江苏省海安市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0621民初5352号原告：朱东杰（曾用名朱东吉），男，1938年4月2日出生，汉族，户籍地海安市，现住海安市。委托诉讼代理人：金永胜，江苏江花律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱美林（系原告朱东杰之女），1966年2月16日出生，汉族，住海安市。被告：夏赟（曾用名夏桂铁、夏正南），男，1957年2月1日出生，汉族，住海安市。被告：江苏省苏建置业有限公司，住所地南京市建邺区水西门大街352号，统一社会信用代码91320100138578198W。法定代表人：喻静，总经理。委托诉讼代理人：周围围，江苏慧眼律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。第三人：南京勘察工程有限公司，住所地南京市秦淮区石门坎102号华鑫大厦12楼，统一社会信用代码91320100134884470W。法定代表人：刘峰，执行董事。委托诉讼代理人：许崇华，南京勘察工程有限公司职员。原告朱东杰与被告夏赟、江苏省苏建置业有限公司（以下简称苏建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告朱东杰的委托诉讼代理人金永胜，被告夏赟、被告苏建公司的委托诉讼代理人周围围到庭参加诉讼。后转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告朱东杰的委托诉讼代理人金永胜、朱美林，被告夏赟、被告苏建公司的委托诉讼代理人周围围到庭参加诉讼。审理过程中，原告朱东杰于2020年1月3日申请追加南京勘察工程有限公司（以下简称南勘公司）作为第三人参加本案诉讼。本院审查后依法作出通知书，通知南勘公司作为第三人参加诉讼。2020年2月26日，本院再次公开开庭进行审理。原告朱东杰的委托诉讼代理人金永胜、被告夏赟、被告苏建公司的委托诉讼代理人周围围、第三人南勘公司的委托诉讼代理人许崇华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱东杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告夏赟将海安市洋港新村15排103室房屋产权过户至原告名下，2.判令被告苏建公司对夏赟履行上述义务进行协助、配合。2020年2月26日，原告朱东杰将诉讼请求变更为：1.确认海安市洋港新村15排103室房屋产权归原告所有，2.判令被告夏赟、苏建公司协助原告将海安市洋港新村15排103室房屋登记至原告名下。事实和理由：1995年2月，南通苏建房地产开发公司（以下简称南通苏建公司，后变更为被告苏建公司）开发位于现海安市城区工程，夏赟、案外人袁文海及葛涛三人以南京勘察工程公司海安工程处（以下简称海安工程处）的名义承接了该工程的地基打桩工程。后南通苏建公司于1996年8月6日将海安市洋港新村15排103室（以下简称案涉房屋）抵算给海安工程处，并办理了产权移交手续。1997年4月27日，夏赟经案外人袁文海及葛涛同意，以5.07万元的价格将案涉房屋抵算给原告朱东杰并办理了交付手续。但因洋港新村在建设时没有缴纳国有土地使用权出让金，致使案涉房屋无法办理房屋所有权证，原告此后多次要求两被告配合将案涉房屋过户至原告名下，但苏建公司以其办公场所迁至南京市相关原始材料无法查询为由拖延办理，夏赟表示没有苏建公司的配合无法将案涉房屋产权过户至原告名下。原告无奈，诉请依法判决。夏赟辩称，由我经手将案涉房屋交付给原告朱东杰是事实，但因年代久远，具体时间我已记不清了。当时我所在的海安工程处与南通苏建公司是施工单位与建设单位的关系，海安工程处为南通苏建公司施工完毕结算时，南通苏建公司用案涉房屋抵算工程款给海安工程处，并约定我们找到买主就去南通苏建公司办理房屋买卖手续，我们在不得已的情况下接受了案涉房屋。南通苏建公司将案涉房屋抵算给我们之后，我们要卖掉变现，就跟原告做了房屋买卖手续，同时把房子交付给了原告。苏建公司辩称，1.海安工程处承建南通苏建公司相关地基打桩工程，最终南通苏建公司以案涉房屋抵算工程款给海安工程处，是事实，至此案涉房屋的合法持有人应当是海安工程处。2.南通苏建公司后更名为苏建公司，苏建公司有义务将涉案房屋过户登记至合法有效的购房人名下。3.夏赟、袁文海、葛涛三人合伙以海安工程处的名义承建南通苏建公司的相关工程，相应工程款应归海安工程处所有，而非夏赟一人所有。原告没有证据证明涉案房屋在夏赟转让给原告之前属夏赟合法所有或海安工程处委托夏赟对外出售，故1997年4月27日朱东杰与夏赟签订的协议书效力待定。相反，朱东杰在前后两次诉讼中对夏赟处分案涉房屋作了相互矛盾的陈述：2019年4月在朱东杰第一次诉讼时，夏赟称涉案房屋是海安工程处三名合伙人一致同意，以分红的形式，将该房屋所有权确定归夏赟，1997年4月27日夏赟是以房屋所有权人的身份，与原告朱东杰签订协议书；而在朱东杰提起的第二次诉讼（即本案）中，夏赟又改口称1997年4月27日其是代表海安工程处与原告朱东杰签订协议书。两次不一致的陈述，导致涉案房屋所有权是否归属夏赟无法确定。请求驳回原告朱东杰的全部诉讼请求。南勘公司述称，我公司下属海安工程处确实存在，但海安工程处与南通苏建公司签订桩基工程合同、南通苏建公司以案涉房屋抵算工程款等情况我公司并不知晓，相关手续我公司均未查到，故这两节事实我公司目前无法确认。就原告朱东杰的要求，需要我公司配合的我公司可以配合，只是搞不清楚我公司能配合哪些工作。本院经审理认定事实如下：苏建公司历史名称有南通苏建房地产开发有限公司、江苏东晓置业有限公司、南通苏建房地产开发公司。南通苏建公司于上世纪九十年代初经有关部门批准对海安市原海安镇海光村6组部分地块进行房地产开发。其间，海安工程处承接了南通苏建公司的地基打桩工程。后在工程款结算时，南通苏建公司以以房抵款的形式将部分房屋抵算工程款给付海安工程处，其中包含洋港新村15排103室房屋（即案涉房屋）。双方就案涉房屋于1996年8月6日签订房屋产权移交协议书一份。协议书的首部载明立协议双方为甲方南通苏建公司、乙方葛涛；尾部协议单位处甲方有韩健签名并加盖南通苏建公司公章，乙方有葛涛签名，并加盖有海安工程处公章和海安工程处合同专用章；见证单位处加盖有海安县开发区建筑安装工程公司公章。房屋产权移交协议书载明如下主要内容：乙方申请并经批准向甲方购买壹房，即洋港新村15号103室，建筑面积95平方米，乙方付给甲方购房款100080元，现房屋已经竣工验收，甲方将产权移交给乙方，房屋产权归乙方所有。房屋交付使用后，住宅维修由乙方负责，今后如涉及土地有偿使用费用一律由乙方承担。乙方必须服从居民区的统一管理，水电费及其它有关费用必须按期自行向有关部门交纳。本协议一式六份，经甲、乙双方及所在单位见证盖章后生效，甲、乙双方及见证单位各执一份，建委、居民区管理机构各存一份。对于1996年8月6日房屋产权移交协议书的签订情况，夏赟在诉讼过程中进行了如下陈述：“这份房屋产权移交协议书是南通苏建公司提供的格式合同，合同首部写葛涛的名字因为是葛涛去经办的，合同后面盖了海安工程处和南通苏建公司的公章，房屋产权移交协议书的甲、乙双方应该是南通苏建公司和海安工程处。当时南通苏建公司开发房地产，在海安的情况不太好，买房人办不到房产证，拖了几年，这一幢房子上的住户，通过不同形式的上访，最终解决了领取房产证的问题。”审理中，苏建公司称双方之间就地基打桩工程的工程款已经全部结清。夏赟称其系海安工程处的实际负责人，南通苏建公司用103室房屋给海安工程处抵算部分工程款，结算之后夏赟就将103室房屋卖给了朱东杰，为此，夏正南与朱东吉签订了1997年4月27日的协议书。夏正南与朱东吉于1997年4月27日签订的协议书载明如下内容：因夏正南收到朱栋杰人民东路21号楼501室房款计50700元，实因购房未成，现经双方共同协商达成下列条款。1.夏正南现将座落在汽车站南200米处苏建房地产商品房（洋港新村103室）抵押给购房人朱栋杰，时间从1997年4月27日起至1997年7月26日止。在此期间，夏正南如不按时还给朱栋杰50700元购房款，此房就以50700元人民币抵算给朱栋杰（直至还款之前的月息按1%计算），连本带息均由夏正南负责一次性结清。此房如发生产权和其它争议问题，一切责任均由夏正南自负。2.夏正南在3个月内一次性将购房款50700元连同利息一次性还给朱栋杰时，朱栋杰必须在收到应还款后的3天内无条件交给房屋钥匙，并解除此协议。3.此房在3个月内朱栋杰可以使用，超过3个月朱栋杰有权搬进使用，并拥有产权资格，其手续夏正南必须在一个星期内将房产证办交给朱栋杰，不负担50700元以外的任何费用。协议尾部立协议人处有“夏正南”、“朱东吉”的签名，见证人处有“周勇”的签名。上述协议书签订后，朱东杰便搬进103室房屋并居住。协议书签订时虽然列有担保人，但并未有担保人签名，此后经朱东杰要求，夏赟在担保人处签名，并填写了自己的居民身份证号码。对于1997年4月27日协议书的签订背景，夏赟在诉讼过程中进行了如下陈述：“案涉房屋是海安工程处的，是我经手卖给朱东杰的。葛涛、袁文海和我是合伙人，挂靠在南勘公司设立海安工程处，海安工程处的公章正常都在我身边。当时朱东杰在我们工程处烧饭，5万多元中有他的工资，也有向他借钱用来买设备的。我们海安工程处当时工程款紧张，朱东杰就向我们要钱买房子，我们就说有个房子给他，后来就算的这笔账。虽然协议约定有3个月的还款时间，但协议签订之后就没有想过还钱，当时就是想把房子给朱东杰，故协议签了之后房子就给了朱东杰，而没有等到3个月之后再给房，实际上就是房屋买卖，且房子给朱东杰已经20多年了。1997年4月27日的协议上立协议人夏正南和担保人夏赟都是我签的。”1998年2月28日，袁文海作为甲方、朱东杰作为乙方、夏正南作为股东方以及许金山和马东生作为见证方，就案涉103室房屋签订了协议书一份，内容为：“经四方协商一致同意，以甲方在受到葛涛同志的全权委托，将苏建房产公司抵算给南勘公司海安工程处工程款的商品房洋港新村15排103室（后由夏正南同志于1997年4月27日负责抵押给朱东杰伍万元整），目前该房屋已有销途，截止1998年2月28日抵押款额加抵押期间的利息合计为55000元人民币交给朱东杰，朱东杰将控制抵押的该房屋交给甲方（一手交款一手交移房子）。注：此55000元计夏正南从创办投入工程的部分股金中扣除。此协议一经甲、乙、股东方、见证方合计四方签字后即生效（具有法律同等效力）”。协议书尾部，袁文海在甲方处签字，朱东杰在乙方处签字（朱东吉），夏赟在股东方签字（夏正南），许金山（系朱东杰的大女婿）、马东生在见证方处签字。对1998年2月28日的协议书，朱东杰称：“该协议没有得到履行，但是该协议上的内容证明了1997年4月27日夏赟与朱东杰签订协议是职务行为，是代表了袁文海和葛涛以及其本人的意思；协议中说夏赟出面处置，房屋款项也从夏赟的工程股金中扣除，更加证明夏赟有处置案涉房屋的权利。”夏赟称：“朱东杰虽然得到了房子，但是朱东杰比较细致，要完善手续，我的合伙人袁文海也签字，还有两个见证人，写这个协议是为了让朱东杰放心。钱在我的股金中扣除了。当时虽然写了这个协议，但是朱东杰不要房子不行，因为我们没有钱，55000元也没有还给他。这个房子是10万多，苏建是以这个价抵给我们的，当时是1000元左右一个平方。这个钱最后算到了我个人的往来，最终在我们三个人核算的时候我亏了几万块。”此后，朱东杰长期居住于案涉103室房屋中。该房屋曾经测绘部门，于2008年5月28日形成房屋分户平面图，套内建筑面积为84.70平方米，共有分摊面积10.71平方米。经查询海安市不动产登记部门，案涉房屋已办理备案手续，但目前尚未进行初始登记。朱东杰的女儿朱晓林一家亦长期居住于该房屋中，朱晓林的女儿吴平的独生子女证（1998年8月25日发证）中载明的家庭住址即为案涉103室房屋。经本院调查，案涉洋港新村15排103室在不动产登记部门的档案中显示“已备案”，无实际产权人信息。本院同时调取了洋港新村15排102室和104室的房屋登记资料，洋港新村15排104室于1999年5月办理了产权登记手续，南通苏建公司在海安县城镇私有房产所有权登记申请书、海安县城镇房屋四至墙界所有权申报表上盖章。洋港新村15排102室于2005年9月办理了产权登记手续，海安县城镇私有房产所有权登记申请书中原业主姓名载明“苏建房”，海安县城镇私有房屋所有权审批表上原产权人载明“苏建房”。在2019年9月9日开庭之后，朱东杰向本院提供了1997年4月27日协议书复印件，该复印件左下方加盖有“南京勘察工程公司海安工程处”字样的印章。对于该印章情况，双方分别进行了如下陈述。朱东杰的女儿朱美林称：“为了房产证的事我无数次找夏赟，时间长了，章比较难找。在本次诉讼的9月9日开庭之后，夏赟找到章后就交给我，这个章现在还在我家。是我约好夏赟到我家来吃饭的，当时章已经在我家了。本身约好吃饭，我还请了胡宏来老师、陈卫、我老公一起陪夏赟吃饭，让夏赟自己盖这个章，但是夏赟要去做业务，弄保险，后来我自己盖的章，盖章之前我也和夏赟说了，夏赟也说认可的。后来我就盖了，盖好了隔了两天送到法庭的。”夏赟称：“朱美林陈述的情况基本不错，我要把关系捋顺，盖章后没有矛盾的话我才盖章的。这个章盖了之后涉及到工程处的遗留问题，我了解了之后，正如苏建公司的律师所说，这个章不是随便好盖的。章是我交给原告女儿的，这个章目前也在原告女儿处，我没有拿回来。原告女儿把海安工程处的章拿去就是为了盖章，我的意思是要等我签字盖章。盖这个章我是前两天才知道的，知道这个情况后我就寄了材料给法庭。对于目前盖的这个章，章是现在刻的，不是以前的章，以前的合同章在我这里。现在盖的这个章是2、3个月前刻的，也就是上一次开庭后刻的章，是我到海安一个刻字的地方，拿的我持有的‘南京勘察工程公司海安工程处合同专用章’去刻的‘南京勘察工程公司海安工程处’的公章，这个情况我也告诉了原告女儿。以前有海安工程处的公章在葛涛处，葛涛去世后没有移交，我身边的章是‘南京勘察工程公司海安工程处合同专用章’。原来不涉及工程处的遗留问题的时候，我还是积极配合办理房产证的。当时确实是我经手把这个房子卖给原告的，还有袁文海（也是认可的）。”另查明，葛涛于2004年12月9日因酒精中毒去世。南京勘察工程公司于1995年4月4日成立南京勘察工程公司海安工程处，聘任陆学振为海安工程处主任，张秋生为副主任。南通苏建房地产开发公司此后逐渐更名演变为江苏省苏建置业有限公司，即本案第二被告。朱东杰为解决案涉房屋的产权登记问题，曾于2018年1月向本院提起诉讼，后因证据不足，申请撤回起诉，本院于2018年4月11日作出（2018）苏0621民初627号民事裁定书，准许朱东杰撤回起诉。2019年4月17日，朱东杰再次向本院提起诉讼，诉讼过程中查明，朱东杰所诉江苏省苏建集团股份有限公司海安分公司及江苏省苏建集团股份有限公司在本案中诉讼主体不适格，朱东杰再次申请撤回起诉，本院审核后于2019年8月5日作出（2019）苏0621民初2902号之一民事裁定书，准许朱东杰撤诉。在（2019）苏0621民初2902号案件审理过程中，本院依法分别对马东生、周勇、袁文海、陆学振进行谈话。马东生称，其与朱东杰、夏赟、袁文海都是朋友，1998年2月28日袁文海与朱东杰签订协议时，夏正南、许金山（朱东杰的大女婿）、马东生都在场，协议内容与当时各方所谈内容是一致的，夏赟、袁文海、葛涛是合伙的，好象以夏正南为主，他要负责出钱，袁文海跑业务，葛涛已经去世，不清楚他们之间是否有合伙协议，其作为见证人在该协议上签名见证是事实。周勇称，其与夏赟和朱东杰都是朋友，1997年4月27日协议书签订时其在场，协商内容与协议内容是一致的，签订协议书时其和朱东杰、夏赟、许金山都在场，其作为见证人在该协议上签名见证是事实。袁文海称，其与葛涛、夏正南三人组建了海安工程处，三人之间是合伙关系，在海安承接旧城改造机器打桩工程，以葛涛为主，其负责生产、施工，夏正南投点钱；案涉房屋是南通苏建公司作为工程款抵算给海安工程处的，当时算10万元；1998年2月28日签订协议，是因为夏正南欠朱东杰款，就将案涉房屋定了个价格抵给朱东杰，在三人内部从夏正南股金中扣除；当时是葛涛全权委托其处理该事情，葛涛是经理，葛涛同意这样处理，其就代表葛涛和其自己与朱东杰签订了该协议书；该协议书的正文是夏正南写的，袁文海作为甲方而签名；1996年8月6日的房屋产权移交协议书以及1997年4月27日夏正南与朱东杰签订的协议书均是真实的；总体来说就是南通苏建公司欠海安工程处工程款，用该房屋抵款给海安工程处，又因夏正南欠朱东杰款，再用该房屋抵款给朱东杰，然后从夏正南在海安工程处的股金中扣除。陆学振称，其原为海安地震台台长，因地缘关系而与葛涛相识，后得知葛涛与袁文海、夏正南一起搞打桩工程，他们将打桩设备放在海安地震台的空地上，海安地震台为其提供方便，至于海安工程处如何注册、办理、设置以及任命陆学振为主任其均不清楚。原、被告对马东生、周勇、袁文海、陆学振向本院反映的情况均无异议。上述事实，有商品房屋销售许可证、1996年8月6日房屋产权移交协议书、1997年4月27日协议书、1998年2月28日协议书、房屋平面分户图、常住人口登记卡、独生子女证、海安中城街道海光社区居民委员会证明、此前两次诉讼本院准许撤诉的民事裁定书，本院依法调取的南京勘察工程公司宁勘办字（95）第14号和15号文件、洋港新村15排102室和104室不动产登记资料、此前诉讼过程中本院对马东生、周勇、袁文海、陆学振的谈话笔录，以及到庭当事人陈述在卷证实。本院认为，南通苏建公司更名为被告苏建公司，原南通苏建公司实施相关民事行为的法律后果依法应由被告苏建公司承担。葛涛、袁文海、夏赟合伙，以海安工程处名义从事案涉桩基工程，本质上是借用南勘公司资质的行为，葛涛、袁文海、夏赟应认定为实际施工人，所得工程款对外应认定为归海安工程处所有，对内应认定为归葛涛、袁文海、夏赟三人所有。至于相关工程款在葛涛、袁文海、夏赟与南勘公司之间如何处理不属于本案理涉范畴。1996年8月6日南通苏建公司与葛涛、海安工程处所签订的房屋产权移交协议书，本质上属于以物抵债协议，根据本案查明的事实，应当认定形成该协议时债务履行期限已经届满，协议内容是双方真实意思的表示，且抵债之物即案涉房屋已实际交付，故应认定不违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力。南通苏建公司既是所抵债务的债务人，又是案涉房屋的开发商，有义务为案涉房屋的实际权利人获得合法有效的不动产登记提供必要的协助义务，在其更名后，被告苏建公司应依法承担相应责任。原告朱东杰与被告夏赟于1997年4月27日签订协议书，约定将上述南通苏建公司抵款房屋“抵押”给朱东杰，同时还约定回赎期为3个月，但债务人一直未回赎。超过回赎期之后，三名合伙人中两人袁文海、夏赟共同与朱东杰于1998年2月28日另行签订协议书，且其中载明袁文海系受另外一名合伙人葛涛的全权委托，约定以一定款项（本金加息）回赎案涉房屋，但协议书中并未约定具体的回赎期限，且至今一直未向朱东杰给付回赎款，甚至被告夏赟在诉讼过程中明确表示从内心而言根本就无意回赎，之所以再让袁文海与朱东杰签订该协议，其目的在于让朱东杰放心获得房屋。纵观双方交涉过程可见，双方所签协议中虽有回赎约定，但债务人本意就是以房抵款，此后至今长达20余年，案涉房屋一直由原告或其家人占有、控制、居住使用，债务人亦从未有异议，原告朱东杰主张形成房屋买卖合同关系具有事实依据，本院予以采信。对南通苏建公司而言，为其承建桩基工程的是海安工程处，以房抵款协议的相对方虽在协议抬头处填写为葛涛，但落款处除葛涛签名外，还加盖了海安工程处的公章和合同专用章，故受让案涉房屋的权利人可以认定为海安工程处。但基于以上分析，海安工程处获得案涉房屋实质上应认定为归实际施工人葛涛、袁文海、夏赟所有，再基于葛涛、袁文海、夏赟共同的意思表示（葛涛与南通苏建公司签订的房屋产权移交协议书原件由夏赟直接交给朱东杰、朱东杰先后与夏赟和袁文海签订两份协议书以及袁文海在协议中明确注明受葛涛委托），由夏赟对外处置，故朱东杰与夏赟之间形成案涉房屋的以房抵款关系。该以房抵款同样属于债务履行期满后的行为（回赎期满后朱东杰与袁文海和夏赟再行签订协议书、协议书约定给付回赎款收回房屋但未约定期限且此后已经过长达20余年）、且亦实际交付，故对双方具有法律约束力。原告朱东杰要求确认案涉房屋归其所有以及被告夏赟协助办理不动产登记的诉讼请求，本院依法予以支持。南通苏建公司、夏赟先后以房抵款，但均未履行必要的不动产登记协助义务，违反了后合同义务，案件受理费依法应由被告苏建公司和夏赟各半负担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、海安市中城街道洋港新村15号103室房屋归原告朱东杰所有。二、被告江苏省苏建置业有限公司、夏赟协助原告朱东杰办理上述第一项所涉房屋的不动产登记，于本判决发生法律效力后一个月内履行完毕。不动产登记所需费用由原告朱东杰自行负担。案件受理费11880元，由被告江苏省苏建置业有限公司、夏赟各负担5940元，于本判决发生法律效力后10日内缴至本院（户名：海安市人民法院，开户行：建行海安营业部，账户：32×××16）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费11880元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。审 判 长  丁培培审 判 员  刘春华人民陪审员  葛和明二〇二〇年五月六日法官 助理  丁 冀书 记 员  吉顺林