新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0103民初3304号 原告：郑惠平，男，1963年7月15日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：张云鹏，新疆珅盟律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市骑马山路8号荒山绿化指挥部1栋三层。 法定代表人：李晶，该公司总经理。 委托诉讼代理人：奥登格尔丽，女，1994年12月31日出生，蒙古族，该公司法务，住乌鲁木齐市。 原告郑惠平与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑惠平的委托诉讼代理人张云鹏、被告胜天房产公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑惠平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年4月1日至2019年5月1日期间的逾期办证的违约金共计26158.18元（495831.4＊4.875%/365＊395天）；2、判令被告支付本案诉讼费。事实及理由：原、被告双方于2013年2月签订了《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于乌鲁木齐市××区西延骑马山格林威治城三期22-2-1502室，原告按合同约定方式付清了此房屋全部款项495831.4元，合同约定交房及办理权属登记的期限，因被告方原因一直未按合同约定期限履行前述义务，故原告于2018年5月向贵院申请被告承担相应违约责任，双方在诉讼过程中进行了调解，并以（2018）新0103民特326号民事裁定书裁定被告代原告缴纳物业服务费22798.33元，此款抵偿被告逾期交房及逾期办理权属证书违约金的诉权，但从该裁定生效至今被告仍未履行合同约定办理权属证书的义务，导致原告的权属证书至今不能取得，按照我国相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故为维护原告合法权益，请求法院判令支付原告全部诉讼请求。 被告胜天房产公司辩称，原告主张的逾期办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应驳回原告的第一项诉讼请求。理由如下：1.在双方签订的《商品房预售合同》中第十五条规定了：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；”其中第二项规定：“买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。”第二项规定中用“×”标记在空格处，即原被告特别约定，双方共同选择排除适用违约金。原告主张被告逾期办理房屋权属证书应支付的违约金并无合同约定。2.原告已实际使用占有使用涉案房屋，原告签订房屋买卖合同的合同目的已经实现。因此，房屋权属登记的迟延办理并未损害原告订立合同的交易目的，也未给原告造成实际或者预期利益的损失。同时，原告亦未就其实际损失提供证据进行证明。原告主张的逾期办证违约金明显过高，目前除了房屋权属证书的登记尚未办理外，别的合同目的都已经实现，针对原告的第二项诉讼请求，诉讼费请求法庭依法裁断。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下： 一、原告郑惠平为证明其诉讼请求，向本院提交以下证据： 证据1、商品房预售合同一份，拟证明：合同签订时间是2013年2月19日，确立了双方合同买卖关系，确定了房号，总金额，入住时间。合同第三条约定双方约定被告方将位于乌鲁木齐市××区西延骑马山格林威治城三期22-2-1502室房屋出售给原告，合同第四条约定总房款495831.4元；合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理房屋权属证书，将材料提交产权登记机关，对违约金的具体数额、计算方式没有约定； 证据2、销售不动产统一发票，金额495831.4元，拟证明原告按照合同约定付清了全部房款。契税发票，金额14874.94元，拟证明原告交清了涉案房屋的契税，公共维修基金发票，以上证据拟证明原告具备要求被告办理产权证书的资质原告按照法律规定履行了买受人承担的相应义务。 证据3：2018新0103民特326号民事裁定书。拟证明原告保留2018年4月1日之后保留逾期办理权属证书的诉权，原告本次诉讼主张的违约金计算期限正确。 被告胜天房产公司对证据1-2三性予以认可，对证据3的真实性认可，合法性认可，关联性不认可。 本院对原告出示的证据1-2真实性、合法性、关联性予以确认，对于证据3的真实性、合法性予以确认，关联性综合全案予以考虑。 二、被告胜天房产公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据： 证据1：2012年10月22日被告与一建签订的施工合同以及2018年10月提交给乌鲁木齐仲裁委的仲裁申请，事实理由部分中载明一建公司严重违约。拟证明：系建设方一建公司造成被告方产权证书无法办理。 证据2：（2012）浙温民终字第229号温州市中级人民法院民事判决书，拟证明被告方的观点有相关判决的支持。 原告对被告出示的证据1施工合同的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，对仲裁申请的三性均不予认可，对证据2的质证意见为，这属于证据，是法律适用问题，我国不是判例法国家，请法庭自行裁量。 本院对被告出示的证据1-2真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。 本院经审理认定事实如下：2013年2月19日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0273168，房屋代码：1207835，合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市××区房屋，面积为136.97平方米，房款总价495831.40元，关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。……关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。 另外，《商品房预售合同》首页说明条款约定：1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询。……3、为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内同进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。……5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删减或添加的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。 合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。被告直至2016年5月27日才通知原告可在办理入住，原告已办理了入住手续。 另查明，关于本案《商品房预售合同》的履行问题，因被告存在逾期交房和逾期办证行为，本院于2018年5月28日受理了原告郑惠平与被告新疆胜天房地产开发有限公司司法确认调解协议的申请，双方经乌市沙依巴克区友好南路片区管委会人民调解委员会驻人民法院调解室主持调解，达成调解协议如下：一、被告代原告缴纳物业费22798.33元，用于抵偿本案中被告应向原告赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、若被告未按上述约定履行，则加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、原告保留自2018年4月1日之后逾期办理权属证书违约金的诉权。本院于2018年5月28日作出（2018）新0103民特326号民事裁定书,裁定：原告与被告于2018年5月28日经乌市沙依巴克区友好南路片区管委会人民调解委员会驻人民法院调解室主持调解达成的调解协议有效。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告主张的逾期办理房屋产权证书违约金26158.18元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于产权登记，原告与被告签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。本案中，被告直至2016年5月27日才通知原告可在办理入住，原告已实际办理入住，依据上述约定，被告应当自商品房交付使用后180日内为原告办理不动产权属证书，目前被告仍未为原告办理完毕不动产权属证书，构成违约，关于是否向原告支付违约金的问题，被告辩称，双方在产权登记作出了“特殊约定”，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，买卖双方不作约定，原、被告特别约定双方共同选择约定排除适用违约金的规定，也就是排除适用违约金，因此，原告主张逾期办理房屋权属证书应支付的违约金无合同约定。针对被告的上述辩称意见，本院认为，违约金和违约金的计算方式不同，《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，该条款仅是违约金计算方式的约定，被告庭审中亦认可仅是删除了违约金的计算方式，是对违约金的计算方式不作约定。《商品房预售合同》首页说明条款约定“对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。”因此，“×%”删除的仅仅是百分比的数额，以示明对违约金的计算方式无约定，而非买受人自愿主动放弃违约金主张的权利，另外，《商品房预售合同》系示范文本，系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的。提供格式条款的一方应当遵循公共原则确定当事人之间的权利和义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。民事活动应当遵循公平和诚实信用原则。对《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”，亦应本着公平和诚实信用原则进行解释和适用，被告作为预售商品房的出卖人，负有转移房屋所有权于买受人的义务，应当及时完成商品房的初始登记，并协助买受人办理房屋权属的转移登记。本案中，被告至今未向原告完成办理房屋权属的转移登记的义务，此时，将《商品房预售合同》第十五条约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房款的×%向买受人支付违约金。”理解为对买受人排除违约金的适用的“特殊约定”显然与公平和诚实信用原则相悖，也不符合合同法规定的“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”另外，在已生效的（2018）新0103民特326号民事裁定书，双方达成调解协议，原告保留自2018年4月1日之后的逾期办理权属证书违约金的诉权。 关于被告辩称因建设单位的原因造成逾期办证的辩称意见。本院认为，合同具有相对性，合同履行应采取无过错原则，免责事由仅限于不可抗力及双方均有过错的减损原则，第三方的违约侵权合同之债我国法律并未进行规定，被告与承建方的建设工程施工合同履行与本案不存在关联性，被告的辩称意见本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及违约金计算方式并无明确约定，原告主张从2018年4月1日-2019年5月1日合计395天符合法律规定，但原告主张的利率有误，本院予以调整，对原告的该诉讼请求的合理部分，本院予以支持即25487.77元【495831.40元×4.75%÷365天×395天（2018年4月1日-2019年5月1日）】。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告郑惠平2018年4月1日至2019年5月1日逾期办理权属证书的违约金25487.77元。 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十日内向原告履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案争议标的26158.18元，判决给付标25487.77元，给付标的占争议标的的97.44%，案件受理费453.95元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担97.44%即442.33元，由原告郑惠平负担2.56%即11.62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  马艳雯 审 判 员  张 阳 人民陪审员  陈 兵 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  阮文婷