湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终3号上诉人（原审原告）：随州市金成房地产开发有限公司，住所地随州市神农大道文峰公园前。法定代表人：黄金阶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李成耀，男，1958年7月21日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：朱辉宏，湖北五合律师事务所律师。上诉人随州市金成房地产开发有限公司（以下简称金成公司）因与被上诉人李成耀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金成公司的委托诉讼代理人刘海蔚、被上诉人李成耀的委托诉讼代理人朱辉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金成公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李成耀承担。事实和理由：李成耀未提交银行转账流水明细，不能证明金成公司收到借款2000万元。因此，金成公司与李成耀之间签订的借款协议未生效，该协议约定借款2000万元并未实际履行。金成公司向李成耀出售房屋，李成耀应当向金成公司支付购房款。李成耀未举证证明与金成公司的借款协议生效，也未举证证明金成公司收到李成耀的借款，应由李成耀承担相应的不利后果。金成公司与股东之间签订的股权转让协议，是自然人股东处分股东权益的行为，金成公司无权阻止或促成，李成耀并非股东转让协议的相对人，其不应当接受该协议中设定义务的约束，李成耀也不能通过股东转让款冲抵购房款，股权转让与本案不属于同一法律关系，应另案处理。李成耀辩称，黄金阶作为金成公司的法定代表人、股东，所实施的民事行为均代表金成公司而为。案涉协议书、股权转让协议书、商品房买卖合同，均对李成耀的付款方式予以确认，双方是以购房款抵偿黄金阶相应的债务。金成公司向一审法院起诉请求：1.判令解除（S房字【2013】第05430号）《商品房买卖合同》；2.判令李成耀协助金成公司办理撤销房屋备案登记手续；3.判令李成耀支付违约金73099.8元；4.案件受理费由李成耀承担。一审法院认定事实：2010年1月12日，金成公司与李成耀签订《协议书》，约定李成耀购买金成公司开发建设的房屋，位于文峰·湖岸新城A区西，建筑面积4757.19㎡（1-4层），无论房屋市场价格如何变化，本协议确定的1-4层房屋综合单位按4000元/㎡执行。在取得房屋销售许可时签订《备案合同》。付款时间及方式：金成公司在项目开发初期向李成耀借款贰仟万元整，同意在本合同签订之日以该房款冲抵。交房时间定于2011年6月30日前。2013年9月5日，金成公司与李成耀订立《商品房买卖合同》，编号为“（S房字【2013】第05430号）”。涉案房屋位于商业A区西1层，总金额3654990元，付款方式及期限：“买受人于签订合同时已付清房款叁佰陆拾伍肆仟玖佰玖拾元整（￥3654990.00）。该合同于2013年9月12日由出卖人在随州市房产市场管理所申请登记备案。李成耀占有该房屋发租收取租金。一审法院认为，金成公司与李成耀签订《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同中已清楚注明“买受人于签订合同时已付清房款”。之后，金成公司在随州市房产市场管理所办理了登记备案。购房款以什么方式付清的，因双方之间在签订购房合同之前存在借款、股权转让、利润分配等民事行为，其事由不构成解除本案诉争的《商品房买卖合同》，撤销备案登记的客观事实不具备，李成耀拒付购房款的证据不足。金成公司的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条规定，判决：驳回金成公司的诉讼请求。案件受理费1628元，由金成公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理查明：金成公司于2009年4月29日登记成立，黄金阶为该公司的法定代表人。金成公司初始登记的股东为案外人李和平和黄金阶。李和平系名义股东，实际出资人为其胞兄李成耀，案外人钟先勇为金成公司实际出资人。2011年1月7日，金成公司的实际股东黄金阶、钟先勇、李成耀召开了公司全体股东会，并形成《股东会决议》，该决议约定：“1.公司将6400万元作为利润予以分配，其中，李和平（李成耀）分配利润2304万元占36%，黄金阶分配利润2176万元占34%，钟先勇分配利润1920万元占30%；2.李和平（李成耀）、钟先勇分别将自己在公司的全部股权转让给黄金阶，转让协议另行签订；3.黄金阶承诺在文峰·湖岸新城项目的23号楼分别给李和平（李成耀）、钟先勇各安排一套住房”。2011年1月22日，李和平（甲方）、李成耀（乙方）、黄金阶（丙方）、黄奇明（丁方）签订了《随州市金成房地产开发有限公司股权转让协议书》一份，主要内容为：“1.李成耀愿将自己以李和平名义持有的全部项目公司股权（40%股权）转让给黄金阶指定的受让人黄奇明，黄奇明同意按黄金阶指定接受该股权转让，李和平不持任何异议；3.经李成耀、黄金阶两方实际确认且李和平、黄奇明两方认可，李成耀以李和平名义向项目公司的实际投资总额为9500万×36%=3420万元，本协议签署后，李成耀可收回在项目公司的实际投资3420万元；4.经黄金阶、黄奇明两方实际确认且李和平、李成耀两方认可，通过项目运营，李成耀可按项目公司利润的36%计算投资收益，7600万元×36%=2736万元；5.依据本协议第三、四条的约定，李成耀以李和平名义持有的全部项目公司股权转让给黄金阶指定的受让人黄奇明的股权转让款为第三、四条的总计金额，即6156万元；8.李成耀取得股权转让款时，购买如下两宗房屋：第（1）宗、本项目23号楼向东临街商业用房11间（1至4层垂直划分）建筑面积约为4840平方米，综合价格为每平方米4500元，购房款2178万元，第（2）宗、本项目北门两侧一层共17间建筑面积约为605平方米，价格每平方米4500元，购房款272.25万元；两项合计总房款2450.25万元；本条约定的最终购房款总额按实际测绘建筑面积结算，多退少补；9.黄金阶向李成耀实际支付股权转让款时，应在股权转让款中扣除购房款计2450.25万元不予支付，李成耀同意并接受该安排，届时视为李成耀已完全收取全部股权转让款；10.根据本协议第七条规定，黄金阶在向李成耀实际支付股权转让款时，应在股权转让款中扣除未归还项目公司的借款2430.0449万元不予支付，李成耀同意并接受该安排，李和平、黄奇明两方对此不持任何异议；11.依据本协议第九条及第十条约定，黄金阶实际应向李成耀支付股权转让款剩余部分总计1275.7051万元；17.本协议一式贰份，李成耀、黄金阶两方各执壹份，李和平、黄奇明两方不持有该协议。”其中，该《随州市金成房地产开发有限公司股权转让协议书》的李和平由李成耀代签，黄奇明由黄金阶代签。黄金阶与黄奇明为父子关系。2011年1月23日，金成公司的法定代表人黄金阶与李成耀签订《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》一份，主要内容为：“1.双方重新确认，李成耀向项目公司的实际投资总额为2994.588万元，不是《股权转让协议》中确认的3420万元，差额为425.412万元；2.双方同意将《股权转让协议》第八条作如下变更，（一）、将第（1）宗房屋买卖价格变更为每平方米4000元，该宗房屋的房款为4840×4000=1936万元，比原约定减少242万元；（二）、将第（2）宗房屋买卖价格变更为每平方米5000元，该宗房屋的房款为605×5000=302.5万元，比原约定增加30.25万元；按照变更后的房屋价格计算的总房款为2238.5万元，比变更前总房款减少211.75万元；3.黄金阶支付李成耀股权转让款时，支付金额按本协议重新确认的李成耀实际投资总额及房屋价格变更的约定作相应调整，即黄金阶应支付金额中减去425.412万元，加上211.75万元，两项相抵后，黄金阶应支付款项比《股权转让协议》约定减少213.662万元，黄金阶最终应支付李成耀剩余股权转让款为1062.0431万元。”李成耀在该协议书尾部手写“以上所有数据属计算错误的在决算中纠正”。上述协议签订后，金成公司工商注册登记的股东变更为黄金阶（出资比例60%）、黄奇明（出资比例40%）。2013年9月5日，金成公司与李成耀分别签订了（S房字【2013】第05428号）、（S房字【2013】第05429号）、（S房字【2013】第05430号）、（S房字【2013】第05431号）《商品房买卖合同》。其中，（S房字【2013】第05428号）商品房买卖合同约定，李成耀购买商业A区西座1单元101-103号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价6845460元；（S房字【2013】第05429号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西座1单元201-203号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价4873320元；（S房字【2013】第05430号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西座1单元301-303号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价3654990元；（S房字【2013】第05431号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西座1单元401-403号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价3654990元；（S房字【2013】第05428号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西1单元101-103号房屋、建筑面积1102.2平方米、单价6210.72/平方米，房屋总价6845460元，付款方式及期限为一次性付款。金成公司在四份商品房买卖合同第六条付款方式及期限栏中注明“李成耀于签订合同时已付清房款”。2013年9月12日，随州市房产市场管理所对（S房字【2013】第05428号）、（S房字【2013】第05429号）、（S房字【2013】第05430号）、（S房字【2013】第05431号）《商品房买卖合同》办理了备案登记。2013年11月11日，随州市房产管理局办理了文峰.湖岸新城A区西端幢1-4层号房屋产权总证，其证号为：随州市房权证城区字第××号，登记面积4826.24平方米，用途为商业。其间，李成耀接收了该系列商铺房屋，并用以经营至今。2019年3月25日，金成公司通过EMS向李成耀发出了《解除商品房买卖合同通知书》一份，该通知书的内容为：“依据双方签订的（S房字【2013】第05428号）、（S房字【2013】第05429号）、（S房字【2013】第05430号）、（S房字【2013】第05431号）《商品房买卖合同》第七条的约定，李成耀未向金成公司支付购房款，其应当自收到本通知之日起3日内协助办理商品房解除备案手续，并依约承担违约金及赔偿占用商铺的损失”。李成耀于同年3月28日签收了该解除通知书。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案二审应围绕金成公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一是李成耀是否已付清金成公司购房款。二是金成公司是否享有商品房买卖合同的解除权。关于李成耀是否已付清金成公司购房款的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”。第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：‘当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。第一百条规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。本案中，案外人李和平、黄金阶、黄奇明与李成耀签订的《股权转让协议书》、黄金阶与李成耀签订的《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》、金成公司与李成耀签订《商品房买卖合同》等，均是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故双方应当依约履行。首先，本案的关键，在于厘清其存在的法律关系。基于已有证据证明，涉案商品房系金成公司的法定代表人黄金阶因欠李成耀的股权转让款，金成公司用其开发建设的商品房折价清偿李成耀相应债务，以消灭双方互负的债权债务。从上述法律事实中可以分析出：1.黄金阶与李成耀之间存在股权转让法律关系；2.前者达成以购房款清偿股权转让款的合意后，李成耀与金成公司另行签订了合法有效的商品房买卖合同；即在金成公司将案涉商品房交付李成耀时，双方的债务发生冲抵，李成耀与黄金阶之间同等数额的债务分别被消灭。其次，本案虽然存在股权转让和商品房买卖两种法律关系，但股权转让是条件、是原因，商品房买卖是目的、是结果。案涉《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》中约定，金成公司用其开发的4层商铺总价为1936万元代为清偿李成耀的股权转让款，即李成耀以股权转让款替代金钱给付商品房价款。2013年9月5日，李成耀与金成公司签订4份《商品房买卖合同》，金成公司在付款方式及期限栏注明“李成耀已付清购房款”并向李成耀交付房屋的行为，能够证明金成公司知晓并同意代黄金阶清偿债务的法律后果。综上，金成公司主张的请求权基础是双方签订的《商品房买卖合同》，而《股权转让协议》及《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》中关于以购房款清偿股权转让款的合意是否解除或履行是认定购房款支付的关键，金成公司对于案涉合同的解除或履行未提交相反的证据，其主张李成耀未付购房款及涉案的股权转让关系应另案处理，亦与本案查明的事实相悖，应自行承担举证不能的不利后果。金成公司的该上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。关于金成公司是否享有商品房买卖合同的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。如上所述，基于已查明的事实，可以认定李成耀与金成公司的法定代表人黄金阶之间互负债务，该债务已经双方当事人协商一致同意抵销。双方债务发生抵销效力后，金成公司代为清偿的债务已转化为金成公司与李成耀之间的商品房买卖合同关系，李成耀用于抵销的股权转让款转换为应付金成公司商品房价款，应视为金成公司已经按商品房买卖合同约定收取了李成耀的购房款。因此，对于金成公司要求解除合同的请求，因李成耀以其应得的股权转让款抵偿购房款，金成公司已向李成耀交付案涉房屋，债务相互抵销的行为合法有效，故金成公司解除合同及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，金成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1627元，由随州市金成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 尚晓雯审判员 李 超二〇二〇年五月二十八日书记员 何沛俊