云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终451号上诉人（原审原告）：大姚伟光房地产开发有限公司，住所地：云南省大姚县金碧镇西河南路西河盛世南9-1号，统一社会信用代码：91532326080400118R。法定代表人：杨金凯，该公司经理。委托诉讼代理人：张绍良，云南兴彝律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：陈建祥，男，1964年10月10日生，汉族，大学文化，居民，原住云南省大姚县金碧镇城北路153号1幢1单元404室，现住云南省大姚县。被上诉人（原审被告）：李金凤，女，1969年7月20日生，汉族，大专文化，大姚县妇幼保健院职工，原住云南省大姚县金碧镇城北路153号1幢1单元401室，现住云南省大姚县。上诉人大姚伟光房地产开发有限公司（以下简称伟光公司）因与被上诉人陈建祥、李金凤商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大姚县人民法院（2019）云2326民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伟光公司的委托诉讼代理人张绍良，被上诉人陈建祥、李金凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人伟光公司上诉请求：1、撤销云南省大姚县人民法院（2019）云2326民初660号民事判决，改判支持伟光公司的一审诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由陈建祥、李金凤承担。事实与理由：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方签订的《合同补充协议》约定：“若在依法办妥房产证之前，被上诉人不能履行其与按揭贷款银行所签借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求上诉人承担连带保证责任的，上诉人在承担保证责任后，有权单方解除合同，收回房屋另行处置，同时被上诉人应向上诉人支付总房价款10%的违约金。被上诉人已向上诉人支付的房价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行贷款房款），在扣除上诉人己向银行支付的贷款本息及乙方应当支付的违约金后，尚有余额的，上诉人应将该余额退还给被上诉人；余额为负数的，被上诉人还应按该数额向上诉人予以赔偿。”本案中，上诉人与被上诉人签订了《商品房购销合同》和《合同补充协议》后，被上诉人向上诉人支付了首付款961658元，余款96万元以银行按揭贷款方式支付，上诉人作为该笔贷款的连带保证人，但被上诉人未按贷款协议约定偿还贷款本息，导致上诉人承担连带责任，代被上诉人向银行偿还了剩余全部贷款本息637791.66元。至此，双方约定单方解除合同的条件已经成就，上诉人有权主张解除双方签订的《商品房购销合同》，且在一审审理过程中，被上诉人也同意解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条规定。但一审违背约定优先的当事人意思自治原则，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条规定，继而驳回上诉人的诉讼请求，属适用法律错误。综上，一审适用法律错误，实体判决错误，请求二审人民法院依法改判。被上诉人陈建祥、李金凤辩称，陈建祥、李金凤因资金链断裂，导致本案所涉房屋的按揭贷款不能按时交纳，致使伟光公司的保证金被扣划。现陈建祥、李金凤没有能力还款，但认可本案违约方系陈建祥、李金凤。本案所涉房屋已经被陈建祥、李金凤以160万元的价格卖给了李金富，李金富已支付78万元购房款。本案中若解除《商品房购销合同》，伟光公司退还陈建祥、李金凤的购房款，可以用于陈建祥、李金凤归还李金富支付的房款。同时，因刘世海借款给大姚县百草岭蜂业有限责任公司（以下简称百草岭公司），百草岭公司的股东为陈建祥一人，百草岭公司差欠刘世海160万元，刘世海对百草岭公司、陈建祥提起了诉讼，在该诉讼中，法院查封了本案所涉房产。现百草岭公司在进行重组，刘世海申报了债权，故陈建祥、李金凤也不知道本案所涉房屋将如何处理。陈建祥、李金凤同意解除《商品房购销合同》，但不同意承担违约金，且解除《商品房购销合同》必须处理好李金富、刘世海的相关事宜。伟光公司向一审法院起诉请求：1、依法解除伟光公司与陈建祥、李金凤于2014年12月8日签订的《商品房购销合同》；2、诉讼费用由陈建祥、李金凤承担。一审法院认定事实：2014年12月1日（8日为住建局备案登记日），伟光公司与陈建祥、李金凤签订了《商品房购销合同》(合同编号xhyx-B02-14)，约定陈建祥、李金凤购买伟光公司开发西河盛世第二幢1-2层房屋，总价1921658元。合同第六条约定，陈建祥、李金凤交纳首付款961658元，佘款96万元采取向银行办理按揭贷款方式支付。后双方又签订了《合同补充协议》，协议第三条第4款中约定：若在依法办妥房产证之前，乙方不能履行其与按揭贷款银行所签借款合同约定的还款义务，从而导致银行要求甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后，有权单方解除合同，收回房屋另行处置，同时乙方应向甲方支付总房价款10%的违约金。乙方已向甲方支付的房屋价款（包括首付款及银行直接支付给甲方的银行贷款还款），在扣除甲方已向银行支付的贷款本息即乙方应当支付的违约金后，尚有余款的，甲方应将该余款退还给乙方；余额为负数的一般还应按该数额向甲方予以赔偿。合同签订后，2014年12月23日，陈建祥、李金凤向原大姚县农村信用合作联社金碧信用社（后更名为云南大姚农村商业银行股份有限公司金碧支行）签订了《个人购房借款合同》，伟光公司为陈建祥、李金凤的该借款向银行提供了连带责任保证。2014年12月25日伟光公司将房屋交付给陈建祥、李金凤。陈建祥、李金凤与信用社签订了借款合同后，一直按时归还借款至2019年1月，2019年2月、3月未按时归还，2019年4月按时归还了本息。2019年5月21日银行从伟光公司账户内扣划637791.66元结清了陈建祥、李金凤在该银行的全部借款本息及违约金。本案所涉房屋所有权至今尚未转移至陈建祥、李金凤名下。一审庭审中同时查明该套房屋已于2018年间转让给了李金富，同时该套房屋现因陈建祥差欠他人债务被申请财产保全，李金富为此提出执行异议诉讼，该案正在审理中。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”。本案中陈建祥、李金凤与伟光公司购房时签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》以及伟光公司和陈建祥、李金凤与信用社签订的《个人购房借款合同》对各方均具有约束力。本案诉争不动产尚未办理不动产权属证书。在本案诉讼中伟光公司要求解除《商品房购销合同》所依据的是《合同补充协议》，陈建祥、李金凤与信用社签订了《个人购房借款合同》后，在2014年12月至2019年1月间一直按时归还借款，2019年2月、3月未按时归还，到2019年4月又按月归还了本息。从伟光公司与陈建祥、李金凤签订的《商品房购销合同》来看，购房总价款是1921658元，信用社从伟光公司账户内扣划的尚未归还的借款本息总额是637791.66元，由此可以看出陈建祥、李金凤已支付了购房总价款（包括按揭贷款利息）超过了三分之二，加之信用社是单方解除《个人购房借款合同》，虽然本案一审审理中双方均同意解除《商品房购销合同》，但解除该合同后可能会损害案外其他第三人的利益，本案可采取其他补救措施。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：驳回大姚伟光房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由大姚伟光房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经征询双方当事人对一审认定事实的意见，双方对一审认定事实均无异议。对一审认定事实，本院予以确认。归纳本案二审的争议焦点为：陈建祥、李金凤与伟光公司签订的《商品房购销合同》应否解除？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，陈建祥、李金凤与伟光公司均同意解除双方签订的《商品房购销合同》，伟光公司明确表示仅要求解除《商品房购销合同》，认为合同解除后本案所涉房屋自然则应返还伟光公司。本院认为，本案中若确认解除《商品房购销合同》，应根据合同履行情况和合同性质对解除《商品房购销合同》的相关法律后果一并在本案中予以明确。综合考虑双方对《商品房购销合同》的履行情况、《商品房购销合同》的标的物涉及第三人的权利主张、《商品房购销合同》的标的物被人民法院予以财产保全等情况，本案解除合同后并不具备恢复原状、返还房屋的条件，但伟光公司不同意以其他违约责任承担方式向陈建祥、李金凤主张权利，只同意以返还房屋的形式处理双方的权利义务关系。故本院对伟光公司要求解除《商品房购销合同》的上诉主张不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由大姚伟光房地产开发有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  邱德英审判员  晋 芳审判员  刘 莹二〇二〇年五月二十二日书记员  张雅平