四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1004号 原告：成都合力物业服务有限公司，住所地：四川省成都市人民南路四段49号。 法定代表人：谢卫东，成都合力物业服务有限公司董事长。 委托诉讼代理人：胡翔，四川坤宏律师事务所律师。 被告：赵永韩，男，1979年3月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告成都合力物业服务有限公司（以下简称合力物业公司）与被告赵永韩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合力物业公司的委托诉讼代理人胡翔、被告赵永韩到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 合力物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令赵永韩支付自2013年7月1日至2018年7月13日的物业管理费共计11303.25元；2．判令赵永韩支付延期履行违约金（从2018年8月1日起至付清之日止，以尚欠物业管理费为基数，按每日千分之五的标准计算）；3．本案诉讼费由赵永韩承担。事实和理由：赵永韩是四川省成都市锦江区华都·美林湾X栋X单元XXXX号的业主，房屋面积124.72平方米。2012年12月22日，合力物业公司与赵永韩签订《华都·美林湾前期物业服务协议》，对双方的权利和义务进行约定。合同约定电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元交纳物业管理费，逾期未交按应交物业服务费用每日千分之五收取违约金。合力物业公司从接管该小区到撤场，根据合同的约定严格履行自己的义务，而赵永韩却没有依据合同的约定交纳物业管理费。经催告，赵永韩至今仍未交纳。 赵永韩辩称，1．合力物业公司陈述的拖欠的物业服务费金额与事实不符，根据前期物业服务协议约定，合力物业公司代收水费、电费、天然气费、有线电视费等，并没有代收垃圾处理项目，且物业服务费的支出项目中有将物业费用用于服务区域清洁卫生费用，故赵永韩缴纳的垃圾处理费属于物业服务费的一部分，合力物业公司单独收取的垃圾处理费属于超范围收取。合力物业公司在提供物业服务期间，未完全履行合同约定的物业服务，存在小区管理混乱、公共设施维护不当、设备提前老化、不作为和乱作为的现象等。2．赵永韩未收到过合力物业公司的催告通知，合力物业公司的主张已超过诉讼时效。3．合力物业公司存在严重不履行职责的行为，赵永韩拒交物业服务费有法可依，更是督促合力物业公司采取整改措施，故赵永韩不应当支付相应违约金。 本院经审理认定事实如下：2012年12月22日，合力物业公司（甲方）与赵永韩（乙方）签订《华都·美林湾前期物业服务协议》，约定甲方为乙方购买房屋（房屋类型为：住宅，坐落位置：华都美林湾X栋X单元XXXX号，建筑面积124.72平方米）所属小区提供物业服务；甲方的权利义务有：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、服务与管理；物业服务费主要用于物业共用部位和共用设施设备的日常运行和维修费用、物业服务区域清洁卫生费用、物业服务区域绿化养护费用等开支；首期物业服务费用从开发商通知的房屋交付之日起计算，并在办理交房手续时支付，以后按季收取，在应缴费季度前一个月15日之前预交本季度费用；电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业管理服务费（每平方米建筑面积，以产权部门登记的面积为准）；受有关部门和单位的委托，甲方可提供水费、电费、天然气费、有线电视、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金。 赵永韩系案涉小区业主，案涉房屋面积为124.72平方米，赵永韩于2012年12月22日办理了案涉房屋的交房手续。合力物业公司按每月8元的标准向赵永韩代收了相应的生活垃圾清运费。赵永韩未向合力物业公司缴纳2013年7月1日起至2018年7月13日期间的物业服务费。合力物业公司为案涉小区提供物业服务至2018年7月13日止。 以上事实，有当事人的身份信息、合力物业公司营业执照、《前期物业服务协议》、交房程序表、业主物品领用清单、生活垃圾清运费票据等证据以及当事人的陈述在案为证。庭审中，赵永韩提交了美林湾部分业主联名信及业主签名等证据，用以证明合力物业公司履行物业服务不到位，案涉房屋的门禁系统、可视系统损坏等事实。因赵永韩提交的业主联名信及业主签名系复印件，故该联名信不作为本案证据使用。 本院认为，合力物业公司与赵永韩签订的《华都·美林湾前期物业服务协议》，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。合力物业公司在2013年7月1日至2018年7月13日期间持续为案涉房屋所在小区提供物业管理服务，赵永韩作为小区业主，应按双方约定向合力物业公司支付物业服务费，故合力物业公司提出赵永韩支付11303.25元物业服务费的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据本院在同一小区其他物业服务合同纠纷案件中查明的事实，合力物业公司提供的物业服务存在瑕疵，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，在双方已经终止合同关系的情况下，如果赵永韩认为合力物业公司存在未尽到服务义务造成其财产损失等情况，可另行主张权利，但以此为由拒交物业服务费，缺乏法律依据，故对其抗辩理由，本院不予支持。《华都·美林湾前期物业服务协议》约定，物业服务费主要用于物业服务区域清洁卫生费用等开支，但合力物业公司按政府规定标准代收代缴的生活垃圾清运费并不属于物业服务费，故赵永韩抗辩合力物业公司超范围收取垃圾清运费的理由不能成立。 关于诉讼时效。本院认为，物业服务合同属于长期性、继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债。物业服务合同双方当事人之间具有长期的稳定的合同关系，维系其合同的基础是互相之间的信赖，业主没有支付某一期的物业费，物业公司没有及时追索和主张，并非怠于行使权利，而是基于维护双方间良好的合作关系以及对业主的信任和谅解。因此，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。合力物业公司为案涉小区提供物业服务至2018年7月13日止，合力物业公司应向赵永韩收取的最后一笔物业费即截止至2018年7月13日，合力物业公司于2020年1月19日提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。 关于违约金的诉讼请求。赵永韩逾期支付物业服务费，已构成违约，但其延期交纳物业服务费是为督促物业公司改善服务质量，不属于恶意违约；根据本院在同一小区其他物业服务合同纠纷案件中查明的事实，合力物业公司提供的物业服务存在瑕疵，亦存在履行合同义务不符合约定的违约行为。本院认为，物业服务合同是一种特殊的合同，合同的履行需要双方的密切沟通和配合，本次纠纷的发生双方均有一定的责任。综合考虑上述情况，并结合本案中无证据证明赵永韩未依约支付物业服务费给合力物业公司造成了其他的实际损失，对合力物业公司主张赵永韩按照协议约定交纳违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，对合力物业公司诉请赵永韩支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持；对合力物业公司诉请赵永韩支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，判决如下： 一、被告赵永韩于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都合力物业服务有限公司支付物业服务费11303.25元； 二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元，减半收取41元，由被告赵永韩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何理 二〇二〇年五月十三日 书记员  刘茜