河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终485号 上诉人（原审原告）：张爱霞，女，1961年4月17日出生，汉族，住廊坊市开发区。 上诉人（原审原告）：张民，男，1970年1月13日出生，汉族，住廊坊市开发区。 委托诉讼代理人：张爱霞，女，1961年4月17日出生，汉族，住廊坊市开发区。系张民之妻。 被上诉人（原审被告）：幸福基业物业服务有限公司，住所地廊坊市新世纪步行街第五大街画家村2栋2F-205号。 法定代表人：孟惊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：乔广田，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘东艾，北京保和律师事务所律师。 上诉人张爱霞、张民因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省廊坊经济技术开发区人民法院（2019）冀1091民初1411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张爱霞、张民上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决被上诉人与亿峰中科实业有限公司签署的跃界花园前期物业服务合同第十六款中有关收费和提取部分为无效条款；3、判决被上诉人与开发商签订的跃界花园前期物业合同中的第二十条、第二十二条为无效条款；4、判决双方签署的《车位租赁协议》为无效协议并返还过去两年收取的车位租赁费2880元；5、被上诉人公示小区地上车位的详细处置信息，包括每个车位由哪一户号使用以及租期的开始和结束日期；6、被上诉人公示其自接管小区物业服务以来到目前为止收取的小区车位“租赁费”的收入和支出情况，包括收入和支出的相关合同发票等证据。事实和理由：1、新物业合同第二十条：属于全体业主的共有车位，除非业主大会另有明确决议，乙方有权决定采取固定或非固定车位等车辆停放模式，合理划分停车区域。第二十二条：业主共有物业经营收入全部纳入本物业服务费，物业成本列入本物业的服务成本。上述两条应无效，《物业管理条例》第二十七条规定，建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业，业主依法享有的物业共用设施、设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。既然车位属于全体业主，无论小区是否成立了业主委员会，建设单位和物业都无权擅自处分小区车位的分配模式和经营收入。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：符合下列情形之一，业委会或业主请求确认合同或者相关合同条款无效的，人民法院应予支持，其中的第二款：物业服务合同中免除物业服务企业责任，加重业主委员会或者业主责任排除业委会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业合同。被上诉人与开发商签署的车位收费条款属于主要条款，车位又属于业主所有，其车位分配、收费和处置都未经过与全体业主商量，擅自采用高收费标准，新签署的物业服务合同从未告知任何业主，其做法明显排除了业主的主要权利，应属于无效条款。2、新物业合同第十六条：各类车位收费标准：车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位120元/个/月的标准向乙方缴纳停车费。乙方从停车费中按露天车位120元/个/月的标准提取停车服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营活动，权利人请求排除妨害，恢复原状，确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修基金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持，行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。车位租赁费属于擅自经营取得，理应全部退回给本人，待业主对车位的分配和收费有决议并委托被上诉人管理后才可以收取。3、一审中被上诉人没有出示其接管小区以后收取的车位租赁费收入和支出的证据，从未公示过。车位属于全体小区业主的共有部分，物业应定期公示其在车位经营中所得的收益。4、停车费和租赁费所指的意义和引发的结果完全不同，停车费包括了管理服务费和车位占用费，管理服务费是管理或者经营者收取的，车位占用费归车位所有人所有。租赁费是指车位的所有人按照本人的意愿对外出租收取的费用，收入完全属于权利人支配。被上诉人不是车位所有人，不能以车位所有人身份收取租赁费，把全部收入归为自己。我们与被上诉人签订《车位租赁协议》时并不知道有新的物业合同存在，被上诉人隐瞒了车位属于业主的真相。5、被上诉人从未公示过车位处分情况。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，业主请求公布查阅下列应当向业主公开的情况和资料，人民法院应予支持。（三）物业服务合同共有部分的使用和收益情况，（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。 物业公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的全部上诉请求。1、上诉人与被上诉人在2018年和2019年签订的《地上车位租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议履行各自的权利和义务。协议已履行完毕，被上诉人实际已缴纳了租赁费用也接受了服务和使用了车位，其无权要求扣除和返还部分费用。协议内容不违反合同法关于无效条款的规定。2、上诉人上诉请求的第2、3、4项属于增加诉讼请求，被上诉人不予认可，二审法院无权审理。第5、6项诉讼诉求，被上诉人已于2019年7月18日出具《跃界花园车位使用情况说明》，要求公示收支情况及合同发票没有法律依据。 张爱霞、张民向一审法院起诉请求：1、请求法院判决幸福基业物业服务有限公司跃界服务中心从其《地上车位出租协议》中的租赁费总金额1440元中扣除车位租赁费部分，保留管理费用部分，即参照周边小区的地库管理费用60元/月，保留每年720元的总管理费用。将协议中所有租赁词汇更改成车位管理费。2、请法院支持本人要求幸福基业物业服务有限公司（一下称“幸福基业”）跃界服务中心退回本人在2018年8月到2019年7月已经支付的车位租赁费1440元（按照请求1中的计算方式）。3、请法院支持本人要求幸福基业物业服务有限公司跃界花园服务中心公示小区地上车位的详细处置信息包括每个车位由哪户业主使用，租期的开始和结束日期，不要求个人姓名电话等其他个人信息，4、请法院支持本人要求幸福基业跃界花园服务中心公示接管小区物业以来对小区车位租赁费的收入和支出情况，支出费用发票和相关采购合同以及已经缴纳的车位租赁费的增值税费列表。 一审法院认定事实：原告系跃界花园4幢1单元1201室的业主，被告系该小区现在的物业服务公司。2018年8月1日和2019年7月29日，原告分别与被告签订《地上车位租赁协议》，就小区地上车位租赁事宜，双方约定：原告的车位位于B区，车位号为B125，原告每年向被告缴纳1440元车位租赁费，租赁期限一年。原告依约缴纳了租赁费，被告提供了车位。另查明，此小区系亿峰中科实业有限公司开发，前期的物业公司是廊坊科技谷润科物业服务有限公司，原告收房时，签署了《物业服务合同书》、领取了《业主手册》。被告经过招投标的方式，于2017年4月15日从原物业公司处接管了该小区。2017年4月15日，开发商亿峰中科实业有限公司与被告签订《跃界花园前期物业服务合同》，就前期物业服务事宜订立了本合同，该合同至本物业业主委员会代表全体业主与乙方（被告）或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时止。该合同第十六条约定，“车位属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位每个每月120元的标准向乙方交纳停车费。乙方从停车费中按露天车位每个每月120元的标准提取停车服务费”；第十九条约定车位租用人或使用人应当与物业公司签订车位租赁协议或车位服务协议。原告与原物业公司签订的《业主手册》第三条第5点约定“使用地下及地上停车场的业主均需缴纳停车管理服务费用”。该小区至今没有成立业主大会和业主委员会。 一审法院认为，在业主大会和业主委员会没有成立前，被告依据与开发商的《跃界花园前期物业服务合同》和原物业公司与业主签订的《物业服务合同书》提供服务、收取费用并无不当。且原被告还就车位的使用收费另行签订了协议，依据开发商与被告签订的合同，应为“停车费”或“停车管理服务费”，尽管该费用称作“租赁费”不妥、但是数额上没有增加。所以原告主张退还相关费用的主张不能成立。原告主张业主有知情权，被告应当就相关的收费、用途等向业主公示，符合法律规定，被告已经进行了公示。关于公示的具体内容、范围，应由业主大会确定，不属于法院裁量范围。综上所述，原告的各项主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告张民、张爱霞的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交照片一页，证明被上诉人没有公示过车位信息及收入、支出情况。被上诉人质证意见，对该证据不认可，被上诉人已在一审提交过公示的证据。本院审查认为，上诉人提交的照片无法证实被上诉人没有公示过车位信息及收入、支出情况。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人提出被上诉人应公示车位具体使用情况及小区车位租赁费的收入和支出情况，被上诉人已经进行了公示，对于公示的具体内容、范围，应由业主大会确定。上诉人提出前期物业服务合同第十六款中有关收费和提取部分为无效条款、第二十条、第二十二条为无效条款、返还其车位租赁费2880元的上诉请求，超出了一审的诉讼请求。 综上所述，张爱霞、张民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张爱霞、张民负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十三日 书记员 周 雪