辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽09民初10号原告（案外人）：左冬名，男，1977年6月8日生，汉族，住辽宁省昌图县。委托诉讼代理人：田雨时，阜蒙县东梁法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：阜新市高新区博大小额贷款有限公司，住所地阜新市高新区技术产业园区兴工路西侧广元路北侧。法定代表人：韩德利。被告（被执行人）：阜新海罗恒基房地产有限公司，住所地阜新市经济开发区迎宾大街364号。法定代表人：胡宝全，该公司董事长。本院受理原告左冬名与被告阜新市高新区博大小额贷款有限公司、阜新海罗恒基房地产有限公司（以下简称海罗公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告左冬名的委托诉讼代理人田雨时，被告阜新市高新区博大小额贷款有限公司的法定代表人韩德利，被告海罗公司的法定代表人胡宝全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左冬名向本院提出诉讼请求：请求判决细河区商品房)产权归原告所有；请求贵院解除对上述房屋的查封并停止执行。事实和理由：被执行人阜新市高新区博大小额贷款有限公司与阜新海罗恒基房地产有限公司借款合同纠纷系列案件中，查封了阜新海罗恒基房地产有限公司位于细河区商品房)。原告于2013年6月14日就以跟阜新海罗恒基房地产有限公司签订了购买细河区迎宾大街甲354-2-141号商品房的《商品房买卖合同》，也于2013年6月14日全款付清房款，阜新海罗恒基房地产有限公司向其也出具了收款收据。现此房屋已经交付并且装修居住，原告认为其购买房屋时间在先，裁定查封时间在后，虽然没有办理过户手续，但并非原告过错，原告作为消费者，已经取得了诉争房屋期待权，应受法律保护，以上理由与证据证明细河区迎宾大街甲354-2-141号商品房该房产归原告所有，被告查封该房产并不合理合法。所以请求贵院解封上诉人被查封的房产。阜新市高新区博大小额贷款有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。海罗公司向我公司借款，不能偿还，以房顶债。海罗公司辩称：与我公司公章一致的暂时予以认可，等将来与公司存档的原件核对，公章不一致的合同、收据均不认可。各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，原告提供房屋买卖合同、收款收据、物业公司的收据，证明查封前已购买该房屋，并交纳全部款，实际居住。被告阜新市高新区博大小额贷款有限公司质证意见是对原告提供证据的真实性有异议，合同内容有涂改，公章不一致，不予认可。海罗公司质证意见与我公司核对一致认可，不一致不认可。本院认为原告提供的《认购协议》、收款收据有双方当事人的签字盖章，故对原告提供的《认购协议》、收款收据予以采信。被告阜新市高新区博大小额贷款有限公司提供房屋买卖合同、收款收据、网上备案各一份，证明海罗公司向我公司借款，不能偿还，以房顶债。原告和海罗公司质证意见为这个买卖合同是担保性质的，不是真实房屋买卖。本院认为被告阜新市高新区博大小额贷款有限公司提供的证据海罗公司不予认可，并且签订时间在后，故不予采信。根据上述证据本院认定事实如下：2013年6月14日，左冬名与阜新海罗恒基房地产有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买了位于细河区商品房)，房屋价款为237689元。原告于2013年6月14日付清了房款，阜新海罗恒基房地产有限公司于同日分别出具了收款收据。本院在执行申请执行人阜新市高新区博大小额贷款有限公司与被执行人海罗公司借款合同纠纷系列案件中，依法查封了位于细河区商品房)。原告左冬名于2019年12月11日提出书面异议，被执行人海罗公司原告于2019年5月14日提出案外人异议申请，本院以（2019）辽09执异142号执行裁定书驳回原告的异议申请。原告于2020年1月15日提出执行异议之诉。本院认为，本案系案外人左冬名针对申请执行人申请执行提出的执行异议之诉，其请求本院停止对被执行人海罗公司坐落于阜新市细河区商品房)房屋的执行，解除查封，并确认其对案涉房产享有所有权。故本案的争议焦点：1、左冬名要求确认诉争房屋归其所有是否应予支持；2、左冬名停止执行的诉讼请求是否应予支持。关于第一个争议焦点，左冬名要求诉争房屋归其所有是否应予支持问题。2013年6月14日，左冬名与阜新海罗恒基房地产有限公司签订了《房屋买卖合同》，购买了位于细河区商品房)，房屋价款为237689元。原告于2013年6月14日付清了房款，阜新海罗恒基房地产有限公司于同日分别出具了收款收据。海罗公司于2012年11月23日已取得了所开发的翡翠蓝湾商品房预售许可证。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依照《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人在起诉前取得房屋预售许可证明的，可以认定商品房合同有效。《中华人民共和国物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。故左冬名与海罗公司签订的《房屋买卖合同》有效，因该商品房尚未交付使用，故左冬名尚未能进行产权登记，左冬名尚未能取得房屋所有权，其能否实现该权利即要求海罗公司交付房屋及协助办理过户手续属于合同履行问题，不属于执行异议之诉审理范围。关于第二个争议焦点左冬名停止执行的诉讼请求是否应予支持的问题。在法律适用上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。依据本案相关证据，在法院查封涉案房屋之前，左冬名即与海罗公司签订了商品房买卖合同并向阜新海罗恒基房地产有限公司一次性支付认购金20万元，后支付全部价款，其商品房买卖合同合法有效，支付购房款项的事实有相应证据证实。左冬名基于信赖所签订商品房买卖合同目的是为了取得诉争房屋物权，且其签订合同在先，彰武县晨科小额贷款有限责任公司诉讼保全在后，故左冬名对诉争房屋所享有的权利优于彰武县晨科小额贷款有限责任公司的一般金钱债权，左冬名对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，应当停止对诉争房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条、第二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对阜新市细河区迎宾大街甲354-2-141号商品房的执行；二、驳回原告左冬名的其他诉讼请求。案件受理费100元，由阜新市高新区博大小额贷款有限公司、左冬名各负担50元。如不服本判决书，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长  苑明珠审判员  朱有明审判员  杨晓光二〇二〇年五月二十二日书记员  杨 冰最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付预付款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉时取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收取书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。