文书内容广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0607民初2503号原告：佛山市三水绿叶酒店管理有限公司，住所地佛山市三水区云东海街道森林公园内星湖苑49至53号，统一社会信用代码914406077673096798。法定代表人：张信民。原告：佛山市绿叶度假酒店有限公司，住所地佛山市三水区千叶花园星湖苑55号，统一社会信用代码91440600781176155J。法定代表人：叶耀松。原告：佛山市三水千叶花园房地产有限公司，住所地佛山市三水区云东海街道千叶花园1号综合楼,统一社会信用代码91440607193760195J。法定代表人：李朗辉。三原告共同委托诉讼代理人：杜志强，广东卓盈律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：植婷婷，广东卓盈律师事务所律师。被告：佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会，住所地佛山市三水区云东海街道千叶花园小区内。负责人：陈绍初。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆建华，系业主委员会秘书长。被告：佛山市三水区千叶花园业主大会，住所地佛山市三水区云东海街道千叶花园小区内。负责人：陈绍初,系业委会主任。原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司（以下简称绿叶酒店公司）、佛山市绿叶度假酒店有限公司（以下简称绿叶度假公司）、佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶房产公司）与被告佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会（以下简称第一届业委会）、佛山市三水区千叶花园业主大会（以下简称千叶花园业主大会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理，依法适用普通程序进行审理。因第一届业委会对本案管辖权提出异议，本院于2019年6月10日作出驳回其管辖权异议裁定，第一届业主委员会不服该裁定提起上诉，佛山市中级人民法院于2019年8月15日作出管辖权的终审裁定。本案开庭时，三原告的共同委托诉讼代理人杜志强、植婷婷，被告第一届业委会的委托诉讼代理人陆建华、陆沛林到庭参加诉讼，被告千叶花园业主大会经本院传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.撤销佛山市三水区千叶花园小区第二次业主大会会议决议即2018年5月18日会议结果公告所涉及两个表决事项；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、原告是佛山市三水区千叶花园小区业主，千叶花园小区第二次业主大会会议召开的程序严重违法，违反了法律法规、佛山市住建局的规范性文件和《业主大会议事规则》之规定，没向原告派发表决票，侵犯了包括原告投票权、选择权、知情权和共同管理小区的权利，依法应予以撤销。（一）千叶花园第二次业主大会的发起程序违反小区《业主大会议事规则》的规定。第二次业主大会召开在2018年4月至5月期间，属于被告临时召开业主大会，根据议事规则第十五条，下列情形，业主委员会召开业主大会临时会议，告知所在区城建和水务局、街道、社区居委会。（1）30%业主委员会提议；（2）20%以上业主提议；（3）发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；（4）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。第二次业主大会的召开没有上述的情形，被告没有在小区公示经30%业主委员会或者经20%以上业主提议召开业主大会的意见函，没有提前7日在小区公告业主委员会会议内容和议程，没有提供过半数业委会成员签名同意召开大会，因此召开发起程序违反《业主大会议事规则》的规定。（二）被告没有提前15天向业主公告第二次业主大会召开具体时间、地点和具体内容，没有提前向业主公告本次投票应参与的业主总人数、专有部分建筑面积总和。（1）在第二次业主大会召开前，被告于2018年3月28日发出《公告》，明确决定在2018年4月6日至4月16日召开小区第二次业主，没有提前15日向小区业主公示召开时间、地点和表决内容，违反了《广东省物业管理条例》和小区《议事规则》第五条之规定。（2）被告没有向业主公示第二次业主大会投票应参与业主的总人数和专有部分建筑面积总和，侵犯原告知情权、共同管理小区的权利，违反《广东省物业管理条例》第十九条和佛山市《关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定》，同时被告没有向包括原告在内的业主提前公示其确定的小区投票权和投票面积，导致业主在第二次业主大会期间无法提起异议，直至第二次业主大会结果统计才知道投票权被直接剥夺，不计入第二次大会结果中，严重侵犯业主投票权。（三）第二次业主大会召开前，被告没有上门收集和查验业主的有效房地产权属证明、有效身份证明材料原件，没有核实业主总人数和业主专有面积之和，更没有让原告在内的小区业主在《业主清册》上签名和盖章，在第二次业主大会举办时，被告不能依照未经查验的《业主清册》准确计算出物业管理项目业主总人数及其所拥有专有部分面积之和，第二次业主大会表决结果数据存疑。（四）被告没有向原告派发第二次业主大会表决票，剥夺原告的投票权。1.被告没有依法向原告送达表决票。依照《物业管理条例》第六条规定，业主有权参加业主大会，行使表决权。在业主大会投票期间，原告没有收到业主大会表决票，被告也没有通过任何形式告知原告投票相关事宜，原告无法行使表决权。2.第二次业主大会违反了《业主大会和业主委员会指导规则》《佛山市物业管理办法》规定未向小区业主公示表决票送达情况，侵害了原告的知情权和投票权。被告在组织召开第二次业主大会期间，均没有公示相关表决票送达情况，也没有书面告知原告反馈意见投放的截止时间和地点，没有穷尽一切方式通知全体业主。二、被告拟定的第二次业主大会表决票内容违规，违反《物业管理条例》第十一条之规定，侵犯了小区业主的选择权。（1）由于被告业委会没有向原告派发表决票。原告通过政府信息公开方式取得第二次业主大会表决票后发现，业主大会表决票没有给业主选择“续聘”“解聘”选项，直接规定业委会进行选聘物业，严重违法了《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业。”的强制性和效力性规定，同时也违反了小区《议事规则》第九条的规定，恳请法院撤销第二次业主大会的决议。（2）被告设定的表决票将《物业管理委托合同》，以招标方式解聘物业，业委会实施自治管理等多个事项捆绑表决，全体业主只能对以上全部事项统一作出同意或者不同意表决，存在诱导性质，严重侵犯原告或其他小区业主的选择权，恳请法院予以撤销。三、被告在第二次业主大会最终结果公示前没有设置询异期，没有公示投票结果，违反了《业主共同决策规定》，侵犯业主异议权。根据佛山市《业主共同决策规定》要求，业主大会投票截止后，业委会应当就投票情况向全体业主公示询异，并公示《业主会议投票情况一览表》，询异期不得少于7日。被告本次决定没有设置询异期，唱票后直接公示表决结果，严重违反小区业主共同决策的决定。综上，第二次业主大会的表决程序严重违法，剥夺了原告作为业主的投票权，严重侵犯了原告的投票权、知情权和异议权以及参与小区共同管理的权利，应该予以撤销。第一届业委会辩称，一、原告不存在撤销本次业主大会决议的利害关系，依法应驳回起诉。1.根据《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主的业主可以请求人民法院予以撤销。”权益未受侵害的业主无权提起撤销权诉讼。本次业主大会第一项表决内容是针对开发商及前期物业公司违法违规所作的表决事项，原告既不是开发商、也不是前期物业公司，其权益未受损害；第二项表决内容是针对新旧物业交接期间，小区拟实施自治管理，是对全体业主的有益行为，原告则认为自治管理实质是解聘、续聘公司，导致前物业公司的利益受损，应由前物业公司提起撤销权诉讼，2.千叶房产公司于2018年3月向小区发布公告，明确放弃对本次业主大会行使投票权，应视为其愿意接受或者容忍业主大会放弃对本次业主大会最终的表决结果。如今再次撤销权诉讼，有违反诚实信用基本原则，依法驳回；二、千叶花园第二次业主大会依法实施、表决结果反映小区业主共同诉求，依法应予支持，以保障小区秩序和谐。1.会议主体合法。2017年12月20日，答辩人向佛山市三水区云××街道国土城建和水务局提起备案登记申请。同年12月27日，佛山市三水区东海街道国土城建和水务局发出编号为2017001（云）号《备案登记书》。因此，答辩人是经过有关政府部门审核备案登记的合法主体，有权依照有关规定召开业主大会。此外，绿叶酒店公司为了撤销答辩人备案登记，先后向佛山市顺德区人民法院和佛山市中级人民法院提起行政诉讼，案号分别为（2018）粤0606行初772号及（2018）粤06行终700号，均被司法部门驳回，可见答辩人主体资格被司法部门认可有权召开本次业主大会。2.会议的程序和表决事项合法。（1）根据《物业管理条例》第十四条规定：“召开业主大会会议应于会议召开15日以前通知全体业主。”本案中，答辩人于2018年3月28日向小区发布第二次业主大会公告，公告确定回收选票为2018年4月13日至5月18日，有效投票的截止时间为2018年5月18日上午9时。以上可见，如果发布公告发出之日至回收选票开始日时间距离为17日，从公告发出日至截止值日为51日，完全符合有关法律规定。其次，答辩人在小区多处显眼位置张贴公告，原物业公司千叶花园物业管理公司分别于2018年3月29日和5月28日在小区张贴公告，表明已经收到第二次业主大会的会前公告和会议结果公告，被答辩人声称不知道业主大会，没有获取选票无事实依据。（2）根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”由此可见，法律赋予业主对所居住的小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住的小区进行自治管理。本案中，业主大会的表决事项不涉及“解聘”物业服务企业的问题。前物业公司和千叶房产公司物业管理委托合同已经于2017年12月31日期满终止，业委会明确表示不再续约，且该事实已经被佛山市中级人民法院（2018）粤06民终2115号判决书确认，本次业主大会第二项表决事项是针对业主大会授权业委会牵头组织实施自治管理，是物权法赋予业主的权利，依法予以保障。（3）会议决定已获取双过半数（户数和面积）通过。根据《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是应当有物业管理区域专有部分占建筑物总面积过半的业主且占人数过半数的业主参加。”本案中，答辩人第二次业主大会期间组织大量人力上门向业主派发选票，在派发选票以及回收选票时已经充分核对小区业主的身份信息，就小区面积、业主总人数以及所拥有的专有部分面积进行了准确计算。经核算，第二次业主大会期间，答辩人最终派发选票835票，不存在未派发选票的事实。其中表决一体的业主选票权数通过率为73.17%，面积票权数通过率58.55%，表决议题二业主票权数通过率为73.17%，面积票权通过率为58.72%，可见表决结果符合法律规定。（4）业主大会全程接受相关政府部门的监督指导。根据《物业管理条例》第五条规定：“县以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督和管理工作。”第十二条规定：“在物业管理区域内，业主、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行组织管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”本案中，佛山市三水区云××街道云东海社区居民委员会已在2018年5月18日出具的《千叶花园第二次业主大会会议结果公告》盖章确认，并全程派员监督指导。本案诉讼期间，佛山市三水区云××街道云东海社区居民委员会、佛山市三水区云××街道国土城建和水务局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局先后向答辩人出具《情况说明》，再次重申于2018年3月27日前就本次业主大会有关事项如实告知，且相关政府部门已派员进行全程监督和指导。（5）本案不适用《业主共同决策规定》。首先，佛山市住房和城乡建设管理局颁布的《业主共同决策规定》，不是法律法规，只是地方政府部门指导性文件，不是原告行使撤销权的法律依据。其次，《业主共同决策规定》于2018年9月1日才正式施行，本案业主大会已经于2018年5月18日前结束，该规定对本案不具有追溯力；第三，从第二次业主大会发布公告到会议结果公示，长达两个月的时间，原告如认为有异议应及时提出，而不是一年之后，其主张询异期没有事实和法律依据。综上，被答辩人诉讼请求无依据，应予以驳回。三原告在诉讼中提交以下证据：1.佛山市绿叶度假酒店有限公司营业执照一份、购房合同一份、佛山市三水绿叶酒店管理有限公司营业执照一份、产权证一份、佛山市三水千叶花园房地产有限公司营业执照一份、商品房产权权属证明一份，证明原告主体资格；2.业主委员会备案回执一份，证明被告主体适格；3.公告（2018年3月28日）一份，证明在第二次业主大会召开之前，被告于2018年3月28日发出公告，明确被告决定在2018年4月6日至4月16日召开小区第二次业主大会，没有提前15日向小区业主公示召开时间、地点和表决内容，没有向业主公示第二次业主大会投票应参与的业主总人数及专有部分建筑面积总和；4.千叶花园第二次业主大会表决票一份，证明业主大会表决票没有给业主选择“续聘”或“解聘”原物业管理公司的选项，而是直接规定由业委会进行选聘物业，表决票将“物业管理委托合同”以招标方式选聘物业、业委会实施自治管理等多个事项捆绑表决，全体业主只能对以上全部事项统一作出同意或不同意的表决，存在诱导性质；5.千叶花园第二次业主大会会议结果公告一份，证明被告在业主大会投票结束后即发出第二次业主大会会议结果公告，没有给予业主询异期；6.千叶花园业主大会议事规则一份，证明被告业委会召开三水区千叶花园小区第二次业主大会会议违反“业主大会议事规则”多项规定；7.绿叶度假公司不动产登记查询一份、绿叶管理公司产权证明一份、千叶房产公司产权证明一份、(2018)粤06民初161号民事裁定书一份，证明三名原告名下的产权情况及相应面积，原告房地产公司未出售房产的情况；8.关于千叶花园修建性详细规划方案的批复一份、2006年规划图一份、各苑区总规划平面图一份、各苑区建筑规划许可证一份，证明千叶花园小区一期总建筑面积为227249.81平方米，一期按规划完工，建筑面积为2227249.81平方米，与06年规划图、被告提供的“关于责令限期的业服务用房的通知”明确的总建筑面积相互印证。9.业主清册一份，证明云××街道办在（2018）粤0606行初772号提交的业主清册，第一届业委员在云××街道办备案的第一次业主大会业主清册的具体内容，该业主清册合共建筑面积为176569.76平方米（收楼面积139532平方米，空置37037.76平方米），与被告陈述建筑面积169536.19平方米明显不符，被告没有按照业主清册计算建筑面积，剔除了三原告的投票权；该业主清册未包含紫荆苑车位、棕榈苑车位、蕙兰苑车位、星湖苑JKL、B2号第AB型别墅、员工宿舍ABCD座、酒店会所ABCD座，酒店会所E座建筑面积；10.三水区商品房产权权属证明书十三份、千叶花园各苑区房屋测绘报告一组，证明佛山市自然资源局三水分局《关于调查取证的复函》对于御花苑确权面积计算有误，为7635.4平方米，千叶花园各苑区已经确权和已经测绘建筑面积为214049.47平方米，如果不计算千叶酒店和员工宿舍的面积，专有部分面积为194536.28平方米，并非181856.16平方米。被告第一届业委会在诉讼中提交如下证据：1.关于召开千叶花园第二次业主大会的提议一份，证明2018年2月8日，经第一届业委会全体委员提议召开第二次业主大会，2018年2月23日，第一届业委会全体委员一致审议通过第二次业主大会议案，召集程序合法。议案内容不涉及佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司的权益，其无权提起本案诉讼；2.关于召开千叶花园第二次业主大会的议案一份，证明2018年2月8日经第一届业委会全体委员提议召开第二次业主大会，2018年2月23日，第一届业委会全体委员一致审议通过第二次业主大会议案，召集程序合法。3.(2018)粤0606行初772号判决书打印件一份、(2018)粤06行终700号行政裁定书一份、（2018）粤0606行初1132号行政裁定书打印件一份，证明原告曾提出撤销业委会备案登记的行政诉讼，均被法院驳回，可见第一届业委会具有合法的主体资格。原告诉讼目的想推翻业委会，扰乱小区秩序，其不符合物权法第七十八条行使撤销权的法定条件，依法应予驳回4.公告(2018年3月28日)一份、千叶花园第二次业主大会表决票一份、千叶花园第二次业主大会会议结果公告一份，证明2018年3月28日业委会发布公告，告知全体业主于2018年4月13日-4月23日派发选票，并将会议时间、地点、内容等相关事项提前15天予以公布，程序合法；回收选票的时间是2018年4月13日至5月18日，而非原告所称的4月6日至5月9日;投票截止时间是2018年5月18日，而非原告所称的2018年5月9日。投票程序完全符合法律规定提前十五日通知业主召开大会；2018年5月18日业委会在云××街道、居委会工作人员现场见证的情况下，公开投票结果，其中表决议题一的通过率为73.17%;表决议题二的通过率为58.72%，符合物权法的有关规定；5.公告栏照片一组，证明业委会已将千叶花园第二次业主大会的公告、表决票以及表决结果等信息在全小区9个苑向全体业主公示，充分保障了各业主的知情权，程序合法；6.情况说明一份，证明业主委员会于2018年3月27日前已将召开千叶花园第二次业主大会的相关事项告知区国土、云××街道、居委会等单位，且前述单位己派员提供全程监督和指导，符合物业管理条例的相关规定；7.千叶花园物业管理委托合同一份，证明原物业公司的服务期限已经于2017年12月31日期满终止，不存在需要解聘原物业公司问题；8.(2018)粤06民终2115号裁定书复印件一份，证明佛山中院判例已经确认千叶物业公司的前期物业服务合同已经于2017年12月31日因期满而终止，业委会已经明确不再与其续签物业服务合同，因此不存在第二次业主大会需要解聘原物业公司问题。9.《关于责令限期提供物业服务用房的通知》（三建发[2018]124号）、《关于做好千叶花园物业管理工作移交的函》各一份，证明2018年5月9日佛山市三水区国土城建和水务局向本案原告千叶房产公司发函，认定千叶房产公司不交付物业管理用房的行为违法，并责令其3个月内提供，但千叶房产公司至今仍未履行相应的义务；2018年5月22日佛山市三水区云××街道国土城建和水务局向千叶物业公司发函，责令其应于2018年5月29日前向业委会移交物业管理资料，但千叶物业公司至今仍未履行相应的义务；鉴于开发商及前期物业管理公司以上的违法行为，为保障小区的和谐稳定，业主大会有必要就开发商侵权及小区的管理等事项进行表决，可见表决事项具有合法依据。10.千叶房产公司公告一份，证明2018年3月2日千叶房产公司在小区张贴公告，声称已经收到业主大会召开的信息，并表明放弃投票权利，其在本案声称对第二次业主大会不知情、剥夺其投票权属于虚假陈述。鉴于其已放弃投票，视为容忍业主大会的表决结果，无权再行提起撤销权之诉；11.千叶物业公司公告复印件一份，证明2018年5月25日佛山市千叶花园物业管理有限公司张贴公告，表明已经收到千叶花园第二次业主大会会议结果公告，其在本案声称对表决事项、表决结果不知情，属于虚假陈述。12.千叶房产公司、绿叶度假公司、绿叶酒店公司、佛山市千叶花园物业管理有限公司工商登记信息各一份，证明三原告与佛山市千叶花园物业管理有限公司之间相互持股、高级管理人员高度混同。千叶房产公司及千叶物业公司的意思表示实质就是绿叶度假公司、绿叶酒店公司的意思表示，既然千叶房产公司放弃投票，千叶物业公司亦承认收到业主大会公告结果，充分说明绿叶度假公司、绿叶酒店公司对第二次业主大会是知情并容忍的，其再行提起撤销权之诉无法律依据；13.业主大会有关情况说明一份，证明居委会、云东海国土局出具证明认为第二次业主大会已接受全程监督指导、程序合法、未发现违法的行为；14.业主签名情况说明五页，证明第二次业主大会整个流程均有充分保障业主知情权及投票权，程序合法，签名均为千叶花园各苑业主代表；15.通报一份，证明2018年3月29日千叶物业公司向小区发布通告，声称其已收到2018年5月18日的公告，在本案称对表决事项不知情与事实不符合。被告千叶花园业主大会在诉讼中没有答辩，亦没有提供证据。本院在审理过程中向佛山市自然资源局三水分局调查取证千叶花园小区建筑面积总和的情况，收到佛山市自然资源局三水分局佛自然资三函（2020）129号《关于调查取证的复函》一份。本院向佛山市三水区云××街道办事处调查取证《业主清册》的来源和千叶花园第二次业主大会会议表决结果中户数和小区专有面积的数据来源，收到佛山市三水区云××街道办事处《佛山市三水区云××街道办事处关于千叶花园业主撤销权纠纷有关事宜的回复》一份。本院组织当事人对上述证据进行交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的证据，认证如下：对于证据1、2、5、6、7，被告对真实性无异议，本院对上述证据真实性予以认定；对于证据3、4，被告不予认可但被告并未否认曾经制作上述《公告》和《表决票》，经审查，《公告》和《表决票》载明的时间节点与被告提交的时间节点不同，但被告主张的时间节点与佛山市三水区云××街道国土城建和水务局等行政机关出具的证明的时间节点相吻合，本院对原告提交的证据不予采信；对于证据8，系千叶花园小区规划建设阶段的资料，并非小区房屋的专有面积的数据，与本案待证事实不相关，本院不予采信；对于证据9，该证据来源于案外人，无相关证据印证数据来源的真实性，本院将结合调查取证结果予以综合认定；对于证据10，原告提供的《三水区商品房产权证明书》出具时间为2005年且该证明书是房屋出售前开发商持有的权属证，该证明书注明“本证明书只能作为出售商品房产权权属证明，不能代替《房地产权证》”，故原告提交的证明书不足以推翻佛山市自然资源局三水分局出具《关于调查取证的复函》的证明力，本院对《三水区商品房产权证明书》证明力不予认定；对于《测绘报告》，是千叶房产公司项目开发建设阶段的测绘报告，不能等同于商品房出售后或者签订商品房买卖合同后的测绘面积报告，也不能作为计算专有面积的依据，本院对该组证据证明力不予认定。对于被告提供的证据，认证如下：对于证据1、2，原告不予认可，但没有提供证据推翻其证明力，本院对上述证据证明力予以认定；对于证据3，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；对于证据4、5，原告不予认可，但被告提交的照片与公告内容相同，能相互印证，本院予以采信；对于证据6-9、12，原告对真实性予以认可，本院对证据真实性予以认定；对证据10，系原告以及关联公司出具的公告，原告对公告真实性不予认可，且对公章真实性申请司法鉴定，经审查，公告记载的内容与原告的一贯观点和诉求吻合，原告未能提供任何证据推翻上述证据真实性，本院对其公章真实性司法鉴定申请不予准许，并对上述证据真实性予以认定；对于证据11，原告对关联性不予认可，经审查，该证据有佛山市三水千叶花园物业管理有限公司盖章，与本案相关，本院对证据关联性予以采信；对于证据13，是原件，证据形式和来源合法，本院予以采信；对于证据14，原告不予认可，经审查，该证据不能证明已代表大多数业主意思表示，故本院对该证据证明力不予采信；对于证据15，有佛山市三水千叶花园物业管理有限公司盖章，系对2018年3月2日第一届业委会作出公告的回应，本院对证据的证明力予以综合认定；对于佛山市三水区云××街道办事处《佛山市三水区云××街道办事处关于千叶花园业主撤销权纠纷有关事宜的回复》，各方当事人对真实性认可，本院对该证据予以认定；对于佛山市自然资源局三水分局佛自然资三函（2020）129号《关于调查取证的复函》，三原告对复函内容的真实性有异议，认为小区御花苑区域确权面积有误，其他区域未确权但已经测绘的面积应计入建筑面积总和。诚如上文分析，原告提供多份《三水区商品房产权证明书》和《测绘报告》不足以推翻《关于调查取证的复函》的证明力，本院对原告的意见不采纳，《关于调查取证的复函》的形式和来源合法，内容真实，与本案相关，本院予以采信。根据本院审查采信的证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司、佛山市三水千叶花园房地产有限公司是佛山市三水区千叶花园小区业主。2015年1月10日，千叶房产公司作为甲方与佛山市三水千叶花园物业管理有限公司作为乙方签订《千叶花园物业管理委托合同》，约定在千叶花园未成立业主委员会，千叶房产公司委托佛山市三水千叶花园物业管理有限公司对小区实施物业管理，自2015年1月1日至2017年12月31日止，为期三年；如果小区成立业主委员会，乙方需要与业主委员会另行签订物业管理合同。2017年12月27日，第一届业委会成立，并取得佛山市三水区云××街道国土城建和水务局发放的编号为NO:2017001（云）号《佛山市三水区业主委员会备案登记书》。第一届业委会成立后，没有再与佛山市三水千叶花园物业管理有限公司签订委托物业服务合同。2018年2月8日，第一届业委会全体成员经讨论，提议召开千叶花园第二次业主大会。2018年2月23日，第一届业委会召开会议，讨论通过千叶花园第二次业主大会表决内容：议题1.小区开发商千叶房地产公司、前物业服务公司及其相关联企业侵害业主权益，对于业主、开发商未出售物业（商铺、酒店、会所、室内车位、摊位、员工宿舍、湖泊、鱼塘、绿地），逾期不交物业服务费的，业主大会委托业委员会向人民法院提起诉讼，主张相关权利和追回相关收入。议题2.《千叶花园物业管理委托合同》合同期于2017年12月31日期限已满（到期终止）。在原物业服务费不变、确保质量的前提下，业主大会委托业主委员会以招标的方式确定新的物业服务企业、安装智能化设备设施和公共设备设施、道路、绿化等维修养护。在选聘物业服务企业期间不能选聘到新的物业服务企业，业主大会委托业主委员会牵头组织实施自治管理（具体方案要广泛公开征求业主意见后报居委、云××街道国土城建和水务局），期间所有收支账目必须严格按照相关的财务管理制度执行，每季度向业主公布一次，接受居委、云××街道办事处、全体业主的监督。2018年3月28日，第一届业委会在小区张贴公告和空白票，告知全体业主关于召开第二次业主大会表决投票的相关内容：1.派发选票时间：从4月13日至4月23日，时间11天，每日派发时间为8时至22时。2.回收选票时间为4月13日至5月18日；3.表决内容已经在小区大公告栏公示，业主可前往了解；4.投票截至时间为5月18日上午9时。5月18日上午9时集中全部票箱在云东海社会居委大楼现场开票，业主可前往现场监督。其后，第一届业委会通过设固定投票箱和组织人员上门派发选票的方式开展业主投票。2018年5月18日，第一届业委会第二次业主大会表决事项进行开票并将会议表决结果公告如下：本小区现有业主835户，共有业主票权属835人，面积票权数169536.19平方米，共发出表决票835票，收回614票，发出但未投票221票。表决结果为：“表决票议题一”得赞成票611、票权数99260.5平方米同意，通过率分别为73.17%、58.55%，反对票为2，弃权票1；“表决票议题二”得赞成票611、票权数99554.49平方米同意，通过率分别为73.17%、58.72%，反对票2，弃权票1。上述公告有计票人刘海连、邓红怡，监票人曾少球、潘肖玲在公告处签名确认，以及佛山市三水区云××街道云东海社区居民委员会盖章确认。另外，依佛山市中级人民法院（2018）粤06民终2115号民事裁定书查明事实，2018年1月3日，千叶花园业委会向千叶物业公司、千叶房产公司致函：《前期物业服务合同》终止条件已经成就，效力终止，要求千叶物业公司应在终止时5日内向千叶花园业委会办理移交手续。2018年5月22日，佛山市三水区云××街道国土城建和水务局向佛山市三水千叶花园物业管理有限公司发出《关于做好千叶花园物业管理工作移交的函》，告知物业服务公司向业委会移交小区物业报建竣工和配套设施竣工验收材料、设施设备清单、物业和配套设施产权清单、业主清册、物业服务用房清单等交接材料。千叶房产公司对于终止续聘原物业服务公司有异议，于2018年3月2日在小区内张贴公告，主要内容为：1.就解聘或终止佛山市三水千叶花园物业管理有限公司的物业管理合同问题，依照相关规定，应在居委会指导下召开业主大会，并根据业主大会表决对是否终止《物业管理合同》，明确终止日期，而非业委会声称在2017年12月27日业委会成立后即自动终止原有的物业服务合同；2.千叶房产公司尚有150栋未售房产，本身也是小区业主，虽然明确放弃投票权利，仍坚持业委会应依法召开业主大会决定是否终止现有物业管理合同。佛山市三水区千叶花园物业管理有限公司对召开第二次业主大会有异议，于2018年3月29日对外作出《通报》称，第一届业委会于2018年3月28日作出的公告不符合事实和规程。1.酒店、员工宿舍、湖泊、鱼塘不属于千叶花园小区用地及规划范围，更不属于业委会参与管理的范围；2.《千叶花园物业管理委托合同》并非于2017年12月31日终止，但开发商和物业公司同意业主大会作出决议终止或者解除合同，业主大会作出决定后，书面通知退场；3.根据物业管理条例，超过10万平方米小区具备专业资格，业委会牵头组织是违规的；4.根据物业管理条例，业委会是业主大会的执行机构，无权作出涉及业主利益的决定。另查明，《千叶花园业主大会议事规则》第五条规定：“发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或者召集人应当将召开会议内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区国土城建和水务局”。第七条：“回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或者邮寄挂号信等形式回收物业小区业主意见，进行综合意见或者统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。”第八条：“通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员或召集人作书面记录并存档。业主委员或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在区国土城建和水务局、街道办事处、社区居民委员会备案。”第九条：“业主大会的议事内容：……（四）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业：……”第十一条：“业主的投票权采用产权制。……（二）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；但建设单位尚未出售和虽已经出售但尚未交付大部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分，按一人计算；2.总人数，按照前项的统计总和计算。（三）业主身份以及专有部分面积的确定，以房产证、购房合同或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。（四）车位、摊位、酒店、会所等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。”第十五条规定：“业主大会会议分为定期会议和临时会议。……有下列情形争议的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在区城镇和水务局、街道、社区居委会。（一）30%以上业主委员会委员提议；……”。本院在审理过程中就千叶花园小区各苑区已出售且已经确权（含已经取得房产证、未办证但已测绘、未测绘但已签订房屋买卖合同）的住宅以及特定区域的建筑面积总和向佛山市自然资源局三水分局发函调查。佛山市自然资源局三水分局在《关于调查取证的复函》答复如下：经核查，“牡丹苑”“员工宿舍A、B、C、D座”“B号地AB型别墅”“酒店会所E座”未办理首次登记（确权），其他区域首次登记（确权）建筑面积如下：            序号              区域              已确权建筑面积（平方米）                  1              玉兰苑              31005.66                  2              荷花苑              7919.01                  3              桂花苑              36243.05                  4              棕榈苑              11131.18                  5              御花苑              6409.9                  6              星湖苑              13480.08                  7              紫荆苑              31492.58                  8              蕙兰苑              30976.06                  9              酒店会所A、B、C、D座              13198.64                  总建筑面积              181856.16      本院认为，本案系业主撤销权纠纷。三原告是符合物权法规定之小区业主，有权提起业主撤销权诉讼。综合双方诉辩意见，本案的争议焦点问题有：一、案涉业主大会决议是否侵犯三原告的合法实体权益；二、案涉业主大会决议是否侵犯三原告的程序权益。对于争议焦点问题一。原告认为决议侵犯了原告的实体权益。案涉业主大会决议内容有两项：一是对部分业主和开发商未售的物业，未交纳物业服务费的行为提起诉讼，追缴费用的问题；二是《千叶花园物业管理委托合同》2017年12月31日期满后，对新物业公司进行选聘以及未能选聘物业服务公司前对小区物业服务的自治管理。对于第一项决议事项，是基于小区业主对小区共同管理权利而产生，为小区整体利益而为，不存在侵犯小区业主专有权、共有权等侵害业主实体权益的情形；对于第二项决议事项，是针对新物业公司选聘方式和未能选聘期间的小区自治问题的表决，与原告所主张的是否续聘原物业服务公司属于不同的、相互独立的两项决议事项。原告并未对第一届业委会或者业主大会不再与原物业服务公司续签物业服务合同的决定的效力提出诉讼，且第一届业委会是否续聘原物业服务公司的决定的法律效力问题不是本案审查的内容，原告以此为由主张本次业主大会决议侵犯业主实体权益，理据不充分，本院不予支持。对争议焦点问题二。首先，关于专有部分面积是否过半数的问题。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“物权法第七十六条第二款和第八十条规定专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记薄记载的面积计算；尚未进行确权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑总面积，按照前项的统计总和计算。”按照上述司法解释规定，建筑物总面积为所有专有部分面积之和，应当将全体所有权人的专有部分面积相加。专有部分面积按照不动产登记簿记载的整套房屋的建筑面积计算，对于未确权的专有部分面积应按房屋出售后测绘公司实测面积或者房屋买卖合同记载面积计算，被告主张按照房屋建筑面积计算专有部分面积的方法没有违反法律规定，本院予以采纳。根据佛山市自然资源局三水分局的《关于调查取证的复函》，千叶花园小区包括玉兰苑、荷花苑、桂花苑在内各个区域首次登记（物权）建筑面积为181856.16平方米。原告主张“牡丹苑”“员工宿舍A、B、C、D座”“B号地AB型别墅”“酒店会所E座”的面积应计入专有部分面积，但依照佛山市自然资源局三水分局《关于调查取证的复函》，上述区域未办理首次登记（确权），原告亦未提供上述区域的房屋出售之后测绘公司测绘的建筑面积或者房屋买卖合同等资料予以佐证，对于原告的该项主张，本院不予采纳。本院依据佛山市自然资源局三水分局出具的《关于调查取证的复函》认定千叶花园小区专有部分面积为181856.16平方米。虽然本院认定的专有部分面积数据与被告主张的专有部分面积169536.19平方米有差异，但第二次业主大会的两项议题赞成票权面积数分别为99260.5平方米和99554.49平方米，即按照本院认定的专有面积数为基数计算，两项议题的通过率均超过50%，符合法律的规定，为有效的表决结果。其次，关于总人数是否过半数的问题。被告主张千叶花园小区现有住户总人数为835户，该数据与原告提交的《业主清册》中记载了业主名册的户数大致吻合，本院予以采信。原告主张按包含未出售房屋在内的总户数1083户计算，不符合常理，也不符合法律规定，本院不予采纳。至于小区车位数445个是否计入户数问题。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，建筑区划内规划用于停放车位、车库应当首先满足业主的需要。可见，小区车位业主与住宅业主是重叠的，为避免重复计算，保障住宅业主投票权，小区车位数不应算入总户数。原告主张计算总户数的方式，缺乏充分的依据，本院不予采纳。根据第二次业主大会会议结果，小区总户数为835户，两项议题赞成票的户数分别为均是611票，超过小区总户数的过半数，符合法律的规定，为有效的表决结果。最后，对于第二次业主大会会议启动、选票设置和派发、决议过程、结果通报等程序有无瑕疵问题。本院分析如下：第一，业主大会会议启动程序。根据已经查明的事实，千叶花园小区第二次业主大会的召开经过业委员30%以上的第一届业委会委员的提议，业主大会召开十五天前，业委会已将会议议题、议程、票样、表决形式、投票时间、唱票时间地点等内容于小区公共场合公告，表决事项表达清楚、明确。业委会已经举证证明召开业主大会的事项已在小区公告栏等公共场所张贴公告足以让业主知晓的方式通知小区业主，现行法律并未严格要求通知到每一位业主，故原告关于会议事项须通知至原告的主张缺乏依据，本院不予采纳。原告在诉讼中以《关于“召开千叶花园第二次业主大会”的提议》《关于召开千叶花园第二次业主大户的议案》是在原告提起诉讼之后后补为由，申请对第一届业委会公章的盖章时间和各业委会成员签名的形成时间进行司法鉴定。经审查，佛山市三水区云××街道国土城建和水务局、佛山市三水区住房城乡建设和水利局办事处出具《关于“千叶花园第二次业主大会”的情况说明》证明在2018年3月27日前第一届业委会已经将召开业主大会的情况告知主管行政部门，即会议召集于2018年3月27日前已经形成，原告在无任何证据证明上述文件系后补，其司法鉴定申请，理据不充分，本院不予准许；第二，关于表决票设置和派发程序。从第一届业委会张贴的2018年3月28日《公告》和《千叶花园第二次业主大会表决票》可见，表决票载明了房号、房屋建筑面积、联系电话以及对于两项议题赞成或反对的选项，没有存在明显侵害业主投票权的情形。另外，从投票流程来看，业委会设置了每天固定时间入户派发选票和设立固定地点和流动方式回收票，可见是否行使投票权的主动权仍在于业主，原告认为剥夺其表决权的主张不成立，本院不予支持；第三，决议过程、决议结果通报程序。业主大会决议结果有云东海社区居委会盖章确认，并且决议过程有云××街道办事处派驻人员全程参与和监督，原告未提供充分证据推翻决议结果的真实性。目前现行法律和行政法规对于业主大会决议公示没有强制要求设立询异议期的规定，原告依照在千叶花园小区第二次业主大会召开之后由佛山市住房和城乡建设管理局颁布的《关于规范和指导我市物业管理区域内业主共同决策有关工作的规定》的文件为依据，主张业主大会的决议没有设立询异程序违法，缺乏充分法律依据。综上，案涉业主大会决议程序没有违反法律和行政法规强制性规定，且会议决议形成过程经居委会和云××街道办事处委派人员全程监督，合法有效。原告没有充分证据证明业主大会决议程序违法，其主张不充分，本院不予支持。被告佛山市三水区千叶花园业主大会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司、佛山市三水千叶花园房地产有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元（该款原告已预交），由原告佛山市三水绿叶酒店管理有限公司、佛山市绿叶度假酒店有限公司、佛山市三水千叶花园房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁淑平人民陪审员  梁翠英人民陪审员  黎佩婵二〇二〇年五月二十八日书 记 员  李秀娟