贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终120号上诉人（原审被告）：贵州安顺精石房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代理人：赵士芬。委托诉讼代理人：郭明，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：陈华磊，贵州能盛律师事务所律师，代理权限为一般授权。被上诉人（原审原告）：郭丽丽，女。委托诉讼代理人：郭孝园，男,系郭丽丽胞弟。代理权限为特别授权。上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司（简称“精石房开”）因与被上诉人郭丽丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2695号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案受理后，依法组成合议庭于2020年4月29日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人郭明、被上诉人委托诉讼代理人郭孝园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人精石房开上诉请求：一、请求人民法院依法撤销安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初2695号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院对上诉人在一审时提及的延期施工的客观原因只字未提、未加评判,对案件事实判定错误,导致错误判决。涉案房屋所在的楼盘项目存在案外人刘惠能非法阻工及其滥用诉权行为,导致上诉人在施工过程中遇到障碍,停止施工。2017年平坝区人民政府通过挂牌形式对外出让涉案房屋所在地的土地使用权。同年6月,上诉人合法取得该幅土地使用权。2017年9月上诉人与安顺市平坝区启为物资贸易有限公司签订土石方施工协议并开始施工;11月因刘惠能户提出其土地征收问题到施工现场阻工致使工程停工。2018年7月9日刘惠能以上诉人侵占其土地合法所有权及赔偿土地附着物损失诉至平坝区人民法院;2018年9月4日平坝区人民法院做出（2018）黔0403民初111号判决,依法驳回刘惠能所有诉讼请求。2018年9月27日上诉人向平坝区政府提交《关于贵安第一城刘惠能土地依法征收的报告》，提出“为避免造成业主及农民工大面积维权,引起社会不稳定因素,我司将组织施工单位进行施工.......对于因此引起的非法阻工事件望政府及相关部门予以协调支持”,2018年9月29日政府及相关部门对该地块依法强制征收;2018年10月30日刘惠能撤回上诉。从整个事件发展过程来看,因刘惠能家无理索要巨额征地补偿造成施工停滞,停工近一年,影响上诉人拟交付的13#20#楼室外给排水、供电、弱电、消防等配套设施的施工（地下室施工考虑施工工作面1.5米,放坡4米,需在地下室施工完成后再进行13、20号楼其他室外管网的施工。根据该工程批复的总图,刘惠能户土地所在的16、17号楼地下室区域离13、20号楼墙边约6米,施工顺序为完成地下室施工后，进行基坑边回填,再施工13、20号楼室外给排水、供电、弱电、消防等配套设施的地下管网施工,最后进行道路和人行道施工),是导致13#20#楼客观上达不到交付使用条件主要原因。上诉人认为,涉案房屋因案外人刘惠能的非法堵工行为及诉讼行为导致上诉人的施工过程受阻,这是上诉人不能顺利按期交房的主要原因。一审阶段上诉人以此抗辩,但一审法院在判决书中只字未提，未列上诉人的辩解意见,明显不当。二、一审判决对涉案房屋已于2019年4月28日公告交付的事实未予认定,导致错误判决。上诉人与被上诉人签订的补充协议第2.2条约定,房屋竣工验收合格指的是五方验收,并非指取得行政部门的竣工验收合格文书。其次根据第3.1条的约定,双方可以通过寄送、报纸刊登交付房屋信息,而涉案房屋于2019年4月1日经五方验收合格,同时上诉人已经于2019年4月28日公告交付了房屋，其余业主均按通知验房收房,此点可以证明上诉人并不存在逾期交房的行为,而一审法院对此不予认定,明显不当。综上,上诉人认为一审判决对上诉人所提抗辩理由及事实未予采纳,导致认定事实错误,从而判定上诉人承担违约责任,明显错误。退一万步讲,即便判定上诉人确需承担违约责任,上诉人认为一审判决的违约金也明显过高，上诉人请求依照《合同法》第114条之规定对违约金的约定作出调整,以体现法律对当事人意思自治的一定制约，体现司法公正与公平。被上诉人郭丽丽答辩：房开公司提出的逾期交房原因属于房开公司与第三人的法律纠纷，这并不是不可抗力的因素，不应该影响我方的交房原因。房开公司不能将与第三人产生纠纷的损失转移到我方。原审原告郭丽丽向一审法院起诉请求：一、被告向原告赔付逾期交房违约金16719.028元（计算至2019年9月16日）；二、本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明的事实：2018年1月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：贵安第一城13幢5*2），约定由原告购买被告开发的贵安第一城第13号楼5单元*层2号房屋，交付房屋的时间为2018年2月28日，同时约定了逾期交房超过30日，如买受人继续履行合同，则自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；合同第十一条还对交付条件作出约定，约定交房时应当符合以下条件：1、商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的交付条件；第十二条约定交付时上水、下水达到使用条件，供电交付时达到使用条件，公共服务设施建设符合标准等。合同签订后，原告依约支付购房款项295912元，2019年4月21日，原告前往收房发现案涉楼盘配套道路未修建好、房屋不满足供电条件，故未收房；2019年9月14日，原告再次前往收房，所遇状况与4月21日收房时相似，状况并未改观，故原告未收房。另查明，双方于2018年1月8日签订《补充协议》，其中第2.2条约定竣工合同证明经双方确认指勘察、设计、建设、施工、建立单位对房屋工程验收合格，并非指取得工程竣工验收备案登记表，第3.1约定双方同意将电话或书面材料寄送之日或媒体刊登通知当日，视为商品房交付信息已送达买受人。一审法院认为：本案争议的焦点是：被告是否具有逾期交房的情形。本案中，原、被告双方经协商一致签订《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并生效，受法律保护，双方应依照合同约定严格履行合同义务；原告按约支付购房款项，被告应当按约向原告支付合格的房屋。庭审中虽被告主张，关于房屋交付应当按照双方签订的补充协议的约定执行，同时主张按照该协议五方验收即为符合竣工验收条件，报纸刊登即为交房时间，但本院认为，补充协议的约定仅仅表明1、以五方验收作为房屋竣工合格的情形；2、公告交付仅表明交付房屋的时间。而根据商品房买卖合同第十一、十二条的约定，房屋交付不仅需满足竣工验收合格的条件，交付时基础设施建设必须同时满足交付的条件，如上所述，自约定的收房之日直至2019年9月16日，案涉房屋基础设施并未满足交付条件，其具体表现在小区道路未修通，房屋无供电的情形，客观上该房屋并不满足交付的条件，即使被告公告交付符合补充协议约定而可认定通知交付的时间，但由于不满足交付条件，其履行合同不符合约定的义务，仍不应视为已向原告交付了房屋，已构成违约，原告依照《商品房买卖合同》第十三条的约定，诉请被告支付逾期交房违约金有事实依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告郭丽丽支付逾期交房违约金16719.028元（自2018年2月28日至2019年9月16日）。案件受理费218元，减半收取109元，由被告贵州安顺精石房地产开发有限公司负担。上诉人在二审中提交了以下证据：（2018）黔04民终1018号民事裁定书、（2018）黔04民终1111号民事裁定书、民事诉状、《关于贵安第一城刘惠能土地依法征收的报告》、《安顺市公共资源交易中心投标保证金交款专用凭证》复印件各一份及图纸复印件两张。但是对于以上证据庭审中上诉人并未举示。经二审审查，上诉人提交的证据与本案没有直接关联性，且不属于二审新证据，本院依法不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。同时查明，2018年4月28日，上诉人在《贵州都市报》上发布《交房公告》，通知业主于2018年4月30日到贵安第一城物业管理中心办理交房手续。本院认为，本案的争议焦点是：1、一审对事实认定是否错误；2、一审确定的违约金是否过高。第一，关于上诉人逾期交房是否存在因为案外人刘惠能非法阻工及滥用诉权行为，使上诉人施工过程中遇到障碍，故而导致不能顺利按期交房的事实，一审对该事实未予认定，系因为一审中上诉人并未提交相关证据对该事实作出证明，故一审对于该事实未予审查认定合法。二审中，上诉人提交了相关证据，但因为该证据并非上诉人一审中因客观原因不能收集取得的新证据，故二审不予审查。且，根据上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》的约定，即使该事实属实，也不能成为上诉人免除承担案涉合同违约责任的原因。第二，关于2019年4月28日上诉人在《贵州都市报》上公告交房的事实，一审判决在认定的事实部分对该事实没有认定，但是在“本院认为”的说理部分对此作出了说理，现二审予以补充查明该事实。该公告可以证明上诉人在2018年4月28日确实已经通过约定方式通知被上诉人可以来办理交房收房手续，但是该公告也不能证明上诉人所交房屋就已经达到交付条件。第三，关于一审判决的逾期交房违约金是否过高的问题，一审是依照上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第十三条第1款（2）项的约定计算的，符合双方的约定。上诉人现认为违约金过高，但是上诉人在一审中并未向人民法院申请调减违约金，也没有举证证明违约金存在过高的情形，所以一审对于违约金的处理符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实基本清楚，处理结果正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费218元，由上诉人贵州安顺精石房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 李德江审判员 辜贤莉二〇二〇年五月六日法官助理李欣书记员李倩（代）当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。