甘肃省临洮县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)甘1124执异9号 异议人（案外人）：石婷，女，汉族，1995年7月12日出生，甘肃省临洮县人。 申请执行人：甘肃临洮农村商业银行股份有限公司。 法定代表人：王强，职务：董事长。 委托诉讼代理人：赵宏伟，临洮农商银行审计稽核部副经理。 委托诉讼代理人：***，临洮农商银行审计稽核部业务经理。 被执行人：张强，男，汉族，1992年2月17日出生，甘肃省临洮县人。 被执行人：高静，女，汉族，1997年4月1日出生，甘肃省临洮县人。 被执行人：张海东，男，汉族，1990年9月15日出生，甘肃省临洮县人。 被执行人：杨小强，男，汉族，1983年11月9日出生，甘肃省临洮县人。 申请执行人甘肃临洮农村商业银行股份有限公司与被执行人张强、高静、张海东、杨小强金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月22日作出（2019）甘1124财保50号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人张强、高静、张海东、杨小强名下银行存款150000元，或查封、扣押四被申请人同等价值的财产。冻结期限为一年，查封、扣押期限为二年。”并于2019年3月13日向临洮县不动产登记事务中心、临洮县房地产管理所发出（2019）甘1124执保54号协助执行通知书，要求协助执行：“对被申请人张海东位于临洮县洮阳镇阳XX小区X幢X单元X层XXX室房屋（房产证号：定市房权证临洮县字第XXXXXXXX号）予以查封，查封期限二年；二、停止办理过户、抵押等相关手续。”2020年5月8日，异议人石婷向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人石婷称：查封的房产已于2019年1月26日通过甘肃金信房地产代理有限公司与张海东签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价390000元，签订合同时已经通过银行转账给张海东房款120000元，约定剩余房款270000元在办理了银行按揭贷款后付清，并在按揭贷款审批后5日内办理过户登记手续。首付后张海东将房屋相关手续交付了案外人，案外人随即入住。故请求中止对该房屋的查封措施。 申请执行人甘肃临洮农村商业银行股份有限公司辩称：案涉房屋仍然登记在张海东名下，该房屋并没有过户到石婷名下，所有权未发生转移，物权未发生效力，石婷与张海东之间只是房屋买卖合同关系，属于债权，不属于物权，所以石婷阻止法院强制执行的请求理由不足。 被执行人张强、高静、杨小强未答辩。 被执行人张海东辩称：查封的房产已于2019年1月26日通过甘肃金信房地产代理有限公司与石婷签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价390000元，签订合同时石婷已经通过银行转账给自己付款120000元，约定剩余房款270000元在办理了银行按揭贷款后付清，并在按揭贷款审批后5日内办理过户登记手续。首付后自己就将房屋相关手续交付了案外人，案外人随即入住。故石婷请求中止对该房屋的查封措施的理由成立。 本院查明，申请执行人甘肃临洮农村商业银行股份有限公司与被执行人张强、高静、张海东、杨小强金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月22日作出（2019）甘1124财保50号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人张强、高静、张海东、杨小强名下银行存款150000元，或查封、扣押四被申请人同等价值的财产。冻结期限为一年，查封、扣押期限为二年。”并于2019年3月13日向临洮县不动产登记事务中心、临洮县房地产管理所发出（2019）甘1124执保54号协助执行通知书，要求协助执行：“对被申请人张海东位于临洮县洮阳镇XX小区X幢X单元X层XXX室房屋（房产证号：定市房权证临洮县字第XXXXXXXX号）予以查封，查封期限二年；二、停止办理过户、抵押等相关手续。”该案诉讼后，本院于2019月4月23日作出（2019）甘1124民初1416号民事调解书，确定：“张强、高静拖欠甘肃临洮农村商业银行股份有限公司借款本金149997.48元，于2019年5月1日前偿还30000元，剩余借款本金119997.48元及利息于2019年9月30日前付清，息随本清（利息清偿至2019年3月3日）。张海东、杨小强承担连带责任。如第一笔不能按时给付，甘肃临洮农村商业银行股份有限公司可申请全部款项的执行。如果未按本调解书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3384元，减半收取计1692元，保全费1270元由张强、高静负担，张海东、杨小强承担连带责任。”法律文书生效后，被执行人张强、高静、张海东、杨小强未履行法律义务，申请执行人甘肃临洮农村商业银行股份有限公司向本院申请执行，本院于2020年4月21日立执行案执行。 另查明，2018年被执行人张海东从中国邮政储蓄银行股份有限公司临洮县支行按揭贷款265000元购买位于临洮县洮阳镇阳XX小区X幢X单元X层XXX室房屋。2019年1月26日通过甘肃金信房地产代理有限公司，案外人石婷与被执行人张海东签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价390000元，签订合同时已经通过银行转账给张海东房款120000元，约定剩余房款270000元在办理了银行按揭贷款后付清，并在按揭贷款审批后5日内办理过户登记手续。首付后张海东将房屋相关手续交付了案外人石婷，案外人石婷随即入住。对于石婷从中国邮政储蓄银行股份有限公司临洮县支行办理贷款后用于偿还张海东在中国邮政储蓄银行股份有限公司临洮县支行的房屋按揭贷款的行为，中国邮政储蓄银行股份有限公司临洮县支行表示认可。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋登记在被执行人张海东名下，本院于2019年3月13日予以查封。案外人石婷主张其与张海东于2019年1月26日签订了《房屋买卖合同》，并已付清部分房屋价款，张海东已将房屋交付案外人石婷使用，有石婷向本院提交的《房屋买卖合同》、银行转账交易明细、收条及入住照片等证据证明，未办理过户登记手续的原因是客观上不能办理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，案外人石婷作为购房者属于善意第三人，在购买本案涉案房产时，已尽到合理的注意义务，并已支付相应的价款，已具备房屋买卖的形式要件。 综上，异议人石婷的请求符合法律规定，执行异议成立，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下： 中止本院（2020）甘1124财保50号民事裁定对被执行人张海东位于临洮县洮阳镇阳XX小区X幢X单元X层XXX室房屋（房产证号：定市房权证临洮县字第XXXXXXXX号）查封的执行。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，按审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王泽祥 审判员  张海滨 审判员  李军保 二〇二〇年五月二十二日 书记员  李 果