山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终399号上诉人（原审原告、申请执行人）：张某，男，汉族，山西省晋城市人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：吴某、牛某，北京盈科（晋城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、执行案外人）：董某，女，汉族，山西省晋城市城区人，现住山西省晋城市城区文景苑小区。委托诉讼代理人：冯某，山西涛瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：孔某1，男，汉族，山西省泽州人，现住山西省晋城市。委托诉讼代理人：丁某，女，汉族，山西省泽州人，现住泽州县北义城镇下城公村。系被上诉人孔某1侄女。上诉人张某因与被上诉人董某、孔某1执行异议之诉纠纷一案，不服晋城市城区人民法院（2019）晋0502民初2957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张某及其委托诉讼代理人吴某，被上诉人董某及其委托诉讼代理人冯某，被上诉人孔某1的委托诉讼代理人丁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人张某上诉请求：1.撤销山西省晋城市城区人民法院作出的（2019）晋0502民初2957号民事判决书；2.依法改判准许执行坐落于文景苑小区一期5号楼1单元12层1201室房屋；3.本案一、二审的诉讼费由被上诉人董某、孔某1负担。事实与理由：一、原审判决事实认定有错误。判决书第12页“2010年11月23日交纳第一批购房款344856.8元时，由于被告孔某1无钱交款便和被告董某协商用董某的钱交纳，后期若未还钱便将房子给董某”，此处事实认定错误。第一批购房款344856.8元是孔某1所付，并非是董某所付。而且一个人正常买房，就算缺钱，也不可能一分钱都不出。在本案中，董某并未举证证明其与孔某1之间存在真实借贷关系，原审法院对此也未予以查证。即使双方真的存在孔某1以房抵债给董某，其目的也是消灭债权，并不能对抗法院的强制执行。二、原审法院适用法律错误。原审法院适用的法律依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定：“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断”。此处的“其他财产和权利”是指除动产、不动产、股权等之外的其他财产及财产权。因此，本案的情形不符合该法条的适用条件。另外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》“127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。”法院系统内部已通过会议纪要的形式明确执行异议之诉应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条予以判决，明显属于适用法律错误。三、本案被上诉人提供的证据不足以证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。理由如下：（一）被告董某在查封之前未与孔某1签订的合法有效的《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条第一项的表述是“受让人与被执行人签订合法有效的书面买卖合同”，之所以要求必须在查封前签订书面买卖合同，是基于《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定。同时，也为执行机构甄别真实的买受人提供证据。本案中董某并未提供其与孔某1之前签署的《商品房买卖合同》，仅凭晋城市圣拓房地产开发有限公司（以下简称“圣拓房地产公司”）出具的更正说明，不能证明董某与孔某1之间存在真实的房屋买卖关系。因为涉案房屋孔某1已向圣拓房地产公司全额支付房款，不论孔某1将购房收据上变更为谁，圣拓房地产公司都会根据其意思出具证明。而且董某与孔某1之间为亲戚关系。购房收据更名有可能是孔某1为了转移房产逃避债务的行为。因此，圣拓房地产公司出具的更正说明的证明力低，不能证明董某与孔某1之间签订了合法有效的《商品房买卖合同》。在一审的庭审过程中，董某陈述该房是以物抵债。以房抵债是一种债务履行的变通方式，其目的是消灭债权，不能等同于房屋买卖合同。（二）被告董某也未证明其已支付了全部价款。在一审庭审过程中，董某陈述孔某1缴纳的第一批房款是其借给孔某1的，但是其未提供相应的转款凭证或者取款凭证，不能证明其支付了借款。而且董某与孔某1之间为亲戚关系，孔某1为逃避债务也可能双方在没有真实借款或者买卖关系的情况下为其变更购房收据。（三）被告董某未提供证据证明其合法占有涉案房屋。根据当时交房的《圣拓文景苑物业服务合同》可以看出，2014年7月19日，圣拓房地产公司将房屋交付给孔某1居住使用。董某提交的办证费、暖气费收据上的购房人仍为孔某1，由此可以证明涉案房屋的合法占有者仍是孔某1。（四）被告董某对未办理过户登记存在过错。董某明知孔某1借用张某名义购房，未签订《商品房买卖合同》，也未进行预告登记。在不符合条件的情况下仍然购买未领取权属证书的房屋，因此可将未办理过户登记的过错归责于董某。综上，原审判决认定事实错误，适用法律错误，致使判决结果有失公允。为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，还望贵院撤销原判决，依法改判准许执行坐落于文景苑小区一期5号楼1单元12层1201室房屋。被上诉人董某辩称，答辩意见同一审，原判认定事实清楚，孔某1购买房屋时如何付款是孔某1与董某两人之间的约定，上诉人所述不持一分钱购买房屋只是推理，没有事实和法律依据；原审判决适用法律正确，原判认定本案三人之间转让的是购房指标，不是房屋，一审查明的事实证明张某在转让孔某1时没有向房地产开发公司支付一分房款。被上诉人孔某1辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。一审法院查明：被告孔某1与被告董某系表兄妹关系。2010年，原告张某将晋城市圣拓房地产开发有限公司开发的属于其本人的单位团购房文景苑小区5号楼1单元1201室房屋购房指标转让给被告孔某1。2010年11月17日在交纳第一次购房款344856.8元时，被告孔某1因手头紧缺，就和其表妹被告董某商量用董某的钱交纳了该笔房款，后期再将钱还给董某，若还不上的话就把房子给董某。之后被告董某要买房子向被告孔某1索要该笔钱时，被告孔某1无钱偿还，后来便将该房子转让给了被告董某。2014年7月9日交纳第二次购房款99607.5元、办证费27851.2元及暖气流量费19228.8元时，由被告董某及其丈夫王某交纳了该款。2015年2月房屋交付后，被告董某对涉案房屋实际占有并进行了装修、购置了家具。2014年7月9日，在晋城市圣拓房地产开发有限公司（以下简称“圣拓房地产公司”）于2010年11月23日出具的金额为344856.8元收房款收据背面，原告张某注明：“本人张某自愿将5号楼一单元1201号房转至孔某1名下，即日起该房屋与本人无任何关系。张某，×××,2014.7.9。”后被告孔某1在该收款收据上注明：“本人孔某1自愿将5号楼一单元1201号房转至董某名下，即日起该房屋与本人无任何关系。孔某1，2014.7.19。”2015年11月17日，在晋城市圣拓房地产公司于2014年7月9日出具的金额为99607.5元收房款收据背面，被告孔某1注明：“本人孔某1自愿将5号楼一单元1201号房转至董某名下，即日起该房屋与本人无任何关系。孔某1，2015.11.17。×××,135XXXXXXXX。”上述两支收款收据正面均标明：交款人由张某改为孔某1，再改为董某。“同意贾丰竹2015.11.17。”贾丰竹系晋城市圣拓房地产开发有限公司员工。2019年9月6日，晋城市圣拓房地产开发有限公司向本院出具《查询回函更正说明》一份，内容为：“晋城市城区人民法院：2019年8月21日贵院向我公司查询文景苑小区5号楼1单元12层1201室房屋买卖情况及现在该房屋所有人情况，2019年8月21日我公司回函；该套房屋原购买人为张某，现财务登记该房屋业主为孔某1。现房屋实际占有人董某告知我公司她才是该房屋的实际所有人，并提供两张收据，经我公司调查核实后，证实该套房屋的真实买卖情况是：原购买人为张某，后张某转让给孔某1，并办理了更名，2015年11月17日孔某1又转让给董某，并办理了更名，该套房屋全部房款实际由董某交纳，现房屋所有人董某所持收据有详细的更名情况（附件：房款收据2张）。自该套房屋占有使用后，物业收取的水电费均为董某实际交纳。现该套房屋实际所有人为董某，因上述更名情况仅在董某所持收据上进行了备注，我公司未及时更新财务台帐，才造成了工作上的失误，特此纠正。”张某与孔某2、孔某1、周春香民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月21日作出（2018）晋0502民初1611号民事判决书，判决：一、孔某2、周春香于本判决生效之日起十日内一次性偿还张某借款本金700000元、违约金70000元、利息184000元，剩余利息按年利率15%计算，从2016年7月1日起至本判决确定的给付之日止。二、孔某1对上述款项承担连带还款责任。三、驳回张某的其他诉讼请求。孔某1不服，上诉至晋城市中级人民法院，晋城市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）晋05民终1521号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。进入执行程序后，本院于2019年8月21日作出公告，公告内容为将被执行人孔某1在晋城市城区文昌西街文景苑小区一期5号楼1单元1201室住房予以查封，并责令被执行人孔某1于公告之日起三十日内履行生效判决确定的义务，逾期本院将对该被查封房屋强制执行。案外人董某于2019年9月4日提出执行异议，本院于2019年9月18日作出（2019）晋0502执异74号执行裁定书，裁定中止对晋城市城区文昌西街文景苑小区一期5号楼1单元1201室住房的执行。申请执行人张某不服，提起执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。”关于被告董某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，涉案房屋购房指标原属于原告张某，张某于2014年7月9日将购房指标转让给被告孔某1，2010年11月23日交纳第一批购房款344856.8元时，由于被告孔某1无钱交款便和被告董某协商用董某的钱交纳，后期若未还钱便将房子给董某。后因孔某1无力还钱便将房子抵给了董某，被告孔某1于2014年7月19日、2015年11月17日在两支购房款收据背面均标注自愿将房子转给董某。在本院2019年8月21日对涉案房屋作出公告查封之前，被告董某已于2014年足额交纳了第二批购房款，办证费、暖气流量费等，并于2015年实际占有涉案房屋，晋城市圣拓房地产开发有限公司向我院出具的《查询回函更正说明》对此也予以确认。被告董某提供的收据也明确显示购房人从原告张某更改成被告孔某1，又从被告孔某1更改为被告董某，每次更名均有晋城市圣拓房地产开发有限公司相关人员签名并加盖该公司公章。因晋城市圣拓房地产开发有限公司未及时更新财务台账，被告董某对房屋未登记于其名下并不具有过错。被告董某应当为涉案房屋的权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告张某要求执行坐落于晋城市城区文昌西街文景苑小区一期5号楼1单元1201室住房的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。二审审理中，上诉人对原审查明事实部分“2010年11月17日在交纳第一次购房款344856.8元时，被告孔某1因手头紧缺，就和其表妹被告董某商量用董某的钱交纳了该笔房款”“2014年7月9日交纳第二次购房款99607.5元、办证费27851.2元及暖气流量费19228.8元时，由被告董某及其丈夫王某交纳了该款”有异议，认为第一次购房款344856.8元是孔某1自己的钱，第二次购房款和办证费、暖气费也是孔某1交的，因为收据上写的是孔某1。被上诉人董某、孔某1对一审法院查明事实无异议。本院对一审查明事实中双方当事人均无异议的事实予以确认。另查明，《山西晋城市圣拓文景物业管理有限公司圣拓·文景苑物业服务合同》的业主资料卡登记信息中，业主姓名为孔某1，登记的业主手机130XXXXXXXX系董某的手机号，紧急联系人电话132XXXXXXXX系董某丈夫王某的手机号，登记的车辆信息（×××）据董某陈述该车系其与王某的共有车辆。本院认为，被上诉人董某提交的两支购房收据、银行账户明细、《查询回函更正说明》、物业证明、装修工人证明、物业暖气费交纳证明、贺房礼单等证据，可以与上诉人提交的《山西晋城市圣拓文景物业管理有限公司圣拓·文景苑物业服务合同》相互印证，能够形成完整的证据链，足以证明被上诉人董某交款、收据更名以及晋城市圣拓房地产开发有限公司交付董某案涉房屋、董某进行装修后于2015年底实际入住至今的事实，可以认定董某享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院综合考虑案涉房屋的实际情况，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条的规定对案涉房屋的权利进行认定，并无不当。上诉人主张案涉房屋系孔某1转移房产逃避债务，无证据证明，本院不予采信。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。如前所述，上诉人所举证据不能证明案涉房屋系孔某1所有，因此上诉人要求继续执行文景苑小区5号楼1单元1201室房屋，无事实依据，本院不予支持。综上，上诉人张某的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7900元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审 判 长 张艳丽审 判 员 王灵丽审 判 员 焦瑛琴 二〇二〇年五月十八日法官助理 陈文泽书 记 员 张智超