四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初2016号 原告：姜军，男，1971年9月2日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：刘双吉，四川联坤律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：赖珂吉，四川联坤律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：杨东升，男，1969年8月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：荣嘉欣，四川熙蜀律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：吴瑕，四川熙蜀律师事务所律师，一般授权代理人。 被告：刘芳，女，1970年9月8日出生，汉族，住成都市高新区。 原告姜军与被告杨东升、刘芳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月31日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员王静担任审判长，并与人民陪审员刘翠才、蒲昆蓉组成合议庭于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告姜军及其委托诉讼代理人刘双吉、赖珂吉，被告杨东升的委托诉讼代理人吴瑕、荣嘉欣，被告刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姜军向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于德阳市房屋是姜军与刘芳按份共有，姜军享有该房屋50%的所有权份额；2、判令在（2019）川0191执保897号案件中不得执行位于德阳市房屋。事实与理由：2019年4月22日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称成都高新法院）作出（2019）川0191执保897号民事裁定，裁定对刘芳名下的财产在4200000元范围内予以查封、冻结，并依据该裁定查封了位于德阳市房屋（以下简称案涉房屋）。案涉房屋系姜军与刘芳共同出资购买，姜军占有案涉房屋50%的所有权份额，该部分不应当被查封，故姜军向成都高新法院提出执行异议。后，成都高新法院作出（2020）川0191执异67号执行裁定，裁定驳回姜军的异议请求。姜军主张权利的事实如下：姜军与刘芳系朋友关系。2005年11月25日，姜军、刘芳和案外人王某均三人共同出资购买了案涉房屋。因刘芳称案涉房屋系其朋友介绍并可以优惠价购买，其朋友只认刘芳，故三人一致同意以刘芳的名义购买，但实际每人占案涉房屋三分之一的份额。后，姜军、王某均将约定的购房款支付给刘芳，并最终购买了案涉房屋。在办理完相关手续后，刘芳将案涉房屋的产权证照及购房凭证交给姜军保管，王某均负责案涉房屋的租赁事宜。2011年9月21日，因王某均急需用钱，姜军、刘芳又按照市场价各自出资250000元购买了王某均的份额。至此，姜军与刘芳各占案涉房屋50%的份额，案涉房屋的租赁事宜由姜军负责。2018年初，刘芳称因资金周转需要贷款，故刘芳多次同其丈夫找到姜军，请求将案涉房屋办理抵押登记。姜军考虑其与刘芳系多年的朋友关系，其与刘芳丈夫系多年同事，加之刘芳本人愿意出具产权确认书，故姜军基于双方的信任，于2018年11月30日签订了《房屋产权确认书》，并取得了刘芳夫妇的《承诺书》。后，姜军将案涉房屋产权证照原件交给刘芳用于办理抵押手续，购房凭证仍由姜军保管。2019年年中，刘芳突然告知姜军案涉房屋被他人保全。为维护自身合法权益，故姜军诉至本院，望判如所请。 杨东升辩称：一、姜军不是案涉房屋的共有权人，理由如下：1、案涉房屋登记的权利人仅有刘芳，姜军不具有对外公示效力。从姜军提供的产权证明和杨东升提供的房产登记信息来看，案涉房屋从买卖合同签订到抵押权的设立均未载有姜军的签字。因此，案涉房屋因未登记有姜军的名字而不具有对外公示的效力，不发生物权变动；2、案涉房屋的产权登记在刘芳名下十余年，姜军都未要求将其增加为共有权人明显有悖常理。本案中，姜军一直知悉案涉房屋未登记有其名字。2018年2月，案涉房屋的所有权人由刘芳变更为刘芳、曾松时，姜军对此亦未提出任何异议，故应视为姜军对案涉房屋未登记其名字无异议；3、《房屋产权确认书》《承诺书》仅具有对内效力，系债权请求权，且为普通债权。首先，即使法院认定该类协议合法有效，但由于姜军与刘芳之间关于案涉房屋所有权归属的约定只能约束姜军与刘芳，没有直接设立房屋所有权的法律效力，故姜军不能直接依据双方协议的约定直接取得案涉房屋的所有权。最后，由于姜军与刘芳之间所有关于案涉房屋的协议均仅具有对内的效力，故二者之间形成的实际系债权请求权，且为普通债权；4、刘芳并不承认姜军为案涉房屋的共有权人。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条的规定，姜军将刘芳列为被告而未列为第三人表明刘芳并不承认姜军为案涉房屋的共有权人；5、姜军提交的《营业用房（经营场地）租赁合同》、银行转账记录以及由其保管购房发票的事实等证据仅能证明其协助刘芳经营案涉房屋，并不能证明其系案涉房屋的共有权人。依据《中华人民共和国物权法》第六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”和第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，我国实行不动产登记制度，案涉房屋的权属不能依据当事人的约定而发生变动，还需要登记这一生效要件相结合才能产生物权变动的效果。本案中，虽然姜军和刘芳约定了对案涉房屋共同拥有所有权，但该约定不仅与《中华人民共和国物权法》规定的不动产物权生效条件不符，不能够发生物权效力，而且姜军亦未能提供证据证明案涉房屋已进行了相关的变更登记，故其不是案涉房屋的共有权人，故其要求确认案涉房屋系其与刘芳按份共有，享有50%的所有权份额亦缺乏相关事实和法律依据；二、姜军对案涉房屋享有的权益不足以排除强制执行，理由如下：1、姜军与刘芳之间的《房屋产权确认书》《承诺书》真实性存疑且不能对抗第三人。首先，刘芳与杨东升之间的《借款协议》形成于《房屋产权确认书》《承诺书》之前，故杨东升对姜军提供的《房屋产权确认书》《承诺书》的真实性不予认可。姜军根据上述两份协议要求确认其系案涉房屋的共有权人并排除强制执行无证据支持。其次，《房屋产权确认书》《承诺书》系姜军与刘芳之间的内部约定，不具有对外效力，不能对抗作为第三人的杨东升。再次，刘芳从未向杨东升提及案涉房屋还存在除刘芳、曾松以外的共有权人的相关事宜，包括在杨东升诉刘芳民间借贷纠纷一案的整个过程中亦只字未提，故依据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据……”之规定，姜军、刘芳二人之间对案涉房屋的所有处分行为未经产权变更登记不具有对抗第三人的法律效力，杨东升要求对刘芳名下的财产予以司法查封符合法律规定；2、姜军在成都高新法院查封前未合法占有案涉房屋。本案中，案涉房屋系营业用房，其不同于住房可以居住，但姜军仍应就其实际合法占有案涉房屋进行举证，但其提供的证据均未能证明其主张，故应承担举证不能的后果；3、姜军系因自身原因未办理过户登记。（2020）川0191执异67号执行裁定书载明，姜军在提出异议请求的事实和理由部分自认：“考虑到变更手续繁琐，加之双方多年的信任，案涉房屋仍登记在刘芳名下。”由此可见，案涉房屋未进行变更登记完全系姜军自身原因造成。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款：“在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”之规定，姜军在执行异议申请书中所作的于己不利的陈述，杨东升无需再举证证明。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，姜军对案涉房屋享有的系普通债权，不能够排除强制执行；4、姜军为普通债权人，杨东升为优先债权人。如前所述，姜军与刘芳之前对案涉房屋的约定不具有物权变动的效力，其对案涉房屋享有的系债权请求权，且为普通债权。而杨东升与刘芳在《借款协议》中约定有抵押，且杨东升主张通过司法途径积极实现抵押登记，故杨东升享有的债权为优先债权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”之规定，姜军对案涉房屋享有的权益不足以排除强制执行。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，法院对登记在刘芳名下的案涉房屋进行查封符合法律规定，并无不当。又，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第二款之规定，姜军作为案外人，其提供的证据并不能证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故请求法院依法驳回姜军的全部诉讼请求，维护杨东升的合法权益。 刘芳辩称，其对姜军的诉讼请求、起诉状载明的事实、举证事实和当庭陈述内容均无异议。 姜军围绕诉讼请求依法提交了证据。根据姜军陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2005年11月25日，德阳市建安房地产有限责任公司（以下简称德阳建安公司）作为甲方（出卖人）、刘芳作为乙方（买受人），双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：建安房产2003亭第17号），约定德阳建安公司向刘芳出售案涉房屋，案涉房屋建筑面积为391.54平方米，总价款为357386元。同日，德阳建安公司向刘芳出具发票，载明收到刘芳缴纳的购房款357386元。 2018年2月11日，案涉房屋登记至曾松、刘芳名下。 2018年11月30日，刘芳作为甲方、姜军作为乙方，双方签署确认了《房屋产权确认书》，载明如下：“2015年11月25日，经甲、乙、丙三方友好协商，确定共同出资购买位于德阳市，该房屋的用途为商品房，建筑面积共391.54平方，房屋总费用为：374843.14元（大写：叁拾柒万肆仟捌佰肆拾叁元壹角肆分）三方各自出资124947.71元（大写：壹拾贰万肆仟玖佰肆拾柒元柒角壹分），甲、乙、丙三方各占1／3房产份额，房屋登记在刘芳名下，房产证号：德阳市房权证河东区字第××号，土地使用证：德府国用2006ｂ49708-68172号。2011年9月21日由于丙方急需用钱，要求退出该房产份额，通过甲、乙双方友好协商，按当时市值价150万元整（大写：壹佰伍拾万元整），甲、乙双方各自出资25万元整（大写：贰拾伍万元整），共计：50万元整（大写：伍拾万元整）购买丙方房产份额。经过该房产权份额转让后，甲、乙双方确定，该房屋各占50%的产权份额。基于银行的转账流水账单及相关门面转卖协议和多年的租房协议，现甲、乙双方再次确认，位于德阳市商业综合楼1楼2-2号商用房为甲、乙双方共同所有，各占房屋产权50%份额。……”该《房屋产权确认书》将“王某军”列为丙方，但并无证人王某均的签字确认。 于庭审中，姜军、刘芳和证人王某均一致陈述，三人最初约定系以刘芳的名义共同出资购买案涉房屋，每人出资金额各占案涉房屋价款的三分之一并各自享有案涉房屋三分之一的产权份额，但并未办理产权变更登记手续。后，王某均退出，姜军主张其代表其与刘芳从王某均处以500000元的金额购得王某均享有的相应份额，王某均亦认可品迭其应向姜军支付的案涉房屋租金4000元后其共计收到姜军支付的购房款500000元。又，刘芳和姜军一致陈述，上述500000元系两人各自出资一半，且双方约定就案涉房屋各自享有50%的产权份额，但仍未办理产权变更登记手续。 2018年11月30日，刘芳与曾松作为承诺人共同出具《承诺书》，载明如下：“本人因投资需要，将与姜军共同购买、双方各占房屋产权50%的商品用房用于银行抵押贷款。该商品用房位于德阳市（该房屋登记在本人名下）。本人再次承诺：1、房屋抵押贷款投资风险由本人和老公曾松共同承担。2、如因本人抵押贷款行为造成该房屋权利瑕疵，影响房屋的交易变现和其他权利，本人和老公曾松共同承担相应的赔偿责任。3、赔偿责任以按该商用房的市场估价及逾期利益为准。……” 2019年2月1日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为四川简阳农村商业银行股份有限公司禾丰支行，抵押金额为800000元。 另查明：1、2009年2月11日，证人王某均作为出租人、证人俞某作为承租人，双方就案涉房屋签订了《营业用房（经营场地）租赁合同》。 2、姜军于庭审中陈述其就案涉房屋享有的相应产权份额之所以未登记在其名下系因办理产权变更登记手续繁琐和基于将来销售房屋时的避税考虑。 还查明，本院于2019年4月12日立案受理杨东升与刘芳民间借贷纠纷一案，后经杨东升申请，追加曾松为共同被告参加该案诉讼。于该案中，杨东升向本院申请保全。2019年4月22日，本院作出（2019）川0191执保897号民事裁定，裁定对刘芳名下的财产在4200000元的范围内予以查封、冻结。2019年4月24日，本院对案涉房屋进行查封。姜军对此不服，故向本院提出执行异议。本院于2020年3月10日作出（2020）川0191执异67号民事裁定，驳回姜军的异议请求。姜军于2020年3月13日收到（2020）川0191执异67号民事裁定，因不服该裁定，故其于2020年3月27日向本院邮寄立案材料，提起本案诉讼。 上述事实有姜军、杨东升、刘芳当庭陈述，姜军和杨东升提交的经本院采信的（2019）川0191执保897号民事裁定书、（2020）川0191执异67号民事裁定书、法院专递邮件详情单、邮单状态记录、邮政标准快递、《商品房买卖合同》《四川省德阳市销售（转让）不动产发票》《房屋产权确认书》《承诺书》《收条》、中国工商银行个人业务凭证、结婚证、《营业用房（经营场地）租赁合同》《借记卡账户历史明细清单》《个人（单位）登记信息查询记录》、证人王某均和证人俞某当庭证人证言、法庭审理笔录等在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点如下：一、姜军是否对案涉房屋享有50%所有权份额；二、姜军就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于第一个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”及第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，法律规定对合同效力及物权效力进行了区分。另，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标注判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”之规定，案涉房屋于2018年2月11日起登记在刘芳、曾松名下，故应当认定案涉房屋的所有权人为刘芳和曾松，本院依法对案涉房屋予以查封，合法有效，并无不当。鉴于案涉房屋并未登记在姜军名下，故姜军并非案涉房屋的所有权人，故本院对于姜军要求确认案涉房屋系其与刘芳按份共有，且其对案涉房屋享有50%的所有权份额的诉讼请求不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，对姜军就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。姜军提起本案诉讼主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，可参照该条规定的条件审查认定姜军就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，其一，根据审理查明事实，姜军与刘芳的真实意思表示为姜军借刘芳的名义购房，其和刘芳分别享有案涉房屋50%的所有权份额，故姜军也仅享有要求刘芳办理产权变更登记的债权请求权。基于债的平等性,姜军对刘芳的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其二，按照姜军的自认，案涉房屋的相应所有权份额之所以一直未登记在其名下系因为产权变更登记手续繁琐和基于将来销售房屋时的避税考虑，故案涉房屋权利外观与真实权属不一致，系姜军自身行为造成，其对案涉房屋未办理登记到其名下具有过错。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人排除人民法院强制执行需具备对权属外观与真实权属不一致不存在过错的构成要件。因此，姜军关于其就案涉房屋享有排除人民法院强制执行的民事权益的主张不能成立。故，本院对于姜军的该项诉讼请求亦不予支持。 综上，本院对于姜军的全部诉讼请求不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告姜军的全部诉讼请求。 案件受理费10300元，由原告姜军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 静 人民陪审员  刘翠才 人民陪审员  蒲昆蓉 二〇二〇年五月十九日 法官 助理  金 龙 书 记 员  陈 鑫