杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初61号 原告：周江军，男，1977年9月30日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：倪春方，浙江五勤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪亚玲，浙江五勤律师事务所律师。 被告：浙江佳源物业服务集团有限公司富阳分公司，住所地杭州市富阳区银湖街道九龙大道233号银溪九龙一号春兰坊20号203室。 负责人：郑磊，总经理。 委托诉讼代理人：李中钧，浙江杭联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹仕铖，北京乾成（杭州）律师事务所律师。 被告：杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届），住所地杭州市富阳区富春街道北渠路188号中光花园红枫苑9号。 法定代表人：赵雁，主任。 委托诉讼代理人：曹仕铖，北京乾成（杭州）律师事务所律师。 被告（追加）：浙江佳源物业服务集团有限公司，住所地嘉兴市南湖区中环东路2297号501室-1。 法定代表人：朱宏戈，总经理。 委托诉讼代理人：曹仕铖，北京乾成（杭州）律师事务所律师。 原告周江军与被告浙江佳源物业服务集团有限公司杭州分公司、赵雁、李元灿、俞璨璨、张燕琴、徐俊炜、杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届）（以下简称业主委员会）、第三人杭州企业产权交易中心有限公司（以下简称产权交易中心）、珠海格力电力燃料有限公司（以下简称格力燃料公司）占有排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法由审判员戚利尧适用简易程序于2019年2月20日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院变更浙江佳源物业服务集团有限公司杭州分公司为浙江佳源物业服务集团有限公司富阳分公司（以下简称佳源物业富阳分公司），依原告申请追加浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称佳源物业）为被告参加诉讼。2019年4月1日，本案裁定转为普通程序。2019年5月21日，本案因本院受理被告业主委员会诉杭州市规划和自然资源局不动产行政登记纠纷一案裁定中止审理。2020年3月2日，原告撤回对被告赵雁、李元灿、俞璨璨、张燕琴、徐俊炜的起诉（另行制作民事裁定书），2020年5月14日，原告撤回对第三人产权交易中心、格力燃料公司的起诉（另行通知第三人退出诉讼）。2020年5月14日，本院依法由审判员戚利尧担任审判长，与人民陪审员孙珍娟、杨泉峰组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周江军的委托诉讼代理人倪亚玲，被告佳源物业富阳分公司的委托诉讼代理人李中钧、曹仕铖，被告业主委员会、被告佳源物业的委托诉讼代理人曹仕铖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周江军向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾出富阳区富春街道大桥北路188号中光花园红枫苑9号房产，并停止一切侵占及骚扰行为；2.判令被告赔偿原告自2018年6月14日起至房屋实际腾空之日止的租金损失（按对外租价100000元/月计算，至2018年12月14日止的损失为700000元）；3.本案诉讼费由被告承担。2019年5月8日，原告撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2018年上半年，格力燃料公司委托产权交易中心拍卖富阳区富春街道大桥北路188号中光花园红枫苑9号房产，原告作为竞拍人，于2018年5月29日在线报价成功，并于2018年5月30日与产权交易中心签订《成交确认书》，且在2018年6月8日付清了所有拍卖交易资金。依据《成交确认书》约定，付清款项5个工作日内房屋即移交给原告。原告接收房屋后发现被告非法占用案涉房屋，且无意腾空，不仅数次阻碍原告收房及制造各种事端阻碍原告与格力燃料公司、产权交易中心之间正常交接，甚至闹至城东派出所。至今，被告未腾出房屋。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 佳源物业富阳分公司辩称，原告的起诉没有事实依据和法律依据，被告佳源物业富阳分公司作为物业服务公司是合法占有。被告佳源物业富阳分公司占有案涉房屋的依据是作为公共服务性公司。原告的不符合主体资格，原告并非案涉房产的所有权人，案涉房产是会馆及幼儿园。案涉房屋属于小区全体业主所有，房屋的土地性质为公建，不属于单独的土地。《竣工验收备案表》明确案涉房屋土地的性质，因此房屋属于业主共有。原告提交的房产证上载明房屋用途，该房屋没有土地使用权。案涉房屋属于公益性质，不能用于商业用途。原告提交的房产证载明建筑面积为4137.22平方米，《建设工程规划许可证》及《竣工验收备案表》显示房屋建筑面积4452平方米，因此其中的314.78平方米属于物业用房。因此佳源物业富阳分公司属于合法占有。案涉房屋交付给业主委员会后一直作为物业用房由被告佳源物业富阳分公司占有。导致本案发生的司法协助行为存在瑕疵。要求驳回原告对被告佳源物业富阳分公司提出的诉讼请求。 被告业主委员会辩称，被告业主委员会是合法占有案涉房产，业主委员会作为小区公益性组织，是公共服务性的。被告业主委员会占有案涉房屋是符合会馆及幼儿园用途。案涉房屋是小区公共配套设施，配套设施的建造费用已经在业主买房的时候公摊了。原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，且被告业主委员会的主体资格不适格，原告诉讼请求的范围超出被告业主委员会的职责。案涉房屋属于小区全体业主所有，房屋的土地性质为公建，不属于单独的土地。《竣工验收备案表》明确案涉房屋土地的性质，因此房屋属于业主共有。原告提交的房产证上载明房屋用途，该房屋没有土地使用权。案涉房屋属于公益性质，不能用于商业用途。原告提交的房产证载明建筑面积为4137.22平方米，《建设工程规划许可证》及《竣工验收备案表》显示案涉房屋建筑面积4452平方米，因此其中的314.78平方米属于物业用房。因此业主委员会属于合法占有。导致本案发生的司法协助行为存在瑕疵。要求驳回原告对被告业主委员会提出的诉讼请求。 佳源物业辩称，案涉房屋性质是公建，用途是会馆、幼儿园，属于业主共有。依据成本调查来看，案涉房屋建造成本已经计入小区的开发成本，案涉房屋不能单独做房产证。原告要求被告佳源物业搬出是没有依据的。被告业主委员会提出行政诉讼后被裁定驳回的理由是不属于行政诉讼受理范围，所涉行为是司法协助行为。要求驳回对被告佳源物业提出的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供的证据1《成交确认书》、杭州产权交易所有限责任公司收款收据、产权交易中心交易服务费发票、杭州市富阳区人民法院民事调解书、门牌证、广东省珠海市中级人民法院民事裁定书、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契证》、格力燃料公司股东决议，以证明原告为案涉被非法占用的房屋产权所有人的事实。三被告对证据中杭州产权交易所有限责任公司收款收据、产权交易中心交易服务费发票、杭州市富阳区人民法院民事调解书、门牌证的真实性无异议，但认为不能证明被告具有非法占有的行为；对广东省珠海市中级人民法院民事裁定书的真实性无异议，认为案涉房屋并非普通商品房买卖，而是以物抵债的形式，不能改变房屋性质及用途；对《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的真实性无异议，认为恰好证明被告业主委员会、物业公司均未合法占有，符合案涉房屋的性质及用途；对《契证》的真实性无异议，认为契证载明的案涉房屋并非经过规划局审批的门牌号，是违法行为；对格力燃料公司股东决议的真实性、关联性均有异议，认为系当事人单方行为。本院对杭州产权交易所有限责任公司收款收据、产权交易中心交易服务费发票、杭州市富阳区人民法院民事调解书、门牌证、广东省珠海市中级人民法院民事裁定书、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《契证》的真实性予以认定；对格力燃料公司股东决议在本案中不予认定。 证据2、照片，以证明原告的房屋被被告侵占的事实。三被告对证据的真实性有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院对证据的真实性予以认定。 证据3、《租赁合同》，以证明被告的非法占用行为致使原告与他人的租赁合同无法履行，造成原告租金损失及承担违约责任的事实。三被告对证据的真实性有异议，认为合同相对方的实际控制人为项群伟，是原调解格力燃料公司一案的委托诉讼代理人，三被告有理由怀疑其真实性。本院认为，《租赁合同》是原告与案外人签订，真实性无法确认，且本案不涉及赔偿损失诉请，证据与本案无关。 证据4、《不动产权证书》，以证明原告是案涉被非法占用的房屋权利人的事实。三被告对证据的真实性无异议，认为不能证明三被告有非法占有的状态，三被告有权使用会馆及幼儿园，三被告的行为符合该房屋的用途且该占有行为是小区成立至今的行为。本院对证据的真实性予以认定。 证据5、6，承诺书，以证明物业公司、李元灿在原权利人进行房屋公开交易前承诺房屋转让后10个工作日内搬离腾空房屋，进一步证明被告佳源物业富阳分公司、李元灿存在实际占用案涉房屋的事实。三被告对证据有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院对证据的真实性予以认定，根据本案事实，作出承诺的物业公司并不是被告佳源物业富阳分公司，因此证据5不能证明被告佳源物业富阳分公司实际占有案涉房屋的事实；原告已撤回对李元灿的起诉，证据6与本案无关。 证据7、《场地临时出租协议》，以证明被告业主委员会以极低的价格将权属原告所有的房屋出租给被告业主委员会成员李元灿的事实，同时证明被告业主委员会及李元灿非法占有原告房屋的事实。三被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为不能达到原告的证明目的。本院认为，《临时场地出租协议》的出租人不是本案当事人，真实性无法确认，不具有证明效力。 证据8、中光花园14号楼照片，以证明该房屋是物业管理用房，物业公司非法占用原告房屋，业主委员会将该房屋出租的事实。三被告对证据的真实性无异议，认为照片中的房屋系物业用房也无异议，该房屋并未出租。本院对证据的真实性予以认定。 佳源物业富阳分公司提供的证据1《物业服务合同》，以证明与被告业主委员会签订《物业服务合同》的企业为被告佳源物业富阳分公司，被告佳源物业富阳分公司的占有行为并非非法，是合法占有的事实。原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议；被告佳源物业、被告业主委员会无异议。本院对证据的真实性予以认定。 被告业主委员会提供的证据1《建设工程规划许可证》，《建设工程规划许可证》审批表，《富阳市建设工程规划审批表》，浙江中光房地产开发有限公司富阳分公司幼儿园、会馆建造成本调查，中光花园一期实测面积，以证明在工程规划与建造成本中，幼儿园、会馆是作为业主共有部分建造，属于小区业主共有的财产。原告对《建设工程规划许可证》的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为其中编号富（2002）013030《建设工程规划许可证》中载明红枫苑6#营业用房1424平方米、办公楼706平方米，证明了被告业主委员会所称的物业办公用房在最初规划的时候就已经明确住址是6号楼，面积706平方米，而并非案涉房屋；被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业无异议；对《建设工程规划许可证》审批表的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为2002年3月25日富建字第030号审批表的“审批意见”中明确载明“红枫苑6#楼（物业管理办公房）”、“建筑面积2130平方米（其中营业房1424平方米）”，证明了被告所称的物业办公用房在最初规划的时候就已经明确住址是6号楼，面积是706平方米，而不是案涉房屋；被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业无异议；对《建设工程规划审批表》的真实性、合法性无异议，认为与本案无关；对浙江中光房地产开发有限公司富阳分公司幼儿园、会馆建造成本调查的真实性、合法性、关联性均有异议；被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业无异议；对中光花园一期实测面积的真实性、合法性、关联性均有异议；被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业无异议。本院对《建设工程规划许可证》、《建设工程规划审批表》、《建设工程规划审批表》的真实性、合法性予以认定；对于浙江中光房地产开发有限公司富阳分公司幼儿园、会馆建造成本调查，本院认为虽然该证据系原件，但被告业主委员会显然不应当是持有该原件的单位，被告业主委员会也没有向本院说明该原件来源，也没有提供其他证据证明该证据系最终调查结论，因此，对浙江中光房地产开发有限公司富阳分公司幼儿园、会馆建造成本调查在本案中不予认定；对中光花园一期实测面积，本院认为该证据系复印件，真实性无法确认，不具有证明效力。 证据2《竣工验收备案表》，以证明案涉房屋在备案时性质属于小区配套设施的事实。原告对证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为证据明确载明红枫苑6#楼为“物业管理办公房”的住所，而9#楼中并没有载明；9#楼的物业用房部分只为配电房部分，并非办公用房，房屋权属应当以国家有权机关发放的房屋权证为合法依据，以最后的测绘为准。被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业无异议。本院对证据的真实性予以认定。 证据3、起诉人（自诉人）提交材料清单，以证明被告业主委员会已提起行政诉讼的事实。原告对证明目的有异议；被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业无异议。本院认为该证据系本院出具，对证据的真实性、合法性及证明目的均予以认定。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定如下事实： 杭州市富阳区中光花园小区由浙江中光房地产开发有限公司开发。2002年3月29日，富阳市建设局向建设单位浙江中光房地产开发有限公司颁发富（2002）013030号《建设工程规划许可证》，载明建设项目名称商品住宅楼（6#、8#），建设规模4043平方米，红枫苑6#2130平方米，其中营业房1424平方米、办公楼706平方米；富（2002）013077《建设工程规划许可证》载明建设项目名称中光花园一期（幼儿园、会馆），建设规模4452平方米。2002年3月25日富阳市建设局在富阳市《建设工程规划许可证》审批表[《建设用地许可证》文号（2001）013073]载明红枫苑6#号楼（物业管理办公房）2130平方米，其中营业房1424平方米。2002年6月10日富阳市建设局在《富阳市建设工程规划审批表》中载明中光花园幼儿园、会馆结构框架，高度16.1平方米，建筑面积4452平方米。2003年6月8日，红枫苑6#竣工验收，2003年6月24日备案。2003年11月20日，中心会馆及幼儿园竣工验收，2003年12月25日备案。 2008年1月30日，广东省珠海市中级人民法院就申请执行人格力燃料公司，被执行人浙江中光房地产开发有限公司债务纠纷一案，作出（2005）珠中法执字第513号之十七民事裁定书，裁定被执行人浙江中光房地产开发有限公司名下，位于浙江省富阳市会馆（即综合楼，不包括配电房）等房产以物抵债给申请人格力燃料公司，抵偿欠款人民币20552000元。2008年6月3日，格力燃料公司取得富春街道大桥北路188号中光花园红枫苑9号《房屋所有权证》，载明房屋总层数4层，所在层数1-4，建筑面积4137.22平方米，附记：根据司法裁定办理登记，该房设计用途为会馆、幼儿园。2008年8月2日，格力燃料公司取得富春街道大桥北路188号中光花园红枫苑9号《国有土地使用证》，载明地类（用途）幼儿园、会馆，使用权类型出让，使用权面积1736.45平方米，独用面积0平方米，分摊面积1736.45平方米。 2018年5月29日，原告在杭州产权交易所旗下产金所网站，由产权交易中心组织的位于富阳市富阳中光花园红枫苑9号房产公开交易中，通过在线报价，竞得富春街道大桥北路188号中光花园红枫苑9号房产，证载建筑面积4137.22平方米，证载土地面积1736.45平方米，备注：1、土地用途为幼儿园、会馆，土地使用权类型为出让，终止日期至2051年8月13日。2、房屋建筑面积和土地使用权面积按权证证载的面积为准。成交价款10460000元。实物的移交：待受让方付清全部款项之日起五个工作日内，以房屋现状进行移交，移交地为标的所在地。受让方受领时有异议的，应向负责交付的转让方提出。2018年5月30日，原告与产权交易中心签订《成交确认书》。 2018年6月8日，原告向杭州产权交易所有限责任公司支付成交价款10460000元，向产权交易中心支付了交易服务费。 2018年8月10日，本院立案受理原告与产权交易中心、格力燃料公司等拍卖合同纠纷一案，原告在该案中起诉请求判令五被告将位于杭州市富阳区的房产过户到原告名下等；2018年9月29日，经本院调解达成如下协议：格力燃料公司于2018年10月20日前协助原告将位于杭州市富阳区的房产办理过户登记手续；珠海格力集团有限公司、珠海格力石化有限公司配合格力燃料公司办理上述产权交易过户手续等。本院制作（2018）浙0111民初7377号民事调解书予以确认。 2019年1月28日，原告取得《不动产权证书》，载明：权利人周江军，共有情况单独所有，坐落富春街道北渠路188号中光花园红枫苑9号，权利类型国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质出让/存量房产，用途会馆、幼儿园/会馆、幼儿园，面积土地使用权面积1736.45平方米/房屋建筑面积4137.22平方米。权利其他状况：土地使用权面积1736.45平方米，其中独用土地面积0平方米，分摊土地面积1736.45平方米。富阳市房地产管理局制作的测绘日期为2003年7月10日的附图中，标明案涉房屋1层中有配电房、配电值班、2层中有浴室、更衣室，1层、2层中均有共有部分。 在原告经拍卖取得案涉房屋前，被告业主委员会及为中光花园小区提供物业服务的其他物业服务企业以及被告佳源物业富阳分公司在案涉房屋部分场所内办公。2019年2月20日本案第一次庭审结束后，被告佳源物业富阳分公司自行搬离案涉房屋；被告业主委员会仍在案涉房屋内保留一个大办公室（40-50平方米左右），办公室内物品至今未搬离。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十五条规定“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条规定“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人可以请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”本案中虽然涉及案涉房屋的富（2002）013077《建设工程规划许可证》载明建设项目中光花园一期（幼儿园、会馆），建设规模4452平方米；2002年6月10日富阳市建设局在《富阳市建设工程规划审批表》中载明中光花园幼儿园、会馆建筑面积4452平方米；格力燃料公司取得的案涉房屋（不包括配电房）《房屋所有权证》，载明房屋总层数4层，所在层数1-4，建筑面积4137.22平方米；原告取得的案涉房屋《不动产权证书》载明案涉房屋建筑面积4137.22平方米。即《建设工程规划许可证》、《富阳市建设工程规划审批表》与《房屋所有权证》、《不动产权证书》载明案涉房屋建筑面积不一致。但《建设工程规划许可证》是城市规划区内，经城市规划行政主管部门审定，许可建设各类工程的法律凭证，工程完工后的建筑面积应当以房屋权属证书确定的建筑面积为准。富（2002）013077《建设工程规划许可证》载明建设项目名称中光花园一期（幼儿园、会馆），建设规模4452平方米；富阳市房地产管理局制作的测绘日期为2003年7月10日的附图中，标明案涉房屋1层中有配电房、配电值班、2层中有浴室、更衣室，1层、2层中均有共有部分，均未注明或标明案涉房屋中包括物业用房，且2002年3月25日富阳市建设局在富阳市《建设工程规划许可证》审批表[《建设用地许可证》文号（2001）013073]载明红枫苑6#号楼（物业管理办公房）2130平方米，其中营业房1424平方米，即中光花园小区的物业管理办公房（建筑面积706平方米）建设在红枫苑6#楼中。案涉房屋测绘图纸中的“共有”应理解为案涉房屋中不同用途的房屋包括幼儿园、会馆、配电房、配电值班部分“共有”，现有证据无法证明案涉房屋中包括除配电房、配电值班以外的物业用房。原告通过竞拍取得案涉房屋（不包括配电房、配电值班）所有权，被告佳源物业富阳分公司、被告业主委员会在原告受让案涉房屋（不包括配电房、配电值班）后继续占用部分房屋办公，侵犯了原告的财产权利。原告要求三被告立即腾出富阳区富春街道大桥北路188号中光花园红枫苑9号房产、停止侵权的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；要求停止骚扰行为，诉讼请求不明确，本院不予支持。鉴于被告佳源物业富阳分公司已于2019年2月20日后自行搬离案涉房屋，其不需要在本案中承担腾空房屋、停止侵权的责任，同时设立被告佳源物业富阳分公司的被告佳源物业也不需要在本案中承担侵权责任。因此，本院不再在判决主文中对被告佳源物业富阳分公司、被告佳源物业作出相应判项。 依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届）于本判决生效之日起三日内停止侵权行为、腾出杭州市富阳区富春街道大桥北路（北渠路）188号中光花园红枫苑9号楼房屋； 二、驳回周江军的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届）承担。 原告周江军于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州市富阳区中光花园业主委员会（第四届）于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  戚利尧 人民陪审员  孙珍娟 人民陪审员  杨泉峰 二〇二〇年五月二十五日 书 记 员  李 明