河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫04民终365号上诉人(原审原告)：武广金，男，1979年9月9日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：连伟，河南孙东晓律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：陈冠洁，男，2000年4月9日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：尹风阁（陈冠洁之母），女，1971年9月19日出生，汉族，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：赫大泉，河南汇星律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：舞钢市飞达房地产开发有限公司，住所地舞钢市温州路北段。统一社会信用代码914104811719613756。法定代表人：杨春保，总经理。上诉人武广金因与被上诉人陈冠洁、舞钢市飞达房地产开发有限公司（以下简称飞达公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省舞钢市人民法院（2019）豫0481民初2303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武广金及其委托诉讼代理人连伟，被上诉人陈冠洁的委托诉讼代理人尹风阁、赫大泉到庭参加诉讼，飞达公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武广金上诉请求：依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判支持武广金的一审诉求。事实和理由：一、一审没有认定武广金在一审法院对案涉房屋查封前与飞达公司签订的房屋买卖合同有效错误。因为武广金提交的《商品房买卖合同》系飞达公司提供的2015年版本的格式合同。且在合同的倒数第二页有上诉人亲笔签名的时间与飞达房地产开具的收据相印证，该商品房买卖合同具备商品房买卖合同的基本要素，而且已成立、生效并履行完毕，完全可以印证商品房买卖行为的全部过程和履行合同的真实事实，符合法律、法规、的要求。合同有无封面、封面上盖不盖章、签不签备案号，签订日期及内容无论是手写或是打印，与合同的成立、生效没有一点关系。二、武广金已经合法占有案涉房屋。2016年8月3日，王广坡以债权转让协议约定，将飞达公司开发的舞钢市豫浙家苑小区1号楼中单元303室住宅房一套，价款为390000元，通过飞达公司卖于武广金，该公司与武广金签订了《商品房买卖合同》，开具收款收据，并进行了房屋（钥匙），约定30日内申请预告登记和网签，并协助买房人办理房产证等手续。武广金对房屋进行了装修和入住。三、因飞达公司未及时足额缴纳监管资金，账户被查封，不能正常履行网签手续，武广金对案涉房屋至今没有办理网签手续。另外，武广金举证的多份一审法院自2018年至2019年的判决，裁定，其认定的事实与客观情况一致，未办理案涉房屋过户登记系飞达公司原因，故一审认定武广金对此存在过错错误。综上，一审不尊重涉案房屋所有人武广金于人民法院查封之前、已签订成立、生效且已履行完毕的书面合同，合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记的客观事实，判决驳回武广金的诉求错误。望二审查明事实，依法支持武广金的上诉请求。陈冠洁辩称，一审认定事实，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。事实与理由：一、涉案《商品房买卖合同》不具有合法性、真实性。1.武广金提供《商品房买卖合同》封皮无合同编号、无备案章，并且舞钢市房管局查询不到该《商品房买卖合同》，不排除该《商品房买卖合同》系虚假合同的嫌疑。2.武广金签订《商品房买卖合同》签订内容及时间为机打，飞达公司委托代理人为韦雪纳，该合同前部载明飞达公司作为出卖人，合同签名处有飞达公司的印章，武广金的签名，签名时间为机打2015年12月22日。3.附件合同签订日期为2016年8月3日，合同主要内容为“武广金购买舞钢市飞达房地产开发有限公司位于舞钢市××兰豫××小区××单元××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共148.09平方米，房款总金额为390000元，付款方式为买受人于2015年12月18日前一次性支付全款390000元。”收据显示武广金于2016年8月3日支付全部购房款，收据盖有飞达公司印章，无经办人签字。上述房产至今未办理产权变更手续，查封登记在飞达公司名下。经一审法院询问韦雪纳，韦雪纳称未办理案涉该商品房买卖合同。4.武广金提供的《商品房买卖合同》证据不真实，且有伪造证据、恶意串通的嫌疑。因此，武广金提供的《商品房买卖合同》不具有合法性、真实性。二、一审审理程序合法，认定事实与适用法律正确。首先，王广坡和飞达公司达成的和解协议是双方当事人行使权利和履行义务的期限、方式、内容等协商并达成的合意，是民法上的一种契约，仅在当事人之间产生约束力，本质上属于私法行为，只能产生私法效果，并不能产生与诉讼和解一样的诉讼法上的公法效果，更没有如同法院的裁判一样的法律效力。武广金与飞达公司达成的《商品房买卖合同》与一般的消费者购房行为不同，属于基于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房产权属变动，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，作为债权人的武广金，只有债权请求权而非物权，在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身。其次，武广金提交《商品房买卖合同》封面无备案章、备案号，签订日期和内容为机打，收据时间和合同载明的付款时间不一致，该案涉商品房买卖合同存在一定瑕疵，不能证明其与舞钢市飞达房地产开发有限公司在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。再次、涉案房屋属于毛坯房，未进行装修，里面有部分简单的生活用品，但该小区水电费清单根本没有“武广金”的名字。同时，武广金一审起诉时在起诉状中自称住河南省××枣××乡××号，可以证明武广金在河南省××枣××乡××号有住宅居住。同时，不排除配偶和子女名下还有其他房产。一审法院执行局查封该房产时未见有人居住，从而证明一审法院查封之前武广金未合法占有涉案房屋。最后，一审法院查封距离武广金提交合同显示的签订日期长达2年，对于该房屋未办理过户登记，武广金也没有依法行使自身的权利，存在一定过错。武广金向一审法院起诉请求：1．撤销舞钢市人民法院作出的（2017）豫0481财保15号民事裁定书及（2019）豫0481执异35号裁定书，解除对舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号房产的查封；2．诉讼费由陈冠洁、飞达公司承担。一审认定事实：王广坡与飞达公司等民间借贷纠纷案，一审于2014年作出（2014）舞民初字第473号（涉案金额353.7666万元）、474号（涉案金额218.4万元）民事调解书。在调解书确定的内容进入执行程序后，查封了飞达公司名下包括涉案房屋在内的几十套房产。在执行过程中，2015年8月21日，王广坡（甲方）与飞达公司、范萧雅（乙方）、徐锦华郭彦坤（丙方）达成协议书。内容为：经甲乙丙三方协商就甲方起诉范国文、范国彩、赵强借款及飞达公司对以上借款提供的担保一案，经舞钢市人民法院判决详见舞钢市人民法院（2014）舞民初字第474-2号、474-3号民事裁定书和舞钢市法院执行局对达公司豫浙家苑1号楼房产查封一事三方达成以下协议：一、因乙方现无能力代偿甲方借款，舞钢市人民法院对丙方投资开发建设的舞钢市飞达房地产开发有限公司豫浙家苑项目1号楼房产在2014年12月份进行查封，共查封房产45套，现法院已经进行到公开拍卖阶段，因乙方担保对丙方造成损失，为了减少经济损失，经三方协商，丙方在2015年8月21日前一次性付给甲方人民币壹佰叁拾万元（小写1300000元），剩余欠款丙方以投资开发建设的豫浙家苑小区1号楼20套房产抵押给甲方，欠款总额以法院判决为准。二、在丙方代替乙方偿还完甲方借款后，甲方的债权全部转让给丙方。三、甲方在收到丙方130万元后将法院所查封的房产全部解封，丙方以每套不低于140平方米面积共20套以网签的形式网签到甲方名下做为抵押。四、如丙方在房产销售中有购房客户购买甲方所网签的房产，甲方必须积极配合丙方推掉该房产网签合同，所卖房产用来偿还甲方。五、三方协商在2015年11月21日前将剩余欠款结清，如丙方在约定时间内没有结清剩余欠款。甲方有权处置抵押给甲方的房产。六、甲方在约定的时间内不得将丙方抵押的房产进行再抵押和销售，如甲方有购买客户购买必须经过丙方同意。七、丙方在还清甲方欠款后剩余网签房产甲方必须退还丙方。八、本协议签订后甲方必须将起诉范国文、范国彩、赵强及飞达公司的所有手续交给丙方，并与丙方签订一份债权转让协议……2015年10月15日，王广坡（申请人）、飞达公司（被申请人）达成和解协议。约定：经协商就王广坡申请执行范国彩及飞达公司为范国彩担保一案达成以下协议：一、经申请人与被申请人协商，以飞达公司豫浙家苑项目1号楼23套房产抵偿申请人的债权。此23套房产为豫浙家苑1号楼203房、204房、303房、304房、305房、402房、403房、405房、503房、504房、505房、602房、604房、605房、805房、901房、902房、903房、905房、1002房、1003房、1004房、1005房。二、被申请人飞达公司必须配合申请人王广坡办理房产网签合同，网签到任何人名下由申请人决定。三、具体房产以法院执行局查封的房产为准。四、王广坡申请执行范国彩及飞达公司的执行案件（2015）舞法执字第55号执行案、（2015）舞法执字第54号执行案结案。2016年3月29日，王广坡（甲方）、飞达公司（乙方）、徐锦华郭彦坤（丙方）签订债权转让偿还协议，就甲方起诉范国文、范国彩、赵强及舞钢市飞达房地产开发公司一事，达成以下协议。内容为：“一、因乙方现无能力偿还王广坡借款，由舞钢市飞达房地产开发有限公司豫浙家苑项目投资人丙方代为偿还乙方欠款。二、丙方代为乙方偿还甲方金额共计为人民币陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00），截止2016年3月29日丙方已代为偿还甲方借款人民币壹佰肆拾壹万伍仟元整（￥1415000.00），剩余人民币伍佰万元整（￥5000000.00）。丙方在本协议签订之日起60天内将房产14套网签到甲方指定的人名下。每套房产按人民币肆拾万元计算，14套房产共计人民币伍佰陆拾万元整（￥5600000.00），剩余人民币陆拾万元整甲方在本协议签订之日起60日内退还丙方。三、网签合同按照甲方的要求签完后，甲方将乙方所欠的借款手续（包括该笔借款担保人及乙方借款抵押物一次性交付丙方）。该笔债权权益归丙方所有。四、乙方对丙方代为偿还甲方的该笔借款及利息总额人民币大写陆佰肆拾壹万伍仟元整（￥6415000.00）确认无误。五、本协议自签订之日起生效。”该14套房屋含有本案所涉房屋。飞达公司（经手人范萧雅）于2016年4月1日出具承诺书，显示：本公司与王广坡之间的债务纠纷已于2016年3月30日核算完毕，并与第三方签订了债权转让协议，其中共欠王广坡人民币伍佰叁拾万元整。协议约定：如果本公司和第三方配合王广坡在两个月内将约定手续办理完毕，王广坡同意按人民币伍佰万元欠款偿还，否则撤销三方约定，仍按原法院文书继续生效。飞达公司作为出卖方，武广金作为买受人，双方于2015年12月22日（合同签订内容及签订时间为机打）签订《商品房买卖合同》一份（合同封面无备案章、备案号，飞达公司委托代理人为韦雪纳，附件合同签订日期为手写的2016年8月3日），主要内容为：“武广金购买飞达公司开发的位于舞钢市××兰豫××小区××单元××房，该商品房的用途为住宅，建筑面积共148.09平方米，房款总金额为390000元，付款方式为买受人于2015年12月18日前一次性支付。”收据显示武广金于2016年8月3日已支付全部购房款，收据盖有飞达公司印章，无经办人签字。就武广金提供的该《商品房买卖合同》，经一审法院询问韦雪纳，韦雪纳称未办理案涉商品房买卖合同。武广金称案涉房屋是飞达公司抵偿给王广坡的，自己作为王广坡债权人，王广坡又将涉案房屋抵偿给了自己。合同是飞达公司的主要负责人范萧雅办理的，房屋的钥匙是在合同签订时范萧雅给的。目前涉案属于毛坯房，处于准备装修状态，里面有部分简单的生活用品。陈冠洁与飞达公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案，陈冠洁诉前于2017年12月8日向一审法院提出诉前财产保全申请，要求对飞达公司位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号、东单元805号二套房产进行查封，限额549895元。一审法院于2017年12月8日作出（2017）豫0481财保15号民事裁定书，对舞钢市飞达房地产开发有限公司名下位于舞钢市朱兰豫浙家苑小区1号楼中单元303号、东单元805号二套房产予以查封。一审法院于2018年12月19日作出的（2018）豫0481民初1号民事判决书，内容为：“一、解除陈冠洁与飞达公司于2014年7月1日签订的关于豫浙家苑1号楼3单元11层1105号房屋的商品房买卖合同；二、飞达公司于判决书生效之日起十五日内向陈冠洁退还购房款371500元，赔偿装修损失85752元，支付违约金85329元，以上合计542581元；三、驳回陈冠洁的其他诉讼请求。案件受理费9399元，由陈冠洁负担124元，飞达公司负担9275元。”判决生效后，陈冠洁申请本院强制执行，武广金向本院提出执行异议，一审法院于2019年7月16日作出（2019）豫0481执异35号执行裁定书，裁定驳回武广金的执行异议请求。一审另查明，飞达公司经营范围为房地产开发。由于飞达公司未及时缴纳监管资金，所以未按合同约定履行网签手续，上述房产至今未办理产权变更手续，查封登记在飞达公司名下。一审法院认为，本案是执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，王广坡和飞达公司达成的和解协议是双方当事人行使权力和履行义务的期限、方式、内容等协商并达成的合意，是民法上的一种契约，仅在当事人之间产生约束力，本质上属于私法行为，只能产生私法效果，并不能产生与诉讼和解一样的诉讼法上的公法效果，更没有如同法院的裁判一样的法律效力。武广金与飞达公司达成的《商品房买卖合同》与一般的消费者购房行为不同，属于基于以房抵债而形成的合同，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房产权属变动，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，作为债权人的武广金，只有债权请求权而非物权，在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身。第二，武广金提交《商品房买卖合同》封面无备案章、备案号，签订日期及内容为机打，收据时间与合同载明的付款时间不一致，该合同存在一定瑕疵，不能证明其与飞达公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；第三，涉案房屋属于毛坯房，正在进行装修，里面有部分简单的生活用品，武广金未提供充足证据证明在一审法院查封之前已合法占有该不动产。再者，一审法院查封距离武广金提交合同显示的签订日期长达近2年，对于该房屋未办理过户登记武广金也没有依法行使自己的权利，存在一定过错。故武广金的诉讼请求，缺乏充足有效的证据证明，不予支持。判决如下：驳回武广金的诉讼请求。案件受理费7150元，由武广金负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相一致。本院认为，本案二审争议焦点：武广金就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、关于在一审法院查封前案涉房产买卖合同的效力问题。虽然武广金就案涉房屋与飞达公司签订了《商品房买卖合同》，但该商品房买卖合同未办理销售合同备案、网签或预告登记手续，武广金提交《商品房买卖合同》封面无备案章、备案号，签订日期及内容为机打，收据时间与合同载明的付款时间不一致，该合同存在一定瑕疵，故一审认定不能证明其与飞达公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并无不当。二、关于在一审法院查封前武广金是否合法占有案涉房屋的问题。由于一审法院查封距离武广金提交合同显示的签订日期长达近2年，且该买卖合同在一审法院查封前签订的依据不足，故武广金诉称的房屋的钥匙是在合同签订时范萧雅给的事实依据不足，故一审认定案涉房屋在查封前武广金已经合法占有案涉房屋依据不足并无错误。三、关于案涉房屋买卖合同之债权是否优于陈冠洁经法定程序确认之债权的问题。武广金诉称案涉房屋是因王广坡因欠武广金到期债务，将案涉房屋与物抵债给武广金，飞达公司与武广金签订案涉房屋买卖合同、出具收款收据及交付钥匙的行为，能够认定飞达公司对三方相互抵账行为的认可。但三方只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房产权属变动，且本案争议房产并未完成权属登记的变更手续，作为债权人的武广金，只有债权请求权而非物权，在完成房产变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于陈冠洁的法定到期债权，不能认定由此产生的物权期待权及物权本身。四、关于武广金对案涉房屋未办理过户登记是否存在过错的问题。虽然根据舞钢市不动产管理中心出具的案涉楼盘登记情况证明，案涉房屋所属1号楼盘没有在不动产登记中心办理首次登记，飞达公司未及时缴纳监管资金，不能正常履行网签手续，但一审法院查封案涉房屋距离武广金提交合同显示的签订日期长达2年，对于该房屋未办理过户登记，武广金也没有依法行使自身的权利，故一审认定其存在一定过错并无不当。综上所述，武广金的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150.0元，由武广金负担。本判决为终审判决。审判长 陈亚超审判员李华亮审判员张新兰二〇二〇年五月二十五日书记员 陈             杭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。