河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0403民初2440号 原告：段桂珍。 委托诉讼代理人：刘洪涛，河北瀛铎律师事务所律师。 被告：李萍。 委托诉讼代理人：王充，河北浩博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任媛媛，河北浩博律师事务所律师。 第三人：河北国宏房地产开发有限公司。 法定代表人：王文江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周永刚，河北盛仑律师事务所律师。 原告段桂珍与被告李萍、第三人河北国宏房地产开发有限公司（以下简称国宏公司）执行异议之诉一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段桂珍及委托诉讼代理人刘洪涛，被告李萍委托诉讼代理人王充、任媛媛，第三人国宏公司的委托代理人周永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 段桂珍向本院提出诉讼请求：1.依法确认邯郸市丛台区号房产属于原告所有；2.依法判令立即停止对邯郸市丛台区号房产的执行并解除对该房产的查封；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告李萍依据生效的邯郸市丛台区人民法院（2016）冀0403民初52号民事判决书（李萍与河北国宏房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案）向贵院申请强制执行（案号为丛台区人民法院2016冀0403执840号），查封了国宏公司名下位于邯郸市丛台区号房产一套。第一，在贵院查封涉案房产以前，原告已经和第三人国宏公司签订合法有效的书面买卖合同。2014年10月7日，原告与第三人国宏公司签订《内部认购协议书》。2017年1月23日，贵院裁定查封了第三人国宏公司名下的案涉房产。2015年10月22日，国宏公司取得案涉房产的（2014）邯房预售字第00828号商品房预售许可证，因此双方签订的《内部认购协议书》合法有效，受法律保护。综上，在贵院查封案涉房产以前，原告与第三人国宏公司已经签订合法有效的书面买卖合同。第二，原告已支付全部购房款。2014年10月7日，原告购买第三人国宏公司开发的案涉房产，并已于2014年10月7日付清房款788805元。第三，本案中贵院查封的案涉房产属于原告所有，且原告所购商品房系用于居住，及原告名下无其他用于居住的房屋。综上所述，贵院查封的案涉房产属于原告所有，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封以前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，原告对涉案的房产享有足以排除强制执行的民事权益，故原告依法向贵院提出执行异议之诉，请求贵院依法立即停止对案涉房产的执行并解除查封。 李萍辩称，1.第一项诉讼请求错误，其请求的是物权，而本案中原告所提供的证据仅仅能够显示其对第三人享有债权，该债权未经签订正式的《商品房买卖合同》也未办理备案登记及产权登记，至今尚未转化成物权，依法根本无法确认房产归原告所有，应当驳回该诉讼请求。2.原告主张第二项诉讼请求于法无据，应当予以驳回。原告该诉讼请求所依托的是《最高院执行异议复议司法解释》第29条，该条明确载明，必须是法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。而本案中，原告首先协议书没有编号明显是后来补的假合同，其次，合同性质仅是预约合同标题为认购书，不属于买卖合同，最后，约定的也是等待签订《商品房买卖合同》，这等同于合同自己都承认自己不是有效的商品房买卖合同，即该协议并非29条规定的合法有效的书面买卖合同。再从法律规定来看，这份《认购协议书》甚至连买卖合同都算不上。《买卖合同纠纷司法解释》第2条：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，从该条可以看出，预约合同包含认购书，签订认购书后约定一定期限内订立的后合同才是买卖合同，即本案协议并非买卖合同而是预约合同，不符合29条第一款买卖合同之规定。另外，根据《商品房买卖合同纠纷司法解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条认定认购协议为商品房买卖合同的前提是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，而《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原告所提交的预约合同中有下列大量内容不符合第16条之规定，更加体现出该认购协议书根本不是合法有效的《商品房买卖合同》。因此，原告的认购协议书一不是买卖合同，二不是商品房买卖合同，根本不符合29条之规定，其第二项诉讼请求也不应得到支持。3.银行流水也存在大量不实。4.本案的诉讼费应当由原告自行承担。综上，原告的全部诉讼请求均应当驳回。 国宏公司陈述，原告所诉属实，第三人无异议。 本院经审理认定事实如下：2014年10月7日，段桂珍作为乙方与国宏公司作为甲方签订《内部认购协议》，约定：“第二条乙方购买的房屋，位于5号楼2单元3201号房，该商品房协议约定建筑面积约116.86平方米。第三条计价方式与价款，按建筑面积计算，该房屋价款为6750元/㎡，总价款788805元。第四条付款方式及期限1、一次性付款，乙方于2014年10月7日付清房款788805元……3、房屋价款由购房人在售房人公司借款788805元抵顶，房屋价款已以借款抵顶完毕……河北国宏房地产开发有限公司签章，段桂珍签字捺印，2014年10月7日”。国宏公司给段桂珍出具收据：“今收到段桂珍阳光水岸5-2-3201房款，面积116.86㎡，6750/㎡，人民币柒拾捌万捌仟捌佰零伍元，河北国宏房地产开发有限公司签章”。 另查明，李萍与国宏公司民间借贷纠纷一案，2016年2月25日，本院作出（2016）冀0403民初52号民事判决书，判决：一、被告河北国宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告李萍借款本金1330000元及利息462800元，合计1792800元。2016年4月6日，该案进入执行程序，2017年1月23日本院作出（2016）冀0403执840号执行裁定书，查封了被告河北国宏房地产开发有限公司名下位于邯郸市丛台区号房产。案外人段桂珍于2019年4月19日向本院提出书面异议，本院于2019年5月5日作出（2019）冀0403执异79号执行裁定书，认为邯郸市丛台区号房产登记在被执行人国宏公司名下，本院查封该房产并无不当。且段桂珍提出异议依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的书面买卖合同应是正规的商品房买卖合同，本案中段桂珍提交的是《内部认购协议书》，不适用该规定，且双方之间系借款关系非一般商品房买卖关系，故裁定驳回案外人段桂珍的异议。段桂珍诉至本院，要求确认本案争议房屋为段桂珍所有并立即停止对该房屋的执行，解除查封。 本院认为，执行异议之诉审查的关键是案外人享有的实体权利是否足以阻却执行措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺……”，根据上述规定，段桂珍与国宏公司签订的《内部认购协议》不符合商品房买卖合同的条件。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房用于满足其生活居住需要，本案中段桂珍与国宏公司签订的《内部认购协议》明确写明为以房抵债，很显然段桂珍不是消费者，不能适用该条规定。物之交付的债权优先于金钱债权，抵债协议的目的是消灭金钱债权，其基础法律关系为民间借贷，属于金钱债权，不应优先于另一金钱债权的实现。在完成房产登记前，以物抵债协议并不足以形成优于一般债权的理由，仅为债务的替代履行，故其债权不应优先于另一债权。对段桂珍的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回段桂珍的诉讼请求。 案件受理费11688元，由段桂珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  刘小芳 人民陪审员  戴宵甜 人民陪审员  薛 晶 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  焦亚楠