陕 西 省 定 边 县 人 民 法 院 陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0825民初109号 原告：李某某被告：某某公司。法定代表人：陈某某。原告李某某诉被告某某公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案受理后，依法由审判员李占强适用简易程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理，原告李某某到庭参加了诉讼，被告某某公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完结。原告诉称，2015年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》合同约定被告所开发的位于XX镇XX路XX小区XX栋XX单元XX室以总价为：323008元的价格（118平米，每平米2800元）出售给原告，原告按约向被告支付了除按揭（150000元）外的购房款173008元，被告出具收款收据为凭。按照《商品房买卖合同》第十一条之约定，被告应当于2016年10月30日前向原告交付房屋，但被告实际向原告交房时间为2017年9月22日，但接房后由于不具备居住条件，经常停水和电梯检修，且2017年冬天未供暖（物业可以证明）。导致原告在2018年4月8日才能装修入住（交付房屋当天，被告要求原告将物业费交清方可交付房屋）逾期545天，故被告应当按照《商品房买卖合同》的第十二条向原告支付违约金17603.5元。按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）款之约定，被告应当承担因被告致使原告不能按约取得所购房屋的所有权证书的违约责任，即向原告支付违约金1615元。综上，被告违反了与原告签订《商品房买卖合同》第十一条、第二十条之约定，应当承担违约责任，请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。请求事项：1、依法判决原、被告于2015年8月11日签订的《商品房买卖合同》有效。2、依法判决被告向原告支付因逾期交房违约金17603.5元（545天*32.3元）。3、依法判决被告向原告支付因不能按约取得购房屋的房屋所有权证的违约金1615元。4、本案的诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据是《商品房买卖合同（预售）》，证明原、被告签订了房屋买卖合同，被告构成了违约，现原告要求被告按照合同第8页第11条约定支付原告逾期交房违约金每日房款万分之一，第15页第20条约定支付原告逾期办房产证违约金已付房款的0.5%。合同约定交房时间2016年10月30日。第二组证据是尚城小区收款收据六支，欠据一支，银行借款凭证一支，证明被告交纳房款共计323008元，于2017 年9月22日补交房款5708元、交契税等款项20458元、交装修垃圾费、电梯费655元并装修入住。第三组证据物业证明一份，证明原告于2017年9月22日接房后冬季未供暖气，不具备入住条件，原告于2018年4月8日才继续装修，于7月份入住。被告某某公司未到庭，庭前向法庭提交了答辩状辩称，原告诉答辩人商品房买卖合同纠纷案件中，就原告的各项诉请及所依据的事实与理由，现发表如下答辩意见：一、被答辩人在诉状中所述的交房时间有误，其所述的交房时间实为接房时间。施工方是于2017年4月将竣工的楼房交于被告，被告从收房的第二天就电话通知所有业主接房，有的业主接到通知后就接了房，但原告接到通知后一直不接房。本系列案中，22户业中最早接房的是辛金桥，其自述接房时间是2017年9月13日，最晚接房的业主是任羽羽，其自述接房时间是2018年5月20日。22户业主接房时间无重合垮度8个月7日是可能的，但交房时间绝对不可能拖这么长时间，工程施工惯例是施工方竣工后将合格的楼房交于建设方，建设方接收后立即将房屋交于业主，交房都是一次性，怎可能8个多月内今天交一套，明天又交一套呢？故被答辩人的陈述的交房时间不符合建筑惯例和逻辑推理，人民法院不应采信，所以答辩人建议本系列22个案中应统一交房时间，交房时间最晚应以辛金桥自认的接房时间2017年9月13日为准，主张权利的人应举证证明确切的交房时间，如不能证明就应承担举证不能的后果。二、答辩人未按约定时间交房和办房产证实属无奈非答辩人所能抗力。尚城小区房屋开始是以团购低价销售的，但团购人员（被答辩人）在签订团购协议后却不按协议约定付款，致答辩人资金链断裂无钱支付工程款，使工程中途停工，造成答辩人未在约定的时间交房的原因是因被答辩人不按约定付款的行为所致，并非答辩人主观意愿，未按约定办房产证也非答辩人的主观意愿，涉及政府部门办证的事答辩人实属不可抗力。故请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告某某公司未向法庭提交任何证据。本院对原告提交的证据作如下认定，对原告所举的第一、二证据，内容真实，形式来源合法，与本案具有关联性，予以确认。对原告所举第三组证据，原告自认接房时间是2017年9月22日，非不可抗力原因致使原告2018年7月份装修入住，本院不予确认。根据原告的陈述、举证及本院认证，查明以下事实，2015年8月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同备案编号20143493，双方约定，原告购买被告开发的位于定边县XX路XX段XX城XX小区XX号楼XX单元XX层XX室房屋一套，房屋建筑面积112平方米，每平方米2800元，共计313600元。同时约定被告应当在2016年10月30日前向原告交付房屋，如果被告逾期超过90日后，原告有权解除合同，如果原告选择继续履行合同，被告按日计算向原告支付全部房价的万分之一的违约金。被告在房屋交付之日起365日内办理房屋所有权证，如被告违约原告不退房，被告按已付房款的0.5%向原告支付违约金。原告签订合同前缴纳购房诚意金60000元，204年12月16日缴纳房款103600元，共计交付163600元，下余150000元办理按揭贷款，2017 年9月22日交房时补交房款9408元及相关费用，故原告购买房屋的总价款为323008元，现已装修入住。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案原告按合同约定履行了付款义务，而被告未按约定按时履行交房义务及办理产权登记，违反了诚实信用原则，其行为已构成违约，应按双方约定承担违约责任。根据双方违约责任的约定，被告向原告承担总房款的每日万分之一的违约责任进行赔偿，符合法律规定，该房屋的已付全部房款323008元，原告主张按照已付房款323008元计算违约金，但依据双方合同约定违约金应以合同约定的房屋价款为准即313600元，按照约定，每日的违约金为31.36元。从2016年10月31日计算至原告接房之日2017 年9月22日止，共计326天，即326×31.36=10223.36元。因此，原告请求因逾期交房产生的违约金17603.5元，本院予以支持10223.36元，对于超出部分，本院不予支持。对于逾期办理产权登记，双方约定按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金1615元，与法有据，应予支持。关于被告辩称接房时间应该是2017年9月13日及未按约定办房产证不是被告的主观意愿，涉及政府部门的辩称理由，因未提供证据佐证，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李某某与被告某某公司于2015年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效。二、被告某某公司于本判决生效之日起七日内向原告李某某支付逾期交房违约金10223.36元。三、被告某某公司于本判决生效之日起七日内向原告李某某支付逾期办理产权登记违约金1615元。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。   审  判  员   李占强                                     二〇二〇年五月二十二日 书  记  员  孙国斌1