江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10011号上诉人（原审原告）：郑凤梅，女，1981年4月22日出生，汉族，住江苏省常熟市。上诉人（原审原告）：张林军，男，1980年3月5日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：傅迪凡，江苏少平律师事务所律师，代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：张家港港佳置业有限公司，住所地张家港市乐余镇乐兴南路。法定代表人：陈国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈润来，国浩律师（苏州）事务所实习律师。原审第三人：苏州腾海市场营销策划有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇长江路98号27幢2705室。法定代表人：郭欣。上诉人郑凤梅因与被上诉人张家港港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）、原审第三人苏州腾海市场营销策划有限公司（以下简称腾海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院(2019)苏0582民初6539号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郑凤梅、张林军上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持郑凤梅、张林军的诉讼请求。事实和理由：1.首先，郑凤梅、张林军作为购房者进入售楼处后自然会认为接待人员是开发商港佳公司的工作人员，工作人员也没有明确表示其不是港佳公司工作人员而是销售代理公司的人员，郑凤梅、张林军有理由相信该工作人员系港佳公司人员。其次，虽然8万元消费刷卡对应的POS机签购单上的商户名称为“乐悦生活广场”而不是港佳公司，但乐悦生活广场就是涉案销售楼盘的名称，且该笔8万元与其余购房款都是由同一个工作人员在售楼处刷卡操作，郑凤梅、张林军有理由相信该笔8万元为港佳公司收取。再次，涉案的商品房买卖合同、签约信息单、会员优惠协议等各项材料，都是由上述同一个销售人员所签，且会员优惠协议上也没有涉及销售代理商，更没有腾海公司的盖章。郑凤梅、张林军有理由相信会员优惠协议是由港佳公司与郑凤梅、张林军签订。2.郑凤梅、张林军在本案庭审之前从未知晓有腾海公司的存在，始终认为是与港佳公司进行交易。现场销售人员即便确是腾海公司的工作人员，腾海公司也是港佳公司授权销售的代理人，其所作出的承诺和签订的合同均对港佳公司构成表见代理，港佳公司应当承担相应的责任。3.按照购房合同和发票金额，郑凤梅、张林军应当享受8万元抵12万元的优惠，故港佳公司应当退回多收取的12万元。港佳公司辩称，根据会员优惠协议的内容来看，郑凤梅、张林军明知8万元为优惠服务费，并不是购房款，不符合表见代理行为的主观要件，不构成表见代理。港佳公司既未收到案涉案8万元，也未指令腾海公司收取，腾海公司明确系其收取的服务费，故港佳公司与此无关。郑凤梅、张林军与港佳公司签订了相应的购房买卖合同、签约单并出具了相应的发票，能够证明房款不包括8万元，郑凤梅、张林军交付款项的行为也能够证明其是明知8万元的用途的。郑凤梅、张林军应以腾海公司作为被告起诉，其权利是有合法救济途径的。腾海公司述称，腾海公司向郑凤梅、张林军收取的涉案8万元，是基于双方签订的服务合同即《乐悦广场会员优惠协议书》而收取的服务费，腾海公司已经向郑凤梅、张林军提供了合同约定的服务，该协议书已经完全履行，腾海公司无需退还该笔费用。本案如判决腾海公司承担责任，则超出郑凤梅、张林军的诉讼请求，违反法律规定。原审原告郑凤梅、张林军向一审法院起诉请求：1.港佳公司归还多收郑凤梅、张林军的购房款12万元，并承担从起诉之日起至法院判决的给付之日止的利息，利息按照一年期银行贷款利率计算；2.港佳公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下:腾海公司代理销售港佳公司开发的乐悦生活广场项目。2017年5月28日，张林军与腾海公司签订《乐悦广场会员优惠协议书》，约定由张林军认购乐悦广场5幢203室，购房优惠条件为支付8万元优惠服务费，享受房价抵扣12万元的优惠活动，优惠期限自2017年5月28日起至2017年6月5日止，并由张林军确认在签署本说明书之时应向收款方支付购房优惠服务费8万元。协议书特别说明：“1、只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠活动，您支付购房优惠服务费后，收款方将先行向您开具收据单，费用不计算在《商品房认购单》内，当您成功购房后，请持《商品房认购单》以及收据单与收款方联系办理发票开具事宜；2、当您成功签订《商品房认购单》，视作已享受本优惠，如未签订《商品房认购单》则在客户提出15个工作日后，按照办理顺序全额退还卡内金额至原消费银行卡；…5、签署《协议书》、《商品房认购单》应为同一人，一旦您与开发商办结《商品房认购单》签订手续，则收款方向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕并收回协议。您已充分阅读并理解本说明书内容，同意接受收款方提供的购房优惠服务，并支付本说明书项下的服务费，以此签名予以确认。”同日，张林军通过银行转账，向港佳公司支付购房定金29000元。2017年6月1日，张林军签署《签约信息单》，信息单载明：张林军、郑凤梅（买受人）购买乐悦生活广场7幢602室，房屋总价860000元，付款方式为银行按揭，于2017年6月1日签订本合同当天，买受人需支付房款460000元，于2017年7月1日前买受人办理银行按揭到账，买受人支付房款400000元。同日，郑凤梅、张林军（买方、乙方）与港佳公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：郑凤梅、张林军购买港佳公司开发的乐悦生活广场7幢602商品房，总价款为860000元。合同第七条付款方式及期限约定，签约当日支付460000元，于2017年6月22日前以银行按揭方式支付400000万元。双方在合同中同时还对其他条款进行了约定。合同签订后当日，郑凤梅、张林军分别通过POS机刷卡和银行转账支付购房款21万元、10万元、10万元及购房定金21000元，POS机签购单商户名称均为“张家港港佳置业有限公司”，并另行刷卡支付了7万元及1万元，POS机签购单商户名称显示为“乐悦生活广场”。后郑凤梅、张林军又通过银行贷款向港佳公司支付购房款40万元。2019年1月22日，港佳公司向郑凤梅、张林军开具了价税合计金额为855961元的增值税普通发票。2019年3月5日，郑凤梅、张林军办理了案涉乐悦生活广场7幢602室的不动产权登记。以上事实，由当事人提交的优惠协议、签约信息单、商品房买卖合同、POS机签购单、住房借款合同、增值税发票、不动产权证书、以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。郑凤梅、张林军认为其支付的7万元及1万元合计8万元为港佳公司多收取的购房款，港佳公司予以否认，郑凤梅、张林军对此应提交相应证据证明，但郑凤梅、张林军提交的该两笔转账的POS机签购单中的商户名称为“乐悦生活广场”，而非其刷卡支付的其余购房款的POS机签购单中的商户名称“张家港港佳置业有限公司”，第三人认可该8万元款项实为其收取的服务费，其提交的优惠协议也能够证明其与郑凤梅、张林军约定的购房优惠服务费确为8万元，故第三人的陈述有相应证据印证，一审法院予以采信，郑凤梅、张林军的主张与事实不符，一审法院无法认定，故对郑凤梅、张林军的诉讼请求一审法院不予支持。至于郑凤梅、张林军有无享受与第三人约定的“支付8万元优惠服务费，享受房价抵扣12万元的优惠活动”，系郑凤梅、张林军与第三人之间的纠纷，本案不予理涉。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回郑凤梅、张林军的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1350元，由原告郑凤梅、张林军负担。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，港佳公司称虽其在售楼处公示的价目表中存在总价及折扣价，且总价超出了备案价，但价目表仅仅是销售噱头，为了给予消费者优惠，构成消费者获得价差提高购买力的心理预期，最终是以折扣价的金额销售房屋的，港佳公司并不知晓腾海公司利用价差优惠政策另行收取优惠服务费。港佳公司还称其将包括合同签订的所有销售工作都交给了销售代理公司处理，其仅负责确认合同约定的房屋交易价格。上述事实由港佳公司提供的《庭后情况说明》予以证实。本院认为，港佳公司委托腾海公司代为销售涉案楼盘，腾海公司在销售过程中与购房者签订《乐悦广场会员优惠协议书》，约定购房者支付8万元优惠服务费享受房价抵扣12万的优惠，并以此向购房者收取优惠服务费8万元。本案争议焦点一是腾海公司的上述行为对港佳公司是否构成表见代理。本院认为，港佳公司将包括签订房屋买卖合同在内的全部销售事项整体打包委托给腾海公司处理。腾海公司在售楼处现场销售房屋时,并未向购房者明确表明其系销售代理方；腾海公司与购房者签订的优惠协议书中亦未明确收取优惠服务费的相对方系腾海公司，故购房者无从知晓有销售代理方腾海公司的存在。虽然购房者支付优惠服务费和购房款是通过不同的POS机刷卡转账，但是刷取8万元优惠服务费的POS机签购单对应的商户名称为“乐悦生活广场”即涉案楼盘名称，也未明示收款方为腾海公司，且不同的POS机刷卡转账均为售楼处现场同一工作人员操作，足以使购房者相信其均是向开发商支付款项。虽然港佳公司否认授权腾海公司收取相应的优惠服务费，但购房者有理由相信在售楼处现场与其签订优惠协议书并收取8万元的相对方系代表开发商港佳公司。故本案中腾海公司的行为对港佳公司构成表见代理，应由港佳公司承担法律责任，视为港佳公司向购房者收取优惠服务费8万元。本案争议焦点二是《乐悦广场会员优惠协议书》是否合法有效。本院认为，该优惠协议书中明确了8万元款项的性质为“优惠服务费”，且该服务费不计算在《商品房认购单》中，故购房者对以支付优惠服务费为对价享受相应的房屋价格优惠应当是明知且认可的。《乐悦广场会员优惠协议书》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于港佳公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。故本案中购房者要求法院判决港佳公司、腾海公司退还多收取的购房款12万元，缺乏有效依据，不应支持。综上，郑凤梅、张林军的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人郑凤梅、张林军承担。本判决为终审判决。审 判 长  包 刚审 判 员  郑 雄审 判 员  黄学辉二〇二〇年五月十二日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。