四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初764号 原告：张小蓉，女，1969年11月24日出生，汉族，住南部县。 原告：王建明，男，1967年2月12日出生，汉族，住南部县。 二原告委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：黄薇，四川义立律师事务所律师。 被告：四川奇林房地产开发有限公司管理人，住所地：南部县嘉陵路。 负责人：曹爱武。 委托诉讼代理人：姜昱，女，该公司工作人员。 第三人：四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司，住所地：南部县南隆镇新安路101号。 法定代表人：汪润林，执行董事。 第三人：四川南部农村商业银行股份有限公司，住所地：南部县南隆镇金葫路10号。 法定代表人：张伟，董事长。 委托诉讼代理人：邓育全，男，该公司工作人员。 原告张小蓉、王建明与被告四川奇林房地产开发有限公司管理人（以下简称奇林公司管理人）、第三人四川省南部县鑫鑫房地产开发有限公司（以下简称鑫鑫公司）、第三人四川南部农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小蓉、委托诉讼代理人杜黎明、被告奇林公司管理人负责人曹爱武的委托诉讼代理人姜昱、第三人农商银行法定代表人张伟的委托诉讼代理人邓育全到庭参加诉讼。第三人鑫鑫公司法定代表人汪润林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 张小蓉、王建明向本院提本院诉讼请求：1、请求撤销（2020）川1321执异2号、（2018）川1321破3-1号民事裁定；2、确认原告与第三人鑫鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于南部县归原告所有；3、确认原告与第三人农商银行签订的《借款合同》合法有效，且第三人农商银行享有优先受偿权；4、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、南部县人民法院于2018年10月15日作出的（2018）川1321破3-1号民事裁定，查封登记在原告名下位于南部县，至今没有向原告送达，程序存在严重错误。原告前往案涉房屋时才得知被查封的事实，随之提出执行异议。二、原告与第三人鑫鑫公司签订的《商品房买卖合同》、与第三人农商银行签订的《借款合同》合法有效。合同签订后，原告向鑫鑫公司支付首付款14万元，向农商银行按揭贷款30万元，缴存了专项维修基金，该房屋已登记备案在原告名下，原告至今按月向农商银行贷款。三、（2020）川1321执异2号民事裁定书仅以首付款证据问题确认原告异议不成立，属认定事实不清，适用法律严重错误。被告仅凭自己的内部账务便主张查封原告所有的房屋，侵犯了原告及农商银行合法权益。 被告奇林公司管理人辩称，四川奇林房地产开发有限公司（以下简称奇林公司）被宣告破产清算，从管理人接受的账册看，原告没有支付首付款，按揭款及维修基金账目不全。和会计孔某核实，其称是原告购买，是否真实无法核实。 第三人农商银行述称，原告在我行按揭贷款并抵押登记属实，原告支付了首付款，在房管局办理备案登记，贷款后按约定每月支付贷款本息至今，应支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年鑫鑫公司将享有土地使用权的12611㎡土地（权证号为南部国用（xxxx）第xxxx号）转让给奇林公司。2013年3月，鑫鑫公司与奇林公司签订协议，约定奇林公司以鑫鑫公司名义开发“国际丽都城”。2017年5月23日，本院以（2017川1321民初1832号民事判决书判决确认位于南部县南隆镇五里村的“国际丽都城”的所有权属于奇林公司所有，鑫鑫公司在本判决生效后三十日内协助奇林公司办理该“国际丽都城”所有权的权属变更手续。该判决现已发生法律效力。 2015年1月12日，张小蓉、王建明夫妇与鑫鑫公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2015000xxx），约定张小蓉、王建明购买鑫鑫公司开发建设的“国际丽都城”x幢x单元第x层x-x-x号商品房，建筑面积111.60㎡，单价3942.65元，总房款44万元；买受人首期支付购房款总价的31.82%，其余价款在农商银行借款支付。双方还对该房的交付条件、交接手续、违约责任等内容进行约定。1月14日，张小蓉在中国银行缴纳住宅专项维修资金4464元。1月21日，鑫鑫公司向张小蓉、王建明出具销售不动产统一发票，该发票载明预收购房款14万元，剩余30万元。2015年4月3日，该商品房在南部县房地产管理局办理预售备案登记。 2015年4月21日，张小蓉、王建明与农商银行签订《个人住房/商业用房借款合同》，约定张小蓉在农商银行借款30万元，借款期限240个月，从2015年4月21日至2034年4月20日止，月利率5.9‰，采用等额本息还款方法每月归还本息2396.81元；张小蓉、王建明以“国际丽都城”x幢x单元第x层x-x-x号商品房作为抵押财产。4月23日，农商银行与张小蓉、王建明在南部县房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。4月24日，农商银行向张小蓉、王建明发放住房按揭借款30万元。当天该款30万元进入鑫鑫公司在农商银行账户。借款后张小蓉、王建明按约定每月向农商银行归还按揭贷款本息至今。 2018年8月28日，本院受理奇林公司破产清算一案。奇林公司管理人在破产管理过程中，向本院申请对奇林公司位于南部县蜀北大道西延线中段“国际丽都城”小区x栋x-x-x号等房屋予以保全。本院于2018年10月15日作出(2018)川1321破3-1号民事裁定书，查封了上述房屋，查封期限三年。 审理中，张小蓉、王建明主张案涉房屋钥匙奇林公司已于2015年底交付，其拆除阳台栏杆准备装修时，被告知该房已被法院查封。奇林公司管理人称己方也持有该房钥匙。经本院组织原、被告双方现场勘验，张小蓉、王建明持有该房装修钥匙1把，奇林公司持有该房装修后的正式钥匙5把，该房阳台栏杆已拆除，房内原告堆有部分装修材料。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据本案查明的案件事实，原告张小蓉、王建明的执行异议成立，就案涉被查封的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。理由如下：一、奇林公司以鑫鑫公司名义开发“国际丽都城”并于2015年1月12日与张小蓉、王建明夫妇签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，内容符合国家法律规定，应为合法有效。合同签订后，原告于同年1月14日缴纳住宅专项维修资金4464元，鑫鑫公司于同年1月21日向原告出具销售不动产统一发票，该发票载明预收购房款14万元，剩余30万元。2015年4月3日，该商品房在南部县房地产管理局办理预售备案登记。二、根据买卖合同约定，买受人支付首期购房款后，其余价款在农商银行借款支付。2015年4月21日，张小蓉、王建明与农商银行签订借款合同，并以案涉房屋作为抵押财产，在南部县房地产管理局办理了预购商品房抵押权预告登记。4月24日，张小蓉、王建明收到借款30万元后当天支付给鑫鑫公司，之后按约定每月向农商银行归还按揭贷款本息至今。上述事实表明张小蓉、王建明已经支付全部房屋买卖价款。同时，案涉房屋作为抵押财产办理了预购商品房抵押权预告登记，原告对案涉房屋享有期待物权。三、原告张小蓉、王建明主张案涉房屋于2015年底交付，有其持有该房装修钥匙证明，证人孔某也出庭作证证实案涉房屋于2015年底交付，现场勘验也证明该房阳台栏杆已拆除，房内原告堆有部分材料。虽然奇林公司持有该房钥匙5把，但不能否定案涉房屋已交付，原告实际占有的事实。四、《商品房买卖合同》签订后，原告支付全部购房款，实际占有案涉房屋，并办理预售备案登记、预购商品房抵押权预告登记，未办理过户登记手续原因是奇林公司破产清算，原告对未办理过户登记手续并无过错。五、奇林公司管理人怀疑原告与奇林公司并非真实的买卖关系，假按揭，未提交证据予以证明，也与本案查明事实不符，应自行承担举证不能的法律后果。 原告主张与第三人鑫鑫公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，请求确认位于南部县归其所有，虽然《商品房买卖合同》合法有效，但买卖仅是物权变动的原因，并非结果，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，确认之诉判决并不能产生物权变动的结果，原告只有依法登记后才能取得合法的房屋产权。原告主张确认与第三人农商银行签订的《借款合同》合法有效，且第三人农商银行享有优先受偿权，该项诉请与本案不属同一法律关系，本案不予处理。 综上所述，原告执行异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、不得执行位于南部县。本院（2020）川1321执异2号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 二、驳回张小蓉、王建明的其他诉讼请求。 案件受理费3100元，由被告四川奇林房地产开发有限公司管理人负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 马文洪 审 判 员 何承俊 审 判 员 敬俊林 二〇二〇年五月六日 法官助理 敬秋平 书 记 员 杜睿漪