四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初1686号 原告：邬波，男，1970年5月27日出生，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：鲜鹏程，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖川，四川宏坤律师事务所律师。 被告：四川巴中经济开发区管理委员会房屋征收管理局。 负责人：张四生，该局局长。 委托诉讼代理人（特别授权）：程琳，女，1977年7月19日出生，四川巴中经济开发区管理委员会房屋征收管理局副局长，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈曦，女，1993年12月25日出生，四川巴中经济开发区管理委员会房屋征收管理局工作人员，住四川省南江县。 被告：巴中德嘉元投资有限公司，住所地：四川省巴中市经济开发区兴文镇（物流园）。 法定代表人：洪文佳，该公司执行董事兼总经理。 原告邬波与被告四川巴中经济开发区管理委员会房屋征收管理局、巴中德嘉元投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邬波及其委托诉讼代理人鲜鹏程、肖川，被告四川巴中经济开发区管理委员会房屋征收管理局之委托诉讼代理人程琳、陈曦到庭参加诉讼。被告巴中德嘉元投资有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邬波向本院提出诉讼请求：1．判令立即解除原告与被告巴中德嘉元投资有限公司签订的商品房买卖合同（合同备案号：550011），并返还原告购房款250000元；2．判令二被告赔偿原告损失74000元（500000元×10%＋24000元）；3．案件受理费由被告方承担。 事实和理由：原告与2017年5月27日与被告巴中德嘉元投资有限公司签订商品房买卖合同两份，约定购买巴中经济开发区五金机电综合市场A1幢1层35号、14号（面积：168.76平方米、177.57平方米）房屋，两份合同分别约定的总价款为250000元，共计500000元；并将该两份商品房买卖合同在被告巴中市房地产管理中心登记备案。原告在对案涉房屋占有使用过程中，人民法院告知其房屋在其备案登记之前已由人民法院查封，权属存在重大瑕疵。而二被告在明知法院对案涉房屋有查封的情况下，未告知原告房屋存在查封登记，致使原告基于房屋权属无任何查封、抵押等情形的错误认识下购买该房屋并全额缴纳购房款，致使原告遭受巨大损失，二被告的行为对原告已然构成共同侵权，损害了原告的合法权益，故向贵院提出前述诉请，望贵院判如所请。 被告四川巴中经济开发区管理委员会房屋征收管理局（巴中经开区房管局）辩称：1．应当驳回原告对我局的诉请，原告与巴中德嘉元投资有限公司的商品房买卖关系与我局不构成民事法律关系；2．我局与被告巴中德嘉元投资有限公司不构成共同故意，巴中市房产登记系统与巴中市不动产登记档案查询系统信息不同，信息不共享。我局2017年5月27日办理原告邬波与被告德嘉元投资公司商品房买卖合同备案时未收到巴中市中级人民法院的查封裁定和协助执行通知书；3．要求二被告共同赔偿74000元没有事实和法律的依据，根据2018年1月31日巴中市中级人民法院执行局的书面说明可以证明我局并无任何过错和过失。综上，请求驳回原告对我局的诉请。 被告巴中德嘉元投资有限公司（以下简称德嘉元投资公司）书面辩称：德嘉元投资公司依法销售、交付房屋给原告并且办理了网签备案，法院和房管局均未告诉我们该房已被法院查封不能进行买卖。房屋被查封和变卖的责任不应当由我们公司承担，要求驳回原告对于被告德嘉元投资公司的诉请。 经审理查明，2017年5月27日，原告邬波与被告德嘉元投资公司签订合同备案号550008号和550011号《商品房买卖合同》两份，约定原告邬波购买被告德嘉元投资公司开发建设的巴中经济开发区五金机电综合市场（一期）A1幢1楼14号门市（面积：177.57平方米，框架，商业用房）及A1幢1楼35号门市（面积：168.76平方米，框架，商业用房），两份合同分别约定的门市价款为250000元，共计500000元。该两份合同均同时约定：“第五条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式付款；第六条：由于买受人原因或其他非出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，出卖人不承担任何责任；第十条交付条件（一）出卖人应当在2017年11月1日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交房责任1．（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”。被告德嘉元投资公司在合同的出卖人处加盖公司印章，原告邬波在合同的买受人处签名。 2017年5月27日，上述两份商品房买卖合同在巴中市房产管理中心登记备案。 2017年5月28日，被告德嘉元投资公司向原告邬波出具收据两张。收据载明收到邬波转账支付购房款400000元，现金支付购房款100000元，共计购房款500000元。收款事由为：房款（A1栋14号、35号）。被告德嘉元投资公司在该两张收据上加盖公司的财务专用章。 之后，被告德嘉元投资公司将案涉门市交付原告邬波。原告邬波将案涉门市简单装修后出租给他人作收购废品门市使用。 2018年6月8日，被告德嘉元投资公司向巴中市中级人民法院申请解除位于巴中市经济开发区房屋；Ａ2栋3层1、2号房屋的查封。巴中市中级人民法院作出（2016）川19民初33号之三民事裁定，解除对被告德嘉元投资公司开发的位于巴中市经济开发区房屋的查封。 2018年9月8日，巴中市恒通建筑有限公司申请继续查封被告德嘉元投资公司开发的位于巴中市经济开发区…房屋，巴中市中级人民法院作出（2018）川19民初5号之二民事裁定，查封被告德嘉元投资公司开发的位于巴中市经济开发区房屋。 2018年9月29日，巴中市中级人民法院向被告巴中经开区房管局送达（2018）川19民初5号之二民事裁定书及（2018）川19执保33号协助执行通知书。要求协助继续查封被告德嘉元投资公司建设的包括巴中经济开发区五金机电综合市场（一期）A1幢1楼35号门市在内的多套门市，期限至2020年9月26日。 2018年10月17日，巴中市中级人民法院作出（2018）川19执164号之二执行裁定：拍卖被申请人德嘉元公司位于巴中经济开发区：Ａ1栋1层…．14、35．…等非住宅房屋。 2019年2月1日，被告巴中经开区房管局向巴中市中级人民法院送达《关于对四川省巴中市中级人民法院【（2016）川19民初33号】裁定书房源核实情况说明》：…．我局工作人员在2018年1月31日查询时因巴中数字房产政务服务系统处在维护中，未核实出以上74套房源中已被巴中德嘉元投资有限公司网签备案的38套房源（该38套房源中已被巴中德嘉元投资有限公司分别于2016年10月6日至2017年6月27日前进行网签备案）。其中包括邬波购买的14号、35号门市备注已签约。 2019年3月5日，原告邬波向巴中市中级人民法院作出的（2019）川19执164号之二执行裁定涉及执行标的房屋提出书面异议。 2019年3月8日，巴中市中级人民法院作出的（2019）川19执异23号执行裁定，认为“…经审查，该合同签订时间为2017年5月，在签订合同时案涉房屋已经被本院查封。故案外人邬波主张异议的理由不能成立，本院依法不予支持。案外人邬波可以根据《商品房买卖合同》的约定及法律规定另行起诉主张权利。…裁定如下：驳回案外人邬波的执行异议请求”。原告邬波收到该裁定后，未提起案外人执行异议之诉，而于2020年4月15日向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉。 2019年9月27日，案外人陈谨才通过网上拍卖程序以拍卖价458280元购买了巴中经济开发区五金机电综合市场（一期）A1幢1楼35号门市。 2019年10月8日，巴中市中级人民法院（2018）川19执164号之十执行裁定书，裁定巴中经济开发区五金机电综合市场（一期）A1幢1楼35号门市的所有权及相应的其他权利归买受人陈谨才所有。房屋所有权交付时起转移给买受人陈谨才。 2019年12月24日，案外人陈谨才在巴中市自然资源和规划局对巴中经济开发区五金机电综合市场（一期）A1幢1楼35号门市办理不动产权证明。同日，陈谨才收回门市并重新安装卷帘门，现关闭未使用至今。 同时查明，2016年10月8日，根据恒通建筑公司的财产保全申请。巴中市中级人民法院作出（2016）川19民初33号民事裁定，裁定：查封被申请人德嘉元公司建设的位于巴中市经济开发区房屋（含案涉房屋），所查封的房屋期限为2016年10月8日至2018年10月8日。根据巴中市中级人民法院执行局的说明，该查封裁定于2016年10月9日向巴中市经济技术开发区房屋产权登记中心送达。 2016年11月29日，因被告德嘉元投资公司以查封上述房屋超过诉讼请求金额向巴中市中级人民法院申请复议，巴中市中级人民法院向巴中市不动产登记中心经开区分中心（签收人：雷娟）送达（2016）川19民初33号之二民事裁定和协助执行通知书，裁定：查封被申请人德嘉元公司建设的位于巴中市经济开发区房屋…．，所查封的房屋期限为2016年10月8日至2018年10月8日。撤销本院（2016）川19民初33号保全民事裁定。 2018年1月31日，巴中市中级人民法院向被告巴中经开区房管局送达（签收人：程琳）（2016）川19民初33号民事裁定和（2016）川19执保2-1号协助执行通知书。 审理中，证人文某出庭证明原告邬波委托其装修案涉35号房屋用去装修费共计24000元，但未提供任何装修材料发票及付款票据佐证自己的证言。 以上事实有原告提供的双方当事人身份信息、《购房协议》《商品房买卖合同》《收款收据》《巴中五金机电综合市场管理服务委托协议书》、（2019）川19执异23号执行裁定、证人证言、川（2019）巴中市市不动产权第××号不动产权证，被告巴中经开区房管局提供的（2016）川19民初33号民事裁定、（2016）川19民初33号之二民事裁定、（2016）川19民初33号之三民事裁定、（2016）川19执保2-1号协助执行通知书、（2016）川19执保复11-1号协助执行通知书、中级人民法院说明、（2018）川19民初5号民事裁定、（2018）川19民初5号之一民事裁定、（2018）川19民初5号之二民事裁定、（2018）川19执164号之二执行裁定、（2018）川19执164号之十执行裁定、（2018）川19执保4号之一协助执行通知书、（2018）川19执保18号协助执行通知书、（2018）川19执保33号协助执行通知书、房源核实情况说明、房源清单、送达回证、成交确认书、巴中市不动产转移通知书，被告德嘉元投资公司提供的民事答辩状，本院收集的川（2019）巴中市市不动产权第××号不动产权证、案涉门市照片及庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，足以认定。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本案原告邬波于2017年5月27日与被告德嘉元投资公司签订商品房买卖合同、全额交付购房款、交付并占有使用案涉房屋，证明该买卖合同系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，对于其合同效力，本院依法予以确认。 被告德嘉元投资公司因另案纠纷，被法院查封、变卖了原告邬波已购买的位于巴中市经济开发区房屋，原告邬波虽向巴中市中级人民法院提出案外人执行异议，但异议已被巴中市人民法院依法驳回，该房屋现已被案外人陈谨才通过法定程序合法购买拥有并已办理不动产权证书，原告邬波的合同目的已不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，对原告邬波要求解除与被告德嘉元投资公司签订的商品房买卖合同（合同备案号：550011）并返还原告邬波购房款250000元的诉请，本院依法予以支持。 被告德嘉元投资公司辩称案涉商品房买卖合同合法有效，自己不应承担法律责任，请求驳回原告邬波的诉讼请求。本案现虽无证据证明被告德嘉元投资公司在与原告邬波签订商品房买卖合同即知晓案涉房屋在2016年已被法院查封，但在2017年5月27日与原告邬波签订商品房买卖合同并备案后，在2018年6月8日向法院申请解除位于巴中市经济开发区房屋的查封时，并未向法院申请解除对案涉35号房屋的查封及以同等价值的资金或资产对35号房屋进行担保或赎回，其行为已构成故意违约，对本案原告邬波不能实现合同目的后果应承担违约责任。对被告德嘉元投资公司的这一辩称，本院依法不予采信。 根据原告邬波与被告德嘉元投资公司签订的《商品房买卖合同》“第十二条逾期交房责任1．（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金”的约定，因被告德嘉元投资公司的原因造成原告邬波不能享有案涉房屋的所有权，被告德嘉元投资公司应按照合同约定按房款的总金额10%向原告邬波赔偿支付违约金25000元（购房款250000元×10%）。 原告邬波要求被告德嘉元投资公司赔偿房屋装修损失24000元的主张，虽有证人文某当庭作证证明其房屋装修费24000元属实，但原告邬波和证人文某均无任何证据证明门市装修费24000元的真实性，考虑到案涉房屋在已移交案外人陈谨才占有使用前房屋在对外出租使用的实际情况，考虑到案外人陈谨才对案涉房屋的拍卖成交价，对原告邬波的装修费损失，本院酌情认定为10000元。 综上，被告德嘉元投资公司共应赔偿支付原告邬波房屋损失费35000元（25000元＋10000元）。对原告邬波超出这一金额的损失诉请，本院依法不予支持。 原告邬波要求被告巴中经开区房管局与被告德嘉元投资公司共同承担本案的民事法律责任。因本案是商品房买卖合同纠纷，被告巴中经开区房管局履行的是行政管理和行政服务行为，并非案涉商品房买卖合同的相对方或受益人。对原告邬波的这一诉请，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。 被告德嘉元投资公司在本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼，对原告邬波的诉请理由和证据至今未提供证据进行抗辩，视为对原告邬波诉请理由及提供证据的认可，本院依法予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邬波与被告巴中德嘉元投资有限公司2017年5月27日签订的合同备案号550011号的《商品房买卖合同》； 二、由被告巴中德嘉元投资有限公司在本判决生效后十日内向原告邬波返还购房款250000元； 三、由被告巴中德嘉元投资有限公司在本判决生效后十日内向原告邬波赔偿支付损失费35000元； 四、驳回原告邬波的其他诉讼请求。 案件受理费6160元，简易程序减半收取3080元，由被告巴中德嘉元投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 赵 勇 二〇二〇年五月二十七日 书记员 张婷婷