河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终1534号上诉人（原审被告、申请执行人）：王玉洁，女，汉族，1986年9月13日生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：宋汉生，河南佑邦律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、案外人）：杨书双，男，汉族，1968年6月18日生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：熊兴明，河南大为律师事务所律师，特别授权。原审被告(被执行人)：赵龙，男，汉族，1989年6月28日生，住南阳市卧龙区。原审被告（被执行人）：邓州市鸿富农业综合开发有限责任公司，住所邓州市小杨营乡平安社区居委会。法定代表人：孙大同，任公司总经理。原审被告（被执行人）：南阳市兴民房地产开发有限公司，住所南阳市高新路中段，注册号411300100010404。上诉人王玉洁因与被上诉人杨书双、原审被告赵龙、邓州市鸿富农业综合开发有限责任公司、南阳市兴民房地产开发有限公司执行异议纠纷一案，不服河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）（2019）豫1303民初3448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王玉洁上诉请求：上诉人不服卧龙区人民法院(2019)豫1303民初3448号民事判决书,特依法提起上诉,请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由:一、一审法院认定事实错误：1、被上诉人并未向案涉房产出卖方南阳市兴民房地产开发有限责任公司(以下简称兴民公司)支付购房款。被上诉人与兴民公司虽签订了《房产买卖合同》,但被上诉人举证的银行流水只能证明其与赵起松个人有经济往来,与本案无关联性,并不能证明将购房款项支付给兴民公司,公司未收取购房款。《中华人民共和国公司法》第三条规定,公司是企业法人,有独立的法人财产,享有法人财产权。本案中,被上诉人并未将购房款支付给兴民房地产,其持有的收据未加盖公司印章予以认可,其亦无支付款项在兴民公司入账的证据,应视为其未支付购房款。一审庭审中,被上诉人关于支付购房款的举证及陈述前后矛盾。被上诉人最开始举证一份与赵起松69万元的网银交易和一份21万元的交易明细以证明向赵起松支付了90万元的购房款,但随后在上诉人申请调查令查明被上诉人与赵起松之间还有47万的转账的情况下,被上诉人补充证据时又找到顾连鹏、秦西二人作为证人,证明47万为转账,另外22万元为现金支付,但却并无任何的现金取款凭证等可以佐证,且二证人均与被上诉人关系亲密,两人证言不能作为定案依据。该说法完全推翻了之前69万全部为转账的说法,孰是孰非,如何判定?在此情况下,一审法院却仅依据被上诉人及两证人的证言推断22万元购房款以现金形式支付属实,证据不足,认定事实错误。2、《房产买卖合同》无效。从《房产买卖合同》约定内容来看,601室房屋折合单价为1611元/平方米。2015年时,南阳市住宅均价就已达5000元/平米,而该房屋地处南阳市黄金地段,房产价位高于市场价,很显然该合同约定的房屋价款过低,与常理不符,被上诉人与赵起松有恶意串通、逃避债务的嫌疑。上诉人并非合同的当事人,无能力对此事实进行调查或者取证,一审时涉及查清此事实的其他被告未到庭,一审法院应依职权调查清楚《房产买卖合同》的签订背景和交易是否真实,但一审法院仅仅以上诉人未举证径行认定该合同有效,事实不清,证据不足。上诉人认为,《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条规定,行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效,本案案涉房产单价远低于市场价,是赵起松与被上诉人恶意串通逃避债务的行为,故《房产买卖合同》无效。3、被查封房产未办理过户手续系被上诉人自身原因。一审法院认为未办理过户手续过错不在被上诉人原因为兴民公司法定代表人亡故无人经营和土地性质为划拨地。但自合同签订后至兴民公司法定代表人赵起松去世期间有近2年时间,这两年期间,被上诉人完全可以督促兴民公司补缴土地出让金,转变土地性质后办理过户手续,如兴民公司不配合可通过司法途径维权。但被上诉人怠于行使权利,仅两年时间不处理过户事宜,属于其个人自身原因导致。故一审法院关于未办理过户手续过错不在被上诉人的事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。本案案涉房产房权证书上登记的房屋所有权人为南阳市兴民房地产开发有限责任公司,兴民公司属于被执行的房地产开发企业。应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条针对的是异议房产登记在被执行人名下的规定,故一审法院适用法律错误。三、被上诉人对该房产主张的权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条中的异议要件,其诉讼请求应被驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。从现有证据来看,①被上诉人购买的房产并非用于居住而是用于办公(被上诉人提交的房屋内部照片和房屋用途登记可以证明);②被上诉人仅提供其与赵起松之间的经济往来证据,与本案无关联性,并未向兴民公司支付购房款。故被上诉人对争议房产提出的异议不符合法定情形,享有的权利不足以排除执行,其主张依法不应得到支持。综上,一审法院认定事实错误,适用法律错误,为维护上诉人的合法权益,特诉至贵院,望判如所请。杨书双辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，审理程序合法，应予以维持。上诉人的上诉，没有事实证据和法律依据予以支持，纯属用合法方式拖延时间，滥用上诉权利侵犯被上诉人的合法权利，应依法驳回其上诉请求。一、一审判决书认定本案事实正确。1、答辩人已向出卖方南阳市兴民房地产开发有限责任公司支付购房款，这是既成事实。其一，被答辩人承认公司法人赵起松收取了答辩人买房款的事实，却不承认公司收到买房款的事实，其所依据的法律和事实依据，均是强词夺理的错误理论。根据《公司法》第57条、第63条的规定，赵起松的财产和公司的财产混同，赵起松收到买房款就相当于是公司到了买房款。南阳市兴民房地产开发有限公司的法人是赵起松，答辩人与公司所签订的《房产买卖合同》、公证书等所有手续，都是赵起松以公司法人代表身份与答辩人办理的，答辩人按照公司法人赵起松要求支付了买房款，公司按照双方约定履行了交付房产的义务，公司对赵起松出售房产及收取房款的事宜均予以认可。否则不会依约将房产交付给答辩人，根据《民法总则》第61条的规定，法人对法人代表代表法人所从事的行为，承担相应的法律后果。因此，结合本案的证据和法律规定，公司已收取了答辩人的房款。其二，公司法人和公司确实已收到了房款，一审时答辩人已举证证实了该事实。而且答辩人已经实际管控该房多年了，都是有确切事实相证实的。一审审理过程中，被答辩人对答辩人已支付买房款90万元事是没有异议的，有异议的是:“赵起松收到了90万元，公司未收到90万元。”，现在被答辩人在二审上诉时又对此不予认可，被答辩人在一审和二审上诉时对此说法上自相矛盾后，实在是让人不可理解，结合本案的事实和法律规定，应认定一审时被答辩人承认的事实。2、《房产买卖合同》有效。其一，该房产买卖合同和房产买卖交易是双方的真实意思表示，是双方在自愿、平等、公平的基础上完成的。其二，该合同是合法、有效的。该合同是双方在公证机构签订的，交易也是在公证机构完成的，形式上、内容上均不违法，更无违反国家强制性法律规定，是合法有效的合同。其三，该合同已经实际履行。答辩人已按照合同及双方约定履行了支付房款的义务，公司已依约履行了交付房屋的义务，答辩人对该房进行了装修、添置家具等，且已实际管控、使用该房多年，这都是客观事实。其四，该房在出售时，房屋所处位置比较偏，市场价不高，该楼其他楼层的售价才100万多点，6楼是顶层楼，市场价本就比其他楼层低一些，90万元价格符合当时的行情。再说，愿卖愿买，这是双方的事情，只要是双方的意愿，且不违反法律的规定，无可厚非。被答辩人上诉称:这是双方故意串通损害其利益，没有任何证据和依据，纯属为了保护自己的权益，无理、无据的损害他人权益。3、被查封房产未办理过户手续不是被上诉人的过错。一审法院对于此问题，调查的很详细，审理的非常清楚，答辩人对此不再多说什么，我们坚持一审查明事实、一审判决内容、一审审理时查明的情况。在此要补充说明的是：该房所在楼房及院内楼房至今都无法办理过户手续，该院内房主单个人是无法办理过户手续的，在政府未审批同意将划拨地转变为商用地前，批准了却无人将所有土地使用费缴纳之前，是不可能更名过户的。更名不更名，这不是答辩人能够左右的。二、一审法院适用法律正确。1、对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条和第29条的关系和适用问题。被答辩人上诉状中在两条法律的适用上，将其视为仅能择其一即29条适用，而答辩人代理人认为是不正确的，28条和29条属于一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用，这是该法的主旨和正确适用方法，而不能机械片面适用法条的内容。该案中有一客观事实，即该房的性质为综合用房，到目前为止也不是商用房，而答辩人仅是从公司购买了该房，公司仅是该房的登记所有权人，代理人认为这些与普通商品房、房地产开发企业是不同的，不能相提并论。2、结合本案的证据和情况，答辩人不管是选择适用28条或是29条，都是符合条件的。综上所述，被答辩人的上诉请求、事实、理由，不能成立，应予驳回；一审法院判决书的判决内容，合法、正确，应予维持。赵龙、邓州市鸿富农业综合开发有限责任公司、南阳市兴民房地产开发有限公司未到庭、未答辩。杨书双向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的位于南阳市宛城区××大道××楼××室房屋（房屋产权证号：宛市房权证字第××）的强制执行，并解除查封；2、确认位于南阳市宛城区××大道××楼××室的房屋（房屋产权证号：宛市房权证字第××）归原告所有；3、判令被告兴民房地产公司立即协助和配合原告办理南阳市宛城区××大道××楼××室的房屋（房屋产权证号：宛市房权证字第××）的产权过户登记，即将所有人变更为原告；4、本案的案件受理费用由被告分担。一审法院认定事实：一审法院于2017年3月29日受理了王玉洁与赵起松、兴民房地产公司、赵龙、鸿富农业开发公司民间借贷纠纷一案，王玉洁在2017年4月5日提出财产保全申请，一审法院于同日作出了（2017）豫1303民初2847号民事裁定书及协助执行通知书，内容为：一、冻结被告赵起松、赵龙、兴民房地产公司、鸿富农业公司银行存款1300000元或查封、扣押其相等价值的财产。二、对担保人王东生提供担保的名下车牌号RFR887、车辆识别代码WBAWX3107E0032166的宝马车辆予以查封。同日，一审法院依据产权登记查封了兴民房地产公司所有的位于南阳市××山××道××房产××套（房产证号：10××17）。2017年8月6日，一审法院作出（2017）豫1303民初2847号民事判决书，判决：自本判决生效后十日内，由赵起松、赵龙、南阳市兴民房地产开发有限公司、邓州市鸿富农业综合开发有限责任公司向王玉洁偿还借款本金78.6万元；并自2015年7月24日至2016年7月23日，按照月利率为0.9％计付；自2016年7月24日至款还清为止，按照1.8％支付迟延履行期间的利息。判决生效后，被告赵起松、赵龙、兴民房地产公司、鸿富农业开发公司均未履行判决书所确定的还款义务，王玉洁申请一审法院强制执行。一审法院认为，本案的争议焦点是杨书双对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人杨书双提出对执行标的排除强制执行的请求，故杨书双应当举证证明其对涉案房屋享有权利且权利合法真实，足以排除强制执行。关于有无权利及权利的真实性合法性问题，杨书双主张2015年6月8日其就涉案房产与兴民房地产公司签订了《房产买卖合同》，该公司的法定代表人赵起松在合同上签名捺印、加盖公章并出具了房款收据，2015年6月8日、9日，杨书双依照合同约定全额支付了90万元购房款，赵起松依照合同约定于2015年8月之前向杨书双交付了房屋，之后，杨书双占有使用房屋至今。杨书双的上述陈述有经公证的《房产买卖合同》、赵起松本人出具的房款收条、杨书双的房款转账凭证、证人证言、物业费、装修费、水某、家某及办公家具发票等证实，证据客观充分，证据链完整，具备足够的证明力，杨书双的诉讼陈述，应予采信。杨书双与兴民房地产公司之间的《房产买卖合同》，主体合法，内容合法，意思表示真实，符合法律规定，为有效合同，应受法律的支持和保护。杨书双依据有效合同购买并占有涉案房产，其对涉案房产具有民事权利且权利合法。虽然涉案房产至今登记在兴民房地产公司的名下，但结合涉案房产所在土地的划拨地性质，再结合兴民房地产公司法定代表人赵起松亡故后一直处于无人负责的经营现状，一审法院确认，杨书双对未办理过户不具有主观过错责任。被告王玉洁怀疑杨书双与赵起松恶意串通逃避执行，但并无证据印证，对被告的抗辩意见不予采信。一审法院根据王玉洁的财产保全申请查封涉案房产于2017年4月5日，时间晚于杨书双购房将近两年。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，案外人杨书双主张排除申请执行人王玉洁对涉案房产的执行，既有事实依据，又符合法律规定，其对涉案房产的民事权利足以排除执行，因此，杨书双请求排除执行的诉讼主张成立，予以支持。但由于案涉房产的土地性质尚未转换，因此，对杨书双关于确认案涉房产归其所有及请求判令被告兴民房地产公司协助其办理过户义务的主张，一审法院不予处理。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，对原告杨书双的诉讼请求，判决如下：一、不得执行南阳市宛城区××大道××楼××室房屋（房屋产权证号：宛市房权证字第××）；二、驳回原告杨书双其它诉讼请求。案件受理费12800元，由被告王玉洁负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”审查案外人王玉洁对登记在被执行人南阳市兴民房地产开发有限公司名下的不动产提出的异议应当围绕上述规定进行审查。结合一审查明的事实，王玉洁与赵起松、南阳市兴民房地产开发有限公司等产生民间借贷债务的时间系2015年7月24日，而本案杨书双购买涉案房屋的事件是2015年6月8日，且于同日对双方的房产买卖合同进行了公证，南阳市兴民房地产开发有限公司的法定代表人赵起松于当天为杨书双出具了收到购房款的收据，并于当天杨书双向赵起松转账47万，第二天转账21万。以上事实足以说明杨书双与南阳市兴民房地产开发有限公司买卖房屋的合同是真实意思表示，且双方以实际履行。双方买卖房屋的行为在案外人王玉洁发生借贷关系之前。王玉洁怀疑双方买卖行为虚假没有相应的证据支持。至于有22万现金没有说明来源，但根据赵起松出具的收据能够认定赵起松收到款的事实，仅凭这一点不足以推翻买卖的事实。关于合同价款与市场价不相适用的问题。南阳市兴民房地产开发有限公司辩称因双方是自愿买卖，房屋处于顶层，且属于划拨土地，在办理过户时仍需缴纳相应的土地出让金和转让费用，因此，赵起松以较低的价格出卖是赵起松根据房屋实际情况决定的。对此辩解本院予以采信。关于未办理过户登记买受人是否有过错的问题。因涉案房产所在土地的划拨地性质，再结合兴民房地产公司法定代表人赵起松亡故后一直处于无人负责的经营现状，一审法院确认，杨书双对未办理过户不具有主观过错责任。综上，王玉洁怀疑杨书双与赵起松恶意串通逃避执行，但并无证据印证，对王玉洁的上诉主张不予采信。综上所述，王玉洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由王玉洁负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  陈德林审判员  李郧钦二〇二〇年五月二十八日法官助理邢志斌书记员牛志烨