河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终2798号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市二七区京广南路59号。统一社会信用代码：91410000614404261D。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张孟丽，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：毕晓阳，男，1989年2月28日生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：彭兵兵,河南良承律师事务所律师。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人毕晓阳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1、请求依法撤销郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19619号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2、请求依法判令本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由：一、一审法院仅依据上诉人与被上诉人之间签订的房屋买卖合同之规定，以2014年3月1日作为我方承担违约责任的起始日期，与事实不符，应依法予以改判。上诉人与被上诉人双方与2014年8月27日签订《商品买卖合同》，合同附件四第六条约定“上诉人应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定的时限未上报送申报材料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金”但实际上上诉人与被上诉人双方2014年8月27日才签订合同，被上诉人于2015年2月11日才缴纳全部房款，应按照合同约定房屋交付使用后60日内即2015年4月11日递交相关材料。合同附件四第五条约定房屋专项维修基金应由买受人自行交存，被上诉人2017年7月24日才缴纳涉案房屋的维修基金，应当以2017年9月24日作为计算违约的起始日期。且依据（2018）豫01民终17944号民事判决书可以看出法官对上诉人主张的京广花园违约日期应当自被上诉人缴纳维修基金后两个月开始计算是予以支持的。而一审判决并没有考虑到这一点，以2014年3月1日作为计算违约的起始时间，属于明显错误，应依法予以改判。二、《不动产登记暂行条例》取消了“产权初始登记”事项，且不动产权利登记的流程也发生了很大变化，一审法院将2019年3月27日即涉案房屋完成首次登记时间作为计算上诉人承担违约金的终结日期，无任何法律与事实依据，严重侵害上诉人的合法权益，应依法予以改判。合同附件四第六条约定的是“上诉人应当在2014年3月1日前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”，由于不动产登记发生改革原来办理房产证流程为：去房管局办理实测、初始登记、业主办理房产证；因此该合同附件四第六条的部分款项规定因情势变更而失效。由此，上诉人不应因该合同中已失效的条款和被上诉人本人的过错而承担违约责任。一审法院以首次登记日期作为上诉人承担违约责任的终结日期，显然与事实不符。综上所述，一审判决认定事实错误，缺乏法律依据，判决有失公允，上诉人的合法权益受到侵害，现特向贵院提起上诉，望贵院依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益。二审期间河南台兴房产有限公司增加上诉请求:另外即使一审没有考虑维修基金的问题，但一审判决计算的违约时间是从2014年3月1日计算，并没有考虑诉讼时效的问题，因此以2014年3月1日作为计算违约的起始时间属于明显错误，应依法予以改判。从2017年9月24日作为计算违约的起始日期。毕晓阳针对河南台兴房产有限公司的上诉请求辩称：答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人上诉理由不成立，依法应当驳回。一、办理房屋产权初始登记所需资料与是否交纳维修基金没有关联。被答辩人与维修基金作为逾期办理产权初始登记的借口无事实和法律依据。第一点，办理房屋产权初始登记是开发商整体为某一栋楼整体办理的，决不是单独给某一户办理。产权初始登记的目的就是确权，即先把房屋产权登记在开发商名下，办理该项初始登记开发只需商自己提供其应提供的资料即可与业主无关。只有在办理房屋产权转移登记时才需要业主提供契税、维修基金等资料。如果产权初始登记一直不予办理，就意味着房屋无法办理产权转移登记。被答辩人怠于履行登记义务，一拖再拖，应按照合同约定承担违约责任。第二点，从其他同一性质的案件中，被答辩人提供的涉案小区其他楼栋办理产权初始登记受理单可知，被答辩人提供的资料并不包括维修基金，因此被答辩人以不缴纳维修基金无法办理产权初始登记的陈述是错误的。第三，根据不动产登记中心公布的办理房屋产权初始登记所需资料清单也显示并不要求提供维修基金，因此维修基金自始至终与产权初始登记无关。第四，办理产权初始登记是被答辩人应尽的义务。退一万步讲，如果被答辩人所述真实，被答辩人作为专业开发商依然没有履行合同义务。合同约定在答辩人没有缴纳维修基金情况下，如果办理产权初始登记需要该材料，被答辩人完全可以选择代为交纳并通知答辩人。被答辩人自始至终没有履行通知义务，也没有代答辩人缴纳，明显存在过错。第五，关于被答辩人提到的中院判例，答辩人认为具体问题需要具体分析，当时的案件也没有提供相关的证据来证明产权初始登记与维修基金有关，法官酌定从维修基金两个月标准计算违约金是在使用法官的自由裁量权。关于两个月的期限并没有法律的明确规定，可长可短，也可以是资料齐全的当天。综观本案，在被答辩人无证据证明维修基金与产权登记有关情况下，一审法院根据合同约定进行判决并无不当。所以被答辩人一味地要求所有案件都从维修基金后的两个月计算，无法律依据。第二点，原审法院在审理时已经考虑到不动产政策的变化，并将被答辩人应当承担的违约金酌定60%，彰显了法律的公平性。不管政策变化与否，办理产权登记是开发商应尽的法定义务。被答辩人在没有证据证明何时提交了办理产权初始登记资料。答辩人起诉主张的违约金仅仅是主张到被答辩人办理产权初始登记即2019年3月27日。然而合同还约定产权初始登记后240日内被答辩人需要将不动产证书办理下来，但直至今日，被答辩人依然没有履行合同义务，被答辩人的违约行为一直在持续着，一味的逃避责任，实属不该。毕晓阳针对河南台兴房产有限公司增加的上诉请求辩称：关于被答辩人提到的诉讼时效，因为被答辩人违约行为具有持续性，被答辩人一直是迟延履行，且从来没有拒绝履行，因此本案并不受诉讼时效的限制。毕晓阳向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告协助原告办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧2号楼3单元1层105房屋不动产权证书;2.请求依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记违约金55773.02元（以房屋总价款为基数，按日0.005%的标准自2014年10月27日起暂计算至2019年3月27日）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，1.2014年8月27日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告开发的位于二七区京广南路西、代庄南街两侧2号楼3单元1层105房屋一套，建筑面积83.07平方米，房屋总价为691973元。约定金额：276973元，2014年8月27日缴纳，付款方式现金；约定金额：415000元，2014年9月27日缴纳，付款方式为商业贷款。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存；原告应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修基金专户；原告未及时交存房屋专项维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应当在2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的材料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%违约金。被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。合同还就其他事项进行了约定。2．被告提交的房屋面积测绘报告显示2016年10月24日完成涉案房屋实测。原告提交的证据显示涉案房屋2019年3月27日办理初始登记。3.《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金，但被告截止2019年3月27日才办完成本案标的房屋产权初始登记，应当承担违约责任。根据该院查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》[郑政办〔2015〕127号]确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对被告办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定被告应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对被告应承担的违约金按总房款（691973元）的日0.005%计算,自2014年3月1日起至2019年3月27日止1852天共计64076.70元，酌定赔偿60%即38446元为宜，原告多请求的部分该院不予支持。原、被告合同中约定被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并通知原告领取，但原告至今未取得房屋不动产权属证书，故原告该项主张，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十五日内协助原告毕晓阳办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧2号楼3单元1层105房屋的不动产权属证书（转移登记手续）;二、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内支付原告毕晓阳逾期办证违约金38446元;三、驳回原告毕晓阳的其他诉讼请求。案件受理费1194元，减半收取597元，由原告毕晓阳承担186元，由被告河南台兴房产有限公司承担411元，剩余597元退回原告毕晓阳。二审中，河南台兴房产有限公司提交郑州市中级人民法院法官专业会议意见复印件，拟证明在2016年8月20日后办理初始登记的应认定为情势变更，双方协商不一致应考虑情势变更，驳回要求支付违约金诉讼请求。毕晓阳发表意见称：对该证据的真实性证明目的均有异议，该证据来源不明，并没有中院的印章，我方不予认可。二审中，毕晓阳提交不动产登记受理凭证照片打印件，不动产登记中心出具的办理房屋首次登记收件清单原件，拟证明办理房屋初始登记或者首次登记并不需要维修基金。河南台兴房产有限公司发表意见称，对证据的来源和真实性表示予以认可，但是证明目的不予认可。因为由公司代办，是批量办理对方应予以提供维修基金，如果不予提供房管局对上诉人的所有手续不予受理。本院经审查认为，对河南台兴房产有限公司提交证据的真实性不予认可，对毕晓阳提交的证据的真实性予以认可。二审经审理查明事实除同原审相一致外，另查明，本院作出的（2019）豫01民终25564号民事判决显示：认为维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，酌定台兴房产公司应提交案涉房屋初始（首次）登记资料的合理期限为业主缴纳维修基金后的二个月内。由于在2017年时产权登记政策早已发生变化，台兴房产公司应按照政策变化继续履行提交产权登记资料的相关义务。由于台兴房产公司未提交充分证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，因此认定台兴房产公司逾期办理产权登记违约金的截止日期为案涉房屋的首次登记时间前一日。本院认为，维修基金的缴纳对办理房屋产权登记有一定影响，本案中，毕晓阳于2017年7月24日缴纳房屋维修基金，酌定河南台兴房产有限公司应提交案涉房屋初始（首次）登记资料的时间为2017年9月24日前。河南台兴房产有限公司称因情势变更导致商品房买卖合同中关于产权初始登记的约定失效，本院认为，无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得房屋权属证书的前提。虽然因不动产登记管理部门及房地产权属登记政策变化，但是出卖人仍然应当遵循诚实信用原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故河南台兴房产有限公司的上述理由不能成立。本案中，本院酌定河南台兴房产有限公司应提交案涉房屋产权登记资料的时间为2017年9月24日，此时产权登记政策早已发生变化，河南台兴房产有限公司应按照政策变化继续履行提交产权登记资料的相关义务。但河南台兴房产有限公司未提交充分证据证明其提交产权登记资料并被行政机关受理的时间，故一审认定河南台兴房产有限公司逾期办理产权登记违约金的截止日期为案涉房屋的首次登记时间前一日即2019年3月27日并无不当。据上，河南台兴房产有限公司逾期办理产权登记的违约金依合同约定按已付购房款691973元的日万分之0.5的标准，自2017年9月24日起计算至2019年3月27日止（共计550天）为19029元。河南台兴房产有限公司关于违约金起算点的上诉理由本院予以采纳，河南台兴房产有限公司的其他上诉理由不足，本院不予支持。综上所述，河南台兴房产有限公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19619号民事判决第一项，即“被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十五日内协助原告毕晓阳办理位于二七区京广南路西、代庄南街两侧2号楼3单元1层105房屋的不动产权属证书（转移登记手续）”；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初19619号民事判决第二项、第三项；三、河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向毕晓阳支付逾期办理房屋产权登记违约金19029元；四、驳回毕晓阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1194元，减半收取597元，由毕晓阳承担186元，由河南台兴房产有限公司承担411元，剩余597元退回原告毕晓阳；二审案件诉讼费1194元，由毕晓阳承担788元，由河南台兴房产有限公司承担406元。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年五月十八日书记员  王兴阳