内蒙古自治区奈曼旗人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0525民初761号 原告：宝玉军，男，1970年9月29日出生，蒙古族，农民，户籍地辽宁省阜新蒙古族自治县，现住内蒙古通辽市奈曼旗。 委托诉讼代理人：何春芬，女，1972年12月9日出生，蒙古族，农民，户籍地辽宁省阜新蒙古族自治县，现住内蒙古通辽市奈曼旗（系原告妻子）。 委托诉讼代理人：苏米娅，系内蒙古大尚律师事务所律师。 被告：白福生，男，1974年1月28日出生，蒙古族，农民，住内蒙古通辽市奈曼旗沙。 被告：温权华，女，1972年12月29日出生，汉族，农民，住内蒙古通辽市奈曼旗沙。 二被告委托诉讼代理人：周雪松，系内蒙古巨鼎（奈曼）律师事务所律师。 二被告委托诉讼代理人：李栋彬，系奈曼旗148法律服务所法律工作者。 原告宝玉军诉被告白福生、温权华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年4月19日公开开庭进行了第一次审理；于2019年6月12日公开开庭进行了第二次审理；原告宝玉军及其委托诉讼代理人何春芬、苏米娅,被告白福生、温权华及二被告委托诉讼代理人周雪松均到庭参加了诉讼;于2019年12月13日公开开庭行了第三次审理，原告宝玉军及其委托诉讼代理人何春芬、苏米娅,被告白福生、温权华及二被告委托诉讼代理人周雪松、李栋彬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宝玉军向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行合同，为原告办理房屋过户手续；诉讼过程中，原告变更诉讼请求：要求二被告返还购房款及利息共计155200元，另赔偿逾期付款损失以155200元为基数自合同签订之日起按6厘计算的利息，同时返还装修款4万元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年7月31日，原告在二被告处购买了位于沙日浩来镇东沙开发区楼房一处，房屋总价款为16万元（含1万元过户费用），双方签订合同时约定，首先由原告向被告预交房屋价款5万元，剩余价款10万元待办理房屋过户手续时原告交付被告。合同签订后原告向被告给付了5万元购房款，当日被告交付了房屋，原告对房屋进行了装修，使用至今。关于剩余的房屋价款10万元，原告向被告支付了利息。合同约定由被告给原告办理房产过户手续，原告一直主张办理房屋过户手续，被告一直以各种理由拒不配合，故原告提起诉讼。 白福生辩称，一、原告与被告白福生之间签订的合同系双方的真实意思表示，并且合同签订后原告已经给付了5万元房屋价款，并始终给付剩余房屋价款10万元的利息，而且合同签订后被告白福生履行了交付房屋的义务，所以买卖合同真实有效，被告白福生在国家政策允许的情况下愿意配合原告办理房产过户手续；二、原告与被告白福生签订的“合同书”内容清晰，16万元中有1万元是办理房屋过户手续用，而且合同明确约定“余下壹万元乙方（原告）如需办理房产过户手续时，再交给甲方（被告白福生），甲方则给乙方办理房产过户手续”，该内容非常明确的证明原告在签订合同时对房屋的实际情况明知并认可，是否办理房屋过户手续取决于原告，显然原告没有给付10万元房屋价款，也没有给付1万元过户手续费，也没有要求被告白福生为其办理房屋过户手续；三、合同签订后被告白福生便交付房屋给原告使用至今，已经履行了合同的房屋交付义务，但原告并没有给付其应给付的房屋款10万元，原告给付的剩余房屋价款10万元的利息的事实能够说明原告应给付房款，并认可应该先予给付此款，所以才自愿给付了多年利息，并非原告诉状所述的房款应在办理房屋过户手续后再给付。原告自愿给付利息的事实还能够证明原告在长达7年的时间内既未能给付10万元房款，也没有要求办理房产过户手续，否则如原告所述其完全可以拒绝支付房屋欠款，更不要提给付利息。故由于原告无法给付房屋欠款，是导致房屋无法过户的原因，最后由于政策变化导致房屋目前无法过户，因此造成房屋无法过户的责任在于原告而不在于被告白福生。综上所述，鉴于政策原因和事实原因，请求法院驳回原告的诉讼请求。 温权华辩称，与白福生答辩内容一致。 原告宝玉军为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据1、《合同书》复印件一份，证明2011年7月31日原被告订立的房屋买卖合同中约定由被告为原告办理房产过户手续的事实。二被告质证认为，对这份证据的真实性无异议，但是这份证据无法证明原告想要证明的问题，此份证据内容恰恰和原告诉状中所述的内容存在矛盾之处，合同书内并没有原告在房屋过户后给付被告10万元的内容，而该合同恰恰明确写明16万元中只有1万元是房屋过户的手续费用，而且写明乙方如需办理房屋手续时再交给甲方，显然具有先后履行顺序，事实上原告既未给付10万元房款也未给付1万元房屋过户费用。 证据2、收据两枚，证明原告于2011年7月31日、2011年8月8日分别给付被告购房款1万元、4万元，被告白福生向原告出具收据两枚。二被告质证认为，对这两份收据的真实性、合法性、关联性均无异议，这两份收据恰恰能够证明原被告双方是在自愿合法的基础上达成的房屋买卖合同。 证据3、收据10枚，证明原告在拖欠被告购房款10万元期间，向被告支付了105200元利息的事实。二被告质证认为，对于收取原告利息款的事实没有异议，收取利息款的前提是原告无法给付房屋尾款10万元，原告为了达到拖延给付10万元的目的，而自愿给付的利息，此10枚收据，恰恰能证明原告未能给付10万元房屋款的事实，也能够证明原告从未要求被告办理房屋过户手续，因为其无法给付10万元房款。 关于原告提供的证据，本院认证认为，关于证据1、2、3，双方当事人对以上证据的真实性均无异议，本院予以认定。 被告白福生、温权华为支持其答辩，向本院提交了以下证据： 证据1、涉案房屋的房权证书（奈房权证字第069号） 证据2、《中华人民共和国乡村规划建设许可证》复印件一份 以上两份证明涉案房屋的合法性。原告质证认为，对房产证的真实性有异议，房产证建筑面积与原告所购买的房屋不相符，房产证中的面积为534.82平方米，由于是复印件，所以对证据的真实性有异议，要求二被告提供证据原件；对《中华人民共和国乡村规划建设许可证》质证意见与涉案房屋的房权证书意见一致，不能证明此房权证系该案诉争的房屋。 关于被告提供的证据，本院认证为，以上证据虽系复印件，但经本院调查了解，两份证据的原件确实存放有关部门，故本院对该组证据的真实性予以确认。 本院向各方当事人出示以下证据： 依原被告申请，本院依法委托通辽鑫博资产评估事务所进行司法鉴定，该所于2019年9月26日出具的通鑫评报字（2019）第226号资产评估报告,自2011年8月1日至2019年8月1日期间原告使用房屋租金评估值为24000元；该所于2019年9月26日出具的通鑫评报字（2019）第227号资产评估报告,原告房屋装修及添置物品评估值为41690元。原告质证认为，以上两份鉴定结论客观真实，二被告质证认为，对鉴定结论有异议，要求重新对涉案房屋占有使用费进行评估鉴定，对涉案房屋装修及添置物品鉴定结论重新评估。 根据各方当事人的陈述及本院认定采信的证据，认定事实如下：原告宝玉军与被告白福生于2011年7月31日签订《合同书》，合同中约定将被告白福生所有的位于奈曼旗沙日浩来镇东沙开发区南段青山路东，南邻白福生、北邻高志国上下三层一间楼房（4.3米×12米）及该楼房南北房后等宽，东西长18米土地使用权，以16万元（包括1万元过户费）卖给原告，原告必须在签订合同时先预交5万元现金，其中10万元由被告白福生为原告办理贷款，余下1万元，原告如需办理过户手续时，再交付被告白福生，被告白福生则给原告办理房产过户手续。签订合同的当天，被告白福生将房屋交付给原告，原告于2011年7月31日给付房屋价款1万元；于2011年8月8日给付房屋价款4万元。此外，原告因拖欠房款10万元未支付，向被告白福生支付了因此产生的利息105200元（2011年12月31日给付6000元、2012年6月11日给付7200元、2012年12月19日给付7200元、2013年6月14日给付7200元、2013年12月17日给付7920元、2014年6月16日给付7840元、2014年12月31日给付7840元、2015年12月19日给付18000元、2017年1月1日给付18000元、2018年1月3日给付18000元）。原告宝玉军为该房屋进行了装修并添置物品。装修费用及添置物品费用经司法鉴定为41690元，被告白福生主张该房屋2011年8月1日至2019年8月1日期间的占有使用费（房屋租金）经司法鉴定为24000元。该房屋土地的使用性质至今尚未变更为建设用地，被告无法为原告办理房屋所有权转移登记。 本院认为，原被告双方根据真实自愿意思表示签订房屋买卖合同，合同成立并生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应该遵循交易习惯履行通知、协助义务。该合同签订后，原告按照合同约定交付5万元房屋价款。根据当时政策原告如及时完成给付剩余房屋价款义务，便能完成房屋产权变更登记，即原告有一定责任。被告未能及时督促原告履行合同约定的义务，亦存在责任。现根据法律和政策原因导致房屋无法实现变更登记，致使不能实现合同目的，原被告均存在相应责任。因合同目的不能实现，当事人可以解除合同，合同解除后被告应返还原告已经交付的5万元房屋价款，原告应返还被告房屋。关于原告主张的房屋装修费用，被告应按责任比例承担；被告主张原告支付房屋占有使用费，原告亦应按照责任比例承担。关于原告已经支付被告的剩余房屋价款10万元而产生的利息105200元，因该款用途系支付信用社借款利息，并非被告因合同而获的既得利益，故原告主张被告返还已经交付的利息款没有法律依据，本院不予支持。关于原告主张的以155200元损失为基数自合同签订之日起按6厘进行计算的利息，因原告未全面履行付款义务，导致损失的扩大，故该项损失应由原告自行承担，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、原告宝玉军将位于奈曼旗沙日浩来镇东沙开发区南段青山路东（南邻白福生、北邻高志国）上下三层一间楼房返还给被告白福生； 二、被告白福生返还原告宝玉军房屋价款50000元； 三、被告白福生给付原告宝玉军房屋装修损失20845元（41690元×50%）； 四、原告宝玉军给付被告白福生房屋占有使用费12000元（24000元×50%） 五、驳回原告宝玉军对被告白福生、温权华其他诉讼请求。 以上判项一、二、三、四项内容于本判决生效十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4238元，原告宝玉军负担2119元，被告白福生、温权华负担2119元。原告宝玉军鉴定费2000元，被告白福生、温权华鉴定费5000元均由各自承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审 判 长  孙啸宇 审 判 员  黄存仁 人民陪审员  宝凤山 二〇二〇年五月十四日 书 记 员  于新甜