广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初6243号原告：黄冠荣，男，1959年5月9日出生，汉族，身份证住址广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：黄彦，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄霭，广东正大方略律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地广州市白云区黄石西路466号-472号一至三楼。负责人：李伟业，行长。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈声，广东东方昆仑律师事务所实习人员。第三人：广州建图房产发展有限公司，住所地为广州市天河区黄埔大道西陶育路55号首层。法定代表人：梁林，董事长。第三人：广州三泰物业管理有限公司，住所地广州市天河区石牌东路165-227号第一层、第二层（不含A区）广州市品高汇电子广场第壹层D171铺。法定代表人：周耿雄，董事长。两第三人共同委托诉讼代理人：黄鸿焯，男，1966年1月29日出生，公司员工。原告黄冠荣与被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商行白云支行）、第三人广州建图房产发展有限公司（以下简称建图公司）、第三人广州三泰物业管理有限公司（以下简称三泰公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄冠荣及其委托诉讼代理人黄彦，被告农商行白云支行委托诉讼代理人郭静怡，第三人建图公司、三泰公司的共同委托诉讼代理人黄鸿焯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄冠荣向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层（阳光都会广场负一层）024号车位的查封，不得执行上述车位；2.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2004年2月6日，农商行白云支行以抵押权人的身份向建图公司出具《商品房授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”的抵押房产。2007年4月，我与建图公司签订《商品房买卖合同》，约定我向建图公司购买位于广州市天河区新陶大街1-11号负一层（阳光都会广场负一层）024号的车位，总价款为138000元。上述合同签订后，我向建图公司支付了全部价款，当时的车位款我直接支付给建图公司法定代表人的弟弟梁思伟，但他当时说先开具6万元收据，车位先给我用。当时由于建图公司股东之间关于利息的问题，把7.8万元作为融资利息给建图公司的另一股东何跃林。在开具6万元收据当天，建图公司还向我收取了1000元的办证费，也开具了收据。建图公司将涉案车位交付给我使用至今，如果我没有支付剩余的7.8万元，建图公司不可能不向我追讨剩余的车位款。我已向建图公司支付了涉案车位过户办证费1000元，但建图公司却没有依约履行备案义务，也没有为我办妥涉案车位的权属证书。后因被告与建图公司、三泰公司借款合同纠纷一案，被告根据生效的(2008)云法民二初字第498号民事判决书申请强制执行，导致涉案车位被广州市白云区人民法院查封，现查封案号为（2014）粤0111执3595号。我于2018年8月底就涉案车位的查封向广州市白云区人民法院提出执行异议，但广州市白云区人民法院以（2019）粤0111执异70号执行裁定书，裁定驳回了我的异议请求。涉案车位在被查封前，我就已与建图公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并全额支付了购房款。我已经在涉案车位被查封前合法占有该房产，并一直使用至今，被告对此没有提出过任何异议。我对涉案车位未办理过户登记手续不存在任何过错，涉案车位的权属人应为我，因此我对涉案车位享有的权利能够排除执行。综上，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贵院依法不得对涉案车位予以查封和执行。被告农商行白云支行辩称：一、原告在签订购房合同时，涉案车位已经设定抵押登记，该抵押登记具有公示效力和优先效力，原告应该尽到充分的注意义务，即其应当清楚建图公司已将涉案车位抵押给我行，在此情况下，其仍然跟建图公司签订合同并支付房款，原告对此具有明显过错，其诉讼请求不应得到支持。二、原告所提供的证据并没有办法显示农商行同意涉案车位的出售，亦没有办法证明其已经合法占有涉案车位。根据建图公司的陈述意见以及原告提供的证据来看，其对涉案车位所支付的购车位款也没有完全支付完毕，因此其无权提出要求解除车位查封，不得执行车位的诉讼请求。第三人建图公司述称：原告支付了涉案车位的部分价款6万元，余下78000元我公司尚未收到。确认签订《商品房买卖合同》及已经交付车位的事实。第三人三泰公司述称：请法院依法判决。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《商品房买卖合同》、购房发票、商品房预售许可证、商品房销售授权书、《建筑装饰工程施工合同》及证明、建图公司向其收取税费的收款收据、物业管理费发票、执行裁定书、不动产登记查册表予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市黄石农村信用合作社诉建图公司、三泰公司借款合同纠纷一案，本院于2008年5月23日以（2008）云法民二初字第498号立案受理，并于2008年7月13日作出（2008）云法民二初字第498号民事判决：一、建图公司于判决生效之日起十日内，给付广州市黄石农村信用合作社借款本金3500万元及利息（该利息自2007年6月20日起至2007年9月15日按合同约定利率计付，自2007年9月16日起至还清之日，按中国人民银行公布的农村信用合作社逾期贷款利率计算）；二、广州市黄石农村信用合作社在上述第一项判决的债务范围内，对建图公司所有的涉案301套抵押房产（抵押房产明细附后）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、三泰公司对判决第一项给付义务承担连带清偿责任，承责后有权向建图公司追偿。上述判决所附的抵押房产明细表所列的301套抵押房产中并未包含涉案车位。上述判决发生法律效力后，本院依广州市黄石农村信用合作社申请以（2014）穗云法执字第3595号立案执行。执行过程中，本院查封位于广州天河区新陶大街1-11号负一层24号车位。2019年3月，黄冠荣以涉案车位已经出售给其为由向本院提出执行异议，本院于2020年1月9日作出(2019)粤0111执异70号《执行裁定书》，裁定驳回黄冠荣的异议请求。黄冠荣2020年1月14日签收《执行裁定书》，并于2020年1月20日向本院递交诉状，提起本案诉讼。另查明，建图公司(出卖人)与黄冠荣（买受人）签署了编号为穗房合字××号的《商品房买卖合同》一份，约定：出卖人将阳光都会广场负一层24号车位（以下简称涉案车位）出售给买受人，买受人所购的商品房为现房，该商品房的用途为车位。该商品房按套出售，总金额为138000元。该合同第六条付款方式及期限约定：买受人应当按时如期将房价款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控账号上（已竣工项目买受人可将房价款直接支付给出卖人）。监控银行和监控账号：(此处为空白)。付款方式为一次性付款，于2007年4月3日前付清全部房价款共138000元。出卖人应当在2007年4月30日前将取得备案机关出具的《建设工程竣工验收备案表》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。黄冠荣主张其已付清涉案车位房款，但仅提供了建图公司于2008年3月19日向其开具的《收款收据》两张，分别载明“收到黄冠荣交来阳光都会广场负一层24号车位款60000元”、“收到黄冠荣交来阳光都会广场负一层024号车位办证费1000元”。黄冠荣还提交了三泰公司于2008年3月19日开具的《收款收据》一张，载明“收到车位24交来08.4.1-08.12.31车位管理费900元”拟证明其已实际占有使用涉案车位。广州市天河区石牌东路阳光都会广场负一层024号车位现门牌地址为广州市天河区新陶大街1-11号负一层024号车位。广州市天河区新陶大街1-11号（单号）已办理初始产权登记，产权人为建图公司，房产登记号为2006登记字1039007号。涉案车位亦于2006年办理抵押登记，抵押权人为广州市黄石农村信用合作社（农商行白云支行前身），该房屋至今未办理抵押涂销手续。根据广州市住房和城乡建设局行业数据中公示的信息，涉案车位所在的阳光都会广场（自编A、B、C、D、E栋）项目开工日期为2002年6月28日，竣工日期为2004年6月28日。还查明，2004年2月6日，广州市黄石农村信用合作社以抵押权人身份（农商行白云支行前身）向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售位于广州市天河区石牌村东侧、暨南大学西侧之房地产项目“阳光都会广场”，惟销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。2005年4月12日和2006年1月12日，原广州市国土资源和房屋管理局向建图公司颁发了《广东省广州市商品房预售许可证》（编号分别穗房预字第××号-6，有效期从2004年8月25日至2005年8月25日；穗房预字第××号-9，有效期从2005年9月2日至2006年9月2日），两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”。两证备注显示，包含负一层024号车位在内的房屋已抵押给银行，现经抵押权人广州市黄石农村信用合作社同意该项目由建图公司销售，抵押房屋必须经抵押权人同意按规定办理涂销抵押登记后，方可办理交易登记手续。本案审理过程中，黄冠荣向本院担保金账户转入78000元款项，并表示若法院经审查后认定其尚未向建图公司支付剩余车位款78000元，其同意将该78000元作为剩余车位款交付执行。本院认为：本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，本案审查的焦点问题在于黄冠荣对作为执行标的的涉案车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据建图公司提交的原广州市国土资源和房屋管理局分别于2005年4月12日和2006年1月12日，向建图公司颁发的穗房预字第20030222号-××号-9《广东省广州市商品房预售许可证》，两份预售许可证均显示发证时各栋已建层数一栏为“已竣工”，预售款专用账户一栏为“已竣工，不设监控账号”，并载明抵押权人广州市黄石农村信用合作社（即农商行白云支行）同意建图公司出售涉案车位。上述商品房预售许可证可证实，建图公司在出售涉案车位时，涉案车位所在的项目已经竣工，不设监控账号。上述文件属于向购房者公示的文件。而农商行白云支行于2004年2月6日，以抵押权人身份向建图公司出具《商品房销售授权书》，授权建图公司销售阳光都会广场的项目的房产，并要求销售所收取款项必须汇入信用社指定监控账户。根据上述授权书的内容，农商行白云支行要求建图公司将销售款项汇入指定的监控账户，但该约定并不能约束购房人。据此，建图公司经农商行白云支行同意出售涉案车位，与黄冠荣签订《商品房买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。黄冠荣未将购房款汇入农商行白云支行指定的监管账户并不存在任何过错。黄冠荣可依《商品房买卖合同》向建图公司要求办理涉案车位过户登记后取得产权，该权利属于物权期待权。根据（2008）云法民二初字第498号民事判决书的内容，该民事判决书中确认农商行白云支行享有优先受偿权的301套抵押房产并未包含涉案车位。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于黄冠荣是否已经向建图公司支付全部138000元价款的问题，由于黄冠荣仅提供了建图公司向其开具的金额为60000元的收款收据，且建图公司否认收取剩余78000元的车位款，故本院仅确认黄冠荣已付的车位款为60000元。鉴于黄冠荣已向本院担保金账户转入78000元款项并表示同意将该78000元款项作为剩余车位款交付执行，且黄冠荣已实际占有涉案车位多年。涉案车位由于存在抵押登记未涂销，导致不具备办理过户的条件，该情况是由于建图公司未归还农商行白云支行的借款所致，黄冠荣对于未办理过户登记不存在过错。故本院认为黄冠荣对涉案车位所享有的物权期待权已能够排除执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:在（2014）穗云法执字第3595号案中不得执行广州市天河区新陶大街1-11号负一层024号车位，并解除对该车位的查封。本案受理费3060元，由被告广州农村商业银行股份有限公司白云支行负担并于本判决生效之日起3日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院(2019)粤0111执异70号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  王丽美人民陪审员  邓玉兴人民陪审员  李丽梅二〇二〇年五月二十二日书 记 员  林嘉仪