河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终865号上诉人（原审原告、执行案外人）：王九华，女，1963年12月21日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：李进军（王九华之夫），男，1964年12月12日出生，汉族，住河南省濮阳县。委托诉讼代理人：赵登双，河南金谋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：李秀兰，女，1959年10月27日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：叶传中（李秀兰之夫），男，1956年4月13日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吕晓文，女，1970年10月1日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。原审第三人（被执行人）：濮阳市中鹄置业有限公司，住所地河南省濮阳市中原路与昆吾路交叉口。法定代表人：崔成林，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊，河南泽民律师事务所律师。上诉人王九华因与被上诉人李秀兰、吕晓文，原审第三人濮阳市中鹄置业有限公司（以下简称中鹄公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫0902民初10344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王九华委托诉讼代理人李进军、赵登双，被上诉人李秀兰委托诉讼代理人叶传中，原审第三人中鹄公司委托诉讼代理人张磊到庭参加了诉讼，吕晓文经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王九华上诉请求：撤销一审判决，改判停止对位于濮阳市新天地华贸城三号楼一单元0407号房产执行，并解除查封。事实与理由：2012年10月21日，孔俊巧与中鹄公司签订涉案房屋的《住宅认购协议》并交纳首付款62,127元，2018年1月9日，孔俊巧将涉案房屋转让给王九华，王九华通过李进军账户向中鹄公司指定账户李瑞娜转账支付剩余购房款137,047元，当日，中鹄公司向王九华交付涉案房屋，王九华进行装修使用。按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条，查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知管理人或者建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告。但是一审法院在查封时未张贴公告，程序不合法。涉案房屋查封前已签订认购协议，并合法占有房屋，应当排除执行。李秀兰答辩称，王九华所称占有涉案房屋是在法院查封之后，属于非法占有，不符合法律规定，且其在一审庭审中称濮阳市拥有其他住房，属法律自认行为，一审认定正确，应当维持。中鹄公司述称，同意王九华的上诉请求，但是涉案房屋钥匙并非中鹄公司提供。王九华向一审法院起诉请求：撤销一审法院（2019）豫0902执异174号执行裁定书，不得执行位于濮阳市新天地华贸城三号楼1单元0407号房屋，并由李秀兰、吕晓文负担诉讼费用。一审法院认定事实：李秀兰、吕晓文与中鹄公司、马崇林民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年8月28日作出（2015）华法民初字第5633号民事调解书，调解内容为：一、解除当事人于2015年7月10日签订的借款合同；二、中鹄公司、马崇林尚欠李秀兰、吕晓文借款本金300万元及利息（利息自2015年7月10日起按照月息2分计算至付清之日），于2015年8月31日前偿还借款本金3万元及2015年7月10日至2015年9月10日期间的利息12万元，于2015年11月10日前偿还剩余借款297万元及利息。后李秀兰、吕晓文申请强制执行，一审法院于2018年1月19日作出（2015）华法执字第2321号执行裁定书，将中鹄公司开发的位于濮阳市大庆路新天地华贸城地丘号081-23,003幢1单元0402、0515、0512、0417、0415、0408、0407、0509、商业0207、0209号房产共十套查封（现网签备案在河南奥特莱斯百货有限公司名下）。2019年4月28日，一审法院裁定将该房产评估拍卖。王九华提出执行异议申请，一审法院于2019年8月30日作出（2019）豫0902执异174号执行裁定书，驳回了王九华的异议请求。另查明，2012年10月21日，孔俊巧与中鹄公司签订了涉案0407号房屋的住宅认购协议书，约定由孔俊巧购买涉案房屋，面积39.12平方米，5,268元/平方米，总价款206,084元，于2012年10月21日交首付款62,172元。后孔俊巧将涉案房屋债权转让给王九华，2018年1月9日，王九华通过李进军向李瑞娜账户转账137,047元，同日，中鹄公司为王九华开具了收据一份，内容为：由孔俊巧更名为王九华，本次交款137,049元，合计199,221元，3-1-407，收回原收据62,172元。该收据经手人为李瑞娜。在本案审理期间，经询问，王九华表示涉案房屋交房时间为2018年10月份，其夫妻二人在濮阳市内还有其他居住的房屋。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权应予以保护，原告对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定进行处理。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，王九华表示中鹄公司交付房屋的时间为2018年10月份，而法院查封涉案房屋的时间在2018年1月19日，王九华未在法院查封前占有该不动产，故王九华不符合上述第二十八条的规定；王九华表示其在濮阳市内还有其他用于居住的房屋，故王九华亦不符合上述第二十九条的规定。综上，王九华不享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项之规定，一审判决：驳回王九华的诉讼请求。一审案件受理费4,100元，由王九华负担。二审中，围绕上诉请求，王九华提交如下证据：1．李道龙向孔俊巧转款68,172元转账记录；证明目的：2018年1月9日向孔俊巧支付购房款的事实。2．濮阳市不动产交易中心出具的个人房屋信息查询情况表、王九华的户口本。证明目的：王九华家庭成员共有七口人，现在居住房屋仅能够满足基本生活需要。李秀兰提交如下证据：1．一审法院于2018年9月29日作出（2018）豫0902执异121号执行裁定书、执行异议申请书以及提交的证据。证明目的：河南奥特莱斯百货有限公司于2018年5月14日就涉案房屋曾提出执行异议申请，已经一审法院裁定驳回。房屋现状照片证明涉案房屋尚未竣工，无法使用，并未达到交房条件，王九华上诉称房屋已交付使用不是事实；2．一审法院执行阶段的议价笔录。证明目的：2019年4月27日，对涉案房屋进行拍卖时，中鹄公司代理律师在议价笔录中签字同意，并未主张房屋出售。本院组织当事人对上述证据进行质证，本院对一审查明事实予以确认。另查明，涉案房产网签备案在河南奥特莱斯百货有限公司名下，王九华未与中鹄公司或孔俊巧签订书面商品房买卖合同。一审法院（2015）华法民初字第5633号民事调解书在执行过程中，河南奥特莱斯百货有限公司于2018年5月14日提出执行异议，称该公司已从中鹄公司购买涉案房屋，要求排除包括涉案房屋在内的多套房屋的执行。一审法院于2018年9月29日作出（2018）豫0902执异121号执行裁定，驳回其异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。审查的关键是案外人王九华对涉案房屋享有的实体权利是否足以阻却执行措施。王九华主张对涉案房屋享有排除执行的民事权益，应当负举证责任。《最高人民法院关于办理执行异议及复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，须满足查封前签订了合法有效的房屋买卖合同、支付全部价款、合法占有使用且对未办理过户手续没有过错四个法定条件，方能产生阻却执行措施的法律后果。关于查封前是否签订合法有效的商品房买卖合同并支付全部价款问题。本案中，王九华主张从孔俊巧处购买涉案房屋，提供了李进军向李瑞娜转款137,047元、李道龙向孔俊巧转款68,172元以及中鹄公司向其出具的房款收据等证据，用以证明在查封前已成立购房合同关系，但由于王九华自认其未与中鹄公司、孔俊巧签订书面商品房买卖合同，孔俊巧亦未与中鹄公司签订书面商品房买卖合同，且涉案房屋网签备案登记在河南奥特莱斯百货有限公司名下，故上述证据不能满足上述司法解释规定的“查封前签订了合法有效的房屋买卖合同”的法定要件。关于是否在查封前合法占有涉案房屋问题，涉案房屋查封时间是2018年1月19日，王九华主张其在2018年1月9日已实际占有涉案房屋，其提供了物业费收据，装修许可证明、装修保证金收据等证据。经查，王九华提供的实际装修以及占有涉案房屋的证据上载明时间发生在查封之后，且河南奥特莱斯百货有限公司曾于2018年5月对涉案房屋主张物权，并提出执行异议申请，其提供的证据显示当时涉案房屋尚未竣工，无法交付使用。关于对未办理过户手续过错的认定问题，王九华从孔俊巧处购买涉案房屋时，仅采取口头形式，未签订书面买卖合同，亦未与中鹄公司签订商品房买卖合同，且未向房产部门核实房屋权利状况，未能尽到一般购房人的审慎义务，对涉案房屋网签备案在河南奥特莱斯百货有限公司名下，未能办理产权登记存在自身原因。综上，王九华的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,100元，由王九华负担。本判决为终审判决。审判长  郭循利审判员  苏章臣审判员  张慧勇二〇二〇年五月二十八日书记员  高嘉潞