湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初2182号原告：熊明华，女，1958年6月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张汉东，男，1958年7月31日出生，汉族，住湖南省湖南省长沙县。被告：湖南红星现代市场经营有限责任公司，住所地为湖南省长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城A5097-5099房。法定代表人：严宣松。委托诉讼代理人：周宇，男，1978年1月29日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。原告熊明华（以下简称原告）诉被告湖南红星现代市场经营有限责任公司（以下简称红星现代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张汉东，被告红星现代公司的委托诉讼代理人周宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1、因原被告双方2008年3月28日签订的十年期《租赁经营协议》已经于2018年12月31日到期，被告应将门面腾空并返还给原告；2、请求判令被告向原告支付2018年4月至2018年12月未付租金6891元，以及2019年1月至2019年12月合同结束期间门面占用费（建筑面积53.94㎡*三楼平均价38.28元/㎡*12个月）24777.88元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2008年3月28日，原告与被告签订了《租赁经营协议》约定，原告将原绿色食品城Ａ栋三层003号门面出租给被告用于统一经营，按租赁协议约定，从2009年1月1日开始计算租金，计租期内，被告按季度向原告支付租金，在每个月初第十个工作日之内，将上季度租金一次性存入双方约定的银行账户中，至合同期限届满终止。原告到被告处领取了卡号为62×××55的建设银行卡并收到了被告支付的第一笔租金。但合同履行过程中，被告屡次违约，被告仍然拖欠2018年4月合同存续期间至合同到期日的租金及2019年12月31日止的门面占用费。已累计拖欠租金9个月及无合同占用门面费用12个月，共欠租金6891元，共欠门面无合同占用费24777.88元，以及违约金15401.39元。原告为维护自身合法权益，故向法院起诉，请求判如所请。被告辩称：对于欠租的事实被告不予否认，同时深表歉意，但欠租的具体金额，因受疫情影响，有待与被告财务进一步核实，以明确最终金额。对于利息、违约金有重复提起计算的，请求法庭予以驳回。法院经审理认定事实如下：位于长沙市雨花区中意一路农博中心、绿色食品城A3003号商铺登记在原告名下。2008年3月28日，原告（甲方）与被告红星现代公司（乙方）签订《租赁协议》，合同约定：“（一）甲方将位于长沙市雨花区中意一路中国现代农业博览中心·物流中心·红星绿色食品城项目的A区三层003号铺面，面积41.67㎡出租给乙方用于统一对外出租经营。（二）租赁期限为11年3个月，其中免租期自2007年9月20日起至2008年12月31日，自2009年1月1日之日起计算租赁期。自2009年1月1日起至2009年12月31日，租金标准为每平方米17元/月，自2010年1月1日起至2013年12月31日，租金标准为每平方米17.8元/月，自2014年1月1日起至2018年12月31日，租金标准为每平方米19.14元/月，乙方按季度向甲方支付租金（即每一个计租周期期满后的十日内结算一次）；乙方无正当理由不支付租金给甲方，三个月内，除按本协议标准补付租金，还应每天另付租金的5%作为滞纳金。如超过三个月，甲方有权解除合同并追究乙方的违约责任。原告与被告红星现代公司在《租赁协议》还约定了其他事项。另查明，被告租赁原告的场地与原红星绿色食品城的其他场地一起，整体出租给红星美凯龙家居集团股份有限公司经营，现上述租赁合同已到期。经过各方协调努力，双方已达成继续合作2年（过渡期）的书面共识。长沙红星美凯龙家居生活广场有限公司系红星美凯龙家具集团股份有限公司的子公司，红星美凯龙家具集团股份有限公司从长沙红星美凯龙家居生活广场有限公司处承租包括涉案商铺在内的所有租赁商铺统一交由长沙红星美凯龙家居生活广场有限公司管理。本院认为，原告与被告红星现代公司签订的《租赁经营协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告主张被告红星现代公司尚欠租金6891元，被告提供了原被告双方之间银行流水等证据，本院予以支持。原告主张按日百分之五计算违约金，本院统一系列案件裁判标准，依法酌情调整为按照每日实际欠付租金的万分之二分段计算。虽然协议约定的租赁期限于2018年12月31日已经到期，此后双方未签订书面合同，但被告未退还涉案商铺，继续将包括涉案铺面在内的整体物业出租给长沙红星美凯龙家居生活广场有限公司经营，并自2019年1月1日起按照《租赁协议》的标准向原告支付了（部分）租金，因此双方形成了不定期租赁关系。对原告主张合同到期后的2019年1月至2019年12月的占用费及违约金，被告应按（建筑面积53.94㎡*三楼平均价38.28元/㎡*12个月）标准计算，但双方并未达成新的合意，于法无据。故本院对此不予采信。关于归还门面的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百三十二条规定：“民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。”本案中，原告出租给被告的场地不具有独立性，被告已将涉案场地与其他业主的场地整体出租给红星美凯龙家居集团股份有限公司统一经营，原告与被告的合同虽已到期，但部分业主与被告签订的租赁合同并未到期，单独支持腾空移交原告的门面，将影响不特定善意第三人的合法权益，将影响整栋物业整体效益的发挥及其他租赁合同目的的实现。同时，原告亦并未举证证明案涉场地经过整体改造装修后，具有腾空返还的实际可操作性。故对于原告主张返还商铺，本院综合考量，从统一系列案件裁判标准的视角出发，坚持营造法治化的区域营商环境，以维护区域市场经济秩序稳定和健康发展为落脚点，依法酌情不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告湖南红星现代市场经营有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告熊明华支付欠付的租金16461.7元及违约金（以实际欠付的租金为基数，按照每日万分之二的标准分段计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告熊明华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取488元，由被告湖南红星现代市场经营有限责任公司负担188元，原告熊明华负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇二〇年五月十四日法官助理彭傲书记员吴叶佳附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。