广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0521民初206号 原告：谢宇，男，1985年11月6日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：谢汶容，男，1957年10月12日出生，汉族，住广西合浦县。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：合浦县廉州镇廉州大道163号。统一社会信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 原告谢宇与被告合浦县广益房地产开发有限公司（下文简称“合浦广益公司”）商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月10日裁定转为普通程序，组成合议庭，于2020年4月30日公开开庭进行了审理。原告谢宇的委托诉讼代理人谢汶容，被告合浦广益公司的委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢宇向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告因房屋面积误差多支付的购房款39676元；2、退还多收的办证费5315.76元。事实和理由：原、被告于2012年4月6日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于合浦县广益中央公园C5幢1503号房，建筑面积为111.91平方米，单价为每平方米2930元，商品房售价总金额为327896元，约定于2012年10月1日交付使用。被告应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人应按已付价款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告如约支付了购房款，交纳了公共维修基金等相关费用，但因被告违建致使涉案房屋无法通过验收等。为此，住建部门对被告作出了行政处罚。经原告及小区业主委会的努力下，经政府协调，被告同意履行义务并陆续办理了验收、总证、分户证、纳税手续等，2019年12月25日办理了房屋不动产权证书。被告代收了办证费10000元，被告办证时代原告缴纳了契税4684.24元。合同约定多还少补，被告应退还多收的5315.76元。被告销售商品房面积为111.91平方米，但产权登记建筑面积为103.63平方米，面积误差8.28平方米，超出产权面积的7.4%，其中3%以内面积为3.36平方米，应返还购房款2930×3.36=9844.8元，超过3%以上面积为4.92平方米，应返还购房款2930×4.92×2=28831.2元。根据合同约定和法律规定，被告应返还和双倍返还原告面积误差产生的购房款合计39676元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告合浦广益公司未提出书面答辩，在庭审过程中，其诉讼代理人陈述辩称：1、原告已于2019年2月19日就该合同向合浦县人民法院提起诉讼，现又就该合同再次起诉，属重复起诉；2、根据2019年3月15日的会议纪要及2019年4月24日合浦县房产测绘成果报告，面积误差在3％以内。原告的请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年4月6日，原告谢宇与被告合浦广益公司签订《商品房买卖合同》及附件四《合同补充协议》各一份，约定：原告向被告购买由被告开发的位于合浦县（原廉州镇城东新区A-Ⅲ-6号）广益中央公园C5幢1503号房，建筑面积为111.91平方米，单价每平方米为2930元，房款总价为327896元，付款方式为首付加按揭付款。合同第五条规定面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。出卖人应于2012年10月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。此外，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了房款327896元，并交纳办证费10000元（约定办证费多还少补），2012年12月13日被告将涉案房屋交付原告使用。涉案商品房所在楼房项目因存在违章建设，2017年3月2日，合浦县住房和城乡规划建设局作出行政处罚决定书，对涉案小区违建行为进行处罚。2017年3月24日，被告代原告缴纳了契税4684.24元。2018年3月7日，被告取得登记其名下涉案小区C5、C6、C7幢的《不动产权证》，完成涉案商品房所在整栋楼的首次登记。因被告逾期没有为原告办理不动产权证书，2019年2月19日，原告就该合同约定的办理不动产权属证书提起诉讼，本院已作出判决。2019年3月15日，为解决该小区违建问题及办理业主不动产权证问题，合浦县人民政府召开县长办公会议，形成合政办阅【2019】9号会议纪要，同意将被告改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建设面积的一半计入业主不动产证产权面积。2019年4月24日，合浦县公诚房产测绘队对C12、C13、C14幢住宅部分进行测绘，出具了合浦县房产测绘成果报告书。2020年3月2日，合浦县人民政府召开县长办公会议，形成合政办阅【2020】14号会议纪要，撤销合政办阅【2019】9号会议纪要。2019年12月25日，被告为原告办理了桂（2019）合浦不动产权第0055280号不动产权证书。证载面积为103.63平方米。 上述事实，有原告提供的法律文书生效证明书、不动产权证书、《商品房买卖合同》、《附件四补充协议》、民事判决书、《购房发票》、收据、《契税发票》、合政办阅【2020】14号会议纪要等证据；有被告提供的合政办阅【2019】9号《会议纪要》、2019年4月24日《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》等证据以及当事人在庭审中的陈述予以证实。 本院认为：原告该次提起的诉讼是就合同约定的独立条款提起请求，与第一次提起的诉讼不属同一性质的请求，故原告该起诉不属重复起诉。原告谢宇与被告合浦广益公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方自愿协商一致签订的，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议均为合法有效，双方应当按照约定履行相关义务。合同签订后，原告已按照合同约定全额支付购房款给被告，被告已交付房屋给原告使用。关于涉案房屋面积的差异处理的问题。合同第五条约定产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门已颁发了分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：销售面积111.91㎡-产权面积103.63㎡=8.28㎡，面积误差比：8.28㎡÷销售面积111.91㎡×100%=7.4%，其中面积误差比在3%以内为3.36㎡，面积误差比在3%以外为4.92㎡，即被告应分别退还原告购房款3.36㎡×2930元／㎡=9844.8元、4.92㎡×2930元／㎡×2=28831.2元，共计38676元。超出部分本院不予支持。被告收取了原告办证费10000元，代支付了契税4684.24元，因双方约定多还少补，故多收的5315.76元应予退还原告。被告主张按2019年3月15日的合政办阅【2019】9号《会议纪要》及2019年4月24日《测绘成果报告》的结果计算销售面积，但该《会议纪要》已被合政办阅【2020】14号会议纪要撤销。故被告该主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、被告合浦县广益房地产开发有限公司应返还给原告谢宇购房款38676元； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司应退还给原告谢宇办证费5315.76元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费924元，由被告负担，原告已预交上述受理费，由被告在履行上述判决义务时一并给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  韩宗强 人民陪审员  肖大龙 人民陪审员  陈统晓 二〇二〇年五月九日 法官 助理  庞小娟 代书 记员  陈世旺 附本判决适用的法律条款： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。