云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异138号案外人：贺晓华，女，汉族，1970年9月20日生，身份证登记地址：安徽省定远县。委托代理人：裴雷，云南煜扬律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：林琳，女，汉族，1987年8月25日生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。被执行人：漆大洲，男，汉族，1984年1月15日生，身份证住址：云南省昭通市水富县。在本院执行申请执行人林琳与被执行人漆大洲民间借贷纠纷一案，案外人贺晓华对本院执行位于昆明市房屋提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人贺晓华称，案外人于2017年12月经中间人周宝林介绍与被执行人漆大洲于2018年1月11日签订坐落于昆明市呈贡区《房屋买卖合同》，由案外人出资42万向漆大洲购买上述房屋。案外人为最大限度保证自己合法权益，将双方的买卖合同进行了公证，根据公证过的《房屋转让预约合同》第四条约定，案外人须支付38万元购房款，尾款4万元在办理过户后支付。2017年12月31日，案外人向中间人周宝林（漆大洲指定支付）微信转账2万元；2018年1月11日，贺晓华通过配偶余世民的同胞弟弟余世兵银行账户分别给漆大洲和马延（漆大洲指定账户，有收条为证）转账4万元和16.5万元，剩余15.5万元由案外人当天以现金方式支付，支付后漆大洲出具了38万元全款收条。案外人款项支付完毕后，漆大洲向案外人交付了房屋（已装修），案外人于2018年1月17日安排办理物业接房并将房屋交由公婆实际居住至今，期间的物业费、水电费均由案外人或者公婆直接缴纳，从未间断。直至2020年1月13日，因涉诉房产经昆明市政府协调后通知可以办理不动产登记，案外人前往不动产登记中心办理相关过户手续时才得知房屋被法院保全查封而无法办理过户手续，查封法律文书号为（2018）云0111执保84号之二。案外人认为，被执行人将其所有的房屋出售给案外人，作为案外人已经支付了合理对价并实际占有财产，之前未能及时办理过户手续是因为开发商手续未能齐全，案外人并没有任何过错且该产权过户登记的手续也在实际办理之中，即案外人已经取得该房产。现因法院查封而未能完成过户登记的最后手续，案外人对被执行人有关涉及的诉讼不存在过错，根据民诉法及最高人民法院关于财产保全措施的规定，人民法院不得查封已属于案外人的财产房屋，现法院的查封，案外人申请异议解除，以避免给案外人造成不必要的损失。申请执行人林琳辩称，官渡区人民法院作出的（2018）云0111民初481号民事裁定书查封了涉案房屋，该查封符合法律规定，所裁定执行内容不能解除。该保全裁定书，依照法定程序作出的，没有违反法律规定，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。案外人提出其于2018年1月11日与被执行人漆大洲签订的《房屋买卖合同》是无效协议，不能作出对抗申请执行人的依据。官渡区法院于2018年1月10日立案受理了“原告林琳与被告漆大洲民间借贷纠纷一案”，且按照合法程序对被告的财产进行保全查封。案外人提出于2018年1月11日签订《房屋买卖合同》，有案外人与被执行人合谋躲避债务转移财产的嫌疑。且合同中虽约定购房款项为38万元和4万元尾款，但案外人提交的执行异议申请书中所陈述的4笔购房付款，仅证明向被执行人漆大洲转账交付了4万元，且不是由案外人贺晓华或其公婆转账汇款，其中还有15.5万元为现金支付，无转账凭证，案外人所提交的证据不足以证实房屋买卖的真实性，故应承担举证不能的不利后果，应对案外人的申请不予支持。案外人贺晓华从来没有购买过涉案房屋。案外人称，签订《房屋买卖合同》后已经支付完38万元购房款。事实上，现申请执行人未能看到“38万元全款收条”是否是购买“昆明市呈贡洛羊物流片区房屋”的交款收条，案外人提供的收条无法证实是其购买“昆明市呈贡洛羊物流片区房屋”所支出的款项。案外人认为，案外人从来没有购买过涉案房屋。案外人贺晓华并不是涉案房屋的所有人。案外人及其亲属缴纳物业费、水电费只是为了案外人居住方便，所出具的缴费证明，也只能证明案外人缴纳了物业费、水费、电费。而涉案房屋产权人一直为被执行人漆大洲所有，所提交材料无法证明案外人贺晓华是涉案房屋的所有人，仅为涉案房屋使用人。合同法规定，房屋所有权须经房屋登记机构登记后，才发生转移，如未登记，即使交付使用，也不发生权利转移效果。因此该合同转让涉案房屋是违法的。综上所述，案外人贺晓华的主张缺乏事实和法律依据。如法院采纳了案外人的无理请求，不仅会损害申请执行人的合法债权，也会浪费司法资源。本案的诉讼保全裁定应当继续执行。请求法院依法驳回案外人的异议，依法执行云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终8797号民事判决书的判决，并依法追究案外人的法律责任，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。被执行人漆大洲未答辩。本院查明，林琳与漆大洲民间借贷纠纷一案，在审理过程中，林琳向本院申请财产保全，本院于2018年2月5日作出（2018）云0111民初481号民事裁定书，裁定对漆大洲名下位于昆明市呈贡洛羊物流片区房屋（合同登记号为：ＫＭ2012060423287）予以查封。本院于2018年2月12日向呈贡房产交易中心送达上述民事裁定书及协助执行通知书，查封该房屋。本院于2018年6月21日作出（2018）云0111民初481号民事判决书，判决“驳回原告林琳的全部诉讼请求。”林琳不服本院作出的上述民事判决书，上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民终8797号民事判决书，判决“一、撤销昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初481号民事判决；二、由漆大洲于本判决生效之日起十五日内向林琳偿还借款人民币86471.74元，并支付以86471.74元为基数自2017年9月1日起至款项清偿之日止按年利率24%计算的利息；三、驳回林琳的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币2245元，二审案件受理费人民币2245元，共计元4490元，由漆大洲承担4313.02元，由林琳承担176.98元，保全费994元，由漆大洲承担。”（2018）云01民终8797号民事判决书生效后，漆大洲未履行生效法律文书确定的给付义务，林琳遂向本院申请强制执行。本院已立案执行，执行案号为（2020）云0111执1505号。另，座落于呈贡洛羊物流片区，买受人为漆大洲，合同登记号ＫＭ2012060423287。现案外人贺晓华向本院提交查封详情表复印件一份、案外人身份证复印件一份、被执行人漆大洲身份证复印件一份、漆大洲与浙滇置业签订的《商品房买卖合同》、案外人贺晓华与漆大洲签订的《房屋买卖合同》一份、昆明市明信公证处出具《公证书》、公证费发票、银行支付流水明细、微信支付截图复印件、漆大洲出具收条一份、水电费缴纳截图、物业开具入住证明、物业费缴费凭证、东盟森林《业主临时管理规约》、东盟森林《前期物业服务协议》、《证明》一份、余世民与贺晓华的结婚证一份等证据材料，欲证明2018年1月11日，漆大洲与贺晓华签订《房屋买卖合同》，约定漆大洲将位于昆明市呈贡区房屋出售给贺晓华，房屋成交价格为420000元。2018年1月11日，漆大洲与贺晓华签订《房屋转让预约合同》，并在中华人民共和国云南省昆明市明信公证处办理了公证。案外人贺晓华于2017年12月31日通过微信转账方式向漆大洲指定的周宝林支付款项2万元；于2018年1月11日通过余世兵的银行卡转款给漆大洲4万元；于2018年1月11日通过余世兵的银行卡向漆大洲指定的马延账户转款15万元；于2018年1月11日向漆大洲支付现金15.5万元；于2018年1月12日通过余世兵的银行卡向漆大洲指定的马延账户转款1.5万元。2018年1月11日，漆大洲出具《收条》载明收到贺晓华购房款380000元。贺晓华缴纳了物业费、水电费。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外贺晓华主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人贺晓华与漆大洲已签订了《房屋转让预约合同》。但合同约定的房屋成交总价款为420000元，其中案外人主张已支付的款项是380000元，其中有18.5万元是转款到其他人账户，15.5万元是现金支付，对这些款项的真实性无法确认，本院不予认可；且案外人贺晓华并未支付全部款项，也未将剩余款项交付法院执行。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋的四个条件，故案外人贺晓华的权利不能够排除本院对被执行人漆大洲名下的位于呈贡洛羊物流片区（合同登记号ＫＭ2012060423287）的执行，案外人贺晓华主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人贺晓华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审 判 长  贾孟书审 判 员  王恒刚人民陪审员  杨嘉升二〇二〇年五月六日书 记 员  李亚玲