浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初933号原告：周育敏，男，1967年12月22日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：周俊侠，1991年2月28日出生，汉族，系原告儿子。被告：温州港龙置业有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区宁波路2890号港龙商城。统一社会信用代码：91330300070669543T。法定代表人：陈小杰，执行董事。委托诉讼代理人：刑旭、苏丽颖，上海兰迪（温州）律师事务所律师。原告周育敏为与被告温州港龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年12月27日向本院起诉，本院于同日引导调解，并于2020年5月9日正式立案受理，依法由审判员余立达适用简易程序进行审理，于2020年3月6日公开开庭审理。原告周育敏及其委托诉讼代理人周俊侠，被告温州港龙置业有限公司（以下简称港龙置业公司）的委托诉讼代理人邢旭、苏丽颖到庭参加诉讼。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方于2014年12月25日签订的《商品房买卖合同》，即向原告交付合格房屋及不动产权属证书；2.判令被告支付逾期交房违约金238491.45元（以总房价款374692元为基数，自2016年9月1日起按每日万分之五标准暂计算至起诉之日），逾期办证违约金43127.04元（以总房价款374692元为基数，自2017年1月1日起按每日万分之一标准计算至起诉之日止）；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年12月25日签订《商品房买卖合同》，约定：被告将坐落于温州市瓯海区宁波路港龙商贸城B区5层281号商铺作价374692元出售给原告，交房期限为2016年8月31日，若被告逾期交房超过60日，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。同时，被告应在2016年12月31日之前取得房地产权属证书交付给原告，逾期180天之内的按已付房款的万分之一承担违约金；逾期超过180天的，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金等。随后，原告依约付清房款，但被告未依约交付房屋及不动产权证书。综上，被告违反合同约定，逾期交房及办证，应向原告支付合同约定的违约金，并将不动产权证书交付原告。被告答辩称：1.原告诉称被告逾期交房及办证属实，商铺符合交房及办证条件后，被告已经依约通知原告交接房屋及办理不动产权证，违约期间应截止至被告投邮后一周，另外原告现在主张逾期交房违约金已经超过诉讼时效；2.诉争商铺不动产权证书均已可以办理，原告完成相关尾款结算后，被告同意交付不动产权证书；3.案涉合同实际总房款为337223元，并非原告主张的374692元；4.原告所在商铺已经返租给案外人温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称港龙管理公司）管理，被告已经与案外人完成交接，故被告已经符合交付条件，系原告自身原因不到被告处办理交接。综上，请求人民法院依法判决。经审理，本院查明事实如下：2014年12月25日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买坐落于温州市瓯海区商铺，总房价为337223元。合同第九条约定：出卖人应于2016年8月31日之前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起45日内告知买受人的；2.因政府行为、规划调整、政府市政规划、基础设施配置要求更改、市政道路施工影响施工车辆通行等；市政配套设施的批准和安排延误，供水、电等部门未能按时接通室外管道、线路的；因重大不利天气、停水停电等严重影响施工连续3天以上的，须有县级以上相应主管部门证明，允许相应顺延商品房交房期限。合同第十六条约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人逾期交付权属证书不超过180日的，按照买受人已付房价款的万分之一承担违约责任；出卖人逾期交付权属证书超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》的附件八补充协议内容第三条第二款约定：出卖人逾期交房超过60日的，自主合同第九条约定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖方每日向买受方支付已交付房价款万分之五的违约金，买受方不退房，合同继续履行。第五条约定：若买受人未能在出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限内，到出卖人指定的地点付清各项款项，并办理房屋交付手续的，视为买受人违约；买受人逾期收房不超过30日的，自出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之三的违约金；买受人逾期收房超过30日的，自出卖人发出的书面交房通知规定的交房期限第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付总房款万分之五的违约金。第十三条约定：双方确认主合同双方当事人处记载的地址为有效送达地址，出卖人以特快专递或挂号信邮寄方式送达的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周即视为送达等。合同签订后，原告付清了购房款。2017年6月15日，诉争商铺所在楼盘通过竣工验收并取得备案证明；同日，被告将寄送给原告的《商品房交付通知书》交至邮局投递。随后，邮局通过挂号信方式向包括原告在内的业主寄送《商品房交付通知书》。2017年6月29日，诉争商铺所在楼盘符合办理不动产权证条件；同日，被告通过邮局向原告寄送《办理不动产权证书的通知书》。另查明，原告与案外人港龙管理公司签署了《委托经营管理合同》，约定委托经营期限为十年，自该商场统一开业之日起算，开业之日暂定为项目统一交付使用后的第六个月底，若提前开业，以实际开业日为准；若不能准时开业的，除本合同另有约定外，委托期限仍以交付使用后的第六个月底起算（自项目交付使用之日起至开业之日的六个月为免租装修期，原告同意给予免租）。为保障商场能够按照招商进度安排统一的装修、开业，自被告通知的房屋交接之日后第二日起，港龙管理公司即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，无须再另行书面通知原告或取得原告同意。港龙管理公司曾向本院说明称：1.为避免影响招商业态确定及延误招商工作进度和开业时间，第三人在现状下对温州港龙商业广场B区五层所涉商铺进行接收，待招商业态及整体装修方案确定后，再进行统一装修；2.待委托经营期限届满不再续租或合同解除，被告及第三人将按照合同约定的装修标准把商铺交还原告。上述事实由原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、收据、房屋建筑工程竣工验收备案表，被告提供的商品房交付通知书、关于办理不动产权证通知书、委托经营合同、邮寄明细表及情况说明等证据证实。上述证据均经庭审出示，本院审查后予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有约束力，双方均应依约履行自身合同义务。原告向被告支付购房款后，被告未依约向原告交付房屋及办理房屋权属证书构成违约。原告要求被告按照合同约定交付房屋权属证书及支付逾期交付房屋、逾期办理权属证书违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。诉争商铺所在楼盘于2017年6月15日取得竣工验收备案证明，符合合同约定交付条件，被告于2017年6月15日投邮《商品房交付通知书》应视为被告履行了合同约定的通知义务，现被告同意逾期交房期限均计算至投邮后一周即2017年6月22日，故被告逾期交房违约期限为295天（2016年9月1日至2017年6月22日）。原告于2019年12月27日向本院提起诉讼，故期限在2016年12月28日之前的违约责任已超过3年诉讼时效，被告相应的答辩意见本院予以采纳，原告该部分诉讼请求本院不予支持。综上，原告可以得到支持的逾期交房违约金期间为2016年12月28日至2017年6月22日，计176天。诉争商铺所在楼盘于2017年6月29日符合办理不动产权证条件，被告于同日投邮《办理不动产权证书的通知书》，现被告同意逾期办证违约期限均计算至投邮后一周即2017年7月6日，故逾期交付房屋权属证书违约期限为187天（2017年1月1日至2017年7月6日）。原告主张上述违约期限范围内的违约金，于法有据，本院予以支持。原告实际支付的房款为337223元，故原告要求按照374692元为基数计算违约金，依据不足，本院不予支持。另外，原告已将诉争商铺委托港龙管理公司进行统一经营管理，并赋予港龙管理公司接收商铺的权限，现港龙管理公司基于经营业态及统一招商考虑在现状下与被告完成商铺交接，符合民事活动绿色环保原则，且被告及港龙管理公司已承诺待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，将按照约定的装修标准把商铺交还原告。故原告现主张要求被告交付合格商铺（即对商铺进行装修），依据不足，本院不予支持。原告与港龙管理公司之间的其他法律关系，应另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告温州港龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告周育敏逾期交付房屋违约金29676元；二、被告温州港龙置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告周育敏逾期交付房屋权属证书违约金6306元；三、驳回原告周育敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5524元，减半收取2762元，由被告温州港龙置业有限公司负担350元，由原告周育敏负担2412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 余立达二〇二〇年五月二十五日代书记员 赵玲玲附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。