浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终1866号 上诉人（原审原告）：杭州联盛塑钢制品有限公司，住所地：杭州余杭区南苑街道联胜村。统一社会信用代码：91330110719594567R。 法定代表人：段茂根，总经理。 委托诉讼代理人：陈汶强、陈程，浙江人益律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州余杭龙华制衣有限公司，住所地：杭州市余杭区南苑街道北昊郭村110号。统一社会信用代码：91330110730327670H。 法定代表人：景煜华，总经理。 委托诉讼代理人：梅军、汤小东，浙江诺力亚律师事务所律师。 原审被告：景掌龙，男，1960年9月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：梅军、汤小东，浙江诺力亚律师事务所律师。 上诉人杭州联盛塑钢制品有限公司（以下简称联盛公司）与上诉人杭州余杭龙华制衣有限公司（以下简称龙华公司）、原审被告景掌龙房屋租赁合同纠纷一案，联盛公司与龙华公司均不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11136号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2005年12月21日，联盛公司（甲方）与龙华公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，双方约定：甲方将坐落于杭州市余杭区南苑街道联胜村厂房租赁给乙方。租赁期限自2006年1月1日起至2020年12月31日止，共15年。自2006年1月1日起头5年每年租金为38万元，此后在此基础上每五年递增10%，以此类推；租金半年一付，先付后用。在租赁期内，如遇国家政策调整及不可抵遇的事项，乙方必须无条件服从。租赁期间，违约方必须向对方赔偿当年一年租金作为违约金。租赁合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，联盛公司依约交付了房屋，龙华公司又将案涉房屋转租给杭州雅仕达沙发家具有限公司（以下简称雅仕达公司），龙华公司支付了至2017年12月底前的租金。2017年10月24日，案涉房屋因雅仕达公司的员工归支龙违规操作发生火灾。因征收需要，杭州市余杭区南苑街道办事处委托杭州创源房地产评估有限公司对包括案涉房屋在内的房屋及装潢附属物进行评估，杭州创源房地产评估有限公司于2018年5月10日出具报告书，该报告书载明：因火灾事故受到损坏，按照评估委托，该房屋按照房屋结构分项价格的50%进行评估测算，有证但损坏的建筑物的测算价值为1223520元。评估后，杭州市余杭区南苑街道办事处（甲方）与联盛公司（乙方）签订了《货币补偿协议书》，双方约定：乙方同意将坐落于南苑街道联胜社区房屋交由甲方拆除，甲方补偿乙方各项费用，并列明了具体的各项费用和金额，还约定乙方于2018年6月30日搬迁完毕腾空房屋。2018年6月19日，联盛公司（甲方）、龙华公司（乙方）及案外人杭州昊远制衣有限公司（丙方）签订《协议书》，该协议书载明：1、现甲方所有的房屋因遇到政府征迁，乙、丙双方作为甲方房屋的承租人，积极配合相关部门和甲方腾空被征收房屋。2、现三方的租赁关系已经解除，乙、丙两方承诺作为甲方被征收房屋的最大承租人，于2018年5月20日前腾空当时甲方被征收房屋，并由丙方负责处理征收房屋中其他承租人的腾空事宜。3、乙、丙双方积极配合政府相关部门和甲方腾空被征收房屋事宜，甲方补偿乙方7533900元，丙方3935000元，甲方补偿乙、丙双方的上述费用包括乙、丙双方自身的腾空补偿，被征收房屋中其他承租人的腾空补偿等一切相关费用由丙方处置。4、甲方被征收房屋腾空完毕后，甲方在收到政府按比例拨付的征收补偿款五日内打入乙方指定账户，全款收到后，至此甲、乙双方再无任何房屋征收的经济纠纷，双方对此没有任何异议。《协议书》签订后，联盛公司依约支付龙华公司相应的款项。2018年7月6日，联盛公司诉至原审法院，请求判令：1、龙华公司、景掌龙支付违约金459800元；2、龙华公司、景掌龙赔偿联盛公司租金损失166038.88元；3、龙华公司、景掌龙赔偿联盛公司拆迁补偿损失1516412.50元（3716650元，按时签约腾空奖奖励25%即929160.50元，两项合计4645812.5元，扣除保险理赔1600000元，扣除残值1223520元，残值部分含25%的奖励计1529400元）；4、本案鉴定费21000元由龙华公司、景掌龙承担；5、诉讼费用（含财产保全费5000元）由龙华公司、景掌龙承担。在原审审理过程中，联盛公司就案涉房屋（房产证号为房权证第××号）假如未烧毁的市场价值向本院申请评估，该院委托杭州信丰资产评估事务所进行评估，该评估事务所于2019年9月16日出具杭评估报告书，该评估报告书载明评估对象的市场价值为3716650元，联盛公司为此支付鉴定费21000元。 原审法院另认定：1、联盛公司就案涉房屋向浙商财产保险股份有限公司余杭支公司投保。火灾发生后，保险人浙商财产保险股份有限公司余杭支公司和被保险人联盛公司就损坏房屋共同委托浙江中技建设工程有限公司对厂房操作部位进行结构的安全性鉴定，浙江中技建设工程有限公司于2017年11月30日出具了火灾后损坏程度鉴定报告，该报告载明了结构的损伤情况、外观质量及受损结构构件加固处理方案，并说明：1、上述只包括Ⅳ级、Ⅲ级和Ⅱｂ梁、板、柱结构构件的加固修复及Ⅱｂ级室内砖砌体构件的砂浆面层修复；2、未包括梁、板、柱和墙体的饰面处理及楼、地面的面层修复；上述不包括屋面钢结构更换。受浙商财产保险股份有限公司余杭支公司的委托，中衡保险公估股份有限公司于2018年7月19日出具了公估报告，该报告载明：本次事故出险的是被保险人的房屋（直接过火的房屋建筑为对应的房证号：房权证第××号，其他两栋房产证号：余房权证第××号、余房权证第××号）为部分烧损。Ａ栋房屋建筑，对应的房证号为房权证第××号，是事故直接起火的房屋建筑；Ｂ栋、Ｃ栋对应的房证号分别为房权证第××号、08××12号。本次事故的损失如下：因本案房屋存在拆迁情况，我司在查核《房屋拆迁评估报告》中Ｂ、Ｃ栋房屋建筑的评估情况时，发现其在火灾中造成的损失已经在拆迁报告中有所补偿，对此部分损失不予定损，同时我司也查核到：Ａ栋房屋建筑拆迁评估只是评估了受损后的框架的部分，其评估项目对Ａ栋房屋建筑的二层钢混及墙体的结构分项的50%的价值进行评估（评估单价为371.5元每平方米），经过了解及分析，与我司的定损无重复项，故我司仅对Ａ栋房屋建筑的损失进行评估，本次事故修复定损的总损失为1780197.09元，根据损失理算的公式及最终协商，确定理赔金额为1600000元。2018年8月6日，浙商财产保险股份有限公司支付联盛公司余杭支公司理赔款1600000元。事后，浙商财产保险股份有限公司余杭支公司向龙华公司追偿，双方达成了和解协议，龙华公司支付了相应的赔偿款及费用。 2、龙华公司于2001年7月13日成立，成立时的股东为景掌龙、张文菊，法定代表人为景掌龙；2018年12月13日，股东变更为景煜华、张文菊，法定代表人变更为景煜华。 原审法院认为，联盛公司与龙华公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，龙华公司将案涉房屋转租给第三人雅仕达公司，雅仕达公司的员工违规操作引起火灾，造成案涉房屋毁损，故龙华公司应赔偿联盛公司案涉房屋损失及自2018年1月1日起至合同解除时的租金损失。关于案涉房屋的损失金额：根据杭州信丰资产评估事务所出具的评估报告书，可以认定案涉房屋的价值为3716650元，扣除因政府征收的补偿给联盛公司的拆迁款1223520元及1600000元，差额为893130元。关于租金损失的金额：龙华公司主张其与联盛公司解除合同的时间是2017年12月底，但其未能提供相应的证据，该院对其主张不予认定。结合联盛公司陈述的合同解除时间（2018年6月19日）及双方对租金的约定，该院认定联盛公司主张的租金损失166038.88元属合理。以上两项合计1059168.88元。龙华公司未尽租赁义务已构成违约，结合案涉房屋因被政府征收而需解除合同，且对房屋损失及租金损失已作了赔偿，故该院酌情认定为违约金10000元属合理。关于签约腾空奖问题：根据联盛公司、龙华公司及案外人杭州昊远制衣有限公司签订《协议书》，联盛公司与龙华公司双方确认，龙华公司在收到政府按比例拨付的征收补偿款后，双方再无任何房屋征收的经济纠纷，而签约腾空奖属房屋征收的经济纠纷范畴，该院认为双方已对此已处理完毕，联盛公司要求龙华公司支付签约腾空奖没有依据，该院不予支持。综上，该院对联盛公司要求龙华公司赔偿房屋损失893130元、租金损失166038.88元及支付违约金10000元、鉴定费21000元的诉请予以支持；对其余损失不予支持。联盛公司以龙华公司的公司财产与当时的股东景掌龙的个人财产混同为由要求景掌龙承担共同付款责任，但其未能提供足够的证据予以证明，故该院对联盛公司的该请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州余杭龙华制衣有限公司赔偿杭州联盛塑钢制品有限公司损失1059168.88元，于判决生效后十日内付清；二、杭州余杭龙华制衣有限公司支付杭州联盛塑钢制品有限公司违约金10000元，于判决生效后十日内付清；三、杭州余杭龙华制衣有限公司支付杭州联盛塑钢制品有限公司鉴定费21000元，于判决生效后十日内付清；四、驳回杭州联盛塑钢制品有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23938元，由杭州联盛塑钢制品有限公司负担9515元，由杭州余杭龙华制衣有限公司负担14423元；财产保全申请费5000元，由杭州余杭龙华制衣有限公司负担。 宣判后，上诉人联盛公司与上诉人龙华公司均不服，分别向本院提起上诉。 上诉人联盛公司上诉称：一、一审判决未将政府签约奖认定为被毁房屋的实际损失是错误的。第一，出租房屋损毁发生在政府拆迁评估期间。拆迁评估人员是2017年9月进场评估，房屋被毁发生在2017年10月。第二，本次政府拆迁的除了被毁房屋之外，只要土地房产列入拆迁范围，只要同意政府的拆迁补偿政策，只要是被拆迁房屋都是能够按房屋的实际价值获得厂房评估价25%的奖励的，因此，拆迁时房屋的实际价值应是包含房屋评估价加25%的奖励。第三，在本次政府拆迁中，如果被毁房屋完好的话，可以按时与政府签约，联盛公司是可以拿到房屋实际价值25%的签约奖，现在出租厂房被毁，联盛公司没有拿到该奖励，这就是实际损失。第四，在本案中，联盛公司是被害人，是实际利益的损失者，而龙华公司在厂房租赁期间，没有落实消防安全责任，导致厂房被毁，应是侵权者。法律应保护受害者的利益，联盛公司没有获得的拆迁利益的损失不应由联盛公司自己来承担。综上，一审在这一问题上的判决是错误的，应予以更正，支持联盛公司一审的诉请。二、一审判决将龙华公司的违约金判断为10000元，既不合法，也不合理。第一，一审判决也认为龙华公司未付房租是一种违约行为。第二，对于违约行为的处理，双方签订的《厂房租赁合同》第12条有明确约定，是当年一年的租金，经计算是45.95万元。法律有明确规定，当事人之间的约定只要不违反法律规定，就应按双方约定进行处理。联盛公司认为，一年租金的违约责任约定不违反任何法律规定。第三，司法实践中，只有违约金约定明显不合理，法院才可作适当调整。45.98万元的违约金约定，判10000元也不是适当调整。第四，龙华公司是违约者，违约者更应受到法律制裁。三、景掌龙与龙华公司存在资产混同情况，应予以认定。龙华公司被拆迁后，相应租费等均由景掌龙个人帐号转入联盛公司帐号，这次拆迁补偿款中应归龙华公司的款项也全部转入景掌龙个人帐户中。龙华公司股东及法定代表变更发生于诉讼期间，应不影响其实际控制人的认定。鉴于上述事实和理由，故提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、二、四项，判令支持联盛公司一审全部诉讼请求；2、案件上诉费由龙华公司及景掌龙承担。 针对联盛公司的上诉，龙华公司及景掌龙发表答辩意见称：一、龙华公司不存在违约行为。（一）本案系房屋租赁合同纠纷，违约方应当就守约方的实际损失进行赔偿。然而结合本案已查明的事实及相关证据，双方约定甲方将其位于杭州市余杭区东北面的厂房（建筑面积3500平方米）出租给乙方使用，合同中明确约定了双方的权利义务。截止双方租赁关系终止时，龙华公司始终按照合同约定支付租金，半年一付，先付后用，实际龙华公司已支付租金至2017年12月31日，故龙华公司并无任何违约行为，联盛公司违约金请求权基础不存在。（二）根据联盛公司提交的双方于2018年6月19日签订的《协议书》，双方针对拆迁补偿的相关事宜均已处理完毕，协议中明确了双方再无其他争议，该份协议书实质上处理的是包括联盛公司、龙华公司在内所建房屋相对应的拆迁补偿权益归属，对整个拆迁权益划分作了一次性明确的约定，且该份协议远在火灾事故发生后，接近大半年的时间，联盛公司声称在签订该份《协议书》时未考虑火灾相关事宜，有违常理，应当视该份协议系双方针对拆迁补偿事宜的真实意思表示，双方再无任何经济纠纷。且本案中的征迁事实已超出了龙华公司订立合同时可预见的范围。龙华公司于2006年开始承租联盛公司的房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”结合《合同法》的立法精神，上述可预见规则明确限制了违约赔偿的范围，并明确了合理的赔偿范围及交易风险，故联盛公司要求龙华公司承担拆迁损失于法无据。二、若认定龙华公司存在违约行为，联盛公司主张的违约标准过高。根据《合同法司法解释二》第二十八条、三十九条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中联盛公司一方面主张45.98万元的违约金，另一方面主张租金损失及拆迁的实际损失，显然违背了法律的规定，应当予以纠正。三、联盛公司与景掌龙之间不存在资产混同。本案所涉的《协议书》该份证据中协议主体明确了乙方系龙华公司，并注明了法定代表人的身份，也包括了甲方主体为联盛公司及其法定代表人的身份，可以看出协议签订时各方均认可由法定代表人代领相关款项，联盛公司仅以此认定龙华公司、景掌龙资产混同，显然缺乏证明力，且龙华公司并非一人有限公司，不适用举证责任倒置，联盛公司主张龙华公司与景掌龙存在资产混同的诉讼请求没有事实和法律依据。四、联盛公司自身也存在过错。根据双方签订的《厂房租赁合同》第七条，截止今日，联盛公司未能提交火灾事故发生时上年度消防年检合格报告，作为出租方，其出租的厂房未经合法报建和消防验收，耐火等级较低，亦未定期检查消防安全，未及早发现、消除火灾隐患，故联盛公司对火灾造成的财产损害自身也有过错。综上，联盛公司的各项主张均无事实基础和法律依据，请求予以驳回。 上诉人龙华公司上诉称：一审判决部分事实认定不清、部分事实认定错误，判决理由不当。（一）一审判决认定龙华公司应当承担赔偿责任系认定事实错误。根据双方提交的《协议书》该份证据系双方当事人的真实意思表示。《协议书》中明确对本案所涉相关赔偿作出了处理，事实上自《协议书》签订后双方就本案所涉纠纷再无争议，联盛公司起诉龙华公司实则违背诚实信用原则。（二）一审判决认定租赁关系于2018年6月19日解除系事实认定错误。结合龙华公司提交的《情况说明》、《处置告知书》等证据来看，杭州市余杭区南苑街道于2017年11月2日即下发通知，鉴于园内建筑和设施因火灾受损，供电线破损、房屋存在坍塌风险，客观上已经不具备继续承租的可能，故要求厂区内的承租企业于2017年11月24日前全部搬离园区。由此可以证明实际本案所涉厂房在当时已经不具备实际承租的可能性，联盛公司称龙华公司承租至2018年6月显然不符合常理。（三）从法律关系来看，本案中龙华公司与联盛公司之间系房屋租赁合同关系，联盛公司的请求权是基于双方的租赁合同，而本案中所涉的火灾事故实则侵权责任纠纷，一审判决内容中未考虑证据的客观真实性，忽略了双方的基础法律关系。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，依法改判龙华公司无需支付联盛公司任何损失；2、一、二审案件受理费由联盛公司负担。 针对龙华公司的上诉，联盛公司发表答辩意见称：第一，2018年6月19日，由段茂根（代表联盛公司）、景掌龙（代表龙华公司）、褚洪林（代表昊远制衣有限公司）三方签订的《协议书》，从《协议书》第四条可以看出，该份《协议书》仅就政府征收土地房屋的补偿进行了分配，并不涉及联盛公司出租厂房被毁后的赔偿事项。第二，一审判决认定租赁关系于2018年6月19日解除，系源于《协议书》第二条的约定。租赁厂房被火烧毁，虽发生于2017年10月份，由于厂房被毁发生于龙华公司租赁期间，龙华公司负有对租赁物保证完好的关联责任。期间，虽有南苑街道的《处置告知书》等，但双方并未就解除租赁关系进行过协商，解除租赁在2018年6月19日《协议书》中体现，表明达成一致意见，以此确定租赁合同解除时间没有问题。第三，联盛公司出租的厂房在租赁期间被毁，系龙华公司保管不善造成的。根据《合同法》第二百二十二条规定，龙华公司作为承租人应当承担损害赔偿责任。龙华公司转租厂房，联盛公司知情，第三人对租赁物造成损失等，根据《合同法》第二百二十四条规定，龙华公司作为承租人也应当赔偿损失。一审法院据此作出判决，由龙华公司承担联盛公司损失款项，依法有据。综上，龙华公司的上诉理由不成立，应于驳回。 对龙华公司提出的上诉，原审被告景掌龙称无异议。 二审举证期限内，联盛公司与龙华公司、景掌龙均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。 本院认为，联盛公司与龙华公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。龙华公司作为承租方，对承租的房屋负有妥善保管的义务，其将案涉租赁房屋转租给案外人雅仕达公司，现因雅仕达公司员工违规操作引发火灾，导致案涉租赁房屋被烧毁，龙华公司应当向联盛公司赔偿相应的损失。原审审理过程中，因联盛公司就案涉房屋未烧毁的市场价值申请鉴定，鉴定机构出具的评估报告载明市场价值为3716650元。而火灾发生后，案涉房屋因政府征收获得补偿1223520元，浙商财产保险股份有限公司就火灾总损失理赔1600000元。原审法院扣除联盛公司因征收而获得的补偿以及保险公司获得的理赔款后认定龙华公司还需向联盛公司赔偿案涉房屋损失893130元并无不当。龙华公司认为联盛公司、龙华公司及杭州昊远制衣有限公司于2018年6月19日签订的《协议书》中已经明确就本案所涉纠纷再无争议，但该《协议书》系对于征收补偿款的分配及支付所作出的约定，且《协议书》第四条明确约定：“龙华公司在收到政府按比例拨付的征收补偿后，龙华公司、联盛公司再无任何房屋征收的经济纠纷。”可见《协议书》并未涉及因火灾导致的损失赔偿问题，故龙华公司关于《协议书》已经就案涉火灾损失进行了约定的上诉理由不成立。关于租金损失方面。龙华公司认为双方的《厂房租赁合同》已于2017年12月31日解除，故此后租金无需支付，上述主张的依据是余杭区南苑街道出具的《情况说明》、《处置告知书》中要求厂区内企业于2017年11月24日之前全部搬离。但《情况说明》、《处置告知书》只是要求企业于2017年11月底之前搬离，龙华公司并未提供证据证明其实际已经于2017年12月底前搬离，双方《厂房租赁合同》已于2017年12月31日解除，故龙华公司应当承担举证不能的不利后果。另一方面，龙华公司的该主张与其与联盛公司及案外人杭州昊远制衣有限公司于2018年6月19日签订的《协议书》第二条约定也相矛盾。故龙华公司关于案涉《厂房租赁合同》已于2017年12月31日解除的上诉意见本院不予采信，龙华公司并无证据证明《厂房租赁合同》解除时间，原审法院以《协议书》签订日期作为合同解除日期并无不当，联盛公司要求龙华公司支付2018年1月1日至2018年5月10日的租金166038.88元符合合同约定，原审法院予以支持并无不当。龙华公司未按照《厂房租赁合同》约定支付租金，应当支付违约金，原审法院结合案涉合同系因征收而解除等因素，酌定违约金10000元并无不当。一审审理过程中，联盛公司就案涉租赁房屋市场价值申请鉴定，预付鉴定费用21000元，因火灾系龙华公司转租户的员工生产过程中操作不当导致，龙华公司应就此向联盛公司赔偿损失，故原审法院认定该鉴定费应当由龙华公司负担并无不当。联盛公司以案涉房屋租金从景掌龙个人账户支付、拆迁补偿款也转入景掌龙个人账户为由，主张龙华公司的资产与景掌龙的个人资产混同，要求景掌龙承担连带责任。但本院认为，上述证据并不足以认定景掌龙个人资产与龙华公司资产混同，故联盛公司要求景掌龙承担连带责任的上诉理由不能成立。关于签约腾空奖方面，联盛公司、龙华公司及杭州昊远制衣有限公司签订的《协议书》第四条已经明确约定，故原审法院据此认定签约腾空奖已经处理完毕，不予支持并无不当。综上，联盛公司与龙华公司的上诉理由均不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29070元，由上诉人杭州联盛塑钢制品有限公司负担14458元，由上诉人杭州余杭龙华制衣有限公司负担14612元。杭州联盛塑钢制品有限公司、杭州余杭龙华制衣有限公司于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年五月二十七日 法官助理赵勤 书记员戚依宜