四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15390号 原告：黄馨月，女，1997年8月7日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：曾利，四川成隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李映辉，四川成隆律师事务所律师。 被告：陈轮，男，1972年10月18日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：兰军，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玥，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 第三人：成都大唐尚郡房地产经纪有限公司。住所地：成都高新区中和大道三段189号1栋1层13号。 法定代表人：阚骏超，职务不详。 委托诉讼代理人：常亚丽，女，1984年12月24日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 第三人：成都中德红谷投资有限公司。住所地：成都市高新区中和会龙路365号。 法定代表人：汪斌，职务不详。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，1985年2月17日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 原告黄馨月与被告陈轮、第三人成都大唐尚郡房地产经纪有限公司（以下简称大唐房产公司）、成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理，由审判员吴翔依法适用简易程序独任审判。于2020年3月12日、5月11日公开开庭进行了审理,原告黄馨月及其委托诉讼代理人曾利、李映辉，被告陈轮及其委托诉讼代理人兰军，第三人大唐房产公司的委托诉讼代理人常亚丽，第三人中德红谷公司的委托诉讼代理人杜海彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄馨月向本院提出诉讼请求：1.解除黄馨月与陈轮之间于2019年9月26日签订的《房屋租赁合同》；2.陈轮退还黄馨月交付的租金、押金及黄馨月支付给大唐房产公司的居间费用共计39962元，并由陈轮支付违约金98786.7元。事实与理由：黄馨月系成都杏奈美容服务有限公司法定代表人，陈轮通过大唐房产公司居间介绍将其所有的位于高新区新程大道**号*栋*楼***号建筑面积为57.77平方米的房屋出租给黄馨月做商铺使用。黄馨月、陈轮、大唐房产公司三方于2019年9月26日签订了《房屋租赁合同》，黄馨月按约于当日向陈轮支付了三个月的租金25996.5元及押金，并向大唐房产公司支付了居间费5300元。合同签订后，为尽早营业，黄馨月便开始着手装修，但却被物业告知，房屋因无竣工验收备案手续还未交房，不能进行装修也不能交付使用，致使黄馨月无法取得装修所需的城管部门的批文，无法办理营业执照也不能变更黄馨月公司的营业地址。黄馨月多次找陈轮协商处理，但陈轮一直推诿。根据双方签订的租赁合同的约定，陈轮无法将房屋交付黄馨月使用，黄馨月解除合同并要求退还租金及支付违约金的诉请合情合理合法。 陈轮答辩称，1.我方拥有案涉房屋的合法使用权、租赁权，我方从中德红谷公司处购买房屋，中德红谷公司于2019年10月14日向我方交付房屋，交房当天就将所有钥匙交给了黄馨月；2.陈轮按照合同约定将商铺按现状交付给黄馨月，已经完成了合同约定的义务。 大唐房产公司陈述称，合同签订之前，是陈轮的爱人主动找上我们，将商铺进行推广，我们也了解了，商铺的按揭已经办下来了。正好黄馨月也在求租，其要求与案涉房屋比较匹配，因此组织双方进行了沟通，就租赁合同细节进行了协商，最终才签订的纸质合同，现在商铺无法达到最初的目的，我们这边是可以退还中介费的。 中德红谷公司陈述称，根据我方与陈轮的商品房买卖合同约定，交房时间是在2020年7月31日，因为陈轮提前使用商铺，他向我们出具了提前交房承诺书，他是知晓房屋没有验收，不具备交付条件的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年7月30日，陈轮、案外人钟素兰与中德红谷公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由陈轮、钟素兰购买中德红谷公司开发的成都市高新区新程大道**号*栋*楼***号商铺，约定交房时间为2020年7月31日。 2019年9月26日，陈轮（出租方）与黄馨月（承租方）在大唐房产公司的居间服务下签订《房屋租赁合同》约定：1.陈轮出租的房屋位于成都市高新区新程大道**号*栋*楼***号，建筑面积57.77平方米；2.房屋所有权人：陈轮、钟素兰；3.租赁期限为60个月，自2019年10月1日至2024年9月30日，免租期时间为2019年10月1日至2019年12月31日；4.黄馨月向陈轮答允，租赁房屋仅作为商铺使用；5.房屋每月租金8665.5元，租金每3个月交付一次，黄馨月向陈轮第一次交付的租金为25996.5元，在本合同签订1日内付清，第二次起租金提前15日付清；6.黄馨月须在合同签订之时交付给陈轮押金8665.5元，租赁期满，房屋及附属物品、设施设备若无人为损坏，遗失且水、电、气、网、物管费等费用结算完毕后，陈轮于当日内将押金（无息）退还给黄馨月；7.陈轮有以下做法之一的，黄馨月有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合商定要求，严重影响居住；8.陈轮因不能提供本合同商定的房屋而解除合同的，应支付黄馨月本合同租金总额20%的违约金，陈轮除应按商定支付违约外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。 合同签订后，黄馨月向陈轮支付押金8665.5元以及租金25996.5元。黄馨月向大唐房产公司支付中介费5300元。 2019年10月14日，陈轮向中德红谷公司出具“提前收房承诺书”，内容：本人知晓该房屋尚未验收，暂不具备交付条件并对该房屋的现状进行了详细了解确认并予以全盘接受，因本人原因，现向贵公司申请提前收房，并办理装修入住及相关使用手续。同日，陈轮从中德红谷公司处办理了案涉房屋的收房手续，同时将钥匙交由黄馨月，并向黄馨月出具委托书，委托黄馨月与物业公司办理装修等相关手续。 黄馨月接收商铺后，拟将其任法定代表人的成都杏奈美容服务有限公司（成立于2019年10月10日）的住所地迁往案涉房屋地址，并开始着手装修，但最终因案涉房屋没有取得竣工验收备案登记表而无法进场装修。2019年11月4日，黄馨月将案涉房屋的钥匙交由大唐房产公司，由中介公司将钥匙转交陈轮。 另查明： 1.2015年11月25日，案涉房屋所在的中德英伦世邦L区4#楼完成竣工验收。截至法庭辩论终结，尚未取得竣工验收备案表。 2.无产权证办理营业执照变更所需的材料之一是竣工验收备案表（盖开发商鲜章）。 3.根据市政要求，办理店铺招牌所需材料之一是营业执照复印件。 4.根据案涉房屋物业公司的要求，办理装修所需要的清单之一有城管备案回单。 5.案涉房屋的周边商铺有许多也在正常营业，根据大唐房产公司事后核实的情况是：其他商铺多为连锁店，即以总公司的名义在此办理营业执照，故而能正常营业。 以上事实，有《房屋租赁合同》《商品房买卖合同（预售）》、收据、委托书、企业信息以及当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，黄馨月与陈轮签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方的争议焦点在于：1.合同能否解除，因何解除；2.本案责任的分担与承担。 一、合同能否解除，因何解除 黄馨月认为陈轮提供的房屋没有取得竣工验收备案表，导致其无法正常使用商铺从事营业活动，因而无法实现租赁合同的目的，因此根据合同约定可以要求解除合同。对此，本院认为，根据案涉房屋所在物业的要求，进场进行装修的条件之一便是城管和派出所的备案回单，即将营业执照在城管、派出所进行备案，而相关行政部门对办理营业执照的要求材料之一便是竣工验收备案表，现陈轮因自身原因提前收房，并将房屋交付黄馨月使用，但因无法提供竣工验收备案表而致使黄馨月无法进场装修，导致黄馨月无法依其目的使用商铺，合同目的无法实现，继续履行已无意义，应该予以解除，因此黄馨月要求解除的主张成立，载有解除意思表示的起诉状副本于2019年12月11日送达陈轮，故合同于此时解除。 二、本案责任的分担与承担 （一）总体责任比例的分担 造成本案所涉合同无法继续履行的原因在于黄馨月订立合同的目的不能实现，其主要原因又在于：陈轮交付的商铺存在瑕疵，没有取得竣工验收备案登记表，只能在满足特定的条件的情况下才能进行装修、正常营业，并不是一般性的商铺。但是，本院认为造成这一结果的责任不应完全归结于陈轮，理由如下：1.双方在合同中对于房屋的使用用途约定为商铺，而房屋本身作为商铺使用并不存在问题，在满足条件的情况下是可以作为商铺使用的，例如周边其他一些正常营业的连锁店；2.陈轮从开发商处提前收房时，黄馨月与陈轮一起到场，陈轮当场即将接收的钥匙交付黄馨月，也即是黄馨月对于商铺的现状是知晓的；3.黄馨月作为承租人，对自身条件最为清楚，应该在作出决定之前做好相应咨询与调查，以确定自身条件是否可以在商铺所在地正常装修经营。从以上三个方面来看，对于现在房屋无法正常进行装修使用的情况，黄馨月自身也存在一定过错，应该对现在合同不能继续履行的情况承担相应的责任。至于责任比例，作为承租人的黄馨月对其所租房屋是否能够正常装修、用于正常营业使用，具有更谨慎与更重的审查义务，不能理所当然的认为周边其他店铺可以开业，案涉商铺也就能正常开业。同时，陈轮在明知房屋未取得竣工验收备案登记表的情况下从开发商处提前将房屋接收并出租，亦存在一定过错，因此，确定双方的责任分担比例应该为50%：50%。 （二）具体责任的承担 基于本案所涉租赁合同无法继续履行，是因双方原因而产生，所以，依此合同而产生的损失应该按照责任比例进行分担。具体到黄馨月，应该为为履行合同而提前支付的租金损失，具体到陈轮，应该为房屋被黄馨月占有使用期间的租金损失，上述损失应该按照前文所述比例进行分担。 1.关于租金 黄馨月在本案中主张陈轮退还其已支付的三个月的全部租金，根据合同约定，免租期为2019年10月1日至12月31日，因此其已支付租金的对应期间应为2020年1月1日至3月31日。根据上述论述，造成如今合同无法继续履行的情况是双方的责任，陈轮基于双方为期五年的租赁合同而给予黄馨月3个月的免租期，系陈轮给黄馨月经营前装修期间的租金优惠，意在出让部分可得利益，减少黄馨月装修成本，促使相对方与之完成缔约，从而在合同约定期间内获取利益的行为。根据合同约定，双方租赁期限为60个月，但黄馨月在免租期内即解除合同，并在2019年11月4日便将商铺进行了交还，致使陈轮既出让免租期租金利益又无法继续获得租赁期间的租金收益，故黄馨月应赔偿已使用的免租期租金损失，即对应2019年10月1日至11月4日的租金9820.9元的损失，此部分损失，黄馨月应承担相应的部分，即承担9820.9元*50%=4910.45元。对于其余租金，陈轮应全部退还。因此，对于黄馨月要求陈轮退还租金的主张在21086.05元范围内予以支持。 2.关于违约金，因黄馨月对合同不能继续履行亦具有过错，双方应该据实分担损失，如再要求陈轮支付违约金有违公平原则，因此对黄馨月要求陈轮支付违约金的主张不予支持。同时，押金也并非陈轮的损失，陈轮也应该据实进行退还，故对黄馨月主张退还押金的诉请予以支持。 3.关于居间费 此费用为黄馨月与大唐房产公司之间的居间合同法律关系，与本案黄馨月与陈轮的房屋租赁合同法律关系不是同一法律关系，不应在本案中一并处理。庭审中，大唐房产公司表示愿意退还居间费，故双方可以在案后协商处理，如协商不成，可另案处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原告黄馨月与被告陈轮签订的位于成都高新区新程大道**号*栋*楼***号房屋的《房屋租赁合同》于2019年12月11日解除； 二、被告陈轮应于本判决生效之日起十五日内向原告黄馨月退还租金21086.05元； 三、被告陈轮于本判决生效之日起十五日内向原告黄馨月退还押金8665.5元； 四、驳回原告黄馨月的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取4355元，由原告黄馨月负担3421元，被告陈轮负担934元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇二〇年五月十一日 书记员  曾娜