江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏04执异89号案外人：黄才宝，男，汉族，1957年9月6日生，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：上官俊杰，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪姣，江苏常元律师事务所律师。申请执行人：丁建文，男，汉族，1964年1月15日生，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：张利峰，江苏常仁律师事务所律师。被执行人：杨建丰，男，汉族，1971年4月16日生，住常州市钟楼区。本院在执行丁建文申请执行杨建丰等投资协议一案中，案外人黄才宝对本院查封行为不服，向本院提出书面异议。本院立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年12月24日举行了公开听证。黄才宝的委托诉讼代理人上官俊杰、陆雪姣，丁建文的委托诉讼代理人张利峰参加了听证。本案现已审查终结。经审查查明，丁建文与杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司、常州常松金属复合材料有限公司、江苏常松机械集团有限公司投资协议纠纷一案，2018年10月17日常州仲裁委员会作出2018常仲裁字第0410号仲裁裁决书：（一）杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司共同向丁建文返还45000000元；（二）杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司共同向丁建文支付截止2018年7月30日的利息合计4008334元（其中30000000元从2017年8月31日起至2018年7月30日按年利率10%计算利息，计2741667元；其中15000000元从2017年9月26日起至2018年7月30日按年利率10%计算利息，计1266667元）；（三）杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司共同向丁建文支付从2018年7月31日起至第（一）项款项实际付清之日止，以45000000元为基数，按年利率15%计算的利息；（四）杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司共同向丁建文支付违约金4500000元；（五）上述第（三）、（四）项合计，杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司实际应向丁建文支付的金额，不得超过从2018年7月31日起至第（一）项款项实际付清之日止，以45000000元为基数按年利率24%计算的利息损失金额；（六）杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司共同向丁建文支付本案申请人的律师代理费840000元；（七）本案仲裁费344766元、保全费5000元，由杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司共同承担；（八）常州常松金属复合材料有限公司、江苏常松机械集团有限公司对上述（一）、（二）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项所列杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司的债务承担连带担保责任。后丁建文向本院申请执行。2018年11月29日，本院作出（2018）苏04执526号执行裁定书：冻结、划拨被执行人杨建如、杨建强、杨建栋、杨建丰、常州捷顺新材料科技有限公司、常州常松金属复合材料有限公司、江苏常松机械集团有限公司银行存款56509435.65元或查封、扣押相应价值的财产。2018年12月20日，本院作出（2018）苏04执526号协助执行通知书：查封被执行人杨建丰（共有人：包素贤）名下由常州嘉悦置业有限公司开发的位于本市龙与城施工编号为26幢101号（公安编号为7幢101号）的不动产。预售证号：（2011）房预售证第（070）号。查封期限自2018年12月20日至2021年12月19日，为期三年。同日，本院向常州市不动产登记交易中心送达了上述执行裁定书及协助执行通知书。案外人黄才宝不服该查封行为，向本院提出异议，请求：停止对坐落于常州市钟楼区龙湖龙誉城7幢101号（施工编号：龙与城26幢101号）房屋的执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2018年7月1日，案外人与包素贤签订房屋租赁合同，合同约定由案外人承租包素贤坐落于龙湖龙与城26幢101号房屋。案外人支付了租金后，包素贤于2018年9月30日向案外人交付了案涉房屋。后经进一步磋商，案外人与包素贤、被执行人于2018年10月26日签订了房屋买卖合同。合同签订后，案外人按约履行了付款义务，但被执行人却以各种理由迟迟不办理房屋过户手续。待案外人将全部房款给付完毕后，被执行人才配合前往办理，却发现案涉房屋已因申请执行人与被执行人返还投资款纠纷一案被贵院查封，无法办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错的人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中案外人在人民法院查封该房屋前已与被执行人签订了书面房屋买卖合同，并在查封前就已经支付了全部价款并实际占有使用该房屋至今。且未办理房产证原因在于被执行人，案外人对此没有过错。据此，人民法院不应对案涉房屋进行查封。案外人黄才宝为支持其异议请求，提供以下证据材料：1、2018年10月26日杨建丰、包素贤与黄才宝、常州市华纳房地产置换有限公司签订的房屋买卖居间合同一份，约定杨建丰、包素贤自愿将其座落于龙与城26幢101号，建筑面积385.48平方米的房产卖给黄才宝。房屋价格：甲乙双方商定上述房产（含附属物）以人民币大写柒佰万元整成交。付款方法：黄才宝于2018年9月30日前向杨建丰、包素贤支付的房屋租赁款及押金等金额3330000元作为购房首付款，第二期购房款3070000元于2018年10月31日前支付，剩余购房款600000元在办理过户手续当日一次性支付杨建丰、包素贤。2、常州市华纳房地产置换有限公司出具的江苏增值税普通发票一张，货物或应税劳务、服务名称：现代服务、中介服务，价税合计50000元。上述证据为证明黄才宝在人民法院查封案涉房产前已与被执行人签订了书面房屋买卖合同。3、2018年7月1日，包素贤与黄才宝签订的编号为20180701的房屋租赁合同一份。房屋租赁期限从2018年7月1日到2038年6月30日。租金计2814004元。4、房屋移交函一份，内容为：根据包素贤与黄才宝于2018年7月1日签署的《房屋租赁合同》（合同编号20180701）。包素贤已于2018年9月30日将位于龙湖龙与城26-101室的房屋移交给黄才宝。双方确认房屋已达到本合同约定的交付标准，对此无异议。5、常州龙与城前期物业服务协议及收费标准一份，该协议第1页无乙方信息，第9页甲方盖章处无日期，乙方签署日期为2018年11月22日；6、龙湖物业服务集团有限公司常州分公司出具的江苏增值税电子普通发票复印件一份，货物或应税劳务、服务名称：现代服务、服务费，价税合计20372元。发票开票日期：2018年12月28日。7、支付宝账号2019年1月9日向常州供电公司支付电费3113元的支付凭证复印件一份、支付宝转账电子回单复印件一份，2019年3月11日由黄才宝向包素贤转账电费2118元、黄才宝2019年1月9日向包素贤转账凭证复印件一份，金额为3113元。上述证据为证明黄才宝在人民法院查封之前已经合法占有该不动产。8、2018.7.1—2019.1.7黄才宝向包素贤转账支付电子回单复印件10份。转账金额分别为：2018年9月23日980000元，2018年9月25日990000元，2018年9月26日850000元，2018年9月27日500000元，2018年10月30日1500000元，2018年10月31日1570000元，2019年1月4日合计300000元，2019年1月7日合计300000元。转账总计699万元。为证明黄才宝已支付全部价款。申请执行人丁建文答辩称：一、被执行人杨建丰夫妻与黄才宝签订的长期房屋租赁合同及房屋买卖居间合同的行为系规避执行行为，双方签订的租赁及买卖合同系无效合同。江苏省高级人民法院关于认定和处理规避执行行为若干问题的规定第一条：规避执行行为是指在诉讼程序开始之前一年至执行程序终结之前，有履行能力的被执行人为逃避债务履行，采取故意转移财产或者为法院处分财产设置障碍并对申请执行人造成损害的行为。人民法院应当将下列行为认定为规避执行行为：（一）被执行人将财产无偿、低价或者通过虚假交易方式转移至他人名下的行为；（二）被执行人与案外人串通，虚设债务的行为；（三）被执行人以明显低于市场价格或明显不符交易习惯将房产长期出租的行为。被执行人杨建丰夫妻在诉讼即将发生前一个月明显不符交易习惯将房产长期出租，租赁期限为20年，一次性支付333万元租金。在诉讼（仲裁）开庭后、租金支付不到一个月内又将该房产再次从租赁转化为买卖，将所得房款700万元转移，拒不履行法院（仲裁）生效文书，系明显的恶意规避执行行为。属于有能力执行而拒不执行，依法应当追究刑事责任。对这种行为请求法庭必须予以严厉制裁。另外常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404执2118号，执行立案时间为2018年8月2日，执行标的1604万元。南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106执4060号，执行立案时间为2018年7月20日，执行标的为1637万元。被执行人杨建丰规避执行是在面临多方面诉讼和执行情况下开始实施的。二、案涉房产（别墅）系杨建丰夫妻购买的预售商品房，还未办理不动产权证。案外人黄才宝明知道此情况下，故意与杨建丰夫妻签订长期租赁合同、买卖合同，明显违反了城市房地产管理法关于未依法登记领取权属证书的房产不得转让的规定，双方之间签订的房屋买卖居间合同不得对抗法院的查封执行。我国《城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项明确规定，未取得权属证书的房地产不得转让。在案涉房屋仍处于预售状态，尚未取得房产证的情况下，黄才宝与杨建丰夫妻签订《房屋买卖居间合同》并支付购房款，显然存在过错，理应认为黄才宝对其能否顺利取得案涉房屋所有权的潜在风险已然知晓并自愿承担相应后果。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述规定可知，物权保护应遵循登记和公示原则，未经登记的不动产物权，不具备对抗第三人的效力。案涉房屋预售登记在杨建丰夫妻名下，在双方并未将案涉房屋的权属转移登记至黄才宝名下的情况下，并不产生物权变动的法律后果，更不能产生对抗第三人的法律效果。三、无法办理过户手续，不属于非因买受人自身原因未办理过户登记。江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉审理指南（二）中规定：具有以下情形之一的，原则上应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的。本案中，房屋买卖居间合同中第三条第2点，过户约定：鉴于上述房产目前尚未达到过户条件，甲乙双方约定在房产过户条件达到后15日内或至迟在签订本合同之日起36月内办理房产过户手续。黄才宝对无产权证不能过户这种情况是明知的，房屋买卖居间合同约定的交易模式太不符合常理，对还没有办理产权证的价值700万元的别墅房款全额支付简直匪夷所思，有理由怀疑案外人是否在配合被执行人在转移财产。四、案涉房产于2018年9月30日交付于黄才宝不是事实，案外人涉嫌向法庭提供虚假材料。当事人丁建文之所以发现被执行人杨建丰在龙与城有套别墅，也是在2018年12月初发现杨建丰驾驶的汽车经常是很晚回到别墅，早上较早又驾驶车辆离开。后向法院汇报杨建丰可能在龙与城有别墅的情况，经常州中院执行局到常州房产信息中心及不动产登记交易中心查询后才于2018年12月20日查封了该套别墅。当事人及相关出资人在2018年12月去龙与城别墅三次，杨建丰及家人一直住在里面的，根本不是异议提供的2018年9月30日移交给黄才宝的，都是虚假材料。请法庭核实。综上，案外人对案涉房屋不享有足以排除执行的实体权利，也不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条规定，应承担不利的法律后果，应当驳回案外人黄才宝的执行异议申请。根据丁建文的申请，本院于2020年1月12日开出调查令，并交由丁建文委托诉讼代理律师向有关单位调查取证。据此，中国建设股份有限公司常州分行、龙湖物业服务集团有限公司常州分公司提供以下证据材料：1、2018年9月23日，黄才宝向包素贤账户转入20年租金980000元，后包素贤现金支取980000元；2018年9月25日，黄才宝向包素贤账户转入20年租金990000元，后包素贤现金支取990000元；2018年9月26日，黄才宝向包素贤账户转入20年租金850000元，后包素贤现金支取850000元；2018年9月27日，黄才宝向包素贤账户转入20年租金500000，后包素贤现金支取500000元。2、2018年9月23日，黄才宝账户现金存入980000元；2018年9月25日，黄才宝账户现金存入1030000元；2018年9月25日，黄才宝账户现金存入810000元；2018年9月26日，黄才宝账户现金存入500000元；2019年1月2日，黄才宝账户现金存入49000元；2019年1月3日，黄才宝账户现金存入521000元；3、包素贤在案涉房屋居住至2018年11、12月，案涉房屋目前无人居住。黄才宝质证称，对包素贤、杨建丰银行流水的真实性由法院予以核实，黄才宝的流水真实性予以认可。但是对证据1、2的关联性、证明目的不予认可。包素贤夫妇因资金周转需要出售房屋，收到房款后取现使用符合常理。案外人黄才宝主要是从事工程，从业几十年，积累了一定的资金，手头主要是现金。因案涉购房款金额较大，为避免与出卖人发生因房款支付发生纷争，故将手头现金存入银行后通过转账支付也符合交易习惯。对于证据3对程序的合法性予以认可。但是该份证据仍属于证人证言，证人有义务出庭作证，经过法庭调查核实才能作为定案依据，其次从谈话笔录内容来看，被谈话人对原业主的居住时间也较为模糊，不能确定居住时间。实际上案外人与原业主在2018年9月30日就办理了交接，自2018年9月30日开始由案外人实际占有。案外人购买该房屋用于其工程上所需的样板房，故对该谈话笔录的关联性和证明力不予认可。本院查明，2011年9月10日，出卖人常州嘉悦置业有限公司与买受人杨建丰、包素贤签订了商品房买卖合同，合同备案号：26E195336D2841D1B2CB。买受人购买龙与城26幢101号房，该商品房建筑面积共385.48平方米，总金额5747148元；目前，该商品房尚未进行房屋所有权登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。第一，关于案涉房屋的占有问题。黄才宝提供其与包素贤签名的房屋移交函，为说明包素贤已于2018年9月30日将案涉房屋移交给黄才宝，但该房屋移交函为黄才宝与包素贤之间签订，故在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭房屋移交函上记载的时间，不能充分证明案涉房屋在查封之前已有黄才宝实际占有。黄才宝还提供2019年1月9日、2019年4月10日的电费转账凭证，2018年12月28日缴纳的物业服务费材料，但该三份材料均形成于本院查封之后。因此，黄才宝未能提供充分的证据证明在本院查封前已实际占有案涉房屋，应承担举证不能的相应后果。第二，关于案涉购房款的支付问题。黄才宝提供2018年7月1日其与包素贤签订房屋租赁合同，租赁期限从2018年7月1日到2038年6月30日，付租方式为一次性，计2814004元。黄才宝还提供2018年10月26日其与杨建丰、包素贤、常州市华纳房地产置换有限公司签订的房屋买卖居间合同，案涉房款的价格为700万元，付款办法：黄才宝于2018年9月30日前向杨建丰、包素贤支付的房屋租赁款及押金等金额人民币大写叁佰叁拾叁万元整作为购房首付款，第二期购房款人民币大写叁佰零柒万元整于2018年10月31日前支付，剩余购房款人民币大写陆拾万元整在办理过户手续当日一次性支付杨建丰、包素贤。从租赁合同、房屋买卖居间合同、银行流水等现有证据来看，黄才宝在租赁合同签订的三个月内，尚未签订房屋买卖居间合同前就已向包素贤转账333万元，超过20年的租金金额，既与房屋租赁合同约定的支付金额不符，也与日常交易习惯不符。在案涉房款未办理过户手续的情况下，黄才宝仍于2019年1月4日、1月7日又向包素贤支付了购房尾款60万元，也与房屋买卖居间合同的付款办法不相符合，且黄才宝与包素贤在支付购房款上存疑。因此，黄才宝未能提供充分的证据证明已经实际支付购房款。综上，黄才宝的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释第四百六十五条第一款规定，裁定如下：驳回黄才宝的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 孙慧民审 判 员 王 臻审 判 员 朱正生法官助理 陶金沙二〇二〇年五月二十五日书 记 员 张玉娘