浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终1862号 上诉人（原审原告、反诉被告）：季智敏，女，1954年9月8日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：罗龙江、周志亮，浙江匡智律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州上尚新商业经营管理集团有限公司，住所地杭州市余杭区仓前街道海智中心3号楼701室。 法定代表人：鞠智昂，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张敏、朱楚君，浙江六和律师事务所律师。 上诉人季智敏因与被上诉人杭州上尚新商业经营管理集团有限公司（以下简称上尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初15886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：余杭区“锦绣时代中心”（下称案涉项目）系金顺公司建设，并于2013年进行了竣工验收备案。2018年5月7日，季智敏（乙方）、上尚公司（甲方）签订锦绣时代中心项目认租单一份。认租单的主要内容有，认租房屋锦绣时代中心5幢1120-1室，建筑面积44.85平方米，原单价14178元每平方米，原总价635923元，签约总价566607元，分期付款，签约总价计算方式为，原总价－前二年租金－优惠价格=签约总合同价，乙方需于签订认租单后1日内签署房屋租赁合同，同时可享受优惠，逾期则取消所有约定优惠，前二年租金，甲方根据房源总金额的10%支付乙方（该款在双方确定“签约总合同价”时已一次性减扣），第3、4、5年租金，甲方根据“签约合同总价”的6%、6%、7%，进行回报，具体支付方式按房屋租赁预约合同执行，乙方在签字本认租单前，已充分了解甲方所采用的房屋租赁合同及房屋租赁预约合同之样本，且无任何异议。同日，季智敏（乙方）、上尚公司（甲方）签订锦绣时代中心房屋租赁合同一份。合同主要内容有，租赁涉及项目为锦绣时代中心，项目建设依据，土地使用证号：余土合（净）字（2007）第12号，建设用地规划许可证号：200701502013，建设工程规划许可证号：建字第200901502008号，建设工程施工许可证编号：330125200911160101，甲方出租给乙方的物业为案涉项目5号楼1120-1室（乙方实际使用时拟标记室号），建筑面积44.85平方米（位置详见附件），甲方对该物业拥有出租权，并已将产权性质、规划用途等相关事项告知乙方，物业出租用途为商业办公，租赁期限自该物业由双方办理交房手续之日起计算20年，双方同意，在租赁期限20周年届满后，该物业的租赁关系在物业的国有土地使用权年限内依照本合同约定的各项租赁条件一直自动延续，延续期内不再计收租金，租金总计669887元，乙方分期支付，首期租金286607元（已付清），于2018年5月7日付清，剩余租金分120期支付，乙方于2018年5月7日至2028年5月6日共支付租金383280元，每期于每月15日前支付租金3194元，甲方应在2018年7月31日前将物业交付乙方使用，交付条件为竣工验收合格，乙方应在甲方以合同载明的方式发送通知中规定的时间至通知的地点办理交接手续，逾期办理视为已于甲方通知规定的交付日合格地交付乙方，乙方有权进行本合同项下的权利和义务的转让或转租赁，双方同意租赁期间，若政府出台政策法规允许该房产办理产权按份共有登记的，则甲乙双方及其他按份共有业主共同同意，甲方将本协议项下房屋的按份共有所有权直接转让并登记至乙方名下，乙方应在甲方通知的期限内向甲方补交总租金额15%的购房款，乙方逾期支付租金等本合同约定的任一费用的，应按日向甲方支付应付款的万分之二作为违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，甲方有权选择单方解除合同，并不返还已收取的租金，同时乙方需向甲方支付合同租金总额的20%作为违约金，甲方亦有权选择继续履行合同，则乙方应自逾期之日起按日向甲方支付应付款总额万分之五的违约金至付清全部合同款之日。同日，季智敏（甲方、委托人）还与案外人上柜公司（乙方、受托人）签订房屋装修委托协议一份，由乙方为甲方案涉物业进行设计和装修施工。协议主要内容有，甲方同意按照装修设计平面图（详见附件一）对房屋硬装部分进行装修施工，装修后的标记、户型布局及使用功能，甲方均认可无异议，甲方同意乙方根据装修现场实际情况，对上述户型进行适当改动，无须另行征求甲方同意，双方确认甲方与尚泽公司签订的房屋租赁预约合同已约定由尚泽公司承担装修款，甲方无需向乙方支付本协议项下装修服务产生的一切费用，双方同意，不再办理甲方与杭州上尚资产管理有限公司（上尚公司前身）签订的房屋租赁合同约定的交付标准下的验收交接手续，甲方认可房屋竣工验收并取得竣工验收备案表即视为房屋质量已验收合格，鉴于甲方已委托乙方装修，乙方按协议完成装修后，在房屋租赁合同约定的交付日期后六个月内交付甲方，由甲方按房屋现状进行验收并一并办理房屋租赁预约合同项下的房屋交付手续。同日，季智敏（出租方、甲方）、尚泽公司（承租方、乙方）还签订了房屋租赁预约合同一份。合同主要内容有，甲方预约将杭州市余杭区锦绣时代中心5幢1120-1室房租出租给乙方，租赁期间为甲方收到房屋且实际交付乙方，并由双方办理完毕书面交付手续之日起第31天计算，从起算之日起十周年整，具体交付时间由双方在办理房屋交付手续时书面确定，预交交付日期为2018年10月31日前（如预计交付日期延迟，则租赁期间相应顺延），甲方不可撤销的授权乙方将应付甲方的部分租金向杭州上尚资产管理有限公司（上尚公司前身）转移支付，用于甲方依据甲方与上尚公司签订的锦绣时代中心租赁合同（以下简称“前合同”）应当支付上尚公司款项，扣除上述委托转移支付款项后，年租金金额及计算方式分别为，第一、二年租金计算方式为租金31478元转移支付上尚公司，乙方无须支付租金，第三、四每年年租金为前合同总金额的6%，乙方每年需支付租金37773元，第五年租金为前合同总金额的7%，乙方需支付租金44069元，第六至第十年，每年租金为乙方就该房屋经营实际所得净利润的90%，乙方根据实际情况支付租金，若该房屋已达交付条件，甲方拖延交付的视为不可撤销的授权上尚公司交付房屋，乙方有权直接要求上尚公司交付房屋，甲方对上尚公司交付房屋的行为予以无条件认可，不会因此向上尚公司与乙方主张任何权利，租赁期间乙方对该房屋及附属设施享有占有、使用、收益等权利，有权自主决定并以自己名义招商、转租，或自行处理经营管理等事项，按照经营要求进行统一规划经营、统一安排品牌，并向承租客户收取租金及管理费用。 另认定，就案涉项目金顺公司于2017年10月曾出具授权书一份，主要内容有，授权杭州上尚资产管理有限公司（上尚公司前身）处理余杭区禹航路1080号锦绣时代中心商业用房的分割销售、招商引资等所有事宜，包括但不限于宣传、使用、处分、分割、出租、物业管理、销售房屋、商务洽谈、签署所有法律文件、收取款项，并可独立分割销售给个人，且分割到最小产权单元。上尚公司法定代表人鞠智昂在上柜公司、上尚公司及尚泽公司均有出资。 季智敏的诉讼请求为：1、请求判令撤销双方于2018年5月7日签订《锦绣时代中心房屋租赁合同》。2、判令上尚公司返还已付款286607元，支付利息16670.97元（按年利率6％计算，从2018年5月8日暂计算至2019年4月22日，利息要求支付至实际付清日）。3、本案的诉讼费用由上尚公司承担。 原审法院认为：案涉项目在推广中使用“销售”等内容进行宣传，确有不当，但季智敏与上尚公司签订的认租单、租赁合同，均明确载明了双方权利义务，季智敏关于“欺诈”的主张，与事实不符。双方签订的租赁合同中关于各方权利义务的约定，并无显失公平之处。综合案涉三份合同来看，季智敏向上尚公司支付首期租金并分期（10年）支付余下租金后，能获得转租收益及土地使用权期限内物业的使用权（或政策许可的按份共有所有权）。上述系列合同的签订系季智敏的投资行为。投资收益、投资风险均由其自行享受、承担。投资风险并非合同显失公平。因此，季智敏要求撤销案涉租赁合同并返还已付款项的诉请，依据不足，原审法院不予支持。关于前二年租金的减免。认租单明确，前二年租金的减免在确定签约总合同价时已扣减，季智敏租金的支付应以此后签订的房屋租赁合同为准。案涉房屋租赁合同约定，季智敏自2018年5月7日至2028年5月6日间的租金，每月15日前支付3194元。季智敏未予支付，构成违约，应承担支付租金及违约金的民事责任。根据案涉房屋装修委托协议约定，季智敏与上尚公司间的验收交接手续不再办理，庭审中，上尚公司也明确，案涉房屋已交付尚泽公司运营。因此，季智敏关于房屋未交付，且存在租金减免，不需支付租金的答辩意见，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年1月8日判决：一、驳回季智敏的诉讼请求。二、季智敏于判决生效后十日内支付上尚公司租金51104元。三、季智敏于判决生效后十日内支付上尚公司逾期利息2607.58元（计至2019年9月11日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本、反诉案件受理费共计3496元，由季智敏负担。 宣判后，季智敏不服，向本院提起上诉称：一、本案双方合同在签订过程中，以及在合同条款中，均存在欺诈的内容，季智敏支付购房款后，并不能占有处分房屋，也无法取得收益，而且鉴于上尚公司的主体实际上是一个受委托的状态，合同目的存在不能实现的可能性。因此，季智敏在签订合同后，先起诉要求解除合同，后主张撤销。本案的原审在事实认定中没有充分认识到上尚公司销售模式的欺诈性，没有认定签订该协议的同时，又跟关联公司签订的装修，返租协议的不合理性，以及上尚公司仅仅是作为一个受委托方，以租代售行为导致季智敏的合同目的无法保障。因此，该欺诈行为并非仅仅是简单的销售宣传字样的一个不当行为，实际上，上尚公司以租代售的模式，并同时又以关联公司签订转租协议，置季智敏的资金安全于不顾，季智敏从始至终还是不能够保证自己的合同权利的；二、本案实际上从始至终是无效的合同。本案原审认定的基础法律关系是错误的。虽然我们在原审的时候，是以房屋租赁合同纠纷来起诉，双方也签订的是房屋租赁合同，但该合同的所有要件，以及双方的洽谈内容全部都符合商品房预售合同的全部要件。实际上上尚公司在整个宣传及签订合同的过程当中都宣称为销售。因此，本案所涉的合同名为租赁合同，但实际上是商品房预售合同，因此本案所说的双方之间的纠纷应该是商品房预售合同纠纷。鉴于上尚公司就本案房屋未取得商品房预售许可证的情况下进行销售，根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉合同应认定为无效，相应的款项应当全额退还；三、原审法院支持上尚公司的欺诈和违法销售的行为，有违公平原则。综上，季智敏的上诉请求为：1撤销原审判决，确认案涉合同无效，并判令上尚公司返还已付款286607元，支付利息16670.97元（按年利率6％计算，从2018年5月8日暂计算至2019年4月22日，利息要求支付至实际付清日）；2、驳回上尚公司的原审反诉请求。 针对季智敏的上诉，上尚公司发表答辩意见称：一、本案中不存在合同欺诈以及以租代售的情形。因为在季智敏签署的所有的法律文件中，从来没有出现过以租代售，而季智敏对于这一切都是明知的。从季智敏签署的认租单已经明确，季智敏承诺本人已对本项目之房屋做了充分的了解，自愿交付2万元作为该房源的认租定金。其后写的都是房屋租赁合同，以及房屋租赁合同有一个合同封面页写了很大的字，即房屋租赁合同。在合同的正文里面，上面也是房屋租赁合同，其次双方协商一致，也是乙方向甲方承租。锦绣时代中心物业事宜在整份合同里说的都是租金，特别是在合同的第1.2条，乙方是确认现在对该物业的土地性质、规划用途、物业性质、物业现状、配套设施等情况均充分全面了解后，自愿按照本合同的约定承租了该物业。唯一提到双方同意的其他条款里，关于购房的一个约定，事实上也是租赁合同一个附条件的，一个可以把房屋租赁关系转为房屋买卖关系的一个约定，但这个约定成就的条件非常苛刻的。若政府出台政策法规允许，甲乙双方及其按份共有的业主共同同意，然后要在书面通知的期限内向甲方补交，可以把租赁关系改为房屋买卖关系，但这个条款实际上也没有去履行。所以从整个合同的约定来说，上尚公司并不存在欺诈以及以租代售的事实；二、季智敏在起诉状中第二条理由里，合同约定的权利义务是明确的，也就是季智敏对合同约定的权利义务是明确知晓的，也并不存在着季智敏的资金不安全的事实。根据季智敏将房屋转租的合同，前两年的租金已经转移支付，第三年的租金并没有到支付的期限。所以，所谓的季智敏不能得到自己的商业利益，不是事实；三、本案在一审过程中，季智敏的诉讼请求是撤销，但事实上这份合同早就已经过了撤销期限，合同是2018年的5月7号签订的，但是余杭法院受理案子已经是2019年的8月22号。季智敏现认为这份合同是无效的，那应该是确认合同无效之诉，而不是房屋租赁合同纠纷之诉。季智敏主张确认合同无效不应该作为本案上诉审理的范围。因此本案的合同是双方真实意思表示，季智敏也明知签订的是什么性质的合同，权利义务非常明确，不存在合同无效或者撤销的理由。案涉房屋也不是商品房，本案并不存在以租代售的事实，连存在以租代售事实的前提都不存在。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，案涉项目在推广中虽使用“销售”等内容进行宣传，但依据案涉《锦绣时代中心房屋租赁合同》约定的租赁期限、租金及支付方式等内容，双方法律关系应为租赁而非买卖。故季智敏认为案涉租赁合同系以租代售协议，进而主张合同无效，不能成立。依据案涉《认租单》、《租赁合同》、《房屋装修委托协议》和《房屋租赁预约合同》的内容，季智敏租赁案涉房屋后，又将案涉房屋出租给尚泽公司，故季智敏主张其合同目的为实际占有使用案涉房屋，并以未实际占有案涉房屋为由主张上尚公司存在欺诈，不能成立。根据上述协议的约定，双方间的法律关系具有投资及租赁结合的性质，其中季智敏的投资行为，投资收益、投资风险均应由其自行享受和承担；同时依据合同的内容，季智敏支付相应的租金，在转租第三年可以收取相应的租金收益，并在土地使用权期限内可以获得物业的使用权。综上，季智敏主张合同无效或可撤销，并以此为由要求上尚公司返还已支付的款项和支付相应的利息，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持，亦无不当。案涉房屋租赁合同约定，季智敏自2018年5月7日至2028年5月6日间的租金，每月15日前支付3194元。季智敏尚未支付，构成违约，应承担支付租金及违约金的民事责任。原审法院据此判决季智敏支付租金及相应利息，并不不当。季智敏以其不能实际占用案涉房屋为由，认为无需支付租金，与双方约定不符，本院难以支持。 综上，季智敏的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6655元，由上诉人季智敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 骏 审判员 金瑞芳 审判员 秦海龙 二〇二〇年五月二十八日 法官助理徐森燕 书记员戚依宜