重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初26989号原告：重庆美捷汽车配件有限公司，住所地重庆市江北区鱼嘴镇临时渝冠大道226号，统一社会信用代码91500000075667838C。法定代表人：周黎，总经理。委托诉讼代理人：蔡亚宸，女，1983年4月5日出生，汉族，住重庆市南岸区，该司员工。委托诉讼代理人：杨锋，男，1985年4月2日出生，汉族，住重庆市渝北区，该司员工。被告：重庆市长寿区回龙机械制造有限公司，住所地重庆市长寿区晏家齐心大道20号5-1室，统一社会信用代码91500112054290680Y。法定代表人：谢新国，董事长。委托诉讼代理人：熊敏强，重庆长晟律师事务所律师。原告重庆美捷汽车配件有限公司（以下简称美捷汽车配件公司）与被告重庆市长寿区回龙机械制造有限公司（以下简称回龙机械制造公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美捷汽车配件公司的委托诉讼代理人蔡亚宸、杨锋，被告回龙机械制造公司的委托诉讼代理人熊敏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美捷汽车配件公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2018年7月22日至2019年9月15日的租金89743.5元及物业费3663元；2、判令被告支付原告提前退租违约金114731.6元（剩余租期租金总额的5%）；3、判令被告支付原告因被告提前解约而产生的2018年7月13日至2018年9月12日期间的租金损失99715元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月12日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定原告出租美捷鱼复生产基地3号厂房B区给被告，租期5年，租赁面积2035平方米。2018年6月被告要求提前退租，原告回复了退租条件。被告未履行完租期而提前解约，原告可不予退还被告已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他已缴款）。另外，有权向被告按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金。被告入场不足两月即提出解约，给原告带来巨大损失，故诉至法院。被告回龙机械制造公司辩称，根据双方签订的租赁合同，其已按合同约定提前60日提出退租，退场时原告也是知道的，所以不应支付租金及物业费，也不应承担违约责任；原告提出的第三项诉讼请求与第一项诉讼请求重复，原告没有租金损失，该请求没有合同依据；请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日，原告美捷汽车配件公司（出租方，甲方）与被告回龙机械制造公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》（合同编号YFZL-018），约定：甲方将其位于重庆市江北区鱼嘴镇渝冠大道226号美捷鱼复生产基地3号楼B区厂房出租给乙方经营使用，厂房租用面积为2035平方米；乙方使用厂房的用途为经营汽车零部件仓储、配送；甲方提供乙方租赁使用的厂房期限为5年，租赁期限由2017年7月20日至2022年7月19日止；从2017年7月22日起开始计收租金，交房进场前开始缴纳租金，本厂房为现房，按厂房现状移交；该房屋按租用面积，起始基准租金不含税单价为24.5元/㎡，从第4年起租金在上一年基础上递增5%；乙方选择的租金支付方式为按季付租，乙方进场前一次性支付首季度的租金，在当季度期满前30天支付下一季度的租金；乙方需在签订本租赁合同时，一次性缴纳149572.5元作为本合同履约保证金，乙方无故单方退租的，保证金一律不予退还；厂房物业费标准暂定为1元/㎡/月；在租赁期满或本合同依法或依约提前解除的合理的限定撤离期前交还厂房时，乙方需到甲方物业管理单位办理出场手续，并取得《出场表》，凭《出场表》为乙方办理保证金退还手续，乙方出场时应根据甲方要求将该厂房恢复原交付状态（双方另有协商的除外）；在合同租赁期内，乙方若要提前终止或解除租赁合同的，需至少提前60天书面告知甲方；若乙方未提前告知甲方，从乙方书面提出之日起顺延60天办理合同终止/解除手续，期间的租金同样按照合同收费标准进行收取；乙方提前终止或解除合同的，均为乙方违约，按照本合同第十四条违约责任第2点处理；合同期限内，经双方友好协商一致，同意提前解除合同的，双方均免责；在厂房交付后，非根据本合同约定或法律规定，因乙方原因提前解除合同的，甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金；合同亦对双方其他的权利义务进行了约定。合同签订后，美捷汽车配件公司按约向回龙机械制造公司提供了3号楼B区厂房。2018年6月19日，回龙机械制造公司向美捷汽车配件公司发出《申请厂房退租函》，主要内容为：由于我司近来经营形势一路走低，为减少开支，我司决定自2018年6月20日起解除双方签订的YFZL-018租赁合同，不再租用贵司美捷鱼复生产基地3号楼B区2035㎡厂房；鉴于YFZL-018租赁合同约定，承租方（我司）缴纳3个月租金作为保证金，为避免由于退租造成双方的损失，建议如下：1、双方立即着手询承租厂商，替代回龙公司租赁该厂房，如一个月内找不到租赁方，回龙公司愿意赔偿一个月的保证金作为贵司空置厂房的损失；如两个月内找不到承租方，则赔偿二个月的保证金作为贵司空置厂房的损失，以此类推，直到赔偿完我司缴纳的保证金止；2、双方愿意就解除YFZL-018租赁合同互不追责。2018年6月22日，美捷汽车配件公司向回龙机械制造公司发出《回龙退租回函》，内容为：我司已收到贵司关于美捷鱼复生产基地3号楼B区2035㎡厂房退租事宜的函告，对于贵司提出的退租条件我司不予同意。我司将按照双方签订的租赁合同通知退租条件如下，1、贵司已缴纳租金、合同保证金不予退还；2、贵司须清缴退场前所产生的水、电费；3、贵司须按照合同约定违约金的金额为未履行租金总额的5%，违约金合计120031.93元；4、贵司应提前60天书面通知我司退租事宜，提前通知的60天租金99715元为贵司承担。2018年7月13，回龙机械制造公司向美捷汽车配件公司发出《解除告知函》，函称：双方2017年7月12日签订的《厂房租赁合同》正式于2018年9月15日解除；1、根据合同第十二条第6项的约定，现我司（乙方）正式于今日（2018年7月13日）书面告知贵公司（甲方）提前解除该《厂房租赁合同》并终止双方的租赁关系；2、根据合同第十三条第4项的约定，我司按约提前提出解除合同不承担任何责任，双方均免责；3、根据合同第十四条第2项约定的关键是“非根据合同约定或法律规定，因乙方原因提前解除合同”，而我司是根据合同约定提出提前解除的，并非“非根据合同约定”，贵司应退还我司已缴纳所有款项（包括保证金、已缴纳的多余部分的租金），我司不应承担未履行租期租金总额5%的违约金；4、根据合同第十四条第2项的约定，贵司应退还我司的保证金并到贵司物业单位办理手续后按约出场。综上，我司是按双方签订的《厂房租赁合同》约定提前60天书面告知贵公司解除本租赁合同的，从告知之日（2018年7月13日）起，60天后即2018年9月15日正式解除《厂房租赁合同》并终止双方的租赁关系。2018年7月20日，美捷汽车配件公司向回龙机械制造公司发出《关于解除告知函的回复》，该复函称：我司不同意贵司于2018年9月15日提前解除合同，贵司应于2018年6月20日前按照合同约定支付2018年7月22日至2018年9月15日的租金112687.45元；我司并未与贵司协商一致，按照合同约定，退租条件为：1、已缴纳租金、合同保证金不予退还；2、缴清退场前所产生的水电费并完成厂房损坏的修补；3、违约金的金额为未履行租金总额的5%，计120031.93元；4、提前60天书面通知我司退租事宜，提前通知的60天租金99715元由贵司承担。另查明，回龙机械制造公司已缴纳案涉厂房的租金及物业费至2018年7月21日。上述事实，有《厂房租赁合同》、《申请厂房退租函》、《回龙退租回函》、《解除告知函》、《关于解除告知函的回复》、增值税发票以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。美捷汽车配件公司与回龙机械制造公司签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照该协议的约定全面履行自己的义务。《厂房租赁合同》约定租赁期限为2017年7月20日至2022年7月19日。庭审中，回龙机械制造公司自述于2018年9月15日将案涉厂房清场并准备交还美捷汽车配件公司。本院认定回龙机械制造公司在2018年7月22日至2018年9月15日期间仍使用案涉厂房，故应缴纳在此期间的租金及物业费。另，回龙机械制造公司自2018年7月22日起未再缴纳租金及物业费。据此，美捷汽车配件公司要求回龙机械制造公司支付2018年7月22日至2018年9月15日的租金89743.5元及物业费3663元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《厂房租赁合同》第十二条第6项约定，在合同租赁期内，回龙机械制造公司若要提前终止或解除租赁合同的，需至少提前60天书面告知美捷汽车配件公司，而并未约定需要美捷汽车配件公司同意才能解除合同。2018年7月13，回龙机械制造公司向美捷汽车配件公司发出《解除告知函》明确表示双方签订的《厂房租赁合同》将于2018年9月15日正式解除。美捷汽车配件公司于2018年7月15日收到该函件。综上，回龙机械制造公司已提前60天书面告知美捷汽车配件公司解除《厂房租赁合同》，符合双方约定。因此，本院确认回龙机械制造公司与美捷汽车配件公司签订的《厂房租赁合同》于2018年9月15日解除。《厂房租赁合同》第十二条第6项约定，回龙机械制造公司提前终止或解除合同的，均为回龙机械制造公司违约，按照合同第十四条违约责任第2点处理。《厂房租赁合同》第十四条第2项约定，在厂房交付后，非根据合同约定或者法律规定，因回龙机械制造公司原因提前解除合同的，美捷汽车配件公司有权向回龙机械制造公司按未履行租赁期的租金总额的5%收取违约金。如上所述，回龙机械制造公司系根据合同约定解除与美捷汽车配件公司签订的《厂房租赁合同》，不应承担未履行租赁期的租金总额的5%的违约责任。故，美捷汽车配件公司要求回龙机械制造公司支付剩余租期租金总额的5%违约金114731.6元的诉讼请求，本院不予支持。回龙机械制造公司已缴纳案涉厂房的租金及物业费至2018年7月21日，美捷汽车配件公司要求回龙机械制造公司支付2018年7月22日至2018年9月15日期间租金的诉讼请求，本院也已支持。由此可知，2018年7月13日至2018年9月12日期间并未产生租金损失。故，美捷汽车配件公司要求回龙机械制造公司支付2018年7月13日至2018年9月12日期间的租金损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告重庆市长寿区回龙机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内向原告重庆美捷汽车配件有限公司支付2018年7月22日至2018年9月15日的租金89743.5元及物业费3663元；二、驳回原告重庆美捷汽车配件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5917.8元，减半收取计2958.9元，由被告重庆市长寿区回龙机械制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 李树明二〇二〇年五月十一日法官助理 关 超书 记 员 杨 雄