湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）鄂01执异386号异议人（被执行人）：星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区云林街31号。法定代表人：方和友，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹爱国，湖北维思德律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁文静，湖北维思德律师事务所律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司武汉东西湖支行，住所地：武汉市东西湖区东吴大道490号。负责人：陈景福，该行行长。被执行人：武汉华美超级娱乐发展公司，住所地：武汉市硚口区古田二路北特一号。法定代表人：方和友，该公司总经理。利害关系人：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：武汉市硚口区解放大道242号。法定代表人：翟波，该公司董事长。本院在执行中国农业银行武汉市东西湖支行（以下简称农行东西湖支行）与武汉华美超级娱乐发展公司（以下简称华美娱乐公司）、星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司（以下简称星辉房地产公司）借款合同纠纷一案的过程中，星辉房地产公司不服本院（2004）武执字第00428-2号执行裁定，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。星辉房地产公司异议称，2018年12月29日，本院下达了（2018）鄂01执监9号执行裁定和（2004）武执字第00428-3号执行裁定，其裁定书认定“2014年9月15日武汉华汉房地产评估咨询有限责任公司（以下简称华汉评估公司）未履行尽职调查义务，仅凭本院提交的涉案土地使用权证复印件，作出武华评鉴（2014）字第082038《评估报告》，确定以2014年8月5日为基准日，涉案土地使用权的评估总价为5778.57万元，该评估公司在评估报告中按设定的土地使用条件即住宅用地、容积率2.0进行价格评估，与星辉房地产公司地籍资料上载明的土地使用条件、容积率均不符，同时也认定竞买人之间在人民法院依法拍卖涉案土地程序中存在恶意串通。据此，法院裁定撤销对位于武汉市硚口区古田二路北特1号土地使用权的网络司法拍卖，且已作出裁定查封武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）所有的位于武汉市硚口区古田二路北特1号“盛世公馆”房地产项目中未销售的房屋及项下土地使用权。法院仅作出撤销网络司法拍卖的裁定并不能实现保护星辉房地产公司债权人合法权益的效果，法院应当尽快撤销2015年3月25日作出的（2014）武执字第428-2号执行裁定。理由如下：1、（2014）武执字第428-2号执行裁定是依照该土地网络司法拍卖的成交结果作出的过户裁定，在网络司法拍卖被撤销后，该过户裁定亦应被撤销。司法拍卖作为法律行为，其被撤销的法律后果应当是司法拍卖自始不具备法律效力，（2014）武执字第428-2号执行裁定作为执行程序中的过户裁定是基于司法拍卖作出的，既然司法拍卖已经自始不具备法律效力，则过户裁定就不具备生效的法律基础，当然应被撤销。2、时代天宇公司是通过恶意串通的违法行为以极低成交价格竞得该土地，司法拍卖已被撤销，则司法拍卖自始不具备法律效力，因此，时代天宇公司的司法拍卖买受人资格应当被取消，其不应当继续享有该土地的使用权。若不撤销该过户裁定，则实际上造成了时代天宇公司通过一次没有法律效力的司法拍卖合法获得了该土地使用权的法律后果，这是对星辉房地产公司全体债权人合法权益的继续侵犯。3、撤销（2014）武执字第428-2号执行裁定不会对该土地过户后在土地上享有权利的善意第三人造成任何损害。目前该土地上已经负担的抵押权及商品房购买人的对应土地使用权属于善意第三人信赖不动产登记信息所设置的权利，即使时代天宇公司被依法剥夺该土地使用权的资格，也不影响善意第三人依法应当享有的权利。若按照现状，即司法拍卖被撤销但过户裁定不撤销，该土地处于权属不明晰的状态，善意第三人权利的实现反而没有明确路径，更会对社会稳定造成影响。综上所述，不仅从自身合法权益出发还考虑到该土地上善意第三人的利益，更关注到法律权威与司法的威信，恳请法院在撤销网络司法拍卖的基础上，继续履行自身的法定职责，依法撤销（2014）武执字第428-2号执行裁定。本院查明，农行东西湖支行与华美娱乐公司、星辉房地产公司借款合同纠纷一案，武汉仲裁委员会于2004年10月13日作出（2004）武仲裁字第1980号裁决，裁决：（一）华美娱乐公司应于裁决作出之日起10日内向农行东西湖支行偿还货款本金2587.28万元及利息1003.17万元（利息截止2004年9月20日止）；（二）农行东西湖支行与星辉房地产公司签订的抵押合同合法有效，农行东西湖支行对其抵押的房地产，即星辉房地产公司位于武汉市硚口区古田二路北特1号第1栋综合楼第一层及第三层，建筑面积分别为3815.04平方米（武房市他字第××号）、3380.94平方米（武房市他字第××号）的房地产享有优先受偿权；（三）仲裁费用共计人民币10万元由华美娱乐公司、星辉房地产公司承担。裁决书生效后，农行东西湖支行向本院申请执行，本院于2004年11月8日以（2004）武执字第00428号立案执行。执行中，本院于2004年11月15日向华美娱乐公司、星辉房地产公司发出（2004）武执字第00428号执行通知书，责令两公司于2004年11月19日前履行生效法律文书确定的义务。2005年3月，本院委托湖北银厦房地产评估事务有限公司对星辉房地产公司所有的位于武汉市硚口区古田二路北特1号第1栋综合楼第一层及第三层房地产（以下简称涉案房地产）的价值进行评估。该评估公司于2005年4月4日作出评报字【2005】第15号房地产评估报告书，该涉案房地产价值为人民币1846.49万元。同年6月20日，本院分别向农行东西湖支行、星辉房地产公司送达评估报告。2005年10月20日，农行东西湖支行以华美娱乐公司经营不善已无偿还能力，对星辉房地产公司的抵押房产进行拍卖对该行会造成很大损失为由，申请本院暂缓拍卖。2005年10月24日，本院作出（2004）武执字第0428-1号民事裁定，裁定本院（2004）武执字第00428号执行案件的此次执行程序依法予以终结，并向农行东西湖支行发放债权凭证。2008年，涉案债权由农行东西湖支行划归中国农业银行武汉市长江支行管理。2009年3月10日，本院依职权恢复该案执行，并于同月24日作出（2004）武执字第428号《提供被执行人财产状况通知书》、《报告财产令》。同年5月30日，中国农业银行武汉市长江支行向本院提交《终结本次执行申请》，本院于同年6月10日作出（2004）武执字第428-2号民事裁定书，裁定终结该案本次执行程序。2013年1月8日，农行东西湖支行因发现星辉房地产公司将包含涉案抵押房屋的华美娱乐公司综合大楼拆除，向本院书面申请恢复执行。同月18日，本院决定对该案恢复执行，并于同年2月4日作出（2004）武执字第428号执行裁定及协助执行通知书，对星辉房地产公司名下位于武汉市硚口区古田二路北特1号的土地使用权（扣除已销售及转让部分）（以下简称涉案土地）进行查封，查封期限二年（自2013年2月4日起至2015年2月4日止）。2015年1月29日，本院作出（2004）武执字第00428-1号执行裁定及协助执行通知书，对上述被查封土地使用权续查封一年，期限为2015年2月4日至2016年2月3日。2013年12月18日，本院委托湖北汉信房地产评估有限责任公司对涉案土地进行评估。在评估过程中，该公司以本院仅提供涉案土地使用权证的复印件，不能据此作出评估报告为由，向本院提出补充提供鉴定材料的申请。2014年1月15日，本院依职权到市国土规划局调取了涉案土地的地籍资料，包括涉案土地的批租合同、规划使用条件等。所调取的地籍资料载明，涉案土地容积率为4.16。因申请执行人未缴纳评估费，该评估公司对委托评估作退案处理。2014年7月30日，本院根据申请执行人的申请，委托华汉评估公司对涉案土地进行评估。本院随案移送的地籍资料为土地使用权证复印件。2014年9月15日，华汉评估公司未履行尽职调查义务，仅凭本院提交的涉案土地使用权证复印件，作出武华评司鉴（2014）字第082038号《评估报告》，确定以2014年8月5日为基准日，涉案土地使用权的评估总价为5778.57万元。该评估公司在评估报告中按设定（即假设）的土地使用条件即“住宅用地”、“容积率2.0”进行价格评估，与星辉房地产公司地籍资料上载明的土地使用条件、容积率均不符。2015年2月25日10时至2月26日10时，本院以评估价5778.57万元为保留价，在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案土地予以公开拍卖，竞买人时代天宇公司以5798.57万元的价格竞得。同年3月25日，本院作出（2004）武执字第428-2号执行裁定书，裁定：一、被执行人星辉房地产公司所有的位于武汉市硚口区古田二路北特1号的土地使用权【面积13214.19平方米、权证号：武国用（2001）字第772号】归买受人时代天宇公司所有。上述财产所有权自裁定送达买受人时代天宇公司时起转移。涉案土地归时代天宇公司所有。同月26日，本院送达武汉市国土资源和规划局。2016年6月28日，上述土地使用权被登记至时代天宇公司名下。后时代天宇公司在涉案土地上开发建设“盛世公馆”项目，并对外销售部分房产。另查明，本院拍卖星辉房地产公司涉案土地后，星辉房地产公司不服，向武汉市人民检察院提出监督申请，认为（2004）武执字第428号案件执行存在违法情形。武汉市人民检察院作出武检民（行）执监【2018】42010000004号检察建议书,建议本院纠正错误的执行行为。本院收到检察建议后，以（2018）鄂01执监9号立案。经审查，本院于2018年12月29日作出（2018）鄂01执监9号执行裁定，以竞买人之间存在恶意串通并损害当事人利益为由，撤销本院对涉案土地使用权的网络司法拍卖。同日，本院以时代天宇公司“在竞拍中存在恶意串通行为，拍卖已被依法撤销。为维护当事人权益，防止损失扩大，在地上已开发房产现单独返还土地已不可能的情况下，本院依职权采取财产控制性措施”为由，作出（2004）武执字第00428-3号执行裁定书，裁定：一、禁止时代天宇公司整体转让；禁止变更公司法定代表人及股东；二、查封时代天宇公司所有的位于武汉市硚口区古田二路北特1号“盛世公馆”房地产项目中未销售的房屋（共计606套，详见查封房屋清单）及项下土地使用权【权证号：鄂（2018）武汉市市不动产权第0003165号】；三、查封期限为三年，自2018年12月29日起至2021年12月28日止。后因本市江岸区人民法院（以下简称江岸区法院）采取保全措施，本院于2019年5月17日作出（2004）武执字第00428-4号执行裁定书，解除上述查封、禁止措施。星辉房地产公司不服，向本院提出执行异议，请求撤销（2014）武执字第428-2号执行裁定。还查明，涉案土地的网络司法拍卖程序被撤销后，鉴于涉案土地上已开发建设“盛世公馆”项目，原物已无法返还，本院组织星辉房地产公司与竞买人时代天宇公司协商处理涉案土地折价赔偿问题，但双方未能协商一致。为此，星辉房地产公司向江岸区法院提起诉讼。江岸区法院于2019年1月30日以（2019）鄂0102民初1835号受理了原告星辉房地产公司与被告时代天宇公司财产损害赔偿纠纷一案。诉前，该院根据星辉房地产公司诉前保全申请，于同年1月8日作出（2019）鄂0102财保10号民事裁定书和协助执行通知书，冻结被申请人时代天宇公司银行存款人民币254006316.4元或查封、扣押相应价值的财产。诉讼中，该院根据星辉房地产公司诉讼保全申请，于同年5月7日作出（2019）鄂0102民初1835号民事裁定和协助执行通知书，裁定：一、禁止被申请人时代天宇公司整体转让；二、禁止被申请人时代天宇公司变更公司法定代表人及股东。同年6月10日，江岸区法院作出（2019）鄂0102民初1835号民事判决：一、被告时代天宇公司于判决生效之日起十日内向原告星辉房地产公司赔偿财产损失11760.09万元；二、被告时代天宇公司于判决生效之日起十日内向原告星辉房地产公司偿付利息损失（即按11760.09万元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2015年2月26日起计算至付清之日止；三、驳回原告星辉房地产公司的其他诉讼请求。星辉房地产公司不服，向本院提起上诉，同年7月8日本院以（2019）鄂01民终8141号立案。再查明，2016年12月8日，江岸区法院受理了星辉房地产公司破产清算案件，该案尚在审理中。本院认为，本案审查的焦点问题是网络司法拍卖被撤销后，涉案土地是否应当原物退还。针对上述问题，本院评述如下：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当作出裁定，责令取得财产的人返还；拒不返还的，强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第110条规定，执行回转时，已执行的标的物系特定物的，应当退还原物。不能退还原物的，可以折价抵偿。从上述规定可见，据以执行的裁定被撤销系执行回转的必要条件，而非执行回转退还原物的充分条件，裁定被撤销并不必然导致退还原物的结果。执行回转时，若存在原物灭失或原物被第三人合法取得等原因导致执行回转不能的，当事人可通过折价抵偿方式进行救济。本案中，本院（2019）鄂01执监9号执行裁定虽以竞买人之间存在恶意串通并损害当事人利益为由撤销对涉案土地使用权的网络司法拍卖，但利害关系人时代天宇公司竞得涉案土地后，已在涉案土地上开发建设“盛世公馆”项目，并对外销售部分房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六、第一百四十七条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。根据上述房地一致原则，实际上已不可能从时代天宇公司单独执行回转涉案土地使用权。星辉房地产公司可依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第110条规定要求时代天宇公司折价抵偿。其次，折价抵偿数额如何确定涉及实体问题，不得在执行异议程序中予以认定，当事人可通过诉讼等其他方式解决。本院撤销网络司法拍卖后，曾组织星辉房地产公司、时代天宇公司就折价抵偿进行协调，双方未能达成一致。此后，星辉房地产公司以时代天宇公司为被告就财产损害赔偿向江岸区法院提起诉讼。异议人星辉房地产公司可待诉讼确认折价赔偿具体金额后，向法院申请强制执行。综上，涉案土地执行回转不能，星辉房地产公司关于撤销（2014）武执字第428-2号执行裁定并执行回转涉案土地的异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回星辉房地产开发建筑（武汉）有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。审判长  谌玲审判员  周浩审判员  吴利二〇二〇年五月十一日法官助理周兰书记员文曼