浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1897号上诉人（原审原告）：卢益忠，男，1969年8月22日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：朱永华，浙江中辛律师事务所律师。委托诉讼代理人：周耀斌，浙江中辛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡崇良，男，1962年10月17日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘建湖，浙江海昌律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：卢益松，男，1943年1月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。上诉人卢益忠因与被上诉人胡崇良、原审第三人卢益松案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初5444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询方式进行了审理。本案现已审理终结。上诉人卢益忠上诉请求：1.撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初5444号民事判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1.涉案房屋由上诉人建造并使用近20年之久，从未有人提出异议，足以证明购房款已经交付；2.涉案房屋存在违建并不必然导致房屋无法办理登记与过户，原审法院以涉案房屋原为二层、重建后为三层为由，认定上诉人对不能办理过户存在过错是错误的。综上，请求法院改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人胡崇良答辩称：1.上诉人应当举证证明其已经交付房屋转让款，否则应当承担举证不能的不利后果；2.上诉人对房屋未办理过户登记存在过错；综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人卢益松未提供书面陈述意见。卢益忠向原审法院起诉请求：1.停止对坐落于温州市瓯海区房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认坐落于温州市瓯海区房屋属原告卢益忠所有；3.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：卢益忠与卢益松系亲兄弟关系。2002年3月13日，卢益松申请将坐落在温州市瓯海区房屋原拆原建。2003年5月8日，卢益松、孙筱芸出具了《卖契》一份。《卖契》载明，卢益松自愿将坐落郭溪镇浦西村樟榕路53号私房二层楼房一间出卖给卢益忠，由卢益忠自行经营支配。如进行产权过户办理手续时，卢益松无条件给予办理手续。后，卢益忠委托他人重建了房屋，重建前房屋为二层，重建后房屋为三层。房屋建造完毕后，于2004年9月30日办理了集体土地使用权证，于2005年4月5日办理了房屋所有权证（登记为二层），均登记在卢益松名下。后，卢益忠在上述涉案樟榕路55号房屋办理用电申请，2018年8月至2019年5月均有电费产生。卢益忠在庭审过程中称，涉案樟榕路55号房屋的房产证是根据原房子所作登记。由于建房的时候超出了土地范围，导致无法过户。另查明：卢益忠有坐落樟榕路53号房屋一间。坐落樟榕路53号还有房屋一间，原于2004年9月30日登记在卢明德名下，后于2006年4月24日转至卢益松名下。胡崇良因与卢益松、卢建武民间借贷纠纷一案，向该院提起诉讼。该院于2017年6月12日作出（2016）浙0302民初16574号民事判决书，判令卢益松、卢建武向胡崇良偿还借款本金150000元。该判决生效后，胡崇良向该院申请执行。该院于2018年6月15日作出（2017）浙0302执9744号执行裁定，查封、拍卖被执行人卢益松名下涉案樟榕路55号房屋。卢益忠知晓后，向该院提出执行异议，该院于2019年5月7日作出（2019）浙0302执异344号执行裁定书，裁定驳回卢益忠的执行异议。卢益忠不服，向该院提起诉讼。原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案樟榕路55号房屋登记在卢益松名下，尚未变更至卢益忠名下。虽然房屋系由卢益忠委托他人建造，但房屋重新建造系由卢益松申请，且建造时土地使用权也未登记在卢益忠名下，房屋建造后又登记在卢益松名下，卢益忠建造房屋不发生物权变动效力。因此，卢益忠主张房屋系其所有没有法律依据，该院不予支持。对于被执行人名下的房产，人民法院有权力执行。案外人以其作为买受人为由主张排除执行的，应符合以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。该院结合证据，评判如下：一、2003年5月8日，卢益松、孙筱芸将坐落郭溪镇浦西村樟榕路的房屋出卖给卢益忠。虽然《卖契》上载明的是樟榕路53号房屋，但根据不动产登记信息载明卢益松名下坐落于樟榕路53号房屋于2006年过户而来，2003年时，卢益松在该地址没有房屋；结合证人金某1、王某、金某2的证言以及照片等证据，可以证明卢益松、孙筱芸出卖给卢益忠的是樟榕路55号房屋。卢益忠主张《卖契》载明的樟榕路53号房屋书写错误该院予以采信。二、卢益忠购买樟榕路55号房屋后对其进行了重建，并办理了用电申请，其已经占有涉案樟榕路55号房屋。三、虽然卢益忠购买了樟榕路55号房屋，但《卖契》未载明购房金额，也没有证据证明买卖双方购房金额，且卢益忠也没有提供证据证明其已经支付购房款。四、卢益忠称其重建时超出了土地面积，导致不能办理登记。且原房屋为二层重建后为三层。可见，卢益忠对不能办理过户存在过错。综上，卢益忠主张排除执行及解除查封于法无据，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告卢益忠的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告卢益忠负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院二审认定事实与原审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋归谁所有，上诉人卢益忠对涉案房屋是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十五条第一款第一项规定，已登记的不动产按照不动产登记簿判断。涉案房屋现登记在原审第三人卢益松名下，应当认定为原审第三人卢益松所有。上诉人卢益忠主张涉案房屋系其向原审第三人卢益松以四万元的价格购买并经重新建造取得的，请求排除执行。买受人对登记在被执行人名下的涉案房屋请求排除执行，应当同时满足以下四个条件：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然上诉人卢益忠与原审第三人卢益松签有卖契并占有涉案房屋，但卖契中没有约定价款，上诉人卢益忠没有提供已支付价款的凭证，不能证明已支付全部价款。上诉人卢益忠称占有、使用涉案房屋已达二十年之久，却至今未办理过户手续，亦存有过错。故上诉人卢益忠的请求不成立，其不享有排除执行的实体权利。综上所述，上诉人卢益忠的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元，由上诉人卢益忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈国庆审 判 员 张 丹审 判 员 徐玲珑二〇二〇年五月二十九日法官助理赵凌代书记员 厉铭莹附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。