江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终656号 上诉人（原审被告）：辛宏举，男，1988年10月25日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：陆涵月（系上诉人辛宏举妻子），1990年4月28日生，汉族，住如皋市。 委托诉讼代理人：董晓艳，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张主荣，男，1956年8月9日生，汉族，住如皋市。 被上诉人（原审原告）：桂严，男，1961年1月2日生，汉族，住如皋市。 上诉人辛宏举因与被上诉人张主荣、桂严房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初5621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 辛宏举上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判。事实和理由：一审法院对房屋交付时间、房屋交付状态、实际装潢行为人等关键案件事实未能查清直接作出判决，有失公允。案涉房屋的交付时间为2016年6月1日。上诉人接受的房屋交付状态为已装潢完毕的租赁物。案涉房屋实施装潢的行为人为案外人黄春红。一审法院超出当时的诉讼请求且未向上诉人作出释明而径直判决上诉人承担恢复原状的费用违反法律规定，有违公平正义。 张主荣、桂严向一审法院起诉请求：1.判令被告将租赁房屋恢复原状至2016年6月1日前交付的状态；2.被告赔偿两原告自2019年6月2日起实际恢复原状止的房屋租金（以年租金人民币10万元为标准计算）；3.诉讼费、保全费由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿两原告因恢复案涉租赁房屋原状造成损失费120729.52元；2.被告支付自2018年6月至2019年6月期间欠付租金12790元、水费5069元合计17859元；3.被告赔偿两原告自2019年6月2日起至实际恢复原状之日止的房屋租金损失56388元（暂计算至2019年12月25日）；4.诉讼费、保全费、鉴定费由被告负担。 被上诉人二审中未答辩。 一审法院认定事实：两原告张主荣、桂严系如皋市房屋（规划用途：商业）的所有权人。2016年3月7日，两原告取得上述房屋的所有权证（皋房权证字第××号、19××58号，建筑面积592.04平方米，二层，张主荣占有份额50%，桂严占有份额50%）。两原告从开发商处取得房屋后，经他人介绍，与被告相识并商谈租赁原告商铺事宜。2016年6月1日，两原告（甲方）与被告（乙方）双方签订商铺租赁协议一份，约定甲方将其拥有产权的商铺出租给乙方作为商业用途，商铺坐落地址为如皋碧桂园1幢26室，建筑面积592.04平方米。租期三年，自2016年6月1日起至2019年6月1日止，租金缴纳方式为装修前支付10万元、2017年6月1日、2018年6月1日各支付10万元，合计租金为30万元。甲方将房屋交给承租方后，乙方在不损坏房屋的主体结构的情况下可对房屋进行适当的装修，但如果涉及房屋结构的调整，应与甲方协商并报相关规划部门。租赁期结束后，乙方不得破坏装修包括电线、开关等，但乙方可拆除（电线、空调等可移动之设备）。除租金交纳外，乙方还须交纳水电费、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用等。双方协商物业管理费由原告方支出。甲方应于2016年6月1日前将房屋交付乙方使用，租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，应当提前30天通知甲方。应征得甲方的书面同意。另外双方在合同附则部分约定在2016年6月1日至2019年6月1日期间，若乙方购买此商铺，则甲方按照合同成交价5106155元，另专项维修基金和税费以及团购费按票据金额收取。若甲方违约，则承担乙方所有装修费用，若乙方不购买此商铺，则不允许拆除所有硬装设施。合同下方原告张主荣、桂严签名纳印，被告辛宏举在合同乙方处签名并纳印，同时留有双方联系电话，乙方处联系电话书写两个号码，其中崔姐152××××3751。审理中，双方一致确认崔姐为被告辛宏举岳母崔春兰。原告张主荣、桂严按约将案涉房屋（毛坯状态）交付被告辛宏举装修并使用。被告辛宏举亦按照合同约定交付了第一年租金10万元。后案涉房屋由被告控制使用至今。被告辛宏举妻子陆涵月通过转账方式支付2017年租金10万元及2018年的部分租金73360元，余款部分被告陈述已代两原告缴纳物业费，两原告仅认可其代交13850元。同时，因租赁期间被告使用房屋经营期间产生的水费未能及时缴纳，两原告代为缴纳水费及逾期违约金合计支出5069元。 因案涉房屋租赁期限即将届满，两原告与被告通过手机短信方式协商房屋按约归还交付或买卖事宜，被告辛宏举表示要与家人商量，未给原告明确答复。2019年6月2日，被告岳母崔春兰委托他人将案涉房屋的钥匙交还两原告。两原告发现案涉房屋装修硬装设施及结构被严重破坏，与被告交涉无果后，于2019年6月17日以被告行为严重违反合同约定，导致两原告无法继续出租为由诉至一审法院，请求判令恢复原状、赔偿损失。 另查，被告取得案涉房屋使用权后，将房屋交由其岳母崔春兰等人处理使用。2016年7月14日，案外人黄春红注册登记设立如皋市康婷瑞倪维儿美容养生会所，性质为个体工商户，经营范围为一般生活美容服务，经营场所城北街道城北新村碧桂园1幢126室即案涉房屋中部分房屋（面积420平米）。此后，黄春红、被告岳母崔春兰等人即在两原告出租给被告的房屋内从事美容经营活动。2017年2月、5月，因经济问题及工资结算问题，被告岳母崔春兰与他人发生纠纷，均通过报警处理，后民警到场劝解并告知双方通过法律途径解决。2017年6月11日，被告岳母崔春兰与黄春红、沈兴梅等人又因经济问题发生纠纷，后双方发生殴打，致双方不同程度受伤。如皋市公安局经济开发区中心派出所到场出警，并与崔春兰及沈兴梅等人形成谈话笔录。 2017年6月11日崔春兰在公安机关的询问笔录中反映：“自幼上学到二年级，2009年来到如皋做美容行业。2016年7月在如皋碧桂园开始继续做美容行业的，大概五十个人合伙开店的。2017年6月11日上午我带孙子在母婴房耍子，听到门口有人吵。我回家拿了关于店面房的函，房子在6月2日到期，需要法人代表黄春红签字。如果不要的话，我就转租。拿了到店面房后，当时黄春红带了二三十个人来了。黄春红上来就抢，撕了之后我又回去拿了个函。来了之后我从背包里拿笔，同时拿出来了把水果刀，有人说我要杀人，然后双方就发生扭打起来了。是为了房租的事情发生矛盾的，店面是我女婿租的，我女婿签的合同。…”。 2017年6月11日沈兴梅在公安机关的询问笔录中反映：“6月11日，我和其他三十几个人一起在北碧桂园小区开了一个瑞倪维儿直营店，主要经营美容美体汗蒸，陆涵月也是这三十人中的一个，陆涵月投资了三万元，她母亲崔春兰是瑞倪维儿品牌在如皋的创始人，是崔春兰将这个品牌在如皋做大的，但崔春兰在碧桂园这个直营店里没有股份。开店时要租房子，当时签合同时是崔春兰代表我们签订的，但是租房合同上签的是她女婿辛宏举的名字。租金是每年十万。后来不知道什么渠道传来消息说崔春兰和房东签的合同每年租金是六万，我们认为崔春兰欺骗了我们，公司领导帮我们调解过一次，之后我们和崔春兰达成的协议是每年六万。2017年6月9日崔春兰来碧桂园店里将门锁上，说2017年6月3日就应该交房租了，我们没交房租就要锁门。但我们当时因为崔春兰通知我们要涨房租才没有交房租。2017年6月10日我们三十几个投资人就在群里说第二天去碧桂园店里看情况，于是第二天6月11日我们就去了店里，陆陆续续来了十几个投资人，当时崔春兰带着十几个我们不认识的人在旁边的店里。我们要求崔春兰将店门打开，崔春兰说不行要让我们交房租。后来我们就和崔春兰吵了起来，再后来就动手了，警察也到场了。事情的起因就是因为房租和封房门的事情。…”。 审理中，一审法院依法与案外人黄春红进行谈话核实案件相关事实，黄春红向一审法院反映：“我与辛宏举签订过合同，租的辛宏举的房子，就是位于如皋市，有单独的书面合同为证，可以向法庭提供。在与辛宏举签订合同之后，大家一起使用的房屋开设了瑞倪维儿国际美容养生会所。这个会所虽然是我的名字，但是大家一起使用的。所有的股东签订了一份美容院股份经营协议书，被告的老婆陆涵月也是股东参与的，她与沈石梅合股3万元。因其他股东没有带身份证原件，只有我带了身份证，所以被告辛宏举拿租房合同和我的身份证领取了营业执照。当时我与辛宏举签订房屋租赁合同时，欺骗我们说这个房屋是他自己的，我们不知道他也是租的别人的。在与辛宏举签订合同后，大家包括辛宏举的老婆陆涵月集体使用了房子三个月后，大家发现辛宏举的房子也是租的便产生了矛盾。同时辛宏举租的别人面积是592.04平方，租金10万元，租给我们420平方，租金也是10万元，股东之间为此产生了矛盾。之后公司的人提出一个方案，让辛宏举使用隔壁100多个平方。辛宏举装修途中，电表没有分开，导致大家矛盾激化。第二年交房租的时候，大概是6月3日，辛宏举就将房子封起来了，说我欠他的房租。我们大部分的股东去开门，双方发生矛盾，最终我还是被打伤了。当时报了警，就在北开派出所，有出警记录。受伤后，所有的股东暂时没有追究，也没有使用。再后来就是辛宏举一直在使用，其他股东都能证明我们后来没有使用这个房屋。房屋到期后，辛宏举就与房东产生了纠纷，他将房屋内的东西全部拆光，小区的监控都能看到。而且将拆除的东西搬到了他新开的美容店里，我们有原来美容店的视频和照片，可以拿到新的美容店去对照。另外营业执照因一年没有审核，2017年就失效了，2018年6月2日已经注销了，可以提供挂失营业执照的遗失公告。因为我们的店是合资的，有会计，我不管账，也没有给过房租”。 为证明其陈述内容，黄春红向一审法院提供被告辛宏举与其签订的一份租赁合同以及美容院股份经营协议书原件，租赁合同约定：甲方（出租方）辛宏举与乙方（承租方）黄春红，租赁物即本案两原告所有的位于如皋市中的部分房屋（420平方），租赁期限为10年，自2016年7月3日至2026年7月2日，租金为每年10万元，乙方必须在每年的6月2日前缴清下一年的租金等内容。对此原告质证认为黄春红提供的6月13日其与辛宏举签订的租赁合同原件，可以证明被告在未经原告同意的情况下将房屋部分（420平方）转租给案外人黄春红。后来因案涉的美容店系多人合伙的关系，产生了矛盾导致房屋被被告封起并将装修部分全部拆除，2017年6月11日北开派出所的报警记录中崔春兰、黄春红均有陈述，黄春红与被告之间的合伙关系与本案原告向被告主张权益无关，被告不能由此对抗损害原告房屋权益的事实。被告质证认为，2016年6月13日被告与黄春红签订的房屋租赁合同，被告不予认可，该合同系伪造，辛宏举的名字非其本人所签，笔录中谈到辛宏举打了黄春红也不是事实，陆涵月也没有作为股东参与经营，对黄春红的谈话笔录真实性均不予认可。 审理中，两原告向一审法院申请对案涉房屋恢复原状所需的人工费、材料费、垃圾清运费，将承重墙恢复原状、地面铺平的费用进行评估，同时明确恢复状况明细如下：1.商铺结建筑结构原为二层，一层层高为5.25米，二层层高为4.2米，现被更为为三层，请求将增加的一层拆除，恢复为原来两层的建筑结构；2.一楼地面被破坏，请求将地面进行找平；3.承重墙在安装电线时被破坏，请求将承重墙恢复找平；4.请求将店铺内装修的隔断进行拆除，恢复为出租时状态，具体参照碧桂园一栋24、25号商铺未出售的毛坯房为标准。一审法院依法委托鉴定机构江苏爱德信工程项目管理有限公司进行工程造价鉴定。该鉴定机构鉴定过程中，一审法院依法通知原被告到场参加鉴定机构的现场勘验活动，本案两原告及被告委托诉讼代理人陆涵月均到场参加，一审法院拍照取证附卷。2019年11月27日，江苏爱德信工程项目管理有限公司出具关于如皋市城北街道城北新村碧桂园1幢26室商铺恢复原状项目工程造价司法鉴定意见书（苏爱鉴〔2019〕1440号），载明鉴定范围：如皋市城北街道城北新村碧桂园1幢26室商铺恢复原状所需的人工费、材料费、垃圾清运费、承重墙恢复原状、地面铺平的费用。司法鉴定结果：根据第三次听证笔录，原被告双方均不能提供该项目装修图及装修改造前地面做法，且被告对鉴定范围不认可，如皋市城北街道城北新村碧桂园1幢26室商铺恢复原状所需的人工费、材料费、垃圾清运费、承重墙恢复原状、地面铺平的费用均列入待定工程造价，该部分造价合计为120729.52元（详见单位工程鉴定明细表）。相关说明：由于未能提供该项目装修图，对隐蔽项目按常规做法进行计算。由于未能提供该项目装修改造前地面做法，对地面恢复原状做法按常规做法计算。被告方派人参加了2019年10月23日对该项目的现场勘察，未同意在现场勘察结果中签字认可。拆除垃圾运至如皋市建筑垃圾处置中心，运距为6至8km。 因两原告向一审法院申请保全并提供担保，一审法院依法查封了被告所有的位于如皋市产，查封期限三年，自2019年6月20日至2022年6月19日止。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同当事人应按约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按照约定的期限支付租金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求恢复原状或者赔偿损失。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院应予支持。 本案中，原告张主荣、桂严与被告辛宏举2016年6月1日签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，原、被告均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。租赁期内，两原告作为出租人，有义务将租赁物交付给被告使用，被告作为承租人，也理应按时交纳租金及按约定使用租赁物。虽审理中原、被告对原告是否交付房屋及交付的时间各执一词，但签订租赁合同后，两原告已收到被告辛宏举本人或其妻子陆涵月缴纳的两年租金及第三年的部分租金，按照合同先租后用的约定，应视为被告已收到两原告交付的租赁物，故对于被告未收到两原告交付的房屋的抗辩，不予采纳。关于交付时的状况，原、被告签订的租赁合同中特别约定装修前支付第一年10万元租金，原告也按约收到被告支付的第一期租金，结合两原告所举如皋碧桂园楼盘销售经理徐红出具的情况说明及崔春兰从如皋碧桂园物业公司支取装修押金及装修进场押金依据和装饰装修退场记录表记载退场人为崔春兰等证据，可以认定两原告交付给被告案涉房屋时的状态为未装修即毛坯状态。关于被告抗辩的两原告于2016年6月13日存在私自转租给案外人黄春红的事实，此后也实际由黄春红使用该房屋经营如皋市康婷瑞倪维儿美容养生会所，被告并非实际承租人的辩解，同时向一审法院提供2016年6月13日原告张主荣与黄春红签订的房屋租赁合同复印件及相关视频资料予以佐证，对此原告否认该合同复印件的真实性，同时审理中几次庭审一直陈述虽与黄春红签订合同但只是一份空白合同，与其在公安机关陈述的签订空白租赁合同以便黄春红领取美容会所营业执照，实际履行合同还是与被告辛宏举6月1日的租赁合同的说法，前后一致，与黄春红领取营业执照经营美容会所的事实能相互印证，也较符合常理，同时被告岳母崔春兰在公安机关的笔录陈述该店面是其女婿辛宏举租的，是其女婿签的合同，笔录亦陈述房子是6月2日到期，需要法定代表人黄春红签字，如果不要的话其就转租，以上陈述均能进一步证明涉案房屋系其女婿辛宏举承租的事实。至于被告与两原告签订租赁协议后将租赁房屋怎么处置或者交由他人从事美容会所，与其与两原告签订的租赁合同并无关联性，两原告据此向被告主张要求被告按约履行合同义务，于法有据，一审法院予以支持。故一审法院对被告提供的上述合同的真实性不予认可，对被告的抗辩不予采纳。 关于原告请求赔偿案涉房屋恢复原状时的损失费，因双方合同约定，租赁期间，乙方在不损坏房屋的主体结构情况下可对房屋进行适当装修，但如果涉及房屋结构的调整，应与甲方协商并报相关规划部门。租赁期结束后，乙方不得破坏装修包括电线、开关等，乙方可拆除（电线、空调等可移动设备）。同时约定，若不购买此商铺，则不允许拆除所有硬装设施。本案中，被告在租赁期限内将两原告的房屋进行装修使用，经营美容会所，但在合同期满后两原告发现被告私自改变了房屋主体结构，破坏承重墙，并将装修物中不可移动设备私自拆除，已经构成严重违约，给原告造成了巨大的损失，导致原告无法正常继续出租，租赁物的价值无法实现，原告与被告交涉无果后，诉至法院要求被告恢复原状。在被告拒绝恢复原状后申请法院对案涉房屋恢复至毛坯状态所需的人工费、材料费、垃圾清运费、承重墙恢复原状、地面铺平的费用进行工程造价鉴定，一审法院依法委托有资质的鉴定机构进行鉴定，鉴定程序合法，现原告按照鉴定意见书载明的案涉房屋恢复原状项目的工程造价120729.52元要求被告赔偿损失，一审法院予以支持。 关于原告主张的租金请求，双方合同约定明确每年租金10万元，被告理应负有按时缴纳租金的义务，且举证责任在被告。审理中双方对收到被告辛宏举妻子陆涵月通过支付宝转账73360元的事实无争议，被告抗辩第三年的其余租金用现金缴纳但未能提供证据。同时两原告经核查被告代为缴纳物业管理费13850元，并同意抵扣租金，现主张被告给付欠付的剩余租金12790元事实清楚，一审法院予以支持。关于两原告主张的返还5069元水费请求，属于被告使用租赁房屋期间发生的费用，根据双方合同约定该部分费用应由被告自行缴纳，因被告怠于履行缴纳义务，现原告已代为履行，本案中主张一并返还，为减少讼累，一审法院对该项费用予以支持。关于两原告主张的要求被告赔偿自2019年6月2日起至2019年12月25日的房屋租金损失56388元的请求，审理中，两原告向一审法院申请撤回该项诉讼请求，系当事人对自身权利的处置，不违反法律法规的强制性规定，一审法院照准。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第七条关于之规定，判决：一、被告辛宏举给付两原告张主荣、桂严因恢复案涉租赁房屋原状造成的损失费120729.52元。二、被告辛宏举给付两原告张主荣、桂严欠付的租金12790元、水费5069元合计17859元。上述一、二项给付义务，被告辛宏举于判决生效后立即履行。案件受理费4200元、保全费2020元、鉴定费4000元合计10220元，由被告辛宏举承担(此款两原告已垫付，被告于本判决生效后立即给付两原告)。 本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律规定，应认定为有效合同。辛宏举给付了第一年租金；其妻子又给付了2017年租金和2018年的部分租金。如果张主荣在随后又将房屋转租给黄春红，其按照常理，上诉人亦不可能又交纳2017、2018年租金。一审诉讼以及在公安机关的有关当事人也作出了相关陈述，张主荣陈述，其认可其与上诉人之间订立的合同，其收取租金也是依据该份合同。至于当事人提供的2016年6月13日合同，无论是张主荣还是黄春红均表示过领取营业执照之用。上诉人岳母崔春兰在公安机关的笔录中陈述，店面是其女婿租的，其女婿签订的合同。综上，可以认定案涉的租赁关系发生在本案的双方当事人之间。至于上诉人提出的租赁物的交付时间问题，对于租赁物的交付时间，在日常生活中往往有早于或晚于租赁合同上的时间。上诉人对交房时间认定主要目的在于认为存在其他租赁人，案涉房屋开发商交房以及领取产权证均在2016年3月左右，离案涉租赁合同开始时间仅有三个月左右时间，按照常理，存在其他租赁人且已经装修过案涉房屋的可能性极小。因此，被上诉人提出交付状态为毛坯的可能性极大，无论案涉房屋在2016年6月1日之前或之后交房，对于认定双方之间的租赁关系并不存在影响，也不影响对租赁物交付状态的认定。对于上诉人提出实际装潢人系黄春红的问题，本院认为，即使上诉人二审中提供的新证据能认定实际装修人系黄春红，但该行为只是对租赁物的利用问题，目前证据并不能证明有关的租赁关系发生在黄春红与被上诉人之间，故上诉人仍需要根据租赁合同对出租人承担合同上的权利义务。至于上诉人提出其在一审后又找到徐红，徐红又另行出具说明的问题，由于徐红前后陈述不一，法院亦碍难确认徐红的陈述究竟哪次真实，法院对本案的裁判亦非仅凭徐红的证言作出，本案即使排除徐红证言，亦不对案件裁判产生实质性影响。况且，按照上诉人的陈述，徐红改变陈述，亦是上诉人找徐红后所发生，故亦不排除上诉人对徐红施加影响后致徐红陈述发生改变。至于上诉人提出的一审超出诉讼请求且未释明的问题，本院认为，根据一审庭审的相关事实，上诉人在一审中一直否认其承租了案涉房屋，而是认为租赁关系发生在黄春红与被上诉人之间，故其抗辩应视为其拒绝履行恢复原状义务，在此情形下，原审根据当事人的最终诉讼请求判决上诉人给付恢复原状的费用亦无不当。综上，上诉人的上诉理由本院均不予采纳。原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当,本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3071元，由上诉人辛宏举负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 盛 审判员 季建波 审判员 罗 勇 二〇二〇年五月二十九日 书记员 陈 宁