云南省耿马傣族佤族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0926民初141号 原告：耿**雄房地产有限公司。住所地：云南省耿马自治县孟定镇中缅路（凯雄香蕉公司二楼）。 法定代表人：李家杰，公司董事长。 破产管理人：云南博川律师事务所。住所地：云南省临沧市临翔区。 委托诉讼代理人：朱盛军，云南博川律师事务所律师。委托权限：特别授权委托。 被告：申云洪，男，1983年9月13日出生，汉族，云南省镇雄县人，住云南省昭通市镇雄县。 委托诉讼代理人：范凤菊，女，1977年4月7日出生，汉族，云南省镇雄县人，住云南省昆明市官渡区。委托权限：特别授权委托。 被告：范凤菊，女，1977年4月7日出生，汉族，云南省镇雄县人，住云南省昆明市官渡区。 二被告共同委托诉讼代理人：申庆银（被告范凤菊丈夫），男，1974年7月20日出生，汉族，云南省镇雄县人，住云南省昆明市官渡区。委托权限：特别授权委托。 原告耿**雄房地产有限公司（以下简称“凯雄公司”）诉被告申云洪、范凤菊确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告凯雄公司的委托诉讼代理人朱盛军,被告范凤菊及被告申云洪、范凤菊的共同委托诉讼代理人申庆银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告双方签订的《补充协议》及被告申云洪与原告签订的编号为：耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购售合同》无效，并判令被告依法解除合同项下的房产备案登记；2、本案产生的案件受理费由各被告共同承担。事实和理由：2014年8月24日，因原告在临沧市耿马自治县从事房地产开发经营，期间由于资金短缺经营困难，遂向被告申请借款。为此，双方协商后签订了《借款合同》，约定借款金额为500万元，借款期限为3个月（自2014年8月24日至2014年11月23日），借款期间的利率按5%／月计算。借款到期后，原告未能按时偿还借款，经协商于2014年11月26日与被告申云洪签订了编号：耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购销合同》。两份合同分别约定被告于签约时向原告支付购房款6105858元、9858354元，但实际上，被告申云洪并未向原告支付过任何房款。2014年11月28日，原被告又签订《补充协议》，该协议第一条约定“乙方（凯雄公司）以其所开发的“凯雄财富中心项目商业1幢3层303号、305号、307号至317号、328号至331号、352号至380号共计46套商铺，总面积2418.82平方米，单价2080元／平方米，总价为人民币500万元出售给甲方，作为2014年8月24日所签署《借款合同》项下抵押贷款的标的物……”，同时第二条约定由于乙方“凯雄财富中心”项目的所有商铺出售单价已经物价部门审核通过，并报房地产管理部门备案，无法改动商铺出售单价，为使甲、乙双方签订的《商品房购销合同》的单价不与备案单价出现矛盾，甲、乙双方签订《商品房购销合同》的单价为6600元／平方米。但本协议第一条所明确的商品房交易完成的结算单价为2080元／平方米，所以，乙方今后不得以任何理由向甲方追索价差部分4520元／平方米。如乙方不能按期归还甲方借款，需将上述房屋实际转让给甲方时，所涉及的所有税费由乙方全部承担。”第三条约定“在乙方全额归还甲方贷款后，甲方以第一条所约定的价格，将上述商铺2418.82平方米，以单价2080元／平方米返售给乙方。”2016年9月29日，原告与被告再次签订《补充协议》，约定将借款利息调整至2%／月，直至借款本息还清为止，并承诺于2016年12月24日前将此笔借款本息还清，若不能按期归还，将按照2014年11月28日签订的补充协议价500万元及所签订的购房合同行使购房权。根据上述协议内容，可看出：一、协议已变相约定在原告到期不能清偿债务时，担保房产的所有权转移为被告所有，该条款实质为流押条款，违反了《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条的禁止性规定，应属无效；二、原被告双方签订编号耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购销合同》的真实意思表示并非是购房，而是以备案商品房的形式为原告民间借贷提供担保，但双方未就担保的房产办理过相关抵押登记手续，故该担保行为依法不发生担保的效力；三、双方签订的《商品房购销合同》与2014年11月28日签订的《补充协议》对担保房产单价的约定差价悬殊，且约定乙方在全额归还甲方贷款后，甲方将上述商铺按单价2080元／平方米返售给乙方，此约定的真实目的实际是以签订商品房买卖合同的形式来掩盖原告需要继续偿还高息的非法目的。综上，依据合同法第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（三）以合法形式掩盖非法目的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”等规定，原被告双方签订的《补充协议》及被告申云洪与原告签订的编号为：耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购销合同》应属无效。 二被告辩称，一、本案商品房购销合同中相关条款并非原告所述“流押条款”。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”这是法律上禁止流押的规定。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人的利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。但本案双方签署的《借款协议》中第五条“乙方用耿**雄房地产有限公司凯雄财富中心房地产开发项目的《商品房预售许可证明》及该项目7号商品房46套，建筑面积2418.82平方米及其所有股东个人全部财产及夫妻双方全部财产、关联财产及隐私财产作为该笔贷款的抵质押物”的约定，并非法律上禁止的流押条款。《借款协议》上述条款并非约定原告到期不能偿还借款，《借款协议》所称抵押物所有权转移为被告所有。本案中，在原告到期未偿还借款时，被告并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的“抵押物”所有权。被告要想取得《借款协议》所称的“抵押物”即46套房屋所有权，只能通过履行案涉46份《商品房买卖合同》实现。所以，本案不符合流押条款的本质要求。二、案涉46份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保，并为此在《借款协议》中为案涉46份《商品房买卖合同》附设了解除条件。该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。实际上，双方对于是履行46份《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》，均符合双方当事人的意思表示。且从合同的选择履行角度看，原告更具主动性。三、原告如果认为履行《商品房买卖合同》对自己不公平，应主张撤销合同，而非主张合同无效，但原告未在撤销权除斥期间内主张权利，已彻底丧失撤销权，且主张合同无效有违诚信原则，不应得到支持。原告认为《商品房买卖合同》对其不公平，损害了其利利益，完全可以依据法律规定行使撤销权。四、在原告不偿还借款的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系的交易安排，并未违反任何法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订借款合同的时间为2014年8月24日，借款期限为3个月，2014年8月24日至2014年11月23日。借款合同到期后，因原告并未偿还借款，双方于2014年11月26日签署了《商品房购销合同》并经地方房地产管理所登记备案。2014年12月1日经耿马自治县房地产管理所登记备案。2018年5月11日经昆明市中级人民法院执行受理通知书。2018年11月6日经昆明市中级人民法院司法技术处评估鉴定机构进行评估网拍，期间原告未提出任何异议。因此，商品房买卖合同签订前，原被告间确实存在借款合同关系且原告未按期偿还借款，后为了履行借款合同，才签订了相应的商品房买卖合同。双方重新协商才将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，并且对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。依据法律规定，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。原告的诉讼请求应予以驳回。 原告为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证明材料： A1、营业执照复印件、法定代表人身份证明，欲证明原告是适格的诉讼主体。 A2、（2019）云0926破申1号裁定书复印件、（2019）云0926破1号决定书复印件、破产管理人职业许可证复印件、负责人身份证明原件、负责人身份证复印件各一份，欲证明原告于2019年9月8日被耿马自治县人民法院裁定破产重整，云南博川律师事务所作为原告的破产重整管理人，代表原告参加诉讼的事实。 A3、借款合同一份、补充协议两份、昆仲裁（2018）118号民事裁决书一份、耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购售合同》两份，欲证明一、原被告双方存在借款关系的事实；二、《补充协议》已变相约定在原告到期不能清偿债务时，担保房产的所有权转移为被告所有，该条款实质为流押条款，违反了《担保法》第四十条及《物权法》第一百八十六条的禁止性规定，应属无效；三、原被告双方签订编号为耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购售合同》的真实意思表示并非是购房，而是以备案商品房的形式为原告民间借贷提供担保，但双方未就担保的房产办理过相关抵押登记手续，故该担保行为依法不发生担保的效力；四、双方签订的《商品房购销合同》与2014年11月28日签订的《补充协议》对担保房产单价的约定差价悬殊，且约定原告在全额归还被告借款后，被告将上述商铺按单价2080元每平方米反售给原告，此约定的真实意图实际是以签订商品房买卖合同的形式来掩盖原告需继续偿还高息的非法目的的事实。 经质证，被告对A1组证据三性予以认可。对证据A2真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可。对A3组证据真实性、合法性认可，但对关联性不予认可，本案商品房购销合同中相关条款并非原告所述“流押条款”，《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同，在原告不偿还借款的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系的交易安排，并未违反法律规定、行政法规的强制性规定。 二被告为证明其答辩理由，向本院提交了以下证明材料： B1、房产一览表（签订补充协议时凯雄公司提交）、执行案件受理通知书、提供被执行人财产状况通知书、评估机构选定通知书、预收费通知书、发票、房地产市场价值评估报告原件各一份，欲证明被告向昆明仲裁委员会申请仲裁，确认债权后被告向昆明中院申请执行，并由昆明中院指定评估鉴定机构对案涉商铺进行了评估，申请在双方签订的合同之内对凯雄公司进行执行。 经质证，原告对B1组证据真实性无异议，但现在昆明中院的执行还没有执行完毕，并且对于涉案商铺未进行执行，对商铺的评估价值有异议。 本院对以上原、被告提交证据进行如下认证: 原告提交的证据A1被告质证无异议，本院予以采信；证据A2及A3对证据的真实性本院予以采信，但对于协议及合同的性质和效力问题本院将在后面进行阐述。 被告提交的B1组证据，对证据的真实性予以采信。 本院确认本案的法律事实如下： 2014年8月24日，因原告在耿马自治县孟定镇从事房地产开发经营，期间由于资金短缺经营困难，遂向被告申请借款。为此，双方协商后签订了《借款合同》，约定借款金额为500万元，借款期限为3个月（自2014年8月24日至2014年11月23日），借款期间的利率按5%/月计算，并约定了违约责任及相关责任的承担问题。还约定了凯雄公司用其公司名下的“凯雄财富中心”房地产开发项目的《商品房预售许可证明》及该项目7号楼商品房54套，建筑面积8600平方米及其所有股东个人全部财产，及夫妻双方全部财产、关联财产及隐私财产作为该笔贷款的抵押物、质押物，到期不能归还贷款方的贷款本金及利息，贷款方有权处理凯雄公司的一切财产及抵押物、质押物。借款方到期如数归还贷款本金及利息，质押权自动取消。等等。 借款到期后，原告未能按时偿还借款，经协商双方于2014年11月26日与被告申云洪签订了编号：耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购销合同》两份合同，分别约定被告于签约时向原告支付房款6105858元、9858354元，但合同签订后，被告申云洪并未向原告支付过任何购房款。同时，两份《商品房购销合同》双方均约定争议的处理方式有昆明仲裁委员会仲裁。 2014年11月28日，原被告又签订了一份《补充协议》，该协议载明：鉴于凯雄公司于2014年8月24日与申云洪、范凤菊签订借款合同，凯雄公司向申云洪、范凤菊借款5000000.00元，双方约定借款月利率为5%，借款期限为3个月，于2014年11月23日到期。凯雄公司借款到期后，由于资金周转困难，特定条款协议。该协议第一条约定“乙方（凯雄公司）以其所开发的“凯雄财富中心项目商业1幢3层303号、305号、307号至317号、328号至331号、352号至380号共计46套商铺，总面积2418.82平方米，单价2080元/平方米，总价为人民币500万元出售给甲方（即被告申云洪、范凤菊），并且附商品房购销合同两份（耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购销合同》），作为2014年8月24日所签署《借款合同》项下抵押贷款的标的物，该借款的抵押物以补充协议中的抵押标的物为准……”，同时第二条约定由于乙方“凯雄财富中心”项目的所有商铺出售单价已经物价部门审核通过，并报房地产管理部门备案，无法改动商铺出售单价，为使甲、乙双方签订的《商品房购销合同》的单价不与备案单价出现矛盾，甲、乙双方签订《商品房购销合同》的单价为6600元/平方米。但本协议第一条所明确的商品房交易完成的结算单价为2080元/平方米，所以，乙方今后不得以任何理由向甲方追索价差部分4520元/平方米。如乙方不能按期归还甲方借款，需将上述房屋实际转让给甲方时，所涉及的所有税费由乙方全部承担。”第三条约定“在乙方全额归还甲方贷款后，甲方以第一条所约定的价格，将上述商铺2418.82平方米，以单价2080元/平方米返售给乙方。”并在《补充协议》中约定购买的房产进行备案登记。 2016年9月29日，原告作为甲方与二被告作为乙方，再次签订了一份《补充协议》，约定将2014年8月24日的借款本金5000000.00元的借款利息调整至2%/月，直至借款本息还清为止，并承诺于2016年12月24日前将此笔借款本息还清，若不能按期归还，将按照2014年11月28日签订的补充协议价500万元及所签订的购房合同行使购房权。再次重申购房价款以2014年11月28日双方签订的《补充协议》价为准，付款方式为一次性付款（以2014年8月24日借款的银行汇款凭证为准）。 2017年11月29日，申云洪、范凤菊作为申请人，向昆明仲裁委员会申请仲裁。2018年1月22日，昆明仲裁委员会组成合议仲裁庭审理本案，并于2018年3月12日作出昆仲裁（2018）118号裁决书:“自裁决作出之日起十日内由凯雄公司向申云洪、范凤菊归还借款本金379万元（仲裁庭认定凯雄公司归还的部分高利视为归还本金予以扣减），并自2015年9月24日起至实际偿还完毕上述借款本金之日止按2%的月利率向申云洪、范凤菊支付利息。等等。”后凯雄公司未按照仲裁裁决书履行，申云洪、范凤菊二人向昆明市中级人民法院申请执行，昆明市中级人民法院于2018年5月11日受理了执行案件，并委托评估机构对46套商铺的价格进行评估。昆明诚跃房地产土地资产评估有限责任公司于2018年12月6日出具估价报告，46套商业用房，房屋建筑面积为2418.82平方米，市场价值为10703276元，单价4425元/平方米。 2019年9月8日，原告凯雄公司被耿马自治县人民法院裁定进行破产重整，云南博川律师事务所作为原告凯雄公司的破产重整管理人。原告开发建设的“凯雄财富中心”房地产整体项目至今尚未完全竣工，因资金不足而停滞。 本院认为，首先，原告与被告的基础法律关系为民间借贷合同关系，而非房屋买卖合同关系。双方签订了借款合同的同时，又两次补充签订了《补充协议》及《商品房购销合同》，延长了借款偿还的履行期限及变更了借款合同中约定的担保抵押物，均属于《借款合同》的补充条款而存在。双方签订《补充协议》、《商品房购销合同》以及对于房产所在地房管部门登记备案的目的，在于原告如不能按期还款的情况下，将民间借贷关系转为商品房买卖合同关系后，用房产进行抵债，保证债权的实现。结合本案的事实情况来看，《补充协议》及《商品房购销合同》仍然属于借款合同中的补充条款，性质上属于以物抵债协议，符合《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押的情形。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”，本案被告并非实际的商品房消费者，双方签订的《补充协议》及《商品房购销合同》真实意思表示是为了保障债权的实现，而非商品房买卖合同的真实意思表示，故双方签订《补充协议》及《商品房购销合同》的行为构成通谋虚伪意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，《补充协议》及《商品房购销合同》因“违反法律、行政法规的强制性规定”而无效。 其次，原、被告的民间借贷纠纷已经申请了昆明仲裁委员会仲裁，昆明仲裁委员会已经作出了仲裁裁决书，且已经发生了法律效力。原、被告的债权债务关系已明确具体，债权人申云洪、范凤菊已向昆明市中级人民法院申请强制执行，而现因原告凯雄公司被裁定破产重整而停止执行。二被告应根据《中华人民共和国企业破产法》向破产重整管理人申报债权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”由此可见，以民间借贷合同关系为基础的《商品房购销合同》并不当然有效，债务人不能归还借款的情况下，并非直接按照买卖合同的约定来履行，法律只确定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。 再次，以物抵债协议要合法有效必须具备一定的条件。当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。结合《补充协议》及《商品房购销合同》来看，双方延长了债务履行期限，仍然属于债务未到期的情况下作出的以物抵债协议。而且，《补充协议》及《商品房购销合同》中约定的商铺单价矛盾，双方签订的、用于在房管局备案的两份《商品房购销合同》中约定的商铺单价为6600.00元/平方米，而双方签订的两份《补充协议》中约定的商铺单价为2080.00元/平方米，价格相差部分为4520.00元/平方米。双方约定用于以物抵债的商铺价格为2080.00元/平方米，明显低于当时合同备案的价格，亦明显低于法院执行阶段委托评估机构鉴定的实际市场价格，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的情形。据此，双方存在故意规避法律、签订阴阳合同的行为。另，本案民间借贷法律关系涉及的生效仲裁裁决书已确定原告尚欠被告借款本金379万元（原告实际归还的高利部分扣减借款本金）而非本金500万元，如仍然按照《补充协议》及《商品房购销合同》的约定履行，存在恶意损害第三人（原告的其他债权人）合法权益等情形，亦属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项规定合同无效的情形。 综上所述，本院确认原被告双方签订的两份《补充协议》及两份《商品房购销合同》无效。由于备案的《商品房购销合同》无效，则双方根据合同进行备案的相关房产登记手续应予以解除，故对原告诉请要求被告依法配合解除合同项下的房产备案登记的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项、第（五）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下： 确认原告耿**雄房地产有限公司与被告申云洪、范凤菊于2014年11月28日、2016年9月29日签订的两份《补充协议》无效；确认原告耿**雄房地产有限公司与被告申云洪、范凤菊签订的耿凯销司2013-商137号、耿凯销司2013-商138号《商品房购售合同》无效；被告申云洪、范凤菊于本判决生效后三十日内依法配合原告耿**雄房地产有限公司办理解除合同项下的房产备案登记手续。 案件受理费100.00元，由被告申云洪、范凤菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 审 判 长  罗壮子 人民陪审员  田 剑 人民陪审员  肖智生 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  徐发香