湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1181民初187号原告：周立金，男，汉族，1983年7月27日出生，住广州市黄埔区，原告：方黎，女，汉族，1986年2月15日出生，住广州市黄埔区，（系周立金之妻）二原告共同委托诉讼代理人：张汉东，湖北光程律师事务所律师。委托权限：特别授权。代为参与诉讼活动，代为变更、放弃诉讼请求，代为进行和解或调解，代为撤诉或提起反诉，代为签收法律文书。被告：麻城市铁兴房地产开发有限责任公司，住所地麻城市宋埠镇小街，统一社会信用代码：914211816622544214。法定代表人：李铁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李忠辉，黄冈市麻城市宋埠法律服务所法律工作者。委托权限：特别授权。代为承认、放弃诉讼请求，代为进行和解或调解，代为签收法律文书。原告周立金、方黎与被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司（以下简称铁兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序于2020年4月7日公开开庭进行了审理，原告周立金、方黎的共同委托诉讼代理人张汉东，被告铁兴房地产公司的委托诉讼代理人李忠辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还两原告的购房款贰拾玖万肆仟陆佰零柒元整（小写：294607.00元）；3、由被告承担约定期限届满逾期不能办理房屋权属证书的损失145000.00元（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年4月26日起计算至起诉之日）；4、由被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2013年1月31日，原告与被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：买受人购买出卖人位于麻城市宋埠镇××商品房××单元××室，每平方米为2280元，总金额为294097元；出卖人在2013年1月31日将合同约定的商品房交付买受人；出卖人应在交付商品房使用后365天内办理房地产权属证书。原告在2013年4月25日支付房款给被告，但经原告夫妻多次向被告催办房地产产权属证书，被告均以种种借口至今不能办理。原告认为，原被告签订商品房买卖合同后，被告在长达几年时间不能按照约定为原告办理不动产权属登记，已严重违反合同约定，被告迟延履行的行为也使原告不能达到合同目的，被告的行为已构成根本性违约。为此，原告根据我国《合同法》第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，诉至来院，请求判如所请。被告辩称：原告所诉没有事实法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。一、原告购房时已经对被告所售房屋的方位、面积、手续等已做充分的了解，并认可；原被告已签订商品房购房合同，房屋已交付并且已入住，所诉房屋主要原因是麻城市政府没有及时给被告办理相应手续，所以导致被告没有及时的交付相应的房屋权属证书给原告；二、法律上，被告方认为原告的诉请没有相应的法律依据，原告没有相应的任何损失，在本案中被告并未违约，也没有过错。即使按照原告所述有其损失，也应按照法律规定、损害的因果关系、损失大小予以综合认定。两原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一：原告身份证复印件、结婚证复印件，拟证明原告具有本案适格的主体资格；证据二：商品房买卖合同，拟证明原、被告形成商品房买卖合同关系；原被告对办理房产权属登记期限有明确的约定；证据三：被告公司出具的购房款收据三份，其中两份是购房款的收据，一份是尾款利息510元的收据共三份，拟证明原告于2013年4月25日前已按合同约定的价款履行了全部购房款294607元（含尾款利息510元）的义务。被告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一：〔2011〕43号市政府专题会议纪要复印件，拟证明被告并非恶意违约，是由于政府原因导致被告不能办理相应产权手续。相互质证意见如下：被告对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据二的商品房买卖合同的真实性无异议，针对合同条款第15条约定的交付使用365日内办理房屋产权手续的内容要与被告公司核对一下；对证据三的真实性无异议。原告对被告提交的证据一的真实性有异议，认为从形式上来看是复印件，即使是真实的，亦与本案没有关联性，不能达到被告方的拟证目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据二，系原被告签订的案涉商品房的买卖合同，客观真实，已成立生效，能够证明原被告间形成了商品房买卖合同的法律关系及对合同权利义务进行了约定的事实；对被告提交的证据一，系麻城市政府关于推进宋埠商业步行街和市二医院住院大楼项目建设的专题会议纪要复印件，被告没有提供原件或其他证明材料，其真实性无法核对，且会议纪要内容与案涉争议的内容关联性不大，不能达到其拟证目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月31日，原告周立金、方黎作为买受人与被告铁兴房地产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买由被告开发的位于宋埠镇××单元××室商品房（经核实为六层601号商品房），每平方米单价2280元，房款金额为294097元，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但合同中没有明确约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任；合同还就项目建设地块土地使用权的取得、土地面积、使用年限，所购商品房的基本情况，商品房的交付期限进行了约定。合同签订后，被告于合同签订当日将案涉商品房钥匙交付给了原告；原告于2013年2月17日向被告支付了购房款260097元，于2013年4月5日付清了购房尾款34000元及双方约定的逾期付款利息510元，合计294607元。后原告多次要求被告依约办理案涉房屋的权属登记手续，被告以由于政府没有办理好相关手续暂时不能办证为由拖延至今，遂酿成纠纷，原告诉至来院，请求判如所请。另查明，被告铁兴房地产公司具有房地产开发资质，案涉买卖的商品房系现房，截止法庭辩论终结前，就案涉房屋被告没有在登记机关办理初始登记和买卖合同备案；房屋交付后，二原告对案涉房屋没有装修也没有实际入住。本院认为，被告铁兴房地产公司与原告周立金、方黎签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，没有违反国家法律禁止性规定，已成立生效，对双方当事人均具有法律约束力，原被告应按照合同约定全面履行合同义务。合同签订后，原告依约向被告交付了全部购房款，已履行了合同约定的义务，原告作为案涉商品房的买受人，有权要求作为出卖人的被告依约交付案涉商品房和办理房屋权属登记手续，以完全实现商品房买卖之合同目的；被告虽向原告交付了涉案房屋履行了合同的主义务，但被告作为案涉商品房的初始所有权人，在出售房屋时，应当依照相关法律、法规的规定和合同约定在约定的期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关进行登记和备案，并及时通知买受人准备好办证所需的证件和缴纳相关税费，以便在合同约定的期限内共同与买受人办理房屋产权登记手续，而截止法庭辩论终结前，被告在合同约定的期限内没有履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知原告办理过户手续的义务，已构成违约，其违约行为导致原告无法办理房屋所有权登记，致使不能实现商品房买卖合同之目的，且在合同约定的期限届满后已超过一年，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款、第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，案涉《商品房买卖合同》符合法定解除情形，应予以解除；合同解除后，被告向原告退还已支付的购房款，原告向被告返还房屋，由被告承担相应的违约责任，故原告诉请解除双方签订的《商品房买卖合同》，由被告退还购房款294607元，有事实依据亦符合法律规定，予以支持；对原告请求由被告承担约定期限届满逾期不能办理房屋权属证书的损失145000元（按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年4月26日起计算至起诉之日）的诉请，本院认为，因被告的原因导致合同解除，被告依法应承担违约责任，依约赔偿原告的损失，案涉合同没有约定违约金，具体损失数额也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或损失数额，起止时间应从逾期之日即2014年2月1日起至本判决生效之日止，故原告主张从2013年4月26日起计算的请求不符合合同约定，不予支持，而原告主张计算至起诉之日止的请求在上述计算期间之内，予以支持。对被告以案涉商品房已向原告交付，履行了合同的主要义务，未能办理权属登记手续是因为第三方的原因导致的，不是被告的原因导致合同违约，被告不应承担赔偿责任，原告诉请的损失没有事实依据，请求驳回原告诉讼请求的抗辩理由，本院认为，案涉的商品房买卖合同合法有效，被告虽履行了交付房屋的主要义务，但至今没有按合同约定和法律规定履行办理房屋产权登记手续的相应义务，导致原告无法取得房屋产权登记手续，以致不能完全实现商品房买卖合同的目的，被告已构成了违约，即使系由于第三方的原因造成违约的，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，被告仍应当向原告承担违约责任。案涉合同中虽没有约定违约责任的具体计算方式，但依照相关法律规定，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或损失数额，故被告的上述抗辩理由缺乏事实依据，与法相悖，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告周立金、方黎与被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司于2013年1月31日签订的《商品房买卖合同》；二、被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告周立金、方黎退还案涉商品房的购房款计人民币294607元；三、被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告周立金、方黎以购房款总额294607元为基数，自2014年2月1日起至本判决生效之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约损失；四、原告周立金、方黎于本判决生效后十日内向被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司返还位于麻城市宋埠镇沙桥F幢F座二单元六层601号的案涉商品房；五、驳回原告周立金、方黎其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。案件受理费7894元，减半收取3947元，由被告麻城市铁兴房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费，按自动撤回上诉处理。审判员  梁胜阳二〇二〇年五月十二日书记员  张雅妮