呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终1146号上诉人（原审被告、反诉原告）：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦小区后二楼一号房。法定代表人：刘富富，该公司总经理。委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵星，男，住呼和浩特市。上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人赵星房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2019）内0103民初4597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：依法撤销（2019）内0103民初4597号民事判决书第一项判决内容，依法改判支持富邦公司的上诉请求。事实和理由：双方于2014年5月26日签订的《呼市富邦商厦回租合同》已于2018年12月31日到期，双方再无续签合同。2019年1月1日富邦公司在业主经常出入领取租金的富邦公司单位门口张贴通知告知广大业主解除了该合同，并于2019年6月21日登报公告双方解除合同。在开庭中富邦公司也提出解除合同，赵星也知晓，充分说明解除合同最晚也应确定为开庭当日。关于解除合同后的占有使用费，应当谁使用谁支付，且实际支付的标准双方也应另行协商或者按照市场租金标准进行鉴定，一审法院按照已终止的5年前的租金标准判决给付实属错误。另外，不定期租赁应按实际使用时间支付租金，对于起诉以后租赁物是否实际使用存在诸多不确定性，且富邦公司已与金锐公司解除合同，一审法院判令富邦公司给付未使用的租金事实错误。赵星辩称，富邦公司的上诉理由有两条，一个是贴条，在家门口贴条，实际情况与贴条的情况不符。另一个内蒙古法制报公示，大多数人没有看过内蒙古法制报，业主并不了解情况。富邦公司和业主没有正常交接，富邦公司事实上是在使用租赁。富邦公司这两条上诉理由根本不成立。赵星向一审法院起诉请求：1.判令富邦公司继续履行双方于2014年5月26日签订的《呼市富邦商厦回租合同》，按合同约定支付富邦公司拖欠赵星2018年至2019年全年租金共9908元（其中2018年欠2512元）。2.判令富邦公司按人民银行同期贷款利息支付赵星逾期利息372.92元。3.由富邦公司承担本案的全部诉讼费用。富邦公司向一审法院反诉请求：1.判令解除富邦公司和赵星不定期租赁合同；2.反诉费由赵星承担。一审法院认定事实：1.2015年3月4日，赵星向任海燕、任海鹰购买了富邦公司开发的位于中山西路公园对面地段商业楼壹层精品柜台a-1号、a-12号。2015年3月25日，赵星（乙方、买方）与富邦公司（甲方、卖方）签订房屋买卖合同，确认赵星购买了富邦公司坐落在中山西路公园对面地段商业楼壹层精品柜台a-1号、a-12号，总价73960元。合同第六条第2款约定：“乙方所购摊位、柜台为甲方回租类。回租类的年回租额为所购产权金额的10%，回租合同期限最长10年。”2014年5月26日，任海燕、任海鹰（乙方）分别与富邦公司（甲方）签订呼市富邦商厦回租合同，约定：“一、回租期为五年，即2014年1月1日至2018年12月31日。合同期满后经营权归乙方所有，双方另行协商回租。二、乙方所购甲方坐落在中山西路富邦商厦壹层精品柜台a-1号、a-12号，房款总额分别为39560元和34400元，年租金为总房款的10%，即每年甲方支付乙方回租金分别为3956元和3440元，合计为7396元。三、租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。五、本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。”2.赵星购买任海燕、任海鹰柜台后，富邦公司仅支付2018年部分租金，尚欠租金2512元未支付。富邦公司未与赵星办理退还柜台手续，仍继续租赁使用案涉柜台至今。3.2019年1月1日，富邦公司作出通知，内容为：“呼市中山路富邦商厦购房业主：由于房屋租赁市场连年不景气，经营惨淡。租赁合同已到期终止。我公司再无力按原条件续租。敬告各出租业主。”2019年6月21日，富邦公司将以上通知刊登在内蒙古法制报第15版上。一审法院认为，本案系房屋租赁合同法律关系，任海燕、任海鹰与富邦公司签订的呼市富邦商厦回租合同系双方真实意思表示，属合法有效。因任海燕、任海鹰将案涉柜台出让于赵星，故该回租合同的权利义务及于赵星，赵星有权向富邦公司主张支付租金。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此呼市富邦商厦回租合同继续有效，但租赁期限为不定期。回租合同约定租金支付方式为每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金，则富邦公司应分别于2019年2月1日前和2019年7月31日前向赵星支付2019年上半年、下半年租金，富邦公司拖欠租金已构成违约，故对于赵星主张的2018年租金2512元、2019年租金7396元，依法予以支持。关于利息，回租合同约定：“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法。而赵星因富邦公司违约所产生的损失为富邦公司逾期付款产生的利息损失，故赵星主张的利息，以中国人民银行同期同类贷款基准利率即年利率4.35%分别从2018年8月1日、2019年2月1日、2019年8月1日计算至开庭之日为268元，超出部分不予支持。对于富邦公司关于解除合同的诉讼请求，因富邦公司作出的书面通知及登报通知均未送达至赵星，赵星亦表示对此不知情，且富邦公司的通知内容为不再续租但因富邦公司在继续承租租赁物，故原回租合同双方在继续履行。考虑赵星并不同意解除合同，且富邦公司一直存在拖欠租金的违约情形，考虑到公平、诚信原则，考虑到物业整体功能的发挥，富邦公司如果局部解除合同，又对商场没有新的规划布局，势必损害众多摊位业主的利益。综上，对于富邦公司关于解除合同的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、富邦公司于本判决生效后十五日内一次性支付赵星2018-2019年全年租金9908元及利息268元，以上共计10176元；二、驳回赵星的其他诉讼请求。三、驳回富邦公司的反诉请求。本诉案件受理费已减半收取计30元，由富邦公司负担；反诉案件受理费50元，由富邦公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、富邦公司主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除有无事实及法律依据；二、一审判决富邦公司支付赵星2018-2019年全年租金及利息有无事实及法律依据。针对第一个争议焦点，富邦公司虽主张《呼市富邦商厦回租合同》已解除，但富邦公司张贴在单位门口的书面通知及登报通知均并不能证明该通知已经到达业主，且业主亦表示对此不知情，富邦公司也无退还业主商铺或摊位的行为，故其主张确认《呼市富邦商厦回租合同》已解除没有事实和法律依据。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，富邦公司与任海燕、任海鹰于2014年5月26日签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。合同约定履行期限自2014年1月1日至2018年12月31日。租赁期间届满后，富邦公司继续使用租赁物，赵星作为任海燕、任海鹰的权利义务承受人并未提出异议，根据上述法律规定，合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同约定租金支付方式为每年1月付上半年租金，7月付下半年租金，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失。富邦公司未依约支付租金构成违约，因双方签订的合同未约定损失计算方法，一审按照富邦公司逾期支付租金产生的利息计算业主损失适当，本院予以确认。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张蒙江审 判 员 蔡世杰审 判 员 姜 怡 二〇二〇年五月二十二日法官助理 董 丽书 记 员 宋晓昂