陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0802民初2073号原告（反诉被告）：榆林市昌盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1817。法定代表人：乔世林，系该公司董事长。原告（反诉被告）：马林华，男，1967年9月22日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告（反诉被告）：曹国艳，女，1962年11月3日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住榆林市榆阳区，公民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。三原告委托诉讼代理人：李晓静、刘珊珊，系国浩律师（西安）事务所律师。被告（反诉原告）：榆林市国贸购物有限责任公司，住所地陕西省榆林市，统一社会信用代码9161080072735116XK。法定代表人：王理英，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李丹、王磊，系陕西正北律师事务所律师。原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳与被告榆林市国贸购物有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序于2020年5月19日公开开庭进行了审理，原告曹国艳、原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳的委托诉讼代理人刘珊珊、被告榆林市国贸购物有限责任公司的委托诉讼代理人李丹、王磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳向本院提出诉讼请求为1、依法确认原告与被告签订昌盛公司负一层商业楼租赁合同及昌盛公司负一层商业楼租赁补充合同有效；2、依法判令被告支付原告2020年度上半年租金200万元及违约金（以200万元为基数，按照日3‰计算，从2020年1月16日起至款付清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月26日，原告与被告签订了昌盛公司负一层商业楼租赁合同，约定：原告向被告出租榆阳区XX路XX号XX层XX层。租赁期限12年，从2019年1月1日起至2030年12月31日止。每年租金400万元，每半年支付200万元，被告应于每半年第一个月的15日前向原告支付。被告未按合同约定足额按期支付租金的每逾期一日，应按应付未付金额的3‰向原告支付违约金等事项。合同签订后，原告向被告交付了合同约定的房屋，被告正常使用至今，从2020年开始不能按合同约定支付租金，故原告提起诉讼请求法院依法判决。原告向法庭提交了以下证据：1、企业信用信息公示报告、居民身份证2份，用以证明原告、被告主体适格的事实。2、昌盛公司负一层商业楼租赁合同1份，用以证明原告与被告签订了昌盛公司负一层商业楼租赁合同，约定被告于每年第一个月的15日前向原告支付租金200万元，被告未按合同约定向原告足额按期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付款项年租金日千分之三的比例向原告支付违约金的事实。3、昌盛公司负一层商业楼租赁补充合同1份，用以证明原告免费向被告提供了多项优惠服务，虽有疫情但不足以影响合同解除的事实。被告榆林市国贸购物有限责任公司辩称：2017年8月26日，原告与被告签订了昌盛公司负一层商业楼租赁合同，约定：原告向被告出租榆阳区XX路XX号XX层XX层。租赁期限12年，从2019年1月1日起至2030年12月31日止。每年租金400万元，每半年支付200万元，被告应于每半年第一个月的15日前向原告支付等事项。2020年初，新冠状病毒爆发。2020年1月27日，根据榆林市榆阳区委办公室、榆林市榆阳区人民政府办公室于2020年1月26日联合发布的《关于进一步做好新冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作的紧急通知》“四、减少和取消聚集活动。区文旅文广局、区市场监管局、区民宗局分工负责，按全市统一要求，取消春节期间所有聚众文化娱乐活动，暂停开放图书馆、博物馆、文化馆等公共服务场所，暂停运营网吧、游戏厅等各类文化市场经营场所，停止举办各种庙会、集市、最大限度阻断病毒传播渠道，最大限度减少人群集聚传播风险”的通知。及2020年2月6日，榆林市新冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布《关于做好返岗返学期间疫情防控工作的通告》“四、各类商铺、门店、商业综合体、建材市场及其他经营场所暂不开放经营”的规定。被告停止营业。2020年2月25日，榆林市新冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作领导小组发布《关于推进全市企业有序复工复产的通告》。但疫情依旧严重，街上行人稀少，各审判没有经营收入无法继续经营下去。众商户申请减免租金或者撤柜，被告为了商场正常营业，减免了各商铺两个月的租金。被告营业收入不足正常营业时的30%，损失商场租赁费1000多万元，员工工资、商场水电气等费用500多万元。被告所承租的负一层经营娱乐和餐厅，根据政府要求商场内的娱乐场所一直未能开业，受疫情影响严重，商户们有的停止经营解除了合同，部分场地处于闲置状态。综上，被告认为疫情属于法律规定的不可抗力，被告有权行使合同解除权并减免疫情期间的租赁费用。为此，被告提起反诉，反诉请求为1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的昌盛公司负一层商业楼租赁合同有效予以解除；2、依法判令反诉被告减免反诉原告2020年1月27日起算三个月的租赁费100万元；3、反诉费用由反诉被告承担。被告向法庭提交了以下证据：1、商业楼租赁合同、昌盛公司负一层商业楼租赁合同各1份，用以证明榆阳区XX路XX号XX楼，地上五层租赁费900万元，而昌盛公司负一层租赁费400万元明显高于市场价的事实。2、中共榆林市榆阳区委办公室榆区办字（2020）2号关于进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作的紧急通知1份、榆林市新型冠状病毒感染的XX小组XX室XX号关于做好返岗返工返学期间疫情防控工作的通告1份、关于推进全市企业有序复工复产的通告第14号1份、公告2份，用以证明2020年1月26日，被告因疫情原因根据政府文件闭店停止营业，2020年2月26日根据政府文件恢复半天制营业被告经营的内德娱乐场所一直未能开业的事实。3、房租减免申请、撤柜申请书各1份，用以证明众多商户向被告申请减免租金或者撤柜，被告为了留住商户只得同意减免各商铺租金，但仍然有许多商户撤柜的事实。4、补充协议1份，用以证明因不可抗力疫情被告的业主向被告减免2个月租金的事实。5、被告减免申请、被告与原告曹国艳微信截图、关于解除昌盛公司负一层商业楼租赁合同的通知各1份，用以证明被告与原告协商减免租赁费并缓交租金，但原告未回答，因疫情不可抗力的影响，致被告不能继续履行合同义务。2020年4月1日，被告向原告发出解除合同通知书的事实。6、租赁户减免申请书、审批单1组，用以证明被告向商场内一层至五层租赁户减免一个月至一年租金不等的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证为对证据1无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据2真实性无异议，证明目的有异议，认为疫情属于不可抗力，违约金过高上限为租赁费×3‰×60日，本院对该证据真实性予以确认并在卷佐证；对证据3真实性无异议，证明目的有异议不予认可，本院对该证据真实性予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告质证为对证据1、2、5真实性无异议，证明目的有异议认为被告违约不享有解除权，本院对该证据真实性予以确认并在卷佐证；对证据3、4、6有异议不予认可，经查，涉及商场租赁户的事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2018年7月30日，XX路XX号XX楼全体业主（出租方、甲方）与被告榆林市国贸购物有限责任公司（承租方、乙方）签订商业楼租赁合同，约定：第一条、项目概况。项目名称昌盛房地产负一层，项目位置榆阳区XX路XX号，项目范围本商业楼一层商场门厅店铺三间及商场大厅、二层、三层、四层、五层为整层，共计五层，总建筑面积约26000平方米。第一条、租赁期限。租赁期限共计12年，自2019年1月1日起至2030年12月31日止。第四条、租金支付。年租金900万元。2017年8月26日，原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳（出租方、甲方）与被告榆林市国贸购物有限责任公司（承租方、乙方）签订了昌盛公司负一层商业楼租赁合同，约定：第一条、项目概况。项目名称昌盛房地产负一层，项目位置榆阳区XX路XX号，项目范围本商业楼负一层整层。第二条、租赁期限。租赁期限12年，分两个租赁段第一阶段租赁期5年，自2019年1月1日起算至2023年1月1日止。第二阶段租赁期7年，自2024年1月1日起算至2030年12月31日止。签订合同之日移交本商场的现状范围为合同约定的交付状态。第三条、租赁方式。甲方负责提供经营场地，由乙方自主经营、独立核算。第四条、租金及付款方式。4.1租金：每年租金400万元，租赁期内租金标准不变。4.2付款方式：按照半年度支付，第一半年度即自2019年1月1日至2019年6月30日的租金200万元，甲方根据银行还贷情况（2018年底之前）提前通知收取，乙方在接到通知十日内支付。以后的租金乙方应于每半年第一个月的15日前向甲方支付。第八条、违约责任。8.3乙方未按本合同约定向甲方足额按期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付款项年租金日3‰的标准向甲方支付违约金。第九条、合同变更或者解除。如确有必要变更或者解除，应提前七日以书面形式通知对方，并订立相关书面合同等事项。2018年8月26日，原告榆林市昌盛房地产开发有限公司（出租方、甲方）与被告榆林市国贸购物有限责任公司（承租方、乙方）签订了昌盛公司负一层商业楼租赁补充合同，约定：甲、乙双方于2017年8月28日自愿签订了昌盛公司负一层商业楼租赁合同，现就关于XX路XX号的房地产负二层、六层楼顶南塔楼及办公区的使用，签订补充合同。1、甲方将负二层停车场整层（除车库和配电室外），免费提供给乙方使用12年。从2019年1月1日起至2030年12月31日止，合同期满归还甲方。2、甲方将六层顶楼南塔楼建筑面积约400平方米，免费提供给乙方使用3年。时间从2019年1月1日起至2021年12月31日止。3、甲方将六层办公楼区域免费提供给乙方使用1年。时间从2019年1月1日起至2019年12月31日止等事项。合同签订后，原告向被告交付了出租的租赁物。被告进行招租经营并缴清了2019年1月1日起至2019年12月31日止的租赁费400万元。2020年1月1日起至今因新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，被告发生经营困难要求解除合同及减免租赁费问题不能达成协议，被告未能交纳租赁费。期间，2020年4月1日，被告向原告发出关于解除昌盛公司负一层商业楼租赁合同，内容为我公司于2017年8月26日与你们签订了昌盛公司负一层商业楼租赁合同，约定：项目名称负一层，项目位置榆阳区XX路XX号等。第一租赁期5年，自2019年1月1日起算至2023年1月1日止。年租金400万元，出租人保证合法提供租赁物，如确有必要解除租赁合同的，应当提前七日以书面形式通知对方等。目前，由于我公司受疫情不可抗力的严重影响，导致不能继续履行租赁合同的义务。同时导致我公司签订租赁合同的商业目的无法实现。为此，我公司依据《合同法》第94条等规定，解除上述租赁合同，自解除通知到达你方时予以正式解除等。后原告持上述证据及理由向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。另查明：2020年1月26日，中共榆林市榆阳区委办公室作出榆区办字（2020）2号关于进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作的紧急通知1份。2020年2月6日，榆林市新型冠状病毒感染的XX小组XX室XX号关于做好返岗返工返学期间疫情防控工作的通告1份，其中各类商铺、门店、商业综合体、建材市场及其他经营场所暂不开放经营。2020年2月25日，中共榆林市委宣传部、榆林市文明办发布关于推进全市企业有序复工复产的通告第14号1份。2020年2月25日，被告发布营业公告，于2020年2月26日起营业。本院认为，本案争议的焦点1、合同是否解除的问题；2、被告主张减免3个月租赁费是否成立及减免多少的问题；3、违约金数额的确定问题。关于合同是否解除的问题。原告认为虽有疫情影响，但原告与被告签订合同的期限为12年并不能因暂时疫情影响，而导致合同目的不能实现，故合同不能解除。被告认为由于疫情及租金过高影响致合同目的不能实现，且被告根据合同约定向原告发出关于解除昌盛公司负一层商业楼租赁合同，合同解除的条件成就，应当解除合同。经查，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持”的规定。本案中发生的疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况是不可抗力。根据本案查明的事实。原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳与被告榆林市国贸购物有限责任公司签订的昌盛公司负一层商业楼租赁合同，租赁期限为12年且被告履行了第一年度租赁费。虽有疫情影响但仅导致合同履行困难，而不能导致合同目的不能实现构成根本违约。同时，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”的规定。根据本案查明的事实。昌盛公司负一层商业楼租赁合同约定“4.2付款方式：按照半年度支付，第一半年度即自2019年1月1日至2019年6月30日的租金200万元，甲方根据银行还贷情况（2018年底之前）提前通知收取，乙方在接到通知十日内支付。以后的租金乙方应于每半年第一个月的15日前向甲方支付”。被告应当于2020年1月15日前交纳2020年1月1日起至2020年7月1日止的租赁费200万元。而被告不能交纳构成违约，被告系违约方。被告于2020年4月1日向原告发出关于解除昌盛公司负一层商业楼租赁合同通知，根据昌盛公司负一层商业楼租赁合同约定“第九条、合同变更或者解除。如确有必要变更或者解除，应提前七日以书面形式通知对方，并订立相关书面合同”。本案中，被告虽提供了解除合同通知而不能提供订立相关书面合同及违约方起诉请求解除合同的条件的证据，故被告的抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告请求依法确认反诉原告与反诉被告签订的昌盛公司负一层商业楼租赁合同有效予以解除的反诉请求不能成立予以驳回。关于被告主张减免3个月租赁费是否成立及减免多少的问题。原告认为不减免被告的租赁费。被告认为被告主张减免3个月租赁费符合法律规定及客观情况。经查，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”的规定。同时根据本地的实际情况及本案查明的事实。2020年1月26日，中共榆林市榆阳区委办公室作出榆区办字（2020）2号关于进一步做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情联防联控工作的紧急通知。2020年2月6日，榆林市新型冠状病毒感染的XX小组XX室XX号关于做好返岗返工返学期间疫情防控工作的通告，其中各类商铺、门店、商业综合体、建材市场及其他经营场所暂不开放经营。2020年2月25日，中共榆林市委宣传部、榆林市文明办发布关于推进全市企业有序复工复产的通告第14号。2020年2月25日，被告发布营业公告，于2020年2月26日起营业。从2020年1月26日起至2020年2月26日止，期间为一个月以30天计算即333333元（200万元÷6个月÷30天×30天=333333元）。故被告请求依法判令反诉被告减免反诉原告2020年1月27日起算三个月的租赁费100万元的反诉请求，应当支持333333元，其余反诉请求不予支持予以驳回。关于违约金数额的确定问题。原告诉请违约金（以200万元为基数，按照日3‰计算，从2020年1月16日起至款付清之日止）。被告认为违约金过高，应当认定为上限为租赁费×3‰×60日。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定。本案中，昌盛公司负一层商业楼租赁合同约定“第八条、违约责任。8.3乙方未按本合同约定向甲方足额按期支付租金的，每逾期一日，应按应付未付款项年租金日3‰的标准向甲方支付违约金。”约定过高，本院调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算。被告抗辩违约金予以调整的理由成立，本院予以采纳。综上，原告诉请依法确认原告与被告签订昌盛公司负一层商业楼租赁合同及昌盛公司负一层商业楼租赁补充合同有效的诉讼请求符合法律规定，依法予以支持；原告诉请依法判令被告支付原告2020年度上半年租金200万元及违约金（以200万元为基数，按照日3‰计算，从2020年1月16日起至款付清之日止）的诉讼请求，依法予以支持2020年度上半年租金200万元及违约金（以1666667元（200万元-333333元=1666667元）为基数，从2020年1月16日起至款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算违约金）。原告的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持予以驳回。被告反诉依法确认反诉原告与反诉被告签订的昌盛公司负一层商业楼租赁合同有效予以解除的反诉请求，没有事实法律依据，本院不予支持予以驳回；被告反诉依法判令反诉被告减免反诉原告2020年1月27日起算三个月的租赁费100万元的反诉请求，予以支持333333元，其余反诉请求没有事实依据，本院不予支持予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳与被告榆林市国贸购物有限责任公司签订的昌盛公司负一层商业楼租赁合同及原告榆林市昌盛房地产开发有限公司与被告榆林市国贸购物有限责任公司签订的昌盛公司负一层商业楼租赁补充合同有效。 二、本判决生效后十日内，由被告榆林市国贸购物有限责任公司付给原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳2020年度上半年租金200万元及违约金（以1666667元为基数，从2020年1月16日起至款付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率2倍计算违约金）。三、本判决生效后十日内，由反诉被告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳付给反诉原告榆林市国贸购物有限责任公司减免租赁费333333元。四、驳回原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告榆林市国贸购物有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14280元，由原告榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳负担1280元，被告榆林市国贸购物有限责任公司负担13000元。反诉费6900元，反诉原告榆林市国贸购物有限责任公司负担4600元，反诉榆林市昌盛房地产开发有限公司、马林华、曹国艳2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。 审 判 员 李长鹏  二〇二〇年五月二十二日 书 记 员 张  乐  1