四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初276号 原告：南充家吾家物业服务有限公司，住所地南充市顺庆区宁安巷35号农贸综合市场1号楼2单元6层2号。 法定代表人：李晓娟，总经理。 委托诉讼代理人：欧阳文泓，四川辽原律师事务所律师。 被告：蒲显林，男，汉族，1977年12月14日出生，住四川省南充市高坪区。 原告南充家吾家物业服务有限公司（以下简称家吾家公司）与被告蒲显林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家吾家公司的委托诉讼代理人欧阳文泓到庭参加诉讼，被告蒲显林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告家吾家公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的2016年9月1日至2020年8月31日的物业管理服务费3043元，代收生活垃圾处置费240元，共计3283元。2、请求依法判令被告立即向原告支付违约金1635元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年12月26日，原告与四川美轮房地产开发有限责任公司（建设单位）签订了《前期物业管理服务合同》,2013年9月9日被告自愿接房，位于高坪区，同日原告与被告也签订了《前期物业管理服务合同》，双方约定了物业服务标准、收费依据、计算方式及起止时间和违约责任等事宜。原告自签订合同之日起就全面严格履行协议，尽心尽责的为被告提供物业管理服务。被告系翰林尚城小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时如约向原告交纳物业服务费用，没有履行合同约定的一个业主应尽的基本义务，属于严重的违法行为。并且经原告多次催收，被告均以种种理由拖延和拒绝交纳，对原告造成了巨大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。 被告蒲显林未到庭，也未向本院提交答辩状。 经审理查明：被告蒲显林系南充市高坪区翰林尚城4幢1单元4楼2号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为90.57㎡。2011年12月26日，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，合同约定将位于南充市高坪区委托给原告家吾家公司实行物业管理，委托管理期限暂定为三年。自2013年12月26日起至2016年12月25日时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。本物业管理公共服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.80元交纳，每年交纳一次，每次交纳费用时间为交房之日起计算，以后类推。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天5‰元交纳滞纳金。被告蒲显林接房后又与原告签订了《翰林尚城前期物业管理服务合同书》，合同内容与前述《前期物业管理服务合同》内容基本一致。合同签订后，原告按照合同约定为翰林尚城小区提供物业服务至今。被告蒲显林于2013年9月9日接房后，仅交纳了2016年8月31日前的物业服务费，未交纳从2016年9月1日起至2020年8月31日止的物业服务费3043元（90.57／㎡×0.70元×48个月）、代收生活垃圾处置费240元（5元／户／月×48个月）共计3283元。原告并分别于2018年、2019年多次将催收通知书张贴于被告蒲显林家门口，向其催收拖欠的物业服务费、生活垃圾处置费、违约金等费用，被告一直拒绝缴纳相应费用。原告家吾家公司经催收未果，遂起诉来院。 另查明：2017年11月13日，南充市高坪区翰林尚城小区召开全体业主代表大会，选举产生了翰林尚城业主委员会，并于2017年11月22日报社区、街道办、房管部门备案。2018年8月27日当天，翰林尚城业主委员会发出2018年9月2日召开业主大会的公告。2018年9月2日，经过全体业主过半数同意由原告家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务至今。 本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告家吾家公司与四川美伦房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对业主蒲显林具有约束力。原、被告应按照该合同约定履行各自的义务。该合同签订后，原告家吾家公司对翰林尚城小区提供了物业管理服务，被告蒲显林依约应交纳物业管理服务费。该小区从入住以来一直由原告家吾家公司提供物业服务，且在2018年9月2日经过全体业主过半数同意由原告家吾家公司继续在翰林尚城小区提供物业服务，故原告家吾家公司请求业主按照《前期物业管理服务合同》及《翰林尚城前期物业管理服务合同书》的约定支付物业服务费，本院予以支持。 经原告书面催收后，被告拒不支付，故对原告家吾家公司要求被告蒲显林支付2016年9月1日起至2020年8月31日止拖欠的物业服务费3043元及垃圾清运费240元共计3283元，本院予以支持。被告蒲显林未按合同的约定交纳物业服务费，确已构成违约，原告家吾家公司要求被告支付违约金，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、“当事人约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，原告主张按照合同约定的按日以欠费金额千分之五标准计算违约金的标准过高，故应予减少。本院酌定，被告应以所欠到的2016至2017年度物业服务费761元（90.57/㎡×0.70元×12个月）为本金按年利率24%向原告计付从2016年9月1日起至该笔欠款付清之日止的违约金；被告应以所欠到的2017至2018年度物业服务费761元（计算方式同上）为本金按年利率24%向原告计付从2017年9月1日起至该笔欠款付清之日止的违约金；被告应以所欠到的2018至2019年度物业服务费761元（计算方式同上）为本金按年利率24%向原告计付从2018年9月1日起至该笔欠款付清之日止的违约金；被告应以所欠到的2019至2020年度物业服务费761元（计算方式同上）为本金按年利率24%向原告计付从2019年9月1日起至该笔欠款付清之日止的违约金。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告蒲显林于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付物业服务费3043元及垃圾清运费240元共计3283元。 二、被告蒲显林于本判决生效之日起十日内向原告南充家吾家物业服务有限公司支付违约金，具体计算方法为：以766元为本金按年利率24%从2016年9月1日起计算至本金付清之日止；以766元为本金按年利率24%从2017年9月1日起计算至本金付清之日止；以766元为本金按年利率24%从2018年9月1日起计算至本金付清之日止；以766元为本金按年利率24%从2019年9月1日起计算至本金付清之日止。 三、驳回原告南充家吾家物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告蒲显林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 任 恋 二〇二〇年五月十三日 书记员 何显宽