贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2023号上诉人（原审原告）：资启容，女，汉族，1974年7月21日出生，住四川省江安县。委托诉讼代理人：袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市华居房地产开发有限公司，住所地：遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼。法定代表人：金晓梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗安梅，该公司员工。上诉人资启容因与被上诉人遵义市华居房地产开发有限公司（以下简称“华居公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初5952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。资启容上诉请求：撤销原判第二项，依法改判华居公司支付违约金113199.64元。事实和理由：原判将违约金调整为2000元/年不当。第一，双方签订的《商品房买卖合同》系华居公司提供的格式合同，其对违约金是认可的。第二，原判将逾期交付办证材料约定的违约金理解为补偿性的违约金而进行调整损害了资启容的合法权益。第三，本案中涉及的违约金不存在明显过高的情形。第四，原判对违约金的起算点认定错误。华居公司二审期间辩称：第一，《商品房买卖合同》并未约定华居公司所需交付的具体文书，且合同约定由双方向房屋产权登记机关办理相关资料，华居公司不能单方完成办证的义务。第二，房屋交付给资启容使用后没合同目的已经实现，华居公司交付房屋转移登记的有关文书属于附属义务，只有在给资启容造成实际损失时才应进行赔偿，而资启容并无损失。第三，如果违约金约定过高，当事人可要求法院酌情调整。第四，资启容的诉请已过诉讼时效。资启容向一审法院起诉请求：一、判令华居公司向资启容支付以387670元为本金从2015年11月1日起按每日万分之二标准计算至华居公司将办理商品房初始登记资料交付资启容止；二、判令华居公司协助配合资启容办理御景山居10号楼三单元15-7-7房屋的不动产登记手续。后，资启容将第一、二项诉讼请求变更为：一、判令华居公司向资启容支付以387670元为本金从2015年11月1日起按每日万分之二标准计算至华居公司将办理商品房转移登记的有关文书交付资启容止的违约金；二、判令华居公司向资启容交付办理御景山居小区10号楼三单元15-7-7房屋转移登记的有关文书；双方共同向登记机关申请办理转移登记。一审法院认定事实：2013年6月28日，华居公司与资启容签订《商品房买卖合同》，约定资启容向华居公司购买其开发的位于习水县御景山居的第15幢7层7号住宅，该房屋总价387670元，首付119670元，另外268000元以银行按揭方式支付。华居公司承诺于2015年8月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付资启容。按照前款约定时间60日后华居公司仍不能交付商品房转移登记有关文书的，若资启容选择不退房，华居公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向资启容支付已付房款的万分之二作为违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。华居公司按约向资启容支付首付款119670元。另查明，华居公司系一家房地产开发经营的有限责任公司。资启容于2019年11月11日向原审法院提起诉讼。对资启容所举的《商品房买卖合同》、收据、银行流水，华居公司无异议，予以采信。华居公司所举判决书，与案件事实无关，不作为本案认定事实的依据。一审法院认为，华居公司与资启容签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。《商品房买卖合同》约定华居公司应当在2015年8月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，并由双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，因此，对资启容的第二项诉讼请求，予以支持。资启容的第二项诉讼请求内容是华居公司办理产权转移登记的义务，具有较强的物权属性，不应适用诉讼时效，对华居公司辩称该诉请已经超过诉讼时效的意见，不予采纳。华居公司逾期交付办理转移登记有关文书的违约行为，虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，应当受三年诉讼时效限制，资启容若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请，丧失胜诉权。资启容于2019年11月11日提起诉讼，2016年11月11日前的违约金已超诉讼时效，不予支持。违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。华居公司辩称的政策变化问题，不属于法律规定的不可抗力情形。故对华居公司辩称其因不可抗力导致违约，也未给资启容造成损失，资启容的诉请超过诉讼时效，不应承担违约金的意见，不予采纳。华居公司未按约定交付办理产权转移登记的有关文书，合同约定应当从2015年8月30日开始每日按照资启容已付房价款万分之二计算。但根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……”的规定，对于华居公司辩称资启容诉请的违约金过高，应予以调整的意见，予以采纳。结合本案房屋的住房性质及损失、合同履行情况、资启容购房的预期利益、华居公司的过错程度等，酌情将违约金调整为每年2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将位于习水县“御景山居”第15幢7层7号房屋办理转移登记需由其提供的有关文书交付资启容。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付资启容违约金6000元（截止2019年11月11日）和向资启容交付商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（从2019年11月12日起按2000元／年计算）。二审期间，双方均未提交新证据。本院二审认定事实与原审法院认定事实一致。本院认为，双方于2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约履行各自义务。双方签订《商品房买卖合同》后，资启容按合同约定向华居公司支付购房款387670元，已履行了自己的合同义务。华居公司未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，已构成违约，依法承担违约责任。原审判决华居公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给资启容，以及双方共同办理商品房转移登记，由于双方均未对此提出上诉，应予确认。由于资启容提供的证据不能证明华居公司逾期交付商品房转移登记的有关文书给其造成的直接经济损失，原审判决认定双方约定违约金为已付购房款每日万分之二过高并予以调减正确，资启容关于原审判决认定违约金过高并予以调减错误的上诉理由不能成立。结合案情实际，原审判决将违约金调减为每年2000元并无不当，对资启容关于一审判决将违约金调减为2000元过低的上诉理由不予采信。综上所述，资启容的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2562元，由资启容负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  何 容审判员  李成波二〇二〇年五月二十九日法官助理张洋书记员瞿春花