山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0103民初3770号原告：吕雪松，女，1985年11月23日出生，汉族，无业，住。原告：杜勇，男，1982年10月15日出生，汉族，无业，住。两原告共同委托诉讼代理人：周荣，山东昌平律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王临霞，女，山东昌平律师事务所实习律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。原告吕雪松、杜勇与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月12日公开开庭进行了审理。原告吕雪松、杜勇的委托诉讼代理人周荣、王临霞，被告绿地西河置业公司的法定代表人金成发的委托诉讼代理人王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕雪松、杜勇向本院提出诉讼请求判令：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋及地下室违约金（以购房款XXXX元为基数按照日万分之一计算，2018年5月15日起暂计至2020年3月10日止计665天，为XXXX元；自2020年3月11日起至涉案房屋取得开发项目分期综合验收备案证明之日止）；2、判令被告支付原告逾期交付车位违约金1702.40元（以车位价款XXXX元为基数，自2018年1月1日起暂计至2018年5月14日止计133天，按照日万分之一计算）。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月23日，原告与被告签订《济南市商品房买卖合同》两份。合同约定：原告购买被告开发的位于济南市市中区，XXXX地下室一间。房屋及地下室总价款为1456528元。被告应当于2017年6月30日前将取得《分期综合验收备案证明》的商品房及地下室交付原告；合同附件五《补充协议》第三条第七款同时约定，被告自身原因造成未在合同约定期限内将商品房交付原告，则自合同约定的交付期限届满后次日起至达到合同约定的交付条件之日止，被告应按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后原告依约向被告支付了全部价款，但被告未按约取得分期综合验收备案证明，迟延交房。被告自知其行为已购成违约，向原告支付了2017年7月1日至2018年5月14日的违约金。2018年5月15日之后的违约金至今未付。2018年5月被告在未取得分期综合验收备案证明的情况下，通知原告可于2018年5月15日至17日自愿收取房屋。2015年12月18日原被告签订《绿地新都会C1地块车位购买协议》，合同约定：原告向被告购买绿地新都会项目C1地块1-2165号车位一个，车位价款128000元；合同约定：2017年12月31日前被告在该车位符合交付条件后以书面形式通知原告办理车位交接手续；因被告原因，未按约定期限将车位交付原告的，每逾期一日，被告向原告支付已交付车位价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约交付车位价款，但被告未在约定期限内向原告交付车位。2018年5月14日被告向原告交付车位，但被告并未支付逾期交付车位的违约金。综上所述，被告未按合同约定支付延期交付房屋和车位的违约金，原告为维护自己合法权益，依据相关法律规定，诉至贵院，望贵院判如所请庭审过程中原告将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋及地下室违约金（以购房款XXXX元为基数按照日万分之一计算，2018年5月15日起至判决生效之日止）；2、判令被告支付原告逾期交付车位违约金（以车位价款XXXX元为基数，自2018年1月1日起计算至2018年5月14日止，按照日万分之一计算）。绿地西河置业公司辩称：一、答辩人已于2018年5月16日向被答辩人交付房屋，答辩人向被答辩人交付房屋之后的违约金不应支付。首先，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定交房条件为取得分期综合验收备案证明，涉案房屋虽未取得分期综合验收备案证明，但双方已于2018年5月16日办理房屋交付手续，也就说，双方在履行《商品房买卖合同》时已实际变更了房屋交付条件，且被答辩人已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，被答辩人在接收房屋之后不存在任何实际损失，故，答辩人无需向被答辩人支付交房之后的违约金。二、自答辩人向被答辩人下发交房通知之日，涉案房屋的交付条件已符合相关法律规定，被答辩人因自身原因未能收房的，答辩人不应承担逾期交房的违约责任。国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》自公布之日即2018年3月19日施行，答辩人通知被答辩人办理收房的截止时间为2018年5月17日，也就说，答辩人通知被答辩人收房之时，涉案房屋交付条件已符合现行法律规定，在被答辩人收到该通知后，被答辩人已于2018年5月16日收取房屋，答辩人不应承担任何违约责任。三、涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在答辩人向被答辩人交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，答辩人亦无需向被答辩人支付违约金。首先、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付条件为取得分期综合验收备案证明。但涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》，是基于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因导致。涉案项目未进行综合验收备案的最主要原因是高压线未落地和教育用地未拆迁。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，关于这一点，包括被答辩人在内的广大业主是知悉的。教育用地的拆迁，是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的答辩人所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。本案中恰恰出现了与该房屋所在项目相关联的工程干线（高压线未落地）未完工，以及政府作为不及时（教育用地拆迁不及时）的情形，因此出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。也就是说，合同约定的交房期限并未成就，答辩人有权利顺延交房日期至政府将教育用地拆迁完毕之时，答辩人亦无需向被答辩人支付违约金。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非答辩人自身原因造成的逾期交房的情形，答辩人无需向被答辩人支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，答辩人自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付被答辩人的，答辩人应按日向被答辩人支付已交房款万分之一的违约金。即，只有答辩人因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，答辩人才应按照合同约定支付违约金。否则，答辩人不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是答辩人自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，答辩人确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的答辩人。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非答辩人自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非答辩人原因导致的事实前提下，如法院最终认定由答辩人承担相应违约责任，则该种认定对答辩人既不公平，也不公正。答辩人请求贵院综合考虑本案存在的特殊情形。综上，答辩人认为：一、被答辩人在接收房屋之后未产生任何实际损失，答辩人不应向被答辩人支付交房之日以后的违约金。二、鉴于综合验收程序已经被废除，答辩人通知被答辩人办理交房手续之时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在被答辩人收到收房通知后，答辩人不应承担此期间的违约责任。原、被告双方围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《济南市商品房买卖合同》、购房发票，被告提交的《建设工程消防验收意见书》、建筑工程竣工验收报告、《建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表》、《燃气设施工程竣工验收备案表》、《供热设施工程竣工验收备案表》、《济南建筑节能专项验收认可表》、商品房预售许可证明等证据的真实性，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2015年9月23日，吕雪松、杜勇作为买受人与作为出卖人的绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区XXXX室；建筑面积139.22平方米；房屋价款为XXXX元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件《合同补充协议》。同日，吕雪松、杜勇与绿地西河置业公司签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第三条第5款约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，绿地西河置业公司可据实顺延交房日期，无需承担违约责任……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；第三条第6款约定：如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外；第三条第7款约定：甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。原告吕雪松、杜勇按合同约定支付了购房款XXXX元。”2015年9月23日，吕雪松、杜勇作为买受人与绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定原告购被告开发的位于间；建筑面积15.05平方米；房屋价款为XXXX元。合同约定：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。同日，原告吕雪松、杜勇交购买储藏室的款项XXXX元。吕雪松、杜勇作为买受人与绿地西河置业公司签订绿地新都会C1地块车位购买协议一份，约定原告购买被告绿地新都会项目XXXX车位一个，建筑面积32.64平方米，车位价款XXXX元。合同约定：出卖人应当在2017年12月31日前，出卖人在该车位符合条件后以书面形式通知买受人，买受人自收到书面通知之日起15日内到出卖人指定地点办理车位交接手续，视为出卖人已交付。协议第六条约定，如因出卖人原因，未按本协议将车位交付乙方的，每逾期一日，甲方向乙方支付已交付车位价款万分之一的违约金，但本协议应继续履行。2015年12月18日原告吕雪松、杜勇按合同约定支付了购车位款XXXX元，于2016年6月20日交纳购车位款XXXX元。2018年5月16日，绿地西河置业公司将涉案房屋及储藏室交付给吕雪松、杜勇；于2018年5月14日将涉案XXXX车位交付给吕雪松、杜勇。绿地西河置业公司已按合同约定向原告吕雪松、杜勇逾进行了赔付对于2018年5月15日之前的逾期交房违约金绿地西河置业公司至庭审结束时尚未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》。另查明，绿地西河置业公司于2017年8月14日通过了所在项目西河片区C-1地块2#、3#、6#住宅楼建设工程消防验收备案；于2017年11月19日取得所在项目西河片区C-1地块2号楼通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收；2018年5月31日，绿地西河置业公司取得济南市城乡水务局出具的编号为济水验【2018】048号建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表，载明：由绿地集团济南西河置业有限公司开发建设的绿地西河片区C-1：2#、3#、6#号楼……经审核，基本符合水务配套设施综合验收备案条件。再查明，原、被告签订涉案商品房买卖合同前，被告已于2015年5月20日取得由济南市城乡建设委员会颁发的编号为济建预许2015269号《商品房预售许可证》。本院认为，吕雪松、杜勇与绿地西河置业公司签订的《商品房买卖合同》及《绿地新都会C1地块车位购买协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。涉案房屋未取得综合验收备案的原因是多方面的，被告绿地西河置业公司所述的其不可控制的高压线落地及教育用地拆迁等原因，因其未提交相应证据，且原告对此亦不予认可，故对绿地西河置业公司关于其有权顺延交房交付期限而无需承担违约责任的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。绿地西河置业公司于2017年6月30日前未按约交付房屋及储藏室，应承担相应的逾期交房的责任。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，此即房地产开发企业向购房认交付商品房所应达到的法定条件。由于绿地西河置业公司至今未取得《竣工验收备案单》，未达到商品房交付的法定条件。故涉案房屋及储藏室虽已交付，但绿地西河置业公司仍应承担逾期交房的违约责任。吕雪松、杜勇关于计算逾期交付房屋及储藏室的违约金的计算方式依法有据，本院予以支持。关于1-2165车位，绿地西河置业公司未合同约交付车位，故绿地西河置业公司亦应承担相应的逾期交付的责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十五条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕雪松、杜勇逾期交房及储藏室违约金（以购房总价款XXXX元为基数，自2018年5月15日起至本判决生效之日止，按日万分之一计算）；二、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告吕雪松、杜勇逾期交付车位违约金（以车位价款XXXX元为基数，自2018年1月1日起计算至2018年5月14日止，按照日万分之一计算）；三、驳回原告吕雪松、杜勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2260元减半收取1130元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  宫淑英二〇二〇年五月十五日书记员  况磊磊