湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初4576号原告：某某湖南省分行，住所地长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：文爱华。委托诉讼代理人：杨某某，男，汉族，1974年3月21日出生，住长沙市芙蓉区，系该银行员工。委托诉讼代理人：周园，湖南崇民律师事务所律师。被告：陈某，男，1987年8月17日出生，汉族，住湖南省浏阳市。被告：某某开发有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道黄狮岭社区澳海澜庭商业中心二。法定代表人：何金金。委托诉讼代理人：李某某，男，汉族，1991年6月20日出生，住江西省萍乡市安源区，系该公司员工。原告某某湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）与被告陈某、某某开发有限公司（以下简称澳海房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告建行湖南省分行的委托诉讼代理人周园、澳海房地产公司的委托诉讼代理人李进浩到庭参加诉讼。被告陈某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行湖南省分行向本院提出诉讼请求：1、解除建行湖南省分行与陈某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、陈某偿还建行湖南省分行借款本金494554.95元，利息、罚息2230.63元（利息与罚息暂计至2019年12月16日，之后的利息、罚息自2019年12月17日计算至本息还清之日止）；3、陈某承担建行湖南省分行为实现债权所发生的律师代理费22355元；4、确认建行湖南省分行对陈某位于长沙市望城区房屋处置款在陈某的债务范围内享有优先受偿权；5、澳海房地产公司对陈某的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年4月10日，建行湖南省分行与陈某订立了一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：建行湖南省分行向陈某提供借款520000元，借款期限自2018年4月30日至2038年4月30日止。如陈某未按借款合同约定归还借款本息或支付相关费用，建行湖南省分行有权解除借贷关系，宣布借款立即到期并要求陈某归还全部借款本息及相关费用，且建行湖南省分行为实现债权所实际发生的全部费用均由陈某承担。陈某向建行湖南省分行提供其名下位于长沙市望城区作为抵押。澳海房地产公司与建行湖南省分行订立了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定澳海房地产公司对陈某的债务承担连带保证责任。建行湖南省分行按照约定向陈某发放了520000元贷款后，陈某未按期履行还款义务。陈某未答辩。澳海房地产公司辩称：1、陈某以自有财产提供了物的担保，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，债权人应当先就该物的担保实现债权；2、建行省分行对陈某的房屋享有优先受偿权，我公司愿意协助建行省分行实现优先受偿权；3、律师费不属于我方向建行省分行的借款，故不属于我公司的保证范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明以下事实：2016年11月22日，澳海房地产公司与建行湖南省分行订立《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方约定：1、澳海房地产公司为购买位于长沙市望城区月亮岛街道澳海谷山府项目所属之住房或商业用房而与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人向建行湖南省分行提供最高额连带保证责任，最高限额为275800000元；2、保证范围包括借款本息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应支付的其他款项（包括但不限于手续费、杂费等）、实现债权与担保权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费等）；3、保证期间自建行湖南省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误、收执之日止。合同还对其他事项进行了约定。2018年4月10日，陈某与建行湖南省分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、陈某向建行湖南省分行借款520000元用于购买长沙市望城区，借款期限为240个月，自2018年4月30日至2038年4月30日止；2、借款利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若陈某逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、建行湖南省分行将借款本金一次性划入陈某指定的某某开发有限公司的账户，陈某采用等额本息还款方法；5、陈某提供其名下位于长沙市望城区产作为担保；6、如陈某不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与陈某的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求陈某立即清偿借款本息及相关费用，建行湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由陈某承担。合同还对其他事项进行了约定。2018年4月28日，建行湖南省分行将520000元借款本金汇入陈某指定的澳海房地产公司账户内。之后，建行湖南省分行与陈某对陈某的抵押财产办理了抵押预告登记。借款本金发放后，陈某未履行按月足额还本付息的义务，截至2020年5月28日，陈某已拖欠到期应还借款本金1342.65元、利息2190.57元，另有486492.03元借款本金尚未到期。另查明，建行湖南省分行与湖南崇民律师事务所订立了一份《个人类不良贷款司法催收合作协议》，委托湖南崇民律师事务所律师代理本案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所支付律师代理费22355元。本院认为：建行湖南省分行与陈某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与澳海房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。建行湖南省分行已按约向陈某履行了发放了借款本金520000元的义务，但陈某未按照合同约定的还款方式履行还款义务，违反了合同“按月足额还本付息”的约定，建行湖南省分行有权行使解除权，故建行湖南省分行起诉请求解除其与陈某订立《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求合法，本院予以支持。合同解除后，陈某应继续向建行湖南省分行偿还剩余借款本息，本院确认陈某应向建行湖南省分行偿还截至2020年5月28日的借款本金487834.68元、利息2190.57元，之后的利息以借款本金487834.68元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年5月29日起计算至实际清偿之日止。建行湖南省分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了22355元律师代理费，该费用标准在合理范围内，按约定应当由陈某承担，故建行湖南省分行起诉请求陈某向其支付22355元律师代理费的诉讼请求合法，本院予以支持。因陈某提供抵押的位于长沙市望城区房屋为其贷款提供抵押担保，但仅办理了抵押预告登记，未办理抵押权设立登记手续。抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不能产生物权设定的效力，故建行湖南省分行对陈某提供的抵押房屋尚未享有抵押权，其无权主张该房屋处置后所得价款的优先受偿权。澳海房地产公司未提交证据证明已将抵押房产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交建行湖南省分行核对无误并收执，应当承担举证不利的后果，故澳海房地产公司应当对陈某的上述债务承担连带清偿责任。澳海房地产公司在《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》中约定对实现债权的律师费承担连带清偿责任，故澳海房地产公司应当对建行省分行为实现债权的律师费承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除某某与陈某订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、陈某向某某湖南省分行偿还截至2020年5月28日的借款本金487834.68元、利息2190.57元，之后的利息以借款本金487834.68元为基数，以《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准，自2020年5月29日起计算至实际清偿之日止；三、陈某向某某湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费22355元；以上第二、三项金钱给付义务，陈某应于本判决生效后十日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、某某开发有限公司对陈某的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回某某湖南省分行的其他诉讼请求；六、某某开发有限公司承担保证责任后，有权向陈某追偿。本案受理费8991元，因适用简易程序，减半收取4495.5元，由某某湖南省分行负担18元，陈某、某某开发有限公司共同负担4477.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  何平二〇二〇年五月二十九日书记员  颜滔