湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终412号上诉人（原审被告）：罗金秀，女，1973年10月15日出生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：李德学（系罗金秀的丈夫），1972年3月17日出生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：华荣彬，湖北君迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:马飞，男，1975年10月18日出生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：胡锦秋，湖北平长律师事务所律师。原审被告：程勇，男，1968年4月27日出生，汉族，户籍所在地：湖北省竹溪县，现住湖北省十堰市茅箭区。上诉人罗金秀因与被上诉人马飞、原审被告程勇确认合同无效纠纷一案，不服湖北省竹溪县人民法院（2019）鄂0324民初892号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，合议庭决定不开庭审理本案。经合议庭评议，本案现已审理终结。罗金秀上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回马飞的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决在没有任何证据证明的情况下，推定罗金秀在购买涉诉房屋时，应当知晓该房屋已经出售的事实，明显与客观事实不符。2.一审判决适用法律错误。一审判决认定罗金秀与程勇之间的房屋交易价格明显低于市场价，认为罗金秀与程勇之间恶意串通损害马飞的利益，不符合客观情况，且以此为由认定双方之间就涉案房屋所达成的买卖合同无效，系适用法律错误。罗金秀与程勇之间的房屋买卖合同并不存在着《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，根据本案查明的事实，不能认定双方之间的合同无效。马飞在二审期间答辩认为：一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马飞向一审法院起诉请求：1.依法判令罗金秀与程勇之间签订的关于竹溪县城关镇建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南向北第三间门面的房屋买卖合同无效；2.程勇履行合同义务，将位于建设路（现竹溪县精神卫生中心西侧）由南至北第三间门面产权过户到马飞名下；3.由程勇、罗金秀承担本案诉讼费用。诉讼过程中，马飞放弃上述第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2006年2月25日，程勇与马飞之父马礼忠签订《购房协议书》，约定：1.程勇将位于竹溪县××大道××门面房××（××竹溪县精神卫生中心西侧由南向北第三间门面房）及住宅房一套出售给马礼忠，房屋总价155000元（其中门面价格为78000元，住房价格为77000元）；2.马礼忠于协议签订之日一次性付清144000元，优惠购房款1000元，余款10000元在程勇办理房产、土地证时支付。同日，马礼忠向程勇支付购房款140000元，于2006年3月25日、2006年4月5日分别向程勇支付3000元、1000元。程勇于2006年2月25日将上述房屋交付马礼忠使用。2014年，马礼忠病故。2016年3月8日，马飞将上述门面房租赁给万贤军使用，租期为2018年3月8日至2020年3月8日止。2007年9月14日，程勇与罗金秀签订《房地产买卖合同》，约定：1.程勇将城关镇建设路砖混结构，共六层所在第一层六间（其中竹溪县××大道××第三间门面房已出卖给马礼忠），建筑面积为230.43平方米的门面房屋出卖给罗金秀，总价格为12万元；2.罗金秀在2007年9月30日前一次性付清购房款；3.由程勇于2007年9月30日交付房屋；4.房屋产权登记手续由程勇办理。在办理房屋转移登记过程中，房屋估价为345645元。2017年10月11日，竹溪县房地产管理局为罗金秀核发房屋产权证。程勇于2010年向罗金秀交付上述其中五间房屋，至今未向罗金秀交付案涉马礼忠所购买的门面房。2018年5月10日，罗金秀提起诉讼，请求判令马飞、万贤军将位于竹溪县××大道××第三间门面房腾空后返还给罗金秀。由此引发马飞提起本诉，要求确认程勇与罗金秀之间关于竹溪县××大道××门面房（××竹溪县精神卫生中心西侧由南向北第三间门面房）的买卖合同无效。一审法院认为：马礼忠与程勇之间的房屋买卖关系是双方真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的规定，房屋买卖合同合法有效。马礼忠依约支付了房款，程勇亦向马礼忠交付了房屋。马礼忠已实际合法占有该房屋。马礼忠去世后，该房屋由马飞居住使用至今。马飞作为马礼忠的第一顺序法定继承人之一，有资格提起本案确认合同效力之诉。结合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：罗金秀与程勇签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通。马飞主张罗金秀与程勇于2007年9月14日签订的《房地产买卖合同》无效，理由是罗金秀和程勇恶意串通，损害其利益。本案中，程勇和马礼忠于2006年2月25日签订《购房协议》，收取了购房款并将房屋实际交付马礼忠后，又于2007年9月14日与罗金秀签订《房地产买卖合同》，将已出卖给马礼忠的一间门面房再卖给罗金秀，上述行为证实程勇存在“一房二卖”的明显主观恶意。至于罗金秀购房是否存在主观恶意，一审法院分析如下：一、根据查明事实来看，罗金秀在购买房屋的时候，涉案房屋已交付马礼忠占有、使用，而罗金秀称，未到房屋实地查看，是否已有他人购买不知道，也没问。一审法院认为，无论购房是用于居住还是用于投资，购买像房屋这样的重大资产，购房者都应当实地查看，对房屋的相关情况进行了解，而罗金秀在购买房屋的时候，未查看了解房屋现状，未尽到避免交易风险的审慎义务，其行为明显不符合常理；二、罗金秀虽提交了中国银行对账单，但对账单未载明相应款项的支付对象和支付用途，不能达到罗金秀主张的其向程勇支付购房款137万元事实的证明目的，且与程勇自认十间门面房屋卖给罗金秀是170万元的陈述不一致。根据双方之间购房合同约定的购房价款来看，共六间门面房，建筑面积为230.43平方米，总价格为12万元，在办理房屋转移登记过程中，房屋估价为345645元，而出卖给马礼忠一间为78000元。因此罗金秀与程勇的房屋交易价格明显低于市场价格；三、双方约定程勇应于2007年9月30日交付房屋，罗金秀自述办证一年后，去找开发商交房，发现房屋被他人占有，发生了争执，说房屋不值钱，占了就占了，后来找马飞，没找到人。本案涉案房屋一直由马飞一家占有使用并装修租于他人，程勇长期不能将涉案房屋交付罗金秀，罗金秀未积极通过相应途径处理解决涉案房屋，其行为明显不符合常理。综上所述，罗金秀购买涉案房屋不能确认其主观善意。罗金秀与程勇于2007年9月14日签订《房地产买卖合同》其中已出买给马礼忠一间门面房存在恶意串通，侵害了马飞的利益，《房地产买卖合同》中已出买给马礼忠的一间门面房的买卖行为，应认定无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：罗金秀与程勇签订的《房地产买卖合同》中对已出卖给马礼忠位于竹溪县××大道××门面房（××竹溪县精神卫生中心西侧由南向北第三间门面房）的房屋买卖行为无效。案件受理费1830元，由罗金秀、程勇各承担915元。各方当事人在二审期间均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实部分一致。另查明，程勇与竹溪县诚信液化气有限公司（法定代表人是罗金秀的丈夫李德学）之间在2006年至2007年期间确实存在着一百余万元的经济往来。本院认为，本案的争议焦点为：罗金秀与程勇之间就涉案门面房达成的房屋买卖合同是存在着“罗金秀与程勇之间恶意串通，损害马飞利益”的情形，是否属于无效合同。本院认为，马飞主张“罗金秀与程勇之间就涉案门面房达成的房屋买卖合同系虚假的意思表示，属于恶意串通，严重损害了马飞的利益”，缺乏事实依据。理由如下：1.实践中，以房抵债的行为并不违反法律规定，在价款合理的情况下，该行为属于有效行为。本案中，从罗金秀提供的证据来看，由罗金秀的丈夫李德学担任法定代表人的竹溪县诚信液化气有限公司，确实与程勇之间存在经济往来。双方因借款等经济关系，通过以房抵债的行为转化为房屋买卖合同关系，是双方真实的意思表示，并不违反法律规定。罗金秀对书面的《房地产买卖契约》和《房地产买卖合同》中载明的12万元购房款进行了合理说明。从银行对账单来看，程勇将涉案门面房抵给罗金秀，其价格不低于市场价格。对此，马飞亦未提出反证。2.程勇将已经出售给马飞父亲的门面房再次抵给罗金秀，即使程勇违背了诚实信用原则，也不能认定罗金秀存在主观恶意，并与程勇之间恶意串通。首先，马飞主张罗金秀与程勇之间存在恶意串通的证据不足。其次，罗金秀取得该门面房的价款并非低于市场价格。第三，涉案门面房只是罗金秀取得六间门面房其中的一间，由此可见，罗金秀不存在损害马飞（及其家人）利益的主观故意。第四，因罗金秀取得程勇的门面房只是为了抵债的目的，即使存在着购买时不实地考察、不了解房屋现状的过错，也达不到主观恶意的程度。罗金秀的上诉请求成立，本院依法予以支持。马飞在一审提出的诉请，缺乏事实和法律依据，依法不应当予以支持。一审判决认定部分事实不清，适用法律不当，导致实体处理结果错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第三款规定，判决如下：一、撤销湖北省竹溪县人民法院（2019）鄂0324民初892号民事判决；二、驳回马飞的诉讼请求。一审案件受理费1830元，二审案件受理费1830元，合计3660元，均由马飞负担。本判决为终审判决。审判长  李杰风审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇二〇年五月二十日法官助理柯幻书记员李大旭