吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终492号上诉人（原审被告）:杨宝库，男，1974年1月2日生，汉族，职员，住吉林省长春市双阳区。被上诉人（原审原告）:长春市中信物业服务有限公司。住所：长春市双阳区于家桥北。法定代表人：周力，总经理。委托诉讼代理人：朱宏亮，吉林朗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈瑶，吉林朗业律师事务所律师。上诉人杨宝库因与被上诉人长春市中信物业服务有限公司（以下简称中信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市双阳区人民法院（2019）吉0112民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨宝库上诉请求：1.请求依法判定被上诉人提交的《物业服务委托合同》逾期，无效;依法判定上诉人与被上诉人之间不存在合同关系;2.请求依法判定被上诉人未能完全履行服务义务，存在的问题绝不是“瑕疵”，应属违约;3.请求依法判定上诉人并非无故不交物业费，不应交纳滞纳金;4.请求依法判定被上诉人退出建龙小区物业管理;5.请求依法判定被上诉人退还旧的车辆门禁卡押金;6.请求依法判定被上诉人依法公示物业收支情况，公示新门禁系统收费情况;7.请求依法判定被上诉人承担所有诉讼费用。事实与理由:一、上诉人与被上诉人间不存在合同关系。1.本案被上诉人中信物业公司提交的《物业服务委托合同》第二条本合同委托管理期限为三年，自2008年12月30日起至2011年12月30日止。而被上诉人诉上诉人欠费时间为2013年至2018年间，不在合同有效期内;2.该合同第十六条本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。此条款为无效条款。因为，上一届业主委员会（业主）不能代下一届业主委员会（业主)行使权利，上一届业主委员会（业主）不能侵犯下一届业主委员会（业主）的权利。此条款违反法理，违反民法有关规定。3.建龙小区自2011年12月30日后，没有新的业主委员会至今。小区内的部分业主都换了好几轮了。一份没有甲方的合同是无效合同。综上所述，上诉人与被上诉人在2013年至2018年间不存在合同关系，也就不存在合同纠纷。二、一审判决认定被上诉人管理中出现的毛病是“瑕疵”不当，应属违约。1.退一步讲，假设合同成立，而判定中信物业在管理中出现的问题是“瑕疵”，既没有国家标准，也没有行业标准，既没有法律法规规定，也没有司法鉴定，不能就认定“瑕疵”。而且在一审中，多次要求被上诉人出示服务资质证明、收费许可，被上诉人拒绝出示。中信物业公司还称是经过IS0认证企业。上诉人要求其出示相关材料及认证标准。2.《合同》第二章第三条第一款，对共用部位、共用设施设备进行维护和管理。屋顶部分：上诉人家住顶楼，入住后一直漏水，物业每年都在雨季后贴膏药式的维修,因为过了雨季，维修后不下雨,根本不知道修的好坏。和我家一样顶楼漏水的比比皆是，几乎所有的顶楼都漏水。结果是年年秋季修春季漏，现在仍然漏。上诉人要求彻底维修，重做防水，要求一至六楼各户分摊费用。物业表示可以，但是需要自己逐户做工作，自己收费。这是赤裸裸的不履职，推卸责任。是典型的违约。户外墙面部分：龙源浴池、幼儿园、残疾人康复中心三处建筑属建龙小区一部分。三处楼体完全改变颜色、外貌,现在已经看不出来是和建龙一个小区了。这种放之任之的行为，也是物业允许的，严重侵害了所有业主的利益,是违约行为,要求恢复原貌。门厅部分：现在建龙小区的所有门厅都已经被乱涂乱画乱贴，弄的破败不堪。物业既不清理养护，也不向有关部门要求保修（做外墙保暖工程时维修过)。物业不进行养护管理也不主张公共部门的权利，属违约行为。要求与有关部门交涉，主张业主权益。楼梯间部分：小区内多数楼梯间被部分业主不同程度的长期占用。物业长期不管理或未实质性管理，仅走“法律”程序推卸责任。我家对门602室装修结束后，把剩余的装修原料堆放在楼梯间长达半年之久无人处理，并且，602还故意在楼梯间放塑料筐冬季存青菜，夏季装可回收垃圾。其它单元楼梯间的存放物都尘封多年，而物业对此根本不直接开展工作让相关业主清退公共空间，只是在19号楼一楼的楼宇门上贴“通知”，请有关业主清理楼道内的物品。拍照以示已经尽了义务。客观上，物业对此类问题应该直接上门做工作，经过多次工作无果的情况下，应该使用行政的或法律的手段，最后达到清理公共空间的目的。面对不通过强制手段解决不了的问题，物业就应该向有关执法部门报案，向法院起诉。如果没这样做，对个别业主侵害其他业主利益的行为听之任之，就是失职，就是违约。要求退还公共空间。电表间部分：建龙小区没有独立的电表间，各单元的电表都在一楼的墙壁上。电表柜分三个格（分柜),一个是电表柜，内有各户电表，供电部门上锁;一个是总闸配电柜供电部门上锁；一个是分户闸，空开。此柜是留给物业管理维修使用的，应该由物业直接管理。但是物业却推卸责任说是应该由供电部门上锁。存在的问题是，第三个分柜长期无锁，几岁的孩子都能打开，非常容易造成触电事故。而且，多次发生小孩子开柜、触发空开，造成业主家停电，致使电脑资料丢失，冰箱食物腐败，白天启动照明，给业主造成实际损失。其实，平时，物业也是在此处取电作业的。上诉人多次要求物业对此电柜上锁，物业均无异议。在一审中，被上诉人却说，此柜应由供电部门上锁,安全隐患应该他们处理。此电表柜乃全体业主共有财产,属物业管理范围，这是合同明确写着的。而这电柜存在重大安全隐患也是不容置疑的。应该由谁来上锁并不重要，重要的是物业有没有采用协调、行政、法律等手段解决好此安全隐患，维护了业主的生命财产安全。没做或是没做到，就是失职，就是违约。要求立即解决此安全隐患。楼梯间管道柜及管道部分：楼梯间管道柜都是统一的，有安全锁。现在大约有三分之一的管道柜被暴力开启,破坏,从未修复过。造成柜内设备外露，存在被人为破坏的治安隐患。特别是造成冬季取暖期跑热。在2015年冬季，供暖管道出现排气阀跑水。我们单元多名业主向物业反应情况，请求物业处理或联系供热部门处理。物业电话里告诉有关业主说:找个棒子敲敲就好了。即没来现场查看处理，也没报供部门维修，致使跑水从早晨跑到中午，从六楼跑到四楼，造成楼道墙体浸湿被污损，至今未修复。这是典型失职不做为，应当赔偿。这属于违约。路灯部分：小区路灯共有38处，76盏，其中灯罩先后损坏55个,现在仍损坏11处未修复，还有15盏不亮。（76-11-15）/76*100%=65.79%，这明显违反了《合同》第四条第一款第（3）点完好率90%以上的约定。是违约行为。公益性文体设施：上诉人在一审中提出文体设施未保养维护,被损坏是物业未尽职。物业称此文体器材是政府给的，应该政府维护。这是违反《合同》约定的。政府给的也是业主的，也是应该在物业管理范围内的，并且，在合同中明确写着“公益性文体设施”在管理、养护、维修范围内。现在的秋千，只剩秋千架没有秋千了。这是明显的推卸责任，违约行为。要求物业赔偿。3.《合同》第二章第三条第二款,公共秩序维护。交通秩序与车辆停放部分：2012年1月至2018年9月间,小区开放管理,所有进出人员及车辆均无须登记、刷卡。严重违反了《合同》第四条第二款第（1）点的约定。典型违约行为。小区内机动车随处乱停，无人管理。特别是个别车辆占用两个停车位或斜向停车物业不管;非业主车辆长期占用小区内车位，造成业主无处停车;更严重的是，多次发生车辆停放在正常停车位车辆后方的行为，而物业不知道违停车辆的信息，严重影响业主出行。最严重的一次是401的警察后半夜出警务，硬是把他的车堵了两个小时。物业既不知道车辆信息，也不主动挨家挨户的帮找车主。摩托车随处乱停，而且是长期乱停而无人管理。有摩托车停在草坪里物业也不管、有几辆摩托车都要烂在草坪里了。可想而知，这车违停了多长时间,物业不作为多长时间。2018年9月以后，业主自费安装了自动识别车号门禁系统，物业却给非小区业主办理出入识别权限，并且还立牌子“自律停车，车损自负”明目张胆的推卸责任。这是典型的侵犯业主权利，增加小区治安隐患,抢占业主停车位,增加业主车辆被刮蹭的风险(事实上，业主车辆已经被多次刮蹭，故意损坏),这明显违反了《合同》第四条第二款第（2）点的约定。是违约行为。多辆自行车，长期违停于一楼楼梯口，严重影响通行，特别是严重影响突发事件疏散，存在重大安全隐患。对此，物业部门没进行过任何管理。多辆自行车长期停放于草坪，现在腐烂在草坪里了。这明显违反了《合同》第四条第二款第（3）点的约定，属违约行为。小区南出入口丁字路口存在重大交通安全问题，已经发生多起交通事故，造成重大损失。该路口北侧是停车位，停车位上有车时，严重影响丁字路口双向停车视距。此路口应在主干路设“让”行标志及反光镜，解决此处安全问题。但至今没有什么标识和设施解决此问题。另外，在19号楼东侧的停车位设立限位桩高度不够，位置不当，不标准规范，造成多辆车前、后杠受损。这明显违反了《合同》第四条第二款第（4）点的约定，属违约行为。保安人员工作规范、作风严谨根本就谈不上。中信物业保安人员都是六七十岁的老年人，没什么战斗力，很少有人穿正规保安服装，特别是最近几年，都穿迷彩服，没有任何保安字样、标识，分不清他们是保安还是保洁，是维修工还是杂役。这明显违反了《合同》第四条第三款第（1）（2）点的规定，属违约行为。从物业提供的几份巡查记录（巡查仪记录数据）看,2013、2014年没巡查;2015年2月6-7日巡查一天;2016年7月17-18日,8月19-21日共巡查2天;2017年1月8、9日,5月23-24日共巡查2天;2018年2月12-13日,4月15-16日，5月30-31日，8月6-7日，12月19-20日共巡查5天;2019年2月16-17日，8月8-9日共巡查2天。这几份巡查记录多份存在记录不完整，没有明确巡查人员（所有记录都出至一台巡检器)。从时间上看，不仅是巡查的天数不够,巡查的时间段也仅集中在夜晚。而且开始、结束时间还不固定。这一点明显违反《合同》第四条第三款第（4）点每4小时巡查一次的规定，属明显违约行为。特别是从巡查数据看，虽然每次巡查大约都用时60分钟左右，但2015年巡查21个点位，各点位之间巡查时间相得益彰。2016年巡查只有9个点位。2017年6-7个点位。2018年5-7个点位。2019年4-7个点位。各点位之间巡查时间相差很大，存在原地不动行为。从物业办公室出发到13#3单元，按2015年2月6日正常巡用时不超14分钟，最短用时3分钟（2017.1.8)，最长用时49分钟（2018.5.31)，用时在20分钟以上的还有27次。多数数据显示“1/2”应该有2页,但物业只提供第1页，特别是2016年8月19日显示“1/4”，缺3页。以上这些数据，也只能说明在这一时间，有一个人戴的这台巡检器去过某个点位。没有巡查人员上岗轮流值班表，没有巡查记录，既没有发现可凝人员进行盘查，也没有发现安全隐患。560(19号1单元至今可辨认的广告数量)/2(其它单元打5折)*76个单元=约2万份。这2万份广告是怎么在24小时保安的眼皮子底下贴上去的?这是典型的毁财。刑事治安案件。物业必须承担安保不利的责任，必须承担违约责任。对于偷盗抢劫、意外伤害、火灾等突发事件，根本就没有相应的可行性预案。特别是在19号楼602室跑水事件的处理上就更能看出来，物业不只是没有预案。连最基本的信息都不掌握。既不知道602业主的联系方式，也不知道供热部门抢修联系方式。物业也没有应急处置力量和能力。这明显违反了《合同》第四条第三款第（4）（5）点的规定，属违约行为。《合同》第四条第三款第（6）点，协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。这一约定与第三条第2款矛盾、与业主手册第4页服务项目矛盾，主次颠倒，是典型的不做为、推卸责任。整个建龙花园小区没看见消防设施设备，除21号楼1单元楼道内有一个消火栓以外，没见其它任何灭火工具。消防通道5处。其中21号楼和18号楼中间，大门常年锁死，不锁死也进不来消防车（建筑结构问题;1号楼和5号楼中间有消防通道，常年锁死，并用刺线捆绑，无法随时通行，存在重大消防隐患。4号楼东侧消防通道经常有车堵路，影响通行;15号楼西侧，是重要的疏散救援通道，但是经常有车辆停在其中。特别是，此通道被安装了晾衣架，角门的钥匙在龙源浴池手中。外人可不通过小区安保而进入园区。这明显违反了《合同》第四条第四款约定、违反物业《环境和卫生管理规定》第八条的规定，物业不做为属违约行为。园区中心活动广场多处设有果皮箱，现在都没有了。这项违反了《合同》第四条第五款第一项的约定，属违约行为。小区公共部位无法保证每天清扫、现在到处都能见到垃圾，而且是长期存在的垃圾。楼道、楼梯也没能保证每天清扫。在上诉人提供的11个G的照片、视频证据中，可以证明从2012年至2014年、2014年至2019年顶楼管道柜上方的垃圾长期不清理。仅2014年在上诉人强烈要求下才清理了一次。在长达8年的时间里，仅清理一次垃圾。在物业的投诉记录也能查到关于楼道多天没有清扫的记载，投诉都没有处理结果。达到让业主投诉的情况那都不是一般的问题，绝不是“瑕疵”的问题。最近的几段视频更能显示楼道的卫生不是每天清扫。物业收费区间是年，合同有效期才三年，楼道垃圾8年清理一次。这违反了《合同》第四条第五款第二项的约定，是典型违约行为。室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑，从来就没擦过，更不要说每季擦试了。楼道玻璃就更不能提了，现在都脏的不行了也不见擦一次。此项违反了《合同》第四条第五款第(3）(4）项的约定，属违约行为。小区内果皮箱已经灭失了，也就不存在满溢问题。但是垃圾箱满溢问题还是时有出现的。特别是“定期清洗”，我们真是不知道“定期”是多少天一洗还是固定哪个日期清洗，还是以“保持洁净”为准进行清洗。实际上，垃圾箱已经脏的不能再脏了，而且已经破旧的不行，都已经漏了。弄的垃圾箱外面到处都是垃圾、污水、臭气熏天。这违反了《合同》第四条第五款第（6）(7）项的约定，属违约行为。绿化维护方面,到目前,园区大型树木已经枯死几十棵,枯树被清除但却一棵都未补种。这违反了《合同》第四条第六款第（1）项保证花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种的约定，属违约行为。《合同》第四条第六款第（2)(3）项是做了的，但第（4）(5）项没做。如:在哪取的水?浇了多少树?施肥多少?在哪弄的肥?树上起虫害是业主投诉要求才处理的。（有投诉记录)。《合同》第四条第七款第（3)项，约定设立业主意见箱、每年召开一次业主恳谈会，每年进行一次业主满意度调查，每半年或一年公布一次管理服务费收支情况。意见箱设不设不重要，重要的是有意见当面提都不处理。每年一次业主大会那可是一次都没有过的事。如果开了，请物业出示会议通知，会议记录，在哪开的会，多少业主参加，有会议签到单吗?收支情况那是万万没有公布的。一审时被上诉人说上诉人可以去看。“让我去看”，这也反证了物业是没有公示过的。这明显违反了《合同》的约定，是违约行为。《合同》第四条第七款第（4）项约定，每年物业投诉有效处理率达80%以上，这20%的无效处理率也太大了，大事，重要的事都放20%里了。这显失公正。另外，我们应该详细的计算一下才能知道物业处理有效率达没达到80%，都包括哪类投诉。一号投诉，30号还没处理，这算一次投诉还是30次投诉。最关健是，物业一审时自诉小区有60%以上的业主拒缴物业费。这是什么情况?为什么这么多业主拒缴?是不是都和我一样的原因?这60%的无声抗议算不算投诉?请物业解释。上述所有问题，均有照片、视频可以证明，还有被上诉人递交的材料也可以证明。有些不便在庭上展示的证明也可以请法官到现场实地查验或远程视频查看。三、上诉人并非无故不交物业费，不应交纳滞纳金。上诉人在2012年以前，一直严格按小区物业管理规定做文明业主。积极主动缴纳物业费，为了物业公司便于管理和统一征收，主动把原来10月份的缴费期统一到年底。为把物业管理好，积极主动向物业提建议，献计献策（给物业写信)。上诉人绝对不是一个无故拒缴物业费的人。因物业公司管理出现重大问题（绝不是一审所说“吹毛求疵”),《合同》约定8项服务42项标准中，服务管理严重不达标26项之多。与违约责任无关服务条款9项。仅修剪绿篱、修剪树型、检查排水、禁养家禽、清扫积雪、出入口24小时监控、停水停电通知7项内容没违约。7/（42-9）*100%=21.2%，服务达标率才21.2%。针对上述问题，多次与物业沟通无果，特别是在双阳区法院诉前调解中，与调解法官多次说明情况，希望物业履职，而不是本人少缴物业费。物业方面既不解决问题，也不当面与我调解。无奈之下，上诉人多次与物业工作人员提出希望物业能起诉我，因为法律规定业主不能独立起诉物业公司。所以一直被动等待被诉。而且，委托合同到期后,应执行物价部门的法定物业费标准。另外，若物业无重大责任过错，怎么就跳过了2013年物业费而收了2014年的，又为什么2014年只收了300元?请法庭认定上诉人并不是无故不缴物业费，不应交纳滞纳金。四、上诉人旧的车辆门禁卡和单元电子钥匙(每户2个）是所有业主正常配套卡，为了防止无车业主也办理车辆出入门禁卡，所以向有车业主收押金20元。现在旧卡已经无用，请物业退还押金。物业说不是押金，那就构成乱收费，属违约。五、根据《合同》第二章第四条第7款第（3）项的约定、公示物业收支情况。根据新自动识别车号门禁系统安装公告约定公示新门禁系统收费情况。特别强调，不是物业说的我可以去物业查看，而是依合同约定，公示。让所有业主都清楚。由于文字表达有限，其它相关材料、证据、照片、视频材料在庭审中一一展示说明。希望人民法院依法保护所有建龙花园小区业主的权益。希望依法维护法律的公平、公正。中信物业公司辩称：一、中信物业公司为建龙尊邸小区提供物业服务系原《物业服务委托合同》的延续，被上诉人在原物业服务合同期满后继续为建龙尊邸小区提供物业服务具有合同依据。依据《物业管理条例》第七条第一款及第三款规定，业主在物业管理活动中，应当遵守并执行业主委员会的决定。被上诉人与建龙邸小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，《物业服务委托合同》第十六条约定：本合同期满，甲方没有解聘乙方(被上诉人)的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动续延。故本合同的效力及于全体业主，被上诉人负有继续履行物业服务管理的合同职责。二、被上诉人履行了对服务小区内公共设施的维修、养护以及公共卫生、安保等管理义务，并在一审中已提供相关证据佐证，上诉人提出被上诉人未履行物业服务义务没有事实依据，应当缴纳物业费及滞纳金。被上诉人在共用设施日常维修养护、清洁卫生、垃圾清运、绿化管理、保安巡逻等服务项目的服务从未中断过，上诉人作为小区业主客观上已经获得了被上诉人提供的物业服务，上诉人未按时交纳物业费的行为已经构成违约，应当根据合同约定缴纳滞纳金。三、上诉人无权单方要求被上诉人退出物业服务管理。根据《物业管理条例》第十一条第四款之规定，选聘与解聘物业服务企业由全体业主共同决定，这是全体业主共同享有的权利，上诉人无权代表全体业主单方提出上诉请求要求被上诉人退出建龙小区物业管理。四、被上诉人收取上诉人车辆门禁卡费用系上诉人办理车辆出入小区的特定成本费用，并非押金，该项成本也不属于物业费用的支出范围，属于上诉人特定的专有成本支出，故被上诉人无需返还。五、被上诉人收取的物业费用为0.5元/平方米/月，该物业费标准已远远不能满足实际成本支出，运营中需要开发商补贴才能保本经营，被上诉人在提供物业服务过程中已经超越了权利义务相对应的服务标准。综上所述，上诉人杨宝库违反合同约定，未按期向被上诉人支付物业费，给被上诉人造成一定的经济损失，构成违约，上诉人理应支付被上诉人欠付的物业费及违约金。上诉人杨宝库的上诉没有事实及法律依据，恳请法院查明事实后驳回上诉人的全部上诉请求。中信物业公司向一审法院提出起诉请求：1.请求法院依法判令上诉人给付被上诉人2013年度和2015年至2018年度的物业费3358.5元及违约金（每年度的违约金皆以该年度应交物业费671.7元为基数，自下年度1月1日起按年利率6%计算至给付之日止);2.本案诉讼费由杨宝库承担。事实和理由:上诉人系长春市双阳区建龙·尊邸小区19栋1单元601室（房屋建筑面积为111.95平方米）业主。自该小区建成并交付业主以来，被上诉人一直为上诉人提供物业服务，物业费收费标准为每月0.50元/平方米，上诉人每年应交物业费为671.7元（0.50元/m/月×111.95平方米×12个月=671.7元)。但上诉人自2013年开始拖欠物业费，被上诉人的工作人员每年多次上门催要，上诉人一直拒绝交纳。根据《建龙·尊邸业主手册》约定:“若业主无故拖欠应交费用，每天按应交款项的5%收取滞纳金，直至交清为止”、“业主必须定期（每月25日至下月5日）按规定交纳有关的管理费用和水、电费用”，故被上诉人请求法院依法判令上诉人给付被上诉人5年物业管理费3358.5元及违约金。近年来，随着物业服务成本的提高，被上诉人收取的物业费已远低于成本，加之小区部分业主又拒不支付物业费用，已造成被上诉人入不敷出的运营困难。上诉人未按时向被上诉人交纳物业服务费用的行为已违反业主手册及法律规定，已构成违约。综上，被上诉人依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，请求法院依法维护被上诉人的合法权益。杨宝库辩称：上诉人认为被上诉人有多处违反合同约定的行为，未尽合同约定的义务及管理责任，给业主造成一定的损失。根据业主服务手册第四页第三条的业主公约，中信物业公司应当负责小区的环境、治安、设备设施、房屋、绿化的管理。被上诉人家楼位于顶楼一直漏雨的问题，物业公司虽然进行了反复的维修，但未能解决根本漏雨问题，上诉人提出要整体维修，并要求一至五层住户共同承担维修费用，物业表示同意，但要求必须上诉人本人逐户做工作及收费，故被上诉人推卸了自己对房屋的管理责任，应由其组织协调。关于设备的管理，小区建成后设有电子围栏，现在电子围栏已经损坏完全不能使用，对业主的安全造成隐患。小区建成后设有多处监控系统，现在已经被拆除，不能使用，被上诉人疏于管理维护。关于设施管理，路灯的灯罩损坏多年不维修，直至今年，被上诉人才对部分损坏的灯罩进行维修。被上诉人在未征得业主同意的情况下，私自铺设橡胶过道，夏季时气味浓烈，造成环境污染。被上诉人对于篮球场地疏于管理，未按照管理办法进行管理，不能及时关闭篮球场地，严重影响业主休息，擅自外借场地供幼儿园及其他商业活动，严重影响业主休息。被上诉人对在休息时间组织广场舞的行为未妥善管理，严重影响业主生活学习。园区内的自行车、摩托车存在乱停乱放、无人管理的情况。管道柜随意开启，不及时关闭，而且有暴力开柜行为。楼梯扶手多处损坏造成重大安全隐患，至今未修。楼道门窗损坏多年未修，一楼防盗门长期处于损坏状态，修缮不利，使防盗门失去防盗功能。体育器材处原有垃圾箱损坏灭失，楼道内供电、宽带、有线电视等箱体都不上锁，处于无人管理状态，特别是一楼供电箱存在重大安全隐患。供热管道跑水问题不及时处理，致使楼体受损。关于环境管理问题。小区内垃圾、东西随意堆放，占用公共空间，垃圾箱及其堆放处不能及时清理，存在恶臭;楼道内长期堆放自行车杂物，影响通行及存在疏散安全隐患;楼道墙壁广告长期不清理修复;小区内商贩大声叫卖影响业主休息，无人管理;本单元一楼101室住户长期开门赌博，声音影响业主休息，无人管理;楼道卫生清理不及时，如窗台上的污物一年多至今未清理、本单元6楼管道柜顶垃圾存在两三年多，直至2019年才被清除。关于治安管理问题。小区内车辆人员随意进出，直至2018年9月小区封闭后才稍有好转，但仍存在进出小区不登记问题;小区内广告随处粘贴，长期不清理;其他业主车辆被人为破坏，车轮在保安室门前被盗；保安人员晚间只睡觉，不安保。上诉人对于被上诉人管理出现的问题，曾经在2012年4月16日后几天向中信公司发出过书面建议书，交给了他们当时的物业经理，物业接到后，按照上诉人的建议落实了一部分。最近几年，一些新的业主进行二次装修，并未向物业提出申请，物业也未进行管理给楼道造成大量灰尘，影响其他业主生活。小区龙源洗浴及幼儿园外墙的颜色发生根本性改变，影响小区整体，比如龙源洗浴洗车场私自开后门，影响房屋建筑结构，影响小区安全。关于维修维护的方面，龙源洗浴东侧防火通道长期被车辆违停占用无人管理，通道东墙被非法安装晾晒架，存在重大消防隐患。上诉人曾经在一楼发现存放多桶柴油，并将情况报给了物业，但现在仍有皮卡车携带柴油或汽油进入小区，给业主造成安全隐患。小区内乱搭乱贴乱挂广告牌，无人管理。被上诉人对配套设施的养护不到位。小区业主不清楚物业接手、验收情况，以至于业主现在的保暖工程存在严重质量问题。按照第七条规定，上诉人觉得物业在这方面存在管理问题，比如说洗车场后门的问题，包括南门附近的保健服务私自开东门的问题，引起了矛盾。根据业主手册第八条的规定，被上诉人没有尽到保障业主的利益责任，比如说本单元301室门前楼道被他人多次喷涂红漆，一到三楼都有，而且不止一次，不清楚物业对此事件是否处理，或者报警。按照业主手册第九条规定，上诉人至今没有看到物业部门的批价或者标准，被上诉人合同上面写的是0.3元，但是物业收的是0.5元。根据业主服务手册第十条的规定，被上诉人对小区建成后的监控设备已经疏于维护，现在监控设备已经没有了，以至于我们19号楼的车辆被多次破坏后找不到监控视频，所以上诉人自己在19号楼安装了监控。按照业主服务手册第十一条的规定，上诉人没见到物业每年清掏两次，甚至一次都没见到过。被上诉人卫生打扫不及时，不彻底。收费至今不公示，旧的门禁卡押金不退还，被上诉人给小区外的车辆和人员办理通行门卡。一审法院认定事实：杨宝库为长春市双阳区建龙·尊邸小区19栋1单元601室（建筑面积为111.95平方米）的业主。2007年6月27日，中信物业公司与杨宝库签订《建龙·尊邸小区业主手册》，约定住宅物业费的收取标准为0.3元/平方米/月。后中信物业公司开始向杨宝库提供消防设施、卫生保洁、安全防范、公共设施管理等物业服务。2008年12月30日，中信物业公司与长春市建龙尊邸业主委员会根据《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》签订《物业服务委托合同》，约定住宅物业费的收取标准为0.5元/平方米/月，业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的5‰加收滞纳金。自2011年起，杨宝库同意自每年的12月31日前交纳下一年度的物业费。现杨宝库已累计拖欠中信物业公司2013年度（即自2013年1月1日起至2013年12月31日止)、2015年至2018年度（自2015年1月1日起至2018年12月31日止）共计5年的物业费3358.5元（0.50元/m/月×111.95m×12个月×5年=671.7元/年×5年=3358.5元)。经中信物业公司多次催要，杨宝库以各种理由拒绝给付。故中信物业公司诉至该院。上记事实，有中信物业公司与杨宝库当庭陈述、《建龙·尊邸小区业主手册》《物业服务委托合同》等证据在卷为凭，足资认定事实属实。一审法院认为：中信物业公司与杨宝库签订的《建龙·尊邸小区业主手册》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，中信物业公司与杨宝库双方间形成物业服务合同法律关系，双方当事人均应按照物业服务合同的约定各自履行合同义务。2008年12月30日，长春市建龙尊邸业主委员会代表该小区全体业主与中信物业公司签订的《物业服务委托合同》真实有效，该合同效力及于全体业主，故该小区的住宅物业费收费标准应变更为0.5元/m/月;逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交费用的5‰加收滞纳金。现中信物业公司已在物业服务范围内履行了共用设施日常维修养护、清洁卫生、垃圾清运、绿化管理、保安巡逻等服务项目，应视为中信物业公司已客观上履行了合同的主要义务。庭审中，杨宝库提出中信物业公司在小区环境卫生、治安、设施设备等方面的管理服务存在问题，并以此为由拒绝交纳物业费。本院认为，结合中信物业公司与杨宝库双方提交的证据及庭审质证意见，足以证明中信物业公司一直在积极履行物业服务管理义务，虽存在卫生打扫不及时、设备维修不及时等情况，但仅属于物业服务瑕疵的范畴，不能证明中信物业公司服务存在根本性违约，杨宝库以此为由拒交物业费，本院不予支持。因杨宝库无证据证明中信物业公司同意其无需交纳2013年度物业费的证据，故由其承担举证不利的法律后果，本院对该抗辩主张不予采信。现杨宝库逾期交纳物业费给中信物业公司造成一定的经济损失，中信物业公司要求杨宝库以每年应交物业费671.7元为基数，自下一年1月1日起按年利率6%计算至给付之日止计算违约金，诉求合理应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第八条、第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：杨宝库于本判决生效后立即给付长春市中信物业服务有限公司物业费3358.5元及违约金（2013年度及2015年度至2018年度未交物业费的违约金:均以每年应交物业费671.7元为基数，自下一年1月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.0元（已减半收取)，由杨宝库承担,于本判决生效后立即给付长春市中信物业服务有限公司。本案经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据2008年12月30日，中信物业公司与长春市建龙尊邸业主委员会签订《物业服务委托合同》第十六条约定，因案涉小区没有选举新的业主委员会，亦没有选聘新的物业服务企业，故该合同效力一直存在，对双方当事人均具有约束力。上诉人所提出的被上诉人物业服务方面存在的一些瑕疵，证据并不充分，无法予以认定，按照双方约定的每月每平方米0.5元的收费标准，被上诉人物业公司提供了物业服务，上诉人应当交纳物业费用。综上，上诉人杨宝库的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人杨宝库负担。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  王忠旭审判员  王 博二〇二〇年五月十五日书记员  杨 雪