广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初199号 原告（反诉被告）：贺州市广兴房地产开发有限公司。住所地：贺州市三皇庙排洪河北面B46号；办公地址：贺州市八步区平安东路1号（景园小区门面4楼）。 法定代表人：陈少慕，总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟丽梅，广西灵丰（平桂）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱启燕，男，1966年12月25日出生，汉族，户籍地：贺州市八步区，现住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：覃家锋，广东谨然律师事务所律师。 原告（反诉被告）贺州市广兴房地产开发有限公司（以下简称广兴公司）与被告（反诉原告）邱启燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，被告邱启燕提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢贞、钟丽梅，被告邱启燕及其委托诉讼代理人覃家锋到庭参加诉讼。双方曾进行庭外和解，未果。本案现已审理终结。 原告广兴公司向本院提出诉讼请求：1.依法变更原告与被告签订的《商品房买卖合同》的销售单价为1868.20元/㎡；2.判令被告向原告支付购房款16551.52元及利息（利息计算：以16551.52元为基数，从2017年5月1日起，按年利率6%计至付清之日止）；3.判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告陈述诉讼请求第二项中有笔误，购房款数额实际应为18366.7元，利息也应以18366.7元为基数计算。 事实和理由：原告开发建设的“广兴景园小区”，原为案外人贺州市公安局以单位干警“集资建房”形式建设。被告系贺州市公安局的干警，2011年1月17日与原告签订《贺州市广兴景园小区商品房买卖合同》，合同约定原告将“广兴景园小区”1#楼4单元1502号房屋销售给被告，房屋建筑面积为166.85㎡，销售单价为1769元/㎡。合同签订之后，原告将上述房屋交付被告。原告在协助被告办理不动产权属登记过程中被登记部门告知该小区的土地使用权没有进行整体出让，小区内的公共道路和绿化用地没有进行分摊，对未挂牌出让的部分用地及公共用地约20.8亩需补充进行挂牌出让，补充挂牌出让后原告依据规定补交了土地出让金及相应的税费。这个情况的发生不是原告在签订《商品房买卖合同》时就能预见的，属于情势变更的情形，被告应分担补交的土地出让金及相应税费。据此，原告要求变更涉案房屋的销售单价，经测算，被告购买的房屋销售单价需要增加99.2元/㎡，变更后的单价为1868.2元/㎡，并承担消防配电等公共用房分摊费用等共计18366.7元，被告并未按要求补交款项。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告邱启燕辩称：1.被告与原告签订的《商品房买卖合同》为合法有效的合同，对双方具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，非因法定、约定事由不得擅自变更合同条款；2.原告将自身不按规定办理土地审批手续所造成的历史遗留问题归责到政府部门是错误的，原告向政府补缴出让金属于商业风险不属于情势变更，不能将这一风险转嫁到被告身上。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告邱启燕向本院提起反诉：1.判令反诉被告退还反诉原告电梯款6378元;2.判令反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金9735元;3.本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实和理由：2011年1月17日，反诉原告与反诉被告签订《贺州市广兴景园小区商品房买卖合同》，购买广兴景园小区1号楼4单元1502号房，建筑面积166.85㎡，销售单价为1769元/㎡，房款为295172元，反诉原告于2011年6月27日向反诉被告付清了购房款。一、关于退还电梯款问题。合同约定电梯为品牌电梯，也就是说电梯由反诉被告负责购买和安装，但事实上电梯是由贺州市公安局购买和安装。反诉原告交给公安局的电梯款为6378元，现要求反诉被告退还相同金额6378元。二、关于支付逾期交房违约金问题。合同第八条约定，反诉被告应于2011年9月30日前交房，但反诉被告于2012年11月30日才将房屋交给反诉原告。依据合同第九条约定，反诉原告请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金9735元（从2011年12月1日计至2012年11月30日，共逾期330天，每天违约金为29.5元，合计违约金为29.5元/天×330天=9735元）。 反诉被告广兴公司辩称：1.涉案房屋是公安局的集资房，电梯费用是由公安局收取，根据案外人贺州市广厦建筑安装工程有限公司与公安局于2010年3月16日签订的建房协议约定，景园小区的建筑造价每平方米是1790元，反诉被告在销售时一户一价，确定9楼为1790元/㎡，每增加一层增加10元/㎡，反诉原告的房子是在15层，购房价格需要增加60元/㎡即1850元/㎡，而反诉被告与其签订的《购房合同》中约定单价为1769元/㎡，已经扣减了反诉被告应承担的电梯费用；2.根据反诉原告提交的证据其于2012年11月30日收房，按照法律规定，其应该在2014年12月1日前起诉，所以反诉原告现在诉请逾期交房违约金已经超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。广兴公司提交的应补交数额明细表是贺州市公安局根据邱启燕购房的面积计算出来的数据，本院予以确认。 经审理查明：原告开发建设的“广兴景园小区”，原由案外人贺州市公安局以单位干警“集资建房”形式建设，分为1#、2#、3#、4#、5#楼共五栋楼。2009年4月16日，贺州市建设与规划委员会出具给贺州市国土资源局《市公安局贺州大道18号A、D、E地块规划设计条件》，对A地块（4#楼）、D地块（3#楼）、E地块（1#楼）的建筑面积、容积率、建筑高度和密度、绿地率等作了明确规定。2009年9月，贺州市国土资源局根据贺州市公安局的申请对其中1#、3#、4#楼建筑单体投影面积所占土地使用权进行挂牌出让，以便将该三幢房屋从“集资建房”改为定向开发的商品房，原告参加竞拍并竞得上述出让土地。贺州市国土局没有同时将1#、3#、4#楼相关配套的公共通道及绿化用地一并出让。 2010年3月17日，贺州市公安局（甲方）与贺州市广厦建筑安装工程有限公司（乙方）签订了《建房协议书》，约定由乙方承建甲方民警集资楼五栋，甲方负责收集民警集资款作为工程建设款提供给乙方，乙方负责承建楼房及配套的工程，乙方承建的景园小区1#、2#、3#、5#楼的建成总造价均为每平方米1790元，此价格包括主体建筑及配套工程造价、土地平整及搬迁费用、国有土地出让购置支出费用、各住户第一道防盗门楼房电梯等配套设施费用。4#楼及1#楼门面的处置则另行协商。其中1#、3#楼作为定向开发的商品房统一交由贺州市公安局按均价每平方米1790元分配销售给该局干警。之后，贺州市广厦建筑安装工程有限公司将景园小区交由原告开发建设。 被告系贺州市公安局干警，2011年1月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将贺州市广兴景园小区1号楼4单元1502号房屋销售给被告，房屋建筑面积为166.85㎡，销售单价为1769元/㎡，合同约定原告应当在2011年9月30日前向被告交房。同日，被告向贺州市公安局交纳电梯款6378元。2012年11月30日，原告将案涉房屋交付被告使用。原告在协助被告办理不动产权证的过程中发现，案涉小区土地并未进行整体出让，对未挂牌出让的部分用地及公共用地约20.8亩需补充进行挂牌出让，补充挂牌出让后原告补交了土地出让金。对该土地出让金如何承担问题，2017年2月23日，原告广兴公司（乙方）与案外人贺州市公安局（甲方）、广西贺州联盛建筑工程有限责任公司、贺州市广厦建筑安装工程有限公司签订《关于解决“广兴景园小区”遗留问题的协议书》，该协议书第二条第（三）项载明“甲、乙双方约定，因挂牌出让的2#、5#楼用地及公共用地约20.8亩，按拟定的挂牌出让价格107万元/亩，加上测算增加的商品房开发和交易的税费，商定：1.1#、3#、4#楼购房人按每平方米建筑面积1790元的房价基础上补增加每平方米99.2元的公共用地出让金分摊。4.甲方原分配购房的单位干警（含干警已转让的买受人）应交的上述房款，由甲方协助乙方收取。” 2017年3月29日，贺州市公安局向该单位购房干警发出《关于“景园小区”的购房户需增加部分购房款的通知》，告知：2017年2月27日，广兴公司已根据市政府有关部门的要求以2230万元竞得景园小区2#、5#楼及小区内道路、绿化使用的20.8亩国有土地的使用权，要求1#、3#楼购房干警（含已转让的买受人）按购房面积再补交99.2元/㎡的购房款作为承担公共用地出让金分摊，各购房户应在4月15日前将补交的房款交到该局计财科。根据该通知，被告作为贺州市公安局干警，其购买的房屋应补交出让金分摊款项共计18366.72元（其中房款为166.85㎡×99.2元/㎡=16551.52元、消防配电等公共用房分摊为1815.2元）。 本院认为：“广兴景园小区”原由案外人贺州市公安局以单位集资建房的形式建设，共有1#、2#、3#、4#、5#楼，在建设过程中，为解决部分购房户不符合集资建房对象等问题，将集资建房改为定向开发的商品房，由原告开发建设。 原、被告签订的《贺州市广兴景园小区商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行义务，享受权利，但本案中，由于被告所购买的房屋是由单位集资建房转换过来的定向开发的商品房，《建房协议书》中约定该房屋按照建房平均造价1790元/㎡出售。双方签订合同后，原告在协助被告办理不动产权证过程中发现贺州市公安局在改变房屋性质时只是申请将该小区1#、3#、4#楼建筑单体投影面积所占土地使用权进行挂牌出让，并没有按照规划将相关配套的公共通道及绿化用地等进行整体出让，造成该小区楼房建成后无法通过规划验收及办理产权登记而产生历史遗留问题，后经协调处理，原告以2230万元竞得该小区道路、绿化及2#、5#楼占地20.8亩的国有土地使用权，客观上增加了建设成本，而增加的这些建设成本不是原告的过错造成的，也不是签订合同时能预见的，属于情势变更的情形，故贺州市公安局与原告商定由按照建设成本价购买1#、3#楼房屋的该局干警（含干警已转让的买受人）按建筑面积补增加99.2元/㎡的出让金分摊费用，该协商处理意见，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，被告作为贺州市公安局的干警，应当按照上述处理意见履行，故原告要求依法变更原、被告签订的《商品房买卖合同》的销售单价为1868.2元/㎡及被告向原告支付款项18366.7元（其中房款为166.85㎡×99.2元/㎡=16551.52元、消防配电等公共用房分摊为1815.2元），具有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告补缴出让金属于商业风险不属于情势变更，本院不予采纳。 贺州市公安局2017年3月29日向该单位购房干警发出《关于“景园小区”的购房户需增加部分购房款的通知》，要求干警于4月15日前补交上述款项，但原告未提供证据证实被告收到了该通知，故本院认为原告主张的利息，实为资金占用费，该资金占用费应以18366.7元为基数，从被告收到本案应诉材料之日即2020年2月17日起按年利率6%计至付清之日止。 双方签订的《商品房买卖合同》的装饰、设备标准虽然约定有电梯，但被告在签订协议时仍额外向贺州市公安局交纳了电梯款，应当视为双方就电梯部分做出了新的约定，双方应当按照新的约定履行各自的权利义务，现被告提出反诉要求原告退还电梯款6378元，本院不予支持。合同约定原告应于2011年9月30日前交房，但被告于2012年11月30日接收案涉房屋，原告存在逾期交房的事实，该事实发生在《中华人民共和国民法总则》施行之前，且按照《中华人民共和国民法通则》规定的两年计算，被告主张逾期交房违约金的诉讼时效期间已经届满，本案应适用《中华人民共和国民法通则》的规定。故被告现提起反诉要求原告支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩的，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求”的规定，对被告的该项反诉请求，本院不予支持。原告辩称被告该项反诉请求已超过诉讼时效，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）贺州市广兴房地产开发有限公司与被告（反诉原告）邱启燕签订的《贺州市广兴景园小区商品房买卖合同》的销售单价变更为每平方米1868.20元； 二、被告（反诉原告）邱启燕向原告（反诉被告）贺州市广兴房地产开发有限公司支付出让金分摊款项18366.72元及资金占用费（资金占用费计算：以18366.72元为基数，从2020年2月17日起按年利率6%计至付清之日止）； 三、驳回被告（反诉原告）邱启燕的反诉请求。 上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉受理费214元，减半收取107元（原告已预交），由被告邱启燕负担；反诉受理费101元（被告已预交），由被告邱启燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员 樊伟彩 二〇二〇年五月十二日 法官助理 杨 晓 书 记 员 岑 欢 凌姿