陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终555号 上诉人（原审被告、申请执行人）：陕西敬瑁建设工程有限公司，住所地西安市灞桥区，统一社会信用代码9161000066796449X8。 法定代表人：苟瑁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘嘉靓，上海市汇业（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：王楚迪，女，1978年8月18日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：李治达，系王楚迪之夫。 原审第三人（被执行人）：西安世纪熙源房地产开发有限公司，住所地西安市浐灞生态区,统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX0043。 法定代表人：黄建强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李刚，该公司员工。 上诉人陕西敬瑁建设工程有限公司（以下简称敬瑁公司）因与被上诉人王楚迪、原审第三人西安世纪熙源房地产开发有限公司（以下简称世纪熙源公司）案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（以下简称西安中院）（2019）陕01民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 敬瑁公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1617号民事判决书，改判上诉人有权继续对位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋进行强制执行。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实及理由：1、一审法院认定被上诉人缴纳房款超过50%的事实错误，一审法院认定被上诉人与世纪熙源公司签署的《商品房买卖合同》时间错误，被上诉人合同约定付款时间与付款收据时间冲突，不应仅以被上诉人提供的收款收据认定其支付房款超过50%。被上诉人在一审过程中提交了其与第三人世纪熙源公司的《商品房买卖合同》，该份合同签字页明确写明合同签署时间为2013年1月16日，合同第六条第一款明确约定：买受人王楚迪于2013年1月16日已付清全款叁拾伍万捌仟元整。但是被上诉人提交的收款收据显示2013年1月10日收到李治达观澜天下2-12505室定金20000元（刷卡）；2013年1月16日收到王楚迪观澜天下2-12505室房款188000元（刷卡+现金）；2013年1月27日收到王楚迪观澜天下2-12505室房款150000元（现金）。按照收款收据内容可知，被上诉人支付的最后一笔房款是2013年1月27日，但是在2013年1月16日签订合同时竟然明确说明已付清全部房款。被上诉人提供的收款收据的时间与合同签订时约定的付款时间不一致，且相互矛盾。并且在2013年直接以现金方式支付巨额房款不符合交易习惯。被上诉人并未提供任何流水佐证收款收据的内容。由此可见，被上诉人提供的收款收据有造假的可能。2、一审法院仅以被上诉人出具的《西安市房屋情况查询结果证明》认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋，确认其可排除执行系完全错误的。被上诉人提供的《西安市房屋情况查询结果证明》只能证明其个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有可供居住的房产，且一审法院对被上诉人的配偶及其未成年人子女名下的房产均未能进行查询，根本无法证明被上诉人名下无其他用于居住的房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是对买受人名下唯一住房、对其基本居住环境的保护。但是现实中夫妻均为共同居住，一审法院未能对其配偶及未成年子女名下房屋进行调查，即认定被上诉人名下无其他用于居住的房屋完全错误。综上，上诉人认为，一审法院对于被上诉人已付房款金额认定错误，对涉案房屋是否系被上诉人名下唯一住房认定不清，被上诉人并不能排除上诉人对涉案房屋的执行。 王楚迪辩称：1、其与世纪熙源公司于2013年1月16日签订商品房买卖合同，约定于2013年1月30日前交完所有购房款，该合同合法有效。2、其已合法收房，已经缴纳大修基金，天然气材料费，装修手续、物业费手续齐全，装修入住两年来一直缴纳物业管理费。3、其已支付100%购房款给世纪熙源公司。2013年1月10日交付定金20000元整，2013年1月16日交付房款188000元并签订商品房买卖合同，至此缴纳全部房款的58%，2013年1月27日交付房款150000元，共计358000元，完成2013年1月30日前交纳100%购房款的约定。2016年7月21日该房屋所在的观澜天下2号楼取得了商品房预售许可证。王楚迪已经按照约定支付了全部购房款，并装修入住。4、其无房证明在西安中院一审期间已呈递。王楚迪从开发商处合法收房，与敬瑁公司没有任何直接关系。 世纪熙源公司未提交书面答辩意见。 王楚迪向一审法院起诉请求：1.判决停止对熙源·观澜天下2幢1单元25层05号房屋的强制执行，并解除查封；2.诉讼费由敬瑁公司负担。 一审法院认定事实：敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2018年2月9日作出西仲裁字（2017）第259号裁决：一、世纪熙源公司自收到本裁决之日起十五日内给付敬瑁公司工程款33896967.37元（含已到期质保金1178710.12元），逾期按中国人民银行规定的贷款利率加倍承担迟延给付期间的利息；二、工程款利息7814180.96元（含质保金利息从2016年9月30日起至2017年4月7日止合计53100.08元）以及自2017年4月8日起至本裁决作出之日工程款利息（利息计算方式为：利率为中国人民银行同期贷款利率的四倍标准，2017年4月8日至2017年9月29日期间以33307612.31元为本金计算基数；2017年9月30日至本裁决作出之日以33896967.37元为本金计算基数）；三、仲裁费371764元，敬瑁公司已预交，由世纪熙源公司负担252800元，敬瑁公司负担118964元，世纪熙源公司负担部分在给付本裁决第一、二项款项时一并给付敬瑁公司；鉴定费44万元，世纪熙源公司已预交35万元，敬瑁公司已预交9万元，双方按照此数额各自负担。该裁决已经发生法律效力，因世纪熙源公司未履行法律文书确定的义务，敬瑁公司于2018年3月27日向西安中院申请执行，西安中院于2018年3月29日立案受理。执行过程中，西安中院于2018年11月26日作出（2018）陕01执704号之六执行裁定：一、查封被执行人世纪熙源公司位于本市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产(预售证号:201XXXX,房号分别为:2-11401、2-11403、2-11404、2-11405、2-11501、2-11502、2-11503、2-11504、2-11505、2-11506、2-11601、2-11602、2-11603、2-11606、2-11701、2-11703、2-11704、2-11705、2-11706、2-11801、2-11802、2-11803、2-11805、2-11901、2-11902、2-11903、2-11904、2-11905、2-11906、2-12001、2-12002、2-12003、2-12004、2-12005、2-12006、2-12102、2-12103、2-12105、2-12106、2-12201、2-12202、2-12203、2-12206、2-12301、2-12302、2-12303、2-12306、2-12401、2-12402、2-12403、2-12405、2-12406、2-12501、2-12502、2-12503、2-12505、2-12506、2-12601、2-12602、2-12604、2-12605、2-12606、2-12701、2-12702、2-12703、2-12704、2-12706、2-12801、2-12803、2-12804、2-12806、2-12901、2-12902、2-12903、2-12904、2-12905、2-12906);二、查封期限为三年,查封期间被执行人不得移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为。2018年11月27日，西安中院向西安市不动产登记服务中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。王楚迪作为案外人向西安中院提出执行异议，主张西安中院查封的位于西安市灞桥区XX路与米秦北路十字东500米熙源·观澜天下2幢1单元25层05号房产为其所有，请求解除查封。西安中院经审查认为，王楚迪虽然已经与世纪熙源公司签订《商品房买卖合同》，所购房屋用于居住且名下无其他用于居住的房屋，且也支付了全部房款，但王楚迪未在法院查封之前合法占有该涉案房产，故其主张涉案查封房产为其所有并排除执行的理由不能成立，依法不予支持,西安中院于2019年5月17日作出(2019）陕01执异242号执行裁定：“驳回案外人王楚迪的执行异议申请。”王楚迪不服上述执行裁定，向西安中院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 一审法院另查明，西安市灞桥区人民法院依法于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知书，查封了被执行人世纪熙源公司位于西安市浐灞生态区XX路XX村改造项目熙源观澜天下的77套房产。西安中院于2018年5月9日依法公告查封上述77套房产。世纪熙源公司就案涉熙源·观澜天下2号楼已于2016年6月27日取得《商品房预售许可证》，预售证号：201XXXX。西安中院在执行异议审查期间通知王楚迪现场勘查，王楚迪因故未到场，西安中院未能对案涉房屋进行现场勘查。 一审法院再查明，2014年3月23日,王楚迪与世纪熙源公司双方签订《商品房买卖合同》,约定王楚迪从世纪熙源公司处购买熙源·观澜天下2幢1单元25层05号房，建筑面积89.5㎡，单价为4000元/平方米，总房款358000元整，付款方式为：“买受人于2013年1月16日已付清全款358000元”。王楚迪提交的《收款收据》载明：2013年1月10日，收到王楚迪熙源·观澜天下2-12505室定金20000元；2013年1月16日，收到王楚迪刷卡加现金支付熙源·观澜天下2-12505室房款188000元；2013年1月27日，收到王楚迪支付现金熙源·观澜天下2-12905室房款150000元，以上《收款收据》的收款人均为世纪熙源公司。王楚迪提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，王楚迪名下无其他住房。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为：王楚迪对西安中院查封的位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据本案查明的事实可知，世纪熙源公司是涉案项目的房地产开发企业，王楚迪与世纪熙源公司在人民法院查封涉案房屋之前已签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，应为有效；王楚迪支付了超过50%的购房款；根据王楚迪提供的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》显示，王楚迪名下无有效房产信息。故参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，王楚迪对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：不得执行位于西安市浐灞生态区XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋。案件受理费100元，由敬瑁公司负担。 本院二审查明，王楚迪与世纪熙源公司于2013年1月16日签订了《商品房买卖合同》，一审判决文书查明事实部分显示《商品房买卖合同》签订时间为2014年3月23日系笔误。二审审理期间，王楚迪自述，其于2013年1月16日签订《商品房买卖合同》时，由于手上钱不够，与售楼部约定1个月之内交纳完所有购房款项。本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，根据当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：王楚迪是否就案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 案外人执行异议之诉以排除对特定标的物的执行行为为目的，审理中应当首先查明案外人对执行标的物是否享有权利、享有什么样的权利，以及申请执行人享有民事权利的法律属性，进而综合判断案外人所享有的权利在效力上是否优先于申请执行人的权利。 一、关于王楚迪是否就案涉房屋享有房屋消费者物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，必须符合以下三个条件，才能够排除执行：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，王楚迪与世纪熙源公司于2013年1月16日签订《商品房买卖合同》，约定购买案涉房屋，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律行政法规的强制性规定。西安市灞桥区人民法院于2017年1月20日作出（2017）陕0111财保3号民事裁定，于2017年4月11日作出（2017）陕0111执保11号协助执行通知，查封了案涉房屋。王楚迪与世纪熙源公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对此，敬瑁公司亦无异议。关于王楚迪就案涉房屋已支付的价款是否超过合同约定总价款百分之五十的问题。依据2013年1月16日，王楚迪与世纪熙源公司所签订的《商品房买卖合同》中的约定，王楚迪购买案涉房屋的总价款为358000元。王楚迪先后分三笔向世纪熙源公司支付购房款，第一笔为2013年1月10日，由其丈夫李治达刷卡支付定金20000元；第二笔为2013年1月16日，即签约当日，支付188000元（其中刷卡支付72000元，现金支付116000元）；第三笔为2013年1月27日，现金支付150000元。敬瑁公司对王楚迪支付的三笔购房款刷卡支付部分认可，现金支付部分不认可，认为以现金方式支付房款不符合交易习惯，且王楚迪第三笔支付房款时间与合同签订时约定的付款时间不符，认为收款收据有造假的可能。本院认为，王楚迪以现金支付部分房款，符合交易习惯，未违反法律、行政法规强制性规定，可以认定王楚迪已支付超过50%的购房款。敬瑁公司未提交足以证明王楚迪未支付足额购房款的证据，其该项上诉理由，本院不予支持。王楚迪提交的西安市不动产信息档案管理中心出具的《西安市房屋情况查询结果证明》，敬瑁公司认为该证明只能证明王楚迪个人在西安市XX区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区内无国有土地上的房屋，并不能证明其名下没有其他用于居住的房屋。审判实践中，对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断标准是以在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋为准，因此，敬瑁公司的该项上诉理由不能成立。另外，敬瑁公司提出的一审法院对王楚迪的配偶及其未成年子女名下的房产未能查询，无法证明王楚迪名下无其他用于居住的房屋。该项上诉理由显然不符合法律规定，且敬瑁公司没有提交足以支持其主张的证据，该项上诉理由亦不能成立。 二、敬瑁公司与世纪熙源公司建设工程施工合同纠纷一案，西安仲裁委员会作出的西仲裁字（2017）第259号裁决，该仲裁裁决因敬瑁公司只申请对案涉项目工程款及利息进行裁决，并未提出对该笔工程价款优先受偿权进行裁决，故西安仲裁委员会西仲裁字（2017）第259号裁决，只裁决了敬瑁公司所申请的工程款及利息。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定，王楚迪就案涉房屋所享有的房屋消费者物权期待权足以排除人民法院对案涉房屋的强制执行。上诉人敬瑁公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由陕西敬瑁建设工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  魏西霞 审判员  贾文军 审判员  赵 玲 二〇二〇年五月十二日 书记员  王 晨 1