宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初15158号 原告：苏明虎，男，1976年4月27日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 委托诉讼代理人：裴进，宁夏朔北律师事务所律师。 被告：谢玉兰，女，1952年4月14日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：马丽，女，1979年4月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：马泉山，男，1952年10月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 三被告共同委托诉讼代理人：谢卓言，宁夏大远律师事务所律师。 原告苏明虎与被告谢玉兰、马丽、马泉山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日立案后，原告苏明虎申请追加谢玉兰为被告，被告马丽申请追加马泉山为第三人，因原告要求马泉山承担过户义务,故本院将马泉山列为被告。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏明虎及其委托诉讼代理人裴进，被告马丽、被告马泉山、三被告共同委托诉讼代理人谢卓言均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1.依法判令被告25日内将涉案房屋的不动产登记信息过户到原告名下；2.依法判令由被告支付涉案房屋土地出让金28617元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月21日，原、被告于银川金凤区签订房屋转让协议书，协议书约定被告将自己合法拥有的位于福通二期XX的房屋转让给原告，转让价款为335000元(叁拾叁万伍仟元整)，由原告分两次转账给被告，至协议书签订以来，原告履行了自身的合同义务即按时支付了房屋买卖同款项，共计335000元。但被告并未履行自身合同义务，双方当时在合同中明确约定，此房屋由被告保证，不存在任何土地出让金，此条款由被告在合同最后一页亲笔书写，构成其自认。原告认为购买房屋出卖人在买受人支付价款之后为买受人办理房屋过户手续属于法律规定的法律义务，不言自明，且在我国物权法相关法律规定中可以得出不动产所有权以登记为准即没有登记在原告名下的不动产原告没有所有权，故原告认为合同价款已经支付五年之久，被告仍然推脱不肯办理房屋过户手续，有一房二卖的风险，给原告的合法权益带来重大损害，且被告不履行其依法支付土地出让金的法定及合同约定义务致使原告在不动产所有权以及合法财产权遭受双重侵权，故原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，敬请支持。 原告庭审时要求马泉山协助履行房屋过户的义务。 被告马丽、谢玉兰、马泉山共同答辩，原告所述不属实，请求依法驳回其诉讼请求，具体理由如下：1、案件基本事实情况:原、被告于2014年8月21日签订《房屋转让协议书》，协议中明确约定：涉案房屋为拆迁返还房，原告付清房款后，被告将涉案房屋交付给原告，并且将村委会分房四联单变更到原告名下，即完成了物权归属手续。同时被告协助原告办理房屋产权证，办理产权证相关费用由原告承担。通过双方签订的协议书可以看到，被告已如约将四联单过户到了原告名下，已完成合同义务。银川市金凤区XX街道办事处双渠口村村民委员会出具的《房屋安置确认单》，充分证实涉案房屋更名事宜，且涉案房屋虽未办理产权证书，但已经登记造册，四联单为初始产权登记，且是唯有效的证明。未办理涉案房屋过户的过错在原告方，被告无过错。原告在诉状中陈述被告拒绝为原告办理房产证不属实，2019年8月原告通知被告称，政府可以办理房产证，当时被告在广州治病，双方协商11月共同办理。被告从广州回到银川后积极协助原告办理，多次到政府相关部门(银川市金凤区征地拆迁安置工作办公室)沟通办证事宜。银川市金凤区征地拆迁安置工作办公室，要求签订《银川市康居安置房屋合同》，且签订人只能为原始拆迁人：谢玉兰。不是被告故意不办给原告，而是五年后相关部门要求，于是被告请马泉山回银川协助办理。同时被告多次登门与原告协商，并于11月23日短信通知原告已准备好相关材料，尽快一同办理。但是原告不愿缴纳合同约定的相关费用，才导致房产证至今未办理，过错在原告方。因涉案房屋出卖价格低，原告为受益方，原告无权要求被告承担其他费用。当时双方签订《房屋转让协议》的基础是：该房为农民拆迁返还房，被告为原告变更初始产权登记即完成房屋过户。故被告在协议上书写了“一手房，不属于二手房，无土地出让金之说”，这句话是双方共同到村委会了解实际情况后达成的共识，并不代表被告作出的承诺，只能说明合同房价并不包括土地出让金此项费用。更何况原告对于涉案房屋为农民拆迁返还房的情况，是充分了解后才作出购买决定。原告接受涉案房屋的优势条件等一系列好处，却不愿意承担购买农民拆迁返还房的风险，这明显不符合合同约定的本意，也违反了公平原则。4、房屋共有人认为:涉案房屋买卖协议属于无效合同，涉案房屋的拆迁协议所有人为谢玉兰及共有人丈夫马泉山。法律规定共有房屋进行买卖必须有共有人书面同意。实际上，被告出售房屋时，没有征得房屋共有人同意，违反了《合同法》第52条规定以及《中华人民共和国城市房屋管理法》第39条第1款，应属无效合同。另外，马泉山名下无房，多年来一直借住在亲戚家，对于马丽因母亲生病治疗将房屋低价变卖的情况，并不知情。此房是政府专为解决拆迁农民生活和安置的住房，涉案房屋的买卖行为已严重侵害了房屋共有人马泉山的财产利益，应属于无效合同。综上所述，被告认为：一方面，双方对于过户费用的承担已有明确约定，另一方面，被告在向原告出售涉案房屋时房价明显低于市场价格，原告不主动履行其义务反而要求被告承担的行为，明确属于违约，且涉案合同已经侵害到案外的财产利益，故请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护司法的公平与权威。被告谢玉兰、马泉山鉴于原告的表现，不同意卖房，要求退房。 根据当事人陈述和提交的证据，本院认定事实如下： 2014年8月21日，被告谢玉兰因拆迁安置分得涉案房屋，并在《福通二期康居苑分房情况一览表》中列明XX室产权人姓名为原告。同日，被告马丽（买房人、甲方）与原告（买房人、乙方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方将坐落于银川市金凤区福通二期B区XX户房屋、面积85.07平方米出售给原告；同时约定该房屋为拆迁返还房，甲乙双方协商付清房款同时，甲方将该房屋四联单变更为乙方名下即为物权归属证明，视为该房屋属乙方所有；同时甲方协助乙方办理房屋产权证，办理产权证相关费用由乙方承担；购房款总价为335000元，合同上另备注：该房屋为拆迁返还房，为一手房，不属于二手交易，无土地出让金之说。同日，原告支付被告购房款335000元。后原告在涉案房屋一直居住至今。原、被告因交纳办理房屋产权登记证书相关费用及土地出让金产生争议，至今未将涉案房屋登记至原告名下，故原告诉至本院，请求判如所请。 另查明，2019年12月23日，被告谢玉兰与被告马泉山在银川市金凤区民政局婚姻登记处补办《结婚证》。截止到2019年12月23日，经银川市不动产登记事务中心查询，被告马泉山名下有一套房改住房房屋登记信息，已拆迁。 庭审中，三被告均陈述被告谢玉兰与被告马泉山系夫妻关系，被告马丽系被告谢玉兰与被告马泉山女儿，涉案房屋系被告谢玉兰与被告马泉山共同所有。 本院认为，就产权登记事宜，合同约定“甲方应协助原告办理房屋产权证”，依照合同约定，被告谢玉兰应履行该合同项下的义务，截至做出判决前涉案房屋仍未登记在被告谢玉兰名下，因涉案房屋暂不具备过户条件，被告谢玉兰事实上暂不能履行协助过户的合同义务，故原告要求被告协助其将涉案房屋过户至其名下并承担过户费用的诉讼请求本院暂不予支持。因过户产生的土地出让金亦不确定，本院暂不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 驳回原告苏明虎的全部诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费258元（已减半收取），由原告苏明虎负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张国华 二〇二〇年五月二十日 书记员  刘佩佩 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。