江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1746号上诉人（原审被告）：苏州鹤锦建筑安装工程有限公司，住所地江苏省张家港市杨舍镇福新苑2幢M13号门面。法定代表人：王学民，总经理。上诉人（原审被告）：王学民，男，1968年12月8日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：吴小伟，国浩律师（合肥）事务所律师。（代理前述二上诉人）委托诉讼代理人：曹永升，国浩律师（合肥）事务所实习律师。（代理前述二上诉人）被上诉人（原审原告）：杨舍镇福前股份合作社，住所地江苏省张家港市杨舍镇福前村。负责人：赵国忠，主任。委托诉讼代理人：景峥嵘，上海申浩（张家港）律师事务所律师。上诉人苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民因与被上诉人杨舍镇福前股份合作社房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初15168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：原审判决认定事实错误。租赁合同到期后，双方达成了新的租赁合意，杨舍镇福前股份合作社发送的通知中并未明确解除合同，我方在回函中也表示愿意继续租赁，故应当认定租赁期限于2020年6月30日才到期。原审判决认定合同解除条件已经成就，并将其完全归责于我方是错误的。另杨舍镇福前股份合作社的通知于2019年11月1日送达，却要求我方在2019年11月4日前腾退房屋，期限明显不合理，没有给我方预留必要的准备时间，不符合不定期租赁中“出租人在合理期限之前通知”的合同解除要件。杨舍镇福前股份合作社辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。杨舍镇福前股份合作社向一审法院起诉请求：1、确认其与苏州鹤锦建筑安装工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；2、判决苏州鹤锦建筑安装工程有限公司迁出福新苑2幢M13号房屋并归还房屋；3、判决苏州鹤锦建筑安装工程有限公司支付房屋租金25289元及滞纳金(自2019年10月31日至实际付清日每日17元)及房屋占有使用费(自2019年10月31日次日至房屋归还日，按照209元/天计算)；4、判决苏州鹤锦建筑安装工程有限公司支付广告位使用费1800元；5、王学民对苏州鹤锦建筑安装工程有限公司上述3、4的债务承担连带清偿责任。诉讼过程中，杨舍镇福前股份合作社放弃要求原审被告承担滞纳金的诉讼请求。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2016年3月1日杨舍镇福前股份合作社（甲方、出租人）与苏州鹤锦建筑安装工程有限公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将张家港市杨舍镇福新苑2幢M13门面（共2层、建筑面积220.16平方米，以下简称涉诉房屋）租赁给乙方使用；租赁期限从2016年7月1日至2019年6月30日；租金第一年66000元、第二年69300元、第三年72765元；租金按每年递增前一年度租金的5%承租；广告位使用费乙方每年向甲方缴纳1800元；新租第一年的，签订本协议书时付清第一年租金，以及水电押金2000元、履约保证金1万元，到期双方无异议20天内返还（水电押金及履约保证金）（不计息）；租赁第二年起，在每年的5月30日前一次性付清下一年租金后使用；乙方在租赁期间应当自觉维护和妥善保管好租赁物，因乙方使用不当而造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。未经甲方同意乙方不得私自改建和增设他物，否则乙方应当恢复原状或赔偿甲方损失；乙方如需增加设备装修，在不破坏房屋结构和安全的前提下乙方可自行决定并承担全部装修费用；乙方退租时，固定装修须保持原样，不得拆除、破坏，甲方不予补偿并无条件归甲方所有；乙方自行支付租赁经营期间的水、电使用费，并要求安全用电，不得私拉乱接；乙方应按小区物业管理规定，自行交纳相关的物业管理费、卫生费、装潢押金、装潢垃圾清运费等费用；乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方随时解除合同并没收保证金，……3、乙方拖欠租金等费用累计达一个月并经甲方催告后仍不支付的；双方并就其他合同条款进行了约定。之后，杨舍镇福前股份合作社按约将涉诉房屋交付给苏州鹤锦建筑安装工程有限公司使用，苏州鹤锦建筑安装工程有限公司也缴纳了至2019年6月30日的租金及广告位使用费，并交纳了水电押金2000元及履约保证金1万元。2016年6月30日后，苏州鹤锦建筑安装工程有限公司继续使用涉诉房屋，但未按合同约定预付租金。杨舍镇福前股份合作社与苏州鹤锦建筑安装工程有限公司也未再签订租赁合同。至2019年10月31日杨舍镇福前股份合作社通知苏州鹤锦建筑安装工程有限公司于2019年11月4日前腾空涉诉房屋并将该房屋归还给杨舍镇福前股份合作社。2019年11月2日苏州鹤锦建筑安装工程有限公司回函给杨舍镇福前股份合作社，要求继续租赁涉诉房屋，并承诺于2020年春节前补交结欠的租金。杨舍镇福前股份合作社不同意苏州鹤锦建筑安装工程有限公司的意见，为此引起本案纠纷。另查明，张家港市悦丰投资开发建设有限公司为涉诉房屋的不动产权利人。江苏省张家港经济开发区实业总公司持有张家港市悦丰投资开发建设有限公司99.08%的股份。江苏省张家港经济开发区实业总公司是以张家港经济技术开发区管理委员会为主管部门的全民所有制公司。张家港经济技术开发区管理委员会在2014年12月26日将包括涉诉房屋在内的有关房屋使用权转让给杨舍镇福前股份合作社。苏州鹤锦建筑安装工程有限公司为王学民一人独资的公司。上述事实有《房屋租赁合同》、2019年10月31日通知书、2019年11月2日回函、苏州鹤锦建筑安装工程有限公司的王学民与杨舍镇福前股份合作社的孙惠娟的微信聊天记录、苏州鹤锦建筑安装工程有限公司的工商登记查询信息、原审法院（2018）苏0582民初6806号民事判决书、以及当事人陈述佐证。审理中，杨舍镇福前股份合作社同意在苏州鹤锦建筑安装工程有限公司返还涉诉房屋时，按实结算苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应付水电费，如有结余的水电费押金退还给苏州鹤锦建筑安装工程有限公司或折抵苏州鹤锦建筑安装工程有限公司结欠租金；杨舍镇福前股份合作社也同意对履约保证金1万元不作没收处理，在苏州鹤锦建筑安装工程有限公司退还涉诉房屋时，根据苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应付租金及使用费情况，直接抵作租金或使用费。原审法院认为：双方当事人签订的租赁合同是其真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。租赁期间届满后，苏州鹤锦建筑安装工程有限公司继续使用租赁房屋，原审原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，双方均可以随时解除合同；并且，苏州鹤锦建筑安装工程有限公司未能按原合同约定支付租金超过一个月，经原审原告催讨仍未能支付，符合了合同约定的出租方解除合同的条件；因此，原审原告有权解除合同。原审原告在2019年10月31日向原审被告送达的通知中明确要求苏州鹤锦建筑安装工程有限公司腾空、归还涉诉房屋，该通知可视为原审原告要求解除合同并要求原审被告在合同解除后归还租赁物的通知，因此，双方之间的租赁合同关系在该日解除。导致合同解除、纠纷产生的责任在原审被告。合同解除后，苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应归还租赁物给原审原告并支付结欠的租金、广告位使用费及占用租赁物期间的使用费给原审原告。原审原告计算租金、占用使用费的计算方式、金额并无不当，原审法院予以采纳。广告位使用费1800元的使用周期应至2020年6月30日届满，至本案判决时尚未届满，因此，原审原告要求原审被告承担1800元使用费的诉讼请求计算方式原审法院予以适当调整，即从2019年7月1日至原审被告实际归还广告位之日（最迟至2020年6月30日）止，按每天4.93元（以1800元除以365天计算）计费。超过2020年6月30日的广告位使用费原审原告未主张，本案中不予理涉。公司法规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，王学民作为苏州鹤锦建筑安装工程有限公司的唯一股东，未能履行上述举证责任，因此王学民应当对苏州鹤锦建筑安装工程有限公司的债务承担连带责任。原审原告的诉讼请求合法正当，原审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条第一款的规定，判决：一、杨舍镇福前股份合作社与苏州鹤锦建筑安装工程有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除；二、苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应腾清其租赁使用的、张家港市杨舍镇福新苑2幢M13门面并将该门面归还给杨舍镇福前股份合作社，限在判决生效后十日内履行。三、苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应支付杨舍镇福前股份合作社租金25289元及占有涉诉房屋期间的使用费（从2019年11月1日起至实际归还该房屋之日，按每日209元计费），限在判决生效后十日内履行。四、苏州鹤锦建筑安装工程有限公司应支付原审原告杨舍镇福前股份合作社广告位使用费（从2019年7月1日起至实际归还广告位之日，按每日4.93元计费，以1800元为限），限在判决生效后十日内履行。(如采用转账方式支付,请汇入原审原告指定账户;或汇入张家港市人民法院,开户行:中国银行股份有限公司张家港分行营业部,账号:46×××84)五、王学民对苏州鹤锦建筑安装工程有限公司在上述第三款、第四款中的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478元减半计取239元，由苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民共同负担。两原审被告负担的239元，限两原审被告在判决生效后十日内直接支付至张家港市人民法院账户。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人签订的《房屋租赁合同》合法有效，租赁期限于2019年6月30日届满后，上诉人苏州鹤锦建筑安装工程有限公司继续占有、使用租赁房屋，被上诉人杨舍镇福前股份合作社对此未提出异议，故双方之间的《房屋租赁合同》继续有效，但是租赁期限已经转变为不定期。《房屋租赁合同》中约定有一方当事人可以解除合同的条件，现上诉人苏州鹤锦建筑安装工程有限公司逾期支付租金超过一个月时间，且其经催告后仍未履行支付义务，故约定的解除条件已经成就。被上诉人杨舍镇福前股份合作社行使合同解除权合法有据，原审法院认定案涉的《房屋租赁合同》于2019年10月31日解除应属正确。被上诉人杨舍镇福前股份合作社向上诉人苏州鹤锦建筑安装工程有限公司发送的《通知书》中明确要求其腾空并交还房屋，已经包含了解除合同的意思表示，上诉人苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民主张《通知书》中没有提出解除合同与事实不符，二审依法不予支持。被上诉人杨舍镇福前股份合作社发送《通知书》是行使约定解除权的行为，不受《中华人民共和国合同法》第二百三十二条中出租人须在合理期限之前通知承租人的规定的约束，故苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民关于《通知书》因欠缺法律要件，不发生合同解除法律后果的上诉意见，同样不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费478元，由上诉人苏州鹤锦建筑安装工程有限公司、王学民负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年五月二十五日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。