辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初211号 原告：辽阳市住房和城乡建设局，住所地：辽阳市文圣区新城路9号北塔楼8楼。 法定代表人：张万昶，系局长。 委托代理人：黄杰，系辽宁玉乾律师事务所律师。 被告：辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司，住所地：辽阳市白塔区新运大街44-1号地下人防工程（-1）层（03）号。 法定代理人：关彦斌，该公司董事长。 委托代理人：李成，辽宁树正律师事务所律师。 原告辽阳市人民防空办室（以下简称“人防办”）为与被告辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司（以下简称“嘉财恒润”）房屋租赁纠纷合同一案，于2018年4月8日向本院提起诉讼，本院于2018年10月23日作出（2018）辽1002民初543号民事判决书，被告嘉财恒润不服该判决提起上诉，辽宁省辽阳市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）辽10民终1915号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）辽1002民初543号民事判决，发回本院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭，本案在审理过程中，辽阳市人民防空办公室管理职责整合纳入辽阳市住房和城乡建设局（以下简称“城建局”），本院依法将原告变更为城建局，依被告嘉财恒润的申请中止本案审理，中止审理情形消失后恢复审理，于2020年4月7日公开开庭审理了本案，原告城建局的委托代理人黄杰、被告嘉财恒润的委托代理人李成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城建局诉称：2008年9月12日，原、被告双方签订《西关地下人防工程建设协议书》，约定由被告在辽阳市西关1号地及环网道周边投资建设3.4万平方米人防工程。其工程总建筑面积4%的产权归原告。2009年5月19日，双方又签订《辽阳市西关地下人防工程建设协议书补充协议》将建筑面积调整为42019平方米。工程竣工后双方于2010年2月5日又签订了《西关地下人防工程产权界定协议书》，原告为甲方，被告为乙方。协议书第二条约定:经过市住建委产权测算中心核准西关地下人防总建筑面积为41249.26平方米，双方根据测算甲方的产权面积为1654.99平方米。协议第三条约定甲方产权房的具体位置为西关三角地西侧地下负一层1轴—4轴，至轴方向为止。协议第四条约定，甲方将名下独立产权部分(1654.99平方米)租给乙方整体使用，租期时间为40年，本协议期限为20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日止。协议第五条约定租金为第一年120万元，从第二年起租金按上一年递增2%，每月5日前支付当月租金，每逾期一天应付租金1%作为滞纳金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告却一直未交付租金。至今年底已欠租金8623625.00元。原告每年都向被告追讨，被告一直未支付租金。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向法院提起诉讼。一、请求判令被告给付拖欠租金10299564.00元，截止到2018年2月底；二、请求判令被告支付违约金约5000000.00元(从应付款之日起至给付之日止按日1%计算)；三、要求解除合同，将房屋交付原告；四、本案诉讼费用由被告承担。 被告嘉财恒润辩称：1.租赁案涉不动产的移交时间为2012年7月17日，办理产权登记时间为2012年8月15日，因此租金起算应从2012年8月15日。我公司依法投资承建人防工程，并于2012年7月17日将《辽阳市西关地下人防工程建设协议书》和《产权界定协议书》中确定的案涉不动产移交给原告。原告与我公司在产权移交确认书上共同盖章确认：案涉不动产产权于2012年7月17日由我公司转移给原告。根据《人民防空法》第五条：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”我公司作为人防工程的投资建设者，在2012年7月17日未完成移交前，依法享有对案涉不动产的使用管理权和收益权。直到2012年7月17日，我公司确认将案涉不动产的权利移交原告，原告出租收益的前提才开始具备。在未完成权利移交前，原告不是案涉不动产的独立产权人，不享有对外出租的权利，更不能向我公司收取租金。《产权界定协议书》第四条双方明确约定：“甲方将其名下独立产权部分（1654.99平方米）租给乙方整体使用，租期40年，本协议期限20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日。20年租赁期满后，重新签订此协议。”根据协议内容，履行出租标的物的前提是出租标的物在原告名下。2010年5月1日签订本产权界定协议时，案涉租赁标的物并不在原告名下，租赁合同的前提条件尚未成就，《产权界定协议书》仅是一种出租承租的意向，出租屋既未交付，也未办理产权登记，根本未发生物权变动。此时租赁合同履行的条件并不成就，原告不享有收益任何权限。而且，原告在《人防工程交接单》上明确“如交付房申请使用，须与接收方签订《人民防空工程租赁使用合同》，领取《人防工程使用证》后方可使用。”该表述再次表明之前《产权界定协议书》的功能时确定各自界限，对于租赁事项的表述仅仅是一种意向，并未最终确定下来。直到从产权移交确认之日，也就是2012年7月17日，原告才从我公司手中取得对外出租营利的权利。另一方面，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2012年8月15日，原告和我公司才到辽阳房产登记部门完成物权登记，此时原告才对出租给我公司的案涉不动产拥有“独立产权”，才满足了《产权界定协议书中》载明的条件。因此，实际租赁期限的起算应当从2012年8月15日开始计算。2.租赁协议的终止时间是2018年1月1日。根据我公司与原告签订的《产权界定协议书》第七条第四款“如因家乐福的原因双方在租赁期内不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任。”家乐福于2018年1月1日发布公告停止营业，终止了租赁合同，我公司与原告约定的协议解除情形出现，协议自动解除。因此，2018年1月1日应当是协议终止的期限，自2018年1月1日后，原告不应向原告收取任何租金。3.原告诉请的租金标准过高，显失公平。《产权界定协议书》签订的目的是为了界定产权，分割我公司投资建设的人防工程，其中关于租赁事项的约定仅是一种初步意向，不能作为最终确定租金的依据。原告2012年8月15日取得案涉不动产产权后，将该部分全部出租给我公司。该部分面积为1760㎡，我公司将从原告处反租的部分连同自己享有独立产权的12504㎡和14231㎡地下车库共计28495㎡的面积出租给了家乐福超市。原告出租的案涉不动产面积仅占我公司对外出租总面积的6.17%。即使把家乐福交付给我公司的全部租金及物业服务费用汇总计算，扣除各种税费后净额为20719615.93元。原告出租给我公司的五年多时间里，没有进行过任何的管理，没有提供过任何的物业服务，所有成本费用全部都由我公司承担。但原告就凭着自己的特殊身份，凭着6.17%的面积，硬是向我公司主张近50%的租金和物业管理费，这种不劳而获的行为与《人民防空法》第五条确定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”背道而驰。人防工程平战结合就是为了吸引民间资本投资建设国防设施，如果原告的不合理要求得到司法支持，将产生极坏的示范引导效应。因此，从这个角度出发：我公司请求人民法院能够本着公平公正的原则，按照原告出租部分占整个出租部分的比例6.17%，重新确定租金标准。4.原告诉请的违约金计算方式违反双方约定，根据《产权界定协议书》利息计算应当是欠付租金的1%，而非日1%。产权界定协议书由原告制定，不应任由其作出对己方有利的解释。而且从文义解释的角度出发，欠付租金的违约金明显应当是欠付租金额度的1%。综上所述，我公司请求法院精准确定租赁合同的起止履行时间和租金和违约金计算标准，公正裁判。 本院经审理查明，2008年9月12日辽阳市人民防空办公室（甲方）与嘉财恒润签订辽阳市西关地下人防工程建设协议书，约定甲方同意乙方在西关1号地及环网能公司周边投资建设3.4万平方米人防工程，计划总投资约2.5亿元，分为两期建设，乙方提供地面广场设计方案，按照市政府指定的设计方案进行施工并负责费用。为便于甲对该工程实施行业管理，乙方同意按工程总建筑面积的4%作为甲方安排工程管理用房，产权归甲方所有，除此之外该工程的产权归乙方所有。2009年5月19日，双方就用地面积、建设面积等进行调整并签订补充协议。 2009年6月2日，被告嘉财恒润与沈阳家乐福商业有限公司签订《物业租赁合同》，约定被告嘉财恒润将辽阳市西关1号地即新运大街及民主路交叉口西北角的三角地地下的建筑物租赁给沈阳家乐福商业有限公司，租赁面积约为13643平方米，租赁期限为自租赁起始日（商场开业日）起计20年。 2010年2月5日，辽阳市人民防空办公室（甲方）与被告嘉财恒润（乙方）签订《西关地下人防工程产权界定协议书》，约定内容为：依据辽阳市规划局颁发的《建设工程规划许可证》和市住建委产权测算中心核准的西关地下人防工程总建筑面积为41249.26平方米，甲方的产权面积为1649.97平方米，具体位置为西关三角地西侧地下负一层1轴到4轴，Q轴到G轴2.46米。经双方协商一致，甲方同意将其名下独立产权部分（1649.97平方米）租给乙方整体使用，租期时间为40年，本协议期限为20年，即从2010年5月1日至2030年5月1日。20年租赁期满后，协议重新签订。甲方产权租金第一年为120万元（即每平方米年租金为725.08元），从第二年起租金按上一年递增2%。租金按月支付，即第一年每月乙方向甲方一次性支付租金10万元。租赁期内，乙方必须按时交付租金，如逾期一天按应付租金的1%交滞纳金，如逾期一个月，甲方有权收回租赁的产权。如遇不可抗力和国家相关政策及家乐福原因造成甲、乙双方租赁期不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任。上述协议签订后，被告嘉财恒润未按约定向原告给付租金，现拖欠原告2010年5月1日至2011年4月30日租金120万元；2011年5月1日至2012年4月30日租金122.4万元；2012年5月1日至2013年4月30日租金1248480.00元；2013年5月1日至2014年4月30日租金1273449.60元；2014年5月1日至2015年4月30日租金1298918.59元；2015年5月1日至2016年4月30日租金1324896.96元；2016年5月1日至2017年4月30日租金1351394.90元；2017年5月1日至2017年12月31日租金925242.70元（1351394.90元×1.02÷365天×245天）。上述租金共计9846382.75元，滞纳金为98463.83元（9846382.75元×1%）。2018年1月1日，家乐福辽阳新运店停止营业。 2012年7月17日，被告嘉财恒润作为交付方与辽阳市人民防空办公室（接受方）签订产权确认书，确认嘉财恒润建设的西关地下三角地部分负一层1-4轴至5轴延伸3.6米人防工程面积1760.07平方米为人防国有资产，自2012年7月17日起移交给辽阳市人民防空办公室。2018年12月，辽阳市人民防空办公室整合纳入辽阳市住房和城乡建设局。 本院所确认的上述事实，有原、被告提供的《辽阳市西关地下人防工程建设协议书》《辽阳市西关地下人防工程建设协议书补充协议》《西关地下人防工程产权界定协议书》，被告嘉财恒润提供的不动产产权情况表、物业租赁合同、报刊公告，及原、被告双方当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，辽阳市人民防空办公室与被告嘉财恒润签订的《西关地下人防工程产权界定协议书》，对本案租赁标的的具体位置、面积、租金数额及给付方式、违约责任予以明确，该协议书系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照该协议约定履行各自的合同义务，被告应当按照协议约定支付租赁费用。该协议约定租赁起始时间为2010年5月1日，故被告嘉财恒润向辽阳市人民防空办公室支付租赁费的起始时间为2010年5月1日。因家乐福辽阳新运店于2018年1月1日停止营业，根据该协议约定的“如遇不可抗力和国家相关政策及家乐福原因造成甲、乙双方租赁期不能继续合作，双方租赁协议自动解除，不承担违约责任”，该协议约定的租赁协议自动解除条件成就，原、被告的租赁协议于2018年1月1日自动解除。被告嘉财恒润应向辽阳市人民防空办公室支付2010年5月1日至2017年12月31日期间的租赁费用。被告在此期间均未依约向辽阳市人民防空办公室给付租金，已构成违约，应给付拖欠租金并按约定承担违约责任，向辽阳市人民防空办公室给付滞纳金。原告城建局作为辽阳市人民防空办公室整合后组建的新主体，有权要求被告嘉财恒润支付拖欠租金及滞纳金。对于原告主张的租金，应按照协议约定的数额及计算标准，自协议签订之日计算至协议自动解除的前一日；对于原告所主张的违约金，因协议约定“租赁期内，乙方必须按时交付租金，如逾期一天按应付租金的1%交滞纳金”，故应按照拖欠租金数额的1%计算滞纳金，而原告主张的违约金计算方式不符合双方约定，本院不予支持；对于原告所主张的要求解除合同并将房屋交付原告，因双方之间的协议于2018年1月1日自动解除，故被告嘉财恒润应将其承租的1654.99平方米人防工程予以返还。对于被告嘉财恒润提出的实际租赁期限的起算时间应为2012年8月15日、原告诉请的租金标准过高显失公平的答辩意见，因被告嘉财恒润与案外人沈阳家乐福商业有限公司签订《物业租赁合同》的时间为2009年6月2日，早于其与辽阳市人民防空办公室于2010年2月5日签订的《西关地下人防工程产权界定协议书》的时间。在签订协议书时，被告嘉财恒润对协议书约定的租赁时间及租金数额予以认可，故对上述答辩意见不予采纳。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司给付原告辽阳市住房和城乡建设局租金9846382.75元及滞纳金98463.83元； 二、被告辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司将其承租的原辽阳市人民防空办公室位于辽阳市白塔区角地西侧地下负一层1轴到4轴，Q轴到G轴2.46米，面积为1649.97平方米人防工程返还原告辽阳市住房和城乡建设局； 三、驳回原告辽阳市住房和城乡建设局的其他诉讼请求。 上述一、二款于本判决生效后十日内履行。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费113597.00元，由被告辽阳嘉财恒润房地产开发有限公司承担81414.00元，原告辽阳市住房和城乡建设局承担32183.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘明贺 人民陪审员  刘 琦 人民陪审员  李传海 二〇二〇年五月十五日 书 记 员  刘美君 附录 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。