江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初11793号 原告（反诉被告）：南京金宣公寓管理有限公司，住所地在南京市秦淮区太平南路389号1208室。 法定代表人：候庆江，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田树泽，男，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：潘君，女，1986年8月12日出生，汉族，金阳光铸造有限公司员工，住江苏省扬州市。 委托诉讼代理人：张雷，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷慧，江苏刘洪律师事务所实习律师。 原告南京金宣公寓管理有限公司（以下简称金宣公司）与被告潘君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，被告潘君于2019年10月14日提起反诉，本院依法受理。本案依法由审判员李伟适用简易程序独任审判，于2019年10月30日公开开庭进行了审理，对本诉与反诉合并进行了审理。因案情复杂，本院于2019年12月18日裁定对本案转为普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2020年4月13日对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）金宣公司的委托诉讼代理人田树泽，被告（反诉原告）潘君及其委托诉讼代理人张雷、雷慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金宣公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告潘君赔偿家电及装修损失共计44872元；2.判令被告支付其他损失20220元（包括被告于2019年7月29日收回房屋之后剩余期间的租金损失6976元以及原告与次承租人约定的违约金）；3.判令被告支付违约金9100元；4.判令被告承担诉讼费。事实与理由：2018年3月13日，原告与被告签订了《南京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将坐落于南京市玄武区的房屋出售给原告，租赁期间为2018年3月14日至2022年3月13日。双方约定一方提前解除合同，应通知对方，并按月租金的200%支付违约金。2018年3月14日，原告接收房屋后对房屋进行了装修，同时配备了家具、桌子、空调、洗衣机等，并且开始对外招租。之后原告找到四个次承租人，并与各个次承租人签订了租赁合同，原告将案涉房屋转租给次承租人使用。2019年7月29日，被告无故将房屋上锁，赶走次承租人，致使合同无法履行。原告多次找被告协商未果，故诉至法院。 诉讼过程中，原告增加诉讼请求：判令被告返还2019年7月17日至2019年9月13日期间的租金8645元；判令被告赔偿运营损失8000元。 被告潘君辩称：按照约定，原告应在2019年3月14日支付后三个月的租金，但经被告多次上门催要，原告到3月19日才支付租金。2019年6月14日，原告本应支付后三个月的租金，但仍未支付，直到2019年6月21日，原告才支付了一个月的租金。原告迟延支付租金的目的，是为了胁迫被告与原告重新签订一份不平等的租赁协议，被告拒绝了原告的要求，并依约行使了解除权。合同解除后，原告仍然拒绝交还房屋，被告为了减少损失，与次承租人协商，代原告向四位次承租人支付、退还了应由原告承担的违约金和剩余租金。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告潘君向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告金宣公司赔偿损失18530元（反诉原告代为向次承租人退还的租金7810元及代为向次承租人支付的违约金10720元），并按中国人民银行同期贷款利率承担利息损失（以6800元为基数，自2019年7月16日计算至实际支付之日止；以3770元为基数，自2019年7月19日计算至实际支付之日止；以7960元为基数，自2019年7月21日计算至实际支付之日止）；2.判令反诉被告承担诉讼费。事实与理由：2018年3月14日，反诉原告与反诉被告就案涉房屋签订了《出租委托代理合同》。合同签订后，反诉被告屡次违约，未按时足额支付租金，已经达到合同约定的解除情形，故反诉原告依约解除了合同，并收回案涉房屋，且在收回房屋的过程中代反诉被告向四位次承租人支付、退还了应当由反诉被告承担的违约金及剩余房屋租金。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告特提起反诉。 反诉被告金宣公司辩称：反诉被告与次承租人对违约责任有明确约定，故对反诉原告主张的违约金不予认可；反诉原告无故收回房屋，构成违约。 本院经审理认定事实如下： 案涉房屋系潘君所有。2018年3月13日，潘君（甲方）与金宣公司（乙方）签订《南京市房屋出租委托代理合同》，约定：乙方的出租代理权限为代甲方出租案涉房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务等；出租代理期限自2018年3月14日至2022年3月13日；第一年免租期240天；甲方应于2018年3月14日前将房屋交付给乙方；租金标准为每月4550元，由乙方通过银行打款方式支付，每三个月支付一次，乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为：第一次2018年6月1日13650元，第二次2018年6月14日0元，第三次2018年9月14日0元，第四次2018年12月14日4550元，以此类推；出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、物业管理费等费用；乙方未按规定划付租金5日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金；甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方需提前终止合同的，还应赔偿乙方相应损失。 上述《南京市房屋出租委托代理合同》签订后，潘君依约将案涉房屋交付给金宣公司，金宣公司后将该房屋转租给四位次承租人，其中与次租人石冶约定的租赁期间为2019年5月2日至2020年5月1日，月租金为1030元；与次租人周胜男约定的租赁期间为2019年5月30日至2020年5月29日，月租金为1290元；与次租人孙远约定的租赁期间为2019年6月12日至2020年6月11日，月租金为1090元；与次租人金婷约定的租赁期间为2019年6月27日至2020年6月26日，月租金为1700元。上述四份合同中，均约定金宣公司单方提前解除合同，应向次承租人支付按月租金两倍计算的违约金。 2019年6月21日、6月28日，金宣公司分别向潘君支付了4550元、9100元。 2019年6月27日，金宣公司工作人员田树泽添加潘君为微信好友，潘君向田树泽发送如下微信：“弄了个大乌龙，你们这里明天给我打款，我7月6号或者7号来谈签合同，你那两天在单位吗”（2019年6月27日）、“不好意思了，你说的渗水问题我7月6号我来的时候找下师傅先弄一下，也花不了几个钱…”（2019年6月27日）、“你看行吗”（2019年6月27日）、“田总，两个月的租金收到了”（2019年6月29日）。 2019年8月4日，金宣公司与石冶签订《租赁合同终止退房、解除协议》，双方约定解除合同，金宣公司退回租金、违约金等合计4051元（实退1255元）；2019年8月5日，金宣公司与周胜男签订《租赁合同终止退房、解除协议》，双方约定解除合同，金宣公司退回租金、违约金等合计2408元（实退0元）。 诉讼过程中，双方均认可潘君于2019年7月29日对案涉房屋上锁。双方对违约主体产生争议，双方均称系对方违约而导致合同解除。 金宣公司称：潘君出租案涉房屋时，案涉房屋存在阳台渗漏水问题，且主卧墙体渗水导致发霉，空置了两个月才租出；房屋内有一房间渗水，影响使用；潘君无故赶走次承租人，收回房屋，构成违约。潘君的违约行为给金宣公司造成了包括装修损失在内的巨大损失。 金宣公司提交了田树泽与潘君的通话记录以及案涉房屋渗漏水的照片，证明潘君构成违约。金宣公司另提交了收据，证明金宣公司对案涉房屋进行了装修并配备了家电。 潘君称：双方在签订案涉《南京市房屋出租委托代理合同》时，阳台渗漏水问题即已存在，但不严重，不会流到室内，不影响使用，且金宣公司对此明知，同意由其维修，否则潘君也不可能给予金宣公司8个月的免租期。主卧室没有漏水，是由于次承租人在主卧室墙上装晾衣架，湿衣服挂在房间里，才导致墙壁发霉。对金宣公司提交的通话录音真实性无异议，系因金宣公司违约，潘君要求解除合同时形成的录音，对收据不予认可。金宣公司应在2019年6月14日支付2019年6月14日至2019年9月13日期间的租金，但金宣公司直至2019年6月21日才支付了1个月的租金4550元，于2019年6月28日支付了违约金9100元。由于金宣公司构成违约，故潘君于2019年7月16日向金宣公司发函要求解除合同，并代金宣公司向次承租人周胜男、金婷、孙远、石冶垫付了应由金宣公司支付的违约金，以及应由金宣公司退还的剩余期间的租金，其中向孙远支付了违约金2180元、1个月租金1090元，另支付补贴500元，向周胜男支付了违约金2580元、1个月租金1290元，另支付补贴500元，向石冶支付了违约金2560元、1个月租金1030元，向金婷支付了违约金3400元、2个月租金3400元。 潘君提交了如下证据：1.纠纷调解协议书、人民调解协议、潘君与金宣公司员工付亚朋的短信记录、与金宣公司员工田树泽及朱家豹微信对话记录、《资产管理服务合同》《解除合同告知函》，证明在金宣公司违约后，潘君反复与金宣公司协商，此时潘君才知道金宣公司迟延房租的目的是胁迫潘君，要求潘君与其重新签订一份不平等的租赁协议。为此双方不止一次闹到派出所，在派出所的建议下，潘君拒绝金宣公司的要求，并依据合同约定，行使了解除权。潘君先是口头声明解除合同，后向金宣公司发送了解除函。2.次承租人周胜男、金婷、孙远、石冶的身份证复印件，他们四人出具的收条（收条上记载了潘君付款金额，并记载潘君取得代替收款人向金宣公司主张剩余房屋租金和违约金的权利），以及潘君向他们四人付款的转账记录，证明潘君代金宣公司垫付了相关费用。3.金宣公司工作人员与次承租人周胜男的通话记录，证明案涉房屋渗漏水不影响居住使用。 对潘君提交的上述证据，金宣公司质证称：人民调解协议可以证明案涉房屋存在漏水问题，派出所让双方自行协商，协商不成由法院解决。双方于2019年6月27日协商好，由金宣公司支付租金，潘君做防水。同年7月16日的告知函未提到如何解决对金宣公司造成损失的问题，故不认可。金宣公司未强行要求潘君签订《资产管理服务合同》，从微信反映潘君系自愿签署。在潘君的威胁下，次承租人不得不搬出案涉房屋，至于潘君是否退还租金，金宣公司并不清楚，金宣公司也未授权潘君代为向次承租人退还租金及支付违约金。在次承租人周胜男承租案涉房屋期间，没有连续下雨的天气，故不存在漏水的情况。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告（反诉被告）金宣公司与被告（反诉原告）潘君签订的《南京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方签订的《南京市房屋出租委托代理合同》虽然合同名称为委托代理合同，但从合同内容分析，双方之间的实质性权利义务为潘君将案涉房屋出租给金宣公司，金宣公司向潘君支付租金，并有权转租以获取相应利益，故双方之间实为房屋租赁合同法律关系。 从双方履行合同的过程分析，案涉《南京市房屋出租委托代理合同》已实际解除。对于合同解除的原因，本院认为：按照合同约定，金宣公司未在2019年6月14日支付此后三个月的租金，迟至2019年6月21日才支付了1个月的租金4550元，构成违约，且已符合双方在合同中约定的合同解除条件。虽然双方均认可案涉房屋的阳台存在渗漏水的事实，但金宣公司未举证证明该渗漏水的事实严重到影响双方之间合同的履行，且潘君已给予金宣公司长达八个月的免于支付租金的期限，双方约定免租期时所考虑的因素也应包含上述阳台渗漏水的事实，潘君对此所持的意见合理，本院予以采纳；双方亦均认可案涉房屋内有一房间存在墙壁发霉的情况，但金宣公司未举证证明该现象是由于房屋本身的质量问题所致，故不应归责于潘君。因此，金宣公司不应以房屋渗漏水为由而迟延支付租金。由于金宣公司未按约支付租金，潘君有权要求解除合同，故本院认定系因金宣公司的违约而导致合同解除。 关于本诉请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。金宣公司主张家电及装修损失44872元，证据不足，且本院认定系金宣公司违约而导致合同解除，故金宣公司的该主张无事实和法律依据，本院不予支持。金宣公司主张的其他损失20220元，潘君称金宣公司于2019年6月28日支付了9100元系违约金，该意见与其和金宣公司工作人员田树泽的微信对话记录不符，也不合常理（此时双方还在商谈当中，尚未谈及合同解除问题，也未谈及支付违约金的问题），故本院对该意见不予采纳，本院认定该款项系租金。潘君对案涉房屋上锁之日即2019年7月29日至2019年9月13日期间的租金，潘君应予返还，本院对此支持6825元；对于金宣公司与次承租人所约定的违约金，因系金宣公司违约而导致合同解除，故本院对此不予支持。金宣公司主张的违约金9100元及运营损失8000元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于反诉请求。潘君主张的金宣公司支付18530元，其中潘君向次承租人垫付的租金为6810元，无论是基于合同还是基本生活常理，金宣公司都应将剩余期间的租金返还给次承租人，故金宣公司应将此款支付给潘君；潘君向次承租人支付的违约金10720元，该款项与租金不同，违约金存在极大的协商可能性，潘君向次承租人支付的违约金未征得金宣公司的同意，故本院对此不予支持；潘君向次承租人支付的补贴1000元，既无合同依据，更未得到金宣公司的授权，故本院对此亦不予支持。对潘君主张的利息，虽然潘君代金宣公司向次承租人垫付剩余期间的租金符合常理，但潘君的该行为系其自愿行为，而不是受金宣公司的委托而为，故本院对其主张的利息不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告潘君于本判决生效之日起十日内返还原告南京金宣公寓管理有限公司租金6825元； 二、驳回原告南京金宣公寓管理有限公司的其他诉讼请求； 三、反诉被告南京金宣公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告潘君垫付的租金6810元； 四、驳回反诉原告潘君的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2071元，由南京金宣公寓管理有限公司负担2021元，由潘君负担50元；反诉案件受理费131元，由反诉原告潘君负担106元，由反诉被告南京金宣公寓管理有限公司负担25元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 伟 人民陪审员  杨锦强 人民陪审员  陶 芬 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  李 程