浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初4543号原告（反诉被告）：杭州龙福物业管理有限公司，住所地：杭州市西湖区翠苑二区4-1幢，统一社会信用代码：913301067735657914。法定代表人：陈卫星，总经理。委托诉讼代理人：李瑞德、许良,系公司员工。被告（反诉原告）：黄小松，男，1979年7月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。原告（反诉被告）杭州龙福物业管理有限公司（下称龙福公司）为与被告（反诉原告）黄小松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日受理后，依法由审判员周新宇独任审判，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。龙福公司的委托诉讼代理人李瑞德及黄小松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙福公司起诉称：2013年9月20日龙福公司与案外人杭州宏华置业有限公司签订了《林溪闲庭小区前期物业服务合同》，合同约定由龙福公司向杭州市余杭区闲林街道林溪闲庭小区业主提供物业管理服务，并收取物业管理费，其标准按1.4元/月/平方米收取，能耗费为0.5元/月/平方米收取，并约定了违约金；合同期限为2015年12月30日至2018年12月29日，为期3年。在此期间，龙福公司依约提供了物业管理服务，履行了合同义务，黄小松作为林溪闲庭小区1-4-601室业主，应当按时足额向龙福公司缴纳相应费用，但黄小松自2017年4月1日起一直未缴纳物业管理费（79.84平方米*1.4元/月/平方米*22个月=2347.3元），能耗费（79.84平方米*0.5元/月/平方米*22个月=838.3元），以及由此产生的违约金2229.9元，经龙福公司多次电话、书面催交，黄小松仍拒不支付。为此龙福公司诉至法院，诉讼请求：1、请求判令黄小松立即支付2017年3月至2018年12月所欠物业管理费2347.3元，能耗费838.3元，合计3185.6元；2、判令黄小松立即支付违约金2229.9元（违约金计算自2017年4月1日至2019年3月1日止）计算方式（3186.6*1‰*700天=2478.9元），以上1、2项合计5415.5元；3、请求黄小松承担本案全部诉讼费用。黄小松答辩称：龙福公司是小区开发商杭州宏华置业有限公司签约的物业公司，在进场之后很多物业管理方面不到位，安全上无视整个小区安全，车辆堵塞消防通道口，安全通道被用作商铺经营用房；黄小松所住的1-4-601单元门楼上长期挂空调外机，反复交涉没有更改过；小区绿化草坪包括消防通道器材龙福公司都没有尽到管理职责；据后续的物业公司和业委会了解到，在交接物业材料的时候资料缺少很多。另外，黄小松家中于2016年11月份发生房屋漏水，原因是11楼业主在安装太阳能系统时出现管道标识错误，龙福公司未尽到管理的职责，多次协调不能解决。龙福公司催收物业费的两个邮件，黄小松没有收到，资料显示由门岗收的信件。综上，龙福公司没有本着为业主服务，只是尽可能获得利益，忽略业主要求，因此龙福公司不足以收取全额物业费。请法院查明事实，依法判决。黄小松反诉称：龙福公司在管理林溪闲庭小区期间，物业服务不到位，根本没有履行《前期物业服务合同》，以频繁更换物业经理的方式拖延并拒绝履行管理职责。一、龙福公司视小区全体业主的人身安全于不顾，消防通道内停放车辆而并未尽到管理责任，逃生通道用于底商经营用房，1幢4单元门上悬挂开发商的空调未能协商解决，让安全隐患悬于业主头顶。二、龙福公司管理人员私自扣留黄小松的邮件，导致黄小松未收到催收物业费的邮件，更未签字确认。作为本小区物业管理公司，龙福公司忘记了服务业主的职责所在，严重背离《前期物业管理协议》和国务院制定的《物业管理条例》。三、龙福公司在日常的管理中，存在大量的不作为行为，在本小区业主抗辩被反诉方时普遍都举证，包括：1、消防逃生指示牌破损脱落，不维修。2、消防器材不检查、不维修，过期不更换，消防设施形同虚设，给小区业主生命安全留下大大的隐患。3、屋顶乱种蔬菜而疏于管理。4、地下室经常漏水，不及时清理，不及时维修，漏水破坏的墙皮不修缮。5、草坪被损坏既不及时发现更未及时维护补种，树木枯死不及时补种。6、建筑垃圾长期不清理，影响小区的环境。7、水池内漂浮物长期不清理。此类问题多不胜举。与《前期物业服务协议》的承诺相违背。四、龙福公司在管理细节中未能尽责服务业主，谈不上主动服务，就是被动服务都不算，在大是大非的问题面前更是失职。在与新物业公司的交接中，根本不能规范移交本小区的物业管理资料，《林溪闲庭物业服务企业移交资料清单》中移交的资料寥寥无几，给本小区的后续管理带来极大的隐患，由此更能看出龙福公司管理和服务的能力不足，管理和服务的意愿欠缺。五、2016年12月14日小区配套太阳能热水器系统调试排水时导致约3-5吨水的排入黄小松刚装修完的家中，客厅吊顶及墙面，北面房间和南面主卧房间的地板进水，灯具及电器都不同程度受损，导致重新装修。具体原因是林溪闲庭1幢4单元1101的业主在调试太阳能热水器系统时，直达林溪闲庭1幢4单元601室的水管标成1幢4单元1101室的水管。救灾过程由龙福公司1名工作人员、1幢4单元701业主、1幢4单元602业主等人在场，在排查原因时也闲林1幢4单元801业主，1幢4单元1101室业主主动告知他家在调试太阳能热水器系统，关闭热水器系统后才停止排水到黄小松家，后此事经由开发商、龙福公司、装修公司及黄小松本人共同确认，漏水原因就是太阳能热水器系统排水管编号错误所导致，错把黄小松家的管道编成1101的，黄小松通过龙福公司多任物业经理居间协调解决此事，经理表面接受但实际没有一次有效协调安排，导致此事久拖不决，龙福公司的不是作为也是导致开发商逃脱责任。同时依据《物业管理条例》的相关条款，龙福公司在办理物业承接验收手续时，存在过失，必须承担相应责任。六、本小区内普遍存在拖延交物业费，是由于龙福公司的不作为、乱作为，服务能力与意识均存在严重不足所导致的，所提供的服务根本不能匹配原定物业费标准，作为弱势的个体，业主只能以此行动控诉龙福公司，同时也请法庭注意，通过钉钉企查查可以看到，被反诉方的案件流程共1086个，裁判文书936个，法院公告7个，开庭公告204个，龙福公司在林溪闲庭小区的管理表现不力不是个例。综上，黄小松向法院提出反诉，诉讼请求：1、请求判令龙福公司承担黄小松林溪闲庭1幢4单元601室装修部分损失10000元（总损失60000元、其中50000元是另行向开发商主张）；2、请求龙福公司承担本案全部诉讼费用。龙福公司针对黄小松的反诉答辩称：黄小松家里室内漏水的原因是因为小区1-4-1101室热水器调试造成，是1101室的业主侵犯了黄小松的利益，其损失应该由1101室的业主承担。从黄小松的陈述来看，该事情发生的时候龙福公司物业人员第一时间去现场并救助，已经尽到作为物业得相关责任和义务。另经排查事故原因是排水管编号错误导致，不是龙福公司造成的。龙福公司是为小区现有设施设备公告卫生等维修维护，如何编号不清楚，这个是开发商开始安装的，对于该损失开发商也应该承担一定的责任。因此，黄小松的反诉目的其主要就是想要找借口理由来想要少交或不交物业费，其证据和理由都是站不住脚的，因此对其反诉的请求依法驳回。为证明自己的主张，龙福公司向本院提供的证据有：1、《林溪闲庭小区前期物业服务合同》及合同备案证明各一份，证明龙福公司是林溪闲庭小区的物业公司，依法依约对小区实施了物业管理，有权向黄小松收取物业费、水电费等费用且收费合法有效的事实。2、交房通知、入伙登记表、物业交付清单、业主情况登记表及房产登记信息各一份，证明黄小松系林溪闲庭小区1-4-601室的业主，已经收房并入住，应当及时足额向龙福公司缴纳物业管理费等相关费用的事实。3、欠费清单一份，证明黄小松欠费的时间及金额的事实。4、物业费催缴通知书、催缴函、律师函、挂号信交寄清单、邮政给据跟踪信息、催缴公告及公示照片各一份，证明龙福公司在2017年-2018年期间，曾经以多种形式向黄小松主张物业服务管理费，但黄小松拒不缴纳上述费用的事实。为支持其主张，黄小松向本院提供了如下证据：1、《前期物业服务合同》一份，证明龙福公司的管理职责和标准的事实。2、照片一组，证明黄小松没有收到催收物业费信件的事实。3、照片、文件一组，证明小区消防通道被堵住，消防逃生通道被经营用房占用的事实。4、照片一份，证明龙福公司物业服务不符合标准的事实。5、交接资料清单一份，证明龙福公司材料交接没有完全履行合同义务的事实。6、照片一组，证明黄小松家中漏水的事实。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：对龙福公司提供的证据，黄小松对证据1、2、3三性无异议；对证据4中张贴公告无异议，邮政寄送材料三性有异议。经本院审查后认为，龙福公司提供的证据符合有效证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定。对黄小松提交的证据，龙福公司对证据1三性有异议；对证据2三性有异议，不符合证据的基本要素，没有时间地点等要素，且与黄小松本人无关；对证据3三性有异议，显示的是2019年1月的事情，不是龙福公司的管理期间内的；对证据4三性有异议；对证据5三性有异议。本院认为，黄小松提交的证据1、2、6符合证据的形式要件，对本案待证事实有证明力，故本院予以认定；证据3、4无法确定形成时间及形成地点，证据5不符合证据的形式要件，故本院不予认定。本院根据到庭当事人的庭审陈述和确认的有效证据，查明本案的事实如下：黄小松系杭州市余杭区闲林街道林溪闲庭小区1-4-601室业主。2013年9月20日龙福公司与林溪闲庭小区开发商杭州宏华置业有限公司签订《林溪闲庭小区前期物业服务合同》，约定由龙福公司向林溪闲庭小区提供前期物业管理服务，期限为2015年12月30日至2018年12月29日，并收取管理费用，物业管理费按1.4元/月/平方米收取，能耗费按0.5元/月/平方米收取，并约定了违约金。此后，龙福公司进驻林溪闲庭小区，并提供物业管理服务，直至2018年12月29日退场。在此期间，黄小松认为龙福公司在小区消防逃生设施管理、绿化管理等方面存在重大漏洞，且认为龙福公司对于其房屋漏水事故应承担责任，故自2017年4月1日起一直未缴纳物业管理费及能耗费。龙福公司通过发送催告函、张贴公告等方式进行催收，黄小松收到龙福公司的上门催收通知，但仍拒绝交纳。为此龙福公司诉至法院，请求上判。本院认为，根据庭审调查，龙福公司于2015年12月30日至2018年12月29日期间对林溪闲庭小区提供物业管理服务，以及黄小松自2017年4月1日起一直未缴纳物业管理费及能耗费的事实，双方均无异议，本院予以确认。就本案本诉部分，双方争议的焦点是龙福公司在物业管理服务期间是否尽职履行管理责任。黄小松认为龙福公司怠于履行物业服务职责，表现有两方面，其一是在公共的消防设施、绿化设施管理等方面存在重大漏洞，其二是未能在其房屋漏水纠纷中履行管理责任。本院认为，就第一点而言，黄小松未能提交有效的证据材料证明，不能反映相关事实，故本院不予采信；就第二点而言，黄小松已经确认房屋漏水是因其楼上太阳能排水管道标识错误导致，且无证据显示上述错误系龙福公司疏于管理造成。在此情况下，龙福公司作为物业管理人派员协助处理纠纷，应已尽到了管理职责，故黄小松的主张本院不予采信。综上，黄小松无正当理由拒不支付物业管理费及能耗费，是造成本案纠纷的原因，应当承担相应责任。龙福公司要求黄小松支付物业管理费及能耗费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。违约金部分，经查明龙福公司已涉及多起物业服务合同纠纷案件，同一小区内较多业主拒绝交纳管理费用，说明龙福公司在物业服务期间确存在服务质量瑕疵，故其主张的违约金诉请本院不予支持。就本案反诉部分，黄小松主张龙福公司应当为其房屋漏水损失承担赔偿责任，但根据前述已查明事实，无法确定龙福公司对房屋漏水事故存在责任。黄小松的诉请，缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄小松支付原告（反诉被告）杭州龙福物业管理有限公司物业管理费2347.3元及能耗费838.3元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告（反诉被告）杭州龙福物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）黄小松的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）黄小松负担。本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）黄小松负担。原告杭州龙福物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向本院申请退费；被告黄小松于本判决生效后七日内，向本院交纳应承担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  周新宇二〇二〇年五月二十七日书记员  孙 瑛