江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0303民初13号原告：张庆节，男，1960年9月23日出生，汉族，住徐州市云龙区，确认送达地址为徐州市云龙区三环东路68号觉悟律师事务所，指定代收人为王亚，联系。委托诉讼代理人：王亚，江苏觉悟律师所律师。被告：张志宁，男，1969年8月5日出生，汉族，住徐州市云龙区，确认送达地址为徐州市云龙区青年东路57号丰源大厦2206室，指定代收人为张志宁。被告：闫凤丽，女，1981年2月13日出生，汉族，住徐州市云龙区，确认送达地址为徐州市云龙区青年东路57号丰源大厦2206室，指定代收人为张志宁。委托诉讼代理人：张志宁（系闫凤丽丈夫），男，1969年8月5日生，汉族，住徐州市云龙区。原告张庆节与被告张志宁、闫凤丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员刘松独任审理，公开开庭进行了审理。原告张庆节及其委托诉讼代理人王亚，被告闫凤丽的委托诉讼代理人即被告张志宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆节向本院提出诉讼请求：1.判令被告因违约赔偿原告损失21193.06元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2005年11月16日，原、被告签订协议一份，约定原告购买被告位于徐州市云龙区房屋，因政策规定，暂时无法办理过户手续，待符合过户条件，被告应协助原告办理过户。2017年11月8日，徐州市住房保障服务中心通知徐州市云龙区阳光花园及城市花园业主可以办理上市交易手续，原告找到被告要求其协助办理，被告以种种理由推脱拒不协助原告办理房屋过户手续。2018年10月29日，原告诉至徐州市云龙区人民法院，要求其协助办理过户手续，并保留因被告迟延协助办理过户造成原告多缴纳相关费用的赔偿请求权。后徐州市云龙区人民法院判决被告协助原告办理过户，被告不服，上诉至徐州市中级人民法院，徐州市中级人民法院作出维持原判的判决。2019年12月，原告经法院强制执行办理了过户，但是多缴纳了土地价款21193.06元，因被告的违约行为造成原告损失，现原告遂以诉称理由诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张志宁、闫凤丽共同辩称，1.原告多收益多纳税，理当多缴税款，不存在损失的问题。2.被告不存在故意违约的问题。原、被告双方的买卖协议属于无效合同，针对该协议的有效性问题，原、被告存在争议。时间紧迫，来不及办理，责任不在被告。2018年底，原、被告双方联系过户时，被告就说了，被告可以配合办理过户，原、被告双方可以见面协商具体事宜。但还没等到协商，原告就起诉到云龙法院了。原告联系我的时间很紧迫，原、被告双方没有赶在2018年10月31日前办理过户，责任不完全在被告。且2018年之前一段时间，原告也没有联系过办理过户，而偏偏在国家针对经济适用房开展新评测的日期点前联系被告。4.在法院上诉终审后，被告始终没有不配合原告办理过户手续。2019年，市中院驳回被告的上诉后，被告到云龙法院找法官多次都联系不到，之后被告于2019年8月、9月多次电话联系原告说被告可以配合办理过户，在法院终审后，不存在被告故意不予办理过户的行为。5.费用的分担约定。在原、被告双方当初签署的协议里，已经明确了针对此房的任何费用、税款、损失等，概由原告承担支付，不存在再由被告承担费用的问题。至于原告有无多交少交，这个不是被告能左右的。6.针对协议的违约责任，原、被告双方只是约定了如果被告不愿意将此房卖给原告的情况下，被告可以退回原告购房款，另外在赔付一倍于房款的违约金，并不承担原告其他损失的问题。7.云龙法院一审判决中，只是判决被告配合原告办理过户手续，并没有判决被告承担原告的其他损失问题。且对方到目前为止，当初约定的房款都没有付清。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月12日，案外人徐州市房产管理局（甲方）与张志宁（乙方）签订《徐州市经济适用（解困）住房买卖合同》一份，合同载明：乙方购买的经济适用（解困）住房为现房，具体坐落为徐州市云龙区。该经济适用（解困）住房单价为每平方米1026元，总金额101292元；甲方应当在2005年5月1日至5月18日，将验收合格的经济适用（解困）住房交付给乙方；该合同第十三条约定，乙方在取得所购经济适用（解困）住房的权属证件10年后，方可上市出售，并应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用（解困）住房差价的10%向政府交纳收益。2005年5月25日，张志宁取得上述房屋的所有权证和土地使用权证。2005年11月16日，张志宁、闫凤丽（甲方）与张庆节（乙方）签订《协议》一份，该协议约定：一、甲方将所拥有的位于徐州市的产权房出售给乙方居住使用，房屋建筑面积86.76平方，地下室20.46平方，合计售价15.6万元整。二、乙方于2005年11月16日一次性付给甲方购房首付款合计人民币壹拾伍万元整，余款陆仟元整在办理过户手续时，乙方一次性付给甲方。甲方收到首付款的同时将上述房产交付乙方使用。三、因政策因素致使该房暂不能办理过户手续，待符合条件能够办理产权过户手续时，甲方无条件协助乙方办理，因办理过户手续而使双方产生的所需缴纳的任何手续费、契税、所得税、政府收益等相关费用概由乙方承付，甲方不再承担任何费用。六、本协议签订后，甲乙双方应严格遵守，不得违约；在针对该房屋具备了可以办理过户手续的政策条件下，甲方不愿履行协议将该房过户给乙方，除承担退回乙方已付购房款外，另赔付给乙方壹倍于房款的违约金；同时，针对该房在具备了可以办理过户手续的政策条件时，乙方不愿意继续履行协议再购买该房，除退还该房外，另赔付给甲方双倍于房款的违约金。七、因政策因素干预（非甲方主观所为）导致甲方不能继续履行本协议，不视为甲方违约。同日，张志宁向张庆节出具《收据》一份，该《收据》载明：今收到张庆节购房首付款人民币壹拾伍万元整，收款人处有张志宁签字捺印。协议签订后，张志宁、闫凤丽将案涉房屋交付给张庆节占有使用，同时向张庆节交付了购买经济适用房相关的材料及票据。2017年11月8日，徐州市住房保障服务中心通知徐州市云龙区阳光花园及城市花园业主可以办理上市交易手续，张庆节遂找到张志宁、闫凤丽要求其继续履行案涉协议即协助办理案涉房屋过户手续，但张志宁、闫凤丽拒绝协助张庆节办理案涉房屋的过户手续。2018年10月29日，张庆节将张志宁、闫凤丽起诉至本院，要求其协助办理过户手续。在该案庭审中，张庆节提供《徐州市市区已购经济适用住房取得完全产权和上市交易审批办理须知》一份（该须知载明：办理时间自2017年11月8日开始）、《市场评估价格的公告》一份（该公告载明：阳光花园经济适用住房按照2015年5月同地段类似普通商品住房的价格进行评估，市场评估价格按建筑面积计算为一层5562元/㎡，二层5301元/㎡，三层5350元/㎡等，本次市场评估价格适用于2017年11月1日至2018年10月31日期间经济适用住房权利人取得完全产权和上市交易缴纳的土地收益等价款的计算依据）以及徐州市住房保障服务中心出具的《通知》一份（该通知载明：我中心于2017年11月8日开始受理办理经济适用住房取得完全产权和上市交易审批手续，根据计算土地收益价款的市场评估价格有效期限为2017年11月1日至2018年10月31日的规定，请尚未办理经审批手续的各经济适用住房权利人于2018年10月31日前及时申请办理，逾期未办理的，我中心将自2018年11月1日起按照新公布的市场评估价格计算土地收益价款办理审批手续）。本院对上述案件审理后，于2018年12月28日作出（2018）苏0303民初6265号民事判决，判决：张志宁、闫凤丽于该判决生效之日起十日内，协助张庆节办理位于本市云龙区阳光花园（解困房）5#-1-202号房产的所有权变更登记手续。张志宁、闫凤丽不服该判决，遂向徐州市中级人民法院提起上诉，上诉请求撤销本院一审判决，依法改判确认上诉人和被上诉人之间的协议无效。徐州市中级人民法院查明的事实与本院一审查明的事实一致，经审理后，该院于2019年6月14日作出（2019）苏03民终2547号二审判决，判决：驳回上诉，维持原判，且该院在该案中认定张志宁、闫凤丽系违约方。2019年7月29日，张庆节向本院就上述生效判决申请强制执行，要求张志宁、闫凤丽协助张庆节办理案涉房屋的的所有权变更登记手续。当日，本院予以立案，案号为（2019）苏0303执1943号。后本院于2019年8月28日向徐州市不动产登记交易服务中心送达（2019）苏0303执1943号《协助执行通知书》一份，请该中心协助将张志宁、闫凤丽的案涉房屋所有权及土地使用权过户至张庆节名下，且张庆节可持本法律文书到房产登记部门办理相关房产转移手续。2019年9月16日，本院下达了（2019）苏0303执1943号《执行案件办理结果告知书》。次日，原告张庆节即持上述通知书到徐州市不动产登记交易服务中心申请办理案涉房屋的转移登记手续，当日，原告张庆节收到《徐州市不动产（住房）查询信息》单一张。2019年11月7日，原告按照房屋登记部门的要求缴纳了案涉房屋买卖契税1485.71元，另缴纳了个人所得税、城市维护建设税、增值税、地方教育附加、教育费附加五项共计9359.99元。2019年12月17日下午3:05，原告张庆节收到徐州市住房和城乡建设局及徐州市住房保障服务中心发来的短息，该短信载明：“张庆节同志，您好！你已提交的受理编号为201912170002号的阳光花园5号楼1单元202室上市交易申请已通过审核，请您在2019年12月18日携带已上传的申请资料原件、62263.34元土地收益价款（现金或建设银行储蓄卡）到中和大厦17楼办理申请资料的复审、缴款、领取申请审批表等手续。”2019年12月18日，原告按照短信通知要求缴纳了62263.34元土地收益价款（该土地收益价款系按照徐州市住房保障服务中心于2019年12月2日发布的《关于公布徐州市市区阳光花园、城市花园经济适用住房市场评估价格的公告》计算的）以及1867.9元的契税（按照3%税率计算）。后原告于2020年1月8日领到了案涉房产的不动产权证书。经计算比较，该土地收益价款62263.34元[即（8344元/㎡×86.76㎡-原房价101292元）×10%]，较2017年11月8日至2018年10月31日期间办理案涉房屋的过户手续多缴纳了土地收益价款26401.06元[即（8344元/㎡×86.76㎡-原房价101292元）×10%-（5301元/㎡×86.76㎡-原房价101292元）×10%]；该缴纳契税1867.9元（即土地收益价款62263.34元×3%），较2017年11月8日至2018年10月31日期间办理案涉房屋的过户手续多缴纳了契税792.03元[即（土地收益价款62263.34元×3%）-（5301元/㎡×86.76㎡-原房价101292元）×10%×3%]。上述两项多缴纳的款项合计27193.09元（即多缴纳的土地收益价款26401.06元+多缴纳的契税792.03元）。因原告尚欠被告6000元房款（该款约定在办理过户手续时一次性给付），且原告同意在本案中予以抵扣。本案庭审中，原告提供了徐州市住房保障服务中心于2018年12月1日发布的《关于公布徐州市市区阳光花园、城市花园经济适用住房市场评估价格的公告》一份，该公告载明：阳光花园经济适用住房小区按照2018年11月同地段类似普通商品住房的价格进行评估，市场评估价格按建筑面积计算为一层8230元/㎡，二层8060元/㎡，三层8120元/㎡等，本次市场评估价格适用于2018年12月1日至2019年11月30日期间经济适用住房权利人取得完全产权和上市交易缴纳的土地收益等价款的计算依据。原告又提供了徐州市住房保障服务中心于2019年12月2日发布的《关于公布徐州市市区阳光花园、城市花园经济适用住房市场评估价格的公告》一份，该公告载明：阳光花园经济适用住房小区按照2019年11月同地段类似普通商品住房的价格进行评估，市场评估价格按建筑面积计算为一层9162元/㎡，二层8344元/㎡，三层8554元/㎡等，本次市场评估价格适用于2019年12月2日至2020年11月30日期间经济适用住房权利人取得完全产权和上市交易缴纳的土地收益等价款的计算依据。原告还提供了徐州市住房保障服务中心发布的《徐州市市区已购经济适用住房取得完全产权和上市交易审批办理须知》，该须知载明“……二、办理流程。……申请人登陆……，按照要求填写申请内容并上传相关材料，市住保中心将及时进行审批并发短信通知申请人审批结果，申请人按照短信通知到住保中心核验申请材料原件、缴纳土地收益价款、领取《申请审批》表之后，申请人携带《申请审核表》、已缴款收据等材料到不动产登记交易部门办理取得完全产权或上市交易手续。……。三、计算方法。政府土地收益等价款=（届时同地段普通商品住房市场评估价格-经济适用住房购买时价格）×差价比例。阳光花园、城市花园经适房小区的差价比例按照合同约定为10%，因此差价比例按10%计算执行。……。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，诚实信用原则系当事人在民事活动中应当遵循的基本原则之一。具体到本案中，被告张志宁、闫凤丽本应按照双方协议约定，在案涉房屋具备产权过户条件时且徐州市住房保障服务中心首次公布计算土地收益价款的市场评估价格期间即2017年11月8日至2018年10月31日期间，及时地协助配合原告张庆节办理案涉房屋的所有权转移登记手续，但是被告张志宁、闫凤丽并未积极及时履行其合同义务，经江苏省徐州市中级人民法院认定为违约，致使原告张庆节在上述期间内未能办理案涉房屋的产权过户手续，后经本院执行和原告向产权部门申请，原告于2019年12月18日缴纳了62263.34元土地收益价款和1867.9元的契税后于2020年1月8日领到了案涉房产的不动产权证书，原告为此较2017年11月8日至2018年10月31日期间多缴纳了土地收益价款26401.06元和契税792.03元，共计多缴纳了27193.09元；因原告尚欠被告6000元房款（该款约定在办理过户手续时一次性给付），且原告同意在本案中予以抵扣，故本院认定被告应当赔偿原告损失21193.09元（即多缴纳了土地收益价款26401.06元+契税792.03元-6000元尾款），原告主张的数额未超过该数额，本院依法予以支持。关于被告的抗辩意见。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审中，对于被告举证电话录音，原告质证认为“对真实性无异议，但是在被告向原告打电话通话之前即2019年7月29日，原告已经申请强制执行；2019年9月16日云龙法院便下发了执行协助通知书，第二天原告便到产权部门申请办理过户手续；被告是在2019年的9月底才向原告打电话进行询问，且被告在法院判决生效后应当无条件协助办理过户。当时录音的内容并不是协助原告过户为主，而是只问原告起诉的问题，本案正在执行中，执行法官向被告催要执行案款，可能是被告误解原告又起诉了。”且本院亦询问被告：“被告，通完电话后有没有与原告约定时间、地点进行办理过户？”被告答：“没有。”本院要求被告于庭后2日内将该电话录音刻录成光盘并整理成书面文字材料提交法庭，如逾期将承担举证不能的法律后果，但是被告逾期并未提交。故本院对被告相关愿意配合原告办理案涉房屋过户手续的抗辩意见难以采信。被告所称案涉协议无效、不存在其故意违约等抗辩意见，本院认为，经徐州市两级人民法院审理判决（且业已生效）认定，案涉协议有效、被告违约，故对被告的上述辩称意见，本院无法采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告张志宁、闫凤丽赔偿原告损失21193.06元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，减半收取为165元，由被告张志宁、闫凤丽负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年五月二十九日书记员 崔朝宇