江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1990号上诉人(原审原告)：计根龙，男，1955年9月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）:苏州千汇不动产有限公司，住所地苏州市吴江区黎里镇北京路574号。法定代表人：迮秋勤。委托诉讼代理人：魏晓琼，该公司员工。原审原告：吴伟勤，女，1971年12月31日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人计根龙因与被上诉人苏州千汇不动产有限公司（以下简称千汇公司）及原审原告吴伟勤居间合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴江区人民法院（2019）苏0509民初14898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后依法进行了审理。本案现已审理终结。计根龙上诉请求：依法改判支持计根龙一审诉讼请求。事实与理由：1、在一审法院前案即（2018）苏0509民初5684号民事判决书中的相关表述充分说明了千汇公司未尽到中介机构的合理注意义务及中介职责，未就收付5万元定金的后续交付方式、何时存入资金托管账户等事项进行明确的书面约定及必要的说明及解释，导致买卖双方产生不同的理解而导致争议及诉讼。对此，千汇公司存在疏忽过错。2、前案诉讼后，本属千汇公司职责的房款支付、过户等手续均通过法院裁决、执行程序解决，千汇公司未再履行中介服务。3、从本案合同约定及房屋中介的行业管理规范及惯例看，中介机构并非简单促成交易即完成职责，还应包括政策解释、跟踪履行、协助办理、直至款房交割、完成过户的全过程。如虽促成合同但因约定不明、产生歧义而导致争议，就不能认定为已履行中介职责。千汇公司在前案房屋买卖双方诉讼一案中出庭作证等系其未尽中介职责应承担的应然义务，与其提供正常中介服务无关，一审仅以促成交易即认定全面履行中介义务，并认为千汇公司额外承担中介服务义务，是完全错误的。千汇公司二审答辩称：千汇公司基于计根龙的委托用了七个月的时间为其寻找到了购买方，并为买卖双方签订了房屋买卖居间合同，完成了买卖双方的委托义务。因计根龙、吴伟勤拒不签字也不配合办理资金托管的违约行为，直接导致房屋买卖居间合同未能按照正常流程履行完毕，过错不在千汇公司。千汇公司另外还承担了义务之外的工作，包括做网签合同、银行评估，发告知函、协调联系贷款银行作材料审核、参与到庭作证等。根据买卖居间合同第11条约定，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意卖方于本合同签订之日向经纪方支付服务佣金即大写人民币壹万伍仟元整，买方于本合同签订之日向经纪方支付中介方服务佣金为大写人民币壹万伍仟元整、办证费700元、材料费300元，贷款手续费1%即5000元整作为咨询及中介服务费，买方和卖方逾期交付居间服务费用按合同中约定的佣金的5%向经纪方支付违约金。如买方和卖方在签订本合同后，因一方违约而未能买入和卖出该物业的，双方的居间服务佣金在赔偿的违约金中优先支付，违约方承担买卖双方的居间服务佣金，未收齐违约金的一方向管辖范围的人民法院起诉。由于计根龙、吴伟勤违约不按照合同履行义务，导致与千汇公司收不到购买方6000元的中介服务费受损。购买方认为房屋买卖居间合同第11条明确约定，违约方承担买卖双方的居间服务佣金，千汇公司应向违约方即计根龙、吴伟勤收取该笔费用。合同中另外还约定买卖双方逾期一天按照5%支付违约金，现千汇公司认为计根龙、吴伟勤的押金1.5万元，应冲抵1.5万元的服务费，并按照1.5万的服务费以年利率24%计算利息给千汇公司。逾期时间两年零三个月，合计人民币是8100元，加上购买方未支付部分的佣金是6000元，合计人民币是14100元。综上，请求驳回计根龙、吴伟勤的诉讼请求，并由计根龙、吴伟勤承担8100元的利息与购买方的6000元服务费。计根龙、吴伟勤向一审法院提出诉讼请求：千汇公司立即退回计根龙、吴伟勤押金15000元，并承担自2018年2月10日起至实际偿付日按同期银行贷款利率计算的利息损失。一审法院经审理认定事实如下：2018年2月10日，计根龙作为卖方、吴伟勤作为卖方配偶与李亮作为买方、千汇公司作为中介方签订编号为18020010的房屋买卖居间合同一份，约定卖方将其所有的产权证号为苏（2017）吴江区不动产权第9026903、位于苏州市吴江区黎里镇洋砂路8号嘉乐城生活广场12幢2802室的房屋出售给买方，该房屋成交价为1155000元。付款方式为按揭付款，第一次于2018年2月10日支付定金50000元作为首付定金；第二次于2018年2月26日前支付购房首付款305000元，存入银行指定的资金托管账户上作为购房首付款；尾款共计800000元于办理交易过户、银行贷款审批、抵押手续工作完成后，由银行直接拨入到资金托管账户上作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款数额之间差额由买方以现金支付。买方支付首付款的当日，卖方应出示该房屋的物业费缴费票据（物业费到交房之日为止）；若没有办理物业费清账与该房屋产生的一切费用，卖方应留存15000元在中介方待交房时结清处理好一切事物后多退少补。卖方交付该房屋于买方时必须付清一切有关该房屋之欠费（如物业费、电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有限电视费等）。基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付服务佣金15000元；买方于本合同签订之日向经纪方支付中介服务佣金15000元、办证费700元、材料费300元，贷款手续费5000元；卖方或买方逾期交付居间服务费的，每逾期一天，按合同中约定佣金的5%向经纪方支付违约金；如买方或卖方在签署本合同后因一方违约而未能买入或卖出该房屋的，双方的居间服务佣金在赔偿的违约金中优先支付，违约方承担买卖双方的居间服务佣金……由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费用由违约一方承担。合同还约定买方在约定的时间内不履行付款义务，就算违约，放弃抗辩任何理由，中介待买方首付款及相关材料齐全后，申请银行贷款审批通过手续约12个工作日内取得后启动过户交易流程。留存不动产全证在中介方（原件）（该内容系手写）。计根龙在合同签章处卖方一栏签字，并代吴伟勤在卖方配偶处签字，李静持李亮出具的委托李静代为签署嘉乐城生活广场12幢2802室房屋买卖居间合同的委托书，代李亮在合同签章处买方一栏签字。该合同后附了告知书一份，告知书中对交易流程进行了说明，并就出卖人与买受人需要提供的材料进行了勾选，该告知书亦由买卖双方及中介方签字或盖章。合同签订当日，李亮向计根龙支付了（由李静代交）案涉房屋的购房定金50000元。计根龙向千汇公司支付了业主押金15000元，并交付了案涉房屋的不动产证、1把钥匙及1张门卡。合同履行中，计根龙与李亮就50000元定金能否转化为购房款产生争议。2018年5月3日，李亮向该院起诉计根龙、吴伟勤，要求计根龙、吴伟勤继续履行房屋买卖居间合同，配合办理过户手续交付房屋，并承担违约金。计根龙、吴伟勤提起反诉，提出解除房屋买卖居间合同等诉讼请求。该院经审理，作出（2018）苏0509民初4958号民事判决，判决双方之间的房屋买卖居间合同继续履行。后计根龙、吴伟勤不服一审判决，上诉至本院。本院作出（2018）苏05民终8147号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。两份判决均认定合同未能继续履行的过错在于计根龙、吴伟勤一方。后双方均未能履行生效法律文书确定的义务，该院进行强制执行。2019年9月24日，该院出具（2019）苏0509执1991号、2391号执行结案通知书，分别载明关于李亮申请执行计根龙、吴伟勤房屋买卖合同纠纷一案，申请人执行前往吴江区不动产中心办理过户事宜，现本案已强制执行完毕；关于计根龙、吴伟勤申请执行李亮房屋买卖合同纠纷一案，申请执行标的为1163691元，现该案已强制执行完毕。因千汇不公司拒绝返还计根龙、吴伟勤押金15000元，遂产生争议。计根龙、吴伟勤于2018年5月17日起诉千汇公司，要求千汇公司返还押金15000元，该院作出（2018）苏0509民初5684号民事判决，判决驳回计根龙、吴伟勤的该项诉讼请求。理由为该15000元系用于在交房时对卖方尚未付清的物业费、电费、煤气费等的结算，千汇公司代收该笔费用有合同依据，且案涉房屋买卖居间合同至此并未解除，为确保合同的后续履行及避免买卖双方在房屋交付时就相关费用的结算再产生争议，该院对计根龙、吴伟勤要求退回业主押金的诉讼请求不予支持。至于千汇公司辩称的该15000元业主押金应作为佣金支付给千汇公司，千汇公司不需要再返还计根龙、吴伟勤的意见。押金是用于结清费用时对买家的保障，多退少补，中介方系代为收取，并不对押金享有债权；而佣金系千汇公司提供了符合合同约定的居间服务后，计根龙、吴伟勤所应支付的对价，千汇公司对此享有债权。因业主押金与佣金具有不同的性质，故千汇公司无权要求将业主押金直接转化为佣金，千汇公司可另案主张相应佣金。一审法院认为，计根龙、吴伟勤与千汇公司之间的居间合同关系，不违反法律行政法规，应为合法有效，双方均应按约完全履行各自义务。关于押金，该15000元系用于在交房时对卖方尚未付清的物业费、电费、煤气费等的结算，千汇公司代收该笔费用，目前案涉房屋买卖居间合同经诉讼和强制执行已履行完毕，千汇公司应足额返还押金15000元。关于居间费用，根据合同法相关规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中千汇公司作为居间方，已促成房屋买卖合同成立，陆续完成了实地勘验、寻找买家、洽谈缔约、合同网签、房产评估、联系贷款银行等大多数义务，后因计根龙、吴伟勤拒不配合办理资金托管的违约行为，直接导致房屋买卖居间服务未能按照正常流程履行完毕，过错并不在千汇公司。同时纵观整个纠纷过程和相关诉讼，千汇公司亦超额履行了正常流程范围以外的其他居间服务义务，包括但不限于催告、协调和出庭作证等，该超额履行的义务均因计根龙、吴伟勤的违约行为所致。再者，结合房屋买卖居间合同关于逾期支付中介服务费的相关约定，计根龙、吴伟勤应支付千汇公司的中介费、违约金的总和，已足以覆盖千汇公司应返还计根龙、吴伟勤的押金、利息的总和。故千汇公司请求债务抵销的抗辩，符合合同法相关规定，予以采纳。计根龙、吴伟勤要求千汇公司返还押金、利息的诉讼请求，不再支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第四百二十六条的规定判决：驳回计根龙、吴伟勤对千汇公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取88元，由计根龙、吴伟勤负担。一审经审理查明的事实本院予以确认。本院认为：计根龙、吴伟勤通过千汇公司的居间服务于2018年2月10日与买方李亮签订房屋买卖居间合同，该合同约定计根龙、吴伟勤作为卖方于该合同签订之日向千汇公司支付佣金1.5万元，故计根龙、吴伟勤按约应支付千汇公司该佣金。计根龙、吴伟勤另有1.5万元押金留存于千汇公司处，现涉案房屋通过诉讼、执行程序已完成过户，房屋买卖合同已履行完毕，千汇公司应向计根龙、吴伟勤返还前述押金。鉴于计根龙、吴伟勤应向千汇公司支付1.5万元佣金，故一审据此认为双方基于该居间合同关系而互负的押金返还及佣金支付债务予以抵销并无不当。计根龙上诉认为千汇公司在前述房屋买卖居间合同签订及履行过程中存在未尽职责、存在疏忽大意而导致买卖双方进入诉讼，与前案一二审法院（2018）苏0509民初5684号、（2018）苏05民终8147号判决书中对计根龙一方违约的认定相悖，故其据此认为其不应支付前述佣金的主张不能成立。综上所述，计根龙的上诉请求均不能成立，一审法院实体处理并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人计根龙负担。本判决为终审判决。审判员 管 丰二〇二〇年五月十五日书记员 汤烨雯