件一约定：“具体四至：四至界限与房屋所有权证四至相同）。2018年2月23日，城裕经管会向邵武市不动产登记中心申请不动产异议登记，认为张健青等六人所有的上述房产中楼道南面一间约27.84㎡房产的所有权属城裕经管会所有。邵武市不动产登记中心受理了该异议登记申请，并向城裕经管会发放不动产登记证明，证号：闽（2018）邵武市不动产证明第0002090号，城裕经管会收到该证明后提起本案诉讼。诉讼中，城裕经管会申请对二楼进行重新测绘。 同时查明，城裕经管会与张健青等六人对一至四楼的楼梯属公用楼梯没有异议。 再查明，原“邵武市通泰街道办事处熙春社区城裕经济管理委员会”即为现“邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会”。 一审法院认为，首先，1997年5月6日城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订一份《房屋让售协议》，所附两份平面测绘图均未注明该协议中所称的“主梯间”的位置和面积，后又于1997年5月15日（立约时间）、1997年5月20日（监证时间）城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖重新签订一份《房地产买卖契约》，明确约定：“对邵武市八一北路290号房产（产权证号：邵城公字第××号），建筑面积573.25㎡，成交价格455562.12元。注明双方必须严格履行《房屋让售协议》共12条条款，若有违反应负民事诉讼责任。附件一明确载明：四至界限与房屋所有权证四至相同。”该契约所附两份平面测绘图也均未注明城裕经管会所称的“主梯间”的位置和面积。《房屋让售协议》《房地产买卖契约》其内容均属双方当事人真实意思表示，并不违反法律规定，均属有效合同，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。《房地产买卖契约》中附件一对《房屋让售协议》内容作出了变更，对具体四至：“四至界限与房屋所有权证四至相同即东：自有墙，邻八一路；南：自有墙，邵城裕新综合楼；西：自有墙，邻空地；北：底层邻中医院墙，二至四层自有墙（原产权证号：邵城公字第××号）。”进行重新约定，亦是双方当事人对各自民事权利的自愿处分。1997年5月15日，城裕经管会与郑锦新、王枫、王靖签订的《房地产买卖契约》应当合法有效，原签订的《房屋让售协议》四至范围依约定作废。郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》到邵武市房地产管理处并经测绘（测绘人：黄一轰、校对：孙喜进）办理了房产、土地所有权证，具体四至：四至界限与房屋所有权证四至相同（原产权证号：邵城公字第××号）。其次，城裕经管会以所举证5、证6自行委托测绘机构所作的测绘报告及面积说明不足以证明其从签订《房地产买卖契约》时起至今管理使用讼争房屋，即使该情况属实，应系城裕经管会自行变更《房屋让售协议》中房屋四至范围而产生的纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”的规定，郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》经测绘后善意取得了诉争房产所有权、土地使用权，并经依法登记，故城裕经管会主张的“主梯间”即是邵武市产中公用梯间南面一间房间（也即张健青等六人所称西南角的一间房间）的证据不足；而邵武市产系农行邵武支行属国有资产，张健青等六人通过拍卖竞买取得，农行邵武支行所持有的房屋所有权证：邵武市房权证城公字第××号上已载明邵武市产均归张健青等六人所有；张健青等六人作为买受人已尽到审查义务，并已支付相应购房款，经依法登记，取得了邵武市产的房产所有权证、土地使用权证，故位于邵武市产权均归张健青等六人所有。诉讼中，城裕经管会申请对邵武市产面积进行重新测绘，因郑锦新、王枫、王靖依据《房地产买卖契约》附件一约定：“具体四至：四至界限与房屋所有权证四至相同（原产权证号：邵城公字第××号）”并经重新测绘取得了房产所有权证、土地使用权证，后又因经济纠纷过户给农行邵武支行抵债，从个人资产已转变为国有资产。2006年12月5日，张健青等六人又从农行邵武支行拍卖所得，并依法取得了房产所有权证、土地使用权证（测绘图均与《房地产买卖契约》附件一约定：“具体四至：四至界限与城裕经管会原房屋所有权证四至相同），二层房产经各产权所有人装修，已改变了原样，导致该二层建筑面积已发生变化，为此，无论城裕经管会是否到场参与选择测绘机构，或自行委托测绘均与张健青等六人所拍卖所得或测绘之后建筑面积减少或增加无关，现诉争二层房产已交付张健青等六人管理使用至今长达十三年之久，重新测绘已无必要，故对城裕经管会的申请，不予支持。同时对位于邵武市八一路276号一至四楼的楼梯属公用楼梯的事实，双方均无异议，予以确认。综上所述，由于城裕经管会的过错，导致约27.84㎡的房产所有权属不能归其所有，城裕经管会应负本案全部责任，且城裕经管会也未举证证明郑锦新、王枫、王靖取得邵武市八一路276号二层诉争的约27.84㎡房产所有权存在过错或不是善意受让人的证据，故对城裕经管会的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回城裕经管会的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实本院认定如下：二审中，张健青等六人向本院提交由邵武市不动产登记中心出具的《关于八一路276号不动产〈房屋所有权证〉的情况说明》与《有关城裕经济管理委员会申请异议登记的说明》，拟证明其房屋来源是合法有效，城裕经管会用于诉讼的房屋所有权证为依法核减无效的证件，城裕经管会用以诉讼的《异议登记证明》是非法无效的。本院认为，本案为确认之诉，即确认城裕经管会对《房屋让售协议》约定未出售的邵武市㎡房产是否享有所有权，而是否应从原房产证中核减及原产权证是否失效问题，只是办理权证的行为，异议登记主要功能是阻却房产交易，与所有权确认均无关联，故邵武市不动产登记中心出具的两份说明拟证明的事实与本案审理均无关联，对该两份证据本院均不予采纳。城裕经管会对一审法院认定“《房地产买卖契约》附有表一、表二、平面测绘图（测绘人：黄一轰、校对：孙喜进）”及对涉案房产系因法院案件处理过程中处置给农行邵武支行未作认定提出异议。本院认为，《房地产买卖契约》第十一条约定“双方必须严格履行《房屋让售协议》共12条条款”，而《房屋让售协议》是包含着表一、表二，因此一审法院对《房地产买卖契约》附有表一、表二的认定有证据可以佐证，城裕经管会对此异议不能成立；关于签订《房地产买卖契约》时是否附有平面测绘图（测绘人：黄一轰、校对：孙喜进），本案的证据不足以认定，一审法院对该事实的认定不当，本院不作确认。作为农行邵武支行因何原由取得涉案房产，对本案的审理并不产生影响，一审法院对此未作认定并无不当。对一审查明的其他事实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》九条的规定，作为不动产物权的房产变更、转让，自记载于房屋所有权证时发生效力。涉案房产系张健青等六人从农行邵武支行拍卖竞买取得，并办理了产权登记，故其于办理完毕房屋所有权证后即获得了房屋所有权证所载明的物权。本案张健青等六人持有的邵房权证字第××号房屋所有权证虽载明，邵武市八一路276号二层建筑面积为501.13㎡，但产权证还附有产权平面图。房屋所有权证平面图对产权的四至是明确的，更易辨别权利范围，较登记的具体面积，更具有更强的公示效力，因此应以产权证所附平面图所体现的四至作为产权人享有物权范围。根据产权证所附平面图，张健青等六人享有邵武市八一路276号二层全部面积的物权，城裕经管会主张面积为27.84㎡的二层主梯间的四至范围未在平面图中被剔除。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产给受让人的，所有权人有权追回，但受让人取得该不动产时是善意的，以合理的价格转让，受让人取得该不动产的所有权。本案城裕经管会于1997年5月6日与案外人郑锦新、王枫、王靖签订的《房屋让售协议》虽约定其出售的邵武市八一路276号二层有扣除该楼层主梯间27.84㎡的面积，但郑锦新、王枫、王靖办理的房屋所有权证，及之后农行邵武支行取得涉案房产的房屋所有权证的产权证所附平面图均为邵武市八一路276号二层全部面积，均不能体现该楼层主梯间四至范围被剔除。作为张健青等六人系根据农行邵武支行的房屋所有权证，通过拍卖竞买的方式从农行邵武支行取得涉案的房产，并无证据证明其知晓城裕经管会未将主梯间27.84㎡出售，因此属善意取得，且是以合理价格取得，故城裕经管会依法无权向张健青等六人追回物权，其以张健青等六人为被告，主张确认邵武市㎡房产所有权属其所有，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持；城裕经管会的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2460元，由上诉人邵武市通泰街道办事处城裕经济管理委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年五月二十九日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。