南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终10号 上诉人（原审被告）：胡羽，男，1978年10月3日出生，汉族，住湖南省新化县。 委托诉讼代理人：黄啟高，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周锡立，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市明秀西路100号。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律 师。 上诉人胡羽因与被上诉人广西财经学院（以下简称财经学院）房屋租赁合同纠纷一案，南宁铁路运输法院于2018年8月29日作出（2018）桂7102民初76号民事判决。胡羽不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月10日作出（2019）桂71民终8号民事裁定，裁定撤销原判，发回南宁铁路运输法院重审。南宁铁路运输法院于2019年12月19日作出（2019）桂7102民初27号民事判决，胡羽不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人胡羽及其委托诉讼代理人黄啟高、被上诉人财经学院的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡羽上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初27号民事判决，发回重审或改判驳回财经学院的诉讼请求；2．确认胡羽与财经学院订立的租赁合同无效；3．判决财经学院向胡羽退还5000元押金以及退还自2013年7月至2017年3月的租金；4．财经学院向胡羽赔偿购进货物、设备的经济损失；5．一、二审诉讼费用由财经学院负担。 事实与理由：一、财经学院解除合同之前没有在合理期限内进行通知，其擅自于2017年4月1日对胡羽经营的商铺停水停电，导致胡羽无法经营。二、涉案商铺未取得建设工程规划许可证，财经学院提交的《开工通知存根》不能证明涉案商铺是经原南宁市规划局批准并且按批准内容建设的。双方签订的租赁合同应当认定无效。财经学院明知涉案商铺没有取得建设工程规划许可证而出租，以及停水停电造成胡羽的经济损失，应当予以赔偿。三、一审判决认定覃学标向财经学院交纳了押金5000元，后覃学标将铺面承租权转让给胡羽，但一审法院遗漏追加覃学标为当事人参加诉讼。 财经学院辩称，一、涉案的南宁市西乡塘区商铺系经原南宁市规划管理局于1994年11月5日批准而建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案商铺经过主管部门批准建设的，双方签订的租赁合同应为有效合同。二、双方房屋租赁合同期限届满后，双方存在不定期租赁合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院已多次通知胡羽解除合同，并要求收回涉案商铺，最终也通过提起诉讼的方式进行主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定。三、胡羽至今未将涉案商铺交还财经学院，一审法院对胡羽在租赁期间应支付的租金及房屋占有使用费计算方式及判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 财经学院向一审法院起诉请求：1．胡羽立即腾空、搬出南宁市铺面；2．胡羽向财经学院支付2016年12月1日至2017年1月2日止拖欠的租金1260元；3．胡羽向财经学院支付2017年1月3日至2017年9月30日未依约腾空、搬出铺面的房屋占有使用费11340元（支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按月租金1260元计付）；4．胡羽向财经学院支付从2017年1月3日起至2017年9月30日未依约腾空、搬出铺面的损失赔偿金11340元（支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按月租金1260元计付）；5．胡羽向财经学院支付拖欠水电费3283.20元（支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按实际产生的水电费计付）；6．本案诉讼费由胡羽承担。 一审法院认定事实：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与胡羽（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1．甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方，铺面建筑面积14平方米；2．租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3．甲方按每月90元/平方米的标准向乙方收取租金，月租金为1260元；4．先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5．水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6．在合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7．乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8．承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，铺面内原属于乙方所有的物品归甲方所有，乙方还应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给胡羽使用，胡羽用于经营文印店。 2016年6月1日，财经学院向各承租户发出《通知》，其内容载明：“到期铺面和即将到期铺面（租期为2013年7月1日至2016年6月30日）的租户请在2016年6月10日前，携带租金清单、水电费清单和续租申请书到后勤处对账，欠租金水电费者，不接受续租申请”。之后，胡羽按上述要求结清了租金、水电费，并向财经学院递交了续租申请书。 2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，胡羽继续在该铺面经营，并按原合同约定的每月1260元标准继续支付铺面租金，财经学院没有提出异议。胡羽支付铺面租金至2016年11月30日，支付水电费至2016年10月30日。此后，胡羽再未支付任何费用。 2017年1月3日，财经学院向胡羽发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：胡羽与财经学院签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与胡羽继续签订该铺面的租赁合同，请胡羽于2017年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。因胡羽未将涉案铺面交还财经学院，财经学院于2017年4月中旬左右，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬又对涉案铺面停水停电至今。 另查明，自2016年11月1日至2017年9月30日，涉案铺面产生水电费共计3284.4元。直至一审庭审当日，胡羽仍在涉案铺面经营。 再查明，1994年11月5日，财经学院就涉案铺面的建设取得原南宁市规划管理局开具的《开工通知》。涉案铺面2013年6月之前由财经学院出租给案外人覃学标案外人，覃学标向财经学院交纳了押金5000元，后覃学标将铺面承租权转让给胡羽，并将财经学院出具的押金收据原件交给胡羽，胡羽向覃学标支付了9-1号铺面押金5000元。财经学院未将覃学标交纳的押金5000元退还覃学标，未再向胡羽收取押金5000元，也未将押金收据的交款人姓名由覃学标更改为胡羽。 一审法院认为，财经学院提交的《开工通知》已证明涉案铺面系经过相关主管部门批准后开工进行建设的，胡羽未能提供相反证据证明涉案铺面系违法建筑，故其主张《租赁合同》无效的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，财经学院与胡羽于2013年8月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。 关于腾空、搬出铺面问题。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满，双方没有签订新的租赁合同，胡羽继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从2016年7月1日起，双方为不定期租赁合同关系，原合同约定的租金标准等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。当事人可以随时解除不定期租赁合同，作为出租人的财经学院已于2017年1月3日向胡羽发出通知，告知胡羽不再继续与其签订涉案铺面的租赁合同，并给予了胡羽合理的期限，要求其于2017年1月15日结清租金、水电等费用，交还铺面，解除合同的条件已成就，一审法院确认双方的不定期租赁合同于2017年1月15日解除。不定期租赁合同解除后，胡羽占用涉案铺面已无合法依据，财经学院作为涉案铺面的出租人有权向胡羽主张返还房屋，故财经学院要求胡羽腾空、搬出南宁市铺面的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于租金的问题。财经学院与胡羽的不定期租赁合同于2017年1月15日解除，胡羽已将租金支付至2016年11月30日，还应支付从2016年12月1日至2017年1月15日期间的租金。财经学院仅要求胡羽支付从2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金1260元，系其对自身权利的处分，一审法院予以支持。 关于房屋占有使用费的问题。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”不定期租赁合同于2017年1月15日解除后，胡羽未返还涉案铺面且继续占用使用至今，应当向财经学院支付逾期腾房的房屋占有使用费，故财经学院要求胡羽支付房屋占有使用费的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。2017年1月16日至2017年3月31日期间，胡羽使用了涉案铺面并进行了充分利用，一审法院确定胡羽应参照《租赁合同》约定的月租金1260元标准支付房屋占有使用费。2017年4月份开始，因财经学院对涉案铺面进行了停水停电，一定程度上影响了涉案店铺的正常使用，综合考虑承租人对房屋的利用程度，一审法院酌情确定从2017年4月1日起至实际腾空搬离铺面之日止，胡羽以原约定月租金的70%比例，即每月882元（计算方法：1260元×70%）的标准支付房屋占有使用费较为适宜。胡羽应向财经学院支付房屋占有使用费分段计算如下：1.2017年1月16日至2017年3月31日，按每月1260元计算；2.2017年4月1日起至实际腾空搬离铺面之日止，按每月882元计算。胡羽已支付的5000元押金，可用于抵扣其所欠的房屋占有使用费，抵扣之后，胡羽已支付房屋占有使用费至2017年5月15日。综上，胡羽应从2017年5月16日起至实际腾空搬离铺面之日止，按每月882元标准向财经学院支付房屋占有使用费。 关于赔偿损失问题。因财经学院未能举证证明因胡羽未依约腾空、搬出铺面而遭受的实际损失，故财经学院要求胡羽支付赔偿金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。胡羽未就赔偿损失提交书面反诉状且未支付反诉诉讼费，对胡羽关于赔偿损失的主张，一审依法不予审理。 关于水电费问题。涉案铺面自2016年11月1日至2017年9月30日期间产生水电费共计3284.4元，该费用系胡羽在经营使用涉案铺面期间所产生，应由胡羽承担，但财经学院仅要求胡羽支付水电费3283.2元，是其对自身权利的处分，予以支持。财经学院未举证证明涉案铺面自2017年10月1日至今产生的水电费金额，应承担举证不能的法律后果，财经学院诉请胡羽支付该期间的水电费，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、胡羽腾空、搬出南宁市铺面；二、胡羽向财经学院支付租金1260元；三、胡羽向财经学院支付房屋占有使用费（计算方法：自2017年5月16日起至实际腾空搬出铺面之日止，按每月882元标准计算）；四、胡羽向财经学院支付水电费3283.2元；五、驳回财经学院的其他诉讼请求。案件受理费482元，由财经学院负担241元，胡羽负担241元。 本院二审期间，胡羽向本院提交陈文环承租商铺的《经营场所使用证明》一份，拟证明涉案商铺没有取得房产证。财经学院对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，反而证明胡羽在承租涉案商铺时，是知道涉案商铺没有取得房产证的，事实上，涉案商铺是经过相关主管部门批准建设的。本院认为，一审法院没有认定涉案商铺已取得房产证，财经学院也未能提交涉案商铺的房产证，故本院对本案涉案商铺没有取得房产证的事实予以确认。涉案租赁合同是否有效，本院将在说理部分进行阐述。 财经学院对一审法院认定的事实无异议。胡羽对一审法院认定的事实提出以下异议：1．对一审法院认定财经学院于2016年6月1日向承租户发出《通知》有异议，胡羽没有收到通知。2．对一审法院认定2017年1月3日，财经学院向胡羽发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》有异议，胡羽没有收到该通知。3．对一审法院认定“财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。”有异议，财经学院实际是于2017年4月1日开始对涉案商铺停电，之后财经学院将涉案商铺大门焊接锁死。4．对一审法院认定案涉铺面已取得开工通知有异议，涉案商铺没有取得开工通知。 针对胡羽提出的异议，本院认为，1.2016年6月1日的《通知》是胡羽向一审法院提交的证据，其主张没有收到该《通知》，本院对该项主张不予采纳。2．财经学院一审提交了《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》《南国早报》以及向胡羽发送的手机短信证据，可以证明财经学院向胡羽送达了收回商铺通知。3．胡羽主张财经学院于2017年4月1日对涉案商铺停水停电但未提交相关证据，本院不予采纳。4．财经学院一审提交的广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了开工通知。双方签订的租赁合同是否有效，本院在说理部分进行阐述。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，直至二审庭审时，胡羽仍未与财经学院办理商铺交接手续。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案涉案租赁合同是否合法有效？二、一审判决胡羽腾空、搬出涉案商铺，向财经学院支付租金、房屋占有使用费和水电费是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点，财经学院一审提交广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，证明涉案商铺已经取得了开工通知，是经相关主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，财经学院与胡羽于2013年8月9日签订的《租赁合同》合法有效。 关于第二个争议焦点，双方租赁合同于2016年6月30日到期后，胡羽继续按原租赁合同约定的租金标准向财经学院支付租金，财经学院也没有提出异议，双方实际形成不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院通过向胡羽发出收回商铺的通知、发送手机短信和在报纸上刊登关于收回商铺的声明，已尽到了通知义务，一审法院认定双方不定期租赁合同于2017年1月15日解除，认定正确。胡羽支付租金至2016年11月30日，且至今未与财经学院办理商铺交接手续交还涉案商铺，其应当将涉案商铺腾空并交还财经学院，还应当向财经学院支付相应的租金和房屋占有使用费。财经学院主张胡羽支付2016年12月1日至2017年1月2日期间的租金1260元，应当予以支持。合同解除后，2017年1月16日至2017年3月31日期间，胡羽充分利用了涉案商铺，应当按原合同租金标准即每月1260元支付期间的房屋占有使用费。2017年4月之后，一审法院考虑到财经学院对涉案商铺有过停水停电行为，对涉案商铺使用产生一定影响的实际情况，酌情确定胡羽按原合同租金标准的70%即每月882元，从2017年4月1日起支付房屋占有使用费至实际交还涉案商铺之日止，判决适当，计算方式正确。本案5000元押金用于抵扣相应的房屋占有使用费之后，房屋占有使用费应按每月882元标准，从2017年5月16日起计算至实际腾空搬离铺面之日止。一审判决水电费3283.2元有财经学院提交的水电结算表为证，本院予以维持。因本案租赁合同为胡羽与财经学院签订，胡羽主张一审遗漏追加覃学标参加诉讼，无法律依据，本院不予支持。 胡羽在一审中没有提出要求财经学院赔偿经济损失的反诉请求、交纳反诉受理费，且财经学院不同意在二审一并审理，故本院不在本案中对胡羽请求财经学院赔偿经济损失的诉讼请求进行审查。 综上，胡羽的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费480元（胡羽已预交），由广西财经学院负担240元，胡羽负担240元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  贝黄欢 二〇二〇年五月二十日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳