江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1313号上诉人（原审被告）：夏麟龙。被上诉人（原审原告）：苏州乐龙商业运营管理有限公司，住所地苏州市吴中区宝带东路345号2幢文化创意大厦1902室。法定代表人：周明星，该公司经理。委托诉讼代理人：倪敏，该公司员工。上诉人夏麟龙因与被上诉人苏州乐龙商业运营管理有限公司（以下简称乐龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初11000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月20日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。夏麟龙上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回乐龙公司全部诉讼请求。事实和理由：合同签订后，乐龙公司完全没有履行自己的合同义务，对于商场的各项管理不管不问，在夏麟龙承租该商铺之初就出现空调漏水，导致夏麟龙正常的经营受到影响，夏麟龙无数次向乐龙公司反映问题，但乐龙公司迟迟无解决方案。2018年7月整个商场发生大规模漏水，运营彻底瘫痪，夏麟龙多个地插进水，造成停电、漏电，危及顾客人身安全，造成夏麟龙无法正常营业长达10天。乐龙公司作为运营管理的服务方，在收取夏麟龙运营管理费的同时，保障夏麟龙商铺能够正常运营是其最基本的职责。在夏麟龙正常履行缴纳从2018年5月1日至2018年8月1日运营管理费的前提下，因乐龙公司未能在上述期间履行自己的运营管理合同义务，夏麟龙有权依据后履行抗辩权，拒绝向乐龙公司履行自己缴纳下一期运营管理费的义务。退一步，即使夏麟龙违约，一审在已经判决乐龙公司无需返还夏麟龙履约保证金17190元的情况下，再判决夏麟龙支付乐龙公司违约金17190元，该两项判决明显重复计算违约金，且如此将远高于乐龙公司所谓的实际损失，请求二审法院予以调整。乐龙公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，夏麟龙的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、夏麟龙主张涉案商铺漏水情况与实际不符，所谓漏水是因空调管道产生的冷凝水滴落所致。滴水责任在夏麟龙，乐龙公司对此不承担维修义务，更不存在后履行抗辩权的适用情况。二、乐龙公司积极配合夏麟龙对滴水问题进行维修，不存在乐龙公司不履行合同义务的情况。三、夏麟龙主张其享有后履行抗辩权不成立。乐龙公司向一审法院起诉请求：1、判令夏麟龙支付自2018年8月1日起至2018年11月30日止的运营管理费34380元；2、判令夏麟龙支付以34380元为基数从2018年8月1日起至实际支付之日止，按每日千分之三为标准计算的逾期支付违约金；3、乐龙公司不予退还履约保证金17190元；4、判令夏麟龙支付终止合同违约金17190元。一审法院认定事实：2018年3月7日，乐龙公司（甲方）和夏麟龙（乙方）签订苏州海星生活广场商铺管理合同，约定：乙方租用位于江苏省苏州市吴中区商城大街88号苏州海星生活广场1栋02-04号商铺，租用面积191平方米，合同履行期限自2018年5月1日起至2021年4月30日止，海星广场运营管理费应自2018年5月1日开始计算，其中运营管理费包括商业管理费、物业管理费和能耗费。其中商业管理费按照15元/月/㎡标准、每月为2865元，物业管理费按照10元/月/㎡标准、每月为1910元，能耗费为空调费20元/㎡/月，水费4.5元/吨、电费1.2元/吨。乙方首期运营管理费缴纳日期为2018年4月23日，所交运营管理费的期间段为2018年5月1日至2018年7月31日，本合同项下支付方式为，以三个月为一个交款期，乙方应当在每个自然季首月七日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付本次交纳款项。如乙方拖欠运营管理费、能耗费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之三支付违约金。在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金即17190元。若乙方未完全履行和本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于运营管理费、公用设施费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除。若该履约保证金不足以扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足；乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之三计收违约金，直至乙方补足全款。乙方拖欠租金、运营管理费、能耗费（水、电、空调等）其他各项应付费用其中任何一项或者几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照合同第十二条约定支付违约金，若乙方行为对甲方或第三人造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失。合同第十二条约定，若乙方拖欠运营管理费等各项费用其中的任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之三计收违约金，直至付清之日。在本合同履行期间，因乙方违反本合同规定的行为，导致甲方解除本合同的，甲方有权不予退还已收运营管理费、水电费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方支付违约金。甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于17190元的违约金。庭审中，双方一致确认，2018年4月乐龙公司交付夏麟龙涉案商铺，在签订商铺管理合同时，夏麟龙缴纳了保证金17190元并支付首期管理费17190元。关于涉案商铺有无返还，何时返还的问题。夏麟龙陈述2018年8月夏麟龙向乐龙公司员工唐华提出口头申请并于当月25日提交书面申请，表示由于商场原因、无法正常运营，具体为漏水、运营，故申请不再经营，在2018年8月30日店铺停止经营，于2018年9月下旬清空店铺，于2018年9月30日搬离物品。乐龙公司当庭表示夏麟龙的确于2018年8月30日停止商铺经营，但未获得乐龙公司书面同意夏麟龙即于2018年9月30日从涉案商铺搬离物品，搬离后夏麟龙亦未将涉案商铺交还，故要求以2019年11月30日乐龙公司向夏麟龙发送的解除函时间作为涉案商铺返还日。关于乐龙公司向夏麟龙发送的函件，乐龙公司陈述其及苏州跃龙房地产开发有限公司共同向夏麟龙发送解约通知书，载明：夏麟龙尚欠租金29283元、运营管理费25785元，逾期支付天数已超51天，故正式告知：1、双方签署的合同自夏麟龙收到本函之日起解除；2、要求付清全部未付款项；3、要求收到函件3日内搬离物品，逾期搬离的，其有权按照遗弃物品处理；4、要求收到函件3日内返还商铺，逾期返还的，要求按照合同约定支付占用费等费用；5、要求处理好员工安置、及时变更营业执照地址等。该信件落款2018年9月21日，于2018年11月9日寄至苏州市姑苏区，次日即2018年11月10日他人签收。夏麟龙否认收到上述函件，并表示其的确收到乐龙公司及苏州跃龙房地产开发有限公司共同向其发送的解约函（第三次催告），具体内容为：贵方与我公司签署了关于苏州市吴中区商城大街88号海星生活广场01幢02-04商铺（面积191平方米）《苏州海星生活广场商铺租赁合同》与《苏州海星生活广场商铺管理合同》（以下简称“租赁合同”、“商管合同”）的权利义务，现根据上述合同条款约定贵方应该按约支付各项费用，经我方书面催缴函及电话微信等途径催告，至今尚欠物业管理费、租金未结清，逾期支付天数已超29日，且在租期内间断经营累计超30天以上，根据租赁合同、商管合同，我方有权解除合同，故正式通知租赁合同、商管合同于对方收到之日起解除，贵方在收到函后付清应付款项及违约金，贵方收到本函三日内发函方将按照租赁合同14条约定收回商铺，贵方收到本函后做好员工安置及变更执照等。夏麟龙陈述其于2018年10月31日收到该信件。以上事实，由乐龙公司提供的商铺管理合同、解约通知书复印件及邮寄凭证、送达情况及一审法院制作的开庭笔录等证据予以证实。关于夏麟龙提前终止商铺经营并办理的原因，庭审中，夏麟龙陈述其商铺从营业开始空调就一直漏水，导致三张桌子无法正常经营，每天都有营业损失，其在2018年5月份通知商城管理方来维修空调，大概有10次，都只是看了看，没有效果，当年7月份有一次商城范围的重大漏水，从三楼漏下来的水，导致其窗户边的5张桌子地插进水，电闸送不上去，商城负责人过来表示无法修理，只能等自然干，所以5张桌子有十天没有营业，6月份还有一次消防喷头爆裂，其仓库损失了食材。为此，申请证人王某、金某出庭作证：1、证人王某到庭陈述，其和夏麟龙父亲是朋友，涉案商铺由其负责装修，装修范围包括墙面拆除，装修时涉案商铺空调主线路已装好，是三台风管机，其就接了出风线。2018年5月基本装修结束，后来被告多次让其到店里，其维修过探头、漏水、地插，空调漏水其修过几次，没有修好，物业也派人去维修过，其表示消防喷淋头漏过一次水，漏得很厉害，空调漏水可能是冷凝水，漏水面积不大但一直在滴水。2、证人金某到庭陈述，在夏麟龙商铺刚开业时，其一直过去吃饭，2018年5、6月份的时候生意挺好的，有的时候过去还没有位置，到2018年6、7月份后期其去吃饭的时候有水滴下来，后来其坐到靠窗的位置，还是由滴水滴下来，其让夏麟龙拿东西挡下，但还是有滴水。在2018年8、9月份夏麟龙商铺就不经营了，其感觉店里空调不好，认为滴水可能是空调漏水，夏麟龙商铺有一张大桌子，还有9、10张小桌子，漏水情况是一直滴滴答答漏，受影响的桌子大概三张以上。经质证，乐龙公司认为，即使存在空调漏水原因，其工作人员也积极进行了处理，漏水原因并不是导致双方合同无法继续履行的原因。一审法院认为，双方签订的《苏州海星生活广场商铺管理合同》，系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，应属合法有效。依据双方的约定，夏麟龙应于2018年7月24日前缴纳2018年8月1日至2018年10月31日止的运营管理费，夏麟龙未能按约支付，故夏麟龙未按约交付运营管理费属违约，乐龙公司依约享有解除权。虽夏麟龙辩称并申请证人出庭作证，涉案商铺空调存在漏水，但根据法庭查明事实，商铺漏水主要系空调冷凝水的情况，该情况并非系导致租赁合同目的无法实现的原因，故夏麟龙的辩称意见一审法院不予采纳。现夏麟龙陈述其已于2018年8月向提出解约申请并提交书面申请，并于2018年9月30日搬离商铺，虽乐龙公司否认已同意夏麟龙解除商铺租赁合同，但乐龙公司明确并表示知晓夏麟龙于2018年9月30日搬离商铺，一审法院据此确认双方之间的租赁关系于2018年9月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，夏麟龙应向乐龙公司支付自2018年8月1日起至2018年9月30日止的运营管理费，经核算为17190元。乐龙公司要求夏麟龙支付自2018年10月1日起至2018年11月30日止的运营管理费的意见，综合本案案情，一审法院不予支持。双方签订的合同载明2018年8月1日至2018年9月30日止的运营管理费付款时间应为2018年7月24日前，现原告主张自2018年8月1日起支付逾期付款违约金，起算时间符合双方约定，一审法院予以准许，但应以17190元为基数进行计算，至于逾期支付违约金标准，夏麟龙认为标准过高应予调整，一审法院予以采纳，酌定按照每日万分之五计算上述违约金。根据《苏州海星生活广场商铺管理合同》约定，在夏麟龙违约的情况下，乐龙公司有权不予退还履约保证金；还约定守约方可视情况严重程度要求违约方支付相当于17190元的违约金，以上均系对违约责任的约定。上述违约金及保证金相当于4个月的运营管理费，考虑到夏麟龙虽于2018年9月30日搬离涉案商铺，但实际夏麟龙从未向乐龙公司办理商铺交还手续，在2019年11月30日乐龙公司发函要求夏麟龙履行商铺交还义务，支付欠付运营管理费后仍未积极履行交还、付款义务，故乐龙公司要求不退还保证金及支付违约金并不过分高于乐龙公司的实际损失。故一审法院对乐龙公司主张不予返还履约保证金17190元及要求夏麟龙再行支付违约金17190元的诉讼请求予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、夏麟龙于本判决生效之日起十日内支付苏州乐龙商业运营管理有限公司运营管理费人民币17190元及该款自2018年8月1日起至实际给付之日止按每日万分之五为标准计算的逾期付款违约金。二、夏麟龙于本判决生效之日起十日内支付苏州乐龙商业运营管理有限公司违约金人民币17190元。三、苏州乐龙商业运营管理有限公司无需退还夏麟龙履约保证金人民币17190元。四、驳回苏州乐龙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费计人民币1319元，由苏州乐龙商业运营管理有限公司负担198元，由夏麟龙负担1121元（夏麟龙负担部分已由苏州乐龙商业运营管理有限公司预交，夏麟龙于本判决生效之日起十日内直接给付苏州乐龙商业运营管理有限公司，苏州乐龙商业运营管理有限公司预交的诉讼费用一审法院不再退还）。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，夏麟龙与乐龙公司签订的商铺管理合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。夏麟龙未按约支付2018年8月1日至2018年10月31日期间的运营管理费，构成违约，乐龙公司有权要求解除与夏麟龙之间的合同。虽夏麟龙认为乐龙公司存在漏水等情形，但根据一审法院调查，商铺漏水主要是空调冷凝水，且乐龙公司亦抗辩认为其工作人员积极进行了处理，故该情况并非导致租赁合同目的无法实现的原因。夏麟龙明确其于2018年8月提出解除申请并提交书面申请，乐龙公司虽否认同意解除合同，但其亦知道夏麟龙已于2018年9月30日搬离商铺，一审法院据此认定双方之间的租赁关系于2018年9月30日解除并无不当。夏麟龙应支付乐龙公司2018年8月1日至2018年9月30日期间的运营管理费17190元及逾期支付的违约损失。一审酌定逾期支付违约金按日万分之五计算仍过高，本院调整为按年息11.7%计算。至于合同解除的违约责任问题，一审法院根据合同解除的原因、当事人过错程度以及房屋的交还情况酌定夏麟龙承担相对于4个月运营管理费的违约金、保证金并无明显不当，故本院对夏麟龙要求调低违约金的主张不予采信。综上所述，夏麟龙的上诉请求部分成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持江苏省苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初11000号民事判决第二项、第三项；二、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2018）苏0506民初11000号民事判决第一项、第四项；三、夏麟龙于本判决生效之日起十日内支付苏州乐龙商业运营管理有限公司运营管理费17190元及该款自2018年8月1日起至实际给付之日止按年息11.7%为标准计算的逾期付款违约金；四、驳回苏州乐龙商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1319元，由苏州乐龙商业运营管理有限公司负担228元，由夏麟龙负担1091元；二审案件受理费1319元，由夏麟龙负担1289元，由苏州乐龙商业运营管理有限公司负担30元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 孙楚楚审判员 郭 锐二〇二〇年五月十二日书记员 徐馨岚法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。