吉林省伊通满族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0323民初2509号 原告：吉林省宝捷建筑工程集团有限公司，住所地：吉林省伊通满族自治县伊通镇正阳街B4-8-1。 法定代表人：毕宝杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姜大平，吉林华圣律师事务所律师，一般诉讼代理。 被告：李云鹤，男，1987年7月7日出生，满族，无业，住吉林省伊通满族自治县。 委托诉讼代理人：李雪英，伊通满族自治县福庆街道法律服务所法律服务工作者，一般诉讼代理。 第三人：于文刚，男，1967年5月13日出生，汉族，户籍地址：吉林省公主岭市，现住吉林省伊通满族自治县。 原告吉林省宝捷建筑工程集团有限公司与被告李云鹤、第三人于文刚执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告吉林省宝捷建筑工程集团有限公司委托诉讼代理人姜大平、被告李云鹤、第三人于文刚到庭参加诉讼，其中李云鹤委托诉讼代理人李雪英参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：一、依法撤销伊通满族自治县人民法院（2019）吉0323执异45号执行裁定书；二、请求法院依法判决原告准许执行伊通满族自治县幸福人家小区43号楼东侧5层框架结构住宅楼（面积约650平方米）；三、由被告承担本案的各项诉讼费用。事实与理由：2019年11月18日，原告收到伊通满族自治县人民法院下达的（2019）吉0323执异45号执行裁定书，该裁定书裁定中止原告对伊通满族自治县幸福人家小区43号楼东侧5层框架结构住宅楼（面积约650平方米)的执行。原告认为该执行裁定书缺乏事实与法律依据，故提起执行异议之诉。1.2014年开始，第三人因建设幸福家园小区缺少资金，第三人通过李权鹤(本案被告的哥哥）向多人陆续借款350多万元，这些借款人包括李权鹤的同志马艳华、赵欣、马跃、王丽华、本案被告等。当时借款时，给每个人都开了一个房屋，签订房屋买卖合同，作为抵押。上述借款后，本案第三人按照月利三分支付利息，2016年之后因第三人没钱，没有继续支付利息。重要的是，本案所涉房屋为650平方米，按照被告所说借款950,000元(这笔钱包含被告的三娘和其二哥400,000元)计算，每平方米才1400多元钱，该房屋不是住宅，是商业用房,这个价格在当时不可能真的出售给被告的。因此，本案根本就不是房屋买卖合同关系，而是名为买卖，实为借贷；2.本案所涉房屋至今还没有完工，没有水、电、暖等配套设施，根本达不到交付及使用条件。虽然第三人给其出具了房屋入住收据,但被告并没有实际交付该款项，被告也没有实际入住，开具房屋入住收据是当时第三人急需用钱被迫开具的。被告现在连该房屋的钥匙都没有，这些年的该房屋物业费、水、电费被告一分钱都没有交过。因此,该裁定书简单的以房屋入住收据就认定被告实际占有是完全错误的；3.本案中涉案房屋的备案登记是被告利用自身的工作之便自行办理的，本案第三人对此并不知情，对第三人不发生任何效力。即使依法办理了涉案房屋备案登记，那么备案登记只是一种行政管理方式，不是预告登记，不能产生物权的效力。（2019）最高法民申3875号民事裁定书即持此观点；4.如上所述，本案被告并没有实际占有涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;本案中，被告至今仍没有实际占有该房屋。因此该裁定书依据该条的规定而裁定中止执行是错误的。综上，该执行裁定书缺乏事实与法律依据，为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告李云鹤辩称，答辩人因与被答辩人诉执行异议之诉纠纷一案,（2019）0323民初2509号,现就本案涉及的案情事实及法律规定，现依法提出如下答辩意见，供法院参考:一、伊通满族自治县人民法院下达的（2019)吉0323执异45号执行裁定书，认定事实清楚、证据确凿充分。1.商品房买卖合同且依法登记备案。答辩人与第三人依法签定书面的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并且该份合同双方亲自到伊通满族自治县不动产登记中心办理了备案登记手续。备案登记行为是依法强化了该份合同的真实性、合法性、排他性、最强约束力的法律地位；2.购楼款收据及入住费凭证。答辩人及时向第三人交纳了购楼950,000元以及入住费用116,680.63元。答辩人这种行为是对签定《商品房买卖合同》关系的进一步确立，双方的权利义务关系更加清晰明确，更应该受到法律的保护。二、伊通满族自治县人民法院下达的（2019）吉0323执异45号执行裁定书，适用法律准确。1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条:商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。答辩人已经和第三人签订书面国家制式《商品房买卖合同》，并且已经履行了交付购楼款的主要义务，合同依法成立，毋庸置疑；2.根据《城市商品房预售管理办法》第十条:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。答辩人和第三人签订书面国家制式《商品房买卖合同》后，共同在伊通满族自治县不动产中心办理了合同备案登记，理应受到法律最大化的保护；3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。答辩人同时符合该项规定(一)(三）（四）项可见受保护的力度、强度、不可捍卫。综上所述，答辩人与第三人签定的《商品房买卖合同》并且该份合同在主管机关依法备案登记，同时答辩人也履行交付购楼款主要义务,答辩人依法享有伊通满族自治县盛宇豪庭小区(又名幸福人家小区)43号楼东侧5层框架结构住宅楼(面积为650平方米)的所有权。被答辩人的诉求与事实不符、于法无据，故请求人民法院根据以上事实与法律规定，依法驳回原告诉讼请求 第三人于文刚辩称，房屋虽然开的是650平，实际面积为580-590平之间，当时我从李云鹤处借款，签订的房屋买卖协议，借的当事人哥哥李权鹤3、4百万，这是其中一部分，不是买卖房屋，交了10多万入住费不是事实，后来卖房屋时没有相应的供电、供水、供气设施，卖他房子我不能同意。我同意继续执行该涉案房屋。 原告为证明自己的主张向本院提交如下证据： 1.收据3张（复印件），证明第三人已经支付被告部分借款利息31,500元，第三人与被告之间属于借款合同关系，而不是房屋买卖合同关系，（2019）吉0323执异45号执行裁定书认定错误； 2.出示调取伊通满族自治县人民法院（2016）吉0323民初1685号卷宗证据情况：（1）欠据一份、财务对账单一份，证明欠款3,000,000元；（2）债券转让协议书一份、欠据一份，证明欠款金额为660,000元；（3）债券转让协议书一份、欠据一份，证明欠款金额为1,600,000元；（4）代为清偿欠款协议一份，证明欠款金额为1,800,000元；（5）财务对账单一份，证明第三人欠原告，欠款金额为4,800,000元。 经庭审质证，被告李云鹤对上述证据均有异议。第三人于文刚对上述证据均无异议。本院结合相关证据，经核实后对上述证据本身予以采信。 被告李云鹤向法庭提交证据： 1.商品房买卖合同一份（复印件），证明在伊通满族自治县不动产登记中心登记备案； 2.收据两张（复印件），证明买卖该房屋的发票950,000元，入住费收据110,000元； 3.（2019）吉0323执异45号执行裁定书一份（复印件），该份证据证明已经依法解除该房屋的查封，并已经认定该房屋所有权人为李云鹤，该执行裁定书法院立案后是按正常程序审理，质证认证后下达的司法文书。 经庭审质证，原告及第三人对上述证据均有异议。本院对证据1、2不予采信，对证据3本身予以确认，对证明问题不予确认。 第三人于文刚向法庭提交证据：收据8张（复印件），其中一张是3,000元，一张是12,000元，一张是16,500元，证明于文刚已经支付李云鹤部分借款利息31,500元。 经庭审质证，经庭审质证，原告对上述证据无异议；被告李云鹤对上述证据有异议。本院结合相关证据，经核实后对上述证据予以采信。 经审理查明，因原告吉林省宝捷建筑工程集团有限公司与第三人于文刚民间借贷纠纷一案，诉讼中本院对于文刚实际开发建设的伊通满族自治县盛宇豪庭小区（又名幸福人家小区）43号楼东侧5层框架结构住宅楼（面积为650平方米）予以查封。本院于2016年11月25日作出（2016）吉0323民初1685号民事判决书：判决于文刚向原告偿还欠款人民币8,860,000元，于文刚未履行生效判决确定的义务，原告遂向本院申请执行。2019年11月16日，本院作出（2019）吉0323执异45号执行裁定书裁定：中止对由于文刚实际开发建设的伊通满族自治县盛宇豪庭小区（又名幸福人家小区）43号楼东侧5层框架结构住宅楼（面积为650平方米）的执行。原告吉林省宝捷建筑工程集团有限公司不服该裁定，遂向本院提起执行异议之诉。经查，第三人于文刚为向被告李云鹤借款，于2014年8月28日签订了《商品房买卖合同》，买受人签字是由李云鹤的哥哥李权鹤代签。期间在2015年9月19日于文刚向李云鹤支付3,000元借款利息、2015年9月30日向李云鹤支付12,000元借款利息及2015年10月8日向李云鹤支付16,500元借款利息的收据中，代收人均为李权鹤。另查明，该涉案楼房为商业用房，本院查封时并未开通水、电等设施，李云鹤并未实际占有使用该涉案房屋。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：对涉案房屋本院是否继续执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然李云鹤与第三人于文刚签有房屋买卖协议，且该房屋在不动产中心有备案登记，但该楼房买卖合同中的买受人为李云鹤的哥哥李权鹤代为签字，同时从第三人于文刚提供的证据上看，李权鹤有代李云鹤从于文刚处代收借款利息的情况存在，因李云鹤与于文刚之间存在的真实关系是借贷关系，涉案的楼房买卖为“名为买卖，实为借贷抵押”，是李云鹤为保证实现其债权的一种形式，因此李云鹤与于文刚之间存在的法律关系是借贷关系而不是买卖关系。同时该涉案楼房为商业用房，本院查封时尚未开通水、电，没有达到交付的标准，李云鹤并未占有使用，也不存在能够办理过户的情况。基于上述司法解释，李云鹤与于文刚就涉案房屋作为借贷关系的抵押行为，不能排除原告宝捷公司对涉案楼房的执行，宝捷公司的请求符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条之规定，判决如下： 准许执行本院查封的由于文刚实际开发建设的伊通满族自治县盛宇豪庭小区（又名幸福人家小区）43号楼东侧5层框架结构住宅楼（面积为650平方米）。 案件受理费50元，由原告吉林省宝捷建筑工程集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。 本院（2019）吉0323执异45号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  李春辉 人民陪审员  王新锐 人民陪审员  鲍铁山 二〇二〇年五月三十日 书 记 员  李 阳