广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初2570号原告：陈美娟，女，1963年1月18日出生，汉族，住佛山市南海区。原告：谭尚同，男，1962年8月13日出生，汉族，住佛山市南海区。两原告共同委托诉讼代理人：葛磊，广东广信君达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：林楚人，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广州力诚投资有限公司，住所地：广州市荔湾区东漖北路436号406室。法定代表人：张华强，董事长。委托诉讼代理人：陈慧敏，北京市隆安（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，北京市隆安（广州）律师事务所律师。原告陈美娟、谭尚同与被告广州力诚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告委托诉讼代理人葛磊、林楚人，被告委托诉讼代理人陈慧敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美娟、谭尚同向本院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理广州市荔湾区东漖北路442号101房的房地产权证；2.判令被告自2018年2月7日起至交付房产证之日止每日按商品房总价款1468560元的万分之一向原告支付逾期办理房产证的违约金115135元（暂计至2020年3月31日，共计784天）；3.本案受理费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：原被告于2009年8月17日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将荔湾区东漖北路442号101房出售给原告，总房价为1468560元，被告应在商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，逾期应每日按照总房款的0.01%的标准向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告己依约向被告支付全部购房款项，被告于2010年3月31日交付房屋，但其并没有在合同约定的上述期限内为原告办理产权证，依约应支付迟延办理房产证的违约金。根据（2018）粤0103民初272号判决书，被告向原告己支付至2018年2月6日之前的违约金，现原告主张被告按合同约定支付违约金115135元（自2018年2月7日开始暂时计算至2020年3月31日，共计784天，每日按照总房款1468560元的0.01%计算）。被告广州力诚投资有限公司答辩：一、逾期办证并非被告故意或过失导致，不能归责于被告。被告未能按合同约定如期办证，是因为涉案商铺所在大厦一楼门外至今仍有被拆迁人未完全拆迁，尚未达到广州市规划验收的条件。被告并非拆迁义务主体，为履行合同约定，积极履行办证义务，一直与相关部门、被拆迁人沟通协调，促进拆迁工作顺利开展。因此逾期办证是客观原因所致，并非被告故意或过失导致，该客观原因不能归责于被告。二、逾期办证并未造成原告实际损失。被告除因上述原因暂未能为原告办证外，其他合同义务均依约履行，并未造成原告损失。实际上，原告已将涉案商铺出租第三方用于经营，从而获取租金收益。因此，逾期办证没有影响原告合同目的的实现，也未给原告造成实际损失。三、涉案合同约定违约金标准过高，请求人民法院予以减少。《合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案商铺虽未能办证，但涉案合同除办证责任外被告均全部履行，逾期办证非因被告原因所致，且原告并未提供证据证明其实际损失，因此，请求人民法院以实际损失为基础，兼顾综合因素，对过高的违约金予以减少。此外，（2018）粤0103民初272号民事判决书已对原告第一项诉讼请求作出认定及判决，根据一事不再理的原则，请求法院依法驳回原告第一项起诉。经审理查明，原被告于2009年8月17日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告广州市荔湾区东漖北路442号力诚凯怡大厦第1层101号房（以下简称涉案商铺）；该商品房的用途为商业，建筑面积50.59平方米，其中套内建筑面积47.6平方米，共有分摊面积约2.99平方米；商品房按套内建筑面积计算房价，每平方米30852元，总金额1468560元；原告委托被告办理《房地产权证》，被告应当在该商品房交付之日起210个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记；如因被告造成原告不能按合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应当自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向被告支付违约金。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件等。合同附件七《本合同补充协议》约定：如因被告的责任，原告不能在商品房交付使用后730日内取得房地产权属证书的，双方约定原告不退房，被告自迟延之日起每日按总房价款的0.01%向原告支付违约金；本补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，原被告双方同意以本补充协议约定为准。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款1468560元。原告于2010年3月31日收楼后，将涉案商铺用于出租。2018年1月2日，因涉案商铺买卖合同纠纷，原告向本院起诉，诉讼请求：1.被告立即为原告办理涉案商铺的房地产权证；2.被告自2012年4月1日起至2018年2月6日止每日按商品房总价款的0.05%支付逾期办理房产证的违约金给原告。经审理，本院于2018年3月12日作出（2018）粤0103民初272号民事判决书，判决：1.被告于判决发生法律效力之日起十日内，向原告支付逾期办证违约金（按房屋总价1468560元每日万分之一的标准计算，自2015年1月2日计至2018年2月6日，违约金以1468560元为限）；2.驳回原告的其他诉讼请求。（2018）粤0103民初272号民事判决作出后，双方均未提起上诉。该案现已发生法律效力。本案于2020年4月30日进行开庭审理。诉讼中，被告向本院提交涉案商铺现场照片及广州诚隽物业管理服务有限公司出具的收费通知单，拟证明原告将涉案商铺出租给第三方经营使用，获取租金收益，逾期办证没有影响原告合同目的的实现，也并未给原告造成经济损失。原告不予认可，其认为被告混淆了逾期办证违约金和实际损失导致的违约责任。庭审中，被告陈述（2018）粤0103民初272号民事判决发生法律效力后，涉案商铺所在工程仍未竣工验收。2020年4月1日,本院依原告申请作出诉讼保全裁定，查封、扣押或冻结被告价值115135元的财产。本院认为，生效的（2018）粤0103民初272号民事判决已对原被告双方所签《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议作出有效认定，双方当事人均应依约履行。涉案商铺交付后，被告至今未能为原告办理涉案商铺的房地产权证，已构成违约，依合同约定应向原告支付逾期办证违约金。因（2018）粤0103民初272号案已经判决被告向原告支付逾期办证违约金至2018年2月6日，故本案中原告要求被告支付自2018年2月7日起的逾期办证违约金，有事实依据。而关于当事人本案支付逾期办证违约金截止时间，本院确定为本案开庭之日，即2020年4月30日为宜，此后的逾期办证违约金，原告可另行主张。至于违约金标准问题，被告并无证据证实双方约定房价款的日万分之一计算标准过分高于原告的损失，故本院对原告所提逾期办证违约金计算标准予以确认。涉案商铺的逾期办证违约金总额不超过房价款。被告有关支付逾期办证违约金的抗辩理由并不成立，本院不予支持。关于原告要求被告办理涉案商铺房地产权证，此诉讼请求已经在（2018）粤0103民初272号案中作出处理，原告本案再次提起本项诉请，属于重复起诉，本院不予接纳。本院对此在本判决中一并处理，不另行制作裁定书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州力诚投资有限公司向原告陈美娟、谭尚同支付广州市荔湾区东漖北路442号101房2018年2月7日至2020年4月30日期间的逾期办证违约金（以1468560元为基数，按每日万分之一标准计算，商铺逾期办证违约金的总额以1468560元为限）；二、驳回原告陈美娟、谭尚同的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1301元、诉讼保全费1096元，均由被告广州力诚投资有限公司负担（受理费原告已预交，由被告迳付原告，本院不再退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二〇年五月二十五日书记员  魏冬菊黄辉燕