福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终1596号 上诉人（原审原告）：福州市国有房产中心（原福州市国有房产管理中心），住所地福建省福州市吉庇路61号。 法定代表人：夏宁，主任。 委托诉讼代理人：谢永健，福建名仕律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：毛谨人，男，1962年12月6日出生，汉族，住福州市。 上诉人（原审被告）：张丽云，女，1962年10月8日出生，汉族，住福州市。 被上诉人（原审被告）：毛佳丽，女，1992年6月1日出生，汉族，住福州市。 上述三人共同委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所执业律师。 上诉人福州市国有房产中心因与上诉人毛谨人、张丽云、被上诉人毛佳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 福州市国有房产中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人毛谨人、张丽云、毛佳丽立即无条件腾退福州市仓山区透浦一路36号春风苑一区19座310单元，将该房屋返还上诉人，并向上诉人支付自2019年4月起计至被上诉人实际返还房屋之日止按每月2402.49元标准计算的房屋占用费（计算方法为使用面积45.33m²×市场平均租金标准26.5元/m²×2=2402.49元）；2.本案一、二审诉讼费由毛谨人、张丽云、毛佳丽承担。事实和理由：一、毛谨人、张丽云、毛佳丽被取消公共租赁住房保障资格事实清楚，福州市国有房产中心有权要求解除租赁合同并返还案涉房屋。二、本案租赁合同关系是完整的、连续的，也正基于此，福州市国有房产中心不仅诉请要求解除租赁合同关系，而且要求腾退返还房屋，一审判决割裂完整的租赁合同关系，在认定租赁合同关系解除的情况下，又认定未解除不定期租赁关系，没有事实和法律依据。1.相关行政部门核准取消毛谨人、张丽云、毛佳丽公共租赁住房保障资格后，福州市国有房产中心已多次通知毛谨人、张丽云、毛佳丽腾退返还房屋，无果后又委托福州市国有房产经营有限公司采用登门张贴、邮寄等方式通知其退返还房屋，并未与毛谨人、张丽云、毛佳丽再建立任何形式的租赁关系的意思表示，双方不存在不定期租赁关系的基础，无论是毛谨人、张丽云、毛佳丽继续侵占案涉房屋，还是福州市国有房产中心收取房屋占用费的事实，均不能作为推定不定期租赁关系的依据。2.福州市国有房产中心主张按照市场租金标准支付房屋占用费有明确的合同约定，依法应当予以支持。三、福州市国有房产中心为收回案涉公共租赁住房，已付出巨大的社会成本，其系在穷尽办法还无法收回房屋的情况下，才诉至法院，一审判决结果可能引发社会管理秩序的混乱，导致公共租赁住房被恶意侵占，不利于公共租赁住房制度发挥其应有的作用，且一审判决结果与福州区域内已生效的同类型案件的判决结果不一致，影响司法公信力。综上，一审判决认定事实和适用法律严重错误，应当予以纠正。 毛谨人、张丽云、毛佳丽辩称，一、本案的租赁标的是特殊的，是福州市人民政府提供的政策性福利性、保障低收入人群居住的公有房屋，因此本案诉争《廉租住房租赁合同》是行政协议，依法应当适用行政诉讼法的规定审理；二、毛谨人、张丽云、毛佳丽属于《福州市公共租赁住房管理办法》第十五条第（一）款的A型住房租赁保障对象，应当享有相应福利保障待遇；三、福州市国有房产中心诉请要求腾房，是违反福州市关于中低收入住房困难家庭实行应保尽保政策的。请求依法维护低收入家庭享受国家提供的公共租赁住房的福利政策，驳回福州市国有房产中心之诉讼请求。 毛谨人、张丽云上诉请求：1.请求二审法院撤销仓山区人民法院（2019）闽0104民初4736号《民事判决书》，依法发回重审。2.请求二审法院依法认定上诉人属于《福州市公共租赁住房管理办法》规定的公租房保障对象，依法享受承租公租房的福利待遇。事实和理由：一、一审适用《民事诉讼法》规定审理，是程序错误，本案应当适用《行政诉讼法》规定审理，应当撤销判决发回重审。根据最高人民法院《关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条：“公民、法人或者其他组织就政府投资的保障性住房的租赁协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理”规定，本案属于行政诉讼，一审适用《民事诉讼法》规定审理，是程序错误，应当撤销判决发回一审按行政诉讼规定重审；二、福州市国有房产中心诉请解除双方签订的廉租住房租赁合同并要求腾房，是违反福州市关于中低收入住房困难家庭实行应保尽保政策的。毛谨人、张丽云、毛佳丽家庭符合《福州市公共租赁住房管理办法》第十五条第（一）款的A型住房租赁保障对象，应依法维护低收入家庭享受国家提供的公共租赁住房的福利政策。 福州市国有房产中心辩称：本案系房屋租赁合同纠纷，其属于民事纠纷，并非行政诉讼之范畴。毛谨人、张丽云、毛佳丽因不符合保障条件，相关部门已经取消了其保障资格，并要求福州市国有房产中心根据租赁合同的约定解除租赁关系。福州市国有房产中心要求毛谨人、张丽云、毛佳丽腾退房屋并解除合同有事实和法律依据。 毛佳丽未作答辩。 福州市国有房产中心向一审法院起诉请求：1.判令解除福州市国有房产中心和毛谨人、张丽云、毛佳丽签订的《福州市廉租住房租赁合同》；2.判令毛谨人、张丽云、毛佳丽立即无条件腾退福州市仓山区透浦一路36号春风苑一区19座310单元，并将该房屋返还福州市国有房产中心；3.判令毛谨人、张丽云、毛佳丽向福州市国有房产中心支付租金（租金按每月2402.49元，计算方法为使用面积45.33㎡×市场平均租金标准26.5元/㎡×2=2402.49元，自2019年4月起计至毛谨人、张丽云、毛佳丽实际返还房屋之日止）；4.本案的诉讼费用全部由毛谨人、张丽云、毛佳丽负担。 一审法院认定事实：2014年10月28日，甲方福州市国有房产管理中心、受委托管理单位福州市国有房产经营有限公司与乙方毛谨人签订《福州市廉租住房租赁合同》约定，甲方将坐落于福州市仓山区出租给乙方使用，建筑面积52.94㎡，使用面积45.33㎡；房屋月租金为2.35元/平方米；租赁期限自2014年11月1日起至2016年10月31日止；乙方应当按照廉租住房的租金标准于每月5日前主动向甲方支付月租金；乙方逾期支付的，每月按应收租金的5%支付甲方违约金，逾期不足一个月的按一个月计算；乙方家庭住房、收入和财产情况发生变化，不再符合廉租住房保障条件，且不按照有关规定腾退该房屋的，甲方有权解除租赁合同，收回该房屋，租赁保证金不予退还，并追究其违约责任。合同签订后，福州市国有房产管理中心依约向毛谨人交付了房屋，毛谨人按106.5元/月的标准支付租金至2019年12月31日。2018年10月23日，毛谨人收到福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》。另查明，2015年11月27日，福州市民政局作出榕民[2015]730号《关于公租房保障对象经济状况复查认定情况的反馈函》，认定毛谨人不符合保障条件。 一审法院认为，福州市国有房产管理中心与毛谨人签订的《福州市廉租住房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，合同双方均应按合同约定的履行义务。双方的租赁合同虽于2016年10月31日届满，但毛谨人仍继续使用该租赁房屋，福州市国有房产管理中心亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，租期为不定期，双方均应按原合同约定履行义务。现毛谨人被相关行政部门认定不符合保障资格，已符合合同约定的解除条件，福州市国有房产管理中心有权解除合同。毛谨人于2018年10月23日收到受托管理单位福州市国有房产经营有限公司向其送达的《关于清退公共租赁住房的通知》，故福州市国有房产管理中心解除其与毛谨人签订的《福州市廉租住房租赁合同》的意思表示已于2018年10月23日送达至毛谨人，双方签订的《福州市廉租住房租赁合同》已于2018年10月23日解除。福州市国有房产管理中心诉请判令解除《福州市廉租住房租赁合同》，但判令解除该合同的基础系《福州市廉租住房租赁合同》尚未解除，现上述合同已于2018年10月23日解除，其该项诉请的基础已不存在，故对其该项诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求毛谨人自2019年4月起按2402.49元/月的标准向其支付租金，一审法院认为，《福州市廉租住房租赁合同》解除后，毛谨人按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年12月31日，福州市国有房产管理中心也认可收到该租金，但双方没有重新签订新的租赁合同，故毛谨人与福州市国有房产管理中心之间形成新的不定期租赁关系，在双方不定期租赁关系解除前，毛谨人应按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金，因双方之间系不定期租赁关系，租赁期限存在不确定性，且双方对租金支付时间未作约定，故福州市国有房产管理中心应在租金实际产生后再行主张权利。毛谨人现已按106.5元/月的标准向福州市国有房产管理中心支付租金至2019年12月31日，故对福州市国有房产管理中心要求支付租金的诉请，一审法院不予支持。福州市国有房产管理中心要求毛谨人腾退讼争房屋，但该诉请系基于毛谨人与福州市国有房产管理中心租赁关系已解除的基础上，毛谨人与福州市国有房产管理中心的不定期租赁关系现并未解除，故对福州市国有房产管理中心的上述诉请，一审法院不予支持。张丽云、毛佳丽作为共同申请人，仅系福州市国有房产管理中心审查毛谨人是否具备保障资格的行政管理要求，并非系讼争房屋的承租人，张丽云、毛佳丽与福州市国有房产管理中心并不存在租赁关系，故福州市国有房产管理中心对张丽云、毛佳丽的诉请没有法律依据，一审法院不予支持。判决：驳回福州市国有房产管理中心的诉讼请求。案件受理费50元，由福州市国有房产管理中心负担。 本院二审期间，毛谨人、张丽云向本院提交福建省政府非税收入票据及收款收据一份，证明其向福州市国有房产中心缴交了2020年6月份的租金。福州市国有房产中心质证认为，证据的真实性由法院确认，对证明对象不予认可，认为毛谨人缴纳的上述费用不是租金，是房屋占用费。本院认为，上述证据均有原件核对，本院予以采信。 双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，福州市国有房产管理中心已更名为“福州市国有房产中心”。张丽云、毛佳丽系案涉公共租赁住房的共同申请人。毛谨人已缴纳案涉公共租赁住房截至2020年6月的租金。2018年7月2日，福州市国有房产中心会同福州市物价局作出榕国房〔2018〕224号《关于公共租赁住房、社会租赁住房市场平均租金评估结果的报告》，该报告载明，春风苑一区（高层）的市场租金评估结果为26.5元/㎡。 本院认为，本案租赁物系公共租赁住房，公共租赁住房是政府向符合城镇居民中低收入住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房，具有社会福利性质。鉴于毛谨人公共租赁住房的保障资格已被行政机关取消，不再具备继续承租公共租赁住房的资格，在其保障资格未得到恢复的前提下，福州市国有房产中心请求解除租赁合同，应予支持。合同解除后，毛谨人、张丽云、毛佳丽无权继续占有使用租赁物，福州市国有房产中心诉请毛谨人、张丽云、毛佳丽腾空、返还租赁物，予以支持。合同解除后，毛谨人不再享有以低于市场租金标准的价格租住公共租赁住房的权利，可参照市场租金标准即26.5元/㎡计算占有使用费。案涉租赁物的面积为45.33㎡，毛谨人应按每月1201.25元（45.33㎡×26.5元/㎡／月）的标准支付自合同解除次日起至实际腾退公共租赁住房之日止的占有使用费，因毛谨人已向福州市国有房产中心支付了2020年6月份的房屋占有使用费106.5元，该部分金额应予以抵扣。因毛谨人、张丽云、毛佳丽腾退房屋的日期尚未来临，对福州市国有房产中心主张的逾期腾房违约金不予支持。 综上所述，福州市国有房产中心的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2019）闽0104民初4736号民事判决； 二、解除福州市国有房产中心与毛谨人双方就位于福州市仓山区公共租赁住房的房屋租赁关系； 三、毛谨人、张丽云、毛佳丽应于本判决生效之日起三十日内将上述公共租赁住房腾空并返还给福州市国有房产中心； 四、毛谨人应自本判决生效之日的次日起按每月1201.25元的标准向福州市国有房产中心支付房屋占有使用费，直至实际返还上述公共租赁住房之日止（毛谨人已向福州市国有房产中心支付的房屋占有使用费106.5元应予抵扣）； 五、驳回福州市国有房产中心一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。 六、驳回毛谨人、张丽云的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，由毛谨人负担；二审案件受理费50元，由毛谨人、张丽云共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年五月二十七日 法官助理贲丹丹 书记员程婷