江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣11民终148号上诉人（原审原告）：刘志春，男，1960年1月10日出生，汉族，经商，家住江西省玉山县。上诉人（原审原告）：夏均宇，男，1976年10月11日出生，汉族，经商，家住江西省玉山县。被上诉人（原审被告）：吴建忠，男，1968年9月13日出生，汉族，务农，家住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：孙建华，男，1978年1月19日出生，汉族，务农，家住江苏省昆山市。上诉人刘志春、夏均宇因与被上诉人吴建忠、孙建华房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省玉山县人民法院于2019年11月7日作出的（2019）赣1123民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年2月3日中止本案审理，2020年4月20日恢复审理。由于本案没有新的事实和理由，本院决定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘志春、夏均宇上诉请求撤销一审判决，依法改判：1.上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁协议书》自2019年9月10日解除；2.被上诉人支付上诉人自2019年3月11日至2019年9月10日商铺租金62,500元及逾期付款违约金（自2019年2月11日起按日万分之六计算至租金付清时止）；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人具有合同解除权、认定被上诉人向上诉人交还了案涉商铺并履行了解除《商铺租赁协议书》的通知义务均与事实不符，事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院适用《合同法》第九十四条，支持被上诉人主张，判决《商铺租赁协议书》于2019年3月11日解除是错误的。三、一审法院审判程序违法。一审法院擅自超出上诉人诉请判决，违反了“不告不理”原则。一审法院开庭审理前，未向诉讼当事人发送《受理案件通知书》和《应诉通知书》，未书面通知或口头告知当事人有关的诉讼权利和义务。吴建忠、孙建华答辩称，1.一审法院认定事实清楚，判决合理公正，不存在事实错误；2.被上诉人提前电话通知上诉人其已经无力经营，要求解除房屋租赁合同，并告诉了上诉人其愿意以押金、装修残值补偿给上诉人。一审法院认定，2018年9月11日，刘志春、夏均宇与吴建忠、孙建华签订了一份《商铺租赁协议书》，协议主要约定：1、刘志春、夏均宇将坐落于玉山县冰溪镇三清山大道帝豪花园一层3#和4#商铺出租给吴建忠、孙建华经营使用，约定租赁期限为三年，即2018年9月11日起至2021年9月10日止。年租金125,000元，租金每半年支付一次。协议签订时先付半年租金62,500元，以后每期的付款日为每年的2月11日和8月11日前，水费为每半年定额缴纳180元，交房租时一起支付；2、店铺租赁押金10,000元，协议订立时支付，协议履行期满押金退还；3、逾期支付房屋租金按日万分之六计算违约金，逾期达30天未支付房租，刘志春、夏均宇有权立即收回商铺，自行处理，吴建忠、孙建华无权干涉。《商铺租赁协议书》签订后，刘志春、夏均宇按约向吴建忠、孙建华提供了商铺，吴建忠、孙建华按约向刘志春、夏均宇交纳了2019年2月11日之前的租金62,500元、押金10,000元。2019年2月11日，吴建忠、孙建华决定停止经营。2019年3月10日，吴建忠、孙建华告知刘志春、夏均宇不再租赁房屋后，吴建忠、孙建华交清了其租用商铺期间的水电费，并将商铺的钥匙交还给夏均宇后搬离所承租的商铺。刘志春、夏均宇现已将原出租给吴建忠、孙建华的商铺另行出租给他人使用。一审法院认为，刘志春、夏均宇与吴建忠、孙建华于2018年9月11日所签订的《商铺租赁协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，双方所签订的《商铺租赁协议书》合法有效，该院予以确认。吴建忠、孙建华于2019年3月11日就提前解除合同的相关事宜通知了刘志春、夏均宇，并退还了承租房屋，吴建忠、孙建华就提前解除租赁合同的事项已履行了通知义务，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，双方所签订的《商铺租赁协议书》自一方的通知到达对方时解除，即双方租赁合同的解除于2019年3月11日生效。刘志春、夏均宇以其不同意吴建忠、孙建华提出的解除合同为由，认为合同尚未解除的理由不能成立，该院不予采纳。吴建忠、孙建华在合同解除前未按约向刘志春、夏均宇支付2019年2月11日至2019年3月11日期间的租金（月租金10,416.66元），已构成违约，刘志春、夏均宇要求吴建忠、孙建华支付该期间租金及违约金的诉讼请求，因符合双方合同约定和法律规定，该院予以支持。刘志春、夏均宇与吴建忠、孙建华的租赁合同于2019年3月11日解除后，并收回了出租房屋，现刘志春、夏均宇仍依据《商铺租赁协议书》主张2019年3月11日之后租金的诉讼请求，缺乏法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：1.刘志春、夏均宇与吴建忠、孙建华所签订的《商铺租赁协议书》自2019年3月11日起解除；由吴建忠、孙建华于该判决发生法律效力之日起十日内支付给刘志春、夏均宇尚欠的租金10,416.66元及逾期付款违约金（自2019年2月11日按日万分之六计算至租金付清时止）；3.驳回刘志春、夏均宇的其他诉讼请求。案件受理费1,559元，减半收取780元，由刘志春、夏均宇负担660元，由吴建忠、孙建华负担120元。二审期间，刘志春、夏均宇提交了二张案涉房屋2019年3月11日现状照片，该照片显示有出租广告，并留有刘志春、夏均宇的电话。证明当时吴建忠、孙建华委托刘志春、夏均宇代为出租案涉房屋，不能认定吴建忠、孙建华已经交还店铺的事实。经组织质证，吴建忠、孙建华不认可出租广告是他们写的，不认可刘志春、夏均宇的证明目的。本院经审查认为，该份照片系复印件，真实拍摄时间无法确认，故该照片本院不予确认。在二审期间中，本院召集双方当事人一起听了吴建忠、孙建华一审时提交给法院的电话录音，双方一致确认电话录音的真实性。该录音系孙建华与刘志春于2019年3月11日的通话录音。录音内容显示，孙建华向刘志春表示自己因无力继续经营，要解除案涉房屋租赁合同，并以押金10,000元作为补偿，刘志春明确反对孙建华解除合同的意见，要求孙建华继续履行合同，双方未能达成解除合同的一致意见。本院认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，首先，一审判决认定双方签订的《商铺租赁协议书》于2019年3月11日解除是否正确。根据我国合同法关于合同解除的相关规定，对于解除合同，具有以下几种情形，一是当事人协商一致解除，二是附解除条件成就时解除，三是符合法定条件时解除。从本案来看，被上诉人因无力经营向上诉人提出过协商解除案涉租赁合同，但上诉人对于被上诉人协议解除的要求不予认可，故双方就协商解除未达成一致意见。从双方签署合同来看，并没有约定被上诉人无力经营可单方解除意见作为解除双方租赁合同的条件。从合同法关于法定解除条件来看，被上诉人向上诉人提出解除合同的要求不具有法定解除依据。综合以上分析，2019年3月11日，被上诉人将租赁物交给上诉人，并口头通知解除合同不具有解除双方签订的《商铺租赁协议书》的法律效果。一审法院认定被上诉人退还承租房屋，提前告知解除通知，即具备我国合同法解除合同的条件，属于适用法律错误，本院依法予以纠正。其次，按照我国合同法的规定，当事人应该及时履行合同约定的义务，一方在合同履行期限届满之前，明确表示或者以自己行为表明不履行主要义务的，另一方既可以要求对方继续履行合同，也可以向对方提出解除合同。就本案而言，被上诉人应继续按照合同约定履行合同支付房屋租金，故上诉人主张合同履行期间的租金的上诉请求符合法律法律规定，本院依法予以支持。再次，被上诉人以自己的行为明确表示不再履行案涉租赁合同，上诉人有权向被上诉人提出解除案涉房屋租赁合同。上诉人通过诉讼途径要求解除与被上诉人案涉房屋租赁合同，解除案涉房屋租赁合同的时间为起诉状副本送达被上诉人之日。被上诉人收到一审法院送达的起诉状副本为2019年9月20日，本案上诉人与被上诉人之间于2018年9月11日签订的《商铺租赁协议书》解除时间为2019年9月20日。与此同时，在解除案涉房屋合同之前的即2019年3月11日至2019年9月20日期间的房屋租金被上诉人应该予以支付，由于上诉人在一审中只主张了六个月的房屋租金62,500元，该主张系当事人真实意思表示以及处分权的体现，本院依法予以确认和支持。一审判决认定被上诉人支付2019年2月11日至2019年3月11日期间的租金10,416.66元，属于认定事实错误，本院依法予以纠正。第四，上诉人提出的逾期违约金，双方当事人在合同中有明确约定，不违反法律强制性规定，本院依法予以支持。故上诉人要求被上诉人支付租金62,500元、解除案涉租赁合同以及支付违约金的上诉请求成立，本院依法予以支持。第四，从在案的相关材料显示，一审法院已经向上诉人送达了受理通知书、诉讼风险提示书等相关文书，上诉人参加庭审时，一审法院依法告知了相关诉讼权利和义务，依法保障了上诉人的辩论权和知情权，作出的裁决并无超出一审的审理范围，上诉人认为一审法院程序违法理由不能成立，本院不予支持。最后，就本案而言，被上诉人在经营过程中因经营不善遇到困难，无力继续承租案涉房屋，这只是经营过程中的一种商业风险，既然被上诉人无力承担如此商业风险，那么理应与对方当事人友善合理协商，寻求达成一致解除合同的意见，即使不能达成一致意见，按照相关司法精神仍可寻求相关合理合法救济途径解决，而不是人去楼空，我行我素，致使未解除合同的案涉房屋闲置等相关损失继续产生和扩大，将自身引起的商业风险嫁接与房屋出租方，故本院对被上诉人不能正确处理案涉房屋租赁合同关系的行为给予否定性评价。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销江西省玉山县人民法院（2019）赣1123民初3246号民事判决；二、上诉人刘志春、夏均宇与被上诉人吴建忠、孙建华于2018年9月11日签订的《商铺租赁协议书》自2019年9月20日起解除；三、由被上诉人吴建忠、孙建华于本判决发生法律效力之日起十五日内支付给上诉人刘志春、夏均宇租金人民币62,500元及逾期付款违约金（自2019年2月11日按日万分之六计算至租金付清时止）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,559元，减半收取779.5元，二审案件受理费1,559元由被上诉人吴建忠、孙建华负担。本判决为终审判决。审判长  万利剑审判员  徐志锋审判员  付 强二〇二〇年五月八日书记员  陈 佳