江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2698号上诉人（原审被告）：李嘉睿，男，1995年6月23日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省安达市。被上诉人（原审原告）：姜晓峰，男，1983年8月13日出生，汉族，住苏州市。被上诉人（原审原告）：徐薇，女，1987年7月10日出生，汉族，住苏州市。上诉人李嘉睿因与被上诉人姜晓峰、徐薇房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李嘉睿上诉请求：1.撤销一审判决，驳回姜晓峰、徐薇的全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由姜晓峰、徐薇承担。事实和理由：一、关于房屋换锁的问题，是警察让姜晓峰、徐薇过来商讨，其不过来，在此情况下，警察叫换锁师傅更换的门锁。二、关于断水断电问题，姜晓峰、徐薇欠缴2018年物业费，李嘉睿多次找姜晓峰、徐薇协商补缴物业费的问题，但对方以各种理由拒不缴纳。姜晓峰、徐薇已经搬离涉案房屋，断水断电并不会对他们造成实质影响，为进一步减少损失、防止姜晓峰、徐薇把房屋再租给外人，不得已断水断电。三、关于姜晓峰、徐薇要求赔偿租房费用38000元的问题，姜晓峰、徐薇有房可住，未再租住其他房屋。四、关于赔偿物品损失6000元的问题，姜晓峰、徐薇并没有任何遗失，其所主张的物品尚在房屋中，李嘉睿不应承担该费用。五、房屋买卖补充协议虽约定可以免费居住一年，但姜晓峰、徐薇已经搬离，且其计划将该房屋租给他人，李嘉睿有权收回房屋。被上诉人姜晓峰、徐薇二审未作答辩。原审原告姜晓峰、徐薇向一审法院起诉请求：1.判令李嘉睿赔偿室内物品损失17010元、租房租金损失60000元、中介费损失2500元、搬运费损失400元、误工费损失5000元；2.由李嘉睿承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2018年8月26日，姜晓峰、徐薇与李嘉睿签订《房屋买卖合同》，合同约定李嘉睿从姜晓峰、徐薇处购买苏州工业园区海悦花园六区21幢2307室的房屋，房屋面积为98.34平方米，房屋总价为2900000元（含附件一中的附属物品）。同时，姜晓峰、徐薇（甲方）与李嘉睿（乙方）还签订有《补充协议》一份，其中约定：1.此房实际成交总价为人民币355万元，网签价格为290万元，差额款为65万元。乙方于资金托管前将差额全部支付给甲方。2.乙方同意在此房过户当日起算甲方可以在此房内免费住一年，一年后甲方还需要住，则甲方与乙方协商承租此房，租金按市价。一审另查明：根据产权登记信息显示，苏州工业园区海悦花园六区21幢2307室的房屋实际已于2018年11月5日过户登记至李嘉睿名下。一审庭审中，姜晓峰、徐薇和李嘉睿均确认，2019年3月10日李嘉睿一方收回了上述房屋。关于房屋收回的原因，李嘉睿称因补充协议中约定的是给姜晓峰、徐薇自身居住，但其在2019年春节后就已经不在该房屋内实际居住，因此收回。姜晓峰、徐薇则称，当时已买了新房子，在春节期间姜晓峰、徐薇是曾根据习俗在新房里居住过几天，但新房装修还需要通风散味并不适合长期居住，所以涉案房屋姜晓峰、徐薇并非不再居住，李嘉睿擅自收取房屋的行为，已违反补充协议的约定，构成违约，由此导致了姜晓峰、徐薇需另行租住房屋。关于李嘉睿收回房屋时，房屋内的物品情况。姜晓峰、徐薇称其没有取回的物品，包括：空调三台、微波炉一台、电饭锅一个、煤气灶一台、机顶盒两个，宽带猫两个、烫衣机一个、床头柜两个、床垫两张、床单一床、被褥一床、碗筷和盘子若干、烧水壶一个、拖鞋三双、衣物若干、洗漱用品。一审庭审中，对此李嘉睿称：三台空调是在房屋内，微波炉记不清了，煤气灶属于装修，机顶盒客厅里有一个，另一个不清楚，宽带猫暂不清楚，熨烫机一台、床头柜两个在涉案房屋内，床垫也在涉案房屋内，床单、被褥、碗筷、烧水壶、拖鞋、衣物等洗漱用品都给了中介。另外，一审庭审中，双方明确，姜晓峰、徐薇有一包日常生活用品在中介处，且双方均同意由姜晓峰、徐薇从中介处直接取回。另外，在一审庭审中姜晓峰、徐薇陈述涉案房屋系在2011年的上半年左右完成装修，装修完成后不多久便进行居住。对于上述李嘉睿承认在涉案房屋内的空调、机顶盒等物品，一审第一次庭审中，法庭释明双方进行交接，但在一审第二次庭审中李嘉睿称其认为与姜晓峰、徐薇之间还有其他款项纠纷，因此没有同意返还。以上事实有《房屋买卖合同》、《补充协议》、不动产登记信息等以及当事人庭审陈述附卷佐证。一审法院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，姜晓峰、徐薇与李嘉睿签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，该合同均系当事人双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定为合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自权利、义务。在上述《补充协议》中双方约定，在涉案房屋出售并过户后，姜晓峰、徐薇还可免费居住一年。一审庭审中双方均确认根据上述约定，姜晓峰、徐薇原本可免费居住至2019年10月30日止，对此一审法院亦予以认可。但在本案中，李嘉睿仅以其认为姜晓峰、徐薇已不再实际居住为由，在2019年3月10日即迳行收回了房屋，该行为已构成对于《补充协议》违反，需承担相应违约责任，姜晓峰、徐薇就此主张李嘉睿赔偿其无法使用涉案房屋的损失，具有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。关于该损失的金额，一审法院结合涉案房屋的面积、涉案房屋无法使用的时间及房屋租赁市场价格等因素，酌情认定该项金额为38000元。至于姜晓峰、徐薇主张的搬迁费、中介费及误工费损失，既非必然发生也缺乏相应的法律依据，对于该部分损失，一审法院不予支持。关于姜晓峰、徐薇主张的物品损失，姜晓峰、徐薇在一审庭审中列举了其在涉案房屋内尚未取回的物品清单，对于这些物品，李嘉睿确认，其中部分物品仍在涉案房屋内，部分不清楚，剩余部分生活用品在中介处。姜晓峰、徐薇亦确认有部分生活用品在中介处，且姜晓峰、徐薇表示对于该部分物品将自行至中介处取回。对于李嘉睿认可仍在涉案房屋内的物品，在一审第一次庭审法庭释明后，李嘉睿仍未同意姜晓峰、徐薇取回，也未在一审指定的时间与姜晓峰、徐薇进行交接，故一审法院认为李嘉睿应就其未返还物品对姜晓峰、徐薇进行相应赔偿。至于赔偿金额，结合一审庭审中姜晓峰、徐薇主张的物品种类、数量，李嘉睿认可的物品种类和数量，以及涉案房屋实际居住使用情况等，一审法院酌情认定该项费用金额为6000元。综上，李嘉睿应赔偿姜晓峰、徐薇各项损失共计44000元（38000+6000）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：李嘉睿于判决生效之日起十日内赔偿姜晓峰、徐薇人民币44000元；驳回姜晓峰、徐薇的其余诉讼请求。案件受理费1922元，由姜晓峰、徐薇负担422元，由李嘉睿负担1500元。二审中，李嘉睿向本院提交涉案房屋照片打印件一组、物业费发票复印件两张、电费发票、燃气费交费回执复印件各一张，姜晓峰、徐薇质未对上述材料发表质证意见。本院经审查认为，涉案房屋照片打印件在一审中已经提交，不属于二审新证据，物业费发票、电费发票、燃气费交费与本案争议事实无关，故对李嘉睿提交的上述证据，本院不予认定。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，姜晓峰、徐薇与李嘉睿签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李嘉睿上诉主张姜晓峰、徐薇已经搬离涉案房屋，其有权收回涉案房屋，本院认为，《补充协议》明确约定自房屋过户之日起允许姜晓峰、徐薇免费居住一年，李嘉睿在涉案房屋过户尚未满一年且双方未能协商一致的情况下擅自收回涉案房屋，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。一审法院根据姜晓峰、徐薇丧失案涉房屋使用权的期限，结合案涉房屋地理位置、面积、房屋租赁市场价格，酌情认定姜晓峰、徐薇无法使用涉案房屋的损失为38000元，属于合理裁量，并无不当。关于物品损失，李嘉睿上诉主张姜晓峰、徐薇的物品仍在涉案房屋中，并没有任何遗失，故其不应承担该损失。本院认为，涉案房屋已被李嘉睿收回，房屋内的物品处于李嘉睿的管控中，一审中法院已向双方释明对涉案物品进行交接，但李嘉睿拒绝姜晓峰、徐薇取回相应物品，侵犯了姜晓峰、徐薇的财产权益，一审法院根据双方认可的物品种类、数量以及使用情况，酌情认定姜晓峰、徐薇的物品损失为6000元，属于合理裁量，亦无不当。综上，李嘉睿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1922元，由上诉人李嘉睿负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  赵 东审 判 员  沈军芳二〇二〇年五月二十一日法官助理  史学树书 记 员  张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。