贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终123号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬，职务：执行董事。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师。代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师。代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：粟智勇，男。委托诉讼代理人：陈晓梅、吴安元，系安顺市平坝区中心法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（以下简称“精石房开”）因与被上诉人粟智勇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省平坝区人民法院（2019）黔0403民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月29日公开开庭公开进行了审理上诉人的委托诉讼代理人郭明、被上诉人的委托诉讼代理人吴安元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。精石房开上诉请求：一、依法撤销（2019）黔0403民初2877号民事判决书。二、将本案发回重审或依法改判。三、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由:一、被上诉人按揭款无法办理后,上诉人员工就通过电话方式联系被上诉人,被上诉人明确告知上诉人,将会改用全额付款的方式支付余下购房款,上诉人表示同意,该约定应当视为是双方对付款方式达成的新协议,双方虽未签订书面协议,但口头形式的约定也是合同订立的方式之一,该事实有证人焦某、李某的证言佐证,并且在之后通知上诉人交纳房款时,被上诉人也从未有过要解除合同、拒绝付款的意思表示，出于对客户的信任,当被上诉人告知将全款支付时,上诉人就将金石希尔顿4幢1*6号房屋一直为被上诉人预留,现被上诉人突然提起诉讼,要求解除合同,有悖诚信,违反了民法中诚实信用的原则。二、上诉人与被上诉人于2017年12月22日签订了《补充协议》,根据协议第1.2.2条约定:如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款,则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款,......该条明确约定,即使在被上诉人未能获准银行贷款情况下,被上诉人也无权解除合同,而需采用一次性付款方式支付房款。一审法院认定该条约定应视为对双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一种情形作出的补充约定,而非对第八条第三种无法获得贷款情形的补充约定,而该案被上诉人在一审中是依照第八条第三种情形行使解除权,因而该条约定不能作为抗辩理由。上诉人认为一审法院该认定有误,双方《商品房买卖合同》约定的付款方式为银行按揭方式付款,而《补充协议》第1.2.2条所约定的情形就是当买受人未能获准银行贷款或全额银行贷款时,双方应当如何解决,《补充协议》:第1.2.2条的约定就是对《商品房买卖合同》第八条第三种情形所作出的补充约定,其次,双方签订《商品房买卖合同》时,已明确买受人采用的是第八条第三种方式,即贷款方式付款,《补充协议》系对《商品房买卖合同》主条款的补充约定,是双方真实意思表示,因《商品房买卖合同》中对于付款方式未采用第八条第一种方式付款的约定情形，故《补充协议》不是对第八条第一种付款情形所作的补充约定。三、上诉人认为,双方既已签订《商品房买卖合同》及《补充协议》,就应当遵守契约精神,在知道无法办理贷款时要求付全款的是被上诉人,现要求解除合同的也是被上诉人,被上诉人想履行就履行,想解除就解除,无视双方所签订的合同，倘若在此期间房价下跌，被上诉人行为势必会给上诉人造成损失,合同解除对上诉人而言不公。四、民营经济作为社会主义市场经济的重要组成部分,其在审判活动中应当享有的合法权益亦应得到充分保障。上诉人作为普通民营企业,在正常经营活动中难免会因为一些非自身的客观因素出现一定瑕疵,但并不应一概认定上诉人据此应承担相应责任。希望二审法院全面查清案件事实，作出公正裁判。综上,请求二审法院依法支持上诉人上诉请求。被上诉人粟智勇答辩：上诉人在上诉理由中认可是银行审查不过，导致银行贷款无法办理。案涉房屋至今未交付，所以我方享有合同解除权。原审原告粟智勇向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：金石希尔顿4幢1*6）；2、被告返还原告所交的购房款共计人民币60152元、（包含所交房款51086元、公共维修基金3160元、配套费及契税9660元）；3、判令被告支付资金占用费，按银行同期存款利息4.75%计算（从2016年11月3日开始计算-2019年10月17日止），共计1078天，利息总计为人民币8408元，应退还的费用和应支付的利息共计人民币68560元；4、本案诉讼费用由被告负担。一审查明的事实：2016年11月3日，原告认购被告位于平坝区，双方对单价、面积、总价款、付款方式进行了初步约定。同日，原告向被告支付房款3068元、公共维修基金3160元。原告向被告交纳契税及配套费9660元，贵州安顺润家物业管理有限公司出据收据，确认收到前述两项费用。2017年12月15日，原告向被告支付购房首付款16000元。2017年12月22日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢1*6，以下简称合同），合同约定由原告购买被告开发的位于平坝区安平街道办事处金石希尔顿4号楼1单元*层6号房（4幢1*6），每平方米单价为5163.40元，总价款为158000元，同时约定付款方式为贷款方式付款，由原告自合同签订之日向被告交付首付款48000元，余款110000元以银行按揭支付；《商品房买卖合同》第八条为付款方式及期限，约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人；因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和期限另需协商，并签订补充协议；因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。同日，双方签订了《补充协议》，对付款方式、期限、逾期付款、房屋交付、设计变更、产权登记等事项进行了补充约定，其中第1.2.2条约定：“如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款的万分之三的违约金；否则出卖人可通知解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，同时承担总房款的10%的违约金。”合同签订后，原告于2018年7月5日向被告交纳购房款32000元。原告向被告提供办理银行贷款所需材料，被告将原告提交材料向办理贷款的银行提交。在确信不能获得贷款后，双方对剩余房款如何支付未能达成一致意见，原告向被告提出解除合同，双方协商未果，致本案成讼。同时查明，原告与案外人贵州世纪万通商业运营管理有限公司签订《商铺/公寓委托经营管理协议》，将原告购买案涉商铺委托给贵州世纪万通商业运营管理有限公司经营管理，租期三年，租期自案涉房屋交房之日起第90天开始起算。一审法院认为：本案争议的焦点是：一、本案是否具有符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、导致贷款不能的原因如何确认；三、资金占用费是否符合法律规定。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告依约交付购房所需首付款及其他款项，并向被告提交按揭贷款材料以供申请贷款银行进行审核，被告接收原告贷款材料后将该材料提交办理贷款的银行，亦完成付款方式项下规定的义务，双方履行符合合同约定。自双方履行上述合同义务后，按揭贷款迟迟未能办理，以致原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》；自此，如上所述在向银行提交按揭贷款资料及等待银行贷款审批至原告提出诉请解除合同的期限内，原、被告双方均依约履行了合同义务，且双方亦未能提供证据以证明导致贷款不能的原因归责于哪一方，故依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”，在双方均未能证明导致贷款不能归责于对方的情形下，原告仅具有5日支付不足款项的期限，逾期，任何一方均具有解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院认为自购房款尾款付款期限届满之日起，原告即具有解除合同的权利。被告主张依据双方签订的《补充协议》第1.2.2条的相关约定，认为在本案中原告不享有合同解除权，合同应继续履行。该《补充协议》第1.2.2条约定原告接到出卖人通知之日起15日内付清剩余房款的同时应承担违约金。约定原告方承担违约金，可理解该条款系对原告存在违约情形的补充约定，故该约定应视为对双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于付款方式及期限约定的三种可解除合同情形中第一种情形“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的……，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买受人”作出的补充约定，而并非对《商品房买卖合同》第八条中三种无法获得贷款情形的综合补充约定。而本案中原告系依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形行使合同解除权，故对被告认为原告不享有合同解除权的主张，本院不予支持。被告同时主张双方已将剩余购房款付款方式变更为一次性支付，但未提交证据证明双方已就变更支付方式达成一致协议，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告诉请解除合同符合案涉合同约定，本院予以支持。原告因购买案涉商品房支付的款项包括房屋首付款51086元、房屋公共维修基金3160元、配套费及契税9660元，双方签订的《商品房买卖合同》解除后，按照合同约定已交纳的购房款应退还原告。公共维修基金虽为精石公司代房屋主管部门收取，但公共维修基金亦因双方购房行为成就并办理备案登记后方可移交行政管理部门，再由行政管理部门待房屋交付后移交业主委员会作为公共资金管理使用，如前所述，案涉合同权利义务已然终止，公共维修基金产生的基础亦已消灭，故应予退还；即使案涉合同已经备案，公共维修基金已交至房屋主管部门，但由于公共维修基金系依附于房屋本身而产生的费用，而并非依赖于合同，如不予退还则将造成房开二次出售房屋后重复收取的客观情形，故仍应予退还；配套费及契税退还亦是同理，故被告应向原告退还购房款、公共维修基金、配套费及契税三项共计60152元。庭审中原告明确表示诉请的资金占用费即合同约定的已付购房款银行同期存款利息。依照合同关于合同解除后15日内，出卖人应退还已付购房款及银行同期存款利息的约定及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，被告应向原告支付利息，而利息计算方式应依照合同约定的方式进行，依照中国人民银行同期存款利率进行计算，本金为原告已经交纳的购房款51086元。因该款原告分三次交纳，故利息应分别自原告交纳之日起计算至本息付清之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决：一、解除原告粟智勇与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：金石希尔顿4幢1*6）及《补充协议》。二、被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向原告粟智勇退还购房款项63906元（包括首付款51086元、公共维修费用3160元、配套费及契税9660元）。三、与本判决第二项同期，被告贵州安顺精石房地产开发有限公司一次性向原告粟智勇支付已付购房款利息，其中购房款3086元从2016年11月3日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息，购房款16000元从2017年12月15日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息，购房款32000元从2018年7月5日起至本息付清之日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息。案件受理费1514元，减半收取757元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担，限于本判决生效之日起十日内缴纳。二审中双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点是案涉合同是否应当解除。首先，一审中被上诉人粟智勇是基于未能获得贷款而诉请解除合同。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中第八条关于付款方式与价款的约定，被上诉人作为买受人，采取贷款方式付款。并约定因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款的，买受人应当在5日内支付不足款项，逾期后任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。双方在签订《商品房买卖合同》的同日签订了《补充协议》，该协议中1.2.1条对于《商品房买卖合同》的第八条第3款进行了补充约定：买受人承诺在《商品房买卖合同》预告登记生效次日起10个工作日内办理完毕银行按揭贷款所有手续……买受人若逾期未办理完毕，则需按日承担应付未付房款的千分之三的违约金给出卖人。1.2.2条约定：如买受人在60日内未能获准银行贷款或全额银行贷款，则买受人须在出卖人通知之日起15日内向出卖人一次性付清剩余房款，并按日承担已付房款的万分之三的违约金；否则出卖人可通知解除合同，自出卖人通知解除合同之日起15日内办理完毕所有退房手续，同时承担总房款的10%的违约金。1.4条主要约定了买受人逾期支付房款时的违约责任及出卖人的解除权。从一审查明的事实可见，被上诉人未能获得贷款是客观事实，而未能获得贷款的原因双方均无确实充分的证据予以证明是归责于哪一方，二审中上诉人的代理人也陈述是因为办理贷款的银行到年底放贷额度达到限额故而无法办理贷款。不能获得贷款后，被上诉人在此非归责于上诉人和被上诉人的情况下，首先应当适用《商品房买卖合同》第八条的规定，该条约定了双方均具有合同解除权。而《补充协议》中的1.2.1和1.2.2条，在不区分未获得贷款的原因的情况下，完全否定了买受人的解除权，仅赋予出卖人合同解除权，并仅约定了买受人的违约责任，显然是通过补充协议变更约定的方式免除了己方责任而加重了买受人的责任并排除了买受人的合同解除权，上诉人并没有采用足以引起买受人注意的方式对该条款作出标识，又没有证明其已经尽了合理提示及说明义务，故该条款作为格式条款不应适用，双方应当依照原合同即《商品房买卖合同》第八条约定的处理未能获得贷款情况下合同的解除问题。按照该第八条的约定，出卖人享有解除权，出卖人应当退还已付购房款和银行同期存款利息。所以一审的处理结果是正确的，上诉人认为应当适用《补充协议》1.2.2条约定的上诉理由不能成立。其次，民事诉讼中，当事人处于平等的地位，人民法院依法给予平等的保护。被上诉人依据合同行使解除权，并不存在有悖诚信的问题。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费人民币1514元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年五月六日法官助理李欣书记员张颖（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。