陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕09民终400号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王发斌，（又名王某乙，王某乙兵），男，1956年3月12日出生，汉族，住安康市汉滨区。 委托诉讼代理人：马远鹏，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琪，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王化哲，男，1947年12月8日出生，汉族，住石泉县。 委托诉讼代理人：马远鹏，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琪，陕西恒典律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王某乙菊，女，1958年11月5日出生，汉族，住石泉县。 委托诉讼代理人：马远鹏，陕西恒典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琪，陕西恒典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈美洲，男，1964年1月24日出生，汉族，住石泉县。 委托诉讼代理人：尹立波，陕西奇声律师事务所律师。 上诉人王发斌、王化哲、王某乙菊因与被上诉人陈美洲房屋租赁合同、物权确认纠纷一案，不服陕西省石泉县人民法院（2019）陕0922民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某乙菊及其委托诉讼代理人马远鹏、李琪，上诉人王发斌、王化哲的委托诉讼代理人马远鹏、李琪，被上诉人陈美洲及其委托诉讼代理人尹立波到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 王发斌、王化哲、王某乙菊上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王发斌、王化哲、王某乙菊一审全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费由陈美洲负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。第一，案涉房屋系梁某某遗产，国有土地使用权也登记在梁某某名下，按照“房地一体”原则，案涉房屋也应当归梁某某所有。王发斌、王化哲、王某乙菊并没有表示放弃继承，该房屋应当在继承人之间继承，房屋属王发斌、王化哲、王某乙菊共同共有。第二、一审判决依据1986年的未生效判决认定被继承人进行了分家析产，进而认定案涉房屋归王发斌所有，不符合事实。第三，与陈美洲的租赁合同于2003年到期，陈美洲现在是无权占有。陈美洲至今既未支付房租，也未腾退房屋，陈美洲应当腾退返还房屋。二、一审判决适用法律错误。王发斌与陈美洲签订合同时，陈美洲知晓房屋所有权人为梁某某，王发斌是无权处分。而且根据《担保法》第四十条、《物权法》第一百八十六条的规定，借款合同中“绝押”条款无效。而且本案的抵押没有登记，抵押权也未设立，不能实现房屋归陈美洲所有的效果。 陈美洲辩称，一审判决对诉争房产的事实认定清楚。涉案房屋土地使用权虽然登记在梁某某名下，并不能因此认定房屋归梁某某所有。2002年，王发斌起诉又撤诉后，陈美洲一直居住在此地。因为案涉房屋拆迁，王发斌一方基于利益驱使才提起本案诉讼。一审判决适用法律正确，判决结果体现了公平正义，请求驳回上诉，维持原判。 王发斌、王化哲、王某乙菊向一审法院起诉请求：1.依法判决王发斌与陈美洲签订的房屋租赁合同期限已满，陈美洲立即腾退房屋；2.判令陈美洲支付从2003年1月至今15年整的房屋租金3600元，并承担同期贷款银行利息；3.诉讼费由陈美洲承担。 陈美洲提出反诉请求：1.请求确认坐落石泉县XX镇XX街XX组XX号房屋一大间二小间归陈美洲所有；2.反诉诉讼费由王发斌、王化哲、王某乙菊负担。 一审法院认定事实：本案诉争房屋位于石泉县XX镇XX社区XX组XX号，现状为一大间两小间，至今未办理房屋所有权证。1986年王化哲、王某乙菊、王发斌的母亲梁某某将王化哲、王某乙菊、王发斌及王某乙杰四兄妹列为被告向法院起诉，在该诉状中梁某某诉称：自（85）石民法字第45号调解书送达后有的被告不执行赡养协议，反而将我的房屋租借出去，女儿出嫁后我生活更无保障，请求将全部房产自得一半，其余一半各得五分之一。……。法院经审理作出了石法民字（86）第70号民事判决书，对诉争的房产进行了判决：堂屋一间归王某乙杰所有，西屋一间和晒楼房、石拱窑洞归王某乙哲所有，东屋一间归王某乙兵（王发斌）所有，后院瓦房一间归梁某某所有。判决后，王某乙菊不服，上诉至安康市中级人民法院，安康市中级人民法院认为石法民字（86）第70号民事判决书认定事实不清，程序违法，遂作出民裁字（86）115号民事裁定书：撤销石法民字（86）第70号民事判决书，发回石泉县人民法院重审。发回重审中，1987年4月1日梁某某向一审法院申请撤回分家析产的诉讼请求，石泉法院作出了石法民字（87）第29号民事裁定书载明：“原告梁某某诉被告王某乙杰等人析产、继承一案，现因梁某某申请撤回析产、继承之诉，对析产、继承待其百年后再说，各被告同意。本案中止析产、继承审理”。该裁定作出后，案件当事人未再起诉，石泉法院也未再审理。1999年12月16日，该房的国有土地使用权登记到梁某某名下，未办理房屋所有权证。梁某某于2005年12月29日去世。1988年王发斌将其分得的一大间两小间房屋出租给陈美洲，王发斌诉称系口头协议，陈美洲辩称签订了书面协议，但均未举证。1998年5月13日，王发斌与陈美洲达成《借款协议合同》一份载明：“借款人：王某乙，住石泉县XX街XX组XX号。被借款人：陈美洲，住石泉县XX街XX组XX号。王某乙于1998年5月十三日晚主动向陈美洲借到现金贰仟肆佰伍拾元整，使用时间为一年，自一九九八年五月十三日至一九九九年五月十三日止。借款人应主动向被借款人陈美洲将贰仟肆佰伍拾元现金全部偿还清。同时双方经过协议，借款人王某乙本人同意如不按期将借款还清，XX城XX街XX组XX号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲。为使双方不反悔，恐空口无凭，特立此协议合同依据备查。注：此协议合同从借款之日起生效。借款人：王某乙（签字捺印）.被借款人：陈美洲（签字捺印）。中证人：王某甲（签字捺印），执笔人：龚仪顺。一九九八年五月十三日”。1998年8月22日，王发斌与陈美洲达成《借款协议合同》一份载明：“借款人：王某乙，住石泉县XX街XX组XX号。被借款人：陈美洲，住石泉县XX街XX组XX号。王某乙于1998年8月22日主动向陈美洲借到现金壹仟陆佰元正，使用期时间为一年，自1998年8月22日至1999年8月22日止。借款人应主动向被借款人陈美洲将壹仟陆佰元全部偿还清。同时双方经过协议，借款人王某乙本人同意,如不按期将借款还清，XX城XX街XX组XX号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲。为使双方不反悔，恐空口无凭，特立此协议合同依据备查。注：此协议合同从借款之日起生效。借款人：王某乙（签字捺印）.被借款人：陈美洲（签字捺印）。中证人：王某甲（签字捺印），执笔人：(空)。1998年8月22日”。以上两笔借款本金共计4050元，到期后，王发斌未偿还。2002年9月4日，王发斌书写诉状一份，向一审法院提起诉讼，其诉讼请求为：1.判令陈美洲接受还债义务；2.房产抵押终结；3.诉讼费及其他诉讼费由王发斌与陈美洲各承担一半。石泉法院立案受理，案号为（2002）石民初字第303号。该案进行了证据交换及庭审，王发斌向法院提交了证据，其中有王化哲（本案原告）的《证明》：“……（房屋来源），1980年我与王发斌、王化杰协商并经母亲同意，XX街XX组XX号XX居房屋一大间（两小间）分给王某丁，……（王发斌工作情况及租给陈美洲的情况）”。同时梁某某出具了《证明》：XX街XX号房屋分家情况属实，王发斌1988年将他住的房子租给陈美洲情况属实。我不识字，所以请西街居委会主任许启昕代笔，以上内容包括王化哲的证明内容给我念了，记的对。代书人许启昕，证明人梁某某（捺印）。2002年9月28日”。陈美洲提交答辩状称：“本案租期1997年至2003年3月1日止，租金30元每月，已交清6年租金，现在租期未满，我仍居住在租房内。王发斌向我两次借款共4050元，借期一年。经中证人王某甲、龚某某等人见证，双方签订了协议。口头约定按月5分（50‰）支付利息。2002年8月25日王发斌找到我还钱，但他只同意还本，我提出按约定50‰支付利息，双方发生纠纷。房屋租金已在他向我借款前一次性支付至2003年3月1日，不存在以借款抵房租的事实。按照法律规定，借款利率不得超过银行同类贷款利率的四倍，借钱时98年5月国家标准贷款利率为12.075‰，8月借款国家标准贷款利率为9.35‰，按照法律王发斌还应承担1.5‰的罚息（其在庭审中提供了石泉县信用社出具的利率证明）。法院应当支持陈美洲要求王发斌支付四倍利息的意见”。陈美洲庭审中辩称：“借钱4050元是事实，当时说的用房子作抵押，借款一年。如果要房子就还钱，给5分钱的利，如果不给钱就把房子抵押给我了”。质证过程中王发斌对陈美洲提供的租房协议及房租收条不认可。该案中，陈美洲提供了龚某某（借款协议执笔人）及王发军（中证人）出具的证明，执笔人及中证人证明口头约定了月5分（50‰）的利息及房屋抵押的情况。王发斌不认可双方约定了利息，但同意以房租抵作借款。王发斌于2002年10月27日撤回起诉，其撤诉理由：现因工作繁忙，又出现安全事故，不能参加诉讼。法院依法作出了（2002）石民初字第303号民事裁定书，准许王发斌撤回起诉。因涉案房屋目前面临拆迁，王发斌、王化哲、王某乙菊与陕西嘉昌房地产有限公司签订了《房屋拆迁产权调换协议》，对房屋进行改造。对涉案房屋的归属王化哲等人与陈美洲发生纠纷，无法协商。2019年1月8日，王化哲、王某乙菊、王发斌以租赁合同诉至石泉法院，石泉法院进行了开庭审理，因王发斌未到庭参加诉讼，陈美洲对王发斌的委托代理合同提出异议，石泉法院亦无法向王发斌核实，遂作出裁定按王发斌自动撤诉处理，随后王化哲、王某乙菊撤回了起诉，陈美洲撤回反诉，法院依法作出了准许撤诉裁定。2019年4月10日，王化哲、王某乙菊、王发斌再次向法院起诉提出如上所请，随后陈美洲提出反诉并提出如上所请。王某乙杰于1994年4月去世，审理中，法院征求了王某乙杰的继承人意见，继承人作出了书面声明表示自愿放弃关于本案诉争房屋的权利及义务。根据诉辩主张，本案存在以下争议焦点：1.陈美洲请求确认诉争房屋归其所有能否成立？2.王化哲、王某乙菊、王发斌请求确认租赁合同期满及返还房屋、给付2003年1月至今共15年租金及利息的请求能否成立。3.本诉是否已过诉讼时效？一审法院认为，本案诉争房屋于1999年以梁某某的名义办理了国有土地使用权证，但不能以此推定梁某某对房屋有所有权。1986年石泉法院对王发斌家庭的房产进行析产、继承的判决虽然没有生效，但从事实看，原告方是按照法院判决进行了分配使用。根据法院调取的证据及在本案本诉中原告方诉称事实，原告方家庭内部对本案诉争房屋进行了分家析产，王发斌实际是取得了本案诉争房屋的所有权，所以王发斌对本案诉争房屋有处分权。1998年5月及8月，王发斌向陈美洲借款共计4050元，双方签订了借款协议，在该协议中约定“借款人王某乙本人同意如不按期将借款还清，XX城XX街XX组XX号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲”。该约定虽然属于“流质”无效条款，但语句表述可以看出，王发斌是作出了逾期不还款将房屋抵给陈美洲的意思表示。此问题也得到了借款合同的中证人证实。而借款到期后，王发斌并没有偿还借款。到了2002年，王发斌虽然起诉了陈美洲主动要求还款，但在该案庭审中陈美洲也陈述了答辩意见，明确表示要么按当时的同期银行贷款四倍利率（5分）支付利息并还本金，要么就用房屋抵债。陈美洲给了王发斌选择权，但王发斌在庭审后撤回了对该案的起诉。其撤诉理由是因工作原因无暇顾及诉讼，但王发斌当时是委托了148法律工作者高兴安为其代理人的，王发斌完全可以让其代理人完成诉讼过程，仅因其工作原因撤诉的理由也不尽合理。再从证人证明的本案诉争房屋当时房价与借款本金、利息比较看，两者相差不大。王发斌撤诉后，就再未要求任何部门解决此纠纷或要求陈美洲返还房屋及支付房租，一直由陈美洲占用使用该房屋。陈美洲虽然没有办理过户手续，但基于该房屋的原始性质及情况，原告方家庭内部进行了分家析产后至今也是没办理房产登记。目前该房屋面临拆迁，更无办理房产登记的可能及必要。综上可见，王发斌已经默认房屋抵偿给陈美洲，双方形成了事实上的以物抵债。王发斌现在要求返还房屋并支付租赁费及利息没有依据，违反诚实信用原则，对其诉讼请求不予支持。因原告方家庭内部已经进行了分家析产确权，王化哲、王某乙菊与诉争房产无关，其无权主张陈美洲返还，对其诉讼请求不予支持。陈美洲系对涉案房产合法占有，应当确权给陈美洲。依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十五条、第一百四十二条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、驳回王化哲、王某乙菊、王发斌的诉讼请求；二、确认坐落石泉县XX镇XX街XX组XX号本案诉争的一大间二小间房屋归陈美洲所有。案件受理费100元、反诉案件受理费100元，由王化哲、王某乙菊、王发斌负担。 二审中，当事人均未提交新的证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点为：一、王发斌、陈美洲之间是否形成以物抵债？王发斌、王化哲、王某乙菊能否要求陈美洲支付房租、腾退房屋？二、陈美洲能否主张房屋所有权？ 关于焦点一，以物抵债是债权人与债务人约定以特定财产归债权人所有，用以清偿债务的行为，一直是我国法律允许的一种债权实现、债务消灭的方式。《中华人民共和国担保法》第四十条规定“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”王发斌、陈美洲在1998年签订的两份《借款协议合同》中约定的“借款人王某乙本人同意如不按期将借款还清，XX城XX街XX组XX号坐北朝南一大间两小间房屋抵押给陈美洲”条款虽因违反上述法律规定而无效，但双方之间确实达成了以房抵债的一致意思表示，这也被借款协议执笔人龚仪顺、中证人王某乙（发）军出庭证言和书面证明所证实。借款履行期限届满后，王发斌并没有按照约定时间向陈美洲偿还借款。2002年，虽然王发斌向法院起诉要求判令陈美洲接受还款、房产终结抵押，该案最终又以王发斌撤回起诉终结。2003年3月，房屋租赁期限届满后，王发斌、陈美洲未再签订房屋租赁合同，陈美洲仍在此处居住至今，虽然双方没有签订书面以房抵债协议，但直至本案诉讼前，王发斌既没有主张偿还借款，王发斌、王化哲、王某乙菊等人也未要求陈美洲腾退房屋，事实上王发斌、陈美洲在借款履行期限届满后按照原借款协议约定的抵押内容履行了以房抵债，只是未办理房屋产权变更登记。案涉土地虽然只登记在王发斌母亲梁某某一人名下，但该土地上修建的房屋系家庭财产，王发斌父亲去世后，其家庭成员内部进行了财产分割，王化哲、梁某某的证明均证实案涉房屋分给了王发斌，王发斌将分给自己的房屋出租、以物抵债给陈美洲，其他家庭成员也没有提出异议。即使王发斌以房抵债行为侵犯了其他家庭成员的利益，他们也应当向王发斌主张权利。时隔20余年后，王化哲、王某乙菊却以房屋共有人主张王发斌系无权处分，要求陈美洲返还房屋，既与客观事实不相符，也严重违反了诚实信用原则。因此，王发斌、王化哲、王某乙菊要求陈美洲支付房租、腾退房屋的请求不能成立。 关于焦点二，王发斌在借款期限届满后，事实上以房屋代替清偿了原债务，这为马光友、王发军、龚仪顺的出庭证言及王发斌2002年8月28日、2002年9月4日两次向石泉法院提交的民事诉状所证实。王发斌在委托有诉讼代理人且法院开庭之后的2002年10月27日撤回对陈美洲的起诉，一审认定“王发斌已经默认房屋抵偿给陈美洲”并无不当。1986年有关部门评估王发斌分得的东屋一间（即涉案房屋）价值1743元，房屋的价值也与1998年向陈美洲借款的4050元本息相当，以房抵债并没有因显失公平损害另一方利益。陈美洲在房屋租赁期限届满后，仍然占有该房屋近20年至今，王化哲、王发斌、王某乙菊的一审《民事起诉状》亦载明陈美洲“住石泉县XX镇XX社区XX组XX号”即案涉房屋，实际上陈美洲是受领了该房屋，虽然没有完成房屋产权变更登记，但陈美洲仍是该房屋的所有人，可以主张房屋所有权。案涉房屋因要拆迁补偿将有巨大升值，是近20年未主张任何权利的王发斌等人诉讼的根源，其通过对事实上以物抵债的反悔来获取不当利益的故意显而易见，显然违反诚实信用原则，如支持其要求陈美洲支付房租并腾房的诉请，将与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对王发斌等人的此种行为不应予以支持。因此，对陈美洲要求确认坐落石泉县XX镇XX街XX组XX号本案诉争的一大间（隔成二小间）房屋归其所有的反诉请求，予以支持。 综上所述，王发斌、王化哲、王某乙菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王发斌、王化哲、王某乙菊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程及海 审 判 员 张忠全 审 判 员 周红梅 二〇二〇年五月十四日 法官助理 李 涛 书 记 员 张 文 1