山东省东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0591民初1028号原告：东营御景置业有限公司，住所地：东营市东营区府前大街82号国家采油装备工程技术研究中心楼11层1106室。法定代表人：胡晴，总经理。委托诉讼代理人：宋传鑫，男，1991年7月20日生，汉族，系职工，现住。委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。被告：李连庆，男，1985年12月7日生，汉族，现住山东省东营市东营区。被告：孙栋慧，女，1988年3月18日生，汉族，现住山东省东营市东营区。委托诉讼代理人：项萍，山东正义之光（青岛）律师事务所律师。原告东营御景置业有限公司诉被告李连庆、孙栋慧商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢树光，被告李连庆、孙栋慧及其委托诉讼代理人项萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东营御景置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原、被告双方签订的编号为：0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，被告协助原告办理房屋网签备案注销登记手续并承担全部相关费用；2、判令被告支付原告违约金631037元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2020年1月17日，原、被告双方签订了编号为0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，被告认购原告开发的东营恒大棕榈岛房产。协议签订后原告履行了协议，被告却没有如约签署《商品房买卖合同》并办理完毕按揭贷款申请手续。李连庆、孙栋慧辩称，当时其联系过换房，最开始是100-102，然后换房128-102，其在2020年2月10日签订128号楼-102户《商品房认购书》并补交房款2417元，证明其没有恶意拖欠房款。东营御景置业有限公司销售顾问欺诈其导致其没有继续履行合同，此合同是违反重大邀约，所以合同无效。置业顾问告诉其二期开盘的价格以及时间跟真实的是不符的，告诉其未售的房源跟真实的也是不符的，价格相差很大，所以其主张此合同是在欺诈的条件下形成的，此合同应该无效。销售顾问向其宣传的价格是14000-15000元，实际成交价格是10600元，换房的时候又二次骗被告，告诉其127-101已售，被告去草签合同的时候发现127-101还在未售房源上，128-102已从未售房源取消。其当时明确表示过要考虑二期的房源，置业顾问告诉其二期价格很高，其也考虑127-101，置业顾问告诉其已售光，其选择128-102也不是其真实意思表示，是在其已交首付款的情况下不得已选择的。其去草签合同的时候发现未售房源还有127-101房屋，后其找了销售顾问多次协商，一直给被告不予处理。原告请求解除编号为0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》（以下简称“《认购书》”）并要求被告承担违约责任的理由不成立。根据原告起诉状的陈述，其请求权基础是《合同法》第九十三条第二款，但其并不符合约定解除的条件和程序，被告也无须承担违约责任。具体理由如下：1、《认购书》系无效合同，自始无效。《认购书》系原告“套打”的格式合同，且合同诸多条款如第二条、第五条、第九条等条款是格式条款，免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利，根据《合同法》第三十九条、第四十条、《合同法司法解释二》第十条之规定，应当认定为无效合同和无效条款。2、《认购书》即使有效，其中限制被告的条款也根本无法履行，并非被告违约。原告起诉状中的陈述不属实，《认购书》显示的签署时间是2020年1月17日，但实际签署时间是2020年2月10日，并非2020年1月17日。认购书约定“乙方须于2020年1月22日前支付首期房款611307元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；……乙方需在2020年1月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续……”，在认购书实际签署的2020年2月10日，已经超过“2020年1月22日”的履行期限。既然2020年2月10日才签订《认购书》，2月10日才知晓要购买哪套房产，2月10日才知道房子具体信息，才确定购房价格及付款方式等，无法要求被告在此之前的2020年1月22日前就签署《商品房买卖合同》和办理完毕银行按揭贷款申请手续，《认购书》中的上述条款是根本无法履行的。而过错在于原告，因为是原告提供的套打的、未经与被告协商的格式版本。3、《认购书》条款无法履行的责任在原告，并非被告。原告和被告在2020年2月10日签署《认购书》之前曾经就换房问题进行了长时间的协商。被告曾经于2020年1月17日左右签署过一份编号为0006033的《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，约定购买88-118幢100单元102室房屋，但经协商更换了现在购买的119-129、138-141幢128单元102室房屋，在2020年2月10日，双方就更换后的房屋重新签订了《认购书》，即涉案编号为0006047的《认购书》。比较两份《认购书》，原告仅仅只是更改了房屋号码、面积和房款数，对其他条款内容甚至签订时间均未作任何修改，包括“2020年1月22日前支付首期房款、签订《商品房买卖合同》、办理完毕银行按揭贷款申请”等条款。原告是房产开发商，是房产销售方，其是具有专业水平和完全商事能力的主体，应当就换房后的《认购书》条款内容在经与被告充分协商后重新制定，应当就签约后的后续责任和义务尤其是履行期限进行重新协商确定，给予被告合理的签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭贷款的期限。但是，原告并没有，而是直接提供了一份套打的未与被告协商的格式版本，《认购书》条款无法履行的过错完全在原告，被告无过错也无任何违约情形，不应承担任何违约责任。4、原告未通知被告于何时、去何地、与何人签订何内容的《商品房买卖合同》，也未提供给被告《商品房买卖合同》，原告以被告未签约为由单方解除合同并主张违约责任毫无事实与法律依据。《认购书》签订后，原告从未书面或者口头通知过被告去签订《商品房买卖合同》，也未向被告出示过《商品房买卖合同》，签约是双务行为。原告系《商品房买卖合同》的提供方，其对签约时间、签约地点、签约联系人等均未通知被告，被告不存在拒绝签约的行为。而办理按揭贷款必须要以签订《商品房买卖合同》为前提，被告的这些义务均无法履行。原告直接以被告没有如约签署《商品房买卖合同》和办理完毕按揭贷款申请手续为由单方解除合同并主张违约责任，毫无事实与法律依据。5、新冠病毒疫情使得原告、被告及银行均无法正常经营和工作，《认购书》的履行受到不可抗力因素的影响。自2020年1月下旬，新冠状病毒蔓延，全国范围内实施了防控疫情的紧急措施，春节假期过后直到2月10日前一直没有复工，2月10日之后大部分企业和银行也都没有复工，在这种情形下，合同义务的履行更受到了阻碍。原告和被告即使想签订《商品房买卖合同》，也因不可抗力因素而延迟。特别是银行按揭贷款办理，即使被告想去办理，银行也无法正常上班，更无法办理。因不可抗力情形的存在，被告更无需承担违约责任。综上，原告以被告违约为由请求解除《认购书》并主张被告承担违约责任的诉请，毫无事实与法律依据。原告在本案中提出解除《认购书》的诉请，实际上是与被告协商解除，且《认购书》早已于2020年3月3日解除，被告无需承担违约责任。即使《认购书》被认定为有效，因原告不符合约定解除权和法定解除权的行使条件，其仅仅能通过协商解除实现解除《认购书》的目的。且2020年3月3日，原告向被告发出解除函，《认购书》已经解除。既然是协商解除，就不存在承担违约责任或赔偿责任的问题，双方应就协商解除后的事宜进行妥善处理，原告要求被告承担违约责任或赔偿责任毫无依据。此外，被告认为原告涉嫌销售欺诈的情形，违法违约，应当向被告承担违约责任和赔偿责任，具体意见详见反诉状和反诉程序。本案中，被告不仅不须承担违约责任和赔偿责任，相反原告应当向被告承担违约和赔偿责任，且基于原告存在销售欺诈的违法违约情形，应当双倍返还定金，全额退还购房款，并赔偿被告资金占用期间的利息损失。综上所述，被告同意解除编号为0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，但原告要求被告承担违约责任的诉讼请求无任何事实与法律依据，应当依法予以驳回。李连庆、孙栋慧向本院提出如下反诉请求：1、请求确认涉案商品房认购书解除，请求判令反诉被告向反诉原告双倍返还定金40000元，并返还已付购房款611037元；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告资金占用损失26524.6元，并以已付房款631037元为基数按照年利率24%的标准支付自反诉之日至实际退款之日的损失；3、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告为购买反诉被告开发的东营恒大棕榈岛房产，于2020年1月17日支付购房定金2万元，后支付购房款621037元，因反诉被告业务员的销售欺诈行为，导致反诉原告换房，换房后又因反诉被告原因导致未能签订《商品房买卖合同》，后又因反诉被告请求解除与反诉原告订立的《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，反诉被告的行为严重违约，应双倍返还已付定金并赔偿反诉原告资金占用期间的利息损失。为维护反诉原告的合法权益，特依法提起反诉，敬请依法支持反诉原告的反诉请求。东营御景置业有限公司辩称，反诉原告的诉求没有任何事实和法律依据，请依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月17日，原告（甲方、出卖人）与被告（乙方、买受人）签订编号为0006033《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，约定购买恒大棕榈岛88-118幢100单元102室房屋，经双方协商更换购买涉案房屋119-129、138-141幢128单元102室房屋。双方于2020年2月10日签订编号为0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，乙方认购甲方开发的东营恒大棕榈岛楼盘119-129、138-141幢128单元102室房屋，房屋总价款为2751037元；该认购书约定乙方同意签署本认购书时，支付2万元作为定金，定金在签定《商品房买卖合同》时自动转入房款；乙方选择按揭付款（组合贷款），须于2020年1月22日前支付首期房款611037元（不含定金），2020年1月22日，公积金贷款40万元，同时签署《商品房买卖合同》，余款（即172万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月22日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋；乙方必须在约定的付款方式和期限内到东营恒大棕榈岛销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；认购书对双方的送达地址进行了明确约定。0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》约定的付款时间与0006033《东营恒大棕榈岛商品房认购书》约定的付款时间一致。被告在0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》上按揭付款方式、公积金贷款时间和数额书捺印确认。被告于2020年1月17日向原告支付定金2万元，于2020年1月21日支付首付款608620元，于2020年2月10日补交换房而产生的房款2417元，剩余款项未支付。原告于2020年1月21日出具88-118幢100单元102室收据证实收到购房款628620元，原告于2020年2月10日出具119-129、138-141幢128单元102室收据证实收到购房款631037元。双方未签订商品房买卖合同，未对涉案房屋办理网签备案手续。被告提交《山东省人力资源和社会保障厅关于延迟省内企业复工的紧急通知》载明2020年1月下旬新冠状病毒蔓延，全国范围内实施了防控疫情的紧急措施，合同义务履行受到阻碍。原告于2020年3月3日向被告发出解除函，主张以被告与其签署商品房买卖合同、预期办理按揭贷款申请手续为由与被告解除认购书并主张违约责任，被告认可认购书已解除但不同意原告主张解除的事由。以上事实，由原告提交的《东营恒大棕榈岛楼宇认购书》、收款收据、被告提交的录音、微信聊天记录、解除函及原、被告陈述予以证实。本院认为，原告与被告签订的《东营恒大棕榈岛楼宇认购书》，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人经过沟通协商对88-118幢100单元102室房屋换房后签订新的认购书，现有证据不能证实认购书存在无效的情形。原、被告签订的新的《认购书》中支付首期房款和公积金贷款时间及签署商品房买卖合同时间与88-118幢100单元102室房屋的认购书时间完全一致，被告履行支付首期房款、公积金贷款、签署商品房买卖合同的时间在签署新的认购书时间之前，双方均没有认真审核认购书内容，原、被告存在不同程度上的过错。更为重要的是涉案纠纷发生在新冠××疫情发生期间，银行等单位无法正常经营和工作，合同义务的履行更受到了阻碍。被告无法在新签订的认购书约定期限内完成公积金贷款和银行按揭贷款手续，原被告均未提交在疫情期间通知对方签订商品房买卖合同的证据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告已通知被告解除《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，被告予以认可，本院予以确认。涉案认购书解除系因履约时间在认购书签订时间之前事实上履约不能及新冠××疫情等综合因素导致，非被告单方违约造成，原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于反诉原告主张的返还已付购房款的诉讼请求，反诉原、被告同意已解除编号0006047《东营恒大棕榈岛商品房认购书》，其返还已付购房款631037元的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告主张的双倍返还定金、赔偿其资金占用损失的诉讼请求，因双方对于纠纷的发生存在一定的过错，加之新冠××疫情影响导致，故对反诉原告的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认解除东营御景置业有限公司与李连庆、孙栋慧签订的编号为0006047的《东营恒大棕榈岛楼宇认购书》；二、反诉被告东营御景置业有限公司于本判决生效后十五日内返还反诉原告李连庆、孙栋慧已付购房款631037元；三、驳回原告东营御景置业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李连庆、孙栋慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28808元，减半收取14404元，由原告东营御景置业有限公司负担，反诉费用14404元，由反诉原告李连庆、孙栋慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审判员  刘君东二〇二〇年五月二十九日书记员  王秋涵