鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初341号原告：华磊，男，1978年6月29日出生，汉族，户籍地郑州市金水区，现住鹤壁市淇滨区。被告：鹤壁市汇鑫置业有限公司，住所地河南省鹤壁市淇滨区漓江路铂金翰宫小区10号楼B座三楼。法定代表人：李红涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈现峰，男，1979年12月19日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区，系该公司员工，代理权限为代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解，代领法律文书。委托诉讼代理人：赵宏斌，河南明星律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告华磊与被告鹤壁市汇鑫置业有限公司（以下简称汇鑫置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华磊、被告鹤壁市汇鑫置业有限公司委托诉讼代理人陈现峰、赵宏斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华磊向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告赔偿违反规划建设厨房侵占客厅和卧室使用面积赔偿原告23204元、违反规划建设厨房妨碍房屋通风采光赔偿原告39912元、被告因欺诈赔偿原告39912元、被告未按照规划进行卫生间隔墙修筑赔偿原告3000元，以上各项累计106028元。事实与理由：1、对于原告2019年9月19日所购、被告出售的位于鹤壁市淇滨区××××北段××××2号楼×××公寓，该公寓面积47.73平米、每平方米4181.04元、总价款199561元，被告严重违约和违反规划，严重侵犯原告对所购房屋的合法权益。被告在建房过程中违反规划和合同约定，在所购房屋唯一的窗户处增加设立长2.6米（窗户总长3.2米）、深1.6米、高3.5米的密封隔断，面积4.16平米，换算成含公摊面积5.55平米，占据房间总面积11.8%，且该隔断在天然气保持法定允许使用情况下不可拆除，这与合同订立时的约定和备案规划大相径庭。该隔断在合同订立时的规划和宣传中并不存在并且阻碍客厅卧室75%的通风采光面积和宽度，严重影响房间居住及办公功能的舒适度，造成房产贬值和使用功能严重下降。这些的根源都在于被告在建筑设计和建设过程中对于相关燃气安装规范的无知和售房时做出的根本无法实现的承诺，系被告方重大过错。该5.55平米面积是因被告方重大过错导致的原本作为居住或办公空间被分割和侵占，并且在被告的宣传资料、样板间和房间规划图中，厨房是被设计在进门走道处，根本不需要额外占用该5.55平米空间，被告理应向原告赔偿该5.55平米购房款，合计人民币23204元。2、原告要求被告因上述原因给原告所购房屋的采光和通风造成的障碍按照购房款总额20%，合计人民币39912元进行赔偿。3、被告在售房时有欺诈行为。××××楼盘西侧二层商铺楼顶，位于原告所购房屋正下方，在原告的宣传和售楼部陈列沙盘中是绿化楼顶，而交房至今，该楼顶仍然无任何绿化，且被告现在也明确表示该楼顶不会进行绿化，根据房地产法司法解释关于对沙盘视为要约的规定，被告在沙盘中展示和宣传并不存在的绿化楼顶的行为属于欺诈，且该行为严重误导原告对于所购房屋景观的判断。根据消费者权益保护法关于欺诈责任的规定，原告要求被告按照购房款总额20%予以赔偿，合计人民币39912元。4、被告未按照规划进行卫生间隔墙的修筑，原告请求被告支付该费用3000元。请求法院公平判决为盼。被告汇鑫置业公司辩称，我公司认为原告起诉没有事实依据与法律依据，请求驳回诉请。1、被告没有侵占原告卧室与阳台的面积，根据相关规定，我公司按照合同约定交付原告房屋，房屋内如何使用是原告权利，被告无权干涉，该房屋对规划建设所有满足的条件，被告已经全部满足；2、被告交付的房屋没有违反约定，妨碍原告房屋采光通风，原告所谓的通风采光是对房屋通风采光错误的理解，在原告所购房屋的通风采光处没有任何妨碍物，通风采光是室外设施影响室内的情况下才是；3、被告没有对原告进行任何的欺诈；4、被告同意对原告卫生间修筑隔墙，请求驳回原告诉请。根据原、被告的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：原告的请求有无事实根据及法律依据。当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。对无异议的证据即：被告提交的证据1户型平面图复印件一份，证据2建设用地规划许可证一份，建筑工程施工许可证一份，建设工程规划许可证一份，商品房预售许可证一份，营业执照一份，证据3华磊商品房买卖合同（预售）一份，证据4客户杨尚维个人购房借款（综合）合同一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：原告提交的证据1涉案房屋平面图一份，本院对其真实性予以采信；证据2照片一组，对其真实性予以采信；3商品房买卖合同复印件一份，有原告本人签字及被告公司盖章，本院予以采信；被告提交证据5鹤壁市金沙国际商务中心2号楼施工图一组，本院对其真实性予以采信。依据上述本院确认的有效证据，结合原、被告双方的诉辩意见，本院确认以下案件事实：2018年4月28日，鹤壁市房产管理中心向被告鹤壁市汇鑫置业有限公司颁发（鹤）房预售证第2018-00028号商品房预售许可证，项目名称××商务中心2#楼，房屋坐落地点为××路南侧、××东侧，2018年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议一份，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）建筑的××商务中心2号楼×××（8层09户），商品房用途为公寓，层高为3.5米，建筑面积为44.32平方米，套内面积31.95平方米，分摊建筑面积12.37平方米，第六条，计价方式与价款：该商品房以套出售，按照建筑面积计算房价，单价为每平方米4151元，总金额为183972元。上述合同附件十一：补充协议，约定第七条：本小区的宣传广告属于要约邀请；绿化植物配比及规划方案以政府部门最后批文和实际交付为准……。第十六条：合同约定范围内的供水、供电、供暖、供燃、宽带等设施在商品房交付之前建设、安装完毕即符合交房条件，可使用的具体时间以供应服务商提供的为准，××承诺不得因此拒绝接房。第十八条：本补充协议为合同的有效组成部分，本补充协议约定内容与合同不一致的，则以本补充协议约定为准。第十九条：出卖人已提请买受人仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，对各条款作全面、准确的理解，并应买受人的要求作出了说明。买卖双方一致确认对合同、本补充协议及附录的条款含义认识一致。该合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告向原告送达××××交付房屋通知书后，原、被告双方办理交付手续。在装修过程中，原告发现卫生间处未设立隔墙，天然气阀门处多出来一面隔墙，原告于2019年10月23日交纳了涉案房屋的工本费、物业费（2019.12.01-2020.11.30）、装修保证金、出入证押金、垃圾清运费、楼道照明费、电费、预存水费。庭审过程中，因原告部分诉请涉及到建筑专业性测量问题，经本院向双方当事人释明，是否申请鉴定，但原被告均不申请。庭审后，本院与原、被告到涉案房屋实地勘察，并拍摄了原告房屋照片及类似原告户型的毛坯房，原告已经装修且入住，卫生间处已经自行修筑了隔墙，天然气处将隔断拆除改造为储物柜，而在类似于原告房屋户型中，在卫生间处，被告未设立隔断墙。另查明，该小区类似问题，汇鑫置业公司与本小区同样的购房户达成赔偿意见，一次性支付户主3000元的赔偿费。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，且被告具备商品房开发销售资质，故该合同合法有效。原、被告均应按合同履行义务。原告按约交纳了购房款，被告亦按约向原告交付了所购房屋，原、被告均履行了合同约定的义务。原告诉称被告在建房过程中违反规划和合同约定，在所购房屋唯一的窗户处增加设立密封隔墙，该隔墙占据房间总面积11.8%，换算成含公摊面积5.55平米，且该隔墙在天然气保持法定允许使用情况下不可拆除，本案中，原告在验收过房屋后未提出异议，并已装修入住使用，原告以其行为表明接受了天然气处设立隔墙，后因原告将隔墙拆除改造为储物柜，导致天然气无法使用，其行为造成的后果与被告无关。因原被告均不申请鉴定，且勘验现场发现，原告接受房屋后自行改造，不存在侵占房屋面积情形，故关于原告要求被告违反规划建设厨房侵占客厅和卧室使用面积赔偿原告23204元的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告违反规划建设厨房妨碍房屋通风采光赔偿原告39912元的诉请，本案中，原告诉称被告所建隔墙影响了其通风采光，应提供相关证据证明其主张成立，但其提供的证据不足以证明其主张的事实，且原告装修过程中已将其拆除改造为墙角处储物柜，并将天然气设施包围在储物柜内，弃之不用，现场勘验得知，不存在影响通风采光，故原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告因欺诈赔偿原告39912元的诉请，原告提供的售楼部陈列沙盘照片和户型鉴赏图属广告宣传资料，根据补充协议合同中约定：“本小区的宣传广告属于要约邀请，绿化植物配比及规划方案以政府部门最后批文和实际交付为准……，”故被告未在楼顶进行绿化，不属于欺诈行为，对该诉请本院不予支持。关于被告未按照规划进行卫生间隔墙修筑赔偿原告3000元的诉请，庭审中，被告当庭表示同意为原告修筑卫生间隔墙，因原告已经修筑并使用，被告应参照同小区类似原告户型的处理办法，赔偿原告修筑卫生间隔墙的费用3000元。案经调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告鹤壁市汇鑫置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告华磊卫生间隔墙修筑费用3000元；二、驳回原告华磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2420元，由原告华磊负担2352元，由被告鹤壁市汇鑫置业有限公司负担68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院提出上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审 判 长  王银忠人民陪审员  冯俊俊人民陪审员  秦 潇二〇二〇年五月十五日书 记 员  王小霞