湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂12民终223号上诉人（原审被告）：武汉辉煌置业有限公司，住所地湖北省武汉市蔡甸区蔡甸街工农路64号。法定代表人：何开日，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵李平，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：余月志，通山县通羊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王有保，男，1959年2月18日出生，汉族，住湖北省通山县。委托诉讼代理人：黄文魁，湖北名卓律师事务所律师。上诉人武汉辉煌置业有限公司（以下简称辉煌置业公司）因与被上诉人王有保商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省通山县人民法院（2019）鄂1224民初2697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辉煌置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王有保的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由王有保承担。事实和理由：1.辉煌置业公司2014年6月23日才取得职能部门审批的建设用地规划许可证，注明用地项目为辉煌明珠二期，2015年4月23日对外公示牌亦注明是辉煌明珠二期项目部，备案公章为武汉辉煌置业有限公司辉煌明珠二期项目部，而非帝豪苑项目部。2.2014年12月16日，因赵亚伍欠王有保232000元，而陈周文又欠赵亚伍款项，由此，王有保、赵亚伍、陈周文在一审法院执行局签订执行协议，陈周文将其建设的位于通山县老中医院宿舍楼后3号楼B单元五楼靠西方的一套房屋抵王有保债务232000元，房屋总价为340000元，下欠部分待签订正式购房合同后付清。同年12月18日，王有保又与陈周文签订《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议书》，约定抵债房屋为“帝豪苑4栋B单元5层9号商品房”。两份协议所指向的房屋并不一致，王有保明知上述情况，而未向辉煌置业公司查询核实，也未与辉煌置业公司签订《商品房买卖合同》，而是将房款和水电开户费交由陈周文，由此可知王有保应当知道陈周文无权代理辉煌置业公司，却与之签订认购协议，陈周文的行为不能构成表见代理。3.一审法院适用法律错误，认定由辉煌置业公司承担返还购房款，并双倍返还定金，显失公平。上述两份协议的签订时间均在辉煌置业公司建设用地规划许可审批后，签订协议时全部商品房规划设计尚未出台、主体建筑尚未开始建设，不可能存在商品房预售，故请求二审法院查明事实，依法支持辉煌置业公司的上诉请求。王有保辩称，1.王有保系善意的第三人，且无过失。王有保与陈周文在本案纠纷之前并不相识，因法院执行才同意以房抵款，赵亚伍与辉煌置业公司的股东之一及委托诉讼代理人赵李平、赵亚六系兄弟关系，可见赵亚伍确信陈周文系辉煌名居二期项目的股东及负责人。王有保在法院的主持下达成该抵债协议及认购协议，系善意无过失的第三人。2.辉煌置业公司开发建设的辉煌名居二期项目的永久公示牌显示，工程名称为辉煌名居二期，建设单位为辉煌置业公司，项目负责人为陈周文，项目的开工日期等信息，该公示信息具备相应的法律效力。辉煌置业公司在小区张贴的相关通知中亦留有陈周文的电话号码，故王有保有足够的理由相信陈周文有权代表辉煌置业公司。3.王有保签订协议的日期为2014年12月18日，而开工日期为2014年9月10日，前后符合逻辑，且签订的认购协议上虽然有帝豪苑的字样，但也有辉煌名居二期的字样，帝豪苑为括号内内容，也可以表明该帝豪苑的名称为临时名称，最终名称还是辉煌名居二期，王有保已经尽到了审慎的注意义务。王有保向一审法院起诉请求：1.判令解除王有保与辉煌置业公司于2014年12月18日签订的《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》；2.判令辉煌置业公司返还购房款296000元及利息257322元（利息按月息2分，自签订协议书的2014年12月18日开始计算，暂计算至2018年7月31日止为257322元，应计算至还清之日止）；3.判令辉煌置业公司赔偿王有保296000元；4.本案诉讼费用由辉煌置业公司承担。一审法院认定事实：2014年12月18日，原告王有保（乙方）与陈周文（甲方）签订了《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》，协议主要内容为：原告王有保向陈周文认购由其开发建设的帝豪苑第4栋B单元5层9号商品房，建筑面积138㎡（面积以房产部门计算为准），认购价为建筑面积2480元/㎡，总金额340000元（另抵赵亚武欠款，以法院协议为准，金额232000元）；双方在签订该认购协议时，乙方向甲方支付50000元作为该商品房定金；乙方应于本认购协议签订后，按甲方签约通知之日起10日内到帝豪苑营销中心签订《湖北省商品房买卖合同》，并带上相关证件；如乙方在甲方通知的签约期内完成《湖北省商品房买卖合同》签订手续，定金抵作购房款，乙方同时付清房款，如甲方在约定的签约期内已将商品房另售他人，甲方应双倍返还买受人已付定金，如乙方在约定期内不前来签订《湖北省商品房买卖合同》，定金不予退还，甲方可将该商品房另售他人。陈周文在认购协议中作为甲方签字，并加盖“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章，原告王有保亦在认购协议中作为乙方签字。因在一审法院执行申请人王有保与被执行人赵亚伍案件中，赵亚伍尚欠原告王有保232000元，而陈周文又欠赵亚伍款。为此，在一审法院执行人员主持下，陈周文、王有保、赵亚伍于2014年12月16日签订一份协议书，主要内容为：陈周文同意将其建筑的位于通山县老中医院宿舍楼院后（即辉煌名居二期项目所在地）3号楼B单元五楼靠西方的房屋一套折抵赵亚伍欠王有保债务232000元，其余部分按房价计算，余款118000元由王有保付给陈周文；房屋面积为138㎡，单价2480元/㎡，总价340000元；王有保首付陈周文50000元，下欠部分待签订正式购房合同后付清。原告王有保以及陈周文、赵亚伍、法院执行人员阮桃花均在该协议中签字。为此，原告王有保于2014年12月18日向陈周文付款50000元，陈周文分别向原告出具了收到购房款（抵赵亚武欠款）232000元、商品房定金50000元的收据二张；原告于2015年2月18日向陈周文付款10000元，陈周文向原告出具了收到房款10000元的收据一张。上述三张收据的收款人（经办人）处均有陈周文签字，并加盖有“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章。2015年5月6日，原告向陈周文支付水、电开户费4000元，陈周文向原告出具了收据，该收据经办人处有陈周文签字。后原告多次找陈周文签订商品房买卖合同，陈周文均予以推诿，后原告与陈周文失去联系，遂向被告主张权利，被告认为原告与陈周文约定抵债的房屋实际并不存在，其公司开发的建设工程项目名称为“辉煌名居二期”，使用的项目部印章为“武汉辉煌置业有限公司辉煌名居二期项目部”，从未使用过“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章，上述认购协议、收款收据均系陈周文个人行为，与公司无关。为此，原告诉至一审法院。一审法院另查明：被告开发建设的辉煌名居二期项目的永久性公示牌显示：工程名称为辉煌名居二期（1-5栋）；建设单位为武汉辉煌置业有限公司，项目负责人为陈周文；项目开工日期为2014年9月10日、竣工日期为2016年3月20日。原、被告所签订《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》中原告认购的辉煌名居二期（帝豪苑）4栋B单元5层的房屋并无9号门牌号码，且该楼层所有房屋均已由被告辉煌置业公司销售并办理了商品房产权预登记或产权登记。一审法院认为，1.本案的主要争议焦点为，陈周文以武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部的名义与原告王有保签订房屋认购协议的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”即原告王有保在陈周文以被告辉煌置业公司名义与其签订协议时，是否有理由相信陈周文有代理权且善意无过失。在本案审理过程中，原告除提交相关认购协议、收款收据外，还提交了被告开发建设的辉煌名居二期项目的永久性公示牌照片，以及被告在楼梯间内张贴的相关“通知”的照片，证明陈周文系被告开发的辉煌名居二期项目部负责人。经一审法院到当地核实属实，该公示牌公示的辉煌名居二期项目负责人为陈周文，被告在辉煌名居二期小区内张贴的2015年4月23日“通知”中有“项目部电话180××××6249（陈总）”内容，被告对该项证据的真实性亦无异议，并认可“180××××6249（陈总）”系陈周文的电话号码。被告提出该永久性公示牌系委托物业部门制作，公示的项目负责人陈周文系工作人员失误造成，陈周文与该项目没有关系，且即使陈周文是辉煌名居二期项目负责人，但其与原告签订的认购协议中认购的是“帝豪苑”房屋，而非“辉煌名居二期”房屋。一审法院认为，被告的上述意见，理由不能成立。首先，建设工程项目的永久性公示牌具有对外公示效力，其公示的项目负责人为陈周文，且原告和陈周文2014年12月18日签订房屋认购协议之后的2015年4月份，被告在辉煌名居二期小区张贴的相关“通知”中仍留有陈周文（陈总）电话；其次，原告与陈周文并不认识，其之所以与陈周文签订该认购协议，系因赵亚伍欠其232000元案款在一审法院强制执行过程中，由赵亚伍提出因陈周文欠其款项，以陈周文所建房屋抵债，三方在法院执行人员主持下达成协议，该协议所指房屋位于老中医院宿舍楼院后，亦即现在辉煌名居二期项目所在地，而赵亚伍与辉煌名居二期股东之一即被告委托诉讼代理人赵李平，以及工程承建方赵亚六系兄弟关系，其提出以陈周文所建辉煌名居二期房屋抵所欠原告债务，可见赵亚伍知道并确信陈周文系辉煌名居二期项目的股东及负责人。第三，原告与陈周文签订的认购协议所涉房屋项目名称为“辉煌名居二期（帝豪苑）”，仍有“辉煌名居二期”内容，原告作为一般自然人，有理由相信其认购的房屋系“辉煌名居二期”房屋。因此，原告作为合同相对人，有理由相信陈周文具有代理权且善意无过失，其对印章的真实性并无实质性审查与鉴定真伪的义务。陈周文作为辉煌名居二期项目负责人，在项目建设过程中与原告签订房屋认购协议具备对外效力，即使陈周文后来退出了辉煌名居二期项目建设，其代理权终止，亦不影响本案表见代理的构成。综上所述，陈周文的代理行为有效，被告作为被代理人，应承担相关合同责任。被告以认购协议中“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”印章与项目部名称不符抗辩原告的诉求，理由不能成立。2.本案原、被告所签订《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》中原告认购的4栋B单元5层的房屋并无9号房门牌号，且该楼层所有房屋均已由被告辉煌置业公司销售并办理了产权预售登记或产权登记，导致合同目的不能实现。故对原告要求解除与被告于2014年12月18日签订的《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》，要求被告返还其支付的购房款的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告按月利率2%支付其购房款利息至房款还清之日止，以及赔偿原告296000元的诉讼请求。一审法院认为，根据双方签订的房屋认购协议及被告出具的收款收据，可认定原告支付的款项中，其中50000元是购房定金，242000元为购房款，4000元为水电开户费用。根据双方签订的《认购协议》，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告只对购房定金50000元负有双倍返还义务。同时，因被告未履行合同约定义务，违背了诚实信用原则，对原告已交购房款及水电开户费用共计246000元应承担资金占用期间利息，一审法院酌定按年利率6%计算。原告主张被告双倍返还全部购房款，并按月利率2%计算利息无事实和法律依据，故对超出部分的诉求，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除原告王有保与被告武汉辉煌置业有限公司于2014年12月28日签订的《辉煌名居二期（帝豪苑）认购协议》；二、由被告武汉辉煌置业有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告王有保购房定金共计100000元；三、由被告武汉辉煌置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款242000元、水电开户费用4000元，共计246000元，并按年利率6%，向原告支付自原告付款之日起至本判决确定的履行期限届满之日止的资金占用期间利息（其中232000元利息自2014年12月18日起计算、10000元利息自2015年2月18日起计算、4000元利息自2015年5月6日起计算）；四、驳回原告王有保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12293元，由原告王有保负担6224元，由被告武汉辉煌置业有限公司负担6069元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审查认为，一审法院认定的事实与二审查明的相符，本院继续予以认定。另查明：陈周文原系辉煌置业公司股东，后于2016年从该公司退股。本院认为，陈周文以“武汉辉煌置业有限公司帝豪苑项目部”的名义与王有保签订房屋认购协议的行为构成表见代理，理由如下：首先，根据本案已确认的事实，辉煌置业公司开发建设的辉煌名居二期项目的永久性公示牌、辉煌置业公司在楼梯间内张贴的相关“通知”中，其公示的项目负责人为陈周文，在2014年12月18日王有保与陈周文签订房屋认购协议时，陈周文系辉煌置业公司的股东，且在之后的2015年4月份，辉煌置业公司在辉煌名居二期小区张贴的相关“通知”中仍留有陈周文（陈总）电话，王有保有理由相信陈周文能够代表辉煌置业公司；其次，虽然王有保认购的辉煌名居二期（帝豪苑）4栋B单元5层的房屋并无9号门牌号码，但在签订涉案协议之前，王有保与陈周文并不认识，王有保之所以与陈周文签订该认购协议，系因赵亚伍欠王有保232000元款项在一审法院强制执行中，由赵亚伍提出因陈周文欠其款项，以陈周文所建房屋抵债，三方在法院执行人员主持下达成协议，该协议指向房屋位于老中医院宿舍楼院后，亦即本案辉煌名居二期项目所在地，而赵亚伍与辉煌名居二期的股东之一（本案辉煌置业公司的委托诉讼代理人）赵李平，以及工程承建方赵亚六系兄弟关系，赵亚伍提出以陈周文所建辉煌名居二期房屋抵其欠王有保的债务，可见赵亚伍知道并确信陈周文系辉煌名居二期项目的股东及负责人。最后，王有保与陈周文签订的认购协议所涉房屋项目名称为“辉煌名居二期（帝豪苑）”，仍有“辉煌名居二期”内容，王有保作为一般自然人，在此情况下足以相信其认购的房屋系“辉煌名居二期”房屋，尽到了相应的审慎注意义务，而对陈周文持有印章的真实性，王有保并无鉴别该印章真实性的义务与能力。综合上述分析，王有保有理由相信陈周文能够代表辉煌置业公司履行职务，符合表见代理的构成要件，陈周文的代理行为有效，应由辉煌置业公司承担相应的责任。一审法院认定由辉煌置业公司承担的各项损失数额适当，证据充分，本院继续予以确认。综上所述，辉煌置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6069元，由武汉辉煌置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵 斌审判员 沈朝明审判员 李 伟二〇二〇年五月二十七日书记员 李慧鑫附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；