安徽省铜陵市义安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0706民初652号 原告：崔方明，男，1967年12月10日出生，汉族，住安微省铜陵市义安区。 委托诉讼代理人：汪娟，安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查鉴轩，安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜陵开发区恒业房地产有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜官区车站新村1栋4楼，统一社会信用代码91340700704933570C。 法定代表人：谢沛生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程会平，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吴东红，该公司销售经理。 原告崔方明与被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司（以下简称恒业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔方明及其委托诉讼代理人汪娟、被告恒业房地产公司的委托诉讼代理人程会平、吴东红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔方明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告开具可办理不动产登记的销售不动产发票，票面金额为249000元；2、判令被告将铜陵市义安区顺安镇紫金城9栋1307室的不动产登记资料报产权登记机关备案，并协助原告将紫金城9栋1307室的不动产权属登记至原告名下；3、判令被告支付逾期交房违约金547.8元（按日万分之一的标准，以249000元为基数，从2018年6月29日计算至2018年7月20日止）；4、判令被告支付逾期取得房地产权属证书的违约责任21004.09元【以249000元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率的1.3倍标准，从2018年10月19日计算至2019年8月19日为13026.68元；之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍标准计算至原告取得房地产权属证书之日止，暂计算至2020年3月19日为7977.41元】，以上诉讼请求暂合计为21551.89元；5、本案诉讼费用、公告费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，原告与恒业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉的铜陵市义安区顺安镇紫金城9栋1307号商品房销售给原告，合同约定房屋总价为249000元，首付79000元，贷款170000元；被告于2018年6月28日前将商品房交付给原告，逾期交房不超过60日，应按日支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，但被告因工程进度原因，于2018年7月20日将案涉房屋交付给原告，但至今未能办理不动产权属登记，也未向原告开具发票。因商品房买卖合同为格式条款，商品房买卖合同第16条第2项约定的违约金明显过低，原告在诉请中主张的违约损失是其实际损失，其理由是：被告迟延办证导致原告的重大资产即房屋不能利用为金融工具，无法发挥房屋重大资产的利用价值，是一项重要损失，该损失原告也不好衡量。由于迟延办理房产证，原告的房屋就会迟延变现，迟延期间的房屋价款、利息损失、投资损失等多种现实损失和可期待利益均为损失。因此在损失无法确定或难以计算时，依据相关的法律规定及司法解释，并参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知等文件适用基准利率上浮30%-50%。 恒业房地产公司辩称，1.对双方签订商品房买卖合同及原告已支付全部房款的事实，没有异议。2.对原告诉请的第一、二项主张，被告在具备办证条件时，积极配合办理；原告诉请的第三项逾期交房的违约金，被告没有异议；原告诉请第四项逾期办证违约金计算标准，被告有异议，该项请求应按照合同约定的标准计算。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了原告身份证，《商品房买卖合同》，付款收据，物业费交纳收据、住宅专项维修资金收据，契税完税情况证明、铜陵市义安区政府网站信息打印件、铜陵市义安区城市管理行政执法局行政处罚决定书（义城罚字【2019】004号）和当事人的陈述等证据在案为凭，并经庭审质证，本院对上述证据均予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，原告与恒业房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：1.将位于铜陵市义安区顺安镇紫金城B区9栋1307号商品房销售给原告，建筑面积83.08平方米，单价为每平方米2997元，房屋总价为249000元，首付79000元，商业贷款170000元；2.被告应当在2018年6月28日前将商品房交付给原告，合同第九条约定逾期交房的违约责任，即逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；3.合同第十六条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告于2018年7月20日将案涉房屋交付给原告。由于被告对该恒业紫金城4-1地块项目8#楼商业因擅自增建计量间，超出规划许可面积，且地下建筑面积较规划许可面积减少，导致规划核实工作未能通过。至今，被告仍未能向产权登记机关提交备案资料，致使原告的不动产权属登记不能办理。另查，被告未向原告出具购房发票。 本院认为，原告与恒业房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告依约支付全部购房款后，恒业房地产公司应依约交付房屋并向不动产权登记机关提交备案资料。现因恒业房地产公司的责任导致逾期交房、逾期不能办理产权登记，已构成违约。被告协助买受人办理房屋产权证书是合同约定的主要义务，是买受人实现物权依据，故原告要求被告协助办理房地产权属证书，符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。原告支付房款后，被告向原告出具发票是其法定义务，也是合同的附属义务，对买受人而言是否取得发票将影响其民事权益的实现，被告出具发票的行为属于民事法律行为，故原告要求被告出具发票，本院予以支持。现因办理产权证书的条件不成就，本院酌情给予被告三个月的办证期限，协助原告办理案涉房屋的不动产权属证书，同时，向原告出具购房发票。被告对原告诉请支付逾期交房的违约金547.8元，不持异议，本院予以支持。原告认为其逾期办证的损失难以计算，要求按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款及其相关规定计算逾期办证违约金，其诉请不符合该条款的规定，理由是，对该条款的适用前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，合同没有约定违约金是指商品房买卖合同没有约定损害赔偿内容，而损失数额难以确定是指法定损害赔偿额无法认定，在契约原则下约定损害赔偿一般要优于法定损害赔偿而生效，理论上应当理解为在两者同时具备情况下，才能参照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准计算。本案中因原告未能提供证据证明其实际损失，且商品房买卖合同中对逾期办证的违约金的计算方法已有约定。故原告主张按中国人民银行同期贷款利率和市场报价利率的1.3倍支付逾期办证违约金的诉请，本院不予支持。原告诉请的逾期办证违约金应按合同的约定计算即已付房价款249000元×1%=2490元。被告对该项诉请的抗辩意见，本院予以采纳。鉴于受疫情的影响，将被告支付义务的期限适当调整至三十日内。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起九十日内向原告崔方明出具购房发票，完成铜陵市义安区顺安镇恒业紫金城B区9栋1307号的不动产产权初始登记，并协助原告崔方明将该房不动产权属登记至原告崔方明名下； 二、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告崔方明支付逾期交房违约金547.8元； 三、被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告崔方明支付逾期办证违约金2490元； 四、驳回原告崔方明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费339元，减半收取计169.50元，由原告崔方明负担100元，被告铜陵开发区恒业房地产有限责任公司负担69.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员 陶 盛 二〇二〇年五月二十五日 书记员 钱黄姑 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 约造成的损失确定违约金数额。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。