河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初19号 原告：四川星星建设集团有限公司，住所地四川省华蓥市渠水路。 法定代表人：匡建华，该公司总经理。 委托代理人：刘飞，河北唐正律师事务所律师。 被告：吴静，女，1974年4月16日生，汉族，住唐山市路北区。 委托代理人：张小波，系吴静丈夫。 被告：唐山中天房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区胜利路23号。 法定代表人：孙瑞琢，该公司董事长。 委托代理人：张宝林，该公司员工。 原告四川星星建设集团有限公司（以下简称四川星星）与被告吴静、唐山中天房地产开发有限公司（以下简称中天房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告四川星星委托代理人刘飞，被告吴静及其委托代理人张小波、中天房地产公司委托代理人张宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川星星的诉讼请求为：1.准许执行（2015）唐执字第186号之六执行裁定书中对中天房地产公司名下位于唐山市路南区商的房产；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月26日，唐山市中级人民法院作出（2011）唐民初字第153号民事判决书，判令中天房地产公司给付四川星星工程款12074058.95元及自2011年9月5日按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至给付完毕止。2019年11月18日，吴静对执行标的提出书面异议，唐山市中级人民法院于2019年11月21日作出（2019）冀02执异1206号执行裁定书，裁定中止（2015）唐执字第186号之六执行裁定书中对滨湖庄园507楼7号底商的执行。原告认为，（2019）冀02执异1206号执行裁定书适用法律错误，且存在同案不同判的情形，具体理由如下：一、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。本案是基于金钱债权纠纷产生的执行案件，被执行人中天房地产公司是房地产开发企业，而且执行标的登记在被执行人名下，截至目前，吴静仅签订了认购协议书，并未签订书面买卖合同，且购买的是底商，并非住宅，更没有用于居住，吴静仅提交了付款收据，并未提供银行转账、取款明细，不能证明其确实交付了购房款。此外，最高人民法院于2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法（2019）254号］第125条专门对案外人系商品房消费者的执行异议和复议案件应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作了明确指示。故本案不应适用该法第二十八条的规定。二、唐山市中级人民法院存在同案不同判的情形。（2018）冀02民终4329民事判决书和（2018）冀02民终3199号民事判决书是唐山市中级人民法院对同类型、同被执行人、同小区商品房的两起执行异议之诉案件作出的终审判决，而且（2018）冀02民终3199号民事判决是经审判委员会讨论决定并且在判决书中作出明确解释“第二十九条是专门针对房地产开发企业作为被执行人而规定的特别条款。该案中，案外人主张的房产属于登记在房地产开发企业名下的商品房，故应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定”。前述与《全国法院民商事审判工作会议纪要》［法（2019）254号］第125条之规定完全吻合。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，吴静对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 被告吴静答辩称，1.答辩人于2009年5月11日购买了涉案房产，并于当日缴纳一万元现金，其余房款由答辩人丈夫张小波一次性打款给售楼处工作人员卡上，2011年7月7日答辩人补交了土地出让金、契税、公共维修基金、物业费、水电费、垃圾清运费等费用，并办理了交房入住手续，答辩人已实际占有该涉案房产至今。2.答辩人作为购房人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。答辩人与中天房地产公司签订的涉案房屋的滨湖庄园认购协议、收费票据、打款记录可以证实，答辩人已于2009年5月11日向中天房地产公司交纳了购房款并于2011年7月7日办理了该房的入住手续且一直持续占有至今的事实。滨湖庄园认购协议真实、合法有效，答辩人多次找到中天房地产公司要求办理该房产备案手续，但因为中天房地产公司资金链断裂一直无法办理该房的网签备案手续。答辩人对涉案房屋享有所有权的事实完全具有排除法院强制执行的权益，请求驳回原告的诉讼请求。 被告中天房地产公司答辩称，吴静在法院查封涉案房产前已经与答辩人签订了书面买卖协议，支付了全部房款，并办理了交房手续，合法占有了涉案房产。该房屋已经取得了预售许可证，吴静多次找到答辩人要求办理涉案房屋备案登记手续，但是由于答辩人资金链断裂等原因未能给其办理备案登记手续。请求驳回原告的诉讼请求。 被告吴静为证实其主张，向本院提交的证据有： 1.吴静与中天房地产公司签订的滨湖庄园认购协议书，交纳房款、土地出让金、补实测面积差额、契税、公共维修基金票据，结婚证，打款记录以及中天房地产公司出具的证明，证明目的：吴静与开发商中天房地产公司签订了合法有效的买卖合同，并支付了房款、土地出让金、公共维修基金等相关费用，打款人为吴静丈夫张小波； 2.物业费、取暖费、水卡、电卡、垃圾清运费、入伙缴费清单、涉案房屋电表缴费清单，证明目的：吴静缴纳了相关费用并办理了交房入住手续，吴静占有涉案房屋并且一直占有； 3.乔鹏证言，证明目的：吴静丈夫张小波转账至乔鹏名下银行存款系中天房产公司授权乔鹏收取的售房款，该款属于中天房地产公司所有； 4.唐山市路南区女织寨乡郑家庄村委会（以下简称郑家庄村委会）与中天房地产公司签订的合作协议、唐山市政府专题会议纪要（2009）89号，证明滨湖庄园小区原为小产权房，2011年改为大产权房。 本院查明，2015年1月26日，本院作出(2015）唐民初字第153号民事判决书，判令中天房地产公司于该判决生效之日起7日内给付四川星星工程款12074058.95元及自2011年9月5日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至给付完毕之日止，该判决系本案执行依据。2015年8月20日，执行机构在执行该判决的过程中作出（2015）唐执字第186号执行裁定书，查封了中天房地产公司名下土地使用权及其开发的滨湖庄园小区130套房产，包括本案涉案的滨湖庄园507号楼7号底商。2018年8月15日，执行机构又作出（2015）唐执字第186号之六执行裁定书，继续查封了上述房地产。吴静不服，向本院提出执行异议申请，本院于2019年11月21日作出（2019）冀02执异1206号执行裁定书，裁定中止本院（2015）唐执字第186号之六执行裁定书中对滨湖庄园507楼7号底商的执行。四川星星不服，在法定期限内向本院提出执行异议之诉，形成本案。 另查明，2008年5月28日，中天房地产公司与郑家庄村委会签订了一份合作协议书，约定：郑家庄村委会（甲方）同意中天房地产公司（乙方）利用205国道南侧郑家庄村新址可用土地296.77亩进行整体改造，合作采取甲方出土地、乙方出资金建设的方式，新建楼房优先安置村民用于避险搬迁，其余用于销售，销售收入归乙方，以便乙方收回投资。吴静购买的507楼7号底商系中天房地产公司用于销售部分的房源。2009年5月11日，吴静交纳了该房产全部房款369020元，收据中加盖了郑家庄村委会公章以及中天房地产公司法定代表人任静芝个人印章。2009年7月13日，唐山市政府专题会议纪要（2009）89号，对滨湖庄园小区建设的会议意见为：“原则同意该项目按城中村改造补办相关手续，由路南区政府负责，一是解决小区所需市政基础配套设施，而是确保郑家庄全体村民一次安置到位，避免出现平改遗留问题。”郑家庄村委会出具证明，“唐山滨湖庄园小区系女织寨乡郑家庄村委会和中天房地产公司合作开发的社会主义新农村建设项目。吴静2009年5月份与郑家庄村委会签订了房产买卖合同并全款购买了该项目内的507楼7号底商。吴静丈夫张小波于2009年5月11日支付了该房屋的全部价款。因此房款收据上盖有郑家庄村委会和中天房地产公司任静芝法人章。根据2009年7月13日《市政府专题会议纪要》[2009]89号文，要求滨湖庄园项目按照城中村改造补办相关手续，由小产权房补缴土地出让金后变为大产权房。此项目对外销售主体为中天房地产公司，因此中天房地产公司和吴静在2011年7月7日重新签订了507楼7号底商的《滨湖庄园认购协议》，吴静于当日补缴了土地出让金，原来签订的买卖合同作废并销毁。” 吴静向本院提交的滨湖庄园认购协议书载明：吴静自愿认购滨湖庄园商品房为507楼7号，建筑面积89.43平方米，每平方米4748元，总金额424614元。买受人于2011年7月7日交付全部房款，该协议的签订时间为2011年7月7日。同日，吴静交纳了土地出让金49008元，并交纳了因实测面积差价款6586元、契税16985元、公共维修基金8492元，均由中天房地产公司为其开具了收款收据。 关于总价款424614元的组成及付款方式：10000元现金定金+359020元转账支付的购房款+49008元土地出让金+6586元补缴面积差价款=424614元。 1.2009年5月11日支付现金定金10000元；2.2009年5月11日自吴静丈夫张小波43×××81银行卡转账支取359020元汇入中天房地产公司指定的乔鹏名下于建设银行1306246554992780101230122970号账户内；3.2011年7月7日张小波名下43×××81银行卡现金支取70000元现金的银行凭证，用于支付土地出让金49008元、实测面积差价款6586元。 对于收款人为乔鹏的359020元款项，中天房地产公司为吴静出具证明，称乔鹏系该公司工作人员，其名下于建设银行1306246554992780101230122970号账户系该公司当时授权收取该笔款项的指定账户，“吴静所缴纳款项，中天房地产公司已经完全收取”。乔鹏亦出具书面证明证实该事实，但不同意出庭。 四川星星对转账至乔鹏名下的359020元有异议，主张其亦为滨湖庄园房产的购房人，该359020元不能排除系乔鹏本人购买房产而向中天房地产公司支付的费用。依据本院作出的（2016）冀02民初284号民事判决书，乔鹏购买了两套滨湖庄园房产，实际购买时间分别为2011年9月5日、2012年1月22日，而本案款项转款时间发生于2009年9月。 关于实际占有情况及证据：吴静提交了唐山滨湖物业服务公司2011年7月7日于开具的收到契税16985元、公共维修基金8492元取暖费3434元、水卡300元、电卡300元、垃圾清运费268元、物业费1824元等费用的收据。付款凭证为张小波名下04×××08银行卡与2011年7月7日支取33000元的取款凭证，另提交了2011年6月10日中天房地产公司与唐山滨湖物业房屋有限公司之间就业主吴静507楼7号商业签订的缴费清单明细表以及国网唐山供电公司营销部扣缴吴静电卡电费明细表等证据。 滨湖庄园小区取得预售许可证后，因中天房地产公司资金链问题未对涉案房产办理产权登记手续。 以上事实，有认购协议、银行凭证、收据、合作协议、政府会议纪要、证人证言、当事人陈述等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：1.本案法律适用问题。2.吴静对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案法律适用：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规范的是无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条规范的是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，该条是在执行程序中基于对消费者生存权价值而赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，但是，认定为消费者购房人前提必须是购房人所购买房产系用于居住而非用于生产经营行为。本案中，吴静所购买的房产系底商而非住宅，用于其丈夫张小波经营行为的办公场所，故吴静不是消费者购房人，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。 关于吴静对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，以上四个条件必须完全满足才具有排除执行的民事权益。 一、关于吴静与中天房地产公司签订的滨湖庄园认购协议书的效力：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当被认定为商品房买卖合同。”吴静与中天房地产公司签订滨湖庄园认购协议书时，涉案房产虽未取得预售许可，但是在本院受理本案前，早已取得预售许可，且该协议中的内容符合商品房买卖合同的主要内容规定，本院认定吴静与中天房地产公司签订的滨湖庄园认购协议书为商品房买卖合同，该认购协议合法有效。 关于支付价款的认定：吴静提交的认购协议书、银行转款凭证、购房收据、郑家庄常委会的证明、市政府会议纪要、中天房地产公司的陈述以及乔鹏的证言，形成了一个完整的证据链，能够认定吴静于2009年本院查封涉案房产之前支付了全部购房款。 三、关于在本院查封涉案房产前实际占有的认定：吴静提交的2011年7月7日银行取款凭证与当日交纳物业费、水电费等收据，能够认定其于2011年7月即已实际占有使用涉案房产至今。 四、关于吴静是否对未办理产权登记存在过错：吴静向中天房地产公司交纳契税及土地出让金，完成了其应履行的办理权证的义务，但是，中天房地产公司未向住建部门办理产权登记手续，该责任不能归责于吴静，即能够认定非因吴静自身原因未办理产权登记手续。 综上所述，吴静享有足以排除强制执行的民事权益，四川星星请求准许滨湖庄园507楼7号房产的执行，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二款之规定，判决如下： 驳回原告四川星星建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费7669.21元，由原告四川星星建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 董 靓 审判员 王 楠 审判员 刘玉秋 二〇二〇年五月二十九日 法官助理王志坤 书记员任颖超