湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘05民终509号 上诉人（原审被告）：欧阳超。 委托诉讼代理人：刘萍（欧阳超之妻）。 委托诉讼代理人：唐海华，北京天平（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵阳市金鹏物业管理有限公司。 法定代表人：肖素娥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗永利，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈宝红，湖南天戟律师事务所律师。 上诉人欧阳超因与被上诉人邵阳市金鹏物业管理有限公司（以下简称金鹏物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院于二○一九年十一月十五日作出的（2019）湘0503民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欧阳超上诉请求：1.撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1888号民事判决，改判驳回金鹏物业公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由金鹏物业公司承担。事实和理由：一审判决认定欧阳超应向金鹏物业公司支付物业服务费8070元，属于认定事实错误。1、2018年6月26日之前的物业服务费应由湖南某某物业管理有限公司（以下简称某某物业公司）收取。根据欧阳超提交的《物业管理服务合同》，某某物业公司的服务期限是截止到2018年6月26日，本案无证据证明某某物业公司在2018年6月26日之后继续提供了物业服务，所以某某物业公司只能收取在此之前的物业服务费；2、金鹏物业公司是在2019年9月11日才与业委会签订服务合同，理论上可以收取2018年9月11日之后的物业服务费，无权对此前的物业服务费进行收取；3、2018年6月26日至9月11日共计77天，金鹏物业公司没有提供物业服务，无权收取该期间的物业服务费。二、一审判决欧阳超向金鹏物业公司支付本应缴纳给某某物业公司的物业服务费，适用法律错误。1、欧阳超欠缴某某物业公司的物业服务费不假，但是有正当理由的拖欠，与金鹏物业公司无关；2、如果某某物业公司想转让债权给金鹏物业公司，也应当依据合同法的规定按程序转让，并及时通知欧阳超，否则转让不发生法律效力；3、正因为金鹏物业公司没有合法取得某某物业公司的债权转让，所以欧阳超无需向其缴纳2018年6月26日之前的物业服务费。三、欧阳超有充分证据证明无需向某某物业公司缴纳2018年6月26日之前的物业服务费，亦有证据证明因金鹏物业公司违约而导致其无需缴纳2018年9月11日以后的物业服务费。 金鹏物业公司辩称，一、欧阳超认可欠缴物业费的事实；二、根据物业服务合同的约定，欧阳超应将物业服务费交给金鹏物业公司；三、根据合同法规定，债权转让需要通知才生效，但是没有对通知的具体方式做出规定，金鹏物业公司通过诉讼也是通知方式，避免欧阳超重复或错误履行，欧阳超也没有向某某物业公司缴纳物业费，不存在重复缴纳情形。 金鹏物业公司向一审法院起诉请求：1、判令欧阳超给付2013年1月至2019年6月30日的物业管理费10230元及违约金2500元（违约金的计算：2018年6月27日之前欠缴的部分按3‰的标准计算，2018年6月27日以后的欠缴部分按月利率2%的标准计算，暂计算至2019年6月30日），逾期顺延；2、本案诉讼费用由欧阳超承担。 一审法院认定事实：欧阳超系邵阳市某某小区5栋1单元某号的业主，该住房面积为157.87平方米。2018年6月，某某物业公司退出某某小区物业服务。2018年9月11日，金鹏物业公司与某某业主委员会签订了新的《物业管理合同》，合同中约定由金鹏物业公司对某某小区全体业主提供物业服务，小区内住宅按每月1.20元/平方米的标准收取物业服务费，缴费方式为按月收取，同时约定金鹏物业公司可继续向业主追缴拖欠原某某物业公司的物业服务费，并约定如不支付物业服务费，业主应承担按每月2%的标准承担违约责任，某某物业公司于2019年7月22日出具《授权委托书》，将某某小区业主欠缴的物业服务费授权转让给金鹏物业公司收取。自2015年1月至2019年6月30日期间，欧阳超共拖欠物业服务费10230元。金鹏物业公司经多次催收未果，故此成讼。 另查明，本案在审理过程中，金鹏物业公司对欧阳超向某某物业公司已支付至2014年12月30日的物业服务费，并交纳房屋装修押金2160元的事实予以认可。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉辩，本案争议的焦点有二：一、金鹏物业公司与某某业委会签订的物业服务合同是否有效，对欧阳超是否具有约束力；二、无论合同是否有效，在金鹏物业公司实际提供了物业服务的前提下，欧阳超关于金鹏物业公司服务质量的抗辩是否成立，其是否应交纳物业服务费。 关于焦点一，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业：……”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施。”《中华人民共和国物权法》第七十八条亦规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”该法第八十二条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”从以上法律、行政法规的规定来看，我国确认了业主大会及业主委员会两种业主团体组织，两者的关系是：业主大会是由物业管理区域内全体业主组成的自治机构，是业主团体的权力机构；业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主大会进行相关活动。业主委员会在与物业服务企业签订物业服务合同时是受业主大会即全体业主的委托，业主委员会与业主大会是委托代理关系。本案中，某某业委会系通过业主大会经合法程序选举，并在行政主管部门登记备案，系合法的团体组织，具有民事权利能力与行为能力。 《物业管理条例》第十二条对业主大会选聘物业服务企业时的程序性规定与物权法内容一致，但均未明确规定业主委员会违反该程序性规定所实施的法律行为无效。对于该条款，应结合上文分析的业主大会与业主委员会的关系来理解：业主大会是小区业主成立的自治团体，是权力机构。业主大会的决定仅对该业主大会及大会内部机构如业主委员会和成员业主方产生约束力，并不能直接约束物业服务企业。业主大会的决议仅具内部效力，是业主委员会行使权力的依据，对外没有约束力。同理，业主委员会未经业主大会授权作出的决定，对于相对人来说，其无从考证该决定是否经过召开业主大会的程序，是否代表全体业主的意志，因此亦不能据此认定为无效。 《中华人民共和国民法通则》第六十六条及《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十八条对无权代理的效力规定并非认定为无效行为，而是效力待定。据此，即使业主委员会未按《物业管理条例》规定，在业主大会未经法定程序选聘物业服务企业时，与物业服务企业签订的合同系效力待定合同。金鹏物业公司进驻某某小区进行管理服务，全体业主已实际享用了金鹏物业公司的物业管理服务，大部分业主向金鹏物业公司交纳物业服务费，这说明大部分的业主已认可某某业委会与金鹏物业公司签订的物业服务合同。欧阳超在其享受金鹏物业公司的服务时未提出异议，而在金鹏物业公司向欧阳超追缴物业服务费时，才对此合同效力提出异议，此种个体的选择性异议有违法律倡导的公平诚信价值，不予认可。因此，金鹏物业公司与某某业委会签订的合同对包括欧阳超在内的全体业主产生法律效力。 综上所述，尽管某某业委会与金鹏物业公司签订物业服务合同的程序存在瑕疵，但并不导致该合同无效，对欧阳超抗辩合同无效的理由不予采纳，金鹏物业公司与某某业委会签订的合同对全体业主均发生效力，金鹏物业公司和欧阳超均应遵守履行。 关于焦点二，该焦点的关键是欧阳超以金鹏物业公司服务质量存在瑕疵而拒绝交纳物业费，抗辩理由是否成立。业主有交纳物业服务费的义务，当物业服务企业履行协议不符合约定要求时，业主在具有“正当理由”的情况下，可以行使履行抗辩权。法律对物业公司的服务标准没有统一的规定，合同约定的服务标准的完成质量也难以量化。一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即其没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主才有权进行抗辩。物业服务合同属于服务合同，有其自身的特点，其特殊性在于：物业服务企业服务的对象性格、兴趣各异，要求也不同，每个人对物业服务应达到的质量标准认识也不同，如果每个业主均以物业服务质量没有满足自己的个人标准为由拒付物业费，会影响物业服务企业正常运营。因此，部分业主无权以物业服务质量不符合个人认定的标准为由拒付物业费，该把握标准应当由物业服务企业的行政管理机关、仲裁机构或人民法院依职权确定，把握标准应当是既保护业主的合法权益，也不能损害物业服务企业的合法权益，尽量寻求业主利益和物业服务企业利益的平衡，且这个平衡点应根据物业服务企业提供的服务项目、价格和质量综合确定，坚持质价相符的原则。 欧阳超辩称房屋外墙漏水导致其装修损失赔偿问题与本案审理的案件事实不是同一法律关系，欧阳超可依法向侵权人主张权利。其主张物业服务简单粗暴，履责不到位，严重侵害业主权益，但其未提供充分证据予以证实，故不能主观化的认定金鹏物业公司存在违约。物业服务费是金鹏物业公司用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用，欧阳超根据个人的主观判断而拒交物业费的行为，制约和妨碍了物业服务企业改善服务质量，实际上是对其他正常交费业主的不公平，客观上也损害了其他依合同约定履行了交费义务的业主的利益。 综上所述，欧阳超没有证据证明金鹏物业公司的物业服务违反合同约定和存在重大瑕疵，故对欧阳超的抗辩，不予采纳。某某物业公司将某某小区业主所拖欠的物业服务费授权转让给金鹏物业公司收取，是双方真实意思表示，并未违反相关法律法规的规定，欧阳超应按物业服务合同约定的标准向金鹏物业公司支付尚欠的物业服务费。欧阳超辩称的已交费至2014年12月30日及交纳装修押金2160元，与事实相符，予以支持，装修押金应在物业服务费中予以扣除，故欧阳超应向金鹏物业公司支付物业服务费8070元（157.87平方米×1.20元/月×54个月-装修押金2160元）。 关于违约金的问题，合同约定的滞纳金性质为逾期付款违约金，欧阳超逾期支付物业费已构成违约，金鹏物业公司有权要求欧阳超支付。鉴于合同约定的滞纳金标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，酌情确定欧阳超应向金鹏物业公司支付逾期付款违约金为500元。对金鹏物业公司诉讼请求的过高部分，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、欧阳超在判决生效后三日内向邵阳市金鹏物业管理有限责任公司支付2015年1月至2019年6月30日的物业服务费8070元；二、欧阳超在判决生效后三日内向邵阳市金鹏物业管理有限责任公司支付逾期付款违约金500元；三、驳回邵阳市金鹏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案减半收取案件受理费计60元，由欧阳超负担。 本院二审期间，欧阳超围绕上诉请求向本院提交了以下证据：1、《某某小区物业服务合同》1份；2、《金鹏物业公司关于拟暂停物业服务的告示》1份；3、某某小区业主微信群聊天记录1份；4、光盘1张；5、会议记录复印件1份；6、欧阳超出具的说明1份；7、《接处警案件登记表》1份，证据1-7拟证明小区存在房屋质量问题但未有维修、物业公司阻止业主车辆进出小区大门、公共设施损坏未及时修理维护、小区内乱贴广告等情形，金鹏物业公司未尽物业服务义务，自2018年12月4日起停止提供物业服务。金鹏物业公司的质证意见是：公司在一审中已向法庭提交了证据1，对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，但是出告示是由于当时业主闹事，公司无法正常运转，迫于无奈才拟暂停物业服务，但有关领导要求继续服务，实际上并没有暂停物业服务；对证据3的合法性、关联性有异议，该证据证明个别业主采取了非法手段聚众闹事，且业主无权以物业服务质量不符合个人标准来拒付物业费；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，且证据4来源不明，即便该证据属实，也不能证明金鹏物业公司违约，不能成为业主拒绝物业费的依据；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，欧阳超不是参与人员，该证据不能达到欧阳超的证明目的；证据6仅能证明欧阳超的房屋已超过保修期，且没有在金鹏物业公司报备，不能达到证明目的；对证据7的真实性无异议，但与本案不具有关联性，相反可以证明欧阳超之妻刘萍辱骂物业工作人员的事实。金鹏物业公司围绕答辩意见向本院提交以下证据：1、邵阳市房产局《关于金鹏物业公司“拟暂停某某小区物业服务”有关事项的答复意见》1份；2、金鹏物业公司的考勤记录表1份，证据1-2拟证明金鹏物业公司虽然打算停止物业服务工作，但实际上仍继续进行物业服务工作。欧阳超的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，但不能达到其证明目的，并证明金鹏物业公司没有按物业服务合同履行物业服务义务；对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，因无金鹏物业公司员工的签名，亦无该公司的印章，该证据不具有合法性，且仅能证明金鹏物业公司的员工每天在上班，但不能达到按物业服务合同为业主提供了相应物业服务的证明目的。本院经审查认为，双方当事人对欧阳超提交的证据1-2和金鹏物业公司提交的证据1均无异议，该3份证据具有客观真实性，予以认定；金鹏物业公司对欧阳超提交的证据3-5的合法性、关联性有异议，且证据3-5不能达到其证明目的，不予认定；欧阳超提交的证据6客观真实，但证据反映的房屋墙体渗水问题是房屋质量缺陷所致，金鹏物业公司仅能协调房屋建设开发公司予以解决，不能达到其证明目的，不予认定；欧阳超提交的证据7客观真实，但该证据仅能证明双方因车辆进出问题发生过矛盾，亦不能达到其证明目的；金鹏物业公司提交的证据2未有金鹏物业公司的印章，证据形式不合法，不予认定。 本院审理查明的事实与原审查明的一致，对原判认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据当事人的诉、辩意见，本案二审争议的焦点是：欧阳超是否应向金鹏物业公司支付物业服务费和滞纳金。对此，本院综合评判如下： 2018年9月11日，金鹏物业公司与某某业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定由金鹏物业公司对某某小区提供物业服务，合同期限为2018年6月27日至2021年6月27日止，同时约定由金鹏物业公司向业主收取拖欠原物业管理公司即某某物业公司的物业服务费。本案中，欧阳超不能举证证明金鹏物业公司与某某业主委员会签订的《物业管理服务合同》违反法律规定，因此该《物业管理服务合同》合法有效，对欧阳超等业主具有法律约束力。金鹏物业公司已履行了物业管理服务的主要义务，欧阳超亦已实际享受了物业服务，其要求欧阳超按照约定支付物业服务费的诉讼请求合法，应予支持。即使金鹏物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，欧阳超等业主也可以根据《物业管理服务合同》的约定或《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，维护自己的合法权益，现以拒付物业管理费对抗物业服务存在瑕疵的行为缺乏合法依据。况且，金鹏物业公司服务的对象是小区全体业主，具有公共性，而每个业主利益角度不同，对物业服务的感受也会有所不同，如果少数业主以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交或减少物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，不利于小区的整体管理，亦有损其他正常交费业主的利益。因此，对欧阳超提出的由于金鹏物业公司服务不到位因此无需支付物业服务费的上诉主张，本院不予支持。同时，某某物业公司于2019年7月22日向金鹏物业公司出具了《授权委托书》,将某某小区业主欠缴的物业服务费授权转让给金鹏物业公司收取，因此，欧阳超提出金鹏物业公司无权收取其所欠某某物业公司物业服务费的上诉主张不能成立，本院不予支持。关于欧阳超是否应当支付滞纳金的问题，由于金鹏物业公司在小区管理服务等方面存在瑕疵，双方对此不能理性沟通加以解决，致使金鹏物业公司与部分业主之间的关系不够融洽，导致欧阳超未按时支付物业服务费，双方对此均负有一定责任，故对金鹏物业公司要求欧阳超支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理公司和业主共同建立、治理和维护。物业管理公司在履行物业服务合同过程中，应当严格履行物业管理服务义务，注重提高服务质量，加强与业主的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复并加以解决，积极改善与业主的关系。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业管理公司进行管理，并通过每个业主自身的行为，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 综上所述，欧阳超的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1888号民事判决第一项，即：欧阳超自判决生效后三日内向邵阳市金鹏物业管理有限公司支付2015年1月至2019年6月30日的物业服务费8070元； 二、撤销湖南省邵阳市大祥区人民法院（2019）湘0503民初1888号民事判决第二、三项； 三、驳回邵阳市金鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取60元，二审案件受理费50元，共计110元，由欧阳超负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长  朱红伟 审 判 员  毛海玲 审 判 员  李文明 二〇二〇年五月二十二日 法官 助理  汪 臻 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……