河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终483号 上诉人（原审被告）：迟玉席，男，1971年11月10日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。 被上诉人（原审原告）：三河市和合物业服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区枣林村西。 法定代表人：路登辉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单友旺，该公司员工。 委托诉讼代理人：张利欣，该公司员工。 上诉人迟玉席因与被上诉人三河市和合物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初8286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 迟玉席上诉请求：1、华堂高尔夫球场归还华堂高尔夫庄园第九标段酒店公寓绿化使用土地；2、本小区土地实际使用面积不足小区购房合同中的二分之一，应降低物业费标准；3、赔偿上诉人的卫生间损失2万元，装饰违约责任双倍赔偿2万元；4、赔偿被上诉人使用的A座地下一层储物间泡水损失8000元，储物柜损坏修补费2600元；5、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年春天，被上诉人用植树名义拆除了高尔夫球场与华堂高尔夫庄园第九标段酒店公寓小区的实体围墙，种植完法国梧桐树后，改换了新建墙体位置，建设成下墙实体、上墙体铁艺的围墙，把小区绿地变成了高尔夫球场的土地，掠夺了全体业主的公共土地，减少了前期物业服务合同中服务事项的数量，应当降低业主的物业费。个别业主违章搭建私人用房近千平方米，损害业主的共同利益。电梯多次出现坠落事故，公共设备保养维护不到位。车位应首先满足业主的需要，不能高尔夫球场的车优先使用。停车收入应当用于物业管理费，管理费太高应该降低。被上诉人未完成服务合同中业主的委托，物业管理者不尽职管理小区，存在管理违规行为。2017年8月15日，楼上漏水造成上诉人家墙面瓷砖大面积脱落，原因是卫生间瓷砖与水泥沙灰之间有一层找平石膏，遇水自动脱落。房屋的装饰标准不符合约定，应由开发商承担赔偿责任，被上诉人自愿承担了本次赔偿2万元，但未履行。2018年11月25日，华堂高尔夫庄园第九标段酒店公寓A座二单元地下室一层储物间被水浸泡，造成上诉人的装修工具、装修材料损坏，损失8000元。2019年4月2日，上诉人入户门与防火门之间储物柜被拆，柜内装修工具等全部运到一层开发商房内，上诉人仅取回一部分。 三河市和合物业服务有限公司辩称，1、绿地属于高尔夫用地，与本小区及物业无关。2、漏水问题是业主与开发商的关系，与物业无关。3、A座地下室一层储物间属于三河园方房地产有限公司产权所有，上诉人私自使用，损失由自己负责。 三河市和合物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2018年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费7355.52元,违约金933元。（违约金计算方式：未交纳的款项自应付之日起，每日按未缴纳费用的千分之三计收）；2、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：河北省三河市燕郊开发区燕顺路华堂高尔夫庄园酒店公寓住宅由三河园方房地产开发有限公司开发建设，2014年3月4日原告与三河园方房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》（以下简称“合同”），合同约定原告接受三河园方房地产开发有限公司的委托，在2014年3月4日起承担华堂高尔夫庄园酒店公寓住宅物业前期服务工作，直至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时自动终止。此后，由原告承接三河园方房地产开发有限公司在该小区的全部物业服务工作及自收房以来的所有债权债务。《前期物业服务合同》约定物业服务费收费标准为3元／平方米／月，按住宅面积计算。另查明，被告迟玉席购买了位于三河市燕郊开发区房屋一套，建筑面积102.06平方米，并于2014年11月28日办理入住，且与原告签订业主手册。业主手册约定物业费3元／月·平方米，从业主入伙之日起算。业主应于相应入伙缴费日期每年提前10日到物业管理处交纳管理服务费，逾期未交者，每日加收千分之三的滞纳金。原告按约定支付物业费至2017年度，经原告催缴，被告仍未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。 被告主张原告管理混乱，未尽岗位职责，小区内存在违建等行为，并提供了小区内的照片及举报信等证据。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，三河园方房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对华堂高尔夫庄园酒店公寓小区业主具有约束力。被告与原告签订的业主手册及承诺函亦系双方的真实意思表示，合法有效，原、被告均应按照约定履行义务。原告按照合同约定提供了物业管理服务，被告作为业主接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定按时交纳物业管理费，但被告至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的责任。原告主张被告支付其2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费7355.52元，被告对欠缴物业费的数额予以认可，一审法院予以确认，故一审法院对原告的上述主张予以支持。关于违约金，合同约定的违约金标准过高，考虑到双方的实际情况，本案按照年利率6%的标准维护原告自主张权利之日即2019年8月23日起至实际付清之日的违约金。被告虽主张原告存在管理混乱，小区有违建等行为，但并未提供充足的证据证明其主张，且此亦不是被告欠缴物业费的理由。对于被告所述的其楼上十层卫生间漏水等情况，与本案并非同一法律关系，本案不予处理，被告可另行向相关侵权人主张权利。综上所述，被告迟玉席应当支付原告三河市和合物业服务有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费7355.52元，并以7355.52元为基数，按照年利率6%的标准支付原告自2019年8月23日起至实际付清之日止的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告迟玉席于本判决生效之日起三日内向原告三河市和合物业服务有限公司支付物业服务费7355.52元，并以7355.52元为基数，按照年利率6%的标准支付原告三河市和合物业服务有限公司自2019年8月23日起至实际付清之日止的违约金；二、驳回原告三河市和合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人迟玉席提交如下证据：1、微信记录；2、小区的自行车车棚的使用情况的照片。证明物业管理水平混乱。被上诉人质证意见，对证据1真实性认可，微信群真实存在，出现的问题我方已经进行了处理。对业主所说的真实性不认可。自行车棚是根据小区业主的需要搭建的，其中一张照片的情况是被上诉人根据消防局要求，清理楼道中的自行车，集中存放。本院审查认为，上诉人提交的证据能够证实小区电梯出现过故障，但无法证实物业管理混乱。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，被上诉人三河市和合物业服务有限公司按照合同约定进行物业管理服务，上诉人迟玉席作为业主接受了被上诉人三河市和合物业服务有限公司提供的物业管理服务，但未按照合同约定按时交纳物业管理费，上诉人认可其欠缴2018年1月1日至2019年12月31日期间物业费，一审法院判决上诉人迟玉席支付物业服务费7355.52元及违约金，并无不当。对于上诉人提出小区管理混乱的主张，未提供充足的证据予以证实。对于归还绿化使用土地、赔偿损失等上诉请求，与本案不是同一法律关系。 综上所述，迟玉席的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由迟玉席负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十三日 书记员 周 雪