江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初7080号原告（反诉被告）：郑朋锋，男，1976年6月18日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托代理人：周小迪，江苏天熙律师事务所律师。委托代理人：汤楠，江苏天熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：闻天明，男，1960年6月6日出生，汉族，住南京市玄武区。委托代理人：刘梦梅，江苏苏尊容大律师事务所律师。委托代理人：高敏，江苏苏尊容大律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郑朋锋与被告（反诉原告）闻天明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，由审判员张亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑朋锋及其委托代理人周小迪、汤楠，被告（反诉原告）闻天明及其委托代理人刘梦梅、高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑朋锋向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告支付原告装修补偿费130000元、非住宅房屋搬迁费249168元、停业损失费311459.5元、搬迁奖励费30000元、空调拆装补助费1000元、宽带拆装补助费1000元、热水器拆除补助费280元，共计722907.5元；2、被告返还押金20000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年4月5日，原告从王某甲手中受让取得被告名下位于南京市栖霞区和燕路404号1幢103室、203室房屋的承租权和超市物品、设施设备、装修所有权，并向王某甲支付转让费38万元，继续使用房屋用于经营购好超市。2017年6月16日，经协商一致，原告与被告就上述房屋签订《租房合同》，约定原告承租上述房屋，租期为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日，租金第一年为32万元，后两年的租金均为34万元，租金合计为100万元；在租赁期内，因拆迁需收回房屋，由被告退还租金后，方可收回房屋。合同签订后，原告继续在此经营购好超市，并分两次分别向被告支付了两年租金，合计66万元，租金缴纳至2019年8月18日，被告向原告出具了收条。在租赁期限，南京市栖霞区政府为了实施红山路-和燕路快速化改造，对涉案房屋进行征收。在征收实施期间，被告并未与原告协商搬迁事宜，也未向原告退还租金，于2019年6月12日与栖霞区征收部门签订拆迁补偿协议。被告至今拒绝与原告协商分配征收补偿款事宜。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告闻天明辩称，根据相关法律规定，当事人应该对自己提出的诉讼请求所依据的事实及反驳对方诉讼请求所依据的事实提供证据加以证明，原告要求被告支付装修补偿以及相关设施设备的拆迁补助费，但是被告向原告提供的租赁房屋系装修过的房屋，案涉房屋拆迁补偿协议中所附的装修估价结果表中也明确注明产权人补偿款为2505820元，原告未提交证据证明其在承租房屋后对租赁房屋进行了装修，故被告不应该向原告支付其主张的装修补偿费。原告在2019年12月20日向被告返还租赁房屋，但是租金只缴纳到2019年7月18日，没有需要退还的剩余租金。案涉房屋征收补偿协议中载明的全部征收补偿款是被告作为被征收房屋的产权人依据相关规定所享有的征收补偿，与承租人没有任何关系，原告与被告之间仅仅存在租赁合同关系，且原、被告签订的租赁合同因政府拆迁提前终止，被告无需向原告承担任何赔偿责任，故请求依法全部驳回原告诉讼请求。反诉原告闻天明向本院提出以下反诉请求：1、判决反诉被告支付房屋自2019年7月19日至2019年12月20日的房屋占有使用费142000元；2、反诉被告支付电费888元、开锁费600元；3、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年6月16日，反诉原告与反诉被告就租赁涉案房屋签订《租房合同》，约定反诉被告承租房屋，租期为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日，租金第一年为32万元，后两年的租金均为34万元，租金合计为100万元；在租赁期内，违反合同约定需承担违约金5万元。合同签订后，反诉被告支付涉案房屋租金缴纳至2019年7月18日。2018年8月24日，南京市栖霞区政府为了实施红山路-和燕路快速化改造，对涉案房屋进行征收。2019年6月12日，反诉原告与栖霞区拆迁部门签订了征收补偿协议，约定反诉原告于2019年8月22日将涉案房屋交给征收部门，征收部门于2019年9月12日将相关征收补偿支付反诉原告。2019年6月12日，反诉原告通知反诉被告搬离涉案房屋，但反诉被告以索要补偿为由，拒绝搬迁。2019年9月17日，栖霞区征收部门向法院提起诉讼，要求反诉原告及反诉被告迁出涉案房屋。经审理，法院判决反诉被告及反诉原告腾退房屋。2019年12月20日，涉案房屋交给征收部门，征收部门于2020年1月9日将拆迁补偿款支付给反诉原告。反诉被告未及时腾退房屋，应支付反诉原告房屋占有使用费。反诉原告为维护合法权益，故提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。反诉被告郑朋锋辩称，反诉被告向反诉原告支付租金的期限是2018年8月18日至2019年8月17日，支付租金数额额为34万元，反诉原告在收条上误写7月18日，但是金额是正确的，所以房屋租金应该是缴纳至2019年8月17日。2018年8月24日，相关部门发布征收公告，征收涉案房屋，反诉原告于2019年6月12日与征收部门签订了征收补偿协议，从物权来说，房屋不属于反诉原告所有，故反诉原告要求支付涉案房屋自2019年8月之后的房屋占有使用费没有事实和法律依据。反诉原告将拆迁征收所涉及的法律问题，等同于合同的违约责任，明显与相关法律不符，案涉房屋被征收，反诉原告并没有损失。经审理查明，2017年6月16日，闻天明作为甲方与作为乙方的郑朋锋签订《租房合同》，约定甲方将位于南京市栖霞区和燕路404号1幢103、203室房屋租给乙方使用；租赁期限为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日止，第一年（自2017年8月18日起至2018年8月17日）租金为32万元，第二年（自2018年8月17日起至2019年8月17日）租金为34万元，第三年（自2019年8月17日起至2020年8月17日）租金为34万元，三年租金共计为100万元；租金一年付一次，乙方应提前一个月一次性付清下一年房租，如乙方不按时一次性付清下一年房租，乙方构成违约，甲方有权当日收回房屋，违约金定为5万元赔偿甲方，并且剩下的一个月房租费不退，2万元的押金不退，包括店内的装潢和设施归甲方所有，不得破坏装潢和设施，作为违约赔偿给甲方，乙方不得向甲方索要任何费用；如因拆迁或特殊原因需收回房屋，则由甲方退还剩余租金后方可收回房屋，甲方不承担违约责任；合同期满后，乙方必须结清水费、电费等一切费用，费用结清后，甲方退还押金；合同期满后，乙方所有装修和设施归甲方，乙方不得收取甲方任何费用。合同签订后，闻天明收取郑朋锋房屋押金2万元，郑朋锋使用租赁房屋用于经营超市；闻天明分别于2017年7月17日、2018年12月17日向原告出具收条各一张，收条分别载明闻天明收到郑朋锋自2017年7月17日至2018年7月17日房屋租金32万元、自2018年8月18日至2019年7月18日房屋租金34万元。2018年8月24日，南京市栖霞区人民政府发布房屋征收决定，征收包括涉案房屋在内的地块房屋。2019年6月12日，闻天明与征收部门签订《南京市国有土地上房屋征收与补偿协议》，约定征收部门支付闻天明被征收房屋货币补偿款金额合计6229188元，其中固定电话拆移补助费310元、有线电视拆移补助费400元、空调拆装补助费1000元、宽带网拆装补助费1000元、太阳能热水器拆装补助费280元、电增容补助费4760元、装修补助费250582元、提前搬家奖励费311459元、货币安置奖励费622919元、征收其他非住宅房屋的设施搬运费用249168元、征收营业用房的停业补偿费用622919元；闻天明同意于2019年8月22日将被征收房屋搬迁完毕交由征收部门，征收部门同意于2019年9月12日支付闻天明各项补偿费用。庭审中，郑朋锋举证银行汇款凭单、案外人王某甲出具的收条，拟证明其在与闻天明签订房屋租赁合同前，从王某甲手中以38万元的转让费接手超市，并经营超市，涉案房屋的装修并非闻天明所有，闻天明则认为真实性无法核实；郑朋锋举证闻天明出具的收条两张，拟证明其缴纳涉房屋租金至2019年8月17日，郑朋锋共支付闻天明租金66万元，闻天明认可真实性，认可收到闻天明租金66万元，但认为据收条显示，郑朋锋支付租金至2019年7月18日，郑朋锋则陈述收条上的日期应该是笔误，其确实缴纳涉房屋租金至2019年8月17日。在案件审理过程中，闻天明举证照片、视频、民事判决书、2019年12月19日的开锁费收据，拟证明闻天明出租给郑朋锋的房屋是经过装修的；后因政府拆迁，闻天明于2019年6月12日通知郑朋锋腾退租赁房屋；根据相关民事判决书，闻天明于2019年12月20日收回租赁房屋，交付征收部门；因郑朋锋拒绝腾退租赁房屋，闻天明打开房屋门锁产生了600元费用；在征收部门起诉闻天明与郑朋锋的案件中，征收部门的代理人也陈述补偿营业损失，与承租人无关。郑朋锋则陈述闻天明举证的照片是巨涛美发的照片，而房屋在征收前是用于经营超市；经过与法院及征收部门的工作人员协商，郑朋锋在2019年12月19日下午将房屋交付征收部门，不存在闻天明所说的开锁费；征收部门代理人所做的陈述系个人观点，不是案件事实，且并没有提及如何分配停产停业损失的问题。闻天明举证电费单据，拟证明郑朋锋租赁房屋期间，产生了电费888.25元，郑朋锋予以认可。在案件审理中，闻天明陈述其在装修好涉案房屋后，于1998年开始对外出租房屋，先后租赁他人用于经营大酒店、酸菜鱼馆、巨涛美发店、超市。郑朋锋陈述在征收部门于2018年8月24日发布征收公告后，8月、9月开始涉案房屋就被围挡了，闻天明则陈述涉案房屋是在2018年年底到2019年年初左右才开始被围挡的；郑朋锋陈述涉案房屋被征收后，其将涉案房屋内的东西搬到长白街和十字街，搬家共花费了7到8万元，因为没有找搬家公司搬迁，所以没有收据。上述事实，有租赁合同、收条、征收公告、征收补偿协议、银行汇款、照片、视频、民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，郑朋锋与闻天明签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反相关法律规定的强制性规定，合同合法有效。在租赁期间，相关征收部门于2018年8月24日发布征收公告，征收包括涉案房屋在内的地块房屋，依据相关规定，双方签订的租赁合同于2018年8月24日予以解除。合同解除，闻天明应将2万元租赁押金返还郑朋锋。合同解除后，郑朋锋应及时将房屋返还给闻天明，但郑朋锋直至2019年12月19日才腾退房屋，依据相关法律规定，郑朋锋应参照合同约定支付闻天明房屋占有使用费。综合根据郑朋锋已支付租金情况、郑朋锋腾退房屋的时间、涉案房屋的用途、租赁合同关于租金的约定、涉案房屋围挡情况及双方当事人的陈述，本院酌定郑朋锋应支付闻天明房屋占有使用费34000元。闻天明持租赁房屋期间的电费票据，要求郑朋锋支付888元电费，郑朋锋予以认可，故对闻天明的该项请求，本院予以支持。至于闻天明要求郑朋锋支付开锁费，并无充分证据加以证明，故对该项请求，本院不予支持。至于郑朋锋要求闻天明支付装修补偿13万元、空调拆装补助费1000元、宽带拆装补助费1000元、热水器拆迁补助费280元，闻天明认为其出租的房屋系装修好的房屋，不应支付郑朋锋装修补偿，本院认为，一方面，闻天明在庭审中陈述其在装修好房屋后，于1998年开始对外出租房屋，先后租赁他人用于经营大酒店、酸菜鱼馆、巨涛美发店、超市，另一方面，根据双方签订的租赁合同约定，如郑朋锋不按时一次性付清下一年房租，则构成违约，闻天明有权当日收回房屋，违约金定为5万元赔偿闻天明，并且剩下的一个月房租费不退，2万元的押金不退，包括店内的装潢和设施归闻天明所有，不得破坏装潢和设施，作为违约赔偿给闻天明，郑朋锋不得向闻天明索要任何费用，由此可见，郑朋锋在租赁涉房屋后对涉案房屋进行了装饰装修，或通过支付转让费的形式，获得涉案房屋的装饰装修，故综合根据拆迁安置协议中关于装饰装修的补偿及双方举证、陈述，对原告的该四项请求，本院予以支持。至于郑朋锋要求闻天明支付搬迁费249168元，综合根据租赁房屋的用途、面积及双方陈述，本院酌定闻天明支付郑朋锋5万元。对于停产停业损失费、搬迁奖励费，综合根据房屋的用途及双方陈述，对于该项请求，本院分别酌定311459.5元、3万元。综上，闻天明应支付郑朋锋各项补偿合计523739.5元。扣减郑朋锋应支付闻天明的房屋占有使用费及电费，闻天明还应支付郑朋锋各项补偿及押金合计508851.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：一、闻天明于本判决生效之日起十日内支付郑朋锋各项补偿及押金合计人民币508851.5元。二、驳回闻天明的其他反诉请求。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11229元，减半收取为5615元，保全费4270元，由郑朋锋2885元，由闻天明负担7000元；反诉案件受理费2965元，由郑朋锋600元，由闻天明负担2365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  张 亮二〇二〇年五月二十八日法官助理  邓广灿书 记 员  杜 娟