呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终218号上诉人(原审被告)：杨轩，男，单位职工，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：呼和浩特市泽居物业服务有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区东二环内蒙古党政大楼南300米香格里小区1号楼底店。法定代表人：刘丁，该公司总经理。委托诉讼代理人：王健屹，内蒙古经略律师事务所律师。上诉人杨轩因与被上诉人呼和浩特市泽居物业服务有限公司（以下简称泽居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初5637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问上诉人杨轩，被上诉人泽居物业公司的委托诉讼代理人王健屹，并向各方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。杨轩上诉请求：依法改判。事实和理由：一审判决书用一页纸面,只论述了一个问题,就只是认定了泽居物业公司提供的《前期物业服务合同》,因而否定其他一切事实。并据此予以判决。其理由都是根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,这一法宝。但不应忘记判决应以事实为根据在先,以法律为准绳次之。其实争议的实质问题在于:相关司法解释的第一条的原文是“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同.......”请不要忘记“依法”二字是前提。对此合同不能只形式审查,应实质审查。而实质是不合法的,分述如下:一、《前期物业合同》的约束力问题。一审判决依据《最高法关于物业服务纠纷的解释》第一条规定：“前期物业合同对业主有约束力,但晟基置业和泽居物业公司至少有三份前期物业合同,两份不同日期的“香格里二期”物业合同,一份房管局备案的香格里小区物业合同。而杨轩的购房合同显示的名称正是备案的“香格里”小区。所以目前泽居物业公司出示的这份无备案的合同与杨轩无效。二、《前期物业合同》本身的合法性问题。1、无备案。杨轩于2010年与房产公司签订购房合同。按当时有效的2008版《内蒙古物业管理条例》28、29、30、31条明确规定,建设企业应该在预售屋之前完成前期物业服务企业的公开招标及备案工作,并与售房现场予以公示。而目前物业管理部门只有一份杨轩小区物业费1.5元的备案,并无物业公司所说2.5元的备案,此问题一审法院也向备案部门调查并得到无2.5元备案的答复。2、签订时间。一审时物业公司出示了一份签订日期在2012年10月的《前期物业合同》,显然不符合相关规定。如果要求杨轩遵守一份晚于杨轩购房两年后签订的合同,存在巨大的法律风险,不符合国家保护消费者的合法权益的基本原则和相关专项规定。3、一审庭审中法官曾询问过泽居物业公司何时以何种方式入住小区,答曰:2008年以招投标方式入住,可见物业清楚泽居物业公司与房产商符合规定有法律效力的前期合同只有一份,即2008年签订的香格里小区物业合同。4、投标主体违法。因为房产商的董事李淑荣控股了泽居物业公司百分之七十的股份,两家是关联公司。《投标法实施细则》第三十四条规定:与投标人有利害关系可能影响招标公正性的法人或其他组织不得参加投标。违反规定投标无效。所以说这份“前期物业合同”是无效主体所签,合同也无效。5、《前期物业合同》的真实性问题。由于泽居物业公司将小区业主分批送上法庭,在几次开庭过程中提供过不同版本的合同。由于合同两方为关联公司,又未公开过合同招标过程,也无备案,所以有理由怀疑双方可以随时制造一份符合他们利益的合同。如果要求杨轩遵守一份这样的合同,如何保护杨轩的合法权益6、《前期物业合同》的公开性。从2015年物业公司要求按新标准2.5元交物业费开始,业主们都反对,并要求出示相关手续,但物业一直不出示任何资料,直到业主们被送到法庭才看到了一份《前期物业合同》。这类合同由房产商与物业直接签订并要求业主遵守,所以国家出台了细致管理条例以维护业主的权益,要求公开公示要告知到业主并经管理部门审核及备案。但目前泽居物业公司的这份合同未公开公示,不符合上述规定的任何一点,且无法证明业主知情。在这样的前提下怎么可以要求业主遵守三.书面合同与实践合同。杨轩买房时房产商一直承诺物业费1.5元到2元,不超过2元,2012年收房时《缴费说明》(见后附件)显示物业费2元,14年前一直按2元缴纳。这个过程已形成了2元的缴费事实。假设原来有2.5的合同,也会因为后来的“实践合同”优于前面的书面合同,或后面的“实践合同”可视为变更合同而优于变更前的合同。泽居物业公司现有2元是优惠价的说法,但无证明。2013/14的物业费收据上显示2元/平米。四、拒缴的合法性。《呼市物业管理服务收费办法》第十六条规定:“未经审批的物业管理收费,物业产权人使用人有权拒交”。因此业主拒缴是合法的。综上所述，这份《前期物业合同》存在诸多问题,一审法院一概不理,只用最高院的司法解释生搬硬套,不顾事实、不顾诸多法律、不顾居民的利益和心声,而草率行判。在庭审和与法官的交流中感到对这个行业现状的认可和无奈,杨轩也深知目前有些行业确实有混乱之状,但既然发生了冲突并诉助于法院,那么就应该抛开行业现状和潜规则以法律和相关规定为准则,否则如何实现法制中国。七月份小区由于物业强制锁了属于业主共有地上停车位被媒体曝光,加上物业收费提高和平日里的恶霸式管理,导致物业费缴纳率只有40+%,得知业主被起诉居民群情激愤签属了一份联名状向法庭表达业主的心声。小区近60%的业主没交物业费,这本身说明了物业费存在问题,法院应认真调查,并用公正的判决打消物业公司在小区里为所欲为的势头,帮助弱势的业主共建和谐社区,如果仅以一纸漏洞百出的合同就要求小区1400住户提高物业缴费标准,那么恐怕只有法院逐户催缴这样的物业费。权益受到侵害业主希望法院能公正、严肃、细致的审理此案,不要一遇到物业费纠纷就一概而论,杨轩承认合法的前期物业合同对业主的约束力,但不能随便捏造一份合同就要求杨轩遵守吧,所以再次恳请法院认真审核前期物业合同的效力问题。泽居物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予以维持。泽居物业公司向一审法院起诉请求：1．杨轩向泽居物业公司支付物业管理费30191元；2．诉讼费由杨轩承担。一审法院认定事实：杨轩系香格里小区B3号楼3单元1101室的业主，房屋建筑面积为201．27㎡。2012年9月13日，内蒙古晟基置业有限公司（甲方）与泽居物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，合同约定由泽居物业公司为香格里小区（二期）提供物业服务，服务期限从签订之日起至业主委员会成立之日止。物业费标准为住宅2．5元／平方米／月、商业3元／平方米／月。合同签订后，泽居物业公司为香格里小区提供了物业服务，杨轩未交纳2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费27171．45元（2．5元×201．27平方米×54个月）。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，泽居物业公司与内蒙古晟基置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力，泽居物业公司与杨轩均应按照合同约定履行各自的义务。泽居物业公司依约提供物业服务，杨轩应当支付欠付的2015年1月1日至2019年6月30日期间的物业管理费27171．45元，对泽居物业公司主张的上述期间的物业管理费，一审法院予以支持。对于泽居物业公司主张的2019年7月1日至2019年12月31日期间物业管理费的诉讼请求，泽居物业公司可待物业服务实际发生后另行主张。对于杨轩提出的与小区设计、规划等有关的抗辩意见及供热问题，不在本案物业服务合同纠纷调整范围内，对其相关抗辩意见，不予采纳。对于杨轩提出的前期物业服务合同对其不具有拘束力，双方形成了以2元为收费标准的物业服务合同及应按照香格里小区一期的标准支付物业管理费的抗辩意见，泽居物业公司向法庭举示了其与内蒙古晟基置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，该合同中明确约定泽居物业公司提供物业服务的范围以及物业管理费的收费标准，该合同未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对香格里小区二期的业主均具有约束力，故对其上述抗辩意见，均不予采纳。对于杨轩提出的公共用地的收益应抵顶业主物业费的抗辩意见，于法无据，不予采纳。对于杨轩提出的泽居物业公司主张的2017年之前的物业管理费已超过诉讼时效的抗辩意见，业主接受物业服务的同时应当知道需要交纳物业费，泽居物业公司陈述其通过口头及上门张贴缴费通知的方式催收物业费，且向法庭出示催缴通知书，显示其持续向业主催收物业管理费，故对杨轩提出的该项抗辩意见，不予采纳。对于杨轩提出的其他与物业服务有关的抗辩意见，泽居物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，提高服务质量。物业服务企业遇到业主拒绝交纳物业费时，治本之策是努力提高自身服务质量，积极与业主沟通，协商解决，不应仅依靠诉讼手段来强制业主交纳物业费；业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，均不应提倡。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨轩于本判决生效之日起十日内向泽居物业公司支付物业管理费27171．45元；二、驳回呼和浩特市泽居物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计277元（泽居物业公司已预交），由杨轩负担240元，由泽居物业公司负担37元。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：原审判决判令杨轩向泽居物业公司支付物业管理费27171．45元是否有事实及法律依据。泽居物业公司作为具有合法资质的物业服务企业，其与晟基公司签订的《前期物业服务合同》对香格里小区二期的物业管理事项、双方的权利义务、管理服务费用及其他事项作出了明确约定,合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效的合同。泽居物业公司已经按照合同约定提供了相应的物业服务，故杨轩作为小区业主应按《前期物业合同》的约定交纳物业费。关于杨轩主张泽居物业公司应按照2元/平方米收取的上诉理由，根据双方提交的证据以及庭审情况，《前期物业服务合同》中明确约定了物业服务费用标准为2.5元/平方米。关于杨轩主张，泽居物业公司为促进业主尽快缴费曾对物业服务费进行过打折活动，杨轩认为，泽居物业公司没有尽到通知义务，致使杨轩错过打折期，希望仍旧以打折标准缴纳物业费。杨轩没有提交相关证据证明其主张，故杨轩应承担举证不能的法律后果。关于杨轩主张《前期物业服务合同》因未履行招标程序、未备案、未告知业主而不合法的上诉理由，泽居物业公司提举了《前期物业管理招投标评标报告》、《投标函》等证据证明《前期物业服务合同》履行了招投标程序，而合同备案与否并非合同生效的必要条件，故杨轩的该项上诉理由不能成立，其以此为由不交物业费于法无据，本院不予支持。综上所述，杨轩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人杨轩负担。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月八日法官助理 吴丽诗书 记 员 郝辰炜