福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终574号 上诉人（原审被告）:张锦华，男，1971年9月23日出生，汉族，住建瓯市南雅镇山安村欣源11号，现住建瓯市。 委托诉讼代理人：黄建勇，福建辉华律事务所律师。 委托诉讼代理人：邱绍红，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：建瓯市投资有限公司，住所地建瓯市水西瓯宁路14号。 法定代表人：张苇，董事长。 委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：建瓯市非生产性国有资产管理中心，住所地建瓯市前卫巷1号。 法定代表人：黄建华，主任。 委托诉讼代理人：叶立贵，男，建瓯市非生产性国有资产管理中心员工，住建瓯市。 上诉人张锦华因与被上诉人建瓯市投资有限公司（以下简称建瓯投资公司）、建瓯市非生产性国有资产管理中心（以下简称建瓯资产管理中心）房屋租赁合同一案，不服建瓯市人民法院（2019)闽0783民初1391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张锦华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建瓯投资公司、建瓯资产管理中心的诉讼请求。事实和理由：一、建瓯投资公司、建瓯资产管理中心主张12间租赁房屋（8间店面、4间楼梯间）从2014年9月1日至2015年8月31日期间的租金121000元已超过法定的一年诉讼时效。关于12间租赁房屋从2014年9月1日至2015年8月31日的租金121000元，按约定应是于2014年8月10日前交纳，而建瓯市园林市政处向张锦华第一次催缴的时间是在2016年5月31日。涉案出租的房屋于2014年5月16日产权人已由建瓯市园林市政处变更为建瓯投资公司，因此原产权人建瓯市园林市政处就丧失了作为产权人对涉案房产所享有的占有、使用、收益、处分权利，直至2018年11月1日建瓯投资公司提起本案诉讼止，已过四年半的诉讼时效。另，建瓯市园林市政处将租赁权转让给建瓯投资公司时间是2018年10月23日，该债权转让时债权已超过诉讼时效，对张锦华没有法律约束力。即便是建瓯市园林市政处分别在2016年5月31日、2017年4月17日向张锦华发出了租金催缴通知，但也因园林处丧失权利主体资格，而不产生诉讼时效中断。 二、建瓯投资公司、建瓯资产管理中心主张租赁期满后，即从2015年9月1日至2016年5月24日，张锦华对租赁的12间房屋占用266天的占用费88180元，及2016年5月25日至2018年10月24日占用2间楼梯间833天的占用费21443元的诉讼请求也超过法定二年诉讼时效期间。因为建瓯投资公司是于2014年5月16日取得涉案房屋产权，其作为房产权利人，债权是在超过一年诉讼时效后的2018年10月23日从建瓯市园林市政处受让，因此，除从2016年11月2日起，对张锦华占用2间杂物间占用费主张未过二年诉讼时效外，其余主张均超过二年的诉讼时效。 三、张锦华对所租赁的12间房屋中，其中有10间已于2014年4月9日将房屋钥匙交给了建瓯市园林市政处负责人，完成了作为承租人退房义务，此时点应作为张锦华的退房时间，而一审法院以案外人江婷婷于2016年5月20日与建瓯市园林市政处签订涉案房屋租赁合同的时点，来推定张锦华退房时间，属主观臆断，没有事实依据。 四、一审法院以建瓯投资公司、建瓯资产管理中心提供的2016年2月24日评估价来确定房屋占用费，不合乎情理，且没有法律依据。首先，该评估的委托主体是原产权人建瓯市园林市政处，不是涉案当事人，其评估结论不具有证据的证明力；其次，该评估价于2016年2月24日作出，此评估结论作为近四年后的判决依据，显然不具时效性；再次，该评估中委托人未提供房产权证和土地使用权证，即评估时未考虑产权因素，所作出的结论必然不具科学性、合法性。 五、本案原产权人建瓯市园林市政处的违约行为产生的违约责任应转由建瓯投资公司、建瓯资产管理中心承继。张锦华于2013年9月5日中标并承租后不久，作为出租方的建瓯市园林市政处就于2013年11月起就口头多次催促张锦华退房，致使无法营业。之后，于2014年1月2日书面向张锦华发出“关于收回芝城公园店面正中大厅的通知”，要求将张锦华承租的12间房屋中，最中心位置的中间大厅三间和楼梯间四间收回，不履行招标文件规定，故意拖延不与张锦华签订租赁合同。建瓯市园林市政处的行为违反招租公告的约定，属合同法规定的违约情形。虽双方未签订租赁合同，但并不是不定期租赁，因为张锦华是按照招租公告的要求参与竞标而取得承租权，该招租公告上明确写明所招租的位置为芝城公园8间店面、楼梯间4间，租赁物面积约280平方米，租期2年等符合租赁合同基本要素，因此，租赁期限应为两年，不属不定期租赁。但因双方未对违约责任作出书面约定，故按照有关法律规定，当事人之间没有约定的，按法律规定处理。原产权人建瓯市园林市政处在租赁期未届满前就通知张锦华退出租赁房屋，违约行为明显存在，故依照法律规定，建瓯投资公司、建瓯资产管理中心应支付的违约金可确定为张锦华20万元实际损失的30%。 六、建瓯投资公司、建瓯资产管理中心主张张锦华支付占用租赁物的费用，没有合法依据。第一，建瓯投资公司、建瓯资产管理中心主张张锦华占用租赁物，但并不能提供证据证实张锦华占用12间租赁物从2015年9月1日至2016年6月24日共266天，占用2间租赁物从2016年5月24日至2018年10月24日共883天的时间。实际上，建瓯市园林市政处在2014年4月9日再次书面通知张锦华退店时起，张锦华就已将店面关闭，并将钥匙交给建瓯市园林市政处分管领导，完成了作为退房人应尽的义务。而建瓯市园林市政处却未将张锦华已缴纳的租金、保证金结算退还，也未制定协商处理方案。第二，建瓯投资公司、建瓯资产管理中心提出的占用费偏高。首先，2013年9月5日张锦华拍卖中标的三间大厅、五间店面、四个楼梯间的租金，本就存在他人故意抬价、严重偏离市场价值、租金虚高的问题。而2016年5月24日新的承租人江婷婷承租涉案租赁物中的10间店面，其年租金仅为44905元，而张锦华前二年半中标年租金为121000元的对比差额数据上，足以说明占用费明显偏高。其次，主要经营场所只有三间大厅，另五间旁边小店面和四个楼梯间的使用价值与大厅相比，价值显然不等同。但仍按中标租金进行均摊的方式来测算单位面积租金，与实际损失不符十分明显。再次，张锦华至今保留的2间楼梯间，实为杂物间，不具有店面的商业使用价值，一审法院判决按2016年2月15日商业店面价值进行认定，也明显不合理。第三，纵使存在租金损失，其损失的产生和扩大，并非张锦华过错造成，应由建瓯投资公司、建瓯资产管理中心自行承担。张锦华于2013年9月5日租赁中标后，就按租赁用途前往山东购买游乐设施，并与厂家签订游乐设备买卖合同，但此后的2014年1月2日，原产权人建瓯市政园林处在未对双方租赁关系解除事宜进行妥善处理前，就单方向张锦华发出收回租赁物的通知，且在张锦华于2014年4月9日交付钥匙后，张锦华对已交租金和中标租赁物如何处理曾多次提出可行的处理方案，但原产权人建瓯市园林市政处均置之不理。 七、一审法院已查明张锦华于2013年11月13日交纳了第一年租金121000元和缴纳押金20167元，但对于押金未作处理，属遗漏判决。 建瓯投资公司、建瓯资产管理中心共同辩称，一、本案并未超过诉讼时效，第一，因双方未签书面合同，关于租金的支付方式，根据合同法规定，从2014年9月1日至2015年8月31日租金支付期限届满日为2015年8月31日，按一年诉讼时效为2016年8月31日之前，但在2016年5月31日、2017年4月17日，出租人已书面催收及数次口头催收，并在2018年提起诉讼，因此诉讼时效多次中断。第二，两年租赁期限届满后，张锦华构成无权占用，至今仍占有部分出租房，占用处于连续状态，故二年期限届满后占用费用请求权的诉讼时效起算点为出租人起诉之日。第三，虽然涉案出租房2014年经市政府研究决定将房产划转给建瓯投资公司，并办理产权变更手续，依据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此建瓯市园林处作为租赁合同的出租人有对张锦华催讨租金的权利，其出具的书面催收足以致诉讼时效中断。 二、房屋产权变更并不代表原房东的权利丧失。依据法律规定，房屋产权人对房屋享有占用、使用、收益、处分的权利，但是除了处分权，占用、使用、收益的权利均可以通过约定由他人代为享有，故出租人的权利由原产权人行使还是由新产权人行使由二人自行确定，与承租人无关，故建瓯市园林市政处在2018年10月23日与建瓯投资公司签署债权转让协议之前，其有权向张锦华催收租金，且催收足以造成诉讼时效中断。 三、建瓯市园林市政处并无违约行为，即使张锦华认为其有违约行为，与本案也无关，张锦华在本案中并未提起反诉，应另案处理。 四、张锦华未交纳租金及占用费用事实清楚。第一，一审法院已就房屋交付一事进行举证，建瓯投资公司、建瓯资产管理中心完成交付租赁房屋的举证义务，但张锦华却未提交证据证明其将租赁房产交还的证据。第二，占用费系由有权机构依法评估确定，评估机构具有评估资质，评估过程合规，评估结果公证，现无任何证据证明评估有误，一审法院采用评估报告的价格作为占用费合法有据。第三，评估价格低于拍卖价格系近年实体店受到电商冲击，造成实体店经营困难，房租普遍下降，并非张锦华提出的拍卖时故意抬价重偏离市场价格、租金虚高的问题。第四，现占用的出租房间实系被楼梯占据部分面积，但并非张锦华所述的为杂物间，事实上占用的2间也是门面性质，具有商业使用价值，而且张锦华均在此持续经营。 五、本案并未有遗漏事实。张锦华交纳的押金系合同保证金性质，其未按时交纳租金，有权对于保证金予以没收。建瓯投资公司、建瓯资产管理中心提交的证据材料中就有张锦华交纳押金的凭证，张锦华对于此款并未提出任何异议及要求退回，并非属一审法院遗漏审理，张锦华在二审中提出返还押金应另案处理。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 建瓯投资公司、建瓯资产管理中心向一审法院起诉请求：1.张锦华立即腾退所占用的座落于建瓯市芝城公园内（1层）的房屋（楼梯间）2间给建瓯投资公司、建瓯资产管理中心；2.张锦华立即向建瓯投资公司、建瓯资产管理中心支付12间房屋资金121000元，2015年9月1日起至2016年5月24日266天占用12间房屋的占用费88180元，2016年5月25日起至自腾退之日止占用2间房屋（楼梯间）按每天24.28元计算的占用费（暂算至2018年10月24日为833天计21443.57元）。 一审法院认定事实：2013年8月，建瓯市园林市政处与建瓯资产管理中心共同委托福建方圆拍卖公司南平分公司对坐落于建瓯市芝城公园内（1层）的8间店面、4间楼梯间共12间房屋的二年的承租权进行拍卖。拍卖公司张贴了《招租公告》，其中涉案建瓯市芝城公园内（1层）的8间店面、4间楼梯间二年租赁权（租期自2013年9月1日起至2015年8月31日），面积共计280㎡，起拍价为57600元。2013年9月5日，张锦华参与拍卖，并以242000元最高价竞拍成功。竞拍成功后张锦华与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。因涉案租赁的房屋在拍卖之前即为张锦华租赁经营，不需另行交付。拍卖成交后，委托拍卖方未与张锦华另行签订书面租赁合同。2013年11月13日，张锦华支付了第一年租金121000元，同时缴纳了押金20167元。2013年底，因建瓯市芝城公园提升改造、创建省级园林城市之需，市政府决定收回张锦华承租的3间店面、4间楼梯间。建瓯市园林市政处分别于2014年1月2日、4月8日通知张锦华退房。2014年8月31日张锦华向建瓯市园林市政处递交了《关于解决芝城公园店面事宜的报告》，认为出租方提前要求退房，造成其损失，且双方也未订立租赁合同，因此要求出租方赔偿损失，并退还已交的租金和押金。2016年8月9日张锦华向建瓯市园林市政处提交《关于请求退还租金的报告》提出因未签订合同、市政府无文件和规划该店面用途，同时其已购置设备存放在店面，店面当仓库使用，无法营业等要求退还租金。建瓯市园林市政处及建瓯资产管理中心于2016年5月31日、2017年4月17日两次书面通知张锦华缴纳第二年欠缴的租金121000元，均无结果。目前尚2间楼梯间未退还（位置为建瓯市工人文化宫和青少年宫大楼一层自东向西第12、13间，面积共51.67㎡）。2018年4月9日建瓯市园林市政处向一审法院起诉，因建瓯投资公司于2014年5月16日取得涉案房屋所有权，2018年7月31日一审法院裁定驳回建瓯市园林市政处起诉。建瓯投资公司、建瓯资产管理中心作为于2018年11月9日再次诉至一审法院。 另查明：1.坐落于建瓯市芝城公园内（1层）房产属于建瓯市人民政府非经营性（生产性）国有资产，根据建瓯市人民政府规定由使用单位建瓯市园林市政处与建瓯资产管理中心共管。2.2014年，建瓯市人民政府研究决定将建瓯市芝城公园内（1层）房产划转给建瓯投资公司，2014年5月16日办理了所有权登记，2015年8月20日办理了土地登记。2018年10月23日，建瓯市园林市政处与建瓯投资公司签订了《债权转让协议》，将对张锦华所享有的债权全部转让给建瓯投资公司，并通知了张锦华。3.2016年2月24日，经建瓯市园林市政处委托评估机构评估，涉案房屋单位面积租金为170元/㎡*年。建瓯投资公司、建瓯资产管理中心以该标准与案外人江婷婷订立房产租赁合同。4.因芝城公园提升改造建练氏夫人主题广场于2013年10月起至12月封园三个月。5.2018年11月16日张锦华与邹双妹在建瓯市民政局协议离婚。 一审法院认为，本案双方争议的焦点主要有4个方面，1.双方房屋租赁关系是否成立。2.本案建瓯投资公司、建瓯资产管理中心起诉是否超过诉讼时效。3.对张锦华已退的10间房的交付时间认定。4.对于2015年9月1日起至腾退之日张锦华占用12间房屋的占用费计算标准问题。结合上述查明的案件事实，分别予以分析认定。 一、涉案房屋租赁关系是否成立。建瓯市园林市政处与建瓯资产管理中心共同委托福建方圆拍卖公司南平分公司与张锦华之间通过《拍卖公告》、国有店面租赁权拍品清单和《拍卖成交确认书》等形成的房屋租赁合同关系，具备了当事人、租赁标的、租期、数量、价款等合同成立的基本内容，且当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。虽然在拍卖成交后，双方没有另行签订书面的租赁合同以具体约定双方的权利义务，但并不妨碍双方租赁关系的成立。已依约交付了租赁标的物，张锦华应当按照《拍卖成交确认书》确定的金额缴纳租赁期内的租金。张锦华为房屋租赁合同承租方，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁的房屋。张锦华系涉案房屋租赁合同的承租方，在租赁期届满后，有义务将租赁物返还出租方，张锦华认为2018年11月16日，已与邹双妹离婚，现未腾退的2间楼梯间在邹双妹使用与张锦华无关的辩解，不能成立，张锦华应负责收回租赁物返还给建瓯投资公司、建瓯资产管理中心。 二、本案建瓯投资公司、建瓯资产管理中心起诉是否超过诉讼时效。张锦华经过竞拍取得涉案房的承租权，虽然双方没有另行签订书面的租赁合同，但建瓯资产管理中心已按《拍卖成交确认书》确定交付了租赁标的物，张锦华应当按照《拍卖成交确认书》确定的金额缴纳租赁期内的租金。由于双方未约定租金缴纳的期限，根据《合同法》第二百二十六条的规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故第二年租金支付期限应为2015年8月31日。而建瓯资产管理中心与建瓯市园林市政处在2016年5月31日及建瓯市园林市政处于2017年4月17日已先后张锦华发出书面催缴租金的通知，之后建瓯市园林市政处于2018年4月9日向建瓯市人民法院起诉，因涉案的房屋所有权于2014年5月16日已由建瓯投资公司取得，2018年7月31日一审法院裁定驳回建瓯市园林市政处起诉，建瓯投资公司、建瓯资产管理中心作为原告于2018年11月再次起诉，诉讼时效多次中断，故建瓯投资公司、建瓯资产管理中心的起诉未超过诉讼时效。 三、对张锦华已退的10间房的交付时间的认定。张锦华称其于2014年4月9日就已腾出房屋交付建瓯市园林市政处，并交了钥匙。其提供2014年11月5日建瓯市园林市政处向建瓯资产管理中心出具的请示、报告，以推断其退房时间为2014年4月9日。而该请示、报告内容，不足以证实张锦华退房时间为2014年4月9日。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果当事人对自己的主张有责任提供证据。”张锦华提供的证据不足以证实其已于2014年4月9日退房，应承担举证不能的法律后果。本案再无直接证据证明张锦华退房时间，根据2016年5月24日建瓯市园林市政处与江婷婷签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2016年5月20日至2021年5月19日，故对于张锦华已退的10间房的交付时间确定2016年5月19日更为合理。 四、对于2015年9月1日起至腾退之日，张锦华占用12间房屋的占用费计算标准问题。因竞拍时对涉案国有店面租赁权拍品清单明确载明租赁期为2013年9月1日至2015年8月31日，现建瓯投资公司、建瓯资产管理中心主张按照拍卖的标准计算2015年9月1日至腾退之日占用费，没有法律和合同依据，不予采纳。其标准宜按建瓯投资公司、建瓯资产管理中心提供2016年2月24日委托评估机构估价标准170元/㎡*年计算为宜。即2015年9月1日至2016年5月19日262天占用12间房屋280平方米，按0.47元/㎡*天计，为34479.2元。至今未腾退二楼梯间共51.67平方米，按0.47元/㎡*天计,每天租金为24.28元计算。 综合上述认定，一审法院认为，建瓯市园林市政处与建瓯资产管理中心共同委托福建方圆拍卖公司南平分公司与张锦华之间通过《拍卖公告》、竞拍行为和《拍卖成交确认书》等形成的房屋租赁合同关系，具备了当事人、租赁标的、数量、价款等合同成立的基本内容，且当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同，具有法律约束力。虽然在拍卖成交后，双方没有另行签订书面的租赁合同以具体约定双方的权利义务，但并不妨碍双方租赁关系的成立。建瓯市园林市政处、建瓯资产管理中心已依约交付了租赁标的物，张锦华应当按照《拍卖成交确认书》确定的金额缴纳租赁期内的租金。由于双方未约定租金缴纳的期限，根据《合同法》相关规定，承租人应在每届满一年时支付。租赁期限届满后，承租人应当返还租赁的房屋。张锦华在租赁期限届满后仍占用租赁的房屋，所有权人有权主张返还。张锦华同时还应支付占用期间的使用费。建瓯投资公司、建瓯资产管理中心主张按照拍卖的标准计算2015年9月1日至退房之日的占用费，没有法律和合同依据，不予采纳。在未提供其他更为准确的占用费标准的证据情况下，其标准应按照建瓯投资公司、建瓯资产管理中心提供的2016年2月24日委托评估机构评估涉案房屋单位面积租金为170元/㎡*年计算。鉴于2013年10月至12月芝城公园因提升改造建练氏夫人广场封园建设三个月，对张锦华店面的经营确有影响，该期间的租金应予扣减。故2014年9月1日至2015年8月31日12间房屋租金121000元，扣减三个月租金30250元（每月10083.3元）为90750元。建瓯投资公司虽非通过拍卖形成的租赁合同的当事人，但在租赁期间所有权已变更为建瓯投资公司享有，且原产权人也已将其对张锦华所享有的债权转让给建瓯投资公司，并通知了债务人张锦华，故建瓯投资公司具备本案的诉讼主体资格。建瓯资产管理中心虽非租赁标的物所有权人，但系人民政府指定的管理人，且所有权人同意其一并主张权利，予以认可。本案经一审法院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、张锦华应于判决生效之日起十日内向建瓯投资公司、建瓯资产管理中心返还占用的坐落于建瓯市芝城公园内（1层）的房屋（楼梯间）2间（面积共计51.67㎡，位置为坐落于建瓯市工人文化宫和青少年宫大楼一层自东向西第12、13间）；二、张锦华应于判决生效之日起十日内向建瓯投资公司、建瓯资产管理中心支付2014年9月1日至2015年8月31日12间房屋的租金90750元，2015年9月1日起至2016年5月19日262天占用12间房屋的占用费34479.2元，2016年5月20日起至退房之日止占用2间房屋（楼梯间面积共51.67㎡）按每天24.28元计算的占用费；三、驳回建瓯投资公司、建瓯资产管理中心的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点问题为：1.建瓯投资公司、建瓯资产管理中心的诉讼主体是否适格；2.建瓯投资公司、建瓯资产管理中心对涉案12间租赁房屋至2015年8月31日的租金和至2016年5月24日占用费，以及从2016年5月25日至2018年10月24日2间未退还房屋的占用费的诉讼主张是否已过诉讼时效；3.一审法院确认的租金和占用费标准是否合理及张锦华占用的时间；4.关于张锦华缴交押金及张锦华认为建瓯市园林市政处存在违约，造成其损失一审法院未作处理是否正确。 关于建瓯投资公司、建瓯资产管理中心的诉讼主体是否适格问题。本院认为，涉案租赁的房屋原产权人为建瓯市园林市政处，并与建瓯资产管理中心共管，双方于2013年8月通过拍卖的方式出租给张锦华锦，因此建瓯资产管理中心为合同一方当事人，对涉案房屋的租金享有主张的权利。2014年5月涉案租赁房屋产权变更为建瓯投资公司，建瓯市园林市政处与建瓯投资公司于2018年10月还形成《债权转让协议》，将涉案房屋的债权转让给建瓯投资公司，并通知了张锦华，因此建瓯投资公司成为了涉案合同的一方当事人，对涉案房屋的权益享有向承租人主张的权利。张锦华认为建瓯投资公司与建瓯资产管理中心诉讼主体不适格的上诉理由不能成立。 关于建瓯投资公司、建瓯资产管理中心对涉案12间租赁房屋至2015年8月31日的租金和从2015年9月1日至2016年5月24日占用费，以及从2016年5月25日至2018年10月24日2间未退房屋的占用费的诉讼主张是否已过诉讼时效问题。本院认为，本案双方虽未签订书面的租赁合同，但租期是可以明确为2年，双方的房屋租赁对租金的支付方式及时间不明确。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确的，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，故至2015年8月31日的租金应在该时间届满时为最后期限。而建瓯市园林市政处与建瓯资产管理中心作为出租方于2016年5月31日向张锦华发出催收租金的通知，即在一年内对张锦华结欠的租金进行了催收，构成租金主张诉讼时效的中断。本案租赁房屋产权虽于2014年5月涉案租赁房屋所有权变更为建瓯投资公司，但租赁合同关系依法不会因物权的变动而失效，故建瓯市园林市政处为涉案租赁合同的一方当事人，于2017年4月17日向张锦华发出书面催缴租金的通知，建瓯市园林市政处于2018年4月9日向建瓯市人民法院起诉，均可构成诉讼时效中断。因此，建瓯投资公司、建瓯资产管理中心于2018年11月对涉案12间租赁房屋至2015年8月31日的租金，从2015年9月1日至2016年5月24日的占用费，以及从2016年5月25日至2018年10月24日2间未退还房屋的占用费的主张仍属未过诉讼时效。 关于涉案房屋占用的时间及租金和占用费标准问题。本院认为，张锦华对涉案租赁的房屋在拍卖之前已实际租赁使用依法可以确认，之后由其竞拍成功，因此应视为出租人完成的交付租赁物的义务。因拍卖公告约定租赁期限为两年，即至2015年8月31日，故在此后无重新的约定，张锦华构成占用他人房屋的法律关系。本案审理过程中，张锦华认为其于2014年4月9日就已腾出房屋交付建瓯市园林市政处。但从其提供的2014年11月5日建瓯市园林市政处向建瓯资产管理中心出具的请示、报告均不能证明该事实。对退还租赁房屋事实的举证责任依法应由张锦华负担，故其应承担举证不能的法律后果。本案在无直接证据证明张锦华退房的时间，一审法院结合建瓯市园林市政处与江婷婷于2016年5月24日签订的《房屋租赁合同》，认定张锦华退出的10间房的时间为2016年5月19日具有合理性，一审法院认定张锦华从2015年9月1日至2016年5月19日占有涉案10间房屋并无不当。关于租赁期间的租金，按《拍卖成交确认书》予以认定，有事实与法律依据。因张锦华未能及时腾房，因此租赁期间届满后，其应对未腾空的房屋承担占用费。而占用费计算标准问题，张锦华未能提供证据证明占用费可低于2016年2月24日建瓯市园林市政处委托评估机构估价的170元/㎡*年标准，一审法院据此作为占用费的计算依据是适当的，本院予以确认。至于尚未退出的2间的租金标准计算，本案中，从性质上无法与其它房屋进行区分，且张锦华亦未提供证据证存在租金差异，或提供低于170元/㎡*年标准的依据，一审法院对此2间房屋按170元/㎡*年标准进行折算占用费亦属适当。 关于张锦华缴交押金及张锦华认为建瓯市园林市政处存在违约，造成其损失一审法院未作处理问题。本院认为，张锦华缴交的押金及建瓯市园林市政处在出租过程中是否构成对张锦华违约并赔偿问题均应以诉的方式进行主张。张锦华在一审中未进行主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三百二十八条规定，二审不作处理，张锦华可另行起诉。 综上所述，张锦华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3027元，由上诉人张锦华负担。 本判决为终审判决。 审判长 乐 芳 审判员 张聪荣 审判员 江琳清 二〇二〇年五月二十九日 书记员 包哲铭 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。