云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书(2020)云0127民初411号原告：嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会。法定代表人：李金福，系该社区主任。地址：云南省昆明市嵩明县。原告：嵩明西南街商贸有限公司。法定代表人：李金福，系该公司董事长。住所：。共同委托诉讼代理人：陈建坤、李广胜，系云南滇源律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：张玉荣，男，汉族，1963年12月12日生，户籍住址：云南省昆明市嵩明县，现住云南省昆明市嵩明县。原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会（以下简称“嵩明西南街居委会”）、嵩明西南街商贸有限公司（以下简称“西南街商贸公司”）诉被告张玉荣租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告嵩明西南街居委会、西南街商贸公司委托诉讼代理人陈建坤，被告张玉荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告嵩明西南街居委会系西南街商贸公司的唯一股东。原告西南街商贸公司将其所有的位于温泉游泳馆实物及场地的经营、管理、使用、收益权授权委托给嵩明西南街居委会。2010年12月28日嵩明西南街居委会与被告签订了《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》，合同约定租赁期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止;租金及租金的支付方式为2011年1月1日起至2015年12月31日每年的租金400000元，自2016年1月1日起至2020年12月31日止每年的租金为500000元；被告必须将当年租金于当年的第一个月的最后一天前付清原告，其余租金交付期限依次类推，直至本合同履行完毕。另约定了违约责任，即违约方需向守约方按照10年租金总额的30%支付违约金。租赁合同签订之后，原告已将温泉游泳馆实物及场地移交给了被告使用收益至今。但是被告并未完全按照合同约定向原告支付租赁费，截至2020年1月31日，被告尚欠原告租金2180000元未付，上述事实有《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》、租赁费支付凭证、承诺书、国有土地使用证予以证实。为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1、由被告向原告支付截止2020年1月31日应付租金2180000元及违约金1350000元，合计3530000元；2、案件诉讼费由被告承担。被告张玉荣辨称：一、原告西南街商贸公司不是租赁合同的当事人，不是本案适格的原告，因此应依法裁定驳回其对被告的起诉。二、原告诉请的135万元违约金无事实依据，并且违反法律对违约金最高限额的规定。1.原告诉请的租金为2020年度的租金，依据租赁合同第三条约定，租金支付时间为2020年1月31日，原告起诉的时间为2020年2月13日，仅逾期13天；2、根据法律规定违约金不得高于实际损失的30%，逾期并未造成原告租金的损失，原告按合同约定主张135万元的违约金，既不合理，也失公平，且违反法律的规定。综上，应依法驳回原告违约金的诉讼请求。三、关于原告诉求的218万元租金，要求依法进行减免。1、2020年1月份至今中国发生新冠肺炎疫情，按照政府对疫情防控的要求，游泳馆进行停止营业；2、新冠肺炎疫情属于不可抗力，政府及司法部门对此持肯定观点。综上依据新冠肺炎疫情的不可抗力事件，政府要求必须停业的事实，结合法律对不可抗力的规定，原告诉请的租金，应按不可抗力的疫情持续事件长短进行减免。为证实其主张，原告向本院提交了以下证据：一、西南街商贸公司工商营业执照、西南街商贸公司法定代表人身份证明、嵩明西南街居委会统一社区代码证、西南街居委会法定代表人身份证明、李金福身份证复印件，欲证明西南街商贸公司、嵩明西南街居委会具有原告诉讼主体资格;二、嵩国用（2009）第××号土国有土地使用权证，欲证明：1.位于嵩明县城玉泉路温泉游泳馆土地使用权归西南街商贸公司所有；2.土地使用权证载面积为6125.72平方米，用途为其他商服用地，使用权类型为出让，使用终止日期2068年11月18日；三、嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同，欲证明：1.原告西南街居委会与被告于2010年12月28日签订了《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》；2.合同约定租期自2011年1月1日起至2020年12月31日止；3、租金前五年每年为40万元，后五年为每年50万元；四、承诺书，欲证明：1.被告于2018年11月30日向原告承诺截至2018年12月31日欠温泉游泳馆及小池租赁费共计1700000元；2.承诺于2018年12月30日前支付200000元，剩余1500000元于2019年10月30日前付清，如果到时未付清，所租温泉游泳馆归还给居委会，并履行本承诺至欠款全部付清。经质证，被告张玉荣对原告提交的证据均无异议。为证实其主张，被告向本院提交了以下证据：一、租金统计复印件、租金收据复印件，欲证明被告向原截止2019年12月6日累计缴纳租金296万元；三、游泳馆翻新项目统计，欲证明游泳馆因改造不能经营，共计花费655164.15元，居委会派二人监督改造并签字认可。经质证，原告对第一组证据认为，对其证明目的不予认可，原告主张的费用已扣除被告缴纳费用；对第二组证据三性不予认可，首先，翻新的项目系被告单方作出的结算，并没有原告盖章认可的情形的；其次，双方合同中已经明确，合同期满，被告无偿归还出租方。另外对该证据改造费用应在租金中扣除的证明目的不予认可，本案系租赁合同纠纷，如果原告主张该费用，应提出反诉。上述证据经过举证、质证，本院对双方当事人无异议的证据予以采信，对有异议的证据综合分析后予以认定。经审理，本院确认如下法律事实：原告西南街商贸公司系1998年3月3日成立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），原告嵩明西南街居委会系原告西南街商贸公司的唯一股东，原告西南街商贸公司将其所有位于温泉游泳馆实物及场地的管理、使用等权利委托给原告嵩明西南街居委会。2010年12月28日，原告嵩明西南街居委会（甲方）与被告张玉荣（乙方）签订《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》，约定：1、甲方将位于温泉游泳馆的实物及场地的经营、管理使用、收益权出租给乙方；2、租赁期限自2011年1月1日至2020年12月31日；3、租金及租金支付时间为：2011年1月1日至2015年12月31日的租金为每年400000元，2016年1月1日至2020年12月31日租金为每年500000元，10年租金共计4500000,元，乙方必须将当年租金于当年的第一个月的最后一天前付清甲方，其余租金交付期限依次类推，直至本合同履行完毕；4、租赁现状：甲方将温泉游泳馆以现状租赁给乙方经营管理；5、乙方在租赁期限内，需建设新设施，需建设新设施的，需经甲方书面同意，由乙方出资建设改造的设施，在租赁期限届满后，一切设施（包括桑拿室）无偿归甲方所有；6、违约责任：甲乙双方应当履行本合同约定，任何一方不得违约，否则违约方应向守约方支付违约金，违约金按10年租金总额的30%收取；乙方若违反上述条款，甲方有权单方面解除本合同。上述合同签订后，原告嵩明西南街居委会按照约定将温泉游泳馆及游泳馆内设施交付给被告张玉荣管理、经营使用。2015年11月至2016年，被告将游泳馆进行翻新，翻新工程款合计655164.5元，原告嵩明西南街居委会对该翻新事实及费用予以认可。2011年至2013年期间，被告按照约定向原告足额缴纳租金，自2014年起至2018年12月31日，被告未按照约定足额缴纳租金，2018年11月30日，被告张玉荣对2014年至2018年期间未付租金向原告嵩明西南街居委会出具《承诺书》，承诺被告未付原告租金1700000元，该款于2018年12月30日前支付租金200000元，剩余租金1500000元于2019年10月30前付清。如未按期付清所欠款项，所租用温泉游泳馆归还嵩明西南街居委会，并履行本承诺至欠款全部付清。对上述《承诺书》，原告主张未付租金1700000元，其中1620000元为本案租赁合同的未付租金，其余80000元为另案租赁合同未付租金，被告对该主张予以认可。2019年1月9日至2019年12月16日，被告张玉荣分三次合计向原告支付租金600000元，但该费用系合并交纳本案租赁合同租金及另案租赁合同租金，该费用原、被告无法区分。庭审中，被告主张称其管理、经营游泳馆受疫情影响，自2020年1月25日起至今被政府通知暂停营业，原告对该主张予以认可。另查明，原告嵩明西南街居委会与被告另签订小池租赁合同已提起诉讼，涉及租金由该案处理。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告嵩明西南街居委会与被告张玉荣签订的《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》,为双方真实意思表示,没有违反法律强制性规定,形成合法的租赁合同关系，双方应当按约履行。对原告西南街商贸公司要求被告张玉荣承担责任的诉讼请求，本院认为，原告西南街商贸公司并未与被告签订过《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》等，根据合同相对性原则，本案的适格原告为嵩明西南街居委会，故本院对原告西南街商贸公司的诉讼请求不予支持。对被告主张自2020年1月25日起至今受疫情影响，被告管理、经营游泳馆暂停经营属于不可抗力的答辩意见，本院认为，根据被告管理、经营游泳馆的性质，本次疫情的发生及疫情防控措施，属于被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对被告主张不可抗力的答辩意见，本院予以采纳。对被告主张疫情期间减免租金的答辩意见，因本案不可抗力导致被告暂停经营，结合本案实际情况，本院认定2020年1月25日起至2020年1月31日予以免交租金。对2014年至2018年租金，被告张玉荣承诺于2019年10月30日前付清，但被告张玉荣未按照承诺内容履行，结合本案被告2014年至2018年未付租金为1620000元，故本院对2014年至2018年应付租金1620000元的诉讼请求予以支持。对2019年1月1日至2020年1月24日租金，双方约定2016年1月1日至2020年12月31日租金为每年500000元，每年租金于每年1月前付清，故对2019年1月1日至2020年1月24日租金，本院依法支持532258元[500000元+32258元(500000元÷12个月÷31天×24天）]。综上，截止2020年1月31日，被告应向原告嵩明西南街居委会支付租金合计2152258元（1620000元+532258元），因2019年被告合计向原告嵩明西南街居委会支付租金600000元，该费用包括本案租赁合同租金和另案租赁合同租金，因另案中已认可支付租金为85161.3元，故本院确认本案被告2019年支付租金为514838.7元，该租金应予扣除，故对原告要求被告张玉荣支付截止2020年1月31日租金2180000元的诉讼请求，本院依法支持1637419.3元（2152258元-514838.7元）。对原告嵩明西南街居委会要求被告张玉荣支付违约金1350000元诉讼请求，被告张玉荣自2014年起未按照约定向原告嵩明西南街居委会足额支付租金，其行为构成违约，根据《嵩阳镇西南街温泉游泳馆租赁经营合同》约定，双方应当履行本合同约定，任何一方不得违约，否则违约方应向守约方支付违约金，违约金按10年租金总额的30%收取，本院认为，该违约金约定过高，原告也未提供证据证实被告张玉荣的违约行为给原告造成的实际损失，故本院支持违约金以被告张玉荣未付租金1637419.3元10%计算，即支持163741.93元。对被告主张其改造游泳馆的费用应予扣减的答辩意见，因原告不予认可，被告也未提供证据予以证实，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告张玉荣于本判决生效之日起十五日内向原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会支付租金1637419.3元、违约金163741.93元，两项合计1801161.23元；二、驳回原告嵩明西南街商贸有限公司的诉讼请求及原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会的其他诉讼请求。案件诉讼费35040元，减半收取17520元，由原告嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会、嵩明西南街商贸有限公司承担11520元，由被告张玉荣承担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二〇年五月二十五日书记员  李 丹