呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1191号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司,住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人:刘富富,该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云学义，男，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任郭美（云学义妻子），住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人云学义房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：依法撤销(2019)内0103民初4659号民事判决书第一项中判决2019年租金的判决内容、第二项、第四项判决内容,依法改判支持富邦公司的上诉请求。事实和理由：双方于2014年2月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期,双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同,并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同,云学义也知晓,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除合同最晚也应确定为开庭当日。一审法院以“考虑到公平、诚信原则,以及物业整体功能的发挥,反诉原告如果局部解除合同,又对商场没有新的规划布局,势必损害众多摊位业主的利益”为由判决合同不能解除。一审法院既然有此考虑的理由,那么现在商场已有近20户业主与富邦公司签订了租赁合同，约定2019年租金为购房款的7%,那么一审法院也应参照此标准进行判决,而不应该按照10%租金标准判决给付,一审法院明显违反公平原则,严重损害富邦公司的合法权益。另外,双方合同并未约定利息损失,一审法院判决给付利息损失无法无据。云学义辩称，富邦公司说张贴在大门上，500多业主不是天天都去，没有给业主支付租金，2019年1月1日是法定节假日。登上法制报的方式业主无法知晓，简单给业主打电话就行。云学义向一审法院起诉请求：1.判令富邦公司继续履行双方于2014年2月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》,按合同约定支付富邦公司拖欠云学义2018年租金16847元；2.判令富邦公司支付违约金，以本金7609.6元，按照日万分之四计算，自2018年2月1日计算至2019年10月31日；以9237.4元为基数，按照日万分之四计算，自2018年8月1日计算至2019年10月31日的违约金共计3804元；3.判令富邦公司支付2019年租金18474.8元；4.富邦公司承担本案诉讼费用。富邦公司向一审法院反诉请求：1.判令解除富邦公司和云学义不定期租赁合同；2.反诉费由云学义承担。一审法院认定事实：1.2002年10月15日，云学义（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，约定：“甲方将坐落在××路，摊位180B#、182D、184D、186D#、188D#号出售给乙方，乙方同意购买，合同约定房屋建筑面积15.525平方米，单价为每平米11900元，共计人民币184748元。乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%。”合同签订后，富邦公司回租云学义购买的柜台。2014年2月19日，云学义与富邦公司签订《呼市富邦商厦回租合同》，合同约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层柜台180、182、184、186、188号，房款总额为184748元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金18474.8元。三、租金支付方式：每年1月份付上半年租金，7月份付下半年租金……五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失……”截至法庭辩论终结前，富邦公司尚欠2018年租金16847元未付。2.2019年1月23日，富邦公司（甲方）向云学义（乙方）出具《偿还租金协议书》载明：“从2019年1月26日开始至2019年10月30日止，甲方分六次向乙方付清从欠款之日2014年至2018年止的所有拖欠租金，具体给付时间和给付数额为2019年1月26日甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年2月底之前甲方支付乙方欠款总额的10%现金；2019年4月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年6月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年8月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金；2019年10月底之前甲方支付乙方欠款总额的20%现金。违约责任为如甲方不能按此协议偿还乙方欠款，则应从原欠款之日起，每日按欠款金额的万分之四向乙方支付违约金。”3.2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报上第15版。4.2016年6月23日，富邦公司与案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司签订租赁合同，富邦公司将富邦商厦包括本案涉诉的柜台出租给呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司。富邦公司于2018年11月9日起诉呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司，要求解除合同，支付租金、违约金等。一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决，判决解除富邦公司与呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》。后案外人呼和浩特市金锐家具博览有限责任公司不服上诉于本院，本院作出（2019）内01民终3594号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，双方于2014年2月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》及《偿还租金协议书》均系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日，租赁期间届满后，富邦公司在继续使用租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此双方于2014年2月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》继续有效，但租赁期限为不定期。对于2018年欠付租金16847元，富邦公司不持异议，亦予以确认。对于2019年度租金，按照原回租合同已到履行期，则富邦公司应向云学义支付2019年度租金18474.8元，以上租金共计35321.8元。依据富邦公司签署的《偿还租金协议书》，富邦公司未按约定付清截至2018年度的租金已构成违约，应向云学义承担违约责任，违约金以7609.6元为基数按照日万分之四自2018年2月1日计算至2019年10月31日止以及以9237.4元为基数按照日万分之四自2018年8月1日计算至2019年10月31日止，合计3625元，超出部分不予支持。对于富邦公司关于解除合同的诉讼请求，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至云学义，云学义亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租，但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑云学义并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形。考虑到公平、诚信原则，以及物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告云学义租金35321.8元；二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性支付原告云学义利息损失3625元；三、驳回原告云学义的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费已减半收取390元，由云学义负担5元，富邦公司负担385元；反诉案件受理费已减半收取50元，由富邦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、富邦公司主张确认其与业主签订的租赁合同已解除有无事实及法律依据；二、一审判决富邦公司支付业主2019年租金及利息有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，关于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除的反诉请求，富邦公司张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除的反诉请求不能成立。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与云学义于2014年2月19日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议，根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定租金支付方式为每年1月付上半年租金，7月付下半年租金，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未依约支付租金构成违约，因双方签订的合同未约定损失计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算业主损失适当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张蒙江审 判 员 蔡世杰审 判 员 姜 怡 二〇二〇年五月二十二日法官助理 齐兴宇书 记 员 宋晓昂