江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0729民初144号 原告：李星，男，1991年11月27日生，汉族，居民，住全南县。 委托诉讼代理人：袁利明，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：廖婷婷，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。 被告：全南虔城地产开发有限公司。住所地：全南县第三小学员山安置房三栋三单元。 法定代表人：林家年，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗启演，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。 原告李星与被告全南虔城地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人袁利明、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院作出查封被告开发的“虔城江山府”项目名下单独所有的不动产的民事裁定书。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为：2017121403121），被告退还原告购房款755033元，并从2018年1月1日起按年利率4.35%支付利息至全部款项付清之日止，截至起诉之日利息暂计为68059.93元；2、请求依法判令解除原、被告签订的《地下车位使用权长租协议》，被告退还原告车位租金36000元，并自2019年1月1日起按照同期银行贷款基准利率支付资金占用利息至款项付清之日止，截至起诉之日暂计为1809.75元；3、请求法院依法判令被告支付违约金22650.99元（按照购房款755033元的3%计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系全南县“虔城江山府”小区的开发商。2017年12月27日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于全南县绕城公路员山连接线西侧“虔城江山府”B栋3-502号房屋一套，房屋面积127.57平方米，总价755033元。根据合同约定，被告应当于2019年8月20日前向原告交付房屋，合同还对房屋尺寸、交付条件、违约责任等作出了明确约定。合同签订后，原告如约支付了购房款，已经履行了合同约定的全部义务。截止本案诉讼之日，因案涉项目房屋存在多处质量问题，导致房屋未能完成验收手续，现被告已经逾期。此外，被告现已完工房屋与被告之前广告宣传、合同约定交付房屋存在重大差距，房屋多处出现严重质量问题，甚至存在与规划设计图纸不相符的情形，被告严重的违约行为已经达到了双方约定解除合同的条件，故诉至法院。 被告辩称，一、涉案房屋已经竣工验收合格，具备交付使用的实质条件，《工程竣工验收备案表》也将于近期取得。被告开发建设的涉案江山府商品房项目各单项验收已全部通过，2020年3月6日，在县建设局组织下，被告与涉案商品房项目勘察、设计、施工、监理等参建单位对涉案商品房进行了综合验收，并取得了相关单位出具验收合格意见的《工程竣工验收报告》。根据《建设工程质量管理条例》第16条及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条的规定，建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，可以交付使用，故至2020年3月6日，涉案商品房已经具备交付使用的实质条件，且被告亦及时向县住建局提交了验收备案申请表，若非新冠××疫情等不可抗力原因，被告在2020年3月前即可完成涉案商品房的交付。二、被告出现合同约定的原因而顺延交房情形。涉案商品房买卖合同补充协议第3条约定“除本合同第十一条规定的不可抗力外，买受人同意在出现以下情形时，出卖人可以延期交房给买受人：（1）施工期间遭遇的地震、台风、水灾、火灾或其他自然灾害；（2）施工期间新发现影响施工的异常地质状况（如发现文物遗迹等）；（3）气象部门记录日降雨量达到中雨以上的；（4）配合国家或地方法律法规或政策的变化引起的延误；（5）政府的重大行为及庆典要求停工的；（6）政府部门或公用事业单位对有关工程验收的延误或对有关文件批准的延误；（7）买受人未按合同约定支付房款；（8）其他出卖人不能预见并对其发生和后果无法防止或避免的事件。”根据上述约定结合在施工期间所遭遇的实际情况，被告在下述期间内可相应顺延交房期限：1、施工期间的中雨天数87天。根据全南县气象局气象证明显示，2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。2、政府临时发文要求停止施工10天。根据原全南县城乡规划建设局全规建字［2018］26号文件及全南县住房和城乡建设局［2019］13号文件要求，2018年度及2019年度高考、中考停工共计10天。3、县自来水公司停水致无法施工天数11天。4、供电施工单位等第三方逾期交付工程的90天。被告承建项目用电工程由国家电网下属公司承包施工，根据《电力建设工程施工合同》约定，电力工程应当于被告付款后60天内完成施工，然而施工单位并未如期交付工程，直至2019年12月26日才开始供电，延期超过90天，因此导致涉案建设项目无法如期办理竣工验收，对第三方公用事业单位造成的延期交付期间，应当免责。5、购房业主提出设计变更要求，增加了82天工期。6、全南县城市管理局要求增加亮化工程的20天施工期。7、新冠××疫情发生，致使被告无法开工并及时取得《竣工验收备案表》的90天。此外，被告已在涉案房屋联合验收合格后即及时向住建局提交了竣工验收备案申请，然因本次疫情原因，政府部门未能及时出具备案意见，导致被告延期取得《竣工验收备案表》，此部分延长期限，亦应当属于上述合同约定中的免责情形。基于上述，被告可延长交房的期限，并不存在逾期交房的违约情形。三、原告主张解除合同缺乏依据。1、案涉房屋主体质量没有问题，不影响正常使用，不符合合同第16条第1款约定的解除条件。目前，原告没有提供任何有效的检测报告确定商品房质量为不合格，不符合合同第16条第2款第2项的约定，且合同第16条第2款第1项也明确约定及时更换、修理并无相应赔偿责任的约定。2、被告的广告宣传符合规范。被告的广告宣传均非对涉案房屋的具体描述，其内容不构成要约，不存在虚假陈述或者隐瞒的情形，况且在双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第10条已经明确图片仅供参考，原告依此主张被告存在消费欺诈，从而构成解除涉案合同的法定情形显然不符合客观事实。3、原告以被告未向其通知涉案房屋的相关设计变更为由解除合同缺乏合同和法律依据。案涉房屋的设计变更均是依据原告等购房业主的要求进行的优化设计，原告等不仅对此知晓，甚至派出业主代表至施工现场进行监督。4、原告主张解除车位使用权租赁协议缺乏合同依据。虽然案涉车位系人防工程，但根据谁开发谁受益的原则，被告作为开发商有权通过出租的方式处分该车位的使用权，该合同未违反效力性法律的禁止性规定，合法有效。综上，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原告身份证复印件、被告工商企业信息、《赣州市商品房买卖合同》、购房款票据、《地下车位使用权长租协议》、收据等证据，被告对证据的三性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。原、被告在庭审中提交现场照片、公证书、被告公众号截图、延期交房通报函、销售价格表、工程竣工验收报告、竣工验收审核表、竣工验收备案表、气象证明、停水证明、原全南县建设局全规建字（2018）26号文件、全南县住建局（2019）13号文件、电力工程施工合同及附件、亮化工程施工合同及承诺函支付凭证、市政府赣市府办字（2020）10号文件、商品房买卖合同备案样本等证据的真实性，双方均予以认可，上述证据材料的合法性、关联性，本院结合法庭现场勘验、庭审笔录予以综合认定。被告向法庭提交的工程签证单、修改通知单结合法庭现场勘验，被告在虔城江山府项目工程进行部分设计变更的事实可以确认。对被告提交的交付通知书、快递单据、短信通知材料，原告虽有异议，但本院认为该组证据已形成证据链，故本院对该组证据予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月30日，被告以出让的方式取得坐落于全南县绕城公路员山连接线西侧地块的建设用地使用权，并于2017年8月20日开工建设虔城江山府商住楼楼盘项目，施工单位为江西泰盛建设工程有限公司。2017年11月26日，被告取得诉争商品房预售许可证。2017年12月27日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号2017121403121）一份，该合同约定原告以单价5918.58元/平方米、总价款755033元购买被告虔城江山府商住楼B栋3-502号房屋，房屋建筑面积127.57平方米，被告应于2019年8月20日前向原告交付商品房。双方对商品房交付条件与交付手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任等条款进行了约定。其中，合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当同时符合下列第1、2、3项所列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2.该商品房相关设施设备已符合第十条约定的条件，3.该商品房已取得房屋测绘报告；第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；第十五条设计变更第一款约定：双方签订合同后，依法变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖方式可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。同时，双方以合同附件五补充协议的形式对双方的权利义务进行了进一步明确。 2017年12月26日，原告向被告支付了房屋首付款355033元，2018年3月20日，原告通过按揭贷款形式支付购房款400000元，共计755033元。2019年2月2日，原、被告签订《地下车位使用权长租协议》一份，协议约定原告以虔城江山府B栋3单元502室业主身份，一次性支付36000元的租赁费取得虔城江山府地下一层停车场编号166号车位的使用权，车位使用权租赁期从交付之日起至期满20年止。2018年7月，案涉虔城江山府ABCD栋商住楼全面封顶。2020年1月1日，被告发布延期交房通报函，函告业主因消防未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，房屋将相应延期交付。2020年3月6日，该商住楼取得同意验收的工程竣工验收报告，2020年5月2日，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2020年5月8日，被告通过快递方式向合同记载的地址邮寄了交房通知书给原告，告知办理房屋交付的时间为2020年5月8日至2020年5月14日。 另查，因案涉商住楼逾期交付，包括原告在内的虔城江山府业主66户诉至本院，案件均在审理过程中。全南县气象局出具的气象证明显示2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天。 本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于被告可延期交房情形认定的问题。经查，原、被告双方签订补充协议明确约定“气象部门记录日降雨量达到中雨以上的，出卖人可以延期交房”，且气象部门出具证明载明2017年12月至2019年8月全南县城中雨以上天数共计87天，故该87天属于可以延期交房的天数。对于中高考、停水导致停止施工天数、供电公司电力工程逾期竣工期、设计变更施工期、亮化工程施工期，本院认为，商品房买卖合同对此未作明确具体的约定，也不符合双方所约定延期交房的情形，且中高考、停水等情形历年存在，亮化工程应属市政设施需要，供电公司电力工程逾期竣工，被告公司可据合同向相对人主张权利，而非由买受人承担该责任。退一步说，被告作为有建设开发资质的房地产开发企业，与原告约定交房期限时，理应考虑到建设过程中可能发生的各种情况而合理计算施工期，且被告发布延期交房通报函时亦已明确说明由于消防暂未验收完毕，导致整个项目未能办理竣工备案，故对上述被告抗辩的延期交房情形，本院均不予支持。对于新冠××疫情期间是否为合同不可抗力期间，经查，原、被告双方约定交房时限为2019年8月20日，江西省新冠××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应时间是2020年1月24日，根据《合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，发生在交房时限之后的新冠××疫情，不能成为被告免除逾期交房责任的理由。综上，案涉房屋的交房时间因中雨以上日降雨量情形而顺延至2019年11月15日。 案涉商住楼于2020年5月2日取得了竣工验收备案表，被告通知了原告可以在2020年5月8日至2020年5月14日办理交房手续。本院认为，虽被告未按合同约定交付房屋，存在逾期交房的情形，但原告主张解除《赣州市商品房买卖合同》、《地下车位使用权长租协议》的诉求，证据不足，不予支持，理由如下：1.《赣州市商品房买卖合同》第十二条第一款第二项逾期超过60日后，买受人有权解除合同的约定只是合同解除的必要条件，不是充分条件，原告作为买受人没有按照双方合同约定履行书面通知义务或催告义务。2.原、被告在附件五补充协议第四条明确约定房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响正常居住使用的应由具有鉴定资质的鉴定机构予以鉴定证明，原告未提交证据证实。虔城江山府地下一层停车场编号166号车位存在严重质量问题亦未有证据予以证实。3.经庭审查实，被告对案涉楼盘的部分项目进行了设计变更，但该设计变更没有影响原告商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，根据《赣州市商品房买卖合同》第十五条第一款第一项的约定，原告主张被告擅自变更设计进而解除合同的理由不能成立。同时，本院认为，正是由于被告逾期交房导致本次诉争的发生，被告存在过错，对本案的诉讼费用应予以分担。 经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告李星的诉讼请求。 案件受理费6317元，保全申请费4933元，合计11250元（原告李星预缴），由原告李星承担4933元，由被告全南虔城地产开发有限公司承担6317元，被告全南虔城地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付给原告李星。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  钟学章 二〇二〇年五月十三日 书记员  陈 春