江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终787号上诉人（原审原告）：顾志刚，男，1969年8月22日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：余骥，江苏常闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：费金晶，江苏常闻律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常州金太阳至尊家电有限公司，住所地常州市天宁区和平北路6号。法定代表人：董晓红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴珍，该公司员工。委托诉讼代理人：姜耀程，该公司员工。上诉人顾志刚因与被上诉人常州金太阳至尊家电有限公司（以下简称金太阳公司）租赁合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2016)苏0404民初3463号判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。顾志刚上诉请求：撤销一审判决；改判确认双方于2016年5月19日签订的房屋租赁合同无效；改判金太阳公司赔偿我装饰、装修损失1655693.2元、营销费用损失201727.59元，共计1857420.79元；一审、二审诉讼费用由金太阳公司承担。事实与理由：一、涉案租赁房屋范围内，对于属于原规划中的中庭及楼梯部分，系未经审批擅自改建的房屋，应当认定为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，一审判决认定“仅改变了其部分使用用途”，认定事实错误，并导致对整个租赁区域内违建部分的面积认定错误，判决结果有失公正。1.对于实际租赁范围内原规划中的中庭及楼梯部分，根据原有建设工程规划许可，应为玻璃中庭及上下楼梯通道部分，其中中庭面积141.09平方米，楼梯面积90.15平方米，合计231.24平方米。但金太阳公司实际交付我承租使用的房屋，已经对该部分进行了改建，将原中庭及楼梯浇筑为混凝土地板，并在浇筑后的地板上搭建了房屋建筑物。双方对此事实均无异议，一审也已确认。对于该违建行为，截止一审终结，金太阳公司也未能提交建设规划许可或批准文件。因此，对于实际交付承租使用的、未经批准擅自改建的原中庭及楼梯部分，应当认定为未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，该部分房屋的租赁合同应依法认定为无效。一审以“中庭部分已取得房屋产权”为由，认定“仅改变了其部分使用用途”，认定事实明显错误。“改变使用用途”系指对原有建筑物形态不作任何改变的前提下，仅就其使用功能或设计用途作出变更的行为。本案中显然已彻底改变了原规划的建筑构造，属于典型的违法改建行为。2.原中庭及楼梯部分面积合计231.24平方米，加上一审法院已认定属于租赁范围的“钟楼城管所认定的面积208.26平方米的违章部分”，共计面积达439.5平方米，均属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，该部分租赁合同应认定无效。相较于合同约定租赁面积1500平方米而言，违建部分接近三分之一的比例，且我系整体租赁、整体经营，对于租赁房屋不宜做分割处理。因租赁房屋中包含大量违建无效部分，从而导致合同整体无效，我方主张合法、合理，应予支持。二、一审适用法律错误。1.本案系房屋租赁合同纠纷，我的诉请之一为确认合同无效，一审法院应以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作为依据，但一审并未将该司法解释作为审理依据，仅以合同法相关规定作出判决，适用法律不当。2.我诉请判令合同无效的主要法律依据为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定。判令房屋租赁合同是否无效的唯一标准是租赁房屋是否取得规划许可证或者批准建设，该判定标准系客观标准，并不以合同当事人主观上是否明知、自愿为例外。一审判决以我“作为承租人，对租赁房屋的现状有充分了解、租赁合同的签订系其真实意思表示”作为判决结果的首要理由，显属适用法律错误。三、一审判决因认定事实和适用法律错误，导致对合同效力认定错误，并对我提出的赔偿损失的诉求置之不理，二审应予纠正。四、本案长达三年之久才作出判决，严重超审限，程序违法，并因此造成双方当事人的损失扩大，二审应予纠正。金太阳公司答辩称，一审法院判决结果正确，但有一点异议，一审法院认定城管部门认定的违章面积208.26平方米属于双方合同约定的租赁区域之内，我公司不予认可。双方租赁合同约定的面积为1500平方米，如将城管部门认定的违章建筑面积208.26平方米也计算在租赁合同内。那么整个房屋的租赁面积将达到1650余平方米，超出租赁合同的1500平方米。因此从面积分析，违章建筑不应计算在双方的租赁合同内。一审法院认定违章部分附属于双方均无异议的租赁区域，这一点我公司也不认可。违建部分毗邻于正常房屋的隔壁，但并不是附属关系。我公司出租房屋时也明确不包含违章建筑的面积。顾志刚应当是清楚、知晓该违章建筑并不属于房屋的正常部分。从两方面可以看出，首先，房屋本身的建筑结构是左右对称的，对称部分的房屋并没有违章建筑。顾志刚把违章建筑拆除了以后，建造了一个更大更高的违章建筑，因此顾志刚应该知道该建筑并不属于租赁房屋的范围。属于违章建筑。其次，从面积上也可以看出，有产权证的面积已经达到了1454平方米，跟合同约定的1500平方米非常接近。因为这个区域没有独立的产权证，所以是双方在签署租赁合同之前共同测绘的结果，测绘就应该允许有一定的误差，我公司认为这是一个相应的误差值。但可以明确的是城管部门认定的208平方米的违章建筑并不在双方的租赁区域内。关于房屋产权以及合法用途的认定，我公司同意一审法院的认定。顾志刚向一审法院起诉请求：1.确认我与金太阳公司于2016年5月19日签订的房屋租赁合同无效；2.判令金太阳公司赔偿我装饰、装修等损失1655693.2元、营销费用损失201727.59元，共计1857420.79元；3.本案的诉讼费用由金太阳公司承担。一审法院查明，位于常州市邮政大厦登记所有权人为常州市邮政局及常州常邮通信发展有限公司（以下简称常邮公司）。2013年5月1日，常州市邮政局、常邮公司分别与金太阳公司签订《房屋租赁合同》，将邮政大厦的1-5层租赁给金太阳公司使用，租赁期限均从2013年5月1日起至2023年4月30日止，并约定在租赁期间，如金太阳公司的经营状况发生变化或者在实际使用租赁房屋时产生闲置面积，其有权将租赁房屋部分转租予第三方。2016年5月16日，顾志刚（乙方）与金太阳公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，其租赁邮政大厦五楼，建筑面积为1500平方米（合同备注：具体详见合同附件一所附平面图，但该图仅供确定其位置之用），用于健身房。租赁期限为4年，从2016年5月22日起至2020年5月21日届满。合同第十七条约定，在本合同签署前，甲方已经对租赁房屋自身的现状（包括房屋产权、出租权、他项权利、公共区域、消防、卫生、环保、规划、装修、设施设备等）及其周边环境对乙方进行了解释，乙方已对租赁房屋的现状及其周边环境有了充分的了解。乙方同意按照房屋的现状来接受房屋，并对房屋现状及其周边状况无权再提出异议且甲方不再就上述状况承担任何违约责任。第十八条约定，甲方应于2016年5月22日前将租赁房屋交付给乙方。交付时，双方签署房屋交接清单（附件二）。乙方未按照约定的时间与甲方签署房屋交接单的，则视为甲方已按约定向乙方交房。第二十六条约定，经甲方书面同意后，乙方有权对租赁房屋进行装修。乙方装修应当符合甲方的要求。乙方应在装修前将装修方案图纸报甲方审批，并取得甲方书面同意。基于乙方的上述装修行为而产生的一切风险均由乙方承担，与甲方无关。第二十八条约定，乙方雇佣的装修队必须具备有关政府部门批准有效的施工或相关行业营业执照及资质证明。所有装修规格，必须遵守国家和当地有关法律、法规及物业管理规定。2013年12月3日，常州市钟楼区城市管理行政局（以下简称钟楼城管）对邮政大厦五层平台现场检查，检查显示常邮公司原承租户于1999年在该大厦五层进行搭建，总面积为210平方米。2013年12月6日，常邮公司向钟楼城管回复《简函》一份，内容：1.南大街99号五楼露台原搭建的临时用房，经查是在2000年左右由当时的承租户找相关部门同意后自行搭建，具体相关手续因年代已久较难查实。2.原承租户自2011年起已撤场，现由国美金太阳电器公司承租。三至五楼在装修过程中，原搭建房不再使用并已在拆除中。2014年7月30日，钟楼城管作出常钟城执限拆字（2013）第307号限期拆除决定书，认定常邮公司于1999年在常州市钟楼区平台上进行的210平方米的建设，未经规划部门批准，违反法律规定，责令其在2014年8月9日前自行拆除。常邮大厦就案涉租赁区域的五层平面图显示案涉租赁区域靠近上述违章搭建部分原设计用途为中庭及楼梯，后该位置地板被浇筑。2017年6月16日，经金太阳公司申请，经一审法院委托，常州同兴测绘有限公司对案涉租赁区域进行测绘。经测算，邮政大厦五楼（不含中庭）面积为1223.02平方米，原中庭面积141.09平方米，原中庭（楼梯）面积90.15平方米，总计1454.26平方米，城管认定违章面积208.26平方米。金太阳公司预付了测绘费用4100元。2016年6月2日，金太阳公司向顾志刚发出《函》一份，因顾志刚在装修时存在改变五楼房屋主体结构情形，向其说明如下：1.您须在房屋租赁范围内使用场地，不得超出该房屋的租赁范围对其他场地进行改造、装修、占有、使用。2.鉴于您经营健身游泳馆将改变房屋主体结构，势必会影响到整栋大楼的安全。您在装修前必须向我司及中国邮政集团公司常州市分公司提供常州市房管部门房屋结构变更安全监鉴定报告及详细的结构设计图纸，经双方确认不会影响到整栋大楼安全后，方可进行相关装修及施工，且由此产生的问题将由您承担全部责任。3.您经营的健身馆在施工因没有做好防水防雨措施导致四楼房顶严重漏水，使四楼商铺部分区域无法营业，您须对由此产生的一切损失承担责任，并积极配合整改以减少损失。4.您经营的健身馆在施工期间尤其要注意施工安全，做好防火防水措施。鉴于以上问题，现我司要求您立即停工并进行整改，直至符合施工要求后方可恢复施工。就顾志刚装修事宜，顾志刚称其装修方案未事先取得金太阳公司书面同意，但该公司知晓，其设计施工未经相关部门批准及办理施工手续；金太阳公司称在签订合同之前，顾志刚已经和其公司商量将相应的装修材料堆放在五楼平台，但具体装修是在四楼漏水后才知道顾志刚施工。2016年6月14日，常州市钟楼区市场监督管理局向顾志刚出具名称预先核准通知书，对顾志刚申请的钟楼区南大街微马健身中心名称予以核准。一审中，顾志刚陈述，因其施工时城管部门口头告知该部位有违章部分要拆除，故停止施工，并明确要求确认房屋租赁合同无效的理由是因租赁房屋中存在未经规划许可的违章建筑，导致其订立合同的目的无法实现，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定。金太阳公司提出顾志刚施工时拆除了原违章部位并搭建了更高更大的新的违章建筑才被城管责令停止施工。后双方协商未果，顾志刚遂诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。关于双方签订的房屋租赁合同的效力，首先，顾志刚作为承租人，依双方合同第十七条及其陈述，其在合同签订前，已对租赁房屋现场考察，对租赁房屋自身的现状有充分了解，且租赁房屋系现状交付，顾志刚经现场查勘后仍与金太阳公司签订租赁合同，可见该租赁合同的签订系其真实意思表示；其次，就钟楼城管所认定的面积208.26平方米的违章部分，双方签订的《房屋租赁合同》为确定租赁位置附有附件一即平面图，该平面图顾志刚已向法庭提交，而金太阳公司则否认租赁合同附有平面图，其否认之事实与合同约定不符，且从现场来看，违章部分附属于双方均无异议的租赁区域，无其他通道可通行，故法院采信顾志刚所述，违章部分应包含在双方约定的租赁区域之内。但是，就租赁合同所涉租赁面积而言，双方约定面积为1500平方米，经测绘，金太阳公司所提供的有证面积达1454.26平方米。在未经测绘之前，不能过于苛求双方对涉案房屋租赁面积的详细数据判断准确无误，金太阳公司实际提供的面积与合同约定的面积之差也不足以影响租赁合同实际目的，应视为其已履行租赁合同出租人义务；最后，就中庭部分，中庭部分已取得房屋产权，后在使用过程中楼梯、地板被浇筑平整，就房屋整体而言仅改变了其部分使用用途，考虑到该部分所占比例、顾志刚租赁房屋的用途、建筑物的主要功能及该部分对整个租赁区域的依附程度，亦不宜认定案涉租赁合同整体无效。综上，案涉房屋租赁合同系经双方意思表示一致自愿达成，为双方真实意思表示，合法有效，故对顾志刚要求确认涉案租赁合同无效及要求金太阳公司赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条、四十四条、第五十二条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，作出如下判决：驳回顾志刚的诉讼请求。案件受理费21517元（顾志刚已预付），测绘费用4100元(金太阳公司已预交)，合计25617元，由顾志刚负担。二审中，双方均未提交新证据。二审中，对于房屋的现状，顾志刚称：目前房屋闲置，但是金太阳公司已用砖将中庭和楼梯、以及违章的部分和有权证部分隔开。双方都没有争议的部分已经铺设了地砖，一堵墙将中庭、楼梯和违章都隔开了，并且没有通道进入。金太阳公司称：违章的部分是隔开了，因为当初违章施工被城管部门强拆，导致违章建筑的墙体没有了，原有的建筑就赤裸在外面，下雨天雨水倒灌导致四楼租户受损，相关案件已在钟楼法院立案审理。中庭部分和楼梯部分的隔离的事实认可，对铺地砖的行为也认可，是我公司在2019年12月铺设的。二审中，顾志刚称：在承租该房屋时，我已对租赁区域进行了整体规划，规划的区域是将违章部分、中庭、楼梯包含在内，如果不能使用，不能达到当初的使用目的。原建设部《关于统一实行建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的通知》〔（90）建规字第66号〕规定：凡在城市规划区新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关文件向城市规划行政主管部门提出建设申请。该文件至今有效，因此涉案房屋的中庭、楼梯部分未取得规划许可，该部分租赁合同应为无效。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审判决结果正确，二审应予维持。理由及依据如下：二审中双方的争议焦点为涉案租赁合同是否有效。顾志刚认为租赁合同无效的主要理由为：涉案房屋五楼露台系违法建筑，且房屋中庭、楼梯部分的改建未取得规划许可，该部分租赁合同应为无效，因涉及整体使用，对于租赁房屋不宜做分割处理，从而导致合同整体无效。二审认为，顾志刚上述主张不能成立。首先，涉案房屋依法领取了房屋产权证，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的租赁合同无效的情形。其次，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本案中，顾志刚所称原建设部的相关文件并非法律、行政法规的效力性强制性规定，不能作为认定涉案租赁合同无效的法律依据。再次，租赁合同约定的租赁面积为1500平方米，实测有证部分面积为1454.26平方米，误差率为3%，误差的面积并不足以导致承租房屋的整体使用功能不能实现。最后，房屋内部使用空间发生变更早于顾志刚整体租赁涉案房屋时间，顾志刚签订合同时对于房屋彼时的状况清楚明了，并表示了接受，不存在导致其合同履行不能的事由。据此，顾志刚依据合同无效所提出的相关损失赔偿的请求亦不能成立。另，一审法院依法扣除审限，符合法律规定；顾志刚所称因一审审限过长导致损失扩大，无事实和法律依据，二审不予采信。综上，顾志刚的上诉请求，缺乏事实和法律依据，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21517元，由顾志刚负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  袁海燕审判员  卢文忠二〇二〇年五月十一日书记员  朱羲玲