湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终406号上诉人(原审原告)：洪微，女，1987年3月4日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：周利锋，湖北佑君律师事务所律师。代理权限为特别授权。执业证号：14201199710616488。被上诉人(原审被告)：张博，男，1985年12月14日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：张胜，湖北道辉律师事务所律师。代理权限为特别授权。执业证号：14211201210932901。被上诉人(原审被告)：王小春，男，1963年2月16日出生，汉族，住武穴市，上诉人洪微因与被上诉人张博、王小春执行异议之诉一案，不服湖北省武穴市人民法院（2019）鄂1182民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。洪微上诉请求：一、撤销一审判决，改判不得执行对武汉市武昌区中北路118号复地小区五期2栋19楼2号房产的拍卖执行程序。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以上诉人在2016年10月28日交纳水电费为由认定上诉人在法院查封房屋后占有房屋，违背生活常识。上诉人交纳的水电费是2016年5月7日购房之日至10月28日期间的水电费，而不是2016年10月28日以后的水电费。二、一审法院通知上诉人在三日之内将余下的购房款78万元缴纳给法院，上诉人客观上难以履行。上诉人在支付购房款、中介费、装修费后已经负债累累，难以在7天内筹款78万元。根据上诉人与王小春签订的合同，尾款78万元是于过户当日打至王小春指定的账户。故法院通知上诉人缴纳78万元的付款条件未成就，法院超越当事人的约定裁定上诉人向法院缴纳尾款，损害了上诉人的合法权益。三、涉案房屋未办理备案变更登记并不是因为上诉人自身的原因，是因为王小春不能将相关资料提交给房屋中介造成的。张博辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。洪微向一审法院起诉请求：判决不得执行对位于武汉市武昌区中北路118号复地东湖小区五期2栋19楼2号房屋的拍卖执行程序。一审法院认定事实：位于武汉市武昌区中北路118号复地小区五期2栋19楼2号房屋备案登记在王小春名下，合同备案号：昌120422385。洪微与王小春通过房屋中介武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》，将其位于武汉市武昌区中北路118号复地小区五期2栋19楼2号房屋以228万元的价格出售给洪微。在合同签订当日，洪微支付了王小春购房定金50万元，首付款100万元，合计150万元。余下购房款78万元定于房屋过户的当日一次付清。签订合同的时间注明为2016年5月7日。合同签订后，洪微与王小春未办理房屋备案变更登记。2016年10月28日后，洪微交纳了涉案房屋的物业管理费、水费和电费等费用，并对房屋进行了装修。张博与王小春民间借贷纠纷一案，张博于2016年6月3日向一审法院申请诉讼保全，一审法院依法作出（2016）鄂1182民初1356号民事裁定书，裁定查封王小春位于武汉市武昌区中北路118号复地东湖小区五期2栋19楼2号房屋（合同备案号：昌120422385）。该案在执行过程中，2017年3月28日一审法院作出（2017）鄂1182执247号执行裁定书，裁定拍卖王小春位于武汉市武昌区中北路118号复地东湖小区五期2栋19楼2号房屋。2018年10月25日，洪微对拍卖上述的房屋提出书面异议。在提出异议后，一审法院要求洪微将剩余购房款78万元交付执行，但洪微未按规定交付。2019年3月18日，一审法院作出（2018）鄂1182执异81号执行裁定书，裁定驳回洪微的异议。洪微不服，提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买人自身原因未办理过户登记。对于洪微就涉案的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。其一，虽然洪微与王小春签订房屋买卖合同注明的时间为2016年5月7日，在一审法院查封涉案的房屋之前，但从洪微提交的水电费、物业管理费交费凭证的时间上看，其交费最早的一次时间是2016年10月28日，在一审法院查封涉案的房屋之后，洪微提供的证据不足以证明其在一审法院查封涉案的房屋之前已合法占有该不动产。其二，虽然洪微已按合同约定支付了王小春部分购房款，但洪微在向一审法院提出执行异议后，未按照一审法院的要求将剩余房款交付执行。其三，涉案的房屋未能办理备案变更登记，洪微也未举证证明非因其自身的原因。判决如下：驳回洪微的诉讼请求。二审中，各方当事人在举证期限内没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，案外人执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买人自身原因未办理过户登记。上述四个条件需同时具备，缺一不可，否则不足以排除法院的强制执行力。洪微与王小春通过房屋中介武汉吉家房地产经纪服务有限公司签订《存量房居间（买卖）合同》合法有效，符合上述规定的第一种情形，因此，本案争议的焦点是洪微与王小春对涉案房屋买卖合同的履行是否同时符合其他三种情形。一、关于洪微是否在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋的问题。洪微与王小春签订房屋买卖合同的时间为2016年5月7日，一审法院查封涉案房屋的时间是2016年6月3日，二者间隔时间不足一月。根据洪微在一审中提供的票据，其中水电费的户名仍然是王小春，未变更至洪微名下。且洪微提供的水电费票据中最早的日期为2016年10月28日。洪微辩称其缴纳的水费产生于其自购房之日至2016年10月28日期间，但是洪微所提供的是物业代收水费的收据，并不能真实反映其在房屋居住期间的生活用水情况。因此，洪微提供的证据难以证明其在人民法院查封涉案房屋之前已经合法占有涉案房屋。二、关于洪微是否已经向王小春支付全部购房款的问题。根据一审查明的事实，洪微仍下欠王小春购房尾款78万元。一审法院要求洪微在收到通知三日内将剩余购房款78万元交付执行，但洪微没有及时履行。洪微上诉称一审法院通知其交款的时间过短且法院要求其交付尾款超出了购房合同中关于尾款支付条件的约定。本院认为一审法院通知洪微付款时间为三日并非其拒绝将尾款交付执行的法定事由，且一审法院依法要求洪微将尾款交付执行是出于保护案外人洪微对房屋的合法权益的目的，不存在超越合同约定损害洪微的合法权益一说。因此，洪微未及时支付购房全款的理由均不能成立，本院依法不予支持。三、关于未办理过户登记是否是因为买受人洪微自身的原因。洪微上诉称未能办理过户登记是由于涉案房屋不能办理合法有效的产权证件并非是由于其自身原因，但是其未能提供充分的证据予以证明。故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，洪微应承担举证不利的法律后果。综上所述，洪微的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由洪微负担。本判决为终审判决。审判长  张焱奇审判员  林 俊审判员  涂建锋二〇二〇年五月十五日法官助理闫思书记员朱思源