湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0408民初675号原告：衡阳市行政事业资产经营有限公司，住所地：衡阳市高新开发区解放大道30号财政局办公室十一楼。法定代表人：颜庆伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗森，湖南天戈律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋鹏，湖南天戈律师事务所律师。被告：衡阳新家园房地产中介服务有限公司，住所地：蒸湘南路29号房地产一大厦交易厅西厅。法定代表人：陈君君，该公司执行董事。原告衡阳市行政事业资产经营有限公司（以下简称行政资产公司）与被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司（以下简称新家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告行政资产公司的委托诉讼代理人罗森到庭参加诉讼，被告新家园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告行政资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》，被告将承租的房屋腾退给原告；2.判令原告收取被告的12600元房屋租赁保证金不予退还；3.判令被告支付原告房屋租金61110元，违约金30555元（租金自2019年1月1日暂计至2020年2月29日，实际计算至房屋腾退之日止，违约金按房屋腾退之日实际产生的租金加收50%）；4.判令诉讼费用由被告承担。被告新家园公司未予答辩，亦未提交证据。原告行政资产公司围绕其诉讼请求向本院提供了房产证、房屋租赁合同、中国建设银行单位客户专用回单、押金收据、欠缴租金催收通知书。经庭审质证，本院认为，原告行政资产公司提供的上述证据来源形式合法、内容客观真实、与本案待证事实相关联，且证据之间相互印证，亦能形成证据链，可以作为本案的定案依据，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：涉案衡阳市蒸湘区长湖街23号110室的商铺（总层数为2层，建筑面积为32.34平方米，套内建筑面积为31.35平方米）系原告行政资产公司所有。2017年11月9日，原告行政资产公司作为出租人与被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司作为承租人以及市政府办作为管理人签订了一份《房屋租赁合同》，与涉案事实相关的约定为：第一条约定被告租赁原告所有的坐落于蒸湘区的商铺门面（以下简称涉案109、110室门面），建筑面积为64.68平方米；第二条约定房屋租赁期自2017年4月1日起至2020年3月31日；第三条约定每月租金4200元，并约定房屋租金3年内不变，自第三年起，双方同意对租金标准进行调整，调整幅度为每年增长5%，按4410元／月缴纳；第五条约定行政资产公司交付房屋时，新家园公司支付租赁保证金12600元，约定该保证金不得用以抵减门面租金，租赁关系终止后，该租赁保证金除用于抵充合同约定由新家园公司承担的费用外，剩余部分无息返还给新家园公司；第十一条第3款约定新家园公司有下列违约情形的，行政资产公司可以书面通知解除本合同，且保证金不予退还；造成其他损失的，还应赔偿损失费用：（1）新家园公司未征得行政资产公司同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；（2）因新家园公司原因造成房屋主体结构损坏的；（3）新家园公司擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；（4）新家园公司逾期不支付租金累计超过7日的。同时，第十一条第4款约定新家园公司逾期交付租金的，由行政资产公司按所欠的租金加收50%的逾期违约金。2018年5月9日，衡阳市行政资产公司出具押金条，载明“今收到衡阳新家园房地产中介服务有限公司12600元。”2018年5月2日，被告新家园公司支付2017年4月1日至2018年6月30日的租金75600元至原告行政资产公司的银行账户上。2019年2月20日，被告新家园公司支付2018年7月至12月的租金25200元至原告行政资产公司的银行账户上。2019年12月16日，原告向被告发出欠缴租金催收通知单，要求被告支付2019年1月1日起至2019年12月30日的12个月租金52290元。截止至2020年2月29日，被告尚欠租金61110元，至今被告新家园公司未再支付涉案门面的租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，原告依约履行了将涉案109、110室门面交付给被告的义务，被告承租涉案109、110室门面后，自2019年1月1日起未再依约支付房租，经原告发函催收，被告仍未依约支付，其行为构成违约，被告应承担本案的违约责任。因涉案109、110室门面至今由被告在使用，且被告新家园公司的东西一直未予搬离，故原告诉请被告支付至腾房之日止的逾期未付房屋租金，本院依法予以支持。经核算，自2019年1月1日起截至2020年2月29日止，被告应支付给原告的房屋租金为61110元。同时，根据《房屋租赁合同》第十一条第3款之约定，现被告新家园公司已逾期超过7日未支付原告租金，故原告诉请要求被告将房屋腾退给原告，并要求房屋租赁保证金不予退还，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。因涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限已届满，即《房屋租赁合同》自动解除。对于原告诉请被告支付违约金30555元的问题，从《房屋租赁合同》第十一条第4款约定新家园公司逾期交付租金的由原告行政资产公司按所欠的租金加收50%的逾期违约金来看，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该违约金约定条款明显约定过高，且因被告新家园公司的违约行为已导致被告缴纳的房屋租赁保证金不能退还给被告，综合考量涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院酌情认定被告新家园公司应支付的违约金及已付房屋租赁保证金之和不得超过被告实际未付租金的30%，即被告新家园公司应付原告行政资产公司的违约金为5733元（61110元×30%-12600元），对于原告诉请超过部分以及诉请的后期违约金，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市行政事业资产经营有限公司腾退租赁的房屋，并支付房屋租金61110元（暂计算自2019年1月1日至2020年2月29日止），自2020年3月1日起至涉案被告租赁房屋实际腾退之日止按合同约定租金支付后期房租；二、原告衡阳市行政事业资产经营有限公司收取被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司的12600元房屋租赁保证金可不予退还；三、被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告衡阳市行政事业资产经营有限公司支付违约金5733元；四、驳回原告衡阳市行政事业资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，由被告衡阳新家园房地产中介服务有限公司负担797元，由原告衡阳市行政事业资产经营有限公司负担249元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  阳林二〇二〇年五月二十一日法官助理谷江波书记员陈虹霖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。