吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初190号 原告：赵晓刚，男，1979年3月14日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：陈广敏，吉林江城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳洋，吉林江城律师事务所实习律师。 被告：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市高新技术产业开发区长江街72号。 法定代表人：姚闯。 委托诉讼代理人：刘敏，女，该公司职员。 原告赵晓刚与被告吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵晓刚及其委托诉讼代理人陈广敏、李佳洋，被告荣腾公司的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵晓刚向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》有效（房屋标的51.285万元），并判决被告自2016年7月30日起以51.285万元为基数，按年利率6%支付利息直至办理完毕房屋产权手续；2.判决被告为原告办理房屋相关产权手续；3.诉讼费用及财产保全费由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，被告因经营需要向原告借款人民币50万元，双方口头约定月利3分，使用期限3个月，到期后，被告未予以偿还欠款本金及利息，2016年6月3日、2016年7月30日被告分别以其开发建设的位于高新区长江街××号臣山雅苑×栋××层××××室（面积为52.57）、××××室（面积为52.57）两套房屋抵账给原告，双方签订了两份内部认购协议书。现已经过去近四年，被告迟迟未给原告办理房屋产权手续，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 荣腾公司辩称，2015年原告借给我公司50万元，到了2016年我公司还不上，我公司就给原告开了两套房屋，我公司与原告签订内部认购书，面积均为52.57平方米，我们到现在也没有交付房屋。同意将案涉两套房屋抵顶给原告，抵顶这50万元及2016年7月30日之前的利息。对原告第一项诉请认购协议书有效部分无异议，对后面判决被告支付2016年7月30日之后的利息不认可，对第二项诉请等到可以办理产权手续时候我们会给原告办理，现在办理不了，对第三项诉请不认可。 本院经审理查明，2015年5月13日，荣腾公司向赵晓刚借款50万元，赵晓刚按照荣腾公司的指示将50万元以银行汇款的方式交付给案外人李奕霏。2015年5月14日，荣腾公司向赵晓刚出具欠据一份，载明：吉林市荣腾房地产公司欠赵晓刚款50万元，还担保公司利息。2016年6月3日，荣腾公司与赵晓刚签订《臣山雅苑内部认购协议书》一份，约定赵晓刚认购臣山雅苑×栋××层××××室，建筑面积52.57平方米，房屋单价5390元/平方米，折后单价4755.56元/平方米，折后总价25万元。该协议书载明：此房抵账给赵晓刚借给荣腾公司25万元现金的本金及利息，此房给赵晓刚后，双方的债务关系结清、消灭。同日，荣腾公司向赵晓刚出具25万元收款收据。2016年7月30日，荣腾公司与赵晓刚又签订《臣山雅苑内部认购协议书》一份，约定赵晓刚认购臣山雅苑×栋××层××××室，建筑面积52.57平方米，房屋单价5000元/平方米，总价262850元。该协议书载明：用×号楼××××室、××××二套房顶赵晓刚借给公司50万元的本息，双方账目就结清，权利义务消灭。荣腾公司向赵晓刚出具该房屋对应的262850元购房款收据一份，收款方式处载明：抵账。上述两份内部认购协议均以荣腾公司为甲方，赵晓刚为乙方，并且在甲乙双方声明共同遵守的其他条款处约定：6.签订《商品房买卖合同》及相关补充协议的时间，以甲方电话通知为准；7.乙方签署完《商品房买卖合同》后，本协议书即行时效；8.……凭此协议书及相关付款收据（或发票）签订正式《商品房买卖合同》。两份内部认购协议书中均未约定办理产权登记有关事宜。 另查明，赵晓刚申请对荣腾公司名下本案案涉的坐落于吉林市高新区长江街72号臣山雅苑×栋××层××××室、××××室房屋进行财产保全。本院于2020年3月27日作出（2020）吉0291执保11号执行裁定书，查封案涉两处房屋的房籍，查封期限3年，查封限额为512850元。赵晓刚交纳保全费3084元。 认定上述事实的证据：臣山雅苑内部认购协议书、收据、银行交易回单、欠据、（2020）吉0291执保11号执行裁定书、保全费专用票据、指示汇款书面凭证、当事人陈述等为证。 本院认为，一、关于赵晓刚请求确认其与荣腾公司签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》有效的诉讼请求应否支持的问题。本案赵晓刚向荣腾公司提供50万元借款，在双方形成50万元借款合同关系后，又签订两份内部认购协议，而且在两份协议中均约定房屋抵顶赵晓刚向荣腾公司提供的借款本息及双方债务关系结清消灭等内容，说明双方达成以房抵债之合意，协商一致终止借款合同关系，将借款转化为购房款，通过将荣腾公司所有的商品房出售给赵晓刚的方式，作出实现双方权利义务平衡的一种交易安排。另外，从赵晓刚与荣腾公司签订的两份内部认购协议条款中可见，双方当事人有意在该协议的基础上订立最终的商品房买卖合同，该两份内部认购协议签订的目的是为了服务于本约的订立，且该认购协议仅对双方当事人基本信息及所交易房屋位置、建筑面积、单价、总价等进行了约定，但不具备商品房买卖合同应该具备的交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、违约责任等主要内容，故该两份内部认购协议应为预约合同，且该预约合同并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的商品房预售合同这一本约合同，因此，赵晓刚与荣腾公司签订两份《臣山雅苑内部认购协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认赵晓刚与荣腾公司于2016年6月3日及2016年7月30日签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》有效。 二、关于赵晓刚请求判决荣腾公司自2016年7月30日起以51.285万元为基数并按照年利率6%支付利息直至办理完毕房屋产权手续的诉讼请求应否支持的问题。根据两份内部认购协议书的约定，赵晓刚向荣腾公司提供的借款本息已转化为案涉两处房屋的购房款，虽然在赵晓刚未受领案涉两处房屋作为他种给付代替50万元本息的原有给付之前，原有的50万元本息的债权债务关系并不当然消灭，但赵晓刚作为债权人不能同时或部分同时主张原有给付及他种给付。根据赵晓刚的诉讼请求，其主张的利息计算的终止时间是至办理完毕房屋产权手续止，且赵晓刚还请求判决荣腾公司为其办理房屋产权相关手续，可确定其提起本案诉讼的真实意思表示是取得案涉两处房屋的所有权，故赵晓刚请求判决荣腾公司自2016年7月30日起以51.285万元为基数并按照年利率6%支付利息直至办理完毕房屋产权手续的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于赵晓刚请求判决荣腾公司为其办理房屋相关产权手续的诉讼请求应否支持的问题。两份《臣山雅苑内部认购协议书》属于预约合同，且在内容中并未约定荣腾公司承担为赵晓刚办理案涉房屋产权手续的合同义务。另外，荣腾公司抗辩案涉两处房屋尚无法办理房屋产权手续，而原告也未提供证据证明案涉两处房屋已经具备办理房屋产权手续的条件，故赵晓刚请求荣腾公司为其办理房屋相关产权手续的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、赵晓刚与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司分别于2016年6月3日及2016年7月30日签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》有效； 二、驳回赵晓刚的其他诉讼请求。 案件受理费4464元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。保全费3084元，由赵晓刚负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王丹彤 二〇二〇年五月二十五日 书记员  杨诗琦