山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)鲁02执异120号 案外人：青岛首创贸易有限公司，住所地山东省青岛市市北区内蒙古路29-12号。 法定代表人：赵培蓓，执行董事兼经理。 申请执行人：青岛市资产管理有限责任公司，住所地山东省青岛市崂山区苗岭路28号（金岭广场）1号楼9层。 法定代表人：张世斌，董事长。 委托代理人：潘峰，山东德衡律师事务所律师。 委托代理人：杨培银，山东德衡律师事务所律师。 被执行人：青岛蓝都商贸有限公司，住所地青岛市市南区东海西路48号4号楼2单元201户。 法定代表人：王某，经理。 委托代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。 被执行人：青岛青房融资担保集团有限公司，住所地青岛市经济技术开发区井冈山路578号楼609室。 法定代表人：刘涛，经理。 被执行人：王某某，男，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。 被执行人：王某，女，1979年3月26日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托代理人：田萌菲，山东平元律师事务所律师。 本院在执行申请执行人青岛市资产管理有限责任公司与被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某某金融借款合同纠纷【（2019）鲁02执222号】一案过程中,案外人青岛首创贸易有限公司对本院于2019年11月15日作出的（2019）鲁02执222号责令限期迁出通知书不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人青岛首创贸易有限公司称，请求法院终止执行（2019）鲁02执222号通知书，事实与理由：1、案外人于2016年9月27日与被执行人青岛青房融资担保集团有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定案外人承租青岛市市北区内蒙古路x号房产（以下简称“涉案房产”），租赁期限自2016年10月30日至2026年10月29日。合同签订后，案外人如约履行合同并按时缴纳租金。2019年10月22日，案外人在不知晓涉案房产已进入拍卖程序的情况下缴纳了2019年10月至2021年4月的租金x万元，且投入大量资金对涉案房产进行了装修。案外人为小微企业，若迁出涉案房产，案外人将会陷入经营困境。2、涉案房产拍卖成功后，案外人愿与涉案房产买受人就房屋租赁问题进行协商，继续租赁涉案房产。综上，案外人系涉案房产的承租人和实际使用人，法院要求案外人限期腾房侵害了案外人作为承租人的合法权益，故请求终止执行（2019）鲁02执222号通知书。为证明其主张，案外人向本院提交了《房屋租赁合同》一份、收款收据一宗。 本院查明，申请执行人青岛市资产管理有限责任公司与被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某某金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月31日作出（2016）鲁02民初452号民事判决书，判决如下：一、被告青岛蓝都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛分行借款本金人民币x元及利息x元（已计算至2016年2月19日，此后至实际给付之日止的利息按《借款合同》及《借款合同展期协议书》约定计算）。二、被告青岛蓝都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告招商银行股份有限公司青岛分行律师费人民币x元。三、对本判决第一项、第二项给付义务，原告招商银行股份有限公司青岛分行有权对青房地权市他字第××号《房地产他项权证》项下被告青岛青房融资担保集团有限公司抵押的房地产处分所得价款优先受偿。被告青岛青房融资担保集团有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛蓝都商贸有限公司追偿。四、被告王某对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告王某承担保证责任后，有权向青岛蓝都商贸有限公司追偿。五、被告王某某对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告王某某承担保证责任后，有权向被告青岛蓝都商贸有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费x元，保全费x元，公告费x元，由被告青岛蓝都商贸有限公司、被告青岛青房融资担保集团有限公司、被告王某、被告王某某承担。青岛青房融资担保集团有限公司不服该判决向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2018年3月28日作出（2018）鲁民终459号民事裁定书，裁定准许青岛市资产管理有限责任公司替代招商银行股份有限公司青岛分行参加诉讼，招商银行股份有限公司青岛分行退出诉讼。并于2018年3月30日作出（2018）鲁民终459号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2013年12月31日，招商银行股份有限公司青岛分行与青岛青房担保集团有限公司签订编号2013年信字第21211312B7号《最高额抵押合同》，将涉案房产抵押给招商银行股份有限公司青岛分行并办理了抵押登记，招商银行股份有限公司青岛分行取得青房地权市他字第××号《房地产他项权证》。 在一审诉讼过程中，本院采取了诉讼保全措施。2016年3月29日，本院作出（2016）鲁02民初452号民事裁定书，裁定冻结被告青岛蓝都商贸有限公司、被告青岛青房融资担保集团有限公司、被告王某、被告王某某的银行存款人民币x万元或查封其同等价值的财产。并于2016年3月30日作出协助执行通知书，查封被告青岛青房融资担保集团有限公司名下位于青岛市市北区××路××至-14（证号：青房地权市字第××号）的房产，查封期限自2016年3月30日至2019年3月29日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛市资产管理有限责任公司向本院申请强制执行，执行案号为（2019）鲁02执222号。本院于2019年3月14日作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定继续冻结被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某、王某某的银行存款人民币x万元或继续查封其同等价值的财产。并于2019年3月26日作出协助执行通知书，继续查封被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于青岛市市北区××路××至-14（证号：青房地权市字第××号）的房产，查封期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止。 本案涉案房产的查封系轮候查封，首轮查封法院系青岛市市北区人民法院，因本案申请执行人青岛市资产管理有限责任公司对涉案房产享有抵押权，按照法律规定，本院于2019年7月29日向首封法院作出协商移送执行函，要求首封法院将本案涉案房产移送本院执行。收到该协商移送执行函后，2019年10月8日，青岛市市北区人民法院向本院作出（2015）北执字第2426号移送执行函，将本案涉案房产移送本院执行。2019年11月12日，本院作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于市北区××路××-22，市北区内蒙古路x号-11至-21、-23、-24的房产。2019年11月15日，本院作出（2019）鲁02执222号责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户和其他使用人在本通知送达或张贴后的15日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 本院认为，本案执行依据生效后，在被执行人未履行法定义务的情况下，执行法院对被执行人的涉案房产进行评估拍卖符合法律规定。申请执行人对涉案房产享有抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，申请执行人青岛市资产管理有限责任公司所享有的抵押权成立于2013年12月31日，而案外人主张的涉案房产租赁合同成立于2016年9月27日，按照上述司法解释的规定，案外人所主张的租赁关系不能对抗申请执行人抵押权的实现。申请执行人作为涉案房产的抵押权人，通过向执行法院申请拍卖抵押物的方式实现其抵押权符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”明确规定了对享有抵押权的申请执行人的优先保护，因此，在申请执行人享有优先权的情况下，案外人针对执行标的物提出的排除执行的异议，没有法律依据。 依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，涉案房产上的抵押权先于案外人所主张的租赁权成立，案外人所主张的该租赁权继续存在拍卖财产上会影响到申请执行人优先受偿权的实现，执行法院依据司法解释的规定，责令涉案房产的住户及使用人限期迁出涉案房产并无不当。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1、案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2、案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，涉案房产查封时间早于租赁合同签订时间，且案外人提交的证据，不足以证明案外人在人民法院对涉案房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对涉案房产的执行，故案外人要求法院中止对（2019）鲁02执222号通知书执行的请求没有法律依据。案外人愿就涉案房产租赁问题与买受人协商、继续承租涉案房产的主张，不属于本案的审查范围。综上，案外人的异议理由不能成立，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，裁定如下： 驳回案外人青岛首创贸易有限公司的异议请求。 如不服本裁定，认为原判决错误的，依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长 马 捷 审判员 周新喆 审判员 焦兴凯 二〇二〇年五月七日 法官助理 马春伟 书记员王钰