江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0981民初3364号原告（反诉被告）：东台盛乾三仓建材家居市场管理有限公司，住所地东台市三仓镇西环南路1号。法定代表人：何俊明，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋士钊，男，1962年12月9日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：汤平，东台市东台法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：施敏，男，1975年7月16日出生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：杨增林，东台市三仓法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）东台盛乾三仓建材家居市场管理有限公司（以下简称盛乾公司）与被告（反诉原告）施敏房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理于2018年11月14日作出(2018)苏0981民初2668号民事判决，被告（反诉原告）施敏不服该判决，向江苏省盐城市中级人民法院(以下简称盐城中院)提起上诉。盐城中院于2019年6月10日作出(2019)苏09民终1276号民事裁定，撤销本院(2018)苏0981民初2668号民事判决，发回本院重审。本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛乾公司诉讼代理人汤平、被告（反诉原告）施敏及其诉讼代理人杨增林到庭参加诉讼。因疫情防控需要，本院依法中止诉讼后又恢复诉讼。本案现已审理终结。盛乾公司向本院提出诉讼请求：依法判令施敏支付盛乾公司2016年4月2日至2019年4月1日房屋租金280500元，并按年利率6%支付2016年3月9日至2018年3月9日的违约金16560元，合计金额297060元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月1日，盛乾公司与施敏签订《商铺租赁合同》，约定由盛乾公司将其经营管理的盛乾家居广场1号楼2层8201、8202室北边一半商铺合计1436.35平方米商铺租赁给施敏，用于经营KTV项目，租期九年，1号楼8101商铺租金为2000元，租期为四年，第一年至第三年每年租金为92000元；第四年至第六年每年租金上浮5%。现施敏已经给付第一年租金92000元，但第二、三、四年的租金至今未能支付，其中第二年的租金应在2016年3月2日支付，第三年的租金应在2017年3月2日支付，第四年的租金应在2018年3月2日支付。经盛乾公司催要，施敏未在宽限期内交付租金，且催要无果，故诉来法院要求处理。施敏辩称，其租赁房屋的目的是用于KTV经营，因盛乾公司的消防设施存有故障，致其经营的KTV工程无法通过消防安全验收，进而导致其未能领取营业执照，也未能正常营业；2016年1月，该商铺三楼水管冻裂，渗水导致其室内装修和设备受损，与盛乾公司多次协商未果，故盛乾公司要求其给付租金的诉讼请求不能成立。施敏向本院提出反诉请求：1.解除双方于2014年12月1日签订的《商铺租赁合同》;2.判令盛乾公司返还租金92000元，赔偿施敏投入资产的损失2760000元、漏水损坏的点播系统50000元，合计2902000元；3.判令盛乾公司赔偿施敏经营利润损失662400元（2760000×6%×4年）；4.盛乾公司承担反诉费。审理中，施敏变更了反诉请求，变更后的反诉请求只保留了上述反诉请求的第一、第四项请求，即请求依法判令解除2014年12月1日双方签订的《商铺租赁合同》并由盛乾公司承担反诉案件受理费。事实与理由：2014年12月1日，其与盛乾公司签订商铺租赁合同，租用位于盛乾公司家居广场1号楼2层商铺从事KTV经营，租期为九年。合同签订后，其已经交付第一年租金92000元，并在合同签订次日组织装修公司进场施工，12月10日组织消防公司进场施工，12月12日向工商行政部门申请字号，并取得名称预先核准通知书。因盛乾公司的消防设备存在故障，导致其KTV消防工程无法通过消防验收，营业执照因此未能领取，相关文化行政部门责令其不得营业。施敏认为，其承租的商铺开办的KTV至今未能正常经营系盛乾公司造成，现合同目的不能实现，故向本院提出解除合同的反诉请求。合同解除后施敏立即组织腾空租赁房屋并向盛乾公司返还租赁商铺，对合同解除后的权利义务，其将另行诉讼。盛乾公司辩称，施敏的反诉无事实依据，其不应在盛乾公司向其主张租金给付时提出，不同意解除合同。整栋大楼消防验收合格，施敏租赁房屋开办会歌厅的消防是否通过验收为承租人的责任，其是否取得会歌厅营业许可证与盛乾公司并无关联。如果合同解除，施敏应按合同约定恢复租赁房屋的原状，不得损坏不可移位的固定物，并承担腾空房屋所产生垃圾的处理费用。事实上施敏一直在无证经营，请求驳回施敏的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月1日，盛乾公司（甲方）与施敏（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定由盛乾公司将其经营管理的位于盛乾家居广场1号楼2层8201室至8202室北边一半以及8101室出租给施敏用于经营KTV，租期从2015年4月2日至2024年4月1日（其中8101室的租期从2014年12月至2018年12月），前三年每年租金90000元（不含8101室的租金2000元）；第四年至第六年每年租金为94500元；第七年至第九年每年租金为99000元；每年房租按当年租金金额提前一个月收取，如未按期缴纳租金，盛乾公司给予施敏7天的宽限期，从第8天开始以实欠租金按每天千分之一收取滞纳金，超过30天，则盛乾公司有权解除合同。合同第六条第7款同时约定“租赁期内，所租房屋内设施（含消防设施、水电表）由乙方自行维护，装修中上述各项设施应处于暴露状态。因维护不当造成的损失由乙方自行承担”。合同第八条第2款亦约定“乙方在承租期间内出资装修的不可移位的固定物属甲方所有（如地面），乙方无论是否合同期满或者提前解除合同，或甲方单方终止合同，乙方在撤场时均不能拆除，若故意损坏，乙方应恢复原状，甲方有权扣除乙方押金”。合同第八条第4款约定“双方协商解除本合同或乙方违约或甲方单方解除合同的，在解除合同书面通知送达后的三日内，乙方应当腾空租赁铺位还给甲方”，合同第八条第5款约定“乙方未能按规定的期限内清理出其承租铺位内的物品，视为乙方放弃对此物品的所有权，甲方将作为废弃物进行清运处理，乙方除承担甲方的清运处理该废弃物全部费用外，同时还要在原租金的基础上上浮20%向甲方支付延期返还商铺的使用费。”双方还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，施敏按约将2015年4月2日至2016年4月1日的房租92000元（含8101室的房租）交付给盛乾公司。施敏于2014年11月30日与东台市启点装饰工程设计有限公司签订了施工合同，就租赁房屋开办KTV装饰装修事宜与该公司进行了约定，工期自2014年12月2日至2015年2月2日。2014年12月10日，施敏就租赁房屋开办KTV的消防工程（东台市三仓镇镇乾会歌厅消防工程）与盐城宝成消防工程有限公司签订消防施工合同，开工日期2014年12月10日，竣工日期2015年2月10日。同年12月12日，施敏等人向东台工商行政管理局申请了个体工商户名称为“东台市三仓镇镇乾会歌厅”（以下简称镇乾会歌厅），该名称在领取营业执照前不得从事经营活动。2015年7月7日和2018年1月10日，东台市文化行政综合执法大队分别以未取得消防等相关手续经营和未取得娱乐场所经营许可证，违反娱乐场所管理条例，两次向施敏开办的“三仓镇镇乾国际娱乐会所”发出责令整改通知书，责令立即停止违规经营行为，要求其在取得相关手续前不得营业。因施敏未按合同约定给付后续租金，盛乾公司于2017年5月24日向施敏催要2016年4月2日至2018年4月1日的房租，后双方于2017年12月20日达成补充协议，盛乾公司将其消防泵及电源等设施无偿出借给施敏使用。盛乾公司认为施敏经营的案涉会歌厅处于违规经营状况，并提交施敏租赁案涉房屋使用水电费的收据，用电情况具体为：2016年1月至12月用电67740度，平均每月用电5645度；2017年2月至12月用电35700度，平均每月用电2975度；2018年1月至12月用电41100度；平均每月用电3425度；2019年1月至5月用电22500度，平均每月用电4500度。审理中，本院向盐城市公安消防支队发函调查镇乾会歌厅消防验收的相关情况，该消防支队回函内容为：1.根据《中华人民共和国消防法》相关规定，该歌厅消防施工是否合格，应以《建设工程消防验收意见书》为准。2.根据《中华人民共和国共和国消防法》第十三条及第十四条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。现在该工程不能向我支队申请消防验收，应当向当地住房和城乡建设主管部门申请消防验收；3.经我支队核对相关规范及资料，盐公消验字[2014]第0270号建设工程消防验收意见书对相关建设工程消防的验收合格与江苏鑫盾消防检测评估服务有限公司出具的“整改意见单”中存在的问题不相矛盾。因为消防合格意见书只对验收当时的消防安全状况负责，后期消防设施设备的维护保养存在问题与当时的消防验收不相关。江苏鑫盾消防检测评估服务有限公司2018年出具的“整改意见单”依据的相关规范要求与我支队2014年消防验收时依据的相关规范要求不完全一致。另查明，案涉会歌厅自身消防工程施工完成后未申报消防验收。2015年1月23日，盐城市公安消防支队受理镇乾会歌厅申报装饰装修消防设计审核。该支队经审核于2015年1月30日作出盐公消审字（2015）第0059号审核意见，意见主要内容：同意该工程消防设计，审核合格的建设工程消防设计不得擅自修改，装修材料进入施工现场后，按照《建筑内部装修防火施工及验收规范》（GB50354）规定需要进行见证取样检验和抽样检验的，应按规定进行现场取（抽）样，并送至具备相应资质的检验机构检验合格后方可在工程中使用。意见最后要求该工程竣工后应向该支队申报消防验收，验收合格后方可投入使用，但镇乾会歌厅内装修工程竣工后至今未向盐城市公安消防支队申报消防验收。再查明，施敏租赁的盛乾家居广场1号楼8101室，租期已届满仍由施敏占有并使用。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、盛乾家居广场整栋大楼工程消防合格，消防设施运行正常。2014年9月25日盐城市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，该意见书中载明了盛乾公司管理经营的1号楼工程消防验收合格。盛乾公司在庭审中进一步陈述，案涉整栋大楼消防每年都有相关人员进行维护，没有收到任何单位和个人出具的消防不合格的通知。2019年12月2日，盛乾公司委托江苏久鹿消防检测公司对案涉“三仓建材家居市场1#楼”消防设施进行检测，检测结果：该工程建筑部分消防设施运行正常。施敏对该检测结果提出异议，江苏久鹿消防检测公司出具情况说明：“1.本次检测结论中‘该工程建筑部分消防设施运行正常’是指该工程建筑部分的消防设施运行正常；2.本次检测的项目，是建筑工程消防检测应当的所有项目；3.检测报告中‘B类不合格数2项’，‘C类不合格数5项’这些不合格项目对建筑消防设施正常运行不受影响，但应当尽快整改到位。”盐城市公安消防支队系当时消防验收的法定机构，该支队2014年9月25日出具的验收意见书及盛乾公司提交的2019年委托检测报告，能够证明盛乾公司出租的三仓建材家居市场1号楼整栋大楼工程消防合格，消防设施运行正常。二、关于施敏经营的镇乾会歌厅的消防验收问题。《公共娱乐场所消防安全管理规定》第三条第三款规定“公共娱乐场所的房产所有者在与其他单位、个人发生租赁、承包等关系后，公共娱乐场所的消防安全由经营者负责”，第五条规定“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，根据上述规定，镇乾会歌厅的消防安全责任主体为其经营者。本案中，施敏经营的镇乾会歌厅在经盐城市审核装饰装修设计，审核合格同意施工竣工后，并未按上述规定及消防设计审核意见书的要求向该支队申报验收。施敏的镇乾会歌厅在内装修工程竣工后应当向法定验收机构申请消防验收，申报的责任主体为施敏；施敏至今未向法定验收机构申请消防验收。三、关于施敏辩称认为盛乾公司消防设备存在故障导致其无法通过验收的问题。施敏认为盛乾公司的消防设备存在故障导致其经营的会歌厅无法通过消防验收，并提交2018年3月20日盐城市宝成消防工程有限公司出具的“情况说明”以及2018年5月11日江苏鑫盾消防检测评估服务有限公司出具的“整改意见单”。本院认为，首先，镇乾会歌厅在工程竣工后并未向当时的法定消防验收机构（盐城市公安消防支队）申请验收，故无法确定该歌厅消防工程结束后能否通过消防验收；其次，《公共娱乐场所消防安全管理规定》第七条第三款规定“公共娱乐场所与其他建筑相毗连或者附设在其他建筑物内时，应当按照独立的防火分区设置；商住楼内的公共娱乐场所与居民住宅的安全出口应当分开设置”，即镇乾会歌厅与整栋大楼的消防应当按照独立的防火分区设置；再其次，即使存在盛乾公司消防设备故障影响镇乾会歌厅消防验收的情形，施敏也应当在履行消防验收申请后，由法定的消防验收机构出具专业的整改意见让其整改。而施敏提交的单方委托江苏鑫盾消防检测评估服务有限公司出具的“整改意见单”，以及该歌厅消防工程的施工方盐城市宝成消防工程有限公司出具的“情况说明”，时间均发生于2018年原一审案件立案受理前，双方纠纷面临诉讼时，不能证明2015年2月会歌厅装修工程竣工时大楼消防设施的状态，且该单方委托后出具的整改意见单并非当时的法定消防验收机构（盐城市公安消防支队）的验收意见，该“整改意见单”所适用的消防验收规范要求也与盐城市公安消防支队2014年消防验收时依据的相关规范要求不完全一致。故施敏关于盛乾公司消防设备存在故障导致其无法通过验收的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。本院认为，盛乾公司与施敏签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规规定，受法律保护，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。一、关于盛乾公司要求施敏给付租金及违约金的诉讼请求是否应该支持的问题。本院认为，盛乾公司的土建工程（含案涉房屋）于2014年9月25日经盐城市验收消防合格（2019年检测时消防设施亦运行正常），2个多月后即与施敏签订房屋租赁合同，应认定盛乾公司交付给施敏的房屋符合法律规定和合同约定，双方当事人之间的租赁合同有效，双方当事人应依合同约定履行义务。盛乾公司诉讼请求为要求施敏支付所欠其2016年4月2日至2019年4月1日的房屋租金280500元并按年利率6%支付2016年3月9日至2018年3月9日的违约金16560元，同时表示此后的租金将另行主张。盛乾公司主张的280500元租金符合合同约定。关于盛乾公司主张的违约金，双方在合同中约定房租应提前一个月收取，且有7天宽限期，故应当从应缴纳租金年度的3月10日起算，盛乾公司在本案中主张的为第二、三年度未缴纳租金的违约金（均主张至2018年3月9日），对于第四年度未缴租金对应的违约金盛乾公司未予主张本案不予处理；合同中约定违约金每天千分之一标准过高，盛乾公司主张按年利率6%计算违约金低于合同约定且不违反法律，故盛乾公司要求施敏给付租金280500元及违约金16560元的诉讼请求应予支持。盛乾公司表示此后的租金将另行主张，不违反相关法律法规的规定，应予准许。二、关于施敏主张解除合同的反诉请求能否支持。盛乾公司按照合同约定交付的案涉租赁房屋符合法律规定，施敏未按合同约定交纳租金应认定施敏违约。一般情形下，违约方不享有单方解除合同的权利，但在长期合同的履行中，违约方因无法继续履行合同需要提前解约，而另一方拒绝解除情况下，应当允许违约方向法院提起诉讼，请求法院通过裁判终结合同关系，打破合同僵局，从而使当事从难以继续履行的合同中脱身。本案中，施敏未按合同约定给付租金，作为违约方并无法定及约定解除权，但施敏租赁房屋的目的在于经营会歌厅，会歌厅能正常经营的前提是能通过消防验收。而在2015年装修工程结束后，施敏未能及时向法定机构申报消防验收，而消防验收标准每年都在提高，验收项目亦在增加，案涉会歌厅消防工程即使当时可能通过验收，根据现在的验收标准难以通过验收，即使施敏按照现有标准进行装饰装修的设计并重新施工后申请消防验收，如此继续履行合同对施敏而言成本过高，因此施敏租赁房屋的合同目的难以实现，应认定本案的合同履行已陷入僵局。本案情形与最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定中对双方形成合同僵局情形下，违约方请求解除合同的条件类似，故在施敏提起解除合同的请求时，法院应当通过司法判决打破合同僵局，支持施敏解除合同的反诉请求。本案因施敏违约，人民法院为打破合同履行僵局解除合同，故施敏应承担反诉案件受理费。三、关于合同解除后租赁房屋交付及合同解除后的法律处理。对合同解除后果的法律处理，本院已向双方释明，盛乾公司未变更或增加诉讼请求，施敏明确表示，对解除后的权利义务另行诉讼并表示解除后立即腾空租赁房屋，将其返还给盛乾公司。合同解除的直接后果是租赁物的返还，施敏亦同意返还房屋，返还租赁房屋虽不是盛乾公司的诉求但应一并判决返还，盛乾公司可利用房屋及时开展其他交易。施敏系违约方，其应当按照双方《商铺租赁合同》第八条的约定，腾空租赁房屋交付给盛乾公司[除不可移位的固定物（如地面）]。四、关于施敏申请鉴定和证据保全的问题。审理中，施敏申请对盛乾公司的建筑消防设备是否存在故障（能否正常运行且与KTV的装修消防有效联动）、该故障与申请人KTV的装修消防无法通过验收之间有无关联性进行鉴定，以及对盛乾公司消防设备的电动控制进行证据保全。盛乾公司认为大楼内的消防设备是一种手动操作的设备，无法保全，如果被贴封条，出现火警时将无法启用消防设备造成严重后果。本院认为，盛乾公司已提交证据证明整栋大楼工程消防合格，消防设施运行正常，消防设备的正常运行可有效预防和减少火灾的发生，保护人身、财产安全，故本院无启动鉴定程序的必要性，消防设备的功能决定了不适宜采取证据保全的方式进行控制。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项第（五）项、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、被告施敏于本判决生效之日起15日内给付原告东台盛乾三仓建材家居市场管理有限公司2016年4月2日至2019年4月1日的房屋租金280500元及违约金16560元，合计金额297060元；二、解除原告东台盛乾三仓建材家居市场管理有限公司与被告施敏于2014年12月1日所签订的《商铺租赁合同》，被告施敏于判决生效后30日内将所租赁的东台市盛乾家居广场1号楼2层8201室至8202室北边一半以及8101室腾空（除不可移位的固定物）向原告东台盛乾三仓建材家居市场管理有限公司交付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5756元，由被告施敏负担；反诉案件受理费11445元，减半收取5723元，由被告施敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  王跃华人民陪审员  吴瑞根人民陪审员  柳景芳二〇二〇年五月二十七日法官 助理  周春芹书 记 员  汪 莉