江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3973号原告（反诉被告）：孙锦华，男，1955年1月14日出生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：俞春雷、浦焰，江苏清心律师事务所律师。被告（反诉原告）：周丽丽，女，1990年11月15日出生，汉族，户籍所在地江苏省海安县，住南通市港闸区。委托诉讼代理人：朱幼华、曹玉成，江苏启星律师事务所律师。原告（反诉被告）孙锦华与被告（反诉原告）周丽丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙锦华及其委托诉讼代理人俞春雷、浦焰，被告周丽丽及其委托诉讼代理人朱幼华、曹玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙锦华向本院提出诉讼请求：1.判令被告将南通市港闸区房屋腾让给原告；2.判令被告向原告支付自起诉之日起至实际腾让房屋之日止，按总成交价5%/天的标准支付房屋占有使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告之间签订了《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于南通市港闸区房屋以1500000元的价格出售给原告，双方于2019年1月8日办理产权过户手续，于2019年12月8日交付房屋。合同签订后，原告依约支付了购房款，双方于2019年1月8日办理了产权过户手续，但合同约定的交房期限届满后，被告拒不将房屋交付给原告，故成讼。周丽丽辩称，合同约定的房价款与案涉房屋当时的市价不符，原、被告双方约定合同价款实际为1900000元，因原告为避税遂在合同中写明价款为1500000元，该合同以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，应认定无效；尽管被告在《收条及情况说明》签字，但其前夫**义（于2017年8月30日离婚）所欠被告债务可能存在高利贷，该债务属非法债务，不得用于抵扣购房款；原告在支付了980000元购房款后未再向被告支付剩余房款，且其在签订合同前即同意被告可以继续居住至不愿居住时止，其无权要求被告腾让房屋并支付逾期腾房占有使用费；双方关于按总成交价5%/天的标准支付逾期腾房占有使用费的约定已经高到匪夷所思的程度，且因原告未付清购房余款被告享有同时履行抗辩权，不构成违约，应驳回原告的诉讼请求。周丽丽向本院提出反诉：1.请求撤销原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告在签订《房地产买卖合同》前，反诉被告承诺在反诉原告出售案涉房屋后仍可以继续居住至反诉原告不愿居住时为止，但在《房地产买卖合同》签订后反诉被告却在2019年12月要求反诉原告搬离案涉房屋，基于反诉被告的上述行为构成欺诈，故请求撤销《房地产买卖合同》。孙锦华辩称，反诉原告在《房地产买卖合同》上签字是其真实意思表示，其对居住期限是明知，反诉被告并未同意反诉原告可无限期居住，故不存在欺诈或欺骗的故意；反诉原告要求撤销《房地产买卖合同》已超过除斥期间，应驳回反诉原告的诉讼请求。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。孙锦华提交了《房地产买卖合同》、银行转账凭证、不动产权证书、电费缴费卡、居民用水缴费凭证、接处警工作登记表、《收条及情况说明》、转账凭条、借条、授权书、超级柜台客户回执等；周丽丽提供了《房地产买卖合同》、证人吴某,4的证言、录音及文字整理资料等。经庭审质证，本院认定事实如下：因**义（系周丽丽前夫）欠付孙锦华借款，周丽丽同意将南通市港闸区房屋出售给孙锦华，部分购房款用于抵偿**义欠付孙锦华的借款。2019年1月4日，周丽丽、孙锦华、**义及吴某,4等人至南通市行政服务中心就南通市港闸区房屋办理产权过户事宜进行咨询和协商。期间，孙锦华表示：“这个房子我给你住，你不要住了我就租给人家”。双方就合同价款、购房款的支付等事宜进行协商，孙锦华要求在合同上写明购房款为1500000元。嗣后，周丽丽（甲方，卖方）与孙锦华（乙方，买方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定甲方自愿将座落在南通市港闸区房屋（建筑面积132.07平方米）出售给乙方，成交总价1500000元整（其中980000元用于偿还银行借贷款）；甲乙双方定于2019年1月8日办理产权过户手续，甲方的交房时间为2019年12月8日；交房时，乙方付清余款，此项约定如有一方逾期，则每逾期一天按总成交价的5%赔给对方，合同继续履行；乙方于2019年1月7日打款980000元给甲方，待2019年1月8日拿到银行他项权证去房管局办理过户手续，并将尾款一次性支付给甲方。2019年1月7日，周丽丽、**义、孙锦华共同出具了《收条及情况说明》一份，载明收到孙锦华520000元，用于抵扣**义与孙锦华二者债务，**义与孙锦华债务两清。孙锦华于同日向周丽丽支付了购房款980000元，周丽丽授权**义至银行领取案涉房屋的他项权证和其他相关手续，并于次日配合孙锦华办理了案涉房屋的不动产权过户手续，将上述房屋过户至孙锦华名下。2019年12月5日，孙锦华以《房地产买卖合同》约定的交房时间将至为由，要求周丽丽搬离案涉房屋，因周丽丽拒绝交房而发生纠纷并报警。另查明，周丽丽于2019年12月11日向本院提出反诉请求，要求孙锦华支付购房款920000元及违约金380000元，后于2020年3月10日变更诉讼请求为撤销《房地产买卖合同》。本院认为，本案双方的争议焦点为：1.案涉《房地产买卖合同》是否存在无效或可撤销情形？2.周丽丽应否将案涉房屋腾让给孙锦华？3.如何确定周丽丽的逾期腾房占有使用费？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。本案被告周丽丽不仅以孙锦华逃避纳税义务、发放高利贷为由，还抗辩认为《房地产买卖合同》无效，而且以孙锦华存在欺诈行为为由，要求撤销《房地产买卖合同》。经审查，案涉《房地产买卖合同》并不存在法律规定的无效或可撤销情形。具体理由如下：首先，虽然周丽丽提供的录音中有孙锦华关于“这个房子我给你住，你不要住了我就租给人家”的陈述，但合同载明了案涉房屋的具体交付时间，而录音在前，合同签订在后，表明双方已就房屋的交付时间达成了合意，可以确定房屋的交付时间为2019年12月8日，故孙锦华并不构成欺诈。其次，《房地产买卖合同》明确载明房屋价款为1500000元，周丽丽虽抗辩称案涉房屋实际价格为1900000元，但其所提供的证据既不能证明双方有关于房屋价格为1900000元的合意，也不能证明合同约定的房价1500000元明显低于市场价格，不足以证明孙锦华存在逃税行为。退一步讲，纵使周丽丽主张的撤销权理由成立，因其在合同签订后一年内未行使撤销权，该撤销权亦已归于消灭。最后，现有证据不足以证明案外人**义用于抵扣购房款的520000元债务属非法债务或“套路贷”。从孙锦华、周丽丽及**义三方出具的《收条及情况说明》来看，周丽丽确认收到孙锦华520000元，该款用于抵扣**义与孙锦华二者之间的债务，而周丽丽对于孙锦华具体如何办理发放高利贷语焉不详，况且周丽丽已经配合办理了案涉房屋的产权转移手续，可见，《收条及情况说明》同样系当事人的真实意思表示。综上，周丽丽关于案涉《房地产买卖合同》无效或可撤销的主张不能成立，该合同应认定合法有效。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。就《房地产买卖合同》有关房屋交付的约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行。孙锦华在支付了相应购房款后，周丽丽亦应按约将案涉房屋腾让给孙锦华。本案双方在《房地产买卖合同》签订后未就交房日期作出变更的情形下，周丽丽应按约于2019年12月8日将案涉房屋交付给孙锦华。周丽丽拒绝交付房屋的理由不能成立，故不予采纳。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房地产买卖合同》明确约定周丽丽需于2019年12月8日交房，其逾期未交付房屋的构成违约，应承担违约责任。周丽丽关于孙锦华未付清购房余款，其享有同时履行抗辩权的抗辩意见，与庭审查明孙锦华已付清购房款的事实不符，亦不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《房地产买卖合同》约定如周丽丽逾期交房的，则每逾期一天按总成交价的5%赔给孙锦华，该违约金的约定显然过高。周丽丽关于按总成交价5%/天的标准支付逾期腾房占有使用费的约定已经高到匪夷所思的程度的抗辩意见成立，予以采纳。考虑到逾期交付房屋主要损失系占有使用费，本院参照本市房屋租赁市场的价格行情，结合具体案情，酌定周丽丽自2019年12月9日起至实际腾让房屋之日止，按60元/天的标准向孙锦华支付逾期腾房占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百三十条规定，判决如下：一、周丽丽于本判决生效之日起十日内将南通市港闸区房屋腾让给孙锦华；二、周丽丽于本判决生效之日起十日内向孙锦华支付逾期腾房占有使用费（自2019年12月9日起至实际腾让房屋之日止，按60元/天的标准计算）；三、驳回周丽丽的诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18300元、反诉案件受理费9150元、保全费5000元，合计32450元，由周丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费27450元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  张美云二〇二〇年五月二十二日法官 助理  邓述勇书 记 员  翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。