浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初2004号 原告：义乌市义亭镇五亭雅苑业主委员会，住所地：浙江省义乌市义亭镇镇前街。 责任人：楼珵德。 委托诉讼代理人：方静梅，浙江凌凯律师事务所律师。 被告：杭州天道物业有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区笕桥街镇黄家村三区51号二楼。 法定代表人：孙建辉。 委托诉讼代理人：韩森发，杭州市拱墅区惠民法律服务所法律工作者。 原告义乌市义亭镇五亭雅苑业主委员会（以下简称“五亭雅苑业委会”）为与被告杭州天道物业有限公司（以下简称“天道物业公司”）物业服务合同纠纷一案，于2020年3月3日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年3月30日公开开庭进行了审理。原告五亭雅苑业委会的委托诉讼代理人方静梅、被告天道物业公司的法定代表人孙建辉及其委托诉讼代理人韩森发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告五亭雅苑业委会向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告各项费用总计852029元（其中消防设施维修费用680886元、监控设施维修费用79478元、检测费用9300元、小区内墙面补修费用52365元、小区绿化及灯具、阴沟盖板等设施损失30000元）。事实与理由：2016年10月20日，原告与被告签订《五亭雅苑物业服务合同》，合同期限为2016年11月1日至2019年10月31日，第二章明确约定被告的物业服务项目。合同签订后，被告并未按约向原告小区提供相应的物业服务，未在小区物业服务中心配置相应的工作人员，对小区的安防系统及消防系统设备几乎未进行管理和养护，造成小区的消防和安防设施损坏，大部分的消防和安防设施都需要更换或维修；对房屋建筑本体的共用部位、共用设备也未进行维修、养护和管理，致使小区内存在多处大面积的墙体脱落情况，多盏灯具及其设施丢失或破坏；对公共环境未进行清洁、公共区域的绿化未进行养护，导致小区内环境脏乱差，绿化环境差，更是高达24棵树木死亡。根据合同约定及相关法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，给小区造成损失的应当承担赔偿责任。 被告天道物业公司辩称：一、原告所诉与事实不符。第一，我方按合同约定进小区后，根据小区总共4幢小高层楼房的现状配备了十二位工作人员，配备了专职的保安、水电工、保洁工、服务中心接待员等，按规定向小区业主提供相应的物业服务。第二，关于安防、消防系统设备问题，在我方接手小区时就已处于瘫痪、毁坏的状态，根本就无法使用。当时镇政府、业委会明确通知我们，由他们负责落实修复后再向我方移交，但直到我方服务期满，这些设备仍还在维修当中，也没有向我们方移交，而我方一直在积极配合相关的维修工作（从镇政府委托专业公司出具的“情况报告”）可以得到验证。第三，我方进入小区管理后，已经做了大量的日常维护工作，特别是后二年在小区业委会基本瘫痪、物业费不能正常收取的情况下，我们在镇政府的要求下，一直努力做好本职工作，维护小区的正常秩序。另一方面，我方一次次把小区急需整改的事项书面向业委会、镇政府反映（附工作联系函），除安防、消防系统设备问题明确由镇政府负责处理外，其他事项均无反馈，所以原告诉称是我方给小区造成损失的观点与事实不符。二、原告的诉请与合同约定不符。根据合同第五章第二条第八项、第六章第一条、第三条明确规定，一般公共维修费用在400元以内的由物业承担，超出400元以上费用由业委会支付，达到使用维修基金条件的动用维修基金。而原告诉请的内容无论从维修项目的性质上还是维修项目的标准上都不是合同约定由我方可直接确定和承担费用，更不是我方原因造成的损失。因为这些项目自我方进入小区时就已经存在且多次依规向镇政府、业委会提出维修、整改意见和请求，2017年9月由镇政府安排消防、安防设施的维修事宜。在三年服务期内小区没有发生过刑事和治安案件，也没有发生过安全事故，说明小区安全是有保障的。没有发生过小区业主针对我方群体性投诉或对立事件，说明我方的工作得到广大业主的认可。如果按原告现在的说法，仅墙面修补和灯具、阴沟盖板就要近10万元的修补费用，我方怎么还能在小区正常管理到合同期满。三、原告诉请内容不符合法律规定。首先，从原告主张的赔偿项目来说，真实性存疑，即使有也不是因为我方的不作为造成的，更不是因我方的违约侵权造成。其次，从上述各项所谓的赔偿标准来说，一是消防器材公司的报价，二是没来由的计算，真实性、合法性都明显存在问题。根据浙江省物业管理条例、金华市物业管理办法及双方签订的合同，原告的请求不符合法律法规所确定的责任承担条件。 原告为证明其主张向本院提供的证据材料及被告的质证意见如下： 1、物业服务合同复印件一份，证明原被告合同相关权利义务。被告对三性无异议。 2、前物业与被告交接材料复印件一份，证明被告接收小区时的情况。被告对三性无异议。 3、消防检查报告及报价一份，证明被告给原告小区消防设施造成的损失。被告对三性均有异议，单方委托后由消防器材公司出具，消防器材公司不是专业机构，且与本案无关，报价与被告无关。 4、检测发票一份，证明原告为检测消防系统花费的费用。被告对三性均有异议，为原告单方面制作。 5、监控检查报告及报价一份，证明被告给原告小区监控设施造成的损失。被告质证意见同证据3的一致。 6、检测发票一份，证明原告为检测监控系统花费的费用。被告质证意见同证据3的一致。 7、墙面脱落、绿化树木死亡及灯具等设施损坏情况统计说明四份，8、墙面脱落及绿化树森死亡的照片四十一份，共同证明墙面脱落、绿化树木死亡情况及灯具等损坏情况及损失价值。被告对三性有异议，尤其是原告的计算标准和价格，与我方无关联性。 9、照片十三张，证明被告未对消防及监控系统进行管理与维护。被告对三性均有异议，照片本身体现不出被告不履行义务，钢笔所写内容是原告提出的理由，消防设施到被告方合同到期撤出之日尚由镇政府管理，没有和被告做交接手续，据我们了解至今未通过消防验收，没有通过验收是无法使用的。 10、义乌市公安消防大队建设工程消防验收意见书复印件一份，证明原告小区的消防系统已通过验收且可使用。被告对真实性、合法性无异议，关联性有异议，这是2012年开发商建成后交付使用，没有这份报告小区是不能使用的。但我方提供的交接清单载明2016年11月1日设备检查登记表已经明确这个设备从2012年至2016年已无法使用，就是瘫痪了，而且镇政府做了消防改造，需再次验收，该证明与本案无关联性。 被告向本院提供的证据材料及原告的质证意见如下： 1、交接清单复印件一份，证明被告接收小区时安防、消防设施系统就无法使用，是瘫痪的，16台电梯都有问题。原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，该交接清单已将问题列清楚，而非被告所称安防消防系统处于瘫痪状态。 2、工作联系函一份，证明被告对小区存在的问题按规定程序履行了自己的职责，服务期满与镇政府联系撤离。原告对真实性无法认定，联系函都是被告单方提供，现在是第二届业委会，需庭后核实是否收到过。且最后一份联系函的时间是2017年3月13日，被告服务时间至2019年10月30日，意味着在2017年3月之后物业公司对于自己的物业管理工作就没有任何工作联系函，即使这几份联系函真实存在，被告任由消防、安防系统处理瘫痪状态令人无法理解，不能证明被告已履行物业管理职责。 3、2017年9月5日消防安全隐患摸排情况报告复印件一份，证明安防、消防设施系统是无法使用的，这些设施在2017年9月前还没有落实维修，被告履行了积极配合和环境清理的职责，印证证据2的证明力。原告对三性均有异议，可以看出摸排时间为2017年9月5日，被告提供的工作联系函没有2017年9月5日之后跟业委会、镇政府的工作函，2017年9月5日已明确相关问题，且被告也没有提供处理相关问题的证明，由此可看出被告没有尽到物业管理和合同约定的义务劳动，不能达到被告的证明目的。 4、业委会主任向镇政府提交的报告一份，证明这些设施在2017年11月前还没有落实维修。原告称需庭后核实，2020年4月20日书面质证称，对真实性无法确认。 5、情况说明一份，证明小区问题的整改项目由镇政府负责的，被告方履行了积极配合、秩序管理、环境清理的职责，安防、消防系统的问题在2017年11月还在改造中。原告称庭后核实，开庭后一周提供质证意见。2020年4月20日书面质证称，对三性有异议，系被告单方制作，真实性不予认可。 本院认证意见：原告的证据1、2，被告无异议，予以确认；证据3-6中的消防检查报告及报价、监控检查报告及报价，系原告单方委托，未告知被告也未得到被告的确认，不予认定；证据7中原告提供的费用统计表系单方制作，不予确认；证据8、9不能反映造成的原因；证据10真实性予以确认。被告的证据1与原告提供的证据一致，予以确认；证据2-5系单方制作且没有签收方签收的记录，真实性不予认定。 根据上述已认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2016年10月20日，天道物业公司与五亭雅苑业委会（第一届）签订《五亭雅苑物业服务合同》一份，约定：天道物业公司为五亭雅苑小区提供物业服务，物业服务期自2016年11月1日至2019年10月31日止，服务费按住宅用房1.2元/平方米/月收取，地下车库为物业费300元/位/年，第十二个月预收一次，实行包干制收费；日常维修公共区域区照明、消防监控设备管线、供水管网、信报箱、污水雨水管道、油漆栅栏、机电设备、供水设备、地面、顶棚、室内外抹灰等费用在物业管理费中列支；一般公共维修费用在400元以内由物业承担，超出400元以上费用由业委会支付，达到使用维修基金条件的动用维修基金等。 2016年11月1日，原物业公司在第一届业委会成员的见证下，与天道物业公司办理了交接手续。其中监控系统交接记录为无视频、黑屏、模糊；消防主机为主机坏；门禁系统为线路没连接，找不到线材，没连接网络到机房；门禁卡暂时不能用，瘫痪。 另查明，天道物业公司之前的物业公司为金城公司。第二届五亭雅苑业委会成立于2019年11月21日，其称未与上一届业委会办理物业公司材料的交接手续。 本院认为，天道物业公司与五亭雅苑业委会签订的物业服务合同，未发现有违反法律、行政法规的效力性的强制规定，合法有效，对双方具有约束力。本案争议焦点为：天道物业公司是否存在违反合同约定的行为，该行为与损失间是否存在因果关系及赔偿金额如何确定。当事人对自己所提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供或提供的证据不足以证明其主张的，承担举证不能的不利法律后果。首先，消防、安防问题的成因复杂，根据前后物业公司的交接清单，可确定在天道物业公司进驻前即存在消防、安防问题，五亭雅苑业委会也无证据证明该两项损失系天道物业公司在服务期间的违约行为造成的损失。其次，小区设有物业专项维修资金，对于建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造，符合条件的可申请使用该资金进行维修。五亭雅苑业委会单方委托支出的检测费用及出具的检测报告，不符合法定程序，天道物业公司也不予认可，故本院不予采信。最后，五亭雅苑业委会提供自己制作的损失清单证明损失金额，金额远远超出双方合同约定应由物业公司承担的400元限额，其也没有证据证明其他墙面补修、小区绿化、灯具、阴沟等设施损失系天道物业公司违约行为造成。综上，五亭雅苑业委会的诉请，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下： 驳回原告义乌市义亭镇五亭雅苑业主委员会的诉讼请求。 案件受理费6160元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 项孟进 二〇二〇年五月二十九日 代书记员 刘凌杰