云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1642号上诉人（原审被告）：周小平，男，1959年3月15日出生，汉族，住云南省大理市。上诉人（原审被告）：周云，女，1963年9月25日出生，汉族，住云南省大理市。二上诉人共同委托诉讼代理人：韩炳华，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张庆祥，男，1964年3月18日出生，白族，住云南省大理市。被上诉人（原审原告）：李玉莲，女，1963年5月6日出生，白族，住云南省大理市。上诉人周小平、周云因与被上诉人张庆祥、李玉莲房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠××疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。周小平、周云上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审；二、由张庆祥、李玉莲承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、房屋转让协议系张庆祥和周小平签订，李玉莲在该协议中没有签字，当时张庆祥和李玉莲是不是夫妻周小平方也不知道，李玉莲作为原告的诉讼主体是不适格的，一审程序不合法。二、一审认定的事实忽略了双方签订协议后就产生了争议，故从2003年至今没有完成交易，没有完成产权变更手续。争议的房产被国家征收拆迁，标的物已经丧失，不具备合同履行的条件，无法履行。张庆祥、李玉莲的诉讼请求只能驳回，或者撤销转让协议。三、双方从2003年签订购房协议就一直存在争议，到2019年已长达十多年，已超过了诉讼时效，张庆祥、李玉莲的诉讼请求也不应该支持。张庆祥、李玉莲答辩称，双方签订《售房协议》后，张庆祥已付清全部房款，周小平出具了收条，并将房屋所有权证、土地使用权证、房屋钥匙交给张庆祥。此后，张庆祥方要求周小平、周云办理房屋过户手续，但周小平、周云一直找各种理由推脱，导致过户手续一直没有办理（中途办理过但是未办结）。此外，张庆祥购买案涉房屋后，又向大理州产权交易中心购买了12.62平方米的房间面积，因为当时案涉房屋还没有过户，所以借用了周小平的名义，但实际付款人是张庆祥，该房屋产权也应归张庆祥、李玉莲所有。2017年5月9日，大理市人民政府发布了《关于大理市沙河埂片区棚户区改造项目房屋征收范围的公告》，张庆祥、李玉莲向周小平、周云购买的房屋被划入拆迁范围。周小平、周云看到拆迁公告后，于2017年10月23日以“多次搬家管理不慎，证件遗失”为借口，向大理市不动产登记中心提交申请不动产证遗失登报，并办理了新的不动产证。双方签订的《售房协议》合法有效，张庆祥、李玉莲也已于2003年1月迁入所购房屋居住，已居住16年，周小平、周云的行为已严重侵犯了张庆祥、李玉莲合法权益。请求驳回上诉，维持原判。张庆祥、李玉莲向一审法院起诉请求：一、确认原告张庆祥与被告周小平签订的《售房协议》有效；二、判令原告享有向大理市政府领取下关镇原福星路（现为幸福路红星巷10号）金属公司宿舍1栋2单元4楼7号房产拆迁款210,000元（暂定）的权利；三、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：原告张庆祥与李玉莲，被告周小平与周云均系夫妻关系。2003年1月21日被告周小平将位于大理市，建筑面积为71.61㎡的个人住房以58000元的价格出售给原告张庆祥居住使用。双方约定2003年1月21日预付10000元。2003年2月11日原告张庆祥向被告周小平支付20000元，2003年5月19日支付28000元。2003年5月19日，原告张庆祥将上述购房款支付完毕后，被告周小平出具收条给张庆祥收执，并将涉案房屋房产证及国有土地使用证（第53651号房屋所有权证及大国用（2003）第15027号国有土地使用证）交二原告保存，同时将房屋交付二原告居住使用至今，但双方一直未办理房屋变更登记。2019年3月25日，二被告与大理市住房和城乡建设局达成《大理市沙河埂片区房屋征收协议》及《大理市沙河埂片区房屋征收补偿安置（货币）协议》，内容为：被征收房屋坐落大理市，房屋产权证云2017大理市不动产权第0003976号，房屋用途住宅，产权证载建筑面积71.61㎡，产权实测建筑面积99.6㎡，土地用途住宅用地，土地使用面积22.78㎡。被征收房屋补偿：（一）被征收房屋补偿款794011元；（二）装修及附属设施补偿款74700元；（三）临时安置费14342.4元（99.60㎡×12元／㎡×12月）；（四）搬迁费1000元；（五）电视、电话、网络等移动机补助400元；（六）货币安置奖励40000元；（七）提前搬迁奖励6000元；（八）签协联动奖励10000元（签协4000元、整栋搬迁完6000元）；（九）特殊补助零元；（十）一次性物业补助（选择回购安置房可享受）零元；（十一）套内面积奖励158802.18元（89.15㎡×20%×8906.46元／㎡）；合计1099255.58元。一审法院认为，本案原、被告双方于2003年1月21日《售房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合约签订后，原告支付了约定的购房款，但双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。2019年涉案房屋及土地被纳入政府拆迁改造范围。根据《中华人民共和国物权法》第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，原告虽按协议约定向被告交清了全部购房款，并实际占有使用所购房屋至今，但并没有取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收护决定等生效时发生效力”之规定，因涉案房屋物权因拆迁而消灭，则原告已无法取得所购房屋的产权。被告作为涉案房屋的所有权人，其与大理市住房和城乡建设局签订的房屋征收协议，在一定意义上而言，被告在该协议中的合同权利即为其出卖给原告的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，被告在已收取购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至原告名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，原告可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款，现因被告尚未实际领取拆迁补偿款，则原告请求确认其享有上述房屋征收补偿协议中的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致的原则，应予支持。本案房屋征收补偿协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由原告享有。被告因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条之规定，判决：一、原告张庆祥与被告周小平于2003年1月21日签订的《售房协议》有效；二、位于大理市的房屋征收补偿款1099255.58元归原告张庆祥、李玉莲所有。案件受理费人民币14640元，减半收取7320元，由原告张庆祥、李玉莲承担。二审中，周小平、周云向本院提交了《大理州原金属材料公司公房处置公告》一份，以证明12.9平方米的单间是张庆祥方采取欺骗的方式获取的。经质证，李玉莲对该证据不予认可，表示当时对方是承认卖给张庆祥方的。张庆祥未到庭发表质证意见。张庆祥、李玉莲没有提交新证据。本院审查认为，周小平、周云提交的上述证据，不属于新证据，也不能证明其主张的事实，该证据本院不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，周小平与张庆祥达成的《售房协议》合法有效，张庆祥已按照约定履行完毕支付购房款的义务，周小平方虽然交付了房屋及产权证书，但未履行协助办理过户登记的义务，且从周小平方此后补办了该房屋产权证书的行为来看，其存在恶意不履行过户义务的情形，该房屋未过户的责任在周小平方。现交易房屋因征收拆迁而灭失，张庆祥方已不能取得该房屋的所有权，则周小平方应赔偿张庆祥方因房屋灭失而造成的损失。结合本案实际情况，房屋被征收后灭失应得的补偿款即应为张庆祥方因房屋灭失而造成的损失，张庆祥方要求确认该补偿款归其所有的诉请，符合法律规定，应予支持。关于李玉莲的诉讼主体是否适格的问题。李玉莲虽未参与本案《售房协议》的签订，但其作为张庆祥的配偶实际参与协议的履行，且其亦有权与张庆祥一起就该协议所涉财产向周小平方主张权利，其在本案中作为原告起诉符合法律规定，系本案适格原告，一审审理程序合法。关于本案起诉是否超过诉讼时效的问题。周小平、周云在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出，本院不予支持。此外，本案房屋系在2019年被征收，张庆祥、李玉莲起诉时并未超过法定的诉讼时效期间。综上所述，周小平、周云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14640元，由周小平、周云负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年五月二十五日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸