山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3441号 上诉人（原审原告）：运城汇特食品有限公司，住所地：运城市空港南区雪花路南端。 法定代表人：陈丽琴，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王宏波，山西法实威律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：运城市山海机械设备制造有限公司，住所地：运城市空港新区南区黄家卓村南。 法定代表人：赵安家，职务：董事长。 委托诉讼代理人：许言随，山西领科律师事务所律师。 上诉人运城汇特食品有限公司（以下简称汇特食品公司）因与被上诉人运城市山海机械设备制造有限公司（以下简称山海机械公司）租赁合同纠纷一案，不服运城市盐湖区人民法院(2018)晋0802民初8269号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汇特食品公司上诉请求：一、撤销运城市盐湖区人民法院(2018)晋0802民初8269号民事判决，改判为支持上诉人一审诉讼请求。二、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》有效，是认定基本事实错误。2、一审判决以上诉人在租赁期内自行将租赁厂房和办公楼张贴封条为由，对上诉人主张的未使用期间的房租不予支持，是认定事实错误。3、一审判决对上诉人的其他设备设施和损失未做处理是认定事实错误。二、一审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，根据上述规定，未取得建设工程规划许可证的房屋租赁合同无效。根据以上查明事实，本案诉争房屋没有取得建设工程规划许可证，也没有主管部门的批准文件，根据前述法律规定，本案诉争合同为无效合同，而一审判决没有适用上述规定，显然是适用法律错误。 山海机械公司答辩称：一、上诉人与答辩人签订的《厂房租赁合同》合法有效。二、上诉人使用涉案租赁房屋已超过《厂房租赁合同》所约定的租赁期限2019年3月10日，本案答辩人并不存在向上诉人退还未使用期间的租金问题。三、上诉人的违约行为给答辩人造成了巨大损失。一审判决认定事实清楚、判决结果正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 汇特食品公司原审诉讼请求：1、请求依法确认双方之间签订的租赁合同无效；2、依法判令被告协助原告完成租赁厂房内设施设备的搬离工作；3、依法判令被告退还原告已支付但未使用期间的租金255555元；4、依法判令被告赔偿原告损失600000元。 原审查明：2012年11月25日，姚红林、张海斗、赵安家、马建光以运城市汇特食品有限公司（筹建）的名义与被告公司法定代表人赵安家签订了《厂房租赁合同》，约定租用被告位于空港××黄家卓村的厂房，厂区公用基础设施及附属建筑，合同期限为2013年3月31日至2019年3月15日，合约定的租金为原告每年先支付500000元，以每年所获税后利润的20%计算租金，但最低不低于500000元，最高不高于1000000元。双方约定合同期满，乙方若不续再续租，除设备外，其他设施不得拆迁；合同对其他条款也进行了约定。合同签订后原告发起人向被告支付了第一年租金50万元，2013年6月6日原告注册成立，成立时的初始股东为陈丽琴、张海斗、马建光及本案被告的法定代表人赵安家，在此之后房屋一直由原告使用。2014年2月21日，2015年3月19日，2016年3月，2017年3月30日，2018年4月3日原告按照约定向被告支付了后续五年的租金各500000元，至起诉前，被告未对租金支付时间和金额提出异议。合同签订后，原告投资对厂房进行了装修，增加了基础设施建设，增添了设备设施。2013年7月原告投产，2014年9月被告法定代表人赵安佳将在原告处的股权转让后退出原告公司。2018年5月份原告停产，2018年6月至9月间，原告以生产经营改造为由预将厂区内的设备设施搬离，遭被告阻拦，部分设备未搬离，设施未搬离，原告于2018年11月自行将厂房及办公楼大门张贴封条。2018年11月25日，原告向被告发出要求立即停止侵权的公函，该公函中要求被告公司保证原告对厂房及厂区公用设施的正常使用。后原告以被告未能按照前述通知的要求进行改正，同时回函明确表示不会进行改正，不停止侵权行为，在催告无果的情况下，原告于2018年11月30日向被告发出解除合同通知书，该通知书于2018年12月1日送达被告。同时查明：被告出租给原告的厂房及办公楼未取得相关主管部门的建设工程规划许可证。诉讼过程中，原告于2019年3月5日向本院提交申请，要求将原告在租赁场地内的设备设施搬离租赁厂房，将租赁厂房交还于被申请人。本院根据原告申请，经被告同意后于2019年4月23日组织原被告对租赁场地内的设备设施进行了现场清点，后经被告同意，原告将厂房内的不锈钢桌子、打蛋机、空压机、螺杆式空压机、切片机、离心机、盆式菜馅机、喷码机、不锈钢桶、塑料桶等设备和物品搬离。后原、被告未能完成办公楼内物品和厂房内剩余物品的清点工作，被告拒绝原告提出的搬离厂房内剩余物品和办公楼内物品的要求。庭审中，原告基于合同无效的主张申请对原告的装修及设施投入进行司法鉴定，因不符合鉴定条件本院未予准许。 原审认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行各自的义务。关于合同主体问题：2012年11月25日，姚红林、张海斗、赵安家、马建光以运城市汇特食品有限公司（筹建）名义与被告签订房屋租赁合同，合同签订后，原告公司成立。被告虽对原告合同主体身份提出异议，但根据被告答辩、质证意见，被告负责人在公安机关询问笔录内容，原被告双方往来函件可以证明，被告对于其与原告之间签订和履行本案争议的房屋租赁合同是明确认可的，应当认定本案争议的租赁合同是原、被告之间的真实意思表示，故对被告提出的该抗辩意见本院不予支持。 关于合同效力问题：本案中原、被告双方为各自经营所需签订的租赁合同有别于公民个人因生活居住所需签订的房屋租赁合同，租赁房屋的建设工程规划许可主要是为了解决出租房屋因权属发生纠纷、未经规划批准存在被拆除风险，未经规划批准存在质量问题等导致承租人在租赁期间合法权益无法得到保护的问题。本案中，自合同签订至原告起诉，房屋一直由原告使用，未发生因房屋没有规划许可导致原告权益受损的情形。原告按约定向被告支付租金，被告交付的房屋由原告正常使用，双方之间基于该合同均以获取各自的商业利益，双方签订该合同的合同目的均已实现。同时本案原、被告在商业交易行为中，首先应考虑交易秩序和效率，在不存在因房屋手续不合法或质量问题影响原告使用，合同履行后不损害第三人利益的情况下，不应以没有相关手续为由认定合同无效。原告起诉时合同已经接近履行殆尽，合同目的已经实现，此时确认合同无效有违诚实信用原则。同时基于租赁合同的特殊性，如认定合同无效，原告仍需参照合同约定标准向被告支付房屋占用期间的使用费，不但没有减轻当事人的损失，反而增加了其义务。考虑到商事活动的交易安全和效率优先原则，本院认为在双方合同目的已经基本实现的情况下，原告以被告出租的房屋没有建设工程规划许可证为由主张合同无效不符合立法本意，本院不予支持。 关于合同解除问题：被告庭审中明确认可合同已解除，在当事人意思表示不违反法律规定的前提下，应尽可能尊重当事人意思自治，故确认本案合同解除。但对合同解除的后果应当根据实际情况进行认定，根据法律规定，除双方约定解除外，只有在一方存在根本违约，或一方的违约行为导致合同目的无法实现时，相对方才有权解除合同。原告以被告根本违约为由解除合同，但原告未能就其在合同租期仅剩半年左右进行生产改造的合理性和必要性提供相应证据；也未能就被告的行为存在根本违约，该违约行为造成原告无法实现合同目的提供相应证据。考虑到发生纠纷后双方再续签租赁合同已无实际可能性，且诉讼过程中合同期限已经届满，双方也未能达成续约这一事实。故原告在依据被告违约主张解除合同依据不足，该请求本院不予支持。 关于原告主张的其他损失和返还未使用房屋期间租金的问题：根据双方合同第六条第6项约定，合同期满后，原告若不再续租，除设备外，其它设施不得拆迁。根据上述约定，合同期满除原告投入的设备外，其他设施不应搬离。在不同合同交易背景下对设备、设施的认定标准不一，因双方在合同中未对设备、设施的分类和明细作出约定，合同履行过程中当事人也没有根据合同法第61条的规定就该问题达成补充协议，故本院对此无法作出判定。根据“谁主张谁举证”的原则，原告应当就主张搬离的物品属于设备承担举证责任，现有证据无法证明未搬离的物品为设备，应由原告承担举证不能的法律后果。同时因被告在诉讼中未能有效的配合进行清点工作，原、被告双方没有完成对原告主张的部分物品的清点核对。而判决内容应当是明确的、具体的、具有可执行性的，在现有条件下，对原告主张的其他物品的搬离和损失无法做出具有可执行内容的判决，对原告的该项主张本院不予支持，如有争议双方可另案解决。原告在租赁期内自行将租赁厂房和办公楼张贴封条，此后其虽没有再继续使用租赁房屋，但该行为导致被告亦无法进入出租场地，且在原告的设备搬离前，被告的厂房和办公楼无法正常使用，故对原告主张未使用房屋期间的租金，不予支持。遂判决：一、被告运城市山海机械设备制造有限公司于本判决生效后协助原告运城汇特食品有限公司将租赁厂房内的不锈钢桌子、打蛋机、空压机、螺杆式空压机、切片机、离心机、盆式菜馅机、喷码机、不锈钢桶、塑料桶搬离租赁厂房，费用由原告承担（已实际履行完毕）；二、驳回原告运城汇特食品有限公司的其他诉讼请求。原告运城汇特食品有限公司起诉时根据诉讼标的预交案件受理费29644元，诉讼过程中该原告变更诉讼请求，根据变更后的诉讼请求诉讼费为12356元，该诉讼费原告运城汇特食品有限公司承担3710元，被告承担8646元。剩余17288元退还原告运城汇特食品有限公司。 经二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被上诉人山海机械公司出租给上诉人汇特食品公司的厂房及办公楼未取得相关主管部门的建设工程规划许可证，根据上述法律规定，双方签订的《厂房租赁合同》无效。关于上诉人汇特食品公司所提一审判决对上诉人的其他设备设施和损失未作处理系认定事实错误的上诉理由，根据相关法律规定，合同无效、被撤销或者被撤销后，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。上诉人汇特食品公司与被上诉人山海机械公司约定“合同期满后，原告若不再续租，除设备外，其它设施不得拆迁”，系双方当事人自愿达成的合同履行完毕后对租赁场地设备、设施如何处理的协议，原审法院在对上诉人公司主张的其他物品的搬离和损失无法做出具有可执行内容判决的情况下，告知如有争议双方可另案解决，故本院对上诉人汇特食品公司此项上诉理由不予审理。 关于上诉人所提一审判决对上诉人主张的未使用期间的房租不予支持的上诉理由，根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案现已查明，2018年5月份上诉人公司停产，2018年6月至9月间，上诉人公司以生产经营改造为由欲将厂区内的设备设施搬离，遭被上诉人公司阻拦，部分设备未搬离，设施未搬离，上诉人公司于2018年11月自行将厂房及办公楼大门张贴封条。综合分析上述事实，本案诉讼双方系因上诉人汇特食品公司搬离租赁场地内的设备设施过程中与被上诉人山海机械公司发生争议而引发，在此过程中双方未能根据合同约定进行友好协商，各自均存在一定过错，应当各自承担相应的责任，故对上诉人汇特食品公司的此项上诉请求，本院不予支持。上诉人汇特食品公司所提其余上诉理由，缺乏充分事实依据及法律根据，本院均不予采信。 综上所述，上诉人运城汇特食品有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12356元，由上诉人运城汇特食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  梅智勇 审判员  林学武 审判员  席少君 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李 娜