浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终1775号上诉人（原审原告）：苍南县中润混凝土有限公司，住所地浙江省龙港市芦浦社区启动区时代大道以东地块。法定代表人：卢成艺。委托诉讼代理人：林正俊，浙江浙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩，上海市浩信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地浙江省杭州市开元路19-1,19-2号。负责人：史杰文。委托诉讼代理人：李强，北京尚元（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄陈宇，北京尚元（温州）律师事务所律师。原审第三人：温州市大盛建材有限公司，住所地浙江省苍南县芦浦镇镇前街87号镇政府大院1幢108室。法定代表人：虞循建。上诉人苍南县中润混凝土有限公司（以下简称中润公司）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司（以下简称华融公司浙江分公司）及原审第三人温州市大盛建材有限公司（以下简称大盛公司）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月27日立案后，依法组成合议庭，以庭询、书面阅卷等方式审理了本案。本案现已审理终结。中润公司上诉请求：1.依法撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2019）浙0302民初4441号民事判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用由华融公司浙江分公司负担。事实与理由：1.中润公司与大盛公司于2013年12月25日签订厂房租赁合同，大盛公司将坐落于龙港市芦浦启动区的厂房及土地出租给中润公司使用，租赁期限为十五年。该合同真实、合法，系双方的真实意思表示。一审法院认为该合同真实性存疑的分析是错误的，不具客观性。理由是：中润公司与大盛公司在厂房租赁合同上的签章均是真实的，大盛公司在该合同上所盖的公章不仅在该合同上使用，也在其与苍南县土地资源局于2007年6月6日签订的国有土地使用权出让合同上签章。租赁补充协议则是事后双方补签的，虽使用了不同的印章，但该公章也是由朱应磊所盖。且厂房租赁合同及补充协议上不仅盖有大盛公司的印章，也有朱应磊的签字，而一审法院仅着眼于印章是否一致而认为真实性存疑是片面且错误的。根据大盛公司出具的收据，可以证明338万元租金确已转为温州市易普实业有限公司（以下简称易普公司）投资款的事实。另外，厂房租赁合同及补充协议虽未经过登记或备案，但合同是否备案并非强制性规定。2.在大盛公司与中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行订立抵押合同之前，中润公司已经实际占有使用涉案厂房，故原租赁关系不受该抵押权的影响。银行仅凭大盛公司抵押物未出租的声明而未对抵押物进行实地核查，即确认该抵押物未出租是草率的，且有违银行放贷程序。故一审法院以此认定中润公司不能证明其在抵押设定前已合法占有涉案厂房，是错误的。3.厂房租赁合同中约定中润公司股东将公司股权的40%转让给大盛公司指定的易普公司。易普公司取得股权本应将该股权转让款支付给股东，但因中润公司在搬迁以及投入建筑设备等方面需要股东增加投入资金，易普公司的股权转让款经核算后直接支付给公司，其中包括338万元租金，故转让款与投资款远超公司章程约定的800万元，完全符合常理。且从易普公司自2014年1月始汇给中润公司的款项来看，也可以证明中润公司在涉案抵押设定之前已经占有使用涉案厂房并实际经营的事实。综上，中润公司与大盛公司系在抵押权登记前签订合法有效的书面租赁合同，在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物，并已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情，一审法院判决驳回中润公司的诉讼请求错误。华融公司浙江分公司辩称，1.涉案厂房租赁合同未经备案、公证，不符合相关规定。2.中润公司未提供租金支付凭证，而系以租金抵债，按照浙江省高级人民法院的相关规定，应不予认可。3.股东之间的股份转让款对股东之外的第三方债务予以抵消，不符合正常的交易逻辑。4.中润公司提供的证据不足以证明其已在抵押登记之前实际占有涉案厂房的事实。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回中润公司的上诉请求。大盛公司未作陈述。中润公司向原审法院起诉请求：1.确认其与大盛公司于2013年12月25日就浙江省龙港市芦浦启动区的厂房及土地签订的《厂房租赁合同》有效；2.判决停止对涉案厂房及土地腾空，对该厂房和土地带租拍卖；3.本案的诉讼费由华融公司浙江分公司承担。原审法院认定事实：2014年5月4日，中国工商银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称工行鹿城支行）与大盛公司签订一份编号为2014年鹿城抵字0049号的《最高额抵押合同》，约定：大盛公司自愿以其名下坐落于龙港市芦浦启动区地块土地使用权［权证号：苍国用（2014）第080-11号］及地上建筑物为工行鹿城支行与大盛公司及温州诚石集团有限公司（以下简称诚石公司）自2014年5月4日至2015年4月29日期间签订的全部主合同提供4652万元的最高额抵押担保；为诚石公司提供担保的数额为1752万元，为大盛公司提供担保的数额为2900万元。次日，双方就上述抵押物办理了抵押登记手续［权证号：他项（2014）第00094号］。2016年6月1日，该院就工行鹿城支行与诚石公司、温州嘉盛房地产开发有限公司、顺吉集团有限公司、易普公司、武汉浙南管桩有限公司、朱应磊、刘萍、刘峰、叶东兰、大盛公司金融借款合同纠纷一案作出（2016）浙0302民初1245号民事判决书，判决：诚石公司于本判决生效之日起十日内偿付工行鹿城支行借款本金及利息、逾期利息、复利等；……；如诚石公司未按期履行上述第一、二项债务，则工行鹿城支行有权以拍卖、变卖大盛公司提供抵押的坐落于龙港市芦浦启动区地块的土地使用权［土地使用权证号：苍国用（2014）第080-11号，使用权面积：47717平方米］所得价款优先受偿，但优先受偿的范围与合同编号为2014鹿城抵字0049号《最高额抵押合同》中为诚石公司担保的数额不超过1752万元，且为上述合同项下担保的其他债务合计不超过4652万元。后顺吉集团有限公司不服上述判决并提出上诉，本院于2016年9月18日作出（2016）浙03民终4323号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年12月12日，工行鹿城支行申请执行，该院以（2016）浙0302执11306号案件立案。在执行过程中，该院裁定查封涉案厂房及土地使用权。2017年11月16日，该院作出（2017）浙0302执异1015号执行裁定，将（2016）浙0302执11306号一案的申请执行人变更为华融公司浙江分公司。2018年5月25日，该院作出（2016）浙0302执11306号公告，责令被执行人大盛公司或房屋实际使用人限期自行腾空迁出大盛公司名下坐落于浙江省龙港市芦浦启动区地块的土地使用权［土地使用权证号：苍国用（2014）第080-11号，使用权面积：47717平方米］的不动产，交由该院予以拍卖、变卖或以其他形式变价。后中润公司向该院提出执行异议，该院于2019年3月27日作出（2019）浙0302执异210号执行裁定，驳回中润公司的执行异议。中润公司不服，遂提起本案诉讼。中润公司提供的《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》显示，中润公司与大盛公司于2013年12月25日签订上述合同及协议，约定：大盛公司将坐落于龙港市芦浦启动区的厂房及土地出租给中润公司使用；租赁期限十五年，分两期执行；土地租金：2014年1月1日起至2019年1月1日止，每年租金为40万元；2019年1月2日起至2029年1月2日的租金每年在前一年的基础上递增5%；2014年1月1日起至2019年1月1日租金共计200万元，于2014年3月30日前一次性付清，2019年1月2日至2029年1月2日的租金每年支付一次，于每年3月30日前一次性付清；厂房及办公楼租金：2014年3月31日起至2019年3月31日止每年租金为12万元，2019年4月1日起至2029年4月1日止租金每年在前一年的基础上递增5%；土地上现有的办公楼及宿舍楼由大盛公司进行简单装修、装修后以每月每平方米10元租给中润公司使用，暂定租用1000平方米，交付办公、住宿之日起（即2014年3月30日）前五年的租金一次性付清，以后租金每年在上一年的基础上递增5%；暂定租期为15年（与土地租赁期相同）；中润公司应付大盛公司2014年1月1日至2019年1月1日土地租金200万元、2014年3月31日至2019年3月31日办公楼租金138万元，合计338万元，转为易普公司首期投资款投入中润公司。另查明，2014年6月17日，中润公司召开股东会议，通过如下决议：1.同意卢成艺在中润公司的全部股权（出资额1273.4万元，占注册资本63.67%）（将其中部分出资额509.36万元，占注册资本25.468%）（详见股权转让协议书）转让给易普公司；2.同意周忠易在中润公司的全部股权（出资额200万元，占注册资本10%）（将其中部分出资额80万元，占注册资本4%）（详见股权转让协议书）转让给易普公司；3.同意吴秀活在中润公司的全部股权（出资额526.6万元，占注册资本26.33%）（将其中部分出资额210.64万元，占注册资本10.532%）（详见股权转让协议书）转让给易普公司。同日，卢成艺、周忠易、吴秀活分别与易普公司签订《股权转让协议书》，将股东会决议确定的股份转让给易普公司，中润公司（2014年6月17日）公司章程第十条载明：有限公司各股东出资方式和出资额为易普公司以货币出资，为人民币800万元，占公司注册资本40%。原审法院认为，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，案外人请求在租赁期限内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下条件：（一）案外人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；（二）案外人在抵押权登记前已经合法占有使用该租赁物；（三）案外人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。结合本案证据，评析如下：一、本案中，中润公司提供的《厂房租赁合同》及租赁补充协议落款时间虽为2013年12月25日，在涉案租赁物设定抵押权之前，但上述合同及协议未经过登记或备案，且上述合同及协议的签订时间为同一天但大盛公司分别加盖了不同的印章，真实性存疑。二、中润公司提供的水电费发票，其中2013年1月的发票载明的地址为“苍南县金乡镇瓦窑村”，不能证明系中润公司租赁涉案房屋期间的电费支出；而其他发票的时间均在2014年5月4日之后，亦不能证明中润公司在抵押权设定前已合法占有租赁物。三、根据中润公司2014年6月17日的股东会决议，易普公司名下中润公司40%的股份系从该公司股东卢成艺、吴秀活、周忠易处转让取得，故相应股权转让款应属上述股东所有，而非中润公司。另外，中润公司公司章程（2014年6月17日）载明易普公司以货币出资，为人民币800万元，未记载易普公司有部分投资款由涉案房屋及土地使用权的租金抵扣。而根据中润公司提供的该公司账户往来明细，2014年1月至2014年12月期间，由易普公司或案外人汇至中润公司账户，备注为投资款或代易普投资款的款项已达6293000元（100万元+50万元+150万元+80万元+50万元+50万元+50万元+50万元+493000元），若加上中润公司主张的338万元租金，其资金投入远超过公司章程约定的800万元，明显不符合常理。故中润公司主张涉案租赁物前五年租金338万元作为易普公司向其入股的投资款，没有事实依据，该院不予采信。综上，中润公司要求停止对涉案租赁物腾空及对该租赁物带租拍卖的诉请，于法无据，该院不予支持。关于确认《厂房租赁合同》及补充协议合法有效的诉请，该院认为案外人除提出排除对执行标的执行的诉讼请求外，还可以一并提出确认其民事权利的诉讼请求，但确认合同效力的诉讼请求，不属于执行异议的裁判范围，故该院不予处理。原审法院判决：驳回中润公司的诉讼请求。案件受理费13800元，由中润公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：上诉人中润公司提供的证据1.《国有土地使用权出让合同》、《企业信用信息公示报告》、《授权委托书》，与本案事实不具有关联性，本院不予采信；证据2.国家税务总局龙港市税务局出具的大盛公司《入库明细信息》，该份明细信息上虽有房屋出租的征收品目，能够证明大盛公司曾因房屋出租向税务机关缴纳房产税的事实，但无论是征税起止时间还是计税金额，均不能与涉案租赁合同约定的租期及租金相对应，不能证明上述证据与本案事实的关联性，本院不予采信；证据3.《有限责任公司变更登记审核表》、《企业登记颁证及归档记录表》、《有限责任公司变更登记申请书》、《指定代表或者共同委托代理人的证明》、《经营场所证明》、《股东会决议》、《企业法人营业执照》、《税务登记证》、《组织机构代码证》、《单户关联查询——税务登记变更信息》，该组证据能够证明2014年1月，中润公司的住所从苍南县以东地块的事实，本院予以采信；证据4.国家电网缴费信息，因缴费户名系大盛公司，故不能证明2014年1月以后涉案厂房的电费均由中润公司缴纳的待证事实，本院不予采信；证据5.《苍南县鼎盛电力集体资产经营中心设备供货合同》及《证明》、《技术咨询合同书》及《证明》、《2ＨＺＳ180混凝土搅拌站拆迁安装协议》及《证明》、银行交易流水明细，上述合同或协议中均未载明合同履行地点为涉案厂房的内容，不能证明中润公司实际占有使用涉案厂房的待证事实，三份《证明》则因证明单位均未出庭作证，其形式真实性无法确认，不具备证据效力，故本院对该组证据均不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点为中润公司是否对涉案厂房及土地享有租赁权，如其享有租赁权，则其对涉案厂房及土地享有的租赁权能否对抗华融公司浙江分公司抵押权的实现。租赁权是基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。上述规定贯彻了“买卖不破租赁”规则。根据上述规定的立法目的并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，在执行法院为实现抵押权而对抵押物采取执行措施并涤除抵押物上租赁关系时，承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产的，应当符合以下情形：一、承租人与被执行人在抵押权登记前已经签订合法有效的书面租赁合同；二、承租人在抵押权登记前已经依据该书面租赁合同占有使用该租赁物；三、承租人已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当时市场行情。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。据此，中润公司作为主张租赁权的案外人，其应当就其主张符合以上要件承担举证证明责任，若其不能提供充分证据证明，则应承担举证不利的后果。根据全案事实，中润公司提交的其与大盛公司签订的落款时间为2013年12月25日的《厂房租赁合同》及《租赁补充协议》的真实性无法确认，对其据此主张的租赁关系，本院不予认定。具体分析如下：一、租金实际支付情况难以认定。其一，虽然《厂房租赁合同》约定了租金标准及支付期限，《租赁补充协议》则约定中润公司应付大盛公司2014年1月1日至2019年1月1日的土地租金及2014年3月31日至2019年3月31日的办公楼租金合计金额338万元，转为易普公司的投资款，但根据中润公司提供的2014年6月17日股东会决议，易普公司名下的中润公司40%股权系从该公司股东卢成艺、吴秀活、周忠易处受让取得，相应股权转让款应属上述股东所有，而不属于中润公司，故不存在《租赁补充协议》约定的中润公司前五年应付租金转为易普公司投资款的事实基础。其二，根据中润公司2014年6月17日的公司章程约定，易普公司出资额为800万元，根据其2017年1月15日的公司章程约定，易普公司出资额为1000万元。而根据中润公司提供的银行交易流水明细，2014年1月至2014年12月期间，由易普公司或案外人汇至中润公司账户，备注为投资款或代易普投资款的款项达629万余元，即使中润公司主张的前五年租金338万元转为易普公司投资款的事实能够成立，两项金额总和亦不能与中润公司章程约定的易普公司出资额800万元或1000万元相对应。其三，即使中润公司主张的前五年租金转为易普公司投资款的事实能够成立，亦系以房屋使用权抵债，难以认定租金已实际支付。二、中润公司主张其在涉案抵押权设立前已占有使用涉案厂房及土地，证据不足。中润公司提供的证据虽能够证明其目前的登记住所为涉案厂房所在地，但其在原审提供的户名为中润公司的水电费发票中时间最早的为2014年11月，系涉案抵押权设立之后；而其在二审中提供的国家电网缴费信息虽能反映2014年1月至2014年9月的缴纳电费情况，但缴费户名系大盛公司，并不能直接证明中润公司在该期间缴纳电费的事实。另外，中润公司在二审中提供的设备供货合同、技术咨询合同及混凝土搅拌站拆迁安装协议等均未载明合同履行地点为涉案厂房。故中润公司并未提供充分确凿的证据证明其在涉案抵押权设立前已占有使用涉案厂房及土地的事实。综上，现有证据尚不足以证明大盛公司已于涉案抵押权设立之前将涉案厂房及土地出租给中润公司的事实，故依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，中润公司主张其享有的租赁权可以对抗华融公司浙江分公司对涉案厂房及土地享有的抵押权，缺乏事实和法律依据。原审法院对于其要求法院执行涉案厂房及土地时保护其租赁权的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，中润公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人苍南县中润混凝土有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 丹审 判 员  徐玲珑审 判 员  叶 峰二〇二〇年五月二十九日代书记员  余文静附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。