江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终76号上诉人（原审被告）：徐州瑞远房地产开发有限公司，住所地徐州市铜山区大彭镇大刘村310国道西30米。法定代表人：申小功，该公司经理。委托诉讼代理人：李强，安徽黄淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小静，安徽黄淮律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：中国银行股份有限公司徐州青年路支行，住所地徐州市青年路皇城大厦A座1层08、1夹层09、06。法定代表人：姜涛，该支行行长。委托诉讼代理人：张树跃，江苏胜家律师事务所律师。原审被告：段开洋，男，1987年3月23日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人徐州瑞远房地产开发有限公司（以下简称瑞远房地产公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司徐州青年路支行（以下简称中行青年路支行），原审被告段开洋金融借款合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2019）苏0303民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞远房地产公司上诉请求：驳回对瑞远房地产公司承担连带保证责任的诉讼请求。事实和理由：1.瑞远房地产公司在本案中承担的是阶段性担保责任，担保期间为签订房屋买卖合同之日至办理抵押登记手续及他项权证之日。该房屋买卖合同签订于2012年初，并在3月30日办理了预告抵押登记；之后，中银青年路支行在能办理抵押登记时，未去办理房屋抵押登记手续和他项权证，至今已长达七、八年之久，存在明显过错，其行为违反“权利不得滥用”的基本原则，亦违反公平原则。2.开发商阶段性保证系附解除条件的保证合同，只要去办理房屋抵押登记手续和他项权证，开发商的阶段性担保责任就灭失了。从本案看，中银青年路支行在长达近八年中，在可以办理该房屋抵押登记手续及他项权证时，怠于履行办证义务，根据《合同法》第四十五条第二款规定：“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”应视为中银青年路支行不正当地阻止条件成就，视为条件已成就，故瑞远房地产公司不应再承担保证责任。3.作为阶段性担保期限，不可能是无限期的，显然违背阶段性担保设立的初衷，也违反《担保法》的精神，亦有违诚实信用原则。4.即使借款合同未约定阶段性担保期间，在司法实践中，开发商也不是无限期地承担连带责任保证。对未约定阶段性担保期间的，阶段性保证责任解除条件的判定标准应为开发商是否完成了房产所有权的初始登记条件，即此时起，借款人就可以办理涉案房屋的抵押登记。从铜山区不动产局查明，瑞远房地产公司开发的住宅小区，在2016年就开始办理不动产证，说明在2016年之前，瑞远房地产公司已经到不动产局办理完成了房屋所有权的初始登记，中银青年路支行就可以去办理房屋的抵押登记。故，最迟在2016年瑞远房地产公司阶段性担保的解除条件就已成就，至此刻起，不应在承担连带保证责任。中行青年路支行答辩称：段开洋为购置房屋向中行青年路支行借款，并办理了抵押预告登记。在房屋具备办理产权登记条件后，其怠于办理房屋产权证，致使抵押登记未能及时办理，中行青年路支行对此并无过错。因此，瑞远房地产公司应按照合同约定,承担阶段性担保责任。请求驳回上诉，维持原判。中行青年路支行一审诉讼请求：1.段开洋偿还贷款本息185352.82元（暂计算至2019年7月9日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日），并支付律师代理费13900元；2.瑞远房地产公司对上述债务承担保证责任。一审法院审理查明：中行青年路支行（贷款人）与段开洋（借款人）、瑞远房地产公司（开发商、保证人）于2012年签订中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同（编号：2012年DS字005号），约定借款人向贷款人贷款20.3万元用于购买住房，贷款期限为360个月，贷款用途为购买梦鑫佳苑4-3-301房产，贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.875‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%。还款方式为等额本息。借款人未按期归还贷款本息，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期、要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。保证人（开发商）提供阶段性担保，保证方式为连带保证责任，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已经到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。同日，段开洋与中行青年路支行签订徐州市房地产抵押合同，以其位于徐州市支行以确保2012年DS字005号中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同的履行，并办理了预告抵押登记，但一直未办理正式抵押登记。中行青年路支行已于2012年发放案涉20.3万元贷款，段开洋在相应零售贷款借款借据上签字确认，借款金额20.3万元、借期360个月，利率5.875‰，还款方式为等额本息还款，还款账号53×××16。截至2019年7月9日，段开洋共欠逾期本金1777.87元、未到期本金179992.35元、利息3512.81元、罚息69.79元，共计185352.82元。2019年7月18日，中银青年路支行与江苏胜家律师事务所签订委托律师代理合同，委托该所处理本案诉讼事宜，并支付律师费13900元。一审法院认为，中行青年路支行与段开洋、瑞远房地产公司签订的住房贷款合同系双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。上述合同签订后，中行青年路支行依约发放20.3万元贷款，但段开洋未依约按时、足额履行偿还义务。按照合同约定，中行青年路支行有权收回全部借款本息。故对中银青年路支行关于偿还贷款本息185352.82元（暂计算至2019年7月9日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日）的诉讼请求，予以支持。对于律师费13900元，根据合同约定，若借款人违约，贷款人有权要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失。中银青年路支行为实现其债权提起本案诉讼，并委托江苏胜家律师事务所代理诉讼，支付律师代理费13900元，对该项主张亦予支持。瑞远房地产公司为涉案债务提供阶段性连带保证责任的意思表示明确，在涉案贷款所购房屋未办理正式抵押登记的情况下，应按照合同约定对段开洋的上述债务承担连带保证责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、段开洋于判决生效之日起十日内偿还中国银行股份有限公司徐州青年路支行贷款本金181770.22元，利息、罚息3582.6元，合计185352.82元（利息、罚息暂计算至2019年7月9日，之后的利息、罚息按合同约定计算至实际给付之日）；二、段开洋于判决生效之日起十日内赔偿中国银行股份有限公司徐州青年路支行律师代理费13900元；三、瑞远房地产公司对段开洋的上述债务承担连带保证责任。案件受理费4285元，减半收取2142.5元，由段开洋、瑞远房地产公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致。本院认为：关于瑞远房地产公司是否应当承担保证责任的问题。案涉借款合同中约定“自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任”，根据上述约定，瑞远房地产公司的连带责任保证期间应当至抵押物有效设定担保物权，且抵押权设定后他项权证移交贷款人占有之日终止。虽然瑞远房地产公司主张案涉房屋已具备办理房屋所有权登记的条件，但实际上并未办理房屋所有权登记。且瑞远房地产公司亦未举证证明不论是段开洋，还是瑞远房地产公司积极要求办理房屋所有权登记和房屋抵押登记，而中行青年路支行怠于配合。因此，不能认定中行青年路支行存在瑞远房地产公司主张的“不正当地阻止条件成就”。且中行青年路支行的债权是由抵押加阶段性保证来担保实现的，抵押有效成立，则保证责任解除，抵押不生效，则保证责任存续。因此，由于抵押登记未完成，瑞远房地产公司的保证责任不能解除，故瑞远房地产公司应当承担保证责任。综上，瑞远房地产公司的上诉主张均不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费4285元，由上诉人瑞远房地产公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二〇年五月二十二日法官助理 方 耀书 记 员 陈斯雅