江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终109号上诉人(原审原告)：马雅美，女，1979年10月13日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：倪建波，江苏恒桥律师事务所律师。上诉人（原审被告）：钱海江，男，1985年11月7日生，汉族，住泰州市姜堰区。上诉人（原审被告）：徐琼，女，1982年5月6日生，汉族，住泰州市姜堰区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：芦斌，南京知识（泰州）律师事务所律师。上诉人马雅美与上诉人钱海江、徐琼因双方之间的商品房买卖合同纠纷一案，均不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初3492号民事判决，分别向本提起上诉。本院于2020年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。马雅美的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一、马雅美未主张双倍返还定金，一审判决双倍返还定金不当；二、钱海江、徐琼违约应当赔偿马雅美的损失，主要是房屋升值的差价。钱海江、徐琼答辩称，一审法院不支持马雅美关于赔偿损失的请求正确，马雅美的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉。钱海江、徐琼的上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、钱海江、徐琼与马雅美之间没有形成房屋买卖的合同，钱海江、徐琼有权拒绝与马雅美签订售房合同，其行为不构成违约；二、马雅美所在中介公司不止一次欺诈客户，一审判决违背公序良俗，对二手房中介市场的秩序造成不良影响。马雅美答辩称，钱海江、徐琼的上诉没有事实和法律依据，坚持马雅美上诉意见。马雅美向一审法院的起诉请求：1.判令钱海江、徐琼立即将位于泰州市姜堰区房屋过户至马雅美名下；2.本案诉讼费及诉前财产保全费由钱海江、徐琼负担。审理中，马雅美变更诉讼请求为：请求判令钱海江、徐琼赔偿损失350000元。一审查明：2017年3月26日，钱海江（出售方、甲方）与喜洋洋公司（居间方、乙方）签订委托出售定金收付书一份，主要内容：甲方委托乙方居间出售位于泰州市姜堰区东方巴黎城丹宫3号楼701号房屋，面积122.36平方米，成交价436000元，现乙方已在上述价格基础上寻找到承购方；案涉房屋全部税费由居间方承担；甲方同意承购方银行按揭支付房款；签署本收付书后乙方代表承购方向甲方交纳购房定金30000元；甲、乙、承购方三方约定于2017年4月7日（徐海江持有的手续中载明为“2017年4月日”）前签署该房屋《姜堰区房地产转让合同》，且在2017年4月7日前乙方携同甲方、承购方办理房屋产权过户手续，乙方向甲方交纳首付房款（不低于成交价20%）；除不可抗力因素外逾期不签署合同及不交房款和不交房按违约处理，其余房款甲方同意承购方由乙方协助办理银行二手房按揭贷款；如承购方违约，承购方所付定金归甲方所有，甲方有权将房屋另行出售，如甲方违约甲方需双倍返还承购方定金，之后甲方可将房屋另行出售；同时，甲方违约，需支付乙方佣金60000元；补充条款：甲方需在交房前结清物业费、水电费；本收付书一式两份，甲、乙双方各执一份，自交付定金之日起生效。甲方处钱海江签名，乙方处喜洋洋公司加盖合同专用章（钱海江持有的手续中，乙方处喜洋洋公司加盖合同专用章，经纪人姓名：孙爱兰）。当日，钱海江出具收款收据载明：本人钱海江是泰州市姜堰区房屋的产权人，今收到喜洋洋房产转交的《姜堰区房地产转让合同》中乙方（购买方）马雅美交来购买上述房产房款30000元。以此为据！收款人签名：钱海江，2017年3月26日。后双方多次就涉案房屋买卖事宜进行沟通，未果。2017年7月4日，钱海江、徐琼向一审法院起诉与喜洋洋公司商品房销售合同纠纷一案，后追加马雅美为第三人，审理中，因钱海江、徐琼未按期足额补缴诉讼费，一审法院于2017年12月6日裁定该案按撤回起诉处理。2018年3月14日，马雅美向一审法院起诉与钱海江、徐琼房屋买卖合同纠纷一案，请求法院判定双方就坐落于泰州市姜堰区房屋买卖关系成立，双方完成房产交易过户手续；钱海江、徐琼承担本案诉讼费。2018年3月21日，钱海江、徐琼以马雅美为被告、喜洋洋公司为第三人提起反诉，请求判令解除钱海江与喜洋洋公司签订的《委托出售定金收付书》，马雅美、喜洋洋公司向钱海江、徐琼返还东方巴黎城丹宫3号楼701室钥匙、腾空房屋，马雅美、喜洋洋公司赔偿因非法持有涉案房屋钥匙致钱海江、徐琼无法正常使用房屋的损失。后钱海江、徐琼撤回了反诉。2018年6月12日，一审法院作出（2018）苏1204民初1913号民事判决，判决驳回原告马雅美的诉讼请求。后马雅美不服判决提起上诉，本院于2018年10月25日作出（2018）苏12民终1825号民事判决，判决撤销一审法院（2018）苏1204民初1913号民事判决，确认马雅美与钱海江、徐琼就坐落于泰州市姜堰区的房屋买卖关系成立，驳回马雅美的其他诉讼请求。钱海江、徐琼未与马雅美签订案涉房屋买卖或转让合同。钱海江、徐琼至今未返还定金30000元。另查明：钱海江、徐琼于2009年11月23日登记结婚。坐落于泰州市姜堰区房屋系钱海江、徐琼婚后购买。马雅美原系喜洋洋公司员工，后于2018年1月离开该公司。一审法院认为：钱海江、徐琼为了与马雅美之间达成购买协议和喜洋洋公司签订了委托出售定金收付书，合同中对房屋总价款等主要条款进行了约定，根据（2018）苏12民终1825号民事判决书的认定，马雅美与钱海江、徐琼之间的买卖合同成立。钱海江、徐琼和喜洋洋公司签订的委托出售定金收付书作为合同的一部分，马雅美与钱海江、徐琼双方均应当按照协议的内容履行。委托出售定金收付书中载明，钱海江、徐琼违约，应双倍返还马雅美定金，钱海江、徐琼可将房屋另行出售，双方约定了任意解除权，解除权的条件为钱海江、徐琼承担违约责任双倍返还定金。因马雅美缴纳了定金30000元，钱海江、徐琼应双倍返还定金60000元后，可将房屋另行出售。马雅美、钱海江、徐琼双方于2017年3月26日签订了协议，约定同年4月7日签订正式合同，在签订正式合同前双方就对房屋的购买事宜产生了争议，时间间隔较短，按照正常情况，如此短的时间内很难产生较大的市场差价，且马雅美也未提交充足证据证明房屋市场价和原合同的差价损失，故马雅美主张差价损失无事实和法律依据，应不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、钱海江、徐琼于判决生效后十日内双倍返还马雅美定金合计60000元；二、驳回马雅美的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，保全费2700元，合计9250元，由马雅美负担7664元，钱海江、徐琼负担1586元（马雅美已缴纳，钱海江、徐琼于判决生效后十日内支付马雅美）。本院二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。马雅美提供泰州汇居房地产经纪有限公司出具的东方巴黎城小区房价统计表一份及房地产转让合同两份，证明马雅美存在房屋差价损失。钱海江、徐琼经质证，对证据的真实性、关联性不予认可。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，（2018）苏12民终1825号民事判决书已经确认，马雅美与钱海江、徐琼之间的房屋买卖合同成立，现钱海江、徐琼在本案中否认房屋买卖合同成立，本院不予采信。钱海江、徐琼和喜洋洋公司于2017年3月26日签订的委托出售定金收付书作为房屋买卖合同的一部分，马雅美与钱海江、徐琼双方均应当按该协议的内容履行。协议中载明，钱海江、徐琼违约，应双倍返还马雅美定金，钱海江、徐琼可将房屋另行出售，据此约定，钱海江、徐琼可以主动违约，其承担违约责任方式为双倍返还定金。2017年3月26日签订的协议约定同年4月7日签订正式合同、办理产权过户，但4月7日双方未能签订正式合同、办理产权过户，其原因系钱海江一方不同意签订合同、不同意办理过户，钱海江、徐琼违约。钱海江、徐琼在4月7日之前已经违约，因协议书明确约定钱海江、徐琼可以主动违约，故马雅美应在钱海江、徐琼违约时及时采取措施以避免产生损失。从2017年3月26日签订协议到同年4月7日钱海江、徐琼违约拒绝签订正式合同、办理过户的时间间隔较短，如此短的时间内很难产生较大的市场差价。从马雅美提供的东方巴黎城二手现房房价统计表看，案涉房屋在2017年3月至4月之间是不存在市场差价的。马雅美提供的两份商品房买卖合同的签署时间是2018年3月和6月，不能证明案涉房屋在2017年3月至4月之间存在市场差价。故马雅美主张差价损失无事实和法律依据，一审不予支持并无不当。虽然马雅美一审中并未提出双倍返还定金的主张，但一审判决返还定金也不损害马雅美的利益，故马雅美以其未主张双倍返还定金为由认为一审适用法律错误的上诉理由本院不予采信。综上，马雅美与钱海江、徐琼的上诉请求均不能成立，均应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人马雅美负担5250元，由上诉人钱海江、徐琼负担1300元。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  顾连凤审判员  潘贻杰二〇二〇年五月十二日书记员  陆超凡