河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终1477号 上诉人（原审原告）：卢某，男，2012年8月2日出生，汉族，现住唐山市路北区。 法定代理人：吴某（系卢某母亲），女，1979年8月22日出生，汉族，现住同上。 委托诉讼代理人：张洪文，河北富江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：开滦（集团）有限责任公司，住所地：唐山市新华东道70号。统一社会信用代码：91130000104744522D。 法定代表人：张建公，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈硕，男，1985年3月19日出生，汉族，该公司马家沟社区服务中心员工，现住唐山市开平区。 委托诉讼代理人：马连庆，河北渤澳律师事务所律师。 上诉人卢某因与被上诉人开滦（集团）有限责任公司拍卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2019）冀0202民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 卢某上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实错误并违法加重上诉人举证责任。被上诉人主张提供了办理更名过户手续所需要的有关材料，并积极协助上诉人办理更名过户手续。根据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人应承担举证不能的责任。一审判决认为原告办理产权变更登记所涉及的手续及费用享有自行调查的权利，既然是权利不是义务，上诉人可以放弃。上诉人知道过户时间较长及评估值报告的有效期限，对房地产市场可能出现价值涨势在产权变更登记时存在商业风险有所预期，不能得出涉案不动产价值上涨造成原告损失与被告无关的结论。因被上诉人原因造成过户手续过分迟延造成上诉人损失，被上诉人应赔偿。2.上诉人已证明因被上诉人原因致使过户手续过分迟延。上诉人提交的“被告房地产管理部、服务分公司请示、附件1、明细表”证明，被告上述文件日期为2018年5月24日，文件写明“因授权工作人员工作变动或授权期限问题，影响了过户工作。”尽管被告不认可该证据的真实性，但依据证据规定第七十五条，可以推定因被上诉人原因影响了过户。被上诉人2016年10月13日尚在申请土地分割过户，2017年3月2日才完成公司内部让售审批，2018年5月17日才提出办理转让手续申请，足以证明因被上诉人原因未能及时过户。 被上诉人开滦（集团）有限责任公司辩称：1.一审判决认定事实“在房产变更过户过程中，被告负责提供原告办理更名过户手续所需要的有关材料，并积极协助原告办理更名过户手续”，是对证据材料中文字的引用叙述。2.上诉人对自己的主张负有举证责任，如举证不能或证据不足以证明其事实主张，应承担不利后果。根据《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应由受让方办理土地使用权出让手续。本案办理涉案房地产过户手续是上诉人的约定责任。3.被上诉人在上诉人办理涉案房地产更名过户时，已履行了提供所需资料和积极协助义务。2015年4月20日，被上诉人将涉案房地产移交给上诉人，同时将房产证、土地证、评估报告、测绘报告等材料交给上诉人。上诉人认为被上诉人拒不办理，根据竞买协议附件三，上诉人如果发现被上诉人不遵守规定拒不办理过户手续时，要以“催办通知”方式书面告知对方。4.上诉人在参加拍卖竞买时就知晓涉案房产系公建、土地系划拨，办理过户时间较长，上诉人未提交证据证明被上诉人在何种环节上存在延迟履行协助义务的情形。 卢某起诉请求：1.赔偿原告损失244502.23元；2.由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年9月4日，河北省人民政府国有资产监督管理委员会作出冀国资发产权管理【2014】142号关于开滦集团处置闲置房地产的批复的文件，同意被告按照上报的方案处置房产与土地。2014年9月16日，被告与河北大众拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》（KL房产【2014】315号），该合同约定被告委托河北大众拍卖有限责任公司采用互联网竞价方式公开拍卖被告闲置的房地产。2014年10月13日，开滦（集团）有限责任公司服务分公司发布《开滦服务分公司2014年房地产转让公告条款》，该条款明确所售房地产为公建房产和划拨用地，买方负责办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。2014年10月31日，被告所属赵马社区委托唐山德鸿资产评估有限公司对涉案房产的土地及房产价值进行评估，评估结果为：土地总地价186546元；房产评估值为1568627元。评估报告有效期为2014年10月31日至2015年10月30日止，超过有效期限需要重新进行评估。2014年12月12日，原告与河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司签订《竞买协议》，约定原告参与开滦服务分公司闲置公建房产的拍卖，原告如竞买成功，要对成交后办理产权过户登记所涉及的手续及费用等“自行调查”，被告协助原告办理房产过户事宜。另在付清全部成交价款及佣金后，委托人即被告会同原告进行房屋及设备设施的验收。验收后，被告应与原告签署房屋交接书，自交接书签署之日起，标的物占有转移给原告。协议特别说明：因售卖方即被告所售房产为公建房产，房产所占土地为划拨用地，房产售卖交易成功后，买方即原告负责办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。在房产更名过户过程中，被告负责提供原告办理更名过户手续所需要的有关材料，并积极协助原告办理更名过户手续。河北大众拍卖有限责任公司于当日为原告出具拍卖成交确认书，拍卖成交标的为马家沟工商银行，成交额为2690000元，佣金额为134500元。原告于2014年12月31日将成交额2690000元经服务分公司打入社区账户。2015年4月20日，原告与开滦（集团）有限责任公司马家沟社区服务中心签订《房产交接协议》，约定自2015年4月20日起，开滦（集团）有限责任公司马家沟社区服务中心将原告通过公开竞买方式购得的马家沟工商银行房产及附属土地移交给原告，自移交当日起，由此房产及土地的权利及责任由原告承担，与被告无关。2016年3月8日，被告向唐山市国土资源局出具关于办理土地分割过户手续的函，申请办理涉案房产的土地的分割和土地使用权变更登记事宜。2018年3月30日，唐山市地产评估咨询中心对涉案房产的国有建设用地使用权进行价格评估，出具土地评估报告，评估结果为总地价452895元。原告于2018年4月9日缴纳鉴定费3394元，于2018年5月15日补交土地价款306289元，于2018年5月15日缴纳国有土地使用权出让契税12251.56元。2018年5月25日，河北新石房地产估价有限公司唐山分公司对涉案房产重置价值评估，出具房产评估报告，评估结果为1204500元。2018年6月13日原告进行不动产登记申请，2018年6月21日，原告取得涉案房产的不动产权证书。 另查明，原告在本案审理过程中向法庭提交的《竞买协议附件三、办理已拍卖房地产过户手续约定书》，该约定书说明：在办理拍卖房产过户过程中，如果卖方不遵守“拍卖公告条款”和“本约定书”规定拒不办理过户拍卖房产过户手续时，另一方要以“催办通知”方式书面告知对方，当告知两次对方仍不履行过户职责是，另一方可直接向“国土、住建、规划”等主管部门备案说明。该附件三内容原告知晓，被告认为对原告有约束力。 一审法院认为，本案围绕双方当事人争议的“被告是否履行了协助原告办理产权变更登记义务”之焦点，依照原告通过公开竞买方式购得被告“马家沟工商银行”房产及附属土地所签订的《委托拍卖合同》、《竞买协议》（含附件三）、《房产交接协议》等约定作如下判断。首先，根据上述合同及协议可知，原告办理产权变更登记所涉及的手续及费用享有“自行调查”之权利，被告在此过程中提供原告所需要的有关材料，即履行“协助”原告办理更名过户手续之义务，现原告未提交证据证实其行使权利时被告未履行协助义务之具体内容。其次，原告在竞买协议中事先已了解到有关“拍卖房产办理过户时间较长”之声明，并知晓所买房产为公建房产，土地为划拨用地，为此在产权过户过程中涉及的“办证分割”和“土地由划拨变出让”等程序需要通过相关行政主管部门的审查程序，这客观上就存在着不以双方当事人意思自治为转移的“需要较长时间”之因素，而原告在此未提交证据足以证实被告在何种环节上存在迟延履行协助义务的情形。再次，不论从原告单方提交的竞买协议中“附件三”内容的提示，还是从法律规定对权利主体督促义务主体履行义务时的形式要求上判断，原告知道或应当知道要求被告履行协助办理过户手续义务“催办通知”程序中的法律要件，但原告并未能提交向被告进行催办的相关证据证明其未按规定的时限履行协助义务的事实。最后，根据原、被告双方的《房产交接协议》约定：“被告移交给原告涉案房产当日起，由此房产及土地的权利及责任由原告承担”。该约定足以说明原告对所买房产已享有占有、使用和收益的权利，但原告在此也应当知道“过户时间较长”及该项资产“评估值报告”的有效期限，由此情形的存在，原告应当对房地产市场可能出现价值涨势在产权变更登记时存在商业风险有所预期，而之后果然产生的涉案不动产价值上涨造成原告之损失，按上述约定该损失之责任应当与被告无关。遂判决：驳回原告卢某的诉讼请求。案件受理费4968元，由原告卢某负担。 本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。 本院认为，2014年10月13日，开滦（集团）有限责任公司服务分公司发布《开滦服务分公司2014年房地产转让公告条款》，写明所售房地产为公建房产和划拨用地，买方负责办理土地使用权出让手续。2014年12月12日，上诉人卢某与河北大众拍卖有限责任公司、唐山市融华拍卖有限公司签订的《竞买协议》约定上诉人应在拍卖日前亲自查看拍卖标的物和了解相关情况，应对标的物成交后办理产权变更登记所涉及的手续及费用等自行调查，上诉人承诺拍卖房产办理过户手续时间较长，上诉人已经了解上述情况，并特别说明在房产更名过户过程中，被上诉人负责提供上诉人办理更名过户手续所需要的有关材料，积极协助上诉人办理更名过户手续。故办理过户手续由上诉人负责，被上诉人负有协助义务。上诉人提交的竞买协议“附件三”中说明卖方拒不办理过户手续时，另一方要以“催办通知”方式书面告知对方，上诉人提交的证据不足以证实被上诉人未按规定时限履行协助义务。上诉人在拍卖前及签订竞买协议时应知道涉案房地产办理过户手续时间较长，及该项资产“评估值报告”有效期限，存在因房地产市场价格涨跌导致过户税费数额变动的商业风险，上诉人对该种风险应有提前预判，并对自身作出的投资交易决定负责。故上诉人主张被上诉人存在延迟履行协助义务，应对上诉人的损失承担责任的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4968元，由上诉人卢某负担。 本判决为终审判决。 审判长  姚春涛 审判员  毕雪维 审判员  沈 军 二〇二〇年五月十五日 书记员  王 玫