湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5344号原告（反诉被告）：徐新磊。被告（反诉原告）：邹善清。原告（反诉被告）徐新磊与被告（反诉原告）邹善清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）徐新磊、被告（反诉原告）邹善清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐新磊向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告押金4,800元、违约金4,800元，共9,600元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年10月20日签订租房合同，合同期限为五年，但被告在合同未到期前即2019年6月底借口卖房要求原告退房。原告得知消息于2019年7月20日将所租房子退出并交还被告，但被告未按合同规定承担违约金，亦不退还租房押金。被告（反诉原告）邹善清针对本诉辩称：双方签订了房屋租赁合同，后协商退房，由于租赁房屋破损严重，双方关于维修赔偿未能协商一致。现合同没有终止，原告也没有搬离，合同继续有效。被告不存在违约行为，请求驳回原告全部诉请。被告（反诉原告）邹善清向本院提出反诉请求：1、反诉被告向反诉原告支付2019年7月20日至10月20日的房屋租金14,400元；2、反诉被告支付房屋维修费8,475元；3、反诉被告支付承租期间的物业管理费1,368元；4、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：原、被告于2017年签订租房合同，2019年6月被告希望与原告协商退房，看能否终止合同，原告先前同意，后来由于房屋破损严重，卫生状况差等原因，合同到目前为止没有终止。原告部分物件没有搬走，也未移交门钥匙、燃气卡、书桌、放置电视机的钢化玻璃，部分物业费也未交，导致房屋无法使用。由于原、被告租房协议没有终止，故被告要求原告支付2019年7月20日至2019年10月20日期间的房屋租金14,400元。原告在租赁房屋期间，将房屋作为培训机构使用，严重损坏房屋结构，拆卸灯具，在天花板及墙壁上大量使用膨胀螺丝，导致天花板大量破损以及整面墙壁脱落，造成原告巨大经济损失。原告（反诉被告）徐新磊针对反诉请求辩称：不同意反诉原告的全部反诉请求。租房合同明确约定了房屋可动和不能动的部分，应当依照合同履行，虽然反诉被告没有向反诉原告交付钥匙，但是反诉原告已经用钥匙进入租赁房屋。反诉被告租赁房屋是用于经营，对方也知晓，所以悬挂展板、招牌、灯具需要在墙上打孔，属于合理的使用行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告邹善清提交的预算单系单方制作，原告不予认可，本院不予采信。本院根据庭审中确认的证据及当事人陈述，综合认定本案事实如下：2017年10月11日，邹善清向徐新磊出具收据一份，载明：今收到徐老师租房押金肆仟捌佰元整（￥4,800），退房时，无异议可退还。2017年10月20日，邹善清（出租方，甲方）与徐新磊（承租方，乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将自有的座落常青花园18号小区56栋3单元101室（建筑面积125平方米）出租给乙方作托管教学使用。租期暂定为五年，自2017年10月20日起至2022年10月20日止。租期满后乙方有优先续租权。如需要续租，双方另签续租合同。关于房屋租金约定，房屋租金每月4,800元，房屋押金4,800元（租期到退房时退回乙方），自2020年10月20日到2022年10月20日租金每月涨200元，即2020年10月房租为5,000元，2021年10月20日起房租5,200元。房租以季付方式，于每月20-25日内支付，不得拖延或欠费（房租不包括房屋水电物业费）。关于双方责任及义务约定，乙方对房屋设施物品爱护并不得故意损坏，如有人为损坏（物品折旧自然损耗除外）予以赔偿。乙方不得任意改变建筑结构，如特殊需要并征得甲方同意改变方可。如乙方未满租赁期需提前退租，应在提前退租日的前一个月向甲方提交提前退租书面通知，否则甲方有权不退还乙方的保证金。甲方应于接到乙方的提前退租书面通知后一个月内与乙方接洽，协商具体的提前退租事宜。甲方除不可抗力因素（地震、火灾、政府干预等）外在租赁期内不得提前停租转租，否则应付乙方一个月租金做为损失赔偿。合同履行过程中，邹善清称其欲出售租赁房屋，于2019年6月份与徐新磊协商合同解除事宜，徐新磊同意提前解约并腾退。2019年7月18日，徐新磊通过微信告知邹善清，其已找到租所，争取21号退房。7月21日，徐新磊通知邹善清办理租赁房屋的交接手续。次日，邹善清与徐新磊至房屋交接现场，双方因租赁房屋天花板、墙面的维修责任发生分歧。审理中，邹善清确认，其知晓徐新磊租赁房屋系用于教育培训，徐新磊对房屋进行装修设计改动前已告知邹善清，同时确认2019年7月20日以后，徐新磊已搬离租赁房屋。另查明，徐新磊已付清2019年7月20日前的房屋租金。截至2019年7月31日，租赁房屋欠付物业费958.3元，对于该欠款，徐新磊承认应当由其承担。本院认为，原告（反诉被告）徐新磊与被告（反诉原告）邹善清签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。当事人均应依约履行各自义务。合同履行过程中，经双方协商一致提前解除合同，原告已付清租金，被告应向其退还收取的房屋押金4,800元。对于原告要求被告退还押金4,800元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金4,800元的诉讼请求，原、被告所签《租房协议》系经双方协商一致后解除，被告亦给予原告合理期限的过渡期，被告收回房屋后不承担违约责任，故原告该项诉讼请求本院不予支持。对于被告（反诉原告）邹善清要求原告（反诉被告）徐新磊支付2019年7月20日至10月20日的房屋租金14,400元的反诉请求，根据本院查明的事实，双方经协商一致提前解除房屋租赁合同，邹善清确认2019年7月20日后徐新磊未继续使用案涉房屋，且徐新磊亦已通知邹善清办理房屋交接手续，故2019年7月20日后的房屋租金，徐新磊不承担给付义务，被告（反诉原告）邹善清的该项反诉请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）邹善清要求原告（反诉被告）徐新磊支付房屋维修费用8,475元的反诉请求，该费用明细系邹善清单方列举，且其所称的维修内容亦属于徐新磊合理使用及自然损耗范畴，故该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告（反诉原告）邹善清要求原告（反诉被告）徐新磊支付承租期间的物业管理费1,368元的反诉请求，根据本院查明的事实，截至2019年7月31日，租赁房屋欠付物业费958.3元，徐新磊亦确认应承担该费用，其后的物业费用即合同解除后产生的物业费与徐新磊无关，被告（反诉原告）邹善清该项反诉请求，本院在958.3元的范围内予以支持；超出部分不予支持。综上所述，本院认定原告（反诉被告）徐新磊与被告（反诉原告）邹善清的给付义务相抵后，被告（反诉原告）邹善清应向原告（反诉被告）徐新磊返还租房押金3,841.7元（4,800元-958.3元）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）邹善清于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）徐新磊退还租房押金3,841.7元；二、驳回原告（反诉被告）徐新磊的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）邹善清的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（徐新磊已预交），反诉案件受理费203元（邹善清已预交），共计253元，由原告（反诉被告）徐新磊负担33元，被告（反诉原告）邹善清负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）项的规定预交上诉费，款汇武汉市中级人民法院，户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姜树山人民陪审员  周立敏人民陪审员  辛汉华二〇二〇年五月八日书 记 员  方 洁