重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0230民初526号原告：余乾安，男，1967年6月6日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：田国军，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇银杏大道148号，统一社会信用代码91500232660896252P。法定代表人：逯新生，副总经理。委托诉讼代理人：张捷，男，1982年11月9日出生，汉族，该公司员工，住重庆市渝中区。原告余乾安与被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司（下称隆鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余乾安及其委托诉讼代理人田国军，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人张捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余乾安向本院提出诉讼请求：判决1、隆鑫公司支付余乾安截止2020年1月21日前所欠的租金58838元以及应承担的违约金28609.37元；2、隆鑫公司从2020年1月22日起至租金付清之日止，按照每日0.05%支付违约金；3、隆鑫公司承担全部诉讼费用。事实和理由：余乾安系出租房屋的所有权人。2012年3月11日，余乾安与隆鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定：余乾安将位于重庆市丰都县XX房屋出租给隆鑫公司用于经营酒店式公寓；租赁期限为2013年7月30日至2020年7月29日，共计7年，每年租金27650元；交房时支付半年租金，各期租金支付方式为每半年末前10天支付半年租金；余乾安可享受每年30天免费累计入住酒店公寓，如自愿放弃每年的免费入住期间，隆鑫公司将当年的租金按13个月计付。同时约定，隆鑫公司未按合同约定时间支付租金达90日，每日按应付租金的0.05%向余乾安支付违约金。2013年7月31日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，将每年租金确定为19946元。合同签订后，隆鑫公司多次违反合同约定，不按时足额支付租金，截止2020年7月29日尚欠租金58838元并应承担违约金28609.37元。隆鑫公司辩称，1、余乾安与隆鑫公司之间的租赁关系及租赁合同均是真实有效的，隆鑫公司存在欠付租金行为系自身经营不善所致；2、2020年以来，因受疫情影响，目前酒店仍未正常营业，基本无经济来源，基于此不可抗力事件要求对疫情持续期间的房屋租金予以免除，免除期间从2020年2月至接到政府相关部门的开业通知恢复营业为止；3、对于欠付的租金，隆鑫公司尽力在最快时间内支付截止到2019年之前的租金；4、对于余乾安主张的违约金，隆鑫公司认为原租赁合同约定的违约金过高，请求人民法院依法调减。本院经审理认定事实如下：余乾安（甲方）与隆鑫公司（乙方）于2012年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定：余乾安将其所有的坐落于重庆市丰都县XX房屋出租给隆鑫公司作为其经营酒店式公寓使用；租赁期自2013年7月30日至2020年7月29日；租金标准按房屋总价的6%作为年租金，每年27650元（说明：房屋总价即房屋产权登记建筑面积计算总价）；支付方式为合同签订交房后，隆鑫公司接房支付半年（6个月）的租金，之后各期租金支付日期为每半年末前10天支付半年租金；余乾安可享受每年30间（天）免费累计入住酒店公寓，当年度有效，过期无效，免费入住时间为平时（周一至周四）累计20（间）天，周末（周五至周日）累计8间（天），国家法定节假日（不包含带薪休假）累计2间（天），如余乾安自愿放弃当年所有免费入住期，须提前1个月以书面方式告知隆鑫公司，隆鑫公司将当年租金按13个月计算支付；隆鑫公司不按照约定支付租金达90日的，每日按应付租金的0.05%向余乾安支付违约金等内容。2013年7月31日，余乾安与隆鑫公司签订《房屋租赁合同补充协议》，载明：一、合同签订时为预测面积，现经实测后面积为49.77㎡，因此房屋租金应为：房屋实际总价332430元×6%=19946元。二、本协议为合同不可分割的一部分，本协议与合同条款有冲突的，以本协议为准。隆鑫公司接收房屋后将其用作经营酒店式公寓至今。2013年7月30日至2020年7月29日期间的租金，隆鑫公司于2013年8月5日支付租金11635元、2013年9月16日支付租金2045元、2014年1月25日支付租金9973元、2014年8月15日支付租金9973元、2014年8月19日支付租金1662元、2016年1月22日支付租金5984元、2016年8月1日支付租金13962元、2018年1月31日支付租金19946元、2018年12月27日支付租金9937元、2020年1月20日支付租金5984元，累计已支付租金91137元，现共欠58838元未支付（租金含余乾安放弃免费入住期间，每年应多付的1个月租金1662元）。上述事实，有原、被告的陈述，房屋产权证，《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同补充协议》，银行客户收款回单等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，余乾安与隆鑫公司于2012年3月11日签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，具有法律拘束力，合同当事人应当遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务。本案中，余乾安依约将其所有的房屋出租给隆鑫公司作为经营使用，隆鑫公司亦应按照约定的时间、数额向出租人支付租金。然而，隆鑫公司仅支付了部分租金，拖欠租金58838元未支付，故其应当承担支付拖欠的租金的民事责任。同时，根据《房屋租赁合同》的约定隆鑫公司不按约定支付租金达90日的，每日按应付租金的0.05%支付违约金，即隆鑫公司不按时支付租金达90日的，其才应按日支付违约金。因隆鑫公司在2013年8月5日、2013年9月16日、2014年1月25日、2014年8月15日、2014年8月19日支付租金时违约天数未达90日，故不应支付违约金。故截止2020年1月21日的违约金为27676.61元。隆鑫公司辩称，2020年以来，受疫情影响，目前酒店仍未正常营业，基本无经济来源，基于此不可抗力事件要求对疫情持续期间的房屋租金予以免除。对此，本院认为根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定：……当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条之规定：……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。今年疫情发生前隆鑫公司对于租金的支付已经处于违约状态，且在庭审过程中其并未举示因新冠肺炎疫情防控导致不能履行义务的相关证据，故对隆鑫公司辩解意见不予采纳。隆鑫公司还辩称，《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，要求予以调减。但其未举示证据证明合同约定的违约金明显高于其违约给出租人造成的损失，故对该辩解意见本院亦不采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告余乾安租金58838元及截止2020年1月21日的违约金27676.61元，共计86514.61元；二、被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内支付原告余乾安逾期支付租金的违约金（从2020年1月22日起至付清时止，以尚欠租金58838元为基数，按每日0.05%计算）；三、驳回原告余乾安的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，减半收取计1068元，由被告重庆隆鑫花漾湖酒店管理有限公司负担（原告已垫付，被告在履行本判决确定的给付义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 秦庆国二〇二〇年五月二十五日法官助理 何东伟书 记 员 谭秋红