湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3684号上诉人（原审原告）：杨妹兰，女，1976年7月26日出生，汉族，住湖南省长沙市望城区。委托诉讼代理人：潘远建，湖南楚文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣新，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣新，该公司总经理。上诉人杨妹兰因与被上诉人长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程公司）、被上诉人湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初12530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨妹兰上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判融程公司支付拖欠的租金68853.7元；3、依法改判融程公司向杨妹兰支付违约金21331元（暂时计算时间为2015年9月至2019年9月，之后的违约金计算至清偿之日止）；4、依法判令金信公司对融程公司向杨妹兰支付租金及违约金承担连带担保责任；5、一审、二审诉讼费用由融程公司、金信公司承担。事实与理由：一审法院判令以68853.7元为基数计算违约金错误，应按融程公司每月每次欠杨妹兰的租金计算违约金。融程公司未到庭未予答辩。金信公司未到庭未予答辩。杨妹兰向一审法院起诉请求：1、解除杨妹兰与融程公司、金信公司2009年3月10日签订的《产权式酒店公寓租赁合同》，并将租赁房屋返还给杨妹兰；2、融程公司向杨妹兰支付2015年9月至2019年9月房屋租金68853.7元；3、融程公司向杨妹兰支付逾期支付租金的违约金12377.48元（按欠付租金的日万分之三计算暂计算至2019年9月30日，之后违约金计算至融程公司、金信公司实际支付完所欠租金为止）；4、融程公司按《产权式酒店公寓租赁合同》约定的租金标准向杨妹兰支付合同解除之日至实际返还租赁房屋期间的房屋占用费用；5、金信公司对上述第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费用由融程公司、金信公司承担。一审法院认定事实：2009年3月10日，杨妹兰（买受人）与金信公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：杨妹兰购买金信公司开发的融程花园酒店项目中的第1幢N单元13层1322号房，建筑面积63.04平方米，单价每平方米11809.99元，总金额744502元；杨妹兰以银行按揭方式付款；金信公司应当在2010年10月1日前将商品房交付杨妹兰；双方在此合同附件四《补充协议》第一条中约定：杨妹兰所购房屋为酒店公寓，杨妹兰认可《产权式酒店公寓租赁合同》全部内容，并将租赁合同的签订作为签订《长沙市商品房买卖合同》的附加条件。同日，杨妹兰（出租方、甲方）与融程公司（承租方、乙方）、金信公司（担保方、丙方）签订了《产权式酒店公寓租赁合同》，约定：1、甲方将所购买的上述房屋出租给乙方；租赁期从起租日开始至2024年4月30日止，起租日为本合同的租赁房屋购置款总额及其相关费用到丙方账户的次月1日（以按揭方式支付购房款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单）；2、乙方向甲方支付租金每年为74448元，折算为每月6204元；租金按月支付，从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；3、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房；4、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房屋交接文件，丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；5、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设帐户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；6、丙方须监督乙方正常经营，按时给甲方支付租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿元）对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；7、甲方不得以任何理由中途终止本合同或做出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务，否则由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担。上述合同签订后，杨妹兰按照约定支付了购房款，并将房屋交付融程公司使用。自2012年3月起，融程公司开始欠付杨妹兰租金。2015年3月30日，杨妹兰向一审法院提起诉讼，要求解除其与融程公司、金信公司签订的租赁合同，并要求返还租赁房屋，融程公司、金信公司支付拖欠的租金、逾期支付租金违约金以及自解除租赁合同之日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。一审法院于2015年12月16日作出（2015）雨民初字第01643号《民事判决书》，判决融程公司向杨妹兰支付2012年3月至2015年8月的租金126926.91元及相应的违约金；金信公司对上述债务承担连带清偿责任；对于杨妹兰要求解除租赁合同等其他诉讼请求未予支持。杨妹兰不服，上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2016年5月31日作出（2016）湘01民终2855号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年11月4日，杨妹兰再次诉至法院，请求判如所诉。另认定，融程公司已将上述租赁的房屋整体经营酒店，该酒店至今一直在正常经营。因融程公司欠付杨妹兰租金，金信公司于2012年7月28日向融程花园酒店业主出具《承诺书》，承诺在2012年7月28日前未按期支付的租金，其违约金按租赁合同计算补偿业主，2012年9月份之后，若未按承诺付出租金，将按银行同期贷款利率计算违约金补偿业主。2015年9月至2019年9月期间，融程公司未能按约定足额支付杨妹兰租金，融程公司尚欠杨妹兰2015年9月至2019年9月租金共计68853.7元。租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理抵押登记。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨妹兰与融程公司、金信公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定行使权利和履行义务。虽然融程公司在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，杨妹兰有权解除合同，但因融程公司已将杨妹兰房屋所在的整栋楼房统一装修，并用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合案涉房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于杨妹兰要求解除案涉房屋租赁合同的主张，不予支持。关于欠付租金及违约金的认定。《产权式酒店公寓租赁合同》约定租金每月为6204元，系双方协商一致的结果，融程公司依约应在每个月的最后一个工作日前支付杨妹兰当月租金。根据本案查明的事实，2015年9月至2019年9月期间融程公司尚欠杨妹兰租金共计68853.7元，故对杨妹兰要求融程公司支付其租金68853.7元的诉讼请求予以支持。融程公司没有按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金计算标准较高，酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算违约金。违约金应以欠付金额为基数，从拖欠租金之次月即自2015年10月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金至清偿之日止。关于金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。金信公司在《产权式酒店公寓租赁合同》以担保人身份盖章，并承诺以两层裙楼对租金提供连带担保。双方虽未办理抵押登记，但金信公司有为融程公司所欠租金承担保证担保责任的意思表示，故金信公司应当对融程公司欠付杨妹兰的租金及违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、融程公司于判决生效后七日内向杨妹兰支付拖欠的租金68853.7元及违约金（以欠付金额为基数，自2015年10月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至清偿之日止）；二、金信公司对本判决第一项确定的融程公司应付款项承担连带清偿责任；三、驳回杨妹兰的其他诉讼请求。本案受理费1831元，因适用简易程序减半收取915.5元，由融程公司、金信公司共同负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。各方二审争议的焦点问题是：一审判决融程公司应承担违约金认定是否正确。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，杨妹兰与融程公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同》约定融程公司应在每个月的最后一个工作日前支付杨妹兰当月租金，而融程公司尚欠杨妹兰2015年9月至2019年9月期间的租金共计68853.7元，融程公司迟延支付租金已构成违约，因双方约定的违约金计算标准较高，一审法院根据本案查明的事实，结合杨妹兰实际损失及合同履行情况等因素，将本案的违约金标准酌情调整为以欠付金额为基数，自2015年10月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人杨妹兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2054元，由上诉人杨妹兰负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月二十五日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。