湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终359号上诉人（原审被告）：孙轩，男，1988年10月5日出生，汉族，住随州市。被上诉人（原审原告）：随州市天地物业服务有限公司，住所地：随州市南郊擂鼓墩大道二组。法定代表人：方福琴，公司经理。委托诉讼代理人：陈星明，湖北天赋律师事务所律师。上诉人孙轩因与被上诉人随州市天地物业服务有限公司（以下简称天地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初4651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人孙轩、被上诉人天地物业公司的委托诉讼代理人陈星明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙轩上诉请求：撤销一审判决，依法重新审理；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人在一审时提起反诉，一审法院以反诉诉求另行诉讼为由不予受理，造成本案判决不公。2、从一审上诉人提交的证据《信访事项处理意见书》可看出被上诉人违法多收取上诉人两年物业管理费。一审法院未就上诉人提供的证据进行质证就径行判决，对上诉人不公平。3、上诉人提交的光盘等证据证明被上诉人不履行前期物业服务合同约定的义务，给上诉人及小区全体业主造成损失，一审法院应当依法判决被上诉人承担相应责任，依法减免部分物业服务费。天地物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。天地物业公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令孙轩交纳物业管理服务费7496元及滞纳金；2、本案诉讼费由孙轩承担。一审法院认定事实：2014年9月21日，孙轩办理了格林小镇××楼××单元××号房屋交房手续，并与天地物业公司签订了《随州市前期物业管理服务协议》，协议约定由天地物业公司向孙轩提供物业管理服务。孙轩居住格林小镇××楼××单元××号房屋，房屋建筑面积为125.12平方米，按照建筑面积1.2元/月/每平方米的标准每年度缴纳物业管理服务费。协议第十一条约定，若孙轩违反协议，未按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，则从逾期之日起按照每天5%交纳违约金。每次交纳费用时间为每年度到期首月5日内。孙轩自2016年3月1日起未按照协议约定交纳物业管理服务费。自2016年3月1日至2020年2月28日，按照《随州市前期物业管理服务协议》，孙轩应交物业管理服务费为7496元。另查明，登记在孙轩名下的格林小镇××楼××单元××号房屋［不动产证号：鄂（2017）随州市不动产权第0004582号］，房屋建筑面积为123.95平方米，比《随州市前期物业管理服务协议》中确认的面积少1.17平方米。每月多收物业服务费1.40元，自2014年9月21日起至2020年2月28日止，共计65个月，多收物业服务费91元，应予以扣减。一审法院认为，孙轩与天地物业公司签订的《随州市前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同的约定全面履行义务。天地物业公司按照协议约定已向孙轩提供了物业服务。按照权利义务相一致的原则，孙轩应当交纳相应的物业管理服务费，天地物业公司诉请孙轩交纳自2016年3月1日至2020年2月28日的物业服务费7496元，但自2014年9月21日起至2020年2月28日多收、多计算的91元物业服务费应从中扣减。合同明确约定“不按期交纳有关费用，天地物业公司有权要求孙轩按日5%交纳违约金”，故天地物业公司主张要求孙轩支付违约金的诉讼请求，应予以支持；但其违约金约定明显过高，应不予支持；一审法院确定其违约金按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。孙轩辩称天地物业公司在服务期间存在的问题，一审法院已责令其限期改正。孙轩辩称天地物业公司多收电梯维修费500元，其未提交证据证实。如孙轩认为天地物业公司在履行物业管理服务过程中对其侵权，可另案主张其权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条和《物业管理条例》第七条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、孙轩于判决生效之日起十日内向随州市天地物业服务有限公司支付自2016年3月1日至2020年2月28日的物业服务费7405元及违约金（违约金以当年12月31日结欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至执行完毕之日止）；二、驳回随州市天地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告孙轩负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人孙轩向本院提交了四组证据：证据一，阳光信访网回复。证明目的：格林小镇小区2号楼于2015年8月19日取得竣工验收备案证，被上诉人收取的2014年-2015年物业费应当退还或者抵扣2016年-2017年的物业费。证据二，2014年至2015年物业费交纳清单。证明目的：上诉人已经交纳了2014年至2015年的物业费。证据三，格林小镇全体业主对小区物业服务问题汇总。证明目的：被上诉人未依法提供服务。证据四，天地物业公司对业主提出问题的回复。证明目的：被上诉人未依法提供服务给全体业主造成损失，应当减免物业费。经质证，天地物业公司认为证据一是复印件，不能作为证据使用；该证据显示答复的主体不是上诉人，与本案无关；该证据显示小区房屋交付时间是2013年，物业费应当从2013年交纳，上诉人所称的乱收费没有事实与法律依据。对证据二真实性无异议，该证据不能证明被上诉人存在乱收费的问题。对证据三的真实性及证明目的均有异议，证据三是上诉人的自我陈述，与客观事实不符，不能达到其证明目的。对证据四的真实性和证明目的均有异议，该证据系复印件，不能作为证据使用，也显示业主反映的若干问题不是物业公司能解决的问题，需要有关职能部门解决，物业公司尽到了相关的服务义务。对上述有异议的证据，本院认为，证据一中虽然有涉案房屋的竣工验收备案时间晚于房屋交付时间的内容，该证据能否达到证明目的具体分析见本院认为部分。证据二仅能证明业主交费情况，不能证明该费用系多收取的费用。证据三属于当事人陈述意见，不属于新的证据。证据四系被上诉人对业主反映问题的反馈意见，不能证明天地物业公司未依法服务并给业主造成损失。本院对一审认定的事实予以确认。另查明，双方签订的《随州市前期物业服务合同》第四条第十一款还约定了城市居民按6元/月/户标准收取生活垃圾处置费，不包括清运费。本院认为，关于孙轩上诉称天地物业公司多收取了2014年至2015年的物业管理服务费。经审核，孙轩系因争议楼房取得竣工验收备案时间晚于房屋交付时间而主张物业公司多收取费用。因孙轩与天地物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定了“协议自签字之日起生效”，天地物业公司自合同生效后开始提供物业管理服务，与房屋交付时应当具备竣工验收合格的备案证之间没有直接关系，孙轩该项上诉理由不能成立，本院不予支持。另外，孙轩庭审中提出一审计算的物业服务管理费金额存在错误。经审核，天地物业公司主张孙轩交纳的时间点为2016年3月至2020年2月28日，按照建筑面积为123.95平方米及1.2元/平方/月标准计算，共计7139.52元。另外，合同中还约定了按6元/月/户收取的生活垃圾处置费，共计288元，合计7427.52元。一审判决应支付的金额未超过实际应支付的金额，故孙轩提出一审判决金额错误的理由不能成立，本院不予支持。关于孙轩主张天地物业公司不履行合同约定的义务，给其造成损失，主张减免物业费。经审核，孙轩上诉称物业公司对小区内通行、门禁设备、公共设备等管理、维护不善，对小区内高空抛物、破坏公共绿地、私搭乱接电线、违法开设的餐馆等未及时制止、管理等存在不履行合同义务的行为，因此造成小区居住环境恶化并造成其财产损失。因孙轩主张天地物业公司违反合同约定构成违约，并应减免物业费，其除了要提供证据证明物业公司存在不履行或不完全履行合同义务的行为，还要提供证据证实造成了损害的事实以及违约行为与损害之间的因果关系。孙轩未提供证据证明其个人损害事实的存在及受损害的金额，以及违约行为与损害事实之间有因果关系的证据，故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于孙轩上诉称一审对其提出的反诉未受理导致本案判决不公。经审核，孙轩以代表格林小镇全体业主的名义提起反诉，反诉请求是判令天地物业公司退出格林小镇小区。孙轩在一审期间提起的诉讼，反诉原告不明确，诉讼请求与本案不是同一法律关系，一审法院未予受理，并无不当。综上所述，孙轩的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由孙轩负担。本判决为终审判决。审判长 张 欢审判员 熊 飞审判员 吕丹丹二〇二〇年五月二十五日书记员 郭金洋