云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9183号上诉人（原审被告、反诉原告）：云南东聚南疆汽配有限公司，住所：云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路709号。法定代表人：何丽琼，总经理。委托诉讼代理人：彭国雄、李夏甜甜，云南行动律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）王海贵，男，汉族，1978年10月15日生，身份证住址：浙江省文成县。委托诉讼代理人：**琼、查骏，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南东聚南疆汽配有限公司（以下简称：南疆公司）因与被上诉人王海贵房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初7520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南疆公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第四项，依法改判；二、本案一、二审诉讼费由王海贵承担。事实和理由：谢海森、冉启凤无权代理南疆公司收取租金，其收取的租金不应当由南疆公司承担相应的责任；王海贵提交的情况说明仅针对特定对象，而且该对象并非王海贵，该份情况说明不对王海贵产生法律效力；南疆公司已通过公开公告的方式否认了包括案外人谢海森、冉启凤在市场内收取租金的合法性，案外人的行为属于无权代理，不构成表见代理。一审判决认定王海贵是善意相对人，案外人谢海森、冉启凤收取租金的行为构成表见代理无事实和法律依据，请求二审法院依法改判。王海贵辩称，情况说明上明确写明谢海森是南疆汽配三期的招商人员，南疆公司盖章确认，王海贵据此相信谢海森有权收取租金和物管费，王海贵交纳租金后能够正常使用商铺直至市场关闭，南疆公司向王海贵收取过电费，但是一直没有向王海贵催要过租金。王海贵一审起诉请求：一、解除王海贵、南疆公司双方签订的《租房合同书》；二、南疆公司退还押金20000元，3个月的物管费、租金17280元，以上合计37280元；三、南疆公司支付王海贵违约金20736元；四、本案诉讼费、担保费、保全费等由南疆公司承担。南疆公司一审反诉请求：一、解除南疆公司与王海贵于2015年9月25日签订的《租房合同书》；二、王海贵按照57600元/年的标准，向南疆公司支付自2016年9月28日起至2018年9月14日止欠付的租金113149.77元；三、王海贵以租赁物480平方米为基数，按照2元/平方米/月的标准，向南疆公司支付自2016年9月28日起至2018年9月14日止欠付的管理费22628.52元；四、王海贵向南疆公司支付自2018年6月28日起至2018年9月14日止欠付的水电费960元；五、王海贵向南疆公司支付违约金17280元；六、王海贵承担本诉、反诉的案件受理费。一审法院认定案件事实：南疆公司经合法程序从中国人民解放军六一五三八部队处取得坐落于昆明市亩的土地自2011年6月15日起至2027年9月15日止的使用权，并在地上建设“云南东聚南疆汽配有限公司（东聚南疆汽车服务广场）”。2015年9月25日，南疆公司（出租人、甲方）与王海贵（承租人、乙方）签订《租房合同书》，约定王海贵向南疆公司承租云南东聚南疆汽配有限公司三期30栋11-18号（二楼）铺面，建筑面积480平方米，租赁期限自2015年9月28日起至2016年9月27日止，租金共计57600元，一次性付清租金，水费6.8元／吨、电费1.5元／度、管理杂费2元／平方米／月，乙方应于本合同签订当日向甲方一次性交清铺面押金20000元，乙方在退租时，与甲方结清所有款项及办理完毕相关交接手续后，退还全额押金。合同第九条第4款约定：“任何一方违约，违约方应当向守约方支付本合同租金总额30%的违约金。如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿。”上述合同签订后，南疆公司按照合同约定将铺面交付王海贵使用，王海贵于2015年9月25日缴纳了一年租金57600元、水电消防保证金（押金）20000元、物管费6912元、卫生费4608元、垃圾桶费100元。2016年9月27日《租房合同书》到期后，王海贵继续使用涉案铺面，南疆公司未提出异议，双方形成不定期租赁。王海贵于2016年9月26日缴纳2016年9月28日至2017年9月27日的租金、物管费合计69120元，于2017年9月28日缴纳2017年9月27日至2018年9月26日的租金、物管费合计69120元，于2018年5月17日缴纳电费1336.5元，于2018年6月27日缴纳电费505.5元。因南疆公司拖欠中国人民解放军六一五三八部队承载涉案铺面的土地的租金，中国人民解放军六一五三八部队与南疆公司签订的租赁合同被解除，南疆公司需腾还土地，王海贵作为承租该土地上附着物的租户被要求限期搬离，2018年9月14日土地经强制执行移交中国人民解放军六一五三八部队。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王海贵与南疆公司签订的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。首先，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案中王海贵与南疆公司均要求解除双方的租赁合同，南疆公司要求解除2015年9月25日的《租房合同书》，王海贵庭审中明确第一项诉讼请求为请求解除“2017年9月27日至2018年9月26日的口头约定合同”。2015年9月25日签订的《租房合同书》虽租赁期限已经届满，但前述《租房合同书》继续有效，因实际租赁期限超过6个月，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”，对于租赁期限自2017年9月27日至2018年9月26日的租赁合同双方应采用书面形式，故对王海贵口头合同的主张不予采纳，进而对其解除口头合同的诉请依法不予支持。对于南疆公司解除2015年9月25日的《租房合同书》的诉请，本案属于租赁期限不定期，适用不定期租赁的规定，南疆公司作为出租人可随时解除合同，对南疆公司该诉请依法予以支持。其次，合同解除后退还押金、租金、物管费的问题。涉案租赁合同已确认解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，王海贵于2018年9月14日搬离涉案铺面，尚有押金20000元、12天的租金和物管费2272.43元（69120元/年÷365天×12天），共计22272.43元，南疆公司理应退还王海贵。第三，就违约金的诉请。王海贵与南疆公司均要求对方支付违约金。南疆公司的诉请是基于王海贵在租赁期限内拖欠租金等费用的理由主张违约金，经审理查明的事实王海贵未拖欠租金等费用，故对南疆公司要求王海贵支付违约金的诉请不予支持；王海贵的诉请是基于南疆公司未履行完毕双方的租赁期限的理由主张违约金，本案中自2016年9月27日至2018年9月14日的租赁合同中租赁期限为不定期，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案南疆公司作为出租人可以随时解除合同，其不存在未履行完毕的租赁期限，故对王海贵要求南疆公司支付违约金的诉请依法不予支持。第四，关于王海贵要求南疆公司承担担保费、保全费等费用的问题。因王海贵并未举证证实上述费用确已产生及具体数额，故王海贵该诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。第五，关于南疆公司要求王海贵支付2016年9月28日起至2018年9月14日止的租金、物管费的问题。经审理查明王海贵并未拖欠南疆公司租金、物管费，故南疆公司关于租金、物管费的诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。最后，关于南疆公司要求王海贵支付2018年6月28日起至2018年9月14日止的水电费的问题。因南疆公司并未举证证实上述费用确已产生，故南疆公司该诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第二百一十二条、二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、解除原告（反诉被告）王海贵与被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司于2015年9月25日签订的《租房合同书》；二、被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）王海贵押金20000元、租金和物管费2272.43元，以上合计22272.43元；三、驳回原告（反诉被告）王海贵的其它本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司的其它反诉诉讼请求。本诉案件受理费1250元，减半收取625元，由原告（反诉被告）王海贵承担225元，由被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司承担400元，剩余625元退还原告（反诉被告）王海贵。反诉案件受理费1690元（已减半收取）由被告（反诉原告）云南东聚南疆汽配有限公司承担。二审中，双方当事人未提交新的证据。经本院二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：南疆公司要求王海贵支付租金、管理费、电费、违约金的反诉请求是否有事实和法律依据。本院认为：一、王海贵要求返还的押金2万元，是由南疆公司实际收取并出具了收款收据，在租赁合同解除的情况下，一审法院判决南疆公司返还押金并无不当；二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”王海贵提交的情况说明显示，南疆公司盖章确认谢海森是其授权的工作人员，南疆公司也陈述曾授权谢海森收取过商户刘松叶的租金，即使谢海森超越了南疆公司的授权范围，结合王海贵向谢海森交纳租金后能够实际使用涉案商铺至市场关闭，南疆公司仅向王海贵收取了电费等事实，一审判决认定谢海森收取租金的行为构成表见代理并无不当。三、基于前述认定，因无证据证明王海贵欠付租金、管理费及电费，南疆公司要求支付前述费用并支付违约金的反诉请求没有事实和法律依据。综上所述，南疆公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由上诉人云南东聚南疆汽配有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月十三日书记员  蔡 磊