江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1202民初5816号原告：泰州百脑汇电子信息有限公司，住所地泰州市海陵区人民东路51号。法定代表人：许昆泰。委托诉讼代理人：冯浩，男，1982年6月17日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王怡宁，女，1995年5月27日生，汉族，住山东省济宁市市中区。被告：覃娥，女，1988年9月23日生，汉族，住泰州市开发区。委托诉讼代理人：孙国定，江苏律友律师事务所律师。委托诉讼代理人：包雅玫，江苏律友律师事务所律师。原告泰州百脑汇电子信息有限公司（以下简称百脑汇公司）与被告覃娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百脑汇公司委托诉讼代理人冯浩、王怡宁，被告覃娥及其委托诉讼代理人孙国定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百脑汇公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方签订的商业合作合同及商场综合服务管理合同自2019年2月28日起解除；2、判令被告支付原告欠缴租金、综合服务费52992元及逾期支付的滞纳金2253元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自逾期之日至实际支付之日，暂计算至2019年10月28日）；3、判令被告向原告支付的保证金20000元予以扣除不予返还；4、判令被告立即向原告支付3个月租金60000元作为违约金；5、判令被告支付2019年1月1日至2019年2月28日欠缴的水费288元、电费3937元，及逾期支付的利息154元（按中国人民银行同期贷款利率计算，自逾期之日至实际支付之日止，暂计算至2019年10月28日）；6、判令被告支付场地占用费32500元（按租金的一倍计算，暂计算至2019年2月28日起至2019年3月28日止）；7、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确将第一项诉讼请求变更为请求判决解除双方签订的商业合作合同及商场综合服务管理合同，将第二项诉讼请求中的欠缴租金、综合服务费明确为52172元、滞纳金明确为自2018年12月15日至2019年8月19日以中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实和理由：原、被告于2017年9月28日签订了《百脑汇异业租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》，约定原告将位于泰州市海陵区人民东路51号百脑汇泰州店101室、201室的1Y02、2Y02柜位出租给被告，用于被告木北美容院的经营，租期自2017年5月6日起至2020年6月19日止，租金为10000元/月，综合服务费10000元/月，保证金20000元。2018年10月，原告与被告口头对2017年9月28日签订的合同进行了修改，增加被告租用面积用于扩大被告经营规模。双方约定：新增1Y01柜位租金为12500元/月，租期自2018年10月20日起算。合同及补充约定签订后，原告依约交付了1Y02、2Y02、1Y01柜位，但被告在合作期间内不继续履行合同，未按期缴纳租金，于2019年2月28日私自停业，原告多次联系被告均未果。2019年3月28日，在联系被告无果的情况下，原告将被告店内物品挪至一处，该物品现仍存于原告的商场内。鉴于被告未按期缴纳租金的行为构成严重违约，给原告造成重大损失，被告应按照合同约定赔付原告。故原告诉至法院，请求判准所请。被告覃娥辩称，原、被告间于2017年9月28日签订租赁合同及服务合同，合同约定原告将1Y02和2Y02柜位出租给被告经营，被告于2018年5月已将所承租的柜位转让给高坤经营，并且转租的事实原告也同意。对于柜位1Y01，被告并没有承租，这是原告与高坤间的事情，该柜位相关的费用与被告无关。针对原告的各项诉请，其中第一项诉请要求解除合同，被告无异议，但被告所承租的柜位原告已于2019年3月重新出租给他人经营。对于第二项诉请，1Y01的租金及相关费用与被告无关。根据原告提供的相关材料，1Y02和2Y02的租金，到2019年2月28日也仅有九天的租金没给付。对第三项诉请，被告缴纳的保证金20000元，根据保证金的性质，在合同解除时扣除被告应承担的相关费用后剩余部分应返还给被告。对第四项诉请，被告认为不存在违约，被告于2018年5月已将承租的房屋转让给高坤，原告也同意转让。对第五项诉请，水电费均是刷卡消费，卡中无钱时便不能进行水电的供应，所以不存在该项费用。对于第六项诉请，原告已于2019年3月将租赁的房屋重新出租给他人，同样经营美容院，原租赁房内的物品由现承租人在使用，不存在场地的占用费用。对第七项诉请，由法院认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月28日，原告百脑汇公司（甲方）与被告覃娥（乙方）签订《百脑汇异业租赁合同》一份，约定：原告将位于泰州市有偿给乙方使用，用于开设木北美容院，租赁期限3年，自2017年5月6日至2020年6月19日，第一年自2017年5月6日至2018年6月19日，租金120000元，即8907.36元/月；以后每月租金10000元；乙方应当在合同签订之日向甲方交付人民币20000元的保证金，在乙方违反合同及其附件、补充协议的约定时，甲方有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为乙方支付给甲方的违约金；租赁关系终止后一个月，甲方在乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务、卫生、环保等注销或变更手续且按10.1条返还房屋前提下将收取的保证金除用以充抵合同约定应由乙方承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还乙方；乙方付给甲方租金为三个月一付，乙方首次付前三个月租金应该在合同签订之日内一次性缴纳，后续乙方每次支付甲方固定租金应提前15日交付甲方后三个月的固定租金，甲方在收到租金后10日内向乙方提供合法房屋租赁发票。合同同时约定：有下列情形之一，甲方有权选择提前终止合同，并有权依据合同9.6条的第一款第二项规定要求乙方承担违约责任：乙方未经甲方书面同意，擅自提供该房产的全部或者一部分给第三方使用，或者转让、交换该房产的使用权的；乙方未经甲方书面同意，擅自停止营业，经甲方书面催告后，在甲方要求的限期内仍不恢复营业，或者擅自停止营业累计达2次或者10日的。合同9.6条约定：（一）合同履行期间，乙方如需提前解除使用关系时，需提前三个月提出书面申请，经甲方书面同意后解除合同，保证金作为违约金由甲方直接扣除。合同期内，若未经甲方书面同意乙方提前终止使用关系，包括但不限于乙方提前解除使用关系以及由于乙方违约而甲方依照合同的约定解除合同，由乙方须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：1、乙方已经支付的保证金和任何其他费用由甲方直接扣除；2、乙方须赔偿甲方三个月的租金及其他应付费用作为甲方招商期及其他损失；3、乙方须赔偿甲方因乙方擅自提前终止合同导致的甲方的房产或设施出现无法复原的或无法逆转之损失；（二）……。合同关于期满房产返还部分约定：10.1无论何种原因，使用关系终止后，乙方应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依原状将该场地返还甲方，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），乙方同意放弃其所有权，甲方因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由乙方承担；10.2乙方明确同意，乙方未经甲方书面同意逾期占用该房产或逾期缴纳本合同相关费用的，甲方有权对该房产采取中断水、电、电话和网络等供应以及锁闭店门等措施要求乙方停止营业直至乙方履行第10.1条约定，乙方并应按照该房产日租金及其他应付费用的5倍向甲方支付占用费；10.3合同履行期间，乙方逾期（合同约定期限或双方另行确定的期限）支付租金或其它应付费用达7日的，甲方有权要求乙方暂停营业直至乙方支付前述费用；乙方逾期（合同约定期限或双方另行确定的期限）15日的，甲方有权解除合同，乙方除按第10.1条和10.2条履行义务外，仍应承担付款义务及相应的违约责任。合同关于违约责任部分约定：无法定或约定的乙方可逾期支付租金及其他应付费用的情况，乙方拖欠租金及其他应付费用，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之五的滞纳金。2017年5月6日，原告将案涉商铺交付被告，后被告缴纳保证金20000元。2017年9月28日，原告百脑汇公司（甲方）与被告覃娥（乙方）签订《百脑汇商场综合服务管理合同》一份，约定：乙方向甲方支付综合服务管理费的标准为：第一年8907.36元/月，第二年、第三年10000元/月，支付方式和期限与租赁费相同，水电煤费缴纳方式为月缴，即次月缴纳上月实际产生的费用；本合同与《百脑汇异业租赁合同》共同组成一个完整的合同，《百脑汇异业租赁合同》无效、解除或终止的，本合同无效、解除或者终止，本合同没有约定的，依照《百脑汇异业租赁合同》的约定处理，合同任何一方当事人违约的，应当依照《百脑汇异业租赁合同》的约定承担违约责任。上述协议签订后，被告在案涉1Y02、2Y02从事经营活动，并缴纳了部分租金、综合服务费等费用。庭审中，被告陈述，其于2018年5月将上述商铺转让给案外人高坤经营，转租得到了原告的同意，1Y02、2Y02是上下层，只能通过1Y02上2Y02，原告将1Y02收回了，实际上就是将2Y02收回了。1Y01被告并没有承租，系原告与案外人高坤之间的关系，与被告无关。原告陈述，不清楚被告所称转租给高坤的情况，如有转租应经原告书面同意，被告擅自关门停业，2019年2月春节后消费者来找美容院时原告才知道被告关门停业，1Y02里配电房和监控，原告为防止断电，有备用钥匙，故原告在2019年3月将1Y02和1Y01的部分重新对外出租了，2Y02没有出租，商铺里均有被告的物品；原告同意将1Y02全部和1Y01的50%的场地使用费放弃。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《百脑汇异业租赁合同》及《百脑汇商场综合服务管理合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告逾期交纳租金、综合服务管理费，擅自关闭商铺，停止经营，构成违约。原告起诉要求解除双方签订的商业合作合同及商场综合服务管理合同，被告对此表示同意，本院予以支持。原、被告签订的《百脑汇异业租赁合同》及《百脑汇商场综合服务管理合同》均系关于1Y02和2Y02的商铺租赁事宜，原告陈述原、被告后口头约定增加租赁1Y01商铺，原告未提供相应的证据予以佐证，被告对此不予认可，且从原告提供的收据可以看出，1Y01的装修保证金亦系案外人高坤缴纳，故对于原告的该主张不予采纳，原告就1Y01商铺对被告提出的任何诉讼请求，本院均不予支持。关于欠缴租金、综合服务费的问题，被告应对其已缴纳的租金、综合服务费承担举证责任，现被告未有证据予以证明，原告自认被告已缴纳2019年1月19日之前的租金、综合服务费，尚欠2019年1月20日至2019年2月28日的租金、综合服务费，经计算，为26428.57元，该费用被告应当支付。对于租金、综合服务费的逾期支付滞纳金，被告应于2018年11月5日前支付2018年11月20日至2019年2月19日的租金、综合服务费，应于2019年2月5日前支付2019年2月20日至2019年5月19日的租金、综合服务费，综合被告尚欠的租金、综合服务费的期限、金额，应确定20000元的租金、综合服务费的滞纳金的起算时间为2018年11月5日，原告主张自2018年12月15日起计算，并无不当，本院予以支持；剩余6428.57元的租金、综合服务费的滞纳金的起算时间应为2019年2月5日。关于滞纳金的计算标准，与法并无不当，本院予以采纳。关于原告主张的保证金20000元不予返还，符合合同约定，本院予以采信。关于原告主张被告给付3个月租金60000元作为违约金，合同约定的租金标准仅为10000元/月，3个月的租金应为30000元。关于原告主张的水电费，原告并不能说明系哪间商铺的水电费，且原告陈述其租赁1Y02和2Y02商铺时，电费均系先充值后使用，不存在欠付电费的问题，故对于水电费的主张，本院不予支持。关于自2019年2月28日起的场地占用费，原告已于2019年3月将案涉部分商铺重新对外出租，说明原告在2019年3月已收回了案涉商铺，且庭审中，被告表示其店里的物品已由原告交由新的承租人在使用，原告亦认可被告的部分物品已由新的承租人使用，说明原告在收回商铺后已对被告的物品进行了处置，现原告要求被告给付场地占用费，依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告泰州百脑汇电子信息有限公司与被告覃娥签订的《百脑汇异业租赁合同》及《百脑汇商场综合服务管理合同》。二、被告覃娥于本判决生效之日起十日内给付原告泰州百脑汇电子信息有限公司租金、综合服务费合计人民币26428.57元，并支付逾期付款滞纳金，其中，本金20000元自2018年12月15日起计算，本金6428.57元自2019年2月5日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按人民币26428.57元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际给付之日止）。三、被告覃娥于本判决生效之日起十日内给付原告泰州百脑汇电子信息有限公司违约金人民币30000元，已缴纳的保证金20000元不予退还。四、驳回原告泰州百脑汇电子信息有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币3742元，由原告泰州百脑汇电子信息有限公司负担2442元，由被告覃娥负担1300元（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币3742元[通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：江苏省泰州市中级人民法院；③帐号：47×××53；④汇入银行：中国银行泰州分行营业部；⑤行号：104312800123；⑥款源：上诉费；⑦一审案号；⑧编码：112001]。审 判 长  沙林霞人民陪审员  张 俊人民陪审员  周 榕二〇二〇年五月二十一日书 记 员  王 莉