江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2453号上诉人（原审原告）：程强，男，1988年1月3日出生，汉族，住山东省乳山市。委托诉讼代理人：贺洋，江苏问勋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山千居房产营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路169号16室。法定代表人：谭超，该公司经理。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。上诉人程强因与被上诉人昆山千居房产营销策划有限公司（以下简称千居房产公司）服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初11339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程强上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由千居房产公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、千居房产公司与张家港港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）签订的《2017乐悦广场项目合作销售代理合同》第二条约定“该项目的销售价格以港佳公司向千居房产公司签章确认的书面报价为准”。由此可知，程强可享受的12万元购房优惠应当是以港佳公司确认的书面报价为准。程强支付的6万元实际是否用于抵扣12万元的购房款无从得知。退一步讲，如果涉案房屋是通过团购优惠的方式售出，如计算未团购前的房屋销售价格，该价格将远超开发商在房管局已经备案的房屋销售价格，开发商不可能自陷被行政处罚的风险进行销售。二、根据《商品房销售管理办法》第二十八条的规定：“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”。该条款系禁止性规范，千居房产公司与程强关于额外收取团购费的约定属于无效约定。三、一审法院并没有对千居房产公司的身份进行认定，其身份应当是房地产销售公司的销售代理，而非中介服务公司。千居房产公司辩称，第一，相关证据证明程强认购涉案房屋的最终价格比认购协议书约定的原价929514元少了130514元，程强在双方合同权利义务都履行完毕的情况下要求退还服务费，缺乏事实和法律依据。第二，程强在一审中多次援引《商品房销售管理办法》第28条的规定，但该条针对房产中介服务机构。程强向一审法院起诉请求：1.判令千居房产公司返还服务费6万元；2.诉讼费由千居房产公司承担。一审法院认定事实：2017年6月2日，程强（乙方）与千居房产公司（甲方）签署《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》一份，约定：甲方依托自身企业品牌、信用及资源，为乙方提供购房咨询及优惠购房服务。乙方的预购房源为8幢906室。购房优惠服务费金额及支付方式：乙方确认于签署预售/出售合同前向甲方支付8万元整。根据上述购房意向、优惠金额、服务费标准，甲、乙双方已充分了解上述事项，并经协商一致达成如下协议：1.乙方支付甲方服务费6万元整可享受购买乐悦广场项目12万元整的购房优惠。乙方及时、足额向甲方支付服务费用是能享有本协议项下之购房优惠及相关服务的前提。2.乙方应在与开发商签署预售/出售合同之前签署协议。乙方支付服务费后，甲方将先行向乙方开具收据，该收据作为享受优惠活动的凭证，应在与开发商签署预售/出售合同时交付给开发商以获取相关的优惠。4.本协议签订次日起由于市场、户型、楼号、装修规格等因素所产生的价格变化，甲方不承担任何相关责任。5、签署本协议的乙方与签署预售/出售合同的购买方应为同一人或近亲属(夫妻、父母、子女)。乙方或其近亲属首次与开发商签署预售/出售合同后，则甲方提供的购房服务即告履行完毕。后期乙方若因任何原因导致退房，该团购服务费不予退回。6.本协议经双方签字(盖章)后生效，相关内容甲方已向乙方作出了详尽解释和充分说明，乙方已完全理解。7.甲、乙双方均愿意认真履行。同日，程强签署《商品房认购协议书》一份。协议书载明，涉案房屋优惠前总价为929514元，优惠后总价799000元。程强陈述，其在该协议书上签字时是空白的，且卖方处并无开发商的签章，无法证实卖方处签字人员为开发商工作人员及有权代表开发商签字，也无法证实开发商对该协议书及房屋原价格、减免价格等予以确认。千居房产公司则陈述，该协议书底部由千居房产公司工作人员及开发商工作人员程发林签字确认。为证实程发林系开发商工作人员，千居房产公司提供传票和签约信息单各一份，该份签约信息单是开发商在2019年9月10日一审法院花桥法庭审理的程强、查国英诉其及开发商的买卖合同纠纷案件中提交的。程强认为，签约信息单上程发林作为开发商财务部人员签字是对其职务职权范围之内的事项进行确认，且是针对另案查国英购房情况进行的确认，案涉《商品房认购协议书》中程发林是作为卖方签字，即使签字属实，也无法证明程发林作为财务人员跨部门超越权限签字的行为有效，故该份证据与本案无关。2017年6月9日，程强签署《签约信息单》一份。该信息单载明商品房基本信息为乐活广场8幢906室，总价799000元，还约定了付款方式。该信息单底部由业务员及销售部人员签字。2017年6月13日，程强与涉案楼盘开发商港佳公司签订《商品房买卖合同》一份，约定程强购买港佳公司开发的涉案房屋，购房总价799000元。同日，千居房产公司向程强收取服务费60000元。程强认为，千居房产公司收取程强60000元，但并未为程强购买涉案房屋提供居间服务，其未通过千居房产公司签约，更未享受到价格优惠服务。程强为此提供张家港商品房住房预(销)售价格(一房一价)申报表（销售楼盘乐悦生活广场）一份（系住建部门网上发布，发布时间为2017年6月1日），用以证实程强购买的案涉房屋（8幢906室）的备案预售价格是839514元，并非千居房产公司所称的929514元。程强称，该表格系程强及其他购房人到房管局维权时由房管局的工作人员交给程强的，只有复印件，从网站上可以查询到。千居房产公司对此认为：因程强未能提供原件，故对该申报表的真实性不予认可；即使证据是真实的，也与本案无关，开发商未向千居房产公司公示该备案价格表；开发商共计委托千居房产公司销售9幢房屋，开发商会将盖章确认的价目表给千居房产公司，1-6幢楼的价目表还在（另案已提供），程强所在的8号楼的价目表已丢失，千居房产公司是以价目表作为优惠前总价的依据进行销售。千居房产公司认为，收取程强的60000元费用系咨询服务费，也是优惠购房的服务费，双方签订的协议第一条对此已做出明确约定。商品房认购协议书有千居房产公司工作人员即销售顾问和销售经理的签字，商品房认购协议书已载明房屋原价为929514元，享受千居房产公司提供的团购优惠服务后，优惠价格降到799000元，故程强已享受到价格优惠服务，无权要求返还服务费。一审法院另查明，2017年2月10日，案外人港佳公司（甲方）与千居房产公司（乙方）签订《2017年乐悦广场项目合作销售代理合同》一份，约定：甲方委托乙方组织人员进行销售，在销售过程中乙方应按照甲方制定的销售方案、销售计划执行，委托销售期限为自2017年2月10日起至2018年2月9日止。2017年3月1日，港佳公司出具授权委托书委托千居房产公司在上海、苏州大市区域内向购房客户推荐《乐悦广场》项目，受托方有权在委托书有效期内进驻委托方售楼处现场，进行客户确认、报备对接等工作，委托书有效期为自2017年3月1日起至2017年12月31日完成销售指标为止。一审法院认为，程强与千居房产公司签署的《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》及《商品房认购协议书》约定程强享有千居房产公司提供的购房咨询及价格优惠服务，亦负有支付服务费60000元的义务，且协议书对价格优惠做出具体明确约定。房屋买卖系重大交易，程强作为完全民事行为能力人，在决定购买涉案房屋前应已就房屋的价格经过充分考量，签订服务协议及购房合同时亦应仔细阅读合同内容和知悉签字的法律后果，故一审法院依法认定程强、千居房产公司签订的《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》系双方真实意思表示，合法有效。关于程强认为双方签订的协议中约定的优惠前总价高于行政部门的备案价的情况，属于行政管理范畴，并不影响双方签订的协议书的效力。现千居房产公司提供的证据可以证实，双方在就服务事项达成合意后，程强确已享受约定的折扣优惠，故程强主张千居房产公司返还其支付的60000元服务费缺乏依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回程强的诉讼请求。案件受理费1300元，由程强负担。本院二审期间，当事人未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，程强与千居房产公司签署的《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》，合法有效，双方均应按照约定履行义务。程强是否实际享受“支付服务费6万元享受购买乐悦广场项目12万元的购房优惠”体现在其与港佳公司协商确定房屋价格的过程中。本案中，程强在与千居房产公司签订《乐悦广场项目购房咨询及团购优惠协议书》的同日签订《商品房认购协议书》，协议书中载明了房屋原价格以及享受优惠后总价，且程强与港佳公司在《商品房买卖合同》中协商确定的房屋总价与协议书载明的优惠后价格一致，程强亦在签订上述合同的同日实际支付6万元服务费，再结合“乙方或其近亲属首次与开发商签订预售/出售合同后，则甲方提供的额购房服务即告履行完毕”的约定，一审法院认定程强已享受购房优惠，并无不当。程强在本案中以未享受团购优惠为由主张千居房产公司返还团购费，依据不足。综上所述，程强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人程强负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞水娟审 判 员 唐 蕾审 判 员 李 诚二〇二〇年五月十一日法官助理 杨俊生书 记 员 周媚荧