辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终824号上诉人（原审被告）：李庆龙，男，1966年1月24日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：宋树恒，辽宁安成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会，住所地辽阳县刘二堡镇喇叭村。法定代表人：栗雪峰，该村村主任。原审被告：栗荣蒲，男，1981年6月17日出生，汉族，农民，住辽阳县。上诉人李庆龙因与被上诉人辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会、原审被告栗荣蒲房屋租赁合同纠纷一案，不服辽阳县人民法院（2019）辽1021民初2985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月29日公开开庭进行了审理。上诉人李庆龙及其委托诉讼代理人宋树恒，被上诉人辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会的法定代表人栗雪峰到庭参加诉讼，被上诉人栗荣蒲二审经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆龙上诉请求：一、请求二审法院依法判决撤销（2019)辽1021民初2985号民事判决，并依法改判，驳回原告诉讼请求；二、判由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足，认定的事实与案件客观事实不符本案的真实事实，被上诉人口头承诺将原村小学的校舍出售给上诉人，并保证由被上诉人在一年内完成相关买卖手续，双方再签订买卖合同，让上诉人先使用并可以建设厂房。是被上诉人要求双方之间，先签订一份一年期的书面租赁合同，并交付一年的使用费10万元，由此才产生了双方在2010年7月20日签订的《租赁合同》，而原审判决不顾案件客观事实，仅仅凭一份《租赁合同》做出支持被上诉人诉求的判决是错误，也严重侵害了上诉人的合法权益。具体理由如下：1、如果被上诉人没有承诺将校舍出售给上诉人，上诉人不可能与被上诉人签订《租赁合同》，也不可能去花10万元承租一年，没有任何意义；2、上诉人购买卖涉案校舍的目的是办厂用房，一年租期根本开办不来任何工厂，这是常识性问题；3、上诉人已经投资400多万元，平整了土地，建设了厂房，如果被上诉人没有承诺是出售校舍，上诉人是不可能去投资400多万元建设厂房。4、截止2011年7月20日，涉案《租赁合同》合同已经期满，如今已经过了8年之久，在这期间上诉人多次找被上诉人要求签订买卖合同，完善校舍买卖手续，被上诉人一直让等一等，正在办理，从来没有索要过租金，或者让上诉人撤出。二、被上诉人违背了诚实信用原则，是民事欺诈行为，涉案《租赁合同》的主要条款显失公平。1、2010年7月20日，签订的《租赁合同》中，“五、乙方（上诉人）在租赁期间建厂房，到期之后无条件撤出甲方不给任何补偿。”这个条款明示是显失公平，在没有出租方以出售为前提条件的情况下，任何人都不可能在租期一年的租赁土地上投资400多万元建设厂房，一年到期之后无条件撤出，不要任何补偿，这绝对不是上诉人的真实意思。现在被上诉人不讲诚信，否认承诺过是出售涉案校舍，由此可见，当时，被上诉人要求上诉人签订这份《租赁合同》，明显是欺诈行为。当时，被上诉人说，暂时不能签订买卖合同，需要请示有关部门，可以先交给上诉人使用，建设厂房，最多一年内就能签订买卖合同，我们先签订一份一年期的租赁合同，实质上这份名为《租赁合同》，双方的真实意思表示就是相当于购买涉案校舍的定金合同。2、实际上涉案《租赁合同》在2011年7月20日已经期满，如今已8年多了，但是，被上诉人从来没有让上诉人撤出，也没有要求续签租赁合同，一直让上诉人等待办理买卖手续，因为目前涉案土地政府要进行拆迁补偿，被上诉人是为了独吞拆迁补偿，所以采取恶人先告状的手段，向法院起诉解除租赁合同，将上诉人赶走。而原审判决不顾案件客观事实，仅凭《租赁合同》做出了支持被上诉人一方诉讼请求的错误判决，支持了违背诚信原则的被上诉人，也严重侵害了上诉人的合法权。三、原审对上级法院发回重审意见不予理睬，重审判决没有解决存在的问题是错误的。本案一审系发回重审案件，2019年8月16曰，辽阳市中级人民法院作出(2019)辽10民终1157号民事裁定，裁定发回重审。在该裁定书中已经明确指明：“一审判决解除辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会与李庆龙、栗荣蒲2010年7月20日签订的租赁合同，但对解除合同后案涉租赁土地上新建房屋等财产问题未做处理，故将本案发回重审。因李庆龙已经在案涉租赁土地范围内大面积新建房屋，在处理双方租赁纠纷过程中应综合考虑经济因素，如果认定租赁关系成立，应就合同期满后租金问题、续租问题进行核实后依法下判。因辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员陈述其并非是案涉租赁财产的所有权人，其对案涉租赁财产无处分权，故如有必要可以追加案涉财产的所有权人一并参加诉讼。”上诉人认为辽阳市中级人民法院的上述意见是公平公正的，已经明确指出原判存在的错误问题，可是不知重审时，法官为何对此视而不见，还继续维持其错误结果。综上所述，上诉人认为，原审判决认定的事实不清，认定的事实有错误，证据明显不足，请求二审法院依法判决撤销原审判决，并依法改判，驳回其诉讼请求。辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会辩称，当时是租赁合同不是买卖合同，有票据，租金10万元不高，请求维持原判。栗荣蒲二审未到庭，亦未提交书面答辩意见。辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会向一审法院起诉请求：2010年7月20日，辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会、栗荣蒲、李庆龙签订了学校租赁合同，租金每年10万元。2010年7月20日栗荣蒲、李庆龙支付2010年7月20日至2011年7月19日一年租金10万元，2013年11月20日支付2011年7月20日至2013年7月20日两年租金20万元，租金是李庆龙支付的。2013年7月20日至今，栗荣蒲、李庆龙五年未支付租金，村委会领导多次与栗荣蒲、李庆龙交涉此事，栗荣蒲、李庆龙始终不予支付租金，故辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会诉至法院请求判决：栗荣蒲、李庆龙支付2013年7月20日至2018年7月20日五年的租金50万元；如果不按时支付租金，栗荣蒲、李庆龙搬出学校，使学校恢复原貌。栗荣蒲一审辩称，2010年，我和姐夫李庆龙决定一起合作办一家具厂。由我出面购买我村小学为厂地建厂。2010年7月20日，我和姐夫李庆龙一同前往原告处商量关于购买村小学废弃校舍一事，时任村长栗荣贵明确表示可在一年之内完成校舍买卖手续，先交10万元作为一年的土地房屋使用金，如果几个月卖给栗荣蒲、李庆龙，则把剩余的钱退给栗荣蒲、李庆龙。于是栗荣蒲、李庆龙就以栗荣蒲的名义把10万元交了。后一直到2013年11月份辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会也没把学校卖给我们。现在辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会起诉我，因其没有实现将学校卖给我们的承诺，后果应由辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会承担，故我要求法院判决辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会退回我10万元。李庆龙一审辩称，2013年11月20日7时，时任村长栗荣贵大哥叫我过去，因村民上访的问题中有涉及学校的事，栗荣贵叫我再交20万元，如果多交了，待村里将学校卖给我时再少算我一点。上午9时，我和朋友王海涛一起将20万元交到村委会，这就是二张收据的由来。而时任村长栗荣贵承诺2010-2011年内将房屋卖给我，如果卖给我了租赁合同就是一张废纸。现辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会不按事实办事，拿租赁合同要求高额租金以及恢复学校原貌是无理要求，这与实际情况不符。学校原貌是：校舍是由旧砖石、旧木料修建，房瓦是早年土瓦，已过了使用年限，瓦房多处脱落，漏雨严重，站在教室里能看见天空，原操场低于地面1.2米的洼地，积水严重，操场南部已成为居民的垃圾排放场。故我请求法院判决辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会归还栗荣蒲、李庆龙交付的30万元及房屋维修、操场填土使用费用。一审法院认定事实：2010年7月20日，栗荣蒲、李庆龙为合作办家具厂，由栗荣蒲作为乙方与作为甲方的辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会签订了将喇叭村学校租赁给栗荣蒲的租赁合同，主要约定：一、乙方租赁学校的价格为每年10万元；二、租赁期限从2010年7月20日至2011年7月19日；三、租赁学校的房屋两趟560m2，不许破坏；四、乙方在租赁期内不许破坏周围的树木；五、乙方在租赁期间建厂房，到期之后无条件的撤出，甲方不给任何经济赔偿；六、甲方提供照明用电(不负责电费)；七、乙方租赁到期之后，在相等的条件下原租赁方优先。合同签订后，栗荣蒲、李庆龙开始占有使用学校及其场地。2010年7月20日，栗荣蒲、李庆龙支付了2010年7月20日至2011年7月19日一年的租金10万元；2013年11月20日，栗荣蒲、李庆龙又支付了2011年7月20日至2013年7月20日两年的租金20万元，两笔租金均由李庆龙出资。2013年7月20日之后，栗荣蒲退出了与李庆龙的合作关系，由李庆龙一人继续占有使用该学校及场地至今。但2013年7月20日至今，李庆龙未支付在此期间占有使用该学校及场地的费用，故辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会诉至一审法院。后在审理过程中，辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会撤回了“李庆龙将学校恢复原貌”的诉讼请求。另查明，针对李庆龙庭审中所述“该学校实际上是时任村长栗荣贵口头约定将学校卖给李庆龙的，是买卖合同关系，并非租赁关系”一事，一审法院对栗荣贵进行了询问，栗荣贵在询问笔录中否认“准备把学校卖给被告”这一说法，确认了辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会、栗荣蒲、李庆龙之间是租赁合同法律关系，并在代表会议记录中有所体现这一租赁的事实。上述事实，有辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会、栗荣蒲、李庆龙的陈述，租赁合同、记账凭证、领取房产执照申请书、代表会议记录、询问笔录等证据在卷为凭。一审法院认为，辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会、栗荣蒲、李庆龙双方系租赁合同关系事实清楚，证据充分，双方均应按照租赁合同的约定履行各自的义务。在2010年7月20日至2013年7月20日期间，栗荣蒲、李庆龙共同租用辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会的学校与场地，栗荣蒲、李庆龙已给付了2010年7月20日至2013年7月20日的每年10万元租金，共计30万元。在2013年7月20日之后，栗荣蒲退出了与李庆龙的合作，后该学校及场地实际由李庆龙一人租用至今，租金应参照租赁合同约定的一年10万元，自2013年7月20日至2018年7月19日，5年的租金合计50万元，由李庆龙承担。审理中，李庆龙、栗荣蒲表示双方系买卖合同关系，而非租赁关系，并要求返还已给付的租金。一审法院视为其明确表示不履行给付租金的主要债务，故依法解除辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会、栗荣蒲、李庆龙签订的租赁合同，责令李庆龙搬出学校，同时李庆龙给付辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会上述租金50万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决：一、解除辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会与栗荣蒲于2010年7月20日签订的租赁合同，李庆龙于一审判决生效之日起三十日内搬离喇叭村小学；二、李庆龙于一审判决生效后三十日内给付辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会租金50万元；三、驳回辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会的其他诉讼请求。李庆龙、栗荣蒲如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由李庆龙负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议《租赁合同》关于租赁内容约定明确，栗荣蒲、李庆龙已给付了部分租金，李庆龙抗辩辽阳县刘二堡镇喇叭村时任村长栗荣贵承诺将案涉房屋卖给李庆龙，该租赁合同系为签订买卖合同而签订，无真实的租赁意思，该抗辩与栗荣贵接受法庭询问时的陈述不一致，且无其他证据支持，该抗辩本院不予采信，李庆龙与辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会存在租赁关系，其在合同约定的租赁期限届满后，未与辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会达成新的租赁协议，继续占有使用租赁物，应按照原租赁合同约定的标准支付租金。李庆龙称案涉租赁合同的年租金10万元过高、明显不合理，但其在本案发回重审及本次诉讼程序中，均未就租金标准问题提供证据，其关于租金不合理的理由，本院不予支持。李庆龙请求辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会归还其交付的30万元，该款项系租金，该请求本院不予支持。李庆龙一审请求辽阳县刘二堡镇喇叭村民委员会支付房屋维修、操场填土使用费用，该请求与本案不属于同一法律关系，且李庆龙未依法就上述请求提起反诉，故本案中不对上述内容进行处理，李庆龙关于上述请求的争议，可另行解决。综上所述，李庆龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人李庆龙负担。本判决为终审判决。审判长 杨 墅审判员 郁 岚审判员 张丽丽二〇二〇年五月八日法官助理王首智书记员胡子健