湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初3461号原告：浏阳市鑫通物业管理有限公司，住所地：浏阳市集里办事处纸槽街。法定代表人：苏武端，董事长。委托诉讼代理人：王鹏，浏阳市公信法律服务所法律工作者。被告：余梁，男，1985年5月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告浏阳市鑫通物业管理有限公司（以下简称鑫通物业公司）与被告余梁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫通物业公司的委托诉讼代理人王鹏、被告余梁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫通物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告物业服务费1677元及违约金168元；2.本案诉讼费用由被告承担。被告余梁的主要辩解意见：1.涉案房产于2015年1月签订装修合同，2015年4月完成装修，但一直至2019年才入住，故属于空置房；2.装修时，曾向物业公司缴纳装修押金1000元，物业公司至今未退还；3.房屋一直存在外墙渗水，长期与物业反映无果，仅做了一次外墙防水，但完全没有解决问题，且原告没有积极与开发商协商解决，导致问题得不到解决；4.在原告进行物业管理期间，因管理不善，导致在2015年期间被告的车停在威尼斯小区被小偷砸窗户并盗窃；5.楼下餐饮店存在油烟污染，经投诉后，该餐饮店直接在业主外墙面设置烟道，存在安全隐患及影响美观，物业任其行事，严重失职；6.物业欠费年度为2015年，已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告余梁系浏阳市业主，其房屋建筑面积为127.2㎡，其房屋登记日期为2013年4月16日；同时，被告余梁购买了浏阳市威尼斯国际花园小区Ｇ1栋XX号车库，建筑面积为26.5㎡。原告鑫通物业公司是一家经营物业管理、清洁卫生、园林绿化、家政服务的企业。2011年6月、2014年6月，原告鑫通物业公司与湖南工力投资置业有限公司分别签订了《威尼斯国际花园物业管理委托合同》，由原告鑫通物业公司承担浏阳市威尼斯国际花园小区的前期物业管理服务，该合同对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。合同还约定：服务期限为自2011年7月1日至2014年6月30日止和自2014年7月1日至小区业主委员会成立之日；物业费收费标准为:多层住宅房屋按建筑面积0.6元／月／平方米向业主或物业使用人收取，小高层电梯房住宅房屋按建筑面积1元／月／平方米向业主或物业使用人收取，排屋住宅房屋按建筑面积1.2元／月／平方米；别墅住宅房屋按建筑面积1.5元／月／平方米向业主或物业使用人收取，车库及杂物间按建筑面积0.6元／月／平方米向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交费用的1%交纳滞纳金（原告鑫通物业公司当庭要求被告按照未交部分的10%收取滞纳金）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告鑫通物业公司按约为被告余梁所居住的小区提供物业服务。被告余梁自2015年1月1日起至2015年12月31日止共欠缴原告鑫通物业公司物业费1717.2元（房屋建筑面积127.2㎡×1元／㎡／月×12个月＋车库建筑面积26.5㎡×0.6元／㎡／月×12个月）。关于催缴情况，原告鑫通物业公司称其曾多次致电被告余梁并向被告余梁发出催缴物业管理费的通知，要求被告余梁缴清物业费用，但被告余梁未予支付，为证实其陈述，原告鑫通物业公司向本院提交了其分别于2017年5月、2019年5月在浏阳市门口张贴《物业费催缴通知书》的照片，并向本院提交了致电被告余梁进行催缴的记录；被告余梁对此予以否认，并称原告鑫通物业公司的诉求已过诉讼时效。被告余梁另向本院提交了浏阳市公安局关口派出所的《受案回执》和《受案登记表》，拟证实其在2015年9月17日将车辆停至威尼斯国际花园Ｇ1栋2单元楼下时，车辆玻璃被砸、车门被划，并造成了一定的财物损失的事实。本院认为，前期物业服务合同是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告鑫通物业公司作为经工商行政管理部门依法注册登记的企业，为浏阳市威尼斯国际花园小区提供了物业服务，被告余梁作为该小区业主，理应按约定向原告交纳相应的物业服务费用，故原告鑫通物业公司要求被告余梁交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告余梁2015年1月1日起至2015年12月31日应支付的物业服务费为1717.2元（房屋建筑面积127.2㎡×1元/㎡/月×12个月+车库建筑面积26.5㎡×0.6元/㎡/月×12个月）；考虑被告余梁的车辆于2015年被砸并造成了财物损失，一定程度上可归因于原告鑫通物业公司的物业服务存在瑕疵，故本院酌定2015年1月1日起至2015年12月31日的物业服务费按80%交纳，即1373.76元（1717.2元×80%）。被告余梁辩称涉案房屋在原告鑫通物业公司服务期间属于空置房，但因其2015年1月已开始装修，故其所欠物业费在2015年1月后不应按空置房的物业费进行处理，对于其该项辩称，本院不予采信。被告余梁辩称其曾向原告鑫通物业公司缴纳装修押金1000元并至今未退还，但并未向本院提交证据予以证实，且原告鑫通物业公司对此亦予以否认，故对于被告余梁的该项辩称，本院不予采信。因物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳，同时，物业公司提供的是宏观的服务，业主并不能因为个案而完全否定物业公司平时为广大业主提供物业服务的事实，故在没有充分证据证明物业公司存在根本违约的情况下，拒交物业服务费的行为没有法律依据。为此，对被告余梁以原告鑫通物业公司未尽合同义务而拒交物业服务费的理由本院不予支持。被告余梁辩称原告诉求已过诉讼时效，但结合原告鑫通物业公司提交的催缴通知以及催缴记录，原告鑫通物业公司在被告余梁欠缴物业费后一直在积极主动的向被告余梁主张权利，因其向被告余梁主张权利的行为导致诉讼时效的中断，故原告鑫通物业公司的起诉未超过诉讼时效，对于被告余梁的该项辩称，本院不予采信。对于被告余梁以原告鑫通物业公司物业管理不到位，导致其经济损失为由而要求原告鑫通物业公司予以赔偿的抗辩意见，因被告余梁并未明确具体赔偿金额，亦未对其损失提交证据予以佐证，故本院对其该项辩称不予采信，被告余梁可在明确请求并提交相关证据后另行主张权利。原告鑫通物业公司向本院提交的被告余梁拖欠物业服务费已构成违约，因被告余梁认为原告鑫通物业公司的物业服务存在瑕疵而非恶意拖欠，故对原告鑫通物业公司主张的违约金诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、余梁于本判决生效之日起十日内支付浏阳市鑫通物业管理有限公司2015年1月1日起至2015年12月31日止的物业费1373.76元。二、驳回浏阳市鑫通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由余梁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘施汝二〇二〇年五月十二日法官助理李璇书记员李璇(兼)附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。