浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0781民初7533号 原告（反诉被告）：杭州解百兰溪购物中心有限公司，住所地兰溪市云山街道人民北路133号，统一社会信用代码913307811592885868D。 诉讼代表人：杭州解百兰溪购物中心有限公司清算组，负责人：周自力。 委托诉讼代理人：吴正绵，国浩律师（杭州）事务所律师。 委托诉讼代理人：向欢欢，女，1990年9月6日出生，汉族，住江苏省无锡市北塘区，（系母公司杭州解百集团股份有限公司法务部员工） 被告（反诉原告）：兰溪市山田房地产开发有限公司，住所地兰溪市云山街道枣树路7号，统一社会信用代码91330781147411891L。 法定代表人：马财富，董事长。 破产管理人：浙江嘉瑞成律师事务所，负责人：刘旭海。 委托诉讼代理人：陈秀洁、戴盛，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：浙江山田控股集团有限公司，住所地杭州市下城区环城北路141号西楼1603室，统一社会信用代码91330100668036230C。 法定代表人：马财富，董事长兼总经理。 原告（反诉被告）杭州解百兰溪购物中心有限公司（以下简称“解百兰溪公司”）为与被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司（以下简称“兰溪山田公司”）、被告浙江山田控股集团有限公司（以下简称“浙江山田公司”）破产债权确认纠纷一案，原告于2018年11月23日向本院起诉，被告兰溪山田公司于2019年1月22日向本院提出反诉，本院分别于同日受理后，依法由审判员潘燕担任审判长，与人民陪审员朱正文、童华兵组成合议庭进行审理，后审判长潘燕进入兰溪山田公司破产案件合议庭，提出回避，本院依法变更审判组织，由审判员胡格赢担任审判长，与人民陪审员何寄芸、何金仙组成合议庭，于2019年10月29日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴正绵、向欢欢，被告兰溪山田公司的委托诉讼代理人陈秀洁、戴盛，被告浙江山田公司的法定代表人马财富到庭参加诉讼；后因疫情等影响进行错时异地审理。案经中止，本案现已审理终结。 原告诉称，2012年6月28日，兰溪山田公司与解百兰溪公司签订《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》，约定原告向被告兰溪山田公司承租位于兰溪市（捷盛·中央广场）地面一层至五层总计建筑面积为30601.76平方米的房产，租赁期限为15年6个月，即2012年3月1日至2027年8月31日；双方约定，在被告兰溪山田公司取得房屋所有权证后，若本合同约定的租赁面积与房屋所有权证证载面积有差异的，房屋租金按证载面积进行调整，多退少补（第四.1条）；《房屋租赁合同》第四部分“租金、相关费用的支付”之第6条约定，原告向被告兰溪山田公司预付该合同项下第四个租赁年度和第五个租赁年度的租金和相关设备使用费计人民币20860424.15元，被告兰溪山田公司同意按照10%的年利率向原告支付预付租金及相关设备使用费的利息，并约定了具体的利息和违约金的计算公式；《补充协议二》第一条约定，在第4至6个租赁年度期间，若原告发生亏损，被告兰溪山田公司根据原告的年审会计师事务所确认的审计利润总额亏损数，减免原告下一租赁年度的租金，但最高减免额以原告该审计年度的租金总额为限。在签订《房屋租赁合同》的当日，被告浙江山田公司向原告出具《担保函》，承诺自愿为被告兰溪山田公司的前述租金和设备使用费预付款及利息和违约金的支付提供不可撤销的连带保证担保。2012年4月11日、12日，原告按约定分两笔共向被告兰溪山田公司支付了20860424.15元作为第四、第五个租赁年度的租金和设备使用费。2016年5月11日，浙江省兰溪市人民法院做出（2016）浙0781民破第1号至第5号民事裁定书，裁定受理浙江山田置业有限公司、兰溪山田公司、浙江捷盛商贸有限公司、兰溪市互动广告有限公司和兰溪市城市建筑工程有限公司重整一案，并指定浙江嘉瑞成律师事务所、温州中源立德会计师事务所担任联合管理人。2016年6月3日，管理人向原告发出《继续履行合同通知书》，管理人依照《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“企业破产法”）第十八条的规定，通知原告继续履行《房屋租赁合同》。原告接到该函件后，一直配合管理人开展相关工作，继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议一》及《补充协议二》的约定。对于原告依照《企业破产法》有关规定申报的预付租金及设备使用费20860424.15元及其利息形成的债权23449231.76元，由于《房屋租赁合同》及《补充协议一》及《补充协议二》继续履行，管理人对该部分债权不予确认，并先后向原告发了两份债权核查通知。由于原告同意《房屋租赁合同》及《补充协议一》及《补充协议二》继续履行，故对该部分债权不作为破产债权处理，而作为《企业破产法》第四十二条规定的共益债务。另外，在经营过程中，原告垫付了公共区域和数码城空调电费243084.76元和中央广场空调供水总管损坏维修费25464.6元。经多次沟通并要求管理人依照《企业破产法》有关规定支付预付租金及设备使用费利息未果，原告于2018年8月10日向管理人发送《解除合同通知书》，因被告违约，自2018年8月11日起，《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》解除。依照《企业破产法》第四十二条第一款第一项的规定，原告支付的预付租金及设备使用费及其利息属于共益债务。《企业破产法》第四十三条第一款规定，“破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。”但截至目前，管理人尚未支付任何款项，也未支付原告在山田公司破产后垫付的公共区域和数码城空调电费。原告认为，《企业破产法》第十八条规定管理人可以单方要求履行合同，即是一种权利，同时也是一种义务。由于管理人一直未依照《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》的规定履行支付预付租金及相关设备使用费的利息及其他费用的义务，为保护原告合法利益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》和《企业破产法》的相关规定，特诉诸法院。请求判令：1.确认原告与被告兰溪山田公司之间在2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》已经于2018年8月11日解除；2.确认被告兰溪山田公司尚欠原告预付租金及设备使用费9567319.741元以及自2015年1月1日至实际履行之日止依照年利率10%计算的利息和按利息日万分之五计算的违约金（暂计算至2018年11月22日，利息为4771690.33元，违约金为1993639.86元，详见《违约金及利息计算表》）；3.确认被告兰溪山田公司截至2019年5月尚欠原告垫付的公共区域和数码城空调电费243084.76元（第一次庭审时当庭变更为182807.62元）、空调管道维修费25464.6元，两项小计268549.36元（第一次庭审时当庭变更为208272.22元），并承担自2016年7月25日（第一次庭审时当庭变更为自起诉之日）至实际履行之日止按照人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息（暂计算至2018年11月22日，利息为268549.36元（850天（4.75%÷360天＝30118.56元）［第一次庭审时当庭变更为（暂计算至2019年10月28日，利息为208272.22元（340天（4.35%÷360天＝8439.3元）］；4.确认被告兰溪山田公司对原告的上述二项债务属于《企业破产法》第四十二条规定的共益债务；5.被告浙江山田公司对被告兰溪山田公司的第一项和第二项债务承担连带赔偿责任；6.二被告承担本案所有诉讼费用。第一次庭审结束后，原告认为，根据申请人与兰溪山田公司签订的《房屋租赁合同》第四条第1款第3项之约定，在申请人取得房屋所有权证后，若合同约定的租赁面积与房屋所有权证证载面积有差异的，房屋租金按证载面积进行调整，多退少补。本案合同约定的租赁面积为30601.76㎡，而证载面积为30158.18㎡，即实际面积比合同记载面积少443.58㎡，因此本案诉讼请求中关于被告应支付的申请人预付租金及设备使用费余额、利息及违约金均应按实际面积作相应调整。另外，因本案开庭时间为2019年10月29日，故申请人请求将诉讼标的额暂计算至本案开庭前一日后。又再次变更诉讼请求为：1.将诉讼请求第2项变更为，确认被告兰溪山田公司尚欠原告预付租金及设备使用费10564793.31元以及自2015年1月1日至实际履行之日止依照年化10%的年利率计算的利息和按利息日万分之五计算的违约金（暂计算至2019年10月28日，利息为6656633.21元，违约金为3530281.32元，详见《违约金及利息计算表》）；2.将诉讼请求第3项变更为，确认被告兰溪山田公司尚欠原告垫付的公告区域和数码城空调电费182807.62元、空调管道维修费25464.6元，两项小计208272.22元，并承担自起诉之日起至2019年10月28日止按照人民银行同期贷款利率计算的逾期付款利息（暂计算至2019年10月28日，利息为208272.22元（340天（4.35%÷360＝8556.52元）。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有： 1.房屋租赁协议及相关补充协议，共11页，拟证明原告与被告兰溪山田公司之间的房屋租赁关系。被告兰溪山田公司质证认为，真实性无异议，合同于破产受理日已解除。被告浙江山田公司质证认为，以被告兰溪山田公司破产管理人核实为准。 2.付款凭证，共2页，拟证明2012年4月11日-12日，原告向被告兰溪山田公司支付了预付租金及设备使用费共计20860424.15元。被告兰溪山田公司质证认为，真实性无异议，性质应为借款。预付款来说，2015年9月1日-2016年2月28日，2016年3月1日-2016年8月31日，按合同已付清租金。这部分款项未转化成租金，还是预付款，应当作为普通债权，被告兰溪山田公司对该款项已作其它用途。被告浙江山田公司质证认为，这是以保证金的形式打进来的，后以租金方式抵扣。 3.原告2015至2017年度会计审计报告，共11页，拟证明原告2015、2016、2017年度的会计审计报告显示原告在该三个审计年度分别亏损9988234.94元、11572984.34元和11619402.03元。根据原告与被告兰溪山田公司《补充协议二》第一条的约定，被告兰溪山田公司对原告在该审计年度的租金应当予以免收。被告兰溪山田公司质证认为，三性均有异议，均为原告单方提供，证据形式不完整，合同于2016年4月15日解除，不存在租金免收情形。被告浙江山田公司质证认为，原告若发生亏损，就不会允许被告兰溪山田公司从预付租金中抵扣相应租金。 4.垫付电费依据，共3页，拟证明截至2019年5月，原告垫付了物业公共区域和数码城空调电费182807.62元，支付2016年6月-2019年9月电费102812.01元。被告兰溪山田公司质证认为，杭州绿宇物业管理有限公司兰溪市分公司（以下简称“绿宇公司”）确认的电费应由绿宇公司支付，不应由被告兰溪山田公司支付。2017年10月后，相关物业已交由绿宇公司管理。2016年4月15日前属于破产债权，委托绿宇公司之后，应由绿宇公司支付。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 5.公告，共1页，拟证明兰溪法院于2018年4月15日受理被告兰溪山田公司破产案件的事实。二被告无异议。 6.继续履行合同通知书，共1页，拟证明2016年6月3日，被告兰溪山田公司的破产管理人依照《企业破产法》规定向原告发送《继续履行合同通知书》、《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》继续履行，原告所支付的预付租金及设备使用费以及相关利息应当作为共益债务。被告兰溪山田公司质证认为，对证明对象有异议，破产管理人未提供担保，应视为解除。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 7.债权申报登记表及清单，共6页，拟证明原告向被告兰溪山田公司的破产管理人申报预付租金及设备使用费及相关利息的事实。被告兰溪山田公司质证认为，我们对申报登记表确认待定，不能视为继续履行合同，应以法院无争议债权确认书为准。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 8.债权核查通知，共2页，拟证明由于《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》继续履行，管理人对原告申报的债权不予认可。被告兰溪山田公司质证认为，我们对申报登记表确认待定，不能视为继续履行合同，应以法院无争议债权确认书为准。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 9.关于对未确认债权的异议说明，共1页，拟证明原告对破产管理人不予确认债权的异议情况。被告兰溪山田公司质证认为，我们对申报登记表确认待定，不能视为继续履行合同，应以法院无争议债权确认书为准。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 10.债权复查确认书，共1页，拟证明被告兰溪山田公司的破产管理人对原告申报的债权即原告垫付的中央广场空调供水总管损坏维修费25464.6元予以确认。被告兰溪山田公司质证认为，无异议，应当作为债权申报。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 11.原告向被告发送的函件，共8页，拟证明原告同意管理人继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》；原告一直向被告要求支付预付租金及设备使用费和相关利息；2018年8月11日，因被告兰溪山田公司违约，原告宣布相关协议解除。被告兰溪山田公司质证认为，真实性无异议，函件表述，原告要求破产管理人提供担保，破产管理人未提供担保，证明合同已解除。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 12.担保函，共1页，拟证明被告浙江山田公司为被告兰溪山田公司在《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》的付款义务承担连带责任担保的情况。被告兰溪山田公司质证认为，无法确认真实性。被告浙江山田公司质证认为，是法定代表人马财富签的。 13.移交函（交接备忘录），拟证明原告于2019年6月5日将案涉物业交给破产管理人的事实。被告兰溪山田公司无异议。被告浙江山田公司质证认为，不清楚。 14.国土资源局查询房产面积结果，拟证明实际租用面积30158.18平方米。二被告质证认为，应以实际建筑面积为准，公摊未计算在内。 15.《房屋租赁合同》之附件1-9，拟证明，1、根据《房屋租赁合同》第一条第1项的约定，被告兰溪山田公司同时将房产之附属通道、设施设备（包括水、电、冷暖空调（水源热泵）、通风管道等）提供给原告使用。合同附件2中对被告兰溪山田公司应交付房屋的技术条件已详细列明，其中包含用电、中央空调等应由被告兰溪山田公司负责的内容。配电房、空调机房等属于出租方理应提供给承租方用来经营的附属设施设备，但其本身不在商场经营面积内，因此不应再向原告收取额外的租金或场地占用费；2、根据《补充协议（一）》第1条的约定，被告兰溪山田公司同意将租赁房屋的设备设施提供给原告使用，同时向原告收取设施使用费。原告已按约定要求足额支付了附属设施设备的使用费，被告兰溪山田公司向原告既收取设备使用费又收取租金的请求既没有合同依据，也与常理不符（被告兰溪山田公司有义务向原告提供设施设备，至于设备的场地问题应当由被告兰溪山田公司自行承担），不应得到法院的支持。被告兰溪山田公司质证认为，真实性没有异议，但对证明对象有异议，被告兰溪山田公司反诉原告支付占用使用费的依据为《房屋租赁合同》和设备使用费的依据为《补充协议（一）》，合同有据，而且原告所述其已足额支付了设备使用费与事实不符。1、根据租赁合同第四条的约定，双方对年租金已明确约定固定的金额，“第4-6租赁年度的租金为70392069.34元。”即本案的年租金是确定的，被告兰溪山田公司要求原告参照《房屋租赁合同》约定的租金支付的占用使用费合法有据；2、本案占用使用费系在《房屋租赁合同》签订外由《补充协议（一）》补充约定，即双方在明确该占用使用费系出租方在《房屋租赁合同》约定的应付租金外另行向承租人收取的，因此被告兰溪山田公司参照《房屋租赁合同》要求原告支付占用使用费，同时要求原告依《补充协议（一）》支付设备使用费，合法合理，不存在重复收取的问题。被告浙江山田公司无异议。 被告兰溪山田公司辩称，1、被告兰溪山田公司无须返还原告预付租金及设备使用费。（1）《房屋租赁合同》及《补充协议一》、《补充协议二》自破产案件受理之日起即已经解除。虽然管理人在基于重整维稳需要向原告发出了《房屋租赁合同继续履行通知书》，但2016年11月7日，原告向管理人发函，要求管理人提供继续履行合同担保，管理人表示不同意提供担保。被告兰溪山田公司认为因管理人已明确表示不同意提供担保，根据《企业破产法》第十八条规定，涉案《房屋租赁合同》及《补充协议一》、《补充协议二》自破产案件受理之日起即已经解除。（2）合同解除后原告应向被告兰溪山田公司支付场地占用使用费和设备使用费。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同解除后原告应将租赁房产返还给被告兰溪山田公司，但原告仍一直占用场地，原告应依《房屋租赁合同》约定的租金及设备使用费标准向被告兰溪山田公司支付自合同解除之日起至实际腾空之日止的场地占用使用费和设备使用费。而原告支付的预付款仍远不足以支付其占用使用费和设备使用费，因此，被告兰溪山田公司无须返还原告预付租金及设备使用费，而是原告应向被告兰溪山田公司支付场地占用使用费和设备使用费。（3）虽根据《补充协议二》第一条约定，若被告兰溪山田公司在第4至第6租赁年度发生亏损，可减免原告下一租赁年度的租金，即无论原告第4租赁年度是否发生亏损，其仍应支付该租赁年度（即2015年9月1日至2016年8月31日）的租金。本案租赁合同及补充协议已于合同租赁年度解除，即合同解除时不存在减免租金的情况。从原告提供的利息清单可知，原告对于其应支付第4租赁年度的租金也无异议，但其计算预付租金余额时未将该年度的租金和设备使用费全额扣除。（4）退一步讲，假设《房屋租赁合同》及补充协议未解除，原告关于请求被告返还其预付租金及设备使用费的请求也过高。如上述，原告计算预付租金余额时未将年度的租金和设备使用费全额扣除。租赁合同已经对原告应支付利息的具体金额及时间予以明确规定，即原告无权请求被告支付超过合同已具体约定金额的利息。即便合同继续履行，原告“预付租金及相关设备使用费”的利息及违约金部分也不应作为共益债务，应为普通债权。2、原告“预付租金及相关设备使用费”的利息及违约金部分应为普通债权。如上述，原告与被告兰溪山田公司之间签订的《房屋租赁合同》已于破产受理日解除，合同解除后原告因合同解除而向被告兰溪山田公司主张的权利，应作为债权向管理人申报债权，《破产法》第四十二条对共益债权作了明确规定，而本案合同约定的预付款的利息及违约金不属于破产法所规定之共益债权。另根据《破产法》第四十六条之规定“未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计算。”兰溪法院于2016年4月15日受理被告兰溪山田公司破产重整一案。《房屋租赁合同》中约定的“预付租金及相关设备使用费”的利息及违约金，应于2016年4月15日停止计算违约金和利息。3、被告兰溪山田公司实际无须支付原告空调电费及空调管道维修费，且原告关于空调电费及空调管道维修费的部分请求不合理。被告兰溪山田公司管理人于2017年8月31日与杭州绿宇物业管理有限公司签订《山田·兰溪中央广场物业服务合同》，即2017年9月15日之后发生的空调电费及空调管道维修费不应由被告兰溪山田公司承担。因原告至今仍拖欠被告兰溪山田公司场地占用使用费和设备使用费及管理费未支付，若被告兰溪山田公司须向原告支付空调电费及空调管道维修费的，被告兰溪山田公司也无须向其支付上述费用的利息，且被告兰溪山田公司有权在原告应支付给被告兰溪山田公司的场地占用使用费和设备使用费及管理费中直接予以抵扣。2016年4月15日之后即使有，也应作为债权申报。租赁面积应以合同记载面积为准。原告方所租赁的房产实际使用面积应以最终实际使用面积为准，第一次开庭的时候，实际使用面积是大于证载面积的，证载面积是30158.18㎡，其中包括了诉争房产人民北路133号1-5层产权证面积为30158.15平方米、中央广场负一层配电房299.65平方米、负二层空调机房267.74平方米、一层西面和南面扩建的面积371.62平方米，其中西面152.10平方米，南面219.52平方米，为此被告提供了相应的证据，应该以原告方实际使用的面积来计算租金，因此原告的请求不予成立。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告浙江山田公司辩称，引入原告是对兰溪第三产业的发展促进，实际面积与权证面积不一致，是因为涉及六楼及负二层（联华卸货区）等区域，再加上配电房等设施，实际使用面积肯定是与合同内容一致的，在被告浙江山田公司法定代表人被取保候审的二年期间，都未收到过原告解除合同的通知，由于原告停业，导致二楼海鲜餐厅无法营业，都是我公司员工去协调的，与杭州解百总部联系也一直未得到明确答复。合同租金签二份不是马财富的意思，是为了合理避税。这份合同原为联华超市签的，因联华与解百管理方式不同，所以合同才分开签的，是联华将解百引过来的，与解百签的合同是经政府协调过的，至今从未听到过解百亏损的消息，现在以亏损为由要求退租金是不合理的。现在企业都没有了，法院怎么判都没有意见。关于预付租金及设备使用费、空调费用等诉讼请求，是不公平的。解百预付租金为保证金，为防止其毁约，建筑面积包括所有面积，权证面积是可以调整的，解百承租后，关于通道使用问题是由市政府协调过的，所以面积有出入。 被告浙江山田公司未提供其他证据。 针对被告辩称，原告补充陈述称，在管理人向原告发函继续履行合同后，原告回函表示愿意继续履行合同，原告多次在函件中对此事表示认可，双方在《协议一》、《协议二》中的解除合同时间为2018年8月11日。管理人提出诉请可作为破产债权进行申报无法律依据，因这部分费用是在山田破产之后产生的，管理人说法不正确。关于被告法定代表人马财富所说的六楼、负二楼等面积是商场必须配备的设施，实际租用面积仍应为合同面积。根据《房屋租赁合同》1.1条，附属设施设备提供使用的面积为被告的义务，4.1条约定被告浙江山田公司取得权证后合同面积与证载面积不一致的，以证载面积为准，即30158.18m2。房屋租赁合同第一条第一款后半部分，超出房产证部分之外的面积实际上是不计租金的，租金的计算应该严格按照合同的约定计算，根据被告刚才庭审的陈述，可以看到，所超出房产面积之外的其他面积，大部分是属于附属设备设施，因此这部分租金是不应当计算的。 反诉原告兰溪山田公司反诉称，反诉原、被告于2012年6月28日签订《房屋租赁合同》，双方约定：反诉原告将其拥有的坐落于兰溪市（捷盛.中央广场）地面一层至五层总计建筑面积为30601.76㎡出租给乙方使用。租赁期限为15年，从2012年3月1日起至2027年8月31日止，2012年3月1日至2012年8月31日为装修期。租赁从2012年9月1日起算，从租金起算日起，每满十二个月为一个租赁年度，第1-3租赁年度免收租金；第4-6租赁年度每个租赁年度的租金为7079319.35元，第7-9个租赁年度每年租赁年度的租金为7392069.34元。租金采用“先付后租”的方式按期支付，每六个月为一期。同日，反诉原、被告签订《补充协议（一）》反诉被告将上述租赁房产的设施设备提供给反诉被告使用，设施设备的使用期限为15年6个月，自2012年3月1日起至2027年8月31日止。2012年9月1日为设备设施使用费起算日。第1-3个租赁年度免收设备设施使用费，第4-15个租赁年度每个租赁年度的设施设备使用费为3350892.72元。租金采用“先付后租”的方式按期支付，每六个月为一期。反诉原、被告于2014年11月26日签订《房屋租赁合同》，双方约定：反诉原告将其拥有的坐落于山田兰溪中央广场Ｂ区中庭三层捷盛街139号304-1的商业用房出租给反诉被告使用，租赁的房屋套内面积为352.42平方米。租赁期限为6年，从2014年12月20日起至2020年12月19日止，装修期为4个月，租金从2015年4月20日起算。租金每3年环比增加5%。第1-3年租金价格为1.57元／㎡，第4-6年租金价格为1.6485元／㎡。租金为先付后用，租金每年分两次支付，每次支付为年租金的50%。第一期的租金于2014年12月1日前支付，第二期的租金于2015年6月1日前支付。之后在每次半年提前一个月交付下一期租金。约定反诉被告应于每年的12月1日前一次交付下一年度租金。《房屋租赁合同》第六章第一条约定，若反诉被告违约的，每延期一天支付反诉原告应付金额的万分之五作为逾期违约金。另，反诉被告自开始租赁涉案房产至今从未向反诉原告支付过管理费。兰溪山田公司因资金严重不足已经不能清偿到期债务，兰溪市人民法院于2016年4月15日裁定受理兰溪山田公司破产重整申请，并于2016年5月9日指定浙江嘉瑞成律师事务所、温州中源立德会计师事务所担任管理人。2016年5月11日，管理人接受法院指定后接管了破产企业，并于2016年6月3日向反诉被告发出《继续履行合同通知书》。2016年11月7日反诉被告向管理人发函，要求管理人提供继续履行合同担保，管理人表示不同意提供担保。根据《企业破产法》第十八条规定，管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保，管理人不提供担保的，视为解除合同。因此，管理人认为本案《房屋租赁合同》及补充协议自破产案件受理之日起即已经解除。综上所述，涉案《房屋租赁合同》及补充协议已依法自兰溪山田公司破产清算受理之日已经解除，但被告至今仍一直使用诉争房产，且未支付租金、房屋占用使用费、设备使用费、管理费。请求法院判令：1.确认反诉原、被告双方于2012年6月28日、2014年11月26日签订的《房屋租赁合同》及补充协议（一）、补充协议（二）已于2016年4月15日解除；2.反诉被告支付自2016年1月1日起至2016年4月14日的租金58261元；3.反诉被告支付房屋占用使用费和设备使用费。占用使用费、设备使用费参照《房屋租赁合同》《补充协议（一）》约定的标准支付自2016年4月15日起计算至反诉被告实际腾空之日止（暂计算至2018年12月31日的占用使用费为28983277.8元）；4.反诉被告支付逾期支付租金的违约金：其中2016年1月1日至2016年4月14日的租金，以58261元为基数，按日万分之五从2015年12月2日起计算至实际支付之日止；（暂计算至2018年12月31日为32801元）；5.反诉被告立即将租赁房屋腾空并交还反诉原告（已于2019年6月5日腾空，反诉原告在第一次开庭时撤回该项诉讼请求）；6.反诉被告支付自2012年3月1日起至实际腾空之日止的管理费（管理费按租赁面积30955.18㎡为基数，每平方米每月2元的标准收取，暂计算至2018年12月31日为5128781元），［在第一次开庭前，变更该项诉讼请求为，反诉被告支付自2012年3月1日起至2017年9月15日止的管理费（管理费按租赁面积30955.18㎡为基数，每平方米每月2元的标准收取，暂计算至2017年09月15日为4154755.761元）］；7.本案本诉、反诉的诉讼费均由反诉被告承担。 被告向本院提交证据有： 1.《营业执照》、《民事裁定书》、《决定书》，共3页，拟证明反诉原告身份情况以及反诉原告经法院受理破产重整。原告及被告浙江山田公司无异议。 2.公司基本情况，共1页，拟证明反诉被告身份情况。原告质证认为，无异议，但目前为止已经进入清算程序，清算组负责人为周自力。被告浙江山田公司无异议。 3.《房屋租赁合同》、《补充协议（一）》，共10页，拟证明反诉原、被告租金及设备使用费的约定及反诉原告请求占用使用费和设备使用费、租金、管理费的依据。原告质证认为，三性无异议，但可以证明，（1）租赁房产产权证面积为30158.18平方米，按照《房屋租赁合同》第四.1条的约定，应当按照该面积计算租金，而不是合同约定的30601.76平方米。（2）《房屋租赁协议》第四.3条约定，租赁期内，原告租赁房屋范围内的物业管理由原告自行负责，原告无须缴纳捷盛·中央广场的统一物业管理费。原告仅承担与房屋配套的公共设备设施的管理费用的分摊，具体承担费用由业主及使用者共同协商确定。因此，只有协商一致情况下，原告才需要分摊公共设施的管理费用，未协商一致情况下不用支付。即使要支付，也仅须支付与房屋配套的公共设备设施的管理费用，而不是如反诉状所述的以30955.18平方米作为基数。（3）《房屋租赁协议》第四.6条约定，被告兰溪山田公司未按时支付利息的，应当按日万分之五支付违约金。被告浙江山田公司无异议。 4.《回函》、拟证明反诉原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及补充协议已解除。原告质证认为，三性无异议，但是该函件并不能证明原告要求提供担保，函件最后已经明确表明“本公司希望管理人依照继续履行合同的内涵，全面、及时并依法地履行《房屋租赁合同》的相关约定”，在沟通过程中，原告也是按照继续履行合同的要求多次发函，因此本回函不能证明原告以要求提供担保解除合同。被告浙江山田公司无异议。 5.《会议纪要》、《函》及财务凭证（记账凭证、审批单、发票、收款收据、银行支付凭证、工资册等），拟证明山田.兰溪中央广场的物业管理的费用均由反诉原告垫付。原告质证认为，对于《会议纪要》三性无异议，但是原告认为，依照《房屋租赁合同》第四.3约定，原告无须支付统一物业管理费；该函件也反映不出各方对于费用开支的认可内容。《函》真实性有异议，系被告兰溪山田公司单方制作；对于关联性及证明对象有异议，依照《房屋租赁合同》第四.3条约定，原告无须支付统一物业管理费。对于财务凭证等资料，真实性有异议，系被告兰溪山田公司单方制作；对于关联性及证明对象有异议，依照《房屋租赁合同》第四.3条约定，原告无须支付统一物业管理费，该部分费用属于被告兰溪山田公司正常运营成本，应当自行承担该部分开支。被告浙江山田公司质证认为，管理费应由原告及世纪联华、量畈KTV、电影院平摊，后面也没收来。 6.《关于山田捷盛中央广场物业费收缴的通知》，共1页，拟证明管理费收取标准依据。原告质证认为，真实性无异议，合法性有异议。政府部门无权出具该文件，依照《房屋租赁合同》第四.3条约定，原告无须支付统一物业管理费，且2元/平方米/月标准没任何依据。被告浙江山田公司质证认为，开始是与世纪联华签的，当时怕按杭州标准收费，原告后来也是参照世纪联华的。 7.山田.兰溪中央广场物业服务合同，共1页，拟证明反诉原告于2017年8月31日与杭州绿宇物业管理有限公司兰溪市分公司签订物业服务合同，2017年8月31日之后的中央广场公共区域的电费不应向反诉原告主张。原告质证认为，关联性有异议，本案处理的是原告与被告兰溪山田公司的租赁关系，根据《房屋租赁合同》第四.3条约定，原告无须支付统一物业管理费，被告兰溪山田公司聘请第三方履行物业管理服务与本案无关，属于其自身的事项。被告浙江山田公司质证认为，开始谈的物业费按2.3元/平方米，没有签书面协议。 8.照片，共3页，拟证明反诉被告至今未腾空。原告质证认为，真实性和关联性有异议，且原告已经于2019年6月5日腾空。被告浙江山田公司无异议。 9.《场地占用费催收暨腾空通知书》、快递回单，共1页，拟证明反诉原告向反诉被告催收租金、占用使用费，并要求其腾空。原告质证认为，真实性无异议，但是原告已经预付了租金及设备使用费，该费用已经预先支付，不存在拖欠款项的事实。《补充协议二》第一条约定，在第4至第6个租赁年度期间，若反诉被告发生亏损，被告兰溪山田公司根据原告的年审会计师事务所确认的审计利润总额亏损数，减免原告下一租赁年度的租金，但最高减免额以反诉被告该审计年度的租金总额为限。根据天健会计师事务所审计，原告2015年度、2016年度和2017年度分别亏损9988234.94元、11572984.34元和11619402.03元。因此，2016-2018年度，原告无须支付租金。被告浙江山田公司无异议。 10.银行支付凭证，拟证明山田.兰溪中央广场的物业管理的费用均由反诉原告垫付。原告质证认为，真实性有异议，系被告兰溪山田公司单方制作，对关联性及证明对象有异议，依照《房屋租赁合同》第四.3条约定，原告无须支付统一物业管理费，该部分费用属于被告兰溪山田公司正常运营成本，应当自行承担该部分开支。被告浙江山田公司质证认为，被告兰溪山田公司有很多车位，山田物业代被告兰溪山田公司支付了物管费，这些费用都应由被告兰溪山田公司支付的。 11.房屋产权证、兰溪市人民政府办公室工作备忘【2013】第26号、《承诺书》、《关于中央广场项目杭州解百装修占用外廓的请示》、《担保书》、解百配电房、空调机房面积图；解百一层扩展面积图，拟证明解百公司实际租赁使用面积除房产证的面积外还包括扩展面积、负一层配电房、空调机房等，其实际使用的面积超过合同约定的30601.76平方米。原告质证认为，三性无异议，对于证明对象有异议。根据合同的约定，解百公司实际使用面积就应该超过30601.76平方米，根据合同第一条第一款的约定，还包括附属的设施设备，这个超出部分的面积应该是无偿使用的。根据被告上次庭后提交的几张图纸，被告提出合同之外增加的面积，基本上是属于解百空调机房、配电房，根据合同约定，地面1-5层全部的面积我们已经全部租赁下来了，该部分面积如何装修、添附，政府出具了相关文件，该部分面积应该计算到30601.76平方米面积里面来，不应该作为超出部分的面积。被告浙江山田公司无异议。 反诉被告解百兰溪公司辩称，1、2012年6月28日，反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》解除时间为2018年8月10日。2016年5月11日，浙江省兰溪市人民法院做出（2016）浙0781民破第1号至第5号民事裁定书，裁定受理浙江山田置业有限公司、反诉原告、浙江捷盛商贸有限公司、兰溪市互动广告有限公司和兰溪市城市建筑工程有限公司重整一案，并指定浙江嘉瑞成律师事务所、温州中源立德会计师事务所担任联合管理人。2016年6月3日，管理人向反诉被告发出《继续履行合同通知书》，管理人依照《企业破产法》第十八条的规定，通知反诉被告继续履行《房屋租赁合同》。反诉被告接到该函件后，一直配合管理人开展相关工作，继续履行《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》的约定。在后续履行过程中，反诉被告与反诉原告管理人均依照继续履行合同的内涵进行沟通。由于反诉原告及管理人未依照《房屋租赁合同》第四部分之第六条的约定及《补充协议二》第一条的约定向反诉被告支付任何款项，已经构成严重违约，反诉被告已经于2018年8月10日向管理人发函解除《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》，自该通知送达之日起，《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》已经解除。综上，相关解除时间为2018年8月10日，而不是如反诉原告所述的2016年4月15日。2、反诉原告与反诉被告在2014年11月26日签订的《房屋租赁合同》不属于反诉被告本次起诉的内容，且主体也不一致（2014年11月26日的《房屋租赁合同》反诉原告未提供担保），不符合反诉的条件。3、反诉原告主张反诉被告支付自2012年3月1日起至实际腾空之日止管理费的依据不足。《房屋租赁合同》第四.3条约定，租赁期内，反诉被告租赁房屋范围内的物业管理由反诉被告自行负责，反诉被告无须缴纳捷盛·中央广场的统一物业管理费。反诉被告仅承担与房屋配套的公共设备设施的管理费用的分摊，具体承担费用由业主及使用者共同协商确定。管理人已经认可《房屋租赁协议》的内容，并依照《企业破产法》第十八条行使继续履行合同的权利，目前在反诉原告与反诉被告未达成一致意见的情况下，却要求反诉被告以30955.18平方米主张管理费，明显违背诚信原则，该主张不应得到支持。即使要计算该部分费用，其计算的面积也应当局限于公共设备设施的管理费用部分，反诉原告主张以30955.18平方米作为计算基数，明显违反合同约定。4、反诉被告不存在逾期支付租金的事实。《补充协议二》第一条约定，在第4至6个租赁年度期间，若反诉被告发生亏损，反诉原告根据反诉被告的年审会计师事务所确认的审计利润总额亏损数，减免反诉被告下一租赁年度的租金，但最高减免额以反诉被告该审计年度的租金总额为限。反诉被告于2012年开始租赁捷盛·中央广场，2015年（第四个年度）开始，反诉被告如果发生亏损，反诉原告应当根据审计予以减免。根据天健会计师事务所审计，反诉被告2015年度、2016年度和2017年度分别亏损9988234.94元、11572984.34元和11619402.03元，该部分款项远远超过了反诉原告根据《房屋租赁合同》有权收取的租金，反诉原告的主张违背了《房屋租赁合同》的约定。5、《房屋租赁合同》第四.1条的约定，“双方约定，在甲方取得房屋所有权证后，若本合同约定的租赁面积与房屋所有权证证载面积有差异的，房屋租金按证载面积进行调整，多退少补”。本案中，根据庭审查明的事实，房屋所有权证证载面积30158.18平方米，少于《房屋租赁合同》约定的30601.76平方米，因此，相关费用应当以该实际面积计算。6、目前，反诉被告因反诉原告违背约定未支付租金及设备使用费的利息，已经停止经营并积极腾退，反诉被告代理人通知反诉原告于2019年4月20日来接管反诉被告承租的捷盛·中央广场，相关的租金及设备使用费计算至该日期为止。逾期交割的，反诉原告应当承担该日期之后的所有费用。而且，在2019年6月5日，反诉被告已经将全部场地腾退并返还给管理人。综上，反诉原告的反诉请求与事实理由均不能成立，请求法庭依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 被告浙江山田公司对反诉无意见。 经庭审质证，因二被告无异议，对原告的证据5，本院予以确认；二被告的法定代表人对原告提供的证据12予以承认，对原告提供的证据15无异议，本院亦对上述证据予以确认；被告兰溪山田公司对原告提供的证据10、13无异议，本院予以确认；原告提供的证据1、2、14，二被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；原告提供的证据4、6、7、8、9、11，被告兰溪山田公司对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对原告提供的证据3，原告在本院尚发生起诉次承租人的案件，因此该审计报告尚无法全面并详细地说明原告的盈亏，本院对其证明力不予确认。因原告对证据三性无异议，被告浙江山田公司无异议，本院对被告兰溪山田公司提供的证据1、2、3、4、5、11予以确认；对被告兰溪山田公司提供的证据6、7、9、10，原告对真实性无异议，本院对真实性予以认定；被告兰溪山田公司提供的证据8已无证明意义，本院对其证明力不予确认。 本院依据确认的证据并结合当事人庭审陈述，认定以下法律事实：2012年6月28日，被告兰溪山田公司与原告解百兰溪公司签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告兰溪山田公司将位于兰溪市（捷盛.中央广场）地面一层至五层总计建筑面积为30601.76㎡的房产出租给原告使用，并将房产之附属通道、设施设备（包括：水、电、冷暖空调（水源热泵）、通风管道等）提供给原告使用，被告承诺于2012年7月31日前办妥租赁房屋的房屋所有权证和契证，于2012年9月30日前办妥租赁房屋的土地使用证，并在上述证件办妥之日起五日内将复印件加盖公章后提供给原告；房屋租赁期限为15年6个月，自2012年3月1日至2027年8月31日，2012年9月1日为租金起算日，被告在合同到期或合同解除之日后30日内撤出，期间不收取任何费用；在租赁合同期内，原告可将租赁房屋的部分场地转租给第三方或与第三方联营；从租金起算日起，第1-3个租赁年度，考虑原告引进国内外品牌和兰溪“兴三产”需要，引导和提升兰溪消费市场，免收租金，第4-6个租赁年度，每个租赁年度的租金为7079319.35元（按0.6338元／㎡／天（租赁房屋面积（365天），第7-9个租赁年度，每个租赁年度的租金为7392069.34元（按0.6618元／㎡／天（租赁房屋面积（365天）.租金采用“先付后租”的方式按期支付，每六个月为一期。原告拖欠租金或其他应缴纳的费用，应向被告兰溪山田公司支付每日万分之五的滞纳金。原告经营所需的水、电，由被告兰溪山田公司负责铺设到位，并将单独使用的水、电表使用权过户到原告名下。原告租赁房屋范围内的物业管理由原告自行负担，无须交纳捷盛.中央广场的统一物业管理费，原告仅承担与租赁房屋配套的公共设备设施（配电设施、消控中心、停车场管理等）的管理费用的分摊，具体承担费用由业主及使用者共同另行协商确定。在原告办妥营业执照之日起十日内，预付第4、5租赁年度的租金及相关设备使用费20860424.15元，按约定日期分期转为上述年度的租金及相关设备使用费，被告兰溪山田公司按年利率10%向原告支付利息，被告兰溪山田公司的控股公司即被告浙江山田公司自愿为上述利息及因租赁合同解除而应返还的提供连带责任保证，被告浙江山田公司同日另行出具了担保函。租赁期内，被告浙江山田公司保证房屋和附属设备设施的使用状况良好安全，并负责修理、维护，承担所产生的费用。原告正式对外营业之日起，若连续两个完整会计年度出现亏损的，可以提前6个月书面通知终止本合同。同日，双方签订《补充协议（一）》，约定被告兰溪山田公司将设备设施提供给原告使用，并收取使用费0.3元／㎡／天，第4个租赁年度前免收，之后按每年3350892.72元收取（按0.3元／㎡／天（租赁房屋面积（365天），先付后租用，在取得房屋所有权证后，按证载面积调整，多退少补。2012年4月11日，原告交纳了第4、5年度的租金及设备使用费20860424.15元。同日，双方签订《补充协议（二）》，对第4-6租赁年度盈亏补偿作出特别约定。2013年4月，因原告装修超出范围影响到其他业主办理房屋产权证，同年5月15日，兰溪市人民政府办公室召集市建设局、商务局、行政执法局、云山街道、原告及被告兰溪山田公司进行协调，并于同年5月30日形成【2013】第26号备忘录，同意原告装修临时使用西侧、南侧部分廊道约360㎡。2013年12月17日，被告兰溪山田公司办理了人民北路133号房产的产权证书。2014年11月26日，原告与被告兰溪山田公司又签订《房屋租赁合同》一份，约定，被告兰溪山田公司将山田.中央广场Ｂ座三楼捷盛街139号304-1商业用房353.42㎡出租给原告用于义乌市金色环球早教培训部营业，期限自2014年12月20日至2020年12月19日。2016年3月19日，原告、被告兰溪山田公司世纪联华兰溪捷盛店、兰溪时代国际影城、兰溪星乐迪娱乐有限公司和金华山田物业有限公司，进行洽谈商议山田.中央广场管理费事宜，确认金华山田物业有限公司提供山田.中央广场物业费测算的基础资料；根据该测算情况，各商家进行全面审核、修改；物业费价格经各主力店确认后，物业管理公司与各商家签订中央广场商业物业管理合同。后，兰溪山田公司因资不抵债，于2016年4月15日被本院裁定受理破产重整，并于2016年5月9日指定浙江嘉瑞成律师事务所、温州中源立德会计师事务所担任管理人。2016年6月3日，管理人向原告发出《继续履行合同通知书》。2016年11月7日，原告向管理人发函，要求管理人提供继续履行合同担保。11月9日，管理人收到上述函件，表示不同意提供担保。原告于2016年6月30日向管理人进行债权申报登记，申报本金为20860424.15元，利息2310581.7元，其他损失278225.91元，合计23449231.76元。管理人核查后认定此为普通债权且不予确认此债权，原告对此提出异议，2018年1月11日，被告兰溪山田公司破产管理人对该部分再次作出同样认定内容的债权复查确认书，同日，被告兰溪山田公司破产管理人对原告申报的其垫付的中央广场空调供水总管损坏维修费25464.6元予以确认为普通债权。2018年8月10日，原告向被告兰溪山田公司破产管理人发出《关于提前解除合同的函件》，告知自2018年8月11日起，上述《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》解除。2019年5月28日，原告向被告兰溪山田公司破产管理人发出《关于限期接收捷盛.中央广场的通知》，要求管理人于2019年6月1日办理接收事宜。原告已于同年6月5日腾空搬离，双方已交接完毕。2017年8月31日，被告兰溪山田公司破产管理人与绿宇公司签订了《山田.中央广场物业服务合同》，约定由绿宇公司负责山田.中央广场的物业管理服务，包括业主共有的物业管理商业用房、物业共用部位、共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理。截至2019年5月，绿宇公司盖章确认其欠原告电费59340.85元。2018年8月21日，原告清算组向兰溪市市场监督管理局进行备案，原告自行予以清算。原告曾于2019年8月27日以次承租人义乌市金色环球早教培训部、金黎明为被告向本院提起（2019）浙0781民初4704号【现变更案号为（2020）浙0781民初912号】房屋租赁合同纠纷一案，请求判令：1.确认原告与义乌市金色环球早教培训部签订的《房屋租赁合同》已于2019年5月21日解除；2.义乌市金色环球早教培训部向原告支付自2015年4月25日至2019年5月20日期间的租金和物业费共计2808762.53元；3.义乌市金色环球早教培训部向原告支付自2019年5月21日至2019年6月4日期间的场地占用费28288.26元；4.义乌市金色环球早教培训部向原告支付违约金339459.12元；5.金黎明对被告义乌市金色环球早教培训部的第2至4项诉讼请求承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费由义乌市金色环球早教培训部、金黎明承担，因与本案相关，现该案中止审理。原告曾于2019年9月17日以兰溪市明洞韩国料理店、陈恺为被告向本院提起（2019）浙0781民初5012号房屋租赁合同纠纷一案，请求判令：1.兰溪市明洞韩国料理店、陈恺向原告支付2017年11月21日至2018年2月20日期间的租金12637元（己抵扣被告向原告交纳的20000元租赁保证金〕；2.兰溪市明洞韩国料理店、陈恺向原告支付2018年5月、6月、7月度的水、电费共计2997.75元；3.兰溪市明洞韩国料理店、陈恺向原告支付自2018年3月14日至2018年6月30日期间的场地占用费38668.84元；4.兰溪市明洞韩国料理店、陈恺向原告支付违约金32637元；5.兰溪市明洞韩国料理店、陈恺承担本案的全部诉讼费用，后该案以调解结案。 本院认为，破产法规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。但管理人不提供担保的，视为解除合同。被告兰溪山田公司破产管理人向原告发出要求继续履行合同的通知书后，2016年11月7日，原告向管理人发函，要求管理人提供继续履行合同担保，但管理人不提供担保的，视为解除合同。因此，双方解除合同日期应为被告兰溪山田公司破产受理之日。根据合同的相对性，原告垫付的公共区域电费应向金华山田物业有限公司和绿宇公司进行主张，同理，被告兰溪山田公司向原告主张物业管理费亦缺乏依据，本院均不予支持。原告为中央广场供水总管损坏进行维修支出的25464.6元及法定利息，属于因被告兰溪山田公司不当得利所产生的债务，符合破产法规定的共益债务的规定，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。原告现还有起诉次承租人的诉讼，表明其债权债务仍处于不确定状态，其相应的审计报告不能作为最终进行合同结算的依据，综上，原告未提供详实充分证据证明其在第4至6个年度亏损及具体亏损金额，即便原告真正亏损，因破产的目的在于使全体债权人的债权能得到公平受偿，即债权实现利益的最大化，这种“保本”协议的条款约定是对其自身经营风险的转嫁，显然不能对抗普通债权人的债权，若对其予以支持是显失公平的，本院对原告要求减免返还租金的诉讼请求不予支持。依据双方房屋租赁合同约定，被告兰溪山田公司应向原告支付按年利率10%计算的预付租金及设备使用费的利息，本院对原告的该部分诉讼请求予以支持。合同明确约定在取得房屋所有权证后，按证载面积调整，多退少补，但原告未提供任何证据证明其有在被告兰溪山田公司于2013年12月17日办理了产权证书后提出异议或要求核准变更租金计算面积的请求，原告明知此情形，却在起诉时才提出此要求，已远超过调整期间，本院推定双方真实意思为不论面积按固定租金计算，这符合双方合同签订之后多年的实际合同履行情形，也与原告向被告兰溪山田公司破产管理人申报的预付租金利息相应对照租金金额相符。因此，对原告要求按实际证载面积计算租金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十五条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国企业破产法》第一条、第十八条、第四十二条、第四十三条、第四十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杭州解百兰溪购物中心有限公司与被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司于2012年6月28日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》及《补充协议二》于2016年4月15日解除； 二、确认被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司尚欠原告（反诉被告）杭州解百兰溪购物中心有限公司空调管道维修费25464.6元，及自2018年11月23日至2019年8月19日按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算的逾期付款利息，自2019年8月20日至2019年10月28日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息； 三、确认被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司在上述第二项判决之所负债务属于共益债务； 四、确认被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司尚欠原告（反诉被告）杭州解百兰溪购物中心有限公司预付第4、5个租赁年度的房屋租金及设备设施使用费按年利率10%计算的利息（其中2015年1月至8月，按20860424.15元计付；2015年9月至2016年2月，按15645318.11元计付；2016年3月至8月，按10430212.07计付；2016年9月至2017年2月，按5215106.03元计付）； 五、被告浙江山田控股集团有限公司对上述判决第四项债务承担连带清偿责任； 六、反诉被告（本诉原告）杭州解百兰溪购物中心有限公司向反诉原告（本诉被告）兰溪市山田房地产开发有限公司支付自2017年9月1日至2019年6月5日按双方签订的《房屋租赁合同》、《补充协议一》中约定的该租赁年度的租金及设施设备使用费标准计付占用期间未支付的租金和使用费，及自逾期之日起按每日万分之五计算的滞纳金； 七、上述判决原告（反诉被告）杭州解百兰溪购物中心有限公司与被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司互负债务部分进行折抵后，原告（反诉被告）杭州解百兰溪购物中心有限公司仍欠被告（反诉原告）兰溪市山田房地产开发有限公司部分于本判决生效后十日内支付； 八、驳回原告杭州解百兰溪购物中心有限公司的其他诉讼请求； 九、驳回反诉原告兰溪市山田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案本诉受理费121588元，由原告杭州解百兰溪购物中心有限公司和被告兰溪市山田房地产开发有限公司、浙江山田控股集团有限公司各半负担；反诉受理费121588元，由反诉原告兰溪市山田房地产开发有限公司和反诉被告杭州解百兰溪购物中心有限公司各半负担。 原告/反诉原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告/反诉被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  胡格赢 人民陪审员  何寄芸 人民陪审员  何金仙 二〇二〇年五月三十日 法官助理陈婕 代书记员吴霄雨