文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初17553号原告：重庆朗元商业管理有限公司，住所地重庆市巴南区渝南大道161号82幢1-2，统一社会信用代码91500113MA5U5E48XH。法定代表人：杨绍伟，董事会办公室主任。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雨，重庆百君律师事务所实习律师。被告：阳永莲，女，1979年6月3日出生，汉族，住重庆市巴南区。原告重庆朗元商业管理有限公司与被告阳永莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，因本案原告提出的诉讼请求与另一案件原告提出的诉讼请求部分相同，本案的审理应当以前案的审理结果为依据，但该案尚未审理终结。为此，本院于2019年8月22日作出（2019）渝0108民初17553号民事裁定，中止本案诉讼。之后，本案中止诉讼的情形消除后，本院依法适用简易程序，于2020年4月1日公开开庭对案件进行了审理，原告重庆朗元商业管理有限公司的委托诉讼代理人赵旸凯，被告阳永莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆朗元商业管理有限公司起诉请求判令：1、被告向原告支付截至2019年12月18日欠付的租金187590.97元；2、被告向原告支付逾期付款违约金，逾期付款违约金以保证金25000元为基数，按照每日千分之五的标准，自2018年4月1日计算至租金付清为止。事实以及理由：原、被告双方于2018年3月26日签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告租赁原告所有的，位于南岸区辅仁路6号x号楼A10号商铺，建筑面积172平方米做餐饮经营，租赁期限3年。合同同时对租金标准、违约金、保证金等进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告未向原告支付任何一期租金，为此，原告特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告阳永莲答辩：（1）原、被告双方之间约定有3个月的免租期，原告的商场原本打算于2018年6月1日开业，因此双方约定免租期届满日为2018年9月1日。但是，原告的商场直至2018年8月25日才开业，故被告认为免租期应当顺延，从原告开业之日起算3个月。（2）被告认为，原告经营商场存在诸多违约行为，给被告造成严重经济损失，因此被告不应当向原告支付租金：1、商场开业后消防通道一直没有通过验收，经查进行整改，由此产生大量灰尘、建筑垃圾，严重影响就餐环境，导致被告经营效果不好。2、商场管理不规范，开业之时垃圾堆放在走廊上，出现很多苍蝇，影响被告经营。这一现象直至2018年9月底才得以解决。3、商场只有电梯通道进入内部，但电梯经常坏。并且商场每个月都会停电2-3次，且没有备用发电机，停电时就导致被告无法经营。再者，商场内部的空调业经常出现故障，影响被告经营。4、最为重要的是，原告对商场的排烟通道设置不合理，将烟道排烟口设置在商场楼上居民的花园旁，对楼上居民造成严重影响，由此导致该住户将烟道堵塞。而被告系经营餐饮，无排烟通道将无法正常营业。后来，原告整改烟道，又将排烟口设置在车库内，再次导致居民堵塞烟道。就烟道问题，原告一直承诺整改，但从来未得以彻底解决，这由此导致被告于2019年5月1日停业。综上，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。原告为主张自己的诉讼请求，向本院举示了如下证据：1、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《商户进场装修/图纸审批表》，拟证明：原、被告之间签订房屋租赁合同的事实，以及租赁期限、租金标准、违约金的约定，同时证明被告租赁的商铺已经通过被告验收达到使用条件的事实。2、（2019）渝05民终7487号民事判决书、邮寄凭证、物流信息，拟证明：原、被告之间的房屋租赁合同根据生效判决而解除，原告收到该判决的时间是2019年12月18日，故租金计算截止日亦为该日期。同时，根据生效判决查明的事实可以证明，被告所称烟道问题、商场管理问题，并未导致被告无法正常经营，也未导致被告的合同目的不能实现，因此被告应当向原告支付租金。被告为主张自己的答辩意见，向本院举示如下证据：1、商场“土鲫鱼”商家与万花筒公司金总的微信聊天记录、被告与万花筒公司金总的微信聊天记录、录音光盘，拟证明：原告经营的商场烟道长期存在问题，直至被告撤场之前均未得以解决的事实。2、律师函、EMS签收回执，拟证明：被告于2018年7月20日就烟道问题向原告发出律师函要求解决的事实。3、美团评价截图、接报回执，拟证明：2019年4月期间，因商场烟道堵塞，严重影响被告经营，导致客人就餐环境恶劣；同时因排烟受阻，影响隔壁茶楼经营，茶楼老板与被告发生争执，被告报警的事实。4、万花筒商场商家微信沟通群聊天截图，拟证明：商场内商家均反映原告经营的商场管理混乱，存在电梯、空调、消费整改垃圾、油烟味大、停电、工人与万花筒公司之间发生经济纠纷而拉闸停电，关闭商场大门不让人员进出，将正在培训的小朋友赶出商场不让其培训的问题，证明原告经营的商场管理混乱，对被告经营产生严重影响。5、被告与商场负责人黄小玲、李鑫之间的微信聊天截图，拟证明：原告经营的商场存在苍蝇影响的问题。6、商场内部“俞心坊”茶楼、“土鲫鱼”餐馆、“贝特曼”商家、“奇幻王国”玩具店、万花筒公司已经离职的李鑫共同出具的证明，拟证明：原告经营的商场从2018年9月开始就存在排烟不畅的事实。7、租赁合同1组，拟证明：证据6当中商户身份的真实性。8、中华人民共和国住房和城乡建设部公告，拟证明：原告对商场烟道出口的设置不合理、不合法。对原告举示的全部证据，被告对真实性均无异议，但认为不能达到原告的证明目的，不能因为被告接收商铺即认可商铺符合使用条件，事实上被告一直在向原告反应烟道问题。且原告经营的商场管理混乱，严重影响被告经营的事实客观存在。对被告举示的证据，原告发表如下质证意见：证据1，“土鲫鱼”商家与万花筒公司金总的微信聊天记录，因不能核实对话双方的身份，因此对该证据的真实性有异议。被告于万花筒公司金总的微信聊天记录真实性无异议，但对证明内容有异议。从证据信息可以得知，商场烟道被堵塞的事实发生于2019年4月，对此原告无异议，且原告已经及时进行了整改，因此被告称烟道问题一直影响被告经营的主张不成立。对录音证据，因无法确认录音当中对方的身份，故对其真实性不予认可。证据2，律师函、EMS回执的真实性无法确认，但即便真实，也发生在2018年7月20日，此时商场尚未开业。即便此时商场烟道存在问题，在开业之时也已经整改完成。证据3，美团用户评价截图真实性无法确认，因美团用户均为昵称，不能证明评价人身份的真实性。而且，即便该证据真实，也是发生在2019年4月，这与原告自认事实时间吻合，不能证明其他时间内均存在烟道问题影响被告经营。接报回执无异议，同时该证据表明的事实也是发生在2019年4月。证据4，该微信群存在，但是对于被告举示证据显示的对话内容，发言人的身份无法确认，不能证明是商场的商户。再者，从聊天内容来看，商场也只是偶有发生停电等突发情形，不能达到被告所称长期不能经营的证明目的。证据5，对该微信截图证据所显示的对话人身份无法确认，故对真实性有异议。证据6，对该证明材料上，签字人的身份真实性无法核实，故对该证据的真实性有异议。证据7，真实性无异议。证据8，真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。事实上，被告在2018年4月接房、2018年9月1日正式营业，这说明被告对房屋的整体结构和功能是认可的，因此被告应当支付租金。本院对原、被告双方举示的证据认证如下：原告举示的全部证据，被告对真实性均无异议，原告所举示的全部证据均与本案纠纷有关，能够证明待证事实，本院予以采信。被告举示的证据，本院认证如下：证据1，其中被告与万花筒公司金总之间的微信聊天记录，原告对其真实性无异议，本院予以采信。对于“土鲫鱼”商家与金总之间的微信聊天记录，以及录音光盘，由于对话人的身份无法通过其他证据予以确定，故本院对其真实性不予认可，证据不予采信。证据2，虽原告对该证据的真实性有异议，但本院认为该组证据客观真实，且与原告主张的租金起算期间有关，本院对该证据予以采信。证据3，被告举示了美团APP原始载体供原告质证，虽然在原始载体当中的评论人身份均系昵称，但此种形式系客观上普遍存在的情形，故对原告的质证意见本院不予采纳，对证据的真实性予以采信。对接报回执，原告对真实性无异议，本院予以采信。、证据4、5，认证意见同证据1，由于该微信群当中发言人的身份无法确认，故该证据的真实性亦无法得以确定，本院对该证据不予采信。证据6，首先，该证据材料为证明，其证据形式属于证人证言。但是，作为证人证言的证据，证人应当出庭作证，接受质询。证人因客观原因不能出庭作证的，应当经人民法院许可后，方可提供书面证词。但被告并未申请证人出庭作证即径行提交书面证词，其证据形态不符合法律规定，即该证据不具有合法性。其次，该证明上签名人，大多数均未签署自己的真实姓名，而是签署商号，此种形式的签名不符合法律规定，不具有证人证言的法律效力。因此，对证据6，因证据形成过程不具有合法性，故本院不再审核其真实性，并不予采信。证据7，被告举示该证据的证明目的是为了证实证据6当中商户的真实性，因证据6的合法性已被否定，故证据7的待证事实不再与案件具有关联性，故本院对该证据不予采信。证据8，该证据虽真实，但仅为行政规章，行政规章不能当然证明原告是否具有违约情形，故该证据与案件纠纷不具有关联性，本院不予采信。综合上述经本院认证采信的证据，结合当事人陈述，本院经审理查明如下事实：2018年3月26日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、乙方向甲方租赁南岸区辅仁路6号x号楼A10号商铺172平方米从事餐饮经营，经营品牌为“掌尚感觉”，租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日共3年。2、租金标准为第一、第二个租赁年度月租金12040元，第三个租赁年度月租金为12642元。3、乙方每月向甲方支付租金，其中首月租金应当于合同签订后五日内支付，之后乙方应于每月5日前支付当月租金。4、商铺开业日暂定于2018年6月1日，乙方应当在此之前完成商铺装修及符合开业条件，并与商场统一准时开业。乙方开业延迟影响甲方整体开业的，应当承担违约责任。5、为确保乙方履行合同义务，本合同签署后3日内乙方向甲方支付25000元保证金。同时乙方还应当向甲方支付5000元装修保证金。6、乙方迟延交纳租金的违约责任为，每延误一日，应当向甲方支付保证金总额千分之五的违约金。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定计租开始日从2018年6月1日变更为2018年9月1日。租赁合同签订后，被告向原告交纳了保证金25000元、装修保证金5000元，之后于2018年4月16日接收商铺并开始装修。被告在装修过程中，由于商场烟道始终未布置妥当。为此，被告于2018年7月20日委托重庆源伟律师事务所向原告发出律师函，告知原告商场烟道未设置、用电容量不足等事宜，并要求原告在2018年8月31日前完成烟道设置和动力电增容改造等事宜。根据租赁合同的约定，被告应当于2018年6月1日前完成装修并符合开业条件，与原告经营的商场整体开业。但原告经营的商场直至2018年8月25日才得以开业，被告亦随之同时开业。原告经营的商场在开业之后，存在一定的管理不善的情形，前期建筑垃圾堆放于商场内，影响商户经营；后期偶有停电、电梯停运等的情形，导致商场内商户短期无法正常经营的情形。2019年4月中旬左右，原告经营商场的排烟道出口，因对商场楼上居民造成影响，楼上居民堵塞了商场烟道，导致被告无法正常经营。2019年4月17日，被告与原告有关的“万花筒公司”金亚娟通过微信，就烟道阻塞事宜进行沟通。2019年4月24日，因油烟严重影响隔壁商户经营，导致双方发生纠纷而报警。2019年4月25日、26日，被告门店就餐客人均反映油烟严重，影响就餐环境。被告经营商铺直至2019年5月10日，之后被告撤场未再继续经营。2019年5月13日，被告向本院提起（2019）渝0108民初11753号民事诉讼，诉讼请求为：请求判令解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并退还保证金25000元、装修保证金5000元。2019年6月24日，该案向本案原告送达本案被告作出的民事起诉状副本。该案本院经审理后，于2019年6月28日作出（2019）渝0108民初11753号民事判决，认为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。现原被告均同意解除合同，予以支持。2、关于退还装修押金、租赁合同保证金的问题。本案被告称因本案原告所出租的商铺排烟管道未合理设置，接入楼上居民小区，导致排烟管道被小区居民堵塞，本案被告餐饮油烟无处排放，造成客源流失，无法正常经营。庭审中，本案原告认可曾发生过烟道堵塞的情况，系居民所致，与本案被告所说一致，而烟道堵塞并非一个长期的过程，本案被告无证据证实影响其经营。原被告双方已签订《房屋租赁合同》且本案原告已经履行移交商铺的义务，故本案被告应当依据合同约定承担自己的义务。对本案被告主张退还装修押金5000元、租赁合同保证金25000元，于法无据，不予支持。根据上述认定，本院（2019）渝0108民初11753号民事判决：一、解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、驳回本案被告的其他诉讼请求。（2019）渝0108民初11753号民事判决作出后，本案被告不服判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。重庆市第五中级人民法院经审理后认为，本案被告提交的谈话录音证据，谈话双方当事人的真实身份无法核实，本案被告也未提供其他证据对谈话双方当事人的身份予以佐证；对于烟道问题证明，该证明下方的签名为“舒心坊”、“土鲫鱼”、“奇幻王国”、“贝特曼”等字样，据本案被告称上述名称系其商铺临近商家，但仅有商家名称无法证明该签字为何人所签，本案被告亦未向法院申请证人出庭作证，故根据民事证据规则，对于本案被告提交的谈话录音、烟道问题证明，本院依法不予采信。结合该案一审查明的事实以及二审中各方当事人的陈述，重庆市第五中级人民法院认定本案被告承租的涉案商铺存在烟道堵塞问题并对其经营造成了一定影响，但本案被告举示的证据不足以证明其不再经营系因烟道堵塞而导致，即烟道堵塞并非导致租赁合同根本目的不能实现，故本案被告单方解除合同既无合同约定事由亦无法定事由，本案被告要求退还装修押金5000元、租赁合同保证金25000元的诉请，因缺乏事实与法律依据，依法不予支持。鉴于本案被告已停业不再经营，双方合同确无继续履行下去的必要，（2019）渝0108民初11753号民事判决解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并无不当。为此，重庆市第五中级人民法院于2019年12月13日作出(2019)渝05民终7487号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案原告于2019年12月18日收到该终审判决。另查明：被告除向原告交纳保证金25000元、装修保证金5000元以外，未向原告支付任意一期租金。庭审中，原告同意将被告交纳的保证金25000元、装修保证金5000元予以冲抵被告欠缴的租金。本院认为：本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》已经生效判决认定解除，因此本案仅应当就原、被告之间就房屋租赁合同履行期间的权利义务进行认定。因此，本案的争议焦点有三：一、《房屋租赁合同》是否约定有3个月的免租期，以及该免租期是否应当顺延；二、被告应当向原告支付租金，以及租金支付截止时间的认定；三、违约金是否超过合理标准。针对以上三个争议焦点，本院分别评判如下：一、关于免租期的认定虽然原、被告之间签订的《房屋租赁合同》并无明确的免租期的约定，但是，基于房屋租赁合同约定履行期限以及租金支付开始日的约定，本院认为原、被告之间约定有3个月的免租期：《房屋租赁合同》约定租赁期限起止日为2018年6月1日至2021年5月31日。原、被告双方同日签订的《补充协议》又约定租金支付起始日为2018年9月1日。因此，根据原、被告双方的约定可知，在2018年6月1日至2018年8月31日期间的3个月，被告租赁房屋却无需支付房租，该3个月的期间其真实意思即为免租期。关于免租期是否顺延的问题，本院认为基于《房屋租赁合同》的约定，该免租期应当基于原告经营的商场开业时间的延后而顺延。因为原、被告双方签订的《房屋租赁合同》明确约定，被告租赁的商铺应当于2018年6月1日前完成整修、符合开业条件，并与商场统一准时开业。被告未能按期开业的，还应当对原告承担违约责任。从该约定可知，原告经营的商场拟定整体开业日期即为2018年6月1日。但事实上，原告经营的商场开业时间并未达到预期，直至2018年8月25日才得以开业。在原告经营的商场未按期开业的情形下，被告的商铺亦不能开业经营。而《房屋租赁合同》以及《补充协议》所约定的免租期开始日为商场拟定开业日的2018年6月1日。当原告经营的商场开业日期被延后，则免租期应当顺理延后方符合原、被告之间订立合同的合同目的。因此，本院认定《房屋租赁合同》所约定的免租期，应当自2018年8月25日起算，即被告应当向原告支付房屋租金的起始日为2018年11月24日。二、关于被告向原告交纳房租的义务和期限本项争议焦点来源于被告认为原告经营的商场存在诸多问题，导致被告无法正常经营，因此被告认为不应当向原告支付租金。但是，基于以下几点理由，本院认为被告的主张不能成立：1、基于生效判决查明的事实和认定理由，原告经营的商场在被告租赁期限内，虽存在一定的诸如建筑垃圾影响、停电、电梯故障等对被告经营商铺存在不利影响的情形。但是，前述不利情形并非长时间持续存在，并不会导致被告租赁房屋的合同目的根本不能实现。因此，被告以此作为拒绝支付租金的理由不能成立。2、关于烟道。被告向原告发出《律师函》，提出烟道设置以及电力增容的诉求，该事实发生于2018年7月20日，此时原告经营的商场并未开业，仍处于准备阶段。而如前认定，本院认为被告应当向原告支付租金的起始日为2018年11月24日，即在被告提出该诉求要求原告整改的期间内，被告无需向原告支付租金。因此，此时原告尚未设置完毕烟道以及电力增容未完成的情形，并不影响被告的权利义务，被告不得以此作为抗辩理由。对于2019年4月中旬左右，原告经营商场的烟道被楼上居民阻塞，该事实的发生确对被告的经营造成一定的影响，但并未导致被告完全无法经营。从证据显示可以得知，被告在2019年4月17日对烟道阻塞事宜提出异议，但通过美团评价截图可以得知，起码在2019年4月26日之前，被告经营商铺仍在营业，仍有顾客前来就餐。而在2019年4月26日之后，该烟道阻塞事宜是否得以解决，以及原告经营的商场所设置的烟道是否根本无法保障，或者原告无法完成烟道整改，满足商场内商户经营所需，并无任何证据可以表明。即被告停止营业的行为，是否完全基于烟道阻塞所致，两者之间的因果关系缺乏证据得以充分证明。因此，本案不能认定被告停止经营的过错在于原告，被告应当在房屋租赁合同解除之前，负有向原告支付租金的合同义务。与此同时，根据案件查证的事实并结合上述认定可以得知，在2019年4月以内，约10天时间当中，原告经营商场的烟道被阻塞，对被告的经营造成一定的影响、但未完全导致被告停业的事实，原告应当承担相应的民事责任。因此，本院酌情减少被告应当向原告支付租金的期间7天。同时为计算的便利，本院从2018年12月1日起算被告应当向原告支付租金，直至房屋租赁合同被解除之日。关于房屋租赁合同解除的时间，原告主张以其收到生效判决之日为解除之日，但本院对此不予认可，理由如下：《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”按照前述规定，合同解除权属于形成权，只需要当事人一方解除合同的意思表示到达对方即发生合同解除的效力，即现行法律对于合同解除权的生效采用“到达主义”。依法理而言，合同的解除无需通过诉讼以达到目的，诉讼需要解决的问题，是合同解除的异议权，即对方当事人对合同解除的异议理由是否成立，并据此判定一方当事人所发出的合同解除意思表示，是否产生合同解除的法律后果。因此，对于本院（2019）渝0108民初11753号民事判决，解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，其裁判意义也仅在于审查合同解除的异议是否成立，以及是否导致形成权尚未行使完成。因此，本院（2019）渝0108民初11753号民事判决解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》的裁判结果，其只是对被告向原告发出解除合同意思表示的形成权，是否完成进行的认定，而非通过判决才使得合同得以解除的法律后果。故，本案不能基于（2019）渝0108民初11753号民事判决生效的时间来判定《房屋租赁合同》解除的时间，而是应当基于被告向原告发出的合同解除意思表示到达时间，作为合同解除的时间。本案中并无证据可以表明被告在提起（2019）渝0108民初11753号民事诉讼之前，向原告发出了合同解除的意思表示。因此，对于合同解除的时间，应当以被告具状要求解除合同并提起（2019）渝0108民初11753号民事诉讼，作出解除合同意思表示的民事起诉状送达至本案原告之日的2019年6月24日，为《房屋租赁合同》解除之日。综上，本院认定被告应当向原告支付租金的期间，为2018年12月1日至2019年6月24日。被告拒绝支付此期间租金的理由没有法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。根据《房屋租赁合同》关于租金计算标准以及合同约定的租赁期限的约定，被告应当向原告支付租金的期间，属于第一个和第二个租赁年度，在此期间的租金均应当按照12040元/月计算。因此，本院认定被告应当向原告支付租金81872元（12040元/月×6个月+12040元/月÷30天×24天）。对于被告向原告交纳的保证金25000元、装修保证金5000元，原告同意用以抵扣应付租金。因原、被告之间的房屋租赁合同已经解除，相互之间负有的债权债务可以予以抵销，因此将前述费用予以抵扣，有利于纠纷的解决并不损害被告的合法权益，因此本院采纳原告的主张。前述两项费用抵扣被告应付租金后，被告还应当向原告支付租金51872元。三、关于违约金标准是否过高的认定《房屋租赁合同》约定，当被告欠缴租金的，应当以保证金为基数，按照每日千分之五为标准计算违约金。被告向原告交纳的保证金为25000元，原、被告双方约定以此为基数计算违约金，该约定系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，本院予以尊重。根据庭审查证的事实可知，被告应当自2018年12月1日起，向原告支付租金，但被告并未支付，被告的行为构成违约，应当承担违约责任。因此，被告应当以25000元为基数，以实际违约的天数为期间，向原告支付违约金直至租金付清为止。但是，《房屋租赁合同》约定违约金计算标准为每日千分之五，折合年利率达182.5%，远远超过法定上限，依法应予调整。对此，本院酌情以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为违约金计算标准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、限被告阳永莲于本判决生效后十日内向原告重庆朗元商业管理有限公司支付租金51872元和违约金，违约金以25000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%为标准，自2018年12月1日起计算至租金付清为止；二、驳回原告重庆朗元商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5404元，由被告阳永莲负担664元，原告重庆朗元商业管理有限公司自行负担4740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  罗阳清二〇二〇年五月二十日书记员  桂 林