河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2143号 上诉人（原审原告）：云成阳，男，1986年11月8日出生，回族，无业，现住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：王建军，河北德硕律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王春永，男，1973年3月20日出生，汉族，个体，现住唐山市路南区。 被上诉人（原审被告）：袁会艳，女，1972年4月4日出生，汉族，个体，现住唐山市路南区。 二被上诉人委托诉讼代理人：梁福明、许晓红，河北得法律师事务所律师。 原审第三人：云荣荣，女，1982年7月7日出生，回族，现住唐山市开平区。 原审第三人：马麒，男，1982年1月6日出生，汉族，现住唐山市开平区。 上诉人云成阳因与被上诉人王春永、袁会艳，原审云荣荣、马麒排除妨碍纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人云成阳及其委托诉讼代理人王建军，被上诉人王春永及其委托诉讼代理人梁福明、许晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云成阳上诉请求：1.依法撤销一审民事判决并依法改判为被上诉人王春永、袁会艳搬出唐山市路南区商业楼，停止对上诉人云成阳所有权的侵害，排除对上诉人云成阳正常使用该房产的妨碍或发回重审；2.全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.被上诉人王春永在2015、2016、2017年期间向云荣荣转账，其声称的替云荣荣偿还其向第三人的借款，通过转账给第三人的形式向云荣荣的借款以及马麒为王春永出具的欠条，涉及的都是被上诉人王春永与云荣荣、马麒之间的债务纠纷。该债务的真实性未经过法院的审理确认查明，被上诉人王春永与云荣荣、马麒之间是否存在真实的债权债务尚不能确定。2016年11月1日王春永向韩会娟的转账153600元的流水明细中标明为货款，与被上诉人王春永所说偿还借款不符。另外云荣荣、马麒是否与郑兰芝、韩会娟存在真实的债权债务关系、王春永与云荣荣之前借贷关系的具体数额都未经过法庭审理确认。退一步讲债务纠纷与涉案房屋租赁费亦属于不同的法律关系，不能将两者混为一谈，且被上诉人王春永与云荣荣、马麒之间的债务纠纷未通过诉讼程序予以确认，也没有云荣荣、马麒出庭对该借款予以核实，一审法院不能直接对该借款的真实性直接予以认可。2.被上诉人王春永、袁会艳用云荣荣、马麒欠其借款和替云荣荣、马麒偿还的借款共计150万元抵顶房屋无任何法律依据。被上诉人王春永用借款抵顶房租一说没有云荣荣、马麒的认可，双方之间也没有关于借款抵顶房租的协议，这只是被上诉人王春永的一面之词，其也没有提交证据证明双方对该抵顶一事达成过一致意见，对该抵顶一事不予认可，亦不产生法律效力。另外被上诉人王春永也无权单方以未经过法院确认的债权抵顶房屋租金。因此，被上诉人王春永并不能证明其已向云荣荣、马麒支付过租金，相反恰恰能证明王春永并没有实际向云荣荣、马麒支付涉案房屋的租金。3.承租人应当按照合同约定的时间、金额、方式向出租人支付租金，因为承租人取得租赁物的使用权是以支付租金为代价的，出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人能按时足额支付租金，出租人通过让渡财产使用权而获得租金收入的合法权利才能得到保障承租人在租赁期间无正当理由不得拒付和迟延支付租金。本案中上诉人作为共有人之一，其对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，就本案来讲其有权利获取相应的租金。根据依照《合同法》第二百二十六条中“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，按时足额支付租金是承租人王春永应履行的法定和约定义务。同时，依照《合同法》第二百二十七条中“承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定作为房屋共有人之一的上诉人有权解除该房屋租赁合同，由于上诉人已经行使其权利要求被上诉人搬离房屋，其仍强行霸占，作为物权人上诉人有权要求排除妨碍，一审法院对此认定错误，承租人并未支付租金，被上诉人现无权继续使用该房屋。 王春永、袁会艳辩称，被上诉人认为一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。理由如下：一、被上诉人通过替云荣荣、马麒偿还对他人的债务的方式支付房屋租金，并不违反法律规定，也符合是日常的交易习惯。1.在日常经济往来中，对于相关债权债务，双方当事人之间没有任何争议的，双方完全可以约定履行方式，这属于民事意思自治的范围，而无需经过法院的审理确定，故被上诉人与云荣荣、马麒约定由被上诉人以替其二人偿还欠款的方式支付租金，符合法律规定，且云荣荣、马麒二人至今也没有提出任何异议，因此上诉人主张被上诉人与云荣荣、马麒之间的债权债务未经法院审理确认就不能成立，没有事实和法律依据。2.被上诉人替云荣荣、马麒向第三人偿还借款，不仅有相关转账明细证明，还有云荣荣、马麒的债权人出庭作证，并且有双方之间的电话录音以及中间人的证人证言予以证实，上述证据形成完整的证据链条，证实被上诉人已经通过替云荣荣、马麒向第三人偿还借款的方式支付了租金。云荣荣和马麒已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，双方之间的房屋租赁行为已经实际发生，形成了稳定的租赁合同关系，因此被上诉人依法有权使用涉案房屋，并未侵犯上诉人的合法权益。二、上诉人与云荣荣、马麒之间的房屋共有权纠纷，与被上诉人无关，上诉人无权据此解除租赁合同。云荣荣、马麒在将涉案房屋出租给被上诉人时，提供的房屋所有权证上，并未显示上诉人为共有权人，而且通过该房屋所有权证足以证实云荣荣、马麒对该房屋享有所有权，因此被上诉人据此认定云荣荣、马麒有权将涉案房屋出租给被上诉人，已经尽到注意义务，且符合交易习惯。至于云荣荣、马麒与上诉人之间的房屋共有权纠纷，属于共有人内部的纠纷，不具有对外的效力，对被上诉人无效；因此上诉人无权据此解除合同。综上所述，被上诉人依法支付了房屋租金，并且已经实际占有使用涉案房屋，被上诉人与云荣荣、马麒之间的房屋租赁行为合法有效，上诉人仅以其享有房屋共有权为由，主张解除涉案租赁合同、排除妨碍，没有事实和法律依据，因此请求贵院依法查明本案事实，驳回上诉人的上诉请求、维持原判。 云成阳向一审法院起诉请求：1.判令王春永、袁会艳搬出位于唐山市路南区商业楼，停止对云成阳所有权的侵害，排除对云成阳正常使用该房产的妨碍；2.本案全部费用由王春永、袁会艳承担。 一审法院认定事实：云成阳与云荣荣系姐弟关系，王春永与袁会艳系夫妻关系，云荣荣与马麒系夫妻关系。云成阳与云荣荣、马麒共同出资购买唐山市路南区荷花坑市场43号商业楼，并于2009年6月10日签订《协议书》一份，约定该商业楼按份共有，具体比例为云成阳占该商业楼50%份额，云荣荣、马麒共占50%份额。云成阳、云荣荣、马麒于2009年6月23日取得了涉案房屋的房屋所有权证及相应的房屋共有权证，于2019年7月22日取得涉案房屋的土地使用权证。2016年10月20日，王春永、袁会艳与云荣荣、马麒签订《房屋租赁合同》一份，约定云荣荣、马麒将位于荷花坑市场F座43号房屋出租给王春永、袁会艳商业经营使用，租赁期间自2017年7月1日至2032年6月30日，租赁期为15年，每年房屋租金10万元，该房屋租金合计150万元整。合同约定双方签订协议后王春永、袁会艳一次性支付全额房租。2018年1月16日，王春永申请营业执照，在该商业楼处成立唐山市路南商永日用品商行经营至今。另查明，2015年4月26日，王春永向云荣荣转账20万元；2016年10月19日，王春永向云荣荣转账82000元；2016年11月25日，王春永向云荣荣转账4万元；2016年11月2日，王春永通过银行转账的方式替云荣荣、马麒偿还郑兰芝借款20万元；2016年11月1日，王春永通过银行转账的方式替云荣荣、马麒偿还韩会娟借款153600元；2016年12月12日，王春永通过银行转账的方式替云荣荣、马麒偿还张喜妮借款30万元；2017年2月24日，王春永向云荣荣转账98000元；2017年2月24日，王春永通过郑素琛、杜玉霞的银行卡向云荣荣转账各98000元。2016年12月29日，马麒出具欠条一份，内容为：“欠王春永人民币29万元”。王春永、袁会艳用云荣荣、马麒欠其借款和替云荣荣、马麒偿还的借款共计150万元抵顶了房租。 一审法院认为，王春永、袁会艳与云荣荣、马麒签订的《房屋租赁合同》中租赁使用的唐山市路南区系云成阳与云荣荣、马麒共同出资购买的房产，虽三人签订《协议书》约定了份额，但该房产是按照共同共有登记在三人名下，故本案涉及的不动产应以记载于不动产登记簿的内容为准，即云成阳与云荣荣、马麒对该房产为共同共有。依据《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的动产或不动产共同享有所有权”；第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。本案中，云成阳未提交证据证实其与云荣荣、马麒对涉案房屋的管理形成过一致的约定，据此，云成阳与云荣荣、马麒对涉案房屋均享有占有、使用、收益和处分的权利，均可对该房屋进行管理和使用，包括对外出租，故云荣荣、马麒有权将涉案房屋出租给王春永、袁会艳。云荣荣、马麒与王春永、袁会艳签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，云成阳亦未提交证据证实该合同双方存在恶意串通损害其利益的情形，故该合同应属有效。合同双方也依据该合同，各自履行了交付房屋使用权及通过债务抵顶缴纳房屋租金的义务，该合同已经实际履行并形成了稳定的交易秩序，云成阳要求王春永、袁会艳搬出涉案房屋，停止对其所有权的侵害，排除对云成阳正常使用该房屋的妨碍之诉讼请求，理据不足，依法不予支持。云荣荣、马麒经本院传票传唤无正当理由未到庭，放弃了举证、质证的权利，应承担相应的不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第九十五条、第九十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回云成阳的诉讼请求。案件受理费80元，由云成阳负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九十五条规定：“共同共有人对共有的动产或不动产共同享有所有权”；第九十六条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。本案中，坐落于唐山市路南区按照共同共有登记在云成阳、云荣荣与马麒三人名下，故云成阳与云荣荣、马麒对该房产为共同共有。云荣荣、马麒对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，云荣荣、马麒有权将涉案房屋出租给被上诉人王春永、袁会艳。云荣荣、马麒与被上诉人王春永、袁会艳签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。根据一审查明的事实，被上诉人已通过缴纳部分租金及替云荣荣、马麒抵顶债务的方式履行了支付租金义务。被上诉人王春永、袁会艳有权依据《房屋租赁合同》约定在租赁期内继续使用房屋。上诉人云成阳要求被上诉人王春永、袁会艳搬出涉案房屋，停止侵害排除妨碍并无事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。 综上所述，云成阳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人云成阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐志辉 审判员  甄洪文 审判员  刘 岩 二〇二〇年五月十三日 书记员  刘莎娜 ——