广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终268号 上诉人(原审被告)：黄国晖，男，1967年1月31日出生，汉族，住广西钦州市钦南区。 委托诉讼代理人：李绍卫，广西桂信律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：庞贤武，男，1980年5月27日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：黄秋兰，广西祺光昭来律师事务所律师。 上诉人黄国晖因与被上诉人庞贤武租赁合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2019）桂0681民初845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，黄国晖的委托诉讼代理人李绍卫和庞贤武的委托诉讼代理人黄秋兰到庭参加质证、调查、调解，本案现已审理终结。 黄国晖上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、判决驳回庞贤武对黄国晖的所有诉讼请求。三、本案的一、二审诉讼费用均由庞贤武承担。事实和理由：一审判决调查事实不清，审理程序严重违法，是错误的判决。黄国晖与涉案房屋所有权人谭启华、谭启明、刘玉珍、何威特、夏非丽斯五人于2010年4月1日所签订的《综合楼租赁合同》是合法有效的合同，至今未解除。(一）黄国晖与房东所签订的上述合同，是双方的真实意思表示，且未违反法律的规定，未侵害到国家、集体以及他人的合法权益，因而该合同是合法有效的，双方必须严格遵守和履行。(二）黄国晖与房东签订合同的时间系2010年4月1日，随后房东按合同之约定将涉案房屋交付黄国晖装修使用。根据双方合同第6条第4款的内容显示，房东交付涉案房屋给黄国晖时，该综合楼仅有装修设备电梯、太阳能热水器、发电机，其他仍是粗坯。黄国晖在接收该房屋随即投入巨额资金进行经营项目的装修，在2010年12月16日黄国晖与庞贤武签订涉案综合楼部分楼层的转租协议时，该协议第八条第1款已明确分租的1楼及4至8楼已有的装修工程及装修物现状为消防工程、水电工程、墙面、天花吊顶、房间部分木工工程、楼梯的装修（包括消防梯），单就1楼及4至8楼的装修物黄国晖与庞贤武进行协商，确定折价为80万元，由庞贤武分两年共四期付清给黄国晖。总的来讲，黄国晖在向房东租赁涉案房屋后，对于该楼房的整体装修投入己超过百万元。(三）直到本案纠纷发生前，黄国晖从来没有收到过房东有关解除租赁合同的电话，亦没有与房东进行过会面和沟通，更没有收到过房东书面解除合同的通知，其他方面的方式如登报声明、通过诉讼方式经法院通知等均没有，一审法院又凭什么证据证明房东的行为符合《合同法》所规定的通知的条件，产生了解除租赁合同的法律效力。(四）事实上，对于庞贤武违反合同约定，未按双方约定的期限支付租赁房屋装修物折价给黄国晖的行为，黄国晖早在2011年8月3日已向一审法院提起诉讼，要求庞贤武继续履行合同，东兴市人民法院于同年8月18日受理此案，并于9月14日开庭审理，但就在法院审理期间，庞贤武竟然不顾黄国晖的强烈反对，强行抢占黄国晖所使用的办公室进行装修，黄国晖就此问题多次向受理法院反映情况，并向主办法官递交了书面申请，要求办案法官到纠纷现场制止庞贤武的违约侵权行为，并责令维持纠纷现场。但主办法官不与庞进行过电话沟通，更没有到现场制止，最终造成黄国晖的合同权益被不法侵害。一个简单的租赁案件，东兴市法院审理了两年零三个月，最后才在2013年12月11日以涉案合同约定有仲裁条款为由裁定驳回黄国晖的起诉。黄国晖为此不服向防城港市中级人民法院提出上诉，二审法院于2014年6月11日裁定此案由东兴法院继续审理。东兴市法院又人为地设置障碍，向黄国晖提出该案庞贤武要求追加五个房东为第三人，由于有部分第三人系外国公民，而要求由黄国晖将该案的《民事起诉状》以及所提供的证据，按第三人所在国翻译成该国文字。这样一来，从立案以后的5年间，黄国晖的装修物及设备一直由庞贤武使用，案件又不了了之。一审法院审理本案亦是严重违反了诉讼程序。涉案房屋是黄国晖向房东承租整幢综合楼之后才向庞贤武转租部分，因此，庞贤武作为转租合同的相对人只能就该合同的履行情况以及法律效力进行论证及提出诉求。而对于黄国晖与房东所签合同的履行及处置情况，庞贤武是无从知晓，亦是无权表态的。就本案来讲，庞贤武提及黄国晖与房东的房屋租赁合同已解除，其于2011年5月21日与房东签订《综合楼租赁合同》，房东将涉案房屋整栋出租给其。那房东一房两租是否合法，其与黄国晖的房屋租赁合同是否依法解除，黄国晖在出租房屋所投入的超过百万元的装修、装饰物如何处置等问题，最终涉及到房东与庞贤武签订的合同是否合法有效的问题，这些事实理应由房东进行举证和说明，庞贤武无权代表房东进行事实确认。本案的判决结果与房东在法律上存在利害关系，一审法院应当追加房东作为本案的第三人，以便查清案件的全部事实。黄国晖在一审庭审时已明确提出上述要求。综上所述，一审判决调查事实不清，适用法律错误，且审理程序严重违法，请求二审法院判如所请，以维护黄国晖的合法权益。 庞贤武辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。庞贤武在一审中已经说过，庞贤武一直追讨但黄国晖却不返还。诉讼时效的问题，黄国晖应该在一审中提出，而不应在二审中提出。没有证据证明是黄国晖投入装修，事实上全部是由庞贤武装修的。黄国晖说转给房东17万元保证金，但没有提供收据，房东也说没有收到这17万元。 庞贤武向一审法院起诉请求：1.确认庞贤武与黄国晖之间的承包合同无效；2.黄国晖返还庞贤武保证金20万元整和银行同期利息（按年利率4.5%暂时计算，从2011年1月份计至2019年3月份利息为74250元）；3.本案的诉讼费用由黄国晖承担。 一审法院认定事实：2010年4月1日黄国晖与房东谭启华、谭启明、刘玉珍、何威特、夏非丽斯五人，签订了《综合楼租赁合同》，约定将坐落于东兴市综合办公楼整体出租给黄国晖使用，租期为2011年4月1日至2023年4月1日，租金分为三期，第一期每年人民币六十万元，第二期每年人民币八十万元，第三期每年人民币九十万元，租金支付方式为每年分两期支付，第一期于4月1日前支付，第二期于10月1日前支付。如黄国晖逾期支付租金超过十五日，则每日以年租金的0.3%支付滞纳金；如黄国晖逾期支付租金超过十五日，则视为黄国晖自动退租，构成违约，房东有权解除合同，并追究黄国晖的违约责任。履约保证金为人民币30万元，同时约定了转租事宜黄国晖只需向房东报备即可。房东在本协议签订且黄国晖交纳履约保证金后即日将综合楼交付给黄国晖装修经营使用。合同签订后，黄国晖于2010年11月1日及2010年12月17日分别向谭启华共交纳了17万元履约保证金，房东将涉案房屋交付给黄国晖。2010年12月16日，庞贤武与黄国晖签订《承包合同》，约定黄国晖将位于东兴市的大堂（除黄国晖保留的三间铺面）、四至八楼旅业部承包给庞贤武经营使用。承包租赁期自2011年4月1日起至2022年3月31日止，租金分三个阶段调整，第一阶段每年租金为五十万元，第二阶段每年租金为六十万元，第三阶段每年租金为七十万元;每年租金分两期支付。如庞贤武逾期支付租金超过十五日，则每日以年租金的0.3%支付滞纳金；如庞贤武逾期支付租金再超过三十日，则视为庞贤武自动退租，构成违约，黄国晖有权解除合同，并追究庞贤武的责任。同时对装修转让金及装修设备进行了约定：按目前消防工程、水电工程、墙面、天花吊顶、房间部分木工工程、楼梯的装修（包括消防梯）的现况折价为人民币八十万元整，此款由庞贤武分两年共四期向黄国晖付清，每期为二十万元。自庞贤武向黄国晖付清前款人民币八十万元后，这些装修物的所有权归属庞贤武。合同期满后，在庞贤武不欠黄国晖方租金的前提下，上述物资的所有权仍归属庞贤武，庞贤武可自行合理处理这些物资（消防设备和墙体固定物除外）。同时约定履约保证金为人民币20万元，分两期交付，签订合同之日起三日内交付12万元，2010年12月31日前交付8万元，此押金不抵扣欠款。合同期满后，庞贤武交清水电费及生活垃圾费、营业税金，庞贤武将房屋退回给黄国晖，黄国晖将人民币20万元退回给庞贤武。合同签订后，庞贤武于2010年12月15日、17日、28日分期向黄国晖共交付了20万元履约保证金，黄国晖出具收条给庞贤武，将位于东兴市的大堂（除被告保留的三间铺面）、四至八楼旅业部交付给庞贤武。庞贤武开始对租赁房屋进行装修。房东过来了解情况，得知黄国晖将消防工程、水电工程、墙面、天花吊顶、房间部分木工工程、楼梯的装修（包括消防梯）的现况折价八十万元给庞贤武，庞贤武付清八十万元后，装修物的所有权归庞贤武的情况，房东对黄国晖将装修财产折价八十万元的事情有意见。同年4月初，房东催促黄国晖交纳余下保证金及第一期租金，黄国晖逾期一个月未交纳。5月31日，黄国晖把所欠租金和保证金共计35万元在防城港公证处办理提存公证给房东，房东并未领取。不久黄国晖取回提存款。同年6月19日，房东用邮政快递的方式向黄国晖发出解除合同通知书,言明：我们是东兴市的房屋产权人。2010年4月1日，你与我方签订《综合楼租赁合同》，由于你违反了该合同第三条第二款之规定，你逾期超过30日不交付给我方房屋租金，构成你自动退租的违约行为；违反了第十条第一款之规定，没有按时交足履约保证金给我方，构成违约。鉴于你的严重违约行为，2011年5月9日，我方在东兴市已当面通知你该合同已于2011年5月1日解除，并于十日内到东兴市我方协商解决有关事宜。现再次书面通知你，你与我方签订的《综合楼租赁合同》已于2011年5月1日解除，并于通知之日起7日内到东兴市我方协商解决有关事宜，否则一切后果自负。6月21日黄国晖同事佘远君签收快递。2011年5月21日，房东与庞贤武签订《综合楼租赁合同》，将涉案房屋整栋出租给庞贤武，同时将整栋房屋交付给庞贤武。以上事实有《综合楼租赁合同》、《协议书》、收条、转账凭条、收据、证明、关于转租的证明、《承包合同》、通知书、EMS快递单、EMS快递网上查询单、解除合同通知书、房屋产权证、土地证、《补充协议》、付租凭条、停业申请、转账明细表、授权委托书、银行卡、农行网银行转账凭条、租赁金保证收条、《公证书》等证据及当事人庭审陈述为证，足以证明。 一审法院认为，黄国晖和房东签订的租赁合同及黄国晖、庞贤武签订的转租合同是双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。黄国晖在庭审时自认，房东对黄国晖擅自把房东的装修财产折价80万元出卖给庞贤武有意见，在2011年4月，催缴黄国晖交纳租金和余下的履约保证金，并且拒收黄国晖5月31日提存在公证处的租金和余下履约保证金合计35万元，随后黄国晖就把提存款取走。房东也把涉案房屋整栋收回，另行出租给庞贤武。可以认定房东在其合同约定解除权条件即黄国晖延迟支付租金成就后，已经通过电话和当面表达的方式向黄国晖明确表达了解除合同的意思表示，符合《合同法》所规定的通知的条件，产生了解除租赁合同的法律效力。随后，房东又以书面的方式通知解除合同，黄国晖收到后没有提出异议，原租赁合同已解除。黄国晖主张至今没有收到房东解除合同的通知与事实不符，一审法院不予认定。由于合同的解除，转租合同赖以存在的基础不复存在而终止，此后黄国晖、庞贤武也一直没有继续履行合同，可以认定黄国晖、庞贤武以实际行为解除了合同，庞贤武要求黄国晖返还履约保证金20万元，于法有据，一审法院予以支持，但黄国晖、庞贤武双方一直没有就租赁合同的解除进行处理，现庞贤武主张利息损失，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、黄国晖于本判决生效之日起十日内返还庞贤武履约保证金人民币20万元；案件受理费4300元（庞贤武已预交2150元），由黄国晖负担。 双方当事人在二审中未提交新的证据。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：一、黄国晖是否应返还庞贤武履约保证金20万元；二、本案是否遗漏必要诉讼当事人；三、庞贤武的请求是否超过诉讼时效。 关于焦点一，黄国晖应返还庞贤武履约保证金20万元。理由如下：首先，黄国晖与房东之间的《综合楼租赁合同》已经解除。黄国晖因未按时交纳履约保证金和租金已经违约。黄国晖与房东签订的《综合楼租赁合同》约定黄国晖应于2011年4月1日前，按约定向房东交纳履约保证金30万元和租金30万元，即便根据黄国晖提供的收据复印件认定其已经分别于2010年11月12日、12月17日向房东交纳7万元、10万元，依据《综合楼租赁合同》第三条第2款“如黄国晖逾期支付租金超过十五日，则视为黄国晖自动退租，构成违约，房东有权解除合同，并追究黄国晖的违约责任”的约定，黄国晖也已经构成违约，房东有权解除合同。房东于2011年6月19日向黄国晖发出解除合同的通知，黄国晖于同年6月21日收到解除合同的通知后，未提出异议，因此，黄国晖与房东的《综合楼租赁合同》已经解除。其次，黄国晖与庞贤武的《承包合同》已经解除。由于黄国晖与房东的《综合楼租赁合同》已经解除，黄国晖将房东的楼房发包给庞贤武用于经营酒店的合同目的已经无法实现，黄国晖与庞贤武的《承包合同》因黄国晖的履行不能而解除，由于黄国晖无法向庞贤武提供租房，庞贤武无须向黄国晖支付租金。在黄国晖与庞贤武的《承包合同》已经解除的情况下，黄国晖理应将其向庞贤武收取的履约保证金20万元退还给庞贤武。因此，黄国晖认为其与房东的《综合楼租赁合同》并未解除，庞贤武不向其交租金已经构成违约故其无需向庞贤武退还履约保证金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二，本案没有遗漏必要诉讼当事人。黄国晖认为本案涉及房东与庞贤武签订《综合楼租赁合同》是否合法有效问题，应追加房东作为本案的第三人，以查清案件的全部事实。由于黄国晖与房东之间的《综合楼租赁合同》已经因黄国晖违约而解除，房东收回房屋并将房屋另行出租给庞贤武未构成一房两租的行为，庞贤武与房东之间《综合楼租赁合同》已因庞贤武按合同之约定向房东交纳履约保证金而生效。因此，黄国晖的该项上诉主张因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于焦点三，黄国晖关于本案超过诉讼时效的上诉请求不能成立。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效的期间的情形外。黄国晖在一审中未提出诉讼时效的抗辩，在二审中亦未举出新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效，因此，黄国晖认为庞贤武的请求已经超过诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。 综上所述，黄国晖的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人黄国晖负担。 本判决为终审判决。 审判长  蒙志相 审判员  黄玉霞 审判员  李丽莉 二〇二〇年五月十五日 书记员  黄 颖