湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初8643号原告：朱妍琼，女，生于1983年9月22日，土家族，住湖北省鹤峰县。委托诉讼代理人：李天泉，湖北硒都律师事务所律师。委托诉讼代理人：田立，湖北硒都律师事务所律师。被告：恩施市魅力无限健身管理有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道260号三立时代广场1号楼4层。统一社会信用代码91422801MA4890K32J。法定代表人：杨开保，该公司经理。被告：唐国智，男，生于1986年4月5日，汉族，住湖北省恩施市。原告朱妍琼与被告恩施市魅力无限健身管理有限公司（以下简称魅力无限健身公司）、唐国智房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱妍琼及其委托诉讼代理人李天泉，被告魅力无限健身公司的法定代表人杨开保，被告唐国智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱妍琼向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《场地租赁合同》；2.判令被告退还原告租金126000元、押金10000元；3.判令被告赔偿原告损失213736元；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告明确诉讼请求为：1.解除原告朱妍琼与被告魅力无限健身公司于2018年9月20日签订的《场地租赁合同》；2.被告魅力无限健身公司退还原告朱妍琼租金126000元、押金10000元，赔偿原告装饰装修损失213736元，以上共计金额349736元，被告唐国智对上述债务承担连带责任。事实和理由：被告魅力无限健身公司租赁恩施市广和投资管理有限公司处房产用作健身项目场地使用。原告经营的恩施市天作教育咨询有限公司，主要营业范围是为中小学生课后辅导及家教服务。2018年9月20日，原告与被告魅力无限健身公司签订《场地租赁合同》，魅力无限健身公司将租赁的部分场地转租给原告用于教育培训，约定合同期限为7年，自2018年9月20日至2025年10月20日（其中给原告预留一个月装修期，租赁期从10月20日起算），约定第一年租金为126000元、第二年租金为168000元、第三年租金为168000元、第四年租金为176400元、第五年租金为176400元、第六年租金为184800元、第七年租金为189000元。原告按合同约定支付第一年租金126000元、押金10000元。被告将场地交付原告进行装修，原告花费217000元，其中主体装修费188000元、玻璃9000元、室内广告10000元、购置课桌花费6736元。筹备完毕后，2018年12月5日原告的教育培训场所如期开业。2018年12月10日左右，恩施市广和投资管理有限公司告知该场地不能从事教育培训，要求原告暂停经营活动，同时告知原告，早在2018年12月1日，因被告魅力无限健身公司的违约行为，恩施市广和投资管理有限公司已经解除并终止与其的《商铺租赁合同》，并收回合同文本。后魅力无限健身公司法定代表人杨开保声称公司经营困难，另找合伙人唐国智一起经营公司，公司相关事宜找被告唐国智接洽，唐国智仍然没有解决原告培训机构继续经营的问题。后唐国智称，2018年12月13日，魅力无限健身公司与其签订《健身房转让协议》，被告魅力无限健身公司将原告租赁场地在内的全部室内装修装饰以及健身设备作价114万元转让给唐国智，已经实际使用原告租赁的场地，并要求原告腾退场地。因被告魅力无限健身公司的种种违约行为，原告无法正常使用租赁场地。原告为维护合法权益，现请求人民法院支持其诉讼请求。被告魅力无限健身公司辩称，对原告要求解除合同，因场地租赁合同第六条第2项明确约定逾期30日未支付租金、物业费等费用的，答辩人有权利解除合同，现在原告要求解除合同，答辩人同意。对原告要求退租金126000元有异议，因为租赁期限已到，不应退租金。押金10000元可以退还。对原告的装饰装修损失金额无异议，但损失与答辩人无关。因为原告经营的教育培训与二楼经营的培训内容有冲突，是三立开发商不允许原告方开业，而且答辩人已将资产转让给被告唐国智，应由唐国智赔偿原告的装饰装修损失。被告唐国智辩称，原告的场地租赁合同不是与答辩人签订的，答辩人也没有收取其租金、押金，原告和被告魅力无限健身公司签订的场地租赁合同与答辩人没有关系，答辩人不应承担责任。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院结合当事人陈述和经审查确认的其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月1日，案外人恩施市广和商业投资管理有限公司（以下简称广和公司，甲方）与被告魅力无限健身公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于恩施市××大道××（三立时代广场）1#楼4层402、403、404、405、406、407、418、419、420、421、422、423、424、425号的商铺出租给乙方使用，出租建筑面积为1951.5平方米。租赁期限为8年，即自2018年6月1日至2026年6月1日止。乙方承诺将该商铺作为经营健身俱乐部用途，品牌名称为魅力无限健身俱乐部，如乙方需变更该商铺用途、经营品牌、商铺承租人、承租方法人代表变更需提前以书面形式告知甲方。经甲方书面同意并办理相关手续后方可变更。如乙方未获甲方同意私自变更商铺经营范围或用途，将视同乙方违约。2018年9月20日，被告魅力无限健身公司（甲方）与原告朱妍琼（乙方）签订《场地租赁合同》，与案涉争议有关的约定为：乙方承租甲方三立时代广场一号楼四层部分健身场地，面积350平方米，用于教育培训。二、租赁期限7年，自2018年10月20日起至2025年10月20日。第一年租金为126000元、第二年租金为168000元、第三年租金为168000元、第四年租金为176400元、第五年租金为176400元、第六年租金为184800元、第七年租金为189000元。租金按年提前支付，另交押金10000元。甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同等。当日，原告向被告魅力无限健身公司支付了房屋租金126000元、押金10000元，共计136000元。随后，原告开始对租赁房屋进行装饰装修和广告制作、设备购置，支出装修费188000元、安装玻璃门窗费用9000元、广告制作费10000元、购置课桌费6736元，共计213736元。2018年12月1日，案外人广和公司发出《告示》称，因恩施市魅力无限健身会所欠其2018年9月1日至11月30日的商铺租金41235.2元，多次电话和书面催款未果，且魅力无限健身会所私自变更商铺经营用途，形成违约，该公司决定于2018年12月1日解除并终止与魅力无限健身会所《商铺租赁合同》，并已收回合同文本。同日，广和公司（甲方）与被告唐国智所在的恩施市嘉洲健身有限责任公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于恩施市××大道××（三立时代广场）1#楼4层402、403、404、405、406、407、418、419、420、421、422、423、424、425号的商铺出租给乙方使用，出租建筑面积为1951.5平方米。租赁期限为8年，即自2018年12月1日至2026年3月1日止，甲方给乙方免9个月的租金。2018年12月5日，原告朱妍琼对案涉租赁房屋的装饰装修完成准备开业，因该房屋的供电被他人停止，致原告一直未能继续经营。2018年12月13日，被告魅力无限健身公司（甲方）与被告唐国智（乙方）签订《健身房转让协议》，约定：甲方将其包括13台跑步机在内的健身器械、位于恩施市××大道××时代广场××楼××健身房××室内装饰装修等作价118万元转让给乙方，双方还对价款支付方式、健身卡客户及甲方所欠租金等事宜进行了约定。因原告租赁的房屋一直无法正常使用，各方当事人协商无果，致原告向本院提起民事诉讼。被告魅力无限健身公司于2019年9月17日收到本院送达的民事起诉状副本及应诉通知书等诉讼文书。庭审过程中，被告魅力无限健身公司对原告支出装饰装修和广告制作、设备购置费用为213736元的事实无争议。原告表示装饰装修中购置的课桌自己能够搬离，该费用可不予计算，其实际损失为207000元（213736元-6736元）。原告与被告魅力无限健身公司均认可其租赁关系已实际解除，但双方对解除合同的时间存在争议。本院认为，原告朱妍琼与被告魅力无限健身公司签订的《场地租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：合同解除的时间，原告的经济损失数额，被告唐国智在本案中是否承担责任的问题。对此，本院评述如下：一、关于租赁合同解除的时间。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”。原告在完成对租赁房屋的装饰装修后，因被告魅力无限健身公司与其出租人广和公司之间的纠纷导致原告不能正常使用租赁房屋。此后，广和公司就案涉房屋与被告唐国智所在的恩施市嘉洲健身有限责任公司签订了《商铺租赁合同》。因此，被告魅力无限健身公司已对原告构成违约，无论是根据双方的约定“甲方未按约定提供场地或用水、用电等设施或条件致使乙方不能正常使用的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同”还是法定解除，原告行使解除合同的条件均已成就。根据《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”人民法院或仲裁机构仅仅是确认解除合同的效力，并非依职权裁判合同解除，请求解除合同之诉本质上为确认解除合同效力之诉。因此，原告递交诉状并经由本院向被告送达的行为，视为向被告魅力无限健身公司发出了解除合同的通知，且被告魅力无限健身公司也同意解除合同，故，本院确认合同解除时间为起诉状副本送达之日即2019年9月17日。二、关于原告经济损失数额。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中，因被告魅力无限健身公司违约，原告将装修完成后不能使用案涉租赁房屋，导致合同解除，被告魅力无限健身公司应承担赔偿原告经济损失的违约责任。原告的经济损失主要是租金126000元、装饰装修费用207000元、押金10000元，共计343000元。因此，原告的该部分诉讼请求，理由正当，本院予以确认并支持。三、关于被告唐国智在本案中是否承担责任的问题。与原告签订房屋租赁合同的是被告魅力无限健身公司，合同内容所涉及的权利义务对被告唐国智不产生法律约束力。根据合同相对性原则，违约责任应由被告魅力无限健身公司承担。因此，原告要求被告唐国智承担连带责任以及被告魅力无限健身公司抗辩由被告唐国智承担赔偿责任的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告朱妍琼与被告恩施市魅力无限健身管理有限公司于2018年9月20日签订的《场地租赁合同》于2019年9月17日解除。二、被告恩施市魅力无限健身管理有限公司于本判决生效后五日内向原告朱妍琼返还租金126000元、赔偿装饰装修费用207000元、返还押金10000元，共计343000元。三、驳回原告朱妍琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费6546元，由被告恩施市魅力无限健身管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××044（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  谭淑琼审判员  朱 晖审判员  谭远双二〇二〇年五月九日书记员  简 喆