辽宁省凤城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0682民初453号 原告：凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会，住所地：凤城市苏华苑A区。 负责人：邢晓荣，女，1958年4月6日出生，汉族，该委员会主任，住凤城市苏华苑A区。 委托诉讼代理人：周茂桐，辽宁瞰法律师事务所律师。 被告：李森，女，1960年9月30日出生，汉族，无业，住凤城市。 原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会诉被告李森物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会的委托诉讼代理人周茂桐到庭参加了诉讼，被告李森经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交纳物业服务费用2722元及滞纳金272元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月，居住在凤城市苏华苑A区的业主代表在政府相关部门及社区指导监督下成立了业主自管委员会，决定对本小区的物业服务实行自筹资金、自我管理的物业管理模式。同年11月起，原告开始对本小区的物业进行管理服务，至今运转正常。被告虽在本小区居住并接受了原告提供的物业服务，却拒交2014年和2016年至2019年共计5年的物业服务费用，故为了物业服务的正常运行及小区全体业主的长远利益，原告诉至法院，请求依法判决被告立即向原告交纳其拖欠的物业服务费2722元及滞纳金272元。 被告李森辩称：关于原告对被告诉讼一事，被告认为原告于法无据、于理不通。被告强烈提出反对，为什么被告部分物业费未交，主要原因如下：其一，1、2004年至原告成立前，被告从未拖欠过物业费，有据可查。2、2013年被告主动将物业费交给了所谓的业主自管会，有据可查。3、2013年底原告违背物业法条例规定，以营利为目的，将成本不足5元人民币的小区门卡按每个30元人民币高价出售给被告和整个小区业主，每户限购3个，额外增加一卡按45元人民币出售，不讲任何条件必须购买，否则一律不准出入。这种带有黑社会性质的管理行为给整个小区业主的工作生活等造成了极大的不便，也违背了成立业主自管委员会的初衷。一度造成小区业主与原告矛盾恶化，惊动了凤城市公安局110，原告违法违规所得去向不明，经办人一走了之。原告从未向整个小区业主说明解释，造成整个小区业主对原告极大的不满，失去了对原告的信任。4、2014年4月被告存放在A区5号楼楼下绿色飞鸽女式自行车丢失，第一时间找到自管会主任询问，其答复小区内丢失物品自管会一律不管。这样的自管会还有必要承认吗？另外由于小区院内道路损坏，原告未及时进行修复导致被告在小区内摔伤至今留有伤疤。被告找过原告反映，但是原告也未给予解决补偿，因此2014年被告未交物业费。5、2015年新聘自管委员会副主任负责小区管理，上任后小区面貌有所改进，业主有什么问题基本上帮助解决。在该自管会副主任作为原告代表的协商调解下，应予免除被告2014年物业费，收取被告2015年物业费共计500元人民币整，被告予以缴纳。6、2016年至今，原告擅自更换管理人员，小区又回到了无人管理状态。原告把救命的消防安全通道改为车位进行出租谋取盈利，损害了业主的利益，有照片为证，同时违反消防安全法第28条规定。绿化地盖成简易房（用于打麻将），小区内私人违建多处，废品站多个，原告都不予管理。最让多数业主心凉和愤慨的是：2016年春节前几日A区5号楼楼外线路故障，突然断电长达72小时之久，临近过年原告没有一个人出来协调解决，焦急中被告与小区另外几名业主找到了原告请求帮助解决，原告答复解决不了，要求业主自行解决且所有费用由业主自行承担。无奈之下受害业主联合打车到凤城市政府，此事由市孟秘书长接待并处理，当日恢复正常通电，过上新年。其二，依照中华人民共和国物业法业主委员会是由业主大会选举产生的，被告和大多业主回顾所谓自管会2012年成立以来从未召开过业主大会，也没有通知过业主。赞成和反对的比例不详，自管会怎么形成的不清楚，所以被告不予承认。其三，依照物业法第五章第五十条，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和设施不得改变用途，原告成立后无视法律条例规定，原告擅自把小区所有的绿地、花池、树木进行改变，建成车位，以经营形式对外出租。本小区业主多数没有自己的车位，有车位的车主也需缴纳费用，不顾全体业主反对，个别自管会委员对外出租车位中饱私囊，全体业主敢怒不敢言，原告应给予解释。其四，原告违背了物业法第二章第九条，原告成立后小区业主共有公共区域、公共设施、设备专项维修资金使用不清。以物业法第五章第五十二条，原告对小区供水、供电、供气、供热、通信及有线从未依法承担维修养护。也未召开业主大会说明资金去向，请法庭调查，追究原告责任。为了维护全体业主的合法权益，被告申诉原告必须做到：（1）将违法改变的小区绿化地、花池、树木还回规划时原样。（2）将消防安全通道清理畅通，取缔消防通道处车位，还业主安全。（3）将小区所有违法违章私人建筑拆除还原。（4）将小区以经营为目的非法所得归还全体业主。（5）将小区业主维修和维护资金通过审计后向全体业主公示。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院结合案情加以综合评定。结合当事人陈述，本院认定事实如下： 原告凤城市苏华苑A区业主自管委员会，系于2012年8月24日在凤城市城建局物业科和广场社区的指导监督下，经凤城市苏华苑A区业主代表大会选举产生，会议通过了自管会章程，并选举产生了自管会成员，业主邢晓荣为自管会主任。章程中载明：“自管会宗旨是自筹、自管的自治组织，其特点是业主交纳的物业费等运营管理资金，是由小区直接管理物业的公共设施费用支出的资金，不再委托物业服务公司进行管理。”成立后，原告依据章程，开始对小区物业进行管理和服务。此间，从2013年至2019年，原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会在该小区均张贴有收费通知，对收费项目、收费标准和收费时间予以告知。 被告李森为凤城市苏华苑A区X业主，建筑面积为94.5平方米。被告李森已交纳2013年及2015年物业费，尚拖欠的2014年、2016年至2019年共五年的物业费，2014年为每月每平方米0.4元，2016年至2019年为每月每平方米0.5元，五年合计2721.6元。 被告居住小区存在物业服务不及时等不完善现象。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。由此可见，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。本案中原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会提供了经业主代表大会选举产生业主委员会的相关证据，能够证明其成立合法，其实行了自我管理的物业管理模式，并制定了章程，与业主之间形成了物业服务法律关系，系各方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法有效，对小区全体业主具有约束力。原告与小区业主均应按照章程的约定全面履行各自的权利和义务。被告李森作为小区业主，在接受相应的物业服务后，应该按时交纳物业服务费。被告李森作为小区业主，在小区购买房屋并在接受相应的物业服务和管理、维护后，理应按时交纳物业服务费，被告李森在2013年及2015年度亦已经缴纳物业服务费，故被告抗辩原告苏华苑自管会的成立未通知业主，不予认可之观点，本院不予支持。 关于被告李森提出其与原告协商同意免除其2014年物业费的观点，由于其没有提供相应证据予以证明，原告亦不认可，因此其该抗辩观点本院不予支持。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”根据该条规定，如果原告不履行或者不完全履行相应的物业服务，被告可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但不能以此为由拒交物业服务费，故被告该项抗辩理由缺乏法律依据，本院不予支持。 关于滞纳金，虽然章程规定对逾期交费的业主收取一定数额的滞纳金，但因原告在物业服务中存有瑕疵，尚不完善，故原告请求被告李森支付滞纳金的主张，本院不予支持。 综上，原告主张被告给付物业服务费符合法律规定，其请求物业费金额经核算更正为2721.6元，本院予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李森给付原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会物业服务费2721.6元，于本判决生效后10日内给付； 二、驳回原告凤城市苏华苑A区住宅小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李森承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员  周冰 二〇二〇年五月十五日 书记员  白璐