江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏08民终3749号 上诉人（原审原告）：阮阳阳，男，1986年12月12日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：吴萌萌，江苏冠誉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：淮安市淮阴区淮高镇人民政府，住所地江苏省淮安市淮阴区老张集街。 法定代表人：林奇，该镇镇长。 委托诉讼代理人：王正清，江苏瀛广达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：葛丽君，女，1976年12月20日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：朱永进，浙江康大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江苏格林菲尔德机械有限公司，住所地江苏省淮安市淮阴区老张集乡工业集中区。 法定代表人：葛丽君，该公司总经理。 被上诉人（原审被告）：方存良，男，1964年6月20日出生，汉族，住浙江省玉环县。 上诉人阮阳阳因与被上诉人淮安市淮阴区淮高镇人民政府（以下简称淮高镇政府）、江苏格林菲尔德机械有限公司（以下简称格林菲尔德公司）、葛丽君、方存良案外人执行异议之诉一案，不服淮安市淮阴区人民法院作出的（2018）苏0804民初3950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人阮阳阳，被上诉人淮高镇政府的委托诉讼代理人王正清、葛丽君的委托诉讼代理人朱永进到庭参加诉讼。被上诉人格林菲尔德公司、方存良经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 阮阳阳上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉请。本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定上诉人未向被上诉人葛丽君支付全部购房款错误。上诉人已经进行全面举证证明其已经支付全部购房款。上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的合法权益。 被上诉人淮高镇政府答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定出资60万元正确，其他证据不能形成合法有效证据链。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件应当全部符合，而不是符合其中的一、两项就可以排除执行。 被上诉人葛丽君答辩称，对原告起诉付清房款和交付房屋的事实予以认可。一审法院认定客观事实存在偏差，原因由于葛丽君未到庭向法院说明情况。上诉人陈述的事实客观存在，是真实的。 被上诉人格林菲尔德公司、方存良未作答辩。 阮阳阳向一审法院起诉请求：1、判令不得执行阮阳阳购买的位于浙江省台州市椒江区下陈街道街南村广兴路152号和154号房产，并解除查封等执行措施；2.淮高镇政府、格林菲尔德公司、葛丽君、方存良承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：淮安市淮阴区老张集乡人民政府（以下简称老张集乡政府）与格林菲尔德公司、葛丽君、方存良债权转让合同纠纷一案，一审法院于2016年9月1日作出（2016）苏0804民初1536号民事判决书，判决：一、格林菲尔德公司于本判决生效后十日内向老张集乡政府支付1011759.57元；二、葛丽君、方存良对第一项承担连带清偿责任；三、葛丽君于本判决生效后十日内向老张集乡政府支付1568033.46元；四、格林菲尔德公司、方存良对第三项承担连带清偿责任。案件受理费27438元，保全费2020元，合计29458元，由格林菲尔德公司、葛丽君、方存良共同负担。上述案件生效后，因格林菲尔德公司、葛丽君、方存良仍未能主动履行，老张集乡政府申请强制执行，一审法院于2017年3月30日作出（2017）苏0804执911号执行裁定书和协助执行通知书，查封了涉案房屋，限额280万元。该院在2017年12月6日与阮阳阳谈话时告知其涉案房屋已被查封。涉案房屋所占土地性质为集体土地，集体土地建设用地使用证上登记使用者为黄道秋，房产证登记所有权人为被告葛丽君。 2018年7月8日，淮安市淮阴区人民政府发文，对淮阴区部分行政区划进行调整，撤销老张集乡政府、淮安市淮阴区棉庄镇人民政府、淮安市淮阴区王兴镇人民政府，上述三乡镇合并设立淮高镇政府。 阮阳阳为证明自己从葛丽君处购买了涉案房屋、支付了全部款项并实际从2013年底居住管理至今，提供了以下证据：1.日期为2013年10月25日的阮阳阳与葛丽君签订的《房地产买卖协议》，下方有加盖台州市椒江区下陈街道街南村民委员会印章及村干部签字进行见证，约定：葛丽君将位于浙江省台州市椒江区下陈街道街南村广兴路152号和154号1－顶层房屋以106万元的价格出售给阮阳阳，协议签订之日给付定金10万元，待葛丽君的房地产证办理到阮阳阳名下后一次性给付购房余款96万元等，并约定过户税费均由阮阳阳负担。2.日期为2014年2月12日的葛丽君出具的《承诺书》，除签名外其余内容均为打印，主要内容为：葛丽君出售给阮阳阳案争房屋，葛丽君是儿子阮梓烜的监护人，其承诺将涉案房地产的所有份额含儿子在内同意并包办一并出售给阮阳阳及阮梓烜的一切手续、收取定金及房款等，在政策许可下包办土地证从黄道秋转到自己含相关权利人名下的一切手续，一切费用由阮阳阳承担。3.打印日期为2013年10月30日葛丽君出具的收条，上面除葛丽君签名，其余内容均为打印，主要内容为：收到阮阳阳交来购房定金10万元，并注明了房屋四至及土地使用证号、房屋所有权号、契证号。4.日期为2013年12月30日的葛丽君出具的收条，该收条除日期填写及签名系手写，其余内容均为打印，主要内容为：今收到阮阳阳支付的购房款现金20万元，至此购房款106万元已全部付清，前期收条全部作废。原告陈述原收条遗失后，在2018年让葛丽君重新出具的该收条，日期朝前补写的。5.2013年11月11日阮孟祥在浙江泰隆商业银行向葛丽君付款50万元的付款委托书。6.户口本及阮孟祥的书面情况说明，阮孟祥的2013年11月、12月的银行对账单及流水，旨在证明阮孟祥系阮阳阳父亲，其与葛丽君无其他经济往来，2013年11月11日阮孟祥代阮阳阳向葛丽君支付购房款50万元，另外阮孟祥从银行取款14万元给阮阳阳用于向葛丽君支付房款。7.王金谷的书面情况说明及银行流水，主要内容为：王金谷与阮阳阳系表兄弟关系，王金谷借款15万元现金给阮阳阳，因为亲戚关系没有打借条。8.台州市农村集体经济组织统一收据，证明阮阳阳2013年10月26日交纳了5万元的房屋管理费。9.水费、电费收据，证明涉案房屋的水费从2014年3月开始其户名即为阮阳阳，电费户名于2014年2月申请变更为阮阳阳。10.浙江省台州市椒江区下陈街道街南村民委员会出具的两份证明，证明涉案房屋由葛丽君出售给阮阳阳，该房屋一直由阮阳阳管理和居住，且阮阳阳名下没有其他房产以及居住的地方。 被告淮高镇政府申请对原告所举上述证据2、3、4中“葛丽君”是否被告葛丽君本人所签申请鉴定，一审法院委托南京东南司法鉴定中心进行鉴定，并在第三人处调取了阮阳阳与淮高镇政府均认可的葛丽君的同期笔迹作为送检样本，鉴定意见书结论为：上述证据2、3、4中“葛丽君”与送检样本为同一人书写。 一审法院对有争议的证据、事实认定如下：1.日期为2013年10月25日的阮阳阳与葛丽君签订的《房地产买卖协议》上有当地村委会干部签字及加盖村委会印章进行见证，该院认可其真实性，在该院查封前阮阳阳与葛丽君之间存在着关于案争房屋的书面买卖合同。2.房屋管理费收据、水电费收据及村委会出具的证明真实有效，能证明阮阳阳在2013年底即已占有使用涉案房屋。3.阮阳阳提供的日期为2013年12月30日的收条，按照阮阳阳自己陈述是葛丽君在2018年补打，故阮阳阳是在知道涉案房屋被该院查封后要求葛丽君补打的收条，且该收条上的内容与《房地产买卖协议》中约定房产证过户到阮阳阳名下再付清96万元相矛盾，故对该收条的真实性该院不予认可，阮阳阳不能以此收条证明其付清了全部购房款。阮阳阳应举证证明其已在法院查封之前支付了全部购房款。2013年12月30日葛丽君出具的10万元定金收条与《房地产买卖协议》上的约定相吻合，该收条的真实性该院予以确认。阮孟祥向葛丽君银行转账付款50万元的时间在《房地产买卖协议》签订后不久，基于阮孟祥与阮阳阳的父子关系，该50万元亦能认定为阮孟祥代阮阳阳向葛丽君支付房款。但对于阮孟祥书面情况说明中的14万元、王金谷书面情况说明中的15万元，仅有两人的银行取款记录而无其他证据相印证，另该两人与阮阳阳有利害关系，故该两笔付款不能证明阮阳阳向葛丽君支付购房款29万元。综上，阮阳阳仅能举证证明向葛丽君支付过购房款60万元。对于另外的46万元，阮阳阳在2017年12月6日法院谈话称自己也转过账，但在本案庭审中阮阳阳的委托诉讼代理人陈述均为现金给付，两次陈述存在矛盾且均未提供证据，另阮阳阳陈述与葛丽君无其他特殊关系，大笔资金给付既无收条相印证，亦无资金交付的证据，故对此陈述该院不予采纳，阮阳阳所举证据不能证明其已向葛丽君支付了全部购房款。 一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，阮阳阳虽然在该院查封涉案房屋前已与房屋所有权人葛丽君签订了书面房屋买卖合同且已合法占有使用涉案房屋，但不能举证证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，故阮阳阳对于涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故判决驳回阮阳阳的诉讼请求。案件受理费14340元，公告费600元，合计14940元，由阮阳阳负担；鉴定费4600元，由淮高镇政府负担。 二审中，各方未提交新证据。上诉人葛丽君的委托诉讼代理人在二审中到庭陈述阮阳阳已将106万元房款全部付清，结合双方在二审的陈述，以及阮阳阳在异议阶段和一审阶段陈述和提供的证据，本院对阮阳阳已经实际付清106万元房款的主张予以确认。 本院经审理，对除阮阳阳是否已经实际付清106万元购房款以外的一审查明事实予以确认。 本案争议焦点是：上诉人阮阳阳对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 本院认为，案外人阮阳阳是否享有足以排除执行的民事权益，应当审查其对涉案房屋是否享有物权或物权期待权。 1.案外人对执行标的享有足以排除执行民事权益的法定要件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，执行法院对登记在被执行人名下的不动产采取强制执行措施，案外人以其享有物权期待权为由提出执行异议及执行异议之诉的，应当同时具备以下条件：（1）案外人与被执行人在案涉不动产查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同。（2）案外人在案涉不动产查封之前已经实际占有该不动产。（3）案外人已经支付全部价款。（4）案外人非因其自身原因未办理过户登记手续。”具有以下情形之一的，应认定系案外人自身原因未办理过户登记手续：①案外人知道或者应当知道案涉房屋存在抵押等权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的；②案外人知道或者应当知道因政策原因受到限购或限制流通转让等情形，案涉房屋无法办理过户登记的；③案外人对于符合办理过户登记条件的房屋无正当理由，未在合理时间内办理过户登记手续的。 2.非农村集体经济组织成员无权取得宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 3.案外人阮阳阳依法不享有排除执行的民事权益。本案中，涉案房屋并未登记在案外人阮阳阳名下，阮阳阳对该房屋不享有所有权。关于阮阳阳是否享有物权期待权问题，本院认为，案外人阮阳阳与被执行人葛丽君签订的《房地产买卖协议》的买卖标的物不仅包括房屋，还包含相应的宅基地使用权，该宅基地属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。阮阳阳不是浙江省台州市椒江区下陈街道街南村村民，不具备在该村范围内获得宅基地使用权的权利。双方签订的《房地产买卖协议》违反了《中华人民共和国土地管理法》中的强制性规定，该合同应认定为无效。此外，案外人阮阳阳明知该房屋所涉土地为集体土地，且未登记在被执行人葛丽君名下，存在因政策原因或权利限制无法办理过户登记的情形仍然签订买卖协议，其对未取得涉案房屋所有权登记负有责任，故本案情形不符合排除法院强制执行的法定情形。 综上，案外人阮阳阳的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，但裁判结果正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14340元，公告费600元，合计14940元，由上诉人阮阳阳负担。 本判决为终审判决。 审判长  董国华 审判员  刘群英 审判员  刘玉娟 二〇二〇年五月二十五日 书记员  庄 行