江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终3031号上诉人（原审被告、反诉原告）：王俊杰，男，1981年2月5日出生，汉族，住江苏省射阳县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市合景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：赵舒卿，系该公司员工。委托诉讼代理人：汤锦明，系该公司员工。上诉人王俊杰因与苏州市合景房地产开发有限公司（下称合景房产公司）占有物返还纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初2293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王俊杰上诉请求：1.撤销一审判决第一项，发回重审或改判驳回合景房产公司的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由合景房产公司承担。事实和理由：一审判决对部分事实认定不清。上诉人与案外人在2008年12月31日，通过签订正常的租赁合同占有涉案房产，该占有行为合法、主观上也是善意的。当前该租赁合同也一直处于持续有效的状态下，上诉人根据该协议所取得的租赁权利应该受到保护。被上诉人作为房产开发商，在案外人购得该房产几年时间中，未将该房屋变更登记到案外人名下，该行为损害了案外人的合法权利，也间接导致上诉人运用“买卖不破租赁原则”维护自身权益处于争议的状态。上诉人根提合法的《租赁合同》，对该房屋进行装修，上诉人对该房屋的装修并不是非法的，上诉人只有依法放弃该装修利益的权利，并没有恢复房屋成毛坯状态的义务。上诉人与案外人之所以签订长达数十年的《房屋租赁合同》，是因为案外人拖欠上诉人大金额借款，案外人用房屋租金己经冲抵该部分借款，被上诉人收回系争房屋实际上也会导致上诉人的债权被弱化。案外人至今无力偿还借款，一审判决要求上诉人向案外人主张该借款，并不能公平解决利益诉求，反而增加了司法诉累。被上诉人合景房产公司辩称，请求驳回王俊杰的全部上诉请求。原审原告合景房产公司向一审法院起诉请求：1.依法判令王俊杰7天内将相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦花园13号楼504室的房屋恢复成毛坯状态并交还其公司；2.本案诉讼费由王俊杰承担。反诉原告王俊杰向一审法院反诉请求：如法院支持合景房产公司的诉讼请求，要求：1.判令合景房产公司赔偿王俊杰租金损失141000元（涉案房屋其使用了8.25年，根据法律规定租赁合同有效最长为20年，主张剩余的11.75年按每年12000元租金计算）；2.判令合景房产公司赔偿王俊杰涉案房屋内装修损失89138元，装修归并给合景房产公司；3.反诉诉讼费以及鉴定费1750元由合景房产公司负担。一审法院认定事实如下：一审法院已生效的（2016）苏0507民初4283号民事判决书载明：一、2008年12月31日，合景房产公司与张建明签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171），合同约定：张建明购买合景房产公司开发的位于苏州市相城区的房屋，房屋总价款为人民币772428元，张建明作为买受方于2008年12月31日之前支付房价款62428元；剩余首付款人民币100000元于2009年1月5日前支付，剩余房款610000元应由买受人申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖方于2009年9月25日前交付商品房。该合同补充协议第二条第五项约定：“因买受人未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖人需向银行承担担保责任的，出卖人有权在承担保证责任的范围内向买受方追偿，并有权单方面解除本合同，并按本补充协议第14条的约定执行”；第14条约定：“若因买受人原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用，出卖方有权在买受人已支付的购房款中扣除该项违约金及相关费用”；第16条还约定：“本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函(以信函回执的日期为准)，即视作另一方已收到该信函”。合同签订后，双方随即办理了该合同的网上备案手续。二、因张建明未及时归还购买涉案房屋向案外人中国银行相城支行办理的按揭贷款，中行相城支行就贷款本金、利息、罚息等事由向一审法院提起诉讼，要求张建明及案外人吴凤娟承担还款责任，其中亦要求合景房产公司作为担保人承担连带责任，一审法院于2015年3月12日作出（2014）相商初字第01070号民事判决书，其中判决：“一、张建明、吴凤娟应于判决生效后十日内偿付中国银行股份有限公司苏州相城支行借款及本金530801.57元，利息6262.53元，罚息139.69元、律师费20530元，合计款项人民币557733.79元。同时，张建明、吴凤娟还应承担以530801.57为基数按中国人民银行规定的同期同类银行贷款基准利率的0.98倍自2014年7月1日起计收至还清贷款本息之日止的利息。二、张建坤、谷玉荣、苏州市合景房地产开发有限公司对张建明、吴凤娟的上述付款义务（含诉讼费）承担连带清偿责任。张建坤、谷玉荣、苏州市合景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张建明、吴凤娟追偿。”前述判决生效后，案外人中行相城支行向法院申请强制执行。三、2017年2月22日，案外人中行相城支行出具《结清证明》一份，载明合景房产公司执行（2014）相商初字第01070号民事判决书，代为偿还各项款项合计621746.92元（其中银行本息、罚息等款项496429.23元，案件受理费、律师费、执行费等费用125317.69元），借款人张建明在该行所欠款项已全部结清。四、合景房产公司于2016年6月21日按上述合同中张建明所留地址、电话向张建明邮寄《法务通知函》一份，其中以合景房产公司为张建明代偿了银行本息、律师费、诉讼费等相关费用、张建明构成严重违约为由，要求与张建明解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求张建明偿还合景房产公司代偿款项、承担违约金，该函于2016年6月23日被退回妥投。一审审理中，合景房产公司明确已经收到张建明支付的全部购房款合计772428元，上述代偿款及违约金从所收购房款中抵扣。五、一审法院认为，合景房产公司与张建明签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方理应信守履行。现张建明购买涉案房屋，但未及时足额归还银行按揭贷款，导致合景房产公司作为担保人向案外人中行相城支行就张建明所欠贷款承担连带保证责任并已实际履行，按《商品房买卖合同》的约定，张建明构成违约，合景房产公司据此依约定解除合同合法有据。判决如下：一、合景房产公司与张建明于2008年12月31日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）于2016年6月23日解除。二、张建明于判决生效之日起十日内协助合景房产公司办理《商品房买卖合同》网上备案注销手续。三、张建明应支付合景房产公司垫付款621746.92元、违约金154485.6元，合计人民币776232.52元，合景房产公司应返还张建明购房款人民币772428元，两者相抵后，张建明尚应支付合景房产公司人民币3804.52元，于判决生效后十日内履行，并判决张建明承担诉讼费。一审另查明，2011年4月30日，案外人张建明（乙方、出租方）与王俊杰（甲方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自己所有的房屋即本案涉案房屋出租给乙方，年租金为12000元。乙方应于本合同签订之日一次性付清金额600000万，租期自2011年5月1日至2061年4月30日。王俊杰据此对房屋进行装修、开通燃气并使用至今。一审再查明，涉案房屋相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园13幢504室，所有权证号为苏房权证相城字××号，登记所有人为合景房产公司，登记日期2009年11月15日。上述事实，由双方主体信息，一审法院已生效的（2014）相商初字第01070号、（2016）苏0507民初4283号民事判决书、涉案房屋产权属登记簿、房屋租赁合同、装修工程合同、燃气发票、居民用水发票、用水表单、购气信息、用电发票以及当事人陈述予以佐证，一审法院对此予以确认。一审审理中，合景房产公司陈述，其公司并未向张建明交付涉案房屋，而是张建明擅自通过物业公司取得钥匙，自行占有了房屋。因张建明除房款之外未缴纳契税、维修基金等必需的费用，故其公司未向张建明交付房屋、产权亦一直未过户，也因此导致其公司向银行为张建明的借款承担了阶段性保证责任。王俊杰陈述，其本人从事二手车辆买卖，张建明做建筑工程生意，张建明向其借款一百余万元一直未能归还。所以双方就涉案房屋签订了租赁合同，其并未向张建明支付过租金，约定租赁50年的租金600000元从张建明的借款中抵扣。租赁合同中所载租金600000万元系误写。签订租赁合同时，其看过涉案房屋的买卖合同，故其有理由相信涉案房屋属张建明所有，其通过租赁占有涉案房屋应属善意。一审审理中，王俊杰坚持要求对涉案房屋中的装修进行评估，一审法院予以准许。一审法院委托苏州天仁信达土地房地产资产评估有限公司进行评估。该公司于2019年12月16日作出苏州天仁信达房估（2019）法鉴字第021号评估报告，结论为涉案房屋内装修在2019年11月5日价值时点的重置成本价值为89138元，评估费1750元由王俊杰预付。王俊杰对评估结论无异议，并认为如法院支持合景房产公司返还房屋的请求，要求将装修归并给合景房产公司。合景房产公司认为窗帘、吊灯等不应纳入装修范围，但装修价值与其公司无关，并拒绝王俊杰要求归并的主张。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，因合景房产公司与张建明间就涉案房屋的《商品房买卖合同》已被一审法院生效判决确认于2016年6月23日解除，且涉案房屋的产权始终登记于合景房产公司名下，从未发生变动，案外人张建明占有涉案房屋即丧失法律基础，本案王俊杰依据与张建明间的租赁合同占有涉案房屋同样丧失法律基础。合景房产公司作为物权所有人依据物权要求涉案房屋的实际占有人即本案被告王俊杰将涉案房屋恢复成毛坯状态并交还房屋，该请求可予支持。王俊杰因本案所受损失、包括涉案房屋内的装修损失，因与张建明间的租赁关系而引起，在王俊杰与张建明的借贷关系合法有效的前提下，可就实际损失向张建明主张。王俊杰反诉请求合景房产公司承担其法律允许的20年最长租赁期限与其实际占有涉案房屋期间的差额、每年12000元的租金损失，并要求合景房产公司承担装修损失89138元的请求，均无法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定、最高人民法院《关于民事案件证据规则的若干规定》第二条的规定，一审法院判决：一、王俊杰将坐落于苏州市相城区渭塘镇澄阳路2999号朗悦湾花园13号楼504室恢复成毛坯状态，并将该房屋交还苏州市合景房地产开发有限公司，于判决生效之日起三十日内履行。二、驳回王俊杰所有反诉请求。本案本诉案件受理费80元，由王俊杰负担；反诉案件受理费减半收取2599元、鉴定费1750元，合计4349元，由王俊杰负担。二审中，双方当事人未提交新证据，本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。根据本案查明的事实，涉案房屋一直登记在合景房产公司名下，合景房产公司与案外人张建明之间的《商品房买卖合同》已被法院生效判决确认解除，王俊杰抗辩其有权依据与张建明间的租赁合同占有涉案房屋，缺乏依据。王俊杰上诉主张其系依据租赁合同对涉案房屋进行装修，但王俊杰并未提供证据证明该装修经过了房屋所有权人合景房产公司的同意，故合景房产公司作为物权所有人依据物权要求涉案房屋的实际占有人王俊杰将涉案房屋恢复成毛坯状态并交还房屋，应予支持。王俊杰因租赁合同所遭受的损失，包括装修损失，在其与案外人张建明的借贷关系合法有效的前提下，可依法另行向张建明主张权利。综上，王俊杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王俊杰负担。王俊杰多交的二审案件受理费2599元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年五月二十九日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。