江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1678号 原告：连云港市水木物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区山后居委会泰山中路。 法定代表人：范洪兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：穆晓晗，江苏道忠律师事务所律师。 被告：水木华园小区第四届业主委员会，住所地连云港市高新技术产业开发区学院路18号。 负责人：林剑，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：李海宁，江苏云港律师事务所律师。 原告连云港市水某物业管理有限公司（以下简称水某物业公司）与被告水某华某小区第四届业主委员会（以下简称第四届业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告水某物业公司的委托诉讼代理人穆晓晗，被告第四届业委会的委托诉讼代理人李海宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告水某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还违规收取水某华某小区业主的物业费50万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月1日，水某华某业委会（第三届）与原告签订《水某华某小区物业服务合同》，委托原告对该小区实施物业管理服务事宜。合同签订后，原告依约对该小区实施物业管理服务工作，切实按照合同履行自己的义务。2019年6月21日，被告在未与原告协商并解除合同的情况下，擅自在水某华某小区发布公告，收取小区业主物业管理费用达50万元，严重干扰原告的物业管理工作。经原告多次与被告交涉，要求其改正错误行为，停止擅自违法收取小区业主物业管理费，被告置之不理，我行我素，其行为已严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告第四届业委会辩称：1、2016年5月，水某华某小区进行物业自治，但业委会不具备在银行开户的资格，为了财务管理方便成立了水某物业公司。水某物业公司完全隶属于业委会，不属于公司之前的法人杨某，也不属于现在的法人范洪兵所有。被告有证据证明范洪兵认可水某物业公司的性质，以及认可公司名下所有的收益归全体业主所有。2、被告是经过合法程序备案成立的主体资格，水某华某小区常年以来实行物业自治，业委会收取小区物业费合理合法，收取的所有费用为业主所有，与原告无关，原告要求被告返还物业费没有事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 2016年5月2日，水某业委〔2016〕6号会议纪要记载“全体业主一致同意小区物业管理采取自治。会议提出，原计划成立‘水某华某邻里服务中心’批复时间不确定，不能满足当前工作需求，决定立即到工商部门注册成立‘连云港市水某物业管理有限公司’，并就杨某为该注册公司的法定代表人及公司经营范围（与邻里服务中心内容一致）达成一致意见”。 2016年5月22日，水某业委〔2016〕7号会议纪要载“会议内容：姜某副主任就5月21日与永强、高新区住建局、街道、社区的约谈会议情况，向与会委员作了通报，并阐述了我们现阶段应该开展的工作任务。全体与会人员参与讨论并确定小区自治管理的具体实施办法，如何顺利接管永强物业到期后的相关工作，且对每项工作落实到人，要求按计划如期完成达成了共识。一、启动水某物业服务公司运营筹建工作1、确定服务公司项目经理—魏某，就其合同期内的待遇、工作要求及工作方向达成了一致意见。2、确定与新起点保安公司、阿某保洁公司签订一年期委托服务合同。3、同意保留物业公司水电项目工程人员2名、监控室工作人员2名，确保小区管理工作平稳发展。……二、报备社区、高新区自治管理办法1、根据小区发展需要，就原《水某华某小区业主大会和业主委员会议事规则》、《水某华某小区业主管理规约》的所有内容展开逐条讨论，达成了共识。2、大家共同制定了《水某华某小区自治管理办法》报备社区、街道及高新区住建局。3、对上述1、2两项内容及新制定的自治管理办法进行公示，业主大会就公示内容进行表决通过后，安排印刷成册，分发到每户业主”。 2016年5月18日，案外人陈欢申请登记成立水某物业公司，杨某任法定代表人，公司类型为自然人独资有限责任公司，认缴出资额20万元。杨某向本院出具书面证人证言：“本人杨某（320706196210261013）作为水某华某小区业主，2016年5月2日水某华某小区业主委员会决定注册成立物业公司进行小区物业自治，即连云港市水某物业管理有限公司，并安排我作为该公司的法定代表人及代持股东。后在业主委员会的安排下，2016年5月17日我向市场监督管理局申请，水某物业公司正式成立。2018年4月，水某华某小区业主委员会决定，将水某物业公司的法定代表人及代持股东变更为范洪兵，在业主委员会的安排下，2018年4月3日在市场监督管理局我配合将水某物业公司的法定代表人及代持股东变更登记为范洪兵。因此，水某物业公司是水某华某小区业主为小区自治而设立的非盈利公司，该公司在水某华某小区从事物业管理工作中所获得的物业费、停车费、广告收入等所有收益应属于全体业主所有”。庭审时，证人杨某出庭作证的证人证言陈述：“水某华某小区实行自治后，银行不给业委会开户，为了收取物业费存到对公账户，由业委会（第三届）授权委托成立水某物业公司，所有的出资、兴办该公司的费用都是业委会承担，该公司实际是业主的。该公司成立后，财务公章、私章都由业委会管控，杨某不做任何管理。杨某任某物业公司法定代表人期间，没有和业委会签订物业服务合同。水某华某小区相关物业管理工作全部由业委会运作，水某物业公司不参与具体工作。小区物业费由业委会招聘相关人员收取，存入水某物业公司账户，费用支取由物管人员提出用款申请，再由会计提交业委会，由业委会批准支付”。 水某华某小区决定物业管理采取自治后，于2016年9月17日、9月28日、11月5日、11月19日、12月3日、12月18日多次召开工作例会，研究小区物业管理相关事项。2016年11月12日业委会会议纪要，收回水某物业公司的法人章、财务章、公章，由业委会秘书长统一保管；严格财务制度，支出付款由崔某主任全权负责，未经崔主任授权财务不得擅自付款，违规产生的后果由经办人承担；保安外包服务合同人数变更为16人，替代原合同17人等。 2016年11月5日起，崔某任业委会（第三届）主任。崔某出庭作证的证人证言陈述：“第三届业委会2016年3月份经过住建局备案，草拟了水某华某自治倡议书、具体方案，经半数以上业主同意，报请高新区房管局及社区、街道备案。业委会从2016年6月10日开始接管小区物业，整个小区在业委会主导下运行。业委会聘请了保洁公司、保安公司并签订合同，聘请客服人员、水电工、绿化工、项目经理、财务会计、出纳等，最多的时候有43个人。业委会原计划成立邻里服务中心，但是一直没有办成。因为业委会不能在银行开户，所以决定成立物业公司，让小区业主杨某任公司法人，但是法人没有任何权利。实际上业委会成立水某物业公司就是为了在银行开户。水某物业公司成立后，相应的物业管理活动由业委会完成。业委会按照0.8元/平方米预收物业费，把保安、保洁工作外包给有资质的公司，按照合同发放给保安、保洁相应费用。水某物业公司的公章、法人章和财务章都由业委会主管会计保管，公司无权支出物业相关费用，由业委会主任签字审批。2018年6月之后，小区物业开支由主任崔某决定，范洪兵、姜某签字，会计通过微信向崔某申请，崔某经审核通过U盾授权支出。崔某知道范洪兵私自去银行咨询办理U盾，双方发生矛盾。2018年12月10日崔某书写《解聘决定书》，在物管处办公室向范洪兵送达，范洪兵没有接收”。 另，证人濮某（出纳）出庭作证的证人证言陈述：“小区物业支出流程，2017年5月份至2018年4月份由崔某主任签字，原业委会秘书长授权。2018年4月份以后，由范洪兵、业委会副主任姜某签字，提交崔主任授权。濮某受聘于业委会，任职期间工资由业委会发放，没有在水某物业公司任职。范洪兵担任水某物业公司法定代表人期间，工人由业委会聘请”。 2017年5月10日，业委会（第三届）制定《水某华某业主委员会财务管理制度》，内容为“第一条财务收入范围1、向业主收取的物业费及代收的各项公共费用；2、公共设施、场所的租赁费和出让金；3、小区内公共场所广告费；4、地面、地下停车租赁费；5、经业委会研究同意向业主公告后的其他合法收入。……第六条审批权限及程序1、正常开支以年度财务预算为准，特殊开支须经业委会研究批准，具体开支费用由当事人书面申请。2、在财务预算内的开支：500元以内的开支，由主任审批。500元以上1000元以下的开支（不含1000元）由业委会主任和主管财务的副主任审查签字后方可开支。1000元以上2000元以下（不含2000元）的开支须经业委会研究同意后由主任、分管资金监控和分管财务副主任审批。2000元以上的开支已列入年度财务预算的由业委会会议研究同意，须有会议决议方可开支，未列入年度财务预算的，由业委会会议研究并经半数以上委员表决同意须有会议决议后方可开支。3、业委会下属物管部维修工作需要购买材料，由维修中心提出申请，物管部经理审核，报请业委会同意采购，材料购买后需填写《入库单》，经验收后方可安装。4、费用报销须经办人或当事人在合法报销单据上说明开支用途并签字，审查同意开支的主任或副主任签字证明后确定。无法办理合法凭证的由主任、副主任共同审批。5、业委会主任、副主任不得私自保管现金”。 2018年杨某报经业委会辞去水某物业公司法定代表人。2018年3月29日，杨某与范洪兵签订《股权转让协议》，杨某将其持有水某物业公司100%股权计20万元出资，以人民币0元价格转让给范洪兵。2018年4月3日，范洪兵对公司法定代表人姓名、股东、注册资本进行变更，原法定代表人姓名杨某变更为范洪兵，原注册资本20万元变更为100万元，原股东姓名杨某变更为范洪兵。公司注册资本变更为100万元，新增80万元由股东范洪兵认缴出资，承诺于2021年5月11日之前出资到位。 2018年5月30日，业委会（第三届）向水某物业公司发出《水某华某物业工作通知函》，内容为“现将6月份工作要求发给你们，便于明确任务、统筹安排，望接函后迅速贯彻执行，落实到位，月底向业委会汇报执行情况。1、六月份开始实行公司化运作方式，由水某物业公司全面负责水某华某小区物业管理工作，聘任范洪兵为水某物业公司总经理，负责公司全面工作。⑴每月25日前，水某物业公司须将下月维修材料采购计划报送业委会审批；⑵专项改造项目或月中新增维修材料采购，填报《水某华某物业管理事项申报单》送业委会审批，即报即批，不在采购计划或无申报单不得报账；⑶2018年6月1日起，财务报账由范洪兵和姜某两人共同签字后生效。2、对自治以来从未交过费的业主全面上门催缴，每户至少上门三次，留下催缴证据，为下一步走司法程序作准备。3、对A1、B1楼已安装充电桩单元的私拉乱接线路进行清理。4、完成C3、C4楼前亮化工程（在道路高杆灯杆上安装伸臂杆灯）。……13、逐步完善物业各项管理制度，本月拟定10项管理制度上报业委会。14、仓库每月底盘库一次，库存报表于次月5日前上报业委会”。 2018年6月1日，甲方业委会（第三届）与乙方原告水某物业公司签订《水某华某物业服务合同》，双方约定物业服务费由乙方按0.8元/平方米/月向业主（或交费义务人）按年（半年）收取（按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），每户公共能耗费200元/年，电梯运行维护费用价格为444元/年收取，还对停车费用进行约定。双方还约定物业服务费支出包括管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生、绿化维护、秩序维护、办公费用，物业服务企业固定资产折旧，物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，保安、保洁的工资及小区其他费用等，共用部位共用设施设备的大、中修和更新改造费用从专项维修资金支出。 期间水某华某小区物业管理情况如下：2017年6月，水某物业公司与江苏爱玛妮企业管理集团有限公司签订《水某华某清洁服务合同》（2017年6月10日至2018年6月9日），由江苏爱玛妮企业管理集团有限公司负责小区清洁服务。2018年6月10日，水某物业公司与江苏爱玛妮企业管理集团有限公司继续签订合同（2018年6月10日至2020年6月9日）。2019年7月1日，第四届业委会与江苏爱玛妮企业管理集团有限公司签订《水某华某清洁服务合同》，期限为2019年7月1日至2020年6月30日。 业委会（第三届）与江苏钧丰实业有限公司签订《连云港市电梯日常维护保养合同》（2017年5月1日至2018年4月30日），由江苏钧丰实业有限公司负责小区电梯维护保养。2018年4月25日，水某物业公司与江苏钧丰实业有限公司继续签订合同（2018年5月1日至2019年4月30日）。2019年4月30日，水某物业公司与江苏钧丰实业有限公司签订合同（2019年5月1日至2020年4月30日），2019年7月26日江苏钧丰实业有限公司向水某物业公司发出《解除合同通知书》，水某物业公司予以回复。第四届业委会与江苏钧丰实业有限公司签订《连云港市电梯日常维护保养合同》，期限2019年5月1日至2020年4月30日。 2016年9月5日，业委会（第三届）与连云港蓝天保安服务有限公司签订《保安服务合同书》（2016年9月5日至2017年9月4日），由连云港蓝天保安服务有限公司负责小区保安业务。期限届满后业委会（第三届）与连云港蓝天保安服务有限公司继续签订合同（2017年9月5日至2018年9月4日）。2018年12月12日，水某物业公司与连云港蓝天保安服务有限公司继续签订合同（2018年12月13日至2019年12月12日），2019年6月23日连云港蓝天保安服务有限公司向水某物业公司发出《解除合同通知书》，水某物业公司予以回复。2019年6月23日，第四届业委会与连云港蓝天保安服务有限公司签订《保安服务合同书》，期限为2019年6月1日至2020年5月31日。 水某物业公司与连云港凤凰传媒广告有限公司签订《广告位资源租赁合同》（2017年6月30日至2018年5月29日），将小区电梯广告框架出租。期满后由水某物业公司与连云港凤凰传媒广告有限公司签订《广告位资源租赁合同》、《道闸广告合作合同》。 2017年10月、2018年1月-3月业委会物管部项目经理、总账会计、客服主管等人员工资，经崔某审核批准发放。2018年5月-11月业委会物管部人员工资，经范洪兵、姜某签字发放，其中范洪兵每月工资3000元。 2018年12月10日，业委会（第三届）作出《解聘决定书》，内容为“今决定解除水某物业公司在水某华某小区的物业服务工作”。原告称未收到该决定书。 因水某华某业委会（第三届）委员不足半数，2018年12月14日业委会将公章、财务章交给高新区郁洲街道办事处房管，2018年12月20日业委会将水某华某物业管理部收费专用章交给高新区郁洲街道东某新社区居民委员会。 2018年12月16日，水某物业公司发出通知，主要内容为小区自治两年半以来，在全体业主的大力支持下，水某物业公司运行情况良好，凡物业费缴费至2018年12月31日及以后的业主，可领取100元超市购物卡一张。2019年4月15日，水某物业公司再次发出通知，主要内容为小区自治三年以来，在全体业主的大力支持下，水某物业运行情况良好，凡物业费缴费至2019年6月9日及以后的业主，可享受1个月的物业免费服务等。 2019年1月19日，高新区郁洲街道办事处房管所、高新区郁洲街道东某新社区居民委员会向水某物业公司、范洪兵作出《关于解除水某物业管理有限公司服务水某华某小区的函》，内容为：“鉴于目前水某华某小区物业服务的状况，经研究决定解除水某物业公司与水某华某业委会签订的物业服务合同，于2019年1月19日终止物业服务。希望贵公司接函后，即日到水某华某物业管理委员会交接相关手续”。该函注明范洪兵拒收，由徐某、王某1、赵某等人签名。2019年1月25日，水某物业公司的法定代表人范洪兵将财务公章、浦发银行移动授权U盾一只、浦发银行转账支票一本（编号01611826-01611850）交给高新区郁洲街道办事处房管所。 2019年2月17日，郁洲派出所李所长、王所长、法律顾问潘某,4，郁洲街道王某2主任、王某1，东某新社区工作人员，杨某、许某、李某、范洪兵、姜某、张某、刘某参加会议，达成共识：“1、为了保障水某华某小区在过渡期间能够正常运转，暂按原业委会管理模式推进后续的所有物业管理工作，开支由筹备组集体研究后审核签字认可，郁洲街道房管所、社区民警、社区工作人员对期间的物业管理活动进行监督指导。2、水某物业公司不得对外从事经营活动，不得对外承接物业管理业务，不得对外从事担保、抵押、借贷等活动。3、各方一致认可水某物业公司是小区业主为小区自治而设立的非盈利公司，水某物业公司的所有收益都是归小区全体业主所有。4、新增的水某物业公司工作人员要经过筹备组审核批准后方可录用。此条待定（按上届业委会相关规定、会议纪要执行）。5、在过渡期间对发卡、减免物业费、涨工资等大的项目一概暂停，保持平稳过渡。待新的业委会成立后，由新业委会决定。6、如违反以上会议内容，有关责任方须承担相应的法律责任”。参会人员范洪兵、姜某、李某等签字确认，及见证人王某2、潘某,4、王某1等签字。 2018年12月28日，郁洲街道居民委员会、东某新社区向水某华某业主发出通知，需要成立业主代表大会，希望广大业主积极配合、踊跃参与，报名截止时间为2019年1月10日。2019年1月24日，对业主代表报名名单进行公示。2019年2月15日，东某新社区发布通知，2019年2月15日至2月22日期间进行小区单元业主代表投票。2019年2月23日业主代表大会在社区二楼会议室公开唱票，对唱票结果、当选业主代表人员进行公示。2019年5月17日，第四届业委会向连云港高新技术产业开发区规划建设局提交备案资料进行备案，业主委员会名称水某华某小区第四届业主委员会，完成选举时间2019年5月6日，届数第四届，任期三年，委员名单石某、刘某、许某、陈某、李某、杨某、林剑、席某、霍某共计9人，其中主任林剑，副主任李某、杨某、陈某，并提交水某华某小区业主大会议事规则、管理规约等其他相关材料。 2019年5月28日，第四届业委会取得开户许可，在江苏张家港农村商业银行股份有限公司连云港新浦支行开立基本存款账户。2019年6月21日，第四届业委会发出公告，水某华某物业管理属于业主自我治理、自我管理的运行模式，水某业务管理必须在业主委员会监督指导下工作，通知业主开始收取小区相关物业管理费用。 2019年8月14日，第四届业委会作出《水某华某业主代表大会全体会议决定》，内容为：“根据相关法律规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。按照上述法律规定，水某华某业主代表大会经全体会议讨论决定，终止水某物业公司在水某华某小区的物业服务工作。㈠水某物业公司应当于2019年8月15日11时之前停止在水某华某的一切服务管理工作。㈡水某物业公司的所有工作人员（经理、会计除外）保安、保洁、收费人员、水电工、电梯维保人员等工作人员于2019年8月15日下午4点钟之前应当全部无条件撤出水某华某小区。㈢连云港市水某华某物业管理有限公司的经理、会计（等交接人员）必须于2019年8月15日、16日之内按法律规定移交下列资料，并无条件撤出水某华某管理现场。①设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；②物业质量保修文件和物业使用的说明文件；③物业管理所必须的其他资料重点移交；④根据法律规定物业服务企业应当在服务合同终止时，将办公用房及所有资料移交给业主委员会；⑤双方必须交接所有收支账目，包括银行转账和现金账，以及银行的转账、提现的支付方式进行妥善交接。㈣水某物业公司在水某华某服务期间的所有财务收支账目，将由业主委员会委托司法会计机构进行审计和鉴定，给广大业主一个交代。㈤水某物业公司有不同意见，可持聘用合同等手续起诉至人民法院公平解决争议。㈥双方应在交接文件上加盖单位印章，及负责人签名，拒签的属于本人不愿签名，但承认交接事实的存在”。该决定经第四届业委会、高新区郁洲街道办事处房管所、东某新社区居民委员会盖章，水某物业公司未盖章。 以上事实有原、被告庭审部分陈述；原告水某物业公司举证工商档案材料，物业服务合同，秩序维护委托服务合同、清洁服务合同、电梯日常维护保养合同，会议决定等；被告第四届业委会举证的业主委员会备案告知函，工作记录、通知、会议记录、签到簿、告示，工商档案材料，会议纪要，财务管理制度，工作通知函，合同，通知等。上述经本院组织双方当事人进行了证据交换和质证的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，本案主要争议焦点是原告水某物业公司与被告第四届业委会之间是何种法律关系。根据《物业管理条例》第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”；第十五条规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：㈠召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；㈡代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；㈢及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；㈣监督管理规约的实施；㈤业主大会赋予的其他职责”。本案中，结合业委会多次会议纪要，业委会财务管理制度，2019年2月17日会议纪要，证人杨某、崔某、璞祥荣出庭作证的证人证言等证据，可以认定杨某将水某物业公司转让给范洪兵之前，水某华某小区系业主自行管理小区物业。业委会为了解决无法开设账户的问题，2016年5月18日登记成立水某物业公司用于开设账户、存储业主交纳物业费、支出小区物业相关费用的事实。业委会将小区电梯维保、清洁、保安等物业相关业务外包，业委会或以水某物业公司的名义分别与江苏钧丰实业有限公司、江苏爱玛妮企业管理集团有限公司、连云港蓝天保安服务有限公司签订合同，并由业委会支付物业相关费用，水某物业公司未实际参与小区物业管理。2018年6月1日，杨某将水某物业公司转让给范洪兵之后，范洪兵将水某物业公司注册资本变更为100万元，范洪兵仅是认缴，没有提供证据证明范洪兵对水某物业公司进行实际出资。《物业管理条例》第三十九条规定，“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人”。虽然业委会与原告水某物业公司签订《水某华某物业服务合同》，但只是以原告名义与被告选用的小区电梯维保、清洁、保安公司对外签订合同，将物业相关业务继续全部外包，业委会给范洪兵及物业人员发放工资、支付物业相关费用，实际仍采用业主自行管理的物业形式。原告于2018年12月16日、2019年4月15日所发通知内容，亦认可小区物业自治。且2019年2月17日会议记录，原告水某物业公司的法定代表人范洪兵签字认可水某物业公司是小区业主为小区自治而设立的非盈利公司，水某物业公司的所有收益都是归小区全体业主所有。综上，业委会虽与原告签订物业服务合同，实质仍是业主自行管理小区物业，原告亦认可其所有收益归小区全体业主所有，被告第四届业委会代表小区业主收支物业费用，故原告要求被告返还物业费50万元的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条，《物业管理条例》第十条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告连云港市水木物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费8800元（原告已预交），由原告连云港市水木物业管理有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农业银行苍梧支行营业部，账号：10×××94。 审 判 长  应庆国 审 判 员  梁承君 人民陪审员  刘素梅 二〇二〇年五月八日 书 记 员  许 婕 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 [三]、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。