河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1503民初9374号原告信阳市劳动建筑公司，公司住所地信阳市胜利路68号。法定代表人郑茂兴。委托代理人鲁军，河南金誉律师事务所律师。被告洪念忠，男，汉族，1967年12月24日出生，住信阳市浉河区。被告刘明义，男，汉族，1953年5月15日出生，住信阳市浉河区。原告信阳市劳动建筑公司（以下简称信阳劳动建筑公司）诉被告洪念忠、刘明义执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告信阳劳动建筑公司打定代表人郑茂兴和委托代理人鲁军，被告洪念忠到庭参加诉讼，被告刘明义经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告信阳市劳动建筑公司诉称，2003年12月20日原告与被告刘明义签订土地及房屋转让合同，被告将名下位于拱桥××组产权证为私字第22594号房屋及土地转让给了原告，2004年12月27日原告办理了该宗土地的土地证，并且从2004年至今该房屋也是一直由原告实际占有和使用及处置(详见合同书、房产证和土地证)。根据《合同法》第130条、60条及《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。并且，根据“最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定”第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。原告已经付清全部购房款，且是在贵院执行查封之前就已经购买，只是因为被告刘明义和相关政策原因导致该房屋暂时没有办理过户手续，故法院应当对该房屋停止执行。被告洪念忠系执行案件的申请人，被告刘明义系执行案件的被申请人，在执行程序中被告洪念忠作为申请人向平桥区法院申请对原告实际拥有产权的房屋即位于拱桥××组产权证为私字第22594号房屋一套申请执行，原告知道后立即对贵院的执行提出案外人异议书，可是，贵院于2019年12月2日作出(2019)豫1503执异63号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告在2019年12月6日收到裁定书。在此，依据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求!请求事项：1、判令立即停止对被执行人刘明义名下位于拱桥××组产权证为私字第22594号房屋的强制执行，并解除查封扣押。2、判令被告承担一切诉讼费用。被告洪念忠辩称，答辩人不同意被答辩人的诉讼请求，请求法院予以驳回。事实与理由具体如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院査封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。即以上四项条件买受人必须全部符合才能达到排除执行的效果。按照被答辩人的主张，其与本案被告刘明义于2003年就已签订土地及房屋转让合同，但直到2017年8月执行法院将该房屋查封该房屋仍登记在本案被告刘明义名下，且被答辩人并无证据能够证明其在此期间有向房屋登记机构递交过户登记材料或者向本案被告刘明义提出过办理过户登记的请求等积极行为，亦无证据能够证明存在其他合理客观理由，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，故其诉讼请求不应得到支持。被告刘明义未到庭，未答辩。经审理查明，刘明义与洪念忠、案外第三人王生瑜合伙协议纠纷一案，2014年10月10日，信阳市中级人民法院作出（2013）信中法民初字第96号民事判决书，判决：一、第三人王生瑜与被告刘明义签订的《合伙合同》有效；二、原告、被告及第三人王生瑜在北环路信阳工业城区段第三标段2520米道路建设工程项目中的持股比例分别为：原告洪念忠27.78%、被告刘明义13.95%、第三人王生瑜58.27%；原、被告及第三人依据持股比例分割合伙收益；三、驳回原告及第三人的其他诉讼请求。刘明义提出上诉，2015年6月3日，河南省高级人民法院以（2015）豫法民一终字第7号民事判决书，判决：一、维持河南省信阳市中级人民法院（2013）信中法民初字第96号民事判决第一项，即：驳回王生瑜的诉讼请求；二、变更河南省信阳市中级人民法院（2013）信中法民初字第96号民事判决第二项为：在北环路信阳工业城区第三标段2520道路建设工程项目中的持股投资比例分别为：洪念忠为50.11%、刘明义为49.89%，双方依据持股投资比例分割合伙收益；三、驳回洪念忠的其他诉讼请求。后刘明义不服河南省高级人民法院以（2015）豫法民一终字第7号民事判决书，提起再审申请。河南高院于2017年7月29日作出（2016）豫民申49号民事裁定书，裁定由河南高院另行组成合议庭再审。现如今刘明义、洪念忠、王生瑜合伙协议纠纷正在审理之中，尚未作出生效判决书。在河南省高级人民法院（2015）豫法民一终字第7号民事判决书生效后未被撤销之前，洪念忠以该生效判决为依据起诉刘明义要求支付土地出售收益款，2016年10月10日，河南信阳市平桥区人民法院作出（2016）豫1503民初256号民事判决书，判决：一、被告刘明义于本判决生效后十日内支付原告洪念忠投资收益1706947元，并从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利息承担逾期付款给原告造成的利息损失至判决确认的金额付清之日止；二、驳回原告洪念忠的其它诉讼请求。后洪念忠申请执行本院（2016）豫1503民初256号民事判决书，执行过程中，2017年8月2日，本院作出（2017）豫1503执1065—2号执行裁定书，裁定：查封被执行人刘明义名下位于工区路××单元××室，所有权证号为“信房权证浉河区字第××号”房屋和位于河区××拱桥××、所有权证号为“私字第22594号”房屋（涉案标的）共两套；二、查封期限为三年。并于当日向信阳市房产管理中心下达《协助执行通知书》。涉案房屋至今仍处于查封期间，未被执行处分。另查明：执行过程中，信阳劳动建筑公司作为案外人对案涉房屋提出了书面执行异议，本院于2019年12月2日作出（2019）豫1503执异63号执行裁定书。认定：信阳劳动建筑公司与刘明义签订房屋转让合同的时间是2003年，土地使用权登记的时间是2004年，价款支付完毕的时间是2015年10月，但直到执行法院2017年8月将该房屋査封，信阳劳动建筑公司未对该房屋进行过户登记，也没有提供证据证实其有进行过户登记的相关的积极行为，不能认定信阳劳动建筑公司符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。故裁定驳回信阳劳动建筑公司的异议请求。信阳劳动建筑公司不服，提起本案诉讼。再查明，1998年6月11日，就涉案标的房屋被告刘明义和案外人张玉兰办理了房屋所有权证书，载明“所有权证号为私字第22594号，所有权人刘明义，共有人张玉兰，所有权性质是私产，房屋坐落五星乡大拱桥十四组，地号600273，房屋幢号1—1,21间，混合，三层，建筑面积542.40平方米，1—2,2间，混合，平房，建筑面积65.84平方米”。2003年12月26日，被告刘明义作为转让方（甲方）与原告信阳劳动建筑公司作为受让方（乙方）签订《出让房屋及国有土地使用权转让合同》，约定“一、宗地的位置与面积，甲方以现状转让给乙方的宗地位于市区小拱桥临路60米处，长45米，宽43米，基本形状为正方形，面积约1935㎡(以实际测量面积为准)，其宗地位置与四至范围及现泆的具体情况见该宗地土地使用证附图、房产使用证。二、本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设信阳市劳动建筑公司职工住宅楼项目。三、土地的价款，该宗地的土地使用权转让总金额为140万元(合下列事宜①青苗补偿费;②四至围墙;③院内的别墅及所有的大小建筑物;④现状的水电设施。实行一次性包干使用，不再受任何条件的增补)。四、付款结算办法，①本合同经双方签字后，乙方以现金支票或现金向甲方缴付土地使用权转让金80万元人民币，作为履行合同的定金，定金抵作转让金。②乙方在2004年2月底前支付第二期土地使用权转让金20万元。③下余土地使用权转让金在2004年楼顶封顶时全部结清。”。2004年12月27日，信阳市政府和信阳市国土资源局及土地共同向原告信阳劳动建筑公司颁发《土地使用证》，载明“坐落信阳市五星乡大拱桥村，地类用途住宅，使用权类型出让，终止日期二零六六一月六日，使用权面积1783.67㎡”，土地使用证载明的土地面积包含涉案标的房屋下土地面积。2015年10月24日，原告信阳劳动建筑公司与被告刘明义共同签订《付刘明义大拱桥土地及房屋转让金清单》，该清单载明“2006年3月付45万元，4月付14.8万元，5月付26万元，6月付16万元，计款101.8万元。2007年2月付4万元，3月付5万元，4月付5万元，5月付4.2万元，8月付10万元，计款25.2万元。2008年8万（月）付5万，2009年8月付5万元，2010年付1万元2015年10月付2元，计13万元。房屋及土地转让金总价款140万整，于2015年10月所有款项全部付清”。涉案土地及房屋至今实际存在。同时，被告刘明义于2020年5月13日向本院提交一份书面情况说明：原告在2015年10月才付清全部的转让费，故此前我不同意协助原告公司办理房产证过户手续。原告在付清后我因在外地做生意，一直没有时间回信阳协助原告办理房产证过户手续。2018年我回到信阳准备协助原告办理房产证过户手续时，才得知房产被平桥区法院查封，无法办理过户手续。上述事实，有中国裁判文书网查询的（2013）信中法民初字第96号民事判决书、（2015）豫法民一终字第7号民事判决书、（2016）豫民申49号民事裁定书、（2017）豫民再304号再审民事裁定书、（2016）豫民撤1号民事裁定、（2017）最高法民终855号民事裁定书、（2016）豫1503民初256号民事判决书、（2017）豫1503执1065—2号执行裁定书、（2019）豫1503执异63号执行裁定书，房屋所有权证书和土地使用权证书、《出让房屋及国有土地使用权转让合同》、《付刘明义大拱桥土地及房屋转让金清单》、被告刘明义的书面情况说明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为,《民诉法司法解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。在本案中，原告信阳劳动建筑公司提起的是案外人执行异议之诉，故应当对信阳劳动建筑公司就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查。2003年12月26日，原告信阳劳动建筑公司与被告刘明义签订《出让房屋及国有土地使用权转让合同》，合同中关于房屋及土地位置、面积、价款、付款方式等均有具体约定，符合房屋买卖合同构成要件，故双方依法成立房屋买卖法律关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产;三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据此条法律规定，第一，如前所述，原告信阳劳动建筑公司与被告刘明义房屋、土地买卖关系真实合法。第二，原告已向被告刘明义支付了全部价款。第三，原告合法占有使用涉案房屋和土地至今十五年。第四，关于涉案房产未办理过户登记是否属于原告的原因。涉案房屋土地使用证早在200４年办理在原告名下，由于不动产登记政策发生变更，在被告刘明义本人或公证授权的委托人未到房产登记中心的情况下，原告客观无法单方面取得房产证过户手续的变更。因此，涉案房产不能办理过户登记并非原告信阳劳动建筑公司自身的原因。综上，原告要求不得执行涉案房产的主张，符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：不得执行位于信阳市浉河区大拱桥14组产权证为私字第22594号刘明义（共有人张玉兰）房屋。本案受理费6100元，由被告洪念忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇二〇年五月二十一日书记员  卢晓莉