洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初41号原告：河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号3楼304室。负责人：周海萍，该公司执行总裁。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。被告：杨豪，男，1972年6月13日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称升龙物业洛阳分公司）与被告杨豪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告升龙物业洛阳分公司的委托诉讼代理人张国永及被告杨豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升龙物业洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令杨豪支付物业服务费4313.1元，违约金1293.93元，合计5607.03元；2.本案诉讼费由杨豪承担。事实和理由：升龙天玺小区位于洛阳市××××号。升龙物业洛阳分公司自2014年12月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。杨豪系该小区03-02-1405室的业主，房产面积148.2平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.35元，每月应交纳物业服务费200.07元。但是自2017年10月1日至2019年7月31日，杨豪一直未向升龙物业洛阳分公司交纳物业服务费，拖欠金额共计4313.10元。依照物业服务合同约定，杨豪自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1293.93元。经升龙物业洛阳分公司多次催要，杨豪拒不支付。被告杨豪辩称，1.对升龙物业洛阳分公司收取物业费的起止时间有异议。（1）依据洛发改收费〔2014〕10号文件中对普通住宅小区物业服务收费标准的申报程序，对实行政府指导价的普通住宅物业小区，物业服务企业在实施收费前，应携带工商营业执照副本和物业服务企业资质证书复印件并加盖公章等资料到小区所在的县、区价格主管部门进行申报并核定具体的收费标准，各物业服务企业应将辖区价格部门审核批准的物业服务收费项目和标准按洛发改收费〔2009〕40号文件第二十条要求在小区收费场所和显著位置进行公示。（2）依据洛阳市住房和城乡建设局《政府信息公开申请答复书》2020（第11号）答复，升龙物业洛阳分公司于2018年5月29日在老城区物业办办理备案，升龙物业洛阳分公司至少应在2018年5月29日之后才具备收取物业费资格。升龙物业洛阳分公司至今都没在小区明显位置公示或告知在区价格部门核定的收费依据、收费标准、收费项目。2.升龙物业洛阳分公司隐瞒事实，违规强制提前收取物业费。（1）《建筑工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》、《物业承接查验办法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。商品房经竣工验收合格是以开发商在建设工程取得消防、环保、规划等专项验收合格后，再组织勘察、设计、施工、监理以及建设工程质量监督机构等单位共同对工程进行竣工验收，并办理竣工验收备案，取得建设行政主管部门的《住宅项目交付使用通知书》，开发商才可通知业主办理交房手续；（2）业主与洛阳海晨置业有限公司签订的《商品房预售合同》第八条交付期限中对交房必须具备的条件也做了明确约定。（3）依据《河南省物业管理条例》第三十条规定：建设单位必须在建筑物及其附属设施综合验收合格后方可将管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。（4）依据洛阳市住房和城乡建设局《政府信息公开申请答复书》2020（第10号）中答复：洛阳海晨置业有限公司开发建设的升龙天玺（商品房）2号楼、3号楼、8号楼、10号楼于2017年10月25日由建设单位组织施工、监理、设计、勘察单位在工程质量监督站的监督下通过了竣工验收。2017年4月23日，洛阳海晨置业有限公司委托升龙物业洛阳分公司给业主办理交房手续。升龙物业洛阳分公司要求本人必须预交半年物业费和签订《前期物业服务协议》后，才可以领取《商品住宅使用说明书质量保证书》和房屋钥匙。同日，杨豪被迫按购房合同面积140.92㎡向升龙物业洛阳分公司预交了1141.2元物业费。杨豪预交完物业费后，升龙物业洛阳分公司才提供了《商品住宅使用说明书质量保证书》原件和钥匙（当时还扣留了1把房屋钥匙，后于2017年10月19日发放），但《商品住宅使用说明书质量保证书》内的建设工程竣工验收意见书、房屋建筑工程竣工验收备案证书、住宅工程质量分户验收表原件处内容全部为空白。升龙物业洛阳分公司在明知没有取得建设工程竣工验收的情况下，隐瞒事实欺骗业主提前违规收房且提前半年时间违规多收取物业管理费1141.2元，损害了本人的合法权益。3.升龙物业洛阳分公司起诉的148.2平方米收费面积没有依据。依据洛发改〔2018〕3号文件第七条规定，未办理房屋所有权证的，物业服务费以售房合同中约定的建筑面积计算。杨豪与洛阳海晨置业有限公司签订的《商品房预售合同》约定面积为140.92平方米，而升龙物业洛阳分公司起诉的收费面积为148.2平方米。4.房屋墙体存在质量问题，升龙物业洛阳分公司不及时维修，影响了物业费的缴纳。2017年4月27日交房时，杨豪发现房屋内墙体多处有空鼓现象，当时就向物业反映，并多次催促物业维修。而升龙物业洛阳分公司拖至2017年12月22日才予以办理。5.小区属在建工程，且本人收房后房屋长期空置，依据《关于进一步加强物业服务管理规范物业服务收费的通知》（洛发改收费〔2009〕40号）文件，物业费应减少30%。6.该小区至今仍是在建工程，各项配套设施不完善。依据《关于进一步明确物业收费有关问题的通知》（洛发改收费〔2014〕10号）文件中关于空置房物业收费的规定，物业服务费和公摊费用应按照规定或约定收费标准的80%交纳。2017年10月19日，杨豪因与升龙物业洛阳分公司的纠纷打官司，2018年3月30日杨豪胜诉，期间升龙物业洛阳分公司长期对杨豪停水停电。2018年5月14日，杨豪向升龙物业洛阳分公司提交了空置房减费申请，同年12月29日再次催促物业办理收费，升龙物业洛阳分公司长期未回复，致使物业费不能正常交纳。本院经审理认定事实如下：杨豪系位于洛阳市老城区××天××小区××单元××室房屋的业主。2017年4月23日，杨豪办理了收房手续，并与升龙物业洛阳分公司签订一份《前期物业服务协议》，协议约定：杨豪房屋坐落位置为洛阳市××××号；建筑面积为140.92平方米；由升龙物业洛阳分公司提供前期物业管理服务，物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；升龙物业洛阳分公司提供的前期物业管理服务应达到的质量标准：房屋外观整洁、完好、统一，无乱张贴、悬挂现象；环境卫生定时清扫、及时保洁，无乱贴、乱挂、乱画现象；绿化养护定期浇灌、施肥、松土、修剪和养护；杨豪房屋专有部分、自用部位、自用设施设备的维修养护由杨豪自行负责；升龙物业洛阳分公司收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（建筑面积以售房合同为准，经政府相关部门测绘后以政府部门最终测绘结果为准）缴纳，高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.35元收取物业费；杨豪应于合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用应按季交纳，杨豪或物业使用人应在每季度首七日履行交费义务；若发生延期缴费，每逾期一日应按所欠费用总额的千分之三标准支付违约金等内容。同日，杨豪向升龙物业洛阳分公司交纳了自交房之日的次月即2017年5月至2017年10月的物业服务费1141.2元，此后杨豪未再交纳升龙物业洛阳分公司服务期间的物业服务费。自交房之日起至今，杨豪的房屋一直处于空置状态，未装修未入住，并已向升龙物业洛阳分公司备案。升龙物业洛阳分公司在为升龙天玺小区提供物业服务期间，存在建筑垃圾清理不及时、公共绿地养护不到位等现象。2019年9月4日，升龙物业洛阳分公司向杨豪送达律师函及缴费通知单，催促其交纳物业服务费未果。为此，升龙物业洛阳分公司持状诉至本院。另查明：房屋交付时尚未经竣工验收，后建设单位于2017年10月27日组织参建各方对该项目进行了竣工验收。本院认为，原告升龙物业洛阳分公司与被告杨豪签订的《前期物业服务协议》为有效合同，该合同在业主、业主大会选聘物业服务企业之前对被告杨豪具有约束力。合同签订后，原告升龙物业洛阳分公司为该小区提供了物业服务，履行了相应义务，被告杨豪作为该小区业主，也实际享受了原告升龙物业洛阳分公司提供的服务，故被告杨豪应按照合同约定向原告升龙物业洛阳分公司交纳物业服务费。关于房屋面积，合同约定的房屋面积为140.92㎡，在未经政府部门测绘之前，应按此面积计算物业服务费。原告升龙物业洛阳分公司提交的房屋状况表系复印件，且无法看出系政府部门测绘结果，故本院对其主张按148.2㎡计算物业服务费不予支持。因被告杨豪的房屋一直处于空置状态，依据洛发改收费〔2014〕10号文件和洛发改〔2018〕3号文件，本院确定自2017年5月至2018年6月期间，被告杨豪按应收取物业服务费的80%交纳。2017年5月至2018年6月期间的物业服务费应为2130.71元（140.92㎡×1.35㎡/月×14个月×80%），减去被告杨豪已支付的1141.2元，还应交纳989.51元。2018年7月至2019年7月的物业服务费为2473.15元（140.92㎡×1.35㎡/月×13个月）。因此被告杨豪还应向原告升龙物业洛阳分公司交纳物业服务费3462.66元（989.51元+2473.15元）。关于原告升龙物业洛阳分公司主张的违约金，因其物业服务存在瑕疵，本院不予支持。关于被告杨豪辩称原告升龙物业洛阳分公司未及时办理备案、交房时房屋尚未经竣工验收的意见，原告升龙物业洛阳分公司是否到主管部门备案系行政管理的范畴，不能作为交纳物业服务费的起算时间；交房时房屋未经竣工验收，但原告升龙物业洛阳分公司已经实际提供了物业服务，且涉案工程在2017年10月27日经建设单位组织各方进行了竣工验收，故被告杨豪的抗辩意见本院不予采信。对于被告杨豪主张升龙天玺小区属于在建工程，配套设施不完善，物业费应减少10—30%的抗辩意见，因《前期物业服务协议》中并未约定，本院不予采纳。关于被告杨豪提起反诉，请求撤销其与原告升龙物业洛阳分公司签订的《前期物业服务协议》，因原告升龙物业洛阳分公司作为前期物业服务企业系建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前选聘的物业服务企业，前期物业服务协议对全体业主均具有约束力，被告杨豪不能单独主张撤销前期物业服务协议，其不具有诉讼主体资格，本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨豪于本判决生效之日起十日内支付原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司物业服务费3462.66元；二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司负担10元，被告杨豪负担15元。本判决为终审判决。审判员  袁玲玲二〇二〇年五月二十九日书记员  山艺萌