云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3176号上诉人（原审原告）：云南电网有限责任公司昆明供电局。住所地：云南省昆明市吴井路98号。负责人：王昌照，总经理。委托诉讼代理人：侯立真，女，系上诉人的职工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王武雄，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刘子毓，女，1978年8月20日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：冯进，云南金东方律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局（以下简称“云南电网昆明供电局”）因与被上诉人刘子毓房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人委托的诉讼代理人侯立真、王武雄，被上诉人刘子毓及其委托的诉讼代理人冯进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云南电网昆明供电局上诉请求：撤销一审判决第三项及第四项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由为：上诉人收取的涉案房屋的租金只计算至2019年7月26日，但被上诉人在合同解除后一直占有和使用房屋至2019年9月30日，上诉人主张由被上诉人支付2019年7月27日至2019年9月30日按租金标准计算的房屋占用费有事实和法律依据，一审法院将房屋占用费认定为违约金的一部分，并将上诉人主张的房屋占用费及违约金调整为按未付租金的10%计算的违约金即10137元缺乏法律依据，且该违约金不足以弥补上诉人的损失。《房屋租赁合同》约定的违约金条款系双方意思自治的结果，性质属于惩罚性违约金而非补偿性违约金，并且被上诉人故意长期拖欠租金的行为是导致违约金产生及累计计算的唯一原因，故上诉人诉请的违约金应当得到支持。综上，请求二审法院依法改判。刘子毓辩称，上诉人的上诉请求不成立，应当予以驳回。答辩人交纳的保证金，一审法院不予处理也是错误的。一审法院对租金的计算错误，多算了6000余元的租金。上诉人多次断水断电，造成了答辩人的实际经营损失，答辩人不应承担违约责任。上诉人收取的租金明显高于同地段相同房屋的租金，上诉人曾经口头承诺答辩人可以减少租金。云南电网昆明供电局向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付在被告与原告签订《房屋租赁合同》之前对涉案房屋的占用费123910元；2、被告向原告支付截至2019年7月26日的租金101374.2元；3、被告向原告支付自2019年7月27日至实际归还房屋之日按日租金324.86元/天计算的房屋占用费（暂计算至2019年8月20日为7796.64元）；4、被告向原告支付自逾期支付第一笔租金之日即2018年9月20日至实际支付之日，每逾期一日按合同总价款118575元的0.001计算的违约金（暂计算至2019年8月20日为39604.05元）；5、被告向原告支付自逾期支付第二笔租金之日即2019年1月31日至实际支付之日，每逾期一日按合同总价款118575元的0.001计算的违约金（暂计算至2019年8月20日为23833.58元）；6、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月20日，原告云南电网昆明供电局（出租人、甲方）与被告刘子毓（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于昆明市房屋出租给乙方使用，建筑面积31平方米，砖混结构，乙方租赁房屋的用途为服装、箱包销售，未经甲方同意，乙方不得改变租赁房屋的用途；租赁期限为15个月，自2018年7月1日起至2019年9月30日止；第四条合同价款及支付方式：4.1.乙方与复兴公司于2014年9月30日签订了《房屋租赁合同》（合同编号044），基于该合同产生的乙方未支付的租金，即2016年9月1日至2018年6月30日租金，共计173910元，由乙方支付至甲方以下账户，完成协助执行中欠缴租金部分，账号名称：云南电网昆明供电局、开户银行：昆明市工商银行正义支行、账号：25×××64，上述款项乙方于2018年7月15日前一次付清；房屋租金即2018年7月1日起至2019年9月30日合计15个月，合同总价款为118575元，分期支付，第一次：在合同生效之日起2018年8月1日前，乙方向甲方支付合同总价款118575元的40%，即2018年7月1日至2018年12月31日合计6个月的租金47430元，第二次：2019年1月30日前，乙方向甲方支付合同总价款118575元的60%，即2019年1月1日至2019年9月30日合计9个月的租金71145元；乙方于本合同后10日内，向甲方支付租赁保证金2820元，作为乙方履行合同项下义务的担保；甲方应于2018年7月1日前，将租赁房屋交付乙方使用；违约责任：乙方不按本合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按本合同约定总价款0.1%向甲方支付违约金。原告在上述合同甲方盖章处加盖该公司公章，被告在乙方盖章处签名并捺手印。《云南增值税普通发票》记载：被告刘子毓分别于2018年9月27日、12月19日向原告云南电网昆明供电局支付租金20000元、30000元。2018年11月22日，原告向被告作出《商铺租金催缴通知书》，主要内容为：按照原被告于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》约定，被告于2018年需缴纳两期租金共计221340元，截至目前，被告已向原告缴纳租金20000元，剩余租金201340元，经原告多次催要，至今仍未缴纳，现以书面送达和租房处张贴方式，通知被告在2018年12月7日前支付剩余租金。否则，被告将构成单方面违约，原告依法依约有权解除租赁合同并追究被告的违约责任。2018年11月23日，被告领取了上述催缴通知书。2019年7月26日，原告向被告作出《商铺租金催缴及合同解除通知书》，载明：按照合同约定，被告需于2018年10月1日前向原告支付房屋占用费173910元，于2018年10月31日及2019年1月30日前向原告支付两期（2018年7月1日至2018年12月31日、2019年1月1日至2019年7月26日）房屋租金101374.2元，截至目前，被告仅缴纳部分占用费50000元，被告未依约向原告足额、按时支付上述款项由此产生违约金57746.03元，原告分别于2018年11月23日书面及多次口头向被告催要，但被告拒不履行支付义务，被告的行为已构成单方违约，原告依法依约有权解除租赁合同并向被告主张拖欠的合同金额，被告须于2019年7月27日前支付上述逾期租金、违约金共计283030.23元，并于2019年8月10日前腾退上述铺面，结清水、电及物业费，向原告实物交还房屋并支付2019年7月27日至腾退前的房屋占用费。另查明，（2016）云01民初1331号云南省昆明市中级人民法院《民事判决书》载明：2014年7月21日，复兴公司通过招投标的方式中标原告房屋及铺面整体租赁项目，2014年9月4日，原告与复兴公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将其所有的位于昆明四区内共计面积8747.82平方米的房屋（具体详见合同附件）出租给复兴公司，租期五年，自2014年10月1日起至2019年9月30日。合同签订后，原告将合同附件中除威远街61号的商铺外的其余房屋交付复兴公司……综上，原告诉请部分成立，判决如下：解除原告与复兴公司于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》……该案经云南省高级人民法院二审于2017年6月15日作出（2017）云民终180号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判，复兴公司于本判决生效之日起十日内向原告返还其依据双方2014年9月4日签订《房屋租赁合同》占有的租赁物。上述原告与复兴公司签订的《房屋租赁合同》附件《云南电网昆明供电局租赁明细表》载明：昆明市房权证字第××号的铺面共有12间，包含春苑宿舍一楼铺面1号建筑面积为31平方米的房屋。2015年12月1日，复兴公司与刘秋琴签订《房屋租赁合同》，约定：复兴公司将位于昆明市房屋（建筑总面积31平方米，房屋所有权证号：昆明市房权证字第××号）出租给刘秋琴使用，租赁期限自2015年12月1日起至2019年9月30日止。被告提交的居民户口簿载明：刘子毓曾用名为刘秋琴。庭审中，原告陈述，案涉房屋已于2019年9月30日收回。一审法院认为，本案争议的焦点为：双方于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》是否有效？被告是否应向原告支付双方签订合同前被告占有房屋的占用费？原告认为，原告系案涉房屋的合法产权人，对其房屋享有任意处分权，就案涉房屋原告有权在与复兴公司解除房屋租赁合同后又与被告签订房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且不存在胁迫、欺诈、显失公平等情形，故《房屋租赁合同》有效；被告基于与复兴公司签订的《房屋租赁合同》产生的未支付租金，按照云南省昆明市中级人民法院执行局协助执行要求及原被告签订的《房屋租赁合同》约定，该笔款项被告均应直接支付给原告。被告认为，就案涉房屋，复兴公司与原告先后与被告签订《房屋租赁合同》，复兴公司与被告签订的合同在先，且原告通过诉讼解除与复兴公司的房屋租赁合同，并不必然导致被告与复兴公司的租赁关系解除或终止，故在前合同没有解除或终止的情况下，原告与被告签订的后合同无效；对于资金占用费，涉及的是被告与复兴公司之间不确定的债权债务关系，与原告无关，被告与复兴公司之间尚未结算或通过诉讼确认债权债务关系，原告此主张是越俎代庖，且原告与复兴公司之间没有合法的债权转让通知给被告，故对原告要求被告承担其与复兴公司之间尚未被确认债务的主张，人民法院不应支持。关于本案合同效力的问题。首先，被告为销售需要向原告承租本案诉争房屋，双方当事人作为具有完全民事行为能力的民事主体，于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》上有双方真实的签名签章及捺印，该房屋租赁合同应系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定；其次，被告未举证证实本案存在法律禁止的以欺诈、胁迫手段订立合同的情形，另原告作为案涉房屋的所有权人，经人民法院生效判决确认解除其与复兴公司的房屋租赁合同，并收回租赁房屋后，原告有权直接与案涉房屋的次承租人即被告签订房屋租赁合同；再次，双方签订合同后，被告已向原告支付了部分租金，案涉房屋亦在双方签订合同前通过转租的方式由被告先行占有，合同已实际履行；最后，根据债权具有的相容性和平等性的属性，在同一标的物上可以成立内容相同的数个债权，其相互间是平等的，在效力上不存在排他性和优先性，故被告认为就案涉房屋复兴公司与被告于2015年12月1日签订的房屋租赁合同未解除，原被告于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》无效的观点，理由不能成立，一审法院不予采信。综上，原被告于2018年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法成立，且合法有效。关于原告主张的原被告签订《房屋租赁合同》前的房屋占用费。根据一审法院查明的事实及原告陈述，原告与复兴公司房屋租赁合同纠纷一案生效进入执行阶段后，经云南省昆明市中级人民法院执行局同意，原告作为案涉房屋的所有权人有权向被告主张收回房屋并以被告拖欠复兴公司的房屋租金冲抵生效判决中复兴公司拖欠原告的租金及房屋占用费，原被告就上述意见达成一致，并在《房屋租赁合同》中进行了约定，上述约定没有违反法律规定，一审法院予以认定。被告依约应支付复兴公司欠付原告租金173910元，原告认为被告已支付租金50000元，现主张由被告支付原被告签订《房屋租赁合同》前对案涉房屋的占用费123910元，一审法院予以支持。关于原告主张的租金，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务，根据庭审中被告的陈述，在原被告签订《房屋租赁合同》前，被告已实际占有使用案涉房屋，视为原告已履行交付义务，但被告仅支付原告50000元租金后就再未支付，截至2019年7月26日，被告尚欠租金101412.82元（118575元÷456天×390天）未付，原告现主张租金101374.2元，一审法院予以支持。对于被告支付的50000元租金因已在原告主张的原被告签订《房屋租赁合同》前的房屋占用费已作了扣减，此处不再重复抵扣。综上，一审法院支持由被告向原告支付租金101374.2元。关于原告主张的自2019年7月27日至实际归还房屋之日的房屋占用费，其性质实际为违约金，一审法院将其与原告第四项、第五项诉讼请求主张的违约金一并处理。合同约定的违约金为每日按合同总价款118575元的0.001计算，同时原告还按照每日260.03元的标准主张了房屋占用费，这两项主张累计过分高于原告的实际损失，一审法院酌情调整为按未付租金的10%计算违约金即10137元（101374.2元×10%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决:一、被告刘子毓于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局在原被告签订《房屋租赁合同》前对位于昆明市房屋的占用费123910元；二、被告刘子毓于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局截至2019年7月26日的租金101374.2元；三、被告刘子毓于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局违约金10137元；四、驳回原告云南电网有限责任公司昆明供电局的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币5748元（原告已预交），由被告刘子毓承担（于本判决生效后十日内一并支付原告）。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。二审经审理查明的案件事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、被上诉人是否应当向上诉人支付2019年7月27日至2019年9月30日期间的房屋占用费，占用费标准如何确定？二、被上诉人是否应向上诉人承担违约责任，违约责任应如何承担？本院认为：就涉案房屋的租赁，虽被上诉人曾经于2015年12月1日与云南复兴实业有限公司签订过《房屋租赁合同》，约定的房屋租赁期限至2019年9月30日届满。但根据查明的案件事实，云南复兴实业有限公司系依据其与上诉人于2014年9月4日签订的《房屋租赁合同》取得的涉案房屋使用及出租权，但该合同已于2017年6月15日被生效的（2017）云民终180号民事判决书判决解除。并且，此后，上诉人与被上诉人于2018年9月20日就同一房屋的租赁再次签订《房屋租赁合同》，该合同系合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据该合同第四条的约定，被上诉人应当将其基于与云南复兴实业有限公司签订的《房屋租赁合同》所产生的，但被上诉人未交纳的租金173910元（即2016年9月1日至2018年6月30日的租金）交付给上诉人，并继续向上诉人支付自2018年7月1日至2019年9月30日的租金118575元。在本案中上诉人依据2018年9月20日双方签订的《房屋租赁合同》向被上诉人主张租金符合合同约定及法律规定，一审法院据此确认被上诉人应向上诉人支付签订《房屋租赁合同》前的房屋占用费123910元及截至2019年7月26日止的租金101374.20元并无不当，本院予以维持。被上诉人关于上诉人收取的租金高于同地段相同房屋租金并且上诉人承诺减少租金的主张缺乏证据证实，并且其对一审判决确认的上述金额并未提出上诉，本院不予支持。针对第一个争议焦点，因被上诉人于2019年9月30日才交还房屋，故上诉人主张的2019年7月27日至2019年9月30日期间的房屋占用费，实质为被上诉人占有、使用涉案房屋所应支付的对价，根据公平及诚实信用原则，被上诉人应参照双方所签《房屋租赁合同》约定的租金标准向上诉人支付房屋占用费16901.95元（118575元÷456天×65天），一审法院将占用费认定为违约金缺乏合同及法律依据，本院予以纠正。针对第二个争议焦点，根据《房屋租赁合同》的约定，被上诉人应当于2018年7月15日前付清未缴纳租金173910元，于2018年8月1日前支付租金47430元，于2019年1月30日前支付租金71145元。但被上诉人仅于2018年9月交纳租金2万元，于2018年12月交纳租金3万元，被上诉人长期拖欠租金的行为已经构成违约，应向上诉人承担相应违约责任。《房屋租赁合同》第14.4条约定：“乙方（被上诉人）不按本合同约定支付合同价款的，每逾期一日，应按本合同约定总价款0.1%向甲方（上诉人）支付违约金。”被上诉人关于其不交付租金系因上诉人断水断电所致的主张缺乏证据证实，本院不予支持。被上诉人认为合同约定的违约金过高请求法院予以降低，对此，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。’”本案中，在上诉人未能提交证据证实其实际损失的情况下，本院认定合同约定的违约金明显过高，本院在综合考虑上诉人的实际损失、合同履行情况、被上诉人过错程度以及上诉人应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决由被上诉人向上诉人支付以合同价款118575元为本金，自2018年9月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息。另，对于被上诉人向云南复兴实业有限公司交纳的保证金2820元，被上诉人主张应由上诉人退还，对此，根据《房屋租赁合同》第五条的约定，该保证金应由被上诉人向云南复兴实业有限公司进行追讨后再向上诉人支付，即双方约定保证金应由云南复兴实业有限公司退还，故本院对被上诉人的该主张不予支持。综上所述，上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审法院适用法律错误导致判决有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11342号民事判决第一项，即“被告刘子毓于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局在原被告签订《房屋租赁合同》前对位于昆明市房屋的占用费123910元”、第二项，即“被告刘子毓于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局截至2019年7月26日的租金101374.2元”；二、撤销昆明市西山区人民法院（2019）云0112民初11342号民事判决第三项，即“被告刘子毓于本判决生效之日起十日内支付原告云南电网有限责任公司昆明供电局违约金10137元”、第四项，即“驳回原告云南电网有限责任公司昆明供电局的其他诉讼请求”；三、由刘子毓于本判决生效之日起十日内支付云南电网有限责任公司昆明供电局2019年7月27日至2019年9月30日的房屋占用费16901.95元；四、由刘子毓于本判决生效之日起十日内向云南电网有限责任公司昆明供电局支付以118575元为本金，自2018年9月20日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，并支付自2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；五、驳回云南电网有限责任公司昆明供电局的其他诉讼请求。一审案件受理费5748元，由上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局负担748元，由被上诉人刘子毓负担5000元。二审案件受理费5748元，由上诉人云南电网有限责任公司昆明供电局负担748元，由被上诉人刘子毓负担5000元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年五月十二日法官助理仝倩华书记员吴自红