河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终1970号 上诉人（原审原告）：郭广雨，男，汉族，1976年3月24日出生，住河北省沧州市运河区。 委托诉讼代理人：陈静、孙智坤，河北建平律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沧州名人房地产开发有限公司。住所地沧州市解放中路天心阁商厦四楼。 法定代表人：张俊卿，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨振钢，河北福鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北宏宇房地产开发集团有限公司。住所地沧州市运河区北京路27号宏宇大厦3-5层。 上诉人郭广雨因与被上诉人沧州名人房地产开发有限公司（以下简称名人公司）、河北宏宇房地产开发集团有限公司（以下简称宏宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省沧县人民法院（2019）冀0921民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人郭广雨及委托诉讼代理人陈静、孙智坤，被上诉人名人公司委托诉讼代理人杨振钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭广雨上诉请求:1、请求贵院撤销沧县人民法院作出的（2019）冀0921民初2221号民事判决书,依法改判支持上诉人的一审诉讼请求;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2012年10月11日,上诉人与被上诉人沧州名人房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》,合同约定上诉人购买被上诉人沧州名人房地产开发有限公司开发的位于沧县房屋一套,房屋总价款为158万元。上诉人截止至2013年3月1日向沧州名人房地产开发有限公司交付购房款共计70万元,剩余88万元未交付是由于被上诉人名人房地产资金链断裂严重,涉案项目进展缓慢,后期几乎停滞,上诉人多次到现场查看并向售楼处询间,双方为了降低风险,沧州名人房地产开发有限公司通知上诉人可以暂停交付剩余购房款,待项目施工后再付清剩余购房款。且《房屋买卖合同》中约定沧州名人房地产开发有限公司需于2013年6月30日前向上诉人交付房屋,然而时至今日涉案工程也未完工。而该龙屿墅项目也成为众所周知沧州排名第一的烂尾楼。由此也可以看出沧州名人房地产开发有限公司存在严重违约的行为故根据《合同法》第68条之规定,上诉人对被上诉人名人房地产公司的行为享有不安抗辩权,可以中止履行。一审法院以上诉人未按照合同约定支付房款为由,认定上诉人存在违约,沧州名人房地产开发有限公司享有合同解除权。明显属于认定事实不清,适用法律错误。另根据河北省高级人民法院（2017）冀民初214号民事判决书内容可以认定,沧州名人房地产开发有限公司已由河北宏宇房地产开发集团有限公司接盘,河北宏宇房地产开发集团有限公司应当对本案的继续履行及支付违约金的义务承担连带责任。综上,请求贵院在查明事实上的基础上,正确适用法律,支持上诉人的上诉请求。 被上诉人名人公司辩称，上诉人违约在先且被上诉人已经通知上诉人解除了双方的商品房买卖合同，无权要求约定履行期间在后的被上诉人履行义务，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应予维持。 郭广雨向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付龙屿墅小区联排A4-5号房屋；2、请求判令被告支付原告自2013年7月1日至起诉之日的逾期交房违约金306740元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年10月11日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于沧县房屋一套，房屋总价款为158万元，合同第六条付款方式及期限约定，买受人按一次性付款的方式按期付款，1、一次性付款：签订合同时交纳房款肆拾万元整（¥40000）剩余房款分两次交清：1、2013年2月5日前交纳房款陆拾万元整（¥600000）2、剩余房款伍拾捌万元整（¥580000）于2013年5月31日前交清。原告郭广雨于2012年10月10日交纳了40万元，2013年2月4日交纳10万元，2013年3月1日交纳20万元，共计70万元。庭审中被告名人公司主张原告郭广雨没有按照合同按期付款，逾期已经超过15日，通知原告郭广雨解除合同。 一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告郭广雨未按照合同约定支付房款，出现违约，被告名人公司有权解除合同。关于原告没有按期交纳房款是在行使不安抗辩权的主张，法院认为行使不安抗辩权必须有确切的证据，并且应当及时通知对方，本案中，原告郭广雨行使不安抗辩权没有确切证据，也没有及时通知对方，故应当承担违约责任，故对于原告郭广雨请求判令被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告郭广雨交付龙屿墅小区联排A4-5号房屋并请求判令被告支付原告自2013年7月1日至起诉之日的逾期交房违约金306740元的主张，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第六十九条之规定，判决：驳回原告郭广雨的诉讼请求。案件受理费8853元，由原告负担。 本院二审期间，上诉人郭广雨提交证据：1、商品房买卖合同，证实我方购买被上诉人开发的位于沧县房屋，合同约定被上诉人须在2013年6月30日前向我方交付房屋。但至今未交付。2、收据3张，证实我方分别于2012年10月10日、2013年2月4日、2013年3月1日，向被上诉人交付了房款40万元、10万元、20万元，共计70万元。3、赵海超情况说明一份，并且赵海超作为证人进行出庭，来证实我方购买房屋的经过以及被上诉人违约行为导致我方行使不安抗辩权。4、冯某的仲裁裁决书一份，以及冯某出庭作证，来证实冯某同样作为龙屿墅的业主也是由赵海超作为售楼员进行出售，其购买房屋，但被上诉人未进行交付，被上诉人违约给冯某造成损失，沧州仲裁委员会裁决被上诉人继续履行合同并支付冯某支付违约金以及利息。 上诉人郭广雨发表质证意见：针对赵海超的证人证言：1、因赵海超出售该涉案房屋给我方该事实也已经由证人冯某进行证明并且赵海超表示虽然其是销售公司的员工，但是该销售公司与名人地产是由合作合同的，如果被上诉人不认可应当根据民诉法证据规则的规定，提交名人地产销售公司的合同。2、该涉案房屋从出售至今未进行交付，严重违约，系名人地产的过错所致，而该名人地产的行为已成为众所周知的事实，对此符合证据规则所规定不宜举证的事实，并且名人地产收取我方大额现金并不依约交付房屋，给我方给众多业主造成严重损害。我方基于名人地产当时的情形，未支付剩余房款基于不安抗辩权，没有任何违约的行为，在房地产商面前我方始终是弱者，其权益理应得到维护。对于冯某的证言和她的裁决书，明确证实了赵海超将龙屿墅的房屋出售给业主们，而名人地产不动工不交房，给业主们造成损害，并且在冯某的裁决书中也明确显示，龙屿墅不交房的情形的原因，也显示龙屿墅现由沧州宏宇地产接盘，具有可行性的履约能力，应当继续对我方进行交房并承担违约金。 被上诉人名人公司发表质证意见：对赵海超的证人证言发表意见：该证人不是名人公司的员工，且其作为销售代理公司，在销售代理合同签订完毕后，剩余事项的履行均与该公司无关，该证人在证言也提到，应当将房款交付给名人公司而不是其代理公司，同时证人作证过程中也并未证实上诉人要求缴纳剩余房款，更未证实其行使不安抗辩权的事项，故此该证人不能证明名人公司同意上诉人延期缴纳购房款，更不能证实上诉人曾主张过不安抗辩权。对冯某的证人证言发表意见：通过该证人证言可以看出，证人冯某的情形，已经足额缴纳了房款，且约定的交房时间在缴纳房款之后，即业主先履行义务，开发商后履行义务，上诉人与该证人的情形明显不一致，上诉人至今也未缴纳剩余88万购房款，存在违约行为，在上诉人存在违约行为的情形下，也无权要求被上诉人全面的履行合同义务。对上诉人提交的证据：裁决书真实性没有异议，但是与本案的关联性、合法性均有异议，仲裁裁决书在明知龙屿墅向仍没有建设的情况下，不具备房屋交售条件，仍裁判继续履行合同，导致裁决内容履行期间不明，不具有可执行性，被申请人已经向中级法院申请撤销。裁决书中的申请人冯某没有违约行为，与本案中上诉人存在违约行为不同，与本案不具有关联性。根据上诉人所提交的房屋买卖合同及交款收据，明确看出上诉人违约未按期于2013年5月31日前交纳全部房款，根据合同第7条的约定，被上诉人已经通知上诉人解除房屋买卖合同，不存在继续履行该合同的事实。 本案其他案件事实本院审理查明与原审法院查明一致。 本院认为，上诉人郭广雨与被上诉人名人公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金、以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”本案上诉人郭广雨主张未按期交纳房款是在行使不安抗辩权，根据上述法律规定，行使不安抗辩权必须有确切的证据，但是上诉人郭广雨并未提交相关的证据予以证实被上诉人存在以上法律规定的可以履行不安抗辩权的情形，上诉人郭广雨理据不足，本院不予支持。 综上，郭广雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5901元，由上诉人郭广雨负担。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  刘晓莉 审判员  张友僧 二〇二〇年五月二十六日 书记员  韩 烨