河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终648号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建国，男，1963年9月9日出生，汉族，住洛阳市老城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏芝，女，1965年10月12日出生，汉族，住洛阳市老城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳多元科技有限公司。住所地洛阳市老城区310国道葛家岭段。法定代表人：张建国。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王青霞，河南登法律师事务所律师。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：王燕，河南登法律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张光远，男，1965年11月7日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳锦瑞油脂有限公司。住所地洛阳市老城区后洞村（洛阳钢材批发交易中心院内）9号。法定代表人：张光远。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：王丽伟，河南含嘉仓律师事务所律师。上诉人张建国、李敏芝、洛阳多元科技有限公司（以下简称多元公司）因与被上诉人张光远、洛阳锦瑞油脂有限公司（以下简称锦瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2019）豫0302民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建国、李敏芝、多元公司的共同委托诉讼代理人王青霞、王燕，被上诉人张光远及其与锦瑞公司的共同委托诉讼代理人王丽伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建国、李敏芝、多元公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回张光远、锦瑞公司的诉讼请求，支持张建国、李敏芝、多元公司的诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费、反诉费用由张光远、锦瑞公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、张光远、锦瑞公司应当按照《房屋租赁协议书》约定的租金上浮水平和倍数向张建国、李敏芝、多元公司补交2017年3月1日至2019年2月28日两年的租赁费用49925元。1.从本案2012年至2015年张光远、锦瑞公司支付的租金数额，根据合同法第236条的规定，即使双方在《房屋租赁协议书》期限届满后没有继续签订书面租赁协议，但根据双方的事实租赁关系，该租赁协议中的租金条款仍然对双方发生法律效力。因此，张光远、锦瑞公司仍应当继续以租赁协议中约定的租金向张建国、李敏芝、多元公司交纳租赁费用。2.双方约定2020年（2019年3月1日至2020年2月28日）租赁费用为185000元，该变更约定对2017、2018年度租赁费用不产生影响。3.双方之间租赁协议系政府拆迁等不可抗力因素造成，张建国、李敏芝、多元公司在租赁合同因不可抗力终止后要求张光远、锦瑞公司补交之前应当支付的租金，既不存在上诉人对之前放弃权利的重新主张，也没有超过法定的诉讼时效期间，而是依法依约应当取得的。二、张光远、锦瑞公司占用张建国、李敏芝、多元公司租赁协议之外的厂房、办公室、车间等租赁物，应当支付相应的租赁费用。1.2019年1月22日张光远与李敏芝之间的微信聊天记录，对2018年300平方库房的减免优惠措施，是建立在以后长期租赁的基础上，因2019年4月租赁关系终止，张建国、李敏芝、多元公司要求重新支付租赁费用应予支持。2.2019年10月15日张建国与张光远的谈话录音，证明张光远、锦瑞公司占用合同之外的租赁物包括：西半层办公室、厂房300平方、车间1400平方、厨房30平方、煤球棚90平方，应当依法支付相应的租赁费用。张光远、锦瑞公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，程序适当，应予维持。2.张建国、李敏芝、多元公司要求张光远、锦瑞公司补缴2017年3月1日至2019年2月28日的租赁费49925元及补缴占用租赁协议外的厂房办公室车间等租赁物租赁费用于法无据。张光远、锦瑞公司一审提交了2019年2月3日李敏芝与张光远的微信聊天记录，显示李敏芝认可张光远仅欠付2万元租金，且在2019年2月15日，李敏芝又发微信给张光远，让张光远把租金打到李敏芝中国银行七里河支行账户为62×××63卡上。充分证明张光远、锦瑞公司从未欠张建国、李敏芝、多元公司的租金和使用费。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张光远、锦瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令张建国、李敏芝、多元公司立即将租金169583.33元退还给张光远、锦瑞公司。2.诉讼费用由张建国、李敏芝、多元公司承担。张建国、李敏芝、多元公司向一审法院反诉请求：1.张光远、锦瑞公司向张建国、李敏芝、多元公司支付租金288520元。2.反诉费用由张光远、锦瑞公司承担。一审法院认定事实：2012年2月23日张光远代表锦瑞公司，张建国代表多元公司签订了一份“房屋租赁协议书”约定锦瑞公司承租多元公司位于老城区××国道××段的办公楼第一层和南院第一垮厂房及南边空地7.5米；租用期限自2012年3月1日至2017年2月28日，第一年租金为11万元，之后每年上浮10%，先交款后使用。合同期满后，双方未再续签合同，锦瑞公司仍继续使用房屋。2019年2月3日李敏芝与张光远商定下一年的房租为在合同价格基础上加上新增加的300平方米库房的租金25000元，全年租金为185000元；再加上原来漏付的2万元，共计应付205000元。同年2月15日张光远转账付给李敏芝205000元。2019年4月初因政府征地需拆除案涉房屋，锦瑞公司搬离。锦瑞公司现尚欠多元公司电费3637元。另查明，张建国与李敏芝系夫妻关系，多元公司系二人共同开办。一审法院认为：锦瑞公司已付的房租至2020年2月28日，锦瑞公司使用租赁房屋至2019年4月初，因此锦瑞公司搬离以后的房租，多元公司应予退还；多元公司系张建国、李敏芝夫妻二人共同经营，二人应与多元公司负共同退款的责任。锦瑞公司的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；锦瑞公司应付的电费应当从退款中扣除；张建国、李敏芝和多元公司的反诉请求，因无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，判决：一、张建国、李敏芝、多元公司应当在本判决生效后十日内共同退还给锦瑞公司房租165946.33元（已扣除电费3637元）；二、驳回张光远的诉讼请求；三、驳回张建国、李敏芝、多元公司的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉1846元，反诉2814元，保全费1350元，由张建国、李敏芝、多元公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。经二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：关于张建国、李敏芝、多元公司上诉主张张光远、锦瑞公司应补交少支付的租金49925元的意见，经查，李敏芝对张光远提交的2019年2月3日双方的微信记录真实性不持异议，该记录显示李敏芝认可锦瑞公司仅欠付租金2万元，且张光远已支付该欠付租金，张建国、李敏芝、多元公司该诉求与查明事实不符，本院不予支持。关于张建国、李敏芝、多元公司上诉主张张光远、锦瑞公司应支付额外占用厂房、车间、厨房、煤球棚的租金问题，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”经查，张建国提交其与张光远通话录音中张光远对双方之间就车间、厨房、煤球棚是否形成租赁关系及是否应支付租金均无明确表示，张建国、李敏芝、多元公司上诉主张双方之间形成租赁关系并要求张光远、锦瑞公司支付租赁费用无法无据，本院不予支持。综上，张建国、李敏芝、多元公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9247元（含反诉费5628元），由张建国、李敏芝、洛阳多元科技有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  李丹杰审判员  董 鹏二〇二〇年五月六日书记员  麻琳娜