四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0903民再1号 原审原告：刘德志，男，1979年4月11日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托诉讼代理人（特别授权）：兰锋，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 原审被告：秦通富，男，1973年1月14日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人（特别授权）：李民洪，四川陈理律师事务所律师。 原审原告刘德志与原审被告秦通富租赁合同纠纷一案，本院（2015）船山民初字第544号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年9月29日作出（2019）川0903民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告刘德志及其委托诉讼代理人兰锋，原审被告秦通富的委托诉讼代理人李民洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审原告刘德志再审称，请求维持（2015）船山民初字第544号民事判决。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，该判决所确定的原审被告应当履行的义务已经履行完毕。原审原告和原审被告签订的《门面转让协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。 原审被告秦通富辩称，根据法律规定，房屋转租必需取得房屋出租人的书面同意，故应当将房屋出租人即房屋所有权人追加为本案的当事人，才能审查原审原、被告签订的《门面转让协议》效力问题。故申请将追加出租人作为本案第三人。原审原告未向原审被告提供房屋权属证明，导致原审被告未能办理营业执照，无法开展经营活动，合同目的无法实现，保留向原审原告追偿的权利。原审被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。综上，请求法院驳回原审原告的诉讼请求。 原审原告刘德志向本院起诉请求：1.判令被告向原告支付门面转让费120000元及资金利息；2.判令被告给付2015年房租垫付款80525元及资金利息；3.判令被告支付违约金10000元，并赔偿原告损失15000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月1日，原告租赁冯均珍、尹爱华位于遂宁市城区间，原告租赁后对室内进行了装修，并开设了餐馆进行经营。2014年8月15日，原、被告双方以190000元（含2014年12月31日之前的房租及室内装修设施）签订了《门面转让协议》，原告按协议约定向被告交付了房屋，而被告仅支付了70000元的转让费用，尚欠120000元未付。按照原告与冯均珍、尹爱华签订的租赁协议，在2014年12月31日应当支付2015年的房租，在被告拒绝支付2015年房租的情况下，原告不得已又垫付了2015年的房租80825元。 本院原审认定案件事实：2011年1月1日，原告与冯均珍、尹爱华签订门面租赁合同，租赁期限从2011年1月1日至2018年12月31日，租金计算方式为2011年55000元，此后每年在上一年的基础上增长10%，每年的租金在合同开始前一个月一次性付清。2014年8月15日，原告在电话告知冯均珍并在冯均珍未反对的情况下,与被告签订了门面转让协议，双方约定“一、本协议具体位置为四川省遂宁市蜀秀东街水都豪庭2栋5号门面。由于甲方（刘德志）对铺面不具有所有权（由租赁所得，有使用权和转租权），故甲方提供原协议（铺面所有权人签订的对本铺面的有效租赁协议书）复印件，作为本协议的附件。……二、乙方遵守甲方签订的原租房协议的一切规定。……三、门面转让金19万元（包含2014年12月30日前的房租和室内装修设施），转让金分两次付清，在协议签订时支付10000元，2014年9月8日付清剩余的180000元……七、双方任何一方违约，须赔偿另一方的一切损失，以及违约金10000元……八、协议生效后若发生纠纷，诉至法院，胜诉方因诉讼而损失的一切可计算的费用由败诉方支付……”。该协议签订后，原告按照约定向被告交付了房屋，被告在支付了70000元的转让金后，未再向原告方支付任何费用。 另查明，按照原告与冯均珍、尹爱华签订的租赁合同，2014年12月应当一次性付清2015年的房租，在被告拒绝支付2015年的房租的情况下，原告于2014年12月31日代被告向冯均珍缴纳了2015年的租金80525元。 本院原审认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。在本案中，原告在将房屋转租给秦通富之前电话通知冯均珍，且冯均珍未明确表示反对，视为冯均珍同意刘德志将房屋转租出去，故原告与被告之间签订的门面转让协议系双方真实意思表示，不违背法律的相关规定，应受法律保护。原告已按约履行了交付房屋的义务，被告应当按约支付门面转让金。故对原告请求判令被告支付转让费120000元的诉讼请求予以支持。按照原、被告之间签订的协议第二条“乙方（即秦通富）遵守甲方（刘德志）签订的原租房协议的一切规定”，包括了房租的计算方式及交付时间，按照原告签订的原租房协议，被告应当在2014年12月支付2015年的房租80525元。故对原告诉请判令被告支付2015年房屋租赁费用80525元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按照门面转让协议履行义务，应当按照协议约定支付给原告违约金10000元并支付因诉讼而损失的一切可计算的费用。因原告未提供因诉讼而支付的相关费用依据，本院对原告主张的该部分损失不予支持。对原告方诉请的资金利息，因被告需按照协议约定支付违约金，其已对原告方的损失进行了补偿，故对原告的该诉讼请求本院亦不予支持。 本院原审判决：一、被告秦通富于本判决生效后十日内支付给原告刘德志门面转让费120000元；二、被告秦通富于本判决生效后十日内支付给原告刘德志2015年房屋租赁费80525元；三、被告秦通富于本判决生效后十日内支付给原告刘德志违约金10000元。案件受理费减半收取为2340元，由被告秦通富负担。 本院再审认定案件事实如下：本院再审查明的事实与原审基本一致。另查明，2013年10月10日，案涉房屋登记于案外人尹爱华和谢坚（尹爱华之子）名下。本院在原审中通过电话联系案外人冯均珍告知其涉案件房屋转租情况，冯均珍表示须了解情况后处理。 本院再审认为，本案的争议焦点是一、关于本案是否应当追加出租人为第三人参加本案诉讼的问题。二、关于案涉门面转让协议的效力问题。 一、关于本案是否应当追加出租人为第三人参加本案诉讼的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案在原审过程中，原审承办法官告知了出租人关于原、被告之间转租的相关情况，出租人未在六个月内提出异议，其已不得主张该协议无效。即门面转让协议是否经过出租人同意不影响案涉门面协议效力的认定。另，出租人与原告之间的租赁合同纠纷已由法院另案受理，且原告的转租行为是否经过了出租人的同意，不是本案审理范围。故原审被告要求追加出租人为第三人参加本案诉讼以审查案涉门面转让协议效力的主张，无法律依据，本院不予支持。原审判决在出租人未作出明确意思表示的情况下认定原审原告转租经过了出租人的同意，明显依据不足，应当予以纠正。 二、关于案涉门面转让协议的效力问题。本案中，案涉门面转让协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应当合法有效。故原审原告主张协议有效，符合法律规定，本院予以支持。原审被告主张协议无效，无法律依据，本院不予支持。 关于原审判决的实体处理问题。案涉门面转让协议合法有效，对双方当事人具有拘束力。原审原告按照协议约定履行了交付房屋的义务，原审被告应当按约履行付款义务。原审被告未按约定履行付款义务的行为，构成违约，应当承担相应责任。本案中，原审被告主张因原审原告未办理相关产权手续，导致其未能办理营业执照，无法实现合同目的，但未向法院提供证据予以证明，其辩解理由缺乏事实依据，本院不予支持。故原审原告要求原审被告按照协议约定支付尚欠的门面转让费120000元，及为原审被告向出租人垫付的租金80525元，并支付违约金10000元的诉讼请求，符合双方协议约定，亦不违反法律规定，应当予以支持。 综上，本院作出的（2015）船山民初字第544号民事判决，部份事实认定依据不足，存在瑕疵，本院予以纠正，但裁判结果正确，应当予以维持。本案报经本院审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下： 维持本院作出的（2015）船山民初字第544号民事判决。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  余 彦 人民陪审员  何艳妮 人民陪审员  李爱萍 二〇二〇年五月六日 书 记 员  张峻豪