重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初15099号原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，重庆大川集团房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：刘莎莎,女，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：滕月，女，住重庆市石柱县。被告：何世洪，男，苗族，1970年3月14日出生，住重庆市彭水县，暂住重庆市彭水县。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行,住所地重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码91500106903070720R。诉讼代表人：苏海涛，中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊丽，重庆索通律师事务所律师。原告重庆大川集团房地产开发有限公司（以下简称大川公司）与被告何世洪、第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称工行沙支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大川公司的委托诉讼代理人滕月，被告何世洪，第三人工行沙支行的委托诉讼代理人郭太平、熊丽到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限290日。本案现已审理终结。原告大川公司向本院提出诉讼请求：1.解除2015年2月2日原告大川公司与被告何世洪签订的合同编号为（CQ-5959969)《重庆市商品房买卖合同》。2.被告何世洪协助原告大川公司注销双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的网络签约（网络签约编号：CQ-5959969）。3.被告何世洪协助原告大川公司注销重庆市江北区预购商品房买卖合同备案登记（备案登记号：103字第201502151020053号）。4.被告何世洪协助原告大川公司注销位于重庆市江北区商品房的预告登记。5.被告何世洪向原告大川公司支付违约金74711.20元（以购房款总额373556元的20%计算）。6.本案的诉讼费由被告何世洪承担。事实及理由：2015年2月2日，被告何世洪为购买由原告大川公司开发的位于重庆市江北区的房屋，与原告大川公司签订了编号为CQ-5959969的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定总成交价为373556元整，首付房款为113556元，房款余额为260000元整，房款余额以向银行按揭的方式支付。根据原告大川公司的购房政策，被告何世洪可以分期付款的方式向原告大川公司支付购买该房屋的首付款，2015年2月2日，原告大川公司与被告何世洪签订了《分期付款协议》，该协议约定在2016年2月2日前被告何世洪将购买该房屋的购房剩余首付款100000元整付于原告大川公司。但被告何世洪至今未将剩余购房首付款100000元支付给原告大川公司，根据《分期付款协议》第三条第一款约定：“乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应按照房款总额的20%向甲方支付违约金。”，被告何世洪的行为己构成根本违约。为维护自身权益，原告大川公司特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告何世洪辩称：1.2015年2月2日，原告大川公司与被告何世洪签订了编号为CQ-5959969的《重庆市商品房买卖合同》，由被告何世洪购买原告大川公司开发的位于重庆市江北区的房屋是事实。被告何世洪是以按揭贷款的方式购买的涉案房屋，涉案房屋未交付被告何世洪。2.被告何世洪大约于2015年2月至2015年6月曾经偿还过贷款，具体金额记不清楚。2015年7月起，被告何世洪因故未偿还贷款。3.违约金约定过高，请求法院予以调低。4.现被告何世洪同意解除合同，原告大川公司应退还被告何世洪的款项，被告何世洪将另行诉讼。5.不同意原告大川公司的其他诉讼请求。第三人工行沙支行述称：1.被告何世洪于2015年4月1日首次向第三人工行沙支行偿还借款。2015年4月1日至2015年6月28日，被告何世洪的还款账户偿还借款金额为3939.91元。2.原告大川公司已代被告何世洪清偿了被告何世洪拖欠第三人工行沙支行的借款，第三人工行沙支行对原告大川公司与被告何世洪解除合同无异议。本院经审理查明事实如下：2015年2月2日，大川公司（甲方、卖方）与何世洪（乙方、买方）签订编号为CQ-5959969号的《重庆市商品房买卖合同》。合同主要约定，第三条乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房坐落为：重庆市江北区；（四）本商品房建筑面积57.77平方米，套内建筑面积46.15平方米；（五）本商品房户型为：一室一厅。第四条购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为373556元。第五条付款方式及期限：3.按揭付款：（1）乙方签订本商品房买卖合同时向甲方支付首期房款113556元整，房款余额人民币260000元向银行做按揭贷款，贷款金额及年限最终以银行审批为准。第七条交房期限及交付条件：（一）本商品房交房期限：2.属预售商品房的，甲方应在2016年10月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件五合同补充协议约定，二、双方同意主合同第五条补充如下：（二）4.在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按照银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了担保责任的，甲方享有以下权利：4.1乙方承诺未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金时，视为乙方未付清房款，乙方应自扣划之日起，以扣划金额为基数，按银行同期贷款利率的4倍向甲方（保证人）赔偿损失。4.2甲方有权单方解除主合同，收回该商品房，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30日内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。乙方所交的全部款项优先用于冲抵甲方（保证人）的损失，冲抵后如有剩余的，甲方在乙方配合完善有关合同解除手续后7个工作日内退还给乙方。4.3甲方有权对该商品房出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。4.4甲方有权终止或不予办理以乙方为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。十一其他约定：（一）关于通知的约定：乙方确认主合同正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为甲方向乙方发出书面通知的送达地址，甲方按上述地址发出通知，即视为甲方已履行通知义务。如出现乙方提供地址或身份证地址有误的，由此引起的一切责任由乙方承担。如乙方通讯地址变更，须从变更之日起五日内书面通知甲方，否则，甲方按照上述地址发出通知，即视为已送达乙方。（四）乙方未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金的，视为乙方未付清房款，甲方有权单方面解除主合同，乙方还需承担违约责任并赔偿甲方全部损失。同时乙方在此授予甲方代办解除主合同备案登记、预告登记、抵押权预告登记、抵押登记、产权登记等权限，甲方凭本授权条款即代为办理，无需乙方到场。甲方解除合同的，甲方自解除之日起360日内直接扣除乙方应支付给甲方的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭占用费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、保管费、处置费、转移登记费、土地增值税、转让手续费、合同印花税、预告登记费、差旅费等）后，将剩余已付房价款（无息）退还乙方。（五）3.本补充协议与主合同有冲突或不一致的部分，以本补充协议为准。同日，大川公司（甲方）与何世洪（乙方）签订分期付款协议，该协议主要约定，一、乙方自愿购买甲方开发建设的房屋，并于2015年2月2日与甲方签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“购房合同”），房款总额为人民币373556元。付款方式为2.按揭贷款：按揭7成22年，应付首付款为113556元，贷款金额为260000元，贷款期限为264个月。截止至2015年2月2日，乙方已实际支付首付款（适用于按揭贷款支付方式）13556元，尚欠首付款100000元。二、甲方同意乙方分两期支付尚欠款项：1.第一期支付时间及金额：乙方承诺于2015年8月2日前支付人民币50000元，如遇提前交房，乙方须在交房前支付完毕全部房款。2.第二期支付时间及金额：乙方承诺于2016年2月2日前支付50000元，如遇提前交房，乙方须在交房前支付完毕全部房款。三、违约责任：1.乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应当按照房款总额的20%向甲方支付违约金。2.乙方在未付清全部房款之前，甲方有权拒绝交房，甲方不承担购房合同约定的任何有关延期交房的违约责任，并且办理房屋权属证书的期限相应顺延。在购房合同约定的交房时间内，若乙方未付清全部房款甲方拒绝交房的，该房屋的风险从购房合同约定的交房日期开始转移给乙方，并由乙方承担该房屋产生的一切费用。五、本协议作为甲乙双方签署的购房合同的附件，与购房合同具有同等法律效力，本协议与购房合同约定有冲突或不一致的部分，以本协议约定为准。同日，何世洪向大川公司支付了首付款13556元。同日，大川公司就涉案房屋办理了网络签约（合同编号/备案号：CQ-5959969、业务编号：201502028000166)。2015年2月12日，被告何世洪（借款人）与第三人工商沙支行（贷款人）、大川公司（保证人）签订了《个人购房借款／担保合同》。合同约定，中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行向何世洪发放金额为260000元的个人一手住房购置贷款用于购买位于重庆市江北区的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押；借款人授权贷款人按一次性发放贷款，贷款利息自实际放款之日起计算。大川公司为保证人，保证担保责任的范围为阶段性连带保证责任，大川公司对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，大川公司对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条，合同第五十四条未对保证人对到期的借款人的债务免除保证责任的条件进行明确约定。合同约定，借款人未按约定偿还合同项下到期（包括被宣布提前到期）贷款本金、利息、罚息、违约金、补偿金或其他费用的，贷款人有权从借款人开立在中国工商银行的所有账户中扣收相应款项用以清偿。合同签订后，第三人工行沙支行向何世洪发放了贷款。2015年2月15日，何世洪向重庆市江北不动产登记中心办理预购商品房登记（业务编号：201502151020054号）。2015年2月27日，涉案房屋取得重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明。因何世洪未按时还款，工行沙支行于2015年6月29日至2017年6月29日期间，在大川公司保证金账户中扣划了10笔款项，共计金额为41230.40元。2017年8月23日，本院受理（2017）渝0106民初13341号大川公司与何世洪追偿权纠纷一案。2017年12月25日，本院作出（2017）渝0106民初13341号民事判决，该判决认定大川公司截止2017年6月29日代何世洪偿还工行沙支行本息共计41230.40元，何世洪应自工行沙支行扣划之日起，以扣划金额为基数，按银行同期贷款利率的4倍向大川公司赔偿失，遂判决何世洪支付大川公司代何世洪偿还的款项41230.40元及截止2017年6月30日的资金占用损失6676.33元。2017年7月20日，大川公司通过中国邮政向何世洪发出《催收函》。其主要内容为，因何世洪购买大川公司开发的房屋，向中国工商银行申请了按揭购房贷款，由于何世洪未按时偿还贷款，导致中国工商银行在我司保证金账户中扣划了款项用于偿还何世洪的贷款；截止2017年6月30日中国工商银行在原告大川公司的保证金账户上共扣划了41230.40元到何世洪的还贷账户上用于偿还贷款。现向何世洪发此函，烦请何世洪收到本催收函后5日内到重庆市江北区项目销售中心财务收款窗口还清全部从大川公司保证金账户中扣划之用于偿还何世洪贷款的金额（具体金额以您偿还日止银行实际扣款对账单为准）。如果何世洪未能按时足额偿还欠款，大川公司将采取诉讼等手段措施向何世洪主张权利并追究违约责任，到时何世洪除了要归还银行扣划的贷款本金及利息外，何世洪还将依约承担违约金、诉讼费等费用。该邮件因收件人电话无法接通，家中无人被退回。2018年12月14日，大川公司通过中国邮政向何世洪发出《关于解除商品房买卖合同的通知》。其主要内容为，因何世洪未按《分期付款协议》第二条约定在2016年2月2日前将购买该房屋的剩余购房首付款100000元整付于大川公司，根据《分期付款协议》第三条第一款约定：“乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应按照房款总额的20%向甲方支付违约金。”何世洪未付房款的行为已构成根本违约，大川公司可按前述约定解除合同，并要求何世洪按房款总额的20%向大川公司支付违约金，现大川公司特发函告知自何世洪收到本通知函之日起，视为双方签订编号为（CQ-5959969）的《商品房买卖合同》解除，望何世洪在收到本通知函后配合大川公司办理包括但不限于解除合同，返还房屋，注销网上签约、合同备案登记、预告登记等相关事宜。解除合同后大川公司将根据双方签订的《商品房买卖合同》直接扣除何世洪应支付给大川公司的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭款占用费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、执行费、律师费、评估费、拍卖费、保管费、处置费、辖移登记费、土地增值税、转让手续费、合同印花税、预告登记费、差旅费等）后，将剩余已付房款（无息）退还何世洪。该邮件因收件人不在指定地址被退回大川公司。2019年5月30日，大川公司向本院提起本案诉讼。本院于2019年6月27日向何世洪送达起诉状副本，何世洪于2019年6月27日收到该副本。另查明，大川公司于2017年9月29日至2020年4月21日代何世洪向工行沙支行付清了何世洪拖欠工行沙支付的借款。大川公司未向何世洪交房。审理中，大川公司主张《关于解除商品房买卖合同的通知》未送达到何世洪，影响合同解除的效力，同意不适用补充协议第十一关于通知的约定，请求法院判决双方解除《商品房买卖合同》。何世洪对其已向大川公司支付涉案房屋首付款13556元的事实无异议，但认为其在大约2015年2月至2015年6月时曾经偿还过贷款，但金额不清楚，其可另案要求原告返还；《商品房买卖合同》关于违约金的约定过高，请求人民法院予以降低。工行沙支付对大川公司与何世洪解除房屋买卖合同无异议。上述事实，有大川公司举示的重庆市商品房预售（预租）许可证、《重庆市商品房买卖合同》《分期付款协议》、中国工商银行个人借款凭证、个人借款/担保合同、不动产专用收据、网签信息截图、重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、重庆市不动产登记信息查询结果、（2017）渝0106民初13341号民事判决书、中国工商银行逾期还贷凭证、保证人履行保证责任通知函、中国建设银行网上银行电子回执、催收函、EMS快递回单、解除商品房买卖合同通知函及EMS快递回单及物流信息截图，当事人的陈述等证据在案证明，上述证据经到庭当事人当庭质证及本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，大川公司与何世洪签订的《重庆市商品房买卖合同》、附件合同补充协议以及分期付款协议均系当事人双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案何世洪未按照《重庆市商品房买卖合同》及《分期付款协议》约定给付大川公司房款以及按约返还第三人借款本金及相应利息等款项，属违约行为，大川公司有权按照双方约定解除合同。大川公司在起诉状中的诉讼请求中提出解除合同，本院向何世洪依法送达了起诉状副本，何世洪于2019年6月27日收到起诉状副本，因此大川公司与何世洪签订的《重庆市商品房买卖合同》2019年6月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《重庆市商品房买卖合同》解除后，且大川公司已结清何世洪拖欠工行沙支行的银行贷款，故大川公司有权要求何世洪协助大川公司办理注销涉案合同网络签约、预购商品房买卖合同备案登记、商品房的预告登记手续。对涉案商品房买卖合同解除后，大川公司应当返还何世洪给付的购房款，因何世洪在本案中不能提供其已向大川公司支付房款的准确数额，故何世洪有权另案起诉。《分期付款协议》约定“乙方逾期付款，每天按未付款总额的千分之五向甲方支付违约金，乙方逾期付款超过3日的，甲方有权解除双方签署的购房合同，乙方应当按照房款总额的20%向甲方支付违约金。”现大川公司要求何世洪按购房款总额的20%向其支付违约金，何世洪主张违约金约定过高，请求本院予以降低。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因何世洪违约大川公司遭受的损失主要是因何世洪迟延支付首付款的资金占用损失和因何世洪迟延偿还工行沙支付借款所造成的资金占用损失等，何世洪欠款金额较高，违约时间较长，违约程度较重，也未提供证据证明原告主张的违约金过分高于造成的损失，故本院对何世洪要求调整违约金的请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：原告重庆大川集团房地产开发有限公司与被告何世洪于2015年2月2日签订的合同编号为CQ-5959969的《重庆市商品房买卖合同》于2019年6月27日解除。被告何世洪于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网络签约手续（网络签约编号：CQ-5959969）。被告何世洪于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区预购商品房买卖合同备案登记（备案登记号：103字第201502151020053号）。被告何世洪于本判决发生法律效力之日起5日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销重庆市江北区预购商品房的预告登记。被告何世洪于本判决发生法律效力之日起5日内支付原告重庆大川集团房地产开发有限公司违约金74711.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6904元，减半交纳2452元（原告已预交），由被告何世洪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  龚陵川二〇二〇年五月六日书记员  张 立