江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2020)赣10执异9号案外人：吴金诚，女，1982年6月17日出生，汉族，住江西省广昌县。委托诉讼代理人：吴秀富（系吴金诚父亲），代理权限为一般授权代理。申请执行人：张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县盱江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请执行人张寿荣与江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案中，案外人吴金诚于2020年5月14日对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第30号车库的执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人吴金诚称，请依法撤销广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第30号车库的执行裁定。事实和理由：2002年，李长林与江西省广昌县长兴贸工农有限公司（法人代表李长文）签订了商品房购销合同，购买位于江西省广昌县新圳北路车站出口处第四栋第30号建筑面积为24.03平方米的车库。李长林在签订合同时，一次性付清了约定的购房款人民币12015元，并于收房后一直使用至2019年5月。2019年5月10日，李长林、陈玉珠夫妇将车库以人民币23万元的价格转让给吴金诚，双方签订了车库转让合同，吴金诚一次性付清了购房款23万元，陈玉珠出具了收条。2019年5月10日后，吴金诚使用该车库至今。期间，李长林、吴金诚多次向长兴公司及其法定代表人李长文要求办理房产证，但均被对方以总证未办好等各种理由敷衍。张寿荣称，吴金诚所依据的买卖合同无效，其非执行财产权属人，其异议无证据支持，应予以驳回。事实和理由：一、案涉合同无效。1.李长林签订商品房购销合同的出售人为广昌县长兴贸工农有限总公司，该公司不等同于被执行人长兴公司，其不是案涉车库所有权人，无权代表长兴公司出售车库，合同无效。因吴金诚的购买行为是以李长林的合同为基础，其转让合同亦无效，其依据无效合同主张权利没有法律依据。2.倘若合同主体适格，长兴公司在案涉车库未获得预售许可证明的情况下签订的车库买卖合同也无效。3.案涉车库已经在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，其处分行为无效。4.案涉车库买卖价格明显低于市场价，被执行人存在恶意转移资产，逃避债务的行为，其转让行为无效。经对比，邓文超执行异议案件中，2002年的合同单价为2000元/㎡，李长林的车库单价为500元/㎡。李长林系李长文的弟弟，其购买价明显低于市场价，严重损害债权人合法权益，其买卖合同无效。二、吴金诚并非案涉车库的所有权人，仅享有债权。从物权归属上来看，该不动产仍属于被执行人所有。三、倘若案涉合同有效，吴金诚亦不满足排除执行条件。长兴公司系房地产开发企业，故而本案应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查。1.吴金诚无证据证明其与长兴公司签订了合法有效的书面买卖合同。2.涉案不动产为车库，不属于居住房屋，即使为居住房屋，吴金诚也未举证证实其名下无其他用于居住的房屋。3.吴金诚未提供证据佐证其已支付了购房款，其仅提供了一张收据拟证明其支付了款项给李长林，但若要证明案涉买卖合同合法有效，其享有车库所有权，应当提供李长林支付房款给长兴公司的证据，且长兴公司依法入账，否则应承担举证不能的不利后果，而纵观本案证据，吴金诚的证据不足以证明其支付了车库款。长兴公司未发表意见。吴金诚为证明其主张提供了以下证据：1.江西省广昌县长兴贸工农有限总公司与李长林签订的商品房购销合同；2.李长林、陈玉珠与吴金诚签订的车库转让合同，陈玉珠出具的收条，吴金诚转账给李雯的银行凭证打印件，李长林出具给吴秀福的借条，李长文与陈玉珠的离婚协议书。证明吴金诚已购买涉案车库。张寿荣质证认为，1.对商品房购销合同的三性有异议，广昌县长兴贸工农有限总公司不是被执行人，合同中李长文的签字字体也不一致，合同售价过低。2.对车库转让合同三性有异议。3.对借条的三性有异议，其中写的吴秀福和吴秀富是否一致不清楚，借款有没有支付也不清楚。4.转账凭证的真实性、合法性无异议，但长兴公司是否收取了购房款不清楚。5.离婚协议书真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌房权证（2015）旴字第038259号不动产产权情况表。本院查明，2018年8月28日，张寿荣向本院起诉长兴公司、江西广源肥业有限责任公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案。2018年9月12日，案涉房产在该案中因被采取财产保全措施而被查封，但未查询到抵押登记情况。查封期限为2018年9月12日起至2021年9月12日止。2019年4月9日，本院判决长兴公司、李长文、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。2019年10月25日，江西省高级人民法院判决驳回上诉，维持原判。2020年1月3日，张寿荣向本院申请执行其与长兴公司、李长文、薛广英民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月8日裁定冻结、划拨长兴公司、李长文、薛广英银行存款1250万元，或查封、扣押、冻结、扣留、提取被执行人相应价值的财产。2002年，李长林与江西省广昌县长兴贸工农有限总公司签订了一份商品房购销合同，李长林以12015元的价格购买江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口处第四栋第30号车库。2019年5月10日，李长林、陈玉珠与吴金诚签订车库转让合同，约定将该车库以23万元整的价格转让给吴金诚，房款付清后当天交付车库。陈玉珠于当天出具了收到23万元的收条。长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，法定代表人为李小明。2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。2017年11月16日，公司法定代表人变更为李长文。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中存在两个法律关系，一是李长林与长兴公司之间的房屋买卖合同关系；二是吴金诚与李长林夫妇之间的房屋买卖合同关系。吴金诚与长兴公司之间并无直接的房屋买卖合同关系，吴金诚也未能提供李长林购买车库的付款凭证，其对登记在长兴公司名下的不动产提出排除执行的请求不符合法律规定，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人吴金诚的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年五月二十八日法官助理王文婷书记员黄顽