濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初743号原告（反诉被告）：梁翠平，女，汉族，1984年2月21日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：周斌，濮阳市经济技术开发区中信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：李明花，女，汉族，1984年9月19日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：高翔，河南优诚律师事务所律师。原告（反诉被告）梁翠平诉被告（反诉原告）李明花房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁翠平及其委托代理人周斌，被告（反诉原告）李明花的委托代理人高翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁翠平向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行原、被告双方关于豫（2018）濮阳市不动产权00××11号房产的买卖合同，待该房产贷款偿还完毕时，被告协助办理不动产登记变更至原告名下；2、本案受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月26日，被告李明花同开发商签订《商品房买卖合同》一份，约定李明花以总价款306000元的价格通过银行按揭方式购买位于濮阳市××街道××街坊建业壹号城邦0032栋1单元1804号房产。合同签订后，被告又将该房产转售于原告，由于被告同开发商签订的《商品房买卖合同》已经进行网签备案，已无法直接变更该合同中的买受人信息，所以被告同原告商定，由原告支付首付款及偿还后续按揭贷款等相关购房所产生的一切费用，待该房产能够办理变更手续时，被告协助变更至原告名下。协议达成后，原告支付了房屋预付款，并根据合同约定进行偿还月供贷款。2018年1月份，原告对该房屋进行了装修，于6月份搬迁入住。近期，被告李明花突然向原告提出要求其搬出房屋，并否认双方之间的房屋买卖事实，为此，双方产生纠纷。原告认为，当时出于对被告的信任未将买卖房产的事宜进行书面约定，根据《合同法》第10条的规定，口头形式的合同同样具有法律效力。所以，基于以上事实和理由，请人民法院依法支持原告的诉请。李明花辩称，李明花与梁翠平房屋买卖合同纠纷一案，根据本案的事实和相关法律规定，李明花认为梁翠平的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。一、本案合同已经解除，梁翠平的诉请无依据。2019年12月，因梁翠平迟延履行合同义务，李明花经催告后已告知解除合同。并自2019年12月起，涉案房产的按揭贷款月供均是由李明花偿还，并由李明花交纳物业费。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的;”本案中，梁翠平迟延履行债务致使不能实现合同目的，在李明花催告后双方关于买卖房屋的合同已经解除。二、本诉诉状中事实与理由部分明确载明双方约定待涉案房产能够办理变更手续时李明花协助变更。涉案房产于2018年8月取得不动产权证书，但梁翠平未按照约定期限结清贷款，李明花不存在任何违约行为，事实情况是李明花多次催告办理产权变更，但梁翠平一直未能偿还贷款，且自2019年12月起均是由李明花偿还贷款，故双方合同已经解除，应侬法驳回其诉讼请求。梁翠平曾于2019年购买建业世和府价值300余万元房产一套，其有能力而拒不履行涉案合同义务，致使合同目的无法实现，双方的房屋买卖合同已解除，梁翠平的诉讼请求不能成立。综上所述，李明花与梁翠平口头约定的合同因梁翠平的迟延履行，已经解除，故梁翠平要求继续履行合同的诉讼请求不能成立，请求贵院依法驳回本诉原告梁翠平的诉讼请求，以维护李明花的合法权益。梁翠平针对本诉补充：梁翠平起诉之初，因没有找到原、被告双方签订的书面买卖合同，所以称是口头协议。开庭前该书面买卖合同已经找到，可以提交法院。截止到2019年12月之前，涉案房屋偿还贷款所用的银行卡一直是梁翠平持有。在2020年1月，李明花将该银行卡挂失，之后梁翠平无法偿还贷款。涉案房屋的物业费一直是梁翠平缴纳，已经缴纳至2021年8月31日，李明花从未缴纳过物业费。李明花针对本诉提出反诉：1、请求依法判令解除李明花与梁翠平之间的口头房屋买卖合同；2、请求依法判令梁翠平将涉案房屋解除查封并返还给李明花；3、请求依法判令梁翠平返还李明花物业管理费3060元，并向李明花支付租金暂计10000元。4、本案诉讼费、保全费等费用由梁翠平承担。事实和理由：一、梁翠平迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，应依法解除。1、2017年3月，李明花与梁翠平达成口头协议，双方约定：李明花将其从建业购买的房屋以原价306000元的价格出售给梁翠平，由梁翠平一次性支付房款。后梁翠平因资金紧张，无法一次性支付购房款，且购买涉案房屋系通过朋友介绍，所以，李明花答应先交部分房款，在办理房屋产权证后支付剩余购房款。2、2018年8月，涉案房屋的不动产权证办理完毕后，李明花多次催促梁翠平支付剩余购房款，以解除房屋抵押为梁翠平办理涉案房屋变更登记。但梁翠平以各种理由推托，既不支付房款，亦不办理房屋变更登记。3、2019年12月，李明花再次向梁翠平催要购房款，但梁翠平直接以没钱为由拒绝支付剩余房款，梁翠平无视双方约定拒绝履行合同义务，导致合同目的无法实现，该口头合同应予以解除。二、梁翠平应返还李明花所交物业费及支付占有房屋期间的租金。1、李明花出于信任，在双方达成合意后不久便将涉案房屋钥匙交付给梁翠平，由其在涉案房屋中居住，但梁翠平并未向物业管理公司交纳物业管理费，李明花为了避免麻烦，自己补交了物业管理费。因此，梁翠平应将该笔款项返还给李明花。2、李明花经最后催告梁翠平支付购房款，而梁翠平未履行合同义务，双方之间约定的内容应予以解除，故合同解除后，梁翠平占有李明花的房屋应支付相应租金。综上，梁翠平违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，李明花为维护自身合法权益，特向贵院提出反诉，望判如所请。梁翠平针对反诉辩称，一、梁翠平不存在任何违约，李明花也应当继续履行《房屋买卖协议书》。1、李明花称涉案房产购房款的支付方式为一次性付清全款，以及其答应梁翠平在先交部分房款后，在办理房屋产权证后，由梁翠平立即支付剩余房款，不是事实。首先，根据双方《房屋买卖协议书》第三条的约定：“合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款：为贷款，乙方把首付款一次性给甲方，剩下的贷款5年内过户及全部付清”。其次，实际履行过程中，梁翠平将首付款支付李明花之后，也是按照协议的约定履行的房贷偿还义务。截止起诉前梁翠平已经连续偿还了33个月共计52800元的贷款。2、李明花称，在涉案房产的不动产权证办理完毕后，其催促梁翠平支付剩余房款并办理房产变更登记，梁翠平既不支付剩余房款，也不办理变更登记，不是事实。根据双方《房屋买卖协议书》第七条的约定：“甲乙双方于甲方拿到房产证、土地证两年内办理房地产权变更手续”。2018年8月，涉案房产的不动产权证书办理完毕，根据约定办理变更登记的届满日应为2020年8月，所以梁翠平在此期限内办理完毕即可。双方就涉案房产的买卖行为正在持续履行中，梁翠平不存在任何违约，协议应当继续履行。二、反诉人李明花要求梁翠平返还物业费及支付租金均无事实根据和法律依据。1、李明花称涉案房产的物业费均是其交纳不是事实。事实是，物业费全部是梁翠平向物业公司支付，物业费收据也在梁翠平处保存，反诉人李明花要求返还物业费无事实根据。2、反诉人李明花要求梁翠平向其支付租金，系无稽之谈。虽然涉案房产目前仍登记在李明花名下，但基于双方签订的《房屋买卖协议书》，涉案房产已为梁翠平所有或合法占有，反诉人李明花该项诉请既无事实根据也没有法律依据。综上所述，反诉人李明花的的反诉内容均不是事实，应当依法驳回其全部反诉请求。经审理查明，2016年9月26日，李明花与濮阳建业城市发展有限公司签订《商品房买卖合同》（编号：00105907），主要约定：李明花购买濮阳建业城市发展有限公司开发建设的“建业壹号城邦”032幢1单元18层1804号房，建筑面积68.62平方米，每平方米4459.34元，总金额306000元；首付款62000元，贷款244000元；2016年10月31日前交付房屋。另外还对面积差异的处理、逾期付款的违约责任、逾期交房的违约责任、产权登记、保修责任等其他事项作出了约定。李明花从中国银行办理购房贷款244000元，自2016年10月份开始按月偿还银行贷款。2017年3月23日，李明花（甲方、卖方）与梁翠平（乙方、买方）签订《房屋买卖协议书》一份，主要约定内容如下：第一条、转让房屋的基本情况:甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：房屋坐落于河南省××××路建业壹号城邦第32幢1单元18层1804号房，房屋是河南省濮阳市建业城市发展公司所建商品房，位于第32幢1单元18层1804号房，属锅筋混憑土结构。建筑面积为68.62平方米(其中套内建筑面积约53.14平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积约15.48平方米，成交面积以房地产权证证载面积为准)，房屋用途为住房，权属为私产。买卖双方均清楚该房屋产权及面积现状，并确认该房屋是在房产证、土地证未办理的情况下以现状出售。第二条、成交价格:甲乙双方议定上述房屋转让价为人民币306000元(大写:三十万六千圆整)。此房屋转让价款不包含:交付房屋后的物业费用、房屋维修基金。双方约定，本房屋产权转让过程中产生的各类税费及房屋过户手续费等由乙方全部承担，该费用不包含在本房屋价款之中。第三条、付款方式：合同签订后，当事人双方同意按下列方式交付房款:为贷款，乙方把首付款一次性给甲方，剩下的贷款5年内过户及全部还清。1、由甲乙双方协商同意于本协议签订生效后乙方向甲方支付(户名:李明花账号:)现金支付36000元(大写:叁万陆仟圆整)向建业房产首付款付26000元(大写贰万陆仟圆整)首付款分别付李明花和建业集团，即交易为凭据。2、甲乙双方协商同意，乙方于2017年3月24日之前将上述款项支付完毕。第四条、甲方须提供该房购房合同原件、购房发票原件、商品房买卖合同登记备案表原件等所有购房资料原件，交付乙方所有。出示本人(李明花)身份证、户口本原件，并提供复印件各壹份交付乙方所有。第五条、甲方的承诺保证:1、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，转让前无其他拖欠费用，转让该房屋不存在法律上的障碍。2、甲方保证房屋产权没有共有人，该房屋为单独所有。3、甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利，否则一切后果由甲方自行承担。第六条、费用交接时间:水、电、天然气、物业等各项费用的结清日期为交房当日。截止此日及以前的相关费用由甲方结清，此后的费用由乙方负担。第七条、由于房产开发商还未对本小区统一办理房产证，本栋楼房产暂时无房地产权证，经双方协商，甲乙双方于甲方拿到房产证、土地证两年内办理房地产权变更手续，在为乙方办理房地产权证过程中，需由购房方缴纳的一切税费由乙方自行承担，与甲方无关，若仍需甲方到场配合办理，甲方必须在限定时间范围内到场配合办理，不得延误。第八条、本房产因暂无房地产权证，其平方面积按套计算，将来《房地产权证》证载面积中存在误差，甲乙双方约定，互不追究，其成交价不变。在签订本协议之日起至该房屋产权变更完成期间，无论市场价格是否有变动，甲乙双方均遵循本协议约定，成交价不变。第九条、在甲方交付房屋后，房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方所有，其建筑范围内的土地使用权一并归乙方所有，如由于国家政策或自然因素等不可抗拒的原因(如:升值，贬值，拆迁等)，造成的各损失或受益均与甲方无关，由乙方享受或承担。甲方应于交房之日将上述房屋全部钥匙、信报箱钥匙、水电气有线电视账户等与房屋相关的资料和物品交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本协议书约定，甲方完成房屋交付。房屋交付应于2017年4月上句交付完毕。第十条、违约责任：1、如甲方房产证、土地证下来三十日内，因甲方个人原因未按时与乙方办理过户手续，将视为不履行合同，乙方有权利解除合同。甲方因在解除合同后十天内将已收房价款退还乙方并赔偿违约金元(大写:整)。2、甲方不得因个人原因拖延办理产权证书。产权证书办理下来当日应通知乙方。如乙方未能及时办理过户手续，甲方当提供有效证据证明甲方在房产证、土地证下来当日曾经通知乙方。3、本协议已经双方签字即成立并生效。第十ー条、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行，一式两份，甲乙双方各执一份，一经签字即产生法律效力。第十二条、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院起诉。第十三条、本协议全文共两页，为单面打印。另查明，李明花与梁翠平签订《房屋买卖协议书》后，梁翠平支付首付款62000元，其中支付给李明花房款36000元，支付给濮阳市建业城市发展有限公司26000元，用于偿还李明花购房时该公司给李明花垫付的款项。2017年4月3日，李明花让其置业顾问将涉案房屋钥匙交付梁翠平，同时将开发商赠送的价值3060元的通宝卡一并交付梁翠平。当日，梁翠平用通宝卡交纳涉案房屋2017年4月1日至2019年5月31日期间的物业管理费2811元。自2017年4月份开始，梁翠平持有李明花中国银行房屋贷款专用银行卡，开始按月以李明花名义偿还涉案房屋银行贷款，至2019年12月，梁翠平以李明花名义偿还银行贷款共52800元。2018年3月6日，濮阳建业城市发展有限公司给李明花出具不动产发票。2018年3月7日，梁翠平以李明花的名义为涉案房屋缴纳契税2914.28元。2018年7月17日，梁翠平以李明花名义为涉案房屋缴纳物业专项维修资金5489元。2018年7月17日，梁翠平以李明花名义为涉案房屋支出公证费260元。2018年8月2日，梁翠平以李明花名义为涉案房屋支出不动产登记费80元。同日，梁翠平领取了涉案房屋的不动产权证书，证号为：豫（2018）濮阳市不动产权第00××11号，权利人为李明花，共有情况为单独所有。还查明，2019年12月19日，李明花要求梁翠平将涉案房屋的剩余贷款全部清偿，办理过户手续，梁翠平称钱不够，李明花要求梁翠平退还涉案房屋，梁翠平拒绝，双方发生争执。2019年12月24日，李明花将中国银行偿还涉案房屋贷款的银行卡挂失。2020年1月起，李明花自行偿还涉案房屋银行贷款。本院认为，本案争议的焦点问题是：梁翠平与李明花在履行双方签订的《房屋买卖协议书》过程中，是否存在违约行为，该《房屋买卖协议书》是应当继续履行，还是予以解除。根据本院查明情况，2017年3月23日，梁翠平与李明花签订《房屋买卖协议书》，梁翠平根据协议书的约定支付首付款62000元。2017年4月3日，李明花让其置业顾问将从开发商处领取的房屋钥匙交付梁翠平，梁翠平实际占有、使用该房屋。自2017年4月，李明花将其用于偿还涉案房屋银行贷款的银行卡交与梁翠平，梁翠平依据双方协议书的约定，按月以李明花的名义偿还银行贷款，直至2019年12月。在2018年7月份，涉案房屋具备办理房屋产权登记证书的条件后，双方按照《房屋买卖协议书》的约定，由李明花协助、梁翠平交纳各项费用之后，办理了涉案房屋的不动产权证书。2019年12月19日，李明花要求梁翠平将涉案房屋的剩余贷款清偿，办理涉案房屋产权过户手续，梁翠平以钱不够为由拒绝，李明花要求梁翠平退还房屋，梁翠平拒绝，双方发生争执。2019年12月24日，李明花将其交与梁翠平用于偿还涉案房屋贷款的银行卡挂失，致使梁翠平不能继续偿还银行贷款。根据双方签订的《房屋买卖协议书》中的“当事人双方同意按下列方式交付房款:为贷款，乙方把首付款一次性给甲方，剩下的贷款5年内过户及全部还清”以及“经双方协商，甲乙双方于甲方拿到房产证、土地证两年内办理房地产权变更手续”约定，梁翠平清偿贷款的时间为2022年4月前，办理产权过户的时间为2020年7月前，2019年12月梁翠平拒绝清偿剩余贷款、办理过户手续，不违反双方协议书中的约定，不构成违约。李明花将用于偿还银行贷款的银行卡挂失，致使梁翠平不能偿还银行贷款，违反了双方协议书中的约定。综上，梁翠平与李明花应继续履行双方签订的《房屋买卖协议书》。关于李明花反诉要求梁翠平返还李明花物业管理费3060元，并向李明花支付租金暂计10000元的诉讼请求。本院认为，开发商赠送给李明花的通宝卡中的权益归李明花所有，虽然李明花将通宝卡交付给梁翠平，但未明确通宝卡中的权益归梁翠平使用，在双方签订的《房屋买卖协议书》中明确约定交房当日为物业等费用的结清日，交房后的费用由买方承担，在梁翠平应承担物业管理费而用通宝卡的权益支付的情况下，应向李明花返还通宝卡的等值款，故梁翠平应返还通宝卡的等值款3060元。在双方继续履行《房屋买卖协议书》的情况下，梁翠平占有、使用涉案房屋有合法依据，不应向李明花支付租金，故李明花要求梁翠平支付租金10000元的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）梁翠平与被告（反诉原告）李明花继续履行双方于2017年3月23日签订的关于豫（2018）濮阳市不动产权00××11号房产的《房屋买卖协议书》。二、原告（反诉被告）梁翠平于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李明花通宝卡等值款3060元。三、驳回被告（反诉原告）李明花的其他反诉请求。如果被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1000元，由被告（反诉原告）李明花负担；案件反诉费113元，由原告（反诉被告）梁翠平负担25元，由被告（反诉原告）李明花负担88元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  李慧二〇二〇年五月二十日书记员  李扬