沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初7741号原告：林东艳，女，1977年7月30日出生，汉族。委托代理人：孙玉阳，系辽宁弘鼎胜律师事务所律师。被告：王成哲，男，1973年5月13日出生，汉族。第三人：杨晓阳，男，1978年5月23日出生，汉族。原告林东艳与被告王成哲、第三人杨晓阳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月16日受理后，依法由审判员洪昊澜担任审判长，与审判员张珈、审判员贾丽莉组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林东艳及其委托代理人孙玉阳，被告王成哲到庭参加诉讼，第三人杨晓阳经本庭合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告林东艳诉称，被告王成哲因与第三人杨晓阳借款纠纷一案，查封了位于沈阳市铁西区房屋。该房屋虽登记（预告登记）在杨晓阳名下，但该房屋实际所有人为原告。原告于2017年1月2日与杨晓阳签订了房屋买卖合同，已经履行了全部付款义务，且原告于2017年3月份已实际入住该房屋至今，只因房屋所属开发商的手续等问题，无法办理房屋产权过户。得知房屋被查封后，原告申请案外人执行异议被驳回，故诉至法院，请求判令：1.撤销（2019）辽0106执异100号执行裁定书；2.解除对位于沈阳市铁西区房屋的查封；3.被告承担本案诉讼费用。被告王成哲答辩称，我与杨晓阳存在债务关系，所以才查封杨晓阳名下房产。该房屋没有房产证，法律规定没有房产证的房子不允许买卖，买卖行为不受法律保护，所以房子还是归杨晓阳所有。房产证是唯一产权证明，不过户就不能证明该房子有买卖行为，请求驳回原告诉讼请求，执行该房产。第三人杨晓阳虽未参加庭审，但通过对其询问可知，杨晓阳自认将涉案房屋卖给了姓林的，因开发商手续不全，在中介主持下，买卖双方办理的公证。同时自认，购房款均已收到，并出具相应收条。经审理查明，2017年1月2日，原、被告双方通过沈阳志邦房地产经纪有限公司介绍签订房屋买卖合同一份，约定第三人杨晓阳将其名下的房产（坐落于沈阳市铁西区以620000元的价格出售给原告，定金20000元。合同载明：“卖方现此房有贷款，双方协商由买方替还贷款，贷款还清后，卖方承诺7天内撤完抵押，双方到公证处做此房公证，公证做完当天（注：手续齐全），双方交接此房钥匙及房款。合同同时约定，因该房产无房证，买方（原告）留有押金10000元，待房证办到买方名下时，买方一次性付清尾款。合同签订后，原告当天支付第三人杨晓阳购房定金20000元。2017年1月11日，杨晓阳出具收条一份，载明：买房人林东艳替原房主杨晓阳还涉案房屋贷款共260000元，杨晓阳在30天内将此房所有证件补齐，配合原告办理公证事宜。当天，原告通过银行转账方式还清杨晓阳在建行的房贷共计249687.54元。2017年1月19日，杨晓阳出具收条一份，载明：收到原告房款100000元。2017年1月22日，杨晓阳出具收条一份，载明：收到江南印象房款230000元。双方于2017年1月22日签订公正委托书，约定原告林东艳作为受托人享有更名过户的委托权限，现该房屋由原告占有并使用。本案被告王成哲因与第三人杨晓阳存在民间借贷纠纷于2017年3月31日起诉至我院，案号为（2017）辽0106民初2956号，在该案审理过程中王成哲提出对该房屋进行保全查封申请，我院于2017年4月13日下达保全裁定并对该房屋进行查封。后被告王成哲作为申请人于2017年11月29日到本院申请强制执行，执行被执行人杨晓阳财产，执行案号（2017）辽0106执3792号。原告林东艳在执行程序中提出了案外人执行异议，我院于2019年5月5日作出（2019）辽0106执异100号民事裁定书，驳回了案外人林东艳的请求，故促成本诉。另查明，2017年1月2日至18日，原告林东艳的父亲林忠祥、母亲常玉兰从银行共计取款约380000元，原告称其父母在此阶段的大额取款行为是为了支付涉案房屋的购房款。又查明，原告林东艳提供了2017年5月14日始的电费收据联、2017年6月15日始的燃气收据联、2017年7月12日始的水费收据联，2017年6月15日——2018年6月14日物业费收款收据、2018年6月15日——2019年6月14日物业费收款收据，以及2017年度、2018年度采暖费收据。原告主张2017年2月杨晓阳已交付了涉案房屋，之后其就一直占有、使用、管理该房屋。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的《房屋买卖合同书》、《房屋买卖合同》、预告登记证、不动产统一发票，银行取款凭证、情况说明、燃气费收据、水费收据、电费收据、供暖费发票、物业费收据、公证书、执行裁定书，被告王成哲提供的《房屋买卖合同书》、《房屋买卖合同》等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告林东艳与第三人杨晓阳于2017年1月2日经房屋中介机构签订《房屋买卖合同》，结合双方签订的公证委托书及房屋付款情况，以及第三人杨晓阳的自认，能够证明买卖诉争房屋系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，受法律保护。被告王成哲主张第三人杨晓阳已于2016年9月27日将涉案房屋卖给他，但其向法庭提交的《房屋买卖合同书》不具备买卖合同的主要内容，既未约定房屋价款，亦未约定交付期限、交付方式以及房屋价款给付方式等，同时王成哲亦未实际占有该房屋，故对于该项主张本院不予采纳。另被告王成哲主张第三人杨晓阳将涉案房屋抵押给自己，作为杨晓阳无法偿还其借款的代偿物，因其未提供相关证据予以证明，故对于该项主张本院不予支持。关于原告请求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应于支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告在房产查封前，即2017年1月2日已与第三人杨晓阳签订了书面的房屋买卖合同，于2017年1月22日前支付全部购房款（除押金10000元未支付外），并已实际占有使用该诉争房屋，且诉争房屋未办理房屋产权过户的原因非因买受人自身原因。综上，原告作为房屋的买受人要求停止对诉争房屋执行的诉讼请求符合法律的规定，对原告的主张，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、不得执行位于沈阳市铁西区房屋；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告王成哲承担。（原告垫付，由被告直接支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  洪昊澜审判员  张 珈审判员  贾丽莉二〇二〇年五月十五日法官助理齐丹书记员徐娜本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。