山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终1559号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈洪玉，男，1951年3月13日出生，汉族，居民，住平邑县经济开发区。委托诉讼代理人：袁堂宗，山东启蒙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭道全，男，1967年12月19日出生，汉族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：李志前，山东东蒙律师事务所律师。上诉人沈洪玉因与被上诉人郭道全房屋买卖合同纠纷一案，不服平邑县人民法院（2019）鲁1326民初3851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人沈洪玉及其委托诉讼代理人袁堂宗，被上诉人郭道全及其委托诉讼代理人李志前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈洪玉上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定基本案件事实错误。1、一审认定上诉人在转让楼房时未告知存在抵押，是没有事实和法律依据的。之前的有关法律文书有认定上诉人未告知的描述，但不等于这些描述是正确的。一审庭审笔录中各方均有两个证人：一方称告知，另一方称未告知。根据证据规则的规定，即使是生效法律文书，有证据推翻的也不应当采信，一审上述认定是错误的。2、一审认定郭道全代上诉人清偿借款27.7万元，是错误的。上诉人拖欠银行贷款280万元及利息，并同意法院依法拍卖抵押物。2013年10月法院启动了拍卖程序，2014年1月14日正式进行拍卖，如法院如期举行拍卖，抵押物变卖款项足以清偿借款本息，也能够向购房人退回房款。在此情况之下，上诉人并不需要任何人代偿借款。一审凭什么就将郭道全的交款行为定性为给上诉人代偿。3、一审混淆了履约与违约的两个不同的法律概念。如果郭道全按照合同的约定履行了房款支付义务，即使市场价格发生波动，上诉人没有权利主张增值请求。但本案中的郭道全存有严重的违约行为，郭道全没有按照约定支付余款7.4万元，构成违约。4、上诉人抵押在先，转让在后，是两个不同的法律关系。按照法律的规定应当保护前者，而不是后者。因为后者没有事先通知银行转让协议无效，这是法律的规定。作为购房人可以行使涤除权，但郭道全在知晓抵押之后并没有向银行进行代偿。郭道全向一审法院交款与代偿借款没有关联性。二、一审适用法律错误。一审引用了最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第67条的规定，即“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”而本案不适用该法条，因为郭道全并没有代替上诉人清偿银行的全部债务，至今也没有清偿完毕，只有全部债务，方可使抵押权消灭。只有在此情况下，方可向上诉人追偿。郭道全辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。沈洪玉向一审法院起诉请求：判令郭道全支付房屋增值款19.03万元及利息。事实和理由：2006年3月15日，沈洪玉和郭道全签订《房屋买卖协议》，约定郭道全购买沈洪玉价款22.4万元楼房一栋，签订协议时，郭道全支付房款15万元，余款7.4万元定于2006年12月31日前支付。在实际履行过程中，郭道全无故拒付余款构成违约，因此双方在交易价款中所占的比例为郭道全占15万元，沈洪玉占7.4万元。2013年10月25日，法院对涉案楼房市值进行评估，评估价为80万元，按照双方所占房款的比例计算，沈洪玉所占比例价款已升值到26.43万元，扣除原房款7.4万元，实际增值19.03万元，郭道全应向沈洪玉支付此款项，请法院支持诉求。郭道全向一审法院提出反诉请求：依法判令沈洪玉偿还郭道全为行使涤除权支出的款项20.3万元。事实和理由：2006年3月15日，郭道全和沈洪玉签订《房屋买卖协议》，约定郭道全购买沈洪玉价款为22.4万元的楼房一栋，合同签订并支付首批楼房款后，沈洪玉即将楼房交付使用。因早在2003年8月28日，沈洪玉已将涉案房屋抵押，且未告知郭道全，郭道全行使抗辩权未再给付购房余款7.4万元，后沈洪玉在未告知郭道全原抵押解除的情况下，又于2011年5月21日设立新的抵押。因沈洪玉不履行合同，郭道全提起诉讼，法院判决购房合同有效，双方办理过户手续。其间抵押权人为实现债权处置抵押楼房，郭道全及其他购房户知道后，为保证房屋买卖协议的履行，无奈行使涤除权，为沈洪玉偿还贷款27.7万元，债权人方同意解除抵押，致使郭道全比合同约定的价款多支出20.3万元，该部分款项应由沈洪玉承担。一审法院认定事实：2006年3月15日，沈洪玉（甲方）和郭道全（乙方）签订《房屋买卖协议》，主要内容为：一、乙方购买甲方沈洪玉楼房（六号楼、自北向南第一栋），坐落于平邑县东侧，共三层，楼房面积203平方米，楼房用途为商住楼，楼房后带小院（以房产证面积为准）。二、该楼房总额为22.4万元。乙方郭道全应于本协议生效之日分两次付清，第一次于签订当日支付给甲方沈洪玉15万元，第二次于2006年12月31日将余款7.4万元付清。三、该房款付清后，卖方将房产证转给买方，土地证待六号楼全部买卖完后方可转给买方。四、沈洪玉负责给郭道全办理土地证、房产证过户手续，其税费由沈洪玉承担。五、发生纠纷由平邑县人民法院解决，本协议经双方签字之日起生效。郭道全、沈洪玉分别在合同上签字并按手印。签订房屋买卖协议前，沈洪玉已将上述楼房抵押，但未告知郭道全，解除抵押后，沈洪玉于2010年5月21日，与平邑县农村信用合作社下属单位城区信用社签订了借款合同。2010年5月31日，沈洪玉与城区信用社签订最高额抵押合同，将楼房（房产证为：27××08、37××64、37××65、37××67、37060271-××7）（含上述房屋买卖协议中的楼房）抵押，并在平邑县房产管理局办理抵押登记。2013年2月26日，郭道全向一审法院提起诉讼，要求依法确认其与沈洪玉签订的房屋买卖合同有效，并判令沈洪玉为郭道全办理产权转移手续。一审法院于2014年1月4日作出（2013）平商初字第375号民事判决书，确认郭道全与沈洪玉签订的房屋买卖协议为有效合同。沈洪玉不服判决，提出上诉，临沂市中级人民法院于2014年9月2日作出（2014）临商终字第589号的民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2012年10月19日，涉案房屋抵押权人原平邑县农村信用合作社将沈洪玉诉至一审法院，要求其偿还借款本息，一审法院以（2012）平商初字第4435号民事判决书判决沈洪玉偿还借款280万元及利息，判决生效后，平邑县农村信用合作社申请强制执行，一审法院对抵押房屋评估后委托拍卖，其中郭道全所购买的房屋（房产证号37××71）评估价值为81.2万元，期间，抵押权人和郭道全等购房户协商，郭道全于2014年2月12日向一审法院交纳沈洪玉欠平邑县农村信用合作联社款项14万元，2015年1月6日交纳13.7万元，抵押权人平邑县农村信用合作联社同意解除对郭道全所购房屋的抵押，并于2015年1月13日出具证明，详述该经过。2016年9月6日，郭道全又向一审法院提起诉讼，要求判令沈洪玉为其办理房屋产权过户手续，一审法院经审理于2016年12月20日作出（2016）鲁1326民初4731号民事判决书，判令沈洪玉于判决生效后30日内协助郭道全办理房屋过户手续。沈洪玉不服该判决，提出上诉，临沂市中级人民法院于2017年9月1日作出（2017）鲁13民终2947号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现郭道全已就涉案不动产取得鲁（2019）平邑县不动产权第0000924号不动产权证书。一审法院认为，本案双方争议的焦点在于：1.郭道全应否向沈洪玉支付房屋增值款19.03万元；2.郭道全要求沈洪玉偿还20.3万元的反诉请求应否支持。沈洪玉和郭道全之间发生纠纷的法律关系为房屋买卖合同关系，双方签订的合同已经生效法律文书确定为有效合同，均应依约履行。房产随社会经济的发展其市场价格发生变动，是合同履行过程中发生的正常市场现象，也是交易双方可以预料的风险，如果该价格变动是与合同履行中的违约行为所致利益损失相关，当事人可因合同之债寻求救济，现沈洪玉主张合同履行过程中产生的房屋增值部分，其请求权没有法律依据，不予支持。郭道全和沈洪玉达成房屋买卖协议在先，在沈洪玉对交易房屋设立抵押后，因未及时偿还房屋抵押担保的债务导致债权人行使抵押权，交易房屋行将变卖，郭道全采取代为偿还的方式使交易房屋恢复至权利完整的状态，是行使涤除抵押权的行为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“……取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”郭道全因涤除抵押权向债权人支付27.7万元，超出按合同约定未支付的7.4万元房款20.3万元，其向抵押人沈洪玉追偿，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定，判决：一、沈洪玉于判决生效后五日内返还郭道全20.3万元；二、驳回沈洪玉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4106元，反诉案件受理费4345元，减半收取2172.5元，共计6278.5元，由沈洪玉负担。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。关于被上诉人郭道全是否应向上诉人沈洪玉支付房屋增值款19.03万元的问题。请求权分析法是从当事人之间的诉讼请求出发，以案件事实为依据，检查当事人的诉讼请求是否具有法律依据即请求权基础，从而依法支付或驳回当事人诉讼请求的民法适用方法。在一审中，上诉人郭道全以“按照物权法的规定，只有登记之后才发生所有权的转移，涉案房屋所有权转移时间为2019年1月份，也就是在之前上诉人对该房屋享有所有权”为由，请求被上诉人郭道全支付房屋的增值款。但经查明，自双方于2006年3月15日签订买卖协议后，由于上诉人将涉案的房屋进行抵押未告知被上诉人，历经本院分别作出的（2014）临商终字第589号、（2017）鲁13民终2947号民事判决，被上诉人才就涉案不动产取得鲁（2019）平邑县不动产权第0000924号不动产权证书。虽然被上诉人未按合同约定支付剩余房款，亦是行使抗辩权所致，现上诉人主张合同履行过程中产生的房屋增值部分，其请求权没有法律依据，本院不予支持。关于上诉人沈洪玉能否偿还20.3万元的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”本案中，在上诉人对交易房屋设立抵押后，因未及时偿还房屋抵押担保的债务导致债权人行使抵押权，交易房屋行将变卖，被上诉人采取代为偿还的方式使交易房屋恢复至权利完整的状态，是行使涤除抵押权的行为。一审认定被上诉人因涤除抵押权向债权人支付27.7万元，减去未支付的7.4万元房款20.3万元，并向上诉人追偿并无不当，本院予以支持。综上所述，沈洪玉的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4106元，由上诉人沈洪玉负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月二十一日书记员  李璐彤