文书内容湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1302民初1760号原告娄底市凯泉物业服务有限公司，住所地娄底市娄星区湘阳街加州阳光小区2栋202室。法定代表人李东，该公司总经理。委托代理人张志红，湖南泰涟律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖南双峰农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省双峰县复兴街631号。法定代表人周连华，该公司董事长。委托代理人陈伟，湖南定胜律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告娄底市凯泉物业服务有限公司（以下简称凯泉物业公司）诉被告湖南双峰农村商业银行股份有限公司（以下简称双峰农村商业银行）物业服务合同纠纷一案，2020年4月28日本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告凯泉物业公司的委托代理人张志红、被告双峰农村商业银行的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯泉物业公司请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费19034元，并由被告按8‰每日自欠费之日起支付拖欠期间的滞纳金；2、被告承担诉讼费。被告双峰农村商业银行答辩要点：1、原告凯泉物业公司没有向业主提供完善的物业服务，是导致承租人不愿意支付费用的原因；2、原告起诉要求被告支付物业管理费其中的部分费用应该向邱涯军及谭鸣主张，因为是凯泉房地产公司与二人签订的合同，合同上约定物业管理费由二人直接向物业公司支付；3、被告是2018年1月25日才将凯泉房地产公司的房产接受，因此2018年1月25日之前的物业管理费不应当由被告缴纳。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案以下事实：2012年10月8日,原告与湖南娄底市凯泉房地产开发有限公司(以下简称凯泉房地产公司)签订了《前期物业管理服务合同》,约定:凯泉房地产公司委托原告对汇富中心幸福磨坊商业综合小区进行物业管理服务;委托期限自2012年10月11日至本小区业主委员会成立止;商业物业费为每月每平方米2.4元;甲方未销售房屋按应付物管费的90%支付。物业管理服务质量按照湖南省物价局相关物业管理服务二级标准执行。因幸福摩坊小区当时未成立业主委员会，原告根据前期物业管理服务协议及临时管理规约为该小区提供物业管理服务。被告双峰农村商业银行通过双峰县人民法院（2017）湘1321执420、421、422号之一执行裁定书于2017年11月8日获得娄底市凯泉房地产开发有限公司所有的坐落于娄底市石冲路东侧（汇富中心—幸福摩坊）的房产六处。2018年1月25日,被告双峰农村商业银行就上述商铺办理了不动产登记手续。凯泉房地产公司与案外人邱涯军于2016年12月15日签订了《商业门面租赁合同》，约定：将汇富中心小区1-03门面出租给邱涯军经营，合同租赁期为5年，即2016年12月16日至2021年12月15日。并由邱涯军向原告凯泉物业公司交清第一年物业服务费。被告双峰农村商业银行与案外人谭鸣于2018年4月20日签订《房屋租赁合同》，约定：将汇富中心小区1-04A、1-04B门面出租给谭鸣经营，合同租赁期为5年，即2018年4月1日至2023年3月31日，租赁期内物业管理费由谭鸣自行承担。原告起诉至本院要求被告支付其名下1栋03、1栋04A、1栋04B、1栋05物业费。被告欠缴原告的物业管理费总计19034元（详见下表一）。因被告一直未缴纳物业费，故原告诉至本院，要求判如所请。另查明,原告资质登记为三级。原告为该小区提供物业管理服务至2019年7月30日。表一原告主张被告拖欠物业管理费明细表            门面号              面积（㎡）              物业费交止日              从交止日计算物业费              欠费时长              截止日期                  1-03              99.76              2016.5.1              9337.5              39              2019.7.31                  1-04A              64.65              2017.3.31              4344.5              28              2019.7.31                  1-04B              64.65              2017.3.31              4344.5              28              2019.7.31                  1-05              59.97              2018.12.1              1007.5              7              2019.7.31                  合计              19034                                    判决的理由与结果本院认为，原告作为汇富中心幸福磨坊小区的物业服务公司，根据前期物业管理服务协议为该小区提供物业管理服务，被告双峰农村商业银行作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当相应的物业管理费。原告按照每月每平方米2.4元收取物业费的标准未违反法律的强制性规定，故原告要求被告支付拖欠的物业管理费的请求，本院依法予以支持。因被告双峰农村商业银行于2017年11月8日因双峰县人民法院（2017）湘1321执420、421、422号之一执行裁定书取得上述房产的所有权，虽被告于2018年1月25日办理不动产登记手续。但其何时办理登记并不影响实际获得房产，故原告主张被告支付物业管理费的时间应以2017年11月8日起计算为宜。被告双峰农村商业银行认为小区1-03、1-04A、1-04B根据其与承租人的《房屋租赁合同》，实际由承租人邱涯军、谭鸣承租使用，应该由承租人承担物业费。本院认为，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。被告双峰农村商业银行取得该小区部分商业门面的所有权后随即成了小区的业主，且根据合同的相对性，原告不是《房屋租赁合同》的主体，该合同对其不具有约束力，故被告双峰农村商业银行以承租人实际使用为抗辩的理由，本院不予支持。被告双峰农村商业银行依法承担相应的物业费后，可另行向承租人主张权利。经本院核算，被告欠缴原告的物业管理费总计12405.52元（详见下表二）。表二核算后，被告拖欠物业管理费明细表            门面号              面积（㎡）              物业费交止日              从交止日计算物业费              欠费时长              截止日期                  1-03              99.76              2017.11.8              4964.06              20个月22天              2019.7.30                  1-04A              64.65              2017.11.8              3216.98              20个月22天              2019.7.30                  1-04B              64.65              2017.11.8              3216.98              20个月22天              2019.7.30                  1-05              59.97              2018.12.1              1007.5              7个月（原告主张按7个月计算，以原告主张7个月为准）              2019.7.30                  合计              12405.52                                    据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告湖南双峰农村商业银行股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告娄底市凯泉物业服务有限公司支付物业管理费人民币12405.52元；二、驳回原告娄底市凯泉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129元（已减半），由被告湖南双峰农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  张乐琳二Ο二〇年五月二十七日书记员肖思良附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。