江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初1491号原告：徐济桂，女，1933年7月8日出生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：奚贞桢，江苏泛华律师事务所律师。被告：江苏运通房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320100134797625D，住所地南京市鼓楼区中山北路281号。法定代表人：朱献国，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄骞，江苏金禾律师事务所律师。第三人：南京三五〇三投资发展有限公司，统一社会信用代码91320100562893357J，住所地南京市鼓楼区中山北路279号。法定代表人：胡杰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：魏东，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄军，江苏法德东恒律师事务所实习律师。原告徐济桂与被告江苏运通房地产开发有限公司（简称运通房产公司）、第三人南京三五〇三投资发展有限公司（简称三五〇三公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐济桂的委托诉讼代理人奚贞桢，被告运通房产公司的委托诉讼代理人黄骞，第三人三五〇三公司的委托诉讼代理人魏东、庄军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐济桂向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付自2018年1月起至2020年6月期间的过渡费差额30000元（1000元/月×30个月）；2、请求判令被告自2020年7月起按照每月4000元的标准向原告支付过渡安置费用至《房屋置换协议书》约定的实际交房后120天止；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实理由：被告委托南京广厦房屋拆迁有限责任公司（简称广厦拆迁公司）处理案涉房屋的相关拆迁安置工作，2013年5月19日，原告（乙方）与南京广厦房屋拆迁有限责任公司（甲方）签订了《房屋置换协议书》。协议约定：1、原告于2013年3月20日将其所有的位于校门口1号35幢304室的住宅房屋腾空,并交由甲方拆除；2、乙方同意接受由三五〇三公司提供的坐落于校门口1号北楼一单元1102室的房屋作为置换（建筑面积为82.27平方米）;3、过渡补助费标准为每套“被置换房”2000元/月，由甲方向乙方发放至实际交房后120天止。2016年3月前，原告收到了2000元/月的过渡费，自2016年3月起被告按照3000元/月向原告发放了过渡费，一直发放至2020年6月。2016年6月20日，被告与第三人三五〇三公司、广厦拆迁公司等三家单位联合发布了《关于置换房相关问题的告知书》，明确该置换房建设计划于2017年底竣工验收合格后交付居民，但直至今日仍未交付，原告多次要求交付房屋，但一直未被告知明确竣工时间，给原告生活带来极大不便。故诉至法院，请求支持其诉讼请求。原告为其诉请，依法提交了房屋置换协议书、银行流水、（2019）苏01民终5616号民事判决书等证据证明。被告运通房产公司辩称：1、之前系列案南京市中级人民法院判决已确认原告类似50平米左右房产当前市场租赁价格为3000元/月、80平米房产市场租赁价格4000元/月，2017年12月31日前运通房产公司支付原告3000元/月过渡费合理，并无违约。2、类似案件南京市中级人民法院判决书中提及被告与第三人、案外人广厦拆迁公司于2016年6月20日《关于置换房相关问题的告知书》中第一项“关于安置房建设”描述为，“根据相关协议约定，项目计划于2017年底竣工验收合格后即可按协议交付、安置拆迁居民”，此描述并非对拆迁居民的交付期承诺，仅是陈述按照运通房产公司与第三人的内部协议约定的安置房建设进度的计划交房时间。故不能认定被告有在2018年1月1日起向拆迁居民交付新房的义务，亦无自该时间起按80平米房产市场租赁价格4000元/月向原告支付过渡费的理由。3、根据被告与第三人的《补充协议四》约定，甲方如果不能在2017年底前建成并交付安置房给拆迁居民，则产生的拆迁居民逾期安置费用（包含过渡费）由第三人承担，即2018年1月1日后拆迁居民的过渡费由第三人承担。因目前被告与第三人就房产开发合作纠纷案已另诉讼，故暂按第三人要求的发放标准3000元/月向原告垫付过渡费。综上，在被告仍按第三人要求的标准暂代第三人垫付3000元/月过渡费的情况下，原告要求4000元/月过渡费的诉请应予驳回。即使法院认为自2018年1月1日起过渡费应变更为4000元/月，超出第三人委托被告发放标准3000元/月以上的部分，应由第三人确认或承担。被告为支持其辩称，依法提交了类似系列案件中的（2019）苏01民终6478号民事判决书、告知书、《补充协议四》、被告与第三人在2018年1月的往来函等证据证明。第三人三五〇三公司述称，首先，三五〇三公司未与原告签订任何协定，故不承担本案任何责任；关于被告与第三人所签订的《补充协议四》，与本案不属于同一法律关系，本案诉请与第三人无任何法律关系；至于原告主张的过渡费是否适当，由法院判决。本院经审理查明事实如下：徐济桂原系位于校门口1号35幢304室住宅房屋（简称“被置换房”的产权人，房屋建筑面积为50.12㎡。2013年5月19日，徐济桂（乙方）与广厦拆迁公司（甲方）签订了《房屋置换协议书》一份。该协议约定：乙方于2013年3月20日将上述房屋腾空，并交给甲方拆除，乙方同意接受由三五〇三公司提供的坐落于校门口1号北楼一单元1102室的房屋作为置换（建筑面积为82.27平方米）；置换房在被置换房产权面积增加20%后，超出面积部分（计22.126平方米）按照3500元/平方米收取建安费，由乙方支付给三五〇三公司，总价款77441元；乙方在签订本协议时先支付50%即38720.50元，并在置换房交付乙方前支付剩余50%；甲方已向乙方支付搬迁补助费及设备设施迁移补助费等，过渡补助费已发放至2013年12月31日，2014年起每年1月、7月发放过渡费，标准为每套“被置换房”2000元/月，发放至甲方向乙方发送办理“置换房”入住手续通知之日起加120天（装修期）的次日截止等等。协议签订后，徐济桂将被置换房交给了广厦拆迁公司拆迁。2016年3月前，徐济桂收到了2000元/月的过渡费，自2016年3月起运通房产公司按照3000元/月向原告发放了过渡费，一直发放至2020年6月。原告徐济桂据此在庭审中明确要求被告另行按每月4000元标准，支付2018年1月起至2020年6月期间的过渡费差额30000元，并自2020年7月起至《房屋置换协议书》约定的实际交房后120天止，按每月4000元的标准向原告支付过渡安置费。2007年12月11日，南京三五〇三服装总厂（甲方）与运通房产公司（乙方）签订了《三五〇三工厂土地合作开发协议书》，约定：双方合作开发位于南京市鼓楼区中山北路279号的土地（中山北路校门口1号院内）；甲方以上述位置的土地使用权出资，乙方提供项目开发建设所涉及的全部资金（本合同中明确约定甲方支付费用的除外）；该项目建设期限为4年，自2009年1月1日起至2012年12月31日止；甲方负责终止或解除合作开发建设土地上与甲方有租赁关系的租赁合同，其发生的相关费用由甲方承担，并在2008年12月3日前将其拆成净地移交给乙方；乙方仅负责合作开发建设土地上现有住宅用房（约143户）的拆迁安置，并在2008年12月31日前完成，所涉及的拆迁安置等各项费用由乙方承担。2009年10月9日、2012年12月31日和2014年12月22日，三五〇三公司（甲方）分别又与运通房产公司（乙方）签订了《补充协议一》、《补充协议二》和《补充协议四》，上述补充协议约定，乙方须在2010年3月31日前完成住宅用房的动迁，所涉及的费用由乙方负责；另外23幢-28幢及小山平房的89户也由运通房地产公司负责完成动迁；上述未动迁居民的过渡费按照2000元/月由乙方发放；因受四期集资房（置换安置房）项目规划调整影响，依据《补充协议二》第五条所约定，对该项目建设期限作如下调整，即从2014年3月1日起计算施工工期为四十六个月，若在此期间甲方无法完成项目建设，则承担因此造成的拆迁居民逾期安置过渡费等等。2014年1月16日，运通房产公司发布了一份声明，明确包含本案所涉置换房在内的校门口1号院用地范围内的1幢-5幢、31幢-35幢、23幢-28幢由其公司委托广厦拆迁公司进行相关置换房的安置工作，在该置换房建设红线范围内，全部拆迁完成并具备开工条件交建设单位三五〇三公司之日起36个月建设完成，若逾期则参照相关政府规定执行。2016年6月20日，运通房产公司、三五〇三公司、广厦拆迁公司等三家单位联合发布了《关于置换房相关问题的告知书》，明确本案所涉置换房建设计划于2017年底竣工验收合格后交付居民，根据项目所在地当下的租赁行情，酌情增加拆迁过渡补助费至每月2500元，对自签订拆迁置换协议之日起已超出三年的拆迁居民，自超出三年过渡期之日起每户将补足500元/月等等。2016年7月5日，广厦拆迁公司将运通房产公司诉至本院，请求解除与运通房产公司签订的《委托拆迁协议》和《委托拆迁补充协议》，并要求运通房产公司支付拆迁服务费275.8万元。该案经本院调解，双方当事人达成调解协议，约定双方自愿终止《委托拆迁协议》和《委托拆迁补充协议》等，本院于2016年9月23日作出了（2016）苏0106民初6569号民事调解书。徐济桂在运通房产公司制作的发放汇总表上签字。该发放表右侧有一组打印文字，内容为：“经全体原产权人或承租人同意，从交房日起满三年后开始至2017年12月止，过渡费的发放标准为每户每月3000元整”。2001年6月13日国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》，江苏省人民政府依照该条例于2003年颁布实施了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》，该条例规定对被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长安置时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费，超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。2011年1月21日，国务院发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，该条例废止了2001年6月13日国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》。2011年7月8日，江苏省人民政府发布了苏政发【2011】91号文即《江苏省贯彻实施若干问题的规定》，该规定第十一条明确，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征收当事人协商确定，协商不成的，可以委托已选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。南京市人民政府于2017年3月10日起实施了《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》，该办法第二十八条规定，被征收人选择产权调换的，临时安置期限自被征收人交付房屋之日起计算，调换房为多层的，临时安置期限一般不超过二十四个月，调换房为高层的，临时安置期限一般不超过三十六个月，房屋征收部门逾期交付房屋的，从逾期之月起，按照原规定标准的两倍支付临时安置补助费。2019年4月1日，运通房产公司向第四期集资建房的居民发放了《告四期集资建房安置居民书》，明确三五〇三公司违反了与其之间所签订的《补充协议四》中关于与原金康医院解约后不再将原金康医院北侧的房屋投入使用的约定，而是另行引进了一家养老机构进入该房屋，致使整个四期集资建房的规划许可证及验收都将无法通过，交房与办证都变得遥遥无期。2018年11月19日，与本案相同纠纷的闫玉宁作为原告，以三五〇三公司、运通房产公司为被告，广厦拆迁公司为第三人向本院提起诉讼，要求判令两被告支付2016年1月至2018年12月期间的过渡费差额11万元（4000元/月×2个月+3000元/月×34个月），并自2019年1月起按照6000元/月的标准向原告支付过渡安置费用至南京市鼓楼区校门口1号北楼三单元1308室房屋交付后120天之日止。一审认为，闫玉宁与广厦拆迁公司所签订的《房屋置换协议书》合法有效，因广厦拆迁公司行为系受运通房产公司的委托，故在广厦拆迁公司与运通房产公司解除委托协议后，闫玉宁可直接主张运通房产公司向其支付拆迁安置过渡费。三五〇三公司并非合同相对方，故其无权要求三五〇三公司向其支付拆迁过渡费。关于拆迁过渡费标准应否提高的问题，因闫玉宁与运通房产公司此前已达成3000元/月拆迁安置过渡费标准，现闫玉宁在未提供证据证明其在外承租房屋的租金标准达到6000元/月以及该标准是否合理的情况下，要求运通房产公司从2016年1月起按6000元/月的标准补足拆迁安置过渡费差额，以及从2019年7月起按该标准支付安置过渡费的诉请，无事实和法律依据。故本院于2019年5月16日作出（2018）苏0106民初13441号民事判决，驳回该案原告闫玉宁的诉讼请求。闫玉宁不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，二审对一审查明的事实予以确认。关于案涉过渡费应由哪方向上诉人支付的问题，二审认为，《房屋置换协议》系闫玉宁与广厦拆迁公司签订，协议约定广厦拆迁公司向闫玉宁发放过渡补助费，广厦拆迁公司系受运通房产公司委托而签订房屋置换协议，且其与运通房产公司的委托关系已于2016年9月终止，闫玉宁主张由运通房产公司直接向其支付过渡补助费，符合法律规定，应予支持。三五〇三公司并非案涉房屋置换协议的相对人，其与运通房产公司在补充协议中的约定，系该双方之间合同履行条款，闫玉宁不得以此直接向三五〇三公司主张过渡费。关于案涉过渡费标准应否提高及具体数额的问题，二审法院在审理中，对案涉被置换房屋及置换后房屋的租金标准进行了询价，校门口1号院内面积50平方米左右房屋的租金价格在3000元/月左右，面积80平方米左右房屋的租金价格在4000元/月左右，具体价格因房屋装修状况、房屋距离南京师范大学附属中学远近租房时间等因素存在浮动。案涉房屋置换未取得拆迁许可证，并非拆迁或征收，仅为双方协商一致的置换行为。闫玉宁早在2013年即将被置换房屋腾空并交与广厦拆迁公司进行拆除，但协议约定的置换房屋迄今未能交付，故对于过渡补助费能否实际满足闫玉宁的过渡需要确应予以考量。运通房产公司、三五〇三公司及广厦拆迁公司三方曾于2016年6月20日联合发布《关于置换房相关问题的告知书》，明确案涉置换房建设计划于2017年底竣工验收合格后交付居民。该告知书载明的竣工交付时间对三方应有约束力。故2017年底之前的过渡补助费系为解决旧房屋被拆迁后新房屋尚未取得时的居住问题所支付的费用，应按被拆除的49.21平方米房屋进行计算，故运通房产公司自2016年3月起按照3000元/月标准支付过渡费，可满足闫玉宁实际居住需要，且闫玉宁亦在注明同意发放标准的汇总表上签字认可，故闫玉宁上诉要求提高该期间过渡费的意见，不予支持。因运通房产公司、三五〇三公司未能按告知书公示的时间交房，故自此之后因未交付房屋而继续支付的过渡费应按安置的80余平方米房屋进行计算。二审法院根据询价结果，酌定运通房产公司自2018年1月起按4000元/月标准向闫玉宁支付过渡费至房屋置换协议约定的实际交房后120天止。运通房产公司已经支付的2018年1月至2019年6月的过渡费，应按照1000元/月标准向闫玉宁补足差价18000元。二审法院于2019年12月26日作出（2019）苏01民终5616号民事判决，撤销南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初13441号民事判决，运通房产公司自本判决生效之日起十日内向闫玉宁给付18000元，并自2019年7月起按4000元/月标准向闫玉宁支付过渡补助费至实际交房后120天止，驳回闫玉宁的其他诉讼请求。上述事实，有原告徐济桂提供的房屋置换协议书、银行流水、（2019）苏01民终5616号民事判决书，以及被告运通房产公司提交的告知书、《补充协议四》等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告（系被告委托的广厦拆迁公司）双方签订的《房屋置换协议书》，约定过渡补助费标准为每套“被置换房”2000元/月，由广厦拆迁公司向原告发放至实际交房后120天止，而在被告运通房产公司制作的过渡补助费发放汇总表上有原告签字，该发放表右侧有一组打印文字内容为，“经全体原产权人或承租人同意，从交房日起满三年后开始至2017年12月止，过渡费的发放标准为每户每月3000元整”，说明双方在原《房屋置换协议书》的基础上，关于过渡补助费标准经协商一致的协议，履行至2017年12月止。之后，双方针对过渡补助费标准未达成新的协议，且存在争议。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人行使权利应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原告早在2013年即将被置换房屋腾空并交与广厦拆迁公司进行拆除，但协议约定的置换房屋迄今未能交付，故对于过渡补助费3000元/月能否实际满足原告的过渡需要应予考量。本案当事人争议焦点仍集中在案涉过渡费应由谁支付及支付标准等问题，该问题已在南京市中级人民法院作出的（2019）苏01民终5616号生效民事判决书中进行了详细阐释，本案中不再赘述，即应由被告运通房产公司直接向原告徐济桂其支付过渡补助费，并自2018年1月起按每月4000元标准向原告支付过渡费至房屋置换协议约定的实际交房后120天止。因2016年3月前，原告收到了2000元/月的过渡费，自2016年3月起被告按照3000元/月向原告发放了过渡费，一直发放至2020年6月，故被告运通房产公司应向原告支付自2018年1月起至2020年6月期间的过渡费差额30000元（1000元/月×30个月），自2020年7月起按照4000元/月的标准向原告支付过渡安置费用至《房屋置换协议书》约定的实际交房后120天止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、江苏运通房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告徐济桂给付30000元；二、江苏运通房地产开发有限公司自2020年7月起按4000元/月标准向原告徐济桂支付过渡补助费至实际交房后120天止。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费630元，减半收取315元，由被告江苏运通房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  尚贞华二〇二〇年五月九日书记员  张乃天