广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤2071民申28号再审申请人（原审被告）：李晰琳，男，1967年1月13日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，被申请人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司，住所地广东省中山市南朗镇翠亨大道133号，统一社会信用代码914420000826092063。主要负责人：钟锦绣，总经理。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈科，广东正日律师事务所律师。再审申请人李晰琳因与被申请人雅居乐雅生活服务股份有限公司南朗分公司（以下简称雅居乐南朗分公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2019）粤2071民初9875号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。李晰琳申请再审称，原审判决只是认定了李晰琳作为业主有按时交纳物业管理费的义务，而没有认定李晰琳作为物业服务合同一方当事人在对方履行合同义务不符合约定时享有拒绝履行义务的同时履行抗辩权，即被申请人作为物业管理公司应当在提供合格的物业管理服务后才享有全额收取物业管理费的权利。原审判决的认定违反了合同法第六十条以及消费者权益保护法第七条的规定。李晰琳提出如下再审申请：1.请求撤销（2019）粤2071民初9875号民事判决，重新审理该案；2.改判李晰琳支付雅居乐南朗分公司物业服务费520.8元（868元×60%）；3.诉讼费用由雅居乐南朗分公司承担。后李晰琳撤回第2、3项请求事项。具体理由如下：一、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定，有新的证据，足以推翻原判决、裁定的，人民法院应当再审。申请人此次提交了补充证据41份，足以证明雅居乐山海郡61栋公共区域管理问题是客观存在的，是不容抵赖的。二、原审裁判认定事实的主要证据未经质证。原审以申请人提交的照片无法反应具体时间和地点，且被申请人不予确认为由，对申请人的抗辩不予支持，显然违背事实，有失公允。原审庭审时，法官只对被申请人提交的证据进行了当庭质证，而不允许申请人通过手机及电脑对证据进行展示并当庭质证，且申请人在庭审后提交的证据也没有经过双方当面质证。三、被申请人雅居乐南朗分公司的物业管理存在问题。被申请人实际参与了申请人卫生间窗户的报修登记、维修下单及跟进工作，则被申请人就有义务准确记录，并把问题反映给开发商。但被申请人并未如实反馈，且在没有认真核实的情况下就通知申请人已维修好，造成申请人六次往返查看，导致维修时间拉长至九个多月。被申请人报修流程管理混乱，报修登记根本没有业主签字确认，与一级物业服务标准的要求相差甚远。涉及业主生命安全的防火门问题，没有按照消防规范进行整改。时至今日，61栋首层大堂通往楼外的防火门仍然可以随意进出，无法防盗，大堂的门禁系统形同虚设。正是由于被申请人在管理方面存在严重缺陷，申请人才会在被申请人彻底整改安全隐患之前采取暂缓交纳物业费的方法予以抗争。申请人未支付物业管理费，是在行使同时履行抗辩权。被申请人应承担继续履行、赔偿申请人损失、减少物业费等违约责任。请求法院支持李晰琳的再审请求。再审申请人李晰琳向本院申请再审提供以下主要证据：1.2018年4月15日微信聊天记录；2.2018年4月5日10:44照片；3.2019年7月27日9:32照片；4.2018年4月5日10:44照片；5.2018年4月5日10:45、11:11照片；6.2018年4月5日10:47照片；7.2019年7月31日照片；8.2018年7月31日照片；9.2018年4月5日10:46、10:47照片；10.2018年6月3日10:46照片；11.2018年6月3日10:45照片；12.2018年6月3日11:40照片；13.2018年8月15日14:38照片；14.2018年9月29日13:11照片、微信聊天记录；15.2018年10月31日微信聊天记录；16.2019年7月27日9:18照片；17.2019年4月22日14:23照片；18.2019年4月22日14:16照片；19.2019年4月22日13:38照片；20.2019年4月22日14:15照片；21.微信聊天记录；22.2019年7月27日10:28照片；23.2019年7月27日10:28照片；24.2019年7月27日10:13照片；25.2019年7月27日10:33照片；26.2019年7月27日9:33照片；27.登记表照片；28.2019年7月27日9:26照片；29.微信聊天记录；30.2019年7月27日9:30照片；31.2019年7月27日9:30照片；32.消防隐患举报查询记录；33.微信聊天记录；34.微信聊天记录；35.2019年8月4日13:23照片；36.2019年8月4日13:39照片；37.借记卡账户历史明细清单；38.物业管理费发票；39.见证记录；40.收款收据；41.物业管理费发票；42.广东消防火灾隐患举报记录；43.2019年10月10日13:20照片；44.2019年10月9日照片、2019年10月13日照片、2019年8月4日照片；45.手机短信记录、收款收据；46.微信聊天记录；47.扣款记录、物业管理费发票；48.雅居乐物业的承诺。被申请人雅居乐南朗分公司答辩称，申请人申请再审的事由不成立，应依法予以驳回。一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，应当予以维持。原审判决确定本案的基本事实为：1.物业管理服务协议成立并且生效；2.涉案房屋已按约交付申请人使用；3.被申请人在案涉小区提供了相应的物业服务；4.申请人逾期缴纳物业服务费，被申请人已作催告通知等。上述事实，原审判决中都有证据予以支持。二、原审法院审理程序合法，对申请人所提交的证据均予以充分质证。原审对申请人庭审中以及庭后提交的证据均有送达被申请人予以质证，并依法对证据的证明内容予以审核，申请人所诉证据未予质证与事实不符。三、申请人提交的证据并非新证据，与其所证明事实不符。1.被申请人仅为案涉小区的物业管理人，为涉案小区提供物业管理服务，申请人提出的有关案涉物业的保修责任方为开发商，且根据申请人所提交的报修登记等也证明了被申请人履行了相应的物业服务义务。2.物业服务具有日常性、持续性、整体性的特点。申请人提交的图片无法如实、客观、全面反映物业服务过程全貌及其所证明的地点、时间等真实性。况且日常物业管理难免存在服务的滞后性等情形，但并未构成对申请人生活质量的影响，原审判决并无不妥。综上，申请人的再审理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。被申请人雅居乐南朗分公司未提供证据。本院审查查明，2016年7月20日，李晰琳与雅居乐南朗分公司签订前期物业管理服务协议，主要约定：雅居乐南朗分公司为山海郡花园物业管理区域提供物业服务，高层住宅自2016年1月1日至2018年12月31日止按建筑面积每月每平方米2.8元的标准收取物业服务费，自2019年1月1日起按每月每平方米3元的标准收取；李晰琳应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用在每月二十日前交纳；如李晰琳不按约定标准和时间交纳物业服务费，则从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。该协议还约定了其他权利义务事项。2017年11月4日，李晰琳办理了位于中山市南朗镇××大道××号山××花园××房的收楼手续。协议签订后，雅居乐南朗分公司为山海郡花园小区提供了物业服务。李晰琳自2018年10月起未向雅居乐南朗分公司支付物业管理费。2019年1月17日，雅居乐南朗分公司委托广东正日律师事务所向李晰琳寄送律师函（催交物业管理费通知书），告知李晰琳截至2019年1月尚欠物业管理费884元，逾期滞纳金46元，合计930元，要求李晰琳于2019年1月31日前付清拖欠的物业管理费，并按约定及有关规定支付逾期缴费违约金。2019年4月15日，雅居乐南朗分公司起诉李晰琳至本院，请求判令李晰琳支付2018年10月至2019年1月期间物业管理费884元及违约金（违约金计算方法：以每月物业管理费217元为基数，分别从欠费当月1日起按银行利率计算至清偿之日止,暂计至2019年1月31日为46元）。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2019年7月10日作出（2019）粤2071民初9875号民事判决，判令李晰琳向雅居乐南朗分公司支付2018年10月至2019年1月期间的物业服务费868元及违约金（以每月实际所欠物业服务费为基数，分别自当月的21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止）。（2019）粤2071民初9875号民事判决于2019年7月25日发生法律效力。2019年9月11日，李晰琳不服原审判决，向本院申请再审。另查，案涉位于中山市南朗镇××大道××号山××花园××房尚未进行装修，处于毛坯房状态。再审审查期间，李晰琳、雅居乐南朗分公司共同确认，李晰琳反映的卫生间窗户变形、消防栓封条撕开且漏水、拖延开具发票、楼道墙角瓷砖开裂、消防通道防火门安全及门禁措施等问题已经得到解决和改善；大门开门按钮仍显示为按铃标识，未予更换成钥匙标识。雅居乐南朗分公司认为，大门开门按钮系由开发商安装，按铃标识的按钮并未对业主实际使用造成影响。原审庭审过程中，李晰琳提交了PPT文件（包括微信聊天记录、短信聊天记录、照片等）作为证据，并进行现场播放，雅居乐南朗分公司当庭发表了质证意见。庭审后，李晰琳向本院补充提交了微信聊天记录截图、照片等证据，本院依法送达补充证据材料给雅居乐南朗分公司。雅居乐南朗分公司于2019年5月29日向本院提交书面意见，对李晰琳补充提交的证据进行了质证。本院经审查认为，雅居乐南朗分公司按照前期物业服务协议的约定对案涉物业提供了管理服务，则李晰琳理应履行按时支付物业服务费的合同义务。前期物业服务协议约定应于每月20日前交纳当月物业服务费，逾期则应支付违约金。对李晰琳申请再审所依据的理由，本院作逐一分析：首先，关于李晰琳以雅居乐南朗分公司提供的物业服务不到位为由拒付物业服务费的问题。《物业管理条例》中明确规定，业主在物业管理活动中，按照物业服务合同的约定，在享有物业管理企业提供服务权利的同时，应当履行按照合同交纳物业服务费用的义务。物业服务费是用于整个住宅小区设施的维护保养、住宅小区正常秩序维护所必需的费用，个别业主根据个人的判断而拒交物业费的行为，实际上是对其他正常交费业主利益的损害，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面，也制约了物业公司改善服务质量，不利于小区整体管理。李晰琳认为雅居乐南朗分公司服务不到位，其作为小区的业主，可以要求雅居乐南朗分公司采取补救措施或赔偿损失，或通过业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但不能作为拒交物业服务费的抗辩事由。李晰琳提及的雅居乐南朗分公司履行合同义务不符合约定的诸多事项中，仅有卫生间窗户变形一项事由属于其个人专有部分范围内的事项，其余均属公共区域管理事项。卫生间窗户的维修责任主体在于开发商，而非雅居乐南朗分公司，且该维修事宜已得到解决处理。雅居乐南朗分公司亦对其余涉及共有部分的瑕疵进行了整改，大门开门按钮并未对实际使用造成影响。因此，本院对李晰琳以雅居乐南朗分公司提供的物业服务不到位为由拒付物业服务费的主张不予采纳。原审判决李晰琳支付2018年10月至2019年1月期间的物业服务费868元及违约金，认定事实及适用法律并无不当。其次，关于李晰琳主张原审并未对其提交的证据进行质证的问题。根据原审庭审笔录反映，李晰琳在庭审前提交的证据PPT文件已在庭审中现场播放，雅居乐南朗分公司亦已当庭发表质证意见。李晰琳在庭审后补充提交的证据，本院已依法送达给雅居乐南朗分公司，雅居乐南朗分公司亦提交书面质证意见。李晰琳主张原审中并未对其提交的证据进行质证，无事实依据。综上，李晰琳所主张的再审事由不成立，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的申请再审条件，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回李晰琳的再审申请。审判长  廖志良审判员  丁向娜审判员  李海艳二〇二〇年五月九日书记员  梁心然冯冰冰