江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2701号上诉人（原审被告）：李勤珍。被上诉人（原审原告）：王霞琴。委托诉讼代理人：袁煜，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上诉人李勤珍因与被上诉人王霞琴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。李勤珍上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由王霞琴承担。事实和理由：一审判决认定事实及适用法律错误。李勤珍与王霞琴2013年4月1日签订《厂房租赁合同》，明确约定租赁期限从2013年4月1日至2023年4月1日，每年租金5万元，租赁期限内王霞琴不得涨价。2019年3月17日签订的《厂房租赁合同》是在原合同未到期，王霞琴老公多次逼迫李勤珍的情况下才签订，应认定无效。王霞琴称三家房租都一样，后李勤珍了解到其他两家租期已到，唯独李勤珍未到期，故王霞琴违约在先，请求二审法院判令王霞琴继续履行原合同。王霞琴辩称：1.李勤珍与王霞琴曾于2013年签订《厂房租赁合同》，约定年租金为5万元，但2019年3月17日双方又重新签订《厂房租赁合同》将年租金变更为75000元。双方通过新签订的租赁合同对达成一致的租赁金额变更情况予以固定，应视为对原合同相应内容的变更。2.李勤珍未提交证据证实2019年的合同系受逼迫所签，王霞琴一审中已提交双方重新签订合同前协商经过的相关证据，可以充分证明合同是双方经协商后自愿签署。至于别家房租与李勤珍房租是否相同，与本案无关。王霞琴向一审法院起诉请求：1.解除王霞琴、李勤珍于2019年3月17日签订的厂房租赁合同；2.李勤珍返还涉案租赁房屋即位于苏州市吴中区的房屋（面积500平方米）；3.要求李勤珍支付自2019年4月1日起至合同解除之日止的未付租金及合同解除之后按年租金75000元计算至李勤珍实际搬离之日的占有使用费（李勤珍已付租金50000元）；4.本案诉讼费用由李勤珍承担。一审法院认定事实：2019年3月17日，王霞琴（出租方、甲方）与李勤珍（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在苏州市吴中区，租赁建筑面积为500平方米。厂房租赁自2019年4月1日起至2021年3月30日止，租赁期2年；租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲乙双方约定，该厂房租赁每年租金为75000元，须先付后租。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在三天内付款，如未按时付款所产生的滞纳金由乙方承担。租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施，并不得破坏该厂房的房屋结构。因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间，乙方应生产需要等安装的所有设施，合同到期撤离时需自行拆除或搬离，如有设施未按时搬离的，甲方有权自行处理并向乙方收取相应的拆除和搬运费用。租赁期间，乙方不得从事非法经营活动，否则甲方有权取消合同。租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方6个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方6个月租金。租赁期间，如遇政府拆迁等不可抗力的原因，乙方需无条件撤离，甲方归还给乙方未使用期限的相应租金。乙方应保证安全生产，在租赁期间如有任何安全事故发生（包括厂房、水电、人身安全等），所有责任及损失均由乙方负责，甲方不承担任何责任。本合同未尽事宜，甲、乙双方必须依法共同协商解决。本合同一式4份，双方各执2份，合同经盖章签字后生效。2019年4月10日，李勤珍向王霞琴支付租金50000元。上述租赁厂房系由苏州双亚机械设备有限公司经向有关部门审批后在位于苏州市吴中区西侧工业用地上建设，后由苏州双亚机械设备有限公司委托王霞琴通过出租等方式进行收益管理。一审另查明，2013年4月1日，王霞琴（出租方、甲方）与李勤珍（承租方、乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方面积为500平方米的厂房，租赁期限为10年，自2013年4月1日起至2023年4月1日止，租金每年50000元，每年在4月1日支付第二年租金，即每次交付一年租金，等等。2018年6月17日，李勤珍向王霞琴发微信“王姐，你看一下水费的户号，我以后直接手机上交就可以了”，王霞琴回复“我这里没有水费户号，你到时直接问抄表的人吧！还有，李老板我想房租上加点，毕竟明年我班都不上了，每个月要帮儿子还贷8000元，并且明年拿房后还要装修，压力很大的，钟老板和苏老板那里我都讲好了，就没跟你讲了！”，李勤珍回复“那明年加点吧”，王霞琴回复“那明年合同重新签一下吧”。2019年3月6日，王霞琴向李勤珍发微信“好的，到三月中旬时我先过来把合同签下”，李勤珍回复“嗯，阿好少涨点呀，现在楼上面不能住人、基本空关、还有我们之前合同没到期，也注明不能涨的，到期你涨价没话说的，现在阿难做，三天两头来查的，都难阿”，王霞琴回复“都一样的，现在三家人。假如不一样，我难说的，苏老板钟老板都说假如你不愿意涨，可以照以前合同赔偿你，厂房就不租了，他们都想要租的，因为这个价格比外面还是便宜很多的，才12.5一平米，外面这个价格是根本租不到的”……李勤珍回复“有些事只是说说，我知道你不统一房租也不好说、我不答应嘛也不会给你合同单了，我都写好了的”。2019年4月10日，王霞琴向李勤珍发微信“好的，就是转好了，要告诉我下，我要去查一下的”，李勤珍回复“好，我让会计打了，公帐要明天早上到你卡吧！你明早查一下吧”，王霞琴回复“确定是七万五吗，我刚查了一下是五万啊，合同已经重新签过了，假如你们要就样我就直接收回厂房了”，李勤珍回复“照合同办事”，王霞琴回复“你合同已经重新签过了，当然以现在的合同为准，白纸黑字都在，并且当时都讲清楚的，三家房租都是一样的，你既然要这样，我肯定收回厂房”，李勤珍回复“前合同没到期、后合同废纸一张”。此后，王霞琴于2019年4月11日向李勤珍发微信要求7天内支付剩余2.5万元租金否则直接断电拉闸并要求找地方搬走；于2019年4月15日向李勤珍发催信称如明天2.5万元不到账就只能断电收房；于2019年4月16日向李勤珍发通知的照片，该通知要求明天中午12点前付清余款2.5万元否则在下午直接拉电闸断电并开始清场。2019年4月17日12时38分许，苏州市公安局吴中分局横泾派出所接110指令，有人自称房东到厂里闹事还把电拉掉而报警，经处警系袁建峰与王霞琴因租赁厂房事宜发生纠纷，民警告知双方走司法途径解决。2019年4月26日，王霞琴委托律师向李勤珍邮寄律师函（收信地址为涉案承租厂房）称经多次催促剩余租金至今未付，依法通知解除厂房租赁合同并于接函后5日内搬离等，该律师函已于2019年4月29日由他人代收。2019年5月21日，王霞琴诉至一审法院要求李勤珍腾退涉案厂房等，一审法院立案受理后，王霞琴于2019年6月12日撤回起诉。王霞琴陈述，前次诉讼之所以撤回起诉是因遗漏了要求解除合同的诉讼请求，双方签订2019年3月17日《厂房租赁合同》后双方之间2013年4月1日签订《厂房租赁合同》已被变更而无效，本案中因李勤珍明确不履行主要义务，拒绝按2019年3月17日《厂房租赁合同》约定年租金75000元履行，基因此主张解除合同，同意按现状接收涉案厂房。为涨房租之事主要与李勤珍以微信方式沟通，其丈夫亦打过几个电话，但并未胁迫李勤珍签约。李勤珍陈述，2019年3月17日《厂房租赁合同》是受胁迫的情况下签订，当时有人拿着王霞琴的手机一直给其打电话要求涨房租否则就让搬走，其不同意涨房租，经一审法院释明进一步询问后仍明确表态不同意支付剩余租金2.5万元。一审中，经一审法院主持调解，双方意见分歧未能达成一致意见。以上事实，有王霞琴提供的2019年3月17日《厂房租赁合同》、国有土地使用权证、建设用地规划许可证复印件、苏州市吴中区发展计划局文件复印件、授权书、微信聊天记录截屏打印件、银行卡客户交易详细信息、通知照片、律师函复印、邮件查询打印件，李勤珍提供的2013年4月1日《厂房租赁合同》、情况说明及双方当事人陈述等予以证实。一审法院认为，王霞琴、李勤珍之间就涉案厂房的房屋租赁合同关系成立并合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方虽曾签订租期十年的2013年4月1日《厂房租赁合同》（下称原合同），在该合同履行过程中又重新签订了租期两年的2019年3月17日《厂房租赁合同》（下称新合同）并增加了年租金标准及增减了部分条款，双方就涉案厂房先后签订的两份合同在内容存在冲突的情况下，根据意思表示最新最近之原则，应视为双方对原合同进行了变更，相关权利义务应以新合同为准。李勤珍虽抗辩新合同是在受胁迫情况下签订，但未能就此提供相应证据，而王霞琴否认曾胁迫李勤珍签订新合同，并提交了双方签订新合同之前协商涨租金和重新签约的相关微信聊天记录，据此，一审法院采信王霞琴主张，确认自2019年4月1日起涉案厂房的年租金为75000元。根据新合同约定，李勤珍应于2019年4月1日前支付2019年4月1日至2020年3月31日期间的年租金75000元，然而李勤珍仅支付了50000元，余款25000元经王霞琴在本案起诉前催告仍未能履行，王霞琴虽曾在本案起诉前委托律师向李勤珍邮寄律师函通知解除合同，然而王霞琴通知解除时虽催告李勤珍履行并给予李勤珍7天履行期间，但考虑到双方此前因先后签订的两份合同约定不一而就租金标准存在争议，该7天催告履行期间不尽合理，据此该次通知解除不能达到解除合同的效果。此后，李勤珍仍未支付余款25000元，一审中经一审法院释明后仍明确表态拒不履行支付该25000元的付款义务，据此王霞琴要求解除合同合法有据，一审法院予以支持，涉案新合同于2019年9月24日解除。合同解除后，李勤珍作为承租人理应腾退房屋，故对王霞琴要求李勤珍腾退并交还涉案厂房的诉请，一审法院予以支持。李勤珍作为承租人理应按约支付合同解除之前的租金及此后至涉案厂房实际交还之日止的占有使用费，李勤珍已付50000元，经核算截至2019年11月30日的租金及占有使用费合计50000元，故李勤珍应按75000元/年标准支付自2019年12月1日起至房屋实际交还之日止的占有使用费，如李勤珍在2019年11月30日之前（含当日）腾退并交还涉案房屋则无需向王霞琴支付占有使用费，且每提前一天则按205.48元/天标准由王霞琴返还李勤珍已付款项。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认王霞琴与李勤珍于2019年3月17日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月24日解除。二、李勤珍应于判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区房屋（面积约500平方米）并将上述房屋归还王霞琴。三、李勤珍于判决生效之日起三十日内支付王霞琴自2019年4月1日起至房屋实际交还之日止按75000元/年标准计算的租金或占有使用费（已支付截至2019年11月30日止）。一审案件受理费减半收取1675元，由李勤珍负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，2003年4月1日，苏州市吴中区发展计划局作出“关于苏州双亚机械设备有限公司建生产厂房项目的批复”，该批复内容为“横泾镇人民政府：报来苏州双亚机械设备有限公司建生产厂房项目的申请悉。经研究，同意苏州双亚机械设备有限公司在建生产厂房项目。建筑面积2000平方米，其中生产厂房1400平方米（一至二层），业务用房及辅助设施600平方米（一至二层），总投资100万元。资金自筹解决，项目按民营基建性质经研究，同意苏州双亚机械设备有限公司在建生产厂房项目。建筑面积2000平方米，其中生产厂房1400平方米（一至二层），业务用房及辅助设施600平方米（一至二层），总投资100万元。资金自筹解决，项目按民营基建性质。收文后，请按基建程序及规划要求，做好建设前期各项工作后，再报我局办理项目开工手续”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于案涉两份《厂房租赁合同》的效力。王霞琴虽向一审法院提交了国有土地使用权证、建设用地规划许可证及图纸、苏州市吴中区发展计划局“关于苏州双亚机械设备有限公司建生产厂房项目的批复”，以证明案涉厂房系合法建筑，但上述证据仅涉及建生产厂房的项目批复、建设用地规划许可证等事宜，不足以证明案涉厂房取得建设工程规划许可或建设工程规划的相关批建手续，故案涉两份《厂房租赁合同》应当认定为无效。合同无效后，李勤珍应将案涉厂房腾退并交还王霞琴，并参照《厂房租赁合同》约定的标准向王霞琴支付案涉厂房的占有使用费。关于李勤珍应支付的占有使用费数额。本院认为，王霞琴、李勤珍虽于2013年4月1日签订《厂房租赁合同》，约定年租金标准为5万元，但双方后又于2019年3月17日签订《厂房租赁合同》约定年租金标准为7.5万元，应视为双方就租金标准进行了变更，李勤珍2019年4月1日起应支付的占有使用费参照的租金标准应以2019年3月17日《厂房租赁合同》为准。李勤珍虽主张2019年3月17日《厂房租赁合同》系受胁迫签订，但未提交证据证实，结合王霞琴提交的双方关于涨租金和重新签订合同的微信聊天记录，本院对李勤珍的主张不予采信。因李勤珍已支付5万元，即已支付截至2019年11月30日止的占有使用费，故李勤珍还应支付王霞琴自2019年12月1日起截至房屋实际交还之日止按75000元/年标准计算的占有使用费。综上所述，李勤珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7185号民事判决；二、李勤珍于本判决生效之日起三十日内迁出位于苏州市吴中区房屋（面积约500平方米）并将上述房屋归还王霞琴。三、李勤珍于本判决生效之日起三十日内支付王霞琴自2019年12月1日起至房屋实际交还之日止按75000元/年标准计算的占有使用费。四、驳回王霞琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1675元，由李勤珍负担。二审案件受理费3350元，由上诉人李勤珍负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈维佳二〇二〇年五月二十九日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。