苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初852号 原告：李国荣，男，1956年6月26日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：陈宪惠，女，1954年7月30日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 原告：李静，女，1982年10月21日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：刘朋(代理上述三原告)，江苏剑桥颐华律师事务所律师。 被告：当代节能置业（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区广济北路388号。 法定代表人：郭强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田帅，该公司员工。 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告李国荣、陈宪惠、李静与被告当代节能置业（苏州）有限公司（以下简称当代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年4月15日公开开庭审理。原告李国荣、陈宪惠、李静的委托诉讼代理人刘朋、被告当代公司的委托诉讼代理人田帅、宋丽琴到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告李国荣、陈宪惠、李静提出如下诉讼请求：1、判令被告限期对原告购买的位于苏州市姑苏区苏站路XXX号当代万国府XX幢XXX室房屋（以下简称案涉房屋）内装饰装修问题附问题清单进行修复并将保修期变更至自修复合格之日起计算；2、判令被告赔偿原告各项损失12万元；3、判令被告按照经主管部门批准的规划设计方案对苏州市姑苏区苏站路XXX号当代万国府小区内的公共道路、绿地、车位等进行依法恢复；4、判令被告对苏州市姑苏区苏站路XXX号小区的新风系统存在的安全隐患进行排除；5、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告将上述第1项诉讼请求明确为要求被告对原告房屋内的厨房串味问题进行维修。将上述第2项诉讼请求明确为：要求被告赔偿房屋质量维修造成房屋无法使用的空置损失61600元（11个月×5600元/每月）；维修期间导致房屋无法使用期间的物业费2891.98元（413.14元/每月×7个月）、能源费3607.3元（10个月×360.73元/每月）、公摊服务费3889.27元（11个月×353.57元/每月）；被告承诺安装的入户门鞋柜未安装产生的损失5000元；被告承诺门窗是断桥铝材料但实际交付的是塑钢材质，因此给原告造成的损失13011.45元；主卧东南角阳角突出导致使用面积、空间减少的损失30000元（相当于一平米价格），上述合计金额120000元，其余诉请不变。后原告又向本院申请撤回上述第1、3、4项诉讼请求，并申请撤回第2项诉讼请求所主张的主卧东南角阳角突出导致使用面积、空间减少的损失30000元，诉讼请求总金额变更为90000元，本院均予以准许。 事实及理由：2016年5月24日，原告李国荣、陈宪惠、李静(合同“买受人”)与被告当代公司(合同“出卖人”)签订《苏州市商品房买卖合同》，出卖人将案涉房屋出售于买受人，房屋建筑面积为118.26平米，该房屋为全装修房。合同签订后，原告按照合同约定支付全部购房款。2018年1月底，被告通知原告办理房屋交付手续，原告在收房后进入室内发现房屋的装饰装修存在严重的质量问题，且装修材料与合同约定、宣传资料严重不符，并有多处设计缺陷问题，根本无法正常入住。原告另发现涉案房屋小区内的公共道路、车位、绿化等现状与合同约定、规划总平图、宣传资料等严重不符。关于精装房的装饰装修问题，原告在收房后发现：案涉房屋室内门窗锁、地面、墙面、房屋吊顶、房屋顶板、安装设施存在诸多问题。另，原告在收房后发现涉案房屋门窗采用的是普通塑钢材质，与被告预售宣传时的断桥材质相差巨大。原告认为，被告交付的房屋存在严重的质量问题，不符合工程规范要求，施工材料不符合合同约定并存在多处设计缺陷问题，根本不符合交房和使用条件。关于小区内规划设计问题。经调查，在房屋通过主管部门综合验收后，被告擅自将规划的小区公共道路、车位、绿化等公共区域进行改建，并砌墙对小区公共部位进行封闭处理。被告在未经得主管部门及全体买受人的批准和同意擅自改建公共区域的行为违反了规划要求，亦违反了合同约定。关于新风系统安全隐患问题。原告在收房至今，多次发现新风系统的管道存在大量的建筑垃圾，在使用过程中存在出灰问题，原告认为该系统存在严重的安全隐患，被告应当根据原告反映及时排查。就上述存在的问题，原告于收房当日便向被告提出，并对陆续发现的问题向被告反馈并要求对问题进行处理。但，被告一直拖延怠于维修。原告亦曾委托律师以律师函方式要求被告对上述问题进行正面回应，至今未得到正面回应。原告为维护自身的合法权益，根据民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告当代公司辩称：涉案房屋完成后已经过主管部门的验收，取得了包含规划验收合格证明、工程竣工备案表、住宅交付使用通知书等行政审批文件，以上文件都说明涉案房屋达到法定和合同约定的交付条件，不存在影响原告使用的质量问题，也不存在原告主张的擅自变更规划的情形，也不存在新风系统存在隐患的情形。针对原告提供的质量瑕疵问题，首先原告在起诉状中陈述在收房后即存在问题，以及收房当日提出质量问题等都属于与客观事实不符的情形，事实上原告并没有就其在本案中提出的质量问题在交房当时提出。关于原告在证据当中提出的问题，即使存在也无法反应对原告的房屋居住产生相应的影响。而且根据原告陈述，目前原告认为存在的问题除串味外，并无其他质量问题，也足以证明即使有报修项目被告也已经全部维修结束而且相应的问题维修周期都很短，不存在影响房屋使用功能的问题。关于空置费用，基于原告并没有举证证明存在影响房屋使用的质量问题，被告怠于维修且原告基于被告怠于维修无法入住在外租赁房屋并发生相应的租赁费用等情形，所以相应的费用不应当予以支持。关于物业费、能源费，无论是否存在维修项目，都属于原告应当要支出的费用，这是原告作为业主方的责任，不构成被告应当赔偿的费用。关于鞋柜，原告并未举证证明被告曾承诺向原告交付鞋柜，双方在合同中也没有就鞋柜作为交付标准进行约定。关于门窗部分，目前交付的符合合同约定的标准，原告就该两项主张的费用均缺乏事实依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月24日，当代公司（出卖人）与李国荣、陈宪惠、李静（买受人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的苏州市姑苏区苏站路XXX号（当代万国府小区）XX幢XXX室住宅房屋，该房屋为全装修房，建筑面积118.26平方米，总价为3230272元。合同第十条至第十五条系关于房屋质量和房屋保修的约定，主要内容包括：出卖人交付的商品房经验收合格，房屋建筑工程质量符合国家和地方强制性标准，全装修房交房时的装修标准按照本合同其他约定验收；合同附件八所列商品基本配置，出卖人可以按所列产品市场动态情况作局部更换，出卖人承诺更换后的配置不低于本合同附件八所列的标准，更换配置应告知买受人；出卖人对商品房建筑结构及主要设备保修责任根据《建筑工程质量管理条例》、《商品房实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等法规、规章承担保修责任，但因不可抗力的因素或其他非归责于出卖人的原因而造成的损坏，出卖人不负保修责任。在保修期内，该商品房出现质量缺陷，出卖人应承担该商品房的质量保修责任，由出卖人修复，买受人产生实际经济损失的，出卖人应据实赔偿给买受人。出卖人修复期间，需要买受人配合的，买受人应协助，出卖人补偿给买受人每日（不足一日按一日计算）0元的误工费。全装修房装修工程的保修期自该商品房交付之日起，为期2年，在保修期内如该商品房装修发生质量问题的，出卖人负保修责任。合同附件七、八列明了全装修房的配置及部分配置的品牌、型号，未涉及门窗的材质、型号，也未列明有鞋柜配置。 当代公司取得案涉房屋的竣工验收证明书、住宅工程质量分户验收汇总表后，于2018年1月26日将案涉房屋交付给李国荣、陈宪惠、李静。李国荣、陈宪惠、李静称其收房后发现房屋多处存在质量问题，并向物业公司报修，根据物业公司统计的报修记录记载：1、2018年5月2日报修，三个房间地板划痕、冒灰、高低不平，2018年5月3日维修完成；2、2018年5月3日报修，安装踢脚线，2018年5月4日维修完成；3、2018年5月10日报修，主卧衣柜门划伤及门边翘边，2018年5月15日维修完成；4、2018年5月14日报修，厨房门关不上，2018年5月15日维修完成；5、2018年5月14日报修，卫生间窗户关不上，2018年5月20日维修完成；6、2018年5月15日，厨房水槽水龙头只能转一半，2018年5月26日维修完成；7、2018年5月18日报修，所有房间地板高低不平，冒灰，2018年6月4日维修完成；8、2018年5月20日报修，主卧灯不亮，2018年5月20日维修完成；9、2018年6月3日报修，厨房预留口过大，2018年6月10日维修完成；10、2018年6月4日报修，装踢脚线，2018年6月4日维修完成；11、2018年6月8日报修，北房间窗户倾斜，2018年6月9日维修完成；12、2018年6月8日报修，新风口缺锡箔纸，2018年6月10日维修完成；13、2018年6月19日报修，电子锁出现问题锁不住，触摸一下电子屏才可以锁住，2018年6月24日维修完成；14、2018年6月20日报修，南阳台有一点点渗水，2018年6月21日维修完成；15、2018年6月25日报修，南面阳台的东面里面有缝隙需要打胶，2018年6月26日维修完成；16、2018年6月26日报修，太阳能滴水，2018年6月29日维修完成；17、2018年7月6日报修，次卧开窗玻璃里面有污渍，未写明维修是否完成及完成时间；18、2018年7月18日报修，入户门密封条没有装，2018年7月22日维修完成；19、2018年7月21日报修，主卧衣柜门和每个卧室门有划痕，2018年7月29日维修完成；20、2018年7月27日报修，油烟返味，未写明维修是否完成及完成时间；21、2018年9月15日报修，客厅顶部裂缝，2018年9月16日维修完成；22、2018年10月12日报修，南次卧吊顶裂缝需刷涂料，维修完成，但未注明完成时间；23、2018年11月9日报修，厨房串味，未写明维修是否完成及完成时间；24、2018年11月12日报修，新风口出灰，未写明维修是否完成及完成时间；25、2018年11月12日报修，次卧石膏板顶部开裂，2019年3月2日维修完成；26、2018年11月12日报修，次卧玻璃窗夹层中间有杂物，未写明维修是否完成及完成时间；27、2018年11月15日报修，太阳能温度上不去，2018年11月16日维修完成；28、2018年11月20日报修，太阳能温度上不去，2018年11月21日维修完成；29、2018年11月27日报修，新风口吸灰，2018年12月1日维修完成；30、2018年12月30日报修，主卧衣柜门衣杆脱落，2019年1月2日维修完成。 李国荣、陈宪惠、李静提供高性能门窗系统宣传照片一张，以证明当代公司销售时宣传房屋门窗使用的是断桥型材质，当代公司认为该照片系对相应型材的宣传，并未使用于涉案房屋，涉案房屋门窗材质与样板间展示的门窗材质一致。 李国荣、陈宪惠、李静提供照片证明当代公司展示样板房时包括室外鞋柜，但未交付鞋柜，当代公司陈述该鞋柜在样板房的室外，不属于交付房屋的一部分。 李国荣、陈宪惠、李静陈述其于2018年1月26日收房后因质量问题需要维修，影响其正常居住使用，导致其直至2018年12月底才开始入住案涉房屋，故以市场租金标准主张房屋空置损失61600元（11个月×5600元/每月）。庭审中，原、被告双方一致同意案涉房屋的市场租金标准按照5558元/月计算。 本院认为，李国荣、陈宪惠、李静与当代公司签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。当代公司交付的房屋在质量保证期内发生质量缺陷，当代公司应履行维修义务，并承担违约责任。在本案诉前，当代公司已经根据李国荣、陈宪惠、李静提出的问题，对涉案房屋中出现质量问题的衣柜、吊顶、地板等部位进行了更换或者维修。 李国荣、陈宪惠、李静主张当代公司赔偿其各项损失合计90000元，本院逐一分析如下： 1、空置期间的租金损失，对于已维修项目的内容和维修的具体时间段，原告提交了该小区物业公司出具的报修记录表予以佐证，被告当代公司未提出异议，本院予以认可。根据该报修记录，原告在2018年5月2日至2018年12月31日期间多达30次报修记录，其中大多数诸如厨房门关不上、卫生间窗户关不上、厨房水槽龙头只能转一半、主卧灯不亮、太阳能滴水、入户门密封条没有装等此类维修项目不会导致原告无法使用房屋，且维修所需时间较短，但鉴于需维修项目众多，且无法一次完成，其中诸如地板、吊顶等少数项目的维修会影响原告使用房屋，必然给原告造成一定的损失，故原告主张参照租金衡量其损失亦属合理。对于租金标准，原、被告双方均认可按照5558元/月计算，本院根据已维修的频次、项目、耗时及影响原告使用房屋的程度，酌情将原告主张的损失酌定为11116元（5558元/月×2个月）。 2、对于原告主张的房屋无法使用期间的物业费、能源费、公摊服务费，因原告向第三方缴纳上述费用系其作为业主应负的义务，因本院已支持原告房屋维修期间的租金，足以弥补其房屋不能使用的损失，故其该项请求本院不予支持。 3.对于原告主张的入户门鞋柜未安装产生的损失5000元，案涉房屋的样板房内并没有鞋柜，鞋柜放置在样板房的室外，且双方在合同附件的配置明细中未列明室外鞋柜，原告未充分举证双方约定当代置业为其安装鞋柜，该请求本院不予支持。 4、对于原告主张的门窗材质变更给其造成的损失，因其仅提供照片，不足以证明双方存在该约定，该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、被告当代节能置业（苏州）有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告李国荣、陈宪惠、李静因房屋维修导致的损失11116元。 二、驳回原告李国荣、陈宪惠、李静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2050元，减半收取1025元，由原告李国荣、陈宪惠、李静自行负担898，被告当代节能置业（苏州）有限公司负担127元，并于本判决生效之日起10日内直接支付给原告李国荣、陈宪惠、李静。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年五月二十九日 书记员  杨 昀