浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2794号 上诉人（原审被告）中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司，住所地浙江省杭州市江干区东方星城13幢102室。 法定代表人于海涛。 委托代理人苏宪振，该公司员工。 被上诉人（原审原告）周峰，男，1985年7月13日出生，汉族，住所地浙江省江山市市区。 被上诉人（原审原告）祝丽利，女，1988年11月4日出生，汉族，住所地浙江省江山市。 委托代理人周峰，身份信息同上，系祝丽利丈夫。 上诉人中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司因与被上诉人周峰、祝丽利房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初10874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司的委托代理人苏宪振，被上诉人周峰及被上诉人祝丽利的委托代理人周峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2019年1月10日，周峰与杭州宝铂商业运营管理有限公司（以下简称宝铂公司）签订房屋委托管理协议，约定：周峰将坐落于杭州市江干区东方时代中心2-517已装修房屋委托给宝铂公司管理，房屋的用途为居住、办公；房屋建筑面积65.32平方米；宝铂公司租赁托管周峰房屋的权限为：代为管理标的房屋、带看；代为与承租人签订、变更、解除租赁合同；代为收取租金及相关费用；代为处理与承租人因房屋租赁产生的纠纷；代为提前因前述原因所需要的诉讼；代为对房屋进行装饰装修及办理必要的手续及程序；代为对房屋进行维修、修缮，交纳水、电、气等日常费用；代理期中，开始的前20天为免租期，作为被告装修打扫或接洽承租的工作期；自2019年2月1日起正式计租，计租时间截止到2024年1月30日；如遇需按日结算费用的，代理期限内每个月按30日计算；租金标准为4700元/月，日租金计算标准为月租金/30；付款时间：宝铂公司按季支付，自2019年1月10日开始付款，每期房租支付日与首期房租支付日相同；周峰同意自计租日起，向宝铂公司每年支付管理服务费，用于宝铂公司对房屋的维修保养、保洁和首/再出租；管理服务费在每年第一次房租付款中扣除30天的租金；宝铂公司未按约定划付租金达7个工作日以上的，周峰有权单方解除合同，宝铂公司应按照月租金300%向周峰支付违约金；根据该款解除合同的，除结清装修增配费用及租金和其他费用外，违约方应支付守约方相当于月租金300%金额的违约金；逾期支付房屋租金，除应付清的拖欠的各项费用外，每逾期一日，宝铂公司需向周峰按拖欠费用的千分之三违约金等。同日，周峰与宝铂公司签订补充协议，第八条明确载明：周峰已明确告知宝铂公司，签订合同时房产证还没办好，宝铂公司不得以房产证未拿到为由要求周峰承担任何责任。宝铂公司于2019年1月11日支付了租金4700元、1月23日支付了4700元；2019年5月5日支付14100元；8月2日，宝铂公司以周峰提供的房屋无法办理办公注册地址为由，擅自扣留3600元租金，向周峰支付了租金10500元；周峰在10月23日向原审法院提交诉状，请求判令：一、解除双方《宝铂房屋委托管理协议》及补充协议，并由宝铂公司向其支付违约金14100元整；二、宝铂公司支付未足额支付的房屋租金3600元；三、宝铂公司在判决生效之日起十五日内将房屋及附属物完好交还其，并支付自2019年11月1日起计算至实际交还房屋之日止的租金（约定的月租金/30天*实际使用天数）。组织双方调解期间，宝铂公司于11月1日向周峰支付了截止至2020年1月31日的租金14100元。庭审中，本案双方均确认，案涉房屋为商住性质，目前尚未取得竣工备案表；办公注册地址需要提供购房合同及竣工备案表；宝铂公司系专业从事房屋托管的中介机构。另查明，周峰与祝丽利系夫妻。 原审法院认为，本案双方签订的合同名为房屋委托管理协议，但合同约定周峰的主要义务为将房屋交由宝铂公司对外出租，宝铂公司的主要义务为按照固定金额向周峰支付租金，宝铂公司是否对外出租、是否获取实际承租人的租金，均不影响宝铂公司支付租金的义务，不符合委托合同的委托人仅获取工作成果的法律特征，故本案双方之间的法律关系实为房屋租赁合同；周峰以房屋租赁合同向宝铂公司主张权利，宝铂公司也未提出异议，原审法院确认本案法律关系为房屋租赁合同。案涉房屋租赁合同由周峰与宝铂公司签订，根据合同相对性原则，合同主体应为周峰、宝铂公司，祝丽利虽系周峰妻子，其对案涉房屋享有相关权利，但属于夫妻之间的内部关系，不宜作为本案周峰向宝铂公司主张权利。合同约定，宝铂公司应于2019年8月1日向周峰支付租金人民币14100元，但宝铂公司未能足额支付，构成违约。宝铂公司主张合同约定的用途为居住、办公，周峰提供的房屋不能用于办公注册，故其有权扣留办公注册费用3600元的辩称。经查：周峰在补充协议中已明确向宝铂公司告知案涉房屋未办理产权证，也不存在故意隐瞒的情形，自不应对租赁房屋不能用于办公注册的后果承担责任；宝铂公司作为专业从事租赁业务的单位，理应对其所租赁的房屋能否用于办公注册进行了解并据此决定是否承租，宝铂公司未尽调查职责的后果应由其自行承担；双方约定的房屋办公用途，常规理解应指将房屋租赁给他人办公使用，而宝铂公司主张的损失费用系指将房屋地址提供他人办公注册使用，在双方未就将租赁房屋仅用于提供地址进行办公注册使用的情况下，宝铂公司以无法用于办公注册为由扣留单方主张的费用损失，不具有合同依据，原审法院不予采纳。合同约定，宝铂公司未按约定划付租金达7个工作日以上的，周峰有权单方解除合同，宝铂公司应按照月租金300%向周峰支付违约金。宝铂公司未足额支付应于2019年8月1日支付的租金，且经周峰多次主张未果，至今已逾近六个月，已符合合同约定的解除条件，周峰诉请解除合同具有合同依据，原审法院予以支持。周峰向宝铂公司主张三个月租金额的违约金，明显过高，原审法院根据合同履行情况、产生纠纷的原因，酌情确定为相当于一个月租金的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除周峰与杭州宝铂商业运营管理有限公司于2019年1月10日签订的房屋委托管理协议、补充协议；二、杭州宝铂商业运营管理有限公司于判决生效后十日内支付给周峰租金3600元；三、杭州宝铂商业运营管理有限公司于判决生效后十日内支付周峰违约金4700元；四、杭州宝铂商业运营管理有限公司于判决生效后十日内将座落于本市江干区东方时代中心2-517室房屋及附属设施返还给周峰；五、杭州宝铂商业运营管理有限公司于判决生效后十日内支付周峰自2020年2月1日起至实际返还房屋之日止按年租金51700元标准计的占用费；六、驳回周峰、祝丽利其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费121.50元，周峰负担64.50元，杭州宝铂商业运营管理有限公司负担57元（周峰应于判决生效后十日内向原审法院申请案件受理费的退费；宝铂公司应于判决生效后十日内支付至原审法院）。 宣判后，中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司不服，向本院提起上诉称：本案双方于2019年1月10日签订的房屋委托管理协议第二条第二款明确约定，房屋用途为居住和办公，事实上案涉房屋不可办公使用，导致双方4700元/月的租金约定过高，被上诉人应赔偿上诉人由此造成的损失。根据2019年1月10日签订的补充协议第八条，被上诉人产权证未办好，上诉人不得以房产证未拿到为由要求被上诉人承担任何责任，但不能免除被上诉人的赔偿责任。根据常规理解，竣工验收合格后才符合交房条件，案涉房屋已经交房应理解为已竣工验收合格。根据最高人民法院（2015）民申字第1045号民事裁定书中提到的，竣工验收备案表示认定竣工验收合格的唯一有效法定证明文件，即房屋竣工验收合格后应具备竣工备案表。上诉人有理由认为案涉房屋已经具备竣工验收备案表，且合同约定没有房产证并没有约定没有竣工备案表，被上诉人应承担案涉房屋不能用于办公使用的损失。综上，上诉人宝铂公司请求二审法院撤销原审判决第二、三项，并由被上诉人周峰、祝丽利承担一、二审诉讼费。 被上诉人周峰、祝丽利答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，宝铂公司于2020年5月12日工商名称变更为中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司，法定代表人由王墨臣变更为于海涛。双方二审中一致确认，中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司已经于2020年3月8日将案涉房屋交还周峰。 本院认为，本案双方签订的房屋委托管理协议以及补充协议系双方对房屋租赁的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，双方均应依约履行。根据约定，案涉房屋租赁用途为居住、办公，被上诉人已经向上诉人交付了房屋并明确告知案涉房屋没有取得产权证，上诉人也明确免除了被上诉人未取得房产证的责任，上诉人以案涉房屋未经竣工验收无法办理办公注册地址，不符合办公用途为由扣出房租3600元缺乏合同依据或法律依据，且上诉人作为专业从事租赁业务的中介机构，应当在房屋租赁时对房屋情况调查核实并在合同中予以明确，否则应承担不利后果。因此，一审以宝铂公司根本性违约为由判决协议解除，上诉人腾退房屋并支付周峰租金3600元、约定违约金4700元以及自2020年2月1日起至实际腾退日的房屋占有使用费正确。二审中，双方均确认上诉人已经在2020年3月8日腾退，故房屋占有使用费应计算至该日止。综上，上诉人的上诉请求依据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由中园仁信（杭州）房屋租赁有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年五月二十二日 书记员 万丹丹