湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初7308号 原告：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司，住所地：湖南省怀化市鹤城区云集路世纪花园主楼C座29楼，统一社会信用代码：914312001889280378。 法定代表人：艾德将。 诉讼代表人：湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司管理人，负责人：粟宝珍。 委托诉讼代理人：丁健（特别授权），湖南云天（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312200010441875。 委托诉讼代理人：文秋安，男，1988年9月26日出生，汉，住湖南省溆浦县。 被告：粟智强，男，1966年12月16日出生，汉族，住湖南省溆浦县。 被告：陈满霞，女，1972年11月12日出生，汉族，住广东省怀集县。 原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司（以下简称“武陵城房产公司”）诉被告陈满霞、粟智强租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告武陵城房产公司的委托诉讼代理人丁健、文秋安，被告粟智强到庭参加诉讼，被告陈满霞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告武陵城房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方所签订的《租赁合同》，责令两被告清理货物，返还租赁场地；2、判令被告支付所欠原告租金28873元；3、判令被告支付原告违约金30142元（10393元的违约金自2017年6月1日起算，7920元违约金自2018年6月1日起算，10560元的违约金自2019年1月1日起算）；4、判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年6月9日，原告与被告陈满霞签订了一份《租赁合同》，约定原告将拥有管理权的位于怀化市鹤城区河西武陵城建材广场219号的物业出租给被告陈满霞用于经营博森特门业，租赁面积为110㎡，租赁期共计12个月，自2015年5月31日起至2016年5月30日止，约定月租金标准为2662元；年租金为2662元×12（月）=31944元，合同到期后（2016年5月31日至2018年9月30日期间28个月）双方并未续签合同，但是被告陈满霞实际占有并使用该物业，原告也认可，双方口头达成协议按2015年的租金标准计算，月租金标准为2662元；24个月的租金为2662元/月×24月=63888元，到2018年6月1日起至2018年9月30日止（4个月），双方未签租赁合同，并约定按商场整体优惠降租价格每月1980元，租金为1980元/月×4月=7920元。到期后，被告陈满霞的丈夫粟智强于2019年1月11日重新与原告签订租赁合同，约定租赁期间为2018年10月1日起至2019年9月30日止，租赁期限为12个月，每月租金为1760元，年租金为12月×1760元/月=21120元，原告同意给被告优惠后的租金价格为10560元/年，截至2019年9月30日两被告应付219号商铺租金总计114312元，已经支付85439元，尚欠付租金28873元，原告多次以上门，打电话，发催告函的方式催要租金，被告均不以为然，且态度及其恶劣，无正当理由明确表示拒绝协商此事、拒绝支付租金，根据双方在《租赁合同》第九条第二款第二项约定了逾期支付租金的违约责任；乙方（被告）逾期支付租金应付费用超过10日（不含10日），乙方（被告）按日利率2‰向甲方（原告）支付违约金，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方清理货物，返还租赁场地。故被告的行为已经严重违约，致使原告合法利益严重受损，致使合同目的不能实现。原告特诉至法院。 被告粟智强辩称：一、被告每年都在交租金,对于原告违约金计算方式有异议；二、被告所租门面实际只有90平方米，但是原告算的是110平方米，原告应提交证据予以证明，即使有公摊面积，也不应该按照门面的面积计算租金，公摊面积应只能按30%金额来计算；三、被告所租门面的另一租户的租金系按照实际使用面积收取，被告的租金也应按照这一标准。 被告陈满霞未作答辩。 经审理查明：两被告于2015年5月31日租赁位于河西武陵城建材广场219物业经营门窗生意，出租人为原告。2015年6月9日，原告与被告陈满霞就门面租赁事宜签订一份《租赁合同》，约定：建筑面积为110平方米，租期为12个月，自2015年5月31日至2016年5月30日。月租金为24.2元/平方米，每月租金为2662元。租金每一年预交一次，每次租金支付需提前30日预交下个交租期的租金。签订合同时被告陈满霞须向原告交清租金31944元。逾期交付租金的，自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付应付款之日止，按日利率2‰支付逾期利息。合同期内，被告陈满霞给原告造成损失首先以押金抵付。合同期满，双方未重新签订合同，原告同意被告陈满霞续租，2018年6月1日之前的租金按照上述合同约定执行，在2018年6月1日至9月30日期间，原告将租金调整为每月1980元。截至2019年5月30日，两被告共支付租金85439元，欠付18313元。 2019年1月11日，原告自愿降低租金，原告与被告粟智强针对上述房屋重新签订一份《租赁合同》，约定：租期自2018年10月1日至2019年9月30日，租金为16元/平方米，每年租金为10560元，租金应于2019年1月1日前，交清10560元。逾期交付租金的，自合同约定的应付款期限第二日起至实际支付应付款之日止，按日利率2‰支付逾期利息。逾期超过30日的，原告有权解除合同。合同签订后，两被告未支付租金。原告通过发送邮件的形式向两被告催收租金后，两被告仍未交纳租金。 2020年1月开始，两被告尚未营业，但经营物品尚未搬离门面。原告收取了两被告押金2870元。 原告对上述门面测量确定使用面积约为90平方米，其中编号为237的门面使用面积约为63平方米，该门面的产权面积为78.63平方米。 上述案件事实有《租赁合同》两份、催款通知函及EMS签收回执单、租金计算表、武陵城家具装饰品广场平面图、测量照片、237号门面产权证及庭审笔录在案证实。 本院认为：本案所涉及的两份《租赁合同》，系当事人自愿签订，内容合法，合同当事人应全面履行。本案涉案门面使用面积为90平方米，门面所涉及的237号的产权面积为78.63平方米，使用面积约为63平方米，公摊比例约为20%，根据此公摊比例，本案涉案门面的公摊面积约为22平方米。租赁合同中约定建筑面积为110平方米，原告按此收取租金合理，被告粟智强辩称门面租金应根据使用面积收取，公摊面积的收费标准应按照30%计算，均未提交证据予以证明，故对于该辩称理由，本院均不予采纳。第一份租赁合同，两被告欠付租金18313元，第二份租赁合同，两被告欠付租金10560元。两被告未按约定支付租金，构成违约，原告可以要求解除合同并赔偿损失。因两份合同租赁的门面系同一个，是时间上的接续，故在原、被告签订第二份合同时，第一份合同应自然终止，原告请求解除与被告粟智强于2019年1月11日签订的《租赁合同》，责令被告陈满霞、粟智强清理货物，返还租赁场地的诉讼请求，本院予以支持。原告请求被告陈满霞、粟智强支付租金28873元的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期付款违约金的计算，被告粟智强对计算方式提出异议，原告主张的违约金标准过高，本院依法调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准。两被告已经交纳的押金2870元，应予以扣减，2017年6月1日至2018年5月31日本金基数为10393元，2018年6月1日至2018年12月31日本金基数为18313元，2019年1月1日起的本金基数为28873元，违约金总额以30142元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司与被告粟智强于2019年1月11日签订的《租赁合同》； 二、被告陈满霞、粟智强于本判决生效之日起15日内清理货物，将河西武陵城建材广场219物业返还给原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司； 三、被告陈满霞、粟智强于本判决生效之日起15日内向原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司支付租金28873元，并自2017年6月1日按照中国人民银行同期同类贷款利率支付逾期付款违约金至租金付清之日止（2017年6月1日至2018年5月31日本金基数为10393元，2018年6月1日至2018年12月31日本金基数为18313元，2019年1月1日起的本金基数为28873元，违约金总数扣减2870元，违约金总额以30142元为限）； 四、驳回原告湖南武陵城（集团）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1275元，由被告粟智强、陈满霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李 玲 人民陪审员  贾姗姗 人民陪审员  汪俞廷 二〇二〇年五月二十五日 代理书记员  杨梅云 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。