四川省凉山彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川34民终349号 上诉人（原审原告）：阿说阿各，女，1963年4月14日出生，彝族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（一般代理）：杜霞（阿说阿各之女），女，1985年3月21日出生，彝族，四川省西昌市人，村民，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郭祖洪，男，由西昌市安哈镇芊旷村村民委员会推荐。 被上诉人（原审被告）：谢文虎，男，1947年12月2日出生，汉族，四川省西昌市人，四川晋鼎建设工程有限公司退休职工，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张家兵，四川万鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈世惠，女，1954年5月4日出生，汉族，四川省西昌市人，四川晋鼎建设工程有限公司退休职工，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人（特别授权）：张家兵，四川万鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：西昌市美佳美房屋中介所。住所地：四川省西昌市长安东路13号，注册号：513401600166158。 经营者：王英，女，1976年8月5日出生，彝族，四川省西昌市人，居民，住四川省西昌市。 被上诉人（原审被告）：凉山州龙达房地产经纪有限公司。住所地：四川省西昌市长安东路，统一社会信用代码：915134006757505121。 法定代表人：胡顺惠，总经理。 上诉人阿说阿各因与被上诉人谢文虎、陈世惠、西昌市美佳美房屋中介所（以下简称美佳美中介所）、凉山州龙达房地产经纪有限公司（以下简称龙达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院（2019）川3401民初5122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，本院决定不开庭审理，经过阅卷、询问当事人，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 阿说阿各上诉请求：1.撤销西昌市人民法院(2019)川340l民初5122号判决，依法改判为支持上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审认定事实错误。(一)一审未认定本案涉及的房屋为经济适用房的性质。本案多方提交的证据和法庭陈述均已证明，涉案房屋是谢文虎夫妇在所在单位分配的经济适用房。虽然来源于拆旧建新，但拆旧建新给予的超面积补偿仍然是按照职工集资房的价格集资，不具有普通商品房的性质。因此不管是新房还是旧房均是经济适用房，是职工身份带来的特殊福利。(二)一审法院认定涉案房屋“产权清晰、完整”错误。谢文虎夫妇未提交证据证明自己对涉案房屋具有完全的房屋所有权及该房的国有土地享有使用权。依据房屋买卖相关法律和《中华人民共和国合同法》的相关规定，只有具有合法所有权和国有土地使用权的房屋即双证齐全才能成为房屋买卖标的。谢文虎夫妇实际对本案的房屋只有期待权利，而且也只有这种期待权利变为现实即取得双证并符合国家经济适用房上市政策才能交易。(三)一审法院错误和违法认定了谢文虎夫妇履行了全部的合同义务。依据我国法律规定和房屋买卖交易习惯，房屋买卖卖方的义务除了保证房屋无权利瑕疵外还要完成房屋交付和不动产过户登记。本案中谢文虎夫妇除交付涉案房屋外，未履行其他义务。据阿说阿各多次到西昌市房改办查询档案，房改办工作人员告知档案显示并未有阿说阿各的名字，因此连谢文虎夫妇所称的更名义务也未实际履行。(四)一审法院错误认定“案外人将涉案房屋用于办理抵押贷款的行为与被告谢文虎无关”。一审判决所指的案外抵押借款人即四川晋鼎建设工程有限公司，正是由于四川晋鼎建设工程有限公司和谢文虎未履行协议办理涉案房屋的双证，同时也由于四川晋鼎建设工程有限公司的抵押行为共同造成了谢文虎夫妇对本案涉案房屋的权利有瑕疵，导致2014年买房至今近6年都无法实现阿说阿各购买房屋的交易目的，即合法拥有本案涉案房屋。(五)一审未查明中介机构是否履行了法定义务，也未载明中介机构不承担责任的理由。本案房屋中介机构西昌市美佳房屋中介所和凉山州龙达房地产经纪有限公司作为居间人，对涉案房屋的合法性及权利的清晰、完整性负有审查义务，对经济适用房上市交易政策负有告知说明义务，未尽到审查和告知说明义务造成委托人利益损害的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。二、一审违反了经济适用房交易政策。由于目前政府对经济适用房的分配和交易都有严格的限制，阿说阿各根本不可能取得本案涉案房屋的完整所有权。按照目前的经济适用房政策，单位集资房的分配对象是本单位符合条件的住房困难职工，即经济适用房是因具有特殊身份和住房困难才享有的福利，该福利具有不可让渡性。因阿说阿各作为西昌市安哈镇芊旷村的村民，不具有四川晋鼎建设工程有限公司职工的身份，所以谢文虎在本单位集资人名册中增加阿说阿各这一行为本身就不合法，即使增加了名字，单位依法也应审批不通过，即使单位违法审批通过，依政策经济适用房分配还必须在房改办审批，房改办依法审批也不可能通过。所以，阿说阿各不可能因更名而取得涉案房屋完整的权利。同时，按照目前经济适用房的上市交易政策，只有在取得经济适用房产权证并过了一定的年限(目前规定是5年)才能上市交易，经济适用房交易所得、交易过户登记程序都有特别的规定，阿说阿各和谢文虎夫妇在没有取得“双证”的情况下签订《存量房买卖合同》显然是违反国家经济适用房上市交易法规和政策的，依法应认定为无效。三、一审适用法律错误。本案的涉案标的物为房屋，而且是经济适用房，本案的行为是房地产买卖交易行为。从一审查明的事实可知，本案中谢文虎夫妇并未实际取得涉案房屋的所有权，而且在房屋交付给阿说阿各后，房屋被四川晋鼎建设工程有限公司作了贷款抵押，后又被法院查封，涉及多起诉讼纠纷。正是由于谢文虎夫妇对涉案房屋的权利瑕疵，导致阿说阿各和谢文虎夫妇订立的合同目的根本不可能实现。因此，依据我国《中华人民共和国合同法》、《房地产法》、《中华人民共和国担保法》、《经济适用住房管理办法》及经济适用房上市交易政策、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等，依法本案中阿说阿各和谢文虎夫妇的房屋买卖合同应无效或解除，谢文虎、陈世惠应共同赔偿原告的经济损失。四、一审违反程序。从庭审证据和查明事实可知，本案中涉案房屋现在的实际权利人为四川晋鼎建设工程有限公司，而且四川晋鼎建设工程有限公司还将涉案房屋用于了贷款抵押，现在也涉及多起诉讼。依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释，四川晋鼎建设工程有限公司是本案涉案房屋的独立请求权人，依法一审法院应通知其参加诉讼，但一审法院未按法定程序通知其参加诉讼，违反法定程序。二审审理中，上诉人补充上诉理由：一审适用法律错误。(一)一审判决违背了合同法第八条。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条规定的意思是合同依法成立生效以后，对当事人就具有了法律约束力。所谓法律约束力，就是说，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除合同。如果不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，就要承担违约责任。本案合同文本第二条第一款明确约定“甲方保证出售房屋权属真实”，实际该房屋权属真实属于出卖方单位而非出卖方，因此甲方即谢文虎方违约了。一审法院以此判决是背离了法条。(二)一审判决违背了合同法第九十四条第四款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方延迟履行或其他违约行为致使合同目的不能实现”当事人一方可以解除合同。本案中由于谢文虎没有保证争议房屋权属所有权真实归自己导致上诉人不能实现买房的目的即登记取得所有权，符合本条解除合同的规定，依法应解除合同。(三)错误适用最高人民法院《关于适用民诉法的解释》第九十条。该条解释即举证责任，本案中上诉人已经举证证明谢文虎对本案房屋的权利瑕疵，依法上诉人的诉讼请求应得到支持。 谢文虎、陈世惠辩称，一审法院认定事实清楚，采信证据恰当，应当予以维持。上诉人对事实的理解错误，在一审主张解除合同，认为合同有效，但在上诉中以合同无效的事实提起上诉，自身逻辑混乱。本案中，是否是经济适用房不影响合同效力，因此本案合同是合法有效的。上诉人提出的解除理由按照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十四条规定，双方合同已经得到实际履行，答辩人已经完成了合同约定内容，不存在任何法定的解除事由，上诉人主张解除合同理由不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 美佳美中介所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 龙达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 阿说阿各向一审法院起诉请求：1.解除阿说阿各与谢文虎、陈世惠双方之间的存量房屋买卖合同；2.谢文虎、陈世惠返还阿说阿各620000.00元的购房款；3.谢文虎、陈世惠向阿说阿各支付违约金200000.00元；4.谢文虎、陈世惠支付因违约给阿说阿各造成的经济损失150223.676元；5.美佳美中介所、龙达公司对前述三项费用共计970223.676元承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：谢文虎与陈世惠系夫妻关系，二人均为西昌市市政工程建设有限责任公司职工。为参加单位的集资建房，谢文虎以家庭为单位于1999年9月10日与西昌市市政工程建设有限责任公司签订了《集资建房协议》，该协议约定：1.该集资房位于西昌市院内，Ｃ幢2单元4楼1号，使用性质为住宅，结构为砖混；2.集资房面积135平米，总价为60000.00元；3.集资款于1999年10月30日前一次性付清；4.该集资房产权属集资者所有。协议签订后，谢文虎缴纳了相应的集资款，并于2008年6月6日，取得了房屋所有权证，产权证号为0071293。2008年4月，西昌市市政工程建设有限责任公司更名为四川晋鼎建设工程有限公司。为改善职工住房条件，四川晋鼎建设工程有限公司于2011年8月22日与谢文虎签订了《四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院拆迁补偿协议》，协议约定：1.谢文虎在公司健康路357号院内有混合结构集资房一套，建筑面积133平米（以产权证为准），《房屋所有权证》（0071293号）一并交给公司拆除；2.公司参照其他公司的还房比例，结合本公司的实际情况将还房比例定为每平米1:1.3，新旧房面积均以房管部门核定的面积为准，公司不再计算房屋结构差和房屋新旧差，新旧房面积均含公摊面积；3.按拆迁户房屋面积综合考虑，新还房屋面积按每平米1:1.3比例还房，因无大面积的房屋还谢文虎，故谢文虎可选两套小户型，面积为120平米和90平米，拆迁户新增面积不超出20平米范围内的，每平米按3000.00元计算，超出20平米以上的按公司职工新集资单价计算，谢文虎没住够还房面积的，公司按职工新集资单价补给谢文虎；4.拆迁后补偿的住房为框架结构电梯公寓，谢文虎按原拆迁房1:1.3计算，补偿后安置房面积为172.9平米房，新建安置房由单位统一办理双证，办证费由单位承担。协议签订后，谢文虎将房屋及房产证交给四川晋鼎建设工程有限公司，并缴纳了拆迁安置房差价。2014年，因谢文虎欲出售拆迁安置房中的一套房屋，谢文虎遂将售房信息通过美佳美中介所发布，阿说阿各通过龙达公司了解到谢文虎的售房信息后，谢文虎（甲方）与阿说阿各（乙方）以及美佳美中介所、龙达公司（丙方）于2014年2月24日签订了《存量房买卖合同》，合同约定：1.甲方拥有原西昌市西昌市市政公司电梯十楼房屋一套出售给乙方，房产证号为房产证为准，建筑面积为94平米，土地证号和土地面积以国有土地使用证为准；2.房屋成交价为640000.00元；3.甲方保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，提供合法的相关手续，必须保证本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下；4.甲方另有一地下车位提供给乙方使用，甲方不收取租金，其他费用由乙方支付，车位产权是甲方所有，乙方无异议，乙方不得转租或转卖，同时甲方也不得买卖；5.乙方于2014年2月24日支付甲方购房款500000.00元，于2014年3月6日之前支付甲方购房款120000.00元，于甲方单位通知办理房屋所有权证三日内支付购房尾款20000.00元；6.合同签订当日内，甲乙双方各支付房屋成交价1.5%的中介服务费10000.00元；7.合同履行中，因甲方违约，必须于违约当日退还乙方所交购房款，并赔偿乙方违约金200000.00元，同时支付丙方佣金20000.00元，反之，乙方违约不索回定金，且支付丙方佣金20000.00元；乙方不按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付滞纳金，滞纳金按房屋交易总额的万分之一支付；若丙方不按照完成甲方两方委托事宜，退还所收取的全部佣金；8.甲方将此房屋直接更名到乙方名下，上述房地产所需缴纳的所有税费及费用由乙方承担；9.补充说明：若甲方不能将此房直接更名到乙方名下，要以过户的方式办理到乙方名下的话，过户所产生的税费按国家规定甲乙双方各自承担费用，此房办证和交房时间以单位为准，乙方不得以任何理由催促甲方及丙方办理此房产权证；乙方在此合同约定的2014年3月6日前未将房款120000.00元支付给甲方，算乙方违约，违约金50000.00元整，同时甲方收回此房，甲方退还乙方所交的购房款，扣除违约金50000.00元整剩余款450000.00元；此房为原西昌市市政公司集资房，现四川晋鼎建设工程有限公司拆迁换房。合同签订当日，阿说阿各支付了谢文虎、陈世惠购房款500000.00元，后于2014年3月6日支付了购房款120000.00元。交付购房款的两、三个月后，谢文虎、陈世惠将案涉房屋交付给阿说阿各，一直由阿说阿各占有使用至今。在向阿说阿各交付房屋后，谢文虎为阿说阿各对案涉房屋进行了更名，在未办理房屋产权证的情况下将案涉房屋直接更名在阿说阿各名下，根据西昌市保障性住房分配协调管理领导小组办公室存档的《干部职工经济适用住房情况登记表》显示，阿说阿各在四川晋鼎建设工程有限公司内有一套面积为97平米的经济适用房。另查明，四川晋鼎建设工程有限公司于2014年9月30日将西昌市房产抵押给了凉山州农村信用联社股份有限公司西昌信用社，西昌市人民法院于2017年11月14日对西昌市房产进行了查封，限制登记时间自2017年11月14日至2020年11月13日。上述事实有本院予以确认的证据和当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，案涉房屋的来源真实、清晰，即拆除谢文虎原有的位于西昌市房屋（面积为133平米）后，由其单位原西昌市市政工程建设有限责任公司（后更名为四川晋鼎建设工程有限公司）补偿两套房屋（面积为120平米和90平米）给谢文虎，谢文虎将其中90余平米的房屋出售给阿说阿各。虽然在《四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院拆迁补偿协议》、《存量房买卖合同》以及《干部职工经济适用住房情况登记表》中对于该房屋的面积描述不一致，但因案涉房屋系经济适用房，在未办理房屋产权证的情况下，对房屋面积描述存在不准确性符合客观事实。同时，阿说阿各在庭审中认可除向谢文虎购买过一套90余平米的房屋外，在四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院内不再拥有其他住房，因此《四川晋鼎建设工程有限公司健康路357号院拆迁补偿协议》、《存量房买卖合同》以及《干部职工经济适用住房情况登记表》中所描述的无论90平米、94平米亦或是97平米的房屋，均是指的同一套房屋，即本案中谢文虎出售给阿说阿各并由阿说阿各占有使用至今的案涉房屋。在案涉房屋并未实际交付于谢文虎的情况下，谢文虎即将案涉房屋出售给阿说阿各，实际为转让的案涉房屋的期待权。通过双方签订的《存量房买卖合同》中甲方义务约定的“在甲方单位交房给甲方当日再由甲方交房给乙方”，亦或是补充说明约定的“此房办证和交房时间以单位为准，乙方不得以任何理由催促甲方及丙方办理此房产权证”来看，在签订《存量房买卖合同》时，阿说阿各清楚知晓四川晋鼎建设工程有限公司并未将案涉房屋实际交付于谢文虎，且此时案涉房屋并未办理房屋所有权证书。根据《存量房买卖合同》的约定，实际办证时间要待四川晋鼎公司将案涉房屋交付于谢文虎后，再由谢文虎交付于阿说阿各，并由谢文虎办理单位集资建房更名手续，在将案涉房屋变更为阿说阿各名下后，由集资建房单位四川晋鼎建设工程有限公司直接为阿说阿各办理房屋产权证书。因此《存量房买卖合同》中甲方义务第1条约定的“保证出售的房屋权属真实，且房屋财产的共有人对出售此房无异议，提供合法的相关手续。必须保证自本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下”与客观事实不符，也与合同其他有关交房以及办理房屋产权证的条款约定的内容相矛盾，阿说阿各也清楚知晓该条款约定的义务不可能实现，故“必须保证自本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下”的约定并非双方的真实意思表示，应为无效条款。根据《存量房买卖合同》的约定，谢文虎的主要义务为向阿说阿各交付案涉房屋，并保证房屋权属真实，同时要为阿说阿各办理房屋更名手续，且此更名手续是指案涉房屋的集资名义，并非是指房屋产权的过户手续。本案中，在签订了《存量房买卖合同》后不久，谢文虎即将其集资的案涉房屋实际交付给了阿说阿各，并由阿说阿各占有使用至今，同时谢文虎也在其单位四川晋鼎建设工程有限公司处办理了更名手续，在取得单位同意后将案涉集资房更名为阿说阿各名下，房屋管理部门也已经对阿说阿各名下的案涉房屋进行了备案，故谢文虎已经完成了合同约定的义务。至于更名后的案涉房屋办理房屋产权证的问题，应系由四川晋鼎建设工程有限公司直接为阿说阿各办理，阿说阿各“不得以任何理由催促甲方及丙方办理此房产权证”。本案争议焦点并非案涉房屋能办理过户手续而谢文虎拒不协助办理，而系阿说阿各认为案涉房屋被四川晋鼎建设工程有限公司用于抵押贷款以及被西昌市人民法院查封可能造成将来的办证不能。一审法院认为，阿说阿各与谢文虎签订《存量房买卖合同》的时间为2014年2月24日，谢文虎将房屋交付于阿说阿各的时间为合同签订后的两三个月内，而四川晋鼎建设工程有限公司将案涉房屋用于抵押贷款的时间为2014年9月30日，故抵押贷款发生于案涉房屋买卖并实际交付之后。谢文虎向阿说阿各出售案涉房屋时，房屋产权明晰、完整，且实际交付于阿说阿各，阿说阿各也实际占有使用至今，在使用过程中，案外人将案涉房屋用于办理抵押贷款的行为与谢文虎无关。西昌市人民法院查封案涉房屋的时间为2017年11月14日，也发生于案涉房屋买卖之后，阿说阿各未能提供证据证明该查封后果的产生与谢文虎、陈世惠具有关联性，同时限制登记的时间为2017年11月14日至2020年11月13日，该查封状态并不必然导致案涉房屋不能办理房屋产权证。且在案涉房屋集资名义变更之后，不存在谢文虎协助办理房屋产权证的过户手续的情形，而系由四川晋鼎建设工程有限公司直接为阿说阿各办理，故何时能办理房屋产权证与谢文虎不再具有直接的关联性。关于阿说阿各所称的谢文虎一直未提供车位给阿说阿各使用的问题，一审法院认为在《存量房买卖合同》中，阿说阿各与谢文虎虽约定了由谢文虎无偿提供一个车位给阿说阿各使用，阿说阿各不享有车位所有权，但车位的使用问题并非合同订立的主要目的，车位是否已实际提供给阿说阿各使用并非合同解除的条件。综上，谢文虎出售给阿说阿各的案涉房屋产权明晰、完整，并已实际交付给阿说阿各使用至今，且已经为阿说阿各办理了集资房名义的更名手续，已经完成了合同约定的主要义务。在阿说阿各占有使用案涉房屋的过程中，案涉房屋被案外人用于抵押贷款亦或是被人民法院查封均与谢文虎不具有关联性，阿说阿各要求解除与谢文虎签订的《存量房买卖合同》缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。若因抵押贷款的行为损害了阿说阿各的合法权益，阿说阿各可向相关侵权人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回阿说阿各的全部诉讼请求。案件受理费13502.00元，减半收取计6751.00元，由阿说阿各负担。 二审审理中，上诉人阿说阿各围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被上诉人谢文虎、陈世惠、龙达公司未提交证据。 阿说阿各提交的证据如下： 第一组证据：《情况证明》，用以证明上诉人对房屋进行了装修。 第二组证据：照片、通话记录，用以证明被上诉人谢文虎、陈世惠未提交车位给上诉人使用，导致车辆被锁。 第三组证据：准购证，用以证明房屋要取得准购证才能办理产权登记。 谢文虎、陈世惠质证意见：《情况说明》系证人证言，证人未到庭作证，对证言真实性有异议，装修费金额是多少，我方不清楚，也与我方无关；照片、通话记录对车辆锁定的事实无异议，但我方提供了车位上诉人不使用而是随意停车导致车辆被锁，其责任不应由我方承担；准购证系复印件，无法核实真实性，且不能达到证明目的。 美佳美中介所质证意见：质证意见与谢文虎、陈世惠的质证意见相同，上诉人是找过公司，是通过我们找谢文虎、陈世惠，后来谢文虎、陈世惠与上诉人联系了的。 龙达公司质证意见：质证意见与谢文虎、陈世惠的质证意见相同。 本院对上述证据认证如下：《情况说明》系证人证言，证人未到庭作证；照片不能证明谢文虎、陈世惠未提供车位；准购证系复印件，且系保障性住房准购证，故对上述证据本院不予采信。 上诉人阿说阿各、被上诉人谢文虎、陈世惠、美佳美中介所、龙达公司对一审判决查明的事实无异议。 二审审理查明的事实与一审判决查明的事实一致，本院予以确认。 二审审理中，阿说阿各称去房管部门办理过案涉房屋产权证，房管部门的意见是还需要审查，且现在是暂停办理房屋产权证。阿说阿各在上诉状中诉称《存量房买卖合同》无效，二审审理中又称合同有效，但应予解除。 本院认为，审理中当事人争议的焦点如下：一、一审是否违反程序；二、阿说阿各请求解除《存量房买卖合同》是否应予支持。 一、关于一审是否违反程序的问题。一审审理中，阿说阿各并未起诉四川晋鼎建设工程有限公司，也未依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，申请追加四川晋鼎建设工程有限公司作为本案当事人参加诉讼，故其上诉称一审法院未追加当事人违反程序，本院不予支持。 二、关于阿说阿各请求解除《存量房买卖合同》是否应予支持的问题。审理中查明，案涉房屋系谢文虎原有的位于西昌市的集资房屋（面积为133平米）被拆除后，由其单位四川晋鼎建设工程有限公司补偿谢文虎两套房屋中的一套房屋，谢文虎将其出售给阿说阿各，双方签订《存量房买卖合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。因阿说阿各在签订合同时对上述事实是充分知晓的，且在合同中明确载明“此房为原西昌市市政公司集资建房，现四川晋鼎建设工程有限公司拆迁换房”，故一审判决认定案涉房屋来源真实、清晰正确。案涉房屋虽然是单位修建的经济适用房，但系集资建房拆迁还房，阿说阿各上诉称一审判决认定该事实错误，与上述查明的事实不符，本院不予采信。虽然阿说阿各在上诉状中称案涉《存量房买卖合同》无效，但其一审诉讼请求是要求解除该《存量房买卖合同》，在二审审理中又称该合同有效但应予解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同解除可以由当事人协商解除，或者符合法律规定的情形。本案中阿说阿各是以“不能办理房屋产权证，谢文虎未按照合同约定交付停车位，不符合合同签订的目的，符合法律规定的合同解除的条件”为由，请求解除双方签订的合同。本案中，阿说阿各请求解除合同的条件是否成就，本院认为，1.关于不能办理房屋产权证的问题。首先，虽然双方当事人签订的《存量房买卖合同》第二条第1款约定“必须保证自本合同签订之日将此房房屋所有权证及国有土地使用证更名于乙方名下”，但在合同“补充说明”中对交房及办证时间做了特别约定“此房办证和交房时间以单位为准，乙方（阿说阿各）不得以任何理由催促甲方（谢文虎）及丙方（龙达公司、美佳美中介所）办理此房产权证”。审理中双方当事人均认可四川晋鼎建设工程有限公司尚未办理案涉房屋产权证，阿说阿各也认可我州经济适用房目前暂停办理产权证，审理中，也未提交证据证明房屋产权登记部门明确案涉房屋不能办理产权证。其次，与阿说阿各签订合同后谢文虎将案涉房屋交阿说阿各使用至今，并依据合同约定由谢文虎在其单位四川晋鼎建设工程有限公司处办理了更名手续，在《干部职工经济适用房情况登记表》上将案涉房屋登记为“阿说阿各”，该表交西昌市保障性住房分配协调管理领导小组办公室。2.关于未提供停车位的问题。审理中，阿说阿各提交的证据不能充分证明谢文虎一直未提供车位供其使用，且车位的使用问题并非合同订立的主要目的，不是合同解除的法定条件。3.案涉房屋被抵押、查封的问题。阿说阿各上诉称案涉房屋目前被四川晋鼎建设工程有限公司抵押并被人民法院查封，但阿说阿各在本案中并未起诉四川晋鼎建设工程有限公司，且房屋抵押及查封系另一法律关系，故本院在本案诉讼中，不予审理。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，因双方合同中明确约定办证时间以单位为准，且不得以任何理由催促办理此房产权证，谢文虎已按约定交房并办理更名，本案审理中，阿说阿各提交的证据不足以证明案涉房屋不能办理产权证，购房目的不能实现，解除合同的条件已经成就，故阿说阿各在本案中以“谢文虎没有保证争议房屋权属真实导致上诉人不能实现买房及登记取得所有权”为由，请求解除合同并退还购房款、赔偿其损失，与本案中查明的事实不符，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 同理，阿说阿各请求美佳美中介所、龙达公司承担责任的上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，阿说阿各的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13502.00元，由阿说阿各负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶庆华 审判员  陈慧玲 审判员  马 俊 二〇二〇年五月二十七日 书记员  朱智鹏 附本判决书适用的法律条文如下： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更 （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。