广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0681民初221号 原告：防城港市全德物业服务有限公司，住所地港口区和德国际公寓一楼B007号商铺。 法定代表人：郑伟东，总经理。 被告:庞兴意，男，1985年11月26日出生，汉族，户籍住址广东省湛江市坡头区，现住东兴市。 原告防城港市全德物业服务有限公司（以下简称“全德公司”）与被告庞兴意物业服务合同纠纷一案,本院于2020年4月2日受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人郑伟东到庭参加诉讼、被告庞兴意经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼,本庭依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告全德公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费等费用5329.71元，违约金7195.12元，共计12524.83元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃2017年1月至3月的物业服务费，将物业服务费变更为4806.3元，变更违约金为3597.56元。事实和理由：2014年6月10日，被告购买东兴市和德房地产开发有限公司（以下简称“和德公司”）开发的东兴市明江路8号和德御景台小区2-2506号房屋，房屋建筑面积124.63平方米。2013年12月，北京市均豪物业管理股份有限公司东兴分公司（以下简称“均豪物业”）与和德公司签订了《前期物业服务委托合同》，约定：由均豪物业为和德御景台小区提供物业服务。2017年3月4日，原告与和德公司签订《前期物业服务合同》，约定：由原告接管均豪物业，为和德御景台小区提供物业服务，均豪物业退出小区管理。2017年3月24日，均豪物业与原告签订《债权转让协议》，约定：均豪物业将其在和德御景台小区管理期间，均豪物业对小区业主拖欠的物业服务费及其他相关债权全部转让给原告。签订上述协议后，原告积极履行合同约定事项，依法依约对被告房屋所在小区实施规范的物业管理，提供完善的服务。被告自2016年1月21日至今未缴清所欠均豪物业的物业服务费等费用。根据《前期物业服务委托合同》第四章、《前期物业服务合同》第四章之约定，截止2019年11月30日，被告拖欠原告物业服务费等费用4806.3元。根据合同约定的违约金计算方式，截止2019年10月31日产生的违约金减半为3597.56元。原告多次向被告催讨，被告均以各种理由拒绝支付，原告遂诉至法院。 被告庞兴意辩称，1、原告全德公司主张与均豪物业之间的债权转让行为不成立，对被告没有进行通知；2、均豪物业存在乱收费的现象，预收电梯费360元每年，预收水电周转金每户300元，至今未退还；3、原告多算被告的物业费；4、原告与开发商一直千方百计阻碍小区业主成立业主委员会；5、原告的主张已超过诉讼时效；6、被告与原告没有签订过物业服务合同，不存在合同关系，所以没有违约；7、案涉房屋交付时没有经过竣工验收合格，依法不能交付，也无权收取物业费。 经审理查明：被告庞兴意是东兴市和德城市广场2-2506号房的业主，房屋建筑面积124.63平方米。 2013年12月，和德公司与均豪物业签订《前期物业服务委托合同》，约定合同有效期自签订之日起至三年后合同终止，在此期间，均豪物业为和德公司开发的和德城市广场（和德御景台）小区提供物业服务，其中住宅物业按1.2元/月/平方米收取物业服务费等。 2015年1月3日，均豪物业与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，1.4元/月/平方米等。 2017年3月4日，原告全德公司与和德公司签订《物业服务委托合同》，约定和德公司委托原告对和德城市广场项目实行物业管理服务等。 2017年3月24日，原告全德公司与均豪物业签订《债权转让协议》，约定均豪物业将和德御景台小区业主在均豪物业管理期间，业主欠缴的物业费及其他的债权转让给原告，协议附件确认被告欠缴2016年1月21日起至2016年12月31日期间的物业服务费共2156.93元。 2017年12月26日，原告在《防城港日报》刊登《债权转让公告》，声明：均豪物业与全德公司签订的债权转让协议，均豪物业已将依法享有的对和德城市广场业主物业费等债权转让给全德公司，现以公告方式通知债务人，请债务人向全德公司履行付款义务。 2018年8月15日，原告与均豪物业签订《债权转让协议-补充协议》，约定业主不按协议约定的收费标准和时间缴纳物业费及其他费用的，从逾期之日起所产生的违约金也归原告所有等。 本院认为，和德公司与均豪物业签订的《前期物业服务委托合同》合法有效。根据《最高人民法院》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束。均豪物业按约在有效期内为全体小区业主、物业使用人提供物业服务，被告作为小区业主应按约向均豪物业交纳物业服务费2156.93元。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条的规定，原告与均豪物业签订的《债权转让协议》合法有效，原告已将该债权转让事宜通知被告，原告请求被告支付尚欠物业服务费2156.93元，符合法律规定，本院予以支持。原告与和德公司签订协议后，进驻和德御景台小区，提供了物业服务，被告享受了原告提供的物业服务，双方形成事实上物业服务合同关系，根据公平原则，被告在享受服务的同时也应缴纳物业服务费2649.38元，原告主张被告支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。被告辩称其已缴物业服务费，未提供证据证明，本院不予采纳。被告主张与均豪物业、和德公司存在其他纠纷，与本案无关。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2017年12月26日刊登公告通知债务人，本院于2020年4月2日立案受理，原告诉请未超过诉讼时效。 关于违约金问题：《债权转让协议》对欠费业主的缴费时间、违约金收取标准未做出明确约定。本院依法确定从原告刊登《债权转让公告》之日即从2017年12月26日起计算违约金，以2156.93元为基数，按年利率6%计付至2019年10月31日。 关于原告正式进驻小区管理后被告欠费是否应当承担违约金的问题，物业委托合同中对违约金有明确约定，但约定的违约金标准过高，法院依法酌减为按年利率6%计算，以当月应交纳物业费的金额为基数，自合同约定交纳之日的次日起起算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按月依次计付。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《最高人民法院关于》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 1、被告庞兴意在本判决生效之日起十日内支付原告防城港市全德物业服务有限公司物业服务费2156.93元及违约金（违约金计算：以2156.93元为基数，按年利率6%计付，从2017年12月26日起至2019年10月31日止）； 二、被告庞兴意在本判决生效之日起十日内支付原告防城港市全德物业服务有限公司物业服务费2649.38元及违约金（违约金计算：以当月应交纳物业费的金额为基数,按年利率6%，自合同约定交纳之日的次日起起算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止，按月依次计付）； 三、驳回原告防城港市全德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费114元，减半收取57元（原告已预交），由被告庞兴意负担。 本判决为终审判决。 审判员  张畹婕 二〇二〇年五月七日 书记员  韦 易