江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3480号上诉人（原审原告）：王辉，男，1981年12月4日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人（原审原告）：李杰，女，1981年4月23日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵同双，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：徐燕，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州市佳兆业房地产开发有限公司，住所地苏州高新区邓尉路109号狮山街道办事处209室。法定代表人：刘立好，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘汉文，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。上诉人王辉、李杰因与被上诉人苏州市佳兆业房地产开发有限公司（以下简称佳兆业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院作出的(2019)苏0505民初131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王辉、李杰上诉请求：一、撤销原判并改判支持上诉人诉请；二、案件受理费由佳兆业公司负担。事实与理由：一、佳兆业公司在广告宣传中使用的“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学(初中部)双名校环伺，名师名校举步即达，为您培育影响未来的时代力量”表述，即为对案涉小区对应的学区所作的具体确定的说明和承诺。二、前述宣传表述系要约，属于双方之间《商品房买卖合同》的组成部分。1.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，佳兆业公司在宣传资料以及宣传文章中都使用了前述宣传表述，使得购房者得出涉案房屋应属苏州新区实验小学的施教范围、其子女可在该校就读、购买后的升值空间较大的结论，进而对其做出是否购买涉案房屋及涉案房屋价格的确定产生重要影响，故应当视为要约。2.依照《商品房买卖合同》第二十七条的约定，前述宣传表述为合同内容，佳兆业公司应当履行。三、关于佳兆业公司于一审中提交的《风险提示》这一证据，首先，本案案涉房屋系上诉人王辉、李杰共同购买，而《风险提示》中仅有王辉一人签字，未取得李杰的认可，因此，该《风险提示》无效。其次，即使《风险提示》有效，其为佳兆业公司提供的格式版本，其中第七条第6)款内容属于免除佳兆业公司责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，且佳兆业公司并没有采取合理的方式提请上诉人注意该条款，也没有对该条款予以说明。因此，《风险提示》第七条第6)款属于无效条款。最后，《风险提示》第三条第3)款明确规定双方的权利义务以双方签约的商品房买卖合同为准，而依照双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条的约定，即使《风险提示》中存在免除佳兆业公司对学区承诺责任的条款，也不影响广告宣传中的内容构成《商品房买卖合同》条款的事实。四、佳兆业公司对案涉小区对应的学区进行了虚假宣传。首先，佳兆业公司作为专业的房地产开发企业，对于政府就学区的划分政策以及相关信息的了解比普通购房者要更专业、更准确和更及时。本案中，佳兆业公司在广告宣传中所用的上述表述，足以让普通的购房者相信佳兆业公司对案涉小区的学区划分事宜己经获得了准确的信息。其次，当苏州市及高新区教育部门关于施教区划分的相关文件公布后，案涉小区的众多业主就学区事宜前往佳兆业公司处主张权益，并前往相关政府部门反映情况，由此也可以看出佳兆业公司在销售房屋时肯定是对学区进行了具体确定的承诺，否则不会有那么多的业主都对此事进行维权。最后，上诉人于一审中提交的视频证据中，在案涉小区业主就学区事宜与佳兆业公司进行协商时，佳兆业公司时任法定代表人李勇明确表示愿意提供一定的费用，这就直接证明了佳兆业公司已经认可自己虚假宣传学区的事实，否则为何要提供费用呢?佳兆业公司辩称，同意一审判决，请求驳回上诉维持原判。事实与理由：一、佳兆业公司在广告宣传中使用的相关学校区位的表述，不构成对涉案小区购房人作出的“学区承诺”，不存在虚假宣传/承诺的情形。1.就广告内容而言，广告宣传中系对于学校区位的客观描述。2.在合同、风险提示等文件中多次提示和告知购房人学区由政府划分，不受开发公司控制，已经充分履行了善意提醒和告知义务。3.学区划分并非佳兆业公司权限及能力范围。购房人应当有相应的注意义务。4.购房人对于“学区”的预期是建立在项目房屋所在区域、拆除前原址“梅村”的学区划定，因而存在自身认知错误的情形。二、广告宣传不构成双方《商品房买卖合同》的组成部分。1.在宣传物料、商品房买卖合同、风险提示等文件中多处提示“买受人已充分察看并了解本合同签订时小区红线外周边环境各种影响因素。因出卖人无法控制的原因，该小区规划图红线外及周边可能出现包括但不限于新项目建设市政工程建设等不可预见的变化，对红线外周边环境、附近地块的具体规划用途、开发节奏、密度和覆盖率等状况，出卖人无法控制，最终以政府公布的规划内容为准”、“买卖双方的权利义务以合同为准”。并明示，除合同中已经列明的内容外，广告等内容不作为履行依据。2.即使依据《最高院关于审理商品房买卖合同司法解释》第三条的规定，本案宣传广告并未满足“项目规划区域内”、“为具体明确的允诺和说明”“对是否购买房屋以及房屋价款产生重大影响”三个核心要素、且缺一不可。三、根据《风险提示》，购房人已经充分认知到广告非合同内容，且明知学区以政府具体划分为准，开发商不对此做任何承诺。1.即便风险提示仅有王辉签字，王辉与李杰系夫妻关系，王辉签字即表明买受人知悉并认可了全部风险提示内容。2.购房人在签名时以手写的方式表示，“本人已知悉悦峰花园项目《购房风险提示》、《商品房买卖合同及补充协议》的内容，本人对此无任何异议。”应当认定购房人对条款内容是明确知悉的。3.《风险提示》的初衷在于告知购房人注意的风险点和事项，不存在“条款”内容，更非为加重被购房人的义务或排除购房人的权利而设定。4.根据《风险提示》第七条第(6)款提示：“本项目学区最终以政府具体划分为准，开发商不对此做任何承诺，购买时请注意。”，购房人对开发商不就学区问题作出承诺、广告宣传不构成合同内容是明知的。5.佳兆业公司在广告宣传、《商品房买卖合同》、《补充协议》等书面材料中已经多次强调和提示了广告宣传属于要约邀请，开发商对学区划分不作任何承诺。6.如果佳兆业公司已通过签署《风险提示》的形式，特别强调和告知购房人“学区以政府划分为准，开发商不做承诺”。如此尚不能免除责任的，那么佳兆业公司的告知义务的边界在哪里?王辉、李杰向一审法院起诉请求：一、判令佳兆业公司赔偿房屋差价损失50000元；二、判令佳兆业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：王辉、李杰系夫妻关系。2016年8月29日，王辉、李杰与佳兆业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王辉、李杰购买佳兆业公司开发的位于苏州高新区房屋一套，房屋建筑面积123.06平方米，总价2933981元。在合同补充协议第十四条约定：“买受人确认，本项目有关广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示的及对本合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列明于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容无法不构成本合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响”。补充协议第十六条第10款约定：“买受人已充分察看并了解本合同签订时小区红线外周边环境各种影响因素（如有包括但不限于工厂、烟囱、高架或其他特殊道路、河流、学校、邻近小区的规划方案、商业规划等）”。一审另查明，2016年8月4日，王辉签署了一份由佳兆业公司提供的《风险提示》，该提示第三条第3款载明：“本项目楼书及宣传资料中所涉及到的图片及文字仅供书面参考，均以政府最后批准之法律文件及双方签约的商品房买卖合同为准，购买时请注意”。该提示第七条第4款载明：“广告、网络信息、样板房、楼书、宣传资料、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅供您参考，均属于要约邀请，非交楼标准，若未在合同内容中约定的事项，均不视为我司承诺，也不会对项目价格的确定产生影响，购买时请注意”。该提示第七条第6款载明：“本项目学区最终以政府具体划分为准，开发商不对此作任何承诺，购买时请注意”。在该《风险提示》项下，有王辉的签字确认，并手写载明“本人已知悉悦峰花园项目《购房风险提示》的内容，本人对此无任何异议”。2018年4月27日，涉案房屋办妥产权登记，登记所有权人为王辉、李杰，共有情况为共同共有。2018年5月14日，苏州高新区（虎丘区）教育局发文，明确苏州市高新区悦峰花园相应的初中与小学的施教区分别属于苏州高新区第一初级中学校和苏州高新区狮山实验小学竹园校区。一审另查明，佳兆业公司在悦峰花园楼盘宣传时使用的纸质广告中明确载明：“一站式名校教育，自幼培育精英。教育之源，当名校为先。佳兆业深知您对下一代的重视，实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达，为您培育影响未来的时代力量”。一审又查明，2014年10月13日，名为“苏州佳兆业悦峰”的微信公众号推送的文章中介绍：“佳兆业广场堪称繁华狮山自然资源最为丰富的绝版宜居宅邸，依托稀缺百米原生双河道，及83米奢阔栋距，为居者提供一处比肩高端豪宅的生态人居环境，又以苏州新区第一中学（初中部）、苏州新区实验小学双名校环伺，名师名校举步即达，为您培育影响未来的时代力量”。另，根据2015年11月10日的悦峰花园小区业主所拍摄的照片显示，佳兆业公司的售楼处墙面上挂有宣传图，图中亦载明有“一站式名校教育，自幼培育精英”以及“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺”的宣传语。一审再查明，王辉、李杰于2009年9月16日生育一女名王蕴涵,有就学需求。在一审庭审中，双方确认悦峰花园小区共有647户，主力户型为88㎡、124㎡、170㎡三种户型。在一审庭审中，佳兆业公司表示该小区有617套房屋在教育部门颁布学区之前已完成网签。在一审庭审中，王辉、李杰表示案涉小区最终学区划分的初中与宣传资料中一致，但王辉、李杰认为最终学区划分的小学系苏州高新区狮山实验小学竹园校区，而非纸质广告中载明的苏州高新区校区，故王辉、李杰认为佳兆业公司对于学区的宣传系虚假宣传，给王辉、李杰造成了损失，特诉至佳兆业公司一审法院。诉讼中，王辉、李杰就涉案房屋差价损失申请评估，请求鉴定学区对于涉案房屋价格的影响，即涉案房屋的小学学区从新区校区变更至校区学区前后的房屋价差。关于这一鉴定申请，双方在案件一审审理过程中共同确认同意由苏州信谊房地产评估咨询有限公司对此进行鉴定。2019年12月9日，苏州信谊房地产评估咨询有限公司出具《关于退回苏州市虎丘区人民法院“（2019）苏0505法鉴委字第351号”评估委托的函》，其在函中载明“普通住宅是否属于学区房及属于哪个学区对其房价影响明显，但影响幅度或影响金额究竟多大，则因住房所处的区位及相关学校的知名度、品牌口碑、软硬教学实力等因素的不同而差异巨大，不存在一个全市通循的不同学区的房价差规律”。而即使要对涉案房屋同一地段、同一品质的重点学区与非重点学区房屋平均价差进行鉴定，苏州信谊房地产评估咨询有限公司在函中亦载明：“要对涉案房屋学区变更前后价差进行严肃的评估，须同时满足以下三个条件:1.苏州高新区狮山街道存在与悦峰花园各方面相比均基本同质的住宅小区；2.上述可比住宅小区学区属于新区校区学区；3、近期上述可比住宅小区存在多宗正常市场交易案例。尽管我司作了最大的努力，仍然无法搜集到符合上述条件的市场资料，因此难以进行负责任的评估”。综上，该鉴定机构将鉴定委托事宜退还我院。在一审庭审中，双方均确认案涉悦峰花园小区到高新区校区距离为682米，到高新区狮山实验小学竹园校区距离1.1千米。以上事实，由双方提供的商品房买卖合同及附件、房屋所有权证、户口本、纸质广告、照片、微信推送文章、苏州高新区（虎丘区）教育局关于施教区范围的文件、苏州信谊房地产评估咨询有限公司回函以及佳兆业公司一审法院谈话笔录、一审庭审笔录等证据予以证实。佳兆业公司一审法院认为，本案的争议焦点为：佳兆业公司目前所做的宣传中的“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达”是否能视为要约？是否应视为合同内容？首先，在本案中，佳兆业公司在销售案涉楼盘时所作的宣传“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达”，从字面理解的角度，更多侧重于相应的学校坐落和距离方位，难以从该宣传语中直接推导出案涉小区相应的学区即为苏州新区实验小学和苏州新区第一中学（初中部）。而客观上，涉案悦峰花园小区到新区校区距离仅为682米，佳兆业公司宣传“名校环伺、举步即达”在空间距离上确实并不违反事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。而结合本案一审查明的事实可知，佳兆业公司在本案中的广告宣传并不构成其对涉案房屋所属的学区“所作的说明和允诺具体确定”，因此，佳兆业公司的上述广告宣传不应视为要约。其次，即使佳兆业公司的宣传用语可能会让王辉、李杰认为涉案小区的学区为新区校区，但王辉在购房之前，于2016年8月4日已经签署了一份《风险提示》，该提示第七条第4款载明：“广告、网络信息、样板房、楼书、宣传资料、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅供您参考，均属于要约邀请，非交楼标准，若未在合同内容中约定的事项，均不视为我司承诺，也不会对项目价格的确定产生影响，购买时请注意”。该提示第七条第6款载明：“本项目学区最终以政府具体划分为准，开发商不对此作任何承诺，购买时请注意”。在该《风险提示》项下，有王辉的签字确认，并手写载明“本人已知悉悦峰花园项目《购房风险提示》的内容，本人对此无任何异议”。虽然该《风险提示》系由佳兆业公司提供，但王辉、李杰在该《风险提示》末尾部分已经手写载明对于上述内容无异议，故佳兆业公司已采取合理的方式提请王辉、李杰注意上述条款，故该条款应视为双方真实意思表示，确为合法有效。王辉、李杰在《风险提示》上签字应可以认为其知晓佳兆业公司在广告中对学区并未作出允诺。最后，不动产属于家庭的大额财产，其首要功能是居住。而为选择学区而选购住房的购房人不同于普通购房者，佳兆业公司一审法院有理由相信其对当地的学区政策有更为深入的了解，相对普通购房者更应尽审慎的注意义务。王辉、李杰作为子女有就读需求的置业者，其应了解某小区是否属于某学校施教区范围并非由开发商决定，而是由政府教育部门决定，本着对自己负责的态度，王辉、李杰也应向相关政府部门核实后再做决定。此外，教育行政部门只有在小区楼盘完成交房、不动产办理登记后才会正式公布该小区的施教学区划分，房屋销售过程中的学区广告具有巨大的不确定性。因此，王辉、李杰由于疏忽、轻率而做出购买房屋的决定，其自身也存在相应的过失。综上，佳兆业公司一审法院认为佳兆业公司宣传广告中的“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达”等内容系要约邀请，不符合法律规定的应视为要约的条件，不属于双方之间《商品房买卖合同》的组成部分，故王辉、李杰无权再以涉案小区最终学区与宣传不符为由要求佳兆业公司承担相应的赔偿。综上，佳兆业公司一审法院对于王辉、李杰诉讼请求不予支持。据此，经佳兆业公司一审法院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：驳回王辉、李杰的诉讼请求。一审案件受理费1050元，由王辉、李杰负担。二审审理查明，在《风险提示》项下，有王辉的签字确认，并手写载明“本人已知悉悦峰花园项目《购房风险提示》、《商品房买卖合同及补充协议》的内容，本人对此无任何异议。”以上事实由风险提示予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：案涉广告宣传内容是否应视为要约，本院分析如下：1.依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，广告宣传内容要达到说明和允诺具体确定的程度，才有可能视为要约，但在本案中，案涉宣传内容为“实现苏州新区实验小学、苏州新区第一中学（初中部）双名校环伺，名师名校举步即达，为您培育影响未来的时代力量”，涉案悦峰花园小区到新区校区距离仅为682米，该表述的字面意义与客观情况相吻合，至于“为您培育影响未来的时代力量”的表述亦未直接明确指向案涉小区相应的学区即为苏州新区实验小学和苏州新区第一中学（初中部），未达到前述司法解释第三条所要求的说明和允诺应达到具体确定的程度。2.结合王辉于购房前签署《风险提示》，该提示第七条第4款明：“广告、网络信息、样板房、楼书、宣传资料、销售人员承诺等有关本项目的资料或信息，仅供您参考，均属于要约邀请，非交楼标准，若未在合同内容中约定的事项，均不视为我司承诺，也不会对项目价格的确定产生影响，购买时请注意”。该提示第七条第6款载明：“本项目学区最终以政府具体划分为准，开发商不对此作任何承诺，购买时请注意”。在该《风险提示》项下，有王辉的签字确认，并手写载明“本人已知悉悦峰花园项目《购房风险提示》、《商品房买卖合同及补充协议》的内容，本人对此无任何异议”的情况，佳兆业公司已采取合理的方式提请上诉人注意佳兆业公司对学区并未作出允诺，并对学区最终以政府具体划分为准尽到了提示、说明义务，故不能认为上诉人因案涉广告宣传内容，产生对小区学位系苏州新区实验小学的合理信赖，并由此购买案涉房屋，故一审法院认为上述广告宣传不应视为要约处理正确，本院对此予以确认。3.至于上诉人认为佳兆业公司对案涉小区对应的学区进行了虚假宣传的上诉意见，本院认为，在案涉广告宣传内容在字面意义上符合客观情况，且佳兆业公司在《风险提示》已采取合理的方式提请上诉人注意学区最终以政府具体划分为准的情况下，碍难认定佳兆业公司存在虚假宣传，本院对此上诉意见不予采信。综上所述，王辉、李杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由王辉、李杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年五月二十日法官助理  黄源榕书 记 员  陈启航