安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖11民再22号上诉人（原审原告、被申请人）：彭定海，男，1966年10月5日出生，汉族，住安徽省全椒县。委托代理人：王锐，安徽会峰律师事务所律师。委托代理人：王晓秀，安徽会峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、再审申请人）：何如明，男，1962年10月18日出生，汉族，住安徽省全椒县。原审被告：滁州市皖江建筑安装有限公司，安徽省滁州市花园东路566号，统一社会信用代码91341100152661027Q。法定代表人：黄在余，该公司经理。原审被告：滁州市皖江建筑安装有限公司全椒分公司，安徽省全椒县襄河镇王曹二期SC二楼第107、108室。负责人：何如明，该分公司经理。原审被告：安徽旭日工程咨询有限公司全椒分公司，安徽省全椒县襄河镇王曹二期SC二楼第107、108室。负责人：何如明，该分公司经理。上诉人彭定海因与被上诉人何如明、原审被告滁州市皖江建筑安装有限公司、滁州市皖江建筑安装有限公司全椒分公司、安徽旭日工程咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2019)皖1124民再3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人彭定海的委托诉讼代理人王锐、王晓秀和被上诉人何如明、滁州市皖江建筑安装有限公司全椒分公司和安徽旭日工程咨询有限公司全椒分公司的负责人何如明到庭参加诉讼。滁州市皖江建筑安装有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭定海上诉请求:1、依法撤销安徽省全椒县人民法院(2019)皖1124民再3号民事判决书中判决的第二项、第三项、第四项,并依法改判被上诉人支付租赁费21000元(其中2015年11月18日至2016年7月按每月2000元计算,2016年7月至2016年12月按每月1000元计算)、电费2860元,违约金3000元,合计26860元;2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:该判决事实不清。该判决认定被上诉人实际占用租赁房屋至2016年2月。上诉人认为并不合理、应当重新认定案件事实,理由如下:1、被上诉人提供的两名证人为其公司员工是利害关系人,不应采信。2、被勘验的电脑不具代表性,该电脑最后使用时间不能决定上诉人上锁的时间。3、上诉人有新证据证明换锁时间为7月3日。综上所述,上诉人认为被上诉人实际占用租赁房屋时间为2016年7月,租赁费及违约金应当按以下方式计算:2015年11月18日至2016年7月(共8个月)按合同约定租赁费每月2000元计算,为16000元,2016年7月上诉人因被上诉人公司无人管理,房屋租赁合同也未到期,为安全起见更换门锁属于无因管理,2016年7月至2016年12月房租按每月1000月计算,为5000元,租赁费合计21000元。合同约定违约金,按拖欠每日收取0.5%计算,上诉人按3000元计算,电费2860元。何如明辩称：对方说的本案的焦点是我占用房屋时间的问题，我是2016年1月15日因其他原因离开全椒的，公司员工打电话跟我说2月5日公司门给房东锁了，我们上不了班怎么办，我说那你们就回家等吧，接着就过春节了，大概三四月份我让我朋友找彭定海把房租结了，把东西拉走，公司我不开了，彭定海不愿意，后来我2016年10月份就在看守所了，在我关押期间彭定海起诉了，我不知道，我要求再审的时候我提出了为什么能送达不送达，而采用公告送达。我不同意彭定海的上诉请求。我该给的房租我会给他，只是钱多少的问题。房屋租赁的事情由我个人承担，跟公司没有关系。彭定海向全椒县人民法院起诉请求：1、解除彭定海、何如明之间的房屋租赁合同；2、何如明交还租赁房屋（全椒县襄河镇王曹二期SC二楼第107、108室）；3、何如明支付租赁费18000元（从2015年11月18日计算至2016年8月18日，2016年8月18日以后的租赁费每月2000元计算至何如明交还租赁房屋为止）；4、何如明支付违约金3000元；5、本案诉讼费由何如明承担；6、返还彭定海垫付的电费2860元（2015年3月10日至2016年6月23日）。全椒县人民法院一审查明：2013年11月18日，彭定海与何如明签订了《房屋租赁合同》。合同约定，彭定海将座落全椒县椒陵大道招标局楼下门面（全椒县城南大道北侧王曹小区二期SC2幢107号、108号商铺）租赁给何如明用于办公用房，租期暂定3年；租金提前2个月支付，24000元/年，如拖欠，按每日0.5%支付违约金。合同签订后，何如明按期交纳了2013年11月18日至2015年11月18日的房租，2015年11月18日后的房租，经彭定海催要，何如明一直拖延未付，后期何如明无法联系，致使索款无果。2016年7月，彭定海将该出租房屋门锁更换。另查，2016年8月15日，彭定海垫付了该出租房屋2015年3月10日至2016年6月23日的电费2860元。现彭定海起诉到院要求处理。诉讼过程中，原告彭定海自愿撤回对旭日公司的起诉。一审判决：一、解除彭定海与原告何如明的房屋租赁合同；二、被告何如明于判决生效后十日一次性偿还原告彭定海房屋租赁费用21000元（其中2015年11月18日至2016年7月按每月2000元计算，2016年7月至2016年12月按每月1000元计算）、电费2860元，合计23860元；三、被告何如明支付原告彭定海违约金3000元；四、驳回原告彭定海其它诉讼请求。案件受理费325元，由被告何如明承担。何如明申请再审请求：撤销(2016)皖1124民初2027号民事判决书,依法改判。全椒县人民法院再审查明：2013年11月18日，彭定海与何如明签订了《房屋租赁合同》。合同约定，彭定海将坐落于全椒县椒陵大道招标局楼下的门面（全椒县城南大道北侧王曹小区二期SC2幢107号、108号商铺）租赁给何如明作为办公用房，租期暂定3年；租金提前2个月支付，24000元/年，如拖欠，按每日0.5%支付违约金。合同签订后，何如明按期交纳了2013年11月18日至2015年11月18日的房租，2015年11月18日后的房租，经彭定海催要，何如明一直拖延未付。2016年2月3日，彭定海将出租房屋门锁更换。2016年7月，彭定海将何如明的办公桌椅、电脑等迁出并保管在其仓库。2016年8月15日，彭定海垫付了该出租房屋2015年3月10日至2016年6月23日的电费2860元。安徽省全椒县人民法院（2017）皖1124刑初9号刑事判决书认定，2016年1月，被告人何如明在明知拖欠胡大齐班组、**齐班组、许昌成班组、王邮龙班组、王先龙班组、高彬班组及施工技术员於成文共三四十工人工资20多万元的情况下，离开全椒县逃匿至浙江省湖州市，并更换手机联系方式，致使工人无法与其联系。原审中，彭定海在诉状中自认2014年11月18日到2015年11月18日的租金已付。2015年11月18日后的租赁费，何如明至今没有支付。2016年春节，何如明离开租赁的房屋，下剩租金至今未付。另查明，滁州市皖江建筑安装有限公司全椒分公司于2014年2月21日设立，安徽旭日工程咨询有限公司全椒分公司于2014年3月25日设立，上述两分公司均设立于彭定海与何如明签订《房屋租赁合同》之后。全椒县人民法院再审认为，本案争议的焦点为：何如明实际占用租赁房屋的时间。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条第一款的规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”本案中，彭定海称其于2016年7月将该出租房屋门锁进行了更换，除其自己口述外仅有电费佐证，电费的使用，不能排除更换门锁后自己使用房屋的可能。何如明为证明其主张，申请了两位证人出庭证明，证人系其公司员工，证明彭定海于2016年2月3日将出租房屋门锁更换，致使员工无法上班，结合（2017）皖1124刑初9号刑事判决书认定的事实，以及该院对何如明员工的电脑记录进行勘验的结论，彭定海提供证据的证明力明显小于何如明提供证据的证明力。因此，该院对何如明提交的证据，证明彭定海于2016年2月3日将出租房屋门锁更换，予以采信。何如明实际占用租赁房屋至2016年2月2日。彭定海与何如明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,不违反国家法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。2015年11月18日，第二年租期到期后，何如明应当按照合同约定提前2个月支付房租，何如明未按约定支付房租，构成违约。关于房屋租赁费，彭定海于2016年2月3日将出租房屋门锁更换，致使何如明不能继续使用租赁房屋，其租赁费应计算至2016年2月2日止。即2015年11月18日至2016年2月2日（共计2个半月）的租赁费，按合同约定每月2000元计算，合计5000元，何如明应予以给付。关于彭定海要求何如明支付违约金3000元，租房合同中明确约定如有拖欠应支付违约金，每日按0.5%计算，因双方约定的违约金明显过高，应予以调整，调整为月息2%计算（24000×2.5月×2%=1200元）。关于彭定海缴纳的2860元电费，其中2015年3月-2016年1月的电费共2399元，系何如明租赁期间使用，应由何如明支付，2016年1月至2016年3月电费为164.68元，何如明使用到2016年2月初，该院酌定其支付82元，综上，何如明应支付代缴电费2481元；2016年2月以后的电费297元，不能证明系何如明使用，该院不予支持。彭定海要求皖江公司、皖江公司全椒分公司、旭日公司全椒分公司与何如明共同承担房租的给付责任，该院认为上述公司与彭定海之间并无书面协议，且皖江公司全椒分公司、旭日公司全椒分公司均在合同签订后才成立，何如明与彭定海签订的租房合同应属其个人行为，故对彭定海的该项诉请，不予支持。彭定海要求解除合同，因何如明未按期给付租金并长时间失联，合同继续履行已无实际意义，对彭定海要求解除合同的请求，予以支持。对彭定海要求交还租赁房屋的诉请，因该房屋现已由彭定海实际占有，其交房诉请已经实现，无需处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、一百二十条、二百二十七条、第二百三十二条，《最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条之规定，判决：1、维持全椒县人民法院(2016)皖1124民初2027号民事判决第一项内容；2、撤销全椒县人民法院(2016)皖1124民初2027号民事判决第二项、第三项、第四项内容；3、再审申请人何如明自本判决生效后十日内偿付被申请人彭定海房屋租赁费用5000元、电费2481元，合计7481元；4、再审申请人何如明支付被申请人彭定海违约金1200元；5、驳回被申请人彭定海的其他诉讼请求。原审案件受理费325元，由被申请人彭定海负担200元，再审申请人何如明负担125元。本院审理中，上诉人彭定海申请证罗某海出庭作证罗某海证明其是做卷闸门的，彭定海打电话给其问其卷闸门锁什么时候换的，其说其看看其记的本子，后来翻到其记录的是2016年7月3日、九号公馆旁、彭金海、换卷门锁两把60元，其向法庭提交业务记录。证明目的：彭定海是2016年7月更换涉案房屋门锁的。何如明发表质证意见认为：即使有这个证人不应该现在出庭，因为在全椒开庭好多次，都问彭定海是否有新证据，彭定海都说没有新证据，对证人证言的真实性有所怀疑，证人证言与本案无关，他怎么能证明他换的锁就是原来我们公司的锁呢。何如明提交证明人阮洪章2018.8.31出具的证明一份（复印件），证明内容为：2016年4月份阮洪章受何如明电话委托，联系房主彭定海，欲与其商谈何如明租用玉曹新村彭定海房屋租金支付及公司财物处理事宜，但彭不同意阮洪章转达的意见。后阮洪章就未再与其联系。彭定海发表质证意见为：1、这个是复印件，证明形式不符合条件，2、内容与本案的争议焦点没有关联性，3、内容只能证明证明人找过彭定海，不能证明加锁的时间，该份证据也间接证明被上诉人是认可2016年4月份的时候与上诉人仍然存在租赁关系。本院认证意见为：证罗某海的证言有业务记录本相印证，故对其证明目的予以确认。阮洪章的证明不是原件，且阮洪章未出庭作证，故不予确认为有效证据。本院审理查明，2016年7月3日，彭定海更换了租赁给何如明房屋的门锁。同年7月9日彭定海将何如明的办公用品搬迁到自家的另一房屋保管。全椒县人民法院于2019年5月15日作出的（2019）皖1124民初893号民事判决查明：2016年7月，彭定海将出租房屋门锁更换，并将何如明的办公用品搬迁到自家的另一房屋保管。本院查明的其他事实与一审法院查明的一致，对一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证质证和诉辩意见，本案争议的焦点是：彭定海请求何如明支付租赁费21000元、电费2860元、违约金3000元，合计26860元是否应予支持。因何如明申请再审所提供的两证人均是其公司员工，其中一证人还是其干儿子，证人证言与其有利害关系，而彭定海现提供的证人证言能够证明其更换门锁的具体时间为2016年7月3日，与已经发生法律效力的安徽省全椒县人民法院（2019）皖1124民初893号民事判决查明2016年7月，彭定海将出租房屋门锁更换，并将何如明的办公用品搬迁到自家的另一房屋保管的事实相印证。故何如明理应承担其租赁房屋自2015年11月18日至2016年7月3日共7个半月的房屋租赁费。由于双方签订的房屋租赁合同约定的租金暂定人民币24000元整，因此可以按照此约定以每月2000元租赁费计算为15000元。彭定海请求何如明支付租赁费21000元，理据不足，本院对其请求超出租赁费15000元以外的部分不予支持。何如明租赁彭定海的房屋所使用的电费，按照租赁合同的约定理应由何如明自行到供电部门交纳，彭定海提供了其交纳的何如明租赁其房屋使用电费的发票8张共计2860元，能够证明何如明自2015年3月起未交纳租赁房屋的电费且在2016年元月因拖欠农民工工资外出逃匿失联后，彭定海于2016年8月15日支付了何如明租赁房屋自2015年3月10日至2016年6月23日所使用的电费2860元，故对其诉求何如明支付电费2860元，有事实和法律依据，本院予以支持。房屋租赁合同中虽明确约定何如明必须依约及时交付租金，如有拖欠，按拖欠每日收取0.5%的违约金，但双方约定的违约金明显过高，应予以调整，按月息2%计算为宜（24000×7.5月×2%=3600元）。据此可见，彭定海诉求违约金3000元，于法有据，本院予以支持。综上，何如明应支付彭定海房屋租赁费15000元、电费2860元、违约金3000元。综上所述，彭定海的上诉请求部分成立，应予支持。原判决认定的部分事实有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持安徽省全椒县人民法院（2019)皖1124民再3号民事判决第一、二、五项；二、变更安徽省全椒县人民法院（2019)皖1124民再3号民事判决第三项为：再审申请人何如明自本判决生效后十日内支付被申请人彭定海房屋租赁费用15000元、电费2860元，合计17860元；三、变更安徽省全椒县人民法院（2019)皖1124民再3号民事判决第四项为：再审申请人何如明支付被申请人彭定海违约金3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费325元，由原告彭定海负担73元，由被告何如明负担252元；二审案件受理费254元，由上诉人彭定海负担58元，由被上诉人何如明负担196元。本判决为终审判决。审判长  贺建国审判员  王 琳审判员  朱 红二〇二〇年五月二十一日书记员  韦梦妮附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。