浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0110民初8960号 原告：杭州市余杭区余杭房地产管理所，住所地杭州市余杭区余杭街道通济路12号。 法定代表人：丁泽佳，所长。 委托代理人：韩琪、赵云玲，浙江瑞坤律师事务所律师。 被告：杭州大禹房地产开发有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道余昌路8号。 法定代表人：宋志成。 诉讼代表人：杭州大禹房地产开发有限公司管理人，浙江杭天信律师事务所。 委托代理人：黄硕、曾洁，浙江杭天信律师事务所律师。 原告杭州市余杭区余杭房地产管理所（以下简称原告）诉被告杭州大禹房地产开发有限公司（以下简称被告）普通破产债权确认纠纷一案，于2019年5月6日诉至本院。本院于同日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告起诉称，2003年，被告作为拆迁人对被拆迁人原告坐落于的房屋实施拆迁。双方签订了《浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书产权调换协议》，约定于2005年交付安置房屋。在安置房屋交付前，被告对该拆迁房屋应支付停房期间的租金，租金按照余杭区公有住房标准执行，现涉及住宅面积682.69平方米，非住宅面积879.65平方米，但是被告一直未予支付。并且，被告没有按约定时间交付安置房屋，也造成了原告租金的损失。2019年2月1日，贵院裁定受理被告破产清算一案后，原告向管理人申报了普通债权租金559518.9元，但是管理人经审查后不予确认。故原告诉至法院，诉讼请求为：1、确认原告对被告享有债权559518.9元；2、诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、浙江省城市房屋拆迁补偿安置协议书产权调换协议，用以证明被告作为拆迁人对被拆迁人原告的房屋实施拆迁的坐落、面积以及安置情况等事实。 2、物价局公有住房租金通知（复印件），用以证明拆迁房屋租金支付标准的事实。 3、关于进一步规范征迁工作中直管公房补偿安置相关事项的通知（复印件），用以证明余杭区直管公房拆迁补偿安置时停房不停租等事实。 4、余杭区直管公房租赁合同（非住宅）9份（其中鲁美娣、陈文娟为复印件）、租金缴纳卡1份，用以证明案涉非住宅房屋的租金支付标准的事实。 5、余杭区直管公房租赁合同（住宅）22份，用以证明案涉住宅房屋的租金支付标准。 6、余杭房管所（公房）放弃承租权安置补偿协议书11份，用以证明案涉住宅房屋放弃承租权部分的坐落、面积等事实。 被告辩称，一、原告所主张的“停房不停租”，缺乏法律依据。从原告提供的14份《产权调换协议》显示，原被告双方并未就逾期交房期间的房租进行约定。原告也未提供其他证据证明原被告双方对于拆迁安置期间和逾期交房期间的房租支付情况进行约定。因此，管理人不予认可原告基于“停房不停租”的理由所申报的债权。二、若原告以实际损失金额向管理人申报债权，该金额也非原告于2019年4月8日所申报的559518.9元。（一）就原告在债权申报材料中所主张的682.69平方米住宅部分的租金损失，管理人认为不应当认可。原告所主张的682.69m2住宅部分应包含的是21份《产权调换协议》（租赁房屋适用），虽然庭审中原告仅提交了其中的14份，但内容大体一致。原告提交的《产权调换协议》（租赁房屋适用）系原被告与承租人三方签订的协议，协议就逾期交房的违约责任已做了明确约定，即“自逾期之月起，被告按照原标准的二倍支付给承租人临时安置补助费”。被告已按约履行了违约责任。若就同一套逾期交房的房屋，被告在承担了违约责任的情况下，还需承担合同外的赔偿责任，显然对被告来说有失公平。（二）就原告所主张的879.65平方米非住宅部分的租金损失，管理人认为不能从2003年10月开始主张至破产申请受理日止，而应从每套房屋逾期交房之月起计算至破产申请受理日。原告在本次庭审中没有提供非住宅部分的拆迁安置协议或产权调换协议，但管理人从接管的材料中曾看到，非住宅约定的拆迁时间大致在2003年9月份，期限为24个月，被告已一次性发放该24个月期间的拆迁安置款等相关拆迁费用。管理人认为，应认定该24个月期间内，承租人与原告构成租赁关系。该24个月期间的租金，应由承租方支付给原告，而非由被告承担租金。因此，非住宅部分的租金损失起算时间应未逾期交房之月。因原告未提供证明非住宅部分面积的证据材料，管理人对其主张的面积需要进行庭后核实。（三）对于非住宅部分内的四户承租人，管理人将视另一案件的判决结果确定是否予以认可。原告所主张的非住宅部分有四户承租人（徐志炎、陈文娟、鲁美梯、徐福林）从被告处取得自2005年10月开始至2017年12月间的双倍拆迁安置费。被告认为双方并未有协议约定，认为承租人构成不当得利，故而诉至余杭区人民法院。其中一个案件（被告诉陈文娟不当得利案件）已于2019年6月4日在余杭法庭开庭审理，原告系该案的第三人。庭审中，原告也已确认，若该案最终判决为承租人不构成不当得利，则将向该承租人主张租金。被告诉徐小瑛（徐志炎之女）不当得利案件尚未开庭，管理人也将根据案件最终判决结果确定原告申报的债权金额。因四户承租人情况类似，管理人将视案件判决结果类比判断其他两户承租人的情况。综上，管理人认为原告基于“停房不停租”理由向管理人主张债权，缺乏法律依据，故而不予认可。如其以实际损失为由主张债权，则仅能就非住宅部分自逾期交房之月起计算房租损失，且其中4户承租人的债权认定需视另案判决而定。如其仍坚持以“停房不停租”主张债权，则请求贵院依法审理后驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、大禹房产直管公房拆迁停房不停租名单，用以证明原告向被告主张租金的面积为非住宅面积879.65平方米，住宅面积682.69平方米，期限为自2003年10月至2019年1月。 2、房屋拆迁产权调换协议一份（复印件），用以证明原被告与承租人签订有住宅部分的《产权调换协议》，协议内对逾期交房的违约责任已明确约定为“自逾期之月起，甲方（被告）按照原标准的二倍支付给丙方（承租人）临时安置补助费”。 3、余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书（复印件），用以证明被告与承租人约定一次性发放拆迁补偿费用，计算期间为24个月；该拆迁补偿协议书签订时间为2003年9月份。 4、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户金邦祥和大禹公司2003年12月16日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 5、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户陈槐根和大禹公司2003年9月27日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 6、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户徐志炎和大禹公司2003年9月26日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 7、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户刘汪扣和大禹公司2003年11月4日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 8、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户鲁美娣和大禹公司2003年9月26日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 9、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户唐首琴和大禹公司2003年9月28日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 10、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户徐福林和大禹公司2003年9月28日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 11、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户陈文娟和大禹公司2003年9月26日签订拆迁补偿协议，约定过渡费24个月计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 12、《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》、《领付款凭证》、《临时安置补助费收据》，用以证明承租户范永法和大禹公司2003年10月18日签订拆迁补偿协议，过渡费按一口价20000元计算，未和其他承租户一样按月份计算；24个月过渡费已实际发放的事实。 13、《余杭单位（直管房）放弃产权安置补偿协议书》三份、《领付款凭证》四份、《临时安置补助费收据》二份、《货币补偿协议》、《房屋拆迁补充协议》，用以证明大禹公司和杭州珠江啤酒有限公司以及承租人喻长根、陈永标、杨丫头、朱惠松分别于2003年11月24日、26、28日签订过三方拆迁补偿协议，拆迁面积总和为241.26平方米；三方约定过渡费按4个月计算及四个月过渡已实际发放的事实。 经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1，三性无异议。证据2，真实性合法性无异议，待证事实有异议，合同约定了违约责任不排除被告仍按照合同法以及双方约定对原告承担违约责任的事实。证据3，三性无异议。说明一下，该证据仅是单户承租户的拆迁时间。证据4-12，系大禹公司与承租户自行签订的协议，与原告无关，原告无法确定协议的真实性。证据13，三性有异议，系被告与其他人签订的协议，原告无法确认其真实性，且案涉的房屋不是原告直管的公房，不在诉请之内。被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1，真实性合法性无异议，证明对象有异议，恰恰证明被告所说的被告已经如约承担住宅部分的违约责任，支付两倍的拆迁安置补助费给承租人。证据2，三性无异议。证据3，真实性、合法性无异议，关联性有异议，该文件是2015年8月10日印发，并且在文件内容中也并没有明确是否对以前的拆迁一并适用本规则，本次拆迁发生在2003年，根据法不溯及既往的规则，管理人认为该文件不适用本案。证据4、5，真实性合法性无异议，关联性有异议，该两组证据仅仅是原告与承租方的约定，并不能因此约束被告。证据6，三性无异议。 本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的证据1、2、4、5、6，被告提交的证据1-12，本院对真实性予以确认，待证事实将结合本案其他证据及当事人的陈述予以综合认定。原告提交的证据3，被告异议理由成立，本院不予采纳。被告提交的证据13，缺乏与本案的关联性，本院不予采纳。 根据上述有效证据及当事人的陈述，本院查明本案事实如下： 原告与陈槐根、徐志炎、鲁美娣、陈文娟、唐首琴、金邦祥、徐福林、刘汪扣、范永法、杭州珠江啤酒有限公司签订了《余杭区直管公房租赁合同》，约定租赁使用用途为非住宅，并分别约定了租金。原告与郭阿五、张志炎、郑新华、郑爱珠、葛金翠、关少华、许建明、鲍云福、范水森、章延林、王金虎、徐德标、沈正发、叶水根、胡树松、顾惠德、王新荣、周信昌、王秀宝、彭志林、卢余生、周迪洪、凌观根、张雪云分别签订了《余杭区直管公房租赁合同》，约定租赁使用用途为住宅，并分别约定了租金。 2003年，原告作为拆迁人乙方、被告作为拆迁人甲方与承租人作为丙方的叶水根、张志炎、郑新华、郑爱珠、郭阿五、葛金翠、关少华、许建明、鲍云福、章延林、王金虎、徐德标、沈正发分别签订了《浙江省房屋拆迁补偿安置协议书-产权调换协议（租赁房屋适用）》。该些协议均约定：上述承租人自行解决过渡用房的，在过渡期内，临时安置补助费为每月每平方米建筑面积5元，按28个月计算，被告先发放给承租人28个月；违约责任为因被告的责任延长过渡期的，承租人自行解决过渡用房的，自逾期之月起，被告按照原标准的二倍支付给丙方临时安置补助费。2003年，被告与承租户范水森、胡树松、顾惠德、王新荣、周信昌、王秀宝、彭志林、卢余生、周迪洪、凌观根、张雪云分别签订了《余杭房管所（公房）放弃承租权安置补偿协议书》，协议书中均约定上述承租户放弃承租权，被告以奖励形式给予承租方补偿，其中补偿金额包含了过渡费8个月按每平方5元/月计算。2003年，被告与承租户金邦祥、陈槐根、徐志炎、刘汪扣、鲁美娣、唐首琴、徐福林、陈文娟分别签订了《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》，均约定承租户同意拆迁补偿，今后新商业房承租，由承租户与余杭房管所直接联系办理承租手续，被告按照政策规定和安置补偿方案补偿承租户过渡费、搬家费、停业损失、搬迁奖等费用，其中过渡费按照每平方米20元计算，发放24个月计算，协议签订时应将原租赁合同、租赁证交给被告，协议一式三份，被告和承租户各执一份，余杭房管所一份。2003年，被告与承租户范永法签订了《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》，约定范永法同意拆迁补偿，今后新商业房承租，由范永法与余杭房管所直接联系办理承租手续，被告按照政策规定和安置补偿方案补偿范永法过渡费、搬家费、停业损失、搬迁奖等费用，其中过渡费20000元，协议签订时应将原租赁合同、租赁证交给被告，协议一式三份，被告和承租户各执一份，余杭房管所一份。 2010年10月9日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《浙江省房屋拆迁补偿安置协议书-产权调换协议（非租赁房屋适用）》，协议约定：“甲方因旧城改造项目建设需要，根据建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等，经余杭区建设局审批，领取了（余建）拆许字（2003）第6号《房屋拆迁许可证》实施房屋拆迁。乙方所有的房屋属于该拆迁许可证核准的拆迁范围内。乙方服从城市建设需要，同意将座落在房屋，建筑面积住宅房152.10平方米、非住宅房屋879.65平方米，交给甲方拆除。甲方将大禹御景城的房屋作为安置用房，该房屋为期房。期房的建筑面积及面积发生变动的处理、计价方式及总价款、房屋交付等内容双方另行约定于附件二。附件二（期房作为安置用房时的有关约定）：住宅：期房建筑面积约定为153.43平方米，安置用房交付后，以产权登记建筑面积为准，安置地点为大禹御景城15幢2单元101室面积为91.36平方米，14幢2单元102室面积为61.8平方米。非住宅：期房建筑面积约定为884.18平方米，安置用房交付后，以产权登记建筑面积为准，安置地点为大禹御景城13幢-7面积为77.4平方米、13幢-6面积为84.78平方米，大禹御景城禹航路1023、1025约400平方米，1027、1029、1031约322平方米。附件三（补充协议约定内容）：本拆迁许可证范围内的所有租赁房管所公房承租户（含放弃承租权承租户）在拆迁范围内，已按有关拆迁规定全部支付了房屋装潢附属物补偿、过渡费等其他费用，本协议只作甲方将放弃承租权的住宅、非住宅产权安置给乙方”。原告认为被告拆除其房屋导致其无法适用房屋，且未在法定期限内交付房屋，给原告造成损失，故原告向被告管理人申报了债权559518.90元。管理人经审查后不予确认，故原告诉至本院，请求上判。 另查明，本院于2019年2月1日作出（2019）浙0110破申2号民事裁定，裁定受理申请人胡林喜对被申请人大禹公司的破产清算申请。本院于2019年2月20日作出（2019）浙0110破2号决定，指定浙江杭天信律师事务担任杭州大禹房地产开发有限公司管理人。 本院认为，综合本案的协议，案涉房屋拆迁为国有土地上房屋拆迁，被告拆迁时领取了余建拆许字（2003）第6号《房屋拆迁许可证》予以拆迁，故本案应当适用当时《城市房屋拆迁管理条例》规定。2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”第二十七条规定“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”第三十一条规定“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”本案中，原告、被告与承租人张志炎、郑新华、郑爱珠、郭阿五、葛金翠、关少华、许建明、鲍云福、章延林、王金虎、徐德标、沈正发、叶水根分别签订了《浙江省房屋拆迁补偿安置协议书-产权调换协议（租赁房屋适用）》，该协议不违反法律、法规的强制性规定，符合2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，应属合法有效。该些协议中约定因被告拆除原告所有、承租人承租的房屋在过渡期内被告提供周转用房给承租人或被告支付临时安置补助费给承租人，并约定被告逾期交付安置房由被告按照协议约定支付承租人临时安置补助费。现原告主张上述协议中涉及的住宅房屋的损失，并不符合协议的约定，本院不予支持。原告与被告签订的《浙江省房屋拆迁补偿安置协议书-产权调换协议（非租赁房屋适用）》载明的被拆除房屋为住宅房屋152.10平方米、非住宅房屋879.65平方米。关于非住宅房屋，因被告提交的其与非住宅承租户签订的《余杭房管所（公房）商业用房拆迁补偿协议书》及支付凭证可以证实被告已经支付除了杭州珠江啤酒有限公司之外其他非住宅承租户24个月过渡费。故本院认为，原告关于非住宅房屋除了杭州珠江啤酒有限公司之外的损失应当从24个月过渡期满后即2005年10月开始计算。杭州珠江啤酒有限公司租赁非住宅的房屋因被告并未提供证据证明已支付杭州珠江啤酒有限公司24个月过渡费，故对其要求从2005年10月开始计算原告损失的抗辩不予支持。关于损失计算方式，因被告对原告主张的标准无异议，本院确认该部分损失为399311元。对住宅房屋面积152.10平方米的损失，原告陈述因范水森、胡树松、顾惠德、王新荣、周信昌、王秀宝、彭志林、卢余生、周迪洪、凌观根、张雪云放弃承租权面积为283.5平方米，但王金虎、徐德标、沈正发予以选择了产权调换并且三方签订了产权调换协议，故该协议中的住宅房屋面积为152.10平方米。被告抗辩其已支付承租户8个月的过渡费应当予以扣除。本院认为，在承租户已经放弃承租权的情况下，被告与放弃住宅承租权的承租户签订的《余杭房管所（公房）放弃承租权安置补偿协议书》约定被告以奖励形式给予8个月过渡费补偿，系被告与承租户的约定，并不能免除被告对原告补偿的义务。现原告要求按照租金的标准要求被告支付住宅房屋150.12平方米租金损失的请求，本院予以支持。经核算，被告应当支付该部分房屋面积租金损失为24619元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告杭州市余杭区余杭房地产管理所对被告杭州大禹房地产开发有限公司享有债权423930元。 二、驳回原告杭州市余杭区余杭房地产管理所的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，被告杭州大禹房地产开发有限公司负担。 原告杭州市余杭区余杭房地产管理所于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州大禹房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  高亚飞 人民陪审员  张丽荣 人民陪审员  沈水花 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  朱玲玲