江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0826民初3557号原告：淮安永泰酒店管理有限公司，住所地涟水县绿洲花苑4幢1S02室。法定代表人：郑吓俤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王闯，江苏腾泽律师事务所律师。被告：江苏立恒房地产有限公司，住所地涟水县东方红府8幢103号房。法定代表人：李小雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春，江苏圣火律师事务所律师。原告淮安永泰酒店管理有限公司（以下至判决主文简称永泰公司）与被告江苏立恒房地产有限公司（以下至判决主文简称立恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月3日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王闯、被告立恒公司的委托诉讼代理人武超平、陆春到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2019年9月10日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王闯、被告立恒公司的委托诉讼代理人陆春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告赔偿原告逾期备案、办证违约金3168488元（暂计算至2019年5月6日，之后按照每天4010元计算至原告实际取得房地产权属证书之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月5日，原告购买被告开发的涟水县东方红府8号楼120号、121号、901-9015号、1001-1015、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号，共计122套商品房现房，合同签订后，原告按约支付了21340487元全部购房款。双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续。时至今日，被告仍未为原告办理备案、办证手续，导致原告至今未取得房地产权属证书。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。被告立恒公司辩称，1.本案商品房买卖合同仅是双方履行抵工程款的手续，并没有约定延期办证的违约金，因此原告应当对其损失进行举证；2.没有办证的原因是因为原告自己未缴纳维修基金，缴纳维修基金是在涟水县办理产权证的前置程序。本院经审理查明：2016年12月5日，原告永泰公司与被告立恒公司就涟水县东方红府第8幢120、121号商品房签订2份《商品房买卖合同》，商品房性质为商业。当日，原、被告还就该小区第8幢901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房，签订了120份《商品房买卖合同》，商品房性质为公寓式酒店。该122份《商品房买卖合同》第八条均约定出卖人应当在2015年10月30日前，经验收合格后交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续。截至2017年1月12日，原告永泰公司付清该122套商品房总价21340487元。2018年10月26日，原告永泰公司诉至本院，请求判令被告赔偿原告延期交房违约金1355090元（暂计算至2018年10月13日，自2018年10月14日起每日按2134元计算至实际给付之日）。2019年4月25日，本院作出（2018）苏0826民初6498号民事判决书，查明：“2016年12月5日，原告永泰公司与被告立恒公司就涟水县东方红府第8幢120、121号商品房签订2份《商品房买卖合同》，商品房性质为商业。当日，原、被告还就该小区第8幢901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房签订了120份《商品房买卖合同》，商品房性质公寓式酒店。以上共计122套商品房原、被告双方均约定2015年10月30日前，经验收合格后交付买受人使用。该122套商品房总价为21340487元，原告永泰公司于2017年1月12日已全部付清。涟水县东方红府第8幢商品房《涟水县建设工程竣工验收备案文件》载明：2017年6月22日，该号楼综合评定消防验收合格，其中，《单位工程竣工验收通知书》中质监站签收人于2017年7月5日签字。另查明，涟水县东方红府第8幢商品房实际施工人为原告永泰公司的法定代表人。起诉时，原告永泰公司已对该122套房屋进行了部分装修。”判决：“被告江苏立恒房地产有限公司于本判决生效后十五日内向原告淮安永泰酒店管理有限公司支付逾期交付涟水县东方红府第8幢120、121号商品房、901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号共计122套商品房违约金369182元。”上述判决作出后，被告立恒公司不服，上诉至江苏省淮安市中级人民法院。2019年8月12日，该院作出（2019）苏08民终1981号民事判决书，查明：“2013年5月7日，立恒公司与江西兴业建筑工程有限公司（以下简称兴业公司）签订东方红府一期施工补充协议，兴业公司以包工包料的方式，总承包包括涉案房屋在内的工程。2015年7月18日，郑吓俤向立恒公司缴纳管理费100万元后，作为实际施工人组织涉案工程施工。根据涉案工程备案文件记载，《单位工程竣工验收报告》中确定的涉案工程竣工日期为2016年3月，立恒公司和兴业公司共同出具的《建筑工程质量保修书》签订时间为2016年3月25日，《单位工程竣工验收证明书》中确定涉案工程竣工日期为2016年5月28日。因立恒公司不能及时偿付实际施工人郑吓俤的工程款，经双方协商，由立恒公司用涉案工程的房屋122套抵偿所欠工程款。由于抵偿工程款的房屋为公寓性质，为此，郑吓俤于2016年11月21日设立永泰公司，并以永泰公司名义与立恒公司签订《商品房买卖合同》，该合同第八条对房屋交付期限进行约定，交付条件共为四种情形，即该商品房经验收合格、该商品房经综合验收合格、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得住宅使用批准文件，双方确定选择第一种形式即‘该商品房经验收合格’。”江苏省淮安市中级人民法院认为：“双方当事人之间形成的商品房买卖合同之基础是以房抵偿工程款，并非一般意义上的商品房买卖合同，虽然双方签订了《商品房买卖合同》，并明确约定了房屋的交付时间，但从合同签订的时间与合同约定的房屋交付时间看，在签订合同时，房屋交付的时间早已过期，显然，合同约定的房屋交付时间不是双方当事人的真实意思表示。在双方当事人对于房屋交付的时间无其他具体约定的情况下，应当认定双方对于房屋交付的时间约定不明。虽然当事人系以房抵偿工程款，但最终是以《商品房买卖合同》的形式建立民事法律关系，因此，《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力。买卖合同中约定了房屋交付的期限有四种形式，每种形式成立的条件各不相同，其中‘经验收合格’与‘经综合验收合格’是两种验收标准不同的方式，涉案房屋的交付期限为‘该商品房经验收合格’，该条件是指涉案房屋经过施工单位、监理单位、建设单位、勘察设计单位、建筑设计单位共同验收合格。本案中，涉案房屋已经在2016年3月经过上述五个责任主体验收合格，具备了房屋交付的条件。被上诉人认为房屋验收合格应当是综合验收合格的意见，混淆了‘经验收合格’与‘经综合验收合格’两种不同的验收标准，不符合双方合同的约定，该观点不能成立。由于涉案房屋在2016年3月即具备交付的条件，双方当事人于2016年12月5日签订《商品房买卖合同》时，该商品房已经具备交付条件，在当事人对于房屋交付时间约定不明的情况下，应当认定双方在签订买卖合同的次日即为房屋交付之日。同时，鉴于被上诉人的法定代表人就是涉案房屋的实际施工人，其在签订《商品房买卖合同》后，已经实际占有并对涉案房屋进行了装修，以行为表明其已经接收涉案房屋。因此，上诉人交付房屋的时间没有违反合同约定，不构成延期交付房屋，被上诉人要求上诉人承担延期交付房屋的违约责任没有事实依据。至于上诉人交付房屋是否构成瑕疵交付，并不影响双方之间交付房屋的事实，房屋延期交付与交付瑕疵房屋并非同一性质，两者之间在事实认定、责任后果等诸多方面不同，一审法院以上诉人存在延期交付房屋存在违约行为，并判决上诉人赔偿违约金不当。综上所述，上诉人的上诉理由成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销涟水县人民法院（2018）苏0826民初6498号民事判决；二、驳回淮安永泰酒店管理有限公司的诉讼请求。”根据该民事判决书意见，故能够认定被告立恒公司于2016年12月6日向原告永泰公司交付了案涉122套商品房。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告提供的（2018）苏0826民初6498号民事判决书、《商品房买卖合同》、郑吓俤中国银行交易流水明细清单、（2018）苏0826民初6498号案件开庭笔录、（2019）苏08民终1981号民事判决书等在卷予以证实，本院对上述事实予以确认。本院认为，虽然当事人系以房抵偿工程款，但最终是以《商品房买卖合同》的形式建立民事法律关系，因此，《商品房买卖合同》对双方当事人均具有约束力。第一，关于原告要求被告赔偿违约金是否有相关法律依据的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第十五条当中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人继续协助买受人办理相关手续。”该条款系被告为了重复使用而预先制定，并在订立合同时未与对方协商，属于格式条款，且该条款免除了被告承担逾期办证违约金的责任、排除了原告主张逾期办证违约金的权利，在无证据证明被告对原告进行提示和说明的情况下，该条款对被上诉人不生效。原告仍可基于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，向被告主张逾期办证违约金。第二，关于是否因被告的责任导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的问题，被告辩解，没有办证的原因是因为原告自己未缴纳维修基金，缴纳维修基金是在涟水县办理产权证的前置程序。本院认为，被告提供的新建房地产开发项目交付使用相关证明文件清单共有15项，涉及原告需缴纳维修基金的仅为第12项，被告未能提供证据证明其已向有关机关提交了其余14项文件，且未提供证据证明通知原告案涉房屋已具备办理产权证条件，需原告缴纳维修基金的相关证据，故本院认为，系被告未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，其构成违约，应承担违约责任。第三，关于被告应当承担逾期办证违约责任的期间问题，本院认为，案涉房屋已经于2016年12月6日交付给原告使用，但原告直至2017年1月12日才付清全部购房款，故被告应自该日期之后90日内将相关材料报产权登记机关备案，即自2017年4月13日起承担逾期办证违约金。第四，关于被告应当按照何种标准承担逾期办证违约金的问题，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定，按照年利率6%计算，因此本院酌定被告按照年利率6%承担逾期办证违约金。依据上述计算方法，截至判决之日，被告应当承担的违约金数额为21340487元×6%×3.1288年（2017年4月13日-2020年5月29日）=4006206.94元，但根据《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第44条规定，对于逾期交房的违约金，应当不超过已付购房款的24%，而逾期办证从违约程度、后果等方面看，明显低于逾期交房，根据“举重以明轻”原则，逾期办证违约金也应设定上限，且应当低于逾期交房的限度，本院酌定被告逾期办证违约金以不超过原告已付购房款的15%为宜，即不超过3201073.05元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告江苏立恒房地产有限公司于判决生效后二十日内向原告淮安永泰酒店管理有限公司支付关于逾期办理涟水县东方红府第8幢120、121号商品房、901-9015号、1001-1015号、1101-1115号、1201-1215号、1301-1315号、1401-1415号、1501-1515号、1601-1615号商品房房屋权属证书的违约金3201073.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32148元，由被告江苏立恒房地产有限公司负担。保全费5000元，由被告江苏立恒房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账号：62×××05）。审 判 长  王 丽人民陪审员  孙娜娜人民陪审员  张同俊二〇二〇年五月二十九日书 记 员  钱 泉附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。