广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂04民终505号 上诉人（一审原告）：郭祖良，男，1986年11月12日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。 委托诉讼代理人:覃健，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人:周至鹏，广西纵华律师事务所实习律师。 上诉人（一审被告）:岑溪市金桥石材有限公司，住所地：广西岑溪市岑城镇玉梧大道（西）496号一楼，统一社会信用代码：91450481796844451Q。 法定代表人：刘统颖，执行董事。 委托诉讼代理人：杨启荣，广西骏能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨夏林，广西骏能律师事务所律师。 上诉人郭祖良与岑溪市金桥石材有限公司（以下简称“金桥公司”）因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院（2019）桂0481民初2730号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 郭祖良上诉请求：撤销原判，改判支持郭祖良的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由金桥公司负担。事实与理由：一、涉案商品房未经规划、环保、消防等部门审查验收，尚未达到合同及法律规定的交房条件，一审法院认定涉案商品房符合交房条件是错误的。二、因涉案商品房未经规划、环保、消防等部门审查验收，不符合交房条件，所以金桥公司通知购房人办理交房手续的时间不能视为逾期交房截止时间，一审法院以金桥公司通知购房人办理交房手续时间作为其承担违约责任截止日期是错误的。三、气温35℃的天气不属于不可抗力，一审法院对35℃以上的施工时间24天在金桥公司逾期交房时间中扣减是错误的。 金桥公司辩称，一审法院认定涉案商品房符合交房条件，以金桥公司通知购房人办理交房手续时间作为其承担违约责任截止日期，在金桥公司逾期交房天数中扣减35℃以上的施工天数24天是正确的。 金桥公司上诉请求：撤销原判第一、第二项，驳回原告的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由原告负担。事实与理由：一、合同约定应当扣减天数是“其他非出卖人所能控制的客观情况包括但不限于政府活动，节日、庆典、禁令等”，一审法院未在金桥公司逾期交房应抵扣时间中扣减节假日天数是错误的。二、本案发生不可抗力应扣除期间的起算点应从工程开工之日2016年4月21日起算，截止日期应为工程整体验收之日。一审法院认定从合同签订之日起算，计至交房之日止是错误的。三、一审法院未在本案对原告的逾期付款违约责任作出处理错误。 郭祖良辩称，一审法院未在金桥公司逾期交房时间扣减节假日天数，计算发生不可抗力应扣除期间从合同签订之日起算，计至交房之日止，对金桥公司主张的购房人逾期付款违约责任不作处理均是正确的。 郭祖良向一审法院起诉请求：1.判决被告向原告支付逾期交房违约金8390.25元（违约金以原告已交付房价款为基数，按每日万分之一计算，自2019年1月1日起暂计至2019年8月14日，直至被告实际交房之日止，即37.29元/日×225天=8390.25元）；2.本案的诉讼费全部由被告负担。 一审法院认定事实：2017年8月28日，原告郭祖良与被告金桥公司签订《商品房买卖合同》，购买金桥公司出售的座落在岑溪市房屋一套，建筑面积128.59平方米，其中，套内建筑面积107.12平方米，公共分摊建筑面积21.47平方米，单价为2900元/平方米，总价款372911元。与本案双方当事人争议事实有关的合同内容约定如下：第六条“付款方式及期限买受人按下列第3种方式按期付款：……。3.其它方式。银行按揭付款。（1）买受人在签订本合同时已经充分了解个人办理银行按揭贷款手续应具备的条件。（2）买受人在签订本《商品房买卖合同》时支付占全部购房款的51.73%首期款，计人民币壹拾玖万贰仟玖佰壹拾壹元整。（3）余款占全部购房款的48.27%，计人民币壹拾捌万零仟零佰零拾零元整，由买受人通过银行按揭贷款方式支付。买受人应在本合同签订的当日按银行要求提供齐全按揭所须的全部材料及费用，按揭材料要求真实、准确、全面，并于5个工作日内到按揭银行签订《按揭合同》，办妥按揭贷款的全部手续……”。第八条“交付期限出卖人应当在2018-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。（即买受人购买座落的该幢楼房验收合格）但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延迟：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.不可抗力，是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于自然灾害（如洪水、水灾、暴风雨、高温等）、停水、停（限）电等；政府行为（如政策调整、某一临时公共事务需要等）和社会异常事件（如暴动、骚乱等）、其他非出卖人所能控制的客观情况包括但不限于政府活动，节日、庆典、禁令等；……”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）……”。第十一条“交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……”。原、被告双方同时签订的合同附件四:《合同补充协议》第1条约定，“买受人同意本合同第八条中所述‘该商品房经验收合格’是指该商品房取得工程竣工验收报告即可办理收楼手续，并同意出卖人在本合同约定的交楼日期后三个月内安排买受人收楼。……”。合同签订当日，原告交付首付款192911元给金桥公司，金桥公司出具发票给原告，原告通过银行按揭贷款支付了剩余房价款180000元给金桥公司，共支付372911元。合同签订后，金桥公司无法按期交房给原告，涉案商品房经过商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收而出具建设工程质量竣工验收意见书后，金桥公司通过电话、微信、短信等形式通知涉诉楼房业主（包括原告等其他67件案业主）在2019年5月29日办理交房手续。涉诉金桥•嘉园7幢在2016年4月20日开工建设，2017年5月9日封顶。该幢楼房共288套商品房，至2019年10月28日止已有业主收房共157套,原告等其他67件案的业主至今未办理收房手续。根据原、被告陈述及气象资料，气温达35℃为高温天气，降雨量达50毫升为暴雨天气。在2017年8月28日至2018年12月31日期间，每天气温35℃以上（含35℃）的高温天气共计15天，每天降雨量50毫升以上（含50毫升）的天数共计4天，每天停电超过4小时以上的天数共计5天。 一审法院认为,原告郭祖良与被告金桥公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人经协商一致后签订，合同内容不违反法律强制性规定，是合法有效的合同，当事人应诚实守信，各自履行合同约定的义务。被告未按合同约定时间交房，属违约行为，应承担违约责任。关于被告交房是否符合条件问题。本案中，涉诉金桥•嘉园小区7幢楼，经过了商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收合格，已经符合合同约定的交房条件。关于被告逾期交房的时间确定问题。根据《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……，1.该商品房经验收合格。”。因此，依照该条约定，被告应当在2018年12月31日前将房屋交付给原告，但直到2019年5月27日金桥•嘉园小区7幢商品房才经过商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收合格后，被告通过电话、微信、短信等形式通知涉诉楼房业主在2019年5月29日办理房屋交接手续，显然，被告在该案中存在逾期交房的违约事实，故此，原告依照合同第九条约定，要求被告承担出卖人逾期交房的违约责任并无不妥。虽然被告未完全按合同约定，书面通知业主收房，存在交房瑕疵，但被告通过电话、微信、短信等形式通知，约定在2019年5月29日开始办理收房手续，且涉案房屋的同一幢楼的其他大部分业主已经办理交房手续，因此，应视为被告已履行通知手续，被告逾期交房的时间应截止至2019年5月29日，此日期应是被告承担违约责任截止日期。关于被告因不可抗力导致逾期交房应扣减天数的认定问题。依据《中华人民共和国合同法》有关法律规定，只有双方依法签订合同，才产生合同的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，发生不可抗力应扣除期间应为签订合同之日起至合同约定应交房之日止，即从2017年8月28日至2018年12月31日。至于原、被告双方在庭审中均认可从该幢楼开工之日起计算不可抗力日期，及被告主张延迟交房后还应计算不可抗力的天数，因不符合法律规定，该院不予支持。根据双方签订合同约定，该院支持应扣除不可抗力的天数为:35℃以上高温天数15天，降暴雨以上的天数4天，考虑按每天工作8小时制度及被告工作安排等实际情况，停电每天超过4小时以上按1天计(未超过的，不计算天数），停电时间共计5天，以上各项共24天，合计共24天。至于被告主张将节假日的天数作为不可抗力，应予扣除，因节假日天数，有关部门已提前公布，被告应当预知，被告应合理安排工期，不属于不可抗力因素，对其主张，该院不予支持。关于逾期交房违约金计算认定问题。原、被告双方在合同中约定，出卖人逾期交房按已交付房价款日万分之一支付逾期交房违约金，没有违反法律的规定，该院予以支持。依照合同第九条约定的出卖人逾期交房违约责任的计算方法，被告金桥公司应支付逾期交房125天（2019年1月1日起至2019年5月29日止共149天，扣除不可抗力24天）的违约金共4661元（即372911元×1/10000×125天＝4661元，取整数）给原告郭祖良关于被告要求在其逾期交房违约金中扣除原告迟延交购房款产生的违约金的问题。因该要求属于另外的诉讼请求，被告未在规定的期限内向该院提出反诉，且原告亦提出异议，该请求不宜在本案中一并处理，被告可另行起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告岑溪市金桥石材有限公司应支付逾期交房违约金人民币4661元给原告郭祖良；二、驳回原告郭祖良的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告岑溪市金桥石材有限公司负担30元，原告郭祖良负担20元。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交法庭。 本院经审理查明，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是消防、规划、环保验收是否交付涉案商品房的条件；原审认定金桥公司因不可抗力导致逾期交房应扣减天数是否正确；购房人迟延支付购房款产生的违约责任应否在本案处理的问题。关于消防、规划、环保验收是否交付涉案商品房的条件的问题。郭祖良认为涉案商品房未经消防、规划、环保部门验收，不符合交房条件，故不应以金桥公司通知购房人办理交房手续时间作为其承担违约责任截止日期。因本案系商品房买卖合同纠纷，双方签订的商品房买卖合同是确定双方权利义务的依据，当事人是否及时、适当履行了义务，其判断标准是合同相关条款的内容。关于房屋的交付，合同第八条约定，“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”经查，涉诉金桥•嘉园小区7幢楼于2019年5月27日经过了商品房设计、施工、监理、勘察、建设单位联合验收合格，已经符合合同约定的交房条件，故一审法院以金桥公司通知购房人办理交房手续时间作为其承担违约责任截止日期并无不当，本院予以维持。双方当事人未在合同中将必须经过消防、规划、环保验收确定为交房条件，故郭祖良的上述上诉理由依据不足，本院不予支持。关于原审认定金桥公司因不可抗力导致逾期交房应扣减天数是否正确的问题。首先，因合同中明确约定“高温”属于不可抗力包括的范围内，故一审法院认定35℃以上高温天数24天作为应扣除不可抗力的天数符合合同约定，本院予以维持。其次，因节假日天数有关部门已提前公布，金桥公司应当预知，不属于合同所约定的不能预见的情形，故一审法院未在金桥公司逾期交房天数中扣除节假日并无不当，本院予以维持。最后，关于发生不可抗力应扣除期间如何确定起算点的问题。金桥公司以合同签订前发生的不可抗力事由为依据，认为从工程开始施工的2016年4月起适用《商品房买卖合同》约定的不可抗力免责条款抵扣逾期交房天数，主张部分免除延期交房的民事责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”的规定，当事人依据不可抗力免除其民事责任的前提是一方当事人对另一方当事人负有民事义务。本案中，在合同签订前，双方互不存在商品房买卖合同关系，金桥公司对郭祖良并不负有交付涉案商品房的民事义务，当然也不负有逾期交付商品房的民事责任，故此不存在扣减逾期交房时间、部分免除延期交房民事责任的法律基础。因此，金桥公司认为应从2016年4月开始计算发生不可抗力事由的天数并在逾期交房天数抵扣的主张，不符合法律规定，本院不予支持。一审法院认定发生不可抗力应扣除期间应为签订合同之日起至合同约定应交房之日止符合合同约定和法律规定，本院予以维持。关于购房人迟延支付购房款产生的违约责任应否在本案处理的问题，因金桥公司未在规定的期限内向一审法院提出反诉，且郭祖良对该诉请不予认可，根据民事诉讼不诉不理原则，一审法院对购房人迟延支付购房款产生的违约责任未在本案进行处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，郭祖良的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人郭祖良负担50元，上诉人岑溪市金桥石材有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王益民 审 判 员 任 军 审 判 员 李 勉 二〇二〇年五月二十日 法官助理 姚石群 法官助理 陈淑君 书 记 员 吴卓奇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。