新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民事判决书   （2020）新01民初23号   原告（执行案外人）：鲁秀英，女，1941年11月30日出生，汉族，伊犁毛纺织厂退休工，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。   委托诉讼代理人：**（鲁秀英之子），住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市。   被告（申请执行人）：聂培新，男，1958年11月22日出生，汉族，无固定职业，住广西壮族自治区防城港市。   委托诉讼代理人：吴勇，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告（被执行人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路26号3-16-74号。   法定代表人：贾新东，该公司总经理。   原告鲁秀英与被告聂培新、被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称伊犁昊丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序于2020年4月27日公开开庭进行了审理。原告鲁秀英的委托诉讼代理人**，被告聂培新的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼，被告伊犁昊丰公司经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。   鲁秀英向本院提出诉讼请求：判令停止对我购买的位于新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市××路房屋（以下简称涉案房屋）的执行。事实和理由：聂培新申请新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院对伊犁昊丰公司名下房产进行强制执行。因执行标的中有我所购买的房屋，我对执行标的提出书面异议，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年12月26日做出（2019）新01执异298号执行裁定，驳回了我的异议。2013年1月28日，我与伊犁昊丰公司签订《商品房买卖合同》，双方约定我购买伊犁昊丰公司开发的涉案房屋，房屋总价款719,625元，我已付清首付款519,625元，余款200,000元因伊犁昊丰公司未协助我办理过户手续所以未付。2013年年底，伊犁昊丰公司向我交付涉案房屋，我将涉案房屋出租并签订房屋租赁合同。综上，我已支付了70%以上的房款，且已实际占有使用涉案房屋，故应立即停止对涉案房屋的强制执行，请求依法支持我的诉讼请求。   聂培新辩称，不同意鲁秀英的诉讼请求。我认为鲁秀英的诉讼请求不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其不享有排除执行的合法权益，应当予以驳回。鲁秀英没有证据证明其在法院司法查封之前签订了合法有效的房屋买卖合同，涉案房屋并非用于居住而是商铺，且鲁秀英购买房屋最初签订的协议也并不是本案争议的107号房，故其起诉所称的排除执行异议不成立。   伊犁昊丰公司未到庭，也未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。鲁秀英围绕争议焦点提交以下证据：1.2013年1月28日鲁秀英与伊犁昊丰公司签订的《协议》以及落款日期为2013年1月28日的《商品房买卖合同》，用于证实鲁秀英与伊犁昊丰公司于2013年1月28日先签订了协议，后于缴纳首付款的2013年9月份补签了商品房买卖合同，伊犁昊丰公司对补签合同的事实是认可的，鲁秀英缴纳首付款后便实际占有使用了涉案房屋，伊犁昊丰公司与鲁秀英之间系真实的房屋买卖合同关系；2.2013年9月7日收据、2015年4月10日收据，用于证实鲁秀英先后向伊犁昊丰公司支付购房款250,000元、购房款269,625元的事实，且在2015年4月10日的收条上已注明2号门面（108）变更为107号；3.2013年9月3日POS签购单，用于证实鲁秀英通过其子**的银行卡以刷卡方式向伊犁昊丰公司支付购房款240,000元，另付现金10,000元，伊犁昊丰公司向鲁秀英出具了250,000元收据；2015年4月10日工商银行存根两张，用于证实鲁秀英通过其子**的银行卡转账支付购房款一笔210,000元，一笔59,625元，伊犁昊丰公司向鲁秀英出具了269,625元收据；4．工商信息网页打印件，用于证实2013年9月份鲁秀英将涉案房屋出租，2014年2月承租人伊宁市拉谷谷时尚女装店利用涉案房屋进行营业执照的注册登记；2014年11月6日朋友圈截图打印件一页，用于证实拉谷谷时尚女装店承租一年后不再租赁，鲁秀英委托他人为涉案房屋出租事宜发出的店面出租广告；5.2013年11月16日收据一张，证实鲁秀英为涉案房屋安装热计量表花费2,400元；6.2015年4月16日伊犁飞达物业服务有限责任公司出具的物业费收据，用于证实鲁秀英交纳了涉案房屋2015年1月至4月期间的物业费；2019年9月28日伊犁飞达物业服务有限责任公司出具的物业费收据，用于证实鲁秀英交纳了涉案房屋2018年10月1日至2019年1月31日，2019年8月1日至2019年9月30日期间的物业费；7.2015年4月16日采暖费机打发票一张，用于证实鲁秀英支付涉案房屋2014年至2015年采暖费1,027.1元；8．用户费用明细单一份，用于证实鲁秀英在2015年8月30日至2018年11月1日交纳涉案房屋水费的事实；9.2019年11月21日伊宁市不动产登记信息表一份，用于证实涉案房屋最早的查封时间是2014年12月15日，在此之前涉案房屋没有被查封。以上证据综合证明鲁秀英与伊犁昊丰公司就涉案房屋签订了真实的房屋买卖合同，鲁秀英已支付70%以上购房款，并于2013年9月实际入住，2014年12月15日之前涉案房屋没有被查封，可以排除对涉案房屋的执行。聂培新的综合质证意见为：对商品房买卖合同的真实性不认可，该合同第三页法定代表人贾新东涂改为贾仲培，贾新东任伊犁昊丰公司的法定代表人是在2014年之后，该合同载明房号是107或108，有涂改痕迹，对关联性不认可，该合同第六款付款方式为分期付款，首付款519,625元，余款200,000元没有约定具体付款时间，不符合一般商品房买卖的约定，故对该合同真实性提出质疑；协议所载明的房屋面积、价款均与商品房买卖合同不一致，对关联性不认可；2013年9月3日的收据载明房号为107号房，2015年4月10日的收据为108号房，如果收据属实，可证明108号房不是本案争议房屋；对收据所附银行缴款凭证真实性认可，关联性不认可，付款时间看不清楚；对朋友圈的微信截图打印件，真实性及关联性不认可；2019年9月28日的收据中单位印章看不清楚，收据上房号有从108涂改为107的痕迹，对该收据的真实性及关联性不认可；2015年4月16日的收据无法证明收款方为涉案房屋的物业管理方，收据反映的物业费与涉案房屋没有关联性；对2013年11月16日热计量表收据的真实性不确定，关联性不认可，该收据出具单位系伊犁众腾物业公司，前一张收据的出具单位是伊犁飞达物业服务有限责任公司，不是同一家物业公司；对2015年4月16日采暖费机打发票真实性认可，关联性不认可；对用户费用明细清单真实性认可，载明房号是4单元1-108室，最早交纳水费的时间是2016年5月16日，在此之前记载为0，无法证明鲁秀英在2016年5月16日之前已占有使用涉案房屋；对伊宁市不动产登记信息表的真实性认可，对关联性不认可；执行裁定书中载明的查封期限最早是在2013年7月25日，协助执行通知书回执上有印章，应以此来认定涉案房屋的查封时间；对工商信息网页打印件即营业执照的真实性认可，关联性不认可，该打印件不能显示与涉案房屋有关，不能证明时装店就是该业主，其注册日期是2014年2月17日，房号为107号房，该内容与鲁秀英所称的变更房号时间相互矛盾。伊犁昊丰公司未到庭，未发表质证意见。本院对上述证据的认证和分析如下：商品房买卖合同中的法定代表人及房号虽有涂改，但结合收款收据及付款凭证的内容，本院对商品房买卖合同的真实性、合法性及关联性予以确认，对收款收据及付款凭证的真实性、合法性及关联性予以确认；协议系原件，聂培新未提供证据反驳该证据的真实性，故本院对该协议的真实性、合法性予以确认，协议不能显示与涉案房屋的联系，对关联性不予确认；对朋友圈招租广告打印件的真实性无法核实，也无其他证据相佐证，对真实性、合法性及关联性均不予确认；对伊宁市拉谷谷时尚女装店工商登记信息打印件的真实性、合法性予以确认，对鲁秀英于2014年2月17日开始占有使用涉案房屋的事实予以确认，对鲁秀英认为其在此之前就已占有使用涉案房屋的事实不予确认；对两张物业费收据的真实性予以确认，因2019年9月28日的收据中房号存在涂改痕迹，故对该收据的真实性、合法性及关联性均不予确认；对采暖费机打发票的真实性、合法性及关联性予以确认；对热计量表安装费收据的真实性、合法性及关联性予以确认；对用户费用明细清单的真实性、合法性予以确认，但该清单中载明的××路房，无法反映与涉案房屋有关，对关联性不予确认；对伊宁市不动产登记信息查询的真实性、合法性予以确认，因涉案房屋采取的查封措施系针对在建工程，故对该证据的关联性不予确认。   聂培新及伊犁昊丰公司均未提交证据。   本院认定事实如下：（2013）乌中民二初字第92号鸿丰典当公司与伊犁昊丰公司等借款合同纠纷一案诉讼过程中，鸿丰典当公司于2013年6月17日向本院提出诉讼保全，2013年7月25日，本院依据（2013）乌中民二初字第93号-2号民事裁定书，查封了伊犁昊丰公司名下位于伊宁市××路在内的多套房产。2013年11月29日，本院解除了对上述多套房产的查封措施，但不包括1层101-115号及2层201号房屋。2013年10月25日，经本院主持调解，双方当事人达成调解协议：由伊犁昊丰公司偿还鸿丰典当公司借款本金20,000,000元，支付利息4,000,000元，本院作出（2013）乌中民二初字第93号民事调解书，该调解书发生法律效力后，因伊犁昊丰公司未能履行该生效法律文书所确定的义务，鸿丰典当公司向本院申请强制执行，本院于2014年2月27日立案执行，执行过程中，本院于2014年3月4日作出（2014）乌中执字第150号执行裁定及协助执行通知书。2017年6月6日，本院作出（2017）新01执异66号执行裁定书，变更聂培新为申请执行人。2018年7月17日，本院作出（2014）乌中执字第208号执行裁定书及协助执行通知书，裁定继续查封伊犁昊丰公司名下位于伊宁市××路、2层201号（共计16间）房屋，查封期限三年，自2018年7月17日至2021年7月16日。鲁秀英提出执行异议，2019年12月16日，本院作出（2019）新01执异298号执行裁定书，裁定驳回鲁秀英的异议请求。   2013年1月18日，伊犁昊丰公司与鲁秀英签订《商品房买卖合同》约定，鲁秀英购买伊犁昊丰公司开发的位于伊宁市××路房屋，该房屋总价719,625元，首付款519,625元，余款200,000元，涉案房屋的用途为商铺，伊犁昊丰公司应当于2014年12月30日前将涉案房屋交付鲁秀英。2013年9月3日、2015年4月10日伊犁昊丰公司向鲁秀英出具二张收据，载明伊犁昊丰房产公司合计收取鲁秀英购房款519,625元，鲁秀英提交了其通过儿子**的银行卡支付购房款的银行凭证。庭审中，鲁秀英称因伊犁昊丰公司未协助其办理房产过户手续，故余款200,000元至今未支付，并称涉案房屋买卖合同是其在缴纳首付款时，即2013年9月份补签，双方按照实际测绘面积，约定将房号108号变更为107号，伊犁昊丰公司在房号的涂改处盖章确认。鲁秀英还称其在缴纳首付款后实际占有使用涉案房屋。鲁秀英提交的缴纳涉案房屋热计量表安装费用收据的时间是2013年11月16日。   庭审中，鲁秀英表示不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。   本院认为，本案系执行案外人通过诉讼阻却人民法院对执行标的物强制执行而提起的案外人执行异议之诉，判断案外人提出的执行异议能否成立的标准，是案外人对于执行标的是否享有足以排除强制执行的所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的民事权益。本案所涉执行债权为鸿丰典当公司基于与伊犁昊丰公司借款合同纠纷形成的民事调解书而取得的债权，后该债权的权利人变更至聂培新。本案的争议焦点为鲁秀英是否享有足以排除强制执行的民事权利。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”鲁秀英应当就其对涉案房屋享有所有权或者其他足以阻却强制执行的事实承担举证责任。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案房屋的用途为商铺，鲁秀英的执行异议不符合前述规定，其不能依据上述规定主张权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案房屋首次查封是基于鸿丰典当公司在本院审理（2013）乌中民二初字第93号案件过程中提出的诉讼财产保全程序，即2013年7月25日，本院依据（2013）乌中民二初字第93-2号民事裁定书，查封了包括涉案房屋在内的多套房产。鲁秀英陈述涉案商品房买卖合同系其于缴纳首付款时，即2013年9月7日补签，并陈述其随后即占有使用涉案房屋，但鲁秀英对其占有使用涉案房屋的时间仅有其陈述，并没有提供相应证据予以证实，且即便鲁秀英主张的补签合同后即占有适用涉案房屋属实，其请求也不符合上述法律规定中关于“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，以及在人民法院查封之前已经合法占有该不动产”的要件，且鲁秀英并未按照合同约定付清全部价款，庭审中鲁秀英也明确表示不同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，据此，鲁秀英的请求亦不符合前述规定中关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的要件。故，鲁秀英提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，其不能享有排除执行的民事权益。   综上所述，鲁秀英的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：   驳回原告鲁秀英的诉讼请求。   案件受理费10,966.25元（鲁秀英已预交），由鲁秀英负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。   审  判  长   卫杨   审  判  员   焦玉   人民 陪 审员   曹洁   二 ○ 二 〇 年 五 月 二 十 九 日   书  记  员   田源