安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终736号上诉人（原审原告）：王素平。委托诉讼代理人：凤良宝，安徽闻风律师事务所律师。上诉人（原审原告）：俞云云。上诉人（原审被告）：无为龙祥商贸有限公司。法定代表人：方绪祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。上诉人王素平、俞云云因与上诉人无为龙祥商贸有限公司（以下简称龙祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初4821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王素平、俞云云上诉请求：1.撤销安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初4821号民事判决，改判龙祥公司赔偿王素平、俞云云装修损失436463.35元及鉴定费11900元；2.本案一、二审诉讼费用由龙祥公司承担。事实和理由：原审判决认定的部分事实，无证据证明，与客观情况不符。一、王素平、俞云云从未正式开业经营（也无法开业经营），原审所认定的“2017年农历春节前后，案涉租赁房屋装修进入尾声时，龙祥公司通知王素平、俞云云案涉滚梯将不予安装，王素平、俞云云在得知这一事实后直至2017年6月1日仍持续购买与美容相关的设备”仅系龙祥公司的单方说辞，并无证据证明。二、原审认定不安装滚梯不能导致合同目的不能实现，无事实依据。龙祥公司安装滚梯既是合同约定义务，又是设计规划要求，龙祥公司不按约定安装滚梯违反规划设计和合同约定。龙祥公司将涉案租赁房屋所在的楼层一分为二，分别租赁给两商户经营，该楼内唯一一部电梯位于另一承租人的承租房屋内，不能到达王素平、俞云云承租的房屋，这是双方签订房屋租赁合同时，王素平、俞云云特别要求开业前滚梯安装调整到位的原因所在，不安装滚梯顾客无法到达店内，合同目的无法实现。王素平、俞云云在装潢期间，为了装潢需要不得已将通向另一租赁户的电梯外墙玻璃违章取下以便通行系属无奈之举，并未据此消除不能安装滚梯的不利因素。滚梯不仅仅是王素平、俞云云经营的必由之路，还能提升经营环境与品位，原审法院判决王素平、俞云云自行承担60%的装潢损失，系因果倒置、显失公平。龙祥公司辩称，本案系重复诉讼，原审法院对芜湖建兴工程咨询有限责任公司在另案中出具的鉴定报告予以采信，存在不当，且从房屋装修状况来看，前述鉴定报告中关于装修工程的造价明显过高。另在合同履行过程中系王素平、俞云云违约，因她们违约而解除合同的，她们应当自行承担全部责任，对龙祥公司而言，合同未全部履行即解除尚有一年免租期的损失。龙祥公司上诉请求：撤销安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初4821号民事判决第一项，驳回王素平、俞云云的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误，适用法律不当。（2018）皖0225民初4651号民事判决已确认龙祥公司与王素平、俞云云签订的租赁合同系双方合意解除、依约解除，根据租赁合同第九条第三项约定，依约解除租赁合同的，租赁铺位的固定装修无偿归龙祥公司所有，王素平、俞云云装修铺位的一切费用，由王素平、俞云云自行承担，龙祥公司无需给予任何补偿，龙祥公司无需承担王素平、俞云云的装修费用。另，（2018）皖0225民初4651号一案中的鉴定报告不能用于本案的审理，且该鉴定报告不属于司法鉴定，没有法律效力，其是2018年作出的，至今对于装潢价值应当予以折旧，现涉案租赁房屋内的装潢已被王素平、俞云云破坏，根本不值鉴定报告上载明的损失数额。王素平辩称，双方所签订的租赁合同第九条第三项约定是针对双方均没有违约的情形，该条约定不能作为龙祥公司的免责条款。龙祥公司没有按照约定安装滚梯，导致王素平、俞云云所租赁的房屋无正常的经营通道，系龙祥公司根本违约在先。原审法院采信的造价鉴定报告系法院委托的有资质的鉴定机构出具的，不是王素平、俞云云单方委托的，鉴定的起算日是固定的，无论何时鉴定，均应以装修开始的日期为准。俞云云辩称，同意王素平的答辩意见。王素平、俞云云向一审法院起诉请求：1.依法判令龙祥公司赔偿王素平、俞云云装修损失436463.35元及鉴定费11900元；2.本案诉讼费由龙祥公司承担。一审法院认定事实：2016年9月6日，龙祥公司为甲方（出租方）与王素平、俞云云为乙方（承租方）签订了一份《无为城市广场商业租赁合同书》，龙祥公司将位于无为市长江路与幸福路交叉口的无为城市广场2号楼三层部分铺位提供给王素平、俞云云经营健康养生馆、婚庆事宜。面积为600平米。租赁期限自2017年1月1日起至2024年12月31日。关于租赁费标准及支付时间，双方在合同第四条约定：“一、该铺位每月／每平米定价为人民币贰拾伍元五角整……全年合计为人民币壹拾捌万叁仟肆佰圆整（￥183600.00元）。二、上述租金每12个月为一个支付时段，结算一次；第一次支付时段的租金由乙方在合同签订之日付清，以后在每笔租金支付时段到期前的15日前付清，逾期，甲方按每日千分之一收取滞纳金。”关于合同的变更和解除，双方在合同第八条约定：“二、乙方有下列情形之一的，甲方有权随时解除本合同和市场综合服务合同，并由乙方承担一切损失，履约保证金不予退还：……2.乙方全部或部分逾期缴付租金、综合服务费及其他应付费用，或超过缴款期限15天的”。另双方在合同第九条第三款中约定：“租赁终止或依约解除合同，租赁铺位的固定装修无偿归甲方所有，乙方装修铺位的一切费用，由乙方自行承担，甲方无需给予任何补偿。”在合同补充条款部分，双方另行约定：“1.甲方给予免租期一年，自开业之日起计算。（2017年1月1日）……3.乙方签订本合同之日先行交付半年租金，并于第二年租赁年前15天内交付后半年租金，以后租赁年租金按照合同第四条第二小条予以执行。……5.甲方保证滚梯开业前安装调整到位。”合同签订时，龙祥公司向王素平、俞云云提供了设计有室外滚梯的案涉租赁楼栋三层平面图。合同签订后，王素平、俞云云依约交纳履约保证金35000元并进场装修。2017年1月21日，王素平、俞云云向龙祥公司交纳2018年1月1日至2018年6月30日租金。2017年农历春节前后，案涉租赁房屋装修进入尾声时，龙祥公司通知王素平、俞云云案涉滚梯将不予安装，2018年7月1日之后的房屋租金，王素平、俞云云均未支付。2017年农历二月后，王素平、俞云云开业经营，后因客源少而暂停营业。2018年4月12日，龙祥公司向王素平、俞云云提出解除合同并送达《解除合同通知书》，载明：“根据该合同第四条及补充条款约定，贵方应于2017年12月16日前支付我方相应租金，应付租金为人民币91800元（面积600平方米，每平米每月租金25.5元，前两年每年支付半年租金，600×25.5×6＝91800）。现我方至今未收到贵方应付的租金，根据上述合同第八条及第九条相关约定，贵方付款严重逾期，我方正式通知您：我方依约解除该合同，没收履约保证金、自行收回该铺位。”王素平、俞云云收到上述《解除合同通知书》后，向龙祥公司提交书面《解除房屋租赁合同所涉事项告知函》，载明：“一、之所以承租贵司第三层的部分商铺，是基于贵司承诺的在开业前安装滚梯。为得到与我方签约，贵司不但签署了一定安装滚梯的承诺条款，且提供了设计有滚梯的建筑图纸。在我方已经投入巨额的装潢资金，装潢已接近尾声时，贵司突然说不装滚梯了，可见，贵司在契约之初就存在欺诈行为。二、虽然我方希望贵司按照合同约定装好滚梯后继续履行合同，但是，贵司既然提出解除合同，我方认为已丧失租赁关系之基础，所以，我方决定同意解除合同。按照规定，贵司必须赔偿我方经济损失。为了防止损失进一步扩大，请贵司尽快派员到场确定我方损失……”龙祥公司于2018年5月18日收到该告知函并于同年5月28日发出回函，回函载明：“一、既然您已‘决定同意解除合同’，您应按照双方所签《无为城市广场商业租赁合同书》第九条办理，包括及时将铺位腾空、交付甲方验收、支付违约金等。二、双方租赁合同书第九条第二、三项也明确约定了租赁物的交付、固定装修的处理……”,但双方未就合同解除后续腾空交付等事宜达成一致。2016年8月22日，无为城市广场2号楼工程通过竣工验收。无为城市广场2号楼外经规划部门批准设计有滚梯通往三层。通往案涉租赁房屋楼层的步梯出入口处于同层另一承租人承租范围内，且被木质门遮挡并用链锁锁住，无法通行。通往案涉租赁房屋楼层的室内电梯亦处于该承租人承租范围内，若通过电梯进入案涉租赁房屋需自该承租人承租房屋内多次绕行。为方便装修物品、装修人员等进入，王素平、俞云云与该承租人协商，在电梯三楼出口处对面落地玻璃窗上开辟一扇玻璃门以解决电梯至案涉租赁房屋的通行障碍，亦避免自该承租人经营场地多次绕行。2018年8月2日，王素平、俞云云向一审法院起诉龙祥公司房屋租赁合同纠纷一案，原诉讼请求为：1.判令龙祥公司承担违约责任，归还王素平、俞云云支付的35000元保证金及91800元租金；2.判令龙祥公司承担王素平、俞云云装修损失暂计700000元。审理过程中，王素平、俞云云变更诉讼请求为：1.判令龙祥公司按照约定继续履行合同及时在约定位置安装滚梯并承担安装滚梯前570000元自2017年1月1日至滚梯安装调试结束前按年利率6%计算的利息损失；2.判令龙祥公司承担违约责任，归还王素平、俞云云支付的35000元保证金及91800元租金。龙祥公司提出反诉请求：1.判令王素平、俞云云连带赔偿2017年1月1日起至2017年12月31日止的租赁费损失183400元；2.判令王素平、俞云云连带支付相当于275400元违约金；3.确认龙祥公司与王素平、俞云云签订的无为城市广场租赁合同书于2018年4月12日已解除。一审法院经合并审理，于2019年5月13日作出（2018）皖0225民初4651号民事判决，认定案涉合同于2018年5月18日解除，判决：1：龙祥公司于判决生效后十日内返还王素平、俞云云履约保证金35000元；二、驳回王素平、俞云云的其他诉讼请求；三、王素平、俞云云于判决生效后十日内给付龙祥公司逾期违约金69870元；四、驳回龙祥公司的其他反诉请求。王素平、俞云云不服该判决，向芜湖市中级人民法院提起上诉。芜湖市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）皖02民终1455号民事判决，对一审查明的事实予以确认，认定双方所签的《无为城市广场商业租赁合同书》经当事人协商同意已于2018年5月18日解除，判决：驳回上诉，维持原判。在（2018）皖0225民初4651号案件审理过程中，王素平、俞云云申请对其装修工程造价予以鉴定。一审法院根据王素平、俞云云的申请及相关法律规定，委托芜湖建兴工程咨询有限责任公司对上述委托事项进行鉴定。2018年12月10日，芜湖建兴工程咨询有限责任公司作出建兴价鉴（2018）008号《工程造价鉴定意见书》，鉴定意见：装修工程造价为436463.35元。王素平、俞云云为此次鉴定支付鉴定费11900元。一审法院认为，本案的争议焦点：一、王素平、俞云云提起本案诉讼是否是重复起诉？二、龙祥公司是否应赔偿王素平、俞云云的装潢损失？关于争议焦点一，王素平、俞云云在（2018）皖0225民初4651号房屋租赁合同纠纷一案中，变更诉讼请求为1.判令龙祥公司按照约定继续履行合同及时在约定位置安装滚梯并承担安装滚梯前570000元自2017年1月1日至滚梯安装调试结束前按年利率6%计算的利息损失；2.判令龙祥公司承担违约责任，归还王素平、俞云云支付的35000元保证金及91800元租金。后一审法院围绕变更后的诉讼请求进行审理并作出裁判，对装潢损失赔偿并未进行处理，现王素平、俞云云以要求龙祥公司赔偿其装潢损失提起诉讼，并非重复起诉，应当予以审理。故对龙祥公司的该抗辩意见不予采纳。关于争议焦点二，1.王素平、俞云云与龙祥公司签订的《无为城市广场商业租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。龙祥公司作为出租人，应当按照协议约定于2017年1月1日前将滚梯安装到位，但直至案涉合同解除，案涉租赁楼栋仍未安装滚梯，系属违约，给王素平、俞云云的经营造成一定影响，对于合同解除以及王素平、俞云云对承租房屋进行装修而造成的损失，存在一定的过错。2.根据生效法律文书确认的事实，2017年农历春节前后，案涉租赁房屋装修进入尾声时，龙祥公司通知王素平、俞云云案涉滚梯将不予安装，王素平、俞云云在得知这一事实后直至2017年6月1日仍持续购买与美容相关的设备，并开业经营，后因客源少而暂停营业。可见，龙祥公司未安装滚梯的行为虽给王素平、俞云云的经营造成一定影响，但并不足以导致王素平、俞云云合同目的不能实现，且王素平、俞云云在知晓龙祥公司未能按照协议约定于2017年1月1日前将滚梯安装到位的情况下，即开始装修，并自行通过改造电梯出口的行为积极消除了因滚梯未能安装的大部分不利因素，其自身亦存在过错。综上，一审法院酌定龙祥公司应承担的责任比例为40%。案涉租赁房屋的装修损失根据鉴定意见确认为448363.35元（436463.35元+11900元），龙祥公司应承担179345.34元（448363.35元×40%）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、龙祥商贸公司于判决生效之日起十日内赔偿王素平、俞云云装修损失179345.34元；二、驳回王素平、俞云云的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取4012元，由王素平、俞云云负担2407元，龙祥公司负担1605元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：龙祥公司提交图片一组以证明涉案房屋的装修价值没有鉴定报告中认定的那么多，从鉴定报告出具之日至今，装潢也应当有所折旧，且王素平、俞云云对房屋内的装潢进行了破坏，能拆走的装饰装修已拆除搬离。但因该组照片上没有体现拍摄时间，无法确定具体拍摄时间，且涉案房屋现处于龙祥公司实际控制之下，故对该组证据的证明目的，本院不予采信。对于王素平、俞云云自认其后将纳入鉴定范围内的布艺窗帘予以拆除带走的事实，本院予以确认。在芜湖建兴工程咨询有限责任公司出具的《工程造价鉴定意见书》中布艺窗帘部分的合价是3851.17元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人双方的诉辩主张，本案争议的焦点为本案是否属于重复起诉；龙祥公司应否赔偿王素平、俞云云装修损失？如需赔偿，赔偿数额如何确定？关于焦点一。本案是否构成重复起诉，应当结合案件的当事人、案件的诉讼标的以及当事人的诉讼请求等方面是否均为同一进行综合判断。本案诉讼与（2018）皖0225民初4651号房屋租赁合同纠纷一案相比，虽然两案诉讼当事人相同，但因王素平、俞云云在在前一诉讼中变更了诉讼请求为要求龙祥公司按照约定继续履行合同、承担违约责任等，法院亦是围绕其变更后的诉讼请求进行审理，在本案中，王素平、俞云云系主张龙祥公司赔偿其装修损失等，两案的诉讼请求并不相同，且相互不能替代或涵盖。故龙祥公司关于本案属重复诉讼的上诉意见，无法律依据，本院不予采纳。关于焦点二。王素平、俞云云与龙祥公司签订的《无为城市广场商业租赁合同书》补充条款明确约定龙祥公司保证滚梯开业前安装调整到位，在合同签订时龙祥公司也向王素平、俞云云提供了设计有室外滚梯的案涉租赁楼栋三层平面图。王素平、俞云云租赁的铺位是整个无为城市广场的一部分，龙祥公司作为无为城市广场的出租方依照双方约定负责配置安装的公共设置和提供的服务系该铺位租赁价值的组成部分，由于王素平、俞云云所租赁的铺位位于三楼，自动滚梯安装不仅利于店铺视野的开阔，也便于顾客的通行，对于客流量具有一定的作用，对于王素平、俞云云订立租赁合同具有实质性影响，因此，龙祥公司未依照合同约定安装滚梯，属于提供的租赁物瑕疵，构成违约，龙祥公司对于涉案租赁合同解除后王素平、俞云云所遭受的装修损失应承担一定的赔偿责任。但从已查明的王素平、俞云云所在铺位的通行现状来看，龙祥公司的前述违约行为并不会导致王素平、俞云云签订铺位租赁合同的目的不能实现，龙祥公司并不构成根本性违约，且王素平、俞云云在涉案租赁合同的履行中也存在违约行为。结合上述因素，一审法院酌定龙祥公司应承担的责任比例为40%，有所不当，本院综合双方当事人的过错程度酌情将龙祥公司应承担的责任比例调整为50%。一审法院对于涉案装修损失的确定系采信的是（2018）皖0225民初4651号一案中芜湖建兴工程咨询有限责任公司依据法院委托出具的《工程造价鉴定意见书》，现无充分证据证明该鉴定存在不合法之处，一审法院对该鉴定的采信并无不当。但因王素平、俞云云自认其后将纳入该次鉴定范围内的布艺窗帘予以拆除带走，故对该部分价值即3851.17元应予扣除。同时根据本案具体情况，考虑到王素平、俞云云已使用期间的装修折旧、房屋装修的受损情况，本院酌情确定装修损失为370000元，包含鉴定费合计381900元，龙祥公司应承担190950元（381900元×50%）。综上，王素平、俞云云、龙祥公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省无为市人民法院（2019）皖0225民初4821号民事判决；二、无为龙祥商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿王素平、俞云云装修损失190950元；三、驳回王素平、俞云云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费11912元，由王素平、俞云云负担8025元，无为龙祥商贸有限公司负担3887元。本判决为终审判决审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年五月十五日法官助理宋喜萍书记员陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。