沈阳市沈北新区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0113民初10124号 原告：袁雪琼，女，1988年4月18日出生。 被告：辽宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区蒲南路1-38号。 统一社会信用代码：9121011379318729XB。 法定代表人：龚莉，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙建，系辽宁观策律师事务所律师。 原告袁雪琼与被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称“辽宁雅居乐公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案受理，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告袁雪琼、被告委托诉讼代理人孙建到庭参加诉讼，现本案已审理终结。 原告袁雪琼向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金315704元并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年9月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于沈北新区房屋，合同总价772,081元，原告以银行按揭方式向被告交纳了全部购房款，被告于2015年9月26日向原告开具了全款发票。根据合同约定，被告应于2016年1月31日完成交房义务，但由于被告建造的房屋主体结构缺失，不符合约定和法律规定的交付标准，造成房屋未能交付。依据合同约定，被告应给付逾期交房违约金。2019年10月26日原告与对方办理了交接手续，被告应当按照合同约定承担2016年2月1日至2019年10月26日期间的逾期交房违约金，经计算为315,704元，被告至今没有履行违约金支付义务，原告为维护合法权益，特诉至法院。 被告辽宁雅居乐公司答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。具体答辩如下：一、争议房屋具备约定和法定交付条件。该《商品房买卖合同》第八条约定“该商品房经验收合格”作为房屋交付的条件。2013年12月31日，争议房屋取得了《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》（下称“竣工验收备案”），具备约定的交付条件。根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》规定，取得工程竣工验收备案书的前提是房屋设计、质量、消防、环保、规划等均符合法律、法规的规定。说明争议房屋既符合约定的交付条件，也符合法定的交付条件。二、争议房屋是现房销售，原告在签订商品房买卖合同前，对房屋现状了解并接受，其应当遵照诚实信用原则按现状接收房屋。房屋于2013年12月31日就已经取得竣工验收备案，2015年9月6日，双方签订的《商品房买卖合同》，原告购买房屋时房屋已经竣工近两年之久。原告在再审申请补充意见中也称，进行现场查看是购房的首要步骤。原告是对争议房屋现状明知并接受的情况下，签订《商品房买卖合同》并支付了购房款。原告不接收房屋，应当自行承担不利后果。三、即使原告认为房屋存在质量问题，被告应当承担的也应当是质保责任，而非逾期交付的违约责任，且原告未采取必要的措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。如房屋存在质量问题，被告应当承担的是质保责任，而非逾期交付的违约责任。原告未采取必要的措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。原告明知仅花费1700元就将原告认为房屋不能居住使用的“问题”解决了，但却在长达近四年的时间内不予处理，放任损失扩大，原告自身存在过错。根据法律之规定，原告本身没有采取适当措施致使损失扩大，原告不得就扩大的损失要求赔偿。四、《商品房买卖合同》及补充协议约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。综上，被告已向原告交付了符合合同约定标准的房屋，不存在逾期交房，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月6日，原告袁雪琼与被告辽宁雅居乐公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于沈阳市沈北新区房屋，即本案诉争的房屋，建筑面积138.29平方米，购房款总额772,081元。该合同约定“在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人…出卖人如未按合同约定期限交付商品房的，逾期超过30日后…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行…，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金…。”该合同的补充协议约定双方就合同所涉及的违约金比例进行了充分协商，任何一方违约均不得以违约金过分高于或低于守约方造成的损失为由要求降低或增加。 2016年1月31日，原告袁雪琼依约交纳了全部购房款，被告辽宁雅居乐公司出具收楼证明书。原告袁雪琼到场办理验房入住手续过程中，原告提出验房无误后办理入住手续，被告辽宁雅居乐公司称办理入住手续后验房，双方未能协商一致，原告袁雪琼未能验房办理入住手续。涉案房屋所在29号楼存在二层洋房赠送地下室及下沉花园给业主使用的情况，29号楼与涉案房屋户型相同的房屋存在负一层楼梯井底部位置的楼板缺失情况。该楼业主万永辰系原告袁雪琼的同事，其与雅居乐物业管理有限公司沈阳分公司签订了补偿协议，约定因室内与地下室相连未搭建楼板与业主协商一致，由业主自行找施工单位搭建，费用由被告辽宁雅居乐公司以物业费形式补偿业主，该协议已履行完毕。原告袁雪琼了解到涉案房屋存在负一层楼梯井底部位置的楼板缺失情况，要求被告辽宁雅居乐公司铺设楼板修复后再行收房入住，双方协商未成。 2018年原告袁雪琼向本院起诉被告辽宁雅居乐公司，请求判令被告辽宁雅居乐公司在原告所购房屋地下室临边洞口补齐铺设钢筋混凝土楼板地面；判令辽宁雅居乐公司在二楼室内预留口设置符合安全标准的临边安全防护；判令辽宁雅居乐公司在铺设楼板和安全防护后向原告履行房屋交付义务并承担本案诉讼费用。本院经审理，作出（2018）辽0113民初4551号民事判决书，判令被告辽宁雅居乐公司于判决生效后30日内，在车库与结构夹层之间的洞口处按符合国家的相关标准铺设楼板地面（该洞口位于原告所购房屋下方），驳回原告袁雪琼的其他诉求。原告袁雪琼不服上诉至沈阳市中级人民法院，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终4852号民事判决书，判令驳回袁雪琼上诉，维持原判。袁雪琼仍不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2019年8月29日裁定将该案提审至辽宁省高级人民法院审理。 辽宁省高级人民法院于2019年10月24日作出（2019）辽民再268号民事判决书，该民事判决书认为涉案房产负一层楼梯井底部位置的楼板缺失形成5.7平方米的缺口，使袁雪琼无法进入负一层地下室地面及下沉庭院，且该缺失将直接与公共地下车库相通，形成重大安全隐患，属于房屋主体结构缺陷。辽宁雅居乐公司负有修复义务，在未通过铺设楼板等方法弥补结构缺陷之前，视为辽宁雅居乐公司并未按合同约定履行交付涉案房产的义务。该民事判决书判令撤销沈阳市中级人民法院（2019）辽01民终4852号民事判决及本院（2018）辽0113民初4551号民事判决，辽宁雅居乐公司于判决生效后十五日内向袁雪琼履行交付房屋的义务。 另查，2019年8月，被告辽宁雅居乐公司对地下室楼板缺失部分进行了封堵，双方于2019年8月27日对封堵后的楼板进行了查验。2019年10月26日，被告辽宁雅居乐公司将涉案房产交付给原告袁雪琼。 本院认为，原告袁雪琼与被告辽宁雅居乐公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违背法律和行政法规的效力性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。被告辽宁雅居乐公司负有向原告完整交付符合正常安全使用标准房屋的义务。本案中，被告辽宁雅居乐公司拟于2016年1月31日交付的涉案房产存在负一层楼梯井底部位置的楼板缺失情况，已被另案生效判决认定不属于质量瑕疵，属于涉案房屋的主体结构缺陷，且已认定在未通过铺设楼板等方法弥补结构缺陷之前，视为被告辽宁雅居乐公司未按合同约定履行交付涉案房屋的义务，故被告辽宁雅居乐公司在2019年8月27日对楼板缺失封堵修复后才涉及交付房产问题，又双方均确认涉案房产于2019年10月26日实际交付原告，故应视为被告辽宁雅居乐公司于2019年10月26日履行交房义务完毕。结合本案实际及合同约定，被告辽宁雅居乐公司从合同约定的最后交房日至2019年10月25日期间构成逾期交付房产，依法依约承担逾期交付的违约责任。经核算（772,081元*每日万分之三*1363日），原告主张被告辽宁雅居乐公司给付逾期交房违约金315704元具有事实及法律依据，本院予以支持。 被告辽宁雅居乐公司抗辩称涉案房产为现房销售，已验收合格，具备法定和合同约定的交付条件。依据《住宅建筑规范》及相关规定，另案生效裁判已认定，由于负一层楼梯井底部位置的楼板缺失，使原告无法就房屋整体进行安全使用，属于房屋的主体结构缺陷，被告辽宁雅居乐公司以验收合格、现状接收为由抗辩验收合格、未逾期交房缺少事实及法律依据，本院无法采信。如上所述，涉案房屋的上述主体结构缺陷在未弥补修复前，视为被告辽宁雅居乐公司未按合同约定交付涉案房屋，并非房屋质量瑕疵，无法适用合同的质保责任条款。原告发现涉案房产楼板缺失后，积极要求被告弥补修复，又另案也已认定虽然与原告同一户型的其他业主已经收楼，并在被告补偿1700元情况下自行修复，并向被告承诺因修复引发的后果自行承担，但其他业主的行为系其自行处分权利的行为。故被告辽宁雅居乐公司将原告放弃主张修复权利的行为视为所谓的应采取必要措施减少损失扩大的行为，强行将修复及相关责任转移给原告，缺少事实及法律依据，本院不予采信。关于逾期交房违约金，合同系各方当事人真实意思表示，双方对违约后果已有充分的预知，双方在合同中也明确约定了放弃违约金调整的权利，考虑到公平、诚实信用原则，被告辽宁雅居乐公司请求调减违约金数额缺少事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性给付原告袁雪琼逾期交房违约金315,704元。 如被告未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关法律之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6035元，原告袁雪琼已预交，由被告辽宁雅居乐房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审判长  肖鲁峰 审判员  邸 杰 审判员  王泉城 二〇二〇年五月十五日 书记员  徐 波 本案涉及的相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 申请执行的期限 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。