福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终916号 上诉人（原审被告）：吴立辉，男，1977年9月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：章志强，福建祥仲申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：苏雯婷，女，1990年3月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈晓东，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：**彬，福建航嘉律师事务所律师。 上诉人吴立辉因与被上诉人苏雯婷房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11444号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴立辉上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回苏雯婷的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由苏雯婷承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，应予改判。一、一审判决对于案涉场所前承租人营业执照被吊销的原因查明错误。根据苏雯婷提供的《行政处罚决定书》，吊销营业执照并非因住宅改商用，而是因“申请人提交虚假材料进行公司登记，违反《公司登记管理条例》第二条规定”。二、一审关于“住改商”导致租赁目的无法实现的认定，是错误的。最高人民法院行政审判庭于2006年11月27日作出的《关于工商行政管理部门审查颁发个体工商户营业执照是否以环保评价许可为前置条件的答复》（[2006]行他字第2号）作出明确答复，在不违反环保等强制性规范的前提下，准许“住改商”做法的。“法不禁止即自由”，故吴立辉在网上发布“住改商”的出租房屋信息不违反任何法律法规强制性规定，更不存在所谓的民事赔偿责任。同时，苏雯婷顺利拿到营业执照的事实，亦可印证上述观点。苏雯婷承租店面结业的原因是自己到工商部门注销营业执照，而非所谓的“住改商”被吊销。一审法院对此未加以审核，认定事实错误。三、苏雯婷对案涉租赁场所的装修未经吴立辉同意，吴立辉也未事后追认。双方租赁合同仅约定在拆迁情况下吴立辉对苏雯婷给予适当补偿，并未约定其他情形下需补偿，且系苏雯婷自己主动注销营业执照，吴立辉对此没有过错。故要求吴立辉赔付苏雯婷一半的装修费用，于法无据。 苏雯婷辩称，一、一审认定吴立辉明知前承租人因“住宅用作店面”被吊销营业执照，仍发布店面出租公告存在过错，事实清楚、证据充分。1.榕市场监管执罚字【2017】2-46号行政处罚决定书系依据“曾被附近居民多次举报”、“与真实规划用途不符”等事实作出的处罚。FZ17021000189投诉件也明确案涉房产系“住宅”“怎么会批出工商执照”。且双方约定的月租金17000元也与吴立辉所述已经告知苏雯婷住宅的市场租金严重不符。2.最高人民法院（[2006]行他字第2号）答复件不适用于本案，即便参考也恰能说明“住宅用作店面”出租可能对他人造成危害，“经营管理者应采取措施，并承担相应的赔偿责任”。工商管理部门亦因此注销苏雯婷营业资格，导致苏雯婷不能继续经营，不能实现合同目的。二、一审认定吴立辉发布不实信息存在过错，应承担苏雯婷装修损失，认定事实和适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 苏雯婷向一审法院起诉请求：1.判令撤销苏雯婷、吴立辉于2017年9月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴立辉赔偿苏雯婷装修损失244252元，返还租金51000元，合计295252元；3.吴立辉承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：苏雯婷为经营需要租赁店面，吴立辉在58同城平台上发布仙塔街城守前路11号精装店面出租的房源消息。2017年9月30日，苏雯婷、吴立辉签订《房屋租赁合同》一份，内容约定：1.吴立辉将坐落于鼓楼区城守前路**单元、**单元（附图阴影区）（以下简称案涉租赁场所）出租给苏雯婷，租期从2017年10月15日起至2022年10月14日止，每月租金17000元（第37月至48月租金为18500元，第49月至60月租金为20000元），于每月15日前交清；2.在签署本合同时，苏雯婷向吴立辉交纳51000元的押金；3.另备注如遇拆迁苏雯婷装修费的壹拾伍万元赔付，每年递减20%赔付。该合同还约定其他事宜。2017年10月15日，苏雯婷与福州格匠装饰工程有限公司签订施工合同，对上述案涉租赁场所进行装修。2018年3月5日，苏雯婷因房屋性质为住宅，不能从事生产经营活动而搬离案涉租赁场所，吴立辉退还苏雯婷押金51000元。此前，苏雯婷已向吴立辉交纳3个月的房租51000元。现苏雯婷诉至一审法院请求撤销合同、返还租金并赔偿损失。苏雯婷经营的“福州市鼓楼区黑犬尔宠物用品店”营业执照上经营场所为“福州市鼓楼区东街街道城守前路11号-101店面”。苏雯婷在《个体工商户开业登记申请书》、《福建省市场主体住所（经营场所）申报承诺表》中填写的经营场所为“福州市鼓楼区东街城守前路11号101店面”。案涉租赁场所的产权证上记载的座落为“鼓楼区城守前11号1座101单元”、规划用途为“住宅”。案涉租赁场所在苏雯婷租赁之前为吴立辉出租给福建斑兰叶餐饮服务有限公司的经营场所，因案涉租赁场所系住宅而被福州市市场监督管理局给予吊销营业执照的行政处罚。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案争议的焦点在于：一、苏雯婷、吴立辉签订的《房屋租赁合同》是否存在可撤销情形；二、苏雯婷是否有权主张吴立辉赔偿其因装修而支出的价款。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定，因重大误解订立的合同当事人一方有权请求人民法院予以撤销。苏雯婷主张因吴立辉隐瞒租赁场所系住宅这一重大信息导致其产生重大误解而签订《房屋租赁合同》，因此，该合同应属于可撤销合同；吴立辉辩称其发布的出租信息只是一种邀约行为，签订合同时苏雯婷已知悉了租赁场所为住宅的事实。对此一审法院认为，吴立辉在58同城平台上发布“精装店面出租”确属不实信息，但该信息仅仅是邀约行为，吸引苏雯婷的关注，而签订《房屋租赁合同》时必然还需要实地考察、明晰产权信息，本案产权证上明确规划用途为“住宅”。另外，从苏雯婷、吴立辉双方的微信聊天记录上的内容也可以看出苏雯婷办理营业执照前提到“复印产权证”，“这个用途住宅要不要改掉”，现苏雯婷主张其对于案涉租赁场所为“住宅”不知情，一审法院对此不予采信。《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。故苏雯婷以吴立辉存在欺诈手段使其在重大误解的情形下签订合同为由诉请予以撤销，无事实和法律依据，一审法院不予支持。但双方确认苏雯婷已于2018年3月5日搬离案涉租赁场所并退还给吴立辉，故一审法院确认《房屋租赁合同》于当日已实际解除。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，苏雯婷明知租赁场所系住宅性质而在《福建省市场主体住所（经营场所）申请承诺表》中仍承诺系“店面”导致其最终无法继续履行合同，其本身存在一定的过错，但吴立辉明知上一任承租人就是因为此原因而被吊销营业执照，仍未告知苏雯婷，甚至仍在网上以店面形式发布出租公告，也存在一定的过错。综合双方的过错大小对合同解除的影响，一审法院酌定双方各负有一半的责任。苏雯婷提供《格匠装饰施工合同》、工程变更（签证）单、收据、银行转账明细欲证明其损失为租金51000元、装修费244252元。一审法院经审查，苏雯婷向吴立辉支付3个月租金共计51000元，因租赁使用时间为4个月零18天，实际应付租金为78200元，故双方各自承担的损失为78200元÷2=39100元，吴立辉还应向苏雯婷赔偿其应承担的租金损失金额51000元-39100元=11900元。装修费有《格匠装饰施工合同》和收据共同证明为238252元，另6000元仅有福州嘉星睿合文化传播有限公司的收款收据不足证明系装修损失，一审法院不予认定。吴立辉应向苏雯婷赔偿其应承担的装修损失金额238252元÷2=119126元。故吴立辉应当向苏雯婷赔偿的损失共计119126元+11900元=131026元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、吴立辉于判决生效之日起十日内赔偿苏雯婷租金和装修损失共计131026元；二、驳回苏雯婷的其他诉讼请求。案件受理费5717元，由苏雯婷和吴立辉各承担2858.5元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本案中，苏雯婷提交的《行政处罚决定书》、投诉件等证据可以证实吴立辉曾将案涉房屋出租他人用于餐饮而被附近居民投诉举报。本案合同签订于2017年9月30日，而《行政处罚决定书》于2017年9月20日已经作出，其上明确载明“当事人在进行公司登记时，所提交的房权证（榕房权证ＦＺ字第××）中的规划用途为商业，与真实规划用途不符。”其后，吴立辉仍在网络平台发布案涉房屋是精装店面的招租信息，明显存在过错，一审认定吴立辉负50%的责任，并无不当。 关于装修费问题。苏雯婷提交了《格匠装饰施工合同》、《工程变更（签证）单》、收据、银行转账明细，拟证明其装修损失为244252元。虽然苏雯婷提交的六张收据的总价款为238252元，一张收款收据的价款为6000元，合计244252元，但《格匠装饰施工合同》约定的工程总造价为176000元，《工程变更（签证）单》显示的总金额为49752.2元，银行流水显示的苏雯婷支付给装饰公司的价款与上述收据载明的及合同等约定的金额又均不相符，故上述证据不能互相印证证实苏雯婷实际产生的装修费数额。且从苏雯婷提交的《工程变更（签证）单》所列物品来看，增加项目中有摄像头、录像机、硬盘、验钞机、防滑垫、路由器等可以搬离利用的非装修物品，不应列入其损失范围。鉴于《格匠装饰施工合同》约定的工程总价款为176000元，第四条第2点约定，“本工程合同生效后，甲乙双方均不得借故减少装修项目，否则视为违约”，本院认定苏雯婷的装修损失为176000元，一审认定苏雯婷的装修损失有《格匠装饰施工合同》和收据共同证明为238252元，显失妥当，本院予以纠正，故吴立辉应赔偿苏雯婷的损失共计应为176000元÷2+11900元=99900元。 综上所述，吴立辉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初11444号民事判决； 二、吴立辉应于本判决生效之日起十日内赔偿苏雯婷租金和装修损失共计99900元； 三、驳回苏雯婷的一审其他诉讼请求； 四、驳回吴立辉的二审其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决负担。二审案件受理费2921元，由苏雯婷负担694元，由吴立辉负担2227元。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇二〇年五月十一日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴