湖北省随州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）鄂13民终80号上诉人（原审原告）：随州安然安达连锁酒店有限公司，住所地随州市曾都区南郊擂鼓墩大道69号。法定代表人：王万秀，该公司总经理。上诉人（原审原告）：王万秀，女，1978年3月27日出生，汉族，住随州市。委托诉讼代理人：潘宏成，湖北天赋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘俊宏，男，1968年10月18日出生，汉族，住随州市。原审第三人：徐纯安，男，1968年1月17日出生，汉族，住随县。原审第三人：随州市经济适用住房发展中心，住所地随州市擂鼓墩大道。法定代表人：张群，该中心主任。委托诉讼代理人：马苗苗，湖北天赋律师事务所律师。上诉人随州安然安达连锁酒店有限公司（以下简称安然公司）、王万秀因与被上诉人刘俊宏、原审第三人徐纯安、随州市经济适用住房发展中心（以下简称住房中心）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安然公司、王万秀上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持安然公司、王万秀的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费由刘俊宏承担。事实和理由：一、刘俊宏与住房中心签订的租赁合同已经解除，刘俊宏无权要求腾退房屋。住房中心于2019年4月1日书面通知刘俊宏、徐学明解除合同，刘俊宏已经收到住房中心解除合同的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，刘俊宏自收到通知时合同解除。刘俊宏、徐学明拖欠租金，住房中心有权解除租赁合同。刘俊宏主张因房屋漏水、报停变压器造成损失等违约责任的请求，不影响租赁合同已经解除的效力。二、安然公司、王万秀与住房中心签订的租房合同及补充合同合法有效，其享有房屋租赁权。刘俊宏是依靠转租获利的中间人，其在转租的过程中与房屋所有人及次承租人多次产生矛盾，住房中心作为争议房屋的所有权人，为了防止国有资产流失，在刘俊宏严重违约的情况下，当然有权将房屋重新出租。三、安然公司、王万秀于2016年已占有房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，即使存在两份有效租赁合同的情况下，安然公司、王万秀的租赁合同也优先于刘俊宏的租赁合同。四、一审判决程序违法。刘俊宏与住房中心租赁合同纠纷一案一审法院已开庭审理，双方的租赁合同是否解除，应当等待该案的审理结果。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第（五）项的规定，本案应当中止审理。刘俊宏辩称，住房中心没有解决房屋漏水、报停变压器等问题，刘俊宏可以延期交纳租金。住房中心向刘俊宏发送的是催收房屋租金的通知，其没有收到解除租赁合同的通知，也没有收到人民法院解除租赁合同的判决书，刘俊宏与住房中心租赁合同并未依法解除，刘俊宏享有争议房屋的租赁权。随州市中级人民法院作出的（2019）鄂13民终93号民事判决书，认定刘俊宏与徐纯安之间的《租房合同》解除，徐纯安向刘俊宏腾空并返还所租赁的房屋。安然公司、王万秀不享有阻确执行的实体权益。住房中心述称，根据《中华人民共和国合同法》的规定，其享有房屋租赁合同的解除权。住房中心向刘俊宏送达了解除合同通知，且住房中心负责人微信通知刘俊宏，并登报通知解除租赁合同，双方的租赁合同已经解除。安然公司向一审法院起诉请求：1.撤销一审法院（2019）鄂1303执异12号执行裁定，停止对位于随州市曾都区擂鼓墩大道69号擂鼓墩小区17号楼负一楼、一楼、二楼房屋的强制执行；2.确认安然公司与第三人住房中心2019年6月10日签订的《租赁合同》合法有效；3.由刘俊宏承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年3月28日，住房中心与刘俊宏及徐学明签订《租赁合同书》由住房中心将涉案房屋位于擂鼓墩大道17号楼负一楼、一楼、二楼房屋租给刘俊宏及徐学明经营，期限为2012年4月1日至2030年4月1日止，期间因门窗安装及路石硬化等问题发生争议，双方经诉讼后达成调解意见：双方解除了2012年3月28日签订的《租赁合同书》。双方于2016年3月25日重新签订了《租赁合同书》，由住房中心将涉案房屋租给刘俊宏及徐学明经营使用，2016年6月29日，刘俊宏将上述承租的房屋转租给徐纯安经营使用（实际由安然公司使用）。2016年6月5日，因纠纷，刘俊宏对徐纯安提起诉讼，2018年12月12日，一审法院判决：一、确认刘俊宏与徐纯安签订的《租房合同》于2018年7月2日解除；二、徐纯安于判决生之起三十日内向刘俊宏腾空并返还所租赁的房屋。徐纯安上诉后，被随州市中级人民法院于2019年4月9日判决驳回上诉，维持原判。2019年4月15日，刘俊宏向一审法院申请强制执行，2019年5月23日，一审法院向徐纯安、安然公司（实际经营者）发出执行通知，限其七日内腾退该房屋。2019年5月28日，安然公司、王万秀向一审法院提出书面执行异议申请书；2019年6月28日，一审法院作出（2019）鄂1303执异12号执行裁定书，驳回了安然公司、王万秀的异议请求。安然公司、王万秀以该执行裁定侵害了自己的合法权利为由，提起执行异议之诉。一审庭审中，住房中心认为，一、经本单位法定代表人赵建林于2019年4月10日通过微信方式通知刘俊宏要求其在2019年4月12日下午5日以前付清57万元租金，否则将依法解除2016年3月25日双方签订的《租赁合同书》，二、本单位于2019年4月15日公开张帖了“关于重新签订房屋租赁合同的函”，内容为，因刘俊宏、徐学明未按时交纳租金我单位已函告刘俊宏和徐学明解除所签订的租赁合同，请实际使用经营的各租户直接与我单位签订房屋租赁合同。三、2019年6月6日，我单位在编钟之声报上刊登公告，内容为：我单位已函告刘俊宏、徐学明解除双方签订的《租赁合同书》涉案房屋整体对外招租；四、2019年4月18日，刘俊宏的民事诉状一份，刘俊宏要求确认我单位解除合同无效，并赔偿房屋漏水给其造成的损失费，以证明刘俊宏已收到我单位的解除合同通知，双方的合同已经解除；刘俊宏认为：一、对赵建林的微信，我于次日已作回复，因租赁的房屋漏水，其未依约维修，也构成违约，双方可协商解决，另微信上的“将解除”应理解为或解除或不解除；二、住房中心张帖的公告我不知情，对我不发生效力；三、编钟之声上刊登的公告是市住房中心单方意思表示不能证明双方的合同已经解除；四、我的民事诉状，反而证明了我对其解除合同的异议和不认可。2016年6月10日，安然公司、王万秀与住房中心租期为十年的以涉案房屋为标的的《租赁合同》。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案标的房屋的使用权目前状态下归谁的问题，如果涉案标的房屋使用权是在归住房中心的情况下，安然公司、王万秀与第三人住房中心于2019年6月10日签订的《租赁合同》有效，一审法院院作出的（2019）鄂1303执异12号执行裁定书应予撤销，安然公司、王万秀的诉讼理由成立；反之该诉讼理由不能成立，其诉讼请求不能得支持。而要解决涉案标的房屋目前状态下究竟归谁的问题，必须确认住房中心与刘俊宏及徐学明于2016年3月25日签订的《租赁合同书》是否已经解除。本案各方当事人对该合同是否已经解除存在争议，而该争议又属于另一民事法律关系，不是本案审理的范围，因此，在不能确认该合同是否已经解除，确定涉案标的房屋使用权归谁的情况下，安然公司、王万秀要求撤销本院（2019）鄂1303执异12号执行裁定书，停止对涉案房屋腾退的强制执行及确认安然公司与住房中心签订的房屋《租赁合同》合法有效的证据不足，其诉讼理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十条第一款第（二）项规定判决：驳回安然公司、王万秀的诉讼请求。案件受理费1000元，由安然公司、王万秀承担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定，案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。依据上述规定，安然公司、王万秀提起执行异议之诉，其诉讼请求应与本院作出的（2019）鄂13民终93号民事判决无关。安然公司、王万秀上诉称刘俊宏与住房中心签订的房屋租赁合同已解除，刘俊宏不享有案涉房屋使用权。安然公司、王万秀与住房中心签订的房屋租赁合同合法有效，刘俊宏无权要求腾退案涉房屋。本院认为，安然公司、王万秀主张其享有案涉房屋使用权，对一审法院要求徐纯安腾退房屋的执行行为有异议，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的执行行为异议。因安然公司、王万秀的上诉理由均否认本院作出的（2019）鄂13民终93号民事判决中关于徐纯安与刘俊宏签订的租赁合同解除，徐纯安返还案涉房屋的认定，其诉讼请求与该判决有关，即安然公司、王万秀主张案涉房屋使用权与执行依据中确定的标的具有同一性或相关性。故安然公司、王万秀起诉不符合执行异议之诉的条件。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定驳回安然公司、王万秀的异议，并告知其不服该裁定，可以向人民法院提起诉讼属适用法律不当。安然酒店公司、王万秀主张的执行异议，应当通过执行监督程序解决。综上所述，安然公司、王万秀的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初3521号民事判决；二、驳回随州安然安达连锁酒店有限公司、王万秀的起诉。随州安然安达连锁酒店有限公司、王万秀交纳的一审案件受理费1000元，预交的二审案件受理费80元均予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  刘俊利审判员  李 超审判员  周 鑫二〇二〇年五月十五日书记员  何沛俊