安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0803民初189号 原告：安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目C区6幢五楼。 法定代表人：胡国富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。 被告：潘浩，男，1992年1月3日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：潘楼满（系潘浩之父），户籍所在地同上。 原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司（以下简称华茂中辰置业公司）与被告潘浩追偿权纠纷一案,本院于2020年1月8日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华茂中辰置业公司的委托诉讼代理人韩传广、被告潘浩的委托诉讼代理人潘楼满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华茂中辰置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付代偿款项334725.64元及违约金(自2019年9月19日起至款项清偿完毕之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算)；2.依法判令被告向原告支付资金占用费33472.6元；3.本案的诉讼费用及原告所支付的律师代理费用由被告承担。事实与理由：2013年9月27日，被告就大观区纺织南路80号华茂1958项目A区9幢一层2室与原告签订了编号为2013100186069917号《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告购买原告开发的大观区纺织南路80号华茂1958项目A区9幢一层2室(房屋总价款为1072464元,被告采取首付加按揭贷款方式购房,首付房款552464元,剩余房款52万元办理按揭贷款),合同约定了双方相应的违约责任,其中《补充协议》第3条第2款第3项约定,“出卖人承担担保责任期限内,发生非出卖人原因导致出卖人承担担保责任的,买受人应在出卖人承担担保责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部款项,并承担全部款项的10%的资金占用费,否则出卖人有权选择以下方法处理:出卖人选择继续履行合同的,买受人按逾期应付款额按日以中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍向买受人支付逾期期间的违约金”,且《补充协议》第9条第18款约定,各方依据《商品房买卖合同》及《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的律师费、诉讼费、评估费等所有费用。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后,原告依约履行了合同义务,已将上述合同向安庆市房产管理局登记备案,且2014年9月3日建行安庆城中支行向被告发放52万元的购房贷款。但被告在按揭贷款办理完毕后,按月还款过程中违约未按期还款,导致原告向贷款银行承担了保证责任,截止2019年9月19日建行安庆城中支行共计扣划原告款项334725.64元。因此,被告负有向原告偿还334725.64元和按日以中国人民银行公布的同期同类贷款利率四倍向买受人支付逾期期间的违约金的义务,并向原告支付代偿款的10%的资金占用费。因被告违约行为给原告的经营活动造成了严重影响并形成损失,为此原告诉诸法律,请求人民法院判决支持原告全部诉讼请求。 潘浩辩称，第一、买房合同不是本人签订，本人当时大学还没毕业，当年也没经济购房能力，实际上购房合同属无效合同。第二、在购房前，华茂中辰置业公司展示在大厅里的“房屋展示模型图”和现在完工后的建筑完全不一致，公司在销售上有一定性的欺骗性，致使被告没有达到购房使用的预期。第三、在签订本合同之时，合同是格式合同，也是霸王合同，相关的违约条款,责任销售人员应向购房者清楚的说明，可销售人员并没有向购房者清楚的表达违约责任，为了业绩，夸大房屋的收益，迷惑引导消费者；且合同约定的违约金过高，请求法院对华茂中辰置业公司提出的违约金的诉讼请求不予支持。第四、在断银行按揭一事之前，潘楼满已和华茂中辰置业公司风险部吴平经理沟通过，吴平经理当时和潘楼满说，那就把房子退掉，但潘浩本人应要承担总房款的10%的违约金及起诉费用，潘楼满当时也默认了损失房款的10%违约金及其它相关费用。第五、潘浩的房产证至今都没有办理。第六、即使如此，被告依然本着双方友好协商的原则，在解除合同的基础上，承担相应的责任，被告希望根据合同违约责任条款的第二条和华茂中辰置业公司进行协商调解。 根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下： 2012年11月，华茂中辰置业公司与中国建设银行股份有限公司安庆市分行（以下简称建行安庆分行）签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定华茂中辰置业公司为建行安庆分行自2012年11月18日至2015年11月18日向购置华茂1958项目所属房产发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供连带责任保证;保证期间按建行安庆分行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同建行安庆分行与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行安庆分行核对无误、收执之日。 2013年9月27日，华茂中辰置业公司与潘浩签订编号为2013100186069917号《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由潘浩购买华茂中辰置业公司开发的位于安徽省安庆市大观区商品房，建筑面积为49.77平方米，价款为1072464元，潘浩采取按揭贷款方式付款，首付房款为552464元，剩余房款52万元办理按揭贷款；在出卖人承担担保期限内，发生非出卖人的原因导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担责任后10日内向出卖人清偿所发生的全部款项，并承担全部款项的10%的资金占用费，否则出卖人有权选择按以下方法处理：出卖人选择继续履行合同的，买受人按照逾期应付款额按日以中国人民银行同期贷款利率的四倍向出卖人支付逾期期间的违约金；各方依据《商品房买卖合同》和《补充协议》向对方追偿的范围包括但不限于为主张权利而支付的诉讼费、律师费、评估费、执行费、差旅费等所有费用。上述合同签订后，潘浩依约支付首付款。 2014年8月19日，潘浩、潘楼满、王玉兰作为借款人与建行安庆分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款用途为购买华茂中辰置业公司出售的安庆市大观区纺织南路80号华茂1958项目A区9幢一层2室商品房，借款本金为52万元，借款期限为2014年8月19日至2024年8月19日，借款人还款方法为等额本息还款法；贷款人一次性将款项划入华茂中辰置业公司账户。借款合同签订后，建行安庆分行依约发放贷款52万元。因潘浩未按合同约定按期足额偿还借款本息，建行安庆分行于2019年9月19日从华茂中辰置业公司保证金账户中扣划了334725.64元用于偿还潘浩剩余贷款本息。2020年1月8日，华茂中辰置业公司诉至本院，要求判如所请。在庭审中，华茂中辰置业公司将诉讼请求变更为：1.依法判令被告向原告支付代偿款项334725.64元及违约金(自2019年9月19日起至款项清偿完毕之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍计算)；2.本案的诉讼费用及原告所支付的律师代理费用由被告承担。 另查明,潘浩所购房屋双方在房屋产权管理部门办理了销售登记备案手续，现尚未办理房产证书。华茂中辰置业公司为本案诉讼支付律师代理费9900元。 本院认为,华茂中辰置业公司与潘浩签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，华茂中辰置业公司与建行安庆分行签订的《个人住房借款最高额保证合同》，潘浩等与建行安庆分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行。潘浩依约支付购房首付款，余款通过银行办理按揭贷款手续支付，但未依约按期足额支付贷款本息，导致建行安庆分行从华茂中辰置业公司的保证金账户中扣划潘浩的剩余贷款本息共计334725.64元，华茂中辰置业公司即有权向潘浩追偿,故对华茂中辰置业公司要求潘浩支付代偿款334725.64元的诉讼请求予以支持。对华茂中辰置业公司要求潘浩自代偿之日2019年9月19日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率四倍支付违约金至款项清偿完毕之日止的诉讼请求，该诉讼请求中的违约金计算标准明显过高，本院予以调整，因中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起定期公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故本院将违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。对华茂中辰置业公司要求潘浩支付为本案诉讼支付的律师代理费9900元，符合双方合同的约定，予以支持。对潘浩提出《商品房买卖合同》及《补充协议》上并非本人签名、华茂中辰置业公司销售时欺骗购房者的辩解,未提供证据证实,本院不予采信。双方当事人在涉案《商品房买卖合同》及《补充协议》上签名、盖章，系对合同条款的确认，故上述合同中的违约条款对双方当事人均有约束力，故对潘浩提出合同中的违约条款系格式条款并未向其明确说明的抗辩不予采信。潘浩提出尚未办理房屋产权证的辩解，并非本案处理范围。本案系华茂中辰置业公司作为已承担保证责任的保证人向债务人潘浩追偿，故本案案由应定为追偿权纠纷。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潘浩于本判决生效之日起十日内偿还原告安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司代偿款334725.64元及违约金（自2019年9月19日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至代偿款实际清偿之日止）； 二、被告潘浩于本判决生效之日起十日内支付安徽省安庆市华茂中辰置业有限公司律师代理费9900元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6469元，减半收取计3234.5元，由被告潘浩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  朱学燕 二〇二〇年五月二十日 书记员  江梦宇 附本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。