江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1123民初1160号原告：玉山县万佳物业有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇玉清大道111号东城国际3号楼75-76号，统一社会信用代码91361123MA35KYDM1D。法定代表人：陈水富，系该公司经理。委托诉讼代理人：林胜，男，1976年7月22日出生，玉山县万佳物业有限公司职工，家住江西省玉山县冰溪镇义垄埂208号。被告：陈为明，男，1986年6月13日出生，汉族，个体户，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：严卫燕（系陈为明妻子），女，1986年11月11日出生，务工，家住江西省玉山县。原告玉山县万佳物业有限公司与被告陈为明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人陈水富及其委托诉讼代理人林胜、被告陈为明及其委托诉讼代理人严卫燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告玉山县万佳物业有限公司起诉请求：1．判令被告支付东城国际小区3-1-501室物业管理费4,397元；2．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告是东城国际小区3-1-501室业主，原告和被告于2017年3月21日签订了东城国际小区物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，住宅物业费单价为每月每平方米1.2元，共用设施能耗费为每月每平方米0.28元，东城国际小区3-1-501室建筑面积共计123.8平方米。合同签订后，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2018年12月30日起停止交纳物业费，截至2020年12月30日，欠费24个月，每月金额183.2元，共欠物业费4,397元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳。被告陈为明辩称，我是住在，也确实从2018年12月30日起就未向原告交纳物业费，但我认为我不应该交纳该物业费。第一、原告在交房时未办理验房收房程序，并未提供收房相关文件，根据相关法律规定，必须是建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用，未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用，原告违反了商品房交付的强制性规定，由此产生的物业费由开发商承担；第二、原告未提供玉山县物价部门核批的收费文件；第三、原告收取物业费等费用时未开具正规的税务发票；第四、原告提供服务时存在严重懒作为、不作为的现象：1、违规收取物业费，原告违规收取了我一年物业费、装修保证金、垃圾清运费等；2、物业费收支不公示；3、电梯卡捆绑物业费；4、原告偷税漏税，不开具税务发票；5、违法违规收取天然气开户费；6、原告自定物业费收取标准；7、原告收取好处费、默认绿化被占；8、为非小区业主私自在八栋西边围墙开小门；9、小区道路破烂不维修；10、小区喷水池成旱地；11、值班门卫、保洁年纪大，人数不够；12、小区配套设施不完善；13、日常管理不到位；14、小区维护严重不足；15、违章搭建处处可见；16、服务态度极其恶劣。本院经审理认定事实如下：原告与开发商就东城国际小区(玉山县冰溪镇玉清大道111号)提供物业服务签订了《前期物业服务合同》。被告为玉山县东城国际小区3幢1单元501室业主，是电梯房，建筑面积为123.8平方米。2016年12月，涉案房屋办理交房手续。2017年3月21日原告与被告签订了《东城国际小区物业服务合同》，其中约定：……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部分是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主，使用人共同使用的门厅、电梯、楼梯间……二、房屋共用设施设备的维护和管理共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道……三、环境卫生1、物业管理区域内公共场所清扫，道路保洁。……四、安全防范1、门岗值班、区域内巡视。……五、交通秩序与车辆停放……六、房屋装饰装修管理……2、对违章装修行为进行劝阻、制止。七、消防管理……八、公共绿化1、修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；2、清理公共绿地。……第四条物业管理服务费1、收费标准（按建筑面积）：……电梯房住宅1.2元/平方米/月……以上物业管理服务费中未包含共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯等）运行能耗费用。……。被告于2017年3月21日签署了《承诺书》，确认已详细阅读原告提供的《东城国际小区临时管理规约》、《住宅（商铺）室内装饰装修规约》及附则，并同意遵守《业主手册》、该规约及附则。原告对玉山县东城国际小区提供了相应的物业管理服务，如对小区公共场地和共用设施设备（共用照明、电梯等）进行了维修、养护、管理，维护小区的清洁卫生，安排保安门岗值班、区域内巡视等。被告自2018年12月30日起未支付物业服务费，经原告数次催收，被告至今未付，故原告诉至本院，要求判如所请。以上事实，原告提交了《东城国际物业服务合同》、《承诺书》复印件，物业费缴费通知单照片，收据复印件两份在卷为证，前述证据相衔接，故本院均予以确认，据此并结合原、被告的庭审陈述确认前述事实。此外，1、被告提交《关于东城国际小区物业问题》自书材料及照片22份，以证明原告并未提供的服务存在重大瑕疵，原告对其真实性无异，但称被告提供照片所证明的现象只是暂时性的，对小区业主违章建筑原告进行过处理，对拒不整改的业主也向有关执法部门进行反映，执法部门也进行了处理，另电梯卡绑定是物业管理模式，对于被告反映其家用可视门铃原告不启用、电梯内没有监控，不属于原告物业服务的范围，是开发商的职责。本院认为，原告的辩解意见合理，被告的前述证据虽然真实，但不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，被告不能据此拒交物业费或减少应交的物业费；2、被告提交其向玉山县建设局投诉原告查询详情照片两份，以证明原告提供物业服务存在重大缺陷，原告认为被告向有关部门投诉并不能证明原告提供物业服务存在重大缺陷、违规收费，本院认为，原告质证意见合理，故对该证据不予确认；3、被告提交照片两份，以证明原告违规收取业主天然气开户费及存在其他违规收费的现象，原告认为天然气开户费并不是原告收取，且已经退还给所有业主，不能证明原告存在违规收费的行为。本院认为，原告质证意见合理，故对该证据不予确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案开发商与原告签订的《前期物业服务合同》及原告、被告签订的《东城国际物业服务合同》，对当事人均具有约束力。被告认为开发商违规交房，前期物业费应由开发商承担，物业服务费收费标准过高，要求降低物业服务费的收费标准，同时原告提供的物业服务存在瑕疵，要求打折支付物业服务费，对此原告不同意。本院认为，1.原告为包括被告在内的全体业主提供了相关的物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应支付相应的对价。故原告要求被告支付拖欠的物业服务费的诉请，本院予以支持。对于物业服务费的计算标准，《东城国际物业服务合同》约定了物业服务费应按1.2元/月/平方米，另原告主张共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯等）运行能耗费用按0.28元/月/平方米标准计算的意见，符合客观事实和合同依据，本院予以采信。被告要求打折支付物业服务费的理由不够充分，本院不予采信。值得指出的是，建立和谐、安全、有序的小区需要物业服务企业的认真服务和每个业主的积极配合。首先，物业服务企业针对业主提出服务存在瑕疵等问题，应正确面对认真排查，主动与业主沟通协商制定解决的具体方案并予以整改，对有些需要相关部门支持配合才能解决的问题，应及时将具体情况向业主反馈，取得业主的谅解，不宜或减少以诉讼方式催缴物业服务费。其次，作为业主对物业服务企业的服务不满意，可提出合理的建议及整改意见，必要时也可通过有关部门督促物业服务企业提高服务质量，而不应采用拖欠物业服务费的方式。对于被告应交纳的物业费金额。虽然原告主张截至2020年12月30日止24个月的物业费4,397元，但被告仅认可其欠16个月的物业费。本院认为，原告要求预收物业费至2020年12月30日，双方并未约定，且不符法律规定。但被告作为东城国际小区的业主，应当根据原、被告签订物业服务合同的约定交纳物业服务费用，截至本案庭审前，被告所欠截至2018年12月30日至2020年4月30日止的物业费（每月每平方米1.2元×123.8平方米×16个月）及共用设施设备（如：电梯、水泵、楼道灯等）运行能耗费用（每月每平方米0.28元×123.8平方米×16个月）应一并交纳为宜，故被告共应向原告交纳16个月的物业费合计2,932元，对原告主张的其他物业费不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条的规定，判决如下：一、由被告陈为明于本判决发生法律效力之日起七日内向原告玉山县万佳物业有限公司支付物业费2,932元；二、驳回原告玉山县万佳物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈为明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。审判员 余 瑶二〇二〇年五月十三日书记员 姚海燕