江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1136号上诉人（原审被告）：王春。委托诉讼代理人：周乐，江苏群汇知缘（盱眙）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安清棉物业管理有限公司，住所地淮安市解放西路214号。法定代表人：涂太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周捍东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。上诉人王春因与被上诉人淮安清棉物业管理有限公司（以下简称清棉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初8746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春的委托诉讼代理人周乐、被上诉人清棉物业公司的委托诉讼代理人周捍东、朱苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定双方之间系房屋租赁关系属于事实认定错误，应当是房屋买卖合同关系。我国现有法律没有明确禁止房屋使用权出售，法院不能根据自己的主观臆断强行改变、歪曲理解双方当事人之间真实的意思表示，此外，涉案合同约定20年的使用权出售期限是双方当事人自行决定的合同期限，不能据此作为认定案件事实的依据。2、一审判决适用法律错误，本案应适用买卖合同的法律规定，涉案商铺为合法建筑，在行政机关没有认定涉案营业用房为违法建筑的情况下，法院不能武断适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定。3、一审判决明显有失公正。涉案合同已经合法履行了10年，双方在此期间对涉案合同没有任何争议，也没有相关行政机关认定涉案商铺为违法建筑，仅因为涉案商铺被列入拆迁征收范围，清棉物业公司就诉至法院，主张合同无效，清棉物业公司的行为明显违反了诚实信用原则。一审判决未提及上诉人的证据材料、观点和意见，剥夺了上诉人的辩论权。清棉物业公司辩称，1、上诉人的观点和理由不能成立，上诉请求不应得到支持；2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。清棉物业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《营业用房屋出售使用权合同》无效，判令被告立即将租赁的营业用房返还原告；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月22日，原告与被告王春前妻吴秀芹签订《营业用房屋出售使用权合同》，约定：原告现有位于女工甲楼南面第12号营业用房按建筑面积12.75平方米的房屋出售使用权，使用年期20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，吴秀芹自愿向原告认购上述房屋20年使用权，单价为1800元/平方米，总价22950元；吴秀芹所购房屋只作自己营业使用，不得转让、抵押，否则后果自负；吴秀芹在房屋使用期间，如遇特殊情况按政府规定办。双方分别在合同上签名盖章。合同签订后，吴秀芹于2008年12月23日向原告支付了22950元，原告出具收据载明收款事由为女甲12#门面房使用权费。吴秀芹与被告王春于2013年3月27日经淮安市清浦区人民法院调解离婚，双方针对涉案的门面房使用权达成协议，涉案门面房归被告王春所有。2016年9月29日，原清浦区政府发布浦政征决字（2016）005号房屋征收决定，载明：根据棚户区改造规划，需对清棉集团解放西路北侧1号地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，征收范围为东至润城一品、北京南路，西至百隆实业有限公司，南至解放西路，北至小游园、东西主干道（具体以规划红线图为准）。涉案房屋属于征收范围内，但一直未予实施拆迁，被告现仍在该房屋内继续经营。另查：涉案房屋无产权证及相关建房许可手续，截至庭审结束前，本案原告尚未就涉案房屋等与拆迁部门签订相关拆迁补偿安置协议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与吴秀芹签订《营业用房屋出售使用权合同》，约定原告将涉案房屋使用权出售给吴秀芹，但从我国现有法律、法规、政策规定情况看，并无房屋使用权可以出售的相关规定，原告与吴秀芹的行为本质上是让渡房屋使用权的行为，契合房屋租赁法律关系的特征，其让渡期限也是遵循了房屋租赁法律关于最长不超过20年的规定，双方之间的法律关系实际上是将房屋交付吴秀芹使用，而吴秀芹支付的22950元使用权费应为租金，因此，本案原告与吴秀芹之间的法律关系是名为房屋使用权买卖，实为房屋租赁法律关系。故应当适用房屋租赁相关法律、法规、政策的规定来处理本案纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，本案所涉房屋没有产权证，也未取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，那么原告就涉案房屋与吴秀芹签订的《营业用房屋出售使用权合同》应属无效合同。故对于原告要求确认双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效，符合法律规定，予以支持。另，因吴秀芹已将涉案房屋的所有权利义务均转让给被告王春，故该涉案房屋的所有法律责任均应由被告王春承担。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当将涉案房屋交还原告，原告则应当将剩余期限使用费退还被告。由于被告从2009年1月1日起已经使用至今，原告亦同意自2019年9月1日起退还此后的使用费，故按照被告使用至2019年8月31日为标准进行相关计算，原告应当将2019年9月1日至2028年12月31日的使用费10710元（22950/20年/12个月*112个月）退还被告。同时，被告因合同无效造成的损失可以根据双方当事人对合同无效的过错程度进行分担处理。本案中，因被告对其损失并未提起反诉，故对其损失在本案中不作处理，被告日后可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认原告淮安清棉物业管理有限公司与被告王春之间的《营业用房屋出售使用权合同》无效；二、原告淮安清棉物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告王春退还房屋使用费10710元；三、被告王春于本判决生效之日起三十日内向原告淮安清棉物业管理有限公司返还位于淮安市地块女工甲楼南面第12号营业用房。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费374元（原告淮安清棉物业管理有限公司已预交187元），由被告王春负担。二审中，上诉人提交1、被上诉人工商登记资料两张，证明被上诉人不具备本案主体资格；2、（2017）苏08民终2547号民事判决书一份，证明在其他案件中相似的买卖合同被认定为使用权有效买卖合同。被上诉人质证称，1、对于上诉人第一份证据的真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。最高人民法院曾经对辽宁省省高院的问题进行答复，答复内容为因为企业没注销，但是民事权利还是存在。2、对于第二份证据真实性无异议，但是与本案无关联，因为这个案件性质不一样，当事人均为两个自然人，同时所处的房屋的阁楼是开发商合法的建筑，因为阁楼使用权纠纷问题首先是合法的，而本案房屋是违章建筑，根据最高人民法院司法解释认定他们的房屋是对于租赁而言应当认定无效，上诉人提交的判决书不能改变一审认定事实和合同定性。本院认为，证据1被上诉人清棉物业公司的工商登记资料，具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案证据使用,但不能达到上诉人的证明目的；证据2与本案无关联性，不作为本案证据使用。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，被上诉人在庭审中陈述其主张的是房屋所有权本身的赔偿，关于装潢、营业损失、搬家费用等被上诉人并未主张，这些应当是上诉人的，被上诉人也没有侵犯上诉人的权利。本院认为，被上诉人是依法成立的有限责任公司，具备民事主体资格，被上诉人作为《营业用房屋出售使用权合同》的一方当事人，有权提起本案诉讼，上诉人主张被上诉人不具有诉讼主体地位没有事实依据，本院不予支持。双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》约定被上诉人将涉案房屋使用权出售给上诉人，由上诉人支付使用费的法律行为实质应为房屋租赁法律关系，其中被上诉人为出租人，上诉人为承租人，上诉人向被上诉人支付的22950元使用权费应为租金。故本案纠纷应适用房屋租赁合同的相关法律规定，上诉人主张本案案由不应为租赁合同的上诉理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前上诉人未提交证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，故涉案的《营业用房屋出售使用权合同》无效。一审法院根据涉案合同无效后，涉案房屋的占有使用情况，判决由被上诉人返还上诉人未实际使用房屋期间的费用，不违反法律规定，本院予以支持。上诉人有权请求被上诉人赔偿因合同无效受到的损失，因上诉人未在本案中提起反诉，故本院不予理涉，上诉人可以另案主张。综上所述，王春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人王春负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 蒋其举审 判 员 黄春丽二〇二〇年五月二十六日法官助理 李 萍书 记 员 徐 海