连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初1881号原告:赣榆县第二燃料公司破产（清算）管理人，住所地连云港市赣榆区。组长：伏新军，男，1966年9月15日出生，居民身份证号码32072119660915001X，汉族，住连云港市赣榆区青口镇翟家巷33-1号。委托诉讼代理人：**，江苏四季青律师事务所律师。被告：赣榆区青口镇河南煤栈，住所地连云港市赣榆区。经营者：王其达，男，1962年1月9日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：王其达，男，1962年1月9日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告：连云港赣榆远通汽车维修服务有限公司，住所地连云港市赣榆区。法定代表人：张广林，总经理。被告：张广林，男，1969年7月5日出生，汉族，住连云港市赣榆区。被告连云港赣榆远通汽车维修服务有限公司暨被告张广林委托诉讼代理人：张居宽，江苏柏玉潭律师事务所律师。原告赣榆县第二燃料公司破产（清算）管理人（以下简称“第二燃料公司破产管理人”）与被告赣榆区青口镇河南煤栈（以下简称“河南煤栈”）、被告王其达、被告连云港赣榆远通汽车维修服务有限公司（以下简称“远通汽修公司”）、被告张广林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告第二燃料公司破产管理人的委托诉讼代理人**与被告河南煤栈的经营者暨被告王其达、被告远通汽修公司的法定代表人暨被告张广林的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第二燃料公司破产管理人向本院提出诉讼请求：1、确认被告河南煤栈与被告远通汽修公司签订的场地租赁合同无效；2、判令四被告将涉案厂房、场地恢复原状后返还给原告；3、判令四被告共同赔偿原告财产被侵占期间的损失暂定69500元（截止2019年12月15日，此后损失按照每月2500元实际计算至厂房、场地交付原告之日止）。事实与理由：赣榆县第二燃料公司于1993年1月11日成立，2011年6月13日向原江苏省赣榆县人民法院申请破产，后于2012年1月4日法院宣告该公司破产。2017年1月15日，原告与被告王其达签订租赁合同，约定将位于连云港市赣榆区青口镇镇海路原赣榆县第二燃料公司名下的财产出租给被告王其达使用。租赁期限自2017年1月15日至2018年1月15日止。租期届满后，原告多次向被告王其达主张权利要求返还场地和房屋均无果。在2019年7月，被告远通汽修公司称被告王其达已将该场地以被告河南煤栈的名义出租给其使用。原告认为，四被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，请求法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。被告河南煤栈的经营者暨被告王其达庭审中辩称，我租赁场地合同已经到期了，原告把场地收回是合理合法的。我在2001年在这个场地建了5间房屋，原告考虑是我个人，赔偿我个人45000元。张广林在这个场地上打了一块水泥场地，我出于对张广林家庭和孩子的关爱，我愿意拿出20000元给张广林。把场地尽快腾出来。被告远通汽修公司法定代表人暨被告张广林的委托诉讼代理人庭审中辩称，对原告的诉讼主体身份不予认可。原告目前仍然注册成立，仍然是独立的法人。破产清算管理人仅仅是根据破产法二十五条的规定，代表赣榆县第二燃料公司，其不能作为原告主体身份。请求法庭依法驳回起诉。暂时不做实体答辩。本院经审理认定事实如下：原赣榆县第二燃料公司于1993年1月11日设立，主要从事钢材、建筑材料批发零售等业务。后因债务沉重，资不抵债，于2011年6月13日向本院申请破产。2011年6月15日，本院受理原告第二燃料公司破产管理人的前身即赣榆县第二燃料公司的申请破产一案。本院于2011年6月17日作出《（2011）赣商破字第002号》，指定伏新军为赣榆县第二燃料公司破产管理人组长，并指定其他管理人员，履行管理人的各项职责。2012年1月4日，本院作出《（2011）赣商破字第002-2号》，宣告赣榆县第二燃料公司破产。被告王其达曾与原赣榆县第二燃料公司签订租赁合同，租赁该公司经营场所，用于该被告经营河南煤栈。2012年1月4日，本院作出《（2011）赣商破字第002-2号》。依法裁定：宣告赣榆县第二燃料公司破产。赣榆县第二燃料公司资产即时移交原告管理。2017年1月15日，原告第二燃料公司破产管理人作为甲方，与作为乙方的被告王其达续签了《租赁合同》。合同约定，乙方租用甲方管理的位于连云港市赣榆区镇海路原赣榆县燃料公司院内东仓棚10间、小堂屋3间、传达室2间，从事煤球生产，租用期限一年，自2017年1月15日至2018年1月15日终止，当年租金13000元，一次付清；在本协议租用期内，乙方对以上房屋需临时转租他人，必须经甲方审查同意盖章，否则无效，并由乙方承担因此产生的一切经济责任；在本协议租用期内，乙方对以上房屋进行整改装修，必须经甲方同意，一切费用都由乙方自理；租用期内，如遇甲方房产转让、拆迁等情况，甲方有权随时提出终止本协议，乙方保证无条件立即搬走乙方的财产及设备，一切搬迁费用由乙方自行承担，甲方应按乙方的实际租用天数计算租金，保证多退少补；甲乙双方保证任何时候都不得向对方提出本协议以外的任何附加条件；乙方未经甲方同意私自搭建5间简易房，乙方保证在合同到期或解除时立即无条件拆除，逾期不拆自愿接受强拆。作为甲方的原告在合同上加盖原告印章，被告王其达也在合同上签名。在原告第二燃料公司破产管理人与被告王其达签订租赁合同前，该地块已被列为连云港市赣榆区“河南社区棚户区改造工程”范围。2017年3月15日，被告王其达作为经营者个人经营的河南煤栈作为甲方，与作为乙方的个人独资企业远通汽修公司签订《场地租赁合同》。合同约定，乙方承租甲方位于镇海路26号厂房场地，总面积约3300平方米，其中，北面大仓10间、东面雨棚9间，大门西平房两间及整个院内场地；租赁期限：长期，自2017年3月15日起至该场地房屋拆迁之日止，承租期限内乙方每年支付租金30000元；乙方装修不得拆改主体结构；本着谁投资谁受益的原则，乙方在承租期内对场地及房屋进行改造、装修，所增添及改建的所有设施、设备、工程等所属权归乙方，与甲方无关，如因拆迁造成乙方无法租用该场地的情况下，乙方投资损失或乙方投资所带来的拆迁赔偿须直接支付给乙方。作为甲方的被告河南煤栈加盖印章，并由其经营者暨被告王其达签名；被告远通汽修公司加盖公司印章，并由法定代表人暨被告张广林签名。合同签订后，被告远通汽修公司对所租赁的场地、大仓等进行了整理和修理。改装了部分窗户、铺设了一块院内混凝土地面、安装了部分用于修理的设备等等。2018年3月17日，原告第二燃料公司破产管理人向被告王其达发出《通知》，并张贴于被告河南煤栈和被告远通汽修公司租赁的场所。《通知》中称，你租用我单位仓棚、小屋等已于2018年1月15日到期终止，我单位已多次口头通知你搬离，现书面通知你一星期内搬离我单位房屋，否则将承担一切财产损失及法律责任。2019年8月23日，原告第二燃料公司破产管理人的上级主管部门连云港市赣榆物资总公司向被告王其达出具《情况说明》一份。该说明写明，二然（燃）公司场地清理搬完一切东西由物资集团一次性付清人民币45000元肆万伍仟元正，其自建水泥地等设施归物资集团所有。该集团副总经理徐丙国在该说明上签署“同意此说明”，并签名。被告王其达也在该说明上签名。庭审中，经本院释明，被告远通汽修公司暨被告张广林没有在庭审中和本院规定的时间内向本院提交对租赁物改造、资产添置等有关资产价值的资料。因原告第二燃料公司破产管理人多次要求被告河南煤栈暨被告王其达及被告远通汽修公司暨被告张广林搬出租赁的场所未果。原告遂诉至本院。本案经本院审理，其争议焦点有以下几方面：一、关于原告第二燃料公司破产管理人的主体资格。被告远通汽修公司暨被告张广林认为，原告的诉讼主体不适格。原告认为，原赣榆县第二燃料公司已将资产移交给原告，由原告管理。原告具有合法的主体资格。因此，原告主体适格。本院认为，原告管理的原破产企业在进入破产程序之前，其是独立的主体，其进入破产程序之后，主体资格并未消亡，企业登记未注销时，其民事主体资格依然存续，以该企业的名义从事的存续的民事法律行为依然有效。依照法律规定：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。破产企业依照法院决定成立的破产清算管理人，具有接管债务人的财产、决定债务人的内部管理事务、管理和处分债务人的财产等等职责。具有破产企业财产管理和处分权的管理人当然具有民事诉讼的主体资格。另就本案中所涉房屋的租赁行为，与承租人被告王其达签订租赁合同的出租人为破产企业的破产管理人，即原告，而非原破产企业。依据合同相对性原则，破产管理人作为本案的原告诉讼主体适格。二、关于原告与被告河南煤栈暨被告王其达间租赁合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告王其达经协商一致，原告将己管理的原破产企业的经营场所租赁予该被告，由该被告用于被告河南煤栈的经营。合同中分别约定了租赁经营场所的房屋种类和数量、用途、租赁起始和截止日期、租金的金额及交付方式、房屋和场地转租的审查方式、租赁房屋拆迁的处理方式等等。被告河南煤栈已实际使用了租赁房屋和场地，并向原告交纳了房屋租赁费用。原被告间方房屋租赁的事实存在，其合同依法成立。三、关于被告河南煤栈与被告远通汽修公司间合同的效力。在原告与被告王其达签订《房屋租赁合同》后，被告王其达以其经营的被告河南煤栈的名义与被告远通汽修公司签订了《场地租赁合同》。合同中分别约定了租赁厂房和场地的坐落位置、房屋类型和数量、租赁期限、租金的金额、房屋拆迁的处理方式等等。该合同签订至原告向被告王其达发出搬离《通知》虽超过六个月，但诉讼中诸被告均不能举证向原告告知了转租的行为。也即不能证明原告知道或应当知道被告间的转租行为。结合原告与被告王其达所签订的租赁合同中约定，被告王其达转租租赁物应经原告审查，并应经原告同意盖章。被告河南煤栈与被告远通汽修公司间的转租合同并没有加盖原告印章。因此，可以认定原告不不知晓两被告间的转租行为。被告河南煤栈与被告远通汽修公司间的转租合同依法应系无效合同。四、关于涉案租赁房屋、场地内财物的处理。（一）、关于原告与被告王其达间所涉财物的处理。被告王其达与原赣榆县第二燃料公司履行租赁房屋及场地的合同期间，曾建设了5间房屋。在原告《通知》该被告搬离其租赁的房屋和场地后，原告的上级主管部门的有关人员向被告出具了实为承诺书的《情况说明》。该说明中原告的主管部门向该被告承诺在该被告搬离租赁的房屋和场地后，由原告的主管部门一次性补偿该被告部分款项，其自建房屋及水泥场地归原告的主管部门所有。由于被告河南煤栈暨被告王其达转租了其租赁的房屋和场地予被告远通汽修公司，被告远通汽修公司未按原告《通知》履行，故被告河南煤栈暨被告王其达未能搬离，该说明中的承诺未能兑现。又由于该承诺系原告的主管部门向被告王其达出具，其相对人为被告王其达与原告的主管部门，该说明中的承诺主体及事项与本案非同一法律关系，本院在此对该承诺不予涉理。被告王其达庭审中陈述原告的主管部门向其支付补偿款后，再向被告张广林支付20000元。被告王其达的该承诺也因原告主管部门的承诺与本案非同一法律关系，对被告王其达的该承诺本院在此也不予涉理。（二）、关于被告远通汽修公司暨被告张广林在转租房屋及场所内的财物的处理。被告远通汽修公司与被告河南煤栈签订转租协议后，被告远通汽修公司对租赁的房屋进行了改造、铺设了水泥地面一处，并在租赁的场所安装了修理设备等。鉴于本院认定该二被告间签订的转租合同无效，依据有关租赁及合同无效的法律规定，被告远通汽修公司系未经原告同意私自对租赁物进行改善和增设他物。因未经作为出租人的的原告同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。现原告诉求诸被告搬离租赁物并对租赁物回复原状符合法律规定。另庭审中及经本院释明，被告远通汽修公司暨被告张广林未能在本院确定的时间就改善或增设的物品提供相关资料，应视为其对该部分财产权利的放弃。五、关于原告诉求四被告赔偿原告损失69500元。本案中原告主张四被告支付的损失69500元的计算依据，系按被告河南煤栈与被告远通汽修公司签订的转租合同约定的年租金30000元计算得出。但该合同属无效合同，其合同中约定的事项自签订时即无效。原告按该合同约定计算租金损失无事实和法律依据，本院不予采信。原告将闲置房屋及场地向被告王其达出租，由于被告河南煤栈与被告远通汽修公司间转租该房屋和场地，致原告欲收回租赁物不能。原告未能举证证明其有其他损失，其损失只能按原告出租租赁物的原租赁协议约定的租金金额，以被告王其达租赁期间届满后，继续使用租赁物应支付租金的方式计算损失为宜。故该损失应自该原被告间租赁期满开始连续计算下一年度租赁费用。也即自2018年1月16日开始，按原租赁合同约定的每年租金13000元支付其后的租赁费用作为向原告赔偿损失。该租金损失每月应为1083.33元（年租金13000元÷12个月）。被告河南煤栈的经营者系被告王其达，被告远通汽修公司系个人独资企业，其法定代表人即被告张广林。依照法律规定，四被告应共同承担赔偿责任。综上所述，本案原告主体适格；原告与被告王其达签订的房屋租赁合同合法有效；被告河南煤栈与被告远通汽修公司间的转租合同无效。故对原告要求被告王其达及被告远通汽修公司将租赁物恢复原状、返还租赁物的诉讼请求依法予以支持；对原告要求被告王其达、河南煤栈、远通汽修公司、张广林共同赔偿损失的诉讼请求，本院依法部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告赣榆区青口镇河南煤栈与被告连云港赣榆远通汽车维修服务有限公司间的《场地租赁合同》无效。二、被告王其达、赣榆区青口镇河南煤栈、连云港赣榆远通汽车维修服务有限公司、张广林应于本判决发生法律效力之日起十日内将租赁或转租的位于连云港市赣榆区青口镇镇海路，由原告赣榆县第二燃料公司破产（清算）管理人管理的租赁物（东仓棚10间、小堂屋3间、传达室2间及场地）恢复原状并交付原告。三、被告王其达、赣榆区青口镇河南煤栈、连云港赣榆远通汽车维修服务有限公司、张广林应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告损失每月1083.33元（自2018年1月16日至租赁物恢复原状交付之日止）四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1698元，减半收取849元，由四被告负担（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述款项向原告给付）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  杨健二〇二〇年五月二十一日书记员  李征附：一、本判决相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人履行应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。