吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终458号 上诉人（原审原告、案外人）：何福琴，女，1950年4月16日出生，满族，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：马虹（系上诉人女儿），女，1976年9月8日生，满族，移动公司职员，住吉林省洮南市。 委托诉讼代理人：袁军善，吉林垣卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：胡文玉，女，1955年5月25日出生，住吉林省白城市。 委托诉讼代理人：冯亮，系吉林厚合律师事务所律师。 原审第三人（被申请执行人）：张淑华，女，1953年4月15日出生，住吉林省白城市城尚成楼6号楼2单元1602号。 上诉人何福琴因与被上诉人胡文玉案外人执行异议之诉一案，不服白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何福琴的委托诉讼代理人马虹、袁军善，被上诉人胡文玉的委托诉讼代理人冯亮，原审第三人张淑华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何福琴上诉请求：当事人不服吉林省洮北区人民法院（2019）吉0802民初4806号民事判决提出上诉（房屋买卖事实及全额支付价款，一审法院已庭审认定，在此不再赘述）现就排除执行房屋之合法占有及买受人非主观因素造成未登记认定部分不服一审判决，请求依法撤销该判决，并支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由原审法院没有查清事实判决驳回上诉人的一审诉讼请求缺乏事实和法律依据。上诉人与原审第三人张淑华已签订了合法有效的书面房屋买卖合同，支付了全部购房款，出卖人张淑华已对所出售的房屋进行了习惯交付。2016年9月18日，上诉人与第三人就位于洮南市××道的246.28平方米房屋并签订了《房屋买卖合同》，张淑华出卖该房屋时，该房屋正处于案外人租赁状态。租赁房屋到期时间为2017年4月20日，合同约定拟定支付房屋时间实际为房屋出租到期时间，《房屋买卖合同》约定转让价格为92万元，出卖人张淑华、李延春（已去世）有义务配合上诉人办理过户手续。合同签订后，上诉人委托人马虹以杨吉银行账户于2016年9月19日向张淑华和李延春的委托人李翠柏（张淑华和李延春的女儿）支付了65万元应付价款，另外由张淑华和李延春拖欠上诉人的借款本金184500.00元和以支付利息的方式支付费用36000.00元合计220500.00元（免掉500元，实际抵顶部分购房款金额为22万元）抵顶部分购房款。另外张淑华和李延春将2016年8月20日到2017年6月20日期间，承租人交付的租赁费共计50000元作为了上诉人的购房款，三部分款项总计92万元。从上述事实来看，上诉人已经全部履行合同项下的全部购房款。尤其是张淑华和李延春将所转让的正在租赁的房屋2016年8月20日到2017年6月20日期间的租赁费收益作为了上诉人的购房款，足以说明上诉人从签订《房屋买卖合同》之日起，已经从所购房屋中获得了收益，实际控制了该房屋，上诉人购买的是正在租赁的房屋，基于买卖不破租赁原则，上诉人实际上已取得了该房屋，形式上的占有,取得该房屋的时候，洮南市人民法院还没有对该房屋进行保全。另外，前述房屋的承租人，承租到期日是2017年4月20日，张淑华和李延春在出售该房屋时,通知了承租人。上诉人与张淑华签订《房屋买卖合同》后，也向承租人介绍了上诉人是购买该房屋的房主。2017年春节期间，承租人因家中有事就已经将所承租的房屋钥匙交给上诉人,明确表示停业不再经营,由上诉人提前接收了房屋。可见，上诉人在洮南市人民法院对房屋保全之前,已经实际占有了该房屋。因此，原审法院认定洮南市人民法院在查封房屋时张淑华没有交付房屋，上诉人没有合法占有该房屋是错误的。上诉人购买房屋后，非因自身原因未办理过户。上诉人与张淑华签订《房屋买卖合同》的时间是2016年9月19日，2016年9月19日交付了全部购房款,但出卖房屋的共有人李延春因重病在身，一直无法配合上诉人到房产部门协助办理过户登记，为了不影响房屋的过户登记，2016年12月23日，向洮南市公证处提出委托公证的申请，洮南市公证处的工作人员为正在白城321医院住院治疗的李延春办理了委托公证,即李延春自愿委托其女儿李翠柏代为办理上诉人购买房屋所有权转移登记等相关事宜。此期间产权登记部门正在改革,处于机构组建中，无法办理房屋过户手续，何时能够办理需要等候通知。当洮南市人民法院在2017年2月17日查封该房屋时，不动产登记仍然没有恢复。原房屋共有人李延春死亡至今，该房屋处于待继承状态，上述客观原因导致了案涉房屋不能办理房屋的过户登记,而非上诉人的原因造成的。原审法院将无法办理过户的原因归责于上诉人主观原因造成是错误的。三、被上诉人与第三人债权一案保全查封涉案房屋程序违法。从查封裁定来看，案号为:（2017）吉0881民初324、325、326、327号民事裁定书。为四个债权案件的一个查封裁定，但是上诉人了解到该四个案件的原告中,只有一个被上诉人向洮南市人民法院提出了财产保全申请,要求查封案涉房屋，其他三个被上诉人均未提出财产保全的申请，没有缴纳财产保全费（该证据已申请法庭调取，关于第三人与被上诉人债权纠纷的判决在一审时已提交），在此情况下,洮南市人民法院以同一个裁定四个案号查封涉案房屋既超标的,程序亦严重违法。四、该案原审法院在审理上诉人与被上诉人一案庭审过程中,，违反庭审程序。上诉人所列四个案子应依次逐一审理，其他涉案当事人因与本案有利害关系时,法庭不应允许同类案件其他当事人在未轮到公开审理时列席旁听，当事人或代理人应对上诉人提交的证据逐一质证,不应为了方便，把一方提交的证据清单目录一起出示给对方当事人，且有其他未开庭当事人列席旁听，一审对证据未加详查,草率结论,不仅仅增加诉讼费用，既有碍公平公正，违反审判程序。五、诉争房产已非债权一案可供执行的财产,其一,房屋已正常交易，买受人合法占有，投资修善，并行使支配权。其二，买受人曾书面提出执行异议，在原执行法院组织下,债权双方当事人达成执行和解，本案第三人已把工资，股权盈利分红，白城市其他房产提供执行,债权案件经被上诉人申请后终结本次执行,案件并未恢复执行本案诉争财产买受人已全额支付价款，且买卖在先，实际占有支配，兼非自身原因未变更产权，已形成不争事实综上，上诉人请求白城市中级人民法院，查清事实，依法维护上诉人的合法权益，撤销一审判决，支持上诉人的一审诉讼请求。 胡文玉辩称：一审判决正确，应予维持，上诉人提出的理由并不能同时满足执行异议和复议规定28条的4个条件，因此不能排除法院对诉争房屋的执行，请求法院驳回上诉请求。 张淑琴述称：我将房屋卖给上诉人，已经签订了合同，房款都给我了，卖房子的钱还给王桂芳了，还还给胡文玉2万元，剩下的房款看病花了，当时我的丈夫生病了，无法去办理房屋过户登记，后来通过公证委托我的女儿办理房产过户手续，我女儿去房产办理过户手续时候房产部门停止办理过户业务，我的房子在查封之前应经出售了，2017年1月份租房户给我打电话说不在承租我的房子，我让他找新房主，有什么事找新房主。 何福琴向一审法院起诉请求：停止对原告具有所有权房屋的执行，并依法解除查封;2.被告承担诉讼费用。事实和理由:2016年9月18日，原告与本案第三人张淑华签订房屋买卖合同，购买张淑华、李延春共有一直张贴广告出售的坐落在洮南市××道所有权证号为吉房权证洮字第XXXX号，面积为246.28平方米房屋，原告在原产权人办理公证委托前提下，按第三人指定账户如期付清价款，有银行付款凭证，因当时房屋除在银行抵押贷款外并无案件查封，第三人属于有权处分，双方仍正常交易，第三人用售楼款还清贷款及部分债权人（也包括本案被告，当时未起诉）欠款后，房屋处于正常状态，交易双方按约定结清相应冲抵费用后，买受人原告实际占有，且又对房屋在原有基础上进行投资、修缮，充分行使物之所有权、管理权、支配权，因在房屋交易前后，原产权人李延春一直病重卧床，行动不便，第三人张淑华长期陪护未见好转，直至李延春死亡。鉴于此，非原告自身原因导致未办理产权变更登记，又兼房产部门改制停办登记业务等客观原因耽误了变更产权，但房屋易主系公平、真实交易而引起物权变动，买卖系原产权交易双方真实意思表示，根据《物权法》第15条规定，合同成立时生效，未办理物权登记的,不影响合同效力。未登记只是物权未设立,而被告2017年2月立案与第三人之诉属债权之诉，且应明知该房屋已交易又申请因债而引起的相应保全措施，时间在产权变动之后，根据物权优于债权原则，该不动产已由原告合法占有，并已行使物之支配权，被告申请查封，已侵害原告合法权益，根据本案事实及结合相关法律规定（最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释第17条、第18条及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定，法释[2004]15号第17条之规定），请法院判如所请，查封造成的直接损失原告另行告诉。 一审法院查明，胡文玉与张淑华民间借贷纠纷一案，2017年6月7日已经洮南市人民法院作出（2017））吉0881民初326号民事判决，判决:一、张淑华于判决生效之日起十五日内返还胡文玉借款本金34,000元;二、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以34,000元为基数,按月利率1.5%计算的自2015年11月10日起至2016年5月10日止的借期内利息;三、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以34,000元为基数,按月利率1.5%计算的自2016年5月11日起至借款本金清偿之日止的逾期利息;四、张淑华于判决生效之日起十五日内返还胡文玉借款本金141,600元;五、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉141,600元为基数，按年利率24%计算的自2015年11月15日起至2016年5月15日止的借期内利息;六、张淑华于判决生效之旧起十五日内支付胡文玉以141,600元为基数，按年利率24%计算的自2016年5月16日起至借款本金清偿之日止的借期内利息及逾期利息。在该案审理期间，2017年2月17日洮南市人民法院作出（2017）吉0881民初324-325-326-327号民事裁定书，对张淑华、李延春所有的位于洮南市××园的楼房予以查封,期限为2017年2月17日至2020年2月16日。 一审法院认为：何福琴认为四个案件中只有一个案件交纳了保全费，存在超标的保全。本院认为，（2017）吉0881民初324号、325号、326号、327号四个案件被告均为张淑华，四个案件的原告同时提起诉讼，并要求对张淑华的房屋进行保全，因被告相同、保全标的相同，洮南市人民法院为简化办案手续，用一份民事裁定书对四个案件同时进行保全，并未因此增加当事人的诉讼负担，亦未影响当事人的合法民事权利，故本院对何福琴的该项抗辩主张不予支持。因四个案件共同保全同一标的物，应以四个案件的全部诉讼标的额确认保全标的额，不能仅以本案标的额认定保全超标的，并且房屋为不可分割物，不能实施部分保全，故本院对何福琴的该项抗辩主张不予支持。2016年9月18日，张淑华、李延春与何福琴签订《买卖协议》，双方约定:张淑华、李延春将位于洮南市广播局南约800米路西（现亚西亚宾馆）出售给何福琴，楼房价格为920,000元，付款方式为现金+房租+欠款利息，含现金650,000元，借条184,500元（500元免掉，按184,000元计算），张淑华、李延春欠何福琴利息36,000元，10个月房租50,000元（张淑华、李延春已收）。楼房交付时间为2017年4月20日。张淑华、李延春因贷款将房照抵押，何福琴付款后七个工作日内张淑华、李延春需将房照归还给何福琴，且有义务配合何福琴办理过户手续。2016年9月19日，杨吉向李翠柏转帐650,000元。同日，李翠柏在张淑华、李翠柏出具的欠条复印件上写明:“因何福琴购买张淑华、李延春（亚西亚宾馆）楼房，由欠款人抽回抵楼款”。同日，李翠柏出具收条，确认收款金额为834,000元，其中杨吉转入李翠柏账户650,000元，欠条184,500元（免掉500元，按照184,000元计算，现已抽回抵楼款）,欠条本金184,500元的10个月利息36,000元，2016年8月20日至2017年6月20日期间房租款已由张淑华接收抵楼款，10个月50,000元。以上四份证据从时间、付款方式、各款项金额等内容上均一致，虽购楼款650,000元的汇款方为杨吉，收款方为李翠柏，但杨吉为何福琴的女婿，李翠柏为张淑华的女儿，双方在欠条、收条中均写明转账650,000元为支付楼款。胡文玉对此有异议，但未提交证据证明杨吉与李翠柏之间存在其他法律关系，亦无证据证明上述证据系伪造，故本院认为，以上证据可以形成完整证据链条，可以确认张淑华、李延春将诉争房屋出售给何福琴的事实。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，何福琴的房屋买卖行为需要同时符合上述四个条件才能够排除法院的执行。关于何福琴是否符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。张淑华、李延春与何福琴在《买卖协议》中约定:“楼房交付时间为2017年4月20日”，何福琴主张双方于2016年9月19日已交付房屋，但未提交证据予以证明。何福琴提交的租房协议、微信通讯纪录、朋友圈等证据均在2017年2月17日法院查封之后，即何福琴提交的证据不足以证明在法院查封之前张淑华已向其交付房屋。本院认为，双方约定的楼房交付时间为2017年4月20日，在法院查封之后，何福琴主张于2016年9月19日提前交付房屋证据不足，故本院对何福琴主张法院查封前已合法占有使用诉争房屋的主张不予支持。关于何福琴是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。张淑华、李延春与何福琴在《买卖协议》中约定:张淑华、李延春因贷款将房照抵押，何福琴付款后七个工作日内张淑华、李延春需将房照归还给何福琴，且有义务配合何福琴办理过户手续。何福琴支付购楼款时间为2016年9月19日，张淑华、李延春应在2016年9月28日前将房照交付给何福琴，并配合何福琴办理房屋所有权转移登记。何福琴主张因李延春生病，无法前往产权部门协助办理房屋所有权转移登记，2016年12月23日，由洮南市公证处为李延春、张淑华、李翠柏办理公证书，李延春、张淑华全权委托李翠柏代为办理房屋所有权转移登记手续。2017年1月13日李延春死亡,直至2017年2月17日法院查封诉争房屋，双方未办理房屋所有权转移登记。判断是否属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应从三点进行认定:1、是否存在法律、政策上的登记障碍;2、是否存在着如抵押权、共有等他人权利的登记障碍，而买受人未加以合理注意的;3、是否已经满足了登记条件，而买受人未积极主张办理登记的。何福琴主张因产权部门改制停办登记业务的客观原因，耽误了办理房屋所有权转移登记，但就其该项主张未提交证据予以证明，故本院不予采信。从本案看，诉争房屋已经满足了登记条件，虽然李延春生病，不能协助办理房屋所有权转移登记，但其已通过公证方式全权委托李翠柏代为办理房屋所有权转移登记手续，从2016年12月23日办理公证书，到2017年2月17日法院查封，近两个月时间，双方均未办理房屋所有权转移登记，何福琴亦未提交证据证明其积极向张淑华主张过办理过户登记，故本院确认何福琴不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上，何福琴不符合法律规定的上述排除执行的情形，故本院对何福琴的诉讼请求不予支持。综上所述，为维护当事人合法权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下:驳回原告何福琴的诉讼请求。案件受理费3,810元，由何福琴负担。 二审庭审，上诉人出示了洮南市国土资源局出具的复函一份、洮南市房屋产权交易管理中心复函一份，证明2016年12月30日至2017年3月1日期间不动产登记工作停办，不是因为上诉人原因不办理房屋过户登记。 被上诉人质证：对真实性无异议，对证明问题有异议，1、产权交易中心出具的复函说明2016年12月30日系统结账无法受理登记业务，没有说明其他时间不能受理。2、对自然资源局的复函结合洮南政府关于实施不动产统一登记的通告第4条，2016年12月31日前由国土、房产、林业部门受理的业务仍到原部门领取登记证书，据此在2016年12月31日前上诉人可以到房产部门办理转移登记，在2016年12月31日之后到不动产登记中心，从上诉人与第三人在2016年9月18日签订买卖协议到2017年2月17日交易房屋被查封中间有五个月的时间，双方没有进行办理产权转移登记，上诉人存在过错。 第三人：无异议。 因各方当事人对证据真实性无异议，予以采信。 二审法院认定事实：2016年9月18日，张淑华、李延春与何福琴签订《买卖协议》，双方约定:张淑华、李延春将位于洮南市广播局南约800米路西（现亚西亚宾馆）出售给何福琴，楼房价格为920,000元，付款方式为现金+房租+欠款利息，含现金650,000元，借条184,500元（500元免掉，按184,000元计算），张淑华、李延春欠何福琴利息36,000元，10个月房租50,000元（张淑华、李延春已收）。楼房交付时间为2017年4月20日。张淑华、李延春因贷款将房照抵押，何福琴付款后七个工作日内张淑华、李延春需将房照归还给何福琴，且有义务配合何福琴办理过户手续。2016年9月19日，杨吉向李翠柏转帐650,000元。同日，李翠柏在张淑华、李翠柏出具的欠条复印件上写明:“因何福琴购买张淑华、李延春（亚西亚宾馆）楼房，由欠款人抽回抵楼款”。同日，李翠柏出具收条，确认收款金额为834,000元，其中杨吉转入李翠柏账户650,000元，欠条184,500元（免掉500元，按照184,000元计算，现已抽回抵楼款）,欠条本金184,500元的10个月利息36,000元，2016年8月20日至2017年6月20日期间房租款已由张淑华接收抵楼款，10个月50,000元。胡文玉与张淑华民间借贷纠纷一案，2017年6月7日已经洮南市人民法院作出（2017））吉0881民初326号民事判决，判决:一、张淑华于判决生效之日起十五日内返还胡文玉借款本金34,000元;二、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以34,000元为基数,按月利率1.5%计算的自2015年11月10日起至2016年5月10日止的借期内利息;三、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉以34,000元为基数,按月利率1.5%计算的自2016年5月11日起至借款本金清偿之日止的逾期利息;四、张淑华于判决生效之日起十五日内返还胡文玉借款本金141,600元;五、张淑华于判决生效之日起十五日内支付胡文玉141,600元为基数，按年利率24%计算的自2015年11月15日起至2016年5月15日止的借期内利息;六、张淑华于判决生效之旧起十五日内支付胡文玉以141,600元为基数，按年利率24%计算的自2016年5月16日起至借款本金清偿之日止的借期内利息及逾期利息。在该案审理期间，2017年2月17日洮南市人民法院作出（2017）吉0881民初324-325-326-327号民事裁定书，对张淑华、李延春所有的位于洮南市××园的楼房予以查封,期限为2017年2月17日至2020年2月16日。2019年10月18日，案外人何福琴对执行标的提出书面异议，洮北区人民法院下发了（2019）吉0802执异31号执行裁定书驳回了何福琴的异议请求。何福琴在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，上诉人何福琴与第三人张淑华签订的“买卖协议”中约定的诉争房屋交付时间为2017年4月20日，虽然何福琴与张淑华庭审中均主张房屋实际的交付时间为2016年9月19日，但未举出任何证据予以证明。故不能认定上诉人何福琴在法院查封之前已合法占有使用诉争房屋。关于未办理过户登记的过错问题，因双方的房屋买卖协议于2016年9月18日签订，张淑华爱人李延春2016年11月24日住院，2016年12月23日李延春通过公证全权委托李翠柏代为办理房屋所有权转移登记手续。2016年12月30日起，房屋产权部门停止办理房屋所有权转移登记手续，直到法院查封诉讼房屋。从以上时间节点来看，签订房屋买卖协议（2019年9月18日）到李延春住院（2016年12月23日），以及李延春通过公证全权委托李翠柏代为办理房屋所有权转移登记手续（2016年12月23日）到房屋产权部门停止办理房屋所有权转移登记手续（2016年12月30日），以上两个期间，上诉人何福琴均有条件、有时间办理房屋所有权转移登记手续，但何福琴未积极办理产权过户，可以认定自身存在过错。故上诉人何福琴并不享有足以排除的民事权益，原审驳回其诉讼请求正确，应予支持。 关于何福琴上诉认为原审存在超标的保全的问题，经查，洮南市人民法院为简化办案手续，用一份民事裁定书对四个案件（被告相同、保全标的相同、原告同时起诉）同时进行保全不违反法律规定。 关于何福琴主张一审程序违法的问题，因其未提出任何证据，本院不予采信。 综上所述，何福琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3810.00元，由何福琴负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年五月二十八日 书记员  潘海峰