江西省九江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣04民终195号 上诉人（原审原告）：卢中粮，男，1977年6月13日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 委托诉讼代理人：王星火，江西东太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张海涛，男，1973年2月24日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原审第三人：张伟明，男，1980年7月7日出生，汉族，住江西省九江市修水县。 原审第三人：罗红，女，1986年3月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 上列原审第三人的共同委托诉讼代理人：胡燕军，江西法启律师事务所律师。 上诉人卢中粮因与被上诉人张海涛、原审第三人张伟明、罗红案外人执行异议之诉一案，不服江西省修水县人民法院（2019）赣0424民初3661民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人卢中粮的上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：上诉人在法院查封前已合法占有案涉房屋，未办理过户登记非因上诉人自身原因造成。 被上诉人张海涛辩称：张伟明的房子卖给卢中粮是事实，同意上诉人的意见。 原审第三人述称：这个房屋应该给上诉人。 原审原告卢中粮向一审法院起诉请求：1.请求撤销修水县人民法院（2019）赣0424执异9号执行裁定书；停止对原告（案外人）购买的坐落于修水县良塘新区公园壹号1栋101室住房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实，卢中粮作为买受人（乙方）与张伟明、罗红作为出卖人（甲方）、雅居房产作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同尾部的落款时间为2018年7月5日。前述合同约定：乙方以600000元的价格向甲方购买坐落于江西省九江市修水县的房屋；签订本合同时，向甲方支付房屋首付款200000元整，甲方出具收条并签字确认，由于建设单位暂时未为甲方办理该房屋的产权证，甲方收到首付款后及时办理房产证，并在5个月内办好此房屋的房产证，待房产证到时立即过户给乙方，并将余款40万元整一次性支付给甲方。前述合同还对其他内容进行了约定。另庭审中雅居房产经营者樊艳红称，涉案房屋并非其雅居房产自有房源，也未在雅居房产进行挂牌出让；卢中粮与第三人自己就购房事宜协商好后于2018年7月5日自行找到雅居房产，要求雅居房产代办相关手续。 卢中粮通过银行转账的方式于2018年7月5日向张伟明支付了200000元，张伟明于同日向卢中粮出具收款收据，且在收款收据上注明：今收到购房首付款20万元整，房子坐落于修水县良塘新区公园壹号1栋101室，售价60万元整。另庭审中雅居房产经营者樊艳红称，第三人在签订合同时将房屋相关资料打包交给了卢中粮，至于资料袋中包含那些材料其不知情。庭审中第三人委托诉讼代理人称，第三人其于签订合同当日将房屋钥匙、商品房预售合同、购房收据等材料交予卢中粮。 2018年7月11日，卢中粮通过微信转账的方式向雅居房产经营者樊艳红支付中介费1000元。2018年7月30日，坐落于江西省九江市修水县的房屋被转移登记至第三人名下。 2018年12月30日，卢中粮通过银行转账的方式向罗红支付了100000元，罗红于同日向卢中粮出具收条，且收条上注明：今收到卢中粮交来公园一号1栋101室购房款壹拾万元整（10万元）。 2019年4月8日，（2019）赣0424民初1011号民事判决书判决张伟明偿还张海涛借款本金200000元及自2019年3月6日起按年利率6%计算至借款还清之日止的利息。后在上述生效判决的执行过程中，2019年7月3日作出（2019）赣0424执973号执行裁定书查封涉案房屋；后卢中粮于2019年9月18日向提出执行异议，一审法院于2019年9月23日作出（2019）赣0424执异9号执行裁定书，驳回了卢中粮的异议请求。 另查明，卢中粮于2019年9月4日交纳了涉案房屋的物业费，并于2019年12月4日将余款300000元汇至一审法院账户要求交付执行，再于2019年12月18日交纳了涉案房屋的水费、电费。 再查明，卢中粮于2018年11月25日向罗红汇款49999元、于2018年11月27日向罗红汇款20000元、于2018年11月28日向罗红汇款40000元、于2018年12月10日向罗红汇款30000元、于2018年12月15日向罗红汇款30000元，罗红于2018年11月25日向卢中粮汇款40000元、于2018年11月26日向卢中粮汇款10000元、于2018年11月27日向卢中粮汇款20000元、于2018年12月16日向卢中粮汇款20000元、于2018年12月18日向卢中粮汇款100元。 最后查明，案涉房屋的抵押权人中国邮政储蓄银行股份有限公司修水县支行于2019年11月29日出具证明，该证明载明“本银行认可2018年7月5日张伟明、罗红与卢中粮的房屋买卖合同，同意张伟明、罗红把此房屋卖给卢中粮”。 另庭审中卢中粮自认，因需对房屋重新装修导致其未能实际入住涉案房屋，至今其对涉案房屋也未进行重新装修；其未交纳过2019年7月3日前的涉案房屋水费、电费及物业费，且2019年7月3日至2019年9月17日期间其从未去过涉案房屋进行查看。 庭审中第三人委托诉讼代理人称，案涉房屋的过户手续未能及时办理的原因是，张伟明在湖北通山投资房地产导致其资金链断裂；后张伟明因债务问题离开了修水，卢中粮多次通过电话、短信、微信等方式联系第三人办理过户手续，但第三人因外债太多不方便回修水亲自办理过户手续。庭审中卢中粮称，其多次联系第三人办理过户手续。卢中粮及第三人就前述所述的联系过程均未提供其他证据予以佐证。另庭审中卢中粮称，其于2018年7月间在案涉房屋居住过几天，就此卢中粮就此未提供确切证据予以证实。 以上事实，有当事人庭审陈述、房屋买卖合同、借记卡账户历史明细清单、（2019）赣0424执异9号执行裁定书、（2019）赣0424执973号执行裁定书、收条、收款收据等证据在案佐证，足以认定。 一审法院认为，卢中粮主张其从张伟明、罗红处购买了涉案房屋，但对不动产的物权取得而言，买卖合同的成立和生效只是意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，若要取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。涉案房屋登记在张伟明、罗红名下，在不动产权登记没有变更的情况下，卢中粮对涉案房屋尚不享有所有权。故本案的争议的焦点为卢中粮对查封的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的物权期待权。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，一般买受人物权期待权的确立需要满足四个条件，且《异议复议规定》第二十八条对于一般买受人物权期待权的确立，主要是为了维护申请执行人和买受人之间的利益平衡，这也赋予了第三人债权的排他性，即“债权物权化”。该条规定是对我国不动产物权变动登记原则的突破,也对现行不动产物权公示秩序造成冲击，故对保护这类第三人利益应持“从严”态度，法院对此类案件应当从严审查。依据前述法律，结合查明的事实，分析如下： 首先，就在查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中的房屋买卖合同系卢中粮与作为登记人的张伟明、罗红签订的，该买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，确系合法有效的合同。再结合雅居房产经营者的证言、房屋买卖合同的文本及银行转账时间，本案房屋买卖合同签订时间可认定为2018年7月5日，故在查封之前卢中粮与第三人已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，就在查封之前买受人是否已合法占有该不动产的问题。《异议复议规定》第二十八条规定的一般买受人物权期待权的合法占有的公示外观，需要强烈地映出买受人已对不动产进行了事实上的管理和支配，尽管买受人对不动产占用层面的管理和支配并不以入住或者使用为必要，但是不可否认的是，由于入住或使用是最为直观的占有样态，且也足以引起第三人的怀疑，故认为应当将入住或使用作为合法占有的一般判定标准，而单纯的领取不动产钥匙隐蔽性较强，不应当作为认定已经入住或者使用的标准。另外《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十二条规定“对《异议复议规定》第二十八条第二项规定的‘合法占有’，应当从对占有的事实和行为两方面进行审查判断：（1）人民法院判断买受人是否‘占有’不动产时，应当根据买受人对不动产是否实现了支配和控制进行评价，如买受人是否取得入户门钥匙、是否办理了入住手续以及该买受人及其共同居住人是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用。买受人有证据证明其向他人以出租或出借等形式对不动产进行了管理的，可以视为其已经占有该不动产；（2）人民法院判断买受人是否为‘合法’的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法，以及占有行为本身是否合法进行评价，如买受人未经出卖人同意擅自占有的，其对不动产现实地控制，不属于‘合法’的占有。”该条对如何认定“合法占有”的问题进行了较为明确的规定。从该条规定来看，人民法院对于“合法占有”的认定必须有确切的证据证实，而不能推定占有。具体到本案中，结合雅居房产经营者樊艳红的证言，仅能得知张伟明、罗红将房屋有关的资料交予卢中粮，而庭审中第三人自认于签订合同当日（即2018年7月5日）将房屋钥匙及商品房相关资料交予卢中粮。卢中粮提供的证据经证实其于2019年9月4日交纳了物业费，又于2019年12月8日交纳了水费、电费，这几次交费均发生在查封涉案房屋之后。庭审中卢中粮自认因需对房屋进行重新装修，故其一直未实际入住涉案房屋，而至今其也未动工装修涉案房屋；另卢中粮自认未交纳过2019年7月3日前涉案房屋的水费、电费。而就自合同签订时（即2018年7月5日）至查封时（即2019年7月3日）其是否入住或使用过房屋，卢中粮未提供其他确切的证据予以证实。综上，本案不能认定在查封之前买受人已合法占有该不动产。 再次，就是买受人是否已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。在查封前，卢中粮已向第三人支付了房款30万元；在起诉后，卢中粮于2019年12月18日将剩余款项汇至法院账户要求交付执行。故本案能认定买受人已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行。 最后，就涉案房屋未办理过户登记的原因。房屋买卖合同约定“由于建设单位暂时未为甲方办理该房屋的产权证，甲方收到首付款后及时办理房产证，并在5个月内办好此房屋的房产证，待房产证到时立即过户给乙方，并将余款40万元整一次性支付给甲方”，案涉房屋于2018年7月30日转移登记至张伟明、罗红名下，同时本案中涉案房屋的抵押权人对房屋买卖合同是予以认可的，故自2018年7月30日起合同约定的办理过户登记的条件成就。根据庭审查明的事实，卢中粮与第三人在2018年7月30日至2019年7月3日（即查封之时）之间有多笔银行转账往来，这可以证实卢中粮与第三人之间的交流渠道是畅通的；在庭审中第三人委托诉讼代理人称，卢中粮多次通过电话、短信、微信等方式联系第三人要求办理过户手续，第三人因外债太多不方便回修水亲自办理过户手续；但事实上房产过户手续，除了本人亲自到场办理外，也可通过公证委托他人代办等方式进行，故对于第三人所述的未办理过户手续的原因，不予采纳。自2018年7月30日至2019年7月3日，案涉房屋的过户手续一直未办理完毕，这段时间长达约一年，而在此期间双方交流渠道是畅通的，过户手续迟迟未办理的原因不能仅归咎于买受人自身以外的原因；庭审中卢中粮称多次联系第三人并要求办理过户手续，对此除去第三人的庭审陈述外，本案中无其他证据予以佐证；同时本案中也无证据显示买受人有向房屋登记机构递交过户登记材料等情形，故不能认定买受人为了完成过户登记实施了积极行为。另外参照《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第二十三条“符合下列情形的，应当认定属于《异议复议规定》第二十八条第四项规定的‘非因买受人自身原因未办理过户登记’：（1）案外人未提起诉讼或仲裁行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行完成物权变动登记手续的；（2）登记机关未及时办理、出卖人拒不协助办理过户登记的；（3）抵押权人、共有权人拒不协助办理过户登记的；（4）案外人作为被征收人，其所购房屋因政府征收调换拆迁安置房等原因未能办理过户登记手续的”规定，再结合前文所述及查明事实，且本案中无证据显示存在其他因素阻却过户手续的办理，故本案不宜直接认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。 综上，《异议复议规定》第二十八条规定排除强制执行的物权期待权需满足四个条件，而本案仅能认定满足其中两个条件，故本院认定卢中粮对本院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，对卢中粮的诉讼请求，应当予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等相关法律法规，判决：驳回原告卢中粮的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由原告卢中粮负担。 上诉人卢中粮在二审审理期间提交如下证据：1、2018年7月至2019年2月的水费以及物业公司的证明，拟证明上诉人已实际占有。2、房产中介的证明以及到过房产中心的照片，拟证明多次要求房产中介过户，并且到过不动产登记中心要求张伟明、罗红过户。3、漏水照片，拟证明在2019.4以后因为房屋漏水没有居住，就没有产生水电费。 被上诉人张海涛经质证后认为，没有异议。 原审第三人张伟明、罗红经质证后认为，没有异议，实际房屋交付给上诉人了。 本院经审理查明：2019年11月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司修水县支行致一审法院的情况说明书，载明：“截止2019年11月25日，张伟明、罗红欠此房抵押贷款本息合计299972.8元，以还款时间的本息为准。买卖双方在办理此房过户之前应当把此房在本银行的按揭贷款本息全部还清，张伟明、罗红与卢中粮双方任一方与本银行办理好此房的解除抵押手续。”本院查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，房屋买卖合同的成立和生效仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立。若要取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。涉案房屋登记在张伟明、罗红名下，在不动产权登记没有变更的情况下，卢中粮对涉案房屋尚不享有所有权。 上诉人二审期间提交的2018年7月至2019年2月水费的发票联显示开票时间为2019年12月30日，时间发生在修水县法院查封该房屋之后。2020年4月8日九江市万方物业服务有限公司的证明亦未证实涉案房屋2018年9月4日至2019年9月4日物业费的缴费时间。故上诉人所提交的证据，不能证明其在修水县法院查封之前已合法占有该涉案房屋。2019年11月29日，中国邮政储蓄银行股份有限公司修水县支行的情况说明书，载明：“截止2019年11月25日，张伟明、罗红欠此房抵押贷款本息合计299972.8元，以还款时间的本息为准。买卖双方在办理此房过户之前应当把此房在本银行的按揭贷款本息全部还清，张伟明、罗红与卢中粮双方任一方与本银行办理好此房的解除抵押手续”。即在涉案房屋过户之前，张伟明、罗红与卢中粮双方任一方均有与银行办理好房屋解除抵押手续的义务。截止起诉之日，张伟明、罗红与卢中粮双方任一方均未与中国邮政储蓄银行股份有限公司修水县支行办理好涉案房屋的解除抵押手续，故不能认定“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除强制执行的物权期待权需满足四个条件，本案能认定未满足其中两个条件，故一审法院认定卢中粮对查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权，驳回卢中粮的诉讼请求，符合法律规定。上诉人主张支持其一审诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，卢中粮的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元，由上诉人卢中粮负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗柳军 审判员  单伶俐 审判员  李 进 二〇二〇年五月十五日 书记员  陈 昕