江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10721号上诉人（原审被告、反诉第三人）：范中民。委托诉讼代理人：管昌，江苏海联海律师事务所律师。（特别授权）被上诉人（原审原告、反诉被告）：支波。委托诉讼代理人：王亚兰，江苏誉腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许梦婷。委托诉讼代理人：王亚兰，江苏誉腾律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：齐超楠。原审被告（反诉第三人）：昆山美墅房产经纪有限公司。委托诉讼代理人:姜振华，江苏昆亭律师事务所律师。上诉人范中民因与被上诉人支波、许梦婷、原审被告（反诉原告）齐超楠、原审被告（反诉第三人）昆山美墅房产经纪有限公司（以下简称美墅公司）房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院(2018)苏0583民初20000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范中民上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.上诉人范中民并非本案适格当事人。齐超楠与支波、许梦婷于2018年6月4日签订《房屋买卖合同》，约定：如因国家政策调整等客观调整导致乙方不能贷款或无法购买的则不算违约，甲方无权没收定金应该无息返还。上诉人当时并未同意购买该房屋，所以没有签字，准备购买的房屋也未登记在上诉人名下，该合同对上诉人没有效力，上诉人并非本案当事人。2.合同签订时支波、许梦婷对上诉人与齐超楠购房资格情况是清楚的，所以三方没有签订房屋过户的具体日期。上诉人从未有过隐瞒，不存在违约行为。上诉人在美墅公司处签订购房合同时，美墅公司明知上诉人不具有买房资格，为促成交易，赚取中介费，美墅公司告知上诉人房屋可以正常购买，故签订合同时三方没有签订房屋过户的具体日期。上诉人在美墅公司的介绍下办理户口的落户手续，积极提供材料，但由于办理落户手续的机构政策调整，导致上诉人无法获得购房资格。美墅公司向双方隐瞒事实、虚假承诺，应当对双方的损失承担责任。上诉人在交易过程中不存在违约行为，无需承担违约责任。支波、许梦婷辩称，一审判决酌定的违约金数额过低。其为尽早结案未上诉。请求二审维持原判。齐超楠二审未发表意见。美墅公司二审述称，上诉人明知自己不具备购房资格，在洽谈本次房屋买卖之前已经委托案外人办理户口迁移一事。上诉人的上诉理由不能成立，请求维持原判。支波、许梦婷向一审法院起诉请求：1、判令其与齐超楠、范中民之间的房屋买卖合同于2018年9月3日解除；2判令范中民、齐超楠、美墅公司连带支付违约金人民币30万元。齐超楠向一审法院反诉请求：1、判令支波、许梦婷返还定金5万元；2、判令支波、许梦婷返还齐超楠购房首付款40万元。一审法院认定事实：2018年6月4日，支波、许梦婷（卖方）和齐超楠、范中民（买方）以及美墅公司签订一份《房屋买卖合同》，约定齐超楠、范中民购买支波、许梦婷所有的位于昆山开发区房屋，价款为150万元。合同第三条约定，本合同签订之时，买方支付50000元定金。合同第五条约定，卖方应配合买方办理银行贷款手续，若因卖方拒绝配合导致买方无法贷款的，视为卖方违约。买方承诺，因自身原因造成贷款额不足或无法贷款的以现金方式补足。如因国家政策等客观调整导致买方不能贷款或无法购买的则不算违约，卖方无权没收定金应该全额无息退还。合同第六条约定，买卖双方须按约定履义务，任何一方在签订合同后违约，守约方都有权没收定金或要求对方双倍返还定金；买方须按约定支付房款，若逾期支付视为违约，须按房屋总价款的千分之一每天支付逾期利息，若逾期支付超过15天，卖方有权解除合同并要求买方支付总房款的20%作为违约金。合同签订后，齐超楠、范中民向支波、许梦婷支付购房款45万元。后因齐超楠、范中民无法办理落户，无法取得购房资格，涉案房屋买卖合同未能继续履行。另查明：2018年3月，齐超楠、范中民通过微信和美墅公司的员工单吉林联系落户事宜。许梦婷与美墅公司的员工马艳2018年6月9日至6月13日的微信聊天记录中，许梦婷询问马艳齐超楠、范中民的户口落在哪里，能否在昆山落户，是否有条件买房，马艳回复买家的户口三月份就开始落了，七月份就到了，不影响买卖的。再查明：2018年9月3日，支波、许梦婷委托律师向齐超楠、范中民发送律师函，告知齐超楠、范中民双方的房屋买卖合同于2018年9月3日解除。支波、许梦婷未举证证明齐超楠、范中民收到上述律师函的时间。上述事实有房屋买卖合同、转账记录、微信聊天记录、律师函以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为：支波、许梦婷与齐超楠、范中民以及美墅公司签订的《房屋买卖合同》系各方的真实意思表示，合同合法有效。现因买方不具备购房资格导致合同无法继续履行，且买卖双方均同意解除合同，故双方的房屋买卖合同应予解除。关于合同解除的时间，虽然支波、许梦婷于2018年9月3日曾发通知给齐超楠、范中民要求解除合同，但并无证据证明齐超楠、范中民何时收到解除合同的通知，故合同解除的时间应为开庭之日即2019年1月8日。关于何方违约的问题，在房屋买卖合同签订之前，买方齐超楠、范中民就和中介方美墅公司在联系落户事宜，说明齐超楠、范中民知道能否在昆山落户对其购房资格是有影响的，但在案证据并不能证明齐超楠、范中民在签订合同前曾将其购房资格一事主动告知支波、许梦婷，而支波、许梦婷询问美墅公司买方是否能落户以及是否具有购房资格时，是在签订房屋买卖合同之后，从上述时间点来看，不能说明支波、许梦婷是在明知齐超楠、范中民可能没有购房资格的前提下仍与其签订合同。综上，支波、许梦婷在合同履行过程中不存在过错，而齐超楠、范中民作为购买方，有义务了解自己的购房资格，其对自己的购房资格应该是明知的，但齐超楠、范中民并未将购房资格问题主动告知支波、许梦婷，而中介方美墅公司最终未能协助齐超楠、范中民成功办理落户，齐超楠、范中民因未能取得购房资格导致涉案交易无法完成，整个过程中，齐超楠、范中民的行为已构成违约，故支波、许梦婷要求齐超楠、范中民支付违约金符合法律规定。合同第六条约定的20%的违约金，系逾期付款条件下的违约金，不适用于齐超楠、范中民违约的情形，根据齐超楠、范中民的主观过错程度、违约程度以及违约造成的后果，一审法院酌情认定齐超楠、范中民应向支波、许梦婷支付违约金10万元。对于定金的诉请，支波、许梦婷表示放弃，系对其民事权利的自行处分，应予准许。关于美墅公司的责任，支波、许梦婷要求美墅公司承担责任应按照居间合同法律关系主张，本案中对于美墅公司的责任问题不做认定。关于反诉诉请，涉案房屋买卖合同解除后，支波、许梦婷应将已收到的购房款45万元返还齐超楠、范中民，齐超楠、范中民应支付的违约金可从已付房款中扣除，扣除后支波、许梦婷应向齐超楠、范中民返还购房款35万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、支波、许梦婷与齐超楠、范中民以及昆山美墅房产经纪有限公司签订的涉案《房屋买卖合同》于2019年1月8日解除；二、齐超楠、范中民向支波、许梦婷支付违约金100000元，于判决生效之日起十日内履行；三、支波、许梦婷向齐超楠、范中民返还购房款450000元，于判决生效之日起十日内履行；四、驳回支波、许梦婷的其他诉讼请求。本诉受理费6550元，由支波、许梦婷负担3275元，齐超楠、范中民负担3275元。反诉受理费4025元，由支波、许梦婷负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，关于范中民是否是案涉《房屋买卖合同》的当事人，范中民认为其未在《房屋买卖合同》中签字，没有购买案涉房屋的意思。但根据一审中齐超楠、范中民、美墅公司均举证的范中民与美墅公司员工单吉林的微信聊天记录，2018年7月、8月美墅公司的工作人员与范中民沟通过审贷及付款事宜，可以推定范中民对案涉《房屋买卖合同》是明知并同意的，范中民认为其并非适格当事人与事实不符，本院对其相关上诉意见不予采纳。对于范中民是否存在违约，范中民上诉认为签订案涉《房屋买卖合同》时被上诉人支波、许梦婷明知其不具有购房资格，其不存在隐瞒事实的情况，不构成违约。但根据许梦婷与美墅公司的员工马艳2018年6月9日至6月13日的微信聊天记录可知，2018年6月9日前许梦婷对范中民、齐超楠是否具有购房资格并不知晓，范中民的主张缺乏证据证明，本院不予采纳。综上，范中民的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6550元，由上诉人范中民负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年五月十八日书记员 陈闵悦