河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终572号 上诉人（原审被告、反诉原告）：河北尚科房地产开发有限公司，住所地河北省望都县阳光南大街46-4号。 法定代表人：齐志永，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨希希，河北厚沃律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：茹云开，男，1980年10月1日出生，汉族，住河北省顺平县。 委托诉讼代理人：赵寒宇，河北良筹律师事务所律师。 上诉人河北尚科房地产开发有限公司（以下简称尚科房产）因与被上诉人茹云开房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省顺平县人民法院（2019）冀0636民初596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 河北尚科房地产开发有限公司上诉请求：1、依法改判撤销（2019）冀0636民初596号判决第一项，第四项或发回重审；2.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：（1）一审法院审理程序严重违法。一审法院受理本案后适用简易程序审理。然本案案情复杂，不适合依据《民事诉讼法》第一百五十七条的规定适用简易程序。《民事诉讼法》第一百五十七条所列举的“事实清楚，权利义务关系明确，争议不大简单的民事案件”和民诉意见对于“事实清楚”是指当事人双方对争议的事实陈述基本一致，并能提供可靠的证据，无须法院调查即可判明事实、分清是非；“权利义务关系明确”是指谁是责任的承担者，谁是权利的享有者，关系明确，“争议不大”是指当事人对案件的是非、责任以及诉讼标的争执无原则分歧的司法解释情形。且本案原被告双方就本案本诉及反诉部分争议很大，不应适用简易程序。依据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》（法释L200315号）第三条规定：“当事人就适用简易程序提出异议，人民法院认为异议成立的，或者人民法院在审理过程中发现不宜适用简易程序的，应当将案件转入普通程序审理。本案适用简易程序审理，直接影响了上诉人在一审中各种权利的行使，导致本案一审结果对上诉人极为不利。（2）一审法院认定事实不清。首先一审法院以上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同第15条为审判依据，并认定双方未约定违约金，事实上上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同第15条明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需要有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。第3项约定：双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋所有权的相关资料，在房屋交付两年内协助，买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件手续，造成逾期办理产权登记书，责任由买受人自负。合同第15条就责任承担方式提供了3个选项以供选择，当事人没有选择第2项以违约金的方式承担责任，说明双方排除了以此方式承担责任，且此选择并不应当有时间限制，不应当理解为在两年内适用，两年之后就不适用；条款中的“两年”，应当理解为买受人在两年内交纳相关费用，申请出卖人协助办理产权证书，从而启动产权证书办理程序，而不是在两年内办完产权证。双方已经明确约定了关于权属证书办理的方案以及期限，在可供选择违约金条款适用的条件下并未选择适用而是排除了以支付违约金的方式承担延期办证的违约责任。双方就违约金的支付是约定不予适用而不是未约定，一审法院认定事实错误。第二，一审法院认定合同第15条第三款为格式条款，属于概念混清。事实上，房屋买卖合同是国家建设部会同工商管理局统一制定，条款的选择系住建部门结合当前各地房地产市场的现实情况综合平衡各方利益的背景下依职权制定，系示范文本的具体制定，并非一审法院认定的格式条款。一审法院认定事实错误。（3）一审法院适用法律错误。商品房买卖合同双方对因出卖人延迟办理产权证书违约责任的承担方式作出了明确约定的，可以排除《商品房买卖合同司法解释》第十八条的适用。《解释》第十八条的规定仅是规范对双方当事人对延期办证责任承担没有作出约定的情况，对合同双方已经就延期办证的责任承担方式作出了约定的，并不能适用上述解释规定。本案中，双方当事人就出卖人延迟办证的责任承担方式以合同第15条第3项作出了明确约定，而不是没有约定，因此不能适用《解释》第十八条。一审法院依据《解释》第十八条作出判决，适用法律错误。一审法院认为被上诉人支付公共维修基金延期利息没有法律及合同依据。事实上交纳公共维系积极系被上诉人的法定及合同义务。买卖合同附件四约定了被上诉人应按照约定支付公共维修基金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款明确规定买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。审法院对该解释不予适用，属于适用法律错误。综上所述，一审法院审判程序违法，认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院撤销（2019）冀0636民初596号判决第一项，第四项，或发回重审；并由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。 茹云开答辩称，1、在一审程序中，上诉人明确表示对审理程序和审判人员无异议，在收到不利于自己的判决后以此为由上诉，可以看出上诉人不尊重事实和法律；2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 茹云开向一审法院起诉请求：1.请求法院判决责令被告依法办理权属证书；2.判令被告因违约赔偿原告逾期利息37371.62元整（购房款355497*中国人民银行贷款年利率4.35%*2016年11月21日至2019年4月21日共计2年零5个月=37371.62元整）；3.如因被告原因不能办理房产登记，违约金计算至实际办理房产登记之日；4.诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告茹云开（反诉被告）向被告尚科房产（反诉原告）购买其开发建设的顺平县书香苑住宅小区商品房一套，双方于2015年12月2日签订顺书香苑商品房买卖合同一份（合同编号：1509333），合同约定了所购商品房基本情况、价款、交付期限等内容，其中合同约定该商品房建筑面积123.5平方米，总价款为355497元，该合同第十五条关于产权登记的约定内容如下：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋所有权的相关资料，在房屋交付两年内协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件手续，造成逾期办理产权登记证书，责任由买受人自负”。合同附件四合同补充协议第3条约定：“房屋交接时，买受人应按政府规定缴纳个人承担的有线电视初装费和办理产权证书的相关税费、公共维修基金等，以上款项由出卖人代收后交于相关部门。如买受人不缴纳上述费用，出卖人有权不与买受人办理房屋交接手续”。合同签订后，原告茹云开（反诉被告）依约给付全部房屋价款，被告尚科房产（反诉原告）于2016年4月10日为原告茹云开（反诉被告）开具销售不动产统一发票及契税、测绘费、垃圾清运费等收款收据。关于案涉商品房的交付时间，原告主张为2016年4月1日，被告主张交付时间为2016年4月10日，原告对其主张的交付时间未提供证据证明，结合原告提供的上述购房款发票开具日期，本院认定案涉商品房的交付时间为2016年4月10日。案涉商品房产权证书至今尚未办理，该商品房公共维修基金尚未交纳。 一审法院认为，原告茹云开（反诉被告）购买被告尚科房产（反诉原告）开发建设的面向社会不特定公众公开出售的房屋，双方因履行所签商品房买卖合同发生争议而产生纠纷，故本案实为房屋买卖合同纠纷中的商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性、强制性法律规定，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应依约履行。结合本案本诉与反诉中双方当事人的诉辩观点，本案本诉的争议焦点为尚科房产是否应当承担逾期办证的违约责任以及如何承担违约责任、违约金如何计算的问题；反诉的争议焦点为尚科房产是否有权向茹云开主张其所应交公共维修基金以及应交纳的数额的问题。一、对于本案本诉的争议焦点，分析如下：1、关于被告尚科房产（反诉原告）是否应当承担逾期办证的违约责任的问题。原、被告关于房屋产权登记的约定体现在案涉商品房买卖合同中，在其第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下第3项处理：……3.双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋所有权的相关资料，在房屋交付两年内协助买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担，买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件手续，造成逾期办理产权登记证书，责任由买受人自负”。上述约定应理解为原、被告双方将办理房屋权属证书的期限约定为房屋交付后的两年，案涉房屋于2016年4月10日进行交付，故办理权属证书的期限应于2018年4月10日届满，现原告茹云开（反诉被告）至今仍未能完成其房屋权属登记，逾期办证的事实客观存在。茹云开主张逾期办证的责任在于尚科房产，称其在房屋交付后多次要求尚科房产履行关于房屋权属登记的合同义务，但由于尚科房产一方的原因造成至今登记不能；尚科房产辩称是由于茹云开方未按合同约定交纳公共维修基金，违约在先，造成不能办理案涉房屋的权属登记，故应由茹云开自行承担案涉房屋权属证书迟延办理的责任，尚科房产不应承担违约责任。对此一审法院认为，原告茹云开（反诉被告）在合同成立后，依约向被告尚科房产（反诉原告）支付了全部购房款355497元，履行了自己的主要合同义务，根据《房屋登记办法》、《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，被告尚科房产（反诉原告）作为开发商，负有在约定期限内为所建房屋办理初始登记，并在初始登记完成后向购房者提供办理转移登记的相关材料，协助购房者完成转移登记的义务。也即茹云开作为买受人，必须在开发商尚科房产为其开发建设的房屋办理初始登记的前提下，才能办理转移登记，取得房屋权属登记。被告尚科房产（反诉原告）自称“初始登记已近完成”，说明初始登记尚未完成，其亦未在本案庭审辩论终结前提供其已完成初始登记的证据，更未提供证据证明其已在约定期限内履行了备案义务以及协助义务，而尚科房产未能为案涉房屋办理初始登记应为茹云开不能继续进行转移登记从而取得房屋权属证书的主要原因，被告尚科房产（反诉原告）不能证明在其未完成初始登记的情况下，原告茹云开（反诉被告）公共维修基金的未予交纳对办理房屋权属证书有何实质影响，故本院对被告尚科房产（反诉原告）的相关抗辩意见不予采纳，被告尚科房产（反诉原告）应对案涉房屋逾期办证承担违约责任。2、关于被告尚科房产（反诉原告）应如何承担逾期办证的违约责任的问题。首先，原告茹云开（反诉被告）要求责令被告尚科房产（反诉原告）依法办理权属证书，也即要求尚科房产承担继续履行的违约责任。但根据庭审情况，被告尚科房产（反诉原告）至今尚未完成房屋初始登记，其称案涉房屋项目已列入房地产解疑项目，相关部门正在协调权属登记事宜，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，对原告茹云开（反诉被告）的该诉讼请求本院不予支持。其次，原告茹云开（反诉被告）要求被告尚科房产（反诉原告）赔偿因违约产生的逾期利息，也即要求尚科房产承担赔偿违约金的违约责任。原、被告对此的争议焦点在于对案涉商品房买卖合同第十五条（以下简称第十五条）的理解与适用上。原告主张第十五条为格式条款，应认定为无效条款。对此本院认为，该合同条款中原告茹云开（反诉被告）的主要权利是办理房屋权属证书，该权利在所涉条款中并未被排除，而对于如因出卖人原因致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任承担方式上，被告尚科房产（反诉原告）仅是未对其违约责任进行明确约定，不能视为对其责任进行了免除，故该条款虽为格式条款，但不涉及可能认定无效的法定情形。然而，第十五条有效并不意味着被告尚科房产（反诉原告）不应承担赔偿逾期办证违约金的责任。被告尚科房产（反诉原告）辩称第十五条已就责任承担方式由买卖双方约定适用不涉及违约金的选项，意味着双方排除了承担违约金的方式。对此一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，第十五条仅约定了如因买受人原因造成逾期办证的责任由其自负，而未约定如因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任如何承担，属于上述规定中的没有约定违约金的情况，况且房屋权属证书是不动产所有权的唯一凭证，证书未能取得，业主的所有权能处于不圆满状态，客观上对所有权的行使造成了限制，业主的多项衍生权利不能顺畅行使，增加了机会成本，造成了一定损失，原告茹云开（反诉被告）对此有权主张赔偿。故对原告茹云开（反诉被告）主张被告尚科房产（反诉原告）支付逾期办证违约金予以支持。3、关于逾期办证违约金的计算方式问题。首先需确定案涉商品房买卖合同约定的办证期限，以确定逾期办证的起算日期。原告主张该期限为合同第十五条约定的房屋交付使用后的150个工作日内，但根据合同内容，150个工作日是指出卖人即被告尚科房产（反诉原告）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的期限，而并非办理权属登记的期限，虽然备案是权属登记的前提，但二者不能等同。根据第十五条内容，出卖人协助买受人办理权属登记的期限应为房屋交付后的两年内，案涉房屋于2016年4月10日交付，则被告尚科房产（反诉原告）逾期办证违约金的起始日期应自交付满两年后的次日（即2018年4月11日）开始。其次关于计算标准及计算方式问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，酌定按照原告茹云开（反诉被告）已付的购房款总额355497元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告茹云开（反诉被告）主张按年利率4.35%标准计算，符合法律规定，予以支持。结合原告茹云开（反诉被告）的诉讼请求，按上述方式计算后，被告尚科房产（反诉原告）应支付的违约金为：2018年4月11日至2019年4月21日期间共计15887.79元，实际违约金应支付至被告尚科房产（反诉原告）开始协助原告茹云开（反诉被告）办理产权事宜的前一日。上述“开始协助”的意义应界定为：被告尚科房产（反诉原告）已完成初始登记并将办理案涉房屋权属登记的所有必备材料全部移交原告茹云开（反诉被告）。二、关于本案反诉的争议焦点，分析如下：1、被告尚科房产（反诉原告）是否有权向原告茹云开（反诉被告）主张其应交公共维修基金。案涉房屋的公共维修基金由买受人负担，并且被告尚科房产（反诉原告）有权向买受人收取该费用，是基于双方签订的商品房买卖合同的约定，是合同之债，该约定不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方具有拘束力，被告尚科房产（反诉原告）有权按合同约定向原告茹云开（反诉被告）代为收取其应交公共维修基金后交予有关部门，原告茹云开（反诉被告）应依约履行，故对尚科房产的该项请求，予以支持。2、关于原告茹云开（反诉被告）应交纳的公共维修基金数额。根据《住宅专项资金管理办法》（中华人民共和国建设部、财政部[2017]第165号）、《保定市住宅专项维修资金管理规定》，七层及七层以下配备电梯的多层住宅按照每平方米建筑面积100元标准收取，案涉商品房买卖合同显示的案涉房屋所在楼幢共有七层，配备电梯，符合上述标准的适用条件，合同约定该房屋建筑面积为123.5元，故计算后原告茹云开（反诉被告）应交被告尚科房产（反诉原告）代为收取的公共维修基金数额为12350元。关于被告尚科房产（反诉原告）主张的逾期利息，没有法律和合同依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）于本判决生效后七日内，支付原告茹云开（反诉被告）2019年4月21日之前逾期办理房屋权属证书的违约金15887.79元（自2018年4月11日至2019年4月21日期间）；自2019年4月22日起，被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）以茹云开已付购房款355497元为基数，按照年利率4.35%的标准向原告茹云开（反诉被告）支付2019年4月22日之后的逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年4月22日起计算至被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）完成初始登记并将能够办理案涉房屋权属登记的所有必备材料全部移交原告茹云开（反诉被告）的前一日止；二、原告茹云开（反诉被告）于本判决生效后七日内，一次性支付被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）公共维修基金12350元；三、驳回原告茹云开（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3597元，由被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）负担3435元，由原告茹云开（反诉被告）负担162元。案件反诉受理费124元，由原告茹云开（反诉被告）负担54元，由被告河北尚科房地产开发有限公司（反诉原告）负担70元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致。 本院认为，关于本案的程序。一审法院根据双方当事人的权利义务分担情况、主要的争议事实，适用简易程序审理本案，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条适用简易程序的相关规定，且上诉人在一审诉讼中未对适用简易程序提出异议，故上诉人主张一审程序违法，本院不予采信，对其该项上诉请求不予支持。 关于上诉人应否支付逾期办理房屋权属证书违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后150个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：双方友好协商，出卖人提供买受人办理房屋所有权的相关资料，在房屋交付两年内协助。买受人办理房屋所有权登记，办理产权登记的相关费用由买受人负担。买受人未按规定缴纳费用，不提交相关证件，造成逾期办理产权登记书，责任由买受人自负。”该条款内容实则是对买受人原因而逾期办证的约定，未涉及如因出卖人责任致使买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的违约责任如何承担。一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合《商品房买卖合同》的内容，认定双方对违约金没有约定，判令上诉人按照被上诉人已付购房款的数额及中国人民银行逾期贷款利息标准，支付被上诉人逾期办理房屋权属证书违约金，于法有据，并无不当。 关于上诉人主张的公共维修基金逾期利息应否得到支持。在双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议中约定：“房屋交接时，买受人应按政府规定缴纳个人承担的有限电视初装费和办理产权证书的相关税费、公共维修基金等，以上款项由出卖人代收后交于相关部门。”可见，双方并未约定被上诉人未如约缴纳公共维修基金逾期利息，且上诉人仅为该项费用代收人，故上诉人主张的公共维修基金逾期利息，缺乏事实及法律依据，一审法院对其该项诉求不予支持，亦无不妥。 综上所述，河北尚科房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3435元，由上诉人河北尚科房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王志强 审判员  康珍惠 审判员  杨玉龙 二〇二〇年五月二十九日 法官助理肖雅 书记员卢灏辰 ——