河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民再6号原审原告：刘建强，男，汉族，1962年4月21日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王红伟，北京华泰（郑州）律师事务所律师。原审被告：郑州泰基地产有限公司，住所地郑州市长江中路江南戎居小区职工宿舍楼三层。法定代表人：范花梅，董事长。委托诉讼代理人：徐永祥，河南文中律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫星，男，汉族，1984年5月3日出生，住河南省登封市，该公司员工。原审原告刘建强与原审被告郑州泰基地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）二七民二初字第2473号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年12月10日作出（2019）豫0103民监19号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告刘建强的委托诉讼代理人王红伟、被告郑州泰基地产有限公司的委托诉讼代理人徐永祥、陈卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建强再审称，要求维持原审判决。郑州泰基地产有限公司向本院提出再审申诉请求：1.依法撤销原判决中的第二项并改判驳回原审原告一审关于违约金的诉讼请求；2.依法判令原审原告承担本案的诉讼费用。再审辩称，一、《商品房买卖合同》中关于泰基公司逾期办理房产登记备案的违约情形有明确的约定。刘建强放弃双方的约定，重新选择继续购买房屋方式后，再次向泰基公司主张违约责任，没有法律和合同约定依据，依法应予驳回该诉讼请求。关于泰基公司逾期办理产权证的违约责任，双方在商品房买卖合同中有明确的约定，即：刘建强向泰基公司退房，泰基公司按照刘建强已付房价款的百分之一承担违约责任。2015年5月，当事人双方就本案纠纷已经在二七区人民法院达成了编号为（2015）二七民二初字第918号调解协议。在调解协议中，刘建强放弃向泰基公司主张退房和承担违约责任的权利，重新选择继续购买房屋，泰基公司协助刘建强办理产权证等。在调解协议中，刘建强自愿放弃向泰基公司主张违约责任，泰基公司才同意刘建强继续购买房屋，并协助刘建强办理房产证，这是双方重新达成的新的合意。而刘建强在本案中已经自愿放弃权利的情况下，却再次起诉泰基公司承担违约责任本身就是对该调解协议的违约。退一步讲，即使刘建强另行主张权利，就同一诉求向法院再次起诉，那也应该按照双方之前签署的《商品房买卖合同》中约定的违约责任方式来履行，而不能违反约定依据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释向泰基公司主张违约责任。故此，刘建强与泰基公司重新达成调解协议要求继续购房，放弃双方在《商品房买卖合同》中的约定后，再次要求泰基公司承担违约责任的诉讼不能成立，应当依法驳回其诉讼请求。二、刘建强存在诉讼时效超期的情况。刘建强主张泰基公司交房的时间是2010年2月份，但起诉的时间是2015年，按照当时法律规定两年诉讼时效的规定，刘建强的诉讼请求存在部分超期的情况。三、关于手续费和燃气费、公共维修基金的问题。1、办证手续费、燃气费我们同意按照收据金额退还。2、关于公共维修基金，泰基公司作为江南戎居小区开发商是公共维修基金的代缴义务人，如果刘建强已经向房管局缴纳，要求泰基公司退还维修基金应提供其已向房管局缴纳维修基金的相关凭证。刘建强向本院起诉请求：1.被告退还原告公共维修基金10620元，办证费843元；2.被告承担违约金193191元（以原告实际交付的购房款为基数，按协议补充约定的2010年1月31日交房向后365天，即从2011年1月31日计算共主张53个月，利率标准月息0.6%）；3.本案诉讼费用由被告承担。本院原审认定案件事实：2008年6月24日，原告刘建强（××）与被告郑州泰基地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：08244077），约定的主要内容为：××购买位于二七区××南，大学路东（江南戎居）2幢1-2层110号房，用途为商业服务，建筑面积共163.38平方米。该商品房单价为每平方米7400元，总金额1209012元。付款方式为，2008年6月24日现金付款609012元，交纳比例50.37%，商业贷款600000元，交纳比例49.63%。出卖人应当在2008年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人逾期交房的，1、逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向××支付已交房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房，出卖人在××提出退房要求之日90日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的1%赔偿××损失。合同还对其他事项进行了约定。当日，原、被告双方还签订合同补充协议，约定的主要内容为：三、××自愿将以下费用按规定标准向出卖人交纳，由出卖人代收并向有关政府部门交纳（多退少补），1、房屋维修基金，计10620元；2、印花税，计363元；3、办证费843元，交易费3023元。合同签订后，原告当日向被告交纳首付款609012元，维修基金10620元，办证费用843元。2009年11月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书一份，达成补充协议的主要内容如下：一、甲方保证于2010年1月31日前向乙方交付门市房钥匙，门市房达到规定使用条件。二、乙方须于本协议签订之日与银行办理完房贷按揭手续。三、甲方若逾期每日支付乙方违约金陆佰元。之后，被告直到2010年2月底才向原告交房，但一直未履行协助原告办理房屋产权登记的义务，后原告诉至法院，双方协商达成被告自愿于2015年5月20日前协助原告办理位于郑州市××××南，大学路东2幢1-2层110号房（合同编号：08244077）的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告刘建强名下，原告主张的要求被告承担违约责任的请求，另行主张权利的调解协议。后就本案所涉纠纷，双方仍达不成一致意见，原告遂再次诉至本院。本院原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告刘建强与被告郑州泰基地产有限公司签订《商品房买卖合同》及合同补充协议，后又签订《协议书》，上述合同和协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照约定履行义务。因被告在按约定收取原告的房屋维修基金和办证费后，未履行代缴及协助办证的义务，故应将上述款项返还原告。对原告主张的违约金，原、被告双方仅约定“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按××退房”的情形，但未约定就在上述原因下××不退房的违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告应当承担违约责任，原告主张的金额合理，本院予以支持。本院原审判决：一、被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘建强房屋维修基金10620元、办证费843元;二、被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘建强支付违约金193191元。案件受理费4369元，由被告郑州泰基地产有限公司负担。本院再审认定案件事实如下：本院（2015）二七民二初字第918号民事调解书中，刘建强的诉讼请求为：判令郑州泰基地产有限公司按合同约定协助刘建强办理房屋权属登记手续，郑州泰基地产有限公司按合同约定承担违约责任，本案诉讼费用由郑州泰基地产有限公司承担。双方自愿达成的如下协议：一、被告郑州泰基地产有限公司自愿于2015年5月20日前协助原告刘建强办理位于郑州市××××南，大学路东2幢1-2层110号房（合同编号：08244077）的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告刘建强名下；二、原告刘建强所主张的要求被告按合同约定承担违约责任的请求，在本案中自愿放弃，另行主张权利。刘建强明确其主张53个月违约金的起止日期为自2011年1月31日至2015年6月30日。其他事实与原审一致。本院再审认为，关于刘建强诉求的违约金问题。因双方于2015年5月8日自愿达成调解协议约定郑州泰基地产有限公司自愿于2015年5月20日前协助刘建强办理涉案房屋的产权登记手续，将该房屋产权登记到原告刘建强名下，而房屋产权登记主管部门受理涉案房产登记事宜的时间为2015年9月10日，故郑州泰基地产有限公司在上述履行合同过程中存在违约行为。虽然双方对此情形未约定违约责任，但是，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，郑州泰基地产有限公司应向刘建强支付相应的违约金。刘建强主张违约时间计算至2015年6月30日，不违反法律规定，本院据此计算郑州泰基地产有限公司应支付刘建强违约金4994元（609012元×41天×0.006/30天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、维持本院（2015）二七民二初字第2473号民事判决书第一项,撤销第二项；二、原审被告郑州泰基地产有限公司于本判决生效后十日内向原审原告刘建强支付违约金4994元；三、驳回原审原告刘建强的其他诉讼请求。原审案件受理费4369元，由原审原告刘建强承担3968元，由原审被告郑州泰基地产有限公司承担351元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  刘政伟审判员  孙园园审判员  李国宁二〇二〇年五月二十九日书记员  王星童