湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终921号 上诉人（原审被告）：曾婷，女，1987年6月25日出生。 被上诉人(原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司。 法定代表人：张秋生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。 上诉人曾婷因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾婷上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并参照小区业主收费标准予以改判。事实和理由：1.根据商户与骏马房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》约定，后期如需支付相关物业费用，需物业公司与承租方另行签订协议，而湘达物业公司并未与商户另行签订协议，故前期物业费应由骏马房地产开发有限公司缴纳。湘达物业公司没有就服务内容、收费标准等条例，对商户予以告知并签订协议。其与骏马房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》中服务质量、收费标准等条款的真实性无从查证；2.湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准。湘达物业公司按每月每平方米5.8元标准收取物业费没有物价管理部门的审批文件；3.湘达物业公司未履行《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定的义务，物业服务不达标。未对商铺户外公共区域进行适当装饰，未按照约定提供公共照明及电梯服务，安保效果差。 湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。曾婷作为案涉商铺的使用人，在其使用租赁商铺期间，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对曾婷具有约束力。曾婷在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务；2.曾婷以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。曾婷提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实。3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。 湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令曾婷支付湘达物业公司物业服务费8804.05元，并支付滞纳金1408.65元（违约金暂计算至2018年10月31日，之后发生滞纳金每日按欠费总额的万分之五另计），共计10,212.7元；2.本案的诉讼费用由曾婷承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，湘达物业公司中标阳光瑞城小区前期物业服务，中标通知书注明物业收费标准：高层住宅1.98元/㎡/月，商铺6元/㎡/月，写字楼4元/㎡/月，地面车位100元/月/位，地下车位100元/月/位。2017年1月1日，湘达物业公司根据中标通知书及招投标文件与阳光瑞城小区开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》,合同约定：“第三条.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；…。第十三条.乙方权利与义务：1、…；2.依照本合同和有关规定向产权人或物业使用人收取物业服务费用；…。第十四条.物业服务费：1、本物业的受理服务费标准（由乙方按如下标准向业主收取）：住宅1.8元/m/月；门面：5.8元/m/月；…；3、业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三的标准向乙方缴纳滞纳金。…。”2017年5月16日，郴州市骏马房地产开发有限公司向郴州市佳泰商业运营管理有限公司出具《授权委托书》，委托郴州市佳泰商业运营管理有限公司经营阳光瑞城1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋的租赁和招商权。2016年6月28日，郴州市佳泰商业运营管理有限公司拟与曾婷签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定由曾婷承租阳光瑞城4栋1层76号商铺，该商铺建筑面积为84.40平方米，另合同约定：“三、租赁费用、递增及缴纳方式：3.1、起始租赁费用为…。以上租金均不含物业管理费及其他费用，如有则甲方或甲方指定物业公司及商业管理公司与乙方另行签订相关的合同或协议。3.4租赁费用支付方式：…。本款约定的乙方支付方式、实际付款日期的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用，其中应向该商铺所在的物业公司（“物业公司”）支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。四、…。五、迟延履行违约金：乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。六、…。十三、物业公司地位和身份：物业公司作为该商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，不因此为甲方或乙方承担任何责任。甲、乙双方同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同。…。”该租赁合同签订后，曾婷经营阳光儿童城4栋1层76号商铺，因曾婷未交纳物业服务费，湘达物业公司于2019年9月3日向曾婷发送“催缴物业服务费通知书”短信，向曾婷催缴阳光瑞城4栋1层76号商铺截止至2018年10月31日的物业服务费，曾婷未缴纳，酿成此次纠纷。 一审法院认为，湘达物业公司通过中标取得阳光瑞城前期物业服务资格，以《阳光瑞城前期物业服务委托合同》为物业全体业主和物业使用人提供服务，在中标通知书收费标准6元/㎡/月基础上按5.8元/㎡/月标准统一收取物业服务费未违反相关规定，予以采纳；曾婷以《商铺租赁合同》的形式成为该物业使用人，租赁合同约定租赁房屋所涉物业管理费由曾婷承担并直接支付至物业管理公司指定账户，由此可以确定物业服务费的缴费义务人为曾婷。现湘达物业公司提供了物业服务，而曾婷享受了相应的物业服务，湘达物业公司、曾婷形成了事实上的物业服务法律关系，故对湘达物业公司要求曾婷支付物业服务费的诉讼请求予以支持。湘达物业公司主张的物业服务费计算标准及方式正确，予以确认。曾婷主张按53㎡计算商铺面积，因无证据不予采信。鉴于湘达物业公司、曾婷之间就违约金并无约定，湘达物业公司该诉请无事实和法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、限被告曾婷于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费8804.05元（郴州市阳光瑞城4栋1层76号商铺2017年5月1日至2018年10月31日的物业服务费，标准为5.8元/㎡/月，计84.33㎡）;二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费55.32元，减半收取27.66元（原告郴州市湘达物业服务有限责任公司已预交27.66元），由被告曾婷负担。” 本院二审期间，湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。 上诉人曾婷未到庭接受调查询问，未对湘达物业公司提交的证据发表质证意见。 本院认证如下：该组照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是曾婷与湘达物业公司之间是否存在物业服务合同关系，湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决曾婷支付湘达物业公司物业费8804.05元是否正确。本案中，曾婷与湘达物业公司存在物业服务合同关系。理由如下：首先，湘达物业公司中标了阳光瑞城小区前期物业服务后，于2017年1月1日与建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，约定湘达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该前期物业服务合同对曾婷具有约束力。其次，曾婷与建设单位委托的佳泰公司于2016年6月28日签订了《商铺租赁合同》，曾婷承租了阳光瑞城小区的商铺，并约定：租赁费用均不含物业管理费及其他费用；曾婷应向该商铺所在的物业公司支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。因此，一审法院认定曾婷与湘达物业公司之间存在物业服务合同关系的事实清楚，本院予以确认。曾婷关于其未与湘达物业公司签订任何物业服务合同，并非案涉物业服务合同当事人，双方之间没有形成事实上的物业服务合同关系的主张，没有事实和法律依据。本院不予采信。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。曾婷关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同约定或相关规定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供证据证明。本院亦不予采信。如前所述，既然曾婷与湘达物业公司存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，曾婷就应向湘达物业公司支付物业费。根据《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，曾婷应支付的物业费为8804.05元，经湘达物业公司书面催交，曾婷无正当理由拒绝交纳。因此，一审判决曾婷支付湘达物业公司物业费8804.5元，并无不当。曾婷关于湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准的主张与客观事实不符。曾婷主张公共区域装修装饰费用及公共区域电费支出等问题，均未提供证据证明，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，曾婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55.32元，由上诉人曾婷负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 何双高 审 判 员 廖志刚 二〇二〇年五月九日 法官助理 郝 敏 书 记 员 刘 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。