河南省社旗县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1327民初3616号原告：张新玲，女，汉族，1971年1月10日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：刘禹，河南定信律师事务所律师。被告：南阳市建勋房地产开发有限公司，住所地南阳市宛城区联合街4号，统一社会信用代码91411300789190453K。法定代表人：王宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘淼，河南梅溪律师事务所律师。原告张新玲与被告南阳市建勋房地产开发有限公司（以下简称建勋公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告张新玲及其委托诉讼代理人刘禹、被告建勋公司的委托诉讼代理人刘淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张新玲向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、判决被告返还原告已付购房款315123元，支付自2016年8月16日至2019年10月16日期间38个月的利息66360元，并自2019年10月17日起按年利率6.65%付息至实际履行完毕；3、赔偿原告损失50000元。事实和理由：2016年8月上旬，原告与被告经协商，在原告有意购买被告开发、销售位于社旗县××店镇××路北侧××路西侧状元城小区房产的基础上，双方于8月16日签订了《商品房认购协议》。其中约定：1、原告购买小区内20号楼1单元3304号房产一套，面积114.59平米，单价2750元，总价款315123元；2、交付日期及条件依正式合同的条款。此后，原告因长期在唐河县任教，较少机会到被告营业场所，中间虽经常与被告的法定代表人及置业顾问联系，均遭二人一再编造理由推托；由于被告方面一再保证已经签过《认购协议》，房源没有问题，签订买卖合同更无需担心，由于被告的推诿、敷衍及虚假保证，致使原告在已签订《认购协议》基础上进一步签订买卖合同的愿望一直无法实现。至2018年国庆节前后，原告到被告售房部，方知小区内数十套房产已经被社旗县人民法院查封，其中包括原告所购买的一套，原告后经咨询，知悉被告因负债过多，无力清偿债务，导致人民法院解封遥遥无期，而双方通过签订《商品房买卖合同》以确定双方权利义务，尤其是原告名义上取得房屋所有权的愿望已完全无法实现。综上述：原告与被告在合意基础上签订《认购协议》，其中内容具体、明确，应视为双方已经存在真实的买卖关系，由于被告出于恶意一再推托与原告签订正式合同，导致原告的权益处于不稳定状态，而社旗县人民法院对原告所购房产予以查封的事实，使得双方签订买卖合同的机会不复存在，对此，被告应负全部清偿责任，鉴于双方已不可能就纠纷的解决达成一致意见，原告特诉至法院，请求判如诉请。被告建勋公司辩称，一、《商品房买卖协议》已经达到约定解除条件，应当予以解除。被答辩人所诉《商品房买卖协议》中约定的房屋为状元城小区20号楼1单元3304室。被答辩人诉状所诉支付316123元购房款，事实上该房屋系案外人任某与答辩人达成协议以附条件“如果唐河县张店镇东方城项目未把所有权确认给建勋房地产公司名下，任某指定于张新玲名下的房屋20#-1-3304户（该房款未实际支付），甲方有权收回该房屋，认购协议和收据作废”将状元城小区20号楼1单元3304室抵偿案外人在润华建设有限公司东方城4号楼的工程款。后唐河县人民法院经过审理作出（2016）豫1328民初2871号判决书，该判决第二项“二、张店镇大王岗村村民委员对大王岗新型社区（第一期）的现状工程享有所有权。”所以答辩人并未享有《协议》中约定的工程的所有权，所以被答辩人所诉的《商品房认购协议》符合约定的解除条件，应当予以解除。二、被答辩人并未向答辩人支付过315123元购房款，答辩人不承担返还购房款的义务。答辩人与被答辩人所签的《商品房认购协议》系答辩人履行与任某达成相关工程款协议的产物，在协议中明确说明“该房款未实际支付”除此之外，在答辩人向被答辩人所出具的收据上明确载明“抵油田项目债务，东方城（张店）”，在签订《商品房买卖协议》前后被答辩人并未向答辩人支付过其诉状中所称的315123元购房款，因此答辩人认为被答辩人从未支付过购房款，结合《商品房买卖协议》符合解除条件，无义务向被答辩人交付房屋或支付购房款，更无义务承担所谓的“利息”。综上，答辩人与被答辩人之间的《商品房买卖协议》早已失效应当予以解除，被答辩人也未向答辩人支付过购房款，答辩人无义务返还，被答辩人的其他诉请更是没有事实和法律依据，应当依法判决驳回被答辩人的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的收据真实性无异议，但对证明方向及关联性有意义，认为该收据左上角明确注明了“抵油田项目债务东方城（张店）”，足以推翻原告的诉状中称的交了购房款，且被告未实际收到该购房款。本院认为，该收据左上角明确注明了“抵油田项目债务东方城（张店）”，不能证明原告已经实际支付，故被告的异议成立。2、被告对原告申请的证人任某证言有异议，认为证人作虚假陈述，且与本案被告有利害关系。本院认为，证人证言能够与本案基本事实相印证，故对证人证言部分予以确认。结合当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告与案外人任某有债务纠纷，案外人任某借原告款未能偿还。2016年8月，原被告双方签订《状元城商品房认购协议》一份，约定：原告认购状元城小区内20号楼1单元3304号房产一套，面积114.59平方米，单价2750元，总价款315123元。原被告双方在该认购协议上面签字或盖章。2016年8月16日，被告给原告出具收据一份，载明：“收到张新玲状元城20#-1-3304房款叁拾壹万伍仟壹佰贰拾叁元￥315123元。抵油田项目债务东方城（张店）。”同日，案外人任某给被告出具附条件收条一份，载明：“今收到南阳市建勋房地产有限公司支付唐河县张店镇东方城项目4#楼工程款（现金方式）￥315123元整。叁拾壹万伍仟壹佰贰拾叁元整。注，工程款收到人为润华建设有限公司东方城4#楼全权代理人。工程款收到人：任某2016.8.16号。注：甲方南阳市建勋地产公司乙方任某该工程款以社旗状元城项目20#3304户，114.5/㎡，单价2750/㎡，计算结果￥315123元，抵偿与收到人在南阳市建勋房地产有限公司和南阳市景祥置业有限公司所有产权未确定确立前，该抵偿房屋南阳建勋地产公司有权收回，润华建设公司全权代理人任某无条件遵守履行。如果唐河县张店镇东方城项目未把所有权确认给南阳市建勋房地产公司名下，任某指定写于张新玲名下的房屋20#-1-3304户（该房款未实际支付），甲方有权收回该房屋，认购协议和收据作废。”后唐河县人民法院于2017年2月20日作出（2016）豫1328民初2871号民事判决书，判决第二项为“张店镇大王岗村村民委员会对大王岗新型社区（第一期）的现状工程享有所有权。”该判决已生效。原告张新玲未实际支付购房款。本院认为，被告建勋公司与案外人存在债权债务关系,原告亦与该案外人存在债权债务关系。为抵消债权债务，原、被告双方经与案外人协商一致,于2016年8月签订《状元城商品房认购协议》，被告给原告出具收据一份，同日，案外人给被告建勋公司出具附条件收条及说明一份，注明未达到条件，该认购协议及收据作废。本院认为,该房屋认购协议是在被告无力偿还借款的情况下签订,本质上属于债权人私力救济的一种方式,但是应当基于其基础债权债务关系进行审理。且该债权债务的条件未成就，现原告张新玲起诉要求解除该房屋认购协议,被告亦同意解除该房屋认购协议，原、被告双方均要求推翻基于民间借贷关系形成的以房抵债协议,那么原、被告双方之间的法律关系即回归到债权债务关系未解决的状态,原告依法有权主张债权,被告亦有权提出抗辩,人民法院应就双方的借贷合意、款项交付及还款情况进行全面的审查。庭审中,经本院释明,原告张新玲坚持要求以房屋买卖合同关系主张权利,请求判令解除房屋认购协议并返还购房款、利息及赔偿损失,原告的主张明显依据不足,与事实不符,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第七十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:驳回原告张新玲的诉讼请求。案件受理费7023元，由原告张新玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  贾应强审 判 员  吴志浩人民陪审员  王秋云二〇二〇年五月十一日书 记 员  王新真