吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2676号上诉人（原审原告）：赵伟东，男，1978年7月6日生，汉族，现住长春净月高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：岳洪雪，吉林雅成律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵正，吉林雅成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林和信房地产开发有限公司。住所：长春净月高新技术产业开发区。法定代表人：黄明宝，执行董事。委托诉讼代理人：赵越，吉林功承律师事务所律师。上诉人赵伟东因与被上诉人吉林和信房地产开发有限公司（以下简称和信房地产）定金合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵伟东原审诉称，赵伟东和和信房地产于2019年10月11日达成“魔力PARK”B栋23楼6房面积31.84平方米的房屋购买意向，赵伟东当日向和信房地产给付定金20000元，和信房地产向赵伟东出具定金单据。双方在定金单中约定和信房地产应于定金交付之日起3日内与赵伟东签订正式买卖合同，赵伟东向和信房地产交付首付款。截止至今和信房地产不断要求赵伟东交付首付款但从未提供正式的买卖合同，和信房地产作为收受定金的一方未履行定金单中的约定义务，现赵伟东特诉至贵院，请求依法判令：1.请求判令和信房地产向赵伟东双倍返还购房定金40000元；2.本案诉讼费由和信房地产承担。庭审中，赵伟东变更主张为双方约定要购买的房屋指向不明确，属于约定不明，故定金合同不成立，并变更诉讼请求为：1.请求和信房地产向赵伟东返还购房定金20000元；2.本案诉讼费由和信房地产承担。和信房地产原审辩称，答辩人于2019年6月24日取得案涉房屋《预售许可证》。2019年10月11日赵伟东向答辩人缴纳20000元定金，答辩人向赵伟东出具《吉林和信房地产开发有限公司定金单》（NO.HX90O2900），《定金单》上载明，赵伟东订购魔力PARK项目B栋23楼6房，房屋面积31，84平方米，房屋总价369888元，定金20000元，赵伟东应于2019年10月14日17：00时至售楼处签约。备注栏载明：1.买方应于交付定金日起3日内交付首付、签订正式买卖合约；15日内交齐按揭资料；30日内银行面签或全款交齐。逾期作废，定金没收。2.若订购人悔约，上述定金由出卖方没收；若卖方悔约，卖方应双倍返还上述定金。3.本定金单以交付定金后，经由双方签单后始生效。其后，赵伟东因其自身原因，未能按《定金单》约定时间缴纳首付款，且答辩人多次通知赵伟东缴纳首付款，签订正式《商品买卖合同》，但赵伟东一直拒绝履行，系赵伟东违约，答辩人有权扣留20000元购房定金。《定金单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性的效力性规定，合法有效，因赵伟东自身原因一直未能按时缴纳首付款，签订《商品房买卖合同》，答辩人有权拒绝返还已缴纳定金，赵伟东要求答辩人双倍返还购房定金于法无据，恳请法院驳回赵伟东全部诉讼请求。定金单系双方真实意思表示，且约定明确，该定金单合法有效。原审法院审理查明，2019年10月11日，赵伟东、和信房地产签订《吉林和信房地产开发有限公司定金单》一份，约定赵伟东订购魔力PARK项目B栋23楼6房31.84平方米房屋一套，房屋总价369,888元，定金20000元，签约金即首付款169888元，定金单中约定赵伟东应于交付定金日起3日内交首付、签订正式买卖合约，若赵伟东悔约则定金和信房地产没收，若和信房地产悔约则和信房地产双倍返还定金。定金单签订当日，赵伟东向和信房地产交付了定金20000元。后赵伟东一直未向和信房地产缴纳首付款，并于2019年10月23日与和信房地产公司售楼员沟通是否能先签订正式的《商品房买卖合同》后再支付首付款，但和信房地产售楼员答复不能。另查明，2019年6月24日，和信房地产取得长房售证（2019）第090号《商品房预售许可证》，项目名称为和信天阶B地块，预售范围为B2、B3、B4、B7。魔力PARK项目在出售过程中将上述《商品房预售许可证》中的B2命名为B栋、B3命名为C栋、B4命名为D栋。原审法院认为，本案中，赵伟东、和信房地产争议的焦点为双方签订的《吉林和信房地产开发有限公司定金单》是否成立问题，合同的成立要件一般应当包括三个方面：一是存在双方或多方的订约主体，合同当事人实际享有合同权利并承担合同义务；二是当事人就合同主要条款达成合意，其中主要条款一般包括当事人、标的和数量；三是合同的成立要经过要约和承诺的阶段。具体到本案中，赵伟东、和信房地产对于合同主体、房屋价款、要约和承诺的约定均无争议，但对合同标的物即赵伟东欲购买的房屋的指向是否明确有争议。赵伟东主张魔力PARK项目楼盘中有B1-B7共7栋楼，其不知晓欲购买的B栋为上述7栋中的哪一栋，故认为房屋指向不明确、争议定金合同不成立，但根据庭审中和信房地产的举证可知，和信房地产将魔力PARK项目楼盘中B2命名为B栋、B3命名为C栋、B4命名为D栋进行销售，故争议定金单中约定的B栋23层6房仅有一个，即长房售证（2019）第090号《商品房预售许可证》中的B2栋23层6房，故赵伟东的该项主张并不成立，争议定金单中约定房屋为具体明确的。另外，赵伟东述称其是在不知晓购买的房屋具体为哪一间时即向和信房地产交付了定金，这并不符合正常的交易习惯，且赵伟东在交付定金后仅是就先交首付款还是先签订正式合同一事与和信房地产进行过协商，而并未向和信房地产提出过房屋指向不明确的问题，这亦不符合常理，故对赵伟东的该项述称不予采信。现赵伟东、和信房地产签订的《吉林和信房地产开发有限公司定金单》具备合同成立的要件，故该定金单合同成立。依法成立的合同自成立时生效，上述定金单为赵伟东、和信房地产双方的真实意思表示，且不违反国家强制性法律法规的规定，故该合同属合法有效，赵伟东、和信房地产应按合同约定享有权利并履行义务，故赵伟东主张的要求和信房地产返还其定金的诉讼请求无事实及法律依据，原审法院未予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十二条、第十三条、第四十三条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，原审法院判决驳回赵伟东的诉讼请求。宣判后，赵伟东不服，向本院提出上诉。赵伟东请求：1.撤销原审判决，依法改判支持赵伟东的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由和信房地产承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。根据第二次庭审中和信房地产的举证《商品房买卖合同》附件《项目总体规划图》可知，和信房地产将魔力Park项目楼盘中的B2命名为B栋，3命名为C栋、B4命名为D栋,故根据和信房地产的主张,争议定金单中约定的B栋23层6房仅有一个，即长房售证（2019）第90号《商品房预售许可证》中的B2栋23层6房，但赵伟东其实想买的是B1栋。赵伟东认为从原审法院认定的事实来看，2019年10月11日双方签订《定金单》之日起至2019年10月23日赵伟东均向和信房地产提出能否先提供正式的买卖合同，核准购买的房屋栋号和查阅合同主要条款后再支付首付款时,和信房地产表示不能，截止到原审法院第二次开庭和信房地产举证时，赵伟东第一次看到和信房地产提供的《商品房买卖合同》中附件《项目总体平面图》中才知道和信房地产出卖的B栋实际上是指商品房预售证中的B2，这充分证明房屋栋号落实到商品房买卖合同上是有变数的,故在和信房地产提供正式商品房买卖合同确认房屋栋号和合同主要条款前，无法对和信房地产产生信任支付首付款。故，赵伟东从未看到《商品房买卖合同》及其附件《项目总体规划图》中，仅凭《定金单》中约定的B栋23楼6房，结合商品房预售许可证中仅表明B2、EB3、B4、B7，定金单中应属标的约定不明，《定金单》中仅约定B栋23楼6房不具有唯一指向性。2.原审法院适用法律错误。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第十二条、第四十三条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十九条、而未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条应属法律适用错误。综合本案事实案情，双方签订完《定金单》后,双方无论从先交首付款还是先提供正式的《商品房买卖合同》,还是第二次开庭方知自己《定金单》中约定的楼房为B2、而不是B1。应属于双方对于正式《商品房买卖合同》中就原先《定金单》中没有出现的具体标的物不能协商一致导致最终未能签订合同，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条向赵伟东退还定金和信房地产辩称：赵伟东称其欲购买的是B1栋（A栋），但和信房地产出售的B1栋并无23层。赵伟东称其不知所欲购买的房屋具体为哪一栋哪一间，在此情况下赵伟东却签订了《定金单》并支付了2万元定金，不符合逻辑和交易习惯。《定金单》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性的效力性对顶，合法有效。该房屋指向性明确且唯一，因赵伟东自身原因一直未能按时交纳首付款。请求驳回赵伟东全部上诉请求，维持一审判决。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中合同是否已经成立的前提，应当是具有确定的标的物。根据案涉楼盘的预售许可证记载，本次销售的房源为B2、B3、B4、B7栋，但定金单中记载的房源为B栋23楼6房。作为房屋销售方，在定金单记载于预售许可证记载不符时，和信房地产应当举证证明双方订立合同过程中，此定金单记载的内容与预售许可证载明的房源如何对应，进而说明此合同标的具有确定性。和信房地产公司虽然陈述了再双方磋商过程中，已经明确告知B栋房屋即为B3栋，但对此未能提交充足的证据予以证明。现双方方不能就购买房屋具体指向达成一致，定金单对应的买卖合同关系未能订立。双方之间无合同关系，赵伟东要求返还2万元，具有事实及法律依据。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初55号民事判决民事判决；二、被上诉人吉林和信房地产开发有限公司于本判决生效之日返还上诉人赵伟东2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，二审案件受理费300元，由被上诉人吉林和信房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 冬审判员 白业春审判员 于小依二〇二〇年五月二十六日书记员 李 贺