苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0508民初9453号原告：苏州市勤达房地产开发有限责任公司，住所地江苏省苏州市姑苏区十梓街376号。法定代表人：王永强，总经理。委托诉讼代理人：薛佳森，公司员工。被告：张小红，女，汉族，住江苏省泗阳县。原告苏州市勤达房地产开发有限责任公司（以下简称勤达公司）与被告张小红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案于2020年2月3日依法转为普通程序，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告勤达公司的委托诉讼代理人薛佳森、被告张小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤达公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》，判令被告支付2018年3月6日双方认可的租赁费13250元欠款；2.判令被告支付2018年3月6日至2019年10月非法占有1-2、1-3房屋而产生的房屋租赁费86400元；3.判令被告退还占有的1-2、1-3房屋，判令被告私下转让1-2房屋租赁无效，原告不承担任何责任；4.被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告勤达公司撤回诉讼请求1中解除双方签订的《房屋租赁合同》，撤回诉讼请求3。事实和理由：张小红与勤达公司签订关于坐落于苏州市店面房的《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年6月29日至2017年6月30日，年租金分别为1-2号房屋28750元，1-3号房屋21000元。这期间在市有关部门整顿市场无证无照活动中，被告因违规经营被市场监督部门叫停。由此，被告未按《房屋租赁合同》约定的时间里支付房屋租赁费，并占有1-2、1-3房屋不退房。原告曾经多次与被告沟通未果，在2018年2月向110报案，2018年3月6日经葑门派出所司法调解，双方确认被告欠原告房屋租赁费13250元，并承诺以上租金于2018年3月31日之前付清，以及归还被被告占有的1-2、1-3号房屋。但被告至今未按约定履行，被告在这期间将1-2号房屋私下非法转租给崔某某，被告转租房屋的行为应为无效。故诉至法院。被告张小红辩称，对于解除房屋租赁合同没有异议，我不欠原告租赁费用，1-3号房屋钥匙在我这里，可以随时返还，1-2号房屋是由原告直接与案外第三方产生关系的，钥匙也在第三方，与我无关。本案当事人围绕诉讼请求，原告勤达公司依法提交了房屋所有权证、国有土地使用证、房屋租赁合同2份、承诺书、收据2张、李某某出具的字据、告知书，被告张小红未提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于苏州市姑苏区房屋所有权人登记为勤达公司，其中服务房1幢设计用途为非居住，建筑面积为508.46平方米，国有土地使用证记载苏州市姑苏区相门后庄路土地使用者为勤达公司，用途为学生公寓。勤达公司对上述服务房自行作了编号，将其中的1-2号、1-3号出租给张小红，并分别签订了房屋租赁合同，约定1-2号房屋租赁期自2015年7月1日至2016年6月30日，租期总租金25000元，1-3号房屋租赁期自2016年6月30日至2017年6月29日（期满后将“2017”修改为“2018”），年租金21000元。对于租金支付期限及方式未作约定。庭审中，双方均确认涉案租赁合同为一年一签，期满后又顺延了一期，未再签订书面合同。嗣后，勤达公司向张小红交付了涉案房屋，张小红于2016年11月29日分别支付了1-2号房屋租金1万元、1-3号房屋租金2万元。2018年3月6日，李某某出具了一张字据，其中“1-3房14000元-750＝13250元”，“以上房租金承诺3月31日之前付清”。勤达公司陈述李某某系张小红的丈夫，这张字据是李某某在派出所出具的。张小红陈述，当时其不在现场，对该字据不认可，李某某是其丈夫，但在2018年5月份已离婚。2018年4月2日，勤达公司向承租人李某某（张小红）发送告知书，主要内容：2018年3月6日我公司与你约定，你李某某本人承诺2018年3月31日前办理退房，结清所欠勤达公司2016年至2018年2月28日期间所有房租。但至今你未能按时按要求到达指定派出所兑现。为此勤达公司告知你4月份起追加3月份一个月房租，并自4月1日起对你现占有的苏大学生公寓1-1、1-2、1-3未办理退房的租赁房按原租金按天计算房租直至你合法办理退房手续，结清所欠房租止。对上述告知书，张小红陈述没见到过，不知道。庭审中，张小红陈述，1-2号房屋其承租后用于经营理发、美容，至2015年底转租给崔某某，钥匙也是其给崔某某的，其与崔某某之间在2015年时是有租赁合同的，但现在该合同已遗失；1-2号房屋租金支付至2016年6月30日，因租赁期满，之后其未再继续支付；1-3号房屋承租后由其前夫李某某经营馄饨，大概经营到2018年结束，租金也是支付至租赁期满合同结束。对于涉案房屋现状，庭审中，原告勤达公司陈述，因涉案房屋卷帘门是统一安装的，交付时公司留有备用钥匙，1-2号房屋空关后，我公司于2019年6月准备腾空租户物品，但遭到崔某某的阻挠，现该房屋内有冷藏柜一个、货柜二个，1-3号房屋张小红已于2020年1月10日将钥匙交予我公司。张小红确认其已于2020年1月10日将1-3号房屋钥匙交给了勤达公司，并陈述1-2号房屋内的物品并非其所有。对于涉案房屋押金，勤达公司陈述，没有收取租房押金，仅收取了卷帘门锁的押金750元，已在公安派出所调解时由李某某在所欠租金中抵扣了。张小红陈述支付过押金5000元，但没有证据。审理中，本院于2020年3月30日至苏州市姑苏区服务房张贴告示，要求次承租人、实际使用人限期向本院申报，但期满后无人申报。勤达公司对于其主张的房屋租赁费86400元，陈述系自2018年4月7日起至2019年10月6日止的费用，共20个月，其中1-2号房屋按口头约定以合同约定标准上浮15%即年租金28750元为标准，1-3号房屋按合同租金21000元为标准，2019年10月6日之后的使用费放弃主张权利。本院认为，勤达公司与张小红之间签订的关于服务房的2份房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。房屋租赁合同期满后，承租人未予返还，出租人也未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，出租人可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。因张小红未按约支付租金，已构成违约。现涉案房屋已经返还，房屋租赁合同亦已实际解除，勤达公司有权要求张小红支付拖欠的租金。关于勤达公司主张的至2018年3月6日止1-3号房屋的租金13250元，从其提交的李某某出具的字据及告知书，结合庭审中双方的陈述，可以证明在2018年3月6日出租人就承租人拖欠租金及办理退房等事宜提出了主张并进行了协商，张小红虽对证据提出异议，但其亦认可李某某时为其丈夫，且未提供其他相反证据，本院对上述证据予以采信。张小红虽陈述其合同租赁期内的租金已支付完毕，但未举证证明，从勤达公司的收据及李某某的字据分析，截止2018年3月6日，张小红实际租赁使用20个月零6天，已支付租金2万元，现勤达公司主张租金余额为13250元并无不妥，本院予以支持。关于勤达公司主张的2018年4月7日至2019年10月6日期间的租金，本院经审查认为：1.该期间为18个月，并非20个月；2.1-2号房屋租金上浮15%没有依据，故应按2份房屋租赁合同的约定，1-2号房屋按年租金25000元标准计算，1-3号房屋按年租金21000元标准计算；3.1-2号房屋因勤达公司最迟已于2019年6月知道无人经营使用，理应及时收回房屋予以止损，如发生纠纷亦应及时协商或诉讼，故本院确定该房屋租金计算至2019年6月30日（14个月24天），此后的租金损失不予支持；4.因张小红未对押金交付的事实予以举证，故由其承担举证不能的不利后果；5.张小红关于1-2号房屋系由勤达公司与案外第三方直接产生关系的抗辩意见，并未提交证据证明，故对该事实不予确认。据此，1-2号房屋尚欠租金30833.34元（25000元÷12×14＋25000元÷12÷30×24），1-3号房屋尚欠租金31500元（21000÷12×18），合计62333.34元，该款项由张小红向勤达公司支付。综上，张小红应向勤达公司支付租金共计75583.34元（13250元＋62333.34元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：被告张小红于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市勤达房地产开发有限责任公司房屋租金75583.34元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2292元，由原告苏州市勤达房地产开发有限责任公司负担554元，被告张小红负担1738元。被告张小红负担部分，于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州市勤达房地产开发有限责任公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  凌 晨人民陪审员  俞静玲人民陪审员  郁 明二〇二〇年五月十一日书 记 员  李 瑶