江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1154号上诉人（原审被告）:张玲。委托诉讼代理人：康杰，江苏君萃律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱一珠，江苏君萃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安清棉物业管理有限公司，住所地淮安市解放西路214号。法定代表人：涂太平，该公司总经理。委托诉讼代理人：周捍东，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。上诉人张玲因与被上诉人淮安清棉物业管理有限公司（以下简称清棉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初8762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张玲及其委托诉讼代理人康杰、朱一珠，被上诉人清棉物业公司的委托诉讼代理人周捍东、朱苏宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玲上诉请求：1、撤销原审判决，改判确认上诉人与被上诉人之间签订的合同合法有效；2、被上诉人承担一、二审案件诉讼费用。事实和理由：1一审法院认定事实错误，适用法律不当。上诉人与被上诉人真实意思是买卖案涉车库20年的使用权和经营权，因为上诉人夫妇均为被上诉人单位的员工，后上诉人的丈夫因公殉职，被上诉人以出售涉案车库20年经营权的方式来帮扶作为遗属和困难职工的上诉人，因此签订的《营业用房屋出售使用权合同》实质是买卖合同而非租赁合同，故一审法院在本案中适用租赁合同的相关法律规定，明显不当。2、一审应当对“合同效力”、“过错责任”、“赔偿损失”一并作出判决，而不是“不作处理”。清棉物业公司辩称，1、上诉人的观点和理由不能成立，上诉请求不应得到支持；2、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。清棉物业公司向一审法院起诉请求：1、依法确认《营业用房屋出售使用权合同》无效，判令被告立即将租赁的营业用房返还原告；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2012年12月18日，原、被告签订《厂北生活区公共车库房屋出租使用权合同》，约定原告将位于厂北生活区一区公共车库房屋出租使用权。使用期限20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止，被告自愿向原告认租上述房屋20年使用权，总租用金额为15万元。被告所购房屋只作自己营业使用，不得转让、抵押，否则后果自负；被告在房屋租用期间，如遇特殊情况按政府规定办。原、被告分别在合同上签名盖章。2012年12月10日、12月14日，被告分两次共计向原告缴纳15万元，原告出具收据载明收款事由为厂北车库20年使用权。2016年9月29日，原清浦区政府发布浦政征决字（2016）005号房屋征收决定，载明：根据棚户区改造规划，需对清棉集团解放西路北侧1号地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收，征收范围为东至润城一品、北京南路，西至百隆实业有限公司，南至解放西路，北至小游园、东西主干道（具体以规划红线图为准）。涉案房屋属于征收范围内，于2019年2月已实施拆迁。2018年12月3日，原告向被告等房屋使用人出具《函告》，载明：购买二十年使用权人，根据清浦区（原）浦政征决字[2016]005号房屋征收决定，进一步落实10月11号市政府领导棚户区改造工作巡查会议精神，工贸资产公司党委会议纪要关于二十一间门面房、370㎡车棚出售二十年使用权清算问题决定。原清棉物业公司出售二十年使用权的二十一间门面房、370㎡车棚，其性质为国有资产。根据使用权合同第十一条约定，因政府棚户区改造拆迁，现由工贸资产公司收回该房屋资产。另查：涉案房屋无产权证及相关建房许可手续，截至庭审结束前，本案原告尚未就涉案房屋等与拆迁部门签订相关拆迁补偿安置协议。审理中，双方一致认可被告自2017年1月起已停止营业。因涉案的公共车库已被拆迁，原告撤回要求被告交付房屋的诉讼请求。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订《房屋出租使用权合同》，约定原告将涉案房屋使用权出租给被告，被告虽抗辩双方系房屋买卖关系，但从我国现有法律、法规、政策规定情况看，并无房屋使用权可以出售的相关规定，原、被告的行为本质上是让渡房屋使用权的行为，契合房屋租赁法律关系的特征，其让渡期限也是遵循了房屋租赁法律关于最长不超过20年的规定，且双方的合同亦明确载明双方为使用权出租，双方之间的法律关系实际上是将房屋交付被告使用，而被告支付的15万元使用权费应为租金，因此，本案原、被告之间的法律关系为房屋租赁法律关系。故对被告的辩称不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查，本案所涉房屋没有产权证，也未取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，那么原告就涉案房屋与被告签订的《营业用房屋出售使用权合同》应属无效合同。故对于原告要求确认双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效，符合法律规定，应予以支持。根据《合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，被告应当将涉案房屋交还原告，原告则应当将剩余期限使用费退被告。因2016年9月发布拆迁公告后，被告自2017年1月已停止营业，故一审法院按照被告使用至2016年12月31日为标准进行相关计算，原告应当将2017年1月1日至2032年12月31日的使用费12万元（15万元/20年*16年）退还被告。同时，被告因合同无效造成的损失可以根据双方当事人对合同无效的过错程度进行分担处理。本案中，因被告对其损失并未提起反诉，故对其损失在本案中不作处理，被告日后可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认原告淮安清棉物业管理有限公司与被告张玲签订的《营业用房屋出售使用权合同》无效。二、原告淮安清棉物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向被告张玲退还房屋使用费12万元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告淮安清棉物业管理有限公司负担2640元，被告张玲负担660元。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审另查明，被上诉人在庭审中陈述其主张的是房屋所有权本身的赔偿，关于装潢、营业损失、搬家费用等被上诉人并未主张，这些应当是上诉人的，被上诉人也没有侵犯上诉人的权利。本院认为，双方签订的《营业用房屋出售使用权合同》约定被上诉人将涉案房屋使用权出售给上诉人，由上诉人支付使用费的法律行为实质应为房屋租赁法律关系，其中被上诉人为出租人，上诉人为承租人，上诉人向被上诉人支付的15万元使用权费应为租金。故本案纠纷应适用房屋租赁合同的相关法律规定，上诉人主张本案案由不应为租赁合同的上诉理由，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前上诉人未提交证据证明涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经过主管部门批准建设，故涉案的《营业用房屋出售使用权合同》无效。一审法院根据涉案合同无效后，涉案房屋的占有使用情况，判决由被上诉人返还上诉人未实际使用房屋期间的费用，不违反法律规定，本院予以支持。上诉人有权请求被上诉人赔偿因合同无效受到的损失，因上诉人未在本案中提起反诉，故本院不予理涉，上诉人可以另案主张。综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人张玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 蒋其举审 判 员 黄春丽二〇二〇年五月二十六日法官助理 李 萍书 记 员 徐 海