黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民初22号原告（执行案外人）：邹德宝，男，1966年8月10日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区黎明河小区A-3号4门302室，现住大庆市红岗区。委托诉讼代理人：宋何伟，黑龙江灵泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立文，黑龙江中蓝律师事务所律师。被告（申请执行人）：大庆国高房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区萨环东路100号九龙达小区17号车库。法定代表人：胡勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘文佰，黑龙江中庆律师事务所律师。第三人（被执行人）：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地大庆市红岗区原建委办公楼。法定代表人：马硕，该公司总经理。原告邹德宝与被告大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高公司）、第三人大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）案外人执行异议之诉一案，经本院2019年5月23日作出（2019）黑06民初105号民事判决书，后邹德宝提出上诉，黑龙江省高级人民法院于2019年11月25日作出（2019）黑民终555号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回我院重审。本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人宋何伟、被告委托诉讼代理人刘文佰到庭参加诉讼。第三人金地公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹德宝向本院提出诉讼请求：1.确认大庆市××岗区红岗新城19#楼1单元1601室房屋为原告所有，并停止对该房产的执行；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告得知购买的涉案房屋被查封后，于2018年12月向大庆中院提出执行异议，大庆中院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异28号裁定，驳回原告的申请。该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、原告就是消费者，原告提出执行异议时，法院不应对消费者作狭义理解。第三人金地公司欠大庆高新区正大建材经销处的款项，于2012年12月将涉案房屋抵偿给正大建材经销处，正大建材经销处又将涉案房屋以置换的形式抵偿给原告，并由第三人给原告出具了收到房款的收据。原告购买了涉案房屋并于2013年8月30日办理了入住手续，占有使用涉案房屋，成为消费者；二、双方虽未签订书面买卖合同，但在法院查封前，第三人与正大建材经销处之间、正大建材经销处与原告之间均形成了真实的房屋买卖关系。《房款收据》明确记载了当事人的名称、商品房的具体位置、房号、价款等，具备商品房买卖合同的基本要素，应当认定双方存在商品房买卖合同法律关系；三、涉案房屋未能办理产权登记手续，是因第三人欠税无法办理网签备案手续导致，故无法办理过户手续的过错在第三人，与原告无关。综上，原告与第三人形成了事实上的房屋买卖合同法律关系，原告交付了全部购房款且在法院查封前已实际占有使用了涉案房屋。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，涉案房屋未能过户是因为第三人原因造成的，原告没有任何过错，故法院应保护原告的房屋所有权，被告的债权不能优先于原告的物权。被告国高公司辩称，原一审判决针对《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的四种情形审查，邹德宝自认未就案涉房屋签订过《房屋买卖合同》；邹德宝于2013年8月30日入住案涉房屋，其实际占有行为发生在法院查封之前；邹德宝未就以物抵债的基础法律事实提供证据，不能证实其已实际支付相应的房屋价款；邹德宝未提供证据证实案涉房屋未办理过户系其自身以外的原因。综上，一审判决驳回了邹德宝的诉请。二审法院主要依据九民会议纪要的观点来审理认定案涉房屋以物抵债本身效力问题，并未解决以物抵债本身效力问题与前述规定28条、29条发生冲突时，应如何适用的问题。此涉及金地公司房屋执行系列案件中，案外人执行异议之诉的焦点问题一致，即邹德宝等人是否享有足已排除强制执行的民事权益。对此，一、二审法院审查重点明显不一致。一审法院按照《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的内容和条件来审查，根据庭审举证得出邹德宝的观点不符合规定，并驳回其诉请，判决正确。二审法院曲解九民会议纪要第44条的观点，该44条规定主要是解决单纯以物抵债的效力和如何履行问题，并未就其与规定28条、29条内容矛盾时如何优先适用。执行案件的基础法律关系应该是执行的标的物所有权是否为被执行人所有，该执行标的物在被执行人手中是否发生率所有权的物权转移及是否产生了法律应保护的物权期待权。省高院的观点完全抛开本案执行过程的基础法律关系及被执行标的物所有权法律关系，抛开《规定》28条、29条的明确规定，曲解九民纪要44条的规定，这种做法是错误的，绝不能盲从。此外，系列案件中的刘忠华、李堪峰案件，省高院也是持上述观点，得出错误的判决结果，法院应正确理解上述判决。第三人金地公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。原告邹德宝向本院提供如下证据：一、房款收据一份，证明金地公司欠付高新区正大建材经销处款项，遂于2012年12月将涉案房屋抵偿给正大建材经销处，后正大建材经销处又将房屋以403021元的价格抵偿给原告，由金地公司给原告出具房款收据一份，涉案房屋现实际所有人为原告。国高公司质证称，证据的真实性无法确定，即使内容真实也证实不了原告是以消费者身份进行的正常房屋买卖，“置换”的收款方式已经表明其以物抵债的性质，收款事由也证明了这一点。另外，该收据无法看出其与案外人正大建材有任何关联性，其对证明的问题不予认可。金地公司质证称无异议。本院认为，该份收据金地出具，金地公司予以认可，且该收据与正大建材经销处的情况说明相互印证。本院对该证据予以采信。二、入住通知单一份、“红岗新城”进户手续流程会签单一份、交房承诺书一份、结婚证一份、2013年9月1日至今的物业费、电梯费收据七份，证明2013年8月30日，原告的配偶吕亚杰代表原告办理了涉案房屋的入住手续，并且缴纳了物业、电梯等费用(收据系后补)，并于2013年实际占有使用了涉案房屋。国高公司质证称，对入住通知单的真实性及证明的问题均有异议，该入住通知单通知的主体及内容中提到的智联物业均与原告有利害关系，金地公司是被执行人，智联物业是其下属单位，且二者之间有债权债务关系。入住通知单虽记载通知的时间是2013年8月30日，但通知的时间并不等于实际入住的时间，原告没有证据证明该通知及时送达到原告且原告已及时入住。对结婚证无异议。从智联物业出具的七张物业费、电梯费收据内容看，其并非正规收据，存在伪造的可能；从收据记载的时间看，收费时间为2018年11月22日，不能证实原告是按照入住通知单记载的时间入住及占有涉案房屋的；七张收据不具有证据的合法性，应该按照非法证据排除使用。交房承诺书从内容上看，其承诺主体应当是写反了，承诺的责任主体为正大建材，而承诺人却是金地公司，故该份交房承诺书不具有证据的真实性、合法性及关联性，不能证实原告所要证明的问题。“红岗新城”进户手续流程会签单为复印件，对其真实性和所要证明的问题均不认可。金地公司质证称，对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据真实性予以采信。三、（2019）黑06执异28号执行裁定一份，证明大庆市中级人民法院依被告的申请查封了涉案房屋，原告提出执行异议申请，法院作出了驳回原告执行异议申请的裁定。国高公司质证称，对证据的真实性无异议，该执行裁定恰恰证明原告的异议不符合第二十八条、第二十九条之规定，异议不能成立。金地公司质证称，对证据无异议。本院对该证据予以采信。四、（2019）黑民终555号案件庭审笔录及证据复印件各一份，证明案涉房屋由真的建材公司在2013年5月23日抵偿给原告，双方共同在金地公司处办理的房屋置换手续，金地公司出具房款收据，原告以抵债的形式交付了案涉房屋房款。国高公司质证称，对证据本身真实性无异议。但证明材料是证人证言，不具备真是效力，且正大建材与原告存在利害关系。金地公司证明更不可信，这是该公司在系列案件中的一贯态度。本院对该证据的真实性予以采信。五、大庆高新区正大建材经销处与金地公司签订的预拌混凝土购销合同复印件一份。国高公司质证称，该合同即便是真实的，也证明不了原告的主张。法院应围绕28条、29条的规定进行审查，不应按省高院发回裁定的意见仅仅审查以物抵债。本院对该证据的真实性予以采信。国高公司、金地公司均未提供证据。基于各方当事人的举证、质证情况及诉辩意见，本院查明的法律事实如下：国高公司与金地公司、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决，判决：（一）金地公司于判决生效后十日内偿还国高公司借款本金2000万元；（二）金地公司于判决生效后十日内偿还国高公司借款利息270万元（截止2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金按照年利率24%支付逾期利息；案件受理费221800元，保全费5000元，由国高公司负担42586元，金地公司负担182214元。该案审理过程中，本院于2015年12月10日作出（2015）庆商初字第212号民事裁定，查封金地公司、大庆大广房地产开发有限公司价值3600万元的财产；次日，本院作出（2015）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，查封金地公司名下红岗新城的房屋；查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具协助执行通知书回执，预查封大庆红岗新城项目中房屋。该查封裁定及协助执行通知书预查封了涉案异议的19#楼1单元1601室房屋。前述判决生效后，国高公司向本院申请执行，本院于2016年10月28日作出（2016）黑06执200号执行裁定，以被执行人住所地及财产所在地在红岗区为由裁定由红岗区人民法院继续执行。红岗区人民法院于2018年11月5日作出（2017）黑0605执恢152号执行裁定，继续查封被执行人金地公司位于大庆市××岗区红岗新城共计108套房产，查封期限为三年。该执行裁定及相应协助执行通知书同日送达大庆市房产管理局。该查封裁定及协助执行通知书继续查封了涉案异议的19#楼1单元1601室房屋。执行过程中，邹德宝作为案外人对执行标的提出书面异议，本院于2019年2月28日作出（2019）黑06执异28号执行裁定，驳回了案外人邹德宝的异议请求。后原告邹德宝对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，原告邹德宝与案外人吕亚杰系夫妻关系。大庆市××岗区红岗新城19#楼1单元1601室房屋为金地公司承建并所有。2012年12月23日，金地公司与大庆高新区正大建材经销处签订《红岗新城房地产开发项目预拌混凝土购销合同》，由正大建材经销处向金地公司提供案涉工程项目的混凝土，金地公司用案涉房屋抵偿欠付正大建材经销处的部分材料款。2013年5月23日，正大建材经销处将案涉房屋抵顶给邹德宝，邹德宝及正大建材经销处到金地公司办理房屋置换手续，金地公司为邹德宝出具房款收据一份。2013年8月30日，金地公司向案外人吕亚杰就案涉房屋出具入住通知单一份，载明该房屋已具备交房条件，吕亚杰接收入住案涉房屋。2018年11月22日，大庆市智联物业服务有限公司收取吕亚杰2013年至2019年的物业费、电梯费，并向吕亚杰出具收据。涉案房屋至今未办理产权过户手续。本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点为原告邹德宝的异议请求能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、正大建材经销处与金地公司因买卖混凝土而发生以房抵债关系，正大经销处又将案涉房屋抵顶给邹德宝，该行为有正大建材经销处与金地公司签订的《红岗新城房地产开发项目预拌混凝土购销合同》、金地公司出具的证明、正大建材经销处法定代表人蒋桂敏出具的情况说明以及金地公司向邹德宝开具的付款收据可综合予以证实。金地公司与邹德宝虽然未签订房屋买卖合同，但其出具的收据已经载明房屋坐落、房屋价格、购买人等基本事项，实质上确认了双方之间的房屋买卖合同关系，可当视为是房屋买卖合同的一种变换形式，其效力等同于房屋买卖合同。二、关于邹德宝、正大建材经销处、金地公司之间的以房抵债关系。金地公司与正大建材经销处签订有混凝土购销合同，且正大建材经销处出具说明认可双方之间存在以房抵债，金地公司及正大建材经销处均认可又将案涉房屋置换给邹德宝抵顶债务，依据《红岗新城房地产开发项目预拌混凝土购销合同》、金地公司出具及正大建材经销处出具的说明、付款收据，可以证明邹德宝已经以抵账的形式支付了全部房款；三、依据邹德宝提交的入住通知单、进户手续流程回签单、交房承诺书、物业费、电梯费缴纳票据，可证实邹德宝于2013年8月30日已使用涉案房屋，即在本对案涉房屋查封前，已实际占有该房屋；四、因金地公司相关手续未完备，故未办理产权过户手续邹德宝并无过错。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邹德宝对本案执行房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求不得执行的请求，本院予以支持。综上所述，原告邹德宝的执行异议请求成立。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《第九次全国法院民商事审批工作会议纪要》第四十四条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、大庆市红岗区红岗新城19号楼1单元1601室房屋为原告邹德宝所有；二、不得执行红岗新城19号楼1单元1601室房屋。案件受理费7345元，由被告大庆国高房地产开发有限公司、第三人大庆市金地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑06执异28号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  王东辉审判员  毛瑞利审判员  金 玉二〇二〇年五月九日法官助理姜海涛书记员刘婷附法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。