贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终860号 上诉人（原审被告）：陈玉琴，女，1954年1月16日生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：黔南天源集团物业管理有限责任公司，住所地贵州省都匀市。 法定代表人：查国涛，该公司总经理。 上诉人陈玉琴因与被上诉人黔南天源集团物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2019）黔2701民初4500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 陈玉琴上诉请求：一、撤销都匀市人民法院（2019）黔2701民初4500号民事判决，发回重审或依法改判；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人拒绝交纳2016年1月1日至2019年6月30日物管费，具有法定事由。1、上诉人于2009年12月购买位于都匀市，2012年取得房产证。2014年6月准备入住时，发现房屋前约5米处设置了高6.5米，宽24.6米的广告牌，完全遮挡了房屋主卧室和次卧室的光线，上诉人向被上诉人提出拆除广告牌，但被上诉人置之不理，致使上诉人的合法采光权一直受到侵害，故为维护自身合法权益，自2016年起拒绝向被上诉人交纳物业管理服务费。2、根据《物权法》第八十九条“建造建筑物，不得违反国家有关工程建筑标准妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”的规定，上诉人的采光权依法应受到法律保护，《贵州省物业管理条例》第六十六条第二款规定“物业服务企业或者其他管理人未履行服务合同约定或者法律法规的义务，导致业主人身、财产权益受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。据此，被上诉人在上诉人房屋前设置广告牌的行为，侵犯了上诉人的采光权，导致上诉人不能入住，依法应当承担侵权损害赔偿责任。3、《物业管理条例》第四十条规定“物业管理收费应当遵循合法、公开以及费用与服务水平相一致原则，区别不同的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，被上诉人不履行保护业主人身权、财产权的法定职责，为了自身经济利益容许他人在业主公共场地安装广告牌，侵犯了上诉人的采光权，被上诉人的收费与服务水平已严重失衡，并侵犯了上诉人的合法权益，上诉人依法不应再交纳物管费。二、上诉人一审开庭前提出反诉，要求法院判令被上诉人停止侵权，拆除广告牌并赔偿经济损失49000元。上诉人的反诉请求与被上诉人诉讼标的的基础法律关系、诉讼事实和诉讼理由都存在牵连并有足够的联系，根据《民事诉讼法》第一百四十条规定，一审法院应当合并审理。但一审法院对上诉人提出的反诉请求是否成立不予答复和作出判定，也未合并审理，而是以反诉属另外的法律关系为由要求上诉人另行起诉，造成上诉人的诉累和司法资源浪费。三、上诉人与丈夫宁泽志同志共同购买了案涉房产，夫妻双方各持一本房产证，本案的处理结果与宁泽志具有法律上的利害关系，故上诉人丈夫宁泽志向法院申请以第三人身份参加本案诉讼。根据《民事诉讼法》第五十二条及《民事诉讼法司法解释》第八十一条第一款规定，应当追加宁泽志为第三人参加本案诉讼，但一审法院对上诉人丈夫宁泽志的申请不予理睬，有违相关法律法规司法解释的规定。综上，一审判决未对上诉人提出的反诉合并审理，未依法追加宁泽志为第三人参加诉讼有违《民事诉讼法》的相关规定，肯请二审法院支持上诉人的上诉请求。 二审期间，被上诉人天源物业公司未进行答辩。 天源物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费5510.4元（自2016年1月1日起至2019年6月30日止），逾期支付物业服务费所产生的违约金1653.12元，生活垃圾处理费448元（自2014年3月1日起至2019年6月30日止），以上共计7611.52元；2.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2009年9月28日，原告天源物业公司（合同乙方）与黔南天源集团实业开发有限公司（合同甲方）签订《沁园村前期物业服务合同》，该合同约定甲方选聘乙方对沁园村小区提供前期物业管理服务事宜，合同第六条约定物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，高层住宅1.2元／月／平方米，商业物业2元／月／平方米；合同第七条约定业主应于交房通知书下达之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在当月25日前履行交纳义务；合同第三十一条约定甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每逾期一日2‰的标准向乙方支付违约金；合同第三十五条约定本合同期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同第三十六条约定本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。《沁园村前期物业服务合同》签订后，原告进驻沁园村小区提供物业服务，被告作小区2-305号（房屋面积为131.17平方米）的业主系原告提供物业服务的对象之一。交房后被告办理了相关的装修手续，在装修前发现房屋前安装了巨型广告牌，遮挡房屋采光，后被告多次与原告协商处理未果，自2016年1月1日起，被告以原告服务未达约定标准以及未经被告同意，安装了大型广告牌遮挡其房屋采光，影响其正常生活为由拒交物业服务费，经原告催告后，被告仍未交纳，请求依法判如所请。另，原告自述于2019年6月30日已退出沁园村小区。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，黔南天源集团实业开发有限责任公司与原告天源物业公司签订的《沁园村前期物业服务合同》对业主具有约束力，而被告作小区的物业使用人之一，亦应按照此前期物业服务合同履行相关的权利义务。虽该前期物业服务合同约定的期限自2010年1月1日起至2015年12月31日止，但在2015年12月31日之后，原告实际还在小区提供物业服务，故原合同权利义务延续，被告仍应向原告交纳物业服务费。在前期物业服务合同签订后，原告进驻沁园村小区，为该小区实际提供了相应的物业服务，该物业服务针对的是全小区业主，包括小区的安全、清洁、绿化、水电维修等，被告作为小区的物业使用人，实际亦享受了原告提供的物业服务，对于服务标准，每个个体的主观认识不一，不能将自身对物业服务的不满作为拒绝交纳物业服务费的理由，且被告提供的证据不能高度盖然的证明原告提供的物业服务长期存在瑕疵，故对被告的抗辩，不予采信。同时，被告提出的因广告牌遮挡采光的问题系属另一法律关系，被告可另行主张解决。被告在拒交物业服务费后，原告已经书面催告并起诉，被告仍不履行义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，对于原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，予以支持。对于物业服务费的标准如何计算的问题。因原告主张被告应交纳的物业服务费标准为1元／月／平方米，予以确认；被告未交纳物业服务费的时间为2016年1月1日至2019年6月30日，故物业服务费计算为131.17平方米×1元／平方米／月×42个月＝5509.14元。对于原告诉请的违约金是否应得到支持的问题。原告按约提供物业服务，被告应按约支付相应物业服务费，现被告未予支付，已构成违约，应支付相应的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不的超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，原告未举证因被告欠缴物业服务费而造成的损失数额，其主张的违约金金额无事实依据，但被告欠缴物业服务费，确会给原告造成一定的损失，故兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合衡量后，将违约金调整为以2016年1月1日至2019年6月30日期间实际欠缴的物业服务费为基数自起诉之日即2019年8月26日起按照年利率6%计算利息至欠款还清之日止。对于原告主张的生活垃圾处理费448元，因原告未举证证明该费用是否已替被告代缴，故对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈玉琴于本判决生效之日起十日内支付原告黔南天源集团物业管理有限责任公司物业服务费5509.14元，并以实际欠缴的物业服务费为基数按照年利率6%自2019年8月26日起向原告黔南天源集团物业管理有限责任公司支付至欠款还清之日止的违约金；二、驳回原告黔南天源集团物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由原告黔南天源集团物业管理有限责任公司负担5元，由被告陈玉琴负担20元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案上诉请求及理由，归纳本案争议的焦点：一、陈玉琴主张的采光权受到侵害应否与本案合并审理，是否属于拒付物业费的理由；二、应否追加宁泽志为第三人参加本案诉讼。 本院认为，关于陈玉琴主张的采光权受到侵害应否与本案合并审理，应否作为拒付物业费的理由的问题。首先，在本案物业服务合同纠纷审理过程中，陈玉琴针对广告牌影响采光的问题已经表明“经释明后选择另行起诉”，一审案件受理后至法庭辩论结束前，陈玉琴未提起反诉，故一审法院对此未进行合并审理并无不当，陈玉琴可另行主张。其次，天源物业公司基于其于2009年9月28日与黔南天源集团实业开发有限公司签订的《沁园村前期物业服务合同》小区提供前期物业管理服务，合同于2015年12月31日到期后，因沁园村小区未重新聘请新的物业服务公司，天源物业公司遂按照原合同一直提供物业服务至2019年6月30日。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前述物业服务合同对沁园村小区业主产生约束力，陈玉琴作小区业主之一，实际享受了天源物业公司提供的物业服务，应当按照合同约定履行支付物业管理费的义务。其主张的采光权受到侵害属侵权法律关系，且侵权主体尚未明确，以此拒付物业管理费无事实及法律依据，故对其该项主张不予支持。 关于应否追加宁泽志为本案第三人参加诉讼的问题。该案涉房产系陈玉琴、宁泽志共同共有，二人系夫妻关系。二人在夫妻关系存续期间，因案涉房产（共同共有）物业管理费问题与天源物业公司产生的债务，即是共有物债务亦是夫妻共同债务。根据《中华人民共和国物权法》第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”，二人对案涉合同之债承担连带清偿责任，债权人有权请求部分或全部连带责任人承担责任，本案，债权人天源物业公司仅起诉陈玉琴，一审法院未追加宁泽志并无不当。故对陈玉琴的该项上诉主张不予支持。 综上，陈玉琴的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈玉琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年五月二十六日 法官助理毛辉 书记员杨洁