浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终755号 上诉人（原审被告）：高海明，男，1973年8月3日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人（原审被告）：王萍，女，1973年2月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告）：上海万科物业服务有限公司余杭分公司，住所地杭州市余杭区良渚街道良渚文化村玉鸟流苏苑。 负责人：陈承业。 委托诉讼代理人：贾佳，公司员工。 上诉人高海明、王萍因与被上诉人上海万科物业服务有限公司余杭分公司（以下简称万科物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初5371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高海明、王萍上诉请求：1、确认高海明、王萍与涉案房屋开发建设单位浙江南都置业有限公司（以下简称南都公司）之间签订的涉案《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款第3项房屋交付期限和条件为“具备商品房正常使用的基本条件”具有法律效力。2、确认高海明、王萍与建设单位南都公司之间签订的涉案《补充协议》第十条第七款“物业管理费、能耗费自房屋交付的次月起由买受人支付”的约定具有法律效力。3、确认建设单位南都公司于2017年8月向高海明、王萍交付的涉案房屋才“具备商品房正常使用的基本条件”，涉案房屋2017年8月前的前期物业管理费、能耗费按约定应由其承担，且应由万科物业公司向南都公司主张。4、确认一审审判遗漏当事人南都公司，严重违反法定程序，请求裁定撤销原判决，发回重审。5、确认一审法院在一审庭审结束后才将驳回追加南都公司为被告的裁定书送达高海明、王萍，严重违反法定程序，请求裁定撤销原判决，发回重审。6、—审未对高海明、王萍提交的五组证据的合法性、关联性及证明对象进行确认或否定，请求二审予以确认或否定。7、确认万科物业公司与高海明、王萍之间签订的涉案《前期物业服务协议》第四条第八款“乙方应按建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起交纳物业费”违反《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，违反《合同法》第五十二条第（五）项规定，不具有合法效力。8、确认一审判决认定基本事实不清，法律适用错误，请求撤销一审判决，发回重审，或查清事实后改判。事实和理由：2017年8月前，涉案房屋并未依法依合同交付高海明、王萍使用，在法律上仍属于房屋开发建设单位南都公司所有，期间所涉物业服务费用与高海明、王萍没有任何相关性。一审判决错误地认为高海明、王萍应按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业费错误。一审查清的基本事实应该是：2016年12月30日，建设单位南都公司向高海明、王萍发出交付使用通知书，该交付通知书并不是有合法效力的涉案房屋交付证明。由于屋顶漏水、木质楼梯虫蛀需更换等原因，直至2017年8月建设单位才将“具备商品房正常使用的基本条件”的涉案房屋正式交付高海明、王萍使用。依据涉案《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款第（3）项、涉案《补充协议》第十条第七款、《物业管理条例》第四十一条第二款规定，涉案房屋2017年8月前的前期物业服务费用应由建设单位南都公司向万科物业公司交纳，万科物业公司应向建设单位主张权利。2017年8月前涉案房屋并未依法依合同交付高海明、王萍，高海明、王萍与涉案房屋2017年8月前的物业服务费用没有相关性。万科物业公司错误地向高海明、王萍主张涉案房屋2017年8月前的前期物业服务费用，一审判决错误地裁判认定“高海明、王萍承担了该期间的物业费后，可依据《物业管理条例》的规定向相关责任方主张约定交房日期与实际交房期间的物业费支出损失。”一审法院错误地认定“《物业管理条例》第四十一条第二款规定的‘已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳’并非效力性强制性规定”；并由此错误推论，2017年8月前尚未实际交给物业买受人的涉案房屋的前期物业服务费用应由高海明、王萍先承担，再由高海明、王萍向建设单位主张权利。涉案《前期物业服务协议》第四条第八款“乙方应按建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起交纳物业费”违反《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，违反《合同法》第五十二条第（五）项规定，不具有合法效力。自2017年3月起至2017年8月初止，建设单位南都公司作为本案的直接利害关系人，一直在对涉案房屋绿野花语苑54-3-302室进行反复的屋顶渗漏检修、修补破损瓷砖、全部更换室内木质虫蛀楼梯等。直至2017年8月，涉案房屋才满足双方签署的《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款第3项“具备商品房正常使用的基本条件”的约定，并完成交付。涉案房屋未能按合同约定日期交付，其过错和责任均在南都公司，且该公司在经济上也对高海明、王萍作出了除交纳前期物业服务费以外的赔偿，该公司按理依法也应该承担直至2017年8月的前期物业服务费用。依据高海明、王萍与建设单位南都公司签订的《补充协议》第十条第七款“物业管理费、能耗费自房屋交付的次月起由买受人支付”的约定，按理依法高海明、王萍应从2017年9月始开始承担物业服务费，但万科物业公司一直拒绝接收。高海明、王萍已于2019年7月3日向缴纳2017年9月至2019年6月30日的物业服务费10530.3元。高海明、王萍与建设单位南都公司之间签订的涉案《浙江省商品房买卖合同》第九条第一款第三项房屋交付期限和条件为“具备商品房正常使用的基本条件”及《补充协议》第十条第七款“物业管理费、能耗费自房屋交付的次月起由买受人支付”的约定具有法定约束效力。2017年8月之前的物业管理费、能耗费按约定应由建设单位南都公司承担，且应由万科物业公司自行按约定向建设单位南都公司主张。南都公司理应是本案当事人，并于2019年4月10日向法庭申请追加被告。但一审法院直在一审庭审结束后才将驳回追加被告的裁定书送达高海明、王萍。本案一审审理和判决，遗漏当事人南都公司，程序严重违法。一审未对高海明、王萍提交的五组证据的合法性、关联性及证明对象进行确认或否定，程序不合法。综上所述，一审判决程序严重违法，认定基本事实不清，法律适用错误，请求撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判。 万科物业公司辩称：高海明、王萍的上诉请求为免除通知交付房屋时起到具体收房期间的物业费，因该期间万科物业公司提供了物业服务，故物业费用应该缴纳。至于高海明、王萍因房屋质量问题不能正常收房，产生的损失应该向开发商主张，万科物业公司不承担该责任。 万科物业公司向一审法院起诉请求：一、高海明、王萍支付万科物业公司2017年3月1日至2019年6月30日的物业服务费13402.2元，逾期缴纳物业服务费的违约金2889.12元；二、诉讼费用由高海明、王萍承担。 一审法院认定事实：高海明、王萍系杭州市余杭区良渚街道良渚文化村绿野花语苑54幢54-3-302室业主，万科物业公司系该小区的物业服务企业。2015年11月18日，万科物业公司（甲方）与高海明、王萍（乙方）签订《前期物业服务协议》就物业管理服务费用的收取约定如下：物业收费标准，排屋3.5元/平方米·月，能耗费0.4元/平方米·月；乙方应按建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起按本协议约定的前期物业管理服务费用标准的100%向甲方交纳前期物业管理服务费用（如实际交付的时间早于交付使用通知书约定的交付时间，乙方应自实际交付之日的次月起按本协议约定的前期物业管理服务费用标准的100%向甲方交纳物业服务费用）；因乙方原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，由乙方自交付使用通知书约定的交付之日的次月起按前期物业管理服务费用100%的标准向甲方交纳物业服务费。高海明、王萍与案涉房屋开发建设单位签订的《浙江省商品房买卖合同》约定，案涉房屋建筑面积123.14平方米。案涉房屋交付通知书显示，案涉房屋开发建设单位于2016年12月30日通知高海明、王萍案涉房屋已具备交付条件，并于2017年1月13日-15日提供一站式交付办理服务。2017年5月6日，高海明、王萍与房屋开发建设单位签订《商品房交接书》，明确房屋实际建筑面积为122.73平方米，房屋在开发过程中未遇到可以免责的特殊原因，于2017年5月6日交付。一审审理过程中，高海明、王萍表示同意交纳自2017年9月至2019年6月30日的物业服务费10530.3元，并于2019年7月3日交纳至一审法院指定账户，尚余2017年3月至2017年8月期间的物业费（含能耗费）2393.25元未交。 一审法院认为，万科物业公司与高海明、王萍签订的《前期物业服务协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系属合法有效。现万科物业公司诉请高海明、王萍支付自2017年3月起的物业费符合《前期物业服务协议》的约定，高海明、王萍理应支付。关于高海明、王萍提出《前期物业服务协议》第四条第八项“乙方应按建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日的次月起”交纳物业费的约定违反《物业管理条例》的规定，应属无效的答辩意见。一审法院认为，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，而《物业管理条例》第四十一条第二款规定的“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”并非效力性强制性规定，故而万科物业公司与高海明、王萍约定的物业费交纳起始时间与该规定不一致并不导致该条款无效，高海明、王萍应按照《前期物业服务协议》的约定交纳物业费。高海明、王萍承担了该期间的物业费后，可依据《物业管理条例》的规定向相关责任方主张约定交房日期与实际交房期间的物业费支出损失。关于万科物业公司的违约金主张，高海明、王萍迟延支付物业费系因万科物业公司与高海明、王萍对于物业费交纳起始日期存有争议，而万科物业公司又拒绝受领无争议部分物业费所致，双方对于高海明、王萍迟延交付物业费均有一定过错，故而对于万科物业公司的违约金主张，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、高海明、王萍支付万科物业公司物业服务费（含能耗费）2393.25元，于判决生效之日起十日内付清。二、驳回万科物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元，由万科物业公司负担157元，高海明、王萍负担25元。 二审期间，高海明、王萍向本院申请追加南都公司为本案当事人，并申请对本案中止审理。万科物业公司对高海明、王萍追加当事人及中止审理的申请均有异议，认为高海明、王萍向南都公司索赔与本案无关，且万科物业公司提供物业服务后有权收取物业费用。对于该两项申请，本院将在下文予以阐述。 高海明、王萍向本院提交以下证据。证据一、（2019）浙0110民初5371号民事裁定书，欲证明一审法院在一审庭审结束后才将驳回追南都公司的裁定书送达高海明、王萍，一审法院不仅未依法追加涉案当事人，且未保障高海明、王萍法定申诉权利，司法程序违法，并导致不公正。证据二，招行交易流水（转款凭证），欲证明2019年7月3日高海明、王萍缴纳2017年9月至2019年6月的涉案物业服务费，说明高海明、王萍是信守合同和约定的，且愿意依法依合同缴纳物业服务费。证据三，南都公司的基本信息，欲证明南都公司是法人单位。经质证，万科物业公司对上述证据真实性均无异议，对关联性均有异议，认为高海明、王萍应向南都公司索赔，万科物业公司不负责房屋质量问题，在提供物业服务后有权收取物业费。本院认为，民事裁定书不属于本案证据范畴，证据二不属于二审新的证据，对证据三的真实性、合法性予以确认，但该证据与本案不具备关联性。 二审审理中，各当事人均确认2017年3月至2017年7月期间的物业费（含能耗费）为2393.25元。其余事实和一审法院查明的事实一致，予以确认。 本院认为，高海明、王萍和万科物业公司签订的《前期物业服务协议》第四条第八项约定，高海明、王萍应按建设单位交付使用通知书约定的房屋交付之日次月起交纳物业费。根据案涉房屋交付通知书显示，建设单位南都公司已通知高海明、王萍于2017年1月13日至15日交房，故万科物业公司要求高海明、王萍从2017年3月起支付物业费，一审法院予以支持并无不当。高海明、王萍认为，2017年8月前，南都公司交付的房屋不具备商品房正常使用的基本条件，故不应支付该时间节点之前的物业费、能耗费。对此，本院认为，高海明、王萍和南都公司存在商品房买卖合同关系，双方因履行该合同发生的纠纷和本案不属于同一法律关系，可以另行解决。高海明、王萍以此抗辩物业费、能耗费的交纳义务不能成立，也不符合双方合同的约定。高海明、王萍在一、二审中要求追加南都公司作为本案当事人亦于法无据。本案审理不以商品房买卖合同纠纷相关案件的审理为前提，故高海明、王萍要求本案中止审理，本院不予准许。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由高海明、王萍负担，并于本判决生效之日起十五日内联系本院退费。 本判决为终审判决。 审判长  黄江平 审判员  石清荣 审判员  韩圣超 二〇二〇年五月二十日 书记员  郭泽夏