江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0102民初4101号 原告：南京为隆医疗卫生服务公司，住所地在南京市玄武区双龙巷13号。 法定代表人：屠跃诚，该公司经理。 委托诉讼代理人：李艳丽，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李可心，江苏刘洪律师事务所实习律师。 被告：孙小芳，女，1961年10月31日出生，汉族，南京电表厂退休职工，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：顾尔东（系孙小芳姐夫），男，1958年1月6日出生，汉族，住南京市秦淮区。 被告：邱玉梅，女，1962年2月28日出生，汉族，南京七二O厂退休职工，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：王海毅，男，1965年6月27日出生，住南京市鼓楼区。 原告南京为隆医疗卫生服务公司（以下简称为隆公司）与被告孙小芳、邱玉梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月15日公开开庭进行了审理。因本案与南京市中级人民法院（2019）苏01民终4284号案件有关联，故本院于2019年5月15日裁定对本案中止诉讼。根据（2019）苏01民终4284号案件的审理进度，本院于2019年12月31日对本案恢复审理。由于案情复杂，本案不宜适用简易程序，故本院于2019年12月31日裁定对本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2020年3月30日对本案公开开庭进行了审理。原告为隆公司的委托诉讼代理人李艳丽、李可心，被告孙小芳及委托诉讼代理人顾尔东，被告邱玉梅及其委托诉讼代理人王海毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告为隆公司向本院提出诉讼请求：判令被告孙小芳、邱玉梅支付自2017年10月6日至2018年10月6日的房屋占有使用费48200元；判令两被告承担诉讼费。事实和理由：原告与原南京雅玫百货店之间存在多年的租赁合同关系，合作关系友好，原南京雅玫百货店的经营者为被告孙小芳。2016年12月1日，原告与原南京雅玫百货店就南京市玄武区签订了《租赁协议》，协议约定的租赁期限为2016年10月6日至2017年10月5日，被告邱玉梅在协议落款处签名确认。协议到期前后，原告反复明确通知被告，到期后原告将不再续租，并要求被告限期结清全部费用后搬离所租房屋，但两被告一直拒不搬离，也不缴纳任何费用，直至2018年10月下旬才搬离，但尚有房屋占有使用费未结清。2019年1月25日，原南京雅玫百货店注销。被告邱玉梅系原南京雅玫百货店的实际经营人。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。 被告孙小芳辩称：1.2004年6月，邱玉梅借用孙小芳的再就业优惠证注册了南京雅玫百货店（以下简称雅玫百货店），雅玫百货店的注册地及经营地均在玄武区，实际经营者为邱玉梅，公章也由邱玉梅保管，孙小芳从未参与雅玫百货店的经营管理，也从未从中获得任何利益。2006年，双龙巷××号房屋因系违建而被拆除。雅玫百货店于2006年停止经营后，邱玉梅在玄武区创办了南京欣雅梅百货店（以下简称欣雅梅百货店），经营者是邱玉梅。因此，原告与欣雅梅百货店存在多年的租赁合同关系，而与雅玫百货店并无租赁合同关系，原告起诉孙小芳无任何事实和法律依据。2.邱玉梅在店内悬挂欣雅梅百货店的营业执照，原告一直在与邱玉梅的欣雅梅百货店发生租赁关系，双方的租赁行为及合作关系具有连续性。在签订本案协议时，为隆公司未对承租人邱玉梅自己的欣雅梅百货店突然换成雅玫百货店这一重大误解提出质疑，未索取雅玫百货店所有人孙小芳的委托授权书、营业执照、身份证及有效的通讯号码予以核实，也未与孙小芳本人联系确认。原告默认协议的抬头和公章为雅玫百货店，而签名为邱玉梅，说明原告认可的是邱玉梅本人及欣雅梅百货店，而不是雅玫百货店的名称及公章，原告对承租人身份存在重大误解。根据合同法第五十四条和第五十六条的规定，协议当中有效部分为承租人是邱玉梅，其是欣雅梅百货店的法定代表人，协议中使用的雅玫百货店名称和公章属于重大误解，在此协议中为无效部分。3.邱玉梅未经授权单纯持有雅玫百货店的公章，该行为不构成表见代理的充分条件，不足以表现其已被授予代理权。持有公章只是一种客观状态，人民法院应“看人不看章”，案涉合同上虽有雅玫百货店的公章，但并非雅玫百货店的真实意思表示。原告对承租人的身份不做基本判明就盲目轻率地签约，该签约行为存在重大误解也是严重不负责任，而实际上，原告只要稍微认真履行有关签约的常规审核程序（承租方主体审查及资格认定等），就完全可以避免如此低级的错误。因此，原告不存在主观上善意且无过失。基于此，邱玉梅不构成表见代理。4.即使原告认为案涉租赁协议中盖有雅玫百货店的公章，并应支付2017年11月后的房屋使用费，但该协议的生效和截止日期是2016年10月至2017年10月，邱玉梅已经按照协议规定，如数交纳了租赁协议期间的租金，该租赁期限届满，协议履行完毕。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而本案租赁协议到期后，原告称反复多次通知孙小芳不再续租，因此可以理解为出租人对承租人继续使用租赁物提出异议，原租赁合同无效，2016年10月双方的租赁协议在2017年11月已经失效。2017年11月后的房屋使用人与租赁协议期内的房屋使用人是完全不同的两个概念，应当尊重客观事实。事实上，2017年11月后使用该处房屋的只有邱玉梅，雅玫百货店既没有委托邱玉梅为其工作，店内悬挂的也是邱玉梅任负责人的欣雅梅百货店营业执照，说明实际使用该房屋的就是邱玉梅的欣雅梅百货店，如果法院判定需支付该房屋使用费，也应向邱玉梅索取。原告没有证据证明2017年11月后雅玫百货店与邱玉梅共同使用该房屋，该房屋的使用费与雅玫百货店无关，即谁用房谁付钱。因此，原告主张原雅玫百货店的登记者孙小芳与邱玉梅连带支付该房屋使用费，无事实和法律依据。 被告邱玉梅辩称：案涉租赁合同中虽然加盖了雅玫百货店的公章，但系邱玉梅无意加盖的，孙小芳对此不知情，本案和孙小芳无任何关系。2015年，经原告同意，邱玉梅筹借近30万元对案涉房屋进行装修，希望能够在此长期经营，原告收回房屋，给被告造成巨大损失，要求用9个月的房屋使用费直接抵扣。原告从未给邱玉梅发送过要求搬离的正式通知，按照惯例，邱玉梅认为原告会续签合同或者给予邱玉梅一年的减免费用过渡期。原告在事先未通知邱玉梅的情况下于2018年6月突然停电，给邱玉梅造成巨大损失（包括装修损失、转让费损失、客户退款损失等经济损失和名誉损失），邱玉梅保留追究的权利。由于原告采取断电措施，导致被告无法使用案涉房屋，故原告无权主张断电后的房屋使用费。 本院经审理认定事实如下： 坐落于南京市玄武区双龙巷××号的房屋系南京卫生学校（于2018年1月8日更名为南京卫生高等职业技术学校）所有。2005年3月3日，双龙巷××号因道路拓宽更改为双龙巷××号。2016年3月1日，南京卫生学校授权为隆公司办理上述房屋出租事宜。 2016年12月1日，为隆公司（甲方）与雅玫百货店（乙方）签订《租赁协议》，约定：乙方向甲方承租位于玄武区，租期一年，自2016年10月6日至2017年10月5日；年租金48200元，每半年支付一次；乙方应提前15天支付房租，乙方已使用甲方房屋10天，还未支付当次租金给甲方，甲方有权提前中止协议，并采取措施收回房屋，一切损失和后果由乙方承担，并赔偿给甲方带来的损失；租用期间，甲方负责提供水电，乙方按表数交水电费，在甲方通知后15天内，乙方未向甲方交纳费用，甲方有权停止供水、电；在租赁期间内，乙方不得更改室内结构，不得私自装修；除遇不可抗拒因素，甲乙双方都不得以任何理由终止合同，否则终止方将赔偿对方经济损失，不得转租；乙方在入住前，须交物管押金1000元，退房时房屋无损坏等情况，甲方退还押金。 另查明，雅玫百货店于2004年6月21日登记成立，注册地址为双龙巷××号，登记的经营者为孙小芳，于2019年1月25日注销。欣雅梅百货店的注册地为双龙巷××号，于2008年9月17日登记成立，经营者为邱玉梅。2006年2月，双龙巷××号的建筑被强制拆除。 诉讼过程中，原告与被告均认可原告于2018年6月开始对案涉房屋采取断电措施。 本院认为：南京卫生学校系案涉房屋的所有权人，其授权为隆公司进行房屋出租事宜，故原告的主体资格适格。 对于承租人主体问题。虽然案涉《租赁协议》开头部分列明的承租人为雅玫百货店，落款部分亦加盖了雅玫百货店的公章，但不能当然认定雅玫百货店系承租人。判断雅玫百货店是否系承租人，关键是判断雅玫百货店是否有与原告订立合同的意思表示。现有证据可以证明《租赁协议》落款处雅玫百货店的公章系由被告邱玉梅所加盖，但不能证明邱玉梅加盖该印章取得了雅玫百货店经营者孙小芳的授权，也不能证明邱玉梅构成表见代理，故雅玫百货店并非案涉《租赁协议》的合同主体。因此，原告要求被告孙小芳承担违约责任，依据不足，本院不予支持。 被告邱玉梅系案涉《租赁协议》的一方主体，其与原告签订的《租赁协议》合法有效，双方均应按约履行。对原告主张的自2017年10月6日至2018年10月6日期间的房屋占有使用费48200元，本院认为，《租赁协议》到期后，被告邱玉梅继续占有案涉房屋必然导致原告产生相应的损失，故原告有权要求邱玉梅支付房屋占用费用。关于房屋占用费用的标准，本院认为，原告要求被告按照租金标准支付房屋占用费用，原本并无不妥，但因2018年6月份起，原告对被告承租的房屋实施了断电措施，降低了房屋基本配置的标准，必然影响该房屋实际使用价值，本院另考虑到原告采取断电措施系因邱玉梅在先违约行为所引起，故本院认为自2017年10月6日至2018年5月31日的房屋占用费用按原租金标准计算，2018年6月1月至2018年10月6日的房屋占用费用按原租金标准的50%计算为宜。经本院核算，上述占有使用费合计为39600元。邱玉梅另称其已对案涉房屋进行装修，原告收回案涉房屋给被告造成巨大损失，要求原告予以赔偿，直接抵扣房屋使用费，本院认为，即使邱玉梅主张的其对案涉房屋进行装修的事实成立，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定邱玉梅的该主张也于法无据，本院不予采纳，理由在于：首先，无证据证明邱玉梅对案涉房屋进行装修征得了原告的同意；其次，即使征得了原告的同意，但双方约定的租赁期间已经届满，而双方对附合装饰装修费用的处理又无约定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邱玉梅于本判决生效之日起十日内向原告南京为隆医疗卫生服务公司支付房屋使用费39600元； 二、驳回原告南京为隆医疗卫生服务公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1005元，由原告南京为隆医疗卫生服务公司负担240元，由被告邱玉梅负担765元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李 伟 人民陪审员  杨锦强 人民陪审员  陶 芬 二〇二〇年五月九日 书 记 员  李 程