山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终2089号 上诉人（原审被告）：孟沙沙，女，汉族，1984年12月12日生，住青岛市崂山区。 上诉人（原审被告）：青岛鹏岳文化产业有限公司，住所地：青岛市崂山区辽阳东路10号东盛花园15-18号楼二层网点。 法定代表人：岳宝宏，总经理。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：陈科江，山东永康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛阳光文化市场管理有限公司，住所地：青岛市崂山区辽阳东路10号。 法定代表人：杨同灿，董事长。 委托代理人：袁青，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 委托代理人：卞小涵，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 上诉人孟沙沙、青岛鹏岳文化产业有限公司（以下简称鹏岳公司）因与被上诉人青岛阳光文化市场管理有限公司（以下简称阳光公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孟沙沙、鹏岳公司上诉请求:1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院未查明案件事实,所做判决错误,具体理由如下:1、本案上诉人是否存在违约行为,争议的焦点之一应是《物业租赁及合作协议》约定的是否是二楼整体承租,合同3.5条约定适用问题。是否是整体承租,直接明确了是哪一方违约的问题。2、上诉人未缴纳挂账款是否违约问题，未缴纳是履行不安抗辩权，实际被上诉人已经侵占上诉人款项,双方合同约定交付日期为2018年9月1日,所谓2018年8月15日缴纳只是提前半月收取,而非将缴纳的最后期限提前,被上诉人在2018年8月15日前将上诉人赶出古早,在2018年8月16日直接提出解除协议,这也说明被上诉人单方违约,单方要解除协议的目的,这是对上诉人合法权益的赤裸裸的侵害。未支付挂账费系正确行使合同履行抗辩权,不存在违约行为,原审法院认定上诉人违约显然与事实不符。3、原审法院认定未缴纳挂账款是对合同理解得偏差,显然错误。4、对于挂账款的数额认定错误。5、被上诉人与鹏岳公司自2017年8月2日签订《物业租赁及合作协议》,该协议中约定租赁期限为十年,自2017年10月1日至2027年9月30日。该协议自履行之日起被上诉人就开始多次实行违约行为。6、原审法院认定存在制冷费用系错误。7、原审法院认定孟沙沙承担连带责任系错误。综上所述,上诉人自成立以来,一直严格的按照合同约定履约,从来没有违约现象,因为被上诉人的违约行为,导致本案所涉合同无法继续履行,因此加以认定上诉人违约并承担相应责任,极大侵害了上诉人的合法权益。 被上诉人阳光公司辩称：一、原审判决认定鹏岳公司违约事实清楚，证据确凿充分。1、根据双方合作协议约定，阳光文化市场将古早文化城二楼1616.71平方米物业租赁给鹏岳公司，由鹏岳公司对外招商招租，国信老租户向鹏岳公司预支的租金由鹏岳公司分两年两次支付给阳光公司，第一期付款时间2018年9月1日，此差额不得以任何原因及理由豁免，鹏岳公司不能按期支付租金差额的，阳光公司有权解除合同及要求鹏岳公司支付违约金。后双方在附件三将付款时间变更为第一次2018年8月15日前，第二次2019年8月15日前。2018年8月1日，阳光公司向鹏岳公司发函，通知其应于8月15日前交纳第一期差额款300540元，但鹏岳公司未在约定时间交纳该款。鹏岳公司的行为构成违约，阳光公司有权依照合同约定解除双方的合作协议，并要求鹏岳公司支付违约金。2、附件三明确约定鹏岳公司应先将差额款交给阳光公司，如没有其他违约情况，阳光公司再将分成部分支付给鹏岳公司。因此鹏岳公司辩解的挂帐款应当扣除25%分成没有事实依据。关于鹏岳公司上诉理由中所称的本案争议的焦点之一鹏岳公司承租的范围是否是二楼整体承租，该争议问题已经法院生效判决予以认定，即鹏岳公司承租的仅仅是协议附件约定的二楼部分商铺，其余古早老商户需要双方协商一致另行签订协议承租。鹏岳公司在本案仍以此纠缠作为抗辩自己没有违约达到拒付国信商户租金差额的理由没有任何事实与法律依据，依法不应得到支持。双方合同签订后阳光公司将三楼84平方米的办公室交接给鹏岳公司，按约定鹏岳公司应当承担制冷费84*39元/每平方=3276元。阳光公司2018年8月16日发函通知鹏岳公司解除合作协议，但鹏岳公司既拒收函件，也未将三楼办公室返还给阳光公司。照片显示2018年10月仍占用办公室，因此原审判决认定鹏岳公司应当支付制冷费有事实依据。孟沙沙用个人账户收取鹏岳公司分成款项，形成股东个人财产与公司财产混同，应对公司债务承担连带责任。根据《公司法》第二十条的规定，股东不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。阳光公司一审提交的分割单等证据可以有效证明孟沙沙以个人账户收取公司款项，其辩称该款用于公司日常经营支出，但没有提交任何证据予以证明，孟沙沙以其个人账户收取公司款项造成公司法人人格形骸化，依法应当对公司债务承担连带责任。 阳光公司向一审法院起诉请求：1、解除其与鹏岳公司签订的《物业租赁合作协议》；2、鹏岳公司向其支付租金差额601080元、制冷费3276元、违约金300万元及赔偿经济损失22046元；3、孟沙沙对上述债务承担连带责任；4、判令鹏岳公司腾退占用的劲松七路古早文化城三楼办公室，返还办公室；5、诉讼费用由孟沙沙、鹏岳公司承担。阳光公司庭审过程中明确诉讼请求：1、关于制冷费，按照使用房屋面积为84平方米，84乘以39元得出的数据。赔偿经济损失22046元包含搬家费2678元、监控维修费3200元、赔偿广告架损失7255元、锁3140元、门3200元、调音台维修费773元、文检鉴定费1800元，共计22046元。2、撤回诉讼请求第4项。 一审法院认定的事实：2017年8月1日，鹏岳公司（乙方）作为承租方与阳光公司（甲方）作为出租方签订《物业租赁及合作协议》（以下简称“协议”），约定：“出租方是位于青岛市崂山区古早文化城整体二楼房屋（以下简称古早）的合法出租人，拟将该物业出租给乙方，乙方同意承租，并由乙方负责对外招商承租，就该物业租赁及相关商场管理等事宜达成如下条款，……，1.1该物业坐落于青岛市崂山区古早文化城；位于整体二层，物业面积1616.71平方米（详见后附商铺面积明细表）。此为第一期物业面积，待甲方位于二层的原租户租赁期满后，双方无异议甲方可将原租户租用面积出租给乙方，乙方按租户出勤率优先出租给原租户，否则甲方拥有无条件收回该项物业出租权力”；本合同租期为壹拾年，自2017年10月1日至2027年9月30日。协议3.2条、商铺租赁合同应在甲方备案一份，乙方招租商户的租金付至乙方名下的双方共管账户，乙方收到后三日内将甲方分成部分付至甲方账户。商户应在入住前付清应付租金及保证金，如乙方私自允许未支付租金及保证金即入住商户，乙方应立即代商户向甲方支付相应租金及保证金；如乙方私自收取截留商户租金、保证金或各种形式的租金差价，甲方有权追缴其违约所得及违约金额的10%罚金，情节严重者视同乙方违约。……“3.4条根据双方友好协商，乙方应支付给甲方的租金以合同期内甲方向乙方出租之物业所包含的全部商铺租金收入按分成方式支付，乙方对外招租：出租率在年85%以上，租金的75%归甲方，25%归乙方；出租率在70%-85%之间，租金的80%归甲方，20%归乙方；出租率低于70%，乙方不分成”；“3.5条甲方已出租的二楼商铺合同未到期前乙方不分成，合同到期后，转续至乙方，双方按3.4条款分成。甲方应于签订合同后七日内将已出租商铺合同递交乙方备案”；3.6条乙方国信租户租金处理方式：原乙方国信老租户迁至古早，需重新签订租赁合同，按实际入住时间及房租价格计付房租及保证金。如乙方国信老租户向乙方预先支付的租金金额在入住古早时尚有余额，此余额商户可暂抵房租，暂抵金额（以下称差额）由乙方承担，分两年两次在合同期第一阶段内向甲方无息分期付清，即：2018年9月1日前乙方向甲方支付差额的50%，2019年9月1日前支付差额的50%。乙方如不能按期支付差额，甲方有权中止合同。协议4.2条约定，古早二层全部商铺由甲方提供物业管理服务，2017-2018年度物业费4元/每月/平方，电费1.3元/每度，供热费每季：建筑面积×34.79元/平方米。制冷费每季：套内面积×39元/平方米。上述费用均由甲方物业部门直接收取。如遇国家相关物价政策变动，甲方保留调整相应收费标准的权力。4.6条，甲方无偿提供三楼办公室合同期内给乙方使用，乙方自负相应电费、制冷及供热费用，此办公室豁免物业费。二楼多功能厅由甲乙双方共同使用，乙方为主，甲方提供相关物业服务，所发生的制冷、取暖费用，乙方负担80%，甲方负担20%，电费由乙方负担。多功能厅豁免物业费。具体使用及管理流程见后附“古早文化城多功能厅管理使用流程。协议第六条合同的解除，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并不退还经营保证金：6.1、乙方逾期15日未按合同约定足额向甲方交纳租金、电费等相关费用；……6.4、私自收取截留商户租金、保证金、或各种形式的租金差价的；6.5、不能按期支付本协议3.6款租金差额的；6.6、乙方连续两年不能完成甲方要求的最低出租率70%的。七、违约责任：7.1条、合同期内，因乙方违约导致合同解除或乙方单方终止合同的，甲方有权要求乙方赔偿300万元的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付违约金。7.2、合同期内，因甲方违约导致合同解除或甲方单方终止合同的，乙方有权要求甲方赔偿300万元的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。9.1条本合同提前解除或终止后的30日内，乙方应当在保护该场地墙面、天棚、地面装修等完整性的前提下交还甲方。如有损坏，乙方应修复或承担维修费用。9.2条乙方在撤离该场地前应当结清所有对甲方应付款项或费用。9.3条因乙方原因导致其未能在合同解除或终止后的30日内完成撤离，并将符合约定条件的场地交还甲方的，因此造成出租方与第三方的一切损失，由乙方自行承担，每延期一天，乙方还向甲方支付合同解除或终止时日租金水平双倍的违约金。协议附件二出租商铺面积明细表中载明共29个商铺，测绘面积1616.71平方米。协议还对双方的违约责任及其他权利义务进行了约定。协议落款处有原、被告分别盖章确认。2018年1月26日，阳光公司（甲方）与鹏岳公司（乙方）签订《补充协议一》，约定甲方向乙方出租的面积进行变更，其中乙方出资将原出租面积中敞开式商铺C67、C68、C69、C70及E37、E38进行间隔使其成为正式商铺，新商铺铺号及面积分别为C67商铺面积46.2平方米、E37商铺面积27平方米、另增加C37商铺面积51.4平方米、C57商铺面积117.39平方米。间隔后的商铺执行出租价格。本次调整后，甲方向乙方出租面积为1770.1平方米。商铺由29个变更为27个。起租日期统一为2017年10月1日。删除原合同第四项4.6项内容，变更为如下内容：4.6甲方无偿提供三楼办公室合同期内给乙方使用，乙方自负相应电费、制冷及供热费用，此办公室豁免物业费。二楼多功能厅由甲乙双方共同使用，乙方为主，甲方提供相应物业服务，所发生的实际制冷、取暖费用，乙方负担80%，甲方负担20%。其中供暖费为预缴，多功能供暖费按实际发生数待供热部门结算后多退少补。多功能厅电费由乙方负担。多功能厅电表目前尚不能用于多功能厅单独使用，在不能分割之前，甲方按文化城营业日每天承担50元电费，于每月1号将当月电费预存入多功能厅电表中。待多功能厅电表独立后甲方将中止存入电费。多功能厅豁免物业费。具体使用及管理流程见后附“古早文化城多功能厅管理使用流程”。2018年1月26日，鹏岳公司出具附件三“鹏岳应负担入住古早国信原租户房租差额明细表”，总计应付差额款：601080元，阳光公司与鹏岳公司就上述鹏岳公司应负担入住古早文化城之国信原租户房租差额明细表所列总挂账金额为601080元，双方确认核对无误。乙方承诺按如下日期分两年两次支付此差额。甲方在约定日期内收到差额款后，按照双方合同约定的出租考核率，根据乙方完成情况将乙方此差额款部分应得的分成返还给乙方。如乙方不能按期支付差额款，甲方将不返还其分成。1、乙方应于2018年8月15日向甲方支付挂账金额的50%即300540元；2、乙方应于2019年8月15日向甲方支付挂账金额的50%即300540元。”2017年8月18日，阳光公司将三楼84平方米的办公室移交给鹏岳公司，约定制冷费按照84平方米×13元/30天×33天=1201元，自2017年8月18至2017年9月19日，共计33天。鹏岳公司经办人孟沙沙在房屋及物品交接表上签字。2018年4月15日，鹏岳公司与承租人李海云签订《商铺租赁合同》，将古早文化城铺位号为二层C17号，面积30.38平方米的商铺租与李海云，收取年租金28830元。2018年5月22日，鹏岳公司将上述房租款汇至阳光公司账户。阳光公司提交通知及EMS快递单一宗，证明2018年8月1日阳光公司邮寄给鹏岳公司通知一份，通知其于2018年8月15日前支付国信租户租金差额300540元；2018年8月16日阳光公司邮寄给鹏岳公司关于解除《物业租赁合作协议》的函一份，通知鹏岳公司因其未按约支付国信老租户租金差额款，故要求解除合同。鹏岳公司质证称，对于8月1日的通知真实性无异议，但是证明事项有异议，支付时间应该是2018年9月1日，非8月15日，且数额非300540元，应为上述数额的75%即225405元。关于8月16号通知未收到，不清楚内容。根据阳光公司提交的8月16日EMS回执单显示为未妥投状态，阳光公司再无其他证据证明鹏岳公司收到上述函件，故对于该函件法院不予采信。阳光公司提交通知照片及发票一份，证明2018年4月12日阳光公司通知鹏岳公司因要开始整体检修，检修期内多功能厅停止使用，原不属于多功能厅之固定设施，请相关所有方两日内自行撤除。但鹏岳公司未撤除，阳光公司请搬家公司进行清理，花费2678元。鹏岳公司质证称，该证据和案件无关，若仅是检修不需要撤出相关物品，阳光公司要求鹏岳公司撤除相关物品，事实是大埠东社区4月11日发函后提出该要求，是阻挠鹏岳公司的正常经营。阳光公司提交监控视频一宗及110报警记录等，证明鹏岳公司屡屡制造矛盾，破坏监控设备，造成维修损失费3200元；撕毁广告牌，造成损失7255元；破坏及更换门锁，支付换锁费3140元；破坏门导致换门花费3200元。鹏岳公司对上述证据真实性不予认可。阳光公司提交古早文化城多功能厅管理使用流程，证明因鹏岳公司原因造成多功能厅及其内部设施设备损坏，应由其修复或给与赔偿，因鹏岳公司使用不当，造成多功能厅调音台维修，花费773元。鹏岳公司质证称，该证据与案件无关。阳光公司提交工商登记材料及文书鉴定意见书及鉴定费发票各一份，证明鹏岳公司于2017年10月24日向工商部门提交的住所承诺书中，有阳光公司法定代表人杨同灿的签名，经鉴定非杨同灿本人书写。鹏岳公司伪造阳光公司法定代表人签名，骗取工商部门将鹏岳公司经营场所进行了变更登记。为此阳光公司花费鉴定费1800元。鹏岳公司质证称其无需造假，已经崂山区工商行政管理局查明非其原因。阳光公司提交鹏岳公司与商户的租赁合同、收据、交割汇款申请单、个人电子转账凭证15份，证明鹏岳公司租金分成全部汇入孟沙沙个人账户，孟沙沙系其股东，导致公司财产与股东财产混同。阳光公司提交（2019）鲁02民终411号民事判决书一份，证明鹏岳公司曾起诉阳光公司违约，但法院驳回其诉讼请求。鹏岳公司提交古早与鹏岳房租分割表及中心银行业务凭证一宗，证明鹏岳公司自2017年8月1日与阳光公司签订合同后，招租商户达28家，招商率达到100%，且鹏岳公司按照合同约定向阳光公司支付房租、保证金等各项费用，不存在违约行为。其中房租分割表记载古早实收房屋（不含保证金）为873143元，鹏岳实收房租291048元。银行凭证记载部分房租直接汇入孟沙沙账户及阳光公司法定代表人杨同灿账户。阳光公司对于台账真实性不认可，因系单方制作。认可阳光公司实收房租数额873143元。鹏岳公司提交已出租商铺合同明细清单，证明双方协议签订前古早二层已出租商户达19家，该19家明确表述在鹏岳公司应支付挂账款之前有17家商铺房租应支付至鹏岳公司处，但实际是该17家将房租交给阳光公司，其中应属于鹏岳公司的款项已经超过鹏岳公司的应挂账款数额，所以鹏岳公司不存在违约行为。阳光公司认可清单的真实性，但不认可证明事项，称该19家系双方签订协议前已经自行出租的，只有在该19家合同到期后双方无异议的情况下才能将该19家转予鹏岳公司，但事后双方未达成一致意见，故该19家不当然转给鹏岳公司，鹏岳公司也无权收取租金。鹏岳公司提交大埠东社区居委会向商户发送的信函4封、阳光公司向鹏岳公司发送的通知一份，证明自2018年4月11日起，双方合同期限内，阳光公司联合大埠东社区向鹏岳公司及所管理的古早二层每个商户发送信函，要求各商户将房屋租金交至阳光公司所有的账户；阳光公司在与鹏岳公司合同存续期间，私自封闭鹏岳公司的合法租赁办公室及物品，将鹏岳公司赶出古早。阳光公司对于该证据不认可，因系复印件，不予质证。法院采纳阳光公司意见。鹏岳公司提交证人证言一份，证明2019年5月19日鹏岳公司代理人向古早原租户商铺号E61租赁人张盼了解租赁情况，经该证人证实，2018年4月份大埠东村向古早二层各个商户下达缴费通知，要求将租赁费全部交给阳光公司的相关情况。阳光公司对于该证人证言不予认可，根据证据规则证人必须出庭作证，接受双方当事人和法庭询问，只有证词不具有法律效力。内容不认可，交付通知不是阳光公司所发。法院采纳阳光公司意见。鹏岳公司提交崂山区政府答复信息，证明古早文化城没有经过消防验收，阳光公司向鹏岳提供的租赁房屋系不适格房屋，未达到合法使用要求，阳光公司行为违约。阳光公司对于该证据真实性不认可，证明事项不认可，与案件无关。该证据系复印件，一审法院不予采纳。另查明，孙怡系阳光公司经理及股东。鹏岳公司提交微信名laosun(孙怡)与呼呼（孟沙沙）的微信聊天记录一宗，其中磋商阶段laosun给的方案：“二楼整体由你们托管，双方按前排3元后排2.6元出租，我们已出租的商户在租期内你们不提成，租期结束后续租开始分成。双方在托管期内按2.5：7.5分……”呼呼回复：“二楼的合同整体签约鹏岳”等。阳光公司称，孙怡只是代表阳光公司与鹏岳公司进行合同签订前的磋商和谈判，最终合同的签订及变更均需要通过阳光公司盖章确认。从双方签订的合同及补充协议可以证实该点。孙怡无权代表阳光公司变更协议内容。而且微信聊天记录大部分发生在合同签订前的期间。再查明，青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初2326号民事判决书认定，C66号商铺系阳光公司老租户，在阳光公司与鹏岳公司签订协议后，上述C66号商铺不当然转至鹏岳公司。关于承租范围的确定和变更已多次以书面协议方式确认的情况下，鹏岳公司以聊天记录为依据，主张原租户承租期满后全部转至鹏岳公司承租范围的主张，缺乏证据支持。故驳回了青岛鹏岳公司的诉讼请求。 一审法院认为，案件的争议焦点是：1、鹏岳公司是否存在违约行为？2、《物业租赁及合作协议》、《物业租赁协及合作协议》补充协议一应否解除？3、孟沙沙应否承担连带责任？1、各方当事人签订的《物业租赁合作协议》及补充协议，系其真实意思表示，均应当按照协议的约定履行各自的义务。根据协议第六条“合同的解除”条款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同并不退还保证金：第6.5款，不能按期支付本协议3.6款租金差额的。阳光公司主张鹏岳公司没有按照约定的时间交纳第一期挂账款300540元，构成违约。鹏岳公司认为自己没有违约，理由：一、其与阳光公司签订的《物业租赁及合作协议》是对整体二楼的承租，老租户在合同到期之后应当直接转至其名下，由其统一管理、收取租金并享有25%的权益。二、提交聊天记录证明自己承租是古早二楼的整体，未交纳挂账款是对于合同理解的偏差，存在着重大误解，并非恶意违约。三、将二层28个铺位租给其国信的老租户，要进行整体运营、宣传，付出相当大的成本，如果仅仅以28个铺位为限，自己无法盈利。退一步讲，即便放弃原告的19个老租户，鹏岳公司尚有28个铺位可以分得25%的房租，如果鹏岳公司选择违约，不但要支付300万的违约金，且上述28个租户的租金，鹏岳公司也无法收取，那么鹏岳公司将处于不利地位。对鹏岳公司的辩论理由，一审法院认为，鹏岳公司没有按照协议约定支付租金差额款项，即构成违约，阳光公司可以行使合同的解除权。鹏岳公司的辩论理由，没有事实及法律依据，一审法院不予采信。但根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失的赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。双方约定的违约金过高，应当予以减少，以不超过违约的事实部分为宜。2、《物业租赁及合作协议》、《补充协议一》应当予以解除。理由如下：第一、如前所述，阳光公司、鹏岳公司在履行上述协议过程中产生争议，鹏岳公司当然的认为属于阳光公司的19个老租户在合同到期后应直接转与自己名下。但经法院（2018）鲁0212民初2326号判决书及青岛市中级人民法院（2019）鲁02民终411号判决书均认定，阳光公司的老租户不当然的直接转至鹏岳公司名下，而应经双方协议一致后另行签订协议。第二、鹏岳公司依然认定上述19个老租户还应当直接由其收取租金。而阳光公司也明确表示双方已经无法继续履行合同，无法就合同履行达成一致意见。第三、合同无法履行的原因系双方在签订合同之初，对签订的协议存在重大误解，在协议履行过程中发生了双方无法预见的情形，导致双方矛盾激化，继续履行合同已经不能实现合同目的，综合考虑当事人之间的实际权益、结合公平原则，一审法院认为上述协议应当予以解除。3、孟沙沙作为鹏岳公司的股东，其财产应独立于公司财产。鹏岳公司作为独立法人，应独立承担责任，其财产不应与股东财产混同，依据鹏岳公司提交的银行凭证载明，其收取的款项部分进入孟沙沙个人账户，且孟沙沙未提交证据证明其将收入的全部款项转回公司账户，故其作为鹏岳公司的股东，存在自己财产与公司财产混同的情形，故应在接受款项的范围内承担连带责任。因其未提交证据证明所收取的款项数额，故阳光公司要求其承担连带责任的请求，一审法院予以采纳。4、关于阳光公司主张的挂账款请求。阳光公司、鹏岳公司在协议和附件三中对挂账款数额和付款日期已进行了约定，鹏岳公司应按约履行，未按约履行其行为已构成根本违约，阳光公司有权要求鹏岳公司全额支付。按照约定，如乙方不能按期支付差额款，甲方将不返还其分成。故阳光公司要求被告将挂账款全部支付的诉讼请求，一审法院予以支持。5、关于阳光公司主张的制冷费，因协议中已做出了约定，双方均认可鹏岳公司使用的三楼面积为84平方米，应该按照该面积支付制冷费。故阳光公司该项请求，事实清楚、证据充分，一审法院予以支持。6、关于阳光公司主张的鉴定费用，因无直接证据证明系鹏岳公司伪造签名，故对于该请求，一审法院不予采纳。关于其他损失，虽然阳光公司提交监控显示有人为因素，但依据公安调查笔录，无法认定系谁进行了破坏，故对于该主张，一审法院不予支持。关于搬家费，正如鹏岳公司所称，若仅仅是检修无需搬家，该主张合理、合情，一审法院予以采纳，故对于搬家费不予支持。关于调音台的维修费，阳光公司与鹏岳公司未在交接表上显示，且无证据证明该调音台何时坏掉，故对于该请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院》第二条之规定，判决：一、阳光公司与鹏岳公司签订的《物业租赁及合作协议》、《补充协议一》自判决生效之日解除；二、鹏岳公司支付阳光公司违约金601080元。三、鹏岳公司支付阳光公司国信老租户房租挂账款601080元；四、鹏岳公司支付阳光公司制冷费3276元；五、孟沙沙对鹏岳公司上述给付义务承担连带责任；六、驳回阳光公司的其他诉讼请求。上述二、三、四、五项所确定的付款义务，鹏岳公孟沙沙应于判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35811元、保全费5000元，共计40811元。鹏岳公司、孟沙沙承担19811元、阳光公司承担21000元。 二审中，孟沙沙、鹏岳公司于提交证据材料如下：证据一、婚姻关系证明，与一审中提交的企业信息查询、电视台采访截图一并证明被上诉人法定代表人杨同灿与孙怡系夫妻关系，孙怡系被上诉人公司的股东代表与上诉人共同协商合作事宜。证据二、证人证言，证人张盼为租赁商铺6-1的租户，证明由鹏岳公司负责二楼的整体运营，2018年4月份要求将租赁费用全部交给被上诉人，被上诉人存在违约行为的情况。证据三、宣传视频及证明材料，搜狐百度的宣传，证明二楼整体商铺的宣传中上诉人对二楼整体管理与宣传。证据四、2018年鹏岳公司费用支出表、公司汇总表，证明鹏岳公司收入和支出情况，从而进一步证明对于二楼整体承租的必要性。证据五、鹏岳公司2018年7月18日的告知函及EMS快递单，证明上诉人向被上诉人主张权利的事实，并表示行使不安抗辩权。证据六、中信银行业务回单，证明公司收入转给孟沙沙账户款项总额。证据七、收款收据，证明孟沙沙将款项收取之后交给公司并支付工资的情况。上诉人补充提交会计账本一宗，证明：鹏岳公司将款项打给孟沙沙用于支付工资款等费用的事实。 阳光公司的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但该证据与本案无关，孙怡的聊天内容是否能够代表公司已经生效判决予以认定。对证据二，一审中张盼只提交了书面证言，我方认为不应当属于新证据，证人与孟沙沙属于朋友关系，与本案有利害关系，其证言不应当采信。对证据三的真实性及关联性均不予认可，均是上诉人自行联系的媒体，进行广告宣传报道，并且视频和报道无法证明二楼是否为整体承租。对证据四，对于鹏岳公司费用支出表、公司汇总表均系上诉人单方制作真实性不予认可，对证明事项也不认可。鹏岳公司的盈利和亏损属于自身的经营行为与本案无关。对证据五，该通知并非原件，而是彩色打印件，被上诉人也未收到过该通知。退一步讲即使上诉人的确向被上诉人发送通知，也系上诉人单方的意思表示。对于证据六的真实性被上诉人无异议，对证据七的真实性被上诉人不予认可。对于上诉人提交的账簿的真实性不予认可。 本院认为：对上诉人提交的证据一、证据三、证据四因与本案无直接关联性，本院不予认定，对上诉人提交的证据二，本院认为仅凭该证人证言不足以认定上诉人的主张，故对该证据本院不予认定；对上诉人提交的证据五，因该通知为上诉人单方的意思表示，上诉人未提供相应证据证明其通知陈述的违约事实，故对该证据本院不予认定；关于证据六、证据七及上诉人的账簿，可以证实上诉人将公司款项打入孟沙沙账户的事实，上诉人提交上述证据可以证实其公司财产与孟沙沙财产的混同事实。 本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，本案各方争议的焦点问题是：上诉人鹏岳公司是否存在违约行为致使本案合同解除。上诉人孟沙沙是否应当承担相应责任。本院认为，上诉人鹏岳公司在本案合同履行过程中确存在相应违约行为，被上诉人依据合同约定行使其解除权符合相应法律规定。首先，关于上诉人鹏岳公司主张被上诉人在房屋内的租户在合同到期后是否直接转续至上诉人的问题。本院认为，依据本院（2019）鲁02民终411号生效判决认定的事实，上述租赁合同到期后，须经双方协商一致后方能实现续租，因此，上诉人鹏岳公司的该上诉理由已有生效判决作出相应的判断，在本案中，本院依法予以认定。上诉人以C37、C57房屋的租赁证实直接转租的事实，对此，本院认为，在被上诉人未表示异议的情况下，该房屋的转租行为与双方合同约定一致，但并不证实上诉人鹏岳公司可以直接转租的主张。另外，关于上诉人主张孙怡为被上诉人法定代表人的妻子，故其协商微信应作为合同依据的问题。本院认为，本案所涉房屋的租赁面积较大，作为理性的房屋租赁相对方，双方协商的相关内容均应以合同文本形式予以确定，双方在正式签订的合同中并无相应的内容，且被上诉人系独立存在的法人主体，现上诉人以其法定代表人的妻子的相关微信来证实合同的内容，不符合房屋租赁的交易习惯，也不符合公司法人运作的方式，故上诉人的该上诉理由，本院不予支持。第三，关于挂账款的问题，上诉人与被上诉人于2018年1月26日确定的对账明细确认了双方的挂账款结欠的具体数额，并明确约定了还款日期，而且约定若上诉人未按期给付挂账款，被上诉人不予返还分成款。上诉人认为，其不缴纳挂账款系行使不安抗辩权。本院认为，本案所涉挂账款的支付与双方存在的租赁费的争议，不符合不安抗辩权的适用要件。因此，上诉人的该抗辩显然不能成立。另外，关于挂账款的数额问题，由于双方约定逾期支付挂账款后，对于分成部分不予返还，因此，上诉人关于挂账款数额的抗辩于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人因违反双方租赁合同的相关约定，达到了双方在租赁合同中约定的合同解除的条件，被上诉人依约行使合同解除权的诉讼请求并无不当，本案审理的是被上诉人就上诉人的上述违约行为提出的相关诉讼请求，退一步讲，上诉人所主张的其他被上诉人违约的情形即使存在，被上诉人在本案中亦未提出相应反诉请求，其上述抗辩不能否定其违约事实的存在，也不能对抗被上诉人的合同解除权,故本案被上诉人要求解除合同并要求鹏岳公司依约承担相应违约责任的诉讼请求，本院予以支持。另外，关于制冷费用问题，双方在合同中的制冷费用负担的相关约定明确，该费用应由上诉人承担。最后，关于孟沙沙的连带责任问题，本院认为，本案上诉人孟沙沙系鹏岳公司的股东，但其将鹏岳公司房屋租赁款项以个人账户接收，违背了公司财务制度，造成个人财产与公司财产的混同，一审法院据此判决上诉人孟沙沙连带责任并无不当。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15649元，由上诉人孟沙沙、上诉人青岛鹏岳文化产业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 解 鲁 审判员 管 磊 审判员 张晓华 二〇二〇年五月二十八日 法官助理 曹文斌 书记员冯文静 书记员王晓雨