安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终543号上诉人（原审原告）：明光市新世纪锦江之星快捷酒店，经营场所安徽省明光市林庄村观光大道99号，注册号341182600153960。经营者：牛国民。委托诉讼代理人：刘洋，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高炳辉，安徽金亚太（长丰）律师事务所实习律师。上诉人(原审被告)：明光市人民政府明光街道办事处，住所地安徽省明光市龙山路80号，统一社会信用代码11341182003223293M。负责人：吴世现，该办事处主任。委托诉讼代理人：冯天浪，安徽恒维律师事务所律师。上诉人明光市新世纪锦江之星快捷酒店（以下简称锦江之星酒店）因与被上诉人明光市人民政府明光街道办事处（以下简称明光街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省明光市人民法院(2019)皖1182民初3814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。锦江之星酒店上诉请求：1.撤销一审判决，改判明光街道办支付其房屋装修补偿2208580元；2.本案诉讼费用由明光街道办负担。事实和理由：一、一审认定事实部分错误。2014年11月26日,锦江之星酒店中标“明光市龙泉花苑小区门面房租赁权”,招标文件要求,投标人需要具有经营餐饮、宾馆资质的经营者,且该门面房中标后只能用于经营餐饮、宾馆使用。后锦江之星酒店中标,明光街道办直接将房屋钥匙提供给了锦江之星酒店,要求其尽快装修投入使用。锦江之星酒店随后陆续投入了2373700元，对中标的门面房进行装饰装修以及添置经营需要的附属设施、设备(如空调、电视、床、灶具、桌椅等物品)。锦江之星酒店装饰装修完毕后,要求明光街道办提供明光市龙泉花苑小区门面房的房产证以及消防验收合格文件等资料以便申请经营前消防验收,但明光街道办始终无法提供,导致锦江之星酒店的营业执照无法迁移至明光市龙泉花苑小区门面房,酒店、宾馆无法正常经营,装饰装修日渐破旧折损,给其造成了严重损失。二、一审法院对过错认定错误。1.根据消防法规定,锦江之星酒店装修完毕后才需要向消防部门申请消防验收，其也是在装修完毕后,办理营业执照迁移和做开业前消防申报时才发现明光街道办无法提供房产证、消防验收合格手续,且明光街道办为此还向公安消防部门出具证明一份,试图通过行政协调的方式为其办理相关手续,但是最终该方法没有实现。因此明光街道办应当对合同缔结过错承担“主要过错”责任,明光街道办至少应该承担的赔偿比例是90%以上,而不是对附合装饰装修费用承担50%的责任,对其他装饰装修设施设备不承担赔偿责任,该判决结果与案件事实和相关法律法规以及明光街道办在缔结合同中的过错责任互相矛盾；2.评估报告中的1-5项均为附合装饰装修物,该部分物品不因时间的变化而改变性质,其在装饰装修完成后就是无法拆卸,并且自装饰装修完成后一直闲置,房屋租赁关系解除后，锦江之星酒店也是无法拆卸后再继续使用。因此该部分费用应当全部由明光街道办承担；评估报告中的第6项“固定资产及存货”基本上也是用于宾馆经营需要而添设的设备,且该部分物品在装修完毕后一直闲置,很多的物品因为时间较长都已经完全无法使用,因此该部分费用锦江之星酒店同意按照各方过错责任来予以承担,但锦江之星酒店认为应该按照明光街道办承担90%的赔偿责任为宜,也即437652.98元X90%=393887.68元；评估报告中的第7项“厨房设备”因为锦江之星酒店并没有将营业执照迁移到涉案房屋,因此无法正常营业,甚至锦江之星酒店的经营者牛国民还受到了行政拘留的处罚,现合同已经提前解除,明光街道办应该承担该部分费用的100%赔偿责任。三、本案是违约责任之诉，应当适用无过错原则，只要构成事实违约，明光街道办就应当承担责任。一审判决没有考虑过错原则。出租人应当保证出租房屋应当能够被承租人使用的义务，锦江之星酒店在本案中最多是过失审查义务，明光街道办系出租人，应当明知本案的房屋不符合合同约定仍然将其出租，属于故意。明光街道办辩称，锦江之星酒店在签订合同的时候就知道案涉房屋的状况，擅自对房屋进行装修，过错较大。锦江之星酒店没有签订合同就对房屋装修是导致损失的根本原因，评估报告的1-5项符合装饰装修物，原审法院如果按照过错比例划分是正确的话，就应当按照过错比例承担责任，关于第六项固定资产及存货原审法院对此不予判决正确。违约责任要区分合同当事人在合同违约过程中的过错，明光街道办作为政府机关对相关经营酒店需要进行消防验收备案流程不清楚，不应当承担主要过错责任。请求驳回锦江之星酒店的上诉请求。明光街道办上诉请求：撤销一审判决,依法改判驳回锦江之星酒店的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院认定明光街道办在中标前,已将16间案涉房屋交给锦江之星酒店错误。案涉房屋是锦江之星酒店未经明光街道办同意,私自占有案涉房屋,其并没有交付给锦江之星酒店。二、明光街道办没有过错,不应承担本案装饰装修损失。1.锦江之星酒店一直从事餐饮、宾馆业,其应当知晓经营餐饮、宾馆需要办理消防安全验收；2.锦江之星酒店明知案涉房屋没有消防验收,在没签订房屋租赁合同的情况下,又未经锦江之星酒店同意装修案涉房屋,其装修损失理应由自己承担；3.锦江之星酒店未缴纳租金,申请人有权选择继续履行合同或解除租赁关系,不能因为明光街道办没有行使解除权而承担主要过错责任。三、安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司(以下简称中衡公司)所作的中衡价评字(2019)第104号评估报告不具有合法性,一审法院以此作为判决依据不当。1.该评估是锦江之星酒店单方面委托,没有经过人民法院主持,鉴定机构并非双方当事人共同选定,因此,该评估程序不合法；2.价格评估类委托合同时间是2019年7月17日，评估作业日期为2019年5月21日至2019年7月17日,而2019年7月17日之前的价格评估并没有授权,属于没有委托评估,评估显然没有依据；3.锦江之星酒店委托评估的材料不具有真实性，也没有经过明光街道办质证,真实性不能确定。四、一审法院以明光街道办未申请重新鉴定而采信评估报告错误。1.法院审查鉴定结论不能仅审查鉴定机构是否具备鉴定资质,而应对鉴定进行全面审查。本案鉴定没有对证据进行质证,没有进行现场勘验,不能证明鉴定材料真实性；2.原审法院对是否需要申请重新鉴定有释明义务。锦江之星酒店辩称，1、一审法院就明光街道办上诉的部分认定清楚，涉案房屋确实是在中标之前就已经交付了锦江之星酒店；2.本案双方只是没有书面合同，但是实际都在履行合同，明光街道办于2018年已经起诉要求解除合同，支付租金，本案合同有无签订与本案的审理焦点没有关联性，本案的审理焦点是出租人对租赁物的瑕疵担保责任，有无签订合同都无法改变案涉房屋没有取得房产证以及消防验收手续的事实；3.锦江之星酒店为了确定自己的损失明确诉讼请求，委托鉴定机构对损失进行鉴定合情合理。一审中，明光街道办没有向法院提出重新鉴定的申请，为了节约司法资源，一审法院据此认定评估报告合法有效正确。锦江之星酒店向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决明光街道办赔偿其附合的装修损失2373700元，评估费36000元，合计2409700元；2.依法判令本案诉讼费用由明光街道办承担。一审法院认定事实：锦江之星酒店为个体工商户，营业执照载明的发照时间为2013年4月12日，经营范围、许可经营项目：中型餐馆、住宿服务。原经营场所位于明光市林庄村观光大道99号，2014年7月因明光街道办拆迁被拆除。明光市龙泉花苑小区系明光街道办所属林庄村梁郢新农村建设拆迁安置房屋，位于新104国道东、龙山路北，建设单位为明光街道林庄村民委员会。该工程于2013年5月3日取得建设工程规划许可证，但至今消防验收工作尚未完成。2014年10月20日，明光街道林庄村民委员会授权明光街道办就林庄村梁郢新农村建设二期工程（南区）第30栋中的门面房十年租赁权对外招标并签订租赁合同。2014年11月，明光街道办作为招标人，委托安徽华瑞工程咨询有限公司为招标代理机构，对外发布了招标公告。投标邀请书中载明：投标人需具有餐饮或宾馆（服务行业）资格并需提供营业执照复印件，承租方应自行到现场实地踏勘，认真审阅招标文件，并依据《合同法》起草租赁合同书，如有疑问须在竞租前向招标人提出。开标时间2014年11月26日。房屋为一楼12间门面房及一楼向南4间门面房（注：楼上还有六层住宅房屋），面积827平方米。锦江之星酒店报名经审核准予参加投标，并于2014年11月26日按要求向明光街道办缴纳投标保证金1万元。2014年12月5日，明光街道办及安徽华瑞工程咨询有限公司向锦江之星酒店发送中标通知书，载明：确定锦江之星酒店为中标人，中标价8.1元/每平方米/每月，要求锦江之星酒店收到中标通知书后，于2014年12月10日17时前到明光街道办处与招标人签订合同。2014年12月10日，因明光街道办不能提供案涉房屋的消防验收合格文件，锦江之星酒店不同意签订书面房屋租赁合同，但在中标前，明光街道办已将16间案涉房屋交付锦江之星酒店。之后，锦江之星酒店对房屋进行了装修，双方无交接清单。锦江之星酒店承认，其至今没有缴纳过案涉房屋租金，案涉房屋一楼向南4间门面房，一直用于饭店经营，一楼12间门面房装修为宾馆，未能领取营业执照，无法经营。2015年6月24日、2016年3月20日，明光街道办两次书面通知锦江之星酒店，要求签订租赁协议、缴纳房租。锦江之星酒店仍以上述理由没有签订合同、缴纳房租。2017年4月1日，锦江之星酒店委托安徽会峰律师事务所发函明光街道办，称其中标后已陆续投入约200万元对房屋进行装潢，因明光街道办不能提供消防验收合格文件导致无法经营，要求明光街道办提供消防验收合格文件，然后签订房屋租赁合同，并赔偿其经营损失60万元。2018年1月12日，明光街道办向一审法院提起诉讼，请求：1.解除明光街道办与锦江之星酒店之间的租赁关系；2.锦江之星酒店立即将案涉门面房返还给明光街道办；3.锦江之星酒店按每月6698.7元标准支付租金（8.1元/每月/每平方米×827平方米），从2014年12月10日至交付房屋之日止。该案审理中，锦江之星酒店提起反诉，请求：1、确认明光街道办和锦江之星酒店之间的租赁关系无效；2、判令明光街道办赔偿附合的装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物折价损失，以及经营可得利益损失暂定1万元（依法评估后另行追加）。锦江之星酒店同时申请对案涉租赁房屋附合装饰装修物损失、未形成附合的装饰装修物折价损失，以及经营可得利益损失进行评估。2018年11月9日，锦江之星酒店撤回反诉。2018年12月1日，一审法院作出（2018）皖1182民初257号民事判决，认定双方之间的房屋租赁合同成立并生效，判决：一、解除明光街道办和锦江之星酒店之间的房屋租赁合同；二、锦江之星酒店将案涉门面房返还给明光街道办；三、锦江之星酒店按每月6698.7元标准支付明光街道办租金，自2015年3月11日至房屋实际交付之日止。锦江之星酒店前期缴纳的投标保证金10000元，从其应支付的租金中扣除。以上二、三两项均于判决生效后十日内履行完毕。锦江之星酒店不服提起上诉，2019年4月24日，二审作出（2019）皖11民终502号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2019年5月21日，锦江之星酒店的经营者牛国民委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对酒店于2015年3月10日的市场价值进行评估，2019年7月17日，安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司作出价格评估结果，酒店装修项目的市场价值为237.37万元，评估范围七项：电工材料35.89万元、油漆材料44.2万元、木工材料34.32万元、固定资产及存货42.16万元、钢材料10.46万元、瓦工材料46.98万元、厨房设备23.36万元。评估费3.6万元。一审法院认为，案涉房屋经（2018）皖1182民初257号已经生效民事判决确认，双方当事人之间租赁合同成立并生效，双方均同意解除房屋租赁关系，锦江之星酒店应当按约支付房屋租金，并将案涉房屋返还给明光街道办。关于锦江之星酒店的诉讼请求应当予以部分。第一，按照相应的法律规定，锦江之星酒店对其承租房屋进行装修，首先应当进行消防申报，并进行消防验收，但其并没有严格遵守消防法规的强制性规定。其次，从明光街道办的招标文件要求，投标人需具有餐饮或宾馆（服务行业）资格并需提供营业执照可以看出，案涉房屋招租的使用范围为餐饮或宾馆行业。因案涉房屋竣工验收时，公安消防部门没有在竣工验收报告上出具验收意见，使得租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使承租人无法以该房屋为经营场所办理特种行业经营许可证，租赁合同无法实现。锦江之星酒店此时对明光街道办就案涉租赁合同享有法定解除权，其应当及时行使解除权解除合同，避免损失的进一步扩大。然而，其在已经知道租赁房屋存在上述限制，明知租赁合同已经不能履行的情况下，仍然故意占有案涉房屋，继续装修，经营酒店、宾馆，致使损失继续扩大，其对此持有明显的故意。所以，在本案的消防验收问题上，房屋租赁关系处于非法履行状态，双方当事人都有过错。第二，锦江之星酒店认为明光街道办不能及时提供消防验收合格证，从而导致酒店、宾馆无法正常经营，并由明光街道办承担全部赔偿责任的理由不能成立。一方面，锦江之星酒店作为准备从事餐饮、宾馆的承租方，应当比出租方尽更多的义务了解从事餐饮、宾馆的特殊要求和特别程序，其在办理营业执照登记的过程中，知道或者应当知道租赁物的产权证或者消防安全验收合格证不能及时取得，明光街道办有违约行为而给其造成损失时，其应当及时采取适当措施防止损失的扩大，却仍然继续装修，本案的事实说明，锦江之星酒店存在过错。另一方面，在租赁合同缔约过程中，明光街道办作为招租方，明知消防验收工作未完成，仍然对外进行招租，且明确要求承租方需有餐饮、宾馆资格，在锦江之星酒店中标后，双方未协商一致签订书面租赁合同的情况下，将房屋交付给锦江之星酒店使用，锦江之星酒店进行装饰装修时，亦未予阻止，在锦江之星酒店未缴纳租金的情况下，其应当及时行使解除权解除租赁关系，却仍然于2015年6月24日、2016年3月20日书面要求锦江之星酒店继续签订租赁合同。其行为属于《中华人民共和国合同法》第四十二条第（三）款规定的“其他违背诚实信用原则的行为”，因此，本案的主要过错责任在明光街道办，根据合同的相对性原则，出租方需就租赁物不符合约定的用途承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，锦江之星酒店有权要求明光街道办赔偿其损失。第三，对于锦江之星酒店对租赁物进行的装饰装修损失。锦江之星酒店由于提起诉讼而承担相应的举证责任，当需要对案中有关专业技术问题进行鉴定时，当然既有责任又有权利单方委托鉴定。锦江之星酒店委托安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司对酒店的市场价值进行评估，经审查，该公司具有法定的鉴定资质，且明光街道办亦未申请重新鉴定，对该证据予以采信。经评估，装饰装修工程的价格在2015年3月10日的市场价格为2373700元。因双方未签订书面房屋租赁合同，对附合的装饰装修物没有约定，所以，对于双方的损失应当根据双方在履行合同过程中的过错责任程度，确定各自应当负担的份额。根据评估报告，酒店装修项目的市场价值为237.37万元，评估范围七项：1.电工材料35.89万元；2.油漆材料44.2万元；3.木工材料34.32万元；4.钢材料10.46万元；5.瓦工材料46.98万元；6.固定资产及存货42.16万元；7.厨房设备23.36万元。对于6-7项，锦江之星酒店用于饭店经营，应予以拆除、搬离。对于1-5项，已形成附合的装饰装修物，评估费3.6万元，总值为175.45万元（35.89+44.2+34.32+10.46+46.98+3.6）。锦江之星酒店承担50%责任，明光街道办承担50%的责任为87.725万元（175.45×50%）。综上，根据本案的事实及双方的过错责任程度，就锦江之星酒店对租赁物的装饰装修的损失，酌定明光街道办应当对锦江之星酒店补偿87.725万元。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，判决：一、明光市人民政府明光街道办事处于本判决生效之日起十日内给付明光市新世纪锦江之星快捷酒店房屋装修补偿877250元；二、驳回明光市新世纪锦江之星快捷酒店的其他诉讼请求。案件受理费26078元，减半收取即13039元，由明光市新世纪锦江之星快捷酒店负担6753元，明光市人民政府明光街道办事处负担6286元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，明光街道办作为出租人明知案涉房屋未经消防验收，仍通过公开招投标的方式将房屋对外出租用于经营餐饮、宾馆。因餐饮、宾馆行业属于特种行业，在投入使用前必须经过消防验收，明光街道办将未经消防验收的房屋出租给锦江之星酒店经营餐饮、宾馆，履行合同中所交付标的物存在瑕疵，导致了锦江之星酒店无法正常经营，造成双方之间租赁关系未履行完毕，对锦江之星酒店进行装饰装修的相应损失具有过错，应当承担相应的赔偿责任。明光街道办虽认为案涉房屋系锦江之星酒店擅自使用并自行进行装饰装修，但明光街道办并未举证证明其对锦江之星酒店擅自占有使用案涉房屋已向相关单位予以举报、且实际阻止锦江之星酒店经营使用的客观事实存在，且在另案诉讼中，明光街道办也是要求锦江之星酒店承担违约责任，并未要求锦江之星酒店承担侵权责任。故明光街道办认为锦江之星酒店属擅自占有使用房屋并自行装饰装修不承担赔偿责任的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。锦江之星酒店作为经营餐饮、宾馆行业的经营户，在投标前未对案涉房屋是否符合经营该行业的规范要求进行审查，并在案涉房屋未经消防验收通过的情形下进行装饰装修，对该损失也具有过错,也应当承担相应责任。一审判决根据案件事实，综合双方当事人过错程度，确定双方当事人各自承担50%的责任并无不当，故锦江之星酒店认为明光街道办应当承担90%责任、明光街道办认为其不应当承担责任的上诉理由，均不能成立，本院不予支持。锦江之星酒店依据安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司出具的评估报告主张相应损失，该评估报告虽系锦江之星酒店诉前单方委托所作出，但该评估机构具有相应的评估资质，评估的标的物与本案具有关联性。明光街道办虽对该评估报告不认可，但未能提供反驳证据推翻该评估报告，也不能举证证明该评估报告存在程序违法的情形，且也未申请重新鉴定，故一审判决依据该评估报告作为认定锦江之星酒店相应损失，不违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。该条款规定了人民法院应当向当事人释明事项范围：即法律关系性质或者民事行为效力问题。本案中，明光街道办认为一审法院具有向其释明是否申请重新鉴定的义务，因是否鉴定属于事实认定范畴，不属于应当由人民法院予以释明的“法律关系性质或者民事行为效力”范围，故明光街道办的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。案涉评估报告中的固定资产及存货、.厨房设备部分属于可拆除部分，锦江之星酒店可在撤离案涉房屋时将该部分财产予以拆除，故一审判决未将该部分损失判令明光街道办承担并无不当。锦江之星酒店的该项上诉理由，不能成立，本院不予支持。综上，锦江之星酒店、明光街道办的上诉理由，均不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31165元，由上诉人明光市新世纪锦江之星快捷酒店负担15582元，上诉人明光市人民政府明光街道办事处负担15583元。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  李 刚审判员  付广永二〇二〇年五月二十日书记员  曹琰玲二审附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。