云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终7021号上诉人（原审被告）：宜良县匡远街道办事处发达社区居委会第九村民小组。负责人：**，该小组组长。委托诉讼代理人：周应祥、顾仕俊，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：钟洪文，男，1973年6月20日生，汉族，宜良县人，住宜良县。委托诉讼代理人：张乾来，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人宜良县匡远街道办事处发达社区居委会第九村民小组（以下简称：“发达社区第九小组”）因与被上诉人钟洪文租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月9日立案后，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。发达社区第九小组上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回钟洪文的全部诉讼请求；诉讼费用由钟洪文负担。其主要的事实及理由为：一、一审判决认定事实错误，且遗漏部分关键事实，发达社区第九小组与钟洪文于2005年签订的房屋租赁合同，期限自2005年12月1日至2015年11月30日止。租赁期限届满后，双方未再续签任何租赁合同，钟洪文也未再支付过租金。原审判决认定租赁期限从2005年至2020年，双方依照约定履行至2017年，因涉及拆迁发达社区第九小组免除钟洪文1年租金等事实，没有证据证明。2015年12月22日，发达社区第九小组因租期届满，决定通过招投标的方式重新选定承租人。钟洪文不同意参与投标，且通过强占方式阻碍投标，致使招投标搁浅。二、2019年1月27日发达社区九组召开村民代表及党员会议时，参会代表并未获得本组81户240余名村民明确授权处理此事，参会代表并未实际表决，村民代表为领取20元的补助，按原小组长董琼英要求，在空白信签纸上签字。议事内容是事后补填，当时并未实际讨论，村集体晒场的拆迁补偿分配方案也未形成一致意见。三、2019年5月8日，董琼英向发达社区居委会提出辞职。2019年5月10日，匡远街道发达社区居委会党组开会、讨论一致同意董琼英辞去第九组组长职务，2019年5月24日一审开庭时，董琼英未获得村民小组授权；四、2019年4月16日，发达社区三委召开会议时，并未对董琼英提交的报告进行实质审查，发达社区三委向匡远街道党工委办事处请示时街道办发现拆迁补偿款的分配方案不符合《社区、居民小组财务报销审批制度》。第九组81户人家240余口人，却没有村民代表会议记录，不符合《村民委员会组织法》相关规定，程序不合法。五、发达社区第九小组与指挥部签订《建筑物征迁补偿协议》采用房地一体原则，1198800元包含土地价格及地面建筑物价格，董琼英个人决定的分配方案，未将属于村集体的土地和房屋的价值剥离，2015年12月租赁合同到期时，钟洪文向其他竞标人索要的建房补偿款是40万元，董琼英决定支付钟洪文补偿款928900元，该方案严重背离钟洪文添加部分的应有价值，侵害村集体合法权益。六、本案拆迁补偿款的分配使用，涉及到本村81户集体成员切身利益，未经村民会议讨论决定，可能损害其他村民的合法权益，董琼英的个人行为不能作为定案依据。此外即便是签字的村民代表，也未获得村民会议的授权，对其他村民并未产生法律效力，无法代表村集体的整体意志。七、一审法院在双方租赁合同已终止的情况下，将承租人租赁期限内的占有使用权突破为用益物权是错误的。一审时发达社区第九小组出庭负责人未经合法授权，可能损害其他村民合法权益，程序违法，故请求二审法院支持其上诉请求。钟洪文辩称，本案因租赁物的拆迁补偿而发生纠纷，一审法院认定为租赁合同纠纷符合法律规定。董琼英在2019年8月6日还在任职，并非发达社区第九小组所说2019年5月8日就已经辞职，一审不存在程序违法；董琼英依据2019年1月27日形成的会议记录，决定投资补偿款的分配方案，符合谁投资谁受益的原则，钟洪文有权获得自己投资建盖的租赁物的拆迁补偿款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉请求。钟洪文向一审法院起诉请求：1、请求判决发达社区第九小组返还拆迁补偿款928900元；2、判令发达社区第九小组承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：钟洪文系发达社区第九小组村民。发达社区第九小组与钟洪文于2005年签订租赁合同，将本村小组的晒场599平米租赁给钟洪文管理使用。租赁期限从2005年至2020年；每年租金2750元。2007年4月17日，因县委修路占用该晒场152.12平方米，双方签订晒场承租补充协议，内容如下:1、本补充协议的条款与原合同具有同等法律效力，租期以原合同为准；2、租金今后每年为2500元；3、九组只租围墙内的晒场给钟洪文管理使用，围墙外的管理使用权归九组所有，钟洪文不得干涉；4、租期满后，围墙、大门通道必须给九组。钟洪文在该晒场上增盖有房屋。此后，双方依照约定履行至2017年。2017年，钟洪文承租的晒场在宜良县匡山片区棚户区改造项目范围内。因为涉及拆迁，发达社区第九小组免除钟洪文一年的租金。经发达社区第九小组与宜良县匡山片区棚户区改造项目建设指挥部签订集体土地及地上建筑物征迁货币补偿协议，确定钟洪文承租的晒场范围内土地及地上建筑物的各项补偿款为1198800元。2019年1月27日，发达社区第九小组居民代表及党支部召开会议，一致同意属于钟洪文建盖的补偿给钟洪文，属于小组公有的补偿给小组，小组公有的土木房子一间按照每平方2900元的价格补偿给小组，整块土地面积及搬家费补偿给小组，晒场石脚面积属公有，补给组上。2019年4月16日，发达社区第九小组向上级领导请示，钟洪文补偿自建房及附属物总金额928900元。同日，发达社区“三委”召开会议，对该请示进行讨论，一致同意该补偿方案，并向匡远街道党工委、办事处进行请示。后双方协商未果，钟洪文遂向法院起诉。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订租赁合同，钟洪文在租赁期内对依法租赁的晒场享有占有、使用和收益的权利，钟洪文在租赁期内为了经营晒场的需要而加盖的房屋等附属设施，其补偿费应当归钟洪文，且发达社区第九小组居民代表及党支部召开会议，一致同意属于钟洪文建盖的补偿给钟洪文，故对钟洪文要求给付拆迁补偿款的诉讼请求予以支持。综合双方所举证据，可以确认属于钟洪文所有的拆迁补偿款为928900元。发达社区第九小组认为，拆迁协议是其与宜良县匡山片区棚户区改造项目建设指挥部签订，故拆迁补偿款应归其所有的辩解主张没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第四十二条、第四十四条、第一百二十一条之规定，判决：由被告宜良县匡远街道办事处发达社区居委会第九村民小组本判决生效之日起10日内支付原告钟洪文拆迁补偿款928900元。二审中，发达社区第九小组提交：宜良县村级管理制度汇编、宜良县村（社区）级重大决策事项流程图、村（居民）小组管理服务事项、“四议、两公开一监督”流程图、中共宜良县纪委《关于在农村集体“资金、资产、资源”管理中执行七个严禁的通知》、宜良县《匡远街道办事处关于进一步加强农村集体“三资”管理工作的通知》、匡远街道社区、居民小组财务报销审批制度、情况说明三份、会议记录、发达社区三委情况说明、匡远街道办事处情况说明、发达社区情况说明、发达社区租金证明、董琼英情况说明、收款收据，云南金恒源拆迁工程有限公司声明、涉案场地照片6张、董琼英辞职申请、会议记录，证人证言等证据。钟洪文对发达社区第九小组提交证据的证明目的均不予认可；钟洪文提交村小组换届选举人员变动、资产物资移交接收清单、证人赵某的证言等证据，发达社区第九小组对钟洪文提交的移交清单真实性无异议，但不认可其证明目的，对赵某的证言不予认可。本院认为：发达社区第九小组提交的制度汇编、通知等证据与本案的争议焦点无关联性，不予采信；证人证言关于小组会议没有确定具体分配金额等内容予以采信，其余内容不予采信；钟洪文提交的物资移交清单双方认可其真实性，能够证明涉案补偿款现在村小组名下账户的事实，本院予以采信；对证人赵某关于帮助钟洪文建盖房屋等内容予以采信。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。另增加认定：宜良县匡远街道办事处发达社区居民委员会2019年8月8日提交的“证明”载明：**于2019年7月23日当选为发达社区第九小组组长；董琼英在2019年8月22日进行了资料移交；2019年1月27日的居民代表会议记录显示，会议确定钟洪文建盖的补偿给钟洪文，小组公有的补偿给小组，但是未明确小组公有部分的具体面积，也未明确具体补偿钟洪文的金额；钟洪文承租涉案土地后建盖了部分房屋，钟洪文主张编号为KJ-0523号补偿协议中67.46平米的房屋中发达社区第九小组与其共同享有，发达社区第九小组陈述其原有房屋约60多平米。涉案拆迁补偿协议对空闲宅基地的补偿标准为每平方米375元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：本案的拆迁补偿款应当如何分配。本院认为：一、关于董琼英是否有权代表发达社区第九小组参加一审诉讼的问题。宜良县匡远街道办事处发达社区居民委员会2019年8月8日提交的“证明”载明：**于2019年7月23日当选为小组长，该内容与董琼英提交的“辞职情况”说明陈述的时间一致，本院依申请调取的《发达村换届选举人员变动资产物资移交接收清单》表明董琼英在2019年8月22日才进行了资料移交，本案一审开庭时间为2019年5月24日，此时董琼英尚未离职，有权代表发达社区第九小组参加庭审，发达社区第九小组关于董琼英无权代表村小组参加诉讼、一审程序违法的主张没有事实依据，本院不予支持。二、关于钟洪文应得到多少补偿款是否属于村小组集体表决范围的问题。钟洪文应当得到多少补偿款，属于公民的基本财产权利，应当依照法律规定确定，发达社区第九小组无权通过村民会议的形式决定该事项；发达社区第九小组的村民民主表决程序只能决定已经确定归集体所有的补偿款的支出和分配方式。三、关于本案的拆迁补偿款应当如何分配的问题。《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”拆迁款应当依据被拆迁的不动产权利人确定其归属。本案中被征收对象包括土地及其地上建筑物，土地属于发达社区第九小组所有，相应的补偿款应当归发达社区第九小组所有；涉案土地总面积599平方米，减去2007年的补充协议中约定减少的152.12平方米，钟洪文实际租赁的土地面积为447平方米，对应的土地补偿款为447×375=167625元，该部分款项应当归村小组所有；根据双方当事人陈述，发达社区第九小组原有部分房屋，钟洪文陈述编号为KJ-0523号补偿协议中67.46平米的房屋中发达社区第九小组与其共同享有，发达社区第九小组陈述其原有房屋约60多平米；钟洪文承租后建盖了部分房屋，但是不能举证证明其具体建盖房屋的面积，其主张发达社区第九小组只有67.46平米中的48平米没有充分的证据证明，应当承担举证不能的不利后果，故本院认定67.46平米的部分全部归发达社区第九小组所有，该面积对应的补偿款共计337300元，其中房屋占用土地面积部分的补偿款25298元（67.46×375），房屋补偿款为312002元；因签订拆迁补偿协议的是村小组，签约奖励费12942元应当归村小组所有；则钟洪文应得拆迁款为：拆迁款总额（1198800元）-土地补偿款（167625）-村小组原有房屋67.46平米的补偿款（312002元）-挡墙补偿（8790元）-钟洪文认可的搬迁补助费（1200元）-签约奖励费（12942元）=696241元。综上所述，发达社区第九小组的上诉理由部分成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初1160号民事判决；二、由上诉人宜良县匡远街道办事处发达社区居委会第九村民小组于本判决生效之日起15日内支付被上诉人钟洪文拆迁补偿款696241元。三、驳回被上诉人钟洪文的其他诉讼请求。四、驳回上诉人宜良县匡远街道办事处发达社区居委会第九村民小组的其他上诉请求。一审案件受理费13089元，减半收取6545元，由钟洪文承担，退回钟洪文一审诉讼费6544元；二审案件受理费13089元，由上诉人宜良县匡远街道办事处发达社区居委会第九村民小组负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  邓林春二〇二〇年五月十一日书记员  蔡 磊