湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂10民终128号上诉人（原审被告、申请执行人）：张明弘，男，1963年12月29日出生，汉族，住所地荆州市沙市区。委托诉讼代理人：梁松，湖北三鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人)：刘家旺，男，1951年3月20日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：张京华，湖北荆楚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：荆州市滨湖房地产开发有限公司,住所地荆州市沙市区园林北路滨湖国际。法定代表人：邓锦明，该公司执行董事。上诉人张明弘因与被上诉人刘家旺、荆州市滨湖房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服湖北省荆州市沙市区人民法院（2018）鄂1002民初2011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张明弘的委托诉讼代理人梁松和被上诉人刘家旺及委托诉讼代理人张京华到庭参加诉讼，被上诉人荆州市滨湖房地产开发有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张明弘上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人刘家旺的全部诉讼请求，并判令被上诉人荆州市滨湖房地产开发有限公司不得协助刘家旺办理房屋产权过户，或者依法将案件发回重审。事实和理由：一、执行法院查封滨湖国际小区3栋1单元1703号房的行为正确合法，在查封时，该房屋是被上诉人滨湖公司在网上公示的正常销售的商品房，并且该房屋的不动产权属也初始登记在滨湖公司名下。上诉人与被上诉人滨湖公司的房屋拆迁补偿合同纠纷一案，沙市区法院于2016年6月27日作出（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决，该判决生效后，上诉人申请法院强制执行，沙市区法院于2017年5月3日作出（2017）鄂1002执158号之二执行裁定，裁定将滨湖国际小区3栋1单元1703号房还迁给上诉人。在裁定还迁后，因被上诉人滨湖公司还应按照117万元为基数以每日千分之一为标准向上诉人支付逾期赔偿金，截至2017年8月已有200余万元，所以被上诉人滨湖公司为了避免强制执行措施而主动履行判决，将其他商品房交付给上诉人已抵偿赔偿金。因双方之间不是买卖行为，故被上诉人滨湖公司要求上诉人签订其提供的《产权调换安置补充协议》，上诉人在签订时也注明了相关事项，一审判决将此行为认定为被上诉人滨湖公司履行判决的还迁义务是错误的，因此不存在重复还迁，沙市法院还迁房屋的执行裁定仍应履行。二、不能排除被上诉人之间互相串通将《产权调换安置补偿协议》的时间提前至法院查封之前的可能性，按照正常做法，刘家旺与滨湖公司在2013年7月23日确定以该房屋还迁后因及时办理房屋备案登记以保护自己的利益、避免纠纷出现，但是被上诉人双方在法院2013年8月9日查封前的合理期限内都没有去办理备案登记。并且，被上诉人滨湖公司在收到法院查封裁定后，也没有告知该房屋已经还迁。被上诉人刘家旺在2014年11月实际收房后，也没有任何去询问、申请办理房产权利过户的记录。这种种行为，明显不符合常理。三、原审判决认为被上诉人刘家旺的异议符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除执行属适用法律错误。本案诉争房屋的查封时间是2013年8月9日，而被上诉人刘家旺实际接收房屋的时间是2014年11月14日，即使从这一天起算他实际占有房屋，其占有也是在法院查封之后。刘家旺辩称：首先上诉人主张的2013年8月8日的法院查封行为仅为诉前保全查封，本案争议房屋对于该时间点下的上诉人来说，查封的目的仅为了便于实现预期权益的手段，而非执行结算的裁定结果。而被上诉人刘家旺与被上诉人滨湖公司之间最早的《产权调换安置补充协议》针对本案争议房屋，同样具有期待权的一个属性，但时间上（2013年7月23日）是早于上诉人的诉前保全行为。其次，在一审庭审中，被上诉人已经详细举证说明了，实际上自被上诉人占有使用本案争议标的房屋时起，直至2018年11月28日该小区的土地才被武汉江汉区法院解封，在此整个区间根本就没有出现过办理产权过户的时间窗口，所以恶意串通也不过是上诉人自己的主观臆断。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院能够驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。荆州市滨湖房地产开发有限公司未作答辩。刘家旺向一审法院提出诉讼请求:1、判决立即停止对原告拆迁置换的位于荆州市滨湖路滨湖国际3号楼1单元第17层1703号房屋的强制执行，并解除对上述住房的查封；2、判决确认原告与被告滨湖公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、《产权调换安置补偿协议》合法有效，并确认位于荆州市滨湖路滨湖国际3号楼1单元第17层1703号房屋归原告所有；3、判决被告滨湖公司立即协助和配合原告办理滨湖国际3号楼1单元第17层1703号房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2009年9月12日，原告刘家旺与荆州市富怡置业有限公司签订了一份《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》，约定原告刘家旺将其所有的位于沙市区××乡××村××290.53平方米的三层砖混结构的房屋拆除，并在原址修建的滨湖国际（小区）规划范围内，荆州市富怡置业有限公司以产权调换的方式为原告刘家旺还迁安置房屋三套，面积合计300平方米。之后，荆州市富怡置业有限公司将上述滨湖国际小区建设项目转让给了被告滨湖公司。2013年7月23日，被告滨湖公司与原告刘家旺签订了一份《产权调换安置补充协议》，约定被告滨湖公司为原告刘家旺还迁安置的房屋位于滨湖国际小区第3栋第1单元第3-1-1703室，面积为102.87平方米（以房管部门最后实测办证面积为准），交房时间为2014年10月30日前（未付清所有费用者不交房）。2014年11月12日，原告刘家旺向被告滨湖公司交纳了上述3-1-1703号房屋的天然气、智能防盗门费用2700元，2014年11月14日，原告刘家旺向该房屋所在小区物业服务单位荆州市恩地物业管理有限公司交纳了3-1-1703号房屋的物业费2222元、装修工人管理费200元后，被告滨湖公司向原告刘家旺交付了上述3-1-1703号房屋的钥匙以及《荆州市房屋质量保修书分户验收卡》。之后原告刘家旺对该房屋进行了装修，并于2015年春节期间入住该房屋至今，但没有办理不动产权过户登记手续。2017年5月26日，被告滨湖公司因其他纠纷，其开发的滨湖小区所使用的国有建设用地使用权[权证号：荆州国用（2011）第102010345号]被武汉市江汉区人民法院查封和轮后查封，查封期限均为三年。2017年6月16日，被告滨湖公司办理了滨湖小区项目的竣工验收备案手续。2017年8月12日，两被告之间为履行本院（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决中房屋拆迁安置义务，签订了两份《产权调换安置补充协议》，约定以滨湖国际小区第4栋第1单元4-1-1401室和第3栋第1单元3-1-2103室履行判决还迁义务，并于同年8月14日交付房屋。一审另查明，张明弘与滨湖公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，根据申请人张明弘的财产保全申请，本院于2013年8月9日查封了滨湖公司名下位于荆州市滨湖国际3号楼1单元第17层1703号房屋。该案本院于2016年6月27日作出了（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决书，该判决书主文第一项判项为滨湖公司于该判决生效之日起三十日内向张明弘交付“滨湖国际”楼盘中12层以上，每套建筑面积为90㎡—110㎡之间的房屋两套，张明弘在滨湖公司所开发的“滨湖国际”楼盘中符合上述条件的可售房屋中享有选择权，所选择的房屋超面积部分，按原、被告双方协议约定办理。该判决书生效后，张明弘于2017年2月17日向本院申请强制执行，本院于2017年5月3日作出（2017）鄂1002执158号之二《执行裁定书》，裁定将被执行人滨湖公司名下位于荆州市滨湖国际3栋1单元12层1201号、17层1703号两套房屋还迁给申请执行人张明弘。原告刘家旺以上述执行裁定中的荆州市滨湖国际3栋1单元17层1703号房屋系被告滨湖公司已交付给自己的还迁房为由，提出执行异议。本院于2017年7月12日作出（2017）鄂1002执异10号执行裁定，裁定驳回刘家旺的执行异议申请。刘家旺不服该裁定，向本院提起执行异议之诉，并提出了本案前述诉讼请求。一审认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当进行登记的,经依法登记，发生效力，未经登记的，不发生效力。本案中，原告刘家旺与荆州市富怡置业有限公司于2009年9月12日签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、与被告滨湖公司于2013年7月23日签订的《产权调换安置补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规范，未侵犯他人的合法权益，合法有效。其中《产权调换安置补充协议》明确约定，被告滨湖公司为原告刘家旺还迁安置的房屋位于滨湖国际小区3栋1单元17层3-1-1703室。2014年11月14日，原告刘家旺根据上述协议的约定，向被告滨湖公司交纳了该房屋的天然气、智能防盗门费以及物业费等相关费用后，被告滨湖公司向原告交付了该房屋的钥匙以及《荆州市房屋质量保修书分户验收卡》。至此，该《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和《产权调换安置补充协议》在当事人之间已经实际履行完毕。之后，原告刘家旺合法的对该房屋进行了占有和使用。因该房屋没有办理产权过户登记手续，至今仍登记在被告滨湖公司名下，故该房屋的产权变更，仅对《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》和《产权调换安置补充协议》的当事人产生约束力，不能对抗善意第三人。因该房屋产权仍然登记在被告滨湖公司的名下，在该房屋所有权的权利外观上，被告滨湖公司仍是该房屋的所有权人。本案中，原告刘家旺根据其与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》所享有的权益，能否排除被告张明弘对本案所涉房屋，即荆州市滨湖国际小区3栋1单元17层1703号房屋的强制执行，应依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行判断，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。关于本案所涉房屋的查封时间与房屋还迁书面合同的签订时间问题。本院认为，根据原告刘家旺与被告滨湖公司之间签订的《产权调换安置补充协议》，该协议签订于2013年7月23日。而本院根据张明弘的财产保全申请，查封滨湖公司名下位于荆州市滨湖国际3栋1单元17层1703号房屋的时间是2013年8月9日。故原告刘家旺与被告滨湖公司签订合法有效的《产权调换安置补充协议》时，可以确认该房屋没有任何其他权利负担，且是在张明弘申请财产保全查封该房屋之前签订。关于本案所涉房屋的实际占有问题。本院认为，本案中原告刘家旺于2014年11月14日实际接收本案所涉房屋，并对该房屋进行了装修，随后入住该房屋至今。而本院根据被告张明弘的执行申请，于2017年5月3日作出的（2017）鄂1002执158号之二《执行裁定书》，裁定将本案所涉房屋还迁给张明弘，因该房屋在此裁定作出之前，已由原告刘家旺实际占有居住。故本案所涉房屋在裁定确定还迁给张明弘之前，原告刘家旺已合法占有该不动产。关于原告刘家旺支付本案所涉房屋的对价及履行问题。本院认为，根据原告刘家旺与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》约定的内容来看，原告刘家旺将其所有的位于沙市区××乡××村××290.53平方米的三层砖混结构的房屋交由被告滨湖公司拆除，作为支付本案所涉房屋的对价。因原告刘家旺所有的上述290.53平方米的房屋早已交由被告滨湖公司拆除，故原告刘家旺已履行协议约定的对价义务，即原告刘家旺支付本案所涉房屋的对价已得到了全面及时的履行。关于原告刘家旺实际占有居住本案所涉房屋后，没有及时办理相应的产权过户登记手续的过错责任问题。本院认为，本案被告滨湖公司因其他纠纷，其开发的滨湖小区所使用的国有建设用地使用权[权证号：荆州国用（2011）第102010345号]被武汉市江汉区人民法院于2017年5月26日查封和轮后查封，查封期限均为三年，故在此期间，原告刘家旺所占有居住的本案所涉房屋不能办理相关过户登记手续。且本案所涉房屋所在滨湖国际小区项目于2017年6月16日才办理竣工验收备案手续，在此之前不符合办理相关不动产过户登记手续的条件。因此，原告刘家旺未办理本案所涉房屋的过户登记手续，并非其自身原因未办理过户登记。综上所述，原告刘家旺根据其与荆州市富怡置业有限公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议（产权调换）》、以及与被告滨湖公司签订的《产权调换安置补充协议》所享有的权益，符合最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，能够排除被告张明弘对本案所涉房屋的强制执行。另，被告滨湖公司为履行本院（2013）鄂沙市民初字第00948号民事判决中房屋拆迁安置义务，已实际向被告张明弘交付其他两套房屋。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、对登记在被告荆州市滨湖房地产开发有限公司名下位于荆州市滨湖路滨湖国际小区3栋1单元17层1703号房屋不得执行给被告张明弘。二、原告刘家旺与被告荆州市滨湖房地产开发有限公司签订的《产权调换安置补充协议》合法有效；被告荆州市滨湖房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告刘家旺办理位于荆州市滨湖路滨湖国际小区3栋1单元17层1703号房屋的产权过户登记手续。三、驳回原告刘家旺的其他诉讼请求。案件受理费7700元，由被告张明弘承担3850元，被告荆州市滨湖房地产开发有限公司承担3850元。二审中，上诉人提交了下列新的证据：证据1：沙市区人民法院2013民初第00948号《协助执行通知书》、《民事判决书》，沙市区法院2017执158号、2017执158号之二《执行裁定书》。拟证明沙市区法院于2013年8月9日对诉争房屋进行了保全查封。依据生效的判决书，滨湖公司应承担向张明弘交付12层以上且每套面积在90-110平米之间的房屋两套，并支付逾期赔偿金以及其他支付义务。沙市法院根据张明弘的执行申请，裁定将诉争1703号房屋还迁给张明弘并同时执行滨湖公司194万余元的资金。因被上诉人刘家旺的异议，一直未能执行，上诉人张明弘的权利一直未能实现。证据2：产权调换安置补偿协议。拟证明在沙市区法院多次执行协调下，滨湖公司与张明弘签订协议以履行生效判决，此份协议的签订时间为2017年8月，滨湖公司可以随意填写签订时间及协议文本内容里的时间，被上诉人蔡大文、刘家旺签约时间的准确性高度可疑。证据3：商品房合同备案信息查询结果。拟证明行政主管部门证实了本案诉争的1703号房屋信息是在滨湖公司可销售的商品房信息里面，并非是用于还迁安置的房屋。被上诉人刘家旺的质证意见：对于证据1、2，不符合新证据的范围，我们在一审中已经提交过，对关联性也有异议。对证据2的关联性有异议，证明目的有异议，产权安置补偿协议是上诉人张明弘和滨湖公司之间签订的，和被上诉人刘家旺、蔡大文无关，签完字后是张明弘自己写了一句话按照沙市法院2013民初00948号执行，说明在执行阶段已经通过调解完毕。而且安置补偿协议是有两份的，我们在一审中都提交了，说明张明弘的权利已经通过执行和解完全实现了。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，正是因为滨湖公司在销售房屋时没有尽到勤勉义务，未将还迁房的范围和正常销售的房屋进行区分和向房管部门报备，才导致还迁房未在房管部门有相应显示，我们在一审中证据9中提交过房管局的说明，说明了房管部门是不对还迁房屋进行备案登记。被上诉人荆州市滨湖房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证等诉讼权利。综合上诉人与被上诉人刘家旺的举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据认定如下：对于证据1、证据2，不属于新证据，均在一审提交过，本院不予重复认定。证据2系荆州市滨湖房地产开发有限公司与张明弘签订的协议，不能直接印证案涉协议签约时间的随意性。被上诉人刘家旺对证据3的真实性无异议，本院予以确认，但不能达到涉案房屋并非还迁安置房屋的证明目的。被上诉人刘家旺提交了下列新的证据：1.不动产证书1份。拟证明被上诉人三套还迁房中有一套未被上诉人申请查封，现已能顺利办理出不动产权证。2.不动产权证截图1份。拟证明本案上诉人张明弘依据（2013）鄂沙市民初字00948号判决确定的权利，在执行阶段与滨湖公司执行和解，其权利已经得到救济，因此不应该再继续查封被上诉人的房屋。上诉人的质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2的真实性无法认定，对证明目的有异议，因为张明弘在执行中取得了判决所认定的权利的部分实现，不能够说明其与滨湖公司的纠纷得到了全部的执行，其仍然有执行生效民事判决的权利。综合上诉人与被上诉人刘家旺的举证、质证意见，本院对被上诉人刘家旺提交的证据认定如下：对证据1，与本案无关联性；对证据2，其真实性无法确认，仅凭该证据不能证明张明弘依据民事判决的权利全部得到执行，本院不予采信。本院二审查明的事实除与一审法院认定的事实一致外，另查明：沙市区人民法院依据（2013）鄂沙市民初字第00948-1号民事裁定书查封案涉荆州市滨湖路滨湖国际小区3栋1单元12层1201号、第17层1703号两套房屋，查封期限为2013年8月9日起至2015年8月9日止，此后未续封。后沙市区人民法院依据（2017）鄂1002执158号执行裁定查封案涉两套房屋，查封期限为2017年3月20日至2020年3月19日，查封期限届满后又予以续封，查封期限为2020年3月17日至2023年3月16日止。本院认为，刘家旺与荆州市滨湖房地产开发有限公司的《产权调换安置补充协议》签订于2013年7月19日，在沙市区人民法院保全查封该房屋之前，该协议对房屋的补偿方式、安置房屋面积及位置进行了明确具体的约定。根据《中华人民共和国合同法》第175条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，该协议是以产权调换为补偿方式、补足价金的互易合同，协议中所涉房屋具有特定性，此种情况下刘家旺对该特定房屋的债权是一种特种债权，刘家旺已经按协议约定以调换产权及支付超过面积价款的方式支付了全部房款，该特种债权具有物权优先效力，即具有对抗第三人的效力，刘家旺对该房屋享有的权益可以排除执行。另沙市区人民法院于2013年8月9日查封了案涉房屋，但截至2015年8月9日查封期限届满后并未续封，后于2017年3月20日才重新查封案涉房屋，该房屋并不是处于连续的查封状态，但刘家旺2014年11月12日接收案涉房屋后一直占有使用该房屋至今，一审认定刘家旺在（2017）鄂1002执158号之二执行裁定之前已经合法占有该房屋并无不当。此外，荆州市房产管理局市场管理科于2019年4月2日出具的说明载明：“拆迁安置房一般不属于商品房，房屋转让双方不签订《商品房买卖合同》，因此也就不需要进行商品房合同备案”，上诉人称刘家旺在签订协议后未及时办理房屋备案登记的上诉理由亦不能成立，故刘家旺的异议亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，张明弘的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7700元，由张明弘负担。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年五月十九日法官助理江媛书记员程瀛