江苏省常州经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0492民初739号原告：江苏美格地板有限公司，住所地常州市武进区遥观镇建农村。法定代表人：陈敦伟，该公司经理。委托诉讼代理人：朱双贤，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。被告：常州市宏球电子有限公司，住所地常州市武进区遥观镇建农村。法定代表人：周宝方，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱亚娣，江苏润凯律师事务所律师。第三人：常州中通机房设备有限公司，住所地常州市武进区遥观镇建农村。法定代表人：恽小明，该公司经理。原告江苏美格地板有限公司（以下简称美格公司）与被告常州市宏球电子有限公司（以下简称宏球公司）、第三人常州中通机房设备有限公司（以下简称中通公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，分别于2017年5月18日、2017年7月25日、2018年6月12日组织各方当事人进行了证据交换。后本院依法适用普通程序于2018年11月17日公开开庭进行了审理。原告美格公司的委托诉讼代理人朱双贤、王滨、被告宏球公司的委托诉讼代理人朱亚娣、第三人中通公司的法定代表人恽小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美格公司向本院提出诉讼请求：1.解除美格公司与宏球公司签订的2份《土地转让协议》；2.宏球公司向美格公司返还收取的土地转让款500万元、利息36万元以及土地上缴款522883元、宏球公司向美格公司赔偿利息损失877323元（利息暂计算至2017年3月31日止，要求按同期贷款利率支付至款项退还完毕之日止）、宏球公司向美格公司支付违约金200万元、宏球公司向美格公司赔偿建造地上建筑物所发生的费用7375911.6元；3.本案诉讼费用由宏球公司负担。事实和理由：宏球公司于2014年4月4日与中通公司签订了《土地转让协议》及附件，宏球公司将其位于常州市武进区遥观镇建农村该公司内部的约21312平方米的集体工业建设用地转让给中通公司，转让价款为800万元，并约定了付款方式及违约责任等。宏球公司还承诺保证中通公司受让土地后可在该土地上建造房屋。2014年12月，美格公司、宏球公司及中通公司签订了《土地转让协议》，约定由美格公司承继宏球公司与中通公司签订的《土地转让协议》中所约定的中通公司享有的权益和义务。宏球公司同时承诺在2016年12月31日前根据合同约定将土地使用权证变更给美格公司。上述协议签订后，中通公司以及美格公司向宏球公司支付了土地转让款500万元以及利息36万元、土地上缴款522883元，同时美格公司按照合同约定建造了钢结构厂房，共支出各项费用合计7375911.6元。宏球公司向美格公司承诺厂房的建设审批手续及权属证书均由其负责办理。2017年1月，美格公司获知，因宏球公司未能办理上述厂房的建设审批手续，常州市武进区城市管理行政执法局发出公告要求宏球公司对上述房屋予以拆除。2017年2月，美格公司又收到了常州市武进区人民政府以及常州市国土资源局遥观镇中心国土资源所出具的《责令改正违法行为通知书》，要求美格公司限期拆除部分厂房、退出土地、恢复土地面貌。美格公司认为，宏球公司未能按约履行合同义务及承诺事项，导致美格公司的合同目的无法实现，美格公司有权解除合同并要求宏球公司承担违约责任、赔偿损失等。审理中，美格公司将其诉讼请求变更为：1.解除美格公司与宏球公司签订的2份《土地转让协议》；2.宏球公司向美格公司返还收取的土地转让款500万元、利息36万元以及土地上缴款893451元、宏球公司向美格公司赔偿利息损失877323元（利息暂计算至2017年3月31日止，要求按同期贷款利率支付至款项退还完毕之日止）、宏球公司向美格公司支付违约金200万元、宏球公司向美格公司赔偿建造地上建筑物所发生的费用9765300元。同时，美格公司增加新的事实理由：美格公司按约及宏球公司的要求在上述土地上建造了钢结构厂房，经评估建造费用为9765300元。常州市武进区城市管理行政执法局撤销了相关行政处罚，改由常州经济开发区城管部门进行立案调查。原告美格公司为支持其诉讼请求，向本院提交了土地转让协议、土地使用权证、建设工程规划许可证、收条、收据、限期拆除公告、责令改正违法行为通知书、评估报告等证据以证明其所主张的事实。被告宏球公司辩称，1.该2份《土地转让协议》无效。2.美格公司损失尚未实际发生。3.美格公司主张的利息还有土地上缴款均系因美格公司使用了宏球公司交付的土地而发生的费用，按照谁使用谁承担的原则，应由美格公司自行承担。4.800万元的土地转让款包括了宏球公司的相关征地成本、11年的土地上缴款以及填土、造桥等附属工程的成本、占用资金的利息，而美格公司使用了将近32亩的土地，仅支付了500万元的土地转让款，尚未能弥补宏球公司的成本，更加不存在宏球公司为了获取利润而欺骗美格公司的情况。5.合同履行中，宏球公司不存在违约行为，故美格公司无权要求宏球公司解除合同。6.美格公司在未办理建设工程规划许可证的情况下自行开工建设，违反了相关法律规定，而宏球公司并无过错，故不应由宏球公司承担损失。7.土地管理部门的政策导致了无法办理土地使用权证的分割，系客观原因，并非宏球公司主观上不予配合办理。综上，请求驳回原告美格公司的诉讼请求。被告宏球公司为支持其辩称意见，向本院提交了2016武进区土地年租金申报表、收据、土地费用清单、欠条、遥观镇农村集体经营性建设用地使用权租赁补充协议、江南银行电子回单等证据以证明其所主张的事实。第三人中通公司未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年4月4日，宏球公司与常州富柏地板有限公司（以下简称富柏公司，即中通公司变更名称前身）签订《土地转让协议》1份，约定宏球公司将位于常州市武进区遥观镇建农村宏球公司内部约21312平方米（具体土地面积以航拍图为准，见附件）的集体工业用地（约22亩有集体土地证、约10亩无证土地）转让给富柏公司。上述协议约定：上述土地转让成立后，宏球公司必须将拥有该土地的所有权移交富柏公司，其中包括：土地使用权、该土地范围内建筑房屋、国家或集体征用该土地后的赔偿款（限于政策因素，宏球公司应无条件协助富柏公司获取该权益）、继承、再次转让及与他人置换的权利。上述协议同时约定：该土地转让费共计800万元；富柏公司在签订合同之日起的七个工作日内先付200万元作为定金；富柏公司开始动工建厂房前再支付300万元；手续办完之后富柏公司取得该土地的所有权后支付剩余的300万元。上述协议还约定：宏球公司全部收取800万元转让费后，不再收取任何费用；宏球公司应确保拥有该土地的所有权、使用权为其所有，如果富柏公司遭第三方出具证据证明其为该土地所有人并索要该土地所有权、使用权时，富柏公司有权向宏球公司追索协议所产生的转让费本金、利息以及因此造成的所有损失；宏球公司应保证富柏公司在该土地上（包括无证土地）建造房屋，并且宏球公司有义务在本村内协助富柏公司完善该土地使用时的配套设施，如水、电供应等，费用无需宏球公司支付；若富柏公司单方面违约宏球公司不退还200万元定金，若宏球公司单方面违约需退还富柏公司支付的200万元定金，还需赔偿富柏公司200万元违约金。2014年12月，宏球公司、富柏公司与美格公司签订《土地转让协议》1份，约定宏球公司、富柏公司于2014年4月4日签订了《土地转让协议》，现宏球公司、富柏公司一致同意美格公司继承原土地转让协议中规定的富柏公司所享有的一切权益和义务。该《土地转让协议》同时约定：该土地转让费共计800万元，截止2014年8月11日，宏球公司已经收到富柏公司土地转让费共计500万元，剩余尾款300万元由美格公司负责支付。美格公司在收到集体土地所有权证后支付的剩余300万元。该《土地转让协议》又约定：美格公司在该土地上建造两栋钢结构厂房，第一栋长150米，宽32米，总共25间，每间跨度6米；第二栋长126米，宽32米，总共21间，每间跨度6米。两栋钢结构厂房的建造费由美格公司承担，所有权和使用权属于美格公司。该《土地转让协议》还约定：宏球公司承诺，在2016年12月31日前，根据2014年4月4日的《土地转让协议》尽快把土地分割给美格公司，并且把该土地的使用权证变更给美格公司。宏球公司保证美格公司土地使用期限与宏球公司在土管所登记的使用期限一致，不得缩短。宏球公司向诸佳栋出具土地转让金订金收条200万元1张，同时载明现金转账100万元、承兑汇票60万元、转账支票30万元、现金10万元。2014年8月10日，宏球公司向诸佳栋出具土地转让金收条50万元1张，同时载明现金卡转账35万元、转账支票15万元。2014年8月11日，宏球公司向诸佳栋出具土地转让金收条250万元1张。2014年12月28日，富柏公司、诸佳栋、陈敦伟签订委托付款协议1份，约定富柏公司曾经先后共三次委托诸佳栋支付宏球公司（收款人：周宝方）土地出让金500万元整；以上500万元实际由富柏公司从陈敦伟处借得250万元、从诸佳栋处借得250万元；陈敦伟代富柏公司归还从诸佳栋处借得的250万元，陈敦伟按约定付款给诸佳栋后，富柏公司和诸佳栋之间的债务自动解除，富柏公司累计欠陈敦伟500万元；协议签订后三个工作日内，陈敦伟支付诸佳栋50万元、15个工作日内支付诸佳栋100万元、30个工作日内支付诸佳栋100万元。2015年1月21日，宏球公司向陈敦伟出具收条1张，载明：今收到陈敦伟土地使用税明细如下：22亩地，14666平方，9元/平方米，8个月合计87999元；22亩地，粮差价2913元/亩，8个月合计42724元；利息9月开始计算4个月，合计12000元；以上合计250723元。2015年5月9日，宏球公司杨文斌向陈敦伟出具收条1张，载明：今收到陈敦伟2015年1月1日至2015年4月30日利息12万元。2015年9月25日，宏球公司向陈敦伟出具收条1张，载明：今收到陈敦伟2015年5月1日至2015年8月31日利息12万元。2016年2月1日，宏球公司周宝方向陈敦伟出具收条1张，载明：今收到陈敦伟2015年度土地使用税明细如下：22亩地，14666平方，9元/平方米，12个月合计131994元；22亩地，粮差价2913元/亩，12个月合计64086元。2017年1月22日，宏球公司向美格公司出具收条1张，载明：今收到美格公司陈敦伟支付的2016年美格使用土地的上缴款196080元。审理中，宏球公司确认其收到美格公司的土地上缴款及税费共计893451元，该款已全部交至财政、税务等相关部门。另查明,2008年12月23日，常州市武进区人民政府向宏球公司颁发了集体土地使用权证【编号为武集（2008）第1205772号】，权证载明该宗土地地号为203165001，坐落于常州市武进区遥观镇建农村，用途为工业用地，使用权面积为21916.3平方米。美格公司在案涉土地上建造了共计9962.79平方米的建筑，经评估该建筑价值为857.96万元。该建筑内相关行车、设备基础等资产为469700元。美格公司向常州中瑞房地产资产评估有限公司、江苏鑫鼎土地房地产资产评估咨询有限公司共计交纳鉴定费38735元。再查明，2016年12月21日，常州市规划局向常州市武进区城市管理行政执法局出具违法建设案件技术认定意见（技认20163015号），认为位于常州市武进区遥观镇建农村卡特大道南侧地块建设的建筑面积为9558平方米的钢架简易结构建筑物在遥观镇总体规划中用地性质为湿地，不符合规划要求。审理中，本院就相关问题向常州市规划局进行了函询，该局作出了如下回复：1.我局2016年出具的违法建设案件技术认定意见（20163015号）依据为《常州市武进区总体规划（2015-2020）》，该规划的编制主体是常州市武进区遥观镇人民政府、后于2016年9月28日经常州市人民政府批复。2.根据《常州市城市总体规划（2011-2020）》载明，宏球公司所有的坐落于常州市武进区遥观镇建农村的集体土地建设用地【武集用（2008）第1205772号】的规划用地性质为水域。上述城市总体规划于2013年8月15日经国务院办公厅批准。2017年1月11日，常州市武进区城市管理行政执法局向宏球公司出具了限期拆除决定书【常武城执限拆字（3220161014）号】，以宏球公司所办理的建设工程规划许可证已经失效，应认定为不具有建设工程规划许可证，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的情形且该建设行为属于无法采取改正措施消除对规划实施的影响的情形为由要求宏球公司在收到该决定书之日起限期十五日内自行拆除建筑面积为9558平方米的违法建设。2018年5月4日，常州市武进区城市管理行政执法局出具撤销限期拆除决定书【常武城执撤字（3220161014）号】，以因第三方主张权利，经该局对【常武城执限拆字（3220161014）号】限期拆除决定进行重新审查，认为该案确需重新调查核实为由，决定撤销该局作出的【常武城执限拆字（3220161014）号】《限期拆除决定书》。以上事实由各方当事人及本院调取的土地转让协议、收条、收据、评估报告、集体建设用地使用权证、常州市规划局向常州市武进区城市管理行政执法局出具违法建设案件技术认定意见及向本院出具的回函、限期拆除决定书、撤销限期拆除决定书等证据在卷佐证。本案争议焦点为：1.案涉土地转让合同是否有效？2.合同效力确定后，合同责任如何承担？本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十四条规定：土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。本案中，2013年8月15日经国务院办公厅批准《常州市城市总体规划（2011-2020）》明确案涉土地的规划用地性质为水域，宏球公司与中通公司以及宏球公司、富柏公司与美格公司签订的《土地转让协议》中均约定转让案涉土地的目的是用于开发建设，已违反了案涉土地的规划用地性质，加之宏球公司原持有的建设工程规划许可证也已超过有效期间，属于失效状态。同时宏球公司向美格公司转让案涉土地时也未征得集体经济组织成员或村民代表的同意，故上述《土地转让协议》违反了《土地管理法》关于集体建设用地使用权转让的效力性规定，属无效协议。关于争议焦点2，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故美格公司与宏球公司互负返还义务，即宏球公司向美格公司返还其实际收取的土地转让款等共计536万元的义务与美格公司向宏球公司返还案涉《土地转让协议》中约定的【武集用（2008）第1205772号】建设用地使用权证项下土地的义务同时履行。至于美格公司所主张的宏球公司应当赔偿建造钢结构厂房的损失，本院认为，目前美格公司仍在对钢结构厂房占有、使用，该部分损失尚未产生，美格公司可待损失后再行主张。关于美格公司主张要求宏球公司退还土地上缴款等费用共计893451元的问题，因该部分费用系由宏球公司代相关部门收取后上交给相关部门，系美格公司占用使用案涉土地期间所产生的合理规费，该部分费用应由美格公司自行承担。关于美格公司主张要求宏球公司赔偿违约金200万元的问题，案涉《土地转让协议》已被宣告无效，违约金条款亦属无效。关于美格公司主张要求宏球公司赔偿占用资金的利息损失问题以及宏球公司要求美格公司支付土地占有使用费的问题，双方返还义务履行完毕之前，上述损失及费用均在不断产生，故可由美格公司、宏球公司返还义务履行完毕后再行主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十四条第一款、第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告常州市宏球电子有限公司与第三人常州中通机房设备有限公司签订的《土地转让协议》以及原告江苏美格地板有限公司与被告常州市宏球电子有限公司、第三人常州中通机房设备有限公司签订的《土地转让协议》无效。二、原告江苏美格地板有限公司与被告常州市宏球电子有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内各自向对方返还案涉《土地转让协议》中约定的【武集用（2008）第1205772号】建设用地使用权证项下土地、实际收取的536万元的价款。三、驳回原告江苏美格地板有限公司的其他诉讼请求。如未在本判决规定的履行期限内自觉履行，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费135177元、保全费5000元，合计140177元，由原告美格公司负担100414元、被告宏球公司负担39762元，被告宏球公司负担部分原告美格公司已预交，被告宏球公司于本判决发生法律效力之日起十日内迳付原告美格公司。原告美格公司已预交的共计38735元鉴定费由美格公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  王 炯审 判 员  唐 凯人民陪审员  岳丽庆二〇二〇年五月九日书 记 员  石梓然