江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终3195号 上诉人（原审原告、反诉被告）：程海娟，女，1975年1月9日生，汉族，住如东县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：如东苏昌建材有限公司，住所地如东县。 法定代表人：韩莲，执行董事。 委托诉讼代理人：何丽丽，江苏琴海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓光明，江苏琴海律师事务所律师。 上诉人程海娟与上诉人如东苏昌建材有限公司（以下简称苏昌公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2018）苏0623民初6378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人程海娟上诉请求：请求二审法院撤销原判第一二两项改判房屋租赁和物业管理服务合同无效或部分无效；确认苏昌公司违约；苏昌公司承担本案的诉讼费用。理由如下：一、一审法院认定事实不清，证据不足。根据合同约定，程海娟所承租的摊位属于余荡村或苏昌公司所有，不应属于苏中建材装饰有限责任公司（以下简称苏中公司）。苏中公司未授权苏昌公司收取物业服务费，苏昌公司也未取得物业服务资质，不具备履行物业服务的条件,未提供合法的收据。所以物业服务合同应为无效合同。程海娟缴纳的租金中应包含了各种费用的支出。合同第一条明确出租的房屋是简易钢结构摊位用房，而苏中公司的产权证上是钢混结构用房，两者不一致，不是同一房屋。二、一审法院违反法定程序，剥夺程海娟申请证人出庭的权利。一审中，程海娟申请证人出庭作证，证明苏昌公司负责人承诺4至5年内不会拆迁和苏昌公司单方违约的事实。一审法院未通知证人。三、有新的证据证明苏昌公司构成违约。一审庭审结束后，苏昌公司对部分租户发函，仍同意继续出租房屋。现苏昌公司单方面终止合同，违反合同约定。四、一审中，苏昌公司当庭陈述房屋存在安全隐患，但未提供证据证明，不能证明案涉房屋属于危房。综上，请求二审法院支持程海娟的上诉请求。 苏昌公司答辩称，一、房屋产权属于苏中公司是客观事实。土地使用权证和房屋产权证军记载权利人是苏中公司。两证上的附图标明了房屋位置。苏中公司同意苏昌公司将案涉房屋对外转租。苏昌公司提供的物业服务，实际上是市场管理服务，如保洁、保安、维修、消防设施维护等。2017年1月份，国务院已取消物业公司的资质管理。故程海娟认为物业服务合同无效没有依据。苏昌公司向程海娟提供了物业费票据，依法缴纳了税费。苏昌公司与次承租人之间的关系，与苏昌公司和苏中公司之间的租赁关系并无关联。苏昌公司有权自主经营。房屋性质不是程海娟主观认为的简易钢结构房屋，应当以产权证上的记载为准。二、程海娟在一审申请出庭的证人旁听了庭审，依法不得出庭作证。三、苏昌公司向其他次承租人发函与程海娟无关。苏昌公司与程海娟的合同期满后终止，程海娟应交还房屋。四、苏昌公司确未有证据证明案涉房屋是危房。程海娟也认为不是危房，并实际占有使用至今。程海娟应依法支付占有使用费。 上诉人苏昌公司上诉请求：撤销原审判决第三项，改判支持苏昌公司在原审第二三项反诉请求。虽然产权人怀疑案涉房屋是危房，但未有证据证明。程海娟继续占有使用房屋，应当支付占有使用费。程海娟的行为违反合同约定，构成违约，依照合同约定应支付违约金。一审法院未支持占有使用费及违约金是错误的。请求二审法院支持苏昌公司的上诉请求。 程海娟答辩称，程海娟在合同期满前就提起本案的诉讼。苏昌公司认为房屋是危房，可以鉴定房屋属于什么结构。因苏昌公司在合同上的文字表述，程海娟一直以为房屋属于苏昌公司所有。卞金燕曾说过四到五年之内不可能拆迁，让程海娟搬离时，又向其他承租人续租。苏昌公司存在欺诈行为，还有违约行为，给程海娟造成装修损失。一审判决已经确定不会给苏昌公司造成损失。请求法院依法公正判决，支持程海娟的诉讼请求。 程海娟向一审法院提出诉讼请求：确认双方签订的《租赁及物业管理服务合同》无效。 苏昌公司向一审法院提出反诉请求：1、程海娟立即交还苏中建材装饰城八区20-25号房屋；2、程海娟支付自2018年12月23日至2019年3月30日共98天的房屋占有使用费10310.58元，此后仍参照原租金标准计算占有使用费至交房之日止。3、程海娟支付延期交付房屋的违约金40000元。 一审法院查明事实如下：苏昌公司（甲方）与程海娟（乙方）于2017年12月20日签订《房屋租赁及物业管理服务合同》一份，约定甲方将位于如东县建筑面积为160平方米的摊位租赁给乙方使用，用于经营地板、门产品；租期为2017年12月23日起至2018年12月22日止，合同期内租金为38400元、物业管理服务费为24800元。合同第五条乙方的权利和义务第3款约定：“……在合同到期后，乙方对装潢部分（包括室内、室外的所有装饰、玻璃门、玻璃、广告牌等）不得拆除和破坏，无偿留给甲方所有……”。合同第七条关于违约责任的第2条约定：“协议到期，如乙方需续签，必须在协议期满60日前书面函告甲方，与甲方协商一致重新签订合同并一次性缴清摊位租赁费，否则视为乙方不同意续签，甲方单方有权将其摊位对外出租。合同到期当天，乙方必须无条件搬出并应主动到甲方办公室办理摊位到期搬出的书面手续并移交钥匙，否则视为乙方继续占有该摊位，乙方应承担相应的违约责任，承租人对此无任何异议。乙方向甲方移交摊位，每延迟一天，每间每天乙方须承担违约金壹万元出租房移交摊位……”。 一审法院另查明：1、案外人苏中公司对案涉租赁房屋享有所有权，其与苏昌公司先后签订了两份租赁合同，自2016年12月23日至2019年1月31日为承租期间。苏中公司向苏昌公司出具的《情况说明》载明，同意苏昌公司对其6-10区、13-19区的经营用房对外转租，苏昌公司与承租商户之间的纠纷由苏昌建材公司自行处理，按苏昌公司与次承租人签订的协议行使权利、履行义务，落款日期为2019年1月15日。2、2018年10月21日，程海娟向苏昌公司发出通知，表示愿另行协商签订合同，同意续租。2018年10月24日，苏昌公司向程海娟发函，表示其于2018年10月22日接到程海娟的上述书面通知，但公司因其他原因，经研究决定，不再与程海娟续签租赁合同，要求程海娟按约定将承租摊位按正常使用后的状态交还苏昌公司。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、房屋租赁及物业管理服务合同的效力。2、程海娟是否应返还租赁房屋。3、程海娟是否应承担占有使用费和违约金。 一、关于合同效力的问题。根据案外人苏中公司与苏昌公司的租赁协议，以及苏中公司以情况说明的方式同意苏昌公司对外转租的意思表示，足以确认苏昌公司对案涉房屋享有转租的权利。程海娟与苏昌建材公司自愿签订租赁协议，意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。关于苏昌公司收取物业费的问题，物业费仅作为一个附属条款约定在合同中，该种情形不能从根本上改变双方属于房屋租赁合同关系的实质，况且苏昌公司集中连片对外出租房屋，限于经营建材，客观上具有维护出租区域整洁的需要，其物业收费的性质不同于纯粹工商登记性质的物业服务公司，因此，程海娟关于是否具有物业收费政府批文的主张，不影响合同效力。程海娟关于房屋租赁期间苏昌公司未向其提交纳税税票，土地用途与客观实际不符，房屋结构与房产证载明的结构不符，以及未按规定办理租赁登记等主张，均不影响案涉合同的效力。综上，程海娟主张房屋租赁及物业管理服务合同无效，法院不予支持。 二、关于程海娟是否应向苏昌公司返还租赁房屋的问题。程海娟与苏昌公司签订的房屋租赁及物业管理服务合同合法有效，苏昌建材公司按约通知程海娟不再签约，租期届满后程海娟理应移交租赁房屋。虽然租期届满后程海娟与苏昌公司之间的转租协议终止，但是程海娟基于转租合同约定向苏昌公司移交租赁房屋的合同义务尚未履行，因此，程海娟应向苏昌公司交付租赁房屋。庭审中,程海娟主张苏昌公司曾口头承诺案涉房屋4至5年内不会拆迁、房屋一年一租到期续租，并申请证人出庭作证，苏昌公司未承认有该口头承诺。对此争议，双方应本着契约精神，按书面协议约定的租期履行合同义务，对程海娟该主张不予采纳。 三、关于占有使用费和违约金的问题。租期届满后程海娟拒绝移交租赁房屋，其基于转租合同约定向苏昌公司移交租赁房屋的合同义务尚未完成。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。依据该规定，出租人向承租人交付的租赁物须符合合同约定的使用条件，且不存在危及承租人生命、财产安全的的情形，保证承租人接受的租赁物能正常使用，实现合同目的。本案中，依据苏昌公司当庭陈述，其向次承租人所转租的房屋，已被合理怀疑存在安全隐患。因此，程海娟即便在租赁关系终止后，继续占用、延期移交租赁物，并不会给苏昌公司或苏中公司造成经济上的损失。故对苏昌公司要求程海娟支付占有使用费和违约金的请求，不予支持。 综上，为体现契约精神，尊重市场规律，总体上兼顾平衡双方利益关系，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、驳回程海娟的诉讼请求。 二、程海娟于判决生效后十日内将位于如东县建筑面积为160平方米的房屋交付给苏昌公司。三、驳回苏昌公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费690元，由程海娟负担。反诉案件受理费1150元，由如东苏昌建材有限公司负担1100元，程海娟负担50元。 二审中，程海娟提供了三张书面证言复印件、苏昌公司发给程浩的通知、照片，并申请卞金燕出庭，拟证明卞金燕口头承认其市场在四到五年内不可能拆迁，房屋是钢架结构，与产权证不一致等。当庭又提供了政府信息公开告知书、行政处罚决定书、用地规划许可证、施工许可证、国土局文件、答复书等，证明案涉房屋是非法建筑，于2003年被政府处罚没收，相关面积不符等。视频光盘证明苏中公司董事长承认苏中公司与苏昌公司系关联公司。苏昌公司提供了照片、销售单、微信支付凭证，证明程海娟继续占用房屋从事经营活动。 本院组织双方当事人质证，并审核证据认为，程海娟提供的证据不能证明苏昌公司有过几年内部拆迁的承诺，且即使存在该承诺，租赁合同只约定了租期一年，所谓承诺与租赁合同无关。至于房屋的结构、案涉房屋产权证的合法性问题、苏中公司与苏昌公司的关系等，非本案的审查的范围。对苏昌公司证明的程海娟仍继续占有房屋的事实予以认定。 经审理查明，原审法院查明基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，程海娟既主张合同无效，又认为苏昌公司违约，要求继续租赁房屋。其主张相互矛盾。但为保护当事人的诉讼权利，本院仍按照程海娟的一审诉讼请求进行审理。物权法第十六条规定，不动产登记簿是物权归属和内容根据。苏昌公司在一审中已提供了房屋产权证证明房屋归苏中公司所有，对于本案的租赁合同纠纷而言，其证据确凿充分，可以作为判决的依据。至于苏中公司的房产在被政府处罚没收之后，通过何种方式补获规划许可和施工许可，并取得房屋产权证，不是民事案件审查的范围，与本案的审理无关。当事人已向主管部门进行了举报。本院在本案中不作审查。对于苏中公司与苏昌公司的法律关系、房屋产权证的登记的房屋结构与实际不符等，均与租赁合同无关，对当事人的权利无影响，本院亦不予审查。 合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案双方当事人签订的《租赁及物业管理服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十条规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。苏昌公司登记的经营范围包括了物业管理和保洁服务。自2017年起，物业公司的资质管理规定被取消。故程海娟以苏昌公司无物业服务资质为由认为合同无效，缺乏法律依据。至于苏昌公司履行合同的行为更不是认定合同效力的依据。苏中公司同意苏中公司转租，程海娟不得以此为由主张合同无效。 案涉合同因期满而终止。合同法第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。程海娟应将房屋返还给苏昌公司，但其继续占有房屋，应比照合同约定的租金支付占有使用费。一审以涉嫌危房、不能实现合同目的为由未支持案涉房屋的占有使用费依据不足，应当纠正。但在违约金上，因双方租赁合同履行期限已届满，苏昌公司的一手承租期也已届满，相关损失已通过占有使用费的形式进行了赔偿，故对违约金不再支持。 据此，程海娟的上诉请求不能成立。苏昌公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持如东县人民法院（2018）苏0623民初6378号民事判决第一项：驳回程海娟的诉讼请求。 二、维持如东县人民法院（2018）苏0623民初6378号民事判决第二项：程海娟于判决生效后十日内将位于如东县建筑面积为160平方米的房屋交付给如东苏昌建材有限公司。 三、撤销如东县人民法院（2018）苏0623民初6378号民事判决第三项：驳回如东苏昌建材有限公司的其他诉讼请求。 四、程海娟按照年租金38400元的标准支付如东苏昌建材有限公司房屋占有使用费,自2018年12月23日起至实际交还房屋之日止，于本判决生效后立即履行。 五、驳回如东苏昌建材有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费690元，由程海娟负担。反诉案件受理费1150元，由程海娟负担280元，苏昌公司负担870元。二审案件受理费1840元，由程海娟负担970元，苏昌公司负担870元。 本判决为终审判决。 审判长  季建波 审判员  罗 勇 审判员  杨 盛 二〇二〇年五月二十二日 书记员  施惠惠