重庆市第五中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝05民终1789号 上诉人（原审原告）：周能贞，女，汉族，1973年7月27日出生，住重庆市南川市南城街。 委托诉讼代理人：李袁，重庆百哲千行律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司南坪支行，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道199号1层2-2，统一社会信用代码91500000903185667G。 负责人：李斌，行长。 委托诉讼代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈一云，重庆依斯特律师事务所律师。 原审第三人：周衡南，女，汉族，1978年8月7日出生，住重庆市南川市高寺巷。 上诉人周能贞因与被上诉人重庆银行股份有限公司南坪支行（以下简称重庆银行南坪支行）、原审第三人周衡南案外人执行异议之诉纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初27139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周能贞及其委托诉讼代理人李袁、被上诉人重庆银行南坪支行的委托诉讼代理人陈星、陈一云，原审第三人周衡南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周能贞上诉请求：撤销原判，依法改判支持周能贞的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由重庆银行南坪支行负担。主要理由：案涉房屋被人民法院查封之前，周能贞已与周衡南订立了《房地产买卖合同》并实际占有了案涉房屋，周能贞已按照合同约定支付了部分房款并在重庆市南川区人民法院查封后将剩余的尾款交付法院执行；未能办理过户并非周能贞自身原因造成，周能贞在向重庆市南川区人民法院交付尾款执行后又代周衡南归还了房屋按揭款，在拟办理过户登记时才知晓案涉房屋又被重庆市南岸区人民法院查封而未能办理，周能贞对此并不存在过错；合同约定案涉房屋用于投资并不违反禁止性规定，且周能贞是否存在避税的行为不属于人民法院管理的范围。综上，周能贞作为案涉房屋的买受人，其享有的物权期待权应当受到法律的保护。 重庆银行南坪支行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：周能贞与周衡南于2018年10月19日就签订了房屋买卖合同，但却迟迟不进行过户登记，从双方合同约定以及周能贞的经济能力看，周能贞购买案涉房屋目的为投资，未能过户的原因系企图规避房屋交易中所应产生税费，属于消极不行使登记权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条之规定，其不具备受法律保护的物权期待权，没有排除执行的权利。 周衡南述称，同意周能贞的上诉请求及理由。 周能贞向一审法院起诉请求：“一、不得对重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡X幢X号房屋强制执行；二、确认重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡X幢X号房屋属原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。” 一审法院认定事实：2018年10月19日，周能贞（乙方）与周衡南（甲方）签定了《房地产买卖合同》，约定由周能贞购买周衡南所有的位于重庆市南川区西城街道办事处金佛大道258号（康田东郡）X幢X号房屋，价格为559377元。周能贞于合同签订当日向周衡南支付房款123200元，于2018年10月20日支付房款100000元。该合同约定剩余房款“是由周能贞接周衡南按揭，每月向银行支付月供，尾款10000元在产权过户时支付”。该合同第二页备注处载明“此房用于投资，乙方有权将房屋出售给第三方，乙方指定过户产权人，甲方无权干涉并无条件配合签字……”。合同签订后，周能贞于2018年11月至2019年5月期间，每月支付案涉房屋的按揭款2210元。重庆市南川区西城街道办事处金佛大道258号（康田东郡）5幢1-19-7号房屋现登记产权人为周衡南。 2019年6月11日，重庆市宜君佳物业管理有限公司康田东郡管理处出具《证明》一份，证实周能贞缴纳了案涉房屋的装修保证金2000元、除渣费335元及物管费，周能贞已接到案涉房屋。 重庆市南川区人民法院在办理（2019）渝0119执保243号诉讼保全一案期间，于2019年4月26日裁定查封、冻结、扣押被申请人价值300000元的财产，并于2019年5月6日查封了案涉房屋。后周能贞向重庆市南川区人民法院提出书面异议，异议案件在审查期间，周能贞同意配合人民法院将房屋尾款10000元交付执行（保全）。重庆市南川区人民法院于2019年6月19日作出（2019）渝0119执异66号执行裁定书，对案涉房屋中止执行。2019年7月15日，重庆市南川区人民法院作出（2019）渝0119执保369号执行裁定书，解除了对案涉房屋的查封措施。 2019年7月22日，周能贞偿还了案涉房屋的按揭款317135.17元及之前拖欠的按揭款13438.9元，重庆农村商业银行出具押品解压通知书，证实案涉房屋的贷款已全部结清。 重庆自由贸易试验区人民法院在办理（2019）渝0192执保368号诉讼保全一案期间，查封了案涉房屋。后周能贞向该院提出书面异议，该院于2019年8月1日作出（2019）渝0192执异3号执行裁定书，中止了对案涉房屋的保全执行，并于2019年9月6日以（2019）渝0192执保606号执行裁定书解除了对案涉房屋的查封措施。 申请执行人重庆银行南坪支行与被执行人周衡南金融借款合同纠纷一案，申请执行人重庆银行南坪支行于2019年5月20日向一审法院提出财产保全申请，一审法院于2019年6月19日作出（2019）渝0108执保761号执行裁定书将案涉房屋查封。后周能贞向一审法院提出异议，一审法院于2019年10月30日作出（2019）渝0108执异185号执行裁定书，驳回了周能贞的异议请求。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，周能贞与周衡南在一审法院查封案涉房屋前确已签订了合法有效的《房地产买卖合同》，周能贞亦占有使用了案涉房屋，且周能贞已经支付了全部房屋价款，故周能贞的权利是否能够排除强制执行关键在于该案是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，周能贞在与周衡南签订《房地产买卖合同》时，明确知晓案涉房屋设定有其他人的抵押权登记（房屋按揭），在未涤除抵押权之前仍然签订《房地产买卖合同》，属于对他人权利障碍的忽略，未办理过户应归责于周能贞自身原因。其次，根据周能贞在庭审中提交的2018年10月10日至2018年10月30日期间的中国建设银行交易明细来看，其在购买案涉房屋时，除通过个人账户支付案涉房屋前两笔房款外，其个人账户存在多笔大额收支，能说明周能贞在购买案涉房屋时有足够的经济实力涤除案涉房屋的抵押权，其消极不作为，未办理过户应归责于周能贞自身原因。再次，根据《房地产买卖合同》第二页的内容来看，周能贞购买案涉房屋的真实目的是“投资”，是为了将案涉房屋出售给第三方，由周能贞指定过户产权人，以达到其赚取差价之目的，其消极不办理过户登记的行为，有避税之嫌，未办理过户应归责于周能贞自身原因。综上，周能贞的行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项之规定，其权利不足以排除强制执行，其不得执行案涉房屋的诉讼请求依法不应得到支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，虽周能贞与周衡南签订了合法有效的《房地产买卖合同》，但双方未依法办理案涉房屋的不动产变更、转让登记，周能贞依法不能享有案涉房屋的物权，故一审法院对周能贞要求确定案涉房屋归其所有的诉讼请求，依法不予支持。 据此，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：“驳回原告周能贞的全部诉讼请求。案件受理费9397元，由原告周能贞承担（已缴纳）。” 本院二审期间，周能贞向本院提交了重庆市南川区人民法院（2020）渝0119执异7号执行裁定书一份，证明周能贞以同样的理由要求中止执行，得到了重庆市南川区人民法院的支持。重庆银行南坪支行认可该证据的真实性，但认为与本案并无关联性。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，上诉人周能贞与第三人周衡南签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方可对房屋买卖相关事宜进行约定。该合同中对于房屋的过户问题，双方约定为“尾款10000元在产权过户时支付”，即周衡南将房屋过户给周能贞时，周能贞应当支付房屋尾款10000元，并未约定具体的过户时间。重庆市南川区人民法院在首轮查封案涉房屋后，要求周能贞将尾款10000元交付执行也是基于对双方合同的认可，并且对于房屋的过户时间问题因该院的上述执行行为而予以明确，周能贞在将10000元房屋尾款交付执行后就享有依据合同约定要求周衡南配合过户的权利，而事实上，周能贞也积极与案涉房屋抵押权人取得联系归还了房屋按揭贷款欲办理过户登记手续，只因一审法院的查封行为最终未能过户，周能贞对此并不存在过错。周能贞在签订买卖合同时对房屋过户问题的约定，虽有一定风险，但并不能以此认定其具有故意不办理登记之行为，周能贞在一、二审诉讼中提交了证据证明案涉房屋被轮候查封后，其提出的异议均得到其他法院的支持亦能说明周能贞作为买受人依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条所应享有的物权期待权，案涉房屋应归周能贞所有，周能贞享有足以排除执行的权利。 综上所述，周能贞的上诉请求成立，予以支持，本院依据新证据予以改判。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销重庆市南岸区人民法院(2019)渝0108民初27139号民事判决； 二、确认重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡X幢X号房屋归周能贞所有。 三、不得执行重庆市南川区西城街道金佛大道258号康田东郡X幢X号房屋； 一审案件受理费9397元，由重庆银行股份有限公司南坪支行负担；二审案件受理费9397元，由重庆银行股份有限公司南坪支行负担。（二审案件受理费由周能贞预交，重庆银行股份有限公司南坪支行应于本判决生效后十日内向周能贞支付，本院不另作清退） 本判决为终审判决。 审 判 长  段晓玲 审 判 员  夏兴芸 审 判 员  周 舟 二〇二〇年五月二十一日 法官助理  赵 曦 （院印书记员赵中雪