文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初8号原告杜某某，男，汉族，1995年8月24日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托诉讼代理人：杜煌毅，湖南人和人律师事务所律师。被告刘某某，女，汉族，1962年10月12日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告易某某，男，汉族，1968年12月16日出生，户籍所在地湖南省娄底市。原告杜某某诉被告刘某某、易某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜某某的委托代理人杜煌毅到庭参加诉讼，被告刘某某、易某某经法院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜某某诉称：2009年12月，被告因资金周转，将娄星区红旗路二中教师村大门口对面的房屋卖给原告，双方签订了购房协议，并约定由被告办好两证给原告，并约定了违约金等内容，原告按约定支付了购房款，但合同签订至今，被告未按合同约定办理房产证，双方协商不成，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理娄底市娄星区红旗路二中教师村大门口对面（土地证号：娄国用（1999）字第02（66）22号土地上第一层第二号门面的不动产产权证；2、被告支付逾期办理上述房屋房产证的违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告刘某某、易某某经法院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。查明的事实根据原、被告双方提交的证据及庭审查明情况，本院确认如下法律事实：2009年12月21日，原告杜某某作为乙方与被告刘某某、易某某作为甲方签订《购房协议》，约定：乙方自愿购买甲方位于红旗路二中教师村大门口对面（土地证号：娄国用（1999）字第02（66）22号土地上第一层第二号门面，价格为176000元，付款方式为签合同时付166000元，余款10000元办好两证时付清，甲方负责办好两证及费用由甲方承担，于2010年元月1日起至2012年元月1日交两证给乙方。协议双方签字和付清款时生效，双方不得违约，违约金100000元整，合同还对其他事项进行了约定。2009年12月21日，原告通过其母亲欧阳秀英向被告易某某账户转账60051元、40034元，同日，被告易某某在个人业务凭证上签署：今收到杜某某房款（2号门面）壹拾陆万陆仟元整￥166000元，是实！被告易某某在该凭条上签名。原、被告双方签订合同后，被告将房屋钥匙交付给原告，原告已将房屋出租。2012年2月21日，被告刘某某、易某某作为甲方与原告以及案外人5人作为乙方签订了《购房补充协议》，对上述《购房协议》未约定的事项进行了补充：…2、甲方在没有给乙方办理好两证之前如遇有关单位或部门及个人等，需要搬迁本栋房屋，搬迁方按相关规定赔偿给乙方的款项土地安志全，都归乙方所有，…3、在甲方没有给乙方办理好两证交乙方的情况下按有关法律法规本栋土地的使用权到期，土地使用权一直归乙方世代子孙所有…另查明，娄国用（1999）字第02（66）22号国有土地使用证上记载：土地使用者李新华等6户，座落娄底市，红旗路以东，用途商服、住宅，使用权类型出让，终止日期2049年10月止。经查询，涉案土地上没有相关房屋产权登记信息。上述事实，有原、被告身份证复印件、《购房协议》、国有土地使用证、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原被告之间签订的《购房协议》是双方当事人真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效。依法成立的合同,自合同成立时生效,对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。本案中原告杜某某依约向被告支付了购房款166000元，被告应按合同约定办理好两证，现被告违约，因承担相应的违约责任，双方在《购房协议》中约定了违约金10万元整，因本案案涉标的购房款为176000元，且签订合同后，被告及将房屋钥匙交付给原告，原告亦将房屋出租，故原告主张的10万元违约金过高，从遵循公平原则的角度上酌情考虑，本院对违约金数额予以调整为宜，按照10万元的50%即违约金为5万元较为合理。合同约定房屋余款1万元在办号两证时付清，因该证并未办理，故原告应支付给被告的余款，暂不予支付，待证件办理后，被告另行主张。关于原告要求被告立即为原告办理不动产产权证的请求。因为买受人请求协助办理房屋所有权登记的请求，属于合同履行，是债的给付之诉。给付之诉能否得到支持，不仅审查请求人有无合法的权利基础，还要审查涉案标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上不能履行，或不适于强制履行或者履行费用过高等。本案涉案房屋因案涉土地上没有相关房屋产权登记信息，且原告提交的证据国有土地使用证上记载：土地使用者李新华等6户，并未提交相关证据予以佐证被告刘某某、易某某是否为该国有土地使用证上的权利人。原告请求所有权登记，实际上处于暂时不可以履行的情况，故人民法院一般不应判令出卖人协助办理房屋所有权登记。故原告的主张，本院依法不予支持。待涉案房屋不能办理房屋登记手续的障碍消除之后，原告可再向法院另行主张办理房屋登记手续。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杜某某与被告刘某某、易某某签订《购房协议》、《购房补充协议》合法有效；二、被告刘某某、易某某于本判决生效之日起十日内向原告杜某某支付违约金5万元；三、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由原告杜某某已预交，由被告刘某某、易某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  张乐琳人民陪审员  廖 瑛人民陪审员  张银花二〇二〇年五月二十一日书记员谭文武附:相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。