福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初466号 原告：夏祖洪，男，汉族，1976年12月11日出生，教师，现住于福建省清流县。 原告：张宁英，女，汉族，1977年1月1日出生，务农，现住于福建省清流县。 被告：清流磐安房地产开发有限公司，住所地福建省清流县龙津镇长兴南街98号磐安国际城，统一社会信用代码913504235653662375。 法定代表人：陈红婴，该公司总经理。 原告夏祖洪、张宁英与被告清流磐安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告夏祖洪、张宁英到庭参加诉讼（网上开庭），被告清流磐安房地产开发有限公司（以下简称：磐安公司）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 夏祖洪、张宁英向本院提出诉讼请求：1．判令被告应向原告支付自2015年1月14日起至取得房屋权属证书之日，（暂计至2020年4月29日止）共计1932日，每日按原告已付款319,019元的0.01%支付违约金319,019元，共计61,634.47元。（319,019元×0.01%×1932天=61,634.47元）。2．判令被告承担案件受理费及本案的相关诉讼费用。 事实与理由：2012年11月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清流县长兴南街98号2幢106室商品房一套。合同约定：该商品房的总价为319,019元，被告应当在2014年10月15日前将符合各项约定条件的商品房交付原告使用，并按《商品房买卖合同》第十四条第一款第二项约定，应从2014年10月15日起的90日内为原告交付房屋权属证书，否则被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。 合同签订后，原告于2012年11月28日向被告支付了首付款88,019元、2013年6月20日付清购房余款231,000元，2014年8月22日交纳税收2,890.19元，2014年8月22日并已按合同约定交清公共维修金3,393元、公共维保金152.69元，房屋权属证书代办费525元等费用。至此原告履行了合同的全部义务。 然而，被告并没有按照合同约定履行为原告交付房屋权属证书的义务。原告多次敦促被告履行义务，但被告一直以原法人代表林志生已死亡、员工已解散等种种原因为由，拖延推诿，致使原告等磐安全体业主分别于2015年12月15日、2017年7月15日，委托代表到县政府信访局县长接待日上访要求维权，县信访局、县住房和城乡规划建设局共作了处理答复，可至今原告也未取得房屋权属证书。显然，被告违反了《商品房买卖合同》第十四条约定，为此，被告应向原告支付自2015年1月14日起至取得房屋权属证书之日止，（暂计至2020年4月29日止）共计1932日。每日按原告已付款319019的0.01%支付违约金31.9019元。共计：61,634.47元（319019×0.01%×1932=61,634.47元）。 原告认为，原告与被告之间依法签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受到法律的保护，原告已按合同约定履行了义务，依法依约，被告应当按合同约定为原告办妥房屋权属证书并交给原告，而被告从事商业活动的正常风险只能由被告来承担不利后果，以维护诚实守信的契约精神。综上所述，请求人民法院依法判决，以维护原告的合法权益。 磐安公司书面答辩（本院调取磐安公司在该系列纠纷案件中向本院出具的情况说明）称，1．按购房款每日0.01%计算违约金不符合实际，明显过高，应当进行调整。2．磐安公司所有房产和土地均被法院查封冻结，资产已经全部处理完毕，没有履行能力。3．同意由法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。夏祖洪、张宁英提交的原被告双方签订的《商品房买卖合同》、交购房款的《销售不动产统一发票》、交契税的《中华人民共和国税收完税证明》、交公共维修金的《收款收据》符合证据的客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人陈述，本院可以确认案件事实如下： 一、2012年11月28日原告夏祖洪、张宁英与被告磐安公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清流县商品房，建筑面积84.83平方米，单价为每平方米3407.04元，房屋总价289019元。合同第八条约定被告应当在2014年10月15日前交房，第十四条约定被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由被告提供的资料交付原告。如因被告原因原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.01%向原告支付违约金。 二、夏祖洪、张宁英与磐安公司双方签订《商品房买卖合同》后，按约支付给磐安公司购房款289,019元，其中，2013年1月22日预付了购房款58,019元，2014年6月26日交清余款231,000元。此外，2014年8月22日交纳契税2,890.19元，同时交清了公共维修金3,393元，公共维保金152.69元，并已于2012年11月8日交了以及房屋权属证书代办费525元等费用。按合同约定于夏祖洪、张宁英2014年10月15日前接收了清流县龙津镇“磐安国际城”第2幢1单元106室商品房。 三、交房之后，夏祖洪、张宁英多次催促磐安公司办理房屋权属证书，至今夏祖洪、张宁英未取得房屋权属证书。 本院认为，夏祖洪、张宁英与磐安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行义务。夏祖洪、张宁英按照《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限的约定，付清了全部购房款，已全面履行了买受人的合同义务。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”磐安公司应当协助夏祖洪、张宁英取得涉案房屋权属证书，且磐安公司还收取了夏祖洪、张宁英代办费525元，理应代为办理妥当，但由于磐安公司的原因，夏祖洪、张宁英未能在合同约定的时间内取得商品房的权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。故夏祖洪、张宁英要求磐安公司支付逾期办证违约金的请求，本院予以支持。关于计算逾期办证违约金的起止时间，磐安公司已于2014年10月15日前实际交房，逾期办证违约金应为2014年10月15日之后90日起计算，至今夏祖洪、张宁英仍未能取得证书，因此夏祖洪、张宁英主张自2015年1月14日起至2020年4月29日止为1932天，予以支持。夏祖洪、张宁英提供的原被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定该商品房总价款与其所交购房款的《销售不动产统一发票》总金额一致为289,019元，故本院认定夏祖洪、张宁英已付购房款总额为289,019元，对其诉讼请求主张的购房款总额319,019元，不予认可。关于夏祖洪、张宁英请求判令磐安公司按日万分之一计算逾期办证违约金与磐安公司提出违约金过高的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益、经济损失等综合因素，并参考清流县辖区内房地产行业实际情况及逾期办证违约金的处理情况，根据公平和诚实信用原则进行裁量。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，本院酌定为按日万分之0.5计算逾期办证违约金。每日逾期办证违约金为14.45元（289,019×0.005％），因此，逾期办证违约金总额合计为14.45元/天×1932天=27,919元，超出部分本院不予支持。关于2020年4月29日以后至实际取得房屋权属证书之日止的违约金，因其尚未发生，损失也处于不确定状态，应待条件成熟之后另行主张。清流磐安房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、清流磐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内，支付夏祖洪、张宁英自2015年1月14日起至2020年4月29日止逾期办理产权证书违约金27,919元。 二、驳回夏祖洪、张宁英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,340.8元，减半收取670.4元，由清流磐安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三明市中级人民法院。 审判员  邓志民 二〇二〇年五月二十九日 书记员  官晓琪 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 申请执行提示 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。