福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2403号 原告:钟永强，男，1986年3月13日出生，汉族，个体户，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：李支森、丁兴荣，福建同英达律师事务所执业律师。 被告:罗浜田，男，1934年4月8日出生，汉族，农民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：罗夏阳（原告罗浜田之子），即被告罗夏阳。 被告:罗夏阳，男，1972年6月7日出生，汉族，龙岩四中教师，住福建省龙岩市新罗区。 原告钟永强与被告罗浜田、罗夏阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟永强的委托诉讼代理人李支森，被告罗浜田的委托诉讼代理人即被告罗夏阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟永强向本院提出诉讼请求：判令1.罗浜田、罗夏阳立即腾出坐落于龙岩市新罗区小洋安置房7幢1702房屋（不动产权证：20170006036），并将上述房屋立即交付给钟永强；2、钟永强向罗浜田、罗夏阳支付龙岩市新罗区小洋安置房7幢1702房屋剩余购房款400000元；3、罗浜田、罗夏阳履行坐落于龙岩市新罗区小洋安置房7幢1702房屋变更登记至钟永强名下的义务。审理过程中钟永强变更诉请为：1.判令罗浜田、罗夏阳立即腾出坐落于龙岩市新罗区小洋安置房7幢1702房屋（不动产权证：20170006036），并将上述房屋立即交付给钟永强；2、判令罗浜田、罗夏阳在收到钟永强支付的剩余购房款后履行坐落于龙岩市新罗区小洋安置房7幢1702房屋变更登记至钟永强名下的义务。 事实和理由：坐落于龙岩市新罗区系罗滨田名下的拆迁安置房。2017年1月8日钟永强与罗浜田、罗夏阳双方通过龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司签订《房地产经纪买卖合同》，合同约定：建筑面积（含公摊）65.12平方米，该房产（含装修及附属配套设施）的认购总价计人民币肆拾叁万元整；签订合同之时，钟永强支付罗浜田、罗夏阳叁万元定金作为第一笔购房款；罗浜田、罗夏阳出具收条壹张给予确认；罗浜田、罗夏阳应于2017年1月25日前将讼争房产产权办理全权委托公证手续给钟永强；无法如约办理全权委托公证手续，则视其违约，违约方均按第十条第一款承担相应违约责任。2017年2月20日前，钟永强于收房当日再次向罗浜田、罗夏阳支付房款30万元，钟永强预留购房款10万元作为不动产权未出证配合办理保证金，于上述房产证出证后二个工作日内一次性支付给罗浜田、罗夏阳等约定。 后因罗浜田、罗夏阳未按合同约定在2017年1月25日前内办理房屋产权全权委托公证手续给钟永强，属罗浜田、罗夏阳违约。双方就此纠纷诉至龙岩市新罗区人民法院，经龙岩市新罗区人民法院审理作出（2017）闽0802民初3310号民事判决及龙岩市中级人民法院审理作出（2018）闽08民终718号民事判决书，判决为：罗浜田、罗夏阳继续履行于2017年1月23日签订《房地产经纪买卖合同》。判决生效后罗浜田、罗夏阳不想履行法院判决所确定的履行义务；无奈之下钟永强向龙岩市新罗区人民法院申请强制执行，法院受理后作出执行裁定书，并送达给罗浜田、罗夏阳。因罗夏阳不服该执行裁定对此提出异议，龙岩市新罗区人民法院及龙岩市中级人民法院于2018年12月9日作出（2018）闽08执复40号执行裁定书，认为因判决未确定继续履行合同方式、内容、时间等属于执行内容不明确，因此认为钟永强申请执行内容不符合执行立案受理范围，裁定驳回钟永强执行申请。此时罗浜田、罗夏阳认为拿到尚方宝剑，更不想履行法院判决确定履行义务。在2018年6月11日以邮政快递方法通知钟永强于次日下午接受房产交付，很明显没有给予钟永强合理期限安排时间接受房屋和准备购房款，故意以此主张钟永强已违约，并认为2017年1月23日签订的《房地产经纪买卖合同》已解除。据此罗浜田、罗夏阳向贵院提起诉讼，主张合同已解除，钟永强应承担解除合同的违约金，经龙岩市新罗区人民法院审理于2019年12月25日作出（2019）闽0802民初8195号民事判决书，认为双方继续履行均应程序信用、全面履行，并根据房产交易习惯履行通知义务，罗浜田、罗夏阳没有给予合理时间收房和准备购房款，判决驳回罗浜田、罗夏阳要求钟永强承担违约的诉讼请求。钟永强多次督促罗浜田、罗夏阳继续履行合同，但罗浜田、罗夏阳敷衍履行，其行为严重侵犯钟永强的合法权益。为了保障合同继续履行，特向法院提起诉讼。 罗浜田、罗夏阳辩称，钟永强曾是房产中介的法定代表人，其对房产交易等手续、细节非常清楚。钟永强与罗浜田、罗夏阳双方签订的《房地产经济买卖合同》已经解除，钟永强起诉没有事实依据。钟永强收到罗浜田、罗夏阳送达的《继续履行合同交付房产通知函》后，没有按照合同约定履行接受房产交付、支付购房款的合同义务已构成违约，且违约情形持续超过一年以上。在此期间，钟永强有充足的时间准备应该支付的购房款。即使如钟永强所称罗浜田、罗夏阳逃避、不配合履行合同，钟永强也有各种办法可以向罗浜田、罗夏阳支付购房款履行合同业务。罗浜田、罗夏阳向钟永强送达《继续履行合同交付房产通知函》20多天后，仍不能得到钟永强配合收房、付款，罗浜田、罗夏阳不得已只能按照双方合同约定提出解除合同，并于2018年7月10日、2018年12月24日两次向钟永强送达《合同解除通知函》。钟永强收到该函后消极对待，仍拒不履行合同义务，不向罗浜田、罗夏阳支付购房款，并在罗浜田、罗夏阳《合同解除通知函》到达之日起21个月后才向人民法院起诉，依据《最高院合同法解释（二）》第二十四条规定人民法院应驳回钟永强的起诉。针对钟永强的第一项诉请，2018年6月11日罗浜田、罗夏阳就已经按照法院的判决向钟永强送达了《继续履行合同交付房产通知函》，钟永强因自身原因长达2年的时间内没有来收房，且讼争房屋已经空置了2年多。不存在钟永强诉请中陈述的需要腾房、交房情形。针对钟永强的第二项诉请，支付购房款是合同约定属于钟永强的基本合同义务，按照基本契约精神，钟永强应自觉履行，不需要法院判决。针对钟永强的第三项诉请，根据合同法第67条，变更房产的登记手续应在钟永强验收房屋、并向罗浜田、罗夏阳支付300000元购房款后才能进行，但法院判决生效至今快2年的时间，钟永强并未按合同约定履行其义务，钟永强既不来收房，也不向罗浜田、罗夏阳支付剩余购房款，故该项诉请需等钟永强向罗浜田、罗夏阳支付了剩余购房款和违约金后才能实行。 本院经审理认定事实如下：坐落龙岩市新罗区室系罗浜田名下的拆迁安置房。2017年1月8日，罗浜田、罗夏阳（甲方）经龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司（丙方，以下简称：阳光房产中介）将该房产转让给钟永强（乙方），甲、乙双方签订了《房地产经纪买卖合同》，该合同主要约定：建筑面积（含公摊）65.12㎡，甲方保证所出售房屋权属清晰，该房产（含装修及附属配套设施，但不包含杂物间）的买卖总价款43万元。签订本合同时，乙方原支付的定金30000元转为本合同购房款。2017年1月25日前甲方将该房产产权办理全权委托公证手续给乙方或乙方指定第三自然人名下；2017年2月20日前，乙方于收房当日再次向甲方支付房款30万元；乙方预留购房款10万元作为不动产权证未出证配合办理保证金，于上述房屋产权证出证后二个工作日内，乙方一次性支付甲方（如有析产或遗产税则由甲方承担，该笔款项可从预留尾款中扣除，多还少补）。甲、乙双方应在2017年1月25日前备齐公证所有材料到公证处办理全权委托公证手续，如因一方原因致使无法如约办理全权委托公证手续，则视其违约，违约方均按第十条款承担相应责任；如因客观原因致使无法如约办理全权委托公证手续，甲、乙双方应提前书面通知对方和丙方，甲、乙双方同意可另行约定。甲方同意在2017年2月20日前将房屋交付给乙方使用。甲、乙双方须保证所提供的交易资料完整、真实、合法、有效，并按时向丙方交付有关资料，配合丙方共同完成相关事宜。若因甲、乙双方提供的资料原因造成手续办理的延误或无法办理，丙方无过错的，由资料提供的延误方承担责任，丙方的工作日顺延。第十条违约责任：1、因乙方原因不能及时付清房款的，或因甲方原因不能及时交付房产的，或因一方的原因拖延办理产权过户手续的，视为违约，自违约之日起违约一方按日向守约方支付总价款万分之四的违约金。4、乙方中途悔约或因乙方的行为造成本合同无法履行的，应书面通知甲方，乙方应按上述房产总成交价款的20%向甲方赔付违约金，在乙方赔付给甲方违约金当日，甲方将乙方已付房款（不计息）返还给乙方。第十二条补充条款：剩余房款10万元，乙方自收房之日起应每月支付甲方利息计500元。若自交房之日起二年内未取得该房产《不动产权证书》，则自交房之日起二年后乙方不再支付甲方利息。甲方承诺该房产办理产权过户手续时，如有析产或遗产税则甲方承担，该笔款项可以从预留尾款（10万元）中扣除，多还少补。第十三条：本协议乙方支付购房定金且经甲、乙双方签字和丙方单位签章及其代理人签字确认后生效，如有未尽事宜另行签订补充协议。罗浜田、罗夏阳与钟永强在合同尾部的甲方和乙方栏签字确认，阳光房产中介在丙方（中介服务方）栏加盖公章。 罗浜田的配偶于2006年去世。办理委托公证手续当日，由于罗浜田、罗夏阳未提供其他继承人同意办理委托公证的相关材料，导致委托公证暂时无法办理，钟永强得知后未再前往公证处。之后，经阳光房产中介工作人员杨晓燕催促，但罗浜田、罗夏阳仍未能提供相关继承委托的材料。因涉案房产未办理全权公证委托手续，钟永强认为交房存在风险，拒绝收房付款。2017年3月10日，钟永强委托福建同英达律师事务所向罗浜田、罗夏阳发出律师函，函告其二人在2017年3月15日前与钟永强协商解决办理公证事宜。2017年3月16日，钟永强收到罗浜田、罗夏阳寄来的《律师函回复及催告》及《解除合同告知函》；当日，钟永强向罗浜田、罗夏阳发出《函告》，再次告知其二人收到函告之日起2日内协商解决办理公证及违约事宜，逾期将采取法律措施。涉案房产于2017年3月2日取得了不动产权属证书。之后，罗浜田、罗夏阳通过杨晓燕向钟永强提出上涨房价的要求，因双方对涨价幅度无法达成一致意见，故钟永强诉至本院，要求罗浜田、罗夏阳继续履行2017年1月8日签订的《房地产经纪买卖合同》，并支付从2017年1月25日至合同履行完毕之日止、以房屋总价款43万元为本金、按日万分之四计算的违约金。罗浜田、罗夏阳提起反诉，要求确认《房地产经纪买卖合同》未生效；确认三方签订的《房地产经纪买卖合同》解除；钟永强向其支付违约金86000元。本院经过审理，依法认定罗浜田、罗夏阳违约，判决双方继续履行《房地产经纪买卖合同》，罗浜田、罗夏阳限期支付钟永强违约金7568元，驳回罗浜田、罗夏阳的反诉请求。罗浜田、罗夏阳不服、上诉，2018年5月29日龙岩市中级人民法院依法驳回其上诉，维持原判。2018年7月18日钟永强申请强制执行，之后，罗浜田、罗夏阳给付了违约金，本院以判决未确定继续履行合同的方式、内容、时间等驳回了钟永强继续履行合同的执行申请。 2018年6月11日，罗夏阳用邮政快递向钟永强邮寄《继续履行合同通知函》，通知钟永强于次日下午3点“到房产现场接受房产交付，并请及时支付相应购房款；并办理过户手续”，同月12日11时许，钟永强之母代签收。钟永强表示于同月13日才知悉此事。之后，双方为如何交房付款意见不一而发生纠纷，罗浜田、罗夏阳为此诉至本院，认为系钟永强违约，要求其承担违约责任。本院经过审理，依法认定罗浜田、罗夏阳与钟永强及阳光房产中介三方于2017年1月8日签订的《房地产经纪买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且三方当事人亦盖章或签字予以确认，据此，该合同于2017年1月8日成立并已生效。罗夏阳于2018年6月11日以邮政快递方式通知钟永强于次日下午接受房产交付，其没有给予钟永强合理的期限安排时间接收房屋和准备购房款，并以此为由认定钟永强违约需承担违约责任，本院不予支持，判决驳回罗浜田、罗夏阳的诉讼请求。该案现已判决生效。 2018年6月13日，钟永强在收到罗浜田、罗夏阳发的《继续履行合同通知函》后发短信给罗夏阳表示愿意让律师申请解除房屋保全，想与罗夏阳确定时间去行政中心过户讼争的房产，并表示愿意在过户当天将购房款转至罗夏阳指定账户。罗夏阳回复正在开会，未对合同履行的具体事宜进行答复。同年6月20日钟永强再次发短信给罗夏阳“你好罗老师，房子什么时候能过户给我”，罗夏阳回复“按合同约定履行，先交房付款，你没收到告知函吗”，钟永强“合同约定交房付30万，过户再付10万……现你取得房产证，我们应该过户当天交房，付款同一天进行可以的”。同年7月8日钟永强发短信给罗夏阳“罗老师，7月13日能一起去过户吗？”罗夏阳未予回复。罗浜田、罗夏阳以钟永强收到其送达的《继续履行合同交付房产通知函》后，没有按照合同约定履行接受房产交付、支付购房款的合同义务已构成违约为由，于2018年7月10日、2018年12月24日两次向钟永强送达《合同解除通知函》。庭审中，罗夏阳陈述2018年6月20日其发出《继续履行合同交付房产通知函》后双方未再确定交房的时间；钟永强表示愿意在罗浜田、罗夏阳交房当日一次性付清剩余购房款40万元。 另查明，钟永强原系龙岩市恋家房产经纪有限公司法定代表人。 以上事实，有钟永强提供的《房地产经纪买卖合同》，（2018）闽0802执2656号执行裁定书，（2017）闽0802民初3310号民事判决书、（2018）闽08民终718号民事判决书、（2019）闽0802民初8195号民事判决书及其生效证明，罗夏阳与钟永强短信交流记录。罗浜田、罗夏阳提供的《继续履行合同通知函》、邮政快递单及其妥投回复信息、罗夏阳与钟永强短信交流记录以及当事人的陈述等证据在案佐证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”罗浜田、罗夏阳与钟永强及阳光房产中介三方于2017年1月8日签订的《房地产经纪买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且三方当事人亦盖章或签字予以确认，据此，该合同于2017年1月8日成立并已生效。合同生效后，罗浜田、罗夏阳与钟永强因履行合同产生争议引发纠纷，案经法院生效（2017）闽0802民初3310号民事判决书民事判决认定，罗浜田、罗夏阳违约应承担违约责任。 合同双方均应遵守诚实信用原则，全面履行合同，并根据房产交易习惯履行义务。罗夏阳于2018年6月11日以邮政快递方式通知钟永强于次日下午接受房产交付，本院生效（2019）闽0802民初8195号民事判决书对此已作出评判罗浜田、罗夏阳没有给予钟永强合理的期限安排时间接收房屋和准备购房款，不应认定钟永强违约、不需承担违约责任并驳回罗浜田、罗夏阳的诉讼请求。本案中罗浜田、罗夏阳又以钟永强收到上述《继续履行合同交付房产通知函》后，没有按照合同约定履行接受房产交付、支付购房款的合同义务已构成违约为由，向钟永强发出《合同解除通知函》，并称涉案的《房地产经纪买卖合同》已解除。本院认为，根据双方在庭审中的陈述及涉案的《房地产经纪买卖合同》中的约定甲方先交房乙方再付购房款。钟永强提出交房、付房款、过户等手续可以在同一天履行，并不影响罗浜田、罗夏阳先履行交房的义务。自收到《继续履行合同交付房产通知函》后，钟永强多次联系罗夏阳协商交房及办理过户的时间，并未拒绝接受房产交付。罗夏阳虽答复按合同履行，却未再与钟永强确定交房的具体履行时间，甚至不予回复。综上，罗浜田、罗夏阳作为交付讼争房产的履行义务一方，未遵循交易习惯及诚实信用原则、未履行交房义务，违约在先。罗浜田、罗夏阳作为违约方不享有合同解除权，因此发出的解除通知不产生合同解除的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、罗浜田、罗夏阳应于本判决生效后五日内将坐落龙岩市新罗区路小洋安置房7幢1702房屋（不动产权证：20170006036）腾空并交付给钟永强； 二、罗浜田、罗夏阳应在收到钟永强支付的剩余购房款后五日内龙岩市新罗区路小洋安置房7幢1702房产权属变更登记至钟永强名下的。 案件受理费8800元，减半收取计4400，由罗浜田、罗夏阳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 崔  秀  闽 二〇二〇年五月十八日 书记员 黄珺滢（代） 附： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01） 诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01） 支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。 新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331