湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终211号上诉人（原审原告）：黎明，女，1984年4月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：詹小林，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北伦友置业有限公司，住所地利川市清源路陵阳花园1号，统一社会信用代码91422802793286669W。法定代表人：牟伦友，董事长。委托诉讼代理人：边籍，利川市柏杨法律服务所法律服务工作者。上诉人黎明因与被上诉人湖北伦友置业有限公司（以下简称伦友置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初5552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎明上诉请求：撤销原判第三项，改判伦友置业公司向黎明支付已付房款一倍赔偿金人民币555000元，本案一、二审诉讼费由伦友置业公司承担。事实和理由：黎明提交的证据足以证明伦友置业公司刻意隐瞒A区3201号房屋已经出售给他人的事实，按照最高人民法院相关司法解释的规定，伦友置业公司应当承担返一赔一的法律责任。伦友置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律适当，判决结果正确，请求二审法院予以维持。黎明向一审法院起诉请求：⒈判令解除黎明与伦友置业公司签署的《商品房买卖合同》，伦友置业公司返还黎明已付房款555000.00元，并支付相应的利息至实际付清之日止（自2018年10月16日起，以已付房款555000.00元为基数，以同期银行贷款利率为标准，暂计至2019年8月15日为20118.75元）；⒉判令伦友置业公司承担已付房款一倍赔偿金555000.00元；⒊判令伦友置业公司承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费等）。一审法院认定事实：2018年9月25日，原告黎明（买受人）与被告伦友置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同号：xchy361，合同备案号：EYS－Lc－2018－011075），其中约定：出卖人以出让方式取得利川市都亭办事处普庵村二组的一宗国有土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，暂定名为熙城小区；买受人购买的商品房为该项目中的第A区32层01号房，建筑面积约129.56平方米，计价方式为按建筑面积计算，单价为每平方米4284.00元，价款总金额为555000.00元。该合同第十二条约定：“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任（政府因素或买受人因素除外）。”合同附件一“房屋平面图”标注为“A03户型平面图（建筑面积：129.56平方米）”。合同签订后，原告之夫余梦麟通过银行转账汇款方式，分别于2018年9月27日向被告支付100000.00元、于2018年10月15日向被告支付455000.00元，汇款摘要均注明为“熙城小区A区3201”购房款。此后，被告将该合同中的合同号改为xchy365、合同备案号改为EYS－Lc－2019－011075、房号改为第B区32层01号、合同附件一“房屋平面图”标注改为“B03户型平面图（建筑面积：129.56平方米）”等之后，报送行政主管部门办理了合同备案手续。2019年5月21日，被告的经理满伟告知余梦麟，称原合同中的户型图粘错了，备案的合同中房号为B区3201，并说明两套房屋的面积和户型一样，只是一墙之隔。原告因认为A区3201号房屋与B区3201号房屋的朝向、采光不一样，坚称其购买的房屋为A区3201号房屋而不同意更换为B区3201号，并诉至法院，提出前述诉讼请求。审理中，被告承认熙城小区A区3201号商品房于2018年2月左右出卖给案外人周游，办理了合同备案手续并已将该房交付周游使用，熙城小区A区、B区属同一栋楼房的相邻二个单元。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》前，被告的经理满伟告知原告熙城小区尚未出售的房屋只剩一套，并带领原告之夫余梦麟实地查看了房屋。因熙城小区A区（A栋）、B区（B栋）属同一栋楼房的相邻两个单元，A区3201号房屋与B区3201号房屋仅一墙之隔，且面积和户型相同，故被告关于满伟误将B区3201号说成A区3201号的抗辩意见亦符合日常生活经验。原、被告签订《商品房买卖合同》后，被告发现A区3201号房屋在此之前已出售给案外人周游，遂将原告所购房屋变更为B区3201号并办理了合同备案手续，据此可推定在原告购房时被告尚未出售的唯一一套房屋即为B区3201号。被告将B区3201号房屋误为A区3201号房屋，虽未尽到合理的注意义务，但原告主张被告故意隐瞒A区3201号房屋已出售给案外人的事实，依据不足，不予认定。A区3201号房屋在原、被告签订《商品房买卖合同》前已经出售给案外人，原告不同意变更为B区3201号房屋，被告亦同意解除该《商品房买卖合同》，故原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，原告于2018年10月15日向被告付清了购房款，其要求被告返还购房款555000.00元并自2018年10月16日起按照同期银行贷款利率支付利息的诉讼请求，理由正当、于法有据，予以支持。被告既非以欺诈手段与原告签订《商品房买卖合同》，本案也不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，原告要求被告承担已付房款一倍赔偿金555000.00元的诉讼请求，不予支持。原告系本案《商品房买卖合同》的当事人，其丈夫余梦麟通过银行转账汇款方式向被告支付了全部购房款，故被告关于其未收到原告支付的购房款、本案原告主体不适格的抗辩意见，与查明的事实和法律规定不符，不予采纳。因被告未尽合理的注意义务，将B区3201号房屋误为A区3201号房屋并填入原告所持有的《商品房买卖合同》，导致原告主张解除该合同，原告所受资金占用期间的利息损失理应由被告赔偿，被告关于其不应支付购房款利息的抗辩意见，不予采纳。综上，判决:一、解除原告黎明与被告湖北伦友置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告湖北伦友置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告黎明购房款555000.00元，并自2018年10月16日起至还清之日止以555000.00元为基数按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款利率支付利息；三、驳回原告黎明的其他诉讼请求。案件受理费14971.00元，减半收取计7485.50元，由原告黎明负担3485.50元，由被告湖北伦友置业有限公司负担4000.00元。二审中，黎明于2020年4月2日向本院提交《调查取证申请书》，申请本院向利川市住房和城乡建设局调取利川市都亭街道办事处普庵村二组熙城小区B区（2单元）32层01号房的商品房买卖合同所有备案登记信息及其撤销备案登记信息。本院予以准许。2020年4月13日利川市住房和城乡建设局复函称：“黎明（身份证号：）在湖北伦友置业有限公司买商品房1套，第1栋2单元32层01号，面积129.56平方米，楼盘名称熙城花园，备案编号EYS-LC-2018-011075。”各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明，黎明系托朋友介绍在伦友置业公司处购房，伦友置业公司给予黎明较大幅度优惠，且据黎明之夫余梦麟陈述，555000元购房款包含诸如契税、房屋公共维修基金等所有费用。B区3201号房在伦友置业公司与黎明签订合同时处于待售状态，双方并非同时在场签订涉案《商品房买卖合同》，而是由伦友置业公司先将已盖好公章的合同模板邮寄给黎明，由黎明将合同中留空部分（包括房号、价款等）填好后再寄回伦友置业公司。伦友置业公司在备案时发现合同中黎明所填的房号为A区32层01号房，而该商品房已售，因此伦友置业公司自行将其修改为B区32层01号房并将之备案登记在黎明名下。黎明认为其购买的商品房应为A区32层01号房，为此伦友置业公司与黎明进行了沟通，其销售经理满伟通过微信向黎明之夫余梦麟道歉，并承诺将空置平台提供给黎明使用。本院认为，本案二审争议焦点为：伦友置业公司是否构成欺诈。对此，本院分析评判如下：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（三）项规定，出卖人在订立合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，导致合同无效或者被撤销、被解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从以上法律及司法解释可以看出，民法中的欺诈是指一方当事人故意隐瞒真实情况或故意虚构事实，使对方违背真实意思，并进而作出迎合性意思表示的行为。一般来说，民法中的欺诈须由以下要件构成：第一，一方当事人有欺诈的故意，欺诈故意包含三层不断递进的内心状态，一是对于自己隐瞒真实情况或虚构事实的情况明知，二是希望通过隐瞒真实情况或虚构事实使相对人陷入错误，三是希望相对人陷入错误而作出符合自己利益、迎合自己意思的意思表示；第二，一方当事人有欺诈行为，即故意隐瞒真实情况或虚构事实；第三，相对人因一方当事人的欺诈而陷入错误；第四，受欺诈人因陷入错误而作出意思表示。以上四个要件必须同时具备，才能准确认定是否构成欺诈。本案中，黎明主张伦友置业公司在与其签订《商品房买卖合同》时，故意隐瞒A区3201号房已经出售的事实，属于一房二卖，是欺诈行为。伦友置业公司辩称，伦友置业公司在与黎明洽谈商品房购售事宜时，涉案楼盘尚余B区3201号商品房未出售，因为黎明托朋友找到了满伟，因此是满伟带人去看的房，满伟作为公司股东并不清楚商品房的具体销售情况，才导致出现失误，其实伦友置业公司给黎明优惠了7万多元，并且在发现失误后，满伟已主动与黎明沟通，并不存在欺诈。对此，本院认为，就本案而言，伦友置业公司的行为是否构成欺诈，关键在于判定伦友置业公司是否存在欺诈的故意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。根据上述法律及其司法解释的规定，黎明应当对其关于伦友置业公司存在欺诈故意的主张承担举证证明责任。从本案审理查明的事实来看，伦友置业公司在本案交易中作出较大让利，应承的是黎明的朋友的请托，表明黎明的朋友与伦友置业公司相关人员关系特殊、交清匪浅，并且欺诈的目的一般在于追求利益，伦友置业公司若行欺诈，有违常理，亦与追求利益的目的不符，此其一；满伟并非伦友置业公司具体营销人员，涉案楼盘A区3201号房与B区3201号房仅一墙之隔，户型、面积、公摊等完全相同，因此伦友置业公司关于满伟系失误的辩解有一定的合理性，此其二；从整个销售过程来看，伦友置业公司的本意应当是将B区3201号房出售给黎明，否则就不会也没有必要将B区3201号房备案在黎明名下，此其三。以上事实表明伦友置业公司在涉案商品房交易过程中并没有欺诈的故意，其行为当然不能被认定为欺诈。黎明主张伦友置业公司存在欺诈行为，但缺乏直接、有效的证据予以证实，应承担举证不力的不利后果。综上，黎明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14971元，由上诉人黎明负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二〇年五月二十九日书记员  吴素云