安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0403民初685号原告：淮矿商业运营管理安徽有限责任公司。住所地安徽省淮南市大通区洞山中路。统一社会信用代码91340400075615368M(1-1)。法定代表人：王燕，公司总经理。委托诉讼代理人：荆涛，公司法律顾问。委托诉讼代理人：许瑞磊，安徽衡威律师事务所律师。被告：王冠一，男，1978年1月1日出生，汉族，个体工商户。原告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司（以下简称淮矿公司）诉被告王冠一房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月7日公开开庭进行了审理。原告淮矿公司的委托诉讼代理人荆涛、许瑞磊，被告王冠一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮矿公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付2018年1月1日至12月31日止期间的房屋租金69432.48元（计算方式为：111.27平方米*52元/月*12个月=69342.48元）及自2017年12月17日起自2019年12月31日止期间的违约金10345.44元（2020年1月1日以后的违约金69342.48元为基数，按照每逾期一日万分之二的标准支付逾期付款违约金至付清之日止）。2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：淮南市田家庵区会战路北侧青水湾二期14#101、102商业不动产权系淮南矿业集团有限责任公司所有，该公司将其委托给原告运、管理、出租，其中101商铺于2017年12月10日出售给他人，102商铺面积为111.27平方。2014年12月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，约定原告将上述两处房屋租赁给被告，租期至2016年11月30日。2016年9月29日，在房屋租赁合同书约定的期限届满前，原、被告双方达成续租协议，并签订了《房屋租赁合同补充协议》，该补充协议约定，租期延长至2018年12月31日，被告于2017年12月31日前十五日缴纳第一期租金183213元，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止，其余条款按原合同。协议签订后，被告按约支付了2017年全年租金，但至今未能按约缴纳2018年的租金及违约金等费用，故依据法律规定，诉至法院，请求依法判如所请。被告王冠一辩称：1、在和原告的房屋租赁期间，房租是先交的，前三年房租都是先付款后用房，第四年房租确实没有支付，因为根据房屋租赁合同的相关规定，房屋存在质量问题，2017年就通知原告，告知房屋漏水，但原告一直没有给修复，后期间房屋吊顶发生严重漏水，原告于2017年提起诉讼，后撤诉，2018年再起诉，判决已生效，当时的鉴定房屋质量不达标，所以被告没有支付房租，按照合同约定，原告违约在先。2、因房屋严重漏水，存在安全隐患，被告被迫停业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告淮矿公司系从事房屋租赁经营的公司，被告王冠一系从事餐饮业的个体工商户。2014年12月，原、被告双方签订《房屋租赁合同书》，原告淮矿公司将本区会战路北侧青水湾二期14#101、102商业，面积293.61平方米，租赁被告王冠一用于经营餐饮，租期2年，自2014年12月1日至2016年11月30日止。租金第一年161486元，于合同签订后7日内缴纳，第二年176166元，于2015年10月7日缴纳。合同第六条约定，租赁期内，原告保证该房屋及附属设施处于正常的可使用状态，负责正常的大修，被告负责日常维护等。合同签订后，原、被告双方均按照合同约定履行了义务。2015年10月，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将原房屋租赁期间顺延至2016年12月31日。其他条款按原合同。2016年9月，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定涉案房屋续租至2018年12月31日，年租金183213元，于当年12月31日前缴纳。其他条款仍按原合同。该补充协议签订后，被告王冠一按约缴纳了2017年全年房租。2017年间，由于被告经营的田家庵区满庭香饺子馆（以下简称饺子馆）房屋时常发生漏水，且漏水情况越来严重，导致其不能正常经营，被告王冠一多次与楼上的案外人张海春、骆秀萍，以及原告淮矿公司多次交涉，因协商无果，被告王冠一以其经营的饺子馆，于同年10月，以合同的法律关系，向本院提起民事诉讼。该案诉讼期间，经饺子馆申请，本院委托，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对涉案房屋漏水原因进行鉴定，结论为：1、淮南市田家庵区山水龙城青水湾14栋101-102室房屋屋顶板底有大量无规则裂缝，现场检测时裂缝处仍有渗水现象。2、室外平台防水施工不符合设计要求，导致原有防水层失效进水，水沿着现浇板裂缝渗到屋内，后期虽进行了维修，但仍不符合原设计要求，维修后在平台上加建的阳光房与花圃促进了渗水现象产生与加重。2018年7月16日，安徽大众房地产评估咨询有限公司对于原告饺子馆的装修损失及营业损失进行评估，其中装修损失重置价格为20260元，损坏的装修重置工期约7天，停业损失9721.64元，两项合计测算为29982元。上述鉴定报告与评估报告出具后，饺子馆于2018年8月撤诉，又于同年8月22日，以侵权的法律关系，起诉该房屋开发商淮南矿业（集团）有限责任公司及楼上的房屋所有权人张海春、骆秀萍，经本院（2018）皖0403民初5019号案件审理认定，该房屋的建设施工不符合设计要求，是房屋漏水的主要原因，楼上房屋产权人擅自加建楼顶平台，造成房屋漏水的结果加重，据此判决开发商承担主要责任（70%），楼上房屋产权人承担次要责任（30%）。另查明：被告王冠一缴纳房屋租金至2017年底，以房屋漏水不能正常经营为由，拒绝向原告淮矿公司支付2018年房屋租金。房屋租赁合同到期后，被告王冠一将房屋返还。2017年底，涉案房屋101商业房出售他人，原告本次起诉，仅以商业102室111.27平方米的房屋租金向本院提起诉讼。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同书》及两份《房屋租赁合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合同的内容不违反国家法律规定，合同合法有效，原、被告双方均应当按照合同的约定，各自履行义务。原、被告之间签订的合同后，自2014年至2017年初，双方均能按照约定履行义务，但2017年期间，由于房屋发生漏水的问题一直未能解决，被告王冠一向本院提起了诉讼，并且在案件审理期间，经本院鉴定，房屋确实存在质量问题。合同约定：“租赁期内，甲方（原告）保证该房屋及附属设施处于正常的可使用状态”，同时，《合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原告淮矿公司出租给被告王冠一的房屋，在2017年发生漏水，并且经过鉴定，房屋质量存在问题，根据合同约定及法律规定，原告淮矿公司应当及时给予维修，保持租赁房屋能够正常使用。但经本院查明，涉案房屋至今尚未维修，因此，本院认定，原告淮矿公司在履行合同的过程中，存在违约。本院（2018）皖0403民初5019号案件审理认定，因房屋漏水导致涉案房屋不能正常经营，不能正常经营与房屋漏水之间，存在因果关系，被告王冠一因此拒绝支付2018年房屋租金，该理由是否成立，系本案争议焦点。原告淮矿公司在饺子馆2017年起诉讼时，对房屋漏水的事实是明知的，但未履行及时修复房屋的合同义务。《合同法》规定，一方在对方履行债务不符合约定的，有权拒绝其相应的履行要求。因此，在原告淮矿公司未履行维修房屋义务之前，被告王冠一有理由拒付2018年房屋租金。通过本院核实，涉案房屋评估、鉴定报告出具的最后时间为2018年7月16日，即原、被告双方对于房屋因漏水原因及修复期间的损失已形成定论，之后，原告淮矿公司应当按照合同约定，维修房屋，而被告王冠一在原告淮矿公司未能履行维修义务时，为减少损失，应当自行修复房屋，避免损失扩大。但原、被告双方均未及时对房屋进行维修，双方对于损失的扩大，均持放任态度，对此，双方均存在相应过错。因此，自2018年7月16日之后，顺延修复房屋的7天，自7月23日至12月31日合同到期之日的房屋租赁费用，被告王冠一应当足额给付，共计5个月零9天（159天）。同时，涉案房屋虽然存在漏水，但并不能导致房屋完全不能使用，未漏水部分，仍然可以正常经营，结合本案实际案情，本院酌定被告王冠一另行增加二个月零二十天房屋租金，即向原告淮矿公司支付八个月房屋租金。关于原告淮矿公司提出，被告王冠一已获得赔偿的意见，经本院审查，另案原告饺子馆与开发商及楼上住户之间的纠纷，获得的赔偿款项为装修损失及7天维修房屋时间的营业损失，该两项赔偿款项，仅为装修损失及7天的营业损失，并非因漏水导致不能经营的营业损失，故对于原告淮矿公司的该意见，本院不予采纳。原、被告双方签订的合同原系101、102两套房屋，因一套在2017年底出售，原告淮矿公司按照房屋面积，折算房屋租赁费用，符合常理，本院予以支持，101号房屋年租金为69432.48元，被告王冠一应当支付46288.32元（69432.48元÷12个月×8个月）。对于原告淮矿公司主张的利息，因合同没有约定，且其自身存在相应过错，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条的规定，判决如下：一、被告王冠一于本判决生效后十日内，向原告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司支付房屋租金46288.32元。二、驳回原告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，减半收取897元，由原告淮矿商业运营管理安徽有限责任公司负担520元，被告王冠一负担377元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  汪涛二〇二〇年五月二十一日书记员  杨晨附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。