河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0503民初652号原告：河南北斗物业服务有限公司，住所地安阳市北关区东风路北段（豆腐营街道办事处院内）。统一社会信用代码：9141050039687351XX。法定代表人：冯现昌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文英，女，公司员工，住安阳市北关区。委托诉讼代理人：胡青娣，女，公司员工，住安阳县。被告：王文艳，女，1969年7月11日生，汉族，现住安阳市北关区。原告河南北斗物业服务有限公司（以下简称北斗物业公司）与被告王文艳物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告北斗物业公司法定代表人冯现昌，被告王文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北斗物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告缴纳2013年7月1日至2019年6月30日物业费11746元并支付违约金9788元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与安阳市北关区豆腐营办事处新村社区在2015年5月16日签订了授权委托书，负责追要2013年7月1日至2015年6月30日小区业主拖欠的物业费。在2015年5月份和安阳市北关区新村社区居民委员会签订了香榭丽舍小区物业合同并服务至今，原告按照合同为小区提供了服务，但是，被告拒绝缴纳物业服务费。因此，根据法律规定，原告特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告王文艳辩称，原告要求被告缴纳物业费并支付违约金与事实不符，被告不予认可。理由为：1、被告不按规定签订物业合同，根据《物业服务管理条例》第三条、第十条、《合同法》第四条、第十二条、第六十条、第五十六条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告提供的合同仅有6位见证人签字，被告不认识，没有联系方式。被告在接到应诉通知书后通过法院以手机拍照的形式第一次看到合同，以前一无所知。原告没有履行通知等义务，违约在先。且在2016年3月至2017年2月，安阳市房管局对原告作出处罚决定，不得承接任何物业项目。2、原告的催款函系单方面作出，无法证明被告已经收到，原告主张已经超过诉讼时效。3、原告违约在先，违背诚实守信原则，《物业管理条例》第十二条规定，可以看出原告收取违约金明细违背公平原则，被告不同意支付。4、2013年7月1日至2019年6月，被告没有入住香榭丽舍（水电气费单据为证），原告不应收取上述期间的物业费和违约金，否则显失公平。新的物业管理条例规定，如果交房后，房子空置了超过了一年，公共服务费是应当适当减少的。同时也违背了新村社区与原告签订的合同2016年7月1日至2018年6月30日第三条第四款，被告不同意该条款的合理性。原告违约在先。5、被告已经按照较高的标准缴纳了物业管理费。虽然被告对物业服务合同不知情，但善良的被告在2015年5月11日收房时按较高的标准支付过物管费（有票据为证），根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告要求返还已经缴纳的物管费。6、原告所述按照合同为小区提供了服务，被告拒绝缴纳物业服务费，这与事实不符，是原告违约在先，人民网“给市委书记反映的问题”可以证实。2017年，因公共区域漏水，被告主卧飘窗位置屋顶漏水，造成无法入住，地下室进水，物品泡水，被告自掏腰包请人维修。原告违反了物业服务合同第二条及第六条的规定。物业公司以此为要挟停水半年多，物业的这种行为违法，属于侵权行为，要求原告依法承担相应的法律责任，赔偿被告5000元。2019年至入住小区期间，在非疫情阶段，物业公司对被告的门禁卡信息进行了处理，出入大门使用电梯都受到了限制，直到现在被告还是步行上下楼梯，很不方便。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益，被告保留要求原告返还已缴纳物业费的权利，要求原告就受损房屋维修、非疫情期间限制出入大门、限制使用电梯、停水的侵权行为及违约责任进行赔偿。本次庭审中，原告在被告答辩过程中多次发出声响制止，使被告无法专心答辩，原告没有诚意解决问题，基于上述原因被告不同意调解。原告要求被告承担不需要承担的费用，被告态度强硬，原告不解决还将被告诉至法院；当被告摆事实讲道理和风细雨说也不行，被告现在不知道该用什么态度面对，恳请法院查明事实。最后原告向被告追要2013年7月1日至2019年6月30日的物业费，因原众生物业经营资格被吊销，签订收取委托书不成立。根据物业管理条例第四十五条的规定，物业服务费有物业产权人或物业使用人按月缴纳，经双方协商可预收的物业服务费，预收期限最长不得超过十二个月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，结合原告的陈述、举证和质证，本院认定事实如下：被告王文艳系安阳市北关区东风路341号香榭丽舍小区10号楼2单元901房屋的业主，房屋建筑面积153.90平方米。2015年4月，原告北斗物业公司与北关新村社区签订了《香榭丽舍小区物业服务合同》，约定合同期限自2015年4月28日至2016年6月30日，收费标准按原标准基本不变，收费时间从2015年7月1日起；一层业主不使用电梯，不收取电梯使用费；由业主按年度交纳，相关服务开始提供满一个月后尚未交纳的，受托方可以在公告栏公示催交。合同到期后，双方又续签两年期限合同即2016年7月1日至2018年6月30日，其中合同第三条服务收费标准中约定了没有居住的按80%收取。2019年1月4日，原告北斗物业公司与北关区新村社区补签了一份合同期限为2018年7月1日至2019年6月30日的《香榭丽舍小区物业服务合同》，其中第三条服务收费标准中约定收费标准按原标准基本不变，连续六个月没有产生水费和电费的住户（视为没居住）的按80%收取物业服务费，其他时间按正常收费。2019年6月23日，原告北斗物业公司再次与北关区新村社区续签了一份为期一年的物业服务合同，内容与上年度物业服务合同内容一致。经查，被告王文艳2015年5月11日领取了香榭丽舍小区房屋钥匙，同日安阳市兴安物业管理有限责任公司开具了收取香榭丽舍物业费2031元。原告称上述2031元的物业费系开发商物业部门按1.11元/m2/月收取，应当由开发商物业公司返还业主，被告应全额向原告按照1.06元/m2/月缴纳拖欠的物业费。被告王文艳提供了香榭丽舍小区10号楼2单元901房屋部分电费、气费明细，可以显示出2018年2月之前气费读数为零，2019年2月份以后气费读数递增；电费历月明细显示2015年8月份之前为零，2015年10月、12月有轻微变化，2016年2月份为零，2016年4月、6月、8月电费用量变化较大，2016年10月份之后电费用量变小。另查明，2015年5月16日，北关新村社区向原告出具了授权委托书，载明：“因北斗物业公司为香榭丽舍小区支付了该小区原众生物业公司和小区部分业主的欠费，特委托北斗物业公司为新村社区的代理单位，全权代表我单位前去香榭丽舍小区追缴众生物业公司和小区部分业主2013年7月1日至2015年6月30日期间的欠款事宜。我单位对代理人依规定办理的有关事宜均承担法律责任。”上述事实，有原告北斗物业公司提供的香榭丽舍小区物业服务合同、授权委托书、物业服务日常照片、催缴物业单，被告王文艳提供的收到条、气费、电费明细以及当事人当庭陈述等证据，予以证实。本院认为，原告北斗物业公司受北关新村社区委托为香榭丽舍小区提供物业服务，双方签订的香榭丽舍物业服务合同不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。原告按照合同的约定对该小区进行服务，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务，理应依约支付相应的物业服务费。本案中，根据原告北斗物业公司提供的2015年5月16日授权委托书，其内容中载明“委托北斗物业公司为新村社区的代理单位，全权代表我单位前去香榭丽舍小区追缴众生物业公司和小区部分业主2013年7月1日至2015年6月30日期间的欠款事宜”，而被告王文艳于2015年5月11日才领取了房屋钥匙，并向开发商物业公司缴纳了2031元的物业费，故原告的证据不足以证明被告自2013年7月1日至2015年6月30日有欠款事宜。根据物业服务合同约定，物业费按年交纳，按照社会实践，业主一般从领取钥匙后支付物业管理费，考虑到被告王文艳在领取房屋钥匙时确实缴纳了一年的物业服务费，虽然收费主体不是原告，但作为业主领取房屋钥匙时对小区物业公司并不明确知晓，主观上不存在过错，考虑到本案实际情况，被告王文艳拖欠的物业费应当从2016年5月11日开始计算，故被告王文艳应当向原告北斗物业公司支付2016年5月11日至2019年6月30日期间的物业管理费。结合被告王文艳提供的气费、电费历史明细，被告王文艳称自2019年4月份才正式开始在香榭丽舍小区居住，虽然在2019年4月份之前电费历史明细确略有浮动变化，但考虑到涉案房屋确实存有装修过程，期间电费、水费会有变化，且物业服务合同中明确约定了未居住房屋超过六个月以上的物业费按80%交纳，因此，被告王文艳2016年5月11日至2019年4月1日之前的物业费，按照合同约定按没有居住的比例即80%支付，之后的物业费按照足额计算，其应支付的物业费数额为5014.08元［153.90㎡×1.06元/㎡/月×34.67个月×80%＋153.90㎡×1.06元/㎡/月×3个月］。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任。业主作为物业服务对象可直接感受到物业服务的质量和水准，现业主反映原告在服务期间就共有设施、水电使用、维修等方面存在瑕疵，可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，考虑到被告未付物业管理费确系事出有因，故对原告请求被告逾期违约金的请求，本院不予支持。关于被告称原告受到违规处理，原告在2016年3月至2017年2月不得承接任何物业服务项目，但原告自2015年5月起开始在香榭丽舍小区提供服务，且目前仍然在为该小区提供物业服务，被告也享受了原告提供的物业服务，且涉案小区并不是原告新承接的物业项目，被告称不交纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。关于被告称本案超过诉讼时效的问题，因被告认可在看到过本案之外的催缴物业费通知单，并到物业公司进行过沟通，诉讼时效发生中断，另外截止目前被告仍然存在拖欠物业费的事实，本案并未超过诉讼时效。关于被告要求原告就受损房屋维修、非疫情期间限制出入大门、限制使用电梯、停水的侵权行为及违约责任进行赔偿，因在考虑是否支付违约金问题时已经原告上述问题进行了综合考虑，故该项辩称理由，本院不予支持。综上所述，原告北斗物业公司的合理诉讼请求，本院予以支持，被告王文艳应支付原告物业服务费5014.08元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告王文艳于本判决生效后十日内支付原告河南北斗物业服务有限公司物业服务费5014.08元；二、驳回原告河南北斗物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元，减半收取169元，由原告河南北斗物业服务有限公司负担119元，被告王文艳负担50元。本判决为终审判决。审判员  陈新玲二〇二〇年五月二十八日书记员  高鹏鹰