湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终327号上诉人（原审被告）：刘会玲，女，1978年1月22日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：李运，男，1979年6月22日出生，汉族，住随州市曾都区，系刘会玲之夫。被上诉人（原审原告）：随州市好佳苑物业服务有限公司。住所地：随州市沿河大道下冷家湾南1巷2号。法定代表人：周忠朝，总经理。上诉人刘会玲因与被上诉人随州市好佳苑物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘会玲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间没有合同关系，合同相对人是刘会玲与随州市大华物业管理有限公司，上诉人不应向被上诉人交纳任何物业管理费。二、被上诉人没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。1、被上诉人未尽到相应的维修义务。上诉人收房之后发现厨房抽油烟机、灯具、次卧卫生间、鞋柜等出现问题，给生活带来安全隐患，上诉人多次找到开发商及物业公司，但对方一直未给上诉人明确答复。2、被上诉人未尽到安全防范义务。2018年上诉人的一辆电动车放在物业规划的停车位被偷。3、被上诉人未尽到其他管理维护义务。公寓楼梯间无人打扫，逃生楼梯堵塞、至今未经过消防验收。4、开发商应当通过招标依法公开选聘前期物业服务企业，在政府指导价格范围内采取分等级方式，实际分等级定价。5、物业公司强行代替自来水公司向业主收取高额水费，强行垄断网络信号，只能使用电信，不能用移动。6、物业公司私自利用业主共用道路和车库停车位，私自对外开通停车收费。7、物业一级标准收费标准为1元/月/平方，随州市好佳苑物业服务有限公司无权强收2元/月/平方物业服务费。8、随州市好佳苑物业服务有限公司向物价局谎报小区每层楼有标配服务人员，小区内有洒水车、割草机、洗地机等设施服务，以收取高额物业服务费。9、维修资金业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则来执行等。随州市好佳苑物业服务有限公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。随州市好佳苑物业服务有限公司向一审法院起诉请求：依法判令刘会玲支付2016年8月8日至2019年8月7日期间的物业服务费4204元及违约金（自违约之日起按每天千分之三计算），并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年6月1日，随州市好佳苑物业服务有限公司与随州市融盛置业有限公司签订了《维也纳酒店公寓前期物业服务合同》，约定由随州市好佳苑物业服务有限公司为维也纳酒店公寓提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业建筑面积交纳，高层住宅2元/月/平方米收取。2019年1月4日，接随州市信访局【2019】第3期文件关于物业管理费收取标准问题的规定，维也纳公寓物业费自2018年9月1日起执行标准为1.2元/平方米，此前的仍按合同约定标准执行。刘会玲房屋面积为66.77平方米，其自2016年8月8日至2018年8月31日期间应交纳物业服务费3338.5元（66.77平方米*2元/月/平方米*25个月）、自2018年9月1日至2019年8月7日应交纳物业服务费881.364元（66.77平方米*1.2元/月/平方米*11个月），以上共计4220元。一审法院认为，随州市好佳苑物业服务有限公司与随州市融盛置业有限公司签订《维也纳酒店公寓前期物业服务合同》，依法应当受到法律的保护，对维也纳酒店公寓全体业主均具有约束力。随州市好佳苑物业服务有限公司按照合同约定向刘会玲提供了物业服务，刘会玲应当按照合同的约定交纳物业服务费。故随州市好佳苑物业服务有限公司要求刘会玲支付相应物业服务费的诉请，依法予以支持。刘会玲拖欠物业服务费的行为侵犯了随州市好佳苑物业服务有限公司及其他交费业主的合法权益，应当依法支付相应的利息。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、刘会玲于判决生效之日起七日内向随州市好佳苑物业服务有限公司支付自2016年8月8日至2019年8月7日期间的物业服务费4220元及滞纳金（自2017年8月8日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回随州市好佳苑物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘会玲负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方有异议的证据主要涉及两方面的争议事实，一是刘会玲认为其与随州市好佳苑物业服务有限公司不具有合同关系，提交了其与随州市华大物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，因随州市华大物业服务有限公司退出了维也纳小区的物业服务管理，建设单位又与随州市好佳苑物业服务有限公司重新签订了《前期物业服务合同》，刘会玲提交的该份证据不能达到其证明目的，不予采信。二是随州市好佳苑物业服务有限公司是否存在不履行或不完全履行合同约定的维修、养护、管理等合同义务。刘会玲主要是提供了四组共计29份照片，证明维也纳小区存在墙体漏水、公共设施老化、小广告贴满墙面、天燃气管道安装位置、电梯使用存在安全隐患、通道封锁、绿化不达标等情况存在，以证明物业公司不履行合同义务或不完全履行合同义务，达不到按2元/月/平方收取物业费的标准。随州市好佳苑物业服务有限公司提供了五组证据证明其依照约定或随州市相关规定履行义务。对刘会玲提交的证据中反映房屋质量、天燃气管理位置、绿化面积不达标等与本案物业服务合同无关，针对垃圾清理问题照片反映的问题具有片面性，电动车等车辆乱停放照片问题亦不能达到随州市好佳苑物业服务有限公司未履行或未完全履行合同约定义务，本院对刘会玲提交的证据不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约事力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，随州市好佳苑物业服务有限公司与建设单位随州市融盛置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，随州市好佳苑物业服务有限公司在签订合同后依照合同约定进行了物业服务管理，该合同对业主具有约束力，故杨会玲上诉称双方不存在合同关系，随州市好佳苑物业服务有限公司无权要求其支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于刘会玲以随州市好佳苑物业服务有限公司提供的物业服务不到位、存在向随州市物价局提供虚假的成本核算材料为由主张2018年9月1日前强制执行2元/月/平方标准不当，应按照1.2元/月/平方收取。经审核，建设单位与随州市好佳苑物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》约定了高层住宅物业服务费收费标准是2元/月/平方，随州市政府关于维也纳酒店公寓住宅小区的物业收费标准自2018年9月1日起执行标准为1.2元/平方米，此前的仍按合同约定标准执行。刘会玲提交的随州市好佳苑物业服务有限公司向物价局提交的成本核算材料与本案无关。另外，刘会玲称随州市好佳苑物业服务有限公司存在未履行或不完全履行合同约定的义务，亦无证据证实。故刘会玲上诉称2018年9月1日前亦应按照1.2元/月/平方收取物业管理费的上诉理由与双方签订的合同及随州市物价局指导价不符，本院不予支持。综上所述，刘会玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘会玲负担。本判决为终审判决。审判长 张 欢审判员 袁 涛审判员 吕丹丹二〇二〇年五月二十五日书记员 郭金洋