河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2217号上诉人(原审被告、反诉原告）:洛阳瑞恒冶金成套设备制造有限公司,住所地河南省洛阳国家高新区洛龙科技园区张衡街。法定代表人:杨晓青，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔延达，河南经源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:民生药业集团河南德尔康药业有限公司,住所地河南省洛阳市洛龙区杜预街3号。法定代表人:徐海照,该公司董事长。委托诉讼代理人:王耕,男,该公司工作人员。被上诉人（原审被告）:沙波,男,1969年8月11日生,汉族,住河南省洛阳市涧西区。上诉人洛阳瑞恒冶金成套设备制造有限公司(以下简称瑞恒公司)因与被上诉人民生药业集团河南德尔康药业有限公司（以下简称德尔康公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2018）豫0311民初6747号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人瑞恒公司的委托诉讼代理人崔延达、被上诉人德尔康公司的委托诉讼代理人王耕到庭参加诉讼，被上诉人沙波经本院合法传唤未到庭参与庭审。本案现已审理终结。瑞恒公司上诉请求：1.判令德尔康公司支付瑞恒公司少算的租金46500元；2.判令德尔康公司支付瑞恒公司少算的物业费、生活用水费1763.57元；3.撤销一审判决第四项；4.判令德尔康公司承担案件受理费及保全费。事实和理由:瑞恒公司与德尔康公司签订的《厂房租赁协议》为2018年8月1日,当天瑞恒公司已将租赁厂房交付德尔康公司开始使用。《厂房租赁协议》自2018年8月31日计收房租,是因为德尔康公司要租用三年,瑞恒公司让出了31天的房租及物业费。然而德尔康公司仅租用了三个月就无故提出解除合同,那么,德尔康公司就应当按实际使用的时间向瑞恒公司支付房租及物业费、生活用水费。一审判决少判给瑞恒公司租金46500元,物业费及生活用水费1763.57元。一审判决第四项判决瑞恒公司向德尔康公司赔偿经济损失7500元不当。洛龙区大青渠提升改造工程是区政府的重点工程,产业开发区管委会已通知双方。瑞恒公司在此事中没有违约,没有过错。政府借用厂房临时通过也并没有影响德尔康公司正常使用,德尔康公司没有实际经济损失。请求二审法院支持瑞恒公司的上诉请求。德尔康公司辩称，瑞恒公司上诉请求完全没有事实及法律依据。首先双方合同已明确约定租赁期自2018年8月31日开始，之所以没有明确8月1日签订后支付租金，是因为德尔康公司租用仓库是用于储存药品，而瑞恒公司提供的仓库尚不具备直接储存药品的条件和设施设备，德尔康公司需要进行一定的改造，双方在签订合同的时候都已经完全明确这一部分不计入租期而且该仓库之前并无他人租用，并不涉及瑞恒公司租金损失问题。其次，一审法院认定的赔偿7500元与实际占用期间也不符，已经少算了近一个月的时间。实际情况是瑞恒公司于2018年的9月23日已经要求将仓库的钥匙交回之后一直没有通知德尔康公司占用厂房情况，直至2018年的11月1日，德尔康公司的工作人员亲自到瑞恒公司办公地点协商后才取回了仓库钥匙。根据合同的相对性，占用厂房系开发区管委会与产权方也就是瑞恒公司之间的权利义务合同问题，本案涉及到的是瑞恒公司和德尔康公司租赁合同问题，所以说即便改造工程仅仅施工了5天，但不影响瑞恒公司一直未将仓库钥匙交还德尔康公司以及告知德尔康公司仓库可以继续使用的情况。所以德尔康公司也不认可7500元的赔偿数额。沙波未到庭参与庭审，也未提交书面答辩状。德尔康公司向一审法院起诉请求：1.确认德尔康公司、瑞恒公司双方签订的《厂房租赁协议》自2018年11月9日起解除；2.判令瑞恒公司立即退还德尔康公司预付的剩余租金436500元，并自起诉之日起至实际退还之日及赔偿之日止按人民银行同期贷款利率计算利息；3.判令瑞恒公司向德尔康公司开具106500元租赁费发票；4.判令瑞恒公司自2018年9月23日至2018年11月1日期间，按1500元/天的标准赔偿德尔康公司经济损失，共计58500元；5、判令瑞恒公司承担全部诉讼费用。案件审理中，德尔康公司变更第二项诉讼请求为“请求判令瑞恒公司自2018年11月9日按应退还租金436500元为本金计取逾期退款利息，年利率按12％计算。”瑞恒公司向一审法院反诉请求：1.判令德尔康公司向瑞恒公司支付违约金贰拾万元；2.判令德尔康公司向瑞恒公司支付租金46500元；3.判令德尔康公司向瑞恒公司支付物业费6733.57元，支付生活用水费337元，总计7070元；4.判令德尔康公司承担反诉的案件受理费。一审法院认定事实：2018年8月1日，瑞恒公司（甲方）与德尔康公司（乙方）签订《厂房租赁协议》一份，约定：乙方租赁甲方位于洛阳新区牡丹大道以南、经二路以西现有厂房（约3000㎡）用于仓储事宜，第三条，乙方每月生活用水100元，物业费2000元。每个月15日前交纳。第四条，厂房租赁周期为叁年，自2018年8月31日至2021年9月1日止。租金交付方式以年交执行，第一年租金为每月每平方15元合计租金为54万元整，第二年和第三年租金为每月每平方16元，先交后用，每年提前3个月交下一年房租。乙方应于2018年8月1日前将第一年租金打入甲方指定账户，后两年以此类推。第九条，如甲、乙双方有一方提前解除本合同时，要求解除合同方应向另一方支付违约金20万元。协议签订当天，德尔康公司向瑞恒公司指定的户名为沙波的银行账户转账支付第一年租金54万元，瑞恒公司将案涉厂房交付给德尔康公司。后在合同的履行中，因大青渠提升改造工程需从案涉仓库通行，双方就补偿一事发生纠纷。2018年11月9日，德尔康公司向瑞恒公司发出《合同解除通知书》，该通知书称：“2018年9月贵公司以院内沟渠改造工程需要从德尔康公司承租的仓库通行，要求德尔康公司将仓库钥匙交回。贵公司声称仅占用仓库2-3天，然德尔康公司将钥匙交回后，至今项目仍未施工完成，导致德尔康公司承租的仓库实际无法使用。现通知贵公司：1、自2018年11月9日起，解除双方于2018年8月1日签订的《厂房租赁协议》；2、贵公司应在收到本函件之日起三日内退还德尔康公司预交的租金540000元；3、德尔康公司前期修缮仓库的必要费用以及贵公司的违约赔偿金等事宜，德尔康公司将保留追索之权利。”2018年11月10日，瑞恒公司书面回复德尔康公司称：“······2018年10月15日，洛龙区重点工程大青渠改造项目开始施工，该项目必须从贵公司租赁的厂房通过，洛龙区政府通知瑞恒公司必需配合施工，同时政府也通知了贵公司。瑞恒公司与贵公司协商一致同意配合政府施工，贵公司将钥匙送到瑞恒公司，施工完工后瑞恒公司及时通知了贵公司并将钥匙还给了贵公司。再者，施工工程只是借用通道，根本不影响贵公司的正常使用，政府的施工行为也不可能导致《厂房租赁协议》的履行。瑞恒公司认为贵公司提出解除合同不符合法律规定，瑞恒公司不同意解除合同。······”2018年11月16日，洛龙高新技术产业开发区管理委员会向瑞恒公司、德尔康公司出具《关于大青渠施工借用施工通道的说明》，载明：“大青渠提升改造工程为公用市政工程，该工程二标段负责瑞恒、多维斯、天久铝业厂区后面渠道施工，由于施工场地狭小，故经协商施工车辆借用瑞恒公司南车间通道通过，经施工单位统计使用时间为：2018年10月15日上午10点至10月16日下午9点外运土方；10月20日白天浇筑砼；10月23日白天浇筑砼；11月1日白天浇筑砼，共计使用5天。”庭审中，瑞恒公司、德尔康公司均同意合同自2018年11月9日解除。另租赁期间，德尔康公司未向瑞恒公司缴纳过物业费及生活用水费。另查明：案涉厂房有土地使用权证，但未办理所有权证及建设工程规划许可证。根据瑞恒公司提交的厂区平面布置图上显示有“经局业务例会研究，原则同意该项目总平面布置。2008年1月10日”字样，并加盖有洛阳市规划局公章。《洛阳市城乡一体化示范区管理委员会2016年洛阳市城乡一体化示范区建设工作第14次周例会会议纪要》【2016】81号文件载明：“······（二）鉴于穿越瑞恒公司项目地块的景观二干渠（大青渠）路由一直未能确定，给企业办手续造成了困难，加上当时处于新区大开发阶段，为尽快投产见效，企业边建边办手续，建设工程规划许可证、施工许可证等各项规划建设手续均未办理。原则同意由各有关单位负责，为瑞恒公司项目办理建设工程规划许可证、施工许可证等各项规划建设手续。······”。一审法院认为，德尔康公司与瑞恒公司签订的《厂房租赁协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。德尔康公司称案涉仓库无权属证明故该《厂房租赁协议》应为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”瑞恒公司提交的厂区平面布置图及《洛阳市城乡一体化示范区管理委员会2016年洛阳市城乡一体化示范区建设工作第14次周例会会议纪要》【2016】81号文件，可认定案涉厂房系经过主管部门批准建设，故对德尔康公司的意见一审法院不予采纳。瑞恒公司、德尔康公司一致同意该协议于2018年11月9日解除，故一审法院予以认定。《厂房租赁协议》上约定的租赁期限自2018年8月31日起，故租金应自2018年8月31日计算至合同解除之日2018年11月9日，共计71天，双方约定第一年租金为每月每平方15元，故德尔康公司应支付租金为71天×0.5元/天×3000㎡=106500元。瑞恒公司要求德尔康公司支付2018年8月1日至2018年8月31日期间的租金46500元，一审法院不予支持。因德尔康公司已向瑞恒公司支付租金540000元，故瑞恒公司应退还德尔康公司剩余租金433500元。利息应自合同解除之日2018年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算至瑞恒公司实际返还之日止。德尔康公司主张利息按年利率12%计算，无事实及法律依据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。合同履行过程中，因大青渠提升改造工程借用案涉厂房通道通过，影响德尔康公司正常使用厂房，瑞恒公司应参照租金标准1500元/天赔偿德尔康公司经济损失。根据洛龙高新技术产业开发区管理委员会出具的说明载明共计借用5天，故瑞恒公司应赔偿德尔康公司经济损失7500元（1500元/天×5天）。关于德尔康公司主张瑞恒公司自2018年9月23日至2018年11月1日期间按1500元/天的标准赔偿其经济损失58500元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。德尔康公司在合同解除通知书中称因沟渠改造工程导致承租仓库实际无法使用，双方签订的厂房租赁协议已无法继续履行。一审法院认为大青渠提升改造工程实际使用仓库通道仅5天时间，并不能导致该协议从根本上无法继续履行。另在庭审中，德尔康公司称其作为医药批发经营企业，其仓库必须经过主管部门的依法认证方可使用，因瑞恒公司无法提供案涉厂房的权属证明致其无法通过主管部门的备案验收，故其实际无法使用仓库，但就该主张德尔康公司并未提交证据予以证明，故一审法院不予认可。双方在《厂房租赁协议》中约定“如甲乙双方有一方提前解除本合同时，要求解除合同方应向另一方支付违约金20万元。”德尔康公司作为要求解除合同方应按照双方的合同约定向瑞恒公司支付违约金20万元。关于德尔康公司要求瑞恒公司为其开具106500元租赁费发票的主张，根据《中华人民共和国发票管理办法》第二十条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，开具发票是出租人收取租金时的法定义务，虽双方未在合同中明确约定，但应属于租赁合同中出租人的从给付义务，故瑞恒公司在收取106500元租金的同时应向德尔康公司开具106500元的租赁费发票。《厂房租赁协议》第三条约定：“乙方每月生活用水100元，物业费2000元。（如果国家对职工最低工资上涨，物业费同步上涨）。每个月15日前交纳。”德尔康公司租用天数71天，生活用水费用应为71天×3.33元/天=236.67元；物业费应为71天×66.67元/天=4733.33元，共计4970元。德尔康公司应向瑞恒公司支付生活用水及物业费4970元。另沙波并非租赁合同的相对方，德尔康公司主张沙波承担责任无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经合议庭合议，判决：一、瑞恒公司与德尔康公司于2018年8月1日签订的《厂房租赁协议》于2018年11月9日解除；二、瑞恒公司于本判决生效之日起十日内退还德尔康公司剩余租金433500元，并自2018年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际返还之日止；三、瑞恒公司于本判决生效之日起十日内向德尔康公司开具106500元的租赁费发票；四、瑞恒公司于本判决生效之日起十日内向德尔康公司赔偿经济损失7500元；五、德尔康公司于本判决生效之日起十日内向瑞恒公司支付违约金20万元；六、德尔康公司于本判决生效之日起十日内向瑞恒公司支付物业费及生活用水费4970元；七、驳回德尔康公司的其他诉讼请求；八、驳回瑞恒公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费8750元，保全费3020元，共计11770元，由德尔康公司负担3531元，由瑞恒公司负担8239元；反诉受理费2552元，由德尔康公司负担2063元，由瑞恒公司负担489元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，德尔康公司和瑞恒公司于2018年8月1日签订的《厂房租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同约定的义务。瑞恒公司上诉称2018年8月1日即将案涉厂房交付德尔康公司使用，协议虽约定自2018年8月31日才计收房租，但德尔康公司应按实际使用的时间向瑞恒公司支付2018年8月1日至2018年8月31日的房租46500元、物业费及生活用水费1763.57元，因《厂房租赁协议》上约定的租赁期限自2018年8月31日起，且双方未对如一方提前解约，就2018年8月1日至2018年8月31日的房租、物业费及生活用水费进行约定，一审法院已依照《厂房租赁协议》第九条的约定，由提前解除合同方德尔康公司支付瑞恒公司违约金20万元，故该项上诉主张无合同依据和法律依据，本院不予支持。关于瑞恒公司称其不应向德尔康公司赔偿经济损失，因大青渠提升改造工程借用案涉厂房通道通过，影响德尔康公司正常使用厂房，一审法院参照租金标准以洛龙高新技术产业开发区管理委员会出具的说明为依据，认定瑞恒公司赔偿德尔康公司经济损失7500元并无不当，应予维持，瑞恒公司辩称借用厂房临时通过并未影响德尔康公司正常使用，德尔康公司没有实际经济损失，因未能提供充分证据予以证实，本院不予采信。综上所述，洛阳瑞恒冶金成套设备制造有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1057元，由洛阳瑞恒冶金成套设备制造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 张海舟审判员 李丹杰二〇二〇年五月二十六日书记员 刘梦洋