云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终649号上诉人（原审原告）：赵平，女，1965年12月13日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。上诉人（原审原告）：杨永荣，男，1960年11月19日生，汉族，住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：赵平（系杨永荣之妻），特别授权代理。上诉人（原审被告）：曲靖市商业银行股份有限公司，住所地云南省曲靖市麒麟区南宁西路21号。法定代表人：王建平。委托诉讼代理人：徐贵林，云南精茂律师事务所律师，特别授权代理。上诉人赵平、杨永荣与上诉人曲靖市商业银行股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵平、杨永荣上诉请求：1.撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2019）云0302民初3898号民事判决；2.判令被上诉人赔偿上诉人违约金195000元；3.判令被上诉人赔偿上诉人各项损失125274.16元；4.判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人通过虚假陈述致使一审法院作出不公平、不公正的判决。上诉人先与原承租人协商给予两户共10.5万元补偿让其腾房给被上诉人使用，后一起找上诉人要求把尚未到期的房屋租给被上诉人使用。一审法院认定上诉人把租赁期不到的房屋租给被上诉人使用，作出该租赁合同解除应由上诉人承担法律责任的错误判决。二、关于交房问题，事实是合同签订时上诉人已将钥匙交了一把给被上诉人，当时原租户承诺银行给了补偿款立即搬走，但被上诉人不付补偿款，因此原租户阻止被上诉人装修使用房屋。2015年12月15日被上诉人主动与原租户及上诉人在曲靖市商业银行股份有限公司办公室一起协商补偿及原租户腾房事宜，三方协商一致并形成会议纪要，并签字按印。可见，交房事宜三方协商有了新的方式，不是停留在签订合同3日内。一审法院以签订合同后3日内交付房屋给被上诉人为判定违约的依据与事实不符，是因为被上诉人隐瞒事实造成的。三、一审法院判决错误。房屋租金损失应从2016年1月1日起计算至2017年5月3日(每年租金65000元)租金损失92625元，一审判决计算为86666元；2015年12月14日缴纳税收31200元，至2016年12月14日退税支付宜信公司利息7276．16元。法院应予确认；一审损失20398元，法院应明查判还；二审损失4975元，法院应明查判还。以上损失合计l25274.16元。综上所述，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人已全面、适当履行了义务，被上诉人不能使用该房屋，其过错在于被上诉人未兑现其给原承租人的补偿，原承租人阻挠装修房屋所致。原判决认定事实错误，事实上被上诉人不承租该房屋的另一个原因是，因该房屋已抵押，根据相关法律规定，抵押不影响租赁。请求判决支持上诉人的全部上诉请求。上诉人曲靖市商业银行股份有限公司上诉请求：1.撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院作出的(2019)云0302民初3898号民事判决，驳回二被上诉人诉讼请求；2.本案上诉费、一审诉讼费全部由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，双方的租赁合同纠纷业经麒麟区人民法院审理并于2016年11月14日作出(2016)云0302民初443号民事判决书，判决书已发生法律效力。该判决已经就本案被上诉人的违约事实予以确认，同时对上诉人负有一定过错等因素进行充分考虑后，作出解除合同并判令被上诉人向上诉人支付违约金20000元的判决，后该判决经二审、再审予以确认。一审就相同的事实另行判决上诉人向被上诉人赔偿30331元的违约损失及568元的案件受理费与麒麟区人民法院作出的且已发生法律效力的(2016)云0302民初443号判决相悖。其次，被上诉人违反《房屋租赁合同》约定，自始没有向上诉人交付房屋，且上诉人在得知被上诉人的该房屋在签订租赁合同前已抵押他人（邓仕信），抵押权人已经依法主张权利的情况下，才不得不依法起诉主张解除合同和要求被上诉人承担违约责任、赔偿经济损失。本案一审判决上诉人承担被上诉人自2016年1月12日起至二审判决作出期间（2017年5月3日）的租金86666元的35％即30331元的损失，既没有事实根据，亦没有法律依据。二、一审判决适用法律错误。本案一审判决违反一事不再理的法律原则，本案所涉的房屋租赁合同纠纷已经麒麟区人民法院审理作出(2016)云0302民初443号民事判决书，该判决经二审、再审、检察监督确认，判决书已经发生法律效力。针对本案被上诉人的起诉，本案一审应当依法驳回被上诉人的起诉。赵平、杨永荣向一审法院起诉请求：1.被告赔偿原告违约金195000元；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉请，要求被告赔偿原告各项经济损失154046.49元。一审法院认定事实：2015年11月30日，二原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方自愿将坐落于阳光花园金熙苑6-1、6-2号房屋壹层临街商铺和商铺对应的门口场地租赁给乙方作为营业场所及办公使用。2、租期壹拾年，自2016年1月1日至2025年12月31日，免租期自2015年10月1日至2015年12月31日。3、租金每年65000元，分三次付清：前四年租金自双方签订合同（凭甲方开具发票递交日起）后七日内给付；中三年房租原则上在2020年1月31日前，并在甲方提供合规的租赁发票后30日内交纳；后三年房租原则上在2023年1月31日前，并在甲方提供合规的租赁发票后30日内付清。4、乙方在本合同签订后出现违约不承租房屋时，负责赔偿甲方租期内全额租金的30%。5、甲方自合同签订后，于三日内交付房屋给乙方规划、设计、施工、使用。甲方未按合同约定时间向乙方交付使用房屋，负责赔偿乙方租期内全额租金的30%。6、其他约定。二原告未在合同约定时间内向被告交付房屋。2015年12月14日，二原告开具税务发票，要求被告支付前四年租金，被告未支付。另查明，二原告与被告签订《房屋租赁合同》时，二原告与原承租人丁林伟等人的房屋租期均未届满，被告为取得该房屋租用权，与丁林伟等人协商，口头承诺可给予装修补偿费，让原承租人腾房，后未履行。2016年1月12日，被告以二原告未按约交付租赁房屋致使其合同目的不能实现为由，起诉要求解除合同、支付违约金，麒麟区人民法院于2016年11月14日作出判决：解除《房屋租赁合同》，由赵平、杨永荣支付曲靖市商业银行股份有限公司违约金20000元。判决作出后，赵平、杨永荣提出上诉，曲靖市中级人民法院于2017年5月3日判决维持原判。一审法院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。二原告作为出租人，未确保处理完与原承租人的租赁合同关系的情况下，便把尚在租期内的房屋另行出租给被告，与被告签订租赁合同，最终不能在合同约定的时间内交付租赁房屋，导致被告的合同目的无法实现，因此二原告的行为构成违约，并对合同的解除后果存在过错。被告作为承租人，在明知租赁房屋尚存在其他租赁关系且原租赁关系未到期的情形下，仍与原告签订合同，因此被告在签订合同时应该能够预见租赁房屋存在不能按时交付的风险；同时被告未履行对原承租人给予相应补偿的承诺，对租赁房屋未能在合同约定时间内交付使用，致使合同目的不能实现及合同最终解除的后果，存在过错。根据《合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，被告应对二原告的损失承担相应赔偿责任。二原告主张其向宜信公司借款交纳税费，并向该公司支付了税费利息7276.16元，但未举证证实，不予确认。二原告主张其代为支付原承租人下欠的物管费等费用，该费用与本案无关联性，不予确认。二原告对其已承担的另案的诉讼费用的主张，因诉讼费是根据案件诉讼结果所确定的，与本案无关联性，不予确认。二原告关于自被告起诉解除合同至二审生效判决作出期间租金损失的主张，二原告作为房屋的出租人，自始未向承租人交付出租房屋，在承租人起诉解除合同后，且房屋租赁合同已实际不可能再继续履行的情况下，二原告应采取积极措施减少损失。综上，原、被告对导致《房屋租赁合同》的解除均存在过错，针对二原告提出的损失赔偿，酌情支持30331元（按双方约定计算自2016年1月12日至二审判决作出期间的租金为86666元，被告承担35%的违约责任）。根据《合同法》之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案原告已对被告的违约行为造成的损失提出赔偿请求，其关于违约金的主张，不再支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条之规定，判决：一、被告曲靖市商业银行股份有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告赵平、杨永荣违约损失人民币30331元；二、驳回原告赵平、杨永荣的其他诉讼请求。案件受理费6536元（已预交），由被告承担568元，二原告承担5968元。上诉人赵平、杨永荣在二审中提交如下证据：《情况说明》一份，证明丁林伟因没有拿到补偿，一直在租赁房屋中未搬走。经质证，曲靖市商业银行股份有限公司认为，该证据系复印件，与本案无关。本院认为，上诉人赵平、杨永荣提交的证据与本案无关联性，本院不予采信。上诉人曲靖市商业银行股份有限公司在二审中未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案上诉人曲靖市商业银行股份有限公司与上诉人赵平、杨永荣之间的房屋租赁合同纠纷，前经曲靖市麒麟区人民法院进行审理，作出（2016）云0302民初443号民事判决，判决解除双方于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》；由赵平、杨永荣支付曲靖市商业银行股份有限公司违约金20000元。赵平、杨永荣不服该判决，提起上诉，曲靖市中级人民法院作出（2017）云03民终211号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。后赵平、杨永荣向云南省高级人民法院申请再审，向曲靖市人民检察院申请监督，均被驳回。上述生效判决中认定赵平、杨永荣作为出租人，未按照合同约定的时间将出租的房屋交付给曲靖市商业银行股份有限公司，致使曲靖市商业银行股份有限公司不能按时对租用房屋进行装修，导致未在规定的时间正常营业，赵平、杨永荣应对不能履行合同而导致解除合同承担违约责任；曲靖市商业银行股份有限公司明知赵平、杨永荣出租的房屋存在还未与原承租人解除合同的事实，为取得承租权，承诺补偿原承租人装修费用，后未履行，也是导致不能正常使用房屋的原因，故曲靖市商业银行股份有限公司对解除合同也有一定责任。生效判决还认为赵平、杨永荣主张曲靖市商业银行股份有限公司应向其支付违约金和赔偿损失非二审审理范围，可另行主张权利。现赵平、杨永荣主张的损失中，包括以下几项：一是主张房屋租金损失，认为应从2016年1月1日计算至2017年5月3日，每年65000元，租金损失为92625元，一审认为赵平、杨永荣作为房屋的出租人，自始未向承租人交付出租房屋，在承租人起诉解除合同后，且房屋租赁合同已实际不可能再继续履行的情况下，应采取积极措施减少损失，双方对导致《房屋租赁合同》的解除均存在过错，故对该损失予以酌情支持，即按双方约定自2016年1月12日（曲靖市商业银行股份有限公司起诉解除合同之日）计算至2017年5月3日（二审判决作出之日）期间的租金，由曲靖市商业银行股份有限公司承担35%的责任，一审对租金损失作出的认定及责任划分并无不当。二是主张其向宜信公司借款缴纳税收支付的利息7276.16元，应由曲靖市商业银行股份有限公司承担，对此赵平、杨永荣未举证证实，且不属曲靖市商业银行股份有限公司应承担的损失范围，本院不予支持。三是主张对其已承担的另案的诉讼费用，包括一审20398元、二审4975元，应由曲靖市商业银行股份有限公司承担，因诉讼费用的负担系法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的数额，赵平、杨永荣在本案中主张曲靖市商业银行股份有限公司负担另案诉讼费用无相应依据，本院不予支持。曲靖市商业银行股份有限公司认为一审认定租金损失无事实及法律依据，以及认为一审违反一审不再理原则的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人赵平、杨永荣，上诉人曲靖市商业银行股份有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6536元，由上诉人赵平、杨永荣负担3268元，上诉人曲靖市商业银行股份有限公司负担3268元。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 孙靖然二〇二〇年五月二十九日书记员 蔡 霞