河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终2654号上诉人（原审被告）：袁杰，男，1977年4月8日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被上诉人（原审原告）：李红萍，女，1980年7月25日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：杜治卫，系李红萍丈夫，特别授权。委托诉讼代理人：刘晓光，河南同骏律师事务所律师，特别授权。原审被告：王亚利，女，1982年7月13日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人袁杰因与被上诉人李红萍、原审被告王亚利房屋买卖合同纠纷一案不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2289号民事判决向本院提出上诉。本院依法适用独任制对本案进行了审理。被上诉人李红萍委托诉讼代理人杜治卫、刘晓光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人袁杰上诉请求：依法撤销洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2289号民事判决第二项，改判“被告于本判决生效之日起十日内返还原告李红萍购房款33万元且无需支付利息”。事实与理由：一审法院适用法律不当。一、关于购房款本金。上诉人虽然给被上诉人出具了45万元的收条，但并未实际收到45万元，且被上诉人也未能举证证明实际支付了45万元购房款，无论是借款关系还是买卖关系，现金的支付均是实践行为，实际交付才能生效，被上诉人并未尽到已经足额支付上诉人现金45万元的举证义务。且被上诉人也自认该购房行为是之前的借款未能归还而形成，之前的借款也存在利息。所以上诉人认为应按实际收取的款项认定购房款金额符合逻辑常理及法律规定。上诉人理应按照借款金额或者实际收取的款项返还被上诉人，在被上诉人无直接证据证实实际支付金额的前提下，应当按照上诉人自认金额33万元予以认定。二、关于利息。一审法院判决上诉人自2018年1月5日起按月利率1.5%向被上诉人支付利息既无双方约定也无法律依据。本案双方未在购房合同中约定支付利息，退一万讲，即使双方约定了利息或违约金，因购房合同无效，违约条款也都不能适用。本案的基础法律关系是买卖合同关系，合同无效只需返还本金无需支付利息。即使按照借贷关系予以认定，依照法律规定也至多按照年6%计息。被上诉人李红萍辩称：被上诉人给上诉人35万元是通过银行转账进行的，剩余款项是通过现金支付给上诉人的。被上诉人是丽驰四轮电动车洛阳总代理，门店就在上诉人居住的小区门口。上诉人出具的收条不仅有大写还有小写，并且注明2018.1.58-1-1401房款已经付清。上诉人作为完全民事行为能力人，在没有收到房款的情况下，是不可能给被上诉人出具收条的。上诉人也没有任何证据来证实自己的主张，因此关于主张仅仅收到33万元的说法不能成立。上诉人认为按照月利率1.5%支付利息过高是错误的。争议房屋虽登记在父亲袁玉秀的名下，但购房款是由上诉人出资的。一审法院认为被上诉人存在过错是不正确的，被上诉人把45万元支付给了上诉人袁杰，上诉人袁杰把钥匙交付给被上诉人。2018年12月份被上诉人对房屋进行了简单装修，2019年3月准备搬进去居住，发现房屋钥匙被人换了。上诉人属于过错方，应该承担违约责任、利息及预期利润。一审法院按照月利率1.5%支付利息明显偏低。原审原告谭振国向一审法院起诉请求：1、请依法确认原、被告2017年8月26日签订的房屋买卖合同无效,判令被告返还购房款、违约金、利息、装修损失、预期利润等共计60万元。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年8月26日，原告李红萍作为合同乙方和作为合同甲方的被告袁杰签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定被告袁杰自愿将座落于洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1401号，建筑面积94.7平方米的房屋及其附属设施、设备出售给原告李红萍。该房屋成交价格为45万元，原告李红萍在合同签订之日起3日内将全额购房款以现金方式一次性支付给被告袁杰。双方约定该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由原告李红萍承担。该合同还对原、被告之间的其他权利义务进行了约定。2018年1月5日，被告袁杰向原告李红萍丈夫杜治卫出具收条一张，内容为“收条，今收到杜治卫现金肆拾伍万圆整（￥450000元），袁杰，2018.1.5.8-1-1401房款已结清”。被告袁杰将以上房屋钥匙交付给原告李红萍，原告李红萍对房屋进行了部分的装修装饰。现原告以被告不让居住该房屋为由诉至本院，诉讼请求：1、依法解除原、被告2017年8月26日签订的房屋买卖合同，判令被告返还原告购房款、违约金、利息、装修损失、预期利润等共计60万元；2、本案诉讼费由被告承担。本案在审理中，原告李红萍变更诉讼请求，要求确认原、被告2017年8月26日签订的房屋买卖合同无效，判令被告返还购房款、违约金、利息、装修损失、预期利润等共计60万元。由于原、被告之间分歧较大，使本院调解无法达成。另查，原告李红萍和杜治卫系夫妻关系，被告袁杰和被告王亚利系夫妻关系。洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1401号房屋所有权人为袁玉秀，袁玉秀于2019年6月7日病故。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。另外，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，原告李红萍和被告袁杰所针对袁玉秀洛龙区太康东路怡心苑小区8号楼1401号房屋签订的《房屋买卖合同》，在签订合同时，双方均知道该房屋所有权人并非被告袁杰，原告李红萍并非善意取得，故该《房屋买卖合同》应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告提供了被告袁杰收取45万元房款的收据，原、被告对造成涉案合同无效均存在过错，被告袁杰应当返还原告李红萍45万元及利息，利息本院根据原、被告的过错程度，酌定被告袁杰以45万元为本金从2018年1月5日出具收条之日起按月利率1.5%向原告李红萍支付利息至实际款项履行完毕之日止。由于原告李红萍也存在过错，对于其要求的违约金及预期利润本院不予支持。关于原告李红萍的装修损失，由于本案审理中无法确认双方争议的装修内容，双方可以另案诉讼处理。原告李红萍要求被告王亚利承担责任的诉求，其没有充分的证据证实被告袁杰所收取的购房款用于夫妻共同生活，故本院不予支持。庭审中，被告袁杰对收到原告李红萍的45万元提出异议，只认可收到了33万元，但是原告李红萍提供了被告袁杰向其出具的45万元收条，被告袁杰没有证据推翻该收条，对于被告袁杰的辩解，本院不予认可。被告袁玉秀在本案审理中病故，原告李红萍撤回对其的诉讼，属于对自己诉讼权利的放弃，本院依法予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十五条之规定，判决如下：一、原告李红萍与被告袁杰于2017年8月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告袁杰于本判决生效之日起十日内返还原告李红萍购房款45万元及利息（利息以45万元为本金，自2018年1月5日按月利率1.5%计算至实际还清之日止）。三、驳回原告李红萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9900元，减半收取4950元，保全费3520元，共计8470元，原告李红萍承担2000元，被告袁杰承担6470元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案中袁杰、李红萍对解除双方签订的《房屋买卖合同》均无异议，争议焦点在于购房款本金及违约金如何认定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”上诉人袁杰上诉称其虽然向被上诉人李红萍出具45万元的收条，但实际仅收到33万元购房款，在二审中并未提供相应证据予以证明，故本院不予采信。一审法院对于购房款本金认定并无不当，本院予以确认。关于违约金部分，虽涉案《房屋买卖合同》约定百分之十违约金，但该合同中甲方签字处载明“袁杰代袁玉秀”，证明袁杰、李红萍在签订合同时均知道或者应当知道袁杰并非涉案房屋的所有权人，故双方均存在过错，违约金应酌情以按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年1月5日起计算至实际履行之日止。一审法院对利息部分处理欠妥，本院对此予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2289号民事判决第一项，即：“原告李红萍与被告袁杰于2017年8月26日签订的《房屋买卖合同》无效；”二、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初2289号民事判决第二项本金部分，即“被告袁杰于本判决生效之日起十日内返还原告李红萍购房款45万元”；变更利息部分为：以45万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2018年1月5日起计算至实际履行之日止。三、驳回李红萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费本院予以维持。二审案件受理费2700元，由袁杰负担1350元，由李红萍负担1350元。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年五月二十八日法官助理白璐书记员岳瑞莹