宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2020）宁0302民初808号原告：马某，公务员，住宁夏回族自治区吴忠市。被告：王某，住宁夏回族自治区吴忠市。原告马某与被告王某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用普通程序与2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告马某、被告王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告立即搬离合同约定房屋并将房屋原样交还原告；3.判令被告支付原告违约金肆万元整（40000元），并按市场租房价支付其居住原告房屋期间每月1OOO元房屋租金（按实际居住时间核算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月14日，经中介机构宁夏名祥房地产营销策划有限公司的介绍和撮合，原告将名下位于吴忠市××区（西户）房屋出售于被告王某，所有的相关事宜达成一致，由原告妻子马瑞代原告与被告签订《房地产买卖合同》一份。后经双方协商由马瑞与被告于2019年6月签订补充协议（一），约定：被告向原告支付首付款后先行搬入合同签订的的原告位××区（西户）居住。原告于2019年9月底回吴忠，配合被告办理按揭贷款过程中，被告因为征信与年龄等问题被银行拒绝办理按揭贷款。在中介告知原、被告双方银行拒绝为被告办理按揭贷款的情况后，原告和中介机构数次与被告协商，要求被告付清房屋尾款或退还房屋、解除合同，但被告王某态度蛮横，既不支付尾款，也不搬离位于××区（西户）房屋，恶意霸占原告房屋至今。原告为维护自身的合法权益，特依法提起诉讼。被告王某辩称，没有违约，不同意解除合同，可以给原告支付尾款。2019年4月14日，和原告的妻子马瑞签订合同，约定4月25日办理过户手续，到期后答辩人一直催促，但因为原告人在外地回不来就一直未办理。到6月份，被告又催促办理，原告妻子马瑞说等原告十一回来后办手续。经中介公司协调，约定答辩人先付首付款，原告妻子马瑞把房屋钥匙给答辩人让答辩人居住，所以签订了补充协议。一直等到十月底，中介公司说首付款要放到银行才给做贷款手续，原告说没钱让中介公司给他垫钱，中介公司让答辩人等等。从2019年9月份到2020年1月底，期间答辩人一直催中介公司办理贷款手续。2020年1月22日，中介公司才给答辩人打电话说办不了贷款，要答辩人自己想办法解决。第二天，原告给答辩人打电话让答辩人想办法解决贷款，但因为过年放假、紧接着又是疫情，一直没有处理。直到答辩人被法院通知拿到传票后，与原告协商重新找人办理贷款或是现金向原告支付下欠房款，原告说是没时间办理贷款也不收现金所以协商不成。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、《房屋买卖合同》一份、《补充协议》一份（均系原件），证明原、被告签订买卖合同的事实，补充协议证明被告同意等原告9月底回来之后办理房屋贷款手续以及在6月份将房屋移交被告居住；二、《保管条》一份（原件），证明被告支付的定金有10000元由中介公司保管；三、《定金收条》一张（复印件），证明原告妻子马瑞收到被告定金20000元，其中10000元在中介公司保管；四、《收条》一张（原件），证明原告妻子从中介公司宁夏名祥房地产营销策划有限公司借款10000元去银行取回涉案房屋房产证；五、《房屋产权证》一份（原件），证明涉案房屋在原告名下的事实。被告王某对原告提交证据质证如下：原告提交的证据都认可，但需要说明原告证据四收条中借到的10000元是我的，不是中介宁夏名祥房地产营销策划有限公司的。当时中介宁夏名祥房地产营销策划有限公司给我打电话说原告欠银行70000元尾款房产证拿不出来，让我借给原告10000元，我没有原告的联系方式就把这10000元给了中介公司，中介公司又借给原告。中介公司没有给我打收条，只是发了一张原告出具的借条照片。被告王某平为支持其辩解，提交以下证据：一、《房屋买卖合同》一份（原件），证明与原告签订房屋买卖合同的事实；二、《定金收条》一张（原件），证明给原告20000元的事实；三、《补充协议》一份（原件），证明被告又给原告60000元，首付款90000元全部付清的事实；四、《借条》一张（手机图片打印件），证明原告从中介宁夏名祥房地产营销策划有限公司借的10000元是我给的事实。原告对被告对证据一认可；证据二定金收条不认可，但只认可收到10000元，另外10000元由中介公司保管；证据三不认可，只认可给被告直接出具收条的或者被告直接转给我的，被告和中介公司所有的资金往来关系都不认可；证据四不认可，是我从中介公司借来的钱，不是从被告处借来的。经审查，原、被告提交的证据均具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马某系吴忠市利通区金花园B区六号楼251号房屋的所有权人。2019年4月14日，原告委托其妻子马瑞（甲方）与被告王某（乙方）及中介公司宁夏名祥房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》：一、房屋位置及基本情况：甲乙双方通过宁夏名祥房地产营销策划有限公司居间介绍，甲方同意将涉案房屋即坐落于吴忠市××区（西户）出售给乙方，房屋建筑面积为81.6平方米。二房屋付款和交易方式：1、房屋转让价款为22.7万元；2、乙方同意于2019年4月14日交付2万元作为购房定金，为充分保证甲、乙双方的个人利益，交由甲、丙保管作为房屋交接保证金；3、乙方付款方式为分期支付，如乙方贷款，贷款类型为商业贷款；4、乙方于2019年4月25日前向丙方提交贷款材料及相关手续，如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交协助贷款的合理资料而导致缴款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料一方负责；5、银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方；6、房产办理过户手续所需要交纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用经商定均由乙方承担，土地出让金甲、乙各承担50%，甲方吴市区无房且产权登记日期过五年免税；7、如乙方需要贷款，贷款所需相关费用均由乙方全部承担，甲方必须予以配合，如果甲方配合延期付款时间与乙方和丙方无关，造成损失均由甲方负责；8、如遇国家政策法律法规及银行金融部门等相关政策导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决；四、违约责任：1、甲方无正当理由不履行合同或因甲方原因不能办理房产证过户手续，或中途反悔的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理：（一）、每逾期一日，甲方应向乙方支付房屋成交总价款的3‰的违约金，合同继续履行；（二）、乙方有权单方解除合同。甲方应在7日内向乙方返还已收房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止，利息按商业银行贷款利息支付）外，还应按房屋成交价款1%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿；（三）、甲方除了向丙方支付本合同第三条约定乙方所要向丙方交纳的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金，逾期付款的，还应当按日支付逾期违约金300元；2、乙方未按本合同约定履行及约定期限付款的，三方同意按下列第一、二、三款内容处理：（一）、每逾期一日，乙方应向甲方支付房价中甲的3‰的违约金，合同继续履行；（二）、乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同。甲方可以从乙方已付房款中扣除乙方应向甲方支付房屋总价款的1%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在7日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失，甲方实际经济损失超过乙方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由乙方据实赔偿；（三）、丙方有权从上述定金中扣除中介服务费用，余款由丙方转交甲方，乙方除了向丙方支付本合同第三条规定的中介费以外，还应当支付相当于中介费壹倍的违约金，逾期付款的还应当按日支付逾期违约金300元；4、丙方无正当理由不履行合同或由其他过失应向甲乙双方交易的，且给甲乙双方造成损失的，由丙方赔偿损失，如丙方在限定期未办理完毕此套房产的相关手续，丙方将承担甲乙双方房屋总价款共3‰的违约金。五、其他条款。双方约定其他事项：经甲乙丙三方协商，乙方支付方式为普通商业房贷：首付9万元，贷款额14万元。因甲方房产证目前在银行抵押中，丙方出资1万元，乙方出资5000元共计15000元，此款项仅用于甲方向中国邮政储蓄银行提取房产证并做后续交易。上述产权所有人于2019年4月30日前向银行申请提取产权证。房屋出售时甲方携带以下物品：电视、洗衣机、随身物品，不包括窗帘花卉等可移动物件。同日，被告王某向原告马某的代理人马瑞交纳定金2万元并由马瑞出具《定金收条》一张。同时，宁夏名祥房地产营销策划有限公司给原告出具《保管条》一份，载明“今收到王某交给马瑞用于购买坐落在××区的房屋定金1万元，暂由宁夏吴忠市名祥房地产营销策划有限公司保管”。因该房屋出售时房产证在银行抵押，被告通过宁夏名祥房地产营销策划有限公司向原告支付1万元由原告从银行取回房产证，原告于2019年4月16日从宁夏名祥房地产营销策划有限公司收到该1万元并出具收条一张。2019年6月10日，原告的代理人马瑞（甲方）、被告（乙方）及宁夏名祥房地产营销策划有限公司（丙方）签订《补充协议（一）》：经三方协商，因甲方工作原因，现商定上述《房屋买卖合同》中所关联房产，现移交至乙方居住，甲方于2019年9月30日前回至当地配合乙方履行上述房产所有手续，移交此房居住当日，乙方付予甲方6万元，首付已全部付清。此补充协议具有与《房屋买卖合同》相同法律效应，如违约将承担此合同相应违约责任。备注：1、此房所有附属费用截止至2019年6月10日，此交接日期后续所有费用由乙方自行承担；2、房屋最终商议成交价22.5万元。根据协议约定，原告将涉案房屋交付被告占有使用，被告通过宁夏名祥房地产营销策划有限公司向原告代理人马瑞支付房款6万元，被告已将首付款9万元支付完毕。2020年1月22日，宁夏名祥房地产营销策划有限公司通知原、被告，被告的商业贷款被银行拒绝。本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。原告的代理人马瑞与被告王某、宁夏名祥房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议（一）》是当事人真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效协议，依法受法律保护。原告认为，在宁夏名祥房地产营销策划有限公司于2020年1月22日告知双方被告的商业贷款被拒绝时，被告无法正常交付房屋交易尾款构成违约而要求解除合同，被告辩称虽然贷款被银行拒绝但愿意以现金方式向原告支付剩余房款，不同意解除合同。首先，原、被告都认可在2020年1月22日接到中介公司宁夏名祥房地产营销策划有限公司的电话通知“被告的银行贷款被拒绝”，但是银行贷款被拒绝的原因并不明确。根据《房屋买卖合同》第二条房屋付款和交易方式中“7、如乙方需要贷款，贷款所需相关费用均由乙方全部承担，甲方必须予以配合，如果甲方配合延期付款时间与乙方和丙方无关，造成损失均由甲方负责；8、如遇国家政策法律法规及银行金融部门等相关政策导致未能办理或延期的三方均不算违约，合同继续履行或自行协商解决”，不能仅以被告的银行贷款被拒绝即认定被告构成违约。其次，双方约定的房款支付方式为被告支付首付款9万元后下剩房款由被告贷款支付，被告已按照合同约定向原告支付了房屋首付款9万元，原告在收到首付款后亦将涉案房屋移交被告占有使用。根据双方《房屋买卖合同》第四条违约责任“乙方逾期未付款，甲方有权单方解除合同”约定，但双方并未明确约定房款的支付时间，被告虽然不能通过银行贷款的方式向原告支付剩余房款但其当庭明确表示愿意以现金方式向原告支付剩余房款。既然被告愿意继续履行自己的付款义务，双方的合同可以继续履行。原告要求解除合同既不符合合同约定也不符合法律规定，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告马某的诉讼请求。案件受理费800元，由原告马某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判长 马丽娟人民陪审员 曾 洁人民陪审员 王艳霞 二○二○年五月二十八日书记员 马玲玲附：本案相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。