1浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0782民初2253号原告：刘国群，男，1975年9月16日出生，汉族，住义乌市北苑街道青溪村1组。委托诉讼代理人：陈炜、陈大为,浙江宁邦律师事务所执业律师。被告：义乌市挺昕进出口有限公司，住所地：义乌市后宅新凉亭工业区。法定代表人：舒立新。诉讼代表人：黄罡，义乌市人。委托诉讼代理人：王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。原告刘国群为与被告义乌市挺昕进出口有限公司与破产有关的纠纷一案，于2020年3月9日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员陈锦忠适用简易程序独任审判，于2020年4月16日、5月21日两次公开开庭进行了审理。原告刘国群的委托诉讼代理人陈炜、陈大为；被告义乌市挺昕进出口有限公司的委托诉讼代理人王俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘国群诉称，2013年7月2日，原告刘国群与义乌市挺昕进出口有限公司签订《厂房租赁合同》，原告承租义乌市梃昕进出口公司在义乌市号的所有房地产，2租期自房屋建成并竣工验收合格交付使用之日起15年，租金为每平方每月10元。原告接收租赁物后，投资1000多万元对整个租赁物进行改造、装修，并通过一年多的时间完成后方可正式使用。2015年5月28曰，原告又与义乌市挺昕进出口有限公司签订《厂房租赁补充合同》，确定整个租赁物的租赁时间从2015年6月5日开始计算，面积为43450,76平方米。后义乌市人民法院裁定受理义乌市挺昕进出口有限公司破产清算，指定浙江红太阳律师事务所为破产管理人。在破产清算期间，因城市有机更新需要，义乌市后宅街道办事处发布了《后宅街道新凉亭老工业区收购方案》，租赁物被政府收购，且破产管理人已与义乌市后宅街道办事处签订了《房屋收购货币安置协议（工业〉》。原告认为，停产停业损失的补偿的主体系生产经营者，即原告刘国群，况且义乌市挺昕进出口有限公司在该房屋处并未进行任何生产作业，无任何损失，故停产停业损失的补偿部分应为刘国群所有。同时，原告是房屋承租人，需要搬迁、临时安置的是原告，义乌市挺昕进出口有限公司破产后未有任何搬迁、安置之情形，其相关补偿均已包含在房产价值补偿中，故一次性搬迁费用、安置费应归原告所有；相关奖励均是由于原告的积极配合方才完成的，义乌市挺昕进出口有限公司并未有任何行为促进搬迁完成，故相关奖励也为原告所有。前述财产均应属于原告所有，不属于破产财产。为维护自身合法权益，请求依法确认义乌市后宅工业区神州路211号房地产的一次性搬迁费〔4345076元〉、停产停业损失补偿〔6869173.8元〕、一次性临时安置费〔686917.38元〉、相关补助〔搬迀奖：2289724,6元）等合计14190891.78元归原3告所有，并要求被告直接支付给原告。被告义乌市挺昕进出口有限公司辩称，1、被告依据与义乌市后宅街道办事处签订的《房屋收购货币安置协议（工业〉》，获得了包括一次性搬迁费、停产停业损失补偿、一次性临时安置费、相关补助等款项，但是原告不是安置协议的签订主体；2、即便原告存在损失，也不能确认上述款项归其所有，上述款项系给予被征收人的，属于破产财产，与原告的实际损失也不具有同一性；3、管理人接受指令后，于2017年10月19日向原告发函解除租赁合同，但原告一直未与管理人联系并持续占有厂房，根据法律规定，该租赁已变更为不定期租赁。对不定期租赁，当事人可以随时解除合同。2019年10月14日管理人发出公告，要求承租户于2019年10月18日前腾空占用的厂房。原告无权向被告主张上述款项。原告为证明自己的主张，提供了以下证据：一、《厂房租赁合同》、《厂房租赁补充合同》各一份，证明原告系所有租赁物的承租人并约定相关权利义务的事实。二、房租汇款凭证，证明原告已累计支付房租23541212.55元的事实。三、《房屋收购货币安置协议（工业）》一份，证明租赁物的收购安置方案。四、房屋租赁合同（共计66份）、退款凭证，证明被拆迁房屋年收租金为10466074元，原告存在巨大的停产停业损失的事实。五、收条（共计十份），证明原告已支付搬迁费598600元4的事实。六、收据（三张）、收款收据（新大新有限公司）。七、收条（三张）、银行回单（三张）。以上共同证明妙家超市搬迁费用为473000元的事实。八、妙家超市销售数据汇表（2015-2019），证明妙家超市未拆迁前四年销售额，存在巨大的停产停业损失的事实。九、营业执照、义乌市妙家超市的国家企业信用信息公示报告各一份，证明义乌市妙家超市系刘国群个人开办的独资企业的事实。被告质证如下：对证据一的三性无异议。对证据二中的2013年7月3日、2013年10月22日、2014年10月25日的真实性有异议，并且2017年6月17日不是汇款凭证。对证据三的三性均无异议。对证据四的三性均有异议，对证据五、六、七、八的三性有异议，从证据四到证据八，真实性无法确认，收条的真实性无法核实。对证据九三性均无异议。被告为证明自己的主张，提供了以下证据：一、（2017）浙0782破申12号民事裁定书、（2017）浙0782破11号决定书各一份，证明义乌市人民法院于2017年9月15日裁定受理义乌市挺昕进出口有限公司破产重整一案，并指定浙江红太阳律师事务所担任管理人的事实。二、《租赁合同》五份（其中刘国群一份），证明原告不是被征收房屋的唯一租户。三、《承诺书》，证明原告承诺因转组产生的全部责任由其自行承担。5四、《解除函》，证明原被告之间的房屋租赁合同于2017年10月19日即已解除。五、纳税申报表，证明被告在实际经营的事实。六、后宅街道新凉亭老工业区收购方案，证明征收补偿款奖励给被征收人的事实。七、EMS物流信息打印件，证明管理人向原告寄发了解除函，原告于2017年10月20日收到的事实。八、会议资料，证明管理人与原告解除租赁的事实已在会议资料中披露的事实。九、腾空公告照片打印件，证明管理人于2019年10月14日在挺昕公司厂房处张贴公告要求各承租户于2019年10月18日前腾空的事实。原告质证如下：对证据一的三性无异议。对证据二中刘国群部分的租赁合同真实性无异议，从该部分可以判断出原告承租的厂房就是拆迁安置的厂房，拆迁安置的厂房有5万多平方原告承租4.3万平方，占了绝大部分，另外厂房租赁补充合同有约定租赁时间的起算点和租金基数，根据该方式计算，是与原告缴纳的租金数据相吻合。对于其余租赁合同原告无法判断其真实性，该部分租赁合同所涉及的厂房，确实不是原告本人承租。对证据三真实性无异议，该承诺书仅仅涉及原告转租的经济纠纷以及房屋使用安全，与本案没有关联性。对证据四原告不清楚是否有收到，但是不管原告有无收到，该函并没有发生法律效力。在2017年11月19日之后原告和被告之间仍然在原来租赁协议继续履行。对证据五，原告方无法判断其证据来源，真实性有异议，另外被6告是否进行纳税，承租方不清楚，应该由管理人自行核实。对证据六真实性无异议，关联性有异议，该证据只能证明具体收购方案，被征收的主体，应当以法律规定为准，虽然实践中签约主体都是房屋所有权人，但是法律规定生产经营者也依法享有其相应的权利。对证据七三性均有异议，真实性无法确认，就算该份证据是真实，也与本案无关联，无法证明投递的具体内容。对证据八真实性无异议，关联性有异议，该会议资料24页第三点并没有明确指出原告所承租的租赁合同已经予以解除，而且第一点中也明确其接受不动产部分仍在出租经营，对于出租经营情形，与本案原告所涉及情形相类似，当然更关键的是该资料系管理人单方制作，该陈述并未得到原告的认可，所以达不到其证明目的。对证据九真实性无异议，腾空公告发出时间是在征收协议之后，原告也配合公告内容进行了腾空。本院认为，对原告所提供的证据一、二、三、九以及被告提供的证据一、六、八，均是双方质证无异议或由有关部门出具的法律文件或资料，本院予以确认。对于原告提供的证据四、五、六、七、八，能证明原告因搬迁而有损失的事实，但具体金额本院无法确认。对于被告提供的证据二、三、五，结合庭审中查明的事实，能证明原告不是涉案厂房的唯一承租户，且原告将部分厂房进行转租的事实。对于被告提供的证据四、七、八、九，能证明管理人解除了与原告的租赁合同并向破产债权人会议报告该情况、涉案厂房已拆除的事实。经审理查明，2013年7月2日，原告刘国群与被告义乌市挺昕进出口有限公司签订《厂房租赁合同》一份，合同的主要内7容为：1、原告承租被告所有的位于义乌市号的厂房（包括无房产证厂房），租赁面积经双方确认为40804.76平方米，被告保留综合楼二楼靠西二间办公室归自己使用；2、本租赁物采取包租的方式，由原告自行管理；3、租赁期限为房屋建成并竣工验收合格交付使用之日起15年；4、本合同中租赁物的租金按现状实际租用面积暂确定为40000平方米，每年租金为470万元，以后按比例递增。同年7月16日，原、被告双方签订《补充协议》一份，其第二条约定如政府允许被告改变用地性质，进行重新规划建造，被告提前三个月通知原告，无条件终止合同，顺利搬迁。2015年5月28曰，原告与被告签订《厂房租赁补充合同》一份，内容为：1、现经拆建，租赁物的总面积改变为43450.76平方米（含无房产证厂房）；2、整个租赁物租赁时间从2015年6月5日开始计算，租金基数为人民币520万元。2015年11月18日，原告向被告出具《承诺书》一份，内容为因本人实际使用面积过小，有多余厂房需要转租他人使用，恳请被告同意转租，转租中产生的所有一切经济纠纷、安全、违法违规、房屋损坏等全部责任由原告负责承担，与被告无关。2015年12月9日，原告在租赁厂房内成立义乌市妙家超市，类型为个人独资企业，2016年9月6日获得义乌市市场监督管理局核准。该超市经营面积为4600平方米。2017年9月15日，义乌市人民法院作出（2017）浙0782破申12号民事裁定，裁定受理义乌市挺昕进出口有限公司破产重整申请，并指定浙江红太阳律师事务所为破产管理人。82017年10月19日，义乌市挺昕进出口有限公司破产管理人向原告发出《解除厂房租赁合同的函》，该函内容为：义乌市人民法院裁定受理义乌市挺昕进出口有限公司破产重整申请，并指定浙江红太阳律师事务所为破产管理人。破产管理人于2017年10月9日接管账册文书时发现你方与义乌市挺昕进出口有限公司于2013年7月2日签订的《厂房租赁合同》，现该合同仍在履行期限内，双方均未履行完毕。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，正式函告你方，解除你方于2013年7月2日与义乌市挺昕进出口有限公司签订的《厂房租赁合同》，请于2017年10月27日前至管理人处签订《解除租赁合同协议》。2017年12月12日，被告破产重整第一次债权人大会召开，其会议资料管理人阶段性工作报告第六对接管的厂房进行有效管理第3点载明了“鉴于债务人部分厂房存在出租情况，对于租赁期限超过一年的租赁合同（除义乌鑫鸣国际贸易有限公司以外），依法予以解除，并向当事人寄发了解除通知书，但有部分承租户对管理人作出的解除决定提出异议，管理人将按照法定程序予以处理”的内容。2018年5月4日，原告汇款435.60万元，收款人为义乌市挺昕进出口有限公司。2019年6月5日，原告分二次分别汇款100万元、37.917万元，收款人为管理人，该二笔款项均注明系义乌市挺昕进出口有限公司厂房租金款。在破产清算期间，因城市有机更新需要，2019年6月份，义乌市后宅街道办事处发布《后宅街道新凉亭老工业区收购方案》，对包括被告在内的老工业区厂房进行征收。2019年9月915日，义乌市后宅街道办事处（甲方）与义乌市挺昕进出口有限公司管理人（乙方）签订《房屋收购货币安置协议（工业〉》一份，办事处对被告位于后宅街道新凉亭工业区的房屋实行货币收购。主要内容为：1、经核定，被告房屋土地面积21092.3平方米，建筑面积51846.21平方米；2、补偿项目中的房屋综合补偿款（1）一次性搬迁费，按规划控制内的被收购房屋建筑面积为51846.21平方米，按每平方米100元计5184621元；（2）一次性临时安置费686917.38元；（3）停产停业损失补偿6869173.80元；3、奖励（3）搬迁奖：乙方承诺于2019年10月20日前腾空被收购房屋（结清水电费）并交付给甲方，甲方给予乙方搬迁奖励2289724.60元。2019年10月20日前未腾空的，不予奖励。义乌市挺昕进出口有限公司管理人在庭审中确认，上述房屋收购货币安置协议（工业〉》中的相关款项均在管理人账户上，原、被告均确认涉诉的租赁厂房已于2019年10月20日前腾空，现已拆除。2020年1月14日，义乌市人民法院对原告要求义乌市后宅工业区神州路211号房地产征收补偿款项中的装饰装修费3780043元、一次性搬迁费4345076元、停产停业损失补偿5753890元、一次性临时安置费575389元、搬迁奖1917963元等合计16372361元归原告所有并直接支付给原告进行听证，管理人同意装饰装修费3780043元支付给原告。该款项现已支付给原告。本院认为，本案原、被告于2013年7月2日签订的有固定期限的《厂房租赁合同》合法有效，对双方当事人均有约束力。但2017年9月15日义乌市人民法院裁定义乌市挺昕进出口有限公司进行破产重整，并指定了破产管理人。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。本案管理人于2017年10月19日向原告发出《解除厂房租赁合同的函》，行使管理人合同解除权，并于2017年12月12日向破产重整第一次债权人大会对债务人部分厂房出租的处理进行了说明，故无论原告有无收到解除函，原固定期限租赁合同事实上已经解除。现原告也未能提供证据来证明管理人曾向其发出继续履行租赁合同的通知，原告辩解原租赁合同继续履行本院不予采信。至于原告于2018年5月4日、2019年6月5日向被告或管理人支付的三笔款项，应视为合同解除后原告占用厂房期间的租金，并不是管理人认可原固定期限租赁合同继续履行。管理人于同年10月14日发出公告，要求承租户于2019年10月18日前腾空被告的厂房，正是合同解除后督促承租户履行相应的义务。我国《合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中原、被告的租赁合同已履行但未履行完毕，对于合同解除后的处理，应按照有合同约定的按约定，无约定按法定的原则来处理。现租赁物已拆除，原告如认为因被告及其管理人有合同违约行为造成其损失的，可向被告或管理人行使合同权利，要求赔偿损失。但原告在庭审中明确，2019年9月15日管理人与义乌市后宅街道办事处签订了《房屋收购货币安置协议（工业〉》，管理人取得了相应的征收补偿款。本案诉请是基于法律规定征收补偿协议中实际经营者补偿项目所有权来主张，而不是基于租赁合同的债权来主张。但原、被告签订的租赁合同中，未有如遇征收出租人、承租人应如何处理的书面约定。那现行法律法规中有无规定实际经营者是否是被征收的主体？涉案的《房屋收购货币安置协议（工业〉》中具体的补偿项目，有无专属于承租人或实际经营者的补偿项目？我国物权法第四十二条规定“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”。“征收单位、个人的房屋及其不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”，故此，从法律层面明确征收或其他形式征收的主体为征收人、房屋所有权人，排除了承租人和实际经营者。2014年10月1日起施行的《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条明确规定“根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本省实际，制定本条例”，通览该条例，其并未对征收主体进行突破。其第二十九条第二款规定“生产经营者认为其停产停业损失超过依照前款规定计算的补偿费的，应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的效益，纳税证明、停产停业期限等相关证明材料，房屋征收部门应与经营者共同委托依法设立的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果支付补偿费”。首先这里的生产经营者不是特指实际经营者，而是对征收房屋是否用于居住、还是用于生产经营等用途方面进行的区分，对用于生产经营的才有停产停业损失，若用于居住则不存在该损失。其次，若被征收方为实际经营者，征收人与实际经营者必定有个交涉、协商的过程，但原告至今未向本院提交这方面的证据，来证明后宅街道办事处认可其为被征收主体。根据《后宅街道新凉亭老工业区收购方案》及《安置协议》，也未有专属于承租人或实际经营者的补偿项目。故原告的上述辩解，未有法律法规的依据，也未有事实上的依据。对于原告所主张的具体赔偿项目即一次性搬迁费、一次性临时安置费、搬迁奖、停产停业损失补偿。这些赔偿项目从字面理解，均是对被征收人实际损失的弥补。那原告此次搬迁所造成的实际损失，是基于其租赁的厂房被征收而产生的，还是其租赁的厂房被管理人解除合同后而产生的呢？被告进入破产程序后，管理人为妥善履行义务，用好法律赋予管理人的管理职责，积极主动依法行使合同解除权，要求原告腾空租赁厂房，并且在第一次债权人大会上对债务人部分厂房出租的处理进行说明，明确对于租赁期限超过一年的租赁合同（除义乌鑫鸣国际贸易有限公司以外），依法予以解除。故解除租赁合同、要求承租人搬离，是管理人一直追求的目的。2019年6月份，义乌市后宅街道办事处发布《后宅街道新凉亭老工业区收购方案》，对包括被告在内的厂房进行征收，距离被告进入破产程序已近二年的时间。征收来源于政府，政府出台政策进行收购，本身具有不确定性和不可预见性。故原告此次搬迁的原因不能归因于政府征收。管理人依法解除租赁合同，有部分承租户配合，有部分承租户不配合。配合搬离的势必有损失，若不配合的如因征收，其相关损失直接支付，势必对配合管理人工作的承租户不公平，不利于《企业破产法》的执行，不利于经营不善企业的出清和经济大局。综上，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国物权法》第四十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘国群的诉讼请求。案件受理费53473元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。(此页无正文)审 判 员 陈锦忠二〇二〇年五月二十五日代书记员 王嘉莉