吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2505号上诉人（原审被告）:高春艳，女，1963年8月19日出生，汉族，住农安县。被上诉人（原审原告）:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司员工。上诉人高春艳因与被上诉人吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3819号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康泰物业原审诉请：1.要求高春艳缴纳拖欠的物业费1582元；2.本案诉讼费由高春艳承担。事实与理由：高春艳系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业服务，高春艳自2017年至2018年拖欠物业服务费,每年物业管理费791元，其中包括物业服务费0.6元每平方米，楼道灯费20元每年。经原告多次催要，高春艳至今未给付。高春艳原审辩称:1.2017年物业费已经支付给原金色阳光物业；2.2018年初因为小区物业管理与业主之间产生服务管理纠纷，在政府相关部门的组织监督下，由全体业主公开选举产生了金色家园业主委员会，按照（农安县物业管理办法）规定如果原吉林省康泰物业有限公司没有按照决议在30日内签订服务协议，视为终止服务管理关系。请求法庭要求吉林省康泰物业管理有限有限公司提供和小区开发商签订的甲乙双方的原始合同以及在城建局备案的合同原本。同时要求提供该公司在小区收费的原始账簿及收据存根，根据该公司在小区公告的物业服务管理细则。以备核查该公司的合法性和管理权限。所以我本人依据物业法相关条例规定，没有义务交该物业公司的任何费用。原审法院审理查明：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。高春艳系金色阳光小区业主，高春艳房屋面积为107.6平方米，其每年物业费为（0.6元/平方米×107.6平方米×12个月计774.72元），楼道灯费每年20元，共计每年应交物业费794.72元。自2017年高春艳开始拒交物业费，2018年9月9日高春艳交纳了2018年1月-2018年9月金色阳光小区2号楼2门楼道灯费总计276.08元，并于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，高春艳提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰物业系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰物业与高春艳之间存在物业服务合同关系。康泰物业在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，高春艳应向康泰物业交纳2018年之前的物业费。高春艳庭审中主张已经交纳2017年的物业费，但是并没有证据证明，故原审法院对高春艳此抗辩理由不予支持。康泰物业请求高春艳交纳2017年物业费791元并非高春艳实际每年应交纳794.72元属于对自身权利的处分，故康泰物业请求高春艳交纳2017年物业费791元于法有据，原审法院予以支持。根据双方提供的证据可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰物业的通知，虽然康泰物业并未退出金色阳光小区，但是实质2018年以后并未对金色阳光小区进行服务。故康泰物业请求高春艳交纳2018年物业费证据不足，于法无据，原审法院未予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、高春艳于判决生效十日内立即给付康泰物业2017年物业费791元；二、驳回康泰物业其他诉讼请求。宣判后，高春艳不服向本院提起上诉。高春艳上诉请求：1.撤销原判，请求依法改判驳回康泰物业的诉讼请求；2.判决康泰物业承担因本案诉讼产生的全部费用。事实及理由：一审法院认定的事实不清，适用法律不当。高春艳认为一审法院犯有对事实确认不准的错误。康泰物业向法院提出诉讼高春艳欠2017年物业费791元一案和事实完全不符。现在高春艳有充分的证据证明已交2017年物业费791元，其诉讼内容不成立。二、原审法院适用法律错误，农安县法院没有按照法律程序规定对事实进行调查、取证。简单听取康泰物业的一面之辞予以确认，罔顾事实。在被上诉人没有提供有效证据的情况下，做出错误判决。康泰物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院另查明，高春艳持有2017年物业缴费票据，房屋为509，缴费数额为791.48元，缴费人为其丈夫王小波。本院认为:关于康泰物业与高春艳之间是否存在物业服务合同关系的问题。高春艳主张康泰物业并没有为高春艳所在的金色阳光小区提供物业服务，双方不存在物业服务合同关系，不应当向康泰物业交纳物业服务费。康泰物业在原审中已经提交了营业执照及物业服务企业资质证书，说明康泰物业为依法成立的具备物业服务资质的企业。高春艳对于长春市达鑫物资经贸有限责任公司为金色阳光小区的开发单位未予否认，原审中康泰物业已经提交了其与长春市达鑫物资经贸有限责任公司签订的物业管理合同，说明康泰物业系接受开发单位的委托对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认定康泰物业与高春艳之间存在物业服务合同关系。高春艳主张该合同无效证据不足。同时，根据农安县住房和城乡建设局出具的信访事项处理意见书，能够认定康泰物业在被清退前一直服务于金色阳光小区。故高春艳应当向康泰物业交纳物业服务费。高春艳上诉要求康泰物业用伪造合同骗取上诉人的（2012年、2013年票据丢失）2014年、2015年、2016年物业费等合计4557元请求退还，并不属于二审审理范围，其可另行提起诉讼。关于2017年物业费，高春艳已经提交了相关缴费票据。康泰物业虽称该房屋被分割为几部分，该票据为其他部分物业费，但对此未能提交证据予以证明。并且该票据记载的房屋坐落、面积及缴费数额，均与泰康物业主张相符，故本院认定2017年物业费已经缴纳。综上所述，因本案出现新的事实，导致结果出现变化。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回被上诉人吉林省康泰物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，由上被上诉人吉林省康泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  闫 冬二〇二〇年五月二十八日书记员  王 建