湖南省宁远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1126民初77号 原告：宁远亿达商业运营管理有限公司（以下简称宁远亿达商业公司），住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城10#107。 法定代表人：黎俊生，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师。 被告：永州新兰天汽车贸易有限公司（以下简称永州新兰天汽车公司），住所地宁远县舜陵街道和谐村湘南汽贸城8#101-134号。 法定代表人：唐文武，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：周四清，湖南君义律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：郭双强，部门经理。 原告宁远亿达商业公司诉被告永州新兰天汽车公司合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁远亿达商业公司的委托诉讼代理人何明辉，被告永州新兰天汽车公司的委托诉讼代理人周四清、郭双强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宁远亿达商业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠原告的门面租金516628元及逾期利息；2、判令被告支付原告违约金100000元；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》，被告承租原告门面用于汽车展示销售、售后服务。然而双方签订合同后，被告从租期第一年起就不按时足额交付租金，现已下欠原告门面租金516628元，经原告多次催讨无果，遂诉至法院，请求依法判决。 被告永州新兰天汽车公司辩称，一、被答辩人与答辩人与2017年4月18日签订的《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》和同日签订的《补充保密协议》均系无效合同。该房屋在租赁时没有取得消防验收合格证明，也没有取得房屋建筑工程竣工验收合格备案证明，更没有取得房屋租赁登记备案证明。以上事实，该房屋租赁违反了行政法规的强制性规定。二、本案应按无效合同处理，即返还财产、赔偿损失，租赁合同没有法律约束力。据此，答辩人所交的10万元履约保证金应当返还，答辩人因租赁经营所花100多万元的装修费用应折价补偿，租金不应支付。三、被答辩人在本案中存在全部过错，答辩人无过错。 原告宁远亿达商业公司为支持其诉讼请求，依法向本院提交如下证据：1、租赁合同；拟证明双方租赁合同关系；2、租金明细表；拟证明被告应当支付的租金情况。被告质证认为，对1号证据无异议；对2号证据有异议，存在明显的计算错误。本院经审查认为，对双方无异议的证据，本院予以采信，对2号证据，被告称追加免租期租金存在计算错误问题，由于原告诉请仅为前三年的租金不涉及后两年租金计算问题，因此，对该份证据，本院予以采信。 被告永州新兰天汽车公司围绕自己的主张提供如下证据：1、门面租赁合同及补充协议；拟证明原被告双方租赁合同关系；2、宁远县招商政策文件，拟证明原告对招商进行宣传的内容对合同的签订有决定性的作用，应当作为合同的内容。3、声明；拟证明原告存在违约的事实。4、照片，拟证明租赁房屋漏水的事实。原告质证认为，对1号证据无异议，对2号证据有异议，双方是合同关系应当按照合同约定的条款为准，招商及口头承诺要作为合同附件使用才具有约束力。对3号证据有异议，没有我公司的签字盖章，与本案无关联，本案是租赁合同，应当以合同约定的条款为准。对4号证据有异议，不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，对1号证据本院予以采信。对2号证据宁远县招商政策文件仅是双方在签订合同前磋商的事项，并且没有作为合同内容纳入到合同内容中，至于被告称原告承诺的招商政策对双方合同的签订起到决定性作用，本院认为，该招商政策并不对双方合同的签订起到决定性作用，理由如下：租赁物的选定应当根据租赁物的用途、地理位置、交通及人口流动等因素综合考虑，即使原告按照招商文件上的承诺投入一定的市场培育资金也不一定对原告的经营情况产生决定性的影响，起决定性作用的还是被告自己的经营手段所决定的。因此，对该份证据，本院不予采信。对3号证据，本院不予采信，理由与2号证据一致。对4号证据，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。 根据以上采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2017年4月18日，原被告双方签订门面租赁合同，出租房（原告）提供位于湘南汽贸城8#栋一楼门面给租赁方，租赁期限从2017年6月1日至2022年5月31日，合同签订时，租赁方缴纳100000元履约保证金，并约定2017年6月1日至2018年5月31日的租金为156667元，2018年6月1日至2019年5月31日的租金为470000元，2019年6月1日至2020年5月31日的租金为470000元，2020年6月1日至2021年5月31日的租金为580000元，2021年6月1日至2022年5月31日的租金为580000元，原告给予被告免租12个月，分2次给完，第一年给8个月，第二年给4个月，另给被告装修补贴423300元，于装修完毕后分两次返还完毕：第一年、第二年。每年承租日到期前两个月时交付次年的租金。同年双方又签订补充保密协议约定，原告为被告追加12个月的免租期分别是第四年免租6个月，第五年免租6个月。合同签订后，原告按期交付租赁物，被告却为按时交纳租金，经原告多次催讨，被告均未给付，双方发生纠纷，原告遂诉至法院。 另查明，原告宁远亿达商业公司签订合同后取得了消防验收合格证明，也取得了房屋建筑验收合格备案证明。 本院认为，本案中原告宁远亿达商业公司与被告永州新兰天汽车公司签订的《宁远县湘南汽贸城门面租赁合同》系双方真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力，关于被告辩称原告在合同签订时租赁物未取得消防验收、工程竣工验收合格等证明及租赁合同违反了《商品房屋租赁管理办法》行政法规的强制性规定，应属于无效合同的辩论意见，本院不予采纳。理由如下：原告在租赁合同签订后至起诉前及时取得了消防验收合格证明和房屋建筑工程竣工验收合格备案证明，另外《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。该规定只是对商品房屋租赁的管制性强制性规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第十四规定，合同法第五十二条规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。因此对被告该辩论意见不予采纳。故本案双方签订的租赁合同及补充保密协议系有效合同，双方当事人应按照约定全面履行自己的权利义务,关于被告辩称租赁物存在漏水等情况影响被告经营，被告可以因此对原告要求支付租金予以抗辩，根据合同法第二百二十一条规定，租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。因此，该抗辩理由不能成立。被告应按照合同约定支付租金。根据双方签订的租赁合同及补充保密协议约定，第一年租金为156667元，每月租金为13056元，免租8个月，免除租金为104448元，被告应支付租金为52219元。第二年租金为470000元，被告应支付租金为470000元，第三年租金为470000元，每月租金为39167元，免租4个月，免除租金为156.667元，被告应支付租金为313333元。三年共计应支付租金为835552元，扣除应当返还的装修费用423300元，被告三年应支付租金为412252元。故对原告要求被告支付租金516628元的诉讼请求，本院予以部分支持。因原、被告双方在合同中未约定逾期支付租金的利息，故对原告要求被告支付逾期支付租金的利息的诉请，本院不予支持。根据原、被告签订的合同关于违约责任的约定，被告未按期支付租金，已构成违约，故对原告诉请要求被告支付违约金100000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二第十四之规定，判决如下： 一、限被告永州新兰天汽车贸易有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告宁远亿达商业运营管理有限公司租金412252元（以上为2017年6月1日至2020年5月31日的租金）； 二、被告永州新兰天汽车贸易有限公司给付原告宁远亿达商业运营管理有限公司违约金100000元(该违约金与被告永州新兰天汽车贸易有限公司已交纳的履约保证金相抵扣)； 三、驳回原告宁远亿达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9966元，由被告永州新兰天汽车贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  蔡国辉 人民陪审员  何红丽 人民陪审员  朱 萍 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  邹家诚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当减少租金或延长租期。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释二 第十四条合同法第五十二条规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。