江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终9337号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈思霏（曾用名陈娟），女，1983年4月6日生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：吴景贵、王加军，上海正源（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：许强强，男，1984年10月9日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：张永泉、可旭光，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人陈思霏因与被上诉人许强强房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈思霏上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持陈思霏的反诉请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.涉案商铺租赁合同约定的年租金为60000元，一审法院认定为300000元错误。2.一审法院第一次庭审后，上诉人即和被上诉人联系房屋交接事宜，在此过程中，被上诉人擅自换锁，导致上诉人无法进入涉案房屋，房屋租金的支付时间应以被上诉人换锁的时间为准。3.店铺转让协议约定合同终止时，被上诉人应当退还转让费。4.被上诉人明知租赁房屋中的237.57平方米是违章搭建部分，应承担合同无效的法律后果。被上诉人许强强答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审原告许强强向一审法院起诉请求：1.判决确认商铺租赁合同于2018年11月6日解除，并要求陈思霏腾空交还房屋；2.判决陈思霏支付拖欠2018年11月至12月租金50000元，2019年1月至实际交付房屋日止按照每月25000元支付房屋使用费，并支付每日0.05%违约金；同时要求陈思霏支付2018年度电梯使用费1000元，2019年1月起按照1000元/季度支付电梯使用费至实际交房之日止；2018年11月1日至2019年3月7日物业费1527元；公证费1020元；涉案房屋2019年2月电费212元。3.本案诉讼费由陈思霏承担。反诉原告陈思霏向一审法院提起反诉，请求：1.同意合同于2018年11月6日解除；2.许强强返还陈思霏租金83500元、押金25000元、转让费70000元；3.许强强赔偿陈思霏房屋装修及广告损失350000元；4.反诉费由许强强承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年12月8日,许强强取得昆山开发区太湖南路605号9室不动产权证书，3层，建筑面积200.43平方米。2018年5月19日，许强强、陈思霏签订《商铺租赁合同》一份，约定：出租方许强强，承租方陈思霏；商铺坐落地址昆山开发区太湖南路605号9室，商铺房产证面积220.43平方米（实际室内面积300平方米，室外阳台面积约138平方米，总可使用面积约为438平方米）；租赁用途饭店经营；租赁期限租期五年，2018年4月1日至2023年3月31日；租赁金额贰拾肆万元整(￥300，000.00)；自签订本合同之日，租金交三押一，先交后用，提前一月支付下期房租；承租人必须按照约定向出租人交纳租金，到期不交视同违约，违约金自违约之日起按欠付租金金额0.05%/天计算；因使用承租区域内设施产生的水、电费、房产、土地使用税及其他产生的真接费用由承租人向出租人或第三物业管理者支付；租赁期间该房屋电梯的维保费用由承租人承担，费用以实际发生金额为准（2018年报价4000元/年）；承租人应该按时接收该房屋，每逾期一天按月租金0.5%/日的标准向甲方支付违约金，超过七天（包含节假日）出租人有权解除合同；合同又约定了房屋的附属设施及费用的承担、租赁期间房屋修缮、出租人权利和义务、承租人权利和义务、违约责任、争议的解决办法、其他等条款。合同附件《店铺转让协议》，约定店铺转让价240000元，转让费支付方式：双方约定转让费用分24期支付（即承租人每月支付出租人壹万元整￥10，000.00），先付后用，提前一月支付下一期相关费用。上述费用支付完毕后，本协议约定转让给承租人的设施设备归承租人所有，承租人可以选择带走相关的设施设备，也可以选择留店转让下一家。如转让费用尚未支付完毕本协议解除的，承租人可以选择结满剩余转让费获得相关设施设备的所有权，也可以选择不取得所有权由出租人退还已支付转让费。审理中，陈思霏提供《商铺租赁合同》一份，在“租赁金额贰拾肆万元整(￥300，000.00)”部分，将“贰拾肆”三字划去，改成“叁拾万元整”，许强强在该文字后方签字并捺印；在“租赁金额”前部添加“年”字，陈思霏在该文字下方签字并捺印。对此，许强强、陈思霏双方对租金标准修改为300000元没有争议，但是，许强强认为，“300000元”为年租金标准，这个年字是陈思霏自己写的；陈思霏认为，“300000元”为整个合同期限的租金标准，年租金为60000元。关于租金、店铺转让费、电梯使用费等费用，许强强举证微信聊天记录、手机银行转账记录、银行流水交易明细，并说明如下：1.租金：2018年6月11日，陈思霏通过建行银行卡转账100000元,4月至6月的租金及押金；2018年7月，陈思霏通过手机银行转账25000元，8月租金；2018年8月5日，陈思霏通过手机银行转账25000元，9月租金；2018年9月10日，陈思霏通过微信转账25000元，备注10月份房租；审理中，许强强主张6月支付的押金可以抵扣7月或10月的租金。2.店铺转让费：2018年6月10日，陈思霏通过支付宝转账10000元；2018年6月12日，陈思霏通过支付宝转账10000元；微信转账10000元；2018年7月9日；合计40000元。3.电梯使用费：2018年6月12日，微信支付1000元，2018年9月12日，微信支付1000元，合计2000元。许强强总计认可收到租金、店铺转让费、电梯使用费217000元（其中有部分金额为许强强在店内消费抵扣租金金额）。陈思霏认为，其向许强强共计支付205000元，哪些属于租金、押金及转让费不清楚。4.审理中，许强强向一审法院举证其垫付的相关费用，2018年11月1日至2019年3月7日物业费1527元、公证费1020元、2019年2月电费212元。根据许强强、陈思霏双方的微信聊天记录显示，2018年9月10日，许强强向陈思霏催讨两个月租金及电梯使用费，合计51000元。陈思霏表示没有钱了，有钱谁愿意天天被催账不给。之后，直至2018年11月，双方一直就交纳租金问题交涉。2018年11月18日，许强强通过微信截图向陈思霏发出解约通知函，载明：鉴于你方无视本人的多次催告和警告，一直拖欠昆山开发区太湖南路605号9室商铺租金、押金；持续进行违章经营活动，已严重违反双方于2018年5月19日签订的《商铺租赁合同》。现本人郑重通知如下：一、自你方收到本函之日起，解除双方签订的《商铺租赁合同》；十日内腾空租赁商铺并与本人办理交接手续，逾期未腾空的，视为你方放弃商铺内所有财产，本人有权作出处置，为此支付的费用由你方承担；三、本人保留采取法律手段追究你方违约责任的权力。审理中，许强强向一审法院提供网页截图，为证明涉案的太湖南路附近商铺招租租金标准，480平方米，30000元/月；500平方米，34000元/月。审理中，陈思霏向一审法院提供对账单、微信转账记录、收据，为证明其装修费用350000元。审理中，因双方一致同意解除合同，一审法院要求许强强、陈思霏双方对租赁房屋进行交接。2019年3月4日，许强强换锁。2019年4月18日，陈思霏至涉案房屋内搬走物品。上述事实由许强强、陈思霏提供的商铺租赁合同（许强强、陈思霏各提供一份）、店铺转让协议、租金等费用支付凭证、微信聊天记录、解约通知函、现场交接视频等证据以及许强强、陈思霏双方在庭审中的陈述予以证实。一审法院认为：许强强、陈思霏之间形成房屋租赁合同关系，其中在不动产权证中载明的建筑面积200.43平方米部分，应当认定有效，双方应当根据合同约定和相关法律规定履行合同；剩余建筑面积237.57平方米部分，应当认定无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。关于许强强、陈思霏双方争议的涉案房屋的租金标准，应当按照300000元/年标准，还是按照300000元/5年标准认定。一审法院综合许强强、陈思霏双方的证据及陈述，认为应当按照300000元/年认定租金标准，理由如下：1.许强强持有的合同文本是未作修改的版本，不作为定案依据，陈思霏持有的合同文本上双方对修改金额一致确认，且进一步明确在“租赁金额”前部添加“年”字，也就是说陈思霏提供的证据所证明的内容与其所主张的事实相悖；2.根据许强强举证的租金支付情况及陈述，符合2018年6月至10月每月25000元的租金支付标准，并且陈思霏在2018年9月10日支付租金25000元时备注“10月房租”；3.2018年9月10日的微信聊天记录中，对于许强强的催款，陈思霏的回复是没有钱了而不是租金已经超付，这与陈思霏的反诉请求相悖；4.结合许强强提供的网页截图信息，300000元/年的租金标准更接近于市场价。综上，一审法院认定本案租金标准为300000元/年。关于解除合同与违约责任。陈思霏支付租金至2018年10月（包含已经抵扣的押金25000元），合同约定租金支付方式为提前一月支付下期房租，2018年10月之后陈思霏未支付租金及其他费用，合同约定超过七天（包含节假日）出租人有权解除合同，故2018年11月18日，许强强通过微信截图向陈思霏发出解约通知函，故一审法院确定许强强、陈思霏签订的商铺租赁合同、店铺转让协议于2018年11月18日解除。合同解除后，租赁房屋的返还，许强强于2019年3月4日收回房屋，双方于2019年4月18日进行物品交接，一审法院予以确认。关于许强强主张的相关费用，一审法院认定如下：1.租金及房屋占有使用费。因许强强、陈思霏实际于2019年4月18日交接，期间导致许强强房屋空置，故相关租金及房屋占有使用费损失计算至2019年4月18日。租金及房屋占有使用费（2018年11月至2019年3月）计算为每月25000元，2019年4月计算为15000元（250000元/月×18天÷30天），合计110000元。2.违约金。合同约定违约金标准为日万分之五，支付租金期限为每月支付下一个月租金，一审法院就低认定为每月的最后一日为支付日，故违约金分别计算为：2018年11月，以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2018年11月1日计算至实际支付之日；2018年12月，以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2018年12月1日计算至实际支付之日；2019年1月，以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年1月1日计算至实际支付之日；2019年2月，以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年2月1日计算至实际支付之日；2019年3月，以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年3月1日计算至实际支付之日；2019年4月，以15000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年4月1日计算至实际支付之日。3.店铺转让费。合同约定240000元，陈思霏共计支付40000元，许强强未作主张，一审法院不予理涉。4.电梯使用费。合同约定每季度支付1000元，陈思霏已支付2018年第二、三季度电梯使用费，应支付2018年第四季度电梯使用费1000元，2019年第一季度计算至2019年3月4日收回房屋之日，计700元（1000元×63天÷90天）。合计电梯使用费1700元。5.物业服务费、电费。上述费用负担合同约定由承租人向出租人或第三方物业管理人承担，现许强强已经垫付2018年11月1日至2019年3月7日物业费1527元；2019年2月电费212元，应当由陈思霏负担，一审法院予以支持。6.公证费。许强强主张在与陈思霏交接房屋内财产时产生公证费1020元，该项费用属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失范围，一审法院予以支持。关于反诉原告陈思霏主张的相关费用，一审法院认定如下：1.关于陈思霏要求返还租金83500元的诉讼请求，经核算，陈思霏仍结欠许强强租金，故一审法院对于该项诉讼请求不予支持。2.关于陈思霏要求返还押金25000元的诉讼请求，许强强已经将该部分费用抵扣一个月租金，故一审法院对于该项诉讼请求不予支持。3.关于陈思霏要求返还转让费70000元的诉讼请求，根据店铺转让协议约定，转让费总计240000元，合同期限为5年，即每年分摊为48000元，合同实际履行期限为2018年4月1日至2019年4月18日，应计算转让费50367元，目前陈思霏仅支付转让费40000元，故一审法院对于陈思霏主张返还转让费70000元的诉讼请求，不予支持。4.关于陈思霏要求赔偿房屋装修及广告损失350000元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案系因陈思霏不支付租金导致合同解除，故一审法院对于陈思霏要求赔偿房屋装修及广告损失350000元的诉讼请求，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第（二）项之规定，一审法院判决：一、确认许强强、陈思霏签订的商铺租赁合同、店铺转让协议于2018年11月18日解除（不动产权证中载明的建筑面积200.43平方米部分）；确认许强强、陈思霏签订的商铺租赁合同、店铺转让协议中不动产权证载明的建筑面积200.43平方米之外的建筑面积237.57平方米部分内容无效。二、陈思霏于判决生效之日起十日内支付许强强租金110000元，并支付违约金（以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2018年11月1日计算至实际支付之日；以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2018年12月1日计算至实际支付之日；以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年1月1日计算至实际支付之日；以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年2月1日计算至实际支付之日；以25000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年3月1日计算至实际支付之日；以15000元为基数，按照0.05%的标准，从2019年4月1日计算至实际支付之日）。三、陈思霏于判决生效之日起十日内支付许强强电梯使用费1700元、物业费1527元、电费212元、公证费1020元，合计4459元。四、驳回陈思霏的全部反诉请求。案件受理费450元，由陈思霏负担。二审中，陈思霏向本院提交以下证据：2019年2月25日许强强签署的物品交接单一份及2019年3月4日视频三段，证明许强强在3月份已经换锁，陈思霏去拿自己的物品的时候，遭到许强强亲属阻止，一审法院将房屋占用期限算到4月18日没有事实依据。许强强对证据发表质证意见为：1.对于视频内容的真实性没有异议，许强强多次催促陈思霏将涉案房屋内动产尽快搬离，交还房屋，但陈思霏仅于2019年2月25日到涉案房屋内与许强强对房屋内的动产进行清点统计，并没有进行搬离并交还房屋。2019年3月4日许强强对涉案房屋换了锁，对房屋进行整理时发现房屋内有大量未清洗的锅碗瓢盆，许强强通知陈思霏来进行清点和区分，陈思霏没有到涉案房屋内进行清点。视频中发生的冲突实际上是双方对于这部分动产具体的权属没有协商一致，而陈思霏强行要求把所有动产全部搬走才产生的矛盾。2.对物品交接签收单的真实性没有异议。二审中，许强强向本院提交以下证据：1.许强强和陈思霏于2018年7月5日、7月7日、9月10日的微信聊天记录，证明许强强向陈思霏催收房租，租金标准为每月25000元。2、许强强和陈思霏于2019年1月8日至2019年4月26日的微信聊天记录，证明许强强催促陈思霏尽快办理屋内物品，直到2019年4月26日，陈思霏依然没有完全清空房屋。陈思霏对证据发表质证意见为：对证据的真实性不予认可，且该证据不属于二审新证据，应不予采信。二审中，陈思霏向本院申请对涉案《商铺租赁合同》第四条第项中修改过的“年”字及其上捺印进行鉴定。以上事实，由物品交接单、视频、微信聊天记录等证据及当事人陈述在卷佐证。二审查明其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，对于涉案房屋的年租金金额问题，许强强和陈思霏签订的《商铺租赁合同》上租金金额有手工涂改的痕迹，但在合同履行过程中，陈思霏于2018年6月11日向许强强支付10万元、2018年8月向许强强转账25000元、2018年9月向许强强转账25000元，9月份的转账记录备注为10月份房租，如按陈思霏所主张的年租金为60000元，则至2018年9月其已超付租金，对于为何超付，其未能作出合理解释，应认定陈思霏按每月租金标准25000元进行了履行，结合涉案房屋出租的商场行情，本院认定涉案房屋的年租金为300000元。陈思霏关于年租金为60000元的上诉理由依据不足，本院不予采纳。对于合同手写部分笔迹无鉴定之必要，对于陈思霏提出的鉴定申请，本院依法不予准许。关于转让费，双方签订的店铺转让协议约定，转让费总计240000元，每年分摊应为48000元，陈思霏支付转让费40000元，合同实际履行期限为2018年4月1日至2019年4月18日，故一审法院认定陈思霏支付的转让费已摊销完毕，并无不当。陈思霏上诉主张返还转让费70000元，不能成立，本院不予采纳。关于房屋占有使用费，虽然涉案部分租赁房屋未取得合法建造手续导致该部分的租赁合同关系无效，但陈思霏实际占有使用了该部分房屋，应支付占有使用费。且陈思霏于2019年4月18日清空涉案房屋，一审法院将房屋占有使用费计算至该日亦无不当。陈思霏二审中针对该项上诉理由提供的证据不具证明力，本院不予采纳。综上，陈思霏的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27886.3元，由上诉人陈思霏负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年五月八日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。