湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终300号上诉人（原审被告）：随州市乐都酒店管理有限公司，住所地随州市交通大道117号。法定代表人：陈兴家，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周珊，女，1983年7月16日出生，汉族，住随州市曾都区。原审被告：随州市乐都酒店管理有限公司乐都置业，住所地随州市交通大道117号。负责人：陈兴家，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚凯，湖北神农律师事务所律师。上诉人随州市乐都酒店管理有限公司（以下简称乐都酒店公司）因与被上诉人周珊、原审被告随州市乐都酒店管理有限公司乐都置业（以下简称乐都酒店置业）商品房预约合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐都酒店公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判乐都酒店公司返还周珊认筹款5万元；2.一、二审诉讼费由周珊承担。事实和理由：第一，《世纪未来城二期商铺认筹协议书》（以下简称《认筹协议》）第三条第6项约定：“本项目开盘时间，将以电话通知等方式告之客户，如换号、停机等原因造成的相关损失由乙方自行承担”。乐都酒店公司已提交了与周珊在开盘前后的通话记录，能够证明已按照合同约定履行了通知义务。第二，周珊所提交的湖北省高级人民法院的民事裁定书，不能作为认定乐都酒店公司存在违约行为的证据。乐都酒店公司在再审案件中并未行使陈述、申辩、举证的权利，该民事裁定书中关于乐都酒店公司违约的表述，均是“本院认为”的内容，不是生效法律文书审理查明的事实。第三，《认筹协议》第三条第5项约定：“购房未成功的认筹客户，可于本项目开盘十五日后携带身份证原件、《世纪未来城二期商铺认筹协议书》和收费凭证到世纪未来城营销中心全额无息退还商铺认筹费用”，即《认筹协议》已经明确约定了认筹客户未能成功购房的法律后果为无息返还认筹费用，协议中并没有按24％的年利率支付利息或赔偿损失的有关约定。且《认筹协议》中虽约定了乐都酒店公司负有通知义务，但乐都酒店公司是否履行了通知义务不是《商品房买卖合同》最终签订的必要条件，双方并未对主要条款进行约定，而《商品房买卖合同》的最终签订与否需要另行协商确定。第四，乐都酒店公司一直按原备案价格保留案涉房屋，并不存在因将房屋出售给他人等违约行为导致周珊未能购买案涉房屋并给其造成损失的情形。周珊辩称，对一审认定的事实无异议，请求维持原判。周珊向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《世纪未来城二期商铺认筹协议书》；2.判决乐都酒店公司、乐都酒店公司置业双倍返还认筹金10万元；3.判决乐都酒店公司、乐都酒店公司置业支付违约金，并赔偿周珊损失20万元；4.案件诉讼费用由乐都酒店公司、乐都酒店公司置业负担。一审法院认定事实：乐都酒店置业注册登记为乐都酒店公司的分公司，经营范围为承接本公司业务。2015年，乐都酒店公司开发建设“世纪.未来城”小区，乐都酒店置业对外销售。2017年4月20日，乐都酒店置业与周珊签订《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》，约定：周珊缴纳认筹金2万元，预选商铺1间，共计缴纳伍万元，预选商铺号为2号楼公寓第3层500平方米左右。购房时有享受认筹20000元抵50000元的优惠活动，享受开盘其它优惠活动，由于认筹客户自身原因造成开盘前或开盘当日未能成功签订所预选该房认购书的客户，视为自动放弃所享有的优惠权利，购房未成功的认筹客户可以到营销中心全额无息退还商铺认筹费用，本项目开盘时间以电话通知方式告之客户。正式签订认购书或商品房买卖合同后本认筹协议书作废。乐都酒店置业收认筹款50000元，当日出具收据，收款事由为2号公寓3层认筹金。乐都酒店置业未按认筹协议书约定与周珊签订购房合同，周珊向一审法院起诉，请求确认认筹协议合法有效，判决乐都酒店公司、乐都酒店公司置业履行与其签订《商品房买卖合同》，经一审法院判决，乐都酒店公司不服提起上诉。2018年12月19日，随州市中级人民法院作出（2018）鄂13民终1117号民事判决，驳回周珊的诉讼请求。周珊不服，向湖北省高级人民法院申请再审，2019年4月18日，该院作出（2019）鄂民申735号民事裁定，驳回周珊的再审申请。一审法院认为，本案当事人之间签订《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》属预约合同，合法有效。当事人之间同意解除认筹协议，予以确认。乐都酒店公司、乐都酒店置业没有按认筹协议与周珊签订《商品房买卖合同》，即未按合同约定履行自己的义务，构成违约。承担违约责任的方式，只能是继续履行，赔偿损失、支付违约金和适用定金法则。认筹协议没有约定所付认筹款为定金，认筹协议没有约定乐都酒店公司、乐都酒店公司置业必须履行卖房义务，周珊请求乐都酒店公司、乐都酒店公司置业支付双倍反还定金并支付违约金，缺乏证据支持。认筹协议虽然确定因周珊原因未签订购房合同无息退款，但此格式条款协议因乐都酒店公司、乐都酒店置业原因未订立购房合同，没有确定其应尽的义务及责任，本案因其违约，导致周珊依认筹协议失去认筹20000元抵50000元的购房优惠。周珊请求乐都酒店公司、乐都酒店公司置业赔偿损失，因认购的房屋价格已上涨，一审法院认为乐都酒店公司、乐都酒店公司置业应按认筹款占用期间按年利率24％计算利息赔偿原告的损失。乐都酒店置业不具备独立法人资格，其相关民事法律行为应由乐都酒店公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决：一、乐都酒店公司于判决生效之日起十日内返还周珊认筹金50000元（自2017年4月20日起至付清之日止按年利率24％计算）。二、驳回周珊的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由乐都酒店公司负担2500元，周珊负担2300元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审本案争议焦点是：乐都酒店公司是否违约及应否承担违约责任。关于本案案由。周珊与乐都酒店公司签订的认购书，是为了将来订立商品房买卖合同达成的协议，该认购书系预约合同。双方签订预约合同后，未签订商品房买卖合同因此而发生纠纷，本案案由适用商品房预约合同纠纷。乐都酒店公司是否违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同，当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。本案中，根据双方签订的《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》第三条第6项：“本项目开盘时间，将以电话通知等方式告之客户，如换号、停机等原因造成的相关损失由乙方自行承担”的约定，周珊应在乐都酒店置业通知的开盘时间到乐都酒店置业处签署正式的买卖合同，因此乐都酒店置业应首先履行就签订正式合同向周珊发出通知的义务。乐都酒店公司虽称开盘前电话通知了周珊，但乐都酒店公司未能证明开盘的具体时间，也不能证明周珊已知晓乐都酒店公司通知开盘时间及曾向周珊发出签署商品房买卖合同的正式通知。乐都酒店公司未能举证证明其已履行了通知义务，因此双方未能签署本约合同的责任在于乐都酒店公司，乐都酒店公司构成违约，《世纪.未来城二期商铺认筹协议书》依法应予解除。乐都酒店公司上诉主张履行了通知义务、其不承担违约责任的理由不能成立，不予支持。关于违约责任承担。如上所述，乐都酒店公司应按合同约定返还周珊认筹金5万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由于周珊还要求乐都酒店公司承担双倍返还认筹金及赔偿损失20万元的违约责任，一审酌情按照年利率24%支持乐都酒店公司占用周珊认筹金期间的损失，于法有据，予以维持。综上，综上所述，乐都酒店公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由随州市乐都酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  周 鑫审判员  李 超二〇二〇年五月二十日书记员  何沛俊