天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0113民初9269号原告：天津市建筑材料集团（控股）有限公司，住所地天津市南开区。法定代表人：安志强，董事长。委托诉讼代理人：臧雅丽，天津得依律师事务所律师。被告：天津市嘉良物流有限公司，住所地北辰区。法定代表人：宋凡朋，经理。委托诉讼代理人：孟朝显，该公司员工。原告天津市建筑材料集团（控股）有限公司（以下简称建筑材料公司）与被告天津市嘉良物流有限公司（以下简称嘉良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建筑材料公司的委托诉讼代理人臧雅丽，被告嘉良公司的委托诉讼代理人孟朝显到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建筑材料公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告腾退其租用的坐落于原告院内的房屋三间；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告为长期租赁关系，2017年4月1日，原、被告签订《租赁协议》，被告租赁原告院内平房三间，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，年租金1万元，合同到期后原告即通知被告不再续租，但是被告继续占用房屋至今。2019年4月1日原告书面通知被告合同不再续约，请求被告返还房屋，被告没有理睬。2019年10月14日原告再次要求被告返还房屋，未果。根据原、被告双方签订的《租赁合同》第二、三条，遇上级和本公司规划或拆迁，停止履行协议，原告提前三个月通知被告后，被告方必须无条件执行返还建筑房屋。在本院另案审理中，经法院调查，涉本案房屋未办理房屋产权证，故要求判令被告腾退其租用的坐落于原告院内的房屋三间。现被告强占房屋不返还原告。依据法律规定，合同期满后，承租人应当返还租赁物。本案被告拒不返还租赁物房屋没有法律依据。故原告呈诉。嘉良公司辩称，不同意原告诉讼请求。第一、原告诉请主张的三间房屋与其和原告方共同在原告方院内合作经营是不可分割的，是共同合作经营的一部分。除了诉请中涉及的三间房屋，实际上还有场地、铁路线及投资的一些设施，如油库、吊车、汽车，整理场地，垫土等内容。原、被告之间实际为合作经营关系，原告诉请的三间房屋仅为合作经营使用的配套房屋，可以在房屋内存放工具和工人暂时在里面休息所用。第二、虽然从2010年1月1日起双方陆续签署了三份租赁协议，但被告仅是为了公司注册所用，并不能代表真实的租赁关系，双方实际是合作经营关系。经营过程是，2010年原、被告开始合作，双方共同在原告院内经营火车装卸业务，在合作经营过程中，装卸的利润根据车皮的接卸数量以装卸费的形式已经交给了原告，并且原告为被告开具了装卸费的发票，这实际是给原告的分红。被告与原告签署的租赁协议仅是象征性的，包括租金也是象征性的缴纳。如原告坚决要求收回房屋及场地的使用权，原告必须赔偿因中断合作经营而给被告造成的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据建筑材料公司（2019）39号文件、XX公司（2019）544号文件、吸收合并公告、内资公司注销登记核准通知书、企业名称变更核准通知书、国有土地使用证、房屋所有权证以及（2019）津0113民初9271、9272号民事判决书的真实性被告无异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据《租赁协议》、诉争房屋现状照片的真实性认可，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对原告提供的解除合同通知书及通知照片的真实性不认可，原告亦未提交其他证据予以佐证，故本院对上述证据的真实性不予确认。对被告提交的租赁协议、机打发票，原告对真实性予以认可，本院对真实性予以确认。对被告提交的钢材代储协议及协议书，本院对关联性不予确认。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月1日，天津市XX公司（以下简称河北建筑材料公司）与被告嘉良公司就诉争房屋签订了《租赁协议》，约定河北建筑材料公司将XX平房2间租赁给被告，只限于仓储、小型机械加工，不得超出协议规定范围使用。期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。年租金4800元，付款方式为提前预付一月租金，如不按期交纳租金，河北建筑材料公司则解除与被告的租赁关系。遇上级部门规划或拆迁，而不得不停止履行协议时，河北建筑材料公司须提前三个月以书面形式通知被告，被告须无条件执行，并将自建房屋腾空交还河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿。在解除合同时，被告使用的建筑物一律不得拆除（包括自建房屋），无条件移交给河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿。协议还对其他内容进行了约定。2017年4月1日，河北建筑材料公司与被告嘉良公司签订了《租赁协议》，约定河北建筑材料公司将河北公司院内北平房3间租赁给被告，只限于办公用房，不得超出协议规定范围使用。期限自2017年4月1日起至2018年3月31日止。年租金1万元，付款方式为提前一个月预付一季度租金，如不按期交纳租金，河北建筑材料公司则解除与被告的租赁关系；遇上级和本公司规划或拆迁，而不得不停止履行协议时，河北建筑材料公司须提前三个月以书面形式通知被告，被告须无条件执行，按实际租期交付租金，并将自建房屋腾空交还河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿，如遇不可抗拒的自然灾害，例如：雷雨造成的淹泡、飓风、地震等造成的损失，双方互不担责，如拒不交纳租金及水电费等，视为放弃租赁，河北建筑材料公司有权采取必要措施，一切后果由被告自行承担；在解除合同时，被告使用的建筑物一律不得拆除（包括自建房屋），无条件移交给河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿。被告租赁期间，严禁私搭乱盖，房屋维修由被告自行负责。如需要拆改、新建房屋，必须以书面形式提前通知河北建筑材料公司，协商同意后方可施工；协议还对其他内容进行了约定。2018年4月1日，河北建筑材料公司与被告嘉良公司就诉争房屋签订了《租赁协议》，该协议约定河北建筑材料公司将河北公司院内北平房3间租赁给被告，只限于办公用房，不得超出协议规定范围使用。期限自2018年4月1日起至2019年3月31日止。年租金1万元，付款方式为提前一个月预付一季度租金，如不按期交纳租金，河北建筑材料公司则解除与被告的租赁关系。在解除合同时，被告使用的建筑物一律不得拆除（包括自建房屋），无条件移交给河北建筑材料公司，河北建筑材料公司不付给任何经济补偿。被告租赁期间，严禁私搭乱盖，房屋维修由被告自行负责。如需要拆改、新建房屋，必须以书面形式提前通知河北建筑材料公司，协商同意后方可施工；协议还对其他内容进行了约定。庭审中，原被告双方均认可2010年1月1日签订的租赁协议中载明的河北公司XX平房2间房屋即包含在2017年4月1日和2018年4月1日签订的租赁协议中载明的河北公司院内北平房3间房屋（即本案涉案房屋）之内。双方均确认被告给付租金至2019年3月31日，现涉诉3间房屋仍由被告占有使用。另查，2017年5月16日河北建筑材料公司变更为天津市国益建筑材料销售有限责任公司。2019年10月16日，天津市建筑材料集团（控股）有限公司和天津市国益建筑材料销售有限责任公司发布吸收合并公告，“天津市建筑材料集团（控股）有限公司拟吸收合并天津市国益建筑材料销售有限责任公司。合并后建材集团存续，国益建材注销。双方债权债务均由建材集团继承。请相关债权人自本次公告起45日内向公司申报债权债务。”2019年10月25日，天津市建筑材料集团（控股）有限公司发布津建材资管［2019］39号文件，同意天津市国益建筑材料销售有限责任公司由天津建材吸收合并后注销，其业务、资产、债权债务、人员及未决事项由天津建材承接。2019年12月6日，天津市北辰区市场和质量监督管理局对天津市国益建筑材料销售有限责任公司的注销登记申请予以核准。再查，涉案房屋坐落于原天津市国益建筑材料销售有限责任公司院内西侧，尚存自西向东横向的七间平房，房屋坐北朝南，砖混结构，自西向东第五间、第六间以及第七间平房为本案被告承租的房屋。根据原告提交的国有土地使用证显示涉诉房屋所占土地使用者为河北建筑材料公司，土地用途为仓储，备注中载明该地为行政划拨土地，未经批准，不得转让、出租、抵押。原告未提供本案涉诉三间房屋的建设工程规划许可证或其他合法准建手续，亦未取得房屋产权证。本院认为，本案的争议焦点为：1.河北建筑材料公司与被告就涉案房屋签订的租赁协议是否有效；2.被告是否应腾退涉案房屋。天津市国益建筑材料销售有限责任公司和天津市建筑材料集团（控股）有限公司吸收合并后，天津市国益建筑材料销售有限责任公司注销，其债权债务由天津市建筑材料集团（控股）有限公司继承，故本案的出租方的相关权利义务由天津市建筑材料集团（控股）有限公司继受取得。关于房屋租赁协议的效力问题，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，经本院调查，截至法庭辩论终结，原告仍未提交证据证实诉争房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，亦未提交诉争房屋的产权证明，故本院认定河北建筑材料公司与被告就租赁涉诉房屋所签订的租赁协议无效。关于被告是否应腾退涉案房屋问题，如前所述，河北建筑材料公司与被告就涉案房屋签订的租赁协议无效，根据无效合同的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告应将其所占用使用的涉案三间房屋腾空并退还原告。关于被告抗辩称双方就涉案房屋形成的租赁协议并不能代表真实的租赁关系，双方实际系合作经营关系的问题，根据原、被告就涉案房屋提交的租赁协议及庭审查明的事实可以证实，就涉案三间房屋，原、被告存在真实的租赁关系。关于被告提出的除涉案三间房屋外与原告还存在场地、铁路线、油库、垫土、汽车、吊车、火车装卸等经营投资纠纷，因与涉案房屋无关，与本案不具有关联性，且与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不予处理，被告可另行解决。综上，本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：被告天津市嘉良物流有限公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于原天津市国益建筑材料销售有限责任公司院内西侧的自西向东第五、第六、第七间平房腾空退还给原告天津市建筑材料集团（控股）有限公司。案件受理费40元，由被告天津市嘉良物流有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  李猛二〇二〇年五月三十一日书记员  郭鑫附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。