江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终4946号 上诉人（原审原告）：海安保障性住房投资建设有限公司，住所地海安市。 法定代表人：张健，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陆海飞，江苏震阳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海安市盛世名门业主委员会，住所地海安市。 负责人：鲍丽华，主任。 委托诉讼代理人：丁明琴，江苏紫石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧贤，江苏紫石律师事务所律师。 原审第三人：南通市信拓物业管理有限公司，住所地海安市开发区。 法定代表人：韩良荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁明琴，江苏紫石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王慧贤，江苏紫石律师事务所律师。 上诉人海安保障性住房投资建设有限公司（以下简称保障房公司）因与被上诉人海安市盛世名门业主委员会（以下简称盛世名门业委会）,原审第三人南通市信拓物业管理有限公司（以下简称信拓物业公司）业主撤销权纠纷一案，不服海安市人民法院（2019）苏0621民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理,本案现已审理终结。 保障房公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持其公司一审全部诉讼请求。事实和理由：1.第二次业主大会的表决程序、方法及所依据的议事规则均不合法不合规，该业主大会所作的决议应当予以撤销。盛世名门业委会与信托公司签订的物业服务合同也应当予以撤销。保障房公司系该小区的大业主，在召开第二次业主大会时，盛世名门业委会没有通知保障房公司参加；且该小区商铺有几十户，前后两次业主大会均没有通知商铺业主参加，剥夺了商铺业主作为小区业主的权利。2.盛世名门业委会提供的相关部门的证明不具有证明效力。3.有不少业主反映，收到的选票有许多是事先已经在选项2处打好勾，有些是诱导其选2，不是业主的真实意愿。第二次业主大会程序严重违法，故意提高保证金门槛致使其他相关物业公司无法参加招投标。未收取344票未按照法定程序在物业管理区域内进行公告，而直接划入支持选项2的选票中。4.议事规则条款显失公平，在业委会筹备期间，没有对议事规则的条款进行确认，人为设置有效票数，为信拓物业公司中标量体裁衣，该条款应认定无效。 盛世名门业委会辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 信拓物业公司述称,其公司与盛世名门业委会签订的《物业服务合同》是执行第二次业主大会决议的结果，合法有效。合同签订至今，因前期物业公司不配合交接，已经严重侵害了其公司的合法权益。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 保障房公司向一审法院起诉请求：依法撤销盛世名门小区第二次业主大会作出的决议，依照法定程序重新召开业主大会；依法撤销盛世名门业委会于2019年1月18日聘请信拓物业公司为盛世名门小区物业公司的决议。 一审法院认定事实如下：盛世名门小区由保障房公司开发建设，在海安市中城街道旺池社区范围内。整个小区北至旺池东路，南至海光路，东至洋港路，西至盛世路，小区标准地名为盛世名门佳苑（2015年获得地名确认书），俗称盛世名门或盛世佳苑，占地面积56782平方米，建筑面积226864.32平方米。整个小区共设计、建设8幢住宅楼，每幢楼23层至26层，总户数为1178户。保障房公司是该小区房屋的建设单位，截止提起本案诉讼时，在该小区尚有30套房屋不动产权初始登记在保障房公司名下，其中1号楼有6套，其余24套均在4号楼。该30套房屋的建筑面积共为4210.74平方米。故保障房公司也属于该小区的业主。 盛世名门小区房屋建设后，保障房公司作为甲方，与作为乙方的海安瑞海物业管理有限公司（以下简称瑞海物业公司）签订《盛世名门前期物业服务合同》，合同约定前期物业服务合同期从2016年11月25日至业主委员会成立选聘新的物业服务企业时止，物业服务费按业主房屋的建筑面积计算，商铺为2.2元/月×平方米，高层（住宅）为1.8元/月×平方米。 2017年1月，盛世名门小区房屋开始陆续交付使用。 2018年6月29日，海安高新区旺池社区（现为海安市中城街道旺池社区）作出《旺池社区关于〈业主大会议事规则〉（草案）、〈管理规约〉（草案）、〈选举办法〉（草案）公示的通告》，并在盛世名门小区进行公示。通告内容为，盛世名门小区首次业主大会筹备工作已于2018年6月26日召开筹备组第一次会议，讨论审议《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《选举办法》（草案），现将以上草案在小区内进行公示，征求各位业主的意见或建议。公示地点：盛世名门小区宣传栏；公示时间：5个自然日，自2018年6月29日至2018年7月3日止；意见反馈：公示期间对《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《选举办法》（草案）有任何意见或建议，请至社区领取相应意见表以书面形式反馈，截止日期为2018年7月3日，逾期视为无异议。通知还对反馈人的身份和反馈意见的提出进行了明确。 2018年7月8日，盛世名门首届业主大会筹备组作出《旺池社区关于〈业主大会议事规则〉（草案）、〈管理规约〉（草案）、〈选举办法〉（草案）修改条款的通告》。通告明确，盛世名门业主大会筹备组在前一阶段对《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）、《选举办法》（草案）广泛征求业主的意见，根据业主的反馈，盛世名门小区业主大会筹备工作组于2018年7月8日再次召开工作会议，对业主提出的意见和建议进行汇总、梳理，讨论并审议后对上述草案部分进行修改，现将修改后的草案进行公示，公示地点在盛世名门小区北门。此次公示后，未收到业主对相关草案提出的意见或建议。 2018年8月18日至同年8月19日，盛世名门小区首届业主大会召开，形式为书面征求意见。业主总人数1147位，总发选票1147张，收回840张，其中有效票835张，无效票5张，未收回票307张。根据投票结果，通过了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《选举办法》。《盛世名门小区业主大会议事规则》规定，业主大会的议事内容包括：1.制定、修改业主大会议事规则和管理规约；2.选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；3.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；4.改建、重建建筑物及其附属设施；5.决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其它重大事项。业主大会议事决定方式，上述议事内容中的第3项应当经区域内总人数三分之二以上的业主同意，决定其它事项，应当经区域内过半数以上的业主同意。业主大会的议事形式，根据本区域的实际情况，实行一户一票制；业主大会可采用书面征求意见的形式，也可以采用集体讨论的形式；送达的书面征求意见单，业主在规定的时间内不书面反馈意见，或者不按规定时间提出同意、反对、弃权意见的，视为同意票；送达的选票，业主在规定时间内未表决的，其投票权数计入已表决的多数票。 2018年8月21日，盛世名门业委会将该小区业委会第一次会议的决议在小区信息栏进行了公示，公示《盛世名门小区业主大会议事规则》、《盛世名门小区管理规约》、《盛世名门小区首届业主委员会选举办法》已通过，并公布了首届业委会主任、副主任、委员及候补委员名单。除3名候补委员外，业委会组成人员共11人，其中主任一人，为鲍丽华，副主任2人，为秦亚琴、吴捷，另外8人为委员。 2018年11月12日，盛世名门业委会作出公告，公示将召开第二次业主大会，终止前期物业服务合同，重新签订物业合同。公告主要内容有，为了进一步规范小区的物业管理，提升物业服务水平，盛世名门小区业委会在听取业主意见、建议和认真调研的基础上，经研究，决定终止前期物业合同，重新签订物业合同。业委会提出以下两种方案备选：1.与目前的瑞海物业公司重新签订合同，终止前期物业合同；2.以招标方式面向社会聘请物业公司，所有物业公司均可报名参加竞标。按照《江苏省物业管理条例》相关规定，业委会决定于11月24日、25日召开业主大会，票决物业公司选聘方式。面向小区业主招募志愿者16名。业主大会召开期间，由志愿者上门发放选票，小区东大门和北大门各设置一个投票箱。选举结束后公开唱票，届时邀请业主代表以及街道社区和城管局物业科工作人员监督唱票，根据最终结果确定方案。本次票选结果如第一种方案，业委会将本着实事求是的原则，从业主的切身利益出发，与目前的物业公司重新谈判，签订新的物业合同。如与目前的物业公司不能达成共识，业委会将执行第二种方案。 当日，盛世名门业委会将设计完成的选票进行了公示。选票内容包括三部分，一是由各业主填写姓名、楼号、电话，二是列明两个备选项，□1.与瑞海物业公司重新签订正式合同，终止前期物业合同；□2.业委会以招标的方式面向社会聘请物业公司，所有物业公司均可报名参加竞标，三是备注了填票方式、业主大会召开的形式和时间以及两种方案的具体落实。填票方式为，本次业主大会采用票决方式，确定采用以上的方式1还是方式2终止前期物业合同，如同意第一种方式，请在1前面的方框打“√”，如同意第二种方案请在2前面的方框打“√”，两种方式任选一种，如出现两个“√”，则视为废票，如一个“√”都没有，则视为弃权。业主大会召开的形式和时间为，本次业主大会以书面形式召开，召开时间为2018年11月24日至11月25日，上午9时至11时，下午1时30分至4时30分，届时小区志愿者上门发放选票，同时将在北大门和东大门各设置一个投票箱方便业主投票。 同时，盛世名门业委会将上述公告及选票在小区宣传栏、信息栏内进行了张贴公示，在小区内电子大屏上滚动播放，还在小区内显目位置拉横幅进行宣传，并派人上门发放选票，家中无人的将选票张贴在相关业主大门上或大门附近，并将张贴情况拍照留存。 2018年11月24日至同年11月25日，盛世名门小区召开了第二次业主大会，在盛世名门小区的东大门、北大门各设置一个投票箱，回收选票。25日晚，在海安市城市管理局物业科陈永娟科长、中城街道中心办事处徐培兰主任、旺池社区成羽书记的监督下，业委会组织小区业主在该小区邻里中心进行了开票、唱票、计票。 2018年11月29日，盛世名门业委会作出决议，根据《盛世名门业主大会议事规则》规定，确认本次业主大会及大会票决有效。决议载明，盛世名门小区在本月24日、25日以书面形式召开了第二次业主大会，25日大会结束，当晚七点半，在海安市城市管理局物业科陈永娟科长、中城街道中心办事处徐培兰主任、旺池社区成羽书记的监督下，业委会组织小区业主在本小区邻里中心进行了开票。开票结果如下：总发票数983票，1选项得票数187票，2选项得票数781票，废票数9票，弃权票数6票。决议还注明了监票人、唱票人和计票人。 2018年12月30日，盛世名门业委会制作招聘物业公司的招标公告，载明采购项目名称为盛世名门物业管理项目，采购单位为盛世名门业主委员会，招标公告还明确了信息发布的网站及投标的具体要求，报名时间截止2019年1月7日17时，开标时间为2019年1月11日9时至9时30分，开标主持单位为江苏建达全过程工程咨询有限公司。招标公告还致全体业主：经过一段时间的充分酝酿和精心准备，盛世名门业委会今执行第二次业主大会决议，在本小区醒目位置和招标网站张贴招标公告，面向社会招聘物业公司服务本小区，本次张贴的公告已经海安市城管局物业科、高新区中心办事处、旺池社区审核通过。欢迎小区业主推荐好的物业公司前来报名参加！ 2019年1月12日，盛世名门业委会在小区对开标结果进行公示。2019年1月11日上午9时30分，在海安高新区中心办事处陈从华书记、旺池社区成羽书记、本小区业主的监督下，我业委会委托江苏建达全过程工程咨询有限公司顺利主持召开了盛世名门物业招标投标会，现将开标结果公示如下：四家物业公司报名，南通东湖物业管理有限公司、南通阳光嘉园物业管理有限公司、南通市信拓物业管理有限公司、南通雅居物业有限公司，其中南通阳光嘉园物业管理有限公司、南通雅居物业有限公司在规定时间内未到指定地点参加投标，算作放弃，南通东湖物业管理有限公司、南通市信拓物业管理有限公司参与竞标。根据评标，南通市信拓物业管理有限公司为第一中标候选人。公示期为2019年1月12日至2019年1月15日。 2019年1月18日，盛世名门业委会与信拓物业公司签订盛世名门物业委托服务合同，海安市中城街道旺池社区居民委员会作为见证方加盖印章。物业服务合同约定物业服务期限为3年，从2019年1月27日起至2022年1月26日终止，其中试用期6个月。前期物业应在2019年1月18日至2019年1月27日10日内完成交接，从2019年1月27日起信拓物业公司开始计算收取物业服务费，前期物业（公司）不再计算收取物业服务费。物业服务费按建筑面积计算，商铺为1.8元/月×平方米，高层住宅为1.5元/月×平方米。 此后，瑞海物业公司未及时与信拓物业公司办理相关交接手续，虽经盛世名门业委会居中协商，仍未果。2019年1月23日，保障房公司作为原告向一审法院提起本案诉讼。 一审诉讼过程中，保障房公司申请陈凤英等4位业主作为证人，希望其到庭作证，以查明业主在投票过程中选票送达、投票的情况。一审法院分别向4位证人发出书面通知及开某,4，4位证人均以书面方式向一审法院反映了相关情况，未亲自到庭作证。保障房公司还自制了“希望瑞海物业公司继续做下去”的表格，由相关人员到部分业主家中分别签名（381人签名）。 本案审理过程中，盛世名门业委会还提供了海安市城市管理局、海安高新区中城街道中心办事处、海安市中城街道旺池社区居民委员会于2019年2月18日分别作出的情况说明，说明盛世名门首届业主大会召开前的筹备、大会通过了相关规则和选举办法、业委会的组成、第二次业主大会召开情况及结果，以证明两次业主大会召开程序及表决方式均符合相关规定。 一审法院认为,《中华人民共和国物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。案涉小区所在地的旺池社区在小区业主陆续入住后作出相关规则草案和业主委员会选举草案并进行公示，首届业主大会筹备组在收到相关业主建议和意见后，确定相关条款修改意见亦进行公示，随后召开了第一次业主大会，通过了相关规则和选举办法，且经政府相关部门备案，程序合法，确定的事项符合相关法律和行政法规的规定，盛世名门业主委员会依法成立，相关规则对全体业主具有约束力。 《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院撤销。保障房公司作为案涉小区房屋的建设者，截止提起本案诉讼时，其在本小区尚有30套房屋属其所有，故其具备业主资格，依法有权享有业主权利。保障房公司作为业主，当其认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益时，其可以请求人民法院撤销，故保障房公司的一审原告主体资格适格，盛世名门业委会相关抗辩意见一审法院不予采信。 业主大会本身仅仅是作为全体业主集体决策以及共同管理事项的议事会议，不具有实体性，业主委员会系业主大会的执行机构及常设机构，具有对外代表业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，业主以业主大会决议程序违法为由起诉请求撤销业主大会决议，一般情形下应当将业主委员会作为被告，故盛世名门业主委员会在本案中一审被告主体资格适格，其相应抗辩意见一审法院亦不予采信。 依照《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。盛世名门业委会提供的统计数据显示，该小区共有业主1178户，第二次业主大会总发票数983票，选择2选项（由业委会以招标的方式面向社会聘请物业公司）的得票数781票；保障房公司保障房公司在该小区虽然尚有30套房屋仍属其所有，但依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，其只应作为一个业主，且该30套房屋的建筑面积只有4210.74平方米，而整个小区的建筑面积为226864.32平方米，因此，盛世名门第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议符合现行法律规定，且不违反第一次业主大会就已经通过的议事规则，保障房公司要求撤销盛世名门小区第二次业主大会作出的决议的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。保障房公司辩称，盛世名门业委会将第二次业主大会期间未收回的选票直接计入多数票、以及此前第一次业主大会通过的议事规则中的相关规定显失公平，缺乏法律依据，根据上文分析，第一次业主大会召开形式合法，议事规则已获通过，即对全体业主具有约束力，第二次业主大会期间依议事规则行事，是业委会执行业主大会决议的必然结果，保障房公司所称显失公平既无事实依据，也无法律依据，一审法院不予采信。保障房公司还主张在第二次业主大会召开期间，有许多选票在业主签字前就已经在选项2前面方框内打了勾，然后直接让业主签字，甚至还有无书面授权委托书而代他人签名，以及收回的选票中充斥着假票、冒充的作弊票，对此，保障房公司所提供的证据不够充分有效，一审法院难以采信。部分业主的不同意见并不能达到必然影响全体业主共同意志的体现，但无论是业主委员会还是提供物业服务的企业，应当努力关注每一个业主的切身利益，改善服务态度，提升服务质量，共同为创造和谐、团结、舒适的生活小区作出自己的贡献。 关于信拓物业公司与盛世名门业委会签订的物业委托服务合同，并非盛世名门小区第二次业主大会作出的决议，不属于本案业主撤销权纠纷中理涉的范畴。第二次业主大会作出的决议仅是确定了以招标方式面向社会聘请物业公司，保障房公司保障房公司的第一项诉讼请求即是针对此决议而提出的，一审法院观点上文已述。盛世名门业委会与信拓物业公司签订新的物业服务合同，是盛世名门业委会执行业主大会决议的结果，也是信拓物业公司通过投标、竞标、中标最终与业委会磋商达成合议的结果，该结果虽由第二次业主大会决议所引起，但其并非决议本身，保障房公司作为业主撤销权的原告，在本案中无权对此提出主张。 依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回保障房公司海安保障性住房投资建设有限公司的诉讼请求。案件受理费160元，由海安保障性住房投资建设有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，盛世名门小区于2018年11月24日、25日以书面形式召开第二次业主大会，票决物业公司选聘方式。该小区共有业主1178户，总发票数983票，选项2（由业委会以招标的方式面向社会聘请物业公司）的得票数781票，因此，盛世名门小区第二次业主大会关于选聘物业服务企业的决议符合上述法律规定。关于未回收票307张计入2选项得票数的问题，根据第一次业主大会通过的议事规则，送达的选票，业主在规定时间内未表决的，其投票权数计入已表决的多数票。该议事规则合法有效，对全体业主均具有约束力，盛世名门业委会据此将未回收票307张计入得票较多的2选项，并无不当。至于保障房公司所称诱导投票等问题，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于召开第二次业主大会，根据一审查明的事实，盛世名门业委会将召开的第二次业主大会的公告及设计的选票在小区内进行了公示和宣传，已经通知到小区业主，保障房公司称未通知其参加业主大会与事实不符，该上诉理由不能成立。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人海安保障性住房投资建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 吕 敏 审判员 杨 谦 审判员 卢 丽 二〇二〇年五月二十九日 书记员 何梦玲