四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1498号 原告：李智勇，男，汉族，1969年9月27日出生，住成都市青羊区。 被告：长城物业集团股份有限公司成都分公司，住所地：成都市高新区天长路6号。 负责人：陈耀忠。 委托诉讼代理人：江银强，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 被告：长城物业集团股份有限公司，住所地：深圳市龙岗区坂田街道环城南路5号坂田国际中心C2栋9楼、10楼。 法定代表人：陈耀忠，董事长。 委托诉讼代理人：江银强，四川精伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋红双，四川精伦律师事务所律师。 原告李智勇与被告长城物业集团股份有限公司成都分公司（以下简称长城成都分公司）、长城物业集团股份有限公司（以下简称长城公司）物业合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘小琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李智勇，被告长城成都分公司、长城公司的共同委托诉讼代理人江银强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李智勇请求本院判令：1.终止长城成都分公司、长城公司对李智勇的物业管理活动，并承担违约责任；2.长城成都分公司、长城公司给李智勇造成的直接经济损失200万元及身心伤害给予赔礼道歉，并赔偿5万元；3.本案诉讼费用由长城成都分公司、长城公司承担。 事实和理由：长城成都分公司长期对红墙国际小区实施物业管理服务活动，而长城成都分公司不具有独立的法人资格，不符合我国物业管理条例第32条的规定。根据万通红墙国际项目前期物业服务合同内容显示，甲方为成都万通时尚置业有限公司，乙方为长城公司与长城成都分公司，而物业管理条例规定一个物业管理区域由一个物业企业实施物业管理，本应该有长城公司对万通红墙物业进行物业管理服务，但实际上一直是由不具有独立法人资格的长城成都分公司进行管理，而长城公司从未对前述项目进行过物业管理。长城成都分公司在物业管理活动中亦未尽到管理义务，未达到一级的物业管理标准，使小区内经常发生偷盗、占用公共通道等情况，长城成都分公司均未及时处理。2016年9月，长城成都分公司对李智勇的信件未及时派发，导致李智勇未能按时进行行政处罚的陈述和申辩，最终公司被处罚没收保证金10000元，经济处罚4800元和一年内禁止参加政府采购活动，对公司造成严重损失。从前述事件发生至今，李智勇未再接受长城成都分公司的物业管理服务。直到2019年初，物业区域C座电梯经常发生异响、突然坠落、门被卡死等危害人身和财产安全的电梯运行事故，李智勇本人也发生过两次电梯坠落和卡死的事故。长城成都分公司物业管理不专业，缺乏物业管理能力，无法履行物业管理企业的监督验收职责。 长城成都分公司、长城公司共同辩称，长城公司为万通红墙国际项目合法的中标物业服务企业，后委托其分支机构长城成都分公司进行前述项目的物业管理，长城成都分公司以总公司的名义进行业务活动符合法律规定，不违背一个项目只有一个物业服务企业的法律规定。长城公司和长城成都分公司尽职尽责履行物业服务合同约定的物业管理义务，不存在损害李智勇建筑物区分所有权的行为和过错。根据四川省物业管理条例规定，解聘物业服务企业，应当召开业主大会经过二分之一以上的业主表决同意通过后才能依法解聘，李智勇单方要求终止物业管理活动为主体不适格。前期物业合同中并未约定长城成都分公司有代收快递和通知业主取快递的义务，更没有保管快递的义务，因取快递延误时间应当属于李智勇与寄件人、快递公司之间的纠纷，与物业公司无关。李智勇要求长城物业公司、长城成都分公司赔偿损失已经超过3年诉讼时效，应当予以驳回其诉讼请求。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于成都市青羊区过街楼街17号1栋3单元23层房号为2309、2310、2311、2312、2313、2314、2315的房屋所有权人均为李智勇，建筑面积共计305.65平方米。李智勇系四川省蜀典工程监理有限责任公司（以下简称蜀典公司）的法定代表人。 2011年3月1日，甲方成都万通时尚置业有限公司（以下简称万通公司）与乙方长城公司及成都深长城物业管理有限公司（以下简称深长城物业）签订《万通红墙国际项目前期物业服务合同》，约定：将案涉房屋委托于乙方实行物业管理；乙方提供的前期物业管理服务包括物业共有部分的维修、养护和管理，物业共有设施的运行、维护、养护和管理，物业共有部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运积雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公告秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；单个业主可委托乙方对物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定；办公楼物业服务费每月5元/平方米；由深长城物业具体实施管理本项目；期限自2012年12月20日起至首届业主大会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。万通公司、长城成都分公司及深长城物业均在该合同上盖章。同日，长城公司与长城成都分公司签订了《授权经营管理书》，约定长城公司将位于成都市青羊区过街楼17号万通红墙国际小区委托给长城成都分公司进行经营和物业管理。 2012年9月4日，案涉前期物业管理服务合同经过成都市青羊区房产管理局备案，物业名称为“万通红墙国际”，合同的受托方为长城公司，长城成都分公司亦在该备案表上盖章。 李智勇、蜀典公司在《前期物业管理确认书》《临时管理规约确认书》、《入住流转单》、《承诺书》等资料上签章。2019年8月13日，成都市青羊区少城街道过街楼社区居民委员会出具《证明》，李智勇从2012年12月20日接房起至今，一直在案涉小区居住。 2020年4月10日，长城公司出具《情况说明》，前期物业合同签订后，实际由长城成都分公司为该项目提供物业服务，并收取物业服务费。 李智勇于2020年1月17日向本院提起本案诉讼。 上述事实有当事人身份信息、营业执照、前期物业服务合同、情况说明、温馨提示、证明、授权经营管理书及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，1.李智勇提交了业主声明、广安发改委的行政处罚书，拟证明由于未能及时收到四川省财政厅的行政处罚通知书，给李智勇造成损失，长城成都分公司收到信件后未及时告知业主，给李智勇及其经营的公司造成损失。长城公司、长城成都分公司共同质证认为，对前述证据的关联性不予认可，与本案无关，不能达到证明目的。 2.李智勇提交了外墙渗漏水照片、安全隐患事故照片，拟证明业主发出声明后，长城成都分公司未对渗水问题进行维修，由于长城成都分公司不具有独立的法人资格也不是合同约定的责任单位，履行义务不到位，造成了事故和隐患。长城公司、长城成都分公司共同质证认为，对外墙渗漏水照片的三性均不认可，不能达到李智勇的证明目的，对安全隐患事故照片的关联性不予认可，也不能达到李智勇的证明目的，与本案无关。 3.李智勇陈述，其并未要求长城成都分公司、长城公司赔偿其给李智勇造成的损失，长城成都分公司、长城公司也赔不起这个损失，其仅是要求长城成都分公司、长城公司为其给李智勇造成了损失和心灵伤害的行为进行赔礼道歉，并赔偿5万元。 本院认为，关于本案的法律关系。虽然李智勇陈述其系依据建筑物区分所有权的相关法律规定提起的本案诉讼，但根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为各个所有人独自使用的部分和由多个人共同使用的共同部分时，每一所有人享有的对其专用部分的专有权，对共用部分的共有权以及各个所有人之间基于其共同关系产生的成员权（管理权）的结合。而李智勇在本案中的主张均系基于双方之间的物业服务合同关系，从而主张解除合同、支付违约金并赔偿损失，故本案应系物业服务合同纠纷。 根据双方提交的证据及陈述，长城公司系通过参加开发商公开招标而进入小区担任物业服务企业，李智勇作为该小区的业主，亦与长城公司签订了前期物业服务合同，由长城公司的分支机构长城成都分公司为该小区提供具体的物业服务。李智勇主张长城成都分公司提供物业服务存在违约行为，不符合物业服务合同约定的履行标准，致使李智勇及其公司遭受损失，要求长城公司及长城成都分公司停止对李智勇的物业管理服务。李智勇提出该小区偷盗时有发生、占用公共通道摆摊售卖商品、擅自更换汽车闸道、外墙渗水未及时处理、电梯突然坠落和门被卡死的电梯运行事故等违约行为，但未提交证据予以证明，故对其要求长城成都分公司承担违约责任5万元的主张不予支持。根据《前期物业服务合同》记载，物业服务主要内容系针对该小区内业主共有部分包括共有部分设施、建筑物等部分的管理与经营，李智勇不仅享有其所有的房屋专有部分的所有权，还享有共有部分的共有权，且其占有、使用其房屋，必然要使用公共设施，其要求长城成都分公司终止对其的物业管理活动，无事实及法律依据，本院不予支持。根据双方在物业服务合同中的约定，物业服务的内容不包括业主个人快递、信件的收发和提醒。李智勇提出的长城成都分公司对李智勇的信件未及时通知、派发致使李智勇及公司遭受损失，要求长城成都分公司及长城公司赔礼道歉并赔偿5万元的主张不成立，本院不予支持。李智勇主张长城成都分公司造成其身心伤害，要求赔礼道歉并赔偿损失5万元，但未提交其身体遭受损害的证据，更未提交证据证明其精神受到严重损害，故其该项主张不成立，本院不予支持。 综上，李智勇的主张均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 驳回李智勇的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取为525元，由李智勇承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘小琼 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 李冲聪 书 记 员 童学翠