四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川08民终1784号 上诉人（原审被告）：广元东合时代房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区宏福嘉苑小区3栋2层。 法定代表人：王静伟，总经理。 委托诉讼代理人：吕绿化，四川中玉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张健，四川中玉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：权江，男，1976年11月12日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）：唐长春，男，1971年2月8日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被上诉人（原审原告）：唐青春，男，1981年10月15日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 上列三被上诉人的委托诉讼代理人：王仕明，四川同方正（广元）律师事务所律师。 上诉人广元东合时代房地产开发有限公司（以下简称“东合时代公司”）因与被上诉人权江、唐长春、唐青春房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 东合时代公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审，或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决返还购房款依据的生效判决违背法律，存在重大错误。一审判决依据一审法院（2018）川0802民初4411号、广元市中级人民法院（2019）川08民终197号民事判决，判决返还购房款。但上述两份判决，是在被上诉人无法成为解除合同确认之诉案件原告，以及完全丧失一年内行使合同解除权，超出被上诉人未按时交房解除的诉讼请求范围，不存在不能实现合同目的作为仓库使用的情况。在一审中，上诉人明确指出了上述两份判决存在的错误，一审法院不应当继续坚持错误，应当审理原解除合同的理由是否成立，进而解决本案争议。二、一审判决赔偿一倍房款适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，判决上诉人赔偿一倍购房款。但本案不存在解释中关于“一房两卖”、“将房屋抵押第三人”的情形，一审法院扩大解释、任意解读及创设适用条件，违反法律规定，损害上诉人的利益。三、一审判决赔偿损失依据不足，重复计算损失。一审判决赔偿损失364821元，又赔偿一倍购房款3789471元，还要支付资金占用利息。显然属于对损失的重复计算，缺乏依据。同时，被上诉人并未提交证明损失的材料。四、一审判决支付资金占用利息违反合同约定。根据合同约定的逾期交房按照买受人全部已付款1%向买受人支付违约金。假设上诉人存在逾期交房行为，也仅是依据上述约定承担违约责任。一审判决自签订合同之日支付资金占用利息，超出了合同违约责任的约定。五、一审判决程序违法，存在串通枉法嫌疑。原审原告未依法履行立案手续，当庭在民事诉状补签名字，被上诉人权江系由他人代签字，违反立案的规定及法定程序。六、原审原告的诉讼请求超过诉讼时效，不应当得到支持。本案合同约定房屋交付时间是2013年12月31日，直至本次诉讼2019年5月5日，被上诉人从未向上诉人主张提出违约金、资金占用利息及赔偿损失的请求，该权利至2015年12月31日已经超过两年诉讼时效，依法不应得到支持。 权江、唐长春、唐青春辩称，1、交付案涉购房款是2012年12月17日，应当以此时间段计算资金占用利息。2、一审中，被上诉人提供有物价部门的相关文件，案涉房屋的实际租金价格远高于一审判决确认的房屋租金损失，上诉人一直未交付房屋，其造成的损失是客观存在的。3、关于赔偿一倍的购房款属于惩罚性损失，依据《民法总则》第179条，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》的规定，上诉人存在售房欺诈行为，隐瞒购房合同附件平面图中的专有部分，隐瞒所售仓库区域包括公共区域的事实，基于此，上诉人应当承担惩罚性赔偿责任。4、惩罚性赔偿与补偿性赔偿不一样，惩罚性赔偿是针对上诉人欺诈、违规行为的赔偿。5、人民法院应当保护购房者的合法权益。 权江、唐长春、唐青春向一审法院起诉请求：1.判令被告退还三原告购房款3789471元及资金占用利息；2.判令被告支付三原告违约金37894.71元；3.判令被告增加赔偿三原告房屋购买价款三倍的损失，即3789471×3=11368413元；4.判令被告赔偿三原告因未按期交房而解除合同造成的房屋收益损失1540236.6元；5.诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2012年12月9日，原告权江向被告东合时代公司支付购房款定金50万元，被告出具收据。 2012年12月14日，原告唐长春、权江向被告支付购房款60万元，被告出具收据。 2012年12月17日，原告权江、唐长春、唐青春与被告东合时代公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于广元市利州区××号，建筑面积814.94平方米，房屋总价款为3789471元，付款方式为一次性付款。双方约定交房时间为2013年12月31日前，逾期超过60日后，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同附件五明确买受人选择一次性付款方式付款，已支付房款3789471元。双方在《补充协议》中约定，无论因何种原因导致合同解除的，双方当事人应当自解除之日起三个工作日内一起到广元市房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按照合同约定总房款千分之零点一支付违约金。同日，原告权江向被告东合时代支付990000元、404736元，合计1394736元。 2017年8月25日，原告权江、唐长春、唐青春共同委托四川同方正律师事务所广元分所向被告东合时代公司发出解除合同律师函，被告东合时代公司于2017年9月4日收到律师函，并于次日向原告作出回复。 2018年9月1日，一审法院就原告权江、唐长春、唐青春诉被告东合时代公司房屋买卖合同纠纷一案作出（2018）川0802民初4411号民事判决书，判决原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2017年9月4日解除。东合时代公司不服该判决向广元市中级人民法院提起上诉，广元市中级人民法院于2019年4月2日作出（2019）川08民终197号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，2013年9月13日，广元市利州区物价局作出广利价管〔2013〕30号《关于公布营业用房租赁市场租金参考价格的通知》，该通知附件《广元市利州区2013年营业用房租金参考价格表》中载明，东坝片区苴国路的一楼租金价格为60元/月.平方米，二楼租金价格为20元/月.平方米，三楼租金价格为20元/月.平方米，背街门面为30元/月.平方米。 一审法院认为，原、被告于2012年12月17日签订的《商品房买卖合同》及补充协议已被人民法院生效判决确认于2017年9月4日解除。被告抗辩其已提起审判监督程序，请求本案中止审理，但并未提供审判监督程序已启动的相关证据。同时，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条“当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行”之规定，审判监督程序的启动并不必然影响原判决效力。故对被告认为本案应中止审理的辩解意见，不予采纳。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议因合同目的不能实现而解除，根据《最高人民法院》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”，本案原、被告房屋买卖合同被解除系因案涉房屋不能作为仓库使用致使原告购房目的不能实现，虽然并不属于该条款列举的情形，但与该条款列举的情形具有相当性，应当适用该条款规定。故对于原告要求被告退还购房款3789471元的诉讼请求，予以支持。对原告要求被告承担的资金占用利息，一审法院确认为从原告支付全部购房款之日（即2012年12月17日）起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际退还完毕之日止。原告依据消费者权益保护法主张购房款三倍赔偿，根据“特别法优于一般法”原则，在有特别法规定的情形下，应当优先适用特别法。故对原告主张的赔偿责任，一审法院仅支持一倍购房款，即3789471元。 对于原告主张的损失赔偿。被告未按约交付符合仓库使用标准的房屋，原告必然产生另行租赁仓库的费用，被告应当对从合同约定交房之日（2013年12月31日）起至解除通知收到之日（2017年9月4日）止的损失进行赔偿。但原告提供的物价局文件明确同路段营业用房租金价格仅有一楼、二楼、三楼及背街门面，并未明确地下室仓库的租金情况。根据公平和诚实信用原则，以原告实际损失为基础，依法予以调整，按同路段营业用房最低租金减半计算，酌定被告应赔偿的损失为364821元（814.94平方米*10元/月/平方米*1343天/30天）。 对于原告主张的合同约定违约金。案涉合同解除后，合同的权利义务终止，原告有权要求被告赔偿损失。但本案房屋买卖合同解除后，被告应退还购房款、支付资金占用利息、赔偿一倍购房款及损失364821元，上述款项已足以弥补原告损失，并已承担惩罚性赔偿责任。故对于原告主张的违约金37894.71元，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条，《最高人民法院》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百九十九条之规定，判决：一、被告广元东合时代房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告权江、唐长春、唐青春退还购房款3789471元及支付资金占用利息，利息从2012年12月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际退还完毕之日止；二、被告广元东合时代房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告权江、唐长春、唐青春赔偿损失364821元、赔偿一倍房款3789471元，合计4154292元；三、驳回原告权江、唐长春、唐青春其他诉讼请求。 二审中，上诉人东合时代公司提交仓库照片一组，拟证明被上诉人对仓库的排水设施进行了处理，事实上已向被上诉人交付了案涉仓库。被上诉人质证认为，案涉仓库并没有进行交付，双方也未办理任何移交手续。被上诉人提交四川省高级人民法院（2019）川民申4803号民事裁定书，拟证明上诉人东合时代公司不服案涉合同被解除的再审申请，已被四川省高级人民法院驳回。上诉人东合时代公司对该份裁定书无异议。对上述证据，本院认为，上诉人东合时代公司提交的证据，不能达到案涉仓库已实际交付被上诉人的证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的民事裁定书，本院予以确认。 二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人向一审法院递交起诉状，并按规定缴纳诉讼费用，一审法院立案程序符合相关法律规定，上诉人东合时代公司主张程序不合法的理由不能成立。同时，本院于2019年4月2日作出解除案涉合同的终审判决，被上诉人于2019年5月27日提起诉讼，就案涉合同解除后的返还购房款及违约损失等进行主张，其并未超过诉讼时效，故上诉人东合时代公司主张超过诉讼时效的理由亦不能成立。 案涉合同的解除已经生效判决予以确认，双方当事人对此无异议，本院予以确认。围绕上诉人东合时代公司的上诉请求，确认本案争议焦点为：一审判决对案涉合同解除后返还购房款及资金占用利息、损失赔偿的处理是否适当。首先，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”在案涉合同已解除的情况下，被上诉人主张返还购房款的理由正当，应予以支持。同时，被上诉人在2012年12月17日已付清了全部购房款，上诉人东合时代公司未按合同约定交付房屋，且一直占用购房款项至今，其应当支付占用期间的资金利息。 其次，案涉合同约定了2013年12月31日前交付房屋，但至被上诉人通知解除合同（2017年9月4日）长达四年的时间，上诉人东合时代公司未向被上诉人交付符合合同约定的房屋，致使被上诉人购买仓库的合同目的不能实现，被上诉人主张赔偿相应损失的理由应当得到支持。根据公平原则和诚实信用原则，对当事人提出的损失应当以其实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。一审判决参照同路段营业用房最低租金减半计算相应损失，其符合客观实际，处理结果并无不当，本院予以支持。 再次，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”上述法律规定明确了“消费者权益”赖以存在的基础是为生活消费需要而进行的特定消费行为。而在本案中，被上诉人购买的是面积为814.94平方米的仓库，并非为其生活消费所需，而是经营性行为，故，被上诉人的购买行为不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定的消费行为，不受《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍……”的保护，且双方所签订的《商品房买卖合同》中亦未约定有赔偿三倍购房款的违约责任。故被上诉人主张三倍购房款的赔偿，缺乏事实依据和法律依据。同时，惩罚性赔偿是为制裁违约方而加重其违约责任的一种特别形式，商品房作为特殊的商品，为防止扩大惩罚性赔偿责任的适用范围和避免滥用，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条通过列举的方式，明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形。而本案中，上诉人东合时代公司出售的仓库，因不能满足仓库应具有区分的独立空间，致使被上诉人不能实现合同目的，其并不符合适用上述惩罚性赔偿的情形。故一审判决确认上诉人东合时代公司赔偿一倍购房款，亦缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人东合时代公司的上诉理由部分成立，其请求合理部分本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初3155号民事判决第一项，即“被告广元东合时代房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告权江、唐长春、唐青春退还购房款3789471元及支付资金占用利息，利息从2012年12月17日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至购房款实际退还完毕之日止”； 二、撤销四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初3155号民事判决第二项，即“被告广元东合时代房地产开发有限公司在本判决生效十日内向原告权江、唐长春、唐青春赔偿损失364821元、赔偿一倍房款3789471元，合计4154292元；及第三项，即“驳回原告权江、唐长春、唐青春其他诉讼请求”； 三、上诉人广元东合时代房地产开发有限公司于本判决送达后十日内向被上诉人权江、唐长春、唐青春赔偿损失364821.00元； 四、驳回被上诉人权江、唐长春、唐青春其他诉讼请求。 一审案件受理费122216.00元，保全费5000.00元，由原审原告权江、唐长春、唐青春承担82216.00元，原审被告广元东合时代房地产开发有限公司承担45000.00元；二审案件受理费67406.34元，由上诉人广元东合时代房地产开发有限公司承担37406.34元，被上诉人权江、唐长春、唐青春承担30000.00元。 本判决为终审判决。 审判长  王振茂 审判员  郁华冰 审判员  熊剑洪 二〇二〇年五月十一日 书记员  曾梦佳