山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民终1102号 上诉人（原审原告）：宋汉伟，男，1989年2月6日出生，汉族，住山东省沂水县。 被上诉人（原审被告）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地青岛市黄岛区泊里镇董家口经济区管理委员会办公楼。 法定代表人：牛文慧，总经理。 委托诉讼代理人：吕咸民，山东康桥（青岛）律师事务所。 委托诉讼代理人：魏友祥，山东康桥（青岛）律师事务所。 被上诉人（原审被告）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地青岛市黄岛区珠山南路988号。 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：曲志刚，男，系青岛同泰房地产开发有限公司员工。 上诉人宋汉伟因与被上诉人得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋汉伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判撤销青岛市中级人民法院法院（2018）鲁02执异488号执行裁定，终止对青岛市黄岛区泰华府16号楼1单元102户房产的执行并解除查封；确认青岛市黄岛区泰华府16号楼1单元102户房产归宋汉伟所有；2.一、二审诉讼费用由得源投资公司、同泰开发公司负担。事实和理由：一审判决适用法律错误，侵害了宋汉伟的合法权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》于2015年5月5日起施行，而宋汉伟与同泰开发公司签订购房合同并支付相应购房款的时间为2014年11月，该行为发生在上述规定实施之前。《中华人民共和国立法法》第九十三条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”参照上述规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》也应遵循“法不溯及既往”的原则，人民法院对本案宋汉伟相关行为的审理不应适用上述规定。其次，宋汉伟签订了合法有效的书面购房合同，所购商品房用于居住且无其他用于居住的房屋，且支付了三分之一的房屋价款。宋汉伟已经穷尽了自己的能力来保护自己购买房屋的合法权益，不能要求宋汉伟在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》未颁布的情况下再采取其他措施。因此，根据法律规定的公平、公正的原则，理应保护宋汉伟的合法权利，确认涉案房屋的产权归宋汉伟所有。 得源投资公司辩称，一、宋汉伟提交的房屋买卖合同不能对抗得源投资公司。2013年6月7日涉案房屋就设立了抵押，并且进行了登记。得源投资公司受让债权，对涉案房屋享有抵押权。2014年10月13日，宋汉伟与同泰投资公司才就涉案房屋签订房屋买卖合同。宋汉伟应知涉案房屋存在抵押，其与同泰公司签订的房屋买卖合同不能对抗得源投资公司。二、一审判决适用法律正确。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是司法解释。司法解释是对如何正确理解和执行法律的具体规定，其内容是法律的应有之义。最高司法机关不得超越法律的本来之意做出扩张解释，因此解释的内容不会超越社会成员的正当预期，溯及既往也就不会损害人们的信赖利益。该司法解释于2015年5月5日实施，第三十二条规定，“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。”本案诉讼发生在该司法解释实施之后，宋汉伟主张不应适用该司法解释理由不能成立。三、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，宋汉伟仅是签订了书面买卖合同，并未合法占有涉案房屋，更未办理过户登记，且仅支付了房屋价款的三分之一。所以，宋汉伟的理由不能排除对涉案房屋的执行。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 同泰开发公司辩称，涉案项目办理了项目开发贷款，我公司通过销售房屋偿还银行贷款。我们和宋汉伟签订的商品房预售合同是合法的。2017年4月26日我公司已经在黄岛区不动产登记中心就销售涉案房屋办理了备案。其他答辩和一审一致。 宋汉伟向一审法院起诉请求：1.撤销青岛市中级人民法院（2018）鲁02执异488号执行裁定，停止对青岛市黄岛区泰华府16号楼1单元102户房屋的执行并解除查封；2.确认青岛市黄岛区泰华府16号楼1单元102户房产归宋汉伟所有；3.诉讼费由得源投资公司、同泰开发公司负担。 一审法院认定的事实： 2015年10月13日，一审法院对中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、青岛同泰建设集团有限公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案作出（2015）青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项（2012）第045号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第57138号、南房预抵字第57140号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。” （2015）青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，一审法院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将涉案债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司。该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司并通知全部债务人。一审法院下达裁定，变更得源投资公司为该案申请执行人。 诉讼过程中，一审法院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，一审法院对涉案不动产下达拍卖裁定。宋汉伟向一审法院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。一审法院认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且一审法院（2015）青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故对案外人针对涉案不动产提出的排除执行异议不予支持。2018年12月21日，一审法院作出（2018）鲁02执异488号执行裁定：驳回案外人宋汉伟的异议请求。 一审法院对双方有争议的证据及事实认定如下： （一）宋汉伟提交以下证据： 证据一、青岛市商品房预售合同一份，证明宋汉伟与同泰开发公司于2014年10月13日签订了《青岛市商品房预售合同》。宋汉伟购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。 证据二、收款凭证、银行汇款凭证以及房产档案利用费发票，证明宋汉伟于2014年10月13日支付首付款96749.2元。宋汉伟已完全履行合同约定义务。 证据三、不动产交易登记信息查询证明以及结婚证一份，证明宋汉伟夫妻名下无其他住房。 得源投资公司质证称，对证据一、证据二的真实性有异议。得源投资公司不知道房屋已经出售的事实。宋汉伟提交的证据不具有合法性。从宋汉伟的陈述看，涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，也就是说，宋汉伟在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋面积69.13平方米，单价是4640元，总价款320763.2元。宋汉伟自述交了96749.2元，金额只占价款的小部分，构不成已交纳大部分房款。这些证据侧面说明宋汉伟与同泰开发公司之间的买卖合同是无效的。 同泰开发公司质证称，认可上述证据。同泰开发公司与宋汉伟之间的买卖合同真实合法有效。 一审法院认为，得源投资公司不认可上述证据的真实性、合法性，但其在诉讼中未提交相反证据。宋汉伟提交证据所证明的事实发生在其与同泰开发公司之间，同泰开发公司认可上述证据的真实性。且付款系通过银行转账，故对宋汉伟提交的证据应当予以采信。一审法院认定，2014年10月13日，宋汉伟与同泰开发公司签订购房合同，购买同泰开发公司开发的位于青岛市黄岛区。宋汉伟于2014年11月13日合同签订之日支付房款96749.2元。 对证据三，得源投资公司质证称，真实性无异议，对证明事项有异议。不动产查询只是限于城镇房屋，仅限于黄岛区内，不包含农村宅基地跟其他区域房屋。宋汉伟居住地是沂水县，在外地是否有房屋得源投资公司不清楚。该证据无法证实宋汉伟名下没有房屋。同泰开发公司对该证据无异议。 （二）得源投资公司提交证明一份，证明位于青岛市黄岛区泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。 宋汉伟质证称，认可涉案房屋未交付的事实。 同泰开发公司的质证意见与宋汉伟一致。 一审法院认为，得源投资公司主张涉案房屋未交付，宋汉伟、同泰开发公司均认可。一审法院对该事实予以确认。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，得源投资公司通过受让债权取得对涉案房屋的抵押权。根据当事人申请，在（2015）青金商初字第310号民事调解书强制执行过程中，一审法院已经裁定变更得源投资公司为该案的申请执行人。涉案房屋由同泰开发公司建设，宋汉伟未取得所有权。宋汉伟就涉案房屋与同泰开发公司签订买卖合同，在涉案房屋交付之前，宋汉伟享有要求同泰开发公司依照合同交付房屋的债权。得源投资公司对涉案房屋的抵押权于2013年6月7日设立，宋汉伟与同泰开发公司之间的房屋买卖合同于2014年10月13日签订。宋汉伟与同泰开发公司签订房屋买卖合同时间在得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权设立时间之后，且至查封前宋汉伟未合法占有涉案房屋。宋汉伟依据合同对涉案房屋享有的债权不能对抗得源投资公司对涉案房屋享有的抵押权，不能排除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据上述规定，宋汉伟仅是签订了书面买卖合同，并未合法占有涉案房屋，更未办理过户登记，且仅支付了房屋价款的三分之一。故宋汉伟要求终止对涉案房屋的执行，没有事实和法律依据，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，判决：驳回宋汉伟的诉讼请求。案件受理费6111元，由宋汉伟负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，二审争议焦点为：应否确认宋汉伟对涉案房屋享有所有权并排除强制执行。 首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，宋汉伟与同泰开发公司2014年10月13日签订《青岛市商品房预售合同》时，涉案房屋上已办理了抵押登记。基于抵押登记的公示效力，宋汉伟应当知道其购买的房屋上已设立抵押权的事实。其未尽到适当的注意义务，应认定其存在过错。宋汉伟就涉案房屋与同泰开发公司签订买卖合同的行为，仅在其与同泰开发公司之间产生要求依约交付房屋的债权法律关系。涉案房屋并未交付，宋汉伟仅支付了96749.2元，占房屋总价款320763.2元的比例达不到百分之五十，且涉案房屋并未办理过户登记。因此，宋汉伟要求确认其对涉案房屋享有所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于宋汉伟对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，基于上述分析，宋汉伟亦不享有合法的足以排除强制执行的物权期待权。其次，关于宋汉伟上诉主张一审适用法律错误，不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》问题。由于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十二条明确规定，“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定。本规定施行前已经审查终结的执行异议和复议案件，人民法院依法提起执行监督程序的，不适用本规定。”上述规定于2015年5月5日起施行，本案诉讼发生在该规定实施之后。所以，应适用上述规定。宋汉伟主张不应适用该规定，理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，宋汉伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6111元，由宋汉伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 豪 审判员 栾建德 审判员 李守军 二〇二〇年五月二十二日 书记员 赵 晶