四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终19031号 上诉人（原审被告）郭用坚，男，1947年10月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托代理人廖振琦，四川聚仁德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都威斯顿经营管理有限责任公司。住所地：四川省成都市武侯区科华北路60号。 法定代表人夏勇，总经理。 委托代理人杨予霄，四川兴远律师事务所律师。 委托代理人刘晓倩，四川兴远律师事务所律师。 上诉人郭用坚因与被上诉人成都威斯顿经营管理有限责任公司（以下简称威斯顿公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2019）川0191民初6550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2006年10月30日，威斯顿公司与成都怡和天成房地产开发有限公司签订了《神仙树大院前期物业服务合同》，由威斯顿公司为该项目提供前期物业服务。该前期物业合同中载明，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.9元／月／平方米。业主应于收房之日或《商品房买卖合同》约定的交房日起全额交纳物业服务费用。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月十日前履行缴纳义务。2008年8月2日，威斯顿公司与郭用坚签订《［神仙树大院］物业相关费用收缴协议》，该协议约定，郭用坚根据《［神仙树大院］前期物业服务合同》《［神仙树大院］业主临时公约》及本协议之约定，按期向威斯顿公司缴纳物业服务费（人民币1.9元／月／平方米）。若逾期交付物业服务费，威斯顿公司可按逾期天数（从逾期之日起计），每天按延付金额的万分之五加收违约金。威斯顿公司为一级资质物业服务企业，按四级物业服务标准提供物业服务。郭用坚系高新区××路×号房屋的业主，该房屋建筑面积136.65平方米，其未支付威斯顿公司2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费。2015年4月，威斯顿公司在神仙树大院小区内张贴《致神仙树大院全体业主的公开信》，称因经营困难，依据《成都市物业服务收费市场价格信息发布管理暂行规定》《2012年度成都市中心城区普通住宅物业服务收费市场价格信息》以及结合近几年神仙树大院运行收支亏损数据，威斯顿公司拟调整物业公共服务收费标准，物业公共服务费调整为2.6元／平方米。威斯顿公司将于2015年4月就物业公共服务费调整事宜安排工作人员上门与业主沟通，征求业主的意见和建议并以书面形式进行表决。2015年9月11日，威斯顿公司申请对《神仙树大院调整物业公共服务费表决票》的统计结果进行公证。经公证人员现场对表决票的统计，统计结果为总面积422071.83平方米，总户数3092户，同意户数1592户，同意面积220080.7平方米，不同意户数128户，不同意面积17450.53平方米。根据该结果，威斯顿公司管理的神仙树大院小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意对物业费进行调整。郭用坚对该投票结果不予认可。并申请了证人马某、冯某、宋某、曾某出庭作证，拟证明以上业主的表决票并非本人签字。郭用坚另对表决票中由物业工作人员代签的表决票提出质疑，认为该部分表决票不能代表业主本人意思表示；另有部分表决票是同意适当上调，不能完全证明业主同意上调。2017年12月，威斯顿公司再次在小区内张贴《致神仙树大院全体业主的公开信》，载明威斯顿公司本拟于2016年初上调收费标准，但根据社区意见进行小区成立业委会的筹备，暂停了物业费调费工作，时隔两年多时间，业委会仍未成立，但威斯顿公司已难以为继。经慎重考虑，现威斯顿公司定于2018年1月1日起，神仙树大院住宅物业公共服务费将按照调整后的2.6元／平方米标准收取。 原审法院另查明，截止2019年5月20日神仙树大院有80%以上的业主按照2.6元/平方米缴纳了物业服务费。其中，对于被告提出异议的由物业工作人员代签的业主及同意适当上调的业主，除9户外，均按照了2.6元/平方米的标准缴纳了物业服务费。 原审法院还查明，郭用坚在2018年多次前往物业要求按照1.9元/平方米的标准缴纳物业服务费，威斯顿公司未收取物业服务费。 以上事实，有双方当事人的当庭陈述及《神仙树大院前期物业服务合同》《［神仙树大院］物业相关费用收缴协议》《商品房买卖合同》、（2015）成证内经字第15296号《公证书》、（2015）成证内经字第40070号《公证书》《神仙树大院调整物业公共服务费表决票》《成都威斯顿经营管理有限责任公司专用收据》、四川增值税专用发票等证据予以证明。 原审法院认为，案件为物业服务合同纠纷，争议焦点为威斯顿公司是否有权于2018年1月1日起按2.6元/平方米的标准收取物业服务费。首先，威斯顿公司与案外人成都怡和天成房地产开发有限公司之间签订了前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，威斯顿公司作为前期物业服务企业，郭用坚作为案涉房屋业主，均应受前期物业服务合同的约束。其次，《神仙树大院前期物业服务合同》约定的物业服务费收取标准为1.9元/平方米，现威斯顿公司要求物业服务费标准上涨至2.6元/平方米，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”及第二款“……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”之规定，威斯顿公司上涨物业服务费应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。威斯顿公司于2015年通过书面表决票的方式就提高物业费标准向小区业主征求意见。从威斯顿公司提交的（2015）成证内经字第40070号《公证书》可见，同意按2.6元/平方米的标准支付物业服务费的人数占该小区总人数的51.49%，同意按2.6元/平方米的标准支付物业服务费的总面积占建筑物总面积的52.14%，物业服务费上涨至2.6元/平方米已经取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意。郭用坚在庭审中主张部分投票存在代签情形，经审理查明，由物业工作人员代签的表决票，威斯顿公司提交了相应的短信记录以证明取得了业主的授权，且该部分表决票的业主除9户外均按照2.6元/平方米的标准支付了物业服务费，足以证明该部分业主对于表决结果的认可；而郭用坚所提出的其他存在代签的表决票，并不足以推翻双过半的票数统计结果。故原审法院对神仙树大院通过书面业主大会的方式对物业费上调至2.6元/平方米的标准取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的结果予以认可。再次，威斯顿公司系一级资质的物业服务企业，按照四级服务标准提供服务，根据《2012年度成都市中心城区普通商品住宅物业服务收费市场价格信息》，物业服务收费市场价格区间为1.85-2.85元，威斯顿公司以2.6元/平方米标准收取物业服务费符合该市场价格信息。最后，截止2019年5月20日，神仙树大院小区已经有超过80%的业主按照2.6元/平方米的标准向威斯顿公司支付了物业服务费，该结果也可以印证神仙树大院小区大部分业主对物业费调价至2.6元/平方米的认可。综上，威斯顿公司要求郭用坚按照2.6元/平方米的标准支付2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费4263.48元的诉请符合法律规定，予以支持。对于威斯顿公司要求郭用坚支付滞纳金351.73元的请求，因郭用坚曾多次前往威斯顿公司处缴纳物业服务费而威斯顿公司拒收，不存在违约的主观恶意，不予支持。另需说明的是，物业公司作为维护小区环境的重要因素，随着人力及物价的上涨，其管理成本也会有所增加，物业公司依法、合规、适当地提高物业费，客观上也充实了自身能力，有助于提高服务质量，继而提升其服务小区的整体品质，使得物业公司与该小区业主共同受益。希望在今后的合同履行过程中，物业公司与业主互谅互让，营造和谐共生环境。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郭用坚于判决生效之日起十日内一次性支付威斯顿公司物业服务费4263.48元；二、驳回威斯顿公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元，由郭用坚负担。 宣判后，郭用坚不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院事实认定、适用法律均存在诸多错误，物业公司无权擅自召开业主大会，违反物业服务合同约定擅自提高收费标准，业主有权拒交擅自涨价部分，原审法院违反居中审判原则和证据规则规定，故请求撤销原审判决并依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人承担。 被上诉人威斯顿公司二审中辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 本院二审查明的事实与原审判决一致。 本院认为，根据查明的事实，威斯顿公司于2015年9月11日申请对《神仙树大院调整物业公共服务费表决票》的统计结果进行公证，统计结果为案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意对物业费进行调整，后根据社区意见因小区正进行成立业委会的筹备，故暂停了物业费调费工作。因至2017年12月案涉小区仍未成立业委会，威斯顿公司遂在案涉小区张贴公开信于2018年1月1日起按调整后的标准收取物业服务费。威斯顿公司在案涉小区未成立业委会的情况下，通过安排工作人员上门与业主沟通，征求业主的意见和建议并以书面形式进行表决，表决结果为案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主均同意对物业费进行调整。上诉人无充分之证据证明该调查和征询、表决结果有虚假和违法之处，故威斯顿公司采取此种方法调整物业服务费用收取标准并无不当。原审法院判决郭用坚按调整后的收费标准向威斯顿支付欠交物业服务费正确。郭用坚的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人郭用坚负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇二〇年五月二十五日 书记员  陈 悦