呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1035号上诉人(原审被告、反诉原告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：董建敏，内蒙古文盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝思凡，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：赵艳，女，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）与被上诉人赵艳房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3420号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持富邦公司的上诉请求。事实与理由：富邦公司与赵艳于2013年12月签订的《呼市富邦商厦回租合同》，至赵艳起诉时，富邦公司欠付2018年的部分租金7941.25元，富邦公司于2019年8月21日支付了1000元，该笔款项应核减。该合同已于2018年12月31日到期，双方未续签合同，富邦公司也于2019年1月1日在公司门口张贴通知告知广大业主解除合同，又于2019年6月21日登报公告解除双方合同，在开庭时富邦公司也提出解除合同，在一审开庭中，富邦公司也提出解除合同，赵艳应当知晓双方合同已经解除。合同解除后的占有使用费应是谁使用谁支付，租金标准也应另行协商或按照市场标准鉴定，一审法院按已经解除的合同标准判决错误。另外，不定期租赁应按实际使用时间支付租金，对于起诉以后租赁物是否实际使用存在诸多不确定性，且合同已解除，一审法院判令富邦公司支付未使用的租金错误。赵艳辩称，对于富邦公司的上诉请求以及事实和理由不予认可。首先，2019年8月21日，富邦公司向赵艳支付了2018年度的1000元，应予以核减。第二，该合同到2018年12月31日已经到期，双方再无续签，但是赵艳的柜台一直被占用至今都没有进行实质上的交接。第三，赵艳未接到过任何关于解除合同的书面及口头通知。第四，赵艳的房屋在三楼，目前富邦公司整体租给了叫清水瓦台的洗浴中心，正在装修。富邦公司在继续占有使用，作为业主原合同仍在履行，应当依合同支付租金。赵艳一审诉讼请求：1.富邦公司继续履行《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付拖欠赵艳2018年未付租金7941.25元，2019年全年租金8627.5元;2.富邦公司按人民银行同期贷款利息支付赵艳逾期利息870元（从2018年1月1日起计算至实际付清之日止）;3.本案诉讼费由富邦公司承担。富邦公司提出反诉请求：1.确认双方之间的租赁合同关系已解除；2.反诉费用由赵艳承担。一审法院经审理认定事实如下：2003年6月9日，赵艳（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，赵艳购买了富邦公司坐落在××路，总价共计86275元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年。”合同签订后，富邦公司回租了赵艳购买的摊位。2014年，赵艳（乙方）与富邦公司（甲方）签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在××路，房款总额为86275元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金8627.5元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”赵艳与富邦公司签订的回租合同到期后，富邦公司未与赵艳办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今。富邦公司欠付赵艳2018年租金7941.25元及2019租金。2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，双方于2014年签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后富邦公司继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此双方于2014年签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金，则富邦公司应分别于2018年2月1日前、2018年7月31日前、2019年2月1日前和2019年7月31日前向赵艳支付2018年、2019年租金，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于赵艳主张的2018年租金7941.25元、2019年租金8627.5元，共计16568.75元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而赵艳因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故赵艳主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%分别从2018年2月1日、2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日计算至一审开庭之日为613.4元，对超出部分不予支持。关于富邦公司确认呼市富邦商厦回租合同已解除的诉讼请求，首先，富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至赵艳，赵艳亦表示对此不知情；其次，富邦公司的通知内容为租赁合同到期后不能按原条件续租，未明确向出租人表达解除合同的意思，也未明确返还摊位、柜台的时间，不符合通知解除的要件。故对于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）赵艳2018、2019年租金16568.75元及利息613.4元，以上共计17182.15元；二、驳回原告赵艳的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费已减半收取计30元，由富邦公司负担；反诉案件受理费50元，由富邦公司负担。二审中，赵艳围绕上诉请求向本院提交了六份新证据，为形成于2019年8月21日的一个视频资料、形成于2019年9月20日的两个视频资料、形成于2020年5月15日的三个视频资料，拟证明赵艳的柜台实际上被富邦公司继续占用。富邦公司的质证意见为：对真实性、合法性认可，对证明的问题不认可。视频当中并不能显示现在赵艳的柜台所在的三楼还是由富邦公司继续使用。既定事实是一楼、二楼、三楼均由案外人呼和浩特市金锐家居博览有限公司(以下简称金锐公司)使用，富邦公司与金锐公司通过诉讼已经解除了租赁合同。本院对以上证据的真实性予以确认，但认为从六份视频资料来看，并不能反映出赵艳的柜台的实际使用主体，故赵艳拟证明的问题不予确认。本院另查明，与本案相关的富邦公司与金锐公司房屋租赁纠纷一案，一审法院于2019年3月29日作出（2018）内0103民初4545号民事判决:“一、解除富邦公司与金锐公司于2016年6月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》。二、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2016年6月23日租金4761608元。三、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日租金2037892.03元。四、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司截止2018年11月23日结构保修款3854275.34元。五、金锐公司于本判决生效之日起十五日内支付富邦公司逾期付款违约金589217元。六、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的租金损失（以每年租金4204561元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付租金200000元）。七、金锐公司于本判决生效之日起十五日内赔偿富邦公司2018年11月23日之后的结构保修款损失（以每年结构保修款5255700元为基数，自2018年11月24日起，计算至金锐公司实际交付承租房屋之日止，核减金锐公司之后已付结构保修款842000元）。八、驳回富邦公司的其他诉讼请求”，富邦公司不服上诉至呼和浩特市中级人民法院，呼和浩特市中级人民法院于2019年9月17日作出（2019）内01民终3594号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。根据上述生效判决判项六、七，富邦公司对金锐公司主张的包括案涉摊位在内的租赁房屋从2018年11月24日起至金锐公司实际交付承租房屋之日止的租金损失及结构保修款损失已为生效判决所确认。对一审法院查明的其他事实，有相关证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、一审判决富邦公司支付赵艳租金及利息有无事实及法律依据；二、富邦公司主张解除双方的不定期租赁合同有无事实及法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与赵艳于2014年签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，赵艳并未提出异议，合同继续有效，但租赁期限为不定期。现富邦公司未履行其向赵艳支付租金的合同义务已构成违约。本案中，赵艳起诉认为富邦公司欠付2018年的租金7941.25元，在二审中赵艳自认富邦公司于2019年8月21日支付过2018年欠付的租金1000元，故富邦公司应向赵艳支付2018年的租金数额为6941.25元。一审法院对2019年的租金数额8627.5元认定无误，综上富邦公司欠付赵艳2018年、2019年的租金数额为15568.75元。一审法院判决支持赵艳主张的利息适当，本院予以确认。同时，虽然根据法律规定不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但根据富邦公司与金锐公司房屋租赁纠纷一案的已生效判决，富邦公司一边就包括案涉摊位在内的租赁房屋从2018年11月24日起至金锐公司实际交付租赁房屋之日止的租金损失及结构保修款损失在另案中向金锐公司提出主张，该主张已被生效判决所确认，一边又向包括赵艳在内的回租摊位的各位业主提出解除回租合同。如回租合同解除，富邦公司被生效判决所确认的对金锐公司摊位占用租金损失的权利将丧失事实及法律依据。综上，富邦公司主张解除其与赵艳签订的回租合同的行为明显与诚实信用原则相悖，一审驳回其该项诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3420号民事判决第二项、第三项，即：“二、驳回原告赵艳的其他诉讼请求”；“三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求”；二、变更呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3420号民事判决第一项为：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付赵艳2018、2019年租金15568.75元及利息613.4元，以上共计16182.15元。一审本诉案件受理费30元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担28元，赵艳负担2元；反诉案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费230元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担负担217元，由赵艳负担13元。本判决为终审判决。审 判 长 窦 双审 判 员 戴玉英审 判 员 鄂晓红 二〇二〇年五月二十九日法官助理 贾沛然书 记 员 韩若萱