江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初1680号 原告：周昌信，男，1967年10月24日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：项建波，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：蒋廷茂，沭阳县城东法律服务所法律工作者。 被告：朱兆军，男，1975年11月19日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 被告：李莉莉，女，1981年6月1日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 二被告共同委托诉讼代理人：汤景辉，江苏沂淮律师事务所律师。 被告：沭阳亿瑞置业有限公司，统一社会信用代码9132132266898971XJ，住所地沭阳县珠江路西侧(兴阳农贸市场二楼)。 法定代表人：陈志勇，该公司董事长。 原告周昌信诉被告朱兆军、李莉莉、沭阳亿瑞置业有限公司（以下简称为亿瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年4月14日公开开庭进行了审理，原告周昌信及其委托诉讼代理人项建波、被告朱兆军、李莉莉及其委托诉讼代理人汤景辉到庭参加诉讼，被告亿瑞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周昌信向本院提出诉讼请求：1、判令被告亿瑞公司协助被告朱兆军、李莉莉办理沭阳县房屋不动产权属登记证书；2、判令被告朱兆军、李莉莉在取得上述房屋不动产权属登记证书后协助原告办理上述房屋产权过户手续，将上述房屋不动产产权过户至原告名下。事实与理由：2014年8月25日，被告朱兆军从被告亿瑞公司处购买沭阳县房屋，约定被告亿瑞公司应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告亿瑞公司至今未履行备案义务。2018年1月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同书》，约定二被告将涉案房屋及沭阳县车库转让给原告，并将上述房屋、车库交付给原告装修、使用。同年11月7日，原告与二被告又签订《房屋转让协议》，约定房屋价款为546894元，车库价款为80220元，原告已向二被告支付270000元，自2018年5月起，涉案房屋银行按揭贷款由原告负责偿还，二被告应及时办理涉案房屋不动产权属登记证书，并将涉案房屋过户至原告名下。原告已按约履行合同义务，但二被告怠于履行合同义务，至今未将涉案房屋不动产产权过户至原告名下。 被告朱兆军、李莉莉辩称：一、原告严重违约。具体为：1、被告朱兆军、李莉莉没有将涉案房屋交付给原告，涉案房屋是被原告强占的；2、原、被告双方于2018年11月7日签订的《房屋转让协议》明确载明原告已付购房款270000元，但是原告只支付了230000元；3、涉案房屋系被告以银行按揭贷款方式购得，原、被告双方约定2018年5月之后的银行按揭贷款由原告负责偿还，被告朱兆军已经将归还涉案房屋按揭贷款的银行卡交给原告，并将卡号发给原告，但是自2019年4月起，原告8次逾期还款，导致被告朱兆军的征信严重受影响。二、涉案房屋不具备办理不动产权属登记证书的条件，原告在购买涉案房屋时，已经知道涉案房屋无法办理不动产权属登记证书，也知道涉案房屋是被告朱兆军以银行按揭贷款的方式购得，即使涉案房屋具备办理不动产权属登记证书的条件，也需原告付清剩余的银行按揭贷款才能要求过户。三、原、被告双方于2018年11月7日签订的《房屋转让协议》是在原告的欺骗下签订的，该文本由原告提供，二被告并未看过第一页，只是在第二页签名，第一页小区名称“西城馥帮小区”是错误的，付款方式中明确原告已付270000元，但是原告实际只支付230000元，上述协议的第一页、第二页未能形成有效整体。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 针对被告朱兆军、李莉莉的答辩，原告称：一、我没有强占涉案房屋，是被告朱兆军将涉案房屋交付给我的。二、我与二被告于2018年11月7日签订的《房屋转让协议》是经过双方协商签订的，二被告看过第一页，第一页载明我已支付购房款270000元，但是当时涉案房屋被案外人保全，所以我只支付了230000元。三、购买涉案房屋时，我知道涉案房屋有银行按揭贷款未还清，被告朱兆军将归还按揭贷款的银行卡交给我属实，自2018年5月起至2020年1月，我每月往这张银行卡里存2300元，后来因为被告朱兆军没有将银行要求还款的信息发给我，我不知道应当存多少钱，也不知道银行卡密码，就没有继续归还贷款。四、涉案房屋不具备办理不动产权属登记证书的条件属实，但是我购买涉案房屋的时候，不知道涉案房屋不具备办理不动产权属登记证书的条件。 本院经审理认定事实如下：2014年8月25日，被告朱兆军与被告亿瑞公司签订《商品房买卖合同》，约定被告朱兆军购买被告亿瑞公司开发的位于沭阳县房屋，总价款为469616元。2018年1月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同书》，约定二被告将涉案房屋及车库出售给原告。2018年11月7日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋转让协议》，约定二被告将涉案房屋及位于沭阳县车库转让给原告，协议第1条约定：上述住宅和转让价格为627114元（其中住宅为546894元，车库为80220元）。协议第2条约定付款方式：乙方支付甲方320000元（其中180000元已于2018年5月24日现金交付，2018年10月26日又交付90000元，余款乙方应于办理产权过户同时一次付清给甲方），该住宅银行贷款由乙方负责偿还，乙方已从2018年5月份开始偿还（完成本条的付款视为乙方已全部付清房屋转让款）。协议第3条约定住宅和车库的交付时间及方式：住宅和车库已于2018年1月15日交付乙方装修、使用。协议第5条约定：甲方应及时办理产权证等并过户到乙方名下（办理过户时，乙方应一次付清剩余的按揭贷款本息），因办理产权证以及过户等产生的所有费用由甲方负责、承担。 另查明：涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的条件。 上述事实，有原告陈述、被告答辩、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同书》、《房屋转让协议》等证据证明，足以认定。 本院认为：被告朱兆军与被告亿瑞公司签订的《商品房买卖合同》及原告周昌信与被告朱兆军、李莉莉签订的《房屋买卖合同书》、《房屋转让协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法、有效，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。本案中，原告周昌信要求被告亿瑞公司协助被告朱兆军、李莉莉办理涉案房屋不动产权属登记证书，并要求被告朱兆军、李莉莉在取得涉案房屋不动产权属登记证书后协助其办理涉案房屋产权过户手续，将涉案房屋不动产产权过户至其名下，但涉案房屋尚不具备办理不动产权属登记证书的条件，被告亿瑞公司客观上不能履行协助被告朱兆军、李莉莉办理涉案房屋不动产权属登记证书的义务，故本院对原告的上述诉讼请求不予支持。原告周昌信可待涉案房屋具备办理不动产权属登记证书的条件时，另行主张权利。被告亿瑞公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。 调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告周昌信的诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取40元，由原告周昌信负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，并同时向该院预交上诉案件受理费80元。 审判员  周思梦 二〇二〇年五月十八日 书记员  程 跃 书记员  王浩茹 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。