河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终480号 上诉人（原审被告）：李明帅，男，1984年5月12日出生，汉族，住吉林省四平市铁东区。 委托诉讼代理人：张立伶、江静，河北燕潮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：温连娜，女，1989年12月16日出生，汉族，住三河市燕郊开发区。 委托诉讼代理人：杨晓宇，北京炜衡（天津）律师事务所律师。 上诉人李明帅因与被上诉人温连娜房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李明帅上诉请求：1、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1430号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清。1、上诉人与被上诉人签订《存量房屋买卖合同》的时间是2017年3月11日，当时涉案房屋具备过户条件，被上诉人一再拖延过户时间。根据法不溯及既往原则，限购政策不影响正常过户，双方约定的购买方式为全款，不受限贷政策的影响。2、根据双方签订的《补充协议》第二条，被上诉人作为买方，应在2017年3月15日配合上诉人办理房屋过户手续，办理过户手续当天将剩余房款支付给上诉人。3、在约定的2017年3月15日过户当日，被上诉人提出将交付时间后延，作为补偿，被上诉人向上诉人及中介承诺，迟延过户期间，李明帅原银行按揭贷款本金及利息由被上诉人承担，等被上诉人把房子倒手过户前，由被上诉人代替上诉人自行到银行办理还款解押的手续，并做了公证，温连娜代为偿还的21万元贷款，是因延迟过户，对李明帅迟迟不能取得剩余购房款的补偿，该款项不包括在总房款中。4、2017年3月11日双方签订的《补充协议》约定，甲方应于2018年8月8日前向该房屋的原贷款机构一次性偿还剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。2017年3月15日的公证对该条款进行了变更，即由温连娜代为偿还银行贷款，代为办理还款解押手续。李明帅已将还款解押事宜委托被上诉人办理，温连娜延迟办理还款解押手续存在过错，原判决却认定上诉人未按时办理还款解押构成根本违约，并据此解除《存量房屋买卖合同》属于认定事实错误。5、上诉人提交了与被上诉人的微信聊天记录，自2017年3月至2019年期间，上诉人多次催促被上诉人办理过户手续，被上诉人未对代为偿还的银行贷款利息提出任何异议，承诺尽快将房屋倒手出售以支付上诉人剩余房款。二、原审判决解除上诉人与被上诉人之间的《存量房屋买卖合同》缺乏法律依据，且显失公平，严重侵害了上诉人的合法权益。1、2017年3月15日，上诉人已将房屋交付给上诉人，由上诉人占有使用。2、购房款315万元分两部分支付：第一部分是152万元的首付款，第二部分由被上诉人直接代上诉人偿还上诉人所欠银行的按揭贷款，上诉人已间接取得全部房款。3、上诉人与被上诉人签订的《存量房屋买卖合同》是在限购政策之前，被上诉人偿还银行贷款，房屋能够正常过户至被上诉人名下。4、涉案房产的市场价格跌至200万元，解除合同给上诉人带来巨额损失，判令解除合同，显失公平。5、限购政策并不约束上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为，合同能够继续履行。三、原判决程序严重违法。上诉人从领取传票、庭前会议、开庭、调解、领取判决书，均未见过法官，庭前会议和开庭是由法官助理组织。原判决严重超审限，从被上诉人起诉到领取判决书近十个月。 温连娜辩称，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。1、合同签订时由于案涉房屋的不动产产权证书登记时间未满两年，双方协商一致同意登记满两年后过户，否则双方不可能在补充协议中约定办理解押登记手续的时间截止2018年8月8日，不是被上诉人恶意拖延过户时间。2、我方垫付的银行抵押贷款及利息21万多元不是额外补偿给上诉人的。3、限购政策出台后，办理解押过户手续时，行政部门对公证手续不认可，主要义务人仍然是上诉人，办理公证不能免除上诉人应负的合同义务。房屋交易中买受人将首付款交付给出售人，均是用于偿还房屋解押贷款所用。上诉人并没有将该款项用于偿还房屋贷款，仅凭办理相应的公证手续就其将合同的主要义务转嫁给被上诉人，明显是对被上诉人不公平的。4、原审程序合法，主审法官参与了庭审活动，不存在上诉人陈述的情形。 温连娜向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、被告返还原告已付的购房款152.2万元、垫付贷款21.8925万元，以上合计174.0925万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月11日，原、被告经三河市兴达置业房地产经纪有限公司居间签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》，原告购买被告名下的位于三河市燕郊开发区房屋，房屋总价款315万元。签订合同当日，原告向被告支付购房定金10万元。后，原告再次向被告支付首付款142.2万元。原告向被告累计支付购房款152.2万元。根据《补充协议》第二条第4项约定双方于2017年3月15日办理产权转移登记手续，剩余购房款在所有权转移登记手续当日支付。被告自认合同签订时涉案房屋不动产登记未满两年。为节省税费，双方同意在不动产证满两年以后再过户，故《补充协议》第二条第二项约定，被告应于2018年8月8日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款，并办理完毕解除抵押登记手续。2017年3月15日，原、被告就涉案房屋进行了委托公证，被告委托原告办理涉案房屋的提前还款、解除／注销抵押等事宜。合同签订后，涉案房屋的贷款一直由原告代为偿还，截至2019年3月底，原告已累计偿还涉案房屋的银行贷款21.8925万元。涉案房屋的银行按揭贷款至今未清偿完毕，房屋的抵押未解除，原、被告也未办理所有权转移登记手续。2017年6月，当地出台房屋限购政策，本地居民以家庭为单位限购两套房屋。原告家庭已购置有两套房屋，不具备再次购买的条件。 一审法院认为，原、被告于2017年3月11日签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应当认定合法有效。原告主张自己已不具备购买涉案房屋的主体资格，要求解除与被告签订的《存量房屋买卖合同》，被告虽然对原告的主张不予认可，但结合现有证据及涉案房屋所在地区的购房政策，原告已不具备购买涉案房屋的主体资格，原告与被告签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》因不可归责于双方的原因已无法实际履行，应予以解除。合同解除后，被告应返还原告已付购房款152.2万元、垫付的银行贷款21.8925万元（截至2019年3月底）。综上所述，原告要求解除原、被告间签订的《存量房屋买卖合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以维护。原告要求被告返还原告购房首付款及垫付银行贷款利息的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条规定，判决：一、解除原告温连娜与被告李明帅签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告李明帅返还原告温连娜首付款1522000元、垫付的银行贷款218925元，合计1740925元，于本判决生效后七日内履行。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：1、上诉人与被上诉人微信个人信息页及聊天记录截屏，证明被上诉人购买案涉房屋的目的是再行出售赚取差价，上诉人多次催促被上诉人售房过户，但被上诉人一直拖延履行。2、上诉人名下中国银行交易流水明细清单，证明自2017年3月15日，即上诉人与被上诉人完成尾款公证等代为售房事项委托起，被上诉人一直按月如数转账偿贷至今。被上诉人进行质证意见，对微信聊天记录的真实性没有异议，对证明目的有异议，该证据不完整，仅是一部分，该证据不属于新证据。对于证据2的真实性认可，不认可证明目的。一审判决后我方继续向上诉人的银行卡内汇贷款是为了保证上诉人的征信记录良好。证人康某证实，李明帅、温连娜之间是买卖关系，约定的是全款，前期付一部分购房款，后面以公证的方式付款。做完公证后交易结束，买方可以拿着公证书去做任何事情。拿着公证书可以解押，过户不清楚。上诉人质证意见，证人证言属实，案涉合同款项、房屋已交付完毕。被上诉人质证意见，如证人不能证明其系居间方的工作人员，证言不应被采纳。合同的主要义务是上诉人偿还房屋抵押贷款，即便办理了委托公证手续，偿还抵押贷款的来源也是上诉人。本院审查认为，证据1仅为双方微信聊天信息的一部分，有上诉人催促被上诉人过户的内容。对于证据2，双方均认可，能够证明被上诉人自2017年3月至今一直按月转账偿贷的事实。对于证人康某的证言，能够证实双方履行合同的情况。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护，双方均应按合同约定全面、善意地履行各自的义务。本案中，上诉人李明帅与被上诉人温连娜之间签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，且无违反法律、行政法规强制性规定之情形，应认定合法、有效，该合同对双方具有法律约束力。案涉《存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时间系在当地政府出台限购政策之前，从法不溯及既往原则、诚实信用原则及保护交易安全、维护市场秩序来看，本案所涉合同继续履行为宜，故对被上诉人温连娜主张的涉案房屋买卖合同因政策原因不能履行的理由本院不予支持。2017年3月15日，上诉人李明帅与被上诉人温连娜就涉案房屋进行了委托公证，上诉人委托被上诉人办理涉案房屋的提前还款、解除注销抵押登记等事宜，故涉案房屋的银行按揭贷款未清偿完毕，房屋的抵押未解除，不能认定上诉人李明帅存在违约。 综上所述，李明帅的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省三河市人民法院（2019）冀1082民初1430号民事判决； 二、驳回温连娜的诉讼请求。 一审案件受理费20468元，减半收取10234元，由温连娜负担。二审案件受理费20468元，由温连娜负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十五日 书记员 周 雪