重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0115民初2470号原告：李泽容，女，1975年11月18日出生，汉族，户籍地重庆市长寿，现住重庆市长寿区。被告：刘青，男，1966年6月1日出生，汉族，户籍地重庆市长寿区，现住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：游斌，重庆金雷律师事务所律师。第三人：廖吉祥，男，1948年2月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告李泽容与被告刘青、第三人廖吉祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李泽容、被告刘青及其委托诉讼代理人游斌到庭参加了诉讼。第三人廖吉祥经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泽容向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋买卖合同关系；2.判令被告刘青退还原告购房款100000元，并支付原告李泽容资金占用损失：以100000元为基数，从2016年4月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至此款付清时止；3.本案的诉讼费由被告刘青承担。诉讼过程中，原告李泽容将第二项和第三项诉讼请求变更为：2.判令被告刘青退还原告购房款100000元；3.判令被告刘青退还原告李泽容除渣费1000元。事实和理由：2016年4月14日，原告李泽容与被告刘青经口头协商，约定被告刘青将位于重庆市长寿区“XXXX广场”X幢X单元X号房屋以195000元的价格卖给原告李泽容，原告李泽容当日向被告刘青转账支付了购房款100000元和除渣费1000元，被告刘青出具了《收条》一张。后经了解，被告刘青不是上述房屋的产权人，被告刘青无权处分上述房屋。虽经原告李泽容多次要求退还，但被告刘青拒不退还。综上所述，原告李泽容认为，原、被告之间口头达成的房屋买卖协议是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有约束力。但是，因被告刘青不是上述房屋的产权人，无权出售上述房屋，其事前未得到产权人的委托，事后又未得到产权人的追认，致使原告李泽容的合同目的现已无法实现，故特向法院起诉，请求依法判决。被告刘青辩称，原告李泽容与被告刘青没有建立房屋买卖合同关系，被告刘青是受第三人廖吉祥的委托代第三人廖吉祥出售其全额出资修建的部分房屋，被告刘青代第三人廖吉祥与原告李泽容签订了房屋买卖协议，并代第三人廖吉祥收取了购房首款。后原告李泽容为了便于办理房屋产权手续，要求由第三人廖吉祥直接与其签订购房协议和出具购房收条，因此，被告刘青与原告李泽容、第三人廖吉祥协商一致将原告李泽容与被告刘青之间的房屋买卖协议整体转让给第三人廖吉祥，并形成了《购买房屋产权确认书》，第三人廖吉祥重新向原告李泽容出具了收款收据，该收款收据包括被告刘青所代收的购房首付款。因此，本案涉案合同的买卖双方不是原告李泽容和被告刘青，原告李泽容对被告刘青的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。第三人廖吉祥提交书面意见述称，首先，第三人廖吉祥不是本案的适格被告，第三人廖吉祥与原告李泽容没有房屋买卖合同关系，不存在原告李泽容与第三人廖吉祥解除房屋买卖合同关系的问题。是被告刘青收取了原告李泽容的购房款。是原告李泽容与被告刘青串通、强行逼迫第三人廖吉祥补签了无效的购房合同，要求第三人廖吉祥办理房屋产权证。而办理房屋产权证是重庆瑞豪房地产开发有限公司(以下简称瑞豪公司)的事情，第三人廖吉祥没有办理该房屋产权证的能力和资格，也没有义务办理；其次，第三人廖吉祥没收到原告李泽容的购房款100000元，根本就不存在退还原告李泽容购房款100000元，更不应该承担任何资金利息；第三、原告李泽容自己撬门换锁，强行物管公司开水、电、气，强行进行装修，对装修之事第三人廖吉祥一点都不知道，不应赔偿原告李泽容装修房屋产生的任何经济损失；第四、本案的诉讼费不应由第三人廖吉祥承担；第五、刘青与第三人廖吉祥有经济往来，第三人廖吉祥只认可两套房屋作为抵刘青的债务，然而刘青强行多霸占第三人廖吉祥十九套房屋，在本案中第三人廖吉祥没有收取房款，第三人廖吉祥实际是受害者，实属刘青骗取了原告李泽容的购房款，与第三人廖吉祥无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人廖吉祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃法律赋予的举证、质证的权利，应当承担不利的法律后果。对《收条》、《重庆农村商业银行客户付款回单》、《重庆佳恒房屋经纪有限公司房屋买卖合同》、《第三人廖吉祥的中国建设银行个人活期明细结算》等证据，原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告刘青举示了《委托书》，证明其出售案涉房屋经过第三人廖吉祥授权，是代表第三人廖吉祥将房屋卖给原告李泽容。原告李泽容在2019年6月6日庭审中称被告刘青未将该证据交给其阅看，且该委托书的落款系2016年8月8日，在出售涉案房屋之后，不认可其真实性。但在2019年9月3日庭审中原告李泽容认可其真实性，并确认委托书中第三人廖吉祥的签名是本人所签。本院认为，《委托书》系原件，原告李泽容在两次庭审中对委托书的质证意见前后矛盾，本院采信对其不利的陈述，对该份证据的真实性予以确认。被告刘青举示的《购买房屋产权确认书》（张华）与本案无关，本院不予采信。原告李泽容申请证人出庭作证，证人罗志均陈述：我和原告李泽容共同出资一起在被告刘青处购买房子，但案涉房屋是原告李泽容自己购买的。2016年7月，被告刘青生病，我们和第三人廖吉祥在盛世桃源附近谈过合同转让的事，但是第三人廖吉祥没有同意，没有签字，我也没有看到原告李泽容与第三人廖吉祥签合同。证人李伯六陈述：2016年7月左右，被告刘青叫我们去盛世桃源附近的一个茶楼谈购买的房屋办证的事情，叫我转200000元给第三人廖吉祥就办证，我和第三人廖吉祥被迫在我和被告刘青的购买房屋产权确认书上签了字，很多人都没和第三人廖吉祥签合同，我上午11点多就走了，原告李泽容紧跟着我也走了，11点之前没看到原告李泽容和第三人廖吉祥签合同，下午4点多我转了200000元给第三人廖吉祥，后来才知道房屋的所有权人是瑞豪公司，不是被告刘青和第三人廖吉祥。被告刘青申请证人出庭作证，证人周良华陈述：我受第三人廖吉祥委托帮他处理他的债权债务，瑞豪财富广场的2号、3号房屋的实际出资人是第三人廖吉祥，是第三人廖吉祥挂靠瑞豪公司开发的，有些房屋办了证，有些没有。2016年夏天，我组织和被告刘青购房的人员在长寿区桃花新城农贸市场二楼茂巨茶楼协调过将出售方转为第三人廖吉祥的事，但并没有看到原告李泽容与第三人廖吉祥签订《购买房屋产权确认书》。证人刘钟铭陈述：我和被告刘青是多年的朋友。2016年7月底，我和高道平到长寿咨询被告刘青问题，在长寿中学对面的紫藤阁茶楼看到过原告李泽容，当时十几二十个人和被告刘青在谈房屋和缴款的事情，具体是是什么房屋不清楚。当时，他们争执的是交钱和房产证的事情。原告李泽容争执得很凶，我印象很深刻，我看到原告李泽容在确认书上签了字的，但具体内容我不清楚。高道平陈述：我和被告刘青是一般朋友，经常有事情要咨询被告刘青。2016年7月底或8月初，我和被告刘青在茶楼谈事情，后来来了十几二十个人，被告刘青就和他们在茶楼大厅谈签房子合同的事情，原告李泽容是上午最后一个签字的，但具体是什么协议我不清楚。原告李泽容对证人罗志均、李伯六、周良华的证言予以认可，对证人刘钟铭、高道平的证言认为不真实，因为二证人与被告刘青是朋友关系；被告刘青对罗志均、李伯六的证言不认可，认为证人亦是购房人，带有情绪。对证人周良华、刘钟铭、高道平的证言予以认可。本院认为，因证人周良华是帮第三人廖吉祥处理债权、债务问题，其证言原、被告均无异议，本院予以采信；证人罗志均、李伯六、刘钟铭、高道平对原告李泽容是否与被告刘青、第三人廖吉祥签有《购买房屋确认书》的证言相互矛盾，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月14日，原告李泽容与被告刘青口头达成了购房协议，约定被告刘青将位于重庆市长寿区“XXXX广场”的X幢X单元X号房屋卖给原告李泽容。原告李泽容当日向被告刘青转账支付了购房款100000元，除渣费1000元。被告刘青向原告李泽容出具《收条》一张，载明：“今收到李泽容交来购买长寿瑞豪财富广场2幢1单元28-5购房款壹拾万元整（100000元）。另收到出渣费壹仟元整（1000元）。收款人：刘青，2016年4月14日。”2016年8月8日第三人廖吉祥向瑞豪公司出具《委托书》，载明：我廖吉祥系长寿XXXX广场X幢X单元、X单元项目的实际投资人，现全权委托刘青，身份证号：XXXX对以下房屋共贰拾套的产权办理全权负责，请贵公司予以接洽办理。附房号：……2-1-28-5。2016年8月4日，原告李泽容经重庆市长寿区佳恒房屋经纪有限公司介绍与案外人张小琴签订《重庆佳恒房屋经纪有限公司房屋买卖合同》，约定原告李泽容将案涉房屋以315000元的价格卖给案外人张小琴。庭审中，原告李泽容自认该房屋最初在房地产管理部门预售登记的买方为自己，之后，其在没有办理房屋产权证的情况下就将房屋卖给张小琴，因需要原始产权人瑞豪公司配合办理产权变更手续，故形式上由张小琴就案涉房屋与瑞豪公司签订买卖合同，但实际由原告李泽容向瑞豪公司补差价2000元/平方米，共110000余元（其中：由原告李泽容给付60000余元；张小琴因欠原告李泽容钱，故代原告李泽容给付40000余元）。另查明，案涉房屋的原始登记产权人是瑞豪公司。根据被告刘青的申请，本院依法调取第三人廖吉祥在中国建设银行账户（账号XXXX）在2016年1月1日至12月31日期间的交易记录，建设银行反馈的该期间存在交易的时间为2016年1月21日至9月21日，未查到原告李泽容向第三人廖吉祥打款的记录。本院认为，本案争议的焦点在于：一、原告李泽容究竟是与被告刘青，还是与第三人廖吉祥建立的房屋买卖合同关系；二、如何认定原告李泽容就案涉房屋向瑞豪公司补差价的性质。本院分别评判如下：一、原告李泽容究竟是与被告刘青，还是与第三人廖吉祥建立的房屋买卖合同关系。原告李泽容与被告刘青于2016年4月14日口头达成了购房协议，约定由原告李泽容购买位于重庆市长寿区“XXXX广场”的X幢X单元X号房屋。但对于原告李泽容是与被告刘青，还是与第三人廖吉祥建立的房屋买卖合同关系，双方存在争议。原告李泽容认为是与被告刘青建立的买卖关系，被告刘青则认为原告李泽容是与第三人廖吉祥建立的买卖关系，并提出了以下两点抗辩意见，本院分别评析如下：1、被告刘青辩称，其系代第三人廖吉祥与原告李泽容买卖案涉房屋。本院认为，尽管其提供了《委托书》欲佐证其观点，但因该《委托书》只能证明第三人廖吉祥将案涉房屋委托被告刘青进行产权办理，请瑞豪公司予以接洽，而并无第三人廖吉祥将案涉房屋委托被告刘青出售之内容，故对该辩解意见本院不予采纳；2、被告刘青辩称，原告李泽容、第三人廖吉祥签订了《购买房屋产权确认书》，出卖方的合同权利义务概括由被告刘青转移为第三人廖吉祥。本院认为，因被告刘青并未举示《购买房屋产权确认书》，且原告李泽容对此予以否认，同时，原告李泽容与被告刘青申请的证人证言之间相互矛盾，亦不能证明原告李泽容与第三人廖吉祥就案涉房屋签订有《购买房屋产权确认书》。并且，根据被告刘青的申请，本院依法调取第三人廖吉祥上述银行交易记录，也无原告李泽容向第三人廖吉祥转款的事实，不能达到被告刘青辩称的在原告李泽容与第三人廖吉祥签订《购买房屋产权确认书》后，原告李泽容向第三人廖吉祥支付了部分购房款的证明目的，故本院对以上辩解意见亦不予采纳。综上，本院认定案涉房屋的买卖最初由原告李泽容与被告刘青建立，原告李泽容向被告刘青支付了购房款100000元、除渣费1000元。二、如何认定原告李泽容就案涉房屋向瑞豪公司补差价的性质。原告李泽容向被告刘青购买案涉房屋后又卖给案外人张小琴，需要原始登记产权人瑞豪公司配合办理产权变更手续。庭审中，原告李泽容自认其与张小琴一道去瑞豪公司，形式上由张小琴与瑞豪公司另行就案涉房屋签订买卖合同，但实际由原告李泽容向瑞豪公司补足差价2000元/平方米，共110000余元。之后，瑞豪公司配合办理产权变更手续。即原告李泽容自认的实质是：虽然被告刘青在出售案涉房屋时没有处分权，但是原告李泽容向瑞豪公司补差价的实质是其前期向被告刘青缴纳的购房款包含在张小琴应向瑞豪公司缴纳的购房款中。原告李泽容在被告刘青处购买案涉房屋后转卖给案外人张小琴，并取得了原始产权人瑞豪公司的配合，其合同目的已经实现，故其请求解除与被告刘青之间的房屋买卖合同关系、由被告刘青退还购房款、出渣费的诉讼请求，因无事实及法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:驳回原告李泽容的诉讼请求。案件受理费2100元，由原告李泽容负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何强二〇二〇年五月十五日法官助理 万莉书 记 员 王文