山西省原平市人民法院民事判决书（2020）晋0981民初160号原告：王某，男，1961年10月4日出生，汉族，原平市人，农民。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张某,女,1960年7月1日出生，汉族，原平市人，现住原平市。公民身份号码：×××。系原告二嫂。被告：山西成铭房地产经纪有限责任公司。住所地：太原市杏花岭区敦化坊街48号1排103室。统一信用代码：xxx法定代表人：亢某，该公司总经理。原告王某与被告山西成铭房地产经纪有限责任公司委托代建合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被告山西成铭房地产经纪有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付原告工期和户型补偿款6万元整；2.依法判令被告赔偿原告因延期交房造成的房屋租赁费损失1.6万元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系原平石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区住户，该幢楼共有楼房30套，其中原告为2单元3层东户。该幢楼房系楼板搭建房，各种配套设施不完备，为改变居住环境，改善住房条件，原告等人商定对该幢楼进行旧房拆迁改造。2011年4月18日，原告与被告签订《原石豹沟煤矿劳动服务公司旧房改造协议书》。协议书载明：一、甲方（原住户）在新建楼层中的位置仍为原旧房的楼层位置，按照1：1比例兑换（原住房一平方米兑换新住房一平方米），折换后的新面积不小于原住房面积，如折换后的新面积比原住房面积大，多余面积，甲方不补偿乙方。四、工期要求和质量承诺：甲方在与乙方签订改建协议后20天内必须搬离现住所，乙方在满足甲方面积后，自行向社会出售其余房屋及各种设施所有及使用权，甲方无权干涉。新楼房竣工后，乙方协助甲方办理房产证，对于原有房产证的甲方，乙方应给予办理房产证，具体手续费用也由乙方负责。五、交工日期：所有住户全部腾清搬出后，施工队正式进驻后顺延360天为交工日期。另外对住宅楼交楼标准的土建、水暖、电照、管道等作了详细约定。协议生效后原告依约定按时搬离腾清，施工队顺利进场，而被告的代建工程进展缓慢，直至2014年7月14日主体工程才封顶，且代建的楼房户型极度不合理，严重影响正常居住，经协商，双方于2014年7月14日又签订了《协议书》，鉴于甲方对乙方改建的石豹沟煤矿劳动服务公司危旧房住宅楼改造项目建设工期和楼房提出异议，经甲乙双方充分协商一致达成如下协议，双方共同遵照执行：一、乙方补偿甲方人民币六万元作为工期和户型的补偿，甲方同意。二、甲方签字后，先领取五千元，改造项目交工时一次性领取剩余的五万五千元。改造项目在2014年11月30日前交付使用。上述《协议书》签订后，部分住户领取了五千元补偿款，部分住户未领取。此款原告一直未领取。在被告承诺的第二次交房期限届满，仍无法交房，使得原告只能继续租房居住，造成租赁费损失，现被告已将自行向社会出售的房屋进行出售，但拒不向原告交房。综上所述，原、被告签订的委托代建合同及《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规，为有效合同。被告不履行合同义务，一再违约，拒不交房，拒不给付补偿款，给原告造成房屋租赁费损失应予赔偿。为此，原告向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告山西成铭房地产经纪有限责任公司未答辩，未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经庭审查明确认的证据，本院认定事实如下：本案原告系原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区住户，该幢楼共有住房30套，其中原告所有一套。该幢楼房系楼板搭建房，原告与被告商定对该楼房进行旧房拆迁改造。2011年4月18日，原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区部分住户与被告分别签订《原石豹沟煤矿劳动服务公司旧房改造协议书》，协议书均载明：一、甲方（原住户）在新建楼层中的位置仍为原旧房的楼层位置，按照1：1比例兑换（原住房壹平方米兑换新住房壹平方米），折换后的新面积不小于原住房面积，如折换后的新面积比原住房面积大，多余面积，甲方不补偿乙方。三、协议书签订之时，甲方交回土地房产证。四、工期要求和质量承诺：甲方在与乙方改建协议书后20天内必须搬离现住所，乙方在满足甲方面积后，自行向社会出售其余房屋及各种设施所有及使用权，甲方无权干涉。新楼房竣工后，乙方协助甲方办理房产证，对于原有房产证的甲方，乙方应给予办理房产证，具体手续费用也由乙方负责。五、交工日期：所有住户全部腾清搬出后，施工队正式进驻后顺延360天为交工日期。另外对住宅楼交楼标准的土建、水暖、电照、管道等作了详细约定。因原告未将房产证交给被告，被告没有与原告签订《原石豹沟煤矿劳动服务公司旧房改造协议书》，原告默认了被告与其他住户签订的旧房改造协议书的内容,依约定按时搬离并且腾清住房，被告施工队进场施工,将原告原来居住的石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区二单元三楼东户拆除，进行了旧房改造。2014年7月14日，原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区住户因被告所代建的房屋项目工期与房屋结构发生争议，分别与被告签订了《协议书》，该协议载明，鉴于甲方对乙方改建的石豹沟煤矿劳动服务公司危旧房住宅楼改造项目建设工期和楼房提出异议，经甲乙双方协商一致达成如下协议，双方共同遵照执行：一、乙方补偿甲方人民币六万元作为工期和户型的补偿，甲方同意。二、甲方签字后，先领取5000元，改造项目交工时一次性领取剩余的55000元。改造项目在2014年11月30日前交付使用。上述《协议书》签订后，原告未领取被告补偿款。在被告承诺的第二次交房期限届满后，被告仍无法交付房屋，导致原告租房居住。2018年9月13日，本院受理了原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区刘树田等25名住户与被告山西成铭房地产经纪有限责任公司委托代建合同纠纷一案。本院以（2018）晋0981民初1763号生效民事判决书判决被告山西成铭房地产经纪有限责任公司分别给付刘树田等人工期和户型补偿款、房屋租赁费。原告于2019年11月12日起诉被告山西成铭房地产经纪有限责任公司合同纠纷一案，本院以（2019）晋0981民初2147号生效民事判决书判决被告向原告交付沙河桥住宅小区（原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区）二单元三楼东户房屋一套。在本院（2018）晋0981民初1763号生效民事判决书中查明：被告山西成铭房地产经纪有限责任公司于2012年5月份，2013年5月份分别给付24名原住户当年度租房费用4000元。在本院（2019）晋0981民初2147号生效民事判决书查明：原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区原来是一栋楼，5层3个单元共计30户，被告新建的是12层4个单元，多出来的由被告作为商品房出售。现房屋已经完工，被告已经对外出售房屋，部分住户已经入住。该小区现命名为“沙河公寓”，由原平市大尚物业有限公司管理物业。在原平市大尚物业有限公司住户登记名单中二号楼二单元三楼东户登记为原告的二嫂张某。经本院调查，原告的住房一直由原告的二哥王新旺、二嫂张某居住，房屋拆迁时，原告在外地打工，委托二哥王新旺、二嫂张某办理有关事宜，被告拆迁时，拆迁户的名字登记为张某。原告因被告不履行合同义务，不给付补偿款和房屋租赁费向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告虽未与被告签订旧房拆迁改造协议书，但是在被告与其他住户签订《原石豹沟煤矿劳动服务公司旧房改造协议书》后，原告按时搬离腾清房屋，施工队顺利进场的事实，可以认定原告完全认可被告与其他住户签订《原石豹沟煤矿劳动服务公司旧房改造协议书》所约定的内容，被告应按照协议书的约定履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。被告与原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区住户签订《原石豹沟煤矿劳动服务公司旧房改造协议书》及2014年7月14日双方签订的《协议书》应当对原告依法适用。原告依旧房改造协议按时搬离腾清原住房，但被告未按约定期限交付原告房屋，且被告代建的楼房建设工期和楼房户型与改造协议约定不一致，双方经协商被告对原石豹沟煤矿劳动服务公司住宅小区住户每户补偿60000元。本院认为该协议对被告具有约束力。原告一直未领取被告补偿款，故被告应当按照协议约定给付原告补偿款。协议签订后，被告在约定的期间未将房屋交付原告，导致原告一直租房居住。2012年至2013年被告每年给付原住户等人4000元租房费，双方补偿协议中约定改造项目在2014年11月30日前交付使用，但至今被告未将改造项目交付原告，故被告应当给付原告主张的2015年至2018年的房屋租赁费。本院认为被告从2015年起按每年4000元给付原告房屋租赁费为宜。被告山西成铭房地产经纪有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上作出缺席判决。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第十条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告山西成铭房地产经纪有限责任公司在本判决生效后十五日内给付原告王某工期和户型补偿款60000元及2015年至2018年的房屋租赁费16000元，共计76000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，由被告山西成铭房地产经纪有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审判员 任楠芳 二〇二〇年五月二十日书记员 张利东