山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0402民初1933号 原告：浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司,负责人：毛福元,经营场所：枣庄市市中区中坚1878商业街5号楼负一层。 委托诉讼代理人：周冬娟，系公司员工，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：魏松鹤，山东明公律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：李清根，男，汉族，1978年10月12日出生，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：刘丽丽，女，汉族，1980年2月8日出生，住枣庄市市中区，与被告李清根系夫妻关系，代理权限为特别授权。 原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司与被告李清根物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司的委托诉讼代理人周冬娟、魏松鹤与被告李清根的委托诉讼代理人刘丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2019年1月9日按照《山东省物业招投标管理办法》参与了中坚1878项目投标过程，2019年1月11日原告中标，取得了中坚1878民国风情商业街的物业管理项目资格，2019年1月12日正式进行了项目资料交接手续办理。同时，原告依据《山东省物业管理条例》第六十六条之规定，于2019年1月12日向有关部门进行了合同备案，依据《物业管理条例》的相关规定原告与山东美星置业有限公司于2019年1月12日签订了《前期物业服务合同》，同时约定按建筑面积每月2.9元每平方米向业主和使用人收取物业服务费。2018年12月31日山东美星置业有限公司与山东润华物业管理股份有限公司签订的《中坚1878前期服务合同》终止，由于物业服务存在连续性，在市场商业发生真空情况下，招标方考虑到市场需要，请求由原告临时接管提供帮助，因此，原告于2019年1月1日凌晨进入开展项目梳理日常服务。2019年1月20日，山东润华物业管理股份有限公司与山东美星置业签订了《中坚1878债权转让协议》，协议约定将所有山东润华物业管理股份有限公司管理期间中坚1878尚未履行缴费义务的所有债务转给山东美星置业收取，由于业主缴费时间的不确定性，山东美星置业有限公司委托原告代为诉讼清收所欠费用。被告系原告所管理的中坚1878民国风情商业街的业主，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之时，被告一直未交纳物业服务费，其中7幢1002室、1020室拖欠2018年9月25日至2018年12月31日物业服务费624元，2019年1月1日起至2019年12月31日物业服务费2495元，7幢1009室拖欠2018年11月18日至2018年12月31日物业服务费196元，2019年1月1日起至2019年12月31日物业服务费1681元。原告多次催要未果，原告诉至法院，请求判令：1、被告给付第7幢1002室、1020室自2018年9月25日至2019年12月31日的物业服务费2703元，第7幢1009室自2018年11月18日至2019年12月31日的物业服务费1877元，合计4580元；2、被告按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业服务费，自2019年1月1日至2020年3月31日止应支付滞纳金为5637.6元；3、被告支付原告因本案支出的律师费2000元；4、被告承担诉讼费用。 被告辩称，被告没和原告方签订过物业合同，被告要求看原告的物业合同。被告提供的服务质量达不到合同的要求，原告的服务态度极差，摄像头不到位，没有保证被告的安全、环境卫生，物业费与服务达不到服务标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交编号为SDHZWY-2019-02号中标通知书，物业服务费收费标准备案，太平街棚改二期（中坚1878）前期物业服务合同，合同双方基本情况，中坚1878债权转让协议，委托书，购房合同，委托代理合同及发票各一份，被告未举证对原告上述证据真实性予以推翻，本院对原告上述证据真实性予以确认，综合以上证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下：山东美星置业有限公司系中坚1878民国风情商业街的开发商，被告系该中坚1878民国风情商业街业主。2019年1月11日，原告通过招投标，取得了中坚1878民国风情商业街的物业管理项目。2019年1月12日原告与山东美星置业有限公司签订了《前期物业服务合同》并接收该物业提供物业服务，约定了按建筑面积每月2.9元每平方米向业主和使用人收取物业服务费，并约定业主或物业使用人违反本协议约定，不按规定及时缴纳相关费用，并无正当理由拖欠6个月的物业服务费的，物业服务企业有权采取中断特定服务或诉讼方法解决。诉讼所产生的一切费用由违约方承担（诉讼法、律师费），同时承担应付物业服务费金额每日千分之三滞纳金及其他费用。2018年12月山东美星置业有限公司与山东润华物业管理股份有限公司终止了2018年的《前期物业服务合同》，山东润华物业管理股份有限公司将所管理的中坚1878民国风情物业管理的业主欠缴2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费以债权转让的方式转让给山东美星置业有限公司，山东美星置业有限公司委托原告代为诉讼清收。原告主张被告拖欠原告第7幢1002室、1020室自2018年9月25日至2019年12月31日的物业服务费2703元，第7幢1009室自2018年11月18日至2019年12月31日的物业服务费1877元，合计4580元。原告本次诉讼花费律师费2000元。 另庭审中，被告提交照片一组，拟证明原告的服务态度极差，摄像头不到位，没有保证被告安全、环境卫生，物业费与服务达不到服务标准。原告对被告提交的证据不予认可。 本院认为，被告系中坚1878民国风情商业街业主，山东美星置业有限公司系中坚1878民国风情商业街的开发商，根据中华人民共和国国务院颁布的《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第二十四条的规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，山东美星置业有限公司可选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同。山东美星置业有限公司就中坚1878民国风情商业街先后与山东润华物业管理股份有限公司、原告签订了前期物业服务合同，该合同不违反法律的强制性规定，合法有效。被告系中坚1878民国风情商业街业主，负有缴纳物业服务费的义务，被告主张原告的服务态度极差，摄像头不到位，没有保证其安全、环境卫生，物业费与服务达不到服务标准，但其提交的证据不足以证明物业服务不符合约定或法定的相关标准，被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告该辩解亦不予支持。因此，被告应当按照上述前期物业服务合同约定的物业服务费标准支付给山东润华物业管理股份有限公司、原告物业服务费。山东润华物业管理股份有限公司将物业服务费相关债权转让给山东美星置业有限公司，山东美星置业有限公司委托原告代为诉讼清收，该协议不违反法律的强制性规定，本案原告进行诉讼后，被告对该情况已经知晓，视为原告对债权转让已经履行了通知义务，被告应当将拖欠山东润华物业管理股份有限公司的物业服务费支付给原告。原告主张被告拖欠原告第7幢1002室、1020室自2018年9月25日至2019年12月31日的物业服务费2703元，第7幢1009室自2018年11月18日至2019年12月31日的物业服务费1877元，合计4580元，被告未举证证明该物业服务费已经支付，应当承担举证不能的法律责任，本院对原告该主张予以支持。 关于原告主张按照每日千分之三支付逾期付款的滞纳金，该滞纳金系原告与山东美星置业有限公司之间的约定，原告未举证证明被告对该滞纳金予以认可，原告应当承担举证不能的法律责任，本院对原告该滞纳金利率主张不予支持，本院支持以4580元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息，从原告主张的2019年1月1日起至实际付清之日止。原告主张被告支付本案支出的律师费2000元，律师费系原告与山东美星置业有限公司之间的约定，原告未举证证明被告对该律师费约定予以认可，原告应当承担举证不能的法律责任，本院对原告该律师费主张不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条，《物业管理条例》第二十一条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李清根于本判决生效之日起十日内支付原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司截止至2019年12月31日的物业服务管理费4580元及利息（利息以4580元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2019年1月1日起至实际付清之日止）。 二、驳回原告浙江悦豪物业管理服务有限公司山东分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116元，减半收取58元，由被告李清根负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审判员  孙中胜 二〇二〇年五月二十一日 书记员  赵秀美