江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1304号上诉人（原审被告）：苏州嘉旭商业管理有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇鸣市路18号万嘉生活广场5F。法定代表人：顾海华，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵金跃，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陆振华，江苏安颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈芳，女，1978年6月29日出生，汉族，住苏州市。被上诉人（原审原告）：俞敏刚，男，1979年9月18日出生，汉族，住苏州市。上诉人苏州嘉旭商业管理有限公司（以下简称嘉旭公司）因与被上诉人陈芳、俞敏刚行纪合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初8153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉旭公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈芳、俞敏刚的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由陈芳、俞敏刚承担。事实和理由：一审法院以陈芳、俞敏刚与南街小馆之间的租赁合同所约定租金作为双方结算租金收益的标准错误，双方之间租金收益应当以当初购房总价占比嘉旭公司售房总价乘以管理部分总房租所得金额按照9：1的比例进行分配较为公平合理。案涉房屋处于甪直万嘉生活广场内，经过整体布局，原业主所有房屋在商场中所处位置已转换成不同功能。本案中陈芳、俞敏刚的房屋处于三楼联排独立产权商铺位置，后将所有商铺打通后，以承重柱为界整合出开阔面积487.3平米的联合商铺租予李小华开设南街小馆。经过上述改造，陈芳、俞敏刚商铺仅有四分之一面积在承租商铺内，其余面积已成为公共过道，公共部分不计算租金，在此情况下，如简单再以计租面积作为分配租金标准不公平。同时，商场内引入了星巴克、必胜客等较有市场影响力品牌入驻，该些品牌所处位置优越，但相应租金收益几乎为零，但该些业主购买商铺付出的代价高于其他业主，故按照实际计租面积作为租金收益，也不公平。因此，一审法院以局部租金标准作为计算双方利益分配依据显然错误，因涉及业主较多，可能产生的影响巨大。若按照一审法院计算标准，则整个商场将无法正常运营。现嘉旭公司采取的计租收益方式，以整体利益出发，兼顾各投资业主利益基础上采取的计算方式最公平，也有合同依据。陈芳、俞敏刚辩称，请求驳回上诉，维持原判。陈芳、俞敏刚向一审法院起诉请求：判令嘉旭公司支付租金差价3630.44元（2019年6月1日至2019年8月31日止），之后租金按实结算（根据委托经营管理合同第三条明确的租金收益及分配执行，应于租赁期满后公开与承租方的租赁价格。一审审理中，陈芳、俞敏刚变更诉讼请求如下：判令嘉旭公司支付第一季度即2019年6月1日起至2019年8月31日止的租金差额3238.80元，支付第二季度即2019年9月1日起至2019年11月30日止的租金差额3637.39元，其他不作为诉讼请求。一审法院认定事实：2015年12月26日，陈芳与苏州甪嘉置业有限公司（以下简称甪嘉公司）签订商品房买卖合同1份。合同载明，陈芳向苏州甪嘉公司购买位于苏州市吴中区房屋，建筑面积为29.46㎡。同日，陈芳（甲方）与甪嘉公司（乙方）签订委托经营管理合同1份。合同载明甲方将其购买的苏州市吴中区房屋委托乙方经营管理，即由乙方全权负责收取该房屋的租金收益和按本合同约定与甲方进行分配。委托经营管理期限为从该房屋正式开业之日起算10年，乙方承诺在2016年5月30日之前开业，若届时未能开业，即委托期从该日起计算。房屋的租金收益及分配：甲方同意将所购商铺自开业之日起三年的使用权无偿提供给乙方进行统一招商和经营管理。委托期内，从开业之日起算第四年至第十年，结算的原则为该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有用于商场的经营管理，租金每季度支付一次。2017年4月5日，上述商铺的产权登记在陈芳、俞敏刚名下。2018年7月4日，陈芳（甲方）与甪嘉公司（乙方）、嘉旭公司（丙方）签订三方协议1份。协议载明，甲乙双方签订的委托经营管理合同中涉及的权利义务，由丙方承继，丙方按照委托经营管理合同继续履行相关责任及义务，乙方退出经营，不再承担相关义务和责任。一审另查明，2016年4月19日，甪嘉公司（甲方）与李小华（乙方）签订租赁合同1份。合同载明，乙方承租甲方经营管理的万嘉生活广场内的店铺开店经营。该合同的附件即开店条件书载明，合同期间为2016年6月1日至2021年5月31日，开店铺位为3F-315，面积为487.3㎡，店铺名称为南街小馆，营业开始日为2016年9月1日（以实际开业日为准），关于租金，第1年至第6年月最低保证租金单价分别为53.9元/月/㎡、53.9元/月/㎡、56.6元/月/㎡、59.4元/月/㎡、62.4元/月/㎡、65.5元/月/㎡。一审庭审中，嘉旭公司称月最低保证租金是南街小馆实际支付的租金。一审庭审中，双方确认嘉旭公司应向陈芳、俞敏刚支付自2016年6月1日起的租金收益，陈芳、俞敏刚所购商铺由南街小馆在使用。嘉旭公司向陈芳、俞敏刚支付了2016年6月1日至2019年8月期间的租金收益2527.20元，2019年9月至2019年11月期间的租金收益2128.61元。关于租金收益的计算方式，陈芳、俞敏刚称，委托经营管理合同第3条第2点明确了租金收益及分配，即商铺实际租金收入的90%归陈芳、俞敏刚所有，10%归嘉旭公司。其在购买商铺时，销售人员明确该商铺已出租，承租人是南街小馆，销售人员向其出示了出租给南街小馆商铺的书面材料1份，载明了租期，租金单价等，其拍了照。根据该份材料，第四年嘉旭公司向南街小馆收取的租金单价为72.49元，故其所购商铺租金收益计算方式，第一、第二季度均为29.46㎡×72.49元/月/㎡×3×90%=5766元。据此，陈芳、俞敏刚提供了抬头处打印有南街小馆名称的复印件1份，载明了合同期间、营业开始日等，其中租金，第1年至第5年月最低保证租金单价分别为59.43元/月/㎡、64.45元/月/㎡、67.47元/月/㎡、72.49元/月/㎡、77.51元/月/㎡。经质证，嘉旭公司称，该材料上没有李小华签名，无公司盖章，对该材料真实性不认可，其在陈芳、俞敏刚起诉时才看到该材料。其对委托经营管理合同第3条第2点内容本身无异议，但委托经营管理合同没有明确租金计算方式。其是按整个商业广场对外出租的总房租除以整个商业广场业主的总购房款再乘以单个业主购买房屋的总房款来计算租金，且主力店除外。主力店是指比较大的店面，如健身房、KTV，这些店面面积大，涉及业主多，租期长，租金收入相对稳定。其这样计算租金收益的方式没有合同依据，是考虑商场总体情况，不同店铺不同业态，出租情况不同，租金有差异，有些商铺因经营需要已变成公共区域。陈芳、俞敏刚的商铺租金收益就是这样计算的。另陈芳、俞敏刚称，2019年9月，其问嘉旭公司如何计算租金的，嘉旭公司工作人员向其提供了嘉旭公司与南街小馆的李小华签订的租赁合同的附件、嘉旭公司打印的关于其商铺的租金收益计算方式的材料。嘉旭公司工作人员提供的租赁合同附件载明的租期、租金等内容，与其购买商铺时看到的材料内容不一致，故要求嘉旭公司提供南街小馆支付租金的凭证。据此陈芳、俞敏刚提供如下证据材料：1、附件资料1-开店条件书（所载内容与审理查明处的开店条件书内容一致）。2、载有租金计算方式的材料1份，载明“3228493750（个人购房总价）/387258495.05（商场总房价）×2202376（季度收入）×90%”。另陈芳、俞敏刚还提供了关于苏州万嘉生活广场商铺委托经营管理的公告、关于苏州万嘉生活广场商铺租金明细公告的补充说明。公告内容为嘉旭公司就租金支付时间、支付流程及租金等向业主作了回复。补充说明是嘉旭公司向业主补充说明租金计算方法、第一季度多付租金收益的原因及在下季度租金中扣除等内容，并附了租金付款明细表。陈芳、俞敏刚称，嘉旭公司有一个微信公众号，嘉旭公司在公众号上发了上述公告及补充说明。经质证，陈芳、俞敏刚对上述证据材料无异议。一审审理中，嘉旭公司提供了李小华支付2019年租金的转账凭证、收据及2016年9月15日的起租日通知确认函。其中，交易日期为2019年1月11日的转账凭证载明李小华支付甪嘉公司97363元，摘要处注明南街小馆1月-3月租金物业费。交易日期为2019年4月27日的转账凭证载明，李小华支付甪嘉公司97363元，摘要处注明南街小馆4月-6月租金物业费。相应的收据载明，金额为97363元，收款事由为2019年4月-6月的物业费14619元，房租82744元。交易日期为2019年8月16日的转账凭证载明李小华支付嘉旭公司82744元，用途为南街小馆7月-9月租金。起租日确认函载明，经双方协商，确定合同起始日由2016年6月1日变更为2016年10月1日，计租日为2017年2月1日。甪嘉公司和李小华在确认函上盖章、签名。对此，嘉旭公司称，2019年上半年之前的租金及物业费是交到同一个银行账户的，下半年起物业费及租金分开收，交到两个银行账户。与南街小馆租赁合同起始日从2016年6月1日变更为2019年10月1日，故租金计算时间，第1年租期为2016年10月1日起到2017年9月底，以此类推。根据开店条件书，2019年1月至2019年9月属第三年租期，2019年10月起属第四年租期。2019年南街小馆支付租金每季度为82477元。经质证，陈芳、俞敏刚对嘉旭公司提供的上述证据材料无异议，对嘉旭公司陈述的租期亦无异议，同意按南街小馆支付的租金来计算租金收益。一审法院认为，首先，陈芳与甪嘉公司签订的委托经营管理合同、陈芳与甪嘉公司及嘉旭公司签订的三方协议成立且合法有效，各方应恪守履行各自义务。双方确认陈芳、俞敏刚所购商铺由南街小馆在使用，嘉旭公司应向陈芳、俞敏刚支付自2019年6月1日起的租金收益，每季度支付。现双方对租金收益的计算方式有争议。委托经营管理合同明确了租金收益分配方式，即房屋实际租金收入的90%归陈芳、俞敏刚所有，10%归嘉旭公司所有。陈芳、俞敏刚主张按合同明确的租金收益分配方式计算，一审法院予以采纳。嘉旭公司主张的租金收益计算方式缺乏依据，一审法院不予采纳。关于涉案商铺的实际租金收入，嘉旭公司明确南街小馆租期自2016年10月1日起，2016年10月1日起至2017年9月底为一年，以此类推，2018年10月起至2019年9月为第三年，租金单价为56.60元，2019年10月起至2020年9月为第四年，租金单价为59.40元。对此，陈芳、俞敏刚无异议，一审法院予以确认。涉案商铺建筑面积为29.46㎡，根据南街小馆支付的租金，该商铺2019年6月至2019年8月的租金收入为5002.31元，90%归陈芳、俞敏刚，即嘉旭公司应支付陈芳、俞敏刚4502.08元。2019年9月至11月的租金收入为5167.29元，90%归陈芳、俞敏刚，即嘉旭公司应支付陈芳、俞敏刚4650.56元。扣除嘉旭公司已支付的4655.81元，嘉旭公司还应支付陈芳、俞敏刚4496.83元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：嘉旭公司于判决生效之日起十日内给付陈芳、俞敏刚租金收益4496.83元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由嘉旭公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。嘉旭公司二审提交如下证据：证据1、现场布局图打印件及涉案商铺所处位置图打印件，该证据来源于嘉旭公司制作的设计图稿，证明经内部改造后，案涉商铺的位置仅占南街小馆的一部分，并且仅有1/4左右在租赁范围内，因此不能全额计算租金。证据2、商场照片8张，证明包括案涉商铺在内的其他商铺，经统一改造后，均呈开放式，各商铺的功能已发生转变，无法按实际商铺面积计算租金。陈芳、俞敏刚对嘉旭公司二审提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，因店铺整体北移，故我的店铺变成了通道，所以面积应该不变。嘉旭公司主张不能全额计算租金不予认可。而且，如果是空铺，平摊租金计算方式不正确。对于证据2的真实性无异议，与现场符合。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《委托经营管理合同》及《三方协议》均系签约当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应当按约履行各自义务。其中《委托经营管理合同》明确了租金收益分配方式，即房屋实际租金收入的90%归陈芳、俞敏刚所有，10%归嘉旭公司所有。现双方均确认陈芳、俞敏刚所购商铺由南街小馆在使用，据此，一审法院根据南街小馆实际支付的租金，结合上述合同约定的分配比例计算，有合同依据，本院予以维持。至于嘉旭公司主张的租金收益的计算方式，未经过陈芳、俞敏刚的确认，亦无相应的合同依据，本院对此不予采纳。综上所述，嘉旭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州嘉旭商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  管 丰审 判 员  孙晓蕾审 判 员  浦智华二〇二〇年五月十一日法官助理  陆 庆书 记 员  严 静