山西省大同市中级人民法院民事判决书（2020）晋02民终659号上诉人（一审原告）：强秀丽，女，1973年2月23日出生，汉族，居住地大同市平城区水泊寺乡齐家坡92号。委托诉讼代理人：王炯鹏，山西九论律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：张瑞祥，男，1981年9月1日出生，汉族，居住地大同市平城区西京街御泰苑小区2-2-201号。委托诉讼代理人：赵花，山西阳和律师事务所律师。被告：大同市祥宏房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市平城区水泊寺村西。法定代表人：杨爱国，执行董事兼总经理。上诉人强秀丽因与被上诉人张瑞祥、大同市祥宏房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服山西大同市云冈区人民法院（2019）晋0214民初2271号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人强秀丽的委托诉讼代理人王炯鹏、被上诉人张瑞祥的委托诉讼代理人赵花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。请求大同市中级人民法院依法撤销大同市云冈区人民法院作出的(2019)晋0214民初第2271号判决,发回重审或查明事实依法改判。事实与理由:上诉人认为,原审判决事实不清,证据不足,应予以撤销或依法改判。理由如下:被上诉人张瑞祥提交的《商品房买卖合同》、购房款收据、水、电、管理费收据均为大同市祥宏房地产开发有限公司出具,而大同市祥宏房地产开发有限公司为本案执行异议之诉的被执行人,亦即原审被告之一,上诉人不排除二被上诉人存在串通,意图逃避债务执行的可能。综合被上诉人张瑞祥提交的证据,无法认定二被上诉人在2016年6月15日房屋在被查封之前签订了《商品房买卖合同》并支付相应合同价款,亦无法认定被上诉人张瑞祥在房屋被查封之前实际占用该房屋。理由如下:(1)原审认定被上诉人张瑞祥提交的购房款收据属正规票据明显错误。上诉人在原审中多次强调,该收据仅为大同市地税局监制的锯齿收据,且填写单位仍是被上诉人大同市祥宏房地产开发有限公司,被上诉人亦未就该房屋销售提供财务入账凭证和完税证明。因此该购房款收据的真实性无法认定,不能作为认定被上诉人张瑞祥购买房屋的证据。(2)被上诉人张瑞祥提交的支取60万元的存单发生在2009年2月13日,而支付购房款15万元为3月20日,二者间隔时间长达一个月且数额不符,同时其未完整提交该存单的所有交易记录,无法认定其支付房款的事实。(3）被上诉人张瑞祥提交的2017、2018及2019年采暖费发票无法证明其在2016年6月15日前即占有使用案涉房屋。综上,被上诉人张瑞祥不享有对该房屋足以排除执行的权利,请大同市中级人民法院依法撤销山西省大同市云冈区人民法院所做判决,发回重审或查明事实依法改判,以维护上诉人的合法权益。强秀丽向一审法院提出诉讼请求：1、继续执行大同市祥宏房地产开发有限公司名下位于大同市平城区御泰苑小区2-2-201号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：大同市云冈区人民法院在执行原告强秀丽与被告大同市祥宏房地产开发有限公司借款合同纠纷一案中，作出(2016)晋0211执恢23号之十一执行裁定书，裁定，将位于大同市平城区御泰苑小区2-2-201号的住宅一套查封。2019年9月6日，被告张瑞祥对执行标的提出书面异议。大同市云冈区人民法院于2019年9月19日作出(2019）晋0214执异48号执行裁定书，裁定中止（2016）晋0211执恢23号之十一执行裁定书对位于大同市平城区御泰苑小区2-2-201号房屋的执行。原告认为，被告张瑞祥对涉案房屋实际占有存在疑问,且对于未办理房屋登记存在过错。被告张瑞祥仅有购房合同及收据,未提供购房转账凭证，如此大额交易用现金支付不符合常理。被告无法证明购买并占有居住标的房屋的真实性。该房屋于2010年2月25日取得房屋预售许可证至今未办理产权证,被告张瑞祥在此期间未积极履行自己的权利要求办理过户登记存在过错，并且2016年6月15日该房屋已被查封，被告张瑞祥迟至2019年9月6日才提出执行异议，不合常理。不动产物权变动依登记生效,被告张瑞祥并未在房管部门进行登记,取得房产证明，因此被告张瑞祥仅凭上述事实不能证明其购买并取得了标的房屋的所有权，故原告诉至人民法院。另查明，2009年3月20日，二被告签订《商品房买卖合同》，约定，被告张瑞祥以150000元的价格购买被告大同市祥宏房地产开发有限公司开发的位于大同市平城区御泰苑小区2-2-201号的房屋，被告张瑞祥已支付全部购房款并实际占有使用该房屋。一审法院认为，本案的争议焦点是：位于大同市平城区御泰苑小区2-2-201号的房屋，被告张瑞祥是否享有对该房屋足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综合分析本案原、被告双方提供的全部证据。首先，本案被告张瑞祥与被告大同市祥宏房地产开发有限公司之间签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告张瑞祥以150000元的价格购买本案涉案房屋没有明显低于当时的市场价格，符合商业交易习惯；其次，本案涉案房屋在法院查封之前，被告张瑞祥与被告大同市祥宏房地产开发有限公司之间已签订《商品房买卖合同》，并且被告张瑞祥已支付相应的合同价款；再次，涉案房屋是被告大同市祥宏房地产开发有限公司出售给被告张瑞祥，且被告张瑞祥已缴纳了该房屋的办理入住费用及采暖费、水电费用等相关费用，实际占用了该房屋。综合来看，被告张瑞祥系本案涉案房屋的实际受让人，其所提供证据的证明力充分。根据以上情况，被告张瑞祥提供的现有证据，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于排除执行的条件，其执行异议理由成立，本院予以支持。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、最高人民法院《关于适用执行程序若干意见的解释》第二十四条之规定，判决如下：驳回原告强秀丽的诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是张瑞祥是否享有对该案涉房屋足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案张瑞祥与大同市祥宏房地产开发有限公司于2009年3月20签订《商品房买卖合同》，并支付全部房款，张瑞祥缴纳了该房屋的办理入住费用及采暖费、水电费用等相关费用，可以证实其在人民法院查封前已实际占有该房屋，案涉房屋非因买受人张瑞祥自身原因未办理过户登记。张瑞祥提出的异议符合上述规定的情形，故其享有足以排除执行的民事权益。一审驳回申请人强秀丽的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人强秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人强秀丽负担。本判决为终审判决。审判长 高存慧审判员 张丽娟审判员 张 文 二〇二〇年五月二十八日书记员 谭震红