浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10022号 上诉人（原审被告）：王一铭，男，1986年6月23日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：严宝祥，男，1967年10月24日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人王一铭为与被上诉人严宝祥租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初4117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 王一铭上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案一、二审诉讼费用由严宝祥承担。事实与理由：一、一审法院认定的装修款数额与事实不符。严宝祥对案涉房屋的装修并非正常的商业装修，多数是利用严宝祥其他装修项目的边角料和装修工人的零碎时间进行，装修用料及精细程度远低于普通出租房装修水平，且几乎未对案涉房屋上层进行装修，上层除卫生间外几乎为毛坯状态。比如：仅对案涉房屋的一半面积铺设了地板；卫生间装修与原设计图纸完全不符，且墙壁在装修后发霉、漏水；墙壁贴砖脱落。原承租人梁晓东、现承租人均可证明上述情况。租赁抵装修款是在装修开始前的约定，但装修的实际成果存在严重瑕疵，故请求法院对装修款数额重新认定。二、严宝祥租赁收入的计算与事实不符。除一审法院认定的严宝祥使用案涉房屋上层获利的时间外，严宝祥还利用自己在装修中取得的房屋钥匙，在2016年11月将案涉房屋下层另行擅自出租给梁晓东、徐文东等人，使用房屋时间达3个月，且未将房租交给王一铭。此段时间也应视为严宝祥占有使用案涉房屋出租获利，根据该租赁合同约定的租金，应视为严宝祥在此租赁中获利19200元（6400元×3）。三、严宝祥非法群租导致房屋租赁使用关系提前解除，造成的损失应由其承担。王一铭未主动收回案涉房屋。严宝祥非法群租案涉房屋被公安机关处罚，严宝祥对此情况完全不予理会，王一铭多次联系严宝祥未果后，经公安机关多次通知不得已才配合公安机关清除群租，从而导致租赁合同提前解除。上述行为应视为严宝祥未到期提前解除合同，根据相关法律和房屋租赁市场一般交易习惯，未到期限的退租至少应提前一个月通知房东以便房东寻找下一个承租人，或赔偿房东至少一个月租金。王一铭聘请装修工人并购买物料对群租损毁和原装修瑕疵进行了修补，历时半个月。期间，王一铭邀请我爱我家房产公司寻找新的承租人，我爱我家房产公司工作人员表示需等房屋修葺完毕后才方便带人看房，后于修葺完毕一个月后才得以重新租出案涉房屋。此一个半月时间的房屋空置应视为严宝祥过错给王一铭造成的损失，应扣除装修款8400元（5600元×1.5个月）。四、因严宝祥过错产生的修葺费用应由其承担。王一铭为修葺群租损毁及原装修瑕疵，聘请装修工人对卫生间、墙面等处进行了重新处理，支付给装修工人工、料费用总计8000元，详见装修工人证言。严宝祥未在案涉房屋的部分地面铺设地板，群租也导致了部分地板破损，王一铭聘请品丰地板店廖文敏等人对地板进行了补铺和修复，总费用6351.2元（自行网购材料款551.2元，详见淘宝账单；品丰地板公司收费5800元，详见地板定金转账单及地板费用计算表）。同时，王一铭为修葺群租对房屋的损毁，网购建材173.9元。严宝祥过错产生的修葺费用总计14525.1元，该笔费用应由严宝祥承担。综上，一审法院认为装修费用总计134400元，严宝祥已获得102200元，王一铭需支付给严宝祥32200元，该结论与事实不符。严宝祥另行占用房屋收取租金19200元，过错导致房屋空置造成的损失8400元，修葺费用14525.1元，上述总计42125.1元，已远超32200元，王一铭不应再向严宝祥支付装修款。一审案件受理费、上诉费均应由严宝祥承担。综上，请求二审法院支持王一铭的上诉请求。 严宝祥辩称：1.严宝祥合计支付房屋物业费、中介费16000元。2.2016年5月开始出租房屋，事情过去多年，王一铭称重新装修，需提供依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 严宝祥向一审法院起诉请求：1.判令王一铭向严宝祥交付位于杭州市拱墅区的房屋，并配合严宝祥办理出租委托手续，以上折合150000元；2.判令本案的全部诉讼费用由王一铭承担。 一审法院认定事实：2016年2月，严宝祥与王一铭口头约定由严宝祥装修王一铭名下位于杭州市拱墅区的房屋，装修至可租赁居住状态，王一铭承诺于装修完成后将房屋的15层委托严宝祥出租，委托期限为两年，所得租金用于抵偿严宝祥的装修款。2016年4月，严宝祥完成装修工程。2016年4月28日将房屋第15层（也即1-1-1403-2）出租于案外人梁晓东，并签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租方（甲方）为王一铭，承租方（乙方）为梁晓东，委托代理人为严宝祥。出租房屋坐落于杭州市拱墅区。房屋租赁期限自2016年5月5日至2017年5月4日。租金5600元／月，押一付三。2017年4月，王一铭将剩余租金和押金15000元退还给案外人梁晓东后收回涉案房屋。另查明，案外人梁晓东支付租金至2017年5月。2018年2月10日，王一铭向严宝祥转账20000元作为装修补偿。 一审法院认为：本案争议焦点一为严宝祥、王一铭约定严宝祥对案涉房屋的使用期限。严宝祥诉称，王一铭承诺严宝祥以案涉房屋两年半的租金抵偿房屋装修款。王一铭辩称，其承诺将案涉房屋交于严宝祥使用一至两年作为对严宝祥装修成本的补偿。一审法院认为，根据严宝祥提供的双方通话的录音证据，在严宝祥表示对案涉房屋拥有两年使用权时，王一铭作为完全民事行为能力人并未对此否认，视为王一铭对严宝祥拥有房屋两年使用权的认可。一审法院认定，双方约定严宝祥对案涉房屋的使用期限为两年。本案争议焦点二为严宝祥对王一铭房屋装修款的认定。严宝祥诉称，严宝祥因装修产生的费用约为200000元。王一铭辩称，严宝祥对王一铭房屋装修的总成本不超过80000元。一审法院认为，双方约定严宝祥使用案涉房屋的时间为两年，结合2016年4月28日所签订《房屋租赁合同》对案涉房屋租金5600元/月的约定，一审法院酌情认定王一铭应支付严宝祥的装修款为134400元。本案争议焦点三为严宝祥已获得装修款的数额。严宝祥诉称，严宝祥于2016年4月完成对王一铭房屋的装修，王一铭于2016年5月5日将案涉房屋委托严宝祥出租，于2016年12月30日将房屋收回，严宝祥实际受托期限为2016年5月5日至2016年12月30日即七个月二十六天，也即收取房租的期间。王一铭辩称，2016年4月案涉房屋装修完成时严宝祥已实际占有使用房屋，2016年5月，王一铭与案外人梁晓东签订《房屋租赁合同》，月租金为5600元/月，由严宝祥收取租金，梁晓东实际使用案涉房屋至2017年4月，支付租金至2017年5月。严宝祥实际使用案涉房屋的时间为一年。2017年4月，王一铭退还案外人梁晓东剩余租金及押金合计15000元。并于2018年2月10日支付严宝祥20000元作为对严宝祥装修成本的补偿。同时王一铭修复严宝祥装修瑕疵及严宝祥使用期间造成的破坏花费30000元，修复期间王一铭损失租金约10000元。合计约140000元。一审法院认为，严宝祥自2016年4月装修完毕涉案房屋至2017年4月案外人梁晓东搬离，严宝祥实际控制涉案房屋的时间约为一年。以《房屋租赁合同》约定的5600元/月的租金为标准，折合租金为67200元（5600元/月*12个月），即使在该时间内严宝祥未收到租金，但因案涉房屋由严宝祥控制，损失应由严宝祥自己承担。王一铭代严宝祥退还给案外人梁晓东剩余租金及押金15000元，视为王一铭对严宝祥装修的补偿。对王一铭支付给严宝祥的20000元装修款，严宝祥称该款项为王一铭支付给严宝祥对枫华府第小区房屋的维修款，王一铭辩称枫华府第房屋为王一铭弟弟所有，且严宝祥只是对该房屋的漏水情况予以查看并未维修。一审法院认为，严宝祥对其主张无证据支持，一审法院认定王一铭支付给严宝祥的20000元为装修款。对王一铭辩称的房屋修复费30000元及租金损失10000元，因王一铭未提供证据，一审法院不予认定。由此，一审法院认为，严宝祥已获得的装修款为102200元（67200元+15000元+20000元）。一审法院认为，严宝祥与王一铭口头约定以凯德龙湾1-1-1403-2的租金抵偿装修款系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。根据一审法院认定事实，王一铭应付严宝祥装修款为134400元，严宝祥已获得的装修款为102200元，王一铭尚须支付严宝祥装修款为32200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王一铭于判决生效之日起十日内支付严宝祥装修款32200元。二、驳回严宝祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1650元，严宝祥承担1296元，王一铭承担354元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对王一铭二审期间提交的房屋出租托管合同、房屋设计平面图、照片两张、租房合同、清单、支付宝付款凭证一组，因上述证据均不能达到其举证目的，故对其证据的效力均不予确认。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，王一铭委托严宝祥出租讼争房屋，并以收取的房屋租金折抵严宝祥对该房屋装修所支出的装修款。本案争议的焦点在于双方约定的委托期限、严宝祥实际应当收取的装修款金额以及严宝祥是否应向王一铭另行承担损失赔偿责任。双方当事人对存在委托租赁的事实并无异议，对于租赁期限以及装修款数额各执一词。一审法院依据严宝祥提交的录音资料内容以及王一铭关于租金折抵装修款的承诺，并结合《房屋租赁合同》所涉租金标准，酌情确定王一铭应支付给严宝祥的装修款金额为134400元，符合本案事实。王一铭抗辩，严宝祥对案涉房屋的装修存在严重瑕疵，实际装修费用远低于上述金额。本院认为，严宝祥对案涉房屋进行装修是客观事实，王一铭在合同履行期间并未就房屋装修与约定不符向严宝祥提出异议，且房屋装修后已实际用于出租使用，现该房屋因租赁关系解除也已由王一铭收回，现王一铭就装修瑕疵提出异议，并要求减少装修款数额等的抗辩意见，本院不予采纳。王一铭关于严宝祥将双方约定以外的房屋擅自出租给第三方，故要求收取该部分租金的上诉请求，因非本案审理范围，故本院不予处理。王一铭认为，严宝祥因非法群租导致房屋租赁合同提前解除，故应赔偿相应损失。同样，鉴于王一铭未在本案中提出反诉请求，该项上诉请求亦非本案审理范围，故本院不予处理。综观本案事实，本院认为，一审法院根据现有证据以及双方当事人的陈述，经综合考量认定王一铭尚应向严宝祥支付装修款32200元，该处理并无不妥。综上，王一铭的上诉理由不能成立，故本院对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人王一铭负担。 本判决为终审判决。 审判长 崔 丽 审判员 袁正茂 审判员 舒 宁 二〇二〇年五月二十二日 书记员 方 扬