湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终917号 上诉人（原审被告）：邝文成，男，1978年5月21日出生。 被上诉人(原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司。 法定代表人：张秋生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。 上诉人邝文成因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邝文成上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并参照小区业主收费标准予以改判；2.补偿商铺户外公共区域装修装饰费用（吊顶、装饰、照明灯安装等）6800元；3.补偿商铺经营两年时间户外公共区域照明电源电费（以100元／月计算）2400元。事实和理由：1.根据商户与佳泰运营管理公司签订的《商铺租赁合同》约定，后期如需支付相关物业费用，需物业公司与承租方另行签订协议，而湘达物业公司并未与商户另行签订协议，故前期物业费应由佳泰运营有限公司缴纳。湘达物业公司既没有提供任何有效证据证明其提供了相关物业服务，也没有证据证明双方形成了事实上的物业服务关系；2.湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准。湘达物业公司按每月每平方米5.8元标准收取物业费既没有物价管理部门的审批文件，也没有与邝文成签订物业服务合同进行约定；3.湘达物业公司未履行《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定的义务，物业服务不达标。未对商铺户外公共区域进行适当装饰，未按照约定提供公共照明及电梯服务，安保效果差。店铺经营期间，公共区域照明灯具接在邝文成店铺内，故邝文成有理由拒绝交纳物业费。 湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邝文成作为案涉商铺的使用人，在其使用租赁商铺期间，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对邝文成具有约束力。邝文成在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务；2.邝文成以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。邝文成提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实。3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。 湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邝文成支付湘达物业公司物业服务费13,248.36元，并支付滞纳金1516.94元（违约金暂计算至2018年12月31日，之后发生滞纳金每日按欠费总额的万分之五另计），共计14,765.30元；2.本案的诉讼费用由邝文成承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，湘达物业公司中标阳光瑞城小区前期物业服务，中标通知书注明物业收费标准：高层住宅1.98元·㎡/月，商铺6元·㎡/月，写字楼4元·㎡/月，地面车位100元/月/位，地下车位100元/月/位。2017年1月1日，湘达物业公司根据中标通知书及招投标文件与阳光瑞城小区开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》,合同约定：“第三条、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；…。第十三条、乙方权利与义务：1.…；2.依照本合同和有关规定向产权人或物业使用人收取物业服务费用；…。第十四条、物业服务费：1.本物业的受理服务费标准（由乙方按如下标准向业主收取）：住宅1.8元/m/月；门面：5.8元/m/月；…；3.业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三的标准向乙方缴纳滞纳金。…。”2017年6月21日，邝文成（乙方）与郴州市佳泰商业运营管理有限公司（甲方）与签订《商铺租赁合同》，该合同约定的主要内容：由邝文成承租阳光瑞城4栋2层76-79号商铺，该商铺建筑面积为190.5平方米。租金均不含物业管理费及其他费用，如有则甲方或甲方指定物业公司及商业管理公司与乙方另行签订相关的合同或协议。迟延履行违约金：乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。物业公司地位和身份：物业公司作为该商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，不因此为甲方或乙方承担任何责任。甲、乙双方同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同。该租赁合同签订后，邝文成出具一份《收铺确认函》，内容为：“兹本人邝文成，承租阳光儿童城4栋2层73-79号商铺，于2016年11月18日已确认收铺进场装修。租赁起始日为2017年1月1日。”后，邝文成享受了湘达物业公司在阳光瑞城小区提供的物业服务，邝文成每月应缴纳物业服务费1104.03元，邝文成因故未交纳2018年1月至12月期间的物业服务费13,248.36元。湘达物业公司分别以《催缴通知单》及短信方式向邝文成催缴相关费用，后邝文成仍未交纳，故酿成此次纠纷。 另查明，郴州市骏马房地产开发有限公司系案涉阳光瑞城小区的建设单位。郴州市佳泰商业运营管理有限公司受郴州市骏马房地产开发有限公司委托经营阳光瑞城部分房屋、门面的租赁、招商。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为湘达物业公司的诉请是否应予支持。本案中，湘达物业公司与郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，湘达物业公司依约为案涉阳光瑞城小区提供物业服务，对湘达物业公司是案涉小区的物业服务公司的事实予以确认。案外人郴州市佳泰商业运营管理有限公司与邝文成签订的《商铺租赁合同》中约定“租赁费用不含物业管理费，物业管理费由邝文成承担并直接支付到物业公司指定账户”，且邝文成在租赁商铺后向湘达物业公司缴纳过至2017年底的物业服务费。由此可知，邝文成作为案涉物业的实际使用人是知晓并认可该物业服务费收费标准，且在租赁商铺时已确定其为物业服务费的缴费义务人，并享受了相应的物业服务。故对湘达物业公司要求邝文成支付相应的物业服务费的诉讼请求予以支持，湘达物业公司主张的物业服务费计算标准及方式正确，予以确认。邝文成以未与湘达物业公司签订物业服务合同及湘达物业公司提供物业服务有瑕疵为由拒缴物业管理费，与法不符，不予支持。邝文成主张以房屋的产权证登记面积收费、店内财物丢失及公共区域电费支出等问题，均未提供证据证明，不予采纳。关于湘达物业公司主张邝文成支付违约金的诉讼请求。因双方未签订物业服务合同，根据合同相对性的原则，湘达物业公司与郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》对违约金的约定不能约束邝文成，故对湘达物业公司此项诉讼请求不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告邝文成于本判决生效之日起六十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费13,248.36元（从2018年1月1日计算至2018年12月31日）；二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费169.13元，减半收取计84.57元，由被告邝文成负担。” 本院二审期间，湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。经质证，邝文成认为该组照片未明确体现工作的时间段，只显示了日期，照片中只是部分工作，不足以证明湘达物业公司的物业服务已达标。本院认证如下：该组照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是邝文成与湘达物业公司之间是否存在物业服务合同关系，湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决邝文成支付湘达物业公司物业费13,248.36元是否正确。本案中，邝文成与湘达物业公司存在物业服务合同关系。理由如下：首先，湘达物业公司中标了阳光瑞城小区前期物业服务后，于2017年1月1日与建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，约定湘达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，该前期物业服务合同对邝文成具有约束力。其次，邝文成与建设单位委托的佳泰公司于2017年6月21日签订了《商铺租赁合同》，邝文成承租了阳光瑞城小区的商铺，并约定：租赁费用均不含物业管理费及其他费用；邝文成应向该商铺所在的物业公司支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。第三，邝文成出具的《收铺确认函》载明，邝文成承租阳光儿童城4栋2层76-79号商铺，于2016年11月18日收铺进场装修。因此，一审法院认定邝文成与湘达物业公司之间存在物业服务合同关系的事实清楚，本院予以确认。邝文成关于其未与湘达物业公司签订任何物业服务合同，并非案涉物业服务合同当事人，双方之间没有形成事实上的物业服务合同关系的主张，没有事实和法律依据。本院不予采信。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。邝文成关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同约定或相关规定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供证据证明。本院亦不予采信。如前所述，既然邝文成与湘达物业公司存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，邝文成就应向湘达物业公司支付物业费。根据《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，邝文成应支付的物业费为13,248.36元，经湘达物业公司书面催交，邝文成无正当理由拒绝交纳。因此，一审判决邝文成支付湘达物业公司物业费13,248.36元，并无不当。邝文成关于湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准的主张与客观事实不符。邝文成主张公共区域装修装饰费用及公共区域电费支出等问题，均未提供证据证明，一审法院未予支持并无不当。 综上所述，邝文成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费361.21元，由上诉人邝文成负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹文杰 审 判 员 胡桐辉 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年五月九日 法官助理 郝 敏 书 记 员 刘 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。