江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1382号上诉人（原审被告）：孙银河，女，1967年10月20日生，汉族，住兴化市。被上诉人（原审原告）：堵小进，男，1987年8月5日生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：郑汉甜，江苏天辩律师事务所律师。原审被告：周潮生，男，1991年4月24日生，汉族，住兴化市。原审被告:苏州尚九楼酒店有限公司，住所地苏州市吴中区吴中大道1109号越湖大厦1幢9楼。法定代表人：孙银河。上诉人孙银河因与被上诉人堵小进、原审被告周潮生、苏州尚九楼酒店有限公司（以下简称尚九楼公司）合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2019）苏0506民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙银河上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回堵小进的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：2019年1月30日，埭锋公司(甲方)与尚九楼公司(乙方)签订房屋退还协议一份，约定：房屋租赁合同于2018年12月7日到期，该房屋到期后甲方不继续租赁给乙方。经盘点，乙方酒店内可移动装修和物品作价20万元抵偿给乙方，不可移动之装修甲方不要求乙方拆除，按现状保留；上述冲抵后，甲方支付给乙方52767元。当日，埭锋公司出具证明，确认尚九楼公司已返还承租房屋。属认定事实不清，主要证据不足。一审法院只是根据被上诉方出具的证据三《房屋退还协议》而错误认定。被上诉方出具的证据三《房屋退还协议》是一份虚假证据。首先房屋退还协议的乙方应该为上诉人，因为苏州埭锋公司与尚九楼的租房合同中法人代表为上诉方，所有签字均是上诉人，与被上诉方没有任何关系。其次，乙方的签名系伪造的，与甲方的签字系同一人所签。再次，在此证据二，经核算乙方应支付甲方2019年1月18日之前结欠的房租，物业费水电费本金合计147233元(该费用不包括违约金，违约金甲乙双方按照原租房合同的约定另行计算)。既然堵小进说账已结清了，那为何费用不包括违约金，说按原租房合同的约定另行计算?其中并没有注明违约金，不包含被上诉人经营期间的违约金。还有，被上诉方称与物业的帐已结清，物业支付给被上诉方52767元。并没有提供任何打款凭证，被上诉方辩称与本案无关，不需要提供。堵小进辩称，一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。周潮生、苏州尚九楼酒店有限公司未作述辩。堵小进向一审法院起诉请求：1、判令孙银河、周潮生按约定将尚九楼公司的全部股份转让给堵小进，尚九楼公司协助办理变更登记；2、判令孙银河、周潮生退还堵小进押金160126.4元及利息1712.35元（暂计至2019年3月30日，实际以160126.4元为基数自2019年1月30日起按同期银行贷款利率的1.5倍计算至实际履行之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。后，堵小进撤回第一项诉讼请求。一审法院认定事实：尚九楼公司于2013年8月7日注册成立，股东为孙银河、周潮生。2017年9月20日，堵小进（受让方、乙方）与孙银河（转让方、甲方）签订《转让协议》一份，约定：甲方同意将其自营的位于苏业市吴中区的宾馆全套设备、证件转让给乙方；转让费总计人民币610000元，具体财产包括：房屋现有的全部设备、设施、厨房用品、装饰等，以及甲乙双方认可的其他物品，具体以详细登记表为准；甲方租期到2018年12月7日止，即甲方与埭锋物业签订合同终止之日。本协议签订后由甲乙双方至工商局办理股权转让等手续(注：尚九楼公司的所有股权转让给乙方)；甲乙双方在签署该协议的签订日前，该宾馆以及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方承担，该房屋所涉及的房租、水电费、物业管理费等费用都由甲方清算，如有甲方尚未缴纳的费用，由甲方全部承担，乙方概不负责；该协议签订后，所产生的一切费用均由乙方承担，甲方概不负责；甲方须配合乙方办理证件手续的变更，法人代表暂不变。转让后所发生的一切问题及法律责任由乙方承担，甲方概不负责；转让费分五次付清：1.第一次甲乙双方在宾馆设施设备清点交接完毕，本协议签订之日，乙方向甲方支付转让费360000元，2.第二次在2018年11月8日，乙方向甲方支付100000元，3.第三次在2019年12月8日，乙方向甲方支付80000元，4.第四次在2020年12月8日，乙方向甲方支付40000元，5.第五次在2021年12月8日，乙方向甲方支付30000元。(注：具体以与物业签订合同时间为准付剩余款)；乙方需把甲方的押金全额付给甲方，甲方把押金单转给乙方保存，合同期满后甲方需配合乙方办理续租手续，如因甲方原因使得续租中断，甲方无条件放弃剩余款项，并无条件将乙方押金退还乙方，但乙方所欠物业的费用需由乙方结清。如因乙方原因使得续租中断，乙方无条件把甲方剩余款全额付清，甲方配合乙方处理好押金问题。如乙方中途转让股权或宾馆需通知甲方，并在转让前将剩余款项全额付清给甲方。同日，堵小进（乙方）与孙银河（甲方）签订《补充协议》一份，约定因乙方资金未到位，在乙方欠款未付清之前，甲方暂不办理股权转让手续，乙方承诺所欠款在2017年10月15日之前结清。结清后甲方需配合乙方办理股权转让手续。如逾期没有结清，乙方无条件放弃宾馆，自动退出，甲方收回。注：房租费从9月8日开始，由乙方承担。物业费从8月8日开始，由乙方承担。水电费从8月1日开始，由乙方承担。各方一致确认：因合同签订当天，堵小进无法付清押金及首期转让款，故双方签订补充协议，约定堵小进于2017年10月15日前付清押金及首期租金。堵小进自2017年9月15日起至2017年10月12日止共转账524700元给被告，其中部分款项转给周潮生。各方均确认上述款项中包含本案的160126.4元押金。堵小进称周潮生接收了其中的大部分款项，周潮生实际为合同相对方，故其要求周潮生承担共同还款责任。但堵小进同时表示押金和租金是零零散散交付的，无法区分押金包含在哪笔转账中。2018年12月21日，孙银河出具告知函给堵小进，载明：我与你签订的《转让协议》，根据协议约定，租期已于2018年12月7日到期，由于第三方原因（即业主方）不能续签，本人正式告知你在收到本告知函后7天内清空租赁房屋。在你承租经营的范围内可移动物可以由你作价处理，但原装修墙体等与房屋基本成为整体的部分不得损毁拆除，否则由此引起业主向本人主张违约、赔偿、扣除押金等后果的全部责任及相关费用由你承担。2019年1月30日，埭锋公司（甲方）与尚九楼公司（乙方）签订房屋退还协议一份，约定：房屋租赁合同于2018年12月7日到期，该房屋到期后甲方不继续租赁给乙方。鉴于乙方酒店客房已预售到2019年1月18日，甲方同意乙方房屋续租到2019年1月18日止，即房屋租金、物业费、水电费一并计算至2019年1月18日止；经核算，乙方应支付甲方2019年1月18日之前结欠的房租、物业费、水电费本金合计147233元（该费用不包括违约金、违约金甲乙双方按照原租房合同约定另行计算）；经盘点，乙方酒店内可移动装修和物品作价20万元抵偿给乙方，不可移动之装修甲方不要求乙方拆除，按现状保留；上述冲抵后，甲方支付给乙方52767元。当日，埭锋公司出具证明，确认尚九楼公司已返还承租房屋。以上事实，由《转让协议》、《补充协议》、工商登记信息及一审庭审笔录等在卷予以证实。堵小进主张因孙银河欠付埭锋公司租金等费用，导致埭锋公司未与其续签房屋租赁合同，孙银河违反合同约定，应返还其押金，提供了如下证据：1、埭锋公司于2016年9月21日出具给孙银河、尚九楼公司的通知一份，载明尚九楼公司未按约交纳相关费用，已严重违约，埭锋公司特此通知双方签订的《大厦管理服务合同》自2016年9月21日终止，请尚九楼公司收到解除通知函后10天内支付所欠款项和违约金并退还房屋。2、埭锋公司于2018年11月30日出具给孙银河、尚九楼公司的通知一份，载明因尚九楼公司自签约以来一直未按照合同约定及时足额交相关费用，经催缴，尚九楼公司一直未按约履行合同，故通知自租赁合同到期后，埭锋公司不再与尚九楼公司续签合同。3、埭锋公司于2019年2月27日出具给尚九楼公司的通知一份，载明因尚九楼公司在租赁期间一直未按照合同约定支付租金、物业费、水电费等各项费用，根据合同约定已严重违约，我公司曾发函解除租赁合同收回房屋，但鉴于贵公司的巨大投入，我公司同意贵公司履行承租合同到期满结束。合同约定逾期付款违约金每逾期一天按欠费总额1%计算违约金，因该违约金较高，我公司自愿下调，调整违约金按照年利率24%计算后，贵公司结欠的违约金和欠款本金累计达到160775.8元，与其单位交纳的租赁保证金160126.4元冲抵后，经结算我公司不予退还保证金给你公司。经质证，孙银河对证据1、证据3真实性没有异议，对证据2不予认可，其没有收到2018年11月30日的通知。孙银河陈述，堵小进与其签订合同时即知晓租赁合同到期后存在续租风险。埭锋公司发的通知仅是催款的一种方式，不能说明双方不再续租的原因。堵小进已实际经营尚九楼公司，堵小进与埭锋公司协商将其交纳的押金用于抵扣双方之间的差价补偿款存在恶意。为此，孙银河提供了如下证据：1、堵小进与其之间的微信记录，证明堵小进表示在公司过户后能自行取回押金。堵小进在微信中称“这周末你来一下苏州，我找人理好我们三方矛盾了…但是前提是公司需要过户！然后我帮你承担你欠物业的钱，将近4万，你跟你儿子尽量下周一能过来把公司过户，这样大家都不亏，我也能拿到押金。物业是一分押金都不会退，所以让你退我押金，你也不现实，我设备卖了，公司过户后，我也能拿到押金，就这样彻底解决9楼的事。”2、录音资料（堵小进与孙银河及孙银河与埭锋公司的方亮），证明堵小进与埭锋公司的方亮协商退房事宜，两方无权处理其交纳的押金。3、2018年5月21日的通知一份，证明在堵小进经营尚九楼公司期间欠缴租金等费用，埭锋公司也发了通知给尚九楼公司，说明通知仅是埭锋公司催款的方式。该份通知中载明尚九楼公司欠缴2017年9月1日前的租金，2017年5月8日至2017年8月7日的物业费，2018年2、3、4月的水电费，2018年6月8日至9月7日的租金。4、2018年12月15日的通知一份，证明堵小进在经营尚九楼公司期间同样存在违约问题，并不是被告单方面违约。该通知中载明埭锋公司与尚九楼公司签订的《大厦管理服务合同》已于2018年12月7日期满终止，但尚九楼公司未将租赁房屋归还，请尚九楼公司在收到通知后7日内清空租赁房屋（不可移动的设施和装修不得拆除），将租赁房屋返还并办理书面交房手续。另，尚九楼结欠的水电费、物业费、房租89320.64元及逾期付款违约金137189元也请在收到通知后7天内付清（见附件）。经质证，堵小进认为微信记录不完整，不能作为证据使用，且孙银河举证的微信内容仅反映双方协商的过程，并没有达成一致意见；对其与孙银河之间的录音没有异议，对孙银河与方亮之间的录音不清楚，堵小进提供的录音资料仅表明协商过程，不能达到堵小进的证明目的；对2018年5月21日的通知无法确认，但根据通知内容，恰好说明孙银河将尚九楼公司转让给其之前欠付租金、物业费等，已违约，2018年6月8日至9月7日的租金实际未到履行期限，其与埭锋公司也进行过协商，所以在其经营尚九楼公司期间不存在违约；对2018年12月15日的通知真实性没有异议，2018年8月，其与埭锋公司协商续租事宜，双方就2018年8月之后的租金支付达成方案，由其暂停支付，等协商出结果后再行支付，故被告所举证据不能达到证明目的。一审法院认为，堵小进与孙银河签订《转让协议》，约定孙银河将尚九楼公司的设备、股权等转让给堵小进，同时将尚九楼公司经营所租赁的房屋转租于堵小进，双方签订的《转让协议》包含股权转让、房屋转租等多重法律关系。关于涉案的押金问题，孙银河称其从埭锋公司处租赁涉案房屋时交纳给埭锋公司160126.4元租赁押金，堵小进交纳给其同等金额的押金，该押金应为房屋转租关系中的租赁押金。孙银河与埭锋公司之间的租赁关系已于2018年12月7日终止，未续签租赁合同，孙银河亦不能再转租涉案房屋给堵小进，且根据堵小进所举证据，埭锋公司多次发送通知给孙银河、尚九楼公司，明确在孙银河转租给堵小进之前尚欠付埭锋公司租金、物业费等费用，埭锋公司不再与尚九楼公司续签租赁合同，亦不与堵小进建立租赁合同关系，则根据上述两点，堵小进要求孙银河退还因房屋租赁事宜交纳的押金，合法有据，予以支持。虽然周潮生接收了《转让协议》项下的部分款项，但双方不能明确哪笔款项中包含涉案押金，且周潮生并未在《转让协议》中签字，堵小进以周潮生为合同实际相对方，要求周潮生承担还款责任，不予支持。堵小进已放弃要求配合办理股权转让手续，尚九楼公司并不负担相应的付款责任。堵小进与孙银河并未约定押金的退还时间，堵小进与埭锋公司办理相应的退房及交接手续后通过诉讼方式要求孙银河退还押金，关于该押金的利息损失，一审法院酌情认定自孙银河收到起诉状等副本材料之次日（2019年4月12日）起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算至实际给付之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、孙银河于判决生效之日起十日内支付堵小进人民币160126.4元及该款自2019年4月12日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.5倍计算至实际给付之日止的利息。二、驳回堵小进的诉讼请求。案件受理费人民币3539元，由孙银河负担。本院二审查明事实与一审法院认定的事实相一致。本院认为，堵小进与孙银河签订的《转让协议》系双方真实意思表示，双方均应恪守。《转让协议》明确约定，“乙方（堵小进）需把甲方（孙银河）的押金全额付给甲方，甲方把押金单转给乙方保存，合同期满后甲方需配合乙方办理续租手续，如因甲方原因使得续租中断，甲方无条件放弃剩余款项，并无条件将乙方押金退还乙方，但乙方所欠物业的费用需由乙方结清。如因乙方原因使得续租中断，乙方无条件把甲方剩余款全额付清，甲方配合乙方处理好押金问题。”孙银河根据协议实际收取了堵小进的租赁押金160126.4元。根据在案证据，能够证明埭锋公司曾多次发送通知给孙银河、尚九楼公司，孙银河在转租给堵小进之前尚欠付埭锋公司租金、物业费等费用，涉案租赁合同到期后出租方埭锋公司明确表示不再续签租赁合同。一审法院认定孙银河应当向堵小进退还收取的押金，符合双方合同约定，本院予以维持。孙银河认为涉案《房屋退还协议》等证据为虚假证据，但未能提供充分证据予以佐证，本院难以采信。综上所述，孙银河的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3539元，由孙银河负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  徐 辉审判员  杨 兵二〇二〇年五月十四日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。