江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0214民初5962号原告：许士平，女，1972年11月9日生，汉族，住江苏省阜宁县。原告：柳标，男，1970年7月11日生，汉族，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人（受许士平、柳标共同特别授权委托）：方业树，北京市京师（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人（受许士平、柳标共同特别授权委托）：梅雨，北京市京师（无锡）律师事务所实习律师。被告：无锡瑞港房地产开发有限公司，统一社会信用代码9132021379743901X0，住所地无锡市新吴区硕放通祥路。法定代表人：费风鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾新伟，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：时锋，江苏瑞莱律师事务所实习律师。原告许士平、柳标诉被告无锡瑞港房地产开发有限公司（以下简称瑞港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员陈平适用简易程序进行审理。原告许士平、柳标的共同委托诉讼代理人方业树、梅雨，被告瑞港公司的委托诉讼代理人顾新伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许士平、柳标向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》；2.判令瑞港公司返还购房款553800元、装修款50000元，合计603800元；3.承担已付购房款的20%赔偿责任110760元；4.承担本案诉讼费。事实和理由：其与瑞港公司于2018年10月10日签订《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》，约定总价553800元购买瑞港商业广场3-1106室房屋，因瑞港公司一直拖延办理网签手续，其与其他购房人到项目部主张权利时，才知道瑞港公司在未出售房屋前已经将涉案房屋抵押给银行，导致其无法取得房屋所有权，为了维护合法权益，诉至本院。被告瑞港公司辩称，许士平、柳标在购买涉案房屋时知晓房屋存在抵押权的事实，其亦按约向许士平、柳标支付房屋出租收益，故原告无权单方解除合同，即使合同解除，违约金应当按照年利率6%计算，同时原告应当返还已受领的收益。经审理查明：2018年10月10日，瑞港公司与许士平、柳标签订《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》一份，约定瑞港公司将位于瑞港商业广场3-1106室房屋（建筑面积62.46平方米）以553800元的价格出售给许士平、柳标，约定许士平、柳标于2018年10月10日前支付首付款415350元，于2018年12月30日前支付138450元，双方就交房日期并未明确约定。合同签订后，许士平、柳标依约向瑞港公司支付了购房款553800元并由瑞港公司开具了收据，后许士平、柳标向案外人上海德子房地产经纪事务所支付装修款50000元。瑞港公司认可上述款项合计603800元均由瑞港公司收取。另查明，瑞港公司向许士平、柳标出具《承诺书》一份，载明“无锡瑞港房地产开发有限公司承诺，于2019年6月1日前办理3-1106房屋的网签，如在2019年6月1日前未办理网签则予以办理退房，特此承诺”。后瑞港公司又向许士平、柳标出具《承诺书》一份，承诺于2019年7月30日办理涉案房屋网签，若逾期未办理，则在保证业主租金收益的情况下，一星期内办理603800元退房手续，若逾期未办理网签及退款，则每月支付银行年利率的违约金。2019年8月12日，瑞港公司与许士平、柳标签订《补偿协议》一份，双方确认许士平、柳标就瑞港公司出售前抵押的情况不知情，瑞港公司将在短期内进款办理网签及房屋解押事宜，否则将按照每年6%的标准自2019年8月起支付违约金，直至办理网签。上述事实，有当事人的陈述及许士平、柳标提供的房屋买卖合同、转账凭证、承诺书、补偿协议等证据在卷佐证。诉讼中，许士平、柳标表示补偿协议上的环煜为柳标的父亲，权利人仍为许士平、柳标，其在购买涉案房屋时对于瑞港公司的抵押事实不知情，瑞港公司亦未进行告知，直至2019年8月、9月份租金出现断付，其找公司财务才知道房屋被抵押的事实，现基于涉案房屋因存在抵押而导致无法网签，故要求瑞港公司按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释支付购房款20%的违约金。瑞港公司对于环煜代表许士平、柳标签署材料的事实无异议。诉讼中，瑞港公司表示涉案房屋的抵押情况在实际控制人控制公司前就存在，销售人员曾口头告知许士平、柳标抵押情况，但无证据证明，现在因资金缺口导致无法解除房屋抵押，亦无法办理网签手续。本院认为，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，瑞港公司在协议中认可许士平、柳标在购买房屋时不知道涉案房屋存在抵押的事实，虽然瑞港公司抗辩曾口头告知，但未提供证据证明，故对于瑞港公司主张买受人在买受前知晓抵押存在的意见，本院不予采纳，基于双方在协议书中明确约定就上述抵押情况将短期解决，否则同意解除合同、退还房款并承担损失，现瑞港公司仍无法消除合同履行过程中的阻却事项，导致合同目的无法实现，故许士平、柳标有权行使法定解除权单方解除房屋买卖合同，并要求瑞港公司退还房款553800元、装修款50000元并支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，现许士平、柳标主动将赔偿损失金额调整为购房款的20%，属于当事人自我权利的处分，本院予以支持。关于瑞港公司就租金收益的抗辩意见，因属于双方租赁合同法律关系事项，不属于本案受理范围，故瑞港公司可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百二十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款之规定，判决如下：一、无锡瑞港房地产开发有限公司与许士平、柳标于2018年10月10日签订《无锡瑞港国际大酒店房屋买卖合同》于本判决发生法律效力之日起解除。二、无锡瑞港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许士平、柳标退还购房款553800元、装修款50000元，合计603800元。三、无锡瑞港房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向许士平、柳标支付赔偿金110760元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10946元，减半收取5473元，财产保全费4093元，合计9566元（此款已由许士平、柳标预交），由无锡瑞港房地产开发有限公司负担（许士平、柳标同意其预交的案件受理费、财产保全费由无锡瑞港房地产开发有限公司向其直接支付，本院不再退还。由无锡瑞港房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接支付于许士平、柳标）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  陈 平二〇二〇年五月六日法官助理  陈 睿书 记 员  姜伟鑫本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百二十二条因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。