河北省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀民再37号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河北省地震局张家口中心台，住所地河北省张家口市桥东区鱼儿山路18号。 法定代表人：马利军，该中心台台长。 委托诉讼代理人：袁兴佳，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祁庆斌，北京市京悦（石家庄）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郝永河，男，1959年6月19日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。 被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：刘亮，男，1966年12月8日出生，汉族，住河北省张家口市赤城县。 再审申请人河北省地震局张家口中心台（以下简称张家口中心台）因与被申请人郝永河、刘亮房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市中级人民法院（2018）冀07民终2739号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年10月25日作出（2019）冀民申5720号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张家口中心台的委托诉讼代理人祁庆斌、袁兴佳，被申请人郝永河、刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张家口中心台申请再审称，原判决认定事实、适用法律错误。一、2001年2月25日申请人与被申请人签订《典房协议书》中明确约定：典当期满，房屋归申请人所有；典当期满，申请人及时通知被申请人，并全额退还典当房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，仍不赎回房产，房屋所有权归被申请人所有；典当期满，收回房产时，被申请人需保证房屋结构完整，大房能够住人，小房能够储物，否则申请人有权从赎金中扣除维修房屋所需费用。从合同成立过程来看，双方没有买卖合同的意思表示，合同期内成立的只能是借款合同关系。“典当期满后超过两年，仍不赎回房产，房屋所有权归被申请人所有”这一约定说明被申请人取得房屋所有权的前提是申请人不回赎，并非基于买卖，而是借款合同违约，这一约定不构成房屋买卖合同关系的基础，而是借款合同的从合同即抵押合同，这一约定同时违反《担保法》的强制性规定。二、原审法院适用房屋买卖合同无效的原则处理本案属于适用法律错误，同时一审法院委托河北四合百城资产评估有限公司进行评估并作为计算无效合同损失的依据更是完全错误的。典当期内，申请人取得了资金使用权，被申请人实际使用了涉案房屋，互相抵销是合理的，不需要互相返还，典当期满后，双方就回赎房屋问题未达成一致，申请人实际未归还被申请人资金，应根据双方过错赔偿利息损失，不应由申请人赔偿被申请人的房屋增值损失。 郝永河、刘亮辩称：1、申请人在再审申请书中称，双方签订的典当合同没有买卖合同的意思表示，是对合同的曲解，是错误的，在典当合同中规定，典当期满后，超过两年，申请人仍不赎回房产，房屋所有权归被申请人所有，并帮助办理过户手续，如果按地震台不赎回房产履行合同，是否该房屋所有权就要变更为被申请人，该合同自动转变为买卖合同，这就是买卖房屋的意思表示。2、该合同是申请人当初拟定的，当时拟定合同的申请人工作人员称是出售房屋，但因内部原因，只能签订典当合同。被申请人方多个当事人在一、二审庭审中都出庭作证，申请人当初签订合同的工作人员始终不愿出庭作证，陈述当时签订合同时的事实，到底是什么性质，抵押还是借款还是买卖。3、申请人出售房屋时不诚信，合同存在双方不对等的情况，出售方申请人没有如实告知该房屋的所有性质，该合同存在欺诈行为，所以申请人要承担所有的损失。 2017年9月5日，张家口中心台向河北省赤城县人民法院起诉请求：1、确认合同第四条“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房屋，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证。”的约定无效；2、判令郝永河立即返还占用张家口中心台的三间大房、三间小房及院落，并将在所典房屋西侧空地上自盖的三间大房交由张家口中心台赎回，房屋价值100,000元；3、本案诉讼费由郝永河负担。 一审法院认定事实：1999年，高明瑞承包了河北省地震局赤城地震台院内住宅楼和办公平房附属工程，工程完工后，河北省地震局赤城地震台所欠工程款不能给付，就将河北省地震局赤城地震台院里旧平房最西面三间大房、三间小房和房西三间房地基及院落，给高明瑞抵顶工程款40,000元。高明瑞急于变现付工人工资，将该房及院落以40,000元的价格卖给了刘亮。刘亮又将三间大房、三间小房以30,000元价格卖给了郝永河，自己在房西三间房地基上另建三间大房，在院内建三间小房，建房所占土地的使用权归河北省地震局赤城地震台。因房屋产权、土地使用权（含刘亮）属于河北省地震局赤城地震台，无法办理房屋产权过户手续，郝永河与河北省地震局赤城地震台签了一份无落款日期的典房协议。2010年11月4日，郝永河收到张家口中心台向其送达的房屋收回通知书。2015年6月11日，郝永河去张家口中心台协商办理房屋过户手续，双方未达成协议。 另查，郝永河所占房屋、院落和附属设施属于国有资产，占用的土地为国有划拨土地，刘亮所建房屋、院落和附属设施占用的土地为国有划拨土地。河北省地震局赤城地震台从与郝永河签订典房协议至今，没有相关部门批准处置该房产的文件。经河北四合百成资产评估有限公司评估，郝永河从刘亮手中购买的河北省地震局赤城地震台名下的三间大房、三间小房、院落及附属设施，市场价格为693,294元，刘亮在郝永河的房屋、院落西侧新建的大房三间、小房三间、院落及附属设施，市场价格为876,041元，郝永河、刘亮每人垫付评估费5,000元。 一审法院认为，原河北省地震局赤城地震台与郝永河虽签订了典房协议，根据《典当管理办法》的规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法中所称典当行是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业、法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。典当时间不应超过六个月，期满后应当在五日内回赎或续当。郝永河不具有典当行的资格，双方当事人争议的“典当”不符合典当的构成要件，应为附生效条件的房屋买卖合同。本案争议的房屋系张家口中心台（原河北省地震局赤城地震台）管理的国有资产，其处分该国有资产时，依照《财政部事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条的规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。原河北省地震局赤城地震台未经相关部门批准，和郝永河签订的房屋买卖合同无效。根据合同法规定，无效合同除互负返还义务外，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，郝永河及刘亮应将所占房屋、院落及附属设施返还给张家口中心台，张家口中心台返还郝永河购房款30,000元，返还刘亮购房款10,000元。原河北省地震局赤城地震台用涉案房屋抵顶工程款所引起的郝永河与其所签无效协议的行为，存在主要过错，给郝永河、刘亮造成的损失，应负主要赔偿责任。郝永河、刘亮是具备完全民事行为能力的人，在购买涉案房屋时，理应知道处置该国有资产的条件不具备，还予以购买，亦存在过错，应承担次要责任，张家口中心台给郝永河造成的损失按80%承担，郝永河按20%承担较为适宜，即郝永河的实际损失为530,635.2元〔（693,294元-30,000元）×80%〕。虽然合同约定乙方可以在院内建房，但因刘亮在建房时，未经相关部门批准，属违建房屋，对自己的损失承担30%，张家口中心台承担70%较为适宜，即刘亮的实际损失为606,228.7元〔（876,041元-10,000元）×70%〕。一审法院判决：一、确认原河北省地震局赤城地震台与郝永河签订的房屋买卖合同无效；二、河北省地震局张家口中心台返还郝永河买房款30,000元、返还刘亮买房款10,000元；三、郝永河将占有河北省地震局赤城地震台名下的房屋、院落及附属设施及刘亮在河北省地震局赤城地震台名下的国有划拨土地上所建房屋、院落及附属设施返还给河北省地震局张家口中心台；四、河北省地震局张家口中心台赔偿郝永河损失530,635.2元、赔偿刘亮损失606,228.7元；五、河北省地震局张家口中心台给付郝永河垫付的评估费4,000元、给付刘亮垫付的评估费3,500元。上述返还及款项于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,924元，由河北省地震局张家口中心台负担14,193元（已缴纳2,300元，尚欠11,893元），郝永河负担1,892元，刘亮负担2,839元。 张家口中心台不服一审判决，向河北省张家口市中级人民法院上诉请求，撤销一审判决，发还重审或依法改判。 二审法院查明的事实与一审查明的事实一致。 二审法院认为，《典当管理办法》第三条规定，本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。第三十六条规定，典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。第四十条规定，典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。按照上述规定，张家口中心台、郝永河之间的“典当”行为不符合典当的构成要件，双方之间签订的典房协议书，应认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。第二十六条规定，事业单位占有、使用的房屋建筑物、土地和车辆的处置，货币性资产损失的核销，以及单位价值或者批量价值在规定限额以上的资产的处置，经主管部门审核后报同级财政部门审批；规定限额以下的资产的处置报主管部门审批，主管部门将审批结果定期报同级财政部门备案。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形”。上述规定系防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效力性强制规定。本案所涉买卖标的物系张家口中心台管理并占有、使用的国有资产，不仅是房屋，还包括相应的国有土地使用权，张家口中心台转让该国有资产时，未经财政部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，应认定双方签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，郝永河及刘亮应将所占房屋、院落及附属设施返还给张家口中心台，张家口中心台返还郝永河购房款30,000元，返还刘亮购房款10,000元。原河北省地震局赤城地震台用涉案房屋抵顶工程款所引起的郝永河与其所签无效协议的行为，存在主要过错，给郝永河、刘亮造成的损失，应负主要赔偿责任。郝永河、刘亮是具备完全民事行为能力的人，在购买涉案房屋时，理应知道处置该国有资产的条件不具备，还予以购买，亦存在过错，应承担次要责任，张家口中心台给郝永河造成的损失按80%承担，郝永河按20%承担较为适宜，即郝永河的实际损失为530,635.2元〔（693,294元-30,000元）×80%〕。虽然合同约定乙方可以在院内建房，但因刘亮在建房时，未经相关部门批准，属违建房屋，对自己的损失承担30%，张家口中心台承担70%较为适宜，即刘亮的实际损失为606,228.7元〔（876,041元-10,000元）×70%〕。一审法院以此计算损失亦无不当，二审法院予以支持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18,924元，由上诉人河北省地震局张家口中心台负担。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案争议的焦点为案涉典房协议的性质、效力以及如何处理的问题。郝永河不具有典当行的资格，张家口中心台与郝永河之间的“典当”行为不符合典当的构成要件，原审认定双方并非典当行与当户之间的典当法律关系，且双方对此均认可，本院予以确认。张家口中心台主张案涉典房协议实际为抵押借款合同，但张家口中心台并未提供充分的证据证明双方存在借贷的合意。从协议的内容及履行情况看，双方当事人之间的法律关系并不符合借贷法律关系的特征。故对其主张双方为借贷的法律关系，本院不予支持。郝永河、刘亮主张案涉典房协议实为房屋买卖合同。从被申请人从申请人处取得案涉房产的方式、协议签订的背景及协议履行的情况，原审认定案涉典房协议实为房屋买卖合同，更有利于维护和平衡双方当事人之间的利益，更有利于化解矛盾，维护社会稳定，本院予以支持。本案争议的房屋系张家口中心台管理的国有资产，其处分该国有资产时，未经法律规定的相关部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，其与郝永河签订的名为典房协议实为房屋买卖合同因违反法律规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。郝永河、刘亮应将案涉房屋、院落及附属设施返还给张家口中心台，张家口中心台返还郝永河购房款30,000元，返还刘亮购房款10,000元。张家口中心台违反法律规定处分国有资产，与他人签订合同，存在主要过错，应承担主要责任；郝永河在购买案涉房屋时亦存在过错，应承担次要责任。原审酌定张家口中心台对郝永河的损失承担80%责任，郝永河承担20%责任，并无不妥。关于刘亮在案涉院落内所建房屋的问题。张家口中心台签订合同时，未经相关部门批准，允许刘亮在院内建房，属违建房屋，是导致违建问题发生的主要原因，应承担主要责任；刘亮作为违建房屋的实施者，亦存在过错。原审酌定张家口中心台对刘亮的损失承担70%责任，刘亮承担30%责任，亦无不妥。 综上所述，张家口中心台申请再审的理由不成立，应不予支持；原审认定事实、适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持河北省张家口市中级人民法院（2018）冀07民终2739号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  李源 审判员  宋威 审判员  孟慧 二〇二〇年五月二十八日 书记员  刘洁