天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2646号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：刘弘森，男，1979年2月10日出生，汉族，住天津市西青区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告刘弘森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告刘弘森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘弘森交纳2015年7月1日至2019年12月31日的物业费10,715元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚信园小区5-1-2403业主，其房屋建筑面积为83.73平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.37元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。刘弘森辩称，自己确系津南区北闸口镇尚信园5-1-2403房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间、欠费金额属实，仅同意交纳2年的物业服务费，不同意天地源公司的其他诉讼请求。事实及理由：1、没有接到过被告任何催缴，认为2018年4月30日以前的物业费已经超过诉讼时效。2、物业服务不到位，原告未按合同履行，绿化斑秃，设备设施养护不到位，车位管理混乱，可视对讲未安装使用，物业答复目前该系统已经损坏。庭审中，针对被告反映的问题解释如下：绿化斑秃问题，物业公司已于去年和今年进行补种。对设施设备养护不到位表示不认可，设施设备如果不到位会遭到很多业主投诉，物业公司有保养记录，各项设施亦在正常运行中。车位管理问题，2019年5月开始，物业公司开始对地上车位进行抽签，现在车位管理已经正常化。对讲设施设备问题，该设备是串联安装，有的业主私自改动导致系统出问题，物业公司现在正在整修高层对讲系统，很快就会解决。物业公司已通过电话、上门张贴催缴函、快递等方式催缴物业费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳”。2017年6月30日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳。服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日”。上述合同到期后，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，内容与上合同一致，服务期限为2019年7月1日至2021年6月30日。被告刘弘森系津南区北闸口镇尚信园5-1-2403房屋的产权人，建筑面积为83.73平方米，未交纳2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于高层建筑。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告刘弘森所有的房屋为多住宅，三份合同均约定其价格为：“多层住宅，基础物业服务费每月每平方米1.92元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.45元”故本案原告以每月每平方米2.37元向被告主张2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、刘弘森抗辩的诉讼时效问题，一方面，原告提交的张贴催缴函照片，尽管被告反驳未予看到，然“有图有真相”，照片能够固定到涉案房屋位置，能够证实原告已经履行催缴义务。另一方面，顺丰速运的寄件联系第三方快递公司出具，有具体的单号、难以造假，原告邮寄了被告的涉案房屋地址、并预留下被告的手机号码，又依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的产生诉讼时效中断的效力，故本案中，快件应该能够送达，能够产生诉讼时效中断的效力。3、刘弘森反应的部分管理问题，结合本院的考察，本院认为天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。4、然原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，83.73平方米＊2.37元/月/平方米＊54个月＊95%=10,136.21元。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。本院仍需指出：权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，被告一味追求其应享受的权利，入住后从未交纳物业费，对自己交纳物业费这一义务闭口不提，先行违约后却又要求原告物业公司履行种种义务，于原告而言，有违实质公平。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第二款的规定，判决如下：一、刘弘森于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理费（含机电费）计10,136.21元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告刘弘森未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费34元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担1.70元，由被告刘弘森承担32.30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年五月二十三日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。