福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽07民终610号 上诉人（原审被告）：叶建青，男，1967年12月11日出生，汉族，个体工商户，住建瓯市。 委托诉讼代理人：游志平，福建武夷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑凌燕，福建武夷律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：建瓯市图书馆，住所地建瓯市胜利路70号。 法定代表人：谢才生，馆长。 委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。 上诉人叶建青与被上诉人建瓯市图书馆房屋租赁合同纠纷一案，不服建瓯市人民法院（2019）闽0783民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人叶建青的委托诉讼代理人游志平，被上诉人建瓯市图书馆的法定代表人谢才生及其委托诉讼代理人蔡白露参加诉讼。本案现已审理终结。 叶建青上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建瓯市图书馆的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。叶建青与建瓯市图书馆没有就店面的租赁关系单独签订合同，双方就店面形成的租赁关系是源于2010年2月23日的《图书馆经营部、电子阅览厅租赁经营合同》，因此《图书馆经营部、电子阅览厅租赁经营合同》是主合同，涉及店面租赁事宜的条款属于主合同中的从合同，在主合同纠纷尚未审结的前提下，本案应先中止审理，一审法院对叶建青中止审理的申请不予采纳是对本案事实认定的错误。叶建青为了获取店面以及空坪的使用权，付出16万元的代价，这16万元应视为是叶建青向建瓯市图书馆预付图书经营部、电子阅览厅以及店面、空坪的租金。然而，建瓯市图书馆以低价返租叶建青高价承租的图书经营部、电子阅览厅，系违约行为，有违公平公正原则。2.一审判决程序违法。本案与（2019）闽0783民初1951号叶建青诉建瓯市图书馆租赁合同纠纷一案具有高度关联性，本案的审理应以（2019）闽0783民初1951号案件的审理结果为依据，一审法院在该案尚未审结的前提下对本案先行判决，违反了法定诉讼程序。3.一审判决结果错误。涉讼店面属于不动产，在建瓯市图书馆无法提供不动产权证明的情况下，一审法院判决叶建青腾退店面依据不足；在（2019）闽0783民初1951号叶建青与建瓯市图书馆的租赁合同纠纷一案未审结，叶建青因建瓯市图书馆违约造成巨大的经济损失未得到合理赔偿的前提下，叶建青对该店面享有留置权。 建瓯市图书馆辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的《图书馆经营部、电子阅览厅租赁经营合同》已到期，叶建青应当将租赁物恢复原状并交还给建瓯市图书馆。2.本案不需要以另案处理结果为审判依据。(1)本案不涉及主、从合同的问题。合同涉及租赁物分别为图书经营部、电子阅览厅及图书馆店面，两个租赁物座落于图书馆的不同位置，合同中关于两个租赁物的约定也不同，租期不同，租金亦系分别支付。故两部分租赁物之间没有关联性；(2)（2019）闽0783民初1951号案件涉及的系违约责任纠纷，而本案涉及的是房产返还问题，两案之间案由不同，诉请不同，标的物不同，没有必然联系。3.建瓯市图书馆有权出租店面。(1)建瓯市图书馆在修建大楼时办理了建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，以上证件报批对象均涉及涉讼店面。(2)根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案店面系在合法取得建设工程规划许可证的基础上建设，暂未办理产权登记不会影响合同效力，更不能作为叶建青不腾退店面的理由。综上，叶建青的上诉理由于法无据，应予驳回。 建瓯市图书馆向一审法院起诉请求：判令1.叶建青立即退出租赁的建瓯市胜利路70号店面，将该《图书经营部、电子阅览厅租赁经营合同》项下的租赁店面交还给建瓯市图书馆，包括租赁经营合同项下的40平方米的车棚以及补充合同项下的23平方米的车棚，叶建青负责拆除并恢复原貌后返还给建瓯市图书馆；2.叶建青支付从2019年7月1日起按每月1700元的标准计算至租赁物全部交还建瓯市图书馆之日止的占用期间使用费用（暂计算至2019年9月30日止的占有使用费5100元）。 一审法院认定事实：2010年2月23日，建瓯市图书馆（甲方）、叶建青（乙方）签订《图书经营部、电子阅览厅租赁经营合同》，合同第1条第2款约定，甲方提供位于图书馆店面后侧约40平方米车棚给乙方搭建临时建筑，建筑高度不得超过店面高度，不得破坏图书馆整体景观、不得破坏围墙。合同到期乙方应自行拆除恢复原貌。合同第7条约定，待建瓯市图书馆与王新建对位于建瓯市胜利路70号建瓯市图书馆的店面租期届满后，建瓯市图书馆将该店面租赁给叶建青，租赁四年，时间从建瓯市图书馆与王新建店面租赁期满起算，即：2015年7月1日至2019年6月30日；租金租金前两年每月1500元，后两年每月1700元。第8条约定，乙方未经甲方同意擅自终止租赁经营，应向甲方支付违约金50000元，甲方未经乙方同意终止租赁经营，或另设电子阅览厅、图书经营部等构成根本性违约的应赔偿乙方因此造成的损失，计算范围包括（2009）瓯民初字第157号民事调解书第三条约定的负责返还给建瓯市华顺工艺品有限公司、王新建160000元投入款中乙方因未能经营的年限相应所造成的损失。2010年6月3日，建瓯市图书馆与叶建青签订《补充合同》，约定除提供上述店面后40平方米给叶建青使用外，新增加提供23平方米由叶建青临时搭建使用，租期届满必须按《图书经营部、电子阅览厅租赁经营合同》第1条第2款执行。后建瓯市图书馆向叶建青交付图书馆的店面及后侧40平方米车棚和23平方米场地，叶建青使用至今。叶建青已支付完毕至2019年6月30日止的租金，现未退出上述租赁场所。 另查明，建瓯市人民法院于2019年7月24日立案受理叶建青起诉建瓯市图书馆的租赁合同纠纷（2019）闽0783民初1951号一案，叶建青诉称建瓯市图书馆在出租图书经营部、电子阅览厅过程中违约，要求支付对叶建青造成的损失。 一审法院认为，建瓯市图书馆、叶建青于2010年2月23日签订的《图书经营部、电子阅览厅租赁经营合同》、2010年6月3日签订的《补充合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有约束力。叶建青认为本案的审理须以（2019）闽0783民初1951号审理结果为依据，一审法院认为，本案诉争的租赁物与前案不同，且两案诉讼请求并无必然联系，无须以前案的审理结果为依据，对叶建青要求中止的意见不予采纳。本案租赁房屋及场所租期届满，建瓯市图书馆主张叶建青退出讼争场地并拆除附加建筑物、恢复原状，符合双方约定，予以支持，但应给予合理期限，酌定20天。叶建青认为建瓯市图书馆并无提交产权证明，要求返还依据不足。首先，叶建青对租赁的事实无异议，图书馆店面后侧场地属于图书馆店面附属，当事人是否取得不动产权证并不影响租赁合同的效力，而且该图书馆店面已取得建设工程规划许可证，尚无证据表明系违章建筑；其次，虽然建瓯市图书馆未提交产权证明，但结合房随地走的原则，故建瓯市图书馆对租赁物享有出租的权利，对叶建青的抗辩意见不予采纳。叶建青属于无权继续占用讼争场所，建瓯市图书馆主张其按原租金1700元每月标准支付占用费，并无不当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定，判决：一、叶建青应于判决生效之日起二十日内腾退建瓯市胜利路70号建瓯市图书馆的店面;二、叶建青应于判决生效之日起二十日内拆除建瓯市胜利路70号建瓯市图书馆店面后侧40平方米和23平方米场地上的建筑物，恢复原状并退出该场地;三、叶建青应于判决生效之日起二十日内支付建瓯市图书馆从2019年7月1日起至叶建青腾退上述第一、二项租赁场所之日止按月租金1700元的标准计算的占用费。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 叶建青提交的(2009)瓯民初字第157号民事调解书，因建瓯市图书馆质证对其真实性不持异议，本院予以采信。就一审判决查明的事实，叶建青认为遗漏认定：“2010年2月23日，在（2009）瓯民初字第157号建瓯市图书馆与建瓯市华顺工艺品有限公司、王新建联营合同纠纷一案中，叶建青作为第三人与当事各方共同达成调解协议，约定叶建青代建瓯市图书馆向建瓯市华顺工艺品有限公司、王新建支付16万元折价款，建瓯市图书馆将其所属的图书馆经营部、电子阅览厅、店面以适当的租金（图书馆经营部、电子阅览厅租金每年9000元左右、店面租金每月1500-1700元）出租给叶建青。”对叶建青该事实异议，本院经审理查明，(2009)瓯民初字第157号民事调解书确认的调解协议第四项约定：“建瓯市图书馆将其所属的图书经营部、电子阅览厅以适当的租金出租给叶建青经营九年……”。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点问题为：一、一审判决是否存在违反法定程序的问题；二、建瓯市图书馆要求返还店面之主张是否应当得到支持。 一、关于一审判决是否存在违反法定程序情形的问题。 首先，根据本案已查明的事实，在（2009）瓯民初字第157号建瓯市图书馆与建瓯市华顺工艺品有限公司、王新建联营合同纠纷一案中，涉及标的物为建瓯市图书馆的图书经营部、电子阅览厅，该案双方当事人达成的调解协议第三项确定叶建青应就建瓯市华顺工艺品有限公司、王新建对图书经营部、电子阅览厅的投入，支付其16万元折价款。由此可得知该16万元折价款与本案租赁物即建瓯市图书馆店面和其后侧场地无关。其次，按照《图书经营部、电子阅览厅租赁经营合同》及其补充协议，图书经营部、电子阅览厅与涉讼店面相对独立，租金标准、给付方式、起租时间、租赁期限均不相同。（2019）闽0783民初1951号叶建青与建瓯市图书馆租赁合同纠纷一案涉及租赁物同样为图书经营部、电子阅览厅，叶建青在该案中诉请建瓯市图书馆赔偿在出租该租赁物中存在违约行为造成的损失，而在本案中双方当事人系就店面和其后侧场地的返还和占有使用费支付问题产生争议。一审法院对因上述相对独立之租赁物引发的不同争议分案作出处理，并无不当，（2019）闽0783民初1951号的处理结果不致于对本案的审理产生影响，一审法院未中止本案诉讼以等待（2019）闽0783民初1951号的裁判结果并未违反法定程序。 二、关于建瓯市图书馆要求返还店面之主张是否应当得到支持的问题。 《图书经营部、电子阅览厅租赁经营合同》及其补充协议主体适格、内容合法，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。合同约定的店面及其后侧场地租赁期限已经届满，叶建青应根据合同约定，拆除临时搭建的建筑物，腾空店面，返还租赁物。叶建青于租赁期满后迟迟未履行返还租赁物义务，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，建瓯市图书馆诉请叶建青返还店面理据充分，一审判决予以支持正确。叶建青以建瓯市图书馆不能提供产权证书，及其获得因承租图书经营部、电子阅览厅产生的损失赔偿前，对涉讼店面享有留置权为由，主张建瓯市图书馆无权要求返还店面，均于法无据，本院不予支持。 综上所述，叶建青的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费55元，由上诉人叶建青负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年五月二十八日 法官助理王银春 书记员薛景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。