江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10224号上诉人（原审被告）：南京林大农业发展有限公司，住所地南京市浦口区江浦街道高旺居委会花园组。法定代表人：陈国煌，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄俊，江苏当代国安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京宁浦驾驶培训学校有限公司，住所地南京市浦口区顶山街道石佛村石佛组。法定代表人：赵于勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：毛华贵，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人南京林大农业发展有限公司（以下简称林大公司）因与被上诉人南京宁浦驾驶培训学校有限公司（以下简称宁浦公司）租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林大公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、双方当事人之间签订的协议约定了上诉人将现有部分场地、会议室、房屋承包给被上诉人经营并收取费用，被上诉人享有经营自主权。可见双方之间并非租赁关系，而是承包关系。2、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条关于农用地转为建设用地应办理农用地转用审批手续的规定，系管理性强制规定，而非效力性强制规定。且没有证据证明上诉人单方或伙同被上诉人改造涉案土地、房屋，改变涉案房屋及场地的性质。一审法院据此认定双方之间合同无效，没有法律依据。3、双方当事人之间签订的协议明确约定被上诉人开展的活动须具备合法资质，在法律法规允许的范围内进行。协议并未约定被上诉人具有改造诉争场地的权利。故即使案涉协议无效，被上诉人的损失也是由其未能按照双方协议履行，擅自改造案涉场所所致，其应自行承担所有损失。4、被上诉人主张其向案外人润忠公司支付工程款633000元系虚假陈述。被上诉人提交的润忠公司投标书系发生于2017年4月14日，而双方当事人于2017年4月26日才签订案涉协议，不合常理。且被上诉人未能提交施工合同、润忠公司出具的正式发票亦不合常理。5、被上诉人要求上诉人赔偿其场地清理费95000元，但其提交的案外人钱增凯出具的收条及结算明细的形式及内容均存在瑕疵，不足以认定被上诉人已支付该笔场地清理费。6、被上诉人要求上诉人赔偿广告费、交通设施费等费用37261元，但其仅提供了案外人出具的发票，不足以证明其实际支出了该笔费用，亦不能证明上述费用的目的是为了改造案涉场地而支出的建造成本。7、即使双方当事人之间签订的协议无效，被上诉人实际占有并使用案涉房屋及场地，其向上诉人交纳了第一年租金140000元及押金50000元，并支付了第一年的水电费，佐证其实际使用了案涉房屋及场地，其应支付占有使用费。一审法院判决上诉人返还租金140000元，违反法律规定。被上诉人擅自改造场地及房屋的行为应属违约，故上诉人不应向其返还50000元押金。宁浦公司辩称：1、双方签订的协议从内容上可以看到，名为承包，实为租赁，一审法院认定正确。2、案涉合同违反了土地管理法的强制性规定，应认定为无效。3、双方之间的协议约定很清楚，案涉土地租赁用途是经营驾校，可见上诉人系隐瞒土地性质，并在农用地上盖房屋，将土地硬化之后出租给被上诉人。被上诉人系在上诉人的同意下扩充场地，并进行驾校建设。合同无效的主要责任在上诉人。4、被上诉人在一审中就损失问题已提交相应证据，尽到举证责任。一审法官也召集双方进行了现场勘查，当时土地已经恢复原状。被上诉人的实际投入是大于一审法院认定的投入的，但因为部分投入没有票据支撑，被上诉人才没有主张。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。宁浦公司向一审法院起诉请求：1、请求确认林大公司与宁浦公司于2017年4月28日签订的《林大生态园水泥广场、大会议室等承包协议》无效；2、判令林大公司赔偿直接投资损失765974元；3、判令林大公司退还押金50000元、租金140000元；4、判令林大公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年4月14日，南京润忠建设工程有限公司（以下简称润忠公司）就宁浦公司的驾校工程制作标书，投标总价为722470.56元。2017年4月26日，宁浦公司(协议的乙方）与林大公司（协议的甲方）签订了一份《林大生态园水泥广场、大会议室等承包协议》，约定宁浦公司承包林大公司园区内场地12亩、房屋和大会议室650平方米，租赁期限为2017年6月1日至2023年5月31日，租金为140000元，租金自第二年起在前一年的基础上递增6%，宁浦公司另支付50000元作为风险抵押金，合同期满后退回。该协议违约责任部分约定：“承包的水泥广场、大会议室、房屋只限乙方本人经营使用，驾驶员培训……”当日，宁浦公司支付了50000元风险抵押金，林大公司向其出具了收据。2017年5月31日，宁浦公司支付了租金140000元，林大公司向其出具了收据。2017年8月15日，宁浦公司向林大公司支付了水电费713元，林大公司向其出具了收据。2017年5月31日、6月15日、7月14日、10月24日和2018年2月7日，宁浦公司共计向润忠公司支付工程款633000元，润忠公司工作人员汤敬之向宁浦公司出具收条五张。2017年7月31日、10月23日、11月8日和2018年1月12日，钱增凯向宁浦公司出具四张收条并附有结算明细，内容分别为：“今收到宁浦驾校清理及场地平整费用（7000元）柒仟元整”、“今收到高旺新场地整理、打扫卫生，4000元肆仟元整”、“今收到宁浦驾校现金3000元叁仟元整”并附结算明细、“今收到宁浦驾校新场地高旺宁大生态园现金（81000元）捌万壹仟元整”并附结算明细。2017年12月13日，南京市浦口区阿乐广告设计中心向宁浦公司开具了项目为广告制作费的发票，金额为5500元。2018年1月1日，南京泰菲珂交通科技有限公司向宁浦公司开具了项目为“＊交通运输设备＊交通标线”的增值税普通发票，金额为4000元。2018年1月11日，南京市浦口区春晖苗圃场向宁浦公司开具了项目为“＊园艺产品＊草坪”的增值税普通发票，金额为18000元。另查明，2018年3月26日，江浦街道办事处向林大公司发出《责令限期整改通知书》，该通知书载明：“未经批准，擅自占用土地建房、占用耕地、破坏种植条件的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第74条、第76条、第77条，现责令你户(单位）限7日内进行整改（菜单内允许补办手续），如逾期未整改将根据《中华人民共和国土地管理法》第83条的规定，责令你户（单位）3日内立即拆除非法占用土地的建筑物、构筑物等，退还非法占用土地……”2018年6月12日，宁浦公司向林大公司发去联系函，函中称经向发文部门询问，宁浦公司方知承租场地为农业用地，不允许用于非农业经营生产，林大公司出租的房屋属于非法建筑，故宁浦公司已于2018年4月立即停工，现双方签订的场地和房屋租赁合同属于无效，宁浦公司建设施工投资资金已达740600元，截至2018年5月30日停工损失已达940600元，请求林大公司考虑退还其所缴纳的租金140000元、保证金50000元并赔偿或补偿其损失。此后，林大公司未退还上述费用，承包协议所涉部分场地设施已被拆除，该场地由林大公司收回。再查明，宁浦公司曾与南京市浦口区顶山街道石佛社区居民委员会就双方所签订的《联营协议》诉至一审法院，一审法院作出（2016）苏0111民初7955号民事判决，认定双方签订的《联营协议》所涉及的土地，未经相关部门依法批准使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》中有关农用地转用审批的强制性规定，故该《联营协议》属于无效合同，判令宁浦公司退还其所占用的土地。宁浦公司不服，提起上诉，南京市中级人民法院于2017年6月26日作出（2017）苏01民终3108号民事判决，驳回了宁浦公司的上诉请求，维持一审判决。一审法院认为,违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，林大公司、宁浦公司双方订立协议，将案涉土地、房屋加以改造后用于经营驾校，相关部门已认定该行为属于非法改变农用地用途，并依法责令整改，故案涉合同违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，应属无效；宁浦公司要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。林大公司作为专业的农业生产经营者，明知其使用的土地为农用地，其在土地上所建房屋未履行相关审批手续，仍将土地和房屋出租给宁浦公司用于经营驾校，且未明示相关风险，其对无效合同的订立及宁浦公司的损失应承担主要责任；宁浦公司在已因违法利用农用地从事非农业经营而涉诉且相关合同也因此被确认无效的情况下，仍承租林大公司提供的土地和房屋，未能尽到基本的合规审查义务，及时查知案涉土地的性质或建设项目的合法性并采取相应补救措施，其对无效合同的订立及自身损失承担次要责任；根据合同双方的过错程度，一审法院酌定林大公司对宁浦公司的损失承担70%的赔偿责任，其余30%的损失由宁浦公司自行承担，对林大公司辩称其无过错的意见不予采纳。宁浦公司主张林大公司赔偿直接投资款765974元，包括工程款633000元、材料款及相关费用37261元、场地清理费95000元、水电费713元，一审法院认为，工程款、场地清理费、广告费、交通设施费用和草坪等费用均系为实现合同目的改造案涉土地、房屋而支出的建设成本，属于宁浦公司实际产生的损失，且有相关证据予以佐证，对此部分费用755500元予以认定，其余费用宁浦公司提供的证据不足以证实系为驾校项目支出的必要费用，不予支持；宁浦公司直接支付给林大公司的水电费，属于其占有使用承租场地所应承担的必要费用，该笔费用应由其自行承担；综上，林大公司应赔偿宁浦公司各项损失合计528850元（755500元×70%）。宁浦公司主张林大公司返还租金140000元和押金50000元，一审法院认为，该费用系宁浦公司为履行案涉合同而支付的对价，现案涉合同因违法而无效，宁浦公司也未实际开展经营活动，故林大公司应将此费用返还给宁浦公司，对其该项诉讼请求予以支持；林大公司称双方约定价款并按约交付后，即使没有利用土地或房屋也应当交纳相应费用，并无法律依据，对其该项抗辩意见不予采纳。林大公司提出的其他辩解意见，一审法院认为，双方签订的协议名为承包协议，但其从实际内容来看，系宁浦公司承租林大公司的房屋、场地从事驾校经营，与林大公司从事的经营活动并不相同，因此双方之间的合同应为租赁合同，而非承包合同；而林大公司也未能提供证据证实宁浦公司系在明知案涉土地性质后仍与其签订协议，合同中也无相应的内容记载证明宁浦公司已知晓案涉土地的性质，因此对林大公司的其他辩解意见均不予采纳。一审法院据此判决：一、原告南京宁浦驾驶培训学校有限公司与被告南京林大农业发展有限公司于2017年4月28日签订的《林大生态园水泥广场、大会议室等承包协议》无效；二、被告南京林大农业发展有限公司于本判决发生法律效力后七日内赔偿原告南京宁浦驾驶培训学校有限公司损失528850元；三、被告南京林大农业发展有限公司于本判决发生法律效力后七日内返还原告南京宁浦驾驶培训学校有限公司租金140000元和押金50000元；四、驳回原告南京宁浦驾驶培训学校有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、林大公司与宁浦公司签订的案涉协议是否有效；2、一审法院认定的双方过错程度及宁浦公司损失数额是否正确；3、林大公司应否返还宁浦公司140000元租金及50000元押金。关于争议焦点1，林大公司与宁浦公司于2017年4月26日签订的《林大生态园水泥广场、大会议室等承包协议》虽名为承包合同，但实际内容系由宁浦公司承租林大公司的房屋及场地进行驾校经营活动，且与林大公司从事的经营活动并不相同，故一审法院认定该协议实为租赁合同，并无不当。林大公司上诉主张案涉协议应为承包合同，与事实不符，本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，双方在协议中约定将案涉土地用于经营驾校，但案涉土地未办理农用地转用审批手续，系非法改变农用地用途。案涉合同违反法律强制性规定，应认定为无效。关于争议焦点2，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，林大公司作为专业农业生产经营者，明知案涉土地为农用地，仍在未办理相关审批手续的情况下将土地和房屋出租给宁浦公司经营驾校，存在过错。但宁浦公司作为承租人，在已存在因违法利用农用地从事非农业经营致合同被法院确认无效的情况下，未尽审慎调查义务，亦存在过错。且宁浦公司租赁土地后，在未办理相关审批手续的前提下又自行在该土地上进行建设，其过错程度与林大公司相当。一审法院认定林大公司承担70%赔偿责任、宁浦公司自行承担30%责任不当，本院予以纠正。本院酌定林大公司、宁浦公司就合同无效造成的损失各承担50%赔偿责任。关于具体损失数额。宁浦公司主张其向润忠公司支付工程款633000元，并提交了润忠公司制作的标书、润忠公司工作人员出具的收条为证。林大公司对此虽不予认可，但宁浦公司确存在建设事实，且林大公司未能提出反证，一审法院对该笔损失进行认定，并无不当。关于宁浦公司主张的场地平整、清扫费用95000元，其提供了钱增凯出具的四张收条及结算明细为证。林大公司虽抗辩称未能提供付款凭证，因上述费用每笔金额均不过大，宁浦公司主张系以现金形式支付，不违常理，一审法院对该费用予以认定，并无不当。关于宁浦公司主张的广告费5500元、交通标线费用4000元、园艺产品费用18000元，均有案外人向宁浦公司开具的发票或增值税发票为证，一审法院予以认定，并无不当。综上，对于宁浦公司主张的损失数额755500元，一审法院认定正确，林大公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。林大公司应赔偿宁浦公司各项损失合计377750元（755500元×50%）关于争议焦点3，宁浦公司在签订合同后支付了第一年租金140000元。宁浦公司虽未正式开展驾校经营活动，但其亦实际占用场地进行了驾校建设等开展经营活动的准备工作，应支付占有使用费。现因案涉合同无效，林大公司应根据双方过错程度返还宁浦公司70000元占有使用费。关于押金50000元，因双方合同无效，林大公司应返还宁浦公司该笔款项。综上所述，上诉人林大公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初591号民事判决第一项、第四项；二、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初591号民事判决第二项为：南京林大农业发展有限公司于本判决发生法律效力后七日内赔偿南京宁浦驾驶培训学校有限公司损失377750元；三、变更南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初591号民事判决第三项为：南京林大农业发展有限公司于本判决发生法律效力后七日内返还南京宁浦驾驶培训学校有限公司占有使用费70000元和押金50000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13360元，由南京宁浦驾驶培训学校有限公司负担6404元，由南京林大农业发展有限公司负担6956元；二审案件受理费10988元，由南京宁浦驾驶培训学校有限公司负担3380元，由南京林大农业发展有限公司负担7608元。本判决为终审判决。审 判 长 李飞鸽审 判 员 徐聪萍审 判 员 郑 慧二〇二〇年五月二十八日法官助理 徐琨玉书 记 员 汪海燕