河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3900号 上诉人（原审原告）：邓义，男，1981年11月30日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：高润宁，河北盈科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨阳，河北盈科律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：白红卫，男，1999年11月7日出生，汉族，住河北省邯郸市成安县。 委托诉讼代理人：闫锦玲，河北凯嘉律师事务所律师。 上诉人邓义因与被上诉人白红卫房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邓义的委托诉讼代理人高润宁、被上诉人白红卫及其委托诉讼代理人闫锦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓义上诉请求：一、依法撤销石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3954号民事判决，请求发回重审或依法改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金53000元及违约金91250元。二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人欠付租金后并非于2019年3月底从涉案房屋处搬走。在一审中，被上诉人向法院出具了《关于解除租赁合同的通知》一份，其称在收到该通知后于月底自涉案房屋处搬走，但并非真实情况。虽然该《通知》是上诉人向其发出，但是该通知发出后并未立即生效，被上诉人在接收到该通知后多次去上诉人处协商，表示将尽快支付租金，并要求继续租赁涉案的房屋。所以，上诉人在发出上述通知后，被上诉人其实是继续使用涉案房屋，在此之后上诉人多次催促被上诉人支付租金，并告知上诉人若一直拖欠应返还涉案房屋的钥匙，但是被上诉人却一再推脱，上诉人直至2019年7月份有时间去涉案房屋现场查看情况时，才发现被上诉人在未通知上诉人的情况下自行搬离。被上诉人拖欠上诉人租金已属违约行为，其在搬离涉案房屋时未通知上诉人，更是可见其恶意拖欠租金，为维护上诉人合法权益，请法院判令被上诉人向上诉人支付租金53000元。二、被上诉人应向上诉人支付违约金91250元。《租赁合同》是双方真实意思表示，双方已对相关的违约责任进行了明确约定，因此被上诉人作为违约方，理应按照合同约定的违约责任条款承担相应的违约责任。原审法院对违约金进行调整，损害了上诉人的合法权益，并且结合被上诉人故意在租赁合同上写做其身份证号码，可见其在租赁涉案房屋之初就做好了拖欠房租的准备，鉴于以上情况，被上诉人理应按照合同约定向上诉人支付违约金91250元。综上所述，原审法院认定事实不清、适用法律不当，判决结果损害了上诉人的合法权益。 白红卫辩称，对于欠付租金一事，我方已于2019年1月30日转账给中介杜国忠1万元。2019年2月19日转账给杜国忠15000元，杜国忠以上诉人未缴纳中介费为由收取我方租金。结合一审认定的对方承认合同履行第二季度已收到我方支付的2万元租金，故第二季度我方总计欠付上诉人租金9750元。关于第三季度欠付的租金，一审法院认定的12167元我方予以认可。另外上诉人提供的证据并无法表明我方在对方发出了解除合同的通知后要求继续履行合同，仅仅在聊天记录里表明我方一直在想办法筹集资金支付所欠的租金。在上诉人提供的聊天记录里第六页，上诉人表示在没解决清楚之前，我方的东西已被滞留，严禁搬出，此对话发生于2020年5月16日，但我方将店内财物搬出时间为3月25日，上诉人发出解除通知时，被上诉人3月25日将财物搬离租赁房屋的行为，表示我方已同意解除租赁合同，并且在我方未将全部财物搬出租赁房屋时，对方以我方拖欠租金为由扣留我方汽车发动机等财物共计约30万元，上诉人没有合理的理由以及法律依据扣留我方财物，且其价值远远高于我方所拖欠的房租。对于违约金我方认为一审法院判决合理合法。 邓义向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告签订的《租赁合同》；二、被告支付2019年3月10日至2019年6月9日仍欠的租金53000元及利息（自2019年3月15日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、被告向原告支付违约金91250元；四、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告邓义与被告白红卫签订《租赁合同》一份（未注明签订日期），约定由原告将位于石家庄市角房屋出租给被告，租赁期限为3年，自2018年8月10日起至2021年9月9日止，每月租金18250元，租金支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，应于付款月起租日10天前支付下一次租金，押金为36500元，如被告违反本合同约定，原告可扣留被告所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补损失的原告有权向被告追偿。合同签订之日起三日内被告支付押金及首期租金91250元。被告未按约定支付租金，须按日加付月租金的5%作为滞纳金，逾期15日仍未支付房租视为自动退租，原告有权要求被告支付5个月房租作为违约金，并与被告解除本合同收回房屋。关于已付租金及押金情况，原告认可被告已支付押金36500元、2018年9月10日至2018年12月9日租金54750元，2018年12月10日之后仅支付租金20000元，剩余租金未支付，其中2018年8月10日至2018年9月9日为免租期，未计收租金。被告对上述付款情况认可，但认为自己还向原告指定的其他人员转账34750元，且免租期为45天。原告称被告逾期支付租金后，因考虑到有2个月的押金就没有催促，第三期租金到期后去租赁处时发现被告已经搬走，日期大约为2019年7月份（具体日期不清楚）。被告提交石家庄迈峰体育文化传播有限公司和邓义于2019年3月26日出具的《关于解除租赁合同的通知》一份，内容为：被告承租的房屋已经欠付租金89500元，逾期交纳房租达25日，现正式通知被告《租赁合同》已解除，限被告收到通知之日起2日内腾清房屋，工商登记信息显示邓义系石家庄迈峰体育文化传播有限公司的法定代表人。被告称自己嫌租金太高于2019年3月下旬从租赁物内搬走。 一审法院认为，被告白红卫未按期支付租金，构成违约，原告要求解除双方签订的租赁合同符合法律规定，本院予以准许。关于被告的搬出时间，原告对此不能明确并称自己在2019年7月份才去查看租赁场所，不符合常理，故在原告不能进一步举证的情况下，对被告主张的搬出时间予以确定即2019年3月30日（因被告未对具体的搬出时间进行明确，本院结合解除合同的通知酌定为该日期）。截止至搬出时间，被告拖欠租金数额为34750元（2018年12月10日至2019年3月9日）+12167元（2019年3月10日至2019年3月30日，按月租金的三分之二计算）=46917元。关于被告辩称的已付租金和免租期情况，证据不足，不予采纳。关于原告主张的违约金及利息，均属于违约损失范围，但租赁合同对此的约定过高，且原告亦未就其主张的损失提交相应证据，故综合考虑租赁期限、押金数额、租赁的一般交易规则等情形，一审法院确定一个月的租金损失属于合理范围即为18250元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除原告邓义与被告白红卫签订的《租赁合同》；二、被告白红卫于本判决生效后五日内向原告邓义支付租金46917元、违约损失18250元（已付的押金36500元从中予以扣除）；三、驳回原告邓义的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3202元，由原告负担2569元，由被告白红卫负担633元。 本院二审期间，上诉人邓义提交微信聊天记录截屏六页，用于证明被上诉人并非在2019年3月底搬出案涉房屋；通话录音，用于证明2019年7月份，上诉人到案涉房屋查看时才发现被上诉人已搬走；房屋租赁合同一份，用于证明因被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失。上诉人白红卫发表质证意见称，对微信聊天记录截屏真实性无异议、关联性有异议，我方于2019年4月22日下午将钥匙交还给上诉人，且在此之前我方已将房屋内财物搬离；对通话录音，我方并未承认要继续承租房屋，表明要付的租金是之前欠付的租金；对房屋租赁合同真实性、关联性、合法性均不认可，此合同是2019年11月11日马国森与王中强签订的，没有上诉人签名，无法得知此前房屋的租赁情况。 本院认为，本案争议焦点为上诉人邓义主张被上诉人白红卫支付租金及违约金的数额及依据。上诉人与被上诉人签订的案涉《租赁合同》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人白红卫未按期缴纳房屋租金，违反合同约定，致使案涉《租赁合同》不能依约履行，应支付拖欠的租金并承担相应的违约责任。关于拖欠租金的数额，上诉人提交的与被上诉人微信聊天记录截屏能够证实，截止至2019年5月16日被上诉人仍未将个人物品从案涉房屋中搬离，且由聊天记录可知，当日被上诉人同意搬离个人财物，但上诉人要求滞留其财物，故，应将被上诉人搬离案涉房屋的时间确定为2019年5月16日为宜，一审法院依据上诉人出具的《关于解除租赁合同的通知》，酌定被上诉人的搬离时间为《关于解除租赁合同的通知》落款日期，属于认定事实不清，本院予以纠正。截止至2019年5月16日，被上诉人拖欠的租金为34750元（2018年12月10日至2019年3月9日）+40758.3元（2019年3月10日至2019年5月16日，由月租金按每月30日计算）=75508.3元。被上诉人主张已向中介支付租金25000元，上诉人不予认可，且没有证据证明上诉人同意他人代收该费用，本院不予支持。关于违约金的数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方签订的《租赁合同》中约定，乙方（被上诉人）未按本合同约定支付租金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方（上诉人）有权要求乙方支付五个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。上诉人提交的双方通话录音证实其于2019年7月份到案涉房屋现场查看情况，知晓被上诉人已搬离，至此上诉人可以另行出租案涉房屋，距本案认定的被上诉人搬离时间2019年5月16日约为两个月。《租赁合同》约定五个月房租作为违约金，过分高于被上诉人违约对上诉人造成的损失，本院予以调整，结合《租赁合同》约定的押金为两个月房租，本院酌定因被上诉人违约应支付上诉人的违约金为两个月房租，即36500元。一审法院确定一个月的租金损失显失公平，本院予以纠正。 综上所述，邓义的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3954号民事判决第一项、第三项； 二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2019）冀0108民初3954号民事判决第二项； 三、白红卫于本判决生效后十日内向邓义支付房屋租金75508.3元、违约损失36500元（已付的押金36500元从中予以扣除）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3202元、二审案件受理费2612元，共计5814元，由白红卫负担4512元，邓义负担1302元。 本判决为终审判决。 审判长  靳建军 审判员  陈爱民 审判员  张 洁 二〇二〇年五月二十六日 书记员  崔娇娇 ——