四川省新津县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初469号 原告：成都龙湖锦城置业有限公司，住所地四川省新津县花源镇青云路128号120栋2层。 法定代表人：董迁，该公司运营总监。 委托诉讼代理人：赵林阳，泰和泰律师事务所律师。 被告：夏洪秀，女，1988年9月2日出生，汉族，住四川省双流县。 原告成都龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖锦城公司）与被告夏洪秀商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙湖锦城公司的委托诉讼代理人赵林阳，被告夏洪秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙湖锦城公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》已经于2019年8月8日解除；2．请求判令夏洪秀向龙湖锦城公司支付解除合同产生的违约金344000元；3．本案全部诉讼费用由夏洪秀承担。事实和理由：2019年5月31日，双方签订了《商品房预售合同》及其《补充协议》，约定由夏洪秀购买龙湖锦城公司开发的位于成都市新津县。合同约定，该商品房成交总价款为1720000元，夏洪秀采取首付分期按揭方式支付。夏洪秀应于2019年6月10日之前付清第二笔分期购房款348000元，但经龙湖锦城公司多次催收，夏洪秀至今未支付第二笔分期购房款。2019年8月8日，龙湖锦城公司向夏洪秀送达了解除函。夏洪秀的行为已经构成严重违约，应当承担逾期付款的违约责任。龙湖锦城公司为了维护自身的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 夏洪秀辩称，对龙湖锦城公司所述的签订了《商品房预售合同》及合同约定的内容等没有异议，但是并未收到解除函。不同意解除合同，希望能够继续履行买卖合同，约定的第二笔首付款逾期未付，愿意承担52000元的违约金。如果龙湖锦城公司坚持要求解除合同，请求法院对违约金进行调减，愿意承担52000元的违约金，已经支付的第一笔首付款172000元，要求在本案中一并处理，该款从已支付的第一笔首付款172000元中扣除后，龙湖锦城公司应返还夏洪秀120000元。 本院经审理认定事实如下：2019年5月31日，龙湖锦城公司（出卖人）与夏洪秀（买受人）签订了《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》及《商品房买卖合同补充协议》，约定：夏洪秀购买龙湖锦城公司开发的位于普××镇前锋村××、××原著小区××单元××层××号住宅，总价1720000元，买受人以商业贷款方式购买该住宅，买受人应于2019年6月10日前支付首期房价款520000元，余款1200000元向交通银行股份有限公司成都磨子桥支行申请贷款支付，期限30年。对买受人采取一次性付款或者分期付款方式或其他付款方式或应交面积补差款或其他款项的，每逾期一天应向出卖人承担未付购房款万分之四的违约金。逾期付款在30日（含30日）之内的，……；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。同日，龙湖锦城公司（甲方）与夏洪秀（乙方）签订《关于首付款分期支付的特别补充约定》，约定：双方已经签订悠山郡双珑原著项目-三期-双珑原著-8栋-2-ＣＤＹＳＪ5-8-2-1-4号房屋的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（以下称“原合同”），现因乙方自身原因，无法在签订原合同当日内付清首付款，故双方就该首付款的支付及其相关事宜补充约定如下：乙方确认：其应当支付的首付款总额为520000元。甲方现同意乙方按下述约定逐笔支付：1．乙方应于2019年5月31日或之前向甲方支付172000元（乙方已付定金转为本期购房款）；2．乙方应于2019年6月10日或之前向甲方支付348000元；……。为避免列举遗漏，无论本合同是否单独做出过约定，只要乙方未按照本合同约定进度足额付清首付款，造成了对原合同履行问题的，甲方均有权依照原合同和本合同约定的违约责任内容，追究乙方责任：凡触及甲方可行使解除权且甲方行使了解除权的，甲方有权解除本合同且收取房款总额20%的惩罚性违约金；……。如果乙方违背本合同约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），按日向甲方支付总房款万分之八的惩罚性违约金。逾期超过7日，甲方有权单方面解除原合同，且收取乙方总房款20%的惩罚性违约金。本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本协议为准。 2019年5月31日，夏洪秀向龙湖锦城公司支付了100000元定金和72000元首期款。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》1份、《商品房买卖合同补充协议》1份、《关于首付款分期支付的特别补充约定》1份、《成都龙湖锦城置业有限公司售房专用票据》3份及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，龙湖锦城公司与夏洪秀签订的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》《商品房买卖合同补充协议》以及《关于首付款分期支付的特别补充约定》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。 关于双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》及《商品房买卖合同补充协议》应否解除的问题。本案中，双方签订的合同中约定：对买受人采取一次性付款或者分期付款方式或其他付款方式或应交面积补差款或其他款项的，每逾期一天应向出卖人承担未付购房款万分之四的违约金。逾期付款在30日（含30日）之内的，……；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。 按照协议约定夏洪秀应在2019年6月10日之前向龙湖锦城公司支付第二笔首付款348000元，夏洪秀至今未付该笔款项构成违约，龙湖锦城公司有权依照合同约定解除其与夏洪秀签订的相关合同本案龙湖锦城公司诉至本院后，本院于2020年4月15日通过中国邮政EMS快递向夏洪秀送达包含起诉状副本在内的诉讼文书，夏洪秀于2020年4月16日签收，夏洪秀已于该日知悉龙湖锦城公司解除合同的意思，故本院确认龙湖锦城公司与夏洪秀于2019年5月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》《商品房买卖合同补充协议》于2020年4月16日解除。龙湖锦城公司主张其于2019年8月8日向夏洪秀送达了《解除函》，双方签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》已于2019年8月8日解除，因夏洪秀当庭否认收到了该《解除函》，龙湖锦城公司也未提交证据证明已将该《解除函》送达给了夏洪秀，故本院对龙湖锦城公司要求确认其与夏洪秀签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》已于2019年8月8日解除的诉讼请求不予支持。 关于违约金的认定问题。本案中，龙湖锦城公司主张夏洪秀应依据双方合同中“出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起按照总房款的20%向出卖人支付违约金”的约定，按照总房款1720000元的20%支付违约金，夏洪秀当庭抗辩龙湖锦城公司主张的总房款20%的违约金过高，愿意承担52000元的违约金。我国法律对于违约金采取“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，以补偿守约方的实际损失为主要功能，本院根据公平原则，结合合同的履行情况及夏洪秀的过错程度和龙湖锦城公司的预期利益等因素，酌定违约金为52000元。 关于已付房款的处理问题。因夏洪秀与龙湖锦城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》及《商品房买卖合同补充协议》已解除，双方合同解除后龙湖锦城公司亦负有返还购房款的义务，夏洪秀要求将已付购房款172000元在本案中一并处理，故应由龙湖锦城公司将已付购房款172000元在扣除52000元违约金后退还给夏洪秀。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、成都龙湖锦城置业有限公司与夏洪秀于2019年5月31日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）示范文本（住宅类）》及《商品房买卖合同补充协议》于2020年4月16日解除； 二、夏洪秀于本判决生效之日起十日内向成都龙湖锦城置业有限公司支付违约金52000元；成都龙湖锦城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还夏洪秀已付房屋价款172000元。以上款项经品迭，确定由成都龙湖锦城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向夏洪秀支付120000元； 三、驳回成都龙湖锦城置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11656元（已减半），由成都龙湖锦城置业有限公司负担1650元，夏洪秀负担10006元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  杨 鑫 二〇二〇年五月二十六日 法官助理  谭小雨 书 记 员  黄 毅