河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终199号上诉人（原审被告）：王世彦，女，1969年6月5日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：梁新华，河南达剑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李蓓蕾，男，1987年12月15日出生，汉族，住河南省浚县。委托诉讼代理人：张兴强，河南兴邺律师事务所律师。上诉人王世彦因与被上诉人李蓓蕾租赁合同纠纷一案，不服浚县人民法院（2019）豫0621民初2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王世彦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李蓓蕾的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审时王世彦提出反诉，但一审法院未准许，剥夺了王世彦的反诉权。2.浚县新宏基房地产开发有限公司（以下简称新宏基公司）在卖房时未尽到通知义务，王世彦不应向李蓓蕾支付房租，王世彦与新宏基公司之间的权利义务关系不应约束李蓓蕾。3.王世彦所交的罚款应予抵销房租费用。4.一审法院判决数额错误且超标的。李蓓蕾辩称，1.关于王世彦的反诉，一审判决已经明确予以答复，是因王世彦未交纳反诉费，所以法院对其反诉不予审理。并不存在程序错误。2.王世彦承租的房屋根据合同约定，并未约定出租人要为其办理消防证、添加消防设施等合同义务，王世彦已经接受并使用房屋，说明其对房屋状况是明知的，房屋符合王世彦的租赁目的并且合同目的已实现。王世彦投资进行消防设施建设是为满足自身经营需要，受到消防大队的处罚是王世彦自身的经营行为违反法律规定而受到的处罚,与李蓓蕾无关。3.原审根据租赁合同到期日判决王世彦支付租赁费符合本案的实际情况，并未超过诉请。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。李蓓蕾向一审法院起诉请求：1.解除双方就浚县新镇新丰商贸城F区6号楼1-2层2号房屋的租赁合同，王世彦将涉案房屋腾空并交付给李蓓蕾。2.要求王世彦支付自2016年12月1日至2019年4月1日的租金46700元及自2019年4月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费并赔偿逾期付款利息损失，暂计算至2019年4月1日为3635.16元（按照先付后租的方式，从应付租金之日计至实际交付之日，以应付金额为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基本利率为基础计算利息，房屋占用费按照年租金2万元的标准计算）；以上金额合计50335.16元。3.本案诉讼费用由王世彦承担。一审法院认定事实：2014年王世彦与新宏基公司签订商品房租赁合同，合同约定乙方王世彦在浚县新镇镇丰商贸城F区6号楼三层商铺作为乙方经营KTV，该商铺总建筑面积约650平方米，管理期限60个月，自2014年12月1日起至2019年11月30日止，王世彦交纳3000元作为租赁保证金。管理费自2014年12月1日起至2019年11月30日，每年运营管理费为35000元。2015年3月31日，新宏基公司将该房屋一分为二出售给李蓓蕾及案外人耿星，合同约定了商品房价款及违约责任，并告知该商品房已出租给王世彦。另查明，2014年11月20日，王世彦将该房屋用作开设KTV，因商户王世彦自行铺设木质地板，所出费用冲抵前2年租金（2014年12月1日至2016年11月30日）。2017年10月10日，新宏基公司出具证明，将该房屋于2015年3月31日进行房产销售，出售给李蓓蕾及案外人耿星。新宏基公司出具证明。自2016年12月1日起，F区6号楼所产生的租金费用由业主案外人耿星与李蓓蕾收取。（原租赁合同不到期的，不废除合同，有效期内按原租赁合同条款执行，租金直接交付给业主案外人耿星或李蓓蕾，新宏基公司不再收取）。2019年9月19日新宏基公司出具证明，证明该公司将浚县新镇新丰商贸城F区6号楼商铺面积约为1408平方米。于2015年3月31日将商品房F区6号楼西半部1-2层售给李蓓蕾，销售面积约704平方米，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：XAJ-F6-2）。将F区6号楼东半部1-2层售给耿星，销售面积约704平方米，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：XHJ-F6-1）。自2016年12月1日起，王世彦未向李蓓蕾支付租赁费，截止于2019年11月30日，双方所签订的合同，王世彦与新宏基有限公司所签订的租赁合同，租赁期限已届满，每年租赁费为17500元（35000元÷2）王世彦共计欠李蓓蕾租赁费40833.3元。（租赁费计算为2019年4月1日共计29个月）一审法院认为，王世彦与新宏基公司签订的租赁合同均系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。王世彦应按照合同约定予以履行。李蓓蕾与新宏基公司所签订的商品房买卖合同（合同编号：XAJ-F6-2），该商品房买卖合同也是双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，李蓓蕾在签订商品房买卖合同后，取得了该商品房的房屋所有权，但仍应按照王世彦与新宏基公司所签订的房屋租赁合同约定内容履行，故李蓓蕾有权向王世彦主张支付租赁费，王世彦也应该按照租赁合同约定，向李蓓蕾支付租金。故王世彦应向李蓓蕾按每年17500元支付房屋租金。李蓓蕾诉请解除王世彦与新宏基公司所签订的租赁合同，因本案所争议的租赁合同已于2019年11月30日届满，合同处于已履行届满状态，一审法院再判决解除该租赁合同已无实际意义，故对李蓓蕾的该诉讼请求，依法不予支持。李蓓蕾的其它诉讼请求于法无据，依法不予支持。判决：一、王世彦于判决生效后十日支付李蓓蕾租金40833.3元（计算至2019年4月1日）；并按每年租金17500元计算支付给李蓓蕾（自2019年4月2日起至合同履行期满2019年11月30日）期间的租金。二、驳回李蓓蕾的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：王世彦提交的个人业务交易单，与一审期间提交的行政处罚决定书相互印证，可以证实其已经交纳了罚款3万元，本院予以采信。本院对一审查明的其他案件事实亦予以确认。本院认为，因王世彦未在一审法院指定期间内交纳反诉案件受理费，一审法院对其反诉不予处理，并不违反法律规定。根据一审期间李蓓蕾提交的新宏基公司证明，结合王世彦自2016年12月1日起未再向新宏基公司交纳租金，可以证实王世彦对于李蓓蕾购买涉案房屋一事是明知的，李蓓蕾依法取得租赁合同出租人身份，王世彦称其因未接到新宏基公司卖房通知从而不应支付租金的理由，于法无据。经本院核算，一审法院对于租金的计算并无差错，判决也未超出李蓓蕾的诉讼请求。关于2015年2月20日因“该建设工程未经消防验收擅自投入使用”、“浚县新镇镇爆米花歌厅为公共娱乐场所”，王世彦作为业主被处以3万元罚款的问题，因新宏基公司作为出租人、王世彦作为承租人，对于被行政处罚，均有过错，依法应当对该损失承担相应责任，鉴于李蓓蕾购买了新宏基公司涉案房屋一半产权，李蓓蕾作为租赁合同的出租人，应承担3万元罚款的四分之一即7500元。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，“当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”王世彦可以将该7500元与应支付给李蓓蕾的房屋租金进行抵销，抵销后，王世彦仍应向李蓓蕾支付租金45000元。综上所述，王世彦的上诉请求部分成立，一审法院认定基本事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十一条、第九十九条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销浚县人民法院（2019）豫0621民初2070号民事判决；二、王世彦于本判决生效后十日内支付李蓓蕾45000元；三、驳回李蓓蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1058元，由王世彦负担910元，李蓓蕾负担148元；二审案件受理费821元，由王世彦负担706元，李蓓蕾负担115元。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年五月十三日书记员  孟祥玉