新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2302民初30号 原告：马秀英，女，1964年1月18日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 委托诉讼代理人：李婷，新疆博达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷晓萍，新疆瑞升合律师事务所律师。 被告：新疆隆诚伟业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市城关路锦都花园小区7号楼（三区五段）。 法定代表人：王玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张丽玲，女，系该公司办公室文员。 委托诉讼代理人：孙振刚，新疆慧聚律师事务所律师。 原告马秀英与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司(以下简称隆诚伟业)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，于同年4月1日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马秀英的委托诉讼代理人谷晓萍、被告隆诚伟业的委托诉讼代理人张丽玲、孙振刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马秀英向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》;2.判令被告返还原告已付房款505294元;3.判令被告承担自合同解除之日起至实际支付购房款之日止的房款利息损失，按照月利率5.875‰计算；4.判令被告向原告支付至合同解除之日的租金，暂计算至起诉日为44530元（1095元/12个月×30.5㎡×16个月，2018年8月18日至2019年12月18日）；5.本案保全费及保全保险费由被告承担。事实和理由:2013年6月8日，原、被告双方签订书面《商品房买卖合同》一份(合同中的签约日期为后补)，合同约定原告购买的商品房为预售商品房，该商品房建筑面积为30.06㎡，单价为16567元/㎡，房屋总价款共计498004元。后经测绘，原告购买的房屋实测面积为30.5㎡，总房款变更为505294元，原告按照合同约定支付了房屋价款。2015年8月16日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议书》一份，将其购买的房屋交由阜康市隆盛商贸有限公司管理运营。2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销。2017年12月6日，因隆盛百货商场关门，原告未取得合同约定的运营收益，经协商一致，达成《协议书》一份，该协议约定，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，由被告向原告方支付房屋租金。被告应于合同签订当日一次性付清2017年8月1日以前的租金，原告自愿放弃2017年8月1日至2018年8月1日期间的租金，2018年8月1日前被告应向原告付清2019年2月1日以前的租金。如被告未能及时足额给付租赁费时,原、被告双方解除《商品房买卖合同》，被告应全额退还原告缴纳的房款。因被告未按约定支付租金，原告认为被告的行为已经构成了违约，为维护合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 隆诚伟业辩称，1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，案涉合同解除权的期限为一年，该期间为除斥期间，该期间不适用中止、中断及延长，按照双方签订的协议书约定的付款时间，原告应当于2019年8月1日前行使合同解除权，原告享有合同解除权的时间已超过一年；2.原告的第三项、第四项诉讼请求属于重复诉请，双方签订的商品房买卖合同解除后，原告既主张利息损失，又主张租金损失，这一要求既违反了双方合同约定，又违反了法律规定；3.若双方之间的商品房买卖合同解除，被告已向原告支付的2018年8月17日前的租金应当从原告主张的房款中予以扣除。综上所述，被告不同意解除合同，双方应当继续履行该合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《商品房买卖合同》及补充协议各一份、销售不动产统一发票、收据、证明各一张、（2020）新2302执保232号执行裁定书一份、非税收入一般缴款书一张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的证据： 1.《协议书》一份，证明根据双方签订的《协议书》，被告应按1095元/年/㎡向原告支付房屋租金。经质证，被告对该组证据的合法性有异议，认为该《协议书》是在特定情况下受胁迫签订的。因被告并未提供证据予以证实该《协议书》系被告受到胁迫的情况下签订的，经审查，该协议书的来源、形式符合法律规定，能够反映原告所要证明的事实，与待证事实具有关联性，具有证明力，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 2.收据一张，证明原告已向被告付清了购房款505294元。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对原告所要证明的问题有异议，该收据上载明的购房款16699元系用原告的房租折抵，原告并未实际支付该笔款项。因被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。 3.《关于新疆隆盛伟业房地产开发有限公司“富地康城”项目中商铺销售经营存在问题的处理方案》一份，证明2017年4月14日，因隆盛百货商场关停，经各方协调被告提出处理方案，被告没有按照处理方案履行自己的义务，根据该处理方案的约定，原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。经质证，被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该处理方案是在被告受到胁迫的情况下签订的。因被告并未提供证据予以证实该处理方案系被告受到胁迫的情况下签订的，经审查，该处理方案的来源、形式均符合法律规定，能够反映原告所要证明的事实，与待证事实具有关联性，具有证明力，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 二、被告提交的证据： 收据二份，证明2017年3月25日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2016年8月18日至2017年2月17日期间的租金16699元；2017年12月4日，原告收到了被告支付的2017年2月18日至2017年8年17日租金16699元，原告收到的租金共计33398元，已支付的租金应当从购房款中扣除。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为租金系租赁期间产生的孳息，不应当从房款中扣除。因原告对该组证据的真实性没有异议，而该组证据亦可真实反映原告已实际获取租金收益33398元的客观事实，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明力均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的富地康城小区第25幢(即隆盛百货商场)一层80A号商铺。该商铺建筑面积30.06㎡,16567元/㎡，价款为498004元。2016年3月20日，双方签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》，将房屋面积变更为30.5㎡，总房款变更为505294元。合同签订后，原告向被告交付了全部房款505294元。 2015年8月16日，原告与阜康市隆盛商贸有限公司签订《管理运营协议》，将所购铺位交由阜康市隆盛商贸有限公司统一运营，由阜康市隆盛商贸有限公司支付租金。2017年3月25日，原告收到了阜康市隆盛商贸有限公司支付的2016年8月18日至2017年2月17日期间的租金16699元。 2016年8月2日，阜康市隆盛商贸有限公司注销，引发大量商户上访，阜康市人民政府组织相关部门成立处理小组进行协调。2017年4月14日，被告对涉及富地康城项目中商铺销售、经营存在的问题形成处理方案，同意并承诺于2017年4月30日前，按照原管理运营合同向原告等业主付清2017年8月1日前的租金；由原告等业主免除2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金；被告于2018年8月1日前向业主付清2019年2月1日前的租金，2019年2月1日前向业主付清2019年8月1日前的租金；后续租金被告每半年向业主支付一次，即以原运营合同约定期限及付款方式向业主支付租金。承诺按上述约定向业主及时支付租金。当发生未能及时足额给付业主租金时，同意与业主解除《商品房买卖合同》，并在两个月内全额退回业主购买商场铺位时所缴纳的全部房款（已支付的租金抵扣部分房款）。并承诺上述方案具体实施过程中，被告将与每位业主签订处理此事的协议书。因隆盛百货商场继续处于关门状态，原告在内的全体业主未按约获得租金，2017年12月6日，原、被告根据被告提出的处理方案，签订一份《协议书》，协议约定，一、原告购买的铺位位于富地康城小区第25幢（即隆盛百货商场）一楼80A面积30.5㎡，总价款为505294元，付款方式为全款。二、被告应在合同签订当日，向原告付清2017年8月1日前的租金。三、原告承诺其与阜康市隆盛商贸有限公司签订的《管理运营协议书》不再履行，并由被告向原告支付租金，原告同意放弃2017年8月1日至2018年7月31日期间的租金，被告于2018年8月1日前向原告付清2019年2月1日以前的租金，2019年2月1日前向原告付清2019年8月1日以前的租金，后续租金被告每半年向原告支付一次，即：每年1095元/㎡，被告以“先付后租”的形式，于每年2月1日前、8月1日前向原告足额给付租金，租赁期限至2027年8月17日（2027年8月17日后的租金，随行就市）。四、特别约定：被告应按上述约定向原告及时支付租金。当发生未能及时足额给付原告租赁费用时（除业主个人同意外），被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回原告购买商场铺位所缴纳的全部房款。五、特别约定：若发生上述被告无条件退还原告房款的情况时：1、被告向原告支付的2018年8月17日前的租金抵扣部分房款；2、被告向原告支付的2018年8月18日后的租金不抵扣房款。协议对其他相关事宜进行了约定。2017年12月4日，被告向原告支付了2017年2月18日至2017年8月17日的租金16699元。 因被告未能按协议约定支付租金，2020年3月18日，原告向本院申请财产保全，为此支付保全申请费3269元。 本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是否应当解除；2.原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求有无依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2013年6月8日，原、被告双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，并针对该合同于2016年3月20日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》，意思表示真实，内容具体确定，且不违反法律、法规的强制性规定，双方系商品房买卖合同关系，自签订之日起对双方当事人产生法律约束力，当事人应当恪守。 一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是否应当解除的问题。 2017年12月6日，原、被告签订《协议书》，在该协议书中，被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，并约定当发生未能及时足额按照协议约定给付原告租赁费用时，被告无条件与原告解除《商品房买卖合同》。现被告未按照约定向原告支付租金，双方约定解除《商品房买卖合同》的条件成就，原告有权依照合同约定和法律规定行使合同解除权，被告以“根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，原告享有的合同解除权期间为一年，该期间为除斥期间，该期间不适用中止、中断及延长，按照双方签订的协议书约定的付款时间，原告应当于2019年8月1日前行使合同解除权”为由，抗辩原告不享有合同解除权。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使而导致解除权消灭的是指出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款情形下的合同解除权，原告依据《协议书》中约定的内容行使合同解除权，不属于该条款规定的特定情形，不受该条款的约束，故原告依法享有合同解除权。被告抗辩《协议书》是在特定情况下受胁迫签订的，对合法性有异议，但并未提供证据予以证实，且该协议是政府职能部门对原、被告之间的合同纠纷进行协调，由原、被告达成，内容不违反法律规定，被告在针对原告诉讼请求的具体答辩中，均以该协议的约定回应原告的诉讼请求，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳，对原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）的诉讼请求予以支持。 二、关于原告主张的涉及金钱给付的诸项诉讼请求有无依据的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告主张被告返还购房款505294元，根据原、被告签订《协议书》约定，在合同解除时，被告退还原告交纳的房款应抵扣2018年8月17日前向原告支付的租金，故被告于2017年12月4日向原告支付的2017年2月18日至2017年8月17日的租金16699元应当予以抵扣。由于《协议书》是被告对阜康市隆盛商贸有限公司经营期间涉及原告商铺的债权债务予以概括承受，因此阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付的租金也应在被告向原告退还的房款中予以抵扣，被告要求阜康市隆盛商贸有限公司向原告支付的租金16699元也予以抵扣的抗辩主张符合协议约定，本院予以采信。根据查明的事实可知，2018年8月17日之前原告收到的租金为33398元，被告应向原告返还房款471896元（505294元-33398元）。故对原告请求被告返还购房款505294元的诉讼请求，本院支持471896元。关于原告请求被告支付从合同解除之日至实际支付购房款之日的利息损失问题，原、被告双方签订的《协议书》约定，甲方无条件与乙方解除《商品房买卖合同》，并在解除《商品房买卖合同》之日起两个月内，全额退回乙方购买商铺位时所缴纳的全部房款。根据合同法的规定，解除合同的通知到达对方时合同解除。本案中，被告收到原告主张合同解除权起诉状的时间为2020年1月8日，故原、被告解除合同的时间应为2020年1月8日。被告应于2020年3月8日前向原告退还购房款，被告未按约退还购房款，应从2020年3月9日起向原告支付利息损失，原告主张按月利率5.875‰计算利息，不违反法律规定，故被告应以应退还房款471896元为基数，按月利率5.875‰赔偿原告自2020年3月9日至房款实际给付之日期间的利息。关于原告要求被告按1095元/㎡/年的标准支付2018年8月18日至合同实际解除之日租金的问题。根据双方签订的《协议书》的约定，2018年8月18日以后的租金不抵扣房款，故原告主张从2018年8月18日开始至合同解除之日的租金符合双方协议约定，从2018年8月18日至合同解除之日的2020年1月8日，共计509天。被告应向原告支付租金46573.5元（1095元/㎡/年×30.5㎡÷365天×509天）。根据《诉讼费用交纳办法》第六条第二项关于“当事人应当向人民法院交纳的诉讼费用包括：申请费”及第十条第二项关于“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：申请保全措施”的规定，原告申请财产保全需要向法院交纳申请保全费，该费用属于诉讼费用的范畴。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款关于“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”的规定，原告向本院交纳的保全申请费3269元应当由败诉方被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告马秀英与被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）； 二、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马秀英返还房款471896元； 三、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马秀英赔偿以应返还房款471896元为基数、按月利率5.875‰自2020年3月9日起至房款实际付清之日期间的利息损失； 四、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马秀英支付2018年8月18日至2020年1月8日的租金46573.5元。 五、被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告马秀英赔偿保全申请费3269元； 六、驳回原告马秀英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9298元，由原告马秀英负担530元，由被告新疆隆诚伟业房地产开发有限公司负担8768元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  谢召涧 人民陪审员  王 兰 人民陪审员  刘怀智 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  金莉梅