吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终353号 上诉人（原审被告）：镇赉县宇星房地产开发有限责任公司，住所地吉林省镇赉县团结东路城建局北。 法定代表人：王学辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙丹阳，吉林高军律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王延林，男，1987年2月23日生，汉族，现住镇赉县。 委托诉讼代理人：唐厚恩，吉林镜鉴律师事务所律师。 原审第三人：吴国建，男，汉族，1971年1月7日生，现住镇赉县。 原审第三人：镇赉县大林建筑有限责任公司，住所地镇赉县镇赉镇铁北。 法定代表人：马彦民，该公司经理。 原审第三人：马普军，男，1974年2月6日生，汉族，现住镇赉县。 上诉人镇赉县宇星房地产开发有限责任公司（以下简称宇星公司）因与被上诉人王延林、原审第三人吴国建、镇赉县大林建筑有限责任公司（以下简称大林建筑公司）、马普军不当得利纠纷一案，不服吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇星公司的委托诉讼代理人孙丹阳，被上诉人王延林的委托诉讼代理人唐厚恩，到庭参加诉讼。原审第三人吴国建、大林建筑公司、马普军经本院依法传唤，无正当理由拒绝出庭应诉。本案现已缺席审理终结。 宇星公司上诉请求：1.请求依法撤销镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2425号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定的基本事实不清，应当予以撤销。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条第二款规定：“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”第三百三十五条规定：“民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实。”本案一审判决认定上诉人构成不当得利是依据“顶账明细表、商品房销售合同……建设工程施工合同、商品房买卖合同……当事人陈述。”但这些证据却存在一是未提供原件的复印件（如建设工程施工合同）；二是第三人出具的证明（如顶账明细表）；三是私刻的不具有任何法人资格的公章签订的没有具体形成时间的合同（如商品房销售合同）等诸多违反法律规定、不具有法定证据效力的问题。因此，一审判决认定的基本事实不清，据以认定案件法律事实的证据不足，且存在错误，应当予以撤销。2.一审判决认定的事实错误，应当予以撤销。一审判决认定：“本院认为，宇星公司……应承担举证责任，除提供商品房买卖合同外，还应当提供交纳首付款的相关凭证，而未提供。……马普军与王延林之间的房屋买卖合同关系成立”。这样的认定，完全是主观臆断和主观推定。依据民事诉讼法的规定，被上诉人主张上诉人构成不当得利，应当由被上诉人承担举证责任，但纵观被上诉人所举证据，哪一份证据能够排除合理怀疑而得到支持被上诉人主张的结论呢？一审判决认定“马普军与王延林之间的房屋合同关系成立”，凭的又是哪份证据呢？难道不应该由被上诉人举证证明购买房屋的价款以何种方式支付、什么时间支付吗！被上诉人陈述其与上诉人签订商品房买卖合同只是“借用其账户走账”，有何证据证明？一审判决为何不让被上诉人举证证明呢？上诉人提供了商品房买卖合同和银行放款回单，一审判决却认为不能证明买卖合同关系。相反地却凭被上诉人提供的不具有证据效力的建设施工合同复印件、顶账明细表等就认定被上诉人的主张成立，法律依据何在？而且，上诉人一直主张其与被上诉人是合法的商品房买卖合同关系，一直否认上诉人与第三人马普军之间达成了以房抵顶工程款的事实，一审判决推定上诉人存在认可以及默许本案的抵顶工程款的问题，有何证据证明。被上诉人与上诉人签订商品房买卖合同时，既未向上诉人出具顶账明细表，也未向上诉人告知第三人之间相互抵账的事宜。这些事实，上诉人在一审庭审中一再强调，但一审判决却不予查证。为此，上诉人认为，一审判决凭借不合法的证据认定案件事实，存在错误；在基本事实没有查清的基础上，主观的推定上诉人承担责任，存在错误；据以认定案件事实的证据相互矛盾，不确实充分，存在错误。3.一审判决适用法律错误。上诉人依据合法有效的《商品房买卖合同》取得银行贷款，具有合法的依据，不属于不当得利。一审判决依据《民法总则》第一百二十二条判令上诉人承担责任，存在适用法律错误。综上，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 王延林辩称，一审认定事实清楚，请二审予以维持。吴国建挂靠上诉人开发东泰小区，上述事实被镇赉县法院（2018）吉0821民初1421号判决和（2018）吉08民终1338号判决予以确认。开发过程中，吴国建将涉案房屋以工程款抵顶给大林公司，大林公司将该房屋抵顶给马普军，马普军与王延林签订买卖合同并支付了对价。被上诉人与王延林签订的买卖合同只是为了办理产权登记，不是真实意思的买卖。因此一审事实清楚，适用法律正确，应予维持。 原审第三人吴国建、大林建筑公司、马普军经本院依法传唤，无正当理由拒绝出庭应诉，亦未提交答辩意见。 王延林向一审法院起诉请求：判令被告立即返还贷款款项130,000元，并给付自贷款发放之日起至给付之日止的利息，利息标准按年利率6%计算。事实与理由：原告从第三人马普军处购买了马普军用其土建工程款顶来的的位××镇的房屋，该房屋系全款顶账的房屋，该房屋系被告宇星公司开发的并以抵工程款的方式以房屋全款的方式抵给第三人大林建筑公司，第三人大林建筑公司以抵材料款的形式全款抵顶给马普军。原告购买房屋后，用该房屋在中国银行作了抵押贷款，贷款数额为130,000元，中国银行将抵押贷款的款项打入了宇星公司的账户内，原告多次找被告索要其用房屋产权证作抵押登记的贷款130,000元，被告以各种理由推托。 一审法院认定事实：2015年6月15日，吴国建挂靠宇星公司，以宇星公司的名义与大林建筑公司签订建设工程施工合同，大林建筑公司承建宇星公司开发的镇赉县东泰小区1、3、4号综合楼，合同约定竣工日期为2015年10月20日，并约定所有工程款均由宇星公司开发的楼房作为工程款。工程竣工后，宇星公司将包含东泰小区1号楼3单元502室、1号楼5单元501室等多处楼房作为工程款抵顶给大林建筑公司。大林建筑公司又将东泰小区1号楼3单元502室等楼房以抵顶土建工程款的方式抵顶给马普军，马普军又将其中的××区出售给王延林，王延林与宇星公司签订“商品房销售合同”，加盖镇赉县东泰小区预售楼专用章及吴国建印章。为办理房产证及二手房贷款，王延林与宇星公司补签了商品房买卖合同。2016年11月30日王延林取得房屋产权登记。2017年1月10日，王延林用涉案楼房抵押在中国银行办理二手房贷款13万元，该贷款打入宇星公司账户，该贷款经王延林索要，宇星公司未予返还。现王延林如期向中国银行偿还贷款及利息。 一审法院认为，宇星公司主张将其开发的××区出售给王延林及双方存在真实的商品房买卖合同关系，应承担举证责任，除提供商品房买卖合同外，还应当提供交纳首付款的相关凭证，而未提供。宇星公司承认吴国建借用其资质进行开发，吴国建对开发的房屋享有所有权和处置权。综合本案全案证据及各方当事人庭审陈述，能够形成完整的证据链条，可以认定马普军将从大林建筑公司顶账来的楼房出售给王延林。尽管东泰小区的开发商为宇星公司、建筑工程承包方大林建筑公司、土建实际施工人马普军不具备楼房销售资格，但是，由于宇星公司（吴国建）、大林建筑公司、马普军均不否认达成以房抵顶工程款约定并实际履行的事实，马普军出售房屋并收取楼款，由东泰小区出具售楼合同，应当认定为宇星公司（吴国建）授权马普军对抵账房屋进行销售的行为。因此，马普军与王延林之间的房屋买卖合同关系成立。王延林为办理房屋产权登记和银行贷款，与宇星公司签订商品房买卖合同，只是迫于迎合开发商违规开发、建设、销售商品房，使所购房屋实现期待物权的需要，并不代表双方形成了买卖房屋的真实意思表示。王延林的贷款打入宇星公司账户，并不是向宇星公司交付购房款，只是借用其账户走账，该贷款应该付给实际买房人王延林，而且王延林一直在偿还贷款，充分说明宇星公司并未实际与王延林形成房屋买卖合同关系。宇星公司已经默许将涉案房屋抵账给相关施工人，并以实际行为配合了实际施工人处分房屋，最终完成了产权登记。王延林与宇星公司签订商品房买卖合同的目的，只是为了办理房产证及二手房贷款。宇星公司将涉案楼房以抵顶工程款的方式抵顶给大林公司，大林公司又以抵顶工程款的方式抵顶给马普军，马普军又将涉案房屋出售给王延林，王延林用涉案楼房抵押办理贷款13万元，贷款打入宇星公司账户后，宇星公司未予返还。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。据此规定，宇星公司与王延林并不存在实际的商品房买卖合同关系，王延林用涉案房屋向银行抵押贷款，该贷款的权利人应为王延林，宇星公司无权占有该贷款，构成不当得利，应予返还。王延林要求宇星公司返还贷款13万元及利息的诉讼请求，应予支持，但利息应按同期中国银行股份有限公司贷款利率计算。王延林并未主张由吴国建承担返还义务，宇星公司并未提供充足证据证明吴国建应承担责任，故对宇星公司由吴国建承担连带责任的主张，本院不予采纳。至于宇星公司与吴国建关于贷款款项的处分，属其他法律关系，若双方存在争议，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：1.宇星公司于本判决生效后五日内返还王延林贷款款项13万元及利息（利息自2017年1月10日起至返还之日止，按同期中国银行股份有限公司贷款利率计算）；2.吴国建、镇赉县大林建筑有限责任公司、马普军不承担责任；3.驳回王延林其他诉讼请求。案件受理费2,900元，由宇星公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对下列事实无异议，合议庭当庭予以确认：2015年6月15日，吴国建挂靠宇星公司，以宇星公司的名义与大林建筑公司签订建设工程施工合同，大林建筑公司承建宇星公司开发的镇赉县东泰小区1、3、4号综合楼，合同约定竣工日期为2015年10月20日，并约定所有工程款均由宇星公司开发的楼房作为工程款。2016年11月30日王延林取得房屋产权登记。2017年1月10日，王延林用涉案楼房抵押在中国银行办理二手房贷款13万元，该贷款打入宇星公司账户。 本案的争议焦点是：1、吴国建是否有权对案涉房产进行销售？2、王延林主张吴国建将案涉房屋抵顶大林公司工程款，大林公司又抵顶马普军土建施工费，马普军将房屋出售给王延林的事实，能否认定？3、王延林与宇星公司是否存在真实的商品房买卖合同关系？星宇公司是否应该返还王延林贷款款项13万元？ 关于案涉房屋，吴国建是否有权销售的问题。本院认为，庭审中，宇星公司承认吴国建是挂靠宇星公司开发的东泰小区1、3、4号综合楼，并认可吴国建出具的承诺书。根据该承诺书，吴国建承担房地产开发的全部权利和义务，保证商品房销售手续合法，依法办理预售许可证、产权证。宇星公司接受该承诺，等于是宇星公司授权吴国建可以对开发的房产进行销售。因此，对吴国建销售的房屋，被挂靠的名义开发商宇星公司应该予以承认，并协助办理商品房销售手续。 关于王延林主张吴国建将案涉房屋抵顶大林公司工程款，大林公司又抵顶马普军土建施工费，马普军将房屋出售给王延林的事实认定问题。本院认为，虽然王延林出示的大林公司与宇星公司签订的施工合同、马普军顶账明细表是复印件，但是，宇星公司承认王延林为购买房屋办理产权证、抵押登记和按揭贷款手续时，是吴国建领着王延林到宇星公司办理的，并提交了吴国建作为宇星公司委托代理人以东泰小区售楼处的名义与王延林签订的案涉房屋销售合同，证明案涉房屋实际有权处分人吴国建已经认可房屋出售给了王延林。同时，在本案诉讼中，吴国建、大林公司、马普军经法院依法传唤，无正当理由拒绝出庭应诉，视为放弃诉讼权利。因此，对王延林主张的吴国建将案涉房屋抵顶大林公司工程款，大林公司又抵顶马普军土建施工费，马普军将房屋出售给王延林，王延林已经将购房款足额给付了马普军的事实，本院予以确认。 关于王延林与宇星公司是否存在真实的商品房买卖合同关系，星宇公司是否应该返还王延林贷款款项13万元的问题。根据宇星公司的陈述，吴国建销售的房产，由吴国建自己收取房款，需要办理产权证和按揭贷款的，由吴国建领着买房人到宇星公司办理，首付款也都是吴国建收取。本院认为，王延林购买的商品房，已经向房屋的实际控制人支付了全部购房款，其办理按揭贷款的目的是为偿还购房的借款，并不是给付宇星公司。虽然宇星公司是名义的开发商，但由于其与吴国建是挂靠关系，商品房实际控制人是吴国建，商品房如何销售、销售给谁、如何结算购房款，宇星公司并不实际管理和掌握。因此，王延林与宇星公司并不存在真实的商品房买卖合同关系。原审判决宇星公司收取王延林的按揭贷款属于不当得利，应予返还并赔偿利息损失并无不当，应予维持。但鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，对赔偿利息损失的利率标准应予调整。至于宇星公司与吴国建之间因挂靠发生的权利义务关系，应另行解决。 综上，宇星公司的上诉理由不成立，不予支持。原审认定事实清楚，但赔偿利息损失适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、维持吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2425号民事判决第二、三项； 二、撤销吉林省镇赉县人民法院（2019）吉0821民初2425号民事判决第一项； 三、镇赉县宇星房地产开发有限责任公司于本判决生效后五日内返还王延林贷款款项13万元及利息（利息自2017年1月10日起至2019年8月19日，按同期中国银行股份有限公司贷款利率计算；2019年8月20日至实际给付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一、二审案件受理费5,800.00元，由镇赉县宇星房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年五月十五日 书记员  潘海峰