吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉07民终425号上诉人（原审原告）：李大伟（曾用名李冬松），男，1978年5月10日出生，汉族，工人，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。委托诉讼代理人：李祥义，吉林信维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘双，男，1967年3月20日出生，汉族，农民，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。上诉人李大伟因与被上诉人刘双房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李大伟及其委托诉讼代理人李祥义，被上诉人刘双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李大伟上诉请求：1.撤销原审判决，改判刘双承担涉案房屋全部损失的赔偿责任。2.本案一审和二审案件受理费由刘双负担。事实和理由：一审法院判定李大伟对案涉房屋的损失的承担60%责任，该判决未查明全部事实、定案依据不足。该火灾事故发生后，前郭县公安消防大队勘查火灾现场后给出的起火原因排除了自燃、电气线路、雷击、遗留火种，不排除外来火源，并且李大伟使用库房窗户的金属纱窗是完好的，未遭到破坏，这也说明，外来火源不是从李大伟使用库房的窗户投放的。而一审法院认定该火灾事故非刘双过错导致是错误的，一审中刘双始终强调其已经将房屋归还了李大伟，而实际情况是李大伟始终未接到刘双提前解除租赁合同的通知，刘双也未将房屋交还给李大伟管理，一审法院对此未予以认定。正是由于刘双该行为导致案涉房屋处于无人看管的状态才发生的火灾，同时导致火灾发生后没有机会第一时间进行施救，造成损失扩大。并且刘双在发现火灾发生后，没有采取任何的施救措施，就连最基本的报警行为都没有，如果该房屋有人居住可能不会造成损失。李大伟将房屋租给刘双后，房屋的使用权已经转移至刘双处，根据法律和双方的约定，刘双对房屋负有管理义务。租赁合同签署后，李大伟将该房屋交付给刘双时只是保留8号库房使用，而判决据此认定李大伟对火灾的扩大有一定责任是错误的。根据火灾发生后的勘验结果看，并非是李大伟保留库房内物品导致火灾发生，火灾的发生并非是李大伟的行为所致。即使李大伟有责任也只是对自己留用的8号库房的损失承担责任，其他房屋损失的扩大是刘双的过错导致。一审法院在未查明本案全部事实的情况下作出不合理的判决，因此该判决应予撤销。一审法院认定李大伟是房屋的实际所有人，对房屋的基本设施和安全负有保障的义务，应排除安全隐患，以避免危及实际使用人的生命和财产安全。一审法院认为李大伟负有安保义务缺乏依据。首先，火灾认定不排除外来火源导致，李大伟交付的房屋符合使用条件，并且李大伟使用库房内存放的物品不是引起发生的原因。相反刘双使用的房屋不能证明可排除引起火灾发生的诱因，因此一审法院判定刘双承担本案40%的责任，明显缺乏依据。其次，一审法院认定刘双仅应在其能够控制的范围内尽到日常管理人的注意义务，而不应对超出其管理范围内的损失承担责任，也是错误的，没有任何依据。刘双日常应对案涉房屋使用部分负责管理，刘双已经明确在火灾发生时，对案涉房屋无任何的管理行为，而一审法院弱化了刘双的行为，刘双应对其使用的房屋承担管理的义务。综上所述，一审法院在审理过程中，未查明全部的事实，在定案依据不充足的情况下，判决承担责任比例严重损害了李大伟的合法权益，恳请二审法院在查明本案全部事实后予以改判，以维护李大伟的合法权益。刘双辩称，《租房合同》是李忠峰出面与刘双签订的，李忠峰没说房子是李大伟的，刘双不知道李大伟的存在。《租房委托书》是在第三次开庭才提交给法庭的。租房时是王府村祖丙辉给刘双联系的，当时李忠峰既没有出具租房委托书，也没有提到房屋是李大伟的。李忠峰和刘双签订《租房合同》不具有法律效力。刘双在租赁房屋住了20多天，另外一个人也在这房子里住过，屋里和院子里都有东西。这个人进入拉钢筋之类东西的时候，没有通知房东和刘双，而且在当天晚上就着火了。刘双在案涉房屋斜对面厂子住，看见起火就过去了，而且刘双第一时间报警后给村委会打电话找房东电话，给派出所打电话。8号库有柴油味且不排除人为导致起火。刘双认为评估价格过高，五间半房不值这么多钱。现有证据也不能排除着火点不是李忠峰自用的8号库，而且8号库还有柴油之类的东西存放。李大伟向一审法院起诉请求：1.判令刘双赔偿因违约造成李大伟房屋损失200,000元，评估后变更为请求赔偿房屋修复费用178,651元；2.判令刘双给付因违约造成的房屋租金收益损失1,000元，评估后变更为请求赔偿租金收益损失2,000元；3.由刘双承担诉讼费和鉴定费。一审法院认定事实：李大伟在王府站镇302国道东侧773米处有一幢243平方米砖瓦结构营业用房屋（一层）。2017年5月1日，李大伟出具《租房委托书》，委托其父亲李忠峰（案外人）代为管理出租该房屋。2017年9月1日，李忠峰与刘双签订《租房合同》一份，将上述租赁给刘双使用，约定用途为经营办公住宿，租期一年（即从2017年9月1日至2018年9月1日），租金1,000元。双方约定在租赁期间要合理使用房屋，房屋建筑物及附属建筑物等应保持完好状态，如有损坏应及时修复或按市场价格赔偿；刘双租赁期间，严防火灾、盗窃等发生，如有损毁或丢失要及时修复或按价赔偿；李忠峰占有的8号房间内储存物品刘双不得随意打开，如丢失刘双赔偿损失。合同签订后，刘双依约交纳了租金，李忠峰将8号房间上锁后，将案涉房屋（包括临街正门钥匙）及院落交付刘双使用。2018年4月份，刘双将该房屋上锁、切断电源后搬离，未交还钥匙，亦未通知出租人经管房屋。2018年8月20日2时27分，前郭县公安消防大队接到火灾报警，李大伟租给刘双的房屋起火。消防大队进行现场勘察后，制作了《火灾现场勘验笔录》和火灾现场平面图。勘验笔录中初步勘验项载明：“起火位置位于该建筑内西北侧，从外侧可以看到该起火建筑棚顶被烧毁脱落坍塌严重。内侧墙面有明显烟熏痕迹，自上而下逐渐减轻。建筑内起火，有明显过火痕迹，木头顶梁上有明显的燃烧痕迹，木头下方有大量的碳化燃烧物，碳化痕迹自西北侧房间为中心向四周逐渐减轻。”细项勘验：“建筑内西北侧房间为库房，将坍塌的房屋顶棚掀起后，发现燃烧不完全的杂物。该库房内发现两个空置液化气罐，经检查，液化气罐阀门完好，在勘察到窗口附近进行清理时，发现明显的油料气味，通知刑警大队到场，现场移交，刑警大队对有味道的土样进行封样送检。”火灾现场平面图显示，火灾系以西北侧库房（即8号房间）和相邻房间（即6号房间）之间墙体的中间位置为中心向外发散着火。消防大队现场勘察后，将火灾现场移交前郭县公安局刑侦大队，刑侦大队受案并进行了现场勘验，受案登记表文号为前公（刑）受案字﹝2018﹞3111号。前郭县公安局经审查认为现有证据不符合立案条件，于2018年10月24日作出前公（刑）不立字﹝2018﹞21号不予立案通知书，将案件移送前郭县消防大队处理。2018年10月25日，前郭县公安消除大队出具前公消火认字﹝2018﹞第0010号火灾事故认定书，载明火灾致部分房屋及部分物品被烧毁，火灾无人员伤亡，为一般火灾。对起火原因认定：“起火时间为2018年8月20日1时50分许，起火部位位于前郭县王府站镇302国道东侧773米处刘双租用民房内（房主：李大伟），靠近北侧外墙5米范围内；起火原因排除因自燃引发的火灾、排除因电气线路引发的火灾、排除因雷击引发的火灾、排除因遗留火种引发火灾，不排除因外来火源引发火灾。”因损害赔偿事宜，李大伟以刘双为被告提起诉讼，原审法院于2018年11月6日立案受理，后李大伟以需收集证据为由撤回起诉。嗣后，李大伟再次提起本案诉讼。在本案一审审理过程中，李大伟对案涉房屋是否全部损失，如果是全部损失，申请对房屋的重置费用及残值价值进行鉴定，如果是部分损失，申请对房屋的恢复费用进行鉴定。经委托，吉林省中达资产评估有限责任公司作出资产评估报告，评估结论为：截止本次评估基准日2019年8月6日，吉林省松原市中级人民法院司法技术辅助工作办公室委托评估的王府站镇李冬松（系李大伟曾用名）被烧房屋修复费用评估总价值为178,651元。李大伟支付评估鉴定费2,143元。另查明，案涉租赁房屋位于王府站镇302国道东侧773米处，房屋所有权证号码：前房权证王字第M22×××××××50号，房屋所有权证登记的所有权人为李冬松（该户已注销，系李大伟曾用名）。案涉房屋系五间瓦房，坐东朝西厢房，西侧为302国道，西侧有2个正门，北侧有3个后门。该房屋建成于1998年5月，原为饭店用房，内设有2号、4号、6号、8号、10号、12号房间和大厅、厨房、卧室、锅炉房等。该房屋布局：房屋北侧从西向东依次分布为：8号房间、6号房间、卧屋；房屋东侧室内一排从南向北依次分布为：卧室、厨房、卧室、锅炉房；6号房间的南侧依次为4号房间和2号房间。2号、4号、6号房屋均为西向开门进入大厅，8号房屋南向开门进入大厅。8号房间位于房屋西北部，与6号房间东西相邻，有一墙之隔。8号房间的南北墙间距为3.3米，东西墙间距为4.5米，该房间西侧面向302国道有一窗户，窗户上有防盗网。经刑侦勘验，该防盗网网面无破损，8号房屋系房主上锁留用的房屋。李忠峰在公安询问笔录：“我儿子租给刘双了，房子里有一张办公桌、一个电风扇、几把椅子、有几个油漆桶、有一个喷雾器，喷门口草用的，几个暖气片，别的没什么了。”油漆桶在8号房间内。刘双在公安询问笔录载明：“2017年9月1日，我租的李大伟家房子，我跟李忠峰签的合同，李大伟是李忠峰的儿子。”一审法院认为，李大伟和李忠峰（案外人）签订的《委托租房合同》，以及李忠峰与刘双签订的《租房合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规强制性规定，均属有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人与第三人的除外。本案中，虽李忠峰在与刘双签订《租赁合同》时未将《委托租房合同》向刘双出示，但刘双知道其租赁的是李大伟家的房屋，无证据证明该合同只约束李忠峰和刘双，李大伟享受租金利益，自愿承担李忠峰对案涉房屋实施管理行为所引起的法律后果，李大伟与刘双之间成立房屋租赁关系。双方应当依照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。按照法律规定和合同约定，刘双作为承租人，在合同租赁期限内，在租期未满前以及合同未提前解除的情况下，对其租赁的房屋及室内物品负有妥善保管义务，并按合同约定的办公住宿用途使用租赁物，并负责防火安全。根据本案审理查明的事实，火灾系在涉案房屋租赁期间发生，有关部门已对火灾事故作出认定，考虑到火灾事故认定不排除外来火源，但未确定具体原因，故不能认定火灾是由刘双过错造成的，但由于刘双疏忽对承租房屋的日常管理和看护，导致该火灾发生时，没有及时发现、及时报警、及时施救，刘双的行为对火灾造成损失的扩大有一定的因果关系。根据火灾事故认定书认定，起火部位为“刘双租用民房内，靠近北侧外墙5米范围内”，结合消防大队制作的火灾现场平面图，起火部位的范围包括但不限于出租人自用的8号房间面积（约3.3米乘4.5米），系以8号房间与6号房间之间的墙体位置为中心向外发散起火，即出租人保留的8号房间和刘双承租的6号房间均在起火点范围内。因此不能排除起火点在刘双租赁的房屋内。作为除8号房间以外的租赁物的使用者和管理者，不具免责事由，理应基于合同义务及法律规定对李大伟受到的损失承担相应的赔偿责任。但刘双仅应在其能够控制的范围内尽到日常管理人的注意义务，而不应对超出其管理范围内的损失承担责任。出租人李大伟作为房屋的所有权人，应对其出租房屋的基本配套设施负有安全保障义务，排除安全隐患，以避免危及实际使用人的生命和财产安全。李大伟在签订《租赁合同》时，没有将8号房间租赁给刘双，该房间由李大伟自行留用，李大伟负有对自用房间的管理和看护责任，并负责防火安全。根据起火范围在8号房间和6号房间之间向外扩散，因此不能排除起火点在李大伟自用的房间内，李大伟对火灾损失的扩大也有一定的责任。综合本案火灾发生的事实和给李大伟造成财产实际损失的后果，刘双应负40%赔偿责任，李大伟自行负担60%责任。如之后火灾原因查明，李大伟和刘双均有权通过合法途径行使权利。经评估，房屋修复费用总价值为178,651元，刘双对此不予认可，但未提交能推翻该评估意见的证据，故对该评估意见，予以采信。刘双辩称不排除他人进入院落取钢筋架子导致起火，但未提交任何证据予以证明，故对该辩解，不予采信。火灾的发生，致使李大伟的经营性用房因火灾修复在一定时间内无法对外出租，李大伟要求赔偿因此造成的租金损失，予以支持。但李大伟主张的时间过长，对于该经营性用房因火灾导致无法出租的时间，结合事故具体情况酌情确定为火灾事故发生后18个月。李大伟其他诉讼请求依法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、刘双于判决生效后立即赔偿李大伟因火灾造成的房屋修复损失71,460.40元；二、刘双于判决生效后立即给付李大伟租金损失1,500元；三、驳回李大伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,913元，评估鉴定费2,143元，合计6,056元，由刘双负担2,422.40元，李大伟负担3,633.60元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明事实与原审认定事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，李忠峰接受李大伟委托，管理案涉房屋，李忠峰与刘双签订《租房合同》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。租房合同对李大伟和刘双具有约束力。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。”李大伟将约定的房屋交付刘双使用，刘双应依照合同约定支付租金，并负有合理使用和妥善保管房屋的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，在刘双承租期间，房屋发生火灾，造成李大伟财产损失，刘双依照法律规定和合同约定均应承担赔偿责任。但李大伟自留8号库房使用，且火灾事故认定书认定起火点为靠近北侧外墙5米范围内，不排除因外来火源引发火灾，故李大伟应承担相应的责任。原审对损失赔偿责任划分不当，应予纠正。李大伟的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1499号民事判决第二项，即“刘双于本判决生效后立即给付李大伟租金损失1,500元”；二、变更前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1499号民事判决第一项为“刘双于本判决生效后立即赔偿李大伟因火灾造成的房屋修复损失125,055元（178651×70%元）”；三、撤销前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2019）吉0721民初1499号民事判决第三项，即“驳回李大伟其他诉讼请求”。如刘双未能按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，双倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,919元，评估鉴定费2,143元，二审案件受理费3,913元，合计9,981元，由刘双负担6,986元，李大伟负担2,995元。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年五月二十六日书记员  高松松