云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初74号原告：陈茜，女，汉族，1989年7月1日生，住址云南省昭通市昭阳区。委托代理人（特别授权）:杨红莉，女，汉族，1964年2月7日生，住址云南省昭通市昭阳区。被告：丽江锐晨滇丽置业有限公司，法定代表人吴华，住所云南省丽江市古城区庆云东路566号幸福里小区1号楼，社会信用代码：9153070056315736XA。委托代理人（特备授权）：包自林，系云南云勇律师事务所律师。第三人：云南中沅房地产顾问有限公司，法定代表人程跃，住所云南省丽江市古城区西安街道裕安路126号6楼，社会信用代码：91530702MA6NE6RB3X。委托代理人（特别授权）：高云，男，汉族，1982年2月12日生，住址云南省丽江市古城区。原告陈茜诉被告丽江锐晨滇丽置业有限公司、第三人云南中沅房地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告丽江锐晨滇丽置业有限公司的委托代理人、第三人云南中沅房地产顾问有限公司的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告继续履行原、被告双方于2018年11月25日签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》，并限期7日内交付所购房屋。二、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年11月25日，原、被告双方在被告方位于丽江市古城区庆云路与丽大路交汇处“丽江幸福里”销售中心签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，定购被告开发的“丽江幸福里3期·拾光”项目庆园8栋2单元1层2号住房一套。双方就定购的具体房屋、房屋价款、定金、违约责任等条款进行了明确完整的约定。双方也是按照被告委托的代理销售商云南中沅房地产顾问有限公司的工作人员的指导下签订了合同并向其账户支付了定金及购房全款共计43万元人民币。合同签订后原告一直依法要求被告全面且诚信履行双方签订的合同，限期实际交付所购房屋，但被告无故拖延履行双方合法有效的合同，己经严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告认为被告无故拖延履行合同的行为己构成违约，严重侵犯了原告的合法权益。被告辩称：根据案件发生之后经被告公司核实，《幸福里3期·拾光定购协议》系由第三人公司员工胡禾盗取后与原告签订，因此该定购协议对被告公司不发生法律效力，不具有约束力。被告公司也从未收到原告支付的任何房款。请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称：第三人公司为丽江锐晨滇丽置业有限公司代理销售，其代理行为应当由被代理人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认。对于有争议的证据，本院认定如下：1、关于《“幸福里3期·拾光”定购协议》，该协议载明合同当事人系甲方丽江锐晨滇丽置业有限公司，乙方陈茜，并盖具被告丽江锐晨滇丽置业有限公司公章，内容未违反法律规定，本院予以确认。2、原告提交的《收据》，该收据载明“幸福里三期庆园8栋2单元102号首付款43万元”，盖具字样为“云南中沅房地产顾问有限公司财务专用章”的印章，经审查，该《收据》与案涉协议及实际支付款项相互印证，能够证明43万元资金流向，本院予以确认。3、被告及第三人各自提交一份《“幸福里三期”项目销售代理合同》，两份合同条款虽略有不同，但都证实了被告及第三人间存在销售代理关系，本院予以确认。4、被告提交一组《照片》，经审查不符合证据形式要件，未有其他证据印证，本院不予确认。5、《（2019）云0702刑初167号刑事判决书》，经查该判决书已生效执行，本院予以确认。6、第三人向法庭提交的（2019）云0702民初906号民事裁定书，经审查与本案争议事实无关，本院不予确认；（2019）云0702民初571号、569号民事判决书，能够证明部分案件事实，本院予以确认。诉讼过程中原告申请证人刘某出庭作证，拟证实原告签约过程及已支付首付款的事实。经审查，证人证言能够与在案其它证据印证，本院予以确认。根据当事人陈述及认定的证据，本院确认如下法律事实：2018年11月23日，原告通过第三人员工黄月介绍并带领看房，决定购买“丽江幸福里3期·拾光”项目庆园8栋2单元1层2号房屋，并向黄月转账43万元。2018年11月25日，原告在被告销售中心经由第三人员工胡禾签订了《“幸福里3期·拾光”定购协议》，该协议加盖被告公章，协议中就具体房屋、价款、定金、违约责任等进行了约定。当天黄月将所收取原告的43万元转账给胡禾，由胡禾向原告出具了《收据》，确认第三人收到原告首付款43万元。2019年7月16日，云南省丽江市古城区人民法院作出（2019）云0702刑初167号刑事判决书，判决：一、被告人胡禾犯职务侵占罪，判处有期徒刑七年；二、由被告人胡禾退赔云南中沅房地产顾问有限公司317.1838万元；三、随案移送的作案工具公章一个予以没收。经查，2018年10月1日至2019年10月1日间，被告与第三人存在销售代理关系，由第三人代理销售被告开发的“幸福里三期”项目住宅房屋，胡禾、黄月作为第三人员工进驻被告处作为销售代表。另查，第三人代理销售过程中均使用胡禾的个人账户进行资金转账。本院认为，本案争议焦点为：胡禾与原告签订《“幸福里3期·拾光”定购协议》是否构成表见代理，原告在签订协议过程中是否存在过错。本案中，案涉《“幸福里3期·拾光”定购协议》系被告制式合同，并加盖了被告的公章，胡禾作为第三人员工，在第三人与被告存在代理销售法律关系期间，在被告售楼中心以被告名义与原告订立前述协议，符合表见代理特性。关于原告在签订协议前支付款项的行为，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人”。本案中，黄月、胡禾作为第三人员工，进驻被告销售中心工作系履行职务行为，两人的推销行为足以让原告相信其有权收取购房款，故原告于协议签订前先支付款项的行为不存在过错，法律后果依法应由被告承担。况且，经生效刑事判决书查明，被告与第三人在实际履行销售代理合同过程中存在使用胡禾个人账户的情况，本案原告虽首先将款项支付到第三人员工黄月个人账户，但黄月于签约当天已将案涉款项转账至胡禾个人账户，其后胡禾职务行为不当，依法不得对抗善意相对人，故被告及第三人以原告于协议签订前支付合同价款，存在过错的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。现原告诉请被告继续履行双方签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》，证据充分，依法有据，本院予以支持。原告诉请被告于7日内交付所购房屋，但未就案涉房屋交付时间及交付条件提交证据证明，该项诉请证据不足，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司继续履行与原告陈茜于2018年11月25日签订的《“幸福里3期·拾光”定购协议》。二、驳回原告陈茜的其他诉讼请求。案件受理费15168元，由被告丽江锐晨滇丽置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  尹丽莎人民陪审员  杨丽英人民陪审员  李曾喜二〇二〇年五月六日书 记 员  杨 怡【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】