重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终604号上诉人（原审被告）：罗天水，女，1981年10月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审原告）:重庆光控兴渝置业有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路22号27F，统一社会信用代码91500103084680241Y。法定代表人：范文霞。委托诉讼代理人：韩春娅，女，该公司员工。上诉人罗天水因与被上诉人重庆光控兴渝置业有限公司（以下简称光控兴渝公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初23555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人罗天水，被上诉人光控兴渝公司的委托诉讼代理人韩春娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗天水上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。主要事实和理由：一、双方签订的《商铺租赁合同》虽然有效，但该合同是被上诉人提供的是格式合同，且被上诉人故意不告知上诉人商铺前的扶梯不向上通行的实情，上诉人无法调查了解到将来商铺的通行情况，只能认同按图纸表明的电梯通行方式，造成上诉人存在重大误解，以为是可以通向上一层楼，因此该合同是可撤销的合同。且一审未向上诉人释明可撤销合同需向法院提起撤销之诉就直接下判，对上诉人明显不公。二、因上诉人撤销合同的行为是正当的，故上诉人提前终止合同就不是违约行为，一审判决上诉人承担违约责任错误，应予纠正。三、即使上诉人解除合同的方式不正确，需要承担违约责任，也仅仅是支付违约金的问题，但判决上诉人支付商铺占用损失是完全没有依据的。上诉人在商场开业后即与被上诉人管理人员交涉，提出过异议；上诉人的租金已交至2019年5月27日，且还有12098元保证金在被上诉人手中，一审确认合同解除是在2019年4月5日，同年3月21日上诉人就发函给被上诉人通知撤出且搬走了自己的东西（余物均是不要的），被上诉人就开始断水断电，商铺已脱离了上诉人的控制，被上诉人在掌握了涉案商铺的情况下导致损失扩大，无权就扩大的损失要求赔偿。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。光控兴渝公司辩称，一、双方在签订合同时不存在重大误解，被上诉人也没有隐瞒行为，租赁合同真实有效。涉案《朝天门大融汇商铺租赁合同》及其配套文件清楚载明了涉案商铺所在楼层整体结构及商铺所在位置，上诉人对商铺情况清楚明了。该租赁合同系双方真实意思表示，双方均应遵守。二、被上诉人的解约行为系上诉人违约导致，上诉人应当承担违约责任。上诉人应按照合同约定向被上诉人支付违约金，此违约金系上诉人对其在租赁合同有效期内所发生的违约行为所应承担的违约责任。三、上诉人无解约权。上诉人主张租赁合同2019年3月21日解除，但事实上上诉人违约在先，不具备法定及约定解除权。四、被上诉人系依法行使合同约定解约权。租赁合同的实际解除时间应为2019年4月5日。合同解除后，上诉人无权继续占用涉案商铺，上诉人拒不搬空物品及不向被上诉人移交商铺的行为导致被上诉人无法再次对外出租，故被上诉人应支付商铺占用损失，这与违约金属不同的法律性质，也是对不同行为的责任承担形式。五、上诉人称其于2019年3月21日即已搬离物品，但截止一审开庭时止，上诉人未主动与被上诉人或被上诉人委托的管理单位办理任何离场手续或告知被上诉人搬离的情况，直至一审开庭之日，该商铺仍然由上诉人上锁，该商铺实际归还时间为一审开庭后。综上，一审判决正确，请求二审予以维持。光控兴渝公司向一审法院起诉请求：1、判决罗天水支付光控兴渝公司返还涉案商铺之日止的综合管理费，并向光控兴渝公司支付以欠付综合管理费为基数，按每天万分之五计算的滞纳金（暂计算至2019年8月9日止，综合管理费23637元及滞纳金1457.62元，共计25094.62元）；2、判令罗天水立即清空商铺并将其恢复原状后返还给光控兴渝公司；3、判令罗天水支付光控兴渝公司从2019年4月5日起至归还商铺之日的商铺占用损失，以法院最终判决为准；4、判令罗天水支付光控兴渝公司提前解除合同的违约金38209元；5、本案诉讼费用由罗天水承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年4月9日，光控兴渝公司（甲方）与罗天水（乙方）签订《朝天门大融汇商铺租赁合同》，双方约定：乙方租赁甲方重庆市渝中区新华路3号（朝天门节约街“大融汇”项目）第2幢第10层10F-013B号商铺，套内面积75.61平方米。计租日自商场统一开业日起算起，开业日暂定为2018年5月28日。商场统一开业日调整的，以甲方最终书面通知的统一开业日为准，乙方应予配合。乙方租赁该商铺仅用于经营男装业态，品牌名称爱力格。租赁期限内，乙方每年向甲方支付租金如下（若计租日调整的，以下期限相应调整）：第1年度从2018年5月28日起至2019年5月27日止，年度租金总计为人民币72586元整；第2年度从2019年5月28日起至2020年5月27日止，年度租金总计为人民币72586元整。租金按照“先付费，后使用”原则，按年度支付租金。签订本合同时，乙方须一次性向甲方支付第一年度的整年租金，即人民币72586元整。除第一年度外，其后各年度租金须在下一年度开始前至少提前30日支付，至本合同约定租赁期满为止。签订本合同时，乙方须一次性向甲方支付经营保证金。经营保证金为两个月租金之和，即12098元整。经营保证金作为乙方按时支付租赁期内产生的所有应付款项和遵纪守法、诚信经营、物业完好及履行本合同的保证。经营保证金不构成乙方预付租金或其他应付款项；甲方有权（但非必须）从经营保证金中直接扣除乙方逾期未付的租金、综合管理费或其他任何费用或者应由乙方向甲方/第三方支付的违约金/合同赔偿等。合同有效期内，乙方无权要求甲方以经营保证金抵扣前述款项。同时，甲乙双方进一步确认，重庆朝天骏博商业管理有限公司亦有权根据《大融汇商业管理协议》在经营保证金中扣除乙方在《大融汇商业管理协议》项下应当支付的相关款项。合同提前解除或期满，乙方应于解除合同或期满之日起2日内，结清该商铺所产生的各项费用，且办理完毕撤场手续，撤场所生的相关费用均由乙方承担。其中乙方在商铺内的所有财物自行搬走，并按交铺标准恢复原状归还甲方。如乙方逾期归还商铺，每逾期1日，甲方按500元/平方米（建面）/日收取违约金；逾期超过3日，甲方除收取500元/平方米（建面）/日违约金外，将采取停电、停水等限制行为；逾期超过5日，甲方可强行关闭并收回商铺。商铺内的所有物品甲方有权进行处置，所得收入优先用于抵偿任何乙方未结清的费用及违约金，所造成的损失由乙方自行承担。同时，如乙方将该商铺作为注册地址进行登记，但乙方未能在本合同提前终止成期满后30日注销以该商铺作为注册地址的登记的，则每逾期一日，乙方应按照合同提前终止或期满的当年年度内的日租金标准（年租金/365）的2倍支付违约金，甲方有权从经营保证金中进行扣除，如不足扣除的，则甲方有权继续向乙方主张。租赁期间，乙方不得单方变更或解除本合同，若乙方提前单方面解除本合同的，需经得甲方书面同意，否则甲方有权要求继续履行合同并扣除全部经营保证金作为违约金(乙方应按本合同约定补足经营保证金);如甲方同意乙方提前解除或乙方擅自解除合同但甲方不要求继续履行的，甲方有权不予退还乙方已支付所有款项（包括经营保证金、租金、综合管理费及其它乙方已缴款项，无论是否实际发生），并向乙方按未履行租期的租金总额10%收取违约金，如仍无法弥补甲方损失的，甲方有权进一步向乙方主张。因乙方原因未能按甲方（或受托管理方）通知、规定按时开业的，逾期超过3天，每逾期一天按1000元/天计算违约金，若逾期超过5天，甲方有权解除本合同，同时乙方所支付的所有款项甲方不予退还。合同还约定了双方的其他权利和义务。后光控兴渝公司按合同约定向罗天水交付了案涉房屋，罗天水向光控兴渝公司交纳了经营保证金12098元和第一年度租金72586元。2018年4月9日，重庆朝天骏博商业管理有限公司（甲方）与罗天水签订了《朝天门大融汇商业管理协议》，双方约定：甲方同意提供、乙方同意接受甲方对大融汇提供商业管理服务。甲方对大融汇进行管理、组织和维护工作。乙方应根据本协议及其附件的有关条款向甲方按时交纳以下费用，并承担逾期未付的责任。费用标准为：综合管理费为35/㎡·月（按建筑面积计算）…同日，罗天水还签订了重庆朝天骏博商业管理有限公司制作的《朝天门大融汇商业管理规约》，该规约载明光控兴渝公司委托重庆朝天骏博商业管理有限公司进行管理和经营，本规约所有约定的租户需缴纳的违约金等相关款项由商管公司收取。规约规定了进场和撤场管理、工作人员管理、营业管理、治安管理、设施设备管理、卫生和绿化管理、消防安全管理、装修管理等内容，还规定了租户违反相关管理规定时应承担的违约责任等内容。2019年3月20日，罗天水向光控兴渝公司发出《补发关于2019年3月1日关于提前解除合同的函》一份，内容为：本人与贵司签订的合同是在不公平的条件下签订的，且贵公司的欺瞒行为致我租赁的10-013B商铺成了断头铺，导致商业环境极端恶劣，亏损惨重。本人经过近一年的努力，做过多种尝试，还是无法吸引客人流，这个根本原因还是位置造成的，而这个位置也是我在受到贵公司的欺瞒下选择的。所以本人依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款解除合同并要求贵公司赔偿本人由此带来的损失。2019年3月21日，重庆朝天骏博商业管理有限公司通过EMS向罗天水寄送了《违约告知函》，告知罗天水存在未按约定正常开门营业，并擅自歇业，歇业时间长达2019年2月27日至3月19日，共计21天；未按合同约定交纳2019年2月1日至2019年3月31日的综合管理费的违约行为，要求罗天水立即纠正前述违约行为，并在2019年3月25日前整改完毕。2019年3月26日，重庆朝天骏博商业管理有限公司通过EMS向罗天水寄送了《重大违约告知函》，告知罗天水仍未按照《违约告知函》的函告要求纠正违约行为，要求罗天水立即纠正违约行为，并在2019年3月31日前整改完毕。否者，重庆朝天骏博商业管理有限公司将按照合同约定，在不再通知罗天水的情况下解除与罗天水的合同关系，并按合同约定追究对方违约责任。2019年4月3日，重庆朝天骏博商业管理有限公司通过EMS向罗天水寄送了《解约函》，内容为：…鉴于贵方【未按约定正常开门营业，并擅自歇业，歇业时间长达33天】，贵方的前述行为已构成对合同约定（即：租赁合同9.8及规约第三节第9条）的违反，【未按合同约定交纳2019年2月1日至2019年3月31日的综合管理费】，贵方的前述行为已构成对合同约定（即：管理协议5.1.1、5.2）的违反。故我司特此通知贵方，依据租赁合同8.9之约定，我司决定于2019年4月5日（“终止日”）按合同约定终止租赁合同，租赁合同将于终止日终止。罗天水当庭陈述收到了重大违约告知函和解约函。光控兴渝公司主张的各项费用，包括违约责任，罗天水方认为违约是光控兴渝公司造成的，没有理由赔偿和支付解除合同后的费用。一审庭审中，光控兴渝公司还举示了案涉商铺照片1套，拟证明2019年2月27日-2019年8月13日期间罗天水均未开门营业。罗天水发表质证意见称对该组证据的真实性认可无异议，照片是事实，在光控兴渝公司方通知解约后，就确实没有进行经营了，因为亏损太多，没有资金进货经营了。光控兴渝公司还当庭陈述根据庭前核实，案涉商铺至今仍然被罗天水占用，商铺内仍然有罗天水的沙发、货架等物品，至开庭之日，罗天水仍实际占用商铺。罗天水当庭陈述案涉商铺内的货物都已经撤走了，只有一些不要了的杂物，沙发、货架都是不要了的东西。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，光控兴渝公司与罗天水签订的《朝天门大融汇商铺租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。光控兴渝公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，罗天水亦应按照约定的支付相应的租金。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，罗天水辩称光控兴渝公司存在违约行为导致罗天水提前解除合同的理由并未向法庭提交充足的证据，一审法院不予支持。2019年3月20日，罗天水向光控兴渝公司发出《补发关于2019年3月1日关于提前解除合同的函》，并不产生解除合同的法律效力。光控兴渝公司主张双方签订的租赁合同于2019年4月5日解除，符合双方合同约定。关于光控兴渝公司要求罗天水支付拖欠的综合管理费及滞纳金的问题。根据《朝天门大融汇商业管理协议》和《朝天门大融汇商业管理规约》的约定，光控兴渝公司并非收取综合管理费的权利主体，且其也未举示证据证明其代罗天水垫付了相关费用，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。关于光控兴渝公司要求罗天水立即清空商铺并将其恢复原状后返还给光控兴渝公司的诉讼请求，符合双方约定，一审法院予以支持。关于光控兴渝公司要求罗天水支付提前解除合同的违约金38209元的诉讼请求，光控兴渝公司的计算方式为扣除罗天水缴纳的全部经营保证金12098元及剩余租金10539.9元，同时收取未履行租期的租金总额的10%的违约金15571.19元，该计算方式有误。根据双方合同约定，罗天水已向光控兴渝公司交纳了经营保证金12098元和第一年度（2018年5月28日至2019年5月27日）租金72586元，在罗天水单方提前解除租赁合同的情况下，光控兴渝公司根据合同约定扣除罗天水已经交纳的经营保证金和剩余租金作为违约金，并收取未履行租期的租金总额（即第二年度租金总额72586元）的10%的违约金7258.6元。关于光控兴渝公司要求罗天水支付光控兴渝公司从2019年4月5日起至归还商铺之日的商铺占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，虽然罗天水单方解除合同违约在先，但光控兴渝公司亦主张双方租赁合同于2019年4月5日解除，罗天水已交纳案涉房屋租金至2019年5月27日，按照合同约定，光控兴渝公司有权采取措施收回案涉房屋，根据本案实际情况，一审法院酌情主张罗天水向光控兴渝公司支付二个月租金即12098元作为商铺占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“一、被告罗天水于本判决生效之日起十日内清空重庆市渝中区新华路3号（朝天门节约街“大融汇”项目）第2幢第10层10F-013B号商铺并将其恢复原状后返还给原告重庆光控兴渝置业有限公司；二、被告罗天水于本判决生效之日起十日内向原告重庆光控兴渝置业有限公司支付违约金7258.6元；三、被告罗天水于本判决生效之日起十日内向原告重庆光控兴渝置业有限公司支付商铺占用损失12098元；四、驳回原告重庆光控兴渝置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取691元，由被告罗天水负担142元，原告重庆光控兴渝置业有限公司负担549元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人罗天水称被上诉人光控兴渝公司存在故意不告知上诉人案涉商铺前的扶梯不向上通行的行为，但罗天水未提交充分证据予以证明，故本院对罗天水该项上诉理由，不予采信。一审认定案涉《朝天门大融汇商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且合法有效，符合相关法律规定，双方均应按照合同约定履行。同时，罗天水上诉称案涉《朝天门大融汇商铺租赁合同》系可撤销合同的上诉理由，明显缺乏充分的事实依据，本院也不予采信。上诉人罗天水存在违约行为，依法应承担违约责任，且案涉《朝天门大融汇商铺租赁合同》中明确约定罗天水擅自解除合同但光控兴渝公司不要求继续履行的，光控兴渝公司有权不予退还罗天水已支付所有款项（包括经营保证金、租金、综合管理费及其它罗天水已缴款项，无论是否实际发生），并向罗天水按未履行租期的租金总额10%收取违约金......”，故一审判决光控兴渝公司有权在扣除罗天水交纳的经营保证金及剩余租金的情况下，还可收取罗天水支付的违约金7258.6元，符合双方约定，本院予以支持。虽然罗天水于2019年3月20日已向光控兴渝公司发出了《补发关于2019年3月1日关于提前解除合同的函》且一审已确定双方的租赁合同于2019年4月5日解除，但现无充分证据证明罗天水在一审判决前已针对案涉商铺与光控兴渝公司进行了移交，故本院对罗天水关于光控兴渝公司早已收回案涉商铺的上诉理由，不予采信。光控兴渝公司依据合同约定，有权采取措施收回案涉商铺，因罗天水已交纳案涉商铺租金至2019年5月27日，故一审判决罗天水将案涉商铺恢复原状后返还给光控兴渝公司并酌定罗天水向光控兴渝公司支付二个月租金作为商铺占用损失，符合本案实际情况。综上所述，罗天水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由上诉人罗天水负担。本判决为终审判决。审判长  夏兴芸审判员  段晓玲审判员  周 舟二〇二〇年五月七日书记员  陈 丽