山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1502民初4683号原告：刘洪海，男，1969年12月10日出生，居民，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：刘阳、魏芳，山东丽成律师事务所律师。被告：彭键，男，1974年9月10日出生，汉族，住聊城市东昌府区。第三人：孙军祚，男，1978年7月17日出生，汉族，住聊城市东昌府区。第三人：张国英，女，1984年12月23日出生，汉族，住聊城市开发区。委托诉讼代理人姚睿，山东万航律师事务所律师。原告刘洪海与被告彭键、第三人孙军祚、张国英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘阳、魏芳，被告彭键、第三人张国英及其委托诉讼代理人姚睿到庭参加了诉讼。第三人孙军祚经本院依法传唤拒不到庭，本案缺席审理，现本案已审理终结。原告刘洪海向本院提出诉讼请求:1.判决不得执行位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号1161室房产并解除查封；2.判决确认原告与第三人孙军祚签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告系案涉房屋的所有权人；3.判令第三人在判决生效后30日内协助原告办理房屋产权过户手续。事实和理由：2018年5月26日，原告与第三人经中介聚隆房产签订了《房屋买卖合同》，原告依约定于2018年5月28日至30日分次将60万元支付到第三人指定帐户上，第三人出具收条。剩余房款45万元于2018年6月1日整存入中介方济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司账户托管，并约定待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内中介方向第三人结清全部房款，同时中介方向原告出具收据。原告与第三人签订的房屋买卖合同约定第三人于2018年6月30日前通知原告进行房屋验收交接。之后于2018年6月5日，因第三人涉诉房屋被法院查封导致无法办理过户，所以涉案房屋未办理过户登记非因原告自身原因造成。2018年6月5日，被告因为与第三人孙军祚、张同英民间借贷纠纷一案向贵院申请查封第三人孙军祚名下的位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号1161室房产，贵院出具了（2018）鲁1502执保390号民事裁定书及协助执行通知书。原告认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，仅要求买受人“合法占有”，并未以必须实际入住或使用为占有的唯一必须要件，原告认为房屋的合法占有，应以实际控制为标准。综上，贵院驳回原告执行异议请求的裁定缺乏事实与法律依据，损害了原告对诉争房产的权益。为维护原告的合法权益，现依法起诉至贵院，望判如所请。被告彭键辩称：1.法院在查封涉案房产之前孙军祚的妻子张国英和孩子一直居住，有2020年1月14日东昌府区分局新区派出所出具的证明为依据，说明案外人属强行非法占有。2.执行裁定书第十项：第一笔房款60万元整由各网点转账，剩余房款45万元以现金形式存入聚隆房产根本不可能，该情况为原告与中介公司虚假陈述。一是如此大的资金以现金形式托管给陌生人不符合常理。二是中介公司作为第三方单位，要求银行流转才是其应该的操作，按公司财务制度不允许公司账户留存如此大的资金。三是假设是现金流转，在之前多次进行的诉讼中原告未提供取款等资金来源证明。四是聚隆房产编造的45万元现金托管就是为了蒙骗达成买卖协议“付全部房款事实”。3.买卖合同第三项公积金按揭贷款注明尾款由公积金管理中心委托银行发放贷款之日向甲方直接支付，执行裁定书第5页4收据一份内容为“入账证明，2018年6月1日，一次性托管现金45万元给聚隆房产公司”并盖有聚隆房产聊城分公司财务专章，还有执行裁定书第六页第二项聚隆房产出具情况说明，因房东陆续支出六万元、九万元、五万元共计20万元整。法院查封期间案外人付尾款应交至法院再转房主本人，此20万元付款方式不合法。4.解除房屋买卖的真实性存在。2018年7月1日《房屋买卖合同》解除协议签订是孙军祚亲自拿给我看的，我跟法院工作人员到聚隆房产调取解除协议原件时，聚隆房产董传伟老总非常清楚和肯定地表示解除协议确实解除了，这说明此解除协议的真实存在。另外申请调取2018年7月28日原告以与孙军祚解除房屋买卖合同协议要求退房为由起诉，诉状中写明经双方同意解除，原告与中介公司共同造假的情况非常明确。5.未办理过户的原因，一是强行入住，二是未付全款，三是买卖合同已解除，四是法院正当合理查封。第三人张国英陈述：1.涉案房屋并非原告强行占有，而是房屋买卖合同达成后在原告支付完所有购房款之后答辩人因未找到住所，故继续在该房屋内居住。实际与原告达成租赁意向，每月租金2500元。2.涉案解除合同并未成立生效，答辩人及孙军祚也并未向原告退还任何房款。3.同意原告诉讼请求。第三人孙军祚因未到庭未陈述。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了举证和质证。一、原告刘洪海提交的证据：1.本院于2020年3月16日作出的（2020）鲁1502执异26号执行裁定书，被告和第三人对该证据均无异议。2.《房屋买卖合同》一份，即0046646号。被告的质证意见为，存在两份房屋买卖合同，一份是原告举证的，一份是编号为0045770，原告举证的房屋买卖合同是后期填写的，且解除协议有原始载体在我手机中，该合同是虚假的，且该合同也没有第三人签字。第三人对该证据无异议。3.尾号为6862农商行交易明细2份，孙军祚收条2份，聚隆房产收据1份。拟证明原告于2018年5月28日至30日期间将60万元（含定金1万元）房款转账支付孙军祚，2018年6月1日原告将剩余房款45万元交由聚隆房产托管，原告在案涉房屋查封前已支付全部价款。被告的质证意见为对45万元不认可，不符合法律要求，口头约定为虚假编造。第三人对上述证据无异议。4.聚隆房产及房产经办人出具的证明各1份，拟证明2018年6月1日原告将45万元交由聚隆房产托管。被告的质证意见为聚隆房产出具的证据纯属捏造，且有9月份的报警记录证明三方未协商一致。第三人对该证据无异议。5.尾号为7162农行交易明细及孙军祚微信转账影印件各1份。拟证明第三人付给原告房租，履行了反租付款的义务，于2018年9月25日向原告支付房租共10000元，每月租金2500元。被告的质证意见为根据其银行流水，也是案外人或中介提前转款到孙军祚，孙军祚再以银行流水转给案外人，证明案外人、中介公司、第三方串通编造事实。第三人的质证意见为无异议。二、被告彭键提交的证据：1.提交0045770号房屋买卖合同复印件。拟证明该合同是真实的，0046646号合同是虚假的。原告的质证意见为对该0045770号房屋买卖合同真实性不予认可，且该合同系复印件，与被告的证明目的没有关联。第三人的质证意见同原告质证意见。2.提交《房屋买卖合同》解除协议影印件1份。拟证明房屋买卖合同已经解除。原告的质证意见为对解除协议真实性不予认可，意见同上。第三人的质证意见同原告质证意见。三、第三人张同英未向本院提交证据，第三人孙军祚未到庭亦未向本院提交证据。四、本院调取的证据：1.2018年7月29日原告刘洪海诉被告孙军祚返还购房款一案的起诉书、立案审批表、撤诉申请书及（2018）鲁1502民初5851号民事裁定书各1份。原告、被告、第三人对上述证据均无异议。2.（2018）鲁1502民初8704号调解书1份。原告、被告、第三人对该证据真实性均无异议。根据当事人陈述和举证、质证，本院认定事实如下：被告彭键与第三人孙军祚、张国英因民间借贷纠纷于2018年6月4日诉至本院，诉讼中被告彭键作为申请人向本院申请财产保全。本院于2018年6月4日以（2018）鲁1502民初4257号民事裁定书裁定，查封被申请人孙军祚名下位于聊城市建设东路21号阿尔卡迪亚小区2期20号楼16层1161室房产一套，并于当日下达了（2018）鲁1502执保390号民事裁定书。2018年6月5日下达了（2018）鲁1502执保390号协助执行通知书，查封了本案中的涉案房产。2018年8月27日本院以（2018）鲁1502民初4257号民事调解书对该民间借贷纠纷一案调解结案，协议内容为第三人孙军祚、张国英共同偿还被告彭键借款133.6万元及利息。该案于2018年11月1日立案执行。2019年1月25日，本院出具（2018）鲁1502执2261号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙军祚名下的位于聊城市建设东路阿尔卡迪亚小区2期20号楼1161室的房产及储藏室。2019年7月16日本案原告刘洪海向本院提出案外人拍卖异议申请书，请求立即中止拍卖并返还异议人的财产即位于东昌府区阿尔卡迪亚二期第20幢1单元1161号房产。本院于2020年3月11日以（2020）鲁1502执异26号进行执行异议立案，并于2020年3月16日作出（2020）鲁1502执异26号执行裁定书，裁定驳回案外人刘洪海的异议请求。2018年5月26日，第三人孙军祚与原告刘洪海通过案外人济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司（以下简称聊城聚隆房产）签订了一份编号为0046646的《房屋买卖合同》一份，该合同约定：1.甲方（孙军祚）自愿出售位于聊城市东昌府区阿尔卡迪亚第20幢1单元1161号的房产给乙方（刘洪海），合同编号GF-2000-0171；房屋所有权人为孙军祚，产别：私产；房屋建筑面积：91.38平方米；地下室/小房面积23.4平方米；附属设施包含：储藏室、车位、固定装修；房屋抵押、租赁情况：有抵押、无租赁；2.成交价格:人民币壹佰零拾伍万元整（￥1050000元整）；3.定金：人民币壹万元整（10000元整）；4.付款方式：乙方于2018年5月28日前将人民币陆拾万元整（含定金）（小写￥600000元整），存入甲方本人指定账户，剩余房款于2018年6月1日前将人民币肆拾伍万元整（小写￥450000元整）存入丙方账户，待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割当日内丙方向甲方结清全部房款；。9.甲、乙双方同意，甲方于2018年6月30日前通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《房屋交接书》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担。甲方：孙军祚（签字），共有人张国英（签字）；乙方：刘洪海（签字）；丙方：济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司（公章）。庭审中，被告彭键提供了同一编号的另外一份《房屋买卖合同》复印件，该复印件系在（2018）鲁1502民初5851号原告刘洪海诉被告孙军祚另案房屋买卖合同纠纷一案中由原告刘洪海向本院递交证据，与上述为同一编号的《房屋买卖合同》的区别为，该合同落款共有人处无第三人张国英签字。同时被告还递交了另外一份编号为0045770的《房屋买卖合同》复印件一份，该合同与第一个编号为0046646的《房屋买卖合同》的主要区别为：4.付款方式：（三）公积金按揭贷款，乙方于2018年5月28日前，将首付款人民币陆拾万元整（含定金）（小写￥600000元整）存入甲方指定本人账户，剩余房款人民币肆拾伍万元整（小写￥450000元整），由公积金管理中心委托银行发放贷款之日向甲方直接支付，以上款项具体数额以公积金管理中心确定的金额为准，如果乙方公积金贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方应向甲方结清全部房款。原告刘洪海方对此解释为本身合同已经原告、第三人及房屋中介在2018年5月26日当天发生了合同付款方式的变更，对0045770房屋买卖合同真实性不予认可。2018年5月28日至30日，原告刘洪海分六次向第三人孙军祚指定帐户转款用于支付房款59万元，连同已支付定金1万元，共计60万元。2018年6月1日原告刘洪海将剩余房款45万元交给案外人聊城聚隆房产，聊城聚隆房产为原告出具了收据。但涉案房产至今未办理房屋所有权证书，亦未办理过户手续。2018年7月28日，原告刘洪海以第三人孙军祚为被告向本院提起诉讼，以因被告原因此购房合同经双方同意解除为由，诉请被告孙军祚（本案中第三人）返还购房款62万，后于2018年10月18日申请撤诉。本院于2018年10月20日以（2018）鲁1502民初5851号民事裁定书裁定准许原告刘洪海撤诉。2018年11月27日又以第三人孙军祚为被告再次向本院提起诉讼，以原告已履行合同约定的购房款交付义务，被告虽把房产交付原告，但迟迟没有办理过户手续为由诉请确认双方签订的房屋买卖合同有效，判令被告孙军祚（本案中第三人）协助原告办理房屋过户手续，后本案于2018年12月28日以（2018）鲁1502民初8704号民事调解书调解结案。调解协议内容为：被告孙军祚于2019年1月30日前将聊城市东昌府区阿尔卡迪亚小区20幢1单元1161室房屋的房产证办理到被告孙军祚名下，办理房产证费用由原告垫付；被告孙军祚于2019年2月30日前协助原告刘洪海办理完毕上述房屋的过户手续，该过户费用由原告刘洪海承担。本院认为，本案为案外人执行异议纠纷，原被告争议的焦点为：能否执行涉案房屋并解除查封；房屋买卖合同是否合法有效并应否确认原告是该房屋所有权人；第三人能否协助原告办理房屋产权过户手续。对此，本院依本案事实和法律评判如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从此规定来看，对登记在被执行人名下的不动产提出异议排除执行必须同时具备四个条件，缺一不可。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在案外人执行异议之诉中，作为原告的案外人依法应提供充分有效证据证明具备四个条件。从本案来看，原告刘洪海与第三人孙军祚之间签订了合法有效的书面买卖合同，尽管本案中出现了另外两个版本的房屋买卖合同，但毕竟是签订了书面买卖合同，且合同无《合同法》第五十四条规定的无效情形，该要件应认定为已具备。同时，原告刘洪海向第三人孙军祚和房屋中介公司聊城聚隆房产分别支付了60万元购房款和45万元购房款，尽管被告提出异议，在原告有多份书证、被告无相反证据驳斥情况下，应该认定原告刘洪海已支付了全部价款。但是，原告主张已实际占有或实际控制房屋，尽管其提供了自2018年6月1日后第三人张国英在涉案房屋出售后又租赁该涉案房屋的案外人聊城聚隆房产出具的证明、第三人孙军祚所谓支付房租的交易明细和微信转账影印件，但银行交易明细及微信转账影印件均无法证明是房屋租赁费，仅凭该房屋买卖中介方的聊城聚隆房产的证明无法充分证明第三人租赁涉案房屋的事实。且原告的租赁涉案房屋主张与其在（2018）鲁1502民初5851号案件诉讼中的陈述相矛盾，也与涉案房屋买卖合同第九条约定不一致，故依法应认定原告未举出充分有效证据证明其已实际占有或实际控制该涉案房屋，因而排除涉案房屋执行的该要件尚未具备。因而，依《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，应认定原告刘洪海尚未完成其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担的举证证明责任。在本案中涉案房屋尚未进行初始登记，且原告排除强制执行涉案房屋主张依法不应支持，原告诉请确认其是涉案房屋所有权人及第三人协助其办理房屋产权过户手续的两项诉讼请求显然与事实不符、与法律相悖，依法不应支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、三百一十二条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告刘洪海的诉讼请求。案件受理费200元，由原告刘洪海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  李新英人民陪审员  张秋香人民陪审员  杨 丽二〇二〇年五月二十九日法官助理孔艳书记员李茹欣