宁夏回族自治区灵武市人民法院   民事判决书   （2020）宁0181民初819号   原告：银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司，住所地宁夏回族自治区灵武市。   负责人：叶思琦，公司总经理。   委托诉讼代理人：李学红，女，分公司经理。   被告：谢永江，男，1975年8月19日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区灵武市.     原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司（以下简称恒志物业公司）与被告谢永江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告恒志物业公司委托诉讼代理人李学红、被告谢永江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   恒志物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2014年1月1日至2019年9月30日期间的电梯费4830元，水费80元，共计4910元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系灵武市花雨湖滨小区的物业服务企业，被告系灵武市花雨湖滨xx室产权人。原告为被告名下的物业提供物业服务。被告产权名下的住宅产权自2014年1月1日至2019年9月30日（5年9个月）（十一层电梯费标准为70元/月/户）产生电梯费4830元，水费80元，共计4910元。为此原告多次通过各种方式通知被告（或督促使用人）及时交纳物业费，被告（及使用人）长期以各种理由拖延、推脱或是拒绝缴费，被告的欠费行为已经严重影响了原告的合法利益，也给小区内的其他业主带来了损害。为此，原告提起诉讼。   谢永江辩称，物业公司是2019年10月份退出小区服务的，截至2019年9月我已经交纳物业费2000余元，后物业公司就撤出了。年前物业公司催收过费用，我与原告协商处理但原告也未予理睬，我没有使用电梯卡，原告也不给我退钱，电梯费也不减免。不缴费的原因是原告不与我协商，我与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司的服务不到位全体业主才更换了物业公司。   本院认定事实如下：2008年3月30日，吴忠市利通区万佳物业管理中心（以下简称万佳管理中心）与陕西华宇实业有限公司签订《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》，合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务等进行了约定。2014年3月26日，万佳管理中心灵武物业服务部与恒志物业公司签订《灵武市花雨湖滨小区物业管理移交协议书》，协议约定将灵武市花雨湖滨小区的物业管理移交给恒志物业公司。2014年3月30日，陕西华宇实业有限公司与恒志物业公司签订《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》，合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务等进行了约定。2014年4月7日，陕西华宇实业有限公司与恒志物业公司签订《花语湖滨小区前期物业管理委托合同补充协议》，约定二次供水水费为灵武市现行自来水水价基础上加收0.8元/方，如遇基础水价因政策调整，二次供水收费标准作相应调整；电梯费收费从三层开始计收，三层30元/月/户，每增加一层递增5元月/户；协议还对其他内容进行了约定。2017年7月31日，万佳管理中心在宁夏法治报发布公告声明，万佳管理中心与恒志物业公司已签订《灵武市花雨湖滨小区整体物业管理移交协议书》，协议约定将灵武市花雨湖滨小区A、B、C、D四个分期商住项目及小区配套商业街等附属设施，于2014年3月31日整体移交给恒志物业公司；同时，万佳管理中心将其在上述物业服务项目经营管理期间产生的所有债权债务一次性整体转让给恒志物业公司，由恒志物业公司享有管理并承担义务（包括但不限于追缴物业欠费、滞纳金、违约金、各项损失等）。恒志物业公司于2019年10月1日退出花雨湖滨小区。谢永江系灵武市花雨湖滨xx室业主，房屋面积96.7平方米，自2014年1月1日至2019年9月30日，谢永江拖欠电梯费4830元、水费80元，共计4910元。恒志物业公司通过向谢永江所有的房屋张贴催费通知的方式向其进行催缴相关费用，谢永江未予支付。   另查明，2019年9月19日，谢永江向恒志物业公司缴纳了2018年1月1日至2019年12月30日期间的物业费共计968元。   本院认为，万佳管理中心与恒志物业公司签订的《灵武市花雨湖滨小区整体物业管理移交协议书》、陕西华宇实业有限公司与恒志物业公司签订的《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》及《花语湖滨小区前期物业管理委托合同补充协议》，均系双方真实意思表示，合法有效。万佳管理中心与恒志物业公司约定将其在物业服务期间产生的债权债务一并转让给恒志物业公司，并登报发布了公告，故恒志物业公司有权要求谢永江支付2014年1月1日至2019年9月30日期间的电梯费及水费。谢永江虽未直接与恒志物业公司签订物业服务合同，但万佳管理中心于2014年3月31日将该小区的物业服务移交给恒志物业公司后，恒志物业公司为谢永江居住的小区实施物业管理、提供物业服务，恒志物业公司与谢永江之间形成事实上的物业服务合同关系，谢永江作为业主应当向恒志物业公司支付电梯费、水费等相关费用。恒志物业公司自2019年10月1日起退出花雨湖滨小区，不再为谢永江居住的小区提供物业服务，且恒志物业公司当庭认可谢永江多缴纳的2019年10月1日至2019年12月30日期间的121元物业费可以做相应抵顶，故本院对恒志物业公司主张谢永江向其支付2014年1月1日至2019年9月30日期间的电梯费4830元、水费80元，共计4910元的诉讼请求，本院以4789元（4910元-121元）予以支持。依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第一款（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：   被告谢永江于本判决书生效后三日内向原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司支付电梯费及水费4789元。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元，由被告谢永江负担。   本判决为终审判决。   审判员 刘 伟     二〇二〇年五月十九日   （法官助理 马 慧   书记员 王佳轩   本案适用的法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《物业管理条例》   第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：   （一）遵守管理规约、业主大会议事规则；   （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；   （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；   （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；   （五）按时交纳物业服务费用；   （六）法律、法规规定的其他义务。   最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第一百六十二条基层人民法院和他派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的实行一审终审。