杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0106民初5025号原告：杭州市南都花园业主委员会，住所地杭州市西湖区文一西路122号南都花园3-15-201。负责人：孔海平，主任。委托诉讼代理人：鄢祖锋、胡杰，浙江泽大律师事务所律师。被告：杭州市南都城市别墅业主委员会，住所地杭州市西湖区南都城市别墅内俱乐部三楼会议室。负责人：蔡沙沙，主任。第三人：浙江悦都物业服务有限公司，住所地杭州市西湖区紫霞街176号互联网园1号楼401-4室。法定代表人：陶毓海，经理。委托诉讼代理人：孟晨窈，女，公司员工。委托诉讼代理人：郑琪，女，公司员工。原告杭州市南都花园业主委员会（以下简称南都花园业委会）与被告杭州市南都城市别墅业主委员会（以下简称南都别墅业委会）、第三人浙江悦都物业服务有限公司（以下简称悦都物业公司）共有物分割纠纷一案，本院于2019年5月16日受理后，依法适用简易程序，于2019年8月16日公开开庭进行审理。后因案情复杂，本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2020年4月9日第二次公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告南都花园业委会向本院提出诉讼请求：1.确认原告在与被告共有的物业维修费、精神文明建设费及空地停车费中具有81.7%的所有权；2.第三人向原告返还物业维修费421847元、精神文明建设费11981元、空地停车费80839元，合计514667元；3.本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由：杭州市西湖区南都花园与南都城市别墅所在地块由浙**电房地产开发有限责任公司（后更名为浙江南都房产集团有限公司，以下简称南都房产集团）统一开发。1998年杭州市房地产管理后所发的《商品房预售证》载明南都房产集团开发建设的南都花园商品房屋预售商品房类别包括普通住宅84898.5平方米，别墅18977.8平方米，商贸10000平方米。上述房屋交付后，由杭州南都物业管理有限公司（以下简称南都物业公司）进行物业管理，成立了杭州市南都花园业主委员会（以下简称原南都业委会）。2000年3月15日，原南都业委会与南都房产集团签订一份《协议书》，约定南都房产集团赞助原南都业委会精神文明建设费15万元整、调拨80万元作为南都花园区内房屋公共部位以及公共设施的维修费。协议签订后，南都房产集团依约支付了15万元精神文明建设费及80万元维修费，由南都物业公司代管。2002年，南都别墅区域从原南都业委会分立，单独成立南都别墅业委会。鉴于2000年原南都业委会与南都房产集团签订的《协议书》时，其管理范围包含了原、被告分别对应的南都花园、南都别墅两块区域，故南都房产集团提供的维修费、精神文明建设费应由原、被告共享。2002年起至2007年底，原、被告分别与南都物业公司签订物业服务合同，由南都物业公司提供物业管理服务。2008年1月1日，原告南都花园业委会与第三人悦都物业公司（原杭州盈方物业服务有限公司）签订《南都花园物业服务合同书》，约定第三人为南都花园小区提供物业服务，双方续签的物业服务合同约定南都房产集团补贴给南都花园和南都城市别墅业主的物业维修费及精神文明建设费由第三人存入银行专用账户。在（2015）杭西民初字第3608号南都花园业委会起诉悦都物业公司物业服务合同纠纷一案中，南都别墅业委会作为第三人参与诉讼。该案查明，悦都物业公司代管的物业维修费尚有516337.5元、精神文明建设费尚有14665.26元，空地停车位67个。法院认为，南都花园业委会与悦都物业公司之间的物业服务合同的权利义务已终止，悦都物业公司应当返还结余的物业维修费、精神文明建设费，但由于该费用属于南都花园业委会、南都别墅业委会共有，该案对费用如何分配不作处理。对于空地67个车位的停车费，法院亦未作处理。物业维修费、精神文明建设费、空地停车费均由原、被告共有，并未约定不得分割。原、被告经友好协商，已在（2015）杭西民初字第3608号案件庭审中确认按照建筑面积占比进行分割。该案判决生效后，原告已召开业主大会同意按照建筑面积与南都别墅分割物业维修费、精神文明建设费和空地停车费，但被告以部分业主持不同意见为由，迟迟不召开业主大会表决分割物业维修费、精神文明建设费和空地停车费的方案，经原告发函催告后仍未启动相关程序。故原告诉至法院。被告南都别墅业委会辩称，被告收到起诉状后，就物业维修费、精神文明建设费及空地停车费的分配多次讨论、协商，并未拖延。关于物业维修费。被告认为原告主张的分割方案不合理。根据《杭州市物业管理条例》相关规定，物业专项维修资金按照建筑总价×缴交百分比构成，而建筑总造价=（单位建筑成本×建筑面积）+配套附建成本。公寓区、别墅区造价不同，而且由于人数差别，别墅区的运动场所（网球场、篮球场、游泳池）大部分由原告住户使用，维修费用却由被告负担，故不应当按照建筑面积分割物业维修费。关于精神文明建设费，考虑到公寓人口基数，同意按原告的主张分割。关于停车费。停车场应归别墅所有，故空地停车费应该属于被告。综上，涉案费用一直未分割并非被告造成，诉讼费用不应由被告承担，请求法院依法判决。第三人悦都物业公司陈述，根据法院生效判决，涉案费用的分割由原、被告根据业主大会的决定做出。在决定作出前，第三人无法返还款项，故第三人不应承担诉讼费用。如果生效法律文书确定了原、被告各自享有的比例，第三人愿意返还。本院经审理查明事实如下：南都花园与南都别墅所在地块由南都房产集团统一开发。1998年杭州市房地产管理局所发的《商品房预售证》，载明《商品房预售证》载明南都房产集团开发建设的南都花园商品房屋预售商品房类别包括普通住宅84898.5平方米，别墅18977.8平方米，商贸10000平方米。上述房屋交付后，由南都物业公司进行物业管理，成立了原南都业委会。2000年3月15日，原南都业委会与南都房产集团签订一份《协议书》，约定南都房产集团赞助原南都业委会精神文明建设费15万元整、调拨80万元作为南都花园区内房屋公共部位以及公共设施的维修费。协议签订后，南都房产集团依约支付了15万元精神文明建设费及80万元维修费，由南都物业公司代管。2002年，南都别墅区域从原南都业委会分立，单独成立南都别墅业委会。2002年起至2007年底，原、被告分别与南都物业公司签订物业服务合同，由南都物业公司提供物业管理。南都物业公司陆续收到物业维修费80万元、精神文明建设费15万元。自2008年起，被告与第三人签订了多份物业服务合同，由第三人为南都别墅提供物业服务至今。自2008年起，原告亦与第三人签订多份物业服务合同，约定第三人为南都花园小区提供物业服务。双方于2012年1月1日续签的物业服务合同约定：南都房产集团补贴给南都花园和南都城市别墅业主的物业维修费及精神文明建设费由第三人存入银行专用账户。该合同于2012年7月31日期限届满后，原告未与第三人续签物业服务合同，但第三人继续为南都花园小区提供物业服务。2015年7月30日，原告宣布选聘波普公司为南都花园新的物业公司。后波普公司进驻南都花园小区，第三人悦都物业公司退出。2015年10月13日，南都花园业委会以物业服务合同纠纷为由起诉悦都物业公司至法院[案号：（2015）杭西民初字第3608号]，南都别墅业委会作为第三人参加该案诉讼。该案查明，悦都物业公司目前代管的精神文明建设费尚有14665.26元、物业维修费尚有516337.5元。南都花园业委会、南都别墅业委会之间的空地停车位有67个。生效判决认定，前述物业维修费、精神文明建设费由南都花园业委会、南都别墅业委会共享，但由于这些费用的分配属于应当由业主共同决定的有关共有和共有管理权利的重大事项，应由业主共同决定。在未经两业委会各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意的情况下，法院对该费用如何分配不作处理。关于空地停车费，因南都花园业委会、南都别墅业委会均未提供充足证据证明该空地目前的归属，而该空地停车费归哪方享有亦属于应当由业主共同决定的有关共有和共有管理权利的重大事项，应由业主共同决定。在未经两业委会各自专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主的同意的情况下，法院对该费用如何分配亦不作处理。该案判决生效后，原告召开业主大会决议按照建筑面积与南都别墅分割物业维修费、精神文明建设费和空地停车费，并授权业委会通过诉讼途径处理此事。因与被告就分割方案协商不成，原告诉至法院。另查明，根据南都花园（别墅）宗地图所示，案涉空地属于南都花园（别墅）地块。以上事实有（2015）杭西民初字第3608号民事判决书、（2017）浙01民终309号民事判决书、公示、关于南都花园2018年业主大会会议决议的公告、南都花园（别墅）宗地图等证据及当事人在审理中的陈述在案佐证。本院认为，原、被告均认可双方按81.7%、18.3%比例分割精神文明建设费，本院予以确认，故第三人作为精神文明建设费的代管人，应向原告返还精神文明建设费11981元。关于物业维修费。原告主张原、被告按照建筑面积比例分割，被告则认为应考虑公寓区、别墅区的不同造价来分割。根据建设部、财政部共同发布的自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。根据自2014年5月1日起施行的《杭州市物业管理条例》第五十二条之规定，首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取，其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准；前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八，具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经市、县（市）人民政府批准后公布。从上述规定来看，物业维修资金均按照建筑面积及当地同一交存标准来收取，交存标准则由当地房产主管部门根据当地平均造价确定，并不考虑不同小区的造价差异。本案中，南都房产集团于2000年调拨物业维修费之时，尚无关于物业维修资金的相关规定。本院参照前述现行有效的规定，采信原告主张，确定原、被告之间按照建筑面积比例即81.7%、18.3%比例分割物业维修费。因此，第三人作为物业维修的代管人，应向原告返还物业维修费421847元。关于停车费。根据南都花园（别墅）宗地图所示，案涉空地属于南都花园（别墅）地块。故原告对空地停车费不享有权利，其无权要求第三人向其返还该款。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十九条之规定，判决如下：一、对浙江悦都物业服务有限公司代管的物业维修费、精神文明建设费，杭州市南都花园业主委员会、杭州市南都城市别墅业主委员会各享有81.7%、18.3%份额的权利；二、浙江悦都物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还杭州市南都花园业主委员会物业维修费421847元、精神文明建设费11981元，合计433828元；三、驳回杭州市南都花园业主委员会的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8946元，由杭州市南都花园业主委员会负担7541元、杭州市南都城市别墅业主委员会负担1405元。杭州市南都花园业主委员会于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杭州市南都城市别墅业主委员会于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审 判 长  赵玲玲人民陪审员  曹 霞人民陪审员  陈 鹏二〇二〇年五月十三日书 记 员  程菁菁