山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁09民终209号 上诉人（原审被告）：山东泰山帝苑集团有限公司，住所地泰安市东岳大街100号。 法定代表人：张悦，总经理。 委托诉讼代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安文果，山东同畅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：济南禹泓节能服务有限责任公司，住所地济南市历城区唐冶街道华夏帝苑8号楼3单元602室。 法定代表人：宋同芳，经理。 委托诉讼代理人：孙明明，山东敢当律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁霄，山东敢当律师事务所实习律师。 上诉人山东泰山帝苑集团有限公司因与被上诉人济南禹泓节能服务有限责任公司合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初3594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 山东泰山帝苑集团有限公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人帝苑集团在房屋售出后，对小区公用设施包括整栋楼空调系统不享有任何权利，本案托管合同的签订未经小区业主同意，合同主体、内容均不符合法律规定。2.本合同已实际终止履行，由于小区业主抗议并拒绝向被上诉人缴纳相关费用，被上诉人已于2019年5月份放弃了合同履行，由帝苑物业接管空调运营，一审判决继续履行合同已无可能。3.上诉人与帝苑物业相互独立，应各自承担责任。4.因合同无效，一审判决上诉人支付运营费、逾期违约金、补贴费没有法律依据。5.本案托管合同标的系小区配套，应当以物权法为依据判断是否为业主共有、上诉人是否有权对外承包、托管，进而判断合同效力。6.一审判决未追加帝苑物业为被告或第三人，遗漏诉讼主体。 济南禹泓节能服务有限责任公司辩称：因本案答辩人在一审起诉时诉求的是要求被答辩人支付空调运行维护费、补贴费用及承担逾期付款造成的违约金，根据涉案合同明确约定，被答辩人系支付上述费用的主体而并非案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司，因此，被答辩人诉称的发回重审的理由不能成立。 济南禹泓节能服务有限责任公司向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决被告继续履行2018年10月23日签订的《奥莱新天地空调系统托管合同》；二、请求法院依法判决被告支付原告空调运行维护费54000元，支付补贴费300000元，并承担逾期付款违约金19242元，合计支付373242元；三、本案的诉讼费用、保全费、担保费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月23日，原告济南禹泓节能服务有限责任公司（乙方）与被告山东泰山帝苑集团有限公司（甲方）、案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司（丙方）签订《奥来新天第空调系统托管合同》一份，约定：本项目包含奥来新天第AB座商务楼住宅和14#住宅楼；本项目地埋管系统、机房系统及机房到入户阀门的管道为甲方投资建设，现甲方和丙方无偿将这部分委托乙方运营和维护，并由乙方直接向用户收取采暖制冷费用，该费用用于支付电费、运行管理和系统维修改造等以保障空调系统正常运行；现阶段因系统设计缺陷和设备老化、管理等原因造成运行亏损，甲方按现亏损金额补贴给乙方（满四年后不再补贴），用于乙方对系统的改造升级及本阶段的电费补贴，通过系统的改造升级和提高非居民采暖费用等措施，逐步实现乙方自负盈亏，实现本项目空调系统的长远运行；本合同期限15年；乙方的空调运行维护费用由甲方支付给乙方，每年支付人民币54000元，每年11月20日全额支付，乙方为甲方开具发票，商业部分采暖费用提高后甲方停止支付该项费用；补贴费用用于系统改造和电费补贴；甲方向乙方每年补贴的费用不得超过近三年亏损费用的平均值，并逐年降低，共补贴四年，第五年（含）后由乙方自负盈亏，补贴费用共计人民币900000元，第一年补贴30万元，第二年补贴30万元，第三年补贴20万元，第四年补贴10万元，补贴费用不含空调维护费用，补贴费用计划使用明细见附表；补贴费用支付时间为每年10月15日支付该年度的70%（如合同签订时间晚于该时间，合同签订后7日内支付第一笔补贴费用），每年5月1日支付该年度的30%，乙方应向甲方开具相应金额的发票；甲方需及时支付给乙方约定的相应费用，每逾期一日按应付金额的万分之三支付违约金。原被告双方均在合同上盖章确认。合同签订后，原告即开始空调维护工作。2019年8月6日，案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司出具《2018年冬季托管公司已改造保养项目》一份，载明：1.对2号机组的过滤器、冷冻油、氟利昂进行了更换；2.安装了温度流量测量设备。另，原告在庭审中提交维修记录表、开通记录表、空调运行和交接班记录及其为维护空调系统购买的设备等的交易记录及合同一宗，证实其确实维护了空调系统。另查明，被告至今未依约向原告支付空调运行维护费用及补贴费用，且自2019年6月起已由物业公司对空调运行系统进行管理。原告欲继续履行合同，被告称案涉合同无效，双方协商未果，原告诉至法院。 一审法院认为，原告济南禹泓节能服务有限责任公司与被告山东泰山帝苑集团有限公司合同纠纷一案，争议焦点为：1.案涉合同是否有效；2.被告是否应向原告支付费用，若支付，须支付的金额。关于争议焦点一，原被告双方于2018年10月23日签订了《奥来新天第空调系统托管合同》，约定被告及其案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司将空调运行系统交由原告进行维护。被告辩称案涉空调运行系统设备的所有权属于全体业主共有，其与原告签订案涉合同未经业主同意和授权，合同应系无效，并提交了《商品房预售合同》一份。一审法院认为，首先，被告所提交合同中并未体现相关设备的所有权问题，即使该设备所有权确系属于全体业主，原告作为善意第三人，无从知晓该所有权问题，且该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的五项合同无效的情况，现案涉合同已实际履行，不应认定为无效；其次，《商品房预售合同》中明确约定物业出卖人委托山东泰山帝苑物业服务有限公司对奥来新天第实施前期物业管理服务，案涉《奥来新天第空调系统托管合同》系由被告和物业公司共同将本该由其管理的事项转委托由原告进行运行和维护，合同处分的对象并非空调系统，而是对其进行维护，故并未涉及到所有权问题，合同的相对方亦未涉及空调系统的所有权人。故被告的辩称无事实和法律依据，不予认可，案涉合同系有效合同。合同有效，故原告要求被告继续履行案涉合同的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于争议焦点二，原被告之间签订《奥来新天第空调系统托管合同》，合同约定被告应于每年11月20日向原告支付空调运行维护费用54000元，第一年支付补贴300000元，于合同签订后7日内支付70%，于5月1日支付30%。现原告已于2018年11月份至2019年5月份依约履行了空调系统的维护和运行义务，并对设备进行了维修、保养和更换，被告理应按照合同向原告支付相关费用，现被告拒不支付费用系违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但原告实际履行义务的时间为2018年11月份至2019年5月份，共计7个月，故被告亦应支付7个月的费用，空调运行维护费用为31500元（54000/12*7），补贴费用175000元（300000/12*7），共计206500元。故被告应向原告支付空调运行维护费用、补贴费用共计206500元。另，原告要求被告支付逾期付款违约金19242元，因被告确系违约，原告有权要求其赔偿损失，故对该项请求，予以支持。至于赔偿的数额，一审法院认为，根据双方签订的合同约定，“甲方需及时支付乙方约定的相应费用，每逾期一日按应付金额的万分之三支付违约金”，原告庭审中按照本金54000元、210000元、90000元，逾期天数分别为210天、230天、50天计算，按照该计算方式，调整后的违约金数额应为31500*0.3‰*210+175000*70%*0.3‰*230+175000*30%*0.3‰*50=11224.5元。故被告应支付原告逾期付款违约金11224.5元。原告要求被告支付担保费，但未提交证据，不予支持。另，关于被告辩称合同已实际解除，因未提交相关证据予以佐证，一审法院对此不予认可。综上所述，原被告应继续履行涉案合同，被告支付原告空调运行维护费用、补贴费用共计206500元及违约金11224.5元，驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、原告济南禹泓节能服务有限责任公司与被告山东泰山帝苑集团有限公司继续履行双方于2018年10月23日签订的《奥来新天第空调系统托管合同》；二、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南禹泓节能服务有限责任公司空调运行维护费用31500元，补贴费用175000元，共计206500元；三、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告济南禹泓节能服务有限责任公司逾期付款违约金11224.5元；四、驳回原告济南禹泓节能服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3449.32元，由原告济南禹泓节能服务有限责任公司负担1164.32元，由被告山东泰山帝苑集团有限公司负担2285元，财产保全费2520元，由被告山东泰山帝苑集团有限公司负担 本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为案涉空调系统托管合同是否有效，以及合同能否继续履行。首先，案外人山东泰山帝苑物业服务有限公司作为上诉人依法选聘的前期物业管理公司，可以依据《物业管理条例》第三十九条的规定，将物业管理区域内的部分专项服务业务委托给专业性服务企业。上诉人作为案涉空调系统投资建设主体，亦负有质保维修义务，上诉人与物业公司将其管理维护义务委托给被上诉人济南禹泓节能服务有限责任公司，并非对设备所有权进行处分，本案亦不存在合同无效的法定情形，上诉人主张合同无效无法律依据，本院不予支持。其次，上诉人主张因业主提出抗议，本案合同实际履行不能。本院认为，上诉人二审期间申请两位证人出庭并不能代表系全体业主意愿，其出具的《关于2019年夏季空调由物业公司运营的说明》系单方说明，不能证实被上诉人在催告期内拒不履行合同，本案合同不存在法定或约定解除事由，一审法院判决双方继续履行合同处理正确。最后，因合同约定被上诉人为相关费用及违约金的主要付款主体，被上诉人仅起诉上诉人系行使诉讼权利，一审未追加山东泰山帝苑物业服务有限公司参加诉讼并无不当。 综上所述，上诉人山东泰山帝苑集团有限公司上诉理由不成立，依法不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6898.64元，由上诉人山东泰山帝苑集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱惠东 审判员  魏 军 审判员  朱 峰 二〇二〇年五月二十二日 书记员  白金金