河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终763号上诉人（原审原告、执行案外人）：吴腾飞，男，汉族，1988年6月8日出生，住南阳市。委托诉讼代理人：张敬明，河南问鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：温向东，河南问鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：段九堂，男，汉族，1958年11月28日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：华道烈，男，汉族，1964年2月27日出生，住河南省南阳市卧龙区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：马颖润，女，汉族，1963年10月13日出生，住南阳市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：王英，女，汉族，1976年12月21日出生，住南阳市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨宏延，男，汉族，1966年9月30日出生，住南阳市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：黄大勇，男，汉族，1975年12月9日出生，住南阳市。以上五被上诉人共同委托诉讼代理人：陈建科，河南宛东律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：南阳市中泰房地产开发有限公司，住所地南阳市独山大道与张衡路交汇处,统一社会信用代码91411300795741047H。法定代表人：牛香改。委托诉讼代理人：曲明文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：郑海洋，河南怡和律师事务所律师。上诉人吴腾飞与被上诉人段九堂、马颖润、王英、杨宏延、黄大勇,原审第三人南阳市中泰房地产开发有限公司(以下简称中泰房地产公司)案外人执行异议之诉一案，河南省南阳市卧龙区人民法院（以下简称一审法院）审理后作出（2018）豫1303民初5850号民事判决，判决驳回原告吴腾飞的诉讼请求。吴腾飞不服，上诉至本院。本院于2019年6月28日作出（2019）豫13民终2865号民事裁定，将本案发回一审法院重审。一审法院重新审理后，于2019年12月19日作出（2019）豫1303民初6545号民事判决。吴腾飞仍不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴腾飞上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持吴腾飞的一审诉讼请求，即依法终止对中景门国贸小区××号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、诉讼费用由段九堂、马颖润、王英、杨宏延、黄大勇承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、吴腾飞购买案涉房屋后，在要求中泰房地产公司办理房屋登记手续时，才知道房屋已经网签在段九堂名下，一审仅以中泰房地产公司的单方陈述，认定吴腾飞购买房屋时知道房屋已经办理网签错误。2、吴腾飞与中泰房地产公司签订认购书和中泰房地产公司出具收据的落款时间之所以是2012年10月16日，是因为中泰房地产公司与李红玉是在该日期签订的认购书，后李红玉将房屋出售给吴腾飞，中泰房地产公司同意更名，就按原日期重新与吴腾飞签订的认购书并出具收据。3、一审认定抵账给李红玉的案涉房屋未办理抵押登记的原因是房屋是抵债，将来还要出售，为了不妨碍实际出售，双方是有共识的，这一认定仅有中泰房地产公司的单方陈述，认定事实错误。李红玉曾明确向法庭陈述，其不知道房屋已登记在段九堂名下。二、吴腾飞已支付李红玉25万元购房款的事实清楚，下欠李红玉的购房款仅是吴腾飞与李红玉之间的债务，李红玉已足额支付了购房款，吴腾飞作为李红玉所售房屋的权利承继者，视为已足额向中泰房地产公司交纳了购房款，足以排除执行。1、吴腾飞与李红玉通过中介购房前素不相识，若不支付购房款，李红玉不可能将房屋出售给吴腾飞，吴腾飞也不可能对房屋进行装修入住，中泰房地产公司也不可能认可吴腾飞的业主身份，并为其办理更名手续。李红玉也曾明确向法庭陈述，吴腾飞已支付25万元购房款。2、李红玉已向中泰房地产公司足额支付了购房款，中泰房地产公司给吴腾飞出具的购房款收据可以证实，本案完全符合法律规定可以排除执行的条件，足以排除执行。三、李红玉在2012年10月16日已与中泰房地产公司签订合法有效的书面买卖合同，此时案涉房屋是登记在中泰房地产公司名下李红玉所有的房产，中泰房地产公司无权处置。中泰房地产公司2014年7月31日再与段九堂签订合同，将房屋网签至段九堂名下，严重侵犯李红玉的合法权益。中泰房地产公司将房屋网签备案至段九堂名下仅是对借贷关系的担保，担保未办理抵押登记，段九堂对案涉房屋无优先受偿权，一审认定段九堂有优先受偿权适用法律错误。中泰房地产公司与段九堂之间无商品房买卖的真实意思表示，一审认定段九堂对案涉房屋享有物权期待权错误。四、案涉房屋为吴腾飞所购买的在中泰房地产公司名下的二手房，吴腾飞作为房屋买受人，对房屋享有期待的物权，房屋是吴腾飞唯一住房，也是郑州弘业建筑工程有限公司（以下简称郑州弘业公司）（周卫东）行使建设工程承包优先受偿权的抵账房产，经历了中泰房地产公司抵账转让给郑州弘业公司（周卫东），郑州弘业公司又抵账转让给南阳市龙升混凝土有限公司（以下简称龙升混凝土公司），龙升混凝土公司又抵账转让给李红玉，李红玉又通过中介将房屋转售给吴腾飞。案涉房屋在人民法院查封之前，已签订了合法有效的书面买卖合同，吴腾飞在查封之前也已合法占有、使用案涉房屋，房屋对价也已完全支付给了中泰房地产公司，吴腾飞多次要求办理过户登记手续，还为此形成诉讼，未办理过户登记过错不在吴腾飞。案件完全符合可以排除执行的条件。中泰房地产公司因涉嫌非法集资，已被南阳市高新区处非办受理，本案应中止执行，段九堂等应就相关债权向相关单位申报。段九堂、马颖润、王英、杨宏延、黄大勇辩称，一、一审认定事实正确。吴腾飞为规避明知网签不能的事实，2016年1月28日与房地产经纪公司签订房屋买卖居间合同，与中泰房地产公司签订房屋认购书而不签订买卖合同，实际上房屋2013年7月已经具备了办理网签的条件。《城市商品房预售管理办法》第十条规定，商品房预售合同签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，按此计算，吴腾飞应予2016年2月28日到房地产管理部门办理合同登记备案手续。吴腾飞与中泰房地产公司签订认购书，一方面是在掩盖明知案涉房屋已经网签的事实，另一方面是想逃避主观上不主张网签的过错，实际上吴腾飞直到2018年才向卧龙区人民法院提出办理房屋网签的主张。李红玉系龙升混凝土公司的债权人，龙升混凝土公司系郑州弘业公司的债权人，郑州弘业公司系中泰房地产公司的债权人，经三方协商，将案涉房屋抵偿给李红玉，以抵销他们之间的债权债务关系。李红玉又于2016年1月28日将房屋转售于吴腾飞。李红玉拟采用以物抵债的方式取得房屋所有权，属于继受取得，在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而房屋物权未发生变动，李红玉仅享有普通债权请求权，未获得房屋的所有权。一审认定2014年10月9日以前，中泰房地产公司未向李红玉交付房屋，双方之间仍然是金钱债务关系。2014年7月31日，因向段九堂借款，中泰房地产公司就案涉房产与段九堂签订商品房买卖合同，并将房屋网签至段九堂名下，李红玉并未提出异议，也未实施权利救济。李红玉不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。吴腾飞的权利来源于李红玉，不能超越李红玉，其仍为债权请求权，权利不足以排除执行。二、一审适用法律正确。本案审查的是吴腾飞与李红玉之间的交易，而非吴腾飞与中泰房地产公司之间房屋买卖关系，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而适用该规定的第二十四条规定。根据九民会纪要71条，债务人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还债务人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。当事人根据上述合同约定，债务人到期没有清偿债务，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持的规定，一审适用法律正确。中泰房地产公司述称，同意吴腾飞的上诉意见。吴腾飞向一审法院起诉请求：1.判决终止对其购买的中景门国贸小区××号房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由段九堂、马颖润、王英、杨宏延、黄大勇承担。一审法院认定事实：2011年5月9日、2011年9月21日，中泰房地产公司作为发包方与承包方郑州弘业公司签订《建设工程施工框架协议》《建筑工程施工合同》，约定由郑州弘业公司承建中景门·国贸小区××楼建设工程，合同价款2500万元。2011年5月9日、2012年4月21日，郑州弘业公司与龙升混凝土公司签订《南阳市预拌混凝土买卖合同》及《补充协议》，约定郑州弘业公司承建的中泰房地产公司中景门国贸5#楼使用龙升混凝土公司的预拌混凝土，并约定了混凝土的各项数据及单价。中泰房地产公司称，由于中泰房地产公司欠郑州弘业公司工程款150.09万元、郑州弘业公司欠龙升混凝土公司混凝土款，经三方协商，由中泰房地产公司将中景门·国贸小区××楼××室房屋以150.09万元价款抵扣郑州弘业公司的工程款，郑州弘业公司使用三套房屋抵扣龙升混凝土公司的混凝土款，龙升混凝土公司再使用该三套房屋抵扣拖欠李红玉（向龙升混凝土公司供应砂石）的砂石款。2012年10月16日，郑州弘业公司周卫东出具《欠条》，载明：“欠条今欠中景门国贸购房款合计人民币壹佰伍拾万零玖佰元整（￥1500900.-元）。郑州弘业建筑工程有限公司周卫东2012.10.16”，中泰房地产公司同日出具《商品房销售专用收据》三张，载明购房户为“李红玉”，备注为5#-3-2501的收据房款为544200元、5#-3-2502的收据房款为409500元、5#-3-2503的收据房款为547200元。2014年10月9日，中泰房地产公司向李红玉出具了5#-3-2501、5#-3-2502、5#-3-2503的燃气初装费收据及案涉房产的《收房会签单》、《房屋验收单》，并由李洪奇代李红玉签订了《前期物业管理服务协议》、《中景门·国贸临时管理规约》。吴腾飞称，2016年1月28日，翟丽丽作为李红玉的代理人（甲方）与吴腾飞（乙方）、居间方南阳市乐源房地产经纪有限公司（丙方）签订《乐源房产经纪公司房屋买卖居间合同》，载明：甲方将案涉房产以50万元价款出售给吴腾飞，签合同当天支付2万元定金，更名当天支付23万元，剩余房款25万元于2016年3月16日前一次性支付，并约定2016年2月1日到中景门国贸开发商处办理更名事宜。当日，吴腾飞向翟丽丽转账支付2万元、向南阳市乐源房地产经纪有限公司支付中介费7千元，翟丽丽出具收条、南阳市乐源房地产经纪有限公司出具《收据》。吴腾飞提交了2016年1月24日取现5.5万元、2017年2月15日取现4万元、2017年4月2日取现15万元的银行流水，称上述取现系支付购房款23万元的取款凭证，并称双方约定在办理网签更名后再支付下余25万元购房款，因为一直没能办理更名，所以至今没有支付。吴腾飞提交的时间为2012年10月16日的《中景门国贸房屋预约认购书》及《商品房销售专用收据》显示，吴腾飞为认购合同乙方，中泰房地产公司为认购合同甲方，乙方购买本案案涉房产，总房款54.42万元，乙方已付清房屋全款；收据载明购房户吴腾飞，房款54.42万元，备注5#-3-2501。对此，中泰房地产公司解释称，吴腾飞买房时知道房子已经网签在段九堂名下，中泰房地产公司给他解释了该网签是为借款提供的担保，借款还了就可以把名字更改回来。将《中景门国贸房屋预约认购书》及《商品房销售专用收据》时间提到2012年是为了避免多交费。抵给李红玉时未网签给李红玉是因为李红玉不是购房，是抵债，将来还要出售给他人。类似的操作，网签到债权人名下的有七八十套房屋，债权人不妨碍出售，双方是有共识的，不办理抵押登记就是为了不妨碍实际出售。段九堂、马颖润、王英、杨宏延、黄大勇对此不予认可，称段九堂、马颖润、王英、杨宏延、黄大勇与中泰房地产公司的民间借贷纠纷作出判决后，2016年被告的亲戚华道烈把民事调解书和一个声明粘贴到案涉房屋门上，当时房屋还是毛坯房，声明中留的联系电话是华道烈的手机号。声明张贴几天后吴腾飞给华道烈打电话说他要买这个房子，华道烈劝他不要买，告诉他由于借款没有还，今后要执行这套房，二人加了微信，吴腾飞的微信名是相濡以沫，吴腾飞的电话是150××××9379。但是由于时隔太久聊天记录找不到了。房子网签在出借人段九堂名下的事华道烈也告诉了吴腾飞，并领吴腾飞去房管局查看了网签的情况。但后来中泰房地产公司告诉吴腾飞没事儿，钱还了就可以更换名字。吴腾飞信了中泰房地产公司，于是决定将案涉房产买下。吴腾飞提交2014年10月9日的《收据》显示，吴腾飞支付燃气初装费2618元，吴腾飞于2016年3月3日支付案涉房产装修服务费720元、工本费20元，装修押金2100元。吴腾飞提交的物业费、水费收据显示，发生时间最早的为2017年7月8日。2018年5月15日，吴腾飞诉中泰房地产公司房屋买卖合同纠纷一案经一审法院主持调解，双方达成一致意见，一审法院作出（2018）豫1303民初1531号民事调解书，确认协议内容为：“原告吴腾飞从被告南阳市中泰房地产开发有限公司购买了位于南阳市××区××路中景门××小区××楼××单元××楼××室的房屋一处，2018年12月31日前，被告到房屋登记部门为原告完成上述房屋的网签备案手续。”再查明，2014年6月6日段九堂通过POS机刷卡的方式向中泰房地产公司支付了借款本金，中泰房地产公司出具《借据》，载明收到段九堂委托投资款150万元。2014年12月16日双方签订《借款协议》一份，约定借款金额150万元，借款期限3个月，到期后归还借款，段九堂配合中泰房地产公司撤销所签订的11号楼1单元2401、12号楼1单元2103、5号楼3单元2501商品房买卖合同。2014年7月31日，段九堂作为买受人、中泰房地产公司作为出卖人签订编号为14819173的网签备案《商品房买卖合同》作为借款保证，约定将案涉房产以50万元的价格出卖给段九堂。另，2018年7月4日，南阳市处置非法集资工作领导小组办公室对本院出具《关于中止对南阳市中泰房地产开发有限公司诉讼活动的函》，载明根据高新区处非办报告情况，中泰房地产公司已经涉嫌非法集资，建议本院中止中泰公司与非法集资有关民事诉讼活动，并通知基层法院中止诉讼活动。2018年11月30日，南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室出具宛开处非领办【2018】20号《南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室关于南阳市中泰房地产开发有限公司涉嫌非法集资情况的报告》，后附工作专班《关于中泰房地产公司涉嫌非法集资民间借贷人网签合同抵押情况调查报告》，载明经初步调查结果显示，中泰房地产公司在与民间借贷人朱国兰等共34户签订借贷协议时，用中景国贸1-1-2602等170套商品住房的网签合同作为抵押（详细清单附后），而该170套商品住房又以现金认购等形式出售给了杨玉芳等实际购房人，致认购人与网签人因住房权属发生纠纷，造成不稳定因素。在170套房屋借贷抵押清单中，载明本案案涉房产：房号“5-3-2501”、网签姓名“段九堂查封”、真实销售“（李红玉）吴腾飞”、合同号“14819173”。一审法院认为，本案的争议焦点是吴腾飞对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查以下内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提出执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人吴腾飞提出对执行标的排除强制执行的请求，故吴腾飞应当举证证明其对涉案房屋享有合法真实的权利，足以排除强制执行。关于吴腾飞就涉案房产是否为权利人的问题，在卷证据显示，2017年7月以来，吴腾飞经装修居住于涉案房屋内，并为满足居住所需交纳相关费用至今，因此，吴腾飞就涉案房产有相关的民事权利。关于吴腾飞权利的合法性与真实性问题，吴腾飞称其于2016年1月28日经中介购买了涉案房产，已支付一半房款25万元，下余25万元因约定更名后再交纳因此未交。段九堂辩称吴腾飞的陈述虚假不实，理由是：1、真正能证明吴腾飞购房、入住时间的是案涉房屋的电表的户号及使用时间。但电表的启用时间不一定与购房时间对应一致，此为一般生活经验常识，因此，对该质疑意见，一审法院不予采纳。2、段九堂与中泰房地产公司之间的民间借贷纠纷于2016年6月21日以（2016)豫1303民初777号民事调解书调解结案,因涉案房产网签在段九堂名下，中泰房地产公司不按调解书履行还款义务的话，将要执行该房，因此段九堂将调解书及一份《声明》张贴在涉案房屋门上。《声明》张贴没几天，吴腾飞按《声明》中留下的华道烈的联系电话问询房屋情况，称其要购买该房，华道烈将购房风险告知了吴腾飞，并领吴腾飞到房管局查看了网签登记，但吴腾飞听信中泰房地产公司所说的房屋是借款担保、款一还就能更名的承诺，最终决定购买房屋。吴腾飞对华道烈的上述陈述不予认可，段九堂未能举证证明华道烈所述属实。结合双方的诉辩意见，从证据出发，一审法院以吴腾飞与乐源房产经纪公司的《房屋买卖居间合同》、中介费收据确认吴腾飞经该中介公司购买涉案房产属实，购买时间为2016年1月28日。因此时涉案房产未有抵押登记或查封，中泰房地产公司又向吴腾飞承诺段九堂的借款一定能偿还、房产保证能过户，吴腾飞出于居住所需，购买该房，属于善意消费者。综上，吴腾飞对涉案房产的相关权利具备真实性、合法性。关于吴腾飞对涉案房产的权利能否排除执行的问题，一审法院从以下几个层次分析，（一）吴腾飞称其签订《房屋买卖居间合同》当天交付购房定金2万元，之后于2016年1月24日取现金5.5万元、2017年2月15日取现金4万元、2017年4月2日取现金15万元用于支付房款，共计已支付房款25万元（含定金2万元），但该陈述明显与其《房屋买卖居间合同》的付款约定内容不符。其《房屋买卖居间合同》约定：“⑴签合同当天乙方（吴腾飞）支付甲方(原房主李红玉）购房定金贰万元整，更名当天乙方再支付甲方贰拾叁万元整，剩余房款贰拾伍万元整于2016年3月16日前由乙方一次性支付于甲方。双方于2016年2月1日到开发商处办理更名手续”，吴腾飞上述的取款时间均晚于合同约定的付款时间，最后一笔15万元的取款时间比约定的付款时间晚一年多，因此，一审法院无法采信上述所取款项用于交纳房款。（二）中泰房地产公司称，2012年10月16日，中泰房地产公司将涉案房产抵债给李红玉，双方为此签署了与抵债价款对应的《预约认购书》，并即日将抵债房屋交付给了李红玉。一审法院在他案审理中查明，2013年7月，涉案房产已具备办理网签的条件，但李红玉与中泰房地产公司一直未办理网签。从中泰物业公司出具给李红玉的房屋验收单的时间2014年10月9日看，双方此前并未交付房屋，中泰房地产公司的与李红玉签署抵债协议后即将房屋交付给了李红玉的陈述与客观事实不符，即李红玉在涉案房产网签至段九堂名下之前已接收房屋的陈述不实。抵债协议是实践性合同，抵债房屋交付之前，李红玉与中泰房地产公司之间仍然是金钱债务关系。2014年7月31日，因向段九堂借款，中泰房地产公司就涉案房产与段九堂签订《商品房买卖合同》，并将涉案房产网签至段九堂的名下，李红玉对此未有异议，未实施权利救济。该网签的性质虽是让与担保，但依法产生阻却一房二卖的公示效力，段九堂依法拥有参照法律关于担保物权的规定请求对网签房产的拍卖、变卖、折价所得的价款优先偿还其债权的权利。（三）李红玉、吴腾飞与中泰房地产公司之间签订的均是《预约认购书》，而段九堂与中泰房地产公司之间签订的是《商品房买卖合同》。《预约认购书》中明确载明“认购书作为双方正式签订《商品房买卖合同》”的前期约定，双方应严格遵守，签订正式《商品房买卖合同》时，由甲方收回”。由此可见，签约各方均知道买卖关系的确立以签订《商品房买卖合同》为准。（四）2014年7月，段九堂与中泰房地产公司签订《商品房买卖合同》、收持房款收据并办理了网签，说明双方对无法偿还的借款债务提前达成了以房抵债的合意（段九堂的借款本息与涉案房产的价值相当）。因此，段九堂对网签房产有一定的物权期待权，且该物权期待权自签约之日产生。吴腾飞经中介购买涉案房产的时间是2016年1月28日，其物权期待的时间比段九堂晚一年半。（五）吴腾飞的已付房款25万元的主张缺乏直接证据印证，又自认尚有25万元房款未付，因此，确认吴腾飞未充分履行支付购房对价的合同义务。至于南阳高新区处置非法集资工作领导小组办公室《关于中泰房地产公司涉嫌非法集资民间借贷人网签合同抵押情况调查报告》中载明“本案案涉房产：房号“5-3-2501”、网签姓名“段九堂查封”、真实销售“（李红玉）吴腾飞”、合同号“14819173”的问题，由于该表述非法律事实的陈述，因此，该表述不影响一审法院对本案事实的认定。关于吴腾飞诉中泰房地产公司房屋买卖合同纠纷一案中双方确认并协商：“原告吴腾飞从被告南阳市中泰房地产开发有限公司购买了位于南阳市××区××路中景门××小区××楼××单元××楼××室的房屋一处，2018年12月31日前，被告到房屋登记部门为原告完成上述房屋的网签备案手续。”该协商意见与本案确认的事实并无根本冲突，因此，不影响本案的处理。综上，一审法院确认，就案涉房产，吴腾飞的权利不足以排除段九堂的执行。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出判决。”依照上述法律规定，判决：驳回原告吴腾飞的诉讼请求。案件受理费9242元由原告吴腾飞承担。二审中，当事人均未提交新的证据。本院经审查对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案系案外人对案涉不动产提起的执行异议之诉，人民法院审查的重点在于案外人对该不动产是否享有足以排除执行的民事权利。一、关于案涉房产。根据一审已查明的事实，该房产系由中泰房地产公司以自己名义开发建设，因该公司欠付郑州弘业公司工程款；郑州弘业公司又拖欠龙升混凝土公司混凝土款，三方协商由中泰房地产公司将包括案涉房产在内的中景门·国贸小区3套房屋以150.09万元价款抵扣给了郑州弘业公司，郑州弘业公司又将该三套房屋抵偿了拖欠龙升混凝土公司的混凝土款，龙升混凝土公司再用该三套房屋抵偿了拖欠李红玉的砂石款。2012年10月16日，郑州弘业公司的周卫东向中泰房地产公司出具《欠条》，载明：“欠条今欠中景门国贸购房款合计人民币壹佰伍拾万零玖佰元整（￥1500900.-元）。郑州弘业建筑工程有限公司周卫东2012.10.16”。同日，中泰房地产公司出具了《商品房销售专用收据》三张，载明购房户为李红玉，备注为所抵偿三套房屋的房款。中泰房地产公司与李红玉也签订了案涉房屋的认购协议书。2016年1月28日，翟丽丽作为李红玉的代理人（甲方）与吴腾飞（乙方）、居间方南阳市乐源房地产经纪有限公司（丙方）签订《乐源房产经纪公司房屋买卖居间合同》，由吴腾飞从李红玉处购买了案涉房屋。后吴腾飞对房屋进行了实际占有使用。从上述事实看，案涉房产先是由中泰房地产公司通过多方债务的层层抵偿，抵偿给了李红玉，后李红玉又通过房产经纪公司将房屋出卖给了吴腾飞。本案段九堂等是申请将案涉房产作为被执行人中泰房地产公司的责任财产予以查封执行，本院认为，因房产从中泰房地产公司到李红玉再到吴腾飞中间经过了两次流转，在判断房产能否再作为中泰房地产公司的责任财产执行，受让人是否有权利主张排除执行时，应从该房产自中泰房地产公司处直接流转出去的时间点进行审查判定，无论是房产的第一手受让人或是之后的受让人符合排除执行的条件，或是多个受让人的行为综合已符合可以排除执行的条件，人民法院就不宜再继续执行该房产。二、关于房屋网签备案的效力认定。2014年7月31日，段九堂虽然作为买受人与中泰房地产公司就案涉房屋签订了网签备案的《商品房买卖合同》，但经审理查明，双方之间并不具有买卖案涉房屋的真实意思表示，而是以房屋买卖形式将案涉房屋作为双方借款债权的担保，当事人对此也均不否认。故不能认定段九堂与中泰房地产公司存在房屋买卖合同关系，该合同仅在双方之间产生一定的担保保证的拘束力。因商品房买卖合同的网签备案仅是行政机关对商品房买卖的一种管理手段，不具有物权登记的法律效力，对外依法不产生对抗效力，段九堂在该房屋上亦不能因合同的网签备案而取得相较于他人的优先权。三、本案是否符合排除执行的条件问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，李红玉在2012年10月16日就已以债务抵偿方式取得了案涉房屋，中泰房地产公司与李红玉签订了房屋认购协议，当事人之间的抵偿行为不违反法律规定，应属合法有效；当事人之间的债务因抵偿而清结，中泰房地产公司向李红玉出具了房款收据，应视为李红玉已支付了全部的房屋价款；2014年10月9日，中泰房地产公司向李红玉办理了房屋的交接，向李红玉出具了燃气初装费收据，当事人也签署了《收房会签单》、《房屋验收单》，并由李洪奇代李红玉签订了《前期物业管理服务协议》、《中景门·国贸临时管理规约》，此时双方已完成了房屋的交付。上述行为均发生在案涉房屋被查封之前，本案中也无证据表明系因李红玉、吴腾飞的原因导致房屋未办理产权登记及过户手续。本案符合上述可以排除执行的条件，吴腾飞要求排除对该房屋执行的请求成立，应当予以支持。一审判决处理不当，应当予以纠正。综上所述，吴腾飞的上诉请求成立，应予支持；一审适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市卧龙区人民法院（2019）豫1303民初6545号民事判决；二、不得执行中景门国贸小区5号楼3单元2501号房屋。一审案件受理费9242元，二审案件受理费9250元，均由南阳市中泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王玉斌审判员  李郧钦审判员  陈德林二〇二〇年五月二十二日法官助理陈俊书记员张昊