浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初1773号 原告：绍兴市和祺贸易有限公司，住所地嵊州市黄泽镇工业功能区巨龙路1号。 法定代表人：张风雷，董事长。 被告：浙江省嵊州市鸿达机械有限公司，住所地嵊州市三江街道三江工业区江二路38号。 法定代表人：高立洪，执行董事。 委托诉讼代理人：王幼祥，浙江三惟律师事务所律师。 原告绍兴市和祺贸易有限公司与被告浙江省嵊州市鸿达机械有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月15日公开开庭审理了本案。原告绍兴市和祺贸易有限公司的法定代表人张风雷、被告浙江省嵊州市鸿达机械有限公司的诉讼代理人王幼祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告绍兴市和祺贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付合同违约金11250元；2.要求被告支付因搬迁准备期间，原告暂停经营造成的直接损失以及再次寻找仓库发生的损失合计2万元。事实和理由：被告于2020年3月7日跟原告签订厂房租赁合同，合同约定每年房租为45000元，合同期5年，合同双方签字以后立即生效。原告于2020年3月9日向被告支付第一年房租45000元以及租房柙金1万元。之后开始安排施工人员进场，对仓库进行装修，历时12天，装修接近尾声，原吿暂停营业，将老仓库里面的货全部打包装箱，已经准备仓库搬迁工作，被告突然于3月21日打电话告知原告，已经将该部分厂房和其他厂房一起另租他人，要求原告立即搬出。原告向被告陈述理由：合同早就成立，装修基本结束，搬迁即将进行，如果此时违约，将给原告造成巨大损失，而且再去寻找仓库，然后再进行装修，时间上已经来不及。被告执意毁约，经多次催讨，被告于3月23日退回房租及押金，退回装修款（装修设施由被告在处理），但被告的突然毁约已经给原告造成了巨大损失，包括：这十多天时间耽搁，让原告再去寻找其他厂房，造成了很大的麻烦，包括为准备搬迁暂停营业的直接损失。故要求被告按照合同约定：租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月的租金，即向原告支付违约赔偿金11250元。鉴于原告损失远远大于此金额，再追加赔偿金额2万元。合计赔偿31250元。 被告浙江省嵊州市鸿达机械有限公司辩称，原告诉称于2020年3月7日与被告签订了涉案合同，情况属实，该合同约定于2020年4月1日起履行义务，合同订立后，于同年的3月9日，原告主动给付了第一年的房租45000元以及租房押金1万元，3月16日，原告未经被告同意，擅自在涉案房屋内进行了所谓的装修，主要是房屋内的格局、电线进行了改装，3月18日上午9时许，被告因故向原告提出解除合同之意，后经原告协商，原告同意解除涉案合同，并于同日停止了施工作业，清理了现场，搬离了剩余的装璜材料，3月22日，原告主动要求被告退还房租押金及第一年的房租款，被告也在2020年3月23日退回了房租及其押金，同时对原告造成的所谓的装璜损失14588元作了实际赔偿，当时双方已经就租房合同事宜表示彻底妥善处理。根据上述情况，被告认为涉案合同在履行之前，双方经过协商已经解除，不存在违约的问题，即使存在违约的情况，根据合同法第107条、113条的规定，被告已经承担了赔偿损失的违约民事责任，故原告再次起诉要求被告赔偿损失于情无理，于法无据，被告不同意赔偿，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告绍兴市和祺贸易有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.租房合同1份，证明双方对租房的权利义务作了明确约定的事实。 2.支付房租及押金的凭证1份，证明原告向被告支付第一年的房租及押金的事实。 3.收条1份，证明原告收到被告支付的装修赔偿款14588元。 4.身份证复印件1份，证明原告在租赁房内装修工人的身份。 被告对上述证据质证如下：对租房合同的三性均没有异议，但该合同证明了涉案合同的履行期限为2020年4月1日起；同时证明合同第8条约定，违约金的适用情况是在租赁期间提前终止合同的，违约方才需承担三个月房租作为违约金。对其他证据没有异议。 被告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据，原告并予以质证： 5.银行的交易记录打印件，证明2020年3月22日被告退回了原告的租房押金1万元，3月23日退回原告租房款45000元。 6.双方解除合同后，原告向被告发送了销售清单、内容、金额的微信记录，被告在2020年3月23日，被告实际对赔偿款进行赔付的银行交易记录，证明原告装修的时间为2020年3月16日，装璜的具体内容，原告自己主张的赔偿款为14588元。 原告对上述证据质证后认为，对租房款、押金及赔偿款其是收到的，没有异议。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2020年3月7日签订了一份《租房合同》，约定被告出租给原告的厂房座落于嵊州市三江工业集聚区，租赁期限为五年，自2020年4月1日起至2025年3月31日止。租金每年45000元，一年一付；双方一旦签订合同，原告应向被告支付厂房租金及租赁保证金，保证金为1万元。租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月的租金；如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月的租金。原告另需要装修或者增设或者搭建附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意……。双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告于2020年3月9日汇入被告一年租金45000元及保证金1万元。3月中旬，原告对租来的厂房进行了简单的装修，化去装修费用14588元。3月下旬，被告因故收回已出租给原告的厂房。后被告退还给原告缴纳的45000元租金及1万元的保证金，并赔偿装修损失14588元给原告。因解除合同造成违约损失的事宜没有达成协议，原告起诉要求被告承担违约责任并赔偿损失。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定为合法有效，原、被告应按照合同约定履行各自合同义务。原告签订合同后不久就支付了一年的租金及保证金，并进行了一定的装修，尽管装修时没有被告的书面同意，但被告也没有阻止，从事后被告赔偿原告的装修费用看，被告对原告的装修也是默许的。从原告要求被告退还租金及保证金及被告已退回上述款项来看，双方的合同实际已同意解除。现双方争议的焦点是合同解除后违约责任是否也已达成协议。被告认为，其已经退还了租金及保证金，并已赔偿了装修损失，且装修损失已超过三个月的租金，即使存在违约的情况，根据合同法第107条、113条的规定，被告已经承担了赔偿损失的违约民事责任。原告则认为，被告退回租金、保证金并赔偿装修费是事实，但没有承担过因合同解除对原告造成的损失包括违约金。本院认为，按照合同法第97条规定，合同解除后，尚未履行的应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并要求赔偿损失。恢复原状，指恢复到合同订立前的状态。对本案而言，合同订立前的状态，是租金、保证金及装修都在原告处，虽然被告已返还上述款项，但仅完成恢复原状部分，原告仍有权要求被告赔偿损失及支付违约金。现原告主张被告还应支付违约金，理由正当，应予支持。参照原、被告双方合同的约定，一方违约应支付三个月的违约金即：45000元/年÷12月×3个月＝11250元。原告又主张赔偿损失的请求，因原告未提供相关证据，本院不予支持。被告的辩解，因与事实和法律不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、浙江省嵊州市鸿达机械有限公司支付给绍兴市和祺贸易有限公司违约金11250元，款限本判决发生法律效力之日起十日内付清。 二、驳回绍兴市和祺贸易有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费582元，减半收取计291元，由原告绍兴市和祺贸易有限公司负担191元，由被告浙江省嵊州市鸿达机械有限公司负担100元（限本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  马月新 二〇二〇年五月二十八日 书记员  马春燕