河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初1403号原告（反诉被告）：史吉鹏，男，1983年3月9日出生，汉族，住郑州市中原区。原告（反诉被告）：郜欣，女，1987年8月4日出生，汉族，住郑州市中原区。二原告共同委托诉讼代理人：雷贯宇，河南中砥律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：於家勋，河南中砥律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李亚娟，女，1983年4月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：代玉斌，四川观今律师事务所律师。原告（反诉被告）史吉鹏、郜欣与被告（反诉原告）李亚娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）史吉鹏、郜欣的共同委托诉讼代理人雷贯宇、於家勋，被告（反诉原告）李亚娟及其委托诉讼代理人代玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史吉鹏、郜欣向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方于2014年10月16日签订的关于原告所有的位于管城回族区紫荆山金城街北1号楼1层111号的租赁合同；2、依法判令原被告双方于2019年6月26日关于同一房屋续签的租赁合同不再履行；3、依法判令被告支付原告租金101142.6元；4、依法判令被告支付原告违约金10万元；共计201142.6元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年10月16日签订租赁合同，约定原告将自己位于管城回族区紫荆山路东金城街北1号楼1层111号房屋出租给被告，且租赁合同第十条约定“在租赁期间乙方（被告）有权将该商铺转让，但需要提前30天通知甲方（原告），但不能转让给餐饮。”但是在合同履行过程中，被告并未通知原告，将该商铺转租给他人，被告的行为已经构成根本违约。因为被告的不诚信行为，导致原被告书双方于2019年6月26日签订的租赁合同也不再有履行基础。为维护原告合法权益，遂诉至法院。李亚娟辩称，一、关于2014年10月16日签订的《租赁合同》履行情况：（一）被告把房屋出租给第三人并不违法合同约定。（二）原告认为被告将商铺出租给第三人的行为构成根本违约与事实不符。（三）被告按时足额支付了租金，不存在还需向原告支付租金101142.6元的事实。（四）原告单方面解除2014年10月16日签订的《租赁合同》属违约行为，应向被告支付违约金10万元。（五）原告应返还1万元押金。二、关于2019年6月26日签订的《租赁合同》履行情况：（一）2019年6月26日签订的《租赁合同》成立并生效。（二）原告“一房二租”违反诚实信用原则依法应当承担违约责任，应向反诉人支付违约金10万元。李亚娟向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人支付2014年10月16日《租赁合同》违约金10万元；2、判令被反诉人返还2014年10月16日《租赁合同》押金1万元；3、判令被反诉人支付2019年6月26日《租赁合同》违约金10万元；4、判令被反诉人支付2019年6月26日《租赁合同》已收取的租金7.5万元，并支付2019年12月27日起至实际履行之日按银行同类贷款利率计息的资金利息损失；5、判令被反诉人承担本诉和反诉案件受理费。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年10月16日签订了《租赁合同》，合同第一条、第二条约定：被反诉人将管城区紫荆山路东金城街北1号楼1层111号（即管城区金城街25号1号楼1层附8号）房屋出租给反诉人，租赁期自2015年1月19日至2020年1月18日。第九条约定：“甲方允许乙方将该商铺暂时出租”。在合同履行过程中反诉人把商铺出租给第三人符合2014年10月16日签订的《租赁合同》第九条约定，并不违反合同违约，也没有违反法律强制性规定。反诉人与被反诉人于2014年10月16日签订的《租赁合同》，合同第十条约定：“在租赁期间乙方有权将该商铺转让，但需要提前30天通知甲方，但不能转让给餐饮”。由于反诉人在租赁期间只存在《租赁合同》第九条将商铺出租给第三人的行为，并不存在《租赁合同》第十条将将商铺转让的行为，故无需提前30天通知被反诉人。因此，被反诉人认为反诉人将商铺出租给第三人的行为构成根本违约与事实不符。在合同履行期间经被反诉人同意，将合同年租金涨幅变更为5%。该事实可以根据2018年12月10日反诉人与被反诉人短信联系记录予以证实，被反诉人承认“2019年半年应付租金标准为72000元，2019年度租金涨幅标准为5%”。1.根据支付凭证，反诉人2019年半年租金均是按72000元支付的。可以证明反诉人在2019年租金支付中不存在违约行为。2.根据支付凭证，反诉人2018年半年租金是按69300元支付的。69300元*（1+5%）=72765元，该金额与被反诉人在短信中承认“2019年半年应付租金标准为72000元，2019年度租金涨幅标准为5%”基本相符，可以印证反诉人在2018年租金支付中不存在违约行为。3.根据支付凭证，反诉人2017年半年租金是按66600元支付的。66600元*（1+5%）=69930元，该金额与被反诉人2018年实际支付的半年租金相一致，可以印证反诉人在2017年租金支付中不存在违约行为。综上，反诉人在2014年10月16日签订的《租赁合同》履行过程中，没有任何违约行为。2020年1月1日，被反诉人向反诉人发出了《解除合同通知》，违反了反诉人与被反诉人于2014年10月16日签订的《租赁合同》第五条之约定：“任何一方变更、终止合同，应征得双方同意，否则应向对方支付违约金10万元”。被反诉人在明知双方《租赁合同》将于2020年1月18日到期的情况，却在合同到期之前将商铺租给第三人，该行为严重侵害了反诉人的合法权益，被反诉人应按《租赁合同》第五条的约定承担10万元违约金的违约责任。2014年10月16日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》后，反诉人按照合同第三条约定：“签约之日乙方先交壹万元整为定金，正式交付商铺时，乙方需把租金全部交纳，定金转成租房押金，合同终止时，结清所有费用后押金退还”向被反诉人支付了1万元押金。现被反诉人违约合同约定“一房二租”将商铺租赁给第三人致使合同无法继续履行，被反诉人应向反诉人返还押金1万元。2019年6月26日，反诉人与被反诉人再次签订了《租赁合同》，合同第一条、第二条约定：被反诉人将管城区金城街25号1号楼1层附8号（即管城区紫荆山路东金城街北1号楼1层111号）房屋出租给反诉人，租赁期自2020年1月18日至2025年1月17日。第五条约定：任何一方变更、终止合同，应征得双方同意，否则应向对方支付违约金10万元。反诉人于2019年12月26日先后向被反诉人支付了半年租金7.5万元。2019年6月26日，反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》。2020年12月30日，反诉人得知被反诉人还与第三人签订了《租赁合同》。2020年1月1日，被反诉人向反诉人发出《解除合同通知》，单方面解除了2019年6月26日签订的《租赁合同》。2020年1月11月，反诉人失去了对所租赁商铺的控制权。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，被反诉人依法应当承担违约责任，即应按《租赁合同》第五条之约定向反诉人支付违约金10万元。史吉鹏、郜欣对李亚娟的反诉辩称，1.应当承担违约责任的是李亚娟，并非史吉鹏、郜欣；2.李亚娟无权要求返还押金1万元；3.李亚娟并未足额支付合同履行期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告郜欣与史吉鹏系夫妻。2014年10月16日，原告郜欣代史吉鹏与被告李亚娟签订《租赁合同》一份，双方主要约定，原告将其位于郑州市管城回族区紫荆山路东金城街北1号楼1层111号出租给被告，租赁期限为2015年1月19日至2020年1月18日，每月租金为10500元，以后每年在前一年的基础上上涨10%。租金一次交纳半年，每次提前一个月交纳。如逾期交纳应向甲方所交额的5%为滞纳金（5天内），如逾期10天以内交纳10%，10天以后甲方有权收回房屋。签约之日乙方先交10000元为定金，正式交付商铺时，乙方需把租金全部交纳，定金转成租房押金，合同终止时，结清所有费用后押金退还等。合同第九条约定：甲方允许乙方将该商铺暂时出租。第十条约定：在租赁期间乙方有权将该商铺转让，但需要提前30天通知甲方，但不能转让给餐饮。该合同签订后，被告向原告交付押金现金10000元，原告将约定的房屋于2015年1月19日前交付被告李亚娟使用。被告支付租金为半年一付，分别于2015年向原告支付租金126000元、2016年支付126300元、2017年支付133200元、2018年支付138600元、2019年支付144000元。2014年12月1日，被告李亚娟与案外人杨利琴签订《商铺租赁合同》一份，将上述商铺转租给杨利琴，双方约定租赁期5年，自2015年1月11日起至2020年1月10日止。约定第一年租金为12500元、第二年为13750元、第三年为15400元、第四年和第五年在第三年租金的基础上上涨16%。双方还对租赁期间商铺修缮、各项费用等进行约定。被告李亚娟在接收原告的房屋后，直接将房屋转租给杨利琴。杨利琴一直租用该房屋至今，并在合同期间依约向被告交纳租金。2019年6月26日，原告与被告再次续签租赁合同，双方约定租赁期为5年，自2020年1月18日至2025年1月17日，并约定了租金及交纳方式、各项费用等。该合同第八条约定：在租赁期间乙方有权将商铺转让，但需要提前30天通知甲方。该合同签订后，被告于2019年12月26日、27日向原告预交租金75000元。2019年12月29日，原告以发现被告擅自转租为由，要求与被告解除该租赁合同，退还被告的押金和预交房租，被告不同意。2019年12月30日，原告通过河南紫鼎律师事务所向被告发函，要求于2020年1月10日终止双方于2014年10月16日所签租赁合同，解除双方2019年6月26日续签合同，并通知被告涉案房屋于2020年1月11日出租给杨利琴，同时保留向被告追索此前其下欠房租102642元的权利。被告不同意，双方引起争讼。本院认为，关于原告与被告2014年10月16日所签租赁合同合法有效，双方均能依约履行，且该合同现履行期届满，原告在合同到期前对租金并无异议，并与被告续签合同和预收相应的租金，故其要求被告补交租金的诉讼请求本院不予支持。关于原告与被告2019年6月26日所签租赁合同原告要求解除，被告不同意，而起因在于被告将涉案房屋转租给第三人，现原告已直接与第三人签订续租合同，双方已无继续履行合同的可能，原告要求被告解除合同，本院应予支持。关于涉案房屋能否转租的问题，双方在第一份合同中约定：“甲方允许乙方将该商铺暂时出租”、“在租赁期间乙方有权将该商铺转让，但需要提前30天通知甲方，但不能转让给餐饮。”关于该款项的履行，双方各执一词，均未举出有力证据。原告称被告违约，要求其支付违约金的理由不足，本院不予支持。被告反诉称原告违约，要求原告支付违约金，本院亦不予支持。原告与被告2019年6月26日所签租赁合同解除后，原告应返还被告预付租金75000元及押金10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告郜欣与被告李亚娟于2019年6月26日签订的租赁合同；二、原告史吉鹏、郜欣于本判决生效之日起十日内返还被告李亚娟预付租金75000元及押金10000元；三、驳回原告史吉鹏、郜欣的其他诉讼请求；四、驳回被告李亚娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4417元，减半收取计2209元，由原告史吉鹏、郜欣负担2159元，由被告李亚娟负担50元；反诉案件受理费2788元，由原告史吉鹏、郜欣负担832元，由被告李亚娟负担1956元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院,并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费,并将交费凭证交本院查验,逾期视为放弃上诉。审判员  孟永红二〇二〇年五月二十八日法官助理王阳阳书记员周子雯