文书内容江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1302民初4628号原告:王俊，女，1987年10月22日出生，住宿迁市宿城区。被告:陆可，男，1996年7月11日出生，住宿迁市宿城区。原告王俊诉被告陆可房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案受理后，于2019年8月21日公开开庭进行了审理。原告王俊到庭参加诉讼,被告陆可经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俊向本院提出以下诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《房地产买卖合同》；2、判令被告向原告返还购房首付款8万元及利息（以8万元为基数，按年利率3.25%的标准，自2017年5月27日起计算至实际给付之日止）、支付购房总价20%的违约金3.6万元，并赔偿房屋差价损失16万元（不包括违约金，因房屋差价涨了20万）；3、本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2017年5月21日,原被告签订《房地产买卖合同》，约定被告将其所有的位于宿迁市宿城区的房屋转让给原告,成交价为18万元，首付款8万元，余款10万元于2019年3月30日前支付，同时办理房产过户手续等。后原告按照合同约定向被告支付首付款8万元，但被告未按约定履行，在未通知原告的情况下，将存放在原告手中的房屋产权证挂失，重新补办新的不动产权证，并将房屋抵押给民丰银行，导致原告无法继续办理后续手续，此后被告又将涉案房屋二次登记抵押给案外人马某，被告行为构成违约，并给原告造成重大经济损失，故诉至法院提出上述请求。被告陆可未作答辩。经审理查明：2017年5月21日，被告陆可（卖方，甲方）与被告王俊（买方，乙方）签订《房地产买卖合同》,约定:一、甲方已经依法取得宿迁市宿城区的房屋所有权及土地使用权……甲方承诺该房屋产权人同意出售，并提供合法、有效的共有人同意出售证明……二、上述房屋合同价为18万元。甲方保证房屋交付乙方时，以双方签订协议时认可的房屋现状为标准……三、签订本合同时，乙方向甲方支付定金2万元，定金转为乙方首付款。签订本合同30个工作日内，乙方向甲方交付首付款8万元，余款10万元于21019年3月30日前支付。四、甲方应于收到全部房款后5个工作日内将房屋搬空并交予乙方，每逾期一天，甲方应按房屋实际成交价的1%。向乙方支付滞纳金；逾期超过十五天，即视甲方违约，乙方可按照本协议第六条主张违约责任……第六条主张违约责任。1、协议生效后交易过户签字确认前，如乙方中途违约，按购房总价20%赔偿甲方，如甲方中途违约，按总房款20%作为赔偿并退还首付款给乙方。2、乙方如未按本协议第四条款规定的时间付款（甲、乙双方另有约定除外），甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任……2017年5月27日，原告向被告转账支付购房款6万元。同日，被告向原告出具收条一份，载明：今收到王俊购置新宿中花园18幢478室房屋首付款8万元。原告自认同日被告将涉案房屋交付给其使用。2018年12月27日，原告向被告发送微信，询问：“你怎么拿我房子去做抵押”、“债权人怎么找到我了”等。被告未予以答复。当日及次日，原告多次拨打被告电话（被告电话号码150××××3375，同上述合同载明号码），均未接通。另查明，涉案房屋于2017年3月22日登记到被告陆可名下，建筑面积为46.16平方米，2017年3月22日登记抵押权人为江苏民丰农村商业银行股份有限公司、抵押金额为20.5万元、登记原因为购买商品房贷款、抵押顺位为1，2018年8月7日登记抵押权人为马某、抵押金额为17万元、登记原因为借贷、抵押顺位为2，2019年4月17日被本院查封。2020年3月26日，本院在涉案房屋处张贴公告，载明：……关于马某与陆可民间借贷纠纷一案，……因被执行人陆可至今未履行生效法律文书所确定的义务，本院已经查封陆可名下宿城新区新宿中花园18幢478室不动产一处，为执行过程中顺利进行拍卖，依照相关规定，公告如下：占有使用以上房产的相关人员于2020年4月11日前迁出，逾期不履行的，本院将强制执行……原告王俊按上述公告内容于2020年4月11日前搬离涉案房屋。还查明，涉案房屋经评估于2018年11月30日的市场价值为41.6万元，原告对此支付鉴定评估费4080元。上述事实有房地产买卖合同、收条、银行明细、不动产权证书、不动产情况登记表、居民用电合同、微信截图、评估报告、收据、公告照片及当事人陈述等在卷佐证，足以证实。本院认为：原被告签订的上述《房地产买卖合同》依法成立、合法有效。关于原告上述第一项诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，原告按照约定支付了购房首付款，被告在未经原告同意情况下于2018年8月7日在涉案房屋上设置抵押权，原告知道该情况后多次被告未果，原告有权依据上述规定中止履行给付剩余房款义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告在涉案房屋上未经原告同意情况下设置抵押权，且因其未履行法院生效判决确定义务导致涉案房屋被查封并进行执行程序等，直至本案庭审结束时一直未清除，涉案合同已经无法履行，原告对于合同目的无法实现，被告行为构成违约，原告要求解除合同于法有据，应予以支持。关于原告上述第二项诉讼请求，合同解除后，被告应向原告返还购房款、承担违约责任。原告主张的返还8万元购房款于法有据，应予以支持。原告主张的违约金3.6万元及损失16万元，综合评估结果、原告对于合同解除无过错等，本院亦依法予以支持。关于原告主张的利息，因原告以8万元利益的让渡获得涉案房屋使用权，被告应从原告搬离涉案房屋起向原告支付已付购房款利息，对此本院酌定为以8万元为基数，按照年利率6%的标准，自2020年4月11日起计算至实际给付之日止。关于原告主张的鉴定费，因被告违约，本院亦依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除王俊（买方，乙方）与被告陆可（卖方，甲方）于2017年5月21日签订的《房地产买卖合同》。二、被告陆可于本判决生效之日起三日内向原告王俊返还购房款8万元及利息（以8万元为基数，按年利率6%的标准，自2020年4月11日起计算至实际给付之日止），并支付违约金3.6万元、赔偿损失16万元、给付鉴定费4080元。案件受理费5579元，由原告王俊负担71元，被告陆可负担5508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  臧玉艳人民陪审员  管 莹人民陪审员  臧其美二〇二〇年五月十六日书记员程子法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。