河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终1434号 上诉人（原审被告）：蔡志平，男，1969年2月15日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：李章，河北天捷（邯郸）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：韩增堂，男，1968年9月12日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：张兴伟，河北道申律师事务所律师。 上诉人蔡志平因与被上诉人韩增堂租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2019）冀0402民初3369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 蔡志平上诉请求：1.请求二审法院依法撤销邯山区人民法院（2019）0402民初3369号民事判决，并依法改判；2.判令被上诉人承担本案全部诉讼费。其事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人在2015年对租赁的酒店进行了大规模装修，装修花费2000余万元，这是不争的事实。装修好的酒店就在那里，无需上诉人举证。一审判决对上诉人提出上述事实不予认定是错误的。一审法院应当会同上诉人、被上诉人一同到租赁物处予以核实，可一审法院只听信被上诉人一面之词，作出该判决，是认定事实错误；被上诉人未按合同约定提供免费停车位，造成违约也是不争的事实。此违约必然造成上诉人酒店客源的减少。对此违约责任一审判决书为了袒护被上诉人也未予以认定。这是一审判决书再次认定事实错误；2017年底，上诉人支付给被上诉人房费25万元，一审时被上诉人也承认这一事实。但被上诉人辩称是给的以前的房费，该辩称是没有任何事实依据的，被上诉人在诉状中称：自2017年6月14日起至2018年4月30日止欠房租金439726元。在2017年6月14日之后上诉人给被上诉人的钱理所当然的就是房费，没有其他可狡辩的，应从所欠房租中减去25万元，而一审判决书罔顾这一不争的事实。二、上诉人与被上诉人的《协议书》中约定违约金为50000元。依据最高人民法院关于合同法解释（二）第29条第2款规定，上诉人只欠付被上诉人房租18726（439726-250000）元，按银行同期银行贷款年利率6%，从2017年6月至2019年6月其损失仅是22767.12元。按照上述规定，约定的50000元违约金过分高于造成的损失，一审法院应当利用自由裁量权予以减少违约金的数额。但一审法院如数认定违约金的数额，是适用法律错误。上诉人对租赁酒店的大规模装修是经被上诉人、房主邯郸市体育馆同意的。按照最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见》86条的规定，一审判决书没有援引该项规定，对上诉人装修租赁酒店的装修物视而不见，没有将上诉人的不能拆除的增添附属物折价抵销租赁费用，这是一审判决书适用法律错误。一审审理的是上诉人与被上诉人之间的租赁合同，该协议书中没有“房屋使用费”一词。一审判决书却明明白白写着：因原告韩增堂不再对租赁物享有承租权，因此其无权向被告蔡志平主张合同到期后的“房屋使用费”，其可在实际向邯郸市体育馆支付合同到期后的房屋使用费后向被告蔡志平予以追偿。上诉人只给被上诉人缴纳房租，根本没有约定缴纳房屋使用费一说。一审判决书，不按租赁合同审理本案，是违法裁判。 韩增堂答辩称，蔡志平的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 韩增堂向一审法院起诉请求：1.判令被告立即向原告返还位于邯郸市陵园路57号（邯郸市的租赁房屋；2.判令被告支付原告自2017年6月14日起至2018年4月30日止的房屋租金439726元；3.判令被告支付原告自2018年5月1日起的房屋使用费486301元（暂计算至2019年4月20日，实际费用按照每年500000元的标准，自2018年5月1日起至实际返还房屋之日止）；4.判令被告支付原告自拖欠租金之日起至支付完毕之日止按每天年租金总额2%的滞纳金以及违约金暂计为60000元；以上2、3、4合计为986027元；5.本案诉讼费等由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月28日韩增堂（甲方）与蔡志平（乙方）签订《协议书》，该协议书约定：经双方协商同意，甲方将坐落在陵园路57号（市，整体租给乙方经营使用，特制订本协议，双方共同遵守。第一条租赁期限自2013年6月13日起至2018年4月30日止，租赁期为5年。第二条房屋租金及租金交纳期限：1、房屋租金：2013年6月13日-2015年6月13日（二年）每年伍拾万元（50万元），2015年6月13日至2016年6月13日年租金柒拾万元整（70万元），2016年6月13日至2017年6月13日年租金柒拾伍万元整（75万元），签订合同前，预交第三、第四年租金肆拾万元整（40万元），甲方收到40万元预付款后，本协议生效。第五年租金根据市场情况另议。2、租金交付方式：每半年预付一次租金贰拾伍万元整（25万元）（6月13日前和12月13日前各交25万元）。第三条水、电费的缴纳及押金：1、租赁期间水、电费等费用由承租方缴纳，乙方未按时缴纳水电费，水电部门有权停水停电，后果由乙方自行负担。2、乙方与本合同生效后，合同期最后6个月前交水电保证金伍万元（50000元），合同期满甲方退给乙方。第四条租赁期间，甲方允许乙方进行房屋装修改善或者增设他物，但必须经甲方和有关部门同意，并保证房屋主体安全。费用乙方自行负担。合同期满，不动产归甲方所有。乙方必须保证房屋的完好无损，如损坏则由乙方负责赔偿。第五条房屋维修：合同期内的房屋维修由乙方负责，费用由乙方负担。乙方在承租期内，如发生房屋损坏现象，修复工作由乙方负责，费用由乙方承担。第六条甲方不得干涉乙方的合法经营活动，乙方自负盈亏，自主经营。乙方自主经营期间发生的安全、消防和综合治理及违法经营等方面问题，有乙方自负。第七条在合同期内，如遇政府拆迁，或因不可抗力造成的损失，由乙方自负。第八条甲方是大型公共娱乐场所，遇到大型活动戒严，应提前两天通知乙方，协调好具体事宜后，乙方需按甲方提前通知提供方便。第九条甲方在条件允许的情况下，为乙方提供停车和夜间车辆通行的方便（甲方不收其他费用）。第十条违约责任：1、乙方交租日期截止，每晚交一天，每天按年租金总额的2%罚滞纳金，一个月内还不能交付时，甲方有权断水断电直至终止合同。由乙方赔偿违约金伍万元（50000元）给甲方。给甲方造成的损失由乙方承担。落款处有韩增堂和蔡志平签字。协议下方空白部分注：2013年-2018年6月13日，每年租金五十万元整，计50万元。壹肆年陆月叁拾日前预付壹捌年房租50万元整，其他按每半年交付。协议签订后，韩增堂向蔡志平交付了邯郸市陵园路57号原金穗部落村酒店一层、二层的租赁房屋，蔡志平按约定支付了韩增堂2014年度-2017年度的租赁费。因蔡志平未支付2018年度租赁费，并且合同到期后仍占有涉案房屋至今未支付任何费用，韩增堂诉至法院，诉请如前。另查明，邯郸市体育馆与韩增堂于2008年4月8日签订《合同书》，合同约定：市政府招商引资项目张氏保龄球馆于1997年5月建成开业，甲方（邯郸市体育馆）与张氏保龄球馆签有从1997年5月1日至2010年5月1日的《场地租赁合同》，现乙方于1999年6月买断原张氏保龄球馆的房产、设备和器材。2001年变更为餐饮业营业至2008年初，由于乙方近年来亏损额较大无法继续经营，现已停业，乙方目前正在多方洽谈融资和合作事宜，由于原合同期限即将到期，又有市政府决定拆迁的不确定因素，乙方在短期内注入大量资金，收回投资的风险很大，因此，投资方要求乙方与甲方提前续签合同，保证8-10年的经营时间。经甲乙双方反复协商，同意续签本合同，合作期限共8年（2010年5月1日至2018年4月30日），合同价款2010年5月1日至2013年4月30日，每年30万元，2013年5月1日至2016年4月30日，每年34万元，2016年5月1日至2018年4月30日，每月45万元。因韩增堂欠邯郸市体育馆2018年度的租赁费33万元，且未返还租赁物，邯郸市体育馆向本院提起诉讼，一审法院于2018年11月21日作出（2018）冀0402民初2929号民事判决书，判决：“一、韩增堂应按照《合同书》约定返还邯郸市体育馆该租赁房屋；二、韩增堂支付邯郸市体育馆房屋租金330000元及房屋使用费（房屋使用费按每月37500元计自2018年5月1日起至实际返还房屋之日止）；上述判项内容韩增堂于本判决生效之日起三十日内履行完毕。”还查明，自2013年6月13日韩增堂将涉案房屋转租给蔡志平至今，邯郸市体育馆未提出任何异议。 一审法院认为，原告韩增堂与被告蔡志平之间签订的《协议书》系双方真实意思表示，双方对合同均无异议，合同内容不违反法律、法规等强制性规定，且虽然原告韩增堂与邯郸市体育馆签订的《合同书》中未约定能否转租，但自原告韩增堂与蔡志平之间签订《协议书》并履行后，邯郸市体育馆未提出任何异议，可以视为其同意原告韩增堂将涉案房屋转租给被告蔡志平。故原告韩增堂与被告蔡志平之间签订的《协议书》依法确认有效，双方应按照合同约定履行。因此被告蔡志平应支付原告韩增堂其尚欠的2018年度（2017年6月13日至2018年4月30日）的租赁费。因根据合同约定，原、被告2017年度的租赁费为75万元，2018年度的租赁费按市场情况而定，现原告韩增堂主张439726元租赁费，不违反法律和法规的禁止性规定，故被告蔡志平应支付原告韩增堂房屋租金439726元（2017年6月14日至2018年4月30日）。根据《协议书》约定，双方的租赁合同于2018年4月30日到期。因此，合同到期后，能否续签合同，取决于原告韩增堂能否取得继续承租涉案房屋。根据原告提交的（2018）冀0402民初2929号民事判决可知，邯郸市体育馆在2018年4月30日与韩增堂的租赁合同到期后，不再续租给韩增堂，因此，韩增堂无法继续取得涉案房屋的承租权，因此其亦无法将涉案房屋继续转租给被告蔡志平。故因合同到期，双方终止合同关系，原告韩增堂主张被告蔡志平返还租赁物，符合法律规定，予以支持。因原告韩增堂不再对租赁物享有承租权，因此其无权向被告蔡志平主张合同到期后的房屋使用费，其可在实际向邯郸市体育馆支付合同到期后的房屋使用费后向被告蔡志平予以追偿。因此，原告韩增堂主张被告蔡志平支付自2018年5月1日起的房屋使用费没有事实和法律依据，不予支持。原告还主张被告蔡志平支付原告自拖欠租金之日起至支付完毕之日止按每天年租金总额2%的滞纳金以及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告蔡志平未按期支付租金构成违约，应当承担相应的违约责任。原告韩增堂与被告蔡志平签订的《协议书》中约定的滞纳金和违约金系不同法律概念，滞纳金属行政法律体系中的概念，违约金为民事法律概念，因原告韩增堂与被告蔡志平之间系租赁合同关系，双方签订《协议书》属民事行为，故《协议书》中约定的滞纳金条款无效，原告韩增堂应向被告蔡志平主张违约金。根据《协议书》约定，违约金为50000元，被告蔡志平庭审中未对违约金的数额提出异议，且违约金数额符合法律规定，因此按照《协议书》约定，认定被告蔡志平应支付原告韩增堂违约金50000元。被告蔡志平辩称其于2015年对涉案房屋进行重新装修以及赔偿退订婚宴损失，均未能提供证据证明，故对被告蔡志平的辩解意见，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蔡志平于本判决生效之日起十日内按照《协议书》约定返还韩增堂邯郸市陵园路57号原金穗部落村酒店一层、二层的租赁房屋；二、被告蔡志平于本判决书生效之日起三十日内支付原告韩增堂房屋租赁费439726元及违约金50000元；三、驳回原告韩增堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13660元，减半收取计6830元，由原告韩增堂负担2507元，由被告蔡志平负担4323元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，根据一审卷宗材料和双方当事人陈述，本院查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人蔡志平与被上诉人韩增堂签订的《协议书》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应按约定履行。关于上诉人上诉称其在2015年对租赁的酒店进行了大规模装修，装修花费2000余万元的问题。上诉人装修酒店是否经韩增堂或原房主同意，对增添附属物是否折价抵销租赁费用或补偿附合装饰装修费用应按照双方《协议书》约定处理，没有约定可按最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十三条的规定进行处理。但因上诉人蔡志平在一审时并未提出反诉，对此本院不予处理，上诉人蔡志平可就此另行主张权利；被上诉人韩增堂系转租邯郸市体育馆的房屋，因邯郸市体育馆对停车场进行管理，在体育场东门、北门各设置了车辆出入关卡，并非未按合同约定提供免费停车位，不是造成上诉人酒店客源减少的根本性原因，被上诉人韩增堂不构成违约，不应承担违约责任，一审判决不存在袒护被上诉人韩增堂的情形；上诉人蔡志平虽然在2017年底曾支付给被上诉人韩增堂25万元，一审时被上诉人韩增堂亦认可这一事实，但因上诉人未能提供票据，不能说明所属性质，一审时亦未抗辩是给被上诉人2017年6月14日至2018年4月30日期间的房费，上诉人请求抵扣2017年6月14日至2018年4月30日期间的房费依据不足。上诉人可待有证据能够确认不存在欠被上诉人2017年6月14日前房费，确系支付的系是2017年6月14日至2018年4月30日期间的房费时，可另行主张相应权利；上诉人与被上诉人在《协议书》中约定违约金为50000元，该约定违约金是否过分高于造成的损失，因上诉人在一审时并未向一审法院提出予以调整的请求，在上诉人没有提出调整请求的情况下，一审法院按照双方约定进行判决并无不当；双方的《协议书》约定2018年4月30日到期，因双方未能续签协议书，在协议到期之后，上诉人占用案涉房屋已无合同依据，亦无法律依据，在此情况下被上诉人请求租赁费已无法律基础，但上诉人并不能无偿使用，故可参照租赁费用的标准按照“房屋使用费”予以裁判。故一审法院释明韩增堂不再对租赁物享有承租权，因此其无权向蔡志平主张合同到期后的“房屋使用费”，其可在实际向邯郸市体育馆支付合同到期后的房屋使用费后向蔡志平予以追偿适当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8645元，由上诉人蔡志平负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年五月二十九日 书记员  张倩文