太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初1334号原告：王耀仙，女，1959年9月11日出生，汉族，太原市柏利大型电机设备有限公司会计，住太原市。委托诉讼代理人：姚凤青，山西晋瑞律师事务所律师。被告：山西厚德祥房地产开发有限公司，住所地太原市小店区平阳路西一巷17号69号楼三层，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵建北，执行董事兼总经理。原告王耀仙与被告山西厚德祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王增仙适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王耀仙及其委托诉讼代理人姚凤青到庭参加了诉讼，被告山西厚德祥房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀仙向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2013年5月8日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房款33万元及利息，并向原告赔偿损失572390元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由，2006年5月2日，太原市柏利大型电机设备有限公司（以下简称柏利公司）与被告签订《委托建设协议书》，约定由柏利公司提供坐落于太原市南上庄村西一宗土地，被告在该土地上进行房地产的开发建设，建设工程验收合格后被告一次性向柏利公司无偿交付建筑面积1800平方米的住宅房屋。但被告在房屋建成并验收合格后，并未按约定向柏利公司交付房屋。柏利公司于2011年6月向贵院提起诉讼，请求判令被告向柏利公司交付1800平方米的住宅。贵院于2011年12月15日作出（2011）万商初字第54号民事判决书，支持了柏利公司的诉讼请求。后经柏利公司与被告协商，双方于2013年4月8日签订《和解协议书》，约定终止履行2006年5月2日的《委托建设协议书》，被告以其开发的太原市窊流路“荣御”项目中的十一套住房补偿柏利公司，双方并签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。2013年5月8日依据柏利公司与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的荣御小区1幢3单元3004号房屋，该房屋建筑面积92.99平方米，房屋总价款为420780元，被告应于2016年12月31日将验收合格的房屋交付给原告。2016年8月15日原告与被告签订《补充协议》约定，如被告在2016年10月16日不能向原告交付房屋，被告对原告按照每月5000元的标准进行补偿。2016年11月15日，被告负责人赵淑萍在万柏林区信访局负责人的见证下，向原告出具《承诺书》，承诺房屋于2017年1月15日前兑现。但被告仍未履行承诺，未向原告交付房屋。在合同目的无法实现的情况下，被告陆续向原告退还了7万元购房款，剩余33万元一直未向原告退还，为此原告诉至法院，请求判如所请。被告山西厚德祥房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，未提供证据。经审理查明，2006年5月2日，太原市柏利大型电机设备有限公司（以下简称柏利公司）与被告签订《委托建设协议书》，约定由柏利公司提供坐落于太原市南上庄村西一宗工业用地，委托有投资建设能力的被告带资在该土地上进行房地产的开发建设，建设工程验收合格后被告一次性向柏利公司无偿交付建筑面积1800平方米的住宅房屋。但被告在房屋建成并验收合格后，并未按约定向柏利公司交付房屋。柏利公司于2011年6月向太原市万柏林区人民法院提起诉讼，请求判令被告向柏利公司交付1800平方米的住宅。太原市万柏林区人民法院于2011年12月15日作出（2011）万商初字第54号民事判决书，支持了柏利公司的诉讼请求，后被告不服该判决提起上诉，太原市中级人民法院将该案件发回重审后，柏利公司撤回了起诉。后柏利公司与被告协商，双方于2013年4月8日签订《和解协议书》，约定终止履行2006年5月2日的《委托建设协议书》，被告以其开发的太原市窊流路“荣御”项目中的十一套住房（每套88.4平方米）补偿柏利公司，双方于同日又签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告无偿向柏利公司交付十一套房屋，并约定了楼房号为荣御项目第1幢西单元东户2301号、2401、2501、2601、2701、2801、2901、3001、3101、3201和二单元3204号房屋（该协议原定交付十套房屋，后又补加一套，并在补加的一套房屋上加盖了被告公司公章）；双方在该合同的附件三签订合同补充协议，约定被告与柏利公司签订购房合同后，被告同意在无偿交付十套住宅之前，根据柏利公司提供的住房人名单，分别与指定住房人重新订立合同，为将来分别办理产权证提供便利；被告未能按照和解协议书的约定交付房屋的，应当按该房屋的市场价格向柏利公司支付赔偿金。2013年5月8日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的荣御小区1幢3单元3004号房屋，该房屋建筑面积92.99平方米，房屋总价款为420780元，付款方式为一次性付款，被告应于2016年12月31日前将验收合格的房屋交付给原告。2016年2月4日被告与柏利公司签订《协议书》，约定：原确定被告交付的十一套住房，其中一套（1-3-3201）已按原协议执行，原议定的另十套住房因客观原因已无法交付至被告，现被告再调整四套住房交付柏利公司，其余六套住房被告以原协议议定的每套40万元的标准向柏利公司支付240万元，原协议议定的10万元按原协议执行；履行期限为2016年7月31日前向柏利公司支付250万元。2016年8月15日原告与被告签订《补充协议》约定，被告给予原告位于西中环窊流路口荣御小区房屋一套，原定面积88.4平方米，现房号为1-3-3004号，面积92.99平方米，面积差4.59平方米，补房款20770元；如被告在2016年10月16日不能向原告交付房屋，被告对原告按照每月5000元的标准进行补偿。2016年11月15日，被告负责人赵淑萍向原告出具《承诺书》，承诺房屋于2017年1月15日前兑现。但被告至今仍未向原告交付房屋。在合同目的无法实现的情况下，原告主张被告陆续向其退还了7万元购房款。现原告诉至法院，请求解除合同，返还购房款、支付利息并按现行市场价格给予原告补偿。另查明，被告在法庭辩论终结前仍未取得涉案房屋商品房预售许可证。柏利公司与被告签订《商品房买卖合同》后，柏利公司将十一套住房分配给自己公司的职工，并于2008年1月17日向原告收取购房款35万元。本院确认以上事实有《委托建设协议书》、太原市万柏林区人民法院民事判决书、和解协议书、被告与柏利公司签订的《商品房买卖合同及补充协议》、原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、被告负责人出具的承诺书、原告收到退款的银行明细、柏利公司收款收据、“荣御”小区房价及其周边小区房价询价表、柏利公司对荣御小区住房分配履约情况表、住房分配表及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为，本案中原告与被告签订的《商品房买卖合同》所指向的房屋位于荣御小区第1幢3单元3004号房屋，截止法庭辩论终结前，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定“出售人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效”，故该合同应为无效合同。原告主张解除《商品房买卖合同》的请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告要求被告退还购房款33万元，但原告的购房款是交给原告所在单位柏利公司，而非交给被告；且原、被告在2013年5月8日签订《商品房买卖合同》后，2016年2月4日柏利公司与被告达成的协议书仍约定：原确定被告交付的十一套住房，其中一套（1-3-3201）已按原协议执行，原议定的另十套住房因客观原因已无法交付至被告，现被告再调整四套住房交付柏利公司，其余六套住房被告以原协议议定的每套40万元的标准向柏利公司支付240万元。由此可见，被告不能交房的后果是向柏利公司支付房款。另外，柏利公司和被告在《补充协议》中约定，如被告未能按约定交付房屋的，应当按该房屋的市场价格向柏利公司支付赔偿金。因为合同具有相对性，原告未将购房款交给被告，被告与柏利公司又约定不能按约交房的后果，均在被告与柏利公司之间解决。现原告要求被告退还购房款、支付利息、并赔偿损失的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告王耀仙的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6462元（原告已预交），由原告王耀仙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 王增仙 二〇二〇年五月十八日书记员 陈晓玲