浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初121号原告：嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司，住所地：浙江省嘉兴市平湖市新埭镇虹桥路669弄1幢333、334室。主要负责人：王柯丁。委托诉讼代理人：孙满文、钱玲红，该公司员工。被告：章明明，男，1975年10月25日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：於锴伦、谢国红，上海江怀律师事务所律师。原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司（以下简称嘉凯城新埭分公司）与被告章明明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案受理，依法由审判员黄海力适用简易程序独任审判。本案于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告嘉凯城新埭分公司的委托诉讼代理人钱玲红、孙满文，被告章明明的委托诉讼代理人於锴伦均到庭参加庭审。原、被告双方在诉讼过程中申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。原告嘉凯城新埭分公司向本院提出诉讼请求（明确后）：1.判令被告向原告支付房屋租金及占有使用费285715.83元（自2017年2月8日至2018年10月29日，按照0.89元／ｍ2／天计算）；2.判令被告向原告支付物业管理费32102.9元（自2017年2月8日至2018年10月29日，按照0.1元／ｍ2／天计算）；3.判令被告向原告支付能耗费4054.80元；4.判令被告向原告支付清铺费18910元。事实与理由：2016年底，根据原告已经和被告方口头约定的房屋租赁商务条款，被告方拟租赁原告位于浙江省嘉兴市平湖市嘉凯城新埭城市客厅2层222-229商铺，建筑面积为510.38ｍ2，用于经营儿童游乐，品牌为“太阳岛儿童游乐”。租金0.74元／ｍ2／天，物业费单价为0.1元／ｍ2／天。被告承租商铺旁边商铺“蓝胖子”的面积52.82ｍ2，租金1.1元／ｍ2／天，“悦舞”的面积211.28ｍ2，租金0.84元／ｍ2／天，两家商户平均租金单价为0.89元／ｍ2／天，平均物业费单价为0.1元／ｍ2／天。原告于2017年2月8日将房屋交付至被告，被告于2017年2月15日进场装修并于2017年4月25日正式开业。被告进场后，支付了合同保证金34200元及开业保证金22800，标准为3个月租金及2个月租金。之后，原告多次催告被告方与原告签署《房屋租赁合同》并支付租金和物业管理费，但被告一直拒绝与原告签署《房屋租赁合同》并拒绝支付租金及物业管理费。原告经多次催告无果后，只得在2018年10月29日完成清铺，向第三方支付清铺费用18910元。被告至今未予支付，综上，被告一直拒绝支付房屋占用费、能耗费及清铺费用，给原告造成了巨大的经济损失。被告章明明答辩称，原告关于租金的计算有误，期限应自2017年9月22日起计算到2018年10月29日，且应该按照0.74元/m2/天计算；双方有过租赁协议，原告承诺给予被告5个月的免租期；能耗费被告已经支付，对原告主张的能耗费不认可；关于清铺费，原告存在暴力拆除的行为，给被告造成严重损失；物业费的计算标准认可，但计算期限有误，且该部分费用不应由原告主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的由原告提供的收据12份、原告营业执照及变更登记情况各1份、案涉商铺照片1组等证据材料，本院予以确认并在卷佐证。原告为支持自己的诉讼主张，还提供了如下证据材料：1.《告知函》、《公函》等共5份、相应发放照片和信件单，拟证明2018年6月4日张贴《告知函》催告被告签订《租赁合同》；2018年6月25日张贴《公函》催告被告签订《租赁合同》；2018年7月25日寄出《告知函》催告被告签订《租赁合同》；2018年7月24日张贴《告知函》告知被告及消费者：原告将对被告停止服务；2018年10月15日张贴《告知函》催告被告自行清铺；2018年10月15日寄出2份《告知函》催告被告尽快清铺，分别于2018年10月17日和2018年10月24日签收。2018年10月19日寄出1份《告知函》催告被告尽快清铺，于2018年10月21日签收。被告质证认为，没有收到上述函件。2.《商铺委托经营管理协议书》8份，拟证明222-229铺的产权分别为业主黄娟花、张跃和曹爱红、宓能灿、郭英、袁明弟和张永芳、姚娟芳和张军民、黄永根和张红蕾、李军所有。业主授权原告负责项目的整体物业经营管理、对项目的招商、运营以及管理运作等。被告质证认为，真实性无法核实，对关联性有异议。3.进场文件1份（含商户装修手册资料签收单及相应附件、装修缴费通知单、商铺交房表），拟证明原告于2017年2月8日将房屋交付至被告，被告于2017年2月15日进场装修。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，但进场时间是2017年9月22日。4.电费明细1份，拟证明被告使用商铺应交纳的电费情况。被告质证认为，对该证据的真实性无法确定。5.清铺费明细1份、增值税发票（复印件）1份、交款回执1份、情况说明1份，拟证明原告清铺所产生的费用。被告质证认为，该费用不应由被告承担，原告的清铺行为造成被告损失。6.案涉商铺周边“蓝胖子”、“悦舞”等商铺的租赁合同，拟证明周边商铺的商务条件，参照确定案涉商铺的租金（占有使用费）。被告质证认为，对该证据的真实性无法核实，不同经营项目的租金标准不能参照。被告为支持自己的抗辩主张，提供了如下证据材料：1.房屋租赁合同二份（其中一份填写了租赁期限等内容，以下简称合同一；另外一份则只有被告章明明的签名确认，没有填写租赁期限等内容，以下简称合同二），拟证明根据双方约定，合同一为双方真实意思表示。原告质证认为，一般来说，原告出租嘉凯城商铺都是双方就租赁条款协商一致后先由承租人签名，再交由原告盖章确认，现被告提供的二份合同上均没有原告的盖章，故对被告提供的二份合同内容均不予认可。2.收据4份、装修保证金确认书1份、被告垫付3000元的说明1份，拟证明被告向原告交付了合同保证金、开业保证金、装修保证金、管理法等款项。原告质证认为，对收据4份、装修保证金确认书1份的真实性无异议，确实收到了上述款项，对于被告主张的3000元垫付款不予认可。3.《太阳岛儿童乐园装修工程预算清单》1份、游乐设备订货合同1份，拟证明原告暴力拆除造成被告损失。原告质证认为，上述合同材料为被告与案外人签订，不予认可，但装修预算清单可以印证被告于2017年2月进场装修。本院认证认为，原告提供的证据1、2、3，内容真实，形式合法，与本案具有关联性，本院予以认定。基于以上对证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：原、被告双方约定由被告承租原告位于平湖市嘉凯城新埭项目贰层222-229号商铺，建筑面积为510.38ｍ2，用于经营太阳岛儿童乐园。2017年1月19日，被告向原告交付“合同保证金”34200元、“开业保证金”22800元、装修保证金5000元、装修管理费2300元。原告于2017年2月8日将案涉商铺交付给了被告进行装修。后原告于案涉商铺经营太阳岛儿童乐园。2018年5月28日，原告出具收据1份，载明其收到被告交付的2017年1-12月份电费11908元、2017年1-12月水费36元、2018年1-4月电费1650元。自2018年5月14日起至2018年7月31日止，原告共收到被告支付电费共计3450元。2018年6月4日，原告在被告承租的商铺张贴《告知函》，要求被告与其签订书面房屋租赁合同等。2018年6月25日，原告在被告承租的商铺张贴《公函》，要求被告与其签订书面房屋租赁合同等。2018年7月18日，原告在被告承租的商铺张贴《通知书》，要求被告7日内腾退案涉商铺，原告将于2018年7月19日21时停止物业服务。2018年7月25日，原告向被告邮寄《告知函》催告被告签订《租赁合同》。2018年10月15日，原告又在被告承租的商铺张贴了《告知函》，要求被告于2018年10月14日前支付截至2018年9月30日的房屋占有费288007.43元，并腾退案涉房屋，否则原告将停止一切物业服务并采取清铺措施。2018年10月15日寄出2份《告知函》催告被告尽快清铺，分别于2018年10月16日和2018年10月17日签收。2018年10月19日寄出1份《告知函》催告被告尽快清铺，于2018年10月21日签收。原告委托同益物业新埭分公司对案涉商铺进行清铺，2018年10月29日，平湖市新埭镇徐建忠五金经营部完成清铺，同益物业新埭分公司支付清铺费18910元。同益物业新埭分公司同意由原告向被告主张上述清铺费。另查明，案涉商铺中222-229号商铺分别为案外人黄娟华、张跃和曹爱红、宓能灿、郭英、袁明弟和张永芳、姚娟芳和张军民、黄永根和张红蕾、李军委托给原告进行经营管理，委托期限预计自2016年8月1日起共计十年。2017年8月22日，原告名称从“嘉凯城集团名镇天下商业资产管理有限公司新埭分公司”变更为“嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司”。本院认为，本案的争议焦点有二，其一为原、被告之间是否存在房屋租赁合同关系；其二为被告应否支付原告租金、占有使用费等相关费用。关于争议焦点一。原告陈述称原、被告就案涉房屋的租赁事宜确实达成过商务条款，但是对于商务条款的具体内容无法确认。双方达成商务条款后，原告多次要求被告签订正式合同，被告均予以拒绝。被告则陈述称，当初双方就案涉房屋的租赁事宜进行协商，形成了合同一，只是后来原告并未按照协商的意思在合同一上盖章，被告认为双方之间有关案涉房屋的租赁事宜应按照合同一进行履行。本院认为，原、被告双方均未能提供证据证明就案涉房屋的租赁事宜形成了书面合同，原告陈述称双方达成了商务条款，但对于该商务条款的具体内容其亦无法进行说明。根据双方当事人提供的证据及各自的陈述，被告早已对案涉房屋进行了装修，并实际用于开设店铺从事经营活动。从以上事实分析，被告出资对案涉房屋进行装修并开展经营活动，都得到了原告的许可。虽然原、被告之间最终没有形成书面的租赁合同，但根据日常生活经验，原、被告双方应当就案涉房屋有关租赁事项中的期限、价款等均达成了口头一致。综上，原、被告之间未签订书面合同，本院根据合同法第二百三十二条的规定确认原、被告之间存在不定期租赁合同关系。有关不定期租赁合同关系中租赁价款的认定，本院进一步分述如下：（一）不定期租赁合同的租赁期间。根据原告提供的商铺交房表、《商户装修手册资料签收单》及附件，可以确认原告于2017年2月8日就将案涉商铺交付给了被告进行装修，故租赁期限应自2017年2月8日起计算。被告抗辩称租金（占有使用费）应自2017年9月22日起开始计算，但并未提供相应证据加以证明，本院不予采信。原告多次发函给被告，要求与被告签订书面租赁合同，但最终双方并未签订。2018年10月15日，原告又发送《告知函》给被告，要求被告腾退案涉商铺，被告于2018年10月16日签收，故本院酌情确认原、被告之间的不定期租赁关系于2018年10月16日解除。原告于2018年10月29日进行了清铺活动，被告亦认可占有使用费计算到2018年10月29日为止，故双方的不定期租赁合同解除后，被告仍应支付截止到2018年10月29日的占有使用费。（二）租赁价款的认定。原告诉请要求被告按0.89元/m2/天的标准计算租金（占有使用费），被告则抗辩称应按0.74元/m2/天进行计算。本院注意到，原告在诉状中陈述称案涉商铺周边二家商铺的租金均价为0.87元/m2/天，但经计算实际上应是0.89元/m2/天，【（1.1+0.84）÷2】。原告上述有关租金（占有使用费）计算标准的陈述前后矛盾。经本院询问，原告未就上述情形作出说明，本院酌情确认按照0.74元/m2/天的标准作为案涉商铺租金及占有使用费的计算依据。关于争议焦点二。（一）租金及占有使用费的计算。如前所述，自2017年2月8日起至2018年10月29日止，被告一直占有使用案涉商铺，其应按0.74元/m2/天的标准支付相应租金及占有使用费。被告于2017年2月8日交付案涉商铺后被告对其进行了装修，原告自认为了整个商贸综合体的健康成长，习惯上会给予承租商铺一定期限的“装修免租期”及“经营免租期”，一般“装修免租期”不超过2个月，“经营免租期”不超过3个月。原告提供的《商户装修手册资料签收单》及附件中载明被告申请的装修期限自2017年2月15日起至2017年4月25日，该期限与原告自认的免租期基本吻合，本院根据商业习惯酌情确认原告给予被告的“装修免租期”为二个月，“经营免租期”亦为二个月。另原告于2018年7月18日在案涉商铺张贴《通知书》，称将于2018年7月19日停止物业服务；原告在致广大消费者的告知函中亦声明将于2018年7月31日对包括被告在内的二家商铺停止各项服务，包括但不限于水电等能源的供应；同时在原告提供的2018年10月15日的照片中，可以看到被告在案涉商铺大门上也张贴了多张告示，称原告停水停电等。以上内容可以初步确认原告确实采取了停水停电的行为，关于停水停电的具体时间，本院根据现有证据酌情确认为2018年7月31日。因此虽然自2018年8月1日起至2018年10月29日被告仍然占有案涉商铺，但由于原告采取了停水停电等行为，导致被告无法正常经营，故该期间的租金及占有使用费可酌情按照0.74元/m2/天的二分之一进行计算，即0.37元/m2/天。综上，扣除共计四个月的免租期（按120天计算），自2017年2月8日起至2018年7月31日止，被告应按0.74元/m2/天的标准支付原告租金及占有使用费158248.42元【（539天-120天）×0.74元/m2/天×510.38m2】；自2018年8月1日起至2018年10月29日止，被告应按0.37元/m2/天的标准支付原告租金及占有使用费16995.65元【510.38m2×0.37元/m2/天×90天】；合计应支付175244.07元。（二）能耗费（电费）的计算。原告要求被告支付能耗费4054.8元，其提供了电表照片及自行制作的费用清单，对此被告不予认可。即便根据原告制作的费用清单，被告经营商铺电表中的合计电费为12898.8元（10749度×1.2元），而被告仅2017年1月到2018年4月的电费就支付了13558元，显然原告提供的电表读数无法准确反映被告消耗的电量。现原告要求被告支付能耗费4054.8元，但其仅提供了上述电表照片，尚不能证明被告还应支付4054.8元能耗费，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（三）清铺费的计算。经原告许可，被告对案涉商铺进行了装饰装修，但双方均未举证证明曾就合同关系终止时已经形成附和的装饰装修部分如何处置形成了一致的意思表示。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案被告经原告同意对案涉商铺进行装饰装修，现双方的合同关系业已终止，原告要求被告承担其支付的清铺费18910元，其中属于未形成附和的设施设备拆除搬运费用的部分，即空调拆除费1200元、货架400元、设施拆除搬运费8000元，合计9600元本院予以支持，其余部分费用原告未举证证明其主张存在事实与法律依据，本院不予支持。上述清铺费由同益物业新埭分公司支付，现同益物业新埭分公司确认该款项由原告在本案中向被告进行主张，本院予以确认，因此本院支持部分9600元应由被告支付给原告。（四）物业费的计算。原告还主张被告应按0.1元/m2/天的标准支付物业费。本院认为原、被告之间不存在物业服务合同关系，故原告无权要求被告支付相应物业费用，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，被告应支付原告租金175244.07元、清铺费用9600元，合计184844.07元。双方一致确认被告已经支付原告“合同保证金”34200元、“开业保证金”22800元、装修保证金5000元、装修管理费2300元。上述款项中除装修管理费2300元已经实际产生且不能返还外，其他费用应与被告应支付的款项进行抵充，故被告尚需支付原告租金及清铺费合计122844.07元（184844.07元-34200元-22800元-5000元）。最后，被告抗辩认为原告暴力拆除行为造成其损失，可提供证据另行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告章明明于本判决生效之日起十日内支付原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司款项共计122844.07元；二、驳回原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6192元，减半收取3096元，由原告嘉凯城集团商业资产管理有限公司新埭分公司负担1930元，由被告章明明负担1166元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员  黄海力二〇二〇年五月七日书记员  蒋斯雯