江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2019)苏执复174号复议申请人:扬州明亿汽车服务有限公司，住所地江苏省宝应县经济开发区。法定代表人：郝开红，该公司总经理。申请执行人（异议人）：江苏宝应农村商业银行股份有限公司,住所地江苏省宝应县。法定代表人：郑寿霞，该公司董事长。被执行人：扬州明亿电气工程有限公司，住所地江苏省宝应经济开发区。法定代表人：明九红，该公司总经理。被执行人：明九红，男，汉族，1965年12月20日出生，住江苏省宝应县开发区。复议申请人扬州明亿汽车服务有限公司（以下简称明亿汽车公司）不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）于2019年6月17日作出的（2019）苏10执异20号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。扬州中院在执行申请执行人江苏宝应农村商业银行股份有限公司（以下简称宝应农商行）与被执行人扬州明亿电气工程有限公司（以下简称明亿电气公司）、明九红金融借款合同仲裁一案中，于2019年1月21日作出（2018）苏10执273号执行裁定，带租拍卖明亿电气公司名下位于宝应县经济开发区××号的工业房地产（以下简称涉案房地产）。申请执行人宝应农商行不服上述裁定，向该院提出执行异议。宝应农商行提出异议称，2015年8月25日，明亿电气公司与宝应农商行签订了一份《流动资金循环借款合同》《最高额抵押合同》，将明亿电气公司名下涉案房地产抵押给宝应农商行，双方于2015年8月25日办理抵押登记并领取了他项权证书。明亿汽车公司与明亿电气公司是于2015年9月25日签订了租赁合同，该租赁关系在抵押权设定之后，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现剩余租赁期14年，受让人无租金收入，不可能拍卖成交，该租赁对宝应农商行实现抵押权造成严重阻碍，执行法院应当裁定除去租赁后拍卖。且上述租赁合同本身存在诸多不合理之处，有恶意串通、逃避债务之嫌，应严格审查租赁关系的真实性。综上，请求依法撤销扬州中院（2018）苏10执273号执行裁定，除去租赁关系后拍卖涉案房地产。扬州中院查明，2015年8月25日，宝应农商行与明亿电气公司签订了一份《流动资金循环借款合同》《最高额抵押合同》，明亿电气公司为了借款将其名下涉案房地产抵押给宝应农商行。双方并于2015年8月25日办理抵押登记，领取了他项权证书。2015年9月25日，明亿汽车公司与明亿电气公司签订了一份《土地及地上建筑物使用权租赁合同》，约定将涉案不动产出租给明亿汽车公司使用，租赁期限为2015年9月25日到2033年9月24日，租赁费用482万元。2018年6月25日，扬州仲裁委员会对宝应农商行与明亿电气公司、明九红金融借款合同纠纷一案作出（2018）扬仲裁字第036号裁决书，裁决由明亿电气公司偿还宝应农商行借款本金750万元及利息，明亿电气公司如未能按期足额履行还款义务，宝应农商行有权以宝他项（2015）第184号土地他项权证、宝房他证安宜字第××号房屋他项权证项下的抵押物拍卖、变卖优先受偿，明九红对明亿电气公司的还款义务承担连带责任。上述仲裁裁决书生效后，因明亿电气公司、明九红未履行还款义务，2018年8月6日宝应农商行向扬州中院申请强制执行。执行过程中，扬州中院依法委托扬州新悦房地产土地评估咨询有限公司对被执行人明亿电气公司名下涉案房地产进行价格评估，上述房地产带租价值为1080.39万元。2019年1月21日，扬州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条之规定作出（2018）苏10执273号执行裁定：带租拍卖明亿电气公司名下涉案房地产。扬州中院认为：《中华人民共和国物权法》第一百九十条已明确规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定，拍卖财产上原有的担保物权及其他优先权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，宝应农商行抵押在先（2015年8月25日）而明亿汽车公司租赁在后（2015年9月25日）系客观事实。事实也已证明带租拍卖抵押财产已经损害抵押权人的合法权益，该院于2019年1月21日作出的带租拍卖裁定依法应予撤销。据此，扬州中院于2019年6月17日作出（2019）苏10执异20号执行裁定，撤销该院（2018）苏10执273号执行裁定书。明亿汽车公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求撤销扬州中院（2019）苏10执异20号执行裁定，维持扬州中院（2018）苏10执273号执行裁定。事实与理由：一、审查程序违法。对于案情复杂、争议较大的，应当依法听证。扬州中院于2019年6月5日签发听证通知和传票，通知该公司于2019年6月12日下午3点进行听证，该公司以其法定代表人出差在外为由于2019年6月11日邮寄延期听证申请（执行法院签收时间为2019年6月12日上午8:45），但扬州中院未及时告知是否同意延期听证，导致该公司未能参加听证。二、事实认定错误。扬州中院对该公司租赁事实及租赁时间起点认定错误。该公司于2008年成立注册时，江苏宝应经济开发区管理委员会及明亿电气公司共同出具了《企业住所（经营场所）使用证明》，表明该公司已于公司成立之时就承租涉案房地产。该公司此后又将部分厂房租赁给他人并签订租赁合同，进一步印证其租赁的事实。本案租赁关系的真实性已经宝应县人民法院（以下简称宝应法院）（2017）苏1023执异20号执行裁定予以认定，宝应农商行明知涉案房产已租赁。综上，该公司从2008年10月15日至2015年9月25日一直无间断连续租赁涉案房地产。三、适用法律不当。该公司在宝应法院（2017）苏1023执异20号案件中已经提出执行异议，该院已作出执行裁定，带租拍卖涉案房地产。扬州中院违反了同一执行行为不得重复审查的基本规则。认定租赁关系不能仅以是否签订书面租赁合同为唯一判断标准，其租赁关系形成于抵押权设定之前，该租赁权可以对抗抵押权，本案应带租拍卖。本院另查明，潘寿荣与明亿电气公司、明九红民间借贷纠纷一案，2015年10月16日，潘寿荣向宝应法院提出诉前财产保全申请，要求对明九红、明亿电气公司价值150万元的财产予以保全，该院于当日裁定查封涉案房地产。2015年11月23日，宝应法院作出（2015）宝民初字第2908号民事判决：明九红于判决发生法律效力后十日内支付潘寿荣借款本金1000000元及其利息；明亿电气公司对上述借款及其利息承担连带清偿责任。因明九红、明亿电气公司未履行给付义务，潘寿荣于2016年3月21日向该院申请强制执行，该院于2016年12月8日作出（2016）苏1023执540号执行裁定，查封、评估、拍卖被执行人明亿电气公司名下涉案房地产。明亿汽车公司不服提出执行异议，请求中止拍卖或带租拍卖。宝应法院审查认为，被执行人在该院查封、拍卖前已将涉案房地产租赁给明亿汽车公司使用，明亿汽车公司支付了租赁费并实际占有、使用涉案房地产，所以对其租赁关系应予确认。根据“拍卖不破租赁”的法律规定，明亿汽车公司带租拍卖的主张予以支持。据此，宝应法院于2017年7月17日作出（2017）苏1023执异20号执行裁定：明亿汽车公司租赁涉案房地产的事实存在，该院应带租拍卖上述房地产。再查明，扬州中院于2019年6月5日向宝应农商行、明亿电气公司、明亿汽车公司邮寄送达听证通知书、传票，通知各当事人于2019年6月12日15:00在该院第八法庭听证。明亿汽车公司于2019年6月11日以该公司法定代表人在外地出差为由向扬州中院邮寄书面延期听证申请，扬州中院于2019年6月12日签收延期申请。本院归纳本案争议的焦点问题为：一、扬州中院的异议审查程序是否合法；二、扬州中院涤除租赁拍卖涉案房地产是否有事实法律依据；三、扬州中院对宝应农商行提出异议的审查是否违反对同一执行行为不得重复提出异议的规定。本院认为：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查，案情复杂争议较大的，应当进行听证。扬州中院已提前依法向明亿汽车公司送达了听证通知及传票。扬州中院在听证当天才收到明亿汽车公司延期听证申请，且其以法定代表人出差为由申请延期听证亦不属法定应当准予延期听证的事由，扬州中院缺席听证程序并无不当。因此，明亿汽车公司主张扬州中院异议审查程序违法，本院不予支持。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产己出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租的，执行法院依法有权将租赁权涤除后进行拍卖。明亿汽车公司主张其在2008年10月15日至2015年9月25日一直实际租赁涉案房地产，明亿汽车公司并未提交其与出租方在此期间签订了相应期限的书面租赁合同及其已缴纳租金的付款凭证等直接证据予以证实，其所举其他证据不足以证实明亿汽车公司在该抵押权设立前其因租赁关系而实际占有使用涉案房地产。涉案租赁合同签订时间是2015年9月25日，该租赁财产抵押权设立时间是2015年8月25日，本案属于抵押权设立后抵押财产出租情形，且对抵押债权的实现产生影响，故扬州中院涤除租赁拍卖涉案房地产有事实法律依据。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定，当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。案外人撤回异议或者被裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。宝应法院（2017）苏1023执异20号案件系明亿汽车公司作为承租人向宝应法院提出异议请求带租拍卖涉案房地产，抵押权人宝应农商行未参加该异议程序审查，而本案系宝应农商行作为抵押权人向扬州中院提出异议请求涤除租赁拍卖涉案房地产，两案提出执行异议的主体、事由及受理法院均不相同，扬州中院对本案所涉执行异议的审查不违反上述法律规定，扬州中院有权依法审查作出裁定。综上，明亿汽车公司的复议请求与理由不成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回扬州明亿汽车服务有限公司的复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2019）苏10执异20号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 景水平审 判 员 赵建华审 判 员 唐志容法官助理 杜 涛二〇二〇年五月十五日书 记 员 杨 浩