天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初1684号原告：刘小妮，女，1992年9月8日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：李炜，天津铸权律师事务所律师。被告：朱洪静，女，1981年9月28日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：黄显章（被告之夫），男，1982年4月16日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。原告刘小妮与被告朱洪静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小妮及其委托诉讼代理人李炜，被告朱洪静及其委托诉讼代理人黄显章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小妮向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告2019年11月1日至2020年3月31日租金26500元；2.判令被告返还原告押金10000元；3.判令被告支付房屋装修费用40850元；4.判令被告支付原告违约金8000元；5.案件受理费由被告负担。庭审过程中，原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2018年3月30日，案外人天津市盛名投资集团有限公司（以下简称案外人盛名公司）作为房屋所有权人与天津市南开区雅迪足部保健中心签订《房屋租赁合同》，约定租期为2018年4月至2021年3月。2019年10月1日，天津市南开区雅迪足部保健中心负责人即被告与原告签订《房屋租赁合同》，将标的房屋转租给原告，租期为2019年10月至2020年3月，租金一次性支付为31800元，押金10000元，于合同签订当日支付。原告于合同签订当日支付押金10000元，于同月11日通过转账方式支付31800元租金。2019年11月25日，因被告未及时支付房屋所有权人租金，案外人盛名公司与天津市南开区雅迪足部保健中心签订《房屋租赁合同解约书》，约定双方解除租赁合同关系，被告不再承租该房屋，同时原告仍在房屋中居住，案外人盛名公司多次要求原告履行腾房义务，原告无奈于2019年10月31日腾出该房屋。后原告多次要求被告返还租金和押金，均被被告以种种理由拒绝。双方租赁合同关系真实有效，被告应承担相应的违约责任。另，原告与房屋所有权人案外人盛名公司于2019年11月26日签订租赁合同，租赁期限为2009年12月1日至2020年12月30日，租金为42000元/年，预交物业费18000元/年，垃圾排污费1200元/年。故成诉。被告朱洪静辩称，不同意原告诉讼请求。原告向被告交付的租金31800元属实，该房屋租金已经由被告交付案外人盛名公司，案外人盛名公司为本案标的房屋的所有权人。被告于2018年4月与盛名公司签订了2018年4月至2021年3月的租赁合同，面积为1180平方米，第一年租金为830000元，第二年租金为879800元，第三年租金为932588元。第一年租金被告已经付清。原告向被告交付押金10000元属实，该款也转给案外人盛名公司。被告只是替案外人盛名公司收取房租。对原告主张的违约金，也不同意支付，因为被告没有违约。原告自己陈述现在还在使用标的房屋，对原告与案外人盛名公司的租赁合同，被告不知情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证并据此认定事如下：1.2019年10月1日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告承租天津市南开区黄河道×××号50平方米房屋，租期自2019年10月1日至2020年3月31日，租金共计31800元，押金10000元。合同签订后，原告向被告给付全部租金31800元、押金10000元。2.原告、被告均认可案外人盛名公司与天津市南开区雅迪足部保健中心（朱洪静）就南开区黄河道×××号门面房1180平方米签订房屋租赁合同，租期自2018年4月1日至2021年3月31日；亦均认可2019年11月25日案外人盛名公司与天津市南开区雅迪足部保健中心（朱洪静）签订《房屋租赁解约书》。该解约书载明因天津市南开区雅迪足部保健中心（朱洪静）未按期交纳房租，合同解除。本案标的房屋位于上述1180平方米范围内。3.原告自述因被告与案外人盛名公司解除租赁合同，其于2019年10月31日自本案标的房屋搬出，后原告与案外人盛名公司签订租赁合同，于2019年12月1日搬入本案标的房屋。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照合同行使权利、履行义务。被告自案外人盛名公司承租房屋后将本案标的房屋转租原告，因被告未按期向案外人盛名公司交付租金导致其与案外人盛名公司租赁合同于2019年11月25日解除，进而导致原、被告之间的转租合同无法履行，被告应承担相应的违约责任，应将2019年11月25日至2020年3月31日期间的租金22260元（31800/6*4+31800/6/30*6）及押金10000元退还原告。原、被告双方租赁合同并未约定违约金的计算方式，且考虑自2019年11月25日被告与案外人盛名公司解除合同至2019年12月1日原告与案外人盛名公司签订租赁合同重新进入本案标的房屋，该期间较短，被告违约行为虽对原告造成损失，但原告主张违约金8000元明显超过其实际损失，故本院酌情调整违约金为1000元。原告于庭审过程中撤回要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告朱洪静返还原告刘小妮2019年11月25日至2020年3月31日期间的房屋租金22260元；二、本判决生效后十五日内，被告朱洪静返还原告刘小妮押金10000元；三、本判决生效后十五日内，被告朱洪静给付原告刘小妮违约金1000元；四、驳回原告刘小妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1934元，减半收取计967元，由原告刘小妮负担591元，被告朱洪静负担376元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛瑞虹二〇二〇年五月二十五日书记员  刘 鹏附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。