常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0404民初1153号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路12号之一506-508。法定代表人：周煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：高杨，江苏乐天律师事务所律师。被告：金波，1981年7月30日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。被告：王贝，女，1980年7月31日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：金波，系王贝丈夫，概况同上。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司诉被告金波、王贝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员谢志辉独任审判，于2020年4月22日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人高杨，被告及被告王贝的委托诉讼代理人金波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、判令被告一、二立即向原告支付物业费11696.7元、电梯费3534.3元，违约金30111元，共计45342元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告一、二系云山诗意花园1栋乙单元2003室的业主，2009年6月6日，原、被告间签订了前期物业合同，约定由原告为云山诗意花园提供物业服务，被告一、二依约支付物业费。按照协议约定物业费应每月缴纳，但自2011年6月1日起，被告一、二共拖欠原告物业费11696.7元、电梯费3534.3元，违约金30111元，共计45342元。原告为此曾多次催要，但被告一、二仍拒绝支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、前期物业服务协议一份。2、欠费支付明细单一份。3、催收函、律师函、寄件单、邮件查询单八页。4、云山诗意物业提费投票表决结果报告、关于云山诗意花园项目收费标准备案的报告各一份。两被告未作书面答辩。庭审中辩称：物业费没交是因为我们家阳台不明原因的漏水渗水，物业起码来看了3次，社区也来看过1次。社区当时参与调解的时候，一致的诉求是由物业寻找具备资质的鉴定机构鉴定渗水原因，究竟是楼上2103阳台防水没有做好，还是由于外墙渗水。物业后来给我们回复说找不到这样的鉴定机构，让我找，我说我可以找，但是费用由谁来出，一直没有达成一致，所以拖到现在。最后一次调解社区没有参加，在物业那里调解的，起因是2103室业主想要接通他们的阳台水管，我也同意了他们的要求，他们也确实重新接了，但还是有隐隐的渗水，我不能确认是什么原因导致的。之前我们到法院调解过，我说了这个事情之后，法院的人让我们回去自行协商解决，社区才介入的。楼上业主的态度是让我们起诉他们。我昨天去找了物业公司，查询之前三次的调解记录或者协商记录，物业公司的答复是没有找到。我认为任何一次和解都应该记录在册，这应该是他们的工作失误。我打电话给花南社区，他们说如果有需要，可以去他们那边调取调解记录，后来社区又打电话给我说上级部门不同意将此调解记录给我，如果法院需要他们可以来作证。由于阳台不明原因的渗水所导致的物业费的纠纷，我们的态度是有因才有果，我们想针对此事有个相对满意的结果，电梯费我愿意给的，物业费是要搞清楚原因后再解决，但是违约金方面，我们不同意支付，因为如果这件事没发生，就不会有我们不交物业费的事情了。在第一次发现阳台漏水渗水的时候，我们阳台上有一排柜子被泡烂了，就拆掉了，当时我们也提供了相关票据给物业，然后我们重新粉刷了阳台靠水池一面的墙，并且贴了瓷砖。我拍了照片，阳台内侧的客厅窗帘内侧（客厅左右两侧）也有墙面起泡的现象（没有漏水，但是墙面凸起了）。在梅雨季的时候，返潮情况特别严重，让我觉得很有可能是外墙渗水导致的。我没有让物业对漏水进行具体的修复，我只是要求物业公司联系1幢乙单元2103室业主及社区来协调此事，没有任何单位、任何人告知我漏水渗水的具体原因，到目前为止我的阳台漏水渗水情况没有得到解决，物业并没有达到为业主协调解决问题的作用。我拨打过市政热线12345投诉过物业的不作为以及花南社区的监管不力。我曾经与物业相关人员讲过有可能是外墙渗水，我也找鉴定机构到我家初步查看过，我咨询了鉴定费，大概在5000元左右，但因为鉴定费没有落实，所以就搁置了。我去物业查看调解记录，物业说没有，这能说物业公司管理到位了吗？我虽然把票据给物业看过，但是从来没有要求哪一方赔偿，是想找到导致渗水的原因后，由相关责任方承担赔偿。我们二人没有想过恶意拖欠物业费，需要把阳台渗水的原因查明之后再与物业公司协商物业费及违约金的支付。两被告为支持其答辩观点提交照片2张作为证据。经审理查明，2009年6月6日，原、两被告签订“前期物业服务协议”一份，约定原告为两被告【位于云山诗意花园3栋（实际为1栋）乙单元2003室（注明面积89.6平方米）】提供物业服务，房屋按每平方米1.45元计收。电梯按每平方米0.4计收。费用缴纳时间为每月的第1日至第10日。合同还就其他内容做出了约定。2014年6月20日，经征求业主同意，物业服务费调整为每平方米1.50元。据此，原告核准两被告2014年6月前每月应交物业费75元，电梯费35.7元。2014年6月后物业费每月93.7元。原告于小区开始交付时进场提供物业服务。因案涉房屋阳台西侧发生漏水，造成柜子损坏，墙皮起泡脱落，经物业协调维修，虽然问题基本解决，但漏水原因至今不明，两被告遂于2011年6月开始停付物业服务费至今。经原告多次催要未果，原告遂诉至本院，要求判如所请。以上事实由原、被告提交的证据和双方庭审中陈述得到证实。经本院现场察看，1栋乙单元2003室房屋阳台西侧项部有严重的陈旧性漏水痕迹，墙皮脱落，客厅南面左侧空调管线孔周围有隐隐水渍印，下部与插座孔等高处附近有陈旧性渗水痕迹，墙皮起泡，客厅南面右侧下部仍有潮湿，左侧不明显。本院认为，原、被告签订的物业服务合同合法有效，当事人应当按照合同约定义务全面及时履行。被告房屋交付后不久就出现不明原因渗水，该责任应当区分原因，由责任人承担。现原告履行了协调维修义务，虽然仍未取得被告满意的效果，但业主发现住房存在问题，物业应当积极协调解决，而查明原因并非物业公司的责任，被告如发现属于公共部位存在问题仍可以要求物业继续维修，但并不能依此作为拒交物业服务费的理由。现原告按约履行了合同义务，被告也应当按照物业服务合同约定支付物业服务费。原告诉讼请求主张权利为99个月，事实陈述却表示欠费103个月，本院从其诉讼主张，确认为99个月。故原告要求两被告支付从2011年10月起至2019年12月的物业服务和电梯运行费的诉讼请求本院予以支持。但原告主张的违约金明显偏高，本院酌情调整为按月费率1.2%计算。同时，鉴于双方矛盾产生事出有因，应当适当减轻被告的违约责任，本院酌定由被告承担30%，具体计算方式为月计费率×欠费期数×（欠费期数＋1）÷2×月费额×30%，故2011年10月至2014年6月为1.2%×33×34÷2×110.7×30%＝223.57元，2014年7月至2019年12月为【1.2%×66×67÷2×129.4＋1.2%×110.7×33×66】×30%＝1897.95元（合计2121.52元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、被告金波、王贝于本判决生效之日起五日内给付原告广州方圆现代生活服务股份有限公司至2019年12月31日止的物业服务费11696.7元，电梯运行费3534.3元。二、被告金波、王贝于本判决生效之日起五日内给付原告广州方圆现代生活服务股份有限公司违约金2121.52元。三、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取234元（原告已预交），由两被告承担100元，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司承担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  谢志辉二〇二〇年五月十五日书记员  恽孟娟