江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终3098号上诉人（原审原告）：常熟市浒西铸造有限公司。委托诉讼代理人：王永进，江苏世纪天合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟市浦西农业机械厂。被上诉人（原审被告）：季云芬。两被上诉人共同委托诉讼代理人：薛丹，江苏陈全兴律师事务所律师。上诉人常熟市浒西铸造有限公司因与被上诉人常熟市浦西农业机械厂、季云芬租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初13690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。常熟市铸造有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持常熟市铸造有限公司全部诉讼请求或将本案发回重审；诉讼费用由常熟市农业机械厂、季云芬承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.对厂房和土地租赁的起始时间认定错误。常熟市农业机械厂成立于2013年1月25日，此前案涉的厂房早已存在，一审法院错误认定是从2003年起租赁的，明显违背事实。2.一审认定租赁期间季云芬的家庭成员自行建造两间车间有误。首先，这两间车间不是建造，是拆除了原有的部分厂房，并且利用了原有的围墙，进行了翻修。其次，两次翻修是在2003年、2006年，早于2013年，所以不存在季云芬丈夫季云兴在挂靠常熟市铸造有限公司经营期间翻修的。3.虽季云兴在挂靠常熟市铸造有限公司经营期间对厂房进行翻修，但其也交付了部分租金，尚欠常熟市铸造有限公司部分租金。因此季云兴翻建厂房与常熟市农业机械厂、季云芬无关，只是常熟市铸造有限公司与季云兴的结算关系。二、一审法院不支持厂房租金存在明显不当。由于常熟市农业机械厂承租时厂房已经存在，之前翻修是案外人季云兴在挂靠常熟市铸造有限公司处经营期间进行的，房屋产权应当属于常熟市铸造有限公司，常熟市农业机械厂、季云芬应当支付厂房租金。常熟市农业机械厂、季云芬二审辩称，一、关于租赁主体和租赁期限的问题。第一阶段1993年至2003年期间，季云芬及丈夫季云兴挂靠在常熟市铸造有限公司名下经营，租用了常熟市铸造有限公司三间房屋，并自建了一个仓库，支付租金的方式从季云芬和季云兴挂靠经营收入中扣除的，该阶段与案涉租赁物和租赁土地无关。第二阶段2003年至2013年1月24日期间，2003年因为常熟市铸造有限公司厂房改造，常熟市铸造有限公司要求季云芬和季云兴搬离出租的三间房屋并拆除了季云芬和季云兴自建的仓库，让季云芬、季云兴搬到案涉租赁的土地上自建房屋。该期间租赁主体是季云芬、季云兴，在彩钢棚顶未坍塌之前其二人支付租金区域为彩钢棚的区域，支付的方式也是从挂靠在常熟市铸造有限公司经营收入中扣除。本案中常熟市铸造有限公司起诉的是2013年之后的租金及占有使用费，因此2003年至2012年的租赁情况不在本案审理和判决的范围。2013年1月1日至2013年1月24日，因此是所用厂房均为季云芬、季云兴自建，租赁主体为季云芬、季云兴，故无需支付厂房租金。第三阶段是2013年1月25日至今，常熟市农业机械厂设立，租赁主体为常熟市农业机械厂，因为厂房为季云芬、季云兴自建，因此不需要支付厂房租金。关于土地租金和占有使用费，常熟市农业机械厂向村委会支付了19600元土地租金和税费。后一审法院明确租赁面积为307平方米，因此常熟市农业机械厂向村委会补交了1890元的土地租金和土地使用税。二、季云芬、季云兴在常熟市农业机械厂设立之前自建案涉厂房，无需向常熟市铸造有限公司缴纳厂房租金。季云芬是个人独资企业的投资人，季云芬以其个人财产对常熟市农业机械厂承担无限责任。即便认为常熟市农业机械厂可以以自身名义进行法律行为，也割裂常熟市农业机械厂与季云兴、季云芬的关系，常熟市农业机械厂支付厂房租金的对象应为季云芬、季云兴，与常熟市铸造有限公司无关。常熟市铸造有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除与常熟市农业机械厂之间的厂房租赁关系；2、判令常熟市农业机械厂、季云芬向常熟市铸造有限公司支付2013年1月1日至2019年9月30日的厂房租金145057.5元，以及以年租金21490元为基数，自2019年10月1日起计算至归还房屋之日止的占有使用费；3.判令常熟市农业机械厂、季云芬向常熟市铸造有限公司支付2015年1月1日至2019年9月30日的土地租金和土地使用税20415.5元，以及以年土地租金和土地使用税4298元为基数，自2019年10月1日起计算至返还土地之日止的占有使用费；4.本案诉讼费由常熟市农业机械厂、季云芬承担。一审中，常熟市铸造有限公司变更了第三项诉讼请求，变更为判令常熟市农业机械厂、季云芬向常熟市铸造有限公司支付2015年1月1日至2019年9月30日的土地租金和土地使用税20415.5元，以及以年土地租金和土地使用税4298元为基数，自2019年10月1日起计算至返还土地之日止的占有使用费，扣除代缴的19600元剩余部分。一审查明事实如下：常熟市铸造有限公司向常熟市碧溪新区浒西村村民委员会租赁土地及部分厂房。从2003年起，常熟市铸造有限公司将其中的307平方米土地转租给常熟市农业机械厂使用至今，双方未订立书面合同，口头约定土地租金按照浒西村村民委员会实际收取标准计算（包括土地租金每平方10元、土地使用税每平方4元），但未约定租赁期限。期间季云芬的家庭成员自行建造了二间车间，均未取得相关准建手续。至2014年12月31日前，常熟市农业机械厂已向常熟市铸造有限公司缴纳相应土地使用费。2019年3月份，常熟市农业机械厂代常熟市铸造有限公司向浒西村村民委员会缴纳了2015年度至2019年度的陈欠租金19600元，对此常熟市铸造有限公司表示同意扣除。上述事实，双方当事人均无异议。另查明，常熟市铸造有限公司表示在起诉前已口头通知常熟市农业机械厂解除租赁合同，常熟市农业机械厂对此未予认可，常熟市铸造有限公司未能就此主张举证证明。上述事实，有经庭审质证认证的租赁合同、证人吴某、季某、张建清的证言、常熟市碧溪新区浒西村村民委员会出具的情况说明、结算凭证、营业执照、身份信息、一审法院另案民事调解书、庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为:常熟市铸造有限公司与常熟市农业机械厂订立的土地租赁合同符合法律规定，合法有效。法律规定租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，不定期租赁合同中，合同任何一方有权随时解除合同。本案中，双方当事人均认可常熟市铸造有限公司、常熟市农业机械厂之间无书面租赁合同，其实际发生的租赁关系应认定为不定期租赁。现常熟市铸造有限公司作为不定期租赁的出租人，随时有权终止该租赁关系，但应当给予对方合理的期限。对合同解除之后至返还之日止的占有使用费，常熟市铸造有限公司按照原约定标准计算损失与其实际发生的损失一致，符合法律规定，予以采纳。对常熟市铸造有限公司提出的房屋租金的诉请，因诉争房屋系常熟市农业机械厂所建，且无相应批准手续，常熟市铸造有限公司的该诉请无事实和法律依据，故不予支持。对常熟市农业机械厂提出要求无限期租赁土地的辩解意见，无事实依据和法律依据，不予采纳。对常熟市铸造有限公司提出，季云芬承担连带清偿责任的诉请，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条和第三十一条的规定,被告季云芬作为个人独资企业投资人,应对上述债务承担连带清偿责任。综上，故对常熟市铸造有限公司部分诉讼请求予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条之规定，判决：一、解除常熟市铸造有限公司与常熟市农业机械厂订立的土地租赁合同。常熟市农业机械厂于判决生效之日起90日内返还租赁土地。二、常熟市农业机械厂支付常熟市铸造有限公司自2015年1月1日至交付之日的土地租金及实际使用费（按每年4298元计算）扣除19600元的余额。三、季云芬对判决第二条常熟市农业机械厂金钱履行部分债务承担连带清偿责任。四、驳回常熟市铸造有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币1625元，由常熟市铸造有限公司负担1600元，由常熟市农业机械厂、季云芬负担25元。二审对一审查明事实予以确认。二审另查明，常熟市铸造有限公司一审中认可经过其同意常熟市农业机械厂、季云芬一方拆掉了原来常熟市铸造有限公司的房屋，由常熟市农业机械厂、季云芬一方建造了现有的两间车间，建造费用是由常熟市农业机械厂、季云芬一方支出的。二审中，常熟市农业机械厂、季云芬向本院提交了常熟市农商银行结算业务申请书、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证，证明一审判决后，常熟市农业机械厂、季云芬于2020年2月19日按照一审判决先行补足了2015年至2019年期间的土地租金和土地使用费1890元。常熟市农业机械厂、季云芬质证认为，对上述证据真实性无异议，但对关联性和证明目的不予认可，一审法院明确常熟市农业机械厂、季云芬结欠常熟市铸造有限公司土地租金和土地使用费，常熟市农业机械厂、季云芬应当向常熟市铸造有限公司支付而不是向村委会支付。该证据不能证明常熟市农业机械厂、季云芬按照一审判决补足了土地租金和使用费，只能证明其向村委会支付了1890元。本院认为，常熟市铸造有限公司与常熟市农业机械厂之间的土地租赁合同依法成立生效。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同关系中，合同任何一方都有权随时解除合同。本案中，常熟市铸造有限公司、常熟市农业机械厂之间无书面的租赁合同，其实际发生的租赁关系应为不定期租赁关系。常熟市铸造有限公司作为出租人有权终止合同，但必须给承租人常熟市农业机械厂合理的期限。合同解除后至实际返还之日，常熟市农业机械厂应按照原来双方约定的标准支付给常熟市铸造有限公司占有使用费。因此常熟市农业机械厂应支付常熟市铸造有限公司自2015年1月1日至交付之日的土地租金及实际使用费（按每年4298元计算），其中扣除常熟市农业机械厂代常熟市铸造有限公司向浒西村村民委员会缴纳的租金。一审中，双方对于常熟市农业机械厂代常熟市铸造有限公司向浒西村村民委员会缴纳了19600元的租金无异议，常熟市铸造有限公司同意从租金和占有使用费中扣除。二审中，常熟市农业机械厂、季云芬提交了常熟市农商银行结算业务申请书、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证，证明一审判决后其向村委会补足了2015年至2019年期间的土地租金和土地使用费1890元，常熟市铸造有限公司对此不认可，本院认为，根据熟市浦西农业机械厂、季云芬提交了的证据，可以确认常熟市农业机械厂于2020年3月1日代常熟市铸造有限公司向浒西村村民委员会缴纳了陈欠的租金1890元的事实，虽常熟市铸造有限公司不认可，但为了避免诉累，本院认为常熟市农业机械厂应支付常熟市铸造有限公司土地租金及实际使用费中可另行扣除上述代缴租金1890元，故因二审出现新情况，常熟市农业机械厂应支付常熟市铸造有限公司土地租金及实际使用费中可扣除的金额为21490元（19600元+1890元）。因熟市浦西农业机械厂、季云芬一审判决后向村委会代缴租金导致改判，故二审应由其承担部分诉讼费用。关于常熟市铸造有限公司主张的房屋租金、占有使用费，本院认为，根据常熟市农业机械厂、季云芬一审提供的证据、陈述及常熟市铸造有限公司一审中的自认，案涉厂房系常熟市农业机械厂、季云芬一方建造，且无相应的审批手续，常熟市铸造有限公司主张常熟市农业机械厂支付厂房租金、占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。常熟市铸造有限公司上诉主张案涉厂房并非常熟市农业机械厂建造，系季云芬家庭成员季云兴翻修了原有厂房，厂房翻修与常熟市农业机械厂、季云兴无关，常熟市农业机械厂、季云芬应支付厂房租金。本院认为，季云芬与季云系夫妻关系，常熟市农业机械厂系季云芬投资的个人独资企业，二审中常熟市铸造有限公司认可案涉厂房系季云兴翻修，一审中自认常熟市农业机械厂、季云兴一方经过其同意拆掉了原来常熟市铸造有限公司的房屋，由常熟市农业机械厂、季云芬一方建造了现有的两间车间，建造费用是由常熟市农业机械厂、季云芬一方支出的，因此对于常熟市铸造有限公司二审中主张厂房建造与常熟市农业机械厂、季云兴无关本院不予采信。故常熟市铸造有限公司主张常熟市农业机械厂、季云芬支付厂房租金本院不予支持。法信超链：地方法规1篇案例2篇裁判9498篇期刊17篇×，常熟市浒西铸造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；因二审出现新情况，且一审判决第二项遗漏了履行期限，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初13690号民事判决第一项；二、撤销江苏省常熟市人民法院(2019)苏0581民初13690号民事判决第二项、第三项、第常熟市、常熟市浦西农常熟市付常熟市浒西铸造有限公司自2015年1月1日至交付之日的土地租金及实际使用费（按每年4298元计算）扣除2149常熟市。常熟市浦西农业机械厂于本判决生效之日起90日内履行四、季云芬对常熟市条常熟市浦西农业机械厂金钱履行部分债务承担连带清偿责任常熟市回常熟市浒西铸造有限公司其他诉讼请求如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币1常熟市由常熟市浒西铸造有限公司负担1常熟市由常熟市浦西农业机械厂、季云芬负担25元；二审案件受理费3常熟市由常熟市浒西铸造有限公司负担常熟市，常熟市浦西农业机械厂、季云芬负担50元。本判决为终审判决。审 判 员 王稚群二〇二〇年五月二十六日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。