甘肃省陇西县人民法院民 事 判 决 书（2019）甘1122民初4635号原告：潘满军，男，汉族，1989年5月13日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。委托诉讼代理人：马文彦，甘肃贵清律师事务所律师。被告：王立龙，男，汉族，1983年10月10日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。被告：田旺德，男，汉族，1976年9月25日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。被告：王娟，女，汉族，1979年3月19日生，甘肃省陇西县人，居民，住甘肃省陇西县。田旺德、王娟委托诉讼代理人：王彦武，甘肃陇远律师事务所律师。原告潘满军与被告王立龙、田旺德、王娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘满军及其委托诉讼代理人马文彦，被告王立龙，被告田旺德、王娟委托诉讼代理人王彦武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与三被告签订的两份房屋买卖合同合法有效。2、确认原告以善意取得陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室房屋所有权。3、诉讼费由三被告承担。事实和理由:2017年12月2日，被告王立龙因清偿其所借原浩楠借款，双方协商将其实际所有、但房屋产权登记于田旺德名下的位于陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室住宅转移过户到原浩楠名下，以房抵债。当日，王立龙、田旺德、王娟与原浩楠共同到陇西县房地产管理所申请办理房屋转移登记，由于双方当事人未完成契税缴纳，房管所暂停了登记办理。之后，王娟于2018年6月25日在强珍房屋中介机构发布该房出售信息，并留下自己电话号码进行联系。王立龙也于2018年8月13日与诚信房屋中介机构工作人员在微信商议售房事项，2018年9月3日，原告前去诚信房屋查看售房信息时，该中介工作人员居简介绍王立龙与潘满军相识，在协商过程中，王立龙表示该房屋为其所有，但登记于田旺德名下，为了保证交易安全，潘满军要求王立龙作出法律保证，王立龙即以其实际所有人身份与潘满军签订《房屋买卖协议》，并在该协议中承诺过户之后，如有任何问题，潘满军不负任何责任，均由王立龙负责并解决。次日，王立龙手持该房屋房产证、田旺德夫妻身份证、户口本、结婚证及由上次田旺德夫妻签字捺印的《二手房房屋买卖协议》、《房地产买卖契约》和原浩楠、潘满军、前往房管所登记。房管所针对房屋买受人的变更，询问了相关情况，在王立龙、原浩楠共同出具承诺书，确认了王立龙以该房屋实际所有人作为转移登记代理人的身份以及原浩楠自愿变更买受人的事实后，王立龙即亲自在其持有的《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》及《房屋转移登记申请书》受让方签章栏处刮掉原浩楠的签字、指印，由潘满军夫妻在旁边空白处签字、捺印，完成了对申请登记资料的变更，同时形成了潘满军夫妻与三被告的房屋买卖关系。潘满军即于当日按王立龙指定帐号付清了所有房款，并缴纳契税12000元。同年9月6日，登记部门审核后，向潘满军颁发了陇房权证巩字第××号《房屋产权证》，原告潘满军取得了该房屋的所有权。原告潘满军与被告田旺德、王娟、王立龙之间存在的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立，原告潘满军购买房屋系善意取得，符合善意取得的法律构成要件，应受法律保护。王立龙至今拒不交付该房屋，故原告被逼无奈，提起诉讼。被告王立龙辩称，原告所述部分不实。2017年12月2日，我因资金紧张，便向原浩楠借款20万元。我征得房产所有人田旺德、王娟同意后，将涉案房产抵押给原浩楠，并在房产管理部门进行了抵押登记，田旺德、王娟将身份证复印件、结婚证、房产证交给了原浩楠。我与原浩楠的债权债务履行届满后，未能偿还原浩楠借款。2018年6月，我征得田旺德、王娟同意后，将涉案房屋的房源信息挂在诚信房屋中介机构出售，用来偿还原浩楠借款。后诚信房屋中介机构将潘满军带到涉案房屋中，商议买卖事宜后，我与潘满军签订房屋买卖协议。2018年9月4日，我与潘满军办理房屋过户变更手续时，由原浩楠提供了涉案房屋的房产证，田旺德、王娟的身份证复印件，结婚证及原先田旺德夫妇与原浩楠签订的二手房买卖协议、房地产买卖契约、房屋转移登记申请书，变更登记的过程中，田旺德、王娟不在场。我与潘满军签订的合同无效，因为我不是房屋的所有人。我听房地产管理部门工作人员的指挥，按其指示，我将《二手房买卖协议》中原浩楠的名字刮掉，并将田旺德、王娟的名字写在该契约的甲方处，又让我将《房屋转移登记申请书》中原浩楠的名字刮掉，潘满军夫妇写上了他二人的名字。被告田旺德、王娟辩称，田旺德、王娟与潘满军、付心慈于2018年9月4日签订的《房地产买卖契约》无效。2012年4月28日，田旺德购买涉案房屋后，即将该房屋备案登记在其夫妻名下，后申请办理了编号为“陇房权证巩字第××号的《房屋所有权证》”，该不动产权证书记载的事项与不动产登记机构保存的不动产登记簿记载的事项完全一致。依据《中华人民共和国物权法》第十三条规定，该涉案房屋的共同所有权人即为田旺德、王娟，二人对该所有权享有直接支配和排他的权利。2018年6月13日，田旺德与王娟协议离婚，涉案房屋归田旺德所有，但对产权共有人未办理变更登记手续。2017年12月2日，经田旺德、王娟、王立龙与原浩楠四人协商，田旺德、王娟同意将涉案房屋抵押给原浩楠，王立龙向原浩楠借款20万元，四人共同到陇西县房地产管理所申请办理房屋抵押登记手续时，双方因故未能达成最终协议，房管所即暂停办理抵押登记，田旺德、王娟的身份证、户口本、结婚证复印件均留存在房管所，房屋产权证书则由原浩楠保存。涉案房屋的三份买卖协议无效，因为王立龙没有代理权限，也不是涉案房屋的实际所有人，他的承诺书虚假的，且田旺德、王娟与潘满军夫妇没有当面签署过相关协议，所有的协议均是伪造的。涉案房屋目前仍归田旺德所有，原来所办理的转移登记手续也是伪造的，而王立龙既非该房产的所有人，也非转移登记的代理人。在王立龙向原浩楠借款时，王娟将房产证抵押给原浩楠，在办理房产抵押手续时提供的证件均是真实的。因二人与2018年6月13日离婚，所以在2018年9月，办理房产转移过户时，二人之间的身份信息已经发生变化，所有房产转移过户的协议及申请表均属伪造，房产转移过户时无效的，该房屋仍属于田旺德、王娟所有。潘满军将涉案房屋产权申请登记在其名下并非善意取得，不具备《中华人民共和国物权法》善意取得的构成要件，涉案房屋产权是2018年9月6日完成转移登记手续的，田旺德和王娟得知此事后，便于2019年5月27日在渭源县人民法院提起行政诉讼，要求撤销陇房权证巩字第××号房屋产权证，此时间完全在《中华人民共和国合同法》第五十五条规定的行使撤销权的一年时间之内，因此，田旺德和王娟没有丧失撤销权。基于上述原因，原告要求交付房屋不成立。综上，原告的诉请均不能成立，请求法庭依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年12月2日，被告王立龙因清偿其借原浩楠借款，双方协商将其实际所有，但房屋产权登记于田旺德名下的位于陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室楼房转移过户到原浩楠名下，以房抵债。当日，王立龙、田旺德、王娟与原浩楠共同到陇西县房地产管理所（以下简称登记部门）提出房屋转移登记申请，登记部门受理该申请后，即按双方申请人的要求，制作了《房屋转移登记申请书》，双方按照登记部门提供的格式文本签订了《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》，并在登记部门制作的《房屋转移登记申请书》上拍照、签字、捺印后，由于双方未完成契税缴纳，登记部门即中止了登记办理。之后，王娟于2018年6月25日在强珍房屋中介机构发布该房屋出售信息，并留下自己电话号码进行联系。王立龙也于2018年8月13日与诚信房屋中介机构工作人员在微信协商售房事项。2018年9月3日，潘满军前去诚信房屋查看售房信息时，该中介工作人员居间介绍潘满军与王立龙相识，在协商过程中，王立龙表示该房屋为其所有，但登记于田旺德名下，为了保证交易安全，潘满军要求王立龙作出保证，王立龙即以其实际所有人身份与潘满军签订《房屋买卖协议》，并在该协议中承诺过户之后，如有任何问题，潘满军不负任何责任，均由王立龙负责并解决。次日，王立龙持房产证、田旺德夫妻身份证、户口本、结婚证及由上次田旺德夫妻签字捺印的《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》和原浩楠、潘满军前往登记部门登记。登记部门针对房屋买受人的变更，询问了相关情况，在王立龙、原浩楠共同出具承诺书，确认了王立龙以该房屋实际所有人作为转移登记代理人的身份及原浩楠自愿变更买受人的事实后，王立龙即亲自在《二手房买卖协议》、《房地产买卖契约》及《房屋转移登记申请书》受让方签章栏处刮掉原浩楠的签字、指印，由潘满军夫妻在旁边空白处签字、捺印，完成了对申请登记资料的变更，同时形成了潘满军夫妻与被告的房屋买卖关系，潘满军缴纳契税8000元，王立龙以田旺德名义缴税4000元。潘满军经房屋中介居间介绍与王立龙达成买卖合意后，并以40.8万元市场价格成交。王立龙为了清偿其所欠原浩楠债务，潘满军按照王立龙指定账户，由妻子付心慈向原浩楠打款30万元，8.7万元现金由王立龙收取，余款于交房后支付。2018年9月6日，经登记部门审核后，向潘满军颁发了陇房权证巩字第××号《房屋产权证》，由此，潘满军依法取得了该房屋的所有权。2019年5月27日，田旺德、王娟向渭源县人民法院提起行政诉讼，依法请求判令撤销陇西县人民政府颁发给潘满军的陇房权证字第××号《房屋产权证》，责令陇西县人民政府重新为田旺德、王娟颁发房屋产权证。该院受理立案后，依法公开开庭进行了审理。2019年11月7日，依法作出（2019）甘1123行初31号行政裁定书，该院因需要以田旺德、王娟和潘满军房屋买卖协议民事诉讼的裁判为依据，裁定中止审理。后因王立龙拒不交付该房屋，双方形成纠纷，2019年11月20日，原告潘满军向本院提起民事诉讼，要求依法处理。审理中，原告增加诉讼请求，要求三被告立即交付涉案房屋。上述事实，有当事人的陈述、身份证、常驻人口登记卡、结婚证复印件、离婚证复印件、离婚协议书、承诺书、房屋转移登记申请书、税收完税证明、房屋买卖协议、二手房买卖协议、房地产买卖契约、付款凭条、收条、强珍房屋房源信息复印件、微信聊天记录、房屋所有权证、住房公积金借款/担保合同、行政裁定书、中国邮政银行交易明细、房产信息查询表、起诉状及受理通知书、图片、渭源县人民法院开庭笔录等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。物权登记的公信力是物权公示制度的法律效果，以保护信赖登记内容的交易人的利益。不动产办理登记其主要目的在于公示，使公众了解不动产上所形成的物权状态，最终达到确定物权归属，保护交易安全维护交易秩序的目的。就本案而言，涉案房屋产权已登记在潘满军名下，根据物权的公示公信原则，潘满军是涉案房屋的所有权人。因涉案房屋虽登记在田旺德名下，但从2012年开始由王立龙长期居住使用，其与田旺德、王娟具有特殊的身份关系，对于王立龙代田旺德、王娟出售房屋的事实，潘满军完全有理由相信，故王立龙的行为构成表见代理。王立龙将本案争议房屋卖于潘满军，潘满军已支付房屋合理价款。田旺德、王娟虽作为名义上的产权人，但实际已对争议房屋丧失了占有、使用、收益、处分的民事权利。其对争议房屋的出售事实应当知道，潘满军与王立龙之间的房屋买卖行为，符合对争议房屋善意取得的法律构成要件。潘满军主张的诉讼请求应受到法律的保护。关于三被告辩称驳回原告诉讼请求等意见，于法无据，证据不足，其应不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条规定，判决如下：一、原告潘满军与被告田旺德、王娟、王立龙签订的《二手房买卖协议》、《房屋买卖协议》合法有效。二、原告潘满军已善意取得陇西县巩昌镇崇文路育鹏家园商住楼B段一单元201室的所有权。三、被告田旺德、王娟、王立龙在本判决生效后三十日内向原告潘满军交付涉案房屋。案件受理费70元，由被告田旺德、王娟、王立龙负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。审 判 长 王向军审判员安志军人民陪审员 蔺   德   富二〇二〇年五月十四日法官助理毛亚龙书记员郭喜龙