江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初7155号原告：付红玲，女，1969年11月12日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李磊，江苏青创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张峰振，江苏青创律师事务所律师。被告：徐州新盛绿城置业发展有限公司，住所地徐州市泉山区金山花园公建8号楼。法定代表人：王剑，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚卫晶，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启迪，江苏红杉树律师事务所（实习）律师。原告付红玲与被告徐州新盛绿城置业发展有限公司（以下简称“新盛绿城”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，因案情需要依法转为普通程序，于2020年5月8日、5月20日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人李磊、张峰振，被告新盛绿城的委托诉讼代理人姚卫晶、黄启迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告付红玲向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付违约金2917400元；从2019年11月16日起，以总房款为基数，按每日万分之二支付违约金，直到交付合格房屋为止；2.判令被告继续履行交付合格商品房紫薇公馆X幢X单元X号的义务；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月12日，原告付红玲与被告签订《商品房买卖合同》(编号：06XXX04)，约定购买被告开发的紫薇公馆X幢X单元X号商品房一套，价款为29000000元，交付时间为2018年6月30日。合同第12条约定了出卖人逾期交房的责任，是自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。现被告未在约定的交付时间(2018.6.30)履行交付义务，违反了合同约定。直到2018年8月21日，被告才通知原告办理上房手续，但原告接到上房通知后对房屋查验时，发现房屋存在墙面渗水、大部分区域未按照约定绿化、门窗破损等严重影响使用的质量问题。原告遂拒绝上房。2018年9月6日，被告向原告出具了由其关联公司浙江绿城房屋服务系统有限公司制作的《徐州绿城紫薇公馆堵漏维修工程X-X/X、T34-X施工方案》。经过多次修复后，被告于2018年11月30日通知原告，约定于2018年12月2日对修复后房屋进行查验。经验收查明，房屋仍然存在渗水及其他质量问题，且不符合约定交付条件。被告宣传并承诺的“景观以内观为主”的中式四合院，至今没有达到交付条件。被告的违约行为给原告造成了重大损失，应承担相应的违约责任。X-X-X房屋，被告自合同约定的交付时间(2018.6.30)之次日起至今(2019.11.15)，已逾期503天，违约金为29000000*0.02%*503，共2，917，400元。综上所述，由于被告的违约行为给原告造成了重大损失。原告花费巨资购买价格高昂的涉案房屋，被告至今没有交付使用。为维护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告新盛绿城辩称，1、按照原告提出的诉请也就是说2019年11月16日起计算违约金无法计算出原告诉请数额。2、被告在2018年8月21日通知原告收房时涉案房屋已经过竣工验收符合交付质量标准，故不存在质量问题，因此答辩人应向原告支付违约金期限为自2018年6月30日起至2018年8月23日止。3、由于原告已经实际使用房屋，故不存在原告诉请要求被告继续履行的情况，综上请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月12日，原告付红玲（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》(编号：06XXX04)，约定购买被告开发的紫薇公馆X幢X单元X号商品房一套，价款为29000000元，交付时间为2018年6月30日。合同签订前买受人已向出卖人支付定金8700000元，剩余款项20300000元向商业银行申请贷款支付。出卖人应当在2018年6月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付买受人使用。合同第12条约定了出卖人逾期交房的责任，是自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款。被告于2018年8月17日取得涉案项目的工程验收竣工备案。2018年8月21日，被告通知原告于2018年8月23日办理上房手续。2018年8月23日，原告向被告发函，主要内容为：经本人对标的房屋进行现场检验，发现房屋存在地面一层、地下室渗漏水等严重质量问题。要求被告进行修复再行交付。原告认为被告不具备上房交付条件，拒绝接受涉案房屋。2018年9月6日，被告向原告出具了由其关联公司浙江绿城房屋服务系统有限公司制作的《徐州绿城紫薇公馆堵漏维修工程X-X/X、X-X施工方案》。经过多次修复后，被告于2018年11月30日通知原告，约定原告于2018年12月2日对房屋的修复进行查验接收。2018年12月3日，原告再次发函认为涉案房屋仍存在相关质量问题，不具备上房交付条件，拒绝接受涉案房屋，但未提到渗漏水问题。另，原告举证关于紫薇公馆X-X/X庭院苗木保密协议原件一份，证明涉案商品房是按照样板房景观苗木标准交付。及2018年8月20日原告与被告签订的X中户、东户问题会议纪要原件一份，证明关于X涉案商品房问题的解决方案、验收成果均需要业主确认，该纪要被告参会人员均签名，原告作为参会人员未签名。2019年5月16日原告向被告发出《关于房屋质量问题索赔的函》向被告致函提出索赔要求。双方协商未果，原告遂诉讼来院。另，根据被告录像证据可以证实原告已经上房并实际使用涉案房屋。另查，双方《商品房买卖合同》补充协议第九条关于保修和质量争议处理，“1、买受人（原告）认为交付的房屋有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人（被告）提出，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《质量保证书》，及时给予保修服务。买受人不得以交付的房屋存在质量瑕疵（如粉刷普通裂缝、空鼓、五金件脱落、大小头整改、尤其层色差等可在短期内整改完毕的观感瑕疵或其他瑕疵）而拒绝或延迟接受该房屋，否则该房屋视为已交付。……若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可选择由出卖人修复或退房。买受人选择出卖人修复的，修复期间，视为出卖人逾期交付房屋期间（检测期间不计算为出卖人逾期交房及其他违约期间内），出卖人除按本合同的约定承担逾期交付的违约责任外，不在承担其他赔偿责任。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕……”。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。原告按照合同约定支付购房款，被告理应按期交付原告房屋，逾期交房应当按照合同约定支付相应的违约金。双方合同约定上房时间为2018年6月30日前，而被告实际通知原告2018年8月23日办理上房手续，因此，被告逾期交房应自2018年6月30日起至2018年8月23日期间支付逾期上房违约金。对该期间原被告均无异议，本院予以确认。关于涉案房屋因渗漏水等质量问题维修期间是否计算逾期交房违约金问题。本院认为，虽然涉案房屋经竣工验收备案，但由于该房涉及渗漏水等质量问题足以影响原告正常居住使用，双方经协商被告制作堵漏维修工程施工方案，因原告此时并未上房，该方案应视为双方对原告延期上房达成了合意。至2018年12月2日之前被告维修完毕，影响原告上房的主要原因渗漏水问题已消除，符合上房条件，原告以涉案房屋仍然存在质量瑕疵，但不影响其正常使用而拒绝上房，要求被告支付维修完毕后的逾期上房违约金不符合双方合同约定及相关法律规定，本院不予支持。对于维修期间2018年8月23日至2018年12月1日，由于原告无法上房，被告应支付该期间的逾期交房违约金。综上，以原告已交纳房款29000000元为基数、按双方约定的每日万分之二的标准，被告从2018年6月30日至2018年12月1日共逾期交房154天，被告应向原告支付的逾期交房违约金共计为893200元（29000000*0.02%*154）。另，由于原告已经实际使用房屋，故不存在原告诉请要求被告继续履行交付涉案房屋的情况。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐州新盛绿城置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付红玲支付逾期交房违约金893200元；二、驳回原告付红玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费30139元，由原告付红玲负担15000（已付），被告徐州新盛绿城置业发展有限公司负担15139元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  马盛军人民陪审员  周 耀人民陪审员  武乐菊二〇二〇年五月二十五日书 记 员  魏佳欣