广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终6911号上诉人（原审被告）：广州领越市场管理有限公司，住所地广州市白云区北太路1633号广州民营科技园科盛路8号配套服务大楼B407房。法定代表人：吴晓亮。委托诉讼代理人：李仙艳，该公司工作人员。被上诉人（原审原告）：干林艳，女，1985年8月14日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：任超刚，系干林艳的配偶。上诉人广州领越市场管理有限公司（以下简称领越公司）因与被上诉人干林艳房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初21100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。领越公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判领越公司无需向干林艳支付利息；2.一、二审诉讼费由干林艳承担。事实和理由：（一）本案的核心争议是《认购书》解除的原因以及责任的归属。涉案认购书中明确“干林艳声明已在交付定金前……知悉地方政府的关于购买商品房的相关政策……”，可见，对于广州市当时的限购政策，干林艳是清楚知悉的。结合广州市当时的限购政策，干林艳在认购后可以通过注册法人的方式履行双方的买卖合同，这是符合市场行情及行业习惯的行为，双方完全有条件继续履行该《认购书》。根据2018年12月19日广州市发布的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》规定，即使干林艳不注册企业法人单位，仍然可以继续履行合同。干林艳单方不履行合同的行为应当属于单方违约，其无权据此单方提出解除《认购书》并要求退款。（二）从双方实际履行《认购书》的过程来看，干林艳也事实上认可其单方解除《认购书》的行为效力存疑，在该情况下认定领越公司应当承担退还利息是错误的。一审法院已认定解除声明未发生法律效力，但又据此认定起算利息的日期，前后矛盾。根据《律师函》的内容，仅涉及退房款，未提及支付利息，利息本就不应该支持，且是干林艳行使单方解除权，《退款审批表》则是双方协商，属于协议解除的内容，两者行使的条件是不一致的，但一审判决却在此基础上直接套用两套规则，逻辑存在明显瑕疵。根据谁主张谁举证的原则，干林艳主张领越公司收到过《律师函》，应提交证据证明该事实，但干林艳并未提交，对于《律师函》一审法院不应采信，故干林艳关于利息的主张不应予以支持。（三）基于对《认购书》解除原因及责任的争议，领越公司及干林艳一直在协商解决方案，在责任存疑且双方均未明确退房款时间的前提下，一审直接判令领越公司支付利息，在认定事实方面存在错误。干林艳的《律师函》落款时间是2018年12月11日，领越公司的《退款审批表》发起时间是2019年1月23日，根据这两份文件的内容，干林艳未主张过该期间的利息，说明双方仍处于协商中，对于退房款的时间尚未明确。一审判决依据《退款审批表》的发起时间起算5日，认定领越公司应于2019年1月28日支付利息，一审法院忽略了领越公司提交的落款日期为2019年1月23日的《解除声明》，该证据虽未经领越公司盖章确认而无效，但上面有干林艳的签名，为其真实意思表示，由此可见，即使到了领越公司发起退房款审批流程之日，干林艳仍表示其同意不追究领越公司除房款以外的经济责任，放弃利息主张。一审庭审中领越公司虽确认退款审批表的真实性，但对其关联性提出异议，该审批表仅为公司内部意见沟通及审批，流程表所述内容仅为促进领导审批，不对公司以外的人输出，其流程也未走完。相反，该审批表说明领越公司与干林艳协商退房款事宜且无涉及利息。（四）退一万步讲，即使最终双方达成协议退款，则领越公司也仅应承担协议确定退款期限届满后的逾期退款利息，但双方未通过协议约定利息的承担，退款期限未明确，法院即使要参照公平合理的原则进行裁量，最多也仅能自干林艳第一次主张权利之日起算，即起诉之日起诉。二审庭询时另补充：领越公司已经于2020年1月19日和1月20日退还了3套涉案房屋的房款，不应再支持利息。干林艳二审答辩称，（一）认购书合法解除且应当支付利息。《退款审批表》显示退款原因一栏为“因客户逾期交款，我司于2018年12月3日解除《认购书》通知书，规定其已付定金不予退还，客户于2018年12月11日根据收到的解除《认购书》通知书给我司寄出律师函，函件内容以广州330政策后，商服类物业销售对象必须是法人单元为由，要求我司退还其所有已交房款，项目经咨询法务部张越律师，其认为客户认购时政策不允许个人购买商用物业，如客户起诉至法院，我司除了要退还客户已交全额房款，还需赔偿客户已交房款利息及诉讼费等费用，因此建议退还客户已交全额房款825064元，请领导审批”。该《退款审批表》上有干林艳签名，还有领越公司的置业顾问、案场经理、案场财务、项目营销负责人、事业部业务负责人、事业部营销负责人、事业部财务负责人的签名，该证据的真实性、合法性已在一审中得以确认，该审批表并不是公司内部意见沟通，已经事实对外发生效力。根据前述退款原因可以得出，领越公司于2018年12月3日发出解除《认购书》的通知书，构成自认，也证明了干林艳于2018年12月11日发出律师函，要求其退款，故领越公司发出解除通知后，干林艳发律师函要求解除合同并退款，行使的是法定解除权，系合法解除，通知到达对方时解除。由于无法证明领越公司何时收到该律师函，便以领越公司填写《退款审批表》显示的时间2019年1月19日为合同解除的时间，并以此计算5天的履行期间，所以领越公司应当在2019年1月24日前退款给干林艳。由于领越公司未在合理期限内退款，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，领越公司应赔偿干林艳的利息损失，利息起算点从2019年1月24日起计算合情合理合法。这里的2019年1月24日是根据领越公司填表日期计算还款的最后期限，并不是根据《解除绿地汇创认购书声明》的落款日期来计算，领越公司此行为混淆视听，不应采信。（二）根据《退款审批表》中法务部张越律师陈述，领越公司退还房款时还需要赔偿客户已交房款利息以及涉诉费用，干林艳在《律师函》中没有提及支付利息，故干林艳放弃主张领越公司支付已交房款的利息，然而从2019年1月24日起计算的利息，是领越公司逾期支付房款导致干林艳银行利息损失的赔偿，有明确的法律依据，此处的逾期利息与支付房款期间的利息不一致，领越公司存在认识错误，应予纠正。（三）依据领越公司《退款审批表》中法务部的意见以及相应的诉讼费相关法律规定，一、二审诉讼费理应由领越公司承担。二审庭询时另补充：领越公司所提及的2018年12月19日的国家政策针对的是2018年12月19日之后签订合同的，本案的合同签订在2018年12月19日之前，不适用该政策。确认领越公司关于其在2020年1月19日和1月20日向干林艳退还三套房屋房款的陈述。干林艳向一审法院起诉请求：1.要求确认双方签订的《解除声明》合法有效；2.领越公司返还干林艳购房款825064元；3.领越公司支付拖欠房款4个月的利息（一审庭审中明确为支付自2019年1月23日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还房款之日止的利息）；4.本案全部诉讼费用由领越公司承担。一审法院认定事实：2018年4月27日，干林艳与领越公司签订《绿地认购书》（NO：0005590）约定，干林艳向领越公司购买位于广州市白云区科兴路2、4、6号绿地汇创广场4栋13层03室，双方对楼价、付款方式进行了约定，并约定干林艳须于2018年10月24日前到领越公司指定的地点签订《商品房买卖合同》及其补充协议；同时，认购书中记载干林艳声明已在交付定金前仔细阅读领越公司在售楼处公开展示的《商品房买卖合同》全部条款及补充协议、《物业管理公约》及法律法规规定应明示的其他文件、证书及重要提示，确保充分理解且无异议，对所认购的物业状况、交易条件、周边环境已有充分的了解，并已详细阅读了领越公司公示的《认购须知》《按揭须知》等指引办理相关手续的文件，知悉地方政府发布的关于购买商品房的相关政策，确信其符合认购及办理银行按揭的相关条件。干林艳的丈夫分别于2018年4月27日、5月3日向领越公司支付了定金50000元和第一期购房款775064元，合计825064元。《绿地认购书》签署后，干林艳委托广东宇全律师事务所向领越公司发出《律师函》称，干林艳于2018年12月收到领越公司发来的《解除通知函》，由于干林艳向领越公司所购买的广州市白云区科兴路2、4、6号绿地汇创广场三个物业，根据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的规定只能出售给法人单位，不能出售给个人，故领越公司应将干林艳缴纳的2526007元退还给干林艳，并要求领越公司在收到《律师函》后五日内退还上述款项。《律师函》落款时间是2018年12月11日，干林艳没有提交该《律师函》已送达领越公司的证明，领越公司否认收到过该《律师函》，亦不确认有向干林艳发送过《解除通知函》。干林艳提交的《解除声明》中记载：“1.甲乙双方同意，自本协议签订之日，双方就该房屋签订的认购书解除。2.甲乙双方确认，就该房屋，乙方已向甲方支付房款825064元退款。甲乙双方同意，2019年1月24日本协议生效。3.甲乙双方同意并确认，就该认购书履行及解除事宜，除本协议约定外，甲乙双方均无需向对方承担任何经济及法律责任。4.本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，自甲方签字盖章，乙方签字之日起生效，每份具有同等的法律效力”，该《解除声明》仅有乙方即干林艳个人签名，签名时间是2019年1月23日，甲方即领越公司未签名或盖章。领越公司对《解除声明》的真实性、合法性、关联性均不予确认。干林艳提交的《绿地汇创国际项目退款审批表》显示：填表日期是2019年1月23日，申请事项是退还干林艳房款，在退款原因中记载“因客户逾期交款，我司于2018年12月3日发出解除《认购书》通知书，规定其已付定金不予退还，客户于2018年12月11日根据收到的解除认购书通知书给我司寄出律师函，函件内容以广州330政策后，商服类物业销售对象必须是法人单元为由，要求我司退还其所有已交房款，项目经咨询法务部张越律师，其认为客户认购时政策不允许个人购买商用物业，如客户起诉法院，我司除了要退还客户已交房款，还需赔偿客户已交房款利息及诉讼费等费用，因此建议退还客户已交全额房款825064元，请领导审批”。该《绿地汇创国际项目退款审批表》上有干林艳的签名，另外领越公司的置业顾问、案场经理、案场财务、项目营销负责人均有签名。经一审庭审质证，领越公司对《绿地汇创国际项目退款审批表》真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为该证据说明领越公司与干林艳尚未达成解除《绿地认购书》的一致意见，正在公司领导审批过程中。一审法院认为，干林艳与领越公司签订的《绿地认购书》系商品房买卖合同订立前的预约合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本案为商品房预约合同纠纷。本案争议的焦点是，干林艳与领越公司双方解除《绿地认购书》的时间，领越公司应否返还干林艳定金、房款及应否支付利息。首先，干林艳要求确认《解除声明》属干林艳与领越公司双方签署并合法有效，但根据该声明第4条约定“本协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份，自甲方签字盖章，乙方签字之日起生效，每份具有同等的法律效力”，可见该声明是以双方当事人共同签字、盖章为生效要件，在领越公司没有签名或盖章的情况下，《解除声明》不发生法律效力，对领越公司不具有约束力，故干林艳要求确认《解除声明》属干林艳与领越公司双方签署并合法有效，与约定的事实不符，一审法院不予支持。其次，虽然领越公司否认有收到干林艳于2018年12月11日寄送的《律师函》，干林艳也没有提交相关签收证明，但是《绿地汇创国际项目退款审批表》“退款原因”一栏却载明“因客户逾期交款，我司于2018年12月3日发出解除《认购书》通知书，规定其已付定金不予退还，客户于2018年12月11日根据收到的解除认购书通知书给我司寄出律师函”，一审庭审中，领越公司是确认《绿地汇创国际项目退款审批表》的真实性的，而该证据的内容恰巧证明了领越公司自认有向干林艳发出过解除《认购书》的文件，并有收到过干林艳寄送的日期为2018年12月11日的律师函，故一审法院采信干林艳所提交的《律师函》的真实性并确认领越公司有收到过该《律师函》。《律师函》中明确记载，干林艳依据《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》的规定告知领越公司，由于领越公司无法将涉案物业出售给干林艳个人，故要求领越公司在收到律师函后五日内退款。经查，广州市人民政府于2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》规定，房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，该通知从2017年3月31日起施行；广州市住房和城乡建设委员会发布于2017年12月19日发布的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》规定，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的（以签订土地出让合同、成交确认书或经公告确认土地出让成交日为准）房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。2018年12月19日24：00前已签订认购书或购房合同，并且完成购房合同网签的，按原政策执行。2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。根据以上规定，干林艳《律师函》中所述的要求领越公司退款的理由，合理合法，属于行使法定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，故干林艳寄送的《律师函》到达领越公司之日为《绿地认购书》解除之日，领越公司理应在收到该《律师函》之日起五日内办理退款手续给干林艳。虽干林艳未举证证实领越公司实际收到《律师函》的时间，但是根据《绿地汇创国际项目退款审批表》填写时间是2019年1月23日可推测，领越公司应在2019年1月23日前已经收到了《律师函》，故领越公司最迟应在2019年1月28日前退款给干林艳，领越公司未在合理时间内退款给干林艳，干林艳要求领越公司立即退还定金50000元、房款775064元，合计825064元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付逾期退款的利息损失，合理合法，一审法院予以支持，但利息起算时间应为2019年1月28日。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十五条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2019年11月11日作出如下判决：一、于本判决生效之日起五日内，广州领越市场管理有限公司向干林艳返还定金50000元、房款775064元，合计825064元；二、于本判决生效之日起五日内，广州领越市场管理有限公司向干林艳支付逾期退款利息损失（以825064元为本金，自2019年1月28日起按照中国人民银行同期贷款利率支付至本金付清之日止）；三、驳回干林艳的其他诉讼请求。案件受理费12051元，由广州领越市场管理有限公司负担。本院二审期间，领越公司向本院提交：2020年1月19日10份中国建设银行单位客户专用回单和2020年1月20日3份客户专用回单，共13份，拟证明领越公司已经将涉案三套房屋的房款退还给干林艳了。干林艳经质证认为：对领越公司提交证据的真实性、合法性和关联性没有异议。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案《绿地认购书》第四条第7点载明：签署本认购书后，甲方（领越公司）在商品房销售过程中不接受乙方（干林艳）办理更名、增名的申请，若乙方不能按照本认购书姓名签订《商品房买卖合同》即视为乙方违约，乙方无权要求返还定金，但在签订《商品房买卖合同》前，更名到直系亲属（父母、子女，须出具户口本原件或相关有效证明文件）除外。再查明，广州市住房和城乡建设委员会于2018年12月19日发布《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：领越公司在向干林艳退还房款时应否支付利息。领越公司与干林艳仅签订了《绿地认购书》，尚未签订《商品房买卖合同》，故双方之间应为商品房预约合同关系，本案案由应为商品房预约合同纠纷，一审法院认定案由有误，本院予以纠正。关于认购书解除的原因以及责任归属问题。涉案《绿地认购书》载明的买受方为干林艳，且从该认购书第四条第7点关于“签署本认购书后，甲方（领越公司）在商品房销售过程中不接受乙方（干林艳）办理更名、增名的申请，若乙方不能按照本认购书姓名签订《商品房买卖合同》即视为乙方违约，乙方无权要求返还定金，但在签订《商品房买卖合同》前，更名到直系亲属（父母、子女，须出具户口本原件或相关有效证明文件）除外”的约定来看，干林艳是以个人名义且仅能以自己或者直系近亲属的名义购买涉案写字楼，领越公司、干林艳之间并无达成由干林艳在认购后通过注册企业法人的方式履行买卖合同的合意，领越公司称干林艳可通过注册企业法人的方法继续履行认购书显然与前述认购书第四条第7点的约定不符，本院对领越公司的该主张不予采纳。涉案《绿地认购书》签订于2018年12月19日24：00前，且干林艳在该时点之前已经支付定金以及第一期购房款，根据广州市住房和城乡建设委员会发布于2018年12月19日的《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》的规定，此种情形仍应按2017年3月30日发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》关于商服类物业自2017年3月31日起销售对象应当是法人单位的规定执行。由此可见，干林艳个人不具备购买商服类物业的资格，其与领越公司所签订的《绿地认购书》并不具备继续履行的条件。因认购书不具备继续履行的条件，且双方未能就变更履行方式达成合意，一审法院认定干林艳要求解除合同属于行使法定解除权并无不当，本院予以认同。涉案《绿地认购书》签订时，《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》早已公布实施，领越公司、干林艳在知道或者应当知道商服类物业销售对象应为法人单位的情况下，仍签订认购书约定由个人购买涉案写字楼，对于认购书的解除，双方均有过错。干林艳向领越公司提出解除合同，领越公司2019年1月23日的《绿地汇创国际项目退款审批表》“退款原因”一栏关于“客户于2018年12月11日根据收到的解除认购书通知书给我司寄出律师函”的记载足以表明领越公司至迟在2019年1月23日已收到干林艳解除合同的通知，即涉案《绿地认购书》至迟于2019年1月23日解除。认购书解除后，领越公司已无继续占有干林艳已付款项的合法依据，因双方对于干林艳已付款项在认购书解除后的具体退款时间并无作出约定，故领越公司本应自认购书解除之日起全额退回。干林艳在其发出的《律师函》中要求领越公司在收到《律师函》后五日内退还其已付款项，领越公司未及时退还所收取的款项，在一定程度上给干林艳造成资金被占用的损失，一审法院判令领越公司除返还定金、房款外，还需向干林艳支付逾期退还的利息损失，并无不当，本院予以认同。领越公司认为不应支付上述款项利息的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，由于自2019年8月20日，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，在2019年8月20日之后的利息损失的利率应调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行。领越公司、干林艳均确认领越公司在本案一审判决作出后，已将涉案房屋的房款退还给干林艳，此乃当事人自行履行判决所确定义务的行为，对于领越公司应返还的房款数额，双方当事人可在本案执行期间相应调整，本案对一审判决不作改动。综上所述，领越公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人广州领越市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十九日书记员  贾妍胡秀红