安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0422民初884号原告：李家美，女，1968年3月23日出生，汉族，住安徽省长丰县。委托诉讼代理人：夏慧,安徽竞合律师事务所律师。被告：安徽保来地产开发有限公司，住所地安徽省寿县新桥国际产业园培训中心一楼，统一社会信用代码913404220723947231（1-1）。法定代表人：裴世聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱娅娟，安徽中天恒律师事务所律师。原告李家美与被告安徽保来地产开发有限公司（以下简称保来公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李家美的委托诉讼代理人夏慧、被告保来公司的委托诉讼代理人朱娅娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李家美向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的《商品房买卖合同(预售)》；2、依法判决保来公司返还李家美购房款503000元并支付利息39086.36元(以本金101000元为基数,按年利率4.9%自2017年9月14日暂计至2020年2月13日,计11960元;以本金402000元为基数,按实际支付的贷款利息,自2018年10月20日暂计至2019年12月20日,计27126.36元。保来公司实际应支付利息计算至其返还全部购房款时止)；3、依法判决保来公司支付李家美因解除《商品房买卖合同(预售)》提前还贷所产生的利息损失1578.93元；4、依法判决被告支付违约金150.9元;事实与理由：2017年11月29日,李家美与保来公司签订了《商品房买卖合同(预售)》,约定李家美以503000元的价格购买由保来公司开发的位于寿县新桥产业园新桥大道与机场北路交叉口(201345)地块保来国际城一期10幢1702室的商品房一套。合同第十一条约定:保来公司应当在2019年7月31日前向李家美交付该房屋。合同第十二条约定:逾期交付超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照在银行同期贷款基准利率%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。李家美已按照合同约定向保来公司支付购房款,但保来公司至今未交付房屋。2020年的1月13日李家美委托律师向保来公司发出《律师函》,告知保来公司解除合同并要求其作出赔偿,但保来公司至今未回函。保来公司辩称，针对李家美第一项诉请，保来公司延期交房是由于遭遇政府规划变更，消防设计审查验收主体变更，环保督察及极端天气所致，上述客观事实不能预见、不能避免且不能克服，根据合同法相关规定，依法应当予以免责，且答辩人有继续履行合同的能力，案涉10#楼主体已经建设完成，各项验收工作正在有序进行，本案并未达到合同目的无法实现的程度，故其该项诉请依法不能成立。对李家美提出的第二三四五项诉请，基于合同应继续履行，该四项诉请依法应予驳回，且第二项诉请中，以402000元为基数要求支付贷款利息违背合同约定，诉请第三项并无证据证明实际发生，且超出合同约定的逾期交付房屋及违约责任的相关条款约定，依法不应得到支持；关于返还购房款即使合同解除，也只有权要求返还首付款，贷款部分应当与贷款银行进行处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认定如下：李家美提交的《商品房买卖合同（预售）》，证明合同第十一条约定了交房时间为2019年7月31日,合同第十二条约定逾期交房超过60天,买受人可以解除合同,买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分),并自买受人付款之日起,按照在银行同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。保来公司的质证意见为，对证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，根据合同第十二条明确排除因不可抗力致使房屋延期交付的违约责任，案涉合同应继续进行，第十二条第二款违约条款证明李家美诉请超出了合同约定的违约条款。本院对该证据的真实性予以认定。李家美提交的《逾期交房通知》，证明保来公司逾期交房的事实,且该证据中所描述的逾期交付原因,不属于不可抗力。保来公司的质证意见为，对证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，该证据恰恰证明保来公司已经提前告知因不可抗力导致交房迟延，并且在积极的抢工期，争取尽快交付，案涉房屋本体工程已经完工，被告完全有能力继续履行合同。本院对该证据的真实性予以认定。李家美提交的《个人购房担保借款合同》，证明（1）李家美已按照《商品房买卖合同(预售)》第七条第三款的约定向中国农业银行寿县支行成功申请了402000元的商业贷款并支付给保来公司；（2）《个人购房担保借款合同》第五条5.1款定:借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的,贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息,证明李家美与保来公司解除购房合同后,给李家美造成的实际损失。保来公司的质证意见为，对证据的真实性、合法性无异议，李家美主张的利息损失为其与银行之间的约定，并且是李家美自行要求解除合同，所造成的损失自行承担，与保来公司无关。本院对该证据的真实性予以认定。保来公司提交的《情况说明》、保来国际城一期优化调整图、淮南市城乡建设委员会印发的通知、保来项目部提供的《情况说明》、国家住建部办公厅印发的文件、淮南市印发的复工指导意见等，证明保来公司逾期交房的原因是因行政规划调整、环保督查、消防设计审查验收主体变更、雨雪极端天气、疫情影响造成，属于不可抗力所致，李家美无权单方解除合同。李家美质证意见为，证据的真实性由法庭核实，但证据不能达到证明目的。本院对证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2017年11月29日，买受人李家美与出卖人保来公司签订了商品房买卖合同（预售），合同备案编号：201711290006，约定李家美购买保来公司开发的保来国际城一期10幢17层1702号住宅房屋，房屋的总价款为503000元。合同第七条约定了付款方式及期限，其中第二款约定商业贷款方式付款，买受人于2017年9月14日之前支付首付款101000元，余款402000元向农行寿县支行申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2019年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了逾期交付责任，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。……合同签订前李家美于2017年9月14日向保来公司支付了房屋首付款101000元。保来公司在规定的交房期限2019年7月31日前未能如期交房，截止至本案开庭之日仍未交房，逾期交房已超过60日。李家美于2020年1月13日向保来公司邮寄了书面解除合同通知，保来公司已签收了该通知。2018年9月20日，李家美与农行寿县支行、保来公司签订了个人购房担保借款合同，合同编号为34020120180138188。合同约定李家美向农行寿县支行借款402000元用于购买保来国际城一期10幢1702号房屋，借款期限为19年，还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月20日。借款担保采用阶段性保证+抵押，由保证人保来公司提供保证担保，由李家美提供抵押担保。合同签订后，李家美按照合同约定从2018年10月份开始至2019年12月，偿还房贷本金15322.69元、利息27126.36元，本息合计42449.05元。本院认为，本案的争议焦点为，一、双方的合同是否应当解除；二、李家美诉请的购房款及相关利息等如何处理。下面分别予以评议。关于焦点一，本院认为，自愿签订的合同且不违反法律、法规强制性规定，合同应属合法有效，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。李家美与保来公司签订了房屋买卖合同，约定了双方的权利义务，李家美依约履行了支付房款及贷款的义务，保来公司应承担按期交房的义务，保来公司逾期交房超过60日，按照合同约定，买受人享有解除合同的权利。保来的抗辩称其逾期交房是因不可抗力所致，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”不可抗力的构成在立法论上属于相当严格的条件，必须是一种无法预见、无法抗拒的客观情况，一种超然于主观、规律性的现象。而保来公司举证证明逾期交房是由于环保督查、规划调整、极端天气等原因造成，这些现象作为一种常规性行政执法检查、规划调整，属于正常性行政行为，而天气状况，涉案合同履行地区，作为亚热带季风性气候，有着明显的气象规律，是能够预见的现象。这些原因远未达到不可抗力的构成要件，故对保来公司的抗辩不予采纳，李家美要求解除合同的请求本院予以支持。关于焦点二，双方合同第十二条第二款约定，合同解除后出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照在银行同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故李家美要求保来公司返还购房款503000元予以支持，关于利息，李家美于2017年9月14日支付首付款101000元，按照银行同期贷款基准利率4.75%计算至2019年12月20日利息为10794.37元；2018年10月至2019年12月20日，李家美支付了贷款利息为27126.36元；故2017年9月14日至2019年12月20日的利息合计为37920.73元，2019年12月20日后的利息，以503000元为本金，按照年利率4.75%据实予以计算。关于李家美主张的因解除合同提前还贷所产生的利息损失，因提前还贷尚未实际发生，故李家美此项诉请无依据，本院不予支持。关于违约金，合同约定解除合同后出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金，故保来公司应支付李家美违约金503000×0.03%＝150.9元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李家美与被告安徽保来地产开发有限公司于2017年11月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号：20171129006）；二、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告李家美购房款503000元及利息37920.73元，2019年12月20日后的利息，以503000元为基数，按照年利率4.75%计算至房款付清时止；三、被告安徽保来地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李家美违约金150.9元；四、驳回原告李家美其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9238元（李家美已预交），减半收取计4619元，由被告安徽保来地产开发有限公司负担4605元；原告李家美负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  顾正明二〇二〇年五月二十六日书记员  徐正亮附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。