福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2125号 原告：游育平，男，1981年7月20日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：唐建才，福建同英达律师事务所执业律师。 被告：蓝泉元，男，1967年9月24日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：陈倩云，福建公治律师事务所执业律师。 第三人：福建合联聚力企业营销策划服务有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道龙腾中路465号（皇冠国际名苑）2幢101-2，统一社会信用代码91350802MA32U8P84F. 法定代表人：陈燕生，总经理。 委托诉讼代理人：邓镜湘，男，1974年10月20日出生，汉族，该公司员工，住福建省龙岩市新罗区。 原告游育平与被告蓝泉元、第三人福建合联聚力企业营销策划服务有限公司（简称：合联聚力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告游育平到庭及其委托诉讼代理人唐建才、被告蓝泉元委托诉讼代理人陈倩云、第三人合联聚力公司的委托诉讼代理人邓镜湘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 游育平向本院提出诉讼请求：一、蓝泉元赔偿游育平商品房买卖违约金25万元（该违约金包含游育平因蓝泉元违约造成的损失）。二、蓝泉元支付商品房买卖中介服务费和代办费、评估费合计19700元。三、蓝泉元承担本案全部诉讼费用。事实与理由：游育平与蓝泉元和合联聚力公司于2019年12月9日签订了位于龙岩市新罗区，龙厦铁路莲东安置小区15幢902室套房《房地产经纪买卖合同》，2019年12月9日签订《居间服务合同》，2019年12月9日签订了《交易服务合同》。在此之前，游育平与蓝泉元还签订了定金合同。签订上述三份合同后，由于定金转化为首付款，定金合同履行完毕，定金合同被合联聚力公司收回。《房地产经纪买卖合同》约定：“第五条第二项、签订本合同后且乙方收到已售闽建生活区的售房款（工商银行）放款之日起的5日内，乙方支付给甲方购房首付款人民币七十一万元整。第十条第一项、甲乙双方签订本合同后任何一方改变买卖意向或中途不按时履约的，属违约行为，违约方应在不履约之日起3日内向另一方赔付等同于购房总房价款人民币一百四十一万元整（￥1410000.00）的30%的违约金，本合同自行终止。” 目前，蓝泉元已经收到已售闽建生活区的售房款，蓝泉元宣布不履行买房合同。游育平委托律师向蓝泉元发出律师催告函，按照《房地产经纪买卖合同》第十条第一项约定，蓝泉元应当支付给游育平42.3万元违约金，然后解除合同。考虑到蓝泉元的实际情况和疫情因素，游育平自愿将违约金42.3万元降到25万元。因为游育平的损失最少也是有25万元。蓝泉元支付游育平违约金后，游育平同意解除《房地产经纪买卖合同》。 蓝泉元辩称，一、1.游育平与合联聚力公司未向蓝泉元如实告知讼争房屋真实所有人，隐瞒涉案房屋为炒房人员所有并装修的事实，违反合同约定，存有过错。2.蓝泉元选房前，明确告知合联聚力公司的员工杨玉香，自己想将房屋产权登记于儿子蓝涛名下，日后女儿也可以在就近的学校读书，销售人员杨玉香也确定二者不冲突。但事后经了解，房屋登记于蓝泉元儿子名下，女儿并不能在涉案房屋所在地的学校就读，这直接导致蓝泉元购买房屋的目的无法实现。3.蓝泉元为了购买涉案房屋，已经低价变卖了自身所拥有的房产，因游育平、第三人合联聚力公司有意隐瞒的行为让蓝泉元经济上及精神上都蒙受了巨大的损失。二、2019年12月9日就涉案房屋买卖事宜签订《房地产经纪买卖合同》，2019年12月18日、2019年12月19日蓝泉元分别向游育平、第三人、案外人黄鑫发出解约事宜，当月各方就合同解除事宜进行了面谈。本案房屋合同签订至蓝泉元提出解除合同仅相隔九天时间，涉案房产的所有手续均尚未启动。本案中，《房地产经纪买卖合同》中约定的违约金虽为房屋总价款的30%，但游育平并未提交其实际损失的证据，故其主张25万元违约金无事实依据。此外，根据蓝泉元交纳定金数额、蓝泉元提出解除的期限及过错等情况，蓝泉元交付的45000元定金足以弥补游育平的损失。三、《房地产经纪买卖合同》第九条、第十条第1款约定本案居间服务费由受益方承担，而本案游育平已收取蓝泉元45000元定金，其明显为受益方。该商品房买卖中介服务费和代办费、评估费合计19700元应当由游育平负担。中介服务内容系商品房买卖中介服务费和代办费、评估费合计19700元产生的基础，本案第三人尚未履行合同中约定的中介服务内容，故不管系游育平，还系蓝泉元，第三人均无权要求全额支付该费用。综上所述，请求驳回游育平的诉讼请求。 第三人合联聚力公司辩称，2019年12月9日，游育平与蓝泉元在中介服务方即合联聚力公司处签订《房地产经纪买卖合同》内容真实合法有效，是双方自愿且在充分知悉相关情况后签订的买卖合同，合联聚力公司提供了居间服务，由蓝泉元原因造成后续的合同不能履行，与合联聚力公司没有关系，合联聚力公司应当取得居间服务中取得的报酬，并且该报酬按照合同约定应当有受益方支付。请求支持游育平关于支付居间服务费用的诉讼请求。 本案经审理查明认定事实如下：2019年12月9日，游育平（甲方、卖方）、蓝泉元（买方）、合联聚力公司（中介公司）签订《房地产经纪买卖合同》，合同载明：“一、甲方将位于龙岩市新罗区，龙厦铁路莲东安置小区15幢902室套房转让给乙方。二、成交价格141万元。三、签订本合同时，由原双方签订定金协议的定金45000元转为合同的购房首付款，原定金协议同时失效。签订本合同后，且乙方收到已售闽建生活区的售房款（工商银行）放款之日起的5日内，乙方支付给甲方购房首付款71万元整。甲方收到该款当日前往银行办理该房产提前还款解押手续，解押完毕后领取所有材料当日，甲乙双方办理该房屋不动产权证过户手续。…四、中介权益说明，甲乙双方或双方违约，造成本合同无法履行的，甲乙双方受益方仍应全额支付丙方的居间服务费18300元及后勤代办费1400元。五、违约责任，甲乙双方签订合同后任何一方改变买卖意向或中途不按时履约的，属违约行为，违约方应在不履约之日3日内向另一方赔付等同于购房总款141万的30%违约金，本合同自行终止。” 合同签订后，蓝泉元因对涉案房屋不满意，2019年12月18日、2019年12月19日分别向游育平、合联聚力公司提出要求解除购房合同，同时蓝泉元主张将已支付的4.5万元作为违约金予以抵扣，游育平、合联聚力公司对蓝泉元的解约条件不予以认可，不同意解除《房地产经纪买卖合同》，双方未达成一致意见。 上述事实有游育平提供的《房地产经济买卖合同》、《居间服务合同交易服务合同》、微信支付流水账单、《律师催告函》以及蓝泉元提供的图片2张、光盘、录音、短信截图、微信聊天截图等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。本案蓝泉元明确表示不再履行涉案房屋买卖合同，不再支付购房款，故游育平与蓝泉元、合联聚力公司签订的《房地产经济买卖合同》应当予以解除。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。2019年12月9日，游育平、蓝泉元、合联聚力公司签订《房地产经纪买卖合同》。2019年12月18日、2019年12月19日蓝泉元因对涉案房屋不满意，分别向游育平、合联聚力公司提出要求解除购房合同，合同双方缔约与解约的提出相隔时间较短，涉案房屋在签订买卖合同前已经装修完毕，合同签订后买卖双方对涉案房屋亦未进行进一步改造或实施导致涉案房屋增值或贬值的行为。本案结合蓝泉元交纳定金数额、蓝泉元提出解除的期限及过错等情况，本院酌定蓝泉元已支付的45000元购房款作为违约金，上述款项已由游育平收取，蓝泉元不再另行支付违约金。游育平提交《损失清单》中的各项费用与蓝泉元签订买卖合同后毁约的行为没有因果关系，故游育平提交《损失清单》，本院不做参考依据，游育平认为实际损失等于或超过25万元的主张不能成立。另，即使商品房买卖产生中介服务费和代办费、评估费，该费用收取的主体应为合联聚力公司，游育平并非适格主体。游育平无权要求蓝泉元支付商品房买卖中介服务费和代办费、评估费。故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、蓝泉元应向游育平支付商品房买卖违约金45000元（上述款项已由游育平收取，蓝泉元不再另行支付）。 二、驳回游育平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5345元，减半收取2672.5元，由游育平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 陈    洁 二〇二〇年五月十日 书记员 王晓妍（代） 附主要法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。