湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终638号 上诉人（原审被告、反诉原告）：邝国龙，男，1963年9月3日出生。 委托诉讼代理人：刘庆芝（邝国龙之妻）。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郴州深林邑物业服务有限公司。 法定代表人：陈勇华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张姝，女，该公司法务。 上诉人邝国龙因与被上诉人郴州深林邑物业服务有限公司（以下简称深林邑物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人邝国龙的委托诉讼代理人刘庆芝，被上诉人深林邑物业公司的委托诉讼代理人张姝参加了本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 邝国龙上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求，支持上诉人在一审反诉中提出的请求。事实与理由：一、深林邑物业公司不具备原告主体资格，应当依法驳回起诉，与邝国龙签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》的主体为郴州永和兴物业服务有限公司，并非深林邑物业公司，深林邑物业公司没有提供任何证据证明其与郴州永和兴物业服务有限公司为同一家公司；二、深林邑物业公司起诉要求支付物业服务费，其中有一年的物业服务费主张超过了诉讼时效，深林邑物业公司长期未向邝国龙主张物业服务费，从未书面催缴过物业服务费，法院应当告知其先送达书面催收通知书，未经书面催交的情况下应驳回其起诉；三、邝国龙当时在《神憩乾垅小区前期物业服务协议》上签字并非出于自愿，当时开发商强迫广大业主在其单方面制定的格式文本上签字，否则不予办理房屋交付手续，且从该协议内容来看，全面限制业主应有的合法权利，规避物业公司自身应承担的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《神憩乾垅小区前期物业服务协议》应当归于无效，且深林邑物业公司未提供证据证明其已向邝国龙提供了物业服务，无权收取物业服务费用；四、邝国龙在一审反诉要求深林邑物业公司公示历年合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，一审法院以没有法律法规规定需要向业主公示而驳回邝国龙的该反诉请求是错误的，《湖南省物业服务收费管理办法》明确规定了物业公司需公示的内容；五、一审法院偏袒深林邑物业公司,深林邑物业公司没有按照协议约定服务标准服务，一审法院无视上诉人递交的材料，判决上诉人按照原来服务标准交纳物业服务费，对上诉人明显不公平。 深林邑物业公司辩称：一、深林邑物业公司与郴州市永和兴物业服务有限公司系同一公司，完全具备本案的诉讼主体资格；二、深林邑物业公司多年来一直催促邝国龙缴纳物业服务费，但邝国龙一直拖延时间拒绝缴纳，本案不存在超过诉讼时效的情形；三、双方订立的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》属双方真实意思表示，无任何强迫行为，应为合法有效；四、深林邑物业公司的历年合同公示情况、物业服务项目收支情况均不属于法定应当公示的内容，且与本案无关，无需提供相关材料予以公示。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 深林邑物业公司向一审法院起诉请求：一、判令邝国龙向深林邑物业公司支付欠缴2016年1月1日至2019年10月31日期间46个月的物业服务管理费10,994.92元；二、判令邝国龙向深林邑物业公司支付逾期缴纳物业服务费产生的违约金4589.18元（以上两项合计15,584.1元）；三、判令由邝国龙承担本案全部诉讼费。 邝国龙向一审法院反诉请求：一、确认深林邑物业公司违约（当庭变更为驳回深林邑物业公司的诉讼请求）；二、判令取消滞纳金，并判深林邑物业公司减免物业费5243.75元（当庭变更为不承担缴纳物业服务费）；三、判令深林邑物业公司公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细；四、本案诉讼费由深林邑物业公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月29日，邝国龙（乙方）与深林邑物业公司（甲方，原郴州永和兴物业服务有限公司）签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，协议约定甲方向乙方提供物业服务，乙方按时缴纳物业服务费。该协议主要条款如下：1、物业服务费用由乙方按拥有物业的建筑面积交纳，1栋1010号房建筑面积132.79㎡；2、住宅按每月1.80元/㎡收取；3、乙方须在每季度第一个月前十日前向甲方交纳物业服务费，乙方不得以物业服务不到位、有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用；4、违约责任：（1）甲方未达到服务质量约定标准的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，由甲方承担赔偿责任；（2）乙方若不按约定时间和标准交费，甲方有权要求补交并从逾期之日起按每天5‰计算违约金；5、本协议期限自签字之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止等等。上述协议签订后，2015年12月31日前的物业服务费邝国龙已缴纳。之后的物业服务费，邝国龙以深林邑物业公司服务未达到标准为由，拒绝交纳。另查明，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司变更为郴州深林邑物业服务有限公司。再查明，湖南省郴州市苏仙区神憩乾珑小区1栋1010房实际建筑面积为126.76㎡。 一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：邝国龙与深林邑物业公司签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；深林邑物业公司及邝国龙的诉请是否支持。2014年3月29日，邝国龙与深林邑物业公司签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。邝国龙系神憩乾垅小区1栋1010号房业主，拥有的物业建筑面积为126.76㎡，按协议约定，2016年1月至2019年10月底期间，邝国龙应缴物业服务费10,495.73元（126.76㎡×1.8元/㎡×46个月）。对深林邑物业公司诉请邝国龙交纳物业服务费10,994.92元，依法核减为10,495.73元。关于违约金，因合同约定的违约金过高，且深林邑物业公司提供物业服务时有迟延和瑕疵，不予支持。关于邝国龙反诉要求驳回深林邑物业公司的诉讼请求和不承担缴纳物业服务费的反诉请求，深林邑物业公司提供的服务虽存在瑕疵，但尚未达到违约责任条款，根据双方合同第二条第四项“乙方不得以物业服务不到位，有缺陷等理由拒绝按时交纳物业服务费用”的约定，且深林邑物业公司一直在提供服务，邝国龙应当交纳物业服务费，故对该反诉请求，不予支持。同时，因双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》系包干制物业服务收费方式，法律法规未规定物业服务方需要向业主公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细，故对此项反诉请求，亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，参照《物业管理条例》第四十一条，《湖南省物业管理条例》第四十三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）邝国龙在本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）郴州深林邑物业服务有限公司支付物业服务费10,495.73元（从2016年1月至2019年10月31日止）；二、驳回原告（反诉被告）郴州深林邑物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邝国龙的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费189.60元，减半收取94.80元，由郴州深林邑物业服务有限公司负担27.8元，由邝国龙负担67元，反诉受理费25元，由邝国龙负担。” 二审中双方当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是，一、深林邑物业公司是否具有诉讼主体资格；二、本案是否超过诉讼时效；三、双方签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是否有效；四、双方的诉请是否有法律依据，是否应当支持。 关于争议焦点一。根据郴州市工商行政管理局苏仙分局提供的内资企业登记基本情况表及向国家企业信用信息公示系统查询，2018年11月12日，郴州永和兴物业服务有限公司将公司名称变更为深林邑物业公司。据此，深林邑物业公司与郴州永和兴物业服务有限公司系同一公司，在本案中具有诉讼主体资格。邝国龙主张与其签订合同的是郴州永和兴物业服务有限公司，深林邑物业公司没有诉讼主体资格的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，邝国龙在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审也没有提供新证据证明本案已过诉讼时效，故根据上述法律规定，邝国龙提出深林邑物业公司主张的前一年的物业服务费已超过诉讼时效，本院不予支持。 关于争议焦点三。邝国龙与深林邑物业公司签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，邝国龙没有提交证据证明其在签订《神憩乾垅小区前期物业服务协议》时并非自愿或者受到胁迫，该协议内容对双方权利义务等作了明确约定，内容合法有效，受法律保护。故邝国龙主张《神憩乾垅小区前期物业服务协议》无效的上诉理由，本院不予支持。 关于争议焦点四。邝国龙与深林邑物业公司签订的《神憩乾垅小区前期物业服务协议》是有效合同，受法律保护，并对双方当事人有法律约束力。邝国龙在获得深林邑物业公司提供的物业管理服务后，应向深林邑物业公司支付物业管理服务费用。深林邑物业公司在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护等主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，邝国龙也可以根据《神憩乾垅小区前期物业服务协议》的约定，通过要求深林邑物业公司限期整改并提议选聘新的物业公司等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求深林邑物业公司承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理服务费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。据此，邝国龙反诉主张深林邑物业公司没有全面履行物业合同约定的义务而拒交物业管理服务费，本院不予支持。一审法院对邝国龙应缴物业服务费的认定正确，本院予以确认。对于邝国龙要求深林邑物业公司公示历年物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况明细的反诉请求，根据《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条关于“实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。”的规定，深林邑物业公司应当向业主公布相关情况。鉴于深林邑物业公司现已撤离案涉小区，再要其公布已无实际意义，故邝国龙的该项反诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人邝国龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费62元，由上诉人邝国龙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹文杰 审 判 员 罗仲贵 审 判 员 何双高 二〇二〇年五月十二日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 刘 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。