江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终10166号上诉人（原审被告）：卜兴酉,男,1983年4月10日出生,汉族，住江苏省南京市玄武区。上诉人（原审被告）：卜正南,男,1952年5月10日出生,汉族，住江苏省仪征市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：芈永梅，北京大成（南京）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：赵晨月，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李伟,男,1982年9月30日出生,汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：彭举，江苏创盈律师事务所律师。上诉人卜兴酉、卜正南因与被上诉人李伟与房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2018）苏0113民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。卜兴酉、卜正南上诉请求：1、判令撤销南京市栖霞区人民法院作出的(2018)苏0113民初1423号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋属于卜正南与吴巧春婚后共有房屋拆迁安置取得，应属于夫妻共同财产，吴巧春无权单方处置拆迁安置计划,“说明书”是恶意转移财产的行为。案涉房屋始终属于卜正南与吴巧春双方的共有财产，吴巧春在未经卜正南允许的情况下，无权单方处置拆迁安置名额。而李伟作为吴巧春的亲属，明知吴巧春与卜正南未离婚且关系恶化的情况，不属于善意第三人。吴巧春签署《说明书》从未告知过上诉人，上诉人对该说明书毫不知情。二、《说明书》中载明的内容无法证明吴巧春与被上诉人之间达成房屋买卖合意，被上诉人与吴巧春之间自始至终不存在房屋买卖协议。《说明书》中的“安置计划赠与”行为属于无权处分，赠与行为未生效。一审中吴巧春亲属的证人证言有失偏颇，不具有可信度，一审法院不应采纳该证言，一审法院认为双方之间存在“买卖合同关系”明显事实认定有误，法律适用不当。三、即便双方之间存在房屋所有权转移的合意，也不发生物权转移的效力，更不能发生强制过户的物权变动效力，一审法院判令被上诉人转移房屋产权无法律依据。李伟辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、本案中存在合法有效的房屋买卖法律关系。二、李伟已经履行了合同，自2007年7月31日将案涉房屋交付李伟后，李伟也根据《说明书》履行了房款。卜兴酉一审自认自2011年即对案涉房屋出售给李伟是知情的。如果不是出售，至此以后，卜兴酉从未向李伟主张任何权利。三、本案中的两个证人，系双方当事人的亲属，并且于2012年3月份在公证处放弃继承权。卜正南也在场，两个证人证明案涉房屋是出售给李伟。李伟一审诉讼请求：判令卜兴酉、卜正南配合其将位于南京市栖霞区的房产过户至李伟名下。一审法院认定事实：李伟之父李要其与卜正南之妻、卜兴酉之母吴巧春为同母异父的兄妹，卜兴酉、卜正南为父子。2005年3月27日，吴巧春（乙方）与南京市玄武区房地产管理局（简称玄武房管局，甲方）签订《征地房屋拆迁补偿协议》1份，约定：乙方同意将其所有的坐落于西新村17-2的房屋及附属物交于甲方拆除，甲方对乙方补偿房屋拆迁款193104元，并支付附属物补偿款及相关补助费用40360.5元。2006年6月10日，案外人吴某1（吴巧春之弟）代吴巧春签署客户确认书1份，载明：买房人吴巧春确认选取南湾营二期A组团22幢1单元302室房屋，建筑面积62.88平方米，单价2009元/平方米，房款合计126325.92元，2006年6月15日前支付全部房款。2006年6月12日，李要其向吴巧春汇款126325.92元。2006年6月13日，署名为“吴巧春”的说明人出具《说明书》1份，载明：坐落在栖霞区系拆迁安置经济适用房，建筑面积为62.88平方米，该经济适用房本人吴巧春自愿将安置计划赠送给侄儿李伟（其父李要其系本人同母异父的大哥），购房款126325.92元及入住所需有关费用均为李伟支付，该房产权实际已归李伟所有。时至可以办理过户手续之际，吴巧春本人将积极配合办理，永不反悔。为此，特立此说明为凭据。2007年5月31日，李要其作为吴巧春的代理人代表吴巧春（乙方）与南京商茂房地产开发有限责任公司（简称商茂公司，甲方）签订《经济适用房买卖契约》1份，载明：乙方向甲方购买宁康苑22幢1单元302室（工程编号）经济适用房，该房屋建造面积62.88平方米单价2009元/平方米，总房款合计126325.92元。甲方应于2007年7月31日前将房屋交付给乙方。2010年1月6日商茂公司就案涉房屋开具了购房发票。2010年5月18日吴巧春因病去世。2012年3月15日，卜兴酉、卜正南向南京市南京公证处申请办理继承吴巧春的房产公证，并提交了相关证明材料。南京公证处查明事实有：1.吴巧春于2010年5月18日因病死亡；2.吴巧春遗留有登记在其名下的座落于南京市产（简称302室）二处（均未领取国有土地使用权证）；3.除卜兴酉外吴巧春的其他继承人李要其、吴胜岑、吴胜红、吴某1、吴某2、吴春华、吴春芳、卜正南均于2012年3月15日在公证处的公证员面前表示自愿放弃继承吴巧春的上述遗产。故南京公证处于2012年3月28日作出（2012）宁南证民内字第3117号公证书，公证吴巧春的上述遗产（二处房产的一半）由卜兴酉一人继承。2012年4月24日，卜兴酉、卜正南将案涉房屋登记在二人名下。一审另查明，李伟自商茂公司交付房屋后，一直居住在案涉房屋。一审还查明，吴巧春曾向南京市玄武区人民法院提起离婚诉讼，在该案2006年3月23日开庭时，卜兴酉作为其父亲卜正南的委托诉讼代理人参加诉讼。在该次庭审中吴巧春陈述拆迁后分了两套房子，一套为508室房屋，由卜兴酉、卜正南居住；还有一套为期房，即案涉的302室房屋，还没有拿房。后经法院主持调解，吴巧春表示如果卜正南同意离婚，其愿意将家庭财产中的太阳能热水器、挂式空调、电冰箱各一台及302室房屋赠与给儿子卜兴酉，508室房屋给卜正南，吴巧春拿江宁的房子。卜正南表示同意该调解方案。因该次庭审双方证据材料准备不齐全，法院未制作正式调解协议。2006年5月12日，吴巧春撤回了该案起诉。本案审理过程中，李伟申请吴某1、吴某2（吴巧春同母异父之大姐）到庭作证，吴某1作证称案涉《说明书》系其起草，李伟之母誊写，后由吴巧春签名的，当时的意思即将案涉房屋按购买价原价转卖给李伟，但吴巧春出具《说明书》时卜正南、卜兴酉均不在场；案涉302室房屋系其与李要其、李伟共同去办理的选房，李要其已经向吴巧春支付了该购房款，案涉房屋拿到后就由李伟一直居住，由于是亲戚，故未签订买卖合同，而卜兴酉对买卖事宜一直知情，且办理公证是应卜兴酉的要求去办理的，卜兴酉当时承诺两套房办到他名下后，就302室房屋满五年后过户给李伟，故大家庭的七个有继承权的长辈共同配合到公证处签字放弃了继承权。吴某2到庭作证称，吴巧春拆迁时拿了两套安置房，一套自己用，另一套302室因卜兴酉结婚需要用钱卖给了李伟，卖房子的情况大家庭所有人都知情，但吴某2当时不在场；后来卜兴酉为了继承房产打电话给证人，请证人到公证处公证放弃继承遗产，将房产办到卜兴酉名下，等302室房屋满五年可以过户时过户给李伟，302室房屋一直由李伟居住，现双方产生矛盾，卜兴酉想把房屋收回。李伟对两证人的证言真实性、合法性关联性均予以认可，认为能证明吴巧春将案涉房屋出售给了李伟。卜兴酉、卜正南对证人证言质证称，两证人虽为双方的亲戚，但吴巧春去世后，卜兴酉与吴巧春方的亲戚交流淡化，尤其是卜兴酉前妻与其离婚期间，关系进一步恶化，两证人出庭作证具有偏向李伟的出发点和动机；同时，吴某1的证言能证明签署《说明书》时卜兴酉、卜正南均不在场；而吴某2当时也不在场，故对两证人证言不予认可。一审审理中，卜兴酉称之前不知道李伟居住在302室房屋，但因吴巧春去世前告知卜兴酉李伟无房屋居住，将302室房屋给李伟居住一下，故其在2011年李伟在302室房屋结婚并知晓李伟居住在302室房屋后，亦未向李伟主张返还房屋；卜兴酉还称其2017年5月离婚时，搁置财产争议达成了离婚调解协议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，说明人署名为“吴巧春”的《说明书》，李伟及两证人均陈述系吴巧春本人签署，卜正南、卜兴酉告对该《说明书》吴巧春签名不予认可，却未提出充分反证，结合李要其向吴巧春转账支付对应房款、亲自选房以及吴巧春向李伟交付302室房屋、证人证言等情形，认定案涉《说明书》是吴巧春真实意思表示，该《说明书》的实质是吴巧春将302室拆迁安置房屋的购房资格赠送李伟，即将该房屋按自商茂公司购买的原价转让给李伟，双方之间构成买卖关系。现李伟已经支付该房屋价款，并已实际在该房屋居住10余年，而卜正南、卜兴酉至少在2006年吴巧春、卜正南的离婚诉讼中即已知晓除508室房屋外另有一套安置房屋，而按卜兴酉本人陈述，其至少自2011年时即已知晓302室房屋由李伟居住使用，卜兴酉与卜正南共同生活居住，应当视为卜正南亦应知情，此后卜正南、卜兴酉均未提出异议，应当视为对吴巧春将302室房屋出售给李伟已知情并同意，卜兴酉虽辩称其是应母亲吴巧春去世前要求而将该房屋让由李伟暂住，但无证据证实，且其从未向李伟主张支付租金或其他权利，与常理相悖，故对该抗辩意见不予采信。关于李要其及证人吴某1、吴某2等人通过公证放弃吴巧春财产的继承权，同意由卜兴酉一人继承，李伟及两证人均陈述系因配合被告卜兴酉办理两套房屋的所有权证，且卜兴酉承诺符合过户条件时将302室协助过户至李伟名下，一审法院认为，两证人证言符合办理遗产继承公证的一般程序要求，真实可信，结合两证人关于《说明书》的陈述，予以采信。综上，案涉302室房屋已经满足过户条件，该房屋登记在卜正南、卜兴酉名下，李伟要求卜正南、卜兴酉协助办理302室房屋的过户手续，合法有据，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，一审法院判决：卜正南、卜兴酉于判决生效之日起三十日内协助李伟将坐落于南京市栖霞区百水桥南路1号22幢1单元302室房屋的不动产权转移登记至李伟名下。案件受理费2827元，保全费1270元，合计4097元，由卜正南、卜兴酉负担。二审中，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。本院认为，根据本案证据《说明书》及证人吴某1、吴某2的证言，一审法院认定《说明书》是吴巧春真实意思表示，其实质是吴巧春将302室拆迁安置房屋的购房资格赠送李伟，即将该房屋按自商茂公司购买的原价转让给李伟，双方之间构成买卖关系的认定并无不当。卜正南、卜兴酉虽认为该《说明书》无法证明吴巧春与李伟达成房屋买卖的合意，但并无充分证据反驳，故对其该上诉意见，本院不予采信。吴巧春签署《说明书》将案涉房屋转让给李伟，李伟自2007即入住案涉房屋，已历十余年。卜正南、卜兴酉至少在2006年即已知晓案涉房屋的存在，即使按卜兴酉本人陈述，其至少自2011年时即已知晓案涉房屋由李伟居住使用，但卜正南、卜兴酉多年来从未对案涉房屋主张过权利，应当认为二人事实上承认李伟对案涉房屋享有权利。退一步而言，就算当年吴巧春签署《说明书》时二人不知情，但其后十余年二人从未主张权利，也可以认定二人以事实行为同意了吴巧春对案涉房屋的处分，确认了李伟对案涉房屋享有权利。现卜正南、卜兴酉主张吴巧春无权单方处分案涉房屋，恶意转移财产，本院不予采信。综括上述情况，一审法院认定吴巧春与李伟已经构成房屋买卖关系，卜正南、卜兴酉对此知情并同意，故判令卜正南、卜兴酉于将案涉房屋的不动产权转移登记至李伟名下，并无不当，本院予以支持。卜正南、卜兴酉上诉称即使存在案涉房屋所有权转移的合意，也不发生物权转移的效力，更不能发生强制过户的物权变动效力，没有法律依据，本院不予采信。综上，卜正南、卜兴酉的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2288元，由上诉人卜正南、卜兴酉负担。本判决为终审判决。审 判 长 王劲松审 判 员 王 路审 判 员 李 斐二〇二〇年五月二十八日法官助理 李玲玲书 记 员 戴 苗