湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初1578号 原告深圳多禾国际物业管理有限公司，住所地深圳市福田区华富街道红荔路4088号园心苑首层102室内。 法定代表人汪青，该公司总经理。 委托诉讼代理人陈吉立，湖南德巍律师事务所律师。 被告刘喜庆，女，1968年9月20日出生，汉族，住郴州市北湖区。 被告张倚铭，男，1988年5月20日出生，汉族，住郴州市北湖区。 原告深圳多禾国际物业管理有限公司（下称“多禾公司”）诉张倚铭物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告多禾公司的委托诉讼代理人陈吉立、被告张倚铭到庭参加诉讼。被告刘喜庆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告多禾公司请求本院判令：1.两被告支付原告物业管理费人民币5188.4元及代垫水费98元；2、被告按每日千分之五支付逾期付款的违约金暂计1556.52元，直至被告缴清全部物业管理费之日止；3、被告承担本案诉讼费。 被告张倚铭辩称：对欠缴物业费和水费金额无异议，但只愿意交纳卫生费和水费。原告对被告起诉的依据是其与第三方王友明签订的《物业管理服务合同》，由于王友明的七星花园业委会主任身份并没有依据《物权法》第七十六条第三款由业主大会选举而合法产生，按照《合同法》第四十八条规定，王友明与被上述人签订的《物业管理服务合同》属于“无权代理人订立的合同”，该合同没有法律效力。原告与被告并没有合同民事关系，根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于人民法院立案工作的暂行规定》的规定，原告不具备法律规定的主体资格。原告被聘为七星花园的物业服务业企业，其招投标程序、结果以及与之订立的《物业管理服务合同》条款都没有按照《物权法》第七十六条第四款，依法得到业主大会的表决通过，其合同因此同样没有法律效力。合同中每日按百分之一收取滞纳金的条款显失公平，是无效条款。原告完全没有达到其自称的高效优质服务的标准，仅随意招聘几个年长体弱老头老太充作保洁保安，致使小区安防、消防、停车管理等等数年来形同虚设，业主家中被盗时有发生。除日常卫生外，绿化、道路维护，电梯维保和水电修理等都有严重问题。现任业委会多次对其下达整改通知。由于原告的服务质量很差，经业主大会表决，不聘用原告成为本小区的服务企业。综上，原告不具备法律规定的主体资格，请法院依法驳回其全部诉讼请求。 被告刘喜庆未作答辩亦未提交证据。 查明的事实 根据当事人的举证、质证和本院认证的情况，结合庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实： 一、2016年8月20日，经郴州市七星花园业主会及业主代表综合评定，确定原告多禾公司为中标单位为七星花园小区提供物业服务。2016年9月28日，郴州市七星花园业主委员会（甲方）与原告多禾公司（乙方）签订《郴州市七星花园物业管理服务合同》，约定由原告对坐落于湖南省郴州市南岭大道988号湖南省郴州市七星花园小区实行物业管理，约定：物业服务期限为三年，自2016年10月1日至2019年9月30日；高层1.2元/平方米/月；物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或者物业使用人购买；供水、供热、供电等使用加压设备二次传输的，其加压等费用由小区用户分摊；乙方在管理期限内须加强如下管理工作：停车场管理：严格做好小区车辆与非小区车辆登记、标示工作，做到公开透明…安全管理：各类管理制度完善，监控、门禁设施、设备运行正常，24小时有人值班，认真做好交接班、巡查记录…；业主及物业使用人逾期一个月未交纳物业管理费、水电等费用的，多禾公司向业主及物业使用人按每日1%的标准收取违约金。该《郴州市七星花园物业管理服务合同》由郴州市七星花园小区业主委员会成员王友明签名，并加盖郴州市七星花园小区业主委员会印章。 二、被告张倚铭的母亲刘喜庆购买坐落于郴州市，建筑面积为154.3平方米，后将涉案房屋赠与其子张倚铭，并办理了产权登记。至2019年9月30日，被告张倚铭尚欠物业管理费5188.4元及多禾公司为其垫付的水费106.5元。原告向被告催缴物业管理费及水费，被告却一直未交纳，为此双方发生纠纷。 三、在庭审中，原、被告均认可被告的车辆在小区停放时被多次刮擦。 判决的理由与结果 本院认为，本案属物业服务合同纠纷。一、被告刘喜庆购买涉案房屋后，将其赠与给被告张倚铭，房屋的权利人为被告张倚铭，故应由被告张倚铭承担交纳物业管理费及代垫水费的责任。 二、本案中，原告多禾公司经招标并与涉案小区业主委员会签订《郴州市七星花园物业管理服务合同》，合法取得为涉案小区提供物业服务的资格，在合同约定的服务期限内，原告多禾公司按约为包括张倚铭在内的业主提供物业服务，被告张倚铭亦享受了相应的服务，被告张倚铭拒不交纳物业管理费及水费实属违约，应承担相应的违约责任。被告辩称《物业管理服务合同》系业主委员会王友明与原告多禾公司签订，其身份并非业主大会选举产生，无权代理《物业管理服务合同》的签署，该合同没有法律效力。本院认为，业主委员会是小区业主选举产生，依法由房产管理部门登记备案，其成立的合法性不属原告多禾公司签订合同的审查范围，且原告多禾公司依《物业管理服务合同》为小区各业主提供三年物业服务，小区大部分业主均按《物业管理服务合同》履行义务，该《物业管理服务合同》合法有效。故被告张倚铭的抗辩，本院不予支持。 三、原、被告双方在庭审中均认可被告车辆停放在小区被多次刮擦，被告车辆反复被刮擦与原告多禾公司无法提供监控有一定关系。故本院酌情按物业服务费的80%计算为宜,被告张倚铭应给付原告物业服务费为5188.4×80%=4150.72元。原告多禾公司诉请被告张倚铭交纳2018年9月至2019年9月代垫水费98元系对其权利的自由处分，本院予以支持。根据合同约定，原告多禾公司有权收取违约金，但原告诉请的违约金计算标准过高，本院调整为按年利率6%自原告履行《物业管理服务合同》的服务期届满之次日即2019年10月1日起开始计算，确认为4150.72×6%÷365×237=161.71元（自2019年10月1日暂计至2020年5月25日，后续违约金以此为标准继续计算至物业管理费付清之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张倚铭于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司2017年6月至2019年9月的物业管理费4150.72元及2018年9月至2019年9月代垫水费98元，共计4248.72元； 二、被告张倚铭于本判决生效之日起十日内支付原告深圳多禾国际物业管理有限公司违约金161.71元（按年利率6%自2019年10月1日暂计至2020年5月25日，后续违约金以此为标准继续计算至物业管理费付清之日止）； 三、驳回原告深圳多禾国际物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告张倚铭未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由原告深圳多禾国际物业管理有限公司负担9元，被告张倚铭负担16元。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇二〇年五月二十九日 法官助理侯婷元 书记员张雨杏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业管理费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。