西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2018）陕0104民初4893号原告(反诉被告)：王蓓茹，女，1956年3月8日出生，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人:孙爱虎，男，1956年2月5日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘红灯，陕西毕达律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西望业置业发展有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：全敬辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：白银涛，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：石磊，陕西宝伦律师事务所律师。原告(反诉被告)王蓓茹与被告（反诉原告）陕西望业置业发展有限公司（以下简称望业置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王蓓茹的委托诉讼代理人孙爱虎、刘红灯，被告（反诉原告）望业置业公司的委托诉讼代理人石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王蓓茹向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告望业置业公司签订的《房屋租赁合同》无效 ；2、判令被告望业置业公司赔偿损失170万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于XX城XX路XX段XX花园XX层商铺（含三楼办公场所）出租给原告，用于XX市场XX城，租期自2014年9月1日至2029年8月31日共15年，给予三个月免租装修期，自2014年12月1日正式起算租金，年租金103万元，三年递增一次，每次递增5%，并交纳保证金10万元。被告承诺出租房屋配套设施到位，手续合法。合同签订后，为便于经营，原告对承租房屋进行了装修改造，增添了三层电梯一部和二楼钢质楼梯，对一、二层毛墙毛地进行了装修，铺地砖、砌隔墙、设摊位、铺设电路和上下水管道，联系自来水公司通水，改造三楼露台增添办公场地及办公设施，共投资170万余元。装修改造完毕后，原告在对外招商过程中，发现此房没有建设规划手续，无法办理消防许可证，而无消防许可证就无法办理营业执照，也就不能合法经营。因上述手续问题，被告减免原告年租金25万元，原告第一年实际交纳租金78万元，第二年交纳租金30万元。因二楼无法对外经营，且2016年3月至11月底租赁房屋所在路段道路改建，交通被阻断。2016年3月，原告向被告书面反映经营中存在的问题，因当时村委会换届选举，被告一直拖延至2016年12月下旬方才答复，双方就下半年租金交纳未达成一致，后经多次沟通，原告希望与被告协商妥善解决无法办理消防影响原告经营事宜，均被拒绝。综上，被告故意隐瞒出租商铺是违规违章建筑这一事实，与原告签订的《房屋租赁合同》应属无效，被告应赔偿损失。被告（反诉原告）望业置业公司针对本诉辩称，一、《房屋租赁合同》签订时，原告对案涉房屋是否具备相关手续是知情的。房屋投入使用后，原告以案涉房屋欠缺相关手续影响经营为由要求减少租金，经协商,双方就减少租金事宜达成协议,约定在相关手续齐备后再按原租金执行，直至2017年4月，原告已经营两年有余。上述事实说明原告对案涉房屋的实际状况是知晓并认可的，现原告又以案涉房屋无相关手续为由要求确认合同无效，无事实和法律依据；二、原告在了解房屋实际状况的情况下与被告签订《房屋租赁合同》，未经被告同意即进行装修,即使租赁合同无效，原告也对合同无效存在一定的过错，原告的损失应由其自行承担，原告诉请被告承担损失170万元，无依据，应予驳回。被告（反诉原告）望业置业公司向本院提起反诉请求：1、判令原告王蓓茹以年租金78万元为标准支付被告自2016年4月1日至实际腾房之日即2019年10月1日的房屋占有使用费；2、本诉及反诉费均由王蓓茹承担。事实与理由：《房屋租赁合同》签订后，被告已按合同约定向原告交付了房屋，原告已实际占有使用房屋至今，这也说明涉案房屋现状并未影响原告办理营业执照，也未影响原告正常经营使用。2015年10月13日，双方签订补充协议，被告做出让步，同意每年减少租金25万元，原告按补充协议的约定向被告交纳租金至2016年3月，此后再未交纳租金。即使合同无效，因原告已经实际占有并使用租赁房屋，原告也应按补充协议约定的租金标准向被告支付2016年4月至实际腾房之日的占有使用费，遂提起反诉。原告（反诉被告）王蓓茹针对反诉辩称，被告对外出租房屋时,隐瞒了没有建设规划许可证、没有产权证的事实,房屋交付后,因没有合法手续无法办理消防许可证,也无法办理营业执照,导致无法正常经营。原告交纳租金至2016年3月, 2016年3月至2016年11月期间因城市道路改造致无法经营，原告提出减免租金的申请，被告迟迟未予答复，2016年4月后的租金不应再向被告交纳，被告反诉请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2014年1月15日，原告王蓓茹与被告望业置业公司签订《房屋租赁合同》，约定，望业置业公司将位于XX城XX路XX花园XX层商铺租赁给王蓓茹经营，两层商铺年租金100万元，租赁期限15年，自2014年9月1日至2029年8月31日，房租从2014年12月1日起算。房租按半年期以预交方式交纳，王蓓茹于装修进场前支付第一期半年租金，以后提前一个月交纳下一期半年租金，以此类推。合同签订之日，王蓓茹交纳保证金30万元作为履行合同的保证金，合同履行后，双方同意将保证金中的20万元作为房租，如王蓓茹中途放弃，保证金作为违约金不予退还。合同期满，各种费用结清后，望业置业公司退还剩余的保证金10万元。同时约定，望业置业公司将三楼办公房五间约100多平方米出租给王蓓茹，年租金3万元。租赁房屋所附物品有：卷帘门20个,一楼塑钢窗19个,二楼塑钢窗19个,三楼塑钢窗9个,防盗门10个, 200千瓦变压器1台，水、配套设施齐全、二楼玻璃幕墙。2014年9月1日，望业置业公司将商铺及办公房交付给王蓓茹，交付时商铺及办公房均是毛墙毛地。一层商铺建筑面积约1000平方米，计18间；二层商铺建筑面积约1100平方米；三层为五间办公用房。原告收房后进行了整体装修和水电路改造，加装电梯一部；一楼至三楼的楼梯加装木质墙裙，并装有9部监控设备；在一层加建2间卫生间和一间值班室；将二层分割成26间独立的档口，修建配电间和洗手间；三楼加建约400平方米的钢结构房屋，并进行装修和添设办公设施。后，原告将一层商铺对外出租，三层作为办公用房，二层商铺一直处于空置状态。2015年5月29日，原告就二层商铺的经营问题致函被告，函称：二楼市场无法办理消防许可证，无房产正规手续，导致无法办理蔬菜市场经营证，因此不具备商铺营运的基本条件，很多商家因无法办证而终止合作意向。认为二楼不能正常营运的主要责任在望业置业公司，望业置业公司应承担主要损失，并提出减少年租金30万元以保证经营活动继续开展或退出经营。望业置业公司收函后，双方经协商，于2015年10月13签订《补充协议》， 约定，因二楼商铺暂时不具备经营条件，暂定每年减免房租25万元，待二楼商铺恢复正常经营后，恢复原合同房租。2016年3月30日，原告再次以“因无建房手续，无法办理消防许可证，无法解决市场营业执照问题，二楼市场招商目前仍无进展。一楼商铺因种种原因也经营困难”为由，申请下调年租金为50万。但双方未就再次下调租金事宜达成一致意见。另查， 王蓓茹分别于2014年1月15日交纳租金30万元（其中20万元转为租金，10万元为保证金），2014年8月1日交纳租金63万元，2015年12月2日交纳租金25万元，2016年1月13日交纳租金30万元，合计148万元。以《补充协议》约定的年租金78万元为标准，从《房屋租赁合同》约定的计租日2014年12月1日计算，该148万元已抵充租金至2016年10月23日。之后，王蓓茹再未向望业置业公司交纳过租金。2017年2月13日，望业置业公司向王蓓茹发函催要租金，王蓓茹回复称“未按期交付租金的原因是商铺无手续，无消防设施，无法依法经营，本人已在2016年3月30日书面反映，现因无结论，只能司法解决。”2019年10月24日,望业置业公司与王蓓茹就商铺移交问题签订《协议书》，双方一致确认，自2019年10月1日起，王蓓茹将双龙花园南侧付2号两层钢结构商铺管理经营权移交给望业置业公司，由望业置业公司对上述商铺进行经营管理。王蓓茹与商户签订的承包经营合同、租赁合同等合同的权利义务自该日起由望业置业公司承继，王蓓茹应积极配合望业置业公司办理相关手续，并整理、清算、处理完毕该日之前与租户的债权债务关系……双方存在的经济纠纷待法院判决后进行结算与赔偿。2019年10月1日,王蓓茹将商铺、办公用房整体移交给望业置业公司,包括装饰装修、电梯及改扩建部分。本案审理中，王蓓茹申请对其装修、改扩建部分的原值和残值进行评估，本院依其申请将上述事项委托西安市中级人民法院司法技术鉴定室，西安市中级人民法院司法技术鉴定室委托陕西运华资产评估有限责任公司对本案租赁合同涉及的构筑物及装修资产进行评估，评估范围包括三楼搭建的钢架房、一楼搭建的值班室等。1-3楼装饰装修主要为房屋天棚吊顶、墙面粉刷乳胶漆及墙面贴瓷、地面铺砖及木地板、木包门及钢化玻璃门、室内砖隔墙及彩钢复合板隔墙、玻璃隔断、钢化玻璃地弹门、电梯及卫生间卫浴等。2019年11月5日，陕西运华资产评估有限责任公司作出陕运华评报字【2019】第1062号和第1096号评估报告，评估结论为:评估基准日的市场价值为95.984万元;评估基准日的市场价值为129.736万元。又查，案涉房屋至今未取得建设规划许可证，亦无房屋权属证。本院认为，本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的效力；二、合同无效的过错责任；三、王蓓茹对案涉房屋的装饰装修和改扩建是否经望业置业公司同意及合同无效后装饰装修、加扩建部分的损失如何分担；四、合同无效后的房屋占有使用费应如何认定和处理。关于《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”案涉房屋至今未取得建设工程规划许可证，依照上述法律规定，原、被告双方订立的《房屋租赁合同》依法应认定无效。关于《房屋租赁合同》无效的过错责任问题。望业置业公司明知案涉房屋无建设工程规划许可证等合法手续仍对外出租，且也无证据证明其在向王蓓茹出租时明确告知了房屋未取得建设工程规划许可证等合法手续的真实情形，望业置业公司之行为属于欺瞒案涉房屋无相关合法手续的事实而向王蓓茹出租，望业置业公司对合同无效应承担主要过错责任。王蓓茹作为承租人有查验出租房屋权属情况的审慎审查的注意义务而未尽，在与望业置业公司签订合同时有条件核实而未核实相关情况就与望业置业公司签订《房屋租赁合同》，因此王蓓茹对合同的无效亦有一定过错。关于王蓓茹对案涉房屋的装饰装修和改扩建是否经过望业置业公司同意及合同无效后装饰装修和改扩建部分的损失如何分担问题。望业置业公司交付的房屋是毛墙毛地，不符合商铺经营使用的条件。王蓓茹承租后，为能达到正常使用条件对房屋进行了合理和必要的装饰装修和改扩建，该行为不属于恶意添附，而系符合租赁合同约定用途而为的善意添附。在合同履行中，2015年5月王蓓茹在向望业置业公司的致函中，明确提到了其进行装饰装修和改扩建的事实，望业置业公司收函后对王蓓茹的装饰装修和扩建行为并未表示反对。上述事实，可以视为望业置业公司同意王蓓茹对租赁房屋进行装饰装修和改扩建。本案审理中，王蓓茹已依据双方协议于2019年10月1日将涉案房屋整体移交给望业置业公司，包括已形成附合的装饰装修、改扩建部分及水电等，望业置业公司已接收并同意利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，望业置业公司应向王蓓茹支付装饰装修及改扩建部分的折价款。折价款指的是装饰装修及改扩建部分的现值而非原值，经评估上述装饰装修及改扩建部分现值为95.984万元，故望业置业公司应向王蓓茹补偿折价款95.984万元。原告诉请参照原值赔偿损失170万元，无依据，不予支持。关于合同无效后的房屋占有使用费如何认定和处理的问题。王蓓茹已交纳房屋占有使用费至2016年10月23日，此后至2019年10月1日房屋移交之日是否还应交纳房屋占有使用费及占有使用费如何计算问题，是双方争议的焦点。《房屋租赁合同》虽然无效，但王蓓茹实际使用房屋至2019年10月1日，根据合同无效后财产返还的法律规定，王蓓茹实际占有使用期间财产性利益应返还给望业置业公司，因此,王蓓茹应向望业置业公司支付其实际占有使用房屋期间的房屋占有使用费，原告主张合同无效后其不需再支付任何费用的理由，无事实及法律依据,依法不能成立。关于房屋占有使用费的标准问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该解释中的参照并非完全按照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费,而是将合同约定的租金标准作为一项考量因素，结合造成合同无效的过错程度、承租方对房屋的利用程度等方面综合进行考察,来确定房屋占有使用费的标准。本案中，王蓓茹承租后，因该房屋无合法手续，二层商铺一直无法对外招商出租，处于空置状态，一层商铺虽对外出租，但因受二层商铺的影响，也未能达到完全利用的程度，因此如完全参照合同约定的租金标准确定王蓓茹支付占有使用费,可能与其获取的占有利益不符，有失公平，故根据造成合同无效的过错程度、王蓓茹对房屋的实际使用状况等因素综合考虑，2016年10月24日至2019年10月1日期间的使用费按原租金78万元的35%计算， 依此计算,王蓓茹应向望业置业公司支付该期间的房屋占有使用费80.1797万元。望业置业公司诉请按年租金78万元计算占有使用费，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王蓓茹与被告（反诉原告）陕西望业置业发展有限公司签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）陕西望业置业发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王蓓茹装饰装修、改扩建折价款95.984万元；三、原告（反诉被告）王蓓茹于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陕西望业置业发展有限公司房屋占有使用费80.1797万元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）本诉费20100元，反诉费13900元，评估费30000元，合计64000元，由王蓓茹负担27880元，陕西望业置业发展有限公司负担36120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      王  霞审    判    员      冯林林审    判    员      岳  鹏  二Ｏ二Ｏ年五月二十七日 法  官  助  理          郑晓霞书   记   员       马  莉  1