内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2020）内05民终780号上诉人（原审被告、反诉原告）：通辽京汉置业有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽经济技术开发区哲里木大桥北500米（京汉新城售楼处）。法定代表人：田险峰，职务：董事长。委托诉讼代理人：邰杨，内蒙古嘉儒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曲文芳，女，1987年2月18日出生，蒙古族，庞大汽贸大众客服，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：赵泽宇，内蒙古典鉴律师事务所律师。上诉人通辽京汉置业有限公司因与被上诉人曲文芳商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2019）内0502民初5588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月27日立案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人通辽京汉置业有限公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，依法改判；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院同时支持被上诉人违约金和利息的诉讼请求明显不合理，根据《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。我国在民事立法上对于违约金采取的是补偿性原则。被上诉人要求上诉人在支付违约金的同时还要支付逾期利息，无论是违约金还是利息其性质是一样的，导致上诉人承担的违约责任明显过高。被上诉人曲文芳答辩称，一审法院认定事实和适用法律均正确，所以请求二审法院驳回上诉请求、维持原判。一审法院认定的事实：2015年4月15日，曲文芳与通辽京汉置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定曲文芳购买通辽京汉置业有限公司开发的位于通辽经济技术开发区京汉八期5#-2-1402室房屋，每平方米价格为3280.00元，建筑面积98.13平方米，总价款为321866.40元。双方约定，商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。通辽京汉置业有限公司于2016年10月31日前，将符合上述条件的房屋交付曲文芳使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。除遇不可抗力外，通辽京汉置业有限公司如未按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，曲文芳有权向通辽京汉置业有限公司追究已付款利息，利息自合同约定通辽京汉置业有限公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，曲文芳有权按照下列的第1种约定，追究通辽京汉置业有限公司违约责任：1、合同继续履行，通辽京汉置业有限公司应支付曲文芳已付款利息，利息自合同约定通辽京汉置业有限公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，通辽京汉置业有限公司还应每日按商品房价款的万分之一向曲文芳支付违约金。另查明，《商品房买卖合同》第四条第三款约定：曲文芳已付首付款173000.00元，余款148866.40元办理公积金，应于本合同备案后15日内付齐。《商品房买卖合同》附件五补充合同第三条约定：合同第六条曲文芳逾期付款的处理变更如下，曲文芳如未按本合同第四条约定的日期付款，逾期在15内的，通辽京汉置业有限公司有权追究曲文芳逾期付款及其利息，利息自合同约定曲文芳付款之日次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定的期限的，通辽京汉置业有限公司有权按照1、2两种方式之一进行处置：1、通辽京汉置业有限公司不行使合同解除权的，曲文芳应在通辽京汉置业有限公司规定的期限内办理完毕上述手续，同时自逾期第1日起至曲文芳实际足额支付当期应缴款项之日止，按日计算向通辽京汉置业有限公司支付购房款总额万分之陆的违约金，合同继续履行；2、通辽京汉置业有限公司有权随时行使合同解除权……再查明，2019年5月7日通辽京汉置业有限公司将曲文芳购买的房屋交付其使用，逾期交房917天。按合同约定通辽京汉置业有限公司逾期交房利息为38946.02元【321886.40元×（4.75%÷360天）×917天（2016年11月1日至2019年5月7日）】；按合同约定逾期交房违约金为29516.98元（321886.40元×0.0001×917天）。曲文芳已按合同约定向通辽京汉置业有限公司交付购房首付款173000.00元。并于2015年6月25日交付购房款148866.40元（公积金贷款）。曲文芳与通辽京汉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的备案时间为2015年4月21日。曲文芳应自商品房买卖合同备案后15日内交付公积金贷款，从2015年5月6日至2015年6月25日，曲文芳逾期付款50天，按合同约定曲文芳逾期付款违约金数额为9656.59元（321886.40元×0.0006×50天）。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，工程竣工验收工作由建设方负责组织实施，建设方必须经过设计、施工、监理单位验收合格，且经公安消防、环保、人防等部门认可后，依法向工程所在地的建设行政主管部门申请备案，该主管部门对开发商申报资料及工程质量监督机构提交的工程质量监督报告等审查后决定同意备案或责令建设单位重新办理竣工验收。可见，对建设工程是否竣工验收合格最终具有审查和监督权的建设行政主管部门的竣工验收备案证才是证明竣工验收合格的依据。本案中，原、被告双方在合同中约定商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付，房屋交付日期为2016年12月31日前。庭审中，被告（反诉原告）对房屋是否竣工验收合格未出示证据，因被告（反诉原告）未能提供证据佐证涉案房屋已经过验收合格，具备交付房屋的合法条件，因此其在不具备约定和法定交付条件下通知原告（反诉被告）交付房屋不符合法律规定，故本院认为被告（反诉原告）存在逾期交房的违约行为，其应承担违约责任。针对原告（反诉被告）主张的逾期交房期间的已付款利息、违约金如何计算的问题。本院认为，根据合同约定，除遇不可抗力外，被告（反诉原告）如未按本合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告（反诉被告）有权向被告（反诉原告）追究已付款利息，利息自合同约定被告（反诉原告）应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，原告（反诉被告）有权按照合同约定的第1种方式，追究被告（反诉原告）违约责任，即合同继续履行，被告（反诉原告）应支付原告（反诉被告）已付款利息，利息自合同约定被告（反诉原告）应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，被告（反诉原告）还应每日按商品房价款的万分之一向原告（反诉被告）支付违约金。经本院查明，被告（反诉原告）逾期交房产生的利息为38946.02元，违约金为29516.98元。原告（反诉被告）在本案中主张利息38221.64元，主张违约金29515.15元符合法律规定，本院予以支持。原告（反诉被告）主张的物业费，返还、给付供热费，因该些费用的收取单位并不是本案被告（反诉原告），与本案无关联，本院不予支持。被告（反诉原告）辩解原告（反诉被告）主张的违约金过高应予调整，因原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，其同时约定的逾期利息、违约金及具体计算方法，并不违反法律规定，未达到违约金过高的程度，故被告（反诉原告）的该项辩解，本院不予支持。针对原告（反诉被告）是否应该承担违约责任并支付违约金的问题，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充合同均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按约履行。合同中约定，原告（反诉被告）未按合同约定付款，自逾期第一日起至原告（反诉被告）实际足额支付当期应缴款项之日止，按日计算向被告（反诉原告）支付购房款总额万分之陆的违约金。经本院查明，原告（反诉被告）逾期付款产生的违约金为9656.59元，被告（反诉原告）在本案中主张违约金9655.99元符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司给付原告（反诉被告）曲文芳已付款利息38221.64元、逾期交付房屋违约金29515.15元，合计67736.79元，于本判决生效后立即执行。二、原告（反诉被告）曲文芳给付被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司违约金9655.99元，于本判决生效后立即执行。三、驳回原告（反诉被告）曲文芳的其他诉讼请求。案件受理费1660.00元，反诉费25.00元，合计1685.00元。由原告（反诉被告）曲文芳负担192.00元，被告（反诉原告）通辽京汉置业有限公司负担1493.00元。本院二审期间当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。上诉人未按照双方合同约定按时向被上诉人交付房屋，则应按照合同约定承担违约金和逾期利息。本案中，双方当事人《商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房的违约责任，其同时约定了逾期利息、违约金及具体计算方法，其约定内容并不违反法律规定，亦未达到违约金过高的程度，故原审法院据此判决并无不当。关于上诉人主张违约金和逾期利息不能同时适用的观点，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1685元，由上诉人通辽京汉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 师国亮审判员 张 雷审判员 白 丽 二○二○年五月二十九日书记员 邓薇薇