宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初738号原告：李梦瑶，女，1993年10月2日出生，汉族，个体。被告：孙永川，男，1972年5月10日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：李淑凤（系孙永川妻子），女，1976年1月24日出生，汉族。被告：宁夏啵啵营销策划有限公司。法定代表人：梁龙，宁夏啵啵营销策划有限公司总经理。委托诉讼代理人：卜彦虎，宁夏啵啵营销策划有限公司职工。原告李梦瑶与被告孙永川、宁夏啵啵营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李梦瑶，被告孙永川及其委托诉讼代理人李淑凤，被告宁夏啵啵营销策划有限公司的委托诉讼代理人卜彦虎均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李梦瑶提出诉讼请求：1.判令被告孙永川、宁夏啵啵营销策划有限公司向原告李梦瑶返还购买房屋双倍定金16000元；2.判令被告孙永川向原告李梦瑶赔偿违约金7740元；3.判令被告宁夏啵啵营销策划有限公司向原告李梦瑶赔偿违约金7740元；4.本案案件受理费由被告孙永川、宁夏啵啵营销策划有限公司承担。事实和理由：2020年3月13日，宁夏啵啵营销策划有限公司居间介绍李梦瑶与孙永川签订了《个人二手房屋居间买卖合同》一份，合同约定由李梦瑶购买孙永川所有的位于大武口半岛官邸13-2-801室住房一套，面积132.81㎡，价格258000元，李梦瑶先交纳定金1万元；孙永川不履行合同或不配合时，李梦瑶有权解除合同，孙永川须向李梦瑶赔偿房屋成交价3%作为违约金；宁夏啵啵营销策划有限公司不履行合同，或有其他过失影响孙永川、李梦瑶交易房屋，且给孙永川、李梦瑶造成损失的，宁夏啵啵营销策划有限公司将支付孙永川、李梦瑶房屋成交价3%的违约金。当宁夏啵啵营销策划有限公司通知李梦瑶办理产权过户时，李梦瑶积极筹措资金。而李梦瑶再次电话联系孙永川房屋买卖事宜时，孙永川却说不出卖房屋了。现李梦瑶为维护其自身合法权益，将纠纷诉至本院，望判如所请。孙永川辩称，《个人二手房屋居间买卖合同》应该是由三方当事人签订，而该合同并没有孙永川本人的签名，如果要通过居间中介，必须由孙永川给中介单位出具正式授权委托书，但其从未授权宁夏啵啵营销策划有限公司出售过其房屋，其和宁夏啵啵营销策划有限公司之间没有居间法律关系。李梦瑶举证的所谓《个人二手房屋居间买卖合同》也没有居间方的名称和印章，根据合同法的相关规定，孙永川认为《个人二手房屋居间买卖合同》尚未成立。孙永川也没有收到李梦瑶支付的购房定金，且李梦瑶举证收据上的定金数额与《个人二手房屋居间买卖合同》中约定的定金数额不一致，孙永川也从未同意将定金数额由1万元变为5000元。因孙永川不存在违约行为，李梦瑶的诉求均不能成立。宁夏啵啵营销策划有限公司辩称，关于定金问题，由于当初李梦瑶微信账号中只有存款5000元，所以宁夏啵啵营销策划有限公司已在收据备注清楚，即实收金额为5000元，欠付款项5000元。后由李梦瑶向本单位工作人员再次转款3000元，所以实收金额为8000元；关于孙永川所述没有书面授权问题，宁夏啵啵营销策划有限公司有与孙永川之间的微信聊天、电话录音记录，能体现孙永川对《个人二手房屋居间买卖合同》不存在任何异议，并同意由本单位代其签订合同，后孙永川也知道本单位实收定金情况，孙永川也见过收取定金的收据，其并无异议，也默许办理；而有一天孙永川在通话中表明要终止合同，不再出售房屋，所以作为居间服务方，本单位已尽相关履行义务；李梦瑶向本单位主张诉求不予认可，本单位可随时退还实收李梦瑶款项8000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。李梦瑶提交的《个人二手房屋居间买卖合同》、收据、微信截屏均具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其所主张相应待证事实的成立，且所主张待证事实与案件争议之间具有实质关系，予以采信。孙永川提交的不动产登记证书在证据关联性上所体现其主张待证事实与案件争议之间无实质关系。宁夏啵啵营销策划有限公司提交的通话录音、微信聊天记录具有证据的真实性、合法性，在证据关联性上能体现其主张待证事实的存在，且所主张待证事实与案件争议之间产生实质联系，予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年3月13日，宁夏啵啵营销策划有限公司居间李梦瑶与孙永川买卖房屋事宜。宁夏啵啵营销策划有限公司在征得孙永川的同意下，代孙永川与李梦瑶签订了《个人二手房屋居间买卖合同》一份，合同约定由孙永川将其所有的位于大武口区半岛官邸13-2-801室住房一套以价格258000元出售给李梦瑶；李梦瑶应于2020年3月13日交付购房定金1万元，而为充分保证李梦瑶、孙永川个人利益，需交由宁夏啵啵营销策划有限公司代为保管；签订合同后孙永川不履行合同或不予配合时，李梦瑶有权单方解除合同，孙永川需向李梦瑶赔偿房屋成交价3%的违约金；合同还就其他相关条款等内容进行了约定。2020年3月13日，李梦瑶分别向宁夏啵啵营销策划有限公司交付款项1000元、4000元；2020年3月19日其又向宁夏啵啵营销策划有限公司交付款项3000元。2020年3月16日，由宁夏啵啵营销策划有限公司向孙永川披露了李梦瑶交付款项数额。之后，孙永川以所出卖房屋未获得共有人之一其妻子李淑凤的同意及房屋交接手续不全、房屋取暖费、物业服务费等交涉不清等为由，拒绝继续履行《个人二手房屋居间买卖合同》约定的相关义务，以致纠纷成诉至本院。本院认为，孙永川以其未在《个人二手房屋居间买卖合同》签名为由，抗辩合同未成立。而通过宁夏啵啵营销策划有限公司举证通话录音、微信聊天记录，在证明力上能证明其授权宁夏啵啵营销策划有限公司居间出售其房屋，以及委托宁夏啵啵营销策划有限公司代其与李梦瑶所签订《个人二手房屋居间买卖合同》均系其本人真实意思。《个人二手房屋居间买卖合同》不仅已成立，且《个人二手房屋居间买卖合同》均体现了各自意愿，意思表示真实、内容合法亦不违背公序良俗，对三方当事人均具有约束力。李梦瑶主张孙永川不履行合同项下交付房屋的主履行义务，致合同目的无法实现，进而解除《个人二手房屋居间买卖合同》并适用定金罚则，因孙永川明确表明其不再履行交付房屋的义务，则《个人二手房屋居间买卖合同》应已发生解除的效力，对此孙永川应向李梦瑶承担违约赔偿责任，虽合同已解除，而合同约定的定金等担保条款应独立存在。但合同约定交付1万元作为购房定金，而李梦瑶仅交付款项8000元显然不宜认定定金担保条款已设立，亦不能以已交付8000元款项来确定已设定相应定金担保条款。何况本案中李梦瑶一并主张定金罚则与违约金条款也不符合合同法关于定金罚则与违约金在适用上系选择之债的规定。故，李梦瑶主张适用定金罚则因不符合法律规定，不予支持。在李梦瑶选择定金罚则不成立的情况下，由于孙永川已构成严重违约，故在合同发生解除的效力后，李梦瑶以约定的“不履行合同，李梦瑶有权单方解除合同，孙永川需向李梦瑶赔偿房屋成交价3%的违约金”的内容为据，主张孙永川赔偿违约金7740元理由适当且于法有据，予以支持。这里略微谈一下案涉合同已发生解除的效力，为什么合同中违约金条款独存？一是合同法对违约金条款不因合同解除进行了法律上的拟制，这是立法政策在技术上的考量；二是更为重要的一点系合同发生解除的效力后一般要对原合同进行清理，造成损失亦变成法定之债要进行救济，案涉违约金条款可在一定程度上转为法定之债的一部分或者全部，而主办法官认为案涉违约金计算方法所得出的违约金数额也较定适当，故没有必要释明孙永川减少违约金数额的必要。再有因宁夏啵啵营销策划有限公司对《个人二手房屋居间买卖合同》发生解除不存在主观上的过错，其不负有向李梦瑶赔偿违约金的民事责任。综上所述，为维护民事主体所享有的合法财产权等民事权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告孙永川于本判决生效后三日内向原告李梦瑶赔偿违约金7740元；二、驳回原告李梦瑶其他诉讼请求。如义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取计294元，由李梦瑶负担269元，由孙永川负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘力 二○二○年五月二十二日书记员 蔺臻附：本判决适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。