天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初2648号原告：西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司，营业场所：天津海河工业区聚兴道9号7098。负责人：张振学，职务：总经理。委托诉讼代理人：许静，女，该公司职工。被告：李自兰，男，1954年12月30日出生，汉族，退休干部，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李建辉（被告之女），1982年6月26日出生，汉族，住天津市津南区。原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司（以下简称“天地源公司”）与被告李自兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天地源公司的委托诉讼代理人许静，被告李自兰的委托诉讼代理人李建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天地源公司向本院提出诉讼请求：1、被告李自兰交纳2015年7月1日至2019年12月31日的物业费15,440元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系天津市津南区北闸口镇津岐公路旁尚信园小区13-1-101业主，其房屋建筑面积为115.74平方米。原告为该小区提供物业管理服务，物业管理费收费标准为每月每平方米2.47元。被告入住后接受了原告提供的物业管理服务，但被告拖欠2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，被告的行为违反了《天津市物业管理条例》第二章第九条第四项的规定，现原告为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。李自兰辩称，自己确系津南区北闸口镇尚信园13-1-101房屋的产权人，天地源公司所述的房屋面积、欠费期间、欠费金额属实，但不同意天地源公司的诉讼请求。事实及理由：1、2014年，被告刚装修完，因楼上住户的暖气件老化，被告家餐厅顶子哗哗漏水，去物业公司找人，但物业公司值班人员在那里吃饭也不给开门，后该值班人员说，漏水总会有人给你修理的，他说因找不到开水表的人所以也没有及时关水，漏水一晚上，水流量很大。2、房子外墙四周裂缝，缝隙大的地方小孩可以躺在里面，室外空调机器的位置地面下沉严重。外面下雨的时候屋里就潮了，屋里墙皮脱落，自行维修了一回，但效果不好。3、屋里墙壁也好多处开裂，几乎每家都有，听说邻居有给解决的，自家裂缝也很大现在还没给解决。4、一楼小院里有抽水泵，通常是物业开泵抽水，下大雨那一年泵坏了，小院、屋里都进水了，被告自己淘水。5、快过年的时候一楼下水道堵了，被告第一时间自己找人疏通下水道，来人说下水管错位无法疏通，找了物业公司，拖了四个月没有维修，地漏反水不敢用水，使用一些水都得提到外面去倒，物业表示初六上班找工人来修，直至今年五月份才给修理完毕。6、小区垃圾桶距离被告家很近，总是深夜两点多进行垃圾作业，噪音打扰被告及家人休息。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年3月26日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与案外人天津天地源置业投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳”。2017年6月30日，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定：“原告为尚信园小区提供前期物业服务，物业管理服务费标准：多层住宅1.92元每月每平方米，高层住宅1.92元每月每平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元/高层0.45元的标准由业主交纳。业主于每月月初的5日前交纳。服务期限为2017年7月1日至2019年6月30日”。上述合同到期后，原告西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司与天津市津南区北闸口镇尚信园小区业主大会续签《天津市住宅物业服务合同》，内容与上合同一致，服务期限为2019年7月1日至2021年6月30日。被告李自兰系津南区北闸口镇尚信园13-1-101房屋的产权人，建筑面积为115.74平方米，未交纳2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，天地源公司曾向被告催缴物业费无果，涉案房屋属于多层建筑。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担，物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。具体到本案，1、被告李自兰所有的房屋为多住宅，三份合同均约定其价格为：“多层住宅，基础物业服务费每月每平方米1.92元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米多层0.55元”故本案原告以每月每平方米2.47元向被告主张2015年7月1日至2019年12月31日的物业费，符合合同约定。2、李自兰抗辩的外墙裂缝、内墙开裂、房屋下沉，均系房屋质量问题，应系被告与案外人售房人之间的买卖合同纠纷，与本案不具有关联性，被告可另行主张权利。李自兰反映的下楼上业主暖气漏水导致自家损失问题应系其相邻权纠纷，与本案无关。李自兰反映的水主管道问题，现已经修复。3、李自兰反应的垃圾清运扰民、物业公司部分工作人员在接待过程中的服务态度问题，虽未提交证据证实，但本院经考察认为，天地源公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，存在管理瑕疵，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持。4、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬，本院酌情支持95%的物业费，经本院核算，115.74平方米＊2.47元/月/平方米＊54个月＊95%=14,665.53元。同时本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、小区安保、绿化、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、李自兰于本判决生效后三日内给付西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司2015年7月1日至2019年12月31日的物业管理费（含机电费）计14,665.53元。二、驳回西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司的其他诉讼请求。如被告李自兰未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费93元，由西安天地源物业服务管理有限责任公司天津分公司承担4.65元，由被告李自兰承担88.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年五月二十三日书记员  张 虹附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条金钱债务的违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。