湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初1933号原告：宁乡县启航物业管理有限公司，住所地宁乡县玉潭中路玉金花园C栋9号。法定代表人：汪国庆，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：唐赞群，宁乡市玉潭法律服务所法律服务工作者。被告：李喜清，男，1966年12月28日出生，汉族，居民，住。原告宁乡县启航物业管理有限公司（以下简称启航物业）与被告李喜清物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人唐赞群、被告李喜清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告启航物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告缴纳物业管理费（2013.5.15-2015.5.30，住宅：90.57㎡×0.6元/㎡/月×24月=1304.2元；2013.8.29-2015.5.30杂屋车库：10.8㎡×0.6元/㎡/月×31月=136元）、城市生活垃圾处理费225元（75元/年÷12×24月=150元），共计1590.2元；2.请求判令被告向原告支付逾期滞纳金2592.5元（住宅：90.57㎡×0.6元/㎡/月×12个月×30天×24个月×0.005=2347.5元；杂屋：9.9㎡×0.6元/㎡/月×12月×30天×21个月×0.005=244.9）；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在2010年12月13日依法成立了物业服务企业（宁乡县启航物业管理有限公司），2011年3月28日原告与煤炭坝沉陷小区业主代表签订了《煤炭坝沦陷安置小区（白马安置小区）前期物业管理合同》，同年4月与被告签订了《物业管理协议》，合同约定了物业服务费用由业主按期建筑面积缴纳（住宅、车库、杂屋0.6元/平方米/月；商业物业：1.5元/平方米/月）以及双方各自的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费、违约责任、争议管辖法院等条款。2011年，被告向原告缴纳了***及**杂屋截至到2013年5月15日（杂屋至2013年8月29日）的物业管理费，但自2013年5月16日（杂屋自2013年8月30日）至2015年5月30日，被告再没有向原告缴纳物业管理费，期间，原告多次催缴，但被告仍未缴纳。综上所述，原告认为原、被告之间已经形成了物业服务合同关系，原告履行了物业服务的全部义务，被告应依约按时支付物业服务费，被告一直拖欠物业费的行为已经构成了严重违约。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李喜清答辩称：1.启航物业服务不到位，打扫卫生不到位，消防设备没有，花草树木没有护理，地板开裂未处理，楼梯间电箱线路未更改，保安在岗位不作为，有一保安亭无人管理任人出进，小区监控探头失效无人维修，小区的路面损坏无人维修；2.小区杂物间和车库私自买卖；3.我已经交了2015年物业费500元；4.我家地板开裂，物业公司未处理。本院经审理认定事实如下：被告李喜清系坐落于宁乡市采煤沉陷区***房屋的所有人，房屋面积为90.57平方米。2011年3月28日原告启航物业与宁乡县煤炭坝沉陷安置小区业主代表签订了《前期物业管理合同》，约定由原告启航物业向宁乡县煤炭坝沉陷安置小区提供物业管理服务，住宅、车库物业费为0.6元/平方米/月。2011年5月16日原告启航物业与被告李喜清就上述《前期物业管理合同》另自签订了《物业管理协议》。2016年1月25日，原告启航物业委托宁乡县玉潭法律服务所出具了一份法律服务所函，向全体白马小区业主就2012年5月31日至2015年5月30日止期间所欠缴的物业费进行催缴，并将此函张贴于小区内。2016年10月10日以及2018年5月14日由原告启航物业委托宁乡县玉潭法律服务就所写了一份致白马小区（煤炭坝沉陷小区）各位业主的一封信，内容为对2012年至2015年5月30日止小区内欠缴物业费业主进行催告。2018年4月24日，宁乡市市容环境卫生管理局出具了一份证明，内容为该局与启航物业2012年度，2013年度，2014年度三年分别签订了白马安置区城市生活垃圾处理费住户委托代收协议，并交纳了相关费用。2018年10月26日，原告启航物业委托宁乡县玉潭法律服务所以法律服务函的方式对被告李喜清就2013年5月15日至2015年5月30日所欠住宅物业费和2013年8月29诶至2015年5月30日所欠杂屋住宅物业费以及城市生活垃圾处理费进行了催缴，并将此函张贴于被告李喜清位于涉案小区***房屋门上。2015年被告李喜清向原告启航物业缴纳了物业费500元。上述事实，有原、被告的陈述、前期物业管理合同、物业管理协议、商品房买卖合同、证明、法律服务函、收据等证据予以在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告启航物业与宁乡县煤炭坝沉陷安置小区（白马小区）业主代表签订的《前期物业管理合同》以及原、被告之间签订的《物业管理协议》对被告具有约束力，原告启航物业为小区业主提供了物业服务，被告作为该小区业主，应按约定向原告交纳相应的物业服务费，被告李喜清以物业公司物业管理服务不到位，自家地板开裂，物业公司一直未处理为由进行抗辩以及杂屋高度不足两米不应按照0.6元/平方米/月收取物业费，但原告未提交相应证据予以证明，故本院不予认可，因原告所提供的物业服务存在瑕疵，故对于被告所欠缴的物业费，酌情予以减少为846.18元（940.2×90%）。关于原告要求被告支付逾期滞纳金的诉讼请求，因原告合同义务履行存在瑕疵，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告李喜清于本判决生效之日起三日内支付原告宁乡县启航物业管理有限公司物业管理费846.18元，以及城市生活垃圾处理费150元，共计996.18元；二、驳回原告宁乡县启航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁乡县启航物业管理有限公司负担5元，被告李喜清负担20元。本判决为终审判决。审判员  李士忠二〇二〇年五月十一日书记员  聂 彧附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。