昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初1741号原告：罗传旭，男，1987年4月9日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：沈汉卿、秦龙艳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。被告：李玉文，男，1968年4月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：邵维、周柯君，云南美合律师事务所律师，特别授权代理。第三人：成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司，营业场所：云南省昆明市盘龙区北京路延长线2190号万科金域缇香小区五栋一楼5-101室。负责人：陈迅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏从艳，女，1987年6月30日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，系成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：王浩宇，男，1986年11月19日出生，汉族，云南省曲靖市人，住云南省曲靖市麒麟区，系成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司员工，特别授权代理。原告罗传旭与被告李玉文及第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告罗传旭及其委托诉讼代理人沈汉卿，被告李玉文及其委托诉讼代理人邵维、周柯君，第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司的委托诉讼代理人苏从艳、王浩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗传旭向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告签订的《存量房认购协议》；2.判令被告向原告双倍返还定金100000元；3.本案案件受理费等相关费用由被告承担。事实和理由：2019年3月16日，原告罗传旭、被告李玉文、成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司签署《存量房认购协议》，约定原告以294万元购买被告位于昆明市盘龙区的住宅，由原告在签约当天向被告支付定金50000元。同时，该协议还对居间作出约定（居间纠纷已另案解决）。《存量房认购协议》签署后，被告于2019年4月22日通过居间方将标的房产再次公开挂售，并于2019年5月10日短信通知原告解除《存量房认购协议》，毫无履约诚意，构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护其合法权益，特向本院起诉，恳请本院依法判所请。被告李玉文辩称，第一，被告同意解除《存量房认购协议》，该份协议在2019年的5月10日之前，被告向原告发出过解除通知。现简单介绍一下本案当中存量房买卖的背景：2019年的3月16日，原告罗传旭与被告李玉文以及第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司共同签署了《存量房认购协议》，协议约定，被告李玉文将坐落在昆明市盘龙区555号万科白沙润园一期28栋1单元1层101室的房屋以及Ａ81号Ａ64号两个车位出售给原告罗传旭。在协议第十条第二项约定，如果被告出售的房屋处于抵押状态，那么双方协商同意在产权过户前，原告向被告支付首付款114万用于结清被告在银行的贷款余额后进行赎证，之后再进行房屋的变更登记，同时约定了乙方（被告）必须要委托丙方（第三人：万科公司）到银行办理上述房屋的按揭提前还款手续以及到房屋的房管部门办理相应的房屋抵押登记的注销手续。合同签订后，原告还承诺在2019年4月份可以拿到证（他买这个房子是出售其他房子来进行买卖），在4月底拿到他的售房款才能办理赎证的事宜以及过户登记办理的手续，在协议签订当天，原告支付了5万元定金，在合同履行过程当中，中介方一直在催促原告支付相应的垫付款（即首付款），但是原告均以各种理由推诿，而且以合同无效为由拒绝支付相应的款项，在被告房屋所坐落的小区继续寻找其他的房源，他的履约诚意明显不足。在中介方以及被告知晓了原告的意愿以后，不得已才以短信的方式通知原告解除合同，原告在诉状中也确认收到了被告的解除通知。被告认为原告拒不支付购房的首付款，导致合同不能继续履行，被告根据双方的协议约定解除合同并无不当。第二，在本案当中原告是违约方，原告所述的在2019年4月22日，被告通过居间方将标的房产再次进行公开挂售，这个理由不足以成为原告向被告主张违约并双倍返还定金的法律依据。被告将房子的信息交由第三方中介机构的时间是2019年3月16日，被告将房子挂售的目的是在于房子最终出售，至于中介方何时发布信息、以哪种方式发布信息与被告没有任何关系。所以在本案当中原告提及的再次公开挂售，是因为中介方多次要求原告继续履行合同，支付首付款，原告明确拒绝后，中介方才将挂售信息公布在网上，挂售行为跟被告没有关系，而且不应当以挂售作为本案当中被告要承担违约责任的依据。第三，三方签订了《存量房认购协议》以后，基于在合同当中约定双方在办理房屋登记转让以后两个月以内被告就要搬离，被告随即跟案外人签订了另一份《房屋买卖协议》，因为原告没有按照合同履行相应的款项支付义务，房屋没有实现转让，被告没有收到相应的售房款，导致被告与案外人签订的合同没能继续履行，所支付的定金以及中介费，由于原告的违约行为给被告造成的损失。综上被告认为原告的诉求没有事实和法律的依据。请法庭依法予以驳回。第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司辩称，情况确实如被告所说，2019年的3月16日，原告罗传旭与被告李玉文以及第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司共同签订《存量房认购协议》当天支付了5万元的定金，原告罗传旭需卖了经营国际的房子才有首付款，当初签订合同时，原告罗传旭要求把过户时间写上，但是原告罗传旭首付款支付的时间不确定，所以没写，原告罗传旭同意拿114万给被告李玉文来还款赎证。原告罗传旭拿到经营国际房子的钱就通知我们，但是一天后原告就以各种理由推诿，不来付首付款。我们协商调解过无果，2019年4月20日早上在白沙润园原告罗传旭无理由要求解除合同，要求退钱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《存量房认购协议》、定金转让凭证、收条，形式合法，内容真实，本院予以采信；2.原告提交的涉案房屋挂售页面、解除通知，形式合法，本院认可真实性，至于证明目的及证明内容，本院待后综合评述；3.被告提交的《房屋买卖居间合同》、解除合同协议、《收条》《收据》、转账记录，形式合法，本院认可真实性，至于证明目的及证明内容，本院待后综合评述。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2019年3月16日，原告罗传旭与被告李玉文在第三人成都万科物服务有限公司昆明第一分公司的居间下签订《存量房认购协议》，约定被告李玉文将其所有的坐落于昆明市盘龙区房屋及Ａ81、Ａ64号车位出售给原告罗传旭，房屋建筑面积128.56平方米，房屋成交价格为2940000元，签订合同时原告罗传旭向被告李玉文支付定金50000元。同时，合同中约定，原告在过户当日将首期款（不含定金）1090000元交付于被告，原告向银行申请1800000元商业贷款，在银行审批通过后，由贷款银行直接支付给被告。若被告出售的房屋处于抵押状态，双方协商同意，在产权过户前采取以下第一种方式结清被告针对该物业在银行的贷款余额，原告支付被告首付款1140000元，该购房款用于结清被告的银行贷款余额。另被告必须委托第三人到银行办理上述房屋银行按揭提前还款手续、到政府房管部门办理上述房屋的抵押登记注销手续，并领取上述房屋产权证。本协议生效后，因原告未能履行本协议条款导致本协议无法履行、解除的，原告所付定金作为违约金不予返还，因被告未能履行本协议条款导致本协议无法履行、解除的，属被告违约的，被告应当将收到的定金以双倍金额返还原告。经审查，2019年3月16日，原告罗传旭向被告李玉文支付定金50000元，被告李玉文同日向原告罗传旭出具收条。再查，原、被告签订《存量房认购协议》后，第三人于2019年4月22日再次将该涉案房屋挂在网上出售。2019年5月10日，被告李玉文向原告罗传旭发出《合同解除通知》载明：鉴于成都万科物服务有限公司昆明第一分公司及我多次要求你按《存量房认购协议》履行付款义务，但你至今仍未支付剩余首付款109万元（首付款114万），已支付5万元定金用于我结清交易房屋的银行贷款余额，且经我2019年4月29日发函催告后，你已回函明确告知交易无法进行。至此，我正式通知你：2019年3月16日签署合同编号为FVSB4CLFKMWYF0000440的《存量房认购协议》即日解除。本院认为，双方的争议焦点系：1.《存量房认购协议》中的权利义务的履行顺序是什么？2.本案中的违约主体是谁及违约责任是什么？针对第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。本案中，合同中既约定了过户当日支付房屋首付款，又约定了房屋若处于抵押状态的赎证内容，对此，本院认为，房屋作为大宗商品，过户前应当涤除房屋上的担保物权，是房屋进行变更登记的必然要求，也符合房屋交易的习惯，原告在看房时已明知涉案房屋上有抵押贷款，故在履行《存量房认购协议》时，应当先由原告支付被告首付款1140000元，该购房款用于结清被告的银行贷款余额，赎证后办理过户登记，之后原告向银行申请1800000元商业贷款，在银行审批通过后，由贷款银行直接支付给被告。针对第二个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。本案中，原告罗传旭未按照合同约定支付首付款用于被告结清贷款余额，致使涉案房屋上的担保物权未涤除，无法进行过户交易，原告的行为实属违约，被告提出定金不予退还的答辩观点，本院予以支持，原告主张双倍定金返还的请求权基础不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告作为违约方，并不享有提出解除合同的主体资格，故原告主张解除合同的诉求，本院不予支持。但庭审中，被告及第三人均同意解除合同，因当事人在开庭时对解除合同协商一致，故《存量房认购协议》于2020年5月11日解除。此外，对于原告认为被告在与原告签订《存量房认购协议》后又在房屋中介网上挂售该涉案房屋实属根本违约的观点，本院认为，该挂售行为仅属于要约邀请，并不构成致使合同目的无法实现或根本违约的情形，且挂售的主体为第三人，第三人与原告居间合同已在本院其他案件予以处理解决，故对于原告主张的观点本院不予认可。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：一、原告罗传旭与被告李玉文、第三人成都万科物业服务有限公司昆明第一分公司签订的《存量房认购协议》于2020年5月11日解除；二、驳回原告罗传旭的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告罗传旭承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 欧阳俊杰人民陪审员 史 春 敏人民陪审员 徐 力 红二〇二〇年五月二十八日书 记 员 金 玉 洁