河北省邢台市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初296号 原告：邢台发明电器有限责任公司，同一社会信用代码91130502700949065R，住所地邢台市桥东区新华南路328号。 法定代表人：郭志安，系总经理。 委托诉讼代理人：贾叶辉，河北卓联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张圆，河北卓联律师事务所律师。 被告：张鸿举，男，1975年1月24日出生，汉族，住郑州市。 委托诉讼代理人：李建辉，河北同欣律师事务所律师。 原告邢台发明电器有限责任公司与被告张鸿举房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢台发明电器有限责任公司的委托诉讼代理人贾叶辉、张圆、被告张鸿举及委托诉讼代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邢台发明电器有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告张鸿举向原告支付租金2782930元（租金自2018年1月1日起按照每季度439410元计算至2019年8月2日）；2．判令被告张鸿举支付违约金986336.9元（违约金自2018年1月1日起，以欠付租金为基数，按照日千分之五的标准计算30日，按照年利率24%计算至2019年8月2日）；3．判令被告张鸿举支付逾期腾房占有使用费68348元（自2019年8月6日起，按照日9764元计算至腾清之日，暂计算至2019年8月12日为68348元）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2017年5月31日，原告邢台发明电器有限责任公司与被告张鸿举签订《楼宇租赁合同》，合同约定，原告将坐落于邢台市桥东区新华南路328号建筑物青山大厦12层至16层出租给被告张鸿举，租赁期限为5年（2017年5月1日起至2022年4月30日止）；每月租金为146470元，自2017年10月1日起，按季度439410元支付租金，应于本季度期限届满前7日预付下一季度租金。合同签订后，被告张鸿举拖欠2018年1月1日止2019年8月1日期间租金2782930元，经原告多次发函向被告催收未果。2019年8月1日，原告委托律师向被告张鸿举寄送解除合同的律师函，解除了与张鸿举之间的《楼宇租赁合同》。原告为维护其权益，提起诉讼。 被告张鸿举辩称，1．原告诉状中称自2018年1月1日至按原告主张合同解除2019年8月1日期间，被告未支付租金，但未支付租金是行使履行抗辩权，由于原告所提供的租赁物不符合合同的约定以及不能保证正常使用，且多次违反承诺，故因原告违约在先，被告无奈之下行使履行抗辩权。2．本案违约金不应当由被告承担，理由同上。3.自2019年8月1日该租赁物已被原告强行封门，并将被告赶出，被告没有实际控制和使用该租赁物，因此原告主张的占有使用费没有事实根据和法律依据。另外，在上次申请法院调取证据时发现被告原存放于租赁物大厅内的物品均被原告转移，去向不明。 本院经审理查明认定事实如下，2017年5月31日，原、被告签订了《楼宇租赁合同》，约定双方于2015年12月15日签订的《房屋租赁合同》、2016年12月27日《补充协议》解除；重新约定原告将位于邢台市桥东区建筑面积5045平方米出租给被告，租赁形式为毛坯房，期限为5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日止；租金每月146470元，履约保证金1000000元，合同期满承租方没有违约行为原告将保证金无息退还，如因被告违约致合同解除，履约保证金不予退还，被告因违约给原告造成损失的，原告有权从保证金中扣除损失；合同签订之日交付2017年5月1日-7月31日租金295627.5元，7月22日交付2017年8月1日-9月31日租金292940元，自10月1日起，每三个月为一个支付周期，采用预交租金方式，每季度届满前7日预付下一季度租金439410元，依次类推；承租方未按合同规定时间和金额支付租金的，除支付租金外，每逾期一日，应向出租房支付欠租金日千分之五的违约金，逾期30日的，出租方有权解除合同，收回租赁房屋，且履约保证金不予退还，并约定了水电、通信费用的承担，修缮责任等。2018年1月22日，原、被告又签订了《＜楼宇租赁合同＞补充协议》，约定履约保证金变更为850000元，减少的150000元退还被告，合同由当时原告法定代表人郭五臣与张鸿举签字。合同签订后，被告支付租金到2017年12月底。2018年5月7日，原告向被告催缴房租。2019年7月15日、31日，原告分别向被告送达催缴租金，解除合同律师函。2019年8月1日原告已经实际控制租赁物。 另查明，原告所有的楼房建设工程规划许可证为2018年12月17日办理登记，建设用地规划许可证为2018年1月16日办理登记，证号为地字第13050120180100号，2019年9月10日办理了证号为（2019）邢台市不动产权第××号不动产登记证书。 又查明，被告举证通过微信与原告法定代表人协调消防和酒店开业事项；原告对于被告举证关于和原告业务人员的聊天、租赁物违章报道、照片等以没有原件不予质证认可。被告举证邢台市公安局新华路派出所《河北省场所行业治安检查登记簿》两份，2018年2月6日，月上百合酒店取缔后仍在经营，立即查封等待处理，2019年1月12日，不能提供旅店住宿经营、营业执照，立即停业。原告认为检查的是月上百合酒店，与本案无关联性。被告举证了2016年《阅美酒店一楼玻璃安装工程》、《邢台市阅美酒店木工装修工程》、《邢阅美酒店踏步工程》合同等，证明被告为原告出租屋公共部位工程出资779957元，应当抵扣租金，原告认为施工合同与邢台阅美酒店签订，与本案租赁合同纠纷无关联性。被告举证原告法定代表人出具的抵顶租金手续49500元，原告没有异议。被告举证2015年12月租赁合同，证明原告对于租赁物的旅馆用途明知，明确被告不能改变用途，同意被告对于房产进行装修，原告认为被告迟延租金、变更租赁面积已经解除，不具有效力。 本院认为，原、被告签订的《楼宇租赁合同》、《＜楼宇租赁合同＞补充协议》系双方当事人之间的真实意思表示，并不违反相关法律的强制性规定，合法有效。被告没有按期支付租赁费，经催告后仍不履行合同义务，合同目的不能实现，原告解除合同要求支付租金事实清楚，理由充分，本院予以支持。原告提供的租赁物及手续是否符合被告租赁用途，被告在签订租赁合同时应当明知，是否具备消防手续，合同对于出租方即原告的义务中也没有约定，被告辩称原告提供的租赁物不符合约定、违约在先没有事实或法律依据，本院不予采信。被告没有举证与邢台阅美酒店或月上百合的关系，被告举证主体多为邢台阅美酒店的装修合同，且对于装修公共部分没有约定，是否与本案标的物一致没有证据证明，被告也没有反诉，本案不予处理；被告主张为原告出租屋公共部位工程出资779957元，应当抵扣租金，证据不足，本院不予支持。原告主张被告消费49500元，应抵顶租金，原告认可，本院予以认定。原、被告约定的违约金过高，应按照年利率24%计算。被告辩称是原告强行封门、被告没有实际控制使用租赁物，原告要求支付逾期腾房占用费依据不足，本院不予支持。履约保证金是合同当事人给付另一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，在性质上是否具备违约金的补偿性和惩罚性，目前的法律或行政法规没有明确的界定，从一般意义上讲，履约保证金应该具备补偿性；被告按期交付租金后，原告应当返还被告交付的履约保证；合同解除后，被告没有按期交付租金，履约保证金应折抵租金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、判决生效后十日内，被告张鸿举给付原告邢台发明电器有限责任公司租金1883430元（履约保证金850000元已折抵租金），并自2019年8月2日起到履行完毕之日止按年利率24%计算向原告支付逾期付款违约金； 二、判决生效后十日内，被告张鸿举给付原告邢台发明电器有限责任公司逾期付款违约金615174元； 三、驳回原告邢台发明电器有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费37501元，减半收取计18750.5元，由被告张鸿举负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 当事人上诉的，在提交上诉状七日内向本院交纳上诉费37501元，逾期不交视为放弃上诉。 审判员  赵双志 二〇二〇年五月二十二日 书记员  李冠南 ——