湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1102民初1503号原告：刘海霞，女，1974年5月25日出生，汉族，居民。被告：永州乐朵酒店管理有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区。法定代表人：殷凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡慧勇，男，1988年4月7日出生，汉族，永州乐朵酒店管理有限公司维也纳国际酒店（零陵古城店）店长。委托诉讼代理人：李乔，男，1994年8月12日出生，汉族，永州乐朵酒店管理有限公司维也纳国际酒店（零陵古城店）员工。原告刘海霞与被告永州乐朵酒店管理有限公司（以下简称“乐朵公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海霞、被告乐朵公司的委托诉讼代理人胡慧勇、李乔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘海霞向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告乐朵公司向原告支付2月、3月份的房屋租金1708.08元/月，共计3416.16元；2.请求判令被告承担逾期付款违约金258.32元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月24日原告与被告签订《香零公馆维也纳国际酒店租赁合同》以及《补充合同》，约定原告将其所有的位于永州市零陵区阳明大道西侧香零公馆房屋X号楼XX楼XXXX房，面积51.76平方米，以33元/平方米/月计算每月租金1708.08元。被告拖欠原告2020年2月、3月租金共计3416.16元，期间逾期支持租金的违约金258.32元。原告为证明自己的诉讼主张，提交了租赁合同、补充合同、收取租金的银行流水、催收租金通知、零陵区同类酒店支付2020年2月和3月租金的凭证以及零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部3号令。被告乐朵公司辩称，对于原告所诉的案件事实、每月租金的数额不表异议，对于原告提交的证据的真实性不表异议，被告乐朵公司没有支付原告2020年2月、3月份租金的事实客观存在。但是，被告之所以没有向原告支付2020年2月和3月的租金，是因为突发疫情，2020年1月26日零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部1号令，责令酒店停业，直到2020年2月19日才同意恢复营业，共计停业25天，复工以后的营业也受到很多限制，只能一人住一间，同时，受到疫情的影响，酒店的生意非常差，尽管如此，被告从4月份开始已经按照合同约定向原告支付了租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新型冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定精神，请求减免2月和3月的租金。被告为了证明自己的抗辩主张，提交了零陵区新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作指挥部1号令、3号令、4号令、7号令，永州市关于做好全市服务行业安全有序复工复产的指导意见、最高人民法院关于依法妥善审理涉新型冠状肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）予以证实。经审理查明，2018年7月30日原告刘海霞与被告乐朵公司签订《香零公馆维也纳国际酒店租赁合同》以及《补充合同》，约定被告乐朵公司租赁原告刘海霞购买的香零公馆X号栋XX楼XXXX号房屋，面积51.62平方米，租赁期限为15年，其中2019年4月1日至2024年3月31日按照每平方米每月租金33元计算。每月租金在每次支付租金租期来临前15日内付清。每月租金有被告乐朵公司汇入原告刘海霞的指定银行账户。逾期支付租金的，每天按照实欠租金的千分之一支付违约金。2019年12月27日被告乐朵公司将2020年1月的租金按照约定方式支付给原告刘海霞。2020年1月因新型冠状病毒感染的肺炎引发重大疫情，2020年1月24日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，1月26日零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号令：“区内除超市、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业。”直到2月19日中共永州市委新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布《关于做好全市服务行业安全有序复工复产的指导意见》，容许酒店宾馆复工，但是宾馆住宿必须一个房间只安排住一人。2020年3月10日湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级。2020年3月27日被告乐朵公司向原告刘海霞支付了4月份的租金。被告乐朵公司以新型冠状病毒感染的肺炎疫情属于不可抗力为由，要求免除2020年2月、3月的租金，原告刘海霞以突发疫情属于被告乐朵公司遇到的经营风险、零陵区同类酒店没有免租金为由要求被告乐朵公司支付2月和3月的租金，双方协商不成，原告刘海霞遂诉至本院，请求依法判决。本院认为，本案系租赁合同纠纷，原告刘海霞与被告乐朵公司在自愿、平等基础上签订《香零公馆维也纳国际酒店租赁合同》以及《补充合同》，合法有效，应当受法律保护。本案争执的焦点是2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件是否构成本案租赁合同履行中的不可抗力？2020年2月和3月的租金是否可以减免？被告乐朵公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金是否需要承担违约责任？（一）本案存在不可抗力的因素。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。因受突发新冠肺炎疫情的影响，2020年1月24日湖南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，1月26日零陵区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布1号令：“区内除超市、医院、加油站、婴幼儿用品店、药店正常营业外，其他经营性场所一律暂停营业。”这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，被告乐朵公司受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现了一段时间停止营业以及营业受限制的情形，符合不可抗力的法定要件，2020年1月开始发生的重大突发公共卫生事件构成本案租赁合同履行中的不可抗力因素。（二）本案可以根据公平原则适当核减租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，根据新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部发布的命令，2020年1月26日到2月19日被告乐朵公司营业受到限制，3月10日湖南省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应由一级调整为二级，因原告刘海霞所出租的房屋并非国有房屋，被告乐朵公司要求免除两个月租金，原告刘海霞不同意全免租金，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，全免2个月租金会导致这一重大突发公共卫生事件引发的不可抗力的后果完全由原告刘海霞分担，会导致利益失去均衡，因此被告乐朵公司要求免2个月租金的抗辩理由，本院不予采纳。原告刘海霞要求被告乐朵公司全额支付租金的诉讼请求，因存在不可抗力的因素，本院仅支持原告刘海霞的部分诉讼请求。结合疫情防控措施限制被告乐朵公司营业达25天，且2月份一直处于公共卫生事件一级响应状态，为平衡合同双方的利益，2月份的租金核减50%为宜；3月份被告乐朵公司开设的维也纳酒店一直容许经营，且在3月10日湖南省将公共卫生事件应急响应由一级调整为二级，对酒店经营的影响明显减少，故对3月份的租金核减30%为宜。（三）本案被告乐朵公司无需要承担违约责任。因被告乐朵公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金与新冠疫情这一不可抗力因素有关，故虽然被告乐朵公司没有按约定支付2020年2月和3月的租金，但是无需承担合同约定的违约责任，原告刘海霞提出有关违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告永州乐朵酒店管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告刘海霞2020年2月、3月的租金2044.15元；二、驳回原告刘海霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理50元，减半收取25元，由原告刘海霞负担10元，被告永州乐朵酒店管理有限公司负担15元。本判决为终审判决。审 判 员 唐正旭二〇二〇年五月二十九日法官助理 杨淑萍书 记 员 胡媛媛附相关法律条文《民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它的派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。