中华人民共和国 福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽民终235号 上诉人（原审原告、执行案外人）：张孔熙，男，1948年2月5日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈利，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱凯，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人（原审被告、申请执行人）：福建海峡银行股份有限公司福州东街支行，住所地福建省福州市杨桥路东段3号楼西部。 负责人：林晖，行长。 委托诉讼代理人：章远志，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：付祖珍，国浩律师（福州）事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：福建宜发集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路111号宜发大厦27层。 法定代表人：庄惟春。 被上诉人（原审被告、被执行人）：福建美利达贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区古田路132号福达商厦八层。 法定代表人：杨利通。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨利通，男，1954年6月5日出生，汉族，住福建省连江县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈琴琴，女，1954年12月8日出生，汉族，住福建省连江县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：庄惟春，男，1945年9月13日出生，汉族，住福建省连江县。 被上诉人（原审被告、被执行人）：杨金莲（YANGJINLIAN），女，1948年1月15日出生，美国国籍，福建省福州市鼓楼区层。 被上诉人（原审被告、被执行人）：庄新文（ZHUANGXINWEN），男，1977年8月16日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郑敏艳，女，1981年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：庄建文（ZHUANGJIANWEN），男，1972年3月23日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 上诉人福建海峡银行股份有限公司福州东街支行（下称海峡银行福州东街支行）与上诉人张孔熙及原审被告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行（下称海峡银行福州东街支行）、福建宜发集团有限公司（下称宜发公司）、福建美利达贸易有限公司（下称美利达公司）、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文执行异议之诉一案，不服中华人民共和国福建省厦门市中级人民法院（2018）闽01民初1231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 张孔熙一审诉请：一、不予执行张孔熙购买的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×层×单元房屋（下称“诉争房屋”）；二、依法解除对张孔熙购买的诉争房屋的查封、冻结。事实与理由：2017年9月14日，福建省高级人民法院作出（2017）闽民终744号民事判决，判决：一、维持福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第二、三、四项；二、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第一项为：被告福建美利达贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行偿还借款本金2600万元及利息（含罚息、复利）（截至2015年5月21日为589304.74元；自2015年5月22日起至款项还清之日止，按合同约定利率计算。但应扣除孙丹凤于2016年12月30日已偿还的281.11万元）；三、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第五项为：原告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行对以下房产在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务享有优先受偿权：1.被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×层×店面的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2.被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×、×、×、×、×、×单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；3.被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；4.被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓福建省地下×层×、×、×、×车位、地下×层×、×车位的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）。 上述民事判决发生法律效力后，海峡银行福州东街支行向福州市中级人民法院申请执行，在执行过程中，张孔熙对福州市中级人民法院（2018）闽01执267号案件裁定拍卖讼争房屋等执行行为不服，提出书面异议。2018年7月19日，福州市中级人民法院作出（2018）闽01执异115号执行裁定，驳回张孔熙的异议请求。 张孔熙认为本案执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干的问题规定》第二十八条的规定，构成阻却执行的事由，理由如下：一、张孔熙与宜发公司签订的《商品房买卖协议》自2006年7月17日起成立并生效，而讼争房屋于2015年9月10日被福州市中级人民法院查封，张孔熙与宜发公司在法院查封前已签订合法有效的《商品房买卖协议》。二、讼争房屋的购房款已依约付清，张孔熙与宜发公司签订《商品房买卖协议》后，依约分别于2006年7月17日、2006年7月19日向宜发公司支付了全部购房款共计334820元。三、2006年7月21日，宜发公司向张孔熙交付讼争房屋，之后张孔熙出资30余万元对讼争房屋进行装修并办理了有线电视、卫星电视、煤气、温泉、水电等开户手续，装修完成后，张孔熙及其家人四代同堂已在讼争房屋内居住十余年。四、未办理讼争房屋的过户登记非张孔熙的原因。张孔熙在2006年至2014年期间曾多次到宜发公司提出要求办理讼争房屋的总登和办理房屋所有权证等手续。张孔熙向宜发公司支付的购房款已全部汇入海峡银行福州东街支行，海峡银行福州东街支行作为“锦绣温泉”商品房建设项目的资金监管方应当知道张孔熙向宜发公司购房的事实。海峡银行福州东街支行的信贷员在办理抵押贷，核实抵押物的所有权及占有、使用情况时，也应当知道房屋的占有、使用情况。因此，讼争房屋无法办理过户，是宜发公司与海峡银行福州东街支行恶意串通等违法行为及海峡银行未尽贷款审查、核实职责造成的，并非张孔熙的原因。五、权利价值发生冲突时，应首先保障张孔熙及其家庭共居人的基本人权居住权利。综上，请求判如所请。 一审法院查明：海峡银行福州东街支行与美利达公司、杨利通、陈琴琴、宜发公司、庄建文等金融借款合同纠纷一案，该院于2016年8月26日作出（2015）榕民初字第1207号民事判决。庄建文不服该判决，上诉至福建省高级人民法院。福建省高级人民法院于2017年9月14日作出（2017）闽民终744号民事判决，判决如下：“一、维持福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第二、三、四项；二、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第一项为：……；三、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第五项为：福建海峡银行股份有限公司福州东街支行对以下房产在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务享有优先受偿权：1.福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×层×店面的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2.福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×、×、×、×、×、×的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；……”。该判决已生效。后海峡银行福州东街支行向该院申请执行。执行过程中，张孔熙提出书面异议，请求裁定中止对讼争房屋的执行，并解除查封。该院于2018年7月5日作出（2018）闽01执异115号执行裁定书，裁定驳回张孔熙的异议请求。张孔熙遂提起本案诉讼。 一审法院另查明，2006年7月17日张孔熙与宜发公司签订《商品房买卖协议》，约定宜发公司将其开发建设的诉争房屋出售给张孔熙，总金额334820元等。同日，张孔熙缴清了上述款项。2006年7月31日，宜发公司出具了相应票据。随后，张孔熙办理了煤气、有线电视等开户手续。2015年12月3日，福州市鼓楼区人民法院作出（2015）鼓民初字第6518号民事判决，确认张孔熙与宜发公司关于诉争房屋的买卖协议成立并生效。该判决已于2016年1月25日生效。张孔熙名下无房屋登记信息。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，但是在法律、司法解释另有规定情况下，特殊债权可优先于担保物权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗消费者的上述权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行，应符合下列三个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，张孔熙与宜发公司于2006年签订书面的《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且其名下无其他房屋，并已支付全部价款，故其主张符合上述法律规定，张孔熙的异议能够排除执行。 综上所述，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，判决：一、停止对坐落于福州市鼓楼区温泉街道湖东路×号锦绣温泉公寓×层×单元房产的执行，并解除对上述房产的查封；二、（2018）闽01执异115号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费6322元，由福建海峡银行股份有限公司福州东街支行负担。 一审宣判后，海峡银行福州东街支行不服向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回张孔熙一审诉讼请求。事实和理由：本案讼争房产自2003年3月31日起至2015年9月22日一直抵押给海峡银行福州东街支行，并办理了抵押登记，海峡银行福州东街支行作为抵押权人对案涉房产享有优先受偿权。讼争房产抵押在前，张孔熙2006年7月17日购买在后，不具备排除执行条件，不能对抗海峡银行福州东街支行的优先受偿权。 张孔熙不服向本院提起上诉，请求依法认定未办理案涉房产的过户登记非因张孔熙的原因，并适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对原审判决第一项、第二项予以维持。事实和理由：一审法院没有对未办理房产过户登记的原因作出认定，系认定事实不清。张孔熙购房后多次催促宜发公司办证，其未提起诉讼不能视为有过错。宜发公司出具证明表示未办理讼争房屋过户登记系宜发公司的原因。讼争房屋无法办理过户系宜发公司和海峡银行东街支行造成的，不可归责于张孔熙。 二审期间，海峡银行东街支行提交二组新证据，第一组证据：借款合同、抵押合同和借款展期合同，拟证明2003年3月21日海峡银行与宜发公司签订相关合同，约定宜发公司以包括本案讼争房屋在内的在建工程为抵押物，为流动资金贷款提供抵押担保，并办理了在建工程抵押登记。借款期限届满后，双方又签订了《借款展期合同》，约定借款展期，《抵押合同》继续有效。第二组证据：福州市不动产登记和交易中心关于查询锦绣温泉公寓×单元、×单元、×单元2003年至2006年抵押登记情况的复函，拟证明2003年3月至2006年3月，海峡银行东街支行就包括本案讼争房产在内的在建工程设立抵押，并依法办理了抵押登记，后又依法转为房屋抵押并办理抵押登记，海峡银行东街支行的抵押登记时间早于张孔熙的购房时间。 张孔熙发表质证意见称：关于第一组证据：真实性有异议，张孔熙不是上述合同的当事人，对于合同的真实性无法确认。对于关联性也有异议，借款合同和抵押合同中，海峡银行东街支行与宜发公司之间约定的是在建工程抵押，而（2017）闽民终744号民事判决认定海峡银行东街支行享有优先受偿权是源于房产抵押登记，因此上述证据与本案没有关联性。上述合同也不能证明海峡银行东街支行已经办理了抵押登记或在建工程抵押登记。关于第二组证据：真实性、合法性均有异议，抵押登记的复函性质上属于公文书证，根据相关规定，应有交易中心负责人的签名。关联性亦有异议，海峡银行东街支行应当提交其持有的他项权利证书或相关权利凭证来证明其是抵押权人，而非由福州市不动产登记和交易中心的情况说明。该复函对于在建工程抵押权变更登记的部分是否包含案涉的×单元没有明确说明，亦不能证明在建工程抵押与房地产抵押的延续性。 本院认为，上述证据的真实性可予确认，可以证明海峡银行东街支行与宜发公司之间相关借款与抵押担保的事实。 二审查明:在（2017）闽民终744号案的审理过程中，原审法院根据海峡银行东街支行的申请，于2015年9月10日作出（2015）榕民保字第626号民事裁定，查封案涉房产。 对原审已查明的事实，本院予以确认。 本院认为：原审被告杨金莲、庄新文、庄建文为美国国籍，本案系涉美执行异议之诉，根据最高人民法院《关于审理涉外民商事案件诉讼管辖若干问题的规定》第一条第（三）项、第三条的规定，一审法院对本案具有管辖权，该院适用中华人民共和国法律作为准据法各方均无异议，本院予以照准。 本案二审阶段的主要争议焦点为：张孔熙对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，分析认定如下： 《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，张孔熙应就自己对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 本案中，海峡银行东街支行对执行标的依法享有担保物权。宜发公司作为房地产开发企业，张孔熙系对登记在宜发公司名下的商品房提出异议。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗消费者的上述权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，能够排除执行，应符合下列三个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 本案中，首先，一审法院查封案涉房产的时间为2015年9月10日。张孔熙在此之前，于2006年7月17日与宜发公司签订《商品房买卖协议》，约定买受案涉房产，协议内容包括房产交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜等《商品房买卖合同》所应具备的主要内容，体现了合同双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。其次，根据一审法院查明的事实，张孔熙名下并无其他用于居住的房屋。第三，张孔熙已于2006年7月17日分两笔全额支付购房款合计334820元整，宜发公司于2006年7月31日开具了票号为235010600270的福建省福州市商品房销售（预收款）统一票据，并于2014年3月25日出具《购房情况确认/说明书》，确认于2006年7月31日将案涉房屋卖断给张孔熙。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条规定，判决停止对案涉房产的执行，并解除查封正确。 本案系执行异议之诉，张孔熙一审的诉求是请求判决不予执行案涉房产并依法解除对该房产的查封、冻结，一审法院已判如所请，张孔熙上诉要求认定未办理过户登记非因其自身原因的主张与后续办理过户登记事项有关，在本案中由于其并未提出相应诉请，不予涉及。 综上，海峡银行东街支行和张孔熙的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6322元，由上诉人海峡银行股份有限公司东街支行负担3161元，由上诉人张孔熙负担3161元。一审案件受理费按原判执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈国雄 审判员  林文勋 审判员  林欣宇 二〇二〇年五月二十九日 书记员  林 娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。