黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终397号上诉人（原审被告）：黑龙江兴运房地产开发有限公司，住所地黑龙江省双鸭山市岭东区41委。法定代表人：李泽，总经理。委托诉讼代理人：刘英哲，黑龙江航迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔廷佳，男，1986年10月2日出生，汉族，个体业主，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：许宁，黑龙江同和律师事务所律师。上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司（以下简称兴运房地产公司）因与被上诉人崔廷佳民间借贷纠纷一案，不服黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院（2019）黑0803民初2783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。兴运房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人给付被上诉人崔廷佳借款本金136500元及利息（自2018年8月21日至给付之日止）；2、判决被上诉人配合上诉人解除18套商品房买卖合同的手续；3、一、二审诉讼费用由法院裁决。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间抵押合同成立属事实认定错误。一审法院先认定被上诉人与上诉人之间是房屋代售关系，也确定被上诉人代为出售18套房产，且此18套房产均为商品房买卖合同（包括被上诉人名下的三套），其后却认定此18套商品房买卖合同关系能证实抵押关系成立，认定的理由是上诉人不将20套（上诉人已收回2套）房屋买卖合同手续收回。上诉人与被上诉人之间并没有办理任何抵押登记，签订商品房买卖合同时具有办理抵押登记手续的相关条件。上诉人与被上诉人之间是代销商品房关系，其次，该案中18套商品房手续在时间上早于借款合同。18套代销房产与本案借款数额及抵押无直接关系，所以上诉人才没有将该18套房屋的商品房买卖手续收回。2、一审法院认定上诉人与被上诉人之间借款本金为550000元的事实认定错误。上诉人与被上诉人签订借款合同当天，上诉人仅收到李英银行账户下转款126500元及10000元现金，共计136500元（此笔款项是150000元本金，扣除3个月的3分利息）其余363500元由被上诉人转给了案外人任洪宇（40万元本金扣除3个月3分利息），而转入任洪宇的账号并非接受上诉人的指示，此笔借款不应由上诉人人承担。依据其转款数额足以确定被上诉人预先扣除3个月3分利息这一事实。但一审法院却依据被上诉人自认来认定被上诉人所述借款本金为550000元这一事实。在认定抵押合同一事上，一审法院用“常理”来认定事实，在借款本金上一审法院用被上诉人“自认”来认定事实。上诉人不可能在签合同当天从被上诉人手中接过60000元现金后，在第二天又偿还33000元的利息。3、一审法院认定借款利息自2018年7月21日起偿还，时间计算错误。无论是事实上的预先扣除利息，还是被上诉人的“自认”，均显示借款当时已支付了3个月的利息（从2018年3月21日至6月21日），而上诉人提交了6月20日及7月20日的打款凭条，也即6月20日时预先支付至7月21日的利息，而7月20日是预先支付日期到8月21的利息（这也是借贷公司预先支付利息的“常理”）。而一审法院却判决上诉人从7月21日起偿还利息，属时间上计算错误。二、一审法院适用法律不当。一审法院一边认定18套房产为抵押房产，一边拒收上诉人就此18套房产提交的反诉，如一审法院认定上诉人与被上诉人之间18套房产为代销关系，那么，一审法院拒收反诉理由成立，但一审法院认定该18套房产为抵押关系，那么上诉人的反诉即与本诉具有关联性，即存在着法律及事实上的联系，一审法院拒收上诉人的反诉属适用法律不当。被上诉人崔廷佳辩称，一、关于抵押合同问题。上诉人提交上诉状称上诉人与被上诉人签订抵押合同时具有办理抵押登记的相关条件，而现实情况是当时上诉人的房产证照不齐，不能办理抵押登记，而上诉人着急资金周转，才同被上诉人商议以房屋买卖形式实现抵押目的，该房屋买卖合同实为限制上诉人私自买卖转移该批抵押房屋，用于担保上诉人在被上诉人处的借款。法律规定抵押权的成立须以登记为生效要件，被上诉人的抵押权虽并未成立，但抵押事实存在。抵押人即上诉人仍应在抵押物价值范围内对债务人即被上诉人承担债务清偿责任。只是被上诉人就该抵押物不能主张优先受偿。二、关于借款数额问题。上诉人主张借款数额并非550000元而是136500元，但上诉人给被上诉人出具的收据为550000元，其在一审中又自认曾按月利率3%给付被上诉人四个月的利息，每个月16500元，上诉人陈述自相矛盾，被上诉人有证据证明已经履行了550000元本金的出借义务。三、关于利息计算问题。上诉人向被上诉人借款550000元，自2018年3月21日至2019年3月20日，月利率3%，被上诉人于2018年3月22日偿还两个月的利息33000元、于2018年6月20日偿还一个月的利息16500元、于2018年7月20日偿还一个月的利息16500元，共计偿还4个月利息，即2018年3月21日至2018年7月20日的利息，计算并无错误。四、关于反诉问题。首先，上诉人反诉被上诉人返还房屋，本诉与反诉须具有牵连性，且反诉不得违反法律规定的专属管辖。本案中，所谓的反诉与本诉并不属于同一法律关系，且上诉人提的反诉属于不动产纠纷，系专属管辖，不得合并审理。故不予受理并未错误。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。崔廷佳向一审法院起诉请求：一、判令被告兴运房地产公司偿还原告借款本金550000元及自2018年7月21日至2019年8月21日，按月利率2%计算利息143000元，共计693000元；二、判令被告偿还原告自2019年8月22日至借款全部清偿完毕之日的利息，按月利率2%计算；三、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告崔廷佳通过银行的工作人员与被告兴运房地产公司的委托诉讼代理人相识，2018年被告公司的委托诉讼代理人让原告帮忙出售房产，后来被告公司的委托诉讼代理人以需要流动资金周转为由向原告借款，双方商定以月利率3%支付利息，用先前让原告帮忙出售的20套房屋做抵押（未办理抵押登记）。2018年3月21日上午原告取款155700元，双方在佳木斯市碧海大厦签订借款合同、抵押合同，被告公司为原告出具550000元借款收据、20套商品房买卖合同和收据，约定被告公司向原告借款550000元，借款期限自2018年3月21日至2019年3月20日，每月利息按月利率2%基础上额外付5500元服务费。同日下午原告按被告公司委托代理人要求分别将126500元和363500元转入案外人李英、任洪宇银行账户，将取款155700元中的60000元给付被告公司会计张丽华。2018年3月22日被告公司偿还原告利息33000元，2018年6月20日偿还原告利息16500元，2018年7月20日偿还原告利息16500元。在此期间被告公司承诺原告出卖两套抵押房产，以所得房款偿还原告，在被告公司收回该两套商品房买卖手续后，未给买房人重新办理商品房买卖合同，致该两套房产并未出卖，现原告手里还有18套房产的商品房买卖合同手续。一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护，被告公司虽辩称未收到全部借款550000元，但被告委托诉讼代理人庭审中对被告公司收到款项的陈述前后不相一致。被告公司先与原告签订借款合同、抵押合同及收据后，原告如未按合同约定履行出借义务，被告公司在仅收到原告出借的136500元（转款126500元及10000元现金）后亦未将20套房产的商品房买卖手续收回明显与常理不符，且被告公司偿还的三笔利息均按借款本金550000元，月利率3%给付原告。结合全案证据及法庭调查，原告已完成其与被告之间借款及抵押事实存在的证明责任，被告公司为反驳原告所主张的事实并未提供证据加以证明，故被告公司应偿还原告借款本金550000元。关于案涉借款利息问题，双方实际约定借款利息为月利率3%，借款合同上注明的每月利息按月利率2%基础上额外付5500元服务费即为月利率3%，考虑被告公司举证已偿还的两笔利息以及原告自认的2018年3月22日被告公司偿还利息33000元，故以上利息应按月予以扣除。原告在明确诉讼请求时以月利率2%，自2018年7月21日起向被告公司主张利息不超过双方约定，亦不违反法律关于民间借贷利息的限制性规定，法院予以支持。被告公司偿还完原告崔廷佳全部借款本息后，原告应将18套商品房买卖合同及收据返还给被告公司。关于被告公司反诉的问题，被告公司虽在法定时限内提起反诉，但经审查，其主张原告返还占用18套房屋售楼款的诉求与本案不属相同法律关系，且被告公司已就3套房屋在佳木斯市东风区人民法院提起诉讼，故法院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：被告黑龙江兴运房地产开发有限公司于本判决生效后10日内给付原告崔廷佳借款本金550000元及利息（自2018年7月21日起至借款全部清偿完毕之日止，按月利率2%计算）。案件受理费11170元，减半收取计5585元由被告黑龙江兴运房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人兴运房地产公司的副经理张丽华出庭证实：其未收到被上诉人声称的60000元现金，其不负责财务工作，也不对外经手财务往来。证人当时负责办理业务，至于转款情况证人不清楚，后来才知道转给李英一共136500元。2018年3月21日崔廷佳到兴运房地产公司，李福清总经理让证人经手办理借款550000元的业务，上诉人与被上诉人签订了一个借款协议和抵押合同，这一份协议就被上诉人崔廷佳手里，李总说让崔廷佳给代卖一些房子，一共20套，具体情况证人不清楚，证人为被上诉人崔廷佳出具了一个550000元收据，收据上写有“现金”，是为了与借款合同相对应，证人在抵押合同上盖章。崔廷佳办理业务的时候还带着一个人，具体是谁记不清了。20套房屋买卖收据里的“转款”两字以转款凭证为准，当时没有收钱，以后期转款凭据为准。被上诉人质证认为对真实性有异议，身为业务副总经理，证人未收到房款，为购房人出具收据，显然房产公司销售商品房程序严重相悖。本院认为，张丽华系上诉人公司的工作人员并亲自办理该业务，其与上诉人有利害关系，其否认收到被上诉人提供的现金，与其出具收据相矛盾，也不符合常理，故对该证据不予采信。被上诉人提供的证人陈某出庭证实：上诉人兴运房地产公司向被上诉人崔廷佳借款，双方约定用兴运房地产公司开发的20套房屋作抵押，崔廷佳当时用证人父亲的名字顶买房人，以买卖的形式作抵押，20套房屋总计购房人不只证人父亲一个人。2018年上半年崔廷佳要借钱给兴运房地产公司，崔廷佳现金不够，证人又帮着提供了一部分现金，当时证人就在现场，是后去的，当时现场有崔廷佳、李福清、李福清爱人和张丽华，崔廷佳给他们拿了一部分现金，剩下的好像打给李福清的爱人了，李福清的爱人不让把借款都转给她，让转给另外一个人用于结算什么款项，一共是550000元。当时崔廷佳交付给兴运房地产公司几万元现金，连同转账共计出借款项550000元。证人亲属名下的几套房屋证人没有交付房款，对应的买卖合同和收据也不在证人手里。上诉人质证认为，证言的真实性有异议，证人的陈述不确切，证人证实对借款数额为550000元整，却不能详细的叙述550000元是交纳现金还是转款。本院认为证人证言贴近案情，且上诉人未提出相反的证据予以反驳，综合全案对该证言予以采信。本院对一审判决认定事实予以确认。本院认为，上诉人兴运房地产公司与被上诉人崔廷佳的民间借贷关系系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定合法有效，上诉人虽辩称上诉人仅收到李英银行账户下转款126500元和10000元现金，共计136500元，未收到争议的550000元的其他借款，但纵观其与被上诉人签订借款合同、抵押合同、出具收到550000元借款的收据，当天又与被上诉人签订20套房产的商品房买卖手续，并出具收到购房款的收据的全过程；尤其是之后上诉人均按借款本金550000元，月利率3%陆续向被上诉人偿还三笔（四个月的）利息，其主张和自认明显不合常理。相反，上诉人请求二审法院改判上诉人给付被上诉人崔廷佳借款本金136500元及利息（自2018年8月21日至给付之日止），也与其前述主张及抗辩自相矛盾，故原审法院结合全案证认定被上诉人出借给上诉人借款本金550000元并无不当，上诉人的主张缺乏事实依据且自相矛盾，应不予支持。原审判决关于双方还款过程中的利息计算准确且符合案情，支持被上诉人以本金550000元为基数，按月利率2%，自2018年7月21日起向上诉人主张利息并无不当。一审判决认为兴运房地产公司偿还完崔廷佳全部借款本息后，崔廷佳应将18套商品房买卖合同及收据返还给被告公司，因原审未受理兴运房地产公司反诉，且兴运房地产公司已就其中的3套房屋在佳木斯市东风区人民法院提起诉讼，原审法院没有必要就此问题进行评判，故此处论断于法无据，二审予以纠正。关于上诉人请求被上诉人配合上诉人解除18套商品房买卖合同的手续，因一审未受理上诉人的反诉申请，上诉人二审无权提出独立的诉讼请求，本院对其诉求不与支持。综上所述，兴运房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11170元，由上诉人黑龙江兴运房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉祥审判员  荆献龙审判员  王首佳二〇二〇年五月二十二日书记员  孙思雪