河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初1753号原告：希宪臣,男，满族，1981年6月2日出生，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：张晨晨、刘傲（实习），河南格森律师事务所律师。被告：刘永强，男，汉族，1987年6月4日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：杨文擂，河南铭高律师事务所律师。原告：宋秋香，女，汉族，1965年9月4日出生，住河南省上蔡县。被告：郑州百泽房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区明月路52-23号，统一社会信用代码91410104MA45XN677Q。法定代表人：张丰财，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王延星，系该公司员工。原告希宪臣与被告宋秋香、刘永强、郑州百泽房地产营销策划有限公司（以下简称“百泽公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告希宪臣的委托诉讼代理人张晨晨、刘傲、被告刘永强的委托诉讼代理人杨文擂、被告百泽公司的委托诉讼代理人王延星到庭参加诉讼，被告宋秋香经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方所签订的《房屋买卖合同》；二、判令被告双倍返还原告购房定金24320元，违约金100000元，并按年利率6%计算利息至起诉之日暂计280元，并继续支付至款项付清之日止；三、判令被告支付原告差旅费6000元；四、判令被告支付原告律师费15000元；五、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月13日，原告通过被告21世纪不动产郑州百泽加盟店富田店介绍，由被告刘永强委托被告宋秋香，与原告签订了《商品房买卖合同》，约定位于郑州市××电厂××路东北三环托斯卡纳20栋1单元1409号房产的买卖事宜。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金12160元，中介佣金17840元，共计30000元。被告却违反合同第十九条的约定，未能在2019年9月15日前取得该房产的房屋产权证，构成根本违约。按照双方约定，被告逾期交房时原告有权解除合同，并可主张被告承担违约责任。综上，为维护原告合法权益，依据我国民诉法之相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告刘永强辩称，一、涉案房屋的开发商是河南利海房地产开发有限公司，该房屋是通过诉讼的方式取得房产证。涉案房屋的判决是在2019年5月30日取得，在进入执行后，由于利海公司的房屋没有办理初始登记，执行时间很长，直至2020年4月3日才取得房产证。所以原告在出卖涉案房屋时，该房屋尚未取得房产证，本身房屋执行取得房产证，执行的时效都不确定，这个情况不管是中介公司还是原告都是知情的，原告也自愿购买。二、当时约定的整个房屋买卖的流程是双方签订房屋买卖合同，然后去房管局网签备案，原告向被告支付首付款，被告向银行申请解押，最后是双方共同办理按揭贷款及过户手续。三、原告没有恶意的违约，不履行合同。而是原告通过诉讼取得房产证，时间都有不确定性，没有房产证，整个房屋交易的第一步就无法实现。在原告取得产权证的第一时间还跟中介联系，愿意继续履行房屋买卖合同，但中介提出降价20万元的要求，双方没谈成。四、原告愿意继续履行房屋买卖合同，涉案房屋并没有履行不能的情况，原告要求解除合同赔偿违约金和定金等的请求不能成立。五、定金和违约金不能重复主张，违约金过高。根据最新的《九民会议纪要》第50条中关于合同解除违约金的规定，认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，据我们查询涉案小区的房价走势，在2019年9月合同履行期间直至起诉期间，房价基本没有任何变化，原告也谈不上有什么预期的损失。现在主张双倍定金和10万元的违约金确实没有事实依据。六、房产中介公司和原告在本合同签订中存在过错，双方本身都清楚涉案房屋没有办理产权证的，没有产权证的房屋买卖本身都要承担一定的风险或者时间的延长。特别是中介公司，作为专业的中介机构并没有给与正确的指导，中介公司也应当承担本合同中存在的过错责任。综上所述，原告诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。被告宋秋香未答辩。被告百泽公司辩称，佣金是合同签订后就收取的，佣金是谁违约谁支付，所以被告公司不应退还佣金，代办费2000元可以退还给原告。根据当事人陈述、举证、质证及诉辩意见，结合有效证据，本院确认事实如下：2019年8月13日，原告希宪臣（乙方）在被告百泽公司（丙方）的居间下与被告刘永强委托的代理人宋秋香（甲方）签订编号为NO.S1905636的《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告李永强名下的位于惠济区电厂西××、××单元××1409的房屋，房屋合同编号为11844717，契税缴纳已满五年，房屋建筑面积95.22平方米，总价款132万元，此价格下包含该房屋的配套设施有固定装修不变、维修基金、整体厨卫。车库。原告应于合同签订时支付定金、佣金及代办费30000元（其中佣金15840元、代办费2000元、余额作为丙方代甲方保管的购房定金），甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。甲、乙双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权立契过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，乙方负担总税费用的100%。甲乙双方同意共同委托丙方代为办理房屋交易贷款和过户手续，并商定于签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费用2000元。甲、乙双方清楚该房屋现有租约正在履行中，甲方保证承租人放弃优先购买权并保证于本合同约定交房时间前承租人已搬离该房屋且租赁关系已解除或终止。该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签定后的30个作日内向贷款银行提出述款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日自行筹资还清按揭银行贷款。甲方领取他项权利证后及时办理抵押登记注销手续。甲方同意乙方选择商业贷款并确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵，甲、乙双方于签定本合同后30个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。如甲乙双方选择资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户，剩余房款由放款银行于放贷之日存入存量房交易资金监管机构所指定的监管账户；如甲乙双方选择非资金监管过户，乙方应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款以银行实际贷款额为准交付甲方，剩余房款由银行放贷之日向甲方支付。以上购房首付款具体金额由贷款机构确定的贷款额和本合同成交价决定，如贷款机构审批的贷款额和首付款，及购房定金总和少于本合同约定的成交价，乙方应当在汇存首付房款时一次性补足。同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。银行借款合同签定后正式放款前，如发生贷款政策调整或变动，由乙方自行筹齐剩余房款或按照调整后的银行政策办理相关按揭贷款手续。本合同中代理人承诺如下：代理人受被代理人的委托签定本合同，代理人保证其本人享有代理权，并已向被代理人充分说明本合同约定的相关内容，代理人在签定《房屋买卖合同》后及时交与被代理人补签，若因被代理人不予补签、不予追认导致《房屋买卖合同》不发生效力的，则由代理人赔偿合同相对方100000元，赔偿居间方100000元；若合同相对方损失高此金额，有权进一步向代理人追偿。甲乙双方任何一方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，支付违约金100000元整。甲方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，应双倍返还乙方交付的定金，并赔偿乙方包括但不限于佣金损失、律师费、诉讼费等其他经济损失。3、乙方违约致使《房屋买卖合同》不能履行的，其无权要求返还定金和已交付的佣金，并承担甲方由此产生的其他经济损失，包括但不限于律师费、诉讼费。另双方又特别约定甲方自本合同签订后在2019年9月15日前保证能下发房产证，如在2019年9月15日后仍不能下发，视甲方违约；下发房产证产生的面积差，面积以购房合同为准，多出的面积差由乙方承担，少出的面积差由甲方支付给乙方（价格由原始购买价6917.57元/平方米）。在合同签订之前，原告于2019年8月11日向百泽公司交纳了定金12160元，佣金15840及代办费2000元，共计30000元。又查明，因开发商河南利海房地产开发有限公司的原因，被告刘永强购买的涉案房产按期办理房产证，被告刘永强通过诉讼的方式，于2020年4月3日取得了涉案房产的不动产权证，证号为豫（2020）郑州市不动产权第0046236号。后原告以被告刘永强未在合同约定期限内取得不动产权证构成违约为由向本院提起诉讼。另查明，原告因涉案房产购买需办理的手续多次从河北往来郑州两地，花费差旅费用6000元，诉讼支出律师费15000元。2019年10月17日原告李光辉与案外人皇甫慧立在郑州金点子房地产营销策划有限公司的居间下签订《房屋买卖合同》，房屋成交价位为102.5万元，本案所涉房屋已经出售，并已过户给案外人皇甫慧立。本院认为，被告刘永强在庭审中认可委托被告宋秋香代其与原告签订房屋买卖合同，其代理行为产生的法律后果直接归于被告刘永强本人，该涉案房屋买卖合同系原告与被告刘永强、百泽公司之间的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，各方均应如约履行各自义务。被告刘永强在合同中承诺在2019年9月15日前保证能下发房产证，如在2019年9月15日后仍不能下发，视其构成违约，现被告刘永强在2020年4月3日才取得涉案房产不动产证，且原告已经另购房产，致使双方的购房合同无法继续履行，被告刘永强已构成违约，应承担合同约定的违约责任。现原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，被告也同意解除，本院对此予以准许。关于原告要求判令被告双倍返还原告购房定金24320元，并支付违约金100000元及产生的利息、差旅费6000元、律师费15000元的诉请，因双方签订的合同中同时约定了违约金条款和定金条款，原告只能选择其一条款主张。则依照双方约定的100000元违约金条款执行，但鉴于双方本身都清楚涉案房屋没有办理产权证的，被告刘永强也一直在通过法院执行解决，时间具有不确定性，被告刘永强也没有刻意毁约不出售涉案房屋，原告应当以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素主张权利。故本院酌定被告刘永强支付原告违约金损失35000元为宜。被告百泽公司未提供完整的中介及代办服务，且其庭审中愿意退还原告2000元代办费，本着公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院将百泽公司应收取的佣金酌定为5000元，由被告刘永强承担，被告百泽公司扣除该款项外，将多出的定金、佣金及代办费用25000元向原告予以返还。原告主张的其他过高诉求部分，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告希宪臣与被告刘永强委托的代理人宋秋香、被告郑州百泽房地产营销策划有限公司于2019年8月13日签订的编号为NO.S1905636的《房屋买卖合同》；二、被告刘永强于判决生效之日起十日内支付原告希宪臣违约金35000元；三、被告郑州百泽房地产营销策划有限公司于判决生效之日起十日内退还原告希宪臣25000元；四、驳回原告希宪臣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2912元，减半收取计1456元，由原告希宪臣承担787元，被告刘永强承担669元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。本判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间的最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  杨建华二〇二〇年五月六日书记员  刘 方