贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0330民初1137号原告：易某，男，汉族，生于1970年3月27日，住址四川省合江县。原告：梁某，女，汉族，生于1972年6月26日,住址四川省合江县。被告：遵义市华居房地产开发有限公司，住址遵义市红花岗区子尹路南段综合3号楼，统一社会信用代码：915203007457115607。法定代表人：金晓梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗某，女，汉族，该公司工作人员。原告易某、梁某与被告遵义市华居房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原告易某、梁某，被告的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告易某、梁某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即给付原告违约金183690.06元。2.请求人民法院判令被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告依法取得了习水县东皇镇天生路“御景山居”的房地产开发建设权。在开发期间,于2013年依法取得了商品房预售许可(证号:遵市商房预证习字2013第201304号)。原告于2013年8月31日在被告开发的“御景山居”售房部以预售方式购买了门面一套,15-1-7号门面,建筑面积52.9平方米,套内建筑面积50.67平方米,门面总价款633414,付款方式现金,并签订了《商品房买卖合同》，合同签订后。根据《商品房买卖合同》第二十二条,三、转移登记约定:(一)出卖人承诺于2014年11月30日前,取得该商品房所有权初始登记……;(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书,双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起60个工作日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列第(1)(2)项处理:(2)买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。而被告至今都未按照约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告,导致原告至今未能取得房屋权属证书。后经原告在房屋主管部门了解,之所以至今未办理权属登记,是因为被告所出卖房屋因超批准修建而未补缴相应土地出让金。被告至今未履行合同义务办理房屋所有权登记属于违约，且处于持续状态，故应从2015年12月1日起计算违约金，截止2019年11月21日为1450天，违约金应为183690.06元（633414×0.0002元/天×1450天）。被告的委托诉讼代理人辩称，1.根据双方合同约定，被告就有关产权登记应履行义务是将办理商品房产权登记相关文书交付产权登记机关，原告诉请被告交付商品房转移登记的文书缺乏事实依据，不应支持；2.原告诉请的违约金，由于不动产三次登记制度改革，房屋所有权登记流程变更为先土地后再办理初始登记，由于政府与被告就案外房屋土地出让金问题发生争议，不动产登记机关行政不作为，过错不在被告；被告违约未给原告造成任何损失，不应支付违约金。原告已使用房屋，签订买卖合同的目的已实现，被告交付产权登记有关文书的义务属于附属义务、后合同义务，根据合同法解释22条规定，只有给原告造成具体损失才承担违约责任。3.原告诉请违约金过高，应调整到1000元以内，且应受诉讼时效的约定。本院经审理认定事实如下：2013年8月31日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买其开发的习水县“御景山居”第15栋第1层房号为15-1-7的商业营业用房，总价为633414元，2014年2月20日付清余款217553元。被告承诺2014年11月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，超过60日后，原告选择不退房，被告自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记等内容。2011年12月27日，原告易某交房款5万元；2012年2月12日，原告易某交房款265861元；2013年8月31日，原告易某交房款10万元；2014年2月19日，原告易某交房款217553元，以上合计633414元。另查明，被告系一家房地产开发经营的有限责任公司。原告易某、梁某曾于2019年11月22日向本院主张权利。对二原告所举的《商品房买卖合同》、收据、业务凭证，被告不持异议，予以采信。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》真实有效，双方均应按照合同约定履行义务。对于二原告的第2项诉讼请求，符合合同约定，予以支持。对于二原告诉请按照《商品房买卖合同》第22条约定主张的违约金，合同约定违约金从2014年11月30日开始按照已交房款的日万分之二计算。对于被告辩称的诉讼时效问题，被告虽为持续违约，但违约金请求权是债权请求权，受3年诉讼时效限制，二原告若怠于行使权利，超过诉讼时效的诉请将得不到支持。原告主张违约金从2015年12月1日计算至2019年11月21日，因原告易某、梁某曾于2019年11月22日向本院主张权利，诉讼时效应从该日起计算3年，即2016年11月21日前的违约金已超过诉讼时效，不予支持。对被告的此辩称意见予以采纳。被告辩称未给二原告造成损失不应承担违约金，违约金不仅仅有损害赔偿功能，还具有履行担保功能，督促债务人积极履行债务。被告辩称未能办理转移登记系不动产登记部门不作为行为导致，被告不应承担责任。根据合同的相对性原则，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。对于被告辩称的登记制度变化，不属于法律规定的不可抗力情形。故对被告的上述辩称意见，不予采纳。对于被告辩称原告诉请的违约金过高，应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第114条“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，结合本案房屋的商业营业用房性质及损失、合同履行情况、原告购房的预期利益、被告的过错程度等，酌情将违约金调整为每年3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和参照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条之规定，判决如下：一、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将原告易某、梁某购买的位于习水县“御景山居”15-1-7号商品房办理转移登记需由其提供的有关文书交付原告易某、梁某。双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；二、被告遵义市华居房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日支付原告易某、梁某违约金9000元；三、驳回原告易某、梁某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3974元，减半收取计1987元，由易某、梁某负担1887元，被告遵义市华居房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张小英二〇二〇年五月二十五日书记员  王素杰