江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2055号上诉人（原审被告）:吴长青，男，1969年9月12日生，汉族，住苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）:苏州贝斯特电器有限公司，住所地苏州市吴中区越湖路157号。法定代表人：刘丰昶，总经理。委托诉讼代理人：夏卫，江苏力信律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁月星，江苏力信律师事务所律师。上诉人吴长青因与被上诉人苏州贝斯特电器有限公司（下称贝斯特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4961号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴长青上诉请求：1、撤销苏州市吴中区人民法院(2019)苏0506民初4961号民事判决书，改判驳回贝斯特公司的全部诉请；2、本案全部诉讼费用由贝斯特公司承担。事实和理由：吴长青已于2019年4月5日左右通过现金方式向贝斯特公司支付2019年3月30日之前的厂房房租金及2019年4月15日前门面房的租金，没有向贝斯特公司要求出具收据，贝斯特公司近几年也同样未开具过收据。对此吴长青提供的证人证言可予以证实。另外之前吴长青拖欠贝斯特公司租金时，贝斯特公司均会在水电费收据上注明未交租金，但吴长青在4月5日支付过之后，贝斯特公司出具的水电费收据就没有再备注过租金未付，可以间接证明吴长青已支付过该笔租金。贝斯特公司的法定代表人就已口头向吴长青承诺，吴长青可以继续承租至拆迁交付之日止，后期双方也因无法确定拆迁交付之日，将租赁合同变更为半年一期。因此，本案的租赁关系为附期限的租赁合同关系，现尚未达到租赁关系结束之时。案涉租赁房屋于2019年6月10日停水停电，并于2019年7月1日被整体查封，一审法院判决吴长青承担查封期间的房屋租金，适用法律错误。案涉房屋的环境脏乱差，也影响了吴长青的正常使用。贝斯特公司在诉讼中答辩称：吴长青无法证明其曾缴纳了2018年10月至2019年4月15日的门面房屋租金；曾缴纳了2018年10月1日至2019年3月30日的厂房租金。双方的租赁合同截止2019年3月30日、2019年4月15日到期。到期前双方并未有续签的意愿，贝斯特公司在2019年5月9日发函给吴长青，要求其搬离涉案房屋和厂房，腾空并返还。涉案房屋或厂房被整治查封，时间发生在租赁合同到期后，是吴长青怠于履行合同义务之后发生的；整治查封，是第三方的管理行为，非贝斯特公司的原因。一审法院的判决，事实清楚，适用法律准确，请求予以维持。贝斯特公司向一审法院起诉请求：1、判令吴长青立即腾空并归还位于苏州市吴中区越湖路157号的门面房（30平方米）和车间（156平方米）；2、判令吴长青自2018年10月16日起按每月2500元的租金标准计算至实际返还门面房之日止的房屋租金及占有使用费；3、判令吴长青自2018年10月1日起按每月3588元标准计算至实际返还厂房之日止的房屋租金及占有使用费：4、判令吴长青支付贝斯特公司违约金20000元。一审法院认定事实：苏州市吴中经济开发区越湖路157号登记在贝斯特公司名下。吴长青向贝斯特公司承租位于苏州市吴中区越湖路157号沿街门面从东往西第一间门面房，面积30平方米，以及苏州市吴中区越湖路157号面积156平方米的车间。关于涉案门面房，双方签订过如下协议：1、2017年3月18日，贝斯特公司（甲方、出租人）与吴长青吴长青（乙方、承租人）签订租赁合同，明确出租物业系越湖路157号房屋一间，每年租金28000元，另税金乙方按当年实际税率承担全额，物业费每月100元。租金每年提前一个月支付，逾期每天加收年租金的0.15%的滞纳金。约定租期一年，即自2017年4月16日起至2018年4月15日止。合同期满时，乙方有优先续租权，但须提前30天书面通知甲方，取得甲方的同意，并签订续租合同。甲方接到乙方续租书面通知后亦须告知乙方是否变动租金。租金变动幅度以市场价格情况浮动。因洪水、地震、或政府拆迁征用等不可抗力原因，造成双方不得不中止合同，双方不承担违约责任，按实际天数计算房租。同时乙方不享受拆迁任何赔偿费用。乙方应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括：水费、电费等。若由于甲方以外的原因导致上述出租房屋停水、停电或出现其他故障，甲方有义务敦促并协助有关部门抢修，使之尽快得以恢复。租赁期满，若甲、乙双方未达成续租协议，乙方应于租期届满时或之前迁离出租房屋并将钥匙及房屋按租用时之状态归还甲方。若乙方逾期不迁离或不归还出租房屋，则甲方有权采取有效措施收回出租房屋并另行处理。2、2018年4月10日，贝斯特公司（甲方）、吴长青（乙方）双方签订租赁延期补充合同，约定因乙方要求租赁期满后无合适厂房搬迁，要求延期3至6个月，乙方延租最长期限为自2018年4月16日至2018年10月15日止，半年租金15000元，其余条款同17年度租赁合同。3、2018年10月10日，贝斯特公司（甲方）、吴长青（乙方）签订租赁延期补充合同，约定应乙方要求租赁期满后无适合厂房搬迁，要求延期3至6个月，乙方延租最长期限为自2018年10月16日至2019年4月15日止，半年租金15000元，税金乙方承担，其余条款同17年度租赁合同。该补充协议上写有款未付，贝斯特公司解释系贝斯特公司法定代表人事后自行填写。关于涉案厂房，双方签订过如下协议：1、2017年3月18日，贝斯特公司（甲方、出租人）与吴长青（乙方、承租人）签订租赁合同，明确出租物业系越湖路157号车间156平方米，屋内财产见附件《借用物品清单》，租期一年，自2017年4月1日至2018年3月31日止，合同期满时，乙方有优先续租权，但须提前30天书面通知甲方，取得甲方的同意，并签订续租合同。甲方亦须在30天前通知乙方是否变动租金。租金变动幅度以市场价格情况浮动。因洪水、地震等不可抗力原因，或政府拆迁原因，造成双方不得不中止合同，双方不承担违约责任，按实际天数计算房租，乙方不享受拆迁任何赔偿费用。门卫费、垃圾蓄存清运费、公厕、路面清洁及照明费共计每月200元（不包括生产垃圾），年租金41184元（税金按当年实际税率乙方支付），租金每年提前一个月支付，逾期每天加收年租金的0.15%的滞纳金。乙方应按时支付因租用该出租房屋而产生的有关费用，包括：水费、电费，如乙方欠交费用超过三个工作日，甲方有权断电，超过十个工作日甲方有权终止合同，并由乙方承担一切违约责任。若由于甲方以外的原因导致上述出租房屋停水，停电或出现其他故障，甲方有义务敦促并协助有关部门抢修，使之尽快得以恢复。租赁期满，若甲、乙双方未达成续租协议，乙方应于租期届满时或之前迁离出租房屋并将钥匙及房屋按租用时之状况归还甲方，若乙方逾期不迁离或不归还出租房屋，则甲方有权采取有效措施收回出租房屋并另行处理。2、2018年4月10日，贝斯特公司（甲方）、吴长青（乙方）双方签订租赁延期补充合同，约定因乙方要求租赁期满后无合适厂房搬迁，要求延期3至6个月，乙方延租最长期限为自2018年4月1日至2018年9月30日止，半年租金21528元，税金乙方承担，其余条款同17年度租赁合同。3、2018年10月10日，贝斯特公司（甲方）、吴长青（乙方）乙方签订租赁延期补充合同，约定应乙方要求租赁期满后无适合厂房搬迁，要求延期3至6个月，乙方延租最长期限为自2018年10月1日至2019年3月30日止，半年租金21528元，税金乙方承担，其余条款同17年度租赁合同。该补充协议上写有款未付，贝斯特公司解释系贝斯特公司法定代表人事后自行填写。后贝斯特公司委托江苏力信律师事务所向吴长青发送律师函，载明双方分别于2017年3月18日签订租赁合同，并于2018年4月10日、同月10日签订租赁延期补充合同，现在租期均已届满，双方并未签订新的租赁合同，故要求在收函后10日内，立即腾空承租的房屋及车间，并完好返还给贝斯特公司；同时向贝斯特公司支付租赁期限届满次日起至房屋及车间返还之日止的房屋使用费。该信件于2019年5月8日寄交邮局，经查询，于2019年5月9日由邻居代收。贝斯特公司提供的录音资料显示，2019年5月9日下午13时16分许贝斯特公司法定代表人与吴长青之间的电话录音资料，显示吴长青明确贝斯特公司寄送的信件其已收到。关于吴长青已付租金情况，贝斯特公司陈述吴长青门面房租金已缴纳至2018年10月15日，厂房租金缴纳至2018年9月30日，之后未收到租金。吴长青陈述其于2019年4月5日左右以现金方式支付了门面房和厂房的最后一期租金，贝斯特公司否认收到。上述事实有贝斯特公司提供的租赁合同2份、租赁延期补充合同4份、律师函及送达情况查询记录、录音资料整理稿及视听资料、房屋所有权证及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审诉讼中，吴长青认为其租金已足额支付，贝斯特公司交付的房屋已被查封，其已无法搬离迁出，且贝斯特公司提供的房屋存在漏水、环境脏乱差的情形，为此提供了如下证据予以证实：1、房屋漏水图片12张。吴长青认为涉案房屋存在漏水情况，且周边环境脏乱差。2、门面房、车间被查封照片。吴长青认为自2019年7月1日起涉案房屋被政府查封，且2019年6月10日涉案房屋被停水，故租赁物已处于实际使用不能的状态。3、苏州市吴中区城南街道331整治办公室的告知书，该告知书系苏州市吴中区城南街道“331”专项整治办公室发出的，落款时间为2019年6月10日，该告知书记载根据全市彻底整治“三合一”、“群租房”消防隐患工作会议精神等有关法律法规和有关要求，“331”工作专班于2019年6月10日对出租房进行监督检查，根据相关要求，任何私搭乱建建筑内住人、经营均属严禁情形。现发现你户将违法建筑和非居住场所出租居住、经营，因你出租的房屋存在上述违法违规行为及火灾隐患，依法应当立即停租并撤人，现你户在7日内完成停租撤人，并将公共区域的杂物自行清理，逾期未整改到位的，将依法采取断水断电、现场处置措施，违章建筑也将一律拆除。2019年5月1日后仍存在违章建筑出租住人、经营的，将按照《苏州市出租房屋居住安全管理条例》依法追究房东的相关法律责任。据此吴长青证明涉案房屋自2019年6月10日起政府已强制要求停租，故涉案房屋已不能使用。且系贝斯特公司原因造成消防隐患。4、2018年12月3日、2019年1月19日、2019年2月15日、2019年3月13日及2019年4月13日的水电费收据，上述收据分别对应的是2018年11月、12月、2019年1月、2月、3月的水电费，据此吴长青认为2019年4月之前的收据都会写房屋租金字样，2019年4月5日吴长青以现金方式支付租金后贝斯特公司已停止催缴租金，故可证明吴长青已经支付该半年度租金。对此，经质证，贝斯特公司认为对吴长青提供的证据1照片真实性无异议，但不能证明涉案房屋存在漏水及停水情况，涉案房屋环境亦与本案无关，认可证据2的真实性，但表示系案外人城南街道给予环境整治原因查封吴长青的房屋，认可证据3的真实性，但表示系案外人基于三合一整治而要求吴长青停止经营，而非贝斯特公司要求吴长青停止经营，贝斯特公司认为证据4的真实性，但表示只能证明吴长青支付了相应水电费，无法证实租金支付情况。为证明吴长青租金的支付情况，贝斯特公司提供2018年4月13日的银行明细，显示2018年4月13日贝斯特公司收到吴长青租金36500元，贝斯特公司解释上述款项对应的系2018年4月16日至2018年10月15日的门面租金15000元和2018年4月1日至2018年9月30日的车间半年度租金21528元，根据合同约定上述期间段应付租金为36528元，吴长青实际支付36500元，少付28元，之后吴长青再无支付租金。同时，贝斯特公司陈述其收取租金方式有银行转账和现金两种方式，转账支付的不开收据，以转账记录作为依据，现金支付的开具现金收据并明确租期，自2018年起，为结算和对账的方便，所有租金全部通过转账方式交付，贝斯特公司不再收取租金。对此，吴长青认可上述证据的真实性，并认可上述款项对应的租赁期限。关于吴长青陈述的2019年4月现金支付租金的情况，贝斯特公司明确否认收到，吴长青未能进一步举证。一审法院认为：贝斯特公司、吴长青签订的关于涉案门面、厂房的《租赁合同》、租赁延期补充合同，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。关于涉案厂房、门面房的租期分别于2019年3月30日、2019年4月15日到期，双方均未签订续签合同，房屋租赁合同已到期，吴长青作为承租人，负有返还涉案厂房、门面房的义务。故吴长青应向贝斯特公司退还涉案门面、厂房。关于贝斯特公司主张的未交付租金及占有使用费，贝斯特公司现自认涉案门面房已收取截至2018年10月15日止的租金、涉案厂房已收取截至2018年9月30日止的租金，虽吴长青辩称其已于2019年4月初缴纳了2018年10月至2019年4月15日止门面房屋租金15000元以及2018年10月1日至2019年3月30日止的厂房租金21528元，贝斯特公司予以否认，吴长青未提供证据证明，故一审法院不予采信。按照双方合同约定，贝斯特公司有权要求吴长青支付自2018年10月16日起按每月2500元的租金标准计算至实际返还门面房之日止的房屋租金及占有使用费；自2018年10月1日起按每月3588元标准计算至实际返还厂房之日止的房屋租金及占有使用费。至于吴长青提及的涉案房屋被查封、被整治，无法迁出、返还的辩称意见，一审法院认为，综合本案案情，贝斯特公司、吴长青的合同到期后吴长青理应向贝斯特公司交还涉案门面房及厂房，后贝斯特公司于2019年5月9日向吴长青发送律师函并要求搬离涉案门面房、厂房，吴长青仍拒绝搬离，后涉案房屋被整治并查封，相应的后果系吴长青怠于履行合同义务造成的，故吴长青的相关辩称意见一审法院不予采信。关于贝斯特公司要求吴长青支付违约金20000元的诉讼请求。一审法院认为，租赁合同并未明确逾期返还房屋的违约责任，综合涉案房屋已被整治的现状，贝斯特公司要求吴长青支付违约金的诉讼请求与事实不符，一审法院不予采信。遂判决：一、被告吴长青于本判决生效之日起十日内将位于苏州市吴中区越湖路157号沿街门面从东往西第一间门面房（面积30平方米）及车间（面积157平方米）的房屋腾空迁出，并返还给原告苏州贝斯特电器有限公司。二、被告吴长青于本判决生效之日起十日内支付原告苏州贝斯特电器有限公司自2018年10月16日起按每月2500元的租金标准计算至实际返还门面房之日止的房屋租金及占有使用费，自2018年10月1日起按每月3588元标准计算至实际返还厂房之日止的房屋租金及占有使用费。三、驳回原告苏州贝斯特电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币683元，由原告苏州贝斯特电器有限公司负担50元，由被告吴长青负担633元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，贝斯特公司与吴长青就本案所涉门面、厂房签订的《租赁合同》、租赁延期补充合同均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，上述《租赁合同》、租赁延期补充合同的租期届满后，双方当事人均未续签合同。为此，贝斯特公司于于2019年5月9日向吴长青发送律师函要求返还涉案门面房、厂房。因吴长青一直拒绝搬离，故贝斯特公司现要求吴长青返还涉案门面房、厂房并支付拖欠的租金及占有使用费的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。吴长青在诉讼中主张双方之间的租赁关系一直延续，直至房屋被拆迁交付之日止，并且已于2019年4月5日左右通过现金方式向贝斯特公司支付2019年3月30日之前的厂房房租金及2019年4月15日前门面房的租金，对此吴长青依法应负相应的举证责任。因吴长青在诉讼中提供的证人证言等证据并不足以证明其上述主张的事实成立，故本院对此不予采信。至于涉案租赁合同到期后，涉案房屋被行政部门查封而造成吴长青损失的后果，因系吴长青怠于履行合同义务，未及时腾退涉案房屋造成的，故吴长青的相关辩称意见本院不予采信。综上，吴长青的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费683元，由上诉人吴长青负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年五月二十九日书记员  杨颖颖