云南省保山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云05民终440号 上诉人（原审原告）：马美军，男，1970年6月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。 上诉人（原审被告）：腾冲环新再生资源回收有限责任公司，住所地云南省腾冲市腾越镇下绮罗社区水映小区168号，统一社会信用代码91530522MA6MXEJ745。 法定代表人：邵维岳，系该公司经理。 委托诉讼代理人：高月强，云南正旭律师事务所律师。 上诉人马美军因与上诉人腾冲环新再生资源回收有限责任公司（以下简称“腾冲再生资源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2019）云0581民初5150号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法进行了审理。上诉人马美军的委托诉讼代理人何建雄，上诉人腾冲再生资源公司的法定代表人邵维岳、委托诉讼代理人高月强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马美军上诉请求：撤销腾冲市人民法院（2019）云0581民初5150号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审部分认定事实错误，判决结果错误。（一）一审判决认定2019年4月18日上诉人支付被上诉人50000元的性质错误，该50000元系用于租用被上诉人在空地上建好的房屋，应从2019年11月开始计付租金，而非押金。因租赁期限未开始，被上诉人应予返还。（二）一审认定上诉人在租用期间拆除隔墙并损坏监控设备错误，该事实没有证据证实，据此认定上诉人违约错误。（三）一审判决遗漏认定双方于2019年10月29日一致同意解除双方租赁关系的事实。该事实有上诉人提交的证据录音和微信记录证实，被上诉人的大股东宋小生同意解除合同，因此，不存在私自解除合同违约的问题。 上诉人腾冲再生资源公司上诉请求：撤销腾冲市人民法院（2019）云0581民初5150号民事判决，改判上诉人不承担退还上诉人租金及押金68575元并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人没有请求解除合同，合同没有解除，被上诉人的诉讼请求不应得到支持。（一）一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人于2019年4月3日达成租赁房屋意向，被上诉人租赁上诉人所有的位于腾冲市腾越镇下绮罗社区公司内的6栋36号、37号仓库并按约定支付了租金。后应被上诉人要求，在被上诉人支付50000元押金后，上诉人在5、6栋之间的空地建盖了房屋出租给被上诉人。空地面积448平方米，月租金为6720元，自2019年7月1日起计算。一审法院认定空地年租金为50000元无事实依据。上诉人建盖空地房屋的20余万元损失应由被上诉人承担。（二）一审法院适用法律错误。被上诉人向上诉人支付了一年的房屋租金，上诉人向被上诉人交付了36、37号租赁房屋，合同已经履行。被上诉人中途解除合同系违约，一审判决已经认定，但未判决被上诉人承担违约责任，系适用法律错误。（三）一审法院计算上诉人的损失错误。一审法院认定被上诉人拆除36、37号房屋隔断、损坏监控理应赔偿，但在计算返还费用时没有扣除。被上诉人应承担的费用为：垃圾费4200元、土坑恢复费2970元、冲水箱600元、灯1000元、灭火器400元、摄像头1000元、围边墙板恢复费1500元、垃圾处理费1000元。 上诉人马美军向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告立即退还原告房屋租金（6栋36号、37号）74389元、押金14120.4元；2.判令被告立即退还原告空地租金50000元；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年2月20日，腾冲市人民政府发布了《腾冲市人民政府关于对腾越镇行政区域内废旧物资回收业实施划归市的通告》，要求在腾越镇行政区域内城市废旧物资回收经营活动的经营户搬入被告腾冲再生资源公司内开展经营活动或自行关闭。经原告与被告协商，原告租用被告位于腾冲市腾越镇下绮罗社区公司内的6栋36号、37号仓库，双方口头约定36号仓库的年租金为每年68076元、37号仓库的租金为每年73128元、押金14120.4元，租赁期限为自2019年5月10日起，租期为一年。2019年4月3日，原告向被告支付租金及押金共计155324.4元。后因原告租用仓库不够使用，经与被告协商租用被告空地并要求被告建盖简易房屋供其作为储存物资使用，2019年4月18日，原告再次支付被告款50000元，2019年6月中旬，被告在原告租用的空地上建好了房屋。2019年10月29日，原告搬出所租用的仓库，不再租用原告的房屋及仓库。后原、被告因解除合同、退还租金等诸多问题产生争议，原告向一审法院提起诉讼，请求判如所请。 另查明，原告在租用被告仓库房屋期间用水149立方，参照同行业收费标准，应支付水费596元；用电8490度，参照同行业收费标准，应支付电费6029元，减除施工队用电200元，原告应支付电费5829元。同时，在原告租用被告36号仓库、37号仓库期间未经被告同意，将仓库之间隔墙拆除，在使用过程中，将被告仓库顶上监控损坏，原告搬离时未对仓库进行清理、修复。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式及其他形式”。“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更及解除合同”。本案中，原被告虽未签订书面合同，但口头达成协议，原告已经按协议交付租金、押金，并对租赁物实际使用，双方的租赁合同关系成立。原告租赁被告仓库、房屋，约定租期为一年，并支付一年租金，原告理应按约定履行承租义务，其提供的“电话录音”仅能证明公司管理人员同意解除合同，但该管理人员的承诺未经被告公司法定代表人的授权及事后追认，该承诺不产生法律效力。原告在未经被告公司法定代表人或其授权人的同意下，对自己使用的水、电费未结清，损坏的隔断、监控等物资未修复即搬离承租的房屋，其行为构成违约的同时亦不符合情理及交易习惯，原告理应承担相应责任；同时，原告未经被告同意，拆除36号、37号仓库隔断、损坏被告36号、37号仓库部分监控，原告理应赔偿。对于原告租用被告36号仓库，交付年租金68076元、37号仓库，交付年租金73128元，原告实际使用时间为2019年5月10日至2019年10月29日，约六个月时间，该租金被告理应支付，其中36号仓库应支付租金34038元（68076÷12×6）、37号仓库应支付租金36564元（73128÷12×6），共计70602元，剩余租金70602元及押14120.4，共计84722.4元，由被告酌情退还原告50000元；关于原告支付被告款项50000元如何认定及是否应当退还的问题，一审法院认为，因为原被告双方未签定书面合同，在庭审中双方对该50000元的性质存在争议，如果认定为租金，那原告租用被告空地，不论是否使用，均应支付六个月的租金约25000元（50000÷12×6），如果认定是建房押金，那房子建好后原告理应按约定使用，被告将房子建好后原告不按约定使用，必然造成被告损失，该损失系原告违约造成，故原告亦理应承担部分损失。故此，针对原告交付被告的50000元款项，一审法院酌定由被告退还原告25000元；同时，原告在使用被告仓库、房屋期间，使用的水、电费共计6425元（水费596元、电费5829元），在被告返还原告款项中予以扣减。 综上所述，被告腾冲再生资源公司应退还原告马美军租金、押金共计75000元（50000+25000），扣减原告应支付被告水、电费6425元，被告应退还原告68575元（75000-6425）。对原告诉请要求被告退还租金、押金的诉讼请求一审法院予以部分支持，据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、由被告腾冲环新再生资源回收有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告马美军租金及押金68575元；二、驳回原告马美军的其他诉讼请求。案件受理费3070元，减半收取1535元，原告马美军负担778元，被告腾冲环新再生资源回收有限责任公司负担757元。 本院二审期间，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 上诉人腾冲再生资源公司向法庭提交以下证据：Ａ1，腾冲再生资源公司与案外人于2020年4月1日签订的案涉房屋租赁合同，证明其与马美军的租赁合同应计算至2020年3月31日；Ａ2，腾冲再生资源公司与案外人于2020年4月1日签订的案涉空地租赁合同，证明空地房屋年租金为80640元，租赁期限自2019年7月1日至2020年4月1日。Ａ3，领条，证明马美军应支付搬离租赁房屋后的垃圾清扫费2400元。上诉人马美军质证对证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，不认可其证明目的。本院对证据的“三性”予以认定，对证明目的作如下认定：因马美军于2019年10月29日搬离租赁房屋时电话告知腾冲再生资源公司控股股东宋小生，宋小生表示同意，而双方没有签订书面租赁合同，故房屋租赁合同应予当日解除，对Ａ1、Ａ2的证明目的本院不予认定；因马美军未提交证据证实其搬离时对租赁房屋进行了清扫，对Ａ3的证明目的本院予以确认，马美军应承担清扫费用2400元。 此外，上诉人腾冲再生资源公司在二审中提出，一审法院对其提交的第四组证据“腾冲市发展和改革局文件”予以认定，但在事实认定中未对该证据证明的“生活垃圾处理费”4200元予以认定。马美军质证认为，该项费用只能按实际租赁期间承担。本院认为，根据腾冲市发展和改革局文件规定，废品收购站（点）的生活垃圾处理费收费标准为0.6元/㎡/月，马美军租赁期间的费用为4225.2元[（327+96+354+98）×0.6×6+（448×0.6×4）]，上诉人腾冲再生资源公司主张的费用为4200元，少于实际费用，本院予以认定。 据此，本院在对一审判决认定事实确认的基础上，补充认定本案马美军在租赁期间产生搬离时清扫费用2400元及生活垃圾处理费4200元的事实。 本院认为，上诉人马美军与上诉人腾冲再生资源公司虽未签订书面合同，但双方协商一致并已经履行了支付租金及交付租赁物使用，双方的租赁合同关系成立并有效。在合同履行过程中，马美军于2019年10月29日搬离租赁房屋，以自己的行为明示提前解除合同，双方的房屋租赁合同应视为当日解除。上诉人腾冲再生资源公司关于双方租赁合同未解除，不应退还马美军房屋租赁费的上诉请求不能成立，本院不予支持；虽然马美军以电话协商的方式取得腾冲再生资源公司控股股东宋小生同意其搬离租赁房屋，但双方并未就解除合同后的相关事项处理达成一致，故马美军关于一审判决遗漏认定双方一致同意解除租赁关系的上诉请求不能成立，本院不予支持；马美军单方提前解除合同，应承担违约责任。因双方未签订书面合同，对违约责任约定不明，一审判决在认定腾冲再生资源公司应退还马美军租金、押金共计84722.4元后，酌定退还50000元，除去马美军拆除36号、37号仓库隔断、损坏被告36号、37号仓库部分监控的损失费外，已经包含了马美军承担违约责任的违约金，故腾冲再生资源公司关于一审判决已经认定马美军违约，但未判决其承担违约责任的上诉请求不能成立，本院不予支持；关于2019年4月18日马美军向腾冲再生资源公司支付50000元的性质，双方均无证据证实自己的主张，一审判决综合本案的实际情况酌定退还25000元并无不当；腾冲再生资源公司主张马美军应承担土坑恢复费、冲水箱、灯、灭火器、摄像头、围边墙板恢复费等费用，因未提交证据证实，本院不予支持；其主张并提交证据证实的生活垃圾处理费4200元及马美军搬离时未对租赁房屋进行清扫产生的费用2400元，本院予以支持。一审判决对此两笔费用未予认定，本院予以纠正。据此，本院认定腾冲再生资源公司应退还给马美军的费用为61975元（68575元-4200元-2400元）。 综上所述，上诉人马美军的上诉请求不能成立，应予驳回；上诉人腾冲再生资源公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持腾冲市人民法院（2019）云0581民初5150号民事判决第二项即驳回原告马美军的其他诉讼请求。 二、变更腾冲市人民法院（2019）云0581民初5150号民事判决第一项为：由被告腾冲环新再生资源回收有限责任公司于本判决生效之日起五日内退还原告马美军租金及押金61975元。 一审案件受理费按一审判决负担，二审案件受理费3070元，由上诉人马美军负担300元，上诉人腾冲环新再生资源负担2770元。 本判决为终审判决。 审判长  何延武 审判员  杨明朗 审判员  刘光好 二〇二〇年五月二十九日 书记员  邱建军