贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初358号 原告：杜刚左，男，汉族，1976年11月2日出生，住贵州省毕节市。 原告：吉美平，女，汉族，1981年1月28日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：杜刚左，系吉美平丈夫。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告杜刚左、吉美平与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院登记立案后，依法适用简易程序于2020年5月11日由审判员简泽智公开开庭进行了审理，原告杜刚左，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杜刚左、吉美平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办理商品房转移登记（不动产证）的违约金40819.5元（从2016年12月31日至2019年12月31日，违约时间1095日，每日违约金万分之一，购房款372781.3元）；2、判令被告向原告支付从2019年12月31日至实际办理商品房转移登记（不动产证）的违约金，按实际违约的天数，以上述购房款为基数，按每日违约金万分之一计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：二原告与被告于2014年11月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定：二原告购买由被告开发建设销售的位于毕节市七星关区“东城印象”第12幢10-1号房。购房款372781.3元二原告已付清，当时约定“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。逾期违约金为，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金”。被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付二原告，严重影响二原告合法合理使用自己的财产进行抵押担保贷款等资产管理活动，影响二原告的房产保值增值。原告认为：因被告违约，给原告造成了相应的损失，被告应当赔偿。为了维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特具此状，诉至贵院，望予以支持原告的上列诉讼请求。 被告龙鑫家业辩称：一、根据答辩人与被答辩人等人签订的《商品房买合同》的约定，答辩人向被答辩人交付及逾期将承担违约责任的情形是逾期向被答辩人交付“办理商品房转移登记的有关文书”，而非为被答辩人办理商品房转移登记（即不动产权或房屋所有权证及国有土地使用权证等）。《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记约定：“（一）出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第（四）约定：“双方同意按下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用按相关部门规定收取，由买受人承担”。从合同上述约定可以看出，答辩人的合同义务是在约定期限内向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书，而非不动产权证，答辩人只要取得符合办理商品房权属转移登记的相关文书，并将该信息告知被答辩人后，答辩人就已无责。对于办理商品房转移登记（不动产权证），双方是一种另行委托关系，而不是商品房预售合同中答辩人必须承担的合同义务。且合同既未约定代为办证的期限，也未约定代为办证逾期的违约责任。故被答辩人的诉请没有事实依据；二、违约金计算截止时间：本案中，答辩人与被答辩人在双方签订的“商品房买卖合同”第二十二条第三款第四项中约定由被答辩人委托答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，此时答辩人便无向被答辩人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，交付履行义务实际转化为信息披露义务，直接由答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人并要求被答辩人提交办证所需资料、签订代为办证委托书委托代为办证即可。因此，只要答辩人将已具备办证条件的信息通知被答辩人，即视为答辩人依约向被答辩人履行了交付办理商品房权属转移登记文书的义务。本案涉案商品房，根据七星关区人民政府“七星府函（2018）99号”《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》及毕节市住房和城乡建设局毕房处领办函（2018）5号《关于的复函》的文件精神，涉案房屋已于2018年10月8日便具备办理不动产登记条件。答辩人具备办理商品房转移登记条件后，答辩人就及时电话通知被答辩人等，向被答辩人等人披露了涉案房屋已经可以具备办证条件，要求被答辩人等人提交办证所需资料及签订委托办证委托书，以便答辩人代被答辩人办理权属转移登记。但没有业主前往答辩人处提交办证资料及签订办证委托书。为此，答辩人又于2019年4月以短信通知的方式通知被答辩人，再次向被答辩人等人披露了涉案房屋已经可以具备办证条件，要求被答辩人等人提交办证所需资料及签订办证委托书，以便答辩人代被答辩人办理权属转移登记。为此，答辩人已经履行了信息披露义务，故答辩人承担逾期交付办理房屋权属登记的相关文书的违约责任的时间应截止2019年4月份；三、违约金起算时间。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，被答辩人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，超出三年的部分，不应得到支持。本案依据答辩人与被答辩人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，答辩人承担违约责任的方式为按日支付违约金，故应按日计算诉讼时效。故对于本案而言，答辩人承担违约责任的起算时间，应从被答辩人起诉书之日起倒推三年（具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认），超过三年的部分，应当不予支持；四、关于逾期交付办理商品房权属转移登记相关文书违约金计算标准：根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定，逾期交付办理商品房权属转移登记有关文书的违约金计算标准为，以被答辩人已付房款为基数，按日万分之一的标准支付。综上所述，望人民法院查明案件事实后，驳回被答辩人不合理的部分的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的原告的身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据、支付凭证、发票，被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件、七星府函【2018】99号、毕房处领办函【2018】5号文件，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的被告提交的短信记录，经本院审查认为，因被告尚未具备办理转移登记条件，故该短信记录与本案不具关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月26日，原告杜刚左、吉美平作为买受人，被告龙鑫家业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区“东城印象”第12幢10层1号商品房，房价款为373054元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付完毕购房款。被告于2017年12月7日向原告出具的购房发票载明房款为372781.3元。 另查明，2018年9月20日，毕节市七星关区人民政府向市中心城区房地产项目问题处置领导小组（毕节市住房和城乡建设局）作出《毕节市七星关区人民政府关于请求同意毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案的函》七星府函【2018】99号，该函载明为加快毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题处置，区政府制定《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，并就落实消除违法行为的处理措施进行承诺，依法限时处理完结，恳请先行启动东城印象二期不动产登记手续办理。其《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》及《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理承诺》载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。请市中心城区房地产项目问题处置领导小组先行启动东城印象二期不动产登记工作。2018年10月8日，市中心城区房地产项目问题处置领导小组作出《关于的复函》毕房处领办函【2018】5号，该复函载明经研究同意你府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请你府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告请求被告承担违约责任是否超过诉讼时效期间；二、被告是否承担违约责任，以及违约责任的期间及违约金的标准如何认定。 关于焦点一的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2016年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2016年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明该违约责任的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2020年1月6日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年1月6日起的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 关于焦点二的问题。虽然买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。但本案无证据显示涉案房屋目前已具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件及办理转移登记的条件，因此被告仍不能履行办理涉案房屋不动产权属证书。理由为，原、被告于2014年11月26日签订《商品房买卖合同》，此时《不动产登记暂行条例》已经颁布（颁布时间为2014年11月24日），根据《不动产登记暂行条例》确立的“二证合一”的不动产登记制度，被告在目前仍不能履行交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，不能实现涉案房屋权属转移的合同目的。虽然被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记的条件，并提供七星府函【2018】99号文件、毕房处领办函【2018】5号文件予以证实。但是，上述文件载明该项目消防未验收，人防未验收，在建工程未解押，建设工程未竣工验收，土地未核验，以上遗留问题的处理，除因三期工程建设影响的消防、人防、土地核验问题需要具备条件后处理外，其余问题必须在2019年12月30日前处理完结。且《关于的复函》系毕节市住房和城乡建设局出具，其内容载明同意毕节市七星关区人民政府对毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案，请毕节市七星关区人民政府按照《毕节市七星关区人民政府关于毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司东城印象房地产开发项目二期遗留问题分置处理方案》，督促毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及时向市不动产登记中心申请该项目不动产登记，并严格按照处理方案落实。因此，根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记工作是由不动产登记中心负责，上述证据不能证明涉案房屋在2018年10月8日已具备《不动产登记暂行条例》规定的办理转移登记的条件，同时也具备交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，故被告认为案涉房屋在2018年10月8日便已具备交付办理商品房转移登记的有关文书及办理房屋转移登记条件的辩解理由不成立，本院亦不予采纳。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准从2017年1月6日起开始计算。至于已付房款的问题，合同约定的购房款为373054元，原告已按合同约定付清该款项，后被告于2017年12月7日向原告出具的购房发票载明房款为372781.3元，其差额由双方按面积差异处理，故本院认定已付购房款为372781.3元。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。因此，逾期办证违约金的计算方式为：以已付购房款372781.3元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月6日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。因被告通知提交办证资料时尚不具备办理转移登记条件，故该通知不具备免除被告承担违约责任的效力。 综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任等部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告杜刚左、吉美平支付逾期办证违约金，该违约金的计算方式为：以已付购房款372781.3元为基数，按日万分之一的标准从2017年1月6日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 二、驳回原告杜刚左、吉美平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费410元，由原告杜刚左、吉美平负担50元，被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担360元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  简泽智 二〇二〇年五月二十五日 书记员  彭 双