浙江省金华市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）浙07行终80号 上诉人（原审被告）金华市自然资源和规划局，住所地金华市双龙南街818号。 法定代表人韦国潭，局长。 出庭负责人郑伟成，党委委员、副局长。 委托代理人章小岚，浙江金奥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）朱益民，男，1957年10月27日出生，汉族，住金华市婺城区，现住金华市婺城区。 委托代理人吴方嘉宁，浙江金道律师事务所律师。 原审第三人徐浩杰，男，1978年8月29日出生，汉族，住金华市金东区。 委托代理人张巍竞，浙江天册律师事务所律师。 朱益民不服金华市自然资源和规划局（以下简称金华市自规局）、徐浩杰不动产行政登记一案，金华市婺城区人民法院于2020年1月13日作出（2019）浙0702行初209号行政判决。金华市自规局不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，通过调阅一审卷宗、询问当事人等方式进行了审理。上诉人金华市自规局的行政负责人郑伟成及其代理人章小岚，被上诉人朱益民的委托代理人吴方嘉宁，原审第三人徐浩杰及其委托代理人张巍竞到庭参加询问。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定：原告朱益民及第三人徐浩杰在金华市××路新世纪美墅园（小区）内分别拥有带私家花园的独栋房屋。第三人所有的编号22幢房屋所属宗地分别与编号23幢房屋、18幢房屋（该房屋为原告所有）所属宗地相毗连。2018年3月7日，第三人徐浩杰向被告申请不动产权更正登记，认为原金华市国土资源局对其上述位于金华市××路新世纪美墅园（小区）编号22幢房屋土地使用登记即证号为金市国用（2010）第7-2401号土地使用证中所附宗地图和界址点坐标错误，要求依法更正宗地图和界址坐标点。同年11月5日，第三人向被告原金华市国土资源局不动产登记中心填写不动产登记申请书：登记为更正登记；更正理由为界址点变更。同日，原金华市国土资源局向第三人发送不动产登记申请受理通知书。经被告组织指界确认，确认相关界址点后，被告于同月8日，对第三人上述22幢房屋所属的宗地图及7个界址点位均进行了更正登记，更正后宗地图及界址点与原告朱益民18幢别墅相邻的界址点号为Ｊ5、Ｊ7,对应界址点坐标表数值为：点号Ｊ5,Ｘ为3218664.132,Ｙ为467228.965;点号Ｊ7，Ｘ为3218664.132,Ｙ为467208.621。同日，被告向第三人重新核发（2018）金华市不动产权第0055747号不动产权证。原告朱益民不服被告上述界址点变更登记行为，于2019年5月20日向原审法院提起行政诉讼。 另查明：第三人徐浩杰所有的涉案位于美墅园22幢房屋系原为案外人方赞所有。根据案外人方赞就该房屋及土地初始登记所附房屋买卖合同，涉案美墅园22幢房屋系方赞从泰地房地产集团有限公司所购，该合同约定涉案房屋建筑面积为313.84平方米，但登记所附备案合同中未载明该房屋所属宗地面积。2010年3月17日，方赞就上述房屋进行土地使用登记，原金华市国土资源局根据金华诚宇土地勘测调查登记代理有限公司的测绘宗地图及界址点坐标表向其核发金市国用（2010)第7-443号国有土使用证，该证载明：涉案房屋宗地面积为633.70平方米，宗地表载明该土地与18幢相邻坐标点号为3和4,其对应界址点坐标表数值为：点号3,X为18729.938,Y为66923.950;点号4,X为18729.938,Y为66903.605。2010年2月9日，徐浩杰从方赞处受让涉案22幢房产，于同年4月6日办理房屋所有权及土地使用权转移登记，并取得金市国用（2010)第7-2401号土地使用证。该土地使用证载宗地面积、宗地图坐标、对应界址点坐标表数值与前述方赞土地使用证载内容相一致。经被告确认，上述证载所附宗地图7个坐标点位实际均不在美墅园小区范围内。原告朱益民位于美墅园18幢房产原系案外人马春晞所有，系马春晞于2004年11月30日向金华万通房地产集团有限公司所购。马春晞与金华万通房地产集团有限公司商品房买卖合同约定，该房屋地上建筑物面积336.98平方米，地下室面积76.37平方米，私家花园面积436平方米。之后，马春晞未就该房屋进行产权及土地使用登记。原告朱益民受让该房产，并于2010年1月申请土地登记，被告根据金华诚宇土地勘测调查登记代理有限公司的测绘宗地图及界址点坐标表，向其核发金市国用（2010)第7-447号国有土使用证，该证载明：涉案房屋宗地面积为585平方米，宗地表载明该土地与22幢相连的坐标点号为1和2(即22幢的4和3),其对应界址点坐标表数值为：点号1，X为18711.608,Y为67250.731;点号4，X为1811.608，Y为67271.075。2013年4月22日，朱益民向原审法院提起行政诉讼，要求被告（原金华市国土资源局）对上述美墅园18幢、22幢别墅土地使用登记面积予以更正。同年5月22日，朱益民申请撤回该诉讼，原审法院予以准许。此后，朱益民又以金华市人民政府为被告就该登记事项诉至金华市中级人民法院，案号为（2013)浙金行初字第15号。2014年，第三人徐浩杰曾以原告有移动绿篱、侵占其土地使用权为由，向原审法院提起民事诉讼，案号（2014)金婺民初字第1424号。在诉讼期间，金华市人民政府于2014年2月28日召集原告及第三人、原金华市国土资源局、泰地公司等进行调解，并形成会议纪要。该会议记载：调处两个争议焦点。一是原房地产开发商兼物业管理方泰地公司的代理人经当场电话联系公司相关人员，确认“绿篱作为两幢别墅的中间线,一直未曾有任何移动”。二是朱益民方的土地登记面积小于购房合同约定面积，但购房合同约定面积和实际使用面积基本相符；徐浩杰方的土地登记面积大于实际使用面积，实际使用面积大于购房合同约定面积。 同年3月3日，原告申请撤回上述（2013)浙金行初字第15号一案的起诉，该院于同日作出裁定准许其撤回起诉。同年7月3日，徐浩杰申请撤回对上述（2014)金婺民初字第1424号一案的起诉，原审法院同日裁定准予其撤回起诉。2019年1月，因机构改革，原金华市国土资源相关职能已分别转由新成立金华市自然资源和规划局继受。 原审法院认为：涉案登记属更正登记，依法可由单方申请，故被告受理第三人的更正登记申请，符合法律规定。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。涉案更正登记内容为第三人房屋所属土地的界址点位，该登记内容是确认权利人的土地使用权的界限和范围的依据，是登记权利人与土地相邻方相关土地使用权的分界证明。因此，原告朱益民作为涉案土地相邻权人，与本案界址点更正登记行为有法律上的利害关系，为涉案行政行为的利害关系人，有权依法提起行政诉讼。根据《中华人民共和国物权法》规定，“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误，可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”。因此，对于不动产登记记载事项确有错误的，不动产登记部门应当依法予以更正。具体到本案，根据第三人徐浩杰申请更正登记的位于美墅园22幢房屋的原登记内容中的宗地图及坐标点号，该房屋相应土地使用权的相关界址点完全不能对应到现实的房屋土地，该项登记内容明显存在错误，被告理应依法予以更正登记。根据现有证据，第三人的原土地登记属转移登记，该土地使用登记内容系承接于其前手的土地登记内容，第三人前手的土地登记属商品房买卖后首次土地使用权分割登记，故被告作出涉案更正，需先行就上述商品房买卖土地使用权初始分割登记内容予以纠正。根据涉案房屋土地使用权初始分割登记内容，系以测绘公司2010年1月5日的测绘结果为依据，并因该测绘结果错误导致该项登记内容错误。现被告就该项内容进行更正，理应按照商品房土地初始分割登记程序重新作出处理。根据《不动产登记条例实施细则》第十五条规定，不动产登记机构应当不动产界址、空间界限、面积权籍调查成果是否完备、权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确。《城镇地籍调查》规定，界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者亲自到现场共同指界，并由指界人在地籍调查表上签字盖章；一宗地有两个以上土地使用者时，要查清各自使用部分和共同使用部分的界线。根据上述规定，被告在原登记所依据测绘报告存在错误的情况下，本应对涉案不动产的界址、空间界限、面积权籍调查成果是否完备重新审查并确认界址。现被告明知原测绘报告认定的宗地图存在错误，仍以该测绘报告所载宗地图面积等及第三人所在相邻户的宗地图及界址点位来推算确认涉案土地的宗地图及相应界址点位，并以上述界址点位来反推现场点位，且在指界时未通知相邻权人到场，也未就现场相邻分界点进行确认即作出涉案更正登记行为，并重新向第三人核发不动产权证书，依据不足。鉴此，被告作出的涉案更正登记时违反土地登记界址确认规则，程序存在不当，且可能侵害原告的相邻权益，依法应予撤销。综上所述，原告诉讼请求合法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）（三）（六）项等规定，判决：一、撤销原金华市国土资源局于2018年11月9日向第三人徐浩杰作出的金华市××路新世纪美墅园22幢宗地图及界址点位更正登记及浙（2018）金华市不动产权第0055747号不动产权证。二、被告金华市自然资源和规划局应于本判决生效后30个工作日内就第三人徐浩杰的更正登记申请重新作出处理。本案受理费人民币50元（原告已预交），由被告负担。 上诉人金华市自规局上诉称：一、本案并没有任何确凿证据证明初始分割登记时的测绘结果存在错误。本案土地登记面积、《商品房买卖合同》约定的土地面积、实际的占地面积三者确不一致，但面积不一致并不能证明测绘结果即存在错误。二、本案属于依申请办理的更正登记，上诉人并不能超越申请范围办理登记。申请人徐浩杰仅针对该宗地不在本小区范围内的两个界址点坐标申请更正登记，并没有就其他会与相邻利害关系人权利产生影响的内容申请更正登记。故上诉人仅按照申请人申请内容办理了更正登记。请求：一、请求撤销金华市婺城区人民法院作出的（2019）浙0702行初209号行政判决书，依法改判。二、判令本案被上诉人承担本案的全部诉讼费用。 被上诉人朱益民答辩称：原判认定事实清楚，适用法律法规正确。一、2014年的调解会纪要的参与人包括自规局的法规处处长、自规局下属土地调查登记中心主任、被上诉人朱益民一方以及第三人徐浩杰一方，调解会议纪要已经确认了两方面事实。一方面是绿篱作为两幢别墅的中间线，一直未曾有任何改动。朱益民的购房合同约定面积与实际使用面积基本相符，土地登记面积小于合同面积。而徐浩杰的土地登记面积是大于实际使用面积大于合同约定面积。这其实已经说明了朱益民一方少登记徐浩杰一方多登记的情况。客观上已经否定了徐浩杰22幢的土地登记面积，确认登记存在错误，包括自规局的代理人也认可了这个面积不一致的问题。但是自规局在明知面积存在不一致，明知调解会纪要结论，明知朱益民系利害关系人的情况下，其应纠正而未纠正，反而套用原测绘错误的宗地图来推算第三人土地的宗地图及界址点位，并以此来反推现场点位，从而为第三人作更正登记并核发不动产权证。这属于明知有错，还将错就错，其行政行为依法应予撤销。二、被上诉人经阅卷了解到，受自规局下属不动产登记中心指派负责第三人22幢现场指界的工作人员在本案一审阶段曾向法院就相关事实进行了陈述并形成了询问笔录，根据笔录的相关内容可以明确自规局在一审提交的证据，也就是第三人22幢的界址点，结果确认书中所载的界址点坐标是由测绘公司事先打印好的，使用的是相邻18幢、23幢两户土地中土地证宗地图中载明的坐标点，并非相邻户现场实际分割点，二者并不吻合。自规局不仅存在一审法院所认定的程序违法，其自身根本未就现场实际相邻分界点进行核实确认，无视了现场的情况，错误测绘导致其更正登记行为以及为第三人核发不动产权证的行为，均脱离客观实际。三、结合调解会议纪要的认定，一审法院查明的事实可以充分明确，第三人22幢土地的指界坐标测绘登记面积均存在错误，且直接影响朱益民的相邻权益，在前述错误未得到纠正的情况下，必然会导致相邻的朱益民18幢的坐标测绘登记面积也存在错误，进而导致朱益民的权益长期以来一直处于一个受损的状态。所以自规局在对第三人22幢进行重新测绘和更正的同时也应当依职权对我方18幢进行重新测绘和更正。四、针对今天到庭的第三人，我们回应以下两点，首先，第三人并未就本案提起上诉，说明其对一审判决所认定的事实，以及判决结果是认可的。另外，第三人此前基于本案不动产权证书，对朱益民在婺城法院提起过一个民事相邻权纠纷的诉讼，但其之后又向婺城法院撤诉，其在本案以及另案的两个诉讼行为相互印证，均说明其对本案一审的这个事实认定结果以及判决结果是认可的。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人徐浩杰述称：首先对于没有上诉的问题，第三人没有上诉不代表第三人对一审判决的认可，相反是基于其自身权利长期没有得到解决，为了尽快重新恢复本案真实的土地面积测绘所以未就该案的程序问题进行上诉。至于民事相邻权案的撤诉，撤诉不代表不再起诉，而是要真正厘清18和22栋真正的情况再提起相应的侵权诉讼。我们认为各方当事人都没有厘清本案中的三个概念。本案中房屋约定土地面积和土地登记面积和目前各方实际占有面积，三个面积之间逻辑关系顺序到底如何，这点各方好像都没搞清。金华市自规局三个面积不一致不代表登记错误，这点我们认可。但是现在土地实际占有状况是双方发生争论的点。现在产权登记面积和实际面积不一样的问题，我认为是本案作为不动产登记的实体审查应关注的问题。被上诉人朱益民片面夸大刻意曲解调解纪要，法律没有规定绿篱是作为权利登记分割界限的，包括双方从来没有就各方的权利争议在2014年2月28号进行过定纷止争，也没有进行过权利分割和确认。我们认为被上诉人对于这份调解纪要的实际作用进行了不当的夸大和曲解，并且案涉的争议双方对于该问题也没有进行过确认。该份调解纪要所牵涉的争议发生起因经过、调解背景、各方表态重新测绘的整个流程以及最后各方达成的一致意见只字未提，而一审法院居然以该份模棱两可的调解纪要作为撤销本案最核心的行政行为，这是明显不当的。第三人徐浩杰始终认为本案行政诉讼实际上应当探究18栋和22栋真实的权利边界应在何处，故此第三人正式向法院当庭申请就该两栋房屋的边界以及朱益民18栋房屋边界重新进行测绘以理清双方真实的权利范围。第三人有充分证据证明目前朱益民方提到的其权利受侵犯的任何事实和理由都与客观事实和相关证据不符。第三人认为一审判决程序明显违法，第三人曾经在庭后向一审法院提交过七份证据，而一审法院未对证据组织质证，而该些证据是一审法院在认定本案基本事实的基础性证据，故此认为一审法院对本案基础事实都没有进行查清。第三人注意到刚才被上诉人曾经讲到金华市自规局工作人员对法院进行相关陈述，其是否是拥有代表自规局相关权利，以其当时测绘的具体的背景以及笔录里具体刊载的情况第三人一概不知。一审法院也未就该份笔录作为基础证据，如果该证据是予以认定撤销的证据，第三人请求对该证据当庭再质证。一审法院适用法律错误，根据最新不动产登记条例，徐浩杰就自身不动产权利进行错误登载的重新登记是不需要经任何人同意的。至于一审法院所认为的规定明显是与不动产登记条例的上位法相冲突的。至于其所援引的行政诉讼法关于利害关系人的认定我们认为更加无从谈起，因为诉讼法从来没有规定不当权利人是行政诉讼法的利害关系人，利害关系人的前提和基础是应当拥有对于涉案行政行为具有合法的权利相关人。综上，我们认为一审判决程序、实体全部存在问题。请求二审法院重新勘测两栋房屋的权利边界以彻底化解双方长达将近10年的争议。 二审期间，第三人徐浩杰提供了以下证据： 1、2017年6月22日朱益民不动产权利证书遗失补正公告，证明在2017年6月22日，金华市自规局在收到朱益民提出不动产登记遗失申请后，重新就其坐落于丹溪路××世纪××室的权证进行了遗失补正公告，该公告上清楚的显示朱益民的土地使用权证登记面积为585平方米，房屋建筑面积为313.84平方米，而朱益民对于该不动产权利登记事项未提出任何异议，应推断在其法律上视为对其权利边界和权利面积数的认可。 2、金华凯宝土地房地产评估测绘规划有限公司出具的《测绘技术报告书》及附图。编号为[金市凯宝测技【2019】技099号]，证明该份证据清楚的测绘出了本案当中争议的双方房屋的面积范围，从该份土地面积现在测绘图可以清楚地看到被上诉人朱益民北侵80.58平方米，同时向西南侧土地侵占12.44平方米。该份测绘报告清楚地证明了就目前的朱益民占地面积而言，不仅严重的侵犯了第三人徐浩杰的80.58平方米，而且侵犯了公共小区公共绿地12.44平方米。 3-1、第三人徐浩杰从金华市建设局房屋产权产籍档案馆所调出的备案《商品房买卖合同》，证明①目前就登记于金华市不动产登记机构的备案房屋买卖合同上清楚地载明了第三人徐浩杰的涉案房屋的档案合同备案情况，该份证据证明第三人徐浩杰的房屋登记真实的合同备案情况与被上诉人朱益民向法院所提供的合同文本完全不一致，第三人徐浩杰严重质疑被上诉人向法院提供的是不真实的备案合同。②这份证据中的第5条第1款和第2款都清楚地载明了，若合同约定的面积与产权登记的面积有差异的，以产权登记机关为准。而该两处的约定与被上诉人朱益民所向法院提供的合同均一致。换而言之，也就是说不管哪份合同为真，就合同备案与产权登记不一致的均是以产权登记为准。 3-2、产权登记部门的《土地使用权登记审批表》数字编号为72788，证明从该份审批登记表来看，处于丹溪路新世纪美墅园22幢的土地在当时申请核发审批阶段，其申请资料的土地使用权面积就是633.70平方米，证明了第三人一审提供的证明其22幢土地使用权面积633.7平方米相关材料能相互印证。 4、金华市国土资源局在2018年3月26日在收到第三人徐浩杰提出的《关于更正金市国用2010第7-2401号国有土地使用权界址点坐标成果的更正登记申请》的回函，证明案涉的行政登记行为系原金华市国土资源局也就是上诉人在收到第三人发现其自己的不动产登记界址点有误之后重新启动的不动产权证更正登记程序。 上述证据经庭审质证，上诉人认为，证据1真实性合法性无异议，但关联性和证明目的不予认可，这只是不动产权利证书的遗失补正公告，不能证明实际权利，记载内容的正确与否。证据2真实性认可，但这不是本案行政行为作出的依据，至于双方在实际使用过程中是否存在土地利用上的侵占和相邻权纠纷与本案无关，因此对证明目的不予认可。证据3-1真实性认可，证明目的在一审对于被上诉人提交的证据我们进行过质证，我们认为当时他们作为买方受理持有的合同与备案登记的内容不同，应当以备案的为准。证据3-2无异议，说明涉案第三人宗地从一开始申请登记的时候就是633.7平方米，对被上诉人所有宗地初始申请的时候就是585平方米。证据4无异议，我们认为本案更正登记并未移动双方现场界限，只对宗地图上的点因跑到线外而拉回来。被上诉人认为，证据1的证明目的不认可，具体质证意见与上诉人一致。证据2出具时间为2019年12月15日，一审判决作出时间是2020年的1月13日，一审阶段第三人能提交而不提交。程序上的真实性认可，内容上的真实性不认可。证据3-1是由上诉人在一审中就提交过的，质证意见与一审一致。证据3-2第三人提供的是全黑白复印件，形式上真实性保留意见，内容上真实性不认可。证据4真实性认可，证明目的不认可，证据内容恰恰说明界址点测量错误应重新测量。实际上自规局客观上是没有做测量，仅仅是套用了原来其他的宗地图得出了一个新的结论。本院认为，上诉人及被上诉人对证据1的异议成立，本院对该证据的证明力不予确认。证据2并非被诉行政行为作出的依据，上诉人的异议成立，该证据的证明力亦不予确认。证据3-1非二审期间的新证据，本院不予认证。证据3-2、4的真实性予以确认。 经审理，对原审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案所涉美墅园22幢房屋原系方赞从泰地房地产集团有限公司所购，后转让给原审第三人徐浩杰。原审第三人徐浩杰的土地使用登记内容系承接于其前手方赞的土地登记内容，方赞的土地登记属商品房买卖后首次土地使用权分割登记。上诉人金华市自规局接到原审第三人的更正申请后，若发现确定涉案房屋土地使用权初始分割登记内容的2010年1月5日的测绘结果为错误的，应先行就上述商品房买卖土地使用权初始分割登记内容予以纠正后方可进行更正。《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）第十八条第（一）项规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；”《城镇地籍调查规程》规定，两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，并出具委托书及身份证明。一宗地有两个以上土地使用者时，要查清各自使用部分和共同使用部分的界线。上诉人在明知原测绘报告认定的宗地图存在错误的情况下，未根据现场实际情况，仍以原测绘报告所载宗地图面积等、原审第三人所在相邻户的宗地图及界址点位推算确认涉案土地的宗地图及相应界址点位，又以上述界址点位反推现场点位，且在指界时也未通知相邻权人到场，更未就现场相邻分界点进行确认即作出涉案更正登记行为，并重新向第三人核发不动产权证书，事实依据不足，程序违法。综上，上诉人金华市自规局的上诉请求缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，判决撤销被诉行政行为责令重作并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人金华市自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯少华 审 判 员 钟雪丹 审 判 员 虞 行 二〇二〇年五月十九日 代书记员 叶文静