江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终199号上诉人（原审被告）：李德文，男，1982年6月28日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：薛佃明，江苏文通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涟水县四海印刷厂，住所地涟水县朱码镇军民路。法定代表人：于春卉，该厂厂长。上诉人李德文因与被上诉人涟水县四海印刷厂（以下简称四海印刷厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服涟水县人民法院（2019）苏0826民初6263号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李德文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：1、一审法院认定事实有误。一审判决已经查明被上诉人已于2007年被转让给了于春卉与董会明，虽然于春卉与董会明没取得法律意义上的所有权，但他们是被上诉人的实际控制人。租金性质为于春卉与董会明夫妻共有财产，而不属于集体所有。上诉人将租金交给董会明等同于交给于春卉，双方合作多年来没有人提出过异议；2、一审法院审理程序存在瑕疵。一审中，上诉人申请追加董会明为本案第三人参加诉讼，但一审法院没有采纳，致使本案事实无法查清。四海印刷厂辩称，被上诉人的法定代表人于春卉和董会明在2015年已经离婚，离婚协议约定被上诉人的债务都是由于春卉一人来承担，与被上诉人和董会明无关。四海印刷厂向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金92000元及利息；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：自2012年起，原告与被告就原告厂大门西侧5间门面房签订3份租赁合同，约定被告租赁原告所有的房屋以及租赁时间、租金等事宜。2016年2月25日，原、被告双方再次签订1份《租赁协议》，约定被告继续租赁原告所有的上述房屋，租期为2年，即2016年2月26日起至2017年2月26日止，年租金为46000元，协议签订时付清第一年租金，第二年租金在到期前一个月内支付，如遇拆迁，租期按实结算，余额退清。后被告按时支付了《租赁协议》当中约定的租金，但《租赁协议》到期后，被告继续使用原告所有的房屋，但未交纳租金，原告索要未果，遂诉至一审法院。一审法院另查明，案外人董会明于2017年1月24日将本案原告的法定代表人于春卉诉至本院，案号为（2017）苏0826民初459号，在该案中董会明诉称：“原、被告原系夫妻，2015年1月13日双方在涟水县民政局协议离婚，同日签订了离婚财产分割协议，对夫妻共同财产、债权债务进行了分割。该协议第三条约定，如被告在2017年1月13日前能够按照协议履行，协议中C项财产即涟水县四海印刷厂就归乙方即被告所有，否则就归甲方即原告所有。现被告未按约履行，故按照协议约定涟水县四海印刷厂即归原告所有。但被告现仍占有该厂，原告多次向被告主张该厂的所有权未果，故诉至法院，请求判决：1.涟水县四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备的所有权归原告所有；2.被告协助原告办理该企业的经营权等变更手续；3.被告承担违约金100万；4.被告承担本案诉讼费用。”2017年7月20日，一审法院作出（2017）苏0826民初459号民事判决书，查明：“1、本案争议财产，涟水县四海印刷厂是1990年由涟水县国税局创建，原名涟水县税务印刷厂,后涟水县国税局将该厂转让给江苏涟水制药有限公司（以下简称制药厂）；2、原、被告于2006年登记结婚，2007年制药厂将四海印刷厂转让给被告于春卉，双方签订了转让协议书。协议书载明乙方即被告整体购买甲方的涟水县四海印刷厂，成交价格为156万。2015年1月13日，原、被告在涟水县民政局协议离婚。同日，原、被告签订了‘离婚财产分割协议’，并对四海印刷厂进行了资产清算，当时四海印刷厂处于负资产160.83万。该协议约定C项财产即本案争议财产——涟水县四海印刷厂暂时仍然属于甲乙双方共同财产，由乙方即被告自主经营、自负盈亏；该财产的分割按照以下方式处理：（1）如财产归乙方即被告所有，被告总共给付甲方即原告210万，2015年1月31日前给付甲方80万，本协议签订之日起两年内付清210万（含2015年1月31日所付的80万）….若乙方即被告未按照前面协议约定方式给付余款，那么本项财产归甲方所有，甲方必须向乙方支付160万，并且债权债务抵消后的结果高于-160.83万的部分由乙方所有，甲方必须按照此约定向乙方支付相应的款项。如果债权债务抵消后的结果低于-160.83万的部分则在甲方应付相应款项中扣除。协议第7条还约定，‘如有违约，由违约方在履行上述义务之外向守约方支付违约金100万元……’后原、被告以及见证人王某1、王某2均在协议上签名。协议签订后，被告于春卉按照协议约定于2015年1月31日给付原告80万元，剩余130万未在协议签订之日起两年内给付。故原告诉至涟水法院；3、另查明，涟水县四海印刷厂现属集体所有制企业，企业法定代表人为被告于春卉（厂长），该厂厂房无房产证，土地性质为国有划拨，批准使用期限不明，登记的土地使用者为涟水县税务局印刷厂。”（2017）苏0826民初459号民事判决书认为：“原告要求按照原、被告双方签订的离婚财产分割协议履行，判决涟水县四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备所有权等归其所有的前提是该财产属于夫妻共同财产。从原、被告双方提供的证据来看，涟水县四海印刷厂现仍为集体所有制企业，非个人企业，被告于春卉只是该厂的法定代表人即厂长。依照相关法律规定，集体所有制企业的财产属于劳动群众集体所有。原告虽提供了江苏涟水制药有限公司与被告于春卉签订的四海印刷厂整体购买协议书，但双方尚未办理企业变更登记，原、被告根据协议只是享有协议上确定的债权，并未取得相应的所有权，亦不能证明原、被告对该厂享有经营权，且该企业地上建筑物均未办理房屋产权证，权属尚不明确；而对于原告主张的土地使用权，该争议土地登记的土地使用者为涟水县税务局印刷厂，并未登记在原、被告以及涟水县四海印刷厂名下，且根据法律规定，‘土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理’。因此，原告要求判决四海印刷厂的经营权、土地使用权、厂房及设备所有权归其所有以及要求被告协助办理企业经营权变更手续均无依据，不予支持。对于原告主张的违约金，原、被告签订的离婚财产分割协议，主要内容是围绕四海印刷厂的分割及争议解决，但四海印刷厂现仍属于集体所有制企业，且土地、不动产权属等亦未依法变更至当事人名下，该企业可能涉及第三人的权益，故原、被告签订的离婚财产分割协议应认定为无效，因此，关于合同履行所约定的违约金亦认定为无效。综上，经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《物权法》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告董会明的诉讼请求。”一审法院认为，第一，关于被告申请追加董会明为本案第三人的问题，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”即合同具有相对性，合同只对签订合同的当事人具有法律约束力，对合同以外的人不具有法律约束力。本案中，案涉租赁协议系原告与被告签订，因此该协议只对原、被告双方具有法律约束力，对其他人均不具有法律约束力，现被告申请追加租赁协议之外的董会明作为本案第三人参加诉讼，无事实和法律依据，且原告不同意追加，故对被告的该申请，不予支持。第二，关于被告是否应当向原告给付租金的问题，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”被告在双方签订的租赁协议到期后，继续使用涉案房屋，应当继续按照双方之前签订的租赁协议的约定给付租金，故对原告要求被告给付2018年2月26日至2020年2月25日期间两年租金共计92000元的诉讼请求，予以支持。第三，关于被告是否应当向原告给付租金利息的问题，因被告未按时向原告给付租金，存在违约行为，原告要求被告支付欠付租金利息，不违反法律规定。关于原告主张的利息金额，根据双方合同约定，如果合同正常履行，被告应当于2018年1月26日支付原告租金46000元、2019年1月26日再次支付原告租金46000元，现被告迟延履行给付租金的义务，给原告造成逾期付款损失，故被告应当支付原告以46000元为本金，自2018年1月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；以46000元为本金，自2019年1月26日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。第四，关于被告李德文辩称，2018年2月26日至2020年2月25日期间的租金已支付给董会明，被告不存在逾期支付租金的问题，一审法院认为，虽然江苏涟水制药有限公司将涟水县四海印刷厂转让给原告于春卉，双方签订了转让协议书，期间于春卉与董会明系夫妻关系，但双方未办理企业变更登记，原告仍为独立的法人，且性质为集体所有制，其能够独立享有财产所有权等，被告与原告签订租赁协议，租赁原告所有的房屋，其只能将租金支付给原告，将租金支付给除原告之外的董会明无事实和法律依据，故对被告的该辩解，不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告李德文于判决生效后十五日内向原告支付租金92000元及利息（利息计算方式：以46000元为本金，自2018年1月26日起至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以46000元为本金，自2019年1月26日期至2019年8月19日止，按照同期中国人民银行贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1304元，由被告李德文负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案中，上诉人李德文向本院提交房租费和电费收据复印件各一张，旨在证明其已将2017年租金交给被上诉人四海印刷厂的会计。被上诉人四海印刷厂对此表示无异议，已收到上诉人李德文交纳的2017年租金。本院对该份证据予以认可。二审审理中，因案外人董会明远在新疆，经被上诉人四海印刷厂法定代表人于春卉同意，上诉人李德文当庭申请董会明以视频连线作为证人出庭方式，证明其已将2018年与2019年的两年租金92000元交给了董会明。董会明陈述其已经收到上诉人李德文2018年与2019年的两年租金92000元。上诉人李德文对董会明的证人证言予以认可。被上诉人四海印刷厂对董会明证人证言的真实性不予认可，认为即便是事实的，也与被上诉人无关。二审审理中，经本院调查四海印刷厂里面另一承租户杨明明，其陈述于春卉于2017年9月5日将电停了，董会明于2017年10月4日恢复用电的，四海印刷厂里人都走了，会计也走了，我们就把房租给了董会明。停电之前，董会明来闹事，我们才知道他们离婚了。于春卉质证认为，房租可以通过微信转给我，不存在找不到人的问题。李德文质证认为，杨明明陈述是事实，董会明来复电，我们就把房租给了董会明。本院认为，被上诉人四海印刷厂为依法独立享有财产所有权的独立法人，其作为出租方与上诉人李德文签订涉案租赁协议后，作为出租人，其依法享有收取租金的权利。上诉人李德文主张其已将涉案租金支付给了董会明并申请董会明出庭作证。对此，本院认为，被上诉人四海印刷厂与董会明系不同法律主体，将租金交给董会明并不等同于已将租金交给被上诉人四海印刷厂。况且，上诉人李德文在本案中提供证据证明其将2017年租金交给被上诉人四海印刷厂的会计，但其主张将2018年、2019年租金交给了董会明，与交易习惯不符。同时，上诉人李德文主张涉案租金系被上诉人四海印刷厂法定代表人于春卉与案外人董会明共同所有无法律依据，该二人之间的纠纷并不影响被上诉人四海印刷厂租金收取权利的行使。故对一审法院作出的上诉人李德文应向被上诉人四海印刷厂支付租金的认定，本院予以确认。另外，对上诉人提出的要求追加董会明为第三人的主张，无事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人李德文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李德文负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年五月二十九日法官助理 董 杰书 记 员 鲍婷婷