广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民6984号上诉人（原审被告）：徐民，男，1976年6月3日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：郭杏珍，广东流溪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈晓莉，女，1981年9月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：杨佳，北京大成（广州）律师事务所律师。原审第三人：周梓文，男，1984年1月9日出生，汉族，住广东省广州市从化区。委托诉讼代理人：陆文鸿，广东安扬律师事务所律师。原审第三人：叶育才，男，1987年10月16日出生，汉族，住广东省五华县。原审第三人：李秀珍，女，1971年2月20日出生，汉族，住广东省广州市。上诉人徐民因与被上诉人陈晓莉、原审第三人周梓文、叶育才、李秀珍房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人徐民上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈晓莉的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审的所有诉讼费全部由陈晓莉承担。事实和理由：（一）一审认定徐民与陈晓莉之间的合同关系及权利义务关系并未改变错误。1.一审认定徐民与原审第三人签订《别墅转让协议》，将其权利义务转让给原审第三人，即一审认定上述行为属于租赁权的转让，原审第三人已受让了作为承租人的权利义务，徐民已非承租人，但却认定徐民与陈晓莉之间的合同关系及权利义务关系并未改变，显然自相矛盾。2.虽然陈晓莉未在《别墅转让协议》上签名，也未书面同意徐民将租赁合同转让给周梓文，但陈晓莉已以其实际行为认可上述转让行为。具体表现：（1）《房产租赁合同》仅就转租房屋约定须经陈晓莉书面同意，但对租赁权的转让并未明确须经陈晓莉书面同意或另行与陈晓莉签订相关合同等，故根据《中华人民共和国民法通则》第五十六条的规定，默示也可以推定当事人同意租赁权的转让。（2）陈晓莉从2015年至今超过4年的时间里，对不同期间由不同人向其支付租金没有提出异议，可认定原审第三人就是新的承租人，陈晓莉已否定了徐民是承租人的身份。（3）2018年6月或7月期间，陈晓莉的丈夫曾于叶育才、李秀珍共同到物业处解决他们承租期间的物业费、分摊费等费用的支付问题，可见，陈晓莉在当时已得知房屋租赁权被转让，实际承租人非徐民，但未提出异议。（4）陈晓莉也曾找周梓文、黄健波等人协商租金等事宜，并收到了周梓文押金，也就是说，陈晓莉已承认周梓文代替徐民成为房屋的实际承租人，与其建立租赁关系。一审简单片面以合同相对性为由，忽略各方当事人实际行动及真实意思表示，作出上述认定有违事实。（二）一审判决适用法律错误。徐民签订《别墅转让协议》后，将其在租赁合同中的权利义务概括转让给原审第三人，上述转让协议显然得到陈晓莉的认可，原审第三人与陈晓莉形成了新的租赁关系，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第八十八条及《中华人民共和国民法通则》第九十一条的规定，认定《房产租赁合同》中承租人的权利义务应由实际承租人周梓文来承担。（三）即使认定徐民仍是承租人，一审判决事项也存在错误。1.徐民曾于2019年6月1日收到陈晓莉发出的《催收函》，该函载明，如徐民收到函件后3日内拒不履行支付租金、滞纳金等租赁义务，陈晓莉将立即解除合同。根据法律规定，双方合同于2019年6月5日解除。即使不认定上述日期解除，也应以陈晓莉于2019年6月14日后起诉状副本送达之日，或者以各方在2019年8月15日一审第一次开庭表示不再使用房屋且同意解除合同时作为双方合同解除日期。2.房屋腾空义务应由实际使用、管理人周梓文来承担。在认定徐民仍是承租人的前提下，根据《房产租赁合同》第十条约定，合同解除后，陈晓莉可直接收回房屋，不存在实际交还房屋给陈晓莉之日，故一审判决租金支付期限至实际交还房屋之日缺乏法律依据，且有违公平原则，应改判从2019年4月至合同解除之日。另外，根据《房产租赁合同》第八条第二款约定，因使用不当造成损坏的情况下，承租人才负责修复和赔偿，对于房屋的自然损耗、物品的质量问题等其他因素导致的损坏均不应由承租人承担。同时，陈晓莉也未就《评估结论书》中35个项目举证证明损害是因徐民不当使用造成。因此，一审直接采纳评估结果29908.82元为涉案房屋损害恢复的金额，而对该损害形成原因没有作任何审理查明错误。（四）一审遗漏多个关键事实。1.徐民已明确本案不是转租关系而是租赁权的转让，一审法院认定是转租关系，应履行释明义务，且告知各方处理合同解除后的事宜。陈晓莉在得知涉案房屋无人使用，且各方同意解除合同，可自行收回房屋，但其一直没有相关行为，即没有作出任何积极止损行为，扩大损失部分应由其自行承担。各方当事人在一审均同意解除和他，一审对此未作出任何认定错误。2.一审曾组织各方勘察现场，各方也就一审取证的照片提出质证意见，但一审对该情况及徐民强调应有陈晓莉就房屋损害的成因承担举证责任等均未予任何查明。（五）2019年12月底周梓文已实际腾空涉案房屋，徐民也联系陈晓莉来涉案房屋收房，但陈晓莉没有到场收房，扩大损失应由其自行承担。被上诉人陈晓莉二审辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意徐民的上诉请求、事实和理由，请求驳回上诉，维持原判。具体理由如下：（一）陈晓莉与徐民之间系租赁关系，徐民与原审第三人之间的行为是转租行为，该行为不构成租赁权的转让。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，徐民转租后，其与出租人陈晓莉之间的租赁合同仍继续有效，根据合同相对性原则，陈晓莉向徐民追责符合合同法规定。根据《中华人民共和国民法通则》第九十一条以及《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，租赁权的转让需经合同当事人同意才成立。徐民在上诉状中多次提到陈晓莉以默示的行为表示同意租赁权转让，包括陈晓莉的丈夫与叶育才、李秀珍办理物业管理费的缴纳、增加房屋押金、收取原审第三人交纳的租金，但陈晓莉做出上述行为的前提是原审第三人以“徐民的员工”的名义来联系陈晓莉，并与陈晓莉沟通上述事项，陈晓莉对徐民的转租行为以及转让租赁权的行为并不知情。首先，陈晓莉的丈夫与叶育才、李秀珍办理物业管理费的缴纳，这并不能视为陈晓莉对徐民转租行为或租赁权转让的知情。陈晓莉的丈夫是外国人，并不精通中文，对中文的理解能力有限，在原审第三人告知其为“徐民的员工”后，基于基本的信任，陈晓莉及其丈夫相信当时的承租人及实际居住人为徐民。其次，陈晓莉收取黄健波交纳的3万元押金是由于徐民迟延交付租金超过十五天，该行为已触发合同解除的条件。根据陈晓莉与徐民签订的《房产租赁合同》第九条第二款约定，陈晓莉电话通知徐民支付租金后，徐民仍然不履行合同义务，陈晓莉拟将租赁房屋收回，并在大门上锁。随后，徐民电话联系陈晓莉称其还要继续租赁房屋，陈晓莉基于徐民迟延支付租金超过十五天的行为，认为徐民的诚信有待考证，为保证合同继续履行，陈晓莉向徐民提出增加押金3万元，徐民应允并委派黄x向陈晓莉交纳押金，陈晓莉在收到押金后出具了相应的收据。徐民所声称的陈晓莉与第三人协商租金、押金等事项与事实相悖。再次，陈晓莉收取第三人交纳的租金是基于第三人是“徐民的员工”这一身份收取的，且在《房产租赁合同》中，双方并未约定具体的付款账户，因此陈晓莉有理由相信这是徐民委托其员工向陈晓莉支付的租金。最后，根据《房产租赁合同》第九条第5款约定，乙方转租房屋尚且需要经甲方书面同意，而乙方拟将房屋租赁权转让这一行为比转租行为对甲方权利的影响更大，仅以默示行为即可推定其成立不合逻辑，明显违反当事人的意思表示。因此，徐民所谓的以默示的方式表示同意这一说法是不成立的，且该行为存在企图以隐瞒、欺骗陈晓莉的方式掩盖其转让租赁权的嫌疑，徐民主张的租赁权转让不成立。（二）合同解除之日应为法院作出判决之日，租金应计算至徐民实际腾空并交还房屋之日。合同解除之日为法院作出判决之日是合法合规的。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，陈晓莉将徐民诉诸法院之后，徐民一直以其与陈晓莉签订的《房产租赁合同》已经终止为由主张其并非本案适格当事人，这表明徐民对此是有异议的，因此该合同应当由法院确认解除合同的效力。陈晓莉与徐民解除租赁合同，并不等同于房屋已经腾空，徐民不再占用该房屋，陈晓莉在房屋损害鉴定前收回该房屋，可能会造成证据的瑕疵，无法证明房屋是由徐民不当使用造成损害的还是陈晓莉自己造成损害，并因此给陈晓莉带来不利诉讼后果；从陈晓莉的损失方面看，若租金仅计算至合同解除之日，徐民迟迟不配合陈晓莉完成房屋的交接，可能进一步扩大陈晓莉的损失。因此，为保障陈晓莉的合法权益，租金应计算至徐民实际交还房屋之日。（三）根据合同相对性原则，徐民是合同的相对方，应当承担腾空房屋的责任。徐民可依据其与第三人之间的协议督促并要求第三人腾空房屋。根据合同相对性原则以及徐民与陈晓莉签订的《房产租赁合同》第八条第三款约定，徐民负有腾空房屋并归还房屋的义务，即使徐民非实际居住人，但并不妨碍徐民承担该义务，并督促第三人腾空房屋。（四）陈晓莉已对房屋损害进行举证说明，徐民应承担撤销房屋损害原因鉴定申请的法律责任。陈晓莉在起诉时已提交房屋损害后拍摄的照片作为证据，且一审已组织各方到租赁房屋实地确认房屋的损害状态，房屋损害的形成是在徐民租赁期间。根据《房产租赁合同》第八条第三款约定，陈晓莉与徐民双方确认，陈晓莉将该房屋交付徐民使用时是完好的，徐民应当按照同样的标准交还给陈晓莉，徐民已违反该约定，应承担恢复原状或经济赔偿的责任。如徐民主张房屋损害系其他原因造成，根据谁主张谁举证的原则，应当由徐民承担相应的举证责任。根据一审判决，徐民曾经提出鉴定申请，要求对房屋损害原因进行鉴定，经选定鉴定机构后，徐民因未在限期内交纳鉴定费，法院认定徐民自行撤销鉴定申请，因此徐民应当自行承担撤销鉴定申请及举证不能的法律责任。为维护当事人的合法权利，恳请贵院依法审理，公正判决。原审第三人周梓文述称，同意一审判决，关于徐民针对租金金额无异议，但不应由周梓文支付，不同意徐民其他的意见。具体理由：（一）徐民无任何事实依据和法律依据证明其已经合法的转让了其在与陈晓莉签订的《房产租赁合同》中的权利义务给原审第三人。且徐民的上诉理由断章取义，片面的解释理解一审法院的判决。其称一审判决认定了徐民的行为属于租赁权转让，但一审判决对此的说法是虽然徐民与第三人有签订了转让协议，但是该协议并不能约束陈晓莉，陈晓莉也没有同意和承认该协议，也没有免除徐民在原来签订的《房产租赁合同》的权利义务。徐民片面的截取一审判决的语句，仅仅针对自己有利的部分进行片面解释。陈晓莉由始至终没有做出过任何对于转租行为的承认和追认，也没有做出任何同意徐民单方面转让合同权利义务的行为。陈晓莉单方的转让行为并没有得到追认，且徐民单方签订的转让合同不能对合同外的第三人进行约束。《别墅转让协议》的签订完全是徐民和第三人两个人的意识表达，其中对于陈晓莉不利的部分和单方面免除自己义务的部分都没有获得陈晓莉的追认。（二）周梓文仅仅是实际使用人，而并非是实际承租人。且周梓文一直均是按照之前的使用人的指示交付租金。该行为应当认定是代为支付租金，而并非变成实际承租人，且陈晓莉对此也没有进行承认。（三）本案的房屋损害责任不应当由周梓文承担。周梓文在接手房子使用时没有对该房屋进行更大的进一步的装修，该房屋在交付周梓文使用时已经存在部分损害或折旧。（四）本案陈晓莉应当向周梓文返还30000元押金，陈晓莉在未追认转租合同的情况下收取了周梓文的押金显然是不合法的。故陈晓莉应当返还其所收取的押金。因此，徐民的理由没有任何的事实和法律作为依据，陈晓莉无故收取周梓文的押金应当返还给周梓文，而本案的其他诉请与周梓文无关，不应由周梓文承担。原审第三人叶育才未到庭发表意见。原审第三人李秀珍未到庭发表意见。陈晓莉于2019年6月24日向一审法院起诉请求1.判决徐民向陈晓莉支付租金至实际腾空房屋为止；2.判决徐民向陈晓莉支付3月2日至实际腾空房屋为止的滞纳金；3.判决徐民向陈晓莉支付赔偿款15万元；4.判决解除房产租赁合同，由徐民承担违约责任，由陈晓莉没收徐民的押金并要求徐民立即腾空房屋；5.一审案件受理费、律师费由徐民承担。后陈晓莉增加诉讼请求：判决承担2015年7月-2017年8月的公摊费1199.3元、2018年3月-2019年6月的公摊费3373.41元、2018年11月-2019年6月的代收住宅水费3470.93元，评估费10500元。周梓文向一审法院起诉请求：判令陈晓莉向周梓文返还押金3万元。一审法院认定事实：2015年6月12日，陈晓莉与徐民签订《房产租赁合同》，徐民租赁陈晓莉座落于从××区温泉镇××大道山××里××号的房产，约定租赁期限自2015年7月1日起至2020年7月1日止；租金每月10500元，每月1日交当月租金，每逾期一天，按欠款金额的百分之一支付滞纳金；租金自第三年起每年递增5%；乙方（徐民）在甲方（陈晓莉）交付房产之日向甲方交付保证金21000元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应将保证金无息退还给乙方。若因乙方违约造成甲方经济损失的，甲方有权利从保证金扣除相关费用；乙方有下列情况行为之一的，甲方有权利终止合同，没收保证金，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、利用该房产进行违法活动，损害公共利益或他人利益；2、拖欠租金或相关费用超过十五天；3、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋结构和用途；4、故意损坏该房产的；5、未经甲方书面同意，乙方转租、转借承租房屋；6、未经甲方书面同意，乙方将出租房屋进行装修等。合同签订后，陈晓莉依约将房屋交付徐民使用。徐民在使用过程中，对房屋做了若干改造，将门口两侧草坪改成水泥地，并在一楼客厅一侧隔出一个房间等。2015年7月2日徐民与叶育才签订《别墅转让协议》，将出租别墅转让给叶育才，叶育才通过转账向陈晓莉交纳租金。2017年2月28日，叶育才与李秀珍签订《别墅转让协议》，将出租别墅转让给李秀珍，李秀珍通过微信转账向陈晓莉交纳租金。2017年9月11日，李秀珍与周梓文签订《别墅转让协议》，将出租别墅转让给周梓文，周梓文让黄健波通过银行转账向陈晓莉交付租金至2019年3月，2019年3月的租金交付日期为2019年3月12日。2018年3月1日，周梓文让黄健波通过转账向陈晓莉交纳了3万元押金。另，2019年9月16日，徐民向一审法院提出鉴定申请，要求对涉案房屋损害原因进行鉴定。经选定广州市装付宝装饰工程质量鉴定有限公司对涉案房屋损害原因进行鉴定，但徐民未在限期内交纳鉴定费，视为徐民自行撤销鉴定申请。一审法院根据陈晓莉的申请，于2019年10月24日通过摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司对涉案房屋的损害恢复价格进行评估。2019年12月3日，该公司就涉案房屋35项损害恢复价格作出评估结论，总价格为29908.82元。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，陈晓莉、徐民之间所签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，依法成立生效，对双方具有约束力，双方均应按合同的约定履行各自的义务。陈晓莉依约将房屋交付徐民使用，徐民应依约交纳租金及按约定合理使用房屋。徐民与第三人签订《别墅转让协议》，将其权利义务转让给第三人，但陈晓莉不是该协议的当事人，根据合同的相对性，陈晓莉不受该协议的约束。在徐民与第三人签订协议后，虽然由第三人通过银行转账或微信转账的方式直接向陈晓莉交纳租金，但该情况只能视为陈晓莉同意第三人代徐民履行交纳租金的义务或同意徐民转租该房屋，并不能视为陈晓莉自愿受徐民与第三人所签订的协议的约束、或是徐民已退出该租赁关系而由第三人接替徐民与陈晓莉产生租赁关系。且陈晓莉并未书面同意免除徐民的合同义务，故向陈晓莉交纳租金等合同义务仍应由徐民对陈晓莉承担，陈晓莉、徐民之间的合同关系及权利义务关系并未改变。徐民自2019年4月开始至今未向陈晓莉交纳租金（也没有其他人代徐民履行交纳租金的义务），严重违反了合同的约定，符合合同中“拖欠租金或相关费用超过十五天”甲方有权利终止合同及没收保证金的情形，徐民在陈晓莉催收之后至今未交纳租金，故对陈晓莉要求解除合同、腾空房屋交还给陈晓莉并没收保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。关于租金。徐民逾期未交租金，故对陈晓莉要求徐民交付从2019年4月起至腾空房屋交还给陈晓莉止的租金，一审法院予以支持。关于滞纳金。徐民提出滞纳金过高，请求法院进行调整。一审法院认为，徐民逾期交纳租金，占用了陈晓莉的资金，必然会造成陈晓莉一定的利息损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，约定的滞纳金标准为每天百分之一，超出了利息损失的百分之三十，故对于徐民关于调整滞纳金的请求，一审法院予以支持，酌定按民间借贷利率的上限年利率24%计算。关于损害赔偿。根据广州市安衡价格事务所有限公司的评估，涉案房屋损害恢复35项总价格为29908.82元，产生评估费10500元，故徐民应支付该赔偿款及评估费给陈晓莉，陈晓莉诉请超出部分，一审法院不予支持。关于物业服务费。按合同约定，自2015年7月之后的费用由徐民承担。陈晓莉已向物业服务公司交付了物业服务费8041.64元，有权要求徐民返还，故对陈晓莉要求徐民返还物业服务费8041.64元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于周梓文交付的押金。陈晓莉与周梓文之间没有合同关系，陈晓莉也不承认第三人已代替徐民成为房屋的承租人，因此，陈晓莉收取周梓文3万元的押金没有法律依据，周梓文要求陈晓莉退还该押金的请求，一审法院予以支持。关于陈晓莉主张的律师费用。双方在合同中并未对该费用进行约定，该费用也不是陈晓莉的必要支出，故陈晓莉主张徐民支付该费用没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十三条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条的规定，于2019年12月23日作出如下判决：一、解除陈晓莉与徐民于2015年6月12日签订的《房产租赁合同》；二、徐民在判决发生法律效力之日起三日内腾空房屋位于从××区温泉镇××大道山××里××号的房产并交还给陈晓莉；三、徐民在判决发生法律效力之日起三日内交付租金（从2019年4月至实际交还房屋给陈晓莉之日按《房产租赁合同》约定的租金标准计算）给陈晓莉；四、徐民在判决发生法律效力之日起三日内支付滞纳金（从2019年3月2日至2019年3月11日，以11576元为基数，按年利率24%计算；从2019年4月2日起至付清全部租金止，以欠付租金为基数，按年利率24%计算）给陈晓莉；五、徐民在判决发生法律效力之日起三日内支付赔偿款29908.82元及评估费10500元给陈晓莉；六、徐民在判决发生法律效力之日起三日内支付物业服务费8041.64元给陈晓莉；七、陈晓莉在判决发生法律效力之日起三日内返还30000元给第三人周梓文；八、驳回陈晓莉其他诉讼请求。一审案件受理费4485元，由陈晓莉承担2729元，徐民承担1756元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，徐民提供如下证据：1.手机短信截图，拟证明徐民于2019年底联系陈晓莉前来收回房屋，但陈晓莉未如约前来；2.房屋已腾空视频，拟证明涉案房屋2019年12月27日由周梓文的搭档黄x已经腾空的事实；3.照片，拟证明涉案房屋所在小区在2020年1月底之后徐民根本无法进入小区，更无法正常使用房屋，该期间的租金不应该支付。陈晓莉称对上述证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。周梓文质表示对上述证据1-3的真实性、合法性、关联性均无异议。二审庭询中，徐民称其与陈晓莉约定2020年1月6日去办理交接房屋，当天没有交接的是陈晓莉的原因。陈晓莉确认徐民与其代理人沟通约定2020年1月6日去收房，陈晓莉的代理人也告诉陈晓莉，之后，因陈晓莉的爱人在国外，所以无法于2020年1月6日到现场进行交接。二审庭询后，陈晓莉向本院提交书面意见表示确认并同意于2020年1月6日为实际交还房屋之日，即本案租金计算期限为2019年4月其至2020年1月6日止。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合徐民的上诉请求和理由以及陈晓莉、周梓文的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.徐民是否已将其与陈晓莉签订的《房产租赁合同》中的权利义务概括转让给原审第三人；2.腾空交还涉案房屋以及租金的主体和租金截止日期的确定。现评析如下：关于徐民是否已将其与陈晓莉签订的《房产租赁合同》中的权利义务概括转让给原审第三人问题。徐民上诉认为其与原审第三人签订《别墅转让协议》后，即将其与陈晓莉签订《房产租赁合同》中的权利义务概括转让给原审三人，但陈晓莉没有在《别墅转让协议》中签名，不确认徐民上述意见。原审第三人通过银行转账或者微信转账的方式向陈晓莉交纳租金，不能当然的视为陈晓莉自愿接受徐民与原审第三人所签订协议的约束，且原审第三人也未认可与陈晓莉之间存在租赁合同关系。而对于陈晓莉与原审第三人到物业部门解决原审第三人承租期间交付相关物业、分摊费用等以及陈晓莉收取周梓文押金问题，陈晓莉已作出了合理解释，本案中，并无证据证明陈晓莉就涉案房屋与原审第三人建立了新的租赁合同关系，故徐民上诉认为其已将《房产租赁合同》中的权利义务概括转让给原审第三人，以及退出《房产租赁合同》和否认为《房产租赁合同》承租人身份，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同理，一审法院认定陈晓莉、徐民之间的合同关系及权利义务关系并未改变正确，本院予以确认。关于腾空交还涉案房屋以及租金支付的承责主体和租金计算截止日期的确定。如前所述，徐民并无将《房产租赁合同》中的权利义务概括转让给原审第三人，故就涉案房产租赁合同关系向陈晓莉交纳租金以及交还房屋等合同义务仍应由徐民承担。根据《房产租赁合同》的约定，徐民拖欠租金或相关费用超过十五天的，陈晓莉有权终止双方合同及没收保证金。因徐民自2019年4月开始至今未向陈晓莉交纳租金，违反了上述合同约定，故陈晓莉有权要求解除与徐民签订的合同、腾空交还房屋并没收保证金。鉴于本院不予确认徐民将其与陈晓莉签订的《房产租赁合同》中的权利义务概括转让给周梓文，且徐民二审提供的证据已证明周梓文于2019年12月底搬离涉案房屋，而徐民及陈晓莉均确认约定2020年1月6日交还房屋，但上述日期是陈晓莉原因导致未能交接成功，故上述日期之后产生的扩大租金损失，应由陈晓莉自行承担，且陈晓莉二审也表示同意计算租金至2020年1月6日，因此，本院将一审判决支付租金至实际腾空交还房屋之日调整至2020年1月6日止。同时，对滞纳金也作相应调整。徐民上诉认为租金应计算至2019年6月5日或者一审庭审中各方表示不同意使用房屋之日止，以及应由周梓文承担交还涉案房屋义务，依据不足，本院不予支持。另外，虽然徐民不确认陈晓莉诉请涉案房屋损害的项目，并申请对涉案房屋损害原因进行鉴定。但经一审选定鉴定单位后，徐民又未在限期内交纳鉴定费，故应由其对上述抗辩承担举证不能的法律后果，一审法院依据评估公司就涉案房屋35项损害恢复价格作出评估结论，作出支持陈晓莉该诉请的判决，并无不当，本院予以维持。综上所述，二审出现新的事实，本院对一审判决支付租金及滞纳金截止日期予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：一、维持广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2762号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项、第七项；二、撤销广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2762号民事判决第八项；三、变更广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2762号民事判决第三项为：徐民在本判决送达之日起三日内交付租金（从2019年4月至2020年1月6日止按《房产租赁合同》约定的租金标准计算）给陈晓莉；四、变更广东省广州市从化区人民法院（2019）粤0117民初2762号民事判决第四项为：徐民在本判决送达之日起三日内支付滞纳金（2019年3月2日至2019年3月11日期间的滞纳金，以11576元为基数，按年利率24%计算；2019年4月2日起至2019年7月1日的滞纳金，每月以11576元为基数，2019年7月2日起至2020年1月1日的滞纳金，每月以12155元为基数，均自每月2日开始起算，按年利率24%计算至实际支付之日止；2020年1月2日起至1月6日的滞纳金，以1960元基数，自2020年1月2日起，按年利率24%计算至实际支付之日止）给陈晓莉；五、驳回陈晓莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4485元，由陈晓莉承担2729元，徐民承担1756元。二审案件受理费4485元，由徐民负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇二〇年五月二十五日书记员 李志康谢金泽