辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终763号上诉人（原审被告）：郑丽萍，女，1953年2月28日出生，汉族，户籍地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区。委托诉讼代理人：徐福元，男，1952年1月8日出生，汉族，户籍地抚顺市顺城区，现住抚顺市顺城区，系郑丽萍配偶。被上诉人（原审原告）：抚顺大家庭物业管理有限公司，住所地：抚顺市新抚区礼泉路泰峰房地产开发10号楼东门市2-3号。法定代表人：王玉生，该公司总经理。委托诉讼代理人：李娇，该公司职员。上诉人郑丽萍因与被上诉人抚顺大家庭物业管理有限公司（以下简称大家庭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4233号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑丽萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判上诉人支付被上诉人物业费285.79元;2、被上诉人承担案件诉讼费用。事实与理由：2018年7月至2019年3月期间，被上诉人不给上诉人电梯卡，造成上诉人在此期间没有使用电梯，一审法院没有扣除物业费中包含的电梯费285.7元，二审法院应改判上诉人仅支付物业285.79元。1、上诉人没有主观上拖欠物业费的故意，由于入住时交纳的每平1.8元的物业费就是不合理收费，因此，中伟国际小区住户均对此不满并各处上告。在此情况下，虽然后期换了物业服务公司，但对之前的多收费一直没有给予以说法，被上诉人也一直不理会上诉人的上述合理要求，因此才产生了上诉人没有继续交纳物业费的情况。被上诉人不主动化解矛盾处理多收取物业费的事宜，却停了上诉人的电梯卡。2、被上诉人以上诉人没有按时交纳物业费为由不给上诉人办理电梯卡，此行为违反法律规定，人民法院不应支持。根据《物业管理条例》第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。上诉人与被上诉人之间是合同关系，被上诉人并不是权利机关，无权行使停水停电停电梯卡的行为。被上诉人为了实现收取物业费的目的，将上诉人一家的电梯卡停用，造成上诉人夫妻将近七十岁的年纪要爬楼梯上下楼，被上诉人的行为是管理过当，且违反《物业管理条例》。因为上诉人在2018年7月至2019年3月期间并没有使用电梯，应将每平0.4元的电梯费从物业费中予以扣除。大家庭物业公司辩称，同意一审判决，请求二审法院维持原判。大家庭物业公司向一审法院起诉请求：1、判令郑丽萍支付物业管理服务费1320.85元（从2018年7月25日起至于2019年3月31日止），滞纳金990.64元。合计2311.50元；2、诉讼费由郑丽萍承担。一审法院审理查明：2017年4月12日，大家庭物业公司中标对辽宁中伟房地产开发有限公司开发的“中伟国际广场”商住小区前期物业进行物业管理。物业收费标准为：高层住宅1.80元/建筑平方米/月（含电梯服务费）；多层1.50元/建筑平方米/月；其他按《前期物业管理服务协议》（略）规定执行。郑丽萍系回迁户，2017年7月25日收到大家庭物业公司下发的配户通知单，回迁房屋位于中伟国际广场8#楼1单元1001号，建设面积89.28平方米。2017年7月29日，大家庭物业公司与郑丽萍签订《前期物业管理服务协议》，并缴纳2017年7月25日至2018年7月25日的物业费1928.45元。2018年7月26日至2019年3月31日期间的物业费未缴纳。另，因郑丽萍所住小区经业主委员会选举产生新的物业，大家庭物业公司于2019年3月31日撤离该小区停止物业服务。审理中，郑丽萍认为大家庭物业公司在物业管理时有的业主按1.40元/建筑平方米/月收取物业费，以此计算原多收取物业费428.45元应从拖欠的物业费中扣除。剩余部分按1.20元收取，大家庭物业公司表示扣除可以，但拖欠部分仍按1.40元/建筑平方米/月收取。双方在缴纳数额上未达成协议。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。大家庭物业公司通过中标方式取得了“中伟国际广场”商住小区前期物业管理工作，并已与郑丽萍签订服务协议，双方均应按协议约定履行各自义务。众所周知，物业管理服务在有些方面确实存在差强人意的地方，但郑丽萍作为业主支付物业费既是业主的约定义务，也是业主的法定义务，其拒不支付物业服务费的行为不但侵害了物业公司的合法权益，也侵害了其他交费业主的合法权益。对于郑丽萍以辩称理由不缴纳物业费一节，对属于大家庭物业公司服务范围内的，郑丽萍可向大家庭物业公司要求承担责任，而不能以此为由拒交物业服务费，现郑丽萍拖欠2018年7月至2019年3月的物业费，根据《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收期限最长不得超过一年。故大家庭物业公司的该项主张不违反法律规定，即郑丽萍应向大家庭物业公司交纳的物业服务费为999.94元（89.28平方米×1.40元×8个月），考虑大家庭物业公司2017年至2018年度物业费多收取一节，多收取部分（89.28平方米×1.80元×12个月-89.28平方米×1.40元×12个月=428.45元）可从中扣除，故郑丽萍应缴纳物业费571.49元。关于大家庭物业公司要求郑丽萍支付违约金的诉讼请求，郑丽萍没有按时交纳物业费是因为与大家庭物业公司在服务义务履行上存在争议，双方没有进行及时有效的沟通，郑丽萍并非恶意欠费，故对大家庭物业公司该项诉讼请求，一审法院不予支持。至于郑丽萍认为应以1.20元缴纳物业费一节，无法律依据不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，大家庭物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。物业公司与业主之间也应当加强沟通，各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第二条、第四十一条的规定，《辽宁省物业管理条例》第五十七条第二款的规定，判决：一、郑丽萍于判决生效后立即给付抚顺大家庭物业管理有限公司物业费（2017年7月至2019年3月）合计571.49元。二、驳回抚顺大家庭物业管理有限公司要求郑丽萍支付滞纳金的诉求。案件受理费50元，减半收取25元，由郑丽萍负担。二审期间,双方当事人均未提交新证据，本院对一审判决查明的事实予以确认。另查明，郑丽萍2018年7月至2019年3月因电梯卡无法使用而未享受电梯服务。本院认为：物业服务合同是一种有偿、双务合同，合同双方应按照约定全面履行各自义务。本案，郑丽萍是“中伟国际广场”商住小区高层住宅业主，其通过刷电梯卡乘坐电梯享受大家庭物业公司提供的电梯服务。郑丽萍自认因与大家庭物业公司在物业费收费标准和交纳方式上存在争议而未按时交纳物业费，导致电梯卡无法使用，2018年7月至2019年3月未实际享受电梯服务。大家庭物业公司自认物业费是物业整体服务费，没有单项计算电梯费。电梯卡被停止后，非经大家庭物业公司协助，郑丽萍无法自行恢复使用，大家庭物业公司应当举证证明其履行了保障郑丽萍能正常使用电梯卡乘坐电梯的义务，对此大家庭物业公司未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。郑丽萍并非恶意拖欠物业费，且大家庭物业公司未提供证据证明其已经按照合同约定向郑丽萍提供了电梯服务，故郑丽萍以未享受电梯服务为由主张不支付相应费用，不违反法律规定。大家庭物业公司与郑丽萍在一审中对物业费按1.40元/建筑平方米/月收缴，均不持异议，本院予以确认。因郑丽萍对其主张电梯费0.4元/平方米未提供证据佐证，本院不予采信，参照《前期物业管理服务协议》中高层住宅与多层住宅物业服务费差额为每月每平方米0.3元/户，本院酌定郑丽萍应缴纳物业费357.22元。综上所述，郑丽萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销辽宁省抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初4233号民事判决；二、郑丽萍于本判决生效之日起三日内给付抚顺大家庭物业管理有限公司物业费（2018年7月至2019年3月）合计357.22元；三、驳回抚顺大家庭物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由郑丽萍负担。二审案件受理费50元，由抚顺大家庭物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 帆审判员 郭 爽审判员 张 秦二〇二〇年五月十二日书记员 任慧娆