福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初1440号 原告：厦门顺承置业有限公司，住所地厦门市思明区体育路41号7楼之二。 法定代表人：郑海荣，执行董事。 委托诉讼代理人：郑莹莹，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林玉燕，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：蔡尚追，男，1963年1月13日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：蔡慧红，女，系蔡尚追女儿。 原告厦门顺承置业有限公司（以下简称“顺承公司”）与被告蔡尚追房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年4月21日和2020年4月29日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑莹莹，被告蔡尚追及其委托诉讼代理人蔡慧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺承公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾退租赁店面并交还给原告；2.被告支付所拖欠租金、违约金、占用费等费用，从2017年7月1日起至被告实际腾退店面之日止。其中，①拖欠租金1033元／月×9个月（从2017年7月1日至2018年3月31日止）=9297元；②逾期支付租金违约金22046元（从2017年7月1日至实际付款之日止，按所欠租金的日千分之三支付违约金，暂计至2019年12月31日，详见附件1违约金计算表）；③支付逾期占用租赁店面之房屋占用费，1033元／月×3倍×21个月=65079元（从2018年4月1日至被告实际腾退店面之日止，暂计至2019年12月31日）。3.被告承担本案诉讼费、保全费、公告费及相关费用。本案在审理过程中，原告将第三项诉讼请求变更为：被告承担本案诉讼费及相关费用。事实与理由：2015年3月20日，原告与被告签署集美区杏东路25号西边店面（以下简称“25号店面”)《房屋租赁合同》(XSZ-ZY-2015-005号），将“25号店面”出租给被告使用，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，合同约定：“。自2017年4月1日起至2018年3月31日，每月租金为人民币1033元；．．．每月10日前分别一次性交清一个月租金。同时约定，被告逾期支付租金的，按所欠租金的日千分之三向原告支付违约金；被告逾期归还房屋的，则每逾期一日应向原告加付原日租金3倍的房屋占用费。”合同签订后，原告如约将“25号店面”交付被告使用。但被告自2017年7月1日起至2018年3月31日合同期满，既未向原告支付房屋租金，至今仍占用房屋。原告于2018年9月10日向被告张贴寄送《催款通知书》，要求被告于2018年9月30日前缴清所有欠款；另原告分别于2019年4月15日、2019年9月20日向被告张贴寄送《法律知会函》，要求被告于接到知会函之日起七日内交清所有欠款。但被告仍未按约定支付租金，且依然占用该房屋至今。为维护原告合法权益，现依《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告蔡尚追辩称：一、《房屋租赁合同》系无效合同，自始没有法律约束力，合同条款无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，因案涉店面系违章建筑，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。原告要求答辩人支付违约金、按照租金的三倍支付房屋占用费没有法律依据。二、原告要求答辩人将店面交还给原告不合理，且实际操作中无法实现。答辩人父亲是厦门纺织厂的第一批58年老职工。1977年通过评分分房从纺织厂的母子宿舍平房迁居纺织厂旧室（也就是当时的杏林区杏林东路25号楼110室，今日的集美区杏林东路25号110室）。因为整层楼11户只有两个卫生间，答辩人家住的最西边一套，离卫生间最远，刮风下雨上卫生间非常不便。经向领导申请同意后，答辩人自己花钱在答辩人家房屋西侧加盖了卫生间，为了整体平整，同时还加盖了一间平房，当时花费建筑成本9860元。父亲86年退休后，自己做馒头包子出售给街坊邻居来补贴家用。后来因杏东路要建文明示范街，纺织厂就说把前面的卖馒头包子的店面部分拆除，统一规划重新盖店面。当时协商好店面还归答辩人使用，每月只收150元场地费。后来原告顺承置业接管纺织厂资产后没有考虑到历史沿革情况，一直涨租金。答辩人越来越承受不起，因为答辩人于1998年从明达玻璃厂下岗失业后，自谋职业，收入一直不稳定。（现在每月自行缴交社医保一千多元，妻子2015年退休，至今每月领取3432元退休金）。2017年答辩人忽然意识到这套房屋答辩人父亲在世时，房改那一年就已经全额支付房款，并取得房产证，（2011年初父亲过世后，答辩人继承，房产变更到答辩人名下）。按照物权法，案涉店面靠着答辩人家的墙而建，挡住了答辩人的窗户，影响了采光，通风。答辩人后面有跟原告的领导提过这些意见，也是在这之后才开始没有交钱的，后面原告也没有再来找答辩人讨要租金，答辩人以为原告已经采纳了答辩人的意见。现在店面以及房屋的现状来看，目前店面跟答辩人的家有一个门互通，如果要答辩人返还店面，实际上无法操作。退一步说，答辩人也保留以相邻权要求原告支付外墙使用费、以及影响答辩人家采光权的损失的权利。三、目前案涉店面租金市场价每月约为42.86元/平方米。店面一共13.38平方米，一个月收1033元的占有使用费显然远远高于市场价格，且店面有一堵墙是用的答辩人家的墙，因此答辩人认为每个月的使用费应该按30*13.38=401.4元支付。四、答辩人仍有2811元押金在原告处，押金原告应当予以返还。五、今年疫情期间，国企店面租金均有政策减免，因此2020年2月至4月的占有使用费应当予以减免。 本院经审理认定事实如下：2015年3月20日，顺承公司作为出租方与蔡尚追作为承租方签署一份《房屋租赁合同》，合同约定：顺承公司将坐落于集美区杏东路25号西边店面面积为13.38平方米的房屋出租给蔡尚追作为店面使用，租赁期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止，自2015年4月1日起至2016年3月31日，每月租金937元；自2016年起至2017年3月31日，每月租金984元；自2017年4月1日起至2018年3月31日，每月租金为1033元。租金按月结算，首次租金自2015年4月1日至4月30日止937元于签订合同签订时付清，之后在每月10日前分别一次性交清一个月的租金。第三条约定，乙方应向甲方交付2811元作为租赁押金，若乙方违约，甲方有权从租赁押金中扣除乙方应承担的违约金及其他应由乙方承担的损失。第十条约定：乙方应在本合同终止后的次日内腾退承租的房屋并交还甲方，逾期不腾退、不交还房屋的，甲方除不退还乙方的房屋租赁押金外，甲方可按租金三倍的标准向乙方收取房屋占用费。第十三条约定：乙方逾期支付租金的，应按所欠租金的日千分之三向甲方支付违约金。坐落于集美区的房屋权利人为蔡尚追。讼争房屋与蔡尚追所有的上述房屋相邻。 本院作出的已生效的（2017）闽0211民初2699号民事判决书查明事实：1998年10月12日，院厦门市经济发展委员会、厦门市财政局、厦门市国有资产管理局作出《关于厦门纺织厂并入厦门冠华针纺有限公司的批复》[厦经企（1998）237号]，同意厦门纺织厂并入厦门冠华针纺有限公司。2006年7月9日厦门市人民政府国有资产监督管理委员会作出《厦门市人民政府国有资产管理监督委员会关于顺承公司对委托管理的企业办理出资人变更的批复》[厦国资产（2006）148号]，批复载明原厦门市国有资产投资公司委托顺承公司管理的25户企业（包括厦门冠华针纺有限公司）须办理出资人变更手续，即上述25户委托顺承公司管理的企业的出资人由原厦门国有资产投资公司变更为顺承公司，并由顺承公司继续经营、管理有关改制企业剥离的各项资产。 原、被告双方确认：“讼争房屋没有规划许可证，没有取得产权证。讼争房屋系厦门纺织厂所建，包含本案讼争房屋在内的厦门纺织厂的部分资产交由顺承公司接管”。“本案租金被告缴交至2017年6月30日，被告有向原告缴交押金2811元”。 本院在庭审中，依法询问原告的委托诉讼代理人郑莹莹：“如果本院认为本案讼争租赁合同无效，你方是否要变更诉讼请求？”原告的委托诉讼代理人郑莹莹陈述：“如果法院释明合同效力为无效，我方的第一项诉讼请求也应得到支持，撤回第二项诉讼请求中关于违约金的主张。” 本院认为，根据原、被告当庭陈述以及本院查明的事实，可以确认顺承公司有权经营、管理本案讼争房屋。根据《最高人民法院》第三条第一款的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中顺承公司将面积为13.38平方米的无批建手续和产权证的房屋出租给被告蔡尚追，且在一审法庭辩论终结前亦未取得主管部门批准手续，故本院确认本案讼争《房屋租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然本案讼争租赁合同无效，但蔡尚追与原告签订该合同系其真实意思表示，蔡尚追基于讼争房屋的“历史原因”抗辩讼争房屋予以返还不合理，本院不予采纳。原告主张被告腾退房屋，于法有据，本院予以支持。根据《最高人民法院》第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据双方合同中关于租金的约定，本院确认蔡尚追应按照每月1033元标准向顺承公司支付占有使用费。双方确认租金缴至2017年6月30日，且蔡尚追向顺承公司缴交押金2811元，顺承公司同意该款项用于抵扣占有使用费，本院予以确认。蔡尚追主张因疫情原因店面租金应减免2020年2月至4月的租金，没有法律依据，且蔡尚追系自2017年7月开始就未再向原告缴交租金，并非因疫情原因导致的经营困难，对蔡尚追的主张，本院不予采纳。押金2811元抵扣占有使用费后，蔡尚追应于2017年9月21日起按照1033元/月的标准向顺承公司支付占有使用费至实际腾退之日。关于违约金。因本案讼争合同无效，顺承公司依据合同的约定主张蔡尚追支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。顺承公司主张蔡尚追按照1033元／月的3倍标准支付占有使用费，没有法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告蔡尚追应于本判决生效之日起十日内腾空讼争房产并交付给原告厦门顺承置业有限公司； 二、被告蔡尚追应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门顺承置业有限公司房屋占有使用费（占用使用费按照每月1033元的标准，自2017年9月21日起算至实际腾空并交还房屋之日止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2211元，减半收取1106元，由原告厦门顺承置业有限公司负担751元（已预缴），由被告蔡尚追负担355元。该款被告蔡尚追应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  庞 敏 二〇二〇年五月十五日 代书记员  王玉霞 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。