江西省樟树市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0982民初935号 原告：敖尾平，男，1975年8月21日出生，汉族，住樟树市。 原告：孙秀贞，女，1976年9月3日出生，汉族，住樟树市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：刘瑞林，樟树市清江法律服务所法律工作者。 被告：江西百为实业有限公司，住所地：樟树市。 法定代表人：欧阳晓庚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊俊莹，江西新青年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖娟，江西新青年律师事务所律师。 原告敖尾平、孙秀贞（下称原告）与被告江西百为实业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告敖尾平及其委托诉讼代理人刘瑞林，被告委托诉讼代理人熊俊莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将办理产权登记需由被告提交的资料报产权登记机关，为原告所购房屋百为花园小区6幢2－202室房屋办理产权登记手续；2.判令被告按合同约定向原告支付逾期交住房违约金19172元（以购房款403628元按日万分之一计算，违约475天）；3.判令被告向原告支付逾期办理产权登记证书违约金4036元（403628元×0.01）；4.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告按合同约定向原告支付逾期交付住房违约金40444元（以购房款403628元按日万分之一计算，违约1002天）；2.判令被告向原告支付逾期办理住房产权登记证书违约金4036元（403628元×0.01）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年9月19日向被告购买位于樟树市为花园小区房屋（房号6幢2单元202室）一套，并签订了购房合同，原告依约向被告支付了购房款，被告未依约将房屋交付原告。双方所签购房合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。但时至今日，被告未依约为原告办理产权登记。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当承担违约责任。 被告辩称，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，在当事人未提供证据证明违约方造成的实际损失时，人民法院可结合合同的约定、履行情况、当事人的过错程度及预期利益，根据公平原则对违约金是否过高作出裁量。本案中，未取得房屋产权证书并不影响原告占有、使用所购房屋，也不影响其就该房屋进行出租取得收益的权利，且部分原告是采取按揭贷款方式购买房屋，即使办理了房屋产权证书也应暂时由抵押权人保管。未取得房屋产权证书并未对原告造成实际损失，原告主张逾期交房的违约责任和逾期办证的违约责任诉求过高，且同小区的大部分业主已于2018年3月办理了收房手续，而原告因其自身原因至2019年7月30日才办理了收房手续，增加的逾期交房时间不应计算逾期交房违约金，且原告的房屋产权证书现已办好，请求法院对原告主张的违约金依法予以核减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交商品房买卖合同1份，证明合同约定了交房和办理房屋产权证书的时间，同时约定了逾期交房和逾期办理房屋产权证书的违约责任。被告对该商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性无异议，但以合同约定按照已付房款日万分之一计算逾期交房违约金，原告主张的违约金过高且违背公平原则，应依法予以核减为由，对其证明目的提出异议。 本院认为，本院对该商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以认定；因商品房买卖合同中关于对逾期交房和逾期办理房屋产权证书违约金计算标准的约定系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故本院对其证明目的亦予以认定。 2.原告提交收房确认书1份，证明原告收房时间为2019年7月30日，被告逾期交房时间为1002天。被告以原告收房时间明显晚于同小区的其他业主，过分逾期交房的天数是原告自身原因造成为由，对该收房确认书的真实性、合法性、关联性及证明目的均提出异议。 本院认为，因被告自身原因造成原告所购同小**储藏间被本院依法查封而不能按时与原告所购住房同时交付，且被告未提供相应证据来证明其通知原告来收取住房的具体时间，故本院对该收房确认书的真实性、合法性、关联性及证明目的均予以认定。 3.原告提交执行裁定书1份，证明由于被告内部股东之间存在纠纷，导致原告无法正常收房。被告对该执行裁定书的真实性、合法性无异议，但以原告所购的储藏间与所购**室住房并非同一买卖合同，且原告也是分案起诉，该裁定书只能证明储藏间拖延至2019年7月30日交付是被告的原因所致，但不能证明住房拖延至2019年7月30日交付也是被告原因所致为由，对其关联性及证明目的提出异议。 本院认为，本院对该对该执行裁定书的真实性、合法性予以认定；因被告自身原因造成原告所购同小区6幢A－12号储藏间被本院依法查封而不能按时与原告所购住房同时交付，且被告未能提供相应证据来证明其通知原告来收取住房的具体时间，故本院其关联性及证明目的亦予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2015年9月19日，原、被告双方签订一份商品房买卖合同，该商品房买卖合同约定：原告购买被告开发的樟树市为花园小区6幢2－202室房屋，建筑面积119.14平方米；按建筑面积计价为每平方米3387.85元，房款总价为403628元；付款方式为一次性付款；被告应当在2016年10月30日前将验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告应当在商品房交付使用后90日将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，若因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金等内容。合同签订后，原告按合同约定向被告交清了购房款403628元及代收的各项费用11697元。在合同履行过程中，被告既未按照合同约定期限按时向原告交房，也未按照合同约定期限办理房产登记手续。期间，原告所购百为花园小区6幢Ａ12号储藏间因被告自身原因被本院依法查封。2019年7月30日，被告向原告交付了该房屋。之后，原告就逾期交房及逾期办理房屋产权登记事宜多次与被告协商未果。 另查明：2020年3月12日，**室房屋办理了不动产权证书。 本院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。原告向被告付清了全部购房款及相关费用，被告应按照合同约定期限向原告交付商品房并办理产权登记手续。被告未按合同约定期限按时向原告交付住房并办理产权登记手续，属于违约，应按合同约定承担违约责任。自合同约定交付住房届满的次日即2016年10月31日起至实际交付住房的前一日即2019年7月29日止，共计1002天，被告应向原告支付逾期交付住房违约金40444元（403628元×0.0001／天×1002天＝40444元）；被告应按合同约定向原告支付逾期办理住房产权登记违约金4036元（403628元×1%＝4036元）。因被告自身原因造成原告所购同小区6幢A－12号储藏间被本院依法查封而不能按时与原告所购住房同时交付，导致原、被告之间就涉案住房、储藏间的交付事宜产生纠纷而至2019年7月30日才交房，故对被告提出原告自身原因造成增加的逾期交房时间不应计算逾期交房违约金的辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告江西百为实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告敖尾平、孙秀贞逾期交付住房违约金40444元； 二、被告江西百为实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告敖尾平、孙秀贞逾期办理住房产权登记违约金4036元； 三、驳回原告敖尾平、孙秀贞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费912元，减半收取456元，由被告江西百为实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。 审判员  雷太军 二〇二〇年五月二十八日                                                                      法官助理 尧豫楠                                                                        书记员 肖璐