福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2503号 上诉人（原审被告、反诉原告）：余金梅，女，1983年6月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：肖治雷，福建宽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭璐峰，福建宽达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建东百元洪购物广场有限公司，住所地福建省福州市台江区台江路95号。 法定代表人：袁幸福，总经理。 委托诉讼代理人：何松玲，女,公司职员。 委托诉讼代理人：陈熹，女，公司职员。 上诉人余金梅因与被上诉人福建东百元洪购物广场有限公司（以下简称东百元洪公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4641号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 余金梅上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回东百元洪公司的诉讼请求，支持余金梅的反诉请求。事实和理由：1.东百元洪公司因自身经营调整，未与余金梅协商一致的情况下，将二楼整体调整为主营女装，三楼调整为主营男装，并进行了大量的装修，产生了大量的装修垃圾未予及时清理，且东百元洪公司的行为明显不符合双方签订租赁合同时的经营目的，若签订合同之时与现状一致，余金梅仍在三楼经营女装，既不符合东百元洪公司的商场规划，也与市场其他同类商场经营惯例和日常生活常理不符，故东百元洪公司构成根本违约。2.余金梅因双方之间合同履行期限及投资成本问题，多次口头及书面与东百元洪公司友好协商，东百元洪公司置之不理，余金梅以书面方式通知东百元洪公司解除合同并说明理由，合理合法，余金梅不构成违约。3.无论双方是否构成违约，合同约定了履约保证金并同时约定违约金属双重约定，应从履约保证金中予以抵扣违约金部分。 东百元洪公司辩称：1.本案中，《房屋租赁合同》和《物业服务合同》都是独立的合同，根据物业服务合同的约定，东百元洪公司按合同约定提供了物业服务，合同目的即已实现。2.余金梅逾期支付物业费等相关费用，导致合同提前解除，东百元洪公司根据合同约定单方解除合同，向余金梅主张支付拖欠款项、没收履约保证金，有充分的事实与法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 东百元洪公司向一审法院起诉请求：1.判令余金梅立即向其公司支付自2019年8月1日起至2019年8月27日止拖欠的物业费3396.77元以及2019年6月3日至2019年8月3日的电费2563.31元，并按逾期付款金额的日万分之七向其公司支付自2019年7月26日起至付清上述款项之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年10月15日为342.1元，两项共计6302.18元；2.判令其公司没收余金梅的物业履约保证金计12300元，并要求余金梅按一个月综合管理费标准立即向其公司支付违约金3900元；3.本案诉讼费用由余金梅承担。 余金梅向一审法院反诉请求：1.判令东百元洪公司向其返还履约保证金12300元和装修保证金5000元；2.判令东百元洪公司向其支付违约金3900元；3.本案所有诉讼费用由东百元洪公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月30日,以案外人福建东百物业管理有限公司为甲方、余金梅为乙方，双方签订一份《物业服务合同》，合同主要约定：甲方为乙方承租的位于福州市台江区店铺提供物业服务（计费面积82平方米）；综合物业管理费按每月每平方米50元计，每月合计为4100元。计费日为2016年12月9日，并以每壹个日历月为一个缴费期，首期综合物业管理费应于计费日前五天内支付，此后乙方应当在每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用，如当期中某一个月不足月的，则当月的综合物业管理费按实际天数计算。甲方在确认收到乙方各项费用后的三个工作日内出具给乙方与付款项目相应的增值税发票或收据。如乙方需要甲方提供增值税专用发票，乙方须满足税法规定的开票资质及开票要求。乙方独立计量并承担租赁范围内发生的水、电、煤气等费用。电费按每度1.35元（含损耗）计，甲方负责安装独立的水、电表，具体水电费以甲方提供的数据为准，按实计价，若乙方有异议的，双方可另行核实，但乙方必须在收到甲方的缴费通知书三日内提出，否则视为乙方认可甲方提供的数据及费用；乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳，合同期内乙方不得以任何理由拖延交纳该项费用……在装修期内（即2016年11月19日至2016年12月8日），乙方须向甲方缴纳装修管理费和垃圾清运费，装修管理费按0.7元／平方米／天计取，垃圾清运费按10元／平方米计取，乙方须于进场后五天内一次性支付全部装修管理费和垃圾清运费。乙方应于进场或经营中进行装修前向甲方缴纳装修保证金人民币5000元。如乙方装修时对物业有任何损坏，甲方将从装修保证金中扣除乙方应承担的赔偿费用；如乙方及其所雇佣之装修人员违反甲方制定的物业管理规章中有关装修工程之规定且造成严重损失的，甲方有权没收装修保证金，装修保证金将在乙方装饰、装修工程竣工，经甲方验收合格后七天内无息返还；乙方应于本合同签订之日起三日向甲方缴纳履约保证金人民币12300元，用以保证乙方严格、充分地履行本合同。该履约保证金不予冲抵综合物业管理费及其他费用。本合同终止后，若乙方完全履行本合同规定的义务，并将租赁商铺恢复原状经甲方验收合格交还出租人后，甲方应在30日内将履约保证金余额（如有）无息退还给乙方；如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方有权解除本合同，乙方应当按履约保证金金额向甲方支付违约赔偿金。甲方有权对乙方及乙方聘用人员和顾客违反物业管理法规政策、甲方制定的各项规章制度（包括本物业相关的管理规定）及本协议的行为进行处理，包括但不限于责令停止违法违规行为，要求乙方承担赔偿责任。对不按时足额缴纳有关费用或拒不改正违章行为者，有权依法中止或停止提供物业服务（包括但不限于公共秩序维护、保洁、空调、货品出入、照明、停车、供水、停止乙方商业经营、关闭乙方营业场所等），并采取符合本协议约定的催缴催改措施。本合同因下列原因而自动终止：（1）双方协商一致终止本合同；（2）《房屋租赁合同》期满；（3）《房屋租赁合同》因任何原因提前解除的。本合同终止后，双方应结清本合同项下的相关费用。若因乙方原因导致《房屋租赁合同》提前解除而使本合同自动终止的，乙方还应按本合同第八条第3款约定承担违约责任。乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金；超过十五天（含十五天）仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同；因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方支付相当于月综合管理费×3倍的违约金及赔偿因此给甲方造成的损失；甲方因追索债权支出的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担。甲乙双方之通知、信函收件之地址以本合同所载之通讯地址为准，如一方有变更应书面通知相对方。因本合同履行双方发出的任何通知、要求或答复等应当以书面形式送达对方。直接送达需经收件人签字确认；挂号信、快递等形式送达，需按下列约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。甲方联系人：刘海燕，乙方联系人：余金梅，通信地址：福州市；如本合同与《房屋租赁合同》约定存在不一致时，应以《房屋租赁合同》为准。本合同有效期自2016年11月19日起至2019年12月8日止。上述合同还约定其他事项。 2017年2月12日，案外人福建东百物业管理有限公司为甲方，余金梅为乙方，双方签订了《补充协议书》，内容为“甲乙双方于2016年11月19日共同签署了一份《物业服务合同》合同编号为：YHZL-20160144（下称合同）。现双方本着互利互惠的原则，经友好协商，就综合物业管理费事宜订立补充协议如下：双方同意：乙方承租面积按如下变更：原合同计租面积为82平方米，现变更为78平方米，综合物业管理费从2016年11月19日起按变更后的面积及原合同的计费标准计算；2、2016年12月9日起至2019年12月8日的月综合物业管理费为4100元，现变更为3900元/月。本协议书未及事宜，按原合同约定执行等”。 后，东百元洪公司为甲方，余金梅为乙方，案外人福建东百物业管理有限公司为丙方，三方签订了一份《合同主体变更协议》，约定乙丙双方于2016年9月30日共同签署《物业服务合同》（合同编号为：YHZL-20160144）（下称原合同），从2018年10月1日起（下称变更日），甲方取代丙方成为原合同的一方，因此各方同意，甲方将获得原合同项下丙方拥有的各种权利和利益以及承担原合同项下乙方承担的各种责任和义务，并按照原合同约定履行丙方未履行的责任和义务，自变更日后，原合同第三条第七款项下原丙方收款指定账户变更为甲方指定账户，变更日之后，乙方将原合同项下应付款项汇至上述甲方指定账户，甲方视为乙方完成原合同的应付款项支付义务。 东百元洪公司确认合同签订后，余金梅依约缴纳了装修保证金5000元、履约保证金12300元。诉讼中，余金梅确认东百元洪公司已返还其装修保证金，故当庭撤回要求东百元洪公司返还装修保证金5000元反诉请求，一审法院口头裁定准许余金梅撤回该项反诉请求。 另，余金梅提出其于2019年7月29日被迫撤场，东百元洪公司则提出余金梅于2019年8月初私自撤场。 诉讼中，东百元洪公司提供一份《欠费催缴通知书》（落款时间2019年8月5日）、EMS快递面单（邮件号为1079811872532）以及相应的邮件投递状态的官网截图；《催款通知函》（落款时间2019年8月12日）、EMS快递面单（邮件号为1079811833732）以及相应的邮件投递状态的官网截图；《解除合同通知》（落款时间2019年8月20日）、EMS快递面单（邮件号1079811786132）以及相应的邮件投递状态的官网截图。拟证明：1、2019年8月7日，东百元洪公司向余金梅寄出一份《欠费催缴通知书》，该通知书主要内容为：我司于2019年7月7日向贵方发缴费通知单，要求贵方按合同约定支付相关费用，截止2019年8月4日具体未缴款项及滞纳金详见如下：经营铺位3F-A19，承租方名称余金梅，欠缴项目2019年8月租金22359元、滞纳金670.77元，2019年8月物管费3900元、滞纳金117元，2019年8月推广费780元、滞纳金23.4元，2019年8月机具费150元、滞纳金4.5元，2019年6月3日至2019年7月1日电费1216.37元、滞纳金36.49元，2019年6月积分费202.09元、滞纳金6.06元，总金额29465.68元。请贵方慎重考虑双方合作的长远利益，于2019年8月8日前缴清上述欠款，并按合同约定支付相应的滞纳金，如到期仍未支付，我司将根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2点规定：“……对无故不交纳租金及费用者或者其他违反本合同约定的情形，有权采取停水、停电、停气、停止乙方商业经营……”采取相应的强制措施，并追究贵方的所有违约责任”。该函件对应的EMS面单上载明的寄件人为“罗锦秀”，收件人为“余金梅”，收件地址为“福州市斗池新村A区5座506”，内件品名为：“文件（关于3F纳薇8月租金、物业费、推广费、机具费催款通知单）”收件人签收栏上签名处为：“辜玉龙（母子）儿子代”相应邮件号码的投递状态显示该邮件2019年8月8日“已签收，他人代收”。2、2019年8月15日，东百元洪公司向余金梅寄出一份《催款通知函》，主要内容为：贵我双方于2016年9月30日签订了《房屋租赁合同》及《物业服务合同》（合同编号：YHZL-20160144）及其补充协议。合同约定，由你方承租我司商铺，租赁期限为36个月零20天；你方应在每月的25日前缴交下一个月的租金；且合同约定无正当理由你方不得擅自闲置租赁房屋。但你方自2019年7月26日起拖欠租金及其他相关费用等（含2019年8月租金、物业管理费、电费、机具费、推广费、积分费用）共计人民币：28607.46元，截止2019年8月11日已产生滞纳金人民币1458.98元。现我司郑重通知阁下，请阁下在收到本函件之日起三日内补缴欠款，恢复经营，并继续履行合同，按照合同约定缴交相关费用。否则，我司将依据租赁合同第10.2.1条约定提前单方解除合同；依据第10.3条约定没收你方所交履约保证金并要求你方按合同终止日当月的月租金×叁倍的标准支付违约金。此外，我司保留继续追究你方其他违约责任及损失的权利。3、2019年8月27日，东百元洪公司向余金梅寄出一份《解除合同通知》，主要内容为：贵我双方于2016年9月30日签订了《物业服务合同》……你方自2019年7月26日起拖欠物业费用，我司多次催款，并于2019年8月15日发函要求你方于2019年8月18日前将所欠的物业综合管理费等费用（含2019年8月综合物业管理费3900元、2019年6月至2019年7月电费1216.37元及暂计至2019年8月11日的逾期缴纳的滞纳金260.93元及2019年8月2日至8月3日电费99.7元共计5477元）交至我司账户，但贵方至今仍未履行付款义务。由于贵方逾期支付费用，构成了严重违约，根据《物业服务合同》第八条的第2款约定，我司现已有权解除上述物业服务合同。现根据《中华人民共和国合同法》第93条、第96条之规定，我司正式通知贵方：一、解除贵方于2016年9月30日与我司签订的《物业服务合同》（合同编号为YHZL-20160144）。二、请你方在收到本通知之日起三日内交清上述所有欠款共计5216.07元及相应滞纳金。三、请你方在收到本通知之日起三日内向我司支付月综合管理费*3倍计11700元作为违约金，且我司有权没收贵方履约保证金12300元。我司保留继续追究你方其他违约责任及索赔的权利。落款单位为福建东百物业管理有限公司。该函件对应的EMS面单上载明的寄件人为“罗锦秀”，收件人为“余金梅”，收件地址为“福州市斗池新村A区5座506”，内件品名为：“文件关于纳薇解除合同通知（房屋）（物业）”收件人签收栏上签名处为：“辜玉龙（亲人）代”相应邮件号码的投递状态显示该邮件2019年8月29日“已签收，他人代收”。东百元洪公司称因合同的管理方均是其公司，但经办人员不清楚合同主体变更情况，故加盖的为福建东百物业管理有限公司的公章。另，相关函件均是按余金梅与东百元洪公司签订的《房屋租赁合同》中约定的联系地址寄出，因2019年7月2日至2019年8月3日的电表抄表数据在2019年8月5日时还未出，故东百元洪公司在《欠费催缴通知书》中未催缴该段时间的电费。余金梅经质证后表示其本人未收到过《欠费催缴通知书》，该邮件上显示的“辜玉龙”系其儿子，但为未满16周岁的未成年人，签收行为没有法律效力，但后期有在家中发现该邮件，且电费系东百元洪公司自行计算，对该金额无法确认；对《解除合同通知》的形式真实性无异议，提出其于2019年7月29日被迫撤场，不会产生相应的费用，该通知的落款时间为2019年8月20日，而其于2019年7月29日已向东百元洪公司发出解除合同通知函，因此双方的合同应于2019年8月1日解除。 余金梅提供一份《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》、《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》以及顺丰速运面单（运单号465477889320）、中通快递面单以及运单号465477889320对应快递签收情况手机截图，显示“福州市黄琦已签收，签收时间2019年8月3日，拟证明余金梅于2019年5月25日向东百元洪发出《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》，主要内容为：贵公司与我方于2016年9月30日签订了期限自2016年11月19日到2019年12月8日的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》……2019年3月前后，在贵公司相关部门没有书面通知我方品牌店面的情况下，贵公司自己作出了经营调整，也即将三楼所有的女装专柜调至二楼，将三楼调整为男装专柜并重新将三楼的陆续入驻的男装专柜进行再次施工装修，但我方的女装专柜仍然在三楼正常经营，受期间装修的持续、直接的影响，我方的生意持续下降，入不敷出……考虑到目前合同履行的实际情况，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第五款及第十四条规定，我方请求1、提前解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、在结算完我方应承担的水电物业费之后，请求贵公司将我方的合同履约保证金退还给我方，以保持双方良好的商业信誉……2019年7月29日，余金梅向东百元洪公司寄出一份《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》，主要内容为：贵公司与我方于2016年9月30日签订了期限自2016年11月19日到2019年12月8日的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》……2018年11月前后，在贵公司相关部门没有书面通知我方及三楼其他品牌店面的情况下，我方慢慢发现贵公司自己作出了经营调整，也即将三楼所有的女装专柜调至二楼，将三楼调整为男装专柜并重新将三楼的陆续入驻的男装专柜进行再次施工装修，但我方的女装专柜仍然在三楼经营，受期间装修的持续、直接的影响，我方的生意持续下降，入不敷出，且我方在三楼的位置靠近电梯口，属于地段比较好的专柜，但仍受装修施工的影响，并且我方自己已经装修好的店面因其他店面的装修也不同程度的受损，我方也多次拍现场施工照片及电话给贵公司工作人员。由此，由于我方的合同即将到期，目前继续停留在三楼也不符合商场的整体规划，且贵商场的行为也不符合我方在签订合同时的目的，也即，贵公司的行为已经导致我方合同目的无法实现，临近贵司装修时，贵公司工作人员才口头告知我方转移，但并未给我方规划女装区域，也没有与现在同等地段的位置，且也不符合合同目的，且我方需要再次进行投入巨资和花费大量时间进行装修，并且装修之后考虑到环保问题也不能马上入驻开业，届时，我方的合同将要到期，但装修费用会成为直接损失，实属没有必要，我方也由于经营作出另外调整，将不再续租。贵公司工作人员已表示，我方在2019年3月可以退场。所以我司未定秋季服装货品，但由于贵公司工作人员不稳定原因，迟迟未与我公司解决退场事务，我方由于未定秋季货品，造成店铺无货可卖。鉴于此，我方于2019年5月25日向贵公司发出报告请求贵公司能够同意我方的解决方案，但贵公司仍置之不理……根据双方签订的《房屋租赁合同》和相关法律法规规定，贵方的行为已经严重不符合合同的约定，也导致我方的合同目的无法实现，贵方已经违反合同约定，由此我方特此书面告知：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、在结算完我方应承担的水电物业费之后，请贵公司将我方的合同履约保证金退还给我方，以保持双方良好的商业信誉。东百元洪公司经质证后对上述《关于请求解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的报告》、《关于解除YHZL-20160144号房屋租赁合同的告知书》的真实性与合法性无法确认，黄琦确系其公司员工，但仅从快递面单无法证明余金梅向其公司寄送了何种材料，且其公司并未收到上述函件。 一审法院认为，余金梅与福建东百物业管理有限公司之间的《物业服务合同》、《补充协议》以及余金梅、福建东百物业管理有限公司与东百元洪公司签订的《合同主体变更协议》，系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均需依约履行。根据上述合同、协议约定，余金梅作为案涉商铺使用人应当自2018年10月1日起向东百元洪公司支付综合物业管理费、电费等费用。 关于东百元洪公司是否存在违约是本案争议的焦点。余金梅提出东百元洪公司擅自作出经营调整将三层的女装专柜调整到二层，将三楼调整为男装专柜并重新将三楼的陆续入驻男装专柜进行再次施工装修，严重影响了其经营女装，导致其合同目的无法实现，也没有尽到清理装修垃圾和墙体完好，水电正常使用的物业服务，构成根本违约，并提供现场照片以及其于2020年1月3日拍摄的东百元洪商场楼层规划标识照片为据，东百元洪公司认为现场照片无法核实且余金梅提供的规划标识照片形成于2020年1月份，不代表2016年商场有这类标识，余金梅未提供证据证实其主张，商场开业至今三楼部分女装品牌因为合同期满或经营不善等原因提前解除撤场，商场根据现今实际经营情况对标识进行了更改，与本案事实无冲突之处，双方签订物业服务合同的基础是房屋租赁合同，其公司将符合合同约定条件的房屋交付给余金梅使用且未影响余金梅对房屋的使用，合同目的即已实现，其公司不存在违约情况。一审法院认为，余金梅提供的商场楼层规划标识照片仅能体现商场现在经营规划，也无法证明双方签订合同时对楼层的具体规划进行了约定。故对于余金梅提出合同目的无法实现，构成根本违约的辩解依据不足，不予采信。余金梅在未与东百元洪公司协商达成合同解除且未向东百元洪公司办理店铺交接的情形下而擅自撤场，视为仍占用店铺，余金梅提出其于2019年7月29日被迫撤场并向东百元洪公司发出解除合同通知函，因此双方的合同应于2019年8月1日解除的辩解，不予采信。案涉《物业服务合同》并未解除，余金梅仍应按照合同约定向东百元洪公司支付各项费用，《物业服务合同》第八条第1款约定乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款总额的千分之三向甲方支付违约金，超过十五天仍未足额支付费用及违约金的，甲方有权提前解除本合同。约定物业管理费以每壹个日历月为一个缴费期，乙方应于每个缴费期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴费期费用，即余金梅应于2019年7月25日前向东百元洪公司支付2019年8月份的物业服务费。诉讼中，余金梅确认物业服务费缴至2019年7月31日止，故对东百元洪公司提出余金梅未按合同约定的时间按时足额支付物业费的行为已构成违约，且其拖延支付物业费时间达十五天以上的主张，予以采信。现东百元洪公司以福建东百物业管理有限公司名义根据《物业服务合同》第八条第1款的约定于2019年8月27日按余金梅在《房屋租赁合同》中留的通信地址向余金梅寄出《解除合同通知》（房屋、物业），《解除合同通知》的签收时间为2019年8月29日，鉴于本案《物业服务合同》与双方《房屋租赁合同》存在关联性，且上述邮件显示已签收，余金梅未就签收人无效签收举证，故对于余金梅辩解签收人签收行为无法律效力的主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故双方《房屋租赁合同》于2019年8月29日解除，案涉物业服务合同约定，《房屋租赁合同》因任何原因提前解除的，物业服务合同亦自然终止，因此案涉《物业服务合同》亦同时于2019年8月29日解除。现对东百元洪公司要求余金梅支付2019年8月1日至2019年8月27日的物业费3396.77元的诉请，经核算为3396.77元（50元/月/平方米×78平方米÷31天×27天），符合合同约定，予以支持。关于东百元洪公司诉请电费2563.31元，根据《物业服务合同》第三条第2款的约定，案涉商铺的电费按每度1.35元计，具体水电费以东百元洪公司提供的数据为准，按实计价，若余金梅有异议的，双方可另行核实，但必须在收到缴费通知书三日内提出，否则视为认可东百元洪公司提供的数据及费用。本案中，东百元洪公司于2019年8月7日向余金梅寄出一份《欠费缴款通知书》，催讨2019年6月3日至2019年7月1日电费1216.37元等相关费用，2019年8月15日，东百元洪公司再次向余金梅寄出一份《催款通知函》催讨相关费用，该函未明确电费欠费金额，2019年8月27日，东百元洪公司以福建东百物业管理有限公司的名义向余金梅寄出一份《解除合同通知》，明确载明所欠电费情况即2019年6月至2019年7月电费1216.37元，2019年8月2日至8月3日电费99.7元。余金梅在收到相应函件后均未对电费的金额提出异议，应视为对上述电费不持异议。此外，余金梅提出已结清2018年8月1日之前的费用未提供相应证据证实，现结合东百元洪公司提供上述证据，一审法院确认余金梅应向东百元洪公司支付2019年6月3日至8月3日电费1316.07元（1216.37元+99.7元），对于东百元洪公司超出确认金额的诉请不予支持。根据案涉《物业服务合同》第八条第2款的约定，乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金，现东百元洪公司自愿将逾期付款违约金的标准调低为日万分之七，在东百元洪公司未举证证明还存在其他损失的情况下要求余金梅按逾期付款金额的日万分之七标准仍超过法定保护范围，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院依法对逾期付款违约金的计算标准予以调整，即按照年利率24%计算，故余金梅应按欠缴物业费3396.77元为基数的年利率24%自2019年7月26日起计算至实际付清该款项之日止的违约金；合同约定，乙方应在收到甲方的缴费通知书三日内向甲方缴纳电费，鉴于东百元洪公司向余金梅邮寄的《欠费催缴通知书》、《催款通知函》、《解除合同通知》中均涉及电费欠款，其中《欠费催缴通知书》、《解除合同通知》均体现2019年6月3日至2019年7月1日电费1216.37元，在邮寄《解除合同通知》时一并提出2019年8月2日至8月3日电费99.7元，由于《物业服务合同》中对于每月缴纳电费的具体日期没有进行约定，余金梅已经支付履约期间大部分的电费，且有预交合同约定的履约保证金，未给东百元洪公司造成太大的实际损失。基于上述考虑以及余金梅确实存在欠缴电费的事实，一审法院上述已确认案涉合同于2019年8月29日解除，为便于统一违约金起算，一审法院酌情判定余金梅逾期支付电费的违约金自2019年8月30日起算，以所欠数额1316.07元为基数，按照年利率24%标准计算至付清款项之日止。根据《物业服务合同》第八条第3款的约定，因上述原因导致本合同解除的，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金，且要求乙方支付相当于月综合管理费×3倍的违约金及赔偿因此给甲方造成的损失。东百元洪公司因余金梅逾期缴纳相应的物业费等费用超过15天，而提前解除物业服务合同，现对于东百元洪公司提出没收余金梅履约保证金12300元及按一个月物业费标准3900元收取违约金的诉请，一审法院认为，鉴于余金梅已缴纳履约保证金12300元（相当于三个月综合管理费），案涉合同期满（期限三年）之前不足三个半月解除，上述已认定余金梅欠缴各项费用并承担相应违约金，因东百元洪公司未提出因解除合同造成其实际损失，结合本案实际情况，双方对上述提前解除合同的违约责任属于约定过高，东百元洪公司诉请金额亦过高，现兼顾公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定余金梅已缴纳的履约保证金12300元转为其向东百元洪公司支付的提前解除合同违约金，对于东百元洪公司提出另行按一个月物业费标准3900元收取违约金的诉请，不予支持。 对于反诉部分，上述已认定东百元洪公司有权没收余金梅履约保证金12300元，故对于余金梅要求东百元洪公司返还履约保证金的诉请，不予支持。对于余金梅要求东百元洪公司支付违约金3900元的诉请，一审法院上述亦已认定东百元洪公司不存在违反物业服务合同约定的行为，本案解除合同是因余金梅逾期支付物业费的违约行为造成，故对于余金梅诉请要求东百元洪公司向其支付违约金3900元的诉请不予支持。综上，东百元洪公司诉请超出确认的部分以及余金梅的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、余金梅应当于本判决生效之日起十日内向福建东百元洪购物广场有限公司支付自2019年8月1日起至2019年8月27日止的物业服务费3396.77元以及2019年6月3日至2019年8月3日的电费1316.07元，合计4712.84元并支付相应的逾期付款违约金（其中物业费逾期付款违约金以3396.77元为基数按年利率24%自2019年7月26日起计算至付清该款之日止、电费违约金以1316.07元为基数按年利率24%标准自2019年8月30日起计算至实际付清该款之日止）；二、余金梅已缴纳的履约保证金12300元转为其支付给福建东百元洪购物广场有限公司的提前解除合同的违约金，福建东百元洪购物广场有限公司无需退还；三、驳回福建东百元洪购物广场有限公司的其他诉讼请求；四、驳回余金梅的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费362元，减半收取计181元，由福建东百元洪购物广场有限公司负担41元，余金梅负担140元；反诉案件受理费165元，由余金梅负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据一审法院查明的事实，在余金梅与福建东百物业管理有限公司订立《物业服务合同》后，余金梅又与东百元洪公司及福建东百物业管理有限公司订立《合同主体变更协议》，变更《物业服务合同》的当事人为东百元洪公司，此后，余金梅缴纳物业费、发出解除合同通知书，均以东百元洪公司为相对人。现余金梅主张的东百元洪商场三楼主营方向改变的事实，与东百元洪公司提供的物业服务无关，余金梅提交的证据亦不能证明东百元洪公司提供的物业服务存在瑕疵，一审法院据此判令余金梅支付物业服务费及承担违约责任正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费527元，由余金梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  林哲森 审判员  黄 锋 审判员  金光玉 二〇二〇年五月二十二日 法官助理雷敏 书记员段薇