江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初6887号 原告：李为洁，女，1992年6月7日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：刘某，男，1992年8月6日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，系原告李为洁丈夫。 被告：南京融佳置业有限公司，统一社会信用代码91320113MA1MFECX5A，住所地江苏省南京市栖霞区燕子矶街道和燕路408号晓庄国际广场1幢2016室。 法定代表人：赵强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵琦，男，1983年12月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈婷，女，1988年10月6日出生，汉族，住重庆市渝北区，系该公司员工。 原告李为洁与被告南京融佳置业有限公司（以下简称融佳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李为洁及其委托诉讼代理人刘某，被告融佳公司委托诉讼代理人赵琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李为洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行维修、保修义务（更换踢脚线、修复客厅木饰面及主卧吊顶裂缝、更换客厅发霉墙纸并确保客厅墙体及地板无潮湿、霉变隐患）；2、判令被告赔偿原告损失30225元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告租房损失49725元；2、判令被告继续履行房屋维修、保修义务（受潮发霉墙纸更换、客厅木饰面更换、客厅踢脚线修复、地板松动起鼓修复）；3、延长房屋装修的保修期限，自整修完毕之日起计算，延长时长为2019年6月22日至整修完毕之日的天数。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月26日，被告融佳公司（甲方）与原告（乙方）签订《南京市商品房预售合同》，被告将栖霞区预售给原告。合同约定：甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。……该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按约定赔偿乙方。2018年12月，被告向原告交付该商品房。2019年6月22日，被告通知原告，厨房墙体内水管破裂导致漏水，水体渗透并浸湿房内各地面和墙体，导致客厅、走道、主、次卧地板被泡，墙纸浸湿或受潮。2019年7月9日，被告承诺将屋内装修恢复原状，尽快将地面、墙体烘干，并更换所有地板、墙纸、踢脚线。2019年8月8日，原告验收房屋时发现：（1）客厅、走道、卧室墙体下部墙纸多处发霉；（2）地板松动，走道及阳台多处地板起鼓，靠近阳台地板多处磕碰；（3）踢脚线钉痕均未处理，部分踢脚线受潮鼓起、掉漆；（4）吊顶有明显阴影。2019年8月9日，被告予以确认，并提出二次整改方案。2019年9月30日，原、被告一起查验房屋，发现踢脚线钉眼未解决，餐厅木饰面起皮、墙面破损。2019年10月28日，原告再次查看，被告未整修。2019年12月7日法院现场勘验时，被告承诺三日内维修完毕，但2019年12月15日，原告查看发现地板松动及缝隙过大未处理、踢脚线连接处及踢脚线与地板连接处缝隙未处理、客厅木饰面又出现多处破损且所有接缝均未处理。2020年5月17日，房屋靠近厨房墙面墙纸又出现严重发霉、墙面潮湿问题。自2019年6月22日房屋出现问题至今，被告不及时、合理维修，致使原告无法按计划于2019年8月入住房屋，自2019年6月22日至2020年9月产生租房损失49725元。被告拒绝赔偿损失，且至今未能维修完毕，故原告诉至法院，请求依法公正裁决。 被告融佳公司辩称，1、我方于2018年12月依约向原告交付商品房，原告使用半年后要求我方维修。商品房受损系因厨房内角阀渗水所致，形成时间较长，原告接收房屋后未能及时发现，对损失的扩大应按比例承担责任。2、渗水事件发生后，被告已对屋内受损部位进行修理、更换，足以覆盖被告应承担的责任范围，原告的租房费用系间接损失，部分超出被告可预见范围，部分未实际发生，应由原告自行承担。3、原告于2019年3月10日签订租赁合同，租期至2019年8月21日，即便房屋没有渗水，原告也未计划在此期间入住房屋，2019年7月30日房屋已维修完毕，即便尚有原告主张的部分瑕疵，但并不影响居住使用，故2019年7月30日后的租金损失没有事实依据。4、原告主张延长保修期限，无合同及法律依据，我方不予认可。综上，请求驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2017年4月15日，原告李为洁作为预购人（乙方）、被告融佳公司作为预售人（甲方）签订《玉兰公馆花园》商品房预售合同1份（合同编号：宁房预售合字2017009613号），约定：乙方购买甲方开发的位于栖霞区商品房，该商品房为精装修房屋。双方于2018年12月就该商品房进行了交付。商品房预售合同第六条约定：甲方迟延交付商品房的，应按照已收价款的万分之二/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。第十三条商品房质量保证约定：三、该商品房的工程质量保修范围和保修期见附件9，保修期自该商品房交付之日起算。甲方应按国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方或其受托人；甲方或其受托人接到乙方的报修通知后应在48小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体维修日期，及时、合理安排维修。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：甲方认可的、且乙方能够提供证据予以证明的实际经济损失。附件9保修范围和保修期约定：房屋防水、有防水要求的卫生间、厨房、房间和外墙面的防渗漏，为5年。商品房预售合同补充协议第八条对主合同第十三条补充约定如下：3、（1）乙方选择修复的，甲方将按逾期交房向乙方支付修复期间的违约金。甲方修复完毕后，乙方应于甲方发出通知后的7日内对房屋修复进行验收，逾期不验收，视为通过乙方验收。……4、除地基和主体结构质量不合格以外，甲方仅对乙方所购房屋的质量瑕疵承担保修责任。保修完毕后，乙方应于甲方发出通知后的3日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同乙方验收完毕。 房屋于2018年12月交付后，2019年6月22日，被告融佳公司张笑微信告知原告李为洁：因厨房水管渗漏，导致房屋内地板被泡、墙纸受潮，并承诺尽快维修、更换，恢复原状。2019年7月9日，原、被告协商维修事宜，被告承诺将采取措施烘干地面、墙体，更换所有地板、墙纸、踢脚线，待修复完毕后再与原告协商赔偿事宜。2019年7月30日，原告获知房屋已维修完毕，但赔偿事宜需进一步研究。2019年8月8日，双方验收房屋时，原告发现：1、客厅、走道、卧室墙体下部墙纸多处发霉；2、地板松软、不结实，走道及阳台多处地板鼓起，靠近阳台的地板多处磕碰；3、所有踢脚线钉痕未处理，部分踢脚线受潮鼓起并掉漆；4、吊顶有明显阴影。2019年8月9日，被告方张笑承诺对房屋二次整修方案及进度如下：1、客厅及过道墙纸发霉，需拆除原先墙纸，目前已拆除，烘干四至五日后，重新铺贴新墙纸，预计8月16日完成；2、地板松软和磕碰，已联系厂家，工人于8月12日进行拆除、重新铺贴，修复磕碰损伤，预计当日完成；3、踢脚线钉眼，已交代维修人员8月10日进行整改，部分踢脚线受潮，直接进行更换，预计当日完成；4、吊顶阴影计划于8月11日整改完成。2019年8月12日原告联系被告询问整修进展，被告方张笑于8月13日回复称房屋内踢脚线钉眼、地板划痕和起鼓已处理好，仅剩墙纸未贴。2019年8月17日，原告再次询问整修进展，被告方张笑回复因墙纸缺货，需调货后修复。2019年9月30日，被告更换维修联系人后，被告方杨泗伟与原告确认房屋仍存在以下问题：1、踢脚线钉眼填补；2、餐厅木饰面起皮；3、客厅书橱后墙纸问题。后因装修施工人员未能及时修复，直至原告起诉前，上述问题仍未修复完毕。 2019年12月7日，本院组织原、被告进行现场勘验，原告指认需要维修部位包括：1、踢脚线接缝、钉眼明显；2、客厅、过道、主次卧地板起鼓、缝隙大；3、客厅木饰面破损；4、主卧吊顶裂缝；5、客厅墙纸发霉。被告方杨泗伟对此表示：1、更换踢脚线、填补钉眼；2、地板国家标准允许踩踏有3㎜起伏，客厅地板会重新打开、检验，以确定无潮湿问题；3、客厅木饰面破损与踢脚线一并修复；4、修补主卧吊顶裂缝；5、客厅墙纸已撕下，待确定墙体无潮湿问题后，重新粘贴。并承诺除客厅木饰面修复之外，其余维修项目于3日内修复完毕。 2020年3月8日，原告李为洁现场验收房屋整修，发现：1、地板问题未处理，仍存在松动、缝隙过大问题，且走道与客厅连接通道起鼓松动，与邻居房屋地板相较，差异明显；2、客厅踢脚线连接处及与地板连接处缝隙未处理，经与被告方杨泗伟核实，缝隙应无痕化、补胶处理，但为了墙体内水汽挥发，故留缝隙，客厅踢脚线一部位再次受潮起鼓；3、木饰面多处破损部位仅作刷漆处理，受损部位明显，所有接缝均未处理，靠阳台部位木饰面再次严重起鼓，油漆脱落。此后，原告一直就房屋修复问题与被告方杨泗伟微信联系。 2020年5月16日，被告融佳公司杨泗伟微信告知原告李为洁：1、客餐厅木饰面又有起泡问题，加上前期维修色差问题，需要全部更换；2、玄关处墙纸发霉严重需要恢复。告知下一步整改方案为：1、拆玄关处踢脚线及墙纸以晾干基面；2、客餐厅踢脚线及木饰面下口拆除以散除湿气，待工厂量尺寸定做；3、客厅书柜拆下部分查看背后情况，确定有无发霉变形。李为洁于2020年5月17日前往房屋查看，发现：1、玄关处墙纸严重发霉，撕开后墙面潮湿、发霉严重；2、客厅木饰面仍未更换；3、踢脚线缝隙及部分鼓起部位未处理；4、地板下霉味严重，水汽仍未散发干净。 另查明，2019年3月10日，原告李为洁作为承租方，向出租方陆某租赁了位于南京市鼓楼区房屋，用于居住使用，租赁期限约定为5个月，自2019年3月21日起至2019年8月21日止，每月租金为3250元，原告于2019年2月19日向陆某支付3至5月房租合计9700元。2019年9月14日，原告与配偶刘某举办婚礼，原告购房系为婚后居住使用，因房屋渗水致使需要大面积更换客厅地板、墙纸，无法入住房屋。原告于2019年8月15日与陆某续签租房合同，租赁期限约定为40天，至2019年9月30日到期，并一次性支付租金4333.3元。2019年9月30日，因房屋维修问题仍未解决，原告又续租6个月，至2020年3月31日到期，原告为此又支付租金19500元。2020年3月6日，原告再次续租至2020年9月30日，并于2020年3月11日预交了2020年4至6月房租9750元。 审理中，本院依职权前往玉兰公馆附近三家房产中介机构，对诉争房屋同地段、同户型、2019年6月后的房屋租金价格进行调查，平均房屋租金价格为2800元。经质证，原、被告对此均无异议。 本院认为，原、被告双方签订的《玉兰公馆花园》商品房预售合同系商品装修房买卖合同，被告融佳公司应保证房屋交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能。庭审中，双方均确认涉案房屋交付验收时无明显质量问题，但因存在厨房内角阀渗水问题，致使交付房屋半年后出现房屋地板被泡、墙纸受潮的损害后果。厨房内角阀由被告装修时配置，该部位渗水应认定为被告装修质量存在工程质量、功能质量、品质档次等方面瑕疵，故被告应承担修复责任。被告关于原告作为使用人，未能及时发现角阀质量瑕疵，对扩大的损失应承担责任的意见，因被告亦确认房屋受损系角阀长期缓慢渗水所致，且渗水管道在墙体内，通常不易发现，对此隐蔽的质量瑕疵不应苛求买受人有特别的注意义务，故对该项辩称意见，本院不予采纳。原告提交的其与被告方张笑、杨泗伟的微信聊天记录能够证明自2019年6月22日发现房屋受损后，被告一直不间断地对涉案房屋渗水造成的损失进行维修、更换，以期恢复原状，但因为装修人员、材料未能及时到位等原因，直至2019年12月7日，本院现场勘验时，客厅墙纸、房屋踢脚线、客厅木饰面等问题仍未能维修完毕、恢复原状，2019年12月15日，原告现场复验时，发现房屋踢脚线、地板、木饰面仍未能恢复原状，截止2020年5月16日，被告方杨泗伟仍在协调修复、更换事宜。综上，对原告主张被告继续履行维修义务的诉讼请求，本院予以支持，被告应对涉案房屋墙纸、地板、踢脚线、木饰面进行维修直至恢复交付时的原状（原状可参照未经渗水受损的同户型房屋状况）。 对于原告李为洁主张的租房损失49725元，双方签订的合同第十三条约定，因工程质量问题造成原告经济损失的，被告按其认可的、且原告能够提供证据予以证明的实际经济损失予以赔偿。庭审中，原告已提供其在涉案房屋维修期间在外租房的合同及支付租金的付款凭证，证明其主张的实际经济损失。被告则认为，涉案房屋质量问题属于轻微瑕疵，并不影响居住使用，且原告选择租房系出于其自身通勤便利考虑，故对原告主张的租金损失不予认可。本院认为，合同第十三条中约定赔偿损失的条件包含两点：一是原告需提供实际损失的证据；二是被告需对该证据予以认可，即只要被告不认可，即便有证据证明有实际损失，被告仍不予赔偿。结合该条款系被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与原告协商的条款，应认定为格式条款，该条款明显免除了被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，依法应认定该条款无效。考虑到被告至今仍在维修，故参照涉案房屋同区域同户型市场租金标准，酌定原告的实际损失按2800元/月计算，自2019年6月22日起至被告修复完毕、恢复原状之日止。 对于原告李为洁主张顺延质量保修期的诉讼请求，房屋保修期是指物业开发单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限，保修期应从房屋交付之日起计算，业主有权在相应的保修期内要求开发单位对相应的房屋质量问题进行保修，但房屋保修期不因此重新计算或顺延，故原告该项请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告南京融佳置业有限公司于本判决生效之日起三十日内对原告李为洁所有的位于栖霞区商品房的墙纸、木饰面、踢脚线、地板进行维修直至恢复交付时的原状（原状可参照未经渗水受损的同户型房屋状况）； 二、被告南京融佳置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告李为洁租金损失，按照月租金标准2800元计算，自2019年6月22日起至修复完毕、恢复原状之日止； 三、驳回原告李为洁的其它诉讼请求。 案件受理费556元，减半收取278元，由被告南京融佳置业有限公司负担。被告南京融佳置业有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳（户名：南京市栖霞区人民法院；开户行：农业银行南京尧化支行；账号：62×××64），逾期缴纳，本院将依法强制执行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 睿 二〇二〇年五月二十九日 法官助理  徐 艳 书 记 员  蒋文雯