湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初4689号原告（反诉被告）：深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区金山大道沿海XXXC6-9。统一社会信用代码91420100774568732Q。负责人：钟曼丽，总经理。委托诉讼代理人：周某某，公司员工。委托诉讼代理人：蔡姣霞，湖北华徽律师事务所律师。被告（反诉原告）：汪某某，男。委托诉讼代理人：汪绍文，湖北楚义君律师事务所律师。原告深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司（以下简称“万物商企物业武汉分公司”）与被告汪某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月28日立案。被告汪某某在答辩期限内向本院提出反诉，本案后合并审理，并依法适用普通程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万物商企物业武汉分公司的委托诉讼代理人周某某、蔡娇霞，被告（反诉原告）汪某某的委托诉讼代理人汪绍文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告万物商企物业武汉分公司提出诉讼请求，判令被告汪某某支付2015年2月15日至2018年12月31日期间的物业服务费6994.63元及违约金4114.05元，并承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告汪某某系沿海XXXXXXX栋X单元XXX室的业主，我公司为该小区提供物业服务。被告汪某某自2015年2月15日开始就未按时交纳物业服务费，长期无故拖欠物业服务服务费至今。我公司多次对其进行催缴，但被告汪某某仍拒不缴纳。为维护我公司合法权益，我公司遂诉至法院，请求法院依法判决。被告汪某某辩称，第一，原告万物商企物业武汉分公司2017年10月1日前的诉讼请求已经超过了诉讼时效。第二，我与原告万物商企物业武汉分公司之间没有签订物业服务合同，其未向我提供门禁卡，其已经构成违约，该公司未为我提供物业服务，我不需缴纳物业服务费。第三，原告万物商企物业武汉分公司为了达到收取2000元装修费的非法目的，采取违法手段，断水断电，不配合我办理通电通气手续，不交付门禁卡，不交付可视电话、不交付水表门钥匙等手段，致使我无法正常进入小区进入我的房屋内生活。故请求驳回原告万物商企物业武汉分公司的诉讼请求。反诉原告汪某某提出诉讼请求，判令反诉被告万物商企物业武汉分公司：1、交付门禁卡；2、交付可视电话；3、交付水表门钥匙；4、返还第一年的物业服务费1264元；5、承担本案诉讼费用。事实和理由：我于2014年2月14日与反诉被告万物商企物业武汉分公司的前身XX物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订了《前期物业服务协议》，并于当日预缴了一年的物业服务费1264元。因为我的房屋需要装修，但物业公司以种种借口断水断电，阻挠我进行装修，不向我交付门禁卡，导致我无法进入自己的家。物业公司向业主交付门禁卡、通水通电通气、交付水表门的钥匙均是其义务，但其未履行上述义务，未履行物业服务协议中约定的其他义务，我未享受物业公司的物业服务，故我不应当缴纳物业服务费，已经缴纳了物业服务费应予以退还。同时，因为物业公司未交付水表门钥匙，导致我家水管出现故障，导致他人损失的，全部责任应由物业公司承担。综上，请求依法支持我的全部诉讼请求。反诉被告万物商企物业武汉分公司辩称，我公司只是负责保管业主的门禁卡和可视电话，从未拒绝向业主交付，业主可以随时到我公司现场办公的地方签字领取，业主一直未前往物业公司领取，该责任在业主自己。关于交付水表门钥匙的问题已经有生效法院判决予以处理，反诉原告汪某某现再次主张，违背了一事不再理的原则。我公司为小区提供的物业服务是整体性的服务，并因反诉原告汪某某未入住而免除其缴纳物业服务费的义务，故其主张返还物业服务费无事实和法律依据。请求驳回其全部诉讼请求。本院经审理认定如下事实：XX物业管理（深圳）有限公司武汉分公司于2016年12月27日更名为深圳市万科美佳物业服务有限公司武汉分公司，后于2018年6月28日更名为深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司。汪某某是武汉市东西湖区沿海XXXXXXX栋X单元XXX室的业主，该房屋建筑面积89.60平方米。2014年2月15日，汪某某与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司为XXX小区提供物业服务，物业服务费小高层按建筑面积1.2元/平方米/月计收，高层按1.68元/平方米/月计收。物业服务费提前预收，业主需定期交纳物业服务费，按年、季、月的方式，须在物业服务费到期前15日缴纳。业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并要求业主从逾期之日起按每天万分之三支付违约金。后该公司又与武汉XXX小区第一届业主委员会签订物业服务合同，该合同内容与《前期物业管理服务协议》约定的内容一致。汪某某在签订《前期物业服务协议》时预交了一年的物业服务费1264元，之后未再交纳物业服务。因汪某某一直未交纳物业服务费，万物商企物业遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《前期物业服务协议》、《武汉市物业服务合同》、业主（住户）资料卡等证据予以证明，本院予以确认。另查明，汪某某曾以美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司为被告向本院提起诉讼，请求该公司排除妨害，将汪某某家中的水、电、燃气接通，将水、电表门的钥匙返还汪某某；赔礼道歉；赔偿经济损失10000元。本院后判决驳回其全部诉讼请求。汪某某不服，上诉至武汉市中级人民法院。该院后作出（2015）鄂武汉中民终字第XXX号民事判决：驳回上诉，维持原判。汪某某后就上述判决申请再审，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂民申XXX号民事裁定：驳回汪某某的再审申请。还查明，本案在审理过程中，万物商企物业武汉分公司确认汪某某未领取门禁卡及可视电话，并同意向汪某某交付。同时，万物商企物业武汉分公司在审理中还提供了一组照片、律师函及邮寄回执，拟证明其向汪某某多次催收物业服务费。汪某某对该证据不予认可，认为没有收到万物商企物业武汉分公司的催收通知。本院认为，仅凭张贴在汪某某家门口的催款通知不能证明万物商企物业武汉分公司向汪某某进行了有效的催收，且公司提供的律师函落款时间是2018年12月3日，而其提供的邮寄凭证时间是2018年11月1日，故不能证明律师函与邮寄凭证的对应性，不能证明万物商企物业武汉分公司对汪某某进行了连续催收，对该证据本院不予确认。本院认为，关于交纳物业服务费的请求。汪某某与美佳物业管理（深圳）有限公司武汉分公司签订的前期物业服务合同及业委会与万物商企物业武汉分公司签订的物业服务合同均系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效。汪某某作为沿海XXX小区的业主，上述合同对其均具有约束力。汪某某应当按照合同约定按时交纳物业服务费。而其自2015年2月15日起未交纳物业服务费，构成违约，应承担违约责任。汪某某虽辩称因万物商企物业武汉分公司未向其交付门禁卡、可视电话等致使其无法进入自己家中，因而未享受物业服务，其无需缴纳物业服务费，但物业公司为小区提供物业服务是对整个小区整体的综合性的服务，不因个别业主未入住小区，而否认物业公司履行物业服务义务，故对汪某某的该项辩称意见本院不予支持。对万物商企物业武汉分公司主张汪某某支付物业服务费的请求本院予以支持。关于万物商企物业武汉分公司的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，汪某某自2015年2月15日起未交纳物业服务费，万物商企物业武汉分公司未举证证明其在诉讼时效届满前对汪某某进行连续催收，无诉讼时效中断的情形，故万物商企物业公司主张2015年2月15日至2016年8月27日期间物业服务费的请求已超过诉讼时效，对该部分的诉讼请求本院不予支持。汪某某应支付2016年8月28日至2018年12月31日期间物业服务费，经计算为4229.89元（1.68元/平方米/月×89.60平方米×28个月+1.68元/平方米/月×89.60平方米÷30天×3天）。关于支付违约金的请求。因万物商企物业武汉分公司未举证证明因汪某某的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对万物商企物业武汉分公司违约金的诉请不予支持。关于交付门禁卡、可视电话及水表门钥匙的请求。审理中，万物商企物业武汉分公司已同意交付门禁卡和可视电话，对汪某某的该项反诉请求本院予以支持。关于交付水表门钥匙的请求，因该项诉讼请求已经在汪某某诉XXX物业管理（深圳）有限公司武汉分公司排除妨害纠纷案件中予以处理，本案中汪某某再次就此提出诉讼请求，属于重复诉讼，对该诉请本院不予支持。关于返还物业服务费的请求。如前所述，物业公司为小区提供物业服务是整体的综合性服务，不因个别业主未入住小区，而否认物业公司履行物业服务义务，故万物商企物业武汉分公司一直为小区提供物业服务，汪某某要求其返还2014年2月15日至2015年2月14日期间的物业服务费的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，万物商企物业武汉分公司为XXX小区提供了物业服务，汪某某作为该小区的业主应当按时交纳物业服务费。汪某某主张万物商企物业武汉分公司交付门禁卡和可视电话的诉请符合法律要求，万物商企物业武汉分公司予以认可。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）汪某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司支付2016年8月28日至2018年12月31日期间的物业服务费4229.89元；二、原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）汪某某交付门禁卡和可视电话；三、驳回原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）汪某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费78元，反诉案件受理费25元，以上共计103元，由原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司负担48元，由被告（反诉原告）汪某某负担55元，并在支付上述款项时一并向原告（反诉被告）深圳万物商企物业服务有限公司武汉分公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 姚 慧人民陪审员 韩顺萍二〇二〇年五月二十五日书 记 员 高 敏