贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终2870号上诉人（原审原告）：冯焕坤，男，1968年5月24日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审原告）：皮永婵，女，1978年2月28日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。二上诉人的共同委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。二上诉人的共同委托诉讼代理人：李田，贵州龙在田律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遵义市恒丰房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区东联络线坪香园公寓1-1。统一社会信用代码：1952030078019399X1。法定代表人：罗国胜，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋成君，贵州乾锋律师事务所律师。上诉人冯焕坤、皮永婵因与被上诉人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初11535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯焕坤、皮永婵上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：1.一审判决以涉案房屋不具备办理不动产权证书的条件为由，驳回上诉人要求被上诉人办理不动产权证书的请求错误。2.一审将逾期办证违约金调至日万分之零点二不当。3.上诉人请求被上诉人退还燃气安装费，并未超过法律规定的诉讼时效。被上诉人恒丰房开公司未针对陈华丽、吴永秋的上诉请求及理由作书面答辩。冯焕坤、皮永婵向一审法院起诉请求：1.恒丰房开公司立即为冯焕坤、皮永婵办理龙城·悦都第2幢第24层24-3号房屋的房屋产权证书及土地使用权证书。2.恒丰房开公司因逾期办理房屋产权证书，应向冯焕坤、皮永婵支付违约金54468.30元（暂计算至2019年10月29日，2019年10月30日后违约金以378252元为基数按日万分之1.5计算至恒丰房开公司为冯焕坤、皮永婵办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）。3.恒丰房开公司退还冯焕坤、皮永婵房号为2-24-3号的天然气开户费2500元；4.本案诉讼费由恒丰房开公司承担。一审法院认定事实：2016年11月5日，冯焕坤、皮永婵与恒丰房开公司双方签订了一份商品房买卖合同，合同主要内容如下：一、恒丰房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区东联线“龙城.悦都”第2幢第24层24-3号房屋出售给冯焕坤、皮永婵；二、房屋价款为378252元，冯焕坤、皮永婵以贷款方式进行付款；三、恒丰房开公司应于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，对供暖、燃气没有约定；五、恒丰房开公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、恒丰房开公司于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付冯焕坤、皮永婵，恒丰房开公司不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，恒丰房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，恒丰房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，冯焕坤、皮永婵不退房的，恒丰房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向冯焕坤、皮永婵支付已交购房款万分之一点五的违约金。冯焕坤、皮永婵支付购房款378252元后，于2017年5月接房。现恒丰房开公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产证的费用，至今未办理初始登记导致冯焕坤、皮永婵不能办理房屋不动产权证。另查明，恒丰房开公司以出让方式取得“龙城﹒悦都”项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第83号，合同编号是5203002013B01145。后恒丰房开公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户天然气安装费为2500元。冯焕坤、皮永婵于2016年11月5日向恒丰房开公司支付天然气安装费2,700.00元，后恒丰房开公司将2500元支付给燃气公司开户，剩余的200元恒丰房开公司已经主动退还冯焕坤、皮永婵，冯焕坤、皮永婵接房入住后现已经开通了天然气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，冯焕坤、皮永婵诉称的房产证及土地使用证暨不动产权证。冯焕坤、皮永婵已经按照约定向恒丰房开公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，恒丰房开公司应当履行为冯焕坤、皮永婵办理房屋不动产权证的义务，但本案事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，冯焕坤、皮永婵可在条件成就后再主张权利。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是恒丰房开公司应当履行的义务，恒丰房开公司辩称其他债务人未向其履行义务，造成其无力支付办证费用不是恒丰房开公司正当的辩解理由，原审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，冯焕坤、皮永婵主张违约金标准过高，原审法院认为违约金按照万分之零点二的标准计算为宜。由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于恒丰房开公司完成初始登记后，冯焕坤、皮永婵便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日算至恒丰房开公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。冯焕坤、皮永婵于2016年11月5日向恒丰房开公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年10月28日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于恒丰房开公司提出冯焕坤、皮永婵主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效的意见原审法院不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的“龙城﹒悦都”建设项目立项时间在2013年，且恒丰房开公司开发建设的“龙城悦都”在建设之初并未设计安装天然气，后在商品房销售的过程中，为了冯焕坤、皮永婵带来了生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，“龙城悦都”全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，恒丰房开公司额外向燃气公司购买管道买燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，冯焕坤、皮永婵请求恒丰房开公司返还燃气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告冯焕坤、皮永婵支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款378,252.00元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起计算支付至被告遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、驳回原告冯焕坤、皮永婵的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取610元，由原告冯焕坤、皮永婵承担510元，由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。本院经二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张退还天然气开户费是否超过法律规定的诉讼时效的问题，经审查，上诉人自缴纳涉案天然气开户费用起至提起本案诉讼之日止已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，上诉人诉请退还涉案天然气开户费已经超过法律规定的诉讼时效，上诉人所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，冯焕坤、皮永婵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1020元，由冯焕坤、皮永婵负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  娄 强审判员  贺灿灿二〇二〇年五月十四日法官助理王薇书记员冯滢