江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10564号上诉人（原审被告）：苏州腾海市场营销策划有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇长江路98号27幢2705室。法定代表人：郭欣，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡宇峰，江苏稼禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章旭英，女，1973年11月21日出生，汉族，住浙江省青田县。被上诉人（原审原告）：管利平，男，1968年6月20日出生，汉族，住浙江省青田县。委托诉讼代理人：傅迪凡，江苏少平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张家港港佳置业有限公司，住所地江苏省张家港市乐余镇乐兴南路。法定代表人：陈国辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘颖恒，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：陈润来，国浩律师（苏州）事务所实习律师。上诉人苏州腾海市场营销策划有限公司（以下简称腾海公司）因与被上诉人章旭英、管利平、张家港港佳置业有限公司（以下简称港佳公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初8932号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人腾海公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回章旭英、管利平一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由章旭英、管利平负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案为居间合同纠纷，《乐悦广场会员优惠协议书》、《商品房认购协议书》、港佳公司委托腾海公司代销涉案项目时提供的《乐悦广场·乐悦府价目表》及章旭英、管利平按上述约定支付相应款项的行为，已形成完整的证据链，足以证明章旭英、管利平在购买涉案房屋时已享受了优惠，故其应当向腾海公司支付优惠服务费80000元，其实际支付69000元。此外，腾海公司为章旭英、管利平提供了报告购房机会、接送看房、介绍项目及房屋信息、准备购房及贷款资料、协助签订购房及贷款合同、协助办理贷款、协助办理产证等全流程的购房服务，未另外收取服务费用，却需要支出大量的人力和物力成本。一审判决认定章旭英、管利平未享受服务，否定腾海公司合法有偿劳动的价值，有违公平和诚信原则。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决无视证明力优先的书面证据，而采信三被上诉人的虚假陈述，违反证据认定规则，亦违反基本常识。2.《乐悦广场会员优惠协议书》、《商品房认购协议书》均为合同文本，是当事人对权利义务的处分，一经签署即具有法律约束力，没有法定事由或经当事人一致同意，不得变更、撤销、解除或终止。涉案房屋原总价为831115元、享受优惠后总价为719000元，章旭英、管利平与港佳公司均知晓并认可。一审判决解除《乐悦广场会员优惠协议书》，腾海公司返还章旭英、管利平优惠服务费69000元，属于适用法律错误。三、《商品房认购协议书》由三方签署，“卖方”与“销售顾问、销售经理”属于独立的两方，足以证明并非开发商自行销售，这并未超出普通人的认知范围。协议约定的优惠前总价是否高于政府备案价，属于行政管理范畴，不影响购房者与腾海公司之间服务合同的效力。腾海公司与港佳公司之间、腾海公司与购房者之间，是彼此独立的法律关系，腾海公司向购房者收取服务费无需经过港佳公司的同意。四、腾海公司收取的服务费大部分都支付给了介绍客户的中介。腾海公司向章旭英、管利平收取的服务费69000元，其中48600元已支付给常熟市福家房地产经纪有限公司，其余款项用于支出人员工资和办公成本所剩无几，要求腾海公司返还服务费既有违诚信原则，也有违公平原则。被上诉人章旭英、管利平辩称：优惠协议书、认购协议书、商品房买卖合同均为同一个销售代表与购房者所签订，购房者认为其均能代表港佳公司，不可能签订商品房买卖合同时是代表港佳公司，签订其他协议时又代表另一家公司，并且优惠协议书上没有体现腾海公司。在一审法院追加腾海公司之前，各购房者根本不知道腾海公司的存在，因此各购房者均认为港佳公司应当承担返还购房款的责任。一审判决的金额没有问题，但是港佳公司也应该承担还款责任。被上诉人港佳公司辩称：一、涉案商品房买卖合同及商业用房借款合同中明确约定房屋总价为719000元，诉争的69000元不包含在涉案房屋总价中，港佳公司并不存在额外收取费用的情况，也不存在指令腾海公司额外收取费用的情况。根据章旭英、管利平提供的证据，69000元款项对应的POS机流水单显示该笔款项是“乐悦生活广场”收取，而港佳公司收取房款的POS机抬头为“张家港港佳置业有限公司”，因此69000元的收取与港佳公司无关。二、港佳公司委托腾海公司进行销售，具体销售方式港佳公司不清楚，优惠协议书不是港佳公司起草的，也不是港佳公司要求购房者签订的。认购协议书与购房合同之间存在的差价，是腾海公司的销售噱头。港佳公司不知道腾海公司另行收取相应的优惠服务费，且该费用港佳公司也没有享受到任何利益，因此港佳公司与该笔款项的收取无关。三、腾海公司与章旭英、管利平对69000元的认识问题以腾海公司的意见及相关证据为准，港佳公司不清楚腾海公司与章旭英、管利平是如何确定该款项性质的。认可一审判决。原审原告章旭英、管利平向一审法院起诉请求：1.港佳公司、腾海公司归还多收的购房款69000元，并承担从起诉之日起至法院判决的给付之日止按照同期银行贷款利率计算的利息；2.港佳公司、腾海公司承担本案诉讼费用。一审审理中，章旭英、管利平变更诉讼请求为：港佳公司、腾海公司归还多收取的房款12万元，并承担自起诉之日起至给付之日止按照同期银行贷款利率计算的利息。一审法院认定事实如下：港佳公司（委托方、甲方）与腾海公司（受托方、乙方）签订《2017年乐悦广场项目合作销售代理合同》，约定甲方委托乙方合作销售甲方开发建造的乐悦广场项目，合作模式为甲方委托乙方组织人员进行销售，在销售过程中，乙方应按照甲方制定的销售方案、销售计划执行。合同第四条销售代理佣金及支付方式第4项约定：乙方根据甲方提供的价格对房屋进行销售，同时甲方当前暂定洋房6000元每平方米作为销售底价，乙方实际销售的价格高于6000元每平方米的部分为溢价，溢价部分先扣除商品房合同总价1%后，再扣除以上差额部分8%的税收，余下部分作为乙方佣金。合同第九条乙方职责第3项约定，委托期限内，乙方或乙方所属渠道分销若需通过电视、报纸、网络等媒介对外推广宣传该项目的，则甲方同意乙方可以合作方的名义标示企业名称和标徽等，但乙方宣传的内容和形式需经甲方审核同意，因此产生的费用由乙方承担。双方在合同中还对其他条款进行了约定。2017年5月23日，章旭英、管利平（买方、乙方）与港佳公司（卖方、甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：章旭英、管利平购买港佳公司开发的乐悦生活广场X幢XXX室商品房，总价款为719000元。合同第七条付款方式及期限约定，签约当日支付219000元，于2017年6月22日前以银行按揭方式支付500000元。双方在合同中同时还对其他条款进行了约定。一审另查明，章旭英、管利平于2017年5月16日通过POS机刷卡向港佳公司支付了购房定金30000元，POS机签购单商户名称显示为“张家港港佳置业有限公司”，于2017年5月22日通过银行转账支付购房款189000元，并于2017年5月26日另行通过POS机刷卡支付了69000元，POS机签购单商户名称显示为“乐悦生活广场”。后章旭英、管利平又通过银行贷款向港佳公司支付购房款50万元。2019年2月20日，港佳公司向章旭英、管利平开具了价税合计金额为714894元的增值税普通发票。2019年3月7日，章旭英、管利平办理了乐余镇乐悦生活广场X幢XXX室的不动产登记手续。一审又查明，沈佳与港佳公司、第三人腾海公司商品房预售合同纠纷一案中[案号：（2019）苏0582民初6538号]，沈佳与第三人腾海公司签订了《乐悦广场会员优惠协议书》，约定由沈佳认购乐悦广场5幢203室，购房优惠条件为支付77784元优惠服务费，享受房价抵扣12万元的优惠活动，优惠期限自2017年5月16日起至2017年5月23日止，并由沈佳确认在签署本说明书之时应向收款方支付购房优惠服务费77784元。协议书特别说明：“1.只有您支付服务费后方能享有本说明书项下的购房优惠活动，您支付购房优惠服务费后，收款方将先行向您开具收据单，费用不计算在《商品房认购单》内，当您成功购房后，请持《商品房认购单》以及收据单与收款方联系办理发票开具事宜；2.当您成功签订《商品房认购单》，视作已享受本优惠，如未签订《商品房认购单》则在客户提出15个工作日后，按照办理顺序全额退还卡内金额至原消费银行卡；……5.签署《协议书》、《商品房认购单》应为同一人，一旦您与开发商办结《商品房认购单》签订手续，则收款方向您提供的购房优惠服务义务即告履行完毕并收回协议。您已充分阅读并理解本说明书内容，同意接受收款方提供的购房优惠服务，并支付本说明书项下的服务费，以此签名予以确认”。一审审理中，管利平与腾海公司一致确认，双方亦于2017年5月16日签订了上述《乐悦广场会员优惠协议书》，购房优惠条件为“支付69000元优惠服务费，享受房价抵扣12万元的优惠活动”，其余内容与沈佳签订的优惠协议内容一致。以上事实，由当事人提交的优惠协议、商品房买卖合同、POS机签购单、住房借款合同、增值税发票以及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。章旭英、管利平认为其支付的69000元为港佳公司多收取的购房款、“69000元抵扣12万元”的优惠承诺系由港佳公司作出，港佳公司予以否认，章旭英、管利平对此应提交相应证据证明，但其提交的商品房买卖合同、银行交易明细及POS机签购单等证据均不能达到其上述证明目的。章旭英、管利平与腾海公司一致确认签署了《乐悦广场会员优惠协议书》，协议中明确载明了“支付69000元优惠服务费，享受房价抵扣12万元”的优惠活动，腾海公司也认可章旭英、管利平支付的69000元由其收取，故章旭英、管利平支付的69000元实为腾海公司收取、相应优惠承诺系由腾海公司作出，章旭英、管利平要求港佳公司返还多收的购房款12万元，无事实依据，一审法院不予支持。腾海公司与章旭英、管利平签订了《乐悦广场会员优惠协议书》，并向章旭英、管利平收取优惠服务费69000元，双方之间形成服务合同关系，腾海公司应按照约定履行优惠承诺，但腾海公司并未提交证据证明章旭英、管利平已享受了“房价抵扣12万元”的优惠，腾海公司应属违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故章旭英、管利平有权要求解除双方的服务合同，并由腾海公司返还收取的优惠服务费69000元，腾海公司应予返还。章旭英、管利平主张自起诉之日即2019年6月21日至实际履行之日止按照同期银行贷款利率计算的利息，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、苏州腾海市场营销策划有限公司于判决发生法律效力之日起十日内归还章旭英、管利平69000元及利息（以69000元为基数，自2019年6月21日起至实际履行之日止按照中国人民银行同期同档贷款利率计算）。二、驳回章旭英、管利平的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由章旭英、管利平负担574元，由苏州腾海市场营销策划有限公司负担776元。二审中，腾海公司提交了以下证据：一、《乐悦广场-乐悦府价目表》，腾海公司主张，该价目表可以证明涉案房屋X-XXX原总价是831115元，实际成交价是719000元，购房者享受到了优惠，腾海公司按照优惠协议书收取优惠服务费并无不妥，同时也可以证明优惠方案是经过港佳公司认可的，并非腾海公司炮制的噱头。二、乐悦府—销冠效果费清单、金立博银行交易凭证，腾海公司主张，金立博是腾海公司的实际控制人，也是腾海公司法定代表人郭欣的丈夫，证明腾海公司向章旭英、管利平收取的服务费实际上大部分都支付给了介绍客源的中介常熟市福家房产经纪有限公司，腾海公司自己获利很微薄，要求腾海公司返还服务费，有违诚实信用，也不公平。章旭英、管利平质证认为：证据一，真实性由法院依法认定。如果该份证据是真实的，那么恰恰说明69000元抵12万元是港佳公司授意的。该份证据中的所谓房屋总价远超房屋备案价格，实际上是港佳公司联合腾海公司通过额外收取69000元所谓抵扣12万元来绕过国家的房屋限价政策，因此该69000元抵12万元的责任应当由港佳公司和腾海公司共同承担。一、二审中，港佳公司均确认他们的房屋销售价格是该份证据中的折扣总价。证据二，真实性认可，但是该份证据证明69000元实际上是销售费用，该笔费用应当由港佳公司来承担而不是转嫁给购房者。港佳公司质证认为：证据一，对该价目表的真实性没有异议，但是对于腾海公司的证明目的不予认可。该价目表是经过港佳公司确认的，但仅是港佳公司内部确认的每套房屋折扣总价，用于给腾海公司判断最终的房价是否超过折扣总价。该价目表不等同于港佳公司同意且支持腾海公司所作出的所有销售策略及其利用销售策略进行额外收费。港佳公司并不知道腾海公司利用该价差优惠政策另行收取相应的优惠服务费，且该费用港佳公司也没有享受到任何利益。港佳公司另行根据与腾海公司的《销售代理合同》与腾海公司结算销售佣金，腾海公司另行收取优惠服务费也违反了与港佳公司《销售代理合同》的相关约定，港佳公司并未指令收取或参与收取任何其他的服务费用。因此，腾海公司举证价目表来证明港佳公司知晓并同意其收取优惠服务费的理由不成立。证据二，腾海公司未提交原件，即使是真实的，也只能证明69000元是由腾海公司收取的，与港佳公司无关。二审查明，腾海公司提交的《乐悦广场-乐悦府价目表》加盖有港佳公司的公章，其中X幢XXX室房屋的面积为108.94平方米、单价为7629.11元、总价为831115元、折扣单价为6527.59元，折扣总价为711115元。二审中，港佳公司提交书面说明称，章旭英、管利平购买的乐悦生活广场X幢XXX室房屋的备案价为762144元，章旭英、管利平实际购买该房屋的价格为719000元。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，港佳公司委托腾海公司代为销售涉案楼盘，腾海公司在销售过程中与购房者签订《乐悦广场会员优惠协议书》，约定购房者支付69000元优惠服务费享受房价抵扣12万的优惠，并以此向购房者收取优惠服务费69000元。本案争议焦点一是腾海公司的上述行为对港佳公司是否构成表见代理。本院认为，港佳公司将包括签订房屋买卖合同在内的全部销售事项整体打包委托给腾海公司处理。腾海公司在售楼处现场销售房屋时,并未向购房者明确表明其系销售代理方；腾海公司与购房者签订的优惠协议书中亦未明确收取优惠服务费的相对方系腾海公司，故购房者无从知晓有销售代理方腾海公司的存在。虽然购房者支付优惠服务费和购房款是通过不同的POS机刷卡转账，但是刷取69000元优惠服务费的POS机签购单对应的商户名称为“乐悦生活广场”即涉案楼盘名称，并未明示收款方为腾海公司，且不同的POS机刷卡转账均为售楼处现场同一工作人员操作，足以使购房者相信其均是向开发商支付款项。虽然港佳公司否认授权腾海公司收取相应的优惠服务费，但购房者有理由相信在售楼处现场与其签订优惠协议书并收取69000元的相对方系代表开发商港佳公司。故本案中腾海公司的行为对港佳公司构成表见代理，应由港佳公司承担法律责任，视为港佳公司向购房者收取优惠服务费69000元。本案争议焦点二是《乐悦广场会员优惠协议书》是否合法有效。本院认为，该优惠协议书中明确了69000元款项的性质为“优惠服务费”，且该服务费不计算在《商品房认购单》中，购房者签订的《商品房认购协议书》也体现出了优惠前的房屋价格和优惠后的房屋价格，故购房者对以支付优惠服务费为对价享受相应的房屋价格优惠应当是明知且认可的。《乐悦广场会员优惠协议书》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。至于港佳公司在房产销售过程中是否违反管理性强制性规定，应由相关行政管理部门依法处理，不影响民事合同的效力。故本案中购房者要求法院判决港佳公司、腾海公司退还多收取的购房款12万元，缺乏有效依据，不应支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初8932号民事判决；二、驳回章旭英、管利平的诉讼请求。一审案件受理费1350元、二审案件受理费2700元，均由章旭英、管利平负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年五月十二日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。