湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终464号上诉人（原审被告）：湖北温欣置业有限公司。住所地：湖北省房县红塔镇七河村二组（房县国际建材城）。法定代表人：吴祖云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：韩广庭，房县精诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李涛，男，1976年8月18日出生，汉族，住湖北省房县。委托诉讼代理人：李承绪，湖北邦辉律师事务所律师。上诉人湖北温欣置业有限公司（以下简称温欣置业公司）因与被上诉人李涛房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2060号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。温欣置业公司上诉请求：依法撤销原审判决的第二项，改判温欣置业公司以拖欠租赁费为基数按照同期银行利率4.35%向李涛支付违约金。事实与理由：双方约定的违约金按照年租金30%计算明显过高。一审判决没有对违约金进行适当调整系适用法律错误。李涛提交书面答辩状，认为一审判决按欠付租金的30%计算违约金符合法律规定，请求二审法院驳回温欣置业公司的上诉请求，维持原判。李涛向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的委托租赁合同，并返还租赁房屋；2.由温欣置业公司支付租赁费42.5万元，支付违约金12.75万元；3.本案诉讼费用由温欣置业公司负担。一审法院认定事实：李涛在原房县粮食局院内持有商业用地和建筑物，温欣置业公司拟开发房县粮食局附近的房产，2012年12月25日，李涛（乙方）与温欣置业公司（甲方）签订《房屋征收补偿协议》，双方约定：乙方在粮食局院内有930㎡国有商业用地及地面建筑物。经双方协商，在原土地靠红塔东大道边补偿给乙方三个门面房，宽4米，长24米，1、2、3层，约900㎡左右门面房。甲方工程完工后为乙方免费办理房产证、土地证，门面交付时间为2013年10月前，由乙方自主经营。在该房地产开发项目完成以后，2014年6月20日，李涛与温欣置业公司签订《委托租赁合同》，约定：甲方（委托方）：李涛，乙方（受托方）：湖北温欣置业有限公司，1.租赁标的为湖北温欣置业有限公司开发的位于房陵西七里河红塔卫生院对面B栋41、42、43号商铺，因拆迁还建给甲方的总面积为888.84㎡（商铺最终建筑面积确认以产权登记面积为准），甲方同意按本合同约定的条款将上述房产委托给乙方租赁。2.委托期限自合同签订之日起至2019年10月1日止。3.租金支付。自甲方商铺交付后2014年10月1日至2017年10月1日止租金为每年支付10万元整，租金按年支付，每年10月1日前一次性交清。2017年10月1日至2019年10月1日为市场拓展培育期，租金按市场标准由甲方向乙方收取，每年20万元，按年一次性收取（每年10月1日前）。4.权利与义务。委托期内，甲方有权督促乙方按时足额缴付租金，并有权按本合同约定的方式获得租金，乙方在规定时间内没有支付租金的，按年租金30%支付甲方违约金；甲方对所购的商铺享有所有权，可以依法转让、赠与、抵押或以其他方式处置其所持物业，但必须遵守本合同的约束，应提前40日书面通知乙方；在合同有效期内，甲方同意乙方有权以乙方的名义或乙方关联公司的名义直接对外出租（或转租）本合同约定之商铺；在合同有效期内，乙方应按本合同约定的时间和方式向甲方支付租金。合同签订以后，温欣置业公司向李涛支付租金情况如下：2014年11月4日支付10万元，2015年11月3日支付4万元，2016年5月30日支付2万元，2016年12月5日支付7万元，2017年1月支付1万元，2017年7月12日支付2万元，2017年11月24日支付1.5万元，2019年10月15日支付14万元，温欣置业公司共计向李涛支付租金41.5万元，因温欣置业公司未按照合同约定向李涛支付全部租金，引起诉争。另查明：涉案由温欣置业开发的房县××大道七河红塔卫生院对面商铺B栋41.42.43号三个商铺目前未办理房产登记手续。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李涛与温欣置业公司签订的《委托租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行。双方虽然签订的是《委托租赁合同》，但结合合同内容可知，双方实为租赁合同关系。合同到期后双方都要求解除合同，不再续租，符合法律规定，依法予以支持。按照合同约定，温欣置业公司应向李涛支付的租金总额为70万元，目前已支付41.5万元，尚欠28.5万元。因双方在合同中约定“乙方在规定的时间内没有支付租金的，按年租金30%支付甲方违约金”，故按照温欣置业公司尚拖欠的租金数额的30%计算违约金为8.55万元。对于温欣置业公司辩称的李涛不是房屋所有权人，不具有诉讼主体资格，从双方之间签订的《房屋征收补偿协议》、《委托租赁合同》两份合同内容可知，温欣置业公司占有李涛所有的土地和房屋用于房地产开发，约定将涉案商铺还建给李涛，双方对此达成一致意见，虽未办理房产登记手续，但温欣置业公司对房屋属谁所有、是否具有出租、收益、管理的权利非常清楚，在此情况下签订《委托租赁合同》，表示温欣置业公司认可李涛具有将商铺对外出租、管理、收益的权利，故李涛具有诉讼主体资格。对于温欣置业公司辩称的李涛未将委托租赁的商铺交付给温欣置业公司，温欣置业公司一直实际占有涉案商铺，双方通过租赁方式已经完成彼此交付，且温欣置业公司一直在断续支付租金，故对此意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除李涛与湖北温欣置业有限公司签订的《委托租赁合同》，湖北温欣置业有限公司于判决生效之日起十日内将位于房县××大道七里河卫生院对面B栋41、42、43号商铺返还给李涛。二、湖北温欣置业有限公司向李涛支付拖欠的房屋租金28.5万元，支付违约金8.55万元，于本判决生效之日起三十日内付清。三、驳回李涛的其他诉讼请求。案件受理费9325元，减半收取4662.5元，由湖北温欣置业有限公司负担，因李涛已经预交，湖北温欣置业有限公司在执行时一并予以支付给李涛。双方当事人在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：李涛与温欣置业公司于2014年6月20日签订的《委托租赁合同》，是双方真实的意思表示，该合同合法有效，对双方当事人产生约束力。温欣置业公司和李涛对欠付租金的事实和数额没有争议，双方主要的争议焦点在于，一审判决按照欠付租金30%的标准计算违约金数额8.55万元是否过高？温欣置业公司要求对违约金数额进行调整，是否应当得到支持？本案中，《委托租赁合同》对委托租赁期间、租金、租金支付方式、违约金等作出约定，温欣置业公司应当按照合同约定及时向李涛支付租金。因温欣置业公司拖欠租金，已经构成违约，应当对李涛承担相应的违约责任。根据上述合同约定，违约金按照年租金30%计算。温欣置业公司认为违约金标准过高，请求将违约金标准调整为同期银行利率即4.35%。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，李涛签订《委托租赁合同》的主要目的是为了收取租金，一审判决温欣置业公司负有支付欠付租金的义务，实际上已经弥补了李涛的租金损失。除此之外，李涛并未提供证据证明其本人因温欣置业公司迟延支付租金造成的实际损失。但是，温欣置业公司的违约行为确实给李涛造成了一定损失，应当承担违约责任。一审判决以欠付租金28.5万元为基数，按照30%计算违约金确实过高，温欣置业公司请求予以调整，符合法律规定。首先，本院依法确定温欣置业公司在不同时间段欠付李涛委托租赁期限内（即截止2019年10月1日）的租金数额如下：1.2017年11月24日至2018年9月30日期间，欠付数额为22.5万元；2.2018年10月1日至2019年10月14日期间，欠付数额为42.5万元；3.2019年10月15日至今，欠付数额为28.5万元。其次，本院酌定将欠付租金的违约金计算标准调整为：2017年11月24日至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。综上，一审判决未对欠付租金的违约金进行调整，系适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2060号民事判决第一项，即“解除李涛与湖北温欣置业有限公司签订的《委托租赁合同》，湖北温欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内将位于房县房陵西大道七里河卫生院对面B栋41、42、43号商铺返还给李涛”；二、撤销湖北省房县人民法院（2019）鄂0325民初2060号民事判决第二项、第三项，即“二、湖北温欣置业有限公司向李涛支付拖欠的房屋租金28.5万元，支付违约金8.55万元，于本判决生效之日起三十日内付清。三、驳回李涛的其他诉讼请求”；三、湖北温欣置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李涛支付拖欠租金28.5万元；四、湖北温欣置业有限公司向李涛支付违约金，违约金计算方式：2017年11月24日至2018年9月30日期间以22.5万元为基数，2018年10月1日至2019年8月19日期间以42.5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算；2019年8月20日至2019年10月14日期间以42.5万元为基数，2019年10月15日以后，以28.5万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算，直至付清之日止；五、驳回李涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按照一审判决处理。二审案件受理费1925元，由李涛负担1000元，湖北温欣置业有限公司负担925元。本判决为终审判决。审判长  李杰风审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇二〇年五月二十日法官助理柯幻书记员李大旭