内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终204号 上诉人（一审被告）：张某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 被上诉人（一审原告）：锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司。 法定代表人：申某1。 委托诉讼代理人：申某2，该公司负责人，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 上诉人张某因与被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4038号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张某、被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司的委托诉讼代理人申某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人张某上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、依法判定物业服务合同无效；3、依法判定被上诉人在履行合同中存在服务质量瑕疵；4、依法判定14年物业费超过诉讼时效而驳回诉讼请求；5、依法恢复1号楼、2号楼南面的绿地。事实和理由：物业服务合同无效。被上诉人服务质量存在瑕疵及违约，未对公共设施、设备尽到维护保养义务，未对环境卫生尽到维护义务，未对安全防范工作尽到义务，小区长时间存在业主不文明行为，被上诉人的服务质量存在瑕疵及违约。2014年的物业费已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。建筑区划内的绿地属于全体业主共有，物业公司将小区内原有的绿化带改为车位，系改变建筑区划内附属设施的行为，应依法恢复1号楼、2号楼南面的绿地。庭审中，上诉人张某针对第一项上诉请求明确物业费按照50%的比例交纳。针对第四项上诉请求明确为2014年4月12日至2015年4月12日的物业费超过诉讼时效。放弃第五项上诉请求。第二、三项上诉请求不变。 被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司答辩称，请求维持原判。 一审原告锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告给付所拖欠的物业费4032元、滞纳金581元，合计4613元。2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告张某系锡林浩特市茂源小区1号楼1单元502室业主，被告所在小区业主委员会与原告鑫佳和物业公司签订了三份《物业管理委托合同》，第一份合同自2014年起至2015年4月30日止，委托管理期限为一年；第二份合同自2015年5月1日起至2018年4月30日止，委托管理期限为三年；第三份合同自2018年4月12日起至2019年4月11日止，委托管理期限为一年；三份物业管理委托合同均对物业管理服务费做了约定：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由物业公司按建筑面积每月每平米0.7元/月/㎡向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由物业公司按建筑面积每月每平米1.00元/月/㎡向业主或物业使用人收取；合同还对物业管理房屋质量进行了约定：房屋外观：以物业公司入驻时对所有楼栋进行拍照后，作为后期影像资料存为档案；2、小区监控设备的运行：以开发企业安装完毕后交与物业公司接管后，并保障24小时正常运行与维护；3、房屋及设施、设备维护及养护：物业公司保障所有设施、设备的日常维护与养护；4、公共环境及小区泵站维护、维修：物业公司保障公共区域及泵站24小时的正常运行及每年验检工作；5、电梯的维保（维护、维修）及每年的验检：物业公司保障小区电梯24小时的正常运行及每年验检工作；6、绿化：以物业公司入驻时对现有绿化进行拍照存为影像资料为基础，并予以维护加以整改；7、交通秩序：规范停车秩序，增设交通指示牌，加强交通管理；8、保安：保障24小时门岗制度、24小时巡逻制度；9、大修：公共设施、设备的更换需要大修的提取公共维修基金聘用专职企业或交由物业公司进行更换维修；小修：公共设施、设备的小修由物业公司维修养护，业主部分的小修由物业公司免费维修，需要更换零部件的由业主个人承担；合同末尾有原告鑫佳和物业公司代表人申某2及被告所在小区业主委员会代表李志富、郭占山签字确认。被告张某所住房屋面积为123.3平方米，收费标准按住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元收取，自2014年4月12日至2018年4月12日共计49个月尚未缴纳物业费。 一审法院认为，被告张某系锡林浩特市茂源小区1号楼1单元502室业主，也一直接受原告鑫佳和物业公司提供的物业服务，其理应支付物业服务费。原告鑫佳和物业公司和被告所在小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，有权向被告张某收取物业服务费，被告张某辩称一、依法确认业主会无效；二、物业合同签订无效；三、被答辩人没有对物业合同和国家及内蒙古有关物业管理法规定的物业管理服务事项尽到管理义务，（1）未对公共设施、设备尽到维护保养义务；（2）未对环境卫生尽到维护义务；（3）未对安全防范工作尽到义务；（4）小区内长时间存在业主不文明行为；（5）未对物业综合管理工作尽到义务；四、被答辩人从未公示其管理茂源小区期间物业服务资金的收支情况；五、被答辩人擅自改变公共设施、物业管理用房用途；六、被答辩人存在欺诈和损害答辩人合法权益的行为等原因，不足以成为被告拒交物业服务费的抗辩理由，该院不予认可。根据《物业管理委托合同》，以住宅收费标准0.7元/月/平米计算支持原告的诉请。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告张某于本判决生效之日起10日内支付原告锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司2014年4月12日至2018年4月12日的物业服务费4032元；如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告张某负担。 本院二审期间，上诉人张某提交新证据：照片三张，予以证明：物业服务不到位，地下管道有破裂情形，排污管道漏水，物业没有定期维修，现在已经修好了。车库外面业主私自改建，电线存在安全隐患。被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司对上诉人张某提交的新证据的质证意见为：照片的真实性认可，排水管道认可，已经修好了。车库的照片不是在小区，不归物业公司管，是开发商的车库。被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司提交新证据：客服中心维修记录凭证五份，予以证明被上诉人维修小区内供水、供电、供暖。上诉人张某对被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司提交的新证据不予认可。因上诉人张某提交的证据被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司予以认可，故本院对上诉人张某提交的新证据予以采信。因被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司提交的证据能够证明其提供了物业服务，故本院对被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司提交的新证据予以采信。 本院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实相同，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1、物业服务合同的效力；2、被上诉人物业服务是否存在瑕疵，上诉人应否据此减免物业费；3、2014年4月12日至2015年4月12日的物业费是否已过诉讼时效。针对物业服务合同的效力的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，根据锡林浩特市茂源小区业主委员会与被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司签订的鑫佳和物业管理合同可以证实，锡林浩特市茂源小区业主委员会代表全体业主已与被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司签订物业管理合同，被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司自2014年4月12日服务至2019年4月11日，现上诉人张某未提出相应证据证实锡林浩特市茂源小区业主委员会与被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司签订的物业管理合同侵害业主合法权益，在此期间，其也未请求人民法院予以撤销，故锡林浩特市茂源小区业主委员会与被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司签订的物业管理合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规强制性规定，对其效力本院予以确认，该物业管理合同对作为业主的上诉人张某有约束力。上诉人张某已接受了被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司的服务，理应按照合同约定交纳物业费。针对被上诉人物业服务是否存在瑕疵，上诉人应否据此减免物业费的问题，上诉人张某认为被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司服务质量存在瑕疵及违约，对此本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。上诉人张某提供部分照片等证据欲证实被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司服务存在重大瑕疵，对此本院认为，证据显示被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但并不构成重大瑕疵等根本性违约的情况，不能因此免除上诉人张某支付物业管理费的义务，上诉人张某以此为由要求减免物业服务费的理由不能成立，本院不予支持。针对2014年4月12日至2015年4月12日的物业费是否已过诉讼时效的问题，因被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司未能提供此段期间诉讼时效中断的证据，现上诉人张某在一审中针对诉讼时效问题提出抗辩，且在二审庭审中明确其上诉请求第四项为2014年4月12日至2015年4月12日的物业费超过诉讼时效，故此期间物业费的诉讼请求因超过诉讼时效，本院不予支持。按照物业费按年交纳的习惯，上诉人张某依法应当给付被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司2015年4月12日至2018年4月11日三年的物业费3107.16元（123.3㎡×0.7元/㎡/月×36个月）。被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，对于业主提出的需要维修的部分，应积极解决处理。如果被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业服务有限公司所提供的物业服务导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。综上所述上诉人张某的上诉请求部分成立。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销内蒙古自治区锡林浩特市人民法院（2019）内2502民初4038号民事判决； 二、上诉人张某于本判决生效后10日内给付被上诉人锡林郭勒盟鑫佳和物业管理有限公司物业费3107.16元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人张某负担；二审案件受理费25元，由上诉人张某负担。 本判决为终审判决。 审判长 景 超 审判员 张慧玲 审判员 朝 勒 二〇二〇年五月十三日 书记员 刘 娜 附相关法律法规： 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则法规标题中华人民共和国民法通则（2009修正） 制定机关全国人民代表大会效力等级法律 公布日期2009.08.27时效性现行有效 规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。