呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1208号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司,住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。法定代表人:刘富富,该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张德成，男，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人张德成房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：依法撤销(2019)内0103民初3424号民事判决书第一项判决内容,依法改判支持富邦公司的上诉请求。事实和理由：双方于2014年1月20日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期,双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同,并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同,张德成也知晓,充分说明解除合同最晚也应确定为开庭当日。关于解除合同后的占有使用费,应谁使用谁支付,且实际支付的标准双方也应另行协商或者按照市场租金标准进行鉴定,一审法院按照已终止的5年前的租金标准判决给付实属错误。另外,不定期租赁应按实际使用时间支付租金,对于起诉以后租赁物是否实际使用存在诸多不确定性,且富邦公司已与金锐公司解除合同,一审法院判令富邦公司给付未使用的租金事实错误。张德成辩称，富邦公司的理由有两条，一个是贴条，在家门口贴条，实际情况与贴条的情况不符。法制日报，大多数人没有看过法制日报，业主并不了解情况，富邦公司和业主没有正常交接，富邦公司事实上是在使用租赁。富邦公司这两条理由根本不成立。张德成向一审法院起诉请求：1.富邦公司继续履行张德成于2014年1月20日签订的《呼市富邦商厦回租合同》。按合同约定支付富邦公司拖欠张德成2019年全年租金3956元;2.富邦公司按人民银行同期贷款利息支付张德成逾期利息237.36元（从2019年1月1日起计算至实际付清之日止）;3.本案诉讼费由富邦公司承担。富邦公司向一审法院反诉请求：1.判令解除富邦公司和张德成不定期租赁合同；2.反诉费由张德成承担。一审法院认定事实：1.2002年9月1日，张德成（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，张德成购买了富邦公司坐落在××路，总价39560元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年。”合同签订后，富邦公司回租了张德成购买的摊位。2014年1月20日，张德成（乙方）与富邦公司（甲方）签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在××路，房款总额为39560元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金3956元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”；2.张德成与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同到期后，富邦公司未与张德成办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今；3.2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，双方于2014年1月20日签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此双方于2014年1月20日签订的呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金，则富邦公司应分别于2019年2月1日前和2019年7月31日前向张德成支付2019年上半年、下半年租金，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于张德成主张的2019年租金3956元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而张德成因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故张德成主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%分别从2019年2月1日、2019年8月1日计算至开庭之日为65.8元，超出部分不予支持。富邦公司关于确认呼市富邦商厦回租合同已解除的诉讼请求，首先，富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至张德成，张德成亦表示对此不知情；其次，富邦公司的通知内容为租赁合同到期后不能按原条件续租，未明确向出租人表达解除合同的意思，也未明确返还摊位、柜台的时间，不符合通知解除的要件。故对于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告（反诉原告）呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告（反诉被告）张德成2019年租金3956元及利息65.8元，以上共计4021.8元；二、驳回原告张德成的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的反诉请求。本诉案件受理费已减半收取计30元，由富邦公司负担；反诉案件受理费50元，由富邦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、富邦公司主张确认其与业主签订的租赁合同已解除有无事实及法律依据；二、一审判决富邦公司支付业主2019年租金及利息有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，关于富邦公司要求确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除的反诉请求，富邦公司张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除的反诉请求不能成立。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与2014年1月20日于2014年1月20日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，业主并未提出异议，根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定租金支付方式为每年1月付上半年租金，7月付下半年租金，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未依约支付租金构成违约，因双方签订的合同未约定损失计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算业主损失适当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张蒙江审 判 员 蔡世杰审 判 员 姜 怡 二〇二〇年五月二十二日法官助理 齐兴宇书 记 员 宋晓昂