安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终879号上诉人（原审原告）：张涛，男，1985年2月5日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市谯城区，经常居住地南京市浦口区。上诉人（原审原告）：康娟，女，1987年2月3日出生，汉族，户籍地安徽省亳州市谯城区，经常居住地南京市浦口区。张涛、康娟的共同委托诉讼代理人：张开俊，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人张涛、康娟因与被上诉人滁州富力城房地产开发有限公司（以下简称滁州富力城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初5108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张涛、康娟上诉请求：撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初5108号民事判决，改判：1.滁州富力城公司向张涛、康娟支付实际装修工程达不到约定标准的损失154546.8元；2.滁州富力城公司支付张涛、康娟产生的评估费、律师费；3.滁州富力城公司承担一、二审全部费用。事实和理由：一审法院存在严重的法律适用错误，对事实认定也存在错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款，应予以改判。一、一审法院驳张涛、康娟诉求的唯一理由是张涛、康娟与滁州富力城公司之间签订的《商品房预售合同》的补充协议中约定“展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方的合同组成部分…”，是严重法律适用错误。根据《商品房销售管理办法》第十五条规定，房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可看出，滁州富力城公司在销售现场以样板房的方式向购房人宣传精装修房，而在其与张涛、康娟签订的补充协议中，又确定了“展示样板间所示内容，不是买卖双方合同的组成部分，不作为确定双方权利义务的依据”等免除己方义务的格式条款，该条款直接违反了《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该格式条款应认定无效，张涛、康娟有权要求滁州富力城公司提供与样板房一致的精装修房。此外，在征得法庭同意后，张涛、康娟在庭后补充提交了同小区业主与滁州富力城公司员工的沟通微信截图，截止目前，滁州富力城公司仍一直对外宣传，所有房屋交付与样板房是一比一标准，而对张涛、康娟补充提交的该份证据，一审判决只字不提、也未组织双方对此进行质证，审理程序存在瑕疵。二、关于合同中“该房屋总价款暂定为454750元，该房屋全装修总价为人民币722250元”，差价267500元是否双方约定精装修价格问题，一审判决存在严重的事实认定不清。一审法院认为，“双方约定房屋的全装修价为722250元，是双方合意的结果，该价格在合同中约定为该房屋和相应比例的土地使用权总价格，并非仅毛坯房价值加上装修成本，不能以装修造价核定房屋上的装修价值。”此处一审法院对事实的认定具有明显的倾向性。在一审庭审结束后，张涛、康娟征得法庭同意后，补充提交了三份《客户交款通知单》，该通知单系滁州富力城公司出具给包含张涛、康娟在内的业主，由业主据此交费的内容，《客户交款通知单》明确装修总价为267500元，该价格与合同约定的“全装修价-房屋总价款”的结果完全一致，也就是说，在滁州富力城公司销售房屋时是明确告知装修价格，并将该价格以“全装修价-房屋总价款”的形式写在合同里，而一审判决书中对此份证据材料只字不提，也未组织双方对该证据进行质证，审理程序严重存在瑕疵，直接导致严重事实认定不清。此外，一般精装修对外出售的项目，地方主管部门会要求开发商提供《商品房预售方案》，该预售方案中会对装修价格进行明确约定。因张涛、康娟认为《客户交款通知单》已明确装修价款为267500元，己方举证已到位，对此未申请法院调查取证，如有必要，恳请贵院向主管部门核实，滁州富力城公司提交备案的预售方案中应对装修价格有所约定，而根据目前申请人委托的评估机构出具的评估结果，滁州富力城公司交付的房屋价值完全达不到合同约定标准，滁州富力城公司应就装修不达标部分补偿张涛、康娟的损失。三、一审法院对于滁州富力城公司交付的房屋是否达到合同附件三的明确约定标准只字不提，也属于事实认定不清。张涛、康娟认为滁州富力城公司交付的房屋与滁州富力城公司交付时承诺的内容完全不一致，主要体现在一方面与合同约定不一致，另一方面也与现场展示的样板房不一致。张涛、康娟多次请求一审法院现场勘查，遭拒绝。实际上，滁州富力城公司交付的房屋除与样板房几乎无一致之处外，与附件三的笼统约定也并不完全一致，以附件三约定的“窗户：塑钢中空玻璃窗”为例，据张涛、康娟肉眼判断，窗户绝非为塑钢材质。另有大量“高档”的材质表述，滁州富力城公司交付的实际样板房材质根本无法达到高档标准，而一审法院对此毫不理会，更不组织双方现场勘查，审判倾向性过于明显。住宅交付质量问题是一个民生问题，当前精装修房屋楼盘交付的房屋装修缩水问题频发，关于精装修开发商是否需要按照设置的样板房进行交付已成为一个社会现象问题。不少开发商将精装房作为变相调价的手段。2018年10月24日滁州市政府出台了《滁州市全装修住宅建设管理暂行规定》第十一条直接明确了“全装修部分施工应与样板房采取相同的工艺及材料，且其质量标准不得低于样板房的质量标准。”全国各地司法系统更是针对精装修房交付问题出具专门的会议纪要，意在规范开发商销售精装修盘时，要注重质量把控，切实提高产品档次，保护业主的居住环境。江苏省高级人民法院颁发的《商品装修房买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第6条明确规定“商品房装修房销售时，出卖人设置样板房的，交付房屋的装修质量应当与样板房相同。”由于滁州富力城公司交付的商品房与样板房的装修标准不一致，损害了业主的合法权益；且一审判决法律适用错误，事实认定不清，严重侵犯了张涛、康娟的合法权益，请求贵院依法予以改判。滁州富力城公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，请求驳回张涛、康娟的上诉请求。事实与理由：张涛、康娟与滁州富力城公司签订的《商品房预售合同》及附件是双方的真实意思表示，合同约定的交付是装修后的商品房，所确定的价格也是全装修的价格而不是装修的造价，不能以装修造价来核定房屋的装修价值。张涛、康娟在签订合同前，已经看过样板房，而合同中的条款约定样板房不是合同的组成部分，不对房屋价格产生重大影响。因此，双方交付房屋的装修不应当以样板房为准。张涛、康娟主张的样板房与交付房屋之间的差价没有合同依据。因此，张涛、康娟的诉请没有理由。张涛、康娟向一审法院起诉请求：1.判令滁州富力城公司向张涛、康娟支付实际装修工程达不到约定标准的损失154546.8元（合同约定的装修价款为267500元，张涛、康娟委托评估的价格为112953.2元）；2.判令滁州富力城公司承担本案诉讼费、律师费（暂按16000元计算）、评估费（5000元）。一审法院认定事实：2018年7月19日，张涛、康娟作为买方（乙方）与作为卖方（甲方）的滁州富力城公司签订了一份《滁州市商品房预售合同》及附件，张涛、康娟购买滁州富力城公司开发建设的位于独山湖路977号富力新城湖畔里15幢1404室房屋，约定每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥4250元，该房屋总价款暂定为人民币￥454750元，该房屋全装修总价为人民币￥722250元。房屋总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。滁州富力城公司于2019年6月30日前交房。附件《富力新城高层装修标准》载明：住宅部分门厅：地面铺装高级地砖，配备入户挂钩。入户门：高档钢制入户门，配高档门锁，配猫眼。室内门：高档成品免漆门，配高档门锁。窗户：塑钢中空玻璃窗。客厅：地面铺装高级地砖，墙面白色乳胶漆配踢脚，天花石膏线装饰刷乳胶漆。餐厅：地面铺装高级地砖，墙面白色乳胶漆配踢脚，天花石膏线装饰刷乳胶漆。卧室：地面铺优质强化复合地板，墙面白色乳胶漆配踢脚，石材窗台面，主次卧室天花膏线装饰刷乳胶漆，塑钢中空玻璃窗。厨房：地面铺装高级地砖，墙身铺贴高级墙砖，石膏板吊顶白色乳胶漆。主卫生间：地面铺装高级地砖，墙身铺贴高级墙砖，石膏板吊顶白色乳胶漆，配名牌精品洁具，包括高级花洒（品牌为摩恩或同档次品牌）、座便器（品牌为乐家或同档次品牌）、洗手盆（品牌为科勒-卡丽或同档次品牌）、水龙头（品牌为摩恩或同档次品牌）、配高级石材台面。次卫生间（部分户型含次卫生间）：地面铺装高级地砖，墙身铺贴高级墙砖，石膏板吊顶白色乳胶漆，配名牌精品洁具，包括高级花洒（品牌为乐家或同档次品牌）、座便器（品牌为乐家或同档次品牌）、水龙头（品牌为摩恩或同档次品牌）、洗手盆（品牌为科勒-卡丽或同档次品牌）配高级石材台面。阳台：地面铺装高级地砖，墙面外墙涂料，预留洗衣机上下水及电位，配名牌（好太太或同档次品牌）晾衣架。……。双方的补充条款的十二条关于广告效力及示范单位的补充：1、甲乙双方的权利义务，无论签约的双方是口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式的签署的书面条款约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关条款之前或之后，通过报纸、电视、广播等及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方的合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以有最终核准权的政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准，甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。2、该房屋装潢、户型结构等，均以本合同及附件约定为准，甲方不因本合同及本补充条款以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。合同签订后，张涛、康娟按约支付了购房款，2019年6月6日，滁州富力城公司向张涛、康娟邮寄《交房通知书》，通知25日交房，25日张涛、康娟收房后认为有诸多瑕疵，便在《物业验收交接确认记录表》中列明瑕疵情况，要求滁州富力城公司维修，张涛、康娟认为滁州富力城公司的维修没有达到约定的标准。2019年9月16日，南京艺博工程监理有限公司受张涛、康娟委托评估房屋的装修价为109198.9元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2018年1月20日，张涛、康娟与滁州富力城公司签订的《商品房预售合同》及其附件是双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方约定交付的系装修的商品房，而非毛坯房及其上的装修，双方是商品房预售合同关系，而非装修装饰法律关系，双方约定房屋的全装修价为￥722250元，是双方合意的结果，该价格在合同中约定为该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，并非仅毛坯房价值加上装修成本，不能以装修造价来核定其房屋上的装修价值。张涛、康娟诉称滁州富力城公司交付的房屋的装修与样板房不一致，庭审中张涛、康娟陈述是先看样板房后签订合同，而合同补充条款明确约定滁州富力城公司的“展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方的合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以有最终核准权的政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准”，亦即双方交付房屋的装修不应以样板房为准，张涛、康娟简单以委托评估的装修价与合同约定的全装修价的差额，来作为损失的依据，主张滁州富力城公司交付的房屋的装修标准达不到约定标准并要求赔偿损失，依据不足，因此张涛、康娟的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回张涛、康娟的诉讼请求。案件受理费3811元，减半收取1905.5元，由张涛、康娟负担。二审查明，滁州富力城公司与张涛、康娟签订的《补充条款一》第八条关于面积差异和其它差异的处理的补充：……。5、双方对附件三的理解有歧义的，乙方同意以甲方的解释为准。6、房屋装饰装修及设备标准应符合双方书面合同的约定。如不符，乙方应在该商品房交付日15日内书面要求甲方整改。甲方应在合理期限内予以整改或提供整改方案。如乙方在约定的时间内向甲方提出书面整改要求或整改方案确定的整改时限内自行委托他人整改的，甲方不再承担任何责任。滁州富力城公司与张涛、康娟签订的《补充条款二》……。2、现双方同意，在符合本条款约定的同时，乙方即可获得甲方为该商品房提供的装饰装修和设备标准服务（下称“装修工程”，详见附件之《装饰装修和设备标准》）。……。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.张涛、康娟要求滁州富力城公司支付实际装修工程达不到约定标准的损失154546.8元的上诉请求能否成立；2.张涛、康娟要求滁州富力城公司支付评估费、律师费的上诉请求能否成立。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。滁州富力城公司与张涛、康娟所签订的《商品房预售合同》及其附件条款均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，故均为有效合同。关于争议焦点1、张涛、康娟要求滁州富力城公司支付实际装修工程达不到约定标准的损失154546.8元的上诉请求能否成立问题。虽然张涛、康娟提供工程质量检测鉴定报告证实涉案房屋装修鉴定价格与合同约定装修价格存在一定差额，但因张涛、康娟与滁州富力城公司签订涉案房屋买卖合同采用的系房屋总价不变的方式进行约定，在涉案房屋买卖合同签订前及签订时张涛、康娟对房屋总价等内容是明知的。又因滁州富力城公司与张涛、康娟签订的《补充条款一》第八条第六项中明确约定房屋装饰装修及设备标准应符合双方书面合同的约定。如不符，乙方应在该商品房交付日15日内书面要求甲方整改。甲方应在合理期限内予以整改或提供整改方案。如乙方在约定的时间内向甲方提出书面整改要求或整改方案确定的整改时限内自行委托他人整改的，甲方不再承担任何责任。且张涛、康娟亦未能提供确凿充分的证据证实其在接收涉案房屋后15日内就涉案房屋装饰装修及设备标准不符合合同约定标准问题要求滁州富力城公司进行整改及滁州富力城公司拒绝进行整改。故张涛、康娟要求滁州富力城公司支付实际装修工程达不到约定标准的损失125518.9元的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百六十八条凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物与样品及其说明的质量相同。而滁州富力城公司与张涛、康娟在双方签订的《补充条款一》第十二条中约定：关于广告效力及示范单位的补充：1、甲乙双方的权利义务，无论签约的双方是口头或书面确认，仅以本合同及其附件及其他双方正式的签署的书面条款约定为准。甲方在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关条款之前或之后，通过报纸、电视、广播等及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方的合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以有最终核准权的政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准，甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任。2、该房屋装潢、户型结构等，均以本合同及附件约定为准，甲方不因本合同及本补充条款以外的文件、图纸等，向乙方承担任何责任。该条明确约定了展示样板间不作为买卖合同的组成部分。且滁州富力城公司与张涛、康娟双方在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未对涉案作为展示样板间进行封存。故张涛、康娟要求滁州富力城公司提供与样板房一致的精装修房的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2、张涛、康娟要求滁州富力城公司支付评估费、律师费的上诉请求能否成立问题。由于张涛、康娟要求滁州富力城公司支付实际装修工程达不到约定标准的损失154546.8元的上诉请求无事实和法律依据而被驳回，故其为证明实际装修工程标准达不到合同约定装修标准的损失额而进行鉴定支付的鉴定费及其为本案诉讼所支付的律师费用要求滁州富力城公司进行支付于法无据，本院不予支持。关于张涛、康娟上诉称其一审庭审结束后提供部分证据一审法院未组织进行质证、程序严重存在瑕疵问题。由于张涛、康娟对自己持有的证据未能在一审法庭辩论终结前向法庭提供，且其在一审庭审结束后所提供的证据亦不影响案件事实的认定，一审法院未作新证据组织当事人进行质证不违反法律规定。张涛、康娟的该部分上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，张涛、康娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3391元，由上诉人张涛、康娟负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇二〇年五月十三日书记员  曹琰玲附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。