江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终1164号 上诉人（原审被告）：南通恒隆置业有限公司，住所地江苏省如皋市。 法定代表人：袁国夫。 委托诉讼代理人：洪卫华，江苏联嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金志学，江苏联嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘媛，女，1979年11月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。 被上诉人（原审原告）：杨善虎，男，1976年11月29日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：刘媛（系杨善虎之妻），住江苏省昆山市。 上诉人南通恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人刘媛、杨善虎商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省如皋市人民法院（2019）苏0682民初10009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒隆公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决解除双方订立的商品房买卖合同错误。2018年7月13日上诉人已将商品房买卖合同标的物交付给被上诉人，同日被上诉人与如皋市上成汽配城有限公司订立委托经营管理协议，将案涉商品房交给如皋市上成汽配城有限公司经营管理，对商品房交付没有提出任何异议，应视为交付的商品房符合合同约定，无权再提出解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上诉人应当在交房后一年内即2019年9月30日前行使解除权，其于2019年11月18日起诉，超过了期限，无权行使解除权。2.一审判决上诉人返还被上诉人购房款25.5万元及违约金错误。被上诉人违约在先，合同约定购房款为27万元，但被上诉人仅支付25.5万元，尚欠1.5万元。3.根据双方在商品房买卖合同中第二十条的约定，因出卖人原因，买受人未能在房屋交付90日内起取得商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同，自出卖人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起到实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金，总额不超过全部房价款的2%。故被上诉人无权主张解除合同。 刘媛、杨善虎辩称，就案涉房屋产权证办理事宜多次找到上诉人，售楼处和公司相关人员相互推脱，后期电话无人接听。在沟通过程中，马经理回复如果两个月内仍无法领取产权证书，可以解除合同。此后又等待了一年多，仍然无法办理。上诉人在签订合同时欺骗被上诉人，承诺三个月内可以领取产权证书，而房屋至今不符合交付条件。 刘媛、杨善虎向一审法院起诉请求：1.解除刘媛、杨善虎与恒隆公司于2018年7月3日签订的《商品房买卖合同》；2.恒隆公司返还购房款255000元以及以255000元为基数自2019年1月1日起至实际给付之日止按日万分之二计算的违约金；3.诉讼费由恒隆公司负担。 一审法院认定事实：刘媛、杨善虎与恒隆公司于2018年7月13日签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由买受人刘媛、杨善虎向出卖人恒隆公司购买位于如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室商品房，单价15306.12元/㎡，预测建筑面积17.64㎡，总价270000元。付款方式和期限：合同签订前买受人已支付的20000元定金抵作商品房价款，首期房价款140000元于2018年7月13日前支付，余款130000元向南通如皋包商村镇银行申请贷款支付。逾期付款的责任：逾期付款在60日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当在解除通知书送达之日起30日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，出卖人应当退还买受人已付房款。商品房交付条件：1、商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、商品房已取得房屋测绘报告。商品房交付时供水、排水设施齐全，并入城市供水、排水管网；供电交付时纳入城市供电网络并正式供电；燃气交付时完成室内燃气管道敷设，并与城市燃气管网连接。交付时间和手续：出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付商品房，出卖人应当于交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的的时间地点以及应当携带的证件材料书面通知送达买受人，交付商品房时出卖人应当出示建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，出卖人不出示或者出示不齐全的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。办理交付手续前，买受人有权对房屋进行检查，检查房屋后，双方应当签署商品房交接单。逾期交付的责任：除不可抗力外，出卖人未按约定交付房屋，自合同约定的交付期限之第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之0.5的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书达到30天内退还全部已付款，并按规定的最后交付期限的第二天起至合同解除之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同签订后，杨善虎于2018年7月13日支付120000元，刘媛于2018年10月12日在分两次分别支付15000元和100000元，其中100000元的付款记录附言为“93901717-822306052110129-南通如皋市常发建材经营部”。恒隆公司于2018年7月13日向刘媛、杨善虎出具一张金额为140000元的增值税普通发票，于2018年10月12日向刘媛、杨善虎出具一张金额为115000元的增值税普通发票。 2018年7月13日，杨善虎（甲方、委托方)与如皋市上成汽配城有限公司（乙方，受委托方）签订一份委托经营管理协议，甲方将位于如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室房屋委托乙方进行出租和经营管理，期限自2018年7月13日起至2030年7与12日止，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的经营收益，前三年如有收益，作为乙方的商业管理费收入，自2021年7月13日起至2030年7月22日止，如商品房实际出租，并取得租金收入的，乙方可收取实际租金标准的10%作为市场推广费。 2019年11月18日，刘媛、杨善虎诉至法院，要求解除商品房买卖合同，返还购房款并支付违约金。一审法院于2019年11月25日向恒隆公司送达民事起诉状和证据副本。 一审法院依职权向案涉房屋所在地建设工程竣工验收备案机关如皋市行政审批局查询，截止2019年12月25日，未查询到案涉房屋的建设工程竣工验收备案记录。 另查，恒隆公司的股东为南通上成投资集团有限公司、马宏良、何德才，法定代表人袁国夫，董事长何德才，董事兼总经理袁国夫，董事仇玉新，监事马洪良。如皋市上成汽配城有限公司的原股东为沈元明，后于2019年11月5日变更为仇玉新，原法定代表人为沈元明，后于2019年11月5日变更为仇玉新，执行董事仇玉新，监事潘春丽。如皋市常发建材经营部的经营者为沈元明。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 本案中，双方签订的商品房买卖合同约定，恒隆公司应当于2018年12月31日前将如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室商品房交付刘媛、杨善虎，并且交付的房屋应当符合合同约定交付条件。根据合同约定，案涉房屋应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，如不能提供的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按逾期交付处理。经向案涉房屋所在地备案机关查询，截止2019年12月25日，案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的交付条件，应当认定为恒隆公司逾期未交付房屋。合同约定于2018年12月31日前交付，但案涉房屋至2019年12月25日仍不符合交付条件，恒隆公司逾期交付已超过90日，刘媛、杨善虎要求解除合同，法院予以支持。关于刘媛、杨善虎已经支付的购房款金额。商品房买卖合同约定刘媛、杨善虎在签订合同前支付的20000元抵作购房款，合同签订后刘媛、杨善虎又支付了235000元，恒隆公司开具了两张总额为255000元增值税发票。故刘媛、杨善虎支付房屋价款255000元的事实，有商品房买卖合同、银行账户明细和增值税发票佐证，可以认定。合同解除后，恒隆公司应当退还全部已付款，故刘媛、杨善虎要求恒隆公司退还购房款255000元，予以支持。关于违约金，合同约定应当自最后交付期限即2018年12月31日的第二日起至合同解除之日止，按日按已付房款的万分之二计算违约金。合同解除后的违约金计算，双方未约定，刘媛、杨善虎主张仍按照逾期交付房屋之日至合同解除之日期间的违约金标准计算，不违反法律，予以支持。故恒隆公司应当自2019年1月1日起至实际给付之日止，每日按照刘媛、杨善虎已支付的255000元购房款的万分之二承担违约金。 关于恒隆公司辩称，案涉房屋已经实际交付，并由刘媛、杨善虎委托给第三方如皋市上成汽配城有限公司经营管理。委托经营管理协议与商品房买卖合同是同一天签订，如案涉房屋在签订商品房买卖合同之日即完成交付，在商品房买卖合同中再约定交付日期为2018年12月31日前，不符合常理。如皋市上成汽配城有限公司原股东、法定代表人沈元明为如皋市常发建材经营部的经营者，刘媛、杨善虎2018年10月12日的100000元购房款也是付给如皋市常发建材经营部，如皋市上成汽配城有限公司现在的股东、法定代表人仇玉新是恒隆公司的董事。以上均能证明恒隆公司与如皋市上成汽配城有限公司在资金和人员上存在关联，故委托经营管理协议不能证明恒隆公司已经完成案涉房屋的交付。并且，按照商品房买卖合同约定，恒隆公司在交付房屋时，还应当完成供水、供电、供气的交付使用，并安排买受人对房屋进行查验，房屋查验后双方应签署商品房交接单。现恒隆公司亦未能提供商品房交接单。故对于恒隆公司抗辩房屋已经交付的主张，不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘媛、杨善虎与恒隆公司签订的《商品房买卖合同》。二、恒隆公司于判决生效后立即返还刘媛、杨善虎购房款255000元。三、恒隆公司于判决生效后立即向刘媛、杨善虎支付违约金（自2019年1月1日起至实际给付之日止，每日按照购房款255000元的万分之二计算）。案件受理费减半收取2985元，由刘媛、杨善虎负担405元，由恒隆公司负担2580元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交一份房屋现状图，证明被上诉人明知案涉房屋的状况，系其为投资而购买整个房屋中一个空间且随后签署了房屋买卖合同及委托经营合同。被上诉人对该份现状图及证明目的不予认可。本院经审查认为，该证据不属于二审中的新证据，且与房屋是否交付以及是否符合交付条件缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1.被上诉人是否有权解除案涉商品房买卖合同；2.如果有权解除，上诉人是否应当返还购房款并承担违约金。 关于争议焦点1，双方在商品房买卖合同中约定，恒隆公司应当于2018年12月31日前将如皋市上成·如皋国际汽车城6幢165室商品房交付刘媛、杨善虎，并且交付条件为应当取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，如不能提供的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按逾期交付处理。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。而截止2019年12月25日，案涉房屋未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合合同约定的交付条件，应当认定为恒隆公司逾期未交付房屋超过90日，被上诉人有权要求解除合同。上诉人主张2018年7月13日已将商品房买卖合同标的物交付给被上诉人，且上诉人于当天与案外人签订了委托经营管理协议，但上诉人未能提交双方合同约定的商品房交接单等交付手续，且委托经营管理协议中对商铺交付时间亦另行进行了约定。 此外，商品房买卖合同第二十条系就房屋登记而进行的约定，根据该约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋所有权证书的，买受人不解除合同。而现被上诉人系因上诉人不能按期交付符合约定的房屋而根据合同第十二条约定要求解除，故上诉人以第二十条约定主张被上诉人不享有解除权，不能成立。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”双方约定交房时间为2018年12月31日前，且逾期超过90日后买受人有权解除合同，故解除权发生之日为2019年4月1日。上诉人于2019年11月起诉要求解除合同，并未逾期。 关于争议焦点2，双方合同第十二条中明确约定，买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按规定的最后交付期限的第二天起至合同解除之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，故一审据此判决上诉人返还房款并承担违约金，依据充分。上诉人主张被上诉人未按约定交付房款，可另行主张，并不能以此免除其返还已付房款及根据合同约定承担违约金的责任。 综上所述，恒隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5050元，由上诉人南通恒隆置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇二〇年五月十八日 书记员 张佳琦