广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终255号 上诉人（原审被告）：龙昌江，男，汉族，1986年6月12日出生，住广东省博罗县长宁镇东平村委会东家坑小组，现住北海市。 被上诉人（原审原告）：金碧物业有限公司北海分公司，住所地:北海市上海路88号恒大名都25幢，统一社会信用代码：914505005768291885。 负责人：徐元，该公司经理。 委托诉讼代理人：韦翥，该公司员工。 委托诉讼代理人：傅一峰，该公司员工。 原审被告:高凌，女，汉族，1974年5月29日出生，住广西北海市海城区南万路1号特力花园1幢1号，现住北海市。 上诉人龙昌江因与被上诉人金碧物业有限公司北海分公司（以下简称金碧物业）、原审被告高凌物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2019）桂0503民初1485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙昌江，被上诉人金碧物业的委托诉讼代理人韦翥、傅一峰到庭参加诉讼。原审被告高凌经本院依法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙昌江上诉请求：一、判令撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院作出的（2019）桂0503民初1485号判决，依法改判龙昌江不支付物业费4840.8元、电费29969.1元及违约金。二、本案一审、二审诉讼费用金碧物业承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，金碧物业要求龙昌江支付电费证据不足没有法律依据。1.根据双方签订的《房屋租赁合同》，以及高凌与金碧物业签订的《委托代管服务合同》《前期物业服务协议》，都没有约定龙昌江要向金碧物业支付电费水费等。即使龙昌江需要支付电费，也是将电费支付给电力公司。金碧物业在一审中只提供了交款通知单，龙昌江实际使用电费金额没有确切数目，应以电力公司提供的正规发票为准。2.一审法院认定龙昌江认可金碧物业提供的电费数额没有事实依据。龙昌江一审时答辩称支付电费的前提是金碧物业赔偿自己因为天花板质量问题而多花费的的装修费用四万多元，但这并不代表龙昌江认可电费数额。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持龙昌江的上诉请求。 金碧物业辩称，龙昌江所称因为天花板的质量问题进行二次装修，属于龙昌江与开发商北海南国天堂房地产开发有限公司之间的合同关系，与本案物业服务合同的法律关系是两个不同的法律关系，不能因为商铺的质量问题支出的装修费用来抵消物业费和电费。 高凌未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 金碧物业向一审法院起诉请求：1.判决龙昌江向金碧物业支付物业管理费5135元（按每平方米5元/月计算，建筑面积60.51平方米，从2016年5月9日分段计至2018年11月30日）；2.判决龙昌江向金碧物业支付物业管理费违约金138.3元（以当月欠缴物业费为基数，按每日1‰计算，计算2018年9月、10月、11月三个月违约金）；3.判决龙昌江向金碧物业支付电费29969.1元（按租户当月实际使用的电量×电费单价，从2016年5月9日计至2018年11月25日）；4.判决高凌对上述诉讼请求承担连带责任；5.本案诉讼费由龙昌江与高凌承担。 一审法院查明事实：高凌系北海市恒大御景半岛45幢1层105号商铺业主。该商铺建筑面积共60.51平方米。2015年7月29日，金碧物业（乙方，物业服务企业）与高凌（甲方，业主）签订了一份《北海?恒大御景半岛前期物业服务协议》，约定由乙方为涉案商铺提供物业管理服务，高层住宅（总层数七层（含）以上)为2.5元/m2?月，商业物业为5元/m2?月，物业服务费不包括公摊水电费；甲方空置物业的物业服务费由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳；逾期缴纳物业服务费、公摊水电费等费用，从逾期之日起每日按应缴费用的1‰的标准向乙方支付滞纳金。同时，金碧物业（乙方，受委托人）与高凌（甲方，委托人）签订一份《委托代管服务合同》，约定甲方委托乙方代管涉案商铺以及进行招商及运营管理，乙方可寻找实际经营人，并由甲方、乙方及实际经营人签订三方租赁合同；代管期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止；甲方承诺在代管期限内不干预乙方招商、经营、管理等权利。之后，高凌（出租人、甲方）、龙昌江（承租人、乙方）和金碧物业（受托人、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定根据甲方与丙方签订《委托代管服务合同》，甲方委托丙方对涉案商铺进行管理和经营，乙方同意承租该房屋；承租该房屋作餐饮用途，租赁期限自2015年7月1日起至2020年6月30日止；乙方向丙方支付物业管理费为5元/月/平方米，若相关部门调整物业费则乙方缴付的物业管理费应做相应调整；该房屋暂约定在2015年7月1日前由丙方交付给乙方。合同签订后，金碧物业将涉案商铺交由龙昌江租赁使用。因租赁商铺的装饰装修存在一些质量问题，龙昌江对该商铺进行局部维修，并经金碧物业同意免交了一定时期的物业费,即免交2016年5-12月及2017年5月、6月的物业费，其余时段物业费照交。但至今，龙昌江尚欠自2017年8月至2018年11月期间的物业费共计4840.8元；其还拖欠自2016年5月9日至2018年11月25日期间的电费共计29969.1元。 一审法院认为，根据法律法规规定，物业管理服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。本案中，业主高凌将涉案商铺委托金碧物业经营管理代为出租给龙昌江，三方当事人签订有相应合同，合法有效。各方当事人应当履行各自义务。物业使用人亦是承租人龙昌江未能按约定向金碧物业交纳物业费和电费，其行为已构成违约，应承担法律责任。根据《物业管理条例》第四十一条第一款规定，“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依法业主高凌对承租人龙昌江的上述欠款应负连带清偿责任。据此，金碧物业的各项诉求，除所主张物业费及违约金不当应予调整外，龙昌江实际欠物业费为4840.8元，其余诉求依法有据，一审法院院予以支持。判决：一、龙昌江应支付给金碧物业有限公司北海分公司物业费4840.8元；二、龙昌江应支付给金碧物业有限公司北海分公司电费29969.1元；三、龙昌江应支付给金碧物业有限公司北海分公司违约金9.26元；四、驳回金碧物业有限公司北海分公司对龙昌江的其他诉讼请求；五、高凌对龙昌江的上述债务负连带清偿责任。 二审期间，金碧物业向本院提交证据三份：证据一、2016-2019年抄表单，用以证明涉案商铺在租赁合同期间的实际电量使用情况。证据二、电费调研表，表明电费的收费单价依据，用以证明金碧物业收取电费单价价格属于中等价格水平。证据三、供电局未移交设备短信，用以证明金碧物业代收电费的依据。龙昌江对上述三份证据无异议，均表示认可。本院对上述证据予以采信。 二审经询问、质证及查阅一审卷宗材料，查明的事实与一审判决查明的事实基本一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。 本院认为，龙昌江是涉案铺面的承租人,其未按高凌、龙昌江和金碧物业三方共同签订《房屋租赁合同》约定向金碧物业交纳物业费及电费，其行为已构成违约，一审判决龙昌江支付拖欠金碧物业的物业费及电费于法有据，本院予以维持。龙昌江主张用因商铺的质量问题支出的装修费用来抵扣拖欠金碧物业的电费及物业费，因两者属于不同的法律关系，本院对该主张不予支持。 综上所述，上诉人龙昌江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费682元，由上诉人龙昌江负担（已交）。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶长程 审 判 员 刘 曦 审 判 员 王雅新 二〇二〇年五月九日 法官助理 童 霖 书 记 员 林 雪