新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民终503号 上诉人（原审被告）：耿西，男，汉族，1988年10月15日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市开源市场业务办公室旁，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：王冠华，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务律师。委托诉讼代理人：于镇静，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务律师。被上诉人（原审原告）：张秀芳，女，汉族，1973年10月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区喀什市克孜都维路日月星光小区1号楼1602室，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：王静，新疆曼泽律师事务所律师。上诉人耿西与被上诉人张秀芳租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区喀什市人民法院（2019）新3101民初2235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人耿西及其委托诉讼代理人王冠华、于镇静，被上诉人张秀芳及其委托诉讼代理人王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。耿西的上诉请求：1.依法撤销（2019）新3101民初2235号民事判决书第一项判决，改判或驳回被上诉人的一审全部诉求请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系，也不因耿海银死亡而继受耿海银、被上诉人与案外人石慧琴三人合伙产生的所谓租赁费的给付义务，原审法院将上述租赁费判令上诉人承担，没有任何事实根据和法律依据。2.现有证据不能证明涉案房屋以实际交付使用，原审法院认为案涉房屋“已经实际交付使用，因此耿海银与张秀芳之间虽然没有签订房屋租赁合同，但已经形成房屋租赁关系”（详见原审判决第5页第2-4行），认定事实错误。3.“因经营场所手续不全所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担”已为新的合意所取代，原审法院将案涉房屋在2016年3月前的租赁费判令上诉人承担是根本错误的。4.被上诉人张秀芳请求租赁费已经过诉讼时效，耿海银于2016年3月已经去世，张秀芳即便主张租赁费给付也应该在耿海银死亡之日起按当时法律规定的两年诉讼时效提出，其于2019年提起本案诉讼显然已过诉讼时效。张秀芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。事实及理由：1.2012年，张秀芳全款从房屋出卖人耿海银购买了位于喀什市××道的“喀什新世纪综合楼第四层”，用途为商业用房的商品房，建筑面积为2924.97平方米。然后将涉案的商品房返租给耿海银作为开设宾馆使用，租赁期限为15年，双方口头约定每年租金为60万元。之后，应耿海银的要求，张秀芳投资200多万元与耿海银、石慧琴合伙成立“万宝泉宾馆”。因此，《合伙协议书》中约定的是合伙企业向甲方该建筑物。故耿西在上诉中所称张秀芳的租赁费是基于合伙二产生的说法与实施不符。2.涉案的商品房是张秀芳全款购买的，张秀芳涉案的商品房的产权人。3.张秀芳诉讼请求的房屋租赁费，是基于其与耿海银的约定，将张秀芳购买涉案的房屋租赁给耿海银开设宾馆而产生的房屋租赁费。4.关于诉讼时效问题，张秀芳于2017年就已经把诉讼材料交给了喀什市人民法院，因为大家知道原因，直至2019年才开庭，因此本案没有超过诉讼时效。张秀芳向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的租赁关系；2.判令被告向原告支付租赁费420万元（2012年6月1日至2019年5月31日，共计7年，每年60万元）3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年6月11日，原告与被告的父亲耿海银签订《房屋买卖协议书》，合同约定：原告购买位于喀什市××道“喀什新世纪综合楼第四层”，原告在购买后被告父亲耿海银承诺再从原告处租用场地开设宾馆，每年向原告支付租金60万元。合同签订后，原告按约向被告的父亲耿海银缴纳了全部购房款，被告的父亲耿海银也按照合同约定租用原告的场地开设宾馆。2012年7月，被告的父亲耿海银邀请原告入伙开设万宝泉宾馆，并承诺不仅每年给60万元租金还有分红，原告与被告的父亲耿海银及案外人石某（未实际出资参与）签订了《合伙协议书》，协议约定：由耿海银负责合伙企业全面管理和事务，房屋第四层的产权归原告所有，每年租金60万元，租期15年，合伙人的股权不得转让他人，当合伙人无能力继续履行合伙人的职责时，三合伙人一致同意耿海银可将全部股权转让给耿海银之子耿西。合同签订后，耿海银未按照协议履行职责，导致宾馆装修后无法营业。耿海银于2016年3月去世，去世后耿西继承了其父亲耿海银的全部遗产，但耿西对宾馆的事宜不管不问，原告多次找被告协商房屋租赁的事宜，耿西也没有实际沟通解决。原告无奈之下诉至法院，希望法院依法判决。一审法院认定事实：1.2012年6月11日，原告张秀芳与耿海银签订《房屋买卖协议书》一份，协议书中约定，耿海银将喀什市西域大道143号喀什新世纪综合楼第四层，共计2924.97平方米的商品房，以每平方米2200元共计6433702元的价格出售给原告张秀芳。原告张秀芳同意将该房屋租赁给耿海银开设宾馆使用，装修费用由耿海银承担，租赁期为15年。后原告将6433702元支付完毕，但因喀什新世纪综合楼存在部分楼体违章，导致全楼无法办理房屋产权证书，因此耿海银未给张秀芳办理房屋过户手续。2.2012年7月，原告张秀芳、案外人石某与耿海银签订《合伙协议书》一份，协议书中约定，张秀芳与耿海银、石某三人合伙经营万宝泉宾馆，法定代表人为耿海银并由其对外执行合伙企业事务；协议书第八条第6小条约定，合伙人股权不得转让于本协议当事人以外的其他人，但合伙人本人无能力继续履行合伙人职责时，三合伙人一致同意耿海银可就全部股权转让于耿海银之子耿西，受让人不得转让股权给其他人；合伙经营场所建筑物面积为5784.97平方米，其中四层面积2924.41平方米，五层面积2860.56平方米，耿海银拥有该建筑物五层的产权，张秀芳拥有建筑物四层的产权，合伙企业向耿海银租赁该建筑物，租赁期为15年，每年房租费120万元，四层五层租金按面积比例进行分配，15年租金120万元不变，房屋租金从万宝泉宾馆正式营业开始之日计算；合伙人出资的700万元为合伙企业共有财产，该资金由耿海银全权使用，不得追加其他合伙人的资金，超出部分由耿海银自己承担，该700万元由耿海银负责用于万宝泉宾馆的消防施工等装修开支，耿海银承诺在700万元内保证万宝泉宾馆达到正式营业标准要求；协议书第十条约定，因经营场所手续不全、房屋质量问题、装修未达标、消防验收未达到标准而影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担。3.2013年5月1日，张秀芳、案外人石某、耿海银与案外人吕中亚签订《万宝泉宾馆承包合同书》，约定万宝泉宾馆由案外人吕中亚承包经营。4.万宝泉宾馆因消防验收未达标，至今未营业。5.2016年3月，耿海银因病去世，耿海银之子耿西独自继承其全部遗产。一审法院认为：2012年6月11日耿海银与原告张秀芳签订了《房屋买卖协议书》，张秀芳做出了愿意在购买房屋后将房屋租赁给耿海银15年的意思表示，结合2012年7月张秀芳、案外人石某与耿海银三方签订的《合伙协议书》中对租期、租用面积、租赁费进行了约定，同时根据张秀芳、案外人石某、耿海银与案外人吕中亚签订《万宝泉宾馆承包合同书》中可以看出，该房屋已经实际交付使用，因此耿海银与张秀芳之间虽然没有签订房屋租赁合同，但已经形成了房屋租赁关系。而房屋租赁关系的形成应当从《合伙协议书》签订时起算，即2012年7月，并非原告张秀芳主张的2012年6月。根据张秀芳、案外人石某与耿海银三方签订的《合伙协议书》约定，原告张秀芳在合伙中并不是以房屋所有权、使用权作为出资方式参与的合伙，且该房屋从《合伙协议书》中可以看出原告张秀芳所有的房屋实际是由合伙企业租赁作为开设宾馆使用。因此产生的租赁费本应由合伙企业的三合伙人即原告张秀芳、案外人石某与耿海银共同负担，但是根据《合伙协议书》中的约定：“房屋租期和租金从万宝泉宾馆正式营业之日起算”。而万宝泉宾馆并没有正式营业，按照上述合同条款约定，合伙企业不应当支付租金。同时《合伙协议书》中又约定了：“耿海银负责万宝泉宾馆的消防施工等装修，并保证万宝泉宾馆达到正式营业的标准……因经营场所手续不全、房屋质量问题、装修未达标、消防验收未合格达到约定标准而影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担”。原告张秀芳所主张的房屋租赁费也属于影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用，因此原告所主张的房屋租赁费应当由耿海银承担。虽然耿海银于2016年3月死亡，但根据《合伙协议书》约定：“某一合伙人死亡，其他合伙人不愿意维持合伙关系将导致合伙关系终止……合伙人本人无能力继续履行合伙人职责时，三合伙人一致同意耿海银可就全部股权转让于耿海银之子耿西，受让人不得转让股权给其他人”可以看出，耿西虽然继承了耿海银基于合伙关系而产生的股权，但并未继承合伙人身份，且被告耿西没有实际使用原告所有的房屋，亦没有与原告产生租赁关系。因此对于原告主张解除原、被告之间的租赁关系的主张，本院不予支持。而因耿海银的原因导致万宝泉宾馆消防验收不合格所产生的租赁费，被告耿西只应当承担计算至耿海银死亡之时（2016年3月）的租赁费。在2016年3月之后原告张秀芳作为知情耿海银死亡的合伙人之一，应负有避免扩大损失、谨慎保护自身财产的义务。对于原告主张被告支付2016年3月之后产生的租赁费，一审法院不予支持。关于租赁费的计算。原告所有的四层建筑为2924.41平方米，合伙经营场所建筑物面积为5784.97平方米，约定共支付租金120/年，因租赁原告所有的房屋面积大于等于共租赁房屋面积的50%，而原告主张的租赁费计算标准为60万/年，未超过《合伙协议书》中约定范围，一审法院予以支持。故被告耿西应当向原告张秀芳给付租金的计算方式为按照每年租赁费60万元计算，自2012年7月起计算至2016年3月止，共计算3年8个月，即600000元×44个月÷12=2200000元。综上所述，对于原告主张解除原、被告之间的租赁关系的请求，一审法院不予支持，原告张秀芳要求被告耿西向原告支付租赁费420万元的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，遂判决：（一）被告耿西于本判决生效之日起十日内向原告张秀芳支付租赁费2200000元；（二）驳回原告张秀芳的其他诉讼请求。本院二审期间，被上诉人张秀芳除坚持其在一审中提供的证据和举证意图及对耿西提供证据的质证意见外，在二审中提供新证据一组：1.购房款收据复印件4份；2.合伙投资款收据及打款凭证复印件2份。证明：1.被上诉人张秀芳已经按照《房屋买卖协议》的约定足额支付了6433702元的购房款；2.对于《合伙协议书》约定的合伙投资款200万元被上诉人张秀芳已经出资履行完毕，并且多支付了711991元。上诉人耿西对被上诉人张秀芳该组证据的质证意见：上诉人耿西对该组证据的真实性认可，对关联性和证明的目的不予认可。本院对被上诉人张秀芳在二审中提供证据的认证意见：本院对被上诉人张秀芳提供的证据的真实性予以确认。上诉人耿西在二审中没有提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉请求及事实理由与答辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人耿西请求不向被上诉人张秀芳支付租赁费2200000元及驳回被上诉人张秀芳的一审全部诉讼请求理由是否充分。关于上诉人耿西请求不向被上诉人张秀芳支付租赁费2200000元及驳回被上诉人张秀芳的一审全部诉讼请求理由是否充分的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。一、关于张秀芳与耿海银是否构成房屋租赁关系的问题。第一，2012年6月11日，耿海银（甲方）与被上诉人张秀芳（乙方）双方之间签订的《房屋买卖协议书》第五条第4项约定：“乙方承诺同意将该商品房租赁给甲方作为开设宾馆使用，其装修费用由甲方承担，租赁期限为15年”。第二，2012年7月，被上诉人张秀芳（丙方）、案外人石某（乙方）与耿海银（甲方）三方之间签订的《合伙协议书》第四条约定的合伙人出资方式及比例：“经甲乙丙三方协商一致，就三方出资方式及所占比例确认如下：甲方以实物作价人民币300万元出资，占投资比例的36.43%；在2012年7月30日前足额缴纳。以非货币财产出资的，依照法律、行政法规的规定，需要办理财产权转移手续的，应当依法办理；乙方以人民币200万元货币出资，占投资比例的28.57%，2012年7月30日前足额缴纳。丙方以人民币200万元货币出资，占投资比例的35%，在2012年7月30日前足额缴纳”。该《合伙协议书》第八条第3项约定：“合伙期限为15年。”该《合伙协议书》第八条第9项约定经营场所建筑面积：“四层建筑面积为2924.41㎡、五层2860.56㎡合计总建筑面积为5784.97㎡，甲方拥有该建筑物五层的产权，丙方拥有该建筑物四层的产权，合伙企业向甲方租赁该建筑物，其租赁期为15年，每年房租费为壹佰贰拾万元整（四、五楼租金按面积占比例进行分配，15年年租金120万元不变），房屋租期何租金从万宝泉宾馆正式营业开始之日起算”。第三，上诉人耿西在庭审中认可涉案的建筑面积为2924.41㎡的四层楼房的产权属于被上诉人张秀芳所有，且被上诉人张秀芳提供的证据证明其已经足额支付了《房屋买卖协议书》约定的购房款及《合伙协议书》约定的出资款。综上所述，本院认为，被上诉人张秀芳已将其所购涉案房屋出租给耿海银经营使用。被上诉人张秀芳作为签订了合法的《房屋买卖协议书》并支付了全部价款的购房人，对于其所购房屋行使使用、收益权的行为，更能体现其对涉案房屋的实际占有。对被上诉人张秀芳与耿海银之间构成房屋租赁关系，本院予以确认。二、关于被上诉人张秀芳与上诉人耿西之间是否构成房屋租赁关系的问题。2012年7月，被上诉人张秀芳（丙方）、案外人石某（乙方）与耿海银（甲方）三方签订的《合伙协议书》第四条约定的合伙人出资方式及比例：“经甲乙丙三方协商一致，就三方出资方式及所占比例确认如下：甲方以实物作价人民币300万元出资，占投资比例的36.43%；在2012年7月30日前足额缴纳。以非货币财产出资的，依照法律、行政法规的规定，需要办理财产权转移手续的，应当依法办理；乙方以人民币200万元货币出资，占投资比例的28.57%，2012年7月30日前足额缴纳。丙方以人民币200万元货币出资，占投资比例的35%，在2012年7月30日前足额缴纳”。该《合伙协议书》第六条第一项约定：“甲方办理合伙企业的审批及相关资质手续。乙、丙方应为甲方提供有关手续，以促成合伙企业的开设。所有办理手续及后期的校验等费用由甲方负责，乙丙方不再承担”。该《合伙协议书》第十条第一项约定：“因经营场所手续不全、房屋质量问题、装修未达标、消防验收未合格未达到约定标准而影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担”。该《合伙协议书》第八条第6项特别约定“合伙人的股权不得转让于本协议当事人以外的其他人。但当合伙人本人无能力继续履行合伙人的职责时，现三名合伙人一致同意甲方可全部转让给甲方之子耿西、乙方转让给乙方之夫袁杰、丙方转让给丙方之夫陈文双。受转让人不得转让给他人”。本案中，由于被上诉人张秀芳在合伙中并不是以房屋所有权、使用权作为出资方式参与的合伙，而是以现金人民币200万元货币作为出资方式参与的合伙的，且该房屋从《合伙协议书》中可以看出被上诉人张秀芳所有的房屋实际是由合伙企业租赁作为开设宾馆使用，因此而产生的租赁费本应由合伙企业的三合伙人即原告张秀芳、案外人石某与耿海银共同负担。但是该《合伙协议书》第八条第9项特别约定：“房屋租期和租金从万宝泉宾馆正式营业之日起算”。而万宝泉宾馆并没有正式营业，按照上述合同条款约定，合伙企业不应当支付租金。同时该《合伙协议书》第十条第一项约定：“耿海银负责万宝泉宾馆的消防施工等装修，并保证万宝泉宾馆达到正式营业的标准……因经营场所手续不全、房屋质量问题、装修未达标、消防验收未合格达到约定标准而影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用及损失均由合伙企业负责人耿海银独自承担”。被上诉人张秀芳所主张的房屋租赁费也属于影响万宝泉宾馆正式营业所产生的费用。因此，被上诉人张秀芳所主张的房屋租赁费应当由耿海银承担。由于耿海银于2016年3月死亡，耿海银之子耿西独自继承其全部遗产。根据《中华人民共和国合伙企业法》第五十条规定：“合伙人死亡或者被依法宣告死亡的，对该合伙人在合伙企业中的财产份额享有合法继承权的继承人，按照合伙协议的约定或者经全体合伙人一致同意，从继承开始之日起，取得该合伙企业的合伙人资格”。虽然上诉人耿西继承了耿海银在合伙企业的合伙人资格，但是，被上诉人张秀芳提供的证据不足以证明上诉人耿西与被上诉人张秀芳之间存在房屋租赁关系。因此，对于被上诉人张秀芳主张解除其与上诉人耿西之间的租赁关系的主张，一审法院不予支持，符合法律规定，本院予以确认。三、关于涉案房屋租赁费如何负担和如何认定起算时间及租赁费金额如何认定的问题。1.关于涉案房屋租赁费如何负担和如何认定起算时间的问题。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳的税款和债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产的实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”。2016年3月，由于耿海银因病去世，耿海银之子上诉人耿西独自继承了被继承人耿海银全部遗产，上诉人耿西应当清偿被继承人耿海银依法应当缴纳的税款和债务。故上诉人耿西应当承担清偿被继承人耿海银欠付被上诉人张秀芳的房屋租赁费的责任。本案中，2012年7月，被上诉人张秀芳（丙方）、案外人石某（乙方）与耿海银（甲方）三方签订的《合伙协议书》之后，因耿海银的原因导致万宝泉宾馆的消防验收不合格所产生的租赁费，上诉人耿西只应当承担计算至耿海银死亡之时（2016年3月）的租赁费。在2016年3月之后被上诉人张秀芳作为知情耿海银死亡的合伙人之一，应负有避免损失的扩大、谨慎保护自身财产的义务。对于被上诉人张秀芳主张上诉人耿西支付2016年3月之后产生的租赁费，一审法院不予支持，符合法律规定。因此，涉案房屋租赁费的起算时间起于2012年7月止于2016年3月。2.关于涉案房屋租赁费金额如何认定的问题。《合伙协议书》第八条第9项约定：“被上诉人张秀芳所有的四层建筑为2924.41平方米，合伙经营场所建筑物面积为5784.97平方米，约定共支付年租金为120万元。”因租赁被上诉人张秀芳所有的房屋面积大于等于共租赁房屋面积的50%，而被上诉人张秀芳主张的租赁费计算标准为年租金60万，未超过《合伙协议书》中约定范围，一审法院予以支持，符合规定和合同约定，本院予以确认。综上所述，上诉人耿西应当向被上诉人张秀芳给付房屋租赁费金额为2200000元（按照每年租赁费60万元计算，自2012年7月起计算至2016年3月止，共计3年8个月，即600000元×44个月÷12=2200000元）。四、关于上诉人耿西主张被上诉人张秀芳请求支付租赁费已经超过诉讼时效的问题。耿西上诉称，耿海银于2016年3月已经去世，被上诉人张秀芳即便主张租赁费给付也应该在耿海银死亡之日起，按照当时法律规定的两年诉讼时效期内提出，其于2019年提起本案诉讼显然已超过诉讼时效；对此，被上诉人张秀芳辩称，于2017年已经把诉讼材料交给了喀什市人民法院，因为大家知道原因，直至2019年才开庭，因此本案没有超过诉讼时效。由于当时当地客观原因的存在，本院对上诉人耿西主张被上诉人张秀芳请求支付租赁费已经超过诉讼时效的上诉意见不予采信。综上，耿西的上诉请求没有事实及法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人耿西负担。本判决为终审判决。审  判  长   吾拉木·  依布拉音审  判  员   徐   元    华审  判  员   麦麦提吐尔逊·阿布拉二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 六 日书  记  员   赵        菁