福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终773号 上诉人（原审被告）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，总经理。 委托诉讼代理人：姚琦颖（系公司员工），女，1995年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：黄景锋，男，1976年3月11日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：陈金秋，女，1978年10月14日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：许玥，福建聚华律师事务所执业律师。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈巍敏，福建聚华律师事务所实习律师。 上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司（以下简称“莱卡斯公司”）因与被上诉人黄景锋、陈金秋商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莱卡斯公司上诉请求：撤销一审作出的判决，并判令本案一审、二审诉讼费、保全费由黄景锋、陈金秋承担。事实和理由：1.根据莱卡斯公司一审提供的一份由于台风及暴雨导致工期顺延的相关气象材料，可以证明莱卡斯公司是由于不可抗力导致不能如期交房。而且，莱卡斯公司因暴雨致使工程停工，在合理期限内将导致延期交房的情况以出具《延期交房告知书》的方式告知黄景锋、陈金秋，黄景锋、陈金秋并未提出异议。因此，莱卡斯公司逾期交房是由于台风天气导致工期顺延造成，并非莱卡斯公司的过错。2.黄景锋、陈金秋并未按合同约定的时间支付购房款，严重影响工期，存在先行违约的事实。购房款是直接用于涉案工程建设，与建设工程进度有密切相关的关系。因此，莱卡斯公司享有先履行抗辩的权利，抗辩事由符合事实，不存在违约的情况。莱卡斯公司尚未向黄景锋、陈金秋主张逾期付款的责任，黄景锋、陈金秋更无权向莱卡斯公司主张逾期交房违约责任。3.涉案商品房已交付给黄景锋、陈金秋，交付至今该房产已大幅增值，黄景锋、陈金秋不存在损失的情况。4.即使要求莱卡斯公司支付逾期交房违约金，黄景锋、陈金秋主张的违约金超过实际损失的30%，一审法院认定违约金过高，应予适当调整。5.莱卡斯公司虽存在逾期交房的行为，但主要原因是由于施工期间出现的台风、暴雨原因导致工期顺延，属于不可抗力因素，不构成根本性违约。黄景锋、陈金秋关于逾期交房违约责任的主张不能成立。 黄景锋、陈金秋辩称：1.莱卡斯公司主张逾期交房系由于台风等不可抗力因素造成延期交房，逾期交房并非莱卡斯公司过错的理由根本不能成立。雨天在合同订立时是可以预见的，不构成不可抗力。退一步说，即使存在台风等情况，也应由莱卡斯公司承担举证责任，证明因台风等因素确实影响工程完工及具体造成停工的日期。2.莱卡斯公司主张因房价上涨，黄景锋、陈金秋不存在实际损失，拒绝支付违约金，该主张不能成立。涉案合同是有效的，双方均应本着诚实信用原则履行合同的全部义务。黄景锋、陈金秋作为合同的相对方，有权向莱卡斯公司主张合同约定的违约责任，享有因逾期交房支付的违约金。3.黄景锋、陈金秋已按合同约定的时间支付了购房款，履行了合同义务，不存在任何违约情形，其有权依据合同约定，向莱卡斯公司主张逾期交房的违约责任。4.莱卡斯公司主张违约金过高，超过实际损失的30%，系故意扭曲事实。黄景锋、陈金秋依据合同约定要求莱卡斯公司支付逾期交房违约金，并未超过实际损失的30%。即使莱卡斯公司认为违约金约定过高，也应由莱卡斯公司承担举证责任，若无法提供证据证明，也应由其承担不利后果。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 黄景锋、陈金秋向一审法院起诉请求：1.判令莱卡斯公司按《商品房买卖合同（预售）》约定将位于莆田市涵江区房屋交给黄景锋、陈金秋；2.判令莱卡斯公司向黄景锋、陈金秋支付自2018年1月1日起至实际交付之日止的逾期交房违约金（每日按购房总款655953元的0.01%计算，暂计至2019年3月18日止为28533元）。 一审法院认定事实：莱卡斯公司以出让方式取得位于莆田市涵江塘北片区地块建设用地使用权（国有土地使用证号为莆国用（2015）字第××号）。经批准，莱卡斯公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院。建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建筑工程施工许可证号为ＦＪＳＧＸＫ-0594-ＨＪ-2015-018号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为（2015）莆房许字第××号。 2016年4月25日，莱卡斯公司作为出卖人与黄景锋、陈金秋作为买受人双方签订了一份合同编号为Ｈ201602661《商品房买卖合同（预售）》（含合同附件），合同约定:黄景锋、陈金秋向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区商品房，商品房总价款为655953元；付款方式：一次性付款，买受人应当于2016年4月25日前支付该商品房作部价款；购房款全部存入预售资金监管账户，用于本工程建设；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的交房时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。尔后，黄景锋、陈金秋依约将购房总款655953元全部支付给莱卡斯公司。黄景锋、陈金秋认为，其已按商品房买卖合同约定全部付清了涉案商品房的总价款，但莱卡斯公司未按合同约定的时间交付涉案商品房，已构成违约，遂提出上述诉讼请求。 一审法院另查，莱卡斯公司于2019年6月28日将涉案房产交付给黄景锋、陈金秋使用。 一审法院认为，莱卡斯公司与黄景锋、陈金秋双方签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》(含附件)均系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对相关当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定全面诚信的履行相应的义务。本案中，黄景锋、陈金秋依约将案涉商品房的购房款全部支付给莱卡斯公司，但莱卡斯公司未能依合同约定于2017年5月31日前将涉案商品房交付给黄景锋、陈金秋使用，其辩称系因台风暴雨等因素所致，且对延期交房已履行通知义务。因台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，属可预见性的，莱卡斯公司在与黄景锋、陈金秋签订合同时应当充分考虑到这一自然现象，合理安排涉案商品房建设工期和交房时间，且莱卡斯公司也未提供其他证据佐证其因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延误，从而导致逾期交房。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方。因《延期交房告知书》系莱卡斯公司单方制作，真实性欠缺其他证据佐证，该证据无法证实莱卡斯公司有履行延期交房的告知义务，故莱卡斯公司的上述辩解意见不予采纳。综上，黄景锋、陈金秋已依约履行了合同约定的支付购房款义务，而莱卡斯公司未依合同约定于2017年5月31日前向黄景锋、陈金秋交付涉案商品房，而于2019年6月28日才将涉案商品房交付给黄景锋、陈金秋，逾期交房时间超过756天，莱卡斯公司的行为违反了合同的约定，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》约定：出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据该合同约定，莱卡斯公司应支付给黄景锋、陈金秋逾期交房违约金为49590.04元［(655953元×0.01%)×756天］。关于交房的诉讼请求，在本案诉讼期间，莱卡斯公司已将案涉房产交付给黄景锋、陈金秋占有使用，故此项诉求已无实质意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给黄景锋、陈金秋逾期交房违约金49590.04元；二、驳回黄景锋、陈金秋的其他诉讼请求。案件受理费513元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本院二审期间，莱卡斯公司与黄景锋、陈金秋均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，莱卡斯公司没有异议，但认为一审法院遗漏认定双方有另外签订一份补充协议的事实。黄景锋、陈金秋对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，本院经审查，2016年4月25日，莱卡斯公司作为出卖人与黄景锋、陈金秋作为买受人双方签订了一份合同编号为H201602661《商品房买卖合同(预售)》(含合同附件)，合同第十二条逾期交付房屋的责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的交房时间即在2017年12月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。故莱卡斯公司应于2017年12月31日前交房，一审法院认定为2017年5月31日前交房系认定事实错误，本院予以纠正。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系莱卡斯公司与黄景锋、陈金秋自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同第十一条中，双方明确约定莱卡斯公司应于2017年12月31日前将符合条件的商品房交付给黄景锋、陈金秋，但莱卡斯公司于2019年6月28日才履行完交房义务，明显构成违约，应承担逾期交房违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，一审根据合同的约定判决由莱卡斯公司按照总购房款的日万分之一支付违约金，有合同依据，是正确的，但一审法院将合同约定的交房时间认定为2017年5月31日系认定有误，按双方签订的合同约定交房时间应为2017年12月31日，本院予以纠正。莱卡斯公司于2019年6月28日才将涉案商品房交付给黄景锋、陈金秋，逾期交房时间超过543天，故根据合同约定，莱卡斯公司应支付给黄景锋、陈金秋逾期交房违约金为35618.25元［(655953元×0.01%)×543天］，一审法院认定逾期交房违约金亦有误，本院予以纠正。莱卡斯公司主张逾期交房是由于台风天气导致工期顺延，其不构成根本违约，但其没有提供充分证据证明其所主张的台风天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响。而且，作为专业的房地产开发公司，莱卡斯公司对于房地产开发的进程应当能够准确把控和知悉，对台风天气造成的施工影响应能够提前预见，故对莱卡斯公司的该主张，本院不予采信。在合同约定的交房时间届满时，黄景锋、陈金秋早已按照合同约定的付款方式付款完毕，莱卡斯公司以黄景锋、陈金秋逾期付款为由，抗辩其无需支付逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。虽然涉案商品房存在增值问题，但逾期交房给黄景锋、陈金秋的损失相当于租金损失，是现实存在的，合同约定的逾期交房违约金计算标准也与租金相当，莱卡斯公司主张黄景锋、陈金秋不存在损失及黄景锋、陈金秋主张的违约金超过实际损失的30%，与事实不符，本院也不予采信。 综上所述，莱卡斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；但一审法院认定事实有误，导致判决不当，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1296号民事判决； 二、莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给黄景锋、陈金秋逾期交房违约金35618.25元； 三、驳回黄景锋、陈金秋一审的其他诉讼请求； 四、驳回莱卡斯（福建）置业有限公司的上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案二审案件受理费513元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年五月十三日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。