湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3879号上诉人（原审被告）：湖南圣马可贸易有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区解放西路36号。法定代表人：周桂花，经理。委托诉讼代理人：刘午飞，男，1970年12月1日出生，汉族，系被告公司员工，住湖南省衡阳市雁峰区。被上诉人（原审原告）：长沙市万科物业服务有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路489号万博汇名邸三期2003、2004号。法定代表人：王仕伟，总经理。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱九龙，男，1997年1月21日出生，汉族，系公司员工，住湖南省浏阳市。上诉人湖南圣马可贸易有限公司（以下简称圣马可公司）因与被上诉人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初11640号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人圣马可公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人不承担物业费和违约金;2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、上诉人与被上诉人之闾没有物业管理服务合同关系。建设单位与被上诉人签订的合同不是依法签订的，不具有法律效力。二、一审法院认定事实不清。1、上诉人作为房屋所有权人，房屋被非法侵占，将情况反映给被上诉人并要求其协助处理，被上诉人均是置之不理，其作为小区的物业管理者，对于业主的诉求和反映均不能及时处理和配合，反而总是要求上诉人通过司法途径解决，在上诉人求助无门以及被上诉人的消极和不配合的态度，上诉人拒交物业费实属无奈之举，此举情有可原;2、上诉人的房屋被非法侵占期间，被上诉人未履行好服务管理义务，提供的物业服务在安全管理、秩序管理等方面不符合约定的行为，且未按约定标准提供物业管理服务，存在违约行为。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被上诉人未履行其义务，构成违约;3、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，被上诉人未按合同标准履行合同，并违反合同，应认走被上诉人违约，应当判决酌情减少上诉人欠交的物业管理费或判令不承担物业管理费;上诉人欠交物业管理费具有正当性，属于合理抗辩，上诉人不应承担违约责任。被上诉人万科公司答辩称：一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持”之规定,被上诉人与湖南兴鸿源投资开发有限公司签订的《前期物业服务合同》未违背法律法规规定,合法、有效,对作为业主的上诉人具有约束力。上诉人以未与其签订为由提出抗辩的,违反上述规定,不应当得到法院支持。二、治安事件发生后，被上诉人报告了公安机关，公安机关多次沟通协商，发现是租户与其房屋租赁合同纠纷引起。被上诉人已经按照合同约定，提供物业服务。万科公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、判令圣马可公司交纳自2019年1月1日起至该案判决生效之日止的物业服务费（按1874元/月，暂计至2019年9月30日为16866元）；2.判令圣马可公司以欠缴物业费为基数、以每日应付物业服务费金额的万分之五为标准，支付自2019年1月起至该案判决生效之日止的违约金（暂计至2019年9月）为925.76元；3.判令圣马可公司承担该案的诉讼费用。一审法院认定的事实：圣马可公司系长沙市雨花区五凌路298号湘府久号（又名湘府9号）家园1栋301业主，房屋建筑面积为937平方米，商业用途。该小区建设单位系湖南兴鸿源投资开发有限公司（以下简称兴鸿源公司），原物业服务企业为案外公司。2018年12月7日，兴鸿源公司就选聘万科公司为湘府9号小区前期物业服务企业相关事宜向小区业主进行公示，并载明公示期为15天，如有异议于公示期内书面向兴鸿源公司反应。2018年12月26日，兴鸿源公司（甲方）与万科公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对湘府9号提供前期物业服务，合同自2019年1月1日起至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止；业主应按其拥有物业的建筑面积，商业用房按2.5元/月/平方米缴纳物业服务费；物业服务费应当从开发商通知的收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付年的物业服务费，此后按月缴纳，并应于每月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交月份的25日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。上述合同签订后，万科公司就该合同在长沙市雨花区城乡建设局物业监管科办理了备案手续，并自2019年1月1日起为湘府9号小区实际提供物业服务。圣马可公司自2019年1月1日起未向万科公司交纳物业服务费，万科公司书面催收未果后诉至法院，请求判如所请。万科公司庭审中主张因适用公司优惠政策，其就涉案房屋实际应收取物业服务费标准为2元/月/平方米，并明确该案主张物业服务费截止2019年9月30日。一审法院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。该案中，兴鸿源公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与万科公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。兴鸿源公司与万科公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对包括圣马可公司在内的小区业主均具有约束力，圣马可公司辩称其与万科公司之间没有物业服务合同关系，与事实及法律不符，一审法院不予采纳。万科公司依约履行了对圣马可公司房屋所属的湘府9号小区进行物业管理服务的义务，圣马可公司应按合同约定履行按时交纳物业服务费的义务。根据圣马可公司房屋面积及万科公司主张的物业服务收费标准（低于合同约定），一审法院确认圣马可公司自2019年1月1日起至2019年9月30日的应缴物业服务费为16866元（937平方米×9个月×2元/月/平方米）。圣马可公司辩称，万科公司提供的物业服务质量不符合合同约定，未履行管理职责且存在严重过错，一审法院认为圣马可公司所主张事项系案外人侵权，且非该案所涉房屋，圣马可公司提交的证据尚不足以证明其主张，故一审法院依法不予采信。万科公司另主张计至2019年9月10日的违约金925.76元，符合《前期物业服务合同》约定标准，亦不违反相关法律规定，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：圣马可公司于判决生效之日起7日内支付万科公司2019年1月1日至2019年9月30日的物业服务费16866元及违约金925.76元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费245元，因适用简易程序减半收取122.5元，由圣马可公司负担。在本院二审期间，上诉人圣马可公司向本院提交新证据:微信截图二张，照片二张。拟证明涉案房屋1栋201、301房屋于2019年11月14日被不明身份人员砸坏，万科公司提供的物业服务在安全管理、秩序管理等方面存在不符合违约的行为，且未按约定标准提供物业管理服务，属于违约行为。被上诉人万科公司质证称：对证据真实性、合法性无异议，但关联性有异议，不能达到其证明目的。所有图片是我方在现场拍照并转发给上诉人，我方第一时间告知了上诉人也通报了派出所。我们并没有违法违约的行为。对于上诉人圣马可公司提交的新证据，本院认证认为，上诉人圣马可公司提供的新证据，涉及其他法律关系，与本案无关。万科公司已尽到告知义务。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，兴鸿源公司作为建设单位在原物业单位退场后、业主委员会成立前，与万科公司签订《前期物业服务合同》，并履行了备案手续及在涉案小区进行公示，符合前期物业服务的适用情形。故《前期物业服务合同》对包括圣马可公司在内的小区业主均具有约束力，圣马可公司应按合同约定交纳物业管理服务费。圣马可公司提出房屋被砸坏事件，因涉及其他法律关系，与本案无关。且在该事件中，万科公司已告知圣马可公司并向公安机关报案，其已履行了合同义务。综上所述，上诉人圣马可公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费245元，由上诉人湖南圣马可贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  柳**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二〇年五月二十五日书记员  徐彬彬