山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁09民终3501号 上诉人（原审原告）:李展，女，1989年7月18日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：李静，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘培强，男，1962年9月9日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：刘文涛，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:林建富，男，1973年11月17日出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：曹文凤，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李千金，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 上诉人李展因与被上诉人刘培强、林建富房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 李展上诉请求：1.依法撤销泰安市泰山区人民法院（2019)鲁0902民初44号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审判决书第7页中关于第一个焦点问题，李会强出具收条确认已收到被告购房款22万元。到底购房款是由两被上诉人中谁实际支付的，一审法院认定不清。两被上诉人是本案当事人，存在利益关系，仅凭两被上诉人的陈述而没有其他证据不能认定购房款是由被上诉人林建富支付，一审忽视了上诉人提出的调取转款记录的要求。两被上诉人声称出资人是林建富，房屋交付后却一直由刘培强居住，而林建富与刘培强没有任何亲属关系，一审法院没有进一步核实即认定涉案房款由林建富支付，该认定没有证据基础，有悖常理，明显是两被上诉人的虚假陈述。2.在一审判决书中第9页，一审法院认定两被上诉人取得了房屋所有权。一审法院没有核实真实房款支付人，忽视上诉人多次提出被上诉人不是本村村民、不具有购房资格的事实，认定林建富购买了涉案房屋，最终认定两被上诉人都对房屋拥有所有权，此认定没有法律和事实依据。3.本案事实为真实的购房人是刘培强，林建富只是介绍人，刘培强不是本村村民，不具有购买本村房屋的资格。两被上诉人为掩盖实际购房人为刘培强的事实，将林建富说成是购房人，以规避法律的强制性规定。两被上诉人以合法的形式，达到刘培强实际取得房屋所有权这一不符合法律规定的非法目的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。基于以上事实，上诉人认为买卖协议是无效的。4.一审判决明显忽视林建富不具有购买资格的事实。林建富在签订协议时是城镇户籍，委已更改为岱道庵社区居委会，其在改为岱道庵社区居委会之前在已经拥有一处宅基地，林建富无权参与涉案房屋的流转。二、一审法院适用法律错误。涉案买卖协议违反国家法律规定，该协议自签订之日起无效。涉案房屋至今依然登记在上诉人的母亲张相美名下，由于刘培强没有购房资格，林建富并非实际购房人，房屋登记部门一直未进行房屋过户登记。涉案房屋买卖协议与国家关于宅基地房屋产权登记的强制性规定相违背。一审法院在认定事实不清的情况下适用《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》的规定，违反国家强制性法律规定认定刘培强与林建富对房屋拥有所有权，让没有购房资格的刘培强、林建富拥有了涉案房屋所有权。一审判决书第9页中描述，林建富非单独购买，适用“宅基地使用权不得单独转让”条款，明显适用法律错误。“宅基地使用权不得单独转让”的意思是地随房走，而不是购买人是单独一个人，且刘培强没有购买资格。一审中，被上诉人代理人陈述全部出资为林建富，长期居住的竟然是刘培强，在没有任何事实及法律的依据下，一审法院竟然认定两被上诉人为共同所有人，两被上诉人不是一家人，没有任何共有关系的基础，一审法院如此认定事实有违常理。一审法院对双方是否完成交易认定不清。协议中约定现金一次性支付，买方是否支付了购房款，买方仅提交了一份属名是李会强的收款条。此收款条是否为李会强书写无法证明，该收款条的书写内容是否与本案有关无法证明。在收款条下方特别注明过去写得所有收据一律作费，这一内容与购房协议约定的内容明显不符。一审庭审中，刘培强的代理人陈述购房款是林建富一次性出资，交给了刘培强，刘培强支付给了李会强。此陈述与署名李会强的收款条所写内容不相符。林建富与李会强是同村人，李会强根本不认识刘培强。基于以上事实，上诉人有理由质疑被上诉人是否支付了全部购房款。一审法院对林建富付款的事实没有核实。在农村集体所有的土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，认定买卖合同无效。将宅基地建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得形式和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。基于以上规定，两被上诉人都不具有购房的主体资格。一审法院在认定事实不清的情况下，违反国家强制性法律规定，认定两被上诉人对涉案房屋拥有所有权，系适用法律错误。基于以上事实与理由，上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求。 刘培强辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人提到的观点没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 林建富辩称，一、上诉人的父亲李会强与刘培强、林建富之间存在真实的房屋买卖合同关系。一审中双方提交的房屋买卖合同中，载明买方是刘培强、林建富，购房款也是林建富实际支付，刘培强只是帮林建富办理房屋买卖相关手续。上诉人在毫无事实根据的情况下，对实际购房人妄加揣测，应当驳回其上诉请求。二、林建富具备购买涉案房屋的主体资格。林建富户籍所在地为泰安市泰山区，系村民，该村村民委员会改名岱道庵居民委员会后，林建富户籍并未发生实质改变，仍为该社区集体成员，并非上诉人所说的林建富在签订房屋买卖协议时已经变更为城镇户籍。涉案房屋所占土地为集体所有，林建富购买本集体成员宅基地上的房屋，不违反法律强制性规定。林建富名下没有任何房屋，也没有宅基地，其购买涉案房屋不违反相关法律规定。三、上诉人通过公证方式声明放弃房屋继承权，其父亲李会强取得了涉案房屋的全部所有权，房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，协议合法有效，不违反法律强制性规定。涉案房屋没有过户登记，是因为林建富购买本村集体成员宅基地上的房屋后，在不影响居住的情况下，基于诚实信用原则没有办理过户登记。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人上诉请求，维持原判。 李展向一审法院起诉请求：1.判令2007年5月19日签订的涉案房屋买卖协议无效；2.判令涉案房屋归原告所有；3.判令被告腾退房屋，并支付给原告房屋使用费；4.案件受理费由被告承担。 一审法院认定事实：原告李展的父亲李会强与被告刘培强、林建富于2007年5月19日签订房屋买卖协议，原告提交的房屋买卖协议内容为：“卖方：李会强（以下简称甲方）买方：刘培强林建富（以下简称乙方）根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方房屋出卖给乙方，乙方购买甲方房屋事宜，为明确双方权利、义务，经协调一致，订立本合同。一、房屋的坐落、面积：甲方出卖给乙方的房屋位于：泰安市泰山区张相美房院一套，房产证号：07-01378-01，房屋占地面积58.41㎡，占地总面积132㎡，上下两层，四邻东为林建美，西为陈光华，南为路，北为路。二、房屋买卖资金支付方式及相关费用：1、经双方商定，房屋买卖价格为贰拾贰万元整，实行现金一次性支付方式。乙方支付给甲方房屋款时，甲方应提供给乙方有效的收款凭证。2、甲乙双方应承担的相关费用：①房屋买卖时所产生的交易费，乙方负责房屋交易费。②甲方在出卖房屋前所有因房屋所产生的费用由甲方负担，交易后产生的费用由乙方负担。3、甲方、乙方的违约责任：①甲乙双方达成协议后任何一方不得反悔，如有反悔必须支付房屋市面价格的30%为违约金。②因国家政策需拆除或改造所买房屋而造成损失，甲方不承担责任。三、合同在签订交接时双方共同请一位信得过的人作为监交人作证。本合同一式四份，甲、乙双方各执一份，证明人一份，公证处一份。甲方：李会强乙方：刘培强林建富证明人：2007年5月19日”。被告亦提交房屋买卖协议一份，内容与上述协议一致，在该协议第二页下方写有“同意卖房，放弃遗产继承。李展2007.5.19”并按上了手印。被告称上述文字系原告李展同意卖房，后来在合同上补写。原告李展对此予以否认，称不记得写过该文字，即便是原告所写，截至签署日期2007年5月19日原告尚未满十八周岁。 被告刘培强另提交由山东省泰安市岱宗公证处于2011年8月10日出具的（2011）泰岱宗证民字第655号《继承权公证书》一份，主要内容为：“申请人：李会强、李展，被继承人：张相美，女，一九六七年三月十一日出生，于一九九八年九月三十日死亡。公正事项：继承权。申请人李会强及李展因继承被继承人张相美的遗产，于二〇一一年六月二十九日向本处申请办理继承权公证，并提供了以下证明材料：一、上述当事人的《居民身份证》两件。二、泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会及泰安市公安局岱宗坊派出所出具的张相美的《死亡》证明一件。三、山东省泰安市泰山区档案馆出具的李会强、张相美的《婚姻登记证明》一件。四、泰安毛纺厂出具的李会强的户籍关系《证明》一件。五、泰安毛纺厂出具的李会强的岳父、岳母死亡《证明》一件。六、泰安毛纺厂出具的张相美、李会强《曾用名证明》一件。七、泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会出具的张相美的《申办继承权公证亲属关系证明表》一件。八、泰房权证泰政96字第07-01378-01号《房屋所有权证》影印件一件。九、李展《放弃继承权声明书》一件。根据《中华人民共和国公证法》的规定，……现查证如下事实：一、被继承人张相美于一九九八年九月三十日死亡。二、继承人李会强、李展向本处申请办理继承被继承人张相美生前与其妻子张相美共有的夫妻财产：坐落于泰安市岱道庵村二层楼区的房产一处，《房屋所有权证》编号：泰房权证泰政96字第07-01378-01号。三、根据被继承人张相美的所有继承人李会强、李展称：被继承人张相美生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。继承人对被继承人生前无遗嘱及遗赠扶养协议无争议，截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。四、被继承人张相美的配偶是李会强；张相美、李会强的子女是李展；张相美的父亲是张继顺，母亲是刘成英。五、现继承人李会强表示要求继承被继承人张相美的遗产，李展表示放弃对被继承人张相美的遗产继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条、第二十六条的规定，上述夫妻财产的一半为死者张相美的遗产。根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条的规定，被继承人张相美的遗产应由其配偶李会强、子女：李展，父亲张继顺，母亲刘成英共同继承。因张相美的父亲张继顺、母亲刘成英已分别于一九九六年八月和一九七六年六月先于张相美死亡。又因李展表示放弃对被继承人张相美的遗产继承权。因此，兹证明被继承人张相美的上述遗产应由继承人李会强一人继承”。原告对该公证书提出异议，其认为公证书内容有误，且当时原告虽已成年，但仍在就读大学，经济未能独立，其是在被胁迫的情况下放弃继承的。 诉争房产位于泰安市泰山区，登记所有权人为张相美，房屋所有权证号为：泰政96字第07-01378-01号，所有权性质为：私有，建筑面积为58.41平方米，领证日期为1996年5月14日。集体土地建设使用证号为泰山集建（1990）字第02606号，土地使用者为张相美，用地面积132㎡，其中建筑占地61.05㎡。 原告称其母亲张相美，另有名字为张相华，上述房产系其母亲生前的个人财产。为此提交了泰安市泰山区泰前街道岱道庵社区居民委员会出具的证明，内容分别为：“兹有我社区原居民张相美，于2000年9月死亡，生前名字张相美与张相华是同一人，情况属实，特此证明。”“兹有我社区居民张相美已去世，生前有房产岱道庵二层楼07-01378-01号，属于张相美婚前财产，张相美曾用名张相华，特此证明”。泰安市公安局岱宗坊出具的《注销证明》显示“兹证明原辖区居民张相华，女，1965年03月11日出生，身份证号：，经查询档案于2000年因病故注销户口”。另外，原告提交的户口本显示，其母亲的名字为张相华。 原告称其父亲李会强于2017年8月20日去世，为此提交了泰安毛纺织厂出具的《关系证明》一份，及《遗产份额转让声明》一份。其中《关系证明》的内容为：“李会强（身份证号）系我单位下岗职工，于2017年8月20日因病去世。李会强与张相美婚生一女李展（身份证号）。李会强无其他子女。李会强与李展为父女关系，特此证明。证明人：倪西海联系电话：139××××6355泰安毛纺织厂2018年7月20日”。原告另称，其父亲去世后，除原告之外另有两继承人，分别是原告的祖母盛西欣及继母李光菊，两人均将应继承的份额转让给了原告，为此提交了盛西欣、李光菊出具的《遗产份额转让声明》予以证实。 另外原告诉称，被告林建富只是介绍人，不是购买人，林建富在岱道庵社区另有宅基地一处；民委员会于2003年变更为岱道庵社区居民委员会，合同签订时即2007年，林建富系岱道庵社区城镇户口，非村民的身份，无权进行土地性质为集体所有土地的房屋买卖。 被告刘培强、林建富均称，两人系多年的朋友关系，涉案房屋系由林建富出资向李会强购买，合同签订时林建富委托刘培强办理相关手续，房屋交付后一直由刘培强居住。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告的父亲李会强与被告刘培强、林建富之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；二、涉案房屋原是原告母亲张相华的个人财产，还是李会强与张相华的夫妻共同财产；三、原告父亲李会强是否有权出售涉案房屋；四、被告林建富购买涉案房屋是否违反法律强制性规定。 关于第一个焦点问题，依据原、被告提交的《房屋买卖协议》及李会强出具的收到条等证据，可以认定李会强（卖方）与刘培强、林建富（买方）签订了房屋买卖合同，合同约定了房屋的位置、面积、价格及违约责任等，内容系双方当事人的真实意思表示，故该合同于2007年5月19日依法成立，且李会强出具收条确认已收到被告支付的购房款22万元，因此李会强与两被告之间存在真实的房屋买卖合同关系。原告称被告林建富系介绍人（证明人），但房屋买卖协议中林建富系在买方及乙方处签字，并未在证明人处签字，且两被告均称林建富是实际出资人，因此原告的该主张缺乏证据支持，一审法院不予采信。 关于第二个焦点问题，首先通过原告提交的身份关系证明以及《继承权公证书》等证据可以证实，张相美为原告的母亲，其户口本登记姓名为张相华。原告称该房屋原系其母亲的婚前个人财产，并提供了岱道庵社区居民委员会出具的证明。因岱道庵社区居民委员会出具的证明未明确说明涉案房屋取得时间，且居民委员会非房地产行政主管部门，对其出具的证明一审法院不予采信。而被告提交的《继承权公证书》中记载为“继承人李会强、李展向本处申请办理继承被继承人张相美生前与其妻子张相美共有的夫妻财产”，该内容明显有误，但在公证书未做修改之前，对于公证书记载的该部分内容，亦不宜采用。鉴于双方现均未提交房屋取得时间的相关证据，对该房屋的原所有权人情况本案无法认定。 关于第三个焦点问题，原告母亲去世时，其第一顺位合法继承人仅有李会强、李展，故不论涉案房屋原系张相美的婚前个人财产还是与李会强的婚后共同财产，该房屋未继承分割前，均归李会强、李展共同所有。本案房屋买卖协议签订时，李展尚未成年，李会强作为其监护人，其应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责，除为监护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产，因此李会强不得随意处置李展所享有的涉案房产份额。 然而，泰安市岱宗公证处于2011年8月4日作出的《继承权公证书》中，原告李展明确放弃对涉案房屋的继承权，此时原告已具备完全民事行为能力。原告称当时因经济尚不能独立，其是在被胁迫下作出的放弃继承权声明，对于该主张，因且未能提供证据予以证实，一审法院不予采信。原告李展放弃房屋继承权后，其父亲李会强取得了全部房屋的所有权，有权处分涉案房屋。 关于第四个焦点问题，被告林建富原系村民，该村民委员会改为岱道庵居民委员会后，林建富户籍并未发生实质改变，仍为该社区集体成员，涉案房屋的所占土地仍为该社区集体所有，故林建富购买本集体成员宅基地上的房屋，不违反法律强制性规定。原告称林建富另有宅基地一处，其购买涉案房屋，违反了一户一宅的法律规定，对此一审法院认为，农村宅基地属于集体所有，宅基地使用权不得单独转让，但被告林建富并非单独购买宅基地，本案房屋买卖不违反关于宅基地使用权的相关法律规定。 综上，原告父亲李会强与被告刘培强、林建富签订的合同，是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定。虽然合同签订时，李会强尚未取得房屋全部所有权，但依据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，原告李展在成年之后，通过公证方式声明放弃房屋继承权，其父亲李会强取得了涉案房屋全部所有权，因此李会强与被告刘培强、林建富签订的房屋买卖协议合法、有效。房屋交付后，两被告取得了房屋所有权，并占有使用至今。原告要求确认涉案房屋买卖协议无效，确认涉案房屋归原告所有，判令被告腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，均不能成立，一审法院对此不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三十五条、第一百四十三条、第一百五十条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十五条、第九十七条、第一百五十二条的规定，判决：驳回原告李展的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告李展负担。 本院二审期间，上诉人提交张相安、纪金芳和林建富的谈话录音一份，欲证实林建富不是实际购房人。因该录音资料是复制品，且对该录音的原始载体，上诉人与证人的陈述不一致，被上诉人对该录音也不予认可，因此，对该录音的证明效力，本院不予认定。上诉人申请张相安、纪金芳出庭作证，因证人与上诉人有利害关系，因此，对该证人证言的证明效力，本院不予认定。2020年5月7日，本院对盛西欣、李光菊做调查，盛西欣是李会强的母亲，李光菊与李会强于2002年12月结婚。盛西欣、李光菊均表示放弃对涉案房屋的继承权。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，双方当事人争议的第一个焦点问题是涉案房屋买卖合同的效力问题。涉案房屋买卖合同的当事人为上诉人的父亲李会强与被上诉人刘培强、林建富。刘培强、林建富共同在房屋买卖合同的买受人处签名，因此，刘培强、林建富均为合同的买受人。购房款在履行时由刘培强、林建富中任何一方实际支付，均不影响对刘培强、林建富为合同当事人的认定。上诉人主张林建富不是买受人，仅是介绍人，林建富不予认可，与合同内容亦不相符，对上诉人的该主张，本院不予支持。刘培强虽然不是涉案房屋所在的集体经济组织成员，但买受人林建富与出卖人李会强均是原的村民，民委员会于2003年变更为岱道庵社区居民委员会后，买受人林建富与出卖人李会强均是岱道庵社区的成员，据此，双方之间的房屋买卖合同为有效合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该规定系管理性规定，不是强制性规定，林建富在本村是否有另一处宅基地，不影响其购买涉案房屋的买卖合同的效力。因此，上诉人主张林建富不具有购房的主体资格没有事实与法律依据，本院不予支持。因此，上诉人主张涉案房屋买卖合同无效，本院不予支持。双方当事人争议的第二个焦点问题是涉案房屋的权属问题。上诉人的母亲张相美去世后，上诉人以公证的方式放弃了对涉案房屋的继承权，上诉人的父亲李会强取得对涉房屋的所有权。2007年5月上诉人的父亲李会强已经将涉案房屋处分给了两被上诉人，上诉人再主张涉案房屋归其所有没有事实与法律依据，本院不予支持。双方当事人争议的第三个焦点问题是被上诉人是否腾退房屋及支付房屋使用费问题。因涉案房屋早于2007年5月由上诉人的父亲李会强出卖于两被上诉人，且上诉人对涉案房屋不享有所有权。据此，上诉人要求被上诉人腾退房屋并支付房屋使用费没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由李展负担。 本判决为终审判决。 审判长  王安广 审判员  李 健 审判员  刘增凯 二〇二〇年五月十五日 书记员  马 鑫