海南省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)琼民申93号 再审申请人(原审被告、二审上诉人）：陈某1，女，1982年7月18日出生，汉族，现住海南省海口市。 委托诉讼代理人：任某，海南新概念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，海南新概念律师事务所律师。 被申请人（原审原告、二审被上诉人）：陈某2，女，1956年10月4日出生，汉族，住海南省东方市。 委托诉讼代理人：符某，海南外经律师事务所律师。 再审申请人陈某1因与被申请人陈某2租赁合同纠纷一案，不服海南省第二中级人民法院做出的（2019）琼97民终520号民事判决（以下简称原审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。 陈某1申请再审称：一、请求撤销原审判决；二、驳回陈某2的全部诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由陈某2承担。事实与理由：原审判决认定本案的事实缺乏证据证明。1.原二审判决对于2017年11月陈某2对陈某1交付涉案房屋钥匙的事实认定不清。本案第一次开庭时陈某2的代理人已经当庭承认其在2017年11月份已收到房屋钥匙，在第一次开庭时的庭审笔录中可以查证。因此，原审判决支持陈某1支付租金至2017年12月错误。2.原审判决认定“陈某1在签订涉案租赁合同之前要求陈某2打掉楼梯、封闭楼梯口”，缺乏证据支持。陈某1只是租户，符合自己需求的房屋才会租赁，并没有要求陈某2对房屋进行改建。从陈某2提供的票据中可得知打掉楼梯、封闭楼梯口的行为是其个人行为，其自己找工人自己付钱，与陈某1无关。另外，根据陈某2提供的票据显示，打楼梯及封闭楼梯口的行为发生在2016年12月7日及2017年1月22日，而本案涉案合同签订时间为2017年4月22日，打楼梯及封闭楼梯口的行为均发生在本案涉案合同签订之前，属于前一个合同有效期内的行为。用前一个合同的行为作为依据来划分后一个合同纠纷的责任分配，属于法律关系没有理清。因此，楼梯改造费用与陈某1无关，承担80%的过错责任过重。综上所述，原审判决对于本案的两个焦点事实的认定都存在事实不清、证据不足的情况，现向贵院申请再审，请求撤销原审判决。 陈某2答辩称，一、关于陈某1主张交付钥匙的时间为2017年11月的问题。1.根据原审判决中查明的事实，陈某1于2017年12月14日才将《提前终止合同申请书》邮寄给陈某2，故判决陈某1支付2017年12月的租金，有事实根据。2.陈某2的代理人在第一次开庭庭审中表达的是陈某1把承租房屋的门锁更换，交付原门锁的钥匙无法使用，且还在春节前夕用承租的房屋存放、销售年货，说明其一直继续使用承租房屋，陈某1据此认为陈某2认可已于2017年11月交付房屋钥匙，明显属于断章取义。正因如此，陈某1在12月才将《提前终止合同申请书》寄发给陈某2，表达退租的意愿，原审查明事实完全吻合。二、关于陈某1主张陈某2打掉楼梯、封闭楼梯口系其个人行为与陈某1无关的问题。从本案的事实可知：2016年8月21日，陈某2与陈某1的丈夫刘海雄签订《房屋租赁合同》，租赁涉案铺面，即位于东方市××镇第14、16、18、20号铺面做商品批发生意。在营业过程中，陈某1向陈某2提出14、16、18、20号铺面一楼不租了，只租二楼与农贸市场上的二楼（位于涉案铺面后面）连通一起合并经营，租期八年。陈某2同意，双方解除原合同，陈某2将上述铺面三个楼梯打掉和封死五个楼梯口，将上、下楼相连的楼梯通道封死隔开。对此，陈某2考虑到陈某1承租期间为八年，为方便其长期经营，且利于保障陈某2可获得长期租金考量，根据其要求才打掉涉案房屋楼梯、封闭楼梯口，后因陈某1在承租二楼铺面仅仅几个月因自身经营不善便自行退租，现因楼梯拆除、楼梯口封闭，无法上下楼梯，导致陈某2从发生纠纷至今两年多仍无法使用该约360平方米的二楼房屋（处于闲置状态），造成巨大的经济损失。陈某1对此存在明显且重大的过错，据此二审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，并综合双方的实际过错，判决陈某1负赔偿责任有理有据。另外，陈某1主张该项费用未发生在后合同履行期间实属无理。该费用的票据时间在后合同签订之前，恰恰说明陈某2是根据其要求、授意才打掉涉案房屋楼梯、封闭楼梯口的事实，否则会完全影响原租赁合同的履行，亦会导致陈某2对租赁房屋的破坏及相关经济的损失，与常理完全相悖，且陈某1也从未因此而提出过任何异议，更加说明是其要求、授意的事实。需要强调的是，陈某1从2016年6月至2017年12月租赁陈某2房屋期间实际产生的租金为258000元，但其仅支付了32000元的租金，陈某2放弃了这一合同期限内22.6万元租金的追诉权利，只要求其支付涉案房屋恢复原状的费用。若将恢复原状的费用（实际需要将近20万元）和因陈某1原因造成二楼房屋两年多无法使用的损失及上述租金损失三项合计损失高达50万元之巨，但法院判决恢复原状的损失只是区区6万多元。同时，本案陈某2已经向东方市人民法院申请强制执行，该院也已经依法受理。另外，关于保证金问题，陈某1在本案原一、二审阶段已表明放弃，可不退还，可查实庭审笔录。综上，请求贵院驳回陈某1的再审申请。 本院经审查认为：陈某1不服原审判决，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的规定向本院申请再审，故本案审查的重点是原审判决是否存在认定的基本事实缺乏证据证明这一应当再审的情形。 一、关于原审判决陈某1向陈某2支付2017年12月租金的问题 陈某1主张其已于2017年11月向陈某2交付了房屋钥匙，并且陈某2已经认可上述事实，故不应向陈某2支付12月租金。本院认为，陈某1称其于2017年11月向陈某2交付了涉案房屋钥匙，但并未提交证据证明，庭审中亦无陈某2明确认可这一事实的表述，且在租赁合同尚未终止，双方亦未办理交接手续的情况下，是否实际交付房屋钥匙与承租人是否实际使用租赁房屋并不能完全等同。故原审判决以陈某1向陈某2邮寄《提前终止合同申请书》的时间即2017年12月14日作为双方合同终止的时间，并判决陈某1向陈某2支付2017年12月的租金，并无不当。 二、关于原审法院判决陈某1向陈某2赔偿涉案房屋改造和恢复原状费用的问题 陈某1主张陈某2改造涉案房屋系其个人行为，与陈某1无关，故其不应承担改造房屋及和恢复房屋二楼原状的费用。本院认为，就本案双方举证而言，陈某2未能提交证据证明改造涉案房屋系陈某1要求和授意，但从整个案件事实来看，陈某2在陈某1承诺租赁八年时间的情况下才对涉案房屋进行改建，改建后的房屋格局、结构显然系为陈某1的租赁提供便利，陈某1接收出租屋后将涉案房屋隔墙打掉、装修，投入营业后仅仅几个月时间就因自身的原因退租，实际给陈某2造成了经济损失，不论改造是否系陈某1要求和授意，陈某2对房屋改造发生的费用以及恢复原状所需要的费用，与陈某1提前退租的行为之间存在因果联系，故原审法院据此判决陈某1向陈某2赔偿部分涉案铺面改造和恢复原状费用有事实根据和法律依据。 综上，陈某1的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回陈某1的再审申请。 审 判 长 钱志勇 审 判 员 邢 君 审 判 员 詹润红 二〇二〇年五月十八日 法官助理 刘丙如 书 记 员 麦 琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审： （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的； （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的； （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的； （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的； （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的； （六）原判决、裁定适用法律确有错误的； （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的； （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的； （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的； （十）未经传票传唤，缺席判决的； （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的； （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的； （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。 第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。 当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。