江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0611民初3182号原告：宋金华，男，1963年7月1日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：伍静，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王舒悦，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。被告：南通茂发房地产开发有限公司，住所地南通市港闸区永兴佳园83幢113室。法定代表人：严术新，总经理。委托诉讼代理人：钱桂芳，女，系该公司职工。原告宋金华与被告南通茂发房地产开发有限公司（以下简称茂发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋金华及其委托诉讼代理人伍静、王舒悦，被告茂发公司的委托诉讼代理人钱桂芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋金华向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南通市港闸区永和大厦2幢817号（室）房屋交付给原告，并协助原告办理产权登记手续；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金112557.63元（以527202元基数，自2018年3月29日起至实际交房之日止，按日万分之五的标准计算）；3.判令被告支付原告为实现债权而产生的律师费8200元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年8月11日签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告开发的南通市港闸区永和大厦2幢817号房屋，总价款527202元，交房时间为2018年3月28日。合同还就逾期交房违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告支付了全部购房款，在合同约定的交房期限届满后，原告多次要求被告交房均未果，被告已构成违约。被告于2019年5月初电话通知原告交房，但原告前往办理交房手续时，其强迫原告签订有关逾期交付违约金补偿的补充协议。因原告拒绝签订该协议，被告遂拒绝交房，其应承担相应的违约责任，故成讼，请求判令被告按日万分之五的标准支付逾期交房期间的违约金。茂发公司辩称，其与宋金华之间存在商品房买卖合同关系及逾期交房是事实，但逾期交房系客观原因所致，并非被告主观故意；合同仅就逾期交房180天内的违约责任及超过180天后原告享有解除权前提下的相关责任作出了约定，对于逾期超过180天后合同继续履行的违约责任并未作出约定，原告要求按已付房款万分之五/日的标准计算违约金无依据；对于逾期180日内的违约金，标准明显过高，同意参照银行贷款利息的双倍计算；对有关租金标准的评估结果不予认可，案涉房屋在毛坯状态下无法出租，即便进行装修之后亦如此，实际市场租金价格远低于评估价格，故不同意参照评估价格计算违约金或租金损失；案涉房屋于2019年4月具备了交房条件，被告亦已于2019年5月通知原告前来办理交房结算手续，但原告在收到通知后以逾期交房违约金补偿标准过低为由，拒绝办理交房手续。被告已于2019年11月8日将案涉房屋交付给了原告，房屋现已具备办理产权证的条件，被告无需配合。此外，原告存在逾期付款情形，亦应当承担相应的违约责任，要求在本案中冲抵违约金。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告提交了《商品房买卖合同（预售）》、发票、补充协议、交房通知书、光盘及文字整理资料、函、EMS回单、《委托代理合同》、江苏增值税普通发票、中国农业银行江苏分行电子回单、（苏通）金土地（2020）（房估）字第0697号《房地产估价报告》，被告提供了建筑工程竣工验收备案表、不动产首次登记证明单、EMS回单、交房通知、住宅专项维修资金专用收据等。经庭审质证，对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：2017年8月11日，宋金华（买受人）与茂发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由宋金华购买茂发公司开发的南通市港闸区永和大厦2幢817号房屋（规划用途为办公，预测建筑面积78.42平方米），合同总价527202元；买受人应当在2017年8月16日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款200000元应当于2017年8月11日前支付；除不可抗力外，买受人逾期付款在20日之内，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金；逾期超过180日后，出卖人不解除合同的，买受人按日向出卖人支付不低于万分之零点五的违约金；出卖人应当在2018年3月28日前向买受人交付该商品房，并于交付日期届满前（不少于十日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件资料的通知书面送达买受人；出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日180日内退还全部付款并按银行同期利率结算活期存款；双方按照国家有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。合同签订后，宋金华分别于2017年8月11日、2017年10月30日、2018年1月18日支付了购房款200000元、200000元、127202元。2019年4月26日，案涉房屋经茂发公司组织竣工验收合格，并于同月29日向相关单位申请备案。2019年5月11日，茂发公司向宋金华发出了交房通知一份，通知宋金华在接到通知后5日内进行交房结算。宋金华于次日签收了该通知，案外人刁福泉等人于当日下午与被告法定代表人严术新就逾期交房违约金的问题进行交涉，茂发公司提出逾期交房违约金等费用于交房时一并结算。因宋金华不同意茂发公司提出的逾期交房补偿方案，遂未与茂发公司办理房屋交接手续。嗣后，原告向被告发函要求办理交房手续、支付逾期交房违约金等费用。2019年6月12日，南通市不动产登记中心向被告填发了案涉房屋的不动产权首次登记证明单。2019年11月8日，原、被告双方办理了房屋交接手续，被告为原告垫付了住宅专项维修资金4677元。原告为处理本起纠纷与北京市炜衡（南通）律师事务所签订了《委托代理合同》，向该所支付了律师费8200元。诉讼过程中，宋金华就案涉房屋2018年9月至2019年11月期间同地段同类房屋租金标准向本院申请评估，本院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司进行评估，该公司于2020年5月9日出具了（苏通）金土地（2020）（房估）字第0697号《房地产估价报告》，测算认为案涉房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元。宋金华为本次评估支付了评估费5500元。本院认为，本案的争议焦点为：1.如何确定案涉房屋的交房时间？2.如何计算逾期交房180日内和超过180日外的违约金？3.原告应否承担逾期付款违约责任，是否可与被告的违约责任相抵算？关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告已支付购房款，被告亦应交付房屋，并配合原告办理产权登记手续。虽然案涉房屋已交付给了原告，且具备办理产权登记的条件，但现有证据无法证明被告已将办理产权登记所需资料（购房发票、不动产权首次登记证明单等）交付给了原告，故对原告要求被告配合办理产权登记手续的诉请予以支持。被告在诉讼过程中已将房屋交付给了原告，故原告要求交付房屋的诉讼请求应予驳回。关于交房时间的问题，被告曾在2019年5月11日通知原告在五日内办理交房手续，但原告在接到通知后因不同意被告的补偿方案而拒绝收房。判断原告拒收房屋是否合理的关键在于被告是否在合同约定之外附条件交房，一方面，被告自认在交房时因原告不同意其提出的补偿标准便拒绝收房，从原告提供的《补充协议》及2019年5月12日的交涉情况来看，被告要求逾期交房违约金在交房时一并结算；另一方面，原告在拒绝被告提出的上述交房条件后即向被告发函要求交房，作为卖方的被告完全可以先交付房屋再就逾期交房违约金的问题进行处理，但其此后并未向原告表达先交房的意愿，可视为附条件交房，故应认定被告的交房时间为2019年11月8日。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，茂发公司本应按照合同约定在2018年3月28日前交付房屋，但迟迟未交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。案涉合同约定逾期交付不超过180日的，自最后交付期限第二天起至实际交付之日止，茂发公司按日向宋金华支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行，宋金华要求茂发公司按已付房款万分之五/日的标准向其支付逾期交房180日内的违约金的诉请于法有据，应予支持。被告关于案涉合同约定的违约金标准过高，要求予以调减的抗辩意见，因被告系格式合同的提供方，且逾期交房180日内的损失赔偿额的计算方法在当事人的合理预期范围内，故对该抗辩意见不予采纳。对于合同继续履行情形下，逾期交房超过180日的违约金当如何计算的问题，原告主张按已付房款万分之五/日的标准计算；被告抗辩认为合同对此并未作出明确约定，原告无权要求按照上述标准计算违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”案涉《商品房买卖合同（预售）》对于合同继续履行的情形下逾期交房超过180日的违约金或损失赔偿额问题并未作出约定，应按有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。经评估机构测算案涉房屋在2018年9月至2019年11月期间毛坯状态租金为22000-23000元，即租金为1600元/月左右，投入装修改造费用约120000元后的租金为52000-54000元，即租金为3800元/月左右。原告虽未对案涉房屋投入装修，但其享有投入装修改造费用获取更高投资回报的选择权，本院结合《房地产估价报告》及本市租赁市场装修折旧一般行情，酌定被告按2500元/月的标准支付逾期交付超过180日的违约金。原告要求按日万分之五的标准计算违约金缺乏依据，且被告以案涉房屋在毛坯状态下无法出租，即便进行装修之后亦如此为由，要求调减违约金，故对原告主张的计算标准不予支持；被告关于评估报告中确定的租金标准明显偏高的抗辩意见缺乏证据证实，故不予采纳。综上，被告应向原告支付违约金81614元（180×527202×0.0005+410÷30×2500）。至于律师费，既无合同依据，亦非必要费用，故不予支持。关于争议焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告抗辩认为原告逾期付款构成违约，应向其支付逾期付款违约金，并要求在本案中抵扣。经查，根据合同约定，被告应在2017年8月11日前支付首期房价款200000元，于2017年8月16日前付清全部房款，而实际其分别于2017年10月30日、2018年1月18日支付了购房款200000元、127202元，构成违约，应承担逾期付款的违约责任。至于逾期付款违约金数额的问题，合同仅就逾期付款二十日内的违约金计算方法做出了约定，对于逾期付款超过二十日的违约责任仅约定不低于二十日内的标准。因被告系格式合同的提供方，本院参照二十日内的违约金标准一并予以计算，即被告应向原告支付逾期付款违约金1745元[（200000×76+127202×155）×0.00005]。为减少诉累，本院在本案中就原告应付的逾期付款违约金及住宅专项维修资金一并予以抵扣，即被告还需向原告支付逾期交房违约金75192元（81614-1745-4677）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、南通茂发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助（提供购房发票、不动产权首次登记证明单等）宋金华办理位于南通市港闸区永和大厦2幢817号房屋的产权登记手续；二、南通茂发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宋金华支付逾期交房违约金75192元；三、驳回宋金华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716元，减半收取计1358元，保全费1170元，评估费5500元，合计8028元，由宋金华负担3029元，南通茂发房地产开发有限公司负担4999元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2716元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 员 张亚松二〇二〇年五月二十九日法官助理 邓述勇书 记 员 翟冬辉拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。