浙江省桐庐县人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)浙0122执异14号 异议申请人（案外人）：李林玉，男，1949年3月6日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 异议申请人（案外人）：徐梅芝，女，1954年7月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 被申请人（申请执行人）：杭州泰锦睿房地产营销策划有限公司（以下简称泰锦睿公司）。住所地浙江省杭州市拱墅区矩阵国际中心（余杭塘路515号）6－1003室。 法定代表人：徐潜，执行董事兼总经理。 被申请人（被执行人）：杭州顺程置业有限公司（以下简称顺程置业公司）。住所地浙江省桐庐县桐君街道富春路528号509室。 法定代表人：来不钒，执行董事兼总经理。 被申请人（被执行人）：来群力，男，1963年8月16日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 本院在执行泰锦睿公司与顺程置业公司、来群力民间借贷纠纷一案中，异议申请人李林玉、徐梅芝对执行标的提出书面异议。本院于2020年4月26日受理后依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议申请人李林玉、徐梅芝异议称：其与来群力于2009年1月9日签订《房屋转让协议》，约定来群力将位于桐君街道××世纪商住楼××号车库（已被本院查封的案涉车库，面积21.74平方米）以80000元价格转让给异议人（来群力于2009年2月底前将车库交于异议人，并于2009年6月底前将房地产权证交于异议人），且异议人已于当日付清房款，并实际占有使用该车库。异议人认为其与来群力早已完成了案涉车库的转让，异议人已经支付全部价款并已实际占有使用且没有过错，异议人已通过合法渠道取得案涉车库的所有权，法院将异议人所有的车库予以查封执行，明显错误。故异议人请求法院解除对该车库的查封。 异议申请人李林玉、徐梅芝为证明其异议主张已向本院提供《房屋转让协议》一份、《银行卡存款业务回单》及《收款凭据》各一份、车库《房产证》及《土地使用权证》各一本、《证明》及《企业基本信息》各一份、《电费清单》一份、《户口本》一本、《物业缴费通知》及《物业费收款收据》各二份、《结婚证》二本等证据。 被申请人（申请执行人）泰锦睿公司答辩称：一、异议申请人与来群力之间未签订合法有效的书面买卖合同。异议申请人所提交的《房屋转让协议》没有案涉车库所有权人来群力签名，《房屋转让协议》没有成立。 二、《缴费通知》的业主为李雯，而非异议申请人，另外通知列明的面积为21.70平方米及127.49平方米，而法院所查封车库面积为21.74平方米，故异议申请人所提交的证据不足以证明其已合法占有案涉车库。 三、异议申请人明知案涉车库所有人为来群力，而出具“收到新世纪商住楼2幢116车库房款”的为赵娟凤、X爱轩，并非来群力，该收条的真实性存疑，无法证明异议申请人已经支付案涉车库价款。 四、根据异议申请人所述，来群力于2009年6月底前将房地产权证交于异议申请人，由异议申请人自行办理。若双方系真实的买卖关系，那么至今已经10余年，异议申请人既未向来群力主张权利，又未自行办理过户登记，存在明显过错。 综上，泰锦睿公司认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，始能发生效力。案涉车库登记在来群力名下，仍属于来群力所有。异议申请人作为买受人，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条所规定的情形，不足以排除执行。故异议申请人要求解除对案涉车库查封的执行异议无事实和法律依据，理由不成立，恳请法院依法驳回异议申请人的执行异议。 被申请人（申请执行人）泰锦睿公司未提供证据。 被申请人（被执行人）顺程置业公司、来群力均未答辩，也未提供证据。 经审查查明：泰锦睿公司诉顺程置业公司、来群力民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月8日作出（2019）浙0122民初4187号民事调解书，已经发生法律效力。因义务人顺程置业公司、来群力未按调解书确定履行义务，权利人泰锦睿公司于2020年1月7日向本院申请强制执行，本院于当日立案执行［案号为（2020）浙0122执108号］，申请执行标的为借款本金450万元及利息（含加倍迟延履行期间的债务利息）等。在该案执行中，本院于2020年1月13日依法将登记在被执行人来群力名下的位于桐庐县××世纪商住楼××房地产（车库）【房产证号为桐房权证城字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2004）第03－1990号，用途为非住宅（车库），建筑面积21.74平方米，登记日期2004年12月15日】予以查封（首封）。 另查明，来群力为原桐庐中侨实业有限公司（现更名为桐庐中侨集团有限责任公司）控股股东及执行董事，担任法定代表人职务。2009年1月9日，来群力授权桐庐中侨实业有限公司与李林玉、徐梅芝签订《房屋转让协议》一份（由李林玉妻子徐梅芝签字和桐庐中侨实业有限公司盖章），约定将来群力所有的案涉车库以80000元的价款转让给李林玉、徐梅芝；付款方式房款在协议签订之日一次性付清。并约定甲方（来群力）收到房款后于2月底前将车库交于乙方（李林玉、徐梅芝），并于6月底前将房地产权证交与乙方自行办理。 2009年1月9日，异议申请人将购房款80000元现金存入来群力农业银行银行卡。当日，由桐庐中侨实业有限公司财务人员赵娟凤、夏爱轩出具“收到新世纪商住楼2幢116车库房款”凭据一份。 根据物业费缴费通知，李雯（系异议申请人李林玉、徐梅芝的女儿，新世纪广场2－1－402室业主）于2018年11月15和2019年10月18日分别向桐庐永安物业管理有限公司缴纳2018年1－12月物业费1000元、2019年1－12月物业费890元，其中均包含案涉车库的物业费（21.70×0.5×12）。另已支付案涉车库2019年3月至2020年3月的电费。 据异议申请人称，协议签订后车库仍一直由来群力在使用（存放酒仓库），直到五、六年前才正式交给异议申请人使用（也作仓库使用），但车库房地产权证正本已于协议签订后二年左右就交给异议申请人。但因来群力不配合，致使房地产权证至今未办理产权过户登记。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定，涉案车库至今仍登记在来群力名下，本院在对被执行人来群力财产采取强制执行措施时将涉案车库予以查封，并无不当。 其次，异议人与来群力就案涉车库在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且异议人在法院查封前已按照合同约定付清全部购房款，并实际占有使用案涉车库，因来群力未配合等不能完全归责于异议人的原因而未办理产权过户登记。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，异议人的异议理由成立，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，故对其异议请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对登记在被执行人来群力名下的位于桐庐县××世纪商住楼××房地产（车库）【房产证号为桐房权证城字第××号、土地使用权证号为桐土国用（2004）第03－1990号】的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  陆如有 人民陪审员  石 甦 人民陪审员  姚丽华 二〇二〇年五月二十二日 代理书记员  金 玲 附：法律法规、司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第二条人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。 四、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十二条人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。