湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终605号 上诉人（原审被告）：汇华房地产开发有限公司。 法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱凤学，男，1968年8月27日出生。 被上诉人（原审原告）：黄小葱，女，1967年7月6日出生。 原审被告：彭爱莲，女，1977年9月28日出生。 原审被告：彭雄飞，男，1982年11月6日出生。 上诉人汇华房地产开发有限公司（以下简称汇华房产公司）因与被上诉人朱凤学、黄小葱及原审被告彭爱莲、彭雄飞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2019）湘1023民初2072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭对本案进行了审理。上诉人汇华房产公司的委托诉讼代理人林军，被上诉人黄小葱到庭参加了本院组织的调查询问。原审被告彭雄飞、彭爱莲经本院传票传唤，没有参加调查询问。本案现已审理终结。 汇华房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回朱凤学、黄小葱在一审中的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由朱凤学、黄小葱承担。事实和理由：1.汇华房产公司与朱凤学、黄小葱签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。双方所签合同系由永兴县房产主管部门提供的住建部网签格式合同，在房产部门进行备案，有合同备案号，内容不违反法律规定。合同附件三第10条约定“水电：一户一表，甲方统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费由乙方负责”，汇华房产公司垫付水电材料费、安装费、设施设备费用上百余万元，分摊到各户近5000-6000元。汇华房产公司按双方合同约定委托奇亚物业公司收取3000元/户包干水电材料费在自己垫付款范围内不过高。合同并未将水电材料（安装）费及其他费用列入房价，单独约定并不违法。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是省建设厅和物价局制定的一个规范性文件，不能作为认定合同条款无效的依据，朱凤学、黄小葱以该文件要求汇华房产公司退还水电材料费违反诚信原则及合同的约定，不应得到支持。2.一审法院适用法律错误。本案并未存在价格违法行为，我国法律和行政法规中，对商品房销售价格无强制性规定，合同约定的房价及水电材料安装费系双方自愿协商签订的，一审法院适用价格法第五条、第四十一条处理本案明显适用法律错误。 朱凤学、黄小葱辩称，1.本案《房屋买卖合同》是格式合同，合同中附件三第10的内容属于免责条款，根据法律规定该条款是无效的。且房屋买卖合同是按房屋的建筑面积计价，根据房屋建筑面积的定义，建房时所用的水电材料费也包含在房价内；2.根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，开通费是开发建设成本已经计入房价，因此汇华房产公司应当退还水电材料费给朱凤学、黄小葱。且该规则在湖南省高级人民法院再审判决书《（2018）湘民再311号民事判决书》中确认了该规则的法律效力。综上，请求法院驳回汇华房产公司的上诉请求。 朱凤学、黄小葱向一审法院起诉请求：1.判令汇华房产公司、彭爱莲、彭雄飞返还违约收取朱凤学、黄小葱的水电材料费、语音门费用共计3300元；2.诉讼费由汇华房产公司、彭爱莲、彭雄飞共同负担。 一审法院认定事实：永兴县龙山华府小区系汇华房产公司开发建设的商住楼。2015年8月12日，朱凤学、黄小葱与汇华房产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定汇华房产公司将龙山华府4栋房号为3-501的住房出卖给朱凤学、黄小葱，合同附件三约定：装饰、设备标准。10.其它：水电：一户一表，甲方（汇华房产公司）统一报装，水到厨房或卫生间、电到入户门口、开户费用由乙方（朱凤学、黄小葱）负责。合同签订后，朱凤学、黄小葱按约向汇华房产公司支付房款。2015年10月18日，汇华房产公司授权奇亚物业公司为汇华房产公司办理龙山华府住宅业主水电开户、材料及相关费用代收服务工作，所收缴的费用直接转入汇华房产公司龙山华府项目部账户。2017年2月，奇亚物业公司退出龙山华府小区。2017年11月15日，彭爱莲向朱凤学收取水电材料费3000元及语音门费300元，并出具两份票据，票据均盖有“龙山华府物业管理服务中心”的印章。龙山华府项目部系汇华房产公司开发龙山华府时设立的一个项目部，彭雄飞系受龙山华府项目部委托再委托彭爱莲在奇亚物业公司退出龙山华府后继续向业主收取水电材料费及语音门费，彭雄飞交给彭爱莲一枚“龙山华府物业管理服务中心”的印章，嘱咐其每收取一户盖个印章，彭爱莲将收取的费用都转账给了彭雄飞，彭雄飞将收取的费用全部转给了龙山华府项目部。后朱凤学、黄小葱以汇华房产公司违规收取水电材料费及语音门材料费要求退款未果，遂诉至法院。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、涉案的水电材料费3000元，汇华房产公司是否应当退还朱凤学、黄小葱；二、涉案的语音门费300元，汇华房产公司是否应当退还朱凤学、黄小葱。分述如下： 关于焦点一，《中华人民共和国价格法》第五条第二款规定，县级以上地方各级人民政府价格主管部门负责本行政区域内的价格工作。2009年7月1日，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。《湖南省新建商品房交易价格行为规则》系地方政府部门在价格法授权范围内制定的适用本行政区域内规范性文件，具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》于2015年8月12日签订，因此，朱凤学、黄小葱与汇华房产公司关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价外，另行收取朱凤学、黄小葱水电材料费3000元，违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条之规定。《中华人民共和国价格法》第四十一条规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。因此，朱凤学、黄小葱诉请汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000元，于法有据，予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，龙山华府项目部系汇华房产公司开发龙山华府时设立的一个项目部，彭雄飞系受龙山华府项目部委托再委托彭爱莲在奇亚物业公司退出龙山华府后继续向业主收取水电材料费及语音门费，彭雄飞和彭爱莲作为汇华房产公司的代理人向业主收取水电材料费的法律后果，应由被代理人汇华房产公司承担，故朱凤学、黄小葱诉请彭雄飞和彭爱莲退还水电材料费，于法无据，不予支持。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条第二款规定，当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。”本案中所涉语音楼道门已于2016年交付龙山华府业主使用，鉴于汇华房产公司与朱凤学、黄小葱未对楼道门质量约定质量检验期，朱凤学、黄小葱亦未举证证明其在两年内向汇华房产公司对楼道门质量提出异议，可视为朱凤学、黄小葱对楼道门的质量予以认可。因此，朱凤学、黄小葱诉请汇华房产公司、彭雄飞和彭爱莲退还语音门材料费300元，于法无据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国价格法》第五条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第一百五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：“一、限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内退还原告朱凤学、黄小葱水电材料费3000元；二、驳回原告朱凤学、黄小葱的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告汇华房地产开发有限公司负担”。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原卷材料、询问情况以及双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉房屋所涉及的水电材料费是否应当退还。 《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是2009年7月1日地方政府部门制定适用本行政区域内的规范性文件,具有法律效力。案涉《商品房买卖合同》签订于2016年7月25日，故案涉《商品房买卖合同》关于价格的约定不得违反上述规范性文件的规定。本案中，汇华房产公司在商品房买卖合同约定的房价之外，另行收取朱凤学、黄小葱3000元水电材料费，明显违反了《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，一审法院根据《中华人民共和国价格法》第四十一条“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任”的规定，判决汇华房产公司退还其另行收取的水电材料费3000元有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人汇华房产公司的上诉请求缺乏法律依据，应予驳回。 综上所述，汇华房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由汇华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 廖志刚 审 判 员 何双高 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年五月十九日 法官助理 徐 艺 书 记 员 谢 意 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。