湖南省长沙市开福区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0105执异54号案外人（异议人）：肖湘祁，男，汉族，1977年1月23日出生，住长沙市芙蓉区。申请执行人：邓铁林，男，汉族，1969年12月14日出生，住长沙市天心区。被执行人：何力，男，汉族，1966年8月8日出生，住长沙市芙蓉区。在本院执行申请执行人邓铁林与被执行人何力民间借贷纠纷一案中，案外人肖湘祁对执行位于长沙市芙蓉区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人肖湘祁称，2014年1月1日，肖湘祁委托余慎典与何力签订《房屋租赁合同》，约定：余慎典承租何力名下的位于长沙市芙蓉区屋，租赁期限：2014年1月1日至2034年1月1日止，共20年，租金每月2000元，承租人在起租日前一次性支付给何力480000元。租赁该套房屋后，肖湘祁便投入20多万元资金装修并使用该套房屋至今。2020年4月10日，长沙市开福区人民法院做出（2019）湘0105执恢375号公告，肖湘祁才知晓涉案房屋已被法院强制拍卖，并已过户至黎咸财名下。异议人认为：长沙市开福区人民法院针对涉案房屋的执行行为明显违反法律规定、法定程序，理由如下：一、侵害了肖湘祁的房屋承租权、优先购买权，应依法予以撤销。异议人肖湘祁在2014年1月1日便与何力签订了《房屋租赁合同》承租涉案房屋，异议人作为承租人，根据《合同法》第229条、《物权法》第190条之规定，肖湘祁有权占有使用该套房屋直至租赁期限届满，并不受外界的干扰。现法院要求异议人搬离涉案房屋，违反法律规定。并且异议人作为涉案房屋的承租人，享有优先购买权，现在未通知异议人的情况下，就将该套房屋进行拍卖、并裁定过户至案外人名下，也是对异议人优先购买权的侵害。二、涉案房屋的评估程序、拍卖程序均违反法律规定、法定程序。三、异议人肖湘祁因被执行人何力不积极履行（2015）开民一初字第01219号生效民事判决书确定的义务，后异议人与何力达成协议，何力用涉案房屋的租金480000元折抵其向异议人的借款480000元，但一直到现在，被执行人何力还未履行完该生效文书确定的义务。故请求：中止对位于长沙市芙蓉区房屋的执行。本院查明，本院受理了原告邓铁林诉被告何力民间借贷纠纷一案，于2016年1月4日做出（2015）开民一初字第03351号民事判决书，判决：一、被告何力在本判决生效之日起五日内偿还原告邓铁林借款本金1500000元及从2014年8月4日至债务清偿之日止的逾期利息（逾期利息以1500000元为计算基数，按月利率2%的标准计算）；二、驳回原告邓铁林的其他诉讼请求。判决生效后，被告何力未履行生效法律文书确定的义务，原告邓铁林向本院申请强制执行。判决生效后，原告邓铁林向本院申请强制执行，本院于2016年4月27日做出（2016）湘0105执861号执行裁定书，裁定内容为:冻结、划拨被执行人何力存款人民币1800000元，或扣留、提取其收入人民币1800000元或查封、扣押、冻结其相应价值的财产。2017年4月6日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2016）湘0105执字第861号协助执行通知书，查封了被执行人何力名下位于长沙市芙蓉区房屋。2019年6月14日，本院做出（2019）湘0105执恢375号执行裁定书，裁定拍卖被执行人何力名下位于长沙市芙蓉区（权证号为711183398号）房屋。本院委湖南恒永房地产评估咨询有限公司对涉案房产进行了评估,并依法委托淘宝网司法拍卖网络平台对涉案房屋组织公开拍卖，肖湘祁、黎咸财等人参与竞拍，后案外人黎咸财以1433482元最高价竞得。2019年10月31日,本院做出（2019）湘0105执恢375号之一执行裁定书，裁定内容为：一、解除对被执行人何力名下位于长沙市芙蓉区（权证号为711183398号）房屋的查封；二、被执行人何力名下位于长沙市芙蓉区（权证号为711183398号）房屋所有权及相应的其他权利归买受人黎咸财所有，上述财产权利自本裁定送达申请执行人黎咸财时起转移；三、申请执行人黎咸财可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户及相关手续。2019年12月5日，涉案房屋过户登记至案外人黎咸财名下。2020年4月23日，案外人肖湘祁对本院上述执行措施不服，向本院提出上述执行异议。另查明,异议人肖湘祁向本院提交的执行异议申请书中的异议请求为:请求法院依法撤销（2019）湘0105执375号执行裁定书，中止对长沙市芙蓉区（权证号为711183398号）房屋的执行行为。在本院对该案的听证过程中,异议人陈述其异议内容为：一是租赁期限内阻止移交占有，买卖不破租赁，其有优先购买权；二是对拍卖行为有异议，拍卖程序违反法律规定。具体情形为:1、异议人为涉案房屋的承租人，有权占有使用涉案房屋直至租赁期限届满，且其在同等条件下享有优先购买权，法院在通知异议人的情况下，就将涉案房屋进行拍卖，并裁定过户至案外人名下，是对异议人优先购买权的侵害。2、《评估》报告书及公示信息、网拍标的物情况说明表都显示，涉案房屋无租赁情况，说明评估机构在针对涉案房屋进行评估时，未按照法定程序进行，且异议人有优先购买权，但法院未告知异议人。本院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第八条规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。根据本院查明部分查明的异议人肖湘祁认为本院执行行为不合法的具体情形可以判断,该异议是异议人基于实体权利即异议人认为自己是涉案房屋的承租人这一权利对本院的执行行为提出的异议。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款之规定“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议,应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出;执行标的由当事人受让的,应当在执行程序终结之前提出。”在本案中,涉案房屋经过公开拍卖后，标的物已由第三人受让取得，案件执行标的程序已经终结。异议人在执行程序终结之后提出执行异议,已经不符合提出执行异议的时间要求,因此,异议人的异议请求,应予驳回。由于涉案执行标的已经执行终结,异议人的异议请求无法在执行异议程序中审查解决,如异议人认为本案执行程序违法或其权利受到侵害可通过执行监督程序予以救济。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,裁定如下:驳回肖湘祁的执行异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  刘 珊人民陪审员  汝金华人民陪审员  李荣干二〇二〇年五月二十八日代理书记员  王 瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。第八条案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议,经审查,按照下列情形分别处理:(一)案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的,裁定驳回其异议;(二)案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的,裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内,人民法院不得对执行标的进行处分。