湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2116号原告：袁占平，男，1974年4月17日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。委托诉讼代理人：喻文，宁乡市阳光法律服务所法律服务工作者。被告：宁乡县玉潭镇金莎娱乐会所，住所地宁乡市玉潭镇一环南路328号财富广场第二层。经营者：黄鸣，男，1982年3月3日出生，汉族，住湖南省。原告袁占平与被告宁乡县玉潭镇金莎娱乐会所（以下简称金莎会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的经营者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁占平向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告解除与被告的《房屋租赁合同》有效；2.判决被告腾退租赁原告的房屋；3.判决被告支付2016年、2017年、2018年三年的租金共计62万元（详见附表计算，另2019年1月之后的租金暂保留诉权）；4.判决被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年12月，被告因经营娱乐会所需要，要求租赁与被告同在相邻的原告所属的房屋，经双方协商一致，原、被告于2016年1月1日签订了《房屋租赁合同》。按照合同约定：被告租赁的面积为2420ｍ2，其中租赁原告的面积为1137.4ｍ2，租赁期为五年，自2016年1月1日起计算租期，租金以2420ｍ2按每年628000元计算，于2015年12月5日前支付第一个租赁年度的租赁费用，之后每年租金再按前年度租金递增4%，逐年收取。租金的支付时段在上年度期满前一个月的5号前支付。可是，自被告租赁经营三年多来，被告除支付30万元保证金外，自始至今未按合同向原告支付每年的租金，期间原告多次要求被告支付拖欠的租金，而被告总以各种理由搪塞。2019年12月5日，原告再次向被告催告并在被告微信和经营的娱乐会所通知了解除与被告的租赁合同，而被告仍置之不理，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告金莎会所辩称：1.原、被告签订的《房屋租赁合同》时，房屋是由袁占平、黄鸣共有的，双方各自对自己购买的房屋面积办理产权证，因房屋是一个整体没有办法分割，所以合同是无法解除的，如果要解除合同就要将黄鸣所有的房屋面积分割出来；2.2017年4月23日，黄鸣要求原告参加股东大会，告知原告其没有参与经营金莎会所，要原告与新的经营者另外达成协议；3.房屋租金应按照18080元/月计算，2016年的租金已经支付（保证金30万元），2018年的租金，原告已委托王李收取4个月的租金，后面法院下达执行裁定书，要求把后面的租金交到执行局指定的账户，2017年、2019年，因会所处于停业状态，对于房屋租金应当酌情减免，虽双方未达成书面协议，但口头上有约定减免租金。本院经审理认定事实如下：2016年，原告袁占平（出租人、甲方）与被告金莎会所（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于宁乡县建筑面积约2420平方米的房屋出租给乙方使用；房屋租赁期限为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；第一年租金（2016.1.1-2016.12.31）为628000元，以后租金每年递增4%；总租赁费用按2420平方米租金面积计算，如实际测绘面积或产权面积与此不符，则按实际面积调整租赁费用，但单位面积租赁费不变；租赁费用按年支付，乙方于2015年12月5日前向甲方支付第一个租赁年度的租赁费用628000元（从乙方的履约保证金中冲抵，保证金不足则交齐余下的租赁费用），以后的每年度租赁费用在上年度期满前一个月的5号前支付；乙方在签订合同后的三个工作日内向甲方交付合同履约保证金总计300000元，此履约保证金不计息，乙方可在应付租赁费用中抵扣；乙方逾期交付租赁费用超过30日，视为一方违约，按违约责任处理，甲方有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告金莎会所支付原告袁占平履约保证金300000元。2019年5月24日，原告袁占平委托案外人贺胜、王李向被告金莎会所收取租金用以抵偿其个人借款，经贺胜与被告金莎会所核对确认，贺胜共计收取租金216960元。另查，涉案租赁房屋系原告袁占平与被告金莎会所的经营者黄鸣所有，其中袁占平单独所有的房屋面积为1137.4m2，黄鸣单独所有的房屋面积为1322.84m2，双方于庭审中一致确认，《房屋租赁合同》中所约定的每年度租金标准按照二者房屋总面积进行计算，即包含黄鸣单独所有的房屋面积。再查，2020年1月1日，原告袁占平与案外人刘坤签订《房屋租赁合同》，将其所有的位于建筑面积约1137.4ｍ2的房屋出租给刘坤。上述事实，有到庭当事人的陈述、《房屋租赁合同》、房产证、委托书、结算确认书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、《房屋租赁合同》能否解除；二、房屋租金应当如何计算。关于争议焦点一。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告约定租金应在上一租赁年度期满前一个月的5号前支付，如承租方逾期支付超过30日，则出租方有权解除合同，现被告作为承租人在庭审中自认“2017、2019确实没交房租”，故原告依照合同约定有权解除合同。合同解除应当通知对方，本案中原告主张其已于2019年12月5日通过微信发送解除通知及在会所处张贴解除通知，根据被告提交的原告与刘坤于2020年1月1日签订的《房屋租赁合同》，可视为其从此日起已接收到原告解除合同的通知，故本院确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》于2020年1月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，故被告应当腾退租赁房屋。关于争议焦点二。《房屋租赁合同》中约定的总租赁费用系按照2420m2进行计算，并约定“实际测绘面积或产权登记面积与此不符，则按实际面积调整租赁费用，但单位面积租赁费不变”，因租赁房屋实际面积为2460.24m2（黄鸣实际所占面积为1322.84m2，袁占平实际所占面积为1137.4m2），依此比例计算，则在合同范围内黄鸣所占面积为1301.2m2（计算方式：2420÷2460.24×1322.84），袁占平所占面积为1118.8m2。同时，单位面积租赁费为：628000元÷12个月÷2420m2=21.625元/月/m2。综上，被告应付2016年度租金为290329元（1118.8m2×21.625元/月/m2×12个月），2017年度租金为301942元（290329元×1.04）,2018年度租金为314020元（301942元×1.04），抵扣被告已付履约保证金300000元并扣除已支付租金216960元后，被告尚应支付原告租金389331元（290329元+301942元+314020元-300000元-216960元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告袁占平与被告宁乡县玉潭镇金莎娱乐会所签订的《房屋租赁合同》于2020年1月1日解除；二、被告宁乡县玉潭镇金莎娱乐会所于本判决生效之日起十五日内腾退位于（财富广场）（房号分别为203-1、203-4、203-5、203-6）的租赁房屋；三、被告宁乡县玉潭镇金莎娱乐会所于本判决生效之日起十五日内支付原告袁占平2016-2018年度租金389331元；如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。四、驳回原告袁占平的其他诉讼请求。案件受理费10000元，减半收取5000元，由原告袁占平负担2000元，被告宁乡县玉潭镇金莎娱乐会所负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年五月十五日书记员  聂 彧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。