福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初388号 原告：王开清，女，汉族，1983年12月8日出生，住福建省清流县。 委托诉讼代理人：兰庆明，福建陈彪律师事务所律师。 被告：三明市光明地产有限公司，住所地福建省清流县龙津镇水东路138号，统一社会信用代码91350423557580022W。 法定代表人：罗黎明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：马仁芳，男，汉族，1966年9月4日出生，该公司员工，住福建省清流县。 原告王开清与被告三明市光明地产有限公司（以下简称“光明地产公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王开清的委托诉讼代理人兰庆明、被告光明地产公司的委托诉讼代理人马仁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王开清向本院提出诉讼请求：1.解除王开清与光明地产公司之间签订的《光明城市广场住宅定购协议书》；2.光明地产公司双倍返还王开清购房定金226,800元。事实和理由：2013年5、6月份，王开清向光明地产公司订购了两套单身宿舍，交付了100,000元定金。因光明地产公司未能建设该房屋，光明地产公司建议王开清去购买该公司的现房。2015年2月5日，王开清与光明地产公司签订《光明城市广场住宅定购协议书》，约定王开清以422,397元的价格向光明地产公司购买其开发的7#3A01室房屋，王开清以之前交付的100,000元定金及利息13,400元转为该房屋的定金，光明地产公司承诺一月之内可交付房屋并要求王开清一个月后去签订正式合同、交房，可当王开清去签订合同时，光明地产公司却躲着不与王开清签订合同，该房屋至今未交付王开清使用。后王开清去查询后发现该房屋已于2014年被法院查封，王开清要求与光明地产公司解除合同，但无果。为维护王开清的合法权益，请求判如所请。 光明地产公司辩称：协议第二条约定，签订协议书后的七日内王开清应到答辩人处签订正式的《商品房买卖合同》，但王开清人在外地打工未到答辩人处缴纳首付款并签订《商品房买卖合同》。按协议书的约定，答辩人有权没收定金不予返还。签订协议时答辩人并不知晓案涉房屋已经被查封，且即使案涉房屋被查封，答辩人仍有其他房屋可供王开清购买。对于拒绝交付房屋的问题，答辩人与王开清并未签订正式的《商品房买卖合同》，王开清无权要求答辩人交付房屋给其装修、使用。答辩人对解除定购协议书无异议。 王开清围绕诉讼请求依法提交了身份证、购房款交付收据、光明城市广场住宅定购协议书为据，光明地产公司对王开清提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。光明地产公司未向本院提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月5日，光明地产公司（出卖人、甲方）与王开清（认购方、乙方）签订《光明城市广场住宅定购协议书》一份，协议约定：1.乙方购买甲方开发的光明城市广场3A01单元住宅，建筑面积为121.11㎡，住宅按建筑面积3,488元/㎡计算，总价为人民币肆拾贰万贰仟叁佰玖拾柒元整（422,397元）；2.乙方签订本协议时已了解该房产的详细状况，并同时支付购房定金人民币壹拾壹万叁仟肆佰元整；3.乙方应自本协议签订之日起7日内缴清该商品房的首期款，同时与甲方签订正式《商品房买卖合同》；4.双方在签订本协议且乙方交付上述定金后7日内，甲方应为乙方保留上述定购房屋，不得另行出售。由于甲方原因，将乙方的保留房屋另售他人，甲方应双倍返还定金于乙方；乙方在7日内未能与甲方签订正式《商品房买卖合同》，则视为乙方放弃订购上述房屋，本订购协议自行时效，甲方有权将上述房屋另行出售，且定金不予返还。5.甲、乙双方签订正式《商品房买卖合同》时，买受人的名字必须与本订购协议书订购方名字相符，买受人名字与协议书订购方名字不符，甲方有权拒绝与乙方签订正式《商品房买卖合同》，甲方有权将上述房屋另行出售，且定金不予返还。6.双方签订正式《商品房买卖合同》时，本订购协议即同时失效，乙方缴纳的上述定金自动抵充为购房款。7.本协议填写之乙方资料应真实有效，乙方的通讯地址及联系电话若有变更，应及时以书面形式通知甲方。8.本认购协议自双方签字盖章后生效，非本协议约定原因，双方不得以任何理由提出解除本协议。光明地产公司在甲方处加盖公司公章，王开清在乙方处签字并捺印。 该协议书签订后，光明地产公司向王开清出具收据一份并加盖光明地产公司财务专用章，该收据款项内容为“7#3A01购房款（诚意金转入100,000元、利息转入13,400元）”,缴款人为王开清。该协议签订后，双方未在协议约定期限内签订正式《商品房买卖合同》。王开清认为是光明地产公司拒绝签订正式《商品房买卖合同》，光明地产公司认为是王开清原因未能签订《商品房买卖合同》，但双方均未提交证据证实。 因光明地产公司有其他债务纠纷，案涉房屋自2014年9月19日起陆续被三明市中级人民法院、清流县人民法院、三明市梅列区人民法院查封，并多次被清流县人民法院轮候查封。截至王开清起诉之日止，上述查封尚未解除。 本院认为，双方签订的《光明城市广场住宅定购协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议的内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。关于本案案由的确定问题。本院认为，双方签订的《光明城市广场住宅定购协议书》约定王开清支付的113,400元系购房定金，协议约定签订该定购协议后应在一定时间内签订正式的《商品房买卖合同》，但该订购协议欠缺对“商品房价款的付款时间”“交付使用条件及日期”“面积差异的处理方式”等商品房买卖合同的必备条款，因此，涉案定购协议的性质应为预约合同,即本案案由应为商品房预约合同纠纷。对于案涉113,400元性质的认定。本院认为，王开清、光明地产公司双方仅签订了定购协议,未正式签订《商品房买卖合同》,虽然收据上载明“购房款113,400元”,但结合定购协议中“购房定金113,400元”的约定以及王开清在签订定购协议当天就支付了涉案113,400元的事实,该款应为立约定金。 关于王开清诉求解除涉案定购协议的问题。本院认为，王开清与光明地产公司双方签订的订购协议是双方当事人真实意思表示,内容亦不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应在约定的期限内协商一致签订正式的《商品房买卖合同》。依据案涉定购协议约定,双方应在2015年2月13日前签订正式《商品房买卖合同》,但正式《商品房买卖合同》至今未签订，因光明地产公司与案外人存在债务纠纷导致涉案房屋多次被查封、轮候查封且至今未解除,王开清购买房屋的合同目的已不能实现，光明地产公司对解除涉案订购协议亦无异议，故王开清主张解除《光明城市广场住宅定购协议书》的诉讼请求,予以支持。 关于光明地产公司是否应双倍返还王开清定金的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，双方当事人均应提交证据证实因对方的原因未能订立正式《商品房买卖合同》。本案中，光明地产公司主张系因王开清未能在定购协议订立后的7日内至其公司签订正式合同并缴纳首付款，但其未提交证据证实，故对其辩解不予采信。而王开清向本院提交了充分的证据证实光明地产公司与王开清签订《光明城市广场住宅定购协议书》时，案涉房屋已经被法院查封且至今未解除，故应认定系光明地产公司的原因未能订立正式《商品房买卖合同》。光明地产公司辩解其在签订《光明城市广场住宅定购协议书》时并不知案涉房产已被查封，本院认为，光明地产公司作为处于优势地位的房地产开发企业基于商业诚信原则，不仅负有向处于弱势地位的购买方披露房屋性质、明晰房屋产权的义务，还负有向买受人出售产权明晰、无纠纷的商品房的义务，其以签订协议时并不知房产被查封不仅违背常理，还违背商业诚信原则，且其辩解其并未提交证据予以证实，故本院不予采信。案涉房屋在定购协议签订前即已被查封，故应认定系因光明地产公司原因导致定购协议无法继续履行，双方无法签订正式《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金的规定,并根据权利义务相一致及公平原则,光明地产公司应承担双倍返还定金的责任,即光明地产公司应当双倍返还定金共计226,800元。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除王开清与三明市光明地产有限公司2015年2月5日签订的《光明城市广场住宅定购协议书》； 二、三明市光明地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还王开清购房定金226,800元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费4,702元，减半收取计为2,351元，由三明市光明地产有限公司负担（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  巫金秀 二〇二〇年五月二十八日 书记员  林师阳 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。