呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终363号上诉人(原审被告)：白亚洲，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：翟凤莲，内蒙古正度律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：内蒙古智通物业服务有限公司，住所地呼和浩特市金桥开发区世纪十一路天赋林溪小区A2座1单元401号。法定代表人：旷璐，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘玉英，女，住呼和浩特市，该公司项目经理。委托诉讼代理人：郝炜，男，住呼和浩特市，该公司项目经理。上诉人白亚洲因与被上诉人内蒙古智通物业服务有限公司（以下简称智通物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问双方当事人，并向双方当事人释明后依法进行了书面审理。本案现已审理终结。白亚洲上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项;2、本案一、二审诉讼费用应由智通物业公司负担。事实与理由:本案部分诉讼请求属于重复诉讼，2010年9月1日至2014年7月31日的物业费、车库费已经赛罕区人民法院作出一审判决，因此这一部分属于重复诉讼。呼和浩特宾悦智胜物业服务有限公司与智通物业公司债权让与协议应认定无效。因此，2017年1月1日前智通物业公司与白亚洲不存在物业服务合同，智通物业公司无权向白亚洲收取物业费，智通物业公司主体不适格。另，智通物业公司于2014年起诉白亚洲，而本案智通物业公司从未与白亚洲联系催交物业费，因此本案已过诉讼时效。此外《边防家园业主临时公约》第十八条规定“有权要求物业管理单位按照市政府规定的定期公布住宅区物业管理收支情况”以及内蒙古边防总队与呼和浩特宾悦智胜物业服务有限公司签订的《物业服务合同》第五条乙方的权利和义务第七项约定“每年向全体业主张榜公布一次管理收支账目明细”,智通物业公司在合同中公开承诺公布管理明细,如不公开收支明细则违反合同约定。同时《物业服务合同》第七条管理服务标准及费用第五项第二款约定“因甲方责任而造成物业空置并产生的管理费用,按下列第二项执行,由甲方承担上述管理成本费的50%”。事实上智通物业公司从入住以来从未公示过收支明细,并且在知道白亚洲一直未入住,房屋空置的情况仍要求收取全额物业服务费,明显违反合同约定。2010年白亚洲房顶发现漏水,多次与智通物业公司沟通要求利用维修基金进行维护,可智通物业公司以种种理由进行推脱,无奈之下白亚洲只好自己出钱对屋顶进行了修护。智通物业公司的行为也违反了《物业服务合同》第二条委托管理事项中“房屋建筑本体(楼盖屋顶梁柱内外墙体外围墙等)共用部分的维修养护和管理”的约定。2014年9月3日,呼和浩特宾悦智胜物业服务有限公司与智通物业公司签订《债权转让协议》,根据《合同法》第八十二条规定“债务人接到债权转让通知后,债务人对让与人的抗辩,可以向受让人主张。”《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此,应当由智通物业公司按照合同约定,诚实信用的履行合同,如违反合同约定,应当承担违约责任。智通物业公司辩称，请求支持原审判决，驳回上诉人上诉。智通物业公司向一审法院起诉请求：1、白亚洲支付拖欠的物业服务费26571元、车库费1120元、二次垃圾转运费560元、违约金2373元（按银行7厘计息／年），合计30624元。一审法院认定事实：白亚洲系边防家园小区15号楼301号房屋的业主，房屋面积282．67平方米。2008年7月31日，内蒙古自治区××区（甲方，以下简称边防总队）与呼和浩特市宾悦智胜物业服务有限责任公司（乙方，以下简称呼市宾悦智胜物业公司）签订《物业管理合同》。合同约定边防总队委托呼市宾悦智胜物业公司对位于××区”的住宅、车库及商业面积实行物业管理，管理期限为2年，自2008年的9月1日起至2010年的8月31日止。物业管理服务费约定为：住宅（不含车库）按每月每平方米建筑面积0．8元的标准向业主收取，车库10元／月／个。2011年3月16日，呼市宾悦智胜物业公司变更企业名称为呼和浩特市悦榕智胜物业服务有限公司（以下简称呼市悦榕智胜物业公司）。2014年9月3日，呼市悦榕智胜物业公司与智通物业公司签订《债权转让协议》，转让事项为：呼市悦榕智胜物业公司同意将之前合法在管的边防家园小区项目的物业管理费债权追索权转让给智通物业公司，该债权追回依法全部归智通物业公司所有。自本协议签订之日起呼市悦榕智胜物业公司则退出，智通物业公司即为该小区提供物业服务。此后，智通物业公司为边防家园小区提供物业服务。2016年12月15日，呼和浩特市赛罕区边防家园业主委员会（甲方，以下简称边防家园业委会）与智通物业公司（乙方）签订《边防家园小区物业管理服务委托合同》，边防家园业委会委托智通物业公司对边防家园小区实行物业管理。管理期限为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，本合同期满需与乙方续签合同时，乙方需在合同期满前三个月内向小区业主委员会申请，经小区业主委员会及小区50％以上的业主同意后方可签订。物业管理服务费采用包干制，多层住宅按每月每平方米建筑面积0．8元的标准向业主或使用人收取；车库按10元／月／个向业主或使用人收取。该合同还就物业服务内容与服务标准、物业专项维修基金、双方的权利义务等事项作出了约定。2019年1月20日，边防家园业委会（甲方）与智通物业公司（乙方）签订《边防家园小区物业管理服务委托合同》，约定由智通物业公司为边防家园小区提供物业服务，管理期限3年，自2019年1月1日起至2022年12月31日止。物业管理服务费采用包干制，多层住宅按每月每平方米建筑面积1元的标准向业主或使用人收取；车库按10元／月／个向业主或使用人收取。白亚洲未交纳2010年9月1日起至2019年7月31日的物业服务费、车库费、二次垃圾清运费。一审法院认为，呼市悦榕智胜物业公司与边防总队签订的《物业管理合同》2010年8月31日到期后，呼市悦榕智胜物业公司仍在边防家园小区提供物业服务，2014年9月3日，呼市悦榕智胜物业公司与智通物业公司签订《债权转让协议》，约定将其在边防家园的债权转让给智通物业公司，即日起退出边防家园小区，由智通物业公司为边防家园小区提供物业服务，白亚洲作为边防家园小区的业主，与上述物业公司先后形成事实上的物业服务合同关系，白亚洲接受物业服务，应当承担支付物业服务费、车库费等相关费用的义务，根据《债权转让协议》的约定，智通物业公司有权向白亚洲主张2010年9月1日至2014年9月3日前的物业服务费、车库费等相关费用，庭审过程中，智通物业公司述称其与呼市悦榕智胜物业公司仅是公司名称发生变化，原班人员注册了智通物业公司，人员未变，白亚洲认可该事实，故白亚洲应参照物业服务费0．8元每月每平方米、车库费10元每月每个的标准向智通物业公司支付物业费。智通物业公司与边防家园业委会先后签订的两份《边防家园小区物业管理服务委托合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同约定履行期限自2017年1月1日起，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故上述合同对白亚洲具有拘束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，智通物业公司向边防家园小区提供物业服务，白亚洲应当履行支付物业服务费、车库费的义务，根据合同约定，物业服务费标准自2019年1月1日起由原0．8元每月每平方米调整为1元每月每平方米，白亚洲应向智通物业公司支付2010年9月1日至2018年12月31日期间的物业服务费22613．6元（0．8元×282．67平方米×100月）、2019年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费1978.69元（1元×282.67平方米×7月），2010年9月1日至2019年7月31日期间的车库费1070元（10元／月×107月），对智通物业公司主张的物业服务费、车库费分别按照24592.29元、1070元予以支持。对于智通物业公司提出应从2018年3月起按1元每月每平方米的标准收取物业费的意见，因其未提供证据证明其调整物业服务费标准已履行合法手续，故不予采纳。对于智通物业公司主张的2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，因智通物业公司起诉时尚未实际发生，其可待实际发生后，另行主张。对于智通物业公司主张的二次垃圾转运费，因其未提供证据证明其已履行了代收代交的义务，故对其该项诉讼请求，不予支持。对于智通物业公司主张的违约金，因双方未就物业服务费的交纳时间作出明确约定，对其该项诉讼请求，不予支持。对于白亚洲提出的前期物业服务合同未经招投标、行政主管部门批准，违反法律、行政法规的强制性规定而无效的抗辩意见，因智通物业公司主张的物业服务费为《物业管理合同》履行期限届满后的费用，本案中并无评价《物业管理合同》效力的必要，对其该项抗辩意见，不予采纳。对于白亚洲提出的因其不知道业委会何时成立、未参与表决，业委会签订的合同违反法律、法规的强制性规定而无效的抗辩意见，因其未提供证据证明其主张，对其该项抗辩意见，不予采纳。对于白亚洲提出的车库收费属于重复收费的意见，因其未提供证据，不予采纳。对于白亚洲提出的广告收入及物业收支未公示等意见，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，物业的共用部位、共用设施由全体业主共有和共同管理，其经营收支情况因涉及小区全体业主的共同利益，应由业主大会授权业主委员会根据议事规则使用、管理或依法追责等，不在本案所涉物业服务合同纠纷调整范围，可由权利人另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、白亚洲于本判决生效之日起十五日内向智通物业公司支付物业服务费24592.29元；二、白亚洲于本判决生效之日起十五日内向智通物业公司支付车库费1070元；三、驳回智通物业公司的其他诉讼请求。案件受理费283元（智通物业公司已预交），由白亚洲负担221元，由智通物业公司负担62元。本院二审期间，白亚洲提交了一份新证据：呼和浩特市赛罕区人民法院于2014年10月8日作的（2014）赛民初字第02487号民事判决书，欲证明白亚洲2010年9月1日至2014年7月31日的物业费、车库费共计13336元已经人民法院作出判决，不能重复提起诉讼，应予以核减。智通物业公司经质证认为该判决真实性认可，但没有执行。本院对该证据予以采信。智通物业公司提交了两份新证据：证据一、边防家园服务中心业主用户登记需求表（2020年1月、2月、3月）。拟证明智通物业公司公司对边防家园的服务是符合规定的。证据二、照片，拟证明智通物业公司近期也进行了各种维修和维护小区。白亚洲经质证认为上述两份证据是该公司自己制作不予认可。本院对该证据予以采信。双方当事人提交的其他证据及质证意见同一审一致。另查明，智通物业公司曾就白亚洲欠交2010年9月10日至2014年7月31日的物业费、车库费向一审法院提起上诉，赛罕区人民法院作生效判决，判令白亚洲向智通物业公司缴纳物业费、车库费13337元。本院查明的其他事实与一审判法院写明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一审判决白亚洲向智通物业公司支付物业服务费24592.29元、车库费1070元是否有事实及法律依据。针对智通物业公司主体问题，本案中呼市悦榕智胜物业公司与边防总队签订的《物业管理合同》、2014年9月3日呼市悦榕智胜物业公司与智通物业公司签订《债权转让协议》、2016年12月15日边防家园业委会与智通物业公司签订《边防家园小区物业管理服务委托合同》、2019年1月20日边防家园业委会与智通物业公司签订《边防家园小区物业管理服务委托合同》，上述合同均符合法律规定，白亚洲作为边防家园小区的业主，与物业公司先后形成事实上的物业服务合同关系，智通物业公司履行了物业义务，白亚洲应当履行支付物业服务费、车库费的义务，故白亚洲的此项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对时效问题，因白亚洲一直拖欠物业费、车库费，物业公司一直催收未果，故本案没有超过诉讼时效。白亚洲认为智通物业公司应该公布管理明细、没有尽到维修义务不应支付物业费,本院认为，智通物业公司理应按照合同约定公布管理明细，白亚洲可就该行为提出诉讼，但该行为不能作为其不支付物业费的理由，且白亚洲没有提供证据证明智通物业公司没有尽到维修义务，故此项上诉理由不能成立，本院不予支持。针对重复起诉问题，因呼和浩特市赛罕区人民法院于2014年10月8日作的（2014）赛民初字第02487号民事判决中已判决白亚洲支付2010年9月1日至2014年7月31日的物业费、车库费，故该生效判决确定的部分应当予以扣除，即物业服务费24592.29元、车库费1070元共计25662.29元扣除11336元，白亚洲还应支付智通物业公司14326.29元。综上所述，白亚洲的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初7098号民事判决；二、白亚洲于本判决生效之日起十五日内向内蒙古智通物业服务有限公司支付物业服务费、车库费共计14326.29元；三、驳回内蒙古智通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费283元，由白亚洲负担141.5元，由内蒙古智通物业服务有限公司负担141.5元；二审案件受理费566元，由白亚洲负担283元，由内蒙古智通物业服务有限公司负担283元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月十一日法官助理 吴丽诗书 记 员 雎 洁