西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕0113民初5184号 原告：陕西万田房地产有限责任公司，住所地：陕西省西安市高新区。 法定代表人：董立锋，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨金科，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告：刘小翠，女，汉族，1971年10月16日出生，住陕西省神木市。 第三人：东亚银行（中国）有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市碑林区、2层西户。 负责人：姜华，系该行行长。 委托诉讼代理人：邹超，陕西众邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何春芬，陕西众邦律师事务所实习律师。 原告陕西万田房地产有限责任公司（以下简称万田公司）与被告刘小翠、第三人东亚银行（中国）有限公司西安分行（以下简称东亚银行）房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序,由审判员独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨金科、被告刘小翠、第三人的委托诉讼代理人邹超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万田公司诉称，2009年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（登记备案号为YXXXX21）,约定被告购买原告开发的XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋，总价款491890元，首付款101898元，剩余房款390000元以按揭某某支付。被告支付首付款后向第三人申请按揭贷款并签订《房地产抵押贷款合同》，其中原告对被告的该笔贷款承担阶段性连带保证责任。此后，因被告无法按期偿还贷款，第三人于2016年3月29日向原告发送《承担保证责任通知函》，要求原告履行保证责任。2016年4月16日，第三人从原告保证金账户划扣保证金317452.13元。原告承担了保证责任后，被告未向原告偿还代偿款。原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告签订的XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋《商品房买卖合同》（合同登记号为Y09130921），XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋并将房屋交给原告；2、XX道XX幢XX单元XX层XX号房屋预售抵押登记解除注销手续；3、被告向原告支付违约金49189元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告刘小翠辩称，一、答辩人刘小翠与被答辩人万田公司之间签订的《商品房买卖合同》中双方权利义务已全部履行，合同目的已经实现，万田公司请求解除合同，无法律依据。二、万田公司作为保证人，依据《房地产抵押贷款合同》约定承担保证责任，向第三人偿还了答辩人刘小翠的借款本息，故其可依法在保证范围内向借款人刘小翠追偿。三、《商品房买卖合同》附件四补充协议系被答辩人万田公司为重复使用预先拟定并在订立合同时未与答辩人协商、免除自身义务、排除答辩人主要权利的无效格式条款。四、退一万步讲，即使答辩人存在违约行为，但《商品房买卖合同》附件四补充协议对答辩人约定的违约责任过重，请求法院以实际损失为基础，根据合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，依法作出合理裁决。本案中，答辩人刘小翠接收房屋后，花费15万元进行装修，因涉案房屋被神木市人民法院查封、评估和拍卖，且该院告知拍卖后获得款项首先偿还答辩人在第三人处的贷款，从而消灭抵押权，故答辩人不再按时向银行偿还借款，迫使被答辩人承担了保证责任。现被答辩人诉请解除合同并不予赔偿答辩人装修损失，明显约定违约金过重。综上，请求依法驳回原告万田公司的全部诉讼请求。 第三人东亚银行述称，一、原告要求第三人协助注销预告抵押登记的诉讼请求，其法律关系是基于第三人与原、被告签订的《房地产抵押贷款合同》，而不是基于原告与被告之间的《商品房买卖合同》法律关系，故原告要求解除其与被告的商品房买卖合同，不能产生第三人协助原告注销预告抵押登记的法律效果。二、原告要求第三人协助注销抵押登记只能是由被告履行清偿责任或者原告履行连带清偿责任并清偿所有债务（包括贷款本金、利息、复息、罚息及实现债权的费用如诉讼费、保全费、公告费、律师代理费等）后方才可行，即第三人实现债权才有义务协助办理注销预告抵押登记。三、贷款结清后，第三人愿意配合办理注销预告抵押登记手续，但是由于被告的原因，未能办理注销预告抵押登记手续以至于本次诉讼的发生，第三人保留追究被告因诉讼产生的律师费等费用的权利。 经审理查明，2009年11月30日，原告陕西万田房地产有限责任公司（出卖人）与被告刘小翠（买受人）签订《商品房买卖合同》(合同登记号为Y0XXX21)，约定被告购买原告开发的位于西安市高新区XX路XX道XX区XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积77.1平方米，每平方米6380元，总价491898元。双方约定以按揭贷款方式付款，买受人于2009年11月7日一次性付清20%首付款即101898元，剩余房款390000元以银行贷款方式付清，出卖人应当在2011年6月30日前交付房屋。上述《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条约定：“出卖人同意为买受人向银行申请办理按揭贷款提供阶段性担保。买受人在出卖人承担阶段性担保的期限内，如未能按时向银行归还贷款导致出卖人承担了保证责任，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，买受人有义务配合出卖人到西安市房屋管理局办理撤销房屋预售备案登记手续，并承担房屋总价款的10%作为违约金。” 2010年3月1日，被告刘小翠（借款人、抵押人）与第三人东亚银行（中国）有限公司西安分行（贷款人、抵押权人）、原告陕西万田房地产有限责任公司（保证人）签订《房地产抵押贷款合同》，约定被告从第三人处贷款390000元用于购买涉案商品房，贷款期限自2010年起至2030年止，还款期数为240期，被告刘小翠用所购买的涉案房屋进行抵押，原告作为保证人对上述款项承担连带保证责任，保证期间为“自相应的《贷款合同》签署之日至该有关《贷款合同》项下的抵押房地产的产权事项已在当地的房屋登记机构的房屋登记簿上记载完毕或现房抵押登记之日。”同年5月26日，涉案房屋由西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案，抵押权人为东亚银行（中国）有限公司西安分行，抵押人为刘小翠，贷款期限自2010年3月3日至2030年3月3日，在抵押期间，未经抵押权人同意，抵押房地产不得转让。 此后，原告向被告刘小翠交付了涉案房屋，刘小翠装修并实际入住。2016年3月29日，第三人向原告发出《承担保证责任通知函》，告知原告因双方签订《合作协议书》合作开展按揭贷款业务，截止当天借款人刘小翠已经逾期87天，且累计逾期次数已达6次，宣布立即解除《房地产抵押贷款合同》，要求原告立即履行保证责任。原告于次日签收了上述《承担保证责任通知函》。2016年4月16日，原告代被告刘小翠偿还了在第三人处的剩余贷款本金314831.10元、利息2563.77元、罚息57.26元，共计317452.13元。 再查，双方均认可因被告刘小翠被神木市人民法院列为被执行人，涉案房屋已经被该法院预查封。 上述事实，有商品房买卖合同、房地产抵押贷款合同、承担担保责任通知函、银行扣款票据、预购商品房贷款抵押登记备案证明、贷款结清通知书、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当遵循诚信信用原则全面履行各自义务。该合同虽约定买受人未能按时向银行归还贷款导致出卖人承担了保证责任，出卖人有权单方解除与买受人签订的《商品房买卖合同》，但是该约定前提是“出卖人承担阶段性担保的期限内”。阶段性担保并非借款全程担保，其实质为附解除条件的民事法律行为,解除条件一旦成就,合同效力终止,当事人的权利义务关系即归于消灭。本案中，双方在《商品房买卖合同》未约定该具体“阶段”，而三方签订的《房地产抵押贷款合同》约定保证期间应“自相应的《贷款合同》签署之日至该有关《贷款合同》项下的抵押房地产的产权事项已在当地的房屋登记机构的房屋登记簿上记载完毕或现房抵押登记之日”。上述保证期间应当视为阶段性担保的期间。2010年5月26日，涉案房屋由西安市房屋管理局办理了预购商品房贷款抵押登记备案,抵押权人为东亚银行（中国）有限公司西安分行，抵押人为刘小翠。根据上述约定，阶段性担保期限已经届满，原告根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条主张解除合同，于法无据。其次，涉案房屋虽未办理房屋所有权登记，但是被告刘小翠已经办理了商品房预售合同登记备案手续，已经实际收房并装修入住，已经缴纳房屋贷款多年，且原、被告均认可涉案房屋已经作为被告刘小翠的财产被神木市人民法院预查封。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条的规定：“预查封的效力等同于正式查封。”查封的目的在于限制房屋权属变动。综上，原告主张解除房屋买卖合同的理由不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。原告基于解除合同的主张所提出的其他诉请，于法无据，本院不予支持。原告已经代被告偿还的银行贷款可另行主张权利。综上，兹依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陕西万田房地产有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费8678元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 郑 彤 二〇二〇年五月十八日 书记员 许丹彤