新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0121民初1361号 原告（反诉被告）：李洁，女，1969年9月10日出生，汉族，住乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：宁烁臻，新疆珅盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新疆天牧实业有限公司，住所地乌鲁木齐市体育馆路31号。 法定代表人：李萍，该公司经理。 委托诉讼代理人：黄臻，新疆桂奇律师事务所律师。 被告：李萍，女，1965年8月1日出生，回族，住乌鲁木齐市。 原告（反诉被告）李洁（以下简称原告李洁）与被告（反诉原告）新疆天牧实业有限公司（以下简称被告天牧实业公司）、被告李萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出（2018）新0121民初100号民事判决书，原告李洁、被告天牧实业公司不服提起上诉，乌鲁木齐市中级人民法院于2019年11月28日作出(2019)新01民终3568号民事裁定书，裁定发回本院重审，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李洁及其委托诉讼代理人宁烁臻，被告天牧实业公司的委托诉讼代理人黄臻，被告李萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李洁向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告天牧实业公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令被告共同赔偿原告2012年装修费1,040,144.78元；3、依法判令被告共同赔偿原告购买设施、设备、器材等造成的损失30万元；4、依法判令被告共同赔偿原告2017年翻建费、扩建费等1,720,508.46元；5、依法判令被告共同退还原告2017年4月支付的租金30万元；6、依法判令被告共同支付原告违约金100万元；7、依法判令被告共同支付原告垫付费用15,000元；8、本案诉讼费、邮寄费、鉴定费、保全费、保险费等由被告共同承担。事实及理由：原告与被告天牧实业公司于2012年4月28日签订《房屋租赁合同》，被告天牧实业公司将位于××县的天牧现代农业园内的宾馆楼一座、餐厅楼一座、锅炉房一座，前后左右用地总面积15000平方米出租于原告，租期自2012年5月10日至2030年7月10日。被告天牧实业公司必须保证对所出租的房屋享有合法出租权，并且保证该房屋及房屋所在范围的土地正常使用。原告承租后对租赁物进行装修并购置大量的设施、设备、电器等用于开办老年公寓。2017年4月7日，原告与被告天牧实业公司又签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2017年4月7日至2018年7月10日间的租金原告支付30万，被告天牧实业公司因出租房年久失修同意原告对房屋进行翻建扩建，承诺提供房屋结构图纸、建筑图纸、合法的租赁手续，帮助老年公寓开建大门等事项。2017年，原告对出租房屋进行翻建扩建过程中，发现2014年法院判决被告天牧实业公司与大庙村土地租赁合同已终止，大庙村收回土地，被告天牧实业公司给原告租赁的房屋所占土地及周边土地已无使用权，且被告天牧实业公司与大庙村土地附着物赔偿等问题也存在纠纷正在法院解决。综上，被告天牧实业公司在履行合同的过程中既未提供房屋结构图纸、建筑图纸、合法的租赁手续，也未帮助老年公寓开建大门，签订合同时故意隐瞒土地已被收回和出租房屋属于违章建筑的事实真相，致使合同无法履行，造成原告巨大的损失。2012年5月31日，原告为被告天牧实业公司垫付15,000元费用，2017年4月7日，被告天牧实业公司法定代表人李萍签字确认，对此项费用负责承担。另查被告天牧实业公司工商登记状态是吊销，未注销，由于被告天牧实业公司被吊销，不能承担相关责任，因此将被告天牧实业公司的股东即被告李萍列为共同被告，要求其对本案诉讼请求承担连带赔偿责任。 被告天牧实业公司辩称：我公司是将装修好的房屋交给原告，原告并未对房屋装修，故不存在装修费，2012年租赁合同第二条约定不得擅自改变房屋设施用途等，我方提出反诉要求原告赔偿损毁部分的损失；原告购买的设施不属于不可拆卸物品，原告可自行取回，要求赔偿没有依据；原告在涉案场地开挖道沟，支出费用极少，不同意赔偿；对于返还租金30万元，原告交纳的是2018年7月10日前的费用，不应退还；双方签订的系无效合同，违约条款无效，我公司也没有所谓的违约行为；认可原告垫付的15,000元；我公司虽然吊销营业执照，但有独立的法人资格，并不存在在签订合同时有隐瞒事实的情形，请求予以驳回。 被告李萍辩称：原告提交了虚假资料，评估报告不真实，公司将房屋装修好的交给原告，原告只是粉刷，做了修缮，没有装修费的问题，我们可以酌情给予一定的补偿；30万的损失原告可以拿走，我们没有用过；租金30万元有个前提，2017年我方在天山区法院有一笔资金是30万元，2012年我们签合同后至目前为止付了2012年的租金，协商后原告先给我30万，我们为原告减免40万元的租金，如原告主张收回，我们以前的约定就无效。15,000元认可，诉讼费、鉴定费等不同意，不承担连带责任。 被告天牧实业公司向本院提出诉讼请求：1、原告李洁支付占有使用费85万元；2、原告李洁赔偿因破坏毁损租赁建筑物外观造成的损失8.4万元；3、原告李洁赔偿拆除浴室损失66,000元（依据新昊价字2015第33号价格鉴定结论书的评估结果）。事实及理由：2012年4月28日双方签订《房屋租赁合同书》，合同约定前十年每年租金15万元，并约定了每年租金的缴纳时间及被告不按期支付租金的违约责任，原告李洁不得擅自改变房屋的原有结构和用途，如破坏按价赔偿，同时第七条明确约定对房屋进行装修改造时不得更改破坏宾馆楼和餐厅楼及浴室的外观，被告改建装修时要提前报备，提供实施方案并自行办理建筑手续。2012年，李洁缴纳了一年的租金15万元，至2019年欠付租金85万元，因李洁同意代偿我方在天山区法院执行案款，故减免李洁欠交的40万元租金。2017年4月7日，双方又签订《房屋租赁合同补充协议书》，约定2018年7月10日后的租金于每年7月10日前付清，协议签订后，被告至今分文未付。李洁未经同意擅自拆除餐厅、宾馆门窗边及外墙楼顶的罗马石膏柱，装饰物及欧式金边外饰，建筑物的外观被严重损毁，将浴室整体推平拆除。李洁至今占用涉案房屋，李洁起诉要求返还代偿法院债务的30万元租金，违反双方约定，我方收回减免40万元租金的承诺，要求李洁支付欠缴的占用费85万元，请求判如所请。 原告李洁辩称：对天牧实业公司的各项诉求均不认可，双方2012年5月签订合同，明确约定免租金2个月，我方缴纳了2012年至2013年、2013年至2014年总共30万元的租金，2014年由于天牧实业公司与大庙村的原因，致使我们合同无法履行，2017年天山区法院执行过程中，签订补充协议承诺我方可以继续使用，我方又缴纳了30万元，也是要求返还的30万元，2012至2014年的租金我方并未要求返还。2012年合同约定出租房屋为空房，我方有权对其进行装修，由于对方的原因我们无法使用，装修费用我们在本诉中已经要求主张赔偿。2017年合同中注明了不能对主体变更、更改、外观设计破坏等，2017年由于该房屋经久不得使用，已经破坏，2017年4月，天牧实业公司法定代表人出具书面证明同意我们改建，我方是在其同意下返修改建。 原告李洁为证实其主张，向本院提交了如下证据： 一、《房屋租赁合同书》、《补充协议》、2017年4月26日《证明》各一份，证明租期为2012年5月10日至2030年7月10日止，租金前十年每年15万元，后八年每年18万元，以及装修的事实，租赁合同明确写明为空房出租，两个月的免租期，第8条第3款约定违约金100万元。《补充协议》对租金重新约定，原告自2018年7月10日起再未使用过该房屋，对方同意原告翻建，费用自行承担。被告天牧实业公司对《房屋租赁合同书》真实性认可,对原告证明的问题不予认可;《补充协议》同意扩建，但是要按照实际工程确认扩建费用，并非我方的原因，不同意按照合同条款支付所谓的扩建费及装修费；对《证明》予以认可。被告李萍对上述证据的真实性认可,关联性不予确认。上述证据系双方签订的书面协议，故本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认； 二、建正造字【2018】1019号鉴定报告书一份，证明原告对水西沟镇124号天牧现代农业园内2012年的装修工程造价为10,131,044.78元。被告天牧实业公司对鉴定报告不予认可，认为原告提供了虚假材料导致该鉴定报告不属实，不能作为证据采纳，鉴定报告中是装修费用，原告未装修，所以费用不属实。被告李萍认为原告提交的虚假装修报告，不予认可。本院对上述报告的真实性予以确认，对合法性、关联性本院结合本案其他证据予以认定； 三、工程造价鉴定复议申请书以及对宾馆楼、餐厅楼、锅炉楼一座等2012年的装修工程价格及2017年翻建扩建部分工程造价鉴定报告书异议问题的答复（建正造字【2018】1225号），证明鉴定报告书建正造字【2018】1019号并没有包括安装电视线的费用26台×350元/台＝9,100元；窝工费清单，证明2017年6月20天、7月31天、8月15天，共计66天，合计每天工费17,947元，窝工费合计1,184,502元，减去27万认可的费用，剩余914,502元。被告天牧实业公司对上述证据的关联性不予认可，对于30万元的装修损失有被告李萍的签字，予以认可；被告李萍对窝工费用不予认可，翻建费30万元认可，对于其他的不予认可。因二被告认可原告举证证明中的30万元，本院予以确认，对于其他原告欲证的事实，本院结合全案证据予以综合认定； 四、设备清单，合计521,853元，本案中主张30万元，证明李洁购买设施、设备、器材所花费费用；被告天牧实业公司、李萍认为原告购买的设备可以自行取走，故不予认可。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性综合全案证据予以认定； 五、保单、发票、保险担保费用票据和微信记录4页，证明2017年签订补充协议前后，被告李萍告知原告可以和大庙协调，让原告等待结果，被告李萍无法交付我们合法的使用租赁物导致合同无效，应承担法律责任和赔偿义务。被告天牧实业公司和被告李萍对保险费的真实性认可，关联性不予认可，认为与本案无关；对微信聊天记录真实性认可，聊天记录并未反映出李萍向原告许诺可以和大庙沟通，让原告毫无阻碍的租用涉案场地。被告对上述证据的真实性无异议，本院予以确认，相关保险费用因本案纠纷而起，故本院对关联性予以确认，微信聊天记录反映双方对此事进行过协商，与原告主张的赔偿具有关联性。 被告天牧实业公司为证明其反驳主张，向本院提交了如下证据： 一、乌鲁木齐市中级人民法院（2019）新01民终3568号民事裁定书，证明原告与被告之间签订的协议无效。原告对真实性无异议，关联性不予认可。被告李萍对此予以认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认； 二、被告天牧实业公司与水西沟镇大庙村委会签订的《土地租赁合同》，证明租赁期限30年（2000年至2030年），有权出租。原告对真实性认可，关联性、合法性不予确认。被告李萍对此予以认可。该合同能够反映涉案租赁物的状况，故本院对真实性、合法性、关联性予以确认； 三、项目立项审批批复文件五份，证明被告项目所有手续都是经过政府部门审批，是合法的，被告是合法将建筑物出租给原告，原告的扩建并未取得任何手续。原告对真实性认可，合法性、关联性不予确认。被告李萍予以认可。本院对上述证据的真实性认可，与本案的关联性，因与被告提交的第一组证据证明的问题相矛盾，本院对关联性不予确认； 四、2012年4月28日《租赁协议》一份，证明原、被告的租赁期限在该协议租赁期限内。原告对真实性无异议，关联性不予认可。被告李萍予以认可。涉案标的物建于该租赁地上，故本院对该证据的真实性、关联性予以确认； 五、乌鲁木齐县人民法院（2013）乌民二初字第16号和乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字155号民事判决书各一份，证明出租方大庙村委会要求解除合同，土地被收回不是我方的原因也不是我方的责任。被告李萍予以认可。原告对真实性认可，关联性、有效性不予认可，解除是因被告拖欠租赁费。上述判决能够客观反映该案土地权属的变化，故本院对真实性、合法性、关联性予以确认； 六、（1）房产证。证明原告伪造虚假的房产证，原告对房屋没有产证是明知的；（2）乌鲁木齐县人民法院（2014）乌民初字第22号民事判决书，证明2014年因原告拖欠租金，被告将原告诉至法院，要求按照双方租赁协议的约定解除合同，法院判决解除双方的租赁协议；（3）乌鲁木齐市中级人民法院（2014）乌中民四终字1204号民事判决书，证明当时因为原告李洁不服一审判决提起上诉。二审维持原判并且判决书确认本案涉案合同是建立在被告和大庙村委会的租赁关系上，现租赁关系解除，原告李洁已经没有继续占有使用房屋的依据，同时证明原告2014年已知道土地即将被收回的事实，而不是原告所称的在2018年才获悉此事实的。被告李萍予以认可。原告对该组证据的真实性认可，关联性、有效性不认可，房产证是被告李萍的妹妹李英给的，我们才会办理手续，该案的判决书没有完全出示完毕。上述证据能够对涉案部分事实予以固定，故本院对真实性、合法性、关联性予以确认； 七、2017年4月7日，被告与原告签订的《补充协议》，证明原告在被告和大庙村委会合同解除的前提下，签订《补充协议》，意在让被告减免拖欠的四年租金，现因合同无效，该《补充协议》中约定减免租金的条款也同样无效，原告应该按实际占用期限支付占有使用费。被告李萍予以认可。原告对真实性无异议，对关联性不予认可，认为签订《补充协议》的前提是原告交付30万元的租金，合同无效应当返还，我们至今也没有使用房屋。因该证据系双方签订，能够证明案件部分事实，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认； 八、（1）水西沟镇南河路社区2019年6月15日的证明，证明原告虚报人数和工程量，以此作为翻建工程核算的依据骗取工程款；（2）被告和袁东亚签订的《租赁协议》，期限为2016年11月15日至2017年11月15日，证明李洁只有15个工人零散干了20多天;（3）门卫张淑军的证人证言,证明李洁干活的人就是15个干了20多天，小型挖掘机挖运土方十多天;（4）地面植被严重被破坏的照片八张;（5）原告2019年5月26日发给李萍的短信截图，原告明确告知2017年6月15日施工现场停工，证明原告翻建工程造假;（6）2019年1月9日马金山出具的证明，证明2017年6月原告违章施工将浴室拆除和涉案建筑物四周挖沟机械挖运工程承包于马金山，马金山收到38,000元，原告夸大事实弄虚作假。被告李萍予以认可。原告认为2019年6月15日的证明无原件，不予认可，即使证明核实是38人，鉴定并未将窝工费算在内；2017年10月20日出具的证明予以认可,也是我们要求窝工损失的证明；租赁合同三性均不认可；照片无法确认拍摄时间,不予认可；微信记录的真实性予以确认，关联性不认可；证言不认可，证人应出庭经法庭质证，其并不是李萍雇用工的人员，故不予认可。本院对上述证据中证明的真实性予以确认，对关联性结合案件的其他证据予以认定，对于上述证据中的其他证据本院对其真实性、合法性、关联性结合全案其他证据予以认定； 九、（1）2005年涉案建筑物内外装修照片14张；（2）2019年装修现状照片，与当时照片对比，可看出原告对涉案建筑物并没有做任何装修工作，其中一张照片当时的楼梯、门均是原来的现状，原告仅刷了油漆，在楼梯铺了地板，并不是所谓的装修工程，照片可看出现在的瓷砖和原来的一致；（3）2005年被告公司“AA级景区”批文和证书，当时装修达到了一定的程度，包括景点、住宿，符合A级景区标准，获得了该证书，被告将花费80万装修好的房屋交给的原告；（4）涉案建筑物的建设合同、决算单和2005年装修人工费决算单，进一步证明我方对涉案房屋进行了装修；（5）证人郭萍的证言，证明2003年至2005年之间郭萍作为被告公司采购部经理，装修花费80多万元，包工不包料，材料是郭萍全部采购的，原告只是做了修缮工作。以上证据证明被告按照国家旅游局的标准和要求对住宿餐厅浴室内外花费80多万进行了全面的装修，通过了国家、自治区、乌鲁木齐市和乌鲁木齐县旅游局的验收，原告只是重新进行了修缮和维修，粉刷了墙面、更换了门窗老化的玻璃、电线电器等。被告李萍予以认可。原告对照片不予认可，照片的时间无法确认，鉴定分项中确认没有地砖；对旅游证书的真实性认可，关联性、有效性不认可，合同写明是空房，装修原告承担；决算书、清单不予确认，是被告与第三方结算，与本案无关联性；郭萍未出庭作证，证词不能作为定案依据。该组证据系被告单方提供，原告均不予确认，故本院对该组证据的真实性、合法性、关联性综合全案予以确认。 十、乌鲁木齐市蓝典极岸建筑装饰有限公司工商营业执照注册信息截图。证明2015年7月4日该公司成立，原告李洁向评估机构提供了一份2012年原告与该公司签订的182多万元的装修合同及数张该公司盖章的2012年工程款收据作为评估依据。建正造字【2018】1019号评估报告的装修造价是104万元，翻建工程费用54万。说明原告向评估公司提供了虚假的评估材料严重造假，导致评估结论不真实亦不合法。被告李萍对此予以认可。原告对真实性认可，关联性和合法性不予认可，原告将工程承包给个人，鉴定报告选择的是定额标准，我方提供的证据并未作为评估机构的采用标准。该证据能够说明装饰公司的成立日期，与评估意见的价格具有直接联系，故本院暂对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认； 十一、新昊价估字（2015）第033号评估报告书一份。2015年乌鲁木齐市中级人民法院委托新疆昊天利华价格评估有限公司对被告本案同一部分资产（包括装修费用）进行评估，涉案两座楼评估价格为90多万元，且（2017）新01民初59号案中将评估报告作为被告和大庙村土地租赁赔偿案的定案依据。建正造字【2018】1019号评估报告对同一资产单纯的装修费用评估达到了104万元。同一资产的两家评估公司都是入围乌鲁木齐市中级人民法院的评估公司，评估结果相差巨大，足以证明原告提供的评估报告不真实。被告李萍对此予以认可。原告对该证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，该报告系被告与大庙村委会在诉讼中产生的，与本案无关，应以本案委托的为准。该报告确实系在另案的诉讼中予以采纳，涉及的标的物有重合部分，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认； 十二、乌鲁木齐市中级人民法院(2017)新01民初59号判决书。证明天牧实业公司得到全部赔偿是418万元，原告此案却主张437万元，涉嫌造假谋取不正当利益。被告李萍对此予以认可。原告对真实性、合法性认可，关联性不予认可。本院对该证据的真实性、合法性予以确认，本案原告虽未参与该诉讼，但该证据与原告主张本案的赔偿数额具有一定的参考性，故对关联性，本院予以确认； 十三、《房屋租赁合同》一份，合同约定了租金、缴纳方式。2012年7月10日至2019年7月10日，扣除已付一年的租金15万元，天山区法院付的5万，剩余是85万元。合同约定房屋装修改造时不得更改外观，是我方主张赔偿的依据；涉案两座楼外观照片、现状照片，证明原告对楼的外观进行了损毁，该楼旁边的浴室也被原告拆除；2002年6月天牧实业公司建设浴室的工程预结算书、施工合同，证明当时为建设浴室花费114,055.85元；（2015）第033号评估报告书，评估浴室值6.6万元。被告李萍对此予以认可。原告对合同、鉴定结论的真实性认可，预算书的真实性不予认可，关联性不予认可，认为按照补充协议的约定，翻建是在其允许的情况下，不应赔偿。本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，对与本案的关联性，本院结合本案《房屋租赁合同》和《补充协议》的约定综合认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下： 一、2012年4月28日，原告李洁（乙方）与被告天牧实业公司（甲方）签订一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于乌鲁木齐县水西沟镇南溪北路124号天牧现代农业园里的宾馆楼一座、餐厅楼一座以及前后左右闲置的用地，总面积15000平方米出租给乙方用于经营，租赁期限为2012年5月10日至2030年7月10日止，2012年5月10日至2022年期间每年租金15万元，2022年7月10日至2030年7月10日期间每年租金18万元。约定原告对租赁的房屋在不破坏原房屋主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修改造，装修改造时不得更改破坏宾馆楼和餐厅楼的外观。租赁期满可移动设备设施归原告所有，不可移动物和装修物不得破坏拆除； 二、合同签订后，被告天牧实业公司将租赁物交付原告李洁，原告李洁为经营养老院对承租的房屋进行了装修并改建了大门及围墙，用于开设养老院。因原告李洁未向被告天牧实业公司支付2013年度的房屋租赁费，被告天牧实业公司于2014年以原告李洁未交付2013年租赁费为由向本院起诉，要求解除双方签订的房屋租赁合同。本院经审理后于2014年7月22日作出（2014）乌民一初字第22号民事判决，判决解除双方签订的房屋租赁合同并返还租赁房屋。原告李洁不服该判决向乌鲁木齐市中级人民法院提出上诉。乌鲁木齐市中级人民法院审理后认为因天牧实业公司与该土地出租方乌鲁木齐县水西沟镇大庙村的土地租赁合同解除致使双方的房屋租赁合同无法继续履行，作出（2014）乌中民四终字1204号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告李洁不服该判决，向乌鲁木齐市中级人民法院申请再审，乌鲁木齐市中级人民法院经过再审后作出（2015）乌中民再字第5号民事判决，撤销（2014）乌中民四终字1204号民事判决和（2014）乌民一初字第22号民事判决，发回乌鲁木齐县人民法院重审。重审期间，被告天牧实业公司向本院撤回对原告李洁的起诉，本院2016年3月29日作出（2016）新0121民初171号民事裁定，准许天牧实业公司撤回对李洁的起诉； 三、被告天牧实业公司所承租的大庙村土地的租赁合同，经本院（2013）乌民二初字第16号民事判决书判决解除，乌鲁木齐市中级人民法院审理的（2017）新01民初59号天牧实业公司与大庙村委会土地租赁合同纠纷案件中，被告天牧实业公司申请法院对其投入的建筑及植物等进行评估，乌鲁木齐市中级人民法院委托新疆昊天利华价格评估有限公司进行评估，该公司作出新昊价估字（2015）第033号价格鉴定结论书，其中原告李洁所租赁职工宿舍（现养老院）的评估残值489,578元、职工餐厅（养老院食堂）的评估残值414,360元共计903,938元，乌鲁木齐中级人民法院对该鉴定意见予以确认并以该价格鉴定结论书作出判决； 四、2017年4月7日，原告李洁（乙方）与被告天牧实业公司（甲方）又签订一份《房屋租赁合同补充协议》，该协议约定：截至本协议签订之日，乙方已向甲方支付合同约定租金，甲方认可并无异议，并对之前乙方违反原合同的违约行为，放弃追究乙方的违约责任。自本协议签订之后至2018年7月10日间的租金，甲方同意乙方再支付30万元既结清，由乙方交付到天山区法院，乙方已付完甲方2018年7月10日之前的所有房屋租赁费，合同签订之日，乙方将30万元交付法院。自2018年7月10日后的租金，于每年7月10日前支付完毕，如逾期的，甲方经书面催告后在30日内由乙方付清，否则，甲方有权单方解除合同。甲方同意乙方对租用的房屋进行扩建和装修，费用由乙方自理。但因甲方原因终止合同的，甲方同意赔偿剩余租期内扩建费及装修折旧损失。本协议签订后20日内甲方向乙方提供所租房屋结构图纸、建筑图纸以及其他合法的房屋租赁手续。同意本协议签订之日起30日内协助乙方给其开办的老年公寓开建大门。如甲方不履行本协议中的义务，乙方有权延期支付租金，并不为此承担违约责任。造成乙方损失的由甲方承担并赔偿。该协议签订后，原告李洁按约定向乌鲁木齐市天山区人民法院支付了25万元执行案款，给被告天牧实业公司的法定代表人被告李萍支付41,000元，并垫付了部分电费，总计支付了30万元租赁费； 五、2017年4月26日，被告天牧实业公司给原告李洁出具一份内容为“今有天牧实业公司统一出租给李洁的餐厅厨房锅炉房会议活动室两栋楼，因年久失修翻建一事。但天牧实业公司不承担翻建费用，此翻建费由李洁自行承担”的证明； 六、原告李洁对所承租的天牧实业公司用于养老院的区域内进行了部分施工改造。因合同履行中双方发生矛盾，原告李洁向本院起诉，提出了本案的诉讼请求。诉讼过程中，原告李洁提出申请对其租赁的的位××县内用于开办老年公寓用的宾馆楼、餐厅楼、锅炉房一座等2012年的装修工程价格及2017年翻建、扩建部分工程价格进行评估鉴定。本院依法委托新疆建正工程项目管理咨询有限公司进行鉴定。鉴定过程中，原告李洁向该鉴定机构提供了2012年装修时与乌鲁木齐蓝典极岸建筑装饰有限公司签订的合同及付款收据等材料，该鉴定机构于2018年10月26日作出建正造字[2018]1019号鉴定报告书，鉴定结论为：2012年装修工程造价为1,031,044.78元；2017年翻建工程造价为536,006元。原告李洁对其中2012年装修工程中的遗漏项目及电视安装费及其窝工损失等提出复议，该鉴定机构于2018年12月15日作出建正造字[2018]1225号异议答复第二点称“原告提出2017年改扩建工程是否包含李萍承认的人工费的答复：我单位鉴定报告中2017年改扩建工程造价536,006.46元，包括施工时的人工、材料、机械等费用，不包含现场窝工费用。新疆天牧实业有限公司法定代表人李萍认可的270,000元不包含在我单位出具的鉴定报告中”；第三点称“原告提出增加安装电视收视线的费用的答复：安装电视线的费用为26台×350元/台=9,100元，现场原告方未提出。现列为有争议部分，由原告举证，法院裁定”，其中2017年翻建工程为：室内外电缆、配电柜、给水管沟、室外配电箱、场地内存放的水泥、沙子、钢筋以及宾馆楼及餐厅楼的罗马柱、雨棚及锅炉房（原职工浴室）的拆除及翻建部分的室外挖土方和部分基础部分的施工。原告李洁为此支付鉴定费19,204元。本院通知鉴定机构人员出庭接受双方当事人的询问，该鉴定机构坚持其鉴定意见及对异议问题的答复。被告天牧实业公司在庭审中提交了一份乌鲁木齐蓝典极岸建筑装饰有限公司的工商登记情况查询单,证明该公司成立于2016年7月4日，并要求重新鉴定。原告李洁对乌鲁木齐蓝典极岸建筑装饰有限公司成立于2016年7月4日的事实认可； 七、原告李洁已经向被告天牧实业公司共计支付了租赁费60万元。2020年1月14日开庭审理中，原告李洁与被告天牧实业公司均同意三十日内由双方办理交接手续； 八、本案中，原告李洁为此次诉讼支付鉴定费19,204元，保险费5,047.5元。 本院认为，原告李洁与被告天牧实业公司于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同书》及2017年4月7日签订的《房屋租赁合同补充协议》,虽系双方当事人真实意思表示，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。庭审中，被告天牧实业公司称涉案租赁物无建设工程规划许可证，故上述合同因违反法律法规的强制性规定，均系无效合同,本院予以确认； 被告天牧实业公司与水西沟镇大庙村签订的《土地租赁合同》，2013年11月13日，经本院（2013）乌民二初字第16号民事判决书判决解除，2014年3月19日，乌鲁木齐市中级人民（2014）乌中民四终字第155号判决维持本院（2013）乌民二初字第16号民事判决书。2017年10月7日，乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初59号民事判决书判令被告天牧实业公司应当在判决生效后九十日内将所承租的土地交付水西沟镇大庙村，致使原告李洁与被告天牧实业公司之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》无法继续履行。本案涉案合同无效的过错为被告天牧实业公司，应当赔偿原告李洁因合同无法继续履行造成的损失。虽然被告天牧实业公司被工商行政管理机关吊销营业执照，但其法人资格仍然存在，依然具有民事权利能力和民事行为能力，具备民事诉讼主体资格,责任应当由被告天牧实业公司承担，被告李萍不承担责任； 一、关于原告李洁要求被告天牧实业公司赔偿2012年装修费1,031,044.78元的诉讼请求，原告李洁提交其与乌鲁木齐蓝典极岸建筑装饰有限公司签订的装饰装修合同及相关材料费用，证明在2012年与该公司签订了《装饰装修合同》，对其承租的房屋进行装修改造，投入180余万元，经核实，该装饰公司实际成立于2016年6月7日，原告李洁提交的《装饰装修合同》及付款凭证均注明为2012年，与实际情况不符，致使该部分材料对本院委托鉴定机构进行评估所做的2012年装修工程部分意见的真实性造成影响，因此，原告李洁申请本院委托鉴定机构所做的建正造字[2018]1019号鉴定报告书的鉴定意见中所涉及2012年装修改造部分的工程价款1,031,044.8元的鉴定意见，本院不予采纳该鉴定意见针对该部分的价值。鉴于原告李洁对租赁标的物确实进行了装修，被告天牧实业公司应当进行赔偿，对于具体的赔偿价款，本院认为，该部分价款本院参照乌鲁木齐市中级人民法院委托新疆昊天利华评估有限公司做出的新昊价估字（2015）第033号价格鉴定结论书中职工宿舍（现养老院）的评估残值489,578元、职工餐厅（养老院食堂）的评估残值414,360元，共计903,938元为依据，本院酌定由被告天牧实业公司按上述部分残值的50%即451,969元赔偿原告李洁的装修损失，超出部分，本院不予支持； 二、关于原告李洁要求被告天牧实业公司赔偿购买设施、设备、器材等造成的损失30万元的诉讼请求，依据合同约定，可移动的物品原告可以自行取回，原告李洁所提供的证据不能证明该部分物品的损失为价值30万元，对该项诉讼请求，本院不予支持； 三、关于原告李洁要求被告天牧实业公司赔偿其2017年翻建、扩建等损失1,720,508.46元的诉讼请求，根据本院委托鉴定机构所作建正造字[2018]1019号鉴定报告书的鉴定意见中，原告李洁2017年翻建、扩建的工程范围工程造价为536,006元，该部分价款系原告李洁在签订补充协议后实际投入的工程，因合同无法继续履行，该部分工程款应当由被告天牧实业公司向原告李洁赔偿，本院以鉴定意见536,006元为准予以支持，超出部分，本院不予支持；原告李洁提出其因施工中造成窝工损失1,184,502元，原告提供了人员名单及2017年10月20日南河路社区工作委员会的证明，被告提交了2019年6月15日该社区所做的《关于对南山生态老年公寓人员报备情况说明》，该说明明确注明2017年10月20日的证明只作为用工报备使用，不能作为老年公寓工程核算的依据，原告李洁出示的该证据无法证明在施工过程存在窝工，窝中产生了窝工损失，故对窝工费，本院不予认定； 四、关于原告李洁要求被告天牧实业公司退还2017年4月已支付租金30万元的诉讼请求和被告天牧实业公司要求原告李洁支付占有使用费85万元的诉讼请求，《房屋租赁合同》第二条约定，被告天牧实业公司必须保证对所出租的房屋享有合法的出租权，并且保证该房屋及房屋所在范围内的土地正常使用。2017年4月7日，原告李洁与被告天牧实业公司又签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定30万元系支付2018年7月10日前的房租。本院认为，2014年3月19日，被告天牧实业公司与水西沟镇大庙村的《土地租赁合同》被生效的判决判令解除，《土地租赁合同》解除后，依据法律规定，被告天牧实业公司应将租赁的土地返还于水西沟镇大庙村委会，至此，原告李洁与被告天牧实业公司签订的合同已无履行的基础，加之双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效。原告李洁租赁房屋的目的在于开办老年公寓，时至2017年，房屋涉案土地一直处于诉讼中，原告李洁对租赁物再次进行了装修、翻建和扩建，投入了财力，并向被告支付了60万元的租赁费，依然未能开始经营，虽然《房屋租赁合同补充协议书》第二条约定，2017年4月7日至2018年7月10日间的租金被告天牧实业公司同意原告李洁再支付30万元即结清，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。2012年4月28日至2014年3月19日期间，被告天牧实业公司对租赁物和土地有合法的租赁权，即使双方签订的房屋租赁合同无效，但原告李洁应当支付该期间的占有使用费，自2014年3月19日以后，被告天牧实业公司已对该租赁物和租赁土地不享有对外出租的权力，应当及时告知原告李洁涉案房屋和土地的现状，防止损失的扩大，而不是继续与原告签订补充协议，让原告李洁对租赁房屋继续进行投入，被告天牧实业公司存在过错，综上，基于上述理由，被告天牧实业公司应当返还原告李洁2014年3月19日以后缴纳的租赁费30万元，相反，对于被告天牧实业公司要求原告李洁支付占有使用费85万元的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持； 五、关于原告李洁要求被告天牧实业公司支付违约金100万元的诉讼请求，违约金的支付基础基于合同合法有效，原告李洁与被告天牧实业公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系无效合同，故请求支付违约金，无法律依据，本院不予支持； 六、关于原告李洁要求被告天牧实业公司支付垫付费用15,000元的请求，因被告李萍对该笔费用认可系原告李洁垫付费用，且用于被告天牧实业公司，因此该笔费用应当予以返还，对该项诉讼请求，本院予以支持； 七、关于原告李洁要求被告天牧实业公司支付保险费5,047.5元、鉴定费19,204元、保全费5000元的诉讼请求，本案中，原告的部分诉讼请求本院予以支持，保险费、保全费系原告李洁为顺利实现其债权而支出的合理费用，本院予以支持；对本案审理中产生的鉴定费用19,204元，因原告李洁在鉴定过程中提交的材料不符合实际，致使部分鉴定意见本院不予采信，因此，该笔鉴定费原告李洁应当承担60%即11,522.4元，被告天牧实业公司承担30%即7,681.6元，超出部分，本院不予支持；关于被告天牧实业公司提出重新鉴定的问题，因本院依法委托的新疆建正工程项目管理有限公司所做的鉴定意见中关于2017年翻建、扩建部分的鉴定意见，程序合法，符合法律规定，本院对2012年装修部分的鉴定意见未采纳，采纳了被告天牧实业公司提交的鉴定意见中的内容，重新鉴定会增加双方的诉累，因此对被告天牧实业公司的该项意见，本院不予采纳； 八、关于被告天牧实业公司要求原告李洁赔偿因破坏毁损租赁建筑物外观造成的损失8.4万元和赔偿拆除浴室的损失6.6万元的诉讼请求，2012年4月28日的《房屋租赁合同》第二条约定原告李洁不得擅自改变房屋原有结构和用途，2017年4月7日的《房屋租赁合同补充协议》第一条约定被告天牧实业公司放弃追究原告李洁的违约责任，第四条同意原告李洁对房屋进行扩建装修，2017年4月26日的证明同意原告李洁翻建，加之（2017）新01民初59号案件中，大庙村委会已经对被告天牧实业公司的相关建筑及地上附着物评估作价后给予了补偿，补偿后，被告天牧实业公司对该浴室不享有任何权利，其该项诉讼请求无事实基础亦无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下： 一、原告李洁（反诉被告）与被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于2012年4月28日签订的《房屋租赁合同书》及2017年4月7日签订的《房屋租赁合同补充协议书》无效； 二、被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内向原告李洁（反诉被告）赔偿2012年装修损失费451,969元； 三、被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内向原告李洁（反诉被告）赔偿2017年改建扩建损失536,006元； 四、被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内向原告李洁（反诉被告）返还垫付款15,000元； 五、被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内向原告李洁（反诉被告）退还租赁费300,000元； 六、被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内向原告李洁（反诉被告）支付保险费5,047.5元、保全费5000元； 七、被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）于判决生效后十日内向原告李洁（反诉被告）支付鉴定费7,681.6元； 八、驳回原告李洁（反诉被告）的其他诉讼请求； 九、驳回被告新疆天牧实业有限公司（反诉原告）的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费42,039.24元（原告已预交41,845.61元，原告李洁应补缴193.63元），本案起诉标的4,404,904.74元，给付标的1,320,704.1元占起诉标的的29.98%，即诉讼费12,603.36元由被告天牧实业公司负担，与案款一并给付原告李洁，剩余诉讼费29,435.88元由原告李洁自行负担；保全费原告李洁多缴纳的1,770元折抵其应补缴的诉讼费193.63元后，剩余1576.37元由本院退还原告李洁；本案反诉标的100万元，应收案件反诉受理费6900元（被告天牧实业公司已预交），由被告天牧实业公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长  陈凯峰 人民陪审员  马海琴 人民陪审员  李晓娟 二〇二〇年五月二十一日 书 记 员  侯铭璐