江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初1104号原告：方兵，男，1985年10月7日生，汉族，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。被告：常州市天宁区铂涛酒店有限公司，住所地江苏省常州市天宁区延陵中路666号一层、四-九层，统一社会信用代码91320402MA1X5ENG12。法定代表人：王亚军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁玲玲，江苏汇英才律师事务所律师。原告方兵与被告常州市天宁区铂涛酒店有限公司（以下简称铂涛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方兵向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告于2019年11月21日签订的合作协议于2020年1月3日予以解除；2.请求判令被告向原告支付双倍返还定金差额150000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月21日，原告作为承租方与被告作为出租方就武进汽配城物业(位于常州市武进区汽车城综合服务中心A区第5至12层房屋）签订《合作协议》（下称“该协议”），双方约定原告应向被告支付定金150000元，房屋押金200000元。同日，原告按约向被告指定收款账户支付定金150000元，翌日又向被告指定收款账户支付押金200000元，至此，原告已按协议约定履行了支付义务。根据该协议备注约定“……如甲方违约，导致乙方合同不能继续后续开展，甲方双倍补偿乙方300000(叁拾万元整）。”在该合同履行过程中，原告已为装修该房屋预定了装修材料并支付定金50000元。但因被告与原合作伙伴江苏京智酒店管理有限公司（以下简称京智公司）的原因，致原告一直无法进驻租赁场地，亦无法对租赁物进行装修和使用。原、被告多次协商未果，被告于2020年1月初将定金150000元、押金200000元退给原告，以实际行动明确了该协议无法继续履行。但被告却拒不按协议约定向原告双倍返还定金，至今仍有150000元的差额尚未付清。鉴于此，原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求判如所请！被告铂涛公司辩称，1、本案双方并非租赁关系，从合作协议可以看出双方实质上是合伙关系。因被告和京智公司的合伙运行不下去，由原告投资加入合伙，取代京智公司原合作伙伴的地位。原、被告签订合作协议时，因双方对于具体的合伙模式并未达成一致，为处理好前期的一些事务，双方各自出资，由被告出面进行处理，被告也并未向原告承诺一定可以处理好。如果说违约，被告不存在主观过错，并无故意或过失行为，相反，被告客观上在积极努力促成合伙经营这一目的的实现。另原告对双方合伙存在前期一些瑕疵问题及处理比较麻烦的情况是清楚的，却故意约定定金条款加重被告的责任，对被告而言是显失公平的。2、正是因为双方对合伙的具体模式尚未达成一致，故协议抬头称为合作协议，协议的主要内容是将被告向京智公司出具的一份承诺进行复制粘贴，该协议认定为租赁协议显然不合理。即便双方存在租赁关系，但双方对合同主要条款如转租的费用收取、租赁物的交付等未协商一致，在合同主要条款未一致的情形下不能适用定金罚则。同时，原告对租赁物存在瑕疵的情况是明知的，也曾向被告明确该协议仅是一份过渡性质的协议，故后果应由原告自行承担，不能强加于被告。3、原告存在违约行为，其对于协议第2条关于亚朵酒店品牌加盟费及相关费用820000元及协议第3条拆墙费用均未支付。在被告和京智公司的谈判过程中，原告一直在场。因原告不同意加盟费820000元的返还模式，因此京智公司不愿意退出，导致原告无法加入和被告的合伙。因被告不存在违约情形，无返还定金的义务，故被告保留向原告追诉该笔定金的权利。综上，请求法庭驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2019年10月8日，被告与武进区湖塘镇东华股份合作社签订了一份《武进区农村集体资产（房屋）租赁合同》，租赁了位于武进区湖塘镇永胜中路8号汽车城综合服务中心A区1楼大厅及第5至12层，合计建筑面积11620㎡的房屋用于宾馆、酒店茶馆会所及餐饮经营使用。被告租赁房屋后，因与其经营合作伙伴京智公司产生纠纷，在双方就投资费用结算后，被告向京智公司承诺同意返还其相关投资费用。2019年11月21日，被告铂涛公司作为甲方，原告方兵作为乙方，双方签订了一份《合作协议》，协议载明：“双方约定由乙方承租甲方签订的关于武进汽配城物业，具体条件依照原合同为准。乙方承担甲方与原合作伙伴江苏京智酒店管理有限公司后续的补偿，具体明细如下：关于江苏京智酒店管理有限公司对科教城项目投资费用返还承诺江苏京智酒店管理有限公司，根据贵公司提出的关于科教城酒店项目实际投入结算意见，我公司决议同意支付贵公司提出的结算明细，具体实施措施及付款时间如下：1、物业租赁押金200000，11月22日返还原账户。2、亚朵酒店品牌加盟费及相关费用820000，我公司已草拟退加盟申请，后续如需贵公司协助，恳请全力配合。具体退款金额以实际到账为准，差额部分，由我公司补齐，在亚朵退款到账后3天内补齐打到贵公司指定账户。3、物业拆除部分由我公司全额承担并直接和拆除队刘辉结算。图纸设计费用由我公司代为协调处理，确认后3天内打到贵公司指定账户。4、项目筹建的开支由贵公司提供详细的明细为准，实际发生的合理费用我公司全权负责，在确认后3个工作日内打到贵公司指定账户。在后续与实际产生费用的相关单位个人协调解决中，希望贵公司能全力配合，合力将贵公司发生的费用尽快将解决到位，对此非常感谢。备注：乙方预付150000定金（大写壹拾伍万元整），如甲方违约，导致乙方合同不能继续后续展开，甲方双倍补偿乙方300000（叁拾万元整）。”原、被告双方在该协议上签名盖章。协议签订当日，原告支付了被告150000元，次日又支付被告200000元。后因被告未能履行其对京智公司的补偿承诺，致使案涉租赁房屋现仍由京智公司在装修使用。庭审中，被告明确表示其已没有能力将案涉房屋转租给原告使用。原、被告就案涉租房事宜经多次协商后，被告于2020年1月3日退还原告已支付的350000元。因原告认为被告应按约双倍返还其定金，故向本院起诉。本院认为，原、被告双方签订的《合作协议》是双方真实意思的表示，内容并不违反相关法律、法规的禁止性规定，该协议为有效，双方应按协议履行各自义务。根据庭审中双方的举证、质证及陈述，因被告租赁了武进区湖塘镇东华股份合作社所有的房屋后与原告签订合作协议，明确约定由原告承租上述房屋，具体条件依照被告与武进区湖塘镇东华股份合作社签订的房屋租赁合同，故被告系将上述租赁房屋转租原告，应确认案涉协议虽名为合作协议，实为房屋转租合同。关于被告辩称的原告存在违约的情形，因协议系原、被告双方签订，京智公司并非协议一方当事人。从协议内容分析，协议所涉的押金、亚朵酒店品牌加盟费、物业拆除费及项目筹建开支费用均系被告对京智公司所作出的补偿承诺，并非原告所作出的承诺，原告仅是对被告向京智公司作出的补偿承诺承担最终的付款义务，至于协议所涉的相应款项如何结算处理，并未明确应由原告负责结算处理。因协议并未明确亚朵酒店品牌加盟费、物业拆除费及项目筹建开支费用的具体金额及给付时间，故不能认定原告存在违约。案涉房屋现仍由京智公司在装修使用，被告也明确表示不能向原告交付房屋，应认定被告存在违约，应承担违约责任。法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故被告应当向原告双倍返还定金。因被告在2020年1月3日已将原告为履行协议而支付的押金及定金共计350000元退还原告，原告也接受了被告的退款，应认定双方已均无继续履行协议的意愿，该合作协议已由双方协商一致解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告方兵与被告常州市天宁区铂涛酒店有限公司于2019年11月21日签订的《合作协议》于2020年1月3日解除；二、被告常州市天宁区铂涛酒店有限公司于本判决生效之日起二十日内给付原告方兵150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1650元，由被告常州市天宁区铂涛酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  潘金保二〇二〇年五月二十二日书记员  赵 倩