濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0902民初13944号原告：濮阳市安信物业服务有限公司，住所地濮阳市五一路与长庆路交叉口西南角。统一社会信用代码：91410902551616709D。法定代表人：王子新，该公司总经理。委托诉讼代理人：张现足，河南濮兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭香梅，河南濮兴律师事务所律师。被告：肖培蕊，女，汉族，1986年8月15日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：李纪跃，男，汉族，1986年12月20日出生，住濮阳市。系肖培蕊丈夫。原告濮阳市安信物业服务有限公司(以下简称“安信公司”)与被告肖培蕊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安信公司的委托诉讼代理人张现足、郭香梅、被告肖培蕊及其委托诉讼代理人李纪跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告自2016年1月1日至2018年12月31日物业管理费共计4119元及违约金（从2019年1月1日起至付清日止，按日5‰计算）；2、请求被告支付原告自2016年1月1日至2018年12月31日水费共计2003元及违约金（自2019年1月1日起至付清日止，按日5‰计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告肖培蕊系濮阳市四季果岭5号楼4单元02号、11号楼3单元11号的业主，房屋面积分别为76.08平方米、102.45平方米，地下室面积分别为13.14平方米、7.63平方米。2014年1月1日，被告肖培蕊与原告安信公司签订前期物业服务协议，根据此协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月1日至2018年12月31日拖欠物业管理费及水费，共计人民币6122元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予以理睬。现根据双方签订的前期物业服务协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉讼诉请。被告肖培蕊辩称，涉案两套房屋确实是被告的。被告是李家楼村民，因修黄河路快车道，占用了被告的宅基地，后以拆迁户的名义以成本价购买了涉案房屋，系政府安置房。经协商，免被告两年的物业费，两年后是否缴纳，视情况而定。经询问被告村的其他人员，他们只交了2017年、2018年的物业费。另外，案涉房屋楼顶裂了特别大的缝，原告每年也都修，但都没修好，要求原告给被告修缮屋顶。我同意支付物业费和水费。经审理查明，2014年1月1日，原告安信公司（甲方）与被告肖培蕊（乙方）签订《前期物业服务协议》两份，该协议分别约定：1、乙方所购房屋位于5号楼4单元1层西户、11号楼3单元6层东户，房屋面积分别为76.08平方米、102.45平方米，地下室建筑面积分别为13.14平方米、7.63平方米；2、本协议自甲乙双方签字之日起生效；3、该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定，其中甲方的权利义务部分约定对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；4、协议第二条物业管理服务内容第一项房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；5、协议第四条约定多层住宅按建筑面积0.55元/㎡/月、地下室按建筑面积0.3元/㎡/月收取物业管理服务费用，乙方交纳费用时间为：每年到期前10日预交下一年物业服务费；6、协议第九条违约责任第四项约定乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五支付违约金。当日，被告肖培蕊在原告制作的临时管理规约中签字，其中临时管理规约中约定维修基金的筹集与使用。2014年1月17日，原告向被告下达了交房通知书。另查明，被告肖培蕊认可2016年1月1日至2018年12月31日期间未缴纳物业服务费，但表示见过原告的征收物业费公函。又查明，原告提交供用水合同及发票各一份，拟证明原告作为物业公司，有权代为收取水费。发票证明原告根据合同约定，每年按时履行代缴水费的义务。再查明，被告提交黄河路快速通道李家楼村拆迁户回迁安置房分配、购买方案一份，并加盖了濮阳市华龙区人民政府濮东街道办事处、濮阳市华龙区孟轲乡李家楼村民委员会印章，该方案显示经村委会与四季果岭物业管理处协商，对于入住村民暂免两年的物业管理费，两年后视村庄其他改造户的情况再确定，如其他改造户交物业费，则两年后交纳即可；如其他改造户不交纳物业费，则这些住户也不再交物业管理费。但应交纳如住之后产生的其他费用：如路灯公摊电费、绿化公摊水费、停车费及装修房子应交的押金、装修垃圾清运费等。庭审中，原告认可其他村民交纳了2017年、2018年的物业费。被告认为该协议没有原告的盖章和签字，对物业管理费的免收情况，原告不清楚。本院认证意见为该份证据需要补强，不能单独作出本案的定案依据。还查明，被告提交照片4张，拟证明被告楼顶有裂纹，原告也修过，但一直未修好，这两年没维修过。如果原告将屋顶修好，被告同意缴纳物业费。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应积极交纳服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于文明城市及和谐社会建设。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的前期物业服务协议，真实有效，符合法律规定，双方应当全面遵守履行合同义务。原告作为该小区的物业服务企业，应当及时全面履行对物业管理区域内的公用部分的维护管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务，被告作为该小区业主，享受了原告物业公司提供的服务，应当承担交纳相应物业服务费的义务。关于被告辩解的其房屋楼顶存在裂纹问题，属于建设单位的历史遗留问题及物业服务公司应予以改进的部分服务工作，应依法通过相应管理部门依法予以解决。因此，被告应按双方协议约定的0.55元/㎡/月的价格向原告缴纳2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，即（76.08平方米×0.55元/㎡/月+5元）×36个月+13.14平方米×0.3/㎡/月×36个月；（102.45平方米×0.55元/㎡/月+5元）×36个月+7.63平方米×0.3/㎡/月×36个月。共计4119元。现原告要求被告支付物业服务费4119元，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院认为，作为原告的物业公司，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故根据本案实际，对原告主张被告支付其违约金的请求，本院不予支持。原告另主张被告支付水费2003元及违约金，但所提供证据不足以证实其主张，故原告该项诉讼请求，本院不予支持，待原告证据充分后可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告肖培蕊支付原告濮阳市安信物业服务有限公司物业费4119元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市安信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告濮阳市安信物业服务有限公司负担8元，由被告肖培蕊负担17元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  宋瑞玲人民陪审员  窦明波人民陪审员  罗 梅二〇二〇年五月二十二日书 记 员  王 宁