新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新2301民初3605号 原告：新疆佳弘房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市长宁南路121号14-15层。 法定代表人：陈学荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡自立，新疆新勤律师事务所律师。 被告：王朝华，男，1963年11月10日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。 被告：王爱枝，女，1970年5月10日出生，汉族。 被告：曹淑美，女，1967年2月14日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 被告：安比牙，女，1989年4月7日出生，哈萨克族，住址不详。 原告新疆佳弘房地产开发有限公司与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆佳弘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人蔡自立，被告王朝华到庭参加诉讼。被告曹淑美经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼，被告王爱枝、安比牙经本院公告送达传票等诉讼材料，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告新疆佳弘房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．被告王朝华支付2016年1月1日至2017年4月25日期间的租金共计2356985.66元；2．被告王朝华支付2014年9月1日至2017年4月25日期间的物业费187487.22元、暖气费388310.34元；3．被告王朝华承担违约金278614.4元；4．被告王爱枝、曹淑美、安比牙对上述债务承担连带保证责任。事实及理由：2014年9月1日，原告与被告王朝华签订《房屋租赁合同》，约定，被告王朝华租赁原告所有的位于昌吉市××路、二层、三层及一层6号、12号商业门面房，房屋面积共计5883.49平方米，租金为1788565元／年。合同签订后，被告王朝华因未按照合同约定履行支付租金等义务，原告诉至昌吉市人民法院，经审理判令被告王朝华向原告支付2015年度租金及违约金。判决生效后，被告王朝华未履行支付义务，原告于2016年8月向法院申请强制执行，在执行过程中，被告王朝华与原告于2017年4月16日达成《执行和解协议》，并于2017年4月26日重新签订《房屋租赁合同》。协议约定，王朝华应支付2016年1月1日至2017年3月30日期间的租金、采暖费、物业费等，并采取分期支付的方式，由被告王爱枝、曹淑美、安比牙承担连带担保责任。但至今，被告王朝华未按照合同约定履行付款义务，担保人也未履行担保义务，鉴于此，原告诉至法院，请求法院依法判决，维护原告的合同权益。 被告王朝华辩称，房租过高，租赁原告房屋属实，应该按0.5元每平方米计算租金，房屋面积为5883.49平方米，物业费不同意承担，物业公司从未向原告提供服务，现在无法正常经营，同意承担自2015年7月起算的暖气费。 被告王爱枝、曹淑美、安比牙未到庭，亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告新疆佳弘房地产开发有限公司提交房屋租赁合同两份、（2015）昌民一初字第2551号判决书一份、执行和解协议一份、情况说明一份、电子回执一份，经质证，被告王朝华无异议；被告王朝华提交房屋租赁合同两份，经质证，原告新疆佳弘房地产开发有限公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，当事人举证、质证及本院认证如下： 原告新疆佳弘房地产开发有限公司提交物业费收据一份，拟证实2014年9月1日至2017年4月25日，原告垫付的物业费187291.06元。经质证，被告王朝华对证据的真实性不认可。本院对该证据的真实性结合其他证据予以综合认定。 被告王朝华提交折抵案款报告一份，经质证，原告新疆佳弘房地产开发有限公司认可是原告提交的报告，但对关联性不认可。本院对该证据的真实性予以确认，关联性结合其他证据予以综合认定。 被告王爱枝、曹淑美、安比牙未到庭，本院视为其放弃举证、质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月1日，原告新疆佳弘房地产开发有限公司（甲方）与被告王朝华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方所有的位于昌吉市××路、二层、三层（5607.23平米）及一层6号、12号（276.26平米），房屋面积共计5883.49平米。租期为十年，自2015年1月1日起至2024年12月31日止。一层6号、12号是1.5元／平米／天，一层17号、二层、三层0.8元／平米／天，第一年至第二年年租金为1788565元，自第三年起租金在上年度租金的基础上逐年递增9%。租金按年支付，具体支付方式为：乙方在签订合同前预交200000元作为房屋定金，后转为房屋租金，第一年租金在双方签订合同后，于2014年12月1日前支付1000000元，于2015年3月1日前一次性支付剩余的788565元，以后每年的11月1日前一次性支付当年租金。 后因租金双方发生纠纷，原告于2015年10月15日诉至本院，经审理，本院于2015年12月7日作出（2015）昌民一初字第02551号民事判决书，判决：一、解除原告新疆佳弘房产开发有限公司与被告王朝华于2014年9月1日订立的《房屋租赁合同》；被告王朝华于本判决生效后三十日内向原告返还租赁的位于昌吉市××路、二层、三层（5607.23平米）及一层6号、12号（276.26平米）的房屋；二、被告王朝华于本判决生效后十五日内支付原告新疆佳弘房地产开发有限公司2015年年度租金1588565元；三、被告王朝华于本判决生效后十五日内支付原告新疆佳弘房地产开发有限公司违约金476569元。因被告王朝华未履行付款义务，原告申请对此案强制执行，2017年4月26日，双方达成《执行和解协议》一份，协议载明，经昌吉市人民法院2017年2月21日采取强制执行措施，将被申请人强行清场，并对宾馆内资产依法公证、依法评估作价，双方达成协议如下：一、经申请人与被申请人核算确认，被申请人共计拖欠申请人各项费用4814313.42元。其中费用为：1．被申请人拖欠案款共计2076795元（2015年租金1588565元、违约金476569元、诉讼费11661元）；2.2016年1月1日至2017年3月20日租金共计2180579.25元；3.2014年底至2016年度三年采暖费共计388310.34元（被申请人称2014年度采暖费已报停，但没有报停手续，如果经核实报停成功，华电不收取2014年度的采暖费，则申请人不向被申请人收取）；4．被申请人拖欠物业管理费158518.83元；上述4项拖欠费用共计4804203.42元。二、被申请人王朝华须于2017年12月31日前归还804203.42元，于2018年8月1日前归还1000000元，于2018年12月31日前归还1000000元，于2019年8月1日前归还1000000元，于2019年12月31日前归还1000000元。三、被申请人王朝华上述欠款由担保人进行担保，如果被申请人不能按时偿还，由担保人承担连带清偿责任。担保人代被申请人偿还后，担保人由被申请人追偿的权利。此和解协议加盖原告公章，由王朝华在“被申请人”后签字并捺印，被告王爱枝、曹淑美、安比牙在“担保人”后签字并捺印。 2017年4月26日，原告新疆佳弘房地产开发有限公司（甲方）与被告王朝华、王爱枝、曹淑美、安比牙（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，乙方租赁甲方的上述房屋。租期为八年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止，租金为0.7元／天／平米。合同每三条第一款第三项约定：王朝华原租赁合同经营期间经核算拖欠：1．甲方案款2076795元（2015年租金1588565元、违约金476569元、诉讼费11661元）；2.2016年1月1日至2017年3月20日租金共计2180579.25元；3.2014年底至2016年度三年采暖费共计388310.34元（2014年度采暖费已报停，华电不收取，则甲方不收取）；4.2014年9月1日至2017年3月20日拖欠物业管理费158518.83元；5.电费9107.8元；6、水费1002.2元，6项合计4814313.42元。第5、6项合计10110元由王朝华于签订合同后3日内支付给物业公司。第1、2、3、4项共计4804203.42元，由王朝华须于2017年12月31日前支付804203.42元（其中158518.83元支付给物业公司），于2018年8月1日前支付1000000元，于2018年12月31日前支付1000000元，于2019年8月1日前支付1000000元，于2019年12月31日前支付剩余1000000元。上述王朝华拖欠相关费用由王朝华归还，如不能按时归还由王朝华用酒店、洗浴、足浴及餐厅装修及所有配套设施设备和所有动产财产做抵押，同时由合伙人承租人王爱枝、曹淑美、安比牙对王朝华上述债务担保，并承担连带责任，合伙承租人承担连带责任后有权向王朝华追偿。乙方无正当理由未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期1日按应付未付金额的5℅向甲方支付违约金，此项违约金总额不得超过全部逾期付款金额的5℅。乙方交纳上述违约金并不免除乙方的付款责任，逾期30日甲方有权单方面解除合同，并收回房屋。 本院认为，根据《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条之规定“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼”。执行和解协议是当事人之间根据生效法律文书确定的权利义务自愿达成的相互妥协的协议，该协议虽在当事人之间具有法律约束力，但不具有强制执行力，不是人民法院据以强制执行的依据。本案中原告与被告虽达成执行和解协议，但协议的内容超过判决书中判决的内容，增加了被执行人的责任，故原告作为申请执行人可就协议内容另行起诉。 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告现主张被告支付2016年1月1日至2017年4月25日期间的租金及物业费、暖气费，根据执行和解协议载明的内容，2017年2月21日本院采取强制执行措施将被申请人却被告王朝华强行清场，双方于2017年4月26日另行签订《房屋租赁合同》，原告未提供证据证实2017年3月21日至2017年4月25日期间被告实际占用此房屋，原告主张被告支付此期间的物业费及租金没有事实及法律依据。根据《执行和解协议》及2017年4月26日签订的《房屋租赁合同》约定，其中2016年1月1日至2017年3月20日期间租金为2180579.25元，2014年至2016年3年度采暖费388310.34元，2014年9月1日至2017年3月20日期间的物业费158518.83元，合计2727408.42元，本院对于原告主张被告支付租金、采暖费、物业费中合理的部分予以支持。关于原告主张被告支付违约金278614.4的诉讼请求，根据合同约定“乙方无正当理由未按本合同约定的时间支付租金及其他相关费用的，乙方应从约定付款之日起，每逾期1日按应付未付金额的5℅向甲方支付违约金，此项违约金总额不得超过全部逾期付款金额的5℅”，被告认为约定的违约金过高，请求减少，原告的实际损失为利息损失，本院结合原、被告的过错程度及本案的实际履行情况，对违约金酌定为135000元。 被告王爱枝、曹淑美、安比牙为上述费用提供连带责任保证，故对上述费用承担连带清偿责任。担保人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王朝华于本判决生效之日起十日内向原告新疆佳弘房地产开发有限公司支付租金、采暖费、物业费，合计2727408.42元； 二、被告王朝华于本判决生效之日起十日内向原告新疆佳弘房地产开发有限公司支付违约金135000元； 三、被告王爱枝、曹淑美、安比牙对上述一、二项承担连带清偿责任； 四、驳回原告新疆佳弘房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32491元，公告费1150元，由原告新疆佳弘房地产开发有限公司负担2792元，由被告王朝华负担30849元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长 刘 阳 人民陪审员 潘 军 人民陪审员 吴琪年 二〇二〇年五月二十六日 书 记 员 孙 冰