山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终8888号上诉人（原审被告）：付玉良，男，1974年9月8日出生，汉族，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：刘群，山东今海瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂天泰置业有限公司，住所地临沂市兰山区柳青街道仁和路和上海路交汇处天泰华府4C号楼。法定代表人：丁杰，经理。委托诉讼代理人：房兆丽，山东星阔律师事务所律师。上诉人付玉良因与被上诉人临沂天泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初10245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人付玉良的委托诉讼代理人刘群、被上诉人临沂天泰置业有限公司的委托诉讼代理人房兆丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付玉良上诉请求：撤销一审判决，并依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决于2017年8月5日签订的合同编号为YS201732758的《山东省新建商品房买卖合同预售及补充协议于2019年6月9日解除，属未查明事实，认定事实不清，适用法律错误，应当依法予以改判。被上诉人无任何合法理由和证据证实上诉人违约，上诉人签订合同后就按约定缴纳了该涉案房屋的首付款，该合同明确约定为分期付款方式购买，被上诉人应当提供分期付款的贷款银行并协助办理贷款手续，该合同中明确约定了办理银行为中国农业银行，但被上诉人违约，并未让上诉人到指定银行办理贷款手续。2017年8月月6日，售楼部林姓业务员让上诉人去售楼部拿农行贷款手续，上诉人将所有贷款资料准备好后，业务员打电话和上诉人说农行不能办理，说换成邮政储蓄银行，上诉人准备好手续并办理完毕，交纳了几百元的手续费。大约十五日左右后，邮政储蓄银行的工作人员打电话告知上诉人贷款没批下来，具体原因不明，只是说让上诉人不要着急，售楼部的人会和上诉人联系。数月后，大约在2018年年初，售楼部换了另外一个人与上诉人联系，说又换成招商银行了，让上诉人和招商银行的孔姓经理联系，上诉人准备好材料后，孔姓经理告诉上诉人，现在银行没有额度，让上诉人等电话，后上诉人一直未接到银行办理贷款的通知。上诉人多次找到售楼部询问贷款进展，但售楼部一直没有人。综上，因被上诉人的原因造成上诉人迟迟不能办理贷款手续，系被上诉人违约。因此，一审法院判决上诉人和被上诉人解除合同侵犯了上诉人的合法权益。二、上诉人通讯住址自始未变更，不存在《解除合同通知书》送达不到的问题。2019年6月5日大约12点，一个快递员给上诉人打电话称有一个快递需要签收，因上诉人当时在工地干活，无法及时回家签收，便咨询快递员能否送到干活的工地，快递员表示可以，后迟迟未收到快递。上诉人自始至终不知道被上诉人给上诉人邮寄过《解除合同通知书》的事情，因《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第8条明确约定，被上诉人解除合同应书面通知上诉人，但上诉人自始未接到《解除合同通知书》，且上诉人通讯住址、联系电话与合同约定一致，从未变更。一审法院认定上诉人变更送达地址，导致解除合同通知书送达未果，与事实不符，属于认定事实错误。临沂天泰置业有限公司辩称，上诉人于2017年7月30日缴纳首付款，8月5日签订商品房买卖合同及补充协议，合同第八条约定逾期付款的违约责任，补充协议第二条约定按揭购房事项，上诉人应在签订合同后60日内获得银行贷款，被上诉人在上述期限内款未收到的，买受人应在15日内以现金形式付完全款。2018年8月28日被上诉人向上诉人邮寄了催款通知，上诉人对此认可。补充协议第六条明确约定送达条款，按合同约定视为送达。上诉人已根本违约，被上诉人有权解除合同。临沂天泰置业有限公司向一审法院起诉请求：依法判决解除原、被告双方签订的《山东省新建商品房买卖合同》《补充协议》，被告配合原告到相关部门办理注销手续；被告向原告支付违约金；诉讼费、保全费、律师费等实现本案诉请的合理费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月30日，被告付玉良（买受人）向原告临沂天泰置业有限公司（出卖人）支付房屋首付款174684元，双方于2017年8月5日签订合同编号为YS201732758的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同约定，由付玉良购买原告开发的位于临沂市兰山区，预测建筑面积133.66平方米，每平方米6244.83元，总价款为834684元。合同主要内容为：付玉良通讯地址为山东省临沂市河东区九曲办事处尤庄子村189号，联系电话为133××××6665。第8条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理。按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第一项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内，按照累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第25条送达。出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式。以邮政快递或邮递挂号信方式送达对方任何一方变更通讯地址联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。补充协议第二条按揭购房事项。买受人应自签订商品房买卖合同之日起15日内按银行要求或者出卖人要求向银行提供完整有效的申请商业按揭贷款文件，交纳办理商业按揭贷款所需要的全部费用并按照银行的要求签署相关文件。若银行要求买受人补充提交商业按揭贷款申请文件或增加首付款比例的，买受人应自银行提出要求或出卖人通知之日起5日内将申请文件补充完毕，或将应增加的首付款向出卖人支付完毕。买受人保证在商品房买卖合同签订之日起60日内获得银行的按揭贷款，若因买受人原因，出卖人未能在上述期限内收到买受人申请的按揭贷款的，买受人应在15日内以现金形式付清剩余房款，买受人逾期未付的，买受人应按商品房买卖合同的约定向出卖人承担逾期付款的违约责任。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2018年8月28日向被告送达了催交款项通知书，被告认可收到该催款通知，并陈述协调原告办理贷款未果。后原告于2019年6月4日以EMS快递的方式向被告送达《解除合同通知书》，因被告变更送达地址无法投递，于2019年6月9日被退回。后被告未进行银行贷款亦未交齐房款，原、被告发生争议，原告诉至法院，主张权利。庭审中，原告陈述不再主张违约金，原、被告均陈述若涉案买卖合同解除，要求返还首付款。一审法院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。被告未在合同约定的时间内履行交付房款义务，经原告催款后，被告亦未履行。原告按照合同约定通过快递方式通知被告解除合同，因被告变更送达地址，导致该解除通知送达未果。根据合同约定和法律规定，被告应自行承担对其不利的法律后果，该快递退回之日即2019年6月9日视为合同解除。被告虽辩称未办理银行贷款系原告造成的，但未提交证据予以证实，故其抗辩理由不成立，不予采纳。被告行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告要求解除双方签订的商品房预售合同及补充协议并要求被告协助办理涉案房屋注销手续，理由正当，予以支持。原告陈述不再主张违约金，系对其自身诉讼权利的处分，且对被告并无不利，予以确认。原告要求被告支付保全费、律师费但因未提交证据予以证实，对该诉讼请求不予支持。原、被告庭审中均陈述若涉案房屋买卖合同解除，要求返还已支付的首付款，原告应自合同解除后返还被告房屋首付款174684元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百三十八条，参照《最高人民法院关于审理.商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、原告临沂天泰置业有限公司与被告付玉良于2017年8月5日签订的合同编号为YS201732758的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议于2019年6月9日解除；二、被告付玉良于判决生效后十日内协助原告临沂天泰置业有限公司办理涉案房屋的注销手续；三、原告临沂天泰置业有限公司于判决生效后十日内返还被告付玉良房屋首付款174684元；四、驳回原告临沂天泰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6074元（已减半），由被告付玉良负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交了以下证据：天泰华府合同审核单复印件一份，证明双方约定的贷款银行为农行，因被上诉人原因致使贷款未如期办理，致使合同不能履行的原因非上诉人，被上诉人无权解除合同。被上诉人质证认为，该证据为复印件，上诉人到农行办理按揭未审批，应由其承担责任，不应由被上诉人承担责任。本院认为，该证据为复印件，本院不予采信。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅对上诉人的上诉请求范围进行审查，对于双方当事人未提出上诉的问题不予审查。上诉人与被上诉人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议中明确约定“买受人保证在商品房买卖合同签订之日起60日内获得银行的按揭贷款，若因买受人原因，出卖人未能在上述期限内收到买受人申请的按揭贷款的，买受人应在15日内以现金形式付清剩余房款，买受人逾期未付的，买受人应按商品房买卖合同的约定向出卖人承担逾期付款的违约责任。”上诉人在支付首付款后未能办理银行按揭贷款以履行支付剩余房款义务，在被上诉人发出催款通知后亦未履行合同主要义务。且本案中无证据证明系因被上诉人的原因未能取得按揭贷款，被上诉人仅有协助上诉人办理按揭贷款的义务，上诉人不能证明被上诉人未履行协助义务。被上诉人根据《山东省新建商品房买卖合同（预售）》的约定，要求与上诉人解除合同，符合合同约定。综上所述，付玉良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6074元，由上诉人付玉良负担。本判决为终审判决。审判长  李国栋审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年五月七日书记员  李璐彤