福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0803民初503号 原告：龙岩市佳佳物业服务有限公司，住所地：福建省龙岩市凤城街道寨下新区凤翔路6号，统一社会信用代码：9135082205842536XC。 法定代表人：卢茂声，董事长。 委托诉讼代理人：关有毅，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄灿兴，男，该公司经理。 被告：张民荣，男，汉族，1974年7月20日生，住址：福建省龙岩市永定区。 原告龙岩市佳佳物业服务有限公司（以下简称：“佳佳物业公司”）与被告张民荣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳佳物业公司的委托诉讼代理人关有毅、黄灿兴及被告张民荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张民荣支付给原告所拖欠的从2019年7月至2020年3月的物业服务费1,096.11元，物业费滞纳金141.815元，拖欠水费、公摊电费和维修公摊费用从2019年2月至2020年3月止，自来水费1,037.54元，自来水滞纳金193.624元，公摊电费341.2元，公摊电费滞纳金81.023元，公摊维修费208.33元，以上总计人民币3,099.642元；2、判令被告张民荣承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：原告于2014年1月1日与龙岩市永定区鑫盛开发公司签订盛世鑫城小区物业管理合同，合同约定从2014年1月1日起，由原告向永定区盛世鑫城小区业主提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物业服务合同约定执行。被告张民荣是盛世鑫城小区12号楼1008室的产权人，该房的房屋面积121.79平方米。盛世鑫城小区按照合同约定，高层住宅物业管理费为每平方米每月1元，该物业应交物业管理费121.79元/月。被告张民荣从2019年7月即开始拖欠物业管理费，截止及2020年3月，其拖欠费用9个月，共计物业服务费：1,096.11元，滞纳金141.815元，拖欠水费、公摊电费和维修公摊费用从2019年2月至2020年3月止，自来水费1,037.54元，自来水滞纳金193.624元，公摊电费341.2元，公摊电费滞纳金81.023元，公摊维修费208.33元，总计人民币3,099.642元。原告认为，被告是盛世鑫城小区12号楼1008室的业主，原告与被告形成了物业服务合同关系，原告依约提供了有关物业服务，被告有义务向原告支付物业费。被告经原告催交，一直未按期支付物业费，其行为已构成违约，根据福建省发展和改革委员会、福建省住房和城乡建设厅闽发改服价［2019］331号第七条已竣工未出售或者己出售未交付物业的服务费由建设单位承担。物业买受人无正当理由拒绝接收达到交付条件物业的，自出售人送达交付物业通知之日起全额承担物业服务费。《合同法》第107条及《物业管理条例》第7条第（五）项、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，被告应支付所欠物业费。为维护自己的合法权益，现根据《民事诉讼法》第23条的规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法帮助解决，支持原告的诉请为盼！ 张民荣辩称，原告与答辩人合同2018年8月到期无续签合同，因此无合同关系，原告服务质量及其差，原告与开发商的合同，因己选聘出新物业，前期物业合同自动终止，所以原告提供的前期物业合同是过渡性合同，原告发给本人的所欠缴物业费及滞纳金额不是真实金额。原告提供的明细公摊水电费金额不是实际金额，小区业主都反映原告要公示交给水厂与电厂的发票，自交房以来从没公示过发票，2019年10月12日盛世鑫城小区业主委员会应广大业主要求原告对于公摊水电费及公共收入核实并公布，原告回函说与业主无合约关系处于保密，既然无合约关系那业主也不用理会物业费了（回函一份）。事实如下：1、2019年7月至2020年1月9日的物业费及自用水费算到多少抵扣500元周转金后会交。2、2020年1月9日后的任何费暂时不交，业委会己出函通知佳佳物业2019年12月18日停止服务进行交接并撤出小区，这是强迫交易。2020年1月9日前的物业费和自用水费算到多少会交，2020年1月9日前的公摊水电费原告必须提供公摊水电费水厂、电厂的发票原件与本12号楼C单元分摊的由原告交的实际数，2020年1月9日后的物业费是强迫交易，暂时不交。3、原告自交房以来存在乱收费，算清楚后抵扣退回交房以来自2020年1月9日之前的多收二次供水及二次加压重复多收费用，原告公布墙上贴的费用没有实际底数与上月底数。4、装修出入证2本押金40元，出入证回收后只退回20元，退回20元抵扣物业费。5、原告与业主物业费是包干制的，小区绿化与电梯日常养护的费用是原告物业费里包含的，不应该分摊给业主出，退回交房以来乱收公摊绿化水费及电梯维护费金额后抵扣物业费。6、原告应在业主交房前就要替业主着想做好与开发商承接查验的，但是原告从业主交房至今都没有承接查验，造成很多遗留问题，严重违反《物业管理条例》业主安全无法得到保障，严重损害业主利益，电梯经常出故障、时常发生关人事件，新小区交房4年多了连基本配备设施信报箱至今都没有，楼宇对讲交房至今都没有用过，没经过承接查验的电梯合格不合格业主也不知道，因此原告收去的电梯年检、维保费应该出卖方出，分摊给业主出的必须退回，退回金额抵扣物业费。7、电梯广告费、美食节场地出租费，移动厨房、充电桩、等电用业主分摊，公共收入原告却从没有公示交接给业委会，这是全体业主所有，原告私自占有属于违法，必须交接给全体业主。8、原告管理用房自用水电费是经营者自负盈亏的，不能分摊给业主的，应原告自付，要求原告公示交房以来的自用水电费发票，如分摊给业主出，必须返回分摊给业主所收费用。9、强迫交易，2020年1月9日后的违法所得的双倍赔偿金抵扣物业费，以上事实弄清楚后算出多少交多少。理由有五点具体答辩如下：1、佳佳物业服务有限公司提供与开发商签订的前期物业合同是过渡合同，不是业主招标的前期物业。2、本人与龙岩市佳佳物业服务有限公司的前期物业协议是2016年8月至2018年8月就到期了，业主委员会与原告无续签合同，原告服务质量差根本没有履行应尽职责。3、《国务院物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。因此，原告未经业主同意，擅自对外收取广告费用和公共场地出租费用，是违法行为，其收入应当收归业主所有。4、原告无收取滞纳金的主体资格，滞纳金条款为霸王条款。如果属于违约金性质，业主拒交属于履行抗辩权不应交纳。5、滞纳金通常由国家法律、法规明文规定的主体收取，个人和其他团体无权私设。原告不具有收取滞纳金的主体资格，在答辩人收房时强制签署的《委托物业服务协议书》中列明收取滞纳金，属于霸王条款。如果属于违约金性质，由于原告未提供达到符合《委托物业服务协议书》、《业主手册》约定的物业服务水平，答辩人拒绝交纳物业费，属于行使《合同法》赋予的合同履行抗辩权。在原告物业服务存在严重瑕疵，用限制停水、停电、威胁、暴力方法催缴物业费，严重危及小区业主人身安全的情况下，业主有权拒交或者少交物业费，更别说逾期付款违约金。因此，答辩人不应当支付滞纳金。委托合同的性质决定合同可以随时解除。国务院《物业管理条例》第二十六条规定前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。《福建省物业管理条例》第三十四条规定前期物业服务合同期限不超过三年。前期物业服务合同期限届满、业主委员会未成立的，前期物业服务合同可以顺延：期限未满，但业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。一、原告的确是永定区盛世鑫城小区人人讨厌的物业服务公司。永定区盛世鑫城小区业主的眼睛是雪亮的。原告五年的物业服务到底是优是劣不用多说。原告作为过渡性质的前期物业服务，做到全体业主反对，原告应当要有起码的良知，应当要自我反省，应当主动退出永定区盛世鑫城小区的物业服务。二、原告不应当把自己当成永定区盛世鑫城小区业主的领导或管理人。原告要明白，管理小区的权利来自永定区盛世鑫城小区业主。业主不要原告，原告就要退出小区。否则，原告就是强迫服务。强迫服务就是违法，严重的强迫服务就是犯罪。三、前期物业服务合同期限不得超过三年。这是法律法规的强制性规定。这条规定就是专门针对被告这种强迫交易，不干好事，赖在永定区盛世鑫城小区，欺压永定区盛世鑫城小区业主这类不法的物业公司的。四、原告的强迫交易不仅违法，而且情节严重达到强迫交易罪的立案标准。原告强迫交易严重伤害了永定区盛世鑫城小区786户业主的人格尊严和感情及心灵。1、2019年10月29日，永定区盛世鑫城小区依法进行选聘、续聘物业服务企业意见征询表决投票后。2019年11月4日，永定区盛世鑫城小区业委会依法委托招投标公司，招投标公司--龙岩中脉信息技术有限公司依法公开招标龙岩市永定区盛世鑫城小区的物业服务。2、2019年12月7日，龙岩市永洁物业管理有限公司以最高票数当选为永定区盛世鑫城小区物业服务的中标人。至此，原告的永定区盛世鑫城小区前期物业服务合同，就被永定区盛世鑫城小区全体业主依法终止了。3、2019年12月8日，业委会第一次通知被告退出永定区盛世鑫城小区物业服务，并且移交相关物业资料给业委会。原告置之不理。4、2019年12月25日，业委会第二次通知被告退出永定区盛世鑫城小区物业服务，并且移交相关物业资料给业委会。原告置之不理。5、《福建省物业管理条例》第四十条规定：原物业公司应当三十日内退出该物业管理区域。因此，原告的强迫交易是从2020年1月9日开始的。《中华人民共和国刑法》第二百二十六条以暴力、威胁手段，实施下列行为之一，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金：（一）强买强卖商品的；（二）强迫他人提供或者接受服务的：强迫交易罪的立案标准：强迫交易一万元以上或者违法所得2,000元以上，就应当立案侦查。从2020年1月9日至今，原告的强迫交易金额．远大于一万元的十倍。五、原告的行为已经构成强迫交易罪，应当追究主要责任人的刑事责任，请求人民法院依法将强迫交易的责任人裁定移送公安机关侦查。依据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，人民法院应当将审理案件中发现的涉嫌犯罪的责任人裁定移送公安机关侦查。综上所述，请贵院在准确认定事实的基础上支持答辩人主张，依法核减物业费，不支付滞纳金，切实维护答辩人等众多业主的合法权益，促进社会和谐，避免业主和物业的矛盾进一步激化。恳请法庭支持被告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对佳佳物业公司提供的证据：《盛世鑫城前期物业服务合同》1份，《盛世鑫城小区前期物业服务协议》1份，龙岩市永定区住房和城乡建设局《通知》2份，龙岩市永定区人民政府凤城街道办事处等六个单位《公告》1份，永定区盛世鑫城小区物业服务公司《选聘公告》、业主委员会《公告》各1份，《照片》15张，《欠费催缴通知函》4张，《关于盛世鑫城小区电梯费用及水加压费等分摊的办法说明》1份，《盛世鑫城12#1008业主未收物业费明细表》1份，《2019年度业主、物业使用人满意度统计表》1份；张民荣提供的盛世鑫城小区业主委员会《告知函》2份，《中标通知书》1份，小区业主微信群《截图》及小区照片、业委会《函》、《通知》及佳佳物业公司的《回函》各1份，经对方当事人质证，对其真实性均无异议，以上证据来源、形式合法，与本案具有关联，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建鑫盛房地产开发有限公司（盛世鑫城小区开发商）与佳佳物业公司签订《盛世鑫城前期物业服务合同》1份，该合同主要约定：由佳佳物业公司为盛世鑫城小区于2014年1月1日至2020年12月31日止提供物业服务。物业服务费按产权证面积计算，不包括电梯电费、公共分摊的水电费、设施设备的维修工时材料费、电梯维保、电梯年检、清理阴井费用、设备用电等，其中高层住宅按1元/平方米/月计算。公共设施设备运行能耗（水、电费）可按每季公布的数额缴纳公摊费用，设施设备维修、养护等全部费用每半年分摊一次，各业主根据通知，交付应摊费用。公共设施设备运行能耗、维修费用，按实向业主收取。张民荣系坐落于盛世鑫城小区12幢1008室房屋（建筑面积为121.79平方米）的业主。甲方张民荣与乙方佳佳物业公司于2016年8月28日签订《盛世鑫城小区前期物业服务协议》1份，该协议约定：公用水电周转金每户预收500元，物业管理服务费按年度收取，每年1月1日预缴纳当年度物业管理费，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。甲方违反本协议，不按约定收费标准和时间缴交有关费用，逾期三个月后仍未交纳的，乙方有权从逾期之日起每日按欠费总额的1‰收取滞纳金。因不满佳佳物业公司的物业服务，2019年2月1日盛世鑫城业主委员会发出公告，对物业服务公司进行公开选聘。2019年3月20日盛世鑫城业主委员会再次发出公告，选聘佳佳物业公司承接盛世鑫城小区的物业服务，一聘三年，其中第一年为试用期，并约定了量化考评方案。2019年10月14日佳佳物业公司复函盛世鑫城小区业主委员会称，已公示2018年12月至2019年9月30日的公摊水电费、代缴业主水费等数据。2019年11月30日因盛世鑫城小区物业服务项目招标问题，龙岩市永定区住房和城乡建设局曾通知盛世鑫城小区业主委员会，要求完善业委会委员队伍，暂缓选聘工作。2019年12月8日盛世鑫城小区业主委员会发告知函给佳佳物业公司，称已于另行选聘龙岩市永洁物业管理有限公司，要求佳佳物业公司于2019年12月18日撤离小区并停止物业管理服务。同日，盛世鑫城小区业主委员会向全体业主发出通知，告知上述事项，让各业主自行结算物业费用事项。2019年12月31日龙岩市永定区凤城街道办事处、龙岩市永定区住房和城乡建设局等六个部门向全体业主发出公告，告知应尽快完善业委会委员队伍后再依法依规处理小区物业管理相关事项，即日起盛世鑫城小区业主委员会公章暂由仙峰社区居民委员会代管。2020年1月至3月期间，因新型冠状病毒疫情，佳佳物业公司有积极配合相关部门做疫情防控工作。另查明，张民荣自2019年7月起开始未缴纳物业服务费，累计自2019年7月起至2020年3月止的物业服务费1,096.11元，自2019年2月起至2020年3月止的自用水费1,028元、公摊水费9.74元、公摊电费341.2元、公摊维修费208.33元，以上总计人民币2,683.38元。佳佳物业公司多次催讨未果，遂诉至本院。 本院认为，在盛世鑫城小区业主大会成立之前，该小区的开发商福建鑫盛房地产开发有限公司与佳佳物业公司签订了《前期物业服务合同》，开发商将前期物业委托给佳佳物业公司管理，该物业服务合同对业主仍具有约束力，原被告《盛世鑫城小区前期物业服务协议》，属双方意思表示一致，不违反法律的规定，系合法成立有效的合同。佳佳物业公司根据约定向包括张民荣在内的业主提供了物业管理服务，张民荣在接受前述服务后，应履行按期向佳佳物业公司交纳物业管理费、公摊电费等费用的义务，物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，因此，佳佳物业公司的服务瑕疵并不构成张民荣减交或免除物业服务费的理由。张民荣未按期交纳2019年7月至2019年12月的物业服务费及2019年2月至2019年12月期间的自用水费、公摊水电费、公摊维修费等费用，显属违约，应限期支付。张民荣主张以预交的500元公用水电周转金抵扣物业费、公摊水电费等费用，违反合同的约定，本院不予支持。虽然盛世鑫城小区业主委员会在2019年12月另行选聘物业公司并要求佳佳物业公司撤出，因双方起纠纷，已被有关主管部门制止，在2020年1月至2020年3月系新型冠状病毒疫情严重期间，全国上下进行小区封闭管制，不宜临时变更小区物业服务公司，张民荣以已终止与佳佳物业公司合同为由拒交此期间的物业服务费、公摊水电费等费用的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，佳佳物业公司要求张民荣支付拖欠的物业服务费、自用水费及公摊水电费、维修费等费用2,683.18元，符合法律规定，应予支持。虽然张民荣不能以物业服务有瑕疵为由拒交物业服务费，但张民荣不按期履行支付物业服务费等费用的义务，有一定原因，不属于恶意违约，佳佳物业公司应积极、主动地协助业主解决问题，妥善处理与业主委员会之间的矛盾，但其未能尽到该义务，应认定其在提供物业管理服务中存在瑕疵，故其所主张的滞纳金请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条、第四十二条规定，判决如下： 一、张民荣应于本判决生效之日起十日内支付龙岩市佳佳物业服务有限公司物业服务费1,096.11元、自用水费1,028元、公摊水费9.54元、公摊电费341.2元、公摊维修费208.33元，合计2,683.18元。 二、驳回龙岩市佳佳物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由张民荣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴慧华 二〇二〇年五月十四日 法官助理王晶晶 书记员王晶晶(代) 附：主要法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。