天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终1742号上诉人（原审原告）：梁红彬，男，1979年3月2日出生，汉族，北京北新建材有限公司工程师，住河北省廊坊市大厂回族自治县。被上诉人（原审被告）：天津创意盛行房地产经纪有限公司，住所地天津市红桥区新东里社区供热站院内105室。法定代表人：张素彦，执行董事。委托诉讼代理人：张卿卿，天津君辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨光宇，天津君辉律师事务所律师。上诉人梁红彬因与被上诉人天津创意盛行房地产经纪有限公司（以下简称创意盛行公司）服务合同纠纷一案，不服天津市红桥区人民法院(2020)津0106民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人梁红彬，被上诉人创意盛行公司的委托诉讼代理人张卿卿、杨光宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁红彬上诉请求:1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉讼请求;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:1、涉案房屋销售价格实际高于政府备案价格，购房人未享受实际优惠，被上诉人未开正式发票，应为无效合同。2、涉案合同的签订违背了上诉人的真实意思表示。3、被上诉人销售过程中称交50000元抵80000元，购房优惠为电商团购费，但协议上变为咨询服务费，而且协议为格式条款、协议中无被上诉人公司地址、联系方式，为利用合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第26条之规定，应认定无效。4、违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》第9条规定，致本案购房人无权自主选择提供商品或者服务的经营者。5、被上诉人违背相关国家政策、部门规章、行业管理规定，一审判决不应对此予以认定。6、被上诉人收取上诉人50000元费用，违反了民事法律、国家政策、部门规章的规定，扰乱了社会经济秩序，违背公序良俗。创意盛行公司辩称，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求。具体理由为：1、上诉人与被上诉人之间签订的协议是当事人之间真实意思表示，合法有效。2、上诉人已经通过团购形式享受房屋优惠。3、房屋价格是根据市场自由原则制定并进行销售的，不存在价格欺诈的行为。4、可以为上诉人开具发票，不影响合同成立。5、被上诉人从未承诺优惠的基点是备案价。梁红彬向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告50000元；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月5日，梁红彬（乙方）与创意盛行公司（甲方）签订《电商团购咨询服务协议》一份，约定：甲方针对位于天津市宁河现代产业区海航城项目（以下简称“该项目”）的部分房源可提供专项团购咨询服务。乙方出于自身购房需求，同意由甲方为其提供团购咨询服务，双方就相应事项达成如下协议：乙方拟购买楼盘及购房优惠，房源为17-1-701，咨询服务费50000元，购房优惠情况伍万抵捌万元，乙方在签署本协议当日应向甲方支付咨询服务费人民币50000元，乙方通过线下支付方式实现咨询服务费的交纳。在缴费过程中所产生的手续费由乙方自行承担。乙方完成支付后经甲方确认收到咨询服务费后乙方即可获得本协议约定的购房优惠。协议签订当日，梁红彬向创意盛行公司缴纳了50000元咨询服务费，并签署《海航中国集项目购房优惠申请单》一份，载明：梁红彬购买房号为17-1-701，面积196.22平方米，销售单价6600元，销售总房款1295052元，优惠后单价6192.29元，优惠后总房款1215052元，优惠原因及额度说明“参加电商总价优惠8万元”。2016年10月18日，梁红彬签署《海航中国集项目购房优惠申请单》一份，载明：梁红彬购房房号为17-1-701，面积196.22平方米，销售单价6192.29元，销售总房款1215052元，优惠后单价6130.37元，优惠后总房款1202901元，优惠原因及额度说明“贷款优惠1%的优惠”。2016年10月18日，梁红彬（买受人、乙方）与海航置业公司（出卖人、甲方）签订《天津市商品房买卖合同》一份，约定：梁红彬向海航置业公司购买天津市宁河区航瑞雅庭17-1-701号房屋，面积196.22平方米，每平方米价格为6130.37元，总价款为1202901元。另查，海航置业公司（甲方）与创意盛行公司（乙方）于2016年9月30日签订《天津海航城项目销售代理合同》一份，约定甲方作为天津海航城项目的合法开发企业，委托乙方对该项目进行销售代理服务，委托代理期限自本合同签订之日起壹年，可售房源明细表、房源价格和案场优惠折扣等信息以甲方公示为准，甲方在合作期内有权做任何房源信息的调整，乙方应按照调整后的房源信息开展工作，且乙方无权干涉甲方调整房源。海航置业公司向创意盛行公司提供的报价单载明梁红彬购买的商品房报价单价为6600元，报价总价为1295052元。梁红彬于2019年12月1日向天津市住房和城乡建设委员会提出信息公开申请，内容为“天津市宁河区航瑞雅庭17-1-701商品房申报价格”。天津市住房和城乡建设委员会于2019年12月17日答复如下：航瑞雅庭17号楼1单元701室在办理商品房销售许可时的申报价格为6200元／平方米。一审法院认为，梁红彬与创意盛行公司签订的《电商团购咨询服务协议》、《海航中国集项目购房优惠申请单》，梁红彬与海航置业公司签订的《天津市商品房买卖合同》，创意盛行公司与海航置业公司签订的《天津海航城项目销售代理合同》，均系当事人之间真实意思表示，上述合同中对于诉争房屋的原单价、原总价、优惠后单价、优惠后总价及优惠原因、额度均做出了明确约定，此后梁红彬又以上述优惠价格实际购买了诉争房屋。梁红彬主张创意盛行公司在销售诉争房屋时存在虚假陈述和欺诈行为，但提交的证据不足以证实其主张的事实，一审法院对梁红彬该项主张不予采信。关于梁红彬主张创意盛行公司出售诉争房屋原始价格高于申报价格，存在违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发﹝2010﹞10号）、《国家发展改革委关于发布》的通知（发改价检﹝2011﹞548号文件）、《关于开展商品房明码标价专项检查的通知》（津发改价检﹝2011﹞590号文件）以及《天津市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（津政办发﹝2016﹞80号文件）等相关通知、文件的行为，首先创意盛行公司系按照海航置业公司的委托事项及价格、优惠政策出售诉争房屋，未超越代理权限；其次梁红彬提出的上述通知类文件并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的法律、行政法规的效力性强制规定，其所述行为应属由相关行政管理部门管理的范畴，不影响本案合同的效力。故一审法院认定梁红彬与创意盛行公司之间建立的合同关系合法有效且双方已按合同约定履行完毕，梁红彬已经享受了相应的购房优惠，其要求创意盛行公司退还50000元的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告梁红彬的全部诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由原告梁红彬负担。二审中，被上诉人未提交新证据，上诉人梁红彬提交一组新证据即照片三张，证据来源为二〇一六年搜狐网销售盛况的新闻，以证明其买房时不知道被上诉人是一家中介公司，购房是其真实意思表示，但交50000元不是真实意思表示。本院组织被上诉人进行了质证，被上诉人的质证意见为：照片没有制作时间，对真实性不予认可，不能证明被上诉人没有向上诉人表明身份的情况，对证明目的不予认可。本院经审查，该组证据不能证实上诉人对被上诉人的身份不知情，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人是否应当返还上诉人50000元电商团购服务费。上诉人为购买涉诉房屋与被上诉人创意盛行公司签订《电商团购咨询服务协议》、《海航中国集项目购房优惠申请单》，明确约定创意盛行公司为其购买房屋提供团购咨询服务，上诉人享受交纳50000元抵80000元的优惠。后，上诉人与海航公司签订房屋买卖合同，实际享受了50000元抵80000元的活动。该50000元电商团购服务费系上诉人购房时明知且同意交纳的，现上诉人已通过团购优惠购得涉诉房屋，在合同已履行完毕的情况下，要求返还该50000元团购服务费，欠缺事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，梁红彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人梁红彬负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  张玉明审判员  张玉洁二〇二〇年五月十九日法官助理梁菁菁书记员刘勇朱佳玮附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……