贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终2382号 上诉人（原审被告）：袁禄军，男，1974年5月1日出生，汉族，贵州省习水县人，住习水县。 委托诉讼代理人：兰兴，贵州慕远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：遵义万乐豪物业服务有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际C栋5楼，统一社会信用代码915203030677443113。 法定代表人：张杉，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张方忠，该公司员工。 上诉人袁禄军因与被上诉人遵义万乐豪物业服务有限公司（以下简称万乐豪物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初7089民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 袁禄军上诉请求：一、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初7089民事判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人存在合同关系不成立，与事实不符，于法无据。与上诉人签订合同的前期物业公司为遵义丰乐万豪物管公司第一分公司，并非被上诉人。被上诉人进入小区服务没有公告，没有告知小区业主。前期物业遵义丰乐万豪物业公司退出后，遵义宏达房地产开发有限公司选聘物业公司没有进行招投标，被上诉人进入小区服务违反规定，且未及时备案。二、一审认定被上诉人与遵义宏达房地产开发有限公司签订的《前期物业委托合同》及与遵义丰乐万豪物管公司第一分公司签订的《物业管理移交协议》有效，与事实不符，于法无据。《物业管理移交协议》违反了《前期物业服务协议》关于不得将物业整体管理责任转让给第三方的约定。被上诉人庭前与庭审时提交的《物业管理移交协议》签订时间不一致，上诉人有理由相信被上诉人与遵义宏达房地产开发有限公司、遵义丰乐万豪物管公司第一分公司存在恶意串通侵犯上诉人合法权益。三、因为《前期物业服务协议》与《物业管理移交协议》无效，《前期物业服务协议》对上诉人没有约束力。四、被上诉人物业服务质量差、乱搭乱建，公共收益不予公示才导致业主拒交物管费。 万乐豪物管公司二审未提交书面答辩意见。 万乐豪物管公司向一审法院起诉请求：1、判令袁禄军向万乐豪物业公司支付2018年3月31日至2019年9月25日拖欠的物业服务管理费2,451.685元；2、判令袁禄军支付申请人违约金（自2018年3月31日起，以1,649.736为基数，按照月息2％计算违约金至所欠费用付清之日止。注明：至2019年9月25日止，违约金为192.47元）；3、判令袁禄军承担律师代理费1,500.00元；4、本案诉讼费用由袁禄军承担。 一审法院认定事实：万乐豪物业公司是依法成立并办理工商登记的物业服务公司，袁禄军系贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际A1栋26楼6号房屋业主，房屋建筑面积为124.98平方米。2009年7月17日，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司与袁禄军签订了《前期物业服务协议》，由遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司为遵义市汇川区珠海路万豪国际小区业主提供前期物业服务，住宅按建筑面积每月每平方米1.1元/平方米预收。2015年5月20日，遵义宏达房地产开发有限公司与万乐豪物业公司、遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司签订了《物业管理移交协议》，三方约定，遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司自愿退出对万豪国际物业的管理服务，由遵义宏达房地产开发有限公司收回对万豪国际物业的管理权，交由万乐豪物业公司负责管理服务。2015年3月19日，遵义宏达房地产开发有限公司与万乐豪物业公司签订《前期物业服务委托合同》，合同约定万豪国际小区成立业主委员会后，由业主委员会代表全体业主和物业管理企业另行签订物业服务合同后，本合同自动终止。住宅房屋由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米1.1元交纳物业服务费。从合同签订之日起万乐豪物业公司一直为遵义市汇川区万豪国际小区提供物业服务至今。袁禄军2018年3月31日至今未缴纳物业服务费用，万乐豪物业公司经催收，仍未交费。案件审理过程中，万乐豪物业公司提交收条若干，以证明袁禄军交纳2018年3月31日前的物管费，袁禄军不予认可，称从未交过物业费，2018年下半年入住涉案房屋。袁禄军在庭审过程中主张建设单位未通过招投标的方式选物业服务企业，建设单位与万乐豪物业公司签订的合同无效。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定。”《物业管理条例》第二十四条第一款规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘服务企业。”第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”该条例第五十六条规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。据此，国家对建设单位通过招投标的方式选聘服务企业采取倡导原则，对物业的建设单位规定应当通过招投标方式选聘服务企业或者经过批准采用协议方式选聘物业服务，应系出于管理需要，且建设单位违反上述规定应承担的是行政责任。故《物业管理条例》第二十四条并非效力性强制性规定，建设单位未经投标方式选聘服务企业并非导致所签订前期物业服务合同无效。遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司作为遵义宏达房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业提供服务后，自行退出对万豪国际小区的物业服务，遵义宏达房地产开发有限公司另行选聘万乐豪物业公司继续为万豪国际小区提供前期物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，万乐豪物业公司系依法办理工商登记的物业服务企业，其与遵义宏达房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同约定的权利义务对全体业主具有约束力。万乐豪物业公司为万豪国际小区提供了物业服务，袁禄军也应按照约定交纳物业服务费，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”之规定，万乐豪物业公司要求袁禄军支付物业服务费的诉讼请求于法有据，应予支持。万乐豪物业公司对2018年3月31日至2019年9月25日期间未交纳物业服务费的事实未提出异议，故袁禄军应向万乐豪物业公司交纳2018年3月31日至2019年9月25日期间的物业服务费2,451.685元。万乐豪物业公司要求袁禄军支付违约金及律师费，因遵义宏达房地产开发有限公司与万乐豪物业公司签订的《前期物业服务委托合同》中没有约定业主因未缴费导致的违约责任的计算方式，故不能予以支持。袁禄军提出万乐豪物业公司进入小区后乱搭乱建，损害小区业主的整体利益，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”之规定，违章建筑的认定及处置由相关行政管理部门依法处置，袁禄军对此可以向相关行政管理部门反映予以解决。袁禄军提出物业服务管理混乱，环境卫生差、占用公共通道甚至是消防通道，导致整个小区的生活环境质量差等万乐豪物业公司提供服务期间存在的问题，因物业服务企业系对小区业主进行普遍性的服务，在对个人权利与小区全体业主安宁秩序进行衡量后，法律更侧重于保护小区的安宁秩序，总体上，在万乐豪物业公司提供服务期间，整个小区尚处于有序的运行当中，且万乐豪物业公司提供的物业服务获得了多数入住业主的认可，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，袁禄军可就万乐豪物业公司未尽物业服务义务提请业主大会讨论并作出解聘万乐豪物业公司的决定后，另行选聘其他物业服务机构提供物业服务，但不能据此成为袁禄军不交纳物业服务费的理由。综上，一审法院判决：一、袁禄军于本判决书生效后三日内支付遵义万乐豪物业服务有限公司从2018年3月31日起至2019年9月25日止贵州省遵义市汇川区珠海路万豪国际A1栋26楼6号房的物业服务费2,451.685元；二、驳回遵义万乐豪物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25.00元（依法已减半收取），由袁禄军承担。 双方当事人二审未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，遵义宏达房地产开发有限公司与遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司签订《前期物业服务委托合同》对上诉人具有约束力。《前期物业服务委托合同》第一条第一款第五项中约定的“第三方”应是指物业公司不能在其履行物业服务期间将物业服务整体管理责任委托给除业主与物业公司之外的主体，意在约束物业公司尽力履行职责。即使上诉人认为该项规定包括了遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司不能将该小区物业管理责任移交给其他物业公司，上诉人也应是要求遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司承担违约责任，而非主张该《前期物业服务委托合同》无效。在遵义丰乐万豪物业管理有限公司第一分公司将物业管理权移交给被上诉人后，被上诉人依约对涉案小区进行了物业管理，上诉人继续履行向被上诉人支付物业管理费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，被上诉人与上诉人之间建立了合法有效的物业服务合同关系。现上诉人主张上述合同无效，未能举证证明存在法定或约定无效的事由，应承担举证不能的法律后果。即使上诉人认为被上诉人在物业管理服务过程中存在问题，可以要求被上诉人限期整改并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其拒付物业管理费的行为无合法依据，上诉人应依约缴纳物业管理费。 综上所述，袁禄军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由袁禄军负担。 本判决为终审判决。 审判长  张启飞 审判员  施正高 审判员  贺灿灿 二〇二〇年五月七日 法官助理杨颜竹 书记员唐坤霞