江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣05民终353号上诉人（原审原告）：曾学峰，男，1990年11月25日生，汉族，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：聂燕燕，江西三江合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李招喜，女，1995年4月29日生，汉族，住吉安市吉水县。委托代理人：孙火平，江西荟萃律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋伟忠，男，1993年10月11日生，汉族，住吉安市吉水县。上诉人曾学锋因与被上诉人李招喜、宋伟忠居间合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初7953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。曾学锋上诉请求：撤销原判，依法改判支持曾学峰的一审全部诉讼请求；诉讼费用由宋伟忠、李招喜承担。事实与理由：1.原审认定涉案房屋为李招喜单独所有，属于认定事实错误与适用法律错误。案涉房屋是宋伟忠与李招喜在婚姻关系存续期间购买的，属夫妻共同财产，共同共有。根据曾学锋在原审提交的李招喜购买房屋时与银行签署的借款合同能够证明宋伟忠与李招喜是涉案房屋的共有人，两人均作为抵押人在合同上签字。2.一审认定曾学锋与宋伟忠签订的居间合同属于效力待定合同，未得到李招喜追认而无效，属认定事实、适用法律错误。根据婚姻法司法解释一第17条规定，夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。本案中，宋伟忠对涉案房屋有处分权，并且宋伟忠与李招喜都同意出售案涉房屋，曾学锋与宋伟忠签订的合同仅仅是委托销售代理合同，而非房屋买卖合同，并非处理夫妻共同大金额财产的行为，宋伟忠有权签署该合同，居间合同合法有效。原审法院认定李招喜与曾学锋从未接触联系，对宋伟忠签订该合同毫不知情，属认定事实错误。宋伟忠将涉案房屋委托曾学锋进行销售时，除了签署委托代理合同外，还将房屋相关的材料（包括备用钥匙、首付款发票、按揭贷款合同、商品房买卖合同、完税发票等）全部交给了曾学锋。涉案房屋于2019年9月3日出售给了案外人陈叁。在宋伟忠、李招喜出售给案外人时，以及之后李招喜从未了解过涉案房屋相关的材料，明显与常理不符。同时，根据曾学锋提交的与宋伟忠的聊天记录，能够确定李招喜是完全知情的。综上，请求二审法院依法改判并支持曾学锋的上诉请求。李招喜辩称，1.宋伟忠擅自与曾学锋签订的涉案合同，未经李招喜同意且李招喜不知情，该合同对李招喜不发生法律效力，请求驳回曾学锋诉请。涉案房屋所有权人是李招喜单独所有，李招喜在居间服务合同中未与曾学锋接触联系过。李招喜虽与宋伟忠是夫妻，但是夫妻关系不和已分居，2019年4月协商离婚未果，互不联系。2019年7月20日宋伟忠因网上赌博被催债，故意隐瞒李招喜，且在李招喜未同意、未授权的情况下，以个人名义擅自代李招喜签署该合同书。宋伟忠目的是为了瞒着李招喜，通过中介私下出售案涉房屋，独吞卖房款以偿还赌债。2.涉案合同未得到李招喜书面授权，属效力待定的合同，未经李招喜追认，该合同书无效，违约金条款亦无效，请求驳回上诉，维持原判。宋伟忠未答辩。曾学锋向一审法院起诉请求：1.判令宋伟忠、李招喜向曾学锋承担违约金10万元；2本案诉讼费、财产保全费由宋伟忠、李招喜承担。一审法院认定事实：曾学锋从事二手房居间服务业务。李招喜所有位于新余市印象地中海65栋2102号房屋进行出让。2019年7月20日，曾学锋与宋伟忠签订一份《二手房买卖委托居间独家销售合同书》，约定李招喜委托曾学锋就李招喜上述所有的房屋独家销售买卖和居间服务，李招喜实收房屋总金额424800元，曾学锋多卖金额作为办理过户手续当中所产生的一切费用，剩余金额李招喜自愿支付给曾学锋作为佣金报酬，如违约李招喜自愿承担十万元违约金给曾学锋，李招喜委托曾学锋销售房屋期间，不可将房屋挂到任何一家居间（含中介公司和个人）进行销售，如违约李招喜愿意承担十万元违约金支付给曾学锋，作为曾学锋前期工作的补偿，李招喜委托曾学锋销售房屋期限为3个月（自2019年7月20日至2019年10月20日），到期后，房屋未出售则合同自动解约，双方亦可协商是否继续续约等内容。在合同签名处，李招喜的签名为：宋伟忠代李招喜。合同签订后，宋伟忠将李招喜所有的房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、税收完税凭证、收费凭证等房屋原始材料交付给曾学锋，曾学锋就该房屋的出售进行中介服务。2019年9月3日，李招喜未经曾学锋居间服务的情况下将案涉房屋出售给他人。在李招喜将案涉房屋出售给他人期间，宋伟忠就案涉房屋的居间服务与曾学锋沟通过，但曾学锋未同意解除居间服务。另查明，宋伟忠与李招喜系夫妻关系，案涉房屋在宋伟忠、李招喜夫妻关系存续期间购买，由李招喜单独所有。宋伟忠与李招喜分居两地。李招喜就该房屋居间服务一事自始至终未与曾学锋接触联系。一审法院认为，本案属居间合同纠纷。案涉房屋登记在李招喜名下，为李招喜单独所有。曾学锋对案涉房屋权属情况亦了解。但曾学锋就案涉房屋居间服务事宜仅与宋伟忠达成协议。虽李招喜、宋伟忠为夫妻关系，但宋伟忠未向曾学锋出示李招喜的委托授权，曾学锋亦未就居间服务事宜与李招喜沟通联系。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人在订立合同后取得处分权的，该合同有效。故曾学锋与宋伟忠签订的合同为效力待定的合同，需要经过李招喜的追认。本案中，李招喜对该合同未追认，且曾学锋非善意，故宋伟忠与曾学锋签订的合同对李招喜、宋伟忠均无效。故对曾学锋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回曾学峰的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由曾学峰承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案属居间合同纠纷。本案争议的焦点是：宋伟忠代李招喜与曾学锋签订的合同是否有效。本院认为，该合同合法有效，理由如下：依照《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”宋伟忠与李招喜属夫妻关系，且涉案房屋是在夫妻关系存续期间购买，尽管登记在李招喜个人名下，仍属夫妻共同财产，形成了表见代理的“权利外观”，故宋伟忠代李招喜与曾学锋签订合同的行为构成表见代理，该合同合法有效。针对李招喜认为表见代理的合同的签名应为“李招喜（宋伟忠代）”的抗辩，本院认为，该合同签署为“宋伟忠代李招喜”与“李招喜（宋伟忠代）”意思一致，都是宋伟忠代签，本质上不影响表见代理的构成。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”李招喜将房屋另卖他人，以其行为拒绝追认，该合同对李招喜不发生效力，由宋伟忠自行承担责任。参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条第一款规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民依法予以支持。”合同约定如宋伟忠违约，应当赔偿曾学锋100000元违约金，因此宋伟忠应当向曾学锋赔偿100000元违约金。李招喜认为违约金过高，但未举证证明违约金过高，且合同约定房屋卖价多于424800元的房款归曾学锋所有，现房价上涨，曾学锋预期利益并非仅是居间费用，故本院认为100000元违约金并非过高，对此抗辩不予支持。综上所述，曾学锋的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省新余市渝水区人民法院（2019）赣0502民初7953号民事判决；二、宋伟忠于本判决生效之日起十日内向曾学锋支付违约金100000元；三、驳回曾学锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，财产保全费1020元，二审案件受理费2300元，合计4470元，由宋伟忠负担。本判决为终审判决。审判长  赵志刚审判员  杜景柏审判员  宋 彦二〇二〇年五月十九日法官助理邹铖书记员杨玲