江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终1437号上诉人（原审原告、原审反诉被告）:徐德忠，男，1968年8月18日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：朱俊文，江苏众仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：周志海，男，1963年12月22日出生，汉族，住扬州市江都区。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：沙春妹，女，1962年8月13日出生，汉族，住扬州市江都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：卢善礼，扬州市江都区永信法律服务所法律工作者。上诉人徐德忠因与被上诉人周志海、沙春妹排除妨害纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院(2019)苏1012民初1247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐德忠上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审人民法院依法撤销原判决予以改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，徐德忠与周志海、沙春妹根本不认识，没有柯某,4桂商谈过出卖房屋，也未收取柯某,4桂一分钱。即使存在徐德忠1998年柯某,4桂的《出售房屋》凭证，也仅有徐德忠一人签字，其妻子沈慧并不清楚也未在凭证上签字。二、一审适用法律错误，徐德忠没有出卖过房屋，一审法院适用《中国人民共和国民法总则》第三条的规定，驳回徐德忠的诉讼请求系适用法律错误。且周志海、沙春妹至今未进行不动产物权变更登记，一审判决认为应保护买受人的合法权益没有法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判决予以改判或发回重审。周志海、沙春妹辩称，一、一审判决认定事实清楚，20年前上诉人出售了涉案房屋，且钱房两清，被上诉人20年前实际占有了涉案房屋；二、一审法院适用法律正确，适用民法总则第三条驳回上诉人的诉讼请求正确。综上，上诉人的诉求无事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。徐德忠向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令两被告搬扬州市江都区室房屋，将该房屋交付给原告；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原告于1993年1月购买了坐落扬州市江都区室房屋，2015年11月分别领取了房产证和土地使用权证。1999年初，原告经营浴室需要张某,4珍借款5万元，后因未能及时还款，原告将上述房屋的购房凭证交张某,4珍，以使张某,4珍放心。张某,4珍又将该房屋交由两被告居住至今。近年来，原告曾多次要求两被告迁让出上述房屋交给原告，两被告借故拒绝。原告认为，案涉房屋一直登记为原告所有，两被告虽占用房屋至今，但未合法取得房屋所有权，原告也一直未向两被告收取任何房租，原告有权要求两被告迁让并将房屋交还给原告。故诉至法院，望判如所请。周志海向一审法院提出反诉请求：1、判令原告协助被告办理坐落扬州市江都区室房屋所有权证、土地使用权证变更登记手续；2、反诉诉讼费用由原告承担。事实与理由：1998年11月16日，原告以5万元价款将其所有的坐落于扬州市江都区仙女镇七闸河西16栋405室房屋出售柯某,4桂，同日原告将该房屋、出售房屋凭证、房产证及购房发票交付柯某,4桂。1999年5月1日柯某,4桂、沙电明夫妇将该房屋以55000元出卖给被告，同日柯某,4桂、沙电明将该房屋、出售房屋凭证、房产证及购房发票交付被告。被告居住该房屋已达20多年，原告一直没有将房屋过户给被告。现被告提起反诉，请求法院支持被告的反诉请求。一审法院认定事实如下：1993年1月11日，徐德忠向原江都县城镇建设开发总公司购买了该公司开发的坐落扬州市江都区室房屋，当日，原江都县城镇建设开发总公司向徐德忠开具了房屋凭证以及购房发票。1998年11月16日，徐德忠出具《出售房屋》凭证一份，该凭证载明：“出售七闸河西套房壹套，柯某,4桂。价伍万元正。其他费用柯某,4桂支付。（房屋凭证和发票已柯某,4桂），出售人：徐德忠、沈慧，98.11.16”。对该凭证，原告陈述其张某,4珍5万元，为使张某,4珍放心，故张某,4珍要求将该房屋出售凭证以及房屋凭证、购房发票交付张某,4珍，张某,4珍将该房屋交付给两被告使用；被告陈述原告将案涉房屋以5万元出卖柯某,4桂，并将该房屋出售凭证以及房屋凭证、购房发票交付柯某,4桂。2018年，沙电明柯某,4桂向被告出具《房屋买卖凭证》和《收条》各一份，《房屋买卖凭证》载明：“现有河西房屋20幢3单元405室出售给周志海沙春妹夫妻居住金额人民币伍万伍仟元正，出售柯某,4桂、沙电明，1999.5.1”，《收条》载明：“今收到周志海沙春妹房屋费合计人民币伍万伍仟元正（￥55000）收款人柯某,4桂、沙电明，1999.5.1”，对此，被告陈述其于1999年5月1日向沙电明柯某,4桂购买了案涉房屋，房屋价款为55000元，沙电明柯某,4桂于当日向被告出具了《房屋买卖凭证》和《收条》，但已遗失，故沙电明柯某,4桂于2018年重新向被告出具了上述《房屋买卖凭证》和《收条》；原告对此不予认可，主张其柯某,4桂之间不存在房屋买卖合同关系。2015年11月18日，原告通过在原江都县城镇建设开发总公司调取的原始的购房凭证，办理了案涉房屋的产权证书以及土地使用权证书。另查明，沙电明与沙春妹系兄妹关系，两被告自1999年起一直居住使用案涉房屋至今。一审法院认为：公民的合法权益受法律保护。本案中，徐德忠于1998年出具的出售房屋柯某,4桂的《出售房屋》凭证、证柯某,4桂的证人证言柯某,4桂、沙电明出具给周志海、沙春妹的《房屋买卖凭证》和《收条》，周志海以及沙春妹持有原告原始的购买房屋凭证和购房发票、被告周志海和沙春妹自1999年起即占有案涉房屋并居住至今等证据和事实，可以证明该房屋系原告出卖柯某,4桂后，再柯某,4桂出卖给两被告柯某,4桂以及两被告分别向出卖人支付了对价，两被告占有案涉房屋系基于上述两份房屋买卖合同关系，应为有权占有。原告认为该房屋并非出卖柯某,4桂，并提供了证张某,4珍的证人证言，但该证人证言与原告的陈述前后不一，且与《出售房屋》凭证中载明的内容不一致，原告的陈述以张某,4珍的证人证言，明显与常理不合，一审法院不予采信。不动产物权变动以登记为必要条件，但在尚未进行不动产物权登记的情况下，应保护买受人的合法权益，原告于1998年出卖房屋的行为系其真实意思表示，其虽然于2015年领取了产权登记证书，但该产权登记仅为案涉房屋的初始登记，现原告以其为案涉房屋的登记权利人，要求两被告迁让，与法于理不合，一审法院依法不予支持。原告与两被告之间不存在直接的房屋买卖合同关系，故被告提起反诉，要求原告履行办理房屋过户登记手续，一审法院亦不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条的规定，判决如下：一、驳回原告徐德忠的诉讼请求；二、驳回被告周志海、沙春妹的反诉诉讼请求。本案本诉受理费80元，由原告徐德忠负担。反诉受理费80元，由被告周志海、沙春妹负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件基本事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，1998年上诉人徐德忠出具《出售房屋》凭证，并将案涉房屋及购买房屋凭证和购房发票交柯某,4桂占有，根据以上事实，结柯某,4桂证言以及双方当事人陈述，能够认定上诉人徐德忠柯某,4桂之间的房屋买卖关系成立，上诉人于1998年即已对其购买的案涉房屋进行了处分的事实柯某,4桂未办理案涉房屋的产权登记手续不影响合同效力，柯某,4桂、沙电明将案涉房屋转让给被上诉人周志海、沙春妹亦不违反法律规定。2015年上诉人通过向房屋开发商调取原始购房凭证，领取了产权登记证书，上诉人虽为案涉房屋的登记权利人，但在案涉房屋买卖关系未依法解除的情况下，周志海、沙春妹对案涉房屋系有权占有，上诉人要求被上诉人周志海、沙春妹返还房屋与法不合，一审法院判决驳回其诉讼请求符合法律规定，本院应予维持。上诉人提出的其柯某,4桂之间无房屋买卖行为以及在本案中主张其妻子沈慧未在《出售房屋》凭证签字等上诉理由均不能成立，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐德忠负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 王小川审判员祁若冰审判员方俊二〇二〇年五月十九日书记员 薛      庆      宇