河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终164号上诉人（原审原告）：鹤壁市融泰物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区淇水大道与纬二路交叉口世纪嘉联2号楼物业楼。法定代表人：段建华，该公司经理。委托诉讼代理人：侯悦，男，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：李玉龙，男，1984年8月23日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：李媛媛，女，1989年8月18日出生，汉族，住鹤壁市山城区。系李玉龙妹妹。上诉人鹤壁市融泰物业服务有限公司（以下简称融泰公司）因与上诉人李玉龙物业服务合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初4430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。融泰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持融泰公司的诉讼请求。2.一、二审诉讼费由李玉龙承担。事实和理由：李玉龙应按照融泰公司与鹤壁市嘉丰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》向融泰公司缴纳2016年6月1日至2019年7月31日的物业费8212.7元，滞纳金5780元，合计13992.7元。经融泰公司多次催缴，李玉龙拒绝缴纳物业费。一审法院对滞纳金5780元不予支持已严重影响融泰公司的利益，请二审支持融泰公司的诉讼请求。李玉龙辩称，其与融泰公司之间不存在物业服务合同关系，李玉龙不应交纳滞纳金。李玉龙上诉请求：1.撤销一审判决。2.一、二审诉讼费由融泰公司承担。事实和理由：1.李玉龙与鹤壁市嘉丰置业有限公司（以下简称嘉丰置业公司）签订的商品房买卖合同（预售）中明确约定前期物业服务企业为鹤壁市祥瑞物业管理有限公司（以下简称祥瑞物业公司），故融泰公司与李玉龙物业服务合同纠纷一案主体不适格。另外，融泰公司所谓的与嘉丰置业公司签订的前期物业服务合同原件没有填写日期、签字，也未加盖骑缝章，但复印件上却填写日期，明显属于合同欺诈。2.李玉龙于2016年6月在物业办公室拿钥匙交纳装修押金的时候所开票据上的红章是祥瑞物业公司，故一审法院认定李玉龙与融泰公司之间物业合同关系成立不正确。3.前期物业管理公司就物业费的收取时间、收费标准、收费项目、滞纳金的收取不合理，李玉龙对前期物业服务合同及临时管理规约不知情，更不知道合同内容约定的任何事项。4.前期物业公司没有尽到管理、服务职责。融泰公司辩称，另案李玉龙家属因人身伤害起诉的就是融泰公司，因此李玉龙称与该公司没有关系不属实。收取滞纳金有合同依据，该公司不存在乱收费、扩大收费范围的情况，小区设施是业主破坏的，物业公司已报警，已尽职责和义务。融泰公司向一审法院起诉请求：1.判令李玉龙支付融泰公司2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费2068元，滞纳金2357元；2017年6月1日至2018年5月31日物业管理服务费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元、滞纳金2225元；2018年6月1号至2019年5月31日，物业管理服务费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元、滞纳金1198元；2019年6月1号至2019年7月31号，物业费344元、电梯电费77元、二次供水16元、公用照明1.7元，合计13992.7元；2.判令本案诉讼费由李玉龙承担。一审法院认定事实：2015年9月25日，李玉龙与嘉丰置业公司签订了商品房买卖合同（预售），其中合同约定，前期物业服务企业为祥瑞物业公司。2015年10月10日，融泰公司与嘉丰置业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由融泰公司向其开发的世纪嘉联小区提供物业服务管理，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时。合同约定融泰公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人从交房之日起按房屋面积向融泰公司支付物业管理费，逾期交付的从逾期之日起按1‰缴纳违约金，高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，电梯运行产生的电费由所在单元的业主分摊执行包干制。李玉龙系该小区2号楼2单元603业主，住房建筑面积143.63平方米。融泰公司为李玉龙提供物业服务期间，李玉龙自2016年6月1日至2019年7月31日拖延缴纳物业服务费8212.7元（2016年6月1日至2017年5月31日物业管理费2068元；2017年6月1日至2018年5月31日物业管理服务费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元；2018年6月1号至2019年5月31日，物业管理服务费2068元、电梯电费465元、电梯维保费200元、二次供水100元、公用照明20元；2019年6月1号至2019年7月31号，物业费344元、电梯电费77元、二次供水16元、公用照明1.7元），经融泰公司催要无果，诉至法院。另查明，祥瑞物业公司于2016年6月1日将世纪嘉联小区物业服务交由融泰公司管理，并提供服务。一审法院认为，李玉龙与融泰公司虽然没有签订《前期物业服务合同》，但融泰公司于2015年10月10日开始在世纪嘉联小区提供物业服务，李玉龙作为世纪嘉联小区业主，承受了融泰公司提供的物业服务，故双方之间的物业服务合同关系成立，依法予以确认。但融泰公司的服务具有公共性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交费用的行为，不仅损害了融泰公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身，只有物业公司与业主相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。李玉龙作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向融泰公司支付物业管理服务费、公摊费等费用，其在融泰公司催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，融泰公司为李玉龙居住的世纪嘉联小区提供物业服务，李玉龙系世纪嘉联小区2号楼2单元603业主，住房建筑面积143.63平方米，李玉龙未缴纳2016年6月1日至2019年7月31日期间物业管理费，经融泰公司张贴公告催要无果，故李玉龙应向融泰公司缴纳物业费8212.7元。虽然前期物业服务合同对电梯维修、二次供水、公共照明等费用没有约定，但该费用系小区公共设施费用的必然支出，故依法予以支持。尽管融泰公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但李玉龙不能据此作为拒交物业服务费的依据。关于融泰公司要求李玉龙给付违约金的诉讼请求，考虑到融泰公司作为物业服务行业，在对小区管理中存在部分瑕疵，为化解双方矛盾，融泰公司主张的违约金依法不予支持。关于李玉龙认为融泰公司就物业费的收费时间、收费标准、收费项目、滞纳金的收取不合理的答辩意见。本案中，李玉龙在与嘉丰置业公司签订的商品房买卖合同（预售）中，双方明确约定有前期物业公司进行物业管理，融泰公司与嘉丰置业公司签订的《前期物业服务合同》对物业费也进行了约定，故李玉龙的答辩意见依法不予采纳。关于李玉龙认为融泰公司没有尽到管理职责，小区私搭乱建严重，环境脏乱差，小区保安人员服务态度差，门卫从业人员年龄大，反应迟钝，不能胜任本职工作（李玉龙的家人曾在出入小区门口时被栏杆打伤），小区的多数业主对其服务不满，曾联名要求更换物业管理公司的答辩意见。根据李玉龙提交的证据证明，本案所涉小区绿化、养护等方面确实存在瑕疵，但基于物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，融泰公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识，提高服务质量，主动交流沟通，尊重业主提出的意见建议，对绿化、卫生等公共服务进行整改提高，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，维护业主权利，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境。李玉龙作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务费用，李玉龙可协同小区其他业主积极成立业主委员会，对融泰公司的物业服务进行监督。关于李玉龙认为融泰公司管理混乱，擅自收取暖气开口费、有线电视开口费、装修押金等至今没有退还，李玉龙要求退还已收取的不合理费用的答辩意见。暖气开口费与有线电视开口费收据上的公章为嘉丰置业公司，与融泰公司没有关系。经查明，装修押金2250元由祥瑞物业公司收取，应予以退还，通过与融泰公司沟通，融泰公司承诺该装修押金，李玉龙缴纳物业费时予以折抵2250元。判决：一、李玉龙于判决生效后五日内向融泰公司缴纳2016年6月1日至2019年7月31日期间的物业管理费8212.7元（李玉龙缴纳的装修押金2250元，李玉龙在缴纳物业费时予以折抵）；二、驳回融泰公司其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了质证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：李玉龙提交的业主委员会情况说明，缺少证明单位经办人签名，形式上存在瑕疵，本院依法不予采信。融泰公司提交的业主入住档案，李玉龙予以认可，本院予以采信。因业主入住档案证明的事实与一审查明的事实存在时间冲突，本院对一审查明的事实不予确认。本院查明如下事实：2016年10月6日，李玉龙与祥瑞物业公司签订了《前期物业服务协议》。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。”2016年10月6日，李玉龙与祥瑞物业公司签订了《前期物业服务协议》第一条第一款第5项明确约定，“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理转让给第三方”，融泰公司虽然二审中表示该公司与祥瑞物业公司归属“同一个老板”，但在法律上二公司系相互独立的法人，并不能当然取得对方的合同权利，因此，祥瑞物业公司将前期物业服务协议中的权利转让给融泰公司，不符合合同约定，应归于无效，本案融泰公司直接向李玉龙主张物业费等，缺乏合同依据，应予驳回。综上所述，融泰公司上诉请求不能成立，应予驳回；李玉龙上诉请求成立，一审判决认定事实不清，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销鹤壁市淇滨区人民法院（2019）豫0611民初4430号民事判决；二、驳回鹤壁市融泰物业服务有限公司对李玉龙的诉讼请求。一审案件受理费152元，减半收取76元，二审案件受理费100元，均由鹤壁市融泰物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  单明霞审判员  罗惠莉审判员  郝占峰二〇二〇年五月十二日书记员  孟祥玉