湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终5442号上诉人（原审原告、反诉被告）：豆艳艳，女，1983年5月15日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：周典范，男，1978年8月10日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系豆艳艳丈夫。被上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南宝强文化旅游有限公司，住所地湖南省长沙市望城区高塘岭街道白芙塘社区兴邦花城1栋209号。法定代表人：张鑫。原审第三人：长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区铜官街道铜官窑路1号铜官窑古镇游客服务中心2楼。法定代表人：张春华。委托诉讼代理人：邹鹏，湖南如金律师事务所律师。上诉人豆艳艳因与被上诉人湖南宝强文化旅游有限公司（简称宝强公司）、原审第三人长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司（简称新华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1208号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人豆艳艳向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初1208号民事判决中第二项，依法改判被上诉人全额退还上诉人全部租金177616元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定被上诉人应退还上诉人租金88221元，而上诉人实际向被上诉人缴纳了177616元，应全部退还，原审判决确认上诉人应向被上诉人支付2018年8月28日至2018年9月28日租金共计89395元，而事实上原租赁合同的解除均因宝强公司造成，租赁标的在2018年9月11日被新华联公司查封，同时2018年9月11日被上诉人就已和新华联公司解除租赁合同关系，已无收取任何租金的资格和权利，且根据新华联公司对其它租户收取租金情况，2018年8月28日至2018年9月28日属试营业，都没有收取租金，上诉人应当享受同等政策。被上诉人宝强公司辩称，一审判决符合法律规定，请求二审法院维持原判。原审第三人新华联公司述称，宝强公司向新华联公司交纳了涉案房屋2018年9月29日之前的租金，新华联公司与上诉人豆艳艳目前仍在履行双方签订的租赁合同，上诉人租赁的涉案房屋并未从2018年9月11日起受到影响。豆艳艳向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除豆艳艳与宝强公司签订的租赁合同；2.宝强公司退还豆艳艳所交租金和押金共计177616元；3.宝强公司承担本案诉讼费。宝强公司向一审法院提出反诉请求：1.解除宝强公司与豆艳艳签订的租赁合同并腾房；2.没收豆艳艳交纳的履约保证金83808元；3.豆艳艳补交应交而未交的租金419040元（暂计算至2019年3月27日），从2019年3月28日起的场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日止；4.豆艳艳支付宝强公司违约金83808元；5.本案诉讼费由豆艳艳负担。一审法院认定事实，2018年8月8日，宝强公司（甲方）作为出租方，豆艳艳（乙方）作为承租方，双方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将滨湖休闲街A01-05-01-21、22、23、24铺位出租给乙方使用，乙方作为餐饮·湘厨家饭的专业经营商，同意承租该场所，计租面积为873平方米；租赁期限为5个租约年，自计租日起算；约定进场日为2018年4月15日，开业日暂定为2018年8月18日（豆艳艳与宝强公司当庭明确计租日为2018年8月28日）；合同期内下列时间为免租期（2019年2月28日起至2019年4月27日止，2020年2月28日起至2020年4月27日止），在此免租期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费、物业管理费等。除非合同另有特别约定，免租期不因任何原因而延长。如由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租期；合同期内起始月租金单价为96元/平方米/月，月租金=月租金单价×计租面积，租金按季度进行支付，首付租金应于本合同签订当日内支付3个月的租金，甲方在收到该笔款项后有义务向乙方交付房屋。如果计租日不是该月第一天，则当月租金按实际天数计算。签约按自然月及自然年份计算，未满月份按日计算租金，自第二个自然月开始按季度结算租金。此后乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金；乙方应在本合同签订当日，向甲方交纳83808元的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据；租赁期限内，除双方明确约定情况外，乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业服务费。如果乙方认为自己利益受到侵害，乙方有权在交纳上述费用后与甲方协商，协商不成可以通过司法途径解决纠纷；如果乙方未按约定向甲方支付或者补交租金、物业服务费、履约保证金等或其他应付款项，则每迟延一日，乙方应向甲方支付应付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金，延迟达30日仍不支付或补交的，甲方有权单方解除本合同，乙方未经甲方书面同意延迟支付租金超过十日的情况累计逾3次，甲方有权解除合同；双方确认，除非本合同中有特别明确的约定，乙方不得以任何理由拒绝或者拖延缴纳本合同项下的租金、物业服务费或水、电、燃气等费用或其他应当由乙方承担的费用。即使双方发生争议，在争议解决办法处理期间，乙方仍应继续履行合同项下各项缴费义务；租赁期间，因甲方原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正，若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须缴纳租金、物业服务费；经双方协商一致，可以解除本合同。甲方有权在下列情形下解除合同：乙方未能在合同约定期限内向甲方足额支付履约保证金，逾期达到5日的，履约保证金中被扣除的费用达到50%时，乙方迟延进场进行装饰装修超过10日的，乙方逾期开业超过30日的，乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用等超过30日的或乙方延迟缴纳租金或其他费用累计超过3次的等等。乙方有权在下列情况下解除合同：因甲方原因导致乙方无法合法独占使用租赁场所，在接到乙方书面通知后30日内未能恢复乙方合法独占使用权的，由于甲方原因致使合同目的无法实现或者合同无法履行的情形，法律规定的其他情形；甲方依照约定行使解除权或乙方单方面擅自解除合同的，甲方有权没收乙方的履约保证金并要求乙方补交应缴未缴的租金、其他费用以及违约金。乙方依照约定解除合同或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内双倍退还乙方的履约保证金，且甲方应向乙方退还多收款项；因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前终止或解除，乙方在交还期限内无需缴纳场地占用费，但因乙方违约导致合同提前终止或解除，在交还期内，乙方应按合同终止或解除时的日租金标准及实际占用天数向甲方支付场地占用费，该占用费不包括按本合同约定乙方应当承担的违约金等其他费用。上述合同签订后，豆艳艳于2018年8月25日缴纳两个月租金167616元和装修押金10000元，共计177616元。之后，豆艳艳装修涉案商铺并于2018年8月28日开展营业。2018年9月11日，新华联公司向豆艳艳发出告知函，主要内容为：新华联公司与宝强公司于2018年4月25日签订《租赁合同》，宝强公司未经新华联公司书面批准，存在大面积商铺转租行为，新华联公司将依据《租赁合同》约定解除与宝强公司之间的租赁关系。鉴于部分商户已进驻并已对店铺进行装修、运营，为保障商户实际利益、减少商户实际损失，同意在依法合规，并符合新华联公司招商业态的前提下，按照新华联公司优惠价格与实际承租人重新签订《租赁合同》，函告商户于收到此《告知函》后七日内与新华联公司招商运营部联系确认。如无法就重新签订《租赁合同》达成一致或承租业态不符合新华联公司招商业态要求，将按约定收回商铺，由此产生的所有经济损失由商户及宝强公司自行承担。一审庭审中，豆艳艳陈述，新华联公司在2018年9月中旬封住涉案店铺，其于2018年9月29日与新华联公司签署租赁合同后又重新开业。新华联公司当庭认可与豆艳艳协商承租事宜，并向本院提交租赁合同一份，签订日期为2018年9月29日，该合同约定出租商铺为涉案商铺即滨湖休闲街A01-05-01-21（1F2F）/22/23/24铺位，豆艳艳作为承租人在合同尾部处签名，但是出租人新华联公司并未签字盖章。虽然新华联公司还未在豆艳艳陈述的租赁合同上签字盖章，但是新华联公司实际向豆艳艳主张了权利，豆艳艳已向新华联公司实际缴纳租金100000元。一审法院另查明，2018年4月25日，新华联公司与宝强公司分别签订了编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017001、ＴＧＹ-ＢＨ-2017003、ＴＧＹ-ＢＨ-2017006、ＴＧＹ-ＢＨ-2017007、ＴＧＹ-ＢＨ-2017010的《租赁合同》五份，其中编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017006号租赁合同约定宝强公司承租新华联公司位于长沙市望城区房屋，计租面积为1904.56平方米（涉案商铺在内），租赁场所的租赁用途为经营品类及具体产品（餐饮及火锅），租赁期限为10个租约年，自计租日起算。合同期内起始月租金单价为60元／平方米／月。2018年10月25日，新华联公司以宝强公司违约转租为由将宝强公司起诉至该院，诉请：1.确认合同编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017006的《租赁合同》已依约解除；2.判令宝强公司立即腾空承租场地并交还给新华联公司，并自2018年10月2日起至实际交还房屋之日止，按2元／天／平方米的双倍标准支付违约交还房屋的场地占用费（计算截止至2018年10月9日为60945.92元）；3.判令宝强公司向新华联公司支付解除合同违约金2742566元，50000元履约保证金不予退还；4.由宝强公司承担本案全部诉讼费用。2018年12月24日，该院作出（2018）湘0112民初3847号民事判决：确认编号为ＴＧＹ-ＢＨ-2017006号《租赁合同》已于2018年9月11日解除，判令宝强公司将全部租赁场地退还给新华联公司并支付场地占用费，同时对宝强公司应承担的违约责任也作出判定。上述判决作出后，宝强公司未提起上诉，新华联公司提起上诉，该案二审判决对确认合同已于2018年9月11日解除的判项予以维持。一审法院认为，宝强公司与新华联公司签订《租赁合同》后，在承租期内与豆艳艳签订《租赁合同》，将其从新华联公司处承租的商铺转租给豆艳艳。新华联公司系出租人，宝强公司系承租人，而豆艳艳系次承租人。宝强公司未经新华联公司同意转租，新华联公司诉至该院，现（2018）湘0112民初3847号民事判决书判决宝强公司与新华联公司就涉案商铺签订的《租赁合同》已于2018年9月11日解除，宝强公司未对此提起上诉，而二审判决对该判项亦予以维持。由于宝强公司违约转租导致其与新华联公司签订的合同解除，承租人与出租人之间的租赁关系消灭，宝强公司丧失租赁权，导致豆艳艳已不能通过其与宝强公司之间的租赁合同实现其合同目的，该转租合同因其赖以存在的基础不复存在应予终止。本案中豆艳艳与宝强公司均诉请解除该合同，对双方提出解除《租赁合同》的诉请，该院均予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该院查明的情况，因宝强公司丧失租赁权，涉案店铺所有权人新华联公司已于2018年9月29日与豆艳艳重新签订租赁合同，双方就租金标准、付款方式等权利义务作出约定。虽新华联公司并未在该租赁合同上签字盖章，但新华联公司已实际向豆艳艳主张租金等权利，豆艳艳亦向新华联公司实际缴纳租金100000元。新华联公司在与豆艳艳订立合同前已经实现对涉案商铺的实际占有使用，现豆艳艳承租使用涉案商铺系基于其与新华联公司订立的租赁合同关系，故宝强公司无需要求豆艳艳腾房，对宝强公司诉请豆艳艳腾房的诉讼请求，该院不予支持；关于豆艳艳已向宝强公司缴纳177616元费用的处理，该费用包含装修押金10000元及租金167616元，其中装修押金的作用是担保承租人在装修期间依法进行装修，促使承租人及时装修完毕，现涉案租赁合同因宝强公司无出租权而解除，该部分押金10000元应退还给豆艳艳；至于租金，涉案租赁合同解除均因宝强公司的过错造成，该院结合实际情况，确认豆艳艳应向宝强公司支付自涉案合同的计租日2018年8月28日起至2018年9月28日止的租金，后段租金，因宝强公司并无出租权，多收取的相关费用应予以退还。经计算，宝强公司应向豆艳艳退还租金78221元（873平方米×96元/平方米/月÷30天×32天＝89395元；167616元－89395元＝78221元），共计应退还88221元，综上，对豆艳艳诉请宝强公司退还177616元的诉讼请求，该院予以部分支持；对宝强公司诉请没收豆艳艳交纳的履约保证金83808元及承担违约金83808元的反诉请求，既无事实依据，亦无法律支撑，该院不予支持。关于宝强公司诉请豆艳艳补交应交而未交的租金419040元（暂计算至2019年3月27日），2019年3月28日后的场地占用费按双倍租金标准支付至腾房之日止的反诉请求，宝强公司在诉讼过程中陈述系因为“在新华联公司诉宝强公司案件中，未追加豆艳艳作为案件当事人参加诉讼，实际使用商铺的系豆艳艳，而新华联公司要求宝强公司按4元/平方米/天标准支付场地占用费直至将场地返还给新华联公司之日止”，故在本案中向豆艳艳提出上述主张。本案审理过程中，该院已依法向新华联公司释明，因实际占用场地的仅为一方主体，无论新华联公司系依据其与宝强公司之间的合同向宝强公司主张场地占用费，还是依据与豆艳艳之间的合同向豆艳艳主张租金，新华联公司仅能择一进行，不能重复主张权利。但在本案中，该院认为，涉案租赁合同因宝强公司的过错解除，宝强公司既非涉案商铺所有权人，亦非合法出租人，且豆艳艳已与新华联公司重新订立合同关系，其诉请豆艳艳再支付后段场地占用费并无依据，对宝强公司该项反诉请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、解除豆艳艳与宝强公司签订的《租赁合同》；二、宝强公司于本判决生效之日起十日内向豆艳艳退还88221元；三、驳回豆艳艳的其他诉讼请求；四、驳回宝强公司的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费3852元，因适用简易程序减半收取计1926元，由豆艳艳负担1000元，由宝强公司负担926元；一审反诉受理费4833元，由宝强公司负担。二审中，被上诉人向本院提交了两份微信聊天记录打印件，以证明上诉人于2018年9月14日、2018年10月8日均在正常营业。本院组织当事人进行了质证，上诉人豆艳艳认为其门店2018年9月14日虽然在正常营业，但其与被上诉人签订的租赁合同已于2018年9月11日解除，2018年10月8日的营业是基于与新华联公司重新签订了租赁合同。本院认为，该证据真实、合法，且与本案相关联，本院予以采信，对其证据力将结合其他证据予以综合认定。另查明，宝强公司向新华联公司交清了2018年9月29日之前的涉案房屋租金，上诉人豆艳艳与新华联公司签订租赁合同后，未另行向新华联公司交纳2018年9月29日之前的涉案房屋租金。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：宝强公司应退还豆艳艳的租金数额应如何计算。经查，本院作出的生效判决已确认宝强公司与新华联公司就涉案房屋签订的租赁合同解除，宝强公司丧失继续履行转租合同的基础和条件，致使豆艳艳与宝强公司签订的《租赁合同》无法实现合同目的，故豆艳艳与宝强公司双方签订的《租赁合同》应予解除。合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因豆艳艳与宝强公司签订《租赁合同》后，实际占有、使用涉案房屋从事了经营性活动，且在其与新华联公司签订合同前的租金均已由宝强公司向新华联公司结清，新华联公司并未另行向豆艳艳收取双方签订租赁合同日之前的租金，一审法院结合实际情况认定宝强公司应向豆艳艳收取的租金于2018年9月28日截止，多收取的应予以退还，其处理符合法律规定。至于上诉人豆艳艳提出其应享受2018年8月28日至2018年9月28日试营业期间的免租待遇，本院认为，该免租期限系新华联公司给予与其直接签订《租赁合同》租户的优惠待遇，在豆艳艳与宝强公司签订的《租赁合同》中并未进行约定，故上诉人的该项诉请缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人豆艳艳的上诉理由均不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费2035元，由上诉人豆艳艳承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二〇年五月二十日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。