江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1105号上诉人（原审被告）：缪小权。委托诉讼代理人：许正文，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：太仓市城市建设投资集团有限公司。委托诉讼代理人：毛秋健，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：马芹梅，江苏至誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：太仓市城厢镇金凰凰酒吧。上诉人缪小权因与被上诉人太仓市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）、太仓市城厢镇金凰凰酒吧（以下简称金凰凰酒吧）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2019）苏0585民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。缪小权上诉请求：撤销一审判决，改判缪小权不承担支付城投公司2019年8月9日前结欠的租金34638元及违约金7000元。事实和理由：一审法院认定缪小权和城投公司从2018年8月11日到2019年8月9日仍然存在房屋租赁关系是错误的。首先，缪小权与城投公司签订《租赁合同》后，2017年9月经城投公司委托授权负责收取房租的经办人唐清介绍，将涉案房屋转租给案外人张家艳。该转租行为得到了城投公司法定代表人宣峰的认可和同意，张家艳也向城投公司缴纳了房屋租赁费用，充分说明城投公司确认了缪小权与案外人张家艳的转租行为，缪小权与城投公司的租赁合同解除。一审法院判决缪小权继续承担2019年8月9日前结欠的租金34638元及违约金7000元明显错误。其次，在缪小权将涉案房屋转租给次承租人张家艳时，城投公司负责收取房租的经办人唐清己全额收取涉案的房租（由缪小权一审诉讼委托代理人和唐清的通话录音予以确认），而一审法院判决缪小权再次承担该部分的房屋租赁费与事实不符。其三，2018年8月11日次承租人张家艳将涉案房屋转租给案外人刘东琼，刘东琼向城投公司缴纳了转租期限的租赁费用。2019年3月第三转租人刘东琼又将涉案房屋转租给了案外人周汝平，周汝平申请注册了金凰凰酒吧，金凰凰酒吧也依法向城投公司缴纳了房屋租赁费用。涉案房屋几次转租都得到了城投公司认可和同意，转租合同都合法有效。一审法院判决缪小权和金凰凰酒吧承担2019年8月10日至2019年10月9日占有使用费5833.33元明显不当。在这期间实际占有房屋使用人是金凰凰酒吧。二、一审法院程序严重违法。缪小权以及金凰凰酒吧都向一审法院提出要求城投公司指派的工作人员唐清出庭作证，并且对缪小权的一审诉讼委托代理人和唐清的通话录音进行质证，一审法院未查清案件事实基础。二审应通知案涉关键人物唐清出庭参加诉讼。城投公司辩称，1.城投公司从未同意缪小权将涉案房屋转租第三方，起诉前也不清楚房屋数次转租的情况。城投公司与缪小权的租赁合同依法成立并生效，直至2019年8月9日到期终止。2.缪小权所称的唐清并非城投公司工作人员，城投公司也从未授权唐清向缪小权或其次承租人收取任何租金。3.2019年8月9日租赁合同到期后，缪小权有及时腾退的法定义务，逾期腾退的应当支付占有使用费。请求驳回上诉，维持原判。城投公司向一审法院起诉请求：1.判令缪小权支付城投公司2019年8月9日前结欠的太仓市城厢镇人民南路148号新天地广场3-308、312、313室商铺租金34638元；2.判令缪小权、金凰凰酒吧共同支付城投公司2019年8月10日至2019年10月9日的占有使用费5833.33元；3.判令缪小权向城投公司支付违约金7000元（按租赁合同年租金35000元的20%计算）；4.本案诉讼费用由缪小权、金凰凰酒吧承担。一审法院认定事实：太仓市城厢镇人民南路148号新天地广场3-308、312、313号商铺的所有权人为城投公司。2017年8月4日，城投公司作为出租方（甲方），缪小权作为承租方（乙方），双方签订《租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在城厢镇人民南路148号新天地广场3-308、312、313室商铺，建筑面积150.59平方米，类型毛坯，出租给乙方作酒吧；使用租赁期共24个月，甲方从2017年8月10日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年8月9日收回；乙方自计租日起，每6个月支付一次租金，先付后租，合同期内租金合计为70000元（每6个月租金17500元）；乙方在租赁期间不得以任何理由将承租房屋转租给第三方或与他人交换使用；租赁期满后，甲乙双方在协商续租条件未达成一致后，乙方必须无条件退还房屋的使用权；在租赁期内，乙方不得以任何理由将承租房屋转租给第三方使用，否则视为违约；如乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为并终止租赁合同；乙方于应交付租金之日起10日内未交付租金的，甲方会及时进行书面催促，在书面催促后10日内乙方仍未交付租金的，甲方会及时发放律师函，在甲方发放律师函后10日内乙方仍未交付租金的，除应补交欠租外，每逾期一天按年租金的20%交付违约金，违约金从欠付租金之日起起算，并有权根据本合同第三条中（4）解除合同。合同还就其他事项进行了约定。缪小权承租案涉商铺用于酒吧经营，该酒吧共占有使用7间商铺，除城投公司所有的308、312、313号商铺外，另有309、310、311、314号四间商铺分属不同的小业主所有并出租给缪小权，各个商铺之间已经打通并整体进行了装修。酒吧后几经转手，根据工商档案，2018年8月3日，酒吧以“太仓市城厢镇金凰凰酒吧”名字注册开业，经营者为刘冬琼，后于2019年3月7日注销。2019年3月11日，酒吧再次以“太仓市城厢镇金凰凰酒吧”名字注册开业，经营者为周汝平。关于租金支付情况，城投公司自认缪小权已付租金35362元，分别为：1.2017年8月31日收到第一期即2017年8月10日至2018年2月9日的租金17500元，银行回单用途备注为缪小权房租；2.2019年2月21日收到刘冬琼代为支付的租金8931元，2019年4月19日，城投公司向缪小权开具了该笔租金的发票；3.2019年的5月13日收到刘冬琼代为支付的租金8931元。2018年4月24日，城投公司曾委托江苏孙剑良律师事务所就缪小权逾期支付房租事宜向缪小权发送律师函，该函于2018年4月26日由前台签收。缪小权陈述：其最初于2014年9、10月份时，向上海意特企业营销策划有限公司太仓分公司租赁了7间商铺，该公司是代表城投公司和其他小业主的，后于2017年8月与城投公司直接发生租赁关系；2017年9月份经唐清介绍，其将酒吧转让给了张家艳，转租时其去了城投公司找了宣总，宣总说具体由老唐（唐清）负责，唐清是城投公司派驻的收房租的物业人员。金凰凰酒吧陈述：酒吧先由缪小权转让给了张家艳，2018年8月11日时由张家艳转让给了刘东琼，2019年3月时再由刘东琼转让给了周汝平；几次转让合同都是唐清经手签字的，平时房租也都是交给唐清的，已交到了2019年8月11日；唐清向其出示过4间商铺的产权证（4个小业主的）和业主的委托书，并称自己是这个地方的物业，楼上商铺都是他收租的，其当时以为4间就是整体的一套，没在意其他3间房子；直到城投公司2018年6月份至酒吧送达律师函，其才知道有城投公司这家公司；2019年1月份时，城投公司跟其说，一半的房租要直接交给城投公司，后来其就交了两笔8931元；现在案涉商铺仍由其占有使用，但是酒吧已经关门了。金凰凰酒吧为证明其交租情况，提供了两张收款收据及一张发票。2019年2月15日的收据载明：交款单位为金凰凰3-309、310、311、314室，2019年2月28日-5月30日止房租，金额10575元。2019年3月21日的收据载明：交款单位为金凰凰，预交房租费2019年5月1日-8月1日，金额10000元。两张收据收款人处均由唐清签字，但并无城投公司的印章。发票即城投公司于2019年4月19日向缪小权开具的案涉商铺租金发票，金额8931元。城投公司陈述：城投公司与缪小权签订租赁合同前，案涉的三间商铺城投公司曾委托上海意特企业营销策划有限公司太仓分公司出租过给缪小权，后城投公司与上海意特企业营销策划有限公司太仓分公司解除合同，并直接与缪小权建立租赁合同关系；唐清既非城投公司员工也非城投公司收取租金的代理人，唐清也从未将收取租金交至城投公司处；缪小权擅自转租的行为从未通知过城投公司，城投公司也从未授权过唐清对该转租行为进行认可，城投公司直到起诉之后到商铺现场查看才发现实际经营者已不是缪小权；城投公司收取刘东琼代付的租金时一直以为刘东琼是缪小权开酒吧的合伙人，是代缪小权支付租金的。上述事实，由城投公司提供的租赁合同、房屋权属证明、工商档案、建筑平面图、律师函及邮寄凭证、银行回单、发票，金凰凰酒吧提供的收款收据、发票以及双方的当庭陈述予以证明。一审法院认为：城投公司就案涉商铺拥有合法产权，其与缪小权之间的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同约定行使权力、履行义务。关于缪小权以城投公司认可其转租行为并实际收取次承租人租金为由，主张其与城投公司之间的租赁合同已于2017年9月份实际解除的抗辩意见。根据合同的相对性，缪小权将案涉商铺转租给次承租人，与次承租人建立租赁合同关系的是缪小权，而非城投公司。即便城投公司知晓并同意缪小权的转租行为，也不代表城投公司直接与次承租人建立了租赁合同关系。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十七条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持；次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。可见，在缪小权拖欠租金的情况下，城投公司有权收取次承租人代为缴纳的欠付租金，城投公司收取刘冬琼代付租金的行为亦不代表其认可与缪小权解除合同关系，而与次承租人直接建立合同关系。现缪小权未能提供证据证明其与城投公司间的租赁合同关系已经解除、房屋已由缪小权腾退归还给城投公司，故对缪小权的抗辩意见，一审法院不予采纳，缪小权应就合同期内的租金以及合同到期后至腾退归还前的占有使用费履行支付义务。根据合同约定，最后一期即2019年2月10日至2019年8月9日的租金支付期限已于2019年2月9日届满，根据城投公司自认的租金支付情况及提供的银行回单、发票，缪小权已缴纳租金35362元，尚欠34638元租金未付。至于金凰凰酒吧提供的证明其向唐清缴纳租金的两张收据，其中2019年2月15日的收据载明的交款单位为金凰凰3-309、310、311、314室，与案涉商铺无关；2019年3月21日的收据交款单位处虽未载明具体商铺号，但该张收据仅有唐清本人签字，并无任何内容显示与城投公司有关，现城投公司对该笔租金不予认可，缪小权、金凰凰酒吧亦未能提供证据证明唐清具有代替城投公司收租的相应权限，故一审法院对2019年3月21日的收据所涉的10000元租金与本案的关联性碍难确认。对于城投公司要求缪小权支付2019年8月9日前结欠的案涉商铺租金34638元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。案涉商铺租赁合同已于2019年8月9日到期，但缪小权至今未按照合同约定将其腾退归还给城投公司，理应支付占有使用费。且案涉商铺现实际由金凰凰酒吧占有使用，其亦负有相应腾房义务，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。城投公司现参照租赁合同约定的租金标准要求缪小权、金凰凰酒吧共同支付2019年8月10日至2019年10月9日的占有使用费5833.33元，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于城投公司要求缪小权支付违约金7000元（按租赁合同年租金35000元的20%计算），依据为《租赁合同》第七条第二款约定“乙方于应交付租金之日起10日内未交付租金的，甲方会及时进行书面催促，在书面催促后10日内乙方仍未交付租金的，甲方会及时发放律师函，在甲方发放律师函后10日内乙方仍未交付租金的，除应补交欠租外，每逾期一天按年租金的20%交付违约金”。因该条约定每日20%年租金的违约金标准过高，城投公司现仅按照年租金20%主张违约金。缪小权逾期支付租金已构成违约，在城投公司向其发送律师函后，其仍至今未予交清租金。这一违约行为给城投公司造成了相应的损失，现城投公司主张年租金20%的违约金7000元，符合合同约定和法律规定，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、缪小权于判决生效后七日内支付太仓市城市建设投资集团有限公司2019年8月9日前结欠的租金34638元及违约金7000元；二、缪小权、太仓市城厢镇金凰凰酒吧于判决生效后七日内共同支付太仓市城市建设投资集团有限公司2019年8月10日至2019年10月9日的占有使用费5833.33元。案件受理费987元，由缪小权负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：缪小权与城投公司签订的租赁合同合法有效，双方应按约履行。缪小权主张租赁合同已于2017年9月解除，其此后未占有房屋，且其他承租人已向城投公司委托收款人员唐清支付了租金，缪小权不应再支付租金及占有使用费。城投公司主张租赁合同于2019年8月9日到期终止，缪小权未归还房屋，城投公司未授权唐清收款，缪小权应支付租金及占有使用费。关于合同关系的存续期间。缪小权自称其是在2017年9月将房屋转租给次承租人张家艳，后房屋又经历了多次转租。在此情况下不论城投公司是否知晓并认可转租行为，均不导致缪小权退出其与城投公司之间的租赁合同关系，缪小权认为转租后其与城投公司之间的合同即解除没有事实和法律依据。本院认定双方的合同于2019年8月9日到期终止。关于缪小权欠付的租金的认定。缪小权主张城投公司授权的唐清己已全额收取房租费用，由其在一审中提交的缪小权的代理人与唐清的通话录音为证。该录音在一审中已进行了质证，录音本身无法证明唐清的身份及权限。金凰凰酒吧提交唐清签字的两张收据，其中一张与涉案商铺无关，另一张仅有唐清签名，无城投公司印章。缪小权在二审中表示唐清拒绝出庭接受调查，因此其主张唐清有权代表城投公司收取租金没有依据，本院不予采信。缪小权应向城投公司支付合同期内的欠付租金34638元。缪小权认为一审法院未向唐清调查程序违法也不能成立。关于占有使用费的支付主体。缪小权在合同到期后未按照约定将房屋腾退交还给城投公司，应支付占有使用费。其认为房屋由金凰凰酒吧占有即其可免除支付占有使用费的义务不能成立。缪小权与金凰凰酒吧其中一人债务清偿或执行后，其他债务人同等数额之债务消灭。综上，缪小权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费987元，由上诉人缪小权负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  沈军芳二〇二〇年五月二十五日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。