福建省上杭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0823民初770号 原告：上杭县天鑫物业管理有限公司，住所地上杭县临城镇天和嘉园5号楼一楼。组织机构代码：91350823060372463Y。 法定代表人：邱倩，总经理。 委托诉讼代理人：蓝孟涛，男，1991年8月5日出生，畲族，该公司员工，住上杭县。 被告：龚祖明男，1985年11月10日出生，汉族，住上杭县。 原告上杭县天鑫物业管理有限公司（下称天鑫物业）与被告龚祖明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。天鑫物业的法定代表人邱倩和委托诉讼代理人蓝孟涛及龚祖明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天鑫物业向本院提出诉讼请求：请求判令龚祖明支付拖欠的物业服务费和自用水费及水电公摊费共计8419.78元（其中物业服务费5964.22元、自用水费784.72元、电公摊费1544.62元、水公摊费126.22元）。诉讼中，天鑫物业将诉讼请求变更为判令龚祖明支付拖欠物业服务费、水公摊费、电公摊费、自用消费共计6912.75元。事实与理由：2013年10月18日，天鑫物业与福建上杭县三和房地产开发有限公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定由天鑫物业为上杭县天和国际公馆小区（下称小区）提供物业服务，业主每月按每平方1.2元向天鑫物业缴纳物业服务费。天鑫物业按约履行了义务，龚祖明系小区业主，于2015年10月1日入住当天与天鑫物业签订了《临时管理规约》《入住合约》。但龚祖明自入住以来长期拖欠物业服务费5964.22元、自用水费784.67元、电公摊费1537.64元、水公摊费126.22元，合计8412.75元。天鑫物业多次以书面等方式催缴，但龚祖明拒绝缴交。为维护合法权益，提起诉讼。 龚祖明辩称，拖欠物业服务费是有原因的。2015年10月交房后花费二、三十万元装修，2016年准备入住却发现主卧室衣柜有泡水迹象，猜测楼上703室漏水，找物业主任反映不少于十五次。物业保安带其到703室查看，发现是703室装修停工一个多月水龙头没关紧滴水所致。龚祖明找天鑫物业交涉要求召集双方协商解决，但天鑫物业一直未解决，仅口头答复协调不了要求其通过诉讼途径解决，故物业服务费拖欠至今。同意缴纳物业服务费和公摊费用、自用水费，但天鑫物业管理不到位才造成其损失1.7万多元，因此只同意付物业服务费5964.22元的一半。同时要求天鑫物业出具书面协调经过和交付保管的703室漏水证据，并归还交给时任物业主任的重新装修衣柜发票及清单。 天鑫物业为证明其主张，向本院提供如下证据： 1.物业管理服务委托合同一份，证明天鑫物业是天和国际公馆小区的物业服务企业，与开发商签订，属前期物业合同； 2.入住合约、临时管理合约各一份，证明龚祖明入住时间是2015年10月1日； 3.上杭县天和国际公馆3号楼603欠费明细和2016年至2019年度管理费及水电公摊总计表共计十七份，证明龚祖明欠物业服务费用及水电公摊费、自用水费的情况； 4.出示照片二张，证明天鑫物业有向龚祖明催收，欠费每季度有在小区公示栏进行公示。 龚祖明质证认为，证据1约定了物业公司不能只收费不服务或者多收费少服务，且服务未达到第六条管理目标；证据2系本人所签；证据3的电公摊，小区物业设置充电站，但收费归物业，电费由业主公摊。水费公摊按户数计算，小区每天公用水达四五十吨，不符合事实。自用水费和物业服务费金额无异议，但物业公司不作为，只收费不服务；证据4无异议。 龚祖明为证明其主张提供照片八张，证明3号楼703室渗水造成其衣柜损坏的事实。天鑫物业公司质证认为，不清楚照片是否拍摄于3号楼603室及是否703室渗水所致，需经专业检测。 本院经审查认为，双方当事人提供的证据真实、合法、与本案有关联性，但证明内容应结合本案事实综合认定。 经审理查明，2013年10月18日，天鑫物业与福建省上杭县三和房地产开发有限公司签订《物业管理服务委托合同》，合同约定：第二条、委托管理事项。1.房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内所属配套服务设施的维修、养护和管理；5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；6.交通、车辆行驶及停泊等。第三条、合同期限为2年，自2015年8月30日起至物业业主委员会成立日止。第七条、管理服务费用。按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.2元；对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；……。2015年10月1日，龚祖明与天鑫物业公司签订《入住合约》《临时管理规约》，约定天鑫物业为小区提供物业服务，双方必须执行《临时管理规约》。龚祖明在2016年装修入住时，发现主卧室衣柜有泡水痕迹，在更换修理后要求天鑫物业协商处理未果，便拒缴物业服务费。龚祖明居住小区3号楼603室，房屋面积为123.74㎡，物业服务费单价1.2元/㎡，每季度应付物业服务费445.46元（123.74㎡×1.2元/㎡×3个月）。龚祖明于2016年7月入住，至2019年11月5日天鑫物业退出小区物业服务，龚祖明欠物业服务费5964.22元、自用水费784.72元、电公摊费1544.62元、水公摊费126.22元，合计8412.75元，扣除向天鑫物业预交的装修保证金1000元和水电保证金500元，仍应支付6912.75元。天鑫物业将小区业主应缴物业服务费、水电公摊等费用在小区公示，在龚祖明家大门张贴催收单等方式催交物业服务费，但龚祖明仍拒交。天鑫物业诉至本院。 本院认为，天鑫物业与上杭县紫金路天和国际公馆小区开发商福建省上杭县三和房地产开发有限公司签订《物业管理服务委托合同》，以及天鑫物业与龚祖明签订的《临时管理规约》《入住合约》，均系各方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。《物业管理服务委托合同》属前期物业服务合同，依法对该小区全体业主均具有约束力。天鑫物业在合同签订后按约履行物业服务合同，但龚祖明以天鑫物业未调处其与楼上住户的漏水纠纷为由拒绝缴交物业服务费。因该纠纷调处不属于《物业管理服务合同》约定的委托管理事项，也不属于法律、法规规定及相关行业规范确定管理义务，且龚祖明自认天鑫物业在未能调处后有告知其通过法律途径解决，故龚祖明拒交或减交物业服务费的主张无法律依据，不予采纳。龚祖明经天鑫物业书面催交在合理期限内仍未缴交物业服务费，依法应限期清偿所欠物业服务费及水电公摊费、自用水费共计6912.75元。天鑫物业的诉求，证据充分，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 龚祖明应在本判决生效后五日内向上杭县天鑫物业管理有限公司支付物业服务费、自用水费、电公摊费、水公摊费合计6912.75元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费50元，适用简易程序减半收取25元，由龚祖明负担元。 审 判 员  王开榕 二〇二〇年五月二十八日 法官助理刘帆 代理书记员  郭雯菁 附：相关法条 《中华人民共和国物权法》 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 执行提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。