云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2504民初1377号原告：刘永云，男，1973年10月17日出生，汉族，工人，住弥勒市，现住弥勒市。原告暨委托诉讼代理人：黄艳燕（系刘永云之妻），女，1976年9月22日出生，彝族，教师，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。被告：云南吉成投资有限责任公司。住所地，弥勒市弥阳镇上清路骊都国际1栋1-21号商铺二楼。法定代表人：杨庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：马金科，云南经峰律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告刘永云、黄艳燕与被告云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘永云的委托诉讼人即暨原告黄艳燕，被告云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人马金科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永云、黄艳燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行原告与被告签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告支付原告2019年12月1日至2020年11月30日房屋年租金28743元、违约金2098.24元（28743元×0.0005元／天×146天），合计30841.24元；3.判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房，以年返购房款金额的6%租金为承诺吸引原告购买该商品房。2016年10月15日，原告和被告签订《商品房购销合同》，原告以359291元的价格向被告购买坐落于弥勒市。同日，双方办理了房屋交接手续。2016年11月27日原告黄艳燕与被告签订了《委托投资经营合同》，约定：原告将购买的上述房屋交付给被告管理使用12年，即2016年12月1日至2028年11月30日，被告保证房屋交付使用之日起7个工作日内向原告支付租金，每年给原告免费住宿骊都国际大酒店7天，租金按原告购买委托房产的总金额计算支付，第一年至第三年每年6%即21557元，第四年至第六年每年8%即28743元，第七年至第九年每年10%即35929元，第十年至第十二年每年12%即43115元；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金支付方式为第一年的租金，在被告将委托标的向原告交付使用之日起7个工作日内一次性支付，以后按年向原告支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内一次性付清。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金；若被告无正当理由逾期交付租金，则应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告支付违约金。合同生效后，被告按合同约定足额支付了2016年12月一2018年11月的房屋租金和发放了7天的骊都国际大酒店的入住券。然而，2018年11月29日上午10点，购买骊都国际的大部分业主应被告邀请到骊都国际大酒店九楼会议室与被告见面，见面会上，被告公司的法定代表人杨庆云明确表示，公司无能力支付房租，并提出了严重损害原告权益的解决方案，原告未与被告签订任何补充协议。2018年12月14日，原告收到物业工作人员的短信，其大意是要求原告与被告签订严重损害原告的新合同，原告明确拒绝，被告即拒绝支付租金。2019年1月，原告提起诉讼〔案号：（2019）云2504民初359号〕，要求被告支付2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金并承担违约金，人民法院支持了原告的诉讼请求。今年是履行合同的第四年，被告无正当理由依然拒绝履行合同义务，原告只得再次提起诉讼，恳请法院作出客观公正的判决。被告云南吉成投资有限责任公司承认原告在本案中主张的事实，但提出：第一，公司现在已经没有经营，且公司负债太多，《委托投资经营合同》现已没有履行的基础，无法实现合同目的，应该予以解除；第二，2020年1月25至2020年3月25日，因受新冠肺炎疫情影响，属于不可抗力，该期间的租金应该予以免除；第三，原告无实际损失，被告不应该支付违约金。本院认为：被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。《委托投资经营合同》系合同双方当事人的真实意思表示，于法不悖，系合法有效的。原告向被告购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告向原告支付租金，实质为原告将房屋返租给被告经营管理，原告按合同约定付清房款，房屋已实际由被告经营管理，该《委托投资经营合同》依法成立并生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行了出租人的义务，被告应按合同约定向原告支付租金，逾期支付租金还应按约定承担违约责任。一、本案所涉房屋实质为购买后返租，双方约定的租金计算方式为按原告购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告支付租金，被告未按期支付2019年12月1日至2020年11月30日的租金28743元已构成违约，除向原告支付拖欠的租金外还应按约定支付违约金，故原告主张由被告支付租金28743元的诉讼请求符合双方约定，予以支持。因合同约定支付租金时间为上年租金到期后的7个工作日，被告履行支付租金义务的期限为2019年12月10日前，故其支付违约金的时间应自2019年12月11日起，至原告起诉之日2020年4月27日止，被告应支付原告违约金1983.27元（28743元×0.5‰×138天），故原告主张由被告支付违约金2098.24元（28743元×0.0005元/天×146天）的诉讼请求，与该期间被告应支付的违约金数额不符，本院支持合理部分1983.27元。被告辩解受新冠肺炎疫情影响，2020年1月25至2020年3月25日期间的租金应予以免除，由于原、被告的房屋租赁关系一直存续，即疫情并未影响合同的履行，仅属于被告经营中的风险，而合同未约定经营风险的免责条款，故不予采纳。二、关于是否应解除合同的问题。被告辩解公司负债太多，现已未经营，《委托投资经营合同》无法实现合同目的，要求解除，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，该承诺对购房合同的订立有重大影响。其次，涉案房屋被告返租经营，被告应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。故对被告要求解除合同的辩解意见，不予采纳。原告主张的第一项诉讼请求与（2019）云2504民初359号民事判决书的判项重复，依法应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、由被告云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告刘永云、黄艳燕2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金28743元、违约金1983.27元，合计30726.27元；二、驳回原告刘永云、黄艳燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，减半收取计286元，由被告云南吉成投资有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  舒永丽二〇二〇年五月二十日书记员  周 勤