北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18647号原告（反诉被告）：朱瑞华，男，1978年10月22日出生，汉族，云川（北京）体育运动俱乐部管理有限公司经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：宝蓝物业服务股份有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里。法定代表人：何江，董事长。委托诉讼代理人：王振中，男，1979年5月23日出生，汉族，宝蓝物业服务股份有限公司法务总监。原告（反诉被告）朱瑞华与被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司（以下称宝蓝物业公司，曾用名称北京九州天昱投资开发有限公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱瑞华及宝蓝物业公司的委托诉讼代理人王振中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱瑞华向本院提出诉讼请求：1、要求确认朱瑞华与宝蓝物业公司之间的租赁合同自2017年5月1日以后的部分无效；2、要求宝蓝物业公司向朱瑞华返还履约保证金62500元；3、要求宝蓝物业公司赔偿朱瑞华装修损失378497.06元；4、要求宝蓝物业公司赔偿朱瑞华经营损失850471元；5、要求宝蓝物业公司向朱瑞华返还灯箱使用费28000元。事实和理由：2011年4月27日，朱瑞华、宝蓝物业公司、郑某某签订《补充协议》，约定由朱瑞华承继郑某某在《房屋租赁合同》及《广告位协议》中的全部权利义务，成为新的承租人。在承租期间，朱瑞华严格按合同约定履行义务，未出现拖欠租金等违约情形，并于2011年、2014年对经营的台球厅进行了装修改造。2017年3月，北京电子城物业管理有限公司（以下称电子城物业公司）全面接管电子城科技大厦项目，其向朱瑞华告知其与宝蓝物业公司签订的合同租期届满，宝蓝物业公司没有转租的权利，要求朱瑞华退出经营。宝蓝物业公司的行为给朱瑞华造成了巨大的经济损失，故诉至法院。宝蓝物业公司辩称，宝蓝物业公司与北京电子城有限责任公司（以下称电子城公司）签订的房屋租赁合同约定的租期至2017年4月30日届满，故同意确认朱瑞华与宝蓝物业公司之间的租赁合同自2017年5月1日以后的部分无效。关于履约保证金，同意退还给朱瑞华或在朱瑞华应支付的租金（使用费）中抵扣。关于装修损失，应按合同约定的租赁期限予以分摊，根据鉴定意见，装修工程原值为540710.08元，朱瑞华最后一次装修时间为2014年5月，租赁合同到期日为2019年2月7日，一共是57个月，每个月分摊的价值为540710.08/57，因朱瑞华于2018年11月中旬腾退房屋，宝蓝物业公司同意按此标准向朱瑞华赔偿2018年11月1日至2019年2月7日期间的装修损失。关于经营损失，缺乏事实和法律依据，不同意赔偿。关于灯箱使用费，朱瑞华实际使用广告位至2018年10月底，故同意退还2018年11月1日至2019年2月7日期间的灯箱使用费。宝蓝物业公司向本院提出反诉请求：要求朱瑞华向宝蓝物业公司支付2017年3月8日至2018年10月30日期间的租金532226.6元（合同无效后为使用费）。事实和理由：2011年4月27日，宝蓝物业公司、朱瑞华、郑某某签订《补充协议》，约定原《房屋租赁合同》及《广告位协议》的主体由郑某某变更为朱瑞华。合同履行过程中，朱瑞华的租金只交纳至2017年3月7日，但实际使用房屋至2018年10月30日，故朱瑞华应向宝蓝物业公司支付2017年3月8日至2018年10月30日期间的租金（合同无效后为使用费）。朱瑞华对宝蓝物业公司的反诉辩称，不同意宝蓝物业公司的反诉请求。本案纠纷系因宝蓝物业公司未能履行完合同引起，导致朱瑞华无法正常经营，只是留了一个服务人员在房屋内进行后期工作。宝蓝物业公司与电子城公司的租赁合同已经解除，宝蓝物业公司无权向朱瑞华主张租金和使用费。朱瑞华在本案中申请了装修损失鉴定，在现场勘验之前需要保留房屋原状，不能向宝蓝物业公司交付房屋，鉴定机构于2018年8月7日进行了现场勘验。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年12月17日，宝蓝物业公司作为出租方（甲方）与北京赛库台球俱乐部作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（编号为TX1208280），约定：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥路的房屋（以下称涉诉房屋）出租给乙方，房屋用途仅限于台球娱乐，租赁期限自2009年2月8日至2019年2月7日；租金标准为第一、二合同年度每月租金20834元，第三、四合同年度每月租金21667元，第五、六合同年度每月租金22534元，第七、八合同年度每月租金23435元，第九、十合同年度每月租金24372元，支付日期为每月8日前，付款方式为押三付一；本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金62500元。宝蓝物业公司在合同尾部的甲方处盖章，冯某在合同尾部的乙方处签字。2010年1月8日，宝蓝物业公司作为甲方、马某作为乙方、郑某某作为丙方签订《协议书》，约定三方就履行2008年12月17日签订的《房屋租赁合同》（编号为TX1208280）达成如下协议：1、甲方同意自本协议签订之日起将《房屋租赁合同》中乙方的主体由马某变更为郑某某；2、合同主体变更后，丙方依据《房屋租赁合同》承担原合同中乙方的全部权利和义务；3、乙方已交纳房租187506元、押金（保证金）62500元、电费32350元、电话占线费300元；4、乙方对丙方履行《房屋租赁合同》的义务承担连带责任；5、本补充协议未作约定的事项，以《房屋租赁合同》中的约定为准。2011年4月，宝蓝物业公司作为甲方、郑某某作为乙方、朱瑞华作为丙方签订《补充协议》，约定三方就履行2008年12月17日签订的《房屋租赁合同》（编号为TX1208280）、2010年5月14日签订的《广告位协议》及补充协议中的相关事项，达成如下协议：1、甲方同意自本协议签订之日起由丙方替代乙方承继甲乙双方签订的《房屋租赁合同》及《广告位协议》中乙方的合同主体地位；2、合同主体变更后，丙方依据《房屋租赁合同》及《广告位协议》承担原合同中乙方的全部权利和义务；3、乙方已交纳房租522516元、押金62500元转给丙方，电费62282.4元、广告位租金8000元，2011年4月7日后发生的所有费用均由丙方承担；4、乙方对丙方履行《房屋租赁合同》及《广告位协议》的义务承担连带责任；5、本补充协议未作约定的事项，以《房屋租赁合同》及《广告位协议》中的约定为准。2011年4月20日，郑某某出具收据，内容为：我公司同宝蓝物业公司签署了《房屋租赁合同》（合同号：TX1208280），现我司将押金62500元转给新客户朱瑞华。2011年4月22日，郑某某作为甲方与朱瑞华作为乙方签订《球房转让协议书》，约定：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥路的球房及球房内动产一次性转让给乙方，该球房建筑面积为1020平方米；乙方一次性向甲方支付转让费483055元，支付时间为2011年4月22日，同时甲方向乙方交付该球房，上述费用包括装修、装饰、设备及其他费用。2011年4月22日，郑某某出具收条，确认收到朱瑞华台球俱乐部一次性转让费482555元。2011年7月1日，宝蓝物业公司作为甲方与朱瑞华作为乙方签订《补充协议》，载明双方就电子城科技大厦地下二层分别于2008年12月17日签订了《房屋租赁合同》（TX1208280）及2011年4月27日签订了《补充协议》，现双方就扩租事宜达成如下协议：1、扩租位置位于地下二层***（乐味多）；2、扩租面积109平方米；3、扩租部分的租期自2011年7月1日至2019年2月7日；4、乙方各合同年度每月向甲方支付租金：……2017年2月8日至2019年2月7日期间，乙方每月8日前向甲方支付租金2587.19元；5、本协议为《房屋租赁合同》的补充协议，其他未尽事宜按《房屋租赁合同》执行，与主合同具有同等法律效力。2014年7月3日，宝蓝物业公司作为甲方与朱瑞华作为乙方签订《租赁协议》，约定：甲方将位于电子城科技大厦正面南侧门门头上方面积为3m*1.1m的区域租赁给乙方使用；租赁期限自2014年4月24日至2019年2月7日；乙方按16000元/年向甲方交纳租金，合计费用为76712元；乙方拟使用租赁位置用于广告宣传，本协议履行届满或无法继续履行时，乙方须在履行届满或无法继续履行之日起5日内拆除宣传牌，并恢复楼体原状。关于涉诉房屋和广告位的租金交纳情况，双方均认可朱瑞华交纳涉诉房屋的租金至2017年4月7日，交纳广告位的租金至2019年2月7日。朱瑞华主张其曾分别于2011年、2014年对涉诉房屋进行了装修，就此提交了云川（北京）体育运动俱乐部有限公司（以下称云川公司）与杨某某于2011年5月签订的《北京市建设工程施工合同》，显示云川公司将云川台球酒仙桥店发包给杨某某，工程造价为36.5万元；提交了云川公司与北京纳博建筑装饰有限公司（以下称纳博公司）于2014年5月签订的《云川装修施工合同》，显示云川公司将云川台球酒仙桥店装修工程发包给纳博公司，合同价款为53万元。宝蓝物业公司表示由法院依法核实该组证据的真实性，不认可该组证据的关联性，表示发包人系云川公司，与朱瑞华是相互独立的主体，且无证据证明合同已实际履行。经询，朱瑞华表示云川台球厅是云川公司设立和经营的台球厅，朱瑞华曾任云川公司的法定代表人。朱瑞华主张其自2017年3月起无法正常使用涉诉房屋经营云川台球厅，其遭受了经营损失，云川台球厅2017年的月平均利润为36977元，按此标准计算，至合同约定的租期届满日即2019年2月7日，经营利润损失共计850471元，就此朱瑞华提交了云川台球厅酒仙桥店2016年全年及2017年一至三季度的利润汇总表及云川台球厅酒仙桥店2017年3月至2019年2月的经营数据预测表。宝蓝物业公司对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。朱瑞华主张在租期内电子城物业公司要求云川台球厅拆除广告牌并腾退涉诉房屋，就此提交了电子城物业公司于2017年4月5日向云川台球厅作出的《关于广告牌清理工作函》，主要内容为：自2017年3月1日起电子城物业公司全面接管电子城科技大厦项目，为提升服务品质，创造良好办公环境，电子城物业已对不符合规定、影响大厦整体形象的广告牌进行拆除。出于对贵司经营考虑，前期已和贵司多次进行沟通，还望贵司积极配合我司整体运营工作，并安排人员自行拆除，逾期对因此造成的一切损失和不利后果将由贵司承担。宝蓝物业公司对该证据的真实性无法核实，表示该证据只显示通知云川台球厅拆除广告牌，并未通知腾退房屋。朱瑞华主张其于2017年5月前即已将广告牌拆除，宝蓝物业公司不予认可。本案审理过程中，经朱瑞华申请，本院依法委托北京筑标建设工程咨询有限公司（以下称筑标公司）对涉诉房屋内的装饰装修及安装设备现值进行评估。筑标公司于2018年8月7日组织朱瑞华及宝蓝物业公司进行现场勘验，后于2019年2月18日出具《鉴定意见书》，鉴定意见为工程原值（工程造价）540710.08元，其中装饰工程原值352124.03元、安装工程原值188586.05元；工程现值（鉴定基准日2017年3月）为378497.06元，其中装饰工程现值246486.82元、安装工程现值132010.24元。朱瑞华支付鉴定费19000元。后本院向筑标公司函询上述工程于2018年8月7日和2018年10月底的价值，筑标公司给出的鉴定意见为：基准日为2018年8月7日时工程现值为356868.65元，基准日为2018年10月底时工程现值为352813.33元。另查，电子城公司曾于2016年7月以房屋租赁合同纠纷为由将宝蓝物业公司诉至本院，要求解除电子城公司与宝蓝物业公司于2014年1月23日签订的《北京电子城科技大厦房屋租赁合同》、宝蓝物业公司向电子城公司返还位于北京市朝阳区酒仙桥路甲12号1-14层、地下一层和地下二层房屋以及宝蓝物业公司支付租金、滞纳金和违约金等。该案中查明：电子城公司与宝蓝物业公司于2014年1月23日签订《北京电子城科技大厦房屋租赁合同》，约定宝蓝物业公司承租电子城公司位于北京市朝阳区酒仙桥路甲12号电子城科技大厦地上1-14层、地下停车场和人防，租期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日，租期内租金共为6600万元。2015年4月以前的租金，宝蓝物业公司已全部付清（但存在逾期支付），2015年5月的租金1833333.33元应于2015年4月30日前支付，宝蓝物业公司实际于2016年4月18日支付了100万元，此后未支付任何租金。本院于2016年12月14日作出（2016）京0105民初42074号民事判决，认为宝蓝物业公司未按期支付租金的情形已达到合同约定的解除条件，故对电子城公司要求解除合同的请求予以支持，同时对合同解除的后果进行了处理。据此，本院判决如下：一、解除电子城公司与宝蓝物业公司于2014年1月23日签订的《北京电子城科技大厦房屋租赁合同》；二、宝蓝物业公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市朝阳区酒仙桥路一至十四层、地下一层、地下二层全部房屋及场地腾退并返还给电子城公司；三、宝蓝物业公司于本判决生效之日起七日内支付电子城公司自2015年5月1日起至合同解除之日止的租金；四、宝蓝物业公司于本判决生效之日起七日内按年租金2300万元的标准支付电子城公司自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；五、宝蓝物业公司于本判决生效之日起七日内支付电子城公司违约金370万元；六、宝蓝物业公司于本判决生效之日起七日内支付电子城公司滞纳金；七、驳回电子城公司的其他诉讼请求。宝蓝物业公司对该判决不服，提起上诉，后于2017年3月28日申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于当日裁定准许撤回上诉。宝蓝物业公司主张（2016）京0105民初42074号民事判决生效后，因朱瑞华未腾退涉诉房屋，导致宝蓝物业公司无法向电子城公司腾退房屋，电子城公司向法院申请强制执行后，宝蓝物业公司向电子城公司支付了涉诉房屋的占用费，就此宝蓝物业公司提交了电子城公司向本院提交的继续执行申请书及费用明细表，该证据显示，电子城公司申请执行的费用中包括地下台球厅的占用费（自2017年3月1日暂计算至2018年9月17日共计500542.3元）。朱瑞华对该组证据的真实性无法确认，对关联性不予认可。关于朱瑞华腾房情况，朱瑞华称云川台球厅自2017年3月起即停止经营，但因涉及诉讼、鉴定以及后续的退卡、转卡等工作，加之其一直在与电子城公司协商签订租赁合同事宜，故其并未将房屋腾退给宝蓝物业公司，后于2018年11月初经法院强制执行其从涉诉房屋内腾退，在此期间其也会接受会员的消费。宝蓝物业公司称，云川台球厅一直在正常经营，后于2018年11月中旬被法院强制腾退。关于执行案件情况，经查，本院于2017年9月前往电子城科技大厦张贴腾退公告，要求宝蓝物业公司限期腾退。后本院于2019年1月15日组织电子城公司与宝蓝物业公司进行谈话，谈话笔录显示：对于宝蓝物业公司逾期腾退地下台球厅产生的占用费，本院以宝蓝物业公司与朱瑞华签订的合同约定的租金为基数（截至2018年11月宝蓝物业公司应收到台球厅租金54万元），酌情确定台球厅的占用费为40万元。朱瑞华称，法院于执行过程中在涉诉房屋张贴了封条，导致其无法正常使用涉诉房屋，后经过一段时间，电子城公司将封条撤掉，朱瑞华虽然可以正常进出房屋，但仍无法正常经营。经询，朱瑞华表示其承租涉诉房屋前未审查过宝蓝物业公司的出租权限。宝蓝物业公司表示虽其与电子城公司签订的合同约定的租期至2017年4月30日届满，但合同约定其享有优先承租权，正常情况下合同到期后其可以续租，但因合同履行过程中其拖欠租金，导致电子城公司提前解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，涉诉房屋（含广告位）系宝蓝物业公司从电子城公司处承租，租期至2017年4月30日届满，但宝蓝物业公司转租给朱瑞华的租期至2019年2月7日，故宝蓝物业公司与朱瑞华之间就涉诉房屋和广告位形成的租赁合同自2017年5月1日以后的部分无效。关于履约保证金，现有证据足以证明郑某某已将其向宝蓝物业公司交纳的履约保证金62500元转给了朱瑞华，现租赁合同自2017年5月1日以后的部分无效，宝蓝物业公司应将履约保证金退还给朱瑞华，故对朱瑞华的该项请求本院予以支持。关于装修损失，宝蓝物业公司明知其与电子城公司约定的租期至2017年4月30日届满，却超期转租给朱瑞华，故宝蓝物业公司对合同无效存在过错，应承担主要责任。朱瑞华作为承租人，在承租房屋前未谨慎审查宝蓝物业公司的出租权限，对合同无效亦存在过错，应承担次要责任。本院综合考虑合同约定的租期、合同实际履行情况、合同无效的具体情形、装修原值和现值、双方的过错程度等因素酌情确定宝蓝物业公司赔偿朱瑞华装修损失28万元。关于经营损失，现有证据不足以证明朱瑞华于2017年3月停止经营，朱瑞华向本院提交的利润汇总表亦显示至2017年第三季度云川台球厅仍在产生经营利润，并且经营利润属于合同的履行利益，不属于信赖利益，本案合同已因超期转租被认定部分无效，故朱瑞华的该项请求缺乏依据，本院不予支持。关于灯箱使用费，虽朱瑞华提交的证据显示电子城物业公司曾于2017年4月5日通知云川台球厅拆除广告牌，但朱瑞华并未举证证明其已实际拆除广告牌，故本院对朱瑞华关于其2017年5月即已拆除广告牌的主张不予采信。双方就广告位形成的租赁合同自2017年5月1日以后的部分无效，合同无效后，朱瑞华应按合同约定的标准支付使用费，根据查明的事实可知，朱瑞华于2018年11月腾退涉诉房屋，宝蓝物业公司同意退还2018年11月1日以后的使用费，本院不持异议，数额经本院核算为4339.73元。关于宝蓝物业公司主张的租金（合同无效后为使用费），根据查明的事实，朱瑞华支付租金至2017年4月7日，后于2018年11月腾退涉诉房屋，故朱瑞华应向宝蓝物业公司支付2017年4月8日至2017年4月30日期间的租金和2017年5月1日至2018年10月30日期间的占有使用费。关于租金和使用费的数额，本院参照合同约定的租金标准，综合考虑电子城公司申请执行情况、法院采取执行措施情况、朱瑞华对房屋的实际使用情况等因素酌情确定数额为40万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱瑞华与被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司之间的租赁合同自二○一七年五月一日以后的部分无效；二、被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）朱瑞华退还履约保证金62500元；三、被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）朱瑞华装修损失280000元；四、被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）朱瑞华退还灯箱使用费4339.73元；五、原告（反诉被告）朱瑞华于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司支付租金和占有使用费400000元；六、驳回原告（反诉被告）朱瑞华的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理16675元，由原告（反诉被告）朱瑞华负担10172元（已交纳），由被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司负担6503元【于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）朱瑞华】。反诉案件受理费4561元，由原告（反诉被告）朱瑞华负担3650元【于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司】，由被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司负担911元（已交纳）。鉴定费19000元，由原告（反诉被告）朱瑞华负担5000元（已交纳），由被告（反诉原告）宝蓝物业服务股份有限公司负担14000元【于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）朱瑞华】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 张燕钧审判员 谷培培二〇二〇年五月二十二日书记员 王贺情书记员 徐梦桥