江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0585民初6159号 原告：味优客（上海）贸易有限公司，住所地中国（上海）自由贸易实验区新金桥路255号539A室，统一社会信用代码91310115MA1K3QTX95。 法定代表人：林宥彤，执行董事。 委托诉讼代理人：李俊，上海市海华永泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马宁刚，上海市海华永泰律师事务所律师。 被告：太仓市百信食材配送有限公司，住所地江苏省太仓市沙溪镇塘桥村农业园区，统一社会信用代码91320585398387566H。 法定代表人：杜鹏辉，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解旻，江苏新中远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昊，江苏新中远律师事务所律师。 原告味优客（上海）贸易有限公司（以下简称味优客公司）与被告太仓市百信食材配送有限公司（以下简称百信食材公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院适用普通程序公开开庭对本案进行了审理。原告味优客公司的法定代表人林宥彤及其委托诉讼代理人李俊，被告百信食材公司的委托诉讼代理人解旻、王昊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告味优客公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2017年6月30日签订的《厂房租赁合同》无效；2.判令被告赔偿原告各项损失共计369471元；3.判令被告退回原告已支付的租金612000元。事实和理由：原告和被告于2017年6月30日签订了《厂房租赁合同》及《补充协议》，约定被告将太仓市沙溪镇塘桥农业园区的加工车间、仓库、冷库出租给原告，总面积为1500平方米(按实际面积计算)，价格为每月每平米17元，租期为2017年7月1日至2022年6月30日。同时《补充协议》约定原告先借用被告的营业执照进行生产。2018年8月，原告在申请食品生产许可证时才得知该厂房所在土地为划拨性质，使用权人为太仓市沙溪镇农村工作局，没有土地证和房产证，所以无法办理食品生产许可证。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的规定，划拨土地使用权不得出租，所以该合同无效。综上所述，被告故意隐瞒该土地的性质，导致原告无法办理食品生产许可证及环评，导致合同根本目的不能实现，同时导致该合同无效，损害了原告的合法权益，给原告造成了损失。2019年10月18日，原告从被告处搬离了被告扣押的原告速冻库的设备，包括两台压缩机和两台风机，总价值16万元，现原告的总损失为369471元。又因合同无效，被告应退回原告所支付的房租612000元。 被告百信食材公司辩称：1.涉案租赁房屋系太仓市沙溪镇农村工作局根据沙溪镇镇政府开发建设沙溪镇现代农业园区的要求建设的生产用房和农副产品配送中心，产权系太仓市沙溪镇农村工作局所有，并由该局出租给被告使用，被告出租该房屋有合法依据，且原、被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律的强制性规定，本案的合同应属合法有效。2.被告办理营业执照及原告以被告名义办理的食品生产许可证均是使用案涉租赁房屋所办，故原告诉称的案涉租赁房屋无法办理食品生产许可证及环评的主张，无任何的事实依据。3.原告主张的损失没有任何事实依据，且即使存在也并非被告的原因或者合同无效所导致，而是因为原告违背诚信，未按约履行支付房租及水电的义务导致的。4.原告诉请要求退还租金的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，且租赁合同签署之后原告也已实际使用了案涉租赁房屋。综上，恳请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年6月30日，百信食材公司（出租方、甲方）与味优客公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，主要内容包括“甲方将太仓市沙溪镇塘桥农业园区百信食材公司加工车间以及仓库、冷库租给味优客公司，总面积为1500平方米，按实际面积结算，价格为17元/平方米。甲方对加工车间的装修款投资以及所有设备的投资总额为140万元。经双方协商，分五年折旧。即每年折旧费22万元。乙方承租甲方厂房年租金为306000元，承担每年折旧费22万元，合计526000元（折旧费从乙方拿到生产许可证起收取）。乙方租用该厂房期限为5年，即自2017年7月1日至2022年6月30日止。甲乙双方签订合同时，乙方向甲方支付2017年7月至9月的租金，租金为76500元，折旧费5.5万元。乙方自2018年起，每半年支付一次租金，支付时间为提前30天支付。逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其合法的追缴权力，由此造成的经济损失由乙方自行负责。甲方为乙方提供用电用水，水、电费的收费标准，按自来水厂及供电局的统一标准执行，供电变压器由甲方提供，供电量为130KVA，高压线路拉至乙方配电箱为止，厂房内新增低压线路由乙方承担，电费按每度1.03元计算，因甲方变压为100LVA而造成乙方不能正常运营，由甲方负责。” 后百信食材公司（甲方）与味优客公司（乙方）又签订一份《补充协议》。《补充协议》第一条约定，甲方同意将车间、办公室、仓库、化验室等现有设备出租给乙方使用，费用按照租房协议上收取，具体设备见清单。第二条约定，甲方同意乙方借用百信食材公司的现有营业执照进行加工生产，对目前所缺的证件办理事项由乙方负责办理，直至符合国家规定标准后，方可进行加工生产。第六条约定，在合同期间环评或两证不全导致乙方无法正常生产时，甲方须按实退还相应的费用，乙方所投入的设备成本按五年折旧使用计算。 味优客公司共向百信食材公司支付各类费用771926.07元。 2019年7月12日，百信食材公司以味优客公司欠付租金、折旧费等为由诉至法院，提出解除合同等主张。本院立案，案号为（2019）苏0585民初4195号。该案审理过程中，关于《补充协议》第六条中的“两证”，百信食材公司称是营业执照和食品生产许可证，味优客公司称是土地证和房产证。另，该案中，经本院主持，双方达成腾退方案。 2019年8月15日，百信食材公司（甲方）和味优客公司（乙方）签订《备忘录》，主要内容为：1.甲方出租房屋中乙方使用的五个冷库（包括一个大冷库、速冻库、3个小冷库）中的食材由乙方立即搬离，上述五个冷库中除可移动的食材之外的其他设施设备暂时不予处理（其中速冻库系因甲方要求暂时不予处理，甲方应妥善保管，不得故意损坏）。2.除本备忘录第一条约定之外的属于乙方的物品，由乙方于2019年8月16日前自行搬离。3.乙方在搬离自有物品的过程中，不得将甲方的物品搬走，同时乙方应当将甲方的物品放置到原来位置。4.乙方将甲方的物品放置到原来位置后，由双方对甲方的物品进行清点，在甲方确认甲方的物品未缺少的情况下，双方对乙方租赁的房屋进行交接。交接完毕之后甲方不再向乙方收取租金及水电等费用。 2019年8月22日，百信食材公司和味优客公司签订《交接确认书》，双方就房屋的腾退作如下确认：1.除2019年8月15日签订的备忘录第一条约定的五个冷库（其中速冻库中的线路已被乙方拆除）之外的其它物品中属于乙方的物品乙方已全部搬离，属于甲方的物品乙方已经给甲方放置到原位。2.经清点，乙方归还的小推车为5个。3.截止2019年8月22日，乙方租赁房屋的水、电表读数分别为：车间电表读数为3083.56（具体用电量需要乘以80）、冷库1电表读数为40077、冷库2电表读数为13371、冷库3电表读数为30537、宿舍电表读数为10456、办公室电表读数为329（具体用电量需要乘以3），水表读数为4412。4.甲方已收到乙方交还的出租房屋的全部钥匙。5.根据备忘录第四条的约定，即甲方不再向乙方收取2019年8月22日之后的租金、水电等费用。 2019年10月12日，味优客公司以其与百信食材公司签订的合同无效为由，诉至本院，引发本起诉讼。本案中，味优客公司认为百信食材公司故意隐瞒涉案房屋没有土地证和房产证的事实，导致涉案合同无效。百信食材公司称《补充协议》第六条中的“两证”是土地证和房产证，并认为味优客公司在签订合同时明知涉案房屋两证不全，在有可能合同无效的情况下投入较大资金装修，表明味优客公司对将来可能发生的损失是认可的。另，百信食材公司确认涉案土地是政府规划建设农业产业园的配套建设用地，性质属于农村集体建设用地，没有土地证，其上房屋也没有房产证。 审理中，双方当事人一致同意由法院委托对涉案房屋内现存装修及添附物品的残值进行评估，并以评估结果作为认定味优客公司对涉案房屋投入损失的依据。江苏君盛土地房地产资产评估造价咨询有限公司根据本院的委托，对涉案房屋内现存装修及添附物品的残值进行评估，并于2020年4月13日出具《评估报告》，评估结论为“经评估，截止评估基准日2020年3月23日，在满足相关评估假设及限制条件下，委托资产评估值为158078元。”双方为此次评估各支付评估费1500元，并对评估报告均无异议。 以上事实有味优客公司提交的厂房租赁合同、产权证明书、告知书，百信食材公司提交的食品生产许可证，评估报告，当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可手续，且其所附属土地为集体建设用地，故百信食材公司将该房屋出租给味优客公司而签订的《厂房租赁合同》和《补充协议》应归于无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，虽然涉案租赁合同无效，但百信食材公司仍有权请求参照合同约定的“厂房年租金”和“每年折旧费”的标准要求味优客公司支付房屋占有使用费。同时，味优客公司还应按约向百信食材公司支付水电费用。因在（2019）苏0585民初4195号案件中双方当事人确认味优客公司实际支付各项费用771926.07元，且该款尚不足以支付味优客公司应付的房屋占有使用费、水电费，故本院对味优客公司要求退回其已支付租金612000元的诉讼请求不予支持。 关于味优客公司主张的损失问题。本案中，百信食材公司以《补充协议》第六条中的“两证”是土地证和房产证为由，主张味优客公司在签订合同时明知涉案房屋两证不全并可能导致合同无效，但本院注意到在其提起诉讼的（2019）苏0585民初4195号房屋租赁合同纠纷一案中，其明确陈述“两证”为营业执照和食品生产许可证，前后陈述不一，故百信食材公司的主张难以成立，本案并无证据证明味优客公司明知合同存在无效情形仍承租房屋。由于导致涉案租赁合同无效的原因主要在于百信食材公司在未取得合法手续的情况下擅自将房屋出租，而味优客公司作为承租人也未对房屋状况尽到审慎注意义务，故对合同的无效，百信食材公司承担主要责任，味优客公司承担次要责任。因双方当事人一致同意以评估机构评定的涉案房屋内现存装修及添附物品的残值作为确定味优客公司实际损失的依据，故结合双方对于合同无效的过错以及涉案合同的履行情况等因素，本院确定对于味优客公司已形成附合的装饰装修物的现值损失，由百信食材公司承担65%的赔偿责任，即102751元（158078元*65%），其余35%的损失由味优客公司自负。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，判决如下： 一、确认原告味优客（上海）贸易有限公司与被告太仓市百信食材配送有限公司于2017年6月30日签订的《厂房租赁合同》无效； 二、被告太仓市百信食材配送有限公司于本判决生效后10日内向原告味优客（上海）贸易有限公司赔偿损失102751元； 三、驳回原告味优客（上海）贸易有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27840元，财产保全申请费3167元，合计31007元，由味优客公司负担12296元，百信食材公司负担18711元（其应于本判决生效后10日内向本院交纳）。评估费3000元，由味优客公司负担1050元，百信食材公司负担1950元，因味优客公司已预交1500元，其多付的450元，由百信食材公司在履行本判决的同时一并支付给味优客公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。 审 判 长 王 坤 人民陪审员 郁 骏 人民陪审员 王佳婷 二〇二〇年五月二十九日                                                               法官助理  胡浩                                                              书记员  陆雨舟