山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初1308号原告：常某，男，1969年12月13日出生，汉族，住大同市，居民身份号码×××。委托诉讼代理人：张某，山西弘惠嘉律师事务所律师。被告：姚某，女，1976年1月28日出生，汉族，住大同市，居民身份号码×××。委托诉讼代理人：岳某，山西盈甲律师事务所律师。被告：大同市华诚泰益房地产开发有限公司，住所地大同市平城区五里店村。法定代表人：刘某，该公司董事长。原告常某与被告姚某、大同市华诚泰益房地产开发有限公司（以下简称“华诚泰益”）执行异议之诉一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常某委托诉讼代理人张某、被告姚某委托诉讼代理人岳某到庭参加诉讼。被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司法定代表人刘某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告常某向本院提出诉讼请求：1、请求大同市云冈区人民法院恢复对云州西城S4临街地块东4、5号商铺的执行。2、请求确认云州西城S4临街地块东4、5号商铺的执行。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月24日，原告常某与被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司达成借款合同，累计借款3967000元，以华诚泰益开发的云州西城小区s4地块临街商铺77套，即本案争议的路东4、5号商铺作为抵押，经大同市云冈区人民法院以(2018)晋0211民初1000号调解书确认，被告华诚泰益给付原告借款本金及利息共计860万元。在诉讼过程中，原告将争议的房屋进行诉讼保全，被告华诚泰益未按调解书履行还款，原告常某申请法院强制执行，云冈区人民法院将本案争议的房屋查封。原告常某向法院申请评估后，被告姚某以案外人请求法院中止对争议房屋的查封。被告姚某认为，姚某于2015年9月10日与被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司签订《商品房认购合同》，约定姚某认购云州西城S4临街地块东4、5号商铺，姚某已付清全部房款，大同市华诚泰益房地产开发有限公司己交付该商铺钥匙，姚某已实际占有并使用该房屋。大同市云冈区人民法院依据(2018)晋0211民初1000号民事调解书强制执行过程中，误将案外人姚某的财产云州西城S4临街地块东4、5号商铺当作被执行人的财产予以执行。原告认为，该案的争议标的云州西城S4临街地块东4、5号商铺至今没有交工，不具备交付和使用条件，而两被告签订的《商品房认购合同》在原告与被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司签订的抵押协议之后，应认定两被告所签订的合同无效。为此，为了维护原告的合法权益，诉至贵院。姚某辩称，姚某与被执行人华诚泰益双方于2015年9月10日签订《商品房认购合同》，约定姚某认购华诚泰益位于大同市云州西城S4地块4号、5号商铺。姚某已付清全部房款518340元，华诚泰益已交付商铺钥匙，姚某已实际占有并使用该房屋。原告在诉争商铺2018年10月31日被保全查封以及2018年12月14日执行查封之前，被告姚某已经取得该商铺的实际占有并使用的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(一)在人民法院查封之前，已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”姚某的合法权益应予保护。综上，贵院作出的(2019)晋0214执异23号执行裁定书，事实清楚，适用法律正确，法院应驳回原告的诉讼请求。大同市华诚泰益房地产开发有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年9月24日，原告常某与被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司签订借款合同，累计借款3967000元，以华诚泰益开发的云州西城小区S4地块临街商铺77套，包括本案争议的路东4号、5号商铺作为抵押，经大同市云冈区人民法院（2018）晋0211民初1000号调解书确认，被告华诚泰益给付原告借款本金及利息共计8600000元。被告华诚泰益未按调解书约定履行还款义务。2018年10月31日，大同市云冈区人民法院作出（2018）晋0214财保1号民事裁定书，裁定将本案争议的房屋查封。2018年12月15日，大同市云冈区人民法院作出（2018）晋0214执539号执行裁定书，查封位于大同市云州西城S4临街地块东4、5号商铺，案外人姚某于2019年4月12日向云冈区人民法院提出执行异议申请，认为法院在强制执行过程中，误将案外人的财产位于大同市云州西城S4临街地块东4、5号商铺当作被执行人的财产予以执行。2019年5月30日，大同市云冈区人民法院作出（2019）晋0214执异23号执行裁定书，裁定中止对大同市云州西城S4临街地块路东4、5号商铺的执行。原告常某不服该裁决，于2019年6月18日向本院提出执行异议之诉。本院认为，原告提起的执行异议之诉，案件的争议焦点为被告（案外人）姚某就本案执行标的位于云州西城S4临街地块东4、5号商铺，是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告姚某向本院提交证据商品房认购合同两份、收据两份、平面图欲证明姚某购买位于大同市云岗路两侧云洲西城住宅商铺S4临街地块路东4号、5号商铺，并支付全部房款518340元。本院认为，庭审中被告姚某陈述购房款支付方式为现金支付但不能说明房款来源，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”,本案中案外人姚某主张与华诚泰益签订购房合同且支付全部购房款，其仅提供了购买商铺的商品房认购合同及收款收据，并未提供其他证据证明其履行了交付购房款的事实。姚某未在本院限定的举证期限内，提供证据证明曾向华诚泰益交付购房款的事实；且未能提供其他证据证明与华诚泰益之间发生交付现金的交易方式、支付能力等，也未能陈述详细的交易细节，故姚某仅凭商品房认购合同与收款收据不能充分证明双方之间有交付购房款，发生购房合同关系的基础事实。本院对被告姚某与华诚泰益签订购房合同及支付购房款的意见不予采信。姚某提供证据4号、5号商铺门锁照片、钥匙照片欲证明姚某对诉争商铺已实际占有、使用，本院认为，姚某提供的商铺门锁照片内容不能证明本案诉争商铺已经满足交付条件，姚某提供的商铺钥匙照片亦无法证明姚某对诉争商铺已实际占有、使用。证明对商铺已经实际占有使用应提供相应的交付进户费用、房屋装修、领取房屋钥匙、缴纳物业服务费、房屋回租、对外出租、售后包租、缴纳供暖费、水电费、配套费、维修基金等费用等对商铺实际占有使用的证据。而姚某仅提供商铺钥匙及商铺门锁照片不能证明姚某对诉争商铺已实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。姚某向本院提交证据不足以证明其符合上述法律规定的条件，故案外人姚某对位于大同市云州西城S4临街地块东4、5号商铺，不享有足以排除强制执行的民事权益。原告请求恢复并确认对位于大同市××街东4、5号商铺的执行，本院予以支持。综上。依照《中华人民共合国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零三条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下:准许原告常某要求对被告大同市华诚泰益房地产开发有限公司位于大同市××街东4、5号商铺的执行。案件受理费100元，由被告姚某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 长 李学勤人民陪审员 冯晓辉人民陪审员 落海鹰 二〇二〇年五月十二日书 记 员 王晓霞