广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初25634号原告：李泽鹏，男，汉族，1990年6月2日出生，住址广东省汕头市潮南区，被告：深圳市迈超商业运营有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道金田大中华交易广场23层2301，统一社会信用代码91440300349969850R。法定代表人：夏德海。被告：深圳时尚商业地产集团股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南大道与金田路交界西南深圳国际交易广场23层2301，统一社会信用代码914403007798669156。法定代表人：郭菁丽。两被告共同委托诉讼代理人：廖海林，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上列原告李泽鹏诉被告深圳市迈超商业运营有限责任公司（以下简称迈超公司）、被告深圳时尚商业地产集团股份有限公司（以下简称时尚集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案受理后，由审判员张凌炜适用小额诉讼程序独任审理，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告李泽鹏、两被告的共同委托诉讼代理人廖海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告租赁保证金12714.63元。事实与理由：原告于2019年11月19日与被告办理解除合同协议，被告应退还原告租赁保证金12714.63元，现被告反悔，未按照协议退还租赁保证金，遂诉至本院提出上述诉讼请求。被告迈超公司答辩称：1、原告应当依约向我方交付租赁费用，但原告支付的租赁费用仅到2019年7月31日。依据合同约定，原告本应在2019年7月前预付下两个月的租金，但事实上拖欠至今未支付。2、因被告时尚集团与案外人深圳地铁集团有限公司（以下简称深圳地铁）同样存在租赁纠纷，2019年8月下旬，深圳地铁突然发出通告，单方告知商户，认为我方自2019年8月25日起无权出租涉案商铺所属商场，自此，诸多商户以此为由与我方发生争议，同样要求解除租赁合同。我方考虑到深圳地铁的公告文件所引发的后续问题需要很长时间解决以及原告欠租情形，在原告要求解除合同的前提下，我方同意解除，另行招商，故双方签订本案《解除合同协议》并作了解除合同后的相关约定。3、《解除合同协议》中备注“甲方按流程退还乙方租赁保证金12714.63元”，前提条件是核实，在原告不拖欠租赁费用的前提下，我方才退还，否则原告撤场，其所交纳的租赁保证金不退还，此与该协议第3条相对应，且我方从未免除原告拖欠的租金。4、法院在审理本案时，应还原《解除合同协议》双方最真实的意思表示，正是由于我方核实到原告本身自2019年8月1日起欠租且仍未补交，不符合退款条件，而原告附近服装店不存在欠费情况，可以退还租赁保证金。5、根据交易习惯，在协商解除租赁合同的事件中，均是要求不欠租金的前提下退还租赁保证金，否则对于出租方而言极为不公，有违常理。综上，原告已经单方撤离商场，却欠交2019年8月1日之后的租金，原告构成根本违约，根据《解除合同协议》和交易习惯，租赁保证金不应退还，且原告仍需补足所欠租赁费用，我方保留追偿权利，请驳回原告的全部诉请。被告时尚集团答辩称：1、同意被告迈超公司的答辩意见。2、原告没有举证证明我方存在损害原告合法利益的行为，我方公司人格独立；我方不是涉案合同相对人，也不是合同履约主体，涉案租赁关系与我方无关，涉案合同权利义务应由被告迈超公司享有和承担；两被告是相互独立的法人，组织机构、管理人员、业务内容、财务账目等均是完全独立，不存在人格混同问题。综上，请驳回原告对我方的诉讼请求。经审理查明，2018年2月12日，原告（乙方）与被告迈超公司（甲方）签订《租赁经营合同》，约定：甲方将“时尚ME.GO商业广场”商铺出租给乙方使用；乙方租赁的商铺为新二街63；租赁经营期限24个月，自2018年4月1日至2020年3月31日；乙方签订本合同时需向甲方支付15153.60元作为本合同的履约保证金，该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并交清全部租金并向甲方提供该商铺证照，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金每2个月收取一次，每满2个月，乙方须提前7个工作日向甲方预付下2个月的租金（无论甲方是否催告）。2019年11月19日，原告（乙方）与被告迈超公司（甲方）签订《解除合同协议》，约定：“1、双方在本协议书签订之日起，甲方将此铺位对外重新招商，乙方不得以任何理由阻碍甲方工作人员带领意向客户进店考察；2、乙方应在接到甲方撤场通知后7日内自行并自费清理原所承租商铺内的物品包括商铺装修，乙方不得以任何理由拒绝撤场，否则甲方有权收回乙方铺位，且乙方已缴所有款项不予退还；3、乙方撤场后，甲乙双方即解除双方的《租赁经营合同》及基于该合同所形成的各类协议、附件文本，合同解除后，乙方所缴纳租金履约保证金不予退还，同时，乙方不得基于此向甲方及商铺所属物业管理公司等第三方主张其他任何权利；4、经甲乙双方平等自愿协商，甲方按流程退还乙方以下费用：租赁保证金12714.63元；5、本协议书一式两份，各份具有同等法律效力，自双方签章后生效。”原告提交了《撤场结算》打印件，其中载明：就原告所承租的涉案商铺，租金缴费截止时间为2019年7月31日，（每月）租金2438.97元，租赁保证金为15153.60元，“迈超小计”为-12714.63（元），结算时间为2019年8月25日，退款天数为25天。对上述载明内容，两被告予以认可。原告主张该《撤场结算》系2019年11月19日被告迈超公司所出示，经原告认可后，双方随即签订了上述《解除合同协议》；被告迈超公司主张上述《撤场结算》的出具时间是2019年8月底。庭审时，双方确认：原告已依约支付了合同约定的租赁保证金15153.60元；原告已支付租金至2019年7月31日。关于本案的相关事实，庭审时，双方作如下陈述：1、关于原告撤场的情况。原告陈述，在2019年8月25日后，涉案租赁关系实际已经解除，后原告经过与租赁物业的业主即深圳地铁协商，深圳地铁允许原告继续使用涉案商铺一段合理时间，用来清场撤离，在此期间，原告有支付水电费，但深圳地铁没有收取租赁费用；2019年10月中旬，原告与深圳地铁签订了撤场协议后就撤离了；两被告陈述：据了解，原告是在2019年11月下旬撤场。2、关于涉案租赁合同提前解除的原因，原告陈述：两被告与深圳地铁存在租赁纠纷，被告时尚集团提前退出租赁物业，故涉案租赁合同无法继续履行；两被告的陈述同其答辩意见。3、关于两被告的关系。原告陈述：当时与原告协商租赁合同以及进行商户租赁宣传的是被告时尚集团，只是签订租赁合同时，合同上是由被告迈超公司盖章，被告迈超公司是被告时尚集团的对外运营该项目的主体，被告时尚集团是被告迈超公司的股东之一；两被告陈述：两被告是各自独立的法人，涉案租赁合同的签订、履行、合同费用的支付结算均是由被告迈超公司独立完成；与深圳地铁存在涉案物业的租赁关系的主体是被告时尚集团。本院认为，原告与被告迈超公司之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。本案争议焦点在于被告迈超公司是否应退还原告结算确定的租赁保证金的问题，对此，本院作如下分析：首先，原告系根据双方于2019年11月19日签订的《解除合同协议》要求退还租赁保证金12714.63元，但关于租赁保证金的处理，该《解除合同协议》第3条约定“合同解除后，乙方所缴纳租金履约保证金不予退还”，而第4条又约定“经甲乙双方平等自愿协商，甲方按流程退还乙方”租赁保证金12714.63元，该两条约定意思表示相冲突，应视为约定不明确，故不能直接依据该《解除合同协议》确定租赁保证金的处理问题。其次，根据双方认可的《撤场结算》中关于租赁费用部分的结算内容，双方确认，原告支付租金至2019年7月31日，结算时间为2019年8月25日，被告迈超公司在全额已付租赁保证金中退还12714.63元给原告，“撤场结算”即意味着双方合意提前解除涉案租赁合同，故该结算可视为双方在合意提前解除合同的情况下对租赁费用的结算，同时也表示，双方同意对于租赁保证金的处理方式为在扣除原告实际使用商铺而产生的应付租金后退还剩余租赁保证金，但退还上述租赁保证金的前提应是原告实际撤场。再次，关于原告撤场，原告作为承租人对于撤离并返还租赁物业的履行情况应承担相应的举证责任，但原告未举证证明具体撤场的时间，而根据《解除合同协议》第1条的约定，“双方在本协议书签订之日起，甲方将此铺位对外重新招商，乙方不得以任何理由阻碍甲方工作人员带领意向客户进店考察”，即意味着自该协议签订之日起，涉案商铺即已回归被告迈超公司控制和处置，据此可认定该协议签订之日2019年11月19日被告迈超公司即已收回涉案商铺。综合上述分析，结合双方关于租金标准的约定，对于租赁保证金的处理，本院认定，在扣除自2019年8月1日计算至2019年11月19日期间原告实际占用涉案商铺产生的租赁费用8861.59元【（3个月＋19天/30天）×月租金2438.97元】后，剩余租赁保证金6292.01元（全额15153.60元-8861.59元）应由被告迈超公司退还给原告，对原告诉请的超出部分，本院不予支持。关于被告时尚集团，被告时尚集团并非签订涉案房屋租赁合同的相对方，也没有证据显示存在足以认定两被告构成人格混同的事实情形，故原告要求被告时尚集团承担涉案合同责任，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司应于本判决生效之日起10日内向原告李泽鹏退还租赁保证金6292.01元；二、驳回原告李泽鹏的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费117.87元（已由原告预交），因适用简易程序而减半收取的58.93元，由原告负担29.93元、被告深圳市迈超商业运营有限责任公司负担29元。本判决为终审判决。审判员 张 凌 炜二〇二〇年五月二十五日书记员 张咪（代）赵雅雯