江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初7613号 原告：华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市云龙区铜山路农贸市场1#-02。 法定代表人：陈学忠，该公司经理。 委托诉讼代理人：王木巧子，江苏恒毅律师事务所律师。 被告：李响，男，1985年5月26日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司（以下简称华基美信公司）诉被告李响物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华基美信公司的委托诉讼代理人王木巧子、被告李响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华基美信公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告物业管理费30812元、违约金8319元，共计39131元。事实和理由：2005年1月3日，原告与徐州市桃园房地产开发有限公司签订了《徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同书》其中第6章第23条约定本物业的管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或物业使用人收取，每月每平方3.3元，第26条业主应于房屋交付之日起缴纳物业服务费用，物业服务费用按季或半年缴纳，业主或物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的缴纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费，第29条规定业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取。2010年6月10日，原、被告之间签订《前期物业管理服务协议》，被告购买徐州桃园房地产开发有限公司开发建造的位于徐州市铜山区，建筑面积389.04平方米。该协议中第三条第四项约定乙方违反协议，不按协议要求的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按万分之五缴纳违约金。被告至今未按时缴纳物业费，已经构成违约，故应承担违约责任。原告根据合同法第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，提起本次诉讼，请求法院判如所请。 被告李响辩称，1.原告未履行涉案小区前期物业管理委托合同书约定的义务，原告拒交物业费合理合法，物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于原告没有履行合同义务存在瑕疵，业主依据合同法规定，完全可以拒绝缴纳物业费。原告在2005年1月3日与开发商徐州桃园房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同书，第四十六条约定首次业主大会选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同之日为本合同期满日。物业管理条例第二十六条约定业委会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的前期物业服务合同终止。涉案小区业委会为业主大会的执行机构根据业主大会投票决议于2018年11月12日使用江苏省工商行政管理局、江苏省住房和城乡建设厅、江苏省消费者权益保护委员会联合发布的《江苏省住宅物业委托服务合同JSF-2018-1002(师范文本)》与徐州锦绣悦邻物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》并生效。自此答辩人失去了湖森堡小区物业合同关系，无权收取物业费。2.原告未向原告开具发票，违反国家规定，原告由此拒绝支付物业费于法有据。3.原告作为物业管理企业不行使服务管理权，不履行管理责任，存在各种服务不到位的情形，如小区的消防通道长期被车辆占用，小区内私搭乱建甚至推到别墅重建随意施工和未休养护不当，造成小区业主出入不便。4.前期物业管理服务协议中关于违约金的约定系格式条款，应为无效条款，且违约金约定过高，法院应按照原告的请求予以调整，驳回原告关于违约金的诉请。5.根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第四条规定，由于湖森堡小区并未通过综合验收，虽然住宅已经实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施全部没有通过验收时至今日天然气、自来水没有交付使用。故根据《物业管理条例》第四十二条的规定，物业费包含的公共配套设施、市政公用基础设施部分应由开发商承担，而不是小区业主。 本院对事实认定如下，2005年1月3日，徐州桃园房地产开发有限公司作为甲方，原告徐州华基公司为乙方，双方签订《徐州“湖森堡”前期物业管理委托合同》，该合同第3条约定，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同第19条约定，委托管理期限，自“湖森堡”第一户业主入伙之日起至首次业主大会选聘物业管理公司并签订物业管理服务合同之日终止。合同第23条约定，本物业的管理服务费，由乙方按照建筑面积向业主或物业使用人收取，每月每平方米3.3元。合同第26条约定业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用2.物业服务费用按季或半年交纳，业主或者物业使用人应在首次办理入住手续时完成第一笔费用的交纳义务，以后应在每季度开始前十日内预交物业管理费。合同第29条约定，业主购置的空置房按100%物业管理费标准收取。 2010年6月10日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。涉案房屋建筑面积为389.04平方米，一层面积192平方米、花园面积550.52平方米、土地面积829平方米。原告对共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、安保、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。被告需本协议按时向原告缴纳物业管理费用。合同对物业管理服务内容、物业管理服务质量进行了明确约定，第四条物业管理服务费用约定因乙方原因空置房屋物业管理费用均按原建筑面积每月每平方米3.3元收取。原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五缴纳违约金。 原告提交湖森堡别墅装修申请表三份，载明被告所居住的涉案房屋在2014年4月22日、4月26日、11月7日进行装修事项的申请。 原告于2017年12月18日在涉案房屋处张贴物业管理服务费用催缴通知书，载明被告尚欠2017年1月1日至2017年12月31日物业管理费15406元。于2018年10月10日在涉案房屋处张贴物业管理费用催缴通知书，载明被告尚欠2017年1月1日至2018年12月31日尚欠物业管理费30812元。于2019年2月14日在涉案房屋处张贴物业管理费用催缴通知书，载明被告尚欠2017年1月1日至2019年12月31日尚欠物业管理费46218元。 被告提交湖森堡别墅小区业主委员会出具的关于停止缴纳物业费的通知两份，载明要求全体小区业主自2018年9月1日起暂停缴纳物业费。 被告提交江苏省住宅物业委托服务合同复印件，该合同显示系徐州锦绣悦邻物业管理有限公司与徐州市铜山区湖森堡别墅小区业主委员会签订，该合同复印件仅有第一页及最后盖章页，对于约定的具体内容被告并未提交，被告陈述该合同上显示的物业公司并未为小区提供物业服务。 被告陈述其拒绝缴纳物业费的原因系原告提供的物业服务与协议约定的内容不符，原告也未向其提供过缴纳过物业费的发票。 本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告按约提供了相应的服务，被告应按约交纳物业服务费及其他约定的费用。对于原告主张的2017年1月1日至2018年12月31日物业费，因双方约定“物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期的第一个月内履行交纳义务”，故本院支持物业费30812元（389.04㎡×3.3元/月/㎡×24个月）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，虽然物业服务合约定若被告未按时足额交纳物业服务费应交纳违约金，但物业服务合同的违约责任属于民事责任的一种，具有民事责任的一般法律特征，违约责任具有惩罚性与补偿性。违约责任的惩罚性表现为法律对违约行为的一种否定性评价，而不是通过对业主处以高于物业服务企业实际损害的赔偿数额或者违约金来表现。业主未依约及时交纳物业服务费并未影响原告正常经营，且通过审理以看出，原告的服务存在瑕疵，业主并非无故拒绝交纳物业服务费，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告李响向原告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司支付物业管理费30812（自2017年1月1日起至2018年12月31日）； 二、驳回原告华基美信（上海）物业管理有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费778元，减半收取389元，由被告李响负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员 吕 婷 二〇二〇年五月二十七日 书记员 侯亚菲