贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初1224号 原告：遵义新城亿博房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区共青一路城投大厦14楼，统一社会信用代码91520302MA6HFAJE8P。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：范小军，公司员工。 委托诉讼代理人：杨玉梅，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。 被告：李洪梅，女，1992年9月28日生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 委托诉讼代理人：汤齐平，男，1965年4月21日生，汉族，住四川省岳池县，与李洪梅系同事关系（单位推荐）。 原告遵义新城亿博房地产开发有限公司（以下简称“新城亿博公司”）诉与被告李洪梅商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月28日公开开庭进行了审理，原告新城亿博公司的委托诉讼代理人杨玉梅，被告李洪梅及其委托诉讼代理人汤齐平到庭参加了诉讼，现已审理终结。 原告新城亿博公司向本院提出诉讼，请求：1、确认原被告签订的商品房买卖合同已解除；2、判令被告承担违约金103427.6元；3、判令被告协助原告办理房屋网签备案撤销登记手续；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月9日，被告李洪梅就购买遵义吾悦广场N5#楼17-3号房与原告签订了《商品房买卖合同》（编号2019424931），并签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同约定：买受人应于合同签订之日交付首付款107138元，余款410000元以银行按揭贷款的方式支付等。补充协议第四条第（三）款第（1）项约定：“若买受人拒绝、延迟、虚假提供和未完备提供购房贷款资料等导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在签署本合同后三十个自然日（公历日）内结清余款，否则按照买受人逾期付款的约定处理”；第七条第（一）款第（2）项约定：“买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额度的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。”合同签订后，被告拒不履行合同义务，原告于2019年10月9日向被告发送《逾期办贷催办律师函》，后原告又经口头、书面多次催告无果，于2020年1月13日向被告发送《逾期付款解约函》。被告的行为已经严重损害原告合法权益，现根据合同约定诉请法院支持原告的诉讼请求。 被告李洪梅辩称：买房是事实，首付款缴纳了107138元，物业维修基金缴纳了7331元，被告手里现在没有购房合同，被告办理按揭时，因被告所办理的信用卡透支后偿还信用卡借款时，还的是最低还款额，银行认为被告还款吃力，所以不予办理按揭贷款，目前我方希望能够继续办理按揭买房，如无法办理按揭，只能解除合同了，但是希望原告能够调减一下违约金，我方认为过高了。 经审理查明：2019年8月9日，原告新城亿博公司（出卖人）与被告李洪梅（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2019424931），约定：被告向原告购买其开发的位于贵州省遵义市，建筑面积87.27平方米，总价款517138元。第八条“付款方式及期限”约定：“买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首付款107138元，余款410000元以银行按揭贷款的方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人和贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约金；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还买受人。”第十条“逾期付款责任”约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）…（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。” 同时，原被告双方就《商品房买卖合同》签订了《补充协议》，该协议载明“特别提醒：补充条款与正文条款不相一致的，以补充协议为准”。其中第四条“合同价款及付款方式”载明：“（三）按揭贷款：…（2）：买受人向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关贷款机构政策调整的影响而存在银行同意或不同意发放贷款两种可能性，若银行（或公积金审批机构）批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或银行（或公积金审批机构）拒绝对买受人贷款，导致买受人无法按期支付相应房价款的，买受人须在知晓或应当知晓贷款审批结果后三十个自然日（公历日）内现金补足，否则按照买受人逾期付款的约定处理”；第七条“合同违约与赔偿”约定：“（一）解除权及解除权异议行使期限：（1）买受人行使法定或约定解除权时，应在知悉或应当知悉有权解除合同之日起十四日内书面通知对方，逾期视为买受人弃权。买受人未按期支付全部房款，出卖人均有权随时要求解除本合同，不受解除权行使期限的限制。买受人对出卖人行使解除权有异议的，应在接到出卖人解除本合同的书面通知之日起15天内提交本合同约定的解除争议机关确认合同效力。（2）买受人若未按期付款，须向出卖人支付按逾期未付款额度的日万分之五计算的违约金；逾期超过30天的，出卖人有权解除本合同并收取合同总价款20%的违约金。…（五）买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之壹。出卖人如需向买受人承担赔偿责任，其范围仅为直接损失，不包括间接损失或可得利益损失。” 在以上合同签订前，被告于2019年7月20日、7月24日分别两次向原告支付购房款50000元、57138元，共计支付了首付款107138元。合同签订后，被告向原告缴纳了物业维修基金费用；双方就《商品房买卖合同》在房管机关进行了备案登记。 在被告办理银行按揭贷款过程中，因为被告的信用卡还款原因，银行拒绝向被告发放贷款，庭审中被告称其在2019年8月9日就已经知悉不能办理按揭贷款的相关情况；被告将结果告知原告后，向原告提出退还房款或延期付款，但双方未达成一致意见。2019年10月9日，原告通过EMS向被告邮寄送达《逾期办贷催办律师函》，该函件中要求被告在收到函件后5日内办理完毕按揭贷款手续，否则，原告将按照合同约定要求被告承担违约金、赔偿金或行使合同解除权。2020年1月13日，原告又通过EMS向被告邮寄送达《逾期付款解约律师函》，函件内容：因被告未按约支付全部购房款，已经构成违约，原告根据合同约定解除与被告之间的商品房买卖合同，原告有权将该房屋另售等。庭审中，对于原告提交的以上两份律师函，被告称均已经收到，且称在收到后主动与原告方联系，要求继续履行合同并支付购房款，希望原告给予时间。但时至今日，被告仍然未能付清购房款。 审理中，经本院向被告释明，若双方的《商品房买卖合同》解除，被告是否在本案中主张退还购房款等，被告明确表示不在本案中主张。 以上事实，有原告提供的营业执照、商品房买卖合同、补充协议、收款收据及取款凭证、律师函及EMS邮寄单、房屋查询记录等证据予以佐证，结合当事人陈述，并经庭审质证，足以认定。 本院认为：原被告于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，系当事人之间的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，该合同有效，双方当事人应当按照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定履行各自义务。 原告要求确认《商品房买卖合同》已经解除。原被告在《商品房买卖合同》中约定被告以按揭贷款的方式支付余款410000元，庭审中，被告李洪梅认可于2019年8月9日就知道不能办理按揭贷款，因此，被告应当按照合同《补充协议》中约定的三十日内支付剩余房款，即在2019年9月10日前支付剩余房款。被告在该期限届满后未支付剩余房款，原告两次向被告发送律师函，要求被告支付剩余房款、并提出解除《商品房买卖合同》，符合双方合同约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，因此，原被告之间的《商品房买卖合同》已经于被告收到原告的《逾期付款解约律师函》之日起解除，本院对于原告的该项主张予以支持。 原告要求被告协助其办理房屋网签备案撤销登记手续。原被告之间的《商品房买卖合同》已经在房管机关办理备案登记手续，该合同已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告李洪梅应当协助原告到房管机关办理《商品房买卖合同》备案的撤销手续。 原告要求被告支付违约金103427.6元。根据原被告之间签订的《商品房买卖合同》关于“付款期限及时间”的约定，被告李洪梅未按期缴纳购房款的行为，已经构成违约，但是，根据合同中关于“逾期付款责任”以及《补充协议》中关于“合同违约与赔偿”的约定，结合本案原告并未举证证明其实际损失，双方在合同中关于买受人逾期付款违约金的约定过高，被告要求予以调减，本院予以支持。本院酌情参照《补充协议》第七条第（五）项中关于出卖人违约责任的约定，以及合同解除至今原告未退还被告购房款等实际情况，确定由被告李洪梅向原告新城亿博公司支付违约金10000元。 综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 一、确认原告遵义新城亿博房地产开发有限公司与被告李洪梅之间于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019424931）已经解除； 二、由被告李洪梅于本判决生效后十日内向原告遵义新城亿博房地产开发有限公司支付违约金10000元； 三、由被告李洪梅于本判决生效后十日内到房管机关协助原告遵义新城亿博房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：2019424931）的备案登记撤销手续； 四、驳回原告遵义新城亿博房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（已减半收取）1185元，由被告李洪梅承担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审判员  罗静 二〇二〇年五月二十九日 法官助理马倢 书记员张露旭