江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1204民初347号原告：江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码91321204578122151P，住所地泰州市姜堰经济开发区马厂路1号。责任人：崔卫华，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨元峰，江苏指明路律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志勇，江苏指明路律师事务所律师。被告：泰州大管家建筑装饰工程有限公司，统一社会信用代码91321204346446552C，住所地泰州市姜堰经济开发区姜堰大道99号蓝岳首府11号楼二层商业19号。法定代表人：杨思杰，该公司总经理。原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司与被告泰州大管家建筑装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨元峰、被告法定代表人杨思杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年11月30日房屋租金430000元及违约金（以430000元为本金，自2019年11月1日起按年利率24%计算至实际给付之日止，暂算至2019年12月30日为16913.33元）；2.被告立即向原告支付2019年9月30日至2020年9月29日物业服务费40000元及违约金（暂算至2020年3月31日为435元）；3.被告承担本案诉讼费用。宣判前原告放弃了第二项诉讼请求。事实与理由：2015年9月4日，原、被告签订了商铺租赁合同及物业服务合同，约定原告将姜堰区上海路99号11幢二层商业01—19(室/部位）房屋租给被告使用，租赁期间为2016年12月1日至2021年11月30日、房租自2016年12月1日起计算、并约定了每期租金、物业费支付时间及违约责任；2015年10月，原、被告就物业服务合同签订了补充协议，协议约定乙方物业费标准按每年40000元收取，自2015年8月1日起算。合同签订后，被告按约定缴纳了前三期的租金及2019年9月29日前的物业费，其余费用未按约定缴纳。被告至今未履行缴费义务，原告多次催要未果。被告辩称，2015年被告租用姜堰区上海路99号11幢二层商业01—19(室/部位）房屋，作为办公和接待区，2018年原告将楼上三层租出给健身房，对被告的经营造成了很大的影响，被告多次与原告及物业进行交涉未果，要求减少50%租金，不承担违约金、滞纳金。本院经审理认定事实如下：2015年9月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订商铺租赁合同一份，约定被告承租位于泰州市姜堰区蓝岳首府11号楼二层商业01—19(室/部位），建筑面积为3935.74平方米。原告于2015年8月1日前向被告交付房屋，自2016年12月1日起计租，租赁期限自2016年12月1日起至2021年11月30日止；被告于2015年8月8日前支付2016年12月1日至2017年11月30日的租金500000元，2017年10月30日前支付2017年12月1日至2018年11月30日的租金600000元，2018年10月30日前支付2018年12月1日至2019年11月30日的租金600000元，2019年10月30日前支付2019年12月1日至2020年11月30日的租金630000元，2020年10月30日前支付2020年12月1日至2021年11月30日的租金730000元；逾期缴纳每逾期一日按应付租金的千分之一支付滞纳金。合同履行中，被告按约向原告支付了截至2019年11月30日的租金。2018年原告将被告承租的房屋楼上三屋出租给健身房。因健身房产生的生活环境噪声等问题，原、被告双方产生纠纷，双方协商未果。被告仅向原告支付了2019年12月1日起至2020年11月30日期间的租金200000元，尚欠430000元未支付。原告委托江苏指明路律师事务所向被告发送律师函一份，要求被告在收函后7日内缴纳租金。2020年4月10日，先科检测技术泰州有限公司受被告委托，出具检测报告一份，载明大管家装饰VIP洽谈室2020年4月8日15:40至15:50生活环境噪声检测结果测定值59.4，限值50。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、物业服务补充协议、律师函、检测报告及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。原告将房屋交付被告使用，且被告事实上接受了原告提供的物业服务，故被告应按约向原告支付房屋租金及物业费。根据双方约定，被告应于2019年10月30日前支付2019年12月1日至2020年11月30日的租金630000元，现被告仅支付租金200000元，尚欠租金430000元，但由于原告将被告承租的房屋楼上三屋出租给健身房，健身房产生生活环境噪声，致被告租赁的房屋生活环境噪声超过限值，对其正常经营产生一定影响，应视为因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分功能毁损，承租人可以要求减少租金。被告辩称要减少50%租金，明显过高，本院酌情确定减除15%租金，被告尚应支付原告租金335500元。关于原告主张的违约金，尽管被告迟延履行支付租金的义务，但由于被告有权要求减少租金，双方未能达成一致意见，被告有权行使同时履行抗辩权，被告缴纳部分租金后，逾期支付部分租金不应认定为违约，不承担违约责任，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。尽管原告将租赁合同法律关系与物业合同法律关系一案诉讼确有不当，但经本院释明后，原告已明确放弃在本案要求被告支付物业费的诉讼请求，本院依法准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告泰州大管家建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司支付2019年12月1日起至2020年11月30日期间的租金335500元；二、驳回原告江苏沿海商业运营管理有限公司姜堰分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8612元，依法减半收取4306元，由原告负担776元，被告负担3530元（原告同意预交的案件受理费中应由被告负担的3530元，由被告向其直接支付，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8612元。审 判 员 钱少林二〇二〇年五月八日法官助理 王 雯书 记 员 赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。