浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终1090号 上诉人（原审被告）：吴连仓，男，1953年11月12日出生，汉族，住广州市越秀区。 委托诉讼代理人：吴雨伦，上海中衢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：瑞教集团有限公司，住所地浙江省苍南县龙港镇示范工业园区25A。统一社会信用代码：91330327145784053M。 法定代表人：陈瑞教。 诉讼代表人：吕忠仁，系瑞教集团有限公司破产管理人温州天原会计师事务所（普通合伙）的负责人。 委托诉讼代理人：赖振国，浙江中欣律师事务所律师。 上诉人吴连仓因与被上诉人瑞教集团有限公司（以下简称瑞教集团公司）返还原物纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2018）浙0327民初10424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。 吴连仓上诉请求：撤销原判，依法改判驳回瑞教集团公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用均由瑞教集团公司承担。事实和理由：原审法院仅以案涉房屋未登记在上诉人名下，就认定上诉人无权占有占有案涉房屋，驳回上诉人诉讼请求，属事实认定错误，应当依法改判。理由如下：一、案涉房屋之所以未登记在被上诉人名下，在原审法官与陈瑞教的谈话中已明确说明，案涉土地不能分割系因土地性质这一客观问题，并非上诉人怠于行使权利。但这不能否认，上诉人系案涉房屋的合法占有人。原审法院也在事实认定部分承认上诉人与被上诉人有协议约定，案涉房屋归上诉人所有，只是房屋权属登记在被上诉人名下。二、上诉人早在1999年就与被上诉人签订《温州瑞教文具实业有限公司联建办公楼合约》及《协议》，其中明确约定：“被上诉人因厂房与办公楼基建资金困难，邀请上诉人一起联建，并约定案涉房屋103室、201室、604室、605室归上诉人所有。”基于上述合约上诉人也已向被上诉人支付相应地基费用并自己出资建造、装修案涉房屋。因此上诉人认为上诉人已履行上述合同的约定，已然成为案涉房屋的合法占有人，被上诉人无权要求上诉人腾空。三、截止至今，被上诉人一直知晓上诉人在案涉房屋居住17余年，且期间多次出租及转让部分案涉房屋，但其从未向上诉人主张过案涉房屋的所有权。因此，上诉人完全有理由认为被上诉人系一直认可上述《合约》，即案涉房屋已归上诉人所有。现，因被上诉人资不抵债而收回归属于上诉人的房屋，将严重侵害上诉人的合法权益。四、早在2009年，苍南县人民法院就在(2009)温苍龙民初字第330号民事调解书中己认定案涉房屋的503室曾归吴连仓所有(吴连仓与上诉人同一情形的案外人)。因此上诉人也理应是案涉房屋的合法所有权人。五、物权登记具有公示功能，物权的占有亦具有公示的功能(“买卖不破租赁”即是物权占有公示的典型例子)。上诉人除了在案涉房屋居住17年之久及上述判决书认定案涉房屋归属外，上诉人出资购买案涉房屋地基及出资建造装修的事实也是当地政府及居民众所周知的事实。上诉人认为上诉人的上述行为已然达到对案涉房屋合法占有公示的效果。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或约定不明确的，依照有关法律规定。”上诉人认为上诉人与被上诉人依法签订《房屋购买合同》，且已按合同约定支付相应价款并出资建造，已然是案涉房屋的合法占有人，原审法院判决书在认定事实上存在错误，请求二审法院查明事实，依法予以改判。 瑞教集团公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、诉争车库车位归属安居房开发公司事实清楚、证据充分，法律规定明确，不存在争议。1.涉案小区原立项主体为温州市安居工程指挥部，城建体制改革后，立项主体转移为安居房开发公司。安居房开发公司是栖凤小区立项批准的建设单位，是栖凤小区的原始产权人。小区内的经济适用房业主和商品房业主，都已经通过和安居房开发公司合同约定的方式，明确了车库车位的归属。该约定不存在《合同法》第52条规定的无效事由，对合同双方均具有约束力。2.温州仲裁委2017年7月26日作出已经具备法律效力的(2016)温仲裁字第89号裁决对车位的归属亦作出明确的分析认定。3.关于车位归属的法律规定是明确的。最高院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条已经将车位列为专有部分，并不属于业主共有部分。4.涉案车库的面积并未纳入小区业主购房的公摊面积。根据《房产测量规范》、《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及安居房开发公司所提供的《房屋建筑面积测绘成果书》，均可以说明涉案车库面积并未被业主分摊。本案业主购房款所购买的对象系其买卖合同所约定的专有部分产权及已经明确被分摊的共有部分，其并未为购买车库车位支付对价。5.关于车库尚未登记颁证问题。车库是否登记，何时登记这与各地相关制度的完善程度及个案的特殊性都有关系。二、关于栖凤小区业委会提出的停车泊位是625个，不是713个的问题。栖凤小区业委会所依据的是2004年的可行性研究报告和规划批复，而小区实际竣工时间为2010年，因此2004年的相关文件并非最终规划确定依据。按照最后批复的项目《竣工图》可以确定，最终规划审批的泊位是722个，而按照司法鉴定现场清点的泊位数是713个，因此按照713个计算本案实际泊位数是正确的。三、人防车位开发单位享有平时的收益权利，《人民防空法》第五条规定已经明确规定了投资者对人防车位享有使用、收益的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。 瑞教集团公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即腾空位于龙港镇示范工业园区25A瑞教厂区北楼501、502、503室三间房屋，并将腾空后的房屋返还原告；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1999年4月29日，原告瑞教集团有限公司向被告吴连仓及案外人陈瑞合、陈瑞祖、周科仁、项祖优、陈民相六人各出具收款收据一份，收款收据均加盖温州瑞教文具实业有限公司财务章，并均载明款项性质是地基款，金额各为38000元。 1999年9月30日，原告（受让方）与案外人温州国发投资有限公司（出让方）签订《土地使用权转让协议书》一份，约定出让方向受让方转让苍南县包装印刷工业园区第25A号地块。同年10月11日，原告以上述《土地使用权转让协议书》向苍南县土地管理局申请办理国有土地使用权证转让手续。2000年1月9日，原告取得苍南县龙港镇示范工业园区25A号地块厂房和综合楼的建设工程规划许可证〔编号分别为（2000）浙规证03702011号和（2000）浙规证03702090号〕。2000年6月8日，原告（甲方）与被告吴连仓及案外人陈瑞合、陈瑞祖、周科仁、项祖优、陈民相、陈银满（均作为乙方）共同签订《温州瑞教文具实业有限公司联建办公楼合约》，载明：“……甲方因资金不足又要建厂办公楼，与乙方协议共同联建厂办公楼，前提是公司必须以厂房土地转让为代价，建筑面积为九间房屋，……陈瑞教三间，其余六间乙方每人一间，建房领导小组陈瑞教、吴连仓为总负责人，陈瑞合为建筑现场负责人……因公司实际需要，靠厂边一至三间为陈瑞教所有，其余六间以抽签为准，……陈瑞祖为四号间，陈瑞合为五号间，吴连仓为六号间，项祖优为七号间，陈民相为八号间，周科仁为九号间”。2010年2月5日，苍南县龙港镇示范工业园区25A号地块上房屋所有权登记于原告名下，权证号为00181417，土地使用权也于2010年2月9日登记在原告名下，权证号为1-2010-02-0766，土地性质为工业用地。 另查明以下事实：1、涉案房屋位于苍南县角，东临工业街，实际建造成六层建筑物，其中一层为六间店面，二、三、四、五、六层分别被自行分割成两套、三套、三套、三套、四套房屋。上述部分房屋已由被告吴连仓及案外人陈瑞合、陈瑞祖、周科仁、项祖优、陈民相等六人各自出卖给其他案外人。目前，被告吴连仓仅占有使用原告诉请中的501室、502室房屋。2、2013年3月8日，原告瑞教集团有限公司将包括上述房屋在内的房屋、土地使用权为其向中国工商银行股份有限公司苍南支行的贷款设立额度为1810万元的最高额抵押，后该行于2014年5月8日向本院申请实现担保物权，本院于2014年5月22日作出（2014）温苍商特字第16号民事裁定，裁定对瑞教集团有限公司名下的坐落于苍南县龙港镇示范工业园区25Ａ号地块的两处房产（产权证号分别为苍房权证苍字第××、苍字第××）准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，中国工商银行股份有限公司苍南支行对变价后所得款项在1810万元及由此产生实现抵押权的费用范围内优先受偿。2015年8月17日，本院作出（2015）温苍执民字第2024号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。后因发现该房屋已被宁波市江东区人民法院首查封，且也被苍南县公安局查封。2015年8月27日，本院裁定终结该案本次执行程序。2016年7月7日，本院根据温州天成纺织有限公司申请，裁定受理瑞教集团有限公司破产清算，并指定温州天原会计师事务所（普通合伙）担任管理人。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。现涉案地块登记在原告名下，可认定原告系涉案地块的合法所有者。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”。故原告要求被告返还相关房屋，理由正当，应予支持。但现有证据仅能证明被告占有501室、502室房屋，故原告要求被告腾空上述503室房屋并向原告返还房屋，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条的规定，判决：一、吴连仓于判决生效之日起十日内腾空苍南县龙港镇示范工业园区25A号地块（房屋所有权证号：00181417，土地使用权证号：1-2010-02-0766）西北角临龙港镇工业路房屋501室、502室返还瑞教集团公司；二、驳回瑞教集团公司的诉讼请求。案件受理费80元，由瑞教集团公司负担。 二审中，吴连仓提供一份证据：1.（2009）温苍龙民初字第330号民事调解书，证明法院在之前已经将涉案房屋中的503室确定归吴连仓所有，并非被上诉人所有。经质证，瑞教集团公司对上述证据的真实性无异议，但认为调解书第4项内容，仅仅是房屋买卖项下权利义务的补偿，并非是对房屋物权归属的确认和判例。所以该证据跟本案无关。本院认为，上述协议中载明“现有五个地下车库，共约计车位625个（最终以划线实测为准）。”故不能凭该份协议确定地下车库车位的数量，且亦无证据证明有88个车位系占用公共通道而增设的；该份协议系安居房开发公司与案外人新世纪物业公司于2014年7月16日所签订，双方约定租金价格亦是逐年增加，该份协议与本案所涉车库占有使用费不具可比性，本院对其不予确认。 本院经审核各方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。 本院认为，2005年4月19日《关于要求审批黄龙1#地块经济适用房价格的报告》所附黄龙住宅区（一期）1#地块经济适用房投入产出测算说明中记载，项目具体经济指标：总建筑面积124888平方米，其中住宅面积114260平方米、商业服务用房7658平方米、配套用房2970平方米，另有底层架空3050平方米、地下室27650平方米（含人防9300平方米），其中非机动车库3780平方米，机动车库22170平方米（含摩托车库860平方米），计629个汽车泊位，设备用房1700平方米。结论：项目总投入建设资金41358万元，按121918平方米建筑面积分摊，单方成本3392元/平方米。2006年7月3日，温州市发展和改革委员会批复“黄龙一号地块经济适用房控制面积内的价格为3500元/平方米，超过控制面积部分的价格为5000元/平方米”。上述121918平方米建筑面积包括住宅面积114260平方米与商业服务用房7658平方米，而未含地下室27650平方米（含人防9300平方米）。2011年6月温州市民信房地产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》显示，地下室停车库未分摊到建筑面积，但承担了部分公用面积分摊。另，温州市安居工程建设指挥部与经济适用房业主签订的《经济适用房买卖合同》附件三合同补充协议中约定，地下室车库属开发商所有。安居房开发公司与商品房业主签订的《商品房买卖合同》第四条约定，下列物业属于出卖人所有，含车位（地下室车位公开销售）、车库，出卖人可以另行出售、附赠或者出租。因此，安居房开发公司作为黄龙栖凤小区的立项主体，系涉案地下室停车库的投资者，即使地下室停车库含有部分人防车位，但根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。安居房开发公司对涉案地下室停车库享有占有使用收益权利。栖凤小区业委会上诉主张地下室停车库含人防车位归业主占有使用及收益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案地下室停车库车位的数量问题，虽然经规划审批为629个车位，但经竣工验收为714个车位。本案中，一审法院经委托温州市华正房地产土地估价有限公司现场勘查，确认实际占有使用的车位为713个，并无不当，本院予以支持。栖凤小区业委会主张地下室停车库车位数量为629个，与事实不符，本院不予支持。涉案地下室车库的占有使用费经评估，单价为153元/个/月，自2017年6月1日起至2018年12月31日的占有使用费为2072691元。一审法院考虑到涉案地下室停车库的管理成本、空置率等因素，结合本案实际情况，酌情认为地下室停车库占有使用费按5万元/月计算，合理合法，本院予以支持。 综上，栖凤小区业委会的上诉理由与请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15150元，财产保全费5000元，合计20150元，由上诉人温州市鹿城区黄龙栖凤小区业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白海玲 审 判 员 郑明岳 审 判 员 吴跃玲 二〇一九年十二月十一日 代书记员 郑守练