广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初821号原告：广州市天隆房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区裕丽街6号125房，统一社会信用代码91440115MA59E7FB54。法定代表人：苏贤仲，职务总经理。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习人员。被告：广州城建开发南沙房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区广隆管理区，统一社会信用代码914401017268110139。法定代表人：赖雅，职务董事长。委托诉讼代理人：张睿，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：令狐朝睿，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：广州越秀兴业地产代理有限公司（曾用名：广州城建开发兴业房地产中介有限公司），住所地广东省广州市天河区体育西路189号，统一社会信用代码91440101190543558C。法定代表人：何硕慧，职务总经理。委托诉讼代理人：米蕾，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：广州易购居信息科技有限公司，住所地广东省广州市南沙区丰泽东路106号（自编1号楼）X1301-G3349，统一社会信用代码91440101MA59LC6Y87。法定代表人：黄锦华，职务执行董事。委托诉讼代理人：黎小莹，广东华誉品智律师事务所律师。原告广州市天隆房地产代理有限公司（以下称天隆公司）诉被告广州城建开发南沙房地产有限公司（以下称城建公司）、广州越秀兴业地产代理有限公司（以下称兴业公司）、广州易购居信息科技有限公司（以下称易购居公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天隆公司的委托诉讼代理人林闻娥、李玟,被告城建公司的委托诉讼代理人张睿，被告兴业公司的委托诉讼代理人米蕾，被告易购居公司的委托诉讼代理人黎小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天隆公司向本院提出如下诉讼请求：1.城建公司、兴业公司、易购居公司支付天隆公司中介费用45000元及利息（从2020年1月15日起算至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；2.本案诉讼费用由城建公司、兴业公司、易购居公司承担。事实与理由：天隆公司与易购居公司签订《越秀总部广场项目联动分销协议》，约定由天隆公司推荐的客户成交（以该客户与开发商签订《商品房买卖合同》为准）后，易购居公司按照每套45000元的标准向天隆公司支付佣金。2018年6月3日，经向易购居公司报备，天隆公司带客户何敬菊到项目销售现场看房，兴业公司的销售经理签署了客户推荐表给天隆公司。2018年6月8日，何敬菊与城建公司签订了《订购书》，认购位于广州市南沙区滨海花园七期XX栋办公XX楼XX单元（即南沙区越秀国际总部广场XX栋XX单元，以下简称涉案房屋）的商品房。后来，城建公司、兴业公司、易购居公司拒绝支付佣金。由于城建公司是上述房屋的开发商，兴业公司是城建公司旗下的中介公司，兴业公司与易购居公司签订了推介协议。天隆公司通过易购居公司提供中介服务，实际上是为城建公司提供了服务，所以上述公司应向天隆公司支付佣金及其利息。城建公司辩称：不同意天隆公司的全部诉讼请求。理由如下：1.城建公司不是《项目联动分销协议》的签订方，本案是基于分销协议发生的佣金结算纠纷，天隆公司突破合同相对性向城建公司追索佣金于法无据；2.天隆公司获得佣金的前提是何敬菊为天隆公司的有效推荐客户，天隆公司并未提供其已按分销协议的要求报备客户信息的证据，无法确认何敬菊是自来客户还是天隆公司的客户；3.兴业公司是城建公司的销售代理商，存在多层分销关系，兴业公司对各分销商带来的客户都会统一登记，事后再进行实质性的审核。推荐登记表亦载明推荐关系以最终项目经理确认为准。因此，现场销售人员在客户推荐登记表上签字，并不代表天隆公司与何敬菊的推荐关系成立。被告兴业公司辩称：不同意天隆公司的全部诉讼请求。理由如下：1.兴业公司与天隆公司没有合同关系，天隆公司要求兴业公司支付佣金于法无据；2.对于该项目，兴业公司没有与易购居公司约定“成交为王”的规则。何敬菊于2018年6月2日自行到访项目现场，其填写的项目获知途径为“途经”，并非由天隆公司推介，而天隆公司销售人员带看时间是2018年6月3日，且天隆公司亦未能提供当日办理报备手续的证据。不排除存在天隆公司与本来已有购房意愿的客户私下沟通，把客户包装成推荐客户，获取佣金后再向客户返还部分佣金的可能，这种行为是违反中介行业行规的。因此，天隆公司不应获得佣金。被告易购居公司辩称：确认天隆公司报备、推介何敬菊购房的事实，但不同意天隆公司的全部诉讼请求。天隆公司与易购居公司签订的《项目联动分销协议》约定佣金结算支付前提是易购居公司须已收齐由开发商支付的成交物业对应佣金。兴业公司拒绝向易购居公司支付佣金，易购居公司无法向天隆公司支付佣金。经审理查明：城建公司是涉案房屋所在楼盘的开发商，委托兴业公司销售该楼盘的房屋，易购居公司是涉案房屋所在楼盘的分销商。2018年6日，兴业公司（为委托人、甲方）向易购居公司（为受托人、乙方）出具《关于南沙越秀国际总部广场推介启动函》，委托易购居公司为越秀国际总部广场公寓项目的渠道销售合作方，合作起止日为2018年6月1日至2018年6月30日，函件还载明兴业公司委托广州亿诚房地产咨询有限公司支付成交佣金。易购居公司（为甲方）又与天隆公司（为乙方）签订《越秀总部广场项目联动分销协议》，协议约定：“……广州城建开发兴业房地产中介有限公司已与甲方达成合作协议，指定甲方为越秀国际总部广场项目的销售合作伙伴，现甲方与乙方一致确认，乙方作为甲方签约合作分销商，按照下列条件参与场外分销：一、项目分销合作期限自2018年6月1日起至2018年6月30日止。二、报备带客流程1、乙方经纪人须提前30分钟在甲方指定报备群报备并须陪同客户到项目销售现场甲方驻场处签到，经甲方工作人员及现场负责人签名确认后开始计算客户保护期，如乙方经纪人的操作流程与前述约定不符或未经甲方签名确认的，该客户签到即为无效，乙方不享有客户保护期。三、佣金及结算条件1、乙方推荐客户成交（以该客户与开发商签订《商品房买卖合同》为准）后，甲方按照45000元/套的标准支付乙方佣金，乙方须提供对应金额的有效增值税专用发票给甲方，合作期间，甲方可根据市场行情对前述佣金进行调整（包括上浮及下浮）。2、甲方实行按月结算佣金模式（佣金结算支付前提：甲方须已收齐由开发商支付的成交物业对应佣金），乙方须于每月5号前将上月已签订《商品房买卖合同》的客户的身份证复印件、认购书复印件、首期款发票复印件、《商品房买卖》复印件、佣金结算单及对应金额的收据提交给甲方。甲方核对无误后，于当月15号之前以转账方式支付乙方佣金（如遇节假日等特殊情况，支付时间作相应顺延）。四、注意事项……4、乙方推荐客户的归属最终由开发商判定，如有关客户被判定为非乙方客户，则甲方无需向乙方支付该客户对应的佣金；如已支付，则乙方须于甲方指定时间内将该佣金退还给甲方。……”2018年6月3日，何敬菊支付了涉案房屋的购房定金20000元，兴业公司在项目销售现场的员工在内容为天隆公司员工推荐何敬菊购买涉案房屋的《客户推荐登记表》上签名。2018年6月8日，城建公司（为甲方、卖方）与何敬菊（为乙方、买方）签订了涉案房屋的《订购书》。2019年5月31日，广州亿诚房地产咨询有限公司向被告易购居公司出具《告知函》，内容为：“……现根据《业务合作协议书》及渠道联动现场管理规划……国际总部广场公寓xx栋xx单元……的客户不属于有效成交客户，不符合双方约定的佣金支付条件，我司依据规定不予结算。”诉讼过程中，为证明何敬菊非天隆公司推荐的有效客户，兴业公司提供了《越秀国际总部广场来访登记》表，该表显示，6月2日有填写姓名为“何”的客户来访记录，其填写的联系电话与《订购书》记载的何敬菊的联系电话一致。天隆公司及易购居公司均质证认为，该表的签字与何敬菊在涉案房屋认购书上签字的笔迹不一致，不能确认签名的真实性。即使何敬菊于2018年6月2日到访项目销售现场，根据“成交为王”的规则，保护期也只有6月2日当日，并不影响何敬菊被确认为原告推介的有效客户。另外，城建公司确认何敬菊与城建公司签订了购房合同，涉案房屋的所有购房款已经支付完毕。本院认为：天隆公司与易购居公司签订的《越秀总部广场项目联动分销协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，天隆公司与易购居公司存在居间合同关系。关于涉案房屋是否应认定为在天隆公司的转介下出售给何敬菊的问题。天隆公司陈述其已完成报备、陪同看房的常规流程，推介何敬菊向城建公司购买了涉案房屋，并提供了兴业公司在项目销售现场签署的《客户推荐登记表》予以佐证，上述事实已得到易购居公司的确认，易购居公司已认定涉案房屋系在天隆公司的转介下出售给何敬菊的。城建公司、兴业公司认为天隆公司未提供报备的证据证明其主张的事实，且何敬菊早在2018年6月2日已自行前往售楼现场，故不认可何敬菊是天隆公司推荐的客户。根据《越秀总部广场项目联动分销协议》，报备为带客到项目销售处之前的工作流程，用途为计算客户保护期。天隆公司已于何敬菊支付涉案房屋定金当日取得涉案房屋的《客户推荐登记表》，现易购居公司又确认天隆公司已向其报备，在没有相反证据予以反驳的情况下，应认定天隆公司已向易购居公司完成报备手续。综上，本院认定天隆公司为促成涉案房屋的交易提供了转介服务。关于承担支付中介服务费用责任方的问题。涉案房屋由易购居公司通过天隆公司进行分销，易购居公司与天隆公司存在居间合同关系，应承担支付居间服务费的责任。城建公司是涉案房屋所在楼盘的开发商，兴业公司是城建公司的代理销售商，城建公司、兴业公司与天隆公司不存在居间合同关系，天隆公司要求城建公司、兴业公司承担支付居间服务费的依据不足，本院不予支持。关于易购居公司在未收到佣金的情况下应否向天隆公司支付居间服务费及利息的问题。如上所述，天隆公司为促成涉案房屋的交易提供转介服务，虽然易购居公司未收到佣金，但城建公司确认已与何敬菊签订了相关的购房合同，并收取了全部购房款。天隆公司向易购居提供了居间服务，应获得相应的报酬。《越秀总部广场项目联动分销协议》约定结算佣金的支付前提为易购居公司收齐开发商支付的佣金，只要开发商长期不支付佣金，易购居公司就无需支付佣金，该约定有损天隆公司的利益，也不切合实际。故天隆公司要求易购居公司支付中介费45000元以及利息（利息以45000元为本金，从2020年1月15日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算），本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告广州易购居信息科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市天隆房地产代理有限公司支付45000元及利息（利息的计算方法：以45000元为本金，从2020年1月15日起计至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、驳回原告广州市天隆房地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费463元，由被告广州易购居信息科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二〇年五月十五日书记员 成涵真