辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽08民终1549号上诉人（原审被告）：辽宁辰威集团有限公司。住所地：营口市老边区渤海东大街9号-甲2号。法定代表人：李威，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗义新，辽宁睿智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付陈俊，男，1995年12月29日出生，汉族，现住营口市站前区。委托诉讼代理人：张寅鹏，辽宁盛税律师事务所律师。上诉人辽宁辰威集团有限公司因与被上诉人付陈俊房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市老边区人民法院（2019）辽0811民初1628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人罗义新，被上诉人付陈俊及其委托诉讼代理人张寅鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人辽宁辰威集团有限公司上诉请求：一、请求法院判令撤销营口市老边区人民法院（2019)辽0811民初1628号民事判决书，依法改判或发回重审；二、请求法院判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审中已查明，上诉人已于2018年4月18日将被上诉人在起诉状中提到的房屋（以下简称案涉房屋）出售给案外人杨志宏，而上诉人也未再向任何人出售过此房屋。本案中涉及的孙亚男并不是上诉人的公司员工，不可能有上诉人对其销售房产的授权。孙亚男利用物业公司借用上诉人的售楼处以及负责上诉人的物业管理的便利，向被上诉人出具了加盖上冒充的上诉人“发票专用章”印章的收款收据，以及交付了案涉房屋的钥匙并收取了购房款，其行为己经构成诈骗。孙亚男目前因涉嫌房屋买卖诈骗（其他案件）己被大石桥市公安机关羁押。被上诉人在庭审中提供的孙亚男出具的收款收据上加盖的“发票专用章”的印章系其私刻，上诉人已当庭提出对该印章进行司法鉴定并随后提交了司法鉴定申请书。但一审法院既没有组织鉴定，判决书中也没有对不予鉴定的理由作出说明，显然是程序错误。二、被上诉人作为一位成年人，应当知道购买房屋必须签订房屋买卖合同、购房款必须交到上诉人的财务部门、接收房屋必须办理入户手续，相反，被上诉人却轻信了孙亚男一面之词，在没有签订房屋买卖合同的情况下将购房款直接汇入孙亚男个人账户，在没有办理房屋入户手续的情况下领取钥匙。正是由于被上诉人的疏忽大意导致孙亚男的诈骗行为得逞。被上诉人存在明显过错，应当为其过错承担法律责任，而不应该将己方过错造成的损失转嫁上诉人。鉴于本案中已发现孙亚男涉嫌房屋买卖诈骗，一审法院应当将本案移送公安机关。并且案涉房屋已出售，无法再为被上诉人办理房贷等手续。综上，上诉人请求二审法院依法撤销营口市老边区人民法院(2019)辽0811民初1628号民事判决书，依法改判或发回重审。被上诉人付陈俊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一、被上诉人对上诉人所称的该公司售楼处接待人员孙亚男不具有代理权并不知情，属于无过失的善意第三人，孙亚男的行为应构成表见代理，其行为可视为履行职务行为，故孙亚男的行为对辽宁辰威集团有限公司而言已构成表见代理，其行为后果应由辽宁辰威集团有限公司承担，一审法院判决并无不当。依据为：1、《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该行为有效。”此规定其意义在于维护代理制度的诚信基础，保护善意第三人的合法权益，建立在正常的民事流转秩序。2、一审法院在本院认为部分已认定：“因原告购房行为发生在被告公司售楼处，且经过双方协商，原告交付了首付款后孙亚男向原告出具了收款收据和房屋钥匙，即使孙亚男不是被告公司员工，原告有理由相信孙亚男的员工身份及代理权，故孙亚男的卖方行为有效，被告的相关辩解不予采信。”另上诉人称一审已查明，上诉人已于2018年4月18日将涉案房屋出售给案外人杨志宏，而上诉人也再未向任何人出售过此房屋。事实是上一审法院在本院认为部分已认定：“被告所举的证据不足以证实其已将涉案房屋抵顶他人的事实。”二、被上诉人与上诉人存在事实商品房买卖合同关系，且已实际部分履行。依据为：1、一审法院经审理认定的事实：“2018年10月17日，原告在被告辽宁辰威集团有限公司售楼处通过该售楼处接待人员孙亚男购买了辰威金城尚景小区21号楼1-11-1，面积83.78平方米房屋，双方约定该房屋总价款297419元，其中首付款147419元，孙亚男也在当日向原告出具了加盖有辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收款收据，并向原告交付房屋钥匙一把。”2、一审法院在本院认为部分已认定：“原告在被告辽宁辰威集团有限公司售楼处通过售楼处的孙亚男接待，交付了辰威金城尚景小区21号楼1-11-1房屋首付款，且领取了售楼处接待人员孙亚男出具的加盖被告辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收款收据和房屋钥匙，可以认定原告与被告辽宁辰威集团有限公司存在事实上的商品房买卖合同关系。”综上，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.要求被告履行承诺，为原告办理一切完整的按揭贷款购房手续，保证原告正常装修入住；2.被告承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：2018年10月17日，原告在被告辽宁辰威集团有限公司售楼处通过该售楼处接待人员孙亚男购买了辰威金域尚景小区21号楼1-11-1，面积83.78平方米房屋，双方约定该房屋总价款297419元，其中首付款147419元，余款150000元办理贷款，原告在当日交付了首付款147419元，孙亚男也在当日向原告出具了加盖有辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收款收据，并向原告交付该房屋钥匙一把。一审法院认为，原告在被告辽宁辰威集团有限公司售楼处通过售楼处的孙亚男接待，交付了辰威金域尚景小区21号楼1-11-1房屋首付款，且领取了售楼处接待人员孙亚男出具的加盖被告辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收款收据和房屋钥匙，可以认定原告与被告辽宁辰威集团有限公司存在事实上的商品房买卖合同关系，因原告购房行为发生在被告公司售楼处，且经过双方协商，原告交付了首付款后孙亚男向原告出具了收款收据和房屋钥匙，即使孙亚男不是被告公司员工，原告有理由相信孙亚男的员工身份及代理权，故孙亚男的卖房行为有效，被告的相关辩解不予采信。被告所举的证据不足以证实其已将涉案房屋抵顶他人的事实，故被告应当继续履行其与原告之间在事实上的商品房买卖合同，为原告办理房屋贷款相关手续。视本案具体情况，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：被告辽宁辰威集团有限公司为原告付陈俊办理辰威金域尚景小区21号楼1-11-1房屋贷款相关手续。上述义务于本判决发生法律效力后十日内履行完毕。如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5760元，由被告负担。本院经审理查明的事实与原审认定的一致。本院认为，关于上诉人提出涉案房屋已于2018年4月18日出售给案外人杨志宏，孙亚男并非上诉人的公司员工，不可能有上诉人对其销售房产的授权。孙亚男利用物业公司借用上诉人的售楼处以及负责上诉人的物业管理的便利，向被上诉人出具了加盖上冒充的上诉人“发票专用章”印章的收款收据，以及交付了案涉房屋的钥匙并收取了购房款，其行为己经构成诈骗一节，因被上诉人购房行为发生在上诉人辽宁辰威集团有限公司售楼处，通过在售楼处的孙亚男接待，交付了辰威金域尚景小区21号楼1-11-1房屋首付款，且领取了售楼处接待人员孙亚男出具的加盖被告辽宁辰威集团有限公司发票专用章的收款收据和房屋钥匙，被上诉人有理由相信孙亚男的员工身份及代理权，原审法院认定被上诉人与上诉人辽宁辰威集团有限公司存在事实上的商品房买卖合同关系并无不当。上诉人一审所举的证据两张《顶账房源表》，不足以证实其已将涉案房屋抵顶他人的事实，故原审判决上诉人应当继续履行其与被上诉人之间在事实上的商品房买卖合同，为被上诉人办理房屋贷款相关手续并无不当。综上所述，辽宁辰威集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人辽宁辰威集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵洪骥审判员  秦振敏审判员  关春秋二〇二〇年五月二十七日法官助理张弘书记员郎爽