辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初4号原告（案外人）：霍继红，女，汉族，1946年6月10日出生，住阜新市细河区。委托诉讼代理人：杜鹏，男，1973年5月21日出生，住阜新市海州区。被告：彰武县晨科小额贷款有限责任公司，住所地彰武县南环路26-5门。法定代表人：田雨，该公司经理。委托诉讼代理人：李欣蓉，辽宁方祥律师事务所律师。被告：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。原告霍继红诉被告彰武县晨科小额贷款有限责任公司（以下简称晨科公司）、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告霍继红的委托诉讼代理人杜鹏，被告晨科公司的委托诉讼代理人李欣蓉，被告海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍继红向本院提出诉讼请求：一、撤销阜新市中级人民法院（2019）辽09执异107号民事裁定书，解除对阜新市细河区东风路154-3-2232商品房的查封；二、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：贵院查封了位于阜新市细河区商品房。2019年11月6日，原告提出书面异议，贵院以（2019）辽09执异107号执行裁定书，驳回案外人霍继红的异议。原告认为驳回异议缺乏事实及法律依据。原告于2018年6月从王大伟手中购买了阜新市细河区商品房，王大伟系2013年12月9日全款购买该房屋，与海罗公司签订了商品房买卖合同。晨科公司辩称：房屋是2015年8月5日裁定查封，8月5日、8月6日分别送达了海罗公司，并且于2014年8月13日完成了查封登记，签订合同时间是在查封之后。海罗公司辩称：认可原海罗公司的合同，其他不予认可。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方当事人无异议的证据有本院于2016年8月2日作出（2014）阜执一字第00068-1号执行裁定书，（2014）阜执一字第68号之二十五号执行裁定书、商品房网上备案证明、商品房买卖合同网上备案表等，被告晨科公司对原告提供的商品房买卖合同、购房审核单及交纳房款发票提出异议，认为合同签订时间在查封之后，购买时间是2017年9月14日。本院认为原告提供的购房协议、商品房买卖合同、收款收据真实有效，应予采信。根据上述证据本院认定事实如下：2013年12月9日，案外人王大伟与海罗公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案房屋，交付了全款。霍继红于2018年6月从王大伟手中购买该房屋。另查明，本院于2014年8月5日作出（2014）阜民一初字第11号民事裁定书，2016年8月2日作出（2014）阜执一字第00068-1号裁定书及（2014）阜执一字第68号之二十五号执行裁定书，查封了细河区东风路154-3-2232号商品房。原告于2019年11月6日提出案外人异议申请，本院以（2019）辽09执异107号执行裁定书，驳回原告的异议申请。本院认为，本案系案外人霍继红针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于细河区东风路154-3-2232号商品房的执行，并解除查封。本案的争议焦点应为霍继红停止执行的诉讼请求是否应予支持。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，2013年12月9日王大伟全款在海罗公司购买涉案房屋，霍继红于2018年6月从王大伟手中购买涉案房屋即细河区东风路154-3-2232号商品房，购买时间应以王大伟购买时间为准，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。购房者基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，晨科公司诉讼保全在后，故霍继红对诉争房屋所享有的权利优于晨科公司的一般金钱债权，霍继红对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：停止对细河区东风路154-3-2232的执行；案件受理费100元，由彰武县晨科小额贷款有限责任公司、阜新海罗恒基房地产有限公司各负担50元。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  苑明珠审判员  朱有明审判员  杨晓光二〇二〇年五月二十二日书记员  杨 冰《最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。