贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔27民终1013号上诉人（原审被告）：贵州独山紫薇置业开发有限公司，住所地独山县。法定代表人：黄建民，系该公司的总经理。被上诉人（原审原告）：杨慧，女，1997年5月22日生，布依族，住独山县。上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司因与被上诉人杨慧商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省独山县人民法院（2019）黔2726民初1543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月6日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州独山紫薇置业开发有限公司上诉请求：一、请求撤销独山县人民法院(2019)黔2726民初1543号民事判决第一项,改判由上诉人支付被上诉人违约金6134.04元;二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、根据上诉人与被上诉人所签《商品房买卖合同》约定，双方并没有对办证时间进行约定,故此,根据合同自愿原则，应视为被上诉人与上诉人已经就提供办证手续达成了一个无履行期限的协议,因此,对于办证的时限,不应该按照交付时间来进行推算,应该按照合同对无履行期限合同相关约定,即根据合同法第六十二条第(六)款“履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。”规定来履行。本案中,被上诉人从未要求过上诉人为其提供办理房屋产权证所需手续,故此,对于违约的形成时间应为被上诉人主张权利之日即起诉之日进行计算。二、对于一个违约行为,如果没有约定相应的违约责任,那么违约赔偿范围应该为其实际损失。在本案中，被上诉人已经收到房屋并已经实际使用,且有房管部门的备案,对于其行使权利不存在限制,虽然尚未办理产权证,但实际上对被上诉人未造成实际损失,且根据合同法的约定，被上诉人也有止损义务,故此，上诉人的损失非常有限。综上,被上诉人在一审诉讼中所主张的逾期提供办理房屋产权证所需手续的损失并未实际发生,且也超过了其实际损失,故此一审判决认定的损失过高,应予调低,一审判决认定违约金过高,结合之前已经生效的同类案件判决书所确定的违约计算方式,上诉人认为应按购房款百分之一的比例确定赔偿金额。为了维护上诉人合法权益,特此上诉，恳请人民法院依法判如所诉为谢。杨慧二审未作答辩。杨慧向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付从2017年1月1日起至2019年5月14日止共864日未达到交房条件的违约金158994元（613404元×万分之三×864=158994元）；2、判决被告支付原告逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金67136元（暂计从2017年11月8日起至2019年5月14日止共553天，613404元×4.75%×1.5÷360天×553天=67136元）；3、判决被告返还违规收取原告除购房款外的40615元；前述三项共计266745元，本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月1日，张某与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：由张某向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的独山县百泉镇东环北路“紫薇城”A23幢1-9号商铺，建筑面积48.62平方米，房屋总价款613404元；贵州独山紫薇置业开发有限公司向张某赠送A23幢2-9号商铺，建筑面积48.62平方米；赠送A23幢1-3-2号住房，建筑面积130.40平方米。2016年3月9日，贵州独山紫薇置业开发有限公司委托贵州独山建薇物业管理有限公司与张某办理房屋交付手续，签订房屋交接确认书。2017年1月7日，杨慧与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订合同编号884的《商品房买卖合同》，合同约定：由杨慧向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的“紫薇城”A23幢1-9号商铺，建筑面积48.62平方米，房屋总价款150000元；买受人应当在2017年1月7日前支付全部房价款。签订合同编号885的《商品房买卖合同》，合同约定：由杨慧向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的“紫薇城”A23幢2-9号商铺，建筑面积48.62平方米，房屋总价款150000元；买受人应当在2017年1月7日前支付全部房价款。签订合同编号886的《商品房买卖合同》，合同约定：由杨慧向贵州独山紫薇置业开发有限公司购买其开发的“紫薇城”A23幢1-3-2号住房，房价款313404元；买受人应当在2017年1月7日前支付全部房价款。合同编号884、885、886三份《商品房买卖合同》在关于转移登记办理的格式条款部分均未填写。贵州独山紫薇置业开发有限公司于同日向杨慧出具收据，收据载明收到杨慧“紫薇城”A23幢1-9号商铺房款150000元，2-9号商铺房款150000元，1-3-2号房房款313404元。另出具交纳各项税费及办证费40615元收据一份。2017年1月9日，上述三份合同在独山县房屋管理所办理备案登记。《商品房买卖合同》第十一条对交付时间和条件进行约定，被告应当在2016年12月31日前向原告交付房屋，交付时应当符合下列条件：该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，满足于第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备的条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求；第十二条约定本项目相关设施、设备的交付时间与使用条件，并约定如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按合同第十三条处理；第十三条约定逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当在自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。一审法院认为，杨慧与贵州独山紫薇置业开发有限公司签订商品房买卖合同并经备案登记，合同有效，当事人应当全面履行合同。关于原告要求由被告支付从2017年1月1日起至2019年5月14日止共864日未达到交房条件的违约金158994元的诉讼请求。原告认可2017年1月7日与被告签订合同亦是对其母亲张某2016年3月9日接收房屋的追认，说明签订合同的同时房屋已经实际交付。原告依据商品房买卖合同第十一条、第十二条、第十三条主张未达到交房条件的违约金，双方在合同中约定未达到交房条件的违约责任根据合同第十三条处理，而第十三条约定的是逾期交房的违约责任，原告追认其母亲张某接收房屋说明占有房屋在前，签订购房合同在后，对杨慧所签订的合同而言不存在逾期交房问题，虽然实际交房时有部分约定的交房条件未达到，但接收房屋的行为可以视为是对交房条件的变更，已经接受未达到交房条件的现实，原告的该项诉讼请求证据不充分，本院不予支持。关于原告要求由被告支付逾期提供办理房屋产权证所需手续的违约金67136元（暂计从2017年11月8日起至2019年5月14日止共553天，613404元×4.75%×1.5÷360天×553天=67136元）的诉讼请求。该违约金的计算是在生效的贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院（2018）黔27民终1740号民事判决书已经支持部分的基础上延续计算，应予继续支持，该违约金与之前计算的违约金性质相同，计算标准和方式应当统一，以613404元为基数按中国人民银行计收逾期贷款利息的标准（4.35%×1.5）计算至2019年5月14日为61482.25元。关于原告要求被告返还违规收取原告除购房款外的40615元的诉讼请求。鉴于案涉房屋未办证，被告亦未向原告出示、交付所收取“各项税费及办证费”所作用途或者费用已经交到相关部门的相关票据，且该收费未在合同约定款项范围，原告主张返还应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告杨慧逾期办证违约金61482.25元；二、被告贵州独山紫薇置业开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还所收取原告杨慧交纳的“各项税费及办证费”40615元；三、驳回原告杨慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5301元，减半收取计2650.50元，由原告杨慧承担1550.50元，贵州独山紫薇置业开发有限公司承担1100元。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。综合双方当事人诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：是否继续支付逾期办证违约金。本院认为：被上诉人起诉的逾期办证违约金是本院（2018）黔27民终1740号民事判决书判决违约金的延续计算，截止本案二审判决前上诉人仍未按照合同约定交付办理商品房转移登记有关文书。关于上诉人提出合同中未约定办证时间，逾期办证违约金的起算时间应从起诉之日起计算以及违约金调整过高的问题，在本院（2018）黔27民终1740号民事判决书中已进行充分的阐述说明，上诉人的上诉理由不成立。一审法院判决上诉人支付逾期办证违约金并无不当，应予维持。综上所述，上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1183.71元，由上诉人贵州独山紫薇置业开发有限公司负担。上诉人预交二审案件受理费5301元，剩余4117.29元予以退回。本判决为终审判决。审判长  石明锋审判员  唐新春审判员  朱代昀二〇二〇年五月二十八日法官助理黄诗泽书记员万昌龙