湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终601号 上诉人（原审被告）：王苏艳，女，1990年7月20日出生。 被上诉人（原审原告）：珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司。 法定代表人:丁惠敏，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：曾祥利，男，该分公司员工。 上诉人王苏艳因与被上诉人珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司(以下简称中珠物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院(2019)湘1023民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人王苏艳，被上诉人中珠物业公司的委托诉讼代理人曾祥利参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 王苏艳上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判物业费为1822.82元，或者中珠物业公司修复服务期内损坏的小设施等，物业费3645.64元连同违约金一并上交；二、依法判令中珠物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、王苏艳向一审法院提供了充足的证据说明中珠物业公司不履行责任的行为严重影响了小区多数业主生活，小区内消防设备坏光、小区绿化全面坏死不维护、小区内多次被盗、保安上班期间睡觉导致不明人员随意出入、公共区域破坏、门禁系统坏光不维修等。中珠物业公司的不作为违反了双方签订的物业合同约定的义务，中珠物业公司违约在先，一审判决王苏艳支付3645.64元物业费不当；二、一审判决适用法律不当，王苏艳已证明不交物业费是因为中珠物业公司没有履行物业合同约定的义务，在催告之后仍不作为，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，王苏艳有先履行抗辩权的权利拒绝向中珠物业公司交纳物业费；三、中珠物业公司涉嫌合同欺骗及雇佣恶势力阻扰小区正常生活。中珠物业公司的物业合同到期后故意隐瞒，服务质量每况愈下，后应广大业主要求，另聘物业公司，但新聘物业公司到场时，中珠物业公司不配合，暴力阻扰新的物业公司进场。 中珠物业公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。业主对物业服务不满意，可通过向有关部门投诉或者组建小区业委会另聘物业服务企业，拖欠或拒交物业费等无合法理由；中珠物业公司依法依规履行《前期物业服务合同》，不存在欺骗；中珠物业公司依法依规服务于龙山豪庭小区，正常提供服务质量，在撤场时依法依规把小区的公共设施设备、共用设施设备移交给新的物业公司。 中珠物业公司向一审法院起诉请求：判令王苏艳支付拖欠的物业服务费本金3645.64元，违约金2053.16元，共计5698.8元(自2017年11月1日至2019年8月31日止)。 一审法院认定事实：2014年6月16日，中珠物业公司与永兴县亿达置业有限责任公司签订龙山豪庭《前期物业服务委托合同》，委托服务期限为叁年，自2014年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。中珠物业公司管理服务对象为龙山豪庭全体业主和物业使用人。2016年4月26日，王苏艳与中珠物业公司签订《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》及《防火安全责任书》，合同约定由中珠物业公司为房屋坐落于龙山豪庭7栋903室（建筑面积127.47㎡）的业主王苏艳提供物业管理服务，物业服务费收费为包干制方式：1.高层电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；2.多层住宅按建筑面积每月每平方米0.70元收取；3.门面（商铺）按建筑面积每月每平方米2.00元收取。业主缴纳物业管理服务费，自建设单位通知入住的次月开始计缴物业服务费；业主每半年缴纳一次费用，即分别于每年5月和11月前缴纳当期物业服务费用。若业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，中珠物业公司有权要求业主补缴所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠款之日止，每天按所欠费用总额的千分之三向中珠物业公司缴纳违约金。缴费责任：……2.因业主原因空置的物业，物业服务费按90%收取（以房屋是否装修作为界定标准）。合同期限自双方签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。同日，王苏艳在永兴县亿达置业有限责任公司办理了涉案房屋的交接手续，并缴纳2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费。2017年12月18日，龙山豪庭通过业主大会选举成立了业主委员会。2018年8月，该业主委员会与“长江物业公司”签订了物业服务合同。当月31日，“长江物业公司”准备入驻龙山豪庭进行管理服务时，因故未与中珠物业公司交接成功。于是，在相关部门的协助下，中珠物业公司继续按原合同对龙山豪庭小区进行物业管理服务至2019年8月31日止。2019年3月29日，中珠物业公司委托广东谨行律师事务所致函王苏艳催讨所欠物业服务费及违约金。中珠物业公司在管理服务过程中，龙山豪庭小区公共部位的瓷砖脱落、消防设施不合规范等情况，就此永兴县公安局消防大队于2019年9月5日向新入驻的物业公司下达了《责令限期改正通知书》。本案审理过程中，中珠物业公司自愿放弃要求被告支付违约金的请求。上述事实，有中珠物业公司、王苏艳的当庭陈述，中珠物业公司营业执照、法定代表人证明书，王苏艳身份证复印件、《前期物业管理委托合同》、龙山豪庭交房汇签表、《前期物业服务合同》、收款收据、律师函、照片、责令限期改正通知、检查通告等证据证实。 一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。中珠物业公司与王苏艳签订的前期物业服务合同合法有效，另外，在2018年9月1日至2109年8月31日期间，中珠物业公司虽然没有与龙山豪庭小区业主委员会签订物业服务合同，但在相关部门的协助下，仍然为龙山豪庭管理服务，形成了事实上的服务合同。该合同不违反相关法律规定，亦合法有效。这些合同对双方均具有约束力,双方均应及时、全面地履行自己的合同义务。中珠物业公司作为王苏艳所处小区的物业服务单位，其已按约定履行物业管理服务义务，王苏艳作为业主应支付相应的物业费，故王苏艳理应支付2017年11月1日至2019年8月31日物业服务费3645.64元。王苏艳辩称中珠物业公司未按合同约定完全履行义务，存在服务瑕疵。鉴于物业公司所提供的物业服务关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。王苏艳拒交物业服务费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利；且物业管理服务具有公共性、持续性和难以量化的特征。中珠物业公司一直在为小区业主提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域未完全履行合同所约定的义务，存在一般服务上的瑕疵，但这从根本上不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业费，否则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。因此，王苏艳认为物业服务公司未依照物业服务合同的约定履行相应义务，可以选择通过合法途径主张物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“限被告王苏艳于本判决生效后十日内支付原告珠海中珠物业管理服务有限公司郴州分公司2017年11月1日至2019年8月31日期间物业服务费共计3645.64元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王苏艳负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王苏艳提交两组证据：证据一、照片，拟证明中珠物业公司夜班保安上班睡觉；证据二、照片，拟证明龙山豪庭小区业主家里被盗，但中珠物业公司未处理，也未给予任何说法。 中珠物业公司质证意见：对两组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，证据一只能说中珠物业公司的服务存在瑕疵，证据二与王苏艳未缴纳物业费无关联性。 中珠物业公司提交六组证据：证据一、消防设备图片，拟证明消防设备完好；证据二、绿化维护照片，拟证明对小区绿化进行了日常维护；证据三、小区绿化图片，拟证明小区绿化情况完好；证据四、对小区公共区域瓷片维护，拟证明中珠物业公司对小区公共区域进行了日常维护；证据五、长江物业进场图片，拟证明中珠物业公司未雇佣黑恶势力阻扰长江物业公司进场；证据六、告知函，拟证明中珠物业公司依法依规撤出小区、移交相关设备设施。 王苏艳质证意见：对证据一的真实性有异议，中珠物业公司是2019年9月2日撤出小区的，但消防大队2019年9月5号来检查时，消防考核打零分；对证据二、三的图片不真实，但认可中珠物业公司对小区清扫卫生的事实；对证据四真实性无异议，但是维修没有到位，否则瓷砖不会掉下来；对证据五真实性无异议，也许中珠物业公司确实没有恶意，但是中珠物业公司是在业主不知情的情况下让业主签字认可中珠物业公司继续为小区进行物业服务；对证据六无异议，中珠物业公司确实是正规撤出。 本院认证如下：王苏艳提供的证据一中珠物业公司对真实性无异议，一审法院对中珠物业公司的服务存在瑕疵已经认定，证据二与本案无关，本院不予采信；中珠物业公司提供的六组证据可证实中珠物业公司对小区进行了日常维护工作，但存在瑕疵，一审法院对此也已予以认定。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是，王苏艳是否有正当理由不交或少交物业管理服务费。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，王苏艳与中珠物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，受法律保护。虽2018年9月1日至2109年8月31日期间，中珠物业公司没有与龙山豪庭小区业主委员会签订物业服务合同，但在此期间仍然为龙山豪庭管理服务，形成了事实上的服务合同。根据上述法律规定，王苏艳在获得中珠物业公司提供的物业管理服务后，应向中珠物业公司支付物业管理服务费用。中珠物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，王苏艳也可以根据《前期物业服务合同》的约定，通过要求中珠物业公司限期整改并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求中珠物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。据此，王苏艳主张中珠物业公司没有履行物业合同约定的义务而拒交或者少交物业管理服务费的上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人王苏艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王苏艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 何双高 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年五月七日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。