贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终2954号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。社会统一信用代码：91520500590775593X。法定代表人：聂黎明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：李静，北京德恒律师事务所律师。执业证号：11101200411354675。委托诉讼代理人：周晶，女，住贵州省毕节市，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄林，女，1987年6月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：杨孝义，男，1983年5月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：潘虹，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201911101933。委托诉讼代理人：杨义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。执业证号：15205201811056083。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下至判决主文前简称招商商置公司）因与被上诉人黄林、杨孝义商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9407号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审原告黄林、杨孝义向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告在30日内为原告申请办理招商花园E3幢3-5号商品房的不动产权证书并交付原告；二、判决被告支付逾期办证违约金47837.04元（自2016年10月1日计算至被告提交完毕办理商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止，以购房款269457元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算），暂计算至2019年8月1日；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年7月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买毕节市流仓桥办事处贵毕路招商花园城第E3幢3层5号房屋。合同约定房屋总价款为269457元。原告已依照合同约定向被告支付全部购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2016年6月30日前交付房屋。但至今被告未向原告交付任何办理商品房权属登记的有关文书，也未通知原告申请办理房屋权属登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告认为，被告迟延履行上述义务，构成违约，应承担违约责任，故诉至人民法院。原审被告招商商置公司答辩称：一、首先，原告主张被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，应以原告交清办证所需税费并提供相关文书为前提，并且被告为原告办理涉案房屋不动产权证书应当表述为：“向不动产登记机关申请办理不动产权证书”更准确，该行为主要体现在“申请办理”上，至于后期审核，颁发行为并非被告约定和法定义务，被告不是行政机关，不能代替行政机关的职责去审核办证文书以及颁发不动产权证书。从《商品房买卖合同》第二十二条约定“双方同意向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”看，前述理解与双方对办理事项的约定相符。事实上，被告早已向不动产登记机关申请办理了不动产权证书，请求法院驳回原告相关办证的诉讼请求。二、在被告已经具备办证条件的情况下，被告按照原告在购房合同中提供的地址，于2018年8月23日向原告邮寄送达了关于办理房屋不动产权证书的告知书，证明被告已经履行向原告披露、通知涉案房屋符合办理转移登记的事实，故此，被告至迟于2018年8月23日完成了通知义务。一审法院经审查认定事实如下：2014年7月5日，原告作为买受人与被告招商商置公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为位于毕节市城市南部新区，总房款269457元，合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款。”约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。当日，双方又签订附件十二《补充协议》约定：“关于产权登记的补充。若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、并及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告依照合同约定支付了购房款。2015年12月17日，涉案房屋竣工验收备案，2016年3月16日，被告向原告交付房屋，并将《入伙通知书》及其附件《招商花园城代收费用标准明细缴款通知单》交付给原告，缴费通知单载明：我司为方便您收房后尽快办理房产证，代理税务局、房产局、国土局收取相关费用。该缴款通知单列明了需缴纳契税、公共维修基金、产权登记、土地使用证、印花税等相关费用计算明细，并注明原告在收房时须带身份证、婚姻证明、户口本、家庭无房证明等资料，同日，原告向被告交付了公共维修基金、产权登记费、土地证、契税等费用。2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书。2019年1月22日，原、被告办理委托办理转移登记手续，但被告未将不动产权证书交付原告。原告诉至一审法院。一审法院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但被告向原告收取了办证所需的契税、产权登记费等费用，故原、被告双方成立事实上的委托代办关系。因双方已于2019年1月22日办理委托办理转移登记手续，被告的办证义务履行完毕，原告要求被告办理产权证的诉讼请求，一审法院不再支持。关于原告主张的违约金的问题。合同第二十二条约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按0.5%利率支付利息。”未约定在该违约情形成就时原告不退房的情况下，违约金如何计算等事宜，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告应于2016年9月30日前履行办理房屋权属转移登记的相关义务，逾期则承担支付违约金责任。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但需履行使商品房达到办理权属转移登记条件的义务，并且应通知原告提交办理商品房转移登记有关资料并缴纳相关税费。2016年1月13日，涉案房屋所在楼盘获得商品房备案证明书,办理转移登记的条件成就，2019年1月22日，原、被告办理委托办理转移登记手续，违约金应截止。综上，被告应向原告支付的违约金为：以原告已付房款269457元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2019年1月22日。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内按下列方式向原告黄林、杨孝义计付逾期办证违约金：以原告已付购房款269457元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2019年1月22日；二、驳回原告黄林、杨孝义的其他诉讼请求。案件受理费498元，由原告负担164元，被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担334元。上诉人招商商置公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实及理由：上诉人已进行了多次有效通知，并于2018年8月23日又一次进行了邮寄通知（有2018年8月23日的邮政快递单、关于办理房屋不动产权证告知书为证），可以证明上诉人通过邮寄办理房屋不动产权证的告知形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年8月23日履行完毕通知义务，逾期交付转移登记文书的违约金至迟应计算至2018年8月23日。被上诉人黄林、杨孝义二审未作答辩。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：上诉人招商商置公司于2018年8月23日按照被上诉人黄林、杨孝义在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，通过邮政快递向被上诉人黄林、杨孝义邮寄了办理产权证的告知函。本院认为：上诉人招商商置公司于一审中提交的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，足以证明上诉人招商商置公司已于2018年8月23日按照被上诉人黄林、杨孝义在《商品房买卖合同》中预留的地址和联系方式，向被上诉人黄林、杨孝义邮寄送达了《关于办理房屋不动产权证的告知书》，故应认定上诉人招商商置公司于2018年8月23日向被上诉人黄林、杨孝义尽到通知义务。据此，上诉人招商商置公司承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年8月23日。综上，上诉人招商商置公司的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。一审判决上诉人招商商置公司承担违约责任的期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初9407号民事判决；二、上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被上诉人黄林、杨孝义支付逾期办证违约金(以已付购房款269457元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2018年8月23日);三、驳回被上诉人黄林、杨孝义的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费498元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担334元，被上诉人黄林、杨孝义负担164元；二审案件受理费50元，由被上诉人黄林、杨孝义负担。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司预交二审案件受理费992元，由其自行退回。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审判长 周 莺审判员 吉 雪审判员 郭少华二〇二〇年五月二十七日书记员 秦宇彤