湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终634号上诉人（原审被告）：谭复林，男，1971年11月29日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审原告）：宜昌馨园物业管理有限公司，统一社会信用代码914205067476583374，住所地宜昌市夷陵区发展大道105号。法定代表人：陈玉华，公司总经理。委托诉讼代理人：陈学伟，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：吴媛媛，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。上诉人谭复林因与被上诉人宜昌馨园物业管理有限公司（以下简称馨园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人谭复林，被上诉人馨园物业公司的委托诉讼代理人陈学伟、委托诉讼代理人吴媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭复林上诉请求：1、撤销宜昌市夷陵区人民法院(2019)鄂0506民初3375号民事判决，驳回馨园物业公司对谭复林的诉讼请求；2、责令馨园物业公司承担谭复林住房主卧室墙面破裂、窗户漏水、窗户玻璃更换不合格产品玻璃，防盗门不合格锁芯和锁套，经济损失共计50000元。3、馨园物业公司未经同意私自在平湖广场小区公用部位设立商业广告营利目的服务，从2011年至2019年每年物业营利12000元，退给谭复林个人部分3000元。4、责令馨园物业公司从2011年至2019年将地下车库改成商业服务，给业主带来生活上的不便，应承担停车费用赔偿经济损失21000元。5、本案一审、二审受理费由馨园物业公司承担。事实及理由：1、馨园物业公司与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业管理协议》协议约定为平湖广场小区提供物业服务不成立，是无效合同。鑫宏房地产和馨园物业公司在2009年双方并没有签订该服务合同，鑫宏房地产和谭复林的约定是交房时和物业公司签订服务合同，谭复林数次催物业公司履行书面服务合同均被物业拒绝。2、2013年平湖广场小区天然气未开通，物业公司委托谭复林为小区开通燃气共花费7500元，物业公司承诺从服务管理费中抵扣，有效期2013年8月17日至2019年结束。3、被上诉人馨园物业公司物业服务差，在2011年2017年用地下车库长时间租给苏宁电器和国贸做商业，给上诉人谭复林带来生活不便，没有地方停车，造成其经济损失。商业场所用大型发电机发电，数次震动强烈，造成墙面开裂，上诉人谭复林数次找到物业要求其修复原貌均无结果。馨园物业公司未经业主们同意擅自在平湖广场小区打商业广告营利，应将营利广告费退给业主。交房时上诉人所在单元房屋防盗门不合格，要求物业公司修复，窗户玻璃不合格属于次品玻璃要求更换等均无结果。综上，宜昌馨园物业有限公司违反诚实信用原则，滥用诉权，为了维护上诉人的合法权益，望人民法院支持上诉人谭复林的诉讼请求。馨园物业公司辩称，1、双方之间存在合法有效的物业服务合同，被上诉人馨园物业公司已按照合同约定提供物管服务，上诉人谭复林应按照合同约定支付物业服务管理费及承担违约责任。《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》均为合同当事人真实意思表示，无《民法总则》第一百五十三条、《合同法》第五十二条规定的无效事由，故上诉人谭复林称合同无效、未签订合同完全无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前述合同对上诉人谭复林均具约束力，馨园物业公司已按约提供物业服务，谭复林应按照约定缴纳物业服务费用。其所称其劳务费抵扣物业服务管理费无理无据。2、被上诉人馨园物业公司无维修上诉人房屋内墙、门窗的义务。根据《前期物业服务协议》第四条至第八条，《业主入伙资料》第十二项《前期物业服务合同》第一条（甲方的权利和义务），馨园物业公司的维修义务仅限于小区业主共有部分、公用部位，上诉人谭复林所称其住房内墙及门窗的维修问题不属于物业维修义务。上诉人谭复林所称其商品房的质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物管费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。3、平湖广场小区电梯内设广告、车库商用营利与被上诉人无关，不能成为上诉人欠缴物业费的理由。上诉人谭复林所称馨园物业公司在平湖广场小区公用区域私设商业广告、将车库商用营利不符合实际。仅凭照片无法证明上述行系馨园物业所为，且平湖广场小区地下车库的产权不属于全体业主共有，馨园物业从未参与地下车库的营利。综上，上诉人谭复林拖欠物管费的行为严重地损害了被上诉人馨园物业公司的合法权益。在此，代理人恳请贵院能在查清案件事实的基础上，依照相关法律规定，依法判令上诉人谭复林支付其拖欠的物业费及资金占用成本。馨园物业公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判令谭复林支付2013年８月17日至2017年10月1日止的物业费4847元；２、判令谭复林支付应缴物业费的资金占用成本12785元（按滞纳金21308元的60%计算）。一审法院认定事实：谭复林系宜昌市夷陵区夷兴大道94号平湖广场小区2-603号房屋（房屋建筑面积为115.34㎡）业主。2009年1月1日，馨园物业公司与宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由馨园物业公司为平湖广场小区提供前期物业管理，服务期限为2009年1月1日零时起至2019年1月1日零时止，物业服务费标准为住宅0.85元／平方米／月。合同签订后，馨园物业公司依照合同约定为该小区提供前期物业服务。谭复林自2013年8月17日起开始拖欠物业费，截止2017年9月30日谭复林共计拖欠物业费4846元（115.34㎡×0.85元／月／㎡×49.43月）。馨园物业公司多次向谭复林催缴，其以物业费已抵扣等理由拒绝支付，馨园物业公司遂诉至一审法院，要求判如所请。同时查明，自2017年10月1日起，馨园物业公司退出平湖广场小区，由宜昌怡乐物业管理有限公司为平湖广场小区提供物业服务。2019年2月28日,馨园物业公司因与谭复林物业服务合同纠纷向一审法院提起诉讼，后馨园物业公司申请撤回起诉，一审法院裁定予以准许。一审法院认为，根据《物业管理条例》第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，馨园物业公司与建设单位宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对馨园物业公司及宜昌市夷陵区平湖广场小区全体业主均有约束力。馨园物业公司作为服务方为小区提供了各项物业服务，谭复林作为业主应按约定按期交纳物业费。谭复林提出物业服务合同签订不合法、物业服务不到位、管理经理承诺抵扣物业费等抗辩意见，但均未提供合法有效的证据予以证明，一审法院对此不予采纳。物业服务是针对小区全体业主的服务，具有长期性、持久性，物业服务与居民的生活息息相关，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交或少交物业费，致使物业服务企业经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，影响小区居民的生活质量，这对于按时足额交纳物业费的业主来说显然不公平。综上，对于馨园物业公司主张的2013年8月17日至2017年9月30日（馨园物业公司请求时间有误，予以纠正）期间的物业费4846元，予以支持。考虑到双方因物业服务确有争议，谭复林并非恶意拖欠物业费，对于馨园物业公司主张的资金占用成本，不予支持。经一审法院主持调解，双方无法达成协议。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、谭复林于本判决生效后立即向宜昌馨园物业管理有限公司支付自2013年8月17日至2017年9月30日的物业费4846元。二、驳回宜昌馨园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由谭复林负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：谭复林是否应当支付物业费4846元。关于谭复林是否应当支付物业费的问题。馨园物业公司与谭复林签订的《前期物业服务合同》意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均具有约束力，馨园物业公司提供物业服务，谭复林应该支付物业管理服务费，其主张馨园物业公司与建设单位宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》不合法，物业服务不到位和物业公司经理承诺抵扣物业费等抗辩均未提供证据予以证明，不能成为其拒交物业费的理由。另外，关于谭复林上诉请求第2、3、4项的问题，由于其作为原审被告在一审中并未提反诉，而是在二审中提出主张。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”庭审中馨园物业公司不同意就谭复林的第2、3、4项反诉请求进行调解，经释明后上述反诉请求不是本案审理范围，谭复林可以另案主张。综上所述，谭复林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谭复林负担。本判决为终审判决。审判长 杨 昊审判员 李 丹审判员 王瑞菊二〇二〇年五月二十八日法官助理尹新军书记员熊芳园