甘肃省临夏回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘29民终177号上诉人（原审被告）：白某，住甘肃省东乡县。被上诉人（原审原告）：孙某，现住广东省佛山市。委托诉讼代理人：罗春湘，甘肃王力律师事务所律师。上诉人白某因与被上诉人孙某租赁合同纠纷一案，不服临夏市人民法院（2019）甘2901民初849号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。白某上诉称：请求二审撤销一审判决，将案件发回一审法院重审，维护上诉人的合法权益。理由有：第一、双方实际已经将房租降至每年8万元，一审判决认定年房租为14万元，不符合案件事实。合同签订后因市场不景气，相邻的周边房屋租金全部都大面积下降，上诉人提出降低房租，协商中被上诉人基本同意上诉人提出的房租由每年14万元降至8万元的要求，为此，上诉人才把当时拖欠的2018年8月20日之前的房租46666元全部交清。后面的房租应当按照每年8万元计算，原审认定拖欠房租118331元，不符合事实。第二、一审判决解除合同，却对上诉人一再提出的装潢损失不予认定，不符合法律规定。上诉人租赁房屋后花费80余万元将原来的毛坯房装潢成了营业餐厅，完善了水暖设施，这些都是上诉人的财产，被上诉人没有任何理由占有。上诉人由于文化程度有限，失去了提起反诉的机会，一审判决认定上诉人的抗辩理由不能成立，致使上诉人的合法财产权利未能得到保护。一审法院以被上诉人不同意继续利用为由，驳回上诉人请求补偿的主张，于法无据。被上诉人是否同意利用，不影响上诉人合法财产权利的认定。孙某辩称，2016年10月10日，经协商达成一致，白某租赁自己位于临夏市光华东路和谐园小区15号楼1层15-1-2号商铺，双方签订了《商铺租赁合同》，约定：租期5年（2016年11月30日至2021年10月20日止），租金第一、二年18万元，第二年20万元，第三、第四年22万元。上诉人称我同意降低房租至8万元是无中生有，毫无根据，我是在白某耍赖一再不支付房租的情况下，才向法院起诉的；另涉案房屋在上诉人租赁前出租给他人经营茶餐厅，并非白某所说是毛坯房，故其装修花费80万元没有根据，况且，租赁商铺后的装修完全是租赁者自己负责，出租人并不承担承租人装修费用。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决，并判令上诉人付清租赁期间的全部水电费及物业费。原告孙某向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令被告白某给付原告商铺租金21万元；2.按照合同约定终止被告的商铺租赁，并责令被告付清租赁期间的全部水电费及物业费；诉讼过程中，其增加诉讼请求，请求解除租赁合同；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月10日，原、被告经协商一致，被告承租原告位于临夏市光华东路和谐园小区15号楼1层15-1-2号商铺用于经营东盛手抓餐厅。双方签订了《商铺出租协议书》，其中约定了租期、租金支付、押金等相关事宜。被告经营期间，未按约定支付租费，现尚欠租金共计25万元（其中欠2018年2月至7月房租6万元、2018年8月至2019年元月房租9万元、2019年2月至7月房租10万元）。后经原告催要，被告于2019年3月支付了46666元。扣除后被告实际欠原告房租21万元。现被告不支付房租的行为，严重侵害了原告的合法权益，请求判令被告支付原告拖欠的房租，并解除租赁合同。被告白某一审辩称，原告陈述与被告签订租赁合同、房租扣除方式交押金45000元及其相关内容约定，情况属实无异议。但是，被告承租原告铺面后投入80余万元进行了装潢。被告在起初营业期间，按约定如数缴纳房租。后因饮食业市场不景气而生意清淡，被告及时与原告沟通协调降房租事宜。原告让其朋友常某前来协商，被告及时与原告电话沟通按约于2019年3月7日先支付了4个月租金46666元。所以，2018年8月20日前的房租已经全部付清。口头约定自2018年4月20日开始，房租每年按14万元（每月11666元）计算。再次与原告沟通，其充分考察临夏义务周边商铺市场行情后，原告承诺房租降低年8万元以下。可是，原告不信守承诺，多次叫人上门讨要，致使被告生意严重亏损。所以，被告现同意解除租赁合同并请求原告退还押金、承担装潢损失。一审判决认定：2016年10月10日，原、被告经协商一致，被告承租原告位于临夏市光华东路和谐园小区15号楼1层15-1-2号商铺用于经营东盛手抓餐厅。双方签订了《商铺出租协议书》，其中约定“1.租期为5年（2016年11月20日至2021年10月20日止）；2.租金第一、二年18万元、第三年租金20万元年、第四、五年租金22万元；3.2017年2月20日后房租每六个月交一次，电汇给原告建行账户；4.乙方付押金45000元，合同期未满不退还押金，合同期满前被告不续租，在交完所有费用后方可退还押金；5.租金必须按时交给原告、迟延交纳租金15天以上，甲方（原告）取消乙方（被告）租赁的权力，并不退押金。”等相关事宜。被告交付了押金45000元后开始装修。2016年11月20日，被告开始正式营业经营，至此房租亦开始起算。期间，由于市场等诸多因素被告生意亏损。但是被告不定期间、断性支付给原告房租。2016年10月11被告给付原告9万元，其中45000元为押金，45000元为（2016年12月、2017年1月、2月）房租，2017年8月付9万元为后续房租，以此类推交纳房租。2019年2月原告让其朋友常某前去被告处催收房租事宜。同年3月7日，被告电汇给原告4个月房租共计46666元。至此，截止2018年8月20日前的房租全部结清。后原、被告因降低房租支付发生矛盾，被告未再支付原告房租而酿成纠纷。2019年4月原告诉讼来院，要求处理。审理中，经本院依法主持调解，各方意见分歧，调解无果。一审审理认为，原、被告签订的《商铺出租协议书》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，原、被告因租金支付标准发生纠纷，被告未支付租金已构成违约，现原告要求解除租赁合同并支付拖欠租金的理由成立，本院予以支持。根据查明的事实，原告主张被告拖欠21万元房租未提供相应证据证实，其数额不实，应按实际欠费之日（2018年9月20日）起计算房租。由于原告认可让常某收房租并及时收到4个月房租的事实，与案件待证事实间存在关联性，是双方对合同内容新的补充，符合民事意思表示的要素。现原告不能让证人常某在限期内到庭作证，故原告应承担举证不力的法律后果。所以双方争议的房租应当按14万元/年为标准计算。现原告未提供物业和水电费实际费用产生的证据，故其该项请求，本院不予支持。对被告主张的装修残值，根据法律规定，双方没有书面约定，所以被告请求原告赔偿损失的，不予支持。但是出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，现原告表示不进行利用，故本案中被告进行的装饰装修难以获得补偿。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的托干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告孙某与被告白某于2016年10月10日就坐落于临夏市光华东路和谐园小区15号楼1层15-1-2号商铺的《商铺出租协议书》；二、被告白某于本判决生效之日起十五日内将坐落于临夏市光华东路和谐园小区15号楼1层15-1-2号商铺返还给原告孙某；三、被告拜玉才于本判决生效之日十五日内支付原告孙某所欠租金14月×11666=163331元；（自2018年9月20至2019年11月20日止。）四、被告已经交付押金45000元应予折抵房租，被告实际支付原告租金118331元；五、驳回原告的其他诉讼请求；六、驳回被告的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，由被告白某承担。宣判后，被告白某不服，提出上诉。本院二审审理期间，当事人没有提供新证据，二审经过阅卷、询问当事人，审理查明的案件事实、证据，与原审认定的相一致，对原审判决认定的案件事实、证据，本院予以确认。本院认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判处适当；上诉人白某的上诉请求无相应证据支持，理由不能成立，本院不予支持，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2666元，由上诉人白某承担。本判决为终审判决。审判长  赵发源审判员  马超芳审判员  蔡 瑛二〇二〇年五月十五日书记员  马忠贤