福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终1221号 上诉人（原审原告）：叶漪青，男，1990年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：洪景旭，福建笃思律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹鹭萍，福建笃思律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：漳州市港昌房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市招商局漳州开发区湘江路89号，统一社会信用代码91350681784528099R。 法定代表人：黄和本，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：韩志雄，福建中仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵伟建，福建中仑律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行，住所地：招商局漳州开发区招商大道57号一楼，统一社会信用代码：913506817796342096 负责人：吴志峰，行长。 上诉人叶漪青、漳州市港昌房地产开发有限公司（以下简称港昌公司）与原审第三人中国建设银行股份有限公司招商局漳州开发区支行（以下简称开发区建行）商品房预售合同纠纷一案,叶漪青及港昌公司均不服福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人叶漪青的委托诉讼代理人洪景旭、曹鹭萍，上诉人港昌公司的委托诉讼代理人韩志雄、赵伟建到庭参加诉讼，原审第三人开发区建行经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶漪青上诉请求：撤销原判第四项，改判港昌公司退还叶漪青以银行贷款方式支付的房价款810000元并赔偿叶漪青在《个人住房借款合同》项下须向开发区建行承担的全部贷款利息。事实和理由:一、本案《商品房买卖合同（预售）》已被确认解除，港昌公司应承担合同解除后的相关责任，即恢复原状并赔偿损失，即港昌公司应退还叶漪青以银行贷款方式支付的房价款810000元并赔偿叶漪青在《个人住房借款合同》项下须向开发区建行承担的全部贷款利息。二、开发区建行在本案中仅作为无独立请求权的第三人，叶漪青的诉讼请求并未涉及对《个人住房借款合同》项下任何权利义务的处分，也不会影响该合同的继续履行，原审驳回叶漪青合理诉讼请求错误。 港昌公司辩称：叶漪青的诉讼主张，不应予以支持。1.一审判决本案《商品房买卖合同（预售）》解除依据不足，对此，港昌公司已提出上诉并详尽阐述具体理由。2.叶漪青称《商品房买卖合同（预售）》被确认解除，但仅系一审判决且港昌公司对此已提出上诉，故一审判决尚未发生法律效力，并非已被确认解除。3.叶漪青与港昌公司签订的合同之附件十一补充协议第十条第2项约定，若买受人未按时向贷款机构履行还贷义务，港昌公司有权延期向买受人交房，直至买受人向贷款机构履行还款义务之日止。即使叶漪青有充分的证据证实买卖合同符合解除条件，根据前述约定，港昌公司享有先履行抗辩权，而叶漪青仅于一审举证仅还款至2019年7月24日，港昌公司据此有权予以顺延交付。4.抛开前述买卖合同是否应当解除的问题，就叶漪青关于提出港昌公司返还其借款合同项下借款810000元及利息的主张，仍不符合法律规定。 港昌公司上诉请求:1.撤销原判第一项、第二项、第三项，改判驳回叶漪青全部诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、关于讼争商品房交房时间是否存在笔误的问题，一审认定事实错误，1.港昌公司于一审举证六份《商品房买卖合同（预售）》，充分证实叶漪青购买的讼争25幢商品房交房时间为2021年5月30日前，也因如此，小鱼房产网站在2017年11月11日发布的房产信息中对讼争房源的交房时间也记载为2021年5月。但因港昌公司在2017年3月销售讼争25号楼时与小区16号楼（交房时间为2018年10月1日前，见证据一编号为350698010001032017002877号《商品房买卖合同（预售）》）剩余房源交叉销售，且以16号楼的合同电子版作为合同模板，但在与叶漪青签订合同时对交房时间未予更改为25号楼的交房时间，由此产生笔误。2.港昌公司举证证据二小鱼房产网络房源房天下网证实，讼争25号楼交房时间均记载为2021年5月，再次印证讼争商品房对外销售时存在交叉销售导致讼争商品房交房时间记载产生错误；3.叶漪青于一审举证《商品房买卖合同（预售）》证实，讼争25号楼系预售，并非现房销售。而商品房开发周期需要三年时间系符合规律，若非笔误，载明为2018年10月1日前交付，明显不符合常理；并且，根据惯例，同一幢楼，也是集中统一交付，即使提前交付，也是整幢楼予以提前，不可能针对某一买受人单独提前，亦不可能提前近三年时间。二、一审认定本案商品房买卖合同解除条件已成就错误。 叶漪青辩称：并不存在所谓的合同笔误问题，本案案涉商品房合同是开发商提供的格式合同，交房时间这种重要的合同条款，双方确认之后才写入，相关义务应当由开发商承担，港昌公司如无法交付房屋，应承担不利后果，本案合同解除条件已经成就，港昌公司应当承担违约责任。 开发区建行未作出答辩。 叶漪青向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除港昌公司与叶漪青签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令港昌公司向叶漪青退还已支付的首期房价款357263元、权属登记费90元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元等合计373407元；3、判令港昌公司退还叶漪青以银行贷款方式支付的房价款810000元并赔偿叶漪青在《个人住房借款合同》项下须向开发区建行承担的全部贷款利息；4、判令港昌公司向叶漪青支付违约金11672.63元（1167263*1%=11672.63元）；5、由港昌公司承担本案的全部诉讼费用（包括保全费用）。 一审法院认定事实如下：2017年3月24日，叶漪青向港昌公司购买坐落为漳州开发区的房产，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350698010001032017003009）一份，约定：商品房单价为每平方米16361.97元，商品房总价款为1167263元，其中的357263元由买受人于2017年3月24前支付，剩余的810000元以买受人向第三人申请贷款的方式支付；合同第十一条约定：出卖人应当在2018年10月1日前向买受人交付该商品房。第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2按本合同附件十一《补充协议》第二十条约定处理：除双方约定可以据实予以延期交付外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列约定分别处理：2逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并按买受人已付全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，叶漪青依约向港昌公司支付了357263元，港昌公司向叶漪青出具了编号为ＮＯ.05752768的增值税专用发票，同时，叶漪青还向港昌公司支付了权属登记费80元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元，合计16134元。2017年5月15日，叶漪青与第三人开发区建行签订了《个人住房借款合同》，以向银行申请贷款的方式向港昌公司支付了剩余的购房款810000元。2019年2月27日，叶漪青向港昌公司邮寄《商品房买卖合同解除通知书》，要求解除商品房买卖合同，港昌公司于2019年2月28日收到《商品房买卖合同解除通知书》。 一审法院认为，叶漪青与港昌公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2018年10月1日，合同落款日期为2017年3月24日，合同落款时间与交房时间不存在矛盾；港昌公司辩称讼争的“25#楼商品房在对外销售时存在交叉销售的情况，同时对外销售的还有同小区交房时间为2018年10月1日的16#楼等房源，售房高峰时，被告工作人员在对外销售讼争商品房时因未作详细校对，未将16#楼等交房时间为2018年10月1日的商品房买卖合同电子版更正为25#楼交房时间为2021年5月30日，导致交房时间存在笔误”，作为合同主要条款交房时间的填写人，港昌公司对此时间上的笔误应承担举证责任，在举证不能的情况下，港昌公司关于交房时间存在笔误的答辩理由不能成立，不予认定。 《商品房买卖合同（预售）》约定，自2018年10月1日起，港昌公司应当承担逾期交房违约责任。本案港昌公司至本案诉讼时尚未将案涉商品房交付叶漪青使用，属于逾期交房超过90日，根据合同附件十一《补充协议》第二十条约定规定，买受人有权依约解除合同，叶漪青的上述主张理由成立，予以支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权农商行金花支行提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，叶漪青与港昌公司之间的买卖合同与开发区建行的《个人住房借款合同》是两个法律关系，且开发区建行以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求讼争房产的抵押权应受到法律保护，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。对叶漪青的该项诉讼请求，不予支持。 综上，一审法院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议是出卖人港昌公司与买受人叶漪青在平等、自愿基础上订立，双方意思表示真实，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。本案讼争房屋至今未能交付，叶漪青要求解除《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，可以成立，但合同已于2019年2月28日港昌公司收到《商品房买卖合同解除通知书》后解除。本案合同解除后，叶漪青、港昌公司与开发区建行所签订的《个人住房借款合同》可另案处理。合同解除后，港昌公司应将收受的购房款和权属登记费80元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元等计16134元返还叶漪青。叶漪青主张港昌公司支付违约金的请求有事实和法律依据，予以支持；港昌公司辩称违约金明显高于其遭受的损失，应当予以调低，没有依据，不予支持。港昌公司认为合同约定的交房时间存在笔误，依约不能解除合同理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决：一、叶漪青与港昌公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议于2019年2月28日解除。二、港昌公司应于判决生效之日起15日内退还叶漪青购房款人民币357263元并返还权属登记费80元、土地登记费100元、契税11673元、公维金4281元，合计373397元。办理契税退还手续，叶漪青应予配合。三、港昌公司应于判决生效之日起15日内支付叶漪青违约金人民币11672.63元。四、驳回叶漪青的其他诉讼请求。一审案件受理费15305.3元，由港昌公司负担。 二审诉讼中，叶漪青提供一组《贷款账户信息及交易记录》，欲证明案涉房屋的贷款情况：案涉房屋贷款81万元，应还款本息共计1504472.9元，目前叶漪青已按期还款129551.79元，剩余本息1374921.11元未还。港昌公司质证认为，真实性没有异议，证明对象有异议，叶漪青购买商品房是采用银行按揭的方式，银行是建设银行开发区支行，叶漪青一审提供的证据全部都是开发区建行，二审叶漪青所举证的是建行德化支行，是否是为了清偿本案银行月供，对关联性有异议。港昌公司证据：一、新苏格兰三期总平面图。证据二、商品房预售许可证两份。证据三、给水安装工程施工合同。欲证明其建设的新苏格兰三期工程分为A、B区分期开发建设并分期销售。其中：叶漪青购买的25幢402室属B区工程，港昌公司与漳州开发区招商水务有限公司于2019年12月16日签订《给水安装工程施工合同》，约定新苏格兰三期（B区）室外给水安装工程由漳州开发区招商水务有限公司施工建设，故不可能于2018年10月1日前交付。再次印证港昌公司与叶漪青签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的“应当在2018年10月01日前向买受人交付”属笔误。叶漪青质证认为，平面图真实性予以确认，对于证明内容从图上无法证实；两张预售许可证表面真实性予以确认，预售许可证确实反映了几栋楼的预售时间，但仅仅为一个可以进行预售的时间，并不代表港昌公司在获得预售许可证之前没有进行过预售，更无从证实案涉房产在预售许可证颁发之前的开发情况；给水安装施工合同真实性予以确认，是案外人与港昌公司签订的合同，合同本身仅是针对给水安装工程，港昌公司是否与其他案外人签订合同不清楚，存在一种可能性，港昌公司可能委托过第三方进行过给水工程施工，更换了合同所载的漳州开发区招商水务公司的承包方。因此该证据也无从证实商品房买卖合同预售第十一条约定是笔误。本院认为，叶漪青提供的《贷款账户信息及交易记录》真实有效，可以证明案涉房屋的贷款情况。港昌公司提供的证据真实性和合法性可以确认，至于其关联性及证明对象能否成立，本院结合其他证据在下部分进行分析。 本院认为，根据房地产行业惯例，同一幢楼商品房的交付属于集中统一交付，即使提前交付，也是整幢楼予以提前交付，不可能针对某一买受人单独提前交付。一审诉讼中，港昌公司提供的多份《商品房买卖合同（预售）》和漳州小鱼房产网站发布的房产信息，可以证明其他案外人向港昌公司购买的讼争25幢商品房，所签订的合同均约定交房时间为2021年5月30日前，只有叶漪青作为同幢商品房的购买人，所签订的合同单独约定交房时间为2018年10月1日，该情况并不符合房地产的行业惯例。二审诉讼中港昌公司提供的《给水安装工程施工合同》等证据，可以证明该施工合同于2019年12月16日才签订，即25幢商品房的室外给水安装工程于2019年12月16日之后才由有关单位施工建设，25幢商品房不可能于2018年10月1日前交付。再结合港昌公司在2017年3月销售25号楼时与小区内16号楼（该16号楼合同约定交房时间为2018年10月1日前）剩余房源交叉销售，且以16号楼的合同电子版作为本案合同模板的事实，可以认定港昌公司在与叶漪青签订合同时对交房时间未予更改，由此产生笔误的事实，港昌公司的该上诉理由，具有事实依据，可以成立。由于本案讼争商品房的交房时间存在重大笔误，已影响到合同的实际履行，且与购房人叶漪青的购房预期相悖，因此，该笔误已构成法律所规定的合同存在重大误解的情形，叶漪青以合同有效为由，要求解除合同并由对方承担违约金及赔偿损失，于法无据，应予驳回。 综上所述，叶漪青的上诉请求不能成立，港昌公司要求驳回叶漪青诉讼请求的上诉请求可以成立。开发区建行经本院传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理及判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、撤销福建省龙海市人民法院（2019）闽0681民初3357号民事判决； 二、驳回叶漪青的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费各15305.3元,由叶漪青承担。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年五月十九日 法官助理杨烨 书记员邹晓倩