河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初385号原告：崔卫平，男，1967年8月17日出生，汉族，住焦作市解放区。被告：焦作市福安置业有限公司，住所地：焦作市解放区丰收路中段。法定代表人：孙文斌，董事长。委托诉讼代理人：师悦敏，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：赵羽枫，男，系该公司员工。原告崔卫平与被告焦作市福安置业有限公司（以下简称福安置业公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，组成合议庭继续审理。原告崔卫平，被告福安置业公司的委托诉讼代理人师悦敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔卫平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2018年11月至2019年12月拖欠的租金19733.95元，违约金4279.7元；2.判令被告按照购房价203793元所载金额为基数，按双方约定的120%价格从原告处回购该房屋，合计244552元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年12月25日，原、被告签订《委托经营管理合同》三份，约定原告将位于焦作市解放区站前路818号福安大丰商城负一层第0854、0855、0861、0862号，建筑面积为23.36平方米，总房价为67931元，第0856、0857、0863、0864号，建筑面积为23.36平方米，总房价为67931元，第0858、0859、0865、0866号，建筑面积为23.36平方米，总房价为67931元的商铺委托被告经营管理。委托经营期限为12年，从2008年1月1日起至2019年12月31日止。被告每年按原告购房款总额203793元的8.3％向原告支付租金，租金每季度支付一次。上述《委托经营管理合同》签订以后，被告开始尚能按时支付租金，但是从2014年最后一季度开始，被告就开始拖欠租金，经原告多次催要未给，原告起诉被告后2014年11月至2018年10月的租金，正在强制执行中，2018年11月至2019年12月租金拖欠至今未付。合同中经营租金收益第6条规定，甲方所购商铺委托期满12年后，甲方可将商铺产权出售给乙方，乙方按照甲方的购房原始发票所载金额为基数，按照双方约定的120%的价格，从甲方收购该房屋，2008年1月至2019年12月31日已满12年。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院查明事实，依法公断。被告福安置业公司辩称，1.被告不应该支付租金，原告在上一个诉讼中，已知悉被告与其解除合同，原告并没有提出异议，因此2018年11月1日以后的租金不应该再支付；2.回购房屋不是被告应尽的义务且合同于2018年10月已解除。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.原、被告之间签订的委托经营管理合同是否已解除；2.原告要求被告支付租金及违约金并要求按照约定价款回购房屋的主张，有无事实及法律依据，是否应予支持。原告崔卫平为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：1.委托经营管理合同3份，商品房买卖合同3份，购房收据1份（2张），证明被告应按照合同约定支付租金，承担违约责任，并回购房屋。被告福安置业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据的真实性无异议，对证据指向有异议，因为不动产以登记为准，不能证明原告已领取了相关的权属登记，不能证明案涉房屋属于原告，合同中也并未明确约定，合同到期后被告必须回购案涉房产。被告福安置业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了如下证据：报纸公告一份，内容为：2018年焦作日报登报告知业主收回房产，自行出租，所有租金支付到2018年10月20日。证明被告于2018年10月20日解除与原告签署的委托经营合同。原告崔卫平对上述证据质证后，发表如下质证意见：合同系原、被告双方签订，公告是被告单方作出的，公告是原告现在开庭时才看到。原告认为合同不能单方解除，被告应按照合同约定履行支付租金及回购房屋的义务。本院在（2020）豫0802民初423号案件中调取的被告在销售大丰商城地下商铺时的宣传彩页1份。原告对本院调取的证据质证后，发表如下质证意见：无异议。被告对本院调取的证据质证后，发表如下质证意见：无异议，是被告当时发的宣传彩页。本院对当事人提供的证据认证如下：关于原告提交的证据1，被告无异议，对该证据本院予以采信。关于被告提交的证据，本院对该证据的真实性予以采信，但不能证明双方之间签订的合同已经解除。本院调取的证据，原、被告双方对其真实性均无异议，本院予以采信。本院根据当事人的陈述、举证及诉辩意见，对本案事实确认如下：原告与被告签订三份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于焦作市解放区××前路××商城××、××、××、××号商铺，0856、0857、0863、0864号商铺，0858、0859、0865、0866号商铺，原告向被告支付了购房款，被告于2007年4月16日向原告出具一张金额为101896元的收据，于2007年9月22日向原告出具一张金额为100368元的收据。2007年12月25日原告崔卫平（甲方）与被告福安置业公司（乙方）签订三份《委托经营管理合同》，约定甲方自愿将已购买的位于焦作市解放区站前路812号福安大丰商城，负一层、第0858、0859、0865、0866号，建筑面积23.36平方米，总房价67931元的商铺，及第0856、0857、0863、0864号，建筑面积23.36平方米，总房价67931元的商铺及0854、0855、0861、0862号建筑面积23.36平方米，总房价67931元的商铺委托乙方经营管理。委托经营期限为十二年，即2008年1月1日起至2019年12月31日止。委托经营第一年至第十二年期间，乙方每年按甲方支付购房款总额的8.3%向甲方支付租金收益。关于违约责任，乙方逾期支付收益，与其履行期间应就逾期履行部分按日万分之0.5向甲方支付违约金。被告将租金支付至2014年第三季度，后原告起诉至本院要求被告支付从2014年11月至2018年12月的租金，后通过本院调解，原告与被告达成一致调解意见，本院于2019年3月7日作出（2019）豫0802民初1313号民事调解书，被告焦作市福安置业有限公司于2019年6月25日前支付原告崔卫平2014年11月1日起至2018年10月31日止期间的房屋租金57760元；原告崔卫平自愿放弃其他诉讼请求。后原告崔卫平向被告主张2018年11月至2019年12月31日的租金及回购案涉商铺未果，原告诉至本院。另查明，1.被告福安置业公司在出售涉案商铺时宣传称：“12年一签永久租用，期满6年无条件收购，期满12年溢价20%收购”。2020年1月13日，原告以被告在商铺委托管理期满12年后未按委托经营管理合同的约定回购商铺为由诉至本院，要求被告按照委托经营管理合同的约定履行回购商铺的义务。2.被告福安置业公司于2018年10月12日在焦作日报刊登公告，内容为：“大丰商城全体返租业主，根据2018年10月10日公司会议决定，我公司和各位业主签订的《委托经营管理合同》，因种种原因无法继续履行，也无法支付租金收益款。现通知各位业主，终止该《委托经营管理合同》，请各位业主在2018年10月20日之前收回房产，自行出租，带来的不便敬请谅解。”3.原告购买的该商铺截止目前尚未办理不动产所有权证。本院认为，本案系委托合同纠纷。原告崔卫平与被告福安置业公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当依法认定为有效。被告福安置业辩称，上述《委托经营管理合同》已于2018年10月12日通过在《焦作日报》上刊登公告及现场张贴公告的方式解除，但并未提交证据证明其首先采取了电话送达或者直接送达联系不到原告后才采取公告送达的证据，也未提供证据证明原告已知悉该解除通知，故该辩解意见，本院不予采信。被告仍应按照合同约定支付尚欠的租金。因在（2019）豫0802民初1313号案件中，原告已经放弃2018年11月和2018年12月的租金，故原告的租金应从2019年1月1日起计算至2019年12月31日止，共计16914.82元（67931元×3×8.3%），原告主张超过部分，本院不予支持。关于支付时间的约定：乙方（福安置业公司）应支付甲方（崔卫平）的租金收益于下列时间支付：第一年至第十二年的租金收益乙方按季度向甲方支付，每季度支付款金额为所购房款金额的2.08%计付，支付时间为每个季度最后一个月的30日。关于违约金部分，根据双方约定，乙方逾期支付收益，与其履行期间应就逾期履行部分按日万分之0.5向甲方支付违约金。2019年1月、2月、3月的租金违约金，其逾期时间应从2019年3月30日起计算，2019年4月、5月、6月的租金违约金应从2019年6月30日起计算，2019年7月、8月、9月的租金违约金，应从2019年的9月30日起计算，2019年10月、11月、12月的租金违约应从2019年12月30日起计算。原告主张的2019年1月、2月、3月的违约金期间应为2019年3月30日至2019年12月31日，共计276日，违约金应为57.96元（203793×2.08%×日万分之0.5×276日）；2019年4月、5月、6月的违约金期间应为2019年6月30日至2019年12月31日，共计184日，违约金应为38.64元（203793×2.08%×日万分之0.5×184日）；2019年7月、8月、9月的违约金期间应为2019年9月30日至2019年12月31日，共计92日，违约金应为19.32元（203793×2.08%×日万分之0.5×92日）；2019年10月、11月、12月的违约金期间应为2019年12月30日至2019年12月31日，共计1日，违约金应为0.21元（203793×2.08%×日万分之0.5×1日）。故原告主张的违约金共计116.13元（57.96元+38.64元+19.32元+0.21元）原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告要求被告回购案涉商铺。现原告依据《委托经营管理合同》第三条第6款的约定要求被告以购房款203793元为基数，按照120%的标准即244551.6元的价格回购商铺。被告认为不应回购该房屋，理由为：委托合同约定的内容为12年期满后，被告可回购房屋，因此回购房屋并不是被告必须履行的义务。经庭审查明，双方签订的《委托经营管理合同》第三条第6款约定：“甲方（原告崔卫平）所购商铺委托期满12年后，即2019年12月31日后90天内，甲方可将商铺产权出售给乙方（福安置业公司），乙方按照甲方的购房原始发票所记载金额为基数，按双方约定以120%的价格从甲方收购该房屋”。从文意解释看，“在商铺委托期满12年后，甲方可将商铺产权出售给乙方”应理解为，该条实际是赋予了原告选择出售商铺的权利，原告既可将商铺出售给他人，也可将商铺出售给被告。如果原告选择出售给被告，被告就应当按照委托经营管理合同约定的价格回购商铺。加之被告在对外出售商铺时的宣传内容即“12年一签永久租用，期满6年无条件收购，期满12年溢价20%收购”，原告有权要求被告按照委托经营管理合同约定的价格回购商铺。被告的辩解理由不成立，本院不予采纳。关于回购的金额，委托经营管理合同明确约定“乙方按照甲方的购房原始发票所记载金额为基数，按双方约定以120%的价格从甲方收购该房屋”。根据原告提交的原始收据载明的金额为202264（100368+101896），故被告应按照202264元的120%的价格即242716.8元回购案涉商铺。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告焦作市福安置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告崔卫平支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金16914.82元及违约金116.13元；二、被告焦作市福安置业有限公司应于本判决生效后十日内回购位于焦作市解放区站前路818号福安大丰商城负一层第0854、0855、0861、0862号商铺及第0856、0857、0863、0864号商铺和第0858、0859、0865、0866号商铺号商铺并支付原告崔卫平回购款242716.8元。三、驳回原告崔卫平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5328元，由被告焦作市福安置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  李 艳人民陪审员  尹彩香人民陪审员  王彦芝二〇二〇年五月二十二日书 记 员  赵方圆附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。