贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终122号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）：梅坤红，男。委托诉讼代理人：陈晓梅、吴安元，系安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称精石房开）因与被上诉人梅坤红告商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人郭明、被上诉人的委托诉讼代理人吴安元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉请求：一、请求撤销安顺市平坝区人民法院(2019）黔0403民初2247号民事判决,依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由、一审判决认定案涉贷款未获银行审批属于“因非归责于双方的原因”所致,系认定事实错误。一审判决认定“合同签订后,原告依约交付购房所需首付款及其他款项,并向被告提交按揭贷款材料以供申请贷款银行进行审核,被告接收原告贷款材料后将该材料提交办理贷款的银行,亦完成付款方式项下规定的义务,双方履行符合合同约定。自双方履行上述合同义务后,按揭贷款迟迟未能办理,以致原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》”。实际情况是,签订合同后被上诉人因其个人原因(其从事房屋买卖中介活动,其名下存在多笔巨额贷款)导致新的贷款银行认为被上诉人提交资料不符合要求,从而贷款申请未能通过,不能取得贷款的责任在被上诉人。根本不属于“因非归责于双方的原因”。被上诉人是专业从事房屋买卖中介活动的,对房屋买卖银行按揭的政策法规较为熟悉了解,其与上诉人签订《商品房买卖合同》的法律意义及后果是明知的。其与上诉人签订《商品房买卖合同》是一种房屋中介专业人士的投资行为，不是普通客户的买卖行为。而一审法院对此类房屋买卖中介专业人士的投资行为完全按照普通客户理解,对其违背诚信原则的行为未加反对,却予以支持,明显不当。二、一审法院基于以上错误事实认定,得出贷款不能系“不能归责于双方的原因”的错误结论,进而错误适用《商品房买卖合同》有关合同解除的约定情形，错误支持被上诉人解除合同的诉请。本案的事实证明,造成被上诉人贷款不能的原因,既非上诉人原因,也不是“不能归责于双方的原因”,而是被上诉人的原因。因此,应当按照涉案《商品房买卖合同》的约定,因买受人的原因导致买受人未获得贷款的,在出卖人不行使合同解除权的情况下,买受人应当继续履行合同,并应按照合同第十条的约定,承担逾期付款的违约责任。一审法院在基础事实认定错误的前提下,支持被上诉人解除合同,显然是错误的。被上诉人梅坤红答辩：上诉人在上诉理由中认可是银行审查不过，导致银行贷款无法办理。我方向上诉人提交材料后，由于上诉人工作延迟的原因，未及时将材料提交到银行，延迟时间长达半年之久，且我方在生活中存在生活开支，导致贷款情况发生变化，从而无法办理贷款。原审原告梅坤红向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿3幢1*4）；2、被告返还原告所交的购房款共计人民币106548元、（包含首付款95529元、公共维修基金6099元、配套费4920元）；3、判令被告支付资金占用费，按银行同期存款利息4.75%计算，共13个月，利息总计为人民币5567.13元，应退还的费用和应支付的利息共计人民币112115.13元；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告于2018年6月14日认购了被告出售的，位于平坝区，建筑面积约为87.13平方米，套内建筑面积为66.52平方米。双方在合同中约定：房屋价款按照套内建筑面积进行计算，单价为每平方米6787.87元，总价款为人民币肆拾伍万壹仟伍佰贰拾玖元（￥451529元）。付款方式为，原告向被告支付首付款95529元，余款356000元，以银行按揭的方式支付，由被告为原告在银行办理按揭贷款手续。原告分别于2018年6月14日、6月20日、12月02日通过刷卡的方式向被告支付了上述首付款95529元，并向被告支付了公共维修基金6099元，配套费4920元，三项费用共计人民币106548元。原告向被告支付上述三笔款项后，被告为原告出具了收款收据。原告支付上述款项后，因被告一直未取得商品房预售许可证，双方一直未签订正式的商品房买卖合同。2018年11月8日，被告取得了预售许可证。双方就于2018年12月2日，签订了正式的商品房买卖合同，合同编号为：金石希尔顿3幢1*4。合同签订后，被告以要换发票为由，将原告的发票收回，换成了交款时间为2018年12月2日的三张发票。被告为原告在安顺市平坝区房产事业管理局办理了房屋预售登记备案手续。原告按照被告工作人员的要求，向被告提供了在银行办理按揭手续的个人信用报告等手续，原告交完手续后一直等待结果。原告找到被告问其原因，被告称，因原告的征信有问题，因此银行不放款。原告得知贷款办不下来后，向被告提出，根据双方在合同中的约定，被告应向原告退还所交款并承担银行同期存款利息，却被被告拒绝。原告认为，双方签订合同时，在合同的第八条中明确约定，“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。且银行是否发放贷款，系银行的内部审核问题，原告并无过错。因此，现双方约定的合同解除条件已经成就，被告就应该向原告返还已付款并承担银行同期存款利息。而被告拒绝返还的行为违反了《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定及第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定。为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。一审查明的事实：2018年6月，原告认购被告位于平坝区，双方对单价、面积、总价款、付款方式进行了初步约定。2018年11月8日，安顺市平坝区房产事业管理局作出贵州安顺精石房地产开发有限公司平坝区安平办黎阳路金石希尔顿3号楼批准商品房预售公告。2018年6月至12月期间，原告依照双方约定，分三次向原告支付购房首付款95529元、公共维修基金6099元、配套费4920元。2018年12月2日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿3幢1*4），同日被告向原告出具收款收据，确认收到原告支付的前述三笔款项。合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区安平街道办事处金石希尔顿3号楼1单元*层4号房（3幢1*4），每平方米单价为6787.87元，总价款为451529元，同时约定付款方式为贷款方式付款，由原告自合同签订之日向被告交付首付款95529元，余款356000元以银行按揭支付；并约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和期限另需协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同签订后原告向被告提供办理银行贷款所需材料，被告将原告提交材料向办理贷款的银行提交。在确信不能获得贷款后，原告向被告提出解除合同，双方协商未果，至本案成讼。同时查明，原、被告双方于2018年12月14日办理了商品房预售备案登记。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案是否具有符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、导致贷款不能的原因如何确认；三、资金占用费是否符合法律规定。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约交付购房所需首付款及其他款项，并向被告提交按揭贷款材料以供申请贷款银行进行审核，被告接收原告贷款材料后将该材料提交办理贷款的银行，亦完成付款方式项下规定的义务，双方履行符合合同约定。自双方履行上述合同义务后，按揭贷款迟迟未能办理，以致原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》；自此，如上所述在向银行提交按揭贷款资料及等待银行贷款审批至原告提出诉请解除合同的期限内，原、被告双方均依约履行了合同义务，且双方亦未能提供证据以证明导致贷款不能的原因归责于哪一方，故依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，在双方均未能证明导致贷款不能归责于对方的情形下，原告仅具有5日支付不足款项的期限，逾期，任何一方均具有解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院认为自购房款尾款付款期限届满之日起，原告即具有解除合同的权利。虽被告主张系因原告的原因导致贷款不能，其在此次合同行为中并无过错，并提供微信聊天截屏、原告工资收入证明、中国人民建设银行交易流水用于支持其主张，但被告提供的证据并不能支持其证明目的，故被告认为无法取得贷款系原告原因所致的主张本院不予以采纳。原告诉请解除合同符合案涉合同约定，本院予以支持。原告因购买案涉商品房支付的款项有房屋首付款95529元、房屋公共维修基金6099元及配套费4920元，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按照合同约定已交纳的购房款应退还原告。公共维修基金虽为精石公司代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还；即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，但由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形，故仍应予退还；配套费退还亦是同理，故被告应向原告退还购房款、公共维修基金、配套费三项共计106548元。同时，依照合同关于合同解除后15日内，出卖人应退还已付购房款及银行同期存款利息的约定及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，被告应向原告支付利息，而利息计算方式应依照合同约定的方式进行，依照中国人民银行同期存款利率进行计算，本金为原告已经交纳的购房款95529元，庭审中原告明确表示诉请的资金占用费即合同约定的已付购房款银行同期存款利息。原告诉请有理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告梅坤红与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2018年12月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿3幢1*4）。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告梅坤红退还购房款项106548元（包括首付款95529元、公共维修费用6099元、配套费4920元）。三、与本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告梅坤红支付利息，利息计算方式为：期限自2018年12月02日至本息付清之日止，本金为95529元，利率为中国人民银行同期存款利率。案件受理费2542元，减半收取1271元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审中，上诉人精石房开向本院提交了以下证据：平坝鼎立村镇银行综合业务部于2019年1月16日出具的《情况说明》一份，拟证明贷款未办理的具体原因。经审查，该证明符合法律规定的证据要求，予以采信。同时，本院依职权到平坝鼎立村镇银行进行了调查并制作笔录，笔录内容与上述《情况说明》的内容能够相互印证。二审对一审查明的事实予以确认，另查明，梅坤红在平坝鼎立村镇银行办理签订平坝区黎阳路金石希尔顿3号楼1单元*层4号住宅贷款，因收入与流水不匹配，未达到银行还贷比，该行不予受理梅坤红此笔贷款业务。梅坤红在购买案涉房屋时已经在贵阳市手房销售职业约半年。本院认为：本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》是否符合该合同第八条的约定应予解除。被上诉人原审起诉解除合同的主要理由是上诉人未取得商品房预售许可证和被上诉人因非归责于双方的原因未能获得银行贷款。一审已经查明，2018年11月8日，上诉人公司取得案涉房屋的预售许可，故因未取得预售许可而解除合同的理由不能成立。关于未获得贷款的问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第四款约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。现二审已经查明，被上诉人梅坤红未能获得贷款的原因是因其自身所提交的材料显示其还贷能力不足，银行不予办理，并不符合合同第八条所约定的“非归责于双方”的情形，因此被上诉人要求按照该条合同约定解除合同的理由不能成立，其诉讼请求不应得到支持。上诉人精石房开的上诉理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2247号民事判决；二、驳回被上诉人梅坤红的诉讼请求。一审案件受理费2542元，减半收取1271元，由被上诉人梅坤红承担；二审案件受理费2542元，由被上诉人梅坤红承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年五月六日法官助理李欣书记员张颖（代）