福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终804号 上诉人（原审被告）：黄建冬，男，汉族，1974年1月13日出生，户籍地浙江省温州市龙湾区，现住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：谢亚生，福建中仑律师事务所律师 委托诉讼代理人：赖政斌，福建中仑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：漳州五洲国际商业运营有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳华路丰乐路段，统一社会信用代码91350602MA2XNCXT6M。 法定代表人：赵从友，董事长。 委托诉讼代理人：吴光明，福建仁胜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：无锡顺茂物业管理有限公司漳州分公司，住所地福建省漳州市芗城区漳华路丰乐路段，统一社会信用代码91350602MA344ETP57。 法定代表人：黄达顺，董事长。 委托诉讼代理人：吴光明，福建仁胜律师事务所律师。 上诉人黄建冬因与被上诉人漳州五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲国际公司）、无锡顺茂物业管理有限公司漳州分公司（以下简称无锡顺茂公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人黄建冬的委托诉讼代理人谢亚生、赖政斌，被上诉人五洲国际公司及无锡顺茂公司的共同委托诉讼代理人吴光明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄建冬上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回五洲国际公司、无锡顺茂公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由五洲国际公司、无锡顺茂公司承担。事实和理由：一、一审认定《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》以及《租赁、管理合同补充协议》合法有效违背事实和法律。1、前述合同违反法律、行政法规的强制性规定。本案是租赁合同纠纷，租赁合同内涵租金。五洲国际公司于2018年5月31日提供格式《商铺租赁合同》给黄建冬在最后一页签名，然后以盖章为由，用手工涂改方式设定为零租金。在《商铺管理合同》中同样采取手工涂改方式将实质性租金设定为所谓商业管理费，此为五洲国际公司为规避缴纳21%租金税的非法目的而故意设计，明显是以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定。2、五洲国际公司、无锡顺茂公司2018年6月8日将《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》提供给黄建冬，黄建冬对五洲国际公司、无锡顺茂公司在合同中进行手工涂改和填充的部分内容提出异议。但黄建冬未签订所谓《租赁、管理合同补充协议》，虽然黄建冬有在协议最后一页签名，但协议第一页所谓欠款内容黄建冬全然不知。对五洲国际公司、无锡顺茂公司置换打印的补充协议内容，黄建冬不予认可并提出异议，补充协议的内容违背黄建冬的真实意思表示，严重侵害黄建冬合法权益，非法无效，不能作为定案依据。3、五洲国际公司、无锡顺茂公司以所谓“五洲城八大运营策略”虚假广告宣传，以所谓“9.28唱响五洲开业群星演唱会”夸大和虚构事实，诱骗包括黄建冬在内的五洲城商户作出错误意思表示而与其签订所谓合同，严重违背黄建冬等商户的真实意思表示，属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。4、黄建冬原是在漳州华东工业品批发市场十栋开店经营，被诱骗到五洲城，造成老店没开，新店又不能经营的状况，损失惨重，如今一审判决尚未生效，五洲国际公司、无锡顺茂公司就向五洲城商户发出威胁函，以停水、停电等手段强迫商户缴纳所谓服务费和物业费。二、一审认定五洲国际公司、无锡顺茂公司将A32栋除15和26号外共27间商铺实际交付黄建冬经营使用违背事实。1、黄建冬于2017年6月23日与五洲国际公司、无锡顺茂公司签订一份《认租协议书》缴纳订金五万元，认租A32栋共29间商铺。2018年5月14日五洲国际公司、无锡顺茂公司向黄建冬收取A32栋共29间商铺服务费（租金）共130298元，同年6月8日收取装修保证金1万元及垃圾清理费6370元。但至今五洲国际公司、无锡顺茂公司并未将A32栋共29间商铺实际交付黄建冬经营使用，至今还强制锁门、停水、停电。同时五洲国际公司、无锡顺茂公司擅自将A32-15号和26号商铺出租给他人使用，黄建冬提出异议，五洲国际公司、无锡顺茂公司构成严重违约，无权向黄建冬主张权利。2、五洲国际公司、无锡顺茂公司是否有资质进行商业运营管理，对出租的商铺是否有规划许可证、商铺质量保证书、商铺使用说明书、消防合格证等可以正常经营的证件，五洲国际公司、无锡顺茂公司至今未提供给黄建冬，请法庭责令五洲国际公司、无锡顺茂公司提供。3、五洲国际公司、无锡顺茂公司提交2018年6月8日签署的业主物品发放确认书、装修管理手册确认书、保险承诺书、消防安全责任书、前期物业服务协议、物业收费明细、收据，企图证明A32栋除15号和26号外，其余27间商铺已交付黄建冬经营使用，但其证明内容不能成立，因为前述均为装修手续材料，并不是实际交付的直接证据。4、前述2018年6月8日的材料均为格式文书，是五洲国际公司、无锡顺茂公司以办理装修手续为名让黄建冬在末页签名，并未将文书送达给黄建冬，且在之后对文书内容进行手工涂改和添加，五洲国际公司、无锡顺茂公司告知黄建冬等通知正式签订《租赁场所交付确认书》并移交物业时才一并交付，因此，前述材料不能作为五洲国际公司、无锡顺茂公司已交付商铺给黄建冬使用的证据。5、黄建冬多次要求五洲国际公司、无锡顺茂公司实际交付A32栋共29间商铺，五洲国际公司、无锡顺茂公司称等正式签署《租赁场所交付确认书》后才能正式交付，但双方至今并未签署，五洲国际公司、无锡顺茂公司至今未实际交付商铺，并且将商铺强行锁住和停水、停电，不让黄建冬装修和经营使用，其行为构成严重违约。6、五洲国际公司、无锡顺茂公司构成根本违约，无权向黄建冬主张所谓违约金，并且违约金的约定明显过高，严重违法，不受法律保护，一审判决调整为按月利率2%计算违约金不妥。三、一审认定黄建冬与无锡顺茂公司签订前期物业合同明显有误，并且本案是租赁合同纠纷，不是物业服务合同纠纷，不能同案审理。1、黄建冬与无锡顺茂公司没有合同关系，合同权利义务的转移应征得黄建冬同意，因此，无锡顺茂公司无权向黄建冬主张权利，应驳回其诉请。2、本案是租赁合同纠纷，不是物业服务合同纠纷，二者属两个案由，两种不同法律关系，不能同案审理。3、依照《认租协议书》的约定，物业费每平方米每月2元，并非3元。4、物业费应在正式开业后并实际交接物业及提供物业服务时才能收费，迄今为止无锡顺茂公司并未向黄建冬提供任何物业服务，且由于五洲国际公司、无锡顺茂公司的原因致使五洲城至今不能正常开业，不存在支付物业费及违约金的问题。 五洲国际公司辩称，一、本案《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》合法、有效。理由如下：1、上述合同、协议的内容系各方经过协商后签订，是各方真实意思表示，合同中并不存在手工涂改。2、三年零租金系五洲国际公司给予签订有《认租协议书》且租赁商铺数量较多的商家的优惠。同时，《商铺租赁合同》第四条4-3款明确约定“租金不包括：物业管理费、商业管理费、能耗费等其他费用。”3、黄建冬辩称上述合同存在欺诈或用合法形式掩盖非法目的，是无效的合同，与事实明显不符。双方于2017年6月23日签订《认租协议书》，该协议有载明黄建冬是自愿认租，上述合同签订的实际时间是2018年5月31日，与签订《认租协议书》之日已经间隔近一年，黄建冬完全有时间对五洲国际公司的商铺作详细地考察和了解，若五洲国际公司确实存在所谓的欺诈等行为，黄建冬不可能与五洲国际公司签署正式合同，并支付商业管理费130298元。4、《租赁、管理合同补充协议》系黄建冬与五洲国际公司、无锡顺茂公司三方共同协商后签署，黄建冬作为一名商界打拼多年的成年人会在没有了解协议内容情况下签名，并支付商业管理费130298元，明显与生活准则不符。同时，黄建冬主张五洲国际公司、无锡顺茂公司置换打印的补充协议内容，但至今五洲国际公司并未收到黄建冬提供的相关证据。5、黄建冬提供的五洲国际集团广告宣传单，只是五洲国际公司对其集团公司的介绍，并不是双方签订合同的要约；演唱会门票系五洲国际公司免费提供给黄建冬，非签订合同的条件，故不存在欺诈。二、黄建冬主张其认租29间商铺，且五洲国际公司未实际交付商铺，明显与事实不符。1、在《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》中均约定黄建冬租赁的商铺为A32栋D01-14，D16-25，D27-29号，共27间，并非29间。虽然双方于2017年6月23日签订《认租协议书》载明黄建冬是认租29间商铺，但根据《认租协议书》第八条规定“自签订正式商铺租赁合同和商铺管理合同之日起，本协议效力自行终止”。故黄建冬租赁的商铺是27间。2、黄建冬于2018年6月8日即在《业主物品发放确认书》上签名确认收到商铺A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的防火责任书、装修管理手册、前期物业服务协议、商铺钥匙等材料、物品，证明黄建冬已经实际接受并占有该27间商铺。3、黄建冬于2018年6月8日确认并支付装修保证金、垃圾清运费、装修押金等行为证明其已经实际接受该27间商铺并进行装修。综上，请求驳回黄建冬全部上诉请求。 无锡顺茂公司辩称，除五洲国际公司的答辩意见以外，补充如下：无锡顺茂公司请求黄建冬支付物业服务费合法有据。理由为1、无锡顺茂公司的前身是无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司，无锡顺茂公司系经工商管理机关办理变更登记后的名称，其与前身是同一主体，有权概括继承前身签订的所有合同，无需征得黄建冬的同意。2、无锡顺茂公司与黄建冬、五洲国际公司共同签署《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》，现无锡顺茂公司根据协议请求黄建冬支付物业服务费合法有据。3、黄建冬已经于2018年6月8日实际接受并占用该27间商铺，并接受无锡顺茂公司的服务；无锡顺茂公司按每平方米每月3元收取物业服务费符合《租赁、管理合同补充协议》第一条规定。综上，请求驳回黄建冬全部上诉请求。 五洲国际公司、无锡顺茂公司向一审法院起诉请求：1、判令黄建冬向五洲国际公司支付履约保证金54000元及迟延支付履约保证金的违约金59130元，并从2019年6月28日起至实际付款之日止按每日3%继续计付违约金。2、判令黄建冬向五洲国际公司支付开业保证金54000元及迟延支付开业保证金的违约金59130元，并从2019年6月28日起至实际付款之日止按每日3%继续计付违约金。3、判令黄建冬向无锡顺茂公司支付物业管理费85848元及迟延支付物业管理费的违约金94004元，并从2019年6月28日起至实际付款之日止按每日3%继续计付违约金。4、本案诉讼费由黄建冬承担。 一审法院认定事实：1、2017年6月23日，黄建冬与五洲国际公司签订了《漳州五洲城认租协议书》，约定黄建冬认租漳州五洲城A32栋1至29号商铺，共29间，并支付订金5万元；剩余款项在收到“进场装修通知”后七日内一次性交齐所有费用，含开业保证金、履约保证金、租金、物业管理费、商业服务费等；租赁商铺的经营类别为五金机电，租赁期限三年；履行保证金2000/间，开业保证金5000元/间；一层、二层租金均价为30元/平米/月，物业管理费2元/平米/月，商业服务费1元/平米/月；该协议不得手工涂改，手工涂改未经双方确认，协议无效。 2、2018年5月31日，黄建冬与五洲国际公司签订了《商铺租赁合同》，约定黄建冬向五洲国际公司租赁位于漳州市芗城区漳华路丰乐路项目内编号为A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺，面积共3179.12平方米；租赁期限为三年，自2018年6月28日始至2021年6月27日止。同日，黄建冬与五洲国际公司、无锡顺茂公司签订了《商铺管理合同》，约定黄建冬租用的上述商铺由无锡顺茂公司管理和负责，包括项目公用供水、供电、照明等设施日常维护和维修、项目公用排水、排污等设备设施日常维护和维修、项目公共区域消防等设施日常维护和维修等；管理期限为三年，自2018年6月28日始至2021年6月27日止；商业管理费第一年为43433元、第二年为43433元、第三年为43432元；黄建冬应于合同签订之日向五洲国际公司支付履约保证金54000元及开业保证金54000元；若黄建冬拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，五洲国际公司、无锡顺茂公司有权要求以拖欠或未补足金额按每日千分之三计收违约金。同日，黄建冬与五洲国际公司、无锡顺茂公司又签订了《租赁、管理合同补充协议》，约定黄建冬租赁区域的物业管理费以每平米每月三元，按租赁面积3179.12平方米计算，年物业管理费为114464元，首期物业管理费缴纳日为2018年5月12日，管理费为2018年6月28日至2019年6月27日，支付方式为年付；双方确认黄建冬已交商业管理费130298元，尚欠物业费114464元、履行约保证金54000元、开业保证金54000元，黄建冬应于2018年6月20日前交齐。 3、2018年6月8日，黄建冬在《业主物品发放确认书》上签字确认其本人已经收到A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺的防火责任书、装修管理手册、前期物业服务协议、商铺钥匙等材料及物品。 4、2018年6月8日，黄建冬确认已经支付装修保证金、垃圾清运费、装修押金等。 一审法院认为，从查明的事实可知，黄建冬与五洲国际公司签订的《商铺租赁合同》，以及与五洲国际公司、无锡顺茂公司签订的《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》均合法有效，受法律保护。黄建冬辩称上述合同均非法无效，依据不足，不予采纳。从《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》可知，黄建冬的承租范围为位于漳州市芗城区漳华路丰乐路项目内编号为A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺。黄建冬于2018年6月8日即已在《业主物品发放确认书》上签字确认收到A32栋D01-14，D16-25，D27-29号的单元商铺的防火责任书、装修管理手册、前期物业服务协议、商铺钥匙等材料及物品，说明黄建冬已经实际接收并占有了租赁物。因此，黄建冬应当依照《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》的约定支付给五洲国际公司履约保证金54000元及开业保证金54000元，支付给无锡顺茂公司物业管理费85848元。黄建冬逾期支付保证金、商业管理费、物业管理费，应当依照《商铺管理合同》的约定，从逾期付款之日起至实际付清款项之日止以拖欠或未补足金额为基数按每日千分之三的标准向五洲国际公司、无锡顺茂公司支付违约金。《商铺管理合同》约定的违约金过高，应予调整。综上，黄建冬应向五洲国际公司支付履约保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。黄建冬应向五洲国际公司支付开业保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。另外，黄建冬还应向无锡顺茂公司支付物业管理费85848元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。五洲国际公司、无锡顺茂公司的上述诉讼请求合法有据，应予支持；其余诉讼请求不合法，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黄建冬应于判决发生法律效力之日起10日内支付给五洲国际公司履约保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。二、黄建冬应于判决发生法律效力之日起10日内支付给五洲国际公司开业保证金54000元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。三、黄建冬应于判决发生法律效力之日起10日内支付给无锡顺茂公司物业管理费85848元，并从2018年6月20日起至实际付清款项之日止以尚欠金额为基数按月利率2%计付违约金。四、驳回五洲国际公司、无锡顺茂公司的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7391.6元，适用简易程序减半收取3695元，由五洲国际公司、无锡顺茂公司负担600元，黄建冬负担3095元。 二审期间，黄建冬申请证人林某出庭作证，林某述称其为五洲城商户之一，五洲国际公司向其交付租赁商铺时并无楼梯，交付时没有办理手续，林某装修的时候缴交物业费，才拿到钥匙、水电卡，对于五洲国际公司是否向黄建冬交付商铺不知情。本院认为，因证人对案涉商铺是否交付的事实表示不知情，其证言本院不予采纳作为定案依据。五洲国际公司、无锡顺茂公司提交一份《内资企业登记基本情况表》，证明无锡顺茂公司原企业名称为无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司。黄建冬质证认为对其真实性没有异议。本院认为，鉴于《内资企业登记基本情况表》加盖有漳州市芗城区市场监督管理局企业档案资料专用章，且黄建冬对其真实性并无异议，本院对该份证据予以采纳。 二审中，对一审判决认定的事实，除黄建冬提出其仅在《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》中签名，合同内容均是五洲国际公司、无锡顺茂公司添加，并未与黄建冬协商，三份合同黄建冬均未拿到等异议意见以外，对一审判决认定的其余事实，各方当事人均无异议，除二审另查明的事实外，本院对各方均无异议的事实予以确认。 二审另查明，1、一审认定黄建冬与五洲国际公司、无锡顺茂公司签订《商铺管理合同》及《租赁、管理合同补充协议》存在不当，签订的主体名称应为黄建冬与五洲国际公司、无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司。 2、一审认定“黄建冬与五洲国际公司、无锡顺茂公司签订了《商铺管理合同》，约定黄建冬租用的上述商铺由无锡顺茂公司管理和负责”存在不当，应为“黄建冬与五洲国际公司、无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司签订了《商铺管理合同》，约定黄建冬租用的上述商铺由五洲国际公司、无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司管理和负责”。3、无锡顺茂公司原企业名称为无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司，于2018年9月30日经工商登记变更企业名称为无锡顺茂公司。 本案的争议焦点是：1、本案《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《租赁、管理合同补充协议》是否有效？2、五洲国际公司是否将讼争商铺交付黄建冬使用？3、黄建冬与无锡顺茂公司是否存在物业服务合同关系？如果存在，那么黄建冬是否应支付物业费，物业费的标准是多少？4、一审判决违约金按月利率2%计算是否适当？5、本案所涉租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷是否可以并案审理？本院逐一分析认定如下： 本院认为,关于焦点问题1，本案《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》及《租赁、管理合同补充协议》依法有效，理由如下：首先，关于《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》约定的租金和商业管理费是否存在逃避纳税的问题，虽然合同约定零租金并另收取商业管理费导致黄建冬提出五洲国际公司存在逃避纳税之嫌，但仅以名称不同不足以认定是否存在逃避纳税的问题，黄建冬目前也没有证据证明五洲国际公司实际存在逃避缴纳租金税费的情况，且即便存在逃避缴纳租金税费的情况，也仅是违反税法管理规定，并不影响合同其他条款的效力。其次，本案五洲国际公司、无锡顺茂公司诉求支付的款项为履约保证金、开业保证金及物业费，并不涉及租金或者商业管理费，因此，黄建冬对租金和商业管理费约定条款的效力所提异议，并不影响本案的实体处理。再次，黄建冬主张五洲国际公司以“五洲城八大运营策略”和“9.28唱响五洲开业群星演唱会”等虚假和夸大宣传，诱骗黄建冬签订案涉三份合同，三份合同依法无效，但是前述宣传材料均非前述三份合同的附件，且黄建冬提供的“五洲城八大运营策略”宣传材料是对于五洲国际集团的介绍而非对漳州五洲城的介绍，而“9.28唱响五洲开业群星演唱会”的举办时间在黄建冬签订三份合同之后，因此，黄建冬主张其受诱骗签订前述三份合同，明显缺乏事实和法律依据。最后，黄建冬主张其仅在前述三份合同的最后一页签名，对于内容并不知情，并以此为由主张合同无效，但黄建冬系完全民事行为能力人，且经商多年，理应对其签名的行为后果明知并承担责任，更何况，其在签订三份合同之前早已和五洲国际公司签订有《漳州五洲城认租协议书》，该份协议书明确约定黄建冬应在接到五洲国际公司通知后签订正式商铺租赁合同和商铺管理合同，由此辅证签订《商铺租赁合同》、《商铺管理合同》和《租赁、管理合同补充协议》属于黄建冬的真实意思表示。 关于焦点问题2，五洲国际公司已将讼争商铺共27间交付黄建冬使用，理由如下：首先，虽然五洲国际公司并未依照案涉《商铺租赁合同》的约定办理场地交接手续时由黄建冬在《租赁场所交付确认书》上签字，黄建冬提出五洲国际公司并无直接交付租赁商铺的依据，但本案五洲国际公司另提供黄建冬2018年6月8日签署的《业主物品发放确认书》、防火责任书、装修管理手册、前期物业服务协议等证据，足以间接证明五洲国际公司于当日向黄建冬交付案涉27间商铺。其次，根据案涉《商铺租赁合同》的约定“水费、电费、物业管理费等交接日前的费用由五洲国际公司负担，交接日后的费用由黄建冬负担”，结合无锡顺茂公司提供的2018年6月8日之后向黄建冬收取水费、电费的收据分析，可证实黄建冬已实际接收、使用部分商铺并支付水费、电费，此可印证五洲国际公司已于2018年6月8日向黄建冬交付案涉商铺的事实，虽然黄建冬提出其是强行占有取得商铺，但该陈述并不符合常理，且并无相应证据予以证明。最后，从在案收款收据来看，黄建冬于2018年5-6月已支付案涉商铺三年的商业管理费130298元、装修押金10000元、建筑垃圾清运费6370元等费用，依常理，如果五洲国际公司未交付案涉商铺，黄建冬应主动起诉主张权利，但本案是五洲国际公司、无锡顺茂公司作为原告提起的诉讼，此亦可辅证黄建冬主张五洲国际公司未交付讼争商铺并不符合常理。 关于焦点问题3，黄建冬与无锡顺茂公司存在物业服务合同关系，黄建冬应按每平米每个月3元的标准支付物业费，理由如下：首先，虽然与黄建冬签订案涉《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》的主体名称为无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司，但无锡五洲物业管理有限公司漳州分公司于2018年9月30日经工商变更登记，名称变更为无锡顺茂公司，因此，黄建冬仅以名称不一致为由主张其与无锡顺茂公司不存在合同关系，事实和法律依据不足，不能成立。其次，如前述争议焦点2所述，黄建冬已实际接收并使用案涉27间商铺，根据双方《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》及《前期物业服务协议》的约定，黄建冬租赁的商铺应按每平米每个月3元的标准支付物业费，黄建冬主张应按《漳州五洲城认租协议书》约定的标准计算物业费，但该协议签订在前，且协议约定双方此后要“签订正式商铺租赁合同和商铺管理合同并支付租金、履约保证金、物业管理费、商业服务费等相关费用”以及“自签订正式商铺租赁合同和商铺管理合同之日起，本协议效力自行终止”，因此，黄建冬该点主张同样缺乏事实和法律依据，不能成立，黄建冬另主张无锡顺茂公司并未提供物业服务，但黄建冬并未举证予以证明，且其该主张与本案无锡顺茂公司代收装修押金、建筑垃圾清运费、水费、电费等收据所载内容相矛盾，其另主张依据不足，不能成立。 关于焦点问题4，一审判决违约金按月利率2%计算并无不当，理由如下：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金的计算应“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”，本案《商铺管理合同》约定黄建冬拖欠或未补足保证金、商业管理费、物业管理费的违约金计算标准为日千分之三，换算为年利率为108%，此标准明显过高，但一审已酌情予以调整违约金按月利率2%为标准计算，此已明显低于双方约定标准，综合考虑案涉合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，一审对违约金的调整应予认定适当。 关于焦点问题5，本案所涉租赁合同纠纷与物业服务合同纠纷可以并案审理，理由如下：首先，本案是五洲国际公司、无锡顺茂公司共同作为原告提起的民事诉讼，虽然其所诉法律关系分别涉及租赁合同与物业服务合同，但五洲国际公司、无锡顺茂公司与黄建冬共同签订有《商铺管理合同》、《租赁、管理合同补充协议》，案涉租赁合同与物业服务合同存在关联，均属合同纠纷，合同的一方当事人同为黄建冬，因此，一审予以并案审理，并无不当。其次，从诉讼效率和司法资源的角度考虑，一审把存在共同合同依据的案涉租赁合同与物业服务合同纠纷予以合并审理，既提高诉讼效率，亦节约司法资源，况且，一审开庭过程中，黄建冬并未对一审予以并案审理提出异议，仅是其委托诉讼代理人在一审开庭后提交的书面代理意见中予以提及。因此，黄建冬主张本案所涉租赁合同与物业服务合同纠纷不能并案审理，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，黄建冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7391.6元，由黄建冬负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨小红 审判员  戴 旭 审判员  康少敏 二〇二〇年五月十八日 法官助理谢建才 书记员薛怡婷 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。