江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终1630号上诉人（原审原告）：薛芹，女，1976年11月17日出生，汉族，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人：江李香，江苏宁嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏华农农贸市场管理服务有限公司（原南京水城华农农贸市场管理服务有限公司），住所地南京市江北新区柳州东路205号北外滩水城九街区商业中心二楼。法定代表人：胡舜华，执行董事。委托诉讼代理人：刘冬花，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈二永，男，该公司员工。上诉人薛芹因与被上诉人江苏华农农贸市场管理服务有限公司（以下简称华农管理公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初8034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛芹上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由华农管理公司负担。事实和理由：1、案涉合同应为华农管理公司提供的格式合同。该合同约定：“承包期间，上诉人和被上诉人任何一方无法约定或约定之外理由解除合同的，应当向对方支付相当于当月承包金2倍金额作为违约金。”该项违约条款对上诉人和被上诉人都能适用，已经约定双方的违约责任。但在该条后面又针对上诉人补充了一项：“若上诉人提前终止合同，保证金和剩余租金不予退还。”该项条款明显加重了上诉人一方的责任，根据合同法的第四十条规定，应将该条款认定为无效条款。2、一审认定“被告认为原告未经被告同意，超过15天停业，已违反合同约定”，该事实并无事实依据，并无确切证据证明上诉人停业超过15天的事实存在。3、一审查明“被告提供了通知函，有签收单为证，能证明被告向原告发出通知函”，但根据上诉人的陈述，上诉人没有收到任何通知函件，被上诉人擅自收回铺面，严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。综上，上诉人认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院支持上诉人请求。华农管理公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立。理由：1、上诉人认为“双方约定承包期间上诉人和被上诉人任何一方无约定或约定之外的理由，解除合同的应当向对方支付承包金的2倍作为违约金。若上诉人提前终止合同，保证金和剩余租金不予退还”等合同条款加重了上诉人的责任，但在一审法院已认定案涉租赁合同是双方当事人的真实意思表达，不违反法律法规的禁止性规定。被上诉人亦未同时适用两条条款约定的违约责任，因此，被上诉人未加重上诉人的责任。2、上诉人不承认连续15天停业，被上诉人在一审庭审中已提交未使用的水电证据以及停止经营的一组照片予以证明，一审法院也未采纳上诉人这一辩称。3、上诉人称未收到任何函件，该说法并不属实，被上诉人在一审中已提交上诉人的签收单证明上诉人收到函件。4、2018年8月1日上诉人至租赁商铺现场吵闹，后于2018年9月26日赴派出所调解，调解前房屋一直未实际收回。薛芹向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的租赁合同；2、华农管理公司退还薛芹交付的保证金10000元、3个月租金10000元、赔偿直接经济损失14586.25元（江苏省在岗职工平均工资标准58345元÷12月×3月），合计34586元；3、华农管理公司承担一审法院诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月16日，薛芹、华农管理公司签订《华农中心菜场天润城店场地使用合同》，约定由薛芹承租南京市浦口区百润路4号天润城第十一街区华农菜场包53商铺，经营理疗，期限1年，自2017年11月1日至2018年10月31日。2017年10月16日交房，免租期16天，若薛芹提前终止此份合同，需支付免租期租金。房屋每后租金60000元，保证金10000元，每年一付，提前三个月付清（补助2万元，第一年物业费减免）。合同第七条第3款规定，薛芹应按合同约定，按时足额支付水、电及物业管理等费用。……同时薛芹支付华农管理公司年租房保证金10000元，到期后算清水电等费用无息退还，若薛芹提前终止合同，保证金不予退还。第九条违约责任第1款，承包期间，薛芹、华农管理公司任何一方无法约定或约定之外理由解除合同的，应向对方支付相当于当月承包金2倍的金额作为违约金；若薛芹提前终止合同，保证金及剩余租金不予退还。第2款第（2）项规定，承包期间，华农管理公司非因本合同第九条第1款规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则视为华农管理公司违约，华农管理公司应当支付当月承包金2倍的金额作为违约金，余下未使用完的承包金多退少补。第3款薛芹的违约责任，薛芹有下列情况之一的，华农管理公司有权解除本合同、无条件切断水电等能源供应、自行迁出承包商铺内所有物品代为保管、收回承包商铺另行出租、保证金及剩余承包金充当违约金不予退不；薛芹承包商铺装修装潢视作放弃；保证金不足以抵付华农管理公司损失的，薛芹应予以赔偿：……（6）未经华农管理公司书面同意，擅自停止营业累计超过15天的。……。第十六条未尽事宜第3款规定，薛芹在承租期内无故停止经营每天罚款200元整，从保证金中扣除，薛芹必须在15日内补足保证金，否则按违约处理，超过15天停止经营的，华农管理公司有权无条件收回商铺，承包场地费用金及保证金一律不退，充当违约金归华农管理公司所有。薛芹支付第一年租金40000元和保证金10000元。华农管理公司如期交付房屋给薛芹使用。薛芹当庭陈述2018年8月1日开业被华农管理公司阻挠，2018年8月1日前断断续续停业，但没有超过15天。华农管理公司提供了2018年5月涉案商铺停业的照片一组、涉案商铺充电卡数据一份，拟证明薛芹停业时间超过15天，华农管理公司还提供了2018年5月21日发给薛芹的通知函及邮寄签收单，因薛芹擅自停业超过15天，构成违约，24小时内协商商铺相关事宜，若逾期未处理，将收回商铺，解除合同，追究违约责任。薛芹对华农管理公司提供的证据不予认可，但未提供证据证明其2018年8月1日前的经营情况。2018年9月26日，薛芹、华农管理公司因商铺纠纷到南京市公安局江北新区分局沿江派出所处理未果。上述事实，有薛芹提供的营业执照、场地使用合同、收据、供电卡、接处警情况说明、华农管理公司提供的照片、通知函及签单、商铺充电卡数据、双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，薛芹、华农管理公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。对于薛芹解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，华农管理公司同意解除合同，一审法院对薛芹的此项诉讼请求予以支持。对于薛芹的第二项诉讼请求即华农管理公司退还薛芹交付的保证金10000元、3个月租金10000元、赔偿直接经济损失14586.25元（江苏省在岗职工平均工资标准58345元÷12月×3月），合计34586元，薛芹认为华农管理公司禁止薛芹营业并对商铺重新招租，应承担违约责任。华农管理公司认为，薛芹未经华农管理公司同意超过15天停业，已违反合同约定，应承担违约责任，华农管理公司已收回商铺，解除合同，华农管理公司没有违约不应承担违约责任。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任向法院提供证据。华农管理公司提供的照片和电费数据能证明薛芹存在停业事实，薛芹自认存在停业事实，但未提供正常经营及为经营使用水电支付费用的相关证据，亦未提供停业经华农管理公司同意和补交保证金的相关证据。一审法院对华农管理公司关于薛芹停业超过15天的观点予以采纳。华农管理公司提供的通知函有签收单为证，能证明华农管理公司向薛芹发出通知函。一审法院认为，华农管理公司因薛芹超过15天停业，收回商铺，解除合同，没有违反合同约定。根据合同约定，薛芹未经华农管理公司书面同意超过15天停业，应承担违约责任，华农管理公司有权解除合同，收回商铺，不退保证金和租金，薛芹的此项诉讼请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除薛芹诉华农管理公司江苏华农农贸市场管理服务有限公司签订的《华农中心菜场天润城店场地使用合同》；二、驳回薛芹的其他诉讼请求。一审法院案件受理费664元，由薛芹承担。二审中，双方均未提交新证据。对于一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《华农中心菜场天润城店场地使用合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现双方当事人均同意解除该租赁合同，一审予以解除，并无不当。现上诉人以未收到被上诉人发送的通知函及停业未超过15天为由，认为被上诉人擅自收回案涉商铺的行为严重违约，应退回租金、保证金及赔偿经济损失。本院认为，上诉人的上诉理由不能成立。理由如下：1、一审法院根据上诉人自认存在停业的事实，结合被上诉人在一审中提供的照片及电费数据，以及上诉人未提供水电费数据的行为，确认上诉人停业超过15天，并无不当。2、被上诉人在一审中提供的发件单、收件函等证据能够证明被上诉人曾向上诉人发送通知函，上诉人主张未收到该通知函，无事实依据，本院不予采信。综上，上诉人停业超过15天的行为违反了案涉合同的约定，已构成违约，上诉人依据案涉合同收回案涉商铺，并无不当。被上诉人主张上诉人应赔偿经济损失，不具有事实与法律依据。3、关于上诉人的租金、保证金是否应当退回的问题，上诉人上诉称案涉合同第十六条系格式条款，加重了上诉人的责任，故该条款应为无效条款。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中上诉人并未提交证据证明案涉合同签订时双方未就第十六条进行协商，且该条款亦未过分加重上诉人责任，故上诉人该项主张并无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据本案合同约定及履行情况，认定上诉人无需退还上述租金及保证金，其结果并无不当，应予维持。综上，上诉人薛芹的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费664元，由上诉人薛芹负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  马 帅审判员  白文虎二〇二〇年五月二十八日书记员  朱亚芳