江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终721号 上诉人（原审被告、申请执行人）：王操，男，汉族，1956年12月14日生，住所地盐城市亭湖区。 委托诉讼代理人：谢立芬（系王操妻子），女，汉族，1959年5月21日生，住址。 被上诉人（原审原告、案外人）：王治平，男，汉族，1979年8月9日生，住所地盐城市盐都区。 委托诉讼代理人：邱正富，盐城市亭湖区毓龙法律服务所法律工作者。 原审第三人：蒋瑞春，男，汉族，1962年12月10日生，住所地盐城市盐都区。 上诉人王操因与被上诉人王治平、原审第三人蒋瑞春案外人执行异议之诉纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王操上诉请求：请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：关于购房款的数额，王治平在诉状中的主张、购房合同的记载、蒋瑞春的书面陈述均存在无法排除的矛盾，故王治平与蒋瑞春的购房协议真实性难以确认，即使王治平提供水电费查询单，也仅能证明其居住的事实，而不能证明其购买房屋。王治平提供的证人均与蒋瑞春有利害关系，是蒋瑞春的债权人。案涉房屋登记的产权人是蒋瑞春，故对案涉房屋查封是正确的。蒋瑞春为逃避债务，与王治平及证人恶意串通，存在虚假诉讼的嫌疑，请求移送公安机关处理。 王治平辩称，1、房款共计66000元，合同中注明已支付5万元，2006年1月23日支付14000元，另外王治平的父亲跟着蒋维林打工有2000元工资抵充，合计66000元已经全部支付。2、水电费查询单是相关部门收取水电费的凭据，能够证明王治平已经占有使用房屋。3、蒋瑞春、居委会出具的情况说明以及证人证言等能够证明产权为何登记在蒋瑞春名下，以及不能办理过户的原因。综上，上诉人的上诉不能成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 蒋瑞春未发表意见。 经审理查明，2016年9月20日，盐城市亭湖区人民法院（以下简称亭湖法院）对王操与蒋瑞春、王兰花民间借贷纠纷一案作出(2016)苏0902民初3082号民事判决：蒋瑞春偿还王操借款3万元及相应利息，驳回王操对王兰花的诉讼请求。 上述判决发生法律效力后，蒋瑞春未能履行。亭湖法院根据王操申请，立案强制执行，案号为(2016)苏0902执3384号执行案件。执行过程中，亭湖法院于2017年10月13日对案涉房屋进行了查封。 王治平对本案执行标的提出异议，亭湖法院于2018年10月30日作出（2018）苏902执异字228号执行裁定：驳回王治平的异议请求。 王治平不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉称，2002年7月30日，蒋瑞春及蒋维林合伙开发盐城市盐都区郭猛镇刘垛居委会原农贸市场南1幢2层住宅楼。2004年2月1日蒋维林将开发的由东向西第15间住宅楼即案涉房屋出售给王治平。2006年1月23日，王治平将购房款64000元付给蒋维林，剩余2000元以王治平父亲的工资相抵。2007年3月王治平入住该房至今。期间，王治平多次联系蒋维林和蒋瑞春要求办理房屋的土地使用证和房屋所有权证，二人先开始说正在办理中，后二人不知下落、无法联系。直到2018年3月12日，王治平找到蒋瑞春要求办证时，蒋瑞春才告知王治平所购房屋的土地使用证、房屋所有权证已登记在蒋瑞春夫妇名下，且其开发的房产都是借别人的名义登记，后以过户的形式变更到购房者名下。王治平与蒋瑞春到相关部门办理房屋过户手续时，才发现该房屋因蒋瑞春欠债而被亭湖法院在执行中查封。王治平认为案涉房屋买卖协议合法有效，王治平已支付了全部购房款，并合法占有十年之久，有蒋瑞春向出具的情况说明，当地的基层组织和老百姓都可作证，案涉房屋未能办理过户登记的原因是蒋瑞春未能积极配合及时办理所致，王治平应对案涉房产享有所有权。请求：解除对位于盐城市盐都区房屋的查封并确认房屋归王治平所有；2、本案诉讼费由王操承担。 一审法院经审理查明，另查明，案涉房屋于2010年3月17日登记在蒋瑞春、王兰花名下，房屋性质栏注明为自建房，并于2017年10月13日被亭湖法院查封，查封案号分别为（2016）苏0902执字第3384号、（2016）苏0902执字第3386号。 王治平向一审提供以下证据：1、2002年7月30日原盐城市盐都区郭猛镇刘垛居委会（甲方）与蒋维林（乙方）签订一份协议书，主要内容系证明王治平购买的案涉房屋系蒋维林与蒋瑞春共同开发。2、蒋维林与王治平于2004年2月1日签订的购房协议书，主要内容:付5万元整，余4千元等拿产权证清，以证明王治平与房产开发人之一蒋维林签订买卖协议并付款5万元。3、2006年1月23日收条:今收到房款壹万肆元整。14000元，以证明蒋维林于2006年1月23日收到王治平购房款14000元。4、王治平的左邻右舍合计15人签字，证明该诉争房屋一直是由王治平居住和使用。5、蒋瑞春的情况说明，郭猛镇刘垛居委会盖章签字证实了该情况说明，以证明蒋维林、蒋瑞春是合伙开发建房，将诉争的房屋卖给王治平以及该房屋为何将产权办理在蒋瑞春名下，及为何不能办理产权给王治平的原因。6、盐城市盐都区郭猛镇刘垛居委会出具的情况说明，主要内容：2002年8月30日，我居委会与蒋维林、蒋瑞春签订农副产品批发销售市场扩建改造工程合同。改建一幢二层商住楼，建筑面积为1580平方米，共16间门市，因该幢商住楼系联建房屋，按当时相关政策规定：在办理该幢商住楼的国有土地出让时，须将16间门市房的联建户的户名进行登记备案，考虑到当时房屋未建，没有实际联建户。蒋维林、蒋瑞春便安排了16个空挂户登记备案，待将来房屋建成销售给实际购房者，再进行权属变更。后经我居委会了解，王治平购买的门市房就是当时空挂在蒋瑞春名下的由东向西第15间。至目前16间门市房进行权属变更的仅2户，其余买房的14户的房产权属仍登记在空挂户的名下，我居委会多次要求蒋维林、蒋瑞春尽快与实际购房人办理房屋产权变更的相关手续，现正在陆续办理中。证明2002年8月30日居委会与蒋维林、蒋瑞春签订农副产品批发销售市场扩建、改建合同，建筑面积为1580平方米，共16间门市即16户，该16户在起初联合建设时都是空挂户登记备案的，至目前为止，该16户中只有2户进行了房屋权属变更，其余14户仍然还登记在空挂户名下。7、16户中已有5户实际购买人出具的情况说明，证人证言内容和居委会出具的情况说明一致。8、王治平缴纳水电费的查询信息，电费信息来自盐城三新供电服务有限公司郭猛业务所，水费信息来自盐都区郭猛自来水厂，从该两单位出具的查询信息说明王治平户分别于2006年和2013年开始使用电和水，并已经在案涉房屋中实际居住，2013年之前的水费单据没有台账，都是上门收取，不开票，2013年后开始规范起来可以查询记录。9、证人姜某、王某、成某到庭作证，证明蒋瑞春和蒋维林共同开发房子，与蒋维林签订合同，钱交给蒋瑞春和蒋维林的，购买的房子是开发商空挂别人的名字。蒋瑞春和蒋维林长期在外，未积极配合致案涉房屋未能及时办理产权过户。 一审法院认为，1、关于蒋维林与王治平签订的购房协议书问题。王治平提供证据证明，蒋维林、蒋瑞春合伙共同与盐城市盐都区郭猛镇刘垛居委会签订协议书，负责承建施工包括案涉房屋在内的一幢二层商住楼，案涉房屋暂登记在蒋瑞春、王兰名下，蒋维林、蒋瑞春均认可案涉房屋已出售给王治平，在案涉房屋被查封前王治平已与蒋维林签订了购房协议书，该协议不违反法律、法规，合法有效。二、关于王治平在案涉房查封前是否已经实际占有案涉房问题。王治平提供证人证言、缴纳水电费的信息证明，能够证明王治平在查封前已经实际占有案涉房。三、关于王治平是否已经支付全部价款问题。案涉购房协议载明，房款陆万陆仟元，付伍万元整，余肆仟元等拿产权证。2006年蒋维林出具14000元收条，蒋维林陈述另2000元因王治平父亲跟其做工抵工资。以上证据能够证明王治平已经支付全部价款。四、关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记。王治平陈述因蒋瑞春和蒋维林长期在外，未积极配合致案涉房屋未能及时办理产权过户，并提供了该幢房屋其他买房人及郭猛镇刘垛居委会的证明，故应认定未办理过户登记非因王治平自身原因。据此，一审法院于2019年6月14日作出（2018）苏0902民初6882号民事判决：一、停止对位于盐城市盐都区房屋的执行，解除查封。二、坐落于盐城市盐都区房屋归原告王治平所有。案件受理费1450元，由王操承担。 一审法院查明的事实属实，本院依法予以认定。 另，王治平因蒋维林差欠其父亲工资2000元，在签订协议时直接抵作房款，协议书中的价格为64000元，协议书签订当时支付5万元，其中“余肆仟元等拿产权证清”系笔误，应为14000元，该14000元于2006年1月23日付清。其还陈述，关于已经办理房产证的两套房屋，其中一套是原空挂户自己购买，直接去办理了产权证；另一户买的房屋空挂在蒋维林亲友名下，房产证被蒋维林带走，于是买房人与空挂户将房产证挂失后办理过户。 本院认为，本案的争议焦点为：王治平是否对案涉房屋享有排除执行的权利，是否能够要求确认案涉房屋归其所有。 1、关于王治平对案涉房屋是否享有排除执行的权利的问题。首先，根据已经查明的事实，案涉房屋是由蒋瑞春和蒋维林与郭猛镇刘垛居委会订立协议共同改建的，后蒋维林与王治平于2004年2月1日签订购房协议书，将案涉房屋出售给王治平，蒋瑞春对此也知晓，故该购房协议书是各方真实意思表示，应当认定合法有效。其次，王治平提交的购房协议以及收据等证据能够证明其已经支付了购房款，对于不一致的地方也作出了合理的说明，故能够认定王治平已支付全部价款。其也提供了水电缴费凭据以及邻居的证言等，能够证明其在法院查封之前就已经合法占有案涉房屋。再次，蒋维林与蒋瑞春共同改建的16间房屋中直至目前仅有部分办理了产权证，结合居委会的情况说明以及其他购房人的证言，能够证明该16间房屋普遍存在办证困难，因此案涉房屋未能及时办理过户并非由于王治平的原因。 综上，王治平要求排除对案涉房屋的执行具有事实和法律依据，应予支持。 2、关于王治平是否能够要求确认案涉房屋归其所有的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。而“与真实权利状态不符”主要是指利用虚假资料申请首次登记、变更登记等导致不动产登记簿上所记载事项不实，或登记机关工作人员审核登记申请资料时由于故意或过失导致不动产导致不动产登记簿上所记载事项不实，亦或非因法律行为导致不动产物权设立、变更、转让或消灭后，未及时更新不动产登记簿上相关记载事项等，在上述情形下，当事人才能对不动产提起确认物权的诉讼。而本案中，王治平是与蒋维林签订房屋买卖合同后没有及时办理过户，不属于上述“与真实权利状态不符”的情形，因此，王治平要求确认其对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据。王治平可依照房屋买卖合同关系另行提起诉讼，要求办理过户登记。 综上所述，王操的上诉请求不能成立，但一审判决适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6882号民事判决第一项，即“停止对位于盐城市盐都区房屋的执行，解除查封”； 二、撤销盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初6882号民事判决第二项，即“坐落于盐城市盐都区房屋归原告王治平所有”； 三、驳回王治平要求确认坐落于盐城市盐都区房屋归其所有的诉讼请求。 一审案件受理费1450元，二审案件受理费1450元，共计2900元，由王操与王治平各负担725元，由蒋瑞春负担1450元。 本判决为终审判决。 审判长 王 珩 审判员 李汉林 审判员 惠 玲 二〇二〇年五月十五日 书记员 成 云