吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2504号上诉人（原审被告）:马万春，男，1970年2月9日出生，汉族，住农安县。被上诉人（原审原告）:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司员工。上诉人马万春因与被上诉人吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康泰物业原审诉请：1.要求马万春缴纳拖欠的2014至2018年、2019年七个月物业费9563元；2.本案诉讼费由马万春承担。事实与理由：马万春系金色阳光小区业主，康泰物业负责该小区物业服务，马万春自2014年至2018年拖欠物业服务费，每年物业管理费1823元，其中包括物业服务费0.6元每平方米，电梯电费344元，电梯维修维护测定费304元，二次供暖费229元，楼道灯费20元每年，二次供水费100元。经康泰物业多次催要，马万春至今未给付。马万春原审辩称:1.对康泰物业这个名称，我们小区的全体业主和居民从来没有听说过这个公司，也从来没有见过该公司的经理和管理人员，我们从来也没有接受过该公司的管理和服务。2.据我们所知该公司是一家不具备合法资质管理阳光小区的公司，并且该公司在农安县城建局物业管理办公室没有备案。3.该公司没有按照规定和原小区开发商签订物业管理合同。4.该公司从来没有与小区全体业主签订过物业管理服务合同。2018年在政府相关部门的组织监督下，由小区全体业主公开选举产生了金色阳光家园业主委员会，我本人只承认和服从于经过政府承建部门和相关管理部门确认核准选举产生的业主委员会。综上所述，我本人依据物业法相关条例规定，没有义务向该公司交纳任何费用。为此我向法庭提出要求诉讼方吉林省康泰物业管理有限公司提供和小区开发商签订的甲乙双方的原始合同以及在城建局备案的合同原本。同时，要求提供该公司在小区收费的原始账簿及收据存根，提供该公司在小区公告的服务管理细则，以备核查该公司的合法性和管理权限。原审法院审理查明：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1.楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2.公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3.交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4.冬季院内扫雪；5.组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为康泰物业。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。马万春系金色阳光小区业主，马万春房屋面积为114.82平方米，经庭审查明2015年及之前物业费收费标准为0.5元/平方米，2016年之后物业费收费标准为0.6元/平方米，故2014-2015年每年物业费为（0.5元/平方米×114.82平方米×12个月总计688.92元），2016年以后每年物业费为（0.6元/平方米×114.82平方米×12个月总计826.7元），楼道灯费每年20元，每年高层电梯费（0.25元/平方米×114.82平方米×12个月总计344.46元），电梯维护保养费（2.65元/平方米×114.82总计304.27元），二次供暖（2元/平方米×114.82平方米总计229.64元），二次供水100元每年，2014至2015年每年合计应交物业费为1687.29元,2016年以后每年合计应交物业费1825.07元。自2014年马万春开始拒交物业费，金色阳光家园小区于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案阳光物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，马万春提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰物业系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰物业与马万春之间存在物业服务合同关系。康泰物业在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，马万春应向康泰物业交纳2018年之前的物业费。康泰物业请求马万春交纳2014-2017年物业费7024.72元于法有据，原审法院予以支持。根据双方提供的证据可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，2018年1月-2018年9月小区业主共计交纳电费15195.3元用于居民电梯使用及二次供水、二次供暖使用，金色阳光家园小区业主委员会发出清退康泰物业的通知，虽然康泰物业并未退出金色阳光小区，但是实质2018年以后并未对金色阳光小区进行服务。故康泰物业请求马万春交纳2018年物业费证据不足，于法无据，原审法院未予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、马万春于判决生效十日内立即给付康泰物业2014-2017年物业费7024.72元；二、驳回康泰物业其他诉讼请求。宣判后，马万春不服向本院提起上诉。马万春上诉请求：1.撤销原判，请求依法改判驳回康泰物业的诉讼请求；2.判决康泰物业承担因本案诉讼产生的全部费用。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，不符事实、缺少调查依据。一、长春市达鑫物资经贸有限责任公司与农安县阳光物业有限责任公司签订的物业前期委托合同是伪造的。如管理期限是永久的，合同法人签字，乙方的法人代表李清泉成了甲方的法人代表。乙方法人代表变成了王树文。公章失真。合同齐缝章是后补盖上去的，齐缝章使用应是乙方吗？明显是假的。合同是假的、物业管理条例第6条、第1款、第41条明确规定，在有效合同的约束下，才能确定服务和被服务的关系。业主才能缴纳物业费。二、康泰物业不交电费，造成停电、停水，电梯停用长达50多天。有农安县城建局物业管理办公室所交电费。证明了康泰物业没有为小区服务。三、15年至19年电梯存在安全隐患，被特种设备安全监察指令书查封。禁止运行，具有法律效应的。康泰物业说没有他们的签字封条是无效的。权大于法。电梯停运业主应该交电梯电费吗?17年6月份我妻子大病手术后上下楼行走不便，电梯停运。逼迫我家在外租房住长达6个月之久。为业主服务了吗？四、一审法院避重就轻。假合同第7款;在本合同履行后设备维修（其中有电梯、供电、供水、供暖）等设备保养所发生一切费用由乙方负责。为什么还让业主交电梯的保养费、检测费。康泰物业用无效合同在小区欺骗性收费，不服务。电梯停运，强行收费、不服务。停水、停电不服务。业主就不交物业费。康泰物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为:关于康泰物业与马万春之间是否存在物业服务合同关系的问题。马万春主张康泰物业并没有为马万春所在的金色阳光小区提供物业服务，双方不存在物业服务合同关系，不应当向康泰物业交纳物业服务费。康泰物业在原审中已经提交了营业执照及物业服务企业资质证书，说明康泰物业为依法成立的具备物业服务资质的企业。马万春对于长春市达鑫物资经贸有限责任公司为金色阳光小区的开发单位未予否认，原审中康泰物业已经提交了其与长春市达鑫物资经贸有限责任公司签订的物业管理合同，说明康泰物业系接受开发单位的委托对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认定康泰物业与马万春之间存在物业服务合同关系。马万春主张该合同无效证据不足。同时，根据农安县住房和城乡建设局出具的信访事项处理意见书，能够认定康泰物业在被清退前一直服务于金色阳光小区。故马万春应当向康泰物业交纳物业服务费。综上所述，马万春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马万春负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  闫 冬二〇二〇年五月二十日书记员  王 建