浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1213号 上诉人（原审原告）钱昭广，男，1955年11月27日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 上诉人（原审原告）潘华英，女，1955年12月23日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 两上诉人共同委托诉讼代理人钱招脉，浙江招脉律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）顾颖，女，1985年12月22日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人斯佳、杨丽婷，浙江叠胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）钱雄，男，1984年2月28日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 上诉人钱昭广、潘华英因与被上诉人顾颖、钱雄所有权确认纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，钱昭广、潘华英系夫妻关系，钱雄系钱昭广、潘华英之子，钱雄与顾颖于2014年5月4日登记结婚，婚后育有一子。2017年1月29日，钱昭广、潘华英（乙方）与顾颖、钱雄（甲方）就购买住房及学区房事宜签订《协议书》一份，约定：一、甲、乙双方拟定购买坐落于杭州市西湖区房屋（以下简称：涉案房屋）给子孙作居住及学区房之用；二、该房转让出售总价168万元，中介费及房屋转让税费15万元，共计人民币183万元；三、该房总价款183万元均由乙方负责出资，如资金不足部分，以甲方的名义向有关银行贷款，但甲方所贷款项，仍由乙方承担还贷本息至完毕；四、该房的房地产权均登记在甲方名下，但乙方是实际的房地产权的共有权人，有权利居住，未经乙方同意，甲方不得擅自主张转让（出售）、抵押、贷款等行为。钱昭广、潘华英、顾颖、钱雄在该协议上签字。2017年1月5日，钱昭广向顾颖汇款8万元用于支付涉案房屋的购房定金；2017年2月9日，钱昭广向顾颖汇款1万元；2017年2月21日，钱昭广向顾颖汇款115.2万元用于支付购房首付款。为购买涉案房屋，顾颖还向工商银行贷款60万元，自2017年5月1日起于每月1号归还贷款本息3365.44元至2047年4月1日止。2017年3月27日，涉案房屋登记在顾颖、钱雄名下。2017年4月至2018年1月期间，潘华英每月均向顾颖汇款3370元用于归还涉案房屋按揭贷款，此后未再向顾颖汇付上述款项，自2018年3月起至2019年潘华英改为向钱雄汇款3370元，该款并未用于归还涉案房屋按揭贷款。另查明，钱昭广、潘华英户口均不在杭州，也未在杭州缴纳过社保和个人所得税，故不具备在杭购房资格。 钱昭广、潘华英一审的诉讼请求为：1、依法确认钱昭广、潘华英享有涉案房屋所有权（估价180万元）；2、顾颖、钱雄协助办理涉案房屋变更登记为钱昭广、潘华英名下；3、本案诉讼费由顾颖、钱雄承担。 原审法院认为，物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，钱昭广、潘华英与登记权利人即顾颖、钱雄之间关于涉案房屋所有权归属的约定仅能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力，房屋所有权因此并未转移或变更，只是在当事人之间产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，即该约定仅具有债权效力，顾颖、钱雄因此负有相应的协助办理房屋所有权转移或变更登记的义务。因此，钱昭广、潘华英不能根据《协议书》的约定直接取得房屋所有权。其对登记权利人所提出的协助过户登记的请求，也因钱昭广、潘华英在诉讼时仍不具备在杭购房资格，且该房屋项下存在按揭贷款，而不具备再行转让交易的条件，其请求因法律上的履行不能而不能得到支持。钱昭广、潘华英可待具备履行条件时再行主张。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回钱昭广、潘华英的诉讼请求。案件受理费21000元，由钱昭广、潘华英负担。 宣判后，钱昭广、潘华英不服，向本院提起上诉称：一、涉案房屋权属关系清楚、证据充分，原审法院应当作出判决。涉案房屋系被上诉人要求上诉人为其儿子（即两上诉人孙子）购置的学区房，总价168万元，中介费及房屋转让税费15万元，共计183万元。上诉人于2017年1月5日、2017年2月9日、2017年2月21日分别向被上诉人顾颖持有的工商银行账户汇款8万元、1万元、115.2万元，剩余的60万元房款以被上诉人顾颖名义向工商银行贷款，但仍由上诉人偿还房贷本息（每月需还贷本息3365.44元，实际每月汇款3370元）。上述所有内容，双方均以2017年1月29日签订的《协议书》作依据内容而依约履行为证，且《协议书》中约定涉案房屋虽登记在被上诉人名下，但同时约定并禁止被上诉人行使转让（出售）、抵押、贷款等所有权人的权力。基于以上事实可见涉案房屋虽登记在被上诉人名下，但购房资金均由上诉人全额负责出资，上诉人出于方便孙儿就学及自身养老居住的购房目的以被上诉人的名义购房，涉案房屋所有权从始至终归上诉人所有，原审法院应当依法依事实做出判决。二、原审认定事实不清，判决驳回没有事实和法律依据。原审法院认定购买涉案房屋给子孙居住及作学区房之用，但原审法院以上诉人“户口均不在杭州，也未在杭州缴纳过社保和个人所得税”为由驳回上诉人诉讼请求没有法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权力状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，上诉人依据与被上诉人签订的《协议书》诉至法院，要求返还其合法利益，应予以支持。1、上诉人自始至今承担归还涉案房屋按揭贷款的义务，涉案房屋的全额房款由上诉人出资。一审法院关于“2018年3月后，上诉人潘华英每月向钱雄的汇款3370元，未用于归还涉案房屋按揭贷款”，隐示上诉人在2018年3月以后未承担涉案房屋按揭贷款，该事实认定有误。（1）上诉人购买涉案房屋系为了解决孙子钱义琰的学区房及自身养老居住问题，在孙子钱义琰尚未达上小学的年龄前，将房屋出租给他人，上诉人每月有3700元的房租收入，但被上诉人顾颖未经上诉人的同意，于2018年3月擅自解除涉案房屋与他人的租赁合同，4月独占涉案房屋，造成上诉人每月3700元的房屋租金损失。上诉人在每月损失房屋租金的情况下，仍然每月向钱雄支付3370元，继续依约履行涉案房屋的按揭贷款的出资。（2）2017年1月29日挂名购房《协议书》的双方当事人，分别是上诉人钱昭广、潘华英和被上诉人顾颖、钱雄，且被上诉人顾颖和钱雄的夫妻关系尚在存续期间，上诉人向其中任何一人支付3370元，均系在依约履行购买涉案房屋的出资义务。被上诉人顾颖与钱雄在夫妻关系存续期间，如何调配使用上诉人所支付的按揭贷款资金，不影响上诉人全额出资购买涉案房屋的事实。因此，涉案房屋按揭贷款还贷出资的事实是：2018年3月被上诉人顾颖擅自解除涉案房屋与他人的租赁合同，并于4月独占涉案房屋，致上诉人每月损失3700元的房屋租金收入。此后，上诉人潘华英每月仍向钱雄的汇款3370元，继续履行涉案房屋按揭贷款的出资义务，涉案房屋的全额购房款由上诉人出资。2、本案的争议焦点系“涉案房屋系归上诉人钱昭广、潘华英一方所有？还是与被上诉人共有”，一审法院在已查清涉案房屋的出资人系上诉人的情况下，未围绕双方的争议焦点，未依据“权利义务一致”原则进行审理并作出判决，错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由。在本案中，一审法院已查清涉案房屋的出资人系上诉人钱昭广、潘华英，且上诉人钱昭广、潘华英与被上诉人顾颖、钱雄之间签订了借名购房的协议。应就查明的事实和证据，围绕双方争议的焦点进行说理，并依据“权利义务一致”的原则进行审理、判决。但一审法院未对争议焦点进行说理和评判，径直作出驳回上诉人的诉讼请求，属于现代版的“葫芦官判葫芦案”。3、当事人可以依据约定设立、变更、转让或者消灭物权。一审法院“关于涉案房屋所有权归属的约定，仅能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力”的理由错误。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。在本案中，上诉人为了解决孙子钱义琰的学区房及自身养老居住问题而购房，且在购房之初就与被上诉人对房屋的权属进行约定，该约定不违反任何法律规定，且与物权的买卖、分割等合同的性质一致，均可发生物权变更的法律效力。一审法院的“关于涉案房屋所有权归属的约定，仅能约束合同双方当事人，没有直接设立房屋所有权的法律效力”的理由，显然是错误的。4、一审法院未就所查清的“涉案房屋由上诉人全额出资购买”的事实而作出物权归属的判决错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。即使上诉人尚不具备在杭州购房的条件，那么，也应先就已经查清的涉案房屋由上诉人全额出资购买的事实，判决杭州市西湖区房屋所有权归上诉人钱昭广、潘华英二人共同所有。5、上诉人符合将户籍迁入杭州的条件，也愿意一次性归还涉案房屋的按揭贷款，一审法院驳回上诉人的诉讼请求错误。上诉人钱昭广、潘华英系退休老人，钱雄系上诉人唯一的独生孩子，已步入年迈岁月的上诉人，必然需要孩子的赡养及照顾。依据杭州户籍政策的规定，上诉人可以把户口迁入杭州市，具备在杭州购房养老的条件。现虽暂时不具备购房资格，但上诉人愿意一次性付清涉案房屋名下的按揭贷款，应判令被上诉人顾颖、钱雄在房屋产权具备办理变更登记的时候，协助上诉人办理变更登记手续。因借名购房而确权的案例，全国都有发生并被法院支持。一审法院蓄意制造不和谐的观点与声音，不仅错误，且与尊老爱幼的社会主义文明价值观不符，与杭州的法治文明建设不符。综上所述，上诉人以房屋所有权确认纠纷为由诉至原审法院，并提供了《协议书》、银行汇款凭证等原件基础证据材料，符合《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉》及《中华人民共和国民事诉讼法》规定。现双方也已经依约履行协议内容，双方合意真实并合法有效，故原审判决认定事实不清，判决没有法律依据，请求二审法院查明事实并判令：1、撤销杭州市西湖区人民法院（2018）浙0106民初12393号民事判决。2、确认上诉人享有涉案房屋的所有权。3、在杭州市政策允许具备购房资格时，被上诉人协助配合上诉人将涉案房屋的产权变更登记至上诉人名下。4、上诉费用由被上诉人承担。 被上诉人顾颖答辩称：一、上诉人的第三项上诉请求已经超越了一审的诉请，并且该上诉请求具有期待性，配合过户的时间点尚未确定，不应该作为二审中的一项诉讼请求来独立提出。二、根据物权法的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。结合本案中上诉人与被上诉人之间关于涉案房屋所有权归属的约定，仅仅能够约定合同的当事人，也就是二审的上诉人与被上诉人，没有直接设立房屋所有权的法律效力。对于上诉人与被上诉人顾颖来说，只有债权债务的效力，不能够直接产生物权。三、即使上诉人与被上诉人顾颖之间所签订的协议书具有法律效力。上诉人至今为止也不具备在杭购房的资格，并且被上诉人顾颖名下还存在着按揭贷款。因此，上诉人不具备再行转让交易的条件。四、上诉人与被上诉人顾颖所签订的协议书本来就是无效协议书。根据上诉人在一审庭审中的陈述以及上诉状中均已明确表示自己签订该协议书的真实目的是为了取得涉案房屋的所有权，并且要以该房屋为自己养老所用。但是客观上，上诉人根本不符合在杭购房的资格，上诉人采取通过被上诉人顾颖夫妇名义购买了涉案房屋的手段，最后利用双方签订的协议书，通过法院诉讼来拿回，并且取得该房屋的所有权。上诉人这样的行为明显是通过合法手段掩饰非法目的，该协议书应该认定为无效，对上诉人与顾颖之间自始至终不发生效力，完全符合合同法第52条第三款的规定。五、案涉协议书中约定上诉人是实际房地产权共有人。其实上诉人与被上诉人顾颖之间又做了详细的进一步阐明，这里的“共有权人”，并非是物权法中所定义的房屋的所有权，而是指对该房屋的居住权。并且在被上诉人顾颖、钱雄想要转让抵押涉案房屋的时候，必须要经过上诉人同意才能够行使这种权利，是对被上诉人顾颖行使权利的限制而已，而并不是真正意义上所享有的所有权，这才是协议书第四条的真正的含义。事实上因为当时上诉人害怕被上诉人钱雄私自转让抵押该房屋才书写了协议书，通过协议约定，上诉人的真实的意思表示是与其书写的内容以及这两者是可以相互对应的。否则协议书也无需对共有权再做细化的约束。六、通过一审查明的事实，可以看出上诉人与被上诉人顾颖事先有协议书，再有房产证，假设双方签订了协议书之后，按上诉人的陈述，上诉人应该是对房屋具有实际的所有权和处分权，之后在办理房产证的时候，其二人也认可将房产证办到被上诉人名下，被上诉人顾颖认为这种行为可以认为是上诉人对房屋进行了处分的行为，即将房屋所有权转移到被上诉人名下，而放弃自己对该房屋的所有权的行为。七、即使前述一切都成立，涉案房屋也不必然是上诉人享有该房屋的全部所有权，四人应该均分涉案房屋的所有权，毕竟四人对房屋都具有相应的贡献。综上，本案所涉房屋应该归被上诉人共有，与上诉人无关。请求二审法院在查明事实的基础上，驳回上诉人的全部上诉请求。 被上诉人钱雄答辩称：一、上诉人的诉请及事实与理由都没有问题，涉案房屋可以有多种用途，之所以要协议约定，上诉人是希望能够行使其所有权，被上诉人对此事是认可的，所以才在合同上签字，所以合同有效，本案事实清楚，原审法院一审驳回上诉人诉请是不妥当的。二、原审法院对事实的认定有偏差，关于购房款，上诉人不仅是出了前期首付款，而且后面的按揭贷款也是父母一直在还，事实非常清楚，原审法院的没有就前期出资以及后面履行偿还的义务说明白，因此一审判决有误。三、对于房屋的所有权的归属，因为法律规定与政策的变动，政策其实是一直在变的，但是法律是不变的，法律是相对固定的，用正确的原因去搏事实的本身或者说诉讼的本身，是不合理的，造成利益失衡，并且不公平。被上诉人钱雄作为独生子女，有养老的义务，父母来到杭州居住也是顺其自然的事情，政策也是提升的，无购房资格的理由在某种意义上是不成立的。因为被上诉人钱雄是独生子女，可以把父母接过来，户口也可以落到被上诉人钱雄名下，上诉人自然就拥有购房资格。 二审中，上诉人钱昭广、潘华英向本院提交如下证据：1、银行业务回执，拟证明潘华英从2019年9月开始到2020年3月每月都向钱雄支付3370元用于归还房贷。2、建设银行明细账查询表、交易明细，拟证明2016年3月的装修贷款每期均是由钱雄的卡号支付，钱雄把此笔钱均用于归还房屋按揭贷款，也可以说明钱昭广、潘华英已经履行偿还涉案房屋按揭贷款义务。至于顾颖、钱雄对款项如何用途，钱昭广、潘华英开始是不知道的，也与钱昭广、潘华英无关，进一步证明钱昭广、潘华英已经履行了协议书约定的偿还按揭贷款的义务。3、独生子女光荣证，拟证明钱雄为独生子女，根据政策钱昭广、潘华英随时可以将户口迁入杭州，并可以将房屋变更至钱昭广、潘华英名下。经质证，被上诉人顾颖对证据1、2形式真实性无异议，对关联性有异议，上述证据可以印证款项没有归还涉案房屋贷款，只是归还装修款，因此与本案无关。该款项与一审中的证据有矛盾之处，一审中也有相似证据证明打款归还贷款，但并非用于涉案房屋，本案诉讼后钱昭广、潘华英继续打款给钱雄，不符合常理。打款发生在钱昭广、潘华英与钱雄之间，不能证明该款项性质是归还装修款还是涉案房屋按揭款，如果是涉案房屋按揭款支付，顾颖不予认可。涉案房屋按揭贷款是由顾颖公积金支付的，对打款给钱雄的事实不知情。对证据3形式真实性无异议，但与本案无关，本案所争议的焦点是涉案房屋的所有权的确认问题，与子女是否有义务扶养老人没有任何联系。被上诉人钱雄对证据1-3的三性均无异议。本院经审核，证据1、2的真实性予以认定，对其待证事实综合认定。证据3与本案诉争无关联性，本院不予认定。 二审中，被上诉人顾颖、钱雄未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定一致。 本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当事人如认为不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的，应提交证据予以证明。本案中，涉案房屋登记在钱雄、顾颖名下，钱昭广、潘华英为证明自己的主张提交了《协议书》及银行转账凭证等证据，但《协议书》中仅约定钱昭广、潘华英是实际的房地产权的共有权人，并未约定涉案房屋全部归钱昭广、潘华英所有，而涉案房屋购房款的来源亦不能直接作为确认所有权归属的依据。因此，涉案房屋应属钱昭广、潘华英与顾颖、钱雄共有。钱昭广、潘华英认为涉案房屋所有权约定归其所有的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。故钱昭广、潘华英的上诉请求，本院不予支持。综上，一审判决实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21000元，由钱昭广、潘华英负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚炜强 审判员  周志军 审判员  韩 昱 二〇二〇年五月二十日 书记员  逯遇草