湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初1580号原告：张林红，女，1993年1月14日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。被告：聂颖，女，1986年12月2日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：张磊，男，1969年11月14日出生，汉族，住长沙市天心区，系被告聂颖的丈夫。被告：唐俊，男，1989年10月16日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告张林红与被告聂颖、唐俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张林红、被告聂颖的委托诉讼代理人张磊到庭参加诉讼，被告唐俊经本院传票传唤，无正当理由未出庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张林红向本院提出诉讼请求：一、解除与两被告签订的房屋租赁合同；二、两被告全额退还原告预缴的租金和押金，总计30000元；三、本案诉讼费及相关费用由被告承担。被告聂颖辩称，第一，聂颖不同意解除合同。首先，租赁期限为2020年2月10日至2021年2月9日，而2020年2月10日除湖北意外的其他地区疫情已基本得到控制，全国绝大部分地区都已经正式复工复产。其次，张林红可以改进自身授课培训方式，通过网络开展教学。再次，2020年3月10日，湖南省卫生健康委员会将湖南省新冠××疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，截至开庭当日全国多地中小学也已经正式恢复开学，租赁合同履行受疫情影响越来越小。第二，聂颖有权拒绝全额返还30000元。在疫情发生后，聂颖主动提出给张林红减免33%的租金，尽力与张林红一起克服困难。但张林红却提出解除合同，给其带来直接或间接损失.张林红要求聂颖全额返还押金与预付款有违公平、公正原则。第三，本案诉讼费应由原告承担。被告唐俊未到庭，亦未提交答辩状及证据，视为放弃答辩及质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦919号房及920号房,其中,919号房所有权人为聂颖，920号房屋所有权人为唐俊。2019年11月3日，唐俊出具《委托书》，委托聂颖代为办理920房屋租赁事宜（包括签租赁合同，收取房屋租金、押金，交接房屋等）。2020年1月1日，聂颖、唐俊（作为甲方、出租方）与张林红（作为乙方、承租方）、湖南新环境网络科技有限公司天心分公司（丙方、居间方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丁方、管理方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，租赁用途为办公，租赁期限自2020年2月10日至2021年2月9日；房租为每月6000元；支付方式为按季支付，合同签订当天支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付给乙方使用，后期支付时间提前7天支付下期租金；为保证乙方合理使用房屋及配套设施，乙方向甲方交纳押金12000元整。合同期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1.延迟交付房屋达十日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用金额相当于半个月房屋租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致设备设施等损坏并拒不赔偿的；6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的。如果甲方违约或单方提前解除合同的，应双倍返还乙方租赁押金并赔偿乙方损失，如乙方违约或单方提前解除合同的，甲方有权没收租赁押金；甲方准许乙方对房屋内的格局改动，隔四间卧室。合同同时对装修、居间服务等进行了约定。同日，聂颖将张林红的指纹录入门禁，将房屋交付给张林红使用。张林红则向聂颖支付房屋押金12000元、租金18000元，共计30000元。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染××疫情，湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月7日，张林红通过微信向张磊（聂颖的丈夫）提出：“因受新冠××疫情影响，大学推迟到五月份开学，其租赁房屋开展教育培训的目的无法实现，想解除房屋租赁合同”。双方就此多次协商，张林红提出扣除一个月租金作为补偿，而聂颖要求扣除二个月租金作为违约金，双方未能达成一致。2020年2月27日，张林红向聂颖、唐俊邮寄《关于终止的通知函》，提出“因疫情的不可抗力因素影响，长沙市教育局要求各类学校推迟开学，并在此期间开展网络教学，因此，张林红难以实现盈收，要求终止合同。为了弥补出租人的损失，张林红同意扣除一个月租金即6000元，请聂颖、唐俊配合办理退租手续”。聂颖于2020年2月29日收到上述通知函，但不同意张林红提出的退租方案，遂酿成纠纷。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告张林红与被告聂颖、唐俊签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。现张林红主张受新冠××疫情影响，租赁房屋目的无法实现，请求解除租赁合同。聂颖则辩称不同意解除合同。本院认为，根据双方签订的《房租租赁合同》中记载“用途为办公”、“甲方准许乙方对房屋内格局改动，隔四间教室”等字样，可以推定张林红租赁房屋用途为开展教育培训。新冠疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。因受新冠疫情影响，张林红不能将租赁物用于开展教育培训，合同目的不能实现，张林红诉请解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。张林红解除合同后，势必会给出租人即聂颖、唐俊造成损失，本院结合免租期租金、重新出租的空置期、接洽新承租人也确需支出费用等因素，酌定聂颖、唐俊因合同解除所产生的损失为3个月租金即18000元。因合同解除原因不可归责于任何一方，双方应共担风险、共渡难关，故本院依照公平原则，酌定原被告共同分担损失，原被告各承担50%的责任即各承担9000元。因张林红已向聂颖、唐俊交纳租金及保证金30000元，予以抵扣后，聂颖、张磊还应向张林红返还租金及押金共计21000元，超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张林红与被告唐俊、聂颖于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告聂颖、唐俊于本判决生效之日起十日内向原告张林红返还租金及押金共计21000元；三、驳回原告张林红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，减半收取计275元，由原告张林红负担137元，被告聂颖、唐俊负担138元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  马铁夫二〇二〇年五月二十七日法官助理刘希雅代理书记员  王 钰附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。