江西省修水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0424民初711号 原告：雷杨倩，女，1987年6月21日出生，畲族，住江西省九江市武宁县。 委托诉讼代理人：刘明，江西修江律师事务所律师。 被告：江西诚辉房地产开发有限公司，住所地江西省九江市修水县工业园太阳升项目区，统一社会信用代码91360424056404215G。 法定代表人：王春满，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷笑丰，江西坚白律师事务所律师。 被告：余小刚，男，1974年11月23日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 被告：余小辉，男，1973年4月12日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原告雷杨倩与被告江西诚辉房地产开发有限公司（以下简称诚辉公司）、被告余小刚、被告余小辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷杨倩及其委托诉讼代理人刘明、被告诚辉公司的法定代表人王春满及其委托诉讼代理人冷笑丰、被告余小刚均到庭参加诉讼，被告余小辉经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷杨倩向本院提出诉讼请求：1.要求解除雷杨倩和诚辉公司就三都景秀壹品第9栋1-1601室电梯房签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令诚辉公司向雷杨倩返还代收的办证税费24898元；3.请求确认雷杨倩和余小刚、余小辉于2019年1月28日达成的“还款协议”有效；4.要求余小刚、余小辉承担连带清偿责任，偿还雷杨倩购房款32万元，并自2019年8月1日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率150%的标准赔偿赔偿雷杨倩逾期付款损失至拖欠32万元付清之日止；5.案件受理费由被告承担。庭审中雷杨倩变更第四项诉讼请求为：要求余小刚、余小辉承担连带清偿责任，偿还雷杨倩购房款32万元，自2019年8月1日起按年利率6%赔偿雷杨倩逾期付款损失至拖欠32万元付清之日止。事实和理由：2017年春节，雷杨倩从亲戚处得知余小刚处有房屋出售；后联系到余小刚后，余小刚称其处有折抵工程款的住房出售且2017年年底可以交房。经现场看房和协商，雷杨倩决定从余小刚处购买诚辉公司开发的三都景秀壹品第9栋1-1601室电梯房，并于2017年5月18日向余小刚转账13万元、于2017年10月2日再次转账10万元。2017年年底，房屋未能按时交付，余小刚称要等到2018年4月、5月交房。后雷杨倩于2018年2月10日与诚辉公司签订《商品房买卖合同》，并于2018年2月11日再向余小刚支付10万元。2018年4月、5月，余小刚称交房时间要推迟到2018年7月、8月；但直至2018年年底房屋仍未交付，雷杨倩找到余小刚、余小辉，要求退还购房款及赔偿损失。后经协商，余小刚承诺在2019年7月31日前无条件将房款33万元退还给雷杨倩，余小辉为此提供了担保。后余小辉、余小刚于2019年1月28日向雷杨倩出具了还款协议书，该协议书注明“今三都景秀壹品小区9幢1601室购房款33万元在2019年7月31日前归还给雷杨倩”，余小刚、余小辉均在该协议书上签名，其中余小辉作为担保人签名。签订协议后，余小刚在2019年春节前偿还了1万元，但余款一直未支付完毕。雷杨倩于2019年7月28日向贵院起诉，要求确认雷杨倩和余小刚、余小辉签订的还款协议书有效，并请求判令余小刚、余小辉承担连带清偿责任偿还雷杨倩购房款32万元及赔偿利息损失。贵院经审理认为遗漏了开发商，后雷杨倩按照主审法官意见撤诉。 诚辉公司辩称：首先，本案当事人的法律关系。1.本公司与余小刚的法律关系。诚辉公司于2014年12月5日与案外人江西省兴宁建筑工程有限公司（以下简称兴宁公司）签订了《建设工程施工合同》，约定：由兴宁公司承包位于太阳升镇新城区景秀壹品小区土建、装饰装修、水电安装工程；而余小刚挂靠在兴宁公司名下实际施工，故本公司与余小刚系发包人与工程实际施工人的关系。2.雷杨倩与余小刚协商一致后，雷杨倩同意购买本公司位于太阳升镇新城区景秀壹品小区第9栋1单元16层1-1601号房屋，双方约定房价为3304.13元/㎡，总房款为43万元。余小刚收取房款可以用来冲抵本公司欠其的工程款，诚辉公司表示认可。目前雷杨倩尚欠房款10万元未付清，雷杨倩未全面履行《商品房买卖合同》的付款义务。其次，本公司已经按照合同约定交付房屋，但是雷杨倩拒收，其责任在雷杨倩本人。雷杨倩不具有解除合同的事由，其主张解除合同的诉求缺乏事实依据。最后，余小刚承诺还款系余小刚和雷杨倩之间的约定，与本公司无关。 余小刚辩称，案涉房屋系诚辉公司所有，本人仅承包了9栋楼；雷杨倩应该向诚辉公司主张权利，本人虽收取了房款32万元，但是这笔32万元是诚辉公司以房款抵扣工程款，且本人与诚辉公司办理了房款抵扣工程款的手续，因此雷杨倩将房款交予本人。雷杨倩的购房协议和购房合同均是与诚辉公司签订的，本人无权利和义务为其办理相关手续。本人与雷杨倩签订的还款协议是无效合同，本人对该房产无所有权、无权处置。综上，请法院驳回雷杨倩对本人的诉讼请求。 余小辉未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。 本院经审理认定事实如下：诚辉公司与兴宁公司签订了《建设工程施工合同》，约定兴宁公司承包位于修水县太阳升镇新城区景秀壹品小区土建、装饰装修、水电安装工程；余小刚等挂靠在兴宁公司名下实际施工，并实际承建了前述小区的9栋、13栋楼房，且9栋楼房的主体结构工程于2016年6月30日验收合格。后诚辉公司与余小刚达成口头协议，协议约定：诚辉公司以修水县太阳升梅园路C05号地块景秀壹品小区第9栋1单元16层1-1601号房等商品房抵扣欠付余小刚的工程款，但诚辉公司一直未将房屋过户至余小刚名下。诚辉公司与余小刚达成协议后，余小刚与雷杨倩也达成了口头协议，雷杨倩在余小刚处购买坐落于修水县太阳升梅园路C05号地块景秀壹品小区第9栋1单元16层1-1601号的商品房。后雷杨倩于2017年5月18日向余小刚交付案涉房款13万元，余小刚则向雷杨倩出具收条，该收条载明“今收到雷杨倩（3604231987 06212983）在三都景秀壹品小区9幢1601室购房首款人民币壹拾叁万元整（130000.00）经手人：余小刚2017.5.18”；同日雷杨倩又向诚辉公司交纳了案涉房屋的相关费用24898元，诚辉公司则向雷杨倩出具了收据，该收据载明“收据2017年5月18日交款单位：雷杨倩人民币（大写）贰万肆仟捌佰玖拾捌元整￥24898收款事由：购景秀壹品9栋1601室相关费用”。雷杨倩后又于2017年10月2日向余小刚交付案涉房款10万元，余小刚向雷杨倩出具收条，该收条“今收到雷杨倩（）在三都景秀壹品小区9幢1601室付购房款人民币壹拾万元（100000）经手人：余小刚10.2”。雷杨倩再于2018年2月11日向余小刚交付案涉房款10万元，余小刚向雷杨倩出具收条，该收条载明“今收到雷杨倩（36042319 8706212983）在三都景秀壹品小区9幢1601室付购房款人民币壹拾万元（￥100000.00）经手人：余小刚2018.2.11”。 另查明，余小刚在诚辉公司办理了以房抵工程款的手续，余小刚向诚辉公司出具了领条，该领条载明“今（领）到2018年2月10日付款单位名称：江西诚辉房地产有限公司款项性质：工程款9＃1601室金额币（大写）：肆拾柒万零捌佰伍拾玖元￥470859具（经）条人：余小刚”。雷杨倩则与诚辉公司因修水县太阳升梅园路C05号地块景秀壹品小区第9栋1单元16层1-1601号的商品房于2018年2月10日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：20180948），且该合同已在相关行政主管部门登记备案。前述《商品房买卖合同（预售）》约定：建筑面积为130.14㎡，商品房总价款为43万元，商品房交付条件为已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告，商品房应当在2018年12月30日前向买受人交付。该合同还对其他内容进行了约定。 再查明，案涉房屋一直未交付给雷杨倩，余小刚、余小辉于2019年1月28日向雷杨倩出具了还款协议，余小刚、余小辉均在该协议上签字捺印。该协议载明“今三都景秀壹品小区9幢1601室购房款人民币叁拾叁万元（￥330000）在2019年7月31日前归还给雷杨倩经手人：余小刚2019.1.28担保人：余小辉”。余小刚在出具还款协议后向雷杨倩返还了房款1万元。 最后查明，案涉房屋所在的小区仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。雷杨倩于2019年8月5日向本院提起诉讼，案号为（2019）赣0424民初3058号，后因遗漏当事人于2019年9月26日向本院申请撤诉，本院于2019年9月29日作出（2019）赣0424民初3058号民事裁定。 另诚辉公司在庭审中陈述，当时诚辉公司与余小刚就工程款的问题达成了口头协议，双方约定：工程款一半以现金形式支付，另一半则以房屋折抵工程款；当时签订《商品房买卖合同（预售）》是为了配合余小刚同雷杨倩达成房屋买卖合同，诚辉公司不是实际出卖人。余小刚在庭审中陈述，以房抵工程款仅是口头协议。 以上事实有当事人陈述、（2019）赣0424民初3058号民事裁定书、收条、还款协议、《商品房买卖合同（预售）》、商品房合同备案信息表、收据、（2018）赣0424民初2630号民事判决书、领条等证据在卷证实，且经质证，足以认定。 本院认为，据审理查明事实，本案存在多重法律关系：1.诚辉公司与余小刚之间存在口头约定的以房抵工程款的协议；2.余小刚与雷杨倩之间存在口头约定的房屋买卖合同；3.雷杨倩与余小辉之间的保证合同关系。本案争议焦点在：1.余小刚与雷杨倩之间的房屋买卖合同是否成立且生效；2.雷杨倩与诚辉公司之间的《商品房买卖合同（预售）》应如何定性；3.雷杨倩与余小刚、余小辉之间的还款协议是否有效；4.余小辉是否应承担连带清偿责任的问题；5.雷杨倩与诚辉公司之间的《商品房买卖合同（预售）》是否达到解除条件。 关于余小刚与雷杨倩之间的房屋买卖合同是否成立且生效的问题。首先，雷杨倩分三次向余小刚支付了房款总计33万元且向诚辉公司交纳了房屋相关费用，余小刚向诚辉公司出具了领条且办理了以房抵工程款的手续，诚辉公司则与雷杨倩签订了《商品房买卖合同（预售）》，结合当事人的庭审陈述可知，余小刚与雷杨倩之间房屋买卖合同已经成立，且双方在实际履行各自的义务。其次，余小刚办理了以房抵工程款的手续，但案涉房屋一直登记在诚辉公司名下，余小刚一直未实际实际取得案涉房屋的所有权。另外庭审中诚辉公司认可了余小刚以房抵工程款且对余小刚将房屋出卖给雷杨倩无异议，且本案房屋买卖合同并不存在合同法规定的无效情形。综上，余小刚与雷杨倩之间的房屋买卖合同成立且生效。 关于雷杨倩与诚辉公司之间的《商品房买卖合同（预售）》应如何定性的问题。首先，庭审中诚辉公司称其与雷杨倩签订《商品买卖合同（预售）》是为了配合余小刚与雷杨倩达成房屋买卖合且其并非实际的出卖人。其次，再结合诚辉公司的陈述及余小刚向诚辉公司出具的领条可知，雷杨倩虽为案涉房屋的受让人，但诚辉公司并非案涉房屋的实际出卖人，雷杨倩与诚辉公司至今并无对等的合同权利义务关系。接着，《商品房买卖合同（预售）》是依附于余小刚与雷杨倩之间的房屋买卖合同及余小刚与诚辉公司之间的以房抵工程款协议，并非合同法意义上的合同。综上，诚辉公司同雷杨倩签订《商品房买卖合同（预售）》是基于其与余小刚之间的以房抵工程款的协议向第三人雷杨倩履行债务的行为。 关于雷杨倩与余小刚、余小辉之间的还款协议是否有效的问题。首先，案涉房屋一直未达到《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，且在《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间之前一直未交付给雷杨倩，故余小刚、余小辉向雷杨倩出具了还款协议。其次，余小刚辩称其无权处分涉案房屋，故针对房款的还款协议无效，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，且本案中无证据显示该协议存在法定无效的情形，故雷杨倩与余小刚、余小辉之间的还款协议有效。最后，在还款协议有效的情况下，结合当事人庭审陈述，余小刚应当向雷杨倩返还剩余房款32万元；另外余小刚未按照还款协议的约定履行其义务，而还款协议约定还款时间为2019年7月31日且未约定逾期还款责任，而雷杨倩要求余小刚承担以房款32万元为基数自2019年8月1日起按年利率6%计算至付清之日止的的逾期还款损失，该利息请求并不过高，雷杨倩此诉请，于法有据，本院予以支持。 关于余小辉是否应承担连带清偿责任的问题。首先，余小辉在还款协议尾部担保人处签字捺印，而还款协议未约定明确的保证责任形式、保证范围及保证期间。根据担保法的相关规定，余小辉向雷杨倩提供了连带责任保证，应当对全部债务承担责任；而债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；若在主债务履行期限届满之日起六个月内，债权人未要求保证人承担保证责任，则保证人免除保证责任。其次，依据担保法的相关规定，结合还款协议约定的还款时间，雷杨倩应当在2019年7月31日至2020年1月31日之间向余小辉主张权利，雷杨倩于2019年8月5日向本院提起诉讼要求余小辉承担保证责任，应当认定雷杨倩在保证期间内向保证人主张过权利，故余小辉的保证责任不予免除。综上，余小辉应当向雷杨倩承担连带清偿责任。另外余小辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视其为放弃举证、质证权利。 关于雷杨倩与诚辉公司之间的《商品房买卖合同（预售）》是否达到解除条件的问题。余小刚、余小辉向雷杨倩出具了还款协议，余小刚同意将案涉房款归还给雷杨倩，其该行为在事实上同意了解除其与雷杨倩之间的房屋买卖合同，认定雷杨倩与余小刚之间已经协商解除其二人之间的房屋买卖合同。《商品房买卖合同（预售）》为诚辉公司、雷杨倩各自为履行其与余小刚之间协议的履行行为，且其依附于余小刚与雷杨倩之间的房屋买卖合同而存在。结合前文对《商品房买卖合同（预售）》的定性，诚辉公司应当按照约定向雷杨倩交付房屋，但该涉案房屋一直未达到交付条件且未实际交付。综上，《商品房买卖合（预售）》应予以解除，诚辉公司也应将收取的涉案房屋相关费用退还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十九条、第二十一条、第二十六条，《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条等相关法律规定，判决如下： 一、解除原告雷杨倩与被告江西诚辉房地产开发有限公司于2018年2月10日就修水县太阳升梅园路C05号地块景秀壹品小区第9栋1单元16层1-1601号的商品房签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：20180948）； 二、被告江西诚辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告雷杨倩返还房屋相关费用24898元； 三、确认原告雷杨倩与被告余小刚、被告余小辉于2019年1月28日签订的还款协议有效； 四、被告余小刚于本判决生效之日起十日内向原告雷杨倩偿还购房款320000元，并赔偿自2019年8月1日起至实际付清之日止按年利率6%计算的逾期还款损失；被告余小辉对前述债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8123元，减半收取计4061.5元，由被告余小刚、被告余小辉负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。 审判员  陈济瑛 二〇二〇年五月七日 书记员  余程蓓