湖北省神农架林区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9021民初19号原告：黎明，男，1976年3月25日出生，汉族，湖北省宜昌市人，居民，住湖北省宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：李刚、毛汝节，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。被告：熊刚，男，1972年9月21日出生，汉族，神农架人，居民，住神农架林区。被告：彭安凤（系熊刚之妻），女，1980年1月18日出生，汉族，湖北省兴山县人，户籍地湖北省兴山县，居民，现住神农架林区。原告黎明与被告熊刚、彭安凤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李刚、毛汝节、被告彭安凤到庭参加诉讼。被告熊刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。诉讼期间，因疫情原因扣除部分期限，扣除期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告黎明向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还购房款10万元，并以10万元为基数，按照年利率6.525%的标准，承担2019年1月24日至实际返还之日期间的利息损失；2.判令二被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年11月3日，二被告将位于神农架林区松柏镇××花朵村××号的房屋出售给原告，原告委托案外人张艳艳向被告彭安凤转款10万元，被告熊刚出具收款收据。2019年1月24日，原告得知涉案房屋属于农村宅基地，不能向非集体组织成员转让、过户。原告与被告协商，终止履行房屋买卖合同，由二被告向原告退还购房款10万元。但经原告多次催告，二被告至今未退还购房款。故请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告熊刚、彭安凤在法律规定期限内未提出书面答辩，被告彭安凤当庭辩称：1.原告经他人介绍主动购买该房屋，原告承担主要责任；2.原告在购买该房屋之前，已了解该房屋的土地性质，并声称其有关系，原告承诺该房屋的过户办证由其自行办理，被告只是配合；3.该房屋是熏肉的加工厂，被告添置的有机器设备，原告黎明购买房屋的价格包括加工肉制品的机器设备在内，被告不同意全部退还原告10万元款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：被告提供的张某全《证明》一份，拟证明2017年10月底，原告在购买该房屋之前，知道该房屋土地、山林的性质及四至界限后，主动要求购买其房屋。原告诉讼代理人认为，证人应当出庭作证，房屋土地是张某全的，被告无权买卖。本院认为，被告申请证人张某全出庭进行了作证，该《证明》属张某全亲自书写，当庭陈述的证言能够证实原告黎明在与二被告协商购买该房屋之前，由原告及其妻张艳艳与被告彭安凤共同到证人张某全家中，原告黎明及妻子张艳艳查看了该房屋的土地使用证及山林证，知道该房屋及土地使用权的性质。本院对该证据的主张，予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月13日，神农架林区松柏镇××花朵村××组张某全与被告熊刚签订了《农村房屋买卖合同》，出让方张某全为甲方，买受方熊刚为乙方，合同的主要内容为：“1.甲方自愿将土地使用证号神集用2002字第××号上的房屋有偿转让给乙方；2.甲方出售给乙方的房屋及土地使用权共分三块：第一块房屋面积128.7平方米；第二块土地3.9亩（审理查明属林地）；第三块只有使用权（未明确多少）……3.转让价款75000元”。二被告向张某全支付购房款后，张某全将上述房屋、土地及猪圈、牛羊圈交付二被告使用。2014年7月9日，张某全向原神农架林区国土资源局松柏分局提出申请，自愿将其房屋（神集用2002字第××号）卖给徐家庄林场熊刚，保证不再建房，申请办理土地使用证转移手续。神农架林区松柏镇红花朵村民委员会在该申请上签字盖章“情况属实”。之后，二被告将成立的神农架林区凤祥食品开发有限责任公司搬至该房屋内办公，并购买了真空包装机、切割机等腌制腊肉制品的机器设备，加工腊肉制品出售。2017年10月份，原告黎明通过神农架林区松柏镇金某某得知二被告购买的上述房屋，金某某也将被告彭安凤的电话号码告知了原告黎明，原告黎明通过电话与被告彭安凤联系，称其看中了这个地方，要求购买上述房屋及土地，进行项目投资开发，绿化后也可以住在此地“写生”。2017年10月底，原告黎明及妻子张艳艳与被告彭安凤一起来到神农架林区松柏镇××花朵村××组张某全家中，被告彭安凤对张某全说，原告要在这里搞投资开发，需要了解张某全出卖房屋及土地的面积、四至界限及房屋土地的性质，被告彭安凤让张某全将集体土地使用权证和林权证交给原告黎明及妻子张艳艳查看，原告及张艳艳查看了《集体使用证》、《林权证》之后，由张某全带领原告及张艳艳、被告彭安凤一起，实地查看并向原告及张艳艳指出了出卖该房屋及土地的四至界限。之后，原告黎明要求二被告将上述房屋、土地及二被告购买加工腊肉制品的所有机器设备转让给原告黎明。双方口头协商，转让价款50万左右。2017年11月3日，原告妻子张艳艳从开户行中国建设银行股份有限公司武汉江汉支行的户名张艳艳、卡号62×××06账户上，通过微信转账支付100000元到卡号62×××82户名彭安凤账户上，并附言购红花朵房和土地定金，被告熊刚当即给原告出具一张内容为：“交款单位黎明，人民币（大写）壹拾万元整（100000.00元，收款事由购买红花朵房屋、土地定金）”。2017年12月21日，原告妻子张艳艳向神农架林区不动产登记中心咨询，该中心给张艳艳出具了一份不动产登记一次性告知书（首次登记），需要提交的申请材料：“1988年以前建的房子公示公告、规划验收资料、竣工验收单原件复印件、土地（不动产权籍调查表）房产测绘成果报告、权利人身份证复印件和户口本复印件。备注：红花朵房屋土地经营权登记。告知人肖坤，被告知人张艳艳”。2018年5月份，张艳艳将此告知书复印件交给被告彭安凤。2018年原告妻子张艳艳两次通知被告彭安凤协助到神农架林区松柏镇红花朵村民委员会、原神农架林区国土资源局松柏分局、神农架林区松柏镇人民政府等有关单位办理转让上述房屋土地使用证手续，因未找到有关领导，不了了之。原、被告双方也未对房屋、土地及机器设备办理交接手续。2019年1月份，原告妻子张艳艳告知被告彭安凤，因身体原因，没有精力开发，要求解除上述房屋、土地买卖口头协议，并给被告一定的经济补偿。因原、被告双方未达成一致意见，导致原告向本院提起诉讼。另查明，张某全出售给被告熊刚房屋的神集用（2002）字第210XXXX11号《集体土地使用证》登记为“土地使用者：张思高（系张某全之子），土地所有者：松柏镇红花朵村委会，使用权类型：划拨，使用面积：128.7平方米”；神政林证字（2004）第017826号《林权证》登记为“林地所有权人：红花朵村，林地使用权人：张某全，小地名公路下0.5亩，长洼屋旁3.4亩”。本院认为，一、关于原告黎明与被告熊刚、彭安凤于2017年11月份口头达成的房屋、土地买卖协议效力的问题。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然原告黎明未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院应以职权进行审查。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了合同无效的法律后果，人民法院在依据《中华人民共和国合同法》第五十二条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。对于被告熊刚与因张某全之间签订的农村房屋买卖合同的效力，因张某全与熊刚未提起诉讼，且张某全也不是本案的当事人，本院在此不予审查。本案中，第一手买受人被告熊刚不是房屋所在地本村组集体经济组织成员，且起诉时房屋、土地的买受人黎明也不是房屋所在地本村组集体经济组织成员。原、被告达成的口头协议，不仅包括房屋买卖，还包括林地买卖。农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村委会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。根据《中华人民共和国农村土地承包法》有关规定，林地也属农村土地，农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。故原告黎明与二被告口头达成的房屋、土地买卖协议，违反了我国《宪法》、《土地管理法》和《农村土地承包法》等法律规定的强制性规定，当属无效。二、关于二被告是否承担购房款利息损失的问题。本案中，双方口头达成的房屋、土地买卖协议违反法律强制性规定的协议，对由此造成的损失均有过错；原告黎明为履行无效协议所支付房款的利息损失，应由其自己承担责任。故对原告黎明的该项诉请，本院不予支持。三、关于二被告是否返还购房款的问题。本案中，原、被告达成的口头协议，如前所述协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但是，造成该买卖协议无效的主要责任在于原告黎明。原告主动与二被告联系要求购买房屋土地的，同时，原告黎明在购买房屋、土地之前，与其妻张艳艳及被告彭安凤一起到神农架林区松柏镇××花朵村××组张某全家里，查阅了《集体土地使用证》《林权证》。黎明及其妻张艳艳是完全民事行为能力人，有正常的思维能力和逻辑分析能力，在购买房屋、土地50万元左右金额重大的事情上，理应小心谨慎，应该调查清楚，明知《集体土地使用证》上土地使用者为张思高（系张某全之子），土地所有者为松柏镇红花朵村委会；《林权证》上林地所有权利人为松柏镇红花朵村，林地使用权人为张某全。作为具有民事行为能力和民事权利能力的原告黎明，应当知道农村集体所有的土地是不能私人进行买卖，反而主动要求购买，仍然与二被告口头达成房屋、土地买卖协议，进行投资型购房，之后又反悔，其行为有悖于诚实信用原则，故应为自己的行为承担相应法律责任。原告与被告口头达成的房屋、土地买卖协议，其中还包括二被告购置的机械设备，虽然房屋、土地（林地）无效，但购置的机器设备二被告具有处分权，原告支付的定金中也包含购买的机器设备在内，本院酌情由二被告返还原告黎明购房款80000元较为适宜。被告熊刚、彭安凤未将房屋、土地及机器设备交付原告黎明，原告黎明亦未实际占有开发使用，故其不负返还原物之责。综上所述，原告黎明的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告黎明与被告熊刚、彭安凤于2017年11月份口头达成的农村房屋、土地买卖协议无效；二、被告熊刚、彭安凤于本判决生效之日起十日内退还原告黎明买卖房屋、土地及机械设备定金人民币80000元；三、驳回原告黎明的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告黎明负担230元，被告熊刚、彭安凤负担920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  赵能华二〇二〇年五月二十九日法官助理张英克书记员张媛媛