云南省大姚县人民法院执 行 裁 定 书（2020）云2326执异2号异议人（利害关系人）：叶某某，女，1981年1月9日生，汉族，大学文化，住云南省南华县。申请执行人：李某某，男，1962年4月18日生，汉族，初中文化，企业业主，住大姚县。被执行人：南华欣泰野生菌食品集团有限公司，住所地：云南省南华县龙川镇龙泉东路。统一社会信用代码：9153************44。法定代表人：李翠玲，该公司经理。被执行人：王某，男，1973年1月8日生，汉族，高中文化，住楚雄市，现住楚雄州南华县龙川镇龙泉东路。被执行人：云南欣泰机动车驾驶培训有限公司，住所地云南省楚雄州南华县龙川镇龙泉东路，统一社会信用代码：915323**********62。法定代表人：王某，该公司经理。被执行人：仁某某，女，1968年8月7日生，汉族，住南华县。在本院执行李某某与南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某民间借贷纠纷一案中，异议人叶某某对被申请人仁某某被执行房屋内的装修、设施及设备的执行，即要求被申请人仁某某将上述房屋内物品搬迁完毕的行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人叶某某称：请求法院终止对被申请人仁某某被执行房屋内的装修、设施及设备的执行，即终止要求被申请人仁某某将上述房屋内物品搬迁完毕的行为。在云南省大姚县人民法院作出（2019）云2326执恢23号执行裁定书，即按照大姚县人民法院（2017）云2326民初490号民事判决书上判决，强制执行拍卖被申请人仁某某名下的位于南华县佳苑云（2016）南华县不动产权第0000030号（6幢3号）、0000031号（4幢2号）、0000035号（2幢3号）房屋时，错误执行屋内的装修、设施及设备，错误的认为屋内的装修、设施及设备属于被申请人仁某某所有，上述装修、设施及设备属于异议申请人所有，并且异议申请人租赁了被申请人仁某某的被执行房屋，因此异议申请人依法提出本执行异议。事实与理由：异议申请人与被申请人仁某某系继母女关系，2017年异议申请人与其他几个人一起合伙准备开设禧福源美容养生会所，大家一致决定会所的所有事项由异议申请人具体实施，随后异议申请人与被申请人仁某某协商，决定租赁下被申请人仁某某的房屋开设会所，双方在公平、合理、合法的情况下于2017年11月10日签订了房屋租赁合同，将上述被执行房屋租赁给异议申请人使用，租期为10年，自2017年11月10日至2027年11月10日止。异议申请人租赁下房屋后进行了装修，购买相关设施设备，并顺利的开始经营禧福源美容养生会所一直到现在。大姚县人民法院在执行被申请人仁某某上述房屋过程中，要求被申请人仁某某把房屋内的设施及设备搬出属于错误执行，房屋内的装修、设施及设备等财产属于异议申请人所有，如果继续执行上述财产可能会侵害异议申请人的合法权益。大姚县人民法院在执行被申请人仁某某上述房屋时应该在公告或者拍卖相关材料中明示上述房屋已经被租赁给异议申请人，租赁期限为10年，至2027年11月10日租赁到期，以免给异议申请人及竞买人造成不必要的损失。根据法律规定：买卖不破租赁的原则，也就是说房屋产权的变更，不影响已经形成的租赁关系的存在，即房屋产权的变更，房屋租赁行为依旧有效，因此，法院在进行上述房屋拍卖过程中应当告知竞拍者。综上所述，为维护异议申请人的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求大姚县人民法院终止对被执行房屋内的装修、设施及设备的执行。申请执行人李某某称：案外人叶某某的异议申请依法不能成立，理由如下：一、本案被执行房屋不符合“买卖不破租赁”的规定。执行申请人李某某的执行依据（2017）云2326民初490号民事判决是2017年9月29日作出的，被告仁某某没有在该判决书规定上诉期内（15天）提起上诉，该判决书已于2017年10月14号之前就已经生效，而根据案外人叶某某提交的《房屋租赁合同》，其与被执行人仁某某之间的租赁合同是在2017年11月10日签订的。也就是说，双方的租赁合同是在（2017）云2326民初490号民事判决生效之后才签订的，执行申请人在判决生效后就已经申请强制执行，被执行人仁某某的房屋并不符合相关“买卖不破租赁”的法律规定，实际上，案外人叶某某与被执行人仁某某签订该房屋租赁合同的目的也是为了逃避（2017）云2326民初490号生效民事判决的执行。二、被执行人仁某某与执行异议申请人叶某某系亲属，两人之间有利害关系，两人在民事判决生效之后签订租赁合同，明显是为了逃避执行。案外人叶某某在申请书中也明确，其与被执行人仁某某是继母女关系，而且据了解，两人还在一起居住生活，而基于这种特殊关系的两人不在其他任何时间签租赁合同，而是在出租人仁某某作为被告的对800多万将近900万的债务承担连带赔偿责任的（2017）云2326民初490号民事判决生效后的一个月与自己的继女签订房屋租赁合同，将自己名下的房屋租给继女经营使用，按照正常人的逻辑和理解都会认为，有亲属关系的两个人选择在这个时候签订房屋租赁合同确实难排除为了逃避生效法律文书的执行而恶意签订租赁合同，目的就是为了逃避执行。三、执行申请人李某某对被执行人仁某某与案外人叶某某签订的《房屋租赁合同》的真实性有异议。首先，案外人叶某某在提出案外人执行异议申请时只提交了一份《房屋租赁合同》，该租赁合同也没有到相关部门进行过备案，关于租赁合同备案不仅是相关法律、行政法规强制性规定的，而且在双方签订的《房屋租赁合同》的十条“登记备案的约定”也明确约定：“自本合同生效之日起五日内，甲乙双方持本合同及有关证明文件向相关的房地产管理部门申请登记备案，所产生的费用由乙方负责支付。”但很明显双方并没有按照相关法律规定和双方签订的《房屋租赁合同》的约定，到相关房产部门进行备案登记。其次，也没有承租人叶某某交纳房屋租金的交费收据、凭证。既然是出租四五百平方米的房屋而且租期也是10年的，就不可能是免费的，所以收取租金也是必须的，双方在租赁合同中也约定有租金，但是案外人叶某某却不能提交其向被申请人即房屋出租人仁某某交纳房屋租金的任何凭据，同时，四五百平米的房屋一共是六间，双方约定的租金却只是3万元／年，这个租金也明显与当地房屋出租市场的租赁价格不符。再次，既然所出租的房屋是用于美容养生会所，属于盈利的商业经营使用，那么经营者叶某某就必须到税务部门交纳各种经营税款，但案外人叶某某也没有提交任何交税证明。所以，案外人叶某某仅凭一个《房屋租赁合同》就申请案外人执行异议，说其与被执行人仁某某租赁案涉被执行房屋用于开办美容养生会所是没有任何说服力的。四、单凭装饰合同并不能证明被执行房屋内的装修、设施及设备属于叶某某所有。案外人叶某某与装饰公司签订的《装饰工程委托合同》，执行申请人李某某并不清楚到底是谁进行的装修，该装修是不是在本案民事判决生效之后进行的。同时，案外人也没有提交其在装饰合同中约定的装修款发票和支付工程装修款的付款凭证。另外，案外人叶某某在申请中说，房屋内的设施、设备也是属于自己的，但是叶某某也并没有提交任何关于其购买房屋内设施、设备的购买合同和购买发票和购买设施、设备的付款凭证。所以，申请执行人李某某完全有合理理由怀疑案外人叶某某提出执行异议申请的正当性和目的性。综上，执行申请人李某某认为，案外人叶某某针对被执行人仁某某名下的位于南华县佳苑云（2016）南华县不动产权第0000030号（6幢3号）、0000031号（4幢2号）、0000035号（2幢3号）的被执行房屋内的装修、设施及设备提出异议，没有任何事实和法律依据，其提交的执行异议申请和提交的证据并不能阻碍法院对被执行房屋内的装修、设施及设备的执行，案外人叶某某与被执行人仁某某之间基于特殊的关系，采用虚假陈述和提交不完整及真实性存疑的材料申请案外人执行异议，实际上是被申请人仁某某为了逃避（2017）云2326民初490号生效民事判决的执行，请求法院依法驳回案外人叶某某没有任何依据的案外人执行异议申请，继续对本案进行执行，以维护申请执行人的合法权益。被执行人南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某未提交书面意见。本院查明，李某某与南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月29日作出的（2017）云2326民初490号民事判决书发生法律效力后，因南华欣泰野生菌食品集团有限公司、王某、云南欣泰机动车驾驶培训有限公司、仁某某未按期履行，李某某向本院申请强制执行，本院以（2017）云2326执612号立案执行。在执行过程中，本院于2017年11月20日作出（2017）云2326第612号之一执行裁定书，裁定对仁某某所有的云（2016）南华县不动产权第0000030号、云（2016）南华县不动产权第0000031号、云（2016）南华县不动产权第0000035号登记的不动产进行了查封，并在2017年11月22日办理了查封登记，2018年9月11日因双方达成执行和解协议（2017）云2326执612号案件终结执行程序。2019年4月23日以（2019）云2326执恢23号立案恢复执行，本院于2019年5月6日作出（2019）云2326执恢23号执行裁定书，裁定拍卖仁某某所有的位于南华县，房产证号为：云（2016）南华县不动产权第0000030号、0000031号、0000035号房屋。2019年12月19日作出公告，要求仁某某于公告之日起十日内将位于南华县，房产证号为：云（2016）南华县不动产权第0000030号、0000031号、0000035号房屋内的物品搬迁完毕，并将该公告粘贴在上述房屋门口。2020年3月24日上述三套房屋在淘宝网拍卖成交。另查明，本院向南华县行政审批局调取材料显示，2018年12月1日叶某某与仁某某签订了南华县欣泰华府佳苑2幢3号房租赁合同，租期为一年，自2018年12月1日起至2019年12月1日止，租金为二万元每年。本院认为，本案争议焦点为叶某某与仁某某签订的租赁合同是否能阻止人民法院腾空拍卖成交房屋移交买受人的执行？一、关于异议人提出终止要求被申请人仁某某将上述房屋内物品搬迁完毕的行为的异议请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。本院在执行过程中，于2017年11月20日对仁某某所有的云（2016）南华县不动产权第0000030号、云（2016）南华县不动产权第0000031号、云（2016）南华县不动产权第0000035号登记的不动产进行了查封，并在2017年11月22日办理了查封登记，尽管叶某某在提出执行异议时向本院提交了在2017年11月10日其与仁某某签订的租赁合同，但该租赁合同与本院向登记机关调取的租赁合同相互矛盾，故叶某某与仁某某签订租赁合同的时间应为2018年12月1日，签订租赁合同的时间在本院对仁某某所有的云（2016）南华县不动产权第0000030号、云（2016）南华县不动产权第0000031号、云（2016）南华县不动产权第0000035号登记的不动产即南华县房屋查封之后，且本院向登记机关调取的租赁合同租期截止时间为2019年12月1日，本院作出并粘贴公告要求仁某某于公告之日起十日内将位于南华县，房产证号为：云（2016）南华县不动产权第0000030号、0000031号、0000035号房屋内的物品搬迁完毕是在2019年12月19日，叶某某与仁某某签订的租赁合同约定的租赁期限已届满。故现叶某某以承租人身份请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，因合法有效的租赁合同是在法院查封之后签订且租赁期限已届满，对其请求，本院不予支持。二、关于异议人提出终止对仁某某被执行房屋内的装修、设施及设备执行的异议请求，因本案被执行人仁某某负有将拍卖成交房屋腾空交付买受人的义务，异议人叶某某在与被执行人仁某某的租赁合同关系存续期间对被执行房屋进行的装修、购置的设施、设备，因被执行人腾空执行房屋的行为所造成的后果，系异议人叶某某与被执行人仁某某之间的法律关系，不属于本案执行异议审查的范围，对其请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下：驳回叶某某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向楚雄彝族自治州中级人民法院申请复议。审判长  陈方明审判员  王子康审判员  张红星二〇二〇年五月二十日书记员  歹洁瑶