甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终27号 上诉人（原审原告）：苏刚，男，1981年9月16日出生，汉族，甘肃东兴实业有限责任公司经理，住嘉峪关市。 委托诉讼代理人：董丽冰，嘉峪关同舟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：闫小梅，女，1977年8月8日出生，汉族，无业，住嘉峪关市。 委托诉讼代理人：谢永德，甘肃河西律师事务所律师。 上诉人苏刚因与被上诉人闫小梅房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初2659号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人苏刚及其委托诉讼代理人董丽冰、被上诉人闫小梅及其委托诉讼代理人谢永德到庭参加了诉讼。因受疫情影响依法延长审限2个月，本案现已审理终结。 苏刚上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判由被上诉人退还上诉人购房款27万元及违约金5万元。事实及理由：27万元的购房款组成分别是上诉人于2016年9月向被上诉人支付1.5万元的购房定金，2016年12月29日以银行转账的方式支付5万元，2017年1月按照被上诉人的指示向陈军账户中打款2万元，向李晓燕的账户中打款1万元，2017年2月初以现金的方式向被上诉人交付购房款10万元，同月中旬给被上诉人现金交付2万元，2017年6月又分别给付被上诉人现金交付3.5万元和2万元，当时均有被上诉人书写的收条，2018年5月25日，因被上诉人迟迟没有落实购房一事，被上诉人向上诉人出具了承诺书，并于当时双方将2016年底至2017年6月期间的购房款汇总后由被上诉人出具了27万元的收条，并将收条的日期写成了2016年12月29日，被上诉人收回了之前写给上诉人的全部收条。27万元的收条是被上诉人亲笔书写，不存在其受到胁迫的情况下出具的情形。关于违约金的问题，上诉人认为被上诉人用没有处分权的房屋与上诉人签订了购房协议，违背了诚实信用原则，最终导致无法向上诉人交付房屋，致使合同目的无法实现，其行为已经构成违约，应当承担违约责任，一审法院以资金占用支付利息的方式判令被上诉人承担违约责任显失公平。 被上诉人辩称，双方签订的两份购房协议均未约定购房的价格及手续交付等相关事宜，且在签订购房协议时涉案房屋正在建设中，上诉人在没有任何约定的情况下一次次向被上诉人支付购房款不符合生活常理。上诉人称自2016年9月至2017年6月期间先后支付被上诉人购房款27万元，但双方签订的购房合同是2016年12月29日，上诉人在购房协议未签订的情况下就支付购房款不符合交易常理。另，上诉人当庭认可其是向被上诉人以发放高利贷的方式支付的购房款，被上诉人认为27万元是在受到胁迫的情况下签订的。一审判决认定由被上诉人按照年利率支付占用资金的利息属于事实认定清楚，采信证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 苏刚向一审法院起诉请求：1.判令被告退还房款270000元；2.判令被告按照购房协议补偿原告损失50000元；3.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年12月29日，甲方（出让方）闫小梅与乙方（购买方）苏刚分别签订两份购房协议，约定甲方将位于建新街区35号楼3单元101号、建新街区35号楼3单元201号拆迁回购房出让给乙方并达成如下协议：1.甲方将房屋在办理手续时直接办理在乙方名下或者乙方指定的人名下，乙方一次性将房款付与甲方；2.甲方在办理房屋时已经用自己的公积金充房款10万元以及拆迁款，乙方向甲方在办理时提供其余款项，具体金额按照实际价格予以提供；3.房屋价格：原购房价格18万元/套，48.2平方米。补超出面积的价格按照坐地户拆迁价格给予乙方，超出原房屋产权面积至70平方米（含70平方米）面积部分，按2170元/平方米计算房价；70平方米（不含70平方米）至90平方米（含90平方米）面积部分，按照2700元/平方米计算；超过90平方米的按照3450元/平方米计算；地下室按照800元/平方米计算；4.所有手续办理结束后，乙方付给甲方所有房款以及酬劳。 购房协议签订当日，苏刚尾号1459银行卡向闫小梅尾号9001银行卡转款50000元。同日，闫小梅出具的收条记载：“今收到苏刚给付闫小梅建新街35号楼3单元102号的房款270000元整”。 双方签订的无签署日期的购房补充协议约定：1.交房时间2018年8月31日；2.房屋价格：原来房屋价格不变，但是推迟交房时间的补偿14元/平方米，共计（此处空白）元，抵扣乙方的房款（2017年9月1日至2018年8月31日）；3.手续：由于棚户区改造房5年内不允许过户，暂时无法过户给乙方，5年后再过户给乙方，乙方保留房屋总价的20%（此处空白）作为尾款，等过户手续办理完毕以后15天之内付给甲方；4.双方约定的2套1楼对门住房20万的好处费不变；5.违约责任：甲方如果没有按时交付房屋给乙方造成损失，乙方有权提出解除协议，退还房款，并要求甲方补偿乙方50000元；乙方如果在甲方交付房屋1个月内没有交付部分房款，甲方有权自行处理房屋；对办理房屋产权情况，双方如有违约，按照已付房款总额（此处空白）的3%每月计算违约款。具体金额以合同金额为准。 2018年5月25日，苏刚出具给闫小梅的承诺书记载：“本人苏刚就闫小梅房屋购买情况，每套给予10万元的酬劳，特立此书”。2018年10月12日闫小梅签字按印的承诺书记载：“本人闫小梅于2018年10月12日承诺，关于与苏刚房屋买卖一事，在2天内有结果，如果星期一未能有答复，双方申请司法确认，如未能有执行，愿意承担违约的后果（承担律师、诉讼违约等费用）”。 另查，2016年1月26日，苏刚通过其尾号1924银行卡向田继民尾号8285账户转款38000元，当天田继民又将38000元转入闫小梅尾号9001账户。2016年3月至12月期间，闫小梅通过其尾号9001银行卡向苏刚尾号3288银行卡转款11笔计25870元；2018年9月至12月期间，闫小梅向苏刚微信转账6笔计12000元。另外，苏刚2018年9月6日出具收条记载“今收到闫小梅退还的租房款8000元”，未签署日期的收条记载“今收到闫小梅还款1万元整，田继民的租房款”。一审法院认为，涉案购房协议约定的出让本市建新街区35号楼3单元101号、201号房屋系棚户区改造拆迁回购房，被告作为出让方自协议签订至今并非上述房屋的权利人，故被告对上述房屋的出让行为系无权处分，由此导致购房协议无法实际履行，合同目的不能实现。根据以上查明的事实，本院向原告释明是否请求解除购房协议，原、被告均同意解除。本案焦点问题是原告是否实际支付被告房款27万元。原告主张已付房款27万元的依据是被告出具的收条，被告仅认可收到原告支付的6.5万元房款，并抗辩27万元的收条是在原告向其出具承诺书承诺给予每套房屋10万元的酬劳后才书写了收条，当时原告有胁迫情况，但被告的该抗辩仅为口头陈述，未提交有效证据证实原告具有胁迫情形，或在出具收条后向公安机关报案请求处理或向人民法院起诉请求撤销。结合本案证据，双方签订购房协议的当天原告以转账方式向被告交付5万元房款，收条出具之前以及2018年9月至12月期间原、被告之间的其他经济往来绝大部分都是通过银行转账、微信转款等方式进行，原告主张所支付的房款大部分是现金交付的理由，与双方之间的日常经济往来行为不符，再无其他证据印证的情况下，本院确认原告实际支付被告房款为65000元。关于原告主张违约损失50000元的问题，补充协议约定没有按时交付房屋给乙方造成损失，乙方有权提出解除协议，退还房款，并要求甲方补偿乙方50000元，但原告未提交证据证明未交付房屋由此造成实际损失的相关证据，故对原告主张的损失以本院确认的已付房款65000元为基数按照年利率6%支付资金占用期间的利息，判决：一、解除苏刚与闫小梅2016年12月29日签订的两份购房协议及购房补充协议；二、闫小梅返还苏刚房款65000元，并按照年利率6%支付资金占用期间的利息，自2016年12月29日起计算至实际返还之日止，于本判决生效之日起5日内履行完毕。案件受理费5350元，减半收取计2675元,苏刚负担1337.5元，闫小梅负担1337.5元。 本院二审期间，上诉人苏刚补充提交以下证据：1、中国建设银行嘉峪关建设西路支行苏刚个人活期账户交易明细，证实2017年2月17日上诉人根据闫小梅的指示向案外人王瑞德账户中打款2万元。被上诉人闫小梅对该证据的真实性认可，但辩称该款与本案无关。因上诉人提交的汇款凭证不足以证实27万元购房款中包含上述2万元，继而无法证明与待证事实的关联性，对该证据本院不予采信；2、提交江苏省无锡市梁溪公证处公证书一份，该公证书为案外人郑某书写的情况说明，有4项内容：（1）、2016年底苏刚给付闫小梅1.5万元和5000元；（2）、苏刚给闫小梅转账5万元；（3）、2017年苏刚给付闫小梅现金10万元；（4）、2017年2月17日闫小梅说是急用钱，让苏刚把钱转到其指定的账户（王瑞德）卡里，并给苏刚出具欠条。苏刚提交该份公证书以此证明除了通过银行转帐付给闫小梅5万元、给王瑞德2万元外，其余的款项均是现金交付。被上诉人对该份公证书不认可，辩称其不符合证据规则。本院认为，虽然证人郑某采用了公证书的形式，对本案的相关情况作出说明，但根据民事诉讼证据的相关规定，证人应当出庭作证，接受法庭及双方当事人的询问，证人郑某未出庭作证，仅仅提交了公证书，公证书仅能证实情况说明是郑某出具，但无法证实所涉及内容的真实性，缺失证明力，不具有法律意义上的证明效力，本院对该份公证书不予采信；3、苏刚申请证人马某证实，2017年1月其在苏刚的办公室见到了本案被上诉人闫小梅，闫小梅拿着一张信用卡要求苏刚给予倒刷，并由闫小梅给苏刚打了个条子，但却不能证实信用卡的持卡人、倒刷的具体数额及条子上的内容。因证人马某的证言无法证实其所作证的内容与案涉27万元的关联性，故对该证人证言本院不予确认。 除以上事实外，二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为：本案争议的焦点，1、上诉人主张由被上诉人向其退还27万元购房款是否实际发生，其主张有无事实及法律依据；2、一审按照年利率6%判处由被上诉人支付资金占用期间的利息是否合法有据。关于27万元购房款是否实际发生的问题，上诉人主张其已向被上诉人闫小梅支付购房款27万元，但其提交的证据仅能证实其通过银行向闫小梅转账5万元，苏刚在一、二审中提交的证据均无法证实其实际交付27万元的事实，且双方之前存在借贷关系，相互之间的资金往来大部分是通过手机微信及银行交易，但针对案涉27万元的交付方式，苏刚陈述大部分是现金交付，这与双方经济往来交易习惯不符，亦不能作出合理的解释，更与日常民间正常的交易规则相悖。因苏刚提交的证据均不能证实案涉27万元已实际交付，故上诉人关于要求被上诉人退还其27万元购房款的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于违约金，一审按照年利率6%判处由被上诉人支付资金占用期间的利息是否合法有据的问题。本院认为，违约金是具有补偿的性质，是由违约方给守约方因违约所受到实际损失的补偿。本案中，虽然双方在协议中约定了违约金，根据法院查明的事实，2016年12月29日双方签订购房协议中的案涉房屋并非为被上诉人实际所有，被上诉人没有处分权，上诉人作为购房方，应审慎对待，但上诉人没有尽到合同的注意义务，签订的购房协议是一个无法实现的合同，对此双方均有责任，且上诉人无证据证实其受到的实际损失。一审法院根据双方当事人的诉辩意见，结合庭审查明的事实及相关证据综合考量，确定由被上诉人按照年利率6%向上诉人支付资金占用期间的利息合法有据，并无不当。 综上所述，上诉人苏刚的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据采信得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由苏刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宏伟 审判员  邢剑影 审判员  吴 杰 二〇二〇年五月二十日 书记员  滕雪花