江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0791民初238号 原告：唐某，女，1991年11月25日生，汉族，住江苏省连云港高新技术产业开发区。 被告：刘某某，男，1995年10月2日生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人:潘树枝，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。 原告唐某与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐某、被告刘某某及其委托诉讼代理人潘树枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐某向本院提出诉讼请求:1、判令被告返还原告租金17000元及利息(2019年11月10日起计算到起诉之日)，并赔偿装修费用5000元、停业期间的误工费10000元，合计32000元；2、判令被告因超期限转租，骗取原告超期22天的租金、保证金及物业费，进行精神赔偿10000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月27日，被告刘某某与原告签订《转让协议》，约定被告将创客商业街77号门面的租金、保证金及物业费一并转让给原告，金额30500元，期限自2019年7月27日至2019年12月31日。2019年7月27日至2019年8月22日期间，创客商业街放假关闭，原告直至2019年8月28日才入驻装修，2019年9月17日开始营业。2019年10月31日，花果山创客商业街发出通报，因被告私自转让店铺，限被告三日内撤离花果山创客商业街。原告才得知被告与创客商业街的租赁合同截止日期为2019年12月9日。原告无法正常经营后，多次催要被告退还费用，被告拒绝退还。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求判决支持原告诉求。 被告刘某某辩称：1、被告与原告2019年7月27日签订的转让协议非常清楚的载明商业街不允许私自转让，原告已知晓不得私自转让这一规定。且双方商定原告必须以被告的名义营业，待被告租赁合同到期后，原告再与创客商业街签订房屋租赁协议。现因原告违反规定致使房屋被创客商业街收回，责任应由原告承担；2、原告诉称被告欺骗原告22天的转让租金、保证金及物业费，索要精神赔偿没有法律依据；3、双方在签订转让协议时，租金是按照被告与原房主的租金标准12000/年，转让费、房屋装修费、保证金、物业费共计25500元，以上合计30500元。双方签订转让协议的起止时间是2019年7月27日至2019年12月31日止，共计5个月3天。但因被告记错原合同的终止时间，致原告多交了22天的房屋租金726元，该租金被告同意返还。原告其他诉讼请求于法无据。 本院经审理查明：2018年12月10日，被告刘某某（乙方）与连云港市还圆创客商业管理有限公司（甲方）签订《租赁协议》，约定刘某某承租连云港市花果山创客商业街77号商铺，租赁期限自2018年12月11日至2019年12月9日，租金每年8000元，物业管理费每年1200元，保证金5000元。乙方一切转租商铺行为均为无效行为，应事先征得甲方书面同意，如私自转租，乙方所交管理保证金甲方全部扣除，乙方的保证金不能作为第三方的管理保证金，同时甲方终止协议，收回摊位或商铺另行安排。 2019年7月27日，被告刘某某未经出租人同意，将涉案商铺转租给原告唐某，双方签订《转让协议》，约定被告刘某某将坐落于创客商业街77号门面的租金、保证金及物业费一并转让给原告，金额为30500元，租期自2019年7月27日至2019年12月31日，协议载明原告不得违反商业街的规定，且知晓商业不得私自转让的规定。原告唐某按约向被告支付了转租费用30500元。 花果山创客商业街区因位于花果山大学城，在暑假期间关闭，直至2019年8月22日开放，原告进驻商铺短暂装修后，于2019年9月17日开业经营“刘氏面筋坊”。2019年10月31日，出租人连云港市还圆创客商业管理有限公司发现涉案商铺存在转租情形，通报告知承租人刘某某终止协议，收回商铺，限三日内搬离房屋，保证金全部扣除。原告于2019年11月10日腾退房屋，被告刘某某未退还剩余转租费。 本案审理过程中，原、被告双方一致同意对涉案商铺的装饰装修残值作价5000元。 以上事实有原、被告双方当庭陈述，原告提交的租赁协议、转让协议、转账记录、通报、房屋照片、装修单据、微信账单、微信聊天记录等证据予以证实。 本院认为，被告刘某某作为房屋承租人，在涉案房屋不得转租的情况下，仍违背诚实信用，向原告转租房屋且超出租赁期限转租，致使出租人解除租赁合同，租赁房屋被提前收回且保证金被没收，其存在过错，应根据过错程度承担相应责任。原告唐某作为次承租人，明知系违法转租仍执意承租，也具有过错。本院综合双方过错程度，认定被告刘某某对违法转租造成的损失承担70%责任，原告唐某承担30%责任。双方约定包括保证金、物业费的转租费用为30500元，转租期从2019年7月27日至2019年12月31日，因商铺直至2019年8月22日才开放使用，原告使用至2019年11月10日，使用租赁物80天，剩余未能使用租期52天，未使用期间的费用损失为12015.15元（30500÷132天×52天），被告按照责任比例应承担8410.61元(12015.15元×70%)。另原告装饰装修残值经双方确认为5000元，被告应赔偿原告装修损失为5000元×70%=3500元。关于原告主张的误工费、精神损失费等费用，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘某某于本判决生效后十日内退还原告唐某转租费人民币8410.61元； 二、被告刘某某于本判决生效后十日内赔偿原告唐某装饰装修损失人民币3500元； 三、驳回原告唐某其他诉讼请求。 案件受理费减半收取425元，原告唐某已预交，由原告负担305元，被告刘某某负担120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  戴培培 二〇二〇年五月二十日 书记员  胡砚艳 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 [二]、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 [三]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。