江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8685号上诉人（原审原告，反诉被告）:房秀,女,1985年9月9日生,汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：罗吉甫，江苏达谕律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）:梁超,男,1976年3月2日生，汉族,住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：李金成，江苏建伟律师事务所律师。上诉人房秀因与被上诉人梁超房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院(2018)苏0303民初5500号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人房秀的委托诉讼代理人罗吉甫，被上诉人梁超的委托诉讼代理人李金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人房秀上诉请求：一审事实认定不清，法律适用错误且程序违法，请求二审法院撤销原审判决第二项中“给付梁超房屋租金11666.7元、违约金43333.3元”判项，改判驳回该部分诉讼请求。事实与理由：一、一审法院判决上诉人支付房屋租金11666.7元属事实认定错误，上诉人并不欠付被上诉人租金。首先，一审法院剥夺了上诉人答辩及举证的权利，导致事实认定错误。在一审审理过程中，被上诉人并未明确其主张的8万元租金的具体计算起止期间及计算方式，仅主张2018年6、7、8三个月的租金。而在2019年10月18日一审判决作出当天，其向法庭提交一份关于8万元租金计算方式的说明，并且其主张的租金除了包含审理过程中主张的三个月租金外，还包括从未提及的2018年5月租金5000元，实际上变更了诉讼请求，但一审法院未给予上诉人答辩期及举证期，导致上诉人无法对被上诉人主张的2019年6月8日前的租金进行抗辩及举证。而且法庭辩论也已经结束，被上诉人也无权再变更诉讼请求。其次，被上诉人向上诉人交付房屋的时间是2017年12月10日并非12月1日，双方也就5月份的租金协商一致减少了5000元，因此上诉人并不欠付租金。二、一审法院适用法律错误，涉案房屋因消防问题导致上诉人无法经营，上诉人以此为由解除合同不构成违约。根据《消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，禁止投入使用。其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。案涉房屋在被上诉人出租给上诉人前，被上诉人对原有房屋实施了装饰装修工程，应当经过消防验收方可使用。因此，案涉房屋在被检查存在消防安全隐患的情况下，上诉人无法继续使用案涉房屋从事餐饮经营。另外，《消防法》第十五条亦明确规定，公众聚集场所在投入使用前，应当进行消防验收，在使用过程中经检查不符合消防安全要求的，不得使用、营业。案涉房屋作为餐饮用房，属于公众聚集场所，存在消防安全隐患足以导致上诉人经营不能，上诉人合同目的无法实现，更何况被上诉人在上诉人通知后长达一个月的时间内也未进行整改。一审法院的认定违反了《消防法》的强制性规定，认定上诉人解除合同违反合同约定适用法律错误。三、涉案房屋存在严重漏水的质量问题，且被上诉人一直未能修复，严重影响上诉人经营，且至一审第一次开庭前，漏水问题仍然存在，上诉人以案涉房屋存在漏水及消防问题为由解除合同不构成违约，不应当承担违约责任。四、一审审理程序违法。被上诉人梁超辩称：一审法院认定事实清楚，请求驳回上诉人的上诉请求。房秀向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令梁超返还水电押金5万元；2、诉讼费由梁超承担。梁超向一审法院提出反诉请求：1、判令房秀支付租金80000元、违约金60000元；2、判令房秀支付垫付的水费671.18元、电费14705元、物业管理服务费8023.2元、清扫费1000元；3、反诉费由房秀承担。一审法院查明，2017年10月29日，房秀（承租人、乙方）与梁超（出租人、甲方）签订《个人房屋租赁合同》，约定，甲方将其拥有的坐落于徐州市云龙区绿地商务城LOFTA-1005的房屋出租给乙方使用。出租房屋面积共400平方米。该房屋现有装修及设施情况，由双方在《物品验收单》中加以说明。除双方另有约定外，该物品验收单附清单，作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验收依据。该房屋租赁期限共60个月。自2017年12月1日起至2022年11月30日止。该房屋每年租金370000元，租金支付方式为半年付，租金每年递增5000元，该房屋押金为5万元。租赁期间内，甲方应保证出租房屋的使用安全。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿。房屋及所属设施的维修责任除房屋主体维修外均由乙方负责。甲方进行维修需提前7天通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负修缮义务。乙方经甲方同意后可以在租赁期间内转租房屋。乙方未缴纳次年房租或终止合同，甲方有权提前收回房屋。乙方应补齐租金及使用费，同时按合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。在租赁期内，乙方逾期缴纳水、电、煤气（天然气）及其他相关使用费，逾期达两个月以上的，甲方有权收回房屋，因此造成的一切后果由乙方自行承担。上述合同签订当日，双方签订附加合同，约定，自2017年12月1日至2018年11月30日年租金为30万元，按季度缴纳。物品清单另附清单。2018年12月1日起付款方式为半年一付。同日，梁超向房秀出具收条，载明：今收房秀押金5万元，2017年12月1日至2018年2月28日租金75000元。合同签订后，梁超按约向房秀交付案涉房屋用于餐饮经营。房秀在案涉房屋进行餐饮经营期间，该房屋外立面是玻璃钢结构，存在漏水，房秀将漏水情况告知梁超。梁超称业主和物业对漏水问题积极进行了维修。房秀称漏水问题仍然存在，一直没有解决。2018年5月8日，案外人重庆泓山物业管理有限公司徐州分公司向房秀出具《违规整改通知单》，载明：整改位置：室内装修造成消防喷淋、烟雾报警器违规改造。经检查，由于您装修，室内的消防喷淋及烟雾报警器改造不合格，现已造成严重的消防安全隐患。特通知您尽快整改，近期将迎来消防部门的专项检查，逾期未整改的将强行处理，处理费由您自行承担。在未整改前所发生的消防安全事故由您自行承担。房秀收到违规整改通知单后告知了梁超。梁超称已告知消防部门烟感器是没有接电原因造成的，属于房秀的责任。房秀称梁超将涉案房屋出租给房秀前，梁超在涉案房屋处从事餐饮经营，装修豪华，房秀在承租房屋后未对房屋墙体、房顶、顶面等结构或装饰部分进行装修，房秀仅更换了灯具，顶面及墙面未作任何装修，房秀也未对消防设施进行更改。房秀举证美团网上打印的元和壹号餐馆宣传照片拟证明其主张。梁超对此不予认可辩称房秀在承租期间对一楼和二楼进行装饰和装修，包括其门头的改变，房秀声称承租后从未对其装饰装修变更与事实不符，房秀从美团网下载的19张照片，显示一楼的部分包括天花板进行重新装饰和装修，继而对消防系统进行了变动。梁超举证出租前和出租后案涉房屋的照片，拟证明房秀承租后对案涉房屋进行装饰装修，造成消防系统的变更。梁超称房秀承租期间对租赁房屋的一楼餐厅的顶部烟感器改动，灯具的加装，门头更换，二楼隔断加装，喷淋没有改，但是喷淋面积不达标，三楼房间改动，扩大房间。房秀称其租赁期间只增加二楼隔断，更换了灯具；三楼房间扩大了一间，其他对方没有改动；门头只是名字改了，结构没改；一楼在原有的基础上更换了灯具，在顶面贴了装饰条，没有加装。梁超称涉案房屋租赁给房秀之前消防设施验收过；在房屋验收前所有的都是合格的，进行装饰装修还会产生验收，装修完物业来验收合格。但未向法庭提交相关证据。2018年6月8日，房秀向梁超发送短信主张解除案涉房屋的租赁合同，短信内容为：1、所承租商铺漏水严重，下雨天更是每个房间都漏水，承租七个月以来，一直没有真正维修过，因下雨漏水，电线受潮，易短路起火出现消防隐患。2、消防支队多次来店检查，口头通知整改，我方每次都如实告知甲方，5月18日消防支队责令商铺物业对店铺下达整改通知书，（消防喷淋，烟雾报警整改通知书），甲方6月8号前一直未予整改。本商铺已经存在严重消防安全隐患。违反了我们双方签订的租赁合同第五条第一款：在租赁期间，甲方应保证房屋的使用安全，故我方不再承租本商铺，要求你方退还水电押金5万元，所造成的其他损失由甲方自行承担。如不退还水电押金，我方会通过法律途径解决。梁超经质证认为房秀系单方解除合同，其主张解除合同的事实和理由不予认可。2018年6月10日房秀向梁超交还案涉租赁房屋。梁超明确房秀尚欠付其2018年5月份租金5000元，未再向其支付2018年5月份之后的房屋租金。庭审中，梁超提交的14705元的电费支付收据以及671.18元的水费发票，房秀予以认可，明确自愿负担该两项费用。梁超提交的2018年1月至2018年8月期间的8023.2元物业服务费收据拟证明其垫付的物业付费用，房秀对该证据予以认可，但认为其仅应负担2018年1月至5月期间的物业费。双方均认可物业费标准为2.5元每平方，面积401.16平方。梁超主张的清扫费1000元未提供证据证实。2018年8月5日，梁超作为乙方与案外人程雁作为甲方签订《协议》，约定，鉴于乙方于2015年5月26日租赁甲方新城区元和路2号LOFTA座105商铺用于经营，租赁期10年，现因乙方原因向甲方提出解除租赁合同，经甲乙双方友好协商，就解除合同事宜作出如下协议：一、乙方租赁期间尚欠甲方房租15.2万元（截至2018年6月26日欠房屋13.5万元，至2018年7月底欠1.7万元），甲方同意截止至2018年6月26日乙方所欠甲方房租13.5万元给予减免为10万元。乙方至2018年7月底所欠房租1.7万元用于抵减甲方所收乙方押金1万元，其余给予免除。二、乙方租赁期间尚欠物业公司水电费14709元，物业费8023.2元，此两项费用由甲方替乙方缴纳。三、乙方提出其房屋装修费用花费较大，甲方同意给予乙方补偿20万元（因乙方欠房租10万元，甲方再给乙方10万元），乙方同意将其装修所有固定的需要拆除的物品包括但不限于空调、吊灯、梯子等留给甲方。四、乙方同意于2018年8月20日前把其所要搬走的物品搬走并把房屋钥匙交给甲方，乙方不得破坏房屋现状，保持房屋清洁。甲方检查完房屋状况后3天内给付乙方5万元，一个月后付清余款。此协议签订后，甲乙双方所有因房屋租赁所产生的一切权利义务全部解除。梁超称其与程雁签订的该协议已经履行完毕。房秀经质证对该份协议真实性予以认可，但质证认为梁超承担的租金支付至2018年7月底，并且至7月底所欠租金原房主进行减免，即至7月底欠房租为152000元，减免至100000元，再免除7000元，因此梁超因与原房东解除合同所承担的租金仅计算至2018年7月底，并且租金进行减免，因此梁超主张的损失并没有8万元，该损失也是由于梁超原因造成的。梁超举证其与房秀配偶孙立、梁超合伙人孙明丰、案外人李金成的现场录音，孙明丰与孙立的电话录音，孙明丰和房秀以及双方的电话录音，拟证明房秀在承租后对涉案房屋进行装饰装修，同时因经营管理的问题造成亏损，期间多次提出单方解除租赁合同，亏损严重无法维持，对后续问题的处理意见。房秀经质证对录音真实性认可，但不认可梁超的证明目的。2018年4月30日录音显示，孙立以经营不善为由欲解除案涉房屋租赁合同，因损失承担的问题，双方未达成一致意见。2018年6月3日电话录音显示，孙明丰向孙立催要案涉房屋的租赁费用以及店铺的转租问题，孙立回复因经营不善难以为继，是否继续经营下午回复。2018年6月7日的电话录音显示，孙立回复称案涉商铺其已无力继续经营，6月8日办理交接手续。梁超称反诉主张的租金80000元根据合同及补充协议的约定，房秀应支付2018年6、7、8三个月的租金，根据合同约定房秀应在2018年5月就应支付2018年6、7、8三个月的租金。由于房秀单方非法解除租赁合同，根据第八条第2款按合同总租金的20%支付违约金，鉴于本案双方当事人通过补充协议把第一年度的房屋租金调整为30万，按照年租金而不是合同约定的合同期内的总租金，酌情要求对方支付。主张的物业费从2018年1月-8月8023.2元，电费2018年2月8日-6月8日14705元、水费承租期间671.18元、清扫费是对房屋进行清扫，没有具体发票，支付了1000元，房秀在退场时将其自有的餐具放置在大厅，后来因无处存放就不要了。一审法院认为，双方签订的《个人房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效合同。双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。梁超按约将案涉房屋交付房秀，房秀已实际使用租赁房屋进行了餐饮经营，应按约定支付相应租赁费用。房秀在租赁期间内以案涉房屋漏水、存在消防隐患为由于2018年6月8日单方解除了案涉租赁合同，故本院认定双方签订《个人房屋租赁合同》于2018年6月8日解除。此外,经审查，案涉房屋漏水及消防问题并不足以导致房秀经营不能，不能认定为致使合同目的不能实现的情形，房秀亦未举证证实其由此造成的经营损失。房秀单方解除合同的本质原因系其经营不善，无力继续租赁案涉房屋进行经营，因此，法院认定房秀解除案涉租赁合同的行为违反合同约定，应承担相应违约责任。案涉租赁合同约定房秀擅自终止合同应按合同总租金的20%向梁超支付违约金，支付的违约金不足以弥补梁超损失的，房秀还应负责赔偿损失。本案中，梁超的损失为房秀单方解除合同致使案涉房屋不能产生租赁收益的租金损失。房秀于2018年6月8日解除合同后，梁超亦于2018年8月5日与案外人程雁签订协议解除了双方对于案涉房屋的租赁合同，且明确梁超欠付程雁的房屋租金期限计算至2018年7月底，故认定梁超因房秀单方解除合同产生的租赁损失为2018年6月8日起至2018年7月31日的案涉房屋租金损失。按照双方之间的租赁合同约定的租金标准计算，该损失并不超过约定的违约金的数额，故法院支持梁超主张房秀给付违约金43333.3元。案涉租赁合同解除后，房秀尚欠付梁超2018年5月份租金5000元以及2018年6月1日至2018年6月8日租金6666.7元，部分支持房秀向梁超支付租金11666.7元。房秀在租赁案涉房屋期间尚欠付梁超电费14705元、水费671.18元以及从2018年1月1日计算至2018年6月8日的物业服务费5281.9元，该三笔费用房秀应当清偿梁超。梁超主张的清扫费1000元，未提供证据证实，不予支持。案涉房屋租赁合同解除后，梁超应当返还房秀租赁押金5万元，房秀主张梁超返还押金5万元的请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、梁超于判决生效之日起十日内返还房秀押金50000元；二、房秀于判决生效之日起十日内给付梁超房屋租金11666.7元、违约金43333.3元、电费14705元、水费671.18元、物业服务费5281.9元，以上合计75658.08元；三、驳回梁超的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于房秀是否欠付梁超房屋租金的问题。房秀于2018年6月8日提出解除与梁超的租赁合同，至此房秀实际欠付梁超2018年5月份租金5000元以及2018年6月1日至2018年6月8日租金6666.7元，共计欠付房屋租金11666.7元，该数额亦未超出梁超对租金部分的诉讼金额，本院予以确认。房秀主张梁超实际于2017年12月10日向其交付涉案房屋，其已与梁超就2018年5月的租金口头协商变更为20000元每月，并不欠付该月租金，但因房秀对此并未提供充分的证据加以证明，梁超亦予以否认，故本院不予采信。原审法院依据双方签订的租赁合同确定涉案房屋交付日期为2017年12月1日，房秀尚欠梁超房屋租金11666.7元，并无不当，本院予以确认。关于本案违约责任如何认定、房秀应否向梁超支付违约金的问题。本院认为，纵观全案来看，涉案房屋漏水及消防问题可通过整改、维修等途径解决，本案中上诉人并未提供充分的证据证明由于存在上述问题导致涉案租赁合同目的不能实现，房秀单方解除合同的原因仍然与其经营不善，无力继续承租经营有关。因此，本院认定房秀解除案涉租赁合同的行为违反合同约定，应承担违约责任。因梁超与案外人程雁解除了双方对于案涉房屋的租赁合同时，明确梁超欠付程雁的房屋租金期限计算至2018年7月底，故可以认定2018年6月8日至2018年7月31日的房租损失为梁超因房秀单方解除合同产生的租金损失。原审法院依据双方约定的租金标准，计算房秀应给付梁超的违约金为43333.3元，该损失亦未超过双方约定的违约金数额，符合法律规定，本院予以确认。综上所述，上诉人房秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人房秀负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月二十七日书记员 金宇婷