云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终382号上诉人（原审被告）：孙美兰，女，1956年11月17日生，汉族，退休工人，住云南省楚雄市。上诉人（原审被告）：李光明，男，1953年10月9日生，汉族，退休工人，住云南省楚雄市。上诉人（原审被告）：李金荣，男，1977年4月10日生，汉族，初中文化，居民，住云南省楚雄市，现住楚雄市。三上诉人共同委托诉讼代理人：鞠晓东，云南精益律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：鹿守跃，男，1973年7月10日生，汉族，初中文化，下岗职工，住云南省楚雄州禄丰县，现住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：徐光明，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人孙美兰、李光明、李金荣因与被上诉人鹿守跃房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初5324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李金荣及孙美兰、李光明、李金荣的共同委托诉讼代理人鞠晓东，被上诉人鹿守跃及其委托诉讼代理人徐光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人孙美兰、李光明、李金荣上诉请求：一、撤销云南省楚雄市人民法院（2019）云2301民初5324号民事判决，改判《房屋买卖合同》无效，由被上诉人将本案所涉房屋退还上诉人，由上诉人将购房款返还被上诉人；二、由被上诉人承担本案诉讼费。事实和理由：一、上诉人提出被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院未对本案的诉讼时效加以审查，也未在判决书中进行任何说明，系审判程序违法。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，本案中被上诉人在签订合同之后长达13年不主张自己的权利，己经超过了法律规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效。上诉人在一审庭审中多次向法官明确表示：“鹿守跃长时间从未来找过我要求办理房屋过户，距今己过了13年之久，我现在不愿意过户给他”。一审法院未对诉讼时效问题加以审查，属于审判程序违法。二、《房屋买卖合同》由于违反了相关的政策法规，系无效合同，一审法院未对该房屋的分配背景、涉及的土地性质进行过任何调查，导致本案认定事实不清。楚雄市丰胜建材市场4幢31号的房屋是丰胜居委会分配给上诉人全家的拆迁安置住宅用地，系楚雄开发区管委会统一规划、统一建盖的，具有福利性质，该安置指标仅能由本村居民享受，如果户口不在本村的居民和个人是不能享受该安置住宅及用地，当时永安人民政府和丰胜居民小组制定的《永安居委会丰胜居民小组拆迁安置实施方案》中明确规定了“此次拆迁安置地禁止私自向外转卖、出让、联建、合建，如不按规定的……开发区将收回安置地块的使用权。”所以，在《房屋买卖合同》签订之后，上诉人就将此事报告了居委会，当时居委会不允许上诉人将房屋转让给本村以外户口的人员，并且告知上诉人房屋严禁过户给本村以外的人员。上诉人在一审时己经向法官提出过这些问题，一审法院未予调查，将违反了法律法规的合同认定为有效，系认定事实不清。三、签订《房屋买卖合同》时未通知房屋的其他权利人，该合同约定的内容系侵害他人利益的无权处分行为，是无效合同，一审法院对此未进行调查，系认定事实不清。在签订《房屋买卖合同》之时，因该房屋及土地是拆迁安置房，须由丰胜居委会进行分配，所以当时丰胜居委会规定：凡有人口7人户以上的，可安置80平方米的房屋两套。根据上述规定，李光明户口下共有李光明、孙美兰、李金荣、李金荣前妻陈丽华、李金荣儿子李国涛、李光明女儿李红红、李红红丈夫严槐祥一共7人，所以李光明户可以参与拆迁安置抓号两次，经李光明两次分配抓号，李光明户取得丰胜建材市场4幢31号和4幢38号两个安置指标。这两个安置指标用地原则上是属于上述7人共有。当时由于对相关政策法规不了解，所以在签订合同时未告知陈丽华、李国涛、李红红、严槐祥。签订合同之后，上诉人才将此事告诉了李红红和严槐祥，他们不同意上诉人出售上述房屋。而陈丽华由于在签订合同以前就己经与李金荣离婚，李国涛只有6岁，故卖房一事在此次诉讼发生之前从来没告诉过陈丽华和李国涛。本案诉讼后，李金荣才将此事告诉陈丽华和李国涛，他们二人认为该合同损害了他们的利益。《房屋买卖合同》由于私自处分了其他权利人的份额，损害了他们的利益，属于无效合同。在一审开庭前，陈丽华、李国涛已就该房屋的权属争议问题向楚雄市人民法院提起诉讼。被上诉人鹿守跃答辩称，上诉人的上诉无事实和法律依据，上诉人违背诚实信用原则，故意违约不协助办理房屋过户手续的行为，严重损害了鹿守跃的合法权益。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。鹿守跃向一审法院起诉请求：1.确认鹿守跃与孙美兰、李光明、李金荣签订的《房屋买卖合同》有效，判令孙美兰、李光明、李金荣继续履行房屋买卖合同，依法协助鹿守跃办理房屋过户手续；2.本案诉讼费由孙美兰、李光明、李金荣承担。一审法院认定事实：2007年1月5日鹿守跃（乙方）与孙美兰（甲方）、李光明、李金荣签订《房屋买卖合同》约定：“一、甲方自愿将属于自己私人所有的房屋一幢出售给乙方，该房位于楚雄开发区，建筑面积370平方米（房产证号：楚雄市房权证永安字第××号，土地使用证号：楚开国用2006第000164号），经双方商定售价为人民币526000元（伍拾贰万陆仟元整）。二、付款方式：购房首付款于2006年12月14日支付286000元，剩余240000元在2007年1月31日前一次性付清。2006年12月14日甲方已将房屋交给乙方管理使用。三、因该房屋现作抵押物向银行贷款，故无法办理过户登记手续，待五年之后再办理过户登记手续，办理手续时甲方应给予积极配合，办理房产证、土地使用证过户手续中产生的税、费由乙方承担。”2007年2月4日云南楚雄公正法律服务所出具见证书，证明双方自愿签订《房屋买卖合同》。合同签订后，鹿守跃全额支付了房屋价款。2006年12月14日孙美兰出具收条载明：今收到鹿守跃交付丰胜建材市场4幢31号买房款人民币现金286000元。2007年2月4日李金荣出具收条载明：今收到鹿守跃买房款人民币现金240000元。本案所涉房屋于2006年12月14日起已经交付鹿守跃管理使用至今。双方未办理房屋过户登记手续。2009年7月20日，登记在本案所涉房屋下的抵押权已注销。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。鹿守跃与孙美兰、李光明、李金荣自愿签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鹿守跃已经按照合同约定全额支付购房款，孙美兰、李光明、李金荣应当按照合同约定配合鹿守跃办理房屋过户登记手续，对鹿守跃的诉请，一审法院予以支持。对李金荣提出鹿守跃未按约定时间支付购房款，鹿守跃预先支付的30000元定金应当在第一次支付的购房款286000元中予以扣除，不应充作购房款的辩解，未向一审法院提交证据，且根据双方签订的合同约定及孙美兰出具的收条，鹿守跃并未违反合同约定，故对该辩解，不予采纳。对李金荣提出该房产系家庭共同财产的辩解，一审法院认为，不动产所有权以登记为准，该房产登记在孙美兰个人名下，故对该辩解，一审法院不予采纳。孙美兰、李光明经公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状和任何证据，视为其自愿放弃法律所赋予的诉讼权利，应自行承担由此产生的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、鹿守跃与孙美兰、李光明、李金荣于2007年1月5日签订的《房屋买卖合同》有效；二、由孙美兰、李光明、李金荣于判决生效之日起二十日内配合鹿守跃办理位于楚雄市开发区［房屋所有权证：楚雄市房权证永安字第××号；国有土地使用证：楚开国用（2006）第000164号］房屋的过户登记手续。案件受理费减半收取计50元，由孙美兰、李光明、李金荣负担（未交）。二审中，孙美兰、李光明、李金荣提交以下证据：1.陈丽华、李国涛的身份证复印件，欲证明二人身份证上的住址是登记为丰胜建材市场4幢31号；2.丰胜居委会出具的证明两份，欲证明陈丽华、李国涛系享受丰胜村拆迁安置指标人员，安置地为丰胜建材市场4幢31号；3.离婚登记申请书、户口本（旧），欲证明陈丽华原系李金荣的妻子，在签订《房屋买卖合同》前已离婚，李国涛系李金荣儿子，陈丽华、李国涛属合法取得丰胜村户口的人，系安置对象，二人户口是在孙美兰户下；4.《关于永安永安村、丰胜村拆迁安置有关问题的会议纪要》、《拆迁征地补偿费付款通知单》、《关于新建楚雄开发区鸿远装饰材料综合市场项目的批复》、《关于丰胜商贸小区建设有关问题的会议纪要》、《关于成立丰胜商贸小区建设协调领导小组的通知》、《补充协议》，欲证明在2002年1月至2003年期间，永安人民政府及开发区管委会等部门确定了在丰胜居民小组辖区内建设丰胜鸿远建材市场，安置用地及住房由政府统一规划、统一建设，以户口是否在被拆迁村作为享受安置人员资格的政策，并确定丰胜村的拆迁安置工作由丰胜居民小组具体负责落实；5.《永安居委会丰胜居民小组拆迁安置实施方案》，欲证明2003年3月，在永安人民政府的主持下，丰胜居民小组形成了该方案，对符合安置条件的户数、人口、面积、套数、使用限制等作出了规定，陈丽华、李国涛属符合安置实施方案条件的人员。经质证，鹿守跃认为孙美兰、李光明、李金荣提交的证据均不属于新证据和新事实，对证据不发表质证意见。本院认为，孙美兰、李光明、李金荣提交的证据能够确认其真实性，本院仅对其真实性予以确认。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方当事人对一审认定事实均无异议，被上诉人鹿守跃认为一审遗漏认定孙美兰、李光明、李金荣在交付房屋时，已将房屋的房产证、土地证交给鹿守跃持有。对一审认定的事实，本院予以确认。归纳本案二审争议焦点为：1.鹿守跃的诉讼请求是否超过诉讼时效？2.房屋买卖合同的效力问题及双方的权利义务应如何处理？针对焦点1，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条：“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判”、第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，孙美兰、李光明、李金荣在一审期间并未提出诉讼时效的抗辩，其在二审中提出，本院不予支持。李金荣认为其一审陈述鹿守跃长时间未要求其办理房屋过户，其现在不愿意过户给他，就是对诉讼时效的抗辩，该辩解系错误理解《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，本院不予采纳。针对焦点2，本院认为，本案中，鹿守跃与孙美兰、李光明、李金荣之间并非在安置过程中对安置指标或拆迁安置地进行买卖流转，本案系在永安居民小组拆迁安置完成后，且孙美兰户已取得楚雄市丰胜建材市场4幢31号房屋的权属证书以后，双方对已取得权属证书的房屋进行买卖。孙美兰作为楚雄市丰胜建材市场4幢31号房屋所有权证登记的房屋所有权人及土地使用权证登记的土地使用权人，其与鹿守跃签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，李光明、李金荣亦签字确认，后双方办理了见证，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方具有法律上的拘束力。诚实守信系我国民法的基本原则，也系社会的基本价值理念，鹿守跃已按《房屋买卖合同》履行完毕其义务，孙美兰在丰胜建材市场4幢31号房屋抵押权注销后，应诚信履约，配合鹿守跃办理产权变更登记手续。孙美兰、李光明、李金荣与陈丽华、李国涛之间关于安置权益的权利义务关系，不属本案处理范围，本案不予评判。综上所述，上诉人孙美兰、李光明、李金荣的上诉主张不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孙美兰、李光明、李金荣负担（已交）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇二〇年五月六日书记员  杨 杰