大连高新技术产业园区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）辽0293执异10号 异议人（案外人）：郑楠，女，1986年9月28日出生，汉族，住大连高新技术产业园区。 申请人：王伟，1974年2月1日出生，汉族，住大连市甘井子区。 委托诉讼代理人：邱丽萍，辽宁法之道律师事务所律师。 被申请人：中合（大连）置业有限公司，住所地大连高新技术产业园区高能街11号401室，统一社会信用代码：912102315655331039。 法定代表人：孙海生，该公司董事长。 在本院审理王伟与中合（大连）置业有限公司（以下简称中合公司）商品房销售合同纠纷一案中，案外人郑楠对查封南海壹号XXX房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 异议人郑楠称，异议人与中合公司签订了《商品房买卖合同》，约定异议人向中合公司购买南海壹号XXX商品房。合同签订当日，异议人按照约定支付1,300,000元，余款850,000元申请银行贷款支付。后双方按合同约定办理交房手续，拿到钥匙，缴清物业费、排渣费等，进行装修入住。异议人近日得知该房屋因中合公司与王伟商品房销售合同纠纷一案被查封保全，王伟申请保全金额为7,779,558元，该案裁决保全6套房屋，总价合计10,267,200元，保全房屋总价明显高于其诉求，事实清楚，属超额保全，严重侵害了异议人的合法权益。综上，为维护异议人的合法权益，请求法院依法解除对大连市高新园区南海壹号XXX房屋的查封。 本院查明，原告王伟与被告中合公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，王伟申请财产保全。本院于2019年6月19日作出（2019）辽0293民初1394号之一民事裁定：查封、扣押中合公司名下价值7,779,558元的等值财产。2019年6月24日，本院查封中合公司名下位于大连市高新园区环涛路XXX等6处房屋，查封期限三年，自2019年6月24日至2022年6月23日。本院依法向中合公司送达了上述民事裁定。 2020年4月7日，异议人郑楠与中合公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定郑楠购买中合公司开发的南海壹号XXX房屋（行政街号：高新园区环涛路XXX），建筑面积171.12平方米，房价款1,711,200元，双方约定于2020年9月30日前交付房屋。2020年3月16日，案外人大连太利嘉资产管理有限公司向郑楠开具专用收款收据一份，载明代收案涉房屋房款438,800元。2020年4月9日，中合公司向郑楠开具房地产预收款发票，发票金额为861,200元。2020年4月9日，案外人鞍山中合物业服务有限公司大连分公司向郑楠开具专用收款收据三份，载明收郑楠物业费6,571元、垃圾清运费1,711.20元、施工证40元。2020年4月9日，郑楠与案外人大连安鑫装饰工程有限公司签订《施工合同书》。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条第一、二款规定：“财产保全期间，被保全人请求对被保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被保全人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款。被保全人请求对作为争议标的的被保全财产自行处分的，须经申请保全人同意。”中合公司明知案涉房屋已被查封，其于法院查封后自行出售案涉房屋的行为既未经人民法院准许，亦未经申请保全人同意，其行为违反了上述法律规定。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现案涉房屋仍初始登记在中合公司名下，异议人购买该房屋的时间系在法院查封之后，其权利不能排除执行。关于法院查封中合公司名下6处房屋是否存在超额查封的问题，应由中合公司依法定程序主张。综上，异议人要求解除对案涉房屋查封的请求于法无据，依法应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 驳回案外人郑楠的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张金霞 审判员  刘 博 审判员  臧懿敏 二〇二〇年五月二十日 书记员  孙 蕾 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十条财产保全期间，被保全人请求对被保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被保全人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款。 被保全人请求对作为争议标的的被保全财产自行处分的，须经申请保全人同意。 人民法院准许被保全人自行处分被保全财产的，应当通知申请保全人；申请保全人不同意的，可以依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。