湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终428号上诉人（原审被告）：文琼，女，1971年12月22日出生，汉族，住当阳市。委托诉讼代理人：冯友华，湖北弘发律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）：宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司，住所地当阳市玉阳办事处子龙路30号。统一社会信用代码91420582099118120F。法定代表人：赵伟伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉勇，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：慎先芬，女，1974年10月23日出生，汉族，住当阳市。上诉人文琼因与被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司、慎先芬租赁合同纠纷一案，不服湖北省当阳市人民法院（2019）鄂0582民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人文琼及其委托诉讼代理人冯友华、被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司的委托诉讼代理人冉勇到庭参加诉讼。被上诉人慎先芬向本院提交了书面答辩状，但经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。文琼上诉请求：撤销当阳市人民法院（2019）鄂0582民初2224号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司的原审全部诉讼请求；由被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司、慎先芬承担案件诉讼费。事实及理由：1、原审认定涉案房屋未侵犯上诉人文琼的优先购买权认定不当。被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司明知上诉人文琼为涉案房屋的实际承租人，在涉案房屋出售前未通知上诉人文琼的情况下将房屋出售，并办理了过户登记手续，商铺买卖行为侵犯了文琼的优先购买权。2、即便委托关系成立，房屋出售后，案外人章平、慎晓露作为产权人主张涉案租金应属于另一法律关系，应另案诉讼。3、原审未依法追加宜昌宏图置业有限公司及买方章平、慎晓露为本案被告参加诉讼系程序违法。4、被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司在庭审结束后补交的委托书未经庭审质证，不应被采信。5、原审法院将租赁合同与返还原物纠纷两个法律关系作一个案件处理，程序违法。6、被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司、慎先芬及宜昌宏图置业有限公司、章平、慎晓露恶意串通，严重损害了上诉人文琼的合法权益，造成了巨大经济损失。因此，请求二审法院依法撤销原判，改判驳回宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司的诉讼请求。被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司辩称，宜昌宏图置业有限公司和宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司没有侵犯上诉人文琼的优先购买权。双方签订的租赁合同中约定，上诉人文琼提出续租的应当在租赁期限届满前三个月以书面形式提出续租申请，但文琼并未提出续租申请。2019年5月31日上诉人文琼与被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司的租赁合同期限届满，文琼未腾退房屋，双方形成不定期租赁关系，宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司有权随时解除租赁关系。宜昌宏图置业有限公司于2019年6月10日将涉案房屋出售给他人，房屋的优先购买权是基于双方存在租赁关系的情况下，但此时双方已不存在租赁关系，也就不存在侵权的问题。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人慎先芬辩称，答辩人慎先芬与宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司、宜昌宏图置业有限公司、章平、慎晓露不存在恶意串通的行为。答辩人慎先芬与宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司签订房屋租赁合同属实，2019年1、2月份左右，该房屋准备出售时，宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司通知了慎先芬，慎先芬也口头通知了文琼，文琼没有要购买房屋的意思，宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司对于慎先芬和胡郑华于2018年3月7日已经退伙，由文琼一人实际占有房屋，从事经营活动的事情并不知晓。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判令文琼、慎先芬共同向宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司返还当阳市子龙路30号中央街区A区12#301-304号商铺（总建筑面积149.64平方米）；2、判令文琼、慎先芬共同向宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司支付2019年6月1日至2019年9月30日的商铺占用费14964元，从2019年10月1日起至返还商铺之日止的商铺占用费，按照124.70元/日计算；3、本案诉讼费由文琼、慎先芬承担。一审法院认定事实，当阳市“中央街区”商住楼地产系宜昌宏图置业有限公司所有，其授权宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司全权负责该商住楼区域内的商业运作，包括租赁签约，收租等。2015年12月16日，宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司以自己的名义与慎先芬签订了《商铺租赁合同》，将当阳市子龙路30号中央街区（项目）A区12#301-304号铺位租赁给慎先芬经营汗蒸美容，租赁期限自2016年6月1日起至2019年5月31日止，标准月租金3741元；合同租赁期内，出租方有权出售其所有的商铺，承租方对其租赁商铺拥有同等条件下优先购买权；合同到期之日起五日内承租方应腾退房屋。2019年4月3日，宜昌宏图置业有限公司与慎晓露、章平签订《商品房买卖合同》，将上述租赁商铺出售给了慎晓露、章平，并由宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司通知了慎先芬。慎晓露、章平购买该商铺后，委托宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司代为收回商铺，并收取商铺占用费。截止2019年5月31日合同期内的租金已付清，合同期满后文琼继续占有该商铺未予返还，也未交纳期满后商铺占用费。一审法院认为：1、宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司依据宜昌宏图置业有限公司委托与慎先芬签订《商铺租赁合同》，故慎先芬系该《商铺租赁合同》相对方，应按照合同约定全面履行自己的义务。《商铺租赁合同》约定的租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日，现租期已届满，宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司依据合同约定要求慎先芬向其返还所租赁商铺符合法律规定，应予以支持。慎先芬以其与文琼、案外人胡郑华系合伙经营，且现已退伙，商铺由文琼一人实际占用、经营为由抗辩不应承担商铺返还义务，不予采纳。2、合同租期届满后，文琼虽继续占有、经营该商铺，但出租人表示不再续租，故文琼与宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司并未形成不定期租赁合同关系，现宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司要求文琼返还商铺并交纳相应占用费，系返还原物纠纷，故本案案由应为租赁合同及返还原物纠纷。涉案商铺系宜昌宏图置业有限公司所有，慎先芬当庭自认该商铺出售前宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司已予以通知，故对文琼该房屋出售行为侵权了承租人的优先购买权，双方签订的房屋买卖合同无效的抗辩意见不予采纳。慎晓露、章平购买该商铺后，书面委托宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司代为收回商铺，并收取商铺占用费，故对宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司主张文琼返还商铺并参照涉案《商铺租赁合同》约定以124.70元/天的标准支付自租赁合同期满后至商铺实际返还之日止的占用费的诉请，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，判决：一、慎先芬、文琼于本判决生效之日起十日内向宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司返还当阳市子龙路30号中央街区A区12#301-304号商铺（总建筑面积149.64平方米）；二、文琼以124.70元/天的标准向宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司支付自2019年6月1日起至商铺实际返还之日止的占用费；三、驳回宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司其他诉讼请求。上列应给付款项限于本判决生效之日起十日内付清（给付办法：由当事人注明案号汇至法院专户，帐户名：当阳市人民法院；帐号：17×××59；开户行：农行当阳市坝陵分理处）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，减半收取计87元，由文琼负担。二审中，上诉人文琼向本院提交一份当阳市人民法院的受案通知书，文琼与慎晓露、章平、宜昌宏图置业有限公司和宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案正在审理中，拟证明本案应中止审理。被上诉人宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司认为本案已经对优先购买权问题进行了实质审查，另案与本案没有关联性，不同意本案中止审理。本院将结合争议焦点予以综合认定。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、一审是否存在程序违法；2、文琼是否应当将案涉商铺返还给宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司，并支付占有使用费；3、本案是否应中止审理。一、关于一审的程序问题。1、宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司依据与慎先芬签订的《商铺租赁合同》起诉慎先芬、文琼，要求腾退房屋，庭审中文琼对宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司能否代表房屋产权人宜昌宏图置业有限公司、慎晓露、章平主张权利提出质疑，即对原告的主体身份提出质疑，庭后宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司补充提交了宜昌宏图置业有限公司、慎晓露、章平出具的授权委托书，一审法院进行了基本的审核，认定了原告主体身份的合法性，并未明显违法，文琼否认这两份委托书的真实性，但并未提出任何证据证明自己的主张，故其上诉意见不能支持。2、本案审理的是宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司与慎先芬、文琼的租赁合同关系，合同到期后，双方没有续签租赁合同，出租人有权要求承租人返还租赁物。本案与宜昌宏图置业有限公司是否侵犯了文琼的优先购买权并无关联，也无需追加房屋产权人宜昌宏图置业有限公司、慎晓露、章平为案件当事人。3、宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司分别代表了原产权人宜昌宏图置业有限公司和现产权人慎晓露、章平，要求房屋占有人文琼腾退房屋，并支付房屋占有使用费，虽涉及了租赁合同关系和产权人的物权请求权关系，但系基于同一法律事实，同一当事人，一审的审理并无不当。二、关于文琼是否应当将案涉商铺返还给宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司，并支付占有使用费的问题。房屋租赁合同已到期，双方未续签租赁合同，现宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司代表产权人已明确表示不再续租给文琼，故文琼作为房屋占有人应当将案涉商铺返还给宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司，并支付占有使用费。三、关于本案是否应中止审理的问题。文琼于2020年4月17日向当阳市人民法院提起诉讼，要求慎晓露、章平、宜昌宏图置业有限公司、宜昌宏嘉瑞阳物业管理有限公司因侵犯其优先购买权赔偿损失，该案的审理与本案的审理并无关联，本案无需中止审理。综上所述，文琼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由文琼负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 王瑞菊审判员 李 丹二〇二〇年五月十四日书记员 彭先悦