江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初1609号原告：王敏，女，1976年12月8日出生，汉族，住徐州市，确认送达地址为徐州市，指定代收人为王敏，联系。被告：徐州天居房产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区二环西路以东人民广场以北西都大厦1-1-129，确认送达地址为徐州市泉山区淮海西路尚城国际九单元七楼，指定代收人为张会娟，联系电话15262034792。法定代表人：高贤义，该公司经理。委托诉讼代理人：张会娟，江苏它石律师事务所律师。原告王敏与被告徐州天居房产经纪有限公司（以下简称天居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，由审判员刘松独任审理，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告王敏、被告天居公司的委托诉讼代理人张会娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王敏向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告10000元。事实和理由：2020年3月31日，原告经被告出售本市建国小区5#-2-601室的房屋。在签订限时销售合同时，被告中介人员王海侠询问原告心理报价并要求原告在合同上写心理报价，但被告却以此收取成交价和心理价的差价10000元。原告认为，被告收取10000元无事实和法律依据，在向被告索要无果后，遂起诉至法院，请求判如所请。被告天居公司辩称，原被告双方存在关于收取1万元中介服务费的明确约定，并不违反国家强制法的规定，属合法有效的佣金报酬，不构成不当得利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年初，原告在58同城网站上发布出售案涉房屋的信息。2020年3月27日，被告的业务员王海侠要求添加原告微信，并告诉原告2020年3月29日被告公司有主推活动。2020年3月31日，被告的业务员王海侠带客户看完案涉房屋后未走，其拿出案涉《限时销售合同》让原告签，当时其告诉原告在原告签的期限内就可以把案涉房屋卖掉，但并未告诉原告不可以再找其他中介。2020年3月31日，原告王敏（甲方）与被告天居公司（乙方）签订《限时销售合同》（编号：TJFC）一份，该合同载明：“甲方：王敏，……乙方：徐州天居房产经纪有限公司……一、限时销售的房地产基本情况：1、房地产地址：建国小区5#-2-601；……二、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：1、交易净收价格：（大写）肆拾玖万元（小写）490000.＇元，此售价包括甲方自买入该房地产后至本次出售前已产生之一切费用（包括维修基金、煤气管道、有线电视初装费等）。……三、限时销售（独家委托）期限：签订本合同之日起至2020年11月1日。四、限时销售保证金。……乙方在甲方查询并核实上述材料后甲方支付限销售保证金（大写）拾元（小写）10.00.＇元。乙方保证如未在本合同第三条规定的限时销售期限内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适合买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。……七、限时销售(独家委托)期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房。若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日【X】向乙方支付销售价的%作为咨询及中介服务费【X】应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费。……十、限时销售(独家委托)期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产。限时销售(独家委托)期内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权单方面解除本合同并追究甲方的违约责任。十一、乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产。甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易。……。”原告在该《限时销售合同》右侧“签订日期:”处上方手写备注“甲方不负担任何费用”。当日，原告王敏在被告的业务员王海侠出示的《限时销售合同明示单》、《保证书》、《服务确认书》（编号：TJFC2003004）上签名。其中，《服务确认书》（编号：TJFC2003004）载明：“……二、中介服务费的确认：服务对象同意将【房屋买卖合同】（编号：TJFC2003201）中的交易成交价高于本确认书第一条的净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费，高于本确认书第一条的净收价格的差额支付给代理方作为中介服务费。该费用之缴交日期为：签订买卖合同当日。……本《服务确认书》作为【房屋买卖合同】（编号：TJFC2003201）之附件，与该合同具有同等法律效力。……。”2020年4月4日，原告王敏（卖方）与被告天居公司（经纪方）、案外人罗迟（买方）签订《房屋买卖合同》（编号：TJFC200320）一份，该合同载明：“填写说明：【】中选择内容，以划式删除，对于合同空白部分三方不作约定时，应划去以示删除。合同三方当事人：卖方：王敏，……买方：罗迟，……,经纪方:徐州天居房产经纪有限公司。……第一条：物业情况。（一)买卖之房屋(以下简称“该物业”)地址为：建国小区5#-2-601，建筑面积55.11平方米（以房产证面积为准）。……第二条：成交价、付款方式和税费约定。(一)该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为：人民币X仟X佰伍拾零万零仟零佰零拾零元整(￥500000.00.＇元)。如该物业已安装管道煤气、有线电视等设施，则成交价包含该物业之水电初装费、煤气初装费、有线电视初装费、收楼费、已支付的维修基金等相关费用。……(三)付款方式。1、定金：签订本合同时支付人民币X佰X拾肆万零仟零佰零拾零元整(￥40000.00.＇元)作为定金，定金自动转为房款。……第四条：合同三方的权利义务与违约责任。……(二)经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付人民币X拾X万X仟X佰X拾X元整(￥元)作为咨询及中介服务费；买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币零拾零万伍仟零佰零拾零元整(￥5000.00.＇元)作为咨询及中介服务费；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的20%向经纪方支付违约金，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。……第六条：本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。……。”当日，原告向被告支付10000元，被告向原告出具《收款收据》一张，载明：“今收到王敏用于出售建国小区5#-2-601的服务佣金。”次日，原告仅收到买方通过银行转账支付其的30000元定金款。庭审中，本院询问被告：“你说法律钻研也受限，那为什么提供的服务条款第三条加上了独家销售？”被告答：“因为对于合同内容的具体约定都是在实践当中去履行的，但是对于合同名称如何定性，被告把握不准。”本院追问被告：“如果没有限时销售出该房屋，你公司承担什么样的责任？”被告答：“双方并无明确约定。”本院询问原告：“原告，你怎么理解限时销售合同？”原告答：“我以为被告是替我把我小区的房子在2020年3月31日至2020年11月1日期间卖出去，我认为就是在这时间内给我销售房屋。”本院又问原告：“原告，在买卖房屋合同中没有写明由卖方承担佣金你是怎么理解的？”原告答：“我认为佣金是由买方承担。”本院追问原告：“原告，你在限时销售合同中备注甲方不负担任何费用是什么意思？”原告答：“因为我害怕对方无理由收取我任何费用，才写的该句话，之后王海侠才签字盖章。”本院认为，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”具体到本案中，原、被告双方签订的案涉《限时销售合同》（并未标注合同编号）、《限时销售合同明示单》、《保证书》、《服务确认书》（编号：TJFC2003004）中的部分条款内容明显违反公平原则和实信用原则。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”具体到本案中，第一，案涉《限时销售合同》（并未标注合同编号）、《服务确认书》（编号：TJFC2003004）均属格式合同，且被告未提供证据证明其就相关条款向原告进行了说明。第二，被告在《限时销售合同》（并未标注合同编号）和《服务确认书》（编号：TJFC2003004）中关于原、被告双方权利义务的设定明显存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款，特别是关于原告给付被告中介服务费的约定条款。第三，原告对案涉格式合同中的格式条款的理解与被告的理解发生争议，且原告的理解不利于被告一方，并且原告在案涉《限时销售合同》（并未标注合同编号）右侧“签订日期:”处上方手写备注了“甲方不负担任何费用”，表达了原告在当时签订该《限时销售合同》的真实意思表示，即“因为我害怕对方无理由收取我任何费用，才写的该句话，之后王海侠才签字盖章”，该备注内容为原、被告双方达成的非格式条款，因此，根据上述合同法的规定，当格式条款和非格式条款不一致的，应当采用该非格式条款。第四，案涉《房屋买卖合同》（编号：TJFC200320）中第四条明确约定原告无需向被告支付中介服务费，而且该份《房屋买卖合同》的签订时间在《限时销售合同》签订之后，且该份《房屋买卖合同》第六条特别约定“本合同如与过往三方的协议、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。”据此，本院根据合同法的上述规定，结合本案具体案情作出的上述分析，能够认定原告王敏与被告天居公司并未约定原告向被告支付10000元的中介服务费，因此，被告收取原告的10000元费用无事实和法律依据。故对原告的本案诉请，本院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第四十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：本判决生效之日起五日内，被告徐州天居房产经纪有限公司返还原告王敏10000元。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告徐州天居房产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二〇年五月二十九日书记员 崔朝宇