四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初2250号 原告（反诉被告）：唐亨蜀，男，1974年9月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告（反诉原告）：杜忠平，男，1982年3月26日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告唐亨蜀与被告杜忠平合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，被告杜忠平于2020年4月28日提出反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序于2020年5月18日公开开庭进行了审理。唐亨蜀、杜忠平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐亨蜀向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同；2.判令被告向原告返还委托费5，000元、保证金500元；3.被告赔偿装修费12，900元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月9日，原、被告签订《房屋租赁委托管理协议》及委托管理授权书，约定：原告自主装修，费用自理，自主盈亏，并同意原告在阳台上添加卫生间。当日被告向原告支付委托费及保证金5，500元，并交接了房屋。2019年12月12日下午，房屋装修接近尾声，被告以楼下邻居不赞同在阳台上添加卫生间为由叫停装修，私自更换门锁，强行收回房屋撕毁协议，强留原告添置的家用电器、装修材料、装修工具至今。 被告杜忠平辩称，同意解除合同。但合同解除的原因是原告在装修过程中擅自改变房屋结构、用途，存在严重安全隐患，给楼下业主生活造成严重影响，且在代管过程中未及时缴纳水电气及物管费用、私自损毁原告财物，因此产生的装修费用应当自行承担，委托费、保证金也不应当返还，请求驳回原告唐亨蜀的诉讼请求。 反诉原告杜忠平向本院提出反诉请求：1.反诉被告赔偿恢复房屋原状的工时费和清理垃圾产生的费用3000元、损坏家具的费用5000元（衣柜3000元、门1000元、地板1000元），补交装修过程中水电气和物业费100元，返还过道和房屋大门钥匙及电卡；2.反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2019年11月9日，反诉原告和反诉被告签订《房屋租赁委托管理协议》及委托管理授权书，协议第四条约定：反诉被告自主装修费用自理，杜绝安全隐患，遵守相关法律法规。2019年12月12日上午，楼下业主李学军及延安路居委会、延安路派出所均来电要求停止房屋装修，原因是反诉被告在装修过程中改变房屋结构用途，存在严重的安全隐患。反诉原告随即赶回查看房屋，发现反诉被告未经允许私接电表，在阳台加装隔断、扩建厨房、改建厕所，未经允许改接天然气管道到阳台，私自损毁实木家具改为阳台橱柜，损害室内门、实木床和地板砖，在承重墙下多处打孔，安装下水管道和水电，破坏建筑结构，有严重安全隐患。反诉原告打电话要求反诉被告停止装修，协商解决问题。当天下午，双方进行协商，反诉原告要求终止合同，但对装修费用未达成一致意见，反诉原告提出通过法律途径解决纠纷。为了保护楼下业主和反诉原告的合法利益，遂收回房屋。 反诉被告唐亨蜀辩称，反诉被告对案涉房屋的装修行为都是在反诉原告的授权下进行，装修行为与楼下业主房屋受损不存在必然因果关系，因此所有责任都应由反诉原告承担。反诉原告主张损毁的家具中，反诉被告在装修过程中确实用了部分衣柜材料做了灶台，可以酌情考虑给一点费用，其余家具合同中并未提及。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2019年11月9日，杜忠平作为甲方、唐亨蜀作为乙方，在案外人汪群英的见证下签订《房屋租赁委托管理协议书》，双方约定：一、甲方自愿将延安路465号2幢1单元4楼1号房的出租管理事宜由乙方全权管理，自负盈亏。二、委托管理期从2020年3月1日至2030年2月28日止，时间10年共计123个月（其中免租期2个月，装修时间50天）。三、委托费为人民币5，000元/年，无增减，乙方应在每年管理期满前一次性付清。届时不得以任何借口或方式拖延，否则甲方有权终止协议。四、乙方自主装修费用自理，杜绝安全隐患，遵守相关法律法规。五、在管理期内，室内设施损坏需维修或更换由乙方自行负责，因为历史原因造成楼上、楼下漏水等问题由甲方出面负责解决。乙方按时交纳水电气、收视、管理等费用。自觉做好门前三包，遵守国家政策、法令。在租期内乙方所发生的一切经济债务或其它纠纷与甲方无关，并缴纳500元设施押金。合同期满无拖欠相关费用，抵押金退还乙方。六、甲方保证委托房屋产权明晰，管理期间该房屋产生的债权债务与乙方无关。七、在协议期内，甲方不得无故终止合同，否则，乙方的一切经济损失由甲方承担。乙方在中途无故终止合同退房，所交费用甲方不予退还，造成损失自行承担。八、此合同甲乙双方应严格遵守，如有一方违反，则另一方有权立即终止合同。杜忠平于当天向唐亨蜀出具《房屋委托管理授权书》，委托唐亨蜀全权管理案涉房屋的出租事宜，并收取了唐亨蜀支付的第一年房租5，000元、押金500元。 《房屋租赁委托管理协议书》签订后，唐亨蜀立即组织工人对案涉房屋进行装修。装修内容包括对案涉房屋的阳台改装成厨房及卫生间，天然气管道改至阳台，屋内加装隔断等。后因楼下业主李学军反映因案涉房屋装修导致其房屋受损，要求杜忠平停止装修。杜忠平遂于2019年12月12日要求唐亨蜀停止装修，因双方对已产生的装修费和室内家具损毁赔偿等问题产生争议，未达成一致意见，杜忠平遂更换门锁、收回案涉房屋，唐亨蜀用于装修的工具及添置的电器滞留在屋内。唐亨蜀提供两张收条证明其已花费装修费12，900元，杜忠平认为金额过高。杜忠平提供收据一张，证明其于2020年4月28日交纳2019年10月至2020年4月的物业费91元。庭审中，杜忠平称案涉房屋恢复原状的费用尚未产生，对于损坏的家具价值未提供证据证明。庭审后，经与杜忠平电话联系，其称唐亨蜀已将电卡归还，钥匙的归还双方自行处理，不要求在本案中处理。 本院认为，双方对解除《房屋租赁委托管理协议书》均不持异议，本院确认《房屋租赁委托管理协议书》已于2019年12月12日解除。本案的争议焦点是在协议履行过程中何方存在违约行为。按照协议约定，唐亨蜀在装修过程中应当遵守相关法律法规，杜绝安全隐患。唐亨蜀将阳台改为卫生间、厨房和未经批准拆改燃气管道的行为违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条“住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；（四）损害房屋原有节能设施，降低节能效果；（五）其他影响建筑结构和使用安全的行为。”和第六条“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：（一）搭建建筑物、构筑物；（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；（三）拆改供暖管道和设施；（四）拆改燃气管道和设施。本条所列第（一）项、第（二）项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；第（三）项行为，应当经供暖管理单位批准；第（四）项行为应当经燃气管理单位批准”的规定。唐亨蜀虽称对案涉房屋的装修改造是在与杜忠平达成一致意见后才进行的，但其并未提供证据证明，因此其违规装修行为应当认定为违约。因案涉《房屋租赁委托管理协议书》实质为房屋租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，案涉协议系因承租人违约导致合同解除，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，唐亨蜀作为承租人请求杜忠平赔偿其投入的装修费用不应当得到支持。但考虑到除违规改造的部分外尚有可利用的部分，本院酌定杜忠平向唐亨蜀补偿5，000元。因解除合同时尚在2个月免租期内，故杜忠平应向唐亨蜀退还已给付的第一年租金5，000元。因唐亨蜀系违约方，且自认利用案涉房屋原有的衣柜改造成灶台，对房屋内的原有设施造成了损毁，故其交纳的500元设施押金杜忠平不应退还。因杜忠平未提供证据证明损毁家具的具体价值，500元设施押金可用于折抵杜忠平主张的损毁家具的赔偿。对于杜忠平提出的恢复原状的费用因并未实际产生，本院对此不予支持。杜忠平交纳的91元物业费为7个月的费用，因合同实际履行期为1个月，故唐亨蜀应当承担1个月的物业费13元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，判决如下： 一、确认唐亨蜀与杜忠平签订的《房屋租赁委托管理协议书》已于2019年12月12日解除； 二、被告杜忠平向原告唐亨蜀给付装修补偿款5，000元； 三、被告杜忠平向原告唐亨蜀退还已收取的租金5，000元； 四、反诉被告唐亨蜀向反诉原告杜忠平给付物业费13元； 五、驳回原告唐亨蜀、反诉原告杜忠平的其他诉讼请求。 以上二、三、四项品迭后，杜忠平实际应向唐亨蜀给付9，987元，限于本判决生效后五日内付清。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费130元、反诉案件受理费25元，共计155元，由原告（反诉被告）唐亨蜀负担65元，被告（反诉原告）杜忠平负担70元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  段萍 二〇二〇年五月二十日 书记员  王鸿