江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终354号上诉人（原审被告）：邓建飞，男，1979年3月24日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：傅小平，江西浩坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：范余军（系邓建飞舅舅），住江西省新余市渝水区。被上诉人（原审原告）：新余市博大房地产开发有限公司，住所地：新余市仙来东大道138号1栋，统一社会信用代码91360500759956630A。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏璐梅，女，该公司员工。上诉人邓建飞因与被上诉人新余市博大房地产开发有限公司（下称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。邓建飞上诉请求：1.请求撤销原判，并驳回博大公司的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由博大公司承担。事实与理由：因博大公司未按期向邓建飞的大舅范余军支付工程款，博大公司同意以房抵工程款。邓建飞所购的房屋是博大公司抵给范余军的工程款，范余军将该房屋给了邓建飞并办理相关房屋手续。2016年6月7日，邓建飞向银行按揭贷款44万元。邓建飞实际拿到了40万元（主要用于支付人工工资和材料款），剩余4万元被博大公司作为房屋保证金存入博大公司的住房保证金账户里。从2018年2月起截至2019年1月，博大公司代邓建飞归还月供31229.83元，实际是邓建飞向银行贷款的4万元，博大公司并未出钱还贷。退一万步讲，即使邓建飞有违约行为，博大公司按照20%计算违约金过高。博大公司辩称，银行是在邓建飞知晓的情况下预扣4.4万元保证金入博大公司的账户。1.首先，涉案房屋是抵押给范余军的工程抵款房，房屋的所有权在范余军，博大公司作为开发商仅仅是为范余军出售该房屋办理手续，博大公司没有义务替范余军交纳银行要求收取的保证金，虽然该保证金在博大公司账户，但是博大公司不能支取该笔款项。其次，博大公司从2016年6月开始按揭款直到2018年2月，邓建飞不可能不知道银行扣保证金的事情，并以此作为不按期还款的理由。2.邓建飞未能按期还贷，导致银行直接从博大公司保证金账户予以划扣，承担担保责任，其行为已经构成违约，按照合同约定应承担违约责任。博大公司向一审法院起诉请求：1.判令解除博大公司与邓建飞就园中苑19栋1单元3层1301号房屋签订的合同编号为1606030018的《商品房买卖合同》；2.判令邓建飞向博大公司支付违约金110737.6元；3.判令邓建飞协助博大公司办理园中苑19栋1单元3层1301号房屋注销《商品房买卖合同》备案的手续，将房屋返还博大公司；4.判令博大公司从退还邓建飞的购房款553688元中扣还所欠首付款113688元、代偿按揭月供31229.83元（暂算至2019年2月11日止）、归还按揭贷款余额418686元，违约金110737.6元等博大公司垫付或代偿款项后，余款（如有）则退还邓建飞；5.本案诉讼费由邓建飞承担。一审法院认定事实：邓建飞作为买受人与博大公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号1606030018），合同约定：邓建飞购买博大公司开发的园中苑19栋1单元3层1301号房屋，房屋总价款为553688元，付款方式为商业贷款，买受人应当于2016年6月3日前支付首期房价款113688元，余款440000元向银行办理贷款支付，博大公司为该笔贷款提供担保。同时合同附件十一?补充协议第二条第3项约定，采取按揭贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按房款总额20%向出卖人支付违约金。2016年6月7日，邓建飞向中国邮政储蓄银行新余分行贷款440000元，还款方式为按月等额本息还款。自2018年3月起,邓建飞开始逾期还款，中国邮政储蓄银行新余分行开始从博大公司住房保证金账户扣划款项，截止至2019年2月11日，博大公司代邓建飞归还月供31229.83元。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。博大公司与邓建飞签订的《商品房买卖合同》系合同双方的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立，合法有效，双方应恪守合同义务。邓建飞以银行按揭方式支付房款，在银行发放贷款之后，邓建飞自2018年3月起未能按期还款，博大公司因此承担了担保责任，故其主张要求解除双方签订的《商品房买卖合同》符合合同约定，一审法院予以支持。关于判令邓建飞支付博大公司违约金110737.6元的诉讼请求，一审法院认为，邓建飞违约导致解除合同，按照双方约定，邓建飞应当承担全部经济损失，根据合同约定，采取按揭贷款方式支付购房款的，如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按房款总额20%向出卖人支付违约金。房屋总价款为553688元，违约金为110737.6元。因此，对于博大公司要求邓建飞支付违约金110737.6元的诉请，一审法院予以支持。关于博大公司要求判令博大公司从退还邓建飞的购房款553688元中扣还所欠首付款113688元、代偿按揭月供31229.83元（暂算至2019年2月11日止）、归还按揭贷款余额418686元，违约金110737.6元等博大公司垫付或代偿款项后，余款（如有）则退还邓建飞，一审法院认为，首付款113688元如果未支付，则不应当亦无法办理后续按揭贷款，故一审法院对博大公司主张邓建飞未支付首付款不予支持。至于系博大公司出借款项给邓建飞作为首付款，还是邓建飞以工程款抵付首付款，双方均未提供证据证实，双方属其他法律关系，本院不予处理。对归还按揭贷款余额418686元，博大公司未提供相应证据证实已产生，无法确认具体数额。故博大公司该诉请，本院予以部分支持。综上，本院确认涉案房屋买卖合同解除，被告应当协助原告办理涉案房屋买卖合同注销备案手续，并返还房屋给原告。原告可在应当退还被告购房款553688元中扣除代偿按揭月供31229.83元、违约金110737.6元及应归还银行余额。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除新余市博大房地产开发有限公司与邓建飞签订的《商品房买卖合同》（合同编号:1606030018）。二、邓建飞于本判决生效后十日内协助新余市博大房地产开发有限公司办理园中苑19栋1单元3层1301号房屋《商品房买卖合同》注销备案手续，并将房屋返还给新余市博大房地产开发有限公司。三、邓建飞于本判决生效后支付新余市博大房地产开发有限公司违约金110737.6元。四、邓建飞于本判决生效后支付新余市博大房地产开发有限公司代还按揭月供31229.83元（截至2019年2月11日）。五、新余市博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内在应退还被告邓建飞房款553688元中扣除邓建飞上述第三、第四项债务及应归还银行余额后，余款予以退还邓建飞。案件受理费5223元，由邓建飞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了补强证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对邓建飞提供的合同签约审核单没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：博大公司提供的中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行出具的情况说明1份，拟证明邓建飞知悉在办理按揭时扣了44000元作为该房屋的按揭贷款保证金，自2018年3月起邓建飞逾期还款，至2020年5月17日，博大公司代偿67388.23元，邓建飞尚欠贷款408323.66元。邓建飞质证称，对该证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议。知道银行扣除了44000元保证金，说明银行扣缴月供。我们有4.4万元在博大公司，自博大公司去年4月起诉，就没有交钱，等法院裁判。本院认为，该证据有公章和经手人签字，缺少单位负责人签名，不完全符合公文书证的形式要件，但是邓建飞对真实性没有异议，且自认知晓银行应扣除44000元贷款保证金，该证据与本案双方争议的44000元应由谁扣除相关，故本院对该证据予以采信。经审理查明，因博大公司欠付范余军工程款，以涉案房屋抵债给了范余军。范余军将涉案房屋卖给了邓建飞。为办理按揭，邓建飞与博大公司签订了商品房买卖合同，首付款113688元由范余军从博大公司支领，代邓建飞交纳，余款440000元由邓建飞向中国邮政储蓄银行股份有限公司新余市分行贷款支付。该行从贷款440000元中预扣了44000元贷款保证金，存入了博大公司在该行设立的保证金账户，余款支付给博大公司，再由博大公司支付给了范余军。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.涉案合同是否合法有效；2.邓建飞是否违约，房屋买卖合同应否解除；3.违约金是否过高的问题。本院综合评述如下：尽管博大公司将涉案房屋用来抵销欠付范余军的工程款，但是该房屋仍登记在博大公司名下，而范余军将房屋卖给邓建飞，博大公司对此明知，且与邓建飞签订了房屋买卖合同，符合当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规强制性效力性规范，博大公司与邓建飞签订的商品房买卖合同合法有效。商品房买卖合同约定：如果在出卖人承担担保责任期间，买受人没有按照借款合同约定还款连续达到三个月或者累计六个月的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应按房款总额20%向出卖人支付违约金。现邓建飞自2018年3月起逾期还贷，以致博大公司承担了担保责任。邓建飞认为博大公司代偿的月供是博大公司用了预扣邓建飞的贷款保证金44000元，本质上是邓建飞的钱，因此邓建飞不构成违约。本院认为，按照习惯，银行扣除贷款金额的10%即44000元作为贷款保证金，邓建飞对此明知。博大公司提供了阶段性担保，那么预扣44000元作为贷款保证金合情合理，邓建飞的该抗辩理由不成立，邓建飞构成违约，合同予以解除。关于博大公司主张的违约金是否过高，应否调整的问题。邓建飞上诉认为，博大公司主张按房款总额的20%计算违约金过高，应予调整。本院认为，本案虽然合同明确约定当邓建飞未按借款合同约定还银行按揭款连续达到三个月或者累计六个月时，应按房款总额的20%向博大公司支付违约金，但博大公司主张解除与邓建飞签订的商品房买卖合同后，其代邓建飞偿还的银行按揭贷款本息均应由邓建飞承担，则博大公司的此项损失已经填补，且现房价上涨，故邓建飞以约定的违约金过高为由请求减少违约金的上诉理由，符合法律规定，本院予以支持。本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑邓建飞一方违约存在过错导致合同无法履行，致使博大公司的银行征信受到严重影响，预期利益受到损害等因素，酌定邓建飞支付博大公司违约金30000元。综上所述，邓建飞的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2758号民事判决第一项：解除新余市博大房地产开发有限公司与邓建飞签订的《商品房买卖合同》（合同编号:1606030018）；二、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2758号民事判决第二项：邓建飞于本判决生效后十日内协助新余市博大房地产开发有限公司办理园中苑19栋1单元3层1301号房屋《商品房买卖合同》注销备案手续，并将房屋返还给新余市博大房地产开发有限公司；三、维持江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2758号民事判决第四项：邓建飞于本判决生效后支付新余市博大房地产开发有限公司代还按揭月供31229.83元（截至2019年2月11日）；四、变更江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2758号民事判决第三项为：邓建飞于本判决生效后十日内支付新余市博大房地产开发有限公司违约金30000元；五、变更江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初2759号民事判决第五项为：新余市博大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内在应退还邓建飞房款553688元中扣除邓建飞上述第三、第四项债务及应归还银行余额后，余款退还邓建飞；六、驳回新余市博大房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决书指定的期限内履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5223元，二审案件受理费10446元，合计15669元，由新余市博大房地产开发有限公司负担1724元，邓建飞负担13945元。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年五月二十八日法官助理邹铖书记员杨玲