黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0624民初623号原告：顾艳菊，女，1963年2月3日出生汉族，个体，现住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：崔忠吉（原告丈夫），男，1964年10月24日出生汉族，个体，现住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：秦岚，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告：张跃军，男，1966年9月5日出生汉族，个体，现住杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：杜天宇，黑龙江杜兴林律师事务所律师。被告：黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（统一社会信用代码：912306235606427731）。住所地：黑龙江省林甸县林甸镇花园街南一道街路东。法定代表人：王双，职务：经理。委托诉讼代理人：林宝昌，黑龙江灵泉律师事务所律师。第三人：孙国祥，男，1976年10月2日出生汉族，个体，现住大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：李英华，黑龙江天地人和律师事务所律师。原告顾艳菊诉被告张跃军、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司（以下简称宏亿信房地产公司）、第三人孙国祥房屋买卖合同纠纷再审一案，被大庆市中级人民法院发回本院重审，本院于2020年4月13日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告顾艳菊及其委托诉讼代理人崔忠吉、秦岚，被告张跃军的委托诉讼代理人杜天宇，被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林宝昌，第三人孙国祥及其委托诉讼代理人李英华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾艳菊向本院提出诉讼请求：1、请求二被告给原告购买的1号楼2门商服楼（位于杜尔伯特××自治县泰康镇鸿运嘉园小区，面积为341.52平方米）办理房屋产权手续；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年3月7日原告与二被告签订了三份购房合同(出卖人均为宏亿信房地产公司，委托代理人均为张跃军，买受人均为顾艳菊，第一份合同约定的是1幢2号楼商服楼，面积341.52平方米，价款为650254元，已全部付清；第二份合同约定的是3幢3单元4号楼商服楼，面积87.59平方米，价款为200055元，已全部付清；第三份合同约定的是1幢1单元201室住宅楼，面积89.99平方米，价款为150013元，已全部付清)。根据第一份购房合同，被告张跃军将鸿运嘉园小区1号楼2门商服楼交付给原告，但被告始终没有为原告办理房屋所有权证，原告多次要求被告张跃军为原告办理产权手续，但被告以种种理由推脱，故原告依法向杜尔伯特蒙古族自治县人民法院提起诉讼，杜尔伯特蒙古族自治县法院受理后，组织原、被告进行调解，原告与被告宏亿信房地产公司、张跃军达成调解协议：被告宏亿信房地产公司、张跃军于2016年6月1日前，退还原告顾艳菊所交的（三处楼房）购房款1000000元，如不能退还同意将位于杜蒙县鸿运××楼2门商服楼交付原告顾艳菊使用，并协助办理产权过户手续。杜尔伯特蒙古族自治县法院根据上述协议制作了（2015）黑0624民初599号调解书。调解书生效后，被告张跃军未能如约退还购房款，原告便依据调解书对鸿运嘉园1号楼2门商服楼占有、使用，且投入200余万元对房屋进行装修。原告认为，（2015）黑0624民初599号调解书没有法定的再审事由，不应当被撤销。原、被告之间存在房屋买卖合同关系，按照占有优先原则，原告已经占有争议的房屋，原告对房屋有使用权和所有权，二被告应当配合原告对1号楼2门商服楼过户。第三人孙国祥参与本案诉讼无法律依据，第三人的诉讼请求与本案无关联关系，不应予支持。被告张跃军辩称，被告张跃军已将该房屋交于原告使用，并办理房屋网签合同，该房屋所有权现属于原告，被告同意配合原告办理房屋产权手续。被告宏亿信房地产公司辩称，被告张跃军已将该房屋交于原告使用，并办理房屋网签合同，该房屋所有权现属于原告，被告宏亿信房地产公司同意配合原告办理房屋产权手续。第三人孙国祥述称并提出诉讼请求：1、请求判决顾艳菊停止侵权，搬出杜尔伯特蒙古族自治县鸿运嘉园小区1号楼1单元1层14门商服[（2015）杜民初字第599号民事调解书中是1号楼2门商服楼]；2、请求判决确认第三人孙国祥与宏亿信公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；3、请求判决宏亿信房地产公司、张跃军协助第三人办理本案争议房屋的产权过户手续事实与理由：2014年7月25日，第三人购买了被告张跃军以宏亿信公司名义开发的杜尔伯特××自治县泰康镇鸿运嘉园1号楼14号商服，第三人孙国祥交付了2322336元购房款，并于2015年8月28日办理了房屋的交接手续。2015年8月31日，孙国祥又在杜尔伯特蒙古族自治县地税局代开发商宏亿信公司交纳了上述房屋的全部税款，并领取了《大庆市商品房销售预收款专用票据》（该票据是领取《销售不动产统一发票》的唯一凭证，而购房者只有凭《销售不动产统一发票》方可办理房产证），本案争议房屋由孙国祥所有。然而，自2017年3月开始，原告顾艳菊以购买房屋为由非法侵入争议的房屋，并雇人在该商服内装修，其行为严重侵害了第三人的合法权益。而事实上，原告顾艳菊不是购买争议的房产，而是为其与被告张跃军之间的借贷提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷使用法律的若干规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，顾艳菊不是争议房屋真正的买受人，原（2015）杜民初字第599号民事调解书以房屋买卖合同关系进行调解是错误的，原告顾艳菊对上述房屋的占有是非法的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。在庭审过程中原告顾艳菊向法庭出示如下证据：1、出示原告与被告宏亿信公司签订的1号楼2号房房屋买卖合同三份及交款收据三份及2016年2月4日原告与二被告之间的调解笔录及民事调解书各一份。(第一份合同内容中是1幢2号楼商服楼，面积341.52平方米，价款为650254元，此房屋购房款已全部付清；第二份合同内容中是3幢3单元4号楼商服楼，面积87.59平方米，价款为200055元，此房屋购房款已全部付清；第三份合同内容中是1幢1单元201室住宅楼，面积89.99平方米，价款为150013元，此房屋购房款已全部付清。欲证明原告于2015年3月7日在被告张跃军处购买包括三处1号楼2号商服在内的三处房产，并已实际交付了全部购房款，后在法庭调解过程中，原告同意给被告返还两处房产，只保留1号楼2号商服一处，当时二被告明确表示原告所述属实，认可原告与其签订的房屋买卖合同，并同意将房屋交付给原告占有使用及协助办理1号楼2号商服的过户手续。因在调解笔录里面，被告承诺关于房产交付后，关于此房产产生纠纷由二被告负责处理，所以被告与孙国祥发生的其他担保往来，并因本案争议房屋发生纠纷，与原告无关。被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。第三人孙国祥对该组证据的真实性及证明的问题均有异议。该合同在以前的多次庭审笔录中均被被告所否认，其不具有真实性，收据不具有真实性，收据所体现的款项没有交易记录，不能证实原告真正交付了相关房款，调解书已经提起再审不具有法律效力，调解笔录所体现的内容通过张跃军的多次答辩可知，其内容不真实，所以，对于本案不具有证据效力。而且，原告所举合同2015年3月7日，而我方自2014年1月24日至2014年7月25日之间将全部房款2322339元全部转账与现金方式交付给被告，我们的购房单价为6800元，符合市场价格。而原告的合同及收款收据，体现的单价不到2000元，远远低于市场价格，能够进一步体现原告的合同及收据的不真实性。而且原调解书的内容不仅仅是被告协助过户和交付房屋的问题，其前提是在2016年6月1日前退还所交款100万元，而且原来原告与被告签订的是三份购房合同，按照原告的说法该100万元是购买了三处房产的款项。根据所签合同的总价和面积计算每平米不足2000元，这明显过分低于市场价格。而且即使原告同意退回两处房产，保留案涉房产其单价也只有1904元每平米。据了解，案涉商服当时的市场价大约在七八千元左右，这些事实及张跃军的多次答辩更进一步证实了原告的买卖合同不真实，占有使用房屋没有依据。2、出示(2017)黑0624民初1616号、1617号、1618号判决书及庭审笔录各一份，欲证明被告张跃军在该三起案件中明确陈述与孙国祥为借贷法律关系，其与孙国祥签订的房屋买卖合同均为借贷关系的担保。双方并不存在真实的房屋买卖关系。被告在该三起案件中的答辩意见和质证意见能够证明上述内容。被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。第三人孙国祥对该组证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议，我方认为该组证据与本案没有关联性，通过原审庭审及笔录记载，第三人与被告签订的房屋买卖合同是真实的房屋买卖关系，并有房款交付的证据予以佐证，所以该组证据无法证明本案的事实。3、出示商品房买卖合同1份，欲证明原告与二被告之间在2019年6月11日补签了涉案房屋的网签合同，更进一步的确认并证实了原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系，涉案房屋应归原告所有。被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。第三人孙国祥对该组证据的真实性无异议，对该证据的合法性及效力有异议，该份合同的买受人有两位及原告及崔磊，而且合同签订时间为2019年6月11日，此时涉及该合同的房屋因归属问题正处于法院审理中，被告无权也不应该在法院没有作出明确结论之前另行出售，而且该合同有原告、被告张跃军、被告宏亿信三方参与，该三方对于案件审理情况完全清楚，他们另行签订购房合同，是恶意串通的结果，以网签合同的所谓事实来左右法院的审判结果，是一种掩饰非法目的的行为，该行为因严重第三人的合法权益，应依法认定无效。4、出示取暖费票据2张，燃气票据3张，水费票据1张，欲证明原告在2015年3月7日购买该涉案房屋即实际入住一直到现在，该房屋产生的取暖费、燃气费、水费、物业费均由原告及原告的儿子崔磊缴纳，能够证明原告已经实际占有使用该房屋。被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该组证据的真实性及证明的问题均无异议。第三人孙国祥对取暖费的票据真实性无异议，对所证明的问题有异议。该票据无法证实原告有权占有涉案房屋，而且交费只要我们愿意交热力公司就会收取，不仅原告能交，第三人要交也能够取得这样的票据，缴费时间为2017年10月11日和2018年12月11日并不能证明原告自2015年3月7日入住房屋。对于燃气票据和水费票据因只是普通白条我们对其真实性不予认可，退一步讲即使该收据是真实的，客户名称也非原告，而是崔磊，燃气费缴纳时间均为2019年，而水费时间为2018年6月23日，从崔磊交款的情况看，更证实了第三人所称的交款人具有随意性，崔磊作为非合同方都能够交款，持有买卖合同的第三人同样可以交款，所以该组证据不应予采信。被告张跃军在庭审过程中没有向法庭出示证据。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司在庭审过程中没有向法庭出示证据。在庭审过程中第三人孙国祥向法庭出示如下证据：出示房屋买卖合同一份，证实原告与二被告于2014年7月25日签订了房屋买卖合同，第三人购买了第1栋14号房(1-2层)，建筑面积为341.52平方米，单价为6800元；2、出示房屋销售预收款专用票据一份、银行转账凭证4份，证实第三人向张跃军汇款190万元；3、出示农业银行交易明细清单一份，证实2014年6月24日支取现金38万元，以上款项合计228万元，余款42336元于签订合同时补齐，被告出具了普通收据，后于2015年8月31日出具了专用收据，以上综合证实，我方与被告签订房屋买卖合同，我方按照约定履行了合同义务，支付了全部购房款。原告顾艳菊对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，房屋买卖合同名为买卖，实为担保。提供的票据不能证实是房款，因为依据第三人提供的房屋买卖合同时间是2014年7月份，而缴款时间是在2014年1月份，还没有购买房屋就交款，不符合客观规律。反而可以证实是借款，该房屋买卖合同并没有实际履行，房屋出售方并没有将该房屋交付给第三人，所以第三人只能起诉被告追究被告的违约责任，而不能向本案原告主张权利，当时张跃军向第三人借款就是用于支付税款。被告张跃军、黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，认为张跃军与第三人之间的真实的法律关系为民间借贷，第三人出示的房屋买卖合同即相关的票据为民间借贷的担保手续，不具有真实性和合法性。出示杜蒙县地税局公告一份，欲证明在杜蒙县销售房屋，地税局监制的预收款专用票据是唯一证明预收款合法有效的凭证。原告顾艳菊、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该份证据的真实性和证明的问题均有异议，因为是复印件，无法确认其真实性，不应该被采纳。被告张跃军对该证据不予质证。出示房屋交付证明一份，欲证明被告将1号楼14号房于2015年8月28日交付给第三人的事实。原告顾艳菊对该份证据的真实性和证明的问题均有异议，该份证据中有多处涂改，无法确定其真实性。该证据内容明显虚假，该房屋在原告签订买卖合同后即一直占有使用至今，被告根本不能向第三人交付实际上也没有交付。被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司有异议，该份证据是被告与第三人民间借贷的担保手续，不具有真实性及合法性。出示完税证明11份及刷卡小票10份，欲证明第三人及朋友为包括涉案房屋在内的房屋销售代缴税款239万多元，进一步证明第三人与被告之间的买卖合同的真实性。原告顾艳菊、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对该证据真实性没有异议，但对证明的问题有异议，该组证据显示宏亿信公司向地税局交税，但体现不出和本案争议房屋有任何关系，第三人持有完税证明，更进一步的证实了当时被告向第三人借款是用于缴税。被告张跃军有异议，该组证据与本案不具有关联性，不能证明第三人所证明的问题。请求法庭出示法院依照申请对方娜、邢海波、刘波所做的调查笔录各一份。原告顾艳菊、被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司均认为该组证据应属证人证言，证人应当出庭接受质证，才能确定其证言的真实性，证人没有出庭剥夺了我方的质证和询问的权利，故我方对该组证据不予认可。该证言的内容和原告的诉请也没有关联性同时也证明不了第三人的主张。在庭审过程中法庭出示与被告宏亿信公司业务经理武君所做的调查笔录一份。原告顾艳菊对该笔录有异议，武君个人对合同不认可，认为和公司无关没有法律依据和事实依据。我方与宏亿信公司签订的合同上有公章，而且该公章并未被司法机关认定为私刻公章，而且张跃军作为该小区的实际开发人，手中持有宏亿信的公章并在与我方签订的合同上加盖，其行为就能够代表宏亿信公司，宏亿信就应当对此承担所有的法律责任和后果。所以武君个人推卸责任的说法我方不认可且武君无证据证实，应当以宏亿信和张跃军在本案的当庭陈述为准。被告张跃军不认可武君所说私刻公章这一事实。被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司不发表意见。第三人孙国祥对此笔录无异议。在庭审过程中法庭出示2019年2月18日对第三人孙国祥的调查笔录一份，撤诉申请书一份。原告顾艳菊、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对此笔录有异议，第三人虽然就另一案件已撤诉，但是其以第三人的身份加入再审案件的审理也没有法律依据。被告张跃军认为该份笔录中第三人已明确表示同意撤诉并另行起诉，根据大庆市中院裁定书的认定，第三人加入本案属于程序违法，第三人如果主张权利只能选择另行起诉。本院根据原、被告双方及第三人的陈述答辩质证，对本案事实认定如下：被告张跃军借用被告宏亿信房地产公司的资质和名义开发杜尔伯特蒙古族自治县鸿运嘉园小区。2014年7月25日，第三人孙国祥与二被告签订了商品房买卖合同，合同约定二被告将第1栋14号房(1-2层)出售给第三人，建筑面积为341.52平方米，单价为6800元，总价款为2322336元。2015年3月7日，原告顾艳菊与二被告签订了三份购房合同，合同约定二被告将1幢2号楼商服楼（面积341.52平方米，价款为650254元）、3幢3单元4号楼商服楼（面积87.59平方米，价款为200055元）、1幢1单元201室号住宅楼（面积89.99平方米，价款为150013元）出售给原告。其中出售给原告的1幢2号楼商服楼与出售给第三人的1栋14号房(1-2层)虽然合同中名称不同，但实际是同一所商服楼。2015年12月4日，原告顾艳菊向本院起诉二被告，要求二被告给原告购买的泰康镇鸿运嘉园1号楼2门商服楼办理房屋产权手续。当时杜蒙县法院组织双方进行调解，原告与二被告于2016年2月4日达成调解协议：被告宏亿信公司、张跃军于2016年6月1日前，退还原告顾艳菊所交的购房款1000000元，如不能退还，同意将位于杜蒙县鸿运××楼2门商服交付原告顾艳菊使用，并协助办理产权过户手续。本院依据上述调解协议制作(2015)黑0624民初599号调解书。原告顾艳菊根据该调解书对1号楼2门商服楼占有、使用。2017年9月6日，经本院审判委员会讨论认为(2015)黑0624民初599号调解书有错误，决定再审，本院于2017年9月16日作出(2017)黑0624民监1号裁定书，裁定：(2015)黑0624民初599号案件另行组成合议庭进行再审；再审期间，中止原调解书执行。在再审审理期间，第三人孙国祥以第三人身份参加诉讼，并提出独立诉讼请求：一、请求判决原告停止侵权，搬出鸿运嘉园1号楼1单元14门，即599号调解书中的鸿运嘉园1号楼2号门商服楼；二、判令孙国祥与宏亿信公司的《商品房买卖合同》有效；三、判令二被告协助第三人办理过户手续。同时，经本院审判委员会于2017年9月4日讨论决定将孙国祥作为原告诉顾艳菊作为被告另一起侵权纠纷案件（黑0624民初1013号案件）并入再审案件中合并审理。本院对(2015)黑0624民初599号案件再审审理后，于2018年1月12日作出(2017)黑0624民再1号判决：一、驳回原告顾艳菊的诉讼请求；二、原告顾艳菊停止侵权，于本判决生效之日起30日内搬离杜蒙县泰康镇鸿运嘉园1号楼14号商服[（2015）杜民初字第599号民事调解书中是1号楼2门商服楼]；三、第三人孙国祥与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；四、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、张跃军于本判决生效之日起30日内协助第三人孙国祥办理杜蒙县泰康镇鸿运嘉园1号楼14号商服（1-2层）产权过户手续。原告顾艳菊对再审判决结果不服，向大庆市中级人民法院提出上诉。大庆市中级人民法院审理认为，(2017)黑0624民再1号判决书对于(2015)黑0624民初599号调解书是否撤销未进行裁判，及将（2017）黑0624民初1013号案件并案合并审理程序违法，遂于2018年12月19日作出（2018）黑06民终2920号裁定：撤销原判发回重审。在（2019）黑0624民初1016号民事案件重新审理过程中，第三人对并入本案审理的（2017）黑0624民初1013号侵权纠纷案件申请撤诉，仅以有独立请求权第三人的身份参加诉讼，后经（2019）黑0624民初1016号民事判决，后原告不服判决提出上诉，大庆市中级人民法院认为（2019）黑0624民初1016号民事判决对（2015）黑0624民初599号民事调解书，与孙国祥提起的诉讼合并审理，于法无据，程序违法，发回重审。本案争议的焦点是：一、原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；二、第三人与被告之间是否存在房屋买卖合同关系；三、原告和第三人谁应当取得争议的房屋的所有权，谁的诉讼请求应当予以支持；四、(2015)黑0624民初599号调解书是否应予撤销；五、孙国祥以有独立请求权的第三人身份参加本案诉讼是否程序违法。针对焦点一，原告为证明其于2015年3月7日在被告处购买本案争议的1号楼2号商服楼，并已交付了全部购房款，二被告将房屋已交付原告占有使用并同意协助办理过户手续等事实；向本院提供与被告宏亿信房地产公司签订的三份房屋买卖合同、三份交款收据、一件杜尔伯特县法院调解笔录复印件、一件杜尔伯特县法院民事调解书复印件。对上述证据被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司对上述证据予以认可。第三人孙国祥质证称，原告提供的合同不具有合法性和有效性，调解书调解笔录不具有证据效力，原告购买的房屋的价格明显低于市场价，原告占有房屋没有依据；本院认为，原告提供的房屋买卖合同和交款收据上盖有被告宏亿信房产公司的印章和被告张跃军（作为被告宏亿信房地产公司委托代理人）的签字。虽然被告宏亿信房地产公司对印章的真实性提出异议，但其承认授权被告张跃军以其名义开发、销售鸿运嘉园小区房屋的事实，故本院可以认定被告张跃军有权代替被告宏亿信房地产公司对外销售鸿运嘉园小区房屋，本院认为，原、被告之间存在房屋买卖合同关系。但原告能否基于该房屋买卖合同取得争议房屋的所有权，本院将在焦点三中综合进行论述；针对焦点二，第三人为证明其与二被告存在商品房买卖合同关系，提供一份商品房买卖合同（时间为2014年7月25日）、一份商品房销售预收款专用票据、四份银行转账凭证（时间均为2014年1月24日，收款方为张跃军）等证据。原告对上述证据质证称，对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，房屋买卖合同名为买卖，实为担保。付款时间是在2014年1月份，早于房屋买卖合同时间2014年7月份，这不符合客观规律，第三人与二被告之间是借款关系，商品房买卖合同没有履行，没有将房屋交付给第三人，第三人只能起诉二被告追究违约责任，不能向本案原告主张权利。被告张跃军、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司质证称，对该组证据的真实性和证明的问题均有异议，张跃军与第三人之间的真实的法律关系为民间借贷，第三人出示的房屋买卖合同即相关的票据为民间借贷的担保手续，不具有真实性和合法性。本院认为，第三人提供的商品房买卖合同中盖有被告宏亿信房地产公司的印章，同时也有被告宏亿信房地产公司委托代理人张跃军的签字，虽然原告主张该合同为被告张跃军向第三人借款的担保，但原告未提供证据证明其主张的事实，故本院认为第三人孙国祥与二被告之间也存在房屋买卖合同关系。第三人能否根据该合同取得争议房屋的所有权，本院将在焦点三中综合进行论述。针对焦点三，本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述规定，不管原告、第三人是否实际取得争议房屋的物权，不影响其二人与二被告签订合同的效力，故本院在焦点一、二中确认了原告、第三人与二被告之间均存在房屋买卖合同关系。然而，签订买卖合同并不必然代表取得争议房屋的物权，要实现物权的取得，还应满足法定的物权变动的要件。在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份房屋买卖合同的买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中原告、第三人均与二被告签订了有效的房屋买卖合同，而且原告、第三人均已经按照合同约定履行了交付房款的义务，但原告、第三人在签订房屋买卖合同后均未办理房屋产权登记，在此情况下，若要确定原告、第三人权利保护的顺位，就要从原告、第三人合法占有房屋及房屋买卖合同成立时间的先后顺序两个方面来确定权利保护顺位。第一关于争议房屋合法占有的问题，原告为了证明其已经取得1幢2号楼商服楼（与第三人购买的1栋14号房(1-2层)实为同一房屋）的所有权并合法性占有的事实，提供本院下发的(2015)黑0624民初599号调解书及调解笔录予以证明，根据调解书中调解协议约定（被告宏亿信公司、张跃军于2016年6月1日前，退还原告顾艳菊所交的购房款1000000元，如不能退还同意将位于杜蒙县鸿运××楼2门商服交付原告顾艳菊使用，并协助办理产权过户手续），由于二被告未在2016年6月1日前退还原告顾艳菊所交的购房款1000000元，如不退还由原告占有并使用争议的房屋，二被告协助办理房屋过户手续。第三人为了证明其对争议的房屋1幢2号楼商服楼（与第三人购买的1栋14号房(1-2层)实为同一房屋）享有所有权并以实际交付的事实，向本院提供一份二被告为第三人出具房屋交付证明（今由宏亿信房地产开发公司的鸿运嘉园小区包括争议的1号楼14号商服楼在内的五处房屋交付给孙国祥、王辛泉使用，时间为2015年8月28日）。本院认为，根据原告提供的调解协议可以认定：原、被告约定转移房屋占有的时间为2016年6月1日，转移房屋占有使用的条件是“二被告不能退还原告顾艳菊所交的购房款1000000元”，由此可知，原告在上述时间及条件成就之前是未实际占有争议房屋的，故本院可以认定原告占有争议房屋的时间为2016年6月1日。根据第三人提供的房屋交付证明，二被告已于2015年8月28日将争议的房屋转移第三人占有。该交付时间早于原告占有争议房屋的时间（2016年6月1日）。第二关于房屋买卖合同成立先后顺序问题，本院认为在双方没有特殊约定及法律的专门规定情况下，合同自双方达成合意并签字或盖章后即成立，合同记载的时间就是合同成立的时间。本案中，由于原告、第三人在都没有在房屋管理部门办理房屋预售登记，也未办理房屋买卖合同备案登记，故本院只能根据双方房屋买卖合同记载的时间来确定合同成立的时间，根据原告提供的房屋买卖合同记载，合同成立时间为2015年3月7日。根据第三人提供的房屋买卖合同记载，合同成立时间为2014年7月25日，该时间早于原告合同成立的时间。综上，由于第三人占有争议房屋的时间及房屋买卖合同成立的时间均早于原告占有争议房屋的时间及房屋买卖合同成立的时间，故本院认为第三人对争议的房屋1幢2号楼商服楼（又称1栋14号房）取得物权在先，享有争议房屋的所有权，原告不享有所有权。本院对原告的诉讼请求不予支持。对于原告因此遭受的经济损失可依据房屋买卖合同另行诉讼主张权利。本院认为，二被告作为争议房屋的出售方和出售方的委托代理人，有义务协助第三人办理争议房屋的产权手续的义务，故本院对第三人的诉讼请求予以支持。针对焦点四，本院认为由于被告张跃军承认在(2015)黑0624民初599号案件调解过程中，隐瞒已将争议的房屋出售给第三人的事实，导致(2015)黑0624民初599号调解书侵犯了第三人孙国祥的合法权益，违反了《中华人民共和国物权法》第四条规定：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯，该调解书应当予以撤销。针对焦点五、第三人孙国祥参加本案诉讼是否程序违法。关于原告主张第三人不应当在本诉中向原告主张权利，应当另诉被告违约的答辩意见，本院认为本案虽然是再审案件，但本案是按照一审普通程序审理的案件，应当遵守民事诉讼法关于一审普通程序的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼，《中华人民共和国民事诉讼法》在一审普通程序第一章的第一百四十条中规定：第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。根据上述法律规定，孙国祥作为本案争议房屋一房二卖的另一买主，为维护其合法权利，有权以第三人的身份参加诉讼，并提出独立的诉讼请求，且孙国祥以原告身份提起的（2017）黑0624民初1013号侵权责任纠纷一案，已于2019年2月18日撤回起诉（（详见（2019）黑0624民初1016号卷宗正卷76页），现孙国祥仅以有独立请求权第三人的身份参加本案诉讼符合法律的有关规定。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第四条、第九条第一款、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款、第九十六条、第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十一条、第八十一条、第八十二条、第九十条、第二百五十一条、第四百零九条之规定，判决如下：一、撤销杜尔伯特蒙古族自治县人民法院(2015)黑0624民初599号调解书；二、驳回原告顾艳菊的诉讼请求；三、原告顾艳菊停止侵权，于本判决生效之日起30日内搬离杜蒙县泰康镇鸿运嘉园1号楼14号商服楼(杜民初字第599号民事调解书中是1号楼2号商服楼)；四、第三人孙国祥与被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；五、被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、被告张跃军于本判决生效之日起30日内协助第三人孙国祥办理杜尔伯特蒙古族自治县泰康镇鸿运嘉园1号楼14号商服楼产权过户手续。本诉案件受理费100元，第三人独立请求案件受理费12689元，均由被告黑龙江宏亿信房地产开发有限公司、张跃军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  宋维刚审 判 员  王立军人民陪审员  张 健二〇二〇年五月六日书 记 员  王晓梅附：1、《中华人民共和国物权法》第四条：国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2、《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。3、《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款：对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条：调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条：原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。7、《最高人民法院关于适用的解释》第七十一条原告起诉被代理人和代理人，要求承担连带责任的，被代理人和代理人为共同被告。8、《最高人民法院关于适用的解释》第八十一条根据民事诉讼法第五十六条的规定，有独立请求权的第三人有权向人民法院提出诉讼请求和事实、理由，成为当事人;无独立请求权的第三人，可以申请或者由人民法院通知参加诉讼。第一审程序中未参加诉讼的第三人，申请参加第二审程序的，人民法院可以准许。9、《最高人民法院关于适用的解释》第八十二条在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。10、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。11、《最高人民法院关于适用的解释》审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。12、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零九条人民法院对调解书裁定再审后，按照下列情形分别处理：(一)当事人提出的调解违反自愿原则的事由不成立，且调解书的内容不违反法律强制性规定的，裁定驳回再审申请;(二)人民检察院抗诉或者再审检察建议所主张的损害国家利益、社会公共利益的理由不成立的，裁定终结再审程序。前款规定情形，人民法院裁定中止执行的调解书需要继续执行的，自动恢复执行。13、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。