江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏12民终1056号 上诉人（原审原告）：徐增安，男，1960年11月23日生，汉族，住兴化市。 上诉人（原审原告）：张美兰，女，1960年7月28日生，汉族，住址同上。 两上诉人共同委托诉讼代理人：黄海健（特别授权），江苏邦兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：束加桃，男，1958年7月6日生，汉族，住兴化市。 委托代理人：殷稳生（特别授权），兴化市大营法律服务所法律工作者。 上诉人徐增安、张美兰因与被上诉人束加桃房屋买卖合同纠纷一案，不服泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 徐增安、张美兰上诉请求：依法改判上诉人与被上诉人之间房屋买卖关系不成立或发回重审。事实和理由：一、一审法院仅以证人证言确立房屋买卖关系成立，存在明显不公；二、上诉人已及时对被上诉人新建房屋提出异议。因上诉人常年外出务工，故在被上诉人新建房屋后和被上诉人发生纠纷并经公安机关处理。综上，一审法院无视上诉人持有房屋产权登记的客观事实，确认被上诉人与案外人的买卖关系成立，有悖公正。 被上诉人束加桃辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。 徐增安、张美兰向一审法院起诉请求：判决确认徐增安、张美兰与束加桃之间房屋买卖关系不成立。 束加桃一审辩称，徐增安夫妇在1990年左右将本户户籍迁到本镇，其在享有宅基地并新建了房屋，有房产证为证。徐增安夫妇户口迁走后，把自己位于的老房子给其父母居住。2005年7月，徐增安父亲徐全堂把诉争房屋以5800元卖给束加桃，束加桃把自己的老房子在村委会协调下卖给本组单身汉束加太，徐全堂把讼争房子卖给束加桃后，自己搬到相邻的二儿子徐增良房子居住。束加桃购买后，即对该房进行重新翻建，到2015年由于该房破漏，束加桃申请重新新建，得到镇村批准，并领取办理建设许可证。徐增安父亲把房子卖给束加桃是双方真实意思表示，买卖关系成立，合法有效，请求驳回徐增安、张美兰的诉讼请求。 一审法院认定事实：徐增安与张美兰于1982年11月23日结婚，后于2017年6月14日补办结婚登记。1986年7月8日原兴化县大营乡人民政府向徐增安颁发宅基地使用证，载明户主姓名徐增安、现住址朱王六组、建房时间1984年9月、主房一层三间55平方米、辅助用房一层二间25平方米、宅基地面积计231平方米。1996年5月21日徐增安申请办理房屋所有权登记，房屋来源及取得日期载明于80年自建取得。兴化市大营镇村建站档案中的村镇房屋所有权证存根显示，编号为072106002，所有权人为徐增安，房屋坐落为兴化市，房屋状况为一层3间100平方米、一层2间27平方米。后徐增安购得坐落于兴化市房屋，并于1997年7月6日申请办理房屋所有权登记，房屋来源及取得日期载明于90年自建取得。档案中的村镇房屋所有权证存根显示，所有权人为徐增安，房屋状况为2层6间156平方米、1层2间15平方米。同年徐增安将户口从原籍迁出，现登记住址为兴化市。徐增安取得新房居住后，原朱王村房屋由其父亲徐全堂实际使用。后徐全堂居住于该房屋紧邻的二儿子徐增良处，且徐全堂已于2017年去世。朱王村房屋由束加桃于2005年实际居住使用，且束加桃进行了装修、翻建等。徐增安、张美兰在庭审中自认其回去发现束加桃入住后进行装修，并未反对。束加桃居住涉案房屋后，其原有宅基地上的房屋经村里安排售于束加泰（太）。2015年7月束加桃因涉案房屋破旧，填写建房申请，并取得了乡字第072015059号乡村建设规划许可证。2015年9月束加桃取得兴化市农村危房改造审批。徐增安、张美兰主张其于2016年年底返乡时发现涉案房屋被束加桃翻建，即向当地政府反映要求处理才发现束加桃以危房改造为名进行重建，后提起行政诉讼，请求法院判决确认兴化市大营镇人民政府、兴化市住房和城乡建设局的危房改造审批行为违法。在行政案件审理过程中，徐增安、张美兰提起本案民事诉讼，请求判决确认徐增安、张美兰与束加桃之间房屋买卖关系不成立。 一审法院审理认为：（2019）苏1202行初129号行政案件中的三位证人系束加桃向徐全堂交付购房款时的在场人，虽证言在交易细节上的陈述并不一致，但对其二人之间买卖涉案房屋以及实际交付购房款5800元的陈述基本一致，与法院调查村支书的笔录内容相互印证，结合多年来徐增安及其父亲明知束加桃自2005年即居住涉案房屋，且对涉案房屋进行了装修、翻建以及徐增安户口已迁出涉案房屋所在村，在其他村组办理村镇房屋所有权登记并迁入该村组的事实，涉案房屋在2005年买卖的事实具有高度可能性，法院认定该事实存在。 徐增安与徐全堂系父子关系，涉案朱王村房屋虽登记在徐增安名下，但徐增安1997年在其他村组已拥有房屋，办理了村镇房屋所有权登记，并将户口迁出至大营村。此后涉案房屋由徐全堂实际使用，结合“一户一宅”的原则，故束加桃有理由相信徐全堂有权处分房产。另，束加桃积极履行了房款给付义务，同时徐增安每年返乡均未对束加桃实际居住及装修提出异议，故束加桃主观上善意且无过失。综上，徐增安父亲徐全堂的行为已构成表见代理，徐增安应受其父转让房屋行为的法律后果。同时，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据我国现行法律法规对于农村宅基地房屋流转进行限制性规定，即只能在同一集体经济组织成员之间流转，本案中，束加桃作为房屋买受人具有房屋所在村集体组织成员资格，其买卖涉案房屋，不违反法律强制性规定，不存在导致合同无效的情形。 综合上述分析，徐增安在十多年内从未向束加桃主张过返还房屋，也并未通过任何法律途径解决房屋权属争议，却在束加桃危房改造翻建后主张买卖关系不成立，有违诚实信用原则，法院不予支持。徐增安、张美兰与束加桃之间房屋买卖关系成立且生效，该合法有效的房屋买卖关系应受法律保护。 关于双方是否存在借住关系。徐增安主张“借住”仅仅是单方陈述，未提供任何证据予以佐证，且未约定“借住”期限，束加桃实际对涉案房屋还进行了装修，与常理不符，不足以认定双方存在借住关系。且若仅为借住，徐增安父亲徐全堂知道束加桃翻建房屋，未提出任何异议，也明显不符合常理，徐增安主张的其父母因害怕而没有告诉其的说法，法院不予采信。 综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 徐增安、张美兰与束加桃之间房屋买卖关系成立。 二审期间，上诉人徐增安、张美兰为支持其上诉请求向本院提交了以下材料：1.2020年1月28日上诉人徐增安、张美兰与一审证人刘某、束某交谈的录音，证明刘某、束某不在钱款交付现场；2.束加桃宗族流程表，证明案涉房屋所在村组中束姓为大族，在该村有很强的宗族势力，且村支书束爱民与束加桃有亲属关系。 被上诉人束加桃质证认为：1.对上诉人提交的录音真实性有异议，不能证明上诉人与刘某以及束某的聊天真实情况，录音没有证明的效力，且两证人在一审中已经出庭作证，应以其出庭作证的证言为准；2.宗族流程表不能作为证据采用，是上诉人单方制作，没有任何单位和个人加以证明，且与本案没有关联。 本院对上述证据认证如下：上诉人徐增安、张美兰提交的录音系上诉人在未经一审证人刘某、束某同意的情况下将其与刘某、束某私下谈话私自录制，不符合法律规定，同时该录音内容与两证人于一审庭审中当庭所作陈述明显不符，且未能作出合理说明，本院不予采信；宗族流程表不符合证据形式要求，系上诉人单方制作，本院不予采信。 本院审理查明的事实与原审认定的事实一致。 另查明，2015年7月20日，被上诉人束加桃因案涉房屋破旧无法居住，申请原地拆建，上诉人徐增安的父亲徐全堂作为邻居在申请报告中签字确认。 本院认为，本案二审的争议焦点仍是徐增安、张美兰与束加桃之间房屋买卖关系是否成立。 本案中，上诉人徐增安、张美兰对束加桃长期居住在案涉房屋内，并对房屋进行了装修、翻建之事实予以认可。对此，束加桃主张其系于2005年7月以5800元向上诉人徐增安父亲徐全堂购买的案涉房屋，并提供了同组村民联名签名的证明，并申请三位证人出庭作证。本院审查认为，三位证人出庭所作证言中对束加桃与徐全堂之间买卖涉案房屋以及实际交付购房款的陈述基本一致，且能与同组村民联名签名的证明及一审法院对村支书束爱民的笔录内容相互印证。同时，上诉人父亲徐全堂在束加桃申请翻建案涉房屋的申请报告中签字确认，证明徐全堂对束加桃拆除案涉房屋进行翻建并无异议，进一步佐证徐全堂认可案涉房屋已实际转让给被上诉人束加桃之事实。上诉人徐增安、张美兰虽对案涉房屋买卖关系存在之事实予以否认，称案涉房屋仅系借给被上诉人束加桃使用，但一方面，上诉人未能提供任何有效证据佐证借用关系之存在；另一方面，案涉房屋借用期限长达十余年，不符合常理；再一方面，上诉人一审中自认发现被上诉人入住后对案涉房屋进行了装修但却未予制止，亦与普通房屋借用情形不符；第四，上诉人一审庭审中陈述“我父亲知道他翻建房子，但是我父母害怕没有告诉我们”，如依上诉人所称案涉房屋系其父亲借给被上诉人束加桃使用，依常理其父亲在知晓被上诉人翻建房屋时应及时制止或者告知上诉人，而无害怕告诉一说；最后，上诉人父亲徐全堂在束加桃翻建房屋的申请报告上签字确认，与上诉人所称借用关系明显相悖。综合对比双方当事人陈述及提交的证据材料，案涉房屋在2005年买卖的事实具有高度可能性，本院依法予以确认。 被上诉人束加桃与上诉人父亲徐全堂就案涉房屋实施了房屋买卖行为，且被上诉人束加桃积极交付了房款并实际长期居住在案涉房屋内，同时，上诉人1997年在其他村组已拥有房屋，办理了村镇房屋所有权登记，并将户口迁出，结合“一户一宅”的原则，应当认定被上诉人束加桃主观上善意且无过失，上诉人父亲徐全堂的行为已构成表见代理，上诉人应受其父转让房屋行为的法律后果。 综上，上诉人徐增安、张美兰与被上诉人束加桃之间房屋买卖关系成立且生效，该合法有效的房屋买卖关系应受法律保护，上诉人诉讼请求于法无据，依法应予驳回，一审法院判决并无不当，上诉人的上诉请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐增安、张美兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  曹海霞 审判员  刘春生 审判员  蔡 鹏 二〇二〇年五月二十九日 书记员  王振宇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。