江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11183号上诉人（原审被告）:昆山帝鹰复合材料有限公司，住所地江苏省昆山市开发区杨树路北侧。法定代表人：高雁峰。委托诉讼代理人：张光宇，北京市索邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:昆山市青阳物业管理中心，住所地江苏省昆山经济技术开发区美华园。法定代表人：胡军，该中心主任。委托诉讼代理人：薛炽，昆山市开发区律胜法律服务所法律工作者。上诉人昆山帝鹰复合材料有限公司（下称帝鹰公司）因与被上诉人昆山市青阳物业管理中心（下称青阳物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。帝鹰公司上诉请求：1、依法撤销(2019)苏0583民初3166号《民事判决书》第一、二、三项判决；2、依法改判帝鹰公司与青阳物业之间的《租赁协议》继续履行，帝鹰公司无需向青阳物业交纳滞纳金69061.08元；3、请求判决青阳物业承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：自2008年1月《租赁合同》生效并履行至今11年半以来，帝鹰公司经常延迟房租的交纳，青阳物业每次都正常接受。而青阳物业收取了一千余万元房租，也只开具了143万元的发票。双方在房租的交纳和收取上，没有按照合同的约定履行，而是在实践中通过履约行为形成了习惯或惯例，构成了对合同的更改。同时，青阳物业并没有因帝鹰公司迟延交纳房租受到损失。青阳物业所出租的厂房，由于时间跨度长，帝鹰公司又从未维修，存在房屋多处大面积渗水，严重地影响了帝鹰公司的生产和经营。双方在房屋地面下沉修复和赔偿中已经形成惯例：由出租人(青阳物业)负责修复和赔偿。在帝鹰公司已经支付完毕2019年之前的房租，且已经支付了50万元2019年度房租的情况下，一审判决强行解除了《租赁合同》，系适用法律错误。青阳物业在诉讼中答辩称：帝鹰公司称自己经常延迟交付租金，双方已经按照惯例对合同进行变更，纯属无稽之谈。帝鹰公司经常找寻各种不合理理由拖欠或减少租金，在此期间内如对当年减少租金达成一致意见的，均有书面协议或会议纪要，而起诉时拖欠租金青阳物业一直在催缴中，双方从未对租金变更协商一致或达成明确条款。至于地面下沉和维修问题，双方已经达成补充协议。如帝鹰公司无法正常使用厂房，理应将厂房及时交付青阳物业，另行主张赔偿损失。而事实帝鹰公司一直占用该厂房至今。《城市房屋租赁管理办法》已经废止，不适用本案。即使适用帝鹰公司所称办法，拖欠租金也累计六个月以上也符合解除条件。至于帝鹰公司在判决之后补缴租金，青阳物业收取租金仅是为了减少损失，避免讼累，不代表青阳物业放弃解除合同后实际使用费和原先签订租金差额的依据。因此我方认为一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回帝鹰公司的上诉请求。青阳物业向一审法院起诉请求：一、请求法院判决双方于2019年01月31日解除合同，帝鹰公司自行搬离并将厂房完整交付于青阳物业；如逾期未履行，按照市场评估价支付使用费至实际交付为止在审理中撤回向帝鹰公司主张使用费的诉请；二、请求法院判决帝鹰公司支付拖欠租金滞纳金每天千分之三(2018年2月1日计算至2019年12月27日止，以167万为基数，滞纳金按每天千分之三；从2018年12月28日计算至2019年1月30日止，以67万为基数，滞纳金按每天千分之三)；三、诉讼费用由帝鹰公司承担。一审法院认定事实：2008年1月15日，昆山市青阳保洁服务中心（甲方）与昆山帝鹰复合材料有限公司（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于昆山经济技术开发区东侧，耕地面积17亩，厂区内总建筑面积约6200平方米，租赁给乙方使用，其达成如下协议：租用年限20年，从2008年2月1日至2028年1月31日止；租金的计算方法，以出租房屋、土地、供水等设备，其中(1)房屋租金人民币38750元/月，全年计465000元，(2)土地租金人民币38750元/月，全年计465000元。上述1、2项合计全年租金计人民币玖拾叁万元整(930000元)，房屋租赁发票的税金由甲方负责；租金支付方式采取先付后租,一次性支付的方法(即签订协议后十天内付清)，原壹拾万元订金转入第一年的租金中。以后每年租金按签协日期一个月内付清，如逾期缴纳租金，按租金总金额乘以天数的千分之三滞纳金支付给军方(租金不变)。2011年10月31日，青阳物业（原昆山市青阳保洁服务中心）与帝鹰公司签订《关于2008年厂房租赁协议的补充协议》，该协议载明：1、厂房室内地面下沉问题，由乙方根据生产需要自行安排进行维修，涉及的问题由乙方负责解决。具体实施时间：2011年11月底前完成1#厂房地面下沉的维修，2012年12月底前完成2#、3#厂房地面下沉的维修。维修标准：地面平整。2、甲方给予乙方人民币壹佰叁拾伍万元用于地面下沉维修的补偿，超出由乙方承担。甲方不再承担由于地面维修过程中停产、设备搬迁等及因之带来的损失，今后涉及室内地面问题造成的一切损失均由乙方自行负责。3、维修补偿款的支付方法：乙方1#厂房地面按期修复后，甲方支付维修补偿款人民币柒拾万元，余款在另二幢地面按期修复后支付，上述维修补偿款项在乙方应付甲方房屋租金中扣除。如1#厂房及另二幢厂房未按期修复，甲方则不支付维修补偿款，合同租金标准仍按2008年1月15日《租赁协议》执行；4、至2012年1月30日，乙方应付甲方租金计人民币壹佰捌拾陆万元正(维修补偿款未扣除)，乙方应于2011年12月25日前一次性付清，其后乙方的租金标准、付款方式、权利和义务等仍按2008年1月15日《租赁协议》执行。帝鹰公司于2018年12月27日支付青阳物业租金100万元，于2019年1月30日支付67万元，于2019年2月3日支付了50万元。至此，2019年1月30日前的租金支付完毕。帝鹰公司于2019年2月3日支付租金50万元。此后，帝鹰公司未再向青阳物业支付过租金。昆山经济技术开发区东侧17亩土地及厂房用地单位为青阳物业昆山市青阳物业管理中心，土地性质为集体土地。本案的起诉状、传票等应诉材料于2019年2月27日送达帝鹰公司。上述事实有租赁协议及补充协议、建设工程规划许可证、支付租金清单、快递单及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：青阳物业、帝鹰公司之间的租赁协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。帝鹰公司作为承租方，其主要合同义务为按时足额向青阳物业交纳租金，但帝鹰公司多次发生逾期支付租金的情形，且截至庭审之日亦未支付本年度租金，构成根本违约，故一审法院对于青阳物业要求解除合同的诉讼请求予以支持，结合帝鹰公司于2019年2月27日收到应诉材料的事实，一审法院认定双方之间的租赁合同于2019年2月27日解除。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿，故一审法院对于青阳物业要求帝鹰公司返还涉案房屋的诉讼请求予以支持。关于滞纳金。合同约定的滞纳金计算标准日千分之三明显过高，一审法院依法进行调整，并认定滞纳金为以167万以基数自2018年2月1日起计算至2018年12月27日（共计329天）、以67万为基数自2018年12月28日计算至2019年1月30日（共计33天），上述均按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，上述滞纳金共计69061.08元（66389.46元+2671.62元）。关于帝鹰公司抗辩的帝鹰公司为维修涉案房屋支付的垫资款，帝鹰公司应另行处理，在本案中不予理涉。遂判决：一、原告昆山市青阳物业管理中心与被告昆山帝鹰复合材料有限公司之间的租赁合同于2019年2月27日解除。二、被告昆山帝鹰复合材料有限公司于本判决生效后十五日内搬离昆山经济技术开发区东侧17亩土地及厂房。三、被告昆山帝鹰复合材料有限公司于本判决生效后十日内支付原告昆山市青阳物业管理中心滞纳金69061.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和一审法院国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19830元，原告昆山市青阳物业管理中心已缴纳一审法院予以退还，被告昆山帝鹰复合材料有限公司负担部分19380元付至本院指定账户（开户行：中国建设银行昆山分行营业部，账号32×××11）。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，青阳物业与帝鹰公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。鉴于帝鹰公司多次发生逾期支付租金的情形，且截至一审庭审之日仍未支付当年度租金，已构成根本违约，青阳物业据此要求解除与帝鹰公司之间的房屋租赁合同、返还租赁物并由帝鹰公司支付相应滞纳金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。帝鹰公司关于双方已经就其迟延支付资金而形成交易惯例主张，无相应事实基础和法律依据，本院不予支持。虽然帝鹰公司在一审法院作出判决之后补缴了当年度的租金，但该款系帝鹰公司应履行的合同义务，并不影响其在本案中已构成根本违约的事实认定。至于帝鹰公司提出因涉案房屋存在严重质量问题而影响了其正常使用而应给与相应赔偿，鉴于帝鹰公司在本案一审诉讼期间并未就此提出相应反诉请求，故本案对此不予理涉，当事人可另案主张权利。综上，帝鹰公司的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19830元，由上诉人昆山帝鹰复合材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年五月二十二日书记员  杨颖颖