福建省浦城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0722民初2557号 原告：廖谷亮，男，1960年7月27日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：王伟，浦城县南浦法律服务所法律工作者。 被告：齐春明，男，1965年1月27日出生，汉族，住福建省浦城县。 委托诉讼代理人：彭林安，福建皇华律师事务所律师。 被告：浦城县三协木业有限责任公司，住所地浦城县南浦生态工业园区内。 法定代表人：陈文华，执行董事兼总经理。 原告廖谷亮与被告齐春明、浦城县三协木业有限责任公司（以下简称三协木业）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼过程中，原告廖谷亮向本院申请诉讼财产保全。2019年11月20日，本院作出（2019）闽0722民初2557号民事裁定书，裁定查封齐春明所有的坐落于浦城县梦笔路133号5层501室房屋。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2020年1月9日裁定本案转为普通程序。本院分别于2020年4月14日、2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告廖谷亮及其委托诉讼代理人王伟、被告齐春明的委托诉讼代理人彭林安均到庭参加诉讼。被告三协木业的法定代表人陈文华第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖谷亮向本院提出诉讼请求：1.判决确认廖谷亮与齐春明、三协木业签订的《房屋买卖合同》、《职工申请福利住房合同》无效；2.判令齐春明、三协木业向廖谷亮返还购房款186000元；3.本案诉讼费、保全费、保全担保费由齐春明、三协木业承担。事实和理由：廖谷亮和齐春明于2014年1月25日签订《房屋买卖合同》一份，约定齐春明将三协木业一幢302室的职工宿舍转让给廖谷亮，房屋转让款186000元。合同签订后，廖谷亮于2014年1月26日通过银行转款110000元给齐春明，2014年3月30日前廖谷亮将余款76000元用现金交付给齐春明，齐春明收到购房款后将该房屋钥匙交付给廖谷亮。2014年4月8日，为表示房屋买卖经过三协木业同意，齐春明带领廖谷亮到三协木业，三协木业又与廖谷亮签订了一份《职工申请福利住房合同》。廖谷亮拿到该房屋钥匙后，几次到该房屋准备装修，发现该房屋门锁已被他人更换，并被人安装了防盗窗，经打听，系三协木业把该房屋又出售给其他人。为此，廖谷亮曾多次要求齐春明、三协木业退房退款，但齐春明、三协木业均不理睬廖谷亮。综上所述，廖谷亮购买的房屋系工业用地上的自建职工宿舍，且该房屋被一房多卖，该房屋买卖合同因违反国家强制性规定系无效合同，廖谷亮为维护合法权益，特提起诉讼。 齐春明辩称，2012年下半年，齐春明将持有三协木业的股份转让给陈文华、梁德孙，退出经营。三协木业委托齐春明转让三协木业的职工宿舍事宜。经人介绍，廖谷亮要求齐春明出售三协木业的职工宿舍一套给廖谷亮居住。2014年1月25日廖谷亮和齐春明签订一份《房屋买卖合同》，将三协木业职工宿舍一幢302室转让给廖谷亮，转让价186000元。次日，廖谷亮通过银行转款110000元给齐春明，后又将余款76000元以现金方式支付给齐春明，齐春明在收到房屋价款186000元后即将该款交付给三协木业。同时，为了统一口径结算，三协木业开具了金额为190000元收款收据给廖谷亮，并于2014年4月8日和廖谷亮签订了《职工申请福利住房合同》。综上所述，齐春明与三协木业系委托代理关系，齐春明以三协木业名义转让涉案房屋，并将收到的价款交付给三协木业，故三协木业实施的转让房屋的民事法律行为，对三协木业发生效力。廖谷亮诉请齐春明返还购房款186000元于法无据，请求法院依法驳回廖谷亮对齐春明的诉讼请求。 三协木业辩称，1.三协木业与廖谷亮签订的《职工申请福利住房合同》第四条有约定，在签订该合同时，乙方必须全部付清住房筹建成本，公司开具收款收据并盖章生效，三协木业没有收到廖谷亮的购房款，廖谷亮起诉三协木业没有因果关系。2.2007至2013年齐春明是三协木业的法定代表人。由于身体原因，2013年齐春明退出三协木业，三协木业当时有按每套价值140000元建筑成本以退股金形式作价两套职工住房给齐春明。2013年以后，因三协木业经营状况等各方面原因没有继续生产，暴露了许多债务。当时三协木业盖房时，有欠施工方工程款，由于在签订承包合同时有约定拖欠工程款，承包方有权以房抵债，剩下大概有六套房屋没有装修，包括齐春明的一套被以房抵债，齐春明的这套房具体卖给谁，三协木业不清楚，但这是三协木业与齐春明的关系，廖谷亮起诉三协木业是没有依据的。综上，三协木业是以房屋价值140000元作价给齐春明，如果要偿还也只偿还140000元。 本院经审理认定事实如下：齐春明原为三协木业的法定代表人，原是三协木业的股东。在其退股时，三协木业将三协木业职工宿舍位于园区二路3号1幢3单元302室房屋作价给齐春明。2014年1月25日，齐春明与廖谷亮签订《房屋买卖合同》，合同约定齐春明将上述房屋转让给廖谷亮永远所有，转让价为186000元，廖谷亮一次性付给齐春明130000元，余款56000元于2014年3月30日前付清；在2014年1月30日前齐春明将房产连同房屋钥匙交付给廖谷亮等。2014年1月26日，廖谷亮通过银行转账110000元给齐春明，齐春明收到该款后，将房屋交付廖谷亮。之后廖谷亮又将余款76000元以现金方式支付给齐春明。2014年4月8日，廖谷亮以职工名义和三协木业就涉案房屋签订了《职工申请福利住房合同》，合同对申请住房的条件、房屋坐落地段、住房筹建成本等进行了约定。 另查明，涉案房屋系三协木业在未经政府主管部门批准情况下，以职工宿舍名义所建，其项下土地用途为工业用地，土地使用权人为三协木业，未办理房屋产权证。廖谷亮不属三协木业员工。廖谷亮因本案向保险公司交纳了诉讼保全担保保险费558元，并向本院交纳了申请诉讼保全措施的申请费1450元。三协木业在诉讼过程中陈述，因三协木业所建的职工宿舍拖欠工程款，涉案房屋已被施工人员管控。 上述事实，有廖谷亮提供的《房屋买卖合同》、《职工申请福利住房合同》、中国邮政储蓄银行股份有限公司账户交易明细、福建增值税电子普通发票、福建省浦城县人民法院诉讼费专用票据（结算）、录音光盘；本院依职权调取的浦城县不动产登记信息证明和制作的询问笔录以及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，国家实行土地用途管制制度。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定,建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准。本案中,涉案房屋项下的土地用途为工业用地，齐春明将位于在该土地上建设的涉案房屋转让给廖谷亮永久使用，并签订了《房屋买卖合同》，在此基础上，三协木业与廖谷亮就该房屋签订了《职工申请福利住房合同》，然廖谷亮并非三协木业的员工，结合订立合同目的，该福利住房合同更符合房屋买卖合同的性质。根据上述规定，在建房未经行政主管部门审批、未办理房屋登记且未依法办理土地用途变更批准情况下，对涉案房屋进行转让的行为违反了国家法律强制性规定，故涉案《房屋买卖合同》、《职工申请福利住房合同》，属违反了法律的强制性规定而应认定为无效，对廖谷亮诉请确认上述两份合同无效，予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，故对廖谷亮请求齐春明返还购房款186000元，予以支持。根据《诉讼费用交纳办法》规定，诉讼费用由败诉方负担，故对廖谷亮要求齐春明支付申请诉讼保全措施的申请费1450元，予以支持。廖谷亮要求齐春明支付诉讼保全担保保险费558元，因该费用不属于诉讼费用范围，亦不属于合同无效后必然发生的损失，且双方亦未对该费用作出明确约定，故对廖谷亮该请求不予支持。三协木业并未收取廖谷亮购房款，廖谷亮诉请三协木业返还购房款及支付申请诉讼保全措施的申请费、诉讼保全担保保险费，没有事实与法律依据，不予支持。齐春明抗辩其是以三协木业名义转让涉案房屋，所收购房款已交付给三协木业，其与三协木业系委托代理关系，但未提供证据证实，且三协木业不予认可，对该抗辩不予采纳。三协木业经传票传唤，在第二次开庭未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认廖谷亮与齐春明于2014年1月25日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、确认廖谷亮与浦城县三协木业有限责任公司于2014年4月8日签订的《职工申请福利住房合同》无效； 三、齐春明应于本判决生效之日起十日内返还廖谷亮购房款186000元； 四、驳回廖谷亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4020元，诉讼保全申请费1450元，合计5470元，由齐春明负担（齐春明应于本判决生效之日起七日内，到本院立案大厅缴纳应负担的案件受理费4020元，逾期未缴纳，将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  刘群芳 审 判 员  蔡诗俊 人民陪审员  方 香 二〇二〇年五月二十二日 法官助理江振芳 书记员吴志菲 本案依据的主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国土地管理法》 第四条国家实行土地用途管制制度。 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十条建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。