广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终3644号上诉人（原审原告）：广东德鑫翔远高新材料有限公司，住所地广东省南雄市珠玑工业园。法定代表人：武德法，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈明星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：余金梅，广东秦唐律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州必涂必贸易有限公司，住所地广东省广州市白云区鹤龙街鹤边大彭岭七横路29号大院内的C3a房。法定代表人：张伊茜，该公司总经理。委托诉讼代理人：李碧奇，广东捷安律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠翠红，该公司员工。上诉人广东德鑫翔远高新材料有限公司（以下简称德鑫公司）与上诉人广州必涂必贸易有限公司（以下简称必涂必公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初31807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。德鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判必涂必公司向德鑫公司全额返还转让费40万元、租金及水电费199064.21元、押金66602元；2.撤销一审判决第三项；3.一、二审诉讼费由必涂必公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，德鑫公司从未进场使用涉案房屋，因此应当撤销一审判决第三项、撤销一审判决第二项并改判。2018年12月1日，德鑫公司与必涂必公司签订《合作协议》，约定必涂必公司将涉案房屋转让给德鑫公司全权使用，其后，德鑫公司依约向必涂必公司及其指定的账户转入转让费、押金、租金、水电费等共计665666.21元。自《合作协议》签订以来，德鑫公司共支付了6个月的租金、水电费等，但必涂必公司一直未将涉案房屋交付给德鑫公司，德鑫公司从未进场使用，涉案房屋实际一直由必涂必公司占有使用，因此，涉案房屋的租金、水电费等应由必涂必公司承担，房屋的转让费40万元应全额返还给德鑫公司，不应扣除2018年12月1日至2019年6月17日期间的占有使用费。此外，2018年11月12日德鑫公司向必涂必公司支付了两个月押金66602元，一审法院错误地将押金66602元写成66002元，应予以纠正。必涂必公司二审答辩称，德鑫公司称其没有接管涉案物业是与事实不符的，从德鑫公司与必涂必公司的负责人微信聊天记录可以证明必涂必公司从2018年12月1日已经将涉案物业交付给德鑫公司使用，德鑫公司一直向广州市卓盛实业有限公司白云分公司（以下简称卓盛公司）支付租金到2018年5月，2018年6月卓盛公司没有交付租金，德鑫公司才和必涂必公司联系，德鑫公司提出让必涂必公司先垫付。但是后来无法与德鑫公司负责人联系并处理涉案物业的后续解决问题，所以到2019年9月2日必涂必公司为了减少损失才向德鑫公司发出解除合作协议的告知书，收回涉案物业，所以德鑫公司从2018年12月1日到2019年9月2日一直占有使用涉案物业。必涂必公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判必涂必公司与德鑫公司签订的《合作协议》有效，必涂必公司无需退还德鑫公司转让费36.22万元及押金66002元；2.本案诉讼费由德鑫公司承担。事实和理由：（一）一审认定涉案《合作协议》无效属事实查明不清、缺乏法律依据。1.认定涉案建筑物属于违法建设缺乏事实、法律依据。一审法院主动查明涉案物业无《建设工程规划许可证》，却未查明涉案建筑物是否存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条属于临时建筑物的情况。涉案建筑物属于集体物业，因历史原因未办理产权证照，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定，在房屋征收过程中对因历史原因没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应在征收之前依法予以甄别，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑。因此，本案亦不能简单将涉案建筑物认定为违法建筑。2.一审将《合作协议》只认定为转租协议与必涂必公司和德鑫公司协议内容不符。必涂必公司与德鑫公司之间的《合作协议》包含了涉案租赁物的转租以及装饰装修、机器设备的转卖两个方面，从《合作协议》的实质内容而言，包含转租合同关系和买卖合同关系，一审只认定为转租关系，与《合作协议》约定内容不符。（二）一审要求必涂必公司返还德鑫公司转让费36.22万元，缺乏事实和法律依据。在未能依法确认涉案租赁物属于违建、《合作协议》整体无效的前提下，要求必涂必公司返还德鑫公司转让费也无事实基础和法律基础，且必涂必公司也是从案外第三人处转租的涉案租赁物，同样支付了40万元转让费，所以本案即便《合作协议》最终被认定无效，根据合同无效责任承担原则，应当各自承担相应的责任，必涂必公司也只应返还德鑫公司转让费20万元。（三）一审要求必涂必公司返还66002元押金给德鑫公司缺乏事实和法律依据。一审判决认定《合作协议》无效本身就缺乏事实和法律依据，继而以合同无效要求必涂必公司返还德鑫公司押金也无事实和法律基础。合同无效时互负返还义务，2018年12月28日必涂必公司与德鑫公司就涉案租赁物押金签订《补充协议》，证明必涂必公司将出租人卓盛公司出具给必涂必公司的收据交付给德鑫公司，德鑫公司才向必涂必公司支付押金，因此即便《合作协议》无效，也应判令德鑫公司返还收据，必涂必公司返还押金。（四）德鑫公司控制使用涉案租赁物的时间应计算至2019年9月2日，共计9个月。德鑫公司只在2019年6月17日通过微信告知必涂必公司不想承租涉案租赁物，并要求必涂必公司先垫付了2019年6月的租金，但因为德鑫公司对涉案《合作协议》的履行懈怠，导致必涂必公司为德鑫公司连续垫付了3个月，直至2019年9月2日迫于无奈才向德鑫公司发出解除合作协议通知书，从而再接收整个租赁物。一审判决认定《合作协议》无效，起码应在必涂必公司返还德鑫公司转让费的基础上扣减一审已经认定的德鑫公司占用租赁物的2019年6月的占用费，而按照合同无效原则，则在必涂必公司应退还德鑫公司20万元的基础上扣减德鑫公司实际使用租赁物2019年6月至9月的占用费99816元。二审庭询时另补充：对于涉案物是否属于违法建筑，从涉案物业的卫星图可以看到，涉案物业在2006年建成，2006年至今涉案物业一直属于联合社的物业，《城乡规划法》是在2008年开始实施，在该法实施之前，农村建房是不用报建的，所以涉案物业是否属于违法，应该按照当时的法律认定，而不应该按照现在的法律认定。德鑫公司二审答辩称，1.必涂必公司在2019年6月21日向德鑫公司法定代表人发送微信，实际上并不是要求德鑫公司支付租金，也不是要求德鑫公司来接收物业，实际上是德鑫公司与必涂必公司之间还有其他的货款纠纷，因此而导致双方一直没有交接涉案物业，没有交接物业的原因是因为必涂必公司认为要与德鑫公司就关于货款的纠纷要理清楚，然后才将物业交付给德鑫公司使用，实际上德鑫公司一直都没有办法去接收涉案物业。从微信聊天记录也可以反映，德鑫公司的人员想进入必涂必公司应该交付的物业还要询问必涂必公司人员密码，本案中必涂必公司其中一个代理人鞠翠红就将密码告诉德鑫公司的人，从需要询问密码的情况看，就知道涉案物业没有交付，如果交付的话，德鑫公司就可以自由出入了。从该角度看，显然是没有交付的。2.必涂必公司陈述向德鑫公司发出告知函的问题，发出告知函的日期是9月，在此之前德鑫公司已经起诉了必涂必公司，起诉之后必涂必公司才发出该告知函，实际上是想以告知函的形式来制造德鑫公司违约的状况。一审法院对接收物业的事实认定错误，德鑫公司没有使用涉案场地。德鑫公司向一审法院起诉请求：1.确认德鑫公司与必涂必公司之间的合作协议无效；2.必涂必公司返还德鑫公司转让费40万元，并返还押金及场地租金、水电费共计265666.21元，合计665666.21；3.本案诉讼费、保全费由必涂必公司承担。一审法院认定事实：2018年11月8日，卓盛公司（甲方）与张峰（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区鹤龙街鹤边鹤龙东路29号大院内的C3号房屋租给乙方作厂房、（办公）之用。一、甲方租给乙方使用的房屋C3座第2层框架结构的房屋，租用面积905平方米、空地面积337平方米，宿舍A8座第3层、租用面积300平方米、空地面积60平方米。二、租赁期限自2018年12月16日至2024年3月30日，租用五年。第三、租金每月33301元。2018年12月1日，德鑫公司（甲方）与必涂必公司（乙方）签订《合作协议》，约定：自2018年12月1日起，乙方将位于广州市白云区鹤边五社工业园C3栋的二楼办公区域（以下简称涉案物业）转让给甲方全权使用，此房屋的使用、承租权、安全及所有的一切利益、均由甲方承担。乙方与甲方共同到工业园房屋所有人卓盛公司转换承租人；乙方以转让费40万元转让给甲方（转让内容见附件1），乙方需在12月1日，付定金5万元，并在12月5日前，付清40万元至乙方指定账户。乙方指定账户：户名：鞠翠红，账号：60×××07；乙方在甲方付清转让费40万元，需配合甲方办理一切转租手续。附件1：40万元转让费包括的内容包括三大部分：一、办公区精装，二、设备，三、办公家具。合同签订后，德鑫公司向必涂必公司支付转让费40万元。2019年1月8日，德鑫公司向必涂必公司转账支付两个月押金66002元。一审庭审中必涂必公司称收到押金，并将出租人出具的押金收据交给德鑫公司。德鑫公司分别于2018年12月17日、2019年2月16日、2019年3月14日、2019年4月15日、2019年5月15日向必涂必公司提供的户名为欧桂珠、张风龙、杨淑莹的账户支付房屋租金及水电费，共计166030.74元。必涂必公司一审庭审中陈述，上述户名系业主方广州市卓盛实业有限公司的员工。2019年1月17日向鞠翠红账户支付1月份房租33633.47元。2019年10月9日，卓盛公司出具《情况说明》，内容为：我司知情并同意张峰（广州必涂必贸易有限公司）于2018年12月份起将其承租的我司位于广州市白云区鹤边五社工业园C3栋二楼办公室转租给梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）。2019年1月份左右张峰曾带梁卓辉到我司办公室办理转租手续，因办理转租手续需双方各缴纳1万元的手续费，他们经考虑决定暂时不予办理。2018年12月、2019年2月、3月、4月、5月梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）按时向我司支付租金。2019年1月份因梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）未按时支付租金，我司要求张峰（广州必涂必贸易有限公司）及时交纳。2019年6月，经我司多次联系梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）、梁卓辉（广东德鑫翔远高新材料有限公司）又未按时交纳租金，我司又要求张峰（广州必涂必贸易有限公司）及时交纳。自2019年6月至今，我司均是从张峰（广州必涂必贸易有限公司）处收取租金。一审庭审中，必涂必公司提供：1.其与梁卓辉的微信聊天记录，拟证实德鑫公司于2019年4月已进入涉案物业并着手设计装修租赁物；2.2019年6月17日的微信聊天记录，拟证实德鑫公司表示涉案物业暂时用不上，要求必涂必公司缴纳费用。德鑫公司提交照片，拟证实根据2019年6月21日德鑫公司拍摄的照片显示，涉案物业仍由必涂必公司占有使用，德鑫公司从未进场使用。一审法院另查，涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑。必涂必公司称鞠翠红系必涂必公司法定代表人张伊茜的母亲兼公司高级管理人员。一审法院认为，根据《合作协议》的内容可知，该《合作协议》实质为转租协议。鉴于涉案物业无《建设工程规划许可证》，属于违法建筑，德鑫公司与必涂必公司就涉案物业签订的《合作协议》属于无效协议。故德鑫公司要求确认《合作协议》无效的诉请一审法院予以支持。根据合同无效的相互返还原则，必涂必公司应将收取的押金66002元返还给德鑫公司。关于转让费40万元的问题。结合微信聊天记录及当事人的陈述，德鑫公司自2019年4月已进场并着手对涉案物业进行装修，并于2019年6月17日微信必涂必公司称涉案物业德鑫公司不租了，费用由必涂必公司承担。由此一审法院采信必涂必公司所称自协议签订时即2018年12月1日必涂必公司已将涉案物业交付给德鑫公司使用，德鑫公司于2019年6月17日搬离涉案物业。虽德鑫公司与必涂必公司就之间的《合作协议》中并未约定租期，但根据张峰与卓盛公司签订的租赁合同租期自2018年12月16日至2024年3月30日，故德鑫公司与必涂必公司就之间的转租协议租期也应为2018年12月16日至2024年3月30日，合计63.5个月。必涂必公司应现给德鑫公司返还转让费36.22万元（40万元-40万元/63.5个月×6个月）。关于租金和水电费返还问题。根据转款记录及卓盛公司出具《情况说明》可知，德鑫公司自2018年12月17日开始向卓盛公司支付首月租金，一直缴纳至2019年5月15日止，鉴于德鑫公司于2019年6月17日才搬离涉案物业，其应向业主卓盛公司支付对应的占有使用费及水电费，现德鑫公司要求返还上述费用于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2019年12月20日作出如下判决：一、确认广东德鑫翔远高新材料有限公司与广州必涂必贸易有限公司于2018年12月1日签订的《合作协议》无效；二、自本判决生效之日起五日内，广州必涂必贸易有限公司向广东德鑫翔远高新材料有限公司返还转让费36.22万元及押金66002元；三、驳回广东德鑫翔远高新材料有限公司其他诉讼请求。案件受理费5228元，由广东德鑫翔远高新材料有限公司负担1865元，广州必涂必贸易有限公司负担3363元。本院二审期间，德鑫公司提供以下证据：1.（2018）粤01民终5782号民事判决书，拟证明涉案租赁物没有报建信息；2.房屋租赁合同；3.电费、管理费收据，证据2-3拟证明涉案租赁场地原承租人为张峰；4.微信朋友圈截图共5页（从补③开始）；5.照片（从补④开始），证据4-5拟证明涉案场地一直为必涂必公司在使用，德鑫公司一直未入场；6.微信聊天记录；7.卫星地图截图，拟证明必涂必公司所在的确切位置。必涂必公司经质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该判决书与本案无关；对证据2租赁合同的真实性、合法性和关联性无异议，但是该租赁合同必涂必公司转租的时候已经交给了德鑫公司，涉案物业系必涂必公司委托张峰代为承租；证据3电费、管理费是必涂必公司缴纳的，并且必涂必公司有付款信息，所以德鑫公司没有原件；对证据4的真实性无异议，对关联性有异议，双方的合作协议约定必涂必公司是可以使用涉案租赁物中的一个大办公室，必涂必公司以红木家具作为共享使用的对价，所以必涂必公司会有个别客户在涉案租赁物大会议室接待，双方在合作协议中有约定；对证据5的真实性、合法性和关联性都有异议，确认照片是涉案物业的照片，但是不能确定是在2019年6月21日拍摄的，涉案物业在交付给德鑫公司后，德鑫公司进行了部分装修，还有部分没有装修是保持原状；对证据6的真实性、合法性和关联性无异议，该微信聊天记录必涂必公司一审已经提交过；对证据7的真实性、合法性和关联性无异议。必涂必公司提供以下证据：1.证明及税收缴款书，拟证明涉案物业属于鹤边经济联合社，属于农村集体建设用地，是集体物业，该物业的合法权益、租赁行为是受鹤龙街道等地方政府认可与保护的；2.三张卫星地图，拟证明涉案物业建成时间是2006年，在《城乡规划法》实施之前已经建成，鹤边经济联合社依法享有物权。德鑫公司经质证认为：对证据1中的证明的真实性无异议、对合法性、关联性有异议，村集体出具的证明不能证明涉案物业有合法报建手续，对税收单据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明涉案物业有合法的手续；对证据2卫星图的真实性、合法性和关联性都异议，不能证明影像的拍摄时间是2006年，其次卫星图拍摄时间是系统截图时间，系统截图的影像不一定是当时的影像，该影像有可能是几年前的影像，不能证明当时的情况，对于关联性，也不能证明其要证明的内容。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，关于双方的合作模式，德鑫公司、必涂必公司均确认双方选择按照合同约定的方案一合作。德鑫公司称：该公司是生产产品，必涂必公司是负责销售德鑫公司产品在内的产品销售，必涂必公司和德鑫公司签署合作协议的目的是在广州设立一个点去展示德鑫公司的产品，因此必涂必公司将部分办公区域转租给德鑫公司用于展示产品，但是双方又共同使用，租金由德鑫公司承担，办公区域内比较名贵的红木家私由必涂必公司保留所有权，但是德鑫公司也可以使用，合同附件2大会议室、小会议室和办公室双方都可以共享使用，其他设施设备实际上也是共享使用，成本由德鑫公司承担。必涂必公司称：按照合作协议，必涂必公司把办公室900多平方米和另外一层宿舍转租给德鑫公司，必涂必公司将办公室内普通的办公设备设施以及宿舍中的设施设备以40万元的价格转让给德鑫公司，涉案场地中的大会议室内的红木家具是必涂必公司所有，由双方共享，如果德鑫公司要求必涂必公司搬离，必涂必公司不再使用大办公室，红木家具折价卖给德鑫公司，合同附件2清单中的物件、物品中，必涂必公司可以用大会议室和小会议室，6个办公室由德鑫公司使用。德鑫公司称必涂必公司没有移交场地给该公司，该公司也没有实际使用场地，因为该公司想维持合作关系，必涂必公司当时和该公司洽谈了比较好的发展蓝图，所以该公司仍缴纳了租金。德鑫公司称该公司在2019年6月17日的微信聊天记录中向必涂必公司表达了不再履行合同的意愿。必涂必公司称德鑫公司没有明确表示不租，只是说暂时不用，德鑫公司一直没有给出明确回复，后来就直接不回复了，所以必涂必公司一直垫付费用至9月2日。德鑫公司、必涂必公司表示对于双方提供的微信记录中翻译成文字的版本均予以确认。再查明，一审庭审期间，德鑫公司称“押金是66002元，在我方证据3的电子回单，第一笔是2019年1月8日支付5万元，第二笔是2019年1月8日支付16002元。”必涂必公司回复称“我方确认收到押金66002元，我方有给押金的收据给原告，押金的收据是出租人直接给到我方，就直接给原告了。”二审期间，德鑫公司以短信形式明确撤回关于押金应为66602元的上诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。关于涉案《合作协议》效力问题。涉案《合作协议》为转租协议，德鑫公司、必涂必公司均无提供充足的证据证明涉案物业已取得《建设工程规划许可证》或系经主管部门批准建设，一审法院认定涉案《合作协议》无效符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本院予以认同。必涂必公司以涉案物业属于因历史原因未取得《建筑工程规划许可证》的集体物业为由，认为涉案《合作协议》应属有效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”必涂必公司向德鑫公司收取的两个月押金66002元系依据无效合同所取得的财产，一审法院判决必涂必公司向德鑫公司返还该押金符合前述合同法的规定，必涂必公司认为不应返还押金给德鑫公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于必涂必公司有无将涉案物业交付给德鑫公司的问题。根据双方当事人的陈述，必涂必公司虽然将涉案物业转让给德鑫公司全权使用，但必涂必公司实际仍享有部分场地的使用权，故必涂必公司的物品仍在涉案物业并不足以证明德鑫公司未实际使用涉案物业。其次，从双方提供的微信聊天记录来看，德鑫公司仅是向必涂必公司询问柜子的使用问题、场地装饰装修问题以及门锁密码等，并无向必涂必公司提出涉案场地尚未交付的异议；再者，涉案《合作协议》签订后，德鑫公司不仅向必涂必公司支付转让费40万元以及两个月押金66002元，还向业主方广州市卓盛实业有限公司支付了2018年12月、2019年2-5月份的租金的事实来看，德鑫公司对该公司在未接收场地的情况下为何支付租金未作出合理的解释，且该行为明显不符合租赁合同的交易习惯，必涂必公司关于其已向德鑫公司交付场地的主张更为合理、可信。一审法院认定必涂必公司已在2018年12月1日将涉案物业交付给德鑫公司使用并无不当，本院予以认同。德鑫公司要求必涂必公司返还已支付的租金、水电费、全额退回转让费的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于德鑫公司实际控制使用涉案物业期间的问题。如前所述，涉案《合作协议》无效，德鑫公司在2019年6月17日向必涂必公司表示涉案物业暂时用不上，要求必涂必公司缴纳费用，且拒绝履行租金支付义务，德鑫公司的行为已经明确表示其无继续履行合同的意愿，且如前所述，涉案场地并非德鑫公司单独使用，必涂必公司作为场地共用方应当清楚知道德鑫公司对涉案场地的使用情况，必涂必公司认为德鑫公司并无明确作出终止履行合同的意思表示并主张德鑫公司控制使用涉案场地的时间应计算至2019年9月2日，依据不足，本院不予采信。一审法院判令德鑫公司退还德鑫公司转让费36.22万元并无不当，本院予以维持。对于押金数额问题。一审庭审期间，德鑫公司称“押金是66002元，在我方证据3的电子回单，第一笔是2019年1月8日支付5万元，第二笔是2019年1月8日支付16002元”，必涂必公司亦确认收到德鑫公司缴纳的押金66002元。现德鑫公司上诉主张押金应为66602元，但未能提供充分证据否认其前述自认，本院对其该主张不予采信，一审法院关于押金为66002元的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，德鑫公司、必涂必公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12584.99元，由广东德鑫翔远高新材料有限公司负担4861.96元，由广州必涂必贸易有限公司负担7723.03元。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇二〇年五月二十七日书记员  贾妍胡秀红