鞍山市千山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0311民初314号 原告：鞍山中骏物业管理有限公司，住所地：鞍山市千山区汤岗子镇汤岗子村。社会统一信用代码：91210311577217909K。 法定代表人：张钧尧,系公司总经理。 诉讼委托代理人：王春玲，辽宁钢城正大律师事务所律师。 被告：潘玉高，男，1971年4月2日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。 诉讼委托代理人：潘玉丽，女，1967年3月8日出生，汉族，住辽宁省鞍山市千山区。 原告鞍山中骏物业管理有限公司“以下简称中骏物业”诉被告潘玉高物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年5月21日公开开庭进行了审理。原告中骏物业的诉讼委托代理人王春玲，被告潘玉高的诉讼委托代理人潘玉丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中骏物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业管理费33495.4元，并支付利息暂定3000元(其中10657元利息从2018年5月1日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；其中18270元利息从2019年1月11日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；其中3045元利息从2020年1月11日起至给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付），诉请共计：36495.4元:2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系“中骏?汤泉香墅”第74幢1单元-1-3层1号房（即A050)的业主，房屋产籍号为43-22-94-1011，建筑面积为434.99平方米，原告与被告签订的《前期物业服务合同》中明确约定：物业服务费由原告按建筑面积以3.5元/平方米/月向被告收取，被告应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，被告应当按全年缴纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年首月10日前缴纳物业服务费。现被告拖欠该户房屋从2018年5月1日起至2020年2月29日的物业管理费，经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，双方己经形成实际上的物业服务合同关系，应当受法律保护，被告拖欠原告物业管理费拒不缴纳己经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当支付物业管理费，故请贵院依法判决被告给付所欠物业管理费。 潘玉高辩称，1、业委会通知我们暂交物业管理费，因为原告没有出示每年的审计报告，所以我们没有缴纳物业管理费；2、原告没有对小区会所进行开放及相关的服务未到位；3、未履行财务公示义务；4、我的房子现在没有装修的原因是房屋漏水，与物业多次沟通，每年都在修理但一直没有修好，什么时候给我修好，什么时候缴纳物业管理费；5、开发商与中骏物业签订的前期物业合同第5条规定物业管理费是由物业先缴纳，但物业公司未按照合同履行，物业公司违约在先。6、物业在小区内拉横幅，影响了我们的居住环境以及占用公共绿化设施，这都是物业的不作为导致，现在小区的物业服务达不到3.5元的标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、中骏物业提供律师催告函一份，拟证明原告已经向被告催缴了物业管理费。潘玉高称房子没入住，没收到该催告函。对该证据本院予以认定，理由：被告虽称没有收到催告函，但被告对原告主张物业管理费这一事实并未提出异议。2、中骏物业提供的（2020）辽03民终672号民事判决书一份，拟证明在判决书中已经载明2019年5月18日汤岗子镇政府通知决定暂停中骏汤泉香墅业主委员会的工作，公章上缴政府保管。潘玉高对此份证据不予认可。对该证据本院予以认定，理由：生效判决所认定的事实。3、潘玉高提供的一份汤泉香墅小区业委会2019年工作总结、一份关于业委会接受部分业主委托与物业公司交涉物业管理费的通知、关于物业服务资金收支情况的咨询函、一份关于暂停向物业公司缴纳物业管理费的通知、关于中骏汤泉香墅成立业委会的批复、录像带一盘，拟证明中骏小区有业委会以及2019年业委会所做的工作，我们不是不缴纳物业管理费，是缴纳的依据及标准与物业公司未达成协议，业委会成立是政府批复的。中骏物业认为上述证据与本案不具有关联性。对该组证据的真实性本院予以认可，但该组证据与其所证明目的无关联性，以此拒交物业费理由不成立，故就证据关联性本院不予采信。4、潘玉高提供的13张照片，拟证明房屋漏水，物业公司未按照前期所说给修理好房屋，房屋一直修理，一直未修理好，所以不需要缴纳物业管理费。中骏物业对该份证据真实性不予以认可，房屋维修的义务与物业公司无关，不属于物业公司的服务范围，公司已履行了报修义务，业主应向开发商主张权利。对该证据的真实性本院予以认可，但该证据与其所证明目的无关联性，故就证据关联性本院不予采信。5、照片5张，拟证明物业拉横幅，给小区业主造成的不良影响，影响我们的居住环境。中骏公司对该证据的真实性不予认可，根据照片内容来看均有利于小区的发展，该证据与原告主张物业管理费无关联性。对该证据的真实性本院予以认可，但该证据与其所证明目的无关联性，故就证据关联性本院不予采信。6、照片16张，拟证明占用公共绿化设施，是物业公司不作为造成的，现在小区物业已经不构成3.5元的标准。中骏物业对该组照片的真实性无异议，照片上的内容反映不出涉案小区存在私搭乱建，其中一部分所涉及的绿化区域是小区的商业门点及业主产权内绿地，并不在物业公司管理及服务范围；另一部分为小区业主为了装修在其私人领域外所堆砌的装修余料，并非物业公司丢弃。对该证据的真实性本院予以认可，但该证据与其所证明目的无关联性，故就证据关联性本院不予采信。 围绕当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告为鞍山中骏房地产开发有限公司选聘的物业服务企业。2014年4月12日，被告潘玉高与鞍山中骏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买中骏·汤泉香墅项目第74幢1单元-1-3层1号，产籍号为43-22-94-1011的房屋。与此同时，被告与原告签订前期物业服务合同，约定由原告为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务，原告所购住宅建筑面积434.99平方米，住宅物业管理费按3.5元每平方米每月收取，逾期交纳物业管理费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金；业主的空置房，其物业服务费用或物业服务资金由业主全额交纳；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。 合同签订后，被告于2017年6月3日接收涉案房屋。物业合同签订后，原告按约定履行了相关的服务义务，但被告未能按约定交纳2018年5月1日至2020年2月29日，共计22个月的物业管理费33495.4元。原告于2019年向被告发出律师催告函要求交纳物业管理费及相应滞纳金，但被告至今未交纳。 本院认为，原、被告之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告为被告提供物业服务，被告应当按时交纳物业管理费，经原告催要后仍不按时交纳物业管理费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故对原告要求被告给付2018年5月1日至2020年2月29日物业管理费之诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。拖欠物业管理费的具体数额为33494.23元（计算方法：3.5元*434.99平方米*22个月=33494.23元）。关于原告要求被告给付利息一节，经过庭审查明，原告在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，且原告未能提供证据证明被告未交纳物业管理费对其造成的实际损失，双方在合同中亦未对利息进行相关约定，故本院不予支持。 关于被告辩称小区业主委会已经作出《关于暂停向物业公司交纳物业管理费的通知》通知我们暂交物业管理费一节，《前期物业服务合同》第二十二条约定“业主委员会成立后，聘请新的物业企业，双方签订新的物业合同时甲乙双方与业主委员会交接一般不超过3个月，双方的权利义务继续按本合同执行本”，潘玉高所在小区业主大会并未选聘新的物业公司，小区业委会下发《关于暂停向物业公司交纳物业管理费的通知》并不能证明《前期物业服务合同》截止时间为2016年9月1日，不能证明小区业委会终止与中骏物业的物业服务合同关系。根据《辽宁省物业管理条例》第六十二条第三款“物业服务企业违反规定以及物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费，以及合同期满继续服务收费的，业主有权拒绝”的规定，潘玉高提出的拒绝缴纳物业管理费的理由，并不符合上述业主拒绝交纳物业管理费的法律规定范围。故潘玉高拒绝交纳物业管理费的理由，因无事实及法律依据，本院不予支持。 关于被告辩解物业未开放服务会所及相关服务未到位因此不交纳物业管理费一节，是否开放服务会所，不属于中骏物业服务范围内的义务，且在原、被告签订的物业合同中并无开放免费会所的相关约定，被告提供的证据不足以证明原告未依约履行物业服务义务，潘玉高以中骏物业服务管理未到位不交纳物业管理费，理由不当，本院不予采纳。 关于被告辩解物业公司未履行财务公示义务，物业管理费应为酬薪制，没有出示每年的审计报告一节，中骏物业依据《前期物业服务合同》收取物业管理费是其依约享有的权利。合同中约定了业主交纳物业管理费的标准，同时也约定了物业收费采取酬金制，每年向全体业主公布物业服务资金的收支情况。业主按合同约定交纳物业管理费和物业公司按合同约定定期公示物业收费既是各自应负的义务，也是法律、法规明确规定的内容，双方均应履行各自义务。同时，物业服务合同事关小区内全体业主的切身利益，物业公司与单个业主之间并非法律意义上的双务合同关系，业主交纳物业管理费既保证了物业公司能够正常运行，也保证了全体业主享有服务的合法权益。在中骏物业未履行合同约定定期公布物业管理费收支情况时，潘玉高可以通过业主大会要求中骏物业定期公布，也可向相应的行政部门提出，在中骏物业已经履行了相应的物业服务时，潘玉高应按时交纳物业管理费。 关于被告辩解房屋漏水，与物业多次沟通，一直没有修好，什么时候给我修好，什么时候缴纳物业管理费一节，在《前期物业服务合同》中并未约定房屋漏水属于物业公司的服务范围，对此潘玉高可向开发商主张权利。原告已履行了合同约定的对公共设施的日常维修、养护、管理和维护的主要义务，而潘玉高以上述理由不缴纳物业管理费，本院不予采纳。 关于被告辩解物业公司在小区内拉横幅，影响了其居住环境以及占用公共绿化设施，这都是物业的不作为导致，现在小区的物业服务达不到3.5元的标准一节，对于物业公司在小区内拉横幅，原告提供的证据均是照片，原告现提供的证据并不能证明物业公司的服务未达标，原告以此拒交物业管理费本院不予以采纳；原告对占用公共绿化设施已进行了上报，相关行政部门亦作出了处理，原告已尽到了相关义务，被告以此不交纳物业管理费的理由不当，本院不予采纳；因《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对物业管理费标准有明确规定，潘玉高该项辩解没有事实依据，故本院不予采纳。 关于被告辩解开发商与中骏签订的前期物业合同第5条规定物业管理费是由物业公司先缴纳，但物业公司未按照合同履行，物业公司违约在先一节，中骏物业与开发商的合同仅能证明其与开发商如何约定物业管理费收费方式，与潘玉高是否应当交纳物业管理费没有直接关联。被告以此不缴纳物业管理费，理由不当，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告潘玉高于本判决发生法律效力十日内给付原告鞍山中骏物业管理有限公司2018年5月1日至2020年2月29日的物业管理费33494.23元； 二、驳回原告鞍山中骏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费712元,由被告潘玉高承担637元，由原告鞍山中骏物业管理有限公司承担75元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审 判 长 白 雪 人民陪审员 赵 桐 人民陪审员 霍金亮 二〇二〇年五月二十九日 书 记 员 于胜男