南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初868号原告：南京爱涛丰汇物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区五台山1号丰汇大厦。法定代表人：丁礼燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎云云，北京市兰台（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶晶，北京市兰台（南京）律师事务所律师。被告：沙正大，男，汉族，1960年6月5日出生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陶源。本案适用小额诉讼程序审理。案由：物业服务合同纠纷。原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司诉讼请求：1、请求判令被告沙正大支付物业费12358.5元（2017年7月17日至2019年10月31日，计算方法：3元/月/平米×149.8平米×27.5个月）、公摊费3818.8元（0.927元×149.8平米×27.5个月）、水费116.5元（4.017元×29）、垃圾费141.6元（5.15/月×27.5个月），合计16435.4元；2、请求判令被告支付违约金（自逾期之日起至被告实际支付之日止，按日万分之五的标准计算）。事实及理由：原告系丰汇大厦的物业服务企业，被告沙正大系该大厦2203室业主。自2011年以来，被告将其物业出租用于办公，原告按商用标准收取物业费。现因承租人未缴纳上述期间的物业费，故适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，请求判令业主缴纳。本院查明：2003年5月26日，被告沙正大与建设单位南京丰汇房地产开发公司签订商品房买卖契约，买受鼓楼区五台山1号丰汇大厦2203室（建筑面积150.08平方米）不动产，该契约“附件8物业管理”的内容空白。该大厦1-6层规划用途为商用，7层以上规划用途为住宅。同年6月25日，该大厦建设单位与原告（乙方）签订《物业管理合同》，委托原告提供物业管理服务，约定住宅服务费为1.5元/月/平方米，商用3.8元/月/平方米；管理目标乙方承诺合同生效后叁年应达到市优标准并通过考评验收合格；合同期限自2003年7月1日起至2006年6月30日止；合同到期后，乙方参加甲方的管理招、投标可在同等条件下优先获得管理权；等等。合同期满后原告继续为该大厦提供物业服务。2020年1月9日被告沙正大按住宅物业费标准向原告转账6960.55元，次日又转账479.66元。南京丰汇房地产开发公司与原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司系关联公司，前者为后者的控股股东。本院认为：一、国务院《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。业主本不是前期物业服务合同的当事人，根据合同相对性原理，该合同效力本不及于业主。但鉴于建设单位与物业买受人签订的买卖合同包含了前期物业服务合同约定的内容，该合同实际上已经得到物业买受人的认可。因此，由建设单位作为合同当事人出面签订的前期物业服务合同对后来的业主之所以能够产生拘束力，根源在于业主对建设单位所签订的前期物业服务合同的概括承受。故2009年最高人民法院发布《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。换言之，该司法解释第一条应结合条例第二十五条来理解，并不能简单视为对合同相对性的突破。具体到本案，被告沙正大购房时签订的买卖契约中并无前期物业管理的内容，原告与建设单位签订前期物业服务合同后亦未与被告沙正大签订相关协议，欠缺前期物业服务合同的约定由业主概括承受的环节。故原告要求适用上述司法解释第一条欠缺事实依据。二、本案中，建设单位与原告签订的前期物业服务合同约定期限三年，三年期满后应通过招、投标方式选聘物业服务企业（其中关于优先权的约定于法无据）。诉讼中，原告不能提供与建设单位重新签订的物业服务合同，故可以推定合同期满后，建设单位未依约定组织招投标，双方亦未重新签订物业服务合同。故原告相关诉讼请求缺乏合同依据。三、即使不考虑上述理由一、二，原告之诉请仍不能成立。分析如下：1、从合同相关条款文字表述看，前期物业服务合同约定，住宅服务费为1.5元/月/平方米，商用3.8元/月/平方米。被告沙正大名下2203室不动产规划用途为住宅，但原告要求按商用收费，若此，“住宅”、“商用”的概念、涵义前后并不一致。原告在诉讼中使用的“商用”概念包括了规划用途“住宅”的，其逻辑是业主擅自改变住宅物业规划用途的按商用收费。民法总则第一百三十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。意思表示应当真实。在此，确有必要探究前期物业服务合同当事人的真实意思表示，现从该条款的文字、文义表述推导不出原告扩张解释的涵义。2、从时间上看，建设单位与原告签订前期物业服务合同时，丰汇大厦物业尚未交付，建设单位与原告不可能凭空设想到今后有业主擅自改变物业的规划用途，故其在合同中使用的“住宅”、“商用”的概念应是指规划用途。3、从合同双方当事人之间的关系看，普通合同双方当事人互为权利义务关系，但该合同不是。南京丰汇房地产开发公司与原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司系关联公司，前者为后者的控股股东，存在一致利益关系。由于业主并未参与该合同的制定和签署，故该合同一致利益的双方在为他人设立权利义务时应受一定限制，或者说在对合同条款进行解释时应平义解释或限缩解释，至少不应任由其来扩张解释。4、《江苏省物业管理条例》第六十七条第一款第一项规定，物业管理区域内禁止擅自改变物业的规划用途的行为。第二款规定，有前款行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关主管部门。故如按原告意思扩张解释则合同相关条款就暗含了鼓励、默许业主随意改变住宅物业规划用途的意思。5、从实际情况看，根据原告提供的2203室水表读数记录，该房屋自2017年7月至2019年10月合计用水量为29度，其中自2018年4月至2019年10月合计用水量为7度，基本处于空置状态。从合理角度看，原告认为商用房应多交物业费，其核心逻辑大概是商用房的物业服务成本较高。现因涉案房屋在涉案期间基本处于空置状态，故该核心逻辑的基础事实尚不存在。6、原告提供的2011年3月开具给某商贸公司的物业费发票，证明对象应为原告与该使用人（承租人）就物业费的缴纳达成了协议，效力不及于业主，尚欠缺被告沙正大自愿加入该债务或依法应承担连带责任的证据。7、倘若可以认为被告沙正大自愿加入该债务或依法应承担连带责任，但该逻辑路径中至少隐含了一个不言而喻的前提（其他前提在此不赘述），即涉案房屋已实际用于办公（商用），根据上述第5点的分析，该前提尚难认定。综上述析，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《江苏省物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告南京爱涛丰汇物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费149元，由南京爱涛丰汇物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 吕 军二〇二〇年五月二十八日书记员 汪秋银履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。