江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2062号上诉人（原审被告、反诉原告）：张远兵，男，1970年5月10日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中经济开发区。委托诉讼代理人：陈光明，江苏安珀志律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱守腾，男，1988年9月24日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：王献华，江苏道金律师事务所律师。上诉人张远兵因与被上诉人朱守腾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初6209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张远兵上诉请求：撤销一审判决，依法改判朱守腾支付张远兵违约金306000元，上诉费用由朱守腾承担。事实和理由：一、朱守腾与居间方经办人刘勇华的微信聊天记录不能证明案件的相关事实。1.朱守腾与刘勇华的微信聊天记录的真实性无法确认，刘勇华参与了法院庭审，未以证人身份出庭作证，张远兵从未与刘勇华有过微信联系。2.张远兵从未通知刘勇华要求提高房屋交易价格，否则拒绝出售房产。即使刘勇华告知朱守腾称张远兵拒绝出售房产，该告知行为也不产生相应法律效力。3.张远兵从未向朱守腾传达过要求提高房屋交易价格，否则拒绝出售房产的意思表示。二、双方没有在2019年6月30日前办理过户手续，责任在朱守腾。朱守腾直至6月30日才将涉案房产过户资料交至房屋居间方，因家中亲人过世，张远兵回家处理丧葬事宜，导致6月末的最后几天不在苏州，无法在最后几天内办理过户，但这不是不能办理过户的唯一因素，未能够在6月30日前办理过户手续的责任在朱守腾。三、张远兵于2019年8月14日解除双方之间的合同于法有据，朱守腾应向张远兵承担违约责任。1.购买房产必先经过看房、选房等程序，不可能在短短几天内完成。朱守腾在7月5日即已签署了合同，说明其早已有解除合同的主观动机。朱守腾借张远兵6月30日不在苏州，因客观原因无法办理网签，而将解除合同的责任强加于张远兵。2.经张远兵催告后，朱守腾依旧不履行合同，且以向第三方购买房产的行为表明不履行合同，张远兵依法解除买卖合同于法有据，朱守腾应依约向张远兵支付违约金。朱守腾辩称，服从一审判决。1.案涉合同的解除符合法律规定，一审对于该部分的事实认定没有问题。2.张远兵认为2019年6月30日前未办理房屋过户手续的责任在朱守腾没有事实依据。3.张远兵作为根本违约方，不享有案涉合同解除权，更无权主张违约金。朱守腾向一审法院起诉请求：确认朱守腾、张远兵之间的房屋买卖合同已解除；张远兵向朱守腾返还购房定金1万元并支付自2019年4月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失；张远兵赔偿朱守腾中介费损失1万元、律师费损失1.5万元，并支付自2019年7月2日起按人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失；张远兵向朱守腾支付违约金30万元。后，朱守腾变更中介费主张金额为1.4万元。张远兵向一审法院反诉请求：要求朱守腾支付违约金30.6万元（合同成交价的20%）。一审法院认定事实：2019年4月9日，朱守腾（买受方，乙方）与张远兵（出售方，甲方）在苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司（居间方，丙方）居间下签订《房屋买卖（居间）合同》，主要内容为：甲方将位于苏州市吴中区房屋（建筑面积为79.89平方米）以153万元的价格出售给乙方；乙方于2019年4月9日前支付定金1万元，首付款68万元于办理资金托管当日存入指定的资金托管账户，贷款62万元由乙方委托丙方办理，另乙方于资金托管当日支付甲方房款22万元；甲乙双方须在2019年6月30日前提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。甲方、乙方应于签署本合同之时各向丙方支付提供居间服务的报酬，佣金支付金额以《佣金确认书》为准。同时，该合同还约定，甲乙双方应按合同约定积极配合办理网签、资金托管、贷款（若有）、过户、房屋交付、户口迁移等相关手续，并提供交易所需的各种真实有效地书面证明材料，并及时支付各项税费；未按约定办理的视为违约，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房屋成交价的0.05%作为迟延履行违约金；逾期7日，守约方有权选择即日解除合同并向违约方要求支付该房屋成交价的20%作为违约金；另守约方为主张权利而支出的律师费、诉讼费等损失由违约方一并承担。该合同落款处有朱守腾、张远兵的签名及苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司签约代表刘勇华的签名并加盖有公司合同专用章。合同签订后，朱守腾向张远兵支付定金1万元，向苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司支付中介费1.4万元（其中1万元于2019年6月28日支付，4000元于2019年7月31日）。审理中，朱守腾陈述：中介费原为房屋价格的2%，后经协商口头约定为2万元，其实际支付1.4万元，余款6000元未付；同时，明确中介费损失仅主张1.4万元。2019年6月30日，刘勇华确认朱守腾的材料齐全，就等张远兵的资料了，并表示已让经理联系张远兵，到时可以了，就通知朱守腾。次日，刘勇华在朱守腾询问怎么处理时回复，房东那边还没沟通好，你（朱守腾）看你这边还是找律师，起诉吧！我们配合你，你看看是起诉履行合同，还是要去按合同赔偿。后，朱守腾再次询问刘勇华，房东是不是确定不卖了？刘勇华回复，是的，确定。此后，刘勇华与朱守腾还就合同相关情况进行沟通。其中刘勇华向朱守腾发微信称，张远兵在其让他准备材料、办手续时回复人在老家，母亲去世，等回苏州就给材料；后张远兵又在2019年6月28日给其经理回电话表示房价涨了，他亏了，不加钱就不卖了。朱守腾问你们经理有没有问清楚加多少钱，怎么加，就直接回复房东不卖了么？刘勇华表示，其之前给你（朱守腾）回电话，你这边给我的回复是，加钱不同意，这是第一；第二是房东这边也没有明确说要加多少钱，只是打个比方说如果房价涨了20万元，就让客户（朱守腾）出一半。2019年7月5日，朱守腾向张远兵发短信，“张远兵，你好！我是朱守腾，因贵方中途停售房屋的行为致我的购房目的已无法实现，我决定即日起正式解除我们之间的房屋买卖合同。关于解除合同的律师函我已委托律师于今日邮寄至你的户籍地址，烦请届时签收；关于贵方导致我的相关损失和违约责任，我也将进一步通过诉讼程序主张”。同日，朱守腾委托江苏道金律师事务所王献华律师于2019年7月5日向张远兵发函称，苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司在朱守腾支付了定金1万元、中介费1元并做好于2019年6月30日办理网签及资金托管手续时在2019年6月28日告知朱守腾，因房价上涨，张远兵认为卖亏了，要求加价，否则不再继续履行合同；后，朱守腾为慎重起见多次通过中介方确认，张远兵明确表示房屋不卖了。据此，其通知如下：1、即日起解除张远兵与朱守腾于2019年4月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、朱守腾保留进一步通过司法途径向张远兵注重返还定金以及相关违约赔偿责任的权利。该函后因收件人要求自取且逾期未取而未妥投。2019年7月18日，张远兵向朱守腾发短信称“朱守腾你好，我现在明确告知你，我从来没有停售房屋的想法，以前没有，现在也没有，你于2019年7月5日通过短信向我发送解除房屋买卖合同的意思表示已构成违约。我认为诚实信用是每个公民应该遵循的基本原则。所以请你及时和我一起去办理资金托管及相应的过户手续，严格履行房屋买卖（居间）合同项下的义务。你若收到该短信后依然拒不按照合同约定配合本人办理资金托管等义务，我将通过诉讼途径追究你相应的法律责任，另外你解除合同的理由不存在，你既不符合约定解除，也不符合法定解除的情形，该合同目前依然有效！”同月20日，张远兵还向朱守腾发联系函称，《房屋买卖（居间）合同》约定双方于2019年6月30日办理网签和资金托管等手续，且你方（张远兵）于资金托管当日支付售房款22万元，但至2019年7月4日未付款，也未办理资金托管手续；2019年7月5日，你方发短信要求解除双方的买卖合同。对此，明确告知，不同意你方的单方解约行为；请你方于收到本函件之日起7日内，联系苏州景程世嘉房地产投资咨询有限公司，并在该公司的主导下，前往房地产交易中心办理网签、资金托管手续等手续，并于托管的当日将合同约定的22万元支付给本人；对本函件所述内容如有异议，请于收到本函件之日起5日内书面回复，逾期回复，视为默认本函件相关事实。该联系函于2019年7月21日由朱守腾本人签收。2019年7月24日，朱守腾向张远兵发短信回复，“张远兵，你好！你的联系函我收到了，若是在我提出合同解除之前，我定会欣喜若狂，因为你终于又同意卖了！这次交易最大的受益方本该是我，我已签过合同的房屋大涨了，而如今我却成为了最大的损失者！合同签订之后的两个月房价上涨逼近叁拾万的情况下，你坐地起价要求我加价，否则不卖房的既定事实，我们谁也改变不了！合同不是儿戏，不是你不想卖或想卖的时候，我都得配合你！相信法律会给我一个公道和说法！”2019年8月14日，张远兵向朱守腾发出《解除合同通知书》，记载：2019年7月5日，你方（朱守腾）短信要求解除合同。对此，本人已明确告知你方，不同意解除双方所签订的买卖合同。2019年7月20日，本人再次函告你方，要求继续履行合同，并要求你方于收到函件之日起7日内配合房屋居间公司，去房产交易中心办理网签手续，但截至目前，你方依旧没有履行。鉴于你方经催告依旧不履行合同约定，以及以明示的方式要求解除双方所签订的买卖合同等行为，现特致函你方：自你方收到本函件之日起，本人解除与你方于2019年4月9日所签订的《房屋买卖（居间）合同》，鉴于你方的严重违约行为，本人将通过诉讼的方式维护自身的权益。该《解除合同通知书》于2019年8月15日由朱守腾本人签收。另查明，朱守腾于2019年7月5日在姑苏区永庭房产中介服务部的居间下以170万元的价格购买了位于苏州市吴中区（建筑面积为83.25平方米）。又查明，朱守腾为本案诉讼还支出律师费1.5万元。以上事实，有朱守腾提供的房屋买卖（居间）合同、不动产权证、微信聊天记录、短信记录、律师函及邮寄凭证、收款收据、收据、苏州市区存量房交易资金托管协议、房屋买卖（居间）合同、不动产权证书、姑苏区永庭房产中介服务部出具的证明、建设银行账户交易明细、律师费合同及发票，张远兵提供的联系函及邮寄凭证、短信记录、解除合同通知书及邮寄凭证，以及一审法院制作的开庭笔录等证据在卷证明。审理中，朱守腾称，其主张的违约金是指房屋差价损失，但不申请就案涉房屋进行评估，而是提供链家估价截屏2份为证，显示：公交苑2室2厅在2019年6月、8月的价格分别为179万元即22431元/平、182万元即22807元/平。经质证，张远兵对链家估价截屏不予认可。一审法院认为：朱守腾与张远兵签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方当事人所签且未违反法律强制性规定，当属合法有效，当事人理应按约履行。根据该合同约定，双方应于2019年6月30日提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。但根据朱守腾提供的与案涉合同的居间方经办人刘勇华的微信聊天记录中有关刘勇华确认经与张远兵沟通已确定不卖房屋的记载，以及朱守腾于2019年7月5日委托律师所发的函因张远兵要求自取而未妥投，张远兵在朱守腾于当日发短信称因张远兵停售房屋致合同目的无法实现而决定即日解除房屋买卖合同的短信后迟至2019年7月18日才短信回复要求继续履行合同等事实，朱守腾主张其因张远兵拒绝卖房而解除双方间的房屋买卖合同，事实清楚，证据比较充分，应予认定。据此，一审法院确认朱守腾与张远兵签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月5日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由此，张远兵应返还朱守腾购房定金1万元并支付相应的利息损失，但利息损失应自2019年7月5日起按银行同期同类贷款利率计算至实际给付完毕之日止。同时，张远兵还应按约承担朱守腾为此支出的中介费1.4万元及律师费1.5万元。至于中介费、律师费支出的利息损失主张则缺乏依据，不予支持。另，关于违约金，朱守腾明确是指房屋差价损失并为此提供了链家估价截屏为证。因张远兵对链家估价截屏不予认可，而朱守腾也不就案涉房屋申请评估，故一审法院结合案涉《房屋买卖（居间）合同》有关违约金的约定及朱守腾另购房屋的价格等相关情况酌定违约金为12万元。此外，关于张远兵的反诉请求，因案涉房屋买卖合同系因张远兵违约而致解除，故张远兵要求朱守腾支付违约金30.6万元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、朱守腾与张远兵签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年7月5日解除。二、张远兵于判决生效之日起十日内返还朱守腾定金1万元并支付该款自2019年7月5日起按银行同期同类贷款利率计算至实际给付完毕之日止的利息损失。三、张远兵于判决生效之日起十日内赔偿朱守腾中介费损失1.4万元、律师费1.5万元及违约金12万元，合计14.9万元。四、驳回朱守腾其他诉讼请求。五、驳回张远兵的诉讼请求。本诉案件受理费18570元、财产保全费2270元，合计20840元，由张远兵负担；反诉案件受理费2945元，由张远兵负担。二审中，当事人未提供新证据。二审中，张远兵表示在2019年6月30日之前，张远兵的父亲和母亲在一个月内陆续去世，故张远兵在老家办理相关事宜。张远兵给中介机构的老板王伟打电话说过此事，告知等张远兵回苏州后可以办理房屋过户，但张远兵无法提供相应的书面证据。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，依法成立并生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当根据诚实信用原则全面履行各自的义务。张远兵与朱守腾之间的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据涉案合同约定，双方应于2019年6月30日提供相应的合法证件和必要资料并办理网签和资金托管。虽张远兵主张因客观原因无法按时到场配合办理网签等手续，但张远兵并未提供证据予以证明，也未提供其已就合同的顺延履行与朱守腾或居间方积极沟通以达成新的约定的证据。张远兵的前述怠于履行合同的行为即以行为表明不履行合同的主要义务，构成根本违约。且根据朱守腾提供的与居间方经办人刘勇华的微信聊天记录显示，刘勇华确认经与张远兵沟通张远兵已确定不予出售涉案房屋。张远兵在2019年7月5日收到朱守腾发送的称因张远兵停售房屋致合同目的无法实现而决定解除涉案房屋买卖合同的短信后，直至2019年7月18日才回复朱守腾要求继续履行合同。一审根据现有的证据材料认定张远兵拒绝出售房屋致使涉案房屋买卖合同解除，并由张远兵向朱守腾承担相应违约责任并无不当。鉴于中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起取消，贷款利息的基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），故2019年8月20日起利息应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，张远兵的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21515元，由上诉人张远兵负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 斌审 判 员  郭 锐审 判 员  孙楚楚二〇二〇年五月二十六日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。