吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2019）吉2403民初3551号原告：敦化市银峰小额贷款有限公司，住所敦化市民主街新华社区国际花苑步行街100号。法定代表人：石峰，总经理。原告：石峰，男，1962年3月8日生，汉族，敦化市银峰小额贷款有限公司总经理，住敦化市。委托诉讼代理人：徐艳波，吉林衡佳律师事务所律师。被告：邵刚，男，1959年10月29日生，汉族，退休工人，住敦化市。委托诉讼代理人：葛宏刚，吉林容善律师事务所律师。第三人：王福金，男，1961年10月6日生，汉族，无固定职业，住敦化市。第三人：孙秀梅，女，1964年5月20日生，汉族，无固定职业，住敦化市。原告敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与被告邵刚及第三人王福金、孙秀梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。石峰、敦化市银峰小额贷款有限公司及其共同委托诉讼代理人徐艳波，邵刚及其委托诉讼代理人葛宏刚，第三人王福金、孙秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销对其购买的位于敦化市胜利街XX9538.4平方米土地上的房屋、猪舍及4栋库房的查封，停止强制执行；2.依法确认敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与王福金、孙秀梅签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》有效。事实与理由：敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与王福金、孙秀梅于2017年2月18日签订了《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，王福金、孙秀梅自愿将其所有的位于敦化市胜利街XX9538.4平方米土地上的房屋、猪舍及4栋库房以及土地使用权一并转让给敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰，价格为400万元，还有院内存放的塔吊4台及脚手等以160万元的价格卖给我方。用王福金、孙秀梅欠我方的借款本金400万元及利息160万元折抵房屋及土地使用权、设备价款。该房屋、土地使用权、设备均已交付我方，我方已实际占有、使用、收益。2019年9月29日，邵刚与王福金、孙秀梅因民间借贷纠纷一案，邵刚申请执行王福金、孙秀梅名下的案涉房屋。我方提出执行异议申请，敦化市法院裁定驳回我方的异议申请。根据法律规定，我方认为我方与王福金、孙秀梅签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》是双方的真实意思表示，合法有效。同时我方购买案涉房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是不是我方自身的原因造成的，是因为案涉房屋没有产权证，无法办理过户手续，但是我方已经依据合同支付全部价款并占有标的物至今，我方在本案中没有任何过错。综上，请求撤销对我方购买的位于敦化市胜利街XX9538.4平方米土地上的房屋猪舍及4栋库房的查封，停止强制执行。依法确认原告与第三人签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》有效。邵刚辩称：1.本案是排除异议之诉，只审理人民法院执行实体内容是否合法，敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰要求确认合同有效性不是执行异议之诉审理范围，在本案中一并审理无法律依据；2.敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与王福金、孙秀梅签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》是否有效没有经过审判确认，针对本案地上附着物，敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰没有向王福金、孙秀梅支付过对价款项。敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与王福金、孙秀梅以物抵债，恶意转让财产是在侵害其他债权人合法利益的基础上的违法行为；3.物权法定原则，土地登记在被执行人名下，没有证据证明地上建筑物已经变更登记给石峰、敦化市银峰小额贷款有限公司，所以石峰、敦化市银峰小额贷款有限公司对地上物不享有实体权利，无权提出排除执行异议；4.根据房地一体原则，敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰对土地使用权异议已经被驳回，生效判决已经确认土地使用权人是被执行人，在土地权利确定的情况下，地上物的所有权与土地使用权人是统一的，均为被执行人，所以（2019）吉2403执异88号裁定认定事实和评判结果正确，请求驳回敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰诉讼请求。申请执行事宜在2017年之前就申请执行了，不是敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰说的2019年的事，之前起诉的时候就有，本案诉讼本身就是虚假诉讼，就是为了转移财产。王福金述称：我的场地已经给石峰了，在2017年2月份就给石峰了，与我无关。孙秀梅述称：借人钱还不上，把仓库给人了，把欠条拿回来就完事了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：邵刚与孙秀梅、王福金民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月22日作出（2017）吉2403民初2952号民事调解书，内容为“孙秀梅、王福金于2017年9月7日前一次性偿还原告邵刚借款本金70万元，案件受理费10800元，减半收取5400元，由孙秀梅、王福金共同负担”。因王福金、孙秀梅未履行生效裁判文书，邵刚向敦化市人民法院申请强制执行（2017）吉2403民初2952号民事调解书。本院于2019年9月29日作出（2018）吉2403执恢110号执行裁定书，裁定“查封被执行人王福金、孙秀梅所有的建筑在敦化市胜利街XX、地号XX-XX-XX，图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米土地上的房屋及附属物（详见查封清单），期限为三年。”敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰对上述执行行为提出异议。另查明，1999年7月30日，敦化市人民政府颁发了国用（1999）字第XXXXXX号国有土地使用证，载明土地使用者敦化市满意劳务有限公司（王福金），坐落在敦化市胜利街XX、地号XX_XX_XX，图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米。2017年2月18日，敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰（甲方）与孙福金、张秀梅（乙方）签订了《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，以下为协议内容：1、乙方将位于敦化市胜利街XX民主新村大门东侧路北自有的无产权证猪舍、库房四栋约3000平方米和登记在敦化市满意劳务有限公司名下9538.4平方米土地使用权，作价400万元，和乙方院内存放的建筑用塔吊四台以及钢制脚手架、钢管配件、木方模板作价160万元，合计价款560万元，卖给甲方。2、付款方式：用乙方于2013年7月12日向甲方借款至今未还的本金200万元和乙方于2014年10月20日向甲方借款至今未还的本金200万元，以及截止到2017年2月18日乙方拖欠甲方的利息160万元。本息合计人民币560万元，支付价款。3、乙方承诺对出卖的房屋属自有产权，未做任何抵押，产权无争议，对使用范围内的土地具有合法的使用权，乙方有权处分。4、乙方须保证现有进院的大门及通道为双方共用，乙方保证院内西侧和北侧房屋无论如何处置，必须为甲方保留进院通道。甲方在办理上述房屋产权证、土地使用证时，乙方应按甲方的要求及时提供协助。5、甲方的土地使用权，以甲方所购买的房屋占有的面积和院内甲方已实际使用的面积为准，本协议签字后，乙方将上述房屋所有权及土地使用权交给甲方。6、如因乙方原因导致本合同无效或者因法律、法规和规章及其他非甲乙双方意志以外的原因，导致本合同不能履行时，乙方需返还甲方已支付的购房款和自签订本合同之日起按照月利率2分向甲方支付利息，付至本息结清之日止。7、本协议一式两份，甲乙双方签字后该协议生效。之后石峰未办理房屋过户登记，将部分案涉房屋出租他人使用。2018年6月5日本院作出（2018）吉2403执66号之一执行裁定，查封了土地使用者敦化市满意劳务有限责任公司（王福金）的坐落在敦化市胜利街XX、地号XX-XX-XX，图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米的土地使用权，敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰提出异议，2019年9月13日本院作出（2019）吉2403执异43号执行裁定书，以案涉土地使用权登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王福金）名下，不能认定案外人敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰是案涉土地使用权的权利人为由驳回了敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰的异议请求。2019年9月29日，本院作出（2018）吉2403执恢110号执行裁定，查封了被执行人王福金、孙秀梅所有的建筑在敦化市胜利街XX、地号XX-XX-XX、图号803.00-434.75、用途工业、土地等级5、使用权类型租赁、使用权面积9538.4平方米土地上的房屋及附属物（详见查封清单），敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰提出异议，2019年10月31日本院作出（2019）吉2403执异88号执行裁定书，以案涉土地使用权登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王福金）名下，案涉地上附着物未登记，不能认定案外人敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰系案涉地上附着物的权利人，驳回了敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰的异议请求。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违返法律、行政法规的强制性规定。”之规定，石峰、敦化市银峰小额贷款有限公司与王福金、孙秀梅之间签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，系双方的真实意思表示，不存在上述情形，该协议依法成立并生效。现敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定要求排除执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“关于对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容。（一）案外人是否系权利人。（二）该权利的合法性与真实性。（三）该权利能否排除执行之规定及第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”之规定，案涉土地使用权登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王福金）名下，案涉地上附着物未登记，本院不能认定案外人敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰系案涉地上附着物的权利人。敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与王福金、孙秀梅签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》是基于双方之间的债权债务关系签订的一份以物抵债协议，是双方对内部债权债务关系的处分，现因案涉房屋未办理产权变更登记手续，而不发生物权变动的效果，石峰、敦化市银峰小额贷款有限公司基于该协议享有的是债权请求权，而非物权，不具有排他性和优先性，双方签订《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》的目的是消灭金钱债权，该债权不应该优先于另外一个金钱债权的实现。且敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰在明知案涉地上附着物没有产权、土地使用权虽登记在敦化市满意劳务有限责任公司（王福金）名下，但案涉土地系空军用地的情况下，仍与王福金、孙秀梅达成《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》，其自身是具有过错的，对由此产生的风险应当自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条；《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决如下：一、敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰与王福金、孙秀梅签订的《房屋和设备买卖及土地使用权转让协议》有效；二、驳回敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由敦化市银峰小额贷款有限公司、石峰共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  滕佰茹审 判 员  杨思佳代理审判员  冯 舒二〇二〇年五月十一日书 记 员  孙树萍