河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终2222号上诉人（原审原告）：谭振国，男，1985年5月2日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：梅卫星，洛阳市老城区恒信法律服务所，特别授权。被上诉人（原审被告）：康利萍，女，1966年4月22日生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：张宏岩，男，1960年9月9日，汉族，住河南省洛阳市西工区，系康利萍表哥，一般代理。委托诉讼代理人：康惠萍，女，1969年9月7日生，汉族，住海南省海口市秀英区，系康丽萍妹妹，一般代理。被上诉人（原审被告）：洛阳泳衡房地产信息咨询服务有限公司，住所地河南省洛阳市西工区凯旋东路43号院西一楼门面房。法定代表人：李文凯，总经理。被上诉人（原审被告）：李文凯，男，1968年4月7日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。上诉人谭振国因与被上诉人康利萍、洛阳泳衡房地产信息咨询服务有限公司、李文凯房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4886号民事判决向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谭振国及委托诉讼代理人梅卫星、被上诉人康利萍及委托诉讼代理人张宏岩、康惠萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人谭振国上诉请求：1、请求二审法院撤销洛阳市西工区人民法院（2019）豫0303民初4886号民事判决书第四项判决，并判决支持上诉人要求被上诉人康利萍赔偿上诉人房屋差价逾期收益损失暂定20万元（逾期收益损失待评估后确定）；2、一审、二审诉讼费由三被告承担。事实与理由：一审法院适用不当，没有支持上诉人要求房屋差价逾期收益损失的诉求。根据法律规定上诉人要求房屋差价逾期收益损失符合法律，应当予以支持。一审适用法律片面。上诉人和被上诉人在合同中约定了如果被上诉人康利萍违约要双倍赔偿定金给上诉人，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。双方在合同中约定的违约金低于上诉人的损失，从2016年11月8日上诉人与被上诉人签订合同，上诉人按照约定支付了16万元购房款，在上诉人支付16万元购房款后，被上诉人康利萍应将房屋过户给上诉人。但是2017年、2018年洛阳市的房价大幅上涨，至2019年洛阳市的房价均价已经过一万元一平方米了，比上诉人和被上诉人签订合同时2016年的房价上涨了一倍多。2018年康利萍因房屋价格上涨就不想卖给上诉人，就开始找各种理由违约。一审法院判决了康利萍赔偿8万违约金给上诉人，但是该8万元违约金低于上诉人的损失。因为涉案房屋现在的价格是2016年房价的一倍，涉案房屋升值的差价有50多万，上诉人的房屋差价逾期收益损失有五十多万元。而康利萍只赔偿上诉人8万元远远低于上诉人的损失。上诉人在一审向法院申请司法鉴定对涉案房屋价格进行评估是为了能够查明上诉人的损失，一审法院没有支持。如何确定涉案房屋差价即上诉人的逾期收益大小可以通过司法鉴定或者法院根据洛阳市的市场情况以及案件的情况进行裁量。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。综上，上诉人要求被上诉人康利萍赔偿逾期收益损失是有法律和事实依据的，请求二审人民法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人康利萍辩称：原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，符合情理，请求二审法院依法驳回，维持原判。一、上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》中明确了违约责任，原审法院在判决中已充分考虑上诉人的利益，上诉人主张房屋差价逾期收益损失20万元（逾期收益损失待评估后确定）不合理，不合法。二、原合同未能履行不是被上诉人个人原因造成的，而是由于该房是房改房、原房产权单位因体制改革撤销、权属发生变更、土地是属于市委所有（房产与土地分别属于两个单位）等诸多因素及政策性问题导致房地产管理部门不予收缴土地出让金，无法办理不动产证，最终合同无法履行。被上诉人无过错。三、被上诉人委托洛阳百德大房地产策划咨询有限公司(2018年5月4日变更名称为洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司)李文凯(法人代表、总经理)办理房产证，时间三个月。三个月后，当被上诉人发现办理房产手续遇到无法逾越的政策性问题时，电话告知了上诉人谭振国，明确其不要再交房款，同时也通知李文凯退款。李文凯不但没有按被上诉人要求退款，至今还称可以办理房产手续，2018年5月8日还继续收取谭振国3万元(未开收据)。被上诉人履行了告知义务。四、何谓定金？购房定金是商品房买卖当事人为了确保合同的履行，依据法律的规定或双方约定，由购房人按照总房款的一定比例，预先付给买房人的金额。在此房买卖中，第一次谭振国于2016年11月8日付1万元，2016年11月9日付2万元(其中表明1万元为中介费，1万元为定金)并于当日正式签订了房屋买卖合同，此后所交款项只能属于房款，而非定金。现在中介方和购房人恶意串通，肆意编造定金数额8万元，被上诉人康利萍是不予认可的，真正的定金就是2万元。五、上诉人与洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司及李文凯有恶意串通、制作和提供伪造证据、非法获利之嫌：1、房款是李文凯收取的，被上诉人一分钱也没有见到，房产手续是李文凯负责办理的，上诉人于2018年10月16日第一次起诉和2019年3月5日第二次起诉及本次上诉都没有主张洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司及李文凯的赔偿责任，于情于理于法都说不通。2、上诉人提供的交款收据是5张合计24万元，定金数额高达19万元，交款时间分别是：2016年11月8日1万元，2016年11月9日2万元，2017年2月17日8万元，2017年2月27日8万元，2017年11月6日5万元，经原审法院审理核实：截止2017年11月6日实际交款只有4次，数额13万元。分别是：2016年11月8日1万元，2016年11月9日2万元，2017年2月17日5万元，2017年11月6日5万元，收据与实际交款情况严重不符，弄虚作假明显。3、上诉人提交的2017年2月27日定金8万元交款收据(No.3825189)加盖的是洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司财务专用章，2017年2月27日洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司还不存在，该证据(收据)开具时间存在倒置，原审法院核实2017年2月27日无上诉人谭振国交款记录。4、上诉人提交的另一张2017年2月17日定金8万元交款收据(No.0587425)加盖的是洛阳百德大房地产策划咨询有限公司行政章，票据日期存在涂改，原审法院核实2017年2月17日实际交款5万元。上诉人谭振国从来没有一次性交款8万元的记录，两张8万元收据均为伪造的证据，上诉人与李文凯主观上存在制作和提供虚假证据的故意。5、被上诉人申请原审法院调取洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司所有与本案有关的原始收据及原始收据本，李文凯不予提供,充分说明上诉人提交的证据(收据)存在猫腻。6、被上诉人委托李文凯代收房款，并未授权其收取定金，合同更没有约定定金和数额及期限。上诉人提交的证据(收据)中多次出现定金而且是合同签订3个多月后，有明显故意作伪证之嫌。7、上诉人谭振国在明知房产手续无法办理、不能再向李文凯交款的情况下，还于2018年5月8日继续向李文凯交款3万元，并且未开收据。足以说明上诉人谭振国与李文凯恶意串通的主观故意。8、上诉人未经被上诉人许可与洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司及李文凯恶意串通于2017年10月非法入住被上诉人房屋至今，并恶意拖欠三个供暖期费用合计5800元。上诉人交付的房款由洛阳泳衡房地产信息咨询有限公司李文凯收取，被上诉人康利萍从未收到任何房款，现在房屋也被非法侵占，几年来我的损失谁负责？上诉人谭振国与李文凯在明知该房产存在诸多政策性问题，目前根本无法办理的情况下，还继续两次收交房款，故意利用电话诱导被上诉人并非法获取证据，制作提供虚假证据(收据)，并把合同不能履行的责任推给被上诉人康利萍，拟通过诉讼手段获利。以上事实足以证明上诉人谭振国与李文凯早已恶意串通，故意利用伪造证据以“套路”的形式获取不义之财的行为。综上所述，原审法院判决公平公正，合情合理，被上诉人恳求贵院依法驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。原审原告谭振国向一审法院起诉请求：1、要求解除《房屋买卖合同》，三被告退还原告的购房款8万元；2、康利萍违背《房屋买卖合同》约定，未能将洛阳市西工区凯旋东路43号院33号2单元502室房产及地下室（面积16.62平方米）过户给谭振国；原告要求三被告赔偿原告双倍定金16万元，赔偿原告逾期收益损失暂定20万元（逾期收益损失待评估后确定）；3、本案诉讼费由三被告承担。一审法院认定事实：1.2016年10月30日，康利萍(出卖方代表、甲方)与李文凯(受托方代表、乙方)签订《房屋委托买卖合同》一份，主要约定：甲方将房屋委托给乙方，为明确双方权利和义务，经协商一致，签订本协议。1.委托房屋位于洛阳市××工区××路市委小区××楼××单元××室，公共部位与公用房屋分摊面积101平方米(含地下室)。房屋扣除税费后的净产值为45万元整，多出部分归乙方所有；自合同签订之日90天内，甲方不得委托第三方另行销售；经双方同意，到期后双方可以继续延长销售期限。3.甲方在收到40万元时，将房屋内的动产搬出腾空，将钥匙交于乙方或买受方，余款___甲方签署过户文件时买受人一次支付完毕。4.过户的全部费用(含依法可能应有甲方激交的所得税、土地增值税、营业税、交易费、评估费、测量费等一切费用)由购买方承担。含二次过户费用(遗产税除外)。5.甲方保证上述房地产属委托人所有，不存在任何产权纠葛。乙方委托期间内一切广告、宣传、策划、交际、交通等费用，概由乙方负责，甲方不需承担。6.合同下手写第十条：办理房产证过程中，除房改面积外多余面积按市场差价需补交的费用均有购方出。2.2016年11月9日，康利萍(出卖人、甲方)与谭振国(买受人、乙方)签订《房屋买卖合同》一份，主要约定：甲方将位于洛阳市委家属院凯旋路43号一处房产卖于乙方，该房产位于凯旋路43号院33号楼2单元502室，建筑面积101.29㎡；买卖价款为扣除税费后净卖价53万元；甲方收到乙方16万元时，将房产证过户给乙方，余款37万元，2017年2月9日甲方将房屋腾空交房前付清；按银行按揭贷款手续办理。合同第四条房屋过户手续的办理与费用的负担约定：1.甲方根据乙方的指名与乙方或其指定的人签订正式房屋买卖合同；2.甲方为乙方出具办理过户时必须由甲方签属的各种法律文书；3.过户所需全部费用(含依法可能应由甲方缴纳的所得税、土地增值税、营业税、交易费、评估费、测量费等一切税费)由乙方承担。合间第六条约定甲方的房款委托百德大房产代收。合同下方手写第七条违约责任：若甲方违约，双倍赔偿对方(定金的2倍)，若乙方违约，定金和中介费不退。康利萍、谭振国分别在合同甲方、乙方处签字，段娜在中介方处签字。3.关于谭振国为购买涉案房产而交付的相关款项：2016年11月8日，谭振国向中介公司转款10000元，2016年11月9日，谭振国向李文凯账户转账20000元，2017年2月17日，谭振国向李文凯账户转账50000元，2017年11月6日，谭振国向李文凯账户转账50000元，2018年5月8日，谭振国向李文凯账户转账30000元。谭振国提交5份收据，2016年11月8日收据显示今收到谭振国人民币壹万元整，￥10000，系付购房定金(市委院33号-2-502)房价伍拾叁万元整，收款人李文凯，百德大公司在该收据上加章。2016年11月9日收据显示今收到谭振国人民币贰万元整，￥20000，系付购房定金壹万(中介服务费壹万)违约不退代康利萍收定金，收款人李文凯，百德大公司在该收据上加章。2017年2月17日收据显示今收到谭振国定金捌万元整，￥80000元，收款人李文凯，泳衡房地产公司在该收据上加章(该份收据系补开，包含的款项同2017年2月27日收据)。2017年2月27日收据显示今收到谭振国捌万元整(冲抵购房款)，￥80000元，(定金)代房东康利萍，收款人李文凯，百德大公司在该收据上加章(含2016年11月8日、2016年11月9日、2017年2月17日所缴纳的款项共计80000元)。2017年11月6日收据显示今收到代房东收房款伍万元(客户谭振国房款)，50000元，转交房东康利萍后换条子，经手人李文凯，百德大公司在该收据上加章。2018年5月8日谭振国向李文凯账户转账的30000元未开具收据。综上，谭振国共支付了购房相关款项16万元。4.2017年2月27日，康利萍向李文凯出具个人授权委托书一份，称其因工作繁忙，不能亲自办理凯旋路43号33号楼中门502房产证办理一事及相关手续，特委托李文凯作为其合法代理人，全权代表其办理相关事项，对委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。办理房产证所交费用由买方支付，可冲抵购房款，算作首付款的一部分。委托期限自签字之日起到上述事项办完为止。5.2018年5月4日百德大公司名称变更为泳衡房地产公司。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。本案《房屋委托买卖合同》、《房屋买卖合同》等系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。泳衡房地产公司(原为百德大公司)接受康利萍的委托，为其办理涉案房产买卖相关手续，房屋买卖合同约定房款由百德大公司代收，在2016年11月8日至2018年5月8日期间，谭振国为购买涉案房产先后支付相关款项16万元，有转账流水及收据为证，本院予以确认。房屋买卖合同另约定康利萍收到谭振国16万元时，将房产证过户给谭振国，现谭振国已履行了支付16万元的义务，但康利萍至今也未将案涉房产过户至谭振国名下，存在违约，应承担相应的违约责任。谭振国起诉要求解除涉案《房屋买卖合同》，廉利萍亦同意解除该《房屋买卖合同》，故对谭振国该部分诉求本院予以支持。房产交易的目的无法实现，康利萍收取谭振国的款项应予退回。由于收据显示该款项由百德大公司、李文凯收取，现百德大公司已变更为泳衡房地产公司，故应由泳衡房地产公司、李文凯将该16万元退还给谭振国。关于定金双倍返还的问题，合同违约责任约定，若甲方即康利萍违约，双倍赔偿对方(定金的2倍)。由于应由泳衡房地产公司、李文凯退还谭振国的16万元中已包含定金8万元，另8万元由康利萍向谭振国支付。双方在合同中已约定了违约责任，对原告主张的逾期收益损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除2016年11月9日谭振国与康利萍签订的《房屋买卖合同》；二、康利萍于本判决生效后十日内赔偿谭振国80000元；三、洛阳泳衡房地产信息咨询服务有限公司、李文凯于本判决生效后十日内退还谭振国160000元；四、驳回谭振国的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人康利萍在二审中提交两份起诉书供法庭参考。证明方向：上诉人头两次起诉没有起诉房屋中介，我们认为他们恶意串通。上诉人谭振国质证：第一次撤诉是因为我们遗漏了中介；第二次撤诉是因为中介答应我们要退款16万元，其他的违约责任法院该怎么判就怎么判，但是在法院明确问他什么时候退，但是他没有明确，在法院释明的情况下直接要求李文凯和中介退16万元，一次性解决问题，不会有后续问题。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，康利萍（甲方）与谭振国（乙方）签订的《房屋买卖合同》第七条违约责任约定：“若甲方违约，双倍赔偿对方（定金的2倍）。若乙方违约，定金和中介费不退。”根据上述法律规定和合同约定，康利萍未能按合同约定将案涉房产过户至谭振国名下，存在违约，应承担相应的违约责任，谭振国有权解除合同并要求康利萍支付违约金。因本案当事人已明确约定违约产生的损失赔偿额的计算方法即按定金的2倍赔偿，现谭振国上诉主张康利萍应赔偿房屋差价逾期收益损失暂定20万元（逾期收益损失待评估后确定），本院对此不予支持。一审法院对于定金及违约金部分认定并无不当，本院予以确认。综上，上诉人谭振国上诉请求不能成立，本院对此不予支持。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4300元，由上诉人谭振国负担。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年五月十二日法官助理白璐书记员岳瑞莹