江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0113民初5167号 原告：薛平，男，1971年4月21日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：南京博纳思资产管理有限公司，住所地南京市秦淮区白衣庵23号101室、201室、202室，统一社会信用代码91320104MA1MD3YJXF。 法定代表人：金卫。 委托代理人：唐可勋，江苏东域律师事务所律师。 被告：南京苏星汽车修理有限公司，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道东井村48号，统一社会信用代码91320113134904275G。 法定代表人：徐正。 委托代理人：高淑奎，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告薛平与被告南京博纳思资产管理有限公司（以下简称博纳思公司）、南京苏星汽车修理有限公司（以下简称苏星公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案受理后，由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告薛平、被告博纳思公司的委托代理人唐可勋、被告苏星公司的委托代理人高淑奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛平向本院提出以下诉讼请求：1、判令原告与被告签订的租赁合同无效，二被告返还租金和保证金8000元，支付搬迁费、进场费5000元、经营损失及人工费6万元、装修费2.58万元、退还卫生费及物业费1200元，共计10万元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：博纳思公司在明知没有招商资质的情况下，将迈皋桥古玩城市场的商铺租给原告，收取原告租金及各项费用。合同签订后，原告对商铺进行了装修，花费了装修费用。后苏星公司通过诉讼收回商铺。博纳思公司未按约定履行合同，给原告造成了损失。苏星公司未履行监管义务，也应当承担赔偿责任。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。 被告博纳思公司辩称，博纳思公司未与薛平签订租赁合同，双方之间存在事实租赁关系。薛平缴纳了半年的房租，但实际腾退房屋的时间应为2019年8月26日，薛平尚欠博纳思公司一个月的房租，请求法院在本案中一并予以处理。既然双方之间是不定期租赁合同，薛平的装修也未经博纳思公司同意，且被告博纳思公司给了薛平合理搬离时间，博纳思公司不应赔偿薛平装修残值。 被告苏星公司辩称，苏星公司与原告并无租赁合同关系，苏星公司不存在对博纳思公司所谓的监管义务。因博纳思公司未按约定履行义务，苏星公司通过诉讼，收回商铺，生效法律文书确认苏星公司与博纳思公司的合同已于2017年7月6日解除。博纳思公司与薛平存在合同关系，应承担不能正常履行合同的法律责任，薛平应向合同相对方主张损失。 经审理查明，2015年11月12日，苏星公司与金卫签订《租赁合同》，约定苏星公司将位于南京市栖霞区部分房屋及院落租与金卫，房屋面积为4700平方米，用于旧货市场经营；租赁期限为5年，自2015年11月18日起至2020年12月17日止，其中2015年11月18日至2015年12月17日为装修免租期。因金卫未按合同约定支付租金，苏星公司向栖霞区法院提起诉讼，要求解除与金卫签订的租赁合同，金卫返还租赁房屋，支付拖欠的房租、违约金及房屋占有使用费，没收金卫缴纳的违约保证金。经审理，栖霞区法院于2018年5月10日作出（2017）苏0113民初4092号民事判决书，判令金卫支付苏星公司租金及滞纳金，驳回苏星公司其他诉讼请求。苏星公司不服上述判决，向南京市中院提起上诉。经审理，南京市中院于2019年1月7日作出（2018）苏01民终6375号民事判决书，判令撤销栖霞区法院上述民事判决，确认苏星公司与金卫签订的房屋租赁合同于2017年7月6日解除，金卫腾空返还租赁房屋，金卫支付拖欠的房租、房屋占有使用费及租金滞纳金，苏星公司有权不予返还金卫缴纳的保证金。 2019年1月3日，薛平支付博纳思公司租赁上述房屋中A35号商铺定金2000元。2019年1月26日，薛平支付博纳思公司租赁涉案商铺租金6000元。当日，博纳思公司在其于2019年1月3日向薛平出具的收款收据上写明，薛平支付的2000元，1000元转租金，1000元转保证金。薛平租赁涉案商铺后，即对涉案商铺进行装修。 上述南京市中院判决生效后，金卫未按生效判决履行义务，苏星公司向栖霞区法院申请强制执行。2019年5月7日，栖霞区法院在金卫租赁的涉案房屋处张贴搬迁公告，要求金卫及包括薛平在内的房屋实际控制人于2019年7月10日前交付房屋、支付欠款。2019年6月14日，博纳思公司在涉案房屋处张贴通知，通知载明根据栖霞区法院《搬迁公告》通知书精神，博纳思公司将不具备继续分摊经营的条件，为维护所有商户的合法权益，通知各承租户：一、于2019年6月30日前愿意搬迁至的业主，博纳思公司将给予2个月的优惠期；二、业主的搬迁费将按各商户的不同情况由博纳思公司全额承担；三、已缴纳房租且不接受搬迁方案的承租户，博纳思公司将在搬离迈皋桥古玩城后，退还未使用的房租及保证金。2019年8月19日，苏星公司向金卫及涉案房屋占用人发出《的七次函》，函中载明根据生效法律文书及栖霞区法院已发出的《搬迁公告》，如未在规定期限内交还房屋并偿还欠款，法院将采取强制措施；为避免不必要的纠葛与损失，请加快搬迁；当前本场还剩最后3户未干净迁离出场（A2肖胜、A35薛平、B1韩同春）；………。2019年8月26日，苏星公司向最后正在迁离五户发出《第十二次郑重声明》，声明载明根据各户承诺报备法院的准确立场日期（A2肖某承诺8.26将离场、A35薛某承诺8.26将离场、………）,2019年8月26日18点前是最后离场时间点，今天是最后一天时间，请抓紧时间搬离；………。 庭审中，薛平举证博纳思公司与他人签订的商铺租赁合同，拟证明其与博纳思公司也签订了商铺租赁合同，但博纳思公司为规避法律责任，在签完合同后，将合同拿回去盖章，至今未将合同交给薛平，并陈述其租赁的商铺面积为25平方米，月租金为1500元，优惠政策是缴纳十个月租金算十二个月，其缴纳了6个月的租金7000元、1000元的押金，博纳思公司认可薛平举证商铺租赁合同的真实性，但认为其与薛平并未签订商铺租赁合同，双方之间是不定期租赁的合同关系，并陈述薛平租赁的商铺面积实际为22平方米，薛平缴纳了6个月的租金，租金共计支付了7000元，还支付了1000元的押金。薛平陈述其现金支付博纳思公司一年的物业费、卫生费等各项费用计600元，博纳思公司并未向薛平出具收据，博纳思公司陈述经过查询未缴纳上述费用。薛平举证照片数张、收据两张，拟证明其租赁商铺后，用钢结构做了一个和房屋一样大的顶，顶上做了一个简易房，共花费2.58万元，博纳思公司认可照片的真实性，不认可收据的真实性，即便存在该费用，也应该折旧，且其与薛平之间是不定期租赁关系，博纳思公司可以要求薛平随时走，不存在补偿问题。薛平陈述博纳思曾发过通知，搬迁费由博纳思公司承担，博纳思公司陈述支付搬迁费的前提是6月30日之前搬迁；薛平陈述正常商铺需要两个人经营，按照2个人一个月5000元计算，博纳思公司应支付经营损失和人工费，博纳思公司陈述经营存在亏损和盈利，不予认可经营损失和人工费。 上述事实，有民事判决书、通知书、收款收据、搬迁公告、通知、函、声明、租赁合同、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，南京市中院于2019年1月7日作出（2018）苏01民终6375号民事判决书，判令确认苏星公司与金卫签订的房屋租赁合同于2017年7月6日解除，金卫返还包括涉案商铺在内的东井村48号房屋，但博纳思公司分别于2019年1月3日、26日收取薛平定金2000元（后1000元转为保证金，1000元转为租金）、租金6000元，将涉案商铺租与薛平，依据相关法律规定，博纳思公司与薛平之间的商铺租赁合同关系应为无效。至于薛平要求博纳思公司返还保证金，租赁合同关系无效，依据相关法律规定，博纳思公司应将保证金1000元返还薛平。至于薛平要求退还租金，一方面，双方之间的租赁关系虽为无效，依据相关法律规定，薛平仍应参照合同约定支付房屋占有使用费，另一方面，（2018）苏01民终6375号民事判决书生效后，金卫未按生效判决履行义务，苏星公司向本院申请强制执行，本院于2019年5月7日在涉案房屋处张贴搬迁公告，限包括薛平在内的房屋实际控制人于2019年7月10日前交付房屋，该公告发布之后，薛平应按法院腾退公告要求腾退商铺，但根据苏星公司发布的腾退公告来看，薛平于2019年8月26日才腾退商铺，故综合根据薛平腾退商铺时间、双方关于租金的陈述、双方过错及本院查明的其他事实，本院酌定博纳思公司退还薛平租金1000元。至于薛平要求支付经营损失和人工费、退还物业费及卫生费，薛平并未举证充分证据予以证明，本院不予支持。至于薛平要求赔偿装修费，根据薛平举证的照片及双方关于租赁面积的陈述，本院酌定博纳思公司赔偿薛平该项损失1万元。至于搬迁费，综合根据博纳思公司发布的通知、薛平租赁的房屋面积及本院查明的其他事实，本院酌定博纳思公司支付薛平1000元搬迁费。至于薛平要求苏星公司承担连带责任，苏星公司并非合同相对方，薛平的该项请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、确认原告薛平与被告南京博纳思资产管理有限公司之间的商铺租赁合同无效。 二、被告南京博纳思资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告薛平人民币13000元。 三、驳回原告薛平的其他诉讼请求 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告负担1800元，被告负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长 张 亮 人民陪审员 方 华 人民陪审员 岳 珊 二〇二〇年五月二十日 法官 助理 邓广灿 书 记 员 杜 娟