山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0303民初1017号 原告：山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司。住所地，济南市历下区泉城路322号西箭道1号楼702号。 法定代表人：陈鹏，总经理。 被告：刘晓冬，男，1981年8月22日生，汉族，住山东省桓台县。 委托诉讼代理人：王凤丽，山东文康(济南)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓菁，山东文康(济南)律师事务所律师。 原告山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司与被告刘晓冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司的法定代表人陈鹏，被告刘晓冬的委托诉讼代理人王凤丽、赵晓菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的房屋租赁合同已于2017年11月19日解除；2、被告退还原告已付未用租金及押金343611.11元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告刘晓冬于2017年4月14日签订租赁合同一份。合同约定：被告将位于淄博市张店区的房屋出租于原告，租赁期限自2017年5月21日起至2020年5月20日止，年租金为70万元，押金5万元。另租赁期内，任何一方无正当理由提前终止合同，应提前30日通知对方，并按同期壹个月租金标准向对方支付违约金，出租方还应退还已付未用的租金和押金。合同签署后原告依约向被告支付房租共计70万元及押金5万元。2017年9月23日，原告向被告发送解除租赁合同通知函，并于2018年11月19日退出租赁房屋。依据租赁合同约定，原告向被告支付同期壹个月租金的违约金后，被告应向原告退还押金及已付未用的租金共343611.11元，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 诉讼中，原告山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司将诉讼请求第二项变更为341667元。 被告刘晓冬答辩称：1、2017年9月23日，原告向被告发函后，被告不同意解除合同。原告亦未表示坚持解除合同且仍继续占有并使用该房屋，因此租赁合同未于2017年11月19日解除。2、原告在起诉状中陈述实际使用房屋时间至2018年11月19日，却要求法院确认合同于2017年11月19日解除自相矛盾。原告对实际占有使用房屋时间并未确定。因此第一项诉讼请求不应得到支持。3、2018年3月20日左右，被告去租赁房屋所在地准备催要下一年度房租时，联系不到原告。并多次去租赁房屋所在地查看才得知原告已撤离租赁房屋。原告自始至终未向被告交还租赁房屋，办理交接手续。被告为避免扩大损失将房屋交还房屋所有权人淄博中天置业有限公司并由房屋所有权人于2018年3月28日将房屋另行出租。房屋所有权人淄博中天置业有限公司也没有退还被告已交付的房租并保留追究被告提前解约的违约责任的权利。因此被告认为双方解除合同的时间至早为2018年3月20日。4、综上合同解除系原告单方违约造成，被告不应退还原告第二项诉讼请求中所要求的款项。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经庭审审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月14日，淄博乐语冠芝霖通讯设备有限公司公司（以下简称淄博乐语公司）与被告签订房屋租赁合同一份。合同约定：被告将位于淄博市张店区的房屋出租给淄博乐语公司使用，房屋建筑面积210平方米，租赁期限自2017年5月21日起至2020年5月20日止，年租金为70万元，押金5万元。租金的支付方式为年付，每期租金于起租日前5日内支付。押金于签订合同后向出租方交纳。押金返还约定：租赁期满或合同提前终止的，若承租方交接的租赁标的物各项设施无人为损坏并结清全部水电费、租金，出租方应于租赁期满或合同终止日将押金全部退还承租方。若出租方未按时退还押金的，须按未退还部分千分之三每日支付迟延履行违约金。合同第九条违约责任约定：租赁期内，任何一方无正当理由提前终止合同，应提前30日通知对方，并按同期壹个月租金标准向对方支付违约金，出租方还应退还已付未使用的租金和押金。租赁合同签订后，2017年4月19日淄博乐语公司向被告交纳押金5万元，2017年4月20日淄博乐语公司通过银行转账向被告交付租金70万元，2017年4月29日双方交接租赁房屋，并口头约定房屋免租期至2017年5月20日。2017年9月22日淄博乐语公司通过物流向被告发送解除租赁合同通知函，内容为：淄博乐语冠芝霖通讯设备有限公司就解除合同一事同贵方进行多次沟通协商，现正式发函通知贵方，我公司将于贵方收到本函件之日起30日退出标的房产，提前解除与贵方的租赁合同，于合同解除日起，我公司不再承担与标的房产有关的任何费用。2017年9月23日14点51分被告签收上述通知函。原告诉讼中主张：淄博乐语公司于2017年11月19日从出租房屋内搬走，主张租赁费计算至搬走之日，并提交搬走后出租屋门上锁的照片证实。被告对原告的主张不认可。被告诉讼中主张：已收到淄博乐语公司解除租赁合同通知函，2017年10月9日被告向淄博乐语公司回函，不同意解除合同。并主张2018年3月20日被告在向淄博乐语公司收取租赁费时发现淄博乐语公司已搬走，在联系不到原告的情况下，被告通过破锁方式接收出租房屋，同时提供时任淄博乐语公司市场拓展部经理张雪涛的电话录音证实已对淄博乐语公司回函。原告对录音的真实性认可，不认可收到被告的回函。 淄博乐语冠芝霖通讯设备有限公司已经注销，原告作为其上级管理公司承受淄博乐语冠芝霖通讯设备有限公司与被告签订租赁合同的权利义务，被告对此认可，无异议。 以上事实由房屋租赁合同、解除租赁合同通知函、快递寄出回执、照片、电话录音、解除租赁合同通知函回复函以及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，淄博乐语公司与被告签订租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同真实有效，本院予以确认。淄博乐语公司工商登记注销后，原告作为其上级管理公司承受淄博乐语公司与被告签订租赁合同的权利义务，被告对此无异议，原告行使诉权，具有诉讼主体资格，本院予以确认。淄博乐语公司在租赁合同期限届满前，于2017年9月22日向被告发送解除租赁合同通知函，该函具有终止租赁合同的意思表示，淄博乐语公司提前终止并解除合同符合合同相关约定，被告收到该函后，未按合同约定与淄博乐语公司履行终止合同的相关义务，被告的行为致使双方终止合同出现租赁物无交接、合同终止时间不一致的状态，被告上述行为违背诚实信用原则，在合同终止时间认定上被告应承担不利后果，故本院采信原告主张搬出房屋的时间（2017年11月19日）为双方合同终止的时间，租赁合同于2017年11月19日终止，本院予以确认。该合同双方已无实际履行的必要，原告请求确认解除，本院予以支持。淄博乐语公司在履行合同中，提前终止并解除合同，应当按合同约定承担1个月租金的违约金。原告请求被告退还未使用的租金及押金符合合同约定，本院予以支持。综上，本院认定被告退还原告具体数额：70万元/年-35万元（2017年5月20日至11月19日，6个月的租金）-58333元/月+5万元押金=341667元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认被告刘晓冬与淄博乐语冠芝霖通讯设备有限公司签订的房屋租赁合同于2017年11月19日解除； 二、被告刘晓冬于本判决生效之日起十日内退还原告山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司租金及押金341667元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6454元，退还原告山东乐语冠芝霖通讯设备有限公司29元后，减半收取3212.5元，由被告刘晓冬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  宋丰柳 二〇二〇年五月十二日 书记员  崔 楠