甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初4828号原告：周鹏飞，男，1955年出生，汉族，甘肃省地矿局第三地质勘察院退休职工，住兰州市七里河区。原告：周志奋，男，1981年，汉族，无业，住兰州市七里河区。委托诉讼代理人：周鹏飞（周志奋之父），住兰州市七里河区。被告：郝国举，男，1979年出生，汉族，住兰州市七里河区。原告周鹏飞、周志奋与被告郝国举房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周鹏飞作为原告及周志奋的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告郝国举经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周鹏飞、周志奋向本院提出诉讼请求：1.判令被告尽快为原告办理房屋所有权证转户手续；2.判令被告在转办房产权证手续之前将房门钥匙交给原告；3.判令被告支付逾期违约金；4.判令被告支付逾期后房屋使用占用（租用）费，每月按1200元计算；5.判令被告承担本案的涉诉费用。事实和理由：2015年5月，郝国举有意将其名下位于兰州市七里河区房屋以35万元的价格出售给原告，6月24日，双方商议房屋买卖，并请律师经办合同，双方签字捺印后各持一份，当时原告交给郝国举13万元，剩余部分两年到期交接房产权证手续时全部交清。此后两年之内，郝国举多次因急事用钱，恳求原告继续预交剩余房款，原告共付24.6万元房款。2017年6月24日两年期满后，郝国举未向原告交转房产权证，同时也未移交房门钥匙。原告多次催要未果，为维护其合法权益，诉至法院。本案在审理中，原告变更并增加其诉讼请求为：1.诉讼请求第三项要求被告支付逾期违约金，金额计算为52500元；2.诉讼请求第四项要求被告支付逾期房屋使用占用费，金额计算为33600元（计算至2019年10月24日止）；3.要求被告支付自2019年10月25日起至实际交房之日的房屋使用占用费，每月按1200元计算。郝国举未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2015年6月24日，郝国举、刘洁与周鹏飞、周志奋签订《房屋购买协议》一份，内容为：“经甲、乙双方协商，共同达成以下协议，甲方愿意将位于兰州市七里河区238号7号楼1单元601室出售给乙方，总价：￥350000元整（大写：叁拾伍万元整），乙方将首先支付甲方人民币￥130000元整（大写，壹拾叁万元整）作为房屋首付款，余下款项将在乙方取得房屋产权证后一次交付甲方，房屋出售期间，甲乙双方必须各自遵守以下几点，共同遵守：一、在未取得房屋产权证期间，甲方入住房屋两年时间（2015年6月24日-2017年6月24日）；两年后完全移交房屋。二、本协议签字生效后，乙方必须支付甲方人民币￥130000元整（大写，壹拾叁万元整）甲方出据收款凭证。三、在取得房屋产权证后，双方共同支付房屋产权过户费用，即各自承担50%。四、甲方房屋内装修完整交付乙方，不得产生人为损坏，房屋装修在房款范围以内，甲方只带走家具家电。五、本协议签字生效后，双方不得反悔，若有任何一方反悔，将独自承担15%违约金，交付另一方。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字盖章后即刻生效。备注：本协议在兰州讯达律师事务所监督、公证下执行。该所签字盖章。具备法律效益。”该协议上有郝国举、刘洁、周鹏飞、周志奋四人签名捺印，并加盖有兰州迅达律师事务所专用章及该所律师马北江签名。协议签订后，周鹏飞分五笔向郝国举支付房款共246000元，其中2015年7月10日支付15万元，11月18日支付3万元，2016年1月1日支付2万元，8月1日支付16000元，2017年5月24日支付3万元，剩余104000元房款未付。经本院询问，周鹏飞陈述郝国举与刘洁原系夫妻关系，后已离婚,当时签订《房屋购买协议》时，其并未见到郝国举妻子本人，该协议上在郝国举拿来的时候，就已经有刘洁的签名了，其并不确定该签名是否是刘洁本人所签。本院经查证，调取了本院（2016）甘0103民初1463号民事调解书，证实郝国举的前妻名为刘杰，且双方在离婚时约定本案所涉房屋归郝国举所有。另查，该房屋尚未取得不动产所有权证。对以上证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，虽然郝国举与周鹏飞、周志奋签订《房屋购买协议》时，该房屋系郝国举与刘杰的夫妻共同财产，但在郝国举与刘杰离婚时，双方就该房屋进行分配，约定该房屋归郝国举所有，故郝国举在离婚时取得了该房屋全部处分权，该协议有效；根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，周鹏飞、周志奋依照约定在签订协议后向郝国举支付房款，郝国举也应当按照约定在2017年6月24日后向周鹏飞、周志奋交付该房屋，故周鹏飞、周志奋主张要求郝国举腾空并交付房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方约定违约方将承担15%的违约金，郝国举未按约定时间向周鹏飞、周志奋交付涉案房屋，已构成违约，故周鹏飞、周志奋主张要求郝国举支付违约金52500元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于周鹏飞、周志奋主张要求郝国举按照每月1200元支付房屋占用费的诉讼请求，双方在协议中并未对此进行过约定，周鹏飞、周志奋亦未向本院提交证据证明该损失计算标准的依据，且本院认为双方就违约金数额的约定已经能够弥补周鹏飞、周志奋因郝国举延期交房而造成的损失，故周鹏飞、周志奋的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；关于本案涉案房屋办理不动产所有权过户手续及后续房款支付的问题，因本案涉案房屋截至目前尚未办理不动产所有权证，故对于周鹏飞、周志奋要求郝国举尽快办理不动产所有权过户手续的诉讼请求，应当在该房屋取得不动产所有权证后，再行办理过户手续，同时根据双方协议的约定，办理过户手续所需费用，应由双方各承担50%，且周鹏飞、周志奋应当在该房屋的不动产所有权过户手续办理完毕后，向郝国举一次性支付剩余房款104000元。综上所述，郝国举应当向周鹏飞、周志奋交付本案所涉房屋，并支付违约金52500元，在该房屋取得不动产所有权证后，郝国举向周鹏飞、周志奋办理房屋过户手续，周鹏飞、周志奋向郝国举支付剩余房款104000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郝国举于本判决生效之日起十五日内向原告周鹏飞、周志奋交付兰州市七里河区238号7号楼1单元601室房屋；二、被告郝国举于本判决生效之日起十五日内向原告周鹏飞、周志奋支付违约金52500元；三、被告郝国举在兰州市七里河区238号7号楼1单元601室房屋取得不动产所有权证之日起十五日内向原告周鹏飞、周志奋办理不动产所有权过户手续，所需费用双方各承担50%；原告周鹏飞、周志奋在过户手续办理完毕后，向被告郝国举一次性支付剩余房款104000元；四、驳回原告周鹏飞、周志奋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1952元，减半收取976元，由原告周鹏飞、周志奋负担332元，被告郝国举负担644元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  王多敏二〇二〇年五月十五日书记员李盼