湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1228民初429号原告：宋林玲，男，1965年11月18日出生，汉族，个体工商户，住湖南省芷江侗族自治县。委托诉讼代理人：张嗣良，芷江县恒泰法律服务所法律工作者。被告：汪芳园，女，1970年2月21日出生，汉族，职工，住湖南省芷江侗族自治县。原告宋林玲与被告汪芳园房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告宋林玲及其委托诉讼代理人张嗣良、被告汪芳园均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋林玲向本院提出诉讼请求：判决与被告汪芳园解除购买住房一套的合同，并由汪芳园承担2014年至2020年的房屋租金。在诉讼过程中，宋林玲放弃汪芳园承担2014年至2020年的房屋租金的诉讼请求。事实和理由：2009年12月13日，汪芳园与宋林玲签订了集资建房合同一份，汪芳园购买住房一套，房价为194454元，购买门面一间，价格为100000元。2010年至2013年间汪芳园共交付住房款165000元、门面款100000元，拖欠住房款29454元、办证费用25000元，共计54454元。汪芳园在未交清房款的情况下便于2011年强行进入室内装修及霸占住房，2014年至2020年从未付欠余款利息和房租。同时因汪芳园未交纳办证费用，该住房产权证办到了宋林玲名下。根据上述合同第2条、第6条的约定，汪芳园已严重违约造成合同失效终止，且物权已发生效力。为此，宋林玲特诉至法院，以维护其合法权利。汪芳园辩称，宋林玲的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应予驳回。双方在履行合同的过程中，违约方是宋林玲，并不是汪芳园。（2017）湘1228民初19号民事判决书中没有涉及汪芳园所购房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对宋林玲及汪芳园均提交的集资建房合同，双方当事人均无异议，本院予以确认和采信并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.宋林玲提交的（2017）湘1228民初19号民事判决书，汪芳园对其证明目的提出异议。本院经审查认为，该证据客观真实，汪芳园对其证明目的的异议并不影响其符合证据规则要求，本院依法予以采信。2.汪芳园提交的人民调解协议书，宋林玲认为该调解协议书已由（2017）湘1228民初19号民事判决书进行认定，应当以上述判决书的认定为准。本院经审查认为，该调解协议书客观真实且与本案具备关联性，本院依法予以采信。3.汪芳园提交的房屋装修合同，宋林玲对其关联性提出异议。本院经审查认为，该证据客观真实的证明了汪芳园对本案诉争房屋装修的事实，与本案具备关联性，本院依法予以采信。4.汪芳园提交的（2018）湘1228民初949号民事判决书、（2019）湘12民终823号民事判决书，宋林玲对其关联性提出异议。本院经审查认为，以上证据客观真实，且与本案具备关联性，本院依法予以采信。5.汪芳园提交的电话录音资料，宋林玲认为该证据针对的是汪芳园哥哥的房屋，与本案无关。本院经审查认为，以上录音内容并未明确双方涉及的是否为本案诉争房屋，关联性存疑，本院依法不予采信。6.汪芳园提交的短信记录，宋林玲对其关联性提出异议。本院经审查认为，以上证据中汪芳园于2018年6月15日要求宋林玲履行过户房屋与门面义务的短信内容以及汪芳园表明其会按协议在宋林玲交付房屋与门面后补足90%款项的短信内容与本案具备关联性，本院依法予以采信，其他内容与本案不具备关联性，本院依法不予采信。7.汪芳园提交的富华新城价格表，宋林玲对其关联性提出异议。本院经审查认为，该证据与本案不具备关联性，故本院依法不予采信。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据以及庭后核实的情况，本院认定事实如下：宋林玲与汪芳园于2009年12月13日签订了《集资建房合同》，约定：汪芳园购买住房一套，价格按每平方米1300元结算，动工时由汪芳园交10万元，在主体工程完毕前交足总价的90%，所余款项交清后，方能进入室内进行装修及交付使用；另汪芳园以10万元购买门面一个。合同就双方其他权利义务作出了约定。合同签订后，汪芳园分四次向宋林玲交付门面款和购房款共计26.5万元，分别为2010年2月9日交付17万元；2011年1月18日交付5万元；2011年6月15日交付2万元；2013年9月15日交付2.5万元。2015年9月2日，汪芳园与张绍安签订了《房屋装修合同》，对其所购住房进行装修。装修完工后，汪芳园入住该房屋。后因双方在履行《集资建房合同》过程中产生纠纷，双方于2016年11月30日达成调解协议约定：双方按照协议价格约定，汪芳园于2016年12月30日将43300元交付给宋林玲，补足房款的90%，宋林玲在接到款项后，必须于2016年12月30日将门面交付给汪芳园使用，宋林玲必须于2018年6月15日之前办理好房产证（不动产证）给汪芳园，汪芳园按原协议的价格于2018年6月15日将10%的房款以及办理房产证的费用（每户2.5万元）交付给宋林玲。达成调解协议后，汪芳园欲按调解协议交款，宋林玲则不愿接受且不交付门面。汪芳园便向芷江侗族自治县人民法院提起诉讼，芷江侗族自治县人民法院于2017年3月23日作出（2017）湘1228民初19号民事判决书，该判决书认定汪芳园已交清门面款10万元，故判决宋林玲向汪芳园交付其所购门面。2017年4月25日宋林玲将门面交付给了汪芳园。2014年1月17日宋林玲将本案涉案房屋办理了房屋所有权证书，房屋所有权证号为（00035631），房屋的有权人为宋林玲，房屋建筑面积为149.54㎡。2018年8月3日，汪芳园以宋林玲不愿办理不动产权手续为由向芷江侗族自治县人民法院提起诉讼。芷江侗族自治县人民法院于2018年12月26日作出（2018）湘1228民初949号民事判决书，判决宋林玲协助汪芳园办理其与汪芳园于2009年12月13日所签集资建房合同中确定的门面的产权登记，并驳回汪芳园的其他诉讼请求。宋林玲与汪芳园均不服该判决，均向怀化市中级人民法院提起上诉。怀化市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）湘12民终823号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现宋林玲以未履行付款义务为由提起诉讼，要求解除双方签订的《集资建房合同》。另查明，本案涉案房屋已被宋林玲作为贷款担保，抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司芷江侗族自治县支行，抵押权至今尚未解除。本院认为：宋林玲与汪芳园签订的《集资建房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行合同。虽然双方在履行合同的过程中发生纠纷，但双方经调解委员会调解，达成了调解协议。该协议系对《集资建房合同》的补充，双方亦应当自觉履行调解协议的义务。以上《集资建房合同》与人民调解协议书中均未对合同解除的条件进行约定，而宋林玲提供的证据及其陈述不足以证实汪芳园在履行合同过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形。因此，宋林玲主张解除合同不符合双方合同的约定及法律规定。宋林玲主张解除合同，意在收回本案涉案房屋。但截至2013年9月15日，汪芳园已向宋林玲交付房款共计165000元，已达到涉案房屋实际房款194402元（1300元/㎡×149.54㎡）的84.88%，并且本案涉案房屋已实际交付使用。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。”的规定，宋林玲主张解除合同亦无法律依据。同时，已经发生法律效力的（2018）湘1228民初949号民事判决书及（2019）湘12民终823号民事判决书均认定了在达成调解协议后汪芳园欲按调解协议交款，而宋林玲不愿接受且不交付门面的事实。结合宋林玲明知本案涉案房屋存在争议，可能引发纠纷，而仍然将该房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司芷江侗族自治县支行的行为，宋林玲的违约行为明显，阻碍了双方合同的履行。因此，双方合同是否解除的选择权应当在汪芳园而非宋林玲。虽然本案涉案房屋登记在宋林玲名下，但这只是不动产物权公示的方式，并不影响合同的履行。且生效的（2019）湘12民终823号民事判决书亦认为“如果汪芳园不愿意解除合同，必须等待新的法律事实出现，即抵押权到期后，宋林玲能否如期偿还银行贷款，视贷款的偿还情况和抵押权是否解除的情况，汪芳园再选择，或要求宋林玲继续办理不动产权属证书并承担逾期办证的违约责任；或要求解除合同由宋林玲承担解除合同的违约责任”，现汪芳园明确表示不同意解除合同。故宋林玲以涉案房屋登记在其名下为由要求解除合同的理由不充分，本院依法对其该项意见不予采纳。综上所述，对于宋林玲要求解除其与汪芳园于2009年12月13日签订的《集资建房合同》的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款规定，判决如下：驳回宋林玲的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由宋林玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  张敬华二〇二〇年五月二十一日法官助理向文嘉书记员向文嘉（兼）