河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1992号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：邯郸市科达塑钢有限公司，住所地邯郸县代召乡西井头村。 法定代表人：贺建军，执行董事。 委托诉讼代理人：孙广林，河北万强律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：河北昌源教育集团有限公司，住所地邯郸市丛台区和平路230号2栋楼三层301号。 法定代表人：姬春雷，职位：执行董事。 委托诉讼代理人：李海森，男，系该公司员工。 上诉人邯郸市科达塑钢有限公司（以下简称科达公司）因与被上诉人河北昌源教育集团有限公司（以下简称昌源公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 科达公司上诉请求：1.撤销一审判决，发还重审或者迳行改判驳回被上诉人的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求；2.反诉费4450元及上诉费律师费由被上诉人承担；3.被上诉人应补齐房屋使用费44991元；4.被上诉人补齐占用二年的150平方会议室，使用费79200元；5.被上诉人应支付违约金155100元；6.被上诉人要求预留第五层1100平方米不准租给他人，使上诉人损失20余万元，要求赔偿10万元，共计300091元；7.追究被上诉人及其律师虚假诉讼罪的刑事责任。事实和理由：第一,被上诉人捏造了关于搬走的原因，没有跟法庭说实话。被上诉人搬走的真实情况是：被上诉人计划当年招生800学生，只招了300学生，资金比较困难，一直延误支付使用费，上诉人多次提出给其减免，以使其留在本校区，其被永年佛山景区内的新办校区一年不收房租政策所吸引，故撕毁合同，执意搬走,有退租说明为证。现在被上诉人所占用的校区没有土地证，也没有规划证，被上诉人是否占用后再起诉从中获利呢？被上诉人起诉的理由是虚假诉讼，欺骗法庭，应追究其刑事责任。第二，租赁物不是违章建筑，双方签订的《租赁协议》合法有效。上诉人有土地证、有房产证，且凭从银行贷款数百万元抵押为证，政府规划修路，上诉人做了部分的改造，基于改造后的新状况更换证件还没有完成，这与原本没有证应当区别开，案涉建筑和违章建筑不同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，是针对违章建筑的，并非针对扩改建筑，一审判决理解对此有误。本案消防问题，不影响合同的效力，此有省高院判决书为证，且起因是被上诉人其厨房用气不规范。派出所提出改为环保油是辖区内统一要求，辖区内其他学校都进行了更换，派出所通知被上诉人应积极响应，而被上诉人无视检查不理不睬。第三，退一步讲，被上诉人明知问题的存在，按照九民会议纪要，被上诉人无权主张合同无效。被上诉人多次考察了解后表示该校区的各种条件符合他们的要求，并看过该场地的土地证和房产证，还索要了本校区的土地证和房产证复印件，上诉人如实告知被上诉人房屋经改造为现状，被上诉人完全了解该使用场地的现状。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用详细解读》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求按照合同约定的租赁标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理，根据上述法律条款上诉人的权益同样应当得到保障。第四，被上诉人属于无权解除，应当承担违约责任和赔偿责任。按照九民会议纪要，人民法院支持无权解除的只有合同履行发生巨大困难，无法履行下去或者对违约方显失公平的一种情况，本案不存在这种情况。第五，物品多少与上诉人无关。被上诉人没有让上诉人保管物品，口头和书面的协议都没有，更没有说明保管数量，被上诉人经常来照看自己的物品，一审判决上诉人返还，根本没有请求权基础。上诉人为了要继续招商，反复要求被上诉人腾空场地，但被上诉人直至2018年5月8日，占用校区的设备还没有拉走，一审不予认可，没有道理。被上诉人的行为，是自己要求解除合同，还免费占用案涉场地，未移交的物品还要上诉人按单返还，被上诉人的请求毫无事实和依据，属于虚假诉讼，应当追究其刑事责任。 昌源公司答辩称，科达公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 昌源公司向一审法院起诉请求：1、依法确认昌源公司与科达公司2017年5月15日签订的租赁合同已于2018年1月终止；2、判令科达公司向昌源公司返还租金87888元、押金100000元、支付违约金155100元，合计342988元；3、科达公司返还昌源公司空调45台（78260元）、监控设备24套（10998.4元）、投影设备12套（22351元）、无线路由器24台（5397元），座椅75个（13135元），合计211463元，（如自损坏或无法返还，照价赔偿）：以上总计：554451元，4、诉讼费由科达公司承担。 科达公司向一审提起反诉请求：1、依法申请昌源公司给付科达公司2017年6月1日-2018年1月期间的教学楼租金99000元、教学楼物业费26400元，合计125400元。2、依法申请昌源公司给付科达公司2017年8月1日-2018年1月期间的宿舍超市、厨房餐厅物业费，计3267元。3、依法申请昌源公司给付科达公司占用六楼宿舍14天的租金和物业费694元。占用4#厨房餐厅21天租金1630元。计2324元。4、依法申请昌源公司赔偿科达公司租赁物恢复正常使用状态人工费计14000元。5、依法申请昌源公司支付申请人违约金165000元。上述共计309991元；用押金10万元抵顶后，共计209991元。6、本案诉讼费由昌源公司承担。 一审法院认定事实：昌源公司系教育培训机构，因教育教学需要培训场地，昌源公司于2017年5月15日与科达公司签订《租赁协议》，约定：“1、乙方承租甲方位于邯郸市科达塑钢有限公司办公楼第1、2层（每层1100平方米）共计2200平方米，作为教学楼使用；甲方应在签订本合同后7天内将房屋腾空，交付乙方使用。租赁期限：上述房屋租期限三年，自2017年6月1日至2020年5月31日。房屋租金：本合同第一条中所涉及的教学楼租金以每月每平方米25元为基准价。第一年优惠10%，即第一年收取房租为594000元（大写：伍拾玖万肆仟元整）。物业费：物业费管理费按照每月每平方米1.5元收取，放假期间约4个月不收取费用。甲方收取物业费后应负责垃圾清运、水电及房屋现状设施、维护、维修。房屋押金：本合同双方签订之日，乙方应支付10万元（大写壹拾万元）作为房屋押金，每层5万元押金。房屋押金未经双方同意，不得转换为房屋租金使用。付款日期：租金、物业费为每年缴纳一次。第一年租金应在2017年8月10日至2017年8月15日内一次性缴清。费用退还：租赁合同到期后，经甲方验收，确认合格后（详细验收条件见本合同第五条）甲方应在7日内退还房屋押金，押金不计利息；若甲方违反本合同相关约定据不按照合同约定退还押金的，乙方有权按照10万元为基准价格，按照同期银行贷款利率的4倍要求甲方支付占用押金期间的利息。房屋返回时的状态：1、除经甲方同意改造、装修房屋外，乙方应在合同期满日，恢复房屋原样。如无法恢复的从押金中扣除。2、按照可正常使用的状态，乙方向甲方返还承租的相关设施。对乙方所添置的设备、设施及装修物按如下约定处理：（1）可拆除的设备、设施乙方可以拆除带走，并恢复原样；（2）除双方另有约定外，房屋的装修物在合同期满后无偿归甲方所有。3、合同到期后，乙方承租房屋须经甲方验收、确认无误后，返还已交付的押金，甲方应在乙方发出书面验收请求后7日内完成验收工作，乙方书面请求验收或以邮寄方式至甲方住所地后请求验收的，若甲方未能在7日内组织验收或完成验收工作的，视为验收合格。其他：本合同未涉及到的学生宿舍、食堂、浴室等问题，由双方协商后签订补充协议。如有其它未尽事宜，也可另行商议在补充协议中填充。补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，双方认可昌源公司分多笔支付了共计502288元，其中包含租金29,7万元、押金10万元、租金物业费105288元。科达公司将租赁物交付昌源公司使用，昌源公司接收租赁物后进行了装饰装修，安装空调、监控设备、投影教学设备等。在租赁物使用过程中，2017年10月至11月，租赁物因消防不合格被消防部门查封、责令整改，厨房宿舍被公安派出所要求整改、扣押液化气罐。此后租赁物仍未获得相关部门验收。昌源公司于2017年11月29日送达科达公司退租说明一份，内容写明：“因我公司发展规划等相关要求，不再进行续租，租赁时间为2017年6月1日-2017年12月31日。我公司决定在2018年1月1日前完成搬迁工作，请贺总给予方便”，昌源公司方王秋兰在退租说明上写明：“同意，请按学校规定时间搬迁，截止2018年元月1日前学生、老师不再进校，我方准备招商工作”。昌源公司于2018年1月前后陆续搬离租赁物，退租过程中昌源公司与科达公司双方未进行物品交接，昌源公司有部分租赁物未拉走遗留科达公司处。后科达公司催促昌源公司拉走物品、结算款项，双方产生纠纷，昌源公司以科达公司提供的租赁物不符合教育教学使用、消防未通过验收没有安全保障致使昌源公司的合同目的无法实现为由提起诉讼，要求返还押金和剩余租金及新增设备并支付违约金，诉请如前。审理过程中科达公司提起反诉，诉请如前。 一审法院于2019年6月11日在租赁现场进行现场勘验，昌源公司、科达公司双方人员及租赁物现承租方人员全程在场参与，但科达公司在场人员石海霞及时任承租单位在场人员以对物品权属不清楚为由拒绝在勘验笔录上签字。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中科达公司庭审时未提交建设工程规划许可证，此后的审理及调解过程中仍未提交，科达公司出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与昌源公司承租人订立的租赁合同，租赁所涉及的标的物在审理过程中仍未取得法律规定的建设规划许可，本案所涉租赁合同应为无效合同。科达公司出租的房屋用于教学用途，属于人员密集场所，应严格遵守相关法律法规要求，违反法律法规强制性规定的租赁合同，如存在安全隐患将可能产生重大人身伤害和财产损失，故，对不合法、不安全的租赁关系应依法予以调整规范，根据本案情形，本院认定昌源公司与科达公司双方所签订的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。对本案导致合同无效的情况，昌源公司与科达公司双方均有过错，应当各自承担相应的责任。昌源公司已向科达公司公司支付了10万元押金，根据上述规定,由于合同无效,科达公司占有押金没有依据，应予退还。同时，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。据此规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。故，根据双方合同约定的租金标准以及实际使用情况计算租赁期间占有使用租赁物的费用，具体数额为：关于教学楼租金，合同约定租教学楼一层、二层共2200平方米，昌源公司称实际占用2100平方米有100平方米未交付使用，科达公司举证现场照片称原作为办公室的一间教室150平方交昌源公司使用，且昌源公司留有会议座椅经科达公司催促昌源公司拆走，与现场勘察情况相符，本院予以采信，故科达公司要求教学楼使用面积按2200平方米计算，本院予以支持。关于租赁时间，退租过程中双方书面确认租赁时间为2017年6月1日至2017年12月31日计7个月，科达公司书面确认退场时间为2018年元月1日前，故教学楼占有、使用费计算为2200×22.5×7=346500元。关于科达公司主张宿舍、餐厅、厨房、超市租金及六楼宿舍14天租金、4号餐厅21天租金，科达公司未能举证证明，双方没有书面合同约定，昌源公司不予认可，昌源公司主张餐厅、厨房、超市是合同租赁物的附属物和从物双方口头同意免费试用，科达公司未能举证予以反驳，科达公司的该项主张证据不足不予支持。关于物业费，昌源公司实际使用的物业应当支付物业费。1、教学楼物业费，双方约定放假期间不收取物业费，计算6个月的物业费为2200×1.5×6=19800元；2、餐厅厨房、宿舍、超市物业费，虽合同未明确约定，但昌源公司使用物业享受物服务的应当支付物业费。科达公司主张昌源公司使用宿舍、餐厅厨房、超市，使用时间为2017年8月1日至2018年1月31日，昌源公司有异议主张使用时间均为2017年9月1日至2017年12月30日，因租赁时间至2018年元月1日前，参考学校招生时间且双方约定放假期间不收取物业费，故使用时间计算为4个月；对科达公司计算的使用面积，昌源公司虽有异议但未提出反驳证据证明，故宿舍物业费计算为840平方米×1.5×4=5040元，餐厅、厨房物业费计算为164平方米×1.5×4=984元，超市物业费计算为85平方米×1.5×4=510元。上述物业使用费合计为26334元。上述两项费用合计，计算租赁期间占有使用租赁物的费用为372834元，昌源公司已支付租金及物业费共计402288元，故超出部分29454元，科达公司应予以返还。关于昌源公司退租遗留物品，退租过程中原科达公司双方未交接物品，昌源公司举证购买安装空调49台，要求返还遗留的科龙空调18台、扬子空调21台、海尔6台，共计45台，对昌源公司的该项主张科达公司称已拆下空调待解决纠纷后返还空调，该空调应予返还；昌源公司主张的联排座椅，根据昌源公司票据、科达公司所述与照片结合现场勘查情况，认定联排座椅71个科达公司应予返还。昌源公司主张返还监控设备24套、投影设备12套、无线路由器24台，没有充分证据证明，虽经现场勘验因科达公司及时任承租单位在场人员以对物品权属不清楚为由拒绝签字确认，现有证据不足以认定，对昌源公司上述主张，因证据不足不予支持。科达公司反诉请求昌源公司赔偿租赁物恢复正常使用人工费14000元，鉴于租赁合同被确认无效，本案租赁房屋的装修、改建部分已经与房屋形成附和等因素，根据双方过错由各自分担相应的费用，故对科达公司该项反诉请求不予支持。关于违约金，租赁合同认定无效处理损失后，有关交房不符合约定的违约金和解约违约金的相关条款不再适用，故昌源公司、科达公司有关违约金的诉讼请求，均不能成立，本院均不予支持。 综上，本案经多次调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邯郸市科达塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还河北昌源教育集团有限公司押金10万元；二、邯郸市科达塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还河北昌源教育集团有限公司剩余租金及物业费29454元；三、邯郸市科达塑钢有限公司于本判决生效之日起十日内返还河北昌源教育集团有限公司科龙空调18台、扬子空调21台、海尔空调6台共计45台、联排座椅71个；四、驳回河北昌源教育集团有限公司其他诉讼请求；五、驳回邯郸市科达塑钢有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9425元减半收取4712.5元、反诉案件受理费4450元共计9162.5元，由原告河北昌源教育集团有限公司负担4162.5元，由科达公司邯郸市科达塑钢有限公司负担5000元。 本院二审期间，科达公司提交案涉租赁场地的国有土地使用证书以及房屋所有权证书，证明案涉房屋有土地证及房屋所有权证，科达公司有权对外出租，昌源公司无权解除合同。昌源公司发表质证意见：不认可该证据，土地证和房产证确是案涉租赁场地证件，但是土地用途为工业用地，不能作为教育用途。我未见过以上两证，案涉场所目前还不具有消防证书。 本院经审理查明，2004年7月1日，邯郸县人民政府颁发邯县国用（2004Ｂ）第0526号案涉土地国有土地使用证，土地使用权人为科达公司，地类（用途）为工业用地。2005年6月2日，邯郸县房产管理局就案涉土地颁发邯县房权证字第××号房屋所有权证书。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，关于科达公司上诉请求昌源公司补齐占用二年的150平方会议室，使用费79200元和昌源公司要求预留第五层1100平方米不准租给他人使科达公司损失20余万元，要求赔偿10万元的上诉请求，在本案一审中，科达公司并未提出，故以上两诉讼请求属于科达公司在二审程序中增加的独立诉讼请求，双方当事人就前两诉讼请求未能达成一致调解意见，科达公司可就以上两诉讼请求另行起诉。科达公司就案涉土地依法享有土地使用权和地上房屋所有权，租赁物并非违章建筑，科达公司可就案涉场所对外出租，其与昌源公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，故合同有效。一审法院认定合同无效错误，本院对此予以纠正。2017年11月29日，昌源公司向科达公司送达退租说明一份，科达公司回复同意，双方并就2018年1月1日前搬离完毕达成一致。2018年1月1日后，昌源公司未再使用案涉租赁场所，故本院认为双方租赁合同于2017年12月31日前已经协商解除。双方就解除合同已经达成一致，对于昌源公司和科达公司要求违约金的诉讼请求均不能成立，对于科达公司要求昌源公司支付违约金上诉请求本院不予支持。双方租赁合同已经协商解除，科达公司应当退还十万元押金。一审法院按照双方约定以及昌源公司使用租赁物时间认定昌源公司应当支付租赁物使用费372834元，昌源公司已经支付费用402288元，故认定科达公司应当退还29454元，并无不当，本院对此予以确认。关于科达公司上诉请求昌源公司补齐房屋使用费，由于科达公司未能就此提供充分证据，本院对此不予支持。关于昌源公司遗留在租赁物物品问题，昌源公司作为承租人，其与出租方科达公司解除租赁合同后，应当主动将其所有物品拉走，科达公司作为出租人在无正当理由扣押昌源公司物品的情况下不承担主动返还义务，一审法院已经清点昌源公司遗留物品，故昌源公司应当主动将其科龙空调18台、扬子空调21台、海尔空调6台和联排座椅71个拉走。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初536号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项； 二、变更河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初536号民事判决第三项为：河北昌源教育集团有限公司应于本判决生效之日起十日内拉走遗留于案涉邯郸市科达塑钢有限公司租赁场所内科龙空调18台、扬子空调21台、海尔空调6台和联排座椅71个。 二审案件受理费5800元，由上诉人邯郸市科达塑钢有限公司负担。一审案件受理费，按照一审判决书执行。 本判决为终审判决。 审判长  王跃安 审判员  王双振 审判员  张树刚 二〇二〇年五月二十八日 法官助理乔亚亚 书记员蔺密密