江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏06民终900号 上诉人（原审原告）：南通华隆拍卖有限公司，住所地如皋市。 法定代表人:黄宝华，该公司董事长。 委托诉讼代理人:何秀莲，男，该公司员工。 委托诉讼代理人:缪一强，江苏如一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：如皋市盐业有限公司，住所地如皋市。 法定代表人：陈超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴济辰，江苏冠华律师事务所律师。 上诉人南通华隆拍卖有限公司（以下简称华隆公司）因与被上诉人如皋市盐业有限公司（以下简称盐业公司）委托拍卖合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2019）苏0682民初8852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华隆公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持我司诉请。事实和理由：1.《中华人民共和国拍卖法》（以下简称《拍卖法》）第五十条规定的停止拍卖不是终止拍卖，停止拍卖包括中止拍卖，本案不属于该条规定情形。2.《拍卖管理办法》第三十七条规定，我司有权根据本案拍卖情形宣布中止拍卖。3.2019年7月5日双方签订的两份委托拍卖合同不因2019年7月18日举行的拍卖未成交而终结，两份合同仍然合法有效。4.盐业公司不仅存在违约妨碍我司拍卖活动的行为，且已将拍卖标的实际出租，致使委托拍卖合同无履行可能，构成根本违约，应承担赔偿责任。 盐业公司辩称：新的委托合同建立之后，原委托合同关系自然终结，华隆公司没有就其要求赔偿的数额提交相应证据。一审认定事实清楚，适用法律正确。 华隆公司向一审法院起诉请求：1.判令盐业公司赔偿经济损失483575元；2.诉讼费用由盐业公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月23日，华隆公司与盐业公司签订委托拍卖合同，约定拍卖标的为如城街道丰乐苑109幢1层西两间（海澜之家西两间共115.48平方米）5年期租赁使用权，拍卖底价（保留价）每年48.8万元，拍卖方式为有底价的增价拍卖，流拍项目在不低于底价的基础上可以采取其他方式促成交易，佣金比例为承租方给付拍租标的总租金的5%。并约定本合同的有效期至2019年6月10日。华隆公司于2019年5月29日在如皋扬子2019年第23期D3版刊登了拍卖公告，定于2019年6月6日举行拍卖会，2019年6月6日有人来咨询，因参考价过高，无人报名参与竞拍。2019年6月10日，双方又签订委托拍卖合同，内容与2019年5月23日签订的合同基本相同，仅拍卖底价、合同有效期与前述合同不同，该合同的拍卖底价为每年43.92万元（降价10%），约定的佣金比例为：委托人不承担拍卖佣金，拍卖成交后，由拍卖人向买受人按相关规定收取拍卖佣金，合同有效期表述为：自2019年6月10日始至拍卖项目完全终结之日。华隆公司于2019年6月12日在如皋扬子2019年第25期D3版刊登了拍卖公告，定于2019年6月26日举行拍卖会，有人来咨询，因参考价及免租期问题，无人报名参与竞拍。 2019年7月5日，双方签订两份委托拍卖合同，其中一份合同的拍卖标的即为2019年5月23日、6月10日的标的(海澜之家西两间共115.48平方米商铺5年期租赁使用权)，除拍卖底价再降10%为39.53万元外，其他内容与6月10日的合同基本相同，合同有效期表述为：自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结之日。另一份合同约定的拍卖标的为如城街道丰乐苑109幢商业用房（1层东4间、2层、3层各10间，总建筑面积1800.76平方米）5年期租赁使用权，拍卖底价（保留价）每年153.9万元，拍卖方式也为：有底价的增价拍卖，流拍项目在不低于底价的基础上可以采取其他方式促成交易，佣金比例也为：委托人不承担拍卖佣金，拍卖成交后，由拍卖人向买受人按相关规定收取拍卖佣金；并约定：委托人（盐业公司）可在法律允许的情况下确定拍卖物的底价，拍卖人（华隆公司）不得以低于该底价的价格拍卖成交；委托人在拍卖公告发布后拍卖会按期举行前中止拍卖的，经书面形式告知拍卖人即可。合同有效期为：自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结之日。华隆公司于2019年7月10日在如皋扬子2019年第29期D3版刊登了上述两个拍卖标的的拍卖公告，定于2019年7月18日举行拍卖会，2019年7月18日上午举行了拍卖会，因有人提出免租期问题，盐业公司未能在现场给予答复，故华隆公司当时中止拍卖。 华隆公司发布的上述拍卖公告明确，凡有意参与竞买者，凭身份证件于规定的时间到该公司办理竞买报名登记手续，并缴纳相应的参拍保证金(20万元和50万元)。华隆公司制作的2019年7月5日合同拍卖标的拍卖会资料也规定：参加本场拍卖会的竞买人必须是在2019年7月17日16时前到本公司办理了报名登记手续，并按拍卖公告的规定缴纳了相应参拍保证金的自然人或企业法人，……拍卖成交后买受人的参拍保证金直接转为成交标的定金。 2019年7月18日，华隆公司向盐业公司发函，主要内容为：2019年7月18日上午的拍卖会上，竞买人提出免租期问题，委托方代表未能现场给予明确答复，导致本次拍卖会处于中止状态，……目前我公司正在与意向竞买人积极沟通协调，我们将对应收取的佣金进行适当调整，希望贵司在免租期问题上也能积极配合，共同努力尽快把此次拍租落实成交。 7月22日至7月31日，华隆公司一方与盐业公司法定代表人郑小军通过微信进行联系，7月22日：郑小军：“那人确定不要了吧？”华隆公司：“那人没说不要，我们还在积极沟通中”，郑小军：“抓紧”，华隆公司：“我们周末还在和他协调”，郑小军：“抓紧”。7月23日：郑小军：“什么时候有结果，什么时候合同结束？”华隆公司：“意向竞买人想带厂家去店铺实地勘察，我们找谁拿钥匙？”郑小军：“下午吧”、“现在也可以去”。7月29日：郑小军：“房子有没有进展？”华隆公司：“原定要来看房子的也没来，可能天气太热”。7月31日：郑小军：“第三次拍租已经结束，你们不要再贴公告了，特别是不要覆盖我公司的公告”，华隆公司：“金店的拍租还在委托合同期内，张贴的咨询电话写你们的不合适，从第一次的拍卖公告后，你方就屡次有这样的行为，实在不妥。第三次拍卖会因故目前处于中止状态，待时机成熟时将重新恢复拍卖，目前我公司仍在接受意向客户的看样和咨询”，郑小军：“18号开标你们没有结果，因故中止？是什么因故中止？我方认可了吗？时机成熟？什么时机成熟？”。 2019年8月9日，华隆公司向盐业公司发函，主要内容为：……目前《委托拍卖合同》仍然在有效期内，双方的委托关系仍然存在，希望双方遵守合同的相关条款约定，相向而行，共同努力，尽快将本次委托拍卖项目运作完成。 2019年8月10日，盐业公司向华隆公司发出回复函，主要内容为：我司与贵司多次签订委托拍卖招租合同，每签订一次，贵司组织一次拍卖招租，最后一份合同系2019年7月5日所签，贵司在2019年7月18日举行拍卖会，拍卖未果，因此双方之间的委托关系自拍卖会结束之后终结，双方之间的委托拍卖合同也已终结。……自2019年7月18日之后我们与贵司便不存在委托关系，我司自由处置自己的房产与贵司无涉。……应友善与我司沟通、协商，在达成新的委托关系后方可进行招租事宜，贵司不应采用其他方式阻碍我司自主决定招租的方式和对象。 2019年8月27日，华隆公司再次致函盐业公司，主要内容为：贵方委托我公司拍租的房产目前还未拍租成交的情况下，我方发现已经在进行装修，我们双方的委托拍卖合同还在有效期内发生这种事情贵方予以解释，关于免租期事宜，我方之前与贵方沟通，你方时而说有，时而说没有，给顺利出租商铺造成严重影响，现再次书面提出，请求给予书面答复……。 2019年9月26日，华隆公司向盐业公司发函，要求盐业公司赔偿其损失48.35万元。盐业公司未予回复，故华隆公司提起本案诉讼。 另查，2019年8月22日，盐业公司与江苏慧源书城股份有限公司签订房产租赁合同，约定：盐业公司将其合法拥有的位于如城街道109栋1层东边起第9间至第10间，建筑面积为115平方米及2楼、3楼各约789平方米的房产出租给江苏慧源书城股份有限公司，租赁期限为5年，租金为第一年的年45万元，从第二年起每年的年租金相比上一年递增1%等。 一审法院认为本案的争议焦点为：1.双方2019年7月5日签订的两份委托拍卖合同关系是否已经终结？2.华隆公司主张的可得佣金损失483575元能否支持。 关于争议焦点1，华隆公司认为2019年7月5日签订的两份委托拍卖合同约定的有限期限自2019年7月5日始至拍卖项目完全终结日止，并非在7月18日业已终结，而盐业公司认为上述委托拍卖合同关系自2019年7月18日后终结，双方并没有再次建立委托拍卖关系。本案中，纵观双方签订的四份委托拍卖合同，只有2019年5月23日签订的对海澜之家西两间共115.48平方米房屋进行拍租的合同约定了有效期至2019年6月10日，其他四份合同均约定有效期至拍卖项目完全终结日止，但四份合同约定的拍租保留价均不一样，对海澜之家西两间共115.48平方米房屋进行拍租的拍租底价（保留价）最初为每年48.8万元，后因无人报名参与竞拍，后两次委托拍租是将拍租底价（保留价）每次降10%后双方重新签订了委托合同。《拍卖法》第二十八条规定，委托人有权确定拍卖标的的保留价。第四十四条规定，委托拍卖合同应当载明以下事项：……委托人提出的保留价。根据该规定，结合本案双方签订的委托拍卖合同，所拍租的保留价是由盐业公司（委托人）确定，拍租保留价发生变化则需重新签订委托合同。双方并没有在第一份合同中约定保留价的上涨或下降幅度，故对海澜之家西两间共115.48平方米房屋租赁使用权进行拍租的三份合同并非延续关系，而是三个不同的委托关系，新的合同关系建立后，原委托合同关系自然终结。 双方2019年7月5日签订的两份委托拍卖合同是新建立的合同关系，华隆公司应按照该两份合同的约定进行拍租。本案中，华隆公司通过报纸及其他媒介发布拍租公告，定于2019年7月18日对两份合同的拍租标的进行拍租，在7月18日拍租过程中，有人提出免租期问题，盐业公司未予同意，故拍租未成，其后华隆公司也未再举行拍卖会。双方签订的上述两份委托合同约定了拍租底价（保留价），并约定拍卖人（华隆公司）不得以低于该底价的价格拍卖成交，两份合同并未约定免租期事宜，如果竞买人要求免租期，则属于“低于该底价的价格拍卖”，需双方对免租期事宜再进行协商确定拍租底价（保留价）后，双方重新签订委托拍卖合同，重新建立委托合同关系，在此情况下原委托合同即终结。华隆公司给盐业公司的函中要求其在免租期问题上积极做出配合，并就该问题与盐业公司进行沟通，华隆公司表示其也将对应收取的佣金进行适当的调整，即表明其希望与盐业公司重新建立委托合同关系，盐业公司也答复“应在达成新的委托关系后方可进行招租”，盐业公司始终未认可华隆公司所提出的免租期问题，即未同意低于底价对原合同标的进行拍租。《拍卖法》规定“拍卖标的有保留价的，竞买人的最高应价未达到保留价时，该应价不发生效力，拍卖师应当停止拍卖标的的拍卖”，并未规定其他情形时可以中止拍卖，华隆公司2019年7月18日中止拍租于法无据。华隆公司提供的证据微信聊天记录反映2019年7月18日后其“那人没说不要，我们还在积极沟通中”、“我们周末还在和他协调”，未能确定“那人”尚有竞租意向，且华隆公司也未能提供证据证明其他尚有人有意向参与竞租，报名并缴纳了保证金，该公司自2019年7月18日举行拍卖会后未再发布拍租公告，也未举行拍卖会。故应认定双方2019年7月5日签订的两份合同华隆公司于2019年7月18日举行拍卖会未果后已经终结。盐业公司在上述两份合同终结后自行招租不违反双方合同的约定，也不违反相关法律的规定。 关于争议焦点2，双方签订的两份委托拍卖合同均约定“委托人不承担拍卖佣金，拍卖成交后，由拍卖人向买受人按相关规定收取拍卖佣金”，本案双方签订两份委托拍卖合同后，华隆公司虽然也举行了拍卖会，但未能拍卖成交，无买受人向其缴纳佣金，其无证据证明盐业公司“违约妨碍拍卖活动”，其要求盐业公司赔偿可得佣金损失483575元无事实依据，也无法律依据。根据《拍卖法》第五十六条第三款的规定，拍卖未成交的，拍卖人可以向委托人收取约定的费用，未作约定的，可以向委托人收取为拍卖支出的合理费用。本案中，华隆公司举行的拍卖会实际属于拍卖未成交，双方签订的两份合同未约定拍卖未成交拍卖人向委托人收取费用，故其只能向盐业公司收取拍卖支出的合理费用，因其未能提供其实际支出费用的证据，难以确认拍卖支出的合理费用的数额，考虑到其在组织拍过程中进行了项目推广、接待咨询等方面的工作，以及考虑盐业公司的人工、场地等费用，酌定盐业公司应给付华隆公司拍卖的合理费用为3万元。 据此，一审法院判决：一、盐业公司于判决发生法律效力后立即给付华隆公司3万元。二、驳回华隆公司的其他诉讼请求等。 本院二审期间，华隆公司围绕上诉请求提交以下证据：2019年7月18日拍卖会的竞买人签到簿、保证金收据、竞买意向登记表及身份信息，竞买人平鑫坤于2019年9月10日向华隆公司提出质疑的函件以及竞买人刘才林于2019年7月29日收取退还保证金的同时出具的放弃竞拍承诺书。上述证据证明2019年7月18日的拍卖会并非拍卖终结，系因盐业公司就竞买人提出的免租期问题当场未予答复而中止，拍卖会后竞买人平鑫坤一直有竞买意向，但盐业公司未予明确答复。 经质证，盐业公司对上述证据真实性均不予认可，且认为不属于新证据。 本院认证意见：上述证据均不能达到盐业公司的证明目的，理由待后详述。 本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。 二审中华隆公司陈述，其主张盐业公司赔偿的违约损失主要指可得佣金损失，按照两份委托拍卖合同中招租房屋五年租金总额的5%计算，委托拍卖合同中未约定佣金数额，相关法律规定可向一方收取5%佣金；该公司在合同履行过程中实际产生的人工等损失难以计算准确数额，包含在佣金损失之中；案涉拍卖公告费均由盐业公司承担并已给付。 二审中盐业公司陈述，在2019年7月18日之前都是不同意免租期，因该次拍卖会已是第三次拍卖，为使招租房屋不再长期空置，尽快出租，当竞买人在拍卖会现场提出免租期问题后，该公司未当场答复，而是相约当天下午与竞买人进一步商谈。 本院认为，华隆公司与盐业公司之间存在委托拍卖合同关系，该委托拍卖合同关系的建立系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。华隆公司主张盐业公司存在违约行为并据此要求盐业公司赔偿可得利益损失，但其该主张不能成立，具体理由如下： 首先，双方于2019年7月5日签订的两份《委托拍卖合同》在2019年7月18日拍卖会结束后已经终止。上述两份拍卖合同的拍卖标的均为房屋租赁使用权，均系有底价的拍卖，且约定不得以低于该底价的价格拍卖成交。2019年7月18日拍卖会上，除了有竞买人提出免租期问题，没有竞买人在底价基础上应价竞买。而免租期是免除租金的期限，免租期的确定意味着出租人让渡了部分时间段的租金收益，实质是降低了房屋的租金，即7月18日拍卖会上竞买人提出的竞买价格实际低于委托人盐业公司确定的拍卖底价，构成新的价格要约。即便委托人盐业公司出于促进交易的考虑同意设立免租期，也已经因合同核心要素交易价格的改变而形成了新的合同关系。故从该次拍卖会的实际情况看，上述两份拍卖合同确定的拍卖底价最终未能拍卖成交。虽然上述合同约定合同有效期至拍卖项目完全终结日止，但拍卖项目终结并不仅指拍卖成交这一种方式，流拍也是拍卖项目终结的方式之一。正如本案中，盐业公司与华隆公司曾分别在2019年5月23日及6月10日就同一拍卖标的签订委托拍卖合同，但均流拍，流拍后盐业公司下调拍卖底价又重新与华隆公司订立新的委托拍卖合同，表明之前的委托拍卖合同均因未能拍卖成交而终止。事实上，7月18日的拍卖会虽有人报名但无人应价，则就双方于7月5日订立的委托拍卖合同所设定的拍卖底价而言，均已流拍，上述委托拍卖合同自然终止，华隆公司二审提交的证据不能达到相应证明目的。 其次，现有证据不能证明盐业公司存在违约行为。华隆公司认为盐业公司自行将拍卖标的的房屋出租导致委托拍卖合同履行不能构成违约，但7月18日拍卖会流拍并非盐业公司自行招租导致，其自行招租的承租人也非该次拍卖会竞买人，故华隆公司该上诉理由缺乏相应依据，本院不予支持。因现有证据不能证明盐业公司存在违约行为，华隆公司要求其赔偿违约损失的主张亦不能成立。案涉拍卖未成交，华隆公司可以向盐业公司收取为拍卖支出的合理费用，拍卖公告费已由盐业公司支付，而华隆公司就其实际支出的其他费用未能举证证明，一审法院酌定盐业公司给付3万元费用较为合理。 综上所述，华隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8560元，由上诉人南通华隆拍卖有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 艳 审判员 沙 楠 审判员 陈燮峰 二〇二〇年五月九日 书记员 王滢梅