贵州省德江县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0626民初319号原告：冉桂容，女，1976年8月15日出生土家族，居民，住贵州省德江县，现住贵州省德江县。原告：杨学平，男，1980年2月3日出生，侗族，居民，原住湖南省洪江市沅河镇十里村向家团组，现住贵州省德江县，系原告冉桂容之夫。被告：德江县勇创多维房地产开发有限公司，住所地：贵州省德江县青龙街道城南大道勇创多维营销中心。法定代表人：赵尚彪，系公司负责人。委托诉讼代理人:冉俊，系该公司销售经理。代理权限:一般代理(含签收法律文书)。原告冉桂容、杨学平与被告德江县勇创多维国际房地产开发有限公司（以下简称多维房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉桂容、杨学平、被告多维房开公司法定代表人赵尚彪的委托诉讼代理人冉俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冉桂容、杨学平向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告限期向二原告交付符合合同约定的商品房；2.请求判决被告向二原告支付因延期交房已经发生的违约金90261.67元（自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日共991天）;3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（下称合同）,约定二原告购买被告勇创多维国际第5幢2单元27-2商品房（序号为：5-2-2702),总房款为455409元，付款方式为首付款137407元，银行贷款318000元，合同约定商品房交付时间为2016年12月31日。合同第十一条（二）项规定，被告向二原告交付房屋时应当取建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等。同时合同第十三条约定若被告违约二原告要求继续履行合同的，被告应当按日向二原告支付全部已付款万分之贰的违约金。原、被告签订《商品房买卖合同》后，二原告按约向被告支付了首付款137407元，通过银行贷款318000元并已经发放至被告账户，已经履行了付款义务。但时至今日，被告依然未将符合合同约定条件的商品房交付给二原告，已严重违约。二原告认为，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，二原告已经按合同约定全面履行了合同义务，被告也应当按照合同约定全面履行自己的义务。而被告的违约行为严重损害了二原告的合法权益。为此，二原告为维护其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特具文起诉至人民法院，请人民法院依法支持二原告的诉讼请求。被告多维房开公司辩称，一是二原告请求支付因延迟交房违约金90261.67元（自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日共计991天）事实与理由不成立。理由之一：二原告无理由请求法院判决被告支付违约金。原、被告于2014年4月21日签订《商品房买卖合同》（下称合同），关于商品房交付及交接手续在合同第4章第十四条第（四）点明文约定：该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向受买人交付房屋。二原告在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修基金，不能因为二原告说没有看合同、不清楚要交纳、没有人通知等事由作为理由，因合同是原告所签署，合同已作明文约定。所以，基于合同条款对双方的约定，本案不存在被告多维房开公司构成延期交房违约的情形。理由之二：原、被告之间同时不存在延期交房的情形。合同约定在2016年12月31日前向受买人（原告）交付商品房，在被告多维房开公司多次电话通知二原告交房后，二原告已于2017年2月24日来办理了交房手续，且签署了《承诺书》承认目前交房条件，自己愿意同意验收接房。在物业处签署了《装修审批表》、《房屋分户验收单》。所以双方不存在延期交房的情形。在二原告的事实与理由陈述部分说被告多维房开公司未交房，自相矛盾，已违背客观事实。二是由于案涉房开工程项目多次被调规，导致不能验收备案使3期房开至今未验收合格，有《德江县人民政府会议纪要》予以证明。德江县政府在2019年11月30日由副县长张进专门主持召开会议专题研究解决案涉房开工程项目验收备案问题。所以，根据《商品房买卖合同》有关房屋备案登记第八章条第（伍）款约定：本章条款涉及到政府职能部门工作而延误时间的，出卖人（被告）不承担任何责任。因此，从依据客观事实、证据及《商品房买卖合同》对双方的权利、义务具体条款约定，二原告诉讼请求的事实与理由不成立。被告向法院提出免责，同时请求人民法院在查明本案基本事实的基础上，依法驳回二原告的诉讼请求。原告冉桂容、杨学平为了证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.原告身份证。拟证明：原告的身份自然情况。2.《商品房买卖合同》。拟证明：原告在被告处购买商品房的事实。3.《贷款发放通知书》。拟证明：原告购买商品房办理按揭贷款的事实。4.《收款收据》2张。拟证明：被告收到原告交付的相关费用的事实。5.照片、群聊天记录。拟证明：被告未完善相关基础设施，没有门禁、消防水枪、监控等的事实。6.《商品房买卖合同补充协议书》。拟证明：因被告多维房开公司延期交房，部分业主于2017年向被告多维房开公司维权（尚未成立业主委员会），被告多维房开公司曾书面承认未达到交房条件已构成违约，并以置换车位的方式支付违约金的事实。被告多维房开公司为了抗辩原告冉桂容、杨学平的诉讼主张，也向本院提交了如下证据：1.被告多维房开公司的登记信息。拟证明：被告多维房开公司的身份情况的事实。2.《承诺书》。拟证明：二原告自愿同意验收接房的事实。3.《德江县人民政府会议纪要》。拟证明：德江县人民政府给被告多维国际开发的项目调规，导致案涉房开工程项目一直不能验收的事实。4.《业主分户验收表》、《装修审批表》。拟证明：二原告同意并接收房屋，装修入住的事实。对于二原告向本院所提交的1号—6号证据，本院依法组织被告多维房开公司进行了质证，其质证意见为：对1号、2号、3号、4号证据均表示无异议。对5号证据照片认为是真实，聊天记录可能是真实的，但是，与本案没有关系。对6号证据认为与本案没有关联性。对于被告多维房开公司向本院所提交的1号—4号证据，本院依法组织二原告进行了质证，其质证意见为：对1号证据无异议。对2号证据认为二原告是被迫接房的，前面二原告已经陈述了，只是房屋室内达到基本交房条件，名字是原告签的，时间符合。对3号证据真实性有异议，没有盖章。对4号证据中的名字是原告签的，但是，没有达到交房条件。对原、被告双方向本院所提交的书证，本院依法组织双方各自充分发表了质证意见，双方均对对方所提交的书证的真实性表示无异议。本院也对双方所提交的书证的真实性予以确认。本案经本院审理认定事实如下：2014年4月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定二原告购买被告勇创多维国际第5幢2单元27-2商品房（序号为：5-2-2702),总房款为455409元，付款方式为首付款137407元，银行按揭贷款318000元，合同约定商品房交付时间为2016年12月31日。该《商品房买卖合同》签订后，原告冉桂容、杨学平按照合同约定向被告多维房开公司履行了前述房屋价款的支付义务。2017年2月24日，原告杨学平向被告多维房开公司出具《承诺书》明确表示：勇创多维国际三期的商品房室内基本符合交房条件，现我同意验收接房，在勇创多维房地产开发有限公司承诺的同时本人也在此承诺：一、2017年6月1日至2017年6月15日缴纳物业管理费。二、2017年6月1日至2017年6月12日缴纳维修基金。三2017年6月20日前前往地税局缴纳契税。2017年，二原告对前述案涉商品房进行了装修并入住。二原告至今没有按照合同约定向被告多维房开公司交付住宅专项维修基金。被告多维房开公司也未向二原告提交该商品房办理产权证时应当取得的建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、住宅质量保证书等综合验收报告，以致二原告的前述商品房至今未取得产权证。故二原告诉至本院。本院认为，2014年4月21日，原、被告双方在平等自愿的基础上，经充分协商自愿签订了《商品房买卖合同》,合同编号为ＹＣＤＷ-522702，被告多维房开公司将位于德江县勇创多维国际三期五栋二单元27-2号商品房出卖给原告冉桂容、杨学平，建筑面积为113.44平方米，套内面积为94.04平方米，商品房总房价款为455409元。付款方式为首付款137409元，银行按揭贷款318000元，合同约定商品房交付时间为2016年12月31日。其双方的意思表示真实，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，也侵害社会公共利益，不违背公序良俗，故该份《商品房买卖合同》依法成立并合法有效，对原、被告双方产生法律拘束力，双方应当共同遵守和履行合同义务。在履行合同过程中，原告冉桂容、杨学平按照合同约定向被告多维房开公司履行了前述房屋价款的支付义务；但是，二原告在房屋交付前没有按照合同约定向被告多维房开公司交付住宅专项维修基金。2017年2月24日，原告杨学平向被告多维房开公司出具《承诺书》明确表示：勇创多维国际三期的商品房室内基本符合交房条件，同意验收接房，并向被告多维房开公司就前述相关事项进行了承诺。同年，二原告对前述案涉商品房进行了装修并入住。故应视为被告多维房开公司实际向二原告履行了交房之合同义务。但是，被告多维房开公司也未向二原告提交该商品房办理产权证时应当取得的住宅质量保证书、建筑工程竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、住宅工程分户验收表、有资质的测绘机构所出具的该商品房面积实测技术报告书等合同义务。因此，原、被告双方均存在违约行为。关于二原告要求被告多维房开公司限期向其交付符合合同约定的商品房，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书以及原告要求被告多维房开公司向其支付因延迟交房已经发生的违约金90261.67元（自2016年12月31日暂计算至2019年9月18日共991天）的诉讼请求。从主观上来看，被告多维房开公司也想积极履行该项合同义务；但是，客观上不是被告多维房开公司自身能够想办就能办的事，因该项合同义务是有关职能部门的行政履职范畴，受制于法律法规和政策的规定。同时，原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时，其中对案涉商品房的交付已达成了第四章第十四条第（四）项明文约定：“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前将首期住宅专项维修资金存入专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向受买人交付房屋”的特殊约定，且经原、被告双方均签字确认。二原告在房屋交付手续前没有交付住宅专项维修基金，二原告不能以没有看合同、不清楚要交纳、被告多维房开公司没有通知其交纳等为由而否定其违约。因此，基于前述合同条款的约定，本案中被告多维房开公司不构成延期交房。况且，虽然前述合同约定被告多维房开公司应当于2016年12月31日前向受买人（二原告）交付商品房；但是，从二原告于2017年2月24日向被告多维房开公司出具《承诺书》时的意思表示和承诺的具体内容来看，客观上二原告已积极将案涉商品房进行了装修并入住。前述行为，应视为二原告对被告多维房开公司向客户交房的认可。再则，二原告也未能提供被告多维房开公司不履行该项合同义务所遭受损失的证据。因此，现二原告所提出前述两项诉讼请求均缺乏证据支撑，而且理由不充分，故本院均不予支持，应当予以驳回。为此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冉桂容、杨学平的全部诉讼请求。案件受理费2056元，减半收取1028元，由原告冉桂容、杨学平共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  张月明二〇二〇年五月十四日书记员  刘 琴