贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2326民初1636号原告：周智磊，男，1997年4月10日生，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县。委托代理人：胡洁，贵州权衡律师事务所律师。代理权限:特别授权。被告：黄茂叁，男，1987年2月17日生，布依族，贵州省望谟县人，住望谟县。原告周智磊诉被告黄茂叁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周智磊及其委托代理人胡洁、被告黄茂叁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周智磊向本院提出诉讼请求：1.判令原被告签订的《商品房转让合同书》《商品房转让合同补充协议》合法有效；判令被告将商品房交付给原告使用；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月8日，因被告有转卖望谟县布依枫林小城26栋1单元302号房意愿，故原告找到被告，在商谈中确认被告将该房以18万元出卖给原告，原告分期支付被告房款。但在2019年3月25日，原被告因合同交房产生歧义，故签订《商品房转让合同补充协议》约定被告在2019年7月20日交付房屋给原告使用，原告支付尾款25000元，保留尾款20000元至被告交付房屋过户后支付。但原告在约定期限7月20日就已经将剩余尾款45000元一次性支付给被告，并多打款5000元给被告，要求被告将房屋交付原告使用。但被告经原告多次催促交房，其都以各种理由拒绝交付房屋，原告只能向法院起诉。综上，原告认为，被告在原告付清购房款后，多次拒绝交付房屋的行为，导致原告合法权益受损，所以原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》的规定，起诉至法院，望支持诉请。本案审理过程中，原告将诉讼请求第一项、第二项变更为：1、判令确认原被告签订的《商品房转让合同书》《商品房转让合同补充协议》效力；2、判令确认《商品房转让合同书》《商品房转让合同补充协议》无效情况下，判令被告返还原告购房款185000元，并按月利率2%从2019年1月8日起支付利息至被告清偿完毕全部款项之日止。被告黄茂叁辩称：案涉房屋不是卖给原告，当时被告因向原告借款，将房屋用于抵押，但签订的是《商品房转让合同》，被告分几次收到原告的钱是事实，被告向原告借的钱用于做生意但失败了，借原告的钱被告会偿还的，案涉房屋没有产权证，是家庭成员共有，并非被告个人的。原告为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告身份信息及诉讼主体适格。经质证，被告黄茂叁无异议。2、《商品房转让合同书》《商品房转让合同补充协议》，证明原告与被告签订《商品房转让合同书》，约定被告将位于望谟县布依枫林小城保障房26栋1单元302号房，共计面积98.38平方米房屋转让给原告，并于2019年7月20日交付房屋给原告使用。被告未按照约定于2019年7月20日交付房屋给原告使用，并拖延至今。经质证，被告黄茂叁认为借钱是事实，但是钱是分批次支付给被告，当时只是抵押的意思，并不是要卖房子，钱会偿还给原告的。3、二期保障房置业计划表、望谟县2014年龙滩库区移民避险解困试点搬迁枫林小城对向登记表复印件各1分、贵州省黔西南州国家税务局通用机打发票复印件2张，证实被告系因龙滩库区移民避险而获得布依枫林小城保障房26栋1单元302号房，房屋登记面积为100平方米，房屋登记在被告黄茂叁名下，其享有部分产权；被告黄茂叁按照保障房要求已经支付11万元，加上国家补助部分3万元，该房屋被告共计支付14万元整。经质证，被告黄茂叁认为向原告借钱是会还的，但是由于经济困难，房子是政府的，也没有分给被告，转让协议是被告所写，但是借钱，并不是卖房子的真实意思。4、收条3张、中国建设银行电子回单3张、中国工商银行电子回单1张，证明原告已按照合同约定，支付完毕房屋转让款18万元给被告，且因被告迟迟不交付房屋，原告还多交付5000元给被告，即原告为让被告交付房屋，已经共计支付185000元给被告。经质证，被告认为原告打钱给被告没有通知被告，2019年7月20日的该笔打款被告没有签字过，钱到被告的卡上被告承认，但被告并不知晓该款打入被告卡上。经审理查明：2019年1月8日，原告周智磊与被告黄茂叁签订《商品房转让合同书》约定，被告黄茂叁将坐落在望谟县布依枫林小城保障房26栋1单元302号房屋转让给原告周智磊，转让价格为18万元。2019年3月5日，原告周智磊与被告黄茂叁签订《商品房转让合同补充协议》，约定，被告黄茂叁（甲方）于2019年7月20日前将所转让的商品房交付给原告周智磊（乙方），交付商品房当日乙方支付尾款25000元，剩余20000元房屋过户后当天由乙方付清。原告周智磊分四次转账给被告黄茂叁共计18.5万元，即2019年1月9日转账6万元、2019年1月16日转账5万元、2019年2月12日转账2.5万元、2019年7月20日转账5万元。现原告以确认原、被告签订的《商品房转让合同书》、《商品房转让合同补充协议》效力为由向本院提起诉讼。另查明，被告黄茂叁系龙滩电站建设项目库区特困移民。根据移民安置政策的相关规定，被告黄茂叁一家四口被安置在望谟县布依枫林小城保障房26栋1单元302号房。被告黄茂叁于2015年5月28日填写《二期保障房置业计划表》，案涉房屋面积98.38平方米，房屋总价款14万元，其中移民享受国家补助部分资金3万元，移民购房户自筹部分资金11万元。案涉房屋至今未办理不动产权属证。上述事实，有起诉状、原告提交的证据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，经济适用房是根据国家经济适用房建设计划安排建设的住宅，具有社会保障性，对购房者设置限制条件，购房者对房屋拥有有限的产权，购买经济适用房住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，涉案房屋系以黄茂叁名义申请的具有保障性质的移民安置房，该类房屋是国家政府对于住房困难群体的政策性保障，代表的是社会公共利益，对于购买主体资格和房屋转让有明确的资格和时间限制，虽然现有证据无法证实黄茂叁与有关单位签订购置房屋的合同时间，经本院到有关部门查询亦未能调取到相关合同，但从《二期保障房置业计划表》时间来看，被告黄茂叁将诉争房屋转让给原告周智磊，未满5年上市条件，诉争房屋至今尚未取得不动产权属证书，原告周智磊与被告黄茂叁达成《商品房转让合同书》、《商品房转让合同补充协议》侵犯了社会公共利益，故该《商品房转让合同书》、《商品房转让合同补充协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”因原告周智磊与被告黄茂叁签订的《商品房转让合同书》、《商品房转让合同补充协议》无效，故被告黄茂叁因该合同所取得的款项185000.00元应予以返还原告周智磊。被告黄茂叁称其与原告周智磊是借贷关系，不是买卖关系，但被告黄茂叁未提供证据证实原、被告存在借贷关系，故本院不予采纳。关于利息问题。案涉房屋属于不动产，对于不动产的买卖应注意审查不动产的权属登记情况。本案房屋买卖发生时，案涉房屋尚未办理权属登记，作为买受人的周智磊应谨慎审查案涉房屋的权属来源。原告周智磊在与被告黄茂叁签订合同时就知晓该房屋的移民安置性质以及黄茂叁的家庭人口情况。合同无效，双方对此均有过错，原告周智磊要求赔偿其利息损失，属其过错产生的损失，应由原告周智磊自行承担，本院依法对其主张的利息损失诉请依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告周智磊与被告黄茂叁于2019年1月8日签订的《商品房转让合同书》、2019年3月25日签订的《商品房转让合同补充协议》无效。二、限被告黄茂叁于本判决发生法律效力之日起三十日内返还原告周智磊购房款185000.00元。上述款项，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告周智磊其他本诉诉讼请求。案件受理费4000.00元，由原告周智磊承担2000.00元，由被告黄茂叁承担2000.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  谭芙新审 判 员  杨光勇人民陪审员  甘安局二〇二〇年五月十四日法官助理韦坤隆书记员罗成统