江苏省南京市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏01民终2351号 上诉人（原审原告）：赵璇，女，1982年6月21日出生，汉族，住江苏省南京市沿江工业开发区。 上诉人（原审原告）：藏桂霞，女，1957年2月23日出生，汉族，住江苏省南京市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周翔，江苏法臻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏资产管理有限公司，住所地江苏省无锡市金融一街8号。 法定代表人：汤兴梁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄佩琰，江苏德聚律师事务所律师。 原审第三人：南京尚亿工贸实业有限公司，住所地江苏省南京市雨花台区板桥镇古楼村石巷二组。 法定代表人：张浩，该公司总经理。 上诉人赵璇、藏桂霞因与被上诉人江苏资产管理有限公司（以下简称资产公司）及原审第三人南京尚亿工贸实业有限公司（以下简称尚亿公司）案外人执行异议之诉一案，不服南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）（2019）苏0106民初13339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵璇、藏桂霞上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由资产公司负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。上诉人在南京市秦淮区（以下简称案涉房屋）设立抵押前，已经与尚亿公司签订《房屋租赁合同》，并进行装修实际占有使用，《房屋租赁合同》原件因尚亿公司及其负责人涉嫌刑事犯罪的查办未能找到，但上诉人与尚亿公司负责人刑满释放后重新签订的合同也可证明上述事实。综上，请支持上诉人的上诉请求。 资产公司辩称，上诉人提供的《房屋租赁合同》为复印件，不能证明双方签订了租赁合同。租赁合同约定用赵璇年终奖来支付相应租金，但其并未提供支付租金的相应证据。两上诉人提供的水电费缴费材料并不能证明其在抵押设立前已经实际占有并使用至今。请求驳回上诉，维持原判。 赵璇、藏桂霞向一审法院起诉请求：停止腾空并交付案涉房屋的执行，确认赵璇、藏桂霞对案涉房屋享有带租拍卖的权利。 一审法院认定事实：案涉房屋由尚亿公司于2012年11月自案外人处购买所得，并于2012年11月12日将所有权变更登记至尚亿公司名下。 2014年4月18日，尚亿公司与中国光大银行南京分行（以下简称光大银行南京分行）签订了《综合授信协议》，约定光大银行南京分行向尚亿公司提供最高额为2000万元人民币的综合授信额度。同日，尚亿公司与光大银行南京分行签订《贸易融资综合授信协议》，约定光大银行南京分行向尚亿公司提供最高不超过2000万元人民币的贸易融资总额。尚亿公司向光大银行南京分行提供了2份《进口押汇申请书》和3份不可撤销跟单信用证申请书。后光大银行南京分行实际垫资共计1730270美元，尚亿公司仅偿还了其中的押汇本金246542.14美元，尚欠1483727.86美元及相应利息。后案外人江苏汇鸿同源进出口有限公司、简繁、尚亿公司法定代表人张浩等分别与光大银行南京分行签订了《最高额保证合同》，约定为上述《综合授信协议》提供最高额连带保证责任担保，江苏汇鸿同源进出口有限公司和张浩所担保的主债权金额为2000万元人民币，简繁担保的主债权最高本金余额为1000万元人民币，且放弃物的担保优先权。同日，尚亿公司与光大银行南京分行签订了《南京市房地产抵押合同》，约定以其名下的本案所涉房屋为上述《综合授信协议》提供抵押担保，所担保的借款本金金额为334.55万元。同日，尚亿公司与光大银行南京分行签订了《最高额抵押合同》，约定尚亿公司以该房产为上述《综合授信协议》提供抵押担保。2014年4月24日，双方办理了抵押登记。2016年7月18日，光大银行南京分行与资产公司签订《分户债权转让协议》，约定自2016年3月20日24时起，将上述主债权及担保权利一并转让给资产公司，并在报纸上发布了联合公告。 2017年10月23日，资产公司将尚亿公司、江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等诉至鼓楼法院。2018年10月22日，鼓楼法院作出了（2017）苏0106民初10923号民事判决书，判决：一、尚亿公司给付资产公司本金1483727.86美元、截止2017年9月14日的利息181100.22美元、罚息172357.01美元、复利3177.03美元，并继续支付罚息和复利至实际清偿之日止；二、如尚亿公司不履行上述义务，资产公司有权对尚亿公司提供抵押的本案所涉房屋折价或者拍卖、变卖后所得的价款优先受偿；三、江苏汇鸿同源进出口有限公司、张浩、简繁等对尚亿公司的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向尚亿公司进行追偿，或者要求其他保证人分担其承担的份额。判决生效后，资产公司向鼓楼法院申请强制执行。鼓楼法院于2019年8月26日作出（2019）苏0106执3944号执行裁定，裁定拍卖被执行人尚亿公司名下的案涉房屋。2019年8月28日，鼓楼法院将执行公告送达至案涉房屋内，当时在场的人为张海峰，其在鼓楼法院送达的执行公告上签署了姓名。赵璇、藏桂霞以其是承租人为由，向鼓楼法院提出执行异议。藏桂霞称张海峰系其亲戚。 赵璇、藏桂霞主张尚亿公司取得案涉房屋后，即将案涉房屋出租给赵璇，双方约定租期十年，赵璇和藏桂霞对案涉房屋进行了装修，此后案涉房屋一直由赵璇与藏桂霞居住使用。对此赵璇与藏桂霞提供了房屋租赁合同、装修款收据、物业费、停车费、公摊水、电费收据以及装修工人殷国卫、亲戚张海峰的证言。租赁合同约定尚亿公司将案涉房屋出租给赵璇，租期暂定10年，从2012年12月20日至2022年12月19日，每月租金人民币肆仟元整；租金的付款方式为每年年终由公司从赵璇奖金中扣除。合同落款时间为2012年12月20日。赵璇和藏桂霞称本案中提交给法院的租赁合同系2017年补签，原2012年12月签订的合同因为尚亿公司涉嫌刑事犯罪，为配合公安机关调查，已将原合同交给公安机关，现无法提供原合同。上述收据均为近三年的收据，收据上仅载明交款单位为701房屋，未注明交款人的真实姓名。殷国卫出庭作证称其于2012年底、2013年初为藏桂霞、赵璇装修案涉房屋；张海峰称其于2019年8月带孩子至南京游玩，期间借住在藏桂霞家，法院送达执行公告时，其正好在案涉房屋内，故签收了公告。尚亿公司对赵璇、藏桂霞提供的上述证据没有异议。资产公司为赵璇、藏桂霞提供的上述证据不能证明赵璇在案涉房屋抵押权设立前即承租案涉房屋，也不能证明赵璇、藏桂霞一直居住在案涉房屋内。鼓楼法院质证意见为，赵璇、藏桂霞提供的上述证据可以证明尚亿公司在取得案涉房屋的所有权后，即将案涉房屋交付赵璇使用，赵璇和藏桂霞对案涉房屋进行了装修，但现有证据无法证明尚亿公司在2012年将案涉房屋交付赵璇使用系基于租赁关系，更无法证明赵璇和尚亿公司在案涉房屋抵押权设立前即约定赵璇可承租案涉房屋至今甚或2022年。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵璇、藏桂霞提供的租赁合同并非2012年所签，而是2017年所签，即使赵璇在2012年即开始承租案涉房屋，现有证据也无法证明赵璇与尚亿公司在2012年即签订租期为10年（至2022年12月19日止）的租赁合同；案涉房屋抵押权设立于2014年4月，赵璇、藏桂霞提供的证据不足以证明其在上述抵押权设立前即对案涉房屋享有承租至2022年12月19日的权利。故对赵璇、藏桂霞请求鼓楼法院中止腾空案涉房屋，并在拍卖时实行带租拍卖的请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回赵璇、藏桂霞的诉讼请求。案件受理费3180元，由赵璇、藏桂霞负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，赵璇、藏桂霞主张其享有租赁权，要求对案涉房屋在执行中带租拍卖。但其所提供《房屋租赁合同》为2017年补签。赵璇主张租金的付款方式为每年年终由公司从赵璇奖金中扣除，但其未提供公司扣除年终奖金的证据予以佐证。故上诉人提供的证据不足以证明在案涉房屋抵押前已签订租赁合同，并实际占有使用。综上，赵璇、藏桂霞的上诉请求缺乏事实依据，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3180元，由上诉人赵璇、藏桂霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  迟红宁 审判员  黄建东 审判员  金 鑫 二〇二〇年五月二十八日 书记员  李 好