湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终1974号上诉人（原审被告）：陈念，女，1968年2月13日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。委托诉讼代理人：陈充，男，1962年10月3日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区。系陈念之兄。被上诉人（原审原告）：马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司，住所地武汉市东西湖区金山大道178号。负责人：张浩，该分公司总经理。委托诉讼代理人：郭亚杰，湖北关山律师事务所。上诉人陈念因与被上诉人马鞍山紫元物业服务有限公司武汉分公司（以下简称紫元物业武汉分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2019）鄂0112民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因案情不复杂，本院决定对本案不开庭审理，并告知了当事人。本案现已审理终结。陈念上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回紫元物业武汉分公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由紫元物业武汉分公司承担。事实和理由：一、陈念车位长期被他人占用，紫元物业武汉分公司没有尽到车库的物业管理义务。二、陈念房屋大门、门口墙壁长期存在大量“牛皮癣”广告、污损等破坏情形，紫元物业武汉分公司疏于管理并怠于清理。三、关于一审法院要求陈念提供持续地、充分的证据证明物业服务质量问题，没有法律依据，属法律适用错误。紫元物业武汉分公司辩称，1、关于陈念所述车位被撬，系第三人的侵权行为，同时业主乱停乱放系业主的道德和素质问题，紫元物业武汉分公司并非执法机关，不具有执法权力。关于牛皮癣问题，陈念也承认小区大门及单元门实行了门禁管理，紫元物业武汉分公司已尽到了合理安保义务。紫元物业武汉分公司在一审法院起诉请求：1、判令陈念支付物业服务费13032.41元；2、陈念承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：陈念系武汉市东西湖区银湖翡翠小区二组团Ⅱ-2栋2单元6层2室的业主，该房屋面积122.37平方米。该小区先由深圳市保利物业服务有限公司武汉分公司提供前期物业服务。武汉新恒基置业有限公司（该小区开发商）后与紫元物业武汉分公司签订《前期物业服务合同》，约定由紫元物业武汉分公司为银湖翡翠小区提供物业服务，合同期限自2013年4月19日起至业主委员会选聘新的物业公司止。物业服务费的标准为高层住宅1.5元/月/平方米、别墅1.8元/月/平方米。物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在到期前15日内（每年交费的具体时间）履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，紫元物业武汉分公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日千分之二加收违约金。紫元物业武汉分公司从2013年5月开始计收业主的物业服务费。陈念自2013年5月开始拖欠物业服务费至今。紫元物业武汉分公司对陈念进行了多次催收，其仍然拒绝交纳物业服务费。紫元物业武汉分公司遂诉至法院，要求如诉称。另，深圳市保利物业服务有限公司武汉分公司提供物业服务期间的物业服务费标准与紫元物业武汉分公司提供物业服务期间的物业服务费标准一致，且两公司之间未就已收取了物业服务费和拖欠的物业服务费进行债权债务的转移。审理中，陈念提交一份其于2009年12月13日与武汉新恒基置业有限公司签订的《车位使用权转让协议》，约定陈念自愿受让银湖翡翠瞰湖轩037号车位使用权，车位交付使用日期为2012年3月31日。该证据拟证明其实际未在约定时间获得车位使用权。紫元物业武汉分公司对该证据真实性无异议，但认为这是陈念与开发商之间的纠纷，与紫元物业武汉分公司无关。陈念还提交一组照片，拟证明其车位地锁被撬，车位被他人占用，小区内乱贴小广告的现象严重。紫元物业分公司认为车位地锁被撬系由他人所为，与物业公司无关。照片不能连续反映物业服务质量。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。紫元物业武汉分公司与建设单位签订的物业服务合同内容不违反法律、法规的效力禁止性规定，合法有效，依法对陈念具有约束力。紫元物业武汉分公司依约对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，陈念应依约支付物业服务费。紫元物业武汉分公司请求陈念支付2013年5月1日至2019年3月31日期间的物业服务费有事实和法律依据，法院予以支持。经计算，陈念应支付的物业服务费为13032.76元（1.5元/平方米/月×122.37平方米×71个月）。紫元物业公司仅主张13032.41元，一审法院按其主张的金额确认陈念应支付的物业服务费。陈念辩称其未按约定时间享有车位使用权，但这是其与开发商之间就车位使用权转让协议发生的纠纷，以此拒交物业服务费的理由不能成立。其还辩称车位被他人占用，但其无证据证明占用其车位系紫元物业武汉分公司所为，其以此拒交物业服务费的理由亦不能成立。对于陈念提出紫元物业武汉分公司未尽到责任的其他意见，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统，因此业主不能单凭一张照片就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题，而需要提供持续地、充分地证据形成完整的证据链加以证明。故法院对陈念的该部分辩称意见不予支持。一审判决：陈念于本判决生效之日起十日内向紫元物业武汉分公司支付2013年5月1日至2019年3月31日期间的物业服务费13032.41元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由陈念负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明的事实属实。本院认为，武汉新恒基置业有限公司与紫元物业武汉分公司签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对业主具有约束力，各方应按协议约定履行。紫元物业武汉分公司已经依约对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，陈念应依约支付物业服务费。陈念上诉称其车位长期被他人占用，房屋大门、门口墙壁长期存在大量“牛皮癣”广告、污损等破坏情形，紫元物业武汉分公司疏于管理。但其在一、二审中，均未提交充足的证据证明占用其车位系紫元物业武汉分公司所为。由于物业服务具有长期性、持续性和无法计量性的特点，陈念提交的证据，不足以证明紫元物业武汉分公司在提供的物业服务和管理过程中存在较大的质量问题。综上所述，陈念的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费126元，由上诉人陈念负担。本判决为终审判决。审判长  黄浩审判员  任文审判员  鲍刚二〇二〇年五月九日法官助理黄旭东书记员程玉