湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0121民初8474号原告刘光辉，男，1972年9月23日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托代理人瞿婷，湖南中奕律师事务所律师。被告郭可怡，女，1985年6月4日出生，汉族，住湖南省澧县。被告郭应锋，男，1985年6月24日出生，汉族，住湖南省澧县。委托代理人胡卫东，湖南荣湘律师事务所律师。第三人段红明，男，1966年4月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。第三人张清林，女，1965年11月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人段红明，男，1966年4月12日出生，汉族，住长沙市芙蓉区，系第三人张清林之夫。原告刘光辉诉被告郭可怡、郭应锋，第三人段红明、张清林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告刘光辉请求本院判令：1、被告郭可怡、郭应锋立即向原告刘光辉返还位于长沙县门面，并结清已产生的水、电费用；2、被告郭可怡、郭应锋按照6100元／月的标准向原告刘光辉支付自2019年3月29日起至实际返还门面之日止的门面占用费；3、被告郭可怡、郭应锋应按266.71元／月的标准向原告刘光辉支付物业费用至实际交房之日止；4、被告郭可怡、郭应锋承担本案诉讼费。被告郭可怡、郭应锋答辩要点：1、被告返还门面的条件尚未成就，被告多次要求支付租金给原告，但原告拒收造成被告违约的假象，有违诚实信用原则；2、根据双方签订的合同，租赁期满后被告有优先租赁权；3、原告主张的租金标准不符合合同约定，没有事实和法律依据；物业费应按照房屋实际面积和物业公司收费标准交纳；4、被告装修店铺后仅经营了一年九个月，如果终止合同，需要原告退还被告押金并返还装修费。第三人段红明、张清林陈述要点：1、段红明、张清林系涉案房屋所有权人；2、原告刘光辉承租段红明、张清林的两个门面，已经按照双方合同约定按时交纳了租金，并经段红明、张清林同意将涉案门面进行转租。因此原告刘光辉不同意再继续转租，有权要求被告郭可怡、郭应锋腾空门面并收取合理的费用。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、2014年3月，刘光辉与湖南紫竹源房地产有限公司签订《“长沙三一街区”商铺租赁合同》。该合同约定，刘光辉承租三一街区-137、-138号商铺。租赁期限为2014年3月28日至2019年3月28日。2、2014年9月25日，段红明、张清林与湖南紫竹源房地产有限公司签订《长沙县商品房买卖合同》。该合同约定，湖南紫竹源房地产有限公司将三一街区Ａ区地下室栋-137号商铺出售给段红明、张清林。2014年9月29日，刘光辉、段红明、湖南紫竹源房地产有限公司签订《协议》。该协议约定在上述商铺租赁合同约定的租赁期限内，段红明行使出租人的权利义务。2016年8月1日，段红明、张清林同意刘光辉将137号商铺转租他人或与他人合作经营，转租期限自本声明出具之日至2019年3月28日止。2017年7月3日，位于张清林名下。3、2017年5月27日，刘光辉将三一街区137号门面出租给郭可怡，双方签订《门面租赁合同》。该合同约定：建筑面积58平方米，租期为：2016年9月28日至2019年3月28日，合同期满后，可优先考虑续租，在同等条件下有优先租赁权，房屋租金为3500元/月，按季度支付，押金10500元，以后提前10天缴纳下季度租金，每年房租递增5%。房屋租金不含物业管理费，水电费自行承担。合同期满后，一次性无息退还押金。4、2017年8月3日，郭应锋登记个体工商户，经营场所为长沙县湘龙街道湘瑞社区三一街区A区地下室137号商铺，该商铺实际由郭应锋经营粉店，并自2017年6月28日开始支付租金，租金已按合同约定支付至2019年3月28日。5、刘光辉与郭应锋口头约定物业管理费按200元/月收取。6、2019年3月28日，刘光辉与段红明续签租赁合同（137、138号门面）用于经营超市，期限自2019年3月29日起至2024年3月28日止。前三年租金为12200元/月，第四年租金为12810元/月，第五年租金为13450元/月。7、2019年3月28日之后因刘光辉不愿再与郭应锋、郭可怡续签租赁协议，郭应锋、郭可怡也不同意腾空涉案门面，双方产生纠纷，刘光辉遂诉至本院提出前述诉请。二、双方当事人有争议的事实1、被告郭应锋、郭可怡是否应当向原告刘光辉交付门面并支付门面占用费。原告刘光辉认为，涉案合同已到期，两被告应结清水电费后交付门面并支付门面占用费。被告郭应锋、郭可怡认为，之前原被告双方口头约定，合同到期后优先由郭应锋、郭可怡续租，但原告刘光辉不愿意收取2019年3月28日之后的租金。被告郭应锋、郭可怡同意支付租金，不同意交还涉案门面。本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案《门面租赁合同》已于2019年3月28日到期。无论两被告是否有优先续租权，原告刘光辉拒收租金的行为已明确表示不同意由两被告继续承租涉案门面，原被告就续租租金也无法达成一致意见。故两被告应在结清水电费后向原告刘光辉返还租赁的门面。在交付之前，涉案门面的占有使用费仍应继续计算。2、各项费用的计算。原告刘光辉认为，被告郭可怡、郭应锋应按照6100元/月的标准向原告刘光辉支付自2019年3月29日起至实际返还门面之日止的门面占用费、物业费用。被告郭可怡、郭应锋认为应按照原租赁合同标准支付租金。本院认为，关于门面占有使用费的计算标准，根据原被告双方合同约定，2016年9月28日至2017年9月27日的租金为3500元/每月，每年递增5%，至2019年3月28日的租金应为3858元/月。租赁合同到期后，两被告仍未搬离，故门面占有使用费仍应按照每年递增5%的标准计算至返还门面之日止。物管管理费按照原被告确认的200元/月的标准自2019年3月29日起计算至返还门面之日止。判决的理由和结果本院认为：原告刘光辉要求被告郭可怡、郭应锋在结清水电费后返还长沙县门面并支付门面占有使用费、物业费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，但房屋占有使用费应按3858元／月并逐年递增5%的标准从2019年3月29日起计算至门面实际交还原告刘光辉之日止，但应当扣减已支付的押金10500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭可怡、郭应锋应立即结清水电费，将其占用的长沙县特立西路18号三一街区A区137号门面交还原告刘光辉；二、限被告郭可怡、郭应锋于本判决生效后十日内向原告刘光辉支付门面占有使用费（占有使用费按3858元/月并逐年递增5%的标准自2019年3月29日起计算至门面交还之日止，但应当扣减已支付的押金10500元）；三、限被告郭可怡、郭应锋于本判决生效后十日内向原告刘光辉支付物业管理费（物业管理费按200元/月的标准自2019年3月29日起计算至门面交还之日止）；四、驳回原告刘光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费437元，减半收取218.5元，由被告郭可怡、郭应锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  钟文君二〇二〇年五月二十七日书记员  李 毅附：本判决所使用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。