山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初929号 原告：威海市金猴集团物业服务有限公司，住所地威海市和平路106号，统一社会信用代码：9137100074985970G。 法定代表人：王洪旗，经理。 委托诉讼代理人：姜晓东，男，1983年11月18日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区东发园林小区25号405室，身份证号码：370786198311182410，系原告员工。 委托诉讼代理人：刘军波，山东胶东律师事务所律师。 被告：青岛泰成集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区秦岭路8号韩中商务中心九层，统一社会信用代码：91370200264751158E。 法定代表人：程存福。 被告：威海索菲亚商务酒店有限公司，住所地威海市环翠区统一路405号，统一社会信用代码：91371002782313676B。 法定代表人：邵立斌，董事长。 委托诉讼代理人：唐恒勇，北京大成（青岛）律师事务所律师。 第三人：山东泰瀛实业有限公司，住所地威海市海滨北路-111号1405室，统一社会信用代码：913710005819132454。 法定代表人：许袖晋，总经理。 委托诉讼代理人：石喜玲。 原告威海市金猴集团物业服务有限公司与被告青岛泰成集团有限公司、威海索菲亚商务酒店有限公司、第三人山东泰瀛实业有限公司债权人代位权纠纷一案，本院于2020年2月21日立案受理，依法由审判员刘晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市金猴集团物业服务有限公司之委托诉讼代理人姜晓东、刘军波，被告威海索菲亚商务酒店有限公司之委托诉讼代理人唐恒勇，第三人山东泰瀛实业有限公司之法定代表人许袖晋及其委托诉讼代理人石喜玲到庭参加诉讼。被告青岛泰成集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 威海市金猴集团物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告向原告支付其欠付第三人山东泰瀛实业有限公司的租金900000元（自2019年6月1日起至2020年5月31日止的租金）；2、二被告承担本案的诉讼费、保全费、诉讼保全保险费。事实与理由：被告青岛泰成集团有限公司于2003年11月17日与案外人威海市商业银行签订了《房屋租赁合同》，承租了案外人位于威海市统一路405-1号的房屋，建筑面积13229平方米，合同约定离租赁期限、租赁标准和缴纳方式等条款。2011年9月30日，案外人威海市商业银行会同被告青岛泰成集团有限公司及第三人山东泰瀛实业有限公司（曾用名山东泰瀛盛世投资有限公司）签订了出租方变更确认书，确认自2012年6月1日起，被告青岛泰成集团有限公司向第三人山东泰瀛实业有限公司缴纳租赁费，被告青岛泰成集团有限公司承租后将诉争房屋交付被告威海索菲亚商务酒店有限公司经营管理，诉争房屋由被告威海索菲亚商务酒店有限公司占有、使用和收益。第三人山东泰瀛实业有限公司因民间借贷欠案外人曹磊借款本金3892万元及利息，被案外人曹磊诉至威海市中级人民法院，威海市中级人民法院于2018年6月11日作出了民事调解书，对上述借款本息和各项费用的清偿作出了约定，曹磊就上述债权申请执行，执行过程中，曹磊将其对第三人山东泰瀛实业有限公司的债权转让给了本案原告，威海市中级人民法院于2019年5月13日裁定变更原告为申请执行人，因债务人山东泰瀛实业有限公司未对原告进行任何清偿，且其对本案二被告享有到期债权，原告申请威海市中级人民法院查封了山东泰瀛实业有限公司对二被告应收租金债权，但二被告拒不向威海市人民法院提交其应当支付山东泰瀛实业有限公司的租金，故起诉。 被告青岛泰成集团有限公司未答辩。 威海索菲亚商务酒店有限公司答辩称，因第三人未按约履行合同义务，承租人有权拒绝支付租金，因此原告起诉不符合法律规定的代位权的基础及怠于行使之条件，出租人并非怠于行使债权，而是没有尽到维修义务，不具备行使条件，在出租人未履行合同义务的前提下，承租人有权自行维修，但维修费用应由第三人即出租人承担，因此在被告自行维修完毕前，租金金额无法确定。故原告的诉讼请求应当予以驳回。 第三人山东泰瀛实业有限公司述称，第三人依法取得的房屋的所有权，租赁给本案的被告威海索菲亚商务酒店有限公司，被告威海索菲亚商务酒店有限公司曾给第三人发函，函当中提到了房屋存在安全问题，需要进行维修。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年，威海市商业银行（出租方、甲方）与青岛泰成集团有限公司（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于威海市环翠区统一路405-1号，建筑面积约13229平方米的房屋租赁给乙方使用；租赁期限为20年，自2004年6月1日起至2024年5月31日止，房屋场地租赁费实行递增计费，按每五年为单位，第一个五年每年年租赁费为75万元，之后的每个五年年租赁费分别在前五年的年租费的基础上递增五万元，以上租赁费甲方在收款的同时需向乙方开具正式的租赁费发票，场地租赁费的给付方式以年度为单位支付；第一年度租赁费于2004年6月1日前付清，以后年度租赁费，乙方应在租赁年度到来十日前一次性付清；房屋的修缮：乙方承租使用期内，应对房屋及其设备认真检查，及时发现安全隐患，如确属房产土建工程建筑质量问题，如屋面防水等由甲方负责维修，对租赁后乙方新增的一切设备及设施的维修均由乙方自行负责，以保证居住安全和正常使用。后双方又达成补充协议，载明因甲方出租给乙方的部分房屋（面积约150平方米）不再租赁，租金自2004年6月1日起每年减少6000元。 2011年9月30日，威海市商业银行股份有限公司、山东泰瀛盛世投资有限公司及青岛泰成集团有限公司共同签署一份《出租方变更确认书》，三方确认：一、房屋租赁合同中的出租方威海市商业银行自2011年9月13日起，变更为山东泰瀛盛世投资有限公司；二、房屋租赁合同第三条约定的租赁费，自2012年6月1日起，向山东泰瀛盛世投资有限公司缴纳；三、房屋租赁合同中的其他条款均不作任何变更，由山东泰瀛盛世投资有限公司与青岛泰成集团有限公司继续履行。2013年7月31日，山东泰瀛盛世投资有限公司更名为山东泰瀛实业有限公司。 2018年1月4日，案外人曹磊将山东泰瀛实业有限公司、济南泰瀛国际大酒店有限公司等诉至威海市中级人民法院，要求山东泰瀛实业有限公司偿还借款人民币3892万元及利息，在案件审理中，双方当事人达成了调解，威海市中级人民法院于2018年6月21日出具了（2018）鲁10民初5号民事调解书，与本案有关的内容如下：一、山东泰瀛实业有限公司于2018年9月30日之前偿还曹磊借款本息的70%（本金双方确认为3892万元，利息自2015年3月3日起至2018年9月30日止，按照年利率15%计算）；二、山东泰瀛实业有限公司于2019年1月31日之前向曹磊付清剩余借款本息（剩余借款本金为1167.6万元，利息以3892万元为本金按照年利率15%自2015年3月3日起计算至2018年9月30日止的30%，以及以1167.6万元为本金按照年利率15%自2018年10月1日计算至2019年1月31日）。后山东泰瀛实业有限公司未履行义务，案外人曹磊将向威海市中级人民法院申请强制执行，2019年3月26日，威海市中级人民法院出具（2018）鲁10执473号之一执行裁定书，裁定查封山东泰瀛实业有限公司位于威海市环翠区统一路405号索菲亚商务酒店的租赁费450万元（每年租赁费为90万元。自2019年6月1日起至2024年5月31日）。2019年4月25日，曹磊将（2018）鲁10民初5号民事调解书确认的未予实现的债权本息、律师费损失、案件受理费、保全费及其从属权利一并无偿转让给原告，并发布债权转让公告。威海市中级人民法院于2009年5月13日作出（2018）鲁10执473号之三执行裁定书，裁定变更原告为该案申请执行人。后原告未能执行到上述租金，遂于2020年2月21日诉至本院。 庭审中，威海索菲亚商务酒店有限公司（以下简称索菲亚公司）向本院提交以下证据：1、青岛泰成集团有限公司向索菲亚公司出具的《委托书》一份，载明青岛泰成集团有限公司全权委托索菲亚公司对其租赁的位于威海市环翠区统一路405号的房屋进行对外经营、租赁、招商等商业活动。2、租赁房屋外墙面脱落视频及漏雨照片一宗，照片显示外墙面存在脱落、房屋有漏水现象，拟证明事项涉案房屋外墙面脱落，顶层漏雨严重。3、二被告分别于2013年7月25日、2013年8月9日、2014年1月16日、2016年3月22日，2016年4月1日、2016年4月23日、2016年10月17日、2018年5月17日、2018年11月17日，2019年4月2日、2019年4月24日、2019年6月17日邮寄给第三人要求对涉案房屋进行修缮的函复印件，拟证明二被告多次发函、电话联系，要求第三人进行维修。4、2019年1月24日第三人向索菲亚公司出具的通知函一份（内容为告知相关事宜的联系人为法定代表人许袖晋和财务人员石喜玲）、2019年4月23日石喜玲与索菲亚公司工作人员的微信聊天截图一张（微信显示索菲亚工作人员于当日将《威海索菲亚大酒店外墙施工合同》发送给石喜玲）及《威海索菲亚大酒店外墙施工方案》打印件各一份，拟证明索菲亚公司与第三人对涉案房屋存在严重质量问题达成一致，第三人委托了专业的机构进行制定了维修方案，测算了维修费用大约为672500元，但第三人一直未按合同约定履行维修义务。5、第三人于2019年4月26日向索菲亚公司出具的复函一份，内容为索菲亚公司多次向第三人邮寄关于维修问题的告知函，第三人已经收到，因第三人债务缠身、现金枯竭，不具备出资维修的能力，同意索菲亚公司在应付租金中支付维修费，但装修公司的指定、装修费用的确定由第三人完成，索菲亚公司支付维修费用后，第三人向索菲亚公司开具租金发票。6、索菲亚酒店于2019年5月24日向威海市中级人民法院提交的《关于贵院查封山东泰瀛实业有限公司与我司租赁费及我司与其存在房屋维修纠纷的情况的说明》复印件一份，拟证明其已经向威海中院执行局作出说明，因第三人未履行房屋维修义务，双方存在争议的情况下，无法按照全部租金数额协助执行。7、索菲亚公司与威海利伟装饰工程有限公司于2019年9月2日签订的《威海索菲亚商务酒店大楼外墙维修一期施工合同》一份（工程内容为索菲亚商务酒店建筑15-16层及楼顶、外墙维修改造，工程单价为120万元，合同工程量以实际测量后的施工量计算）、银行客户回单（日期为2019年10月15日，金额为136971元）打印件一页、威海利伟装饰工程有限公司于2019年10月15日开具的发票两张（金额总计为145180元），拟证明因第三人拒不履行维修义务，索菲亚公司为减少损失，自行委托了专业的维修机构对涉案房屋进行维修，支付了维修款144180元。8、索菲亚公司于2020年3月16日发送给第三人的关于受疫情影响申请减免2020年房屋租金及延缓支付租金的申请函复印件一份，拟证明因疫情影响及政府要求索菲亚公司无法正常经营，申请第三人免除部分租金。原告质证称，对证据1真实性无异议；对证据2的真实性无法确定，不予认可；对证据3是否发出及第3人是否收到，原告不清楚，不予发表意见；证据5显示，索菲亚公司经征得第三人对维修方和维修造价的确认后，可以自行组织相关的公司进行维修，但索菲亚公司并没有在租赁期间找相关的维修公司进行外墙和屋面漏雨的维修；对证据6真实性无异议，仅是索菲亚公司为了推卸其交纳租金的法定义务，向中院出具的说明，免除不了其缴纳租金的法定义务；证据7中对案涉房屋外墙进行维修是否征得第三人的同意，工程造价是否征得第三人的审查确定，均无法证明，而且维修后外墙是否达到维修合格也无法证明，另外其转账的金额和开具发票的金额不一致，索菲亚公司2017和2018年度拖欠的租金20万元也足够支付前期维修阶段的维修费；对2019年6月1日以后的租金，被告应当依法支付，因为疫情要求减免租金的请求不能成立，疫情仅在2、3月份造成不足两个月的影响。第三人质证称，对证据的真实性无异议，但微信转给了索菲亚公司负责人的合同没有实施，后期是索菲亚公司自己找的施工队，索菲亚公司与其他装修公司签订的合同其不清楚。 庭审中，索菲亚公司与第三人均认可双方已经达成一致，第三人免除索菲亚公司2月份至7月份期间共计半年的房租。原告认为在涉案租金被查封的情况下，双方免除的协议无效。 关于涉案租赁合同的履行情况，索菲亚公司认为虽然租赁合同系青岛泰成集团有限公司与第三人签订，但青岛泰成集团有限公司已经委托索菲亚公司实际履行，事实上一直由索菲亚公司履行，青岛泰成集团有限公司不再承担合同的权利义务；第三人认为合同相对方虽然是青岛泰成集团有限公司，但一直由索菲亚公司履行，其也认可索菲亚公司系合同义务人；原告主张青岛泰成集团有限公司作为合同义务人，索菲亚公司作为实际使用人均应承担支付租金的义务。 本院认为，依据相关司法解释，债权人依照合同法第七十三条的规定提起代位权诉讼，应当符合下列条件：（一）债权人对债务人的债权合法；（二）债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害；（三）债务人的债权已到期；（四）债务人的债权不是专属于债务人自身的债权；合同法第七十三条规定的“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的”，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。故债权人提起代位权诉讼，应当主债权和次债权均成立，其中债权成立不仅指债权的内容不违反法律、法规的规定，而且债权的数额应当具体明确。本案中，原告主张其因受让了案外人曹磊的债权而对第三人享有到期债权，第三人对此无异议。关于第三人与二被告之间的合同关系如何认定，本院认为，尽管涉案房屋的租赁合同的签订方为第三人与青岛泰成集团有限公司，但实际由索菲亚公司承租，第三人也认可索菲亚公司系承租人，结合二被告之间签署的委托书，可以认为索菲亚公司概括承受了青岛泰成集团有限公司与第三人之间的租赁合同中青岛泰成集团有限公司的全部权利义务，青岛泰成集团有限公司则从合同权利义务中脱离出来，故索菲亚公司应当为合同的承租方承担支付租金的义务。尽管按照租赁合同的约定，索菲亚公司应在租赁年度到来十日前一次性付清该年度租金，即2019年6月1日至2020年5月31日的租金应当在2019年5月21日前付清，但综合索菲亚公司提供的相关证据可以证实，第三人与索菲亚公司之间因租赁房屋的维修问题的一直存在争议，第三人于2019年4月26日向索菲亚公司出具的复函虽明确表示同意索菲亚公司在应付租金中支付维修费，应当视为双方对于租金的支付进行了变更。后因双方对于维修公司的选定及维修方案一直未能达成一致，鉴于索菲亚公司已经自行委托装修公司进行维修，对于如何以租金折抵维修费的问题双方尚不能确定，故不应当认为双方的债权明确具体。综上，原告的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。青岛泰成集团有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第十一条、第十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告全部诉讼请求。 案件受理费6400元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘 晓 娟 二〇二〇年五月二十一日 书记员 张瑛（代）