湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初741号原告：欧华，女，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，系原告欧华的特别授权代理人。委托诉讼代理人：周金桂，湖南方顺联合律师事务所律师。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店四楼。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F,住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道838号新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，系被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司的特别授权代理人。共同委托诉讼代理人：王湘粤，湖南澧滨律师事务所律师，系被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司的特别授权代理人。原告欧华与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水置业公司）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日公开开庭进行了审理。原告欧华及其委托诉讼代理人周金桂，被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司的共同委托诉讼代理人王湘粤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧华向本院提出诉讼请求：1．判令三被告支付原告回购房屋款222600元；2．判令三被告支付原告房屋收益款96675元；3．判令三被告支付原告违约金162817元（庭审中变更为截止2020年5月11日，三被告支付违约金176970元）；4．判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年11月30日，原告与张家界山水置业公司签订一份《商品房买卖合同》，购买坐落于张家界市永定区坪的张家界大成山水国际大酒店的第××层××房，总金价210000元。原告于当日一次性支付购房款212500元，张家界山水置业公司出具了收款收据。2010年11月30日，原告与张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定原告的房屋交给被告张家界大成酒店公司统一管理、经营，张家界大成酒店公司拥有占有、管理、使用和收益的权利；该房屋的投资期限为5年整；被告张家界大成酒店公司在未来五年内按该房屋月投资收益1575元，按月支付给原告。2010年11月30日，原告与张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，合同约定投资期满五年后，被告必须按本合同约定价格的106%回购该房屋，被告湖南大成酒店公司对回购该房屋提供担保。2016年5月1日，原告与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，原告同意被告张家界山水置业公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2019年5月1日，延期回购期限届满后，被告张家界山水置业公司按人民币222600元回购该商品房。在延长的租赁经营期限内，被告张家界大成酒店公司每月月底向甲方支付当年租金2319元。原告认为，被告到期未按合同约定支付回购房屋款，支付房屋收益款，属于单方面违约行为，应承担违约责任。原告多次找被告方要求支付房屋回购款、房屋收益金，对方均以资金周转困难为由拒不支付。为维护原告合法权益，特依法向法院提起诉讼，请求依法判决。被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司共同辩称：1．依法公正处理本案，降低违约金；2．因出现新型冠状××不可抗力因素，请求减免租金；3．驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：（一）回购款及租金支付情况。1．2016年9月1日起至2020年3月17日止，被告已向原告共计支付15247元；2．被告对于委托装修合同到期之后，原告继续计算的委托装修折旧款不予认可。原、被告双方并未就委托装修合同达成续签协议，且合同到期后，并未有重新装修的事实发生，故原告要求被告继续支付装修折旧款没有事实和法律依据。3．现因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。（二）原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准，按照下欠租金的1%计算违约金。1．被告认为原告未举证证实其实际经济损失。原告未采取相应措施弥补损失以防止其租金损失扩大，应当承担相应的责任，请求人民法院降低违约金计算标准；2．法院应该就同一类型案件统一裁判标准，同类案件在长沙芙蓉区律按本年度租金的1%计算违约金，恳请永定区法院降低违约金计算标准同其他同类型判决一致；3．被告酒店经营因新型冠状××、张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展。（三）原告应当选择行使合同权利：或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。1．原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益，属于重复主张权利。且原告主张回购房屋事实上不应成立，被告在目前阶段不同意回购该房产，也没有经济能力进行回购，双方不能就此达成回购一致，原合同约定被告回购，但现在双方无法就此达成，应不予支持原告主张回购。2．原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实，应当由原告明示，如合同没有解除，该主张就没有事实依据。3．本案商品房买卖合同签订的同时，双方签订了房屋租赁合同，第六条约定房屋转让的条件和期限，以及要求被告受让房屋的时间，逾期未履行的违约责任。本案合同的履行是否符合约定的标准，合议庭应当综合认定，对原告诉请进行释明，不予支持原告主张回购为宜，被告同意协助原告办理房屋产权过户登记手续。（四）原告已丧失房屋回购权利：解除权期限只有三个月。关于房屋回购，合同明确约定了回购的期限和条件，原告不能举证其在回购期到临之前提前90日书面要求回购的事实，也没有在回购期满后的60日内主张回购，该合同解除权属于法律上的形成权，现因已经超过三个月的行使期限，原告再也无权主张回购，原告只能选择继续履行不定期租赁合同。（五）被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。因新冠疫情的影响及张家界旅游形势的变化，通往张家界核心景区的张家界市政公路改造及其他政策因素，被告1虽不断加大营销力度和宴席市场开发，但总体经营情况比较疲软，与张家界旅游政策变化完全息息牵连。现因被告经营困难，被告没有经济能力回购涉案房屋。请求原告放弃要求被告回购涉案房屋，双方继续履行商品房买卖合同，被告愿意协助原告办理产权过户登记手续。（六）本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1．原告举证主张被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2．法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。根据法律规定，担保人承担担保责任的前提是需要订立书面的担保合同或者以担保人的名义在主合同中签字。本案中，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方并没有续签投资收益合同，被告张家界山水置业公司、被告湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1．2010年11月30日，原告欧华以200000元购买了被告张家界山水置业公司销售的张家界大成山水国际大酒店第××层××号商品房（建筑面积30.89㎡、套内建筑面积21.63㎡、分摊面积9.26㎡）一套。同日，原告欧华与三被告签订了一份《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定将购买的房屋交由被告张家界大成酒店公司经营，投资经营期限为5年。在本合同的投资期内，该房屋月投资收益为1575元，由张家界大成酒店公司在每月20号之前按月支付（首期投资收益的金额为房屋的全部房款全款付清之日起至当月最后一天的日累计投资收益额加上第二个月的月投资收益之和）。合同还约定投资期内被告张家界大成酒店公司如逾期3个月未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益之外，应按日向原告支付该房屋本年度内投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算；并且在投资期内被告张家界大成酒店公司如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司提前回购房屋（具体执行细则见《房屋销售回购》中相关规定），同时张家界大成酒店公司须向原告支付《房屋销售回购》第三条约定的房屋价款的10%作为违约金。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地﹙土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用（2010）第××号）作为担保物，为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店公司向原告支付投资收益及回购款项提供连带担保。2．2010年11月30日，原告欧华与被告张家界山水置业公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。合同约定：在原告与被告张家界大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满五年后，被告张家界山水置业公司必须按本合同第三条中约定价格的106%回购该房屋，原告必须按本合同第三条中约定价格的106%同意被告张家界山水置业公司对该房屋的回购执行，即双方均不得以任何理由拒绝该房屋回购的执行，同时被告张家界山水置业公司须在该房屋回购手续办妥之日将上述回购款一次性支付给原告。并且在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向原告支付投资收益，原告有权要求被告张家界山水置业公司提前回购该房屋，被告张家界山水置业公司在接到原告提出的回购书面报告5个工作日内必须与原告到相关部门办妥该房屋的回购手续，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给原告。原告与被告张家界山水置业公司未履行上述规定，逾期30天未履行的，违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价为准）日万分之五的违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期60天内因被告张家界山水置业公司违约造成原告投资收益损失，被告张家界山水置业公司应负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同，并要求违约方赔偿对守约方造成的一切损失。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地﹙土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用（2010）第××号）作为担保物，对回购原告房屋之义务提供担保。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对被告张家界山水置业公司回购原告该房屋之义务提供担保。3．2016年5月1日，原告欧华与被告张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定：（1）三方于2010年11月30日签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》原购金额为210000元，原购金额升值款为12600元，结清总金额222600元。原告同意该合同约定的商品房回购期限届满后，被告张家界山水置业公司延期2-3年回购该商品房，延期回购的截止日期为2019年5月1日。延期回购期限届满后，原告同意被告张家界山水置业公司按222600元回购该商品房。（2）原告欧华、被告张家界山水置业公司同意在原告与被告张家界大成酒店公司所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》租赁期届满后，由被告张家界大成酒店公司在上述延长的回购期限内继续租赁经营，被告张家界大成酒店公司并于每月月底向原告支付当月租金2319元。4．《房屋销售回购合同补充协议》约定的2019年5月1日房屋回购期限届满后至原告提起本案诉讼，双方均未提出要求履行房屋销售回购合同，原告与被告张家界大成酒店公司继续履行投资收益合同。自2016年9月1日开始，被告张家界大成酒店公司未向原告欧华足额支付房屋投资收益。2016年9月1日至2020年3月17日期间，被告张家界大成酒店公司共向原告欧华支付了投资收益15247元，欠付83423元。上述事实，有当事人的陈述及原告欧华提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》、《收据》、《中信银行业务凭证/客户回单》、《中信银行卡账户交易明细》等证据证明，本院予以确认。判决的理由与结果本院认为，《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》是各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方当事人应当按合同约定享有权利和履行义务。1．关于原告要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款222600元的问题。原告欧华与被告张家界山水置业公司已经按照商品房买卖合同约定履行了义务，合同主要内容履行完毕。在原告欧华与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》约定的房屋回购期限届满后，原告与被告张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司于2016年5月1日又签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》一份，约定房屋的延期回购期截止为2019年5月1日。现房屋的回购期已经届满，原告欧华要求被告张家界山水置业公司履行房屋回购义务支付房屋回购款222600元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。2．关于原告要求被告张家界大成酒店公司支付欠付房屋收益96675元的问题。2010年11月30日签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》按照合同的内容来看，合同名为房屋投资经营合同，实为房屋租赁合同，在约定的5年投资期限内双方按照合同约定进行了履行。2016年5月1日，原告欧华与被告张家界山水置业公司、被告张家界大成酒店公司通过签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》将房屋回购期限、租赁期限延至2019年5月1日止。在合同到期后，被告张家界山水置业公司没有按照合同约定对房屋进行回购，原告欧华与被告张家界大成酒店公司在没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店公司继续使用房屋，原告欧华没有提出异议，原投资经营合同依法继续有效，但租赁期限为不定期。原告在庭审中计算被告张家界大成酒店公司自2016年9月1日起至2020年5月11日止欠付投资收益87612元，因原告欧华于2020年4月10日向本院诉讼要求被告张家界山水置业公司履行回购义务，则自2020年4月10日，投资经营合同应予终止，被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益的截止日期应为2020年4月10日，应予扣除投资收益2469元（2319元／月＋2319元／月÷31天×2天）。加之被告张家界大成酒店公司答辩称因出现新型冠状××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准，本院考虑到被告确因疫情导致停业一段时间，停业期间未有经济收入，认为减免一个月的房屋投资收益2319元为宜。故被告张家界大成酒店公司应支付原告自2016年9月1日至2020年4月10日止的房屋投资收益82824元（87612元-2469元-2319元／月）。3．关于原告要求被告支付违约金176970元的问题。（1）原告欧华要求被告张家界大成酒店公司支付房屋投资收益违约金35430元（87612元×0.3‰×1348天），原告于2020年4月10日要求被告对房屋进行回购，房屋投资收益的截止日期为2020年4月10日，依据原告欧华与三被告签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》第十条第3项约定：“本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店公司未向原告支付投资收益，除应付原告的投资收益外，应按日向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3‰作为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算”，被告张家界大成酒店公司应于每月20号前付清当月投资收益，其于2016年9月开始未足额支付投资收益，违约金应自2016年9月21日起算。考虑到被告张家界大成酒店公司因受疫情等原因的影响，导致经营情况不佳，本院酌定调整违约金的计付标准为日万分之一，则被告张家界大成酒店公司应支付违约金3609元（2319元/月×12个月×0.1‰×1297天）。（2）原告欧华要求被告张家界山水置业公司支付房屋回购款违约金141540元（210000元×0.5‰×1348天），虽有合同依据，但被告张家界山水置业公司未按约定回购期间，原告将房屋返租给被告张家界大成酒店公司并收取了投资收益，逾期回购对原告影响不大，且违约金的功能是补偿性为主，惩罚性为辅，以补偿当事人的实际损失为原则，本案中原告也没有提交证据证明其实际损失，因此，结合合同履行、被告过错程度、原告实际损失、违约金功能等综合因素考虑，本院酌定调整违约金计付标准为原告购房款的日万分之一。加之原、被告于2016年5月1日签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，双方达成合意将回购期限延至2019年5月1日，则违约日期应自2019年5月2日起开始计算，截止2020年5月11日，故被告张家界山水置业公司应向原告欧华支付违约金8370元（222600元×0.1‰×376天）。本案三被告辩称违约金计算标准过高，请求对违约金予以调整，本院予以采信。4．关于原告欧华诉请被告张家界山水置业公司承担连带支付责任的问题。被告张家界山水置业公司以张家界大成山水国际大酒店负1楼、负2楼、1楼、2楼、酒店副楼共约35000平方米的自有物业，以及名下所拥有的张家界市南庄坪储备土地﹙土地面积共为21320.8平方米，土地证号为张国用（2010）第××号）作为担保物为被告张家界大成酒店公司支付投资收益及后期回购款项提供担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，依法应承担抵押担保责任，原告欧华应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权。但在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定的5年期限内，被告张家界山水置业公司已向原告足额支付了房屋投资收益。加之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》于2015年11月30日履行期限届满后，原告就房屋回购款未向被告张家界山水置业公司行使抵押权，而是双方达成合意续签了《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同补充协议》，将房屋回购期限和租赁期限延期至2019年5月1日。协议中，双方未就担保责任进行约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十二条第一款中“设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同”的规定，依法应免除被告张家界山水置业公司的抵押担保责任，故原告欧华要求被告张家界山水置业公司承担连带清偿责任，无事实和法律依据，本院不予支持。5．关于原告欧华要求被告湖南大成酒店公司承担共同偿还责任的问题。被告湖南大成酒店公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水置业公司向欧华支付投资收益及回购款项提供担保的行为，应视为连带责任担保，依照《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定，连带责任担保的保证期间为六个月，自主债务履行期届满之日起计算，原告欧华未在保证期间内向被告湖南大成酒店公司主张在保证期间承担保证责任，保证人免除保证责任，故原告欧华要求被告湖南大成酒店公司承担连带清偿责任，本院不予支持。被告答辩称保证期间已过，原告与被告张家界大成酒店公司签订的合同已到期，双方就担保责任并没有续签合同，被告张家界山水置业公司、湖南大成酒店公司没有义务继续承担担保责任的理由，符合法律规定，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十二条、第一百八十七条、第二百零二条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告欧华支付房屋回购款222600元及违约金8370元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告欧华支付自2016年9月1日起至2020年4月10日止的房屋投资收益82824元及违约金3609元；三、驳回原告欧华其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8532元，适用简易程序减半收取4266元，由原告欧华负担1392元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担830元，被告张家界山水天下置业有限公司负担2044元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 顾 霞二〇二〇年五月二十五日书记员 符娅芳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第一百七十二条设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。三、《中华人民共和国担保法》第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。