大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初768号原告：大连鑫晟物业管理有限公司，住所地大连花园口经济区迎春街6-2号楼413室29-1号。法定代表人：崔洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日出生，汉族，该公司工作人员，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：刘善吉，男，1993年11月22日出生，汉族，该公司工作人员，住大连市旅顺口区。被告：宁新，男，1975年1月6日出生，汉族，大连一先国际贸易有限公司经理，住大连市中山区。委托诉讼代理人：王露潼（被告妻子），女，1981年4月27日出生，汉族，住大连市中山区。原告大连鑫晟物业管理有限公司与被告宁新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连鑫晟物业管理有限公司委托诉讼代理人刘善吉、被告宁新及其委托诉讼代理人王露潼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大连鑫晟物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付所欠物业服务费8640元、违约金2592元，合计11232元；2.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2008年7月8日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《大连市前期物业管理服务协议》，约定由原告为美林西岸小区提供物业服务。被告自2014年1月1日起至2019年12月31日拖欠物业服务费合计8640元，经原告多次催收无果。原告按照合同约定忠实的履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按约定向原告缴纳物业服务费，截至原告提起诉讼时，被告没有采取任何行动履行义务，至今仍没有支付拖欠的物业服务费，己经构成违约，其行为己经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《物业管理条例》等法律法规之规定提起诉讼。被告宁新辩称：我们是2009年买的房子，2009年至2014年正常交费，我们不在美林西岸小区住，每年为了交物业费都要单独跑一次。在2014年去交物业费的时候检查了房子，发现玻璃碎了，楼里的物业电话无法打通，询问邻居才找到原告，并告诉原告我们家玻璃碎了，阳台的门也是开的，这样很危险，虽然里面没什么珍贵的东西但是也有家具。原告看到我们玻璃碎了门开了应该及时告知我们，我们去找物业的时候，物业态度强硬说这事管不了。我们不是拖欠物业费不交，但原告应该给我们解决问题的态度，原告作为服务公司应该尽到相应的义务，没有给业主带来服务。刚才我去了美林西岸小区，发现我家的门被撬了，钥匙打不开门，门禁也是坏的。原告只知道收取物业费，却未尽职责。小区环境也是脏乱差，楼下一楼的公共区域都被圈起来了。我不清楚物业费和违约金是如何计算的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了前期物业管理委托合同、大连市前期物业管理服务协议、临时管理规约，用以证明原告为被告房屋所在小区提供物业服务，双方对权利义务均作出约定；被告提交了照片8张，用以证明原告没有履行物业管理职责，没有提供服务。本院认为，上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宁新系大连旅顺经济开发区海霞街xx号xxx房屋的业主，房屋面积120平方米。2008年7月，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司与原告大连鑫晟物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定委托原告为“美林西岸”小区提供前期物业管理服务。该合同对物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利和义务、物业管理服务质量及标准、前期物业管理服务费用及相关费用、法律责任等内容进行了约定。合同约定由原告负责保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；由原告按高层住宅房屋建筑面积每月每平方米1.2元、多层住宅房屋建筑面积每月每平方米1元的标准向物业产权人或使用人收取物业管理费。2010年5月3日，大连旅顺阳光世纪房屋开发有限公司（甲方）与被告宁新（乙方）签订《大连市前期物业管理服务协议》，就前期物业管理服务达成协议。该协议对双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务的标准、物业管理服务费用、收支情况公示、经营收入分配、保险、违约责任等内容进行了约定。该协议约定甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，物业管理服务费用由乙方按住宅按建筑面积每月每平方米1元的标准向物业管理企业交纳，若乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业企业有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金或向人民法院起诉。2014年1月1日至2019年12月31日间，被告未交纳物业费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告在实际接受原告的物业服务后，逾期不交纳物业服务费用，系违约行为，依法应承担违约责任。故本院对原告要求被告交纳2014年1月1日至2019年12月31日间所欠物业费8640元（120平方米×1元/月/平方米×72月）的请求予以支持。关于被告提出的家里玻璃碎了、房门被撬，原告未尽到物业管理职责的抗辩意见。根据《前期物业管理委托合同》和《大连市前期物业管理服务协议》的约定，原告对房屋共用部位、共用设施设备具有维护和管理义务，对被告家的玻璃、房门等专属部分并无维修管护义务，故被告的该抗辩意见缺乏依据。关于原告提出的违约金请求。虽然案涉《大连市前期物业管理服务协议》中对拖欠物业服务费的情形有明确约定，但原告作为物业管理服务企业理应了解其所管理小区业主的实际入住情况，对于无人居住管护的房屋，原告在日常巡查和卫生清洁时应当给予适当的注意，从改善服务质量的角度出发，亦应当将发现的房屋损坏等问题及时反馈告知业主。因此，立足于督促物业企业不断提高服务质量，化解物业与业主之间的矛盾，对于原告提出的违约金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告宁新于本判决生效之日起十日内给付原告大连鑫晟物业管理有限公司物业费8640元；二、驳回原告大连鑫晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告大连鑫晟物业管理有限公司负担9元，被告宁新负担31元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 岳 媛二〇二〇年五月十八日书记员 苗雪婷附相关法律规定1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。