江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10722号上诉人(原审被告)：康华珂。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：苏州圆融发展集团有限公司。委托诉讼代理人：谢裕宽，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昊，江苏剑桥颐华律师事务所实习律师。上诉人康华珂因与被上诉苏州圆融发展集团有限公司（以下简称圆融公司）房屋租赁合同纠纷一案不服江苏省苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初3217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康华珂上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回圆融公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由:1.一审程序存在重大瑕疵。2019年8月6日上诉人收到一审法院寄送的《诉讼请求变更申请书》，至2018年8月12日开庭仅间隔5天，一审法院给予上诉人的答辩期不满15日，违反《民事诉讼法》的相关规定。2.2018年12月4日圆融公司将案涉房屋强行收回，不仅断水断电，还对房屋进行了封门，上诉人无法使用。故2018年12月4日圆融公司以其行为单方行使了解除权，自当日起上诉人不应承担租赁房屋的租金或占有使用费。3.违约金应当以圆融公司的实际损失为限。上诉人欠付租金，对圆融公司造成的损失可以参照同期银行的贷款利率计算。圆融公司的主张的违约金过高。且圆融公司已经就欠付租金主张了利息，不应重复主张违约金。圆融公司辩称，请求维持有一审判决。圆融公司向一审法院起诉请求：1、判决其与康华珂之间的租赁合同于2019年4月4日解除；2、判决康华珂向其支付租金284021.88元、物业管理费108317.39元、推广费15328.54元（自2018年8月计算至2019年4月4日），以及逾期支付利息暂计10000元（以407667.81元为基数，按照日万分之二的标准，从2019年4月4日计算至康华珂实际支付之日止），水费20.55元（2018年9月至2018年11月），违约金155148.84元（相当于3个月的租金、推广费和物业费之和），暂合计584244.63元；以及房屋占用费用127869.28元（按照合同解除日前一天的租金、物业管理费之和的标准自2019年4月5日起计算至2019年6月20日），房屋恢复原状费用45195.22元；3、判决康华珂向其支付律师费16268元；4、本案诉讼费用由康华珂承担。一审法院认定事实：圆融公司（出租方、甲方）与康华珂（承租方、乙方）、江苏屋必家商贸有限公司（以下简称屋必家公司）（担保方、丙方）签订《苏州星座商务广场租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在苏州星座广场3层3220号，该房屋只能用作经营零售店铺，并以屋必家之商业名称经营前述业务。交付日为2013年8月9日或依据合同调整的日期，开业日2013年9月28日或依据合同调整的日期，起租日与交付日为同一日，租赁期由交付日开起至2018年8月8日。关于履约保证金：155148.84元（相当于3个月的租赁期最后一年保底月租金、物业管理费及宣传推广费之和），支付时间为本合同签署后7日内由乙方向甲方付清，关于租金：每平米的保底租金为自2013年8月9日至2013年10月27日为20196.42元，自2013年10月28日至2014年9月27日为月20196.42元，2014年9月28日至2015年9月27日，为月25245.53元，自2015年9月28日至2016年9月27日，为月28852.03元，自2016年9月28日至2017年9月27日，为月32458.54元，自2017年9月28日至2018年8月8日，为月36065.04元。乙方须于交付日向甲方支付从开业之日到2013年10月27日期间的保底租金20196.42元、物业管理费13754.12元、推广费0元，乙方需于2013年8月20日前全额支付至甲方指定账户。物业管理费为13754.12元/月，推广费为1897.12元/月，保底租金、物业管理费、推广费采用先付后用的原则，乙方应于交付日或之前支付首月保底租金、物业管理费及推广费，此后乙方应于每月20日或之前向甲方支付下月的保底租金、物业管理费、推广费。关于装修押金：乙方应在该房屋交付时支付装修押金11857元、装修管理费3557.1元。公共事业费从交付之日起计算，在租赁期内该单元发生的水、电费由乙方按照管理单位出具的账单支付，因使用公共设施所引起的一切费用均由乙方承担，乙方应于每月10日或之前按照管理单位通知账单将上月水费和电费支付给甲方。公共事业押金为2371.4元。关于解除合同，下列行为甲方可以解除合同：（1）乙方逾期不支付租金、物业管理费、空调使用费、推广费、公共事业费及应由乙方承担的其他有关费用之任何一项累计达到一个月或以上；（2）乙方擅自中断、停止或将中断、停止其业务或者中途擅自退租……乙方在此明确同意及声明：在发现乙方有上述实质性违约行为之一或者本合同约定及法律规定的甲方可以解除合同的其他乙方违约行为之一后的任何时间，甲方有权书面通知乙方解除本合同，提前收回房屋，且乙方应承担如下违约责任：（1）按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期间之免收减收租金；（2）按本合同租金标准向甲方补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额（如有）；（3）逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息：（4）向甲方支付相当于未履行租期内剩余的但最多不超过6个月的租金、推广费和物业管理费之和的违约金；（5）不论所留装潢是否有利用价值，放弃要求甲方补偿该房屋所留装潢未摊销完费用的权利；（6）甲方有权不予返还乙方交付的保证金作为违约的处罚。（7）上述违约金、赔偿金不足以弥补甲方损失的，甲方有根据有关法律法规向乙方追索的权利。另约定，合同引起的一切争议，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼，诉讼费及律师费全部由败诉方承担。另对于合同中的担保方屋必家公司，圆融公司不再向其主张权利。另附件约定：关于出租房屋及出租事项，承租面积237.14平方米，只限于经营零售店铺的用途，乙方以屋必家之商业名称经营。交付日2013年8月9日或依据合同调整的日期，开业日2013年9月28日或依据合同调整的日期，起租日与交付日同一日，租赁期由交付日至2018年8月8日，共5年。关于租金及其他费用，履约保证金155148.84元，租金以保底租金与营业额提成两者之间的较高者计算，每平方米保底租金自2017年9月28日至2018年8月8日，保底租金每月36065.04元。首笔费用，乙方须于交付日向甲方支付从开业日到2013年10月27日期间的保底租金20196.42元、物业管理费13754.12元、乙方须于2013年8月20日前全额支付至甲方指定账户。物业管理费每月13754.12元，推广费每月1897.12元，以上为先付后用，装修押金11857元、公共事业费2371.4元，上述费用乙方在房屋交付时支付。关于房屋返还，乙方应在租赁期满当日或提前终止当日将已恢复至毛坯或恢复至甲方同意接受的状态的房屋返还给甲方，返还房屋时，甲乙双方应依交接清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还情况签署一份返还表格。后圆融公司（甲方）与康华珂（乙方）签订《圆融星座租赁续签协议》，约定乙方租赁甲方案涉房屋事宜，甲乙双方于2013年8月签订了《苏州星座商务广场租赁合同》，该合同将于2018年8月8日到期，双方沟通达成一致，租房期限2018年8月9日至2019年8月8日，租金以保底租金与营业额提成两者较高者计算，保底租金为每月36065.04元；营业额为14%，物业管理费13754.12元/月，推广费1897.12元/月，未涉及的条款按照原租赁合同执行。双方一致确认截至2018年12月4日前康华珂仍正常营业，康华珂认为2019年12月4日圆融公司将案涉房屋加锁、断水，圆融公司对该节不予认可。康华珂辩称圆融公司于2018年12月4日对案涉房屋停电，对此，圆融公司陈述其在2018年12月4日进行停电，系进行了书面通知，且系暂时停电，如康华珂及时支付相关费用，则马上恢复。诉讼过程中，双方当事人就案涉房屋进行交接，2019年6月20日，康华珂一方的陈雨生于确认书中签字，该确认书言明：该项目于2019年6月19日22:00后配合屋必家商户及签约方康华珂本人授权委托的相关人员（附授权委托书），前来搬取铺内剩余所有物品（根据商户提供的申请函中明确物品价值为：167356.89元），现双方确认铺内剩余所有物品已完全搬离无异议。现场授委托人签字：陈雨生2019年6月20日，并手写注明：因商场提供时间紧凑，未要求查看确认书，店内货品已搬走，但差异未知，无法确认是否有遗失。以上事实，由当事人提交的《苏州星座商务广场租赁合同》、《圆融星座租赁续签协议》等证据及当事人庭审中的陈述予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《苏州星座商务广场租赁合同》、《圆融星座租赁续签协议》，依法成立、有效，双方均应诚信履约。根据合同约定，康华珂欠付租金等费用一个月以上，圆融公司有权解除合同，现康华珂欠付租金等费用远超一个月，圆融公司主张解除合同，一审法院予以支持。针对合同解除日期，虽康华珂辩称合同解除日为2018年12月4日，但康华珂未能依约交还房屋且拖欠圆融公司租金等费用，其辩称房屋已经交还且被圆融公司已经实际控制的意见，并未能举证证实，其单方主张该日期解除，一审法院碍难采纳，康华珂的行为构成违约，圆融公司通过起诉的方式解除双方之间的租赁合同，副本收到之日双方一致确认为2019年4月4日，圆融公司主张双方之间租赁关系于2019年4月4日解除一审法院予以支持。就圆融公司诉请的各项费用，一审法院分析认证如下：1、租金、物业管理费、推广费、滞纳金：圆融公司主张康华珂欠付自2018年8月9日至2019年4月4日的租金284021.88元、物业管理费108317.39元、推广费15328.54元，康华珂对自2018年8月9日（含当日）起欠付租金、物业管理费无异议，但认为租金、物业管理费应算至2018年12月4日，且不同意支付推广费，一审法院认为，承前所述，双方之间租赁关系于2019年4月4日解除，圆融公司主张康华珂自2018年8月1日至2019年4月4日的租金、物业管理费、推广费，具有合同依据，一审法院予以确认，康华珂的上述抗辩意见一审法院碍难采纳。经核算，上述期间的租金合计284021.88元、物业管理费108317.39元、推广费14940.33元，合计407279.6元。圆融公司同意康华珂欠付的155148.84元租赁保证金予以抵扣，一审法院一并予以确认。双方当事人一致确认康华珂结欠水费20.55元，对于康华珂已付的2371.4元的公共事业押金圆融公司自愿一并抵扣，为免诉累，上述公用事业押金折抵欠付水费后，剩余部分于欠付的租金、物业管理费和推广费中予以抵扣，经折抵尚余款项合计249779.91元，关于滞纳金，康华珂未依约支付上述费用，圆融公司依照合同主张康华珂支付以欠付的租金、物业管理费、推广费为基数计算滞纳金，相应计算标准未超过法律规定，一审法院对此予以支持，经核算，一审法院对扣除上述保证金后以合计249779.91元为基数，按照日万分之二的标准，从2019年4月4日计算至康华珂实际支付之日止的滞纳金予以确认。2、违约金：圆融公司主张康华珂支付违约金155148.84元，康华珂辩称违约金与逾期付款利息均系因逾期付款产生的违约金，逾期付款利息已足以弥补圆融公司的损失，圆融公司另主张违约金过高。一审法院认为，康华珂未依约交付费用，且提前退租，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，圆融公司主张上述违约金具有合同依据，且上述金额合理，经核算，一审法院对圆融公司主张上述违约金155148.84元予以确认。3、占有使用费：圆融公司提交确认书并通过庭审陈述表明双方于2019年6月20日交接完毕，故主张康华珂支付以租金、物业费之和计49819.16元每月为标准，自2019年4月5日至2019年6月20日的占有使用费，具有事实依据，经核算，一审法院对占有使用费127869.18元予以确认。4、律师费：圆融公司主张康华珂支付律师费16268元，该费用具有合同依据，且金额属于合理，一审法院对此予以确认。5、恢复原状费用：圆融公司提交拆除合同、报价清单、中标通知、发票等主张就案涉房屋装修拆除并恢复原状的费用45195.22元，康华珂对上述费用不予认可，且认为圆融公司就此提出诉请和提交证据超出了法定期间。一审法院认为，依照合同约定，期满后康华珂应将房屋恢复至毛坯状态或者圆融公司同意接受的状态交还圆融公司，双方于诉讼过程中虽办理了交接，但康华珂未能依约恢复原状，故本案审理过程中圆融公司提交相应证据主张就案涉房屋恢复原状发生相关费用，针对康华珂的上述抗辩意见一审法院碍难采纳，康华珂未就上述费用显属不合理进行抗辩，故圆融公司主张上述费用，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认苏州圆融发展集团有限公司与康华珂就苏州星座广场3层3220号的租赁关系于2019年4月4日解除；二、康华珂于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司租金、物业管理费、推广费合计249779.91元、违约金155148.84元、占有使用费127869.18元、律师费16268元、恢复原状费用45195.22元；三、康华珂于判决生效之日起十日内支付苏州圆融发展集团有限公司滞纳金(滞纳金的计算方式：以249779.91元为基数，按照日万分之二的标准，从2019年4月4日计算至康华珂实际支付之日止)；四、驳回苏州圆融发展集团有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为4545元，由康华珂负担。二审中康华珂提供《屋必家租赁合同解除协议》复印件一份，认为该协议原件由圆融公司发给其，双方拟于2018年12月4日解除租赁合同。但因双方对相关费用的计算不一致，故上诉人没有在协议上盖章确认。圆融公司质证认为该证据是复印件，真实性不予认可。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于双方租赁合同解除的时间，上诉人认为2018年12月4日圆融公司通过断水断电、封门的措施以实际行动表明了解除租赁合同的意思，并实际控制了案涉房屋，故双方的租赁合同于2018年12月4日解除。但二审中上诉人提供的《屋必家租赁合同解除协议》为复印件，无法确认真实性，本院对该证据不予采纳。上诉人提交的证据不足以证明2018年12月4日圆融公司收回案涉房屋，且事实上直至双方2019年6月20日交接完毕前，案涉房屋中仍留有上诉人的物品，故上诉人认为案涉租赁合同于2018年12月4日解除缺乏事实依据。一审法院将上诉人收到圆融公司的起诉状副本之日认定为双方租赁合同解除之日并无不当，本院予以维持。关于违约金，上诉人未按合同约定按期缴纳租金，是造成双方租赁合同提前解除的原因。上诉人的行为构成违约，按照双方租赁合同的约定，应当支付违约金。一审法院判令上诉人向圆融公司支付违约金155148.84元具有合同依据，本院予以维持。关于一审程序，圆融公司在一审第二次庭审中对诉讼请求进行了微调，一审法院给予康华珂的答辩期不满15日，存在程序瑕疵，但不属于剥夺当事人辩论权利等严重违反法定程序情形，上诉人以此要求将本案发回重审缺乏法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9090元，由上诉人康华珂负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年五月十八日书记员 陈闵悦