吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终2508号上诉人（原审被告）:姜兴尧，男，1956年5月3日出生，汉族，住农安县。被上诉人（原审原告）:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县。法定代表人:李清泉，经理。委托诉讼代理人：王婷婷，系公司员工。上诉人姜兴尧因与被上诉人吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称康泰物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2019）吉0122民初3821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康泰物业原审诉请：1.要求姜兴尧缴纳拖欠的2017、2018年物业费3168元；2.本案诉讼费由姜兴尧承担。事实与理由：姜兴尧系金色阳光小区业主，康泰物业负责该小区物业服务，姜兴尧自2017年至2018年拖欠物业服务费,每年物业服务费1584元，其中包括物业服务费0.6元每平方米，电梯电费297元，电梯维修维护测定费262元，二次供暖费192元，楼道灯费20元每年，二次供水费100元。经原告多次催要，姜兴尧至今未给付。姜兴尧原审辩称:该物业在什么时间，什么地点，以什么方式，什么人员通知我缴纳物业费的，需要原告提供证据加以证明。原审法院审理查明：2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1.楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2.公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3.交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4.冬季院内扫雪；5.组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为康泰物业。2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。姜兴尧系金色阳光小区业主，姜兴尧房屋面积为99.13平方米，其每年物业费为（0.6元/平方米×99.13平方米×12个月总计713.73元），楼道灯费每年20元，每年高层电梯费（0.25元/平方米×99.13平方米×12个月总计297.39元），电梯维护保养费（2.65元/平方米×99.13平方米总计262.69元），二次供暖（2元/平方米×99.13平方米总计198.26元），二次供水100元每年，每年合计应交物业费1592.07元。自2017年姜兴尧开始拒交物业费，金色阳光家园小区于2018年成立业主委员会开始进行自行管理，拒绝接受物业公司服务。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案阳光物业为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，姜兴尧提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰物业系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰物业与姜兴尧之间存在物业服务合同关系。康泰物业在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，姜兴尧应向康泰物业交纳2018年之前的物业费。康泰物业请求姜兴尧交纳2017年物业费1584元并非姜兴尧实际每年应交纳1592.07元属于对自身权利的处分，故康泰物业请求姜兴尧交纳2017年物业费1584元于法有据，原审法院予以支持。根据双方提供的证据及庭审查实可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰物业的通知，虽然康泰物业并未退出金色阳光小区，但是实质2018年以后并未对金色阳光小区进行服务。故康泰物业请求姜兴尧交纳2018年物业费证据不足，于法无据，原审法院未予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，原审法院判决：一、姜兴尧于判决生效十日内立即给付康泰物业2017年物业费1584元；二、驳回康泰物业其他诉讼请求。宣判后，姜兴尧不服向本院提起上诉。姜兴尧上诉请求：1.撤销原判，请求依法改判驳回康泰物业的诉讼请求；2.康泰物业用伪造合同骗取上诉人的（2012年、2013年票据丢失）2014年、2015年、2016年物业费等合计4557元请求退还；3.判决康泰物业承担因本案诉讼产生的全部费用。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，不符事实、缺少调查依据。一、长春市达鑫物资经贸有限责任公司和农安县阳光物业有限责任公司签订的物业前期委托合同是伪造的，是假的无效的。合同第一条“如果没有执照此合同作废”，乙方当时没有执照，资质证书等，合同作废无效。合同第二条“委托管理期限为永久”，强迫业主接受违反合同法。合同第四条服务费由乙方按物价部门批准的标准收取。13年物业费0.35元/平米，14年0.5元/平米，16年0.6元/平米，没有批准文件。合同第七条:“设备维修、保养所发生的一切费用由乙方负责。”电梯维护保养费2.65元/平米，单方违约合同无效。合同最后法人签字、乙方的法人代表李清泉成了甲方的代表人，乙方代表变成王树文。（甲方）公章失真，请求法庭甄别。齐缝章的使用错误，这些都证明是假合同，伪造合同。物业管理法第6条、第1款、第41条明确规定，在有效合同的约束下，才能确定服务和被服务的关系。业主才能缴纳物业费。二、15年一19年电梯多次被特种设备安全监督指令书查封，停止使用。执法监察是具有法律效应的，康泰物业称他们不签字无效。康泰物业抗法更不应该收电梯费。三、康泰物业收费不交电费,造成小区多次停电、停水。农安县城建局物业管理办公室所交电费、证明了康泰物业没有为业主服务。一去二三里新闻报道了事实真相。四、康泰物业违反财会法、造假账，一审没有会计总账,收支明细账、会计凭证等。只伪造了现金账，工资表。2017年就有王淑芳、王淑梅、李春福、王婷婷等人用不正规票据收费的乱象。五、康泰物业涉恶收费，农安县公安局治安大队证明，在调查小区涉黑涉恶案件时，问讯王淑梅（王婷婷母亲）承认，在2018年之前是借康泰物业管理有限公司的资质，骗业主收点物业费，康泰物业为了敛财，手段无所不用其极，恳请法庭调卷查证。康泰物业辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，建议维持原判。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为:关于康泰物业与姜兴尧之间是否存在物业服务合同关系的问题。姜兴尧主张康泰物业并没有为姜兴尧所在的金色阳光小区提供物业服务，双方不存在物业服务合同关系，不应当向康泰物业交纳物业服务费。康泰物业在原审中已经提交了营业执照及物业服务企业资质证书，说明康泰物业为依法成立的具备物业服务资质的企业。姜兴尧对于长春市达鑫物资经贸有限责任公司为金色阳光小区的开发单位未予否认，原审中康泰物业已经提交了其与长春市达鑫物资经贸有限责任公司签订的物业管理合同，说明康泰物业系接受开发单位的委托对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认定康泰物业与姜兴尧之间存在物业服务合同关系。姜兴尧主张该合同无效证据不足。同时，根据农安县住房和城乡建设局出具的信访事项处理意见书，能够认定康泰物业在被清退前一直服务于金色阳光小区。故姜兴尧应当向康泰物业交纳物业服务费。姜兴尧上诉要求康泰物业用伪造合同骗取上诉人的（2012年、2013年票据丢失）2014年、2015年、2016年物业费等合计4557元请求退还，并不属于二审审理范围，其可另行提起诉讼。综上所述，姜兴尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜兴尧负担。本判决为终审判决。审判长  白业春审判员  于小依审判员  闫 冬二〇二〇年五月二十日书记员  王 建