山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终3835号 上诉人（原审原告）：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地青岛市市南区香港中路22号。 主要负责人：刘泽云，行长。 委托诉讼代理人：张萌，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜颖，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：仇雯，女，1968年7月31日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审被告）：青岛地华房地产开发有限公司，住所地青岛市高新区和源路216号6号楼101室。 法定代表人：祝义财，董事长。 委托诉讼代理人：荆汉进，男，系该公司员工。 上诉人中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行）因与被上诉人仇雯、青岛地华房地产开发有限公司（以下简称地华公司）金融借款合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中信银行上诉请求：1.改判一审判决第二项为：对本判决第一项确定的给付义务，中信银行有权以仇雯提供预告抵押登记的高新区和源路202号1单元1203户房产折价或以拍卖、变卖的价款在最高本金限额81万元及相应的利息、罚息的范围内优先受偿[不动产登记证明号：鲁（2018）青岛市高新区不动产证明第0020473号，权利人中信银行，义务人仇雯，债权金额81万元）；2.改判一审判决第三项为：地华公司对判决第一项确定的给付义务承担连带清偿责任；3.上诉费等费用由仇雯、地华公司承担。事实和理由：一、中信银行与仇雯、地华公司签订的《中信银行个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》第八条约定，涉案房屋抵押担保的范围为本合同下全部应付款项，包括但不限于贷款本金、利息(含复利)、罚息、实现债权和担保权的费用等。故中信银行有权对仇雯抵押的房产拍卖或变卖所得价款应在最高本金限额81万元及相应的利息、罚息等及实现债权的相关费用的范围内享有优先受偿权。二、地华公司的阶段性担保责任不应免除。1.根据《中信银行个人购房借款合同(抵押加阶段性保证)》第八条、第十条、第十三条的约定，地华公司对合同生效之日至涉案房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行持有之日止仇雯的所有应付款项承担连带保证责任；担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、律师费、诉讼费等；地华公司放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的所有抗辩以及权利。本案不存在合同无效的情形，应尊重当事人意思自治，由地华公司承担阶段性担保责任。2.至本案庭审前，地华公司仍未就本案所涉小区办理国有建设用地使用权及商品房屋初始登记，故涉案房屋无法办理房屋产权证系地华公司的原因。至本案一审判决作出之日，涉案房屋没有办理房屋产权证和正式抵押登记手续，地华公司提供阶段性连带保证期限届满的条件没有成就，且该期限届满条件未成就并非中信银行造成，故地华公司应对仇雯的债务承担连带清偿责任。3.一审法院仅从权利义务相平衡的角度考虑，便判决地华公司不承担连带责任，没有事实和法律依据，应予改判。中信银行、仇雯、地华公司系依法并经平等协商一致而签订的合同，地华公司知悉其担保责任并在合同上盖章。在地华公司没有履行合同约定义务的情况下，一审法院免除其担保责任，增加了中信银行权利受损的风险。并且当前房地产市场遇冷，抵押房产拍卖所得可能无法涵盖中信银行的全部债权。 地华公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。 仇雯未作答辩。 中信银行向一审法院起诉请求：1.判令仇雯偿还中信银行借款本金742653.44元、利息13179.2元、罚息323.22元（暂计至2019年1月4日，以上暂合计756155.86元），以及自2019年1月4日起至实际给付之日的利息、罚息、复利，仍按照合同约定计算；2.判令地华公司对上述第一项请求承担连带清偿责任；3.判令中信银行对仇雯抵押的位于青岛市高新区和源路202号1单元1203户房产（房产证号为鲁（2018）青岛市高新区不动产证明第0020473号）拍卖或变卖所得享有优先受偿权；4.本案的案件受理费、保全费、公告费、律师费等费用由地华公司、仇雯承担。 一审法院查明事实：2016年11月17日，中信银行（授信人、抵押权人）与仇雯（受信人，抵押人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》（编号：信青高新字第811062083435号），约定：经受信人申请，授信人同意向其提供总额为人民币81万元的综合授信额度；本合同授信期限为从2016年11月17日起到2038年11月17日止；抵押房产坐落于青岛市高新区和源路202号1单元1203户；本合同项下最高额抵押担保的范围包括贷款本金81万元、利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。如仇雯未按合同约定按时足额偿还任意一笔贷款或任意一笔贷款的任意一期的本息及相关费用的，中信银行有权宣布综合授信额度内已发放的贷款提前到期并收回已发放的贷款本金及相应利息和相关费用。 二、2016年11月17日，中信银行（贷款人、抵押权人）与仇雯（借款人、抵押人）、地华公司（担保人）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》（编号：（2016）信青高新银房贷字第××号），约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人房屋抵押贷款81万元；贷款用途为购房；贷款期限自2016年11月17日至2037年11月17日。采用按月等额本金还款法还款，贷款基础利率按贷款实际提取日中国人民银行公布的同期同当地金融机构人民币贷款基准利率基础上下浮14%，即4.214%。逾期贷款罚息利率为合同利率的150%。借款人同意贷款人将资金支付于地华公司账户。仇雯以其有处分权的财产为抵押物向贷款人提供抵押担保，抵押物为其购买的位于青岛市高新区和源路202号1单元1203户房屋。合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指仇雯同意将合同项下贷款资金所购房屋抵押给银行，以作为偿还本合同项下贷款的担保，对仇雯取得该房屋的所有权证并办妥银行为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有仇雯所负款项，地华公司提供阶段性连带责任保证。担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金、律师费、诉讼费等。地华公司自合同生效之日至仇雯就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行持有之日止仇雯的所有应付款项承担连带保证责任。保证期间为担保阶段内仇雯每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。地华公司同意放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下针对中信银行的所有抗辩以及根据上述法条可能获得的全部权利。如仇雯违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息、相关费用的构成违约，中信银行有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期并要求其立即清偿已发放的全部贷款本息及相关费用，并要求地华公司履行保证责任。合同另对其他事项进行了约定。 三、2016年11月30日，中信银行依约向仇雯的指定账户发放了贷款81万元。仇雯签署的个人借款凭证载明：借款人仇雯；收款人地华公司；贷款到期日2037-11-30；贷款金额81万元；执行利率4.214%。 四、2018年7月10日，中信银行与仇雯就后者名下位于青岛市高新区和源路202号1单元1203户房产办理了抵押预告登记手续（鲁2018青岛市高新区不动产证明第0020473号），中信银行为他项权利人。 五、后仇雯多次未按时偿还借款本息。截至2019年6月14日，仇雯尚欠借款本金726599.52元、利息13722.99元、罚息371.32元。 庭审中，仇雯与地华公司均称双方约定交房一年后办理房产证，故至庭审日双方未办理房产证，也未办理正式抵押权证。地华公司称此前交房早的业主已办理房产证，只要符合条件都能办房产证，现在项目已交房。仇雯称其没有收房。 一审法院认为，中信银行与仇雯签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，中信银行与仇雯、地华公司签订的《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》系各方的真实意思表示，合法有效，对各方具有法律拘束力，各方应全面履行各自约定的义务。合同签订后，中信银行依约履行了发放贷款的义务，仇雯未能按合同约定的还款期限及时履行偿还借款本息的义务，已构成违约，中信银行有权要求仇雯立即偿还贷款本金及相应利息。一审法院对中信银行的该项诉讼请求予以支持。 中信银行与仇雯已就涉案房产办理了预告抵押登记，该登记不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，一般而言，预告登记权利人享有的优先受偿权应在正式的抵押登记办理完毕后才享有，但抵押预告登记使得被登记的请求权具有物权的公示效力，可以产生对抗普通债权人的效力，且涉案房产未办理正式抵押登记并非由中信银行的原因所致，中信银行对此并无过错，不能因此丧失权利保护，故一审法院认为中信银行对仇雯提供的抵押预告登记担保房产处分所得价款在合同约定的担保范围内享有优先受偿权。 本案现有的争议在于地华公司是否应当承担阶段性保证责任问题。对此一审法院认为，涉案星雨华府房地产项目已经符合交房条件，小区部分房屋已办理不动产权证，庭审中地华公司表示愿意配合仇雯办理不动产权证。地华公司已经完成了建造、竣工、验收等义务，原则上房屋符合办理不动产权证及抵押权证的条件，在一审法院已支持中信银行对预抵押房产享有优先受偿权的情况下，中信银行的利益并不会遭受损失，故一审法院从权利义务相平衡的角度出发，对中信银行的该部分诉请不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一项、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、仇雯于判决生效之日起十日内偿还中信银行截至2019年6月14日的借款本金726599.52元、利息13722.99元、罚息371.32元及此后至实际清偿之日按照借款合同约定计算的利息、罚息；二、对判决第一项确定的给付义务，中信银行有权以仇雯提供预告抵押登记的高新区和源路202号1单元1203户房产折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿[不动产登记证明号：鲁（2018）青岛市高新区不动产证明第0020473号，权利人中信银行，义务人仇雯，债权金额81万元）；三、驳回中信银行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11362元，保全费5000元，合计16362元，由仇雯负担，中信银行可对涉案房屋拍卖、变卖价款优先受偿。 本院二审期间，地华公司提交：证据一、青岛市不动产登记服务指南、房产证办理需准备资料，拟证明新建商品房转移登记所需材料及办理流程；证据二、青岛市商品房预售合同（仇雯），拟证明应在地华公司、仇雯签署《房屋交接书》之日起365日内办理房地产权证；证据三、星雨华府区项目一期7、8、30号楼初始产权登记明细-鲁（2019）年青岛高新区不动产权第003570号，拟证明仇雯购买房屋已具备办理房产证条件；证据四、房地产登记申请书、不动产登记询问记录、客户身份证复印件、不动产登记证明客户联，拟证明：仇雯所购买房屋目前已具备办理房产条件，且地华公司积极配合。证据五、仇雯所购房屋同层及上下楼邻居的信息，拟证明仇雯所购买房屋，目前已具备办理房产证条件，且地华公司积极配合。中信银行质证称，证据一的真实性不予认可，不是政府机关出具的加盖公章的证明文件，不具有证明效力；证据二真实性不予认可，并且双方并未依约办理交接及办证手续；证据三真实性予以认可，但不能证明地华公司履行了合同项下义务，合同约定其应当办理房产证及抵押权证，并将其交付中信银行；证据四中的房地产登记申请书、不动产登记询问记录的真实性不予认可，身份证复印件，不动产登记证明客户联真实性无异议，但只能证明该房产办理预告登记，不能证明具备办理房产证的条件；证据五与本案无关，不予质证。 二审查明，《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》约定，仇雯担保的债权最高额限度为贷款本金81万元和相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及为实现债权、担保权利等而所发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费、差旅费、评估费、过户费、保全费、公告费、公证认证费、翻译费、执行费等）和其他所有应付的费用之和。2019年6月28日，经青岛市国土资源和房屋管理局高新区分局审查批准，本案所涉的房屋具备房地产登记条件。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案房屋抵押担保的债权最高额限度及范围；二、地华公司应否承担阶段性保证责任。 关于焦点问题一，根据仇雯与中信银行签订的《中信银行个人房产抵押综合授信及最高额抵押合同》，仇雯以涉案房屋提供了最高额抵押，抵押担保的最高额限度为贷款本金81万元及相应的利息、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现债权、担保权利的费用，抵押担保的范围同上。涉案房屋已经办理预告抵押登记，并具备办理房产证和正式抵押登记的条件。虽然，不动产登记证书载明预告抵押的债权金额为81万元，但这是由于登记系统设置和登记规则造成的，应以合同约定认定担保的范围及额度。中信银行作为权利人，其有权按合同的约定以抵押房产折价或以拍卖、变卖的价款在最高本金限额81万元及相应的利息、罚息的范围内优先受偿。 关于焦点问题二，根据《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》的约定，地华公司承担阶段性保证，其对涉案房屋办妥房屋所有权证、抵押登记且将有关资料交中信银行持有之日前，仇雯的所有应付款项承担连带保证责任。上述约定恰说明设立开发商阶段性保证的目的系督促开发商依约及时竣工、验收、交付预抵押房产，保障该房产及时达到办理正式抵押登记的条件。故开发商的保证责任具有阶段性，在正式办理抵押登记后便不再承担保证责任。本案中，地华公司提交的证据能够证明该预抵押房产已经竣工、验收并具备办理所有权登记的条件，中信银行没有举证证明涉案抵押房屋存在其他阻却办理房产证及正式抵押登记的因素。本院认为，本案非因地华公司的原因尚未办理正式抵押登记，应视为办理正式抵押登记的条件已经成就，中信银行对预抵押房产处分价款有权优先受偿，地华公司的阶段性保证责任应予免除。 综上，中信银行的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国担保法》第四十六条之规定，判决如下： 一、维持山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初753号民事判决第一项、第三项； 二、变更山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初753号民事判决第二项为：对本判决第一项确定的债权，中信银行股份有限公司青岛分行有权以仇雯抵押的[不动产登记证明号：鲁（2018）青岛市高新区不动产证明第0020473号]他项权证项下的财产在最高债权本金额81万元及相应的利息、罚息的范围内折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费案件受理费11362元，保全费5000元，合计16362元，由仇雯负担；二审案件受理费11362元，由仇雯负担1362元，中信银行股份有限公司青岛分行负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  林伟光 二〇二〇年五月二十二日 法官助理 张雅彬 书记员张恬 书记员韩平