江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣07民终402号 上诉人(原审被告)：瑞金市赣兴房地产开发有限公司，住所地江西省瑞金市金都大道东延南侧（和园对面），统一社会信用代码：9136078158401590XR。 法定代表人：郭德惠，该公司经理。 委托诉讼代理人：李勇华，北京市中银（赣州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭飞，北京市中银（赣州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁志明，男，1979年8月9日生，汉族，住江西省瑞金市。 被上诉人（原审原告）：温丽英，女，1978年12月23日生，汉族，住江西省瑞金市。 二被上诉人共同的委托诉讼代理人：钟晓荣，江西南芳（南康）律师事务所律师。 上诉人瑞金市赣兴房地产开发有限公司（以下简称“瑞金赣兴公司”）因与被上诉人丁志明、温丽英商品房销售合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人瑞金赣兴公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四项判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金、返还多收的天然气立户费的诉讼请求；2.撤销一审判决第三项判决，改判上诉人返还被上诉人代缴契税3116.44元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审认定瑞金赣兴公司交房逾期违约错误。1.因瑞金市相关部门未交付全部建设用地，已竣工的房屋建筑工程（包括丁志明、温丽英购买的房屋）无法验收，导致无法按合同约定的期限交付房屋，根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条可据实予以延期。该条约定，瑞金赣兴公司应在2015年12月31日前向买受人交付商品房，如果非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的或政府审批事项或政府配套发生变化，出卖人可据实予以延期。因瑞金市相关部门未按约定向瑞金赣兴公司交付诉争房屋出让土地，2015年7月8日，瑞金赣兴公司向江西高院起诉，要求解除与瑞金市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，要求瑞金市国土局退还土地出让金并支付违约金。江西高院于2015年11月27日作出（2015）赣民一初字第20-1号民事判决书，判决解除瑞金赣兴公司与瑞金国土局于2012年5月9日、2012年12月29日签订的《国有建设用地使用权出让合同》，解除瑞金赣兴公司与瑞金房管局于2013年10月10日签订的《瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造协议》，瑞金市国土局退还土地出让金，瑞金赣兴公司返还瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造项目全部用地。该判决生效后，在执行期间瑞金赣兴公司与瑞金国土局、瑞金房管局于2017年12月13日签订《和解协议书》，三方继续履行《国有建设用地使用权出让合同》、《瑞金市象湖镇上坪下周屋周边区域棚户区改造协议》，瑞金国土局于2017年12月31日前向瑞金赣兴公司交付剩余项目用地约30亩（以实际交付为准），其余项目用地于2018年2月13日前交付。江西高院于2017年12月20日作出（2016）赣执14号执行裁定书，对《和解协议书》予以确认。可是，瑞金国土局没有按《和解协议书》约定向瑞金赣兴公司交付项目用地，导致已竣工的房屋建筑工程无法验收，公共用地无法绿化，也就无法交付房屋。根据《江西省建设工程竣工规划核实管理规定》，建设工程已经按规划许可规定的内容完成建筑物以及公共服务设施和道路交通设施、绿地建设才可申请竣工验收，分期实施的建设项目，规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，按照分期办理的建设工程规划许可证分别进行规划核实，不得在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内分多次进行规划核实。2018年10月30日，瑞金市人民政府调整了国滨中央城房屋建设用地红线。2018年12月20日，瑞金市人民政府同意下周屋周边区域棚户区改造Ｂ地块调整用地国有建设用地使用权等价值置换用地面积。2018年12月24日，瑞金市国土局与瑞金赣兴公司签订等价值置换用地协议，协议约定瑞金赣兴公司国有土地使用权位于下周屋周边棚户区Ｂ地块面积8210.02㎡区域，因规划调整等价值置换。瑞金市国土局同日出具瑞金市（2018）国土资建字第055号《建设用地批准书》。瑞金市住建局于2019年3月20日作出批复，为维护社会稳定，决定同意1-8＃楼建设工程规划许可证拆分为二本，1、2、4、5、7＃楼及地下室总建筑面积为77695.7㎡；3、6、8＃楼及地下室总建筑面积为47229.85㎡，拆分后总建筑面积保持不变。原建设工程规划许可证拆分为两份建设工程规划许可证。因为国滨中央城1、2、4、5、7＃楼及地下室建设项目已竣工（包括案涉房屋），已经符合《江西省建设工程竣工规划核实管理规定》的竣工验收条件，瑞金赣兴公司于2019年3月30日完成上述各栋竣工验收备案，才具备交房条件。2.丁志明、温丽英已同意瑞金赣兴公司于2019年3月31日前交付案涉房屋，不存在逾期交付。由于国滨中央城出现的上述问题，各位业主多次到瑞金市政府信访，要求政府解决延期交房问题，瑞金市相关部门多次召开会议，瑞金赣兴公司在会议通报了项目进度，经过协商，丁志明、温丽英同意瑞金赣兴公司于2019年3月31日前交付房屋。瑞金赣兴公司于2019年3月29日通过发短信和寄送《交房通知书》的方式通知丁志明、温丽英办理交房手续，丁志明、温丽英于2019年6月6日领用案涉房屋钥匙，并和瑞金市雨轩物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》、《室内装饰装修管理协议》。因此，双方签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方行使权利应当遵守诚实信用原则。瑞金赣兴公司已经按照合同约定交付案涉房屋，履行了合同主要义务。瑞金赣兴公司据实延期交付房屋的行为，符合合同第八条约定，不构成违约。2.原审认定上诉人多收被上诉人代缴天然气立户费事实错误。根据瑞金市物价局瑞价发（2009）23号文件批复收费标准是多层每户2500元，高层每户2900元。涉案房屋收费标准确为2900元。天然气公司是基于与上诉人签订的《管道天然气安装工程合同》及相关文件，支持棚户区改造工程，给予上诉人每户200元的优惠。优惠对象是上诉人，而不是被上诉人。被上诉人无权要求上诉人将天然气公司基于与上诉人合同，给予上诉人的优惠转移给自己。3.原审判决上诉人需赔偿被上诉人契税补贴损失是错误的。（1）是否享受契税补贴是以备案时间来认定而不是申报时间。瑞住建函［2019］153号与瑞房字［2015］01号文件规定不符，瑞房字［2015］01号文件规定是以备案时间来认定享受契税补贴，而不是以申报时间来认定。（2）该契税补贴损失尚未发生，对还未发生的损失进行判决是错误的。本案所谓契税补贴损失是指被上诉人在缴纳契税后，未能享受“先征后补”相关政策，不能得到契税补贴所发生的损失，而本案中，涉案房屋的契税根本尚未申报缴纳，没有经过是否符合“先征后补”相关政策的审核，所以是否会发生损失仍不可知。对还未发生的损失进行判决错误。一审认定的返还契税与上诉人实际代被上诉人缴纳的契税不一致，实际缴纳的契税少于预交的金额，故返还的契税应予核减，同时赔偿的契税补贴损失不应以预交的契税为准，而应以实际缴纳的契税为准，请法院予以核减。 被上诉人丁志明、温丽英答辩称：1.原审认定上诉人构成逾期交房，且构成违约，对这一事实的认定符合法律规定，证据充分。上诉人以瑞金市相关部门未交付全部建设用地来抗辩其违约行为，没有事实与法律依据，瑞金市政府包括上诉人所认可的事实与理由是上诉人存在资金链断裂导致经营困难的客观情况，所以与交付土地没有任何关系；2.上诉人在天然气预付这一行为存在违约，原审只是判决返还200元，按照时下政策天然气不需要缴费，并且上诉人提交的证据无法对应各当事人所支付的天然气预付费的明细；3.上诉人在上诉状中称原审所认定的契税补贴损失的计算及认定均是错误的，上诉人提出有两个不同时间段的文件，以一审开庭时交付的缴费行为抗辩被上诉人契税补贴损失，这与政策、事实不符，因为被上诉人均依据与上诉人签订的商品房买卖合同向上诉人所先行交付契税，且是按照上诉人所明确约定计算出来的金额进行交付，但由于上诉人存在资金困难挪用了被上诉人先行交付的契税导致没有及时交付，最终使得被上诉人无法获取根据政策可以享受的契税补贴福利。 丁志明、温丽英向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交房违约金63000元；2.判令被告返还原告交付给被告代缴的契税10908元及天然气立户费2900元，并向原告支付利息损失3866.24元(按照年千分之六的银行贷款基准利率计算56个月)；3.判令被告赔偿原告契税补助损失10908元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年10月15日，瑞金市赣兴房地产开发有限公司与丁志明、温丽英就国滨·中央城7栋1-1401号房屋签订《赣州市商品房买卖合同》。签订合同注意事项第2条约定：“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本相关条款中的空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人还可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。合同第五条付款方式及期限约定：“一次性付款：买受人应于本合同签订之日缴清房款计人民币：伍拾肆万伍仟肆佰零玖元整（￥：545409）给出卖人”；第八条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力因素影响工期，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的或政府审批事项或政府配套发生变化，延迟的日期出卖人在发生之日起30日内告知买受人”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一[该比率应不小于第(1)项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”；合同补充协议代收代缴费用约定：“契税按总房价款（1%、2%、4%）计：545409×2%=10908元；公共维修基金按总面积（30元㎡）计：140.28×30=4208元；天然气立户费：2900元”，合同还约定了其他事项。当日，原告丁志明、温丽英向被告支付购房款545409元，支付契税、公共维修基金、天然气立户费等代收代缴费用18617元。2015年3月12日，瑞金市房地产管理局对上述合同进行了备案。2015年1月1日，瑞金市房地产管理局出台《关于促进我市房地产市场健康有序发展的通知》（瑞房字[2015]01号）文件，文件明确：“自2015年1月1日起购买首套普通商品房的（单套建筑面积在144平方米以下），给予所纳契税100%的补贴，购房补贴和税费补贴政策有效期暂定半年”。2015年2月3日，瑞金市房地产管理局出台《关于的补充通知》（瑞房字[2015]18号）文件，文件明确：“契税补贴采取先征后补的方式。购买新建商品住房的以规定的时效内网上备案时间为准”。被告已为原告代缴天然气立户费2700元，代缴契税7791.56元。2019年6月6日，被告已将房屋交与原告。原告所购房屋系首套房屋。 一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告丁志明、温丽英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于2014年10月15日签订书面的商品房买卖合同，被告将国滨·中央城7栋1-1401号房屋销售并转移房屋所有权于原告，原告支付545409元的价款，双方签订的商品买卖合同已依法成立并生效。原告丁志明、温丽英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司均应当按照合同的约定履行自己的义务。出卖人应当按照约定的期限交付标的物。原告丁志明、温丽英已按合同约定支付房款，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司应当按照合同约定于2015年12月31日前交付房屋。瑞金市赣兴房地产开发有限公司作为房地产开发企业，对开发建设的房地产项目可能存在的风险应当有预见性。政府征迁土地及其因此而产生的纠纷，均系其作为房地产开发企业在从事房地产开发经营过程中应当预见且承担的风险，不属不可抗力；同时，现有证据也不能充分证明被告按照合同约定在出现征迁等纠纷后30日内告知了原告，即未达到双方约定的特殊原因的条件；买受人向当地房地产行政主管部门指定的银行账号缴纳首期专项维修基金是原告向国家有关行政机关履行的义务，这不是被告逾期交付的理由，且原告已在被告代收代缴费用中缴纳了公共维修基金4208元。因此，被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司迟延交付的抗辩理由不成立，其未能按合同约定期限将房屋交付给原告丁志明、温丽英，逾期交房超过90天，应承担违约责任。双方约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行”，故原告丁志明、温丽英要求被告继续履行合同的请求，一审法院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。商品房买卖合同对违约金有约定的应当按照约定承担。逾期交付使用房屋，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。只有在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的情况下才参照房屋租金确定，而本案中双方已经约定了违约金的数额及其计算方法，应当按照双方合同的约定予以确定。合同签订注意事项已对重要条款、风险警示等进行书面告知，即合同空白处由双方视交易具体情况平等、自愿磋商确定具体内容，涉案合同空白处的违约金金额累计不超过“5000元”是双方协商确定的，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定；双方在合同中约定逾期超过90天的违约金金额累计不超过5000元的目的是为了不使违约金过分畸高，合同约定的买受人逾期付款的违约责任与出卖人逾期交房的违约责任是一致和对等的，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当遵守。现被告逾期交房已超过90天，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，一审法院予以支持，但金额仅以5000元为限，超出部分不予支持。原告将代收代缴款付至被告后，被告应当及时上缴有关部门，并由原告享受相关的政策优惠，因被告的未缴纳导致的损失应当由被告承担。被告收到代缴契税10908元后，于2019年8月28日代原告缴纳契税7791.56元，剩余未代缴的契税3116.44元应返还给原告丁志明、温丽英。按照瑞金市房管局的政策文件，原告丁志明、温丽英购买的上述房屋属于首套房，可以在备案时享受100%的契税补贴，但因被告未及时缴纳上述契税，以致原告未能享受该政策补贴而产生损失，该损失应当由被告承担；因此，原告要求被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司补偿契税损失10908元的请求，一审法院予以支持。现在缴纳契税并未增加原告的税额，原告不会因此增加其他损失；因此，原告要求被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司承担契税利息损失的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。瑞金深燃天然气有限公司出具的证明及复函确认被告已为原告代缴了天然气立户费2700元，对多收的200元（2900-2700）应当返还给原告。在被告已经缴纳相关费用的情况下，原告办理开户手续并不需要另行缴费，原告并没有因为被告的代缴天然气立户费而造成利息损失；因此，原告要求被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司承担该利息损失的请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。判决：一、原告丁志明、温丽英与被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司继续履行于2014年10月15日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告丁志明、温丽英支付违约金5000元；三、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告丁志明、温丽英返还代缴契税3116.44元，并赔偿契税补贴损失10908元，共计14024.44元；四、被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告丁志明、温丽英返还多收的代缴天然气立户费200元；五、驳回原告丁志明、温丽英的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2089元，由被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司负担281元，原告丁志明、温丽英负担1808元，案件受理费已由原告预交，限被告瑞金市赣兴房地产开发有限公司于判决生效后十日内向丁志明、温丽英付清281元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争议焦点为：1.上诉人瑞金赣兴公司应否承担逾期交房违约金，如需要承担，逾期交房违约金如何计算；2.上诉人瑞金赣兴公司应否返还多收的天然气立户费；3.上诉人瑞金赣兴公司应否赔偿契税补贴损失，如需赔偿，契税补贴损失如何计算。 关于上诉人瑞金赣兴公司应否承担逾期交房违约金，如需要承担，逾期交房违约金如何计算的问题。本案中，瑞金赣兴公司以相关部门未交付全部建设用地导致其无法按期交付房屋为由主张其不承担逾期交房违约金，该主张不符合双方签订的《商品房买卖合同》的第八条约定，即“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：非出卖人原因导致该工程验收手续未完成的或政府审批事项或政府配套发生变化，延迟的日期出卖人在发生之日起30日内告知买受人”。瑞金赣兴公司并未根据合同约定在特殊原因发生之日起30日内告知丁志明、温丽英，故针对瑞金赣兴公司的上述主张，本院不予支持，瑞金赣兴公司应按照合同约定承担逾期交房违约金。根据该合同第九条的约定“逾期超过90日后，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，但经双方约定该违约金的金额累计不超过5000元”，原审认定瑞金赣兴公司应承担逾期交付违约金5000元，具有事实和法律依据，本院予以维持。 关于上诉人瑞金赣兴公司应否返还多收的天然气立户费的问题。本案中，瑞金深燃天然气有限公司出具的证明及复函确认上诉人已为二被上诉人代缴了天然气立户费2700元，上诉人理应将多收的200元返还至二被上诉人，原审认定依据充分，本院予以维持。 关于上诉人瑞金赣兴公司应否赔偿契税补贴损失，如需赔偿，契税补贴损失如何计算的问题。本案中，二被上诉人向上诉人预交了用于代缴的契税费用10908元，上诉人于2019年8月28日代二被上诉人实际缴纳契税款为7791.56元，差额部分3116.44元（10908元-7791.56元）理应由上诉人予以返还。按照瑞金市房管部门的相关政策文件，二被上诉人购买的案涉房屋可以享受100%的契税补贴，但因上诉人未及时缴纳契税，导致二被上诉人未能享受该政策补贴而产生损失，但该损失应按照实际缴纳的契税款项100%予以认定，即上诉人应向二被上诉人赔偿契税补贴损失7791.56元。原审认定上诉人应赔偿契税补贴损失10908元，超过了实际缴纳的契税款项100%的范围，该认定错误，本院予以纠正。 综上所述，上诉人瑞金市赣兴房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但损失认定数额错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3430号民事判决第一、二、四项； 二、撤销江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3430号民事判决第五项； 三、变更江西省瑞金市人民法院（2019）赣0781民初3430号民事判决第三项为“上诉人瑞金市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人丁志明、温丽英返还代缴契税3116.44元，并赔偿契税补贴损失7791.56元，共计10908元”； 四、驳回被上诉人丁志明、温丽英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2089元（丁志明、温丽英预交）、二审案件受理费203元（瑞金市赣兴房地产开发有限公司预交），合计2292元，由上诉人瑞金市赣兴房地产开发有限公司负担2200元，由被上诉人丁志明、温丽英负担92元。 本判决为终审判决。 审 判 长  雷勉励 审 判 员  傅 忠 审 判 员  王阿婷 二〇二〇年五月十三日 代理书记员  钟 琳 代理书记员  雷 娜