广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终592号 上诉人(原审被告)：李良，男，壮族，1984年5月15日出生，住百色市右江区。 委托诉讼代理人：凌广权，广西中名律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：张涛，男，汉族，1976年3月22日出生，住湖北省荆门市东宝区。 委托诉讼代理人：韦嘉，广西中名律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾荟，女，壮族，1995年12月27日出生，住广西上林县。 被上诉人（原审原告）：莫池亭，男，汉族，1991年9月9日出生，住广西上林县。 以上两上诉人委托诉讼代理人：麦志波，广西凌盛（凌云）律师事务所律师。 上诉人李良、张涛因与被上诉人曾荟、莫池亭房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭，通知当事人于2020年4月15日到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人李良的委托诉讼代理人凌广权、张涛及其委托诉讼代理人韦嘉、被上诉人曾荟、莫池亭的委托诉讼代理人麦志波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公开本案现已审理终结。 李良上诉请求：1、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2200号民事判决书，改判上诉人不应承担退还80000元购房定金款。2、本案诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人没有收到两被上诉人曾荟、莫池亭的80000元购房款，不应承担退还责任。被上诉人曾荟、莫池亭在诉状中称将80000元预付款是交给一审被告张涛，而不是上诉人本人，至于是否给张涛，给了多少，上诉人并不知情。本案中没有任何证据显示一审被告张涛将80000元预付款交给上诉人，并且是被上诉人曾荟、莫池亭的原因才导致买卖合同不能再继续履行。如果被上诉人已实际将80000元预付款交给上诉人，那么，在2019年4月12日三方签订的《终止合同协议》里应当对已支付的款项这一重要事项如何处理进行约定，但在《终止合同协议》里，三方仅就终止合同履行一事达成协议，并未提及80000元预付款一事，因此，这80000元款项并未实际支付上诉人。二、被上诉人曾荟、莫池亭为了解决居住问题打算购买上诉人的房子，与上诉人签订《房地产买卖契约》，变更登记手续已差最后一步就变更成被上诉人名下，就是因为被上诉人没有支付80000元预付款，上诉人才不得不要求终止合同，不得不向一审法院申请财产保全，查封自己的房子。如果被上诉人确实付了80000元预付款，理应直接要求上诉人继续履行买卖合同，而不是选择终止合同。一审法院所说的交易习惯和常理确实会存在，但并不等于所以的案件都按常理交易与交易习惯发展。正如上诉人为防止被上诉人办理变更登记不得不申请财产保全查封自己房子一样，也是超乎常理与交易习惯的，因此，一审法院在没有证据证明80000元预付款已到上诉人手上的情况下，用常理和交易习惯作为判案依据，让上诉人承担连带返还责任是错误的。三、上诉人不应与一审被告张涛承担连带责任。连带责任的承担是按约定或者法律规定来确定承担与否。本案中被上诉人曾荟、莫池亭也自述款项交给一审被告人张涛，一审被告张涛在一审案件审理时没有参加庭审，没有证据证实是被上诉人张涛是否收到款项，收了多少款项，是否已经退款给被上诉人。也没有证据证实一审被告张涛已将80000元预付款交给上诉人，款项与上诉人无关，不符合按约定或法律规定承担连带责任的情形。因此，上诉人不应当承担连带返还责任。综上，上诉人认为一审判决判决认定事实不清，适用法律错误。为维护上诉人的合法权益，望二审法院依法撤销并驳回被上诉人对上诉人的诉请。 张涛上诉请求：1、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002民初2200号民事判决书，改判上诉人不应承担退还80000元的购房定金款。2、本案诉讼费、公告费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有收取两被上诉人的80000元购房款，不应承担退还责任。被上诉人在一审诉状中称将80000元购房款交给上诉人，没有事实依据。本案中没有任何证据显示被上诉人将该购房款交给上诉人。首先，若如一审判决书中所称的“交易习惯”，买房屋对于一般人来讲应是比较慎重的事情，通常应有被上诉人按照交易习惯将购房款转账至房屋所有人的账户，并要求对方出具收款收据，而不是如被上诉人诉状所称由房屋所有人以外的上诉人要求其交付现金，被上诉人没有理由将购房款交付给上诉人；其次，即使被上诉人交付的购房预付款是现金，被上诉人应当有取款记录；最后，上诉人并非房屋出售人，其与被上诉人仅是一面的交情，被上诉人没有理由将购房款定金交给上诉人。本案中，上诉人仅是为一审被告李良与被上诉人之间的房屋买卖牵线搭桥的人，纯粹是出于朋友关系的举手之劳。从被上诉人提供的一审证据之与上诉人的聊天记录中可知，房屋过户即将完成后，被上诉人既不支付购房款还突然表示不想购买房屋，但又不积极去百色市不动产中心取消交易，上诉人为了朋友不受损失才不停的在微信中催促被上诉人莫池亭出面签订终止合同的协议。从该微信聊天记录中被上诉人莫池亭没有一句话提到要求上诉人返还购房款的表示，如果上诉人真的收取定金，被上诉人不可能不提到该事项，从聊天记录中被上诉人莫池亭表现出房款没付过户即将完成的，你奈我何的状态，最终双方能签订《终止合同协议》也是上诉人费力请求被上诉人后才得以签订。况且，买卖合同终止是被上诉人的原因所致，如果被上诉人已实际将80000元预付款交给上诉人，那么，在2019年4月12日三方签订的《终止合同协议》里应当对已支付的款项这一重要事项如何处理进行约定，但在《终止合同协议》里，三方仅就终止合同履行一事达成协议，并未提及购房定金一事，这些情形同样不符合常理。因此，上诉人根本没有收到被上诉人的定金款项。被上诉人为了解决居住问题打算购买上诉人的房子，与一审被告李良签订《房地产买卖契约》，变更登记手续已差最后一步就变更至被上诉人名下，正是因为被上诉人没有支付购房定金，李良才不得已要求终止合同，并立即向一审法院申请财产保全，查封自己的房子，避免了更大损失。如果被上诉人确实付了80000元预付款，理应直接要求李良继续履行买卖合同，而不是选择终止合同。因此，被上诉人的反常行为，不排除其以该手段谋取不正当利益，上诉人事后通过他人得知被上诉人莫池亭系有犯罪前科之人，更是加深对其不良目的的怀疑。综上，一审法院在没有证据证明上诉人收取80000元购房定金的情况下，用常理与交易习惯作为判案依据是错误的。本案中，被上诉人的行为同样有悖常理，其没有证据证实其主张，应承担举证不能的后果。二、被上诉人不是本案所涉房屋买卖合同的主体。上诉人仅是本案买卖合同关系的牵线人，没有从中获取任何收益，一审法院判决上诉人承担返还购房定金的连带责任没有事实和法律依据。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人因故不能参与一审审理，恳请二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益，根据事实和法律依法撤销一审判决并改判驳回被上诉人对上诉人的诉请。 曾荟、莫池亭辩称：一、李良与曾荟签订的契约写的很清楚，收到8万元定金，这个证据充分，李良上诉称没有收到8万元没有事实和法律依据。二、一审过程中已经提交了莫池亭与张涛的聊天记录，双方解除合同必须退回税费和8万元定金以及来回差旅费及其他损失，张涛是认可并且承诺没问题，这个证据充分证实张涛收到莫池亭的8万元定金。张涛的上诉请求没有事实和法律依据。 曾荟、莫池亭向一审法院起诉请求：1、依法判决两被告连带向原告返还购房定金80000元；2、依法判决被告李良向原告赔偿税金损失4860元；3、本案诉讼费用由两被告共同承担。 一审法院认定事实：原告曾荟、莫池亭系未婚夫妻关系，因工作需要，两人需要在百色市右江区居住买房。2019年3月中旬，原告莫池亭在一次朋友聚会中认识了被告张涛。张涛称其在百色有个朋友想出售一套现房，如原告莫池亭需要购买就先预付80000元的定金并交由其代转卖主。考虑后，原告莫池亭决定购买房子，于是直接约被告张涛在南宁市的大排档面谈，并按要求直接将现金80000元的购房定金交到被告张涛手上，原告莫池亭要求被告张涛出具收据，但被告张涛声称会在购房合同中把已收到80000元定金的事实写清楚。原告莫池亭碍于面子，没有再坚持要求被告张涛出具收据。时隔不久，被告张涛通知原告曾荟、莫池亭到百色找到了其朋友林飞及被告李良，同时与李良商谈好签订购房合同事宜。2019年4月2日，双方就房屋转让达成一致，原告曾荟（乙方）与被告李良（甲方）签订了［（百）房买卖契字201900427号《房地产买卖契约》］。《房地产买卖契约》经双方签字并经百色市房屋交易管理中心审查批准并生效。该契约首部序文注明：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）捌万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守”；契约还约定：甲方自愿将座落于百色市平安路11号泰安公寓第5幢3层303号房产（89.3㎡）出售给乙方，房产成交价为486000元。乙方于2019年6月30日前一次付清房价，购房定金将在最后一次付款时冲抵。契约还就房产移交时间、违约责任、解决争议等事项作了约定。《房地产买卖契约》签订当天，原、被告双方到百色市房屋交易管理中心提交办理不动产转移登记并完成手续（担未领取不动产权证书）。2019年4月2日，被告李良向百色市右江区国家税务局缴纳财产转让个人所得税4860元；2019年4月3日，原告莫池亭向百色市右江区国家税务局缴纳房屋买卖契税4860元。房屋过户登记手续办理完毕后，原告要求先去看房子，而林飞、被告李良则要求原告先办理好银行按揭贷款并将贷款转入李良账户再准看房。双方因为先给看房还是先办理银行按揭问题意见分歧，协商未果，期间，原告将事情的经过告知了被告张涛。经多次交涉，双方依然无法妥协。2019年4月12日，原告曾荟、莫池亭与被告李良、张涛协商同意解除购房合同并签订了《终止合同协议》，曾荟、李良、张涛三方在协议书上签字捺手印。该协议对于购房80000元定金及4860元契税如何处理问题没有约定，被告就此也一直没有回应原告。原告认为80000元定金虽由被告张涛收取，但坚信张涛已将定金转交到被告李良手上，两被告应当连带退还定金，而被告李良否认收到该80000元定金，其不应承担连带退款责任。双方还就房屋契税损失赔偿问题存在争执，原告遂诉至法院，故引发本案诉讼。另查明，《房地产买卖契约》的合同文本是由被告打印提供。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告曾荟与被告李良签订的《房地产买卖契约》以及原告曾荟与被告李良、张涛签订的《终止合同协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应依约履行各自义务。关于争议焦点1、被告李良、张涛应否连带承担退还原告80000元定金问题。首先，房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同，相对人缔结合同形成交易合意，最基本的惯例就是预交定金并签订买卖合同，当合同解除或终止，不能实现预期目的，则退还定金。本案的被告对于这些合同风险常识应当知晓，那么，如被告李良辩解，其未收到原告80000元购房定金，便同意与原告签订房地产买卖契约，如果是急于促成交易而作出让步尚情有可言，但是，没有收到定金，被告已作出上述让步的情况下，再次冒着失房风险同意去办理不动产过户登记，被告李良此之所为明显就不符合常理，且与房屋买卖习惯和作法相违背。综上，根据民事诉讼证据高度盖然性规则，有充分的理由确认两被告已经收到原告给付的购房定金；其次，根据被告辩称，交易前，被告李良即不认识被告张涛，也不认识原告，如果没有得到定金，仅凭借张涛通过朋友林飞的介绍，李良便轻易自愿与原告签订房屋买卖合同，进而发展到去房屋交易管理中心提交办理不动产登记过户的环节，确实难以置信。买卖关系已经到了过户办证地步了，被告还不同意让原告看房子，其转让房产的真实性应受质疑，被告对此不能作出合理解释，不排除其与第三人串通合谋假借房屋买卖交易欲意侵占他人财产的可能。民事主体进行民事活动时其法律地位是平等的，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。《房地产买卖契约》和《终止合同协议》是被告打印成文本后交由原告签名，合同条款承认收到原告80000元定金是被告之真实意思表示，被告对此应当承担责任；再次，被告李良是涉案房屋的所有权人，也是房屋买卖关系的出卖人，如果买卖合同履行完毕，买受人支付了定金和相应的价款，则出卖人就是受益者，相反，买卖合同解除或终止，无违约情形的，出卖人亦应承担退还已经收取的定金和相应价款的责任。因此，原告要求被告李良、张涛连带返还购房定金80000元的主张，事实清楚，理由充分，原审法院予以支持。关于争议焦点2、被告李良应否赔偿原告缴纳的4860元契税问题。原、被告《房地产买卖契约》第七条约定：上述房地产办理过户手续所需要缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。根据国家相关政策规定，契税应由取得土地使用权、房屋所有权的一方缴纳。据此，原告主张被告李良赔偿原告已缴纳的税费之请求，缺乏法律依据，原审法院不予采纳，鉴于本案购房合同已经终止，房屋所有权尚未发生转移，根据《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函［2008］438号）规定，原告可以参照无效产权转移行为不征收契税的相关规定，向税务机关申请退回已缴契税的款项，被告应当协助并为原告办理退税提供便利。被告张涛经原审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利，不影响原审法院依据查明的事实依法裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李良、张涛于本案判决生效之日起十日内连带退还原告曾荟、莫池亭购房定金80000元；二、驳回原告曾荟、莫池亭的其他诉讼请求。案件受理费1920元，公告费600元，合计2520元，由被告李良、张涛负担2470元，原告曾荟、莫池亭负担50元。上述金钱给付义务，义务人应按本案生效判决规定的履行期限履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行，逾期则视为自动放弃权利。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院经审查，本院确认一审确认的证据合法有效，据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案的争议焦点：1、两上诉人是否收到被上诉人的购房定金8万元？2、一审判决认定由两上诉人连带归还被上诉人购房定金是否有事实和法律依据? 本院认为，关于焦点一，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被上诉人称其通过上诉人张涛向上诉人李良购房，向张涛支付了80000元定金，后与李良签订了《房地产买卖契约》。被上诉人提供《房地产买卖契约》、微信聊天记录等证据，证明其已向上诉人张涛交付了购房定金80000元。经查，上诉人李良作为甲方与被上诉人曾荟作为乙方签订的《房地产买卖契约》首页注明“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）捌万元整。双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。”另上诉人张涛与被上诉人莫池亭的微信聊天对话中，莫池亭要求退还定金八万元时，张涛回复“信息收到，我认为可以。现在还在外面没回去。明早我和林飞落实具体细节”。以上证据证明被上诉人已向两上诉人交付了80000元定金。对此两上诉人予以否认，但仅有辩解意见，无充分的证据予以反驳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”由于上诉人的反驳意见不足以推翻被上诉人所举的证据，一审结合本案相关事实，对其辩解意见未予以采信，于法有据。关于焦点二，被上诉人通过上诉人张涛向上诉人李良购房，在张涛的要求下向张涛交付定金80000元代转给卖方，被上诉人曾荟与上诉人李良签订了购房合同后，由于双方意见分歧协商不下，被上诉人才要求终止合同。从现有的证据看，上诉人张涛虽然不是合同的当事人，但其收取了被上诉人80000元的购房定金，而张涛没有证据证明其已将80000元购房定金全部代为转交给李良，现两上诉人均否认收到该款项，在不能排除两上诉人共同占有80000元购房定金情况下，一审判决由两上诉人连带返还被上诉人购房定金80000元，处理结果并无不当。 综上，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案上诉人李良预交受理费1800元、上诉人张涛预交受理费1800元，由两上诉人各自负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄春雷 审判员  罗 敏 审判员  许彩乐 二〇二〇年五月七日 书记员  韦元杰