天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初662号原告：张宝健，女，1977年7月21日出生，汉族，个体工商户，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张培，天津中派律师事务所律师。被告：窦国红，女，1976年1月7日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。被告：天津鲲鹏房地产咨询服务有限公司，住所地天津市滨海新区大港街永明路130号，统一社会信用代码91120116MA05K8KA14。法定代表人：殷红云，该公司经理。委托诉讼代理人：孔希西，天津鹏泽律师事务所律师。被告：殷红云，女，1979年1月14日出生，汉族，房产中介，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孔希西，天津鹏泽律师事务所律师。第三人：边振霞，女，1971年9月2日出生，汉族，无职业，住天津市滨海新区。原告张宝键与被告窦国红被告天津鲲鹏房地产咨询服务有限公司（以下简称“鲲鹏公司”）、被告殷红云、第三人边振霞房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张宝键的委托诉讼代理人张培，被告窦国红、被告天津鲲鹏房地产咨询服务有限公司及被告殷红云的委托诉讼代理人孔希西，第三人边振霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝键向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告窦国红及被告天津鲲鹏房地产咨询服务有限公司签订的《房屋买卖置换合同》；2、被告窦国红支付违约金51000元；3.被告天津鲲鹏房地产咨询服务有限公司及被告殷红云返还居间服务费1000元，窦国红返还收取的天津市滨海新区大港兴盛里物业楼1楼北4号房屋租金3000元；4、被告天津鲲鹏房地产咨询服务有限公司及被告殷红云对被告窦国红支付51000元的违约金及3000元的租金承担连带责任；5、诉讼费由三被告承担。事实理由：2018年12月19日，原告与被告窦国红及被告鲲鹏公司签订《房屋买卖置换合同》，约定原告购买窦国红所有的坐落于天津市滨海新区大港兴盛里物业楼1楼北4号房屋，房屋用途为非居住，成交价255000元。原告于当日交付窦国红定金20000元，交付被告鲲鹏公司居间服务费1000元，签约时窦国红称孩子需以该房屋为住所报名初中，原告应允，因此双方口头约定于2019年5、6月（书面合同的履行期限为2019年某年某月），本地初中招生工作开始，窦国红孩子报完初中名额后签订天津市存量房网签协议，办理付款及过户手续。2018年12月28日，窦国红及鲲鹏公司又以订约后涉案房屋无法出租为由，要求原告支付三个月租金，为促成交易，原告爱人王义龙无奈支付3000元租金给鲲鹏公司工作人员。后原告依约到期询问具体的办理时间，窦国红通过鲲鹏公司告知原告不能办理网签手续，并拒绝退还定金。原告经咨询得知，本市从2015年起小升初即开始采用对口直升与随机派位相结合的政策，即初中对口接受片区内所有小学毕业生入学，因此初中报名哪所学校依据的是小学就读学校，与其住所无关，即便与住所有关，相关教育主管部门要求提供的是合法固定居所的证明，而涉案房屋用途为非居住，根本不是义务教育任何阶段入学的有效依据条件，因此窦国红故意隐瞒事实，设立不存在的合同履行条件，致使原告同期购买房屋使用的合同目的落空。而被告鲲鹏公司作为专业的房屋中介服务机构，对该政策是应知且明知的，非但未对原告做出合理提示，而且提供虚假情况，并故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，诱导原告订立了损害自身利益的合同，应当返还已收取的报酬并承担损害赔偿责任，另，鲲鹏公司为一人有限责任公司，被告殷红云为自然人股东，应当对公司债务承当连带责任，原告在多次要求解除合同并返还定金遭拒后起诉，请依法支持原告诉请。被告窦国红辩称，该案涉房屋所有权登记的是被告窦国红的名字，实际上是第三人边振霞购买，登记到被告窦国红的名下就是为了被告的儿子能够就近上大港二中。签房屋买卖合同只是以被告窦国红的名义，实际上是第三人在卖房。被告鲲鹏公司、殷红云辩称，请求驳回原告对鲲鹏公司及殷红云的全部诉讼请求。首先，原告与鲲鹏公司之间的居间合同已经履行完毕，原告要求解除没有法律依据；其次，关于鲲鹏公司应否承担连带责任的问题，鲲鹏公司在本案中作为房产中介机构，仅为原告与被告窦国红提供居间服务，鲲鹏公司已经促成双方订立了合法有效的房屋买卖合同，履行了相应的义务，房屋未能过户与鲲鹏公司无关，鲲鹏公司也不存在任何过错，不应承担责任。关于服务费和租金的问题，原告当时想购买的是北4号、北5号两套相邻房屋，根据三方签订的合同约定，原告及被告窦国红方就每套房产应各自按照房款价值1%比例的标准向鲲鹏公司支付居间服务费，即各方应向鲲鹏公司支付服务费5000元，原告仅支付了已经完成过户的北5号房屋居间服务费2000元，就涉诉的北4号房屋未支付服务费，原告在签订合同后需要使用涉诉房屋经营药房，但其当时不能支付购房款。经协商后，原告通过鲲鹏公司向窦国红一方支付了租金3000元，窦国红方用该租金折抵了应向鲲鹏公司支付的居间服务费，因此鲲鹏公司不负有返还的义务。第三人边振霞述称，大港兴盛里物业楼1楼北4号和5号是两套房子挨着，打通的，实际作为一套房子来用。是第三人出资购买。买的时候写的是被告窦国红和第三人另一个弟弟的名字，就为了他们孩子上学，窦国红的大儿子已经使用该房屋上了学且已经高中毕业，当时因窦的小儿子上学需要，在12月28日这两套房子已经都交付给原告使用了，原告当时只有一套房子的钱，什么时候孩子报完名，什么时候过户，但2019年小升初政策初中部招生延迟了1年，交接房屋时原告需要4月份才能凑齐房款，等我们报完名再过户，4月份的时候说什么时候过户什么时候给房款，我们联系学校后学校表示暂时不招生，5月份联系原告去房管局打合同，但是原告一直不去，也不交付剩余的房款，也不交租金，第三人联系原告问能不能等一等，原告说我们违约了。没有办理房屋买卖的主要原因是小升初报名延迟了，今年才能报，原告说我们的房子不能办孩子上学，但我们已经有两个孩子通过这个房屋上了学。本院经审理认定事实如下：2018年12月19日，原告与被告窦国红及被告鲲鹏公司签订《房屋买卖置换合同》，约定原告购买窦国红名下坐落于天津市滨海新区大港兴盛里物业楼1楼北4号房屋，房屋用途为非居住，成交价255000元。原告于当日交付窦国红定金20000元，交付被告鲲鹏公司居间服务费1000元。该合同第三条第2项约定，2019年（窦国红）孩子报完初中名额打（房屋）买卖手续。后因2019年被告窦国红孩子所在学区学校“小升初”学制变化，需到2020年升学期间完成初中名额报名。窦国红因需以该房屋完成其孩子的初中报名，未如期办理相应房屋买卖手续。现原告起诉，以被告窦国红及鲲鹏公司违约为由，提出其如上诉讼请求。另查，案涉房屋实际为第三人边振霞出资购买，被告窦国红为边振霞弟媳，边振霞为窦国红的孩子能在该房屋所在学校上初中，故该房屋落在边振霞名下。本院认为，本案原告与被告窦国红、鲲鹏公司签订房屋买卖合同后，案涉房屋所在学区学校“小升初”学制发生变化，需延迟一年完成报名，如被告窦国红将房屋出售后，窦国红即不能以案涉房屋完成其孩子的初中报名。该情形应当视为合同履行过程中的“情势变更”。就此双方可以重新协商订立合同，现原告不同意重新协商，要求解除合同，符合法律规定，该合同应当解除，被告窦国红应当将原告支付的定金退还原告。原告以被告窦国红违约为由，要求被告窦国红承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告对被告鲲鹏公司和被告殷红云的诉讼主张，鲲鹏公司作为房屋买卖中介机构促成双方签订了房屋买卖合同，完成了其中介服务，合同未能履行完毕，并非鲲鹏公司的过错，故原告要求被告鲲鹏公司和被告殷红云退还中介费、承担违约责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告张宝键与被告窦国红、被告鲲鹏公司于2018年12月19日签订《房屋买卖置换合同》，被告窦国红于本判决生效后三日内退还原告张宝键购房定金20000元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费587.50元，由原告张宝键、被告窦国红各负担293.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员 赵 军二〇二〇年五月九日书记员 饶维朋附：法律释明1．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己的主张应当提供证据予以证明。