江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏05民终11181号上诉人（原审被告）:盛王英，女，1986年1月2日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）:刘明光，男，1981年12月20日生，汉族，住湖南省平江县。被上诉人（原审原告）:陶修国，男，1969年3月28日生，汉族，住安徽省巢湖市和县。原审被告：丁国群，男，1982年3月28日生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人盛王英因与被上诉人刘明光、陶修国及原审被告丁国群房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初11709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛王英上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。；2、请求判决刘明光、陶修国承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：刘明光、陶修国在2018年年初通过新盛宇公司及兵希街道的书面通知、告知，早已明确知晓新盛宇公司将不再与上诉人续约，刘明光、陶修国仍在2018年3月12日付给丁国群140000元，自身存在过错。上诉人不是这14万的实际收款人，不应当承担返还责任。上诉人与刘明光、陶修国约定是年租金是207000元，月租则为17250元，三个月的租金为51750元。一审法院根据租赁合同约定支持刘明光、陶修国刘明光、陶修国违约金59500，该违约金过高。刘明光、陶修国拒绝与新盛宇签订合同，也拒绝搬离，导致上诉人与新盛宇的租赁合同无法顺利解除，新盛宇拒至今未返还上诉人支付的保证金2万元。该结果是刘明光、陶修国刘明光、陶修国过错导致的，因此，上诉人不仅无需返还刘明光、陶修国保证金5000。刘明光、陶修国在诉讼中答辩称：一审法院判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。丁国群在诉讼中未作答辩。刘明光、陶修国向一审法院起诉请求：1、判令盛王英、丁国群返还刘明光、陶修国支付的2018年3月到2019年3月的租金14万元，退还刘明光、陶修国保证金5000元，并承担利息损失（按年利率6%向刘明光、陶修国承担利息损失自2018年3月12日计算至实际支付日止）；2、判决王英、丁国群向刘明光、陶修国承担赔偿责任59500元；3、王英、丁国群承担本案诉讼费、保全费等。一审法院认定事实：2011年1月5日，盛王英（甲方）与罗红星、武其和（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于昆山开发区，建筑面积298.21平方米，租赁用途为商业用房，租期为三年，从2011年2月6日起至2014年2月5日止，年租金为18万元，第一年租金每半年支付一次，第二、三年租金每一年支付一次，每期到期日提前一个月支付下期租金给甲方，先付后用。第一期租金在签订本合同时即须全额付清。签订本合同时，乙方须向甲方另行交纳5000元的租赁履约保证金，本合同履行完毕乙方无违约行为的，保证金在三个工作日无息退还。双方还约定其他事项。2014年2月16日，丁国群（甲方）与刘明光及案外人武其和（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于昆山开发区店面，租赁期限3年，从2014年3月22日起至2017年3月21日止，年租金为207000元。签订本合同时，乙方须向甲方另行交纳5000元的租赁履约保证金，本合同履行完毕乙方无违约行为的，保证金在3个工作日内无息退还。双方还约定其他事项。2014年5月21日，昆山市玉山镇盛庄村村民委员会与昆山开发区东城建设开发有限公司、昆山市兵希街道广志社区居民委员会（以下简称兵希广志社区）在房屋移交单签章确认蓬曦园新星路15号、33号、37号、39号、41号、43号、45号、55号、69号于2014年开始移交盛庄村。其中15号承租人为盛王英，租期3年，起租日期为2014年3月22日至2017年3月21日，每年2月21日前交付房款。兵希广志社区（甲方）与新盛宇物业管理（昆山）有限公司（以下简称新盛宇公司）（乙方）于2017年1月20日签订《租赁经营使用合同》，约定：租赁资产位于昆山市开发区新星路店面房15号、33号、37号、39号、41号、43号、45号、55号、69号。租赁房屋的用途为商用。租赁期限为三年，自2017年1月20日开始至2020年1月19日止。租金85.5万元。双方还约定其他事项。2017年2月16日，刘明光、陶修国（乙方）与盛王英（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：刘明光、陶修国租赁位于昆山开发区店面，建筑面积298.21平方米，租赁用途商用。租赁期限3年，从2017年3月22日起至2020年3月21日止。年租金为238000元，签订合同时需另行交纳5000元的租赁履约保证金，合同履行完结后刘明光、陶修国无违约行为的，保证金在3个工作日内无息退还。……第七条：合同的解除。1、有以下情形之一的，甲方有权立即单方解除本合同，收回租赁房屋及其附属设施，并要求乙方承担违约责任，由此造成的一切经济损失由乙方承担。（1）乙方拖欠租金一个月，经甲方书面催告仍不支付的；（2）乙方擅自改变房屋主体结构或用途的；（3）乙方利用租赁房屋从事违法活动或者不法经营的；（4）租赁房屋因乙方使用不当或人为造成主体结构损坏，经甲方书面通知催告仍不进行修复的。2、有以下情形之一，乙方有权立即解除本合同，并要求甲方承担违约责任同时赔偿乙方合理的装修和经营损失。(1）房屋在租赁期内，经法院确认由第三方提出所有权主张或因甲方原因被法院依法查封而对乙方造成经济损失的；（2）房屋主体结构因自然损坏（房屋本身质量问题）妨碍乙方正常使用的，甲方未尽房屋修缮义务，经乙方书面催告仍不履行。第八条：违约责任。1、甲乙双方必须严格履行本合同。一方不履行或不完全履行本合同既构成违约，另一方有权要求其承担违约责任。2、乙方逾期支付租金，除应及时补缴当期租金外，还应当按日向甲方支付逾期租金1%的滞纳金，逾期超过一个月的，应当按三个月租金标准，向甲方支付违约金。4、合同期内，甲方违约单方解除本合同的，应当按三个月租金标准，向乙方支付违约金，同时赔偿乙方合理的装修的经营损失。双方还约定其他事项。刘明光、陶修国在合同上签字，合同第一页出租方打印字为丁国群，但合同结尾处盛王英签字。合同签订后，双方按约履行合同。盛王英一审当庭认可2017年3月至2018年3月租金由刘明光、陶修国转账支付给盛王英，盛王英收到刘明光、陶修国支付的5000元押金。刘明光通过银行转账于2018年3月12日向丁国群支付14万元房租。2017年7月20日，盛王英（乙方）与新盛宇物业管理（昆山）有限公司（甲方）签订《商铺使用管理合同》，约定：一、房屋地址。甲方出租的商铺坐落于昆山市开发区，建筑面积298.2平方米，141.9平方米，298.2平方米。二、租赁期限。双方商定房屋租限为一年，自2017年3月21日起至2018年3月20日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回房屋：1、承租方擅自将房屋部分或全部转租、转让或转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3、承租方拖欠租金累计达10天的。四、租金及交纳方式。每年租金为384300元，押金每单门号为20000元，共押60000元，押金起保障水电或有效的第三方债务等作用。…双立商定第二年递增10%。…七、出租方与承租方的变更。1、如果出租方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。出租方出卖房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。2、租赁期间，乙方如其他原因将房屋转租给第三方使用，必须事先书面向甲方申请，由第三方书面确认，征得甲方的书面同意。取得使用权的第三方即成为本合同的当事乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。双方还约定其他事项。双方还约定其他事项。2018年4月11日，新盛宇公司起诉刘明光经营的昆山开发区怡恒广告材料经营部（以下简称怡恒经营部），要求：1、怡恒经营部立即搬离昆山开发区蓬朗新星中路15号商铺，并将该商铺交还给新盛宇公司；2、判令怡恒经营部支付新盛宇公司商铺使用费（从2018年3月21曰开始，按照年租金25万元，计算至该房实际返还之日止）；3、诉讼费由怡恒经营部承担。事实与理由：2017年1月20日，昆山市兵希街道广志社区居委会将昆山开发区新兴路店面房〔15、33、37、39、41、43、45、55、69号）出租给新盛宇公司司招商、运营，租期截止至2020年1月19日。2017年7月20日，新盛宇公司与盛王英签订商铺使用管理合同，约定刘明光、陶修国将15、39、69号商铺出租给案外人盛王英，租期一年，从2017年3月21日至2018年3月20日。租赁期间，案外人盛王英将15号商铺转租给怡恒经营部。上述租赁合同到期前，新盛宇公司多次向怡恒经营部及其他实际使用人告知，将不再与二房东续租，相应租金应支付新盛宇公司，为此与兵希街道发出了书面通知、告知，并送达给各实际使用人，包括怡恒经营部。怡恒经营部收到上述告知后，既不与向新盛宇公司支付租金，也不搬离涉案商铺。现涉案商铺周围商态已经形成，租金较高，考虑到怡恒经营部原承租商铺的租金标准及现在的实际租金水平，新盛宇公司按照较低的标准即25万元年主张实际租金损失。该案在审理过程中，2018年6月3日，刘明光、陶修国（乙方）与新盛宇公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租的商铺坐落于昆山开发区，建筑面积298.2平方米，其中扣除北半约30平方米作为理发店租金另计。二、租赁期限。双方商定房屋租期为二年，自2018年3月21日起至2020年3月20日止。第二的租金递增3%。双方还约定其他事项。刘明光于2018年6月4日向新盛宇公司转账支付16万元，于2018年6月5日向新盛宇公司转账支付6万元。新盛宇公司向刘明光、陶修国出具收据，内容为收到15号押金2万元，收到新星路15号门面房租金20万元，收款事由2018年3月21日至2019年3月20日。合同签订后，新盛宇公司于2018年9月10日向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出裁定准许新盛宇公司撤诉。另查明，盛王英与丁国群于2008年3月28日登记结婚，于2013年4月2日登记离婚。上述事实，有房屋移交单、《租赁经营使用合同》、《房屋租赁合同》、《商铺使用管理合同》、《商铺租赁合同》、银行转账凭证、民事诉状、民事裁定书及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：兵希广志社区将涉案房屋租赁给新盛宇公司租赁经营使用期间，新盛宇公司与盛王英签订《商铺使用管理合同》约定盛王英租赁期限自2017年3月21日起至2018年3月20日止。盛王英与刘明光、陶修国签订《房屋租赁合同》约定盛王英将涉案房屋转租给刘明光、陶修国使用，出租期限自2017年3月22日起至2020年3月21日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，盛王英转租给刘明光、陶修国超出其剩余租赁期限的，超过部分即2018年3月22日至2020年3月21日的约定无效。新盛宇公司向刘明光、陶修国主张2018年3月21日之后的房租并与刘明光、陶修国签订《房屋租赁合同》，刘明光、陶修国亦按照该合同约定向新盛宇公司支付2018年3月21日之后的租金，故刘明光、陶修国与盛王英签订的《房屋租赁合同》已经解除，刘明光、陶修国交付2018年3月21日之后的租金140000元及盛王英自认收到的保证金5000元亦应退还，故对于刘明光、陶修国主张盛王英返还已交付租金140000元和退还保证金5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。盛王英怠于返还刘明光、陶修国预交的租金应承担相应利息损失，因刘明光、陶修国支付租金之后并未举证曾向被告索要租金，故盛王英应自起诉之日即2018年6月13日起按中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率计算利息损失。关于刘明光、陶修国主张盛王英赔偿违约金59500元的诉讼请求，根据合同第七条第2款的约定，涉案房屋在租赁期内，因新盛宇公司提出支付租金的主张，刘明光、陶修国有权要求盛王英、丁国群承担违约责任。根据合同第八条第4款的约定，刘明光、陶修国可主张三个月租金的违约金即59500元。故刘明光、陶修国该项诉请符合合同约定，一审法院予以支持；盛王英辩称其不承担违约责任的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。关于刘明光、陶修国主张丁国群应与盛王英共同返还租金140000元、押金5000元及赔偿损失59500元的诉讼请求，一审法院认为涉案合同系刘明光、陶修国与盛王英签订，丁国群不是合同的相对方，刘明光、陶修国向丁国群主张合同权利缺少事实依据，一审法院不予支持。关于盛王英提出其与丁国群已经于2013年4月2日离婚，刘明光、陶修国将涉案房屋租金支付给丁国群与其无关，其不应承担返还租金140000元责任的抗辩意见，经查，2014年5月21日经兵希广志社区盖章确认的房屋移送单上即已明确涉案房屋由盛王英承租，在盛王英承租期间，丁国群与刘明光等签订《房屋租赁合同》。在该合同到期后，刘明光、陶修国与盛王英重新续签《房屋租赁合同》，合同打印的出租人为丁国群，盛王英在合同结尾处签字确认，结合被告原是夫妻关系，被告在签订合同及续签合同时并未举证曾向刘明光、陶修国披露被告已经离婚的事实，刘明光、陶修国向丁国群支付租金140000元系履行涉案合同，故盛王英该项抗辩意见不能成立，一审法院不予支持。丁国群经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃诉讼抗辩权利，由此产生对其不利的法律后果，由丁国群自行承担。遂判决：一、被告盛王英于本判决生效后十日内返还原告刘明光、陶修国租金140000元及利息损失（利息损失数额，自2018年6月13日起至实际支付之日止，以140000元为基数，以中国人民银行公布的同期同档基准贷款利率计算）。二、被告盛王英于本判决生效后十日内返还原告刘明光、陶修国押金5000元。三、被告盛王英于本判决生效后十日内赔偿原告刘明光、陶修国违约金59500元。四、驳回原告刘明光、陶修国其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费4368元，公告费690元，合计5058元，由被告盛王英负担5058元。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，虽然盛王英与刘明光、陶修国签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但因其租赁期限超出了盛王英与新盛宇公司就本案所涉租赁商铺签订的《商铺使用管理合同》所约定的租赁期限，故《房屋租赁合同》中超出的租赁期限无效，盛王英无权收取《商铺使用管理合同》租期届满后即2018年3月22日之后的租金。根据刘明光、陶修国在诉讼中的举证可以认定，刘明光通过银行转账于2018年3月12日向丁国群支付下一期的房租14万元。因丁国群与盛王英原系夫妻关系，且根据现有证据不能证明盛王英之前已告知刘明光、陶修国其与丁国群已经离婚，故刘明光、陶修国现要求合同约定的出租人盛王英返还其无权收取的这140000元租金并退还之前收取的保证金5000元的诉讼请求，证据充分，应予支持。盛王英提出自己不是这14万的实际收款人，而刘明光、陶修国早已明确知晓新盛宇公司将不再与盛王英续约却仍在2018年3月12日付给丁国群140000元，自身存在过错，故其不应承担还款责任的主张，无相应事实基础和法律依据，本院不予采信。另经本院审核，一审法院关于本案所涉违约金的计算，符合双方当事人在合同中的约定，本院予以维持。综上，盛王英的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4368元，由上诉人盛王英负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年五月二十二日书记员  杨颖颖