贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终121号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：袁媛，女。委托诉讼代理人：陈晓梅，安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：吴安元，安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）因与被上诉人袁媛商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人精石房开的委托诉讼代理人郭明、被上诉人袁媛的委托诉讼代理人吴安元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精石房开上诉请求：一、撤销(2019）黔0403民初2259号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、一审判决认定案涉贷款未获银行审批属于“因非归责于双方的原因”所致,系认定事实错误。一审判决认定“合同签订后原告向被告提供办理银行贷款所需材料,被告将原告提交材料向办理贷款的银行提交。在确信不能获得贷款后原告向被告提出解除合同”。实际情况是,签订合同后被上诉人因其个人原因而反悔,因此被上诉人对贷款持极度消极态度,不配合提交其前期银行贷款的结清证明,导致新的贷款银行认为被上诉人提交资料不符合要求,从而贷款申请未能通过,不能取得贷款的责任在被上诉人。根本不属于“因非归责于双方的原因”。而一审法院对此类签订合同支付部分款项后又反悔的违背诚信原则的行为未加反对,却予以支持，明显不当。二、一审法院基于以上错误事实认定,得出贷款不能系“不能归责于双方的原因”的错误结论,进而错误适用《商品房买卖合同》有关合同解除的约定情形，错误支持被上诉人解除合同的诉请。本案的事实证明,造成被上诉人贷款不能的原因,既非上诉人原因,也不是“不能归责于双方的原因”,而是被上诉人的原因。因此,应当按照涉案《商品房买卖合同》的约定,因买受人的原因导致买受人未获得贷款的,在出卖人不行使合同解除权的情况下,买受人应当继续履行合同,并应按照合同第十条的约定,承担逾期付款的违约责任。一审法院在基础事实认定错误的前提下,支持被上诉人解除合同,显然是错误的。此外,被上诉人诉请解除合同已经过了除斥期间,这一事实也未被一审法院认定。综上所述,恳请人民法院查明本案事实后依法改判驳回被上诉人的诉讼请求被上诉人袁媛答辩：我方接到上诉人的通知，按照要求提交材料给银行，并不是我方不提供材料，所以贷款办不下来是银行的审查问题。案涉房屋至今未交付，所以我方享有合同解除权。原审原告袁媛向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿4幢1*12）；2、被告返还原告所交款项，共计人民币29970元，并承担银行利息6413.58元；两项费用合计人民币36383.58元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2017年11月23日认购了被告出售的，位于平坝区，建筑面积约为43.73平方米，房屋总价款为人民币壹拾伍万元（￥150000元）。双方于2017年11月24日签订了《商品房买卖合同》，合同编号为：金石希尔顿4幢1*12。双方在合同的第八条中约定房款的支付方式为：原告向被告支付首付款45000元，余款105000元以银行办理按揭贷款的方式支付。由原告按照被告的要求提供贷款手续，被告为原告在银行办理贷款，并约定了合同的解除条件为：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”。原告按照被告工作人员的要求，向被告提供了在银行办理按揭手续的银行流水及个人信用报告等手续，原告交完手续后一直等待未果，于是找到被告问其原因，被告告知原告，银行不放款。原告得知办理不了贷款后，就双方约定的解除条件向被告提出退还所交的款项。被告却称不退还。原告认为，双方在合同中约定了解除条件，现解除条件已经成就，被告就应该向原告退还所交的上述款项。而被告拒不退还的行为违背了诚实信用原则，也违背了合同法的规定。因此，原告为了维护自身合法权益，特依依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。一审查明的事实：2017年11月23日，原告认购被告位于平坝区，双方对单价、面积、总价款、付款方式进行了约定。原告依照双方约定，向被告支付首付款17550元、公共维修基金3000元、配套费9420元，被告向原告出具收款收据，确认收到上述款项。2017年11月24日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢1*12），并于2017年12月20日办理了商品房预售备案登记。合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区安平街道办事处金石希尔顿4号楼1单元*层12号房（4幢1*12），每平方米单价为4901.96元，总价款为150000元，同时约定付款方式为贷款方式付款，由原告自合同签订之日向被告交付首付款45000元，余款105000元以银行按揭支付；并约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和期限另需协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同签订后原告向被告提供办理银行贷款所需材料，被告将原告提交材料向办理贷款的银行提交。在确信不能获得贷款后，原告向被告提出解除合同，双方协商未果，至本案成讼。同时查明，原告与案外人贵州世纪万通商业运营管理有限公司于2017年11月24日，签订《公寓委托经营管理协议》，约定原告自愿委托贵州世纪万通商业运营管理有限公司管理其向被告购买的案涉商品房，经营管理期限为3年。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案是否具有符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、导致贷款不能的原因如何确认；三、原告是否在法定期限内行使了解除权。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约交付购房所需首付款及其他款项，并向被告提交按揭贷款材料以供申请银行贷款的义务，被告接收原告贷款材料后将该材料提交办理银行，亦完成付款方式项下规定的义务，双方履行符合合同约定。自双方履行上述合同义务后，按揭贷款迟迟未能办理，以致原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》；自此，如上所述在向银行提交按揭贷款资料及等待银行贷款审批至原告提出诉请解除合同的期限内，原、被告双方均依约履行了合同义务，且双方亦未能提供证据以证明导致贷款不能的原因归责于哪一方，故依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，在双方均未能证明导致贷款不能归责于对方的状况下，原告仅具有5日支付不足款项的期限，逾期，任何一方均具有解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院认为自购房款尾款付款期限届满之日起，原告即具有解除合同的权利。虽被告主张系因原告的原因导致贷款不能，其在此次合同行为中并无过错，并提供微信聊天记录用于支持其主张，但被告提供的证据并不能支持其证明目的，故被告认为无法取得贷款系原告原因所致的主张本院不予支持。被告称原告未在法律规定期限内主张解除合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，结合庭审查明的事实，原告与被告工作人员至本案起诉前一直就办理按揭贷款事宜进行沟通，且被告并未催告原告方行使解除权，原告在明确无法获得贷款后诉请解除合同，并未超过法律规定的一年的解除权行使期限，故被告认为原告未在法律规定的期间内行使解除权的主张，本院不予支持。故原告诉请解除合同符合案涉合同约定，本院予以支持。原告因购买案涉商品房支付的款项有房屋首付款17550元、房屋公共维修基金3000元及配套费9420元，因双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按照合同约定已支付的购房款应退还原告。公共维修基金虽为精石公司代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还；即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，但由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形，故仍应予退还；配套费退还亦是同理。故被告应向原告退还购房款、公共维修基金、配套费三项共计29970元。同时，依照合同关于合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息的约定及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，被告应向原告支付利息，而利息计算方式应依照合同约定的方式进行，依照中国人民银行同期存款利率进行计算，本金为原告已经交纳的购房款17550元。故原告诉请被告承担已交购房款的银行同期存款利息，诉请有理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告袁媛与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2017年11月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢1*12）。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告袁媛退还购房款项29970元（包括首付款17550元、公共维修费用3000元、配套费9420元）。三、与本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告袁媛支付利息，利息计算方式为：期限自2017年11月23日至本息付清之日止，本金为17750元，利率为中国人民银行同期存款利率。案件受理费710元，减半收取355元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审中双方当事人均未提交新的证据。本院依职权到中国工商银行平坝支行调查袁媛未能获得贷款的原因并制作了询问笔录，该行业务部经理陈述袁媛不能办理贷款的原因是在贷前调查阶段，发现袁媛的还款能力不足、未能提供已结清借款的证明，系统测算不过。被上诉人质证对该笔录的真实性予以认可，但是认为未结清的贷款就是用信用卡支付案涉房屋的首付款，是上诉人的销售人员告知其这样的支付方式，且一审庭审前上诉人并未告知被上诉人是什么原因导致无法办理贷款手续。本院经审查认为该笔录所记载内容与一审在卷的微信聊天记录能够相互印证，在一审诉讼前，被上诉人是知晓自己办理贷款未提供结清证明、上诉人已经通知被上诉人提供结清证明一事的。二审对一审查明的事实予以确认。同时查明，被上诉人袁媛在办理案涉房屋的贷款前，存在未结清的贷款，且未向银行提交贷款结清证明。本院认为：本案的争议焦点是案涉《商品房买卖合同》是否符合该合同第八条的约定应予解除。被上诉人原审起诉解除合同的主要理由是因非归责于双方的原因未能获得银行贷款。关于未获得贷款的问题，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第四款约定：因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。现二审已经查明，被上诉人袁媛未能获得贷款的原因是因其存在未结清的贷款，而其又未按照要求提供贷款结清证明，银行不予办理，并不符合合同第八条所约定的“非归责于双方”的情形，因此被上诉人要求按照该条合同约定解除合同的理由不能成立，其诉讼请求不应得到支持。上诉人精石房开的上诉理由成立，本院予以支持。关于被上诉人袁媛认为未结清的贷款就是其用信用卡刷卡支付购买案涉房屋的首付款，而其是按照上诉人的销售人员采取这样的首付款支付方式导致存在未结清贷款的抗辩理由，一是其没有提供证据证明其抗辩的事实客观存在，二是被上诉人在购房前，应当对自己的购买能力和还贷能力有正确的认知，并且在知晓自己缺少相关材料后，应当积极配合提供材料，而不是置之不理。所以被上诉人的抗辩不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院作出的（2019）黔0403民初2259号民事判决；二、驳回被上诉人袁媛的诉讼请求。一审案件受理费710元，减半收取355元，由被上诉人袁媛承担；二审案件受理费710元，由被上诉人袁媛承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年五月六日法官助理李欣书记员张颖（代）