江苏省海门市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0684民初1161号 原告：陈卫娟，女，1971年4月26日出生，汉族，住海门市。 委托诉讼代理人：姚健、姚尧，江苏清竹律师事务所律师。 被告：应狄忠，男，1964年8月27日出生，汉族，住海门市，现居住于海门市海门街道港南小区15幢501室。 被告：陈妹，女，1967年11月1日出生，汉族，住海门市，现居住于海门市海门街道港南小区15幢501室。 原告陈卫娟与被告应狄忠、陈妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告陈卫娟的诉讼代理人姚健，被告应狄忠、陈妹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈卫娟向本院提出诉讼请求：1.要求解除陈卫娟与应狄忠、陈妹于2016年10月2日签订的售房协议书，应狄忠、陈妹返还定金13万元；2.要求应狄忠、陈妹赔偿其损失87.26万元。事实与理由：2016年10月2日，陈卫娟与应狄忠、陈妹签订了售房协议书一份，应狄忠、陈妹将其拆迁所得的位于海门市（以下简称案涉房屋）作价73万元出售给陈卫娟，并约定定金13万元，交房时再付30万元，余款30万元于过户时一次性付清等。陈卫娟已按约支付了定金13万元。现开发商已经交房，但应狄忠、陈妹通过拒不与开发商签订房屋买卖合同接收房屋，从而拒绝履行交房义务。陈卫娟曾于2019年提起诉讼，在该案审理中经鉴定，案涉房屋市场价值为160.26万元，现因狄忠、陈妹拒绝履行义务，应当解除合同，返还定金13万元，并赔偿房屋差价损失87.26万元。 应狄忠、陈妹辩称，我们于2016年10月2日与陈卫娟签订售房协议时，案涉房产尚未建成，未办理权属登记，且存有其他共有人，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，该售房协议无效。我们已收取的定金13万元同意返还，但不赔偿损失。 本院经审理查明认定事实如下： 1995年，应狄忠、陈妹、顾胜楠（时年3岁）三人申请建造楼房一幢，行政机关予以准许。2014年因该房屋拆迁，应狄忠与海门市高新技术产业园区管理委员会签订了拆迁补偿安置协议，并选择产权置换的方式予以安置。应狄忠于2015年1月30日明确选择案涉房屋进行安置。 2016年10月2日，陈卫娟与应狄忠、陈妹签订了售房协议一份，应狄忠、陈妹将案涉房屋作价73万元出售给陈卫娟，并约定定金13万元，交钥匙时支付30万元，余款30万元于过户时一次性付清，违约金按总房款20%计算等。陈卫娟于售房协议签订之日支付了定金13万元。 2019年4月8日起，案涉房屋所在小区开始集中交房，因应狄忠、陈妹未与开发公司就案涉房屋签订相应的商品房买卖合同并进行结算，陈卫娟遂向本院提起诉讼，要求应狄忠、陈妹依照售房协议履行交房义务。在该案诉讼中，应狄忠、陈妹于2019年9月9日庭审时辩称双方签订售房协议违反了法律强制性规定应属无效合同，并明确表示不同意再出售房屋。陈卫娟遂将诉讼请求变更为要求解除双方签订的售房协议，要求应狄忠、陈妹赔偿损失，并申请对该房屋的市场价值予以鉴定。经本院委托，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司（以下简称中莲公司）于2019年12月24日作出估价报告，明确案涉房屋于2019年9月9日的市场价值估价为160.26万元。 2020年3月17日，因陈卫娟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法裁定本案按撤诉处理。陈卫娟于2020年3月24日再次起诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，对于合同效力的判断还应当依据《中华人民共和国合同法》第五十二条确定，该条款所规定的“违反法律、行政法规的强制性规定无效”是指违反效力性强制性规定的合同无效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”。本案中，应狄忠、陈妹据此提出案涉房屋尚有其他共有人，其转让尚未取得其他共有人同意的问题。虽然应狄忠、陈妹提供了居民建房用地审批表等欲证明其女儿顾胜楠系案涉房屋的共有人，但首先案涉房屋是拆迁安置房，被拆迁房屋的共有人成为拆迁安置后房屋的共有人有赖于被拆迁人间的协商以及拆迁政策的规定，两者之间并不存有必然关系。其次，依据居民建房用地审批表，顾胜楠仅系共同建房申请人，被拆迁房屋使用了顾胜楠应享有的宅基地面积，且建房时顾胜楠仅3岁，顾胜楠是否是被拆迁房屋的共同共有人也有待商榷，更勿论为案涉房屋的共有人。最后，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案涉房屋尚未办理产权登记，共有人更无从谈起。据此，应狄忠、陈妹所提出的案涉房屋尚有其他共有人，其出售房屋未得到其他共有人同意的，售房协议应归于无效的辩称不予采信。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，是为了避免来源不清，归属不明的房地产进入流通领域，若转让的房地产并未取得规划许可，自始不能办理权属登记的房地产，其转让合同应属无效，但对常见的依法可以领取但尚未办理权属登记的房地产转让合同而言，该项规定应属管理性强制规定，而非效力性强制规定，不影响合同效力。本案中，案涉房屋系拆迁安置房，可以办理相应的产权登记，现未能办理权属登记的原因在于应狄忠、陈妹拒不与开发公司签订相应的商品房买卖合同，办理房款结算。据此，应狄忠、陈妹的该项辩称仍不予采信。 陈卫娟与应狄忠、陈妹签订的售房协议系当事人自愿达成，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，当事人均应遵照执行。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，对方当事人有权解除合同。现应狄忠、陈妹于2019年9月9日答辩时明确表示拒绝履行售房协议书所确定的交付房屋的义务，故陈卫娟要求解除售房协议的诉讼请求，应当予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，当事人有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。因此，应狄忠、陈妹已收取的定金13万元应予返还。 应狄忠作为被拆迁人通过拆迁选择案涉房屋予以安置，其领受案涉房屋并依据售房协议将案涉房屋过户至陈卫娟名下并不存有不能履行的客观情形，现应狄忠、陈妹明确表示不同意依照售房协议履行，其行为已构成恶意违约，应当承担相应的违约责任。双方在协议中既约定了定金，又约定了违约金，当事人可选择适用，现陈卫娟要求应狄忠、陈妹承担违约责任的，应当予以准许。双方虽约定违约金为总房款的20%，即14.6万元，但约定的违约金低于所造成的损失，守约方有权要求增加。损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。陈卫娟基于应狄忠、陈妹按约履行的信任，依约支付了相应的价款，但因应狄忠、陈妹的违约致使陈卫娟丧失了另行订立其他房屋买卖协议的机会。现案涉房屋价格已上涨，陈卫娟也为此未能获得房价上涨所带来的利益，该部分损失两被告应当予以赔偿。 在另案中经本院委托，经中莲公司评估案涉房屋的市场价值为160.26万元（鉴定基准日为2019年9月9日），因应狄忠、陈妹于2019年9月9日答辩时明确表示拒绝履行售房协议，故以此确定为鉴定基准日并无不当。在本案诉讼中，应狄忠、陈妹经质证虽认为案涉房屋的市场价值仍应按73万元计算，但未能提供证据予以证明，对此本院不予采信。据此，案涉房屋的差价87.26万元应狄忠、陈妹应当予以赔偿。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、解除原告陈卫娟与被告应狄忠、陈妹于2016年10月2日签订的《售房协议书》。 二、被告应狄忠、陈妹返还原告陈卫娟购房定金13万元。 三、被告应狄忠、陈妹赔偿原告陈卫娟损失87.26万元。 上述第二、三项，由被告应狄忠、陈妹于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12606元，减半收取6303元，由被告应狄忠、陈妹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费12606元（户名：江苏省南通市中级人民法院；开户行：中国银行南通市濠南路支行；账号：46×××65）。 审 判 员 杜开宇 二〇二〇年五月六日 法官助理 季珊珊 书 记 员 季婧婕