江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11435号上诉人（原审原告）：张家港市红蕾学校，住所地张家港市东莱农联开发区。法定代表人：凤良山。委托诉讼代理人：陈卫才，江苏国瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗春艳，江苏国瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴友清，男，1949年6月12日出生，汉族，住张家港市。原审第三人：张家港市杨舍镇资产经营公司，住所地张家港市杨舍镇国泰南路9号。法定代表人：席国平。原审第三人：祝爱华，男，1971年3月27日出生，汉族，住张家港市。原审第三人：盛金星，男，1962年1月10日出生，汉族，住张家港市。上诉人张家港市红蕾学校（以下简称红蕾学校）因与被上诉人吴友清及原审第三人张家港市杨舍镇资产经营公司（以下简称杨舍资产公司）、祝爱华、盛金星房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的（2019）苏0582民初5398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红蕾学校上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；二、案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、原审法院认定涉案房产买卖处于真伪不明状态的事实错误。1.证据真实性方面。红蕾学校提交的张家港市东莱镇资产经营公司(以下简称东莱资产公司)与张家港市东莱有机合成化工厂(以下简称东莱化工厂)签订的《房屋、建筑物转让协议书》为复印件，第三人杨舍资产公司不予认可，红蕾学校未能进一步提供其他证据予以佐证，同时祝爱华庭前调查时所述与当庭陈述矛盾，以上事实认定不清。2.面积方面。东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》中，涉及房屋的面积办公楼423㎡，门卫86㎡，食堂165㎡，仓库575㎡，合计1249㎡；房产证上张家港市东方化工实业总公司(下称东方公司)在农联村登记的四套房屋1号房75.36㎡，2号房547.52㎡，3号房577.13㎡，4号房170.98㎡，合计面积1370.99㎡，无论是总建筑面积，还是单套建筑面积均不相符。另外，东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》中房产总建筑面积1249㎡，与2005年7月6日吴友清和红蕾学校签订的《转让合同》中载明的共有别墅、平房和新建厂房总建筑面积约2600㎡，也不相符，以上事实亦认定不清。二、关于第三人杨舍资产公司有协助义务的事实。虽然第三人杨舍资产公司书面答辩称，称经查阅档案，未发现东莱镇并入杨舍镇时，东方公司的诉争房产作为资产划入杨舍资产公司。但东莱镇与杨舍镇合并的时间是2016年，当时房屋早已转让，不应作为资产划入杨舍镇，符合没有记录的情形。现有房产证证据可以证明，诉争房屋登记的产权人仍然是东方公司。证据中，东方公司的工商登记资料、东莱资产公司的登记资料，以及第三人杨舍资产公司答辩状认可的机构变更、行政区域合并后集体资产管理归属，可以证明第三人杨舍资产公司有义务对东方公司的资产处理行使资产管理人职责，有义务协助东方公司房产的变更登记。三、关于房屋买卖协议中二份协议真实性的事实。就东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》复印件，协议受让方东莱化工厂的投资人，也就是第三人盛金星庭审质证时，认可复印件内容的真实性，结合后续转让协议内容和杨舍资产公司资产中不再有记录的情节，完全可以认定复印件内容真实，证据有效。由此可以证明这份协议的真实性。第三人杨舍资产公司没有到庭核实，是对诉讼权利的放弃，是否到庭核实，也不妨碍协议真实性的认定。就第三人盛金星和第三人祝爱华签订的《房屋、建筑物等转让协议书》复印件。庭审中，第三人盛金星庭审质证时，认可复印件内容的真实性；虽然祝爱华在庭前调查中陈述时否认知道与转让相关的事实，但庭审中，经辨认，也认可复印件内容的真实性。由此可以证明这份这份协议的真实性。三、诉争房屋与几次转让房屋的同一性事实。1.诉争房屋登记初始产权人东方公司，座落于，与东方公司工商登记的住所地区域)一致。2.第一次转让时，东莱资产公司和第三人盛金星经营的东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》中，记载的转让房屋是办公楼、门卫、食堂、仓库，一共4幢，东方公司房产证上记录的1-4号房，一共也是4幢。据此可以证明转让房屋与房产证房屋的数量一致，且没有记载尚有其他房屋。除此之外，协议还约定东莱资产公司协助办理房屋所有权证，结合盛金星经营的时间是1999年，转让房屋形成的时间是1995年以前，进一步证明转让是房产证上的房屋。虽然书写房屋建筑面积与房产证记载的有所不一致，这是基于合同当事人的测量和计算方法不同形成，面积不同，不能否定转让房屋与房产证登记房屋的同一性。3.第二转让时，第三人盛金星和祝爱华签订的《房屋、建筑物等转让协议书》中，记录的转让房屋是盛金星的原有房屋。第三人盛金星对第一转让协议内容的真实性认可，第三人盛金星和祝爱华对双方协议内容的真实性认可，也没有对转让房屋的同一性提出异议。4.第三次转让时，第三人祝爱华和被上诉人吴友清签订的《转让合同》中，记录的转让房屋座落于农联村，东至东耀皮件厂，西至国泰服装厂，南至农联村河，北至农联开发区道路，共有楼、平房四幢，总建筑面积约1000㎡。这份合同中，转让房屋的数量和座落，与之前转让的以及房产证上登记的一致。第三人盛金星和被上诉人都对《转让合同》内容的真实性认可，也没有对转让房屋的同一性提出异议。5.第四次转让时，被上诉人吴友清与上诉人红蕾学校签订的《转让合同》中，记录的转让房屋座落于农联村(原东莱化工厂)，东至东耀皮件厂，西至国泰服装厂，南至农联村河，北至农联开发区道路，共有别墅、平房四幢和新建厂房总面积月2600㎡。其中转让别墅、平房数量4幢和座落，与之前转让的以及房产证上登记的一致。总建筑面积大于房产证面积的原因，已经在合同中说明，面积虽然不同，不能否定转让房屋与房产证登记房屋的同一性。综上，房产证和几次转让合同的内容，可以证明上诉人最终受让的房屋就是房产证上的房屋，房屋同一性的事实清楚。吴友清未作答辩。杨舍资产公司述称，1.经查阅档案资料，未发现东莱镇并入杨舍镇时，东方公司或诉争房屋作为资产划入杨舍资产公司的记录。杨舍资产公司未将东方公司或诉争房屋作为杨舍资产公司的资产进行管理。2.上诉人提供的东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》，因年代久远，答辩人未能查询到相关档案资料，无法判断其真实性，也无法核实转让款是否支付。上诉人所称的诉争房屋涉及多次转手买卖，答辩人并不知情。3.即使答辩人属于诉争资产的继受人，存在配合房屋过户的义务，因答辩人并非与红蕾学校之间的房屋买卖合同的主体，不应承担任何费用。祝爱华、盛金星均未作述辩。红蕾学校向一审法院起诉请求：吴友清和原审第三人协助红蕾学校办理产权变更登记，将房产证上2号和4号房屋的产权变更登记至红蕾学校名下，过户费用由红蕾学校自行承担。一审法院认定事实：2005年7月6日，吴友清与红蕾学校签订《转让合同》一份，主要内容为：“房屋及地上附着物全部设施的转让1、吴友清自愿将坐落在农联村（原东莱化工厂）的全部房屋（包括办公用房及生产厂房）产权转让给红蕾学校，四至为：东至东耀皮件厂、西至国泰服装厂、南至农联村河、北至农联开发区道路。共有别墅、平房四幢和新建厂房总建筑面积约2600平方米，红蕾学校己对吴友清转让的厂房和办公楼作了充分了解，同意吴友清将上述房屋凭现状转让红蕾学校。2、吴友清自愿将第一项所属范围内所在附着物（包括树木、场地、围墙、管道、游泳池、假山、厕所、水电设施等）全部转让给红蕾学校。3、上述房屋及附着物等设施红蕾学校用现金一次性买断，总成交价为135万元整。附原协议资料（复印件）付款时间及付款方式：红蕾学校在本协议签订时付85万元，余款50万元于2005年9月10日付清，吴友清收到款后应出具收据。土地使用权的转让和租用1、吴友清自愿将土地使用权及租用土地使用权一并移交红蕾学校，吴友清目前租用的农联村土地约12亩，由红蕾学校直接与农联村签订租赁协议或办理土地流转手续，吴友清应积极配合。此协议生效后吴友清同有关单位签订的租赁协议随之作废（如发生纠纷由吴友清负责解决好）。2、以上土地租金支付在本协议签订前的由红蕾学校承担，签订后都由红蕾学校承担（土地租金从2005年二月份始至现在）。四、其他约定1、吴友清在此协议签订前的所有水、电费及规费、税金等费用均由红蕾学校承担。2、红蕾学校将吴友清房屋、建筑物及附着物等资产买断后，原吴友清的一切债权、债务等均与红蕾学校无涉，今后红蕾学校所产生的经济民事责任均由红蕾学校承担。”合同签订后，吴友清将涉案房屋交付红蕾学校使用至今。后因无法完成涉案房屋的过户，引起本案纠纷。一审审理中，吴友清陈述，吴友清从红蕾学校实收到购房款132万元。吴友清从祝爱华手中买下来的时候涉案房屋面积为1000平方米，后来吴友清自己建了1600平方米，所以形成了2005年7月6日《转让合同》中的2600平方米。一审审理中，红蕾学校提交了一份东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》（复印件）一份，由于红蕾学校提交的《房屋、建筑物转让协议书》系复印件，未能发现该协议书的签订时间，可以辨认的主要内容为：“东莱化工厂因生产发展需要向东莱资产公司购买房屋、建筑物等地面设施，经双方平等协商，达成如下协议：1、张家港市东莱镇资产经营公司下属的东方化工公司的房屋、建筑物由东莱化工厂用现金一次性买断，其中办公楼423平方米、门卫86平方米、食堂165平方米、仓库575平方米、水泥厂地3000平方米，总成交价32.8万元，自协议签订之日起10日内一次性付清。2、东莱化工厂将东莱资产公司房屋、建筑物资产买断后，原东莱资产公司的一切债权债务等均与东莱化工厂无涉，今后东莱化工厂所产生的经济民事责任均由东莱化工厂承担。3、东莱资产公司协助东莱化工厂办理东莱化工厂为所有权的房屋所有权证，一切办证费用均由东莱化工厂负担”。红蕾学校，另外向一审法院提交了2004年12月25日盛金星与祝爱华签订《房屋、建筑物等转让协议书》、2005年4月2日祝爱华与吴友清签订的《转让合同》各一份，其中2004年12月25日《房屋、建筑物等转让协议书》的主要内容为：“1、盛金星原有的房屋、建筑物、道路地平、水电等地面设施由祝爱华用现金一次性买断，总成交价82万元，自协议签订之日起10日内一次性付清。2、祝爱华将盛金星的房屋、建筑物、道路地平、水电等买断后，原盛金星的一切债权债务等均与祝爱华无涉，今后祝爱华所产生的经济民事责任均由祝爱华承担。3、盛金星协助祝爱华办理以祝爱华为所有权的房屋所有权证，一切办证费用均由祝爱华负担”。2005年4月2日《转让合同》的主要内容为：“1、祝爱华自愿将座落在农联村内的全部房屋(包括办公用房及生产厂房)产权转让给吴友清，四址座落为东至东耀皮件厂、西至国泰服装厂、南至农联村河、北至农联开发区道路。共有楼、平房四幢总建筑面积约1千平方米，吴友清己对祝爱华转让的厂房和办公楼作了充分了解，同意祝爱华将上述房屋凭现状转让吴友清。2、祝爱华自愿将企业范围内所在附着物(包括树木、场地、围墙、管道、游泳池、假山、水电设施)全部转让给吴友清。3、上述房屋及附着物等设施吴友清用现金一次性买断，总成交价88万元。本协议签订时付款50万元，余款在协议签订后三十天内一次性付清38万元，祝爱华收到款后应出具收条。4、祝爱华自原将土地使用权及租用土地使用权-并移交吴友清，祝爱华目前租用的农联村土地约13亩，由吴友清直接同有关单位签订租赁协议，中方应积极配合。此协议生效后祝爱华同有关单位签订的租赁协议的之作废。以上土地相金支付在本协议签订前的由中方承担，签订后由吴友清承担。5、祝爱华在此协议签订前的所有水电费及规费、税金等费用均有祝爱华承担，与吴友清无涉。吴友清将祝爱华房屋、建筑物及附着物等资产买断后，原祝爱华的一切债权、债务等均与吴友清无涉，今后吴友清所产生的经济民事责任均由吴友清承担。”一审审理中，一审法院依法追加祝爱华为本案第三人，并于庭前向祝爱华作了调查，调查中祝爱华称：“根本不清楚转让的事，与盛金星、吴友清都不认识，没收到过转让款，也没有支付过受让款，全然不知道是怎么回事，合同中所述的房产和位置等均不清楚”。但在本案一审开庭审理时，祝爱华又称：“上次法院调查后，我回去又想了想，想起来是签过合同，具体怎么一起签合同的记不起来了”。一审法院另查明，原东莱化工厂系股份合作制，2001年3月27日登记成立，2007年12月27日注销，原法定代表人为盛金星。东方公司于1993年设立，公司的性质为集体所有制企业，主管部门为张家港市东莱镇农工商总公司。东莱资产公司于1993年3月12日登记成立，现已注销，其资产管理人为杨舍资产公司。一审法院再查明，东方公司在农联村拥有1、2、3、4四套房屋，面积合计1370.99平方米，房产证号为：张房权证东莱字第××号，其中1号房屋的层数为1，建筑面积为75.36平方米；2号房屋的层数为2，建筑面积为547.52平方米；3号房屋的层数为1，建筑面积为577.13平方米；4号房屋的层数为1，建筑面积为170.98平方米。红蕾学校对于杨舍镇东莱街道的8441.6平方米的集体土地拥有使用权，土地使用权证号为：张集用（2005）第2700015号。红蕾学校在杨舍镇东莱农联工业区长兴路南拥有房屋1栋，建筑面积为2283.3平方米。上述事实有《转让合同》、《房屋、建筑物转让协议书》（复印件）、《房屋、建筑物等转让协议书》、企业登记信息及一审庭审笔录等予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，红蕾学校提交东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》、2004年12月25日盛金星与祝爱华签订的《房屋、建筑物等转让协议书》、2005年4月2日祝爱华与吴友清签订的《转让合同》及2005年7月6日吴友清与红蕾学校签订的《转让合同》各一份，欲证明涉案房产的权利变更经过。从东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》的内容来看，“办公楼423平方米、门卫86平方米、食堂165平方米、仓库575平方米”，合计1249平方米，与房产部门登记的东方公司在农联村拥有1、2、3、4四套房屋的建筑面积：“1号房屋的层数为1，建筑面积为75.36平方米；2号房屋的层数为2，建筑面积为547.52平方米；3号房屋的层数为1，建筑面积为577.13平方米；4号房屋的层数为1，建筑面积为170.98平方米。四套房屋建筑面积合计1370.99平方米”，无论总建筑面积，还是单套建筑面积均不相符；同时，《房屋、建筑物转让协议书》中房产的建筑面积1249平方米也与2005年7月6日吴友清与红蕾学校签订的《转让合同》中载明的“共有别墅、平房四幢和新建厂房总建筑面积约2600平方米”不相符；且红蕾学校提交的东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》为复印件，第三人杨舍资产公司对此不认可，红蕾学校未能进一步提供其他证据予以佐证；同时，第三人祝爱华庭前调查时所述与当庭所述前后矛盾，致使涉案房产买卖的事实处于真伪不明的状态，在第三人杨舍资产公司未到庭进行核实的情况下，红蕾学校提供的证据不足以证明其事实主张，故一审法院对于红蕾学校的诉讼请求不予支持。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关规定，一审法院判决如下：驳回张家港市红蕾学校的诉讼请求。案件受理费80元，由张家港市红蕾学校负担。二审中，红蕾学校向本院补充提交了两份情况说明，其中一份情况说明由苏钢出具，内容为“因张家港市东方化工实业总公司是原东莱镇属集体企业，约2000年时，原张家港市东莱镇资产经营公司与张家港市东莱有机合成化工厂签订《房屋、建筑物转让协议》，将张家港市东方化工实业总公司的房屋、建筑物转让给张家港市东莱有机合成化工厂。签订《房屋、建筑物转让协议》时，我担任张家港市东莱镇农工商总公司总经理兼资产经营公司总经理，这份协议上，由张家港市东莱镇资产经营公司加盖印章，我作为代表签名。经辨认张家港市红蕾学校出示的《房屋、建筑物转让协议》（复印件），可以确定协议的内容和苏钢的签名是真实的”。以上事实，由红蕾学校提交的情况说明予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，红蕾学校认为，根据其提交的东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》、东莱化工厂原法定代表人盛金星与祝爱华签订的《房屋、建筑物等转让协议书》、祝爱华与吴友清签订的《转让合同》及吴友清与红蕾学校签订的《转让合同》，诉争房屋发生了四次转让，并起诉要求杨舍资产公司、盛金星、祝爱华、吴友清协助办理房屋产权变更登记手续。对此本院认为，红蕾学校在一、二审中所提交的东莱资产公司与东莱化工厂签订的《房屋、建筑物转让协议书》系复印件，复印件上的签名无法辨认，另该转让协议书载明的总建筑面积、单套建筑面积也与房产部门登记的东方公司在农联村拥有的四套房屋信息不符，且杨舍资产公司对该协议书亦不予认可，故本院碍难以红蕾学校补充提交的情况说明即认定该份转让协议书的真实性。另外，杨舍资产公司在一、二审中均明确并未有东方公司或诉争房屋划入杨舍资产公司的档案资料，根据现有证据本院无法确认前述转让协议书所涉房屋的相关权利义务即应由杨舍资产公司继受，故本院对于红蕾学校上诉要求杨舍资产公司等协助办理诉争房屋的产权变更登记手续碍难支持。综上所述，红蕾学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张家港市红蕾学校负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年五月二十五日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航