浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2247号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室，统一社会信用代码：91330100070966900U。 法定代表人：蔡家福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：潘兰姣，女，1977年3月21日出生，汉族，住浙江省安吉县。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人潘兰姣商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：签订书面协议情况：2017年4月17日，出卖人港龙公司与买受人潘兰姣签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1388050，该份合同未经网签备案。 标的房屋：杭州市江干区港龙城2区2162室，合同约定建筑面积21.52平方米，实测面积19.58平方米。 约定房价：单价28810.41元/平方米，总价款620000元。 付款方式：买受人于2017年4月17日支付购房款360000元，于2017年5月1日前付清剩余购房款260000元。 房屋交付约定：出卖人应当在2018年1月1日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污、绿化等，具备商品房正常使用的基本条件。如出现逾期交房，买受人同意不退房，逾期不超过180日的，买受人同意出卖人无需支付违约金。 产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人在约定日期90日之后仍不能交付的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为“无”。 付款情况：潘兰姣于2017年4月17日、2017年5月22日及2017年7月25日分别向港龙公司支付了购房款360000元、240000元及20000元，共计620000元，港龙公司于2018年1月8日向潘兰姣退还了面积差价款93184.39元，实际房价为526815.61元。 房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋在双方签订商品房买卖合同之前已登记在建工程抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行），属限制出售房产。 房屋交接情况：案涉房屋于2018年1月8日由潘兰姣、港龙公司办理《房屋交接单》，房屋交接单上潘兰姣、港龙公司双方确认潘兰姣认为港龙公司交付的案涉房屋符合买卖合同所约定的交付时间、条件及标准，潘兰姣无异议并同意接收，自2018年1月8日起，港龙公司正式移交且潘兰姣正式接收该房屋。 委托经营情况：潘兰姣（甲方）同案外人杭州港龙商业管理有限公司（乙方）签订委托经营管理协议，约定甲方将案涉商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权委托给乙方，委托经营管理期限从2018年1月1日至2032年12月31日，甲方同意委托期限的前三年的使用权无偿提供给乙方，自第四年度开始乙方按季度向甲方支付固定的经营收益；等等。 现潘兰姣起诉至原审法院，其诉讼请求：1、判令港龙公司立即向潘兰姣交付符合合同约定的港龙城2区2162室房屋；2、判令港龙公司按照合同约定为潘兰姣办理房屋权属证书；3、判令港龙公司支付逾期交房违约金18807.32元（自2018年1月1日起，按照日万分之0.5的标准，暂计至2019年12月16日，此后计算至实际交房为止）；4、判令港龙公司向潘兰姣支付逾期办证违约金18385.86元（自2019年1月1日起，按照日万分之一的标准，暂计至2019年12月16日，此后计算至实际办理房屋权属证书之日止）；5、本案诉讼费用由港龙公司承担。 原审法院认为：潘兰姣、港龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同享有权利和履行义务。 对于潘兰姣要求交付符合合同约定房屋的诉请，根据双方2018年1月8日办理的《房屋交接单》，港龙公司已经向潘兰姣交付案涉房屋，潘兰姣亦认可港龙公司交付房屋符合合同约定，且潘兰姣业已将案涉房屋委托案外人杭州港龙商业管理有限公司进行经营，潘兰姣诉称港龙公司交付房屋不符合合同约定与事实不符，故对潘兰姣的该项诉讼请求，该院不予支持。同理，对于潘兰姣要求港龙公司支付逾期交房违约金的诉请，根据双方2018年1月8日办理的《房屋交接单》，港龙公司已经完成了交付房屋义务，且相对于合同约定的交房日期2018年1月1日，逾期交房的天数为7天，根据双方《商品房买卖合同》附件八第十三条的约定：“如果逾期交房不超过180日的，买受人同意出卖人无需支付违约金”，故港龙公司无需向潘兰姣另外支付逾期交房违约金。 对于潘兰姣要求港龙公司办理商品房所有权证书一项，该院认为，案涉房屋目前由抵押权人设定抵押并办理抵押登记，客观上无法办理权属转移登记手续，潘兰姣的该项诉讼请求客观不能实现，故该院不予支持，但港龙公司仍应承担相应违约责任。 潘兰姣不主张与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》解除或撤销，故该合同对双方当事人均具有法律约束力，各方应当继续履行该合同。现双方约定的由港龙公司交付初始土地、房屋权属证书的时间已经届满，港龙公司未能向潘兰姣交付，故港龙公司构成违约，理应承担违约责任。双方约定违约金为已付购房款万分之一每日，港龙公司对潘兰姣该项诉请亦予以认可，该院予以准许。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、港龙公司支付潘兰姣逾期办证违约金人民币18385.86元（自2019年1月1日起暂计算至2019年12月16日，此后以人民币526815.61元为基数按照每日万分之一的标准计算至港龙公司杭州港龙置业有限公司向潘兰姣交付无负担的初始土地、房屋权属证书之日止），于判决生效之日起十日内付清；二、驳回潘兰姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14751元，调整为人民币729元，由潘兰姣负担368元，由港龙公司承担361元。财产保全费人民币5000元，由潘兰姣负担2524元，由港龙公司承担2476元。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：港龙公司在本案中确实存在逾期办证的违约事实，也愿意承担相应的违约责任，但港龙公司目前资金周转困难，且为了后续能够解除案涉房屋上的抵押，顺利向潘兰姣交付土地、房屋权属证书，并为潘兰姣办理案涉房屋的过户手续，希望法院能充分考虑与理解，对违约金进行减免。请求二审法院：撤销原判第一项并予以改判违约金支付至二审判决生效日止。 被上诉人潘兰姣辩称：首先，关于违约金的约定，是双方真实意思表示，且不存在显失公平，法院不应依职权予以调整。其次，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”情形，且在案涉合同的签订中，港龙公司将已抵押的房屋出售给潘兰姣，显然存在过错，潘兰姣至今无法使用案涉房屋，无法从所购买的房屋中获得利益，由于港龙公司的行为，给潘兰姣造成的损失实际远远超出合同约定的违约金。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 本院认为：二审中港龙公司对其逾期办证已构成违约的事实无异议，并表示愿意承担违约责任。根据港龙公司与潘兰姣签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”，港龙公司逾期办证超过90日的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故，按上述约定，港龙公司应按已付房款日万分之一的标准向潘兰姣支付违约金至实际交付权属证书或登记证明之日止，现港龙公司以其资金周转困难等为由，请求对违约金进行减免，即支付至二审判决书生效之日止，缺乏依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费478元，由杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年五月二十五日 书记员  张诗雯