浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0781民初6091号 原告（反诉被告）：浙江友邦置业有限公司，住所地兰溪市云山街道紫岩路1001号，统一社会信用代码91330781739916384。 法定代表人：林香姣，董事长。 委托诉讼代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭妙，男，1979年5月28日出生，汉族，住兰溪市。 被告（反诉原告）：吴芳，女，1980年10月29日出生，汉族，住兰溪市。 二被告（反诉原告）委托诉讼代理人：徐亮，浙江金鸽律师事务所律师。 原告（反诉被告）浙江友邦置业有限公司（以下简称“友邦置业”）为与被告（反诉原告）郭妙、吴芳商品房买卖合同纠纷一案，于2019年11月15日向本院起诉，被告于2019年12月25日向本院提出反诉，本院分别于同日受理后，依法由审判员胡格赢独任审判，于2019年12月30日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人陈建学，二被告委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼；于2020年4月27日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建学，被告郭妙及二被告委托诉讼代理人徐亮到庭参加诉讼。案经评估鉴定，本案现已审理终结。 原告诉称，2016年3月16日，二被告与原告签订商品房买卖合同，合同约定二被告向原告购买兰庭国际公馆4号楼1-803室房屋一套，建筑面积115.49平方米，共计房款692940元。付款方式为分期付款，首付12万元，余款572940元于2016年4月20日前一次性付清。合同第八条第二项约定，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金。合同签订后，二被告分别于2016年3月16日分二次总计支付购房首付款12万元及物业维修基金3876元，余款未付。经原告多次催讨，被告均以剩余房款与第三方达成债权转让抵偿等种种借口为由拒绝支付剩余房款。2017年11月1日，原告向兰溪市人民法院起诉，要求解除《商品房买卖合同》，并要求支付违约金。2019年1月30日，原告撤回起诉，兰溪市人民法院于2019年1月30日作出（2017）浙0781民初6527号之二民事裁定书，裁定准许原告浙江友邦置业有限公司撤回起诉。2019年2月2日，原告通过邮政挂号信形式通知被告前来办理解除购房合同约定，但被告没有任何回音。2019年4月22日，原告又向兰溪市人民法院起诉，要求依法判令解除原被告双方签订的商品房买卖合同。2019年10月22日，兰溪市人民法院于2019年10月22日作出（2019）浙0781民初2159号民事判决，驳回原告浙江友邦置业有限公司的诉讼请求。现该份民事判决双方均已送达，且已生效。原告认为，原被告双方于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》，明确约定于2016年4月20日前一次性付清购买房款572940元。签订购房合同之后，除被告支付首付款12万元及3876元物业维修基金之外，剩余房款572940元至今未付。经原告多次催讨，被告均以种种理由拖而不付。当时面临房地产低谷，资金紧张，向外融资利率均需年息20%以上，但被告就是以抵偿材料款，与第三方达成债权转让协议为由【详见（2019）浙0781民初2159号民事判决】，拒绝支付剩余房款。原告认为二被告以其行为表示，拒绝履行相关义务。现兰溪市房价因城市旧城改造房价飞涨，兰溪市国际公馆房价目前约11000元/㎡，由于被告的根本性违约，使原告造成巨大的房屋差价损失。原告认为购房合同约定的违约金明显不能弥补原告的损失，再加上二被告恶意违约，主观过错较大，原告完全有权依法要求被告除支付违约金外，另赔偿房屋差价损失，以便弥补原告获得的房屋差价利益。原告认为二被告至今未依约支付剩余房款的民事行为，已构成根本性违约，原告依《合同法》等相关规定，请求贵院依法终止原被告双方于2016年3月16日签订的《商品房买卖合同》。若继续履行合同的，原告有权根据《合同法》第113条、第114条规定，原告有权要求被告支付剩余购房款572940元，支付合同约定违约金74997.83元，同时赔偿房屋差价损失577450元，合计1225387.83元。请求法院判令：1.二被告继续履行合同，支付剩余购房款572940元，支付违约金74997.83元（违约金从2016年4月20日起按每日万分之一暂计算至2019年11月20日，以后仍按此计算），并赔偿房屋差价损失577450元（房屋市场价暂按11000元/㎡计算），合计1225387.83元；2.本案诉讼费由二被告承担。 原告在案件审理过程中向本院提交的证据有： 1.公示信息，拟证明原告诉讼主体资格。二被告无异议。 2.商品房买卖合同，拟证明被告主体资格以及商品房的标的、面积等。二被告质证认为，真实性无异议，但是对于证明目的有异议。我们认为被告并不是恶意拒付，剩余的尾款、房款已经存在抵偿，即便尾款未支付，但该未支付的违约金，被告作为善意第三人，不应该由被告全部承担，在此长达一年半的时间里，原告从未主张过要求支付房款的通知。 3.（2017）浙0781民初6527号民事裁定书，拟证明原告于2017年11月18日向兰溪市人民法院起诉。二被告质证认为，真实性无异议，我们认为在该次起诉的时候也已经远远超过了合同约定的解除权期限，超过1年时效了，法律上已经丧失权利了，2017年10月11日，按照合同约定，支付剩余尾款时间是2016年4月20日前，这里拖了一年半的时间，原告才提出起诉要求解除合同，完全是因为后面房价上涨了。 4.（2019）浙0781民初2159号民事判决书，拟证明被告抵偿工程款的事实不存在，被告至今没有支付相应的房款，履行相应的义务。二被告质证认为，真实性无异议，我们认为剩余尾款即使是因为手续问题没有被最终采纳，被告是善意的第三方，从被告付款的金额以及原告所采取的应对措施，双方之前对该问题没有提出过任何争议。 5.收据1份、中国银行商户存根2份、客户贷记回单1份、国内支付业务收款回单，拟证明被告交付首付款12万元及住房维修基金4619.6元的事实，以我方开具给被告的收款收据为准。二被告质证认为，付款人和银行回单签名是陈亚军，非被告郭妙。我方交付首付款和维修基金属实，我方共交了首付12.3876万元，物业维修基金4619.6元，原告诉状中称的3876元系物业维修基金不属实，原告只是严格按照房屋买卖合同认定的说法，事实上首付款不止12万，还包括了3876元，尾款569064刚好与标力公司所欠的工程款一致，为了符合他们抵扣的金额，物业维修基金也是单独交的，第一次庭审及诉状，被告未出具收款收据前，原告作虚假陈述，混淆当时交易实情，证据真实性由法庭核实原件后认定。 6.浙国房估字（2020）第0744号房地产估价报告书及鉴定费发票兰庭国际公馆现价值97万元及评估费用3395元。二被告质证认为，真实性无异议，关联性证明目的有异议，与本案无关，原告为房产公司，出售房屋过程中，其在房上的请求权，为被告的未付房款，按合同约定，违约损失已有明确约定，应当参照合同约定，原告也只是解除合同或者支付房款，房价上涨不应作为原告收益，若收益交于原告，变相认定房屋所有权为原告，与解除合同法律后果一致，相应的违约金已经明确约定，超出部分不予认可。 二被告辩称，1、本案被告系善意第三人，并不是恶意拒付。因为原告欠其建设施工单位及标力建设集团有限公司（以下简称“标力公司”）工程款，双方在2014年10月14日签订过《工程款抵偿协议》，将本案的涉案房屋列入了工程款的抵偿范围，而标力公司在2016年3月10日与案外人冯卫（系标力公司的材料供应商）就剩余砂石水泥款项进行结算，经结算，标力公司尚欠冯卫款项569064元。双方当时亦同意用房产抵偿该工程款（因为前面的工程款已经存在两套抵偿的事实），因为要抵偿，故标力公司与冯卫在3月10日进行对账最终结算。后冯卫将该房产抵偿给被告，原、被告在3月16日签订了购房合同；2、签订完合同后，原被告也没有按照合同约定的数额支付首付款，而是根据抵扣工程款的数额倒推应付的首付款，根据买卖合同约定房屋总价为692940元，首付款为12万元。但是被告首付款实际却支付了123876元，剩余的尾款刚好就是抵扣的工程款569064元，而非572940元。对此，原告也从未提出过任何异议，系明知默认的。另外，合同明确约定尾款支付时间是在2016年4月20日前，如果说原告不认可抵扣的事实，早就应当根据合同约定提出解除合同或者要求被告履行剩余付款的义务，而不可能过了一年半即2017年11月1日才第一次提出起诉，这明显与常理不符；3、原告在当初交房时也并没有告知被告要求支付剩余的尾款，后因为原告逾期交付，很多业主都要求原告赔偿，原被告因此事无法谈妥后，原告便在2017年10月13日突然要求被告支付剩余款项。被告认为，如果一开始就没有付清全款，原告不可能让被告去交付，如果被告未付，那么从合同的履行角度分析，被告先存在违约，原告在被告违约后应当在合理期限内就通知要求被告先履行自己的付款义务，而不是自己交房。甚至在违约一年半之后才返回来提出要求支付剩余房款，原告如此做法系矛盾且极不合理。其目的就是因为房价上涨，原告认为解除合同，其可以与标力公司抵偿更多的工程款，故两次提出解除合同之诉。另外，根据合同法规定，原告如果真的觉得被告系违约的情况下，本身也应当有止损的义务，防止损失继续扩大，关于房屋差价损失没有事实和法律依据。本案房屋买卖合同系依法成立并生效，对合同双方均有约束力，即使被告真的存在故意逾期付款，其也有对应的违约责任及救济途径，该违约责任系双方在签订合同时的真实意思表示，原告超出合同外要求被告赔偿没有任何事实与法律依据。而且该合同又是原告自己提供的格式合同，原告作为房产开发商，在缔约合同时具有优势地位，其对于商品房销售过程中遇到的各种纠纷问题明显比被告更清楚，更何况在于超过60天，原告就享有解除权，如果认为自己的损失存在，可以当即就采取解除的救济措施。关于剩余尾款部分，按理说被告无需再支付，但是因为前面已经有了生效判决，被告为了减少诉累，也同意将该款支付给原告，且在原告起诉前被告早就向原告提出履行付款义务的意愿，但是被原告明确予以拒绝。被告认为，该部分产生的诉讼费以及扩大的违约金应由原告自行承担。综上，请求法庭驳回原告的本诉请求。 反诉原告诉称，2016年3月16日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，主合同约定反诉原告向反诉被告购买兰庭国际公馆4号楼1-803室房屋。约定反诉被告交房时间为2016年9月30日前，但反诉被告直至2017年7月14日通知反诉原告交房，存在延期交房的情形，根据合同约定，逾期交房的，应支付违约金。另外，反诉被告应在2017年12月31日前交付土地、权属证书等，逾期的，也应当支付违约金。请求法院判令：1.反诉被告支付违约金70471元（暂算至2019年12月31日，此后以692940元为基数，每天万分之一计算至实际交付之日止），并继续履行合同，由反诉被告负责办理交房及办理过户登记手续；2.本案的诉讼费由反诉被告承担。 二被告向本院提交证据有： 1.光盘及文字整理复印件1份，拟证明被告欲交付房款，原告拒绝接受。原告质证认为，真实性无异议，我们要求提供录音的原始载体，但是该证据并不能证明被告已经交付房款，如果被告已经交付房款，应该是通过公证提存履行义务，3年时间还存在了相应的违约金，该证据并不能证明反诉原告的证明目的。 2.2017年7月20日短信截图1份，拟证明原告在7月份的时候就告知被告具备交房条件，要求被告办理交房手续，把被告当作实际业主，并要求乔迁，并未提要求被告支付剩余房款。原告质证认为，客观真实性无异议，证明目的有异议，仅仅是通知交房，交房条件合同已经很明确，要求支付尾款等相应义务。 3.2017年10月11日短信截图1份，拟证明双方因无法就延期交房赔偿达成一致意见后，原告在2017年10月11日第一次提出交剩余房款的事实记录。原告质证认为，真实性无异议，证明目的有异议，我们明确是要求履行支付剩余房款及相关费用，如果不交，就是视同购房合同作废，注意是再次逾期交房，这份短信不能证明是原告第一次催讨房款，也证明不了是原告第一次催款。 4.交房通知书，拟证明实际交房时间是2017年7月14日，当时交房的时候也没有要求支付剩余房款，直接通知反诉原告去办理交房手续。原告质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议。在交房通知书的第3项中很明确，收费一览表里面就包括剩余房款、物业费、维修基金等，反诉原告为了逃避责任，对于交房通知书显然明知的事实予以否认。 5.收据3张，拟证明2016年3月16日签订购房合同当天，被告一共交房款12.3876万元，而非合同约定的12万元，物业费另交了4619.6元，3876元应当为房款而非原告认为的物业费。原告质证认为，真实性无异议，仅能证明被告交付房款和维修基金的事实，不能证明第三人债务抵扣的事实，被告未提供证据证明已交付尾款或者完成抵扣的事实。 6.关于工程款抵偿协议复印件一份，拟证明双方在2014年10月14日明确约定本案房屋列入工程款抵偿范围。原告质证认为，真实性无异议，与本案无关联，只能说明标力公司与甲方之间协商，作为原告方可以销售，标力公司也可以销售，但必须通过原告，标力公司与第三人在本案中无任何法律关系，二被告未实现自认为的抵偿权。 反诉被告辩称，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》第12条最后一款明确约定，这是合同的依据；2、在2018年8月13日，兰溪市人民法院生效的（2018）浙0781民初2735号判决，这个判决也就是被告由于未按时付款，要求支付延期交房的损失，该判决仅提供法院参考。反诉原告要求反诉被告支付违约金没有法律和事实依据，只有反诉原告先支付房款和相应损失的前提之下，才存在交房、办理登记的义务。 经庭审质证，对原告的证据1，二被告无异议，本院予以确认；对原告提供的证据2、5，被告对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；对原告提供的证据3、4，为本院依法出具的裁判文书，本院予以确认；原告提供的证据6，无法达到其证明目的，对其证明力不予认定。原告对被告提供的所有证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以认定。 本院依据确认的证据并结合双方当事人庭审陈述，认定以下法律事实：2016年3月16日，被告郭妙、吴芳与原告友邦置业签订《商品房买卖合同》一份，约定，二被告向原告购买其开发的兰庭国际公馆4号楼1-803的房屋，单价6000元/平方米，总价692940元，付款方式为分期付款，首付12万元，剩余购房款572940元于2016年4月20日前一次付清；若逾期，买卖人自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，支付逾期应付款每日万分之一的违约金；同时约定，原告应于2016年9月30日前向被告交付该房屋，并特别约定交房期届满，买受人未付清房款，出卖人有权拒绝买受人办理商品房的验收交接手续，交房日期相应顺延至买受人付清相应款项后10天，顺延期间不视为逾期。合同签订后，二被告已支付房款123876元，剩余房款569064元至今未支付。2017年10月11日，原先向被告发送手机短信，要求被告于2017年10月13日前付清剩余房款569064元及相关费用。原告曾于2017年11月1日对二被告提起商品房买卖合同之诉，后于2019年1月30日向本院提出撤诉申请，本院于同日下发（2017）浙0781民初6527号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。原告又于2019年4月11日向本院再次起诉，要求解除原、被告签署的《商品房买卖合同》，本院于2019年10月22日作出（2019）浙0781民初2159号民事判决书，判令驳回原告的诉讼请求。该判决书生效后，原告又一次提起本案诉讼。 本院认为，原、被告的商品房买卖合同，系双方自愿签订，不违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同约定，二被告应于2016年4月20日前付清房款，二被告未按合同约定履行，应承担相应的逾期付款违约金。本院对原告的该部分诉请，予以支持。原告本有权行使解除权，但却未在法律规定时间内行使，致使合同解除权消灭，应由其自身承担不积极主张权利的不利法律后果，因此，原告要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。二被告至今未付清房款，按合同约定交房日期尚未届临，也就谈不上反诉被告违约，因此，对反诉原告要求反诉被告支付逾期交房及办理过户登记手续的违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告郭妙、吴芳于本判决生效后十日内支付原告浙江友邦置业有限公司剩余房款569064元及自2016年4月21日至实际履行之日按每日万分之一计算的违约金； 二、驳回原告浙江友邦置业有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告郭妙、吴芳的所有诉讼请求。 本案本诉受理费7914元，由原告（反诉被告）浙江友邦置业有限公司负担3754元，由被告（反诉原告）郭妙、吴芳负担4160元；反诉受理费781元（已减半收取），由被告（反诉原告）郭妙、吴芳负担；鉴定评估费3395元（已由原告预交），由原告（反诉被告）浙江友邦置业有限公司负担。 原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 胡格赢 二〇二〇年五月二十五日 法官助理陈婕 代书记员 吴霄雨