山西省襄垣县人民法院民事判决书（2020）晋0423民初232号原告：连宏飞，男，1974年10月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨理胜，襄垣县侯堡镇法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：陈东，男，1973年7月26日出生，汉族。被告：李霞，女，1975年5月13日出生，汉族。系被告陈东的妻子。原告连宏飞与被告陈东、李霞合同纠纷一案，本院于2020年4月1日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告连宏飞及其委托诉讼代理人杨理胜、被告陈东、李霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原、被告签订的《买楼契约》无效；2、请依法判令被告退还原告房款300000元，支付装潢费用150000元，支付可期待利益130000元，律师费15000元，诉讼费5800元，误工费20000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月30日（农历11月28日），原告与被告签订《卖楼契约》，约定：被告陈东将户主为李振斌（身份证李正兵）盛世园小区回迁楼B区6号楼二单元7层东户卖给原告连宏飞，房价30万元整，房款交给被告陈东，日后如有他人争碍，此房与买主连宏飞无关，由卖主一方承担。协议签订后，在当日，原告给付被告现金10万元，又通过农业银行一次性给被告陈东转款20万元，陈东当面给原告出具收据一支，写到“今收到，连宏飞房款叁拾万元整（167平方米），西延6号楼顶层东单，盛世园小区回迁楼B区6号楼二单元7层东户，陈东，2013年11月28日”。随后，原告找装潢工出资15万元，对购买的单元楼进行了为期五个月的装潢，2014年春全家4人入住，2017年冬的一天，原房主李正兵与妻子到原告住家，称居住的是他的房子，后于2018年10月将原告起诉，请求判令原告腾房。原告应诉后，并经一、二审开庭审理，判决原告限期腾退房屋。关于原告的损失，判决书告知释明：“因本案系物权保护纠纷，而被告连宏飞与案外人陈东之间系房屋买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，且被告要求返还房款及利息、装潢款，与二原告无关，故被告应另案主张”。综上，被告非房屋产权人，未经房屋所有人李正兵、杨翠玲同意，随意擅自将他人房屋出卖给原告，并签订协议，是无权处分该不动产的无效行为，也是对他人与原告的一种侵权行为。由于被告的过错举动，导致原告造成支付30万元房款，15万元装潢支出，及房屋涨价可期待利益、诉讼费、律师费、误工费等严重经济损失，应由被告全部承担。为了维护原告的合法权益，请人民法院支持原告诉讼请求。被告陈东辩称：1、2011年我给李正兵卖房屋时，是因为李正兵欠我钱，当时我在里面住；2、我卖给原告连宏飞房屋时，连宏飞与我是雇佣关系，原告知道李正兵欠我钱，是原告连宏飞求我把房子卖给他，这件事情双方都有错误，我认错，我一直在积极赔偿原告。原告跟我签订有协议；3、我确实是收了原告的钱，我打的有条。房子是2011年卖的。我也装修过。卖楼契约是2016年后补签的。被告李霞辩称：对这件事情我自始至终不清楚，我就不认识原告。根据原、被告双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、原告连宏飞与被告陈东签订的卖楼契约是否有效；2、二被告是否应当退还原告房款300000元，是否应当支付装潢费用150000元，可期待利益130000元，律师费15000元，诉讼费5800元，误工费20000元。为证实自己的诉讼主张，原告举证如下：1、卖楼契约一份，证明：2013年11月28日，被告陈东将户主为李振兵（李正兵）坐落在××园东户的单元楼房出卖给原告，并约定：房款30万元，款交陈东，如有他人争碍，与连宏飞无关，由卖主一方承担。2、收条一支，证明：写协议的当日，原告通过银行汇款与给付现金，给付被告房款30万元，被告给原告出具收条一支。3、装修合同、明细表，证明：2014年2月1日，原告与太原市晋宏建安装璜有限公司签订《装修合同》，合同约定了双方的权利义务及工期、质量、验收、保修、价款、结算、违约责任等内容，商定装潢价款144752.6元，证明原告购房后支出装潢款144752.6元，并附15项装潢工程具体工料款明细。4、诉讼费票据、账单，证明：由于被告违法出卖房屋，导致原房主李正兵将原告起诉法院，造成原告支出二审上诉费与一审诉讼费16108元（5800元＋10308元）。5、委托代理合同，证明：原告因被告错误出卖房屋，导致形成一、二审诉讼，原告委托律师出庭代理案件二次支付律师费13000元。6、水表用户卡，证明：原告购买被告出卖的房屋时，被告给付了原告水表卡，使原告相信了被告出卖的房屋产权属于被告。7、民事判决书、裁定书，证明：由于被告错误出卖了他人房屋，在原告居住了近五年后，由房主李正兵提起诉讼，一审法院判决让原告腾退房屋，告知原告的损失应另案主张。二审维持原判。8、房价信息，证明：目前县城内的单元楼房价格，每平方米已涨到4000多元以上（4191元），如原告再购原住同面积房，就需673787元，减去被告退还的30万元，原告经济损失37万多元。被告陈东质证意见为：装修合同与装修明细表同房屋不符合，我不认可；水卡充分证明当时是我在使用这个房屋，房屋原价不是30万，是35万元，我卖给原告时，原告是我员工，我给原告便宜了5万元。对其他的证据无异议。被告李霞称不清楚当时的情况，不予质证。被告陈东举证如下：工程欠款转付协议、收据、委托证明复印件各一份，证明被告陈东一直在积极给原告偿还欠款。原告连宏飞质证意见为：真实性认可，当时被告是积极还款，但是没有还成。因为被告陈东欠城关政府地钱，所以城关政府没有实际给我支付。被告李霞对被告陈东所举证据不予质证。被告李霞未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告所举证据3系装修合同及明细表，该证据与本案被告无关，不予采信；证据4、5、8，形式及来源合法，但证明目的于法无据，不予采信。经审理查明：2013年12月30日（农历11月28日），原告连宏飞与被告陈东签订了《卖楼契约》，约定：立卖楼契约文字人陈东，户主李振斌因住宅有余，愿将原购买七一矿盛世园小区回迁楼B区6号楼二单元7层东户卖给连宏飞名下为永久基业，今同栗连峰、陈东当面议妥，计时价人民币为叁拾万元整，此款交给陈东，日后如有他人争碍，此房与买主连宏飞无关，由卖主一方承担，空口无凭，特立契约为证。卖主：陈东，买主：连宏飞。同日，原告给付被告陈东购房款300000元，被告陈东给原告出具收据一支，内容：“今收到，连宏飞房款叁拾万元整（167m2），西延6号楼顶层东单，盛世园小区回迁楼B区6号楼二单元7层东户，陈东，2013年11月28日”。后原告入住该房屋。2017年冬的一天，原房主李正兵与妻子杨翠玲得知后，多次要求原告腾房，未果后于2018年10月将原告诉至本院，请求判令原告腾出占用其所有的的位××县东户房屋。本院于2018年12月26日做出（2018）晋0423民初1229号民事判决书，判决：被告连宏飞于本判决生效后十五日内将其占用的的位××县东户房屋腾退，并交付原告李正兵、杨翠玲。判后，原告连宏飞不服，向长治市中级人民法院提起上诉，长治市中级人民法院于2019年4月22日做出（2019）晋04民终577号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年7月，原告将诉争房屋交付李正兵夫妇。现原告起诉被告陈东、李霞至本院，要求判若所请。本院认为：1、关于原告连宏飞与被告陈东签订的卖楼契约是否有效的争议焦点。本案系买卖合同纠纷，被告陈东未经涉案房屋产权人同意，便与原告签订协议，擅自将房屋出卖给原告，属无权处分行为。本案原告以被告陈东非房屋产权人，无权处分该不动产，系无效行为为由，要求确认原、被告双方签订的买楼契约无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，原告的该诉请不符合上述法律规定，本院不予支持。2、关于被告陈东、李霞是否应当退还原告房款300000元，是否应当支付装潢费用150000元，可期待利益130000元，律师费15000元，诉讼费5800元，误工费20000元的争议焦点。结合本案实际，诉争房屋已交付原买主，原、被告双方所签卖楼契约的合同目的确已无法实现，被告陈东依法依理应向原告返还购房款300000元，原告的该诉请合理合法，应予支持。关于原告所提被告应支付装潢支出150000元的诉讼请求，原告的该项支出系用于涉案房屋的装饰，被告陈东不是该房屋的所有人及使用人，原告应另案主张。关于原告所提被告应支付房屋涨价可期待利益130000元、诉讼费5800元、律师费15000元、误工费20000元的问题，本院认为，原告作为完全民事行为能力人，在从事购买房屋等重大民事活动中，不尽审慎义务未对所购房屋的权属进行审查，在明知被告陈东不是涉案房屋所有权人的情况下，却与其签订买房协议，对造成的损失后果具有重大过错，其要求被告承担房屋涨价可期待利益、诉讼费、律师费、误工费，无法律依据，本院不予支持。被告陈东作为合同的相对方与原告签订卖房协议，原告是基于与陈东的买卖合同无法履行而产生返还购房款及赔偿损失的请求权，被告李霞系陈东的妻子，依据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不应支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”被告陈东返还购房款300000元的债务明显超出家庭日常开支，被告李霞当庭陈述对房屋买卖一事毫不知情，原告亦未举证证明该债务系用于夫妻共同生活、共同经营或者基于夫妻双方共同意思表示，故被告陈东因返还购房款而产生300000元的债务不属于夫妻二人的共同债务，被告李霞不应承担返还房款的义务，原告的该诉请应予驳回。本案经本院主持调解，未达成一致，综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈东于本判决生效之日起十五日内返还原告连宏飞房款人民币300000元；二、驳回原告连宏飞的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10308元，由被告陈东负担4980元，原告连宏飞负担5328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审 判 长 李慧平人民陪审员 路国华人民陪审员 韩丽芝 二〇二〇年五月二十九日书 记 员 范琳琳