四川省遂宁市船山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0903民初3323号 原告：陈德学，男，1969年5月24日出生，汉族，，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：杜智勇，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗妙慧，四川明炬（遂宁）律师事务所实习律师。 被告：遂宁市船山区段家店社区三组，住所地遂宁市船山区段家店社区三组。 负责人：王元（系该组组长），男，1969年12月29日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 特别授权委托诉讼代理人：李涛，遂宁市船山区育才法律服务所法律工作者。 原告陈德学与被告遂宁市船山区段家店社区三组（以下简称段家店社区三组）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈德学及其特别授权委托诉讼代理人杜智勇、被告段家店社区三组的特别授权委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈德学向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告租金85800元；2、判令被告赔偿原告损失600000元；3、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，被告将其在中小企业孵化园内临时修建的简易房屋租赁给原告，双方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限一年，自2017年10月25日至2018年10月24日止，租金为85800元，原告另缴纳管理费2570元，被告保证水电气供应等。同日，被告出具收据，载明收到房租、管理费合计88370元。2018年9月9日深夜，被告所出租的房屋外发生火灾，导致原告存放于房屋内的大量家具财物被烧毁，造成原告经济损失达2800000余元。2018年10月12日，遂宁市公安消防支队船山区大队作出遂公消船（经）火人字[2018]第000X号《火灾事故认定书》，对该次事故作出认定：认定起火时间为2018年9月9日0时43分许，起火部位位于仓库（租赁房屋）外墙，起火原因可以排除生活用火不慎等原因，不能排除建筑电气线路故障、外来火源引燃可燃物起火并蔓延成灾起火原因。原告认为被告应承担本次火灾事故的全部责任，退还原告租金并赔偿原告的经济损失。遂公消船（经）或认字[2018]第000X号《火灾事故认定书》，已排除生活用火不慎等起火原因，且原告在原出租房屋电器线路基础上未更改、搭建线路，仅仅用于启动一处卷帘门，另一卷帘门处于断电状态，其余包括日常照明均未使用，证明原告对该起火灾事故无责任；《火灾事故认定书》认定起火部位位于仓库外墙，不排除建筑电气线路故障原因起火，该仓库外墙的电线路系被告出租前搭建，且被告收取了原告的管理费，仓库外墙及电线路应属于被告管理、维护责任，被告未尽到管理、维护责任；被告所出租的房屋系违法建筑，未经规划许可、建设许可，未通过消防验收，未取得消防合格证等合法证件。按照法律规定，租赁合同无效，被告属于违法出租；被告用不具备防火要求的彩钢轻质材料违法搭建房屋，其使用材质、铺设电线、房屋结构均未经专业验收合格、达不到消防标准，导致火灾发生并行迅速蔓延造成原告财产损失；因被告出租房屋无消防合格证，致原告无法购买财产火灾损失保险，导致原告的巨额损失无法获得保险赔偿。 被告段家店社区答辩称，被告并无过错，且火灾起火点是原告的房屋内起火引起，应由原告自行承担全部责任。原、被告的租赁合同合法有效且已履行，不应退还原告的租金。请求驳回原告诉请。 原告围绕其诉讼请求，被告围绕其辩解意见，依法提交了证据，本院组织原、被告进行了证据交换和质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告有异议的证据和事实，本院认定事实如下： 2016年5月19日，被告以规范企业小区停车为由向遂宁市城乡规划管理局经济技术开发区分局申请要求在遂宁市船山区明星大道金梅路金梅社区七组建设“临时停车棚”，并承诺使用期限届满后或因城市规划建设需要，被告将无条件自行拆除该临时建筑，遂宁市城乡规划管理局经济技术开发区分局于2016年5月30日同意该申请，且临时建筑的使用期限为自审批之日起一年内有效。2016年10月，该临时建筑搭建竣工（以下简称该临时建筑为中小企业孵化园6号库房） 2016年10月24日，原、被告签订《轻钢厂房租赁合同》，约定原告承租被告的部分中小企业孵化园6号库房，租赁时间为2016年10月25日起至2017年10月24日止，共计租金为85800元。2017年12月1日，原告（乙方）作为承租方与被告（甲方）作为出租方再次就该库房签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为一年，从2017年10月25日起至2018年10月24日，租金为85800元，加3%的管理费2570元；并约定乙方要做到安全生产，严格按各工种的操作规程工作，做到安全用电，不准违章用电，线路和用电设施安装必须规范，不准私拉乱搭；增强消防意识，配备定量的各种消防器材和设备，搞好“三防”工作；在租赁期间，乙方必须按甲方规定缴纳物业管理费，管理费的标准是：按当年的租金3%收取，收变压器折价费和线路维修费的标准是按乙方的租金每年10000元计算供给乙方每年1000度动力电量（此电量为基数），每月每度收0.12元（基本动力电量限于当月），清洁费暂不收取，如环保部门来收取费用时再定标准，目前垃圾自行处理，但不影响小区的环境卫生和大门口清洁卫生；合同中还对双方的其他权利义务作出了约定。签订《房屋租赁合同》同时，原、被告签署一份《防火安全责任书》，原告承诺从签订该责任书之日起，原告及其经营人员在从事经营活动中，必须严格遵守执行有关消防安全条例规定，若发生了火灾造成的一切损失，原告应承担全部法律责任和民事责任，并承诺经常检查所经营范围内的各种安全隐患，发生安全隐患及时处理和整改，并向有关部门反映情况；自己所经营的范围内，必须负责按规定购置足量的各类消防器材，并放在明显和方便的地方备用；用电必须安全，不能私拉乱搭，不准超负荷用电等违规行为，并且经常检测线路，人走关闸，以免发生火灾和人身安全事故；不准在自己经营场所内堆放和销售易燃、易爆物品；专人管理消防安全，留人看门，特别是晚上和假日不能松懈。该房屋用于船山区柏美家具店作为库房使用，原告向被告缴纳租金85800元及管理费2570元。 2018年9月9日0时50分，原告租赁房屋发生火灾，2018年10月12日，遂宁市公安消防支队船山区大队作出《火灾事故认定书》，载明该次火灾的基本情况为：遂宁经济技术开发区明星大道南航西路中小企业孵化园6号库房发生火灾。火灾烧损段家店社区库房、船山区柏美家具店家具、遂宁市开发区永林家具销售部家具、鸿鑫实木家私家居、戴氏八方烧酒高粱，总过火面积约1200平方米，无人员伤亡，经统计，直接财产损失为654837元。并对起火原因作出了认定：起火时间为2018年9月9日0时43分许；起火部位位于库房南侧距西墙约60米、距东墙约40米，距北墙22米仓库外墙；可以排除的起火原因是生活用火不慎等起火原因，不能排除的起火原因是建筑电气线路故障、外来火源引燃可燃物起火并蔓延成灾。火灾现场勘验笔录载明：起火库房位于中小企业孵化园东北角6号库房，东西长102米，南北宽22米，净高约9米的彩钢棚结构建筑，6号库房由6间储存货物的仓库组成，从东向西依次为船山区柏美家具店、遂宁市开发区永林家具销售部、鸿鑫实木家私、戴氏八方烧酒、遂宁市船山区鑫源化工商店；对第五根及第六根柱子附近进行专项勘验，现场第五根及第六根柱子位于离东墙约40米，距西墙约60米，距北墙约22米，在南墙仓库外墙下方发现2股铝制外接动力电线，电线包装的绝缘层已完全烧化，直径约2厘米，上面有较大的火烧熔珠，大概有2米—3米长，沿南墙从东向西。柱子上方彩钢板处有电表灼烧痕迹，结合从邻近洗涤厂监控视频拍摄角度反映的火光来看，证实该电表及电线应为从外面接入的动力电线；在附近发现有一股裸露铜芯线，缠绕在铁质管上，大致有4米长，未发现断开。因现场扑救，导致现场建筑毁坏程度较重。其中起火部位即为原告租赁的房屋外墙。原告向遂宁市公安消防支队船山区大队申报损失为496800元，经消防大队统计认为其损失为307900元。 本院认为，本案的争议焦点为，1、原、被告于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》的效力；2、被告是否应当退还原告租金；3、被告是否应当赔偿原告因火灾造成的损失。对于争议焦点1，原告主张原、被告于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》中的租赁房屋系违法建筑，未经规划和建设许可，未通过竣工验收和消防验收，未取得消防合格证，故租赁合同为无效合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”涉案房屋系临时建筑，其使用期限为自审批之日起一年内，应于2017年5月30日到期，原、被告于2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》在2017年5月30日之后，且涉案房屋未在法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限，故2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。对于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”原告在火灾后未对房屋进行实际占用，合同约定的租金标准为85800元一年，折合每日为235.07元，原告实际使用房屋期间为2017年10月25日至2018年9月8日共计319日，故该期间的房屋占有使用费共计74986.85元不应当扣除，剩余10813.15元应当由被告向原告返还，故对原告要求被告返还原告租金85800元的诉讼请求，本院部分予以支持。对于争议焦点3，原告出示的证据不足以证实其损失金额，且根据《火灾事故认定书》及各方当事人出示的证据，无法确定具体的起火原因，故对原告要求被告赔偿损失600000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告遂宁市船山区段家店社区三组于本判决生效之日起十日内向原告陈德学返还租金10813.15元； 二、驳回原告陈德学的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10658元，由原告陈德学承担10588元，由被告遂宁市船山区段家店社区三组承担70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  陈嘉龄 人民陪审员  冻玉玲 人民陪审员  李爱萍 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  徐梦蕊