江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终1006号 上诉人（原审原告）：曾海林，男，1967年12月29日生，汉族，住瑞金市。 被上诉人（原审被告）：陈毛毛，男，1983年10月10日生，汉族，住瑞金市。 上诉人曾海林因与被上诉人陈毛毛房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初4627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人曾海林上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.如果法院判决解除租赁合同，应改判一审判决第二项为被上诉人按每月7700元的标准向上诉人支付租金至合同终止（且租赁物腾退）之日，并对未依约支付的租金按年利率6%计付逾期付款利息损失；3.改判一审判决第三项为被上诉人向上诉人支付租赁物腾退之日前的物业费、水电费；4.改判一审判决第四项为被上诉人应当向上诉人支付违约金100000元；5.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的《商铺租赁合同》中约定解除合同的情形有：租赁期届满;因乙方（即被上诉人）过错严重造成房屋毁损的；出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；政府强制征收或者拆除房屋的；乙方（即被上诉人）迟延交付房租超过10天的。本案中，并不存在上述约定的合同解除情形，故而被上诉人不可以擅自解除合同，同时，本案亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除合同的情形，故上诉人认为，本案合同没有解除，合同期限尚未届满，被上诉人应当继续履行合同。在审理过程中，上诉人诉请要求被上诉人继续履行合同，没有解除合同的诉讼请求，被上诉人虽然在庭审时称不愿意继续履行合同，但其并没有提起解除合同的反诉，也未另行起诉，一审法院却判决解除合同，显然是超过了原告的诉讼请求，不符合法律规定。同时，一审法院认定“因此案涉《商铺租赁合同》的解除时间以2019年9月30日为宜”，没有任何法律和事实依据，显然不合理。判决主文为“解除曾海林与被告陈毛毛于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同》”，上诉人认为合理的解除时间至少应当在判决生效后，一审判决第一项应当予以撤销。2.即使法院判决解除本案《商铺租赁合同》，也要在本案判决生效后才能解除，被上诉人应当支付合同终止之日前租金，并对未依约支付的租金按年利率6%支付逾期付款利息损失，支付租赁物腾退之日前的物业费、水电费，按照合同的约定支付违约金100000元。一审法院认定约定的违约金100000元过高没有事实和法律依据。根据《商铺租赁合同》的约定，合同标的共计473844元，双方约定的违约金100000元未超过合同标的的30%，故该违约金并未超过法律规定。被上诉人擅自搬离商铺后，上诉人为了减损失，也在积极招租，但是迄今为止，商铺也一直没有租出去，一审判决被上诉人仅支付三个月的租金作为违约金显然不能弥补上诉人的损失。 被上诉人陈毛毛答辩称：不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。 曾海林向一审法院起诉请求：1.判决陈毛毛继续履行《租赁合同》，判决陈毛毛自2019年8月1日起至2019年9月1日按每月7700元支付租金，所欠租金7700元自2019年9月2日起至款清之日止按年利率6%支付利息；2.判决陈毛毛支付物业费2643元；3.判决陈毛毛承担迟延支付租金的违约责任，支付违约金100000元；4.本案诉讼费及律师费3000元由陈毛毛承担。一审第二次开庭时，曾海林继续补充诉讼请求：要求陈毛毛自2019年9月1日起按合同约定支付租金至合同解除之日，同时要求陈毛毛支付案涉商铺的物业费、水电费至合同解除之日。 一审法院认定事实：2017年4月28日，曾海林作为甲方与陈毛毛作为乙方签订《商铺租赁合同》一份，合同约定：“第一条租赁范围及用途：甲方同意将位于江西省瑞金市店铺（该商铺具体地址以房产证中标示为准），在良好及可租赁的状态下租给乙方作为经营使用，出租商铺的建筑面积为202㎡”；“第二条租赁期限为5年，自2017年5月1日起至2022年5月1日止。”；“第三条租金、保证金：1.每月租金为7000元（大写：柒仟元整），租金每月一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月房租，以后每月租金均在当月10日前一次性付清。甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。2017年5月1日至2019年5月1日不加租金，2017年5月1日至合同期满前并在上年度月租金基础上递增每月10%租金；2.为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日缴纳人民币（大写）壹万肆仟元整（14000元）作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金金额退还给乙方（保证金不计算利息）；3.政府收取由出租方承担租金税费全部由承租方承担。”；“第八条违约责任：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿壹拾万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。”合同签订后，陈毛毛交付14000元保证金，曾海林依约将案涉商铺交付给陈毛毛使用，陈毛毛支付租金至2019年8月31日。之后，陈毛毛意欲解除租赁合同，其与案外人李林寿商议之后于2019年9月2日由李林寿通过顺丰快递向曾海林邮寄一份《解除合同告知函》（运单号为071882602000），该份《解除合同告知函》通知人“陈林、李林寿”的名字均由李林寿所签，陈毛毛认可李林寿的代签行为，并辩解称“陈林”系其曾用名。2019年9月3日曾海林签收上述《解除合同告知函》，但其不同意解除租赁合同。2019年9月24日，案外人李林寿将案涉商铺的钥匙通过顺丰快递（运单号为ＳＦ1003802947056）邮寄给曾海林，当日该份快递被签收，但曾海林拒绝接收商铺钥匙，并于本案一审第二次开庭时将商铺钥匙（未拆封）作为证据向一审法院提交。 一审法院认为，本案的争议焦点为：（一）双方签订的《商铺租赁合同》是否可以解除，如可以解除，何时解除；（二）如解除《商铺租赁合同》，违约责任应如何承担。（一）关于案涉《商铺租赁合同》是否可以解除，如可以解除，何时解除的问题，合法有效的合同是当事人之间的契约，按约履行合同除了囿于法律规定的约束外，在一定程度上还要取决于当事人的自愿。在一方不愿意继续履行合同时，虽然有强制履行的制度设定，但强制履行显然不可能适用于所有不愿意履行的情形。本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。于个人而言，承租方以支付租金为代价获取他人之物的使用价值用于生产经营，创造财富；于社会而言，租赁应当促进交易，达到物尽其用，促进社会经济发展之目的。本案中，陈毛毛在租赁期限内单方搬离承租的商铺，并通知曾海林要求解除租赁合同，同时将商铺钥匙邮寄交回给曾海林的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，因承租义务属于非金钱债务，其性质不适宜强制履行，如继续强制履行将导致租赁物长期空置，无法达到物尽其用，促进社会经济发展之目的。因此，一审法院认为双方之间签订的《商铺租赁合同》可以解除。关于合同何时解除的问题，曾海林收到商铺钥匙时间为2019年9月24日，曾海林缴费起诉之日亦为2019年9月24日，但陈毛毛向曾海林邮寄的《解除合同告知函》中表示愿意承租商铺至2019年9月30日，因此案涉《商铺租赁合同》的解除时间以2019年9月30日为宜。陈毛毛仅支付租金至2019年8月31日，2019年9月1日起至2019年9月30日的租金，陈毛毛应当继续按合同约定（每月7700元）支付给曾海林。因双方签订的《商铺租赁合同》约定“每月租金均在当月10日前一次性付清”，陈毛毛于2019年9月16日向曾海林转账支付租金未成功后，未继续采取现金支付、提存等方式支付租金，其应当承担迟延支付租金的违约责任。现曾海林要求陈毛毛按年利率6%支付拖欠租金的利息，该请求合理合法，一审法院予以支持，即陈毛毛应自2019年9月11日起至款清之日止以拖欠租金7700元为基数按年利率6%支付利息给曾海林。（二）关于解除合同的违约责任如何承担的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，因陈毛毛根本违约导致合同解除，陈毛毛应当赔偿曾海林的损失，但曾海林也应当采取适当措施防止损失扩大。双方通过签订《商铺租赁合同》约定“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿壹拾万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”，双方约定解除合同的违约金100000元明显较高，陈毛毛亦要求减少，一审法院考虑曾海林在合同解除之后寻找新的承租人需要一定的合理时间，结合陈毛毛同意其向曾海林交纳的14000元保证金由曾海林收取的情形，一审法院酌定由陈毛毛再向曾海林支付三个月的租金共计23100元（7700元×3）用于赔偿曾海林的损失。（三）对于曾海林要求陈毛毛支付的物业费2643元的请求，因陈毛毛自愿支付，一审法院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于曾海林要求陈毛毛支付水电费的请求，因其未提交证据证明确拖欠水电费以及所欠水电费的具体金额，一审法院不予支持。对于曾海林要求陈毛毛支付律师费3000元的请求，一审法院认为就律师费如何承担的问题，双方没有明确约定，且聘请律师并非提起诉讼的必要条件，因此对曾海林要求陈毛毛支付律师费3000元的请求，一审法院不予支持。判决：一、解除原告曾海林与被告陈毛毛于2017年4月28日签订的《商铺租赁合同》；二、被告陈毛毛应当向原告曾海林支付2019年9月1日起至2019年9月30日止的商铺租金7700元，并自2019年9月11日起至款清之日止以未付租金7700元为基数按年利率6%支付利息；三、被告陈毛毛应当向原告曾海林支付物业费2643元；四、被告陈毛毛应当向原告曾海林支付违约金23100元；五、上述应付款限被告陈毛毛于判决生效后三十日内向原告曾海林付清；六、驳回原告曾海林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2566元，减半收取1283元，由被告陈毛毛承担。 二审期间，当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点为：1.案涉商铺租赁合同是否可以解除以及解除时间的认定；2.如果解除案涉商铺租赁合同，违约责任应如何承担。 关于案涉商铺租赁合同是否可以解除以及解除时间的认定问题。根据业已查明的事实，陈毛毛在合同租赁期限内单方搬离承租的商铺，并通知曾海林要求解除租赁合同，且于2019年9月24日将商铺钥匙邮寄交回给曾海林。虽然陈毛毛并不享有解除权，但却以自己的行为表明其不再履行租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十九条规定，案涉租赁义务性质不宜强制履行，并且当事人一方违约后，对方应采取适当的措施防止损失的扩大。一审认为陈毛毛的行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，并且以其邮寄的《解除合同告知函》确认案涉商铺租赁合同解除时间为2019年9月30日，具有事实和法律依据，本院予以维持。关于违约责任应如何承担的问题。本案因陈毛毛的违约导致合同解除，一审认为合同约定的解除合同违约金100000元过高，结合陈毛毛同意其交纳的保证金14000元由曾海林收取的情形，一审酌定由陈毛毛向曾海林支付三个月的租金23100元用于赔偿曾海林的损失，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条的规定，本院予以维持。 综上所述，上诉人曾海林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2762元，由上诉人曾海林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年五月十五日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜