江西省宁都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0730民初407号原告：江西翠微食品有限公司，住所地江西省赣州市宁都县城北大道150号。统一社会信用代码为91360730739177795C。法定代表人：陶明俊,该公司经理。被告：刘勤生，男，1968年10月10日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：廖春英，女，1970年5月5日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。系被告刘勤生之妻，代理权限为：特别代理。被告：廖月明，男，1977年10月15日生，汉族，江西省宁都县人，现住江西省赣州市宁都县。原告江西翠微食品有限公司（以下简称翠微公司）诉被告刘勤生、廖月明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序分别于2020年3月27日和4月20日进行了公开开庭审理。原告翠微公司的法定代表人陶明俊、被告廖月明均到庭参加诉讼，被告刘勤生2020年3月27日未到庭参加庭审（但其妻廖春英到庭旁听），2020年4月20日被告刘勤生特别委托其诉讼代理人廖春英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翠微公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除与被告于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同协议》；2.责令被告按照合同约定，立即恢复房屋原状并交付给原告所有使用。诉讼中，原告将填坑改为赔偿损失2，470元；3.判决被告在恢复房屋原样的期间，承担房屋合同租金、从2019年11月份起按月租金2，200计算，至恢复原样止的租金，暂定租金4个月即8，800元。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年3月31日，两被告因经营所需承租原告位于宁都县城北大道150号生产车间场地及大棚仓库，共计500平方场地，并同原告签订了《房屋租货合同协议》。租金每月2，000元，2019年起每月租金2，100元，后因为装配设备，占用了车辆过道，无法移动设备，就增加了租金100元，实际租金2，200元。后因两被告产生矛盾，无法经营下去（是两被告内部之事），于11月12日把设备设施全部装走，并答应：所装设备时，地上安装设备的坑口和房屋的铲车过路的卷闸门会恢复原样。而且协议上也注明了要恢复原样交还给公司业主。从2019年11月16日起，愿告通过微信及电话多次通知和告诉了被告，但两被告就玩起了微信屏蔽，电话打不通，导致租赁合同违约。对此，原告合同无法得到履行，经营场地也得不到恢复，租金也得不到清偿，如今房屋及生产场地均闲置在原地。为依法维护原告的合法财产权益不受侵害，原告只得依据合同法的相关规定，请求法院判决支持原告的诉请。原告对上述主张提供的证据有，1.原告营业执照，证明原告的诉讼主体资格；2.2018年3月31日原告与被告刘勤生签订的《房屋租赁合同协议》一份，以证明原、被告的房屋租赁；3.图片三张，以证明需恢复原状的填坑、砌墙以及安装卷闸门；4.微信聊天截图，证明多次要求被告恢复原状；5.2020年3月8日的费用清单、4月3日的增值税发票，赖小毛的书面证词，以证明填坑恢复原状花费2,475元。被告廖月明辩称，1.我搬离前已经通知了原告，告知了我会搬走，不租了，房租也说好我租到什么时间就付到什么时间，押金我也讲我不要了。当时原告在外地，2019年11月12日我搬离，16号左右原告打电话又称押金就抵11月份的租金，还要帮他恢复场地，我只同意11月份的12天的房租给他，其他我不同意；2.房屋我没有租了，后面彭昌保租了，原告还叫其也搬走；3.原告每月的房租在1号会出具收据给我，11月份他也没有开给我，也说明我们之前已经协商好事宜。房屋内的坑只是小部分，不会影响其房屋出租。我们已经达成协议，合同已经解除了，后面的一切损失我不承担，我只愿意承担11月12天的房租，其他的跟我们无关。被告刘勤生、廖月明2020年4月20日第二次庭审时再提交书面答辩意见辩称，一、被答辩人请求法院判决与答辩人解除于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同协议》并恢复原状于法无据。1.答辩人已于2019年10月份提前通知被答辩人2019年11月份机器会搬离，并与被答辩人达成口头协议，11月份租金计算至机器搬离时间截止，并将2，000元房租押金作为场地恢复原样使用，当时被答辩人说可以。11月12日也打电话告知当天会把机器搬走，押金用作恢复场地的费用，这充分说明被答辩人已知道场地空出来了完全符合终止条件。11月16日被答辩人广州回来打电话把我叫到他办公室，就说押金要抵11月份的房租，我当时说我们之前讲好了，不能反悔，我重申房租算到11月12日，所以并不存在后续继续支付2019年11月份起至2020年2月份共4个月即8，800元房租。被答辩人说要法院起诉，我说合同已经协商终止你起诉我没办法。在终止了合同之后，被答辩人通过微信发送编造事实且带有威胁的内容给答辩人，后因未达到敲诈勒索的目的，遂想利用起诉答辩人再次敲诈勒索;2.答辩人停止生产经营活动期间，为了减少经济损失，故与隔壁家具厂老板彭昌保达成协议，将场地转租给彭昌保使用。11月份，被答辩人无故赶走彭昌保，收回场地，此举应视为被答辩人单方面终止《房屋租赁合同协议》;3.被答辩人都是每月1号之前发微信收房租并把收据发给答辩人，答辩人再按收据将租金转给被答辩人。而11月1号之前被答辩人根本没有发微信要求收房租款，这就说明都在履行之前的口头协议，合同已经终止;4.合同第2条规定乙方必须在每月1号之前付清本租金，否则甲方有权益终止合同协议，所以11月份开始被答辩人就行使了终止权利。综上所述，双方都已经确认在2019年11月1号就已经终止了合同，所以被答辩人诉四个月房租款毫无根据，于理于法都站不住脚，答辨人根本不会接受。被答辩人诉求恢复场地问题，我们在口头协议中就认同用押金款作为恢复场地的全部费用，所以被答辩人也已经恢复好了，并且已经租出去了。二、答辩人与被答辩人于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同协议》明确规定，从2018年4月1日起，该年每月收取乙方租金2，000元整，用水按每月收取30元，后被答辩人以预留过道为由，于2018年6月份开始强制加租100元即2，100元/月，2019年1月开始收取2，200元/月，共17个月。并于2018年7月份开始多收取30元水费即60元/月，共10个月。合同书上根本没有写明要留车辆过道，率先违反《房屋租赁合同协议》。三、2018年4月，因施工意外，答辩人不慎将厂区内水管压断，后被答辩人以赔偿水费、锅炉高压管（答辩人已出钱购买）、工资为由收取高额赔偿金共计3，558元，该厂区使用的水源来自于被答辩人通过抽取地下水储存的水塔中，该水塔长5米、宽5米，深2.2米，最大储水量55立方米。计算当时最大损失水量55立方米，并按照当时自来水市场行情2.45元/立方米计算水费，共计损失水费134.75元，而被答辩人却说漏水800立方按每立方4元计算共3，200元，另人工费200元，抽水本来就是房东的事何来人工费。报废锅炉管子焊接费158元，到现在都没有焊，但被答辩人却敲诈高额赔偿金，给答辩人造成巨大经济损失。答辩人由于生产需要，经常有大货车进入厂区运输货物，被答辩人多次将车辆停放于安全通道，而被答辩人对于答辩人要求挪开车辆的正当要求态度恶劣，拒不配合，不愿履行《房屋租赁合同的议》相关义务，影响答辩人装载货物，造成一定的经济损失。四、被答辩所述微信屏藏，是因为被答辩所发内容纯属自己编造，而且还带威胁敲诈行为，所以直接删除了。被答辩人既然说起诉那就直接起诉，何必发这种敲诈信息呢。五、该厂区不具备房产证、厂房租赁许可证、消防安全合格证，出租用于生产不符合相关法律，且刻意隐瞒，损害被答辩人的利益。被答辩人声称答辩人内部产生矛盾，经营不下去导致破产，情况并不完全属实，被答辩人违约在先，并在后续生产经营中多次干扰，导致答辩人破产倒闭。综上所述，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。同时，请求法院判决被答辩人返还非法获利共计5,423.25元，若构成刑事犯罪依法追究其法律责任。答辩人将支付被答辨人11月份12天的房租费。被告刘勤生对此提交的证据有:彭昌保的录音光盘一个，以证明原、被告之间的合同已经终止。押金没有退，是抵恢复场地的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并认定以下事实，2018年3月31日，原告与被告刘勤生、廖月明订立《房屋租赁合同协议》，两被告共同承租原告的车间以及仓库共计约500㎡放置家具，租期暂定一年。合同主要约定：“2.从2018年4月1日起，今年每月收取乙方租金2，000元，明年收取2，100元。乙方必须在每月1日前付清本月租金。否则甲方有权益终止合同协议。乙方在承租前需缴纳押金壹个月：小写2，000元，（不计息）。特租赁期满可以退还；3.未经甲方同意，乙方不能转租、转借承租房屋。承租期间内的房屋修缮和检漏等等，由乙方自行负责。乙方租赁后必须爱护房屋，未经甲方同意不得擅自改变房屋原有的结构。租赁期满结束，乙方对所建造和改造的房屋不能拆除（迁）。必须保持原来状况。如要有改变，请先与物主商量，并在离开时要恢复原样；……；7:乙方租赁期间借靠甲方用水（洗手用）按每月收取30元，但请节约用水，不要浪费。用电（自安电表0000度）按工业用电1.10元/度计算。水、电的费用请在每个月的月底前缴清，以免影响甲方的缴纳。”合同订立，被告为方便使用，经原告同意在地面挖一长5m、宽3.5m、深1m地坑，且拆除砖墙一面，折下卷闸门一扇。2018年6月起，月租金改为2，100元，2019年1月始月租金则再改为2，200元。2019年6月，被告将部分承租场地又转租给案外人彭某。2019年10月30日下午，原告法定代表人陶明俊通过微信向被告廖月明发出信息“廖月明，11月份的租金要不要开出票来啊？”被告廖月明回复为：“现在不要到六号再说”。2019年11月12日，被告搬离，双方同意解除租赁合同。不久，原告也催促被告转租部分的案外人彭某搬离。2020年2月28日，原告与赖某另行签订租赁合同；3月8日，赖某将坑填好并开始使用场地。被告搬离后，原、被告双方因场地恢复事宜引发争执，原告经催促，被告廖月明又将原告法定代表人的微信删除，原告故而向本院提起诉讼。本院认为：原、被告双方订立《房屋租赁合同协议》，由被告承租原告原生产车间以及仓库放置家具，双方形成租赁关系，应为合法有效。被告辩解原告厂区不具备房产证、厂房租赁许可证、消防安全合格证，出租用于生产不符合相关法律，并提出原告厂房不符合消防法第13条之规定。对此本院认为，我国合同法第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该条明确了合同无效的五种具体情形。消防法第13条规定的是建设工程竣工应当申请消防验收，未经消防验收或验收不合格的禁止投入使用，并不属于法定合同无效情形。原告于2002年经注册登记成立，经营生产多年，现原、被告双方自愿协商，订立协议租赁房屋，并己实际履行，被告无证据证明该合同具有合同法所规定的五种法定无效之情形。因此，被告主张双方订立的租赁合同无效的辩解不能成立。对此，原、被告双方均应依约履行。现双方均同意解除，且也实际未再继续履行己经解除，故本院予以准许。对于原、被告所争议的恢复场地，以及赔付恢复场地损失2，475元问题。本院认为，合同第3条约定“…租赁期满结束，乙方对所建造和改造的房屋不能拆除（迁）。必须保持原来状况。如要有改变，请先与物主商量，并在离开时要恢复原样…。”被告在承租时，经过原告同意挖坑安装设备，拆除砖墙一面以及卷闸门一扇，在2019年11月12日搬离后，被告应当依约恢复原状，后经原告催促被告仍未依约完成。原告为此于2020年3月3日诉至本院，在诉讼过程中，即3月8日原告的现承租户赖小毛对地坑进行回填。因此原告诉请回填土坑的诉请变更为赔偿回填的损失2，475元，并提交清单及发票。根据原告陈述，该损失原告要支付给赖小毛，因此赖小毛与该诉请具有利害关系，其向原告提供并由原告再向本院所提交的清单发票及书面证词，以证明回填花费2，475元缺乏真实性，本院无法予以采信。对于其余两项的恢复，因原告厂房己出租，并由新承租人使用，为此由原告按实际需要自行进行恢复为宜，但有关费用应当由被告承担。诉讼中，本院己对原告释明回填地坑费用应当进行鉴定评估，原告在规定的时间内未能提交要求鉴定的书面申请，视为原告放弃。为了纠纷能够得到解决，根据被告的自认，本院确定三项恢复原状费用为2，000元。关于原告诉请的四个月的房租问题。本院认为，首先，对租金的支付合同第2条约定“乙方必须在每月1日前付清本月租金”，即租金应在当月1日缴纳。原告法定代表人陶明俊于2019年10月30日下午，经微信向被告廖月明发出收取11月租金的信息，被告廖月明表示“到六号再说”，而被告至12日才进行了搬离，尤其是被告转租的彭某，经原告催促也在同月搬离，至于彭某具体搬离时间双方均不能陈述祥细。因此，在原告主动要求彭某搬离且双方均无法证明彭某具体搬离时间的情况下，11月份的租金按半月计算为宜，即为1，100元。原、被告双方均同意在11月解除合同，因此原告主张12月以后的租金没有法律依据。另外，原告以被告未恢复场地，因此造成其无法出租为由，要求承担此后的房租没有提交充分的证据证明。2020年2月28日，原告同他人订立租赁协议，将该厂房进行了出租，由此也证明是否恢复场地并不影响原告场地的出租。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告江西翠微食品有限公司与被告刘勤生和廖月明于2018年3月31日签订的《房屋租赁合同协议》；二、被告刘勤生、廖月明在租赁期内拆除的砖墙一面、卷闸门一扇由原告江西翠微食品有限公司自行选择恢复；被告刘勤生、廖月明所交纳的租赁押金人民币2，000元，归原告江西翠微食品有限公司所有，用于补偿原告恢复地坑、砖墙以及卷闸门的费用；三、限被告刘勤生、廖月明在本判决生效后三日付清原告江西翠微食品有限公司2019年11月份半个月的租金人民币1，100元；四、驳回原告江西翠微食品有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，因采用简易程序而减半收取为125元，由原告江西翠微食品有限公司承担60元，被告刘勤生、廖月明承担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  张桂平二〇二〇年五月二十二日书记员  刘 艳附法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。温馨提示：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为两年（从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算）。超过申请执行期而未提出申请的，本院不予受理。