甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘04民终390号上诉人（原审被告）：景泰县恒丰房地产开发有限公司，住所地：景泰县。法定代表人：董建忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗文涛，甘肃法成律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁向洪，甘肃久铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宋秉刚，男，1963年3月11日出生，汉族，现住景泰县。委托诉讼代理人：尚可臻，白银经纬律师事务所律师。上诉人景泰县恒丰房地产开发有限公司因与被上诉人宋秉刚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由景泰县人民法院作出（2018）甘0423民初1923号民事判决，宋秉刚不服，向本院提出上诉，本院作出（2018）甘04民终1225号民事裁定，将本案发回重审。景泰县人民法院重新审理后作出（2019）甘0423民初2392号民事判决，景泰县恒丰房地产开发有限公司不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。景泰县恒丰房地产开发有限公司上诉请求：依法改判驳回被上诉人的货币补偿诉讼请求，并改判本案被上诉人按原房屋面积，并按1:0.9补偿安置，或按2010年时征收房屋及土地面积价格货币补偿。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人认为一审判决认定的事实错误，证据不足，适用法律错误，对双方存在明确的合同约定认定错误，对案涉土地面积认定有误，对补偿比例认定错误，对补偿安置方式认定错误，且本案超过了诉讼时效。1、被上诉人的诉讼时效超过了法律规定的诉讼时效期限。上诉人在起诉状事实与理由部分明确陈述:2013年被告建成后，原告如约先置换房屋，选定置换为1号楼1单元701.702室，1002、1101室，2号楼南向从东至西第2号车库一间，但被告一直没有交付。故被上诉人的诉讼时效起算时间为2013年房屋建成后选定房屋之日起计算，至2018年6月20日起诉已远远超出了民事诉讼法的3年诉讼时效期间。2、本案一审确定被拆迁面积依据的证据认定错误，实际被上诉人的房屋面积为259.19平方米，土地面积为508.62平方米，且对上诉人伪造变造证据的妨害民事诉讼的行为没有处罚。本案中被上诉人向法院提交的景泰县建设用地规划许可证（景建规第XXX号）中记载面积为131.95＋476.67平方米，其中131.95中的“1”系明显添加的，房产证书上的560.38平方米是后来添加的，被上诉人在原一审中也认可该数字是自己添加的，真实的土地面积应当为508.62平方米，而被上诉人一审诉状陈述土地面积为560.38平方米。2019年3月22日景泰县自然资源管理局出具的《证明》土地面积为627.61平方米，该证据不符合证据要求，不具备法定效力，根据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条、《房屋登记办法》第26条规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记薄记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿有错误外，以房屋登记薄为准。房屋登记薄具有更大的公正性和权威性，因此当三者出现不一致时，应以房屋登记薄的记载为准，除非有证据证明房屋登记簿确有错误。根据上述规定景泰县自然资源管理局出具的《证明》中没有表明其证明中的数据来源，而景泰县建设用地规划许可证（景建规第XXX号）档案中的数据是最原始的数据，其证据效力大于2019年3月22日景泰县自然资源管理局出具的《证明》。一审法院对上述证据予以认定并作为定案的理由是主观推断，没有法律依据，是极其错误的，损害了上诉人的合法权益。本案中，被上人对景泰县建设用地规划许可证（景建规第XXX号）、房产中的关键数据进行变造修改，严重妨害了司法公正和司法的严肃性，而一审法院对被上诉人的上述行为没有做出任何处理，请求二审法院查明事实并做出处理。3、一审判决确定的被拆迁的面积为土地面积错误，应为房屋面积，且安置比例错误，适用法律错误。本案案由是房屋拆迁安置补偿纠纷，根据被上诉人提交的证据《房产证》中所载房屋状况:混合结构，1层，建筑面积211.2平方米，砖木结构1层，建筑面积47.99平方米，总面积为259.19平方米。上诉人与被上诉人没有签订任何书面协议，约定权利义务。被上诉人陈述所谓的口头约定时间为2010年3月，按照2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第二十四条、第二十五条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十一条的规定，房屋拆迁安置标的物是地上附着物，而不是国有土地，所有的补偿都应当按照房屋面积计算。如果按照土地补偿，就不能按房屋的价值补偿。如果是货币补偿，也应当按照拆迁时即2010年的被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行计算货币安置的价值，而不能以现在的商品房市场价值进行计算。房屋安置的，结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。故一审法院按照2018年诉讼时的商品房市场价值，并且以土地面积为基数计算货币补偿没有任何法律依据，并且对补偿比例按1:1折中计算也属于计算错误，如果折中计算，也应当是1:0.9。4、本案无任何证据表明被上诉人与上诉人之间签订了房屋拆迁安置协议，并约定了相关的权利义务。被上诉人无任何证据表明双方之间签订了房屋拆迁安置协议，并约定了相关的权利义务，本案在无法确定双方意思自治的情况下，应当按照现行法律规定，以公平、诚实信用原则为基础，进行合法真实合理性判断:对以土地面积或房屋面积计算拆迁面积没有约定；对调换房屋或货币补偿方式没有约定:对调换房屋的楼层、面积没有约定；但一审判决违背意思自治原则，任意曲解口头约定的合同内容，将被上诉人的陈述全部认定为口头约定内容，做出了倾向于被上诉人的判决。综上，请求改判上诉人按被上诉人的原房屋面积，并按1:0.9补偿安置，或按2010年时征收房屋及土地面积价格货币补偿。宋秉刚辩称，一、上诉人与被上诉人之间房屋拆迁补偿合同依法成立，应当受到法律的充分保护。正如原审认定，本案双方虽未签订书面《房屋拆迁补偿安置协议》，但是达成了以房屋及占用使用土地交由上诉人进行房地产开发经营的合意，双方之间建立起的法律关系为房屋拆迁补偿安置合同关系。1.双方共同认可达成了房屋拆迁补偿口头协议即双方对协商一致，拆除被上诉人享有所有权的房屋，以房屋及房屋所占土地面积兑换上诉人新建楼房的事实均无异议。双方争执仅在补偿面积和补偿比例。2.上诉人工作人员张祥泰出具收条的行为是双方达成协议的标志，即张祥泰在对被上诉人房产及所占土地面积了解清楚的基础上，审核规划许可证特别是证载面积后，对应当补偿面积完全确认的前提下出具了收条。该收条实际上是一份书面合同，是上诉人对被上诉人要求兑换面积的承诺，是双方经协商后达成合意。由此，上诉人第四点上诉意见是对案件客观事实的视而不见。二、本案房屋拆迁补偿面积按照627.61平米确定准确无误。关于被上诉人房屋及房屋占用范围内的土地面积，本案出现的四个不同的数据:A房产证上记载的560.38平米；B上诉人出具收条上载明的608.62平米；C上诉人调取住建局规划许可证档案记载的508.62平米；D景泰县自然资源局出具的证明上记载的627.61平米。逐一分析，可以确定，只能按照景泰县自然资源局出具的证明数据为准。依据《土地管理法》第五条的规定，县级人民政府土地行政主管部门为县级自然资源局。景泰县自然资源局具有对土地使用面积确认的权利。同时，景泰县自然资源局出具的公文文书是应白银市中级人民法院要求出具的。其次，该证明项下有充实的证据材料，附有A规划设计条件书，B规划条件通知书，C设计条件书，D规划许可证。所占用土地面积是依照上述文书核算出来的，不是凭空出现的。上诉人上诉称，以不动产登记薄记载为准，是对国家土地登记制度演变不了解。三、本案房屋拆迁兑换面积的计算比例原审确定是准确的。庭审中，被上诉人强调双方协商的置换比例是1:1.2，但是对原审参照案件中出现的大多数拆迁户的拆迁比例确定，亦无异议。毕竟，没有签订书面合同错误的造成，被上诉人也有一定过错。四、本案房屋拆迁按照货币补偿的方式补偿完全正确。1.对置换房屋的楼层及套数（面积）双方各执一词，造成以楼房置换无法确定。2.上次二审中上诉人提交了楼层价格，恰好成为被上诉人主张补偿的计算依据。3、被上诉人选择货币补偿有明确的法律依据。4、上次二审裁定确认可以货币补偿方式补偿。综上，被上诉人认为，上诉人与被上诉人经过充分协商，达成房屋拆迁补偿口头协议，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已经按照双方约定，将房产拆迁并清理现场后，将土地交付给上诉人开发建设，已经完全履行了约定义务。上诉人在将被上诉人居于楼房中间的土地开发利用后，不置换楼房亦未资金补偿，属于典型的民事违约，且属于严重不诚信的行为，应当受到法律的制裁。被上诉人主张权利有充分的事实依据和法律依据，诉求必然得到法律的支持。原审认定事实清楚，适用法律准确，属于公正判决。请求驳回上诉，维持原判。宋秉刚向一审法院起诉请求：要求确认并履行《房屋置换协议》并办理房屋交付、登记手续。庭审中，原告将诉讼请求变更为：要求被告向其支付置换楼房折价补偿款2974039元。分别为：7号楼4单元1801室（143.18㎡）折价723059元（单价5050元），7号楼2单元401室（143.18㎡）折价622833元（单价4350元），7号楼4单元1802室（129.77㎡）折价655339元（单价5050元），剩余211.48㎡折价972808元（按照被告出售楼房的9号楼单价4600元计算）。一审法院认定事实：2010年3月，原、被告经协商，口头达成房屋置换协议，约定将原告位于景泰县一条山镇黄河路平房一院（房权证号：景泰县房权证景房字第XXX号）置换给被告用于开发方舟苑小区，按1：1比例置换，置换面积为627.61㎡。2013年被告将该小区房屋建成后，原告即按照双方事先约定首先置换房屋。选定置换为1号楼1单元701、702、1002、1101室，2号楼南向自东向西第2号车库一间，但由于被告一直没有交付而未能实现合同目的。2018年6月8日，原、被告双方重新达成协议，约定由原告选定7号楼2单元1801、1802室，3单元1801、1802室，置换面积为540.72㎡，并约定车库仍无法交付。原告要求被告交付上述置换房屋并办理房屋登记过户手续未果成讼。另，被告开发的7号楼2单元1801、1802室，3单元1801、1802室已经出售给他人。现原告变更诉讼请求，要求被告按照当时选定的置换房屋对应的出售价格对其进行相应补偿。亦即，要求被告向其支付选定的置换楼房折价补偿款2974039元。分别为：7号楼4单元1801室（143.18㎡）折价723059元（5050元/㎡），7号楼2单元401室（143.18㎡）折价622833元（4350元/㎡），7号楼4单元1802室（129.77㎡）折价655339元（5050元/㎡），剩余211.48㎡折价972808元（按照被告出售楼房的9号楼4600元/㎡计算）。一审法院认为，虽然原告宋秉刚与被告景泰县恒丰房地产开发有限公司之间未签订书面《房屋拆迁补偿安置协议》，但原告将其位于景泰县一条山镇黄河路丘（地）号为17号的非住宅房屋（其中，混合结构1层，建筑面积211.20㎡；砖木结构1层，建筑面积47.99㎡）及占有使用的土地交由被告景泰县恒丰房地产开发有限公司拆迁并进行房地产开发经营之用，双方之间即建立起房屋拆迁补偿安置合同关系。该合同关系是当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。被告对案涉争议平房进行拆迁开发后本应及时优先交付承诺置换的新建房屋，至今却未能践其承诺，显然有失诚实信用、已经构成严重违约。为此，被告作为开发商应当负有向作为被拆迁户的原告交付置换的房屋或支付相应对价的民事义务，却至今未予履行该义务，原告可以依法提起诉讼。本案双方当事人争议焦点是案涉房产拆迁前土地面积、置换比例各是多少以及可行性替代置换方式是什么？1.关于案涉原告被置换的平房面积的问题。本次庭审中，原告方补充提交的新证据是2019年3月22日景泰县自然资源局证明1份。由于该证据是应白银市中级人民法院的要求出具的，就其属性而言是公对公性质的，具有强势证据效力，足以证实景泰县人民政府批准被告所使用的1923.55㎡土地（使用证证号XXX）中包含原告房产占用土地面积627.61㎡。对此，本院予以采信并确认。2.关于案涉原告被置换平房面积的计算比例的问题。根据原、被告双方当事人举示的被告与同一拆迁补偿安置区域其他被拆迁户（10户）签订的书面《房屋拆迁补偿安置协议》，显示置换房屋面积的计算比例在1：0.7-1.2区间。综合全案事实及补偿安置严重滞后并至今悬空的状况。本案认定《房屋拆迁补偿安置协议》性质上属于格式条款。对此，开发商具有主导权，被拆迁户处于弱势地位。在双方发生争议时，应对开发商作出不利解释。本案中将案涉争议置换房屋面积的计算比例类比并折中确定为1：1。3.关于案涉原告被置换平房的具体位置及补偿价格的问题。与上同理，关于置换平房的具体位置，本案中采信原告方的陈述。亦即，2018年6月8日，原、被告重新达成协议，原告选定7号楼2单元1801、1802室，3单元1801、1802室，置换面积为540.72㎡，但约定的车库无法交付。相应地，按照被告方提交的相应楼层及房屋对应的当时对外出售价格，本案原告置换楼房折价补偿款计为2974039元。分别为：7号楼4单元1801室（143.18㎡）折价723059元（5050元/㎡），7号楼2单元401室（143.18㎡）折价622833元（4350元/㎡），7号楼4单元1802室（129.77㎡）折价655339元（5050元/㎡），剩余211.48㎡折价972808元（按照被告出售楼房的9号楼4600元/㎡计算）。4.关于要求将案涉置换房屋以货币形式进行补偿的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”同法第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”据此，原告作为被拆迁户对选定的置换房屋依法具有优先受偿权，在开发商不能满足交付被拆迁户所选择的置换房屋已特定化情形之下，显然，原告由此优先取得了选择货币作为替代性补偿的法定权利。故原告要求被告支付特定的置换房屋对价的诉请有理有据，应予支持。由上，本案中，由于原、被告双方存在房屋拆迁置换的事实行为，对于被拆迁平房的真实面积、置换房屋面积的计算比例、置换房屋的具体位置及对价等合同主要内容及待证案件事实，原告提交来源合法、内容明确、效力权威的新证据对原审证据效力进行补强后能够形成较为完整的证据链条，本院予以确认并在卷佐证。按照民事诉讼优势证据采信规则及高度盖然性证明标准，原告的诉请有事实和法律依据，应予支持。被告未能就反驳对方诉讼请求所依据的事实提供优势证据加以证明，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：由被告景泰县恒丰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向原告宋秉刚支付房屋拆迁安置货币补偿款2974039元。案件受理费30592元，由被告景泰县恒丰房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人提交了两份景泰县人民政府关于小龙山拆迁补偿文件，证明拆迁对象是地上附着物而非土地，且对拆迁补偿房屋是当时的评估价，不是商品房的市场价。还证明房屋安置的比例是按照安置房屋的面积1:1置换。货币安置的，征收人依据评估机构的作价一次性补偿。被上诉人质证认为：上诉人提交的文件是2017年发布的，而本案安置协议是2010年达成的，且本案系商业性安置补偿，上诉人提交的文件是政府拆迁补偿，两者性质不一样，不能同一而论。本院经审查认为，本案情况与该文件规定情况不同，对该证据的关联性本院不予认可，对该证据本院不予采纳。被上诉人未提交新证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为：一、关于本案诉讼时效问题。上诉人上诉称，本案诉讼时效应从2013年房屋建成后被上诉人选定房屋之日起计算。被上诉人提交的景泰县国土资源局文件（景国土资发XXX号）能够证明被上诉人一直在就本案涉诉拆迁补偿事宜向上诉人及相关部门寻求解决、主张权利的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条之规定。本案并未超过诉讼时效。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、上诉人上诉称，本案双方当事人并未签订拆迁协议，对权利、义务约定不明，一审判决不公。本院认为，本案双方当事人对于上诉人拆迁占用被诉人房屋土地的事实无异议，但对拆迁安置补偿的面积、比例、方式存在较大争议。因此上述问题即为本案争议焦点。第一，关于拆迁补偿面积。上诉人上诉认为应以景泰县建设用地规划许可证（景建规第XXX号）档案中的数据为准。因双方对拆迁面积有较大争议，被上诉人在本院审理（2018）甘04民终1225号案件过程中提交了一份景泰县自然资源局出具的证明，证明上诉人拆迁占用被上诉人土地面积为627.61平方米，并附有原始材料依据。一审对该证据证明效力予以认定，并无不当。一审认定房屋置换面积为627.61平方米，本院予以维持。关于上诉人上诉称拆迁面积应按房屋面积，而非土地面积。结合在卷其他拆迁合同，上诉人均以拆迁占用土地面积按照安置比例清偿。且上诉人拆迁房屋目的为开发土地。故，上诉人的主张既不符合交易习惯亦不符合物权法中关于房地一体的法律原则，本院不予支持。第二，关于拆迁补偿比例及方式。参考本案所举同一拆迁补偿安置区域其他被拆迁户签订的房屋拆迁补偿安置协议，置换比例在1:0.7—1.2区间，一审判决折中确定为1:1，本院认为处理得当，予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，法律并不禁止采用货币补偿的方式进行拆迁安置补偿，且在实践中此种情形补偿方式之列。因此，一审判决上诉人向被上诉人予以货币补偿，并无不当。上诉人上诉认为补偿数额应当按照2010年被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行计算。本院认为，上诉人在本院审理（2018）甘04民终1225号案件过程中提交了一份《宋秉刚方舟苑房屋置换情况说明》，因该证据系上诉人提供，因此该份说明中的置换房屋价格应为上诉人所认可的价格。故，一审判决以该价格为标准计算补偿数额合情合理，上诉人的上诉理由本院不予采纳。综上所述，景泰县恒丰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30592元，由上诉人景泰县恒丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  高登云审判员  栾春鹏审判员  王承林二〇二〇年五月十四日书记员  张 敏