安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖11民终776号上诉人（原审原告、反诉被告）:谢品立,男,1979年6月3日出生,汉族,住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：王明红,安徽事茂律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：周传芳，女，1964年12月30日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托诉讼代理人：张植培，男，1968年10月24日出生，汉族，住安徽省全椒县，系周传芳丈夫。上诉人谢品立、周传芳因房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢品立上诉请求：1.撤销原审判决第二项,改判周传芳按年24万标准支付占用期间费用（2019年10月1日起至2019年12月31日止的占用费为6万元,其余占用期间的费用顺延到占用商铺实际返回之日止）;2.周传芳承担一、二审诉讼费。事实与理由:一审法院判决周传芳支付占用房屋的违约金标准畸低。租赁合同明确约定,到期不清退房屋的,按租金三倍标准支付违约金。一审法院仅在最末一年的基础上增加两万元,此标准明显低于当地市场标准。周传芳辩称，谢品立的上诉请求不能成立。周传芳没有违反合同约定，谢品立已经收取续签合同的1万元定金，应该按照双方约定继续履行合同。周传芳上诉请求，1.撤销原审判决,改判谢品立与周传芳续签房屋租赁协议；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2010年起周传芳一直租赁涉案房屋用于经营。最后一份租赁合同约定的租赁期是2016年10月1日至2019年9月30日。2签订合同后双方通过微信明确约定，三年房租不变,每年租金九万元。之后谢品立告诉周传芳，到期后还想续租房屋,需要交纳1万元定金,和最后一年房租一起支付。周传芳表示同意并支付了10万元。周传芳提供的四组证据已经形成证据链,充分证明了2018年周传芳多支付的1万元是续签合同的定金。原审判决书对周传芳申请证人作证和证明的内容只字未提,隐瞒了重要证据。对谢品立收取续签房屋合同1万元定金的事实未作认定，属认定事实错误；2.周传芳提供的证据已经证明谢品立收取的租金是比较高的,一审法院应当按照同地段同等价格或者双方签订的每年九万元价格(可以适当上浮一定比例)确定周传芳承担房屋租金,而不该增加到12万元。周传芳没有违法合同约定,不应承担违约责任。谢品立辩称，周传芳的上诉不符合法律规定，也没有事实依据，请求依法驳回上诉。谢品立向一审法院起诉请求：1、判令周传芳立即搬出案涉房屋;2、周传芳支付逾期搬房违约金，违约金以合同约定租金的三倍自2019年9月30日计算至实际搬出案涉房屋为止;3、本案诉讼费由周传芳承担。周传芳向一审法院反诉请求：判令谢品立与其续订三年房屋租赁合同；本案诉讼费、反诉费由谢品立负担。一审法院认定事实：包嘟嘟与谢品立是夫妻关系，二人婚后购买了全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街A4区122号商铺，登记权利人为包嘟嘟。多年来，周传芳一直租赁该商铺。2016年8月18日，谢品立（甲方）与周传芳（乙方）签订一份房屋租赁合同。合同对租赁财产及用途、租赁期限、续租、租金、保证金以及租金交付期限、双方的责任、违约责任等进行了约定。其中第二条约定：房屋租赁期限共3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。租赁期满，谢品立如续租，在同等条件下，周传芳享有优先权，双方在规定的租赁期限届满前60日内重新签订租赁合同。第三条：第一年2016年10月1日起至2017年9月30日租金为玖万元整；第二年2017年10月1日起至2018年9月30日租金为玖万伍仟元整；第三年2018年10月1日起至2019年9月30日租金为壹拾万元整；租金支付期限和方式为年付，即支付时间为每年的8月25日之前。第五条约定，合同期满时，周传芳须在租约期满之日退还房屋，同时经谢品立验收该房屋无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后，返还周传芳所交的保证金；租赁合同到期后不续约，须及时搬出并清理所租房屋，如违约需按合同规定租金的三倍支付。合同签订后，周传芳请求调整租金。2016年8月28日，谢品立通过微信回复周传芳：三年租金不变，每年九万，8月28日前付租有效。2016年8月29日、2017年8月31日，周传芳通过网银分别转账9万元给谢品立；2018年8月28日、29日，周传芳两次分别转账5万元给谢品立。2019年7月，谢品立告知周传芳，案涉房屋不再租赁，周传芳请求继续租赁。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”谢品立与周传芳签订的《房屋租赁合同》期限届满日为2019年9月30日，现期限已届满，谢品立在期限届满前已明确告知周传芳不再出租，周传芳应将案涉商铺返还给谢品立。周传芳占有案涉商铺未予返还，谢品立请求周传芳返还租赁物，符合法律规定，予以支持。期限届满后，周传芳继续占有房屋未予返还，依法应支付占有租赁物期间的相应费用，谢品立主张按原租金的3倍支付，该请求过高，无事实依据。一审法院酌定调整为自2019年10月1日起按照年租金12万元标准计算至实际返还租赁物之日止。《房屋租赁合同》的签订主体系谢品立与周传芳，根据合同相对性原则，谢品立作为合同当事人，有权向周传芳主张合同权利，故周传芳抗辩谢品立诉讼主体不适格，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。谢品立已明确收回案涉租赁物自己经营，不再出租给周传芳，周传芳以2019年支付租金时多交1万元为续租房屋定金为由，请求判令谢品立与其续签租赁合同三年，该请求不符合法律规定，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，判决：一、周传芳于本判决生效之日起60日内将全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街A4区122号商铺返还给谢品立；二、周传芳于2019年10月1日以后占用全椒县襄河镇新华路1号奥康商业步行街A4区122号商铺期间的费用按年租金12万元标准计算，继续支付给谢品立。其中，2019年10月1日起至2019年12月31日的占用费用为3万元，周传芳于本判决生效之日起十日内支付给谢品立；2020年1月1日以后继续占用的费用于涉案商铺实际返还之日付清。三、驳回的其它诉讼请求；四、驳回周传芳的反诉请求。本案诉讼费425元，适用简易程序审理减半收取212.5元，反诉费40元，合计252.5元，由周传芳负担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周传芳提供证据一、2016年至2018年间，谢品立与周传芳手机微信聊天记录三份。证明双方约定三年房租不变，17、18年房租按照每年租金9万元支付给谢品立，谢品立没有提出异议，19年房租支付了10万元。因原审判决已查实周传芳已付房租的数额，故本院对周传芳提供的证据的真实性予以确认。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，谢品立要求周传芳搬离房屋和逾期搬离房屋的违约金的请求能否成立；如果成立逾期搬离房屋的违约金的数额如何确定。2016年8月18日，谢品立与周传芳签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。合同约定房屋租赁期限共3年，自2016年10月1日起至2019年9月30日止。周传芳上诉称，2018年8月周传芳支付最后一年房租时缴纳了1万元续签合同的定金，双方已约定续租涉案房屋。周传芳提供的证据不能证明已支付的最后一年房租中包含有1万元续签合同的定金，且定金应当以书面形式约定，谢品立对此亦不予认可，故周传芳该部分上诉请求不能成立，本院不予支持。谢品立在期限届满前表明已不再出租给周传芳，现租赁期限已届满，双方并未续签租赁合同，周传芳与谢品立之间的房屋租赁合同已终止，谢品立有权要求周传芳返还案涉商铺。租赁合同约定，租赁合同到期后不续约，须及时搬出并清理所租房屋，如违约需按合同规定租金的三倍支付。本案中，租赁合同期满后周传芳仍占有使用涉案房屋，已构成违约，故周传芳应当按约承担相应的违约责任。周传芳主张约定的违约金标准过高要求调整。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定周传芳按年租金12万元的标准支付违约金并无不当，本院予以维持。谢品立上诉称一审法院认定周传芳支付违约金标准畸低的理由不能成立，本院不予支持。综上，周传芳和谢品立的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费850元，由上诉人周传芳负担80元，上诉人谢品立负担770元。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 刘 勇审判员 王 敏二〇二〇年五月二十日书记员 王倩倩附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。