福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终274号 上诉人（原审原告）：林庆凑（曾用名林庆林），男，1978年3月6日出生，汉族，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市蕉城区。 被上诉人（原审被告）：福建省东印水产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区建闽小区10号楼506室，统一社会信用代码：913509015653557145。 法定代表人:陈细金，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈昊宇，福建智德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡守明，福建智德律师事务所律师。 上诉人林庆凑因与被上诉人福建省东印水产有限公司（以下简称东印公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林庆凑上诉请求：1.撤销一审判决，改判东印公司赔偿其所经营商铺的装修损失227060元；2.本案一、二审诉讼费用由东印公司承担。事实和理由：一、一审认为本案以非因合同无效造成损失出租方不承担责任是错误的。二、一审以租赁合同第九条有“免责条款”的约定，不承担林庆凑装修损失的责任也是错误的。三、一审判决连“公平原则”都不考虑是错上加错。 被上诉人东印公司未作答辩。 林庆凑向一审法院起诉请求：1.判令双方于2017年5月26日签订的《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》无效；2.判令东印公司赔偿其所经营商铺的装修损失227060元；3.判令本案诉讼费由东印公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月3日，宁德市人民政府与海军92403部队召开协商会，会议形成《宁德市人民政府海军92403部队关于研究宁德市富春东路海军地块建设问题的纪要》，议定“由海军方面按照军队工程质量监督条例、军队工程验收相关规定对该地块上已建建筑物的质量、安全、消防等出具相关验收意见，双方原则同意以地方政府托管方式处理该地块租赁建设等问题，具体由蕉城区政府与海军92403部队就托管实施方式等事宜进行对接沟通”等内容。 2017年3月17日，东印公司（承租方）与蕉城区政府（出租方）签订《租赁合同》，约定：蕉城区政府出租给东印公司的场地位于宁德市蕉城区海军保障房地块，场地面积为17610平方米；蕉城区政府仅提供场地及地面上现有建筑物作为经营场所，不负责装修，东印公司装修时不得擅自改变房屋现有结构，不得增加地面构筑物，以防造成安全隐患；租赁期满后，东印公司不续租的情况下，地面上的建筑物由东印公司负责拆除；东印公司租赁经营场地用于水果、蔬菜临时过渡疏导市场，不得擅自改变经营场地用途，不得扩大、变更经营范围；租赁期自2017年1月31日起至2019年12月31日止；租赁期内，如因国家和军队政策调整或军事需要，由蕉城区政府负责提前三个月通知东印公司，无条件收回该地块，蕉城区政府退还剩余租金及保证金。 2017年5月26日，林庆凑（承租方）与东印公司（出租方）签订《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》，约定：林庆凑租赁商铺位于宁德市蕉城区富春农贸综合批发市场内农贸海鲜区1号，经营用途仅为海鲜活鲜等海产品批发销售；租期从2017年6月1日至2019年12月30日，免租期至2017年11月30日，租金从2017年12月1日起计；租金每月5600元，按月于每月1日缴纳当月租金；因不可抗力（台风、洪水、冰雹等）造成各方的损失由各方自行负责；因城市规划、市政建设、部队需要、市场搬迁、市场布局调整改建、法律法规规定的其他不可抗力情况致使本合同不能继续履行的，本合同终止，东印公司返还合同剩余部分租金及履约保证金，林庆凑没有异议。 2018年7月6日，因海军92403部队要收回案涉场地用作建设部队保障房，蕉城区政府通知东印公司于同年7月27日前将案涉场地上的所有建筑物拆除到位；2018年7月13日，蕉城区政府再次发出《通告》，通知东印公司暨富春综合农贸市场经营商户限期搬迁、腾空清偿，否则届时将停水停电强制拆除，由此产生的后果和造成的损失自行负责。东印公司因此于2018年7月6日、7月18日两次向林庆凑发送办理结算手续的通知。2018年7月31日，林庆凑办理了撤场结算，并于2018年9月21日领回扣除所欠租金及水电费后剩余的履约保证金。2018年8月，案涉商铺被关闭，而后被拆除。 2018年8月20日，宁德市闽宁价格认证评估有限公司根据林庆凑的委托，对案涉商铺室内装修在2018年8月9日的资产价值进行评估，评估值合计181648元（重置价227060元×成新率80%）。 宁德市中级人民法院（2019）闽09民终453号民事裁定书载明：双方当事人（即林庆凑和东印公司）确认案涉租赁物为东印公司建设的临时建筑。 一审法院认为：本案争议的焦点是：1.《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》是否合法有效；2.东印公司是否需赔偿林庆凑所主张的商铺装修损失。 对于争议焦点1，东印公司确认《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》所涉租赁物为其建设的临时建筑，而东印公司并未提交证据证明其建设案涉租赁物已经主管部门批准，且根据东印公司与蕉城区政府签订的《租赁合同》，东印公司不得擅自改变所承租场地上房屋现有结构，不得增加地面构筑物。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，东印公司就其自行建设的临时建筑与林庆凑签订的《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》应当认定无效。 对于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”在合同无效的情形下，有过错的一方只对因合同无效所造成的损失承担相应的赔偿责任，而对于非因合同无效所造成的损失并不承担赔偿责任。本案中，案涉租赁物因部队需要收回场地而被第三方拆除，林庆凑与东印公司均因此而无法利用案涉租赁物及其所附合的装饰装修，且根据《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》中“免责条款”内容，可以确认林庆凑明确知道，无论合同是否有效，在部队需要收回案涉场地时，案涉租赁物都会被拆除而导致无法继续使用，其与东印公司亦因此将“部队需要”作为免责事由予以明确约定。故林庆凑主张的商铺装修损失并非合同无效直接造成的损失，不论东印公司对合同无效是否有过错，其对林庆凑所主张的商铺装修损失均不负赔偿责任。 综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。林庆凑诉请确认《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》无效，于法不悖，予以支持；其诉请要求东印公司赔偿商铺装修损失，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认林庆凑与东印公司于2017年5月26日签订的《富春农贸综合批发市场农贸区海鲜商铺租赁合同》无效；二、驳回林庆凑的其他诉讼请求。案件受理费5156元，由林庆凑负担。 一审查明的事实中，有关会议纪要的部分缺乏形式合法的证据证实，本院不予确认。一审查明的其他事实，有相关证据予以佐证，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。 本院认为，涉案商铺是东印公司建设的临时建筑，东印公司未能提供证据证明该建筑系经主管部门批准建设，其就该建筑与林庆凑订立的租赁合同依法应认定无效。双方当事人在二审中的争议点为林庆凑装修损失的认定和承担问题。 一、装修损失的认定 林庆凑为证明其装修损失，提供了宁德市闽宁价格认证评估有限公司出具的价格评估报告书，东印公司质证认为评估报告不能作为证据采信。本院结合东印公司的具体意见，对评估报告的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了全面、客观地审核，认为报告书具有较高的证明力，应当作为认定装修损失的根据，理由如下： 首先，涉案商铺从通知拆除到实际拆除的期间为一个月左右，拆除造成装修损失是客观事实，拆除后一般难以评估，故在拆除前进行评估有其必要性。 其次，法律没有禁止受损人单方委托评估，且评估依据不仅有委托方提供的资料，还有评估机构通过现场勘验等手段收集的资料，两种资料尚能相互印证，故评估的基础资料具有客观性。 再次，评估报告虽然存在瑕疵，但综合各方面不影响评估结论的采纳。其一，虽然国家发展和改革委员会颁布的《价格鉴证师注册管理办法（2008年修订）》第十条有“价格鉴证师注册有效期为三年。《价格鉴证师执业注册证书》由国家发展改革委统一印制。持《价格鉴证师执业注册证书》者需继续执业的，应在有效期满前三十天到注册初审机关申请办理再次注册手续”的规定，但是2016年2月3日国务院公布的《国务院关于取消13项国务院部门行政许可事项的决定》（国发〔2016〕10号）取消了国家发展改革委实施的“价格鉴证师注册核准”的行政许可事项，所以评估人员的《价格鉴证师执业注册证书》的签发日期分别为2009年9月29日和2008年6月29日不能说明其不具备相应资格。其二，评估依据国家计委《价格评估管理办法》确于2011年6月30日废止，现行规范资产评估行为的法律为自2016年12月1日起施行的《中华人民共和国资产评估法》，两法均对总则、评估机构、评估人员、评估程序等做了较为原则性的规定，内容上并无实质性冲突，因此评估以《价格评估管理办法》为依据不会导致评估结论明显依据不足。其三，评估报告载明评估方法为市场法、成本法，并在评估过程中指出两种方法的具体运用：市场法用于评估测算装修资产价格，成本法用于确定装修资产现值，符合《中华人民共和国资产评估法》第二十六条“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估执业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”的规定。其四，评估报告载明了评估的法律法规依据，指明了取价依据为市场调查，符合中国资产评估协会印发的自2019年1月1日起施行的《资产评估执业准则——资产评估报告》第二十条“资产评估报告应当说明资产评估采用的法律法规依据、准则依据、权属依据及取价依据等”的规定。其五，评估目的为确定委托物的合同提前终止时装修的资产价值提供公平的市场价格参考意见，属本案中查明事实的专门性问题，就此做出的评估及结论只要能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，就应当作为认定案件事实的根据，而不受评估报告书中“未经我公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供”的声明制约。 二、装修损失的承担 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条是关于租赁合同无效时，经出租人同意的装饰装修物处理的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”评估报告载明的装修资产项目、内容为：（一）泥工部分（工料费）：水泥地面、石板材；（二）过滤池（工料费）：池底水泥钢筋铺设、砖墙砌体，内墙水泥抹面；（三）海鲜池（工料费）：池底水泥钢筋铺设、瓷砖和石板材贴面、弧形玻璃围栏；（四）隔层：工字钢，防锈热渡钢柱子，隔层楼梯、建筑用木模板楼板；（五）吊顶及二楼隔间；（六）水电设施（工料费）；（七）广告牌：广告牌2块（含座、铁架、顶棚、铁扣板、发光字等工料费）。由此可见，商铺内的装修系经营涉案商铺租赁合同约定的“商铺经营用途仅为海鲜活鲜等海产品批发销售”所需，足以表明东印公司同意林庆凑进行以上装修活动。上述第九条对装饰装修物现值损失认定和承担的规定仅以房屋租赁合同无效、装饰装修经出租人同意为前提，租赁物是否被现实地拆除在所不问，更毋论引起拆除的直接具体原因为何，何况未经批准的临时建筑依法本应拆除。故此，本案装修损失的承担应按第九条规定处理。评估报告载明的装修资产中，前六项显属已形成附合的装修物，第七项广告牌虽然可以与房屋分离，但因其规格和内容与被拆除房屋相匹配，与房屋分离后使用价值有限，按照已形成附合的装修物对待并无不妥。现有证据不能证实上述装修资产被东印公司利用，故应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失计181648元。东印公司未经批准建设临时商铺，其过错程度显然大于未尽审查义务的林庆凑，本院酌定东印公司、林庆凑按70%和30%的过错比例分担上述损失，即东印公司应向林庆凑赔偿装修损失127153.6元（181648元×70%），其余损失由林庆凑自行负担。 综上所述，林庆凑的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3468号民事判决第一项； 二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2019）闽0902民初3468号民事判决第二项； 三、福建省东印水产有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿林庆凑装修损失127153.6元； 四、驳回林庆凑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4706元，由林庆凑负担2071元，福建省东印水产有限公司负担2635元；二审案件受理费4706元，比照一审负担。 本判决为终审判决。 审判长  彭祖斌 审判员  郑 彦 审判员  孙 雯 二〇二〇年五月十八日 书记员  蔡薇薇 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……