江苏省扬州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏10执复64号复议申请人（被执行人）：潘永会，男，1972年7月21日生，汉族，住河北省石家庄市井陉县。申请执行人：张永德,男，1972年4月14日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。复议申请人潘永会不服扬州市邗江区人民法院（以下简称邗江法院）（2020）苏1003执异31号裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。邗江法院在执行申请执行人张永德与被执行人潘永会民间借贷纠纷一案中，潘永会对该院评估报告提出书面异议。邗江法院查明，张永德与潘永会民间借贷纠纷一案，我院作出的（2017）苏1003民初3781号民事判决书已经生效，依该判决：潘永会于判决生效之日起十日内给付张永德借款680万元、逾期利息，并支付律师费15万元；案件受理费30260元、保全费5000元，合计35260元，由潘永会负担。因潘永会未能履行生效文书确定的给付义务，我院依申请立案执行；在执行过程中，我院依法裁定拍卖、变卖被执行人潘永会名下位于石家庄市××区体育××大街××大厦××室、××桥西区××路××花城××楼2-2602（含车库）的不动产，并于2019年4月11日委托江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有限公司（以下简称慧宇评估公司）对上述两处不动产进行司法评估。慧宇评估公司于2019年6月20日出具了苏慧宇诚估报字（2019）第400号，苏慧宇诚估报字（2019）第401号估价报告，其中第400号报告认定石家庄市桥西区汇丰路2号西美花城4楼2-2602（含车库）不动产建筑面积为64.92平方米，仓储建筑面积为6.82平方米，总价为61.7万元（含装修价值，不含可移动部分价值）；第401号报告认定石家庄市裕华区体育南大街262号富金大厦1-503室建筑面积为236.34平方米，总价为268.64万元（含装修价值，不含可移动部分价值）。异议人潘永会称：一、苏慧宇诚估报字（2019）第400号《房地产司法鉴定估价报告》，估价项目为石家庄市桥西区汇丰路2号西美花城4楼2-2602的住宅房地产，报告中提供了《不动产权利及其他事项登记信息》显示房屋面积（含仓储）为71.74㎡，而评估中的面积仅为64.92㎡，未对仓储价值进行评估；报告未按《房地产估计规范》提供估价技术报告的内容，亦未列明、提供所采用估价方法的参考数据，对两种方法计算基数，申请人无法确定其来源；申请人对该份报告合法性、关联性、真实性均不予认可。二、苏慧宇诚估报字（2019）第401号《房地产司法鉴定估价报告》，估价项目为石家庄市裕华区体育南大街262号富金大厦1-503室商业房地产，报告未按《房地产估价规范》提供估价技术报告；另，该报告不应当采用成本法进行评估，其明确说明不应当采用成本法而仍然采用，明显违反《房地产估价规范》关于采用两种估价方法进行估价的规定，既然成本法不适应本案，应当采用另一种合理方法与采用的收益法进行比较，最终得出合理的估价；另报告中采用的收益法中的租赁价格及年限计算，均未说明。报告未提供估价师收集的与该房产相近的造价信息和石家庄住房保障和房产管理局政务网及石家庄市房地产信息网相关材料。三、两份报告均未加盖估价师公章，不能作为有效的估价报告使用。报告中明确写明，报告需经注册房地产估价师签名盖章并加盖估价机构公章，并作为一个整体时有效，而两份报告均未加盖估价师专用章，故均为无效的评估报告。四、对慧宇评估公司的资质有异议，贵院拍卖委托估价的公司应当是具有一级资质的评估公司，该公司为二级资质不符合规定。综上,该两份报告违反相关规范和规定，评估过程不合法、不合理，评估结果明显对异议人不利，应当撤销。针对异议人所提异议，慧宇评估公司进行了回复：1、异议人认为编号为“苏慧宇诚估报字（2019）第400号”估价报告的评估对象西美花城4楼2-2602（含车库）“未对仓储价值进行评估”；回复如下：经我公司估价师现场实地查勘，在估价期日，该房地产为住宅房地产，并在底层附有自行车库一间。根据委托方提供的产权信息，委估房地产建筑面积为64.92㎡，仓储面积为6.82㎡，合计为71.74㎡。根据评估对象的实际情况（一个是处于第26层的正房，一个是处于底层的自行车库），我们对2602号房地产及附属的车库分别进行了评估，并汇总出具了总估价结果。不同类型的房地产（如正房和底层自行车库）价格肯定不同，分开评估并汇总统计，既有必要，也是必须。因此，在我公司出具的估价总结果中，已包含异议人所说的“仓储价值”（即自行车库价格），并未遗漏。2、异议人认为编号为“苏慧宇诚估报字（2019）第401号”估价报告中的富金大厦1-503室“不应当采用成本法进行评估”；回复如下：经我公司估价师现场实地查勘，在估价期日，该房地产已出租。根据委托方的要求，以及法官的现场确认，在该建筑物内的装修价值须单独列出，因此我公司采用成本法对建筑物内的装修价值进行了评估，但建筑物本身并未采用成本法评估，在这个评估报告中也有详细表述，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的条文说明，“建筑物装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价。”因此，采用成本法对建筑物内的装修价值进行评估，既符合《房地产估价规范》的要求，也符合房地产估价实际。3、异议人认为“两份报告估价师均未盖章，不能作为有效的估价报告”；回复如下：根据江苏省住房城乡建设厅2016年的“关于发布《江苏省房地产估价报告评审标准（试行）》的公告”（江苏省住房城乡建设厅第39号）中的第3.7条“估价结果报告无两名或两名以上注册房地产估价师签名的，估价报告为不合格。”根据该评审标准，估价师的签名可以代替印章，但印章不能代替签名，而我公司出具的房地产估计报告均由两名注册估价师手写签名，显然，估价主体的资格和资质没有缺陷，所出具的估价报告为合格报告。4、异议人对我公司的资质有异议，认为“贵院委托拍卖估计的公司应当是具有一级资质的评估公司，该公司为二级资质不符合规定”；回复如下：根据原建设部《房地产估价机构管理办法》（2015年5月4日根据住房和城乡建设部令第24号修正）之规定，“从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。”本次评估的目的是司法鉴定，我公司为二级房地产评估资质，显然，我公司的资质符合要求。5、异议人认为我公司未提供估价技术报告的内容；回复如下：根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的条文说明，估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告。估价结果报告应向估价委托人提供，估价技术报告仅供房地产估价行业主管部门和房地产行业组织检查用，可以不提供。因此估价技术报告并不是我公司本次评估所必须提供的要件。另查明，慧宇评估公司是由中国注册房地产估价师、中国注册土地估价师、中国注册资产评估师等专业人士组成的房地产评估中介机构。公司始建于2002年，是由扬州市经济技术开发区管委会办公室原下属单位扬州市经济开发区汇宇房地产咨询有限公司改制组建而成。公司注册资金200万元，具有江苏省建设厅颁发的房地产评估贰级资质、扬州市房产管理局颁发的房地产经纪咨询资质。慧宇评估公司住所在扬州市××路××号，是在江苏省高级人民法院公布的司法委托鉴定机构范围之内，许可证号为扬州PG00159。韩小君、张斌为慧宇评估公司的评估人员，注册号分别为3220060101和3220020182。上述事实，有民事判决书、执行裁定书、慧宇评估公司出具的苏慧宇诚估报字（2019）第400号、第401号两份估价报告等证据证实。邗江法院认为：首先，根据原建设部《房地产估价机构管理办法》（2015年5月4日根据住房和城乡建设部令第24号修正）之规定，慧宇评估公司的房地产评估资质等级为二级，资质符合司法鉴定的要求；韩小君、张斌系慧宇评估公司就职的具有评估资质的评估人员，可以对涉案房屋进行评估，其签名具有相应的法律效力；根据江苏省住房城乡建设厅2016年的“关于发布《江苏省房地产估价报告评审标准（试行）》的公告”（江苏省住房城乡建设厅第39号）中的第3.7条之规定：“估价结果报告无两名或两名以上注册房地产估价师签名的，估价报告为不合格。”估价师的签名可以代替印章，但印章不能代替签名，而本案两份房地产估价报告均由两名注册估价师手写签名；估价主体的资格和资质均没有缺陷。其次，苏慧宇诚估报字（2019）第400号估价报告的估价对象为石家庄市桥西区汇丰路2号西美花城4楼2-2602（含车库）不动产；经评估公司估价师现场实地查勘，在估价期日，评估对象系住宅房地产，并附有自行车库一间，根据不动产登记信息，评估对象建筑面积为64.92㎡，仓储面积为6.82㎡，合计为71.74㎡；根据评估对象的实际情况（一个是处于第26层的正房，一个是处于底层的自行车库），评估公司对2602号不动产及附属的车库分别进行了评估，并汇总出具了总估价结果；因此，在评估公司出具的估价总结果中，已包含异议人所说的“仓储价值”（即自行车库价格），并未遗漏。再者，苏慧宇诚估报字（2019）第401号估价报告的评估对象为石家庄市裕华区体育南大街262号富金大厦1-503室不动产，经评估公司估价师现场实地查勘，在估价期日，该不动产已出租，该建筑物内的装修价值须单独列出；根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的条文说明，“建筑物装饰装修部分，通常也是采用成本法进行估价。”因此，采用成本法对建筑物内的装修价值进行评估，既符合《房地产估价规范》的要求，也符合房地产估价实际情况；但建筑物本身并未采用成本法评估，评估报告中有详细表述。最后，根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）的条文说明，估价报告可分为估价结果报告和估价技术报告；估价结果报告应向估价委托人提供，估价技术报告仅供房地产估价行业主管部门和房地产行业组织检查用，可以不提供；因此，估价技术报告并不是评估公司对本次评估所必须提供的要件。综上，关于被执行人名下上述两处不动产，此次评估程序及评估内容均合法有效，异议人的异议请求无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定：驳回潘永会的异议请求。复议申请人潘永会不服上述裁定，向本院复议称，请求撤销（2020）苏1003执异31号执行裁定。理由：1.一审程序严重违法。一审法院超出15日审限作出裁定，两份估价报告超出30日，一审法院未按财产处置规定的3日内向申请人送达评估报告。2.一审认定事实错误，慧宇评估公司出具的两份估价报告程序、内容不符合规定，不能作为依据使用。第400号估价报告，遗漏仓储价值评估；两份报告均未提供估价技术报告，不符合规定；两份估价报告均无估价师盖章，不符合规定。一审法院未对评估程序和内容进行详细审查，评估程序侵害申请人权利，评估报告结果存在重大错误，评估财产范围遗漏。本院查明，邗江法院审查认定事实属实，本院予以确认。另查明，该院于2020年2月27日立（2020）苏1003执异31号案件审查，于同年3月10日作出执行异议裁定。本院认为，当事人或其他利害关系人有证据证明评估报告财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，慧宇评估公司及其评估人员具有相应评估资质，依据法定估价规范对本案房地产进行评估，评估程序合法；所评估房地产价格并没有背离市场价值。此外，评估价格只是法院确定执行标的物拍卖保留价的参考，如当事人议价、定向询价、网络询价能确定财产处置参考价的都无需评估，而拍卖标的物的最终价值由市场决定。至于复议申请人认为评估报告遗漏仓储、未提供技术报告、估价师未盖章等，慧宇评估公司已一一回复，异议裁定已对评估报告及回复进行审查，此处无需赘述。综上所述，复议申请人的复议请求，无事实和法律依据。原审法院执行异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回潘永会的复议请求，维持扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003执异31号裁定。本裁定为终审裁定。审判长 黄 祥审判员 陆开存审判员 方恒荣二〇二〇年五月二十二日书记员 孙 妍