湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4405号原告：王碧霞，女，1951年4月20日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，该公司董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。原告王碧霞与被告长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称铁路房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王碧霞与被告的委托诉讼代理人黎镇宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王碧霞向本院提出的诉讼请求：1、判令被告依《长沙市商品房买卖合同》颁证期限内，未办理好不动产权证书的违约责任，支付原告日万分之一违约金合计30600元；2、判令被告承担本案的诉讼费。其事实与理由如下：2015年12月31日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告长铁开发商建设的香芙嘉园8栋1007室现房，面积为81.88平米，房屋总价为346537元，被告已经向原告交付了该商品房。但被告没有依照合同约定在约定期限内没有为原告办理取得不动产权证书。根据《长沙市商品房买卖合同》第20条第2款约定，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书和土地使用权证书，双方同意按受让人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥日止，出卖人每日按已付房价款万分之一支付违约金。被告在2015年起草购房合同约定逾期颁证期限违约时，就超过2014年已经生效的法律法规司法解释的90天期限，在香芙嘉园同批次购房中，写下了2015年的一年半期限，并在后本应减少颁证期限的2016年现房买卖中还出现了500个工作日等条款，为了尊重法律和已签订的合同，依法按法定的90天期限计算，被告应向原告支付自2015年12月31日后的90天起即2016年4月1日至2019年5月23日(以本人拿到不动产权证之日为止)计算900天，即售房总额346,537元乘以日万分之一的违约金，被告应支付付原告的违约金合计30600元。被告铁路房地产公司辩称：该商品房系铁路内部职工的福利房，被告的行为不是市场盈利性质的开发行为；导致办证逾期的原因有第三人的原因，要扣除第三人因素导致的延误原因，合同约定的违约金过高，请求法院调整至日万分之0.2，且原告的房产证已经办理，要计算违约金也应计算至房产证办理之日止；被告的案件是系列案件，很多案件已经判决，也已经生效。经审理查明：2015年12月31日，杨德安和王碧霞（买受人，两人系夫妻）与铁路房地产公司（出卖人）签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，主要内容为：买受人购买的商品房座落于天心区，建筑面积为81.88㎡，单价为4149.28元／㎡，总房价339743元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，但若双方在本合同约定的交付日期即2015年12月31日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2015年12月31日后一年半内；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，杨德安、王碧霞依约付清了购房款及物业专项维修基金、契税等其他相应费用。后铁路房地产公司向杨德安、王碧霞交付了涉案房屋。2016年8月19日，长沙市人民政府颁布了长政发[2016]15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。2019年4月，杨德安病故。2019年5月23日，铁路房地产公司为杨德安、王碧霞办理了不动产权登记。另查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发[2011]192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房困难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原告与杨德安按约向被告铁路房地产公司支付了全部购房款项，但被告铁路房地产公司未按合同约定在规定期限内为杨德安、王碧霞办理涉案房屋的权属证书，已构成违约，应承担相应的民事责任。关于逾期办证的合理期限、起算时间、截止时间的认定问题，杨德安、王碧霞援引司法解释，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从第十八条第一款文义及上下文来理解，90日的办证期限的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第三项之规定自合同订立之日起90日。而在本案中双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定，在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证，办证期限应按照第十八条第一款第一项规定来认定，即合同约定的商品房交付后一年半内；双方在合同第二十条第二款中约定，在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证。原告王碧霞于2015年12月31日收房，本院根据双方合同约定确认2017年7月1日为逾期办证的起算时间。根据合法约定优先于法定的原则，本院对原告王碧霞主张逾期办证的时间从2015年12月31日起进行计算的主张不予支持。本案中，双方在涉案合同第二十条第二、三款中对铁路房地产公司办理不动产权证的标准，已有明确约定，即以登记为准。因此，应以长沙市不动产登记中心对涉案房屋的登记日期为被告履行完办证义务的时间。同时，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非被告促成，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为被告的逾期办证时间。经核算，铁路房地产公司的逾期办证时间应从2017年7月1日起计算至涉案房屋不动产权证登记之日即2019年5月23日止，共计703天，期间扣除11天，逾期天数为692天。关于违约金基数的问题，应以合同约定的王碧霞已付房款339743元作为违约金计算基数。关于违约金的计算标准的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”；根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金、人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。双方均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额。同时，由于涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司所属各单位各类职工销售的商品房，具有职工福利性质。参照涉案小区其他业主已经发生法律效力的判决所确认的违约金计算标准，本院将违约金的计算标准酌情调整为按照每日万分之零点二计算。综上所述，被告铁路房地产公司应支付原告王碧霞的违约金为4702元（339743元×692天×0.02‰/天），对超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告长沙铁路房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王碧霞支付逾期办证的违约金4702元；二、驳回原告王碧霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566元，减半收取283元，由被告长沙铁路房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二〇年五月二十九日法官助理杨涵代理书记员  袁思思