河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终4046号 上诉人（原审原告）：陈亨林，男，1970年2月27日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：赵玉杰，河北决策律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：许建奎，男，1986年11月9日出生，汉族，住石家庄市。 被上诉人（原审被告）：河北军威机械制造有限公司，住所地：石家庄市新华区石闫路兴北街8号。 法定代表人：张兵群，该公司经理。 上诉人陈亨林因与被上诉人许建奎、河北军威机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3096号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陈亨林上诉请求：1、请求依法撤销石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3096号民事判决，依法改判；2、依法判决确认二被上诉人2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》无效，并判决被上诉人许建奎立即腾出格澜商务大厦17A（房间号1816、1817、1818）三间房屋；3、一二审诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对部分事实认定错误。一审法院对许建奎提供的2013年4月10日与河北军威机械制造有限公司签订的《房屋租赁合同书》及一次性交齐十年房租的认定，没有事实依据。1、首先，2014年3月3日，河北军威机械制造有限公司（原石家庄市军威机械制造有限公司）与案外人石家庄市厚土房地产开发有限公司签订了一份《格澜商务预购协议书》，约定2014年3月4日交房。然而，许建奎与河北军威机械制造有限公司却在一年前即2013年4月10日就签订了《房屋租赁合同书》，并于当日交纳了十年租金。河北军威机械制造有限公司在一年前还没有购买涉案房屋，却与许建奎签订了《房屋租赁合同书》。许建奎还没有看到涉案的租赁房屋，就与其签订《房屋租赁合同书》，二被上诉人的行为显然是虚假行为，恶意串通。其次，二被上诉人签订的《房屋租赁合同书》，没有租赁期限的起止时间，从何时计算租赁期限没有约定，也不符合常理。再者，房租的交纳一般是每季度或者半年交纳一次，最长不超过一年交纳一次，然而许建奎十年租金120万元却一次性交纳，让人难以相信，并且没有任何转账凭证。况且，每间房子的租金还是很高（三间办公室的租金每月1万元，平均每间办公室每月租金3333元，按照涉案的每间房屋面积计算，一般情况下不会超过2000元）。许建奎的一系列上述行为经不起推敲，不符合逻辑；2、2014年6月20日，原石家庄市军威机械制造有限公司的名称变更为河北军威机械制造有限公司，即在2014年6月20日以后才有了河北军威机械制造有限公司的公章。然而许建奎提交的《房屋租赁合同书》是2013年4月10日签订的，盖的却是河北军威机械制造有限公司的公章。原石家庄市军威机械制造有限公司的名称还没有变更为河北军威机械制造有限公司，如何会有变更后的公司公章？许建奎称把2014年错写成了2013年，假设其陈述属实，《房屋租赁合同书》的签订日期应该是2014年4月10日，但是河北军威机械制造有限公司的公章是在2014年6月20日以后才刻制的。许建奎明显是在作虚假陈述。据此，可以证明该《房屋租赁合同书》是在恶意串通后签订的。一审庭审时，许建奎在上述事实面前不得不承认《房屋租赁合同书》是补签的。然而，何时补签、有何证据能证明《房屋租赁合同书》是在2014年10月23日前补签？在此前庭审时，许建奎曾称：签订日期是笔误造成的。现在又说《租赁合同书》的签订日期是补签的，其陈述前后矛盾，不能自圆其说。另外，许建奎提交的120万元《收据》，也是明显造假。按照其陈述：2013年4月1O日开具的《收据》，河北军威机械制造有限公司会计是按《房屋租赁合同书》签订的日期填写的，许建奎的陈述也是不能自圆其说。《收据》上盖的公章是石家庄市军威机械制造有限公司，按照许建奎的说法《收据》也是补开的，既然《收据》是补开的，应该在《收据》上加盖河北军威机械制造有限公司的公章，因为新章刻制时要收回旧章，即石家庄市军威机械制造有限公司的旧章要收回，既然收回了旧公章，在《收据》上就无法再加盖旧公章了，只能说是用原先盖有旧公章的《收据》填写的，许建奎为什么不在《收据》上加盖新章？显然是为了掩盖事实真相，给人以租金早就交纳的假象；3、2015年11月13日石家庄市奥通物业服务有限公司出具《证明》，证实格澜商务大厦18层物业费在2015年3月31日之前是由河北军威机械制造有限公司缴纳，也就说在这之前1816、1817、1818涉案的三间房屋没有租赁给许建奎，从许建奎交纳物业费的时间上看，其实际租用房屋的时间为2015年4月1日（因为许建奎从2015年4月1日才开始交纳1817、1818涉案两间房屋的物业费）。也就是在2014年10月23日以后，这时的房屋产权已经属于上诉人所有，二被上诉人没有权利再签订《房屋租赁合同书》。总之，许建奎提交《房屋租赁合同书》和120万元的《收据》及在庭审时前后矛盾的陈述，漏洞百出，不能自圆其说，经不起推敲。然而，一审法院对上述事实未能认真审查，去伪存真，而是对上述事实作出了草率的认定。二、一审法院对案件事实之认为及推敲明显主观臆断，毫无事实根据。（一）一审法院认为：“原告在2014年受让包括涉案三间房屋在内的格澜大厦17A，履行房屋交接时应当包括有房屋税费等交接，……不属于直接导致租赁合同无效的条件。”其认为及推敲错误。1、案件事实：2014年3月3日河北军威机械制造有限公司与案外人开发商签订一份《格澜商务预购协议书》。开发商交房后，河北军威机械制造有限公司就搬入18整层（17A）办公。2014年10月23日，河北军威机械制造有限公司同意将该房（18整层）转让给上诉人陈亨林。当日，上诉人即与开发商签订了新的《格澜商务预购协议书》。该房转让给上诉人后，河北军威机械制造有限公司仍然租用18整层房屋办公，租期为半年，自2014年10月30日至2015年4月30日止（租赁协议签订的时间2014年10月21日，这是在房屋转让前两天双方就协商好了的事情，房屋转让后，河北军威机械制造有限公司仍在此办公），双方根本就不存在交接事宜。上诉人不知道一审法院所称：“……包括有房屋税费等交接”指的是什么费用；2、关于物业费交纳的问题，物业费应由房屋使用人交纳，这是一般常识性的问题，物业费由河北军威机械制造有限公司交纳，因为该公司一直在此办公，该房最初产权人是该公司，转让给上诉人后仍在此办公（双方签订租赁协议时，有明确约定：“与租房有关一切费用由承租方承担”），所以说物业费理应由河北军威机械制造有限公司承担。如果河北军威机械制造有限公司拖欠物业费，应由物业公司向其追缴。2015年上诉人起诉河北军威机械制造有限公司主张租金时，的确没有提及物业费事宜，河北军威机械制造有限公司欠不欠物业费，上诉人没有资格提起诉讼，那是物业公司的权利，一审法院在审判思路上明显错误。3、一审法院认为上诉人已经知道涉案的三间房屋被个人租占的情况依据不足。（二）一审法院认为：“原告和被告河北军威机械制造有限公司签订的租赁合同时间也存在早于原告与案外人石家庄市厚土房地产开发有限公司签订预定协议书的时间，所以合同书写的签订时间不是导致合同无效的根本条件”，认为错误。如上所述，格澜商务大厦18整层一直由河北军威机械制造有限公司占用。河北军威机械制造有限公司提出格澜大厦18整层转让给上诉人后，仍由河北军威机械制造有限公司租用，双方同意后签订了租赁协议，即2014年10月21日签订了租赁协议，但租赁房屋开始的时间为2014年10月30日。租赁协议签订之后过了两天，即2014年10月23日双方到案外人石家庄市厚土房地产开发公司办理房屋转让手续。这是事实的整个过程，没有任何瑕疵，合理合法。一审法院以上诉人与河北军威机械制造有限公司签订租赁协议提前了两天作为认定许建奎提交的《房屋合同租赁书》是否有效的依据显然是错误的。况且许建奎提交的《房屋租赁合同书》、120万元的《收据》存在诸多疑点，漏洞百出，经不起推敲，许建奎还不能自圆其说。的确，合同书写的签订时间不是导致合同无效的根本条件，恶意串通、损害第三人利益才是导致合同无效的根本条件之一。许建奎的行为并不是合同书写签订时间的问题，而是二被上诉人恶意串通，损害上诉人的利益，二被上诉人的一系列所作所为证明了其恶意串通的事实。另外，在一审开庭前上诉人按照有关法律规定向一审法院提交了调查申请书，请求一审法院到新华公安分局经侦大队查阅扣押的河北军威机械制造有限公司财务账簿，看看许建奎是否一次性交纳120万元租金。上诉人再三请求一审法院法官前去调查，然而不知为何原因一审法官始终不去。这关系到案件的事实真相、司法公正以及上诉人的合法权利是否能得到保障。河北省石家庄市中级人民法院（2018）冀01民终4820号民事裁定书中，本院认为：“……且许建奎未提供其他证据证明实际交纳租金，故重审时应查明房屋租赁合同书的履行情况，……。”要求发回重审时查明房屋租赁合同书的履行情况，但是一审法院主办人仍然有意回避涉及本案的焦点问题。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 许建奎答辩称，租赁在前，买卖不破租赁。 河北军威机械制造有限公司未到庭进行答辩亦未提交书面答辩意见。 陈亨林向一审法院起诉请求：1、依法确认被告许建奎与被告河北军威机械制造有限公司签订的《房屋租赁合同书》无效，并判令被告许建奎立即腾出位于石家庄市新华区间房屋；2、诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2014年3月3日，本案被告河北军威机械制造有限公司（原石家庄市军威机械制造有限公司）与案外人石家庄市厚土房地产开发有限公司签订一份《格澜商务预购协议书》，约定被告河北军威机械制造有限公司购买位于石家庄市西南角处格澜商务17Ａ层17Ａ01-17Ａ22号房屋。后被告河北军威机械制造有限公司同意将购买人变更为本案原告陈亨林。2014年10月21日，原告陈亨林与被告河北军威机械制造有限公司签订一份《租赁协议》，约定原告将上述认购房屋出租给被告河北军威机械制造有限公司使用，租赁期限自2014年10月30日起至2015年4月30日。2014年10月23日原告陈亨林重新与案外人石家庄市厚土房地产开发有限公司就上述房屋的购买签订一份《格澜商务预购协议书》。2015年因被告河北军威机械制造有限公司拖欠原告房租，原告起诉至一审法院，一审法院作出（2015）新民初字第1354号民事判决书，判决被告河北军威机械制造有限公司支付租金并交还房屋等。该判决已生效。 被告许建奎提供一份与被告河北军威机械制造有限公司显示于2013年4月10日签订的《房屋租赁合同书》，证明承租了上述格澜商务17A（1816、1817、1818号）三间房屋，写明被告许建奎一次性交齐十年房租。 一审法院认为，本案争议焦点在于二被告之间是否存在恶意串通签订租赁合同导致合同无效的情形。原告提交的石家庄奥通物业服务有限公司出具的证明内容写明格澜商务1817、1818号两个房间的物业费，个人（租户）从2015年4月1日开始缴纳至2015年11月30日共支付8个月。从该内容可知涉案三间房屋显示自2015年4月为个人租户开始交纳。原告在2014年受让包括涉案三间房屋在内的格澜大厦17A，履行房屋交接时应当包括有房屋税费等交接，原告应当自2014年起就知道包括涉案三间房屋在内的所有承租房屋的物业费交纳情况，2015年原告起诉被告河北军威机械制造有限公司主张租金时，也未提及被告河北军威机械制造有限公司存在拖欠物业费的情形，因此可以确定原告在受让格澜大厦17A层房屋时已经知道存在三间房屋被个人租占的情况，原告也未提交直接证据证明二被告之间存在恶意串通的情形。至于二被告之间是否结清租金的情况，不属于直接导致租赁合同无效的条件。对原告陈述二被告之间的租赁合同签订时间的问题，原告和被告河北军威机械制造有限公司签订的租赁合同时间也存在早于原告与案外人石家庄市厚土房地产开发有限公司签订预购协议书的时间，所以合同书写的签订时间不是导致合同无效的根本条件。故对原告的诉讼请求，不予支持。一审判决：驳回原告陈亨林的诉讼请求。案件受理费80元，由原告陈亨林负担。 本院二审期间，经陈亨林申请，本院依法到石家庄市公安局新华分局经济犯罪侦查大队查阅河北军威机械制造有限公司2014年4月1日至2014年4月30日会计凭证。经查询，未发现河北军威机械制造有限公司在2014年4月有一笔120万元的租赁费款项及收据存根联。陈亨林的质证意见为：对该证据予以认可。许建奎的质证意见为：在租赁房屋之前张兵群向我公司借过多笔款项，用我们的钱给其他借款人偿还利息，与我司借款没有约定利息，到租赁房屋之前还欠我司1500万元左右。张兵群与厚土公司签订协议后，拿着协议书让我看，问我是否租房子，我说租三间。我和张兵群同期装修的，单独的风格。当时约定先装修后给租赁费。后张兵群因资金缺少严重找我要租赁费，当时刚入住一个月左右，120万元是现金给的张兵群。收据是个女的给的我，叫什么不知道。120万元没有相关银行流水，因我司做民间借贷，现金流比较大。陈亨林买这套房子时知道我们租着房子，没人要求我们腾退房屋，直接起诉我们协议无效。租赁合同是张兵群快出事之前给我们的，租金入没入账是他们公司内部的事，我们不清楚，钱我给了张兵群。河北军威机械制造有限公司未予质证。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，陈亨林提供了与石家庄厚土房地产开发有限公司签订的《格澜商务预购协议书》、收款收据、以及2018年6月14日石家庄厚土房地产开发有限公司出具的《证明》，可证实陈亨林出资购买了格澜商务17Ａ一层（17Ａ01-17Ａ22，实际是18层），为案涉房屋的权利人，对案涉房屋享有占有、使用、收益的权利。许建奎主张在2014年4月10日与河北军威机械制造有限公司签订《房屋租赁合同书》并支付租赁费，此时陈亨林尚未购买案涉房屋，河北军威机械制造有限公司有权出租房屋，但许建奎提供的合同及收据落款日期均为2013年4月10日，与其主张的合同签订及租金支付日期不符，其在一审中也认可该合同为补签合同，但具体补签时间记不清楚；关于120万元租金支付情况，许建奎未提供证据证明资金来源，且经本院查询河北军威机械制造有限公司2014年4月会计凭证，也未查询到河北军威机械制造有限公司收取租金的相关凭证；在石家庄奥通物业服务有限公司2015年11月13日出具的证明中，显示“格澜商务18层（即17Ａ）军威机械张兵群已结清2015年3月31日之前整层的物业费，从2015年4月1日-2016年3月31日欠物业费60059元，公摊水费722元，共计60781元。其中格澜商务1817、1818两个房间的物业费，个人（租户）从2015年4月1日开始缴纳，2015年4月1日-2015年11月30日共支付8个月，共计3514元（每月一交）。”该证明内容与许建奎主张的交纳物业服务费情况存在矛盾之处。结合本案合同签订、履行情况及物业费缴纳情况，许建奎提供的证据不足以证实其与河北军威机械制造有限公司签订《房屋租赁合同》的日期在陈亨林购买案涉房屋之前，也不足以证实其在陈亨林购买案涉房屋之前缴纳了相关物业服务费用，故本院对许建奎的主张实难认定，对陈亨林请求确认许建奎与河北军威机械制造有限公司签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求应予支持。关于许建奎与河北军威机械制造有限公司因《房屋租赁合同书》被确认无效后所产生的法律后果，当事人可另行处理。如前所述，陈亨林为案涉房屋的权利人，且经石家庄市新华区人民法院（2015）新民初字第1354号民事判决主文第二项“……二、河北军威机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内搬离占用的位于西南角处格澜商务17Ａ层、17Ａ01-17Ａ22号房屋并将房屋交还陈亨林。……”的内容，陈亨林请求判令许建奎搬离案涉房屋具有事实及法律依据，应予支持。综上所述，陈亨林的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初3096号民事判决； 二、被上诉人许建奎与被上诉人河北军威机械制造有限公司签订的《房屋租赁合同书》无效； 三、被上诉人许建奎于本判决生效后十日内搬离占用的位于西南角处格澜商务17Ａ（房间号1816、1817、1818）三间房屋并将房屋交还上诉人陈亨林。 一审案件受理费80元，由被上诉人许建奎、河北军威机械制造有限公司负担。二审案件受理费80元，由被上诉人许建奎、河北军威机械制造有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 宋广道 二〇二〇年五月十五日 书记员 许晓琳