吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉2403民初3421号原告：范遵元，男，住敦化市。委托诉讼代理人：王延君，吉林敦诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：常静，吉林敦诚律师事务所律师。被告：敦化市隆泰房地产开发有限责任公司，住所地敦化市敖东大街1017-3号。法定代表人：何忠臣，该公司经理。委托诉讼代理人：何忠辉，该公司部门经理。被告：延边农村商业银行股份有限公司，住所地延吉市友谊路185号1001。法定代表人：周万利，该公司董事长。委托诉讼代理人：朴美丹，吉林华烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：党留君，该公司职员。原告范遵元与被告敦化市隆泰房地产开发有限责任公司（以下简称隆泰公司）、被告延边农村商业银行股份有限公司（以下简称延边农商行）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范遵元的委托诉讼代理人王延君、常静、被告隆泰公司的委托诉讼代理人何忠辉、被告延边农商行的委托代理人朴美丹、党留君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。范遵元向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认二被告签订的《抵押合同》及设立的抵押行为无效；2、敦化市隆泰房地产开发有限责任公司与延边农村商业银行股份有限公司共同申请注销位于敦化市××苑房屋上所设的抵押权登记；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告在2015年8月19日购买隆泰公司开发的××苑住宅楼一户，房屋建筑面积为128.57平方米，房屋总价款为488566元整。合同签订的当日范遵元已支付全部购房款项。房屋交付使用至今，隆泰公司至今未给办理产权变更登记，后原告得知隆泰公司已将其房屋抵押延边农村商业银行，并在敦化产权管理中心办理了抵押登记，导致原告至今无法取得此房屋的不动产产权登记证书，故原告诉至法院，请求法院确认二被告抵押合同无效，并注销该房屋上所设的抵押权登记并承担诉讼费。隆泰公司辩称，原告于2015年8月购买涉案房屋，此房屋之前已予以抵押。原告陈述的事实我们认可，我们和延边农商行是有合同的，而且已经履行，合同是有效的。延边农商行辩称，一、2018年6月19日，借款人延边金龙旅游娱乐有限责任公司与答辩人签订了《流动资金借款合同》，约定借款人向答辩人借款8000万元。同日，抵押人即本案被告一与答辩人签订《抵押合同》，约定以包括涉案房屋在内的几处房屋作为抵押物，为前述借款提供抵押担保，并于签订合同当日，办理了抵押登记手续。答辩人抵押合同不存在合同无效之法定情形，答辩人的抵押权应得到法律保护。且因物权优于债权，故原告基于买卖关系取得的债权对抗答辩人的抵押权利的主张，不应得到支持。二、涉案房屋自2014年至今一直持续抵押状态，从未断档，答辩人亦是基于涉案房屋自2014年至今一直处于抵押状态，产生信赖利益，从而签订抵押合同、并办理了抵押登记。虽然第一次设立抵押时，抵押权人为敦化江南村镇银行股份有限公司，而非答辩人，但并不能否定涉案房屋的买卖行为在房屋抵押之后的客观事实。本案中抵押设立时间不应以答辩人设立抵押的时间即2018年6月19日为准，而是应从涉案房屋第一次设立抵押的2014年4月15日为准，故本案应适用抵押在先，买卖在后。暂且不论原告与被告一之间是否存在真实的房屋买卖关系，即便存在买卖事实，也是在抵押之后。故本案中房屋的抵押早于房屋买卖，抵押优先于买卖。三、涉案房屋在第一次设立抵押之前即2014年4月15日之前，就已经存在所有权人为被告一的房屋产权证，原告在购买房屋时应该审查清楚房屋权利登记状态，但原告与被告一仅签订房屋买卖协议（黄皮合同），并未要求立即办理过户手续，怠于行使权利，亦并未到房产登记部门办理备案手续，故原告具有严重的审查过错。基于原告自身审查过错导致的后果，不应由答辩人承担责任。四、原告主张购买房屋时间是2015年8月19日，当时涉案房屋已经具有房屋产权证，原告称其时隔多年才主张房屋过户，有悖于交易习惯，原告购买房屋之时就应当知晓房屋因有抵押在先，故无法过户的事实，因此本案诉讼亦应自原告购房日期起算，本案中原告诉求已过诉讼时效。五、抵押合同中约定设立抵押的房屋不仅仅只有涉案房屋，原告无权要求确认抵押合同的整体效力，无权要求所设立的抵押物全部无效。综上请求驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方提供的证据，本院认定如下：对范遵元向本院提交的商品房买卖合同、收据九张，上述证据内容客观，与本案有关联性，其欲证事实已被本院其他生效判决所认定，故本院对上述证据予以采信；对范遵元提交的敦化市人民法院（2018）吉2403民初4344号民事判决书，系本院作出，且已生效，故本院予以采信；对范遵元提交的敦化市房屋产权管理中心档案信息、敦化市市场监督管理局出具的关于金龙旅游公司和隆泰房地产公司企业信息档案，上述证据来源合法，内容客观，本院予以采信；对范遵元提交的敦化市江南村镇银行股份有限公司官方信息、前郭县巴特尔购物公园有限责任公司官方信息档案一份，执行裁定书六份、敦化市法院执行裁定书一份，因上述证据与本案缺乏关联性，故本院予以参考；对范遵元提交的隆泰公司与延边农商行签订的抵押合同，因隆泰公司与延边农商行均对此份证据无异议，故本院予以采信，对隆泰公司前郭分公司与延边农商行签订的抵押合同，因与本案缺乏关联性，故本院予以参考。对范遵元提交的光盘一份，可以证实延边农商行工作人员在贷前调查环节未进行入户调查的事实，对此证明问题本院予以采信。对延边农商行提交的营业执照，各方当事人均无异议，本院予以采信；对延边农商行提交的流动资金借款合同，抵押合同，抵押（质押）物品清单，房屋产权证，土地使用权证，他项权证，档案信息，因上述证据来源合法、内容客观，与本案有关联性，故本院予以采信；对延边农商行提交的范遵元与敦化江南村镇银行签订的最高额借款合同、最高额保证合同，因与本案缺乏关联性，本院予以参考。对延边农商行提交的隆泰公司股东会议决议，其来源合法，内容客观，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年8月19日，范遵元与隆泰公司签订商品房买卖合同，约定范遵元购买××苑住宅楼，房屋建筑面积为128.57平方米，房屋价款总额488566元整。合同签订当日，隆泰公司向范遵元出具了房款收据。范遵元缴纳了房屋维修基金、天然气初装费、物业费、二次供水费、产权证办理费用、土地证办理费用等相关费用。2018年6月19日，延边金龙旅游娱乐有限责任公司与延边农商行签订《流动资金借款合同》，约定延边金龙旅游娱乐有限责任公司向延边农商行借款8000万元，借款期限自2018年6月19日至2021年6月18日止。2019年6月19日，隆泰公司与延边农商行签订抵押合同，以本案涉案房屋（座落于敦化市××区，面积为128.57平方米）在内的相关财产为前述流动资金借款合同提供抵押担保，本案涉案房屋担保债权数额为380000元，双方并于当日办理了抵押登记。延边农商行工作人员在贷前调查抵押物环节并未进入本案涉案房屋内进行调查。另查明：本案涉案房屋系隆泰公司开发建设，于2011年建成，2014年3月26日取得房屋产权登记证书，房屋所有权人登记为隆泰公司。涉案房屋于2014年4月15日开始设定抵押登记，自2014年4月15日至今共设定五次抵押登记，抵押权设定日期分别为2014年4月15日、2015年1月28日、2015年9月29日、2016年8月18日、2018年6月19日，该房屋至今仍处于抵押登记状态。再查：本院（2018）吉2403民初4344号民事判决确认范遵元与隆泰公司于2015年8月19日签订的商品房买卖合同（××苑）有效。本院认为，本案的争议焦点主要是：一、隆泰公司与延边农商行签订的抵押合同（涉范遵元所购房屋部分）是否存在无效的法定情形；二、在涉案房屋上设立的抵押登记应否涂销；三、本案是否已过诉讼时效。对于第一个争议焦点：《合同法》第五十二条规定，有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。范遵元主张隆泰公司与延边农商行系恶意串通订立抵押合同损害其利益，因此抵押合同应无效。对此，本院认为，恶意串通构成要件是：一是当事人在主观上具有恶意。即明知其行为会造成国家、集体或者第三人利益的损害，而故意为之。二是当事人之间具有串通性。串通是指相互串联、勾通，使当事人之间在行为的动机、目的、行为以及行为的结果上达成一致，使共同的目的得到实现。在实现非法目的的意思表示达成一致后，当事人约定互相配合或者共同实施该种合同行为。三是双方当事人串通实施的行为损害国家、集体或者第三人的利益。本案中隆泰公司在签订抵押合同时明知此房屋已经出售，其主观上明显存在恶意，本案能否认定恶意串通的关键在于延边农商行主观上是否存在恶意和与隆泰公司是否存在串通的行为。从庭审情况看，延边农商行在贷前审查抵押物环节未能认真调查核实涉案房屋的实际所有权人情况，虽然此房屋存在连续抵押贷款的情况，但不能据此免除或降低延边农商行的贷前检查责任，延边农商行在贷前检查抵押物的环节存在过错。但此种过错应属过失，而恶意串通应是故意为之，即明知此房屋已出售或有其他权利负担的情况下仍与隆泰公司签订抵押合同，目的是要合意损害买受人的合法权益，从本案情况看，现有证据无法认定上述事实的存在。并且，延边农商行接受已出售或有权利瑕疵的不动产作为抵押物，其自身也将承受特定情况下抵押物不能变现的的风险，也将严重损害其自身利益，其为自身利益考虑也会避免此种情况的发生。对于范遵元提出隆泰公司提供担保未经公司股东会议通过，系法定代表人何忠臣擅自越权提供，抵押合同应无效的主张，延边农商行庭后向本院提交了隆泰公司股东会议决议，可以证实隆泰公司向延边农商行提供担保的行为经过股东会决议，符合相关法律规定。综上，范遵元提出隆泰公司与延边农商行恶意串通，损害第三人范遵元利益的主张并无充分证据加以证实，本院不予支持，隆泰公司与延边农商行签订的抵押合同（涉范遵元所购房屋部分）亦不存在其他合同无效的法定情形，故对范遵元请求确认合同无效的诉请本院不予支持，对范遵元诉请确认设立抵押的行为无效的主张亦不予支持。对于第二个争议焦点：从范遵元提出的诉请及庭审过程来看，范遵元请求涂销在涉案房屋上设立的抵押登记的基础为其第一项诉讼请求，即确认隆泰公司与延边农商行签订的抵押合同无效，继而在涉案房屋上设立的抵押权登记亦应涂销。因本院未支持其合同无效的诉讼请求，故对其涂销抵押登记的主张在本案中亦不予支持。范遵元基于对涉案房屋上享有的物权期待权产生的相关请求权可另循途径主张。对于第三个争议焦点：本院认为，确认合同无效的诉讼请求不应受诉讼时效的限制，主要理由是：1、从诉讼时效制度的立法目的看，法律设立诉讼时效制度是为了督促权利人积极行使权利，以保持交易秩序的稳定。但合同无效则因其具有违法性，不需要当事人积极主张无效，法院和仲裁机构亦可以依职权主动确认合同无效，不仅当事人可以申请确认无效，合同以外的第三人也可以申请确认无效，因此确认合同无效受诉讼时效限制不符合诉讼时效制度的立法目的；2、从确认合同无效的请求权的权利性质来看，确认合同无效请求权虽表面上是请求权，但其性质应属于实体法的形成权，不属于诉讼时效的客体，不应适用诉讼时效制度，故本院对延边农商行提出的本案已过诉讼时效的抗辩主张不予支持。综上所述，范遵元的全部诉讼请求因缺乏相关事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国公司法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回范遵元的全部诉讼请求。案件受理费100元，由范遵元负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  李春娟审 判 员  王翠玲人民陪审员  郑亚慧二〇二〇年五月二十九日书 记 员  顾媛媛