天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2019)津0104民初16180号原告：天津祐安教育信息咨询有限公司，住所地天津市南开区凌宾路与宾水西道交口时代奥城商业广场12-5-509号。法定代表人：郭亚静，经理。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。被告：天津滨海中科创意产业投资发展有限公司，住所地天津市南开区长江道92号（科技园）。法定代表人：孙峥，执行董事。委托诉讼代理人：李勇，男，该公司职员。委托诉讼代理人：苏文清，天津德唯律师事务所律师。原告天津祐安教育信息咨询有限公司（以下称祐安公司）与被告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司（以下称滨海中科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祐安公司委托诉讼代理人尚可，被告滨海中科公司委托诉讼代理人李勇、苏文清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祐安公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告履约保证金12703.46元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月22日，被告（甲方）与张磊（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南开区长江道92号Ｃ92文创园区Ｈ304的房屋租给乙方，用于乙方从事幼儿艺术培训和师资培训。其中合同第五条约定，乙方在签署合同时向原告缴纳12703.46元作为履约保证金，合同期满满足下列条件时，甲方在30日内将保证金无息返还给乙方，但是甲方根据合同约定有权扣除、扣留或抵销的保证金部分不予退还。（1）乙方将腾空的租赁物业在甲方认可的情形下移交给甲方后的三十日内；（2）因乙方违约，不遵守或不履行本合同中的各项条款和条件及不遵守、不履行乙方应履行的条款，而引起的索赔解决后三十日内；（3）乙方与甲方结清全部费用后的三十日内；（4）乙方以甲方场地为住所地登记注册的企业全部由甲方场地迁出，住所地变更工商登记办理完成后三十日内。合同签订后，张磊如约向被告交纳了保证金及首期租金。2016年9月13日，原、被告及张磊签订《租赁合同承租人权利义务转让协议》，约定张磊将房屋租赁合同中乙方的权利义务全部转让给原告，原告作为合同的实际承租人，履行承租人的义务。除承租人名称变更外，原合同中的其他条款均保持不变；张磊向原告交纳的预付租金与履约合同保证金及其相关的权利义务全部转至祐安公司名下，滨海中科公司无需向张磊退还。后原、被告在租赁合同履行过程中存在争议，被告始终没有依约安装暖气给原告的正常经营造成巨大的影响和损失，因原告无法达到租赁合同目的于2018年1月被迫撤离租赁房屋。2018年2月，被告对涉案房屋加锁控制。2018年3月中旬，被告与案外人签订租赁合同。因双方就合同解除以及租金、违约金支付等事宜出现纠纷，被告于2018年3月5日向南开法院起诉，经两审法院审理，天津市第一中级人民法院于2019年1月11日作出（2018）津01民终8452号民事判决书。原告已按照生效的判决履行了全部给付义务，同时原告按照《租赁合同》第五条的约定于2019年4月26日完成了住所地变更的工商登记，但被告就原告已支付的保证金返还事宜迟迟不予履行。综上，原告诉至法院，望判如所请。被告滨海中科公司辩称，原告在合同履行期间数次违约，不应返还履约保证金。1.原告擅自拖欠租金擅自终止合同履行，迫使被告起诉维权索要租金，涉及履约保证金在两审中法院均已经判决，一审对原告未交租金的情节予以确认，并且一审对于原告擅自撤离没有与被告签订协议予以确认。二审因合同保证金处理涉及违约问题，建议双方就保证金另行处理。两审法院对于原告违约的事实均予以认定，因此被告依法不应返还保证金。除因被告无法安装暖气等情况，被告已经积极为原告挽回损失并函告通知，但是原告仍然没有经过被告同意擅自撤离，并在合同未约定和法律未规定的情况下在2018年1月17日擅自注销原告主体资格，直至2019年2月份原告才撤销公告。在两审法院审理和判决期间，原告仍在持续违约并构成违法。被告手中有相关证据证明原告办理注销手续中有一份承诺书属于伪证，为此被告保留追究原告伪证责任的权利。该份全体投资人承诺书中约定，本企业注销登记之前没有发生债权债务，承诺人自愿承担全部相应的法律后果，此节在两审中并没有涉及。原告在庭审中并没有如实陈述，其行为也构成了根本性违约。被告出具相关函件证明双方协商解决的过程中，原告擅自撤离单方面终止合同履行。除首期租金外其余应在2016年9月15日前交付，在此之前并没有发生暖气安装事件，此节在两审中也没有审理。2017年6月8日，原告向被告提交的说明中显示原告提出供暖问题，分别是在2016年11月10日、2016年12月16日、2017年2月8日，但是交付租金的日期是2016年9月15日，此前双方都没有预料到暖气安装问题，故原告没有按照合同约定缴纳租金构成违约。3.被告已于2017年度为原告安装暖气，原告也缴纳了当季采暖费，但原告未按照合同履行，擅自搬离构成违约。综上，根据双方签订的房屋租赁合同和相关法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案相关证据和事实，本院认定如下：2018年3月5日，滨海中科公司起诉祐安公司、张磊房屋租赁合同纠纷一案2018年8月31日，天津市南开区人民法院依法作出（2018）津0104民初2857号民事判决书，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告天津祐安教育信息咨询有限公司给付原告天津滨海中科创意产业投资发展有限公司39261.87元；二、被告张磊就被告天津祐安教育信息咨询有限公司上述债务承担连带责任；三、驳回原告其他诉讼请求。”后，祐安教育不服前述判决向天津市第一中级人民法院提起上诉。2019年1月11日，该院依法作出（2018）津01民终8452号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”现该判决已发生法律效力，祐安教育也已履行判决确定的给付义务。本院于（2018）津0104民初2857号民事判决书中查明：2016年6月22日，滨海中科公司（甲方）与张磊（乙方）签订房屋租赁合同，约定:甲方将位于天津市南开区长江道92号Ｃ92文创园区Ｈ304的房屋租与乙方，该房屋租赁建筑面积198.88平方米；租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止；免租期为2016年7月1日至2016年7月20日，2016年7月1日至2017年6月30日的租金标准为2.1元／平方米／天，2017年7月1日至2018年6月30日为2.42元／平方米／天，2016年7月1日至2016年12月31日期间每三个月为一个付款周期，2017年1月1日至合同截止日为每六个月一个付款周期，租金应当于每一个付款周期到来前提前15日以转账支票或现金交纳；签订合同时，乙方需向甲方预付首期（2016年7月1日至2016年9月30日）租金及免租期内土地占用费共计31393.21元，2016年9月15日前交纳2016年10月1日至2016年12月31日的租金38110.38元，2016年12月15日前交纳2017年1月1日至2017年6月30日的租金76220.76元，2017年6月15日前交纳2017年7月1日至2017年12月31日的租金87835.35元，2017年12月15日前交纳2018年1月1日至2018年6月30日的租金87835.35元；乙方应当自行承担租赁房屋的供热费以及承租期间使用水、电、气、空调所发生的费用，并按照合同约定向代理人直接支付，水费为8.5元／吨，冬季采暖费为40元／平方米；如果合同中所规定的租金或其他应由被告支付的费用在应支付期限到期后的三十日内仍未支付，无论乙方曾被正式要求清付与否或乙方未遵守和履行本合同中的任何乙方应遵守和履行的条款和条件，原告将可随时进入租赁物业或其任何部分收回整个租赁物业，合同亦即终止；甲方按合同规定向乙方发出收回租赁物业的书面通知，即表明其全面充分地行使了权利，甲方无须实际进入租赁物业。在甲方发出收回租赁物业的书面通知后，甲方即被视为已收回租赁物业而乙方即被视为已离开租赁物业，之后，甲方有权处理租赁物业及任何遗留在内的物品而不须向乙方负任何责任；如果合同的租金、任何其他费用或其部分没有按照合同约定的方法足额按时支付，乙方则须按照应付费用每日千分之五的比例向甲方支付延迟付费违约金，该违约金以拖欠的具体天数计算，直至支付日止；乙方在签署合同时向原告交纳12703.46元作为履约保证金，合同期满，满足下列条件时，甲方在30日内将保证金无息返还乙方，但甲方根据合同规定有权扣除、扣留或抵销的保证金部分不予退还。（1）乙方将腾空的租赁物业在甲方认可的情形下移交给甲方后的三十日内；（2）因乙方违约，不遵守或不履行本合同中的各项条款和条件及不遵守、不履行乙方应履行的条款，而引起的索赔解决后三十日内；（3）乙方与甲方结清全部费用后的三十日内；（4）乙方以甲方场地为住所地登记注册的企业全部由甲方场地迁出，住所地变更工商登记办理完成后三十日内。合同签订后，张磊如约向滨海中科公司交纳了保证金及首期租金，滨海中科公司也将租赁场所交付张磊使用。2016年9月12日，祐安公司给滨海中科公司出具说明，称由于公司营业执照尚未办理完毕，故由公司法定代表人张磊代签房屋租赁合同，现申请变更祐安公司与滨海中科公司办理房屋租赁业务。2016年9月13日，祐安公司、张磊给原告出具书面租赁合同承租人变更申请，祐安公司、张磊申请将张磊与滨海中科公司签订的房屋租赁合同中的承租人变更为祐安公司。张磊在变更申请中承诺对于祐安公司履行租赁合同提供连带责任保证，保证期限自2016年9月13日至租赁合同履行期限届满后满二年止。同日，滨海中科公司与祐安公司、张磊签订租赁合同承租人权利义务转让协议，约定：张磊将房屋租赁合同中乙方的权利义务全部转让给祐安公司，祐安公司作为合同的实际承租人，履行承租人的义务；除承租人名称变更外，原合同中的其他条款均保持不变；张磊对合同项下承租人的义务承担连带责任；张磊向原告交纳的预付租金与履约合同保证金其相关的权利义务全部转至祐安公司名下，滨海中科公司无需向张磊退还。祐安公司使用租赁房屋后，未向原告交纳2016年10月1日至2017年3月31日的租金，仅交纳了2017年4月1日至2017年5月31日的租金25406.9元。2017年6月8日，祐安公司给滨海中科公司发函，内容为：“我是天津祐安教育信息咨询有限公司的业主，公司坐落于一期Ｈ-304号，本公司主要从事幼儿艺术培训和师资培训，且是《中国音乐家协会考级考点》和《天津奥尔夫师资培训基地》，本公司于2016年8月26日正式营业，我司在2016年6月22日与贵公司签订租赁协议，租期为五年，在签订租赁协议时贵公司承诺冬天采取集中供热的形式给予供暖，供暖价格每平米40元，截至今日应没有安装暖气及管道和供暖，经多次不同方式催促贵司物业此供热事宜，至今没有给予答复和解决的方案，导致我司师生因寒冷问题无法在本校上课，造成的师生流失，直接导致巨大经济损失（约14万），望贵司及时给予解决方案。我校分别于2016年11月10日、2016年12月16日、2017年2月8日三次递交说明，现再次递交说明情况，望园区领导赶快解决此事宜。”2018年初，祐安公司搬离租赁场所，其搬出时未与原告签订书面撤场协议。2018年2月，滨海中科公司对涉诉租赁场地加锁控制。自2017年6月起至实际搬离之日止的租金，祐安公司未再交纳。庭审中，祐安公司提出滨海中科公司在祐安公司搬离后已将租赁场所租与案外人“小马快付”，故滨海中科公司没有租金损失。滨海中科公司否认，称只是在2018年3月中旬与“小马快付”达成口头意向，允许“小马快付”对外檐装修安装公司标识，双方约定待诉讼事结再签订合同，因滨海中科公司、祐安公司在2018年4月12日庭审中才确定租赁场地腾交原告，故滨海中科实际向“小马快付”交付租赁场所的时间为2018年4月15日。诉讼中，祐安公司提交滨海中科公司向其出具的“关于祐安教育回复”函，内容为：“我司之前计划于2016年安装暖气，但由于园区内二期供暖效果不佳未能达到商户满意效果，后决定2016年不予给予园区内一期商户安装暖气。鉴于贵司在与我司签订房屋租赁合同时我司已承诺2016年给予安装暖气并能达到正常室内温度在先，经园区领导了解贵司所述情况属实，现就贵司提出要求经我司研究决定如下：①同意免收贵司2016年10月1日至2017年3月31日租金76220.4元及相应违约金；②贵司提出的直接经济损失￥184430元，我司同意承担10万元，其余由贵司自行承担，我司承担的损失在2017年4月1日之后的租金中冲减，直至冲减完后再正常缴纳租金。③贵司租金及损失冲抵完毕后，不得再就未供暖事宜再向我司提出任何其他主张。”滨海中科公司对该证据的真实性提出异议并申请公章鉴定，滨海中科公司提供了公章比对样本。本院委托天津市中慧物证司法鉴定说进行鉴定，鉴定结论为：“关于祐安教育回复”中加盖的“天津滨海中科创意产业投资发展有限公司合同专用章”与滨海中科公司提供的样本是同一枚公章所盖印。鉴定费5000元由滨海中科公司垫付。另查，祐安公司提交的营业执照显示：2019年4月26日，天津市南开区市场监督管理局下发的营业执照祐安公司的住所已变更为天津市南开区凌宾路与宾水西道交口时代奥城商业广场12-5-509号。再查，《房屋租赁合同》第1.3条约定：祐安公司依照本合同约定按时交付租金以及其他乙方应该承担的费用后，其在承租使用期间内依法经营不受滨海中科公司干预，今后如祐安教育改变用途及停止经营应事先征得滨海中科公司书面同意，否则滨海中科公司有权制止或提前终止合同，且不构成对祐安公司的违约责任。合同4.5条约定：如果祐安公司未按约定缴纳首期租金，滨海中科公司可以拒绝交付房屋，逾期超过5日，视为祐安公司放弃本合同项下租赁房屋的承租使用权，滨海中科公司有权立即解除本合同而无需通知祐安公司，已经收取的保证金作为祐安公司应当支付的违约金不予退还。合同5.2条约定：如果祐安公司违反本合同项下的规定，由此滨海中科公司产生应收款项，滨海中科公司将有权扣留部分或全部保证金作为因祐安公司违约而对滨海中科公司的合理经济补偿直至终止本合同。合同11.1条约定：祐安公司应当按规定本合同约定条款按时足额向滨海中科公司支付租金及其他相关费用。合同15.4条约定：在不影响发生违约后滨海中科公司的其他权利和补偿措施的情况下，如果本合同的租金、任何其他费用或其部分没有按照本合同的方法、足额、按时支付，祐安公司则须按照应付费用每日千分之五的比例向滨海中科公司支付迟延付费违约金，该违约金以拖欠的具体天数计算，直至之付日止。除本合同另有约定外，任何一方不得单方终止合同，否则视为违约。违约方应当向无过错方支付金额相当于当期一个月租金的违约金，如果该违约金不能弥补守约方的损失时，还应赔偿无过错方由此产生的全部损失，损失包括直接损失、可期待利益损失。滨海中科公司援引上述合同条款，主张祐安公司存在违约行为，故不同意返还履约保证金12703.46元。又查，滨海中科公司向法院提交了祐安公司于2017年11月份缴纳当季采暖费的相关证据，证明该公司已于2017年度采暖季之前为祐安公司安装了暖气。本院认为，滨海中科公司与案外人张磊签订的房屋租赁合同及滨海中科公司与祐安公司、张磊签订的承租人权利义务转让协议是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。各方当事人应按照约定全面履行各自义务。从已生效的法律文书查明的事实上看，滨海中科公司在签订合同时承诺在租赁场所安装暖气且对于采暖费收费标准进行了约定，其在2016-2017年度未履行承诺安装暖气的行为构成违约。滨海中科公司因此向祐安公司发函减免祐安公司2016年10月1日至2017年3月31日租金及相应违约金，并同意承担10万元直接经济损失作为最终解决方案。此后，滨海中科公司在2017年度采暖季已为祐安公司安装了暖气，祐安公司实际享受了供热服务亦缴纳了当季采暖费。2018年初，祐安公司搬离租赁场所，租赁合同尚在履行期内，其终止合同并搬离涉诉房屋未与滨海中科公司达成一致，违反双方租赁合同的约定。综上所述，依据租赁合同第15.4条的规定：祐安公司单方终止合同，应视为违约，其应当向滨海中科公司支付金额相当于当期一个月租金的违约金。祐安公司主张要求退还履约保证金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决如下：驳回原告天津祐安教育信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费59元，由原告天津祐安教育信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  刘喆二〇二〇年五月二十七日书记员  张蕊附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。