湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终12380号上诉人（原审被告、反诉原告）：张耀华，女，1978年9月21日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：文静，湖南悦凌律师事务所律师。委托诉讼代理人：周琴，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙德普置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段189号“美洲故事”商业中心。法定代表人：徐飞宇。委托诉讼代理人：陈蕾，湖南天地人律师事务所律师。原审第三人：上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行，营业场所湖南省长沙市岳麓区滨江新城茶子山东路102号。负责人：李征。委托诉讼代理人：熊庆云，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林威，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人张耀华因与被上诉人长沙德普置业发展有限公司（以下简称德普公司）、原审第三人上海浦东发展银行股份有限公司长沙分行（简称浦发银行长沙分行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初2712号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张耀华向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初2712号民事判决；2.改判驳回德普公司对张耀华的全部诉讼请求；3.改判解除张耀华与德普公司10月21日签订的《长沙市商品房买卖合》（编号：20110531101）及《合同补充协议》；4.改判由德普公司返还张耀华购房款3559035元、契税355793元、维修基金36849元，购房款按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年10月21日起至实际清偿之日止的利息，契税355793元、维修基金36849元按照中国人民银行同期贷款利率支付至2012年9月20日起至实际清偿之日止的利息；5.本案一、二审诉讼费用由德普公司承担。事实与理由：1.张耀华完全履行了《长沙市商品房买卖合同》及《个人购房担保借款合同》约定的义务，对于未取得案涉房屋的贷款并无责任，相反，德普公司、浦发银行长沙分行在案涉购房合同、贷款合同的履行中存在过错。（1）上诉人履行了缴纳房款的义务。上诉人张耀华支付的款项有两笔组成，即上诉人张耀华2011年10月21日自行支付的首付款3559035元和被上诉人浦发银行长沙分行支付的按揭款533万元。合同约定浦发银行长沙分行系唯一贷款银行，张耀华无权自行选择银行，贷款合同第4.1条约定了贷款533万元由浦发银行长沙分行直接支付至德普公司的账户，张耀华于2012年8月10日配合德普公司、浦发银行长沙分行办理了预购商品房抵押权预告登记，发放贷款前的全部手续已经完成，只需等待放款即可，上诉人张耀华已经按照合同履行了付款义务。（2）张耀华根据购房合同第六条第二款的约定提交了按揭贷款需要的全部资料，履行了办理按揭贷款的全部手续，配合办理了案涉房屋的预购商品房抵押权预告登记，并按德普公司和浦发银行的要求履行了所有义务且按时足额缴纳了各项费用，未能获得贷款的原因与张耀华无关。（3）贷款未发放后，德普公司、浦发银行都未以书面形式告知张耀华未获贷款的具体情况，也未积极与张耀华商量后续事宜。德普公司和浦发银行长沙分行明知贷款未发放，依然对案涉房产办理了房产证，并设置了抵押权，但未告知张耀华上述情况，表明直至房产证办理之日，德普公司及浦发银行长沙分行均认为贷款可以发放，也证明德普公司和浦发银行长沙分行就该事项并未保障张耀华的知情权，从而导致张耀华无法及时行使合同解除权。（4）2015年浦发银行长沙分行在实际接收房产证和他项权证后依然没有发放贷款给德普公司，也未与张耀华沟通房屋所有权证的返还和他项权证的注销事宜，说明未发放贷款的责任不在张耀华。2.不论案涉房屋未能取得的原因是德普公司还是不可归责于双方，张耀华均有权解除合同。（1）一审法院已认定案涉房屋未能获得贷款并非张耀华的原因。（2）如因德普公司的原因或者非双方的原因导致未能获得贷款，上诉人均可根据房屋买卖合同第六条第二款解除合同。3.一审法院判决上诉人自2015年1月20日起支付利息及管理费给被上诉人德普公司，既无合同依据，也无事实与法律依据。（1）案涉房产虽在上诉人张耀华名下，但被上诉人德普公司在办理产权证时和办理后，均未通知上诉人，上诉人对德普公司履行案涉合同的具体情况并不知情。（2）上诉人对案涉房产未占有、使用、收益和处分。德普公司在办理了诉争房产的产权证后，立即将房屋抵押给了浦发银行长沙分行，上诉人无处分的权利。（3）被上诉人明知房屋未实际交付，不与上诉人协商就单方决定将房屋登记在上诉人名下，是一种基于自身利益的“强买强卖”，主要目的在于既获得房产销售收益，也获得高的利息赔偿。4.一审法院适用法律错误，不应认定案涉合同不应解除，应依法解除合同、返还购房款及利息。5.一审判决认定事实错误。上诉人张耀华在《长沙市预购商品房抵押权预告登记申请书》签字仅表明在2012年8月10日接受询问且同意对案涉房屋办理抵押权预告登记。事实上，该抵押权预告登记手续并非张耀华亲自前往长沙不动产中心办理。一审判决认定上诉人存在购房合同第七条约定的情形，这一认定与客观事实不符。上诉人已经按约支付了首付款，也按约申请了贷款，已经履行完毕付款义务，并无逾期付款的情形，故购房合同第七条不适用。综上，上诉人已经履行了合同约定的全部义务，贷款未及时发放并非张耀华的原因，一审判决无事实和法律依据。被上诉人德普公司辩称，根据《长沙市商品房买卖合同》，张耀华应当在2011年12月2日前通过按揭将购房款支付给德普公司，如未支付，将承担违约责任。根据《个人购房担保借款合同》，第三人浦发银行长沙分行应当向张耀华发放贷款作为张耀华支付购房尾款之用。因此，即使浦发银行长沙分行未发放贷款导致张耀华承担违约责任，张耀华也只应向第三人主张赔偿，且该赔偿应另案解决。1.张耀华没有履行《长沙市商品房买卖合同》约定的义务，且张耀华明知贷款未发放的事实，也无权解除合同。（1）根据合同约定，张耀华的义务是支付购房首付款和购房尾款。（2）张耀华明知应当在2011年12月2日前通过银行按揭将购房尾款支付给德普公司，明知贷款未发放，不享有合同解除权。2.贷款未发放的原因在于张耀华或浦发银行长沙分行，无论何种原因，张耀华均无权解除合同。《个人购房担保借款合同》是张耀华和浦发银行长沙分行签订，德普公司不是合同当事人，基于此，张耀华均无权解除合同。3.一审法院判决张耀华自2015年1月20日起支付利息及房屋管理费，对张耀华有利。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。原审第三人浦发银行长沙分行述称，一审判决第一、二、三项如果并存是存在问题的，二审判决如果维持第一、二项，则必须撤销第三项，如果维持一审第三项，则必须撤销第一、二项。案件贷款未发放的原因不是浦发银行长沙分行，张耀华应当来银行签字，不能把责任推给银行。德普公司向一审法院起诉请求：1.张耀华支付购房款533万元、利息2600818元（按照年利率7.35%的标准从2012年7月14日计算到2019年3月5日止，2019年3月6日至实际付清之日的利息按照上述标准继续计算）；2.张耀华支付房屋管理费103600元（从2013年7月1日计算至2019年3月5日止，2019年3月6日至实际收房之日的管理费按照每日50元的标准计算）；3.张耀华协助浦发银行长沙分行注销涉案房屋的抵押权登记。张耀华向一审法院提出反诉请求：1.解除张耀华与德普公司于2011年10月21日签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：20110531101）及《合同补充协议》；2.德普公司返还张耀华购房款3559035元、契税355793元、维修基金36849元，其中购房款3559035元按照中国人民银行同期贷款利率支付自2011年10月21日起至实际清偿之日止的利息（暂计算至2019年4月15日为1547715.57元），契税355793元、维修基金36849元按照中国人民银行同期贷款利率支付自2012年9月20日起至实际清偿之日止的利息（暂计算至2019年4月15日为145479.86元）；3.德普公司赔偿张耀华损失3559035元；4.本案诉讼费用由德普公司承担。一审法院认定事实：2011年10月21日，德普公司（出卖人）与张耀华（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买的商品房为德普公司开发的美洲故事项目中的F20栋101号房，该商品房为预售商品房，建筑面积共491.32平方米，商品房单价为18092.15元/平方米，总金额为8889035元；2.买受人于2011年10月21日支付首付款3559035元，剩余房款533万元采用银行按揭方式支付；买受人采用银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款3559035元，余款533万元向浦发银行长沙分行申请贷款，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同。合同解除后30日内将已付款及利息退还给买受人。非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人将已付款及利息退还给买受人；3.买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权解除本合同，且买受人已付房款及定金不予退还（第七条）；4.出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用(第十条)；5.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应当在书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于出卖人原因，未按照本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，出卖人按逾期每天50元向买受人收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。同日，德普公司与张耀华签订附件四《合同补充协议》，约定：1.买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需资料前，与出卖人结清付给出卖人的所有款项，买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用，若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将该商品房交付给买受人，其后果由买受人承担；2.该商品房所属住宅小区属分期规划、分期开发建设的，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分组团交付时须达到的配置标准。由于园区分组团开发而产生的环境影响，买受人应予同意和理解；3.出卖人经政府规划部门或设计单位同意后可以进行规划变更、设计变更，经政府规划部门批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到该商品房的质量或使用功能；4.买受人选择银行按揭贷款付款方式的，买受人已详细了解办理按揭贷款的有关规定，按提供按揭银行的规定需由买受人提交的所有资料和所须交纳的抵押登记费、保险费用等所有费用，买受人特做出如下承诺：买受人应在签订《买卖合同》后7日内向出卖人指定银行提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用，签署按揭贷款合同、办妥按揭贷款手续，并负责在《买卖合同》签署之日起30个工作日内通过银行将按揭贷款全额划付到本合同约定的出卖人账户，如按揭贷款未能在签署时间内划付到出卖人账户，则视为买受人逾期付款，承担逾期付款违约责任（按《买卖合同》第七条处理）;如因买受人原因，其最终未从银行获得足额贷款，或银行未批准其贷款申请时，买受人应在收到出卖人的电话通知、书面通知或报纸公告之日起10日内付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任（按《买卖合同》第七条处理）；5.送达事宜：因《买卖合同》及补充协议履行所发出的包括但不限于通知等文件均应以中文的书面文字为主，采用传真、挂号邮件、EMS、报纸公告等方式传达，通知日期以通知发出的邮戳日或报纸公告刊登日为准，收件地址以《买卖合同》所列的地址为准，若一方地址发生变更的须及时书面通知对方；《买卖合同》一方向对方发出的通知，下列情形下视为已送达：（1）该通知已交付对方的；（2）该通知以邮递方式发出后7天的;(3)以传真、电话或其它类似方式通知后对方以适当形式确认的；（4）报纸公告刊登后3天的。张耀华按照约定向德普公司缴纳首付款后向第三人申请了银行贷款，浦发银行长沙分行未向张耀华发放银行贷款，张耀华未以自有资金交纳剩余房款533万元。德普公司催要未果，诉至法院。一审法院于2019年3月18日将本案起诉状及证据副本送达给张耀华，张耀华于2019年4月16日向一审法院提起反诉。本案在一审过程中，德普公司为证明张耀华未按照合同的约定将剩余房款533万元采用银行按揭方式支付到位,德普公司催促其收到通知之日起10日内付清剩余房款,提供了《支付剩余购房款的通知》及EMS邮寄单予以佐证。张耀华质证对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，德普公司提供的EMS邮寄面单虽有原件，但未提交该邮件已经邮寄给张耀华、且张耀华已经确认签收的凭证，张耀华未收到过上述通知。浦发银行长沙分行质证认为，对该证据的关联性有异议，与其无关。该邮寄单上填写的地址与张耀华在《长沙市商品房买卖合同》中提供的地址一致，邮单显示交邮时间为2012年7月2日。张耀华在一审庭审中陈述其曾于2014年至2015年期间与德普公司就本案剩余房款交纳和是否退房的相关事宜进行过协商，但双方最终未能达成一致意见。一审法院另查明，1.2012年8月10日，张耀华在长沙市抵押权预告登记，并在预告登记申请书中同意自该房屋初始登记之日，将该抵押权预告登记自动转为一般抵押权登记。诉争房屋于2012年9月24日办理了预告登记，于2015年1月20日登记在张耀华名下（产权证号为：71××42）；2.诉争房屋已设立抵押登记，抵押权人为浦发银行长沙分行，诉争房屋的产权证和他项权证均保存在第三人处；3.2013年10月28日，长沙市园林管理局作出《长沙市园林管理局建设项目附属绿化工程竣工验收意见书》，载明：对德普公司报来的在长沙市雨花区建成的“美洲故事Ｅ、Ｆ、Ｇ区”建设项目附属绿化工程进行资料验收和现场验收，该项目绿地率48.58%。此次验收实际用地面积66106.32㎡，根据相关法律法规要求行政许可，原则同意该项目绿化工程通过验收。现出具如下书面验收意见，请遵照办理：一、要求加强绿化维护养护管理，确保公共绿地不被侵占；二、要求按承诺在临湘府路围墙外侧，增加种植一线绿篱植物；三、建成及规划绿地不得随意改变使用性质挪作他用，调整须报我局进行审查。一审法院认为，德普公司与张耀华签订的《长沙市商品房买卖合同》和《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此可见，若要将出卖人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺视为要约，则应同时符合以下三个条件：（1）该说明和允诺必须是针对开发规划范围内的房屋及相关设施所作；（2）该说明和允诺必须具体确定；（3）该说明和允诺必须对购房合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。该案中，张耀华主张德普公司在宣传广告、销售资料中承诺建设的26000平方米的中央公园、4000平方米的中央湖景，至今没有建设，构成严重违约，为此提供了美洲故事宣传资料、美洲故事百度百科资料、美洲故事规划模型、美洲故事沙盘、美洲故事效果图、美洲故事小区现状图予以佐证。德普公司对上述证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不能达到张耀华的证明目的，因该图片展示的场景与现在的实际情况不符。该院根据审理查明的事实认为：其一，该宣传内容中关于26000平方米的中央公园、4000平方米的中央湖景的说明既不是针对案涉商品房本身所作，也不是针对商品房的供水、供电、供气等基础设施以及教育、医疗、交通、绿化等相关公共配套设施所作；其二，前述内容中就中央公园、中央湖景所作的说明并不明确，从中无法确定其实际方位、面积、结构、开发建设的时间等具体情况；其三，张耀华未能提供证据证实其系因相信了德普公司宣称的上述内容才决定与德普公司签订商品房买卖合同并确定房屋的具体价格与价款。根据张耀华与德普公司签订的《合同补充协议》的约定：1.该商品房所属住宅小区属分期规划、分期开发建设的，出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分组团交付时须达到的配置标准。由于园区分组团开发而产生的环境影响，买受人应予同意和理解；2.出卖人经政府规划部门或设计单位同意后可以进行规划变更、设计变更，经政府规划部门批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到该商品房的质量或使用功能。长沙市园林管理局于2013年10月28日对诉争房屋所在项目附属绿化工程进行了验收并予以通过。张耀华在庭审中确认其在2014年至2015年期间曾就诉争房屋剩余房款的交纳与是否退房与德普公司进行协商，但未曾就诉争房屋因不符合约定而主张解除，且亦未在本案诉争之前主张解除，故该院认为张耀华提供的上述证据中的以上内容不应视为要约，亦不应视为购房合同的内容，故张耀华以此主张解除与德普公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求原告返还购房款、契税、维修基金、利息和损失，缺乏事实和法律依据，该院不予支持；张耀华主张德普公司逾期交房已超过90天，故其有权解除合同。该院认为，根据德普公司与张耀华签订的《合同补充协议》，张耀华在未付清房款前，德普公司有权拒绝该商品房交付给买受人，故对其主张不予支持；二、关于尚欠购房款和利息的支付。（1）购房款。根据合同约定，本案诉争房屋的总金额为8889035元，因张耀华已支付3559035元，故德普公司请求张耀华支付尚欠购房款533万元，符合合同约定和法律规定，该院予以支持；（2）利息。根据合同约定，该案尚欠购房款533万元由张耀华向浦发银行长沙分行申请贷款，因张耀华的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，德普公司同意张耀华在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，德普公司在30日内有权解除合同。合同解除后30日内将已付款及利息退还给被告。非因归责于双方的原因，导致张耀华未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，张耀华应在10日内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，德普公司将已付款及利息退还给买受人。该案中，三方均未提供证据证明系因张耀华原因导致不能获得贷款，根据合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，出卖人有权解除本合同，且买受人已付房款及定金不予退还。因德普公司未主张解除合同，德普公司和张耀华对该情形未进行明确约定，根据审理查明的事实以及德普公司未及时主张其权利自身存在一定的过错，该院对德普公司主张张耀华向其支付以533万元为基数自诉争房屋登记在张耀华名下之日即2015年1月20日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的主张予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。三、关于房屋管理费。根据合同约定，德普公司应于2013年6月30日根据国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付给张耀华。由于张耀华原因，未能按期接收房屋的，德普公司按逾期每天50元向张耀华收取房屋管理费，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。德普公司为证明其已经按照合同约定履行房屋交付义务，提供了交付房屋入伙通知书样本、EMS邮寄单及投递记录予以佐证。因上述证据中EMS邮寄单及投递记录系复印件，张耀华对该证据不予认可。因德普公司未提供原件予以核对，且该投递记录现已无法查实，根据张耀华在庭审中确认其曾在2014年至2015年期间与德普公司就诉争房屋的房款进行过协商，且诉争房屋于2015年1月20日已登记在张耀华名下，德普公司请求张耀华向其支付自2015年1月20日起至实际收房之日止按照50元/天的标准计算的房屋管理费，符合合同约定和法律规定，该院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持。四、关于本案购房款和利息的诉讼时效。该院认为德普公司依据合同约定已将诉争房屋登记在张耀华名下，张耀华购买诉争房屋的权利已经得到充分的保障，故张耀华应按照合同约定向德普公司支付剩余购房款，德普公司也要求张耀华收房，至此，德普公司已向张耀华充分地履行了合同义务或诚恳地表达了履行合同主要义务的意思表示，但张耀华置之不理，至今未向德普公司缴纳剩余房款，在房屋买卖合同关系中，支付购房款是获取房屋所有权的对价，张耀华以超过诉讼时效为由拒绝支付购房款，使德普公司合同目的无法实现，这显然违反了公平合理、等价有偿的民法基本原理。诉讼时效制度虽然具有督促权利人行使权利的目的，但其实质并非否定权利的合法存在和行使，而是禁止权利的滥用，以维护社会交易稳定，进而保护社会公共利益，张耀华在庭审中确认其曾于2014年和2015年期间与德普公司就诉争购房款的交纳与是否退房进行过协商，依据交易习惯与公平原则，该院对张耀华关于该案购房款和利息已过诉讼时效的主张不予支持。五、关于本案诉争房屋抵押权登记的撤销。该案诉争房屋已办理抵押权登记，现他项权证和房屋所有权证均保存在浦发银行长沙分行处，德普公司要求张耀华协助浦发银行长沙分行办理诉争房屋的抵押权登记注销手续，浦发银行长沙分行对此无异议，符合法律规定，该院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、张耀华于本判决生效后10日内支付德普公司购房款5330000元和利息（以5330000元为基数自2015年1月20日起至实际清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、张耀华于本判决生效后10日内支付德普公司房屋管理费（自2015年1月20日起至实际收房之日止按照50元/天计算）；三、张耀华于本判决生效后10日内协助浦发银行长沙分行办理诉讼房屋的抵押权登记注销手续；四、驳回德普公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回张耀华的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费67316元，因适用简易程序减半收取33658元，保全费5000元，反诉受理费36739元，合计75397元，由张耀华负担。二审中，为查明案件事实，本院于2020年4月1日向长沙市不动产登记中心调取了张耀华与浦发银行长沙分行签订的编号为66012012100112130301的《个人购房担保借款合同》，同时调取了涉案房屋产权档案中所附《抵押物清单》、房产证复印件、交易授权委托书、房屋所有权登记审批表、房屋登记授权委托书。本院于2020年5月6日组织各方当事人进行了质证，本院认为，上述证据真实、合法，且与本案相关联，本院予以采信。另查明：1.诉争房屋的预告登记系浦东银行长沙分行委托其工作人员伍亦威办理，抵押登记至今尚未解除；2.2011年10月21日，张耀华出具授权委托书，委托德普公司工作人员杨丽办理诉争房屋的产权登记手续；3.德普公司工作人员杨丽于2015年1月26日从房屋产权登记部门领取了诉争房屋的房屋所有权证，后将该证交给了浦发银行长沙分行；4.张耀华申请的购房按揭贷款至今未发放,浦发银行长沙分行未保存张耀华申请贷款的相关档案资料；5.浦发银行长沙分行系德普公司美洲故事项目的按揭贷款合作银行，该项目有业主在浦发银行长沙分行办理了抵押贷款用于购买美洲故事房产；6.德普公司尚未将其于2011年10月21日与张耀华签订的《长沙市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》原件交给张耀华；7.德普公司与张耀华签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条约定，因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款及利息退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或者获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在30日内有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及利息；非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人将已付款及利息退还给买受人；8.合同签订当日，张耀华向德普公司交纳了抵押登记费、证件工本费、预告登记费等共计400元；9.2012年9月16日，德普公司向张耀华出具了《长沙市物业维修资金缴款通知书》，张耀华于当日按要求向长沙市地方税务局缴纳契税355793元，并于2012年9月20日向长沙市物业维修资金管理中心账户交纳物业维修资金36849元；10.浦发银行长沙分行在二审中陈述，根据其与德普公司的协议，购房人知悉按揭贷款未获批准的时间要晚于德普公司，该银行在贷款未发放前并没有购房人联系方式，都是将情况告知德普公司，由德普公司工作人员去具体通知贷款申请人，德普公司未提交证据证实其将银行贷款未发放的情况通知了张耀华，张耀华认可其收到了德普公司邮寄的收房通知。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为涉案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否应予解除及责任的承担。关于涉案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否应予解除问题。本院认为，张耀华与德普公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同及其补充协议均合法、有效，合同双方均应按照约定本着诚实信用原则全面履行自己的义务，合同权利义务仅能因债务已经按照约定履行、合同解除等法定情形而终止。合同解除可分为协议解除、约定解除和法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，德普公司与张耀华在《长沙市商品房买卖合同》第六条约定了解除条件，即“因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起10日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款及利息退还给买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请数额的，买受人在30日内有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还付款及利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内以自有资金支付。逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后30日内，出卖人已付款及利息退还给买受人。”结合各方当事人的举证情况和本案查明的事实，本院认为，德普公司与张耀华约定的合同解除条件成就，涉案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应予解除问题，具体理由如下：1.德普公司、张耀华和浦发银行长沙分行均未举证证明涉案房屋的按揭贷款未能发放的具体原因，故可认定按揭贷款至今未能发放系非归责于德普公司、张耀华双方的原因所致；2.张耀华在与德普公司签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，交清了首付款、物业维修资金、契税及其办证费用，并与浦发银行长沙分行签订了《个人购房担保借款合同》，办理了涉案房屋的抵押登记手续，证明张耀华具有积极履约的行为；3.根据《合同补充协议》第四条约定，如因买受人原因，其最终未从银行获得足额贷款，或银行未批准其贷款申请时，买受人应在收到出卖人的电话通知、书面通知或报纸公告之日起10日内付清全部房款，否则视为买受人逾期付款，应承担逾期付款违约责任（按《买卖合同》第七条处理），据此可说明德普公司对银行未批准案涉按揭贷款的事项具有通知张耀华的义务，且根据浦发银行长沙分行的陈述，德普公司对银行未批准其贷款的事实要先于张耀华知晓，而德普公司并未提交相关证据证明其已按合同约定履行了通知义务；4.张耀华并未在收到一审法院的起诉状副本、开庭传票10日内付清全部房款，而是针对德普公司的起诉在法定期限内提起了反诉，其反诉请求系按照双方《长沙市商品房买卖合同》第六条约定行使单方解除权的意思表示，且未过约定解除权的行使期限；5.德普公司在明知浦发银行长沙分行未发放贷款后，并未通过有效通知方式催促张耀华补交房款，而是书面通知张耀华补交了契税、物业维修资金，在房屋产权管理部门办理好涉案房屋的产权证后于2015年1月26日领取该证直接交给了浦发银行长沙分行，德普公司未按合同约定行使先履行抗辩权，从而造成了合同损失的进一步扩大；6.张耀华在与德普公司签订《长沙市商品房买卖合同》《合同补充协议》，交清首付款、契税、物业维修资金、办证费用后，至今并未实际占用、使用涉案房屋，且对德普公司办理好涉案房屋产权证、并将证件交给浦发银行长沙分行的事实并不知情，从合同签订至本案一审立案已逾7年之久，这对张耀华签订涉案商品房买卖合同的目的明显造成了影响。关于涉案合同解除时间的确定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，张耀华未从浦发银行长沙分行获得购房按揭贷款的原因不能归责于其个人，也不能归责于德普公司，张耀华在收到一审法院送达的起诉状副本后，并未按合同约定于10日内补交剩余房款，而是在法定期限内提起反诉以解除涉案合同，本院认为，反诉状可视为解除合同的通知，故本院确定本案反诉状送达至德普公司的时间即2019年4月16日为涉案合同及补充协议的解除时间。关于责任的承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”结合张耀华与德普公司签订的《长沙市商品房买卖合同》第六条“在合同解除后30日内，出卖人已付款及利息退还给买受人”的约定，本院认为，涉案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，德普公司应当返还张耀华已支付的购房款3559035元及利息，因双方在合同中并未对利息的计算标准进行约定，本院酌情确定德普公司应退还张耀华的利息以3559035元为基数自2019年4月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止，对张耀华超过此标准的利息主张，本院不予支持。关于张耀华主张德普公司返还契税355793元、物业维修资金36849元的上诉请求，本院认为，涉案房屋的契税收取部门为长沙市地方税务局，物业维修资金的收取部门为长沙市物业维修资金管理中心，而并非德普公司，涉案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，张耀华可根据有关规定向上述款项的收取部门申请退还，德普公司应配合张耀华办理相关退款手续。故对张耀华要求德普公司返还契税、物业维修资金的上诉请求，本院不予支持。关于德普公司的本诉请求。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本院确认涉案合同予以解除，故德普公司要求张耀华支付剩余购房款、利息、房屋管理费的诉请缺乏请求权基础，其上述主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于德普公司要求张耀华协助浦发银行长沙分行办理注销涉案房屋的抵押权登记的诉请，本院认为，浦发银行长沙分行未向张耀华发放贷款，其对张耀华不享有债权，本案《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除后，张耀华名下的涉案房屋产权登记将被撤销，涉案房屋的产权应恢复登记至德普公司名下，因此，浦发银行长沙分行对涉案房屋享有的抵押权应予注销，故德普公司的该项诉请具有事实与法律依据，本院予以支持。综上所述，上诉人张耀华的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初2712号民事判决第一、二、四、五项；二、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2019）湘0111民初2712号民事判决第三项，即张耀华于本判决生效后10日内协助上海浦东发展银行股份有限公司长沙分公司办理诉讼房屋的抵押登记注销手续；三、确认张耀华与长沙德普置业发展有限公司在2011年10月21日签订的《长沙市商品房买卖合同》（编号：20110531101）及《合同补充协议》于2019年4月16日解除；四、长沙德普置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还张耀华已支付的购房款3559035元及利息（以3559035元为基数自2019年4月16日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回长沙德普置业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回张耀华的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，长沙德普置业发展有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费33658元，保全费5000元，反诉受理费36739元，二审受理费104055元，共计179452元，由长沙德普置业发展有限公司负担140000元，张耀华负担39452元。本判决为终审判决。审判长 何 鑫审判员 戴 静审判员 叶子龙二〇二〇年五月二十九日法官助理马光祥书记员龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。