湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终270号上诉人（原审被告）：严爱容，男，1976年6月10日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：胡建国，高安市端正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：谭慧琼，女，1973年10月4日出生，土家族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：丁秀娟，湖北联信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王明，湖北联信律师事务所律师。上诉人严爱容因与被上诉人谭慧琼租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初4828号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。严爱容上诉请求：请求撤销一审判决，驳回严爱容的起诉，二审期间，严爱容变更上诉请求为撤销一审判决，裁定发回重审或查明事实后依法改判。事实及理由：一、一审程序错误，未经合法传唤，缺席判决。严爱容身份信息详实，手机正常使用，联系很顺畅，严爱容没有收到法院送达的起诉状副本、证据目录、应诉通知书、开庭传票等，剥夺了严爱容的辩论权利。一审法院登载的公告严爱容也没有订阅该报纸。谭慧琼故意不向法院提供严爱容的详细送达地址和联系方式，目的是不要严爱容参加诉讼。一审判决显示严爱容于2019年7月23日收到起诉状副本，既然已经直接送达，就不应按公告的开庭时间8月2日开庭。二、一审认定事实错误。一审判决承担责任主体错误。案涉房屋是恩施州昇威装饰材料有限公司使用，2017年所支付的租金也在公司列支。严爱容的签字行为是以恩施州昇威装饰材料有限公司总经理的名义。谭慧琼主张的房租不是严爱容的个人债务，是恩施州昇威装饰材料有限公司的公司债务，严爱容不是责任主体。谌威、李勇系恩施州昇威装饰材料有限公司股东，应追加为被告参加诉讼。一审判决确认合同于2019年7月23日解除无事实依据，2018年7月25日谭慧琼到店，严爱容已明确表示不再租房，已行使了合同解除权。严爱容没有支付租金，谭慧琼在2018年5月15日的律师函就应主张行使解除权，案涉房屋2018年8月26日起就已经腾空，双方的租赁合同早已实际解除，无需判决确认解除。一审判决十日内腾房无依据，案涉房屋早已空置无需腾房。一审判决第三项计算至腾房之日止的房租无事实依据，拖欠房租应按实际占用计算至2018年8月25日。案涉房屋地段多处店面无人承租，现该房屋空置，不能视为严爱容继续占用。谭慧琼任由店面闲置，扩大损失，该损失不应由严爱容承担。恩施州昇威装饰材料有限公司已依法进行清算，于2018年11月15日公示，2019年2月1日已注销，谭慧琼未在公示期间提出异议，视为放弃债权。三、一审适用法律错误。本案应按公司法的相关规定确定责任主体，案涉房屋租金应由恩施州昇威装饰材料有限公司承担。谭慧琼辩称：一审判决认定事实清楚，证据采信得当，程序合法，适用法律正确，请求依法予以维持。双方于2017年4月30日签订的《门面出租合同》，只能约束严爱容与谭慧琼，至于严爱容租赁房屋的用途只要不从事违法犯罪行为，出租人谭慧琼无权干涉。严爱容称其构成表见代理，但其在明知欠付租金的情况下，在公司清算时不通知谭慧琼，显然是想逃避债务。《门面租赁合同》第二条约定了解除权，严爱容未按期支付租金时，谭慧琼可行使合同解除权。双方约定的合同解除权只有守约方才能行使，违约方不享有合同解除权。案涉房屋至今未交付给谭慧琼，房屋仍实际由严爱容控制。严爱容腾空房屋系其对案涉房屋享有权益的处分，并不等同双方租赁合同已解除。请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭慧琼向一审法院起诉请求：1.判令解除2017年4月30日谭慧琼与严爱容签订的《门面出租合同》；2.判令严爱容立即返还房屋，并自2018年5月1日起至实际返还之日止按72000元/年的标准支付拖欠的房租；3.本案诉讼费由严爱容承担。一审法院认定事实：2017年4月30日，谭慧琼（甲方）与严爱容（乙方）签订《门面出租合同》，约定：甲方将其所有的位于恩施市金桂大道武陵国际建材城一楼临街BO1栋B0121号门面出租给乙方使用，签订合同时乙方向甲方交纳押金5000元（若乙方违约终止合同押金不予退还），租赁期限三年即自2017年5月1日至2020年5月1日止，年租金72000元，每年4月30日前一次性支付下一年度租金。嗣后，严爱容支付了第一年度的租金，第二年度的租金交纳期限逾期后，严爱容仍使用租赁物但未支付租金。2018年5月15日，谭慧琼委托湖北联信律师事务所发律师函，催讨2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金72000元未果，故谭慧琼具状起诉。另查明，严爱容于2019年7月23日收到诉状副本。一审法院认为，谭慧琼、严爱容签订的《门面出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，履行各自的约定义务，未履行或者履行不符合合同约定，应承担违约责任。本案中，谭慧琼不支付租金，且在谭慧琼发函催讨后仍未交纳，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同”该款第（二）项规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”该款第（三）项规定“当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”该款第（四）项规定“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；”第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的其先支付租金。…”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期支付的，出租人可以解除合同。”谭慧琼要求解除合同，应予准许，案涉租赁合同于严爱容收到诉状副本之日即2019年7月23日解除。据此，谭慧琼要求严爱容退还租赁房屋，支付退还租赁房屋之前的租金（按72000元/年计算），具有事实和法律依据，予以确认并支持。严爱容经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认谭慧琼与严爱容于2017年4月30日签订的《门面出租合同》于2019年7月23日解除。二、严爱容于判决生效后十日内向谭慧琼腾退其租赁的坐落于恩施市××大道××号房屋。三、严爱容于判决生效后十日内向谭慧琼按年租金72000元的标准支付自2018年5月1日起至腾退房屋之日止的租金。案件受理费2200元，公告费800元，合计3000元，由严爱容负担。二审期间，严爱容向本院提交了如下证据：1.企业信用信息公示报告，公司注册、简易注销登记资料，瓷砖销售单，收款收据；2.同地段周边店面租赁现状照片；3.熊承欢证言、微信转账记录；4.租房合同、营业执照复印件、店面照片。本院组织双方当事人进行了质证，经审查，严爱容提交的证据1公司注册、注销登记信息系客观事实，但证据1中关于公司内部股东出资、股份情况等系公司内部约定，与本案租赁合同纠纷不具有关联性，不予采信；证据2无法确定拍摄时间，证据3、4只能证实严爱容回高安后的经营情况，无法证实案涉房屋已经交付给谭慧琼，综合前述情况，对严爱容二审提交的上述证据不予采信。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合严爱容的上诉理由以及谭慧琼的答辩意见，本案双方争议焦点为案涉房屋租金、占用费的支付责任主体应如何确定以及一审程序是否违法。经审查双方于2017年4月30日签订的《门面出租合同》内容，无论是合同抬头部分的合同当事人还是合同尾部落款部分，均记载的承租方为严爱容，并载明有严爱容的身份证号码和联系电话。严爱容主张案涉房屋系恩施州昇威装饰材料有限公司的公司租赁，在一、二审中不仅未举出以恩施州昇威装饰材料有限公司名义签订的租赁合同等直接证据，亦未举出严爱容曾向谭慧琼披露过房屋承租方系恩施州昇威装饰材料有限公司、房屋租金系恩施州昇威装饰材料有限公司支付的间接证据。严爱容称其系以恩施州昇威装饰材料有限公司的公司总经理名义租赁案涉房屋，其签订《门面出租合同》的行为构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”即表见代理需具备行为人无代理权，有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由，相对人为善意等构成要件，本案中无论严爱容是否有代理权，因无证据证实严爱容系以恩施州昇威装饰材料有限公司总经理或代理人身份签订合同、承租房屋，即严爱容签订《门面出租合同》时不具备使相对人谭慧琼相信严爱容具有代理权的权利外观，故其行为不构成表见代理。案涉《门面出租合同》系严爱容签订，谭慧琼依据合同约定要求严爱容支付租金并无不当。至于严爱容承租房屋后设立公司以及租金分担等问题系恩施州昇威装饰材料有限公司的内部管理问题，并非本案租赁合同审查范畴，严爱容承担责任后可另行主张权利。关于一审审理程序问题，经审查，一审法院给严爱容邮寄相关应诉资料后，严爱容拒收，为保障严爱容的诉讼权利，一审法院慎重起见，又在湖北日报上刊载了开庭公告信息，并于公告的时间开庭审理，严爱容未出庭系其对自身权利的处分。一审处理程序并未违反法律规定。综上所述，上诉人严爱容的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人严爱容负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇二〇年五月七日书记员 吴素云