福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终752号 上诉人（原审被告）：莱卡斯（福建）置业有限公司，住所地福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。 法定代表人：郑志勇，总经理。 委托诉讼代理人：姚琦颖（系公司员工），女，1995年9月25日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：陈振宁，男，1989年11月9日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被上诉人（原审原告）：陈丽红，女，1990年7月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：许玥，福建聚华律师事务所执业律师。 上述二被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈巍敏，福建聚华律师事务所实习律师。 上诉人莱卡斯（福建）置业有限公司（以下简称“莱卡斯公司”）因与被上诉人陈振宁、陈丽红商品房预售合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 莱卡斯公司上诉请求：撤销一审作出的判决，并判令本案一审、二审诉讼费、保全费由陈振宁、陈丽红承担。事实和理由：1.根据莱卡斯公司一审提供的一份由于台风及暴雨导致工期顺延的相关气象材料，可以证明莱卡斯公司是由于不可抗力导致不能如期交房。而且，莱卡斯公司因暴雨致使工程停工，在合理期限内将导致延期交房的情况以出具《延期交房告知书》的方式告知陈振宁、陈丽红，陈振宁、陈丽红并未提出异议。因此，莱卡斯公司逾期交房是由于台风天气导致工期顺延造成，并非莱卡斯公司的过错。2.陈振宁、陈丽红并未按合同约定的时间支付购房款，严重影响工期，存在先行违约的事实。购房款是直接用于涉案工程建设，与建设工程进度有密切相关的关系。因此，莱卡斯公司享有先履行抗辩的权利，抗辩事由符合事实，不存在违约的情况。莱卡斯公司尚未向陈振宁、陈丽红主张逾期付款的责任，陈振宁、陈丽红更无权向莱卡斯公司主张逾期交房违约责任。3.涉案商品房已交付给陈振宁、陈丽红，交付至今该房产已大幅增值，陈振宁、陈丽红不存在损失的情况。4.即使要求莱卡斯公司支付逾期交房违约金，陈振宁、陈丽红主张的违约金超过实际损失的30%，一审法院认定违约金过高，应予适当调整。5.莱卡斯公司虽存在逾期交房的行为，但主要原因是由于施工期间出现的台风、暴雨原因导致工期顺延，属于不可抗力因素，不构成根本性违约。陈振宁、陈丽红关于逾期交房违约责任的主张不能成立。 陈振宁、陈丽红辩称：1.莱卡斯公司主张逾期交房系由于台风等不可抗力因素造成延期交房，逾期交房并非莱卡斯公司过错的理由根本不能成立。雨天在合同订立时是可以预见的，不构成不可抗力。退一步说，即使存在台风等情况，也应由莱卡斯公司承担举证责任，证明因台风等因素确实影响工程完工及具体造成停工的日期。2.莱卡斯公司主张因房价上涨，陈振宁、陈丽红不存在实际损失，拒绝支付违约金，该主张不能成立。涉案合同是有效的，双方均应本着诚实信用原则履行合同的全部义务。陈振宁、陈丽红作为合同的相对方，有权向莱卡斯公司主张合同约定的违约责任，享有因逾期交房支付的违约金。3.陈振宁、陈丽红已按合同约定的时间支付了购房款，履行了合同义务，不存在任何违约情形，其有权依据合同约定，向莱卡斯公司主张逾期交房的违约责任。4.莱卡斯公司主张违约金过高，超过实际损失的30%，系故意扭曲事实。陈振宁、陈丽红依据合同约定要求莱卡斯公司支付逾期交房违约金，并未超过实际损失的30%。即使莱卡斯公司认为违约金约定过高，也应由莱卡斯公司承担举证责任，若无法提供证据证明，也应由其承担不利后果。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 陈振宁、陈丽红向一审法院起诉请求：1.依法判令莱卡斯公司向陈振宁、陈丽红支付自2017年6月1日起至2019年3月23日止逾期交房违约金73557.92元；2.本案诉讼费用由莱卡斯公司承担。 一审法院认定事实：莱卡斯公司以出让方式取得位于莆田市涵江塘北片区地块建设用地使用权(国有土地使用证号为莆国用(2015)字第N2015097号)。经批准，莱卡斯公司在该地块上建设的商品房项目核准名称为皇家庭院。建设工程规划许可证号为建字第350300201508008号涵，建筑工程施工许可证号为FJSGXK-0594-HJ-2015-018号。该商品房已由莆田市住房和城乡建设局批准预售，预售许可证号为(2015)莆房许字第50号。 2015年8月21日，莱卡斯公司作为出卖人与陈振宁、陈丽红作为买受人双方签订了一份合同编号为H201503057的《商品房买卖合同(预售)》(含附件)，约定：陈振宁、陈丽红向莱卡斯公司购买位于莆田市涵江塘北片区皇家庭院1幢104室商品房，总价款为1114514元；买受人应当于2015年8月21日前支付该商品房全部价款；商品房交付条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等。同日，双方又签订了一份《商品房认购协议书》并共同确认一份《合同审核表(拆迁一次性)》，主要内容为：陈振宁、陈丽红向莱卡斯公司购买皇家庭院1幢104室商品房；商品房成交价款中的房屋征迁货币安置补偿款部分(含享受的购房补贴)由涵江区城市建设投资有限公司负责支付；商品房成交价款中的买受人房屋征迁货币安置补偿款总额为1114514元等”。由于陈振宁、陈丽红房屋征迁货币安置补偿款与购房款等额，陈振宁、陈丽红不承担支付购房款义务，购房款均由涵江区城市建设投资有限公司直接支付给莱卡斯公司，其中2015年9月20日支付334354元、2016年4月2日支付780160元，以上共计1114514元，并由莱卡斯公司在上述支付日期出具给陈振宁、陈丽红《销售不动产统一发票(自开)》二份。由于陈振宁、陈丽红认为其对涉案商品房总价款已全部付清，莱卡斯公司未按合同约定的时间交付涉案商品房，构成违约，遂于2019年3月4日诉至一审法院，提出上述诉讼请求。 一审诉讼期间，因莱卡斯公司于2019年3月23日将涉案商品房交付给陈振宁、陈丽红，故陈振宁、陈丽红将原诉讼请求即依法判令莱卡斯公司按照《商品房买卖合同(预售)》的约定立即将位于莆田市涵江塘北片区皇家庭院1幢104室商品房交付给陈振宁、陈丽红，并由莱卡斯公司自2017年6月1日起至实际交付之日止每日以总房价款1114514元的0.01%向陈振宁、陈丽红支付违约金变更为上述诉讼请求。 一审法院另查明，莱卡斯公司至本案庭审时尚未取得涉案商品房建设工程竣工验收备案证明文件。 一审法院认为，莱卡斯公司与陈振宁、陈丽红双方签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》(含附件)和《商品房认购协议书》以及双方共同确认的《合同审核表(拆迁一次性)》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应的义务。莱卡斯公司未能依合同约定于2017年5月31日前向陈振宁、陈丽红交付涉案商品房，其辩解系因台风暴雨等不可抗力因素所致，且对延期交房也已履行通知义务。因台风暴雨等自然现象系本地区通常的气象表现形式，属可预见性的，莱卡斯公司在与陈振宁、陈丽红签订合同时应当充分考虑到这一自然现象，合理安排涉案商品房建设工期和交房时间，且莱卡斯公司也未提供其他证据佐证其因上述天气状况导致涉案商品房工期发生延误，从而导致逾期交房；即使延期交房系因台风暴雨原因所致，但涉案商品房至本案庭审时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，也不具备合同约定的交房条件。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同义务的，应当及时通知对方。因《延期交房告知书》系莱卡斯公司单方制作，真实性欠缺其他证据佐证，该证据无法证实莱卡斯公司有履行延期交房的告知义务，故莱卡斯公司的上述辩解不予采纳。莱卡斯公司与陈振宁、陈丽红双方签订的《商品房认购协议书》和共同确认的《合同审核表(拆迁一次性)》所体现的内容，可认定《商品房买卖合同(预售)》内约定的购房款1114514元原由陈振宁、陈丽红承担支付义务，但陈振宁、陈丽红因房屋被征迁获得货币安置补偿款1114514元，经莱卡斯公司同意直接用于支付涉案商品房购房款，且支付义务直接转移给涵江区城市建设投资有限公司，本案购房款未依约支付的责任不应由陈振宁、陈丽红承担，其并未存在违约行为。综上，陈振宁、陈丽红已依约履行了合同约定的义务，而莱卡斯公司未依合同约定于2017年5月31日前向陈振宁、陈丽红交付涉案商品房，而于2019年3月23日才将涉案商品房交付给陈振宁、陈丽红，逾期交房超过660天，莱卡斯公司的行为违反了合同的约定，构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同(预售)》内约定：出卖人未按照第十一条约定的时间即在2017年5月31日前向买受人交付商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。根据该约定，莱卡斯公司应支付给陈振宁、陈丽红逾期交房违约金73557.92元［(1114514元×0.3%÷30天)×660天］，故陈振宁、陈丽红对本案的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第二款、第一百一十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起五日内支付给陈振宁、陈丽红逾期交房违约金73557.92元。案件受理费1569元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本院二审期间，莱卡斯公司与陈振宁、陈丽红均没有提交新的证据。 经审理查明，对一审法院认定的事实，莱卡斯公司没有异议，但认为一审法院遗漏认定双方有另外签订一份补充协议的事实。陈振宁、陈丽红对一审法院认定的事实没有异议。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系莱卡斯公司与陈振宁、陈丽红自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同第十一条中，双方明确约定莱卡斯公司应于2017年5月31日前将符合条件的商品房交付给陈振宁、陈丽红，但莱卡斯公司于2019年3月23日才履行完交房义务，明显构成违约，应承担逾期交房违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，一审根据合同的约定判决由莱卡斯公司按照总购房款的日万分之一支付违约金，有合同依据，是正确的，应予维持。莱卡斯公司主张逾期交房是由于台风天气导致工期顺延，其不构成根本违约，但其没有提供充分证据证明其所主张的台风天气达到一定规模并对施工进度造成了实际影响。而且，作为专业的房地产开发公司，莱卡斯公司对于房地产开发的进程应当能够准确把控和知悉，对台风天气造成的施工影响应能够提前预见，故对莱卡斯公司的该主张，本院不予采信。在合同约定的交房时间届满时，陈振宁、陈丽红早已按照合同约定的付款方式付款完毕，莱卡斯公司以陈振宁、陈丽红逾期付款为由，抗辩其无需支付逾期交房违约金，理由不能成立，本院不予支持。虽然涉案商品房存在增值问题，但逾期交房给陈振宁、陈丽红的损失相当于租金损失，是现实存在的，合同约定的逾期交房违约金计算标准也与租金相当，莱卡斯公司主张陈振宁、陈丽红不存在损失及陈振宁、陈丽红主张的违约金超过实际损失的30%，与事实不符，本院也不予采信。 综上所述，莱卡斯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1569元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  黄珊珊 审判员  彭赵龙 二〇二〇年五月十三日 书记员  林夏岚 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。