河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终3334号 上诉人（原审被告）：杨建广，男，1945年12月19日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人；杨郁（系上诉人女儿），女，1973年4月3日生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：焦彦飞，北京市君创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：卓达物业服务股份有限公司，住所地石家庄市裕华区翟营南大街389号卓达综合办公楼。 法定代表人：徐青山，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘瑞锦，该公司法务。 上诉人杨建广因与被上诉人卓达物业服务股份有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省石家庄市栾城区人民法院（2020）冀0111民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨建广上诉请求：1、撤销一审判决第一项，并依法改判；2、本案案件受理费全部由被上诉人负担。事实与理由：上诉人认为，一审判决认定的部分事实错误，适用法律错误。理由如下：一、阳光房面积和地下室面积是否属于涉案房屋的建筑面积属于不确定的事实，一审法院判定上诉人对此承担相应义务没有事实依据，且不符合《前期物业服务合同》的约定。1.关于涉案房屋中的阳光房(面积为29.64平方米),在房屋买卖合同中明确约定为“赠送”,且该部分房屋结构不同于一般意义上的房屋结构,其两面为玻璃结构。地下室面积为59.95平方米。阳光房和地下室部分面积是否在将来的房产证中予以确认目前是不确定的,一审法院不能将不确定的事实作为判决的依据。如果将来房产证上没有该部分面积,那么被上诉人收取上诉人的物业费就没有合同依据。因此,上诉人认为,关于阳光房和地下室部分,应该等待相关事实确定后再另行处理。2.《前期物业服务合同》第五条明确约定,物业服务费按房屋权证明示的建筑面积交纳。而本案中的房产证尚未办理,《商品房买卖合同》第三条约定的建筑面积共208.54平方米,阳光房面积在第四条中予以约定,其和地下室并未体现在建筑面积里面。在此情况下,被上诉人请求收取阳光房和地下室部分的物业费没有合同依据。二、本案中被上诉人部分诉讼请求已经超过了诉讼时效,一审法院关于诉讼时效的认定属于适用法律错误。本案中的物业服务合同虽然是持续性的,但是物业费的收取是分段的。《前期物业服务合同》第五条第4项明确约定,业主在办理入住手续时缴纳一年的物业管理费,之后每半年收取一次。而且,被上诉人自己也明确,他们向业主催收过物业费。因此可以认定,物业费的收取是分阶段的,是有时间限制的。这里的分阶段并非《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的同一债务分期履行,两者是不同的概念,不能混淆。据此,根据诉讼时效的法律规定,被上诉人应该从业逾期未交物业费时主张自己的权利,否则,法律不再保护躺在权利上睡觉的人。三、上诉人已经于2011年因房屋质量问题从涉案房屋搬离,涉案房屋属于空置房,根据相关规定,空置房只需缴纳物业费的20%。根据《石家庄市物业管理条例》第三十七条:连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之ニ十缴纳物业服务费。涉案房屋因质量问题无法居住,上诉人已经于2011年从涉案房屋搬离,自此,上诉人只需缴纳物业费的20%综上所述,上诉人认为一审判决认定部分事实错误,适用法律依据错误,特提起上诉,请求依法撤销一审判决第一项并改判。 卓达物业服务股份有限公司辩称，一审法院认定事实正确,适用法律依据无误,上诉人称一审法院认定事实与法律依据有误没有任何依据。事实和理由:一、关于阳光房和地下室面积是否属于涉案房屋的建筑面积,依据《建筑工程建筑面积计算规范》2.0.1建筑面积包括附属于建筑物的室外阳台、雨蓬、檐廊、室外走廊。室外楼梯等的面积3.0.1单层建筑物高度在2.2米及以上者应当计算全面积；3.0.5地下室、半地下室,层高在2.2米及以上者应当计算全面积；3.0.27下列项目不应计算建筑面积...虽被告提交的房屋买卖合同上写了阳光房属于赠送面积并不意味着该阳光房不需要缴纳物业费,但经一审现场勘察时可以看出它明显属于别墅内的房屋,阳光房两面有墙,两面已装窗户,且有屋顶,已形成完整的封闭空间,层高显然高于2.2米(有一审现场勘察记录的照片为证),它明显不属于《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27应计算建筑面积的项目,地下室高度经测量超过2.2米(且是在经过装修垫过地面后的高度,有一审现场勘察记录为证),所以地下室和阳光房都应计算建筑面积,业主应当按照该总面积交纳物业费和采暖费。二、关于上诉人提到的超过诉讼时效,首先原告作为本小区的物业服务企业,合同履行地在本小区上诉人就住在本小区,我方到欠费业主家门上张贴欠费通知单合情合理,符合日常生活经验;业主曾交过四次物业费(有我方提交的台账交费记录截图为证)说明上诉人作为业主是清楚每年都要交纳物业费的;我方提交的证据5催费通知单,可以证明原告在上诉人欠费期间不间断的书面向被告催要过物业费;依据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第10条具有下列情形之一的,应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”,产生诉讼时效中断的效力:(一)当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书,对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的;由此可知诉讼时效期间已中断过多次,并不存在被告提出的超过诉讼时效期间的问题。也可以参考《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见》第26条适用诉讼时效时不宜过苛,可以参考,《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十五条物业服务人要求业主给付物业服务费用的诉讼时效期间,从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。另外,物业服务合同是继续性合同,我方自入驻小区之日起至今物业服务一直处于持续状态,根据《最高院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第5条,原告要求被告支付物业服务费的诉讼时效应从最后一期物业费履行届满之日起算。至今我方仍在小区提供物业服务,双方之间的物业服务合同关系从未结束,我方起诉要求的最后一期物业费至今未超过诉讼时效。河北省高级人民法院[案号:(2017)冀民申1696号]认为,若从每一期服务费的履行期间届满之日分别计算诉讼时效,不仅割裂合同的整体性,而且将导致物业公司因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利,动摇双方之间的互相信任,不利于保护债权人,更将背离诉讼时效制度的价值目标。诉讼时效的立法目的应该是督促权利人行使权力,不应该是债务人逃避债务的保护伞,综上我方要求上诉人支付物业服务费并未超过法定的诉讼时效期间。三、关于上诉人提到的涉案房屋属于空置房,首先依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。再者依据《石家庄市物业管理条例》第三十七条连续三个月以上无人居住、使用、装修空置的物业,空置期间按百分之二十缴纳物业服务费,物业服务合同双方另有约定的除外。业主空置物业的起止时间,应当事先和事后告知物业服务企业并办理相关手续。上诉人认为涉案房屋属于空置房却未提交任何证据加以证明,业主也并未向物业提出申请办理空置手续,对此我方不予认可,且《前期物业服务合同》第五条第四款已明确约定房屋空置期间物业费按100%足额交纳,对此上诉人应当知晓。物业费本质上并非是针对业主本人的服务而是对小区公共区域的服务,对房子的服务,自然房产在就要交纳物业费,物业公司并不会因为某家某户不在小区居住而少提供任何一项物业服务,比如不会少开一盏公共区域用灯,少扫一块地,少绿化一块草木,少清洁一片区域等,相反的会针对未入住房屋的外围增加物业工作人员的巡逻次数和工作压力。综上无论出于法理还是情理角度,房产既然还在小区作为业主都应该按时足额的交纳物业服务费及相关费用。综上所述,原审人民法院认定事实清楚,判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉,维持原判。 卓达物业服务股份有限公司向一审法院起诉请求：l、判令被告向原告支付物业服务费39605.63元，采暖费4722.4元，违约金11300元，合计人民币55628.03元；2、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：一、杨建广作为买方与河北卓达太阳城房地产开发有限公司作为卖方于2009年7月24日签订了《栾城县商品房买卖合同》，约定杨建广购买卓达太阳城一期35-1别墅，所购商品房建筑面积为208.54平方米，地下室面积为59.95平米，赠送阳光房面积29.64平米。共298.13平米。经法院现场勘察，地下室高2.24米。二、河北卓达太阳城房地产开发有限公司与河北卓达物业服务有限公司于2006年9月30日签署了《前期物业服务合同》，合同第三条约定，物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位包括但不限于：楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、公共部位门窗玻璃、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。2、物业共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理附属建筑物、构筑物包括但不限于：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运以及雨、污水管道的疏通。5、公共绿化（包括但不限于绿地、花木、绿化小品等）的养护和管理。……12.4、保修期范围内，代甲方或施工单位受理住户报修问题，及时通知甲方或施工单位组织维修。……第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，住宅物业费用为1.2元/建筑平方米/月；第四款约定，自甲方向业主发送的入住通知中规定的入住之日起，乙方向业主计收物业管理费。业主在办理入住手续时缴纳一年的物业管理费，之后每半年收取一次。业主办理入住手续后未实际居住，房屋空置期间物业费按100%足额交纳。第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用。三、现业主杨建广尚欠物业公司物业费用和热损费用，物业费欠费期间为2011年4月9日至2019年12月31日共104.7个月，热损费欠费期间为2012-2015年共4年。四、经现场勘察，案涉房屋北外墙部分墙体有裂痕，宽度为3cm,北阳台西边至东边（北墙体）止通体有裂痕，北面小院有下陷，现已修复。 以上事实有原被告陈述、《栾城县商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、勘察笔录等证据予以证明。 一审法院认为，一、对于《前期物业服务合同》是否对业主有约束力的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，且本案中被告也曾依约向原告交纳过物业费和采暖费。故现在被告以对原告和卓达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》之事实不知情，且非合同当事人为由提出抗辩，不予支持。二、对于物业公司服务范围的问题。根据《前期物业服务合同》第三条约定，物业公司只对共用部位有维修、养护和管理的义务，保修期范围内，代甲方或施工单位受理住户报修问题，及时通知甲方或施工单位组织维修。本案经勘察，案涉房屋现存在北外墙部分墙体有裂痕和北阳台西边至东边（北墙体）止通体有裂痕的问题，不属共用部位出现问题，不属物业服务合同调整范围，应属商品房买卖合同的调整范围，且物业公司已履行了通知甲方或施工单位进行维修的义务，故对质量问题被告应当另行起诉处理。三、对于阳光房面积是否包含在建筑面积中的问题。《前期物业服务合同》第五条第一款约定，本物业管理区域物业服务费用收费实行包干制，物业服务费用由业主按其所拥有物业的房屋权证明示的建筑面积交纳，本案中业主尚未发放房屋产权证明，但经勘察，阳光房已形成了完整的封闭空间，故应当认定阳光房的面积属建筑面积的一部分，阳光房虽为赠送所得，但只是购买时价格优惠，应当据此部分予以收取物业费和采暖期间的费用。四、对于物业费的计算问题。原告称从2011年4月9日-2019年12月31日被告共欠物业费104.7个月，合同中虽约定物业费为1.2元/月/平方米，但自2019年1月1日-2019年12月31日物业费收费标准调整为了1.8元/月/平方米。因《石家庄市物业服务收费管理实施办法》第八条规定，物业服务收费区分不同物业的性质和特点等情况，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价;别墅、业主大会成立之后的住宅区及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价;物业服务企业接受业主委托提供公共性物业服务合同以外服务的特约服务费实行市场调节价。本案在未成立业主委员会的情况下，物业公司在小区公示栏张贴了收费标准及物业费调整预告，过半业主签字同意了涨价的调查问卷，且依据收费明细，此价格调整已经过了过半数面积业主的同意，故对被告2011年4月9日-2018年12月31日（共92.7个月）物业费按1.2元的标准，2019年1月1日至2019年12月31日（共12个月）按1.8元的标准进行计算予以认定，则物业费的计算方式应当为298.13平米*1.2元*92.7月+298.13平米*1.8元*12月=39603.6元。五、对于热损费的计算问题。《前期物业服务合同》第十四条第十款约定物业公司根据实际情况代收代缴水、电、供暖等项费用，故原告物业公司有权收取热损费。依据有关“热损费”文件规定的标准，热损费的计算方式为298.13平米*22*0.9*20%*4年=4722.4元。六、对于诉讼时效的问题，因约束原被告之间的是《前期物业服务合同》，且原告据此提供的物业服务至今持续未中断，双方之间的物业服务合同关系从未结束，原告起诉要求的最后一期物业费至今未超过诉讼时效，故一审法院认为原告的起诉并未超过诉讼时效。七、对于原告所主张的违约金问题，虽原告称《物业管理服务协议》第七条第三款约定，乙方未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之三的比例交纳违约金。但并未提供证据证明，故对原告所诉的违约金不予支持。 基此，原审判决为：一、判令被告杨建广于本判决生效之日起15日内向原告卓达物业服务股份有限公司支付物业服务费39603.6元，热损费4722.4元，合计人民币44326元；二、驳回原告卓达物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1190元，减半收取计595元，由被告杨建广承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，被上诉人作为卓达太阳城的物业管理单位向上诉人提供物业服务的同时，上诉人应当依照标准向被上诉人交纳物业费用。首先，关于阳光房是否应计入物业收费面积的问题。上诉人与河北卓达太阳城房地产开发有限公司签订的《栾城县房屋买卖合同》中虽约定阳光房系购房赠予，但经人民法院勘察该房屋系完整的闭合空间，系房屋建筑面积的一部分，一审法院据此认定阳光房应当计入物业收费面积，并无不当；其次，关于诉讼时效问题。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《前期物业服务合同》中虽约定对物业费进行分阶段收取，但双方之间存在的系持续性的物业服务合同关系，故，一审法院认定应当从被上诉人起诉要求的最后一期物业费计算诉讼时效，合法有据。上诉人主张前期物业费已超过诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予采信；另外，关于涉案房屋是否自2011年起为空置房的问题。上诉人主张其因房屋质量问题自2011年起便搬离房屋，应当按照空置房的标准收取物业费，本院认为，上诉人在一审庭审中并未提出该抗辩意见，且上诉人亦并无证据证实其早已搬离房屋的事实，本院对该主张不予支持。综上所述，杨建广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1190元，由上诉人杨建广负担。 本判决为终审判决。 审判长  高瑞江 审判员  李秀云 审判员  寻 亚 二〇二〇年五月二十日 书记员  张佳丽 ——