杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0110民初15970号原告：朱金梅，女，1936年7月6日出生，汉族，住杭州市余杭区。法定代理人：俞浩先，女，1962年12月26日出生，汉族，住杭州市余杭区，系原告朱金梅女儿。委托代理人：倪伟韬，浙江振业律师事务所律师。被告：史宝根，男，1957年3月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：史小妹，女，1956年12月27日出生，汉族，住杭州市余杭区。被告：史群娣，女，1979年10月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。三被告共同委托代理人：任国良，杭州市余杭区塘栖法律服务所法律工作者。原告朱金梅为与被告史宝根、史小妹、史群娣返还原物纠纷一案，于2019年8月26日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法由审判员胡雁翔独任审判，于2020年1月8日公开开庭进行了审理。原告的法定代理人俞浩先及其委托代理人倪伟韬，被告史宝根、史小妹及三被告共同委托代理人任国良到庭参加诉讼。庭审后，本院调查核实了相关事实，并组织原、被告双方质证。本案现已审理终结。原告朱金梅起诉称：原告于2012年开始出现记忆障碍、失用、失认等症状，后愈发严重生活不能自理，经鉴定患阿尔兹海默症。2019年4月经法院判决确认原告为无民事行为能力人，并指定俞浩先为其监护人。2019年初，原告法定代理人在管理原告财产时发现原告所有的位于被告占有使用，遂通过协商请求对方返还房屋，但是遭到拒绝。原告认为，案涉房屋系原告所有，原告与三被告之间无任何合法有效的合同关系，三被告系无权占有原告所有的不动产，原告有权要求返还原物，但三被告无正当理由拒不腾空。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，诉讼请求：1.判令三被告将位于的房屋腾空并返还给原告；2.本案诉讼费由三被告承担。原告朱金梅为证明其主张向法庭提交下列证据：1、（2018）浙0110民特2207号民事判决书一份（原件），用以证明原告为无民事行为能力人，指定俞浩先为原告监护人的事实；2、杭州市区住房情况查询记录一份（原件），用以证明塘栖镇南苑新村25幢201室房屋的所有权人系原告的事实；3、地名证明一份（复印件），用以证明塘栖镇南苑新村25幢201室变更地名为，且产权人为原告的事实；4、不动产权证一份（原件），用以证明房屋所有权系原告单独所有的事实；5、居民户口簿一份（原件），用以证明原告及原告儿子俞浩亮户籍于2020年3月16日迁入案涉房屋的事实，且被告史群娣已于上述日期迁出的事实。被告史宝根、史小妹、史群娣共同答辩称：1、被告方和原告存在合法的房屋买卖合同关系。被告史宝根在1989年11月份以22000元的价格从原告处购买案涉房屋，自此一直居住在案涉房屋以内；1990年原告办理房产证之后，原告将房产证原件交付被告方；此后，被告史宝根为案涉房屋办理水、电、电信等开通业务，并且以该房产作为家庭生活的主要场所，之后根据政策的准许被告史小妹等人于1999年8月6日陆续办理了准迁证，将户籍迁入案涉房屋内，现被告方在案涉房屋居住已有30多年。案涉房屋虽然没有办理变更登记，但是根据原告和被告史宝根交易时及交易后的占有使用情况，可以确认被告方从1989年起占有使用案涉房屋，根据当时实施不久的《民法通则》第七十二条规定，按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。被告方支付对价并占有使用案涉房屋，已经取得了案涉房屋的所有权，原告主张房屋所有权缺乏事实及法律依据。2、案涉房屋未过户至被告方名下基于特定历史背景。被告史宝根在购房时的户籍是农业家庭户，受当时政策的影响，农村户籍的人购买城镇房地产及落户没有相关的法律和政策支持，购买城镇房地产及落户的相关法律是在1994年和1997年才出台，依据《国务院批转公安部小城镇户籍管理制度改革试点方案和关于完善农村户籍管理制度意见的通知》国发（1997）20号第三条规定：在小城镇办理城镇常住户口的条件，下列农村户口的人员，在小城镇已有合法稳定的非农职业或者已有稳定的生活来源，而且在有了合法固定的住所后居住已满两年的，可以办理城镇常住户口：1、从农村到小城镇务工或者兴办第二产业、第三产业的人员；2、小城镇的机关、团体、企业、事业单位聘用的管理人员、专业技术人员；3、在小城镇购买了商品房或者已有合法自建房的居民。上述人员的共同居住的直系亲属，可以随迁办理城镇常住户口。被告方是在该政策出台后办理了户口迁移，落户到案涉房屋内，被告方之所以能落户到登记在原告名下的房屋，就是因为被告方向原告购买了商品房并且满足了办理城镇常住户口的所有条件。3、三被告实际占有、使用案涉房屋已多年，原告现提出所有权主张明显违背常理。被告史宝根向原告购买案涉房屋后，实际入住了该房屋，办理了户籍迁移、水/电、电信等立户等手续，被告方实际占有使用该房屋30年，并对案涉房屋进行了两次装修。原告和被告方居住在同一个小区30年，原告和被告方住所仅相隔一幢房子，相距不到200米，如果被告方非法占有原告房屋，原告不可能在30年的时间长期不向公安机关报案或者不向法院起诉，公安机关也不可能在30年前没有任何理由将被告等人的户籍登记到案涉房屋内，而不是登记到其他人的房屋内。综上，原告和被告史宝根存在合法的房屋买卖合同关系，被告方实际居住在该房屋内，原告在此之前也没有提出过任何异议，被告方因为屡次搬迁无法找到房屋交易的原件，但是被告方享有该房屋的所有权已经是众所周知的事实，现原告的法定代理人在原告本人无民事行为能力的情况下，违背事实和诚实信用原则，在原告未能举证确立双方基础法律关系的材料基础上，仅以查询件要求被告方腾空房屋并返还原告的事实和法律依据不足，并且超过了法律规定的诉讼时效。故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告史宝根、史小妹、史群娣为证明其主张向法庭提交下列证据：1、房产证一份，（原件），用以证明原告1990年领取房产证后将房产证交付被告史宝根的事实；2、户口簿一份（原件），用以证明被告方户口1999年后陆续迁入到案涉房屋，并且派出所在2009年6月15日重新发证的事实；3、准予迁入证明一份（盖章复印件）、移居联系单三份（盖章复印件）、常住人口登记表一份（盖章复印件），证明1999年8月6日，被告方购买城镇户口，因落实政策经公安机关准许迁入案涉房屋的事实；4、情况说明一份（原件），用以证明被告方户口1999年迁入案涉房屋的事实；5、客户登记单一份（打印件），用以证明1999年被告史宝根以案涉房屋地址办理电信固定电话业务的事实；6、国网浙江杭州市余杭区供电有限公司机打发票4份（原件）、浙江省农村信用社（合作银行、商业银行）业务凭证18份（原件），用以证明被告史宝根以案涉房屋地址办理用电登记的事实；7、杭州余杭水务有限公司机打发票三份、开户信息一份、用水清单一份（均为原件），用以证明被告史宝根以案涉房屋地址办理用水登记的事实；8、电费开户信息及用电明细各一份（均为盖章复印件），用以证明被告史宝根以案涉房屋地址办理用电登记的事实；9、送达回证二份（盖章复印件），用以证明被告方1991年已经居住在案涉房屋的事实；10、申请证人史某（男，1955年8月29日出生，汉族，住杭州市余杭区，公民身份号码3301251955××××××××）出庭作证，用以证明证人史某从原告儿子俞浩亮处得知案涉房屋有出售意向，证人介绍被告史宝根与原告认识，撮合双方买卖房屋的事实。证人史某向法庭陈述：证人居住于案涉房屋楼上，具体时间记不清了；证人从与俞浩亮交谈中得知该房为其母亲所有，想把该房卖掉，就介绍俞浩亮与被告史宝根认识，并带被告史宝根到俞浩亮父母家；证人看到被告史宝根支付2000元定金，证人后来碰到被告史宝根得知双方已谈妥；此后不到一年被告史宝根一家就搬至案涉房屋居住，证人与被告史宝根做了三到四年邻居。11、申请证人仲某（女，1967年11月22日出生，汉族，住杭州市余杭区，公民身份号码3301251967××××××××）出庭作证，用以证明案涉房屋由被告方使用，在他们居住期间没有看到原告与被告方间因房屋产生纠纷的情形。证人仲某向法庭陈述：其在1991年3月份结婚后在案涉房屋楼下居住，被告史小妹住在案涉房屋，双方因此而结识；证人并不认识原告；证人在被告史小妹楼下住了7年，未曾看到或听到原、被告双方因房屋产生纠纷，证人曾某被告史小妹陈述案涉房屋是花2万多元购买而来。12、申请证人朱某（女，1965年12月25日出生，汉族，住杭州市余杭区，公民身份号码3301251965××××××××）出庭作证，用以证明案涉房屋由被告方使用，在他们居住期间没有看到原告与被告间因房屋产生纠纷的情形。证人朱某向法庭陈述：证人与被告方系对门邻居，在1990年结婚时住到案涉房屋对面，共住了17至18年左右；期间证人看到被告家是住人的，未曾看到被告方与他人因房屋产生纠纷。为查明本案事实，本院在2020年1月14日对原告儿子俞浩亮进行询问，俞浩亮陈述：原告朱金梅系其母亲，父亲是俞子权（于2009年过世），俞浩先系其妹妹；原告朱金梅在2012年患阿尔兹海默症，现在什么都不知道了；1990年左右，俞浩亮的母亲即原告从塘栖房管所花费20000元左右购买案涉房屋；大约在1991年，其因丝绸生意缺乏资金，经史某介绍将案涉房屋以22000元抵押给被告方，22000元好像系其一次性收取的，收款后就将房屋钥匙交给被告方，并由被告方居住；当时口头说好是借款，未约定归还时间及利息，也未出具书面材料，该借款到现在尚未归还；被告方的户口迁入情况其不清楚，但当时只要住在房屋内，街道出具证明就可以迁户口；2003年左右，其有一批价值150000元左右的丝绸放在被告史宝根处要求被告史宝根帮忙代销，故而把老房产证押予被告史宝根处（2020年1月15日俞浩亮向本院出具的书面说明中，俞浩亮表示因被告史宝根向其讨要22000元借款，因其需要续借当本钱，故而将老房产证押予被告史宝根处）。上列各方当事人提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：（一）原告朱金梅提交的证据，三被告认为：证据1真实性、合法性无异议，但认为原告系无民事行为能力人，起诉并非原告本人意愿；证据2、3、4、5对其三性均无异议，但认为无法证明待证事实。经审查，因三被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。（二）被告史宝根、史小妹、史群娣提交的证据，原告认为：证据1三性无异议，但认为案涉房屋系原告所有，如买卖关系成立被告方理应要求原告进行变更登记；证据2三性无异议，案涉房屋确由被告方占用；证据3三性无异议，但户口迁移并不代表所有权转移；证据5-8真实性、合法性无异议，但该组证据反而能够证明三被告占有案涉房屋、三被告并非房屋所有权人的事实；证据9三性无异议，但无法证明案涉房屋所有权问题；证据10对证人史某起到介绍作用的事实予以确认，但无法证明双方之间存在买卖关系；证据11、12原告对证人仲某、朱某陈述并不清楚，证人仲某、朱某陈述案涉房屋系被告方所有仅系猜测。经审查，原告对证据1-9真实性无异议，本院对其真实性予以确认；证据10，原、被告双方对其介绍人的身份没有异议，本院予以确认，能否达到其证明目的，在本院认为部分予以阐述；证据11、12，三被告的证明目的为案涉房屋由被告方使用，在他们居住期间没有看到原告与被告间因房屋产生纠纷的情形，对此，原告并无异议，故对以上事实本院予以确认。（三）关于本院对俞浩亮的询问笔录内容，原告对俞浩亮陈述事实没有异议。三被告对笔录中“22000元好像是我收的，当时钥匙给被告”陈述事实没有异议，与三被告答辩意见中陈述22000元购房款交付相吻合；但三被告还认为：1、当时22000元是交给原告夫妇的，俞浩亮亦在场，最终22000元给谁三被告并不清楚；2、22000元为借款及老房产证在2002年、2003年间才交给被告方不符合事实。经审查，关于俞浩亮在笔录中说述原告方当时已收到22000元以及收款后将房屋交予被告方使用的事实，各方当事人均无异议，本院予以确认。根据上述有效证据及到庭当事人的陈述，本院查明事实如下：坐落于杭州市余杭区房屋产权登记在原告名下，初始登记日期为1990年12月30日，权证号为余房权证塘字第××号，现重新登记产权证为浙（2019）余杭区不动产权第0118699号，该房建筑面积为64.6平方米，该房的老房产证现在被告史宝根处，新产权证在原告监护人俞浩先处。大约在1990年左右，最迟不超过1991年8月26日，被告史宝根经史某介绍与原告儿子俞浩亮及原告夫妇认识，被告史宝根交给原告方22000元，原告方将房屋钥匙给被告史宝根，被告史宝根及其家人居住至今。期间，被告史宝根部分家庭成员将户口在1999年迁入该房，被告史宝根以户主的名义办理了水、电、电信等业务。本案审理期间，被告史群娣已将户籍从案涉房屋中迁走，原告及原告儿子俞浩亮于2020年3月16日将户籍迁入案涉房屋。本案被告史宝根与被告史小妹系夫妻关系，被告史群娣系被告史宝根与被告史小妹女儿。原告夫妇育有一子一女，儿子俞浩亮，女儿俞浩先，原告家庭所住房屋与案涉房屋为同一小区，原告丈夫俞子权已于2009年去世，原告在2012年患阿尔兹海默症。2019年4月10日，本院（2018）浙0110民特2207号民事判决书判决：一、宣告朱金梅为无民事行为能力人；二、指定俞浩先为朱金梅的监护人。2019年8月，原告的监护人以在2019年初管理原告的财产时发现原告所有的案涉房产被三被告占有、使用，遂以要求三被告返还遭拒为由诉来本院，请求上判。庭审中，原告监护人俞浩先表示其在2019年初管理原告财产前不知道该房的存在，其向俞浩亮询问得知因俞浩亮当时向被告史宝根借款2万余元，故将案涉房屋借给被告方居住，而三被告则称案涉房屋系被告史宝根经史某介绍以22000元的价格从原告处买来，原告已将老房产证交给他，原购房手续因时间较长及房屋装修原因遗失，因当时的政策农村户口无法购买城镇房屋，也无法办理过户手续；原告夫妇包括俞浩亮在本案起诉前从未对房屋买卖的事实提出异议。本院认为，案涉房产现登记在原告名下及被告方在1990年左右支付原告22000元后占有、使用案涉房屋事实清楚，当事人双方均无异议，本院予以确认。本案争议的焦点为被告方占有、使用案涉房屋是原告方所述的借住还是被告方所述的因买卖而得以及原告是否有权要求被告方返还案涉房屋。关于三被告主张案涉房屋买卖关系是否存在，也即案涉22000元性质为何。因原告现为无民事行为能力人，其丈夫已在2009年去世，原告监护人俞浩先表示在2019年初才得知原告名下有案涉房产，此表明其对被告方因何原因占有使用案涉房屋近30年是不知情的，其认为该22000元是借款系源于对其哥哥俞浩亮陈述的认可。但该原告方认可的陈述没有有效书面凭据予以证明，且显然于常理不符。1、案涉房屋在1990年左右时的市场价值与被告史宝根陈述22000元较为接近，也与被告方认可的俞浩亮关于1990年左右案涉房屋购买价值为20000元左右的陈述相吻合，此亦与证人史某关于介绍被告史宝根向原告方购买涉案房产的陈述相印证。2、房产证系房屋的权利凭证，但俞浩亮在本院询问笔录中关于在2003年左右因要求被告史宝根代销丝绸故而把老房产证押于被告史宝根处的陈述，与此后俞浩亮向本院提交书面说明中关于其因案涉22000元款项续借而将老房产证押予被告史宝根处的表述明显前后矛盾，俞浩亮关于房产证交付的两种情形均不符合常理，被告史宝根关于因房屋买卖而得到房产证的陈述更符合生活常理。3、原告方家人陈述被告方提供借款而将案涉房产借给被告方居住近30余年，显然不符合交易常理；且被告方家人在过去近30年时间实际占有、使用、收益案涉房屋的既成事实，期间双方未产生争议。本案中，原、被告双方均未能提供书面证据证明被告史宝根在1990年左右交付原告方22000元的性质，但结合被告方实际持有老房产证，以及原告本人在患病前直至本案起诉前双方没有产生争议与证人朱某、仲某证言相互印证的事实，本院认为双方经证人史某居间介绍，被告史宝根交付22000元购房款给原告方，原告方向被告方交付房屋及老房产证更符合当时客观实际情形。故在客观上购房款、案涉房屋及老房产证等主合同义务均已完成交付的情况下，本院认为三被告基于买卖关系而占有、使用案涉房屋至今，原告认为三被告系借住案涉房产的主张缺乏事实依据，本院不予确认。至于原告是否有权要求被告方返还原物。案涉房屋虽登记在原告名下，但基于前述买卖关系并未违反法律的强制性规定、社会公共利益，对该买卖效力依法应予确认。双方之间关于物权变动的债权行为已履行完毕。而不动产登记簿的推定权属效力仅及于表征权利，并不及于房屋权属变动的客观事实。被告方基于买卖关系而占有、使用案涉房屋三十余年，案涉房屋现虽登记在原告名下，原告要求返还案涉房屋缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，三被告辩称诉讼时效已过，但物权请求权不受诉讼时效的限制，故该抗辩意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告朱金梅的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告朱金梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  胡雁翔二〇二〇年五月八日法官助理张迪书记员朱少梅