甘肃省嘉峪关市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘02民终73号 上诉人（原审被告）：盛万银,男，1967年6月23日出生，汉族，嘉峪关市务工人员，住嘉峪关市。 委托诉讼代理人：张子良，嘉峪关人合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:张振华，男，1964年10月3日出生，汉族，嘉峪关市兰新东路425号房屋出租经营人，住嘉峪关市。 上诉人盛万银因与被上诉人张振华房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初1574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人盛万银及其委托代理人张子良、被上诉人张振华到庭参加诉讼，本案因疫情影响依法延长审限两个月，现已审理终结。 盛万银上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张振华一审诉讼请求。事实及理由：2015年12月6日盛万银与张振华签订《房屋租赁合同》，租赁其房屋二楼经营宾馆，张振华将三楼出租给他人经营KTV，由于隔音效果差严重影响宾馆正常经营。在经营过程中由于楼上暖气漏水造成房屋内设备设施浸泡损坏无法经营，上述情况经盛万银向张振华反映后均不能及时排除解决，张振华的行为已构成违约。盛万银在一审审理时发现张振华出租给其的房屋租金远高于张振华出租给其他租赁户的租金，双方签订的《房屋租赁合同》中年租金259800元显失公平，请求对租金数额予以调整。一审判决认定已支付的租金数额及欠缴暖气费的数额有错误，2017年底盛万银以现金方式交付张振华租金10000元，应从欠付的租金中抵扣。2019年2月1日已向张振华交还承租房屋，不应再承担2019年2月至4月的采暖费。请求法院重新核对欠付的费用和数额。 被上诉人张振华辩称，2015年12月盛万银承租其房屋二楼经营宾馆时，房屋三楼已经出租侯莉经营KTV,当时盛万银并未提出异议，其本人亦未承诺改变三楼用途。在经营过程中三楼出现过暖气漏水，但都及时修缮解决，并未造成盛万银经营损失。盛万银与张振华自愿签订合同，双方对租金约定明确，不存在显失公平的情形。如果盛万银认为租金过高显失公平，应在租赁合同签订后一年内主张变更租金或解除合同，而盛万银直到2019年2月由于经济困难长期拖欠租金无法继续经营时才向张振华提出解除租赁合同并退还承租房屋，因此张振华不同意调整租金数额。对盛万银主张2017年底支付过租金10000元认可，同意盛万银不再承担2019年2月至4月的采暖费。 张振华向一审法院起诉请求：判令盛万银支付2017年2月至2019年2月1日期间拖欠的房屋租金，2016年度至2019年度采暖费，2016年度至2018年度化粪池清理费，逾期支付租金的违约金合计441423.33元。 一审法院认定的事实：2015年12月6日，张振华与盛万银签订《房屋租赁合同》约定：“盛万银承租张振华所有的嘉峪关市兰新东路425号2楼经营宾馆，承租期自2016年2月1日至2021年2月1日止，第一年租金为259800元，其后每年租金比上一年递增8%。2016年2月1日至2017年2月1日期间租金每半年支付一次，其后每一年支付一次，支付时间为每年2月1日。盛万银承担租赁房屋期间发生的水电暖等相关费用及每年3000元的化粪池清理费。承租人不按约交付租金拖欠半月或欠费达1000元以上，出租人有权解除合同。承租人逾期交付租金，除及时如数补交外，还应支付滞纳金。”合同签订后，张振华将涉案房屋交付盛万银经营使用。根据张振华提交的银行转账记录证实，承租期间盛万银分四次向张振华支付费用合计375000元（其中2016年1月6日支付65000元、2017年4月19日支付100000元、2018年1月5日支付40000元、2018年3月28日支付170000元）。2017年9月9日盛万银向张振华出具付款承诺书认可2017年欠付房租200000元。2019年2月1日盛万银与张振华解除《房屋租赁合同》并交还房屋。根据双方合同约定，经庭审核算2017年2月1日至2018年2月1日期间租金为280584元，扣减张振华自认盛万银支付210000元，尚欠房租70584元。2018年2月2日至2019年2月1日期间的租金为303030.72元，2017年10月15至2018年4月15日采暖费17276元，2018年10月15日至2019年4月15日采暖费17276元。2017年度和2018年度清理化粪池费用合计6000元。合计343582元，以上欠付的各项费用共计414167元（四舍五入）。 一审法院认为，张振华与盛万银签订的《房屋租赁合同》对房屋的用途、租金等事项约定明确，双方当事人签订合同时均具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，应该预见签订合同所产生的后果，自合同签订起，盛万银并未在法律规定的期限内主张权利，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效不存在显失公平的情形，故盛万银关于合同无效的抗辩不予采信。关于张振华主张盛万银欠付租金、采暖费、清理化肥池的费用等问题。盛万银对欠付费用的事实认可并出具付款承诺书，经庭审核实盛万银欠付的各项费用合计414167元。张振华无证据证实盛万银2016年存在欠付费用的事实，故对张振华关于盛万银欠付2016年采暖费的主张不予支持。双方在租赁合同中未约定逾期付款违约金的数额，逾期付款的违约金参照合同约定欠付费用需支付滞纳金的记载，以70584元为基数自2018年2月1日起按照年利率6%计算至实际支付之日。判决：1、盛万银向张振华支付租金、采暖费、清理化粪池费用合计414167元（逾期付款违约金以70584元为基数，自2018年2月1日起按照年利率6%计算至实际支付之日）于判决生效后30日内履行完毕；2、驳回张振华的其他诉讼请求。案件受理费共计7921元，由张振华承担408元，盛万银承担7513元。 本院二审期间，上诉人盛万银未补充提交新证据，其以一审审理期间提交张振华与侯莉签订的《房屋租赁合同》证明张振华出租给盛万银房屋二楼的租金远高于出租给侯莉三、四、五楼的房屋租金，《房屋租赁合同》显失公平。经查：张振华与侯莉于2013年8月12日签订《房屋租赁合同》租期五年，自2013年8月12日至2016年10月11日一楼大厅及三楼年租金为23万元，四楼、五楼年租金20万元，合计43万元，自2016年10月12日起每年租金比上一年递增46000元至2018年10月11日止。张振华对其与侯莉签订的《房屋租赁合同》的真实性认可，但抗辩此证据不能证实与盛万银签订的《房屋租赁合同》显失公平。上诉人盛万银主张除一审认定通过银行转账支付张振华375000元租金外，2017年12月以现金的方式向张振华支付10000元，张振华对此予以认可。盛万银主张由于双方2019年2月1日已解除合同并交还承租房屋，故不再承担2019年2月至4月三个月的采暖费，张振华对此表示同意。关于涉案房屋欠付租金、采暖费、清理化粪池费用的问题。经庭审核实扣除已交付10000元及2019年2月至4月采暖费8638元后，盛万银尚欠张振华各项费用395529元。 除以上事实外，二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：盛万银与张振华签订的《房屋租赁合同》中约定的房屋租金数额是否合法有效，张振华主张盛万银支付拖欠的房屋租金、采暖费、清理化粪池费用是否合法有据。上诉人盛万银主张双方签订的《房屋租赁合同》中有关租金数额的约定显失公平，其提供的证据不足以证实主观上张振华利用盛万银处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使《房屋租赁合同》在成立时显失公平，亦没有证据证实《房屋租赁合同》成立时双方当事人在民事法律行为中的权利义务明显失衡，故对盛万银关于《房屋租赁合同》租金约定显失公平请求调整的主张不予支持。张振华按照双方合同约定主张盛万银支付拖欠的房屋租金、采暖费、清理化粪池的费用合法有据应予支持。盛万银与张振华在二审审理中对支付的租金和采暖费数额的调整符合合同约定，本院予以确认。 综上，盛万银的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销甘肃省嘉峪关市城区人民法院（2019）甘0271民初1574号民事判决； 二、盛万银向张振华支付房屋租金、采暖费及清理化粪池费用合计395529元（其中70584元自2018年2月1日起按年利率6%计算支付逾期付款违约金至款项给付之日）于本判决生效后30日内履行完毕。 三、驳回张振华其他诉讼请求。 如果未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7921元，由张振华承担408元，盛万银承担7513元。二审案件受理费7921元，由盛万银负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘宏伟 审判员  吴 杰 审判员  邢剑影 二〇二〇年五月二十九日 书记员  孙 莉