江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2174号上诉人（原审被告）：张静，男，1980年3月4日生，汉族，住安徽省临泉县。被上诉人（原审原告）：黄桂萍，女，1968年4月6日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：徐英，女，1970年2月14日生，汉族，住江苏省州市虎丘区。委托诉讼代理人：屠海群，苏州市吴中区木渎法律服务所法律工作者，代理上述两被上诉人。上诉人张静因与被上诉人黄桂萍、徐英房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初9154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。张静上诉请求：撤销一审判决并依法改判，本案诉讼费由黄桂萍、徐英承担。事实与理由：一审查明事实不清，适用法律错误。一审中我方提交了苏州市木渎旅游发展实业公司（以下简称木渎旅游公司）2019年5月21日出具的内部结算凭证，显示交款单位为范文进，收款内容为房租、19年度，收款金额191元。该款实际支付人是张静。一审法院没有调查在张静支付完2019年年度的租金后木渎旅游公司的意见。从以上证据看，张静至少享有使用权至2019年5月20日。一审没有对涉案房屋的产权进行调查，仅凭范文进、许锦英的说明认定是错误的，其应当出庭接受调查。如果产权属于木渎旅游公司，则我方当然享有房屋的使用权。此外，对于黄桂萍同意租赁至房屋拆迁，对此我方一审中提供相关录音，但一审法院不予接收。黄桂萍、徐英辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，张静的上诉理由不能成立，请求依法驳回上诉、维持原判。一审中我方已经提供了一系列证据证明自己的主张及案件事实。一审中已经查明诉争房屋系吴中区林场分配给范文进、许锦英的福利房，房屋产权属于吴中区林场，范文进夫妻每年交纳房租191元。后许锦英将该房屋转租给我方做生意，2013年我方经许锦英同意再转租给张静。2019年吴中区林场将诉争房屋移交木渎旅游公司。张静上诉认为诉争房屋产权未查明及许锦英未出庭作证理由不成立。在收到许锦英要求迁让的通知后，我方即口头通知张静搬离，张静不肯，我方于2019年7月正式微信通知。张静承租诉争房屋多年，房租支付至2019年9月5日，之后我方未再收取其房租。双方自2013年3月5日签订为期一年的租赁合同后，未再签订书面租赁合同，双方为不定期租赁合同，我方有权随时解除。我方已经尽到通知义务并给予其合理迁让期限，张静一审中未提供任何证据证明其享有继续承租的权利，一审判决完全正确。黄桂萍、徐英向一审法院起诉请求：1.张静立即迁让出位于苏州市吴中区灵岩山正山门上面第一家(灵岩山花木公司小店隔壁)吴越摄影店房屋一间。2.张静按年租金35000元的标准支付给黄桂萍、徐英上述房屋自2019年9月6日起至实际搬出之日止的房屋使用费(暂计3000元)。3.诉讼费用由张静承担。一审法院认定事实：2011年12月8日，许锦英（甲方）与黄桂萍（乙方）签订房屋租赁合同一份，主要内容为甲方同意把灵岩山花木公司小店隔壁室的房屋出租给乙方进行经营。租期自2012年1月1日起至2013年1月1日止，租金每年25000元。该合同还对双方义务及违约责任等进行了约定。2013年3月5日，黄桂萍、徐英（甲方、出租方）与张静（乙方、承租方）签订房屋租赁合同书，约定甲方同意把灵岩山正山门上面第一家木渎灵岩山吴越摄影店房屋出租给乙方做摄影所用。租期自2013年3月6日起至2014年3月5日止。租赁期满，乙方应如期将房屋归回甲方。租金每年35000元，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前10天将下期房款支付给甲方。乙方承担租赁时所发生的水费、电费、网络费。双方还对其它义务及违约责任进行了约定。该合同书空白部分还备注若该门面房要拆迁的话，乙方无条件退房。张静在该备注内容旁签名。2019年7月初，黄桂萍、徐英通过微信向张静表示，经和房东协商无果，你现在所开木渎灵岩山吴越摄影店房东肯定不租了，无论如何在2019年9月6日前搬走。张静回复称：“房东说话不算话，他说让我们找人弄好了，让我们做到拆迁走人。我们人也找了，人情也谈了，现在又让我们走。”2019年9月，张静再向黄桂萍、徐英支付租金时，黄桂萍、徐英以房屋不再出租为由未收取该租金。庭审中，双方当事人一致确认，双方仅签订一份书面租赁合同，之后再未签订书面租赁合同，张静一直续租涉案房屋即位于苏州市吴中区灵岩山正山门上面第一家(灵岩山花木公司小店隔壁)吴越摄影店房屋一间。张静实际履行合同过程中，分别于每年3月、9月缴纳一次半年度租金，张静已实际支付房租至2019年9月5日。以上事实，由黄桂萍、徐英提供的租赁合同、转账凭证、微信截图打印件、当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，黄桂萍、徐英称，其从许锦英处租赁了涉案房屋，当时为毛坯房，其租赁后对涉案房屋进行了装修。张静租赁涉案房屋时，其将涉案房屋的装修、店内空调、设备及服饰等进行作价，由张静另行支付给其。其每年均向许锦英支付租金直至2019年6月。2019年5月，许锦英通知其不再出租。因涉案房屋当时系分配给许锦英用于居住，而许锦英后作为经营性用房出租，现产权人木渎旅游公司知晓后通知许锦英不得再作为经营性用房出租，否则将整改、涨租金且不得享受之后的拆迁安置福利，故许锦英提出收回房屋。后，其于2019年5月、7月通知张静不再出租涉案房屋。为此，还提供如下证据：1.范文进、许锦英于2019年9月6日作出的证明，该二人表示涉案房屋是由范文进的工作单位苏州市吴中区林场分配给范文进、许锦英夫妻的福利房，吴中区林场每年收取租金191元。自2012年1月1日起其将该房屋出租给黄桂萍和徐英合伙做生意，后黄桂萍和徐英将该房屋装修，于2013年3月5日经我方同意将该房转租给张静。黄桂萍和徐英已将2019年6月30日前房租全部付清。今年因吴中区林场将该房屋移交木渎旅游公司后，我们于2019年5月初通知黄桂萍和徐英要求其通知租客张静腾退房屋。现我们确定该房屋收回自用，不再出租。2.木渎旅游公司于2019年4月10日针对涉案房屋作出的告知书，表示该房屋之前属于居住用房，按公房标准收取租金，而租房私自改为门面房使用出租。现整改要求如下：1.租户恢复原有租住性质，不得用于经营活动。2.如需用于经营活动，需向我单位提交书面申请，经我公司领导审核确定，并按照经营性调整收取租金。如未按照通知要求整改，我公司将收回出租房屋。经质证，张静对以上证据真实性予以认可，称该告知书是木渎旅游公司放到其店内后，其交给黄桂萍、徐英的。黄桂萍、徐英于2019年5月通知其木渎旅游公司要收回整改，表示让其找木渎旅游公司协商，若其向该木渎旅游公司支付租赁费191元，可让其租至拆迁。其还称，当时，黄桂萍、徐英在明知涉案房屋仅为居住用房的情况下，仍然对外出租，又许诺可一直租用至拆迁，并收取高额租金。黄桂萍、徐英对合同不能继续履行，明显存在过错，应当承担因此给其造成的损失。该损失不仅包括其从黄桂萍、徐英处接手的设备、物品、新增物品等，还包括提前解除合同造成的预期利益损失。此外，黄桂萍、徐英擅自断电，也给其造成了经济损失。以上损失共计20万元。一审法院认为，黄桂萍、徐英与张静除了在2013年3月5日签订了房屋租赁合同书，之后就涉案房屋再未签订书面租赁合同，故双方之间成立不定期租赁关系。张静辩称黄桂萍、徐英同意其租赁至房屋拆迁，黄桂萍、徐英予以否认，张静对此并未提供证据予以证明，一审法院对该辩称不予采纳。黄桂萍、徐英有权随时要求张静迁出，黄桂萍、徐英已通过微信方式在合理期限内通知张静于2019年9月6日前搬离，故张静理应迁出涉案房屋。因张静目前仍占用涉案房屋，黄桂萍、徐英按原租赁合同约定的每年35000元的标准向张静主张因逾期搬离房屋而造成的自2019年9月6日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、张静于判决生效之日起十日内迁出位于苏州市吴中区灵岩山正山门上面第一家(灵岩山花木公司小店隔壁)吴越摄影店房屋一间。二、张静于判决生效之日起十日内按照每年35000元的标准向黄桂萍和徐英支付自2019年9月6日起计算至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。案件受理费减半收取人民币375元，由张静负担。二审中，张静向本院提交：1.张静兄弟与黄桂萍对话的录音资料及文字整理稿，其中张静称“是不是房东讲的说让我们做到拆迁”，黄桂萍回复“我跟你说了一百遍……都是我错了我错了……”，以证明黄桂萍要求其找木渎旅游公司协商，其已经协商成功并支付了191元的租金；2.木渎旅游公司内部结算凭证，以证明其向木渎旅游公司交纳了2019.5-2020.5的租金，其可以继续使用房屋；3.微信聊天记录，以证明其向木渎旅游公司交纳了租金并告知黄桂萍。黄桂萍、徐英对上述证据质证认为：1.录音资料是张静偷录，取证形式不合法，不能作为证据使用。录音中声音杂乱，也没有听到黄桂萍承诺说让张静做到拆迁这句话，故不能达到张静的证明目的。2.内部结算凭证所载费用是19年度，故应该是从2019年1月1日到2019年12月30号的租金，不是张静所说的2019年5月21日到2020年5月20日。而且其交纳的费用191元就是木渎旅游公司通知的居住生活收费标准，所以会对许锦英今后的拆迁造成影响，按照木渎旅游公司的规定，涉案房屋如果维持现状以后拆迁不能补偿福利性安置房。即使按张静自己认为的交费年度，那也快到期搬迁了。本身双方之间是不定期租赁合同关系，张静没有理由继续占有房屋，涉案房屋也是黄桂萍租来的，黄桂萍不是产权人，没有权利承诺房屋租到拆迁为止。3.微信凭证只能证明张静代缴纳了191元租金，不能证明黄桂萍承诺张静租赁到拆迁为止。二审中，本院向苏州市木渎文化旅游集团有限公司物业及资产管理部工作人员进行调查，并形成调查笔录，内容为：木渎旅游公司是苏州市木渎文化旅游集团有限公司（以下简称木渎文旅集团）下属子公司，木渎旅游公司所有的资产统一由我处进行管理。灵岩山上房屋是吴中区林场移交我处，移交时明确了部分房屋是分配给林场员工的福利房屋，用于居住使用；部分房屋是门面房，林场签订有租赁合同。我处系2018年接收的资产，目前房屋产权仍登记在吴中区林场名下。我处接收资产后现场查看，发现涉案房屋，也就是分配给范文进的房屋被用于经营摄影店，遂向范文进发出通知要求恢复房屋原用途。范文进曾找我公司领导协商过想继续出租经营，我公司明确如果出租做经营使用，就要按照商用标准交纳租金。范文进表示回去考虑，后回复要拆掉门头、恢复居住使用。这张内部结算凭证应该是范文进到公司财务处交纳，当时是以范文进名义交纳，我公司并不知道实际交租的是谁。涉案房屋是否继续做经营使用由范文进自己决定，如果做经营使用，就要和我处签订商业租赁合同，按商业标准交纳租金。木渎文旅集团同时向本院出示了案涉房屋的产权证明。对于上述调查笔录，张静质证认为，对该调查笔录内容不认可，我也到资产部了解过，其反映不知道产权人是谁，但认为他们有管理权。我承租房屋时只知道黄桂萍，不知道她上面还有范文进，也无法确认范文进和涉案房屋的关系。首先，我不清楚吴中区林场和木渎旅游公司之间的关系，对于范文进所说的改掉门头、恢复居住使用也不清楚；其次，木渎旅游公司曾收到租金，即允许我使用；第三，吴中区林场将房屋交给木渎旅游公司经营管理没有证据；第四，调查中也没有明确涉案房屋不能经营摄影店。我当时从黄桂萍手中直接接手摄影店，包括衣服、摄影器材都是付了钱的，现在要搬走不知道怎么处理，接手后又购买了新的设备、衣服，进行装修，合同中约定拆迁的话我无条件走人，现在没有涉及拆迁，要我搬走应当补偿。黄桂萍、徐英质证认为：对该调查笔录的真实性无异议，从该笔录可以看出，木渎旅游公司明确向范文进表示如果要继续出租经营的，需按商用标准交租金，范文进考虑之后回复称要改掉门头，恢复居住使用；并且张静系冒用范文进名义按居住用房缴纳租金191元，按照木渎旅游公司规定该房不能继续作经营性用房，范文进夫妻作为该房屋的福利享受人已多次向我方提出退房，我方作为转租人也只能向张静提出腾退房屋，我方提前通知给予合理的搬迁期，并且未再收取张静2019年9月6日之后的房租，也表明已明确提出了解除合同的要求。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：本案系张静与黄桂萍、徐英因房屋租赁引发的纠纷，双方在2013年3月5日签订过房屋租赁合同，系双方真实意思表示，没有违反法律法规，合同履行期间也无产权人对租赁提出异议，故该合同应属合法有效。合同约定租期一年，到期后双方未再续签合同，但张静继续占用租赁房屋，黄桂萍、徐英继续收取租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应在合理期限内通知承租人。本案中，黄桂萍、徐英已在合理期限内通知张静搬离，即主张解除合同，张静应当搬迁并返还房屋，继续占用的应按照租金标准支付占有使用费。至于案涉房屋的产权归属，吴中区林场与范文进、许锦英、木渎旅游公司之间的关系，对黄桂萍、徐英基于租赁合同主张搬迁及支付占有使用费并无影响。张静认为黄桂萍承诺可以使用房屋到拆迁，但其提供的录音中黄桂萍并无该意思表示，房屋租赁合同上手写约定“若该门面房要拆迁的话，乙方无条件退房”是张静对拆迁时无条件退房的承诺，不能反映房屋可以租赁使用至拆迁，故对该主张本院不予采信。根据本院向木渎文旅集团工作人员的调查笔录，张静以范文进名义向木渎旅游公司交纳租金时，木渎旅游公司并不清楚实际交款人身份。张静并无证据证明其交纳租金时已经与木渎旅游公司协商达成继续使用房屋经营的意见，张静跳过其上手出租人直接向木渎旅游公司交纳租金不能作为继续使用房屋的依据。至于张静要求黄桂萍、徐英就解除合同给予赔偿，因张静一审中未提出反诉，该主张不属于二审理涉范围。综上，上诉人张静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由上诉人张静负担。本判决为终审判决。审判员 郭 锐二〇二〇年五月二十九日书记员 袁丽媛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。