山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异156号 案外人：薛某，女，1963年1月24日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托代理人：薛建仁，青岛西海岸恒源法律服务所法律工作者。 申请执行人：陈某，男，1968年1月17日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：陈学功，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：孔洋洋，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 被执行人：李某某，男，1970年4月10日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 被执行人：青岛佳润置业有限公司，住所地青岛经济技术开发区长江东路682-1幢49号。 法定代表人：李某某，总经理。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 被执行人：青岛颐和海置业有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路3号鸿润广场2601-3室。 法定代表人：巩崇平，总经理。 被执行人：青岛永泰昌工贸有限公司，住所地青岛经济技术开发区长江中路467号汇商国际大厦D座2001室。 法定代表人：李某某，总经理。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 被执行人：焦某某，男，1960年1月26日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托代理人：杨联方，青岛西海岸德倡法律服务所法律工作者。 本院在执行申请执行人陈某与被执行人李某某、被执行人青岛佳润置业有限公司、被执行人青岛颐和海置业有限公司、被执行人青岛永泰昌工贸有限公司、被执行人焦某某借款合同纠纷一案【执行案号：（2019）鲁02执1759号】过程中,案外人薛某不服本院（2019）鲁02执1759号之一执行裁定书，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人薛某称，请求法院中止对青岛市黄岛区珠江路x号x单元x户房产（以下简称“案涉房产”）的拍卖并解除查封。事实与理由：青岛市中级人民法院作出（2019）鲁02执1759号之一执行裁定书裁定拍卖案涉房产，因案涉房产已经出售给案外人薛某，并办理相关手续，故应解除对案涉房产的拍卖及查封。 申请执行人陈某辩称，1.案涉房产登记在被执行人青岛佳润置业有限公司名下，未办理变更登记，案外人并非案涉房产的所有权人，无权就案涉房产主张权利。2.案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。案外人提交的《商品房购房合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该合同约定案外人应与被执行人签订《青岛市商品房销售合同》，但案外人并未提交商品房销售合同；案外人未提交证据证明其名下无其他用于居住的房屋；案外人仅提交了收据，并未提交支付22万元购房款的转账记录等证据，不足以证明其支付了50%的购房款。3.案外人的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。案外人在法院查封案涉房产前未签订合法有效的买卖合同；案外人未提交证据证明其在法院查封之前已合法占有案涉房产并支付全部购房款；案涉房产被查封后，案外人一直未办理不动产变更登记，也未向法院主张查封错误，其不能证明并非因自身原因导致案涉房产未办理变更登记且其不存在过错。 被执行人李某某、被执行人青岛佳润置业有限公司、被执行人青岛永泰昌工贸有限公司、被执行人焦某某辩称，案外人薛某已合法取得案涉房产，其异议请求于法有据，应予支持。 被执行人青岛颐和海置业有限公司未发表答辩意见。 为证明其主张，案外人薛某向本院提交了以下证据：1.商品房购买合同、交房验收单、业主入住资料、入住承诺书各一份、收据两份（金额x万元、金额x元各一份），证明案外人于法院查封前已合法购买案涉房产。2.物业费收据、水费收据、出租协议及中介费收据一宗、房屋装修照片一组，证明案外人作为案涉房产的合法所有人，已交纳了水电、燃气等相关费用并对案涉房产进行了装修，案涉房产确为案外人合法购买并已通过中介出租。 对案外人薛某提交的证据，申请执行人陈某质证称，1.对认购协议书的真实性不予认可，协议书并非正式的买卖合同，根据协议书第七条，该协议书现已解除；《商品房购房合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同要件，且案外人薛某与被执行人并未签订合法有效的网签合同；收据并非正式的购房发票，仅依据该收据不能证明案外人实际支付了x万元购房款；房屋验收交接单和入住资料签收单均为复印件，对其真实性不予认可，该两份单据不能证明案外人有权占有、使用案涉房产；承诺书为单方证据，对其真实性不予认可，案涉房产的所有权人为青岛佳润置业有限公司。2.对出租协议和中介费收据的真实性不予认可，案外人已自认案涉房产并非用于居住使用，同时也证明案外人名下有其他住房；物业费收据并非正式发票，且无相关转账记录，不能证明案外人已经占有、使用案涉房产。 对案外人薛某提交的证据，被执行人李某某、被执行人青岛佳润置业有限公司、被执行人青岛永泰昌工贸有限公司、被执行人焦某某质证称，对证据的真实性和证明内容均无异议，案涉房产已通过合法途径出售给案外人。被执行人青岛颐和海置业有限公司未发表质证意见。 本院查明，陈某与李某某、青岛佳润置业有限公司、青岛颐和海置业有限公司、青岛永泰昌工贸有限公司、焦某某借款合同纠纷一案，本院于2019年3月22日作出（2018）鲁02民初1796号民事判决书，判决书载明：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内偿还原告陈某借款本金x元，并支付利息x万元（利息已计算至2018年8月21日，自2018年8月22日起至实际给付之日止的利息，以借款本金x元为基数，按年利率24%计算）；二、被告青岛佳润置业有限公司、被告青岛颐和海置业有限公司、被告焦某某、被告青岛永泰昌工贸有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任。被告青岛佳润置业有限公司、被告青岛颐和海置业有限公司、被告焦某某、被告青岛永泰昌工贸有限公司承担保证责任后，有权向被告李某某追偿；三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费x元，保全费x元，由被告李某某、被告青岛佳润置业有限公司、被告青岛颐和海置业有限公司、被告焦某某、被告青岛永泰昌工贸有限公司负担。 在诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2018年10月9日，本院作出（2018）鲁02民初1796号民事裁定书，裁定冻结被申请人李某某、被申请人青岛佳润置业有限公司、被申请人青岛颐和海置业有限公司、被申请人焦某某、被申请人青岛永泰昌工贸有限公司的银行存款人民币x万元或查封其同等价值的财产。并于2018年10月10日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2018年10月10日至2021年10月9日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人陈某向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执1759号。本院于2020年1月16日作出（2019）鲁02执1759号之一执行裁定书，裁定拍卖包括案涉房产在内的多套房产。 另查明，案外人薛某与被执行人青岛佳润置业有限公司于2013年1月23日签订《商品房购房合同》，约定由薛某购买案涉房产，房屋总价款为x元。案外人薛某已支付全部购房款，并办理完毕交接手续，实际占有使用案涉房产。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人名下的案涉房产进行拍卖符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人青岛佳润置业有限公司名下，在本院查封前，案外人薛某已与被执行人青岛佳润置业有限公司签订商品房买卖合同，约定由案外人购买案涉房产，案外人薛某亦按照合同约定付清了全部购房款，合同签订及履行时间及案外人占有使用案涉房产时间均早于本案查封时间，没有证据证明案涉房产未办理过户登记系案外人的过错。故案外人的异议理由成立，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对青岛市黄岛区珠江路x号x单元x户房产的执行。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 焦兴凯 审判员 周新喆 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 马春伟 书记员王钰