湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终462号上诉人（原审被告）：张某1，男，1965年9月1日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，现住武昌区。委托诉讼代理人：黄森，湖北楚义君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马某，女，1969年11月8日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。上诉人张某1为与被上诉人马某离婚后财产纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15444号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张某1上诉请求：1、改判驳回马某全部诉讼请求或者发回重审。2、一、二审案件受理费、鉴定费、保全费等全部由马某负担。事实和理由：一审判决书存在认定事实不清，适用法律错误，程序严重违法。一、该房屋系张某1个人财产。1)本案双方当事人于2013年ll月l4同解除婚姻关系，本案涉案房屋的选定、购买资格结果通知、最终合同签订，房屋的交付均在婚姻关系解除以后，均由张某1独自完成，房屋产权应属张某1所有。2)该房屋的分配与张某1身为学校单位职工具有不能割裂的强烈身份专属属性。涉案房屋为限价住房，供应对象限定为湖北大学在编在册和离退休工作人员，限制销售时间与销售对象，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，在限制上市交易期内属于限制流通物，故此类房屋不能等同于普通商品住房，具有明显的身份属性与本方不可分割的福利政策性质。原校内住房基于琴园小区房屋的分配政策，已于2015年4月21退还给学校，并且本人依照政策规定必须继续服务满五年，未满规定服务年限离校的，学校按原售价回购其住房。二、一审法院直接按照现在房屋价值平均分割，重复的处分了购房款六十余万元，即马某在离婚纠纷中已经得到了购房款的分割，而在本案中再次进行了分割。在离婚判决书共同财产分割部分，已经明确将张某1在中国中投证券公司账户内的2012年3月21日至2013年7月22日，支取现金及现金转账合计679400元，作为夫妻共同财产予以分割。而张某1缴纳34万元的购房款是从股票账户里取现支付的。一审法院没有考虑购房款己在前案中处分的事实，而直接以房屋现在价值平均分割，属于重复计算，有失公允。三、一审法院违反法律进行裁判：婚姻法对夫妻共同财产中的房屋分割方式有明确的规定，但一审法院罔顾法律，损害了当事人的选择权。马某起诉要求判决房屋归张某1所有，由张某1补偿其l60万。马某已经明确了自己不主张房屋所有权，只想要补偿。但张某1也从未在一审中主张过或者同意房屋归自己所有，补偿马某相应的款项。一审法院在处置房屋归属权及如何补偿时，从没有依法征询过张某1的意见，而直接判令归张某1所有属于违法裁判，损害了张某1的选择权。而事实是张某1无力支付相应的补偿款，也不想要房屋归属权。法院应充分全面维护双方当事人的合法权益，而不仅仅只考虑作为马某的单方想法。四、一审判决关于房屋价值，采信了评估公司的估价报告，但该鉴定结论明显依据不足。1)评估报告“设定估价结果为估价对象取得《国有土地使用证》《房屋所有权证》或《不动产权证书》等权属证书条件下的完全产权市场价值。”这种设定没有事实依据。2)评估报告设定“设定估价对象能在市场上自由交易”。这种设定没有事实根据。案涉房屋的交易对象有严格限制。5年内交易对象仅为学校，价格条件为原价；5年后的交易对象虽然不做限制，但是事实上由于无法办证，交易对象被大大限缩，这种供需关系显然不能与充分竞争的市场相等同。而且“同等条件下的优先购买权”系以“如需出售”为前提，在张某1无意出售的情况下，就不存在交易价格。3)评估报告采用“比较法”对估价对象进行分析、测算和估价，并以梦湖水岸商品房屋为例。挑选比较对象不符合《房地产估价规范》规定的类似性。梦湖水岸属于证照齐全的湖景房，不受任何限制的自由市场流通，而本案的琴园小区房屋是无法办证、且有单位优先购买权限制的双竟双限房。二者之间不具有可比性。马某答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。马某向一审法院起诉请求：依法分割夫妻共有财产，坐落于武昌区湖大琴园1号楼栋1单元27层2701室房屋由张某1给予一次性支付经济补偿金1600000元，马某不主张该房屋所有权。一审法院认定事实，马某与张某1于××××年××月××日登记结婚，婚后生育一女张某2。2012年3月2日，马某起诉至武昌区人民法院请求与张某1解除婚姻关系；依法平均分割夫妻共同财产。2013年7月26日，武汉市武昌区人民法院作出（2012）鄂武昌民初第01388号民事判决书，判决：准许马某与张某1离婚。判决书中经审理查明认定的夫妻共同财产主要内容：2000年7月，湖北大学分配给张某1位于湖北大学2区1栋3门14号住房（建筑面积78.34平方米）一套，该房屋未进行房改，张某1为此缴纳房款28416.72元，仅享有居住权；2002年4月，武汉港务管理局分配给马某位于武汉市江岸区沿江大道116号（新号167号）2栋16号公有住房（实有面积18.34平方米）一间；张某1预购位于湖北大学琴园小区1幢1单元27层2701号房（建筑面积149.69平方米）一套，系双竟双限商品房。该房屋购房合同未签订，预计2013年12月9日交房。该房张某1于2011年12月23日第一次缴纳150000元，旧房款冲抵24410.74元，2012年12月19日张某1向校方现金缴款340000元，银行刷卡121771.76元，共计缴款：636182.5元。对上述夫妻共同财产判决书认为：因为湖北大学分配给张某1位于湖北大学2区1栋3门14号住房一套尚未取得完全所有权。武汉港务管理局分配给马某位于武汉市江岸区沿江大道116号（新号167号）2栋16号房屋一间系公有住房。上述房屋根据现实情况分别宜由张某1继续居住位于湖北大学2区1栋3门14号住房，马某居住位于武汉市江岸区沿江大道116号（新号167号）2栋16号房屋，待上述房屋取得所有权后，双方当事人可以另行向人民法院提起诉讼。张某1预购位于湖北大学琴园小区1幢1单元27层2701号房因未交付亦未取得完全所有权。待取得所有权后，相应房屋权利及由此的缴款事项，双方当事人可以另行向人民法院提起诉讼。该判决还对双方的股票、公积金、债务等作出评判。对夫妻共同债务评判：张某1辩称购买湖北大学琴园小区住房截至2013年7月1日欠汉口银行贷款101476.46元并提交了信用卡对账单予以证明，马某对此予以认可。故所欠银行按揭贷款101476.46元应认定为夫妻共同生活所负债务，由双方平均承担。在马某向张某1支付50738.23元后，其余按揭贷款本息由张某1负责偿还。宣判后，马某向武汉市中级人民法院提起上诉，2013年11月14日撤回上诉。武汉市中级人民法院作出（2013）鄂武汉中民终字第00959号民事裁定书，裁定：准许马某撤回上诉。判决书已为生效法律文书。2014年6月25日，张某1与武汉宝吉物业管理有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定所供商品房为湖北大学琴园小区1幢1单元27层2701号房（建筑面积149.69平方米）。张某1应于2012年12月19日前，一次性存入商品房全部价款636183元。2014年10月20日，武汉宝吉物业管理有限公司出具“湖大琴园交房通知书”，交房时间：2014年10月28日。2015年4月21日，湖北大学国有资产与实验室管理处向张某1发放“关于琴园小区业主退还学校旧房的通知”,要求于2015年5月28日前将旧房退还学校。2019年3月4日，湖北大学国有资产管理处出具证明“张某1同志系我校政法与公共管理学院职工，职称为副教授。张某1同志于2012年12月在湖北大学点购琴园小区1号楼1单元2701室限价商品房，面积为149.69平方米。此商品房买卖合同已在武汉市房地局备案，合同备案号：市120257891。我校琴园小区住房因办证手续还不齐全，影响不动产证办理，目前张某1同志所点购的琴园小区1号楼1单元2701室限价商品房不能办理不动产证。”原审中，马某于2019年4月23日向法院提起“诉中财产保全申请”，请求依法对登记在张某1名下的位于武汉市武昌区湖大琴园1号楼栋1单元27层2701号房（合同备案号（编号）：市120257891）价值1600000元部分进行诉讼保全，并提供案外人吴宏名下坐落于洪山区××大街××街道××玉兰××教师小区××单元××室房屋（建筑面积177.23平方米）进行财产担保。法院接受申请后，经审查，于同年5月7日作出（2018）鄂0106民初15444号民事裁定书。2019年5月13日，张某1向法院提出裁定异议，同年5月17日，法院作出（2018）鄂0106民初15444号之一民事裁定书，裁定：驳回申请人张某1的复议申请。诉争房屋现由张某1在居住。2019年6月14日，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司接受法院委托，对马某申请的武昌区湖大琴园1号楼1单元27层2701号房市场市值估计，于同年7月19日出具苏天房估字（2019）武第S009号房地产司法鉴定估计报告，估价结果：估价对象市场市值为：总价人民币343.09万元（其中装修总价为20.66万元），单价22920元/平方米。估价报告应用的有效期自估价报告提交之日起为壹年。马某支付评估费用11100元。2019年8月16日，张某1向法院提出“关于苏天房估字（2019）武字第S009号评估报告的异议”，其主要内容：一、评估机构的评估程序令人不解，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司武汉分公司在接受人民法院委托时是否具有市场主体资格？武汉光谷联合产权交易所摇号选择中介机构确认书确认的中介机构为“江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司”但此次出具评估报告的中介机构是“天圣房地产土地资产评估测绘有限公司”，两个中介机构不同？根据苏天房估字（2019）武字第S009号评估报告提供的注册房地产估价师名单：（注册号：4220070068）、张志波（注册号：4220040168）。这两位估价师应同时到现场，2019年7月4日现场评估时，只有张志波一人到了现场，且多和异议人聊天。现场工作人员张姓女孩，她是否具有相应从业资格？选择估价机构是否符合上面提到的两个文件及上面具体列举的情况，评估报告是否有效？二、评估报告采用的估值法不合理，造成被评估对象价值过高且装修价值过低。该评估采用的估价方法是“比较法”。评估报告第10页采用比较法的理由是“估价对象类似地区具有较为活跃和成熟的房地产市场，能够收集到较为完整的可比实例资料，通过可比实例的价格修正可以得出估价对象房地产市场价格。”根据这样表述，如下情况如何解释：估价对象虽然备案，但不能（不是不办）办理房屋不动产权属证书，不能进入市场交易，而该报告以市场价值来评估，是否有法律依据？该评估报告第6页“未定事项假设项：服务年限已满后，其住房如需出售，学校或学校教职工在同等条件下有优先购买权”，这说明该评估对象权利受限，评估对象也不能自由交易。该评估报告第7页“五、依据不足假设”条：委托方未能提供估计对象的《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证》等权属证明复印件，本报告以估计委托人提供的相关资料真实合法有效为前提。这些重要且关键的证明文件都没有，估价机构却“假设”这些证明真实合法有效？最具可比性的类似地区为琴园小区，琴园小区业主私下（没有房屋不动产权属证书）交易，安居客查询结果为：2019年7月16474元平米，8月为18354元平米。另外附近地区的七星绿色花园法拍网上有套可进行市场交易的住宅也只20093元平米。该评估报告第9页表格中“房地产概括谈及房屋成新率95%”，而实际是琴园小区所有房屋都有质量问题（如外墙砖内墙砖大面积脱落、楼板垮塌楼板厚度不符合国家10到12厘米的标准）。估价对象的区位状况描述与实际也不相符（如商业繁华程度较高的定性以及距地铁站实际有1000米）。该评估报告对评估对象为：22920元平米，如何得出？异议人于2014年下半年拿到估价对象的房屋钥匙（交房），学校物业管理部门规定装修时间为2014年12月至2015年4月。湖大琴园小区近1600套房屋同时装修耗时漫长，实际装修完成能使用的时间是2016年的事，所以评估报告第9页注明：“估价对象维护较好”。装修使用年限不长且“维护较好”较高的人力成本和最好的原材料，但该报告定性装修档次为“中装”（定性中装的标准是什么？）。评估报告对装修总价定为“20.66万元”明显过低？评估机构资格问题及该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估方法不科学，评估结果让人难以信服。评估程序违法、评估报告作出的依据不合理、不充分，违反客观性、公正性原则，损害了异议人的合法权益。2019年8月21日，江苏天圣房地产土地评估测绘有限公司武汉分公司对关于武昌区人民法院转“张某1的《异议》”出具答复函，其主要内容：1、我公司2019年6月14日接受贵院的委托（武汉光谷联合产权交易所确认书编号：（2019）第1096号、法院转办单编号：（2019）鄂0106鉴评转字第93号）后，分别与承办法官、申请人（马某）和被申请人（张某1）联系，商定“武昌区湖大琴园1号楼栋1单元27层2701号房地产（以下称估价对象）”的现场查勘时间为2019年7月5日。我公司估价人员张志波、张敏于2019年7月5日到达估价对象现场后，由被申请人（张某1）领入估价对象室内进行查勘，重点询问、检查、核对了估价对象的区位、实物和权益状况，拍摄了反映估价对象现状的室内、室外照片；并由到场人员在现场查勘记录表上签字见证我公司评估现场查勘工作（查勘图集已放入评估报告附件），后于2019年7月19日完成评估工作，将评估报告移交给武汉光谷联合产权所转交给委托方。2、江苏天圣房地产土地评估测绘有限公司武汉分公司是江苏天圣房地产土地评估测绘有限公司（以下简称江苏天圣公司）依法在武汉设立的分支机构，经江苏天圣公司授权对外承接业务，在经营范围内从事房地产评估工作；武汉分公司隶属于江苏天圣公司，具备以江苏天圣公司名义出具鉴定报告的资格。依据《房地产估价机构管理办法》第二十条的规定，我公司出具了加盖江苏天圣公司公章的正式的评估报告，并在报告附件中附上公司营业执照、估价人员资质证书以及江苏天圣公司《房地产估价机构备案证书》。3、我公司按照《房地产估价规范》的规定，安排一名专职注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地查勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。并出具了两名专职房地产估价师签字并加盖江苏圣天公司公章的正式评估报告（苏天房估字（2019）武第S009号）。4、“湖大琴园”项目是由湖北大学申请、经武汉市人民政府及湖北省教育厅批准建设的、纳入政策保障性住房体系的限价商品房项目，该项目已取得《建设用地规划许可证》（武规地（2009）296号）、《国有土地使用证》（武国用（2010）第314号）、《建设工程规划许可证》（武规建（2011）021号）、《建设工程施工许可证》（4201062010020800514BJ4001等）和《商品房预售许可证》（武房开预售（2012）362号）等政府相关职能部门颁布的许可证书，该项目规划、施工和销售手续合法齐全、权属清晰完整。估价对象已签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市120257891）并在不动产管理部门备案（相关各方缴纳后期税费后可顺利办理不动产权属证书）且已分配入住多年。我公司根据估价对象“项目规划、施工和销售手续合法齐全、权属清晰完整；购房合同已在不动产管理部门备案”的实际情况，按照《房地产估价规范》的规定，在出具的正式评估报告中“设定估价对象能在市场上自由交易”和“设定估价结果为估价对象取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《不动产权证书》等权属证书条件下的完全产权市场价值。”5、我公司根据《房地产估价规范》规定采用比较法对估价对象进行分析、测算和估价。在采用比较法评估时，结合我公司长期积累的市场资料以及估价人员的实地调查，了解到估价对象同用途的类似房地产的市场售价一般在21000-25000元/平方米之间。本次评估的估价对象市场价值为总价343.09万元（其中装修总价为20.66万元），单价人民币22920元/平方米，符合估价对象的房地产市场行情。6、估价对象已签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市120257891）“附件一：该商品及所在楼层平面图”复印件上记载估价对象的户建筑面积为149.69平方米（其中户分摊建筑面积34.38平方米，户套内建筑面积为115.31平方米）。本次评估的装修总价为20.66万元，分摊到户建筑面积上的装修单价约为1380元/平方米、分摊到户套内建筑面积上的装修单价约为1790元/平方米，符合估价对象的房屋市场行情。综上，我机构出具的房地产评估报告（编号：苏天房估字（2019）武第S009号）是客观、公正、合理的。2019年8月29日，张某1向法院提出《关于苏天房估字（2019）武字第S009号评估报告的异议答复的异议》，对评估机构的答复假设了事实不存在的产权状况；优先购买权的限制条件对价格影响没答复清楚；装修的评估方法、技术思路没有说清。在比较法运用中，挑选权益状况不一样的信息举例，评估报告估值依据的资料基础不充分，评估方法不科学，评估结果让人难以信服。现马某诉至法院，诉请如前。一审法院认为，马某与张某1于2013年7月26日经法院作出的（2012）鄂武昌民初第01388号民事判决书判决离婚。在该判决书中对张某1预购位于湖北大学琴园小区1幢1单元27层2701号房（建筑面积149.69平方米）一套，系双竟双限商品房。该房屋购房合同未签订，预计2013年12月9日交房。该房张某1于2011年12月23日第一次缴纳150000元，旧房款冲抵24410.74元，2012年12月19日张某1向校方现金缴款340000元，银行刷卡121771.76元，共计缴款：636182.5元的事实均予以认定。并对该房屋的处理意见为“张某1预购位于湖北大学琴园小区1幢1单元27层2701号房因未交付亦未取得完全所有权。待取得所有权后，相应房屋权利及由此的缴款事项，双方当事人可以另行向人民法院提起诉讼。”故马某向法院提起离婚后财产纠纷诉讼符合法律规定，对张某1抗辩该房屋已在离婚诉讼中处理完毕的理由，法院不予采纳。在马某、张某1婚姻关系存续期间，张某1预购诉争房屋并支付了全部房款，且在该笔款项的信用卡支付部分，亦已判决由马某、张某1作为夫妻共同债务进行了分担。张某1离婚后与开发商签订的《武汉市商品房买卖合同》亦是对上述房屋买卖事实的确认及补办相应手续。故对张某1辩称该房屋系其离婚后以个人名义购买所得的抗辩意见与法院认定及事实不符，该抗辩理由亦不予采纳。另房屋登记合同类型系商品房，对张某1主张其学校内部有规定的抗辩意见，不能改变其房屋属性，法院不予支持。马某不主张该房屋的所有权，要求张某1根据评估报告的价值给予一次性经济补偿金1600000元的诉讼请求，根据评估报告对涉案房屋的现价值评估为3224300元（不含婚后张某1对房屋装修的价值部分），并根据双方离婚时财产分割的情况，即均按50%的比例进行的夫妻财产分割，故法院对马某主张由张某1向其支付房屋经济补偿金1600000元的诉讼请求予以支持；对张某1抗辩应予分割的仅是所缴纳房屋款项636182.5元的财产权，即支付马某该款对价的一半的理由，不予支持，该房屋在其实际取得及居住的近6年时间里，房屋有一定的增值，其增值部分亦属于其未分割的共同财产。另，张某1虽对评估报告提出异议，但并未有证据证明鉴定部门鉴定资格或鉴定程序违法或鉴定结论明显依据不足的情形，故该抗辩理由不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十八条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条之规定，判决：登记在张某1名下的坐落于武汉市武昌区湖大琴园1号楼栋1单元27层2701号（合同备案号（编号）：市120257891）建筑面积149.69平方米的房屋归张某1所有；由张某1于判决生效之日起十五日内给付马某房屋经济补偿金1600000元。一审案件受理费14230元，鉴定费11100元保全费5000元，由马某负担15165元，张某1负担15165元（此款马某已垫付，由张某1连同上述款项一并给付马某）。二审期间，张某1向本院提交银行流水，拟证明张某1从股票账户取款34万元用于了支付诉争房屋的房款。马某对银行流水的真实性无异议，但不认可张某1将此款缴纳了房款。本院认定如下：对张某1提交银行流水的真实性予以采信。二审经审理查明的事实与一审查明事实相同。本院认为，武汉市武昌区人民法院作出（2012）鄂武昌民初第01388号民事判决书已生效，该判决查明武汉市武昌区湖大琴园1号楼栋1单元27层2701号房屋系马某、张某1婚姻存续期间的夫妻共同财产，即本案诉争房屋。故张某1认为诉争房屋属于其个人财产的上诉理由于法无据，本院不予采纳。张某1在2013年7月25日武汉市武昌区人民法院的质证笔录中陈述“对张某1股票账户转出679400元的事实没有异议。679400元用于还别人的钱。其中还父母兄弟20万元，还给亲戚（姑妈的孙子）卢艳初10万元，139400元用于日常开支。现金转账4万元还给老乡吴水娥，20万元转给朋友祝茂江。”而在本案中张某1陈述上述679400元中有34万元直接缴纳给了学校支付房款，该陈述与前述事实相矛盾。且张某1提交的银行流水仅能证明其取款情况，亦无法证明此款用于支付房款的事实。故张某1认为原审法院重复计算的上诉理由缺乏事实依据和证据支撑，本院不予采纳。涉案房屋的价值系经原审法院委托评估机构作出了估价结果，该鉴定部门具有鉴定资质，鉴定人员亦具备鉴定资格，鉴定程序合法。张某1在原审时并未申请重新评估，现亦无证据推翻上述鉴定意见，故张某1认为涉案房屋价值评估价格过高的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。张某1在二审期间明确表示要涉案房屋的所有权，故原审法院对诉争房屋的处理方式并无不当。综上所述，张某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14230元，由张某1负担。本判决为终审判决。审判长 叶 欣审判员 骆朝辉审判员 胡丹丹二〇二〇年五月二十九日书记员 陈喜兰