江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终184号 上诉人（原审被告）：胡晓，男，1986年2月23日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 上诉人（原审被告）：游贵颖，女，1962年4月17日出生，汉族，住江西省抚州市南城县。 委托诉讼代理人：胡志勇，男，汉族，1958年3月12日出生，住江西省抚州市南城县，系游贵颖丈夫。 被上诉人（原审原告）：南昌世邦物业管理有限公司,住所地江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道348号海航白金花园5号楼B座15层30室，统一社会信用代码91360100698482346C。 法定代表人：刘新军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李群英，江西秦风律师事务所律师。 上诉人胡晓、游贵颖因与被上诉人南昌世邦物业管理有限公司（以下简称世邦公司）物业服务合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2019）赣0112民初3909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月10日立案后，依法组成合议庭，因双方未提交新的证据，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 胡晓、游贵颖上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决世邦公司继续履行房屋维修责任与义务；3.因房屋质量问题胡晓、游贵颖未收房，物业费应由建设单位支付。事实和理由：1.根据江西省物业管理条例第五十五条规定，未交付业主的房屋，物业费由建设单位承担。2.由于世邦公司服务存在严重瑕疵，导致胡晓、游贵颖无法入住，根据江西省物业管理条例第四十一条、第七十四条，物业服务严重失职。3.根据物业管理条例第四十一条第二款之规定，未交付房屋物业费由建设单位承担。 世邦公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，胡晓、游贵颖的上诉请求理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实与理由：1.一审判决对于《前期物业管理服务合同》对胡晓、游贵颖具有约束力的事实认定正确，胡晓、游贵颖自2011年7月9日之后负有支付物业服务费用的义务。2.胡晓、游贵颖对于应该对房屋外墙质量问题承担责任的业主认识错误，房屋为开发商建造，质量保证主体也为开发商，在房屋质量出现问题时，物业公司只承担协调业主与开发商协商的义务，而真正的责任主体是开发商。胡晓、游贵颖自2011年收房以来一直无理由拒绝支付物业服务费用。虽然房屋交付时质量可能存在瑕疵，但胡晓、游贵颖在明确知道责任主体为开发商后仍然拒绝支付物业服务费用构成违约。 世邦公司向一审法院起诉请求：1.依法判令胡晓、游贵颖向世邦公司支付物业费54150.7元（自2011年7月1日计算至2019年8月31日）；2.本案诉讼费由胡晓、游贵颖承担。 一审法院认定事实：2010年6月10日胡晓、游贵颖与江西蓝天碧水开发建设有限公司签订了《新建县商品房买卖合同》，胡晓、游贵颖购买蓝天碧水·xxx小镇xxxx小区xx栋x号房（乐化xxx路xx号xx栋xxx室），房屋建筑面积为279.9平方米，地上建筑面积为221.68平方米，约定在开发商委托物业管理期间，物业管理费缴纳面积按地上建筑面积每月每平方米2.5元标准计算，一年内未入住使用的按物业管理公共性服务费50%交纳，在此一年内自业主向物业管理公司申报装修之日起六个月内不记为业主入住使用时间（按50%交纳物业管理费），剩余时间视为使用时间（按100%交纳物业管理费），一年以后无论装修与否均按100%交纳物业管理费。2010年12月1日，世邦公司与江西蓝天碧水开发建设有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，之后，陆续签订了《延期补充协议》，约定由世邦公司为蓝天碧水·xxx小镇xxxx小区提供物业服务，并约定物业管理公共性服务收费标准为每月每平方米2.5元，管理期限自2010年12月1日起至2020年6月30日止。合同签订后，世邦公司为该小区提供物业服务，但胡晓、游贵颖以各种理由拒不交纳自2011年7月起至2019年8月31日期间的物业费。 另查明，2011年7月9日，胡晓、游贵颖签订《确认书》，注明：作为xxxx（物业项目名称）下列单位的业户，已经全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守；所拥有房屋位置：xxxxxx栋x座，且注明《确认书》物业管理单位存档。且该房屋已办理产权证，产权证号81752/无。 一审法院认为，世邦公司与江西蓝天碧水开发建设有限公司签订的《前期物业管理服务合同》、《延期补充协议》，对作为该小区业主的胡晓、游贵颖具有约束力，胡晓、游贵颖应当按照合同履行支付物业管理费之义务。对于胡晓、游贵颖所提的抗辩意见，首先，根据胡晓、游贵颖的陈述及提供的照片等可以认定，涉案房屋外墙存在质量问题这一事实，虽世邦公司认可外墙脱落问题尚未解决，但对于外墙存在质量问题的原因、因外墙质量问题导致损失的范围及修复方案、费用等情况，胡晓、游贵颖均未举证予以证明，世邦公司也未予认可，一审法院对此不作评判，胡晓、游贵颖如果坚持认为外墙质量问题产生的相应损失需要由世邦公司担责的，可收集相关证据另行主张。世邦公司已经按约定履行物业服务，胡晓、游贵颖提供的证据可以证明世邦公司提供的物业服务确实存在一定的不足之处，对胡晓、游贵颖不按时交纳物业费负有一定的责任，但其不按时交纳物业费会造成世邦公司难以投入财力、物力加强管理。因此，综合考虑本案案情，酌情按照20%的比例相应扣减胡晓、游贵颖应承担的物业费。胡晓、游贵颖未支付的物业管理费为40789元(2.5元*221.68平方米*92个月*80%=40789元)。最后，需要指出的是，世邦公司作为物业服务企业，应将向业主提供优质服务放在首位，对于业主反映的问题，能够处理的及时处理，不能处理的说明原委，避免因信息不对称而引发的后续矛盾，进而维护社会的稳定团结。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由胡晓、游贵颖在判决生效之日起五日内支付世邦公司物业费40789元；二、驳回世邦公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取577元，由胡晓、游贵颖承担510元，世邦公司承担67元。 二审期间，胡晓、游贵颖向本院补充提交以下证据：证据1.十份录音及录音整理的文字资料，用以证明房屋确实存在质量问题，胡志勇（游贵颖丈夫）一直在和世邦公司沟通维修相关事宜，且胡晓、游贵颖没收房，世邦公司也未在电话中要求收房，世邦公司不作为；证据2.“企查查”查询的股东信息一张，用以证明江西蓝天碧水开发有限公司是世邦公司的100%持股股东，开发商江西蓝天碧水开发有限公司与世邦公司是一家单位。 世邦公司对上述证据质证如下：对证据1录音及文字资料的真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据文字资料，只能证明胡晓、游贵颖一直主张房屋未交付，而物业公司一直主张已交付，并要其支付物业费，但并不能证明房屋实际未交付；对证据2“企查查”查询信息的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明开发商江西蓝天碧水开发有限公司100%入股世邦公司，形成母子公司关系，母子公司在法律上是两个独立个体，各自享有权利、承担责任，并非同一家公司。 二审期间，世邦公司未提交新的证据。 经审查，本院对证据认证如下：对胡晓、游贵颖提交的证据1的真实性、合法性予以确认，但该组证据仅能证明其与世邦公司就房屋维修事宜进行过沟通的事实；对胡晓、游贵颖提交的证据2的真实性、合法性予以确认，但该组证据仅能证明江西蓝天碧水开发有限公司100%入股世邦公司的事实。 另查明，2011年7月9日，胡晓、游贵颖收到了临时管理规约、消防安全责任书、业主手册。胡晓、游贵颖与江西蓝天碧水开发建设有限公司签订的《新建县商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”；上述合同附件四补充协议第八条约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起一年内办理好产权证”。本院查明的其他事实与一审一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。世邦公司与江西蓝天碧水开发建设有限公司于2010年12月1日签订的《前期物业管理服务合同》及之后陆续签订的《延期补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力，胡晓、游贵颖作为该小区业主依法应当缴纳物业费。关于胡晓、游贵颖因房屋存在质量问题未交付而拒付物业费的上诉主张，首先，江西蓝天碧水开发有限公司虽100%入股世邦公司，但其与世邦公司系两个独立的民事主体；其次，胡晓、游贵颖已取得案涉房屋产权证，且其以业主身份签署了临时管理规约、消防安全责任书、业主手册等相关材料，亦并未就房屋存在严重质量问题影响正常入住向相关民事责任主体主张过权利；第三，一审法院综合考虑涉案房屋外墙存在质量问题尚未解决及世邦公司履行物业服务过程中尚存在不足等因素，已酌情按照20%的比例相应扣减了胡晓、游贵颖应承担的物业费，处理并无不当。故，对胡晓、游贵颖的上述主张，本院不予支持。关于胡晓、游贵颖要求世邦公司继续履行房屋维修责任与义务的上诉请求，因超出二审审理范围，本院不予审理。 综上所述，胡晓、游贵颖的上诉请求不能成立，一审判决认定事实基本清楚，处理并无不当。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1020元，由上诉人胡晓、游贵颖负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 俞志翀 审 判 员 邓 晖 审 判 员 王革生 二〇二〇年五月十五日 法官助理 应思奇 书 记 员 熊 浩