内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内25民终546号 上诉人（原审原告）：王某1，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县。 委托诉讼代理人：马某，内蒙古合志律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王某2，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：许某，内蒙古经远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐某，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟多伦县，系王某2之子。 上诉人王某1、王某2因房屋租赁合同纠纷一案，不服多伦县人民法院（2019）内2531民初1185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某1的委托诉讼代理人马某，上诉人王某2的委托诉讼代理人许某、徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王某1上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持王某1一审中的全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费由王某2承担。事实和理由：双方签订了三份租赁合同，王某2均没有在约定的期限内支付房屋租金，故应按照合同约定的租金及滞纳金支付。一审法院仅仅支持了两个月的房屋租金及酌定的滞纳金不足以弥补给王某1造成的损失，损害了王某1的权益，请求二审法院依法予以改判。 王某2辩称，一审法院依照当事人申请对双方约定的违约金适当予以调整，有事实和法律依据，并无不当。 王某2上诉请求：一、撤销原审第一项判决，依法改判王某2向王某1支付租金728元，违约金20000元。二、由王某1承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院未考虑王某1收回房屋的事实，判决王某2承担未占用房屋期间的租金，没有事实合法律依据。一审判决的违约金数额过分高于王某1的实际损失数额，本案中王某2并不存在刻意违约，双方租期长达八年，2019-2020年是最后一期，此前王某2一直依约履行合同，2019年4月10日王某1将租赁物收回，之后王某2不应再向其支付租金，不构成违约。关于损失，即使存在违约，直接的损失是租金对应的利息损失，应按照银行同期贷款利率计算，而间接损失王某1并未出示相关证据，应承担举证不能的后果。综上，请求二审法院支持王某2的上诉请求。 王某1向一审法院起诉请求：一、判令王某2支付房屋（草原特饭店位于××县商住楼的第1号房屋一至三层和第2号一、二连体底商及地下室）租金及损失248832元及滞纳金（以248832元为基数，支付自2019年1月16日按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；二、判令王某2支付房屋（位于××县商住楼的第1号房屋第四层）租金及损失37174元及滞纳金（以37174元为基数，支付自2019年3月6日起按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）；三、判令王某2支付房屋（位于××县商住楼的第103号房屋）租金及损失466210元及滞纳金（以466210元为基数，支付自2019年3月6日起按照每日5%的滞纳金至实际给付完全部租息为止）。 一审法院认定事实：2011年4月11日，甲方王某1与乙方王某2签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于内蒙古××县#商住楼的第1号房屋一至三层（共计四层）和第2号一二连体底商及地下室256.14平方米出租给乙方使用，房屋总面积为903.23平方米（其中地下室面积256.14平方米）。合同第二条约定：“租赁期限五年，甲方从2011年4月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2016年4月15日无条件收回。”合同第三条约定租金及租金交纳方式为“甲乙双方共同议定每年租金12万元，第一年房屋租金追加1万元。租金按年支付。甲乙双方在合同签订之时，由乙方交纳给甲方第一年全额租金及押金共计14万元（其中押金1万元）。从第二年开始以后每年应在乙方使用的前一年度的最后三个月前交纳之后一年的全额租金，即12万元整。”合同第四条第（一）项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。”同时第五条约定“租赁期间，乙方因正常经营管理之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业治安费以及和经营有关的税费均由乙方自行承担。”合同第六条约定：“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任。”2012年4月8日，甲方王某1与乙方王某2签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于内蒙古××县#商住楼的第103号房屋出租给乙方使用，房屋总面积为2876.55平方米（其中一层面积为：183.41平方米，二层面积为：183.41平方米，三层面积为：1163.16平方米，四层面积为：1163.16平方米，五层面积为：183.41平方米）。合同约定的租赁期共8年，甲方从2012年4月7日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月6日无条件收回。房屋的装修及设备投入要保持保留，乙方不得刻意拆除及损毁。合同第三条约定的租金及租金交纳方式为：“甲乙双方共同议定8年总租金3186442元。第一年度租金为30万元，甲乙双方在协议签订之日，由乙方交纳给甲方租金100000元，剩余租金20万元在2012年7月1日之前全部交清。从第二年度开始以后每年应在3月6日之前交纳之后一年度的全额租金，即第二年度（2013年4月6日至2014年4月5日）的租金为42万元，应在2013年3月6日之前交纳，以后每年度交款时间应在该年3月6日之前。第三年度租金为36万元，第四年度租金为392400元，第五年度租金为392400元，第六年度租金为427716元，第七年度租金为427716元，第八年度租金为466210元。”合同第四条第一项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。”同时第五条约定“租赁期间，乙方因正常经营管理之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业治安费以及和经营有关的税费均由乙方自行承担。”合同第七条约定：“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任。”合同第十三条为备注内容，双方约定：“甲方同意草原特饭店在2016年4月15日租赁合同到期后可续租，续租时间为4年，每年租金交纳时间及未约定事项遵照原合同，原合同继续有法律效力。续租期间每年租金为：2016年4月15日至2017年4月14日租金为144000元、2017年4月15日至2018年4月14日租金为172800元、2018年4月15日至2019年4月14日租金为207360元、2019年4月15日至2020年4月14日租金为248832元。”2012年5月5日，甲方王某1与乙方王某2签订了《房屋租赁合同》，双方约定：甲方将坐落于内蒙古××县#商住楼的第1号房屋第四层出租给乙方使用。房屋面积为134.81平方米，房屋结构完整，门窗完好，水、电、暖供应正常。合同约定的租赁期共8年，甲方从2012年4月7日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年4月6日无条件收回。房屋的装修及设备投入要保持保留，乙方不得刻意拆除及损毁。合同第三条约定的租金及租金交纳方式为：甲乙双方共同议定8年总租金187199元。第一年度租金为17929元，甲乙双方在协议签订之日全部交清。从第二年度开始以后每年应在3月6日之前交纳之后一年度的全额租金，即第二年度（2013年4月6日至2014年4月5日）租金为17929应在2013年3月6日之前交纳。第八年度租金为37174元。合同第四条第一项约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。”同时第五条约定“租赁期间，乙方因正常经营管理之需要的煤气费、水电费、暖气费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业治安费以及和经营有关的税费均由乙方自行承担。”合同第七条约定：“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金，乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任。”合同签订后，王某2依约支付了2019年度之前的全部房屋租金。2019年4月份王某2未按合同约定的履行期限支付最后一年的房屋租金。经王某1催要，双方就最后一年度房屋租金的支付方式进行协商，因王某2不同意分期给付，双方未达成一致意见，王某2亦未按合同约定的方式履行支付租金的义务。2019年4月21日，双方因未支付租金事宜发生冲突，后双方报警，王某1依约单方解除了房屋租赁合同。另查明，王某2于2019年9月25日向多伦县蓝天热力有限责任公司交付案涉房屋自2016年10月1日起至2019年4月30日期间的热损费及采暖费共计121326元。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人理应按照合同的本旨履行合同项下的义务。本案中，王某1与王某2先后于2011年至2012年签订了三份《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是真实、有效的合同。王某1依约向王某2交付了合格的租赁物，王某2应在每年的1月15日之前交纳龙泽湖路2#商住楼的第1号房屋一至三层和第2号一二连体底商及地下室之后一年的全额租金，应在每年3月6日之前交纳龙泽湖路2#商住楼第1号房屋第四层及第103号房屋之后一年度的全额租金，王某2依约履行了自签订合同之日至2019年期间的支付租金义务。2019年3月6日，王某2未按约履行案涉房屋最后一年度租金的给付义务，构成违约。关于本案案涉房屋租赁合同是否已经解除的问题，根据双方合同约定的内容“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。”以及“乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任”，可见，双方在合同中约定了王某1在一定情况下可以解除合同的权利。庭审中，王某1主张于2019年4月21日双方发生冲突后报警，王某1即已将解除合同的意思表示通知到王某2，而王某2辩称王某1未行使合同解除权，房屋租赁合同至今仍有效，经查，双方在庭审中均认可双方在约定的履行期届满后对支付租金事宜进行过协商，最终未能达成一致意见，故王某2应当预见到不按约支付租金可导致解除合同、收回房屋的后果，且双方于2019年4月21日因未支付租金事宜发生冲突后报警，即视为王某1明确表达了自己解除合同、收回房屋的意思表示，王某1的该行为可视为其行使解除合同权利的行为，故该院认定案涉三份房屋租赁合同已经解除。对于王某1要求王某2支付案涉租赁房屋租金及损失的诉讼请求，因王某2违约拖欠房租，王某1行使单方解除权，案涉房屋租赁合同已于2019年4月21日解除，故王某2应支付王某1案涉房屋第四层自2019年4月6日至2019年4月21日期间的租金损失1527.70元（15天×（37174元÷365天）），支付王某1案涉第1号房屋一至三层和第2号一二连体底商及地下室自2019年4月15日至2019年4月21日期间的租金损失4090.39元（6天×（248832元÷365天）），支付案涉103号房屋自2019年4月6日至2019年4月21日期间的租金损失19159.32元（15天×（466210元÷365天）），上述租金损失合计24777.41元。该租金损失即为王某1受到的实际损失，对于王某1要求的其他损失金额，因王某1已依约解除案涉房屋租赁合同，且其并未提供证据证明其遭受其他损失情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故其要求赔偿其他损失的主张，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。对于王某1要求王某2支付滞纳金的诉讼请求，双方当事人在合同中均约定“乙方逾期支付应支付租金的，自逾期之日起每日向甲方按应交付年租金5%的滞纳金”。滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。而本案双方均为民事主体，约定的滞纳金实质属于违约金。庭审中王某2认为双方就逾期支付租金所约定的违约金数额过分高于原告的实际损失，请求人民法院对约定的违约金予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定以及《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条的规定，该院以王某1受到的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则与诚实信用原则，酌情认定以案涉房屋二个月的月租金为违约金数额，即125369.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王某2于本判决生效之日起十日内给付原告王某1房屋租金24777.41元、违约金125369.32元，合计150146.73元；二、驳回原告王某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6268元，由原告王某1负担5190.64元；由被告王某2负担1077.36元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院认为，王某1与王某2签订了三份《房屋租赁合同》，均是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案二审的争议焦点为：1、王某1单方解除合同的行为是否构成违约。2、涉案租金以及违约金数额的认定。关于焦点一、根据双方合同约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：2、拖欠房租的。”以及“乙方如拖欠租金达20天以上，甲方单方终止合同，有权收回房屋要求乙方进行经济赔偿并追究乙方的违约责任”，可见，双方在合同中约定了王某1在一定情况下可以解除合同的权利。因王某2未按照约定支付房租，经双方协商分期支付，王某2仍未能履行，王某1单方行使解除权，不存在违约。关于焦点二、王某2上诉主张王某1于2019年4月10日将房屋上锁收回房屋，但其不能提交有效证据予以证实，故一审以2019年4月21日双方发生冲突后报警，视为王某1行使解除合同权利，并无不当，故一审认定的租金数额正确，本院予以确认。关于违约金数额，因双方合同第七条明确约定了违约金的标准，一审已结合双方履行合同的情况以及违约责任，对违约金适当进行了调整，并无不当，本院予以确认。 综上所述，王某1、王某2的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13922元，由王某1负担11034元，由王某2负担2888元。 本判决为终审判决。 审判长  肖有才 审判员  吉晓娟 审判员  程鹏皎 二〇二〇年五月二十八日 书记员  石佳颜