河北省临漳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0423民初555号 原告：张付花，女，1968年8月19日生，汉族，农民，住临漳县。 原告：张贵玲，女，1972年4月1日生，汉族，住邯郸市邯山区。 原告：张桂霞，女，1978年4月20日生，汉族，住邯郸市丛台区。 三原告共同委托诉讼代理人：李艳芬，河北照天律师事务所律师。 被告：张桂平，男，1971年9月6日生，汉族，农民，住临漳县。 被告：郭森，男，1964年1月6日生，汉族，农民，住临漳县。 委托诉讼代理人：贾良伟，河北临漳县红日法律服务所法律工作者。 原告张付花、张贵玲、张桂霞与被告张桂平、郭森排除妨害纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张付花、张贵玲、张桂霞及三原告共同委托诉讼代理人李艳芬、被告张桂平、郭森及其委托诉讼代理人贾良伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张付花、张贵玲、张桂霞向本院提出诉讼请求：1、确认两被告于2016年12月28日签订的《房屋买卖协议》及2018年6月15日签订的《宅基地转让凭据》无效；2、判令被告向原告退还宅基地使用权证书，并腾出房屋；3、判令被告承担本案的诉讼费等合理费用。事实与理由：三原告与被告张桂平系亲兄妹关系，原告的父母去世后留有一处宅基地，但原告与被告张桂平四兄妹并未进行遗产分割，被告张桂平未经原告同意的情况下，擅自将该宅基地及其上房屋转让给被告郭森，其行为侵犯了原告的合法权益。为此特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告张桂平辩称，房屋是我和父亲及原告共同出资建造的房屋，按照农村习惯，是男孩继承遗产，我是在经过中间人张世光借了郭森的钱，用房屋抵押，现在涉案房屋是抵押状态。房屋抵押转让并未与三原告商量，当时张世光拿了空白纸让我签字的。 被告郭森辩称，1、本案是原告三人与被告张桂平在行政诉讼案件败诉后，恶意串通，其是虚假诉讼，依法应当追究虚假诉讼的法律责任；2、本案诉争房产的宅基地使用证是张桂平父亲的名字，但房屋系张桂平建造，被告张桂平与郭森于2016年、2018年签订的房屋买卖协议及宅基地转让凭证系双方真实意思表示，协议并不违反法律规定，是合法有效的。根据《物权法》106条，被告郭森属于善意取得，并根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的解释》第89条，对于三原告的损失应当向被告张桂平主张；3、如果法院支持三原告的诉讼请求，那么三原告和被告张桂平应当共同返还收取郭森的购房款22万元，并且从2016年12月28日起，按照月息2分计算利息，至22万元给付完毕之日止，月息2分的依据是张桂平和郭森签订的协议，协议上有明确规定；4、房屋是在2019年正月交付给郭森使用的，且张桂平腾房之前，原告张付花从张桂平家拉走一个柜子，张付花没有提出异议，从2019年正月，郭森入住诉争房产后至三原告起诉前，三原告始终没有向郭森提出异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换及质证，对村委会证明、宅基地使用权证书等当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、2016年12月28日，被告张桂平与被告郭森签订了一份《房屋买卖协议》，被告张桂平辩称是张世光拿着空白协议让其签字，根据庭审以及证人证言可知，张桂平对房屋买卖是知情的，且被告张桂平无法提供证据证明其签订协议时协议是空白的，故对张桂平的该项主张不予认可；被告郭森庭后提交了该证据原件，表示了对该证据的认可，故本院对该证据予以采用；2、宅基地转让凭据，被告郭森庭后提交原件，与原告提交的复印件一致，本院对该证据予以采用；3、原告庭审后提交了其父亲张学义的火化证，证明张学义的死亡时间为2015年11月17日。 经审理查明，2016年12月28日，被告张桂平与被告郭森签订了一份《房屋买卖协议》，协议约定：“因生活需要现甲方出售其位于北东坊村房屋一套现做如下约定：1、甲方所售房屋北东坊村，四邻东过道西过道南张振加北王全希，宅基地证号0235-108号。2、所售房屋价格22万元，分两次付清，第一次是本协议签字时付10万元，房屋交付乙方当天交付12万元。3、本合同签订时甲方将该房屋的宅基地使用证等相关证据交付乙方所有。房屋于2019年3月1日交付乙方使用，所有其他不得干涉。4、交付房屋包括：宅基地面积286，房屋5间，乙方必须保证如期交付，并保证该房屋没有向第三人抵押担保或出售，否则按诈骗处理。5、甲方如不能按期交付房屋则按第一次付款日起开始按已付款金额月息2分计算利息。6、甲方保证该买卖协议的真实性，且其家人、继承人无异议，因此产生争议由甲方处理。7、本协议签字后如需办理房屋过户手续，甲方应配合。8、本协议一式两份签字生效。证明人张世光甲方张桂平乙方郭森2016年12月28日。”2018年6月15日，双方签订了宅基地转让凭据，凭据约定“经大队调解说合张桂平现有宅基地一段，长17.03米，宽16.85米，东至过道，西至过道，南至张振加，北至王金希，房屋二层，楼上5间，楼下5间，土木相连，转让价贰拾贰万元整（小写22万元），长期转让给郭森，空口无凭，此凭据为证，本凭据一式两份，各执一份。立凭据人：张桂平郭森在场人：王希军张虎张世光2018年6月15日。”协议中的证明人张世光为沟通张桂平与郭森买卖房屋的中间人，凭据中的王希军为北东坊村支书、张虎为北东坊村民调主任。涉案房屋的宅基地使用权证书名为张学义，张学义为三原告及被告张桂平的父亲，其父亲于2015年11月17日去世，2015年11月20日火化，该房屋于2019年正月交付给郭森，该房屋建造时四子女均已成婚，该房屋建成后一直是张桂平与其父亲一同居住。张桂平与郭森均为北东坊村村民，但并不认识，签订协议及交付房款是经中间人张世光协商沟通。现涉案房屋的宅基地使用权证书由被告郭森持有。 以上事实由当事人陈述、书证、证人证言等证据在卷证明。 本院认为，关于房屋买卖协议的效力，三原告主张被告张桂平处分争议房屋是在其父亲张学义死后签订的，该房屋属于遗产，未经三原告同意，属于无权处分，房屋买卖应是无效的，但张桂平自房屋建成至其父亲去世都与其父亲一同在该房屋内居住，建造该房屋时也花钱建造，为共同共有人。自2016年12月28日签订房屋买卖协议时开始直至2019年正月交付房屋郭森入住，其后原告张付花去该房屋拉柜子及（2020）冀04行终59号邯郸市中级人民法院的判决书都表明被告张桂平与三原告是知晓该房屋买卖的事实，三原告知情却长达三四年时间不提出异议应视为对张桂平处分房屋的默示追认。再次，张桂平与郭森于2016年12月28日签订的房屋买卖协议第6条明确约定，该房屋买卖家人及继承人无异议，若有争议也是由甲方张桂平处理，也能表明张桂平是有权处分的。退一步讲，即使三原告对房屋买卖的事实不知情，张桂平的处分也并不必然导致合同无效。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”被告郭森与张桂平于2016年12月28日签订的《房屋买卖协议》系当事人真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，被告郭森也已支付了合理对价并实际占有了争议房屋，故该协议应属合法有效。三原告如有其他诉求可向擅自处分人张桂平提出。 关于宅基地转让凭据是否有效的问题，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”和《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“土地使用权可以依法转让”的规定，可见，法律并未禁止一切转让宅基地使用权的行为。依照我国相关法律和政策，宅基地使用权证虽然登记在张学义名下，但实际上应为户里成员共同共有。因三原告均已嫁到外地，因此宅基地使用权应为张学义和张桂平共同共有，张学义去世后张桂平是有完全处分权的。张桂平将宅基地转让给本集体组织成员，并无碍于享有该宅基地土地所有权的集体经济组织行使所有权，也未侵害集体经济组织的权益，并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的合同无效情形。 综上，涉案宅基地和房屋买卖合同主体均系本集体经济组织成员且宅基地转让凭据上有村支书和民调主任签字，合同履行并不会导致宅基地使用权流转到本集体经济组织之外，对本集体经济组织享有的集体土地所有权不构成影响，则在同一集体经济组织的成员之间进行房屋买卖在法律上并无不可。因涉案房屋属宅基地房屋，本身不存在房屋产权登记及过户登记的需要，张桂平已将涉案房屋交付给郭森实际占有、使用，郭森也早已按照协议约定支付相应的对价，应视为涉案合同已经履行完毕，故被告郭森购买并取得涉案房屋，依法占有使用宅基地的合法权益应当予以保护。原告诉求于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十一条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条之规定，判决如下： 驳回原告张付花、张贵玲、张桂霞的诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。 案件受理费100元，由原告张付花、张贵玲、张桂霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审判员  崔福印 二〇二〇年五月二十九日 书记员  郝飞超