河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终2434号 上诉人（原审原告）：吴鹏，男，出生，汉族，住河北省沧州市青县。 委托诉讼代理人：常龙安，河北通胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北乾宁房地产开发有限公司；住所地：青县清州镇京福路23号。 统一社会信用代码证号：91130922560475418B。 法定代表人：杨明义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张永恒，河北傲宇律师事务所律师。 上诉人吴鹏因与被上诉人河北乾宁房地产开发有限公司（以下简称“乾宁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省青县人民法院（2019）冀0922民初3531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴鹏上诉请求：依法撤销青县人民法院（2019）冀0922民初3531号民事判决书，改判支持上诉人一审中主张8万元违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、人防工程的建设是建设工程规划许可证颁发的前提条件，是单独的存在，其内容不在建设工程规划许可证上体现，本案中建设工程许可证内容与人防工程的建设不冲突。《河北省实施〈中华人民共和国防空法〉办法》第十二条：在城市规划区内新建民用建筑，依照国家有关规定应当修建防空地下室的，建设单位应当按照省人民防空主管部门确定的分级管理权限，向有管辖权的人民防空主管部门申请办理防空地下室审批手续，并按照国家规定的标准修建。未经人民防空主管部门审批的，城市规划、建设行政主管部门不予核发建设工程规划许可证和施工许可证。由此可见，人防工程的建设是根据《中华人民共和国防空法》由建设单位必须履行的义务，他是建设工程规划许可证颁发前确定的必要条件，只有在人防部门审批确定之后才由住建部门颁发建设工程规划许可证，这是由两个部门确定的，住建部门颁发的建设工程规划许可证上并无人防工程内容的要求，因此，一审判决认定建设工程许可证不具有合法性无法律依据。二、被上诉人未按建设工程规划许可证进行建设是其自己过错，责任应由其自行承担。青县人防部门要求被上诉人建设人防工程及被上诉人日承诺保证在博雅庄园三期建设人防工程均是在日被上诉人取得的博雅庄园一期工程建设工程规划许可证之前。一审判决认定的有关部门没有进行制定新建设规划敲许可证导致被上诉人没有按约定期限向产权登记机关报相关的资料备案不是上诉人的自身原因是错误的，首先，建设人防工程和按照建设工程规划许可证建设是建设单位的法定义务，既然是法定义务当然不能不按要求执行。被上诉人不能以建设了人防工程就不按建设工程规划许可证施工。其次，人防部门要求被上诉人建设人防工程，被上诉人承诺建设人防工程均是在建设工程规划许可证颁发之前，不存一审判决认定的在再因为人防工程而变更建设工程规划许可证的事宜。再次，也反映出被上诉人一审辩称的因政府部门要求增建人防工程挤占地下停车位数量，导致停车位数量未达到不建人防用房规划许可的要求是与事实不符的。三、一审判决认定上诉人不承担逾期办证违约责任的理由不能成立。一审判决认定上诉人不承担逾期办证违约责任的理由有二，一是被上诉人没有按约定的期限向产权登记机关报相关的资料备案不是被上诉人自身的原因；一是上诉人吴鹏与被上诉人签订了购房优惠申请单，按照优惠单约定上诉人己享受了优惠，不得追究被上诉人的违约责任。对于第一个理由不成立上面已论述外，还有就是被上诉人承诺建设人防工程是，日住建局为被上诉人办理了博雅庄园三期建设工程规划许可证，而与上诉人签订商品房买卖合同是，被上诉人对于人防工程的建设事宜及建设工程规划许可证的相关情况早已明知，但其承诺在交房后780天内将办理权属登记的资料报备，可见被上诉人知道人防工程及建设工程规划许可证的相关事宜在如此长的时间内是可以解决的，人防工程及建设工程规划许可证的相关事宜如果存在冲突也与上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同无关。对于第二个理由同样不能成立。第一、优惠单是被上诉人单方制作的格式条款，条款内容不公平；二是优惠单是在上诉人不知情的情况下签订；三是优惠单中不追宂被上诉人责任的条款内容被商品房买卖合同中的违约责任所替代，应当以商品房买卖合同中的违约责任条款对双方当事人进行约束；四、合同条款存在冲突的应以对合同相对方有利一方的解释为准。综上所述，一审判决认定事实不清，以致判决结果错误，请求二审法院依法查明事实，秉公而断！ 河北乾宁房地产开发有限公司答辩称：1、建设人防用房需要在规划许可证上进行规划，上诉人所称是没有任何事实和法律依据的；应青县人民政府的统筹安排，我方享受不建设人防用房的优惠政策，相关部门为我方颁发了建设工程规划许可证，后来政府部门在其职权范围内调整了人防的优惠政策，要求增建人防工程，我方因增建人防工程需变更原规划许可，多次向政府部门请示汇报，但政府部门未给办理规划许可证的变更，致使我方不能向产权登记机关完成备案，所以我方不存在任何过错；3、商品房买卖合同关于因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的出卖人不承担责任的约定，是双方真实意思表示，合法有效，延期办理产权登记备案完全是因为相关部门的政策影响，并且上诉人与我方签订了购房优惠单，约定不得追究出卖人除房屋质量以外的违约责任，该约定同样合法有效，所以我方不应承担违约责任；4、本次纠纷共涉及27个案子起诉，有一案件被驳回起诉，其他26个案件一审判决均驳回违约金的诉求，共有两个案件上诉，现在大部分业主包括上诉人在内，在我方领取诉讼费以及办证通知，我方提供领取的登记表和通知。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，请求维持原判。 吴鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理房屋权属登记；2、判令被告给付原告未取得房屋权属证书的违约金（违约金以688615元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自计算至原告取得房屋权属证书之日止）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告签订商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的博雅庄园商-SY-73号房，建筑面积，每平方米7038.89元，总金额688615元，商品房交付期限为，按照合同约定，原告缴纳房款采取银行按揭贷款的方式缴纳，首付款348615元于付清,余款340000元办理按揭贷款。合同第十五条约定被告乾宁公司应当在商品房交付使用后780日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案（其他内容详见合同)。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、原告退房出卖人在原告提出退房要求之日起三十日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的1%赔偿原告；3、因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，被告不承担违约责任。青县地方税务局代开发票证实原告吴鹏向被告乾宁公司缴纳购房首付款348615元。原告向被告乾宁公司缴纳代收办证费用28095元，原告向青县博雅物业服务有限公司缴纳垃圾清理费97.8元，原告向青县博雅物业服务有限公司缴纳预收自来水费114元。原告向青县博雅物业服务有限公司缴纳-物业费821.7元。青县城乡建设投资有限公司（甲方）与石家庄市天达房地产开发有限公司（乙方)签订华兴街西侧旧城区征收改造项目合作协议书，协议第一条约定，甲方受河北省青县人民政府委托，负责华兴街西侧旧城改造项目的拆迁、安置、规划、管理。并与乙方签订本协议。协议第四项：合作方式和条件本项目享受旧城区改造的相关优惠政策，包括免交城市基础设施配套费、人防易地建设费（本项目不建设人防用房）等县级行政事业性收费。召开青县城市规划建设委员会第三十五次会议，会议内容评审部分城市建设项目规划设计方案，并出具了青规[2011]35号青县人民政府规划建设委员会文件，该文件（三）华兴大街西侧区域拆迁改造项目第7项：小区建筑指标，总户数1963户，地上停车位196个，地下停车位1767个，局部两层。停车率100%。会议决定：同意该小区的规划设计方案，县住建局凭会议纪要为其办理《建设工程规划许可证》。，青县华兴街西侧征收改造指挥部关于博雅庄园二期工程地下车位数量减少的情况的报告：被告乾宁公司报批建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证时，县住建局进行现场执法并提出，必须建设人防工程或缴纳人防易地建设费。被告乾宁公司向拆迁指挥部汇报后，同时向县住建局各位领导紧急递交了《关于华兴街西侧征收改造项目运作过程和批建环节受阻情况的报告》被告乾宁公司向县政府递交了《关于“博雅庄园”增建人防工程相关问题的请示》县政府领导指示按住建局要或先行施工后考虑调整规划。县住建局要求被告乾宁公司做出书面承诺并交纳了100万元的保证金后给予办理规划许可证和施工许可证、基于此，被告乾宁公司增加投资1228万元建设人防工程。目前人防工程已经全部建设完成。被告乾宁公司出具承诺书,承诺与项目三期工程中建设人防工程用房。如违反承诺，我公司依法缴纳人防易地建设费。，青县住房和城乡建设局为被告乾宁公司办理了博雅庄园三期（商业、物业、储藏）,建设规模，许可证号为建字130922201310986号建设工程规划许可证。青县住房和城乡建设局为被告乾宁公司办理了博雅庄园三期建筑工程施工许可证，许可证号13092214X003.被告乾宁公司向青县人民政府做了关于“博雅庄园”项目停车位比例问题的汇报：进入2012年下半年当一、二期工程已完成主体工程总量平均30以上，被告在报批建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证时县住建局人防办提出“必须建设人防用房或缴纳人防易地建设费”的要求，否决了原合作协议中相关的优惠条款。无杂按要求向住建局人防办做出了在项目北区建设人防用房的书面承诺。由于人防工程是一种有防护要求的特殊地下建筑。重新规划设计。将已开挖的2号车库被迫碾压灰土回填，北区楼间地下车库全部被砍掉，在人防工程投入成本大幅增加的同时，直接造成了原规划设计的停车位数量大幅减少。这一请况我公司曾于书面向县政府领导报，提出调整停车位比例的请示，政府领导口头承诺下一步可适当调整停车位比例，但至今没有书面答复。博雅庄园项目至三期竣工停车位数量为：地上地下合计611个停车位。青县住房和城乡建设局关于房地产开发项目遗留问题解决情况的报告对博雅庄园，属“办证难”，因该项目少建地下停车位，不能通过验收。，青县城市管理行政执法局做出了（青城执）罚字(2018)第(005)号行政处罚决定书，决定对被告乾宁公司罚款8376849.5元。被告乾宁公司不服青县城市管理行政执法局做出的（青城执)罚字(2018)第(005)号行政处罚决定书，向青县人民法院提起行政诉讼，青县人民法院经审理认为，《华兴街西侧旧城征收改造项目合作协议书》《建设工程规划许可证》的相关内容违犯《中华人民共和国人民防空法》规定。不具有合法性，《建设工程规划许可证》涉及地下部分的规划也不具有可实施性。被告乾宁公司因增建人防工程需变更原规划许可数次向政府相关部门请示、汇报，最终未获批准。被告乾宁公司已经履行了职责义务。由于增加人防工程造成未按照建设工程规划许可证的规定进行建设这一违法结果的发生客观上不能完全归责于被告乾宁公司。由于增建人防工程改变原规划设计，致使原车位位置地质条件发生变化，造成区域内达不到建设车位条件。（青城执）罚字(2018)第(005)号行政处罚决定书不能显示其处罚的公平、公正性。，青县人民法院经审理做出了(2018)冀0922行初8号行政判决书，判决：一、撤销青县住房城乡建设局做出的（青城执）罚字(2018)第(005)号行政处罚决定书；二、青县住房和城乡建设局在判决生效后一个月内重新做出行政行为。被告青县住房和城乡建设局不服一审判决，向沧州市中级人民法院提起上诉，沧州市中级人民法院经审理。做出了(2019)冀09行终267号行政判决书。驳回上诉，维持原判。原告吴鹏与被告工作人员签订了购房优意申请单，该申请单注明：1、此套房已享受特殊优惠。部队追究出卖人（除房屋质量为题以外）的违约责任；2、不准换房，如换房按换房时的房价计算；3、业主有保密，否则优惠无效。 一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，原告按约定缴纳了房款。原告向被告乾宁公司缴纳代收办证费、垃圾清理费、预收自来水费、-物业费等费用，应当认为，被告已向原告交付了涉案房屋。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后780日内，经办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现原告接受该房屋的时间已超过了合同约定的780日的时间，被告未按照约定经办理权属登记的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未办理产权登记证书，被告应按照约定在30日内向产权登记部门提供资料，协助原告吴鹏办理产权登记证书。《华兴街西侧旧城征收改造项目合作协议书》及《建设工程规划许可证》相关内容违反《中华人民共和国人民防空法》规定，不具有合法性，《建设工程规划许可证》涉及地下部分的规划也不具有可实施性。被告乾宁公司因增建人防工程需变更原规划许可数次向政府相关部门请示、汇报，最终未获批准，被告乾宁公司已经履行了职责义务。由于增加人防工程造成未按照建设工程规划许可证的规定进行建设这一违法结果的发生客观上不能归责于被告乾宁公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：因出卖人的原因买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限的。原、被告双方约定了办理房产登记证书的期限为出卖人应当在商品房交付使用后780日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告乾宁公司没有在约定期限内向产权登记机关报相关的资料备案，是因为建设人防用房工程致使被告不能按照《建设工程规划许可证》进行施工且《建设工程规划许可证》不具有合法性，有关部门也没有进行制定新的建设规划许可证，被告没有按约定的期限向产权登记机关报相关的资料备案，并不是被告乾宁公司自身的原因。原告吴鹏与被告签订了购房优惠申请单。购房优惠申请单约定此套房已享受特殊优惠，不得追究出卖人（除房屋质量以外）的违约责任。被告按照约定给予了原告购房款的优惠价格，原告应当按照约定不得追究被告延期办理房产证的违约责任。被告乾宁公司依法不应对原告承担违约赔偿责任，故应驳回原告吴鹏请求被告乾宁公司给付原告未取得房屋权属证书的违约金诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。判决如下：一、被告河北乾宁房地产开发有限公司协助原告吴鹏办理房屋产权登记证书，于判决生效次日起三十日内履行完毕；二、驳回原告吴鹏其他诉讼请求。案件受理费100元。由被告河北乾宁房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明的事实同一审法院一致。 本院认为,上诉人吴鹏与被上诉人乾宁公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款约定：因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理的，出卖人不承担违约责任。被上诉人乾宁公司最初享受“不交人防易地建设费（本项目不建设人防用房）”的优惠政策，得到了不需要建设人防工程的规划许可。随后政府部门在其职权范围内调整人防优惠政策，要求被上诉人乾宁公司增建人防工程，致使被上诉人乾宁公司不能按照原规划许可进行施工，无法验收合格，属于合同中约定的“因相关部门政策影响而使房地产权属证书延期办理出卖人不承担违约责任”的情形。对该规划变更，被上诉人乾宁公司数次向政府部门协商解决，最终未获批准，应认定其已经履行了职责义务。 综上所述，吴鹏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1,800.0元，由上诉人吴鹏承担。 本判决为终审判决。 审判长  苗笑臣 审判员  郭彦妍 审判员  位海珍 二〇二〇年五月二十日 法官助理张坤 书记员郑雪