江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终875号上诉人（原审被告）:王昌秀，男，1983年5月5日出生，汉族，住淮安市。被上诉人（原审原告）：淮安清棉物业管理有限公司，住所地淮安市解放西路214号。法定代表人：涂太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周捍东，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。上诉人王昌秀因与被上诉人淮安清棉物业管理有限公司（以下简称“清棉物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初8761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王昌秀上诉请求：1、依法改判确认双方当事人签订的涉案合同合法有效，涉案营业用房不应返还；2、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院将涉案合同认定为房屋租赁法律关系错误。首先，双方当事人之间签订的《营业用房屋出售使用权合同》属于典型的私法行为，行使的是自己的私权利，而私权利遵循的是“法无禁止即可为”。况且涉案合同为被上诉人提供，而被上诉人作为公司，更应明确且清晰地理解自己行为的法律性质和法律后果，也应受自己行为约束。其次，涉案合同约定20年的使用权出售期限完全是双方当事人自行决定的合同期限，与房屋租赁最长20年的规定只是数字上的巧合。二、一审判决适用法律错误。1、本案应适用买卖合同的法律规定，而不是租赁合同的法律规定；2、一审判决对《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的理解也是错误的，未取得建设工程规划许可证建设的房屋之所以被认定为租赁合同无效，中间的逻辑适用是该房屋为违法建筑，涉案商铺建成于1991年或1992年，且有合法的土地使用权证，应视为合法建筑；3、在行政机关并没有认定涉案营业用房为违法建筑的情况下，法院更不能直接武断地适用该司法解释第二条。三、一审判决明显有失公正。1、涉案《营业用房出售使用权合同》已经合法履行了10年，在这么长的时间里，双方当事人就涉案合同没有任何争议，也从没有相关行政机关认定涉案商铺为违法建筑。仅因为涉案商铺列入拆迁征收范围，被上诉人就诉至法院主张涉案合同无效，该行为明显违反了诚实信用原则；2、一审法院对上诉人提出的证据材料、观点和意见在判决书中只字未提，一审法院剥夺了上诉人的答辩权。清棉物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确请求二审法院维持原判，驳回上诉。清棉物业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《营业用房屋出售使用权合同》无效，判令被告立即将租赁的营业用房返还原告；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月22日，原、被告签订《营业用房屋出售使用权合同》，约定：原告现有位于女工甲楼南面第20号营业用房按建筑面积17.85平方米的房屋出售使用权，使用年期20年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止，被告自愿向原告认购上述房屋20年使用权，单价为1800元/平方米，总价32130元；被告所购房屋只作自己营业使用，不得转让、抵押，否则后果自负；被告在房屋使用期间，如遇特殊情况按政府规定办。原、被告分别在合同上签名盖章。合同签订后，被告于2008年12月23日向原告支付了32130元，原告出具收据载明收款事由为女甲20#门面房使用权费。2016年9月29日，原清浦区政府发布浦政征决字（2016）005号房屋征收决定，载明：根据棚户区改造规划，需对清棉集团解放西路北侧1号地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，征收范围为东至润城一品、北京南路，西至百隆实业有限公司，南至解放西路，北至小游园、东西主干道（具体以规划红线图为准）。涉案房屋属于征收范围内，但一直未予实施拆迁，被告现仍在该房屋内继续经营。2018年12月3日，原告向被告等房屋使用人出具《函告》，载明：购买二十年使用权人，根据清浦区（原）浦政征决字[2016]005号房屋征收决定，进一步落实10月11号市政府领导棚户区改造工作巡查会议精神，工贸资产公司党委会议纪要关于二十一间门面房、370㎡车棚出售二十年使用权清算问题决定。原清棉物业公司出售二十年使用权的二十一间门面房、370㎡车棚，其性质为国有资产。根据使用权合同第十一条约定，因政府棚户区改造拆迁，现由工贸资产公司收回该房屋资产。另查：涉案房屋无产权证及相关建房许可手续，截至庭审结束前，本案原告尚未就涉案房屋等与拆迁部门签订相关拆迁补偿安置协议。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《营业用房屋出售使用权合同》，约定原告将涉案房屋使用权出售给被告，但从我国现有法律、法规、政策规定情况看，并无房屋使用权可以出售的相关规定，原、被告的行为本质上是让渡房屋使用权的行为，契合房屋租赁法律关系的特征，其让渡期限也是遵循了房屋租赁法律关于最长不超过20年的规定，双方之间的法律关系实际上是将房屋交付被告使用，而被告支付的32130元使用权费应为租金，因此，本案原、被告之间的法律关系是名为房屋使用权买卖，实为房屋租赁法律关系。故应当适用房屋租赁相关法律、法规、政策的规定来处理本案纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，本案所涉房屋没有产权证，也未取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，那么原告就涉案房屋与被告签订的《营业用房屋出售使用权合同》应属无效合同。故对于原告要求确认双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效，符合法律规定，予以支持。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当将涉案房屋交还原告，原告则应当将剩余期限使用费退被告。由于被告从2009年1月1日起已经使用至今，原告亦同意自2019年9月1日起退还此后的使用费，故本院按照被告使用至2019年8月31日为标准进行相关计算，原告应当将2019年9月1日至2028年12月31日的使用费14994元（32130/20年/12个月*112个月）退还被告。同时，被告因合同无效造成的损失可以根据双方当事人对合同无效的过错程度进行分担处理。本案中，因被告对其损失并未提起反诉，故对其损失在本案中不作处理，被告日后可另行主张。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告淮安清棉物业管理有限公司与被告王昌秀签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效。二、原告淮安清棉物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告王昌秀退还房屋使用费14994元。三、被告王昌秀于本判决生效之日起三十日内向原告淮安清棉物业管理有限公司返还位于淮安市地块女工甲楼南面第20号营业用房。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费603元（原告淮安清棉物业管理有限公司已预交302元），由被告王昌秀负担。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本案的争议焦点为：涉案《营业用房屋出售使用权合同》的效力如何？本院认为，关于涉案《营业用房屋出售使用权合同》的效力问题。我国现行法律中并无房屋出售使用权合同的相关规定，双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》约定被上诉人将涉案房屋使用权出售给上诉人，由上诉人支付使用费的法律行为实质应为房屋租赁法律关系，其中被上诉人为出租人，上诉人为承租人，上诉人向被上诉人支付的32130元使用权费应为租金。故本案纠纷应适用房屋租赁合同的相关法律规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前上诉人未提交证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，故涉案《营业用房屋出售使用权合同》无效。上诉人的该项上诉理由于法无据，本院不予采纳。涉案合同无效后，一审法院依据涉案房屋的占有使用情况，判决由被上诉人返还上诉人未使用房屋的费用，符合公平公正原则，本院予以支持。上诉人有权请求被上诉人赔偿因合同无效受到的损失，因上诉人未在本案中提起反诉，故本院不予理涉，上诉人可在有证据证明其损失时，另案主张。综上所述，王昌秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费603元，由上诉人王昌秀负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 黄春丽审 判 员 孙 洁二〇二〇年五月二十六日法官助理 董 杰书 记 员 鲍婷婷