江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2695号上诉人（原审原告）：闫利平，男，1984年6月7日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区经一路62号付1号，现住江苏省苏州市高新区。被上诉人（原审被告）：孙现力，男，1984年7月15日出生，汉族，住河南省通许县贤岗镇孙庄村，现住江苏省苏州市相城区。被上诉人（原审被告）：姑苏区达健房产中介服务部，住所地江苏省苏州市姑苏区吴趋坊78号。经营者：张达健，男，1988年3月15日出生，汉族，住安徽省安庆市太湖县。上诉人闫利平因与被上诉人孙现力、姑苏区达健房产中介服务部（以下简称达健中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初6455号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法使用独任制审理了本案。本案现已审理终结。上诉人闫利平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判孙现力支付闫利平违约金165000元。事实和理由：2019年4月17日，闫利平与孙现力在达健中介服务部签订的房地产买卖合同约定孙现力将涉案房屋以165万元的价格卖给闫利平并且约定违约金为房屋转让价格的10%，即165000元。合同达成后，孙现力私下在其他房地产中介机构将该房屋以188万元价格挂牌出售，并且通过达健中介服务部明确向闫利平表示终止双方签订的合同，如果闫利平想继续购买房屋，必须以188万元的价格进行交易。孙现力已构成违约，应按照合同的约定向闫利平支付违约金165000元，一审法院未支持闫利平的违约金诉请不当。孙现力辨称：服从一审判决。达健中介服务部辨称：一审判决查明事实清楚，合理合法，请求维持原判。原审原告闫利平向一审法院起诉请求判令：1.孙现力继续履行合同，承担违约责任；2.孙现力承担违约金165000元，返还定金10000元；3.孙现力承担本案诉讼费用。审理中，闫利平将第一项诉讼请求变更为：解除闫利平、孙现力双方签订的房屋买卖合同。同时闫利平明确，达健中介服务部与孙现力承担连带清偿责任。一审法院认定以下事实：2019年4月17日，孙现力作为转让方（甲方），闫利平作为受让方（乙方），达健中介服务部作为居间方（丙方）签订《房地产买卖合同》一份，主要内容为：甲方将位于望亭镇商贸街15号的房屋有偿转让给乙方。该房屋建筑面积为143.86平方米，确认该房屋转让价格为人民币壹佰陆拾伍万元整。付款方式，乙方于2019年4月16日支付甲方定金壹万元整，乙方需贷款。甲方于证出款清腾出该房屋，并由乙方进行验收交接……自本合同签字生效后，违约方（买方不买，卖方不卖）承担房屋总价款10%违约金……补充条款：双方约定于2019年6月16日之前办理托管手续，此房屋附带车库一间，如由于银行贷款无法通过，双方不算违约，定金退回，合同解除。合同底部由闫利平在乙方处签名，孙现力在甲方处签名，达健中介服务部经营者在丙方处签名并加盖公章。2019年4月16日，闫利平通过银行转账向孙现力交付10000元。以上事实，由当事人提供的闫利平身份证复印件、孙现力流动人口信息、企业信用信息、房地产买卖合同、银行转账凭证及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。经归纳，本案争议焦点为孙现力在房屋买卖过程中是否存在违约行为。审理中，闫利平陈述，双方签订《房地产买卖合同》后，2019年5月9日，孙现力在电话中明确告知孙现力达健中介服务部此房不卖，嫌价格低。闫利平在2019年5月9日打电话给达健中介服务部时，达健中介服务部将孙现力不卖房子的情况告知了闫利平，但闫利平要求继续履行合同。为此，闫利平提供证据：1.2019年5月9日闫利平与中介张达健之间的电话录音；2.2019年5月11日在达健中介服务部的办公室谈话录音，证明中介方明确告知闫利平，孙现力的房子不卖了，嫌价格低。针对闫利平提供的电话录音及谈话录音，孙现力及达健中介服务部均认为，闫利平并没有把整个通话录音向法庭提交，而只有剪裁了部分只对闫利平方有利的录音，故对录音真实性不予认可。审理中，孙现力陈述，确实和闫利平方提过涨价，涨到170多万元，提出涨价的原因是因为隔壁人家面积比涉案房屋小，但是却卖到了180万元。关于涨价的事情，和中介说过，就是希望和闫利平重新协商一个价格，当时没有注意到合同上10%的违约金，后来说到有违约金，而且闫利平也是借钱买房的，所以就继续按照原价格履行的。为此，提供证据：1.微信聊天截图三页，孙现力于2019年5月12日和中介联系，说让中介通知闫利平，如果闫利平愿意继续买房，我方可以配合；2.2019年6月19日闫利平与中介的微信聊天，告知中介如果闫利平要求继续办，就继续办手续，若不买定金退还；3.2019年6月18日，孙现力与闫利平直接联系，问闫利平为什么不通知中介办手续，实际上表明孙现力愿意继续履行合同。经质证，闫利平及达健中介服务部均认为证据真实性无异议，但是闫利平认为，孙现力、达健中介服务部并未向闫利平告知按照原定价款继续履行的意愿。一审法院认为，闫利平、孙现力签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现闫利平已按合同约定，向孙现力支付定金10000元。后双方未按约定于2019年6月16日之前办理托管手续，系因孙现力于2019年5月9日明确告知达健中介服务部及闫利平，因《房地产买卖合同》约定价格过低，要求暂停办理网签。孙现力辩称，其于2019年5月11日及5月12日向闫利平告知愿意按《房地产买卖合同》约定价格履行，但仅提供与中介之间的微信聊天记录，未提供相应证据证明其或中介明确告知闫利平愿意按合同约定价款继续履行，孙现力应承担举证不能之后果，一审法院对孙现力该辩解意见不予采纳。本案合同中止履行系由于孙现力对合同约定的价款主张变更，变更幅度较大，在履行期限届满之前，孙现力未向闫利平明确表示愿意按照《房地产买卖合同》约定价格履行，应视为孙现力构成违约，闫利平要求解除《房地产买卖合同》，合法有据，一审法院予以支持。《房地产买卖合同》解除后，孙现力收取闫利平的定金10000元，应当予以返还。关于闫利平要求孙现力承担违约金165000元，本案合同之解除虽系孙现力违约行为造成，但2019年5月12日之后，闫利平亦未主动督促孙现力履行，且闫利平也未能提供证据证明因孙现力违约对其造成的实际损失情况，综合考虑本案违约情况、履行合同的情况以及闫利平实际损失情况，一审法院酌情认定违约金10000元。另外，闫利平要求达健中介服务部承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院判决：一、解除闫利平与孙现力于2019年4月17日签订的《房地产买卖合同》。二、孙现力于判决生效之日起十日内返还闫利平定金人民币10000元并支付违约金人民币10000元。三、驳回闫利平的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币10567.50元，由孙现力负担。二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，闫利平、孙现力2019年4月17日签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，孙现力于2019年5月9日表示房屋价格过低，要求涨价，但从孙现力2019年5月12日向达健中介服务部发送的微信内容来看，虽然孙现力认为合同约定的交易价格165万元低于市价，但其“认了”即表达了可按原合同履行的意思表示，该时间节点距合同约定的买方办理资金托管手续时间即2019年6月16日之前尚有一个多月，如双方积极沟通，推进合同履行，涉案《房地产买卖合同》并不会陷入无法履行之僵局。直至一审诉讼，孙现力仍表示可按原合同约定的交易价格出卖房屋，因闫利平一审中变更诉讼请求，要求解除合同，孙现力亦表示同意，应认定涉案《房地产买卖合同》系双方一致同意解除。孙现力虽有违约行为，但未构成根本违约，一审法院综合孙现力的违约情形、闫利平交纳的定金金额及其实际损失等因素，判决合同解除、孙现力返还闫利平定金10000元并支付违约金10000元符合本案事实，属于合理裁量，本院予以维持。综上，闫利平的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人闫利平负担。本判决为终审判决。审判员  曾雪蓉二〇二〇年五月七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。