河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终1132号 上诉人（原审原告）：杨建，男，1980年6月29日出生，汉族，现住河北省三河市燕郊经济技术开发区。 委托诉讼代理人：张超，北京泽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏伟，北京泽达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：三河市燕福达建材家居广场服务有限公司，住所地河北省三河市燕郊经济技术开发区神威北路北侧、二三工业园西侧。 法定代表人：谢景辉，总经理。 委托诉讼代理人：周广文，河北燕灵律师事务所律师。 上诉人杨建因与被上诉人三河市燕福达建材家居广场服务有限公司确认合同效力纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨建上诉请求：一、请依法撤销（2019）冀1082民初5310号民事判决，并依法改判三河市燕福达建材家居广场服务有限公司支付杨建质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元及余额、活动经费100元、剩余租金管理费28908元、违约金9636元、装修损失79315元、样品投入83101元、拆卸费用2000元、营业损失80000元；二、本案的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2018年5月2日擅自终止双方租赁合同，要求上诉人强制搬迁，应当按照合同约定承担违约金责任。二、上诉人对承租的店铺进行了精装修，一审评估中对部分内容遗漏，导致价格畸低。目前，被一审法院证据保全的店铺被被上诉人强制拆除，保全的证据已全部灭失，故按照残值进行评估认定与事实严重不符。三、上诉人作为个体工商户，不能用相关行业职工工资收入水平计算营业损失及其他损失，一审法院酌定数额与事实不符，适用法律错误。 三河市燕福达建材家居广场服务有限公司答辩称，第一，评估是在双方当事人在场的情况下，由评估人员进行评估登记，双方当事人均在笔录中予以签字确认。评估报告送达双方当事人后，上诉人未在法定期限内申请重新评估，故上诉人主张评估内容部分遗漏，没有事实和法律依据。第二，上诉人在没有证据证明其营业损失的情况下，不能肆意扩大请求。一审法院认定的营业损失符合市场规律。第三，一审法院已对上诉人的实际损失予以裁判，不应再支持违约金。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 杨建向一审法院起诉请求：一、解除原被告签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及物业管理合同；二、判令被告退还相关费用并赔偿损失，包括：①被告返还质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、五一活动经费100元、电卡余额。②被告退还6个月的租金和管理费28908元。③被告按两个月房租和管理费赔偿违约金9636元。④被告赔偿装修场地费用79315元、样品投入83101元、样品拆除费用2000元、营业损失50000元。 一审法院认定事实：一、被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司享有燕福达建材家居广场的经营权及出租权。原被告于2017年6月26日签订了“燕福达建材家居广场场地租赁合同”及“燕福达建材家居广场商铺物业管理合同”，合同约定：原告承租广场的C厅128号场地，面积88平方米，租赁期限是2017年8月1日至2018年10月31日。租金单价0.72元/平方米/天，物业管理费单价1.08元/平方米/天。原告一次性付清年租金及物业管理费，享受免交2018年8、9、10三个月租金及物业管理费优惠。租金总额23126元，管理费总额34690元，两项合计57816元。原告应交纳质量保证金5000元。……原告按照合同约定支付了各项费用，被告将场地交付原告。原告又应被告要求支付了装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元。二、因建材市场存在火灾隐患，政府要求市场进行整改，被告于2018年5月2日告知各商户限期搬出，解除与各商户的租赁合同。三、被告同意退还原告质保金、装修押金、电表押金、活动经费、电卡余额及剩余租金和管理费。四、法院委托廊坊市华信达资产评估有限公司对原告租赁场地的装修重置价值及残值进行评估，评估结论为：装修重置价值为49327元，装修残值为13154元。五、原告主张的样品投入和拆除费用，确有支出，但凭据不足。六、原告主张的营业损失数额，缺乏充足凭证。七、诉讼中，被告已将原告物品搬离现场。 一审法院认为，被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司与原告杨建签订的“燕福达建材家居广场场地租赁合同”及“燕福达建材家居广场商铺物业管理合同”因被告消防设施需要改造而无法继续履行，对原告杨建要求解除上述合同的主张，应予支持。因上述合同解除的原因在于被告提供的场地不符合消防安全标准，应由被告承担违约责任。原告自起诉之日至租赁期限届满之日期间的租金及管理费，被告应予退还，金额总计为28908元。被告同意退还原告质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元及电卡余额，予以准许。原告的装修残值13154元即为现有价值，被告应予赔偿。原告主张的样品投入和拆除费用，酌定为3000元。原告的营业损失，根据未能到期时间并参照相关行业职工工资收入水平酌定为36000元。对于被告新产生的侵权行为，原告应另行解决。综上所述，对于原告杨建的合理的诉讼请求，予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告杨建与被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及燕福达建材家居广场商铺物业管理合同；二、被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司于本判决生效后五日内退还原告杨建租金及管理费28908元、质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元及电卡余额；赔偿原告杨建装修损失13154元，样品投入及拆除费用3000元，营业损失36000元；三、驳回原告杨建其他诉讼请求。 本院二审期间，杨建提交如下证据：证据一，交易流水，证明其的营业损失；证据二，评估未包含项目明细，证明评估报告中认定的损失不客观。三河市燕福达建材家居广场服务有限公司对证据一交易流水的真实性不予认可，交易流水无法确认上述业务是否实际发生，没有对应的纳税手续确认交易的真实性。评估未包含项目明细系上诉人自行书写，未经过双方以及评估机构和法院的确认。评估时，双方对评估清单均进行了确认，所以对该证据不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨建提交的交易流水，没有纳税证明等佐证，对其是否实际发生无法认定。上诉人杨建自行制作的评估未包含项目明细，三河市燕福达建材家居广场服务有限公司不予认可，本院不予采信。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，杨建与三河市燕福达建材家居广场服务有限公司自愿签订《燕福达建材家居广场场地租赁合同》和《燕福达建材家居广场商铺物业管理合同》，双方均应依约履行。涉案场地因存在消防隐患需要整改，而导致合同无法继续履行，原审判决双方解除《燕福达建材家居广场场地租赁合同》和《燕福达建材家居广场商铺物业管理合同》，本院予以确认。在合同履行过程中，涉案场地出现消防隐患，导致合同解除，三河市燕福达建材家居广场服务有限公司对于合同的履行存在重大过错，应承担相应的违约责任。杨建诉请三河市燕福达建材家居广场服务有限公司赔偿违约金9636元，本院予以支持。 廊坊市华信达资产评估有限公司根据一审法院的委托，作出廊评报字（2018）第129号《资产评估报告书》，对涉案场地装修价值进行了评估，程序合法，本院予以确认。杨建认为《资产评估报告书》认定损失不客观的上诉意见，本院不予支持。《资产评估报告书》人评估结论为：装修重置价值为49327元，装修残值为13154元。杨建租赁场地的目的是从事经营活动，故其装修损失应为36173元（49327元-13154元）。 关于营业损失部分，杨建未能提交其纳税记录，其提交的证据不足以确认实际损失，原审判决参照相关行业职工工资收入水平，酌定营业损失36000元，本院予以确认。杨建诉称其营业损失为80000元，证据不足，本院不予支持。在本案诉讼中，三河市燕福达建材家居广场服务有限公司将涉案场地进行了处置，产生了新的侵权行为，杨建可就其样品损失、装修残值等另行主张权利。 原审判决三河市燕福达建材家居广场服务有限公司退还杨建租金及管理费28908元、质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元及电卡余额，双方均无异议，本院予以确认。 杨建的损失为：装修损失36173元、营业损失36000元、租金及管理费28908元、质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元、违约金9636元，合计119117元。另外，三河市燕福达建材家居广场服务有限公司应退还杨建涉案场地的电卡余额。 综上所述，杨建的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5310号民事判决第一项，即“解除原告杨建与被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司签订的燕福达建材家居广场场地租赁合同及燕福达建材家居广场商铺物业管理合同”； 二、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初5310号民事判决第二、三项，即“被告三河市燕福达建材家居广场服务有限公司于本判决生效后五日内退还原告杨建租金及管理费28908元、质量保证金5000元、装修押金3000元、电表押金300元、活动经费100元及电卡余额；赔偿原告杨建装修损失13154元，样品投入及拆除费用3000元，营业损失36000元”、“驳回原告杨建其他诉讼请求”； 三、三河市燕福达建材家居广场服务有限公司于判决生效五日内给付杨建各项损失119117元及电卡余额； 四、驳回杨建的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2036元，由三河市燕福达建材家居广场服务有限公司负担。二审案件受理费4328元，由杨建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 王建军 审 判 员 相宪伟 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 张占民 书 记 员 杨涵琳