昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0122民初681号原告（反诉被告）孙继能，男，1977年10月25日生，汉族，住昆明市呈贡区。原告（反诉被告）赵琪，女，1976年12月29日生，汉族，住昆明市呈贡区，（系孙继能妻子）（未到庭）委托代理人：孙继能，赵琪丈夫。被告（反诉原告）：云南泽仕通房地产开发有限公司统一社会信用代码：91530122592010666W。法定代表人林志华，系该公司总经理。（未到庭）住所：昆明市晋宁区。委托代理人卢启志，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）孙继能、赵琪诉被告（反诉原告）云南泽仕通房地产开发有限公司（以下简称云南泽仕通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年3月17日受理后，依法适用简易程序，于2020年5月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙继能、被告（反诉原告）云南泽仕通公司代理人卢启志到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告（反诉被告）孙继能、赵琪诉称：两原告系夫妻关系，两原告与被告云南泽仕通公司于2015年11月2日，签订《商品房购销合同》及其补充协议，并于2015年11月26日经晋宁县房产交易所备案，登记号：JN20151104129。根据《商品房购销合同》第七条规定，被告应于2016年6月30日前，将经被告组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告，但直至今日被告仍没有将验收合格的房屋交付原告；再根据合同第九条规定，2016年6月30日起30日内，按30元每天计收违约金，之后按原告已付款的0.01%乘以逾期天数支付违约金，即每天75元的违约金，合同继续履行。关于逾期办理不动产权证，根据合同第12条关于产权登记的约定，被告应当于房屋交付之日起360个工作日内将办理产权登记需由甲方（被告）提供的资料报产权登记机关备案，被告不但没有履行上述义务，连房屋都没有组织验收合格，并且房屋所涉及土地甚至连被告公司的股权一度均处于抵押查封状态，被告公司至今都成了被失信人。不动产权证的办理就是因为被告未将自己应该提供办理产权的资料提交产权登记部门，已构成违约。为维护原告合法权利，依法诉讼，请求依法判处，并支持原告的诉讼请求：1、依法判决被告支付逾期交付房屋的违约金，从2016年6月30日至被告将经组织验收合格的房屋交付原告之日止，按75元/天的逾期违约金，目前暂时算至2020年3月30日违约金为101025元。2、逾期办理不动产权证的违约金从2018年4月13日起算至2019年8月20日已付款750907元为本金按银行的贷款的基本利率计算，2019年8月20日起至不动产权证办妥之日止，已付款750907元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；目前违约金算至2020年3月30日，共计：66876元。以上1、2项金额合计：167901元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）云南泽仕通公司辩称：原告要求支付逾期交房的违约金和办理不动产权证的违约金，没有达到合同约定的前提条件，原告只有付清房款才有资格要求交房和办证，但原告到现在都没有付清房款，所以不能支持原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）云南泽仕通公司反诉称：2015年11月2日，被反诉人与反诉人签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定被反诉人购买反诉人开发的位于昆明市晋宁区，总房款人民币1149807元，首付749807元，余款400000元向富滇银行正义路支行贷款支付；被反诉人应于《商品房购销合同》及其补充协议签订后15个工作日内按银行要求提交按揭贷款所需的全部资料，若逾期提交，则反诉人有权解除合同，并可要求被反诉人支付总房款30%的违约金，若银行不同意办理按揭的，则被反诉人应在接到银行不放贷通知30个工作日内，一次性支付剩余房款，逾期不交清房款的，反诉人将被反诉人已付房款扣除违约金后无息退还乙方。合同及补充协议签订后，被反诉人支付了首付款，但至今并未按照上述约定支付400000元的尾款。综上反诉人特提出反诉，请支持反诉人的反诉请求：1、解除双方的商品房购销合同，首付款扣除违约金，无息退还被反诉人；2、被反诉人向反诉人支付344942.1元的违约金；3、本案诉讼费用全部由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）孙继能、赵琪对反诉辩称：我方认为反诉理由不能成立，没有向银行贷到款，所以就没有付清尾款400000元。但没有贷到款的责任不在我方，而在于一、反诉人云南泽仕通公司根本没有通知购买人去签订贷款合同，我方认为云南泽仕通作为卖房的开发商，具有组织签订贷款合同的责任，在合同补充协议第4、5条明确约定，云南泽仕通公司是履行的商品房贷款担保合同，承担的是连带的保证责任，根据上述协议规定，商品房预售贷款按照15年的交易习惯，还要去公证，这些责任反诉人都没有尽到；二、双方约定的贷款银行富滇银行正义路支行至今没有通知过我方向其提交贷款资料，更没有通知我方是否可以贷到款；三、依据常理我方不可能违约，我方自2012年起就陆续投入了80万，都不曾有任何违约，如果需要贷款，我们随时都可以签订贷款合同，根据云南泽仕通的承诺书，如果贷不了款，购买人可以支付尾款，否则购买人承担违约责任。没有贷到款，是云南泽仕通公司没有协调好贷款银行，导致我们支付不了尾款，责任是在出卖方云南泽仕通公司，所以云南泽仕通公司的反诉理由不能成立。原告（反诉被告）为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：一、企业信息公示报告，证明被告的主体资格。二、置业卡及买卖意向书，证明购买人于2012年10月12日在云南泽仕通的促销宣传下办理置业卡，原告购买被告云南昆明-晋城泛亚工业品商贸中心五金机电工矿商贸城项目房产，认购B5-1地块8栋16号，建筑面积为181.88的商铺，于2012年10月29日当日缴纳20万元认购意向金。三、《商品房购销合同》及其补充协议，证明被告存在两项违约，1、逾期交房详见合同第7、9条；2、未按合同约定办理产权登记事宜详见合同第12条已构成违约。四、承诺书，证明因为《商品房购销合同》是格式化的，不便于修改，被告（反诉原告）还对原告（反诉被告）作出4项单方承诺，已对合同进行修改及补充。五、云南省地方税务局通用机打发票及报告收据，证明原告的已交款：首付款749807+代收款1100元=750907元。六、税收缴款书及银华税票销售凭证，证明原告已经向晋宁区地方税务局一分局缴纳印花税574.9元，契税34494.21元，印花税票5元，共计：35074.11元。七、收条，证明泽仕通2015年11月25日将被告手上的合同原件收走，拿去盖备案章，故而晋宁区房产交易所备案时间为2015年11月26日，登记号JN201511040129。八，购买个人征信报告，证明购买人征信良好，如若签订了贷款合同，不存在贷不了款的问题，是因为被告没有通知原告去签订贷款合同，也没有接到银行的任何通知交付贷款资料。九、原告与民生银行因购买其他房产而签订的个人购房借款合同复印件样本，借此证明签订贷款合同一般是三方的，本案中公司和银行是签了协议，但目前不能证明他们双方在履约合作协议了，综上所述，没有贷到款的原因不能归结于购买人，而是在被告云南泽仕通公司。十、申请法院调取证据，（1）富滇银行的《回复》：未与云南泽仕通的房地产项目签订任何合作，因此没有贷到款，所以责任应该在被告，不在原告；（2）晋宁区住建局的情况说明一份，证明备案的数量和被法院查封，辅助说明了云南泽仕通没有协调好贷款银行，所以我们无法去贷款。经质证，被告（反诉原告）云南泽仕通公司对证据一的三性没有异议；证据二真实性、合法性没有异议，但证明内容不认可，不能证明被告违约；证据三真实性、合法性没有异议，证明内容没有异议；证据四的三性没有异议，但对证明内容不认可，反而证明了原告没有付清尾款；证据五的三性没有异议；对证据六的真实性、合法性没有异议；对证据七的三性没有异议；对证据八的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，虽然说明了反诉原告征信没有问题，但不能证明其已经偿还购房尾款；证据九的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；对证据十（1）银行回复的三性不予认可，不能办理按揭贷款是被告的责任，因为原告和被告约定的合同，明确是原告向富滇银行贷款支付尾款，并没有约定采取按揭贷款；（2）房管局的情况说明的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，与本案无关，情况说明只是说明被告备案多少房屋，没有备案多少房屋，与本案无关，不能证明被告无法和银行办理合作事宜。被告（反诉原告）向本院提交了以下证据：一、《商品房购销合同》及其补充协议复印件，证明双方成立商品房购销合同关系，被反诉人要向反诉人支付40万元剩余房款，支付方式是通过贷款的方式，通过富滇银行贷款支付。二、《公证书》一份，云南泽仕通公司和富滇银行签订了案涉项目合作协议书，该协议书经过昆明市真元公证处公证，证明反诉原告在反诉被告办理按揭贷款过程中没有过错，这份证据是经过公证的，进一步证明反诉被告提供的富滇银行出具的回复是虚假的。经质证，原告（反诉被告）对被告提交的证据一真实性、合法性予以认可，但证明不了对方的观点，反而证实了购买人是贷款买房，根据合同约定，公司应该参与签订合同的，在合同里面约定了向富滇银行贷款，但银行回复与公司没有协商好，导致我方没有贷到款；对证据二真实性、关联性认可，证明目的不予认可，这个仅仅是他们的合作协议，他们之间的合作，被告没有按照合同约定履行协议，没有缴纳10%的保证金，之所以没有成功贷款，是因为公司和银行的合作协议出了问题，导致了63个备案人没有人成功贷到款，原因就是被告和银行之间的合作出现了问题。本院为核实证据，向富滇银行正义路支行的工作人员询问，形成了笔录一份，证明本诉原告提交的证据十（1）《回复》与被告提交二《公证书》内容相矛盾，真实的情况是被告提交的证据二《公证书》显示的情况，即银行与云南泽仕通公司签订过案涉项目合作协议；协议所述10%保证金指实际贷款金额的10%，在审批通过后放款前交存；按揭贷款一般的流程是购房人先向银行提出申请。对此证据，原告认为：对该份证据的三性均没有异议，该份证据进一步证明了未能办理贷款的责任方是被告，被告没有组织协调好；被告认为：对这份证据的真实性没有异议，但合法性和关联性有异议，笔录中的客户经理不能代表银行，没有说明银行不放贷的原因。对上述证据，真实性、合法性、关联性双方互相认可的部分，本院均予以确认，并据此认定涉案相关事实，不在赘述。双方对证据有争议的部分是：（1）对富滇银行正义路支行出具的《回复》的真实性问题，本院认为：第一、其内容与《公证书》载明的内容相矛盾，依据证据规则，经过公证的文书的证明力一般大于普通文书的证明力；第二、已经出具《回复》的工作人员证实，该《回复》是由于其失误形成，《公证书》才是真实的。所以本院对《回复》的真实性不予认可，而对《公证书》的真实性予以认可，并据此认定被告云南泽仕通公司曾经与富滇银行正义路支行达成过贷款协议的事实。（2）对证据的证明目的有争议的部分：《商品房购销合同》及其《补充协议》，双方均向本院提交，内容也是完全一致的，但双方对其内容作出了不同的解释，并据此提出了不同的诉讼主张，对此本院认为，主要原因是由于双方在缔结协议的过程中存在过失，对违约的后果，即是否解除合同、违约金如何计算及支付等主要问题，《合同》和《补充协议》做出了不同的约定（《合同》第八条、第九条，《补充协议》第二条第1、2项），双方仅从有利于己方的约定进行解读导致发生严重分歧；又因该《合同》及《补充协议》签订的时间是当天、同时签订，时间上没有先后之分，因此无法认定是哪一份协议的效力更大，在此情形下，应当认定两份证据内容不一致的内容为约定不明确。经审理查明：2015年11月2日，原告（反诉被告）孙继能、赵琪夫妻共同与被告（反诉原告）云南泽仕通公司签订了《商品房购销合同》及其《补充协议》，并于当日由被告（反诉原告）云南泽仕通公司单方出具《承诺书》，约定1、孙继能、赵琪夫妻共同购买云南泽仕通公司开发的位于昆明市晋宁区；2、总房款人民币1149807元，首付749807元，余款400000元向富滇银行正义路支行贷款支付；3、首付款749807元于当日交清，余款400000元向富滇银行正义路支行贷款，购买人应于15个工作日内按银行要求提交按揭贷款所需的全部资料、或者在接到出卖人通知后10个工作日内交清、或者在接到银行不放贷通知后90个工作日内交清；4、出卖方应于2016年6月30日前，将经组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给购买人；5、若逾期支付余款，则（1）30天内按每天30元支付违约金、30天后按未付款额每天0.01%乘以违约天数支付违约金，合同继续履行（《合同》约定），（2）若15天内逾期提交贷款资料，或者在接到出卖人通知后10个工作日内未交清余款、或者在接到银行不放贷通知后90个工作日内未交清余款，则出卖人有权解除合同，并可要求被反诉人支付总房款30%的违约金（《补充协议》约定）；6、若逾期交房，30天内按每天30元支付违约金、30天后按已付款额每天0.01%乘以违约天数支付违约金，合同继续履行；7、出卖人应于交房之日起360个工作日内，将办理产权证所需资料报产权登记机关备案，购买人配合办理产权证，若因购买人原因未能办理产权证，则按合同总价0.05%乘以逾期天数向出卖人支付违约金。合同及补充协议签订之日，原告支付了首付款749807元和代收款1100元，并于之后向税务机关支付了契税、印花税等共计35074.11元。被告于2015年11月26日提供资料向晋宁县房地产交易管理所申请登记备案，获得备案，登记号ＪＮ201511040129，并于2015年12月14日出卖人与富滇银行正义路支行签订了合作协议，约定购买人向富滇银行贷款，出卖人承担连带保证责任。但是，后来银行未通知原告提交贷款资料，原告并也未向富滇银行提交贷款资料，被告也未向原告催收过余款400000元，至今未支付。直至起诉时，云南泽仕通公司开发的位于昆明市晋宁区晋城镇富有村委会“云南泛亚晋城工业品商贸中心泽仕通国际五金机电工矿商贸城”整个建设项目没有全面建成竣工验收，其中部分房产被法院查封，双方诉争房屋没有被查封，已经建筑封顶，出卖人通知过购买人接房，本案原告认为没有全面竣工验收，所以拒绝接收房屋。为此，原告（反诉被告）孙继能、赵琪向本院起诉，要求判令被告（反诉原告）云南泽仕通公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金；被告（反诉原告）云南泽仕通公司反诉请求，解除双方的商品房购销合同，首付款扣除违约金，无息退还被反诉人。本案争议焦点：一、所争议的房屋是应该先交付尾款、还是应该先交付房屋，即原告是否在未交清余款的情况下享有要求对方支付违约金的权利？二、约定的向银行贷款支付余款未能贷到款，是由哪方的过错造成的？三、被告是否享有解除合同的权利？本院认为：依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）均没有对涉案合同的效力提出异议，经审查双方是在平等、自愿的前提下签订的合同，并且不违反法律的规定，双方应当据此诚实、全面履行自己的义务。对于双方争议的焦点一，即交清余款、交付房屋的义务谁应先履行的问题，一、关于交清余款的时间问题，本案双方于2015年11月2日签订合同，余款交付时间约定以第三方（银行）的贷款工作进度为依据，只是约定了“向银行提交贷款所需资料”的时间，即自11月2日起15个工作日，提交资料后通常的情况是还要等待银行的审批，这个审批的时间具有不确定性，因此应当认定双方并没有约定明确具体的付清余款的时间；另外，由于双方在《合同》及《补充协议》中对未交清余款的后果作出了不同的约定，该约定视为约定不明确，则双方就应该按照法律的规定、或者一般的交易习惯予以执行，而“一手交钱、一手交货”是一般买卖合同的交易习惯，据此只能确定原告应该于房屋交付前交清余款。二、关于交付房屋的时间问题，双方约定了明确的交房时间是2016年6月30日前，但是本案客观事实是这个时间点之前，原告并没有付清余款，被告依据上述交易习惯可以享有免除承担逾期交房违约责任的权利。三、原告未付清余款，并不必然影响被告交付房屋，即被告在此情形下可以交付房屋，也可以不交付，所以至少从2016年6月30日起，原告付清余款、被告交付房屋的合同义务，应当同时履行。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”。付清购房款是买受人的基本义务，本案原告没有付清余款400000元，则被告依法可以拒绝交房，所以原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不应得到支持；又因“交房之日起”是双方约定的办理产权登记的时间起算点，而本案房屋并没有交付，并且被告未交房具有特定理由，所以对于原告要求支付逾期办证违约金的请求，也不予支持。对于双方争议的焦点二，即约定的向银行贷款支付余款未能贷到款，是由哪方的过错造成的这一问题，其《补充协议》第一条作出了明确细致的约定：“乙方（原告）以银行按揭方式支付购房款的，应于《商品房购销合同》和本补充签订之日起15个工作日内，根据银行需要将按揭所需全部资料交付按揭贷款银行。如乙方逾期提交资料的，视为乙方违约，……”，但是，证据《公证书》载明被告与贷款银行于2015年12月4日才签订《合作协议》，是在双方签订《补充协议》一个月之后，也即在约定的期间“11月2日起15日内”，原告根本不可能完成约定的合同义务，因为“按揭贷款”的前提是房地产公司与贷款银行签订《合作协议》，承担阶段性保证责任，由于其签订《合作协议》的时间滞后，被告对原告没有向约定银行成功贷款，具有过错责任。对于原告来说，“按揭贷款”主要是原告与贷款银行之间的行为，被告毕竟于2015年12月4日与贷款银行签订了《合作协议》，在此时间之后，原告具备与贷款银行签订贷款协议的可能，而事实是原告未主动与贷款银行协商贷款，原告也有过错；对于原告认为银行没有通知自己交资料，责任是被告没有协调好银行的观点，是以第三方的行为来为自己辩解，贷款银行是否事先“通知贷款人提交资料”，仅只是贷款银行服务质量方面的问题，不能成为原、被告双方约定的、或者法定的义务，其观点不能成立。综上所述，本院认定对于未能向银行贷到款这一后果，双方都有过错。但是，这种过错的性质仅指是履行合同过程中的行为瑕疵，不属根本性的违约，向银行贷款，仅只是原告支付余款目标的实现方式之一，并不必然导致双方合同目标完全不能实现，双方应当充分协商，依照法律或者交易习惯，继续履行好各自的合同义务。对于双方争议的焦点三，即被告是否享有解除合同的权利的问题。第一、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案双方的主合同已经生效，原告已经支付了大部分的购房款和相关税费，此时解除合同势必给原告造成极大的经济损失；对于被告而言，已经较长时间占有和使用了已交付的大部分购房款，对余款不能证明已向原告尽到了通知、催收等通常的义务，解除合同显然是不公平的。第二、从双方的约定方面来说，如前所述，双方签订的《商品房购销合同》及其《补充协议》签订时间均为2015年11月2日，而两个协议对逾期付款的后果作出了截然不同的约定：《商品房购销合同》约定支付违约金、继续履行合同；《补充协议》约定支付违约金、解除合同。由于双方同时作出不同的约定，应当认定为约定不明确，《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”。双方签订涉案合同的目的是为了完成诉争商品房的交易，原告取得房屋、被告取得价款，解除合同显然不利于其合同目的的实现。第三、从时限方面来说，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。客观上原告确实没有付清余款，但如前所述，没有付清余款不能完全归责于任何一方，被告不能证明已向原告催收过余款，也没有在法定的期限内行使解除权，其反诉要求解除合同的主张不符合法律的规定。综上所述，被告解除合同并由原告支付违约金的反诉请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙继能、赵琪的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）云南泽仕通房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费3658元，减半收取1829元，由本诉原告孙继能、赵琪承担；反诉案件受理费3237元，减半收取1618.5元，由反诉原告云南泽仕通房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  李绍发二〇二〇年五月二十八日书记员  蔡永赋