南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终11号 上诉人（原审被告）：刘顺锋，男，1986年5月15日出生，汉族，住广西壮族自治区贵港市覃塘区。 委托诉讼代理人：黄啟高，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周锡立，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市明秀西路100号。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律 师。 上诉人刘顺锋因与被上诉人广西财经学院（以下简称财经学院）房屋租赁合同纠纷一案，南宁铁路运输法院于2018年9月4日作出（2018）桂7102民初87号民事判决。刘顺锋不服该判决，向本院提出上诉。本院于2019年5月10日作出（2019）桂71民终12号民事裁定，裁定撤销原判，发回南宁铁路运输法院重审。南宁铁路运输法院于2019年12月19日作出（2019）桂7102民初28号民事判决，刘顺锋不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人刘顺锋及其委托诉讼代理人黄啟高、被上诉人财经学院的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘顺锋上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初28号民事判决，发回重审或改判驳回财经学院的诉讼请求；2．确认刘顺锋与财经学院订立的租赁合同无效；3．判决财经学院向刘顺锋退还5000元押金以及退还自2012年4月1日至2015年3月31日三年的租金；4．财经学院向刘顺锋赔偿购进货物、设备和装修费损失；5．一、二审诉讼费用由财经学院负担。 事实与理由：一、财经学院解除合同之前没有在合理期限内进行通知，其擅自于2017年4月1日对刘顺锋经营的商铺停水停电，导致刘顺锋无法经营。二、涉案商铺未取得建设工程规划许可证，财经学院提交的《开工通知存根》不能证明涉案商铺是经原南宁市规划局批准并且按批准内容建设的。双方签订的租赁合同应当无效。财经学院明知涉案商铺没有取得建设工程规划许可证而出租，以及停水停电造成刘顺锋的经济损失，应当予以赔偿。 财经学院辩称，一、涉案的南宁市西乡塘区商铺系经原南宁市规划管理局于1994年11月5日批准而建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案商铺经过主管部门批准建设的，双方签订的租赁合同应为有效合同。二、双方房屋租赁合同期限届满后，双方存在不定期租赁合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院已多次通知刘顺锋解除合同，并要求收回涉案商铺，最终也通过提起诉讼的方式进行主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定。三、刘顺锋至今未将涉案商铺交还财经学院，一审法院对刘顺峰在租赁期间应支付的租金及房屋占有使用费计算方式及判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 财经学院向一审法院起诉请求：1．刘顺锋立即腾空、搬出南宁市铺面；2．刘顺锋向财经学院支付2017年1月3日至2017年9月30日，未依约腾空、搬出铺面的房屋占用费16200元（支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按月租金1800元计付）；3．刘顺锋向财经学院支付从2017年1月3日起至2017年9月30日未依约腾空、搬出铺面的损失赔偿金16200元（支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按月租金1800元计付）；4．刘顺锋向财经学院支付拖欠水电费722.7元（支付至实际腾空、搬出铺面之日止，按实际产生的水电费计付）；5．本案诉讼费由刘顺锋承担。 一审法院认定事实：2012年4月6日，财经学院（出租方，甲方）与刘顺锋（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1．甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方，铺面建筑面积20平方米；2．租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日；3．甲方按每月90元/平方米的标准向乙方收取租金，月租金为1800元；4．先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5．水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6．在合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7．乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8．承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，铺面内原属于乙方所有的物品归甲方所有，乙方还应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给刘顺锋做文印店使用。 2015年3月31日，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，刘顺锋继续在该铺面经营，并按原合同约定的每月1800元标准继续支付租金，财经学院没有提出异议。刘顺锋支付租金及水电费至2017年1月2日。此后，刘顺锋再未支付任何费用。 2016年6月1日，财经学院向各承租户发出《通知》，其内容载明：“到期铺面和即将到期铺面（租期为2013年7月1日至2016年6月30日）的租户请在2016年6月10日前，携带租金清单、水电费清单和续租申请书到后勤处对账，欠租金水电费者，不接受续租申请”。之后，刘顺锋按要求结清上述费用，并向财经学院递交了续租申请书。 2017年1月3日，财经学院向刘顺锋发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：刘顺锋与财经学院签订的租赁合同已于2015年3月31日到期，现财经学院决定不再与刘顺锋继续签订该铺面的租赁合同，请刘顺锋于2017年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。因刘顺锋未将涉案铺面交还财经学院，财经学院于2017年4月中旬左右对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬又对涉案铺面停水停电至今。 另查明，至2017年9月30日刘顺锋欠付财经学院水电费722.7元，刘顺锋予以认可。直至一审庭审当日，刘顺锋仍在涉案铺面经营。 再查明，1994年11月5日，财经学院就涉案铺面的建设取得原南宁市规划管理局开具的《开工通知》。 一审法院认为，财经学院提交的《开工通知》已证明涉案铺面系经过相关主管部门批准后开工进行建设的，刘顺锋未能提供相反证据证明涉案铺面系违法建筑，故其主张《租赁合同》无效的答辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。财经学院与刘顺锋于2012年4月6日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。支付租金是承租人应当履行的义务，一审法院对刘顺锋要求财经学院返还2012年4月1日至2015年3月31日期间租金的答辩意见不予采纳。 关于腾空、搬出铺面问题。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2015年3月31日合同约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，刘顺锋继续按原租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议，故从2015年4月1日起，双方存在不定期租赁合同关系，原租金标准继续适用，当事人可以随时解除合同。财经学院于2017年1月3日向刘顺锋发出通知，告知其不再续租，并给予合理期限，要求于2017年1月15日结清租金、水电费等费用，交还铺面，双方租赁合同关系解除条件已成就，一审法院认定双方不定期租赁合同关系于2017年1月15日解除。此时刘顺锋继续占用涉案商铺已无合法依据，财经学院有权要求刘顺锋返还涉案商铺。故财经学院要求刘顺锋腾空、搬出南宁市铺面的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。 关于房屋占有使用费的问题。合同法第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案不定期租赁合同于2017年1月15日解除，刘顺锋未返还涉案铺面且继续占用至今，应当向财经学院支付自2017年1月16日至实际腾空搬离涉案铺面期间的房屋占有使用费。2017年1月16日至2017年3月31日期间，刘顺锋使用了涉案铺面并进行了充分利用，一审法院确定刘顺锋应参照租赁合同约定的月租金1800元标准支付房屋占有使用费。2017年4月份开始，因财经学院对涉案铺面进行了停水停电，一定程度上影响了涉案商铺的正常使用，综合考虑承租人对房屋的利用程度，一审法院酌情确定从2017年4月1日起至实际腾空搬离商铺之日止，刘顺锋以原合同约定月租金的70%，即每月1260元（计算方法：1800元×70%＝1260元）的标准支付房屋占有使用费较为适宜。综上，刘顺锋应向财经学院支付房屋占有使用费分段计算如下：1.2017年1月16日起至2017年3月31日止，按每月1800元计算；2.2017年4月1日起至实际腾空搬离商铺之日止，按每月1260元计算。 关于赔偿损失问题。因财经学院未能举证证明因刘顺锋未依约腾空、搬出铺面而遭受的实际损失，故财经学院要求刘顺锋支付赔偿金的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。刘顺锋未就赔偿损失提交书面反诉状且未支付反诉诉讼费，故对刘顺锋关于赔偿损失的主张，一审法院不予审理。 关于水电费的问题。至2017年9月30日刘顺锋欠付财经学院水电费722.7元的事实，刘顺锋予以认可，该费用系刘顺锋在经营使用涉案商铺期间所产生，应由刘顺锋承担，故财经学院要求刘顺锋支付水电费722.7元的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。财经学院未举证证明涉案铺面自2017年10月1日至今产生的水电费金额，应承担举证不能的法律后果，财经学院诉请刘顺锋支付该期间的水电费，一审法院不予支持。 关于押金问题。因刘顺锋未能举证证明已交押金及押金数额，故对刘顺锋提出的返还押金5000元的答辩意见，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，并经一审审判委员会讨论决定，一审判决：一、刘顺锋腾空、搬出南宁市铺面；二、刘顺锋向财经学院支付房屋占有使用费（计算方法：自2017年1月3日至2017年3月31日，按每月1800元标准计算；自2017年4月1日至实际腾空交回铺面之日止，按每月1260元标准计算）；三、刘顺锋向财经学院支付水电费722.7元；四、驳回财经学院的其他诉讼请求。案件受理费628元，由财经学院负担188元，刘顺锋负担440元。 本院二审期间，刘顺锋向本院提交陈文环承租商铺的《经营场所使用证明》一份，拟证明涉案商铺没有取得房产证。财经学院对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，反而证明刘顺锋在承租涉案商铺时，是知道涉案商铺没有取得房产证的，事实上，涉案商铺是经过相关主管部门批准建设的。本院认为，一审法院没有认定涉案商铺已取得房产证，财经学院也未能提交涉案商铺的房产证，故本院对涉案商铺没有取得房产证的事实予以确认。涉案租赁合同是否有效，本院将在说理部分进行阐述。 财经学院对一审法院认定的事实无异议。刘顺锋对一审法院认定的事实提出以下异议：1．对一审法院认定2017年1月3日，财经学院向刘顺锋发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》有异议，刘顺锋没有收到该通知。2．对一审法院认定“财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。”有异议，财经学院实际是于2017年4月1日开始对涉案商铺停电，大约半个月后又恢复了水电，一周后又全面停水停电。3．对一审法院认定案涉铺面已取得开工通知有异议，涉案商铺没有取得开工通知。4．对一审法院认定刘顺锋欠付水电费为722.7元有异议，刘顺锋不欠付水电费。 针对刘顺锋提出的异议，本院认为，1．财经学院一审提交了《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》《南国早报》以及向刘顺锋发送的手机短信证据，可以证明财经学院向刘顺锋送达了收回商铺通知。刘顺锋一审对水电结算表无异议，二审对水电费提出异议，本院不予采纳。2．刘顺锋主张财经学院于2017年4月1日对涉案商铺停水停电但未提交相关证据，本院不予采纳。3．财经学院一审提交的广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了开工通知。双方签订的租赁合同是否有效，本院在说理部分进行阐述。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，二审庭审中，财经学院认可刘顺锋向财经学院交纳了3000元押金的事实，但刘顺锋无法提供押金条原件。 再查明，直至二审庭审时，刘顺锋仍未与财经学院办理商铺交接手续。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案涉案租赁合同是否合法有效？二、一审判决刘顺锋腾空、搬出涉案商铺，向财经学院支付房屋占有使用费和水电费是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点，财经学院一审提交广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，证明涉案商铺已经取得了开工通知，是经相关主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，财经学院与刘顺锋于2012年4月6日签订的《租赁合同》合法有效。 关于第二个争议焦点，双方租赁合同于2015年3月31日到期后，刘顺锋继续按原租赁合同约定的租金标准向财经学院支付租金，财经学院也没有提出异议，双方实际形成不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院通过向刘顺锋发出收回商铺的通知、发送手机短信和在报纸上刊登关于收回商铺的声明，已尽到了通知义务，一审法院认定双方不定期租赁合同于2017年1月15日解除，认定正确。刘顺锋支付租金至2017年1月2日，刘顺锋至今未与财经学院办理商铺交接手续交还涉案商铺，其应当将涉案商铺腾空并交还财经学院，还应当向财经学院支付相应的房屋占有使用费。合同解除后，2017年1月16日至2017年3月31日期间，刘顺锋充分利用了涉案商铺，应当按原合同租金标准即每月1800元支付期间的房屋占有使用费4560元（计算方式：1800元×2个月﹢1800元÷30天×16天＝4560元）。2017年4月之后，一审法院考虑到财经学院对涉案商铺有过停水停电行为，对涉案商铺使用产生一定影响的实际情况，酌情确定刘顺锋按原合同租金标准的70%即每月1260元，从2017年4月1日起支付房屋占有使用费至实际交还涉案商铺之日止，判决适当，计算方式正确。关于押金的问题。二审庭审中，财经学院确认刘顺锋向财经学院交纳了3000元押金，本院对财经学院自认已收取3000元的事实予以确认。虽然刘顺锋现无法提交押金条原件，基于刘顺锋已向财经学院交纳了3000元押金的事实，该笔3000元押金可用于抵扣相应的房屋占有使用费，抵扣之后，2017年1月16日至2017年3月31日期间，刘顺锋应支付房屋占有使用费为1560元（计算方式：4560元－3000元＝1560元），2017年4月1日之后的房屋占有使用费，按每月1260元计算。刘顺锋主张不应向财经学院支付占有使用费，财经学院应向其退还押金5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 刘顺锋在一审中没有提出要求财经学院赔偿经济损失的反诉请求、交纳反诉受理费，且财经学院不同意在二审一并审理，故本院不在本案中对刘顺锋请求财经学院赔偿经济损失的诉讼请求进行审查。 综上，因财经学院二审中对刘顺锋交纳3000元押金的事实予以认可，刘顺锋的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律正确，但基于前述原因，导致处理结果有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初28号民事判决第一项、第三项； 二、撤销南宁铁路运输法院（2019）桂7102民初28号民事判决第二项、第四项； 三、刘顺锋向广西财经学院支付房屋占有使用费（计算方式：2017年1月16日至2017年3月31日期间支付房屋占有使用费1560元；自2017年4月1日起至实际腾空搬出商铺之日止，房屋占有使用费按每月1260元的标准计算）； 四、驳回广西财经学院的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费628元，由广西财经学院负担328元，刘顺锋负担300元；二审案件受理费628元，由广西财经学院负担328元，刘顺锋负担300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  贝黄欢 二〇二〇年五月二十日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳