江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初2896号 原告（反诉被告）：王国保，男，1987年9月9日出生，汉族，住淮安市金湖县。 原告（反诉被告）：李羽萱，女，1990年8月31日出生，汉族，住淮安市金湖县。 两原告委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐娟，女，1989年10月21日出生，汉族，住淮安经济技术开发区。 原告王国保、李羽萱与被告徐娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情需要依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告王国保、李羽萱及两原告委托诉讼代理人程秉义、被告徐娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王国保、李羽萱向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求被告支付违约金159600元、中介费15900元及返还定金50000元，合计225500元。事实与理由：2018年7月，原告因住房需要，经中介推荐前往开发区迎宾大道7号2幢****室看房，看中房源后前往淮安生态新城新世纪房产中介（以下简称新世纪中介）商谈相关购房事宜。谈妥后，原、被告及中介于2018年7月29日签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告自愿将坐落在淮安经济技术开发区迎宾大道7号2幢****室房产出售给原告，房产面积84.66平方米，售价798000元，合同签订之日原告支付定金50000元，被告于房贷结清之日，原告支付首付款250000元（包含定金），剩余房款原告通过贷款方式支付给被告。原告方十天内确定能否获批银行贷款并答复被告，若不能获批贷款，则三方解除合同，被告退还定金，中介不收取中介费，如一方违约，守约方有权要求违约方支付该房屋成交总价20%的违约金及中介费。原告按合同约定支付定金及确认贷款资格后，多次与被告联系办理解押及贷款手续，被告均以人在外地为由要求延期，截止2018年12月1日被告仍未将涉案房屋贷款还清及办理解押手续且要求原告一次性支付全部购房款，被告严重违反合同约定，导致交易至今未能完成。 被告徐娟辩称：我不同意原告诉请，原告所述不属实。 被告（反诉原告）徐娟在法定期限内提起反诉，经审查符合法律规定，本院予以受理。反诉请求：1、判令房屋继续交易，中介费由被反诉人自行承担；2、判令被反诉人支付违约金159600元；3、判令被反诉人支付尾款749800元的1年8%正常银行年利息作为补偿金，计59984元；4、判令被反诉人承担反诉受理费。事实和理由：2018年7月29日，被反诉人由新世纪中介带领下从淮安赶至上海与反诉人展开谈判并于当日签订《房屋买卖合同》一份，合同中特别约定：1、被反诉人十天内确定能否获批银行贷款并给予反诉人答复，若不能获批贷款，可解除合同，反诉人可退回定金，中介不收取中介费；2、反诉人实得房款79.8万元，不承担任何费用（包括中介费）。如一方违约，守约方有权要求违约方支付该房屋成交总价20%违约金。签订合同后，被反诉人未能在十天内提供任何的材料证明其能否获批银行贷款。也没有提供其去银行做了贷款申请的书面材料，首先造成了违约。十天后反诉人多次联系被反诉人前来支付首付款未果，直至2018年10月24日通过中介联系，被反诉人依旧以钱不够及已经出借给朋友为理由加以拖延。这已经距离合同签订近3个月时间，被反诉人毫无诚信可言，造成了违约。反诉人直至今日已经1年也未收到被反诉人的剩余房款，至少又造成1年的银行利息损失。 原告王国保、李羽萱（反诉被告）辩称：被告反诉不是事实。 经审理查明：原、被告及新世纪中介于2018年7月29日签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告自愿将坐落在淮安经济技术开发区迎宾大道7号2幢****室房产出售给原告，房产面积84.68平方米，售价798000元，合同签订之日原告支付定金50000元，原告于房贷结清当日支付首付款250000元（包含定金），剩余房款原告通过商业贷款方式支付给被告。原告方十天内确定能否获批银行贷款并答复被告，若不能获批贷款，则三方无条件解除合同，被告退还定金，中介不收取中介费。合同第五条约定：任何一方不履行合同约定的义务，致使合同目的不实现，守约方有权要求违约方支付该房屋成交总价20%的违约金及中介费。合同签订当日，原告向被告交付定金5万元。当日，原告李羽萱与新世纪中介签订佣金确认书，确认应收佣金1.59万元，支付佣金日期为过户当天。该佣金至今未交付。 诉讼过程中，原告向本院申请证人王某,4到庭作证，王某,4陈述：职业是做二手房，现在在德佑房产中介，我之前在新世纪房产中介，两个中介是一个老板，我认识原、被告，她们通过我买卖房屋的。被告在网上发的卖房信息，原告通过我们来看房的，合同在上海签的，是因为被告说在上海来不了，我就带着原告去上海找被告签合同，合同签过以后，当时被告房屋有30万贷款，是我通知被告回来解押，一直说没有空，通过打电话和微信通知，当时带着原告去上海时，被告也一直在说她的房子契税满两年了，签合同的时候说契税发票找不到了，又说不确定有没有满两年，但是签订合同后找到了之后发现没有满两年，导致原告多支出3万多税款。当时商量等到当年年底，契税满两年后再办理下一步的手续，但到了11月份，中介催被告办手续，被告说是要原告全款支付，而不是贷款支付。后来中介仍然说原告要贷款买房，被告就不接我电话不回短信。原告夫妻的贷款资质是有的，通过银行已经落实了，但是银行不会就此开具书面证明。房屋解押由原告付这个钱，这个首付是用于解押的。被告当时说没有钱解押，只要求她回来配合就行，钱还是原告代付。经质证，原告认可证人陈述，被告质证意见为：其他属实，除了不认可他说的多次联系我我不回他，每次联系都有接电话并且回复。 另查明：2018年10月24日上午至2018年11月29日，中介工作人员王某,4与被告多次发生微信聊天。主要内容为：10月24日上午，王某,4表示原告这边的钱还没到位，下个月才能到位。10月26日，徐：到下个月不会再拖吧。王：不会的，现在政策变了，网签备案就要缴税，所以我们要等到你契税票到期左右才能办理呢。徐：那人家不到两年就不能卖了？王：没满2年5.6的营业税呢，好几万呢。11月初，王：客户手里现在有22万，你手里还有几万块钱啊，因为客户还有7万块钱要月底到。11月8日，徐：时间拖得太久了，都影响到我买房了，这个月24号契税就满二年了，我必须拿到尾款了，否则上海的损失谁来负责啊。王：时间久也不是客户的问题啊，人家一直在等你呢，带客户去上海找你签合同前再三跟你确认是否满2年，你说满的，去了签过合同你才说没满2年，所以客户一直在等你，你要满2年早过户了。王：我的意思是客户现在有22万，你先把贷款还了，你银行不是还有30万左右贷款吗，剩余首付客户月底再付给你。徐：我们当时说过回去看下契税单看什么是否满二的。王：不纠结过去的事了，眼下是银行贷款客户先付给你22万你们能把银行贷款先还清解压吗。我也是在给你们争取最快进度。徐：客户解贷当天要提供25万不是22万。王：客户还有7万块钱借给她同学了，月底还她，我意思如果你着急用钱的话我们就程序走的快一点，先付给你22，剩余的月底给你，你先把贷款解压了。等到24号给你剩余首付款你再过户，这样就不耽误了。徐：不行的，我没有多余的钱。11月20日，徐：11月24号后就可以满二交易了，所以在24号前就要解贷，所以下周就要去银行，不能再等了，请买方马上准备好25万。王：好的。下周五到农行还款，这周太忙抽不出时间。跟客户约好时间了，下周五早上9点深圳路农行见。（本院注：11月20日是星期二，下周五即11月30日）。徐：那尾款什么时候能拿到。王：你解压还没办呢，解压后面是申请客户的贷款。王：你这边申请贷款都没有办啊，你这样我多久才能拿到钱，我上海这边这个月底是要拿到钱的，你现在和我说贷款都没有申请，你知道我损失多少钱吗。王：你款没有还清怎么申请贷款。你房子还在抵押状态去哪申请贷款。徐：这个同时进行好吧，你这样多久才能拿到钱啊。24号都可以过户了，到现在首付款都没有拿到。王：是同时进行啊，下周五买方给你打完款我就带他们去银行申请贷款了，审批一周，贷款估计12月中旬到账。徐：这个月24号我是要拿到钱的。王：拿到首付还是贷款？徐：24号就要过户了，你说我拿到什么钱。……。徐：24号结清过户，我等不了那么久。王：那没有办法了，你要有什么想法你直接跟买方说吧，人家买方等你等了2个月，你几天都不等，你的房子现在市场价跌了10万多了，人家买方也没说什么，还是买，签合同的时候你不说不满2年，签合同后才说不满2年。……。你就是24号过户你也是12月拿到贷款钱，也不可能当天你就拿到钱的。11月21日，徐：你这边钱都没有付清，我怎么给你过户。王：下周不是约好了给你首付的嘛。徐：首付款应该早就给的，到现在都应该是尾款结清过户了。王：不说了好吧，有些程序淮安和上海不一样，说了你可能也不了解，现在就是下周五我带客户去申请贷款和给你打首付。徐：24号结清过户，我等不了那么久。……。11月27日，王：这周五回来解压吗。客户这约好了。11月29日，王：客户也从上海回来了，做贷款的，打你电话也不接信息也不回。不卖就不卖，找什么理由，下面我们就走法律程序，像你这样的人我碰到的多了，不见棺材不掉泪。徐：我没有说不卖。八月份就签好的合同，到现在都没有拿到钱。王：卖你就来配合走程序，现在别跟我说要拿到钱，我们的合同我们自己很懂，打过的官司也不是一个两个，到时候买房的钱你要双倍赔，还有2万多的中介费你要给，配合交易是你唯一尽快拿到钱的出路。徐：误了时间造成了我的损失，这损失怎么办。你要赔偿我。王：你那边损失一百万买方赔你100万？那是你自己的事情，我们的房产交易不涉及任何你单方面的事情。 本院认为：原、被告自愿签订《房屋买卖合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议焦点为：案涉买卖合同应解除抑或继续履行，原、被告应否对相对方承担违约责任。本案中，案涉房屋系2018年11月24日契税满两年，原、被告及中介于2018年7月29日签订买卖合同，根据中介人员王某,4与被告微信记录、庭审中王某,4证言，可以确认原、被告双方对由原告提供25万元（包括已付定金5万元）给被告解押、双方于11月24日及房屋契税满二年后过户等事项达成合意。但根据日常交易习惯及被告数次提及等着用钱的情况，中介应在签订合同后，及时安排原告筹措首付款交由被告解押，在解押后，应提前安排或指导原告找好贷款银行、获得银行贷款预审批，根据签订合同之日至房屋契税满二年之日的时间跨度，原、被告双方在房屋契税满二年之日或随后合理日期，完成过户并被告即时取得尾款是完全可以预期的。但在案涉合同实际履行过程中，中介人员王某,4数次提及原告资金未完全到位并建议被告垫付，且并无证据证明原告就消除资金不到位的状态进行过努力，交涉过程中，王某,4将原告付款解押时间定于房屋契税满二年时间之后，原告应属怠于履行合同。作为被告，要求在契税满二年之日结清房款过户，如前文所言，实际是可以通过合同约定的付款方式完成的，但鉴于合同并未约定原告付款解押的具体日期，在解押、贷款审批等前期手续均未办理的情形下，被告其时要求原告在契税满二年之日结清房款过户，通过贷款方式付款实际无法完成。综观本案，原告通过中介表示首付款不足且直至契税满二年之日止，其均未向被告交付首付款，其应属怠于履行合同，但相关违约程度显著轻微，被告对此应负有相应的容忍义务。合同履行过程中，被告自始至终亦未就此提出解除合同。作为被告，其虽提出在契税满二年之日结清房款过户，但其本意并非解除合同，作为普通卖房人，其意欲迅速收回房款，尤其是如正常按约履行合同，其实际也可在契税满二年之日或其后合理日期结清房款，对此，原告须尽到相应的容忍义务。综上，原、被告双方均具有一定违约情节，但均属轻微，不足以致使合同目的不能实现。为保障市场交易的正常进行，本院对原告要求解除合同的诉请不予支持，双方应基于诚信的原则，继续履行合同，中介应依法尽到居间职责，促使双方实现合同目的。对于原告要求被告赔付违约金、中介费及返还定金的诉请，本院不予支持。对于被告反诉要求原告赔付违约金、利息的诉请，本院亦不予支持,对于反诉所涉中介费问题，该费用应依据合同继续履行情况而定，本案不予理涉。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告王国保、李羽萱的诉讼请求； 二、反诉被告王国保、李羽萱应继续履行与反诉原告徐娟于2018年7月29日签订的《房屋买卖合同》； 三、驳回反诉原告徐娟的其他反诉请求。 案件受理费4683元，由原告王国保、李羽萱负担；反诉费用2297元，由反诉原告徐娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××15）。 审 判 长  高晓文 人民陪审员  孙美红 人民陪审员  苏廷跃 二〇二〇年五月二十八日 法官 助理  杨淑瑶 书 记 员  李禹萱 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。