吉林省松原市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉07民终574号 上诉人（原审原告）：吉林鼎韵医疗科技股份有限公司，住所地吉林省松原经济技术开发区。 法定代表人：李晓光，董事长。 委托诉讼代理人：王喜昌，松原兴原法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：扶余惠民村镇银行股份有限公司，住所地吉林省扶余市。 法定代表人：潘清森，行长。 委托诉讼代理人：郑大勇，男，1992年10月6日出生，汉族，该公司职员，住吉林省扶余市。 委托诉讼代理人：金铭，女，1997年5月12日出生，汉族，该公司职员，住吉林省前郭县。 原审第三人：王兴阳，男，1954年10月5日出生，汉族，退休职工，住吉林省松原市宁江区。 上诉人吉林鼎韵医疗科技股份有限公司（以下简称鼎韵科技公司）因与被上诉人扶余惠民村镇银行股份有限公司（以下简称扶余惠民银行）、第三人王兴阳案外人执行异议之诉一案，不服吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初3698号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月20日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人鼎韵科技公司的委托诉讼代理人王喜昌，被上诉人扶余惠民银行的委托诉讼代理人郑大勇、金铭，原审第三人王兴阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鼎韵科技公司上诉请求：1.撤销吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781号民初3698民事判决，改判支持鼎韵科技公司一审诉讼请求成立；2.扶余惠民银行承担诉讼费用。事实和理由：吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民604号民事判决认定扶余惠民银行陈述的贷款事实和起诉理由属实。鼎韵科技公司注册成立日期是2016年5月20日，且鼎韵科技公司所提供的房屋租赁合同中，鼎韵科技公司与王兴阳所签订租赁合同的时间是2016年7月5日，这个事实认定不清。原审认定李晓光与王兴阳2015年12月20日签订的《房屋租赁协议》已经履行完毕是错误的。该《房屋租赁协议》第二项明确约定，李晓光租赁房屋的用途是筹建医疗器械销售公司和房地产开发公司，此房屋作为筹备处使用，公司批准设立后签订长期使用合同，这表明2016年7月5日鼎韵科技公司与王兴阳签订的《房屋租赁合同书》是一种连续租赁行为，并且已交纳房租费用151万元，是基于公司批准成立基础上签订的，所以不能用公司成立日期为分割点，将两份房屋租赁视为独立的租赁行为。两份租赁协议是有连续性和关联性的，不能视为单独履行完毕。现扶余惠民银行申请执行鼎韵科技公司租赁房屋，已经进入拍卖程序，严重损害了鼎韵科技公司用益物权。吉林省扶余市人民法院（2019）吉0781民初3698民事判决认定事实不清，适用法律错误，应根据《最高人民法院关于人民人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，拍卖财产上原有的租赁权以及其他物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产之上，对在先的物权以及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖的规定。鼎韵科技公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条之规定提起上诉，请法院查明事实，判决支持鼎韵科技公司上诉请求。 扶余惠民银行辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、该房屋在出租前已设立抵押权，承租人的租赁权不能对抗抵押权人的抵押权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律问题解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院不应支持。该房屋于2016年2月2日登记设立抵押权，2016年7月5日王兴阳与鼎韵科技公司签订房屋租赁协议，房屋设立抵押权在先，王兴阳与鼎韵科技公司租赁合同在后，房屋在出租前已经设立了抵押权，因抵押权人实现抵押权，发生所有权变动的，承租人的租赁权不能对抗抵押权人的抵押权。二、房屋已经设立抵押登记，不适用买卖不破租赁原则。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后，抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。已登记的抵押财产出租的，不适用买卖租赁、买卖不破租赁原则。抵押期间，抵押人将抵押物出租时，在同一标的物上抵押权与租赁权并存，抵押权更注重标的物的交换价值，而租赁权注重标的物的使用价值，二者并不冲突。但由于该案抵押权设立在先，而具有优先效力，此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束。三、该案应由鼎韵科技公司承担举证责任。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，鼎韵科技公司作为该执行异议之诉的案外人，故应由其承担对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。四、鼎韵科技公司与第三人王兴阳系伪造证据，捏造民事法律关系，向法院虚假诉讼。葛世舜借款，王兴阳用其房屋提供抵押担保时，王兴阳自己填报的抵押文件，该抵押房屋没有设定租赁权，银行工作人员对房屋的外观已拍照留存，鼎韵科技公司与王兴阳系恶意串通，采取伪造证据、虚假陈述等手段，捏造民事法律关系，虚构民事纠纷，向法院提起民事诉讼，干扰司法活动，应当认定为刑法规定的虚假诉讼犯罪行为。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求维持原判。 王兴阳述称，2015年王兴阳与李晓光签订租赁合同，李晓光为设立公司筹备处使用房屋，合同中明确规定注册公司之后签立正式合同。租赁房屋是事实，扶余村镇银行也知道这个事。鼎韵科技公司注册之后签订租赁合同。这个房屋因为以前租赁合同延续下来，而且一次性把房租费都支付，这个事实扶余村镇银行也知道。扶余村镇银行评估时候，鼎韵科技公司正在办公。扶余惠民银行认为租赁房屋虚假是无中生有，恶意伤人。王兴阳同意不执行。 鼎韵科技公司向一审法院起诉请求：停止对鼎韵科技公司租赁的松原经济技术开发区兴原街，建筑面积为552.18平方米的混合结构住宅楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第SN0**06号、扶余市人民法院（2019）吉0781执722号之一执行裁定书中查封标的物)的强制执行。 原审法院认定事实，2016年2月3日，扶余惠民银行与葛世舜签订了最高额担保个人借款合同，借期自2016年2月1日起至2019年1月31日止，王兴阳将位于江南开发区的房屋抵押给扶余惠民银行为葛世舜借款提供担保。因葛世舜未能如期还款，扶余惠民银行与葛世舜、王兴阳、韩晓光金融借款合同纠纷一案，经吉林省扶余市人民法院于2019年3月28日作出（2019）吉0781民初604号民事判决，内容：一、葛世舜立即偿还扶余惠民银行借款本金1,990,000.00元，逾期欠息144,022.06元，逾期罚息126,637.59元，复利金额16,940.30元，合计欠款2,277,599.95元（计算至2019年3月28日），并以借款本金为基数给付利息自2019年3月28日起按照逾期罚息11.48%据算之给付时止，按照中国人民银行规定计收复利。二、葛世舜不履行债务时，扶余惠民银行有权以王兴阳和韩晓光提供抵押的坐落于松原经济技术开发区兴原街的房屋（房产证号为吉房权证松字第SN02××06号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，葛世舜未自动履行义务，扶余惠民银行于2019年5月20日申请执行。在执行过程中，扶余市人民法院于2019年5月29日作出（2019）吉0781执722号之一执行裁定，查封王兴阳和韩晓光所有的位于松原经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构住宅楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第SN0**06号)，查封期限为三年，查封期间该房屋由王兴阳和韩晓光负责管护，但不得出租出售或设定权利负担，不得妨碍执行。2019年8月1日扶余市人民法院作出（2019）吉0781执722号之二执行裁定，拍卖王兴阳和韩晓光所有的位于松原经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构三层住宅（现用于办公）楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第SN0**06号)以及该楼房车库屋顶平台后接建筑面积48.75平方米附属房屋（后接部分无产权证）。鼎韵科技公司作为案外人提出执行异议，请求中止对该房屋的拍卖执行。扶余市人民法院于2019年8月20日作出（2019）吉0781执异85号执行裁定，驳回鼎韵科技公司的异议请求。鼎韵科技公司仍不服，提起案外人执行异议之诉，要求不得对涉案房屋强制执行。 原审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷。各方争议焦点在于鼎韵科技公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。结合各方的诉辩主张，综合评判如下：《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，即鼎韵科技公司就其对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益承担举证责任。经庭审审理查明，王兴阳和韩晓光将共有房屋抵押给扶余惠民银行并办理抵押登记日期是2016年2月2日，鼎韵科技公司注册成立日期是2016年5月20日，且鼎韵科技公司提供的租赁合同显示鼎韵科技公司与王兴阳所签订的租赁合同时间是2016年7月5日，足以认定该房屋设立抵押登记在先，签订租赁协议在后。鼎韵科技公司主张以2015年公司筹备期间的租赁协议为分割点于法无据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；《中华人民共和物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。综上所述，对鼎韵科技公司提出的异议之诉，不予支持。依据《中华人民共和物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回鼎韵科技公司诉讼请求。案件受理费100元，由鼎韵科技公司负担。 本院本院二审期间当事人均未提供新的证据。本院审理查明事实：1.2016年2月1日扶余惠民银行与葛世舜签订《最高额担保个人借款合同》，约定自2016年2月1日起至2019年1月31日止，葛世舜可以在280万元的借款本金额度内向扶余惠民银行申请借款。王兴阳和韩晓光自愿提供二人共同所有的坐落于松原经济技术开发区兴原街（吉房权证松字第SN02××06号）的房屋为借款提供抵押担保，2016年2月2日办理抵押登记手续。2017年9月21日葛世舜向扶余惠民银行申请借款199万元。因葛世舜未能如期还款，扶余惠民银行以葛世舜、王兴阳、韩晓光为被告，向吉林省扶余市人民法院起诉。吉林省扶余市人民法院于2019年3月28日作出（2019）吉0781民初604号民事判决：一、葛世舜立即偿还扶余惠民银行借款本金199万元，逾期欠息144,022.06元、逾期罚息126,637.59元、复利金额16,940.30元，合计欠款2,277,599.95元（计算至2019年3月28日），并以借款本金为基数给付利息自2019年3月28日起按照逾期罚息11.48%计算至给付时止，按照中国人民银行规定计收复利。二、葛世舜不履行债务时，扶余惠民银行有权以王兴阳和韩晓光提供抵押的坐落于松原经济技术开发区兴原街的房屋（房产证号为吉房权证松字第SN02××06号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，葛世舜未自动履行义务，扶余惠民银行于2019年5月20日向扶余市人民法院申请执行。在执行过程中，扶余市人民法院于2019年5月29日作出（2019）吉0781执722号之一执行裁定：查封了王兴阳和韩晓光所有的位于松原经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构住宅楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第SN0**06号)，查封期限为三年，查封期间该房屋由王兴阳和韩晓光负责管护，但不得出租出售或设定权利负担，不得妨碍执行。2019年8月1日扶余市人民法院作出（2019）吉0781执722号之二执行裁定：拍卖王兴阳和韩晓光所有的位于松原经济技术开发区兴原街的建筑面积为552.18平方米的混合结构三层住宅（现用于办公）楼房（丘地号—01120;幢号79;房号0—(1—3）—5;房产证号为吉房权证松字第SN0**06号)以及该楼房车库屋顶平台后接建筑面积48.75平方米附属房屋（后接部分无产权证）。 2.鼎韵科技公司作为案外人向扶余市人民法院提出执行异议，请求中止对涉案房屋拍卖执行。扶余市人民法院于2019年8月20日作出（2019）吉0781执异85号执行裁定：驳回鼎韵科技公司的异议请求。鼎韵科技股公司在法定期限内向扶余市人民法院提起案外人执行异议之诉，请求不得对涉案房屋强制执行。 3.鼎韵科技公司法定代表人为李晓光，该公司成立于2016年6月25日。鼎韵科技公司主张停止执行理由是该公司的法定代表人李晓光在筹备设立鼎韵科技公司之前即与王兴阳签订了涉案房屋的租赁合同，公司成立后继续承租该房屋，其租赁房屋发生在该房屋抵押担保之前，其享有用益物权，可以排除该房屋的强制执行。 本院认为，鼎韵科技公司在对扶余惠民银行申请执行王兴阳借款合同纠纷一案中，查封拍卖王兴阳所有的抵押财产即涉案的房屋，请求停止执行，本案属于案外人执行异议之诉纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《中华人民共和国担保法》第四十八条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据上述规定，租赁权在权利属性上不是物权而是债权，租赁权的标的物虽然在成立上必须转移占有为其要件，但是这种占有并不是使财产租赁权具有对世的绝对效力。对租赁加以物化，并采取买卖不破租赁的原则对承租人加以保护，但并不使其等同于物权的效力。承租人就租赁物享有的财产租赁权与出租人的其他债权人的债权处于同等地位。买卖不破租赁的规则，是指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人时，则承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁物的财产。法律赋予租赁权具有物权的效力，即使租赁权在先，抵押权在后，根据买卖不破租赁的原则，只是实现抵押权时，不影响租赁关系存在，租赁物买受人的所有权不得对抗租赁权，并不是不允许实现抵押权，同时买卖不破租赁赋予承租人优先购买权。本案中，鼎韵科技公司主张停止对涉案抵押房屋的执行，无论依据鼎韵科技公司与王兴阳于抵押后签订的房屋租赁合同，还是依据鼎韵科技公司法定代表人李晓光与王兴阳于抵押登记前签订的房屋租赁合同，其均不符合上述法律规定的阻止抵押权实现的情形。鼎韵科技公司以租赁合同主张停止执行，没有法律依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由吉林鼎韵医疗科技股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于福桐 审判员  邰伟莉 审判员  王丽丽 二〇二〇年五月二十六日 书记员  高松松