云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0423民初398号原告（反诉被告）：通海劭唐企业管理有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县古城东路59号五层。统一社会信用代码：91530423577283404Y。法定代表人：李宥延。委托诉讼代理人：杨雄显，云南杨雄显律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：钱运弘，男，1972年10月5日生，汉族，住昆明市盘龙区。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：陶恺，男，1979年8月27日生，彝族，住通海县。委托诉讼代理人：**，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司（以下简称劭唐公司）与被告（反诉原告）陶恺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月26日、4月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人杨雄显、钱运弘，被告（反诉原告）陶恺及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。劭唐公司向本院提出诉讼请求：判令陶恺支付尚欠劭唐公司的房租、物业管理费、水电费合计103033.34元；庭审中增加诉讼请求，请求法院确认与陶恺解除房屋租赁合同的时间为2017年11月。事实和理由：2016年7月7日，劭唐公司与陶恺签订了一份《出租协议》，协议约定：劭唐公司将位于通海县㎡）出租给陶恺经营儿童游乐城，租期自2016年7月1日起至2017年4月1日止，租金5000元／月、物业管理费1940元／月，经营期间所产生的水电费由陶恺承担。租期届满后，陶恺要求续租，但双方未签订书面合同，双方约定租金、物业管理费及水电费的支付仍按以前的合同履行。自2016年7月至2017年11月止，双方解除租赁合同时，房屋租金、物业管理费、水电费合计：153929.6元，扣除陶恺支付的40896.26元及根据合同约定减免的租金10000元外，现尚欠103033.4元未付。陶恺辩称，2013年其与劭唐公司合作经营劭唐百货四楼儿童乐园，双方约定由劭唐公司提供场地，陶恺购买设备并负责经营，经营期间的收入由劭唐公司保管，并按月结算后进行盈余分配。合作期间，因劭唐公司未如期支付陶恺2016年4、5、6月份的盈利，并提出终止合作经营。2016年7月7日，双方经协商签订了《出租协议》，协议约定了租赁期限、租金及其他费用。《出租协议》签订当天，劭唐公司与陶恺之间就合作经营期间的盈余进行了结算，并形成《货款支付方式》。劭唐公司共应支付陶恺2016年4、5、6月份盈余款共计61684元，其中4月份的盈余款20739元，劭唐公司承诺于2016年7月30日前支付，余款40945元用于抵扣租金、物业管理费用及水电费。协议还约定了违约责任及因第三方导致无法正常经营，劭唐公司不再收取无法正常经营期间的租金。2016年8、9、11、12月，由于劭唐公司与业主发生纠纷导致无法正常经营，故该期间的租金应按协议约定予以扣除。2016年12月，劭唐公司让陶恺搬至一楼经营，因此导致2017年1、2月因搬迁不能正常经营；2017年3月，在一楼经营一个月后，劭唐公司又通过断水断电的方式逼迫陶恺搬离一楼，直到2017年5月后才正常经营，故2017年1、2、4、11月份的租金按协议约定，劭唐公司不应当收取。并且，由于劭唐公司未能提供正常的物业服务，导致陶恺无法正常经营，故此期间的物业管理费劭唐公司也不应当收取。另外，劭唐公司所主张的水电费并无依据，法庭不应支持。陶恺向本院提出反诉请求：1、判令劭唐公司赔偿因其不能正常经营所导致的损失47320元；2、判令劭唐公司返还出租押金5000元。事实和理由：劭唐公司与陶恺之间签订的《出租协议》约定之前合作经营的押金5000元在签订《出租协议》时转为出租押金，并约定在陶恺撤场后一个月内退还其出租押金，但劭唐公司至今未退还陶恺。2016年12月，劭唐公司让陶恺搬至一楼经营，由于搬迁导致产生装修费16200元、购买损毁材料及变更地点宣传费16120元、拆卸与安装设备支出的费用15000元，合计：47320元。劭唐公司辩称，陶恺主张要求由劭唐公司赔偿其从四楼搬迁至一楼的损失无事实和法律依据。陶恺主动从原经营的四楼搬迁至一楼经营，其所造成的损失应由其自行承担。出租押金5000元，没有退还陶恺是因为其没有按照合同约定履行义务，故押金5000元不应当退还。针对诉辩主张，劭唐公司提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明及其身份证复印件各1份，证明劭唐公司及法定代表人身份；2、出租协议1份，证明劭唐公司与陶恺于2016年7月7日签订了《出租协议》，协议约定：将劭唐百货四楼面积约800㎡场地出租给陶恺经营儿童游乐城，租赁期限自2016年7月1日至2017年4月1日，租金5000元/月、物业费1940元/月，水、电费用由陶恺负担；3、电费摘抄单19份，证明陶恺租用场地后每月用电情况，电费总计：27912元；4、电影放映厅、通海光速网吧及业主委员会证明各1份，证明陶恺在四楼一直正常经营，自2017年1月搬迁至一楼也一直是正常经营；5、收据1份，证明2016年4月份的营业款20739元劭唐公司已支付陶恺；6、通知单2份，证明双方签订协议，所收取的水费是按固定金额472.8元/月收取；7、通海城市名钻业主委员会证明1份，证明2016年8月27日至2016年9月5日关闭商场；8、城市名钻业主委员会租赁合同2份，证明：1、劭唐公司与陶恺解除租赁合同的时间是2017年11月25日；2、恺陶搬至一楼经营的场地，其中经营小火车占地面积200㎡，2018年出租时租金为180000元/年，陶恺搬至一楼经营场地面积比四楼增加，租金增加，但劭唐公司收取的租金并未提高；9、进店装修守则1份，证明商铺内各商户装修需经书面审核同意后才可以进行装修；10、工商银行与陶恺结算清单6份，证明与陶恺在不同时期的结算方式、内容、金额，陶恺并无异议，也无需其签字确认；11、增值税专用发票5份，证明2017年1至3月供电公司向劭唐收取电费情况；12、通海劭唐物业管理有限公司证明1份，证明2015年5月1日至2018年4月3日，通海劭唐物业管理有限公司受劭唐公司委托对城市名钻进行物业管理、电费抄表、汇总计算，抄表工作由朱某负责；13、证人王某、朱某出庭作证，证明陶恺从四楼搬迁至一楼经营系其主动要求，搬至一楼后正常经营，一楼的经营面积比其在四楼经营面积大，并且不需要进行装修。陶恺质证认为，对1、2号证据无异议；对3号证据的真实性不予认可；对4号证据中证人证言的真实性、合法性不予认可，证人要出庭作证，并且证人与劭唐公司有利害关系；5号证据是双方在签订《租赁协议》及《货款支付方式》时，陶恺按照劭唐公司的要求提前向其出具的一个收据，但劭唐公司并未将款项支付给陶恺；6号证据的时间是双方在联营期间水费的支付情况，但出租以后应当按照陶恺经营期间实际使用的来计算，而不应当以固定的方式进行计算，并且双方在签订《出租协议》时并没有对水费固定收取进行过约定，故该证据与本案无关联性；对7号证据的证明目的不予认可，业主委员会与劭唐公司有利害关系，并且在2016年8月至9月期间，因为劭唐百货没有向业主支付相关费用，导致业主通过拉横幅及上街游行等方式将劭唐百货商场堵塞，并将大门锁上，这是通海县城内众所周知的事实，而非其所说的因经营状态调整进行关闭；对8号证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，1、城市名钻业主委员会与陶某所签订的租赁合同时间确实是2017年11月25日，但并不能说明劭唐公司与陶恺解除租赁合同的时间是2017年11月25日；2、陶恺搬至一楼经营时，当时的场地是用于堆放货柜杂物，本身并无利用价值。城市名钻业主委员会接管后进行了改造，所以租金才相应增加，但该租金与本案并无关联性；9号证据是劭唐公司自行制作的，对其真实性与关联性不予认可；对10号证据的关联性及证明目的不予认可，劭唐公司提交的该份证据是在双方联营时形成的，但现在双方是租赁关系，因此不能以联营时的支付方式来确定租赁时的支付方式；11号证据只能证明劭唐公司在经营期间所支出的电费，不能证明系陶恺应支付的电费。劭唐公司向供电公司缴纳电费的单价是0.72元／度，但向陶恺收取的费用是1.2元／度，明显不符合法律规定，并且，用电量与实际情况明显不符；对12号证据的真实性、关联性、合法性均不予认可；对13号证人王某、朱某的证人证言，陶恺质证认为，证人王某与劭唐公司有利害关系，对其证言不予认可。证人朱某所作证言的真实性不予认可，并且其也明确认可陶恺并未在所抄的电费上进行过签字确认。针对诉辩主张，陶恺提交如下证据：1、身份证复印件1份，证明陶恺的身份情况；2、《出租协议》1份，证明2016年7月7日，双方签订《出租协议》，协议对双方的权利义务进行了约定。其中，协议第七条第2项约定：“甲方出租给乙方的此场地，因甲方或第三方（业主等）导致乙方部分或者全部出现无法正常经营的情况，甲方将不再收取这个月的租金。”；3、《货款支付方式》1份，证明双方在签订《出租协议》前系联营经营儿童乐园至2016年7月1日止。2016年7月7日，双方对联营期间劭唐公司应支付陶恺2016年4-6月的营业款进行结算。其中，4月应支付陶恺的营业款为20739元，承诺于2016年7月30日前支付，如逾期不能支付，每超一天劭唐公司自愿增加1﹪的货款金额进行赔偿，超过15天未能支付的，劭唐公司自愿把所属物业与设施提拱给陶恺使用以此冲抵所欠货款；5、6月应支付的营业款40945元用于抵扣陶恺每月租金、物业管理费及场地所产生的水电费，并约定了如因电梯、电源、大门、通道等不能正常开启与通行的，租金在当月可免计；4、淘宝、支付宝、微信交易记录、个体工商户营业执照及收款收据3份，证明陶恺在2016年12月至2017年2月期间因被迫搬至一楼经营导致设备设施受损更换，购买灯具、灯线等支出4800元，更换受损设施及更换营业地点广告宣传支出16120元；5、照片9张，证明陶恺被迫搬运设备至一楼经营，因搬迁导致部分设备损毁；6、证人白某、陶某、普某出庭作证，证明陶恺因搬迁至一楼经营造成的相关费用的支出情况。劭唐公司质证认为，对1、2、3号证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可；对4、5、6号证据不予认可，陶恺所经营的儿童乐园有多个，其所购买的材料并不能说明属于搬迁经营所支出的材料费，且其单据非正式发票，并且劭唐公司所申请出庭作证的证人已明确不需要进行装修；照片的拍摄地点，何时拍摄及与本案的关联性，无证据予以证实；证人白某、陶某、普某与陶恺有利害关系，且白某所作的证言与陶某不一致，二人都是听说的，故其证言不能作为证据使用。本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，甲方（劭唐公司）与乙方（陶恺）签订了一份《出租协议》，协议约定：甲方将位于通海县㎡的场地出租给乙方经营儿童游乐城，租期自2016年7月1日至2017年4月1日止，租金为5000元／月、物业管理费为1940元／月，经营期间场地所产生的水电费用由乙方承担，公共通道所产生的水电费由甲方承担，经营所需的营业执照、税收等由甲方办理并承担其费用。除上面由乙方承担的费用外，乙方不再承担场地所产生的任何其他费用。协议签订后，以前联营合作的押金5000元转为出租押金，此押金在乙方撤场后一个月内退还。在经营过程中，甲方负责乙方的合法经营不受干扰，在非营业时间内甲方负责乙方的设备设施安全。甲方出租给乙方的经营场地，因甲方或者第三方（业主等）导致乙方部分或全部出现无法正常经营的情况，甲方将不再收取本月租金。同日，劭唐公司与陶恺签订《货款支付方式》，约定：劭唐公司欠陶恺儿童乐园4月份货款20739元，劭唐公司于2016年7月30日前付清；5、6月份货款共计40945元，抵扣每月租金、物业管理费及场地所产生的水电费用。上述事实双方当事人无争议，本院予以确认。庭审中，双方当事人所争议的焦点是：一、劭唐公司与陶恺解除租赁合同的时间？二、陶恺应当支付劭唐公司的租金是多少？三、陶恺主张要求劭唐公司赔偿损失47320元的反诉请求是否应当支持？四、陶恺主张劭唐公司返还押金5000元的反诉请求是否应当支持？关于争议焦点一：2016年7月7日，劭唐公司与陶恺签订了《出租协议》，协议约定：租期自2016年7月1日至2017年4月1日，租期届满后，双方未签订书面租赁合同。庭审中，劭唐公司主张双方解除租赁关系的时间是2017年11月25日，即通海城市名钻业主委员会与陶某签订租赁合同时。陶恺认为，双方解除租赁关系的时间应当是2017年11月10日，即劭唐公司将商铺移交给通海城市名钻的开始时间，并且在2017年4月7日，劭唐公司向陶恺发出律师函，通知陶恺双方的租赁关系于2017年3月31日解除。本院认为，2016年7月7日，双方签订《出租协议》，约定租赁期限自2016年7月1日至2017年4月1日止。2017年11月10日，劭唐公司将租赁物开始移交给通海城市名钻业主委员会，故其向陶恺收回租赁物的时间应当是2017年11月10日。2017年4月1日，租赁期限届满后，双方未签订书面合同，陶恺继续使用租赁物，庭审中无证据证明劭唐公司对其继续使用租赁物提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，2017年4月1日，租赁合同到期后，双方为不定期租赁，至2017年11月10日，劭唐公司将租赁物开始移交通海城市名钻业主委员会时，双方租赁关系解除。关于争议焦点二：依据甲方（劭唐公司）与乙方（陶恺）所签订的《租赁协议》约定，租期自2016年7月1日至2017年4月1日止，租金为5000元/月、物业管理费为1940元/月，经营期间场地所产生的水电费用由乙方承担，公共通道所产生的水电费由甲方承担，经营所需的营业执照，税收等由甲方办理并承担其费用。除上面由乙方承担的费用外，乙方不再承担场地所产生的任何其他费用。因甲方或者第三方（业主等）导致乙方部分或全部出现无法正常经营的情况，甲方将不再收取本月租金。同日，劭唐公司与陶恺签订《货款支付方式》，约定：劭唐公司欠陶恺儿童乐园5、6月份货款共计：40945元，抵扣每月租金、物管费用及场地所产生的水电费用。劭唐公司与陶恺的租赁关系自2016年7月1日至2017年11月10日止，因此陶恺应支付劭唐公司在此期间内的租金、物业管理费及水电费，但考虑到劭唐公司通知陶恺办理相关移交手续，应当给予陶恺合理的期限，本院酌情确定合理期限为2017年11月1日至10日，故该期限内的租金、物业管理费劭唐公司不应收取。对于租金，陶恺主张应扣除与劭唐公司合作经营期间61684元的盈余款及2016年8、9、11、12月、2017年1、2、4、11月未能正常经营期间的租金和物业管理费、水电费。经庭审举证、质证，2016年5、6月份的货款40945元，双方在《货款支付方式》中约定，抵扣每月租金、物业管理费及场地所产生的水电费用，该约定系双方当事人互负债务的约定抵销，符合法律规定，本院予以确认。对2016年4月的货款20739元，双方并未约定抵扣租金、物业管理费及水电费，本案不予处理。因此，对于陶恺应支付的租金、物业管理费用及水电费，应当将双方在《货款支付方式》中所约定的2016年5、6月份劭唐公司应支付陶恺的货款40945元予以扣除。对其所主张2016年8、9、11、12月份无法正常经营，经举证、质证，本院认为，影响陶恺正常经营的只有2016年8、9月份，故按双方所签订的《出租协议》约定，只应扣除2016年8、9月份的租金，合计：10000元。对陶恺主张劭唐公司无物业管理资质，在其经营期间劭唐公司并未对其提供过物业服务，因此不应当缴纳物业管理费。本院认为，首先从劭唐公司所提交的营业执照上来看，其经营范围包含物业管理；其次从劭唐公司与陶恺所签订的《出租协议》上来看，双方约定：“在经营过程中甲方负责乙方的合法经营不受干扰，在非营业时间内甲方负责乙方的设备设施安全。”该约定应认定为劭唐公司向陶恺提供物业服务的内容。因此，对陶恺认为劭唐公司不应当按照协议约定，收取物管费的主张，本院不予支持。但由于2016年8、9月份，劭唐公司确实未能保证陶恺正常经营，故对2016年8、9月份的物业管理费本院酌情支持2000元，扣减1880元。对所争议的水电费，双方在《出租协议》中约定，经营期间产生的水电费用由陶恺承担，公共通道所产生的水电费由劭唐公司承担。庭审中，劭唐公司主张，陶恺经营期间的水费是按联营期间固定价格472.8元/月收取；陶恺认为，双方签订的《出租协议》并未约定水费按固定价格收取，故不应当按固定价收取水费。本院认为，双方在《出租协议》中只约定了经营期间产生的水费由陶恺承担，未约定水费收取办法，但劭唐公司确实为陶恺经营期间支付了相关水费，故对于双方在《出租协议》中未约定的水费收取办法，本院参照双方联营期间固定价格472.8元/月计算，但由于2016年8、9月份，陶恺未能正常经营，期间的水费945.6元，本院酌情予以扣除，故陶恺经营期间应付水费为：16月×472.8元/月-945.6元=6619.2元。对于电费，劭唐公司与陶恺在签订《出租协议》时，约定：“经营期间场地所产生的水、电费用由乙方承担。公共通道产生的水电费由甲方承担，经营所需的营业执照，税收等由甲方办理并承担其费用。除上面由乙方承担的费用外，乙方不再承担场地所产生的任何其它费用。”劭唐公司第二次开庭时，提交向通海供电有限公司交纳的电费单价约为0.72元/度，但其陈述向陶恺所收取的单价为1.2元/度，包含商场内公共用电及公共设施设备用电。本院认为，依照双方所签订的《出租协议》约定，公共通道产生的电费由劭唐公司承担，陶恺只承担其经营期间场地所产生的电费，故对劭唐公司主张按1.2元/度收取电费的诉讼请求，本院不予支持。对于电表电量，劭唐公司将抄表事项委托通海劭唐物业管理有限公司，通海劭唐物业管理有限公司依据陶恺及其他经营户用电情况进行抄表，陶恺对其所用电量有异议，但其无证据予以证明，故对劭唐物业管理有限公司所抄电表电量合计24055度，本院予以确认，但应扣除2017年12月份（11月18日-12月30日）806度。综上所述，陶恺应支付劭唐公司的租金：16月×5000元/月-10000元=70000元、物业管理费：16月×1940元/月-1880元=29160元、水费：16月×472.8元/月-945.6元=6619.2元、电费：（24055-806）度×0.72元/度＝16739.28元，合计：122518.48元，扣除《货款支付方式》约定的2016年5、6月货款40945元用于抵扣租金、物业管理费及水电费外，陶恺尚需支付劭唐公司81573.48元。关于争议焦点三：陶恺主张2016年12月因搬迁至一楼经营，经营一个月后又搬迁至四楼经营，由于搬迁装修导致其2017年1、2、4、11月份无法正常经营，并反诉要求劭唐公司赔偿因装修支出费用16200元、购买损毁材料及变更地点宣传费用16120元、拆卸与安装设备支出15000元，合计：47320元。本院认为，陶恺所举证据不足予证明其搬迁系劭唐公司行为所导致的，且双方在《租赁协议》中已明确约定：“甲方出租给乙方的此场地，因甲方或者第三方（业主等）导致乙方部分或全部出现无法正常经营的情况，甲方将不再收取这个月的租金。”因此，陶恺认为业主的行为影响其正常经营，可以选择按协议约定办理，故对其反诉请求，本院不予支持。关于争议焦点四：双方在《出租协议》中约定，“签订协议后，以前联营合作的押金转为现在的出租押金即人民币：5000.00元人民币（五千元整），此押金在乙方撤场后一个月内退还。”本院确认，劭唐公司于2017年11月10日收回租赁物，故劭唐公司应当按照协议约定，于2017年11月10日至12月9日前退还陶恺押金5000元，但劭唐公司未按《出租协议》约定退还押金，故对陶恺要求返还押金5000元的反诉请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司与被告（反诉原告）陶恺2016年7月7日签订的《出租协议》于2017年11月10日解除；二、被告（反诉原告）陶恺于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司租金、物业管理费及水电费合计人民币81573.48元；三、原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）陶恺押金5000元；四、驳回原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）陶恺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，减半收取1180元，原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司负担380，被告（反诉原告）陶恺负担800元；反诉费1100元，减半收取550元，原告（反诉被告）通海劭唐企业管理有限公司负担100元，被告（反诉原告）负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判员 赵 勃二〇二〇年五月二十六日书记员 华跃红