江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6837号原告（反诉被告）：江西省祥源房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道31号（赣州商会大厦）27-3#写字楼。统一社会信用代码：91360700553530714K。法定代表人：林春树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈坤清，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：曾凡琼，女，1981年3月12日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。委托诉讼代理人：刘延福，江西伦诚律师事务所律师，一般授权代理。原告（反诉被告）江西省祥源房地产开发有限公司（以下简称祥源公司）与被告（反诉原告）曾凡琼商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祥源公司的委托诉讼代理人陈坤清，被告（反诉原告）曾凡琼及其委托诉讼代理人刘延福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥源公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订合同编号为2018020101291的《商品房认购协议》以及合同编号2018020101291的《赣州市商品房买卖合同》，并责令被告协助原告办理撤销房屋备案登记手续；2、判决被告支付原告违约金45,851.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月1日，原、被告签订了合同编号为2018020101291的《商品房认购协议》以及编号为2018020101291的《赣州市商品房买卖合同》，约定：1、被告认购原告开发建设的巨亿赣南电商城1号楼2-81#商业房屋，总价为458,515元；2、被告采取贷款方式支付购房款，被告应于2018年2月1日前付清首付款238,515元，剩余购房款220,000元通过向银行申请贷款支付；3、被告申请的银行按揭未获批准的，被告应当在原告通知之日起三十日内将未获批准的银行按揭贷款付清。否则，原告有权解除买卖合同，并要求被告按总购房款的10%向原告支付违约金。签订合同后，被告依约向原告付清了首付款，但被告向银行申请的按揭贷款因被告的原因未获得通过。经原告多次催收剩余房款未果，现诉至法院，要求处理。原告祥源公司为证明其本诉主张的事实成立，向本院提交如下证据：证据一、祥源公司营业执照复印件、法定代表人身份证明书，证明祥源公司具有主体资格。曾凡琼对本组证据无异议。证据二、曾凡琼身份证复印件，证明曾凡琼具有主体资格。曾凡琼对本组证据无异议。证据三、合同编号为2018020101291的《商品房认购协议》、合同编号为2018020101291的《赣州市商品房买卖合同》，证明曾凡琼在祥源公司购房的事实。曾凡琼对本组证据无异议。证据四、《通知》复印件一份，证明曾凡琼违约的事实。曾凡琼对本组证据的真实性、合法性没有异议，但认为该组证据不能证明其违约。被告曾凡琼辩称：1、答辩人同意解除购买1号楼2-81#商铺的《商品房认购协议》以及《赣州市商品房买卖合同》（合同编号均为2018020101291），同时，答辩人还要求解除同时签订的关于购买1号楼2-80#商铺的《商品房认购协议》以及《赣州市商品房买卖合同》（合同编号均为2018020101261）。2、答辩人从未同意被答辩人将1号楼2-81#商铺的首付款转到1号楼2-80#商铺中作为尾款。被答辩人是在未征得答辩人同意的情况下转移的。3、未能成功办理按揭贷款的责任在被答辩人，被答辩人应当承担不利后果，答辩人并非合同的违约方，不应承担违约责任。被答辩人在合同缔约过程中有明显过错，应当承担缔约过失责任。答辩人在商品房认购时，就已明确告之对方自己个人征信有不良记录，并表示等不良信用记录到期自动消失后再来购房，但被答辩人派出的销售人员在履行职务过程中，为了自己的利益，仍然与答辩人签订合同，造成合同不能履行，被答辩人应当向答辩人承担缔约过失责任。4、被答辩人延期交房和延期办证，应承担违约责任。被告曾凡琼为证明其辩解的理由成立，向本院提交如下证据：证据一、曾凡琼身份证复印件，证明曾凡琼主体适格。祥源公司对此证据无异议。证据二、曾凡琼与祥源公司签订的商品房认购协议（合同编号为2018020101261）、赣州市商品房买卖合同（合同编号为2018020101261），证明双方还签订了1号楼2-80#商铺的买卖合同的事实。祥源公司认为本案诉争的是1号楼2-81#商铺，该证据与本案无关联性。证据三、祥源公司出具给曾凡琼的收款收据，证明曾凡琼购买二家商铺并支付了首付款的事实。祥源公司对该组证据提出异议，认为其中一个商铺首付款中的170,000元，在曾凡琼的请求下已转为1号楼2-80#商铺的购房款。证据四、光碟1张，两份录音笔录，证明1、被告已经向开发商明确告知自己个人征信有不良记录，且无力承担全款购房，原告在可以处理好按揭贷款事宜的情况下，被告才签订的认购协议和商品房买卖合同，并交了定金和首付款；证明2、1号楼2-81#商铺的首付款中170,000元转入1号楼2-80#商铺作为该商铺尾款的事实。详源公司认为该组证据与本案没有关联性，曾凡琼已经支付了两个商铺的首付款，其选择按揭贷款，就应当承担按揭不能所带来的不利法律后果。反诉原告曾凡琼向本院提出反诉请求：1、判决解除原、被告签订合同编号为2018020101261的《商品房认购协议》以及合同编号2018020101261的《赣州市商品房买卖合同》；2、判决反诉被告承担合同缔约过失责任，支付给反诉原告首付款的资金占用损失，按年利率6%计算，自交付首付款之日起计算至返还之日止。事实和理由，反诉原告曾凡琼与反诉被告祥源公司在同一时间一共签订两份房屋买卖合同，当时曾凡琼是本着合并使用的目的购买商铺，现因按揭贷款无法办理导致合同不能履行，曾凡琼认为两份合同应当一并解除，故提出反诉，要求一并处理。反诉原告曾凡琼针对反诉提交的证据与本诉提交的证据一致。本案审理过程中，曾凡琼申请证人钟某出庭作证，钟某系被告朋友，其与被告一同在原告处购买商铺。证人钟某证实，原告看房时表示，自己无力全款购房，只能按揭，但个人征信有不良记录，原告销售人员在听到被告述说自己的个人征信有不良记录的时候，表示这个问题开发商会解决，可以办得到贷款。祥源公司认为，1、证人陈述交纳定金和支付首付款时间前后不一致。2、证人陈述的销售人员可以“搞定”按揭贷款申请，但未指出“搞定”是什么含义，如果仅仅是一次逾期，完全是可以通过合法手段予以清除，因此，销售人员所说的“搞定”意思可能是指消除一次逾期记录，而不是保证进了征信黑名单还能完成银行按揭贷款。曾凡琼认为，1、证人陈述的“一个逾期”表述在曾凡琼看来就是指进入了征信黑名单，因为曾凡琼的丈夫之前购买车辆时申请贷款买车没有成功。2、证人对定金和首付款的描述在祥源公司的追问下已经明确是定金在前，首付款在后，不存在前后矛盾了。3、对于销售人员说逾期问题可以解决的问题，在曾凡琼已经表明进了征信黑名单，贷款购车申请未通过的情形下，按一般人理解，应认为是销售人员承诺可以成功通过按揭贷款申请。反诉被告祥源公司辩称，被答辩人提出的反诉主张与本案无关，应当驳回其反诉请求。反诉被告祥源公司针对反诉向本院提交了如下证据：证据一、三张收款收据，证明案涉1号楼2-80#商铺房款已经全部交清，合同履行完毕，不存在解除合同的问题。曾凡琼认为，对该组证据的真实性没有异议，但将1号楼2-81#商铺首付款中的170,000元转入1号楼2-80#商铺作为尾款不是曾凡琼真实意思表示。证据2、房款转移审批表，证明反诉争议的1号楼2-80#商铺与本诉争议的1号楼2-81#商铺无法律上的关联性，反诉原告的反诉请求依法不能成立。曾凡琼认为，审批表签字时，是由祥源公司销售人员将审批表夹杂在包括保密协议在内的一大堆资料内让曾凡琼签的字，没有进行提示和说明，不是曾凡琼真实意思表示。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。曾凡琼对祥源公司针对本诉提交的证据一、二、三没有异议，祥源公司对曾凡琼提交的证据一没有异议，本院对以上证据予以确认，并在卷佐证。对双方存在争议的证据，本院认证如下：一、关于祥源公司针对本诉提交的证据，对证据四，该份证据内容真实、来源合法、与本案有关联，本院对其三性均予以认定，但因该组证据用以证明的违约责任是否成立还应依据其他证据予以综合认定，因此该证据的证明力较低。二、关于祥源公司针对反诉提交的证据，对证据一，该份证据可以证实案涉1号楼2-80#商铺已交清房款的事实，本院对该证据的三性均予以确认。对证据二，该审批表中，有曾凡琼的签字，足以说明将1号楼2-81#商铺首付款转移至1号楼2-82#商铺作为尾款是经过曾凡琼同意的，故本院对该组证据的三性均予以确认。三、关于曾凡琼提交的证据，对证据二、三，该2组证据内容真实、来源合法，与本案有关联性，本院对其三性均予以认定。对证据四，该组证据结合证人证言以及当事人陈述，可以推定曾凡琼在购房前与祥源公司销售人员陈述过其有征信问题无法按揭贷款，但祥源公司销售人员为促成交易承诺可以成功办理按揭贷款审批的事实，因此，本院对该组证据的三性均予以确认。四、关于证人证言，证人就自己亲身经历的事实进行陈述，其陈述的内容与本案其他证据及当事人陈述可以相互印证，本院对证人证言的三性均予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，曾凡琼与祥源公司签订两份《商品房认购协议》以及两份《赣州市商品房买卖合同》（编号分别为2018020101261、2018020101291），分别约定由曾凡琼购买祥源公司出售的“巨亿·赣南电商城”一期1号楼2-80#商业、2-81#商业共两间商铺，付款方式为按揭贷款。合同签订前，曾凡琼曾向现场销售人员陈述其征信有问题，之前申请贷款购买汽车未成功，无法办理按揭贷款，销售人员为促成交易，承诺说可以成功办理按揭贷款审批。合同签订后，曾凡琼付清了两间商铺的首付款。2018年5月28日，因曾凡琼无法成功申请按揭贷款，经双方协商一致，曾凡琼同意将1号楼2-81#商铺首付款中的170,000元转入1号楼2-80#商铺作为尾款。1号楼2-80#商铺房款付清后，1号楼2-81#商铺剩余首付款68,515元，现由祥源公司保管。因双方对合同履行产生争议，致诉。本院认为：一、关于本诉及反诉涉及的两份《商品房认购协议》，因两份协议均在双方签订相应《赣州市商品房买卖合同》后自然终止，本院对上述两份协议不再进行处理。二、关于本诉部分购房合同是否能解除的问题，曾凡琼明确表示同意解除编号为2018020101291的《赣州市商品房买卖合同》，本院确认该合同现已解除。三、关于本诉违约责任的问题，在双方确定曾凡琼无法成功申请银行按揭贷款后，双方一致同意将1号楼2-81#商铺首付款中的170,000元转入1号楼2-80#商铺尾款中，该行为直接导致1号楼2-80#商铺已付清房款，在1号楼2-81#商铺的首付款被抽走的情形下，1号楼2-81#商铺买卖合同发生重大变更，现祥源公司未举证证明双方对1号楼2-81#商铺买卖合同进行了重新约定，应视为1号楼2-81#商铺买卖合同经双方协商一致解除，解除时间为签订房款转移审批表的2018年5月28日，综上，本院对祥源公司主张曾凡琼应承担违约责任的诉请不予以支持。合同解除后，祥源公司应及时将剩余房款68,515元退还给曾凡琼。四、关于反诉部分购房合同是否能解除的问题，在双方确认曾凡琼无法办理银行按揭贷款后，曾凡琼在房款转移审批表签字，应视为同意继续履行编号为2018020101261的《赣州市商品房买卖合同》，现曾凡琼要求解除该合同，但未提供证据证明存在合同解除的事由，故本院对曾凡琼要求解除编号为2018020101261的《赣州市商品房买卖合同》的反诉请求不予支持。五、关于反诉中祥源公司是否应承担合同缔约过失责任的问题，本案案涉的两份购房合同，其中一份因双方协商一致解除，一份仍在继续履行，故不存在缔约过失的情形，本院对曾凡琼要求祥源公司承担合同缔约过失责任的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认本诉原、被告于2018年2月1日签订的《赣州市商品房买卖合同》（编号为2018020101291）已于2018年5月28日解除；二、限本诉被告曾凡琼于本判决生效之日起七日内协助本诉原告江西省祥源房地产开发有限公司办理撤销商品房备案登记手续；三、限本诉原告江西省祥源房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还本诉被告曾凡琼购房款68,515元；四、驳回本诉原告江西省祥源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告曾凡琼的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，由原告江西省祥源房地产开发有限公司负担473元，由被告曾凡琼负担473元。反诉受理费655元，由反诉原告曾凡琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  曾子为人民陪审员  吴 军人民陪审员  舒宝泉二〇二〇年五月二十三日法官助理刘素静书记员黄琳懿