浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终3176号 上诉人（原审被告）：杭州睿朗汽车服务有限公司，住所地：浙江省杭州经济技术开发区宋都东郡国际花园锦湾7幢106室。 法定代表人：楼焕标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗明宇，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：李广强，男，1984年6月14日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。 被上诉人（原审原告）：周传华，女，1983年10月17日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：余成双，浙江泽厚律师事务所律师。 上诉人杭州睿朗汽车服务有限公司（以下简称睿朗公司）因与被上诉人李广强、周传华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2020）浙0191民初62号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年4月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。睿朗公司的委托诉讼代理人罗明宇及李广强、周传华的委托诉讼代理人余成双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年12月16日，李广强、周传华与睿朗公司签订《房屋租赁合同》，约定：李广强、周传华将位于宋都晨光国际花园16号大街120号商铺出租给睿朗公司；租赁期限自2018年10月11日至2021年6月19日止；睿朗公司应于2018年11月19日支付2018年10月11日至2018年12月19日租金13271.3元及2018年12月20日至2019年12月19日租金186841元，于2019年11月19日支付2019年12月20日至2020年12月19日租金201788元，于2020年11月19日支付2020年12月20日至2021年6月19日租金108966元；睿朗公司须在合同签订后支付保证金30000元；租赁期限内，睿朗公司无故单方提前终止合同的，李广强、周传华有权不退还睿朗公司支付的房屋租金、保证金，并要求睿朗公司支付违约金50000元；违约方除应按本合同约定承担违约责任外，还应承担守约方为此支出的合理费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）。合同签订后，睿朗公司支付了2018年10月11日至2019年12月19日的租金，并支付了保证金30000元。根据李广强与睿朗公司法定代表人楼焕标的微信聊天记录，楼焕标于2019年12月8日向李广强提出须提前终止合同。2019年12月10日，李广强更换了案涉商铺门锁，睿朗公司自此未再使用案涉商铺，双方均确认案涉租赁合同已于2019年12月10日解除。睿朗公司在租赁期内曾将案涉商铺二楼转租给案外人林建武使用，2019年12月21日，李广强、周传华与案外人林建武签订了《房屋租赁合同》，约定李广强、周传华将案涉商铺二楼出租给林建武使用，租赁期限自2019年12月10日起至2020年6月9日止，租金为30263元。另，案涉商铺登记所有权人为李广强、周传华。李广强、周传华因该案诉讼支出律师费5000元。现李广强、周传华起诉至原审法院，请求：1.判令睿朗公司支付李广强、周传华违约金50000元；2.判令睿朗公司支付李广强、周传华律师费5000元；3.判令该案诉讼费用由睿朗公司承担。 原审法院认为，李广强、周传华与睿朗公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对双方当事人均具有约束力，双方应按约全面履行自己的义务。根据案涉合同约定，睿朗公司无故单方提前终止合同的，李广强、周传华有权不退还睿朗公司已支付的租金、保证金，并有权要求睿朗公司支付违约金50000元。睿朗公司于2019年12月8日提出提前终止合同，合同于2019年12月10日解除，睿朗公司的行为已属违约，应承担相应违约责任。现李广强、周传华已没收睿朗公司保证金30000元，并要求睿朗公司支付违约金50000元，该院认为，案涉合同中约定的保证金及违约金的法律性质均为违约金，且均针对睿朗公司无故提前解除合同的违约行为，根据损失填补原则，睿朗公司承担的违约责任应与损失基本相当，根据双方约定的租金及保证金金额，结合案涉商铺现状及出租商铺所需时间等因素，在李广强、周传华已没收保证金30000元的情况下，该院酌定睿朗公司支付李广强、周传华违约金30000元。李广强要求睿朗公司赔偿律师费损失5000元的诉请，符合合同约定，予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，于2020年3月12日判决：一、睿朗公司于判决生效之日起十日内支付李广强、周传华违约金30000元；二、睿朗公司于判决生效之日起十日内赔偿李广强、周传华为实现债权支出的律师费5000元；三、驳回李广强、周传华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，减半收取587.5元，由李广强、周传华负担211.5元，由睿朗公司负担376元。 宣判后，睿朗公司不服，向本院提起上诉称：一、案涉违约金过高，且没收保证金并非本案诉讼请求。睿朗公司一审诉讼请求并不包括没收30000元保证金。原审法院认为“案涉合同中约定的保证金和违约金的法律性质均为违约金，根据损失填补原则，被告承担的违约责任应与损失基本相当。”原审法院判决违约金的金额为30000元，保证金按双方约定，可以冲抵违约金，如果直接认为没收30000元保证金的情况下，又酌定支付30000元违约金，那么违约金金额共计60000元，明显超过诉请的金额。二、睿朗公司退租是与李广强、周传华协商处理的结果，对李广强、周传华造成的损失较小。睿朗公司因小区进出口被封后，与李广强、周传华协商解决方案，协商未果后提出退租，李广强、周传华在上一期租金未到期时就要求睿朗公司搬离。同时将二楼继续出租给案外人林建武订立了《房屋租赁合同》，租期自2019年12月10日至2020年6月9日，收取租金为30263元。李广强、周传华收回房屋后，通常1-2个月就能将一楼再出租给其他商户，因此，睿朗公司退租给李广强、周传华造成的损失非常小，30000元保证金足可以弥补房屋再次出租的时间空缺，能够填补李广强、周传华的实际损失。睿朗公司实际一共承租了4间房屋用于经营使用，退租后其他出租方在收取保证金后都未再要求支付违约金，足以证明，保证金能够弥补出租方的损失。三、根据合同法第一百一十四条关于违约金的规定以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，本案判决的违约金明显超过给李广强、周传华造成损失的百分之三十，应当予以减少。综上所述，本案中，李广强、周传华在睿朗公司退出租赁关系之后，案涉房屋二楼仍然处于出租状态，结合案涉房屋现状以及房屋出租所需时间、睿朗公司已经支付的保证金足以弥补李广强、周传华损失。综上，请求：1、撤销浙0191民初62号民事判决书第一项关于违约金的判决，在查清事实的基础上依法改判不用支付违约金。对第二项支付律师费没有异议。2、本案一审、二审诉讼费用由李广强、周传华承担。 针对睿朗公司的上诉，李广强、周传华共同答辩称：一、一审所判违约金并不存在过高情形，也并未超过李广强、周传华诉请的金额。睿朗公司逾期支付租金，并无故提前终止合同，已构成违约，理应按合同约定承担相应的违约责任，即睿朗公司有权就应付款按每按照每日千分之一的标准收取违约金，有权不退还睿朗公司支付的房屋租金、保证金，并要求睿朗公司支付违约金5万元。李广强、周传华并没有苛责睿朗公司承担逾期支付租金的违约责任，而只是按照合同第十四、十五条约定，没有退还保证金，要求睿朗公司支付违约金5万元。此处的保证金、违约金并没有约定可以冲抵，而是一种并列存在的关系，在保证金不退还的情况下，一审判决睿朗公司支付李广强、周传华违约金3万元没有过高，并且也并未超过李广强、周传华一审中诉请的金额。二、涉案涉房屋一楼至今仍然空置，二楼租期即将届满，李广强、周传华经济损失惨重。2009年12月在睿朗公司突然提出退租后，自己主动搬离案涉房屋，而不是李广强、周传华要求其搬离。而且当时小区进出口被封问题早就在十月份得到解决。睿朗公司退出的真实原因是自己经营不善，亏损严重。这在双方的微信聊天记录中已体现，而且将二楼出租第三人林建武是因为睿朗公司突然提出退租，而二楼的租客林建武与睿朗公司的租赁合同还没到期，这是违约提前终止合同。二楼装修花费之大，墙壁已被打通，如不能继续承租，林建武也将面临较大损失后，三方协商。在睿朗公司的恳求下，李广强、周传华才同意在房屋空置期，暂时将二楼租给林建武继续使用如睿朗公司不提前退租。李广强、周传华本来预期可以获得一年201888元的租金计，每月16815元。但现在除在二楼短期出租，收取了半年租金30263元计，每月5043元外，李广强、周传华每月损失房租损失11771.17元，因为还需负担每月物业费能耗费等费用。案涉房屋二楼当时也是基于替睿朗公司以及案外人林建武考虑的基础上，才短期继续出租。且2020年6月9日就会到期。林建武是否续租还不一定，在疫情期间，租房形式不是很乐观的情况下，李广强、周传华的损失很可能还要加重，因为睿朗公司之前装修导致案涉房屋存在一楼地面毁损严重，通往2楼楼梯断裂，二楼墙壁被打通等房屋损坏情形，经和房屋中介询问整修再重新出租，还需花费2万元左右，并且预计到2020年7月才可以出租出去。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：睿朗公司与李广强、周传华签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现睿朗公司提前终止合同显属违约，理应承担违约责任。睿朗公司上诉主张没收30000元保证金已经足以弥补其损失，无需再支付违约金，对此，本院认为，睿朗公司并无证据证明李广强、周传华在解除合同后已经将案涉房屋全部出租，故原审法院根据过错程度及本案实际情况酌情判令睿朗公司再支付30000元违约金并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由杭州睿朗汽车服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年五月二十五日 书记员 刘婧函