重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1410号上诉人（原审原告）：张谦，男，汉族，1957年12月5日出生。委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈翰笙，重庆圣世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵敏，女，汉族，1975年6月17日出生。委托诉讼代理人：夏华平，重庆市涪陵区中心法律服务所法律工作者。原审第三人：王强，男，汉族，1972年1月9日出生。原审第三人：杨兴万，男，汉族，1968年10月5日出生。原审第三人：马丽，女，汉族，1979年9月10日出生。上诉人张谦因与被上诉人赵敏、原审第三人王强、杨兴万、马丽申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张谦上诉请求：撤销原判，依法改判支持张谦的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由赵敏承担。主要理由：一审法院适用法律错误，对物权期待权的理解错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条均规定案外人享有足以排除执行的一个重要条件为人民法院查封之前就已实际占有案涉房屋，而赵敏不满足该条件，其与昭军公司仍为一般的合同债权关系，赵敏所享有的权利不是物权期待权，不享有足以排除执行的权利。赵敏辩称，案涉房屋登记在昭军公司名下，张谦执行案涉房屋没有依据；赵敏对案涉房屋享有物权期待权，能够排除执行。一审判决正确，要求维持。张谦向一审法院起诉请求：“准许执行重庆市九龙坡区科园二街121号朝阳花园小区1栋物理层12-4（名义层13-4）之房屋。”一审法院认定事实：2015年4月14日，一审法院受理张谦与王强、杨兴万、马丽民间借贷纠纷一案。2015年10月8日，该院作出（2015）中区法民初字第03889号《民事判决书》，判令王强、杨兴万偿还张谦借款本金20万元、利息、及违约金等，马丽承担连带清偿责任。后因王强、杨兴万、马丽未按生效判决内容履行给付义务，张谦遂向一审法院申请强制执行，该院以（2016）渝0103执1739号立案执行。执行过程中，经张谦申请，执行法院经审查后将昭军公司列为案外人，并于2016年9月20日下达（2016）渝0103执1739号《执行裁定书》查封了昭军公司名下包括重庆市九龙坡区科园二街121号1栋12-4房屋在内的37套房屋。查封时，房管部门作出特别说明：原重庆市高新区渝州路128号朝阳花园小区C栋房屋因办理初始登记，以上查封的37套房屋楼层号均全部上升一位数。如：5-6变更为6-6。嗣后，赵敏对一审法院查封重庆市九龙坡区科园二街121号朝阳花园1栋物理层12-4（名义层13-4）房屋提出书面异议，该院于2018年9月17日作出（2018）渝0103执异88号《执行裁定书》，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定中止对重庆市九龙坡区科园二街121号朝阳花园小区1栋物理层12-4（名义层13-4）房屋的执行。2018年10月8日，张谦提起本案诉讼。另查明，2008年9月5日，昭军公司（甲方）与赵敏（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将重庆市九龙坡区渝州路128号C单元12-4房屋出卖给乙方；房屋建筑面积88.67平方米，套内建筑面积72.71平方米；总成交金额312653元，付款方式为一次性付款；甲方应当在2009年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，昭军公司出具《销售不动产统一发票》，载明：付款方赵敏，收款方昭军公司，销售的不动产楼牌号为重庆市九龙坡区渝州路128号附朝阳花园C-12-4，金额为312653元，款项性质为购房款。2008年9月4日，昭军公司出具《收据》，载明：今收到赵敏契税、印花税4851元。2008年9月9日，重庆市国土资源和房屋管理局高新技术产业开发区分局出具《重庆市非经营结算统一收据》，载明：交款人为赵敏，收款名称为大修基金，摘要为九龙坡渝州路128号C-12-4朝阳花园，金额为9380元。后该商品房买卖合同办理了备案登记。2014年11月3日，昭军公司取得涉案房屋所在小区楼栋的竣工验收备案登记证。2015年3月25日，重庆市九龙坡区人民法院受理昭军公司与赵敏商品房销售合同纠纷一案。2016年4月11日，重庆市九龙坡区人民法院作出（2015）九法民初字第04620号《民事判决书》，认为昭军公司与赵敏签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，赵敏通过抵款的方式支付了购房款，并交纳了契税、大修基金，判令昭军公司向赵敏交付重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C幢12-4号房屋，并支付2009年5月1日至2015年4月30日期间的逾期交房违约金67533元。昭军公司不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2017年2月23日作出（2016）渝05民终5466号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。重庆市九龙坡区人民法院执行笔录中载明：2017年7月18日，执行人员黄俊、王浩然将九龙坡区渝州路128号朝阳花园C幢12-4号房屋交付给赵敏。2017年11月20日，重庆市高级人民法院裁定驳回了昭军公司的再审申请。重庆市高新区渝州路128号朝阳花园小区C栋12-4房屋、重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园小区C栋12-4房屋、重庆市九龙坡区科园二街121号朝阳花园小区1栋12-4房屋系同一标的物。重庆市九龙坡区科园二街121号朝阳花园小区1栋12-4房屋的名义层为13-4。一审法院认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，即享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，赵敏在一审法院查封涉案房屋前已就涉案房屋与昭军公司签订了合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款。昭军公司本应在2009年4月30日前向赵敏交付房屋，但该房屋直至2014年11月3日才取得竣工验收备案登记证，达到交付条件。之后双方发生争议，重庆市九龙坡区人民法院于2016年4月11日判决确认昭军公司应向赵敏交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，该判决经二审予以维持。根据生效判决，赵敏在一审法院查封涉案房屋之前即享有物权期待权，因昭军公司违约才于2017年7月18日由重庆市九龙坡区人民法院执行交付，赵敏占有涉案房屋的权利应受保护。未办理过户登记手续也系昭君公司违约所致，赵敏对此并无过错。综上，本案不仅符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，也符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，赵敏对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：“驳回原告张谦的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张谦负担。”二审经审理查明，（2009）渝仲字第296号仲裁裁决书确认了王强系“朝阳花园”小区B、C栋的投资合作人；（2009）渝仲字第696号仲裁调解书明确了C栋套内面积7312.47平方米可售房屋以昭君公司的名义对外销售，房屋价格由王强确定并由宏耀公司、王强负责销售和留印监管。所售房款在扣除应缴纳的税款后由宏耀公司、王强双方监章共管，售房款优先支付宏耀公司名下差欠的工程款，在王强和宏耀公司确认的债务清偿完毕后，所售房款由王强支配。张谦依据上述仲裁裁决、调解，查封了案外人昭军公司名下的包括案涉房屋在内的房屋及地下车库。本院对一审查明其他的事实予以确认。本院认为，双方主要争议被上诉人赵敏是否享有足以排除执行的权益。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，赵敏提出的异议能否排除执行应从上述法律规定逐一进行审查。首先，赵敏在2008年9月5日就与昭军公司签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》并以以房抵债的方式缴纳了全部房屋价款（经生效判决认定），符合前述法律规定的第（一）、（三）款之规定；其次，赵敏与昭军公司的《重庆市商品房买卖合同》明确约定了交房时间为2009年4月30日前，因昭军公司的原因致使案涉房屋未竣工验收从而无法达到交付条件直至2014年11月3日，之后赵敏在办理接房时昭军公司明确拒绝交付案涉房屋双方因此发生纠纷，经生效判决认定昭军公司应当交付案涉房屋给赵敏，虽然人民法院强制执行交付房屋时间为2017年7月18日（查封之后），但人民法院强制执行行为并不影响赵敏依据商品房买卖合同和生效的法律文书所确定的在查封之前就应享有的对案涉房屋占有使用的权利，该权利应该得到法律保护，应视为符合前述法律规定的第（二）款之规定；再次，昭军公司在与赵敏有明确合同约定的情形下无故拒交房屋，拒绝办理房屋产权证非赵敏所能控制，亦非赵敏的主观过错，亦符合前述法律规定的第（四）款之规定，故赵敏依据法律规定享有足以排除执行的权利。此外，昭军公司并非本案执行所依据的生效法律文书所确定的被执行人，张谦申请查封昭军公司名下房屋缺乏充分依据，不能证明其申请查封的房屋属于被执行人王强的个人财产。综上所述，张谦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8600元，由上诉人张谦负担。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 夏兴芸审判员 段晓玲二〇二〇年五月二十日（院印）书记员余文韬