山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0911民初1987号原告：李文锋，男，1978年5月13日出生，汉族，住泰安市岱岳区。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。被告：泰安新兴保达置业有限公司（以下简称新兴公司），住所地泰安市岱岳区粥店办事处驻地（办公室西侧三楼）。法定代表人：周国森，任总经理。委托诉讼代理人：陈海涛，山东盈和盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚新宇，山东盈和盈律师事务所实习律师。原告李文锋与被告新兴公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用速裁程序，公开开庭进行了审理。原告李文锋的委托诉讼代理人张延召、被告新兴公司的委托诉讼代理人陈海涛、姚新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李文锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按日支付已付房款万分之一点六七的延期办证违约金，计算至不动产权证登记到原告名下之日止；2、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订《商品房预售合同》，购买被告开发的房屋，并支付全部房款，被告交付房屋后720日内，未将案涉房屋所有权转移登记在原告名下，已经构成违约，应承担违约责任。按照合同第二十条约定，被告应当继续为原告办理商品房所有权转移登记。为维护原告合法权益，依法诉至贵院，请支持原告诉讼请求。被告新兴公司辩称，一、2010年，经泰安市政府招商引资，被告在泰安市高铁新区开发建设了“灵山大街新兴悦蓝山项目”。自2015年一期项目完成交付业主房产后，主要由于政府政策规定发生变化及因环保停工等原因，致使涉案房产办证发生延误；对此被告恳请法院在查明事实的基础上，依法作出合理的判决。涉案房屋已具备办理房产证条件，且原告明知，前期我公司也通过多种方式进行公告，通过本次诉讼我公司再次通知原告准备相关材料到我公司办理房产证手续。自项目竣工交付后，被告及时通知了原告办理房产证的程序及所需准备的材料，尤其是在被告已经具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告为获取额外补偿，怠于履行自己的办证义务，同样违反了合同的约定，侵犯了被告的合法权益，为此被告将会另行诉讼。二、被告对原告诉讼主张的迟延办理房产证违约金主要有如下免责事由：1、至涉案房产的初始登记之日，被告已具备且原告也已明知涉案房产符合办证条件的情况下，原告怠于履行自己的办证义务，应自行承担相应责任；2、涉案项目在完成工程消防备案后，2015年3月1日山东省政府根居《消防法》、《山东省消防条例》出台了新的政策性规定，导致被告必须重新按照新的国家标准进行组织设备采购及施工，因此拖延了整体竣工验收报备案的时间；3、被告完成涉案项目的整体验收，取得了山东省建设工程档案的合格证书后，从形式上完全具备了办理房产登记的所有材料；但是在此过程中，被告被告知由于部分业主因个人债务纠纷问题，其已登记网签销售的房产被法院司法查封，致使被告办理产权登记受阻；4、在施工过程中，因环保问题，导致现场停工期间。综上，被告认为：（一）根据《商品房预售合同》第二十条的规定，双方对于迟延办证的违约责任已经进行明确的约定“非因出卖人的原因导致办证迟延，出卖人不承担责任……”，“如因出卖人的责任未办理产权登记的，依据附件八第三条规定执行”即：被告需要在具备办理转移登记条件时，被告将采用公告、通知等形式及时通知买受人即可；同时约定了，如因买受人原因、国家政策调整、或其他原因导致迟延办证等情形，由买受人承担责任。（二）根据该补充协议第一条第4条的规定，原告负有先行提供资料和缴纳税费及物业管理费的合同义务；否则，被告有权主张先履行抗辩权。三、未及时办理房产证并未给原告造成实质上的损失，原告主张的违约金标准过高应予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：双方签订的商品房预售合同附件八第三条约定：该商品房具备产权转移登记手续的条件时，出卖人将以小区公告或专项通知的方式或电话、邮寄（含特快专递）的方式通知买受人，买受人应按通知时间和地点及时办理相关手续。因买受人原因导致相关转移登记手续延误的，出卖人不承担责任。如因买受人的原因导致产权办理产权过程拖延的，则在此期间内如因国家政策调整或其他原因产生损失的，由买受人承担。2017年11月7日，被告在小区公告栏内发出关于办理不动产权证的通知，要求全体业主提交契税和相关资料，准备办理涉案楼房不动产权证书。涉案楼房于2018年5月17日完成初始登记后，被告于2018年6月20日再次在小区公告栏发出通知，要求业主提交材料，办理产权证书。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同及补充协议，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效协议，双方应全面履行。因双方对原告所交房款金额、交房时间、违约金起算时间、涉案楼房初始登记时间均没有异议，本院予以确认。本案争议的第一个焦点问题为被告抗辩的延期办证免责事由能否成立。被告抗辩延期办理不动产登记证系由于消防、环保等原因造成。本院认为，首先，被告没有证据证实上述环保、消防等问题与延期办证之间存在着直接的、必然的因果关系，且自身对延期办证没有任何过错；其次，根据双方签订的商品房预售合同的约定，在交付房屋近两年后才为原告办理产权登记手续，被告作为专业的房地产开发企业，对办理产权证书中遇到的问题应有足够的预见、足够的能力和足够的时间处理。由于其自身的预见、能力等原因造成延期办证，不能免责。本案争议的第二个焦点问题为计算违约金的截止时间。根据双方签订的商品房预售合同附件八第三条的约定，被告可以通过以在小区公告栏内张贴公告的方式通知原告办理不动产权证。根据被告提交的证据，结合涉案楼房大部分业主已办毕产权证书的事实，足以认定被告在2017年11月7日和2018年6月20日在小区公告栏张贴通知，要求该楼房业主提交相关材料，准备办理不动产权证书的事实。据此，从原告方面，其应当按照通知要求履行相关义务，以保证不动产权证的按期办理，但原告没有提供其按照通知要求提交相关材料的证据；从被告方面，其虽发出了办证通知，但从查明事实来看，此时涉案楼房并未完成初始登记，并不具备办理产权证书的条件。涉案房产在2018年5月17日完成了初始登记，具备了办理产权证书的条件。在被告此前已经发出通知要求原告提供材料，并且在2018年6月20日再次发出通知的前提下，违约金的计算时间应为自交房第721天即2017年5月20日起至2018年5月17日止共计363天。本案争议的第三个焦点问题为违约金的计算标准。双方签订的商品房预售合同及补充协议对逾期办证被告的违约责任没有约定明确的计算方式。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第4款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”,参照中国人民银行同期贷款基准利率4.75%（一至五年），本院依法将违约金酌定为年息4.75%，故被告应支付原告违约金24291.56元（514219*363/365*4.75%=24291.56）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、限被告泰安新兴保达置业有限公司自本判生效之日起十日内支付原告李文锋违约金24291.56元；二、驳回原告李文锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费358元（已减半收取），由原告李文锋负担121元，由被告泰安新兴保达置业有限公司负担237元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王慧二〇二〇年五月二十七日法官助理董超书记员邵阳