河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初14895号原告：王明超，男，1989年12月15日出生，汉族，住遂平县。原告：远方方，女，1989年12月14日出生，汉族，住遂平县。二原告委托诉讼代理人：陈青，河南民青律师事务所律师。被告：李刚，男，1974年6月18日出生，汉族，住汝南县。被告：驻马店市金诚房地产中介服务有限公司。住所地：驻马店市乐山路北段市河道管理局营住楼1层。统一社会信用代码：91411700349470806M。法定代表人：张红亮，负责人。委托诉讼代理人：吕腾飞，男，1992年11月17日出生，汉族，住汝南县，系被告驻马店市金诚房地产中介服务有限公司员工。原告王明超、远方方诉被告驻马店市金诚房地产中介服务有限公司（以下简称金诚公司）、被告李刚房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王明超、远方方及二原告的委托诉讼代理人陈青，被告李刚，被告金诚公司的委托诉讼代理人吕腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明超、远方方向本院提出诉讼请求：一、依法撤销原告王明超与两被告于2019年3月17日签订的《房屋买卖合同》；二、依法撤销原告远方方与被告李刚于2019年5月21日签订的《存量房买卖合同》；三、判令被告李刚返还两原告购房款550000元及利息（利息从2019年5月5日起计至购房款付清之日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算）；四、判令被告金诚公司返还两原告购房款20000元及利息（利息从2019年3月17日起计至购房款付清之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；五、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年3月上旬，两原告经被告金诚公司介绍看中案案涉房屋，在被告金诚公司经办人员带领下看了案涉房屋，和被告金诚公司经办人商谈房价并询问税金，经办人员明确告知两原告个税为1个点，契税2个点（以指导价为准，不超过3万元），两原告觉得还可接受。2019年3月17日，原告王明超与两被告签订一份《房屋买卖合同》。合同约定：原告王明超购买被告李刚所有的位于驿城区××大道与××路交叉口东北角，爱克首府28号楼东二单元3层310号的一套房屋，面积133.09平方米，价款1180000元（每平米合款8866.28元），税费由原告王明超承担；另约定签订合同时原告王明超交纳定金20000元。之后两原告于2019年5月5日支付给被告李刚550000元购房款。2019年5月21日，两原告与两被告一起到房产交易部门，把被告李刚解押后的案涉房屋网签到原告远方方名下（之前被告李刚欠银行贷款一直未还，用两原告的房款还银行后，案涉房屋才解押）。网签后到税务窗口交税时，原告得知案涉房屋之前属于亲属之间过户，现需缴纳税金十四五万元，两原告问税务人员为什么税金这么高，税务人员说：“该套房屋属于亲属之间过户，当时未缴税，现在个税一律按房屋评估价差额的20%缴纳”。这样一来，高达每平米逾万元的价格两原告无法接受，再则，在同一个小区同样的楼层也没这个房价。签订《房屋买卖合同》前，原告一再询问被告金诚公司经办人员案涉房屋税金是多少，被告金诚公司经办人员均告知两原告个税1个点，现在突然变成个税20%，两原告当即提出超出个税1%的部分不能承担。这时，被告李刚说那就解除合同吧，而被告金诚公司想把本起交易做成，就说先等等，再想想其他办法。后两被告协调了税务部门，但20%的个税还是不能少。随后两原告要求解除合同并退还房款，两被告互相推诿拖延办理。后经交谈知，被告李刚在汝从事的也是房产中介服务职业。两原告认为：被告李刚故意隐瞒案涉房屋之前属于亲属之间过户取得的事实，是造成税金过高的根本原因，被告李刚利用职业优势，欺骗原告签订合同，存在明显欺诈行为；被告金诚公司作为房屋中介专业机构，告知两原告个税为1%，交易中个税却为20%，属于典型的欺诈行为，严重违背了职业道德。被告李刚辩称：我在汝南从事房屋中介工作属实。二原告看房之后对案涉房屋没有任何异议，卖房时我的房产证已经交给被告金诚公司，二原告和被告金诚公司应对案涉房屋的情况十分了解，我给被告金诚公司说过案涉房屋是从我姐姐处购买的，因此我已经向被告金诚公司说明我的房屋是从姐姐处购买，税金会高，在卖房的同时我向二原告提起过房屋是从我姐姐处购买的。出让房屋原定价1350000元，后来降至1180000元，房价不高，不同意撤销合同。案涉房屋是装修后的房屋还带平台，按现有房屋价值，同地段同位置的10层楼房（毛坯房）已经达到9854元/每平方米（来源于58同城信息）。被告金诚公司辩称：被告金诚公司不存在欺诈，签订合同当天，原告与被告李刚已经提到过案涉房屋的来源，被告李刚提到案涉房屋是其从姐姐处购买。经审理查明,原告王明超与原告远方方系夫妻关系。原告王明超经金诚公司介绍购买被告李刚的房屋，2019年3月17日，原告王明超（乙方，买方）与被告李刚（甲方，卖方）、被告金诚公司（丙方）签订《房产买卖合同》一份，合同约定：一、基本信息1、房地产情况：甲方拥有位于淮河大道与××大道交叉口××首府小区××号（栋）东2单元3层310户房产，房屋产权证号为20××16；房屋所有权人为李刚，房屋建筑面积为133.09（以下简称“该房产”，基本信息以《商品房买卖合同》或《房屋所有权证》或《不动产权证书》登记为准）。二、成交价格。甲、乙双方经协商一致，同意该房产的交易总价为：人民币（大写壹佰壹拾捌万元整）（小写￥1180000.00元），此价格包含房产的相关配套设施有：基础装修不变。三、定金支付。本合同签订时乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00元），该定金在办理产权变更或过户前由丙方保管。四、产权变更。1、甲、乙双方约定于银行审批通过三个工作日前办理该房产产权变更或过户相关手续。2、由甲方协助乙方办理该房产产权变更或过户等相关手续，其所有费用均由乙方承担。六、交付房屋。1、物业交割时间为甲方收到全部房款当日，甲方应当向乙方完整有效的交付本合同所述房产及其他相关配套附属设施，并结清物业交割前的水、电、气、物业等相关费用。2、丙方暂押人民币（大写）贰万元整（小写￥20000.00元），作为甲乙双方物业交割保证金（此费用丙方可以从购房定金中冲抵）等条款。签订合同当天，原告向被告李刚交纳购房定金20000元，该定金由被告金诚公司保管，被告金诚公司的工作人员吕腾飞向原告出具了收到定金的收据。2019年5月5日，二原告向被告李刚转账支付了550000元购房款。2019年5月21日原告远方方与被告李刚为了少交税，双方就转让案涉房屋事宜又签订一份《存量房买卖合同》提交给房产管理部门，《存量房买卖合同》中约定案涉房屋的总价款为600000元。各方当事人在办理案涉房屋的网签手续时，二原告得知案涉房屋系被告李刚从其姐姐处以500元的成交价款购买，李刚向二原告转让案涉房屋需要按《存量房买卖合同》约定的转让价款600000元的20%标准缴纳120000元的个税，二原告认为该120000元已经远远超出了买房时二被告告知的个税为房屋价款的1%的标准，二原告与二被告协商无果，以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。诉讼中，二原告提交了：1、被告金诚公司的经办人吕腾飞书写的交纳税费清单两份，用于证明：被告金诚公司的经办人吕腾飞告知二原告案涉房屋过户的税收是个人所得税1%、契税2%，大概费用不超过3万元，后经网签得知案涉房屋是被告李刚与其亲属之间过户取得，现在过户需要交纳的个人所得税12万元，二原告无能力承担该项费用。2、2019年5月21日二原告与被告李刚、李刚的妻子、金诚公司的工作人员在驻马店市不动产交易大厅的谈话录音，用于证明：①案涉房屋是被告李刚从其姐姐处以500元的价款购买，当时未交个人所得税，现在过户给二原告需要缴纳房屋评估价的20%个税，个税约十几万元（还不算契税）；②被告李刚明知之前属于亲属之间过户，再过户时需缴纳房屋评估价的20%个人所得税而故意隐瞒未告知二原告；③被告李刚同意解除合同，被告金诚公司不让解除，要求双方当事人先协商，协商不成再解除。3、二原告在中国工商网下载的《汝李刚房屋中介服务部》工商登记信息单一份，用于证明被告李刚的职业是从事房屋交易、中介、咨询服务。被告李刚质证称，对吕腾飞书写的清单的真实性不予质证。对录音及工商信息登记的真实性均无异议，录音当时被告李刚是配合二原告过户签字，对个税的情况李刚不知情，二原告告知需要交纳20%的个税后，被告李刚了解了一下后才知道过户案涉房屋需要交纳20%的个税，李刚已经将其自亲属处购买案涉房屋的情况告知过金诚公司和二原告。被告金诚公司质证称，对吕腾飞书写的清单的真实性无异议，在二原告得知税费情况十天左右，二原告让吕腾飞写一下案涉房屋的税费该如何计算，二原告说不作为证据使用，不拿走，但是在吕腾飞接打电话时二原告将清单拿走了。对谈话录音和工商登记信息的真实性无异议。上述事实，有二原告提交的《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、《存量房买卖合同》、房屋所有权证、录音光盘等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、原告王明超与被告李刚、被告金诚公司于2019年3月17日签订的《房产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效房屋买卖合同。二、法律规定：可撤销的民事行为是指民事行为虽已成立并生效，但因意思表示不真实，可以因行为人撤销权的行驶，使其自始不发生效力的民事行为。关于二原告请求撤销2019年3月17日签订的《房产买卖合同》的主张。法律规定：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，被告李刚、金诚公司未能向二原告如实告知与案涉房屋有关的税收标准，使二原告对案涉房屋的税收标准产生了错误认识，作出了错误的意思表示，在买卖合同中约定二原告自愿承担所有过户费用，但实际的税收比例20%远远超出二原告的预期，如实际履行买卖合同将给二原告造成较大的损失，故各方当事人关于案涉房屋的税收标准方面的认知构成重大误解，依据上述法律规定，二原告请求撤销《房产买卖合同》，于法有据，本院予以支持。三、2019年5月21日，二原告与被告李刚为了减少交税，原告远方方与被告李刚又签订了一份《存量房买卖合同》并提交给房地产管理部门进行转让登记备案，《存量房买卖合同》中双方约定转让案涉房屋的价款为600000元，低于实际的1180000元的转让价款，因此，该《存量房买卖合同》的内容不真实，是双方当事人的虚假意思表示，依据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效，该《存量房买卖合同》应为无效合同，二原告请求撤销《存量房买卖合同》，于法无据，本院不予采纳。四、关于二原告请求二被告返还已收取的购房款及利息的主张。《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告李刚未能如实告知案涉房屋的税收标准，导致案涉《房产买卖合同》被撤销，被告李刚负有过错，二原告现请求被告李刚返还已付购房款570000元（包含保管在金诚公司处20000元购房定金）并赔偿该款的利息损失，于法有据，本院予以支持；其中20000元购房款因合同约定保管在被告金诚公司处，故该20000元购房款应由金诚公司直接返回给二原告。被告金诚公司作为具有房地产居间专业知识和经验的中介机构，理当恪守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，以促进合同成立，从而获得报酬。本案中，金诚公司未能尽职调查核实，提供真实的交易信息，其对案涉《房屋买卖合同》因重大误解被撤销亦负有过错，且购房定金20000元由金诚公司保管至今，期间产生有一定的孳息，现二原告请求被告金诚公司赔偿购房定金20000元的利息损失，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、撤销原告王明超、被告李刚、被告驻马店市金诚房地产中介服务有限公司于2019年3月17日签订的《房产买卖合同》。二、限被告李刚于本判决生效后十日内向原告王明超、远方方返还购房款550000元及赔偿该款的利息损失（以550000元为基数，自2019年5月5日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息；自2019年8月20日起计至购房款返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。三、限被告驻马店市金诚房地产中介服务有限公司于本判决生效后十日内向原告王明超、远方方返还购房定金20000元及赔偿该款的利息损失（以20000元为基数，自2019年3月17日起计至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计息；自2019年8月20日起计至购房定金返还完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）。四、驳回原告王明超、远方方的其他诉讼请求。如果被告李刚、被告驻马店市金诚房地产中介服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9500元，由被告李刚负担9200元，被告驻马店市金诚房地产中介服务有限公司负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  张献真人民陪审员  张秀芳二〇二〇年五月六日书 记 员  张园园