福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终738号 上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州大洲房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区南坑路39号龙门天下中心会所，统一社会信用代码91350600717383803A。 法定代表人：高云龙，执行董事。 委托诉讼代理人：李水发，福建贝盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱淑涟，福建贝盈律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡泳冬，男，1964年9月8日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：陈加元，福建朗马律师事务律师。 委托诉讼代理人：石冰玲，福建朗马律师事务实习律师。 上诉人漳州大洲房地产开发有限公司（以下简称“大洲公司”）因与上诉人胡泳冬商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2019）闽0602民初4995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人大洲公司的委托诉讼代理人李水发、邱淑涟与上诉人胡泳冬的委托诉讼代理人陈加元、石冰玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大洲公司上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项；二、改判支持大洲公司一审诉讼请求，即以550000元为基础，按照银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止，暂计至2019年5月10日为315552.93元；三、一、二审诉讼费全部由胡泳冬承担。事实及理由：一、胡泳冬作为申办贷款的主体，从始至终对贷款的办理进展情况负有审慎、注意和跟踪义务，胡泳冬在2009年底就已知道无法办理按揭贷款事宜，应及时与大洲公司沟通，其对付款迟延具有重大过错，应承担主要责任。二、胡泳冬逾期付款及实际占有使用案涉房屋的行为，一边享受房价大幅上涨带来的经济利益一边造成大洲公司从2007年7月18日起至2019年5月10日止按银行同期同类贷款利率计算的利息损失，该行为明显违反了公平、诚实信用原则。一审法院虽按日万分之0.6的标准判决胡泳冬支付逾期付款违约金，但该违约金不足以填补大洲公司因无法使用该资金所造成的损失。胡泳冬从2009年7月10日起在未全额支付房款的前提下，实际占有并使用案涉房屋，理应向大洲公司支付资金占用期间的利息损失。三、一审法院认为只有在商品房买卖合同未对逾期付款违约金金额或损失赔偿额计算方式进行约定的情况下，才参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算的规定，显然是对法律理解错误。大洲公司主张的资金占用利息和违约金并不完全等同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，并未排除当事人可另行主张资金占用损失的权利。本案应适用《合同法》第一百一十三条的规定，支持大洲公司主张的逾期付款资金占用利息请求。 胡泳冬答辩称，一、双方因买卖合同纠纷已经提起过诉讼，经法庭审理之后大洲公司清楚认定胡泳冬违约解除不成立，因此才撤诉，一审认定胡泳冬对逾期付款承担主要责任缺乏事实依据。二、大洲公司认为一审未判决胡泳冬承担利息损失，违反公平信用原则不具有法律依据。无法办理商品房按揭贷款手续，致使购房款没有缴交，责任在于大洲公司，不存在胡泳冬对大洲公司进行补偿的因素。大洲公司主张按银行同期同类贷款计算利息损失的理由不能成立，应当驳回大洲公司的上诉请求。 胡泳冬上诉请求：一、撤销一审判决第二项，驳回大洲公司的诉讼请求；二、撤销一审判决第五项，判决大洲公司赔偿胡泳冬逾期交房违约金51840元；三、一、二审诉讼费由大洲公司承担。事实及理由如下：一、大洲公司虽然交付了一把钥匙，但对讼争房屋断水断电，甚至将房屋门锁换掉，致使胡泳冬无法进入，讼争房屋等于未交付。且大洲公司在起诉要求解除合同的案件中也自认未交付房屋。讼争房屋之所以堆放了一些废旧工程器械，是因为2018年大洲公司起诉要求解除合同，胡泳冬为了讼争房屋不被一房两卖，才撬开讼争房屋的锁堆放上去。二、一审判决认定在签订合同三四个月后大洲公司就告知胡泳冬“办不了按揭是暂时的”，并据此认定胡泳冬对无法办理按揭贷款事宜是知道的，未主动与银行及大洲公司进行沟通解决，导致付款迟延，应承担主要责任，不具有事实和法律依据。胡泳冬说的某个工作人员不是负责销售或办理按揭贷款的工作人员，只是听说，从未接到大洲公司的通知，因此不能作为胡泳冬明知不能办理按揭贷款的确证。胡泳冬已经支付了首付款，并将办理按揭贷款的手续，包括契税、代交契税的款项全部交给大洲公司办理，在大洲公司没有告知不能办理按揭贷款之前，胡泳冬只能等待大洲公司的通知，大洲公司既没有成功办理按揭贷款，也没有将不能办理按揭贷款的情况明确告知，一审法院却将无法办理按揭、未能全部支付款项归责于胡泳冬，明显是不公平的，也不具有法律依据。三、一审认定大洲公司已经于2009年7月10日将讼争房屋交付给胡泳冬与事实不符，且大洲公司在起诉解除合同的案件中，自认房屋未交付，因此大洲公司应当支付逾期交房的违约金51840元。 大洲公司答辩称：一、一审判决胡泳冬承担逾期付款违约金并无不妥。作为房屋的买受人，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《购房合同补充协议》的相关约定，若银行按揭贷款无法办理，胡泳冬负有及时通过现金方式补足剩余购房款的义务。胡泳冬作为申办贷款的主体，从始至终对贷款的办理进展情况负有注意和跟踪义务。本案中，胡泳冬自认在2009年就已知道无法办理按揭贷款，其应及时通过其他方式完成付款义务，对长期应付未付购房款具有重大过错，对逾期付款承担主要的责任是正确的。胡泳冬以与销售、办理按揭无关的大洲公司不知名的一般工作人员告知其不能办理按揭，主张不能作为其明知的确认，但其本质并未否认该工作人员系大洲公司员工身份事实。胡泳冬并未举证证实即使确因大洲公司的原因无法办理贷款，导致无法实现合同目的，胡泳冬亦可通过解除合同等方式主张权利，胡泳冬既不主张解除合同，也长时间未付清购房款，不符合诚实信用原则，已构成违约，大洲公司请求逾期付款违约金按日万分之0.6的标准计算有合同依据。二、胡泳冬要求大洲公司承担逾期交房违约金无依据。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任：2、若买受人不能按期交款，除应承担违约责任外、出卖人有权据实予以顺延交房期。因胡泳冬不能按约定期限付款，大洲公司有权据实予以顺延交房期，大洲公司无须承担逾期交房的违约责任。双方虽没有办理正式移交手续，但胡泳冬在2009年就占用讼争房屋，且强行将入户门更换，房屋内部已堆放了一些工程器械，因此，胡泳冬在占有案涉房屋的基础上，要求大洲公司支付逾期交房违约金的请求缺乏事实依据。综上所述，请求驳回胡泳冬的上诉请求。 大洲公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令胡泳冬立即向大洲公司支付购房款余款550000元；2、判令胡泳冬立即向大洲公司支付逾期付款期间资金占用利息（从2009年7月18日起，以550000元为基数，按照银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止，暂计至2019年5月10日为315552.93元）；3、判令胡泳冬立即向大洲公司支付违约金（从2009年7月18日起，以550000元为基数，按照每日万分之0.6计算至实际付款之日止，暂计至2019年5月10日为118239元）。4、本案的诉讼费用由胡泳冬承担。 胡泳冬向一审法院提出反诉请求：1、判令大洲公司对讼争商品房通水通电无任何障碍的完整交付讼争房屋；2、判令大洲公司赔偿胡泳冬逾期交房违约金51840元；3、判令大洲公司协助胡泳冬办理讼争房屋的权属证书。 一审法院查明，2009年7月10日，胡泳冬与大洲公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号1005526），合同约定（摘要）：1、胡泳冬购买龙门天下13幢M1单元M1号房屋，房屋总价款为790269元。2、付款方式：买受人于2009年7月10日向出卖人支付首付款240269元，余款550000元为按揭款，由买受人向银行申请按揭贷款。3、买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。若买受人不能按期交款，除应承担违约责任外，出卖人有权据实予以顺延交房期。4、交房期限：出卖人应当在2007年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.6的违约金。6、出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：水电均于交付投入使用；电话、有线电视、煤气投入使用的时间以市政统一安排为准。7、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同附件四《购房合同补充协议》第二条约定：按揭款由买受人向漳州市建行东城支行（下称按揭银行）申请商品房抵押贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。出卖人仅限于协助买受人办理按揭手续，出卖人向买受人提供的按揭资料列表仅供买受人参考，按揭银行根据买受人的实际情况决定是否同意贷款及贷款金额、年限。第三条约定：买受人应于签订本合同后7日内备齐办理按揭手续所有资料交银行审批。若按揭银行需增加文件或要求买受人重新提交按揭资料，买受人应于接按揭银行或出卖人通知之日起7日内提供相应资料；按揭申请经银行批准后，买受人应于按揭银行或出卖人通知7日内到按揭银行签办全部有关手续，若买受人逾期提交资料或逾期办理相关手续的均视为买受人逾期支付按揭款。第四点约定：1、因买受人原因造成按揭银行未全额批准买受人所申请按揭金额，买受人应于接出卖人通知后7日内支付差额部分。2、若因政府、银行相关政策调整导致无法办理按揭，则出卖人与买受人双方友好协商解决，如协商退房，具体费用以平等原则各自承担；3、若因买受人原因导致按揭银行不批准按揭，买受人应在接出卖人通知之日起7日内与出卖人商定其他付款方式。买受人逾期未与出卖人进行协商则视为买受人同意在接出卖人上述通知之日起10日内一次性支付全部款项。如经协商无法达成一致意见，则买受人最晚应于接出卖人上述通知之日起30日内支付全部房款，否则出卖人可解除合同，并在已收款项中扣除中房价款的10%作为赔偿，在双方办妥合同解除手续后15日内将余款退还买受人。 胡泳冬于2009年3月23日、2009年7月10日依次向大洲公司支付首期款50000元、190269元，合计支付首付款240269元；2009年7月10日，大洲公司向胡泳冬收取讼争房屋的契税23708元、抵押登记费80元。支付首期购房款和契税当日即2009年7月10日，大洲公司向胡泳冬交付了一把讼争房屋的钥匙，现胡泳冬在讼争房屋一楼堆放了一些工程器械。2018年8月31日，大洲公司向法院提起诉讼，要求解除讼争商品房买卖合同，案号（2018）闽0602民初9812号。2018年10月25日，胡泳冬向大洲公司汇款550000元。2018年10月26日，大洲公司将该550000元退还给胡泳冬。2019年3月14日，大洲公司以庭外调解为由，撤回起诉。2019年5月16日，大洲公司提起本案诉讼。 诉讼中，经一审法院询问，胡泳冬陈述：其在签订本案购房合同三四个月后，大洲公司怕其退房要钱，大洲公司的某个工作人员还告诉其不着急，办不了按揭是暂时的，但并未正式通知。 诉讼中，经一审法院询问，大洲公司与胡泳冬均陈述讼争房屋已具备办证条件，可以办理权属证书。 一审法院认为，胡泳冬与大洲公司双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。胡泳冬逾期付款构成违约，其应对逾期付款造成的损失承担主要的责任；大洲公司对胡泳冬迟延付款造成的损失负次要责任。一审法院酌定胡泳冬应支付大洲公司从2011年1月1日起至2018年10月25日止按照应付款550000元的万分之0.6的逾期付款违约金，即2854天×550000×0.00006=94182元。大洲公司该部分诉讼请求，合法有据，应予支持；余诉讼请求，证据不足，应予驳回。大洲公司已于2009年7月10日将讼争房屋的钥匙交付给胡泳冬，故胡泳冬要求大洲公司交付讼争房屋并支付逾期交房违约金的反诉请求缺乏事实依据，应予驳回。大洲公司对协助胡泳冬办理讼争房屋的权属证书并无异议，故对胡泳冬要求大洲公司协助办理讼争房屋权属证书的反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、胡泳冬应于判决发生法律效力之日起十日内给付大洲公司购房款550000元；二、胡泳冬应于判决发生法律效力之日起十日内给付大洲公司逾期付款违约金94182元；三、大洲公司应于判决发生法律效力之日起一个月内协助胡泳冬办理址于漳州市芗城区龙门天下13幢M1单元M1号房屋的权属证书；四、驳回大洲公司其他诉讼请求；五、驳回胡泳冬其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13637.9元，减半收取计6818.95元，由大洲公司负担1697.95元，由胡泳冬负担5121元；反诉费548元，由胡泳冬负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 案经本院二审审理，大洲公司认为一审遗漏查明胡泳冬已经实际控制讼争房屋，胡泳冬认为一审认定“2009年7月10日，大洲公司向胡泳冬交付了一把讼争房屋的钥匙，现胡泳冬在讼争房屋一楼堆放了一些工程器械”与事实不符，其主张大洲公司没有交付钥匙,是因第一次起诉前后胡泳冬担心大洲公司去换锁才采取的措施。本院经审查认为，胡泳冬对于2009年7月10号大洲公司交付一把钥匙的事实在（2018）闽0602民初9807号案件中已经有陈述，且上诉状中也确认收到大洲公司交付的钥匙，属于对案件事实的自认，现其否认该事实，未能提供证据证明，不予采纳。综上，本院二审认定的事实与一审一致。 本案双方当事人争议的焦点是：1、胡泳冬是否应支付逾期支付购房款的违约金；2、胡泳冬是否应赔偿大洲公司未支付房款造成的资金占用利息损失；3、大洲公司是否存在逾期交房行为，是否应支付逾期交房违约金；4、大洲公司是否应协助胡泳冬办理讼争房屋的权属证书。对此，本院分析认定如下： 1、关于胡泳冬是否应支付逾期支付购房款违约金的问题 本院认为，在商品房买卖合同关系中，支付购房款是作为买受人的胡泳冬负有的主要合同义务。胡泳冬也承认在2009年就从大洲公司的工作人员处得知无法办理按揭贷款，虽然未收到大洲公司的正式通知，但在银行按揭贷款长期未办理成功且已经知道无法办理按揭贷款的情况下，胡泳冬负有及时与银行及大洲公司沟通的责任，胡泳冬并未提供证据证明其对贷款发放已尽到审慎关注、及时沟通义务的证据。胡泳冬主张是大洲公司的原因导致无法办理按揭贷款，对此负有举证责任，因未能提供证据证明，该主张不能成立。根据胡泳冬与大洲公司签订的《商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款的违约责任的约定：逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.6（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。故胡泳冬应承担逾期支付购房款的违约金的责任。大洲公司也未能就胡泳冬未办理银行按揭及时正式通知胡泳冬，因此一审法院酌定胡泳冬应支付大洲公司从2011年1月1日起至2018年10月25日止按照应付款550000元的日万分之0.6计算的违约金，并无不当。胡泳冬上诉主张不承担逾期支付购房款违约责任的理由，缺乏事实依据，不能成立。 2、关于胡泳冬是否应赔偿大洲公司未支付房款造成的资金占用利息损失的问题 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案的《商品房买卖合同》已经就胡泳冬逾期支付购房款应承担的违约责任进行了约定，一审法院也酌情判决胡泳冬承担相应的违约责任。且大洲公司也未能就胡泳冬未办理银行按揭贷款的情况正式通知胡泳冬，亦未要求胡泳冬及时支付剩余购房款，大洲公司对于造成利息损失亦有过错，故大洲公司上诉主张胡泳冬还应再支付逾期支付购房款按照银行同期同类贷款利率计算至实际付款之日止的资金占用利息，与法不符，不予采纳。 3、关于大洲公司是否存在逾期交房行为，是否应支付逾期交房违约金的问题 本院认为，因胡泳冬至今未支付购房款，根据《商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款违约责任的约定：若买受人不能按期交款，除应承担违约责任外，出卖人有权据实予以顺延交房期。大洲公司有权据实予以顺延交房期，胡泳冬要求大洲公司支付逾期交房的违约金缺乏合同依据。胡泳冬对于2009年7月10日大洲公司已将讼争房屋的一把钥匙交付的事实在二审庭审中予以否认，但其在另案中已经对上述事实予以承认，现未能提供证据予以推翻，其否认缺乏依据，不能成立。且胡泳冬也自认在讼争房屋内部已堆放了一些工程器械，现其主张大洲公司支付逾期交房的违约金缺乏事实依据，不予采纳。 4、关于大洲公司是否应协助胡泳冬办理讼争房屋权属证书的问题 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》中关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。大洲公司协助胡泳冬办理讼争房屋的权属证书是《商品房买卖合同》约定的合同义务，因此在胡泳冬支付全部购房款后，大洲公司应当协助胡泳冬办理讼争房屋的权属登记手续。 综上所述，大洲公司及胡泳冬的上诉理由均不能成立，上诉请求应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6098.5元，由上诉人漳州大洲房地产开发有限公司负担3395.9元，上诉人胡泳冬负担2702.6元。 本判决为终审判决。 审判长  廖书茵 审判员  陈春生 审判员  陈天明 二〇二〇年五月八日 法官助理黄倩茹 书记员邹晓倩