浙江省宁海县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0226民初7200号 原告：葛为亚，女，1966年6月4日出生，汉族，住宁海县。 委托诉讼代理人：蔡文宗，宁海县天河法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：高建刚，宁海县天河法律服务所法律工作者。 被告：林开红，男，1957年12月3日出生，汉族，住宁海县。 被告：林开恩，男，1960年8月29日出生，汉族，住宁海县。 被告：潘瑞香，女，1933年8月5日出生，汉族，住宁海县。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：杨继统，浙江京衡（宁波）律师事务所律师。 原告葛为亚与被告林开红、林开恩、潘瑞香房屋买卖合同纠纷（经审理，本案案由变更为合同纠纷）一案，原告于2019年11月13日向本院申请诉前财产保全，本院于同日裁定冻结三被告银行存款1122000元或查封同等价值财产。原告于2019年12月13日起诉，本院于2019年12月16日立案后，依法适用普通程序，于2020年1月13日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高建刚，被告林开红暨三被告的共同委托诉讼代理人杨继统到庭参加诉讼。2020年5月12日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告葛为亚及其委托诉讼代理人高建刚，被告林开红暨三被告的共同委托诉讼代理人杨继统到庭参加诉讼。诉讼过程中，因工作等原因，本案合议庭组成人员进行了变更。本案现已审理终结。 原告葛为亚向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告2003年5月6日签订的《卖屋契约》有效；2.依法判令登记在林善进名下由三被告继承的房屋拆迁补偿款1122000元（82.5平方米×13600元／平方米）归原告享有；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.依法确认原、被告2003年5月6日签订的《卖屋契约》无效；2.依法判令被告返还原告地基款15000元；3.依法判令三被告赔偿原告拆迁利益损失833462元；4.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：三被告系林善进的法定继承人。林善进生前在宁海县，合计3分2厘。2003年5月6日，三被告在林善进去世后作为立契人与原告签订了一份《卖屋契约》，双方约定三被告将其坐落于原宁海县城关镇杨柳峰村地基三间大约70平方米左右（实为97.44平方米）出卖给原告永久居住使用；三间地基作价8000元，原告于2003年5月6日支付定金5000元，被告办完合法手续后付清余款3000元。协议签订当日，原告向被告林开红支付5000元后开始着手购买建房所需砖块、整修地基，此时，杨柳峰村委会告知原告村方需重新规划，要求原告停工，原告要求被告按照《卖屋契约》承担责任，但三被告拒绝退还已收款项亦拒付违约金。事后，被告林开红继续向原告索要地基购买款，原告又向被告林开红转账10000元，超额支付地基购买款。因杨柳峰村规划事宜，原告未能在购买的地基上建房。现原告向三被告购买的地基列入拆迁范围，拆迁补偿款登记在三被告名下，原、被告就拆迁补偿款如何处理未能达成一致意见。原告认为，原、被告非同一集体经济组织成员，双方签订的《卖屋契约》违反相关法律规定，应属无效，三被告应当退还原告地基购买款，因地基被征收，原告有权主张相应的拆迁利益损失，损失具体计算如下：地基四段，面积213平方米（3分2厘），实为地基八间，原告三间、被告林开恩一间（23.26平方米）、被告潘瑞香二间（39.3平方米）、案外人朱增节二间（53平方米）。213平方米减去23.26平方米、39.3平方米及53平方米，即为原告购买的地基面积97.44平方米。依据《宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造竞争性模拟征迁实施方案》，赔偿标准是按照房屋合法建筑面积1：1确认，或者合法土地使用权面积1：1.8容积率换算，住宅用房可安置面积的补偿金按5940元／平方米结算，原告据此可得拆迁补偿款按97.44平方米×1.8×5940元／平方米计算，因双方在买卖地基中均存在过错，原告承担20%的过错，故被告应赔偿原告拆迁利益损失833462元。现原告诉至法院，请依法作出公正判决，实现原告诉愿。 为证明上述主张，原告葛为亚向本院提供以下证据： 1.土地房产所有证存根一份，拟证明林善进在厘），林善进去世后，三被告合法继承上述地基的事实； 2.《卖屋契约》、收条、转账凭证打印件各一份，拟证明三被告将杨柳峰村三间地基作价8000元出卖给原告，原告支付价款合计15000元的事实； 3.拆迁补偿安置协议书二份，集体土地建设用地使用证、房屋评估报告各一份，拟证明三被告所在的杨柳峰村进行了整体征迁，三被告选择低限标准安置并领取了拆迁补偿款的事实； 4.林开恩个人房屋面积计算平面图一份，拟证明林开恩的被征迁土地面积72.2平方米，其在杨柳峰村的地基仅为一间，故林开恩的证载土地面积包含了原告购买的地基面积52.55平方米的事实。 被告林开红、林开恩、潘瑞香答辩称，第一，三被告对于原告要求确认《卖屋契约》无效没有异议；第二，被告林开红仅收取原告的地基购买款5000元，余款10000元是原告与被告林开红以特殊关系相处过程中的其他款项往来，被告林开红愿意退还地基购买款5000元；第三，原告要求被告林开红参照拆迁利益赔偿其损失缺乏事实依据。根据拆迁政策，三被告作为两个拆迁户均未达到最低保障安置标准，故按照低限标准安置，且根据《拆迁补偿安置协议书》，1995年办理了集体土地建设用地使用证的土地被列入被征迁的合法土地面积，故拆迁协议中并未涉及原告购买的地基；第四，原告变更第三项诉讼请求的标的为833462元，原告申请法院保全三被告价值1120000元的财产缺乏基础依据，且给三被告的生活造成困难；第五，《卖屋契约》的立契人为被告林开红，故被告林开恩、潘瑞香并非合同相对方，其在契约上签字的目的是作为被告林开红的兄弟和母亲避免地基买卖后产生争议。 为证明上述主张，被告林开红、林开恩、潘瑞香提供拆迁补偿安置协议书二份，拟证明三被告选择低限保障安置，所享受的拆迁利益系具有合法产权土地和房屋面积折算得出，原告购买的地基因无合法产权而没有拆迁利益的事实。 对原、被告提供的证据，经庭审质证、合议庭合议，本院认定如下： 对原告提供的证据1，三被告有异议，认为该证据系我国土地改革时期的权证，其后权利发生变化，尤其是1995年农村宅基地确权颁证时，原告购买的地基并未办理相关权证，从土地使用权角度，该地基买卖之前是被告林开红在使用，并非继承问题。经审查，本院对该证据真实性予以认定； 对原告提供的证据2，三被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为合同相对方仅为被告林开红，买卖的地基四至约定不明确，原告实际支付地基购买款5000元，另外10000元系原告与被告林开红之间的其他经济往来。本院认为，原告所称的15000元款项与《卖屋契约》中地基购买款8000元的约定不符，而其中的10000元付款时间为2018年1月26日，与地基买卖行为发生时间相隔较远，原告主张该款项为地基购买款与常理不符，故本院对该组证据的真实性及原告支付地基购买款5000元的待证事实予以认定； 对原告提供的证据3，三被告对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为按照拆迁政策，成为拆迁补偿安置对象需满足本集体经济组织成员、拥有合法产权的土地等条件，原告购买的地基在1995年并未确权颁证，故三被告领取的拆迁补偿款与该地基并无关联。本院对该组证据真实性、合法性予以认定； 四、对原告提供的证据4，三被告对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议，认为林开恩作为土地使用权人被列入征迁的土地是在1995年办理集体土地建设用地使用证的土地，并未包括原告购买的地基；原告主张其购买的地基面积为97.44平方米，与其待证事实，即上述权证证载面积包括其购买的地基面积52.55平方米自相矛盾。本院认为，诉讼过程中，经原告辨认，其购买的地基与林开恩被列入被征迁的土地相对独立，三被告异议成立，本院对该证据真实性、合法性予以认定，对其待证事实不予认定； 五、对三被告提供的证据，原告对真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为被告选择的是低限标准安置，意味着被告放弃其他拆迁利益，原告向三被告购买了地基，该地基被征迁，三被告应当按照拆迁协议中住宅用房补偿可安置面积标准5940元/平方米进行赔偿。本院对该组证据真实性、合法性予以认定。 经审理，本院认定本案以下事实： 原告葛为亚系宁海县岔路镇湖头村村民，被告林开红、林开恩、潘瑞香系宁海县桃源街道杨柳峰村村民。林善进与被告林开红、林开恩系父子关系，与被告潘瑞香系夫妻关系。根据第05215号土地房产所有证记载，林善进作为户主有房屋四间、地基四段（3分2厘）。林善进去世后，三被告于2003年5月6日与原告签订《卖屋契约》一份，将位于杨柳峰村的上述地基中的三间出卖给原告，双方约定地基面积大约70平方米左右，三间作价8000元，于2003年5月6日付定金5000元，被告办完合法手续后付清余款3000元。同日，原告支付地基购买款5000元，未在上述地基上建造房屋。之后，因宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造，被告林开红、潘瑞香及林开恩作为被拆迁人分别与拆迁人，即宁海县方大城市建设投资有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》各一份。协议签订后，三被告分别领取了拆迁安置补偿款。 被告林开红、潘瑞香与拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》载明：被拆迁房屋坐落在，合法土地总面积53.62平方米，合法建筑总面积95.56平方米，1.土地证号：宁集建1995字第8016139号（土地使用者：潘瑞香，用地面积：39.3平方米，共有使用权面积97.7平方米），合法土地面积53.62平方米，合法建筑面积95.56平方米；2.土地证号：无证，合法土地面积0平方米，合法建筑面积0平方米；家庭成员3人，其中共有2户，应安置人口3人，基准代1个；被拆迁房屋评估价值52711元（详见评估报告），可安置面积补偿金额2138400元（360平方米×5940元／平方米），货币安置补助金额394399.98元（2191111元×18%），临时过渡补贴费8510.4元（94.56平方米×15元／平方米.月×6个月），住宅用房搬家补贴费18912元（94.56平方米×200元／平方米），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款40773元（详见评估报告），签约搬迁奖励费28954.8元（96.516×300元／平方米），以上补偿金额合计2682661.18元；提前两个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励；等等。 被告林开恩与拆迁人签订的《拆迁补偿安置协议书》载明：被拆迁房屋坐落在，合法土地总面积72.2平方米，合法建筑总面积0平方米，1.土地证号：宁集建1995字第8016005号（土地使用者：林开恩，用地面积：72.2平方米），合法土地面积72.2平方米，合法建筑面积0平方米；家庭成员4人，其中共有1户，应安置人口4人，基准代1个；被拆迁房屋评估价值23634元，可安置面积补偿金额2494800元（420平方米×5940元／平方米），货币安置补助金额453318.12元（2518434元×18%），住宅用房搬家补贴费0元（不足10000元按10000元补贴），被拆迁房屋装修、附属设施及苗木补偿款1654元，签约搬迁奖励费38988元（129.96平方米×300元／平方米），以上补偿金额合计3012394.12元；提前两个月完成搬迁的按每户给予10000元奖励，提前一个月完成搬迁的按每户给予5000元奖励；等等。林开恩个人房屋面积计算平面图载明：证载土地面积为72.2平方米，房屋面积为23.26平方米。 另查明，根据《宁海县桃源街道杨柳峰股份经济合作社城中村改造竞争性模拟征迁实施方案》，征迁安置对象含被拆迁人和应安置人口：（一）被拆迁人是指模拟征迁范围内具有合法产权房屋的产权人，（二）被拆迁房屋的应安置人口按照被拆迁人家庭具有常住户口且为本股份经济合作社社员的人口确定；被拆迁房屋用地面积和建筑面积认定：（一）集体建设用地土地使用权证、房屋所有权证载明的土地面积和房屋建筑面积，（二）所建房屋经依法审批，但未办理相关权证的，按建房批准文件中载明的土地面积和建筑面积认定，（三）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行前建造的房屋，无法提供房屋相关审批手续，需股份经济合作社出具并经桃源街道办事处核实的证明文件，（四）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》施行后建造的房屋，无法提供房屋相关审批手续，在不影响土地利用总体规划和城市规划，具备建房申请条件，所建房屋未超过农村村民宅基地建房面积标准的，由股份经济合作社出具证明，经桃源街道办事处核实，由国土、规划部门予以认定，（五）县国土、规划行政管理部门依法出具的其他证明，（六）集体建设用地土地使用权证或房屋权属来源证明文件未载明房屋建筑面积的，其建筑面积按房产测量规范测定后予以认定，但不得超过按1.8容积率计算的建筑面积。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条的规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。农村宅基地系本村经济组织成员基于特定身份无偿取得，具有特定福利保障性质，目的是保障本村村民的基本生活条件，宅基地的所有权属于农民集体所有，特定的宅基地仅限于本集体经济组织的成员享有使用权，本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。本案中，原告葛为亚并非杨柳峰村集体经济组织成员，不具备购置杨柳峰村宅基地的主体资格，其与三被告就地基签订《卖屋契约》，违反了《土地管理法》及国家现行政策的有关规定，应当认定无效，三被告对此亦无异议，故本院依法认定该《卖屋契约》无效。关于《卖屋契约》无效后的财产返还问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，《卖屋契约》无效后，三被告作为出卖人应当返还原告地基购买款5000元，被告林开恩、潘瑞香关于其并非《卖屋契约》相对方的辩称意见，与事实不符，本院不予采纳。故原告要求三被告返还地基购买款5000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于《卖屋契约》无效后的损失赔偿问题。从杨柳峰股份经济合作社征迁实施方案及三被告分别与拆迁人签署的两份《拆迁补偿安置协议书》分析，办理集体土地建设用地使用证的土地作为具有合法产权的土地被征迁，产权人可以获得相应的拆迁利益，原告以买卖形式从三被告处转移取得的地基并未被纳入拆迁协议中的合法土地使用权面积，即原告不符合征迁实施方案中拆迁补偿安置对象的条件，三被告未通过签订拆迁协议并领取拆迁补偿款的方式造成原告损失，故原告要求三被告参照拆迁利益赔偿其损失833462元，缺乏事实依据，本院难以支持。原告申请追加宁海县方大城市建设投资有限公司为本案共同被告，因本案系合同纠纷，该公司并非合同相对方，即不属于必要的共同诉讼人，故本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告葛为亚与被告林开红、林开恩、潘瑞香于2003年5月6日签订的《卖屋契约》无效； 二、被告林开红、林开恩、潘瑞香限于本判决生效后十五日内返还原告葛为亚地基购买款5000元； 三、驳回原告葛为亚的其他诉讼请求。 如果被告林开红、林开恩、潘瑞香未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费12285元，财产保全费5000元，合计17285元，由原告葛为亚负担17183元，被告林开红、林开恩、潘瑞香负担102元。 原告葛为亚于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告林开红、林开恩、潘瑞香于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。 审 判 长  魏 巍 人民陪审员  胡秀兰 人民陪审员  尤琼芳 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员  林爱蓉 不履行裁判法律后果告知书 一、发生法律效力裁判文书，当事人必须履行。人民法院执行通知书确定的履行期限过后拒不履行的，一律采取限制高消费措施；报告财产令送达后拒绝报告或报告不实的，一律采取司法拘留或罚款措施；被执行人不积极履行的，一律采取限制出境措施。 二、被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，人民法院将会同公安、工商、银行、证券、组织人事、房管、民航、铁路等部门启动的执行联合信用惩戒机制，具体包括：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录为公务人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店食宿旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；扣押车辆等措施。 三、被执行人拒不执行法院判决、裁定或非法处置查封、扣押、冻结的财产情节严重的，或以暴力、威胁方法抗拒人民法院执行的，将分别依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、三百一十四条、二百七十七条等规定追究其刑事责任。