江西省上犹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0724民初381号 原告：文波，男，1978年9月5日生，汉族，户籍湖北省松滋市，住江西省赣州市上犹县。 原告：罗金莲，女，1982年4月1日生，住江西省赣州市上犹县。 两原告共同委托诉讼代理人:彭延斌,江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人:徐春红,江西腾龙律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：上犹县海润嘉华文化发展有限公司，住所地江西省上犹县东山镇文峰南路艺术国际油画产业园D2市场B栋132、133号店铺，统一社会信用代码91360724076874994H。 法定代表人：陈湜，董事长。 委托诉讼代理人：胡赣东，男，1959年7月28日生，汉族，住江西省抚州市黎川县。系公司法务经理。代理权限：特别授权。 原告文波、罗金莲与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司（以下简称海润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭延斌、徐春红，被告委托诉讼代理人胡赣东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告文波、罗金莲向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年1月1日起至2020年1月31日止的逾期交房违约金66898元（337869元×396天×0.5‰），2020年1月31日之后的违约金继续按日万分之五计算，直至房屋实际交付之日止。2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告文波、罗金莲增加了被告海润公司向其交付符合验收标准的房屋的诉讼请求。事实与理由：原告购买被告开发的位于上犹县东山镇文峰南路上德·艺术国际F号楼店铺111复式，双方于2017年1月31日签订了《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20170108579）。合同约定房屋总价款为337869元，被告应于2019年1月1日之前将商铺交付给原告。原告按约定支付了全部购房款，但被告至今未向原告交付符合交付条件的房屋，给原告造成了重大经济损失。原告认为，双方签订的合同依法成立生效，被告未按约定向原告交付房屋已构成违约，应承担违约责任。 被告海润公司辩称，1.原告违约在先，应承担相应违约责任。根据合同约定，原告应于2018年12月30日前付清所有购房款，但原告实际于2019年1月5日才付清，已构成违约。根据合同约定，原告应承担逾期还款的违约责任，并相应延长交房时间。逾期交房的时间应从原告付清房款之日起计算。2.原告主张的违约金数额明显高于其实际损失的30%，根据了解，原告所购商铺所在地段的商铺月租金为800元左右，请求法院根据合同法第114条的规定将违约金标准调低至合理水平。3.原告主张计算违约金的期间有误，原告于2019年1月5日才交清房款，逾期交房时间应从2019年1月5日起算。答辩人于2020年1月1日向原告邮寄了交房通知，要求原告办理交房手续，但原告未按时办理。根据合同约定，买受人应按通知或公告规定的时间办理房屋交接手续，买受人逾期办理的，出卖人不承担由此产生的商品房延期交付等责任。故违约金的计算时间因计算至2020年1月1日止。 本院经审理查明，原告文波、罗金莲购买被告海润公司开发的位于上犹县东山镇文峰南路上德·艺术国际F号楼店铺111复式，建筑面积为86.5平方米，双方于2017年1月31日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20170108579）、及《付款协议》。 《商品房买卖合同》约定：该商品房单价为3906元，总价为337869元；买受人应当在2017年1月31日前支付该商品房首期房价款169869元，余额向银行申请贷款支付；买受人逾期在30日之内付款，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，逾期超过30日，出卖人有权解除合同；商品房交付时应同时符合该商品房已取得《房屋建筑工程和是在基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房已取得房屋测绘报告、该商品房相关设施设备符合合同约定的条件；出卖人应在2019年1月1日前向买受人交付该商品房；买受人应携带交房通知书、身份证、本合同及足额交付购房款凭证及政府规定缴纳费用凭证，在出卖人通知交付日期办理交付手续；买受人未按本合同约定期限缴清该商品房总房款，出卖人有权拒绝交付该商品房，由此产生的全部责任由买受人承担；除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付的，逾期在30日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，逾期超过30日，买受人有权解除合同；……。 《付款协议》约定：商品房总价337869元，其中168000由银行按揭贷款支付，剩余169868元，其中50000元为认购该商铺的定金，于认购当日支付；30000元于签署《赣州市商品房买卖合同》时支付；余89869元暂由出卖人垫付，买受人于2017年8月30日前支付欠款27000元，2018年1月30日前支付欠款27000元，2018年8月30日前支付27000元，2018年12月30日前支付欠款8869元；该商铺总价足额支付，并且《赣州市商品房买卖合同》规定的相关手续配合完成办理的，出卖人准予按时办理交房手续；……。 上述合同签订后，原告文波、罗金莲于2019年1月5日向被告海润公司支付了最后一笔欠款8869元。2019年12月24日，涉案房屋竣工验收。2019年12月30日，被告海润公司向购房业主发出通知，告知项目已通过验收并取得相关工程竣工验收合格文件，达到交付条件，通知业主于2019年12月30日至2020年1月23日期间办理交房手续。被告海润公司于2020年1月2日又向原告文波、罗金莲邮寄了《交房通知书》，该邮件于2020年1月4日由案外人黄立煌代收。原告文波、罗金莲认为该商铺两层间未浇筑楼梯，不符合交付条件，故而拒绝接收房屋。2020年3月17日，原告文波、罗金莲向本院提起诉讼，要求被告海润公司履行交房义务并支付逾期交房违约金。 本院认为，原告文波、罗金莲与被告海润公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据约定，原告文波、罗金莲未按约定期限付清房款，被告海润公司有权拒绝交付该房屋，但原告文波、罗金莲于2019年1月5日付清全部购房款后，被告海润公司仍未向原告文波、罗金莲履行交房义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告文波、罗金莲主张继续履行合同，要求被告海润公司交房，并要求被告海润公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的计算期间的问题。1.起算时间。根据合同约定，买受人交清全部购房款前，出卖人有权拒绝买受人办理房屋交接手续。双方约定的交房时间为2019年1月1日，而原告文波、罗金莲于2019年1月5日才交清全部购房款，故被告以原告未交清全部购房款而拒绝交房的抗辩事由已经消失，被告自此时起应当向原告交付房屋。被告逾期未予交付，应当向原告支付逾期交付的违约金，故本院认定被告向原告支付违约金的起算时间为2019年1月6日。2.截止时间。案涉房屋于2019年12月24日办理工程竣工验收备案手续，符合交付条件。被告又于2019年12月30日粘贴交房公告，并于2020年1月4日书面通知原告办理房屋交接手续，但原告以该房屋内部两层间的楼梯未浇筑为由拒绝接收房屋。根据合同约定，该房屋两层间的楼梯浇筑，不在双方合同约定的房屋交付条件之内，原告拒绝接收房屋缺乏法律依据和合同依据，故本院以被告书面通知原告接收房屋的时间即2020年1月4日为支付逾期交付房屋的违约金的截止时间。该房屋内部楼梯浇筑的问题，双方可参照合同关于设施未达到约定条件的处理方式另行处理。因此，被告海润公司逾期交房的期间为2019年1月6日起至2020年1月4日止共计363天。 对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”由此可见，我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。房屋的基本功能为居住使用，租金损失应属被告海润公司逾期交房造成原告文波、罗金莲的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高，被告海润公司请求予以调整，依法应予以支持。依据上述司法解释的规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情形以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之一计算，以已付房款337869元为基数，逾期交房的期间的违约金四舍五入到元为12265元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告文波、罗金莲与被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于2017年1月31日签订的合同编号为20170108579的《赣州市商品房买卖合同》继续履行； 二、被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司于判决生效后十日内支付原告文波、罗金莲逾期交房违约金12298元； 三、驳回原告文波、罗金莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1472.44元，减半收取计736.22元，由被告上犹县海润嘉华文化发展有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。 审 判 员  曾祥盛 二〇二〇年五月二十日 代理书记员  廖祖煌 附：江西省上犹县人民法院标的款账户 户名：上犹县人民法院 账号：1360792750030020420005 开户行：上犹县农商银行城区支行