宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0591民初191号原告：柯伟，男，汉族，1989年2月27日出生，住宜昌。委托诉讼代理人：刘雄志，湖北仁辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：向兴华，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律服务工作者。被告：宜昌巿东山经济技术开发区北苑企业发展总公司，统一社会信用代码91420500615543335T，住所地中国（湖北）自贸区宜昌片区城东大道5号北苑小区会所三楼。法定代表人：杨兴轩，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴天智，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张成园，女，该公司员工。被告：宜昌同创房地产有限公司，住所地宜昌开发区城东大道10-7号，统一社会信用代码91420500667654117U。法定代表人：万宏华，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁应陆，男，该公司员工。原告柯伟与被告宜昌巿东山经济技术开发区北苑企业发展总公司（以下简称北苑企业总公司）、宜昌同创房地产有限公司（以下简称同创公司）物权确认纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘雄志、被告北苑企业总公司的委托诉讼代理人吴天智、张成园到庭参加诉讼，被告同创公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告柯伟向本院提出诉讼请求：1.确认位于宜昌市发展大道××号水榭花都B栋10504号房屋所有权归柯伟所有，被告北苑企业总公司和同创公司协助柯伟办理该房屋的产权证书；2.二被告承担诉讼费用。事实和理由：柯伟2010年通过团购方式购买了同创公司开发的位于宜昌市发展大道××号水榭花都B栋10504号房屋，2013年8月14日付清了全部房款，同创公司向柯伟出具了收据，2014年5月20日交付了房屋。柯伟收房后装修并入住至今。经宜昌市中级人民法院和湖北省高级人民法院二审判决认定，原、被告之间存在合法有效的房屋买卖关系，柯伟已全部付清房款并实际占有。但经柯伟多次主张，二被告至今未给其办理涉案房屋的产权证。请求判如所请。被告北苑企业总公司辩称：1.案涉房屋未办理物权转移登记，柯伟未取得物权，不应确认房屋归其所有；2.柯伟与同创公司未签订书面房屋买卖合同，合同法规定价款不明确的，应按订立合同时履行地的市场价格履行，生效判决确认柯伟支付了431528元购房款，但该房屋的市场价格为5800元每平米，房屋面积125平方米，市场总价款应为72.5万元，柯伟未按市场价格支付全部购房款；3.柯伟对于案涉房屋在2013年取得了物权期待权，并非物权，只是债权，诉讼时效为两年，柯伟现在起诉已过诉讼时效。请求驳回柯伟的全部诉讼请求。被告同创公司未到庭答辩，亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：北苑企业总公司与湖北建鑫房地产开发有限公司宜昌分公司（以下简称建鑫宜昌分公司）于2006年9月20日签订《项目联合开发合同书》，约定：双方共同开发水榭花都项目，北苑企业总公司负担土地出让金及净地交付义务，并获得固定收益；其他投入及施工建设由建鑫宜昌分公司承担。2009年7月29日，同创公司与建鑫宜昌分公司签订《水榭花都项目合作开发协议书》，建鑫宜昌分公司将前述合同的权利与义务转让给同创公司。2010年8月27日,北苑企业总公司与建鑫宜昌分公司签订《水榭花都项目补充协议》,对北苑企业总公司获得固定收益的内容予以变更,即约定由建鑫宜昌分公司向北苑企业总公司支付1300万元并无偿分给北苑企业总公司水榭花都项目2600平方米的房屋(其中商品房B栋西侧住宅1600平方米,办公用房1000平方米)并承担办证费用,另提供永久性地下停车位2个。2010年8、9月份,同创公司依北苑企业总公司与建鑫宜昌分公司之间的《水榭花都项目补充协议》的约定,代建鑫宜昌分公司向北苑企业总公司支付了转让款1000万元。2012年7月1日,同创公司与建鑫宜昌分公司签订补充协议,明确建鑫宜昌分公司将合同权利义务转让给同创房地产公司,对北苑企业总公司义务由同创公司承接。前述协议均得到北苑企业总公司同意及相关职能部门批准,并办理了项目变更登记手续(含规划、土地的变更登记)。2012年12月13日,水榭花都A、B、C、D、E号楼取得鄂宜开房预字(2012)007号商品房预售许可证,登记的房地产开发企业为北苑企业总公司、同创公司,预售许可证上的审批意见注明:商品房预售方案必须在销售现场予以公示;商品房所有预售款项必须存入预售资金监管银行账户。预售方案约定B栋包含10504号在内的15套房屋暂不对外销售。柯伟为购买水榭花都商品房，2010年9月27日向同创公司交付预付款15万元，2013年8月14日，付清余款281528元，共向同创公司支付购房款431528元，当日，同创公司向柯伟出具了收取房款的收据。2014年5月20日，柯伟交纳了房屋维修基金、物业费、装修垃圾清运费和出入证费用后，同创公司向柯伟交付了水榭花都B栋10504号（即2栋1单元504室）房屋。柯伟装修该房屋后居住至今。后柯伟多次要求同创公司协助办理房屋过户手续，但同创公司均未办理。现涉案房屋不动产权利人为同创公司和北苑企业总公司，尚未办理一手房所有权转移登记手续。2015年3月31日，宜昌市中级人民法院在审理北苑企业总公司与同创公司、建鑫宜昌分公司土地使用权转让合同纠纷一案中,作出(2015)鄂宜昌中民二初字第00056-1号民事裁定,查封了水榭花都B栋包含10504号在内的15套房屋。2015年8月15日，该院作出(2015)鄂宜昌中民二初字第00056号民事判决，判决：同创公司向北苑企业总公司交付水榭花都项目商品房B栋西侧住宅1600平方米、办公用房1000平方米(不能履行时则应交付等值货币)并承担办证费用,交付B栋2个地下车位。北苑企业总公司对上述判决申请执行后,柯伟对查封及执行其购买并居住的房屋提出异议，法院2016年10月24日作出(2016)鄂05执异94号执行异议裁定,驳回柯伟的执行异议。柯伟2016年11月25日向宜昌市中级人民法院提起案外人执行异议之诉，法院2017年9月18日作出（2016）鄂05民初243号民事判决，认为第00056号民事判决并未将案涉房屋作为同创公司向北苑企业总公司交付的特定标的物，因此，北苑企业总公司不能申请执行柯伟购买的B栋10504号房屋，判令不得执行宜昌市发展大道××号水榭花都B栋10504号房屋。北苑企业总公司不服，提出上诉，湖北省高级人民法院2018年4月18日作出（2018）鄂民终314号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.柯伟是否已付清全部购房款。2.柯伟的诉请是否已过诉讼时效。3.柯伟能否诉请确认房屋归其所有。焦点问题一：北苑企业总公司以其在网上下载的2014年3月5日楼盘资讯广告，主张水榭花都房屋当时市场价格应为72万余元，本院认为，柯伟参与团购房屋、交付预付款的时间发生在2010年，且所购房屋为期房，北苑企业总公司提交的广告截图时间在2014年，且是剩余十余套现房的价格，该截图不能证明柯伟购买房屋时的市场价格为5800元；同时，（2018）鄂民终314号民事判决书中已认定柯伟与同创公司存在合法有效的房屋买卖关系，并根据同创公司向柯伟出具收到购房款的收款收据、交付房屋、收取柯伟维修基金、同意柯伟装修涉案房屋的事实，认定柯伟已支付全部购房款，生效判决已经认可了柯伟付清房款的事实；北苑企业总公司的该辩称意见本院不予采纳。焦点问题二：根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，只有债权请求权适用诉讼时效期间的规定，本案中，柯伟已按约支付全部房款，同创公司已经将房屋交付给柯伟，柯伟亦已实现对房屋的占有，柯伟现请求出卖人转移房屋所有权，协助办理房屋所有权登记，在本质上是对房屋物权产生的纠纷，具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故北苑企业总公司关于柯伟起诉已过诉讼时效的辩解意见于法无据，不予采纳。焦点问题三：确认之诉是就某种权利或法律关系的存在与否予以宣告，其根本并不能导致任何权利的变动，在物权权属确认中，能够实现物权权属确认的，应当限于已经享有物权的人，对于并未依法享有物权的人，请求确认其享有物权的，显然不能得到支持，否则，将构成对现存物权状态的变动。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”我国不动产物权采登记生效原则，通过买卖方式取得房屋所有权的，房屋买卖行为只是买方取得房屋所有权的原因，但房屋买卖的合同行为本身并不会直接导致买方取得房屋的所有权，买方要取得房屋的所有权，必须通过办理房屋的过户变更登记，即便在买方已经付清全部房款，并实际占有的情况下，也不能直接取得房屋所有权，本院对柯伟提出将案涉房屋直接确认归其所有的诉讼请求不予支持。本案中，同创公司根据其与北苑企业总公司的约定代表合作开发双方向柯伟销售涉案房屋，虽然涉案房屋未纳入水榭花都项目预售方案的销售范围，但是该事项并未在预售许可证上载明，北苑企业总公司亦未举证证明柯伟对该预售方案明知，则柯伟与同创公司的房屋买卖协议并不存在恶意串通损害北苑企业总公司利益的情形，双方意思真实，应认定合法有效，柯伟已支付全部购房款431528元，履行了房屋买卖合同中买受人的付款义务，同创公司也依约履行了交房义务，在房屋买卖合同中，无论当事人是否约定卖方负有过户义务，卖方均负有将房屋所有权转移至买方的义务，同创公司、北苑企业总公司应协助柯伟办理房屋产权转移登记，将案涉房屋产权登记至柯伟名下。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告宜昌巿东山经济技术开发区北苑企业发展总公司、宜昌同创房地产有限公司于本判决生效之日起二十日内协助原告柯伟办理位于宜昌市发展大道27号水榭花都B栋10504号（即2栋1单元504室）房屋的产权转移登记手续，将产权登记至原告柯伟名下。二、驳回原告柯伟的其他诉讼请求。案件受理费3886元（已减半），由被告宜昌同创房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 许 静二〇二〇年五月二十八日书记员 马梦月