江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2515号上诉人（原审被告）：韩先云，男，1945年5月1日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州通元物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区南环西路32号。法定代表人：王培男，总经理。委托诉讼代理人：陈丽明，江苏谐达律师事务所律师。原审被告：雷林坤，男，1976年12月7日出生，汉族，住福建省福安市。上诉人韩先云因与被上诉人苏州通元物业管理有限公司（以下简称通元物业公司）、原审被告雷林坤、俞丽杭物业服务合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2019)苏0508民初4745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩先云的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、通元物业公司主张物业费的期间段中2011年2月25日至2016年2月25日房屋实际使用人雷林坤。通元物业公司与业主委员会签订的物业合同时间并不连续，通元物业公司服务有中断，相应债权应当重新计算诉讼时效，其中2011年2月25日至2011年9月30日、2012年10月1日至2013年9月30日、2014年4月30日至2015年6月30日的物业费用债权已经超过诉讼时效。二、通元物业公司知晓房屋实际使用人是雷林坤，韩先云已经通知通元物业公司由雷林坤承担物业费缴纳义务，通元物业公司应当首先向雷林坤催讨，韩先云承担补充责任。通元物业公司二审辩称，通元物业公司不论是在合同有效期内还是空白期内都提供了连续的物业服务。就雷林坤欠付物业费及滞纳金的债务韩先云负有连带清偿责任。通元物业公司向一审法院起诉请求：韩先云、雷林坤、俞丽杭支付物业服务费9078.1元（欠缴期为2011年1月起至2011年9月、2012年10月起至2013年9月、2014年5月起至2014年10月、2015年1月起至2018年2月，共计65个月，80.91平方米×1.8元/月×53个月+80.91平方米×1.4元/月×12个月＝9078.1元）；2.判令韩先云支付滞纳金7253.9元（以9078.1元为基数，自2011年1月16日起，按每日万分之五计算，主张至实际付款日止）。审理中，通元物业公司明确诉讼请求3为：2011年2月25日起至2011年9月的滞纳金自2011年10月1日起计算、2012年10月起至2013年9月的滞纳金自2013年10月1日起计算、2014年5月起至2014年10月的滞纳金自2014年11月1日起计算、2015年1月起至2016年2月25日的滞纳金自2016年2月26日起计算。一审法院认定事实：苏州市姑苏区劳动路908号房屋所有权为韩先云和配偶俞丽杭共同共有，建筑面积80.91平方米，设计用途为非居住。审理中，通元物业公司、韩先云、俞丽杭均确认上述房屋属于三香福郡小区。2010年3月12日，苏州市沧浪区姑香社区三香福郡小区业主委员会（以下简称三香福郡业主委员会，委托方，甲方）与通元物业公司（受委托方，乙方）签订物业管理委托合同，约定：甲方通过公开选聘方式将三香福郡委托给乙方实行物业服务，委托服务期限为1年6个月，自2010年4月1日起至2011年9月30日止，物业服务费按季度计收，商铺1.8元/月/平方米，业主或物业使用人应按每季度首月15日前向乙方交纳当季的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每月按应缴费用万分之五加收滞纳金。2012年9月28日，三香福郡业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订物业管理委托合同，约定：甲方通过续聘方式将三香福郡委托乙方实行物业服务，委托服务期限为1年，自2012年10月1日起至2013年9月30日止，物业服务费按季度计收，商铺1.4元/月/平方米，业主或物业使用人应按每季度首月15日前向乙方交纳当季的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每月按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2013年4月12日报送苏州市姑苏区住房建设和市容市政局物业管理处。2014年4月25日，三香福郡业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订苏州市物业服务合同，约定：甲方通过续聘方式将三香福郡委托乙方实行物业服务，委托服务期限为1年2个月，自2014年4月30日起至2015年6月30日止，物业服务费按季度计收，商业1.8元/月/平方米，业主或物业使用人在每季度首月15日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2014年5月12日报送苏州市姑苏区住房建设和市容市政局物业管理处。2015年6月30日，三香福郡业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订苏州市物业服务合同，约定：甲方通过协议选聘方式将三香福郡委托乙方实行物业服务，委托服务期限为2年6个月，自2015年7月1日起至2017年12月31日止，物业服务费商业1.8元/月/平方米，业主或物业使用人在每季度首月15日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2015年8月7日报送苏州市姑苏区住房建设和市容市政局物业管理处。2018年8月28日，三香福郡业主委员会（委托方，甲方）与通元物业公司签订苏州市物业服务合同，约定：甲方通过协议选聘方式将三香福郡委托乙方实行物业服务，委托服务期限为1年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，物业服务费商业1.8元/月/平方米，业主或物业使用人在每季度首月15日前向乙方交纳包括本月在内的3个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。上述合同于2018年9月3日报送苏州市姑苏区住房和建设委员会物业管理处、苏州市姑苏区人民政府吴门桥街道办事处。2011年2月15日，韩先云（出租方，甲方）与雷林坤（承租方，乙方）签订房屋租赁合同书，约定甲方将劳动路908号房屋及设施出租给乙方，租赁期限自2011年2月25日至2016年2月25日，甲方负责缴纳租房相关的现行税金，乙方负责缴付房屋物业管理费、水电费、有线电视使用费及电话费等。该合同签订后，雷林坤于2011年3月30日将涉案房屋作为经营场所，注册登记苏州市沧浪区好来屋足浴房，用于经营。在该房屋租赁合同书下方有如下文字：“经甲乙双方协商一致同意此合同再延续两年至2018年2月25日。甲方韩先云乙方钟日相2016.2.25日”。在该房屋租赁合同书右上方有如下文字：“经甲乙双方协商一致同意自2017年2月25号起延续2019年2月25号止，合同内容不变。甲方：韩先云乙方：雷阵国2017年2月20日”。庭审中，韩先云、俞丽杭陈述自涉案房屋出租给雷林坤后就未再支付过物业费；雷林坤租赁房屋后，由其介绍钟日相、雷阵国相继续租，现涉案房屋已另租他人。通元物业公司明确依据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，由物业使用人交纳物业费用，业主负连带交纳责任。2018年11月26日，江苏谐达律师事务所受通元物业公司委托，向雷林坤发送律师函，告知自2011年1月起至2018年2月期间拖欠物业费未交，要求自收到本函之日起五日内缴纳物业费。该律师函未妥投。以上事实，由房屋所有权证、物业管理委托合同二份、苏州市物业服务合同三份、物业服务合同报送表四份、房屋租赁合同书、个体工商户设立登记申请书、个体工商户登记核定情况表、律师函及邮件查询、当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，韩先云、俞丽杭所有的香福郡小区，故三香福郡业主委员会与通元物业公司签订的物业管理委托合同、物业服务合同，效力及于三香福郡全体业主及物业使用人。根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。雷林坤在2011年2月25日至2016年2月25日期间作为涉案房屋的实际使用人，应当按照租赁合同书及物业管理委托合同、物业服务合同的约定，向通元物业公司支付物业管理费，韩先云、俞丽杭对此负连带交纳责任。在此期间之外，因实际使用人并非雷林坤，通元物业公司亦无证据证明系雷林坤继续使用，故通元物业公司要求雷林坤交纳物业服务费的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。具体欠交金额及滞纳金计算，依据通元物业公司提供的物业服务合同及雷林坤实际使用期间，确定为：2011年2月25日至2011年9月30日计7个月5天，按1.8元/月/平方米计算，物业费为1043.74元（1.8元×80.91平方米×7个月+1.8元×80.91平方米÷30天×5天），滞纳金自2011年10月1日起计算，因该期间合同约定滞纳金为每月万分之五，故通元物业公司主张按每日万分之五计算没有依据，本院按每月万分之五标准；2012年10月1日至2013年9月30日计12个月，按1.4元/月/平方米计算，物业费为1359.29元（1.4元×80.91平方米×12个月），滞纳金自2013年10月1日起计算，因该期间合同约定滞纳金为每月千分之三，故通元公司主张按日万分之五计算没有依据，本院按每月千分之三标准；2014年5月1日至2014年10月31日计6个月，按1.8元/月/平方米计算，物业费为873.83元（1.8元×80.91平方米×6个月），滞纳金自2014年11月1日起计算，按每日万分之五标准；2015年1月1日至2016年2月25日计13个月25天，按1.8元/月/平方米计算，物业费为2014.66元（1.8元×80.91平方米×13个月+1.8元×80.91平方米÷30天×25天），滞纳金自2016年2月26日起计算，按每日万分之五标准。上述物业费合计5291.52元。韩先云、俞丽杭关于涉案房屋不需要物业服务，通元物业公司向其收费没有道理的抗辩意见，与法律相悖，法院不予采纳。雷林坤经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、雷林坤于判决生效之日起十日内向通元物业公司苏州通元物业管理有限公司交纳拖欠的物业费5291.52元，并支付滞纳金（其中1043.74元自2011年10月1日起计算，按每月万分之五标准；1359.29元自2013年10月1日起计算，按每月千分之三标准；873.83元自2014年11月1日起计算，按每日万分之五标准；2014.66元自2016年2月26日起计算，按每日万分之五标准；上述滞纳金均计算至物业费实际交纳之日止）。二、韩先云、俞丽杭对上述第一条款中雷林坤的债务承担连带清偿责任。案件受理费208元，公告费600元，合计808元，由苏州通元物业管理有限公司87元，雷林坤负担721元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，因原审原告俞丽杭在二审期间死亡，通元物业公司向本院申请撤回对俞丽杭的起诉。二审中，当事人均未提供新证据。本院认为：韩先云与雷林坤签订租赁合同约定租赁期间的物业费由承租人雷林坤支付，并不免除韩先云、俞丽杭作为案涉房屋的所有权人交纳物业服务费的义务，韩先云上诉认为自己承担补充责任无法无据。韩先云在一审中未提出通元物业公司主张权利超过诉讼时效的抗辩，其在二审中提出通元物业公司主张的部分时间段物业费超过已诉讼时效本院不予支持。综上所述，韩先云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因俞丽杭已经死亡，通元物业公司申请撤回对俞丽杭的起诉本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4745号民事判决第一项及案件受理费负担部分。二、变更江苏省苏州市姑苏区人民法院（2019）苏0508民初4745号民事判决第二项为：韩先云对上述判决第一项承担连带责任。二审案件受理费208元，由上诉人韩先云负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年五月二十日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。