云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终10111号上诉人（原审被告、反诉原告）云南火红二手车经销有限公司，住所云南省昆明市官渡区六甲街道盘龙社区二组2789号（福保路东边）。法定代表人：阳元云，总经理。委托诉讼代理人：陈加玲、王绍涛，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司，住所昆明市六甲张家庙。法定代表人：王根渝，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程佳庆、米强，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人云南火红二手车经销有限公司(以下简称“火红公司”)因与被上诉人昆明柯利欣环保科技有限公司（以下简称“柯利欣公司”）租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人火红公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求；本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定被上诉人享有合同解除权系事实认定错误和法律适用错误，本案中上诉人不存在违约行为，案涉《租赁合同》解除事由不能成立。2.被上诉人系合同的违约方，其不享有合同约定解除权，《租赁合同》应继续履行，被上诉人应向上诉人承担赔偿责任。3.一审要求上诉人支付违约金226667元错误，于法无据。4.一审确认《租赁合同》于2019年1月17日解除系适用法律错误。5.上诉人一审已提交证据证明王丽娜系被上诉人公司财务人员，上诉人系按照被上诉人的要求向王丽娜支付了5万元的合同押金，王丽娜的收款行为系代表被上诉人，一审所作认定与在案证据证明事实不符。被上诉人柯利欣公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。柯利欣公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2017年3月2日签订的《租赁合同》;2.被告腾还《租赁合同》中约定的场地及房屋给原告；3.被告支付2017年11月1日起至2018年10月31日止未付的租金320000元，并支付当年应付租金总额30%的违约金即408000元，共计728000元；4.被告支付自2018年11月1日起至实际腾还租赁物之日止的租金（暂时计算至2019年1月16日止的租金为286904.11元），并支付当年应付租金总额30%的违约金即408000元，共计694904.11元。庭审中，原告当庭撤回第三项诉讼请求。火红公司向一审法院反诉请求：1.被反诉人继续履行其于2017年3月2日与反诉人签订的《租赁合同》；2.被反诉人向反诉人赔偿经济损失613800元。一审法院认定事实：坐落于昆明市官渡区盘龙办事处的土地使用者为原告柯利欣公司。原告柯利欣公司与被告火红公司于2017年3月2日签订了《租赁合同》约定：原告柯利欣公司作为出租人将坐落于昆明市官渡区的场地及房屋出租给被告火红公司使用。双方商定，不论产权证证载面积或者实际面积为多少，计算租金的面积按10000平方米（其中含厂房及附属建筑，此部分房屋无相关产权证明）确定。租赁自2017年5月1日起至2023年11月1日止。租期为6年零6个月，其中6个月（2017年5月1日至10月31日）为免收房租。租赁期限前三年租金每年为136万元，即从2017年5月1日至2020年11月1日，从租赁期限的第四年起，租金在前三年年租金的基础上上涨5%，2020年11月1日起至2023年11月1日止每年租金为142.8万元。支付方式为在2017年3月5日前被告向原告支付首年租赁费136万元，后续年度的租金由被告在上一年度租期届满前30日之前以现金方式按先付租金后使用租赁物的方式支付给原告。被告应于2017年5月1日之前缴纳押金5万元。被告有拖欠租金15日以上的情形的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告按本合同约定承担违约责任。被告不按约如期足额向原告支付租金，达到解除合同条件的，原告有权单方面终止合同，要求被告补交应交租金，且被告应向原告支付当年租金总额30%的违约金。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，被告向原告缴纳了第一年（2017年11月1日至2018年10月31日）租金136万元。之后未支付过租金。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法成立，原、被告双方应当按照合同约定履行合同义务。被告租赁并使用原告享有使用权的土地，被告应按合同约定时间及金额向原告支付租金，被告支付至2018年11月30日的租金后并未支付后续租金。本案租赁物使用权人仍为原告，被告就其所述原告出售租赁物的事实未能完成举证，以及即便原告出售，根据“所有权变动不破租赁”原则，被告对本案租赁物的租赁使用权是能够得到保障的，被告以此抗辩原告并迟延支付租金的行为，没有事实和法律依据。根据《租赁合同》约定，被告迟延支付租金超15日的，原告有权单方解除合同，原告根据合同约定主张解除合同的诉请，于法有据，予以支持。被告反诉要求继续履行《租赁合同》的诉请，因被告未能提交证据证明原告有违约事实，故对被告的反诉请求继续履行合同，不予支持。被告反诉的损失主张与原、被告之间的租赁关系并无关联，故该项请求，不予支持。《租赁合同》解除后，原告要求被告腾还租赁物以及支付自2018年11月1日起至实际腾还租赁物之日止的占有使用费（标准参照合同约定的租金标准计算）的诉请，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，予以支持。被告迟延支付租金，其行为已构成违约，原告主张违约金，予以支持，但原告主张违约金过分高于其损失，依法调整支持按两个月租金计算即226667元的违约金。庭审中，原告自愿放弃第三项诉讼请求，为原告自行处分权利，不侵害被告及他人权益，予以确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司与被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于2017年3月2日签订的《租赁合同》于2019年1月17日解除；二、被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于本判决生效之日起五日内腾还坐落于昆明市官渡区的场地及房屋给原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司；三、被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司支付自2018年11月1日起至腾还租赁物之日止按合同约定租金标准计算的占有使用费；四、被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司支付违约金226667元；五、原告（反诉被告）昆明柯利欣环保科技有限公司的其他本诉请求不予支持；六、驳回被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司的全部反诉请求。案件受理费17606元，依法收取8598元，由被告云南火红二手车经销有限公司承担；剩余9008元，退还原告昆明柯利欣环保科技有限公司。反诉费4969元，由被告（反诉原告）云南火红二手车经销有限公司承担。二审中，上诉人提交：1.六甲盘龙村三旧改造连片开发项目集体土地上公建部分房屋及附属设施征地拆迁通告；2.昆明市官渡区宝华寺（六甲盘龙）“城中村”改造项目控制性详细规划调整文件，欲证明根据2019年10月29日昆明市官渡区人民政府通告，租赁标的物已被纳入拆迁范围，上诉人投入了大量资金进行建设和装饰装修，合同解除后被上诉人应就上诉人的装饰装修物进行赔偿，故案涉《租赁合同》应继续履行至拆迁之日，待拆迁赔偿方案确定后双方再进行结算。经质证，被上诉人对证据1的真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可；对证据2的证据三性、证明目的不认可。本院认为，该二份证据与本案的处理并无直接关联，不予采信。对于一审查明的案件事实，双方当事人均无异议。同时，上诉人要求补充确认：1.2018年6月至10月期间，被上诉人在未告知上诉人的情况下向第三人发布和出售了案涉租赁物；2.上诉人接手案涉租赁物后便进行了装修，被上诉人向第三人的出售行为对上诉人使用租赁物产生了不良的经营影响；3.2017年7月至10月期间，上诉人向被上诉人支付了5万元押金。对此，被上诉人不予认可。本院认为，上诉人对其要求补充确认的事实，在本案中未能提交充分有效的证据加以证明，被上诉人又不认可，故不予确认。综上，本院对一审查明的事实予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.案涉《租赁合同》应否解除？2.如应解除，上诉人应否支付被上诉人占有使用费、违约金？3.被上诉人应否赔偿上诉人经济损失？本院认为，针对争议焦点1，上诉人、被上诉人于2017年3月2日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。该合同明确约定，2017年3月5日前上诉人向被上诉人支付首年租赁费136万元，后续年度的租金由上诉人在上一年度租期届满前30日之前以现金方式按先付租金后使用租赁物的方式支付给被上诉人；上诉人有下列情形之一的，被上诉人有权单方解除合同，并有权要求上诉人按本合同约定承担违约责任（上诉人在该租赁物上的全部装修装饰无偿归被上诉人所有）：……（6）拖欠租金15日以上的。被上诉人将涉案场地及房屋出租并交付给上诉人使用，上诉人应按合同约定时间及金额向被上诉人支付租金。现上诉人仅向被上诉人支付了第一年（2017年11月1日至2018年10月31日）的租金136万元，之后的租金未再支付，上诉人迟延支付租金的行为已构成违约，被上诉人据此要求解除双方签订的《租赁合同》，并由上诉人向其腾还涉案场地及房屋，有合同依据和法律根据，予以支持。对于上诉人要求继续履行《租赁合同》的诉讼请求，于法无据，不予支持。针对争议焦点2，上诉人未按照合同约定向被上诉人支付2018年11月1日之后的租金，而涉案场地及房屋现仍由上诉人在实际占有和使用，一审据此判决上诉人向被上诉人支付自2018年11月1日起至腾还租赁物之日止按照合同约定租金标准计算的占有使用费，于法有据，予以维持。对于违约金，合同约定上诉人不按约如期足额向被上诉人支付租金，达到解除合同条件的，被上诉人有权单方面终止合同，要求上诉人补交应交租金，且上诉人应向被上诉人支付当年租金总额30%的违约金。上诉人迟延支付租金，其行为已构成违约，被上诉人要求上诉人按照合同约定向其支付违约金，于法有据，应予支持。鉴于双方在《租赁合同》中约定的违约金过高，上诉人已经明确提出申请调整该违约金，一审酌情对于上诉人应当承担的违约金做相应调整支持按两个月的租金计算支付，并无不当，予以维持。针对争议焦点3，本案并非因被上诉人违约而解除合同，且上诉人在本案中并未提交充分有效的证据证明其遭受的经济损失可归责于被上诉人，故上诉人要求被上诉人向其赔偿经济损失的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13567元，由上诉人云南火红二手车经销有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李蕊审判员  李锋审判员  白昱二〇二〇年五月八日法官助理陈志远书记员武雨