重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1780号上诉人（原审原告）：重庆天居物业有限公司，住所地重庆市江北区建新东路69号。统一社会信用代码91500105203295806T。法定代表人：杨华，职务总经理。委托诉讼代理人：陶奇，重庆西商律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成明合，男，汉族，1969年2月28日出生，住重庆市九龙坡区。上诉人重庆天居物业有限公司与被上诉人成明合物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初26251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月01日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人重庆天居物业有限公司的委托诉讼代理人陶奇、被上诉人成明合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆天居物业有限公司上诉请求：1、撤销重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初26251号民事判决；2、改判被上诉人向上诉人支付2014年9月至2019年6月期间的物业服务费、公摊费5934.8元及滞纳金14252.17元或发回重审；3、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与重庆瑞州实业发展有限公司签订的《前期物业合同》合法有效，应当约束被上诉人，且被上诉人提出的上诉人在物业服务过程中“服务不到位”仅系单方面陈述，并无充分证据加以证明。滞纳金性质上是被上诉人不履行合同约定所需承担的违约金，被上诉人故意拖欠物业费接近5年，严重违反《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》的约定，按照合同约定向上诉人支付滞纳金。即使一审法院认为《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》约定的滞纳金过高，也应考虑到上诉人积极为小区提供物业服务，被上诉人故意拖欠时间长达5年，为督促被上诉人积极履行支付物业服务费的目的，酌情支持上诉人的部分滞纳金请求。成明合辩称，小区楼层没有安保，墙壁到处贴有广告，电梯没有人维护，启用大修基金后仍是坏的，保安素质低，经常和小区业主打闹，小区下面开办有农贸市场，小区公共收入没有公示，正常的物业公司应有安保进行每天巡逻，至少要有巡逻记录，物业公司每天只有八小时上班工作，其余时间没有人处理小区事务，现小区仍有一部电梯处于瘫痪状态，宠物随地大小便，物业公司提供的服务不到位，缴纳物管费不合理，如果物业公司整改了同意缴纳物业费。重庆天居物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令成明合支付自2014年9月至2019年6月期间的物业服务费、公摊费5934.8元及滞纳金14252.17元，合计20186.97元；2、本案诉讼费由成明合承担。一审法院认定事实：位于九龙坡区九龙镇盘龙村4号船舶.云湖绿岛小区×号房屋系成明合所有，该房建筑面积为87.09平方米。2010年3月18日，船舶.云湖绿岛小区开发商重庆瑞舟实业发展有限公司与重庆天居物业有限公司签订了《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》，约定重庆天居物业有限公司为船舶.云湖绿岛小区提供物业服务，高层按照每月1.2元/月.平方米收取物管费（不含水电公摊费），滞纳金约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同签订后，重庆天居物业有限公司按合同约定在该小区内为业主提供物业服务，并自愿按照高层每月1.1元/月.平方米收取物管费，成明合也在该小区内居住，并按每月1.1元/月.平方米缴纳了物业服务费用。自2014年9月起，成明合以该小区服务不到位为由，拒不缴纳物业服务费用。另查明，成明合自2014年9月至2019年6月共欠物管费95.80元×58月=5556.4元和公摊费438.4元。审理中，重庆天居物业有限公司坚持诉讼请求，成明合不同意支付。致协议不成。一审法院认为，重庆天居物业有限公司与重庆瑞舟实业发展有限公司签订的前期物业服务合同，该合同应为双方真实意思表示，此前期物业服务合同合法有效。重庆天居物业有限公司依约为该小区提供了物业服务，成明合作为小区业主，接受了重庆天居物业有限公司的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，成明合应当向重庆天居物业有限公司依照合同调整后的约定支付相应的物业服务费。对于成明合提出的重庆天居物业有限公司服务不到位的问题，一审法院认为，虽成明合举示的证据可以看出重庆天居物业有限公司提供的物业服务存在瑕疵，但物业服务合同存在履行周期长、服务内容多等特征，小区物业的正常运转不仅要求物业服务企业依约提供高质量的服务，也需要全体业主及物业使用人的配合。现成明合举示的证据不足以证明因重庆天居物业有限公司的服务缺位致小区安全保障、清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明重庆天居物业有限公司存在根本违约的情形，故成明合以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，一审法院不予采纳。故成明合应当向重庆天居物业有限公司支付从2014年9月至2019年6月的物管费为5556.4元，公摊费438.4元共计5994.8元。现重庆天居物业有限公司只要求成明合支付物管费、公摊费5934.8元，一审法院予以尊重。至于滞纳金，由于重庆天居物业有限公司、成明合未签订物业合同，虽然为成明合所在的小区提供了物业管理服务，但存在着服务不到位的情况。成明合并非无故拒交物管费，故，对重庆天居物业有限公司要求成明合支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告成明合于本判决生效后十日内向原告重庆天居物业有限公司支付2014年9月至2019年6月期间的物管费、公摊费共计5934.8元。二、驳回原告重庆天居物业有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费304元，减半收取为152元，由被告成明合负担。本院二审期间，重庆天居物业有限公司向本院举示了：《云湖绿岛小区保洁服务承包合同》，拟证明上诉人已经履行了该小区清洁卫生义务；《电梯日常巡查记录》，拟证明上诉人已经对小区电梯进行了日常维护并记录；《设备预防性维修协议》，拟证明上诉人对小区的电力设备进行了日常维护；《电梯日常维护保养合同》，拟证明上诉人对电梯进行了日常保养。成明合质证认为，上诉人虽然签订了保洁服务合同，但不能证明上诉人履行了相应的职责；不认可电梯巡查记录的真实性，每个楼层应该有一份巡查记录表；设备预防性维修合同是无效的，电梯近几个月都是坏的，没有维修过，不能确定其真实性；电梯日常维护合同，已经用大修基金进行了维修，但电梯现在仍然是坏的。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，重庆天居物业有限公司与重庆瑞舟实业发展有限公司签订的《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》合法有效，该合同对包括成明合在内的小区业主具有约束力。《船舶.云湖绿岛前期物业服务合同》对违约责任及物业服务质量标准均有明确约定，故重庆天居物业有限公司与成明合之间未直接签订物业服务合同，并非系不支持滞纳金的事实依据。重庆天居物业有限公司在二审举示的证据仅能证明其为案涉小区提供了物业服务，不能证明其提供的物业服务达到了合同约定的标准，而根据当事人一、二审庭审陈述及举示的证据，重庆天居物业有限公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，一审判决未支持重庆天居物业有限公司要求成明合支付滞纳金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，重庆天居物业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人重庆天居物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 倪洪杰二〇二〇年五月二十六日法官助理 陈园媛书 记 员 陈鹏锋