四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0193民初12666号 原告：蒋凤莲，女，1969年11月5日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王宁，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 被告：四川西美投资有限公司，住所地：成都市高新区天府大道中段1388号1栋1层。 法定代表人：崔桐，总经理。 委托诉讼代理人：江俞廷，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：邹梦云，国浩律师（成都）事务所律师。 原告蒋凤莲与被告四川西美投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋凤莲的委托诉讼代理人王宁，被告四川西美投资有限公司的委托诉讼代理人江俞廷、邹梦云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋凤莲提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付房屋和逾期办理产权登记手续的违约金1063893.9元；2.判令被告向原告交付《商品房买卖合同》（2010年12月5日签订）的所有附件文本，包括但不限于前期物业服务合同； 3.判令被告赔偿因其违反合同约定变更物业管理公司，导致原告所购房屋管理混乱而产生的租金损失3948300元、装修损失4653965.3元；4.判令被告向原告赔偿本案房屋的瑕疵所造成的损失198000元；5.本案诉讼费由被告承担。原告在2020年4月22日增加诉讼请求：1.请求被告承担违反争议处理方式的违约责任所导致的违约金981914.80元；2.请求被告承担违反购房合同22条及第22页附件7的违约责任所造成的损失81974.74元；3.请求被告承担违反购房合同第2条的惩罚性赔偿责任4940190元（一倍购房款）。 事实与理由：1.被告逾期交房的违约事实及责任承担。2010年12月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“第一份合同”)，合同编号：商铺-043。第一份合同约定被告将花样年·美年国际广场x幢x层x号房屋（同期同区划37号、38号、40号）出卖给原告，房屋用途为商业，装修状况为“清水”。由于被告并未按时交付房屋，原告告知被告将起诉其违约行为，被告讲和，称再补签合同把房屋购买方式由贷款改为非贷款支付便其尽快交房。原告为了收房，在被告欺瞒下于2012年11月10日和被告签订了第二份《商品房买卖合同》（含《商品房买卖合同补充协议》），（以下简称：“第二份合同”）。签订后原告依约付清了全部尾款及相关税费，然而被告仍然拖延交房，至2013年7月原告再次告知被告将起诉其违约，被告才于2013年7月29日将39号商铺钥匙交给原告，但至今拒交其它必要的交房资料。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”第一份合同约定了房屋交付时间，而第二份合同对房屋交付时间没有约定，应当视为合同关于房屋交付时间未进行变更。第一份合同第十条第（一）款约定：“出卖人应当在2011年3月31日前向买受人交付该商品房。”但被告并未按照合同约定时间交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。第一份合同与第二份合同第十二条关于逾期交房的违约责任一致。被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金1683406.81元。 2.被告未向原告交付全合同附件文本的违约事实及责任承担。第一份合同与第二份合同均约定前期物业公司为深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司，但是被告擅自将前期物业公司变更为其他公司行政备案并提交高新法院。被告的擅自变更导致原告产生极大损失，被告应当承担擅自变更的违约赔偿150万元。 3.被告关于实际房屋瑕疵的事实及责任承担。第一份合同第十一条对水、电等其他设施的使用条件做出了明确规定，虽然被告向原告交付了钥匙，但将原告房屋断电，导致原告法正常使用房屋，并且被告一直阻碍原告对房屋进行装修，致使原告无法使用、出租房屋，无法实现合同目的。第一份合同第三条中对房屋建筑面积进行了解释，明确包括挑廊。被告的销售样板房展示房屋有可隔层使用的挑廊（纵深4米），实际交房后的其它商铺也都有可隔层使用挑廊，但是原告的商铺却没有可隔层使用的挑廊，致使原告使用范围减少，致使底楼商铺失去遮风避雨的檐口功能。原告要求被告解决，被告给了原告该楼盘规划图纸的一部分让原告自行到高新规划建设局申请补建该挑廊（即檐口）。原告申办了规划同意补建的批文交给被告后，被告即经常指派不同人以各种借口向原告方索要不当费用，且越要越多。原告意识到问题开始拒绝后，被告翻脸声称开发商的地盘开发商说了算，政府批文不认，以原告“违建”为由伙同他人陷害原告至今。被告应当对交付房屋存在瑕疵承担责任，赔偿原告房屋瑕疵损失198000元。 4.被告加害给付的事实及责任承担。原告将补建挑廊（檐口）的规划“同意”批文交给被告后，被告多次主体混同指使不同的人以多种借口索要非法费用，原告意识到问题开始拒绝后，被告翻脸声称开发商的地盘开发商说了算，政府批文不认。伙同街道办个别城管、片警、综治队员等多次无据侵害被告至今。其为达目的断电灌水、破坏监控、持棍棒突袭殴打原告的员工、向住建局提供虚假证据阻止业委会成立、单方违约向住建申请调规等等，加害原告。被告的显性、隐性加害事实所构成的违约给原告造成的经济损失按同地段房屋租金计算达1950000元、装修损失960000元、误工损失120000元。 5.合同争议处理方式的违约责任。被告除上述违约外，在合同争议处理方式上违约，还强行将原告房屋的门牌号取走，在该门牌号前加“附”字，变成其占用业主8座大堂所开设的“美年地产二手房交易”的门牌号，逼迫原告将房屋交给其代租售并按面积收取佣金，以“违建”为名强砸了原告的装修施工安全围栏并将檐口破坏，其后却又以“美观”为名自己在原被砸施工围栏位置擅建围挡围住原告商铺，仍不让原告使用房屋，房屋仍处于闲置破烂状态。因此，被告应按照“补充协议”第十三条：“有争议诉至法院，否则承担违约赔付20%”，承担合同争议处理违约责任计987914.80元。综上所述，被告存在多个违约行为，致使原告损失巨大，并且恶意程度较大，请法院依法维护原告的合法权益。 被告在庭审中答辩称，原告的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，同时，且超过了法律规定的诉讼时效，请求法院驳回其诉讼请求，具体答辩理由如下： 1.被告无逾期交房和逾期办证的违约行为，原告第一项诉讼请求无事实依据和法律依据；同时，原告主张支持逾期交房和逾期办证的违约金已超过诉讼时效。首先，根据原被告双方所签订的2012年的《商品房买卖合同补充协议》第六条第2款“买受人选择以一次性付款或分期付款方式购房的，在付清合同约定的全部购房款（包括预期付款产生的违约金）后10日内自行至出卖人处办理房屋交付手续，出卖人无需另行通知。”之约定，原告蒋凤莲应在支付完毕购房款后10日内自行到出卖人处办理房屋交付手续。原告于2013年6月28日方才缴清全部房款，在缴清购房款后，原告应自行到出卖人处办理房屋交付手续，原告直至2013年7月29日到被告处办理房屋交付手续。从以上事实可以看出，被告并无任何违约行为。原告在诉状中所述内容不符合基本事实。其次，根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）款第2项“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意……”的规定，被告逾期办证的情形应当发生在交房后365日，即在2014年7月29日后。实际上，原告在房屋交付后就自行办理房屋产权证，并于2013年11月6日取得相应的房屋所有权证书。被告并无违约行为。再次，原告蒋凤莲在收到房屋和取得相应房屋所有权证书后至起诉之日已达7年之久，在此期间从未就交房问题和办证问题向被告主张过任何权利，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，蒋凤莲现主张被告承担逾期交房和逾期办证的违约责任明显已经超过诉讼时效。 2.原告主张交付2010年12月5日签订的《商品房买卖合同》的所有附件文本，包括但不限于《前期物业服务合同》，属于诉讼请求不明确。且2010年12月5日签订的《商品房买卖合同》已经解除，所有的合同附件均已不存在。首先，原告请求被告向其交付2010年12月5日签订的《商品房买卖合同》的所有附件文本，包括但不限于《前期物业服务合同》，但其并未明确附件包括哪些，属于诉讼请求不明确。其次，2010年12月5日签订的《商品房买卖合同》已经解除并销毁，其附件也已经一同被销毁。被告与原告就付款方式达成新的合意，原《商品房买卖合同》已不再适用，故双方达成一致意见解除2010年12月5日签订的《商品房买卖合同》，不再履行相关合同的权利义务。被告已将2010年12月5日的《商品房买卖合同》销毁，其合同附件也一同销毁。鉴于原合同已经解除并被销毁，故此原被告双方于2012年11月10日重新签订《商品房买卖合同》。再次，依据已有生效判决书之内容，实际上原告已领取了案涉房屋《前期物业服务合同》等文件。因蒋凤莲未缴纳物业管理费用已被物业公司多次催收并向法院提起诉讼，根据（2014）锦江民初字第2434号、（2016）川01民终3536号、（2014）锦江民初字第2416号、（2016）川01民终8566号等多份《民事判决书》显示，原告蒋凤莲已知悉《前期物业服务合同》《临时管理规约》内容。最后，原告是否签收《前期物业服务合同》《临时管理规约》均不对其造成损失，且至起诉之日已长达7年之久，在此期间原告从未要求被告交付《前期物业服务合同》，原告的起诉已超过诉讼时效，理应被驳回。 3.原告第三项诉讼请求诉称被告违反合同约定变更物业管理公司导致其所购房屋管理混乱产生租金和装修损失，缺乏法律依据。首先，关于变更物业公司的事项，原告早已知晓。被告与深圳市彩生活物业管理有限公司（深圳市花样年物业管理有限公司）成都二公司签订《“花样年·美年广场”前期物业服务合同》，且该合同一直在履行，且已有生效判决对上述事实进行确认。其次，被告按约履行完交房义务，原告已取得房屋产权证和国土证，《商品房买卖合同》约定的所有义务均已履行完毕。后续物业服务并非被告负责，系由专门的物业服务公司为其提供服务，原告如认为物业管理混乱，应当以物业管理服务合同为案由，以深圳市彩生活物业管理有限公司成都二公司为被告向法院提起诉讼，本案被告西美投资非适格被告。再次，无论物业管理公司管理是否存在问题，原告蒋凤莲诉称损失均不存在。原告蒋凤莲在其购买的房屋对外扩建，并进行了钢架搭建以及玻璃封装。因违法搭建行为美年广场小区业主多次向成都市市长信箱、成都市纪委、成都市信访局、高新区城管局等部门投诉举报。后经桂溪街道城管中队认定其搭建行为属于违法建筑，依法对其实施拆除。原告房屋无法对外出租最主要的原因是其违建导致房屋装修停滞，而非物业管理公司造成。综上，原告诉称被告违反合同约定变更物业管理公司导致其所购房屋管理混乱产生租金和装修损失，缺乏法律依据。 3.原告四项诉讼请求诉称被告交付房屋存在瑕疵并主张损失缺乏事实依据和法律依据，且已超过诉讼时效。首先，原告购买的房屋本不存在所谓的瑕疵，案涉房屋本无檐口设计，被告交付房屋不存在瑕疵。其次，原告以《商品房买卖合同》第三条包括“挑廊”为由认为房屋存在瑕疵，缺乏事实依据和法律依据。该条约定为“本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑”，是对房屋建筑面积的解释，并非约定房屋存在挑廊的事实。再次，如原告蒋凤莲认为房屋存在瑕疵，应当在收房时提出，并不予收房，但房屋交付至今已长达7年之久，原告蒋凤莲均未就房屋存在瑕疵问题向被告提及，该项诉讼显然已超过诉讼时效。综上，原告蒋凤莲的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，且已超过法律规定的诉讼时效，请求法院依法应当驳回原告的诉讼请求。 4.针对原告要求被告赔偿争议处理方式的违约责任981914.80元的诉请。根据购房合同补充协议第13条的约定，是因为签订合同以后若存在争议主张权利一方应该通过公平的方式寻求解决争议而不是通过对对方予以贬损等行为来主张权利，被告并不存在原告所述的行为，原告的主张没有事实和法律依据，同时也超过了诉讼时效。 5.针对原告要求被告承担违反购房合同22条及第22页附件7的违约责任所造成的损失81974.74元的诉请。被告认为与被告完全没有关系，原告如果认为存在错误收费可以另行主张。 6.针对原告要求被告承担违反购房合同第2条的惩罚性赔偿责任4940190元（一倍购房款）的诉请。案涉房屋在出售时是取得预售许可证的，并非原告所诉称的没有取得，在案涉房屋交付以及办理产权证长达7年之久的时间里，本案原告方提起，明显是超过诉讼时效的。在原告提交的证据中，在2011年的时候被告已经取得房屋的大产权证，本案原告的第8项诉讼请求没有事实依据和法律依据。 经审理查明：原被告双方于2010年12月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告将位于天府大道中段1388号x幢x层x号房屋房屋出卖给原告，建筑面积160.48平方米，房屋总价款4940190元。2.原告可以首期支付购房款50%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。3.被告应当在2011年3月31日前向买受人交付该商品房。4.逾期交房超过30日的，原告有权退房。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之四的违约金。5.出卖人应当在2011年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。6.如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房。原告不退房的，自被告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。6.出卖人依法选聘的物业管理企业为深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司。 2012年11月10日，原被告双方就案涉商品房签订了第二份《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”），合同约定：1.商品房总价款为4939574元。2.付款方式为一次性付款。3.原告在签订合同的当日内即2012年11月10日前一次性付清合同约定的全部房款4939574元。4.被告在签订合同之前已向买受人明示《商品房买卖合同》及附件、补充协议、《前期物业服务合同》《临时管理规约》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证等，并做出了合同的说明，原告已知悉，并在此承诺遵守该《临时管理规约》和《前期物业服务合同》。5.因商品房买卖合同签订或履行过程中的争议，由买卖双方进行友好协商。任何一方采用任何可能导致对方名誉贬损、工作或生活秩序受到影响的行为解决争议的，违约方应当向守约方支付合同约定总房款20%的违约金。6.合同对交房时间未作约定。 原被告双方在庭审中一致确认购房总价款是按照2012年合同约定的4939574元支付。原告于2011年1月6日向被告支付了首付款2470190元。2011年4月21日，被告取得案涉商品房所在楼栋的权属证书。2013年6月28日，原告支付了房屋尾款2469384元。2013年7月29日，原告收房。2013年11月6日，原告取得案涉商品房的房屋所有权证书。涉诉房屋的物业管理公司中标单位为深圳市花样年物业管理有限公司，该公司后更名为深圳市彩生活物业管理有限公司。深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司后更名为深圳市彩生活物业管理有限公司分公司。 成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书认定，原告在接收房屋时签字确认收到《前期物业服务协议》《临时管理规约》、房屋钥匙等，原告未证明《房屋物品交接清单》上签字不是其本人所签。中标单位为深圳市花样年物业管理有限公司，后更名为深圳市彩生活物业管理有限公司，两公司实系同一公司。被告与深圳市彩生活物业管理有限公司成都公司第二分公司在2011年4月25日另行签订了物业服务合同，且该合同一直在履行中，该合同对原告具有约束力，双方形成了物业服务合同关系。原告应当支付拖欠的物业费。 以上事实，有2010年签订的《商品房买卖合同》、房屋登记申请表、2012年签订《商品房买卖合同》及补充协议、交接清单、房屋产权证、发票及收款表、《中标通知书》、深圳市彩生活物业管理有限公司及成都分公司企业信息、深圳市彩生活物业管理有限公司成都公司第二分公司企业信息、《客户留存》、成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书、当事人当庭陈述等证据证实。 一、关于原告诉请被告向原告支付逾期交房和逾期办证违约金是否应当得到支持的问题 本院认为，原被告双方分别于2010年和2012年签订了两份商品房买卖合同。上述合同系双方当事人真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。两份合同对双方当事人均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第77条第1款的规定：“当事人协议一致，可以变更合同”。第78条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”。因此，如果2012年签订的合同内容不同于2010年的合同内容的部分，应当视为双方当事人对合同内容的变更。对于未变更或者变更的内容不明确的地方，仍然应当以2010年合同内容为准。根据2010年商品房买卖合同的约定，被告应当在2011年3月31日前向买受人交付该商品房。本案原告于2013年7月29日收房，于2013年11月6日取得案涉商品房的产权证。原告于2019年12月30日向本院提起诉讼，主张被告承担逾期交房和逾期办证的违约责任。原告在庭审中并未提供证明其诉讼时效中断的证据。故本院对被告提出的原告诉讼请求已过法律规定的诉讼时效的意见，予以支持。 二、关于原告诉请被告交付《商品房买卖合同》（2010年12月5日签订）的所有附件文本，包括但不限于前期物业服务合同是否应当得到支持的问题 本院认为，根据成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书认定的事实，原告在接收房屋时签字确认收到《前期物业服务协议》《临时管理规约》、房屋钥匙等，原告未举证证明《房屋物品交接清单》上签字不是其本人所签，故本院对原告提出的该项诉讼请求，不予支持。 三、关于原告诉请被告赔偿因其违反合同约定变更物业管理公司，导致原告所购房屋管理混乱而产生的租金损失、装修损失是否应当得到支持的问题 本院认为，成都市中级人民法院（2016）川01民终8566号民事判决书已经认定，中标单位深圳市花样年物业管理有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司为同一公司，被告与深圳市彩生活物业管理有限公司成都公司第二分公司在2011年4月25日另行签订了物业服务合同，该合同对原告具有约束力，双方形成了物业服务合同关系。原告诉请被告违反合同约定变更物业管理公司，导致因物业管理混乱产生的租金损失、装修损失，没有合同依据，本院不予支持。 四、关于原告诉请被告赔偿本案房屋的瑕疵所造成的损失是否应当得到支持的问题 本院认为，原告并未举证证明案涉商品房的具体瑕疵及该瑕疵是因为被告原因造成的，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 五、关于原告诉请被告赔偿争议处理方式的违约责任是否应当得到支持的问题 本院认为，原被告双方在商品房买卖合同补充协议中约定，因商品房买卖合同签订或履行过程中的争议，由买卖双方进行友好协商。任何一方采用任何可能导致对方名誉贬损、工作或生活秩序受到影响的行为解决争议的，违约方应当向守约方支付合同约定总房款20%的违约金。原告无证据证明被告实施了导致侵害其名誉、影响其工作或者生活秩序的行为。且即使被告实施了上述行为，原告亦当通过侵害纠纷的诉讼程序予以解决。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 六、关于原告诉请被告承担违反2012年签订的商品房买卖合同第22条及第22页附件7的违约责任所造成的损失是否应当得到支持的问题 本院认为，原告以合同约定的物业管理公司与实际履行物业管理服务的公司不是同一公司为由，要求被告支付其向物业管理公司支付了的费用，原告支付物业费系基于物业服务合同支付，且经生效判决确认。故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 七、关于原告诉请被告承担违反2012年签订的商品房买卖合同第2条的惩罚性赔偿责任4940190元（一倍购房款）是否应当得到支持的问题 本院认为，原告未举证证明被告在销售商品房时未取得商品房预售许可证，且原告在签订合同时已经确认被告取得了商品房预售许可证，现原告以被告未取得商品房预售许可证而销售房屋为由，要求被告支付一倍购房款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告蒋凤莲的诉讼请求。 案件受理费减半收取为58504.80元，由原告蒋凤莲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 牟治伟 二〇二〇年五月二十五日 法官助理 熊 蓓 书 记 员 陈春梅