福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2201号 上诉人（原审原告）：陈嘉诚，男，1994年12月20日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人（原审原告）：许鸿，女，1971年11月29日出生。 上列二上诉人共同委托诉讼代理人：郑淑琼，福建明安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街6号“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：姜雨林，行长。 委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中信银行股份有限公司福州金融街支行，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道光明南路1号升龙大厦商业附属楼1层01集中商业03单元。 负责人：黄璎，行长。 委托诉讼代理人：蔡亮，北京大成（福州）律师事务所律师。 上诉人陈嘉诚、许鸿、上诉人中信银行股份有限公司福州分行（以下简称“中信银行福州分行”）因与被上诉人中信银行股份有限公司福州金融街支行（以下简称“中信银行金融街支行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初4583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈嘉诚、许鸿上诉请求：撤销一审判决并改判支持陈嘉诚、许鸿一审全部诉讼请求。事实和理由：一、陈嘉诚、许鸿与中信银行福州分行、中信银行金融街支行已就合同约定的租金标准进行变更，并通过《承诺函》予以固定。（一）中信银行金融街支行是本案适格主体。1.2011年4月签订《房屋租赁合同》时，中信银行金融街支行尚未成立，故无法作为相对方签署合同。中信银行金融街支行成立后，作为案涉房屋实际使用人和共同承租人，与陈嘉诚、许鸿存在事实上的租赁关系，且于2013年10月23日通过出具《承诺函》的方式对双方事实租赁关系予以正式确认。2.中信银行金融街支行出具的《承诺函》内容也是对《房屋租赁合同》产生的合同债务的加入，该债务加入是中信银行金融街支行的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，也未损害他人合法权益，自作出之日起合法有效。3.不论是中信银行福州分行、还是中信银行金融街支行，对陈嘉诚、许鸿来说都是中信银行。基于银行机构的特殊性，虽然《承诺函》由中信银行金融街支行盖章出具，但陈嘉诚、许鸿有理由相信该份《承诺函》系中信银行福州分行与中信银行金融街支行共同的意思表示。银行系极为审慎的办事机构，中信银行金融街支行向陈嘉诚、许鸿出具《承诺函》唯一的合理解释便是当时已经中信银行福州分行审批或授权许可。由于审批授权文件为内部文件，陈嘉诚、许鸿无法获取，若机械地将该举证责任强加由陈嘉诚、许鸿承担，过于苛刻且不公平。（二）即便中信银行金融街支行非本案适格主体，中信银行福州分行亦需就中信银行金融街支行出具《承诺函》承担相应法律后果。1.中信银行金融街支行的行为构成表见代理。中信银行福州分行和中信银行金融街支行属于管理与被管理关系且业务关联度极高，中信银行福州分行签订《房屋租赁合同》的目的是供中信银行金融街支行作为营业网点使用，中信银行金融街支行成立后实际占有使用案涉租赁房屋，租金、开具租赁费用发票也均是与中信银行金融街支行确认、交接，已经在客观上表现出中信银行金融街支行具有代理权的外观表象。且《承诺函》自作出后至租赁合同届满长达五年之久，中信银行福州分行均未提出任何异议。2.中信银行福州分行作为中信银行金融街支行的上级主管单位，也应当对中信银行金融街支行出具《承诺函》的法律后果承担相应法律责任。（三）由于双方已对租金调整事宜达成一致意见，中信银行福州分行、中信银行金融街支行未按照承诺支付调高部分租金，应承担违约责任。1.签订《房屋租赁合同》时，中信银行福州分行与陈嘉诚、许鸿等达成口头协议，若租赁税费超出12%的标准，中信银行福州分行需补交租金，陈嘉诚、许鸿提交的申请报告及《承诺函》可认定双方此前关于租金的约定已经正式得到确认。2.根据《房屋租赁合同》第10.2条，合同发生变更内容须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效。《承诺函》亦是广义书面协议的外在表现形式之一，且已对调租背景、从何时调整、具体标准等内容予以明确，从“经出租、承租双方协商……”等描述，亦可看出本案租金调整是双方意思自治的结果。3.《承诺函》中使用的“拟同意”一词系政府、事业单位等部门常用的公文词汇，往往是一种谦词，实际系最终肯定的意思表示。本案“拟同意”不可单独从字面意思理解，而应结合全案证据材料及上下语境解读，结合《承诺函》具体内容，可看出调租具体事宜是最终确定的，否则不可能以《承诺函》形式向陈嘉诚、许鸿出具文件。《承诺函》中“我行承诺下一次续租在2019年的租金中给予全额补足”系明确了支付期限而非支付条件。4.中信银行福州分行、中信银行金融街支行未按照承诺支付调高部分租金，一审法院采信其“已付清合同租赁期内全部租金”的辩解系认定事实不清。二、在双方已就租金调整事宜达成一致的前提下，中信银行福州分行、中信银行金融街支行应按调整后的租金标准支付房屋占有使用费及相应的逾期支付利息。即房屋占有使用费应按56083元/月标准支付。且案涉房屋迟延返还是因中信银行福州分行、中信银行金融街支行导致，故交付当日房屋占有使用费亦应计入。此外，虽然案涉租赁合同并未对逾期返还房屋的违约责任进行约定，但这是由于案涉租赁合同系中信银行福州分行提供的格式合同，逾期返还房屋违约责任标准应参照合同9.3条陈嘉诚、许鸿逾期交房违约责任的约定。 中信银行福州分行、中信银行金融街支行辩称，一、中信银行福州分行与中信银行金融街支行是相互独立的法律主体，陈嘉诚、许鸿主张中信银行金融街支行形成事实租赁，构成债务加入、与中信银行福州分行构成共同意思表示或表见代理等观点均不能成立。（一）中信银行福州分行和中信银行金融街支行是中信银行下属的相互独立的两个分公司，均持有独立的营业执照，相互独立经营，中信银行金融街支行是在中信银行总行的授权范围内开展业务，并非陈嘉诚、许鸿猜测的中信银行福州分行授权。二者营业执照、税号、印章不同，经营场所、银行账户、工作人员等均不相同，陈嘉诚、许鸿完全有能力识别。陈嘉诚、许鸿不论磋商、签约、收租金、交接房屋，还是申请提高租金标准，都是与中信银行福州分行联系沟通，出具的所有书面材料均是以中信银行福州分行作为相对方。中信银行金融街支行不是《房屋租赁合同》主体，无权变更合同租金条款，其自行出具《承诺函》的行为与中信银行福州分行无关。（二）中信银行福州分行对《承诺函》的出具并不知情。《承诺函》出具之前，中信银行福州分行早已明确不同意提高租金，从未指示或授权中信银行金融街支行与陈嘉诚、许鸿提高租金，事后也未追认，陈嘉诚、许鸿主观推测中信银行福州分行已经内部授权并同意中信银行金融街支行提高租金，并以此主张二者构成共同意思表示、表见代理，没有事实依据。（三）承租人将租赁房屋交由租赁合同外的第三人实际使用是很常见的现象，不改变承租人的主体地位，本案中也不存在三方明确表示一致同意实际使用人加入租赁合同成为共同承租人的情况。陈嘉诚、许鸿认为中信银行金融街支行是共同承租人，主张中信银行金融街支行构成债务加入，没有事实依据。二、《承诺函》不具有同意提高租金的意思表示，不发生相应法律效力。（一）《承诺函》中的“拟同意”内容是未同意、无权同意的意思,是否同意应由中信银行福州分行来确定，且结合本案相关事实和证据来看，陈嘉诚、许鸿对中信银行金融街支行无权提高租金、福州分行不同意提高租金的情况是明知的。（二）在司法实践中，“拟同意”均认定为不构成明确的意思表示，陈嘉诚、许鸿主张“拟同意”系最终肯定的意思表示没有依据。（三）《承诺函》系在中信银行福州分行已明确表示不同意提高租金的情况下，因陈嘉诚、许鸿等几位出租人数次前往中信银行金融街支行强烈要求调高租金，中信银行金融街支行不得已出具《承诺函》表明：鉴于在原租赁合同期内提高租金已经不可能，若2019年1月双方同意续租，中信银行金融街支行愿意帮忙从中协调，争取让中信银行福州分行同意续租合同中的租金金额适当上调，以抵足原租赁合同期内因税率提高产生的缺口。本案中续租是租赁双方新的合意，并非肯定发生的事实，再结合《承诺函》的出具背景，应当将续租理解为条件，而不是支付期限。由于续租条件并未满足，中信银行金融街支行无从协调租金事宜。三、中信银行福州分行与陈嘉诚、许鸿签订的《房屋租赁合同》合法有效，陈嘉诚、许鸿无权单方提高租金。（一）根据合同第3.1条、第3.5条的约定，陈嘉诚、许鸿未经中信银行福州分行同意，不得单方提高租金，租期内税费变化产生的商业风险应由陈嘉诚、许鸿承担。（二）陈嘉诚、许鸿与中信银行福州分行双方并没有就提高租金形成过明确意思表示一致的书面协议，不符合《房屋租赁合同》第10.2关于变更合同内容的约定，陈嘉诚、许鸿无权单方更改《房屋租赁合同》中的租金条款。（三）按照商业惯例，税的变动均为出租人应承担的商业成本，除非承租人同意，否则不应直接转嫁给承租人。（四）本案中《房屋租赁合同》是双方当事人完全平等协商的合同，陈嘉诚、许鸿有权选择是否签约、有权商定合同条款，陈嘉诚、许鸿认为《房屋租赁合同》是格式条款没有依据。四、陈嘉诚、许鸿未提供证据证明实际发生税金损失情况。《承诺函》明确协商租金事宜的前提是出租方因税率调高承担损失，然而陈嘉诚、许鸿从未向中信银行福州分行提供任何证明材料证明其税金损失。一审诉讼过程中，陈嘉诚、许鸿无法完整提供其在2013年至2018年期间开具全部的发票、有效的缴税证明，不能反映其实际缴税情况，未提供证据证明税金发生上调以及税率计算方式合法性，也无法说明和证明2013年之前的租赁税计算及缴税情况。陈嘉诚、许鸿计算的税率也存在明显下降情况，恰恰说明陈嘉诚、许鸿也承认实际税率没有18.6%。陈嘉诚、许鸿主张双方达成口头协议，即若租赁税费超出12%，中信银行福州分行需补付租金，但并未提供证据予以证明。五、《房屋租赁合同》并未约定逾期支付租金的违约金，陈嘉诚、许鸿请求按照月利率2%的标准支付违约金没有依据。逾期交房的违约责任与逾期支付租金违约金无关联，陈嘉诚、许鸿主张参照逾期交房的违约责任认定违约金，不能成立。六、《房屋租赁合同》期满，陈嘉诚、许鸿恶意阻却房屋交接，无权主张房屋占有使用费及逾期支付利息。 中信银行福州分行上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回陈嘉诚、许鸿全部诉讼请求。事实和理由：一、中信银行金融街支行提交的金融许可证、保管箱搬迁公证书及视频资料、证人证言均可证明：2018年12月12日，中信银行金融街支行已取得经营场所变更至新场所（福州市台江区升龙大厦商业附属楼1层01集中式商业03单元）的金融许可证，并对经营场所进行搬迁，于12月15日完成腾空，中信银行福州分行没有继续占用案涉房屋的必要，主观上也不存在占有案涉房屋的意思表示。一审判决混淆了前述证据在本案中的证明作用。二、根据《房屋租赁合同》5.8条，交房的条件并不是恢复原状。陈嘉诚、许鸿坚持主张案涉房屋在2018年12月31日未恢复原状所以拒不交接，恰恰证明是陈嘉诚、许鸿要求房屋恢复原状、拒不配合交房的无理行为导致房屋无法按时进行交接。三、陈嘉诚、许鸿称房屋交付条件是恢复原状，该主张没有合同依据，且陈嘉诚、许鸿无法提供房屋原状如何的证据，恢复原状也不符合商业用房租赁的商业习惯。根据证人证言及《租赁到期退租交接签到表》等证据与事实，2018年12月31日前，中信福州分行已经将房屋根据合同要求拆卸装修，改造到可以分别出租的状态，陈嘉诚、许鸿也多次到场确认，交房的条件已经具备，但其无理拒不签署书面交接单。一审开庭中，证人陈某说陈嘉诚、陈嘉煌以家中老人过世为由拖延交付，二人在一审开庭中也承认此事，直至2019年1月28日，在中信银行福州分行强硬要求下，陈嘉诚、许鸿才签署了《租赁房产移交清单》。证人陈某虽然是中信银行福州分行曾经的员工，但其陈述事项合情合理，与本案相关证据可以相互印证，应予采信。房屋租赁期届满，确认房屋符合移交条件并按时移交，不只是承租人单方义务，而是双方义务。陈嘉诚、许鸿参与签署的2018年12月31日《租赁到期退租交接签到表》，充分证明中信银行福州分行在2018年12月15日腾空讼争房屋前后，已多次正式通知陈嘉诚、许鸿交接房屋，但陈嘉诚、许鸿在此期间并未提出房屋不符合交付条件的异议。且2019年1月1日起，案涉房屋的物业管理等事项和物业水电等费用已实际由陈嘉诚、许鸿自行处理和承担，说明陈嘉诚、许鸿也认同2018年12月31日租赁房产已经满足了移交的条件。中信银行福州分行上述各项证据相互印证，形成完整的证据链条，已尽到必要的举证责任，而陈嘉诚、许鸿未能提供反证，应当承担不利的后果。四、《租赁房产移交清单》是双方对《房屋租赁合同》履行结果进行了结的重要法律文件。陈嘉诚、许鸿在签署《租赁房产移交清单》时对房屋交接时间无异议，在所发的《关于支付租金的请求函》及起诉状中并未提出占用使用费问题，也未曾以其它任何方式主张房屋被占用。可见陈嘉诚、许鸿并不认为房屋曾经被占用，房屋交接问题早已了结、不存在任何异议。该事实应得到法律的充分尊重及保护，否则将滋长民商事活动中任意反悔反复的行为。 陈嘉诚、许鸿辩称，1.本案房屋租赁合同于2018年12月31日到期，但中信银行福州分行、中信银行金融街支行一直占有商铺至2019年1月28日。中信银行福州分行、中信银行金融街支行提交的《租赁房产移交清单》已明确双方于2019年1月28日办理商铺交接手续，从移交清单中相关备注信息亦可证实双方具体交接内容。中信银行金融街支行名称及经营场所系于2019年2月12日正式变更，根据《公司登记管理条例》等规定，公司变更住所的，应当在迁入新住所前申请变更登记，并提交新住所使用证明。从上述变更时间亦可侧面反映出中信银行金融街支行实际使用新住所时间系在2月初左右。案涉商铺每月租金高达50000元，陈嘉诚、许鸿没有理由不接收房屋以便后续出租收益。2.陈嘉诚、许鸿与中信银行福州分行、中信银行金融街支行已就租金调整事宜达成一致，故应按照调整后的2018年租金标准向陈嘉诚、许鸿支付房屋占有使用费及逾期支付利息。 中信银行金融街支行述称，同意中信银行福州分行的上诉。 陈嘉诚、许鸿向一审法院起诉请求：判令中信银行福州分行、中信银行金融街支行立即向陈嘉诚、许鸿支付拖欠的租金162782元，并支付违约金（违约金以162782元为基数，按照月利率2%的标准，自2019年1月1日起计至实际付清之日止）。一审诉讼中，陈嘉诚、许鸿增加诉讼请求：判令中信银行福州分行、中信银行金融街支行立即向陈嘉诚、许鸿支付房屋占有使用费52344元及逾期付款利息（利息以52344元为基数，按照月利率2％的标准，自2019年1月29日起计至实际付清之日止）。 一审法院认定事实：坐落于台江区商业辅助用房（以下简称“案涉商铺”）于2010年3月22日办理了预告登记，预告登记权利人为许鸿、陈嘉诚（榕房预YR字第1067941号）；于2011年4月12日办理了所有权登记，由许鸿、陈嘉诚共同共有（榕房权证R字第1120238-1、1120238-××号）；于2018年11月19日申请变更登记（补充土地信息），变更登记后仍由许鸿、陈嘉诚共同共有【闽（2018）福州市不动产权第9015651-1、9015651-2号】，建筑面积共计119.14㎡。 2011年4月1日，许鸿、陈嘉诚（出租方、甲方）、中信银行福州分行（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》（编号WDZH-002），合同约定：甲乙双方经协商一致，就甲方将房屋出租给乙方使用、乙方承租甲方房屋事宜订立合同，以便共同遵守执行。第一条租赁房屋概况甲方出租给乙方的房屋为福建省福州市鳌峰路福州金融街万达广场（二期）61号店面。建筑面积共119.14平方米，上述出租房屋与陈银清、陈嘉煌、黄木旺、陈燕清、李善武、李善武名下的有关58号、63号、65号、67号、69号店面房产作为一个整体的营业用房由乙方承租。第二条租赁期限房屋租赁期限八年，从2011年4月1日-2018年12月31日止，其中免租金装修期2个月（2011年4月1日-5月31日），2011年6月1日为起租日，即开始算租金；交房日为2011年4月1日，双方现场办理书面交接手续。第三条租金及交付方式3.1租金标准：该房屋第一、第二年每平方米每月租金为280元，本合同约定的租金标准已含租赁税费。3.2租金标准的调整：租金第一、第二年不递增，第三年起，每年在前一年租金基础上递增8%。具体年度租金以下表计算为准：2011年6月1日至2012年12月31日，每月租金33359元；2013年1月1日至2013年12月31日，每月租金36028元；2014年1月1日至2014年12月31日，每月租金38910元；2015年1月1日至2015年12月31日，每月租金42023元；2016年1月1日至2016年12月31日，每月租金45385元；2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金49016元；2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金52937元。3.3房屋租金支付方式如下：租金采取预付的方式按年度结算，即乙方在每年的12月31日前将下一年度租金一次性支付给甲方。……3.5租赁期内，甲乙双方不得以房屋租赁市场价格变化或物价指数变化等为由，中途要求对方提高（除本合同条款约定递增以外）或降低租金标准。……第五条乙方的权利和义务……5.2乙方应按时支付租金，未按时支付约定租金的，应当承担本合同约定的相关违约责任。……5.8租赁期满后，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及原附属设施、设备的完好状态，房屋产权面积不发生任何改变。合同期内，乙方投资于该房屋或为使该房屋具备、维持正常使用功能及满足商业经营特殊需要而投入的装修、设备及其他附属物之所有权属于乙方。合同解除后，能移动并不破坏房屋外观及内部结构的部分由乙方拆除。……第十条其它条款……10.2双方同意除本合同约定以外，如再发生变更内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。该合同还就其他事项进行了约定。许鸿、陈嘉诚在该合同落款“出租方（甲方）”处分别签名、捺印，中信银行福州分行在该合同落款“承租方（乙方）”处加盖了公章。该合同签订后，陈嘉诚、许鸿即将案涉商铺交付给中信银行福州分行，案涉商铺实际使用人为中信银行金融街支行（原中信银行万达支行）。 2013年10月23日，中信银行股份有限公司福州万达支行（以下简称“中信银行万达支行”，现中信银行金融街支行）出具一份《承诺函》，内容为：“我行与位于福州市台江区间商铺的业主签订租赁合同作为中信银行福州万达支行营业用房使用，合同期限为2011年6月1日至2018年12月31日，租金为每月每平方米280元含税，2011年签约时营业用房税率为12%。现该税率上涨至18.7%，导致出租方实际多承担了6.7%的税率，现出租方要求我行应比照相邻招商银行的租金标准，加付相应的租金，以抵足因税率调高的缺口。经出租、承租双方协商，拟同意从2014年1月1日起至2018年12月31日止，2014年1月起租金按每月每平方米346元计算，之后每年在前一年的基础上递增8%，今后如再遇国家关于营业用房税费调整事项，本合同期内因税率调高损失租金的部分，我行承诺下一次续租时在2019年的租金中给予全额补足。”2018年12月31日，案涉租赁合同期限届满后，双方未再续签合同。 2019年1月28日，中信银行福州分行向陈嘉诚、许鸿出具了一份《租赁房产移交清单》，主要内容为：“甲方（出租人）许鸿、陈嘉诚，乙方（承租人）中信银行福州分行，贵我双方签订的《房屋租赁合同》，我行承租您位于福州市台江区商铺，面积119.14平方米的场地作为营业办公用房使用。租赁期限自2011年4月1日起至2018年12月31日止。截至目前租赁已到期，且我行已按《房屋租赁合同》的约定，已将合同租期内的租金全部付清。现乙方将租赁房产退还给甲方，甲方经现场核对后，同意接收。”陈嘉诚在该材料下方手写备注：“今天2019年1月28日中午1:51分，收到中信负责人李剑华拿两间店铺变成拿3间锁。关于中信银行在2013年10月23日承诺书上补偿金给我房东，至今还没有收到。关于之前陈嘉煌、陈嘉诚两间店铺租给中信银行装修时，两间店铺原万达地产给我们时，大门是铝合金和不锈钢玻璃门，今天看到的不对，变成铝合金卷帘门，还有每户隔墙尺寸不知是否正确？等万达物业拿图纸尺寸审核好再对。” 2019年2月12日，中信银行股份有限公司福州万达支行名称变更登记为中信银行股份有限公司福州金融街支行，同日其经营场所亦由福州市台江区鳌江路8号福州金融街万达广场二期C1-C4连接体1层058、061、063、065、067、069商铺变更登记为福州市台江区升龙大厦商业附属楼1层01集中商业03单元。 2019年7月3日，陈嘉诚、许鸿向中信银行福州分行及中信银行金融街支行分别寄出《关于支付租金的请求函》，要求中信银行福州分行及中信银行金融街支行按中信银行金融街支行2013年10月23日出具的《承诺函》中提及的调整后的租金标准补足调高部分的租金162782元。该两份函件均被签收妥投。现陈嘉诚、许鸿以中信银行福州分行及中信银行金融街支行未支付其承诺的上调租金并支付2019年1月1日至2019年1月28日的房屋占有使用费为由，向一审法院提出上述诉请。 诉讼中，陈嘉诚、许鸿确认：1.中信银行福州分行已按案涉租赁合同约定的租金标准支付了租赁期内即2011年4月1日至2018年12月31日止的租金；2.自2019年1月1日起案涉商铺的物业费、水电费已由陈嘉诚、许鸿自行承担。陈嘉诚、许鸿另提出，因其未收到《承诺函》中提及的调高部分的租金，且案涉商铺的门的现场状况与承租人原先承诺的不一致，故陈嘉诚于2019年1月28日在中信银行福州分行提供的《租赁房产移交清单》中手写备注。 此外，陈嘉诚、许鸿向一审法院提交了租赁期内部分福州市地方税务局通用机打发票（代开）记账联、福建增值税普通发票、福建增值税专用发票、税收完税证明，证明2013年、2017年、2018年其所交的租金税率已远超过中信银行福州分行签订案涉租赁合同时所承诺的12%标准。陈嘉诚、许鸿无法提供上述租赁期内其余相应租金发票以及完税证明依据，经确认相关部门未存档后向一审法院撤回了调查取证申请。中信银行福州分行及中信银行金融街支行对发票、税收完税证明的真实性不持异议，对发票、税收完税证明的关联性、证明对象均有异议，认为无论陈嘉诚、许鸿是否缴税、缴税金额多少，均不能证实双方有提高租金的合意，且案外人陈银清、陈嘉煌的缴税情况与本案无关；发票、税收完税证明无法证明案涉租赁合同签署时的税率为12%，陈嘉诚、许鸿未提供税率计算依据，且其自行计算的税率亦有明显下降的情况，恰恰说明陈嘉诚、许鸿承认实际税率未达到18.6%。 一审法院认为，陈嘉诚、许鸿与中信银行福州分行签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行，陈嘉诚、许鸿主张案涉合同3.1、3.5条款无效，于法无据，一审法院不予支持。 关于陈嘉诚、许鸿提出的第一项诉讼请求，一审法院认为，案涉租赁合同的签订主体为陈嘉诚、许鸿及中信银行福州分行，而《承诺函》系案涉租赁合同当事人之外的中信银行金融街支行作出。诉讼中，中信银行金融街支行否认其与陈嘉诚、许鸿达成提高租金的约定，提出其支行是在中信银行福州分行明确不同意提高租金的情况下出具《承诺函》，承诺若2019年1月双方续租，其支行从中协调，争取在续租合同中上调租金金额，以抵足原租赁合同期内因税率提高产生的缺口，故使用了“拟同意”字眼，然而案涉租赁合同期满终止，双方未续租，故其支行无从协调。现鉴于中信银行福州分行与中信银行金融街支行系各自独立的民事主体，陈嘉诚、许鸿未提供证据证实中信银行福州分行授权（或批准）中信银行金融街支行作出《承诺函》，且中信银行福州分行对该《承诺函》不予确认，中信银行金融街支行只是案涉商铺的使用人而并非案涉租赁合同相对人，其与陈嘉诚、许鸿无合同上权利与义务关系，其无权对租金标准进行调整，中信银行金融街支行亦否认其与陈嘉诚、许鸿达成提高租金的约定。再结合案涉租赁合同第三条约定“……本合同约定的租金标准已含租赁税费……租赁期内，甲乙双方不得以房屋租赁市场价格变化或物价指数变化等为由，中途要求对方提高（除本合同条款约定递增以外）或降低租金标准”以及第十条约定“……双方同意除本合同约定以外，如再发生变更内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据”，案涉租赁合同未约定租赁税率标准且明确约定租金中已含税费，中信银行福州分行亦未与陈嘉诚、许鸿签署任何调整租金标准的协议。故对于陈嘉诚、许鸿提出因税率提高，中信银行福州分行已同意上调租金的主张，一审法院不予采信。对于中信银行福州分行提出该《承诺函》对作为案涉租赁合同主体的中信银行福州分行没有法律约束力，中信银行福州分行并未作出同意上调租金标准的意思表示的辩解，一审法院予以采信。 另，一审庭审中，陈嘉诚、许鸿确认中信银行福州分行已按案涉租赁合同约定的租金标准支付了租赁期内即2011年4月1日至2018年12月31日止的租金，故对于中信银行福州分行称已付清合同租赁期内的全部租金的辩解，一审法院予以采信。 诉讼中，中信银行金融街支行提出《承诺函》中“拟同意”的表述系未明确的意思表示，“本合同期内因税率调高损失租金的部分，我行承诺下一次续租时在2019年的租金中给予全额补足”，而本案续租条件不满足，结合《承诺函》内容以及中信银行福州分行期满未续租情形，一审法院对中信银行金融街支行的该项辩解，亦予以采信。 综上，陈嘉诚、许鸿要求中信银行福州分行以及中信银行金融街支行按照《承诺函》中提及的调整后租金标准支付差额租金以及违约金的诉请，一审法院不予支持。 关于陈嘉诚、许鸿要求中信银行福州分行及中信银行金融街支行支付房屋占有使用费以及逾期付款利息的诉请，中信银行福州分行及中信银行金融街支行辩解称，案涉商铺在2018年12月31日已符合交接条件，《租赁房产移交清单》迟至2019年1月28日才签署是陈嘉诚、许鸿过错造成，陈嘉诚、许鸿无权主张房屋占有使用费，逾期付款利息也没有任何依据。为证实其上述辩解，中信银行福州分行、中信银行金融街支行提供《金融许可证》、《公证书》、《中信银行福州万达支行营业用房租赁到期退租交接签到表》各一份，并申请证人陈某出庭作证，拟证明中信银行金融街支行的经营场所已于2018年12月12日变更登记至福州市台江区升龙大厦商业附属楼1层01集中式商业03单元，2018年12月15日中信银行金融街支行的保管箱已完成搬迁，且当日案涉商铺已基本腾空，陈嘉诚、许鸿等业主不愿接收房屋。陈嘉诚、许鸿对上述书面证据的真实性无异议，但认为均不能证明中信银行福州分行及中信银行金融街支行实际归还案涉商铺的时间，认为《中信银行福州万达支行营业用房租赁到期退租交接签到表》是中信银行福州分行及中信银行金融街支行提供的格式文本，仅证明双方于2018年12月31日合同期限届满后不再续约，中信银行福州分行及中信银行金融街支行占用案涉商铺至2019年1月28日才归还，另因证人系中信银行的员工，其证词不具有证明力。一审法院认为，根据案涉租赁合同约定“租赁期满后，乙方交还甲方房屋应当保持房屋及原附属设施、设备的完好状态，房屋产权面积不发生任何改变……”，考虑本案案涉商铺是与其他案外人（出租人）的房产合并为一个整体用作营业用房的情形，中信银行福州分行及中信银行金融街支行提供的《金融许可证》、《公证书》仅能证明住所地登记变更情况以及搬迁现场情况，但不能证明已经达到双方约定的交付条件。此外，《中信银行福州万达支行营业用房租赁到期退租交接签到表》仅是签到表，不能体现交接的具体名目，证人陈某仅作口头陈述而未提供其他相应书面证据印证，陈某的证言不足以证实陈嘉诚、许鸿无故推脱拒不收房。此外，中信银行福州分行及中信银行金融街支行提出，陈嘉诚、许鸿已自行负担案涉商铺自2019年1月1日起水电费、物业费的辩解，亦不足以对抗《租赁房产移交清单》确认的房产移交时间，故对于中信银行福州分行及中信银行金融街支行关于案涉商铺在2018年12月31日已符合交接条件，《租赁房产移交清单》迟至2019年1月28日才签署是陈嘉诚、许鸿过错造成的辩解，一审法院不予采信。现根据中信银行福州分行及中信银行金融街支行提供的《租赁房产移交清单》，其中陈嘉诚手写备注“今天2019年1月28日中午1:51分收到中信负责人李剑华拿两间店铺……”，诉讼中双方亦均确认案涉商铺于2019年1月28日办理交接手续，故一审法院认定陈嘉诚、许鸿与中信银行福州分行实际办理房屋交接的时间为2019年1月28日。中信银行福州分行在案涉租赁合同期限届满后，于2019年1月28日才将案涉商铺交付给陈嘉诚、许鸿，故中信银行福州分行应向陈嘉诚、许鸿支付案涉商铺交付之前的占有使用费（交付当日不计入），占有使用费标准参照2018年1月1日至2018年12月31日期间的租金标准即52937元/月支付，从2019年1月1日起计算至2019年1月27日止，故一审法院确认占有使用费为46106元（52937×27/31，计算结果取整数），对于陈嘉诚、许鸿诉请超出一审法院确认的部分，一审法院不予支持。案涉租赁合同中并未对中信银行福州分行逾期返还房屋的违约责任进行约定，且本案上述已认定中信银行福州分行需按合同约定的租金标准支付相应占有使用费，故陈嘉诚、许鸿要求中信银行福州分行支付逾期支付占有使用费的利息的诉请，一审法院不予支持。因租赁合同签订主体为中信银行福州分行，根据案涉租赁合同约定，中信银行福州分行负有向陈嘉诚、许鸿返还房屋的义务，亦根据合同相对性原则，故陈嘉诚、许鸿要求中信银行金融街支行支付占有使用费及相应逾期付款利息的诉请，一审法院不予支持。综上，判决：一、中信银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起十日内向陈嘉诚、许鸿支付坐落于台江区商业辅助用房自2019年1月1日起至2019年1月27日止的占有使用费46106元；二、驳回陈嘉诚、许鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5128元，减半收取计2564元，由陈嘉诚、许鸿负担2088元，由中信银行股份有限公司福州分行负担476元。 二审中，当事人未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于陈嘉诚、许鸿诉请中信银行福州分行、中信银行金融街支行按照案涉《承诺函》上调租金标准支付租金能否成立的问题。其一，案涉《房屋租赁合同》签订主体系中信银行福州分行，而非中信银行金融街支行，在陈嘉诚、许鸿未提交证据证明中信银行金融街支行出具《承诺函》的行为得到中信银行福州分行同意或授权，且中信银行福州分行对《承诺函》约定的上调租金一事明确予以反对的情况下，陈嘉诚、许鸿诉请中信银行福州分行按照案涉《承诺函》上调租金标准支付租金，没有依据，不予支持。其二，中信银行金融街支行虽然出具了《承诺函》，但从中信银行金融街支行在《承诺函》表述来看，其表述为“拟同意”提高租金，非明确的“同意”之意；且就提高租金如何支付的问题，《承诺函》表述为“下一次续租时在2019年的租金中予以全额补足”，陈嘉诚、许鸿主张该表述为租金的支付时间而非支付条件，但中信银行金融街支行认为该表述为租金的支付条件而非支付时间，本院认为，从“下一次续租”“2019年租金中予以全额补足”“拟同意”（提高租金）等表述来看，中信银行金融街支行所主张的续租系支付条件而非支付时间更符合《承诺函》的本意，现续租的条件未成就，陈嘉诚、许鸿诉请中信银行金融街支行按照案涉《承诺函》上调租金标准支付租金，没有依据，不予支持。 关于占有使用费的认定。根据《租赁房产移交清单》的记载，陈嘉诚、许鸿于2019年1月28日在《租赁房产移交清单》签字备注，双方在一审中均确认案涉商铺于2019年1月28日办理交接手续，故一审法院认定双方实际办理商铺交接手续的时间为2019年1月28日并认定中信银行福州分行应当向陈嘉诚、许鸿支付占有使用费到2019年1月27日，并无不当，予以维持。中信银行福州分行主张系因陈嘉诚、许鸿的原因导致房屋未按时交接，其不应支付占有使用费，一审法院已对此进行详细阐述，本院不赘述，中信银行福州分行该主张不能成立，不予支持。陈嘉诚、许鸿主张按照调高后的租金标准支付占有使用费，没有依据，不予支持。案涉《房屋租赁合同》并未对逾期返还房屋的违约责任进行约定，陈嘉诚、许鸿主张参照《房屋租赁合同》中约定的陈嘉诚、许鸿逾期交付房屋的违约责任标准认定中信银行福州分行逾期返还房屋的违约责任，亦无依据，不予支持。 综上所述，陈嘉诚、许鸿与中信银行福州分行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5128元，由陈嘉诚、许鸿负担2564元，由中信银行股份有限公司福州分行负担2564元。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  符海燕 审判员  陈雁兰 二〇二〇年五月二十六日 法官助理陈玥 书记员林婷