湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终4508号上诉人（原审原告）：贺建文，男，1959年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：贺嘉（贺建文的女儿），女，1983年12月15日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：长沙铁路房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道179号长沙铁路科调大楼307房。法定代表人：冯国良，董事长。委托诉讼代理人：黎镇宇，湖南如金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翔，湖南如金律师事务所律师。上诉人贺建文因与被上诉人长沙铁路房地产开发有限公司（以下简称“长沙铁路公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初9993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贺建文的上诉请求：撤销原判，改判被上诉人按已付房款的日万分之一支付上诉人逾期办证违约金共计16585元，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：案涉合同系被上诉人提供的格式合同，合同约定了被上诉人逾期办证的违约金数额。一审没有依据合同判定被上诉人支付上诉人日万分之一的赔偿金，不符合法律规定。上诉人于2018年12月26日实际拿到不动产权证书，计算违约金期间应为2018年1月1日至2018年12月26日。被上诉人长沙铁路公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，长沙铁路公司的其他类案有生效判决，相同情况作了与本案一审类似判决。贺建文向一审法院起诉请求：1、判令长沙铁路公司依《长沙市商品房买卖合同》承担颁证期限内未办理好不动产权证书的违约责任，支付贺建文按日万分之一计算的违约金27021.06元；2、判令长沙铁路公司承担本案的全部涉讼费用。一审认定事实：2015年12月23日，贺建文（买受人）与长沙铁路公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定的主要内容如下：1、买受人购买的商品房坐落于天心区299号第6栋6层608号房，建筑面积为111.17㎡，单价为4164.39元／㎡，总房价462955元；2、买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日交付首期房款142955元，剩余房款32万元向指定银行申请贷款，出卖人应协助办理；3、出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；4、出卖人应在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证。但若双方在本合同第八条约定的交付日期即2016年6月30日前办妥房屋交接手续的，则办妥产权登记的期限为2016年6月30日后一年半内；5、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金；6、因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；另合同对其他相关事项亦进行了约定。合同签订后，贺建文依约向长沙铁路公司支付了购房款462955元及物业专项维修基金、契税等其他相应费用。经查，长沙铁路公司所出售的涉案小区房屋均为现房。在庭审过程中，贺建文、长沙铁路公司一致确认贺建文于2016年6月30日收房。2018年9月17日，长沙铁路公司为贺建文办理了涉案房屋的《不动产权证书》（湘2018长沙市不动产权第0301645号）。2019年8月28日，贺建文领取了涉案房屋的《不动产权证》。同时因《不动产权证书》上的房屋实际面积少于合同约定的房屋面积，长沙铁路公司退还贺建文房款差价款1999元。另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。再查明，广州铁路（集团）公司作出的广房发【2011】192号《关于公布的通知》第二十五条第（四）款规定，“为确保集团公司住房的开发建设，切实用于解决职工的住房因难和改善职工的住房条件，集团公司开发建设的住房坚持职工自住的原则。凡购买集团公司定向商品房，未满5年均不得直接上市转让或出租，5年内确需转让的，应按原购房价退回集团公司；购房满5年后，购房人上市转让住房的，须先向集团公司补足购房价与购房时市场评估价之间的差额，方可转让出售。”一审法院认为，贺建文、长沙铁路公司签订的《长沙市商品房买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。现贺建文已按约向长沙铁路公司支付了全部购房款项，但长沙铁路公司交付贺建文涉案房屋后，未按合同约定在规定期限内为贺建文办理涉案房屋的权属证书，已构成违约，应承担相应的民事责任。现一审法院就双方争议的焦点，逐一评判如下：一、关于逾期办证的合理期限、起算基点时间、截止时间的认定问题。1、办证期限的认定。贺建文援引司法解释，认为涉案房屋系现房，房屋权属证书的办理期限应为自合同订立之日起90日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”从第十八条第一款文义及上下文来看，90日的办证期限的适用是有顺位的，即在当事人对房屋权属证书办理期限没有约定的情形下，并且商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，房屋权属证书的办理期限才适用第十八条第一款第（三）项之规定自合同订立之日起90日。而在本案中贺建文、长沙铁路公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条明确约定“在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，办证期限应按照第十八条第一款第（一）项规定来认定，即合同约定的商品房交付后一年半内。2、逾期办证的起算基点时间。贺建文、长沙铁路公司在合同第二十条第二款中约定“在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”。现贺建文、长沙铁路公司一致确认房屋交付时间为2016年6月30日，故一审法院确认2016年6月30日即为逾期办证的起算基点时间。长沙铁路公司履行办证义务的期间为2016年6月30日后一年半内，即2017年12月31日之前。综上，根据合法约定优先于法定的原则，一审法院对贺建文主张逾期办证的时间应从合同签订之日起90日进行计算的主张不予支持。3、逾期办证截止时间的认定。本案中，涉案合同第二十条第二、三款中对长沙铁路公司办理不动产权证的标准，已有明确约定即以登记为准。故应以长沙市不动产登记中心对涉案房屋不动产权证书登记日期（2018年9月17日）为长沙铁路公司履行完办证义务的时间。另，合同还约定“因第三人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任”，该约定不违反法律规定，长沙市人民政府实施不动产统一登记的新政策并非长沙铁路公司促成，不动产登记机关停止办理不动产登记的11天不计算为长沙铁路公司的逾期办证时间。据此，经核算，长沙铁路公司的逾期办证时间应从2018年1月1日起计算至涉案房屋不动产权证书登记之日即2018年9月17日止，共计260天，期间扣除11天，实为249天。二、关于违约金基数的问题。贺建文主张按其已向长沙铁路公司支付的房款、契税、维修基金等在内的款项作为违约金计算基数。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”双方约定的逾期办证违约金为“每日按已付房款的万分之一支付违约金”，房款是长沙铁路公司向贺建文出卖涉案商品房所获得的对价款仅为商品房价款，而契税、印花税、维修基金等费用系由长沙铁路公司代收后向相关职能部门缴纳，并非由长沙铁路公司实际获得，因此，以合同约定的商品房价款作为违约金计算基数符合双方约定，且于法有据。同时，本案中，因产权登记面积与合同约定面积的误差，长沙铁路公司向贺建文找补差价发生在不动产权证登记之后，故应以贺建文按合同约定支付的商品房价款作为计算违约金的基数。三、关于违约金的计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定“对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。”“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。”贺建文、长沙铁路公司均未举证证明逾期办证的实际损失，也未举证证明在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额。同时由于涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司所属各单位各类职工销售的商品房，有一定职工福利。参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，一审法院将违约金的计算标准酌定调整至按每日万分之零点二计算。综上，长沙铁路公司应支付贺建文违约金2306元（462955元×249天×0.02‰），贺建文诉求中超过的部分，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决:一、限长沙铁路房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向贺建文支付逾期办证的违约金2306元；二、驳回贺建文的其他诉讼请求。本案受理费减半收取480元，由贺建文承担242元，由长沙铁路房地产开发有限公司承担238元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为长沙铁路公司应支付贺建文逾期办证的违约金期间及计算标准问题。贺建文主张计算违约金期间应为2018年1月1日至2018年12月26日，违约金应按已付房款的日万分之一计算。贺建文与长沙铁路公司就案涉房屋签订了《长沙市商品房买卖合同》，该合同系合法有效的合同。双方当事人应全面履行合同义务。关于违约金计算期间，该合同第二十条明确约定“在商品房交付后一年半内办妥买受人的房屋所有权证和土地使用权证”，现贺建文、长沙铁路公司一致确认房屋交付时间为2016年6月30日，故一审法院确认2016年6月30日即为逾期办证的起算基点时间，长沙铁路公司履行办证义务的期间为2016年6月30日后一年半内，即2017年12月31日之前并无不当，本院予以维持。关于逾期办证截止时间的认定。本案中，涉案合同第二十条第二、三款中对长沙铁路公司办理不动产权证的标准，已有明确约定即以登记为准。故应以长沙市不动产登记中心对涉案房屋不动产权证书登记日期（2018年9月17日）为长沙铁路公司履行完办证义务的时间。综上，长沙铁路公司的逾期办证时间应从2018年1月1日起计算至涉案房屋不动产权证书登记之日即2018年9月17日止，共计260天，期间扣除11天不动产登记机关停止办理不动产登记的时间，实为249天。关于违约金的计算标准。一审法院根据贺建文未举证证明逾期办证的实际损失及在签订合同时双方预见或者应当预见因逾期办证的违约行为所造成损失的数额，结合涉案房屋系广州铁路（集团）公司统一开发，定向向广州铁路（集团）公司所属各单位各类职工销售的商品房，有一定职工福利性质，同时参照涉案小区其他业主已发生法律效力的判决书所确认的违约金计算标准，将违约金的计算标准酌定调整至按每日万分之零点二计算并无不当，本院予以维持。对贺建文的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人贺建文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人贺建文负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月二十六日法官助理冷子剑书记员叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。