广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终660号 上诉人（一审被告）：广西荣良房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市武鸣区城厢镇红岭社区香山大道277号麒麟御府。 法定代表人：徐泽荣，执行董事。 委托诉讼代理人：刘振亮，广西万通律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黄振辉，男，1970年10月6日出生，壮族，居民，住广西平果县铝业公司雷感区。 委托诉讼代理人：黄淇，广西广为律师事务所律师。 上诉人广西荣良房地产开发有限公司（以下简称：荣良公司）因与被上诉人黄振辉商品房销售合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2019）桂1023民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2020年5月19日对本案进行公开开庭审理。上诉人荣良公司的委托诉讼代理人刘振亮，被上诉人黄振辉的委托诉讼代理人黄淇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荣良公司上诉请求:1、请求撤销(2019)桂1023民初2391号民事判决书第二项判决,驳回被上诉人要求上诉人支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼请求；2、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,上诉人从未表达过自愿承担违约金的意愿,本案不存在诉讼时效中断的情形,被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。2019年4月17日《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》并非上诉人作出的书面承诺,上诉人从未表达过自愿承担违约金的意愿,该会议纪要实为政府部门为维护社会稳定而给上诉人下达的政治任务,不能作为诉讼时效中断的依据。同时,涉案房屋已于2013年11月16日交付被上诉人使用,按双方签订的商品房买卖合同约定,上诉人需在交房后720天内,即2015年11月6日前将办理权属登记需由上诉人提供的资料到产权登记机关备案,确保被上诉人在该期限内能办理房屋产权证书,故被上诉人在2015年11月6日已经知道或者应当知道其权利受到侵害的事实,应当以2015年11月6日作为被上诉人行使债权请求权的诉讼时效起算日期,本案诉讼时效期间应当为2015年11月6日至2018年11月6日,据此,被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。综上,上诉人认为,一审判决认定事实错误,恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 黄振辉答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人称一审法院认定事实错误没有依据。专题会议纪要已经明确表明，广西荣良房地产公司应尽快解决不动产登记证办理并承担一切违约责任。至会议纪要送达当日，时效是2019年4月起计算，没有超过诉讼时效，上诉人对会议纪要有异议，应当另行向相关部门提出异议，会议纪要是决定性效力文书的意见，一经作出就具有效力。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 黄振辉向一审法院起诉请求：1、判令被告立即将办理原告的房屋权属登记所需材料送到产权登记机关备案；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金14324元；3、判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年12月25日，原告与被告签订编号为：QL1B-1001的《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告荣良公司开发的位于平果县的荣良·麒麟华府B座10层1001号房，总价款为286480元；出卖人应当在2013年10月1日前交付该商品房；……关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后720天内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%赔偿买受人损失。双方还就各自的其他权利义务进行约定。合同签订后，被告于2013年11月16日将涉案房屋交付给原告使用。原告于2013年11月27日缴纳购房款286480元，并由广西荣良房地产开发有限公司平果分公司开具编号为：00292884税票。此后，原告多次催促被告办理涉案房屋的产权备案登记手续，被告均以种种理由推诿，截至法庭辩论终结前，被告尚未办理涉案房屋的产权备案登记手续。 另查明，2019年4月17日上午9时30分，中共县委员会、平果县人民政府在县委政法委A815会议室组织召开麒麟华府办理不动产权事宜协调推进会并形成《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》。会议纪要第一条如下：一、广西荣良房地产开发有限公司要高度重视，以最快速度解决麒麟华府一期、二期不动产权登记证问题（一期于2019年6月30日前解决，二期于2019年9月30日前解决），并依法承担一切违约责任。 一审法院认为，《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。关于房屋权属登记问题。原告已按约定支付购房款，被告荣良公司应当依照合同约定于“商品房交付使用后720天内”即2015年10月21日前履行办理房屋产权备案登记手续。但截至本案法庭辩论终结前，被告尚未履行上述义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告办理涉案房屋的产权登记备案手续，符合合同的约定，亦符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称，未能办理涉案房产的权属登记责任不在荣良公司，而是案外人廖天鹰、张建生的犯罪行为所致。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据合同的相对性，被告荣良公司是合同的相对人，合同项下的权利义务由其享有和承担，被告荣良公司提及的案外人廖天鹰、张建生不是合同相对人，不承担本案民事责任，故荣良公司的抗辩理由于法无据，一审法院不予采信。 关于诉讼时效问题。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。超过诉讼时效的，人民法院不予保护。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。根据2019年4月17日《协调推进麒麟华府办理不动产权事宜专题会会议纪要》，被告荣良公司承诺了办理麒麟华府一期、二期不动产权登记证的时间表，并自愿承担违约责任。因此，本案因荣良公司自愿履行合同义务导致诉讼时效中断，自2019年4月17日起，诉讼时效期间重新计算。被告荣良公司关于原告主张支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效的辩解理由，于法无据，一审法院不予采信。根据原告与被告荣良公司签订的《商品房买卖合同》第十五条规定，原告主张由被告支付违约金14324元，符合双方的约定，一审法院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七第一款、第一百六十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、由被告广西荣良房地产开发有限公司于本案判决生效十日内向产权登记机关所提交原告黄振辉购买的位于平果县荣良·麒麟华府B座10层1001号房完整的产权登记备案材料；二、由被告广西荣良房地产开发有限公司支付给原告黄振辉违约金14324元。本案适用普通程序审理，案件受理费168元，由被告广西荣良房地产开发有限公司负担。 二审期间，上诉人无新证据向本院提交。 二审期间，被上诉人向本院提交以下新证据： 证据一、《关于协调解决麒麟华府一期业主信访事宜的会议纪要》。证明目的，2019年1月25日被上诉人向平果县信访部门反映维权，平果县信访部门作出会议纪要，督促上诉人尽快办理房屋不动产权证书； 证据二、上诉人就上述2019年1月25日会议纪要所作出的《回函》。证明目的，2019年1月25日上诉人作了《回函》表示自愿履行合同约定的责任，承诺在最短时间内办理房屋不动产权证书，诉讼时效中断从2019年1月25日起算，没超过诉讼时效。 上诉人质证认为，证据一，对会议纪要真实性合法性没有异议，但与本案待证事实没有关联性。首先该份会议纪要是平果县信访部门单方作出。其次参会人员没有上诉人员参与，该会议及会议纪要及时间均在已过诉讼时效期间，所做出的纪要内容没有上诉人的任何承诺。证据二，关于回复函，因被上诉人提交的是复印件，对该证据三性不予认可，同时该回复函里面并没有上诉人主动承诺支付违约金的内容。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于2019年1月25日会议纪要达成后，上诉人出具的《回函》的真实性问题，该回函上有平果县信访部门加盖的原件核对无异章，且《回函》内容与2019年1月25日、2019年4月17日两个会议纪要的内容是吻合的，能够相互印证，故对该《回函》的真实性本院予以采纳。对一审法院查明的法律事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 另查明，2019年1月25日平果县人民政府相关政府领导和工作人员接待麒麟华府一期业主，平果县信访工作联席会议办公室作出《关于协调解决麒麟华府一期业主信访事宜的会议纪要》，承诺业主由政府相关部门督促上诉人尽快办理房屋不动产权证相关手续，同日上诉人向麒麟华府一期业主出具《回函》，《回函》承诺按合同约定全面履行义务，并尽快为业主办理涉案房屋不动产权证书。 根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：被上诉人关于支付违约金的诉讼请求有无超过法定诉讼时效。 本院认为,上诉人主张被上诉人在2015年11月6日已经知道或者应当知道其权利受到侵害的事实,应当以2015年11月6日作为被上诉人行使债权请求权的诉讼时效起算日期,本案诉讼时效期间应当为2015年11月6日至2018年11月6日,据此,被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效期间。从被上诉人提供的2019年1月25日、2019年4月17日两个会议纪要以及上诉人向业主出具的2019年1月25日的《回函》可以证实，被上诉人已多次向上诉人要求办理涉案房屋不动产权证书并向相关部门反映，而上诉人亦作出承诺按合同约定全面履行义务，尽快为业主办理涉案房屋不动产权证书，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；”故本案诉讼时效中断，应当从2019年1月25日重新起算。经查明，本案被上诉人系2019年9月起诉，被上诉人提起本案诉讼并未超过三年的诉讼时效期间。上诉人主张被上诉人关于支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效没有事实依据，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费168元，由上诉人广西荣良房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 凌文楼 审 判 员 凌 除 审 判 员 罗翠航 二〇二〇年五月二十六日 法官助理 谢 梁 书 记 员 何 映