福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终774号 上诉人（原审被告）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，总经理。 委托诉讼代理人：姚琦颖，女，1995年9月25日出生，汉族，该公司员工，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：李清秀，男，1961年6月21日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：许玥，福建聚华律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈巍敏，福建聚华律师事务所实习律师。 上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司(以下简称“莱卡斯公司”）因与被上诉人李清秀商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莱卡斯公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李清秀一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由李清秀承担。事实和理由：1、莱卡斯公司逾期交房是由于台风天气导致工期顺延，并非莱卡斯公司的过错。因台风暴雨造成工期顺延属于不可抗力因素，莱卡斯公司与李清秀在案涉《商品房买卖合同（预售）》中明确约定了遇到不可抗力的责任分配问题，莱卡斯公司逾期交房不构成违约。莱卡斯公司在合理期限内向李清秀出具因台风暴雨工程停工导致延期交房的《延期交房告知书》，李清秀对此并未提出异议。因此，应当免除莱卡斯公司的违约责任。2、李清秀未按合同约定时间支付购房款，莱卡斯公司享有先履行抗辩权，李清秀无权主张逾期交房违约金。3、案涉商品房已经交付给李清秀，交付至今该房产已经大幅增值，李清秀不存在损失的情形。4、即使要求莱卡斯公司支付逾期交房违约金，李清秀主张的违约金也超过实际损失的30%，一审法院认定的违约金过高。5、可预见并专门约定补偿方式的延期交房，不构成根本违约。莱卡斯公司与李清秀在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》时对于迟延交付房屋已有预见，并专门作出了约定。莱卡斯公司由于不可抗力导致逾期交房，不构成根本违约，李清秀要求莱卡斯公司承担逾期交房违约责任的主张不能成立。 李清秀答辩称：1、莱卡斯公司主张逾期交房系由于台风等不可抗力因素造成的，逾期交房并非莱卡斯公司的过错的理由不能成立。案涉房屋地处沿海地区，雨天、台风等气象在合同订立时就应当考虑在工期内，是可以预见的，不构成不可抗力。即使施工过程中确实存在台风等情况，莱卡斯公司也应当对该情况影响工程完工及具体造成的停工日期承担举证责任。2、莱卡斯公司主张因房价上涨，李清秀不存在实际损失，拒绝支付违约金不能成立。李清秀作为双方签订的商品房买卖合同的合同相对方，有权按照合同要求莱卡斯公司承担违约责任并支付逾期交房违约金。3、李清秀已经按约履行了支付购房款的合同义务，不存在任何违约情形，李清秀有权依约向莱卡斯公司主张逾期交房的违约责任。4、莱卡斯公司主张违约金约定过高，超过实际损失的30%，系故意扭曲事实。一审认定的违约金标准是根据合同的约定，并未超过实际损失的30%，即使莱卡斯公司认为违约金约定过高，也应当由其承担相应的举证责任。 李清秀向一审法院起诉请求：1.判令莱卡斯公司按《商品房买卖合同（预售）》约定将位于莆田市涵江区房屋交给李清秀；2.判令莱卡斯公司向李清秀支付自2017年6月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（每日按购房总款803819元的0.01%计算）。在本案诉讼过程中，李清秀变更诉讼请求：判令莱卡斯公司向李清秀支付自2017年6月1日起至2019年3月15日止的逾期交房违约金计52409元（每日按购房总款803819元的0.01%计算）。 一审法院认定事实：莱卡斯公司以出让方式取得位于莆田市涵江塘北片区地块建设用地使用权（国有土地使用证号为莆国用（2015）字第××号）。经批准，莱卡斯公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院。建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建筑工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＨＪ-2015-018号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2015）莆房许字第××号。 2015年7月29日，莱卡斯公司作为出卖人与李清秀作为买受人双方签订了一份合同编号为Ｈ201502519的《商品房买卖合同（预售）》（含附件），合同约定:李清秀向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区商品房，商品房总价款为803819元；付款方式：商品房成交价款中的买受人房屋征迁货币安置补偿款总额（含购房补贴）790655元，由莆田市涵江区城市建设投资有限公司分三期支付给出卖人：第一期，《商品房买卖合同》网签后，支付买受人房屋征迁货币安置补偿总额的30%即237197元；第二期，《商品房买卖合同》备案之日起一年内，支付买受人房屋征迁货币安置补偿款总额的30%，即237197元；第三期，《商品房买卖合同》备案之日起两年内，支付买受人房屋征迁货币安置补偿款总额的40%，即316261元；买受人房屋征迁货币安置补偿款与商品房成交价款对抵后，不足部分13164元由买受人采取一次性付款方式，应于2015年7月29日前支付给出卖人；购房款全部存入预售资金监管账户，用于本工程建设；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的交房时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。尔后，李清秀依约将购房总款803819元全部支付给莱卡斯公司，包括由莆田市涵江区城市建设投资有限公司分三期支付给出卖人莱卡斯公司的款项。李清秀认为，其已按商品房买卖合同约定全部付清了涉案商品房的总价款，但莱卡斯公司未按合同约定的时间交付涉案商品房，已构成违约，遂提出上述诉讼请求。 一审另查明，莱卡斯公司于2019年3月15日将涉案房产交付给李清秀使用。 一审法院认为，莱卡斯公司与李清秀双方签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》(含附件)均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对相关当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面诚信的履行相应的义务。本案中，李清秀依约将案涉购房款全部支付给莱卡斯公司，但莱卡斯公司未能依合同约定于2017年5月31日前将涉案商品房交付给李清秀使用，其辩称系因台风暴雨等因素所致，且对延期交房已履行通知义务。因台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，属可预见性的，莱卡斯公司在与李清秀签订合同时应当充分考虑到这一自然现象，合理安排涉案商品房建设工期和交房时间，且莱卡斯公司也未提供其他证据佐证其因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延误，从而导致逾期交房。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方。因《延期交房告知书》系莱卡斯公司单方制作，真实性欠缺其他证据佐证，该证据无法证实莱卡斯公司有履行延期交房的告知义务，故莱卡斯公司的上述辩解意见不予采纳。综上，李清秀已依约履行了合同约定的支付购房款义务，而莱卡斯公司未依合同约定于2017年5月31日前向李清秀交付涉案商品房，而于2019年3月15日才将涉案商品房交付给李清秀，逾期交房时间超过651天，莱卡斯公司的行为违反了合同的约定，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》约定：出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据该合同约定，莱卡斯公司应支付给李清秀逾期交房违约金为52328.61元［(803819元×0.01%)×651天］。关于莱卡斯公司提出李清秀主张的违约金过高，要求予调低的问题。李清秀主张按合同约定的违约金计算方法计算违约金数额，而莱卡斯公司认为用该计算方法计算出的违约金数额过高，但未提供证据证明该违约金数额超过李清秀实际损失的30%。依据民事诉讼举证证据规则，莱卡斯公司应承担举证证明不能的不利后果，故对莱卡斯公司认为违约金数额偏高的辩解意见，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给李清秀逾期交房违约金52328.61元。案件受理费1104元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本院二审期间，莱卡斯公司与李清秀均没有提交新的证据。 经审理查明，莱卡斯公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏认定本案《商品房买卖合同》还有一份补充协议的事实。李清秀对一审查明的事实没有异议。双方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为，根据莱卡斯公司与李清秀签订的案涉《商品房买卖合同(预售)》(含附件)，莱卡斯公司与李清秀之间形成商品房买卖合同关系，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。因李清秀已经履行了其支付购房款的义务，故莱卡斯公司应当按约向李清秀交付案涉房屋，现莱卡斯公司逾期交付房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同(预售)》中约定莱卡斯公司逾期交房应承担按李清秀已付购房款的日万分之一计算的违约金，一审法院据此判决莱卡斯公司应向李清秀支付违约金52328.61元是正确的。因台风暴雨天气系可预见的自然现象，莱卡斯公司主张其因台风暴雨造成工期顺延属于不可抗力因素，依据不足，本院不予采信。莱卡斯公司的上诉理由均依据不足，本院不予支持。 综上所述，莱卡斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1104元，由上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年五月二十六日 法官助理黄周翔 书记员倪益群 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。