江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0282民初13157号原告：张业松，男，1947年9月7日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：潘尧，江苏谋盛律师事务所律师。被告：沈小承，男，1976年11月18日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：顾豪，江苏行道律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤洁，江苏行道律师事务所律师。原告张业松与被告沈小承房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法由审判员钱晋独任审理，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。后又依法组成合议庭，于2020年5月9日公开开庭进行了审理。原告张业松的委托诉讼代理人潘尧，被告沈小承的委托诉讼代理人顾豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张业松向本院提出诉讼请求：1.请求判令沈小承立即支付房款人民币20万元及逾期付款的违约金（违约金从2018年7月26日起按每日500元计算）；2.本案诉讼费由沈小承承担；3.律师费2万元由沈小承承担。事实与理由：2018年7月8日，张业松与沈小承签订房屋买卖合同一份，约定张业松将位于宜兴市营业用房卖给沈小承。张业松已按合同约定履行了义务，但沈小承仍拖欠房款20万元至今未付，经多次催要仍未支付，故张业松诉至法院。被告沈小承辩称：根据2018年7月双方签订的协议及补充协议，双方于2018年7月达成合意，约定张业松于2019年7月16日前将涉案店面交付给其用于开店，如不按期交付，则暂扣在和信中介处的20万元保证金直接扣除。而事实上张业松未能在2019年7月16日之前将涉案房屋交付给沈小承，目前上述房屋仍然在承租人控制使用中，张业松违反了双方之前的约定，未履行交付房屋的义务，故请求驳回张业松的第1项诉讼请求。关于律师费，违约方是张业松，违约责任应当由张业松承担，本案纠纷的产生也是在于张业松没有按约履行合同义务，同时律师费并没有实际发生，因此请求驳回律师费的诉请。原告张业松围绕诉讼请求提供以下证据：1.宜兴市房产买卖协议，证明双方于2018年7月8日就案涉房屋签订买卖协议，并对付款条件、违约责任的承担、诉讼费、律师费的承担达成合意。2.收条，证明2018年7月25日张业松将案涉房屋的租金及押金交付给沈小承。张业松举证称退还的租金的起算时间为2018年7月25日，具体的租金对应租期结束时间需要核实，2018年7月25日之后孙涛与沈小承之间对租金如何约定的其不清楚，也与其无关，本次退还的租金是其从孙涛处结算。3.委托代理合同、代理费发票，证明张业松为维护合法权利签订委托代理合同，约定代理费2万元，已实际支付0.5万元。沈小承质证后对张业松提供的证据1真实性无异议，但认为后续双方对合同的条款进行了变更，应以后续的补充协议为准。对证据2真实性无异议，该证据产生背景是2018年7月25日双方签订协议时张业松承诺沈小承之后的租金作为补偿退还给沈小承，理由是该店面早已经多次转租给其他人，已经收取了高额的租金，同时张业松承诺在一年时间内协调多个承租人和次承租人将房屋完好的交付给沈小承。该份收条和其举证的2018年7月25日的协议是同一天作出的，协议约定很明确，即2018年7月25日之后的租金归沈小承，原来张业松和承租人孙涛签订的租赁协议租期是到2021年3月16日，该部分租金早已经被张业松收取，据孙涛和张业松所称，自2018年7月25日至2021年3月16日的租金是76830元，因此当时约定该部分款项归沈小承，实际上也是张业松支付给沈小承的，至于实际上张业松收取了多少租金和该款项是张业松从何处得来的，沈小承不清楚。对证据3的真实性无异议。被告沈小承围绕抗辩意见提供以下证据：1.2018年7月16日的补充协议，证明双方一致约定张业松负责于2019年7月16日前将该店面全数交付给沈小承开店使用，张业松应得的房款20万元作为保证金暂扣在中介处，如张业松如期交付房屋，则中介将20万元交付给张业松，如张业松不能按期交付店面给沈小承，则20万元退给沈小承作为补偿金。2.2018年7月25日的协议复印件一份，证明2018年7月25日之后的租金归沈小承，同时在7月16日的补充协议中约定的张业松应于2019年7月16日前将店面交付给沈小承开店使用，如张业松不能交付的，仍按照原补充协议执行。3.收条复印件（落款时间为2019年11月20日，系沈小承出具，内容为今收到张淑媛返还的龙华苑13幢103号店面保证金20万元，根据2019年7月16日张业松和沈小承签订的补充协议：张业松须在2019年7月16日前将店面243平方米如数交由沈小承使用，但张业松未能履约，故张淑媛按协议约定将20万元返还给沈小承作为补偿金），证明截至2019年11月20日，由于涉案房屋仍然处于承租人控制之下，张业松未按约于2019年7月16日前将房屋租赁涤除后交付给沈小承，因此沈小承要求中介将暂扣的20万元保证金返还给沈小承，沈小承收到款项后通知了张业松。4.房产证复印件两张，证明在交付完合同约定的购房款后，张业松已经将涉案房屋的产权过户到了沈小承名下。张业松质证后对沈小承提供的证据1的真实性无异议，认为该补充协议中虽然提及了2019年7月16日进行交付的相关内容，但同样在协议中强调原有的租期是到2021年3月16日，就说明沈小承明确知晓其购买的房屋上存在租赁，应当对房屋后期无法解除租赁关系有充分认识，并且从协议内容看也是许可；该补充协议的倒数第5行“待乙方领到房产证后，甲方配合将店面的租赁合同重新与乙方签订，并结清租金及押金后由和信中介将剩余购房款交由甲方”的约定中可以看出，沈小承在签订协议中所称的开店使用并不属实，这与沈小承的代理人在对事后证据的补充证据中陈述的事实也是一致，最终也未用于开店，反而是要求张业松要配合其重新签订租赁合同，该内容应当视为是沈小承对其所购房屋用途的实际约定。对证据2的真实性无异议，对证明目的不认可，该协议的第一条明确了张业松在2018年7月25日已经将案涉房屋转给了沈小承，应当认为办理相应的过户手续，协议的第四条中，双方对已有租期的约定及表述为至2021年3月16日不得再行延期，而不是完全解除租赁协议，协议的第五条约定“如张业松与孙涛签订的租赁协议提前解除产生的违约责任与沈小承无关”，双方采用的描述是假设性的如果并不是必须。从协议签订的形式上看，该份协议除了张业松、沈小承双方之外，还有作为承租人的孙涛进行确认，从签订形式及参与人员，再结合其具体内容，可见沈小承对孙涛继续租赁使用其名下的房屋并未提出反对。所以沈小承认为2018年7月16日的协议中的交付必然等于2019年7月16日前解除原有的租赁合同是不对的，是否解除原有合同不是判断是否已交付的依据。对证据3的证据三性均不认可，认为沈小承与中介进行收款，并没有其本人的确认，收条载明的内容的真实性无法确认，而且就目前文字载明的内容来看也未明确是由于张业松未解除原有的租赁而导致不能交付。对证据4的证据三性均无异议，认为可以证明张业松按照合同约定向沈小承交付了房屋，并且办理了过户登记。对于张业松提供的证据1、2、3，沈小承提供的证据1、2、4，因双方对真实性均无异议，本院对此予以确认。对于沈小承提供的证据3，本院结合本院已认定的前述证据及双方当事人的陈述进行认证。根据本院认定的前述证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2018年7月8日，张业松（甲方）、沈小承（乙方）、宜兴市宜城街道和信中介店（丙方，以下简称和信中介）签订宜兴市房产买卖协议一份，约定张业松自愿将坐落于宜兴市龙华苑13幢103号房产出售给沈小承，张业松就出售房屋的质量、附属设施和使用等情况作出说明：包括店面内所有装修，自沈小承全款付清后，张业松现店面所收租金全部租转给沈小承，凭见张业松租赁合同。双方约定房屋成交总价为305.8万元，具体付款方式为：于2018年7月8日支付购房定金5万元，2018年7月18日前支付300.8万元，其中帮张业松还贷170万元左右，余款过户或公证抵押当天付清。张业松应当在2018年7月18日前将房屋及附属物正式交付给沈小承使用，该建筑房屋内的土地使用权一并转移给沈小承。张业松无条件配合沈小承办理过户手续，沈小承必须在过户前付清全部房款给张业松。张业松保证上述房地产权属清楚，并保证能办理交易过户，若发生与张业松有关的产权纠纷或债权债务，概由张业松负责清理，因此给沈小承造成的经济损失，张业松负责赔偿。本协议未尽事项，可由双方约定后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2018年7月16日，张业松（甲方）、沈小承（乙方）、和信中介（丙方）签订补充协议一份，约定张业松、沈小承就龙华苑B幢103号店面在买卖中产生的未尽事项达成如下协议：（1）张业松承诺在2019年7月16日前将该店面243平方米全数交付给沈小承开店使用，为保证如期交付店面，沈小承暂扣20万元作为保证金，放在和信中介，等张业松如期收回店面交付沈小承实际开店使用时，由和信中介将该保证金全数交归给张业松，如张业松不能履约交付店面给沈小承开店使用，则和信中介将20万元保证金全数交还给沈小承作为补偿金。（2）原协议约定2018年7月18日前沈小承支付购房款300.8万元，现另行约定到评估公司的评估报告下来可以过户时，沈小承借175万左右帮张业松赎贷，张业松将新街街道百合村宜广公路南的厂房和同地址6层楼房及同地址的所有标的物一并以买卖形式（总金额180万元）卖给沈小承，等到龙华苑店面顺利过到户后，该厂房的买卖协议自动作废，另除托管部分的租金外，剩余购房资金交由和信中介保管（张业松保证店面双证齐全、具备过户条件），待沈小承领到房产证后，张业松配合沈小承将店面的租赁合同重新与沈小承签订，并结清租金及押金后，由和信中介将剩余购房款交由张业松。张业松承诺与原租赁户的租期到2021年3月16日终止。2018年7月25日，张业松（原甲方）、沈小承（现甲方）、“孙涛”（乙方）签订协议一份，约定张业松、沈小承及承租方“孙涛”就龙华苑13幢7号103室店面租赁关系达成如下协议：（1）张业松在本市新街街道龙华苑13幢7号103室店面于2018年7月25日转让给了沈小承。（2）2018年7月25日开始改店面租金由沈小承收取。（3）张业松与沈小承在2018年7月16日所签买卖补充协议中列明：在2019年7月16日前将该店面243平方米全数交付给沈小承使用（开店），如张业松不能如期交付，则按2018年7月16日所签该店面补充协议执行。（4）张业松与“孙涛”所签订的该店面的租赁协议是2010年5月1日至2021年3月16日，不得再行延期，提前交付事项由原房东张业松与“孙涛”协调。（5）如张业松与“孙涛”原签租赁协议中，提前终止协议所产生的违约责任与沈小承无关。（6）“孙涛”在2019年3月1日前交付下年度租赁时，补交给沈小承租赁押金2000元，如“孙涛”补交，交房时保证结清所有水电费。（7）“孙涛”交房时保证店内装潢保持原样。该协议落款处另有手写的“丙方：和信中介”字样。同日，沈小承向张业松出具收条一张，言明收到张业松退还的龙华苑13幢7号103室店面租金76830元、押金1000元。收条落款处另有“中证人：和信中介张淑媛”字样文字。2019年11月20日，沈小承从和信中介处领取了前述保证金20万元。本院认为：本案争议焦点在于张业松是否有权向沈小承主张剩余房款20万元。本案中，张业松与沈小承分别于2018年7月8日、2018年7月16日签订的房产买卖协议、补充协议系双方真实性意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据房产买卖协议的内容，可以认定双方签订该协议时，张业松作为房屋所有权人尚未解除与承租人之间的租赁关系，沈小承同意张业松系带租出售该房屋，但双方另约定沈小承付清全款后，张业松将店面所收租金转给沈小承，对于未尽事项，双方签订补充协议。此后，双方在签订的补充协议中约定张业松应在2019年7月16日前将案涉房屋全数交给沈小承开店使用，并由沈小承暂扣20万元房款在和信中介处作为保证金，如张业松履行该约定则和信中介将20万元交给张业松，如张业松未能履行该约定，则和信中介将20万元保证金交给沈小承作为补偿金。对于补充协议中约定的前述内容如何理解，根据日常经验法则，如果张业松未解除与承租人之间签订的租期到2021年3月16日的租赁合同，基于买卖不破租赁的原则，沈小承在该到期日前即使取得案涉房屋的所有权亦无法使用房屋用于开店。因此，根据目的解释和整体解释的规则，张业松需要提前解除与承租人之间的租赁合同，才能履行于2019年7月16日之前将房屋全数交给沈小承开店的义务。对于张业松是否履行了前述义务，张业松认为其于2018年7月25日已将收取的租金、押金退给沈小承，履行了前述义务。但事实上，沈小承举证的2018年7月25日的协议内容显示张业松、沈小承与案外人“孙涛”于当日签订该份协议，并且张业松在该协议中再次承诺在2019年7月16日前将该店面243平方米全数交付给沈小承使用（开店），如张业松不能如期交付，则按2016年7月16日所签该店面补充协议执行。根据合同关系的相对性，如果张业松与承租人“孙涛”之间的租赁合同约定租期至2021年3月16日，张业松如提前收回房屋，应由张业松与承租人“孙涛”进行协商，而非由沈小承进行处理，这也与该协议中“如张业松与孙涛原签租赁协议中，提前终止协议所产生的违约责任与沈小承无关”的内容互相印证。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。本案中，张业松应对其履行了于2019年7月16日前将案涉房屋全数交给沈小承开店使用的义务，但其仅向本院提供了2018年7月25日的收条，且至今未提供其在出售房屋前与承租人签订的租赁合同及其与承租人提前解除租赁合同的证据。故本院认定张业松违反与沈小承之间签订的房产买卖协议、补充协议的约定。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在补充协议中约定的“如张业松未能履行该约定，则和信中介将20万元保证金交给沈小承作为补偿金”的内容应认定为双方的真实意思表示。沈小承据此有权收取暂扣的房款20万元作为补偿金，张业松无权要求沈小承向其支付该款。张业松作为违约方亦无权向守约方沈小承主张逾期付款违约金及自己应支付的律师费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回张业松的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4730元、财产保全费1620元，由张业松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  钱 晋人民陪审员  田锦莉人民陪审员  杨 华二〇二〇年五月十八日书 记 员  刘淑姣