云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终331号上诉人（原审原告、执行案外人）：临翔区旺斯西餐馆。经营场所：临沧市临翔区世纪路428号（原忙角社区世纪路426号）。经营者：宋娟娜，女，1984年9月23日出生，汉族，湖南省邵东县人，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：杨芮，云南君晟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李佳，云南君晟律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司。住所地：临沧市临翔区凤翔路176号。法定代表人：李荣春，该公司董事长。委托诉讼代理人：周正兴，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杜俊义，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司工作人员。代理权限：特别授权代理。原审第三人（被执行人）：临沧市聚能商贸有限责任公司。住所地：临沧市临翔区锦绣花园一期8-1-2层-5层。法定代表人：高继能，该公司执行董事兼总经理。原审第三人（被执行人）：高继能，男，1970年4月3日出生，白族，大理市剑川县人，住临沧市临翔区。原审第三人（被执行人）：朱有香，女，1975年6月3日出生，汉族，临沧市临翔区人，住临沧市临翔区。上诉人临翔区旺斯西餐馆因与被上诉人云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司、原审第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香案外人执行异议之诉一案，不服云南省临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初2254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人临翔区旺斯西餐馆的经营者宋娟娜及其委托诉讼代理人杨芮，被上诉人云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人周正兴、杜俊义到庭参加诉讼。原审第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香经本院通知，明确表示不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。临翔区旺斯西餐馆上诉请求：撤销临沧市临翔区人民法院（2019）云0902民初2254号民事判决，并发回重审或改判支持上诉人的全部诉讼请求。一、一审法院认定事实不清楚，遗漏审查事项，未查明执行法院在租赁关系存续期间拍卖标的房屋时是否通知了拥有优先购买权的上诉人。从一审法院认定的事实可见，上诉人对标的房屋的租赁权至少始于2013年8月26日至2017年8月26日，被上诉人对标的房屋的抵押权从2014年10月31日才成立，形成于上诉人的租赁权之后。显然，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，上诉人在租赁期届满的2017年8月26日前对标的房屋有优先购买权，而被上诉人于2017年4月6日申请强制执行标的房屋，因此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条之规定，执行法院若在租赁期满的2017年8月26日前拍卖标的房屋，有通知上诉人的义务。且无论执行法院是否在2017年8月26日前拍卖标的房屋、有无通知被上诉人均会影响上诉人优先购买权的实现，是人民法院作出本案判决所依据的关键事实。但是，一审法院在审理本案时未查明该事实，应予纠正。二、一审法院适用法律不当。本案案由是围绕租赁房屋发生的案外人执行异议之诉，上诉人请求的当然是执行过程中的优先购买权，相应地，一审法院应围绕标的物的执行过程来审理，适用有关执行程序的法律和司法解释规定。另一方面，被上诉人在取得标的房屋所有权后是否出卖、何时出卖、怎么处置等等均与执行过程无关，是将来不确定发生的事，人民法院的诉讼审判只能处理已经发生的确定事物，而不应、也无法处理将来可能发生的不确定事物。一审法院却错误理解了上诉人的表意，不当适用法律，试图处置与本案无关的、将来可能发生的不确定事项，应予纠正。云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司辩称：一、上诉人对坐落于临沧市临翔区世纪路426号房产不具有优先购买权。上诉人提供的2013年8月26日与第三人签订的租赁合同是虚假合同、无效合同。2013年8月20日工商管理部门核发的租赁房屋的营业执照经营主体是临翔区旺斯西餐厅，而不是上诉人临翔区旺斯西餐馆，经营者是贾志祥而不是宋娟娜，经营形式是个人经营而不是合伙经营。由此证明上诉人及经营者宋娟娜与第三人2013年签订的租赁合同与上述营业执照登记内容毫无关系，上诉人所称的租赁权期间，其不是租赁物的合法承租人，对租赁物不具有优先购买权。二、一审判决适用法律正确。根据《物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。这里不得对抗已登记的抵押权包括承租人不具有优先购买权；其次，本案标的物房产从2017年4月6日立案执行至2018年3月16日结案近一年时间，在此期间将标的物上网公开拍卖、变卖，一拍二拍到变卖结案近六个月时间，如果上诉人要对拍卖标的物主张优先购买权，也应在变卖程序结束前提出。在执行标的物无人竞买以物抵债近一年，财产所有权已转移的情形下，上诉人才主张执行过程中的优先购买权，其真正的目的显而易见，就是拖延腾房时间；再次，最高人民法院关于人民法院执行公开的若干规定第二条：人民法院应当通过通知、公告或者法院网络、新闻媒体等方式，依法公开案件执行各个环节和有关信息，但涉及国家秘密、商业秘密等法律禁止公开的信息除外。本案标的物在法院执行过程中，已根据上述法律规定在网络上公开拍卖、变卖，并在标的房屋门口粘贴公告。上网公开拍卖、粘贴公告就是通知，无需再通知案外人。因此，一审法院在审理本案中，认定上诉人对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回其诉讼请求是合理的，适用法律是正确的。临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。临翔区旺斯西餐馆向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2017）云0902执206号限期履行通知书；2.确认原告经营者与第三人朱有香签订的《租房合同》继续有效，原告在租赁期限（2017年8月26日起至2023年8月26日止）内对临沧市临翔区世纪路426号房产享有使用权；3.本案诉讼费由被告承担。一审诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：确认原告对临沧市临翔区世纪路426号房产有权行使优先购买权。一审法院认定的法律事实：第三人高继能与第三人朱有香系夫妻关系，二人共有坐落于临翔区世纪路426房产［临沧市房权证号临字第××号、01××01号，土地使用权临国用（2013）第1890号、1891号、1892号］。2013年8月26日，第三人朱有香与原告的经营者宋娟娜签订《房屋租赁合同》，约定第三人高继能、朱有香将上述房产租给宋娟娜商用，租赁期限自2013年8月26日至2017年8月26日止等。协议签订后，宋娟娜将从第三人高继能、朱有香处租赁来的房产装修后用于经营临翔区旺斯西餐馆，并按照协议约定向第三人朱有香支付租金。2016年8月26日，第三人朱有香与原告的经营者宋娟娜再次就上述房产签订《租房合同》，约定第三人高继能、朱有香将上述房产租给宋娟娜商用，租赁期限自2017年8月26日至2023年8月26日止等。2014年10月27日，第三人高继能、朱有香与临沧市临翔区农村信用合作联社签订《最高额抵押合同》，提供二人共有的上述房产和土地使用权以及临翔区百树广场一期5-附114号房产（临沧市房权证临字第××号）为第三人临沧市聚能商贸有限责任公司向临沧市临翔区农村信用合作联社的自2014年10月27日至2017年10月27日期间在6900000元的最高余额内的借款作抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息、复利和实现债权的相关费用等。2014年10月31日，临沧市临翔区农村信用合作联社就上述抵押物在临沧市住房和城乡建设局办理取得房屋他项权利证书（临沧市房他证临字第××号）。临沧市临翔区农村信用合作联社于2014年11月1日向第三人临沧市聚能商贸有限责任公司指定账户放款6000000元。后因第三人临沧市聚能商贸有限责任公司拖欠利息，临沧市临翔区农村信用合作联社于2016年8月22日将第三人临沧市聚能商贸有限责任公司、高继能、朱有香起诉至一审法院，案号（2016）云0902民初837号。在一审法院主持下，双方当事人于2017年2月24日自愿达成如下调解协议:一、临沧市聚能商贸有限责任公司自愿定于2017年3月20日前偿还临沧市临翔区农村信用合作联社借款本金6000000元及借款利息（利息从2015年9月21日起至实际还清款项之日止，按双方于2014年10月27日签订的借款合同中约定利率计算）；二、如临沧市聚能商贸有限责任公司届时不能清偿上述款项，高继能、朱有香自愿用其共有的坐落于临翔区即借款抵押物变卖或者拍卖后优先偿还上述款项。后因第三人临沧市聚能商贸有限责任公司未按照调解书内容履行还款义务，临沧市临翔区农村信用合作联社于2017年4月6日向一审法院申请强制执行，案号（2017）云0902执206号。在执行过程中，一审法院依法拍卖第三人高继能、朱有香名下位于临翔区世纪路426号房产及坐落于临翔区百树广场一期5-附114号房产，但二次流拍。后因临沧市临翔区农村信用合作联社申请愿意接受二次流拍价的拍卖标的物抵债5895090元，一审法院于2018年3月16日依法作出（2017）云0902执206号执行裁定书，裁定：一、将被执行人高继能、朱有香名下上述房产以物抵债5895090元，该房产所有权自本裁定送达申请执行人临沧市临翔区农村信用合作联社时起转移；二、申请执行人临沧市临翔区农村信用合作联社可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续等。同日，一审法院将该裁定书送达临沧市临翔区农村信用合作联社。后临沧市临翔区农村信用合作联社更名为云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司。2018年8月30日，被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司就临翔区世纪路426号房产在临沧市囯土资源局办理取得不动产权证书。因原告一直占用使用临翔区世纪路426号房产，2019年7月11日，一审法院依法向原告作出（2017）云0902执206号限期履行通知书，通知原告收到通知起十日内将所占有的临翔区世纪路426号房屋内的物品腾空搬离并立即将该房产交付云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司等。接到通知后，原告对要求其限期搬离临翔区世纪路426号房产向一审法院提出执行异议，请求撤销要求其搬离的执行行为，在租赁期限内阻止受让人移交占有被执行的房产，并将以物抵债中装修部分款项给付异议人。一审法院审查后，于2019年8月9日依法作出（2019）云0902执异7号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。裁定送达后，原告不服裁定，向一审法院提起诉讼。一审法院经审理认为：本案争议的焦点是原告临翔区旺斯西餐馆对临翔区世纪路426号房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司系案涉房产的抵押权人，现生效调解书已认定其对案涉房屋享有优先受偿权，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司亦根据生效调解书申请强制执行。原告临翔区旺斯西餐馆作为案外人请求排除云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司的强制执行，便应当举证证明其对案涉房产享有足以排除执行的民事权益。根据原告临翔区旺斯西餐馆提交的证据，原告与第三人朱有香第一次签订《房屋租赁合同》时间为2013年8月26日，双方约定租赁期限自2013年8月26日至2017年8月26日止；第二次签订《租房合同》时间为2016年8月26日，双方约定租赁期限自2017年8月26日至2023年8月26日止。而被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司于2014年10月31日就涉案房产办理了抵押登记，抵押权的设立在原告与第三人朱有香第二次签订租赁合同之前抵押权已经设立。根据《中华人民共和物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，原告与第三人朱有香的租赁关系不得对抗被告已经登记的抵押权。现云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司根据生效调解书申请强制执行，在执行过程中在抵押财产两次流拍的情况下申请以物抵债，并于2018年8月30日就临翔区世纪路426号房产在临沧市国土资源局办理取得不动产权证书，其作为临翔区世纪路426号房产的所有人，依法对该房产享有占用、使用、收益和处分的权利，故一审法院于2019年7月11日依法向原告作出的云0902执206号限期履行通知书，要求原告将所占有的临翔区世纪路426号房屋内的物品腾空搬离并立即将该房产交付云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司的执行行为，于法有据，并无不当。故对原告要求撤销（2017）云0902执206号限期履行通知书的诉讼请求，不予支持。原告还要求确认原告对临沧市临翔区世纪路426号房产有权行使优先购买权。庭审中，原告进一步明确是要求确认在被告云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司出卖临翔区世纪路426号房产时在同等条件下原告对此享有优先购买权。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，优先购买权的前提是双方存在租赁关系，而本案中原、被告之间就临翔区世纪路426号房产在被告就该房产办理取得不动产权证书后至今未成立有租赁关系，故就原告的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。综上所述，原告临翔区旺斯西餐馆的诉讼请求不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告临翔区旺斯西餐馆的诉讼请求。案件受理费100元，由原告临翔区旺斯西餐馆负担。二审诉讼过程中，当事人双方均未提交新证据。一审法院关于“2013年8月26日协议签订后，宋娟娜将从第三人高继能、朱有香处租赁来的房产装修后用于经营临翔区旺斯西餐馆，并按照协议约定向第三人朱有香支付租金”的认定缺乏事实依据，本院予以纠正。其他案件事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院另经查明，临翔区旺斯西餐厅取得个体工商户营业执照的时间为2013年8月20日，经营者为贾志祥，其经营场所登记为临翔区世纪路428号。临翔区旺斯西餐馆注册日期为2016年3月1日，经营者为宋娟娜，其经营场所登记为临翔区世纪路428号（原忙角社区世纪路426号），发证日期为2019年4月15日。本院认为，首先，临翔区旺斯西餐厅的经营者为贾志祥，经营场所登记为临翔区世纪路428号。临翔区旺斯西餐馆的经营者宋娟娜主张与贾志祥合伙经营临翔区旺斯西餐厅，贾志祥退伙后由其经营临翔区旺斯西餐厅，后更名为临翔区旺斯西餐馆，经营者宋娟娜，但宋娟娜并未举证证明其与临翔区旺斯西餐厅经营者贾志祥形成的合伙、退伙等事实，而宋娟娜为经营者的临翔区旺斯西餐馆注册日期为2016年3月1日，临翔区旺斯西餐厅与临翔区旺斯西餐馆的经营者不是同一人，且登记的经营场所均非临翔区世纪路426号案涉房产；再者，在抵押权人云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司申请执行抵押人高继能、朱有香提供的案涉抵押物折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿时，宋娟娜与朱有香第一次签订的《房屋租赁合同》已履行完毕，临翔区旺斯西餐馆基于该租赁关系不享有足以排除强制执行的民事权益。其次，根据《中华人民共和物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，宋娟娜与朱有香于2016年8月26日第二次签订《租房合同》，约定的租赁期限自2017年8月26日至2023年8月26日止，而高继能、朱有香与临沧市临翔区农村信用合作联社签订《最高额抵押合同》的时间为2014年10月27日，并于2014年10月31日就涉案房产办理了抵押登记，抵押权的设立在宋娟娜与朱有香第二次签订租赁合同之前，因此，宋娟娜与朱有香在涉案房产已登记设立抵押权期间设立的租赁关系不得对抗抵押权人云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司主张的抵押物优先受偿权。第三，因临沧市聚能商贸有限责任公司未按生效裁判文书履行还款义务，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司根据生效裁判文书申请强制执行，一审法院执行立案后，依法对抵押人高继能、朱有香名下位于临翔区世纪路426号房产等抵押物进行查封、评估，并发出拍卖通知书、拍卖执行裁定书，于2018年1月20日、2月2日在淘宝网对案涉房产公开进行了两次拍卖，但均流拍。后临沧市临翔区农村信用合作联社向一审法院申请愿意接受拍卖标的物二次流拍价以物抵债5895090元，一审法院作出（2017）云0902执206号执行裁定：一、将被执行人高继能、朱有香名下坐落于临翔区以物抵债5895090元，该房产所有权自本裁定送达申请执行人临沧市临翔区农村信用合作联社时起转移；二、申请执行人临沧市临翔区农村信用合作联社可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续等。根据该执行裁定，云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司就临翔区世纪路426号房产在临沧市国土资源局办理取得不动产权证书。因临翔区旺斯西餐馆一直占用临翔区世纪路426号房产，2019年7月11日，一审法院向临翔区旺斯西餐馆送达（2017）云0902执206号限期履行通知书，通知其收到通知起十日内将所占有的临翔区世纪路426号房屋内的物品腾空搬离并立即将该房产交付云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司。一审法院的上述拍卖及以二次拍卖流拍价低偿权利人欠款的执行行为有事实及法律依据。综上，一审法院依据已生效的（2016）云0902民初837号民事调解书和（2017）云0902执206号执行裁定书确认的权利及义务，向临翔区旺斯西餐馆送达（2017）云0902执206号限期履行通知书，将案涉标的物依法处置交付权利人云南临沧临翔农村商业银行股份有限公司，符合法律规定，临翔区旺斯西餐馆主张的租赁关系，不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉主张对案涉标的物享有优先购买权的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人临翔区旺斯西餐馆的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人临翔区旺斯西餐馆负担。本判决为终审判决。审判长 李 明审判员 李世兰审判员 赵艳洁二〇二〇年五月二十六日书记员 杨维仙