湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终920号 上诉人（原审被告）：彭爱清，男，1972年7月12日出生。 被上诉人(原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司。 法定代表人：张秋生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。 上诉人彭爱清因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭爱清上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并参照小区业主收费标准予以改判；事实和理由：湘达物业公司未履行《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定的义务，物业服务不达标。彭爱清店铺从开业以来就存在漏水现象，到目前为止仍未解决。因店铺漏水给彭爱清的经营造成很大影响，且物业公司收费不合理，故彭爱清有理由拒绝交纳物业费。 湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。彭爱清作为案涉商铺的使用人，在其使用租赁商铺期间，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对彭爱清具有约束力。彭爱清在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务。2.彭爱清以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。彭爱清提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实。3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。 湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令彭爱清支付湘达物业公司物业费9120.38元，并支付滞纳金2008.59元（滞纳金暂计算至2019年8月31日，之后发生滞纳金每日按欠费总额的万分之五另计），合计11,128.97元；2.本案诉讼费用由彭爱清承担。 一审法院认定事实：2016年8月11日，湘达物业公司中标阳光瑞城小区前期物业服务，中标通知书注明物业收费标准：高层住宅1.98元/㎡/月，商铺6元/㎡/月，写字楼4元/㎡/月，地面车位100元/月/位，地下车位100元/月/位。2017年1月1日，湘达物业公司根据中标通知书及招投标文件与阳光瑞城小区开发商郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》,合同约定：“第三条.乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均对履行本合同承担相应的责任；…。第十三条.乙方权利与义务：1、…；2.依照本合同和有关规定向产权人或物业使用人收取物业服务费用；…。第十四条.物业服务费：1、本物业的受理服务费标准（由乙方按如下标准向业主收取）：住宅1.8元/㎡/月；门面：5.8元/㎡/月；…；3、业主逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应缴纳费用的千分之三的标准向乙方缴纳滞纳金。…。”2017年5月16日，郴州市骏马房地产开发有限公司向郴州市佳泰商业运营管理有限公司出具《授权委托书》，委托郴州市佳泰商业运营管理有限公司经营阳光瑞城1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋的租赁和招商权。2017年6月22日，郴州市佳泰商业运营管理有限公司与彭爱清签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定由彭爱清承租阳光瑞城4栋1层24号商铺，另合同约定：“该商铺建筑面积26平方米，该面积数为本合同项下的租赁费用及其他费用等款项、费用计取基数…；三、租赁费用、递增及缴纳方式：3.1、起始租赁费用为…。以上租金均不含物业管理费及其他费用，如有则甲方或甲方指定物业公司及商业管理公司与乙方另行签订相关的合同或协议。3.4租赁费用支付方式：…。本款约定的乙方付款方式、实际付款日的确定，适用于乙方就本合同项下所有应付款项或费用，其中应向该商铺所在的物业公司（“物业公司”）支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。四、…。五、迟延履行违约金：乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。六、…。十三、物业公司地位和身份：物业公司作为该商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，不因此为甲方或乙方承担任何责任。甲、乙双方同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同…。”2018年6月29日，郴州市佳泰商业运营管理有限公司与彭爱清又签订一份《商铺租赁合同》，该合同约定由彭爱清承租阳光瑞城4栋-1层48号商铺，该商铺建筑面积为19.6平方米，合同其他约定同双方于2017年6月22日签订的《商铺租赁合同》。租赁合同签订后，彭爱清未交纳物业服务费，并提出免租金一年及按商铺套内面积计算物业费请求，未得到认可，2019年7月21日，彭爱清向湘达物业公司交纳物业服务费500元，湘达物业公司于2019年9月3日向彭爱清发送“催缴物业服务费通知书”短信，向彭爱清催缴阳光瑞城4栋1层24号、4栋-1层48号商铺截止至2019年8月31日共计26个月的物业服务费（注按商铺面积60.48㎡计算的），彭爱清以面积计算不合理拒绝缴纳，酿成此次纠纷。 另查明：彭爱清提交的其与郴州市佳泰商业运营管理有限公司于2019年1月15日及2018年6月29日签订的《商铺租赁合同》显示，4栋1层24号、4栋-1层48号商铺建筑面积分别为25.46㎡和19.6㎡。 一审法院认为，湘达物业公司通过中标取得阳光瑞城前期物业服务资格，以《阳光瑞城前期物业服务委托合同》为物业全体业主和物业使用人提供服务，在中标通知书收费标准6元/㎡/月基础上按5.8元/㎡/月标准统一收取物业服务费未违反相关规定，予以采纳；彭爱清以《商铺租赁合同》的形式成为该物业使用人，租赁合同约定租赁房屋所涉物业管理费由彭爱清承担并直接支付至物业管理公司指定账户，由此可以确定物业服务费的缴费义务人为彭爱清。现湘达物业公司提供了物业服务，而彭爱清享受了相应的物业服务，双方形成了事实上的物业服务法律关系，故彭爱清应当向湘达物业公司交纳物业服务费，但计算的面积应当按照《商铺租赁合同》的约定，以合同中的建筑面积计算物业服务费，彭爱清证据显示4栋1层24号、4栋-1层48号商铺建筑面积分别为25.46㎡和19.6㎡，依法予以采信。依法核定彭爱清2017年5月1日至2019年8月31日计28个月，以两商铺面积之和45.06㎡，按5.8元/㎡/月标准计算物业服务费为7317.74元，减去彭爱清已付500元，彭爱清应支付湘达物业公司物业服务费6817.74元。鉴于双方之间就违约金无约定，湘达物业公司诉请违约金无事实和法律依据，故对湘达物业公司要求彭爱清支付违约金的诉讼请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告彭爱清于本判决生效之日起三十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费6817.74元（郴州市阳光瑞城4栋1层24号、4栋-1层48号商铺2017年5月1日至2019年8月31日的物业服务费，标准为5.8元/㎡/月，计45.06㎡，减去已付500元）；二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费78.22元，减半收取39.11元（原告已预交39.11元），原告郴州市湘达物业服务有限责任公司承担19.11元，由被告彭爱清负担20元。” 本院二审期间，湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。经质证，彭爱清认为该组照片系涉及住宅区域和停车场区域的照片，与其租赁的商铺关联性不大，不足以证明湘达物业公司的物业服务已达标。本院认证如下：该组照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，阳光瑞城的建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司委托佳泰公司经营阳光瑞城1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋租赁和招商权。 本院认为，本案的争议焦点是彭爱清与湘达物业公司之间是否存在物业服务合同关系，湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决彭爱清支付湘达物业公司物业费6817.74元是否正确。本案中，彭爱清与湘达物业公司存在物业服务合同关系。理由如下：首先，湘达物业公司中标了阳光瑞城小区前期物业服务后，于2017年1月1日与建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司签订了《阳光瑞城前期物业服务委托合同》，约定湘达物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持的规定，该前期物业服务合同对彭爱清具有约束力。其次，彭爱清与建设单位委托的佳泰公司分别于2017年6月22日及2018年6月29日签订了《商铺租赁合同》，彭爱清承租了阳光瑞城小区的商铺，并约定：租赁费用均不含物业管理费及其他费用；彭爱清应向该商铺所在的物业公司支付款项或费用的账户由物业公司另行书面指定。因此，一审法院认定彭爱清与湘达物业公司之间存在物业服务合同关系的事实清楚，本院予以确认。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。彭爱清关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同约定或相关规定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供证据证明。本院不予采信。如前所述，既然彭爱清与湘达物业公司存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，彭爱清就应向湘达物业公司支付物业费。根据《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，彭爱清应支付的物业费为6817.74元，经湘达物业公司书面催交，彭爱清无正当理由拒绝交纳。因此，一审判决彭爱清支付湘达物业公司物业费6817.74元，并无不当。彭爱清关于湘达物业公司收费不合理的主张与客观事实不符。 综上所述，彭爱清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费78.22元，由上诉人彭爱清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗仲贵 审 判 员 廖志刚 审 判 员 何双高 二〇二〇年五月九日 法官助理 郝 敏 书 记 员 刘 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。