江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1637号上诉人（原审被告）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街53号101室(22号楼)。法定代表人：沈秀龙，董事长。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴英刚,男，1962年9月3日生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司因与被上诉人吴英刚商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人吴英刚的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误。2010年9月28日收条载明的10万元已经包含在2010年10月30日开具的20万元发票金额中，被上诉人吴英刚至今仍结欠我公司10万元购房款。从双方付款开票的流程和交易习惯来看，我公司开具的每一张发票都与之前的付款金额相对应，不存在遗漏购房款的情况，被上诉人吴英刚也从未提出遗漏开票的问题。根据我公司的财务账册，2010年10月30日的20万元发票包括2010年9月28日收条载明的10万元，以及2010年9月27日支付的10万元，财务账册虽然是我公司制作，但是形成于2010年，具备客观真实性，财务账册的制作人谢凤林也可以证实该案件事实。被上诉人吴英刚留存的10万元收条明显为销毁状态，原审法院认定其属于折叠后自然损坏不符合常理。龚惠明与我公司之间存在多起诉讼纠纷，其证人证言不能成立。被上诉人吴英刚从未对于发票金额提出异议，也不符合常理。吴英刚辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。服从一审判决。吴英刚向一审法院起诉请求：判令原审被告依法为其办理房产登记（房屋权属证书和土地使用权证）。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2009年12月29日，双方当事人签订了《商品房买卖合同》一份，约定吴英刚购买太仓顺龙房地产开发有限公司开发的顺龙•景秀江南4号楼106号商品房，建筑面积共221.68平方米，总价款1415700元。第五条约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价。第八条约定出卖人应当在2011年3月30日前向买受人交付该商品房。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，吴英刚与太仓顺龙房地产开发有限公司法定代表人沈秀龙另行签订《购房付款约定》，载明吴英刚的购房款1415700元，应于2009年12月29日付款315700元，再于2010年2月10日付款30万元，余款80万元在2010年5月1日付清，如延期付房款每万元每天支付违约金伍元。吴英刚为证明其已经付清了1415700元的购房款，提供了如下证据：1、太仓顺龙房地产开发有限公司分别于2010年1月27日开具的金额315700元的发票，2010年2月11日开具的金额30万元的发票，2010年5月14日开具的金额40万元的发票，2010年10月30日开具的金额20万元的发票,四张发票金额合计1215700元。2、2010年9月28日龚惠明出具的金额10万元的收条。收条中间折痕处破损。3、2015年2月17日的金额4万元的收据、2015年3月12日金额6万元的收据及相应的现金交款单、现金解款单。吴英刚称上述2010年9月28日的收条中的10万元和2015年支付的10万元房款，太仓顺龙房地产开发有限公司均未开具相应发票，其中收条并没有被撕掉，是横竖折起来放在钱包里。太仓顺龙房地产开发有限公司仅认可收到吴英刚支付的房款1315700元，称2010年10月30日开具的20万元发票金额中已经包括了2010年9月28日龚惠明出具的收条中的10万元和2010年10月27日支付的10万元，该收条已经做销毁处理，撕掉了。太仓顺龙房地产开发有限公司为证明其主张，提供了相应的2010年10月30的财务记账凭证和2010年10月27日支付的10万元的现金解款单、借条、发票记账联。其中，财务记账凭证显示银行存款10万元和预交房款（龚惠明暂借款）10万元，合计20万元。2014年1月20日，太仓顺龙房地产开发有限公司向吴英刚发交房通知书，通知吴英刚于2014年2月1日起前来办理交房相关手续和产权登记事项。后太仓顺龙房地产开发有限公司已经将涉案房屋交付给吴英刚。龚惠明在原审法院的调查笔录中陈述：吴英刚购买的景秀江南的房子购房款已经付清，有的是直接付到财务上或公司账户，有的是沈秀龙去吴英刚厂里要的，有10万元是我经手的。吴英刚和沈秀龙对账对清了，太仓顺龙房地产开发有限公司也确认吴英刚的房款已经付清，就是办证的事情有争议。吴英刚要求办证，沈秀龙拖时间，不想给他办。2010年9月28日的10万元的收条是我出具的，该笔10万元是吴英刚付的购房款，我收到钱后也用于项目上了，当时没有开具发票。2010年10月30日开具的金额20万元的发票与该收条中的10万元是否有关系，我不清楚。我只知道吴英刚房款付清了，有很多时候不是收了钱立马开发票的。后来吴英刚和沈秀龙之间的事情我也不是很清楚。太仓顺龙房地产开发有限公司对调查笔录中龚惠明陈述的房款已付清的事实不认可，龚惠明与太仓顺龙房地产开发有限公司之间有很多矛盾纠纷，也形成多起诉讼，对其证言效力不认可。另查明,涉案房产于2013年12月30日登记在太仓顺龙房地产开发有限公司名下，权证号太房证明（2013）第22033号,建筑面积225.23平方米。以上事实，有吴英刚提供的《商品房买卖合同》、发票、收条、收据、现金缴款单、现金解款单、交房通知、联合开发房地产协议、函、挂号信收据，太仓顺龙房地产开发有限公司提供的《购房付款约定》、记账凭证、现金解款单，原审法院调取的不动产登记资料、调查笔录，以及双方当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为：本案争议焦点：一、吴英刚是否结欠太仓顺龙房地产开发有限公司购房款10万元？二、太仓顺龙房地产开发有限公司是否有义务为吴英刚办理房产登记？原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于争议焦点一，根本争议在于2010年10月30日开具的20万元发票金额是否包括了2010年9月28日的收条中的10万元，原审法院认为，按照常理，太仓顺龙房地产开发有限公司开具发票时一般应将之前出具的付款凭证全部收掉然后把开具好的发票交付给吴英刚。若收条中的10万元已经开具相应的发票，则收条应当被太仓顺龙房地产开发有限公司收回。但是事实上收条仍是由吴英刚留存，并未被太仓顺龙房地产开发有限公司收掉。虽然收条存在破损，但是明显属于折叠后的自然损坏，并非被撕毁。鉴于吴英刚实际持有收条的客观事实，不能仅凭太仓顺龙房地产开发有限公司自己的财务记账凭证就认定其主张成立。综上分析，原审法院认为，应当认定2010年9月28日的收条中的10万元并未开具相应发票，不包含在2010年10月30日的金额为20万元的发票中。因此，吴英刚已经按约支付购房款1415700元，不存在结欠太仓顺龙房地产开发有限公司购房款10万元的事实。因涉案房屋的合同中预测建筑面积与实测建筑面积不完全一致，关于交付房屋的面积差额款可由双方自行依约结算。关于争议焦点二，《商品房买卖合同》中第十五条仅约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。吴英刚也未提供证据以证明双方另行约定由太仓顺龙房地产开发有限公司为吴英刚办理房产证的事实，因此，太仓顺龙房地产开发有限公司并没有替吴英刚办理房产登记的义务。但是太仓顺龙房地产开发有限公司作为合同相对方及房屋出卖人，依法有协助吴英刚办理房产登记的义务。同时，涉案房屋目前业已登记至太仓顺龙房地产开发有限公司名下，太仓顺龙房地产开发有限公司应当协助吴英刚将涉案房屋产权转移登记至吴英刚名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：太仓顺龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助吴英刚将位于太仓市商品房不动产权证书办理至吴英刚名下。案件受理费80元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担。该款吴英刚已预交，吴英刚同意由太仓顺龙房地产开发有限公司直接支付，原审法院不再退还，由太仓顺龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内直接支付给吴英刚。二审中上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司提供了三组证据:1、其公司原会计谢凤林出具的情况说明，证明2010年10月30日的发票由两笔款项组成，分别是吴英刚支付给龚惠明的10万元和吴英刚直接支付给太仓顺龙房地产开发有限公司的10万元；2、现金解款单5份，证明被上诉人吴英刚在2009年和2010年分5次支付的购房款1115700元，全部是他直接以现金解款至银行支付的。20万元发票涉及的现金解款只有10万元；3、景秀江南一期业主名册，其中注明吴英刚的欠款始终为20万元，该金额未包含吴英刚支付给龚惠明的10万元，与公司的财务账册能够相互印证。被上诉人吴英刚二审未提交证据材料。被上诉人吴英刚的质证意见为：这些证据在原审法院时从来没有看到过，现金解款单有两张是我本人的签名，其他三张并非我本人签名。太仓顺龙房地产开发有限公司将发票交给我方后，现金解款单他们如何处理我不清楚，也和我方没有一点关系。2010年9月28日的10万元是龚惠明陪我一起去的，当时会计不在，龚惠明就代表公司出具了收条。业主名册从来没看到过。本院认为上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司提供的证据1属于证人证言性质，因证人未出庭作证，不符合证据的法定形式，真实性亦无法核实，故二审不予采信；证据2被上诉人吴英刚不予认可，因其与案件事实之间不具有直接的关联性，故无法证明当事人主张的事实成立；证据3系太仓顺龙房地产开发有限公司单方制作，无其他证据能够相互印证，同样无法证明其主张的事实成立。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应当依约履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被上诉人吴英刚为证明其已经足额支付1415700元购房款的事实,向法庭提供了金额为1215700元的四张发票，龚惠明于2010年9月28日出具的10万元收条，以及太仓顺龙房地产开发有限公司于2015年2月17日收到4万元、2015年3月12日收到6万元的收据。因龚惠明是太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人，而太仓汇丰针织服装有限公司是涉案房屋的联合开发主体之一，且太仓顺龙房地产开发有限公司对于龚惠明代为收取的10万元也表示认可，在被上诉人吴英刚目前持有10万元收条，龚惠明也向法庭陈述吴英刚已经足额付清购房款的情况下，被上诉人吴英刚提供的证据材料能够相互印证，其已经按照约定履行付款义务的事实足以认定。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负有协助办理产权登记的义务，其拒绝履行协助义务构成违约，被上诉人吴英刚诉请其继续履行合法有据，依法应当得到支持。太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉请求依据尚不充分，本院依法予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年五月二十五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。