四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终754号 上诉人（原审被告、反诉原告）：范芳强，男，汉族，1973年6月出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：王瑶，四川戎星律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄丽鹂，女，汉族，1981年12月出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：范芳强，系上诉人黄丽鹂的丈夫。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：四川省宜宾市新建房地产开发有限公司，所住地四川省宜宾市南岸蜀南大道西段27号三楼。 法定代表人：李道丰，经理。 委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所律师。 上诉人范芳强、黄丽鹂因与被上诉人四川省宜宾市新建房地产开发有限公司（以下简称新建房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5953号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年9月26日作出（2017）川15民终1268号民事判决书。后新建房地产公司不服该判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院于2018年3月14日作出（2017）川民申5577号民事裁定提审本案，并以（2018）川民再536号民事裁定书裁定：撤销本院（2017）川15民终1268号民事判决及四川省宜宾市翠屏区人民法院（2016）川1502民初5953号民事判决，本案发回四川省宜宾市翠屏区人民法院重审。四川省宜宾市翠屏区人民法院于2020年1月17日作出（2019）川1502民初5149号民事判决书，范芳强、黄丽鹂不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 范芳强、黄丽鹂上诉请求：一、判决撤销（2019）川1502民初5149号民事判决书第二、四判项，改判支持上诉人的反诉请求，即：1.判决被上诉人为上诉人办理翠屏区南岸长江达到西段28号南滨泰筑小区1栋1层3号商业用房所有权转移登记证书；2.判决被上诉人支付上诉人应当办理房屋所有权转移登记证书之日起至实际办理完毕之日止的违约金，截止至2016年12月止逾期办证违约金按已付房款100万元计算为60万元；二、本诉及反诉的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人无逾期支付购房款的违约行为，不应承担逾期付款的违约责任，一审法院认定上诉人“逾期付款违约”属事实认定错误。二、上诉人未向被上诉人交纳专项维修基金、契税、物业服务费等费用是因为被上诉人未履行先行通知义务，一审法院以此认定上诉人违约明显错误。三、上诉人在一审中反诉被上诉人办理案涉商铺的所有权转移登记证书及支付逾期办证违约金的主张应依法得到支持。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院支持上诉人诉讼请求。 新建房地产公司辩称：一、本案法律关系经一审、二审、再审以及发回重审，法律关系就是商品房买卖纠纷，不存在借款关系；上诉人多次主张其以借款形式支付购房款与事实不符，无法律依据。二、在合同签订时相应条款已经对上诉人办证所需的费用及相应费用有明确的约定，所以根据合同相关约定，被上诉人已经履行了书面通知义务。三、办证前提是上诉人依约提供材料、费用后才能办理相应产权证，一审中上诉人提供的证据证明实际上被上诉人已经取得总证，已取得办证条件，一审庭审记录第9页也明确载明：基于上诉人未缴纳相应费用及办证材料导致被上诉人无法办证，故被上诉人不存在逾期办证行为，上诉人主张的理由不能成立。 新建房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令范芳强、黄丽鹂偿还新建房地产公司1924538元（其中本金953875元、利息970663元）；2.诉讼费用由范芳强、黄丽鹂承担。诉讼中，新建房地产公司变更诉讼请求为：1.判令范芳强、黄丽鹂支付差欠新建房地产公司的购房款953875元及支付逾期付款违约金（以购房款953875元为基数，按月息2分的标准，自2012年8月15日起计算至购房款偿还完清之日止，暂计算至2019年11月15日为1659742.5元）；2.本案全部诉讼费用由范芳强、黄丽鹂承担。 范芳强、黄丽鹂向一审法院提出反诉请求：1、请求判决新建房地产公司为范芳强、黄丽鹂办理翠屏区南岸长江大道西段28号“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号商业用房所有权转移登记证书；2、判令新建房地产公司支付范芳强、黄丽鹂应当办理房屋所有权转移登记证书之日起至实际办理完毕所有权转移登记证书之日止的违约金（截止2016年12月逾期违约金共计1481464.10元）；3、反诉费用由新建房地产公司承担。诉讼中，范芳强、黄丽鹂申请撤回诉请新建房地产公司为其办理翠屏区南岸长江大道西段28号“南滨泰筑”小区1幢1层2、4、5、6号商业用房所有权转移登记证书及支付2、4、5、6号商业用房所有权转移登记逾期违约金309139.1元的请求。 一审法院认定事实：2012年1月18日，新建房地产公司（出卖人）与范芳强、黄丽鹂（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，该商品房为位于翠屏区×××，其预测建筑面积为134.75㎡，套内建筑面积122.25㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.50㎡；第五条计价方式与价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币15982.62元，总价款为1953875元；第六条付款方式及期限，买受人采取一次性付款方式付款；第十条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，（1）逾期在60日之内……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同……。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金；第十五条交接手续……买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、国有土地办证费、证件工本费等其他应当由买受人承担办理产权的税费，并在接收该商品房的同时将上述契税交给出卖人；第二十条产权登记……（二）转移登记1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用300元人民币。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金；第二十七条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同附件四计价方式与房款的其他约定：该商品房总价款中不包含办理房屋所有权证、土地使用权证代收费及契税，其他应当由买受人承担办理的税费；附件七其他约定：买受人在房屋交付使用时缴纳房屋维修基金，非住宅商品房按总房款的0.3％计收。同日，双方就《商品房买卖合同》签订《补充协议》，该补充协议第四条《商品房买卖合同》第二十条的补充约定（产权登记）1.除另有约定外，买受人不可撤销委托出卖人办理该商品房的房屋产权证明。买受人应当在本合同约定的交房日期向出卖人提交办理产权证所需资料（包括但不限于购房合同、购房收据、买受人及配偶身份证明、结婚证明、私章等，以宜宾市房管局有关部门规定为准），以及包括委托费在内的相关费用（以宜宾市房管局、税务局的最新规定为准），否则，每延迟一天，买受人应当向出卖人缴纳50元／天的违约金。2.如因买受人未按时提交资料及费用导致办理产权分户时间延迟的，出卖人不承担任何责任。 范芳强、黄丽鹂于签订合同当日向新建房地产公司支付了购房款100万元，尚欠953875元未付，但新建房地产公司于当日向范芳强、黄丽鹂出具了金额为1953875元的收据。新建房地产公司于2012年1月将3号商铺交付给范芳强、黄丽鹂使用。2012年8月15日，范芳强、黄丽鹂向新建房地产公司出具《借条》一张，该借条载明“今借到新建房地产公司现金953875元（大写：玖拾伍万叁仟捌佰柒拾伍元正），此款于2012年10月15日以前归还”。范芳强、黄丽鹂在该借条的借款人处签字盖章，新建房地产公司的法定代表人在该借条处签“同意”，新建房地产公司的工作人员唐斌在该借条注明“该借款用于购买‘南滨泰筑’小区1幢1层3号商铺”。后因范芳强、黄丽鹂未按期支付此款，遂又于2013年10月15日向新建房地产公司出具《借条》一张，该借条载明“本人购买南滨泰筑小区1幢商业门面，因资金周转有些困难不能付清购房款，于2013年8月15日从新建房地产公司借到现金1466678元（大写壹佰肆拾陆万陆仟陆佰柒拾捌元整），借款期限为一年（到2014年10月14日）。本人承诺对以上借款在2014年10月14日全部还清”。新建房地产公司陈述第二份借条上的金额1466678元包括差欠的房款953875元和按月利率2.07％从2012年8月15日起计算至2014年10月14日止的利息。 另查明：1.范芳强、黄丽鹂至今未向新建房地产公司交纳“南滨泰筑”小区1幢1层3号门面的专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、证件工本费、委托办证费等等费用；2.范芳强、黄丽鹂在新建房地产公司处购买了“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号共五间商业用房，除3号门面的购房款未付清外，其余门面的购房款均已付清；3.“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号商铺所在楼栋的大证办理时间为2012年10月22日，土地使用权证的预登记办理时间为2007年12月19日；4.新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂于2014年11月19日就“南滨泰筑”小区1幢1层4、5、6号商业用房达成了《商品房买卖合同解除协议书》，约定双方自愿解除《商品房买卖合同》，范芳强、黄丽鹂申请注销上述三套房屋的《商品房买卖合同》的备案。2014年11月21日，新建房地产公司向宜宾市房管局申请注销上述三套房屋的合同备案；5.根据宜宾市房管局的查档证明显示，“南滨泰筑”小区1幢1层2、3、4、5、6号门面的产权分别于2016年3月15日、2016年3月23日转移登记在新建房地产公司名下。 一审法院认为，因新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间就范芳强、黄丽鹂尚欠新建房地产公司案涉3号商铺购房款953875元的事实无争议，故对新建房地产公司诉请范芳强、黄丽鹂支付其差欠的购房款953875元的请求予以支持。 本案的争议焦点在于：1.新建房地产公司诉请范芳强、黄丽鹂以购房款953875元为基数，按月利率2％的标准，自2012年8月15日起计算至购房款付清之日止的逾期付款违约金的请求是否应当支持？2.范芳强、黄丽鹂诉请新建房地产公司为其办理3号商业用房所有权转移登记及支付逾期办证违约金的请求是否应当支持？ 对于争议焦点1.新建房地产公司诉请范芳强、黄丽鹂以购房款953875元为基数，按月利率2％的标准，自2012年8月15日起计算至购房款付清之日止的逾期付款违约金的请求是否应当支持？因在本案中，新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间的法律关系为商品房销售合同法律关系，且经审理查明，新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间仅存在商品房销售合同法律关系，不存在借款合同法律关系，故逾期付款违约金应当依照双方签订的《商品房买卖合同》的约定计算，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期付款违约金应当以尚欠购房款953875元为基数，按日万分之二的标准计算。故对新建房地产公司的该诉请支持为：以尚欠购房款953875元为基数，按日万分之二的标准，从其诉请的2012年8月15日起计算至购房款付清之日止。 对于争议焦点2.范芳强、黄丽鹂诉请新建房地产公司为其办理3号商业用房所有权转移登记及支付逾期办证违约金的请求是否应当支持？因根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，范芳强、黄丽鹂应当在接房时向新建房地产公司交纳专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、国有土地办证费、证件工本费等其他应当由范芳强、黄丽鹂承担办理产权的税费，委托办证费，提交办理产权证所需资料，且维修基金金额、委托办证所需费用和办证所需资料也在合同中有明确约定，但范芳强、黄丽鹂至今未向新建房地产公司交纳上述费用，故未办理案涉3号商铺的产权转移登记系范芳强、黄丽鹂没有先履行其合同义务，并非新建房地产公司的责任，故对范芳强、黄丽鹂诉请新建房地产公司为其办理3号商业用房所有权转移登记及支付逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，并经一审法院审判委员会讨论，判决：一、范芳强、黄丽鹂于判决生效之日起15日内向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司支付购房款953875元；二、范芳强、黄丽鹂于判决生效之日起15日内向四川省宜宾市新建房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式为：以尚欠购房款为基数，按每日万分之二的标准，从2012年8月15日起计算至购房款付清之日止）；三、驳回四川省宜宾市新建房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回范芳强、黄丽鹂的全部诉讼请求。如果上述义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27709元，反诉受理费18134元，合计45843元，由四川省宜宾市新建房地产开发有限公司负担9778元，范芳强、黄丽鹂负担36065元。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 二审法院查明的事实与一审法院一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点如下：1.范芳强、黄丽鹂有无逾期支付购房款的违约行为；2.范芳强、黄丽鹂要求新建房地产公司办理案涉3号商铺所有权转移登记及支付逾期办证违约金的诉请是否应予支持。 关于范芳强、黄丽鹂有无逾期支付购房款的违约行为。经审理查明，本案中新建房地产公司与范芳强、黄丽鹂之间仅存在商品房销售合同法律关系，不存在借款合同法律关系，上诉人主张以部分借款形式支付购房款的上诉理由不能成立，上诉人逾期付款的事实存在，一审法院认定范芳强、黄丽鹂逾期付款违约并无不当。 关于范芳强、黄丽鹂要求新建房地产公司办理案涉3号商铺所有权转移登记及支付逾期办证违约金的诉请能否得到支持的问题。范芳强、黄丽鹂上诉主张其未向新建房地产公司交纳专项维修基金、契税、物业服务费等费用是因为新建房地产公司未履行先行通知义务。其一，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，范芳强、黄丽鹂应当在接房时向新建房地产公司交纳专项维修基金、契税、物业服务费用、转让手续费、转移登记费、印花税、国有土地办证费、证件工本费等其他应当由范芳强、黄丽鹂承担办理产权的税费，委托办证费，并提交办理产权证所需资料，且维修基金金额、委托办证所需费用和办证所需资料在合同中有明确约定，但范芳强、黄丽鹂未向新建房地产公司交纳上述费用，范芳强、黄丽鹂上诉主张其未向新建房地产公司交纳上述费用的原因在于新建房地产公司未履行先行通知义务的上诉理由不能成立。其二，双方签订的《补充协议》第四条明确约定：“……2.如因买受人未按时提交资料及费用导致办理产权分户时间延迟的，出卖人不承担任何责任”，故未办理案涉3号商铺的产权转移登记系范芳强、黄丽鹂没有先履行其合同义务，并非新建房地产公司的责任。一审法院未支持范芳强、黄丽鹂的诉请并无不当。 综上所述，范芳强、黄丽鹂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14836元，由范芳强、黄丽鹂负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 静 审判员 陈伟林 审判员 林 涛 二〇二〇年五月十二日 书记员 曾雪莲