江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初1321号原告：南京紫竹物业管理股份有限公司，住所地南京市六合区葛塘街道中路1号。法定代表人：张胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟秋，江苏淮海正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贺，江苏淮海正大律师事务所律师。被告：郑华胜，男，1986年12月2日出生，汉族，住徐州市新城区。原告南京紫竹物业管理股份有限公司（以下简称紫竹物业公司）与被告郑华胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年5月13日公开开庭进行了合并审理。原告紫竹物业公司的委托诉讼代理人张贺、被告郑华胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付物业服务费8265元（即2017年3月1日至2020年3月1日，1.3元/平方米/月×房屋建筑面积176.61平方米×36个月≈8265元）、公共能耗费900元（即300元/年×3年=900元）；2.诉讼费和其他费用由被告负担。事实和理由：2017年3月1日，原告与徐州市绿地商务城翠庭小区业主委员会签订物业管理服务合同一份，合同约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，合同期限3年，自2017年3月1日至2020年3月1日，并约定了物业费、公共能耗费收费标准，多层、小高层、高层住宅物业费缴纳标准为1.3元/平方米/月，公共能耗费收费标准为高层住宅300元/户/年。合同签订后，原告依约履行了物业管理服务合同约定的义务，但被告欠付原告自2017年3月1日至2020年3月1日期间的物业费及公共能耗费，被告房屋面积为176.61平方米。原告经催要无果后，诉至法院要求被告按照合同约定支付上述期间欠付的物业费及公共能耗费。被告郑华胜辩称，1.我的物业费已经交给上一个物业公司即徐州洁洁飞鹏物业管理有限公司，以七折交付了四年，具体期间为2016年12月30日到2020年12月30日。原告没有与上一个物业进行交接，其交接存在问题，不能让我们业主二次买单。2.如果法官判我将物业费交给原告，我对于原告提供的小区物业服务提出异议，原告未按合同约定提供服务；且原告与我们签订的物业服务合同已经结束，我要求原告公示充电桩、小区内广告费、饮水机的费用、小区内的饮料售卖箱、快递柜费，并做审计，是我们欠原告钱，还是原告欠我们业主钱，不清楚前我拒绝缴纳，我也不知道交于多少，上述费用都由我们业主所有。3.案涉117号楼下的垃圾不清理，我打过无数次电话给原告，原告服务态度极其恶劣。4.2号门保安室属于我的私人财产，物业公司在三年期间换了四任物业经理，项目经理李诚从未在小区出现；马经理在小区里改造小区道路，架空层入口使用的均是我私人财产，至今未付一分钱，原告使用前并没未与我沟通。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，徐州市绿地商务城翠庭小区业主委员会（甲方、委托方）与原告南京紫竹物业管理股份有限公司（乙方、被委托方）签订《徐州绿地商务城五期翠庭小区物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对徐州市新城区绿地商务城五期翠庭小区提供物业服务事宜；合同期限为3年，自2017年3月1日起至2020年3月1日止；物业服务费用根据业主拥有的建筑面积缴纳，具体缴纳标准如下：高层为1.3元/月/平方米；公共水电费暂按照以下方式分摊：高层住宅每户300元/年，试行三个月后，再按实际支付数确定分摊标准，原则上不高于原标准；双方还就服务内容与标准、服务考核内容及评分标准、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任、其他事项等。上述合同签订后，原告紫竹物业公司即开始为该小区提供物业管理服务。又查明，被告郑华胜系案涉小区117#-1-501室业主，房屋建筑面积181.44平方米，其尚欠原告自2017年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费8265元（1.3元/平方米/月×房屋建筑面积176.61平方米×36个月≈8265元）。本院认为：案涉《徐州绿地商务城五期翠庭小区物业服务合同》合法有效，对包括被告在内的全体业主均具有法律约束力。关于物业服务费问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应及时给付原告物业服务费。故原告要求被告支付其物业服务费8265元（即2017年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费）的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。关于公共能耗费问题。因原告未能提供充分证据证明实际产生且其实际代支的公共能耗费用，其可待证据充分后再行主张，故本院在本案中暂不予支持。关于被告辩称的意见一“我要求原告公示充电桩、小区内广告费、饮水机的费用、小区内的饮料售卖箱、快递柜费，并做审计，是我们欠原告钱，还是原告欠我们业主钱，不清楚前我拒绝缴纳，我也不知道交于多少，上述费用都由我们业主所有”问题。该观点属于知情权问题，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中不予理涉。关于被告辩称的意见二“我的物业费已经交给上一个物业公司即徐州洁洁飞鹏物业管理有限公司，以七折交付了四年，具体期间为2016年12月30日到2020年12月30日。原告没有与上一个物业进行交接，其交接存在问题，不能让我们业主二次买单”问题。因被告不能提供证据证明其向原告交纳了其所称的“物业服务费”，故对被告该辩称意见，本院不予采信。如被告对其交纳给徐州洁洁飞鹏物业管理有限公司的物业服务费持有其所称的异议，其可向该公司主张相应请求。关于被告辩称的意见三“2号门保安室属于我的私人财产，物业公司在三年期间换了四任物业经理，项目经理李诚从未在小区出现；马经理在小区里改造小区道路，架空层入口使用的均是我私人财产，至今未付一分钱，原告使用前并没未与我沟通”问题。该观点属于财产使用问题，与本案物业服务合同纠纷亦非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。关于被告辩称的意见四“我对于原告提供的小区物业服务提出异议，原告未按合同约定提供服务”、“原告服务态度极其恶劣”问题。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的接受度完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。据此，对被告的该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下本判决生效之日起五日内，被告郑华胜给付原告南京紫竹物业管理股份有限公司物业服务费8265元（即2017年3月1日至2020年3月1日期间的物业服务费）。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取为25元，由原告南京紫竹物业管理股份有限公司负担5元，由被告郑华胜负担20元。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年五月十五日书记员 崔朝宇