内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终389号上诉人（原审被告）：呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司。法定代表人：钟细强，执行董事。委托诉讼代理人：李晓春，北京斐石律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹美娟，北京斐石律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：牙克石市贝尔美乳制品销售有限责任公司。法定代表人：于树勋，总经理。委托诉讼代理人：王雪沣，内蒙古鑫隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆瑶，内蒙古鑫隆律师事务所律师。原审被告：湖南展辉食品有限公司。法定代表人：张兴军，总经理。原审第三人：铜陵友谊置业有限公司。法定代表人：王林，总经理。上诉人呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司（以下简称友谊公司）因与被上诉人牙克石市贝尔美乳制品销售有限责任公司（以下简称贝尔美公司）、原审被告湖南展辉食品有限公司（以下简称展辉公司）、原审第三人铜陵友谊置业有限公司（以下简称友谊置业公司）占有物返还纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院（2019）内0782民初698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。友谊公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回贝尔美公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决未查明案涉房屋是否实际转让。友谊公司系52761.4平方米国有土地使用权人，土地证号为牙**号。2019年1月，友谊公司突然收到贝尔美公司的腾房通知书，要求腾退案涉五处房产。友谊公司一直正常占有使用部分案涉房屋，询问多名公司老员工，均不知道与贝尔美公司存在买卖五处房屋一事。友谊公司未收到贝尔美公司给付的购房款，也没有向其交付房屋，案涉房屋并未实际转让。二、一审判决适用法律错误。贝尔美公司在一审起诉书中自认五处房屋总价值为700万元。友谊公司向牙克石市房产管理中心调取档案发现，友谊公司原控股股东签署买卖协议，将五处房屋共计5222.5平方米以400352元的价格转让给贝尔美公司，每平方米单价仅为76.65元，严重低于房屋建设成本和市场交易价格。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定，贝尔美公司与友谊公司原股东恶意串通，逃避交易税费，损害国家利益，所签协议全部无效，而非部分条款无效。贝尔美公司辩称，其一审提供的房屋所有权证可以证明房屋权属问题。案涉房屋的交易价格不是本案审理范围，友谊公司所称适用法律错误的基础事实并不存在。展辉公司述称，认可一审判决，展辉公司不承担民事责任。同意友谊公司的上诉请求和理由。展辉公司于2014年2月通过股权转让成为友谊公司的股东。经向友谊公司员工了解，贝尔美公司与友谊公司原股东恶意串通，以远低于建设成本的价格将公司财产转让，逃避交易税费，损害国家利益，协议无效。贝尔美公司未向友谊公司支付转让对价，友谊公司也未向贝尔美公司交付房屋，案涉房屋没有实际转让。友谊置业公司述称，友谊公司与贝尔美公司的诉争与其无关。房屋所有权证登记的所有权人系贝尔美公司，贝尔美公司欲将案涉房屋转让给友谊置业公司，但最终未达成合意，没有形成有效的买卖合同，没有转移房屋所有权。贝尔美公司自2011年起，将案涉房屋交付给友谊公司占有使用，系其作为所有权人行使处分权的表现，与友谊置业公司无任何利害关系。贝尔美公司向一审法院起诉请求：1.判令友谊公司、展辉公司腾退位于内蒙古自治区牙克石市**号的总价值约700万元的五处房屋；2.判令友谊公司、展辉公司给付房屋使用费240万元。一审庭审中，贝尔美公司放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实：友谊公司成立于2006年1月6日。贝尔美公司成立于2010年12月7日。贝尔美公司与友谊公司签订协议，约定友谊公司将其所有的位于牙克石市**号的乳一车间（建筑面积1354.4平方米）、乳二车间（建筑面积2170.7平方米）、材料仓库（建筑面积569.4平方米）、化验室（建筑面积429平方米）、仓库（建筑面积700平方米）以400352元的价格出售给贝尔美公司。贝尔美公司于2011年1月办理了所有权证书，产权证号码分别为**号、**号、**号、**号、**号。2014年2月9日，友谊公司原股东万某1、付某与加比力（湖南）食品有限公司签订股权转让协议，约定万某1、付某将其持有的友谊公司部分股权转让给加比力（湖南）食品有限公司，并约定友谊公司现在资产除现有厂房、土地外的包括所有机械设备、生产许可证、品牌等有形和无形资产，均为加比力（湖南）食品有限公司股权收购后公司所有，友谊公司现有厂房以及土地所有权系万某1控股的第三人友谊置业公司所有，协议签订后至2018年2月前归友谊公司无偿使用，如到期后继续使用，应经万某1同意并支付相关费用。协议签订后，万某1将其在友谊公司剩余32%股权转让给万某2。2014年2月20日，友谊公司申请股东变更登记，将投资股东由万某1、付某变更为加比力（湖南）食品有限公司和万某2。2016年8月15日，加比力（湖南）食品有限公司更名为展辉公司。现万某2与展辉公司系友谊公司登记的投资股东。友谊公司自股权转让协议签订后至今，一直占有使用案涉五处房屋。2019年1月25日，贝尔美公司向友谊公司、展辉公司发出限期搬离通知书，要求二公司于十五日内腾空并归还五处房屋。一审审理中，贝尔美公司要求对案涉房屋自2018年2月1日起至今的房屋租金价格进行鉴定。呼伦贝尔众达资产评估事务所经勘查认为，缺少评估必备条件，不能作出评估。贝尔美公司撤回鉴定申请，放弃要求友谊公司给付240万元租金的请求。友谊公司向一审法院递交反诉状，并请求对案涉五处房屋2010年的市场价格进行鉴定，但未在限期内缴纳反诉费，也未到法院协商选择鉴定机构，视为放弃鉴定申请，对其反诉不予审理。一审法院认为，贝尔美公司系五处房屋所有权人。股权转让协议约定，友谊公司可无偿使用房屋至2018年2月，如到期继续使用应经万正某1同意并支付使用费。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，贝尔美公司有权要求友谊公司腾退占有的案涉房屋。友谊公司主张房屋转让协议无效，一审法院认为，如果当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格或者以低价交易，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。本案对转让合同效力的认定并不影响行政机关对于避税行为进行处理或者处罚。展辉公司系友谊公司的股东，并未占有使用案涉房屋，故其不承担民事责任。友谊置业公司亦未占有使用案涉房屋，也不承担民事责任。判决：一、友谊公司在判决生效之日起二十日内向贝尔美公司腾退产权证号码分别为**号、**号、**号、**号、**号的五处房屋；二、展辉公司、友谊置业公司在本案中不承担民事责任。本院二审期间，友谊公司提交友谊公司和贝尔美公司企业信息公示报告各一份，欲证明案涉房屋转让时，友谊公司和贝尔美公司的实际控制人都是万某1。贝尔美公司质证称，该证据不属于新证据，且即使两个公司的股东都有万某1，也不影响房屋转让协议的效力。展辉公司和友谊置业公司没有发表质证意见。本院认为，该证据是从国家企业信用信息公示系统查询下载，可以证实万某1在贝尔美公司持股99.63%，2013年3月29日之前在友谊公司持股100%，故对友谊公司的证明目的予以采信。本院二审查明，2014年2月9日股权转让协议约定，友谊公司现有厂房在协议签订后至2018年2月前归加比力（湖南）食品有限公司（后更名为展辉公司）无偿使用。但案涉五处房屋实际由友谊公司占有使用。本院对一审查明的其他案件事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为友谊公司是否应腾退案涉五处房屋。经查，贝尔美公司在一审时提交了案涉房屋的五份房屋所有权证，证实贝尔美公司于2011年1月24日登记取得案涉房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，友谊公司依据2014年2月9日股权转让协议可以无偿使用案涉房屋至2018年2月，现期限已届满，友谊公司无权继续占用，应当予以腾退房屋。关于友谊公司主张其未收到贝尔美公司给付的购房款，案涉房屋并未实际转让的上诉理由，因友谊公司在一审时提交其与贝尔美公司签订的房屋买卖协议复印件和五张销售不动产统一发票办证联复印件，贝尔美公司认可协议和发票的真实性，可以证实友谊公司将案涉五处房屋出售给贝尔美公司，收取购房款共计400352元，该主张与事实不符，故本院不予支持。关于友谊公司主张转让房屋价格明显低于市场价格，双方恶意串通逃避税费，房屋买卖合同全部无效的上诉理由，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，在转让协议签订之前，友谊公司系案涉房屋所有权人，有权处分房产，即使将房屋以明显低于市场价格的对价出售给贝尔美公司，只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，则合同有效。友谊公司认为双方恶意串通逃避税费，并未提交证据加以证实，不能依据贝尔美公司在一审起诉状中陈述案涉房屋总价值700万元，便推断贝尔美公司实际支付700万元购房款，双方为逃避税费而签订售价为400352元的房屋买卖协议。因此，本院对该主张不予支持。关于友谊公司庭审中主张其持有国有土地使用权证，有权占有使用案涉房屋的上诉理由，本院认为，土地使用权与房屋所有权是相互独立的物权，虽然基于土地使用权与房屋所有权的依附关系，一般情况下采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则，但实践中也会产生土地使用权和房屋所有权不是由同一主体拥有的情况，本案即是如此。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，贝尔美公司持有案涉房屋所有权证，系案涉房屋所有权人，友谊公司不能依据国有土地使用权证占有使用房屋，该项主张于法无据，本院不予支持。综上所述，友谊公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由呼伦贝尔友谊乳业（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 王宝珍审判员 王子学二〇二〇年五月二十五日书记员 乌日娜附：本案所依据的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”