山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终1164号 上诉人（原审原告）：徐帅，男，1989年12月2日出生，汉族，河南省商丘市居民。 委托诉讼代理人：许茂林，山西明厚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李红伟，男，1967年5月16日出生，汉族，山西省平陆县居民。 委托诉讼代理人：肖飞，山西瀛航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李岩，男，1990年3月11日出生，汉族，山西省平陆县居民。 上诉人徐帅因与被上诉人李红伟、李岩返还原物纠纷一案，不服平陆县人民法院（2019）晋0829民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人许茂林、被上诉人委托诉讼代理人肖飞到庭参加诉讼。被上诉人李岩经传票传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。 徐帅上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实错误。原审认定，讼争单元房是作为安置房补偿给被上诉人李红伟。依据被上诉人李红伟提交的三份证据，即李红伟、下村村委会、平陆县锦源房地产开发有限公司（以下简称锦源公司）三方签订的房屋拆迁补偿合同书、下村村委会出具的情况说明以及天地永和物业出具的缴费收据等。但三份证据并不能充分证明李红伟系讼争单元房的合法所有人。不管是拆迁补偿安置还是商品房买卖，业主对讼争单元房所有权的设立，应该首先与开发商锦源公司达成合意。但被上诉人提交的三份证据，除房屋拆迁补偿合同书外，其余两份证据均与锦源公司无关，作为第三方出具的证据并不能反映锦源公司的真实意思表示。而在房屋拆迁补偿合同书中，锦源公司虽然是担保人，但该合同书约定的置换房屋并非讼争单元房，与本案没有关联。因此，原审认定讼争单元房系被上诉人安置房缺乏证据支持，是错误的。与之相反的是，在上诉人提供了备案的商品房买卖合同和买房款收据的情况下，原审却教条适用物权法的相关规定，认定上诉人对讼争单元房不具有所有权，有失公正。二、原审适用法律错误。原审对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的适用错误。被上诉人证据不充分，不能认定其被拆迁人的身份，从而也不能适用司法解释的规定，被上诉人不能以被拆迁人的身份优先取得诉争单元房。综上，被上诉人对讼争单元房系非法占有，更没有所谓的优先取得权，上诉人才是讼争单元房唯一可能的物权主体。在被上诉人侵占房屋已经明显影响到上诉人将来对其物权实际行使的情况下，上诉人通过诉讼维护自身权益，合法有据。 李红伟辩称，一、上诉人并非诉争房产的所有权人。商品房买卖合同登记备案，属于行政管理的范畴，性质上只享有合同法上的请求权，不产生物权效力。开发商如将登记备案的房产处分，购房者只能主张开发商违约，请求损害赔偿，而无法凭此取得房产的所有权。物权法规定的预告登记具有物权效力。预告登记能够限制开发商对房产进行其他处分，开发商违背预告登记内容的处分行为，不会发生物权变动的法律效力。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。不动产一经登记，即产生物权效力。本案中，上诉人提交的商品房买卖备案合同，非不动产预告登记，更非不动产登记，不产生物权效力，不能证实上诉人为诉争房产的所有权人。二、上诉人对诉争房产不享有所有权，无权诉请答辩人腾出房屋，并承担占用房屋的租金。三、诉争房产为答辩人全家的拆迁安置房。锦源公司开发天地永和小区时拆除了答辩人全家居住宅院，并于2013年5月5日，与答辩人、平陆县圣人涧镇下村村民委员会签订《房屋拆迁、补偿协议书》，为答辩人置换三套单元房，但在答辩人宅院拆迁后，置换的单元房迟迟不予建设无法交付，后经多方多次协商并经多次调整，于2016年10月将诉争的房产作为安置房补偿给了答辩人，答辩人全家在2016年年底装修后入住至今。四、诉争房产是答辩人全家的唯一住房。锦源房公司将答辩人等拆迁户的宅院拆除后，在天地永和小区13号楼5单元补偿给拆迁户16套安置房（其中包括答辩人的三套安置房），现16套安置房已建成且全部对外出售，并办理商品房买卖合同登记备案。对答辩人一家六口而言，如再失去该套安置房，将面临无家可归的困境。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。故恳请贵院依法维持原判，驳回上诉人的上诉。 徐帅向一审法院起诉请求，1、被告立即腾出强行占用原告的房屋；2、被告承担占用原告房屋导致的租房损失贰万元；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实,2013年5月5日，被告李红伟作为乙方、平陆县圣人涧镇下村村民委员会作为甲方、平陆县锦源房地产开发有限公司作为担保人签订了《房屋拆迁、补偿合同书》，约定：一、乙方拆除房屋现状，参照平建字（2010）17号文件对乙方的房屋及附属物评估表为参考；二、乙方全部选择货币补偿，在本协议签订后，乙方提供相关材料配合办丽发放手续，一周内由甲方一次性付清。三、按双方确定的房屋面积由甲方给乙方置换为天地永和（下村小区）14号楼2单元7层A室，建筑面积110平方米；14号楼2单元7层B室，建筑面积110平方米；14号楼2单元8层A室，建筑面积110平方米；门面房为春园街坐南向北从东到西10号楼第一层40平方米/间，房号分别为壹、贰、叁号，乙方所置换的单元及门面房不因甲方法人或开发商的更替而变更或丧失。四、。等条款。后因开发商未能按合同期限交房，经时任村委会主任唐金华与开发商法定代表人徐文金协调将天地永和十一号楼六单元的801室给被告李红伟作为安置房，又因该房被开发商出卖，2016年10月经开发商委托代理人郭亮与时任村委会主任贾克亮协商并经承建方河南宏岳建设有限公司负责人小汪同意将十一号楼四单元902室分配给被告李红伟作为个人财产使用。并以13号楼5单元的村民安置房李宏伟的一套抵顶给河南宏岳建设有限公司，至此被告李红伟取得了诉争房屋天地永和小区十一号楼4单元902室并占有使用。2017年4月14日，原告徐帅与平陆县锦源房地产开发有限公司签订了编号为2017046号《商品房买卖合同》，以257290元购买天地永和小区十一号楼4单元902室，并通过平陆县房产管理所对合同进行了备案。 一审法院认为，本案的焦点是被告李红伟占有房屋是否侵犯原告徐帅的房屋所有权。首先物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条第一款规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原告徐帅与平陆县锦源房地产开发有限公司签署的《商品房买卖合同》，虽然有效，但仅是在平陆县房产管理所进行了商品房买卖合同备案，并非预告登记。不具有排他性。其次根据查明的事实，被告李红伟占有该单元房，是依据与下村签订的《房屋拆迁、补偿合同书》，平陆县锦源房地产开发有限公司作为担保人也是该房产的开发商。经三方协商，于2016年10月，将讼争的单元房作为安置房补偿给被告李红伟。法律规定：如果拆迁人将补偿房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应予支持。综上原告徐帅未能提供对诉争房屋具有所有权的有效证据，缺乏事实依据和法律依据，其的请求，不予支持，其的损失应另行处理。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决：驳回原告徐帅的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由原告徐帅承担。 二审期间，上诉人徐帅申请天地永和小区11、12号楼施工方河南宏岳建设有限公司项目负责人汪鸿升出庭作证，证言为：案涉房屋在其不知情情况下归被上诉人李红伟，并未同意，该房屋应归其公司员工徐帅所有。被上诉人认为证人与上诉人之间有利害关系，不能证明案涉房屋归徐帅所有。本院经查，该房屋的建设方为平陆县锦源房地产开发有限公司，证人作为施工方的负责人并无处分权，证人证言与本案的关联性不予采信。二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，双方当事人争议焦点为：上诉人徐帅要求被上诉人李红伟返还案涉房屋是否有事实依据。被上诉人李红伟以《房屋拆迁补偿协议》占有使用案涉房屋，虽未办理产权登记，但属合法占有。上诉人徐帅与平陆县锦源房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》并登记备案，也未办理产权登记，且在起诉状中称“我准备接手并计划装修时，发现被告已私自将我房强行占用”，可证明上诉人徐帅并未接手案涉房屋。现依据债权凭证购房合同要求被上诉人李红伟返还房屋，缺乏事实依据和法律依据。一审将本案案由定为侵权责任纠纷不当，本案案由应为返还原物纠纷。 综上，上诉人徐帅上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人徐帅承担。 本判决为终审判决。 审判长  卫文学 审判员  赵武平 审判员  李俊骥 二〇二〇年五月二十九日 书记员  卫骁戈