浙江省杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初1302号 原告：夏姣贞，女，1981年6月4日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 被告：刘向阳，男，1974年3月8日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：李晨阳（系被告妻子），住江苏省徐州市经济开发区。 原告夏姣贞与被告刘向阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月14日公开开庭进行了审理。原告夏姣贞及被告的委托诉讼代理人李晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除被告和原告签订的房屋租赁合同；2.被告支付2019年10月16日至2019年12月15日的房租11600元；3.被告支付违约金23200元（逾期支付租金违约金11600元及根本违约违约金11600元）；4.被告支付电费892.68元、水费89.7元、物业费721.4元、电梯费52.5元、燃气费100元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：自2019年7月12日，原、被告签订杭州市文三路465号1302房屋的租赁合同，租期为2019年7月16日至2020年7月15日，月租金5800元，租金按三个月为一期支付，每期支付时间为该期首月2日前。被告仅支付第一期租金17400元及押金5800元。此后经原告多次催缴，被告拒不支付租金。 被告答辩称：1.同意与原告解除房屋租赁合同。原告出租房屋时，宣传房屋面积为80平方米，待被告入住后发现实际面积为72.14平方米，原告存在恶意欺骗行为，被告欠付租金，系因双方对调减租金问题未达成一致，并非被告故意为之。2.2019年12月10日晚，原告带领家人至被告处催讨租金，对被告恐吓、威胁，双方发生冲突并报警，被告应原告要求于2019年12月15日搬离并通知原告，原告至今无理扣留被告押金5800元未予退还，若法院判决被告需向原告支付房屋租金，则该押金应予以抵扣。3.水、电、物业等费用，被告在搬离时已经结清。4.被告在租赁期间，承担了因保险丝烧毁而更换空气开关产生的维修费用30元，按合同约定电器老化问题需由原告解决，故该费用应由原告负担。5.案涉租赁合同未记载房屋产权证号及面积，欠缺合同生效的必备条款，属于无效合同。据此，被告无需支付剩余房租、违约金、水电费用等责任，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《房屋租赁合同》(附房屋交割清单)、微信聊天记录、《催租单》、水电费及电梯费未付清单，被告对真实性均无异议；被告提交的案涉房产产权证复印件、微信聊天记录、110报警电话记录、房租及押金付款凭证、水电等费用支付凭证、空气开关维修费支付凭证，原告对真实性无异议。本院对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。被告提交的房屋出租广告截图，原告认为系复印件，图片中的面积数字模糊、楼层信息与实际不符，无法证明系案涉房屋的广告，且该广告发布于链家房产网站，而案涉租赁合同的中介为杭州旭家房地产代理有限公司（下称旭家房产），故对该证据的真实性及关联性均有异议。本院经审查后认为，被告提交的广告截图，因被告无法提交清晰的打印件，部分内容无法辨识，本院对其真实性不予认可。 经庭审，根据当事人的陈述及有效证据，本院认定以下事实： 2019年7月12日，经由旭家房产提供居间服务，原告与被告签订合同编号为ＣＺＬ0009066的《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于杭州市西湖区房屋出租给被告，房型为3室；租赁期限自2019年7月16日起至2020年7月15日止；租金为每月5800元；租金按3个月为一期支付，自第二期起每期租金支付时间应为该期首月的2日前；如被告逾期支付租金，则每逾期1日，被告应按日租金的1倍向原告支付逾期违约金，如被告逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止本合同，被告须按本合同约定承担违约责任；被告需支付原告租赁押金5800元，原告应于租赁关系消除且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日将租赁押金全额无息退还被告；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、宽带费、电视收视费、物业管理费等房屋使用费由被告承担，并按单如期缴纳；原告应保证该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）处于正常的可使用状态，若被告发现该房屋装修、附属设施及设备有损坏或者故障时，应及时通知原告维修，原告应在接到被告通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，被告可以代为维修，费用由原告承担；租赁期限内，被告应合理使用该房屋及装修和附属设施、设备，若由于被告的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，被告应负责维修，被告拒不维修的，原告可代为维修，费用由被告承担；若被告未能按时缴纳应付税、费的，原告可以代为缴纳并有权从租赁保证金中等额扣除；若双方不续租，被告应在租赁期限届满后1日内，将该房屋及装修、附属设施、设备（详见附件）在经正常使用后的状态下返还原告；违约责任：如任何一方未按本合同约定履行且本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的2倍。该合同中未记载房屋所有权证编号及物业面积。合同签订后，被告支付了首期三个月的租金17400元及押金5800元。 被告陈述，租房时中介向其宣传案涉房屋的面积为80平方米。 2019年7月26日，原告提供案涉房屋产权证复印件给被告，被告由此发现案涉房产的建筑面积实际为72.14平方米。2019年11月20日，原告向被告催收第二期房屋租金，被告提出因房屋面积小于在链家房产网站上宣传的面积，要求原告按面积差的比例调减租金为每月5220元，原告予以拒绝。此后双方就租金问题未能协商一致，被告未再向原告支付租金。原告多次催收租金未果，于2019年12月10日向被告发出书面催收通知，要求被告缴纳租金，承担违约责任。2019年12月15日，被告搬离案涉房屋并微信通知原告。 另查明，被告已结清2019年7月至11月的电梯费、物业费，2019年7月15日至11月15日的水费、电费，并于2019年12月16日缴纳燃气费52.70元。2019年12月15日至2020年1月15日期间，案涉房屋产生电费15.12元、水费6.9元、电梯费10.5元。 再查明，案涉租赁合同载明的房屋坐落杭州市西湖区华远大厦东单元1302室在杭房权证西移字第××号《房屋所有权证》上记载的地址为文三路465号1302室，建筑面积为72.14平方米。 本院认为，根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否有效？二、若案涉合同有效，租金是否应调减至5220元？三、被告是否需要承担违约责任？四、被告还需支付多少房屋使用费用？原告是否需要退还租房押金？ 关于争议焦点一，案涉租赁合同的效力问题。被告抗辩，合同未载明房产证号及房屋面积，缺少《合同法》第12条规定的合同条款，应属无效合同。本院认为，虽然《合同法》第12条规定了合同一般应包括的条款，但该条仅为提示性和建议性的规定。《合同法》第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”，根据该条所确立的合同自愿原则，是否签订合同及合同的内容均取决于当事人的自愿，当事人双方自愿协商约定的条款内容，只要不违反法律、行政法规强制性规定，就应认定合法有效，故案涉租赁合同不存在无效的法定事由，应认定合法有效，对双方均具有法律约束力。被告关于合同无效的抗辩，没有法律依据，本院不予采信。现原、被告双方对解除案涉租赁合同均无异议，合同依法应予以解除。 关于争议焦点二，案涉房屋的租金问题。被告抗辩，原告虚构房屋面积，存在欺诈行为，房屋租金应按实际面积调减至每月5220元，原告否认其曾夸大房屋面积，并表示不同意调减租金。被告未能举证证明双方建立租赁关系时约定的房屋面积为80平方米，应承担举证不能的不利法律后果。结合现有证据，本院认为，案涉租赁合同签订时，双方当事人对其中的“房屋所有权证编号”栏及“物业面积”栏未予填写，应视为双方的合意行为，且案涉租赁合同约定的租金为固定金额，合同内容无法显示租赁价格与房屋面积之间的必然因果关系，被告关于租金应按每月5220元计算的主张，缺乏事实依据，本院不予支持，被告应按合同约定的标准向原告支付租金。 关于争议焦点三，被告的违约责任。按约定向出租人交付租金，这是承租人最主要的合同义务。在被告提出调减租金而原告不同意的情况下，被告既未选择与原告解除合同，又未支付任何租金，而是继续占有使用案涉房屋至2019年12月15日，被告的行为，显属违约，应承担补交租金及赔偿损失等违约责任。被告已支付2019年7月16日至2019年10月15日期间的租金，但实际占有使用案涉房屋至2019年12月15日，故尚应支付2019年10月16日至2019年12月15日期间的租金11600元（5800元/月*2个月）。关于违约金的计算方法，双方在合同中有明确约定：被告第二期租金的支付时间应为该期首月的2日前即2019年10月2日前，每逾期支付租金1日，被告需按日租金的1倍支付逾期违约金，原告主张该部分逾期支付租金的违约金为11600元，未超过合同约定的计算标准；被告经原告书面催告后，仍未及时补交租金，由于被告迟延履行合同主要义务导致解除合同的条件成就，按合同约定，被告还需承担按月租金的2倍计算的违约金11600元。据此，原告主张的违约金23200元，有合同依据，本院予以支持。 关于争议焦点四，房屋使用费用的支付及押金的返还问题。被告主张，原告需承担因房屋电线老化导致保险丝烧毁而产生的空气开关更换费用30元，依据为合同约定原告有保障房屋及装修、附属设施、设备正常使用的义务及电器老化问题应由原告解决；原告认为，更换空气开关的原因为被告同一时间使用大功率电器造成，而非电线老化，故不同意承担该费用。本院认为，被告提交的证据尚不足以证明故障的产生由房屋电线老化引起，被告的举证责任没有完成，且被告亦具有合理使用房屋附属设施、设备的合同义务，故被告的此项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。除被告已结清的房屋使用费用外，原告主张被告仍需缴纳电费15.12元、水费6.9元、电梯费10.5元，被告表示同意缴纳，故本院对该事实予以认定，被告应将上述费用支付给原告。被告已腾退房屋，在上述房屋使用费用付清后，根据合同约定，原告应将房屋押金5800元退还被告。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、夏姣贞与刘向阳于2019年7月12日签订的合同编号为CZL0009066的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除； 二、刘向阳支付夏姣贞房屋租金11600元、违约金23200元、电费15.12元、水费6.9元、电梯费10.5元，合计34832.52元； 三、夏姣贞返还刘向阳租房押金5800元； 四、上述第二、三项相互折抵，刘向阳尚须支付夏姣贞款项29032.52元，该款于本判决生效之日起十日内付清； 五、驳回夏姣贞其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取358元，由夏姣贞负担74.50元，由刘向阳负担283.50元。 夏姣贞于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；刘向阳于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  汪哲君 二〇二〇年五月十八日 书记员  郑昕迪