福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1719号 原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司，住所地漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623399023836A。 负责人：张发跃，总经理。 委托诉讼代理人：陈万宝，男，该公司员工。 被告：李文龙，男，1983年5月20日出生，汉族，住平和县。 原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司（以下简称碧桂园物业漳浦分公司）与被告李文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业漳浦分公司的委托诉讼代理人陈万宝到庭参加诉讼，被告李文龙经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 碧桂园物业漳浦分公司向本院提出诉讼请求：1.判令李文龙支付自2019年7月起至2020年2月的物业服务费2752.48元；2.判令李文龙支付以当月所欠物业费为基数，按照日千分之三标准计算至付清之日止的违约金，暂计至2020年2月的违约金为766.91元。事实与理由：2017年8月16日，漳州花都高尔夫置业有限公司与碧桂园物业漳浦分公司签订《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业漳浦分公司对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务。合同签订后，碧桂园物业漳浦分公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位及共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。李文龙于2018年7月5日购买碧桂园花仙府墅六街21幢09号商品房，并签订了《碧桂园花仙府墅前期物业服务协议》。根据协议约定，李文龙应当于每月30日前向碧桂园物业漳浦分公司支付物业服务费344.06元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰支付违约金。李文龙于2019年7月至2020年2月拖欠物业服务费2752.48元。经多次催讨，李文龙至今未能支付。 李文龙未作答辩。 本院经审理认定事实如下：漳州花都高尔夫置业有限公司与广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）签订《碧桂园花仙府墅前期物业服务合同》及补充协议，约定选聘碧桂园物业公司并由其下辖分支机构广东碧桂园物业服务股份有限公司漳浦分公司（于2019年6月17日变更公司名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司）对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务，合同期限自合同签订之日起至2023年12月30日，合同约定物业费按建筑面积交纳，交纳标准(多层及低层住宅)为3.3元/㎡/月，应于每月10日前交纳当月物业服务费；自业主与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费3‰标准支付违约金。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定。2017年8月16日，漳浦县住房保障与房地产管理局对上述《前期物业服务合同》同意予以备案。合同签订后，碧桂园物业漳浦分公司为花仙府墅业主提供了物业管理服务。 2018年7月5日，李文龙（买受人）与漳州花都高尔夫置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：350623010001032018007285），约定购买碧桂园花仙府墅六街21幢09号商品房，建筑面积约104.04㎡（以房管部门的最终测绘面积为准），出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，并约定买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司实施前期物业管理。在《商品房买卖合同》附件《前期物业服务合同》中，约定买受人自商品房买卖合同约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费；物业服务费标准为3.3元/㎡/月，应于每月5日前交纳当月物业服务费；逾期交纳的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。自2019年7月1日至2020年2月29日，李文龙未交纳物业服务费为2752.48元。碧桂园物业漳浦分公司对李文龙欠缴的物业服务费进行了催缴。 上述事实有碧桂园物业漳浦分公司提供的企业营业执照及公司名称变更证明、《商品房买卖合同》及附件《前期物业服务合同》、物业费催款告知函、关于漳浦碧桂园花仙府墅项目前期物业服务合同的备案证明等证据加以佐证。李文龙经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，在没有相反证据予以反驳的情形下，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 本院认为，李文龙与漳州花都高尔夫置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。在《商品房买卖合同》中，李文龙同意由出卖人依法选聘的物业服务企业碧桂园物业漳浦分公司实施前期物业管理。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，漳州花都高尔夫置业有限公司与碧桂园物业公司签订了《前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园物业公司并由其下辖分支机构碧桂园物业漳浦分公司对碧桂园花仙府墅提供前期物业管理服务，案涉房屋在该合同的物业服务范围内，则对业主李文龙具有法律约束力。碧桂园物业漳浦分公司按上述合同约定为碧桂园花仙府墅小区提供了物业服务，李文龙作为该小区的业主之一，应按约定交纳物业服务费用，即自商品房买卖合同约定的商品房交付之日（2019年6月30日）起交纳物业服务费，现碧桂园物业漳浦分公司要求李文龙支付自2019年7月至2020年2月的物业服务费计2752.48元，有事实和法律依据，予以支持。关于违约金，应以补偿为主，惩罚为辅。李文龙的违约行为造成碧桂园物业漳浦分公司履行利益的损失，主要为资金被占用期间的利息损失，故碧桂园物业漳浦分公司主张按每日3‰计付违约金存在过高的情形，结合本案的实际情况，将本案的违约金调整为支付以每月应付的物业服务费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年8月1日起计算至2019年8月19日止的利息，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清物业服务费之日止的利息，超过部分予以驳回。李文龙经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、李文龙应于本判决生效后十日内支付碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司物业服务费2752.48元，并支付以每月应付的物业服务费为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2019年8月1日起计算至2019年8月19日止的利息，及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至付清物业服务费之日止的利息； 二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司漳浦分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由李文龙负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林银红 二〇二〇年五月二十六日 书记员  陈雪玉 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。