安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0102民初1256号原告：懂雯雯，女，1986年1月2日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：孙寿军,上海锦天城律师事务所律师。被告：赵婷婷，女，1992年12月19日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：王军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:孙长松，男，1976年10月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告懂雯雯与被告赵婷婷、孙长松确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告懂雯雯的委托诉讼代理人孙寿军，被告赵婷婷及其委托诉讼代理人王军，孙长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。懂雯雯诉称：原告与被告孙长松夫妇系朋友关系。2016年原告购买位于合市瑶海区长江东路555号电梯厂宿舍小区3幢201室房屋(产证号合不动产权第××号)一套,后因原告去上海发展,便委托孙长松夫妇代为变卖该房屋,以偿还原告之前欠付被告孙长松夫妇的借款。时至今日,该套房产仍然没有出售，今年10月份再次联系孙长松,其告知已经卖给了被告赵婷婷。后经了解两被告系表兄妹关系,被告赵婷婷在合肥没有购房资格,根本无法完成过户手续。原告认为,原告委托被告孙长松买卖案涉房屋,目的是偿还其借款和银行按揭贷款,而被告孙长松私下与被告赵婷婷恶意串通,长期占有案涉房屋,严重损害了原告的合法利益，特向法院诉请：1、依法确认两被告签订的存量房买卖合同无效；2、依法判令两被告连带赔偿原告损失20万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告当庭增加诉请4、要求被告返还房产证（房产证号：产证号合不动产权第××号）及房屋钥匙。赵婷婷辩称，对当庭增加的诉请无异议，但不认可原告方诉请，赵婷婷与孙长松之间签订的《存量房买卖合同》真实、合法、有效、不存在恶意串通的情形。根据懂雯雯在起诉状中陈述，其委托孙长松代为变卖案涉合肥市瑶海区长江东路555号3幢201室房屋，遂孙长松系有权代理变卖房屋。2018年4月11日赵婷婷与孙长松签订《存量房买卖合同》，并明确告知案涉房屋系赵婷婷代替哥哥冯坤毛购买，但因签订合同时，冯坤毛不具有购房资格，遂双方口头约定待冯坤毛缴满一年社保后再办理房屋过户手续。遂双方在合同中约定：“首付款贰拾壹万陆仟捌佰贰拾叁元于双方约定的日期交付，甲方（懂雯雯）于合同当日腾空房屋交给乙方（赵婷婷），甲方剩余房屋贷款即日起由乙方代为缴付。待乙方满足合肥现行限购政策时，进行缴税过户等房产交易程序”。合同签订后，冯坤毛将案涉房屋的购房首付款及每月的按揭款交付给赵婷婷，赵婷婷按照合同约定按时将首付款及每月的按揭款转给孙长松及懂雯雯，其二人也将案涉房屋的钥匙、房产证及《个人住房商业用房借款合同》原件一并交付赵婷婷，冯坤毛在合同签订后，也在合肥市开始缴纳社会保险。期间，赵婷婷及冯坤毛多次表示案涉房屋系为冯坤毛购买，赵婷婷仅是代为签订合同等。本案中，《存量房买卖合同》签订系双方的真实意思表示，且孙长松也系有权代理人，赵婷婷及第三人冯坤毛在签订合同，已经按时如约支付房屋的首付款及按揭款，且现冯坤毛已经满足了合肥市的限购政策，按照法律规定已经可以办理过户，赵婷婷与冯坤毛也多次表示要求过户，懂雯雯却因案涉房屋可能面临拆迁，企图毁约，一直不配合房屋过户手续。《存量房买卖合同》中明确约定了：“待乙方满足合肥现行限购政策时，进行缴税过户等房产交易程序”。及双方在签订合同时已经明确知晓赵婷婷不具备购房资格，所以才会约定待乙方满足限购政策后办理过户手续，而非要求立即过户，对于过户的时间未明确约定。因此，懂雯雯所陈述的“根本无法完成过户手续”于法无据。且现赵婷婷已经在缴纳社会保险，待缴满一年后即可满足过户条件，也不存在合同无效的情形。综上所述，双方之间签订的《存量房买卖合同》真实、合法、有效，不存在懂雯雯陈述的恶意串通情形。因此根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，赵婷婷及冯坤毛按照合同约定积极履行了付款义务，且现冯坤毛已经缴满一年的社保，具有购房资格可以办理房屋过户手续，但是懂雯雯却房屋面临拆迁等各种原因拒绝继续履行合同，导致双方出现纠纷，故恳请贵院查明事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。孙长松辩称，对原告诉请有异议，合同应有效。本院组织当事人进行了证据交换和质证,根据当事人陈述和经审查确认的证据，查明事实如下：2017年5月10日，懂雯雯向孙长松出具《委托书》一份，载明：“委托人懂雯雯现委托受托人孙长松办理位于合肥市瑶海区长江东路555号3幢201【房屋建筑面积66.91㎡，皖（2016）合不动产权第0161708号】的房屋出售、产权过户事宜，对受托人授权如下：1、预约还贷、归还银行贷款，领取他项权证、贷款结清证明、还款明细，注销抵押登记。……3、签订资金托管协议、办理资金托管（或不办理资金托管）并代领售房款（托管账户上的托管资金）。4、签订《存量房买卖合同》（含代签网备合同或解除网备合同）、办理产权过户、土地证过户及房屋交接手续。……9、如买方购买上述房屋向银行按揭贷款或公积金贷款有需要卖方协助的事宜，受托人代为办理。本委托书期限自签字之日起至2020年5月10日止。受托人在上述权限范围内签署的一切文件委托人均予承认。由此在法律上产生一切后果均由委托人承担。……”《委托书》尾部委托人懂雯雯签字并按手印确认。同日，该份《委托书》在安徽省合肥市衡正公证处办理了公证。2018年4月11日，懂雯雯（孙长松代）与赵婷婷签订《存量房买卖合同》，约定：出卖人（甲方）懂雯雯，买受人（乙方）赵婷婷，房屋坐落于合肥市瑶海区长江东路555号3幢201【房屋建筑面积66.91㎡，皖（2016）合不动产权第0161708号】，房屋转让价款为人民币80万元整。并补充协议：甲乙双方约定首付款贰拾壹万陆仟捌佰贰拾叁元于双方约定的日期交付，甲方于合同当日腾空房屋交给乙方，甲方剩余房屋贷款即日起由乙方代为缴付。待乙方满足合肥现行限购政策时，进行缴税过户等房产交易程序”。合同尾部懂雯雯（孙长松代）与赵婷婷签字确认。合同签订后，赵婷婷支付给孙长松房屋首付款21万元并依合同约定每月支付孙长松3310元用以缴纳懂雯雯的剩余房屋贷款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，懂雯雯诉请确认赵婷婷与孙长松之间签订的《存量房买卖合同》无效，故本案应审查《存量房买卖合同》是否具有合同法规定的无效的五种情形。显然，懂雯雯主动委托孙长松办理案涉房屋的出卖事宜并对该委托办理了公证，孙长松与赵婷婷签订《存量房买卖合同》符合《委托书》约定的受托范围，属于有权代理，在法律上产生一切后果均由懂雯雯承担。从合同约定的内容看，对于以80万元价格进行买卖以及懂雯雯于合同当日腾空房屋交给赵婷婷，待赵婷婷满足合肥现行限购政策时再进行缴税过户等房产交易程序等约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，懂雯雯未能提供证据证明该价格不具有合理性，也无其他证据证明赵婷婷与孙长松之间具有恶意串通损害其利益的情形。综上，本院确认懂雯雯（孙长松代）与赵婷婷之间签订的《存量房买卖合同》，系双方之间真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，依法应为有效。懂雯雯诉请被告赔偿其损失20万元无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告懂雯雯的诉讼请求。本案案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告懂雯雯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王天利二〇二〇年五月二十七日法官助理王杜鹃书记员杨满附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。