福建省南平市建阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0703民初744号 原告:福州仁诚物业管理有限公司,住所地福州市台江区。 法定代表人:叶明爱,总经理。 委托诉讼代理人:李建丹,上海沪泰(南平)律师事务所律师。 被告:李青,男,1984年10月9日出生,汉族,住南平市建阳区。 原告福州仁诚物业管理有限公司(以下简称仁诚物业公司)与被告李青物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月13日立案,依法适用小额诉讼程序,公开开庭进行了审理。原告仁诚物业公司的委托诉讼代理人李建丹、被告李青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仁诚物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令李青支付物业服务费649元,水电公摊费104元,公共维修金92元,合计845元；2.判令李青支付至2019年12月31日的违约金为649元及违约金(从2020年1月1日始至实际支付日止,按仁诚物业公司所欠物业费的日千分之三计算);3.判令李青承担本案全部诉讼费用。事实和理由:仁诚物业公司系南平市建阳区童游街道嘉禾北路998号和顺景园小区物业服务企业,李青系南平市建阳区童游街道嘉禾北路998号和顺景园小区18号楼1单元901室业主。自2018年1月8日至2018年9月7日,李青无故拖欠物业服务费649元,水电公摊费104元,公共维修金92元,合计845元。其间,仁诚物业公司多次催讨,李青均拒绝支付。同时,按照物业服务合同的约定,业主逾期缴纳物业服务费的,应当从逾期之日每日按照应缴费用的千分之三支付违约金。综上,李青拒付物业管理费的行为侵犯了仁诚物业公司的合法权利。故特向法院提起诉讼,请求判如所请。 李青辩称,仁诚物业公司物业服务没做好,车子电瓶被盗没有帮忙处理,生活垃圾也都是自己处理,电梯的维修是楼道业主自己组织处理。仁诚物业公司没有提供过任何物业服务,因此不同意向仁诚物业公司缴纳物业费。 仁诚物业公司为证明其主张向本院提供证据:1.《和顺景园小区物业服务管理合同》,2.《福建增值税电子普通发票》,3.《移交书》，4.《不动产登记信息证明》,5.《收款收据》。李青质证对上述证据均称不知情。仁诚物业公司所举的证据中,《和顺景园小区物业服务管理合同》系和顺景园小区业主委员会与仁诚物业公司签署,《移交书》系仁诚物业公司向小区业主委员会进行移交设备,对上述证据的真实性予以确认。《不动产登记信息证明》系不动产登记中心出具,可以证明李青系和顺景园小区业主的事实。《福建增值税电子普通发票》的购买方不是本案当事人,与本案不具有关联性。 本院经审理认定事实如下:仁诚物业公司系物业管理企业,2015年10月17日,仁诚物业公司与建阳和顺景园小区业主委员会签订《和顺景园小区物业服务管理合同》,建阳和顺景园小区业主委员会委托仁诚物业公司对和顺景园小区进行物业管理,委托管理期限三年即自2015年9月8日至2018年9月7日。《和顺景园小区物业服务管理合同》对委托事项、服务收费等进行了约定,其中物业服务费用小高层住宅每平方米0.5元/月、多层电梯住宅4层起(含4层)每平方米0.7元/月、多层电梯住宅1-3层每平方米0.5元/月。合同约定小区公共设施维护修理费按0.1元/月收取存入业委会专项账户,作为本小区日常每笔300元以上公共设施维护、修理的开支,专款专用,每月定期公布账目。拖欠管理费用的,收取滞纳金,滞纳金的标准按日千分之三的标准计算。李青在仁诚物业公司提供物业服务期间系南平市建阳区童游街道嘉禾北路998号(和顺景园)18幢10901房的权利人,房产面积115.68平方米,按多层电梯住宅每平方米0.7元计算物业费,李青物业费交至2017年12月。2018年9月7日仁诚物业公司服务期满,向建阳和顺景园小区业主委员会移交相关物品。 本院认为,仁诚物业公司与和顺景园小区业主委员会签订的《和顺景园小区物业服务管理合同》,系双方真实意思表示,对和顺景园小区全体业主有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。仁诚物业公司依据合同约定为李青在内的全体和顺景园小区业主提供物业服务,李青应按合同约定支付物业服务费。李青辩解,仁诚物业公司未提供任何服务,未举证证明,应承担举证不能的责任,对该辩解不予采纳。现仁诚物业公司诉请李青支付从2018年1月8日至2018年9月7日起欠缴的物业服务费,符合法律规定,本院予以支持。关于仁诚物业公司要求李青支付违约金的诉请,根据合同约定,违约金按拖欠物业费的日千分之三收取,该违约金约定为“利息式”约定,月息为9%,该约定应受最高法院关于计收利息相关民法解释的调整,根据公平原则,本院将其调整为按拖欠物业费的月2%计息收取。合同未约定违约金付款时间,仁诚物业公司未举证证明在起诉前向李青催讨拖欠的物业费,本院支持违约金的起算时间为双方合同终止后,即2018年9月8日。仁诚物业公司要求李青支付水电公摊费104元,未提供证据证明,本院不予支持。仁诚物业公司要求李青支付公共维修金92元,依据双方合同约定,公共维修金应交纳给业主委员会,专款专用,仁诚物业公司的该项请求缺乏依据,不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条,《最高人民法院关于的解释》第九十条规定,判决如下： 一、李青应于本判决生效之日起十日内向福州仁诚物业管理有限公司支付自2018年1月8日至2018年9月7日止的物业服务费649元； 二、李青应于本判决生效之日起十日内向福州仁诚物业管理有限公司支付自2018年9月8日起以第一项确定的物业费为基数按月利率2%计算至实际清偿之日止的违约金； 三、驳回福州仁诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果李青未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,减半收取计25元,由李青负担。 本判决为终审判决。 审判员  钟金凤 二〇二〇年五月十五日 法官助理蒋佳慧 书记员黄艳 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动,应当遵循公平原则,合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件,标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的,实行一审终审。 《最高人民法院关于的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。 在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。