四川省营山县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川1322民初1018号 原告：王辉，男，汉族，生于1965年5月10日，住四川省营山县。 原告：邓建平，男，汉族，生于1968年8月16日，住四川省营山县。 原告：吴长春（曾用名吴兵），男，汉族，生于1973年2月17日，住四川省营山县。 三原告共同委托代理人：曲应玉，四川红彤律师事务所律师。 被告：张林，男，汉族，生于1982年12月26日，住四川省营山县。 被告：荣秀华，女，汉族，生于1957年12月17日，住四川省营山县。（系张林之母） 委托代理人：冉未，四川首诺律师事务所律师。 第三人：四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司，住所地，营山县朗池镇新城路30号。 法定代表人：王荣忠，董事长。 委托代理人：沈小龙，营山县法律援助中心律师。 原告王辉、邓建平、吴长春诉被告张林、荣秀华，第三人四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司（简称荣泰房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年4月17日立案受理后,依法由审判员吴波适用简易程序独任审判，于2020年5月18日公开开庭进行了审理。原告王辉、邓建平、吴长春及其委托代理人曲应玉，被告荣秀华及委托代理人冉未，第三人荣泰房地产开发公司的委托代理人沈小龙到庭参加了诉讼，被告张林经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原告王辉、邓建平、吴长春向本院提出诉讼请求：1.确认案涉两份《房屋购销合同》合法、有效；2.判令二被告继续履行合同，办理案涉房屋不动产权属转移登记为三原告所有；第三人负连带责任应当配合办理权属转移登记；3.二被告共同退还三原告超付的购房款163759元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：第三人将其所有的营山县三星路北段西侧商住用地﹝营国用（2010）第X号﹞委托给被告张林独自开发，并约定所建房屋产权属张林所有。2012年8月28日，三原告与张林签订《房屋购销合同》，合同约定三原告购买被告开发销售的营山县三星路北段西侧龙腾花园隔壁商住楼二楼面积约620元㎡，单价5530元每㎡，按办证面积进行核算；由卖方负责办理房屋权属证书，税费按国家政策规定各负其责。2012年11月17日，张映全与三原告签订《房屋购销合同》，约定将龙腾花园隔壁商住楼二楼剩余面积约100㎡卖给三原告，除单价约定为5600元/㎡外，其他内容与前合同一致。合同签订后，原告方向张映全缴付购房款417万元并接收房屋对外出租。后张映全因病去世，被告张林认可其父子与三原告签订的两份《房屋购销合同》以及收取原告方417万元购房款的事实，承诺继续履行合同义务。但七年多来，被告至今未与三原告结算购房款项，也未办理案涉房屋不动产权属转移登记为三原告所有。 被告荣秀华辩称：两份房屋购销合同，对其权利义务已经部分履行；两份合同上并没有明确办理案涉房屋不动产权属转移登记的时间，合同主体是三原告、张映全和被告张林，被告荣秀华没有参与房屋的买卖，根据合同相对性原则，与荣秀华无关。原告诉称的超付购房款，不符合交易习惯。在诉状中，被告认可签订的合同，承诺履行，张林是认可他父亲签的合同，便应该由张林配合三原告办理过户手续。 被告张林未到庭应诉，亦未提交答辩状。 第三人荣泰房地产开发公司辩称：本公司没有签订任何的购销合同，2010年9月7日与陈荣清、陈映国签订协议，土地的开发由陈荣清全权开发，并且负责盈亏，本公司只是提供相关手续，所有的费用由他们承担。但是如果两被告愿意协助三原告办证，费用由他们各自承担，本公司也同意协助。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对没有争议的证据，本院予确认并记录在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张映全因病去逝，张映全系被告张林父，被告荣秀华系张林之母。营山县三星路北段西侧1／1／X号商住用地【营国用（2010）第X号】的土地使用权人是案外人陈荣清、陈映国。2010年9月7日，陈荣清、陈映国以该宗土地使用权入股第三人荣泰房地产开发公司开发，并将该宗土地更名为荣泰房地产开发公司。2011年9月12日，陈荣清、陈映国将该宗土地委托被告张林独自开发，产权归张林所有，告之并经得荣泰房地产开发公司同意。张林开发该宗土地建房，2012年8月28日，三原告王辉、邓建平、吴长春与张林签订《房屋购销合同》，合同约定三原告购买被告开发销售的营山县三星路北段西侧龙腾花园隔壁商住楼二楼，面积约620元㎡，单价5530元每㎡，计款3428600元，今后按房产证面积为准进行核算；由卖方负责办理房屋权属证书，税费按国家政策规定各负其责。2012年11月17日，张林之父张映全与三原告签订《房屋购销合同》，约定将营山县三星路北段西侧龙腾花园隔壁二楼（即张林开发的房产）剩余面积约100㎡卖给三原告，单价约定为5600元/㎡，计款560000元，其他内容与前合同一致。原告自诉面积多了3.19㎡，原告与张映全私下达成协议按照单价5600元/㎡计算，计款17864元，总房价款为4006464元。原告方向张映全缴付购房款4170000元，其中包括163536元由三原告应承担的过户税费。被告至今未办理案涉房屋不动产权属转移登记为三原告的过户手续。原告诉至本院，提出如上之请求。被告荣秀华辩称：荣秀华不是合同的相对人，不承担合同责任，请求驳回三原告对被告荣秀华的诉讼请求。被告张林未到庭应诉，亦未提交答辩状。被告荣泰房地产开发公司辩称：公司没有签订任何的购销合同，不承担合同的经济责任。愿意承担协助过户责任，但不承担过户税费。 本院认为：对三原告请求确认案涉两份《房屋购销合同》的合法性和有效性，由于案涉房屋已交付使用多年，被告荣秀华与第三人荣泰房土地产开发公司均无异议，因此三原告的确认案涉两份《房屋购销合同》的合法性和有效性之请求，理由成立，本院予以支持。对三原告提出的被告继续履行合同，办理案涉房屋不动产权属转移登记为三原告所有的过户手续，被告荣秀华与第三人均无异议，被告荣秀华只是辩称其本人不是合同的相对人，本人不承担协助义务，第三人愿意承担过户协助义务，只是辩称不承担过户税费，因此，本院支持被告张林和第三人协助三原告办理案涉房屋不动产权属转移登记为三原告所有的过户手续，被告荣秀华虽系张林之母，但不是合同的相对人，其不承担办理过户手续的协助义务的辩称理由成立，本院予以支持。 对于三原告所交购房款和退款问题，是本案的争议焦点。张映全向三原告打了11张收条，收到购房款3520000元，对于收条，被告荣秀华和第三人无异议，但认为均系大笔收款，对于是否收款，原告应提出相应的银行转款依据作佐证，三原告辩称有银行转款，也有现金支付，因有张映全有收款收据，就没有保管转款凭条，被告有异议，可自行到银行查证。3520000元的购房款，属于大笔款项，三原告系普通百性，对大笔付款，要正式发票，大笔款项的收款收据，需银行转款凭证等证据佐证的道理不清楚，对转款凭证未妥善保管，只认为有了收款收据就足已证明对方收款；同时，张映全已去逝，被告张林未到庭质证，不如三原告未交此购房款，售房方没有主张收取购房款的诉求，不合常理。因此本院确认三原告已交3520000元的购房款的真实性。对于由案外人苟先才交的650000元购房款，三原告称苟先才一直在与三原告做生意，三原告购房，由于资金短缺，苟先才又有加入购房之意，于是苟先才与三原告写了共同购房协议书，其所购案涉房屋，系四人共有，因此苟先才打款650000元与张映全。被告荣秀华及第三人提出异议，认为苟先才系案外人，其交款可能不是三原告交的购房款，也有可能是三原告收款收据中的款项。苟先才转款650000元与张映全属实，有银行转款证为凭。被告荣秀华与第三人对此均无异议。张映全已去逝，被告张林未到庭质证，被告荣秀华及第三人也没有提出苟先才与张林父子有其他经济往来的依据，因此本院认可三原告的主张，苟先才转与张映全的转款系三原告所交购房款。苟先才两笔转款，共计650000元，其中一笔是2012年10月5日转款400000元，该天，原告王辉、邓建平均交购款400000元，原告吴长春交购房款350000元，说明2012年10月5日，苟先才与三原告每人均交约400000元可信，若被告质疑可自行到银行查证。因此，苟先才转款650000元购房款，不在三原告收款收据之内。故本院认定三原告共交购房款4170000元。而总房款只有4006464元，多出163536元，三原告称其是由张林父子办理案涉房屋不动产权属转移登记为三原告有的过户税费，符合交易习惯，本院予以采信。至于张林父子未给三原告办理涉房屋不动产权属转移登记手续，该案三原告主张二被告退还，荣秀华辩称其不是合同的相对人，不承担退还义务，理由成立，本院仍亦支持，因此，本院支持由被告张林退还。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、2012年8月28日，三原告王辉、邓建平、吴长春与张林签订的《房屋购销合同》和2012年11月17日，三原告王辉、邓建平、吴长春与被告张林之父张映全签订的《房屋购销合同》，两份《房屋购销合同》合法、有效。 二、被告张林与第三人四川省营山县荣泰房地产开发有限责任公司协助三原告王辉、邓建平、吴长春将第一判项的两份《房屋购销合同》所涉三原告所购之房屋不动产权属转移登记为三原告所有。 三、被告张林于本判决发生法律效力之日起十日内退还三原告王辉、邓建平、吴长春多交的购房款（过房税费）163536元。 四、驳回原告王辉、邓建平、吴长春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1788元，由被告张林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 吴 波 二〇二〇年五月二十五日 书记员 张七莫