新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2325民初386号原告：张生财，男，1950年2月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪静，新疆新奇律师事务所律师。被告：李淑琴，女，1970年11月29日出生，汉族，住奇台县。被告：李建春，男，1976年3月25日出生，汉族，住奇台县。二被告共同委托诉讼代理人：孙耀洁，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。原告张生财与被告李淑琴、李建春合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月29日公开开庭进行审理。原告张生财及其委托诉讼代理人汪静，被告李淑琴及其与本被告李建春的共同委托诉讼代理人孙耀洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张生财向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年5月1日签订的《度假村对外承包合同》；2、判令被告支付承包费96000元；3、判令上述被告支付违约金48000元；4、判令被告交还古城庄园度假村发票专用章一枚；5、判令被告赔偿租赁物品损失，暂估1500元（详见清单）。事实与理由：2016年5月1日，原、被告双方签订《度假村对外承包合同》，约定原告将位于××县及经营手续整体承包给被告二人，承包期限为5年，即2016年5月1日至2021年4月30日止，年承包费为48000元，五年合计240000元整，合同中明确约定被告若出现不履行合同、中途自行终止合同，均属违约，如一方违约，应支付对方合同总价20%的违约金。被告经营度假村一年后，对租赁物造成多处损坏，且未经原告同意私自将度假村转包并多次起诉被告，至今未支付承包费，导致度假村闲置，无法重新转包，为维护原告的合法权益，诉至法院请求处理。被告李淑琴、李建春辩称，被告同意解除《度假村对外承包合同》。原、被告双方均在度假村内，因原告的日常生活影响被告经营，原告年纪大，上卫生间后导致卫生间不干净，原告妻子因偏瘫经常在度假村内大哭，作为个人均能理解，但被告承包的度假村毕竟是经营性场所，客人看到后常常提意见，认为度假村卫生差、环境吵闹，同时度假村院外墙体已经被书写了拆迁的“拆”字，周围无人居住，以上几方面原因共同导致被告度假村无法继续经营，被告认为原告将度假村出租给被告，并收取承包费应当保障不影响被告的正常经营，这是合同的对等义务，因出租人的部分原因，导致双方无法继续合作，不能认定某一方违约，因此违约金被告不认可。对于承包费用，原、被告双方在发生纠纷后，原告将大门紧锁，度假村内的房屋用封条封住，也导致被告无法经营，同时2020年2月至今全国因受疫情影响，导致经营性场所不能开门经营，被告认为，疫情期间属于不可抗力，房租应当免除。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对原告提交被告有异议的证据，本院认定如下：1、《度假村对外承包合同》一份，拟证实度假村承包期为2016年5月1日至2021年4月30日止，承包期为五年，年承包费为48000元，五年共计240000元，并约定违约方应给对方支付合同总价20%的违约金即48000元，同时原告不退还被告在承包前所交押金20000元。被告李淑琴、李建春对该组证据真实性无异议，对证明目的不认可。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。2、清单一份，拟证实度假村承包后，被告李淑琴从原告处领取发票专用章一枚及其他物品，并由其本人签字确认。被告李淑琴、李建春对该组证据三性均不认可，认为字不是被告签的。被告李淑琴认为章子是其出钱做的，现在章子找不到了，制作完登记的是被告侄子的名字。清单上的字不是被告李淑琴本人签的，物品是对的，这些物品还在度假村内，被告购买的物品也在度假村内。本院对该组证据结合其他证据综合认定。3、奇台县人民法院（2019）新2325民初1666号民事判决书一份、昌吉回族自治州中级人民法院（2019）新23民终2006号民事判决书一份，拟证实1、2017年3月6日，案外人马少鹏与被告发生转租的事实；2、度假村未经原告同意发生转租，被告也无证据可证实系合法转租；3、被告在租赁期间对房屋损毁、原告当时向法庭提交照片二十三张，证实房屋在转租期间受损。被告李淑琴、李建春对该组证据真实性无异议，对证明目的不认可，被告认为双方的合同内并未约定不能转租，或转租需要经过发包人同意的内容，原告称二十三张照片证明房屋损毁，无法证明是在房屋出租前还是出租后损毁的。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。4、物品清单一份，拟证实原告出租房屋时连带清单上的物品一并交付给被告，被告签字领取的事实，现经双方在上一次庭审时经双方清点，缺失部分物品，证实原告第五项诉讼请求的物品价值的计算依据。被告李淑琴、李建春对该组证据真实性无异议，但认为在清点物品时，被告已经搬离，原告已将大门内锁，所有物品都是原告方自行保管的，同时合同内并未约定物品价格，现在无法认定物品损失。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。5、诉讼费票据一张、保全费票据一张、保全保险费票据一张，拟证实诉讼费、保全费、保全保险费均由原告支出，共计3353元。被告李淑琴、李建春对该组证据真实性认可。本院对该组证据予以采信，并在卷佐证。被告李淑琴、李建春未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，原告张生财与被告李淑琴、李建春签订《度假村对外承包合同》，二被告承包原告的古城庄园度假村。合同主要内容为“根据《合同法》，甲乙双方在平等、互利、双方自愿的原则下，甲方（原告张生财）将经营的古城庄园度假村现承包给乙方（被告李淑琴、李建春）经营。甲方以现有条件，除留用一间房屋自己使用，其余院落房屋及设备均由乙方管理经营。为此，甲、乙双方协商后，达成如下协议，并形成合同如下：一、甲方留用的一间房屋，位于西头一间（包括门前部分场地），留用后，甲方所用的水、电、暖均由乙方无偿供给。同时包括甲方每年给房前房后浇树木的用水在内，供甲方使用。二、承包期限及承包费：乙方承包期为5年从2016年5月1日期至2021年4月30日止。年承包费为肆万捌仟元（48000元）五年合计：贰拾肆万元整（240000）另交贰万元房屋及设施无损保证金（押金）。总计：贰拾陆万元整（260000元）承包费每年一交，次年承包费应在前一年承包期到期的前30天交齐二年费用，否则属违约。所交押金，待乙方承包期满后，乙方没有造成甲方房屋及设施设备损坏或乙方没出现违约，甲方退还乙方押金。若造成损失的，乙方应照价赔偿或维修完好后，甲方将剩余押金退还给乙方。乙方若出现违约，甲方有权扣去乙方押金，同时乙方应补齐造成损失的费用。在乙方没处理完前面内容，乙方的动产部分甲方有权一并扣押。三、甲方就现有条件及设施设备为发包项目，设施设备另附清单，作为合同附件，若乙方需改善装修或增加设备，应由乙方自行解决，乙方增加的不动产由乙方使用，但承包期满后甲方不支付乙方增加的不动产费用，乙方增加的动产部分由乙方自行处理，不动产部分应完整交于甲方…七、关于度假村办理证照：甲、乙双方均可，甲方若办理乙方应提供相应的证件（健康证等），若乙方自行办理，一切证件及有关资料，均由乙方自行解决。八、违约：甲、乙双方从合同签字生效之日起，任何一方不得反悔，甲方按合同期，不得随意提高承包费，若乙方出现不履行合同，中途自行终止合同。均属违约，甲、乙任何一方出现违约。违约方应给对方支付合同总价20%的违约金(计肆万捌仟元整，48000元)同时甲方不退还乙方在承包前所交的押金20000元。承包期若遇不可抗拒的事出现（如地震，战争等）同样不退还。若遇政府征迁，按当时所止日期，在确认乙方无损坏甲方房屋设施、设备的条件下，甲方应退还乙方承包期剩余的费用及押金。九、本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效，受法律保护”。另查明，2017年3月6日，案外人马少鹏与原告李建春签订《度假村转租合同》，转租期限自2017年5月1日起，每年租金48000元。再查明，2017年4月12日被告李建春向原告支付租金28000元，2017年5月26日被告向原告支付租金20000元。2017年5月原告发现度假村由案外人马少鹏经营，要求被告李建春对度假村损害部分进行维修。2017年6月15日、20日原告分别给被告李建春和案外人马少鹏发了要求维修通知，但被告李建春、案外人马少鹏均未进行维修，原告遂将度假村的大门上锁，案外人马少鹏无法经营即搬离度假村。现原告将被告诉至法院，要求解除双方签订的承包合同，并要求被告支付承包费及违约金，返还发票专用章、赔偿物品损失。本案的争议焦点是：1、被告是否应当向原告支付原告主张的支付承包费96000元？2、原告主张的违约金如何认定？3、原告主张的赔偿租赁物品损失的请求如何认定？本院认为，原、被告签订的《度假村对外承包合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，原告现要求解除与被告在2016年5月1日签订的《度假村对外承包合同》，被告表示同意解除该合同，双方对合同解除意见一致，且不违反法律规定，本院予以准许。关于被告是否应当向原告支付其主张的承包费96000元，被告辩解因原告在度假村院内居住导致卫生间卫生差、原告的妻子偏瘫在院内经常大哭及度假村院外墙体被书写“拆字”，以上情况影响了被告正常经营，但被告并未提供证据证实，且双方合同中已明确约定度假村院内留一间房由原告使用，包括门前部分场地，原告居住期间的水、电、暖均由被告无偿供给，该约定证实被告签订合同时是明知且同意原告在该度假村居住，另外“拆”字系政府预拆迁行为，并不是原告导致，故本院对被告的该辩解理由不予采信；关于被告辩解因2020年2月至5月三个月系疫情期间，应当免除被告三个月承包费12000元，本院认为双方合同中并未约定因不可抗力免除承包费的条款，是否免除承包费系原告的权利，且被告在2017年5月1日就擅自将度假村转包他人，实际并未实际经营，故对其辩解理由不予采信。另被告辩解原告将度假村大门上锁的事实，原、被告均认可，但原告张生财称其上锁的原因系因房屋被损坏被告未维修，且其于上锁次日将大门的锁打开再未上锁。被告称原告除了大门上锁还张贴了封条，对此原告不认可，被告亦未提供证据证明。被告亦未提供证据证明案外人马少鹏搬离度假村后其无法经营度假村，故被告应当向原告支付承包费，原告主张的承包费在双方合同约定的承包期内，对原告要求被告支付2018年5月1日至2019年4月30日、2019年5月1日至2020年4月30日两年承包费确认为96000元，合同签订时被告向原告交纳了20000元押金，虽然双方合同中约定任何一方违约，违约方应向对方支付合同总价20%的违约金计48000元，同时原告不退还被告交纳的20000元押金，但本院认为该条款关于押金部分仅对被告进行了约束，双方已经就违约金进行了约定，故本院认为押金20000元应当在承包费中折抵，本院对原告请求的承包费支持为96000元-20000元=76000元。关于原告主张的违约金如何认定的问题，双方合同中约定任何一方违约，违约方应向对方支付合同总价20%的违约金计48000元，同时原告不退还被告交纳的20000元押金，被告在庭审中提出违约金过高，本院认为违约金应当以当事人的实际损失为标准认定，根据相关法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中被告未经原告同意将度假村转承包给他人，又因房屋损坏未及时维修与原告发生纠纷，存在一定过错，其应当向原告承担一定的违约损失，本院认为违约金的计算应当以被告未支付的承包费96000元为参照，按照未支付部分的30%支持为96000元X30%=28800元。关于原告主张被告返还古城庄园度假村发票专用章的请求，因无法确定该公章是否在被告处，且如果公章系原告名下办理，原告可以申请注销或更换公章，如公章引发其他纠纷应系另一法律关系，故对原告要求返还发票专用章的请求本案中不作处理。关于原告要求被告赔偿租赁物损失1500元的请求，双方并未对减少的物品进行确认，且原告亦未提交物品的价格依据，故本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、原告张生财与被告李淑琴、李建春于2016年5月1日签订的《度假村对外承包合同》于本判决生效之日起立即解除；二、被告李淑琴、李建春于本判决生效之日起二十日内向原告张生财支付度假村承包费76000元，并支付违约金28800元，合计104800元；三、驳回原告张生财其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1605元，由原告张生财负担450元，由被告李淑琴、李建春负担1155元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   杨磊柯二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 二 日书  记  员   陈雪娇