云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终404号上诉人（原审原告）：元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社。住所地：元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组。负责人：罗桂林，系该社社长。委托诉讼代理人：张学卫，云南楚安律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：姚云元，女，1963年1月25日出生，住元谋县。委托诉讼代理人：何志钦，男，1983年1月14日出生，住元谋县，系姚云元之子。代理权限为特别授权。上诉人元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社（以下简称“南门三社”）因与被上诉人姚云元合同纠纷一案，不服云南省元谋县人民法院（2019）云2328民初1026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月6日立案后，依法组成合议庭于2020年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人南门三社的负责人罗桂林及其委托代理人张学卫，被上诉人姚云元及其委托代理人何志钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南门三社的上诉请求是：撤销原审判决，1、确认双方于1997年1月15日签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令姚云元将停车场从被北至南第二格门面的土地及房屋交还给南门三社；3.由姚云元支付给南门三社租金4800元。其事实理由是：一、一审认定事实不清，南门三社在1982年土地下户前共有20户村民，签订土地承包协议时有21户村民，其中一户为老户分出。1996年底至1997年初共有44户村民，截止至1996年底，同时符合1982年土地下户前的老户及户口还在南门三社的共有17户。原审将《房屋转让协议》认定为土地使用权转让错误，将涉案土地及房屋认定为基于集体经济组织成员身份而取得错误，将涉案土地、房屋只分给当时44户村民中的17户侵害了村民利益。《房屋转让协议》实为租赁合同，且内容违反法律规定，应为无效合同；二、原审适用法律错误，《房屋转让协议》涉及的土地系农村集体土地而非建设用地使用权应适用《合同法》214条而非一审适用的《物权法》143条、146条及《合同法》60条、94条。姚云元答辩称：南门三社现有村民户数系从17户老中分家形成。1993年3月，南门三社取得涉案土地的建设用地规划许可证，在该土地上新建停车场发展集体经济，基于17户老户的自留地被村集体无偿收回，1997年1月，决定将停车场的门面及地基按每户分配1格的标准。转让给17户老户。双方并签订合同，答辩人系基于集体经济组织成员的身份受让取得涉案土地及房屋。2017年11月，经村民同意，南门三社同意办理个人产权证，因属临时建筑，需拆除旧房新建房屋后才能办理过户手续。2018年10月，南门三社向元谋县行政审批局办理了《乡村建设规划许可证》，土地权利类型为集体建设用地使用权，权利性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地。答辩人已拆除旧房建盖新房，因未分得门面地基的村民有意见，南门三社才主张收回涉案房屋及土地。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。南门三社一审的诉讼请求同上诉请求。原审法院经审理确认的本案事实是：南门三社在包产到户时原有村民17户，现有村民48户，48户均系从17户老户中分家形成。1993年3月17日，南门三社取得涉案土地的建设用地规划许可证，1993年6月在该土地上新建停车场发展集体经济。1997年1月，南门三社为解决集体负债和停车场资产闲置的问题，召开村民会议，决定将停车场7格门面房和12格尚未建房的门面地基按每户分配1格的标准，分给该17户农户使用。分配到门面房的，每格门面房由农户向集体交纳13886元；只有石脚基础的，每格门面地基由农户向集体交纳900元。并按各户人口从经济上进行找补，每户以6人为基准，每不足一人，需向集体交纳2400元；每超出一人，由集体补偿给该户2400元。每户均分到了门面房或门面地基。为此，1997年1月15日，双方签订了一份《房屋转让协议书》，约定南门三社将南门停车场从北边起第二格门面房转让给姚云元永久使用。2014年12月24日，南门三社对涉案土地补办了集体土地使用证，用途为停车场，使用类型为划拨。直至2018年年底，因分户后未分到门面地基的村民有意见，南门三社向姚云元主张收回该房屋。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案中，南门三社为解决集体负债和停车场资产闲置的问题，将本村集体建设用地使用权转让给村民，属于村集体经民主议定程序处置集体事务的行为，不符合租赁合同的法律特征。双方签订的《房屋转让协议书》是基于姚云元的集体经济组织成员身份，且南门三社在起诉前已经取得涉案土地的使用权，故该协议书系双方真实意思表示，合法有效。南门三社主张《房屋转让协议书》无效及主张如法庭最终认定合同有效则要求解除合同、归还土地和房屋的诉讼请求均无事实和法律依据，不予支持。本案双方的关系并非租赁合同关系，南门三社要求姚云元支付租金4800元的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。姚云元提出其与南门三社签订的《房屋转让协议》属于买卖合同的意见，无事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十六条规定判决：驳回元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社的诉讼请求。二审中，针对原审判决认定的事实，南门三社认为包产到户时共有21户村民，至1997年分房时共有44户，但是享受过包产到户及分房时户口还在南门三社的老户只有17户。姚云元认为包产到户的时间是1981年。原审判决认定事实中双方当事人无争议的部份，本院予以确认。二审中，姚云元提交以下证据：证明、委托书、规划放线通知书、办理乡村建设规划许可证申请、乡村规划许可证申请表、四邻协议、乡村规划许可证（以上证据均为复印件），欲证明9户村民要求办理相关房屋的过户手续，村民小组召开会议，提供了相应手续，委托村民办理乡村规划许可证。经质证，南门三社对上述证据的真实性均予以认可，但不认可证明内容，理由是涉案土地在1993年经同意用于建停车场，《乡村规划许可证》变为私人住宅，改变了土地用途。本院经审理认为：上述证据虽属复印件，但南门三社对真实予以认可，可证明南门三社申请对涉案土地办理个人产权证，经元谋县住建局审查，于2018年10月10日颁发了《乡村建设规划许可证》，明确了建设项目名称为“私人住宅”。本院予以采信。二审中，双方当事人认可以下事实：涉案土地原为第一轮包产到户时农户的自留地及基本农田，后征得村民同意后由村集体征收用于建盖停车场，征收时未对村民进行补偿。村集体并出资建盖了房屋。《转让协议》中约定的房价13886元是房屋建盖的成本价，土地费1200元是建盖房屋占用土地的转让费，水电费是建设供电设施的费用，上述费用受让人均已交给村集体。争议房屋已被姚云元户拆除，新房建盖过程中被政府叫停，原因是没有分到土地的村民上访，元马镇政府组织调查后出具了调查报告，未作出处理意见，才发生本案诉讼。另，双方并对元谋县元马镇人民政府“南门三社停车场矛盾纠纷化解处置领导小组”作出的《关于南门三社停车场矛盾纠纷情况的调查报告》形成的调查核实情况予以认可。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：双方签订的的《房屋转让协议书》的性质及效力。本院认为，南门三社停车场有7格门面房和12格尚未建房的门面地基，南门三社将全部门面房和门面地基分给了老户使用。本案中，南门三社与姚云元签订的《门面屋基地转让协议》标题已明确是转让，内容约定了转让价格、转让期限。协议签订后南门三社已于1997年将南门三社南门停车场从北边起第二格门面房交付给了姚云元使用至今，可以认定南门三社存在转让建设用地使用权的意向并已实际履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，南门三社主张双方系租赁关系以及该租赁合同无效，要求姚云元返还南门三社南门停车场从北至南第二格门面的土地及房屋因未提交有效证据予以证实，其上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，南门三社的上诉请求不能成立,应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人元谋县元马镇双龙社区居民委员会南门村民小组三社负担。本判决为终审判决。审判长 刘 斌审判员 夏绍兴审判员 马春梅二〇二〇年五月十五日书记员 梁 桔