广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初140号 原告：桂林临桂某某物业服务有限责任公司，住所地：临桂县临桂镇榕山路。 法定代表人：兰某某，职务：总经理。 委托诉讼代理人：雷某某，男，1961年6月7日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被告：李某1，男，1962年4月29日出生，汉族，住临桂县。 被告：李某2，男，1985年5月8日出生，汉族，住临桂县。 被告：秦某某，女，1966年10月20日出生，汉族，住临桂县。 以上三被告的委托诉讼代理人：吴海云，广西诚云霞律师事务所律师。 原告桂林临桂某某物业服务有限责任公司与被告李某1、李某2、秦某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月12日公开开庭进行了审理。原告桂林临桂某某物业服务有限责任公司（以下简称某某物业公司）的委托诉讼代理人雷鸿鸣、被告李某1、李某2、秦某某的共同委托诉讼代理人吴海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告按73.39元/月的标准，支付原告从2018年2月1日至2019年12月31日拖欠的物业管理费1687.97元直至付清为止。2、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是从事物业服务，房屋信息咨询服务；室内外装修工程施工、园林绿化工程施工等相关业务的企业。2018年2月1日，原告接受桂林市临桂县某某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）委托，对被告所在的某某花园小区进行物业管理，并与之签订了《物业委托合同》。在合同签订以前，原告就已经根据与开发公司约定的委托管理事项，至今一直为小区提供全面规范的物业服务。被告从2006年与开发公司签订《商品房买卖合同》直至进住之日起，就一直在享受着原告提供的物业服务。尽管在被告与开发公司签订的《商品房买卖合同》的附件四：《合同补充协议》中，第二条已明确约定，“本小区的物业管理费用由物业管理公司按国家政策相关规定另行收取”，但是，被告却一直拒绝履行缴纳物业管理费的义务，从2018年2月1日至2019年12月31日，无故拖欠物业管理费23个月，按合同约定的每平方米的物业费标准为0.6元/㎡月计算，被告房屋面积为122.32㎡，每月应交管理费73.39元/月，共拖欠物业费1687.97元。由于被告的违约行为，使原告的劳动付出无法得到应有的回报，严重侵害了原告的合法权益，在此，特请求人民法院《中华人民共和国合同法》第六十条、《物权法》第四十二条之相关规定，判令被告向原告履行支付物业管理费的义务。 原告向法院提交的证据如下： 一、2013年物业委托合同、2018年物业委托合同，证明明确了原告与某某花园全体业主的权利、义务。 二、营业执照，证明委托人与被委托人均具备签约的主体资格。 三、照片，证明原告履行了对小区物业服务的义务。 四、催费通知，证明原告向被告履行了催费义务。 五、《商品房买卖合同》、及房产档案资料，证明涉案房屋被告所有。 六、临桂物价局文件，证明原告收取物业费、水电费是通过物价局批文的。 七、发票2张，证明在没有收物业费的情况下，原告仍然为小区服务。 八、工资报销花名册6张，证明原告员工为物业服务期间，原告公司为员工发放工资。 九、某某物业纳税表、纳税申报表，证明原告公司在此期间正常运营及申报纳税。 被告李某1、李某2、秦某某辩称：1、原告与房产公司签订的物业服务合同是在交房后根据法律规定，2018年2月份开发商已无权代表业主签订物业服务合同。2、小区大部分业主不同意聘请原告为其提供服务，有业主联合签名为证。3、0.6元/平方米的收费没有审批备案，没有收费依据。4、物业公司服务不到位，小区各种脏乱差、私拉电线等安全隐患严重，路灯、楼梯共同电灯都是由业主自己筹钱更换及自行缴纳电费使用，物业公司不存在管理。 被告向法院提交的证据如下： 1、某某花园业主关于物业管理的共同意见6张，证明原告不是业主选定，签名业主都不同意原告为其提供物业服务，物业用房是公共房屋。 2、房屋质量合格证，证明交房的时间在2007年左右都在10年前，被告提供的物业合同是无效的。 3、照片42张（拍摄时间2020年1月份），证明小区管理混乱，脏乱差、撕拉电线、有多处安全隐患，路灯都是业主自己凑钱更换，公共电费也是业主自己向供电局交纳。 4、收据，证明被告交了物业费。 5、照片，证明小区顶楼流水多年。 6、口罩领取表，证明原告公司之后3个员工领取。 7、照片，小区桂花树已经枯萎，原告没有及时清理，造成安全隐患。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据质证意见如下：证据1，2018年物业委托合同真实性认可，2013年物业委托合同真实性不认可，是复印件无法核实。对证据2无异议。对证据3真实性无异议，证明内容有异议，照片无法证明原告已经按合同履行义务，也证明了只有门卫和保卫阿姨在场。对证据4三性不认可，没有任何人签收，原告也没有打过电话，是原告单方的行为，对被告不产生法律效率。对证据5三性无异议。 对证据6真实性认可，证明内容有异议，文件有效期2013年11月28日至2014年11月28日已经过期了，不能对现在产生约束力，停车费与本案无关。对证据7真实性无异议，可以看出原告仅仅总共支付800元电费，用电时段从2020年开始交。对证据8，2015年、2016年不予质证，其他时间不予认可，花名册是原告单方制定的，没有发放的转账凭据、银行流水相对应，真实系存疑，2018年7月的签名是一个人签的，我们认为并没有这么多员工。对证据9真实性认可，恰好证明原告是零纳税。原告对被告提供的证据质证意见如下：对证据1真实性不认可，业主的签名是否是本人签的不清楚，前期物业合同是与开发商签订的，被告没有成立业主委员会，没有合法依据。对证据2真实性不认可，复印件与原件是否吻合不清楚，与本案无关。对证据3序号1真实性认可，关联性不认可，原告工作人员在管理停留，是履行政策的管理职责，并未影响小区的正常出入，且从照片反映的情况看并因为工作在现场的存在而造成该处堵车。对序号2真实性认可，关联性不认可。对序号3-5真实性、关联性不认可，不能证明照片的内容是涉案小区。证据6-7真实性认可，关联性不认可。对序号8-21真实性、关联性不认可。对序号22真实性认可，关联性不认可。对序号23-25真实性认可、关联性不认可。对序号26-28真实性、关联性不认可。对序号29真实性认可，关联性不认可。对30真实性、关联性不认可。对31真实性认可，关联性不认可，对32真实性、关联性不认可，对33-34真实性认可，关联性不认可。对35-36真实性、关联性认可，也证明了原告在履行物业合同约定的义务。对37真实不认可，拍摄地点不清楚。对38-40真实性、关联性不认可。对41真实性、关联性认可，也证明了原告在履行物业合同约定的义务。对42真实性、关联性不认可。对证据4真实性认可，核算后可以扣除。对证据5真实性认可，关联性不认可。对证据6真实性认可，关联性不认可。对证据7三性认可。 本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的有异议证据，因被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 原告某某物业公司成立于2013年4月15日，其营业期限从2013年4月15日至2023年4月15日，经营范围为：物业服务，房屋信息咨询服务；室内外装修工程施工、园林绿化工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2013年5月20日，原告与桂林市临桂某某房地产开发有限公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定桂林市临桂某某房地产开发有限公司将临桂县榕山路53号某某花园商住楼委托给原告提供其物业管理服务，期限自2013年5月1日起至业主委员会成立时止，双方对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等的法律效力等等。2013年11月28日，临桂县物价局作出临价费字〔2013〕39号关于临桂县“某某花园”小区物业管理费、地下车库停车费收费标准的批复，有效期2013年11月28日到2014年11月28日，到期必须重新申报等等。之后，原告与桂林市临桂某某房地产开发有限公司签订了《物业委托合同》，约定服务期限自2018年2月1日起，并未约定委托管理期限终止时间。原告于2018年2月1日进驻临桂区榕山路53号某某花园为某某花园业主提供相关的物业服务。合同第二章约定了委托管理的事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设备、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备等；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、停车场等；公用绿池、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所等；公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序；房屋二次装修管理；维护公共秩序，包括巡视、门岗执勤、协助处理紧急安全事件；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止或追究法律责任等措施。合同还约定原告应当每季度向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。合同第二十二条约定了物业管理服务费为多层住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；商铺由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；在每月的首5日内收取该物业管理费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的3‰缴纳滞纳金。 同时查明，临桂区临桂镇某某花园小区至今未成立业主委员会。2006年2月20日被告李某1、李某2与桂林市临桂某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告李某1、李某2购买桂林市临桂某某房地产开发有限公司开发建设的临桂区临桂镇某某花园小区1幢1单元2层2号房，房屋建筑面积为122.32平方米。从2018年2月1日起，被告李某1、李某2未向原告某某物业公司交纳过物业服务费用。原告经催收无果后，于2020年1月7日诉至本院，请求判令被告支付物业服务费。案外人秦健交纳了2018年5月至6月的物业费146元给原告。 另查明，原告提供的服务存在瑕疵。 本院认为，一、关于原告与桂林市临桂某某房地产开发有限公司签订《物业管理服务委托合同》、《物业委托合同》的效力问题。某某花园小区至今未成立业主委员会，桂林市临桂某某房地产开发有限公司与原告签订的《物业委托合同》，是合同双方在平等自愿的基础上所签订，并未违反法律、法规的规定，是合法有效的，均应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，桂林市临桂某某房地产开发有限公司作为某某花园小区的开发建设单位，其与原告签订的《物业委托合同》对小区的全体业主具有约束力。本案被告是某某花园小区的业主之一，亦受上述《物业委托合同》的约束。原告进驻某某花园小区实施物业管理，为某某花园小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。 二、关于原告主张被告支付物业服务费的问题。如前所述，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，被告是某某花园业主，日常居住在某某花园，享受原告提供的物业管理服务，因此《物业委托合同》对被告当然具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此在原告按约提供物业管理服务后，被告除非有正当理由否则即应当按照《物业委托合同》的约定给付物业管理费。从2018年2月1日起被告未支付物业管理费给原告，其行为已构成违约，依法应当承担民事责任，原告主张要求被告交纳从2018年2月1日至2019年12月31日的物业管理费，本院予以支持。经本院审核，被告所欠的物业费为1688元（按被告住宅建筑面积122.32㎡，物业费0.6元/月/㎡，交纳期间从2018年2月1日至2019年12月31共计23个月计算）。综合本院同期审理的原告诉某某花园小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就绿化、卫生、公共设施维护等方面存在瑕疵，业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平，本院对原告某某物业公司主张的物业管理服务费酌情予以调整，酌情减免5%的物业服务费，即被告承担应交纳物业服务费的95%即1603.6元。原告认可案外人秦健交纳了物业费146元，应在交纳的物业费中扣除，即被告应交纳物业服务费1457.6元。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第五十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告李某1、李某2、秦某某支付物业管理服务费1457.6元给原告桂林临桂某某物业服务有限责任公司； 二、驳回原告桂林临桂某某物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，由原告桂林临桂某某物业服务有限责任公司负担43.2元，被告李某1、李某2、秦某某共同负担6.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖鹏涛 人民陪审员  李明成 人民陪审员  唐初花 二〇二〇年五月八日 书 记 员  石永珍