山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初5021号原告：张淑杰，女，1975年2月8日生，汉族，住青岛市城阳区。被告：青岛总部基地开发建设有限公司，住所地青岛市城阳区流亭街道重庆北路，统一社会信用代码：913702145611857039。法定代表人：许为平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，山东众成清泰（西海岸）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马天元，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。被告：深圳市房多多网络科技有限公司青岛分公司，住所地青岛市市南区燕儿岛路10号3905室，统一社会信用代码：91370202077377439U。法定代表人：许焘，职务总经理。委托诉讼代理人：程玮，山东青大泽汇律师事务所律师。原告张淑杰与被告青岛总部基地开发建设有限公司（以下简称总部基地公司）、被告深圳市房多多网络科技有限公司青岛分公司（以下简称房多多公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告张淑杰，被告总部基地公司委托诉讼代理人陈志强、马天元，被告房多多公司委托诉讼代理人程玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张淑杰向本院提出诉讼请求：1.判令两被告退还多收取的房款1万元；2.判令两被告向原告承担资金占用损失（按照人民银行同期贷款利率以1万元为基数，计算自2018年1月15日至实际偿还之日的利息）；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年10月15日原告与总部基地公司签订关于城阳区长城南路1号105号楼209户的《商品房买卖合同》。合同约定：房屋总价款428785元，原告已支付定金2万元，交付首付款时抵作房款，一次性付款，原告应当在2019年3月29日前支付该商品房全部价款。原告作为买受人实际在2019年3月29日前向总部基地公司付清全部价款，实际向两被告超额支付了1万元，两被告未足额向原告出具发票，合同约定的价款也低于原告实际支付的款项。原告支付全部款项均在总部基地公司售楼处进行，由其售楼处工作人员拿POS机指导原告刷卡支付，原告足以确信，所有支付款项是由总部基地公司收取，《商品房买卖合同》中已体现原告支付了1万元服务费，但总部基地公司在收取原告首付款时并未予以扣减，超额收取合同约定的房款，其应承担向原告返还的责任。原告不是会员，也从未享受到会员服务，收取服务费不合理合法，原告多次联系要求被告退还多收取的款项，被告拒不退还。请求判如所请。被告总部基地公司辩称，一、原告所交房款符合合同约定且被告足额开具了发票。根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告所购房屋价款为428785元，原告向被告支付的数额与约定房款数额一致，被告按照房款数额向原告开具了足额发票，被告未多收取任何款项。二、原告另外支付的1万元系服务费用，系原告与中介方的自愿合同行为，与被告无关，该款系原告向房多多公司支付，由房多多公司为原告提供服务，双方自愿建立了合同关系，与被告无关，其也无权对该行为进行干涉，原告基于与被告无关的合同要求被告返还该款，于法无据。三、原告因支付1万元服务费用，享受了2万元的房款折扣，无任何利益损失。房多多公司为被告的分销商，根据被告的销售政策，房多多公司工作人员介绍带看的购房者与被告签订购房合同的，被告将给予一定的房款优惠。认购协议可以体现，原告所购房屋已享受了2万元的房款折扣，原告也明知该费用的出处，是不计入房款之中的。原告在购房过程中没有任何利益损失，反而因为支付1万元中介费享受了房款折扣。四、原告在房屋交付且办证后，向被告提出返还费用的请求属无理要求，不应得到支持。原告对于在整个买房过程中涉及的中介带看、团购折扣及约定的房款数额是清楚知晓的，即便原告认为1万元系多支付的费用，其完全可以在签订房屋买卖合同时提出异议或拒绝支付服务费用，按照原房价购买，但原告始终未提出，说明原告对服务费用与房款由不同主体分开收取是明知的。原告提出的返还款项请求是罔顾基本事实，为了投机利益而提出的无理要求。综上，原告主张的理由与事实严重不符，其诉请于法无据，请求依法驳回其诉讼请求。被告房多多公司辩称，原告已确实享受房多多公司提供的1万抵2万的购房优惠且已成功认购，不符合《房多多会员增值服务协议书》（以下简称《会员服务协议》）约定的退款条件。原告要求退还1万元及承担资金占用损失的诉讼请求于法无据。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据1.《商品房买卖合同》1份、银行交易明细2份、发票1份、收据1份、刷卡小票5份，证明原告所交的款项与合同约定不一致，多交了1万元。总部基地公司质证：对《商品房买卖合同》、发票无异议；对收据真实性无异议，证明事项有异议，收据证明原告将1万元服务费支付给了房多多公司并由该公司为其开具了收据，原告没有权利要求被告退还；对刷卡小票真实性无异议。房多多公司质证：对该证据真实性无异议，证明事项有异议。被告与原告签订了《会员服务协议》，该1万元是支付给被告2的服务费，且被告已经完成了合同约定的义务，所以不应退还。本院认证：该组证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明效力应结合其他证据及本案的事实加以确认。二、总部基地公司提交的证据1.《2018年青岛富力.总部基地一期渠道前佣（房多多）客户推介服务合同》（以下简称《客户推介服务合同》）1份，证明两被告签订了书面服务合同，约定房多多公司带访客户需提前报备，若带访客户为被告明源系统中已记录客户，则此客户为无效客户；房多多公司有权为客户提供中介服务或团购服务，并向客户另行收取服务费；房多多公司系被告的分销商，被告授权房多多公司销售开发建设的富力总部基地房屋，通过房多多公司渠道购买房屋的购房人享受一定的房价优惠。原告质证：原告不知道该合同，与原告无关。房多多公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，能够证明房多多公司系总部基地公司的分销商。2.明源销售系统记录截图1张，证明根据销售系统记录，原告是由房多多公司渠道引流到被告购买的房屋，与被告签订了认购协议及正式的购房合同。原告质证：对该证据真实性有异议，证明事项有异议，所记载与实际不符，原告买房没有通过房多多公司，不存在房多多公司工作人员带着原告看房。房多多公司质证：对该证据无异议。本院认证：该证据系总部基地公司单方出具，原告不予认可，本院对该证据不予采信。3.《商品房认购书》1份，证明原告与被告签订了书面认购书，约定10000团购抵20000房款，1万不抵房款，原告通过房多多公司购买被告的房屋，享受了2万元房价优惠。原告质证：原告没有看过该认购书，认购书上不是原告的签字，并申请鉴定。房多多公司质证：对该证据无异议。本院认证：原告虽否认该认购书系其签字捺印，但结合2018年1月5日原告给总部基地公司转账2万元购房定金、给房多多公司转账1万元会员服务费，2018年1月25日给总部基地公司转账65144元，2018年10月15日转账133641元，而原告与总部基地公司于2019年3月29日才签订《商品房买卖合同》的事实，且原告对于“双方在未签订认购书的情况下，为何给总部基地公司转账2万元、65144元、133641元，给房多多公司转账1万元会员服务费”不能作出合理解释，本院对该认购书予以采信。对原告的鉴定申请，本院不予准许。三、房多多公司提交的证据1.《会员服务协议》1份，证明被告的主要义务是提供一套房屋的购房信息优惠，被告仅在原告未成功认购一套房产时，有义务退还1万元服务费。原告质证：对该证据的真实性有异议，原告没有签过该《会员服务协议》，是被告伪造。总部基地公司质证：对该证据无异议。本院认证：原告否认其与房多多公司签订该协议，并申请对该协议中的签字进行鉴定，本院认为，该协议的落款时间是2018年1月5日，该日原告向房多多公司转账付款1万元，房多多公司为其出具1万元会员服务费的收据，而原告至少在与总部基地公司于2019年3月29日签订《商品房买卖合同》之前未对该收费行为提出过异议，故即使该协议中不是原告本人签字，也不影响本案事实的认定，故本院对该协议予以采信，对原告的鉴定申请，本院不予准许。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房认购书》，主要约定乙方自愿购买甲方青岛富力.总部基地105号楼1单元209户房屋，该房屋建筑面积44.39㎡，原价454359元；付款方式：A.（优惠）10000抵20000，当天99折99折97折，10000元团购费不计入房价（不退不换），优惠认购价425715元。B.付款期为下列条款：1.乙方于签署本认购书时交付定金20000元整。同日，原告与房多多公司签订《会员服务协议》，主要约定：本协议签订时，原告须通过房多多公司指定的第三方支付平台支付10000元作为会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多公司提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分；原告在支付会员增值服务费后未成功认购任何房产，在原告提出申请并交齐房多多公司指定的退款所需材料后，房多多公司在五个工作日内完成审核并发起退款；在原告成功认购（即签订房屋认购协议书或商品房买卖合同）后，由于自身原因导致退房的，则会员增值服务费概不退还；双方一致同意，对于所认购房屋的任何相关信息均以开发商在项目现场公示及商品房买卖合同为准。2019年3月29日原告（乙方）与总部基地公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买总部基地公司开发的城阳区长城南路1号105号楼209户房屋，房屋实测建筑面积44.69平方米，单价每平方米9594.66元，总价款428785元；签订本合同前，乙方已向甲方支付定金2万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；乙方采取一次性付款，应当于2019年3月29日前支付该商品房全部价款。原告于2018年1月5日给房多多公司转账1万元，当日，房多多公司给原告出具1万元收据，载明“富力总部基地项目会员服务费”。同日原告给总部基地公司转账支付购房订金2万元，2018年1月25日转账支付房款65144元，2018年10月15日转账支付房款133641元，2019年3月19日转账支付房款21万元，总部基地公司于2019年4月4日给原告出具428785元的购房发票。总部基地公司（甲方）与房多多公司（乙方）签订《客户推介服务合同》，主要约定：乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“青岛富力.总部基地”项目向甲方推荐购买客户；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达致引导客户购买“青岛富力.总部基地”项目为目的;如乙方所推荐客户在合同约定时间内成功购买甲方的“青岛富力.总部基地”项目公寓、写字楼物业，甲方均应按本协议所规定的支付方式和条件向乙方支付代理佣金；本合同履行期间，乙方有权另行与其购房客户签订相关服务协议，为客户提供中介服务或团购服务，并向其客户另行收取服务费（暨为甲方向乙方支付的佣金）；若客户在向乙方支付服务费后，未与甲方签订《商品房认购书》并支付定金，或客户挞定，或未能成功购买甲方本项目物业，则乙方均应无条件向客户退还客户已支付的服务费。乙方保证除按本条约定服务费标准向其购房客户收取费用外，不再以其他任何方式或名义向其购房客户收取费用。本院认为，原告与总部基地公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同》，原告与房多多公司签订的《会员服务协议》及两被告之间签订的《客户推介服务合同》，均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力，其均应全面履行各自的义务。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、两被告是否多收取原告1万元房款；二、两被告是否应退还1万元并承担利息损失。一、关于两被告是否多收取原告1万元房款。根据庭审查明的事实，原告除按照《商品房买卖合同》向总部基地公司支付合同约定的购房款428785元外，还向房多多公司支付1万元。原告主张该1万元系两被告多收取的房款，对此本院认为，首先1万元的收款人系房多多公司，收款依据系原告与房多多公司之间的《会员服务协议》；其次，收据上明确载明房多多公司收取的是会员服务费，故原告主张两被告多收取1万元的房款系房多多公司收取的会员服务费，两被告未多收取原告购房款。二、两被告是否应退还1万元并承担利息损失。本案系商品房销售合同纠纷，认购协议系当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，其与商品房买卖合同之间既存在一定的关联性又具有其自身的独立性，认购协议的内容及目的体现的是，为保证当事人本着诚信原则在将来磋商、签订商品房买卖合同。同时商品房买卖合同交易金额较大，双方在签订认购协议及商品房买卖合同时，对影响房屋的重大条款特别是价格条款都会进行充分磋商。本案中，首先，原告与房多多公司之间签订有《会员服务协议》，明确约定原告应向其支付1万元会员服务费，原告据此支付1万元会员服务费符合合同约定。其次，从《会员服务协议》、认购书、服务费收据及合同约定内容看，认购书已明确约定有10000抵20000及折后总价的计算方式，并约定10000团购费不计入房价，故原告对收据中载明的会员服务费是明知的，也应知道收据的出具方系房多多公司，但直至原告与总部基地公司签订《商品房买卖合同》，原告对会员服务费未提出异议，否则双方也不会签订买卖合同。第三，总部基地公司也陈述原告若不参加分销商即房多多公司的团购活动，不会享受上述团购优惠，原告因支付1万元会员服务费，享受了2万元的房款优惠，无任何利益损失。第四，原告与总部基地公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋总价款428785元（根据实测面积44.69平方米×9594.66元）与认购书约定的优惠后单价基本一致，证明总部基地公司已履行1万抵2万的价格优惠承诺，且原告对房屋总价款无异议。故原告要求房多多公司及总部基地公司退还会员服务费1万元并承担利息损失，不利于交易安全，且有违诚实信用，本院不予支持。综上所述，原告要求两被告退还多收取的房款并承担利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张淑杰的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰人民陪审员  袁海峰人民陪审员  孙素华二〇二〇年五月十五日书 记 员  李聪聪