江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2186号上诉人（原审原告）：任煜虎，男，1955年12月17日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：黄承凯，江苏石湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴林兴，男，1965年10月3日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：陈敏慧，江苏苏诚律师事务所律师。上诉人任煜虎因与被上诉人吴林兴房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初4749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任煜虎的上诉请求：撤销原审判决，改判被上诉人吴林兴向其支付厂房租金345600元。事实和理由：被上诉人吴林兴于2016年10月10日至2018年5月1日租赁了我方1600平方米的厂房及附属设施,由于我曾经向被上诉人吴林兴借款15万元,吴林兴想以欠款折抵租金,因此双方没有签订书面的租赁合同。被上诉人吴林兴租用厂房从事木制品包装材料的加工业务，需要使用叉车和大型器械，其原材料和产品的存放也需要较大的空间，原审法院仅认定其租用200平方米的厂房，严重违背常理。根据我方提供的厂房照片、证人证言、情况说明和拆迁测量资料，应当认定被上诉人吴林兴租赁了全部1600平方米的厂房。原审判决明显错误，二审应予纠正。吴林兴辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。任煜虎向一审法院起诉请求：判令原审被告支付其厂房租金345600元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：为证明其主张，任煜虎提供证据1、三埂村委会2019年6月29日出具的情况说明，内容为：坐落在厂房，面积约1600平方米，产权人系三埂村村民任煜虎，2016年10月10日起，该厂房由吴林兴租用，从事木制品包装材料加工业务，租用时间一直到2018年5月1日，由于该厂房要拆迁，在村委会要求下，吴林兴才于2018年5月1日搬出厂房，由于任煜虎和吴林兴系熟人朋友关系，双方没有签订书面租赁合同，口头约定使用厂房的租金按照正常的市场价租用，在租用期间厂房消耗的水电费用均由吴林兴缴纳。证据2、三埂村委会2019年6月29日出具的证明，内容为：原面积约为1600平方米的厂房，产权人系任煜虎，2018年5月1日后已经被拆迁。证据3、房屋产价评估单及房屋建筑面积分户平面图，内容为任煜虎的房屋在拆迁评估时经测量面积分两部分，一部分为1312.41平方米，另一部分为267.6平方米。证据4、照片，内容为房屋现场情况。证据5、户名为任煜虎以及苏州市相城区东桥任华玻纤制造厂的的电费缴费卡。证据6、周炳元2019年6月29日的证明，内容为：三埂村任煜虎厂房内水费在2016年10月份到2018年5月份之间水费由租赁户吴林兴付费；证明人，三埂村收费员，周炳元。证据7、张祖男出租房屋的两份租赁协议复印件。证据8、华某、华大弟、盛某的书面证言，内容均为：吴林兴在2016年9月至2018年4月之间，在苏州市相城区矫梗苏州任华节能建材有限公司（法定代表人：任煜虎）内工作，生产、加工木制品、包装材料；事实清楚，特此证言。以上证据拟证明任煜虎在三埂村的厂房约为1600平方米，经拆迁测量，面积为1580.01平方米，上述厂房出租给吴林兴使用，2016年10月至2018年5月水电费都是吴林兴支付，以及任煜虎在本案中主张的租金标准明显低于同地段其他厂房的市场价格。依任煜虎申请，证人华某出庭作证：我以前在任煜虎厂里打工，也认识吴林兴；书面证言是我签字摁指印，内容属实，但书面证言中很多字我不认识，任煜虎说用来证明厂房租给吴林兴一家用；任煜虎的厂房生产到什么时候记不清楚了，吴林兴搬进来的时候任煜虎已经不做了，厂房里只有吴林兴一家在生产；2016年5月份知道吴林兴要搬进来做工厂，租金不知道，租赁面积也不清楚，都是吴林兴在用，吴林兴搬进来时我有看到，但是具体日期记不清了；吴林兴厂里是做锯板的，我在吴林兴厂里也做过几天，吴林兴厂里大概有七八个人。证人华大弟出庭作证：我是任煜虎的姐夫，以前是在任煜虎厂里工作的，我也在吴林兴厂里做过；书面证言都是真实的；吴林兴厂里连吴林兴夫妻一起五六个人，规模一般；我不知道吴林兴向任煜虎租赁厂房的事，也不清楚为何占用厂房，这是他们两个人的事；吴林兴占用面积为1500平方米左右。证人盛某出庭作证：我与任煜虎是同村的，在三埂村管违章的事，经常去他厂里转转，也认识吴林兴；书面证言是真实的，但我不识字；吴林兴搬到任煜虎厂房里时，厂房里有一些机器设备，多少面积不清楚，我交代他注意安全，租房子的事我不知道，也与我没关系；吴林兴厂房里最多时有六七个人。吴林兴质证称，对证据1、2均不认可，应由村委会知情人或者盖章人员出庭说明情况；另外，吴林兴至村委会了解的情况是，村委会负责人根本不清楚租赁情况。证据3依法认定，但吴林兴只使用了大约200平方米，其余厂房均由任煜虎自用，任煜虎的机器设备都在厂房里。证据4不认可，照片中不能看出吴林兴占用了多少面积的厂房，不能达到任煜虎的证明目的。证据5、6、7、8不认可。对三名证人的当庭证言，认为不能达到任煜虎的证明目的，因为证人均陈述不清楚租赁情况及租赁面积，从三位证人的证言中可以看出吴林兴规模很小，也说明不可能使用1600平方米的厂房。吴林兴为证明自己的主张，提供证据1、录音光盘及文字整理稿，内容为2019年7月31日，吴林兴等人到三埂村，要求村干部对前述任煜虎提交的三埂村情况说明及证明的具体情况进行说明，村干部表示不知道租赁情况。证据2、三埂村2019年7月24日出具的证明，内容为：兹证明苏州市相城区26组任煜虎，已于2017年9月拆迁，房屋评估面积为1312.41平方米，情况属实，特此证明。证据3、电费清单，内容为2017年2月至2018年4月缴纳电费的金额。证据4、税务局出具的苏州任华节能建材有限公司发票开具明细，载明2016年10月至2017年1月存在开票情况。证据5、吴某的书面证言，内容为：本人吴某，于2017年2月4日至2018年3月，在吴林兴处从事拔钉子工作，当时工人除了我之外还有杨举怀夫妻两个人，我们一共三个人；吴林兴工厂的面积只有200平方米左右，我在工作的时候听任煜虎和吴林兴说过，任煜虎是不收取吴林兴房租的。吴克昌的书面证言，内容为：本人吴克昌于2016年10月至2016年11月，在吴林兴处从事拔钉子工作；吴林兴工厂的面积只有200平方米左右，我在工作的时候听任煜虎和吴林兴说过，任煜虎是不收取吴林兴房租的。以上证据拟证明三埂村对所谓租赁情况，包括租赁面积及租金一概不知；任煜虎厂房经拆迁测量应为1312.41平方米，并且在2017年9月已经拆迁；在吴林兴使用厂房期间，厂房内所有水电费都由其支付，从侧面证明了双方约定任煜虎不向吴林兴收取房租；苏州任华节能建材有限公司是任煜虎经营的，开票情况证明截止2017年任煜虎还在厂房中生产经营。依吴林兴申请，证人毛某出庭作证：我是做叉车生意的，在吴林兴厂里帮忙开过叉车，不认识任煜虎；吴林兴使用厂房的面积大概在200平方米，但没有量过，我曾经问过吴林兴租赁的事，他说是免费使用的；我在旁边的厂房租了500多平方米，一年租金4万元，当时业务和吴林兴类似，我一般用七八个人，我厂房比吴林兴的大。证人吴某出庭作证：吴林兴是我外甥，我不认识任煜虎；书面证言是我签字的，但我不识字；吴林兴占用面积我不知道，吴林兴告诉我不需要付房租，我去做事的时候就问吴林兴的，当时工人就两个人。证人徐某出庭作证：我与吴林兴是连襟，也认识任煜虎；我在2017年8、9月份帮任煜虎拉过一车货，在2018年3、4月份帮任煜虎卖过废铁，卖的是机器的废铁，这些机器就是放在任煜虎自己的厂房里的，当时拉了四五车；吴林兴占用面积大概200平方米，没有量过，大概看了一下，当时工人四五个。任煜虎质证称，证据1，虽然村干部对细节不知情，但从言语中可以看出，村干部是知道吴林兴在租用厂房的，并且根据常理，租用就要收费，收费是按照市场价，可以证明吴林兴租用厂房的事实。证据2，该面积是对的，还有一部分在拆迁时测量面积是267.6平方米。证据3，可以证明吴林兴租用厂房时正常缴费的事实。证据4，任煜虎经营的苏州任华节能建材有限公司至今仍在正常经营，并未吊销营业执照，发票现在也还在开，因为有些业务现在也还在做，但工厂确实从2016年10月10日开始就不用了，2018年5月村里拆迁了。证据5，证人并不知道无需收取房租的情况，证人也是听别人说的，并未核实过；吴林兴做的是木制品包装材料加工业务，如果只使用200平方米，那么一辆叉车都转不过来，更不要说那么多机器和工人，还要做仓库。对证人的当庭证言，无法达到吴林兴的证明目的，因为证人没有去测量面积，甚至还有一个证人不清楚面积具体是多少，证人也表示是听吴林兴说免费使用。原审法院向三埂村委会进行了调查，村委会干部答复：任煜虎提供的情况说明确实是村里盖章的，但内容是任煜虎自己打印好拿到村里的，村里了解的情况是吴林兴确实在任煜虎建造的房屋中占有使用，但双方是否为租赁关系以及占有使用的面积等其他情况，村里均不知情；另外，任煜虎的房屋已经拆迁，分两部分，一部分建筑面积为1312.41平方米，另一部分建筑面积为267.6平方米。任煜虎还表示，吴林兴因开办木制品包装材料加工厂向其租赁厂房，双方并无书面合同；不签订书面合同的原因，第一，双方关系好，第二，之前吴林兴向其出借了15万元借款，借期1个月，到期后吴林兴不要其归还了，要租房子；由于吴林兴证照不合规，无地生产，且与任煜虎关系好，所以想用任煜虎的厂房，之前吴林兴借给任煜虎15万元就不用还了，说是作租金，若时间长不够就再补，若时间短就退还，因为任煜虎法律意识不够强，没有书面合同，所以造成了现在的纠纷。吴林兴使用厂房的时间是2016年10月10日至2018年5月1日。涉案厂房于2018年5月1日已经拆除。任煜虎的厂房原来是做玻璃纤维制造的，到2015年底停产了，把机器都卖掉了，之后没有再经营，是通过其他工厂代为加工继续做业务，所以之后还是有开票的，现在也是这样。吴林兴是做木制品的，具体是什么不懂，吴林兴搬走时任煜虎还有物品在厂房里，包括叉车、液压机等设备，因为这些都是由吴林兴在使用。任煜虎对吴林兴说按照最低市场价计算，但具体金额没有说，现在了解到最低市场价是15元/平方米/月。因为双方太要好了，所以对租赁面积也没有约定，把钥匙全部交给吴林兴，由吴林兴使用。任煜虎未向吴林兴催讨过租金，因为吴林兴也未向任煜虎催讨过借款。第一次向吴林兴催讨租金是2018年7月左右，打电话给吴林兴让他来家里，后来他和他老婆一起来任煜虎家，三个人一起商量厂房租金，没有谈成；之后再打电话给吴林兴，他不接电话，之后又把任煜虎电话拉黑；任煜虎去吴林兴家里催讨，他不开门；在之后没有采取其他催讨方式，直到吴林兴就15万元借款起诉任煜虎，任煜虎也提起本案诉讼。因为没有归还借款，多以催讨房租也张不开口。吴林兴还表示，2014年，吴林兴在胡桥有厂，做木制托盘的垫块，当时13个人，500平方米，一年租金50000元；后来两年吴林兴已经不做了，因为吴林兴曾与任煜虎一起做橡胶生意，就与任煜虎熟悉了；任煜虎的厂房要拆迁，考虑到不用再找人看了，任煜虎和吴林兴说有什么做的可以免费给吴林兴使用，另外因为任煜虎向吴林兴借款15万元是不收利息的，并且任煜虎使用的木制托盘都是吴林兴免费提供的。双方没有书面合同。吴林兴没有必要预付15万元租金去租厂房，因为当时吴林兴已经基本不做了。吴林兴于2016年10月12日搬入，2018年3月底搬出。2016年搬进去时，任煜虎厂房里机器设备还在生产经营，搬出去以后，任煜虎还有东西在里面。厂房已经拆除了，具体日期不清楚。本案厂房在占用使用当时，市场租金是8.3元/平方米/月，隔壁厂房就是这个租金标准。任煜虎从未向吴林兴催讨过租金；2018年7月，吴林兴夫妻找上门去向任煜虎催讨15万元借款，任煜虎提出等拆迁后有钱了再归还，吴林兴催讨很多次，任煜虎都没有归还，所以吴林兴一气之下就起诉了，任煜虎才联系吴林兴要求撤诉，并提出计算房租的事，意思是任煜虎愿意归还借款，但吴林兴也要支付房租。原审法院认证如下，任煜虎提供的证据1、2以及吴林兴提供的证据1、2相互存在不一致的内容，经原审法院到三埂村委会核实，以核实内容为准，对上述证据均不予采纳。任煜虎提供的证据3、4、5、6、8及证人证言可结合其他证据综合认定。任煜虎提供的证据7与本案无关，不予采纳。吴林兴提供的证据3、4，任煜虎无异议，予以认定。吴林兴提供的证据5以及证人证言可结合其他证据综合认定。原审法院经审理查明，吴林兴与任煜虎系朋友关系。2016年8月8日，任煜虎向吴林兴借款15万元并出具借条一份，内容为：今向吴林兴借人民币15万元，借期为一个月。吴林兴于当日通过银行转账向任煜虎交付了15万元。任煜虎在三埂村有自建厂房1580.01平方米，分两部分，一部分为1312.41平方米，另一部分为267.6平方米。2016年10月，吴林兴搬入该厂房进行木制托盘垫块的生产，生产规模很小，仅有数名工人；2018年3、4月，吴林兴搬出该厂房。该厂房已经因拆迁被拆除。在吴林兴使用该厂房期间，任煜虎的机器设备等仍存放在该厂房中。任煜虎与吴林兴就上述厂房的使用并未签订书面合同，对于占用使用面积、使用费标准等也未进行约定，任煜虎在吴林兴使用厂房期间从未催讨过租金。2019年6月20日，吴林兴为催讨上述15万元借款向原审法院提起民间借贷诉讼，案号为（2019）苏0507民初4486号。2019年7月1日，任煜虎向原审法院提起本案诉讼。（2019）苏0507民初4486号案件，原审法院判决：任煜虎归还吴林兴借款15万元，并支付2016年9月9日起的逾期付款利息。该判决作出后，双方均未上诉，已经生效。以上事实由任煜虎提供的三埂村委会情况说明、三埂村委会证明、房屋产价评估单及房屋建筑面积分户平面图、照片、周炳元证明、张祖男租赁协议复印件、书面证言，吴林兴提供的录音光盘及文字整理稿、三埂村证明、电费清单、税务局出具的苏州任华节能建材有限公司发票开具明细、书面证言，法院调查笔录、（2019）苏0507民初4486号民事判决书以及当事人陈述予以证实，原审法院予以确认。原审法院认为：根据上述证据及审理查明事实，应认定吴林兴向任煜虎租赁了三埂村的厂房，理由分析如下：1、吴林兴主张双方约定由其免费使用，并无证据证明，应承担举证不能的后果；2、吴林兴主张其免费使用厂房的同时，为任煜虎提供了15万元免息借款、免费的木制托盘以及帮助任煜虎节省了看守费用，但吴林兴长期使用该厂房，并且无明确的到期时间，可能产生的租金金额不确定，按照常理，15万元借款的一个月利息等项内容不足以构成免除租金的对价；3、双方均从事生产经营，系以营利为目的，以租赁方式有偿使用他人厂房系通常情况，现吴林兴无法证明其有权免费使用任煜虎的厂房，故由其向任煜虎支付厂房租金应属合理。关于租赁面积，任煜虎主张吴林兴租赁了约1600平方米，吴林兴对此不予认可，并且同期任煜虎的机器设备尚存放在厂房中，现任煜虎提供的证据不足以证明租赁的实际面积，原审法院结合吴林兴的主张，认定租赁面积为200平方米。关于租赁价格，双方存在分歧，且涉案厂房已经拆除，原审法院结合当地实际情况酌情认定以12元/平方米/月计算。任煜虎主张计算18个月，予以支持。故吴林兴应支付任煜虎租金43200元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决：吴林兴应于本判决生效之日起十日内支付任煜虎人民币43200元（直接付至任煜虎在中国农业银行苏州东桥支行62×××16账户）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取人民币6484元，由任煜虎负担5674元，吴林兴负担810元（吴林兴负担之款，任煜虎已自愿垫付，原审法院不再退还，吴林兴应于本判决生效之日起十日内支付任煜虎）。二审中上诉人任煜虎提供了13张现场照片的打印件，证明被上诉人吴林兴占有、使用其厂房的情况。被上诉人吴林兴的质证意见为不属于二审新证据，与本案不具有关联性，且不能证明租赁面积为1600平方。被上诉人吴林兴二审未提交证据材料。本院认为上诉人任煜虎提供的照片不显示具体拍摄时间，无法核实照片中设备和物品的使用主体，也不能据此得出实际使用面积为1600平方米的结论，故二审不予采信。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不足的，则应当承担不利的诉讼后果。本案中双方当事人之间存在租赁合同关系属实，但是由于双方未能签订书面合同，故应当认定为不定期租赁。被上诉人吴林兴虽然占有、使用了部分涉案房屋，但是上诉人任煜虎的机器设备和物品也在案涉厂房中存放，故上诉人任煜虎主张按照全部1600平方米的厂房面积计算租金依据不足，二审碍难支持。双方当事人提供的证据材料相互矛盾，且均不足以完全否定对方证据的证明效力，原审法院综合考虑当事人举证情况，根据被上诉人吴林兴自认的租赁房屋面积计算租金数额并无明显不当，二审依法不作调整。任煜虎的上诉主张依据尚不充分，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6484元，由上诉人任煜虎负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年五月二十五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。