湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民初3013号原告：陈景淑，女，1970年1月10日出生，香港地区居民，证件号Ｒ127146（5），住香港地区。委托诉讼代理人：张肖迪，北京天平（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐啸，北京天平（长沙）律师事务所实习律师。被告：蒋晓敏，男，1988年9月12日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李，执行董事。委托诉讼代理人：吴修琴，公司法务。原告陈景淑与被告蒋晓敏、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈景淑及其委托诉讼代理人张肖迪、唐啸、第三人新环境公司的委托诉讼代理人吴修琴到庭参加诉讼。被告蒋晓敏经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈景淑向本院起诉请求：1、判决解除陈景淑与蒋晓敏于2016年12月19日签订的《房屋买卖合同》；2、蒋晓敏向陈景淑返还定金99000元；3、蒋晓敏向陈景淑返还购房款45000元；4、蒋晓敏向陈景淑赔偿居间服务费8000元；5、蒋晓敏向陈景淑支付违约金300000元；6、由蒋晓敏承担本案的诉讼费、财产保全费等费用。事实与理由：陈景淑与蒋晓敏、居间方新环境公司于2016年12月19日签订《房屋买卖合同》，约定：蒋晓敏自愿将坐落于长沙市望城区勤诚达新界一期Ｈ1栋2506号以总价495000元出售给陈景淑。陈景淑按以下约定付款：2016年12月19日支付蒋晓敏购房定金99000元，在房屋不动产证颁发后3个月内过户手续办理之时支付购房首付款390000元，交房时支付剩余尾款6000元。蒋晓敏则应按约定交付房屋并为陈景淑办理相关产权交接手续。居间服务费由蒋晓敏负担4950元，陈景淑负担9900元。双方约定任何一方违约，违约方向守约方支付3倍定金赔偿，并承担全部居间服务费。2016年12月19日合同签订之日，陈景淑当场支付蒋晓敏99000元购房定金及支付居间服务费8000元。2017年8月7日，陈景淑向蒋晓敏支付购房款45000元。蒋晓敏早已取得不动产证，但未与陈景淑办理相关产权交接手续。由于蒋晓敏未按约定向银行履行还贷义务，案涉房屋已于2019年4月19日经法院执行拍卖程序被第三人以1012000元竞拍取得。蒋晓敏已不能按原合同履行约定义务。由于蒋晓敏的违约行为导致陈景淑不能取得案涉房屋所有权。且由于长沙市房价增长，陈景淑需以三倍乃至更高价款才能购得相同区域的房屋，其违约行为造成了陈景淑的巨大损失，故请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告蒋晓敏未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人新环境公司陈述称，对原告的诉讼请求、事实与理由均无异议。原告陈景淑向本院提交以下证据：证据1、《房屋买卖合同》，拟证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系。证据2、《承诺书》，拟证明被告承诺将涉案房屋出售给原告。证据3、定金收条，拟证明被告收取原告定金的事实。证据4、收款收据，拟证明原告依约给付居间费的事实。证据5、收条，拟证明原告给付被告45000元购房款的事实。证据6、《湖南省长沙市芙蓉区人民法院执行裁定书》，拟证明涉案房屋被湖南省长沙市芙蓉区人民法院裁定执行。证据7、《望城区国土资源局不动产登记信息表》，拟证明案涉房屋被长沙市芙蓉区人民法院查封的事实。证据8、阿里拍卖-拍卖详情网页截图，拟证明案涉房屋被依法拍卖的事实。证据9、网络竞价成功确认书，拟证明案涉房屋被依法拍卖的事实。被告蒋晓敏和第三人新环境公司均未提交证据。蒋晓敏未到庭参加质证，亦未提交书面质证意见。新环境公司对陈景淑提交的证据质证意见如下：对证据1至证据9无异议，与事实相符，予以认可。本院对陈景淑提交的证据作出如下认证：证据1至证据9均具有证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。本院经审理查明以下事实：2016年12月19日，甲方（出售方）蒋晓敏与乙方（买受方）陈景淑、丙方（居间方）新环境公司签订《房屋买卖合同》。该合同第一条：房屋概况，1、甲方自愿将坐落于长沙市望城区勤诚达新界一期Ｈ1栋2506房出售给乙方，建筑面积约为95.83平方米，房屋详细情况以房屋所有权证为准；该房屋转让时所属有的土地使用权一并转让。甲方承诺对该房屋有完全处置权。2、该房屋的现有状况：已设抵押，抵押给建设银行，抵押银行金额为270000元整，由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。3、租赁状况：未出租。4、甲方如实确认该房屋的真实状况：该房屋无冻结、查封、产权纠纷、债权债务纠纷和影响房屋交易的其他情形……第二条：房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式。甲乙双方签署《长沙市二手房买卖合同》（网签合同）时，以协议价格进行登记，均对此知晓且无异议。甲乙双方确认该房屋总售价为人民币（大写）肆拾玖万伍仟元整（小写495000元），全额支付给甲方。（一）双方约定付款方式按以下第Ａ种付款：购房定金＋购房款（含政府货币补贴款项）＋交房尾款。（二）双方约定付款步骤如下：1、购房定金：乙方于2016年12月19日支付甲方购房定金人民币（大）玖万玖仟元整（（小写）99000元），定金由甲方收取。2、购房首付：乙方于甲方解除抵押、产权过户、本房出不动产证后3月内手续办理之时支付甲方购房首付人民币（大写）叁拾玖万元整（小写）390000元）为房款或托管资金房款。3、交房尾款：交房时乙方支付甲方交房尾款人民币大写陆仟元整（小写6000元）托管丙方转交。……第三条：居间服务费的支付：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币（大写）肆仟玖佰伍拾元整（（小写）4950元），乙方应支付丙方居间服务费人民币（大写）玖仟玖佰元整（（小写）9900元）。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。第四条甲方的义务1、甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责；并已取得共有权人同意出售和签订本合同，可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋；保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实。由此而引起的一切法律和经济责任由甲方全部承担……第五条乙方的义务：1、乙方按合同约定的付款步骤、时间按期付款……第七条其他约定1、本次交易应缴纳的所有税、费及其它费用经双方协商由乙方承担。2、若甲、乙双方委托代办机构办理交易所有手续，双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续（其他约定除外），不配合方视为违约方。3、甲、乙双方交房时间为甲方收到全款之日。第八条违约责任：合同一方未按合同约定条款履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付1000元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金……第十条备注：……4、本房过户走资金监管流程，监管39万。5、甲乙双方，任一方违约，违约方向守约方支付3倍定金赔偿，即人民币30万。合同尾部甲方（出售方）、乙方（买受方）、丙方分别由蒋晓敏、陈景淑、新环境公司签字捺印或盖章。2016年12月19日，蒋晓敏向陈景淑作出《承诺书》，内容为：本人蒋晓敏身份证号：4311021988××××××××，将坐落于长沙市望城区勤诚达新界一期Ｈ1栋2506房出售给乙方。本人承诺如不能按照合同履行《2016年12月19日与陈景淑签约的房屋买卖合同编号482148877524》，将以定金的三倍赔偿共计叁拾万元整，不包括已收定金。该《承诺书》尾部见证人处刘若签字捺印，承诺人处蒋晓敏签字捺印。同日，蒋晓敏向陈景淑出具定金收条，内容为：今收到陈景淑（身份证号：Ｒ127146（5））购买本人蒋晓敏（身份证号:4311021988××××××××）位于长沙市望城区勤诚达新界一期Ｈ1栋2506房购房定金玖万玖仟元整……如果蒋晓敏不卖则定金叁倍赔偿给陈景淑，如果陈景淑不买则定金不退给陈景淑并额外叁倍支付违约金。收款人处由蒋晓敏签字捺印。同日，新环境公司向陈景淑出具收款收据一份，内容为：今收到陈景淑购勤诚达新界一期Ｈ1栋2506房中介服务费8000元，该收据盖有新环境公司公章。2017年8月7日，蒋晓敏向陈景淑出具收条一份，内容为：今收到陈景淑购买本人蒋晓敏（4311021988××××××××）勤诚达新界Ｈ1-2506房款肆万伍仟元整（45000元）用于支付本人欠开发商首付款。收款人处由蒋晓敏签字捺印。2019年1月21日，湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出（2019）湘0102执194号之一执行裁定书，申请执行人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，被执行人：蒋晓敏、湖南勤诚达地产有限公司，裁定：拍卖、变卖被执行人名下位于长沙市望城区房屋（权证号码：湘（2018）望城区不动产权第0018779）。根据《竞价成功确认书》载明：处置单位：长沙市芙蓉区人民法院。标的物名称：长沙市望城区房屋，网拍公告时间：2019／03／1811:41:13，网拍开始时间：2019／04／1810:00:00，网拍结束时间：2019／04／1910:31:45，［网络拍卖竞价结果］用户姓名刘慧通过竞买号Ｅ2094于2019年04月19日在长沙市芙蓉区人民法院于阿里拍卖平台开展“长沙市望城区房屋”项目公开竞价中，以最高价胜出。该标的网络拍卖成交价格：1012000元（壹佰零壹万贰仟元）。时间为2019年04月19日。本院认为，本案的争议焦点为:案涉《房屋买卖合同》应否解除及蒋晓敏应否返还陈景淑定金99000元、购房款45000元、居间服务费8000元、违约金30万元。2016年12月19日，甲方（出售方）蒋晓敏与乙方（买受方）陈景淑、丙方（居间方）新环境公司签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。合同当事人应全面履行合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案中，陈景淑已依约履行各项付款义务，而案涉房屋因蒋晓敏涉他案已被拍卖执行，蒋晓敏无法向陈景淑交付案涉房屋，存在违约行为，本案买卖合同目的无法实现，故对陈景淑要求解除《房屋买卖合同》的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和《房屋买卖合同》第三条的约定“……本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费人民币（大写）肆仟玖佰伍拾元整（（小写）4950元），乙方应支付丙方居间服务费人民币（大写）玖仟玖佰元整（（小写）9900元）……甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用”，经查，陈景淑已依约向支付定金99000元、购房款45000元、居间服务费8000元。陈景淑要求蒋晓敏向其返还定金99000元、购房款45000元、居间服务费8000元的主张符合法律规定及上述合同约定，本院予以支持。对于陈景淑要求蒋晓敏支付违约金30万元的主张，依据案涉《房屋买卖合同》第十条约定“甲乙双方，任一方违约，违约方向守约方支付3倍定金赔偿，即人民币30万。”以及蒋晓敏向陈景淑出具的定金收条注明“如果蒋晓敏不卖则定金叁倍赔偿给陈景淑”，《承诺书》载明“本人（蒋晓敏）承诺如不能按照合同履行《2016年12月19日与陈景淑签约的房屋买卖合同编号482148877524》，将以定金的三倍赔偿共计叁拾万元整，不包括已收定金”，结合案涉合同的履行情况、蒋晓敏的违约情况，陈景淑因案涉合同解除受到的利益损失等实际情况，蒋晓敏严重违反诚实信用原则，经本院依法传唤亦未到庭参加庭审或依法书面向本院请求调减违约金，故对陈景淑要求支付违约金30万元的主张，本院予以支持。综上所述，对陈景淑的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈景淑与被告蒋晓敏于2016年12月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告蒋晓敏于本判决生效后十日内向原告陈景淑返还定金99000元；三、被告蒋晓敏于本判决生效后十日内向原告陈景淑返还购房款45000元；四、被告蒋晓敏于本判决生效后十日内向原告陈景淑赔偿居间服务费8000元；五、被告蒋晓敏于本判决生效后十日内向原告陈景淑支付违约金300000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8080元，由被告蒋晓敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  何豪杰审判员  徐 成审判员  李龙玺二〇二〇年五月十九日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。