呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1378号上诉人（原审被告）：呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特金桥开发区世纪五路南。法定代表人：石万永，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建宇，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄贵拴，男，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：顿小洁，内蒙古蒙元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张风清，女，农民，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：李永起，内蒙古蒙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：顿小洁，内蒙古蒙元律师事务所律师。上诉人呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司（以下简称永华公司）因与被上诉人黄贵拴、张风清房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2019）内0105民初8445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，当事人均未提出新的事实或理由，本院依法不开庭进行了审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。永华公司上诉请求：1.依法撤销（2019）内0105民初8445号民事判决并依法驳回黄贵拴、张风清的一审诉讼请求；2.依法判令黄贵拴、张风清承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、永华公司实际并未收到过黄贵拴、张风清支付的购房款，涉案房屋系永华公司以房屋抵顶形式超付的工程款，不应当向黄贵拴、张风清交付。永华公司与内蒙古东亚鸿基铝业有限公司（以下简称东亚鸿基公司）、王金林承揽合同纠纷一案经呼和浩特市赛罕区人民法院于2019年5月20日作出（2018）内0105民初933l号民事判决，该判决已生效。该判决判令东亚鸿基公司向永华公司返还超付工程款3198102元。永华公司就上述案件已申请执行。而本案涉案房屋系永华公司当时以房屋抵顶的方式向东亚鸿基公司支付的工程款，涉案房屋属于永华公司向东亚鸿基公司超付工程款的范围之内。东亚鸿基公司收到抵顶房屋之后指定黄贵拴、张风清与永华公司签订抵顶手续。故黄贵拴、张风清并未向永华公司实际支付购房款，既然一审法院已经认定永华公司向东亚鸿基公司超付了工程款，东亚鸿基公司应当予以返还，黄贵拴、张风清系代表东亚鸿基公司向永华公司领取了以房屋抵顶形式超付的工程款，故永华公司不应当向黄贵拴、张风清交付房屋，永华公司与黄贵拴、张风清签订的《商品房买卖合同》应当予以撤销。二、黄贵拴与东亚鸿基公司的监事黄贵霞系亲戚关系，永华公司有理由怀疑黄贵拴、张风清与东亚鸿基公司恶意串通骗取永华公司的财物。永华公司向东亚鸿基公司以房抵债时，黄贵拴、张风清系东亚鸿基公司指定的签订合同主体。而且，黄贵拴、张风清与永华公司签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间在2015年12月31日，而《商品房买卖合同》签订的时间却在2016年5月30日，说明黄贵拴、张风清并不存在购房的真实意图，只是为了帮助亲戚拿回工程款。《商品房买卖合同》的签订并非黄贵拴、张风清的真实意思表示。另外，《商品房买卖合同》签订时涉案房屋已具备交房条件，如果涉案房屋真的系黄贵拴、张风清购买，为何在签订合同时不要求永华公司交付房屋。反而在东亚鸿基公司的项目负责人失踪无法联系之后时隔多年才提出交房请求。足以证明黄贵拴、张风清对永华公司超付工程款的事实明知，且黄贵拴、张风清极有可能与东亚鸿基公司恶意串通非法占有永华公司的财产。现东亚鸿基公司只是一个空壳公司，无任何可供执行的财产，能够保障永华公司合法权益惟一途径就是将超付的房屋收回。故基于黄贵拴、张风清与东亚鸿基公司之间的关系，法院应当考虑永华公司的合法权益，驳回黄贵拴、张风清在一审中的诉讼请求。另外，对于违约金的支付问题，永华公司没有违约，永华公司只是在维护自身合法权益行使的抗辩权。况且多年来黄贵拴、张风清未要求永华公司交付过房屋，怠于行使权利，且存在与东亚鸿基公司恶意串通的情形，故不应当将涉案房屋交付给黄贵拴、张风清。黄贵拴、张风清辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。黄贵拴、张风清向一审法院起诉请求：1.判令永华公司向交付万豪美墅城11号楼1202号房屋；2.永华公司承担逾期交房损失59700元（截止到2019年9月23日），并按照每日60元支付至实际交房之日；3.永华公司为黄贵拴、张风清办理万豪美墅城11号楼1202号房屋产权证书；4.永华公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：出具日期为2014年7月9日的收据载明：“收到永华公司交来门窗款（以房顶）11-2-1202，金额为631765元”，该收据上有东亚鸿基公司的财务专用章及王金林的签名。2016年5月30日，黄贵拴、张风清（买受人）与永华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人位于赛罕区银河北街以北、百卉路以西万豪美墅城11号楼1202号房，该商品房用途为住宅，预测建筑面积共68.34平方米，总金额631765元。合同第六条约定付款方式及期限吗，买受人按揭贷款，买受人已于签订合同之日付清首付181765元，剩余房款45万元进行银行按揭。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人委托出卖人办理产权证书，其费用由买受人承担。2016年5月30日，永华公司出具收据两张，载明收到黄贵拴、张风清交来涉案房屋房款共计631765元。东亚鸿基公司的企业信用信息公示报告载明，王金林系该公司2016年5月12日以前的负责人。永华公司与东亚鸿基公司承揽合同纠纷一案，一审法院于2019年5月20日作出（2018）内0105民初9331号民事判决书，该判决现已生效。该判决书查明、认定的内容包括：截止2016年5月30日，永华公司陆续以现金或转账的形式向东亚鸿基公司支付工程款300万元，东亚鸿基公司向永华公司出具了加盖东亚鸿基公司财务专用章的收据。永华公司又通过抵顶房屋的形式向东亚鸿基公司抵顶了工程款6032155元。以上永华公司共计支付东亚鸿基公司工程款9032155元。永华公司与东亚鸿基公司约定的工程款为5834053.2元，永华公司向东亚鸿基公司超付工程款3198102元。该判决书判令：一、东亚鸿基公司于本判决生效之日起15日内向永华公司返还本案所涉工程超付工程款3198102元；……。永华公司向一审法院提交执行申请书，一审法院于2019年9月3日受理该执行案件。查询时间为2019年11月13日的中信银行业务凭证载明，黄贵拴在2019年5月-I1月每月偿还个人贷款。一审法院认为，永华公司与黄贵拴、张风清签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于房款的支付方式，双方各执一词，黄贵拴、张风清称其是以现金方式支付首付款、以银行按揭贷款支付剩余款项，永华公司称该房屋系用于抵顶东亚鸿基公司的工程款，黄贵拴、张风清为东亚鸿基公司指定的房屋交接人，黄贵拴、张风清并未向永华公司交纳任何购房款。一审法院认为，不论黄贵拴、张风清以何种方式支付购房款，综合永华公司于2014年7月9日出具收据中载明的字样及金额、永华公司于2016年5月30日出具收到黄贵拴、张风清交来涉案房屋共计631765元的房款收据，以及永华公司认可涉案房屋的房款已包含在（2018）内0105民初9331号民事判决中永华公司已支付工程款金额中的事实，可以认定黄贵拴、张风清就涉案房屋已付清了购房款，永华公司应履行合同约定，向其交付涉案房屋，故对黄贵拴、张风清请求永华公司向其交付万豪美墅城11号楼1202号房屋的诉讼请求，应予以支持。关于永华公司称其向东亚鸿基公司超付工程款的抗辩，一审法院认为，永华公司超付的工程款已在（2018）内0105民初9331号民事判决中得以救济，故该抗辩理由不成立。关于永华公司提出，王金林指定的房屋交接人黄贵拴、张风清，与王金林、东亚鸿基公司存在特殊关系，并非真正房屋买受人的抗辩，一审法院认为，永华公司对该抗辩未提交相关证据予以证明，且永华公司与王金林、东亚鸿基公司之间的关系并不影响本案基本事实的认定，故对该抗辩，不应予以采信。关于黄贵拴、张风清请求永华公司承担逾期交房损失的诉讼请求，一审法院认为，双方于2016年5月30日签订《商品房买卖合同》，但合同中约定的房屋交付时间为2015年12月31日，双方均表示该交付时间早于合同签订的时间系由于永华公司工作人员的失误所致，双方均未举证证明就房屋的交付时间再行达成一致意见，视为对交付时间未作约定，黄贵拴、张风清可以在房屋具备交付条件时，随时向永华公司主张交付涉案房屋。黄贵拴、张风清提供的网上租房信息不足以证明其主张的逾期交房损失，故永华公司应参照双方签订《商品房买卖合同》中约定的违约金，向黄贵拴、张风清支付逾期交房损失。永华公司应依据合同第九条约定的计算方法向黄贵拴、张风清支付逾期交房违约金，违约金以黄贵拴、张风清已交付房价款631765元为基数，按每日万分之0.1的标准，自黄贵拴、张风清起诉之日，即2019年9月26日起，计算至实际交付之日止。关于黄贵拴、张风清请求永华公司为其办理万豪美墅城11号楼1202号房屋产权证书的诉讼请求，一审法院认为，永华公司表示涉案房屋已具备办理不动产权证书的条件，亦不存在查封、抵押等情形，故永华公司应依据《商品房买卖合同》的约定，履行协助黄贵拴、张风清为涉案房屋办理产权证书的义务。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向黄贵拴、张风清交付万豪美墅城11号楼1202号房屋；二、呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向黄贵拴、张风清支付违约金（违约金以631765元为基数,按每日万分之0.1的标准,自2019年9月26日起计算至实际交付之日止）；三、呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内协助黄贵拴、张风清办理万豪美墅城11号楼1202号房屋的权属证书。案件受理费已减半收取计4098元，由呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为永华公司是否应当承担向黄贵拴、张风清交付涉案房屋、支付违约金并办理产权登记手续的法律责任。本案中，双方当事人对于黄贵拴、张风清购买涉案房屋的渠道存有争议，本院认为，即便如永华公司所言，黄贵拴、张风清系因永华公司与东亚鸿基公司抵顶工程款而购买涉案房屋，永华公司仍应当按照合同约定向黄贵拴、张风清交付房屋、办理产权登记并支付逾期交房的违约金。理由如下：一、永华公司在与东亚鸿基公司之间的债权债务尚未明确的情况下，以以房抵顶工程款的形式向东亚鸿基公司支付了工程款，此时永华公司与东亚鸿基公司在房屋价值范围内的债权债务关系已归于消灭，本应归属于东亚鸿基公司的合同权利因黄贵拴、张风清与永华公司签订《商品房买卖合同》而概括转移至黄贵拴、张风清，黄贵拴、张风清当然可以按照合同约定向永华公司主张合同项下的权利，该权利并不因永华公司与东亚鸿基公司的债权债务关系的变动或者黄贵拴、张风清与东亚鸿基公司高管有亲属关系而归于消灭；二、永华公司作为专门从事房地产开发的企业，其进行的以房抵顶工程款的行为属于正常的交易行为，由此所产生的风险应当由其自负。综上所述，永华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8196元，由呼和浩特市永华房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨蔚堃审 判 员 张蒙江审 判 员 姜 怡 二〇二〇年五月二十五日法官助理 乌日汗书 记 员 解海波