文书内容重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0111民初1279号原告：重庆遵大物业管理有限公司，住所地重庆市大足区棠香街道五星大道388号，统一社会信用代码915002256814928552。法定代表人：蒲建松，经理。委托诉讼代理人：陈本荣，男，1971年5月16日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司工作人员。委托诉讼代理人：刘和萍，女，1986年9月28日出生，汉族，住重庆市大足区，系公司工作人员。被告：龙代燕，女，汉族，1984年4月10日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李发明，男，汉族，1983年6月30日出生，住重庆市大足区，系被告龙代燕丈夫。原告重庆遵大物业管理有限公司（以下简称遵大物业）与被告龙代燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告遵大物业委托诉讼代理人陈本荣、刘和萍及被告龙代燕诉讼委托代理人李发明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵大物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳2014年7月1日至2019年6月30日期间的物业管理费6174.78元，公摊电费717元,违约金980元，合计7871.78元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同后，原告依据《物业管理条例》及《物业管理服务收费办法》和物业管理委托合同等相关规定，对被告居住的“XX”小区进行规范的物业服务。被告所有的XX住宅一套，建筑面积102.92平方米，按原告与重庆遵大房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，住宅的物业服务费为1元/月/平方米，每月物管费102.92元，公摊水、电费（据实分摊）10元/月，被告从2014年7月1日至2019年6月30日共计60个月，欠缴物业服务费6174.78元，公摊电费717元，违约金16950.924元（考虑到被告的实际情况现仅主张800元）。经原告多次催收，被告拒绝缴纳。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告龙代燕辩称，欠费是事实，但原告的要求不合理：1.原告失职失责，拖延报修，未能提供相应服务，导致业主财产受到损害；2014年10月，被告在装修房屋时发现儿童房有一面墙壁有漏水情况，与2-3-6-1号业主及时向原告报修，原告在2014年10月-2015年年底，一直没有履行报修义务，未联系重庆遵大房地产开发有限公司前来维修，也没告知业主浸水具体情况，更没采取任何修复措施。2015年年底，被告与XX号业主又前去报修，原告还是拖延不报修。原告从2013年12月23日接房至今，按照当时签订的商品房买卖合同，2018年年底已过质保期，是原告故意拖延报修、敷衍业主，耽搁了房屋在保修期内得到应有的修复，而且原告是重庆遵大房地产开发有限公司下属子公司，原告应依法承担相应的法律责任；2.原告已承认未能提供相应的服务，导致业主房屋在保修期内未得到修复而财产受到损害，并愿意赔付；3.原告服务态度极其恶劣，扣押业主2000元装修保证金整整6年；4、原告未履行和业主签订的物业管理协议。其中第六章第二条提到：全体业主同意物管公司可以利用本物业共用部位、公共地方（区域）、公共设施、装备等进行经营或者设置广告牌，经营所得收益在扣除物管公司经营成本及管理费用后，剩余利润由物管公司按5：5比例分配，属全体业主的利润部分将用于补充物业专项维修资金。原告从未公布收益收支明细，侵害业主的知情权，业主也从未得到收益；5.原告未做好物业管理区域的安全防范工作；6.原告在业主不知情的情况下占用停车场公共区域修建幼儿园操场和厨房。鉴于此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：重庆遵大房地产开发公司是重庆市大足区“XX”小区的建设单位，被告龙代燕系重庆市大足区XX号住房的所有权人，该房屋的建筑面积为102.92平方米。2008年12月20日，重庆遵大房地产开发公司（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《遵大.XX前期物业服务合同》，期限自2008年12月30日至2015年7月30日止，该合同第约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，高层1元/月.平方米，花园洋房0.7元/月.平方米，商业3元/月.平方米；共用部位、共用设备设施运行的能源消耗按国家政策规定应纳入公摊范围的能耗部分，采取按户据实分摊方式向业主或使用人另行计收；费用按月交纳，业主或使用人应在每月25日前履行交纳月费用。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费等本合同约定应交费用的，每逾期一日按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。2010年，被告龙代燕与李发明签承诺书，确认已知晓并承诺遵守重庆遵大房地产开发公司拟定的“临时管理规约”。《遵大.XX临时管理规约》第五章物业的管理第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制，双方约定本物业管理区域物业服务收费标准自建设单位首次交房之日起两年内暂按以下标准执行：花园洋房住宅物业服务费按建筑面积0.70元/平方米.月计收；高层住宅物业服务费按建筑面积1.00元/平方米.月（含电梯费）计收；商业物业服务费按建筑面积3.00元/平方米.月计收；第六条约定，公摊水电费向业主据实分摊，按户计收。第七条约定，每月物业服务费（含车位物业服务费）在当月规定的缴费期内由业主自行到物管公司收费前台缴纳，缴费时间如有变更，以物管公司另行通知为准。第七章违约责任约定，业主（使用人）违反本规约及前期物业服务合同的约定，未能按时足额地交纳物业服务费，每日应按应缴费用总额3‰的标准向物管公司支付违约金。2015年7月30日，大足区XX业主委员会（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《XX物业服务合同》，期限自2015年7月30日起至2016年12月31日止,该合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1元/月.平方米，步梯房0.7元/月.平方米，商业3元/月.平方米；第六条约定，共用部位、共用设备设施运行的能源消耗未包含在物业费内，据实分摊。第七条约定，业主应按月交纳物业服务费及其他相关费用。第十七条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费、特约服务费以及涉及物业服务的其它应交费用的，每日应按应缴费用总额3‰的标准向乙方支付违约金。2019年6月25日，大足区XX业主委员会（甲方）与遵大物业（乙方）签订了《XX物业服务合同》，期限为3年，该合同第六条约定，本物业管理区域的物业服务收费实行包干制的方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯房1元/月.平方米，步梯房0.7元/月.平方米，商业3元/月.平方米。第七条约定，业主应于每月20日至月底缴纳当月物业服务费。第二十八条约定，业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按物业服务费的每日千分之三的标准向乙方支付违约金。大足区XX幢于2011年11月28日竣工，于2011年11月29日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告龙代燕于2013年12月13日到原告处接房,同时缴纳了2012年4月至2013年3月的物业服务费和2012年6月至2013年10月的水电公摊费，原告将《重庆市新建商品房屋使用说明书新建商品房质量保证书》等资料交给被告。根据《重庆市新建商品房质量保证书》第八条第3项约定，业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，重庆遵大房地产开发有限公司将直接或者委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理，业主如对公司的答复或处理有争议，凡是涉及工程质量的，可向地域内建设行政主管部门申请协调，业主亦可直接向人民法院提起诉讼。第九条报修办法约定，业主使用商品房发现存在的质量问题，应在保修期限内及时填写《重庆市新建商品房质量报修联系单》，向重庆遵大房地产开发有限公司或者其委托的物业管理公司进行报修。第五条约定质量问题的处理完成时间期限最长为1月内。被告龙代燕接房后在装修房屋过程中，于2014年9月发现其卧室（儿童房）墙面渗水现象，2015年7月及12月李发明与邻居王贵淑两次向原告反映墙壁渗水问题，原告派人查看后未及时处理。后被告龙代燕以渗水问题未解决，每年在原告催收物业服务费和水电公摊费时均未缴纳。2019年10月26日，原告向遵大地产工程部反映被告龙代燕XX号房次卧墙角反碱抹灰脱落问题，2019年10月28日地产工程部谭定举回复：“XX的房屋已过质保期，由业主自行处理。”同时查明，自2008年12月30日起至本案开庭审理时止，原告遵大物业一直为“XX“小区进行物业服务，被告龙代燕自2014年7月1日起未交纳物业服务费，自2013年11月起未缴纳公摊水电费用。被告龙代燕欠原告遵大物业2014年6月1日至2019年6月1日计60个月物业服务费，即102.92平方米×1元/平方米.月×60个月=6175.2元；被告欠原告2013年11月至2019年6月的水电公摊费717元。后经原告多次书面及上门催缴，同时，原告进行了电话催收，并在被告处进行了缴费通知单的张贴。上述事实，有原、被告的陈述，《遵大.XX前期物业服务合同》、《遵大.XX临时管理规约》、《XX物业服务合同》、物业服务照片、小区监控照片、保洁保安岗位工作进度监督表、外来人员、车辆登记表、催费通知单及照片、欠费明细表、商品房买卖合同登记备案证明、业主情况登记、承诺书、接房声明、遵大.XX装修许可证、《重庆市新建商品房屋使用说明书、新建商品房屋质量保证书》、《装饰装修管理服务协议》、发票、录音、墙壁渗水照片、原告XX分工司《工作联系函》等证据在案为凭，并经本院庭审质证认证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行全面自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆遵大房地产开发公司作为大足区“XX”小区的建设单位，其于2008年12月20日与遵大物业公司签订的《遵大.XX前期物业服务合同》合法、有效，2015年7月30日及2019年6月25日，大足区XX业主委员会与遵大物业签订的《XX物业服务合同》合法、有效。被告遵大物业公司从2008年12月30日起在被告龙代燕居住的大足区“XX”小区提供物业服务至今，被告龙代燕作为大足区XX号住房的业主，应当按照合同的约定交纳物业服务费及水电公摊费，被告龙代燕拖欠物业服务费、水电公摊费不交纳，违背相关法律规定和物业服务合同的约定，应承担相应的民事责任。本案房屋渗水问题，因不在物业管理的范畴内，业主可以向当地房屋主管部门反应情况或者向人民法院起诉。但按照约定，被告向原告报修后，原告应及时向建设单位重庆遵大房地产开发有限公司反映，并及时给予答复，本案被告多次向原告反映，原告虽然派人查看，但没有及时向建设单位重庆遵大房地产开发有限公司反映并给予书面答复，导致被告反映问题迟迟不能解决，其服务存在一定瑕疵，被告不缴纳物业服务费及水电公摊费也存在一定原因，故原告起诉要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告未做好物业管理区域的安全防范工作，原告已提供证据证实已做整改；被告提出的其他答辩理由，因未提供相应的证据或者足够的证据加以证实，本院不予以采信。综上，本院对原告遵大物业公司的请求作如下确认并予以支持：1、关于物业服务费，被告龙代燕的住房位于大足区XX号，该房屋建筑面积为102.92平方米。结合原告的起诉，被告下欠物业服务费时间为2014年7月1日至2019年6月30日的物业服务费止共计6175.2元，原告起诉要求被告支付物业服务费6174.78元，是对其权利的处分，本院予以支持；2、关于水电公摊费，被告欠原告2013年11月至2019年6月的水电公摊费717元，本院予以支持；3、关于违约金，被告龙代燕因房屋渗水问题向原告反映后没有得到及时处理，原告的物业服务也存在一定瑕疵，因此被告拒交物业服务费和水电公摊费是事出有因，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告龙代燕于本判决生效后十日内给付原告重庆遵大物业管理有限公司2014年7月1日至2019年6月期间的物业管理费6174.78元、水电公摊费717元，共计6891.78元；二、驳回原告重庆遵大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告龙代燕负担。本判决为终审判决。审判员  彭文二〇二〇年五月二十七日（院印）书记员  王莎