云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终568号上诉人（原审被告）：李媛媛，女，1982年1月16日生，汉族，住所地云南省大理州大理市。委托诉讼代理人：汤仕学，云南江风律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理展兴房地产开发有限责任公司，住所地云南省大理州大理市下关镇建设路31号泰安新城,统一社会信用代码91532901579848237P。法定代表人：程晟，执行董事长。委托诉讼代理人：段晓，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨鹤飞，云南安华律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人李媛媛因与被上诉人大理展兴房地产开发有限责任公司（以下简称展兴公司）租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初3529号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李媛媛上诉请求：1.撤销大理市人民法院（2019）云2901民初3529号民事判决书；2.依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求，并判决被上诉人支付上诉人煤气安装费26000元，被拆除的仓库安装费6000元，二次消防费18000元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.2018年8月份、11月份被上诉人停水停电并强制锁住铺面，造成上诉人无法经营近2个月，其应赔偿上诉人损失并返还铺面内物品；2.被上诉人违约在前，上诉人不应承担房租和违约金的责任；3.上诉人交纳商业服务和租赁两笔保证金，一审不予认可商业服务保证金，该保证金应在欠付租房款内扣减。展兴公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。理由：1.双方签订的是租赁合同，上诉人在一审未提出反诉且其提出的煤气安装费、仓库安装费、二次消防费不属于租赁合同的范畴；2.合同约定上诉人违约可扣除租赁保证金，一审判决对该保证金进行扣除属合同约定，商业服务是交给案外人属于另外的法律关系，与本案无关。一审法院经审理认定如下事实：2017年7月3日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将其所有的位于云南大理市下关镇建设路与泰安路交汇泰安新城时代天街项目2楼37号、2楼40号商铺出租给被告用于“红河园过桥米线”经营，商铺套内面积为222,59㎡,租期五年（2017年10月1日至2022年9月30日），2017年10月1日至2018年9月30日的租金为96,158.88元；2018年10月1日至2019年9月30日的租金为128,211.84元;2019年10月1日至2020年9月30日的租金为139,189.98元;2020年10月1日至2021年9月30日的租金为150,538.86元;2021年10月1日至2022年9月30日的租金为165,476.32元。租金以现金或转账方式每季度支付一次，本着先交租金后使用的原则，被告须在上期租金使用期限届满之前15日内将约定的次期租金支付给原告或原告委托的收租人。办理交铺时完成第一次支付。被告在签订合同时向原告一次性支付履约保证金21368.64元。被告拖欠租金及其它应支付的费用、违约金，原告有权在履约保证金中直接扣除，如所支付保证金不足抵扣所欠租金及其它费用，除以履约保证金抵扣欠款之外，原告有权向被告追讨所欠租金及其它费用（包括但不限于由被告违约行为引起的诉讼费、保全费、公证费、律师费等全部损失）。合同还对双方其他权利义务、违约责任等作了约定。2017年5月24日，被告向原告交纳保证金21368.64元。合同签订后，被告接收原告交付的租赁商铺，并对商铺进行装修后开展经营。合同履行过程中，被告仅向原告交纳了79119.16元租金，未履行支付2018年4月27日至2018年6月30日间的租金17039.72元及2018年10月1日起的租金义务。2019年4月27日，原告以EMS邮件、微信及在案涉商铺大门上进行张贴等方式向被告送达“欠费通知书”，通知被告在2019年5月2日前向原告交清2018年4月27日至6月30日、2018年10月1日至2019年6月30日的租金113198元。因被告未交纳上述租金，2019年5月14、15日，原告又以EMS邮件、微信及在案涉商铺大门上张贴等方式向被告送达“解除租赁合同通知”，要求被告在通知发出之日起7日内拆除并搬迁相关物品或设施，并将该商铺钥匙和商铺内的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回原告。该EMS邮件已于5月16日签收。此后，原告将被告放置于案涉商铺内的物品搬离他处保管，自行收回了商铺。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，原告依约将案涉商铺交付被告管理使用，但被告未按合同约定履行付租义务，经原告催索无果，原告行使解除权于2019年5月14日、15日向被告送达“解除租赁合同通知”，其中以EMS邮件寄送的通知书已于2019年5月16日领取，被告收到通知书后未提出异议，故双方签订的《商铺租赁合同》已依法解除。原告请求确认双方签订的《商铺租赁合同》已解除及由被告支付2019年5月15日前的未付租金97172.12元的主张，有事实及法律依据，一审法院予以支持。依据合同约定，被告交纳的履约保证金，在被告拖欠租金时，可用于抵扣租金，故在扣减21368.64元保证金后，被告还需向原告支付的租金为75803.48元。原告要求被告支付律师代理费6300元，符合合同约定，予以支持。被告就其违约行为应依法承担违约责任，但双方合同对违约金约定过高，结合本案违约事实,酌情确定由被告支付原告违约金25642.37元（按2018-2019年度租金128211.84元的20%计算）。就原告主张支付租金利息的请求，认为被告已以支付违约金的方式承担了违约责任，原告亦未证明其实际损失高于该违约金，故对支付利息请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、原告大理展兴房地产开发有限责任公司与被告李媛媛签订的《商铺租赁合同》已于2019年5月16日解除。二、被告李媛媛在本判决生效之日起十日内支付原告大理展兴房地产开发有限责任公司租金75803.48元。三、被告李媛媛在本判决生效之日起十日内支付原告大理展兴房地产开发有限责任公司违约金25642.37元。四、被告李媛媛在本判决生效之日起十日内支付原告大理展兴房地产开发有限责任公司律师费6300元。五、驳回原告大理展兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4891元，由原告大理展兴房地产开发有限责任公司负担。二审期间，李媛媛向本院提交以下证据：1.接处警登记表一份，证明被上诉人将上诉人铺面停水、停电，上诉人报警接处警情况；2.欠费通知书一份，证明欠费金额和张贴通知时已将铺面锁住；3.展兴公司收据一份，证明上诉人向被上诉人交纳了21368.64元租赁保证金；4.大理聚盛和商业管理有限公司收据一份，证明上诉人交纳了21129.5元的商业服务保证金和质保金。经质证，被上诉人对上述1-3组证据的三性无异议，不认可其证明方向，不能作为二审新证据使用；对证据4的三性有异议。本院经审核认为，上诉人提交的前三组证据不属于新证据，本院不予采信；证据4与本案无关联，亦不予采信。二审经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为，合同解除权的行使须以解除权成就为前提，解除行为应当符合法律规定的程序。本案上诉人李媛媛在出租人展兴公司催告后仍未履行支付房租的义务，合同约定的解除权条件成就，李媛媛收到展兴公司发出的解除合同通知之日起，即产生解除合同的法律后果。一审依据合同约定和法律规定确认双方签订的租赁合同已解除正确，本院予以维持。上诉人认为展兴公司先行违约的主张与查明的案件事实不相符，本院不予采信。上诉人提出的煤气安装费、被拆除的仓库安装费、二次消防费应由被上诉人承担的主张，其并未提供充分证据予以证实，且其在一审中未提出反诉，故在本案中不作处理。上诉人主张其交纳的商业服务保证金应在租金中予以扣减，经审查收取该笔费用的主体是大理聚盛和商业管理有限公司，合同也未约定应由出租人承担该笔费用，故其主张扣减的上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人李媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4891元，由上诉人李媛媛负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年五月二十九日书记员 段杰润