陕西省延川县人民法院民事判决书 （2019）陕0622民初884号 原告：杨涛，（反诉被告），男，1988年12月18日出生，汉族，初中文化，陕西省延川县人，个体工商户，现住延安市宝塔区。委托诉讼代理人：崔树森，赵乐（实习），陕西树众律师事务所律师。 被告：张亢亢，（反诉原告），男，1982年9月28日出生，汉族，初中文化，陕西省延川县居民，延川县山花演艺集团公司职工，现住延川县河东剧团院。委托诉讼代理人：祝堂林，陕西嘉岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜海云，女，1986年2月28日出生，汉族，初中文化，陕西省延川县居民，延川县山花演艺集团公司职工，现住延川县河东剧团院，系张亢亢的妻子。原告杨涛（反诉被告）与被告张亢亢（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法适用简易程序，于2020年3月31日公开开庭进行了审理。原告杨涛及其委托诉讼代理人崔树森、赵乐,被告张亢亢及其委托诉讼代理人祝堂林、卜海云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨涛向法院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行合同；2、依法判令被告支付原告房屋租赁费34800元（自2019年3月3日至2020年3月2日止）；3、依法判令被告支付未按期交付租赁费的违约金3480元。4、依法判令被告一次性支付后五年的租赁费（2020年3月3日以后五年的租赁费）174000元。五、依法判令被告承担本案的诉讼费由。事实与理由：2015年3月3日，原、被告签订房屋租赁合同，主要约定：1、原告将位于圆则河房屋共10间租给被告；2、第一层8间房屋租金为每年3万元、第二层2间房屋租赁费为每间每月100元；每年租金按签订合同的日期支付（先付后用），双方达成一致协议后随即签署协议。被告搬入房屋后，要求再租2间，故被告共计租赁第一层8间（每年3万）、第二层4间（每间每月100元）。现被告欠原告一年的租赁费34800元（从2019年3月3日至2020年3月2日）。合同约定前五年租金每年付清当年租金，被告前四年都是到3月3日就付清当年租金，但到第五个年度，即2019年3月3日租金到期后，被告却以各种理由拖延支付租金，经原告多次催要未果。为此，原告特向法院起诉，望法院公断。被告张亢亢辩称，一、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。本案纠纷发生在第五年度，根据合同约定被告只需要在该年度任可时间点付清当年租金即可。2019年4月26日，原告强行锁某某并收回房屋，扣押被告的所有设备和产品。2019年5月7日，被告在无法调解的情况下，特向原告作出书面同意解除合同通知书，并张贴在承租房屋的大门和院墙上；二、被告在第五年度仅仅经营了53天，原告就开始索要全年的租金，没有任何事实依据；三、被告在履行合同期间无违约行为，原告要求其承担违约金的主张不能成立；四、2019年4月26日，双方以实际行动终止了合同，被告无义务继续履行合同。2019年9月，被告为降低损失，将厂房的门打开处理存货桶装水，并将设备对外出售，后将房屋交给原告。反诉原告张亢亢向法院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方签订的《租房合同》；2、依法判令反诉被告返还押金2万元；3、依法判令反诉被告赔偿损失82616.07元(其中承租房屋装修损失72616.07元、工人工资损失2万元)；4、依法判令反诉被告支付违约金3480元。事实与理由：2015年3月3日，原、被告签订了《租房合同》，主要约定，原告将位于圆则河房屋第一层8间房屋租赁被告，租赁费每年3万元，二层2间每间100元。被告预交2万元押金，租期为10年。前五年每年付清租金，后五年一次性付清租金，违约金为租金的10%。2019年4月26日，原告采取锁某某的方式强行收回房屋，终止《租房合同》。被告多次与原告协商，要求原告开门，均遭到拒绝。被告遂于2019年5月7日向原告发送通知，同意自原告锁某某之日解除租赁合同。被告承租房屋用于纯净水生产，装修房屋便花去12万元余元，原告应予赔偿。反诉被告杨涛辩称，一、原告从未强行终止合同，因双方租房合同未到期，且原告无任何法定解除租赁合同的过错事由，故被告应继续履行合同。二、押金系双方为了履行合同而收取的，因合同未到期，还需继续履行合同，故押金原告不能退还。三、双方合同约定前五年租金每年付清当年租金，被告前四年都是到3月3日就付清当年的租金，但在2019年3月3日租金支付到期后，被告却找各种理由拖延支付，原告多次催要未果，故被告违约，应该承担违约金3480元。四、被告主张的装修损失、工人工资损失，原告不予承担。原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，向法庭提供以下证据：证据一：《租房合同》复印件一份证明，2015年3月3日，原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，且合法有效，被告应支付拖欠的租赁费及承担因违约给原告造成的损失。证据二：证言2份证明，原、被告签订合同时约定按照签订合同的时间支付每年的租金，即前五年，每年3月3日被告应当向原告支付当年租金，现被告违反约定不按时向原告支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。证据三：出庭证人杨某甲证言证明，2015年3月3日，原、被告签订租赁合同时，他作为合同的中介人就在场。被告张亢亢也是通过他的介绍才认识原告。被告承租了原告的房子，双方约定签订合同的日期就是被告张亢亢交付房租的日期。证据四：出庭证人郭某某证言证明，2015年间，原、被告签订合同时，他作为合同的中价人也在场。当时，原告让他当个合同的中间人，并要求在合同上签个字，他就签了名。承租人交房租的时间就是按照签订合同的时间交付。被告张亢亢（反诉原告）为支持其诉讼主张，向法庭提供以下证据：证据一：《租房合同》复印件一份证明，被告张亢亢承租原告杨涛位于园则河的房屋第一层8间、第二层2间，期限10年，每年租赁费共计34800元；2、原告杨涛收取被告押金2万元；3、租金的支付期限：前五年每年付清，后五年一次性付清。案件发生在租赁的第5年度，按照约定被告最迟的支付租金的时间为2020年3月2日，其未逾期付款；4、一方违约，应当承担违约金3480元。    证据二：照片4张、信息截图2张证明，2019年4月26日，原告在被告没有违约的情况下采取堵门、锁某某等非法方式强行解除合同，并收回房屋。后在双方多次调解未果的情况下，2019年5月7日，被告向原告发出书面通知，同意解除合同。原告违约解除合同，根据合同约定原告应当向被告支付违约金3480元。证据三：资产评估报告、鉴定费发票证明，陕西华鼎资产评估有限公司做出陕华鼎评报字[2020]第001号资产评估报告，对被告承租房屋的装饰装修损失进行评估，认定装饰装修总价值115939元，成新率76.00%，折旧后的净值72616.07元。评估费6000元。证据四：设备转让合同书及设备交接单复印件各一份证明，因原告的违约行为导致双方的解除合同，被告为了降低损失，于2019年10月9日与案外人王某某签订设备转让合同书，并于当日将厂内所有的设备转交给王某某。合同书中明确约定，王某某与原告协商房屋租赁事宜，也可以由王某某将设备搬离，另行选址。证据五：转账记录复印件三张证明，被告在之前4个租赁年度内均是每年度付清当年的租赁费，房屋的租赁费一直是由原告的母亲杨某乙收取的。证据六：通知书简复印一份及录音光盘一张（当庭播放）证明，2019年5月7日，被告向原告发送了同意解除合同的通知书，该组证据和第二组证据相互吻合，能够明确原告及其母亲均收到该通知，同时也能证明原告实施锁某某的行为构成根本违约，合同目的无法实现，致使被告同意解除租赁合同。经原、被告举证、质证，法庭认证如下：原告提供的证据。被告对证据一真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为涉案合同第一条可以证明房屋的租赁范围和租金；合同第二条证明本案发生在合同的第五年度，被告只需在第五年度即在2019年3月3日至2020年3月2日内的任可时间付完该年度的租金即可，且该约定适用于双方，原告违约时，也应承担违约责任；合同第三条证明原告收取被告的2万元押金，而押金在合同终止后予以退还；合同第四条证明被告为了经营需要自主装修。本院认为，结合证人证言及交易习惯，该证据来源合法、真实，并与本案具有关联性，予以采信。关于证据二，本院认为，两份证言系涉案合同的中介人郭某某、杨某甲的书面证言，应以证据三、四，关于郭某某、杨某甲的出庭证言为准，故对该证据不予采信。被告对证据三、四，有异议，认为证人杨某甲和原告有利害关系；证人杨某甲、郭某某的证言，前后矛盾，前面四年的房租包括2015年的房租都是被告分4-5次分期支付，如果依证人所言，原告早已起诉被告。本院认为，结合证据一中 “房屋租期十年，前五年每年付清，后五年一次性付清，每年房费按时交清”的约定，以体系解释的方法及交易习惯，可以认定，前五年的每年租金的支付期限为每年度的3月3日，但应给被告留有合理的期限；合理的期限酌情为1个月，故对该证据予以采信，可以作为本案的定案依据。被告提供的证据。原告对证据一真实性、合法性、关联性无异议，对第三、四项有异议，认为按照合同第二条约定每年3月3日租金按时交清，被告没有按时交清，构成违约，应当承担违约责任。本院认为，对该证据的真实性、合法性及关联性，予以采信，但对证明被告支付租金的最迟时间为2020年3月2日目的，不予支持。对证据二的真实性、合法性、证明目的、关联性均有异议，认为:1、锁某某照片不能证明锁某某时间，也不能证明锁某某人是原告杨涛。杨涛委托其母亲杨某乙收取房租，但是并没有委托其母亲锁某某；2、通知内容没有时间，且内容看不清楚；3、不能证明通知是张亢亢、卜海云发出的，且卜海云不是本案的当事人，而且也没有证据证明杨涛收到该通知。4、本案是房屋租赁合同纠纷，原告只提供房屋，履行了房屋的租赁合同义务，原告的母亲即使采取锁某某方式也是正当的，目的是要求被告支付租赁费，原告没有构成违约，退一步来说，即使原告母亲这种方式不当，构成侵权，也应当由原告母亲承担，是另外一种法律关系，不应当在本案中处理。5、照片及截图不是一种法定的解除合同的方式之一，所以不能证明原、被告于2019年5月7日解除合同。本院认为，根据已认定的证据事实，涉案租金应在2019年的3月3日支付，结合本案的具体情形，在原告多次催要，并扣除1个月的合理期限后，被告仍未向原告支付租金，被告的行为已构成违约，故对该证据的证明目的不予支持。对证据三真实性、合法性无异议，对其关联性、证明目的有异议，认为：1、根据延安市中级人民法院鉴定委托书2019陕06鉴700号委托事项对涉案房屋装修及折旧率进行鉴定，并未对添加的设施及货物价值进行评估，但鉴定结论为72616.07元没有说明装修的价值和增添的设施以及库存的货物价值进行说明；2、根据原被告签订的租赁合同第四条约定房屋装修不能影响房屋整体质量，乙方（被告）应按这个原则自行装修并自行承担费用；3、最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷若干解释第十二条规定，承租人经出租人同意装饰、装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿符合装饰装修的费用不予支持，但当事人有约定的除外。所以根据合同约定，对于鉴定的结论及鉴定费不予承担。本院认为，该组证据来源合法、真实并与本案具有关系性，予以采信，可以作为本案的定案依据。对证据四的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该证据与本案没有关联性，本合同的甲方是卜海云；合同中第一条中所有纯净水设备与天天一泉店没有关联性。同时所有的设备是否包括天天一泉以外的设备，即使这个合同是真实的，该合同转让的时间是2019年10月9日，那么被告使用原告的房屋至少使用到2019年10月9日，与其辩称不符。经查，卜海云与张亢亢系夫妻关系，该证据与本案具有关联性，予以采信，可以作为本案的定案依据。对证据五真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该证据的来源不清，内容不明确，不能证明向原告支付租金的事实。本院认为，结合本案已认定的证据事实，对该证据要证明的目的不予支持。对证据六的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为：1、被告没有提供充足的、有效的证据来证明这份通知已经向杨涛送达；2、通知书不是原件；3、发出通知的是张亢亢，还是卜海云，不明确。如果是卜海云发的，卜海云是没有权利发该份通知，且该份通知不能证明2019年5月7日解除合同的事实，同时与被告提供的第四组证据证明，2019年10月9日被告与案外人王某某签订转让设备合同的时间相互矛盾。对其中的录音光碟的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为原被告双方都是男性，录音中出现是女声，该证据与本案没有关联性。录音的内容没有解除合同的内容，且男的声音说手机上发过来的内容看不清，所以对该录音不予认可。本院认为，结合本案已证明的事实，对该证据的证明目的不予采信。经法庭认证及当事人陈述，本案可以确认的基本事实为：2015年3月3日，原、被告签订了《租房合同》，被告将承租房屋用于 “天天一泉”纯净水加工。该合同主要约定：1、原告将位于圆则河房屋第一层8间租赁给被告，租金每年30000元；第二层2间房屋租赁费为每间每月100元。2、预交押金20000元，房屋租期10年，前5年每年付清，后5年一次性付清，每年房费按时交清，如有违约，交纳10%违约金。3、房屋装修不能影响房屋整体质量，被告自行安排。后被告要求再租第二层2间房屋，每间每月100元。上述房屋租金每年共计34800元。前五年每年租金，被告应于每年度3月3日支付。原告按约收取了被告2万元押金。现被告欠一年租金34800（从2019年3月3日至2020年3月2日）元，经原告多次催要未果。2019年4月26日，原告的母亲采取锁某某的方式要求被告支付租金，后又将锁某某钥匙交于被告。2019年5月7日，被告向原告发出解除《租房合同》的通知。2019年10月9日，被告妻子卜海云与案外人王某某签订《设备转让合同》，将“天天一泉”的纯净水制水设备转让给王某某，并交接完毕。2019年6月19日，被告提起反诉，并申请对涉案租赁房屋的装修价值、折旧率及房屋添增的设施价值进行评估。2020年1月2日，陕西华鼎资产评估有限公司作出陕华鼎评报字【2020】第001号资产评估报告。项目评估基准日为2019年10月12日，评估结果为72616.07元。评估构筑物及其他辅助设施价值具体为：1、扣板（顶），净值为14064.18元；2、扣板（墙面），净值为3953.01元；3、塑钢隔断，净值为20625元；4、铁塑料门，净值为8959.23元；5、60地砖，净值为9228.45元；6、大门墩，净值为464.1元；7、无菌板，净值为1243.17元；8、广告牌，净值为2840元；9、围墙上不锈钢柱杆，净值为5954.28元；10、围墙砖，净值为3465.21元；11、不锈钢大门，净值为1819.44元。评估费为6000元。本院认为，原告杨涛与被告张亢亢之间签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应受法律保护。根据查明的事实，被告应在每年度3月3日支付租金，但经原告多次催要仍不支付，故被告的行为构成违约；原告为讨要租金，采取锁某某的行为，妨碍被告的经营行为，超出合理范围，应承担一定的责任。同时，被告要求解除合同，原告也在庭审中表示，合同没有再继续履行的必要，结合本案实际情况，酌情认定，涉案合同于2020年3月2日解除。基于上述理由及相关法律规定，原告要求被告支付租赁费34800元（自2019年3月3日至2020年3月2日止）及违约金3480元的请求及被告要求原告赔偿装饰装修残值扣板（顶）、扣板（墙面）、60地砖、大门墩、围墙上不锈钢柱杆、围墙砖、不锈钢大门，共计38948.67元 的请求，予以支持。同时认为，被告于2019年10月9日，将“天天一泉”纯净水制水设备转让给案外人王某某，事后未通知原告，亦未向原告交付涉案房屋，仍视其为实际的承租赁人，应承担合同解除后至5月2日两个月的房屋租金损失5800元，将在原告返还押金20000元里扣除为宜；被告的其他装饰装修物由被告在限定期限内自行拆除，并腾退交付涉案房屋。原、被告的其他请求，无事实依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、原告杨涛与被告张亢亢于2015年3月3日签订的《租房合同》于2020年3月2日解除。二、被告张亢亢应付原告杨涛房屋租赁费34800元（自2019年3月3日至2020年3月2日止）、违约金3480元，共计38280元；原告杨涛应赔付被告张亢亢装饰装修残值扣板（顶）14064.18元、扣板（墙面）3953.01元、60地砖9228.45元、大门墩464.1元、围墙上不锈钢柱杆5954.28元、围墙砖 3465.21元、不锈钢大门1819.44元，共计38948.67元。两项相抵后，由原告杨涛在判决生效后十日内赔付被告张亢亢668.67元。三、原告杨涛在本判决生效后十日内向被告张亢亢返还押金14200元（押金20000元，扣减2个月房屋租金损失5800元）。四、被告张亢亢在本判决生效后十日内自行拆除腾空涉案房屋的装饰装修物塑钢隔断、铁塑料门、无菌板、广告牌及其他所属物品，并交付涉案房屋。五、驳回原告杨涛及被告张亢亢的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4537元，减半收取2268.5元，由被告张亢亢承担。反诉案件受理费3460元，减半收取1730元，原告杨涛承担1000元、被告张亢亢承担730元；评估费6000元，由原告杨涛承担3000元，剩余部分由被告张亢亢自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审  判  员     刘  虎  森                             二0二0年五月八日  书  记  员    李   改   艳1