新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新4002民初3188号 原告：陈刚，男，1973年10月16日生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州。 委托诉讼代理人：苏沛，新疆同济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞晶晶，新疆同济律师事务所律师。 被告：伊犁阜宁物业服务有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市解放路77号高层2-1402室。 法定代表人：夏振盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王连荣，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：马世龙，男，该公司员工。 被告：伊犁阜新房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市飞机场路136号。 法定代表人：夏振盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢红涛，男，该公司员工。 原告陈刚与被告伊犁阜宁物业服务有限公司（以下简称阜宁物业公司）、伊犁阜新房地产开发有限公司（以下简称阜新房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈刚及其委托诉讼代理人苏沛、被告阜宁物业公司的委托诉讼代理人王连荣、马世龙、被告阜新房产公司的委托诉讼代理人谢红涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈刚向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的《委托经营管理合同》，并要求被告阜宁物业公司返还位于伊宁市××路商铺；2、被告阜宁物业公司向原告支付自2016年10月30日至2019年9月30日的经营收益252,621.75元、违约金160,538.43元（第一次开庭时主张的120,488.38元违约金属于计算错误），两项合计413,160.18元；3、被告阜宁物业公司向原告支付自2019年9月30日至返还商铺之日止的经营收益；4、被告阜宁物业公司按每日0.1%支付自2019年9月30日至实际清偿经营收益之日止的违约金（以经营收益252,621.75元为基数）；5、被告阜新房产公司对上述款项承担连带责任；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2013年8月3日，原告与被告阜新房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告阜新房产公司位于亚欧国际×幢×号商铺一套，面积35.87平方米，总房款1,165,775元。2013年8月5日，原告与两被告共同签订《委托经营管理合同》，约定将原告拥有的亚欧国际×幢×号商铺委托给被告阜宁物业公司经营管理，被告阜宁物业公司向原告支付经营收益，收益支付形式为每年支付一次，每年10月30日前支付年度收益，并约定被告阜新房产公司在被告阜宁物业公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任。《委托经营管理合同》签订后，双方将第一年至第二年的经营收益（即自2014年10月30日至2016年10月29日的经营收益）186,524元没有直接给付原告，而是抵付了原告欠付被告阜新房产公司的剩余购房款186,524元。2017年初，原告收到第三年部分收益41,735元。此后，自2017年起至2019年9月30日止的经营收益252,621.75元，两被告至今未付。按照《委托经营管理合同》第四条约定，原告有权解除本合同，并要求两被告支付经营收益的违约金，故诉至法院。 被告阜宁物业公司辩称，我方同意解除《委托经营管理合同》，但返还商铺给业主自主经营目前做不到；原告购买的是商城内铺，2019年，一层商铺的业主（未包含原告）与我方及第三方达成协议，由第三方独立经营，由经营方返还业主经营收益；被告阜新房产公司已付原告2017年上半年经营收益41,735元；自2016年至今，我方没有经营收益，处于亏损状态，不同意承担违约金；原告的1066号商铺自2017年至今处于空置状态。 被告阜新房产公司辩称，我方同意解除《委托经营管理合同》；我方于2019年3月26日与伊宁市聚业物业服务有限公司签订《委托经营管理合同》即被告阜宁物业公司所述的三方协议，将亚欧国际第一层至第三层商铺整体转租给伊宁市聚业物业服务有限公司；2017年至2019年3月26日期间，亚欧国际一层商铺仅有部分商铺处于经营状态，我方于2016年年底支付原告2017年上半年经营收益即租金41,735元，原告的1066号商铺自2017年至今处于空置状态；我方与一至三层的商铺业主代表签订了降低经营收益的协议书，自2019年开始执行，年收益降为4%，故原告按照合同主张经营收益不符合协议约定，不同意承担违约金。 本案当事人围绕诉讼主张分别提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。 对于原告提交的商品房买卖合同、委托经营管理合同、光盘、（2019）新4002民初3501号民事判决书，由于两被告对上述证据均无异议，本院经审查后对上述证据均予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 被告阜新房产公司针对其辩称，提交证据如下： 1、委托代管租赁经营管理合同复印件一份（未提交原件核对）、协议书复印件一份（未提交原件核对），拟证实被告阜新房产公司将亚欧国际第一层至第三层商铺整体转租给伊宁市聚业物业服务有限公司，该公司与亚欧国际一层27户业主达成共识，针对租金的给付方式和时间达成共识，该公司以物抵资的方式支付了二楼、三楼、四楼的2017年下半年和2018年全年的租金欠款。 原告质证认为：对两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，我方主张的是原、被告的委托经营管理关系、我方商铺是在一楼，亚欧国际二楼租金支付协议与我方无关，且真实性无法证明，我方不清楚被告与伊宁市聚业物业服务有限公司签订的协议书中一楼商铺的租赁面积是否包含原告的商铺，如果包括则被告违约；其次，商业代表张保荣是否是业主，且原告并未授权其签订协议书，即使签订三方协议，据我方了解该物业公司没有经营，无论两被告与该物业公司是否签订委托经营管理合同，都不影响两被告应当按照与原告签订的合同履行租金给付义务，两被告与原告签订的合同中明确约定两被告只能自己经营，不得转租给第三方，被告转租给第三方的行为属于再次违约。 被告阜宁物业公司质证认为：对该组证据认可。 本院认证：因被告阜新房产公司未向本院提供该组证据的原件与复印件核对，无法核实该证据的真实性，故本院对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：一、2013年8月3日，原告陈刚与被告阜新房产公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定原告购买被告阜新房产公司开发的位于伊宁市××路亚欧国际第×幢×号商铺，该商品房预测建筑面积为35.87平方米，按套（单元）计算，该商品房总价款为979,251元，付款方式为分期付款等。同日，原告向被告阜新房产公司出具“今收到伊犁阜新房地产开发有限公司返还商场租金每年总房价1,165,775元的8%，共两年，共计金额为186,524元。计算时间于2014年11月1日起至2016年11月1日。后期租金按以上总价返还：（房号：1066面积：35.87总价：1,165,775（元）返还。商场管理协议于2014年11月正式签约”的收条一张。 二、2013年8月5日，原告（乙方）、被告阜宁物业公司（甲方）、被告阜新房产公司（丙方、担保方）签订《委托经营管理合同》，该合同约定乙方愿意无偿将所购买的1066号商铺的商业物业委托给甲方进行统一经营管理；第一条：委托形式：乙方选择10年全程托管无忧模式，乙方委托甲方将该物业无偿进行经营管理，委托期限为10年，即自2014年10月30日至2024年10月30日止；第1年至第2年收益由商业管理公司一次性支付给乙方金额为186,524元；第3年起至第10年，即自2017年10月30日至2024年10月30日止，甲方按照双方约定的每年收益，回报比例折算收益支付给乙方，由第三方阜新房产公司进行担保；第3年至第10年具体每年租金（税后）分别如下：第3年收益总额的8%：93,262元／年铺、第4年收益总额的9%：104,919元／年铺、第5年收益总额的9%：104,919元／年·铺、第6年收益总额的9%：104,919元／年铺……；双方约定第3年起至第10年，收益支付形式为每年支付一次，每年10月30日前支付年度收益；第四条：乙方的权利及义务。1、乙方有权督促甲方按时交纳租金，甲方累计欠交收益满叁个月的，乙方有权停止房屋相关设施的使用；甲方累计欠交陆个月的，乙方有权解除本合同，由此造成乙方损失的，甲方应向乙方赔偿；2、甲方拖欠收益，乙方收取滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以拖欠收益总额的0.1%......；第五条：丙方的权利及义务。1、负责协同甲方，为乙方办理亚欧国际商场收益专管账户，监督亚欧国际商场的收益，收益优先用于缴付乙方收益；2、对甲方就本合同限定的责任提供担保，在甲方无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任；第九条：其他。1、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，丙方一份，自双方签字盖章之日起成立；2、本合同在甲、乙、丙三方签订《商品房买卖合同》后生效。2013年8月27日，被告阜新房产公司向原告出具涉案商铺金额为979,251元的销售不动产统一发票一张。 三、2018年4月11日，被告阜新房产公司向原告出具“今欠到亚欧国际业主，姓名陈刚，房号××年剩余房屋租金51,527元；2018年10月31日前房屋租金104,919元。共计（小写）156,446（大写）壹拾伍万陆仟肆佰肆拾陆元。为明确责任，签订本欠条。在该欠条下方，被告阜新房产公司在欠款人处盖章，夏振盈在法定代表人处签字，原告在债权人处签字。两被告自认原告的商铺于2017年起处于空置状态。庭审中，原告向本院提供（2019）新4002民初3501号同类案件生效判决，该判决对被告阜新房产公司应承担的保证责任认定为一般保证责任。原、被告均认可《委托经营管理合同》中约定的滞纳金为违约金。经本院释明，两被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。 本院认为，原告与两被告签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 本案中，原告主张解除其与两被告签订的《委托经营管理合同》（实际为房屋租赁合同），因两被告同意解除该合同，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持；合同解除后，被告阜宁物业公司理应返还原告租赁房屋，故对原告主张被告阜宁物业公司返还位于伊宁市××路商铺的诉讼请求，本院予以支持。 原告主张被告阜宁物业公司支付自2016年10月30日至2019年9月30日的经营收益252,621.75元，现因两被告认可仅向原告支付2017年部分经营收益41,735元，故对此期间的剩余经营收益252,621.75元（计算方式：第三年经营收益93,262元+第四年经营收益104,919元+自2018年10月30日至2019年9月30日11个月的经营收益即第五年经营收益104,919元÷12个月×11个月）-已付款41,735元=252,621.75元）被告阜宁物业公司理应向原告支付，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 原告主张被告阜宁物业公司支付2016年10月30日至2019年9月30日期间的违约金160,538.43元，因被告阜宁物业公司未按照合同约定的付款时间即每年10月30日前支付年度经营收益，理应承当相应的违约责任，虽《委托经营管理合同》约定被告阜宁物业公司拖欠收益，原告则收取拖欠日乘以拖欠收益总额的0.1%的滞纳金即违约金，但经本院释明后，两被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整，鉴于违约金系补偿性质，且原告未当庭提供证据证实被告阜宁物业公司违约给其造成的损失，故本院认定原告的损失为逾期付款利息，因此，2016年欠付经营收益51,527元的违约金9236.6元｛计算方式：2016年11月1日至2019年8月19日的违约金即（51,527元×中国人民银行同期贷款利率4.75%÷365天×1022天）×1.3+2019年8月20日至2019年9月30日的违约金即（51,527元×全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率4.25%÷365天×42天）×1.3=9236.6元｝、2017年欠付经营收益104,919元的违约金12,328.78元｛计算方式：2017年11月1日至2019年8月19日的违约金即（104,919元×4.75%÷365天×657天）×1.3+2019年8月20日至2019年9月30日的违约金即（104,919元×4.25%÷365天×42天）×1.3=12,328.78元｝、2018年10月30日至2019年9月30日欠付经营收益96,175.75元的违约金4962.43元｛计算方式：2018年11月1日至2019年8月19日的违约金即（96,175.75元×4.35%÷365天×292天）×1.3+2019年8月20日至2019年9月30日的违约金即（96,175.75元×4.25%÷365天×42天）×1.3=4962.43元｝，上述违约金合计26,527.81元（9236.6元+12,328.78元+4962.43元），故本院认定被告阜宁物业公司应当向原告支付自2016年11月1日至2019年9月30日的违约金26,527.81元。 原告主张被告阜宁物业公司支付自2019年9月30日至返还商铺之日止的经营收益，因法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故本院认定被告阜宁物业公司应当向原告支付自2019年10月1日至2020年5月20日判决作出之日即合同解除之日的经营收益67,071.51元（计算方式：第五年经营收益104,919元÷12个月+第六年经营收益104,919元÷12个月×7个月-第六年经营收益104,919元÷365天×10天=67,071.51元）。 原告主张被告阜宁物业公司按每日0.1%支付自2019年9月30日至实际清偿经营收益之日止的违约金（以经营收益252,621.75元为基数），因原告已将欠付经营收益252,621.75元的违约金主张至2019年9月30日，现被告阜宁物业公司至今未付清该笔经营收益，故后期的违约金应当从2019年10月1日开始起算，故本院认定以经营收益252,621.75元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，被告阜宁物业公司向原告支付自2019年10月1日至实际清偿经营收益之日止的违约金。 原告主张被告阜新房产公司对上述款项承担连带责任，双方《委托经营管理合同》约定被告阜新房产公司就本合同限定的责任提供担保，在被告阜宁物业公司无法履行合同时，有代为履行责任的义务并承担连带责任，因本院生效判决对同类商铺的《委托经营管理合同》中约定的被告阜新房产公司应承担的保证责任已经认定为一般保证责任，故对原告主张被告阜新房产公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告陈刚与被告伊犁阜宁物业服务有限公司、伊犁阜新房地产开发有限公司签订的《委托经营管理合同》； 二、被告伊犁阜宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈刚返还位于伊宁市××路商铺； 三、被告伊犁阜宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈刚支付自2016年10月30日至2019年9月30日的经营收益252,621.75元； 四、被告伊犁阜宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈刚支付自2016年11月1日至2019年9月30日的违约金26,527.81元； 五、被告伊犁阜宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈刚支付自2019年10月1日至2020年5月20日的经营收益67,071.51元； 六、被告伊犁阜宁物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈刚支付自2019年10月1日至实际清偿经营收益之日止的违约金（以欠付经营收益252,621.75元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 七、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7497元，由原告陈刚负担1215元、被告伊犁阜宁物业服务有限公司负担6282元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长  董 文 人民陪审员  马丽萍 人民陪审员  马俊彦 二〇二〇年五月二十日 书 记 员  毛钰玮