吉林省磐石市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0284民初75号原告：王艳，女，1968年4月10日出生，汉族，无职业，住磐石市。被告：张强，男，1992年7月8日出生，汉族，个体业主，住磐石市。委托诉讼代理人：杨福，磐石市东宁街道法律服务所法律工作者。被告：崔鑫，男，1992年7月6日出生，汉族，无职业，住磐石市。原告王艳与被告张强、崔鑫租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王艳、被告张强及其委托诉讼代理人、被告崔鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艳向本院提出诉讼请求：1.判令张强、崔鑫继续履行合同，并支付拖欠的租赁费50,000.00元；2.判令张强、崔鑫支付地面修复费用4,000.00元；3.由被告承担诉讼费。事实和理由：张强、崔鑫合伙在磐石市注册磐石市东宁街畅达汽车轮胎服务中心（于2019年3月19日注销)。2017年12月1日，租原告王艳位于磐石市××街市，双方签有租房合同，约定每年70,000.00元租金（上打租给付)。租期三年。第一年租金已付;第二年租金应于2018年9月交纳房租，但被告张强、崔鑫只付了10,000.00元，后经原告王艳多次催要，被告张强、崔鑫于2018年12月20又付了10,000.00元，剩下的50,000.00元出具了欠条。2019年3月20日，原告王艳去催要欠款时，发现被告张强、崔鑫已于2019年3月19日在没有通知的情况下搬走了，且剩余欠款50,000.00元至今没有给付，故诉至法院。张强辩称，2017年12月1日，张强、崔鑫承租王艳的位于磐石市××街市，双方签订“房屋租赁合同”，租期为三年，自2017年12月1日至2020年12月1日止，约定租金每年7万元（上打租给付，包括取暖费),三年租金不变，每年9月1日前交纳租金(当时张强明确向王艳说明9月份要进货，没有钱交纳房租，况且房租到每年的12月1日才到期!一年中有12个月，9月份就要求交纳下一年的租金，这已经是提前4个月交纳下一年度的租金，这未免太显失公平了!王艳当时说租赁合同只是这么写上，承租户可以在12月1日租赁期满之时再交下一年度的租金,张强不疑有诈,就在“房屋租赁合同”签了名字并捺印),张强当天交纳了第一年的租金7万元及押金1万元后进货开始经营。2018年9月份，王艳就开始催要租金，由于张强进货急需现金周转，加之正在第一年的租赁期限内、租赁期限并没有届满，所以，张强凑了1万元交给王艳。转眼到了2018年的取暖期，经张强多次催促，王艳仍没有交纳取暖费，屋子冷得没法呆，根本无法经营，王艳的行为已经构成违约!在这种情况下，王艳仍不停催要房租，2018年12月20日，张强又凑了1万元交纳房租。2019年3月19日，在有其他人在场的情况下，王艳竟然直接撵张强搬家，张强被迫搬家，在东西没有全部拿走时，王艳就将房门锁上不让张强进屋，后来经张强多次打电话，王艳才极不情愿地打开门，张强才得以将自己的东西全部拿走。二、王艳违约撵张强搬走的，而不是张强自己搬走的!王艳违约在先，违反了双方签订的房屋租赁合，先是没有交纳2018年的取暖费，导致暖气管子冻裂，屋子冷得呆不了人，导致张强无法经营;再是王艳撵张强搬走，不让张强经营，在这种情况下，王艳还是索要房租，张强先后两次凑了共2万元交给王艳。一年的房屋租金是7万元,从2018年12月1日--2019年3月19日王艳撵走张强之日共3个多月，张强已经交纳了2万元的租金,况且由于房东王艳违约拒绝交纳2018年的取暖费，导致张强无法经营，进而使张强遭受巨大的经济损失，张强应起诉王艳承担违约责任，张强对此保留诉权。三、王艳不但没有返还张强1万元押金，反过来还提起诉讼索要2019年剩余租金5万元，于法无据。既然王艳都已经将张强撵走了，导致张强无法继续承租使用王艳的房屋，王艳以自己的行为表明其本人不再履行双方签订的房屋租赁合同，反过来还向张强索要2019年剩余租金5万元，实在是于法无据。综上所述:王艳作为房屋的出租人，却不履行出租人的义务-不交取暖费，屋子冷得让承租户无法经营;撵承租户搬走之后却仍然向承租户索要剩余的租金5万元，张强已经被房东王艳撵走了，王艳还要张强交纳其被撵走之后的房租，这还有王法吗所以，张强不同意给付王艳所谓的“5万元租金”，同时，张强要求王艳返还1万元押金。故张强请求人民法院依法公断，驳回王艳的诉讼请求,以维护张强的合法权益不再遭受侵害当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并记录在卷。经审理，本院认定事实如下：2017年12月1日，张强、崔鑫承租王艳位于磐石市××街市。崔鑫与王艳签订了房屋租赁合同。合同主要约定：“王艳为甲方，崔鑫为乙方。甲方将位于磐石市××街市出租给乙方。租期三年，自2017年12月1日至2020年12月1日。租金为每年7万元，包括取暖费。签订协议之日乙方一次性付清第一年房租费。房租上打租，三年租金不变，每年9月1日前交纳租金。协议签订之日乙方交付1万元押金，房屋到期后，无任何损坏，乙方付清所有费用，甲方返还此押金。乙方三年租期未满如退组，甲方不返还乙方押金。如甲方三年租期内卖房，必须保证乙方三年租期满。乙方不得损坏、改建房内一切主体设施和结构，房屋必须保持完整，如有损坏乙方需按价赔偿或恢复原状”。签订合同后，张强、崔鑫给付了王艳9万元，其中1万元是张强、崔鑫购买了租赁房屋里的工具，1万元为押金，7万元为2017年12月1日至2018年12月1日的租金。张强、崔鑫签订合同后开始使用房屋直到2019年3月20日。2018年冬季，租赁物未供暖，租赁房屋暖气管冻爆裂。王艳于2018年9月开始向张强、崔鑫索要2019年租金。2018年11月，张强、崔鑫给付王艳租金2.2万元。2018年12月20日，张强向王艳出具欠条一份，欠条写明：“今日，本人张强（畅达汽车轮胎服务中心）欠房主王艳50,000.00元整，于2019年3月20日之内还清，如未还清按2分利息还款，至还请。借款人：张强。”在租赁期间，承租房屋外环城路修建，张强、崔鑫在承租房屋经营的汽车修理状况不好。张强、崔鑫于2019年3月20日搬出房屋。王艳将承租房屋锁上。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，王艳与张强、崔鑫签订房屋租赁协议，该协议是双方当事人真实意思表示，双方当事人均应按照合同约定履行自身的义务。王艳作为出租人应当保持租赁物在租赁期间符合约定用途。张强、崔鑫作为承租人应当按照合同约定支付租金。双方签订的合同期限自2017年12月1日起，按照本地习惯，供热公司于每年的9月起开始收取供暖费，10月中下旬开始进入供暖季，王艳未按照合同约定缴纳2018年取暖费，导致租赁物不符合使用条件，对张强、崔鑫的经营存在影响，已构成违约；2019年3月20日，张强搬出承租房屋，并另行租赁房屋从事经营房屋，现双方对于合同的履行已不具有可行性，故王艳要求继续履行合同已不可能，故王艳要求继续张强、崔鑫继续履行合同的诉讼请求，本院无法支持，且张强、崔鑫亦要求解除合同，故本院依法判令双方租赁合同予以解除。王艳要求张强、崔鑫支付维修费4,000.00元的诉讼请求，因当事人未向本院提交证据予以证明具体损失的计算方式，故本院无法确认损失数额，对其主张本院无法予以保护；至2019年3月20日实际终止合同之日，承租方张强、崔鑫支付了22,000.00元，按照实际承租期计算，张强、崔鑫交付的费用与实际租赁期限相当。且双方已就实际行动终止了合同的履行，且王艳对合同的履行亦存在过错，故其要求张强、崔鑫支付未履行期限租金的请求，亦违背事实和公平原则，故对其诉讼主张，本院无法予以支持。张强、崔鑫未按合同约定交付房租费，亦未按照约定履行合同的义务，二人对于合同的履行亦存在过错，故其要求出租方王艳返还押金10,000.00元的抗辩请求，本院不予保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条规定，判决如下：驳回王艳的诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  张怀国审 判 员  孙莲华人民陪审员  柳广义二〇二〇年五月二十三日书 记 员  温艳绯