江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0722民初10494号原告：江苏东海水晶产业投资发展有限公司，住所地东海县牛山街道中华北路1号。法定代表人：李明，董事长。委托诉讼代理人：卢慧磊、孙宗贤，江苏恒旭律师事务所律师。被告：李兰山，男，1971年4月17日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。第三人：**，男，1974年10月10日生，汉族，住东海县。第三人：韩红丽，女，1979年3月20日生，汉族，住址同上。原告江苏东海水晶产业投资发展有限公司（以下简称：水晶投资公司）与被告李兰山、第三人**、韩红丽房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年11月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月23日公开开庭进行了审理，原告水晶投资公司的委托诉讼代理人孙宗贤、被告李兰山及其委托诉讼代理人武建、第三人**、韩红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水晶投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告和第三人立即将中国东海县水晶城1-1F-F-393号商铺腾空并交付原告;2.判令被告及第三人连带支付占用商铺期间的使用费17738元（该费用自2019年1月31日起按26754元/年的标准暂算至2019年9月16日，自2019年9月17日起继续按26754元/年的标准支付至实际交还原告之日止）；3.本案诉讼费等费用均由被告承担。事实和理由：2015年11月3日，原、被告双方签订《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》。该合同约定，由原告将位于东海县牛山街道中华北路1号中国东海县水晶城1-1F-F-393号商铺出租给被告使用，租赁期限为3年，自2016年1月31日起至2019年1月30日止；租赁期间，被告不得擅自将商铺转租他人等。合同签订后，原告按约将上述商铺交付被告使用。租期届满后，被告拒不将商铺腾空并交付原告，经原告催讨，发现被告在租赁期间擅自将商铺转租给第三人使用。原告认为，原、被告双方签订的《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》合法有效，该合同到期后，原告有权收回商铺，鉴于该商铺已由被告转租给第三人使用，被告与第三人负有将商铺腾空并交付原告的义务，并连带承担占用商铺期间的使用费。为维护原告的合法权益，特诉。被告李兰山辩称，一、原告与答辩人应当继续签订商铺租赁合同，第三人应当将商铺腾空交于答辩人。第一，答辩人原系东海县老水晶市场商户，后老水晶市场整体搬迁，根据当时搬迁政策，按答辩人原租赁面积对应比例，原告将涉案商铺租给答辩人使用，并签订《新水晶城商铺租赁合同书》；第二，答辩人与第三人之间不存在转租合同关系，双方之间并无转租或租赁合同，如果双方是转租应当签订相关协议，对租期、费用等作出相关约定。搬迁后，答辩人与第三人**系朋友关系，当时第三人**找到答辩人，希望答辩人的商铺能借给其暂时使用，因答辩人当时也借别人商铺，就同意借给**使用，答辩人什么时候需要用，就什么时候返还给答辩人，双方之间不是租赁，答辩人从未将涉案商铺转租给第三人。第三，答辩人对涉案商铺具有优先租赁权。按《新水晶城商铺租赁合同书》第7条乙方的权利义务合同约定“新商铺使用届满，在同等条件下，有优先承租”。2019年3月份到期时，原告也同意将商铺继续租给答辩人，租赁时间是2016年3月16日起至2019年3月15日，当时原告同意合同延长两个月。二、第三人无权使用涉案商铺，而因非法占有使用所造成答辩人及原告损失，应由其承担。答辩人与第三人之间系商铺借用关系，而涉案商铺租赁合同到期，第三人及时将商铺退还答辩人，而不应继续使用，对此非法使用所产生的费用，应当由第三人承担；到期时，因第三人故意从中作梗，使答辩人迟迟未与原告签订商铺租赁合同，对此第三人应承担一切责任。第三人**、韩红丽辩称，被告当时和水晶市场签下合同后，转让给我了，找我要了5000元转让费，第一年变更合同被告同意的，水晶市场的规定要三年之后才能变更合同，到第三人变更合同时间，由于市场行情变好，租金价格提高，被告后悔了否定之前的口头协议，不配合我到水晶市场变更合同，导致我店面停电无法正常营业，导致我到水晶市场交承租金时间水晶市场不收我的承租金。原告要赔偿我无法正常经营的损失，要和我去水晶市场变更合同。本院经审理认定事实如下：2015年11月3日，原告水晶投资公司（甲方）与被告李兰山（乙方）、案外人江苏省东海县水晶市场（丙方）签订了《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》一份，该合同约定：甲方同意将位于东海县牛山街道中华北路1号新水晶城一号馆一层F区393号（1-1F-F-393号）商铺（使用面积约为23.398㎡，建筑面积约为49.09㎡）出租给乙方使用；租赁期限为3年，自2016年1月31日起至2019年1月30日止；第一年租金27158元，第二年租金45263元，第三年63368元；乙方不得将商铺转租他人；新商铺使用期限届满，在同等条件下，乙方有优先承租权，但应提前30日以书面形式向甲方提出续租申请，并另行议定租赁合同，否则，视为乙方放弃继续承租；新商铺使用期限届满，如乙方不再续租，则应于使用期限届满后10日内搬离新水晶城，并将新商铺完好无损地交还甲方。合同签订后，原告水晶投资公司按约将上述商铺交付被告李兰山使用。2016年被告李兰山未经原告水晶投资公司同意，将涉案商铺交由第三人**、韩红丽使用。租期届满前30日，被告李兰山未以书面形式向原告水晶投资公司提出续租申请。2019年6月26日，原告水晶投资公司向被告李兰山发出《收回商铺通知书》，要求李兰山自接到通知之日起，将商铺交还原告水晶投资公司，该通知书还载明“租赁期限为3年，自2016年3月16日起至2019年3月15日止”。被告李兰山于2019年7月7日签收该通知书。原告水晶投资公司要求被告李兰山返还商铺无果，引发诉讼。以上事实，有原告水晶投资公司提供的《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》、《收回商铺通知书》复印件、快递单、查询单以及当事人陈述等证据证实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》合法有效，对当事人具有法律约束力。原告水晶投资公司主张应按照《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》载明的时间计算，《收回商铺通知书》载明的租赁时间是笔误；被告李兰山则辩称应按照《收回商铺通知书》载明的时间计算，且“原告同意合同延长两个月”，但未提供相应证据证明双方存在延期约定。因《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》是原、被告双方的真实意思表示，而《收回商铺通知书》系原告的单方行为，故租赁期限应以《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》的记载为准。被告李兰山未提供相应证据证明原、被告间存在延期约定，且原告水晶投资公司对此不予认可，故对被告李兰山的该抗辩，本院不予采纳。关于被告李兰山与第三人**、韩红丽间关系，原告水晶投资公司和第三人**、韩红丽主张系转租关系，被告李兰山则主张系借用关系。庭审中，被告李兰山和第三人**、韩红丽均认可被告李兰山于2014年将《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》原件、第一年租金的发票、物业费的票据交给了第三人**、韩红丽，第三人**、韩红丽以被告李兰山名义支付了第二年和第三年的租金。第三人**、韩红丽称向被告李兰山支付了5000元现金，被告李兰山则称没有收到。根据常理，如系借用关系，出借人一般不会将租赁合同书原件及缴费票据等交于借用人，借用人也不会替出借人缴纳租金。本案中，被告李兰山将所有证件交付于第三人**、韩红丽，第三人**、韩红丽替被告缴纳租金的行为，均不符合借用特征。结合原告水晶投资公司及第三人**、韩红丽的陈述等证据，本院认定被告李兰山与第三人**、韩红丽间系转租关系。房屋租赁合同租赁期限届满，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，租赁房屋转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿房屋占有使用费，承租人承担连带赔偿责任。2016年，被告李兰山将商铺转租于第三人**、韩红丽，现租期届满，原告水晶投资公司要求第三人**、韩红丽将商铺腾空交还原告、支付逾期腾房占有使用费，并要求被告李兰山承担连带赔偿责任，本院予以支持。关于房屋占有使用费的计算时间，原告水晶投资公司主张自2019年1月31日起算。因《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》载明“新商铺使用期限届满，如乙方不再续租，则应于使用期限届满后10日内搬离新水晶城，并将新商铺完好无损地交还甲方”，即双方约定了10日的宽限期，故应自2019年2月10日起算。关于占有使用费的计算标准，原告水晶投资公司主张按26754元/年的标准计算，未高于原、被告签订的《中国东海新水晶城商铺租赁合同书》所约定的租金标准（第一年租金27158元，第二年租金45263元，第三年63368元），本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百三十五条，《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第十八条，判决如下：一、第三人**、韩红丽于本判决生效之日起十日内将中国东海县水晶城1-1F-F-393号商铺腾空交付给原告江苏东海水晶产业投资发展有限公司；二、第三人**、韩红丽应于本判决生效之日起十日内向原告江苏东海水晶产业投资发展有限公司支付自2019年2月10日起至实际向原告交付商铺之日止的占有使用费(按26754元/年的标准计算);三、被告李兰山对上述占有使用费承担连带责任;四、驳回原告江苏东海水晶产业投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3721元，由与被告李兰山负担（已由原告江苏东海水晶产业投资发展有限公司预付，待被告李兰山支付上述款项时一并支付给原告江苏东海水晶产业投资发展有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费7442元。江苏省连云港市中院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94，也可到本院立案庭开具交款单到指定银行交纳，并将交款凭证送交我院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员  吴 鹏二〇二〇年五月八日法官助理  马 跃书 记 员  刁晨露法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。