安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民终865号上诉人（原审原告）：郑永婷，女，1978年6月4日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王艳，江苏蔚蓝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：滁州碧桂园房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市南谯区乌衣镇滁宁路，统一社会信用代码91341103560667479L。法定代表人：孙财，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：颜崇静，江苏华庭律师事务所律师。上诉人郑永婷因与被上诉人滁州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2019）皖1103民初3944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郑永婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案全部诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清,分配举证责任不当。一审法院认定“双方之间只有商品房预售合同法律关系,不存在之外的装饰装修法律关系,合同约定房屋总价款为房屋和相应比例的土地使用权的总价格,并非是毛坯房价值加上装修成本”，该认定事实不清。碧桂园公司出售涉案房屋前设置了精装的样板房进行展示,郑永婷是基于碧桂园公司展示的精装修样板房签订的预售合同,且在双方签订的补充协议第二条明确约定该房屋由碧桂园公司统一装饰,与本案同类型的案件中,有两种不同的装修风格,装修档次也不相同,装修价格也不一样。涉案商品房预售合同中包含了装修条款,双方存在房屋装修法律关系。碧桂园公司装修的房屋地板、涂料、瓷砖及所有的门窗等都出现质量问题,且多处破损。虽然碧桂园公司多次维修,但无法解决质量不合格问题。因此,碧桂园公司应当承担违约责任。涉案《滁州市商品房预售合同》第三条约定了两种价格,一种为不包含房屋全装修的价款458468元,一种为房屋全装修总价为653168元。郑永婷认为458468元中也包含了房屋和相应比例的土地使用权的总价格,碧桂园公司提供是格式合同,若出现约定不明,应作出对碧桂园公司不利的解释。郑永婷已经提供了能够证明涉案房屋装修质量存在问题的证据,因装修的设计图纸、合同和室内装修所用材料的品牌规格等相关材料都在碧桂园公司,郑永婷已向一审法院提交调查取证申请书,要求一审法院调取上述证据。一审法院直接以缺少鉴定材料为由,退回鉴定,故程序不合法。碧桂园公司设置过样板房,相关的装修设计合同、图纸、装修品牌规格都在碧桂园处,即使不能将两种合同的差价作为参考也应将样板房的价格作为参照。碧桂园交付的房屋存在严重的装修质量问题,影响郑永婷的居住,郑永婷有权要求碧桂园公司承担一定的租金损失。综上,请求支持其上诉请求。碧桂园公司辩称，一、本案是商品房预售合同纠纷，碧桂园公司出售的是装修后的商品房，商品房和装修是一个整体，不可分割。因此，房款也是不可分割的。商品房预售合同中虽约定毛坯房总价和装修商品房总价，该约定仅仅是按照备案要求在备案价格范围内进行的人为划分，不应也不能分开计价；二、双方均认可涉案房屋的总价款，法院应维护交易的稳定性，郑永婷欲通过鉴定装修费调整合同的对价，违反双方当事人签订合同时的真实意思表示；三、合同约定的房屋全装修价并没有超过政府的备案价，法院应予以保护；四、《涉案商品房预售合同》不存在约定不明。作为装修后出售的商品房，装修与土建、水电等工程一样都只是其中的部分工程，对于其中的部分工程不需再予以明确；五、碧桂园公司已按合同约定交房，其并不存在违约行为；六、郑永婷申请鉴定，没有事实和法律依据，不应得到支持。七、碧桂园公司销售的是经验收合格的商品房，不存在质量问题，即使存在一点瑕疵，由于装修是完全手工操作，也完全可以理解。但是瑕疵不表示质量存在问题，且碧桂园公司已经将瑕疵予以修复，完全满足郑永婷的购房居住的需求。请求驳回上诉，维持原判。郑永婷向一审法院起诉请求：一、判令碧桂园公司对案涉房屋的装修瑕疵进行整改，以蔡高升工程质量检测有限公司验收报告明细进行整改并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失（具体金额以月租金评估司法鉴定结果为准，计算期间为2019年4月20日至整改完毕之日）租金暂计至2019年6月27日，每月暂计1500元，共计3000元；二、判令碧桂园公司赔偿装修差价款，暂计7000元（具体装修差价金额以装修造价评估鉴定结果为准）；三、判决碧桂园公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年碧桂园公司（甲方）与郑永婷（乙方）签订了《滁州市商品房预售合同》、附件及补充条款，约定：第二条乙方向甲方购买滁宁大道碧桂园观澜苑11幢2单元102室，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为97.35平方米，其中套内建筑面积为76.6平方米、公用分摊建筑面积为20.75平方米，另有地下附属面积0平方米。该房屋建筑面积层高为2.9米。该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；该房屋相关情况说明（抵押关系；租赁关系）见本合同附件四、（相邻关系及小区平面布局）见本合同附件六。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥4709.48元，根据甲方暂测该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥458468元。该房屋全装修总价为人民币653168元。第四条乙方购买该房屋的总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实际不一致的原因外，不再作变动。第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件。叁该房屋通过竣工验收备案。第十一条甲方定于2019年4月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准。内墙：玄关、客厅、餐厅、房间油乳胶漆；厨房、卫生间贴瓷片。灯具：客厅、餐厅、所有房间主照明灯泡；阳台装吸顶灯；厨房、卫生间装吸顶灯或筒灯。天花：客厅、餐厅、卧室石膏线原天花油乳胶漆；阳台、露台采用原天花油乳胶漆；厨房、卫生间采用铝扣板天花。地面:客厅、餐厅铺砖；房间铺强化复合地板，配套踢脚线；卫生间铺砖；淋浴间铺砖。阳台：地面铺砖。户门：入户大门，配装门锁；房门：厨房、卫生间用木色PVC框玻璃门。卫生设备：配置洗手台柜、洗手盆、水盘龙头、浴镜、淋浴花洒、座厕、洗手间采用淋浴屏。厨房设施：配台面连洗菜盆，厨柜、水龙头、抽油烟机、煤气探测器、收纳碗柜、地柜五金拉篮。备注：出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房交付标准。附件三：郑永婷签字确认。合同签订后，郑永婷支付全部购房款。2019年4月18日，滁州市南谯区住房城乡建设交通局出具滁州市建设工程竣工验收备案证书，涉案房屋通过竣工验收。2019年5月，郑永婷现场查看房屋情况，但未办理收房手续。再查明：本案系系列案件，一审庭审中，双方均同意本案适用其它同类案件查明的事实情况。郑永婷申请对涉案房屋装修造价进行鉴定。2019年12月12日安徽众望造价咨询有限公司出具《退案函》，载明：接到委托后，我鉴定人积极成立了鉴定小组，对项目进行认真分析后，认为郑永婷提供的资料很难满足该项目造价鉴定要求，故我司无法对该组项目进行鉴定，特函告贵院退回委托。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《滁州市商品房预售合同》、《补充协议》系双方当事人自愿签订的买卖合同，合法有效，对合同当事人具有约束力，双方当事人应当自觉履行各自义务。《滁州市商品房预售合同》中约定：“乙方向甲方购买滁宁大道碧桂园观澜苑11幢2单元102室，政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为97.35平方米，其中套内建筑面积为76.6平方米、公用分摊建筑面积为20.75平方米。”、“每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥4709.48元，根据甲方暂测该房屋的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币￥458468元。该房屋全装修总价为人民币653168元”以及“乙方购买该房屋的总房价款（含附件三装修、设备价格）是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格”。由此可见，双方交易标的为带装修的商品房，而非毛坯房及其上的装修，双方之间只有商品房预售合同法律关系，而不存在之外的装饰装修法律关系。合同中约定的总房价款，系买卖双方合意的结果。该价格合同中约定为该房屋和相应比例的土地使用权的总价格，并非是毛坯房价值加上装修成本，即不能以装修造价来核对其房屋上的装修价值，且郑永婷申请房屋装修造价评估，鉴定部门因郑永婷提供证据不齐予以退案，故对郑永婷诉请不予支持。对于郑永婷提出对涉案房屋装修瑕疵以蔡高升工程质量检测有限公司验收报告单明细进行整改，庭审中郑永婷提供的南京蔡高升工程质量检测有限公司出具的《验收报告单明细》系复印件，碧桂园公司对此不予认可且房屋验收检测时，碧桂园公司并无人员在场，无法核实其真实性，故不予认定。对于郑永婷提出已发现房屋墙面、地板、柜体、门、墙漆、瓷砖等装修表面存在瑕疵问题，要求碧桂园公司支付期间的房屋租金损失。涉案《滁州市商品房预售合同》第十条规定：该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件。叁该房屋通过竣工验收备案。涉案房屋已通过验收备案，符合房屋交付条件。郑永婷提出的装修瑕疵并未构成不能交付的条件，郑永婷亦未提供其租住房屋实际支出费用的证据材料，对其诉请未提供充分证据予以佐证，故不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回郑永婷的诉讼请求。案件受理费50元，由郑永婷负担。二审中，郑永婷提供的滁州碧桂园欧洲观澜苑11栋1802室照片四张。证明：碧桂园公司装修的供暖设备不符合国家及行业标准。业主在使用过程中，地暖24小时没有反应。碧桂园公司没有提供地暖的质量合格证，在施工过程中就将供水管埋在地下，没有采用无纺布高光反射铝箔，也没有用绝热层笨板铺设，不符合国家标准和行业标准。碧桂园公司质证意见为，真实性、合法性、关联性均不认可，该证据无法显示是其所称的房屋，即便是其所称的该户，与本案也无关联性。本院认证意见为，该证据反映的房屋并非是涉案房屋，与本案并无关联性，对其证明目的，本院不予确认。滁州碧桂园欧洲观澜苑2栋1单元2202室房屋照片7张。证明：自2019年4月20日交房以来，碧桂园公司一直没有维修好案涉房屋，案涉房屋存在质量问题。碧桂园公司质证意见为，真实性、合法性、关联性均不认可，该证据无法证实是涉案房屋。本院认证意见为，该组证据无法证明系涉案房屋，且也达不到其证明目的，故该组证据的证明目的不予确认。二审查明，涉案《补充协议》约定，双方一致同意删除预售合同第十七的约定，该房屋的装饰、设备标准按下列第一项约定处理：（一）该房屋由碧桂园公司统一装饰。该房屋的设备数量及装饰标准等按预售合同附件三的约定，出卖人设置的示范单位只作为购房客户感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该房屋的交付标准。碧桂园公司按预售合同附件三约定的装饰项目进行配置。除该房屋的装饰、设备标准与预售合同附件三约定的不一致或违反有关房屋的装修、设备标准的强制性规定外，购房人在该房屋交付使用时不得以对该房屋的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，购房人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由其自行承担。购房人对该房屋的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。该房屋在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，购房人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，购房人不得籍词拒绝收楼。购房人以该房屋存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由购房人自行承担。二审查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。碧桂园公司与郑永婷所签订的《商品房预售合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。2019年4月20日，郑永婷以涉案房屋装修存在严重瑕疵及装修标准没有达到合同约定的价格标准等，未办理交房手续。现要求碧桂园公司以蔡高升工程质量检测有限公司验收报告单明细对案涉房屋的装修瑕疵进行整改，并赔偿不能正常使用房屋期间的租金损失。涉案《商品房预售合同》约定，涉案房屋的交付条件为通过竣工验收备案。因涉案房屋于2019年4月18日已通过竣工验收备案。故涉案房屋于2019年4月20日已符合涉案《商品房预售合同》约定的交房条件。涉案《补充协议》约定，购房人对该房屋的装饰和设备的异议由出卖人按实情予以修补、保修或给予合理解决。该房屋在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，购房人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，购房人不得拒绝收楼。购房人以该房屋存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由购房人自行承担。本案中，郑永婷提供的南京蔡高升工程质量检测有限公司出具的《验收报告单明细》系单方制作且为复印件，碧桂园公司亦不予认可，即使《验收报告单明细》中所列项目真实存在，且属于工程保修范围内的质量问题，碧桂园公司亦不拒绝承担保修责任。依据双方签订的《补充协议》约定，郑永婷拒绝收楼所产生的后果由其自行承担。故郑永婷要求碧桂园公司赔偿租金损失的请求，无事实和法律依据，对其该上诉请求，本院不予支持。本案中，双方交易的是精装修房屋，按照合同约定房屋全装修总价为653168元，双方对于案涉房屋的装修费用或装修单价并未作明确约定，郑永婷简单以全装修房屋总价与毛胚房屋总价的差额计算装修费用无合同依据，本案无证据证明双方合同约定的案涉房屋装修费用为上述差额，即使通过鉴定的方式确定了房屋的实际装修造价，也因合同约定的装修费用无法确定，而致使郑永婷所主张的合同约定装修费用与实际装修价值的差额无法计算。同时，案涉《滁州市商品房预售合同》附件三对房屋建筑结构、装修及设备标准进行约定，依据该约定形成的销售价格是由碧桂园公司与郑永婷针对合同约定的装饰、装修设备标准自主协商后形成，不存在合同法规定的格式条款而导致无效的情形，同时该附件载明：出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。该条明确约定了展示样板房不作为商品房的交付标准，因此，样板房的装修标准不构成案涉房屋买卖合同的组成部分，不应视为碧桂园公司为签订案涉合同而提出的要约，对碧桂园公司不具有约束力，且郑永婷与碧桂园公司在签订合同时未约定涉案房屋买卖合同为凭样品买卖合同，亦未按照《中华人民共和国合同法》第一百六十八条的规定，对涉案作为展示样板房进行封存。故郑永婷要求碧桂园公司赔偿装修差价的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，郑永婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郑永婷负担。本判决为终审判决。审判长  孔德敬审判员  付广永审判员  李 刚二〇二〇年五月二十八日书记员  岳陈陈附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。