江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终10938号上诉人（原审被告）:王莹，女，1985年12月18日出生，汉族，住江苏省丰县。上诉人（原审被告）:刘玉龙，男，1987年12月21日出生，汉族，住江苏省徐州市丰县。被上诉人（原审原告）:程保良，男，1960年10月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）:倪佩华，女，1963年12月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。原审第三人昆山万德福房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区长江北路199号店面。法定代表人：陈艳。上诉人王莹、刘玉龙因与被上诉人程保良、倪佩华及原审第三人昆山万德福房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王莹、刘玉龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、由程保良、倪佩华承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：根据《房产中介管理办法》等法规规定，中介机构不得收取买卖双方款项，故程保良、倪佩华应当将购房尾款支付至上诉人指定银行账户，否则上诉人有权拒绝交房。程保良、倪佩华于2018年8月21日支付案外人张润莲150000元，未得到上诉人任何授权和许可，上诉人对此不知情。一审法院以诈骗犯齐龙的询问笔录及情况说明等证据为依据，认定上述150000元已转化为齐龙向刘玉龙借款，并判定上诉人违约依据不足，适用法律错误。程保良、倪佩华在诉讼中答辩称：服从一审判决。昆山万德福房产经纪有限公司在诉讼中未作答辩。程保良、倪佩华向一审法院起诉请求：1、判令王莹、刘玉龙腾退、交付昆山市开发区樾城花园60号楼102室房屋；2、判令王莹、刘玉龙支付违约金66750元(总房价1335000元*5%)；3、本案诉讼费由王莹、刘玉龙承担。一审法院认定事实：程保良、倪佩华系夫妻关系。2018年5月16日，程保良（乙方）与王莹（甲方）在昆山万德福房产经纪有限公司的居间下签订《昆山万德福房屋买卖合同》，约定甲方将昆山开发区樾城花园60号楼102室房屋出售给乙方，房屋转让价款为1335000元，面积99.61平方米。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在补充约定明确。房屋买卖合同还约定了其他权利义务。2018年6月10日，倪佩华与刘玉龙（使用名：刘昊天）签订《交房协议》，载明：最后尾款到账后10日内交房，如未交房，按市场价出租费用付款。2018年6月19日，程保良与刘玉龙（使用名：刘昊天）、王莹签订《补充协议》，载明：第一次尾款结余时间为2018年6月19日，30万；第二次尾款结余时间为2018年7月10日，25万；最后一次尾款结清时间为2018年9月10日，尾款全部结清；如任何一方违约，可按购房总价5%补偿另一方。程保良、倪佩华分别向王莹、刘玉龙转账支付1185000元（包括定金20000元）。2018年8月21日，倪佩华向案外人张润莲转账支付150000元。另查明，昆山万德福房产经纪有限公司法定代表人陈艳与案外人齐龙合作经营昆山万德福房产经纪有限公司，齐龙作为中介方居间介绍程保良、倪佩华、王莹、刘玉龙之间房屋买卖事宜。一审法院依职权调取了齐龙在昆山市公安局的询问笔录，在2018年12月6日的询问笔录中，齐龙陈述：“从2017年5月我在昆山市开万德福房产，我跟陈艳一起合伙开的，法人是陈艳，管理是我在管理，房子是陈艳租的，投资也是一人一半，开的时候我们每人投了9万元。我先讲一下倪佩华的事情，她当时要买刘玉龙在昆山市的房子，当时谈成的房价是133.5万，过户之前倪佩华总共付了刘玉龙好像是110万元，后来约定好9月11日把款结清的。在8月份的时候，刘玉龙打电话给我说，他急用钱，看看我们能不能让倪佩华那里再付15万元，当时我没有睬他。后来他又给我打电话说这个事，我就在好像8月25、26号的时候给倪佩华打电话，说刘玉龙要她把15万元押在我们中介公司，倪佩华同意的，还说钱可以押在中介公司，但是要我把房产证给她，我也同意的。倪佩华还跟我说在9月11日之前，我不能将这个15万元给刘玉龙，我答应的。过了一两天，倪佩华就给我转了15万元，转在张润莲名下的建设银行卡里。当时我在做核桃生意，是从贺岩的爸那里买核桃，然后再往外面卖，当时也是因为资金上的周转，我就将这个15万元直接从张润莲名下的建设银行卡里转给了贺岩，先转了10万元在贺岩的建设银行卡里，之后贺岩跟我说她的建设银行卡不能往外转钱，我就又往她的中国银行卡里转了5万。倪佩华给我的这个15万元，我因为没有钱，所以一直没有还上，后来刘玉龙找我说他自己在外面弄15万元，让我付他利息，每天1500元，我付了六七天，总共9800元，都是微信转给刘玉龙的。后来我没有钱付了，就没有付了。”在2018年12月7日的询问笔录中齐龙陈述与2018年12月6日陈述基本一致，并补充陈述：“…实际上这笔15万我应该是欠刘玉龙的，因为我付过他利息，他没有拿到这个15万元，所以就一直没肯交房给倪佩华。”2018年10月25日，齐龙出具“证明”，载明的内容与询问笔录中的陈述基本一致。2018年9月4日，齐龙向刘玉龙出具“欠条”，载明：“借刘玉龙现金15万元，利息1500元/天，9月15日前还清。附还樾城花园民安小区60号102购房款”。同日，齐龙与刘玉龙在微信聊天中确认了该内容。一审庭审中，刘玉龙认可齐龙向其微信支付9800元，但认为该款项系其向程保良、倪佩华要求支付尾款，齐龙向其支付了9800元。另查明，昆山市开发区樾城花园60号楼102室房屋于2018年6月19日过户至程保良、倪佩华名下。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、交房协议、支付凭证、收据、不动产权证、询问笔录、聊天记录、欠条、情况说明及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为，本案所涉房屋买卖合同、交房协议、补充协议均系买卖双方当事人真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合同依法成立、生效,双方当事人均应按约履行。关于涉案房款的支付情况，程保良、倪佩华、王莹、刘玉龙双方就其中1185000元并无争议，争议焦点系倪佩华通过案外人张润莲账户向齐龙支付的150000元是否应认定为向王莹、刘玉龙履行了支付房屋尾款的义务。根据查明的事实，齐龙系涉案房屋买卖的中介方，经刘玉龙要求倪佩华将剩余房款150000元支付至中介刘玉龙账户，并转化为齐龙向刘玉龙的借款，且齐龙已经根据与刘玉龙的约定向刘玉龙支付了该150000元借款的利息，故倪佩华支付的该150000元应当认定为其向王莹、刘玉龙履行了支付尾款的义务，涉案房屋业已完成过户。根据交房协议，王莹、刘玉龙应于程保良、倪佩华支付尾款10日内完成交付，现王莹、刘玉龙怠于履行上述义务,已构成违约。对程保良、倪佩华主张要求王莹、刘玉龙交付涉案房屋的诉讼请求,一审法院予以支持。因王莹、刘玉龙违约，现程保良、倪佩华要求按照补充协议的约定，由违约方向守约方支付购房总价5%的违约金有事实和法律依据，一审法院予以支持，王莹、刘玉龙应向程保良、倪佩华支付违约金66750元。遂判决：一、被告王莹、刘玉龙于本判决生效后十日内将昆山市开发区樾城花园60号楼102室房屋腾退并交付原告程保良、倪佩华。二、被告王莹、刘玉龙于本判决生效后十日内向原告程保良、倪佩华支付违约金66750元。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1718元，由原告程保良、倪佩华负担224元，由被告王莹、刘玉龙负担1494元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，程保良、倪佩华与王莹、刘玉龙就本案所涉房屋签订的房屋买卖合同、交房协议、补充协议均系买卖双方当事人真实意思表示，是双方当事人真实意思表示合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，涉案房屋现已登记在程保良、倪佩华名下，双方争议的焦点在于除了双方无争议的1185000元已付购房款之外，倪佩华于2018年8月21日按照房屋中介齐龙的要求，向案外人张润莲账户支付的150000元是否应认定为其向王莹、刘玉龙履行了支付房屋尾款的义务。虽然王莹、刘玉龙在诉讼中陈述其并未授权齐龙代收购房款，其对倪佩华支付的该15万元并不知情。但根据刘玉龙与齐龙的微信聊天记录显示，对于倪佩华已向齐龙指定账户支付了15万元，刘玉龙当时是知道的，鉴于齐龙之后向刘玉龙出具了15万元欠条，而刘玉龙亦通过微信转账收取了齐龙9800元借款利息的事实，一审法院认定上述15万元已转化为齐龙向刘玉龙的借款，而倪佩华支付的该150000元应当认定为其向王莹、刘玉龙履行了支付尾款的义务，证据充分。程保良、倪佩华据此要求王莹、刘玉龙交付涉案房屋并支付相应违约金的诉讼请求，符合法律规定及双方合同的约定，应予支持。王莹、刘玉龙以程保良、倪佩华尚未付清购房尾款，不具备交房条件的主张依据不足，本院对此不予支持。据此，王莹、刘玉龙的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1718元，由上诉人王莹、刘玉龙负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年五月十五日书记员  杨颖颖