江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣06民终225号 上诉人（原审原告）：李征，男，1956年4月22日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司鹰潭龙虎山支行，统一社会信用代码91360600860002081G，住所地江西省鹰潭市月湖区四海路22号。 负责人：罗贤伟，行长。 委托诉讼代理人：段街和，江西东昇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司鹰潭分行，统一社会信用代码913606004916712892，住所地江西省鹰潭市月湖区胜利西路49号。 负责人：冷小华，行长。 委托诉讼代理人：周春娥，女，系该行员工。 上诉人李征因与被上诉人中国农业银行股份有限公司鹰潭龙虎山支行（以下简称农行鹰潭龙虎山支行）、中国农业银行股份有限公司鹰潭分行（以下简称农行鹰潭分行）财产损害赔偿纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院(2019)赣0602民初2648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 李征上诉请求：1、撤销江西省鹰潭市月湖区人民法院作出的(2019)赣0602民初2648号民事判决；改判被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行共同向上诉人李征支付2007年5月至2016年10月的店面占用期间租金58760元(租金按520元/月)，并支付利息11281.92元(利息以58760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款年利率计算，自2016年10月30日至2019年10月29日止，共36个月，计11281.92元；之后的利息仍按中国人民银行同期同类贷款年利率计算付清租金及退租违约金之日止)，合计70041.92元;2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行负担。事实与理由:一、本案的客观事实。1、1997年3月3日，上诉人李征与被上诉人农行龙虎山支行签订了一份“房屋买卖协议”，约定:李征将坐落于鹰潭市月湖区莲花南路十二区76号一楼层的商铺出售给中国农业银行鹰潭市龙虎山支行;房屋面积为29.9124㎡，结构为石混；房屋总价款为51688.63元；双方还就过户登记时间、付款时间等事项进行了约定。2、上诉人李征与被上诉人农行龙虎山支行于当日签订了一份“房屋买卖补充协议”，约定：房屋总价款为壹拾万元正。3、两份合同签订后，上诉人李征按约将案涉商铺交付了被上诉人农行龙虎山支行使用。因此，上诉人李征解除了案涉房屋的租赁合同，并支付承租方违约金10500元。4、合同签订后，被上诉人农行龙虎山支行就在案涉商铺处开设了中国农业银行鹰潭市龙虎山支行振兴储蓄所，占用时间长达四年之久。1998年起因被上诉人农行龙虎山支行迟迟未向上诉人支付分文购房款，亦未将案涉商铺交还给上诉人，故上诉人至2016年亦多次前往被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行要求两被上诉人支付租金及返还商铺。5.在上诉人要求被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行支付租金及返还商铺期间(即2007年)，被上诉人农行鹰潭分行将案涉商铺通过拍卖的方式转让给刘小刚、熊龙英，因案涉房屋系上诉人李征所有，被上诉人农行鹰潭分行未给刘小刚、熊龙英办理产权登记手续，故刘小刚、熊龙英于2016年间将被上诉人农行鹰潭分行等人诉至法院，经鹰潭市月湖区人民法院及鹰潭市中级人民法院查明，被上诉人农行鹰潭分行及刘小刚、熊龙英均未取得案涉商铺的所有权，案涉商铺的所有权归上诉人所有。二、原审判决认定事实错误，必然导致错误的判决。(一)原审判决认定“根据《房屋买卖协议》约定，原告必须在1997年3月15日前把有关房屋产权和土地使用权过户登记等手续办理完毕，并将房屋产权证和土地使用权证交付给被告农行龙虎山支行后，被告农行龙虎山支行即把价款金额汇给原告设在农行龙虎山支行银行的账户。但原告并未按协议约定将房屋产权和土地使用权证交付给被告农行龙虎山支行，其违约在先，被告农行龙虎山支行逾期拒付房款”错误。1、“房屋买卖协议”虽然约定了上诉人必须在1997年3月15日前把有关房屋产权和土地使用权过户登记等手续办理完毕，并将房屋产权证和土地使用权证交付给被上诉人农行龙虎山支行后，被上诉人农行龙虎山支行即把价款金额汇给上诉人设在农行龙虎山支行银行的账户。而上诉人未履行办理过户的义务；上诉人李征将案涉房屋已交付给被上诉人农行龙虎山支行，而被上诉人农行龙虎山支行亦占有、使用至2007年。且被上诉人农行龙虎山支行在上诉人李征向其催收购房款时亦未提出任何异议，故根据上诉人李征与被上诉人农行龙虎山支行的行为可以认定为上诉人李征已经全面履行了“房屋买卖协议”。2、鉴于上述事实，被上诉人农行龙虎山支行应按照“房屋买卖协议”约定向上诉人李征文付购房款10万元，但鉴于被上诉人农行龙虎山支行至今未向上诉人李征文付购房款10万元，致使“房屋买卖协议”及“房屋买卖补充协议”无法继续履行，故被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行依法应当向上诉人李征支付占有、使用案涉房屋的使用费。(二)原审判决认定“对原告要求两被告支付2007年5月至2016年10月期间占用案涉房屋租金的诉请。因原告并未提供证据证明两被告在该期间占有使用了该房屋，且被告农行龙虎山支行持有案涉房屋钥匙系原告为履行《房屋买卖协议》而交付并非因租赁关系而占有原告案涉房屋，并未要求被告农行龙虎山支行返还案涉房屋。”必然导致错误的判决。1、2007年5月30日，被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行在明知其无权处分上诉人李征所有的案涉房屋的情况下，通过拍卖的方式将案涉房屋以2.835万元的价格拍卖给了刘小刚、熊龙英。2、因被上诉人农行鹰潭分行未给刘小刚、熊龙英办理产权登记手续，故刘小刚、熊龙英于2016年间将被上诉人农行鹰潭分行等人诉至法院。经鹰潭市月湖区人民法院及鹰潭市中级人民法院查明，被上诉人农行鹰潭分行及刘小刚、熊龙英均未取得案涉商铺的所有权，案涉商铺的所有权归上诉人所有。3、综上所述，2007年5月至2016年10月期间，因被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行的无权处分行为，致使案涉房屋由刘小刚、熊龙英占用、使用。4、虽然在2007年5月至2016年10月期间案涉房屋并非被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行使用，但刘小刚、熊龙英占有、使用案涉房屋系因被上诉人农行龙虎山支行、农行鹰潭分行的无权处分行为所造成的，且两被上诉人从中亦得到了收益，或其应对其侵权行为承担支付2007年5月至2016年10月期间租金的义务。鉴于上述事实，上诉人特此上诉，恳请二审法院依法查明本案事实，并作出公正的判决。 农行鹰潭龙虎山支行答辩称：从1997年双方签订合同之后，我行一直叫上诉人来拿购房款，并将购房款10万元作为固定资产挂在账目上，但上诉人一直未来领。后来，上诉人李征的个人独资公司向我行借款8万元，我行出具付款借据，李征一直未还这笔欠款，到2007年共欠本息10万元，我行就将案涉购房款冲抵了上诉人李征的欠款，并在此之后未再向李征催收过关于李征个人独资公司“鹰潭市闽赣实业有限公司”的欠款。 农行鹰潭分行答辩称：上诉人的上诉没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的诉请。 李征向一审法院起诉请求：1.判令两被告共同向原告支付1997年3月至2000年3月的店面租金36000元（租金按1000元/月）、退租违约金10500元，并支付利息59509.61元（利息以46500元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2000年3月3日至2019年10月2日止，共235个月，计59509.61元；之后的利息仍按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至付清租金及退租违约金之日止），合计106009.61元；2.判令两被告向原告支付2007年5月至2016年10月的店面占用期间租金113000元（租金按1000元/月），并支付利息21696元（利息以113000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年10月30日至2019年10月29日止，共36个月，计21696元；之后的利息仍按中国人民银行同期同类贷款年利率计算至付清租金及退租违约金之日止），合计134696元；3.本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：1997年3月3日，原告与被告农行龙虎山支行签订了一份《房屋买卖协议》，约定原告将坐落于鹰潭市月湖区莲花南路十二区76号一楼层的商铺出售给被告农行龙虎山支行；房屋面积为29.9124平方米，结构为石混，房屋总价款为51688.63元；双方还就过户登记时间、付款时间等事项进行了约定。当日，原告与被告农行龙虎山支行签订了一份《房屋买卖补充协议》，约定房屋总价款为10万元。两份合同签订后，原告按约将案涉商铺交付给被告农行龙虎山支行使用。为履行该合同，原告解除了案涉房屋的租赁合同，并支付承租方违约金10500元。合同签订后，被告农行龙虎山支行就在案涉商铺开设了振兴储蓄所，占用时间长达四年之久。1998年起因被告农行龙虎山支行迟迟未向原告支付购房款，亦未将案涉商铺交还原告，故原告至2016年亦多次前往被告处要求两被告支付租金及返还商铺。2007年间被告农行鹰潭分行将案涉商铺通过拍卖的方式转让给案外人刘小刚、熊龙英。因被告农行鹰潭分行未给刘小刚、熊龙英办理产权登记手续，故刘小刚、熊龙英于2016年间将被告农行鹰潭分行诉至法院。法院经查明，被告农行鹰潭分行与刘小刚、熊龙英均未取得案涉商铺的所有权，案涉商铺的所有权归原告所有。2016年10月30日，原告取回案涉商铺。原告多次向被告催收租金及要求返还商铺均未果。原告与被告农行龙虎山支行签订的房屋买卖协议及补充协议因被告农行龙虎山支行违约导致无法继续履行，且被告农行龙虎山支行至今未向原告支付购房款，故两被告自1997年起占用原告商铺应向原告支付相应租金及利息，并赔偿损失。故诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定事实如下：1997年3月3日，原告与被告农行龙虎山支行签订了《房屋买卖协议》，约定原告将其坐落于鹰潭市月湖区莲花南路十二区76号一楼屋一间总面积为29.9124平方米的房屋以51688.63元的价格出售给被告农行龙虎山支行，有关房屋产权和土地使用权证过户登记等手续及办理以上两证所需的一切税费概由原告负担。同时原告必须在1997年3月15日前把有关手续办理完毕。鉴于房屋已出租，原告在出售房屋之前应办好退租手续并妥善处理相关事宜，原告必须在1997年3月3日前把房屋交付给被告农行龙虎山支行使用，凡附着在房屋上的附属物不得拆卸。原告交付房屋产权证和土地使用权证后，被告农行龙虎山支行即把价款金额汇给原告设在农行龙虎山支行银行的账号等内容。同日原告与被告农行龙虎山支行签订《房屋买卖补充协议》，约定为减少交易费，正式协议上的价款为51688.63元，但实际房屋总价款为10万元，被告农行龙虎山支行实际应付房款为10万元等内容。合同签订后，原告将案涉房屋钥匙交给被告农行龙虎山支行，但未将房屋产权证和土地使用权证交给被告农行龙虎山支行。1997年5月2日，被告农行龙虎山支行将该购房款作为其他应付款进行列支。2007年10月31日，被告农行龙虎山支行将该笔款冲抵了李征用其坐落于胜利东路33号付第五层房屋作抵押担保的一笔1995年12月27日的借款本金8万元的贷款本息。2007年5月13日被告农行鹰潭分行委托江西嘉盛拍卖有限公司拍卖案涉房屋。2007年5月30日案外人刘小刚、熊龙英在拍卖会上以成交价2.7万元竞拍到案涉房屋，并付清了拍卖款和佣金计28350元。被告农行鹰潭分行将房屋交付给案外人刘小刚、熊龙英，并由刘小刚、熊龙英也开始收取案涉房屋租金。2013年底原告以房屋系其所有，并出示房产证，找到租房户要求收取租金。为此刘小刚、熊龙英诉至本院要求被告农行鹰潭分行协助办理房产证，并要求被告农行鹰潭分行承担违约金8万元。原告作为第三人参加了该案件诉讼。2016年5月4日本院作出（2016）赣0602民初346号民事判决，判决驳回案外人刘小刚、熊龙英的诉请。后刘小刚、熊龙英对判决不服，上诉于鹰潭市中级人民法院，鹰潭市中级人民法院于2016年10月11日作出（2016）赣06民终209号民事判决，判决撤销（2016）赣0602民初346号民事判决；被告农行鹰潭分行返还刘小刚、熊龙英房屋拍卖款2.7万元；嘉盛拍卖公司返还拍卖佣金1350元；被告农行鹰潭分行赔偿刘小刚、熊龙英经济损失9.17万元，嘉盛拍卖公司承担连带赔偿责任。以上事实，有原告提交的身份证复印件、两被告的企业信用信息公示报告，原告于1997年3月3日与被告农行龙虎山支行签订的《房屋买卖协议》《房屋买卖补充协议》《拍卖成交确认书》，（2016）赣0602民初346号民事判决书、（2016）赣06民终209号民事判决书，房屋所有权证；被告农行鹰潭分行提交的营业执照、负责人身份证明及身份证；被告农行龙虎山支行提交的营业执照、负责人身份证明，中国农业银行特种转账传票、分户帐表、中国农业银行联行来账凭证、贷款收回计数单、《借款合同书》，鹰潭市闽赣实业有限公司工商信息，案涉店铺照片，以及原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审查证属实，能够作为认定案件事实根据，本院予以确认。原告提交的原告与薛玉华签订的《退店面协议》、薛玉华出具的收条、证明要求两被告退违约金10500元，因原告与被告龙虎山支行签订的《房屋买卖协议》并未约定该费用的承担，故对该证据的证明目的，本院不予采纳。 一审法院认为，1997年3月3日原告与被告农行龙虎山支行签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告主张因履行上述协议，其解除了与他人的签订房屋租赁合同，故要求两被告支付因退租而向案外人支付的违约金10500元。根据《房屋买卖协议》约定，原告必须在1997年3月15日前把有关房屋产权和土地使用权证过户登记等手续办理完毕，并将房屋产权证和土地使用权证交付给被告农行龙虎山支行后，被告农行龙虎山支行即把价款金额汇给原告设在农行龙虎山支行银行的账号。但原告并未按协议约定将房屋产权证和土地使用权证交付给被告农行龙虎山支行，其违约在先，被告农行龙虎山支行有权拒付房款。因此原告要求两被告支付退租违约金无事实和法律依据，对原告该诉请，本院不予支持。原告虽在《房屋买卖协议》签订后将案涉房屋钥匙交付给被告农行龙虎山支行，被告农行龙虎山支行亦自认1997年3月至1999年7月占用了该房屋作为振兴储蓄所办公用房。但原告在被告农行龙虎山支行未交付房款占用了案涉房屋即应知道自己的权利受侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。故原告自1997年起知道自己的权利被侵害至今已超过3年普通诉讼时效，也超过了20年最长权利保护期间。故对原告要求两被告支付1997年3月至2000年3月案涉店面的租金、利息的诉讼请求不予支持。对原告要求两被告支付2007年5月至2016年10月期间占用案涉房屋租金的诉请。因原告并未提供证据证明两被告在该期间占有使用了该房屋，且被告农行龙虎山支行持有案涉房屋钥匙系原告为履行《房屋买卖协议》而交付并非因租赁关系而占有原告案涉房屋。原告在认为被告农行龙虎山支行未按约支付房款的情况下，并未要求被告农行龙虎山支行返还案涉房屋。故对原告要求两被告向其支付2007年5月至2016年10月案涉店面的占用期间租金及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告李征的诉讼请求。案件受理费4911元（原告李征已预交），由原告李征负担。 本院二审审理期间，两被上诉人未提交新证据。 上诉人李征提供了十一组证据：1、抵押交易书一份；2、房屋所有权证一份；3、市农行还款发票一份；4、医疗住院票据3份；5、有限责任公司章程一份；6、房屋产证查询表一份；7、个人信用报告一份；8、店面出租合同一份；9、评估报告书一份；10、照片三张。上述证据证明：1、鹰潭闽赣实业公司章程，该公司是6个人合伙的，此作为证据上报市法院；2、我每月收刘梅520/月，现在按这个数告农行，作为证据；3、1993年借款收据，我2013年才还的款凭证，就这3.8万元钱贷款我用这个店面做为抵押的。农行说我用该房产证作为押贷8万元，根本不是这样的；4、我的个人信息报告1张，房屋查询证明1张，证明我以前没贷过款，有贷款也还了；5、附上出院证明3份，证明我李征从2016年5月13日-2017年10月12日，我在一年半里三次住院，第二次极为严重，四位医生抬着我回家中，躺在床上近一年时间，在家人的帮助下如今才有些好转，你说鹰潭市法院能不给我扣除时间吗；6、一份评估报告书，该评估书证明赣东商城12区76号店是比较好的，不像农行说的问题；7、该店现租户的照片3张，2020年4月12日拍摄；8、农行如要争，我要求他出具各种原件，根本就是他们行是伪造的文件，如有李征盖章的我就承认，其他我不认。经二审审理查明，证据1、2、6、8、10属一审双方已提交过的证据，一审庭审时各方已质证，本院不再重复审查。证据3、4、5、7、9不属于财产损害赔偿纠纷内容，不能达到上诉人欲证明的与本案相关的事实内容，本院不予采信。 经二审审理，二审查明的事实与一审所查事实相同，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人农行鹰潭龙虎山支行1997年3月3日签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以采信。上诉人诉称被上诉人农行龙虎山支行支付2007年至2016年的店面占用租金及退款违约金等，本院认为，签订协议后，上诉人将房屋钥匙交付给农行鹰潭龙虎山支行，龙虎山支行在一审庭审时也承认从1997年至2007年5月期间一直保管了该钥匙，上诉人李征在未得到购房款的情况下，一直未向农行鹰潭龙虎山支行主张，其明知权利受到侵害，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。上诉人自1997年起知道案涉房屋被占有至起诉时已有23年，已超过法律规定的20年最长权利保护期间，上诉人辩称在此期间自己曾多次向被上诉人农行鹰潭龙虎山支行主张权利并要求其支付租金，但并未提供证据予以证明，故本院不予采信。 综上所述，上诉人李征的上诉请求不成立，本院不予支持；原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币1551元，由上诉人李征承担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 华 秀 审判员 张 文 胜 审判员 汪 福 庚 二〇二〇年五月十日 书记员 黄斯慧妮