安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初1548号 原告：吴纯明，男，1982年10月24日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：马茂磊，北京尚公（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽达贸置业投资有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路588号天珑广场3、5幢办公楼及商业4幢（南区商业）34层。 法定代表人：赵健勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄序权，该公司员工。 被告：甘长云，女，1966年5月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：龚英亮，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万应旭，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 原告吴纯明与被告安徽达贸置业投资有限公司（以下简称达贸公司）、甘长云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。吴纯明及其委托诉讼代理人马茂磊，达贸公司的委托诉讼代理人黄序权，甘长云的委托诉讼代理人万应旭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 吴纯明向本院提出诉讼请求：1.判令达贸公司、甘长云立即退还居间服务费40000元，并自2018年5月7日起按照银行同期贷款利率支付资金占用利息，款清息止（截至2019年11月7日利息为2850元）；2.判令达贸公司、甘长云承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2018年4月25日，在达贸公司安排下，吴纯明与甘长云的合肥幸桐房产代理销售有限公司（以下简称幸桐公司）签订《幸桐房产服务合同》，约定由甘长云的幸桐公司在吴纯明与达贸公司的商品房买卖中提供居间服务，吴纯明支付甘长云的幸桐公司4万元，可获得8万元购房优惠。吴纯明向甘长云转账4万元，甘长云出具收据予以确认。同年8月9日，吴纯明与达贸公司签订《商品房买卖合同》。事后，吴纯明得知所谓4万元抵8万元团购优惠活动，完全是欺诈，是在规避国家对房地产的调控，变相获得商铺备案价外的高额利益。《合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。合肥市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》(合政办【2016】43号)亦明文规定，房地产开发商不得以“价外加价”等方式超出备案价格对外销售。本案中，达贸公司、甘长云虚构事实，隐瞒真相，骗取钱财，涉嫌欺诈。故吴纯明诉至法院，请求判如所请。 达贸公司辩称，一、吴纯明为享受购房优惠，自愿与幸桐公司签订《幸桐房产服务合同》并于2018年5月7日向幸桐公司缴纳4万元居间服务费，幸桐公司向吴纯明出具收据，明确为居间服务费，该服务合同合法有效。由于达贸公司未获取该居间服务费且达贸公司并非服务合同当事人，吴纯明要求达贸公司退还服务费没有事实与法律依据。二、吴纯明出于自愿与幸桐公司签订服务合同，其目的是为了享受购房优惠，达贸公司并没有强迫吴纯明与幸桐公司签订服务合同，更没有吴纯明诉称的欺诈等违法行为，吴纯明也没有提供任何证据证明达贸公司具有欺诈的行为。达贸公司仅收取吴纯明购房款，并未收取购房款之外的其他款项。三、吴纯明混淆了购房合同备案与价格备案的概念，其认为达贸公司超过备案价销售房屋系主观认识错误。根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第五条规定，由于吴纯明购买的为非住宅商品房，因此无须在销售前向物价部门进行价格许可备案。达贸公司根据《合肥市商品房买卖合同网上签约和登记备案管理办法》第八条、第九条的规定，通过网签系统联机打印合同（备案单）并共同签字（盖章）后，向房管部门办理的为商品房买卖合同备案登记。该房屋备案确认单是买卖双方签订商品房买卖合同后，达贸公司根据规定向房管局办理商品房买卖合同备案登记的成果。综上，吴纯明要求达贸公司退还居间服务费没有事实和法律依据，请求法院驳回吴纯明的诉讼请求。 甘长云辩称，一、本案吴纯明按照房屋买卖合同纠纷起诉，房屋买卖合同的当事人是吴纯明与达贸公司，幸桐公司并非合同当事人，甘长云不是本案适格的被告主体。二、吴纯明要求甘长云返还居间服务费没有事实依据与法律依据。吴纯明与幸桐公司签订《幸桐房产服务合同》，约定向幸桐公司支付4万元居间服务费，可享受幸桐公司提供的增值服务，即参加开发商交4万元抵8万元的购房优惠活动，4万元不构成房款的一部分。吴纯明经幸桐公司居间与达贸公司签订《商品房买卖合同》，也享受到了8万元的购房优惠，吴纯明应当向幸桐公司支付4万元服务费。根据《幸桐房产服务合同》约定，吴纯明向幸桐公司支付了居间服务费4万元，幸桐公司出具的收据也载明该款项为居间服务费。另外，吴纯明签字确认的认购协议书载明已享受4万抵8万优惠。故吴纯明知晓该4万元的性质为居间服务费、知晓通过幸桐公司居间已享受到了8万元的购房优惠。幸桐公司依据《幸桐房产服务合同》的约定收取居间服务费具有事实依据和合同依据。根据合同法第58条、97条规定，只有合同无效、撤销、解除后，才会有返还财产的法定后果。幸桐公司与吴纯明之间的《幸桐房产服务合同》不具有无效、可撤销、解除的事由，吴纯明要求全额返还居间费无法律依据。三、幸桐公司和达贸公司没有欺诈行为。吴纯明也未提供任何证据证明幸桐公司和达贸公司具有欺诈的行为。四、幸桐公司是居间服务公司，并非房产代理销售商。吴纯明依据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”，向甘长云主张返还居间服务费没有法律依据。吴纯明已经达到了其签订《幸桐房产服务合同》的目的，即与达贸公司签订了《商品房买卖合同》、也获得了8万元的购房优惠。现吴纯明要求返还已支付的居间服务费不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：吴纯明（甲方）与幸桐公司（乙方）签订《幸桐房产服务合同》一份，约定乙方根据开发商提供的购房优惠活动，为甲方与开发商签订商品房买卖（预售/现售）合同提供居间服务，甲方欲购房屋的开发商为达贸公司，项目名称为朗峰大厦；甲方向乙方支付4万元，确认购房并核销后成为居间服务费（该费用不构成房款的一部分），可享受乙方提供的增值服务，即可参加开发商的交4万元抵8万元优惠活动；甲方通过乙方的增值服务与开发商签订商品房买卖（预售/现售）合同后，该居间服务费转为甲方支付乙方居间服务费；如甲方未能成功购房，乙方向甲方提交放弃购买申请书，经开发商确认无误后，乙方完成核销并在15个工作日内将甲方已付的居间服务费全额无息退还给甲方；合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，吴纯明于2018年5月7日向幸桐公司交纳了居间服务费4万元。 2018年4月25日，吴纯明与达贸公司签订《【安徽达贸置业投资有限公司--朗峰项目】认购协议》一份，约定吴纯明认购1幢532号房屋，总房款为73.5万元，备注处载明“此成交价已享受交4万抵8万优惠，若4万未交，则成交价为815000”。之后，吴纯明与达贸公司按认购协议约定的房价签订了《商品房买卖合同》。 另查明：幸桐公司为自然人独资企业，股东为甘长云，现已注销。 以上事实有吴纯明提供的身份证、工商登记信息查询单、幸桐房产服务合同、认购协议、收据、《商品房买卖合同》，甘长云提供的幸桐房产服务合同、收据、认购协议、《商品房买卖合同》等证据，以及当事人庭审陈述在卷佐证。 本院认为，原告诉请的案由为房屋买卖合同纠纷，故双方争议的焦点为：原告诉请返还的团购费是否为案涉房屋的购房款，以及是否应返还团购费。具体分析如下：一、原被告就案涉房屋共存在两份合同，分别为《幸桐房产服务合同》和《商品房买卖合同》，两份合同收取的价款分别为居间服务费和购房款，达贸公司并非《幸桐房产服务合同》的相对人；二、居间服务费实际收款人为幸桐公司，原告亦无证据证明前述费用由达贸公司收取；三、幸桐公司履行了《幸桐房产服务合同》中的主要义务，即促使吴纯明享受了开发商给予的8万元购房价款优惠，促成吴纯明与达贸公司签订了以优惠后总价购买案涉房屋的《商品房买卖合同》；达贸公司实际也给予了吴纯明4万元抵8万元的购房价款优惠。根据《幸桐房产服务合同》的约定，吴纯明与开发商签订该商品房买卖合同后，即代表幸桐公司已完成了居间服务。因此，本院认定幸桐公司收取的居间服务费并非案涉房屋购房款，且幸桐公司亦按服务合同履行了居间义务，故本院对原告的诉请不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告吴纯明的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取为436元，由原告吴纯明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 孔 静 二〇二〇年五月二十九日 书记员 阮晓艳 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。 居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。