镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1111民初5232号原告（反诉被告）：镇江市开明汽车修理有限公司，住所地镇江市润州区林隐路38号,统一社会信用代码91321111716867697W。法定代表人：张冬梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴长青，江苏律威律师事务所律师。被告（反诉原告）：镇江交通产业集团有限公司，住所地镇江市润州区官塘桥路200号，统一社会信用代码91321100141392052J。法定代表人：余国根，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗宝平，男，该公司职员。委托诉讼代理人：潘丹，江苏恒强律师事务所律师。原告（反诉被告）镇江市开明汽车修理有限公司与被告（反诉原告）镇江交通产业集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月25日作出（2018）苏1111民初17号民事判决，原、被告不服均提起上诉，江苏省镇江市中级人民法院于2019年10月31日作出（2019）苏11民终1671号民事裁定，撤销本院（2018）苏1111民初17号民事判决，发回本院重审。本院现依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人张冬梅及其委托诉讼代理人吴长青、被告的委托诉讼代理人潘丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房屋及场地临时使用协议；2、判令被告赔偿原告各项损失1511720元。事实和理由：原、被告于2006年5月13日签订房屋及场地临时使用协议。协议约定，被告将位于原镇江市地块面积约9亩的场地及房屋作为原告的生产经营场所使用。原告自2009年11月19日将厂房搬至上述地址。2017年2月22日，被告向原告发出关于收回原镇江市地块的函，要求中止上述协议，并无条件收回租赁的场地和房屋，并分别于同年的3月25日、5月5日向原告发出通知和限期搬离通知书。原告就此向被告表示，因未出现约定的协议终止条件，所以不同意交回。2017年5月25日，被告强行拆除原告租赁的房屋，致原告无法正常经营。被告的行为构成严重违约，严重侵害了原告的合法权益，且无继续履行可能，故原告诉至法院。原告就其诉称提供如下证据材料：1、房屋及场地临时使用协议以及租金收据一组；2、2017年2月22日，被告发给原告《关于收回原镇江市地块的函》一份；3、2017年3月25日，被告发给原告的通知一份；4、2017年5月5日，被告发出了限期搬离通知书一份；5、照片和光盘一组；6、接处警登记记录一份；7、办公设备清单一组；8、生产设备清单一组；9、工程预（结）算平面图、装潢费用一组；10、在原审审理时原告方向主审法官发了一个函；11、对比清单两张；12、工资表一组；13、公证文书三份；14、评估报告一份；15、照片一组4张；16、统计资料一份。被告就原告提出的本诉请求辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，故请求法院驳回其全部的诉讼请求。事实和理由：原告与被告之间的房屋及临时场地使用协议，因原告的违约及约定的解除协议的条件已成就，被告已用通知的方式解除了双方之间的协议，被告无需承担原告的任何损失。被告在强制搬迁时原告的相关人员已将部分物品自行搬走处置，无用的物品遗弃在现场。被告已将遗弃在现场的物品妥善保管，未给原告造成损失。被告就其辩称提供如下证据材料：1、镇办发【2017】10号市委办公室市政府关于印发2017年八大类重点项目的通知一份；2、房屋及临时场地使用协议一份；3、原告缴付房租凭证一组；4、镇江交通产业集团有限公司履行通知、寄件凭证一组；5、清退租赁场地时现场照片、搬家情况表一组。另被告提出反诉，1、判令原告向被告支付2017年1月1日至2017年5月24日的场地占用费21000元。2、判令原告赔偿因迟延交付租金而给被告造成的利息损失119700元（截至2018年9月30日）。事实与理由：原、被告于2006年5月13日签订房屋及场地临时使用协议，按照协议约定，房屋及场地使用费前三年为40000元，以后每三年增加10%，使用费按年结算。当年的使用费应在前一年年底前一次缴付。在上述合同履行过程中，原告未按照约定及时缴付房租，在被告的催促下，原告于2017年2月27日补交了截止至2016年12月31日前的房租，至今未支付2017年1月1日至2017年5月24日场地占用费21000元。被告以书面通知的方式解除了双方的房屋及场地临时使用协议，由于原告未按期支付租金给被告造成的损失，故诉至法院。被告就其反诉提供如下证据材料：1、房屋及临时场地使用协议一份；2、延期支付租金利息损失表一份；3、原告缴付的房租凭证。原告就被告提出的反诉请求辩称：被告要求原告支付场地占用费21000元及赔偿迟延支付租金的利息损失的请求没有依据，故要求驳回其反诉请求。事实和理由：2017年2月27日，双方在最终结算租金时，已全部结清截止2016年12月底的租金，2017年的租金原告欲支付，被告未收取。另在租赁期间内，被告及其关联公司的车辆在原告处修理，双方口头约定可将修理费和房租进行冲抵，被告拖欠汽车维修费也有长达一年之久的情况，双方互不追究利息损失，故原告不存在迟延支付租金需要承担利息的问题。原告就被告的反诉提供交纳租金收据一组。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定以下事实：2006年5月13日，原、被告签订房屋及场地临时使用协议，协议约定：被告将其收储的位于原镇江市地块面积约9亩的场地及房屋交由原告承租使用；上述房屋及场地前三年使用费为40000元，以后每三年增加10%，使用期限自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，使用费按年结算，当年的使用费原告应在前一年年底前一次性缴付给被告，如原告不支付当年的使用费，被告可自行终止本协议，收回房屋及场地并将原告清除出场，原告不得向被告要求任何补偿；在使用期间，原告不得建造永久性建筑，因生产经营需要，确需建造临时性建筑或设施时，必须事先取得相关部门许可及被告同意，费用由原告自理，使用期间如中止协议，原告应无偿无条件自行拆除并恢复原状或无偿交付被告；房屋及场地的日常维护、维修由原告负责；使用期内因镇江市城市建设发展需要拆迁收回上述房屋及场地时，被告可提前半年通知原告，协议应无条件解除，原告已支付的使用费按实结算，场地由原告建造的临时性建筑或设施应无条件委托被告按国家有关政策处理。上述协议生效后，原告依约承租了双方合同项下的场地及房屋。截至2017年2月27日原告共计支付被告租金约400000元，其余的租金以原告帮助被告及其下属的公司维修车辆而形成的维修费冲抵。截至2016年12月31日止的租金原告已结清。2017年2月22日，被告向原告发出关于收回原镇江市地块的函，函件上载明，因市政府环境整治要求中止双方的协议，对原协议项下的土地及房屋无条件收回处理。原告应在2017年3月22日前将上述房屋及土地交还给被告并催收欠交的租金。原告于2017年2月25日签收了上述函件并对中止合同的内容提出异议，认为没有看到市政建设需要的文件，中止合同的条件没有成就，搬迁需要一定的时间。同年3月25日，被告向原告发出通知要求原告最迟在2017年4月6日前搬迁。同年5月5日，被告向原告发出限期搬离通知书，催告原告最迟于2017年5月10日前搬离，同时载明原告使用的房屋已属于危旧房屋，需要及时清理处置。同年5月19日镇江鹤林烟雨建设有限公司向原告发出限期搬离通知书，并在报纸上登出公告，要求原告于2017年5月24日前搬离。2017年5月25日晨，被告组织人员强行将原告厂内的部分物品搬离现场异地堆放，并将原告的厂门封闭。在原（2018）苏1111民初17号案件审理中，本院委托镇江市润州区公证处进行证据保全，对被告搬离厂房另外堆放的物品及遗留在原厂内的物品进行了清点，并形成证据保全的公证书三份，公证书号为（2018）镇润证民内字第750号、751号、752号，被告支付公证费30000元。搬离厂房的物品分两处堆放，其中一处位于镇江市鹤林寺内正对牌坊右侧，物品为露天堆放；一处位于镇江市，除四柱举升机及双柱举升机外其余物品堆放在集装箱内，其余的物品在厂房内原地摆放。原一审审理过程中对上述公证书中第751号公正书的物品委托镇江仁和永信资产评估有限公司进行了财产价值评估，其中车辆零配件的评估原值为142600元，评估净值为41000元。旧车、旧卡车驾驶室、旧发动机控制电脑评估净价为35800元，车辆维修工具原值为30100元，评估净值为27100元。为此被告支付评估费4000元。原告的诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋及场地临时使用协议。审理中原、被告均确认，在被告于2017年2月22日发出解除合同的通知后，双方的租赁合同关系即解除。2、原告要求被告赔偿各项损失1511720元。赔偿的理由为被告解除合同的条件不成就，被告就强行将原告的大门封闭，产生的损失由被告承担。损失的构成为：1、751号公证书的评估价格为208500元，但是该评估报告中有遗漏的部分，遗漏的部分加上去后最终是209300元。2、750号和752号公证书没有评估，应当依法进行评估，该两份公证书的资产价值是50万元。3、原告方的停业损失409920元，按照镇江市拆迁的规定第36条第一款的规定，是18个工人的月工资是48800元乘以12个月乘以70%，计409920元。4、三份公证书中遗漏的部分（没有进行公证的项目），门口的广告牌28米长是48000元，自建的钢结构厂房269500元（每平方是1100元乘以245平方米），自建的厕所一座加另翻建的厕所共计40000元，地沟一条和洗车台是20000元，修理小轿车地沟是15000元。以上合计1511720元。被告的意见，原告未按期交纳租金，已构成根本违约，另案涉地块周围已纳入城市整治和危房改造范围，故租赁协议解除的条件已成就，被告多次通知原告搬迁，原告不予搬迁，被告所采取的是正常清租行为。对于原告主张的损失意见，1、751号的公证书内容真实合法有效，可以作为裁判的依据，不认可原告的增加的部分。2、750号和752号公证书所涉及的范围为原告遗留在现场，并由被告存放于林隐路鹤林寺东北角集装厢内的物品及原告办公场所的物品，该部分的损失应当由原告自行承担，故无需进行评估，损失也不应由原告赔偿。3、原告所要求的停业损失，其所依据的法律法规已被废止，被告不应赔偿。4、原告主张的三份公证书中遗漏的部分，均为使用协议中装饰装修部分，根据相关法律法规和双方协议约定，也不应由被告来赔偿。被告的反诉请求，1、支付2017年1月1日至2017年5月24日的场地占用费21000元。根据协议约定使用费是前三年为40000元，以后每三年增加10%，到2017年时年租金标准为58564元/年（实际应该为53240元/年），从2017年1月1日至2017年5月24日计算场地占用费是21000元。原告认为被告发出解除协议通知后，原告已无法经营，租赁合同已解除，故不应计算租金或占用费。2、赔偿因迟延交付租金而给被告造成的利息损失119700元（截至2018年9月30日）。被告计算了历年来原告迟延交付租金而计算的利息。原告则提出被告欠原告汽车修理费，双方互负债务，在2017年2月27日，原告最后一次交纳租金时，双方经结算已结清全部租金，双方互不追究迟延付款的责任，故对于被告主张的该部分利息，原告不应承担。本院认为，关于本诉部分，被告是否享有解除合同的权利。原、被告双方于2006年5月13日签订的房屋及场地临时使用协议是双方真实意识表示，不违反法律强制性规定合法有效，原、被告双方形成了租赁合同法律关系。双方签订的协议上约定使用期限为自2006年12月31日至镇江市城市建设发展需要拆迁时止，上述对合同期限的约定不明，根据我国合同法的规定，租赁合同对租赁期限约定不明的双方可以协议补充，不能达成补充协议的，可以按照合同有关条款或交易习惯确定。本案中双方就使用期限未达成过补充协议，从合同条款上看，由于自2011年1月21日起，国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》废止，城市内的房屋及土地已无拆迁之说，故按照合同的相关条款亦无法确定具体的期间。双方之间应为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，故被告享有解除合同的权利。本案中，被告以原告承租的房屋及场地纳入2017年度市政府的环境整治计划为由要求解除双方的租赁协议，原告虽对被告提出的解除合同理由及提供的相应证据提出异议，但原告的上述异议不影响被告合同解除权的行使。根据我国合同法的规定，被告于2017年2月22日向原告发出的函中明确表示要解除双方的协议，在该函于2017年2月25日到达原告处时，双方的协议即告解除。现在本案的审理中，原、被告均已确认租赁合同已于上述时间解除，原告再要求解除双方的租赁合同的请求，已无必要，故本院不予支持。原、被告双方在签订租赁协议后双方均按协议约定履行义务，享有权利。双方协议中约定了被告行使解除权的期限，在被告行使解除权时，应按照约定的期限提前半年通知原告。本案中，被告解除协议的通知于2017年2月25日到达原告，按照协议约定，原告可在之后的六个月内搬迁，而被告几次通知搬迁的期间均在原告主动搬迁期内。被告在2017年5月25日自行强制搬迁，侵犯了原告的合法权益，依法应承担相应的民事责任。被告强制搬迁的物品依法应予返还，不能返还或造成毁损应当承担相应的赔偿责任。被告对搬迁的物品理应妥善保管，对于依据751号公证书所出具的评估报告中的物品价值合计208500元，应由被告赔偿给原告。750、752号公证书所记载的物品由被告返还给原告。至于原告主张的其他损失，由于本案是租赁合同纠纷，根据相关法律规定及双方租赁协议的约定，被告不应承担。但考虑到被告提前三个月强制搬迁，给原告的经营等等确实造成了一定的损失，综合本案的具体情况，本院酌情确定由被告再行赔偿原告200000元。至于本案中被告支付的证据保全费的问题，因原告的物品异地放置系被告强制搬迁所致，搬迁时被告应该要进行清点而未清点造成的费用，故该项费用应由被告自行承担。反诉部分，原告承租被告房屋及场地后依法应当交纳租金，截至2016年12月31日的租金已全部交纳的事实，双方均已认可，本院予以确认。自2017年1月1日起至2017年5月25日止，原告仍在使用协议项下的房屋及场地，上述事实，本院亦予确认。其中在2017年2月25日前双方协议未解除，原告应按实支付租金。自2017年2月25日后被告以通知方式解除双方的租赁合同后至原告被强制搬离时止，应支付上述实际使用期间的使用费，使用费的标准按租金标准计算，故被告反诉原告要求支付21000元的请求，于法有据，本院予以支持。至于被告反诉要求原告赔偿迟延支付租金而造成的利息损失的问题，双方协议约定租金为按年结算。当年的使用费在前一年年底前一次性缴付，而在实际履行中存在被告及其下属公司在原告处维修车辆用维修费冲抵租金的情况，故双方对租金的支付方式事实上进行了变更。双方协议中未约定延期支付租金的违约金亦未提供2017年2月22日前主张租金的证据，故被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告镇江交通产业集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告镇江市开明汽车修理有限公司各项损失408500元。二、被告镇江交通产业集团有限公司于本判决生效后十日内返还原告镇江市开明汽车修理有限公司相应物品[物品清单详见镇江市润州区公证处(2018）镇润证民内字第750号、752号公证书上载明的物品]。三、原告（反诉被告）镇江市开明汽车修理有限公司于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）镇江交通产业集团有限公司房租和房屋使用费合计21000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。五、驳回被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18405元，评估费4000元，合计22405元，由原告负担14636元，由被告负担7769元。反诉案件受理费1510元，由原告负担163元，由被告负担1347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  戴 倩人民陪审员  朱金祥人民陪审员  王 卫二〇二〇年五月二十二日书 记 员  陈文娟