文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初19912号原告：肖志强，男，1966年5月9日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区华宇广场5号25-4，公民身份号码510103196605094233。原告：谢云锋，男，1976年5月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：牛子文，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王煜潇，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆聚金实业（集团）有限公司，住所地重庆市渝中区大溪沟街73号聚金大厦六楼，统一社会信用代码91500103202845482M。法定代表人：宋春梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：哈尔滨银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝中区五一路197号1-6层，统一社会信用代码915001037094985392。负责人：杨晓东，该银行行长。委托诉讼代理人：赵川，该银行员工。委托诉讼代理人：吴宗杰，该银行员工。原告肖志强、原告谢云锋与被告重庆聚金实业（集团）有限公司（以下简称聚金公司），第三人哈尔滨银行股份有限公司重庆分行（以下简称哈尔滨银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖志强、原告谢云锋的委托诉讼代理人牛子文、被告聚金公司的委托诉讼代理人王薇蕾、第三人哈尔滨银行的委托诉讼代理人吴宗杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖志强、原告谢云锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人立即为位于重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层的房屋（产权证号为101房地证2012字第06944号）办理抵押权注销登记手续；2、判令被告在抵押权注销登记之后将位于重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层的房屋（产权证号为101房地证2012字第06944号）办理过户登记至原告名下；3、全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2012年9月13日，原被告双方签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层的房屋出售给原告，总价款为652.1万元。在《房屋买卖合同》签订后，原告按约向被告支付了购房款，被告也将涉案房屋交付给原告使用，经原告多次催促，被告却未将涉案房屋办理过户登记至原告名下。在上述房屋买卖合同签订之后，被告擅自将涉案房屋抵押给本案第三人。原告认为，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，原告有权根据《房屋买卖合同》的约定，要求被告将涉案房屋办理过户登记至原告名下。根据我国相关法律规定，在原告方已支付购房款并实际占有房屋的情形下，原告方对涉案房屋享有的权利已足以对抗第三人的抵押权，并且第三人在与被告签订抵押合同时有义务对抵押物的实际占有人和管理人进行审查，但并未履行该义务。因此原告方有权要求被告与第三人办理抵押权注销手续。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特请求贵院判允原告的全部诉讼请求。被告聚金公司辩称，第一，谢云锋不是适格原告，应当裁定驳回谢云锋的起诉。涉案《房屋买卖合同》签订的双方当事人是卖方聚金公司和买方肖志强。谢云锋不是合同当事人。原告提交的《房屋买卖合同》中谢云锋和李本平自行在买方处签字的行为，答辩人不认可。聚金公司手中的《房屋买卖合同》中买方签字处只有肖志强。第二，《房屋买卖合同》第1.1条关于车库买卖的约定无效，违反了《物权法》第74条第一款的强制性规定。肖志强和聚金公司之间的关系应当为房屋租赁、占用关系。原告无权要求聚金公司将涉案房屋过户登记至原告名下。第三，即使法院认为对整层车库进行买卖的约定有效，也由于违反《物权法》、《物业管理条例》等法律法规和地方性规定而无法履行，房地产行政管理部门不可能将整层车库办理过户给原告个人，构成履行不能。原告无权要求聚金公司将涉案房屋过户登记至原告名下。第四，原告明知其自身并非涉案车库所在的聚金大厦的业主，而且即使其是业主之一，按照法律规定也禁止其一个人购买整层车库，原告对《房屋买卖合同》对车库进行买卖的约定无效或者履行不能是明知的。正因如此，双方才在《房屋买卖合同》第5.3条约定了由原告负责办理产权过户登记手续，若原告自合同签订之日起8年内仍未能办理产权过户登记手续，本合同自动解除，被告不退还原告房屋价款，该房屋价款作为原告向被告支付的因占用房屋产生的损失。第8.1条也约定了若合同无效、撤销，不再履行，双方关系变更为租赁关系，已支付的房屋价款作为租金，租赁期限为原告实际使用该房屋之日起8年。可见，双方在合同第5.3条和第8.1条的约定很明确已经将买卖关系转化为租赁关系。原告无权要求聚金公司将涉案房屋过户登记至原告名下。第五，不具备约定的和法定的过户条件。首先，《房屋买卖合同》第2.2.2条约定，原告应当在办理该房屋产权过户手续前3日支付第二期购房款人民币352.1万元，但是原告至今未支付该笔款项。其次，涉案车库一直由原告占有使用，原告将车库隔成了很多个独立门市，并出租给了很多商户，用作鲜花市场。原告尚未与鲜花市场的承租人解除合同并将车库恢复原状，并重新进行测绘，根本无法办理车位产权分户，更无法办理过户手续。第六，原告无法办理车库过户登记的根本原因在于法律法规禁止原告一个人购买整层车库。原告的第一项和第二项诉讼请求损害业主的合法权益，破坏城市管理，不能得到法院以及房地产管理部门的支持。这与车库所设定的抵押毫无关系。车库的抵押并不影响原告的使用。原告解除抵押的请求获得支持的必要前提之一是原告在法律上无障碍地成为车库的所有权人，但涉案买卖合同无效或者履行不能根本上决定了原告不能成为车库的所有权人。因此，原告要求解除车库抵押的请求亦应当被驳回。综上，恳请贵院裁定驳回原告谢云锋的起诉，判决驳回原告肖志强的全部诉讼请求。第三人哈尔滨银行述称，1、被告对所涉案车库享有所有权，有权将其抵押给第三人。2、被告与第三人签订的借款合同、抵押合同并办理了抵押登记，且第三人已经发放了贷款，该抵押权已经成立并生效，故不论原告与被告是买卖关系还是租赁关系，均不能对抗第三人的抵押权。3、原告所说存在买卖关系且付房款可以对抗抵押权的情形，只能是商品房并非车库。本院经审理认定事实如下：2012年9月13日，聚金公司（甲方、出卖人）与肖志强（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层（建筑面积1449.13平方米）出售给乙方，总价款为652.1万元，该房屋土地用途为商服用地，规划用途为车库。本合同总价款采取分期付款的方式，第一期300万元，自双方签订本协议之日支付，第二期352.1万元，于乙方办理该房屋产权过户手续前3日支付。自本合同签订之日起，乙方应负责通过合法途径办理该房屋产权过户登记手续，甲方应给予必要的配合；若乙方自本合同签订之日起8年内仍未能通过合法途径完成该房屋的产权过户登记手续，本合同自动解除，甲方不退还乙方支付的房屋价款，该房屋价款作为乙方向甲方支付因占用甲方房屋导致甲方经济损失的赔偿费。本合同如被依法确认为无效或撤销，合同不再履行，双方关系变更为租赁关系，其财产关系的处理原则特别约定如下：乙方继续使用该房屋，已支付的房屋价款作为租金，租赁期限为乙方实际使用该房屋之日起8年；因乙方过错导致房屋毁损或灭失的，乙方应当承担损害赔偿责任。上述合同签订前，肖志强于2012年6月11日向聚金公司支付购房款3000000元。2016年4月12日，聚金公司与哈尔滨银行签订《借款合同》与《抵押合同》，聚金公司向哈尔滨银行借款62000000元，并提供包括重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层房屋在内的财产作为抵押担保，并办理了抵押登记。《抵押合同》中载明重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层的评估价值为362.28万元。2016年4月20日，哈尔滨银行向聚金公司发放借款62000000元。审理中，肖志强、谢云锋举示的《房屋买卖合同》原件乙方落款处有肖志强、谢云锋、李本平三人签字，聚金公司举示的《房屋买卖合同》原件乙方落款处仅有肖志强签字。同时，肖志强、谢云锋还举示重庆市渝中区商贸流通发展小组于2003年7月22日出具的《关于同意重庆聚金实业有限公司建立重庆聚金花卉销售市场申请的批复》复印件，载明：同意聚金公司在渝中区大溪沟73号聚金大厦裙楼负一、负二、负三层共4761平方米和6000平方米的码头开办重庆聚金花卉销售市场。另查明，重庆市渝中区大溪沟街73号（聚金大厦）共有住宅162户，负1层、负2层、负3层为车库，其中负2层有车位42个，负1层和负3层尚未分户。本院认为，本案争议焦点有三：一、《房屋买卖合同》签订主体问题。二、《房屋买卖合同》的效力问题；三、《房屋买卖合同》约定的车库过户能否实际履行。一、《房屋买卖合同》签订主体问题。根据被告举示的《房屋买卖合同》原件显示，乙方落款处仅有肖志强签字，可以认定原告留存的合同原件中“谢云锋、李本平”的签字为事后补签，且被告仅认可合同相对方仅为肖志强，故原告谢云锋不是案涉《房屋买卖合同》的合同主体。二、关于《房屋买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。本案中，肖志强与聚金公司签订的《房屋买卖合同》就重庆市渝中区大溪沟街73号名义层负一层车库买卖进行了约定，系双方真实意思表示，而《物权法》第七十四条第一款仅是对车位、车库等的物权变动作了限制，仅涉及合同有效后能否履行的问题，并非效力性强制性规定。故，案涉《房屋买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效合同。三、《房屋买卖合同》约定的车库过户能否实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行等情形除外。而根据《物权法》第七十四条第一款之规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。案涉聚金大厦小区车位总数低于房屋套数，理应优先满足业主需求，肖志强并非聚金大厦的业主，且案涉《房屋买卖合同》涉及了聚金大厦一整层车库（约三分之一的车位）的买卖，如由非小区业主的肖志强取得一整层车库的物权，势必会侵犯聚金大厦业主的合法利益，故案涉《房屋买卖合同》关于车库过户的约定，属于法律上不能履行的情形。综上，案涉《房屋买卖合同》虽属有效合同，但违反了建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要的法律规定，存在法律上的履行障碍，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告肖志强、原告谢云锋的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，由原告肖志强、原告谢云锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  谭宁模二〇二〇年五月二十七日书记员  蒋 娟