江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2510号上诉人（原审被告）：陈思薇，女，1958年4月24日出生，汉族，住江苏省苏州市太仓市。被上诉人（原审原告）：江苏苏南万科物业服务有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区旺墩路125号星旺墩商务广场1幢701室。法定代表人：王琢珺，该公司总经理。上诉人陈思薇因与被上诉人江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称苏南万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初8652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法独任进行了审理。本案现已审理终结。陈思薇的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、陈思薇向一审法院提交民事反诉状，法院没有受理或出具不予受理的裁定书，程序违法。二、物业服务合同存在显失公平违背意思自治的情形。三、开发商与苏南万科公司表现为同一家企业，开发商延期交房，且新房甲醛危害人体健康构成违约。其违约赔偿可由之后的物业费来抵充。四、陈思薇恐吓威胁只定陈思薇催缴物业费，造成陈思薇极大的精神损失。苏南万科公司二审辩称，一、陈思薇的反诉申请已由一审法官释明，且陈思薇未按规定缴纳反诉费，一审法院不予审理并无不当。二、苏南万科公司所在小区开发商选聘的前期物业服务企业，合同期限届满后仍为该小区提供物业服务，陈思薇应当履行交纳物业费的义务，并支付违约金。三、陈思薇与开发商的纠纷与苏南万科公司无关。苏南万科公司向一审法院起诉请求：陈思薇依照物业服务合同约定立即支付拖欠苏南万科公司2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11721.64元及违约金（违约金按照每日万分之五计算，每季度的物业费违约金从首月11日开始计算，暂计至2019年6月30日为5563.77元，继续计算至实际缴纳之日），并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：陈思薇系苏州市姑苏区金色里程家园5幢3201室房屋的产权人，该房产建筑面积91.29平方米。苏南万科公司系金色里程家园小区的开发商苏州科建房地产有限公司选聘的前期物业服务公司。2012年，苏州科建房地产有限公司与陈思薇苏南万科公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托陈思薇苏南万科公司对金色里程家园小区实行物业管理。物业管理期限自2013年9月30日至2016年12月31日。超高层住宅的物业管理费为2.14元/平方米/月。陈思薇所有的房屋即属超高层住宅。该合同第十一条约定，物业服务资金按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月10日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务资金，自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金。2012年10月31日，陈思薇与苏南万科公司签订一份《苏州市前期物业管理服务协议临时管理规约》，该规约关于物业服务费及违约金的计算标准同《前期物业管理委托合同》的约定一致。陈思薇自2015年1月1日起未交纳物业费。金色里程家园小区至今未成立业主委员会。《前期物业管理委托合同》于2016年12月31日到期后，至今仍由苏南万科公司继续为金色里程家园小区提供物业服务。2019年2月11日，苏南万科公司向陈思薇邮寄律师函，向其催交物业费，陈思薇于2019年2月12日签收该律师函后至今仍未交纳欠付的物业费。一审法院认为，物业服务合同期限届满，物业服务企业继续提供物业服务，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主没有提出异议的，应当认为双方成立了不定期的物业服务合同，原合同权利义务对双方仍具有约束力。本案中，《前期物业管理委托合同》虽已于2016年12月31日到期，但因业主大会未作出解聘或续聘决定，专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数的业主也未提出异议，苏南万科公司实际仍在继续提供物业服务，苏南万科公司因此要求陈思薇仍按照《前期物业管理委托合同》及《苏州市前期物业管理服务协议临时管理规约》的规定履行相关义务符合事实及法律规定，法院予以支持。对于陈思薇欠付的2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费11721.64元（91.29平方米×2.14元/平方米/月×60个月），其应立即支付给苏南万科公司。对于逾期支付物业费的违约金，苏南万科公司主张按照每日万分之五计算尚在合理范围内，也符合合同约定，陈思薇理应支付。按照合同约定，陈思薇应于每季首月10日前交纳当期的物业服务费，自首月11日及以后交纳的视为逾期交纳。故对于2015年1月1日至2019年12月31日期间每季度的物业费违约金，应自每季度首月11日起算至陈思薇实际履行之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、陈思薇于判决生效之日起10日内向江苏苏南万科物业服务有限公司支付2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费合计11721.64元。二、陈思薇于判决生效之日起10日内向江苏苏南万科物业服务有限公司支付逾期交纳物业服务费的违约金：2015年1月1日至2019年12月31日期间每季度的物业费586.08元的违约金从当季第一个月11日开始起算，按照每日万分之五计算至陈思薇实际支付之日止。案件受理费232元，减半收取116元，由陈思薇负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，一审中，陈思薇提起反诉，要求确认苏南万科公司收费没有依据，苏南万科公司赔偿开发商逾期交房违约金差额部分，赔偿陈思薇精神损失，并要求分割小区公共收益或增加公共维护基金个人账户。一审法院，一在庭审中明确第一项反诉请求属于抗辩内容，其他反诉请求与本案并非同一法律关系，可另行起诉。陈思薇确认无异议二审中，陈思薇提供了下列证据，但未说明提供上述证据的证明目的：陈思薇购买房屋认购协议书、金色里程项目交付流程表、苏南万科公司2019年7月1日至2019年9月30日物服务财务收支情况表、金色里程家园物业服务中心向业主发出的苏州金色里程项目代收代缴计算与预收通知。苏南万科公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案不具有关联性。本院认为：陈思薇购买的案涉房屋由苏南万科公司提供前期物业管理服务，期满后由于金色里程家园小区未成立业主委员会，仍由苏南万科公司继续提供物业服务，故陈思薇应按与苏南万科公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议临时管理规约》继续缴纳物业服务费，逾期缴纳应承担相应违约金。陈思薇认为《前期物业管理委托合同》和《苏州市前期物业管理服务协议临时管理规约》存在对陈思薇不利的条款可通过业主大会等途径合理反映，以此为由拒交物业服务费无法律依据。陈思薇认为房屋存在质量问题与开发商的纠纷是另一个法律关系，本案中不予理涉。陈思薇认为苏南万科公司采用不当方式催缴物业费造成精神损失在本案中未提供证据，关于反诉一审法院做释明后，陈思薇已经认可无异议。综上所述，陈思薇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人陈思薇负担。本判决为终审判决。审判员  王稚群二〇二〇年五月十五日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。