宁波市奉化区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0213民初5927号 原告：练达，男，1986年9月16日出生，汉族，住宁波市奉化区。 委托诉讼代理人:李颂、周微，浙江颂阳律师事务所律师。 被告：赵琛，女，1984年12月4日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：王新芬，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被告：浙江兴润置业投资有限公司，住所地：宁波市奉化区锦屏街道茗山路8号。 法定代表人：沈明崇，董事长。 原告练达为与被告赵琛、浙江兴润置业投资有限公司案外人执行异议之诉一案，于2019年11月22日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年3月31日公开开庭审理了本案。原告练达的委托诉讼代理人周微、被告赵琛的委托代理人王新芬到庭参加诉讼，被告浙江兴润置业投资有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告练达起诉称：贵院于2019年8月28日作出（2019）浙0213执恢335号之一执行裁定，裁定拍卖位于宁波市奉化区外的房地产。在上述案件执行期间，原告提出执行异议，认为案涉房产已经出卖给原告，且原告已支付全部购房款并实际占有、使用至今，虽案涉房屋至今未办理过户，但原告对此并无过错；另外，被告浙江兴润置业投资有限公司抵押给原债权人上海浦东发展银行宁波奉化支行的房屋层高不超过3米，但原告所购买的涉案房屋层高5.8米，为双层复式结构，被告浙江兴润置业投资有限公司抵押给原债权人的房屋仅涉及房屋部分空间，故应当停止对涉案房产的拍卖并解除查封。原告认为，（2019）浙0213执异44号执行裁定认定事实有误，适用法律错误，具体理由如下： 首先，该裁定表述“案涉房屋作为执行标的具有物理构造上的整体性和独立性”本身就是自相矛盾，但也足以证明案涉房屋的12楼和12楼跃层在物理构造上具有独立性。 其次，根据原告提供的《商品房买卖合同》及住建局的设计图纸，足以证明案涉房屋的12楼与12楼跃层在层高上都是3米的事实。12楼跃层在层高上与该幢房屋的其他楼层并无差别，而根据《房屋测量规范》等规定，层高高于2.2米以上的空间就要计算建筑面积，也即它具备其独立的产权和商业价值。那么，如果案涉房屋的12楼与12楼跃层真的是整体买卖或抵押的话，它的价值应该是同幢楼中其他单层房屋的二倍左右。但是，被告浙江兴润置业投资有限公司在2012年1月18日与原债权人上海浦东发展银行宁波奉化支行签订的《房地产最高额抵押合同》中，对案涉房屋所设定的抵押价值却与同幢楼中其他单层房屋的抵押价值是一致的。故该裁定认定案涉房屋“在办理抵押登记时是作为一独立单元房和物理构造上的整体抵押登记给原债权人”显然是不符合事实的。 再次，既然12楼跃层是要单独计算建筑面积并可以办理独立的产权证书的，且该幢楼中其他的12楼跃层房屋实际也都是独立办证的，那么如果要对它设定抵押，它的抵押权登记证书（即他项权证）自然也应当是独立办理的。现在案涉房屋的跃层既未办理产权证书，也未办理过任何他项权证，那么该跃层空间就不存在抵押给任何人的事实，该裁定认定申请执行人的抵押权效力及于跃层空间的事实显属错误。 最后，该裁定认定原告自身对案涉房屋未办理过户登记存在过错的事实也明显有误。原告作为案涉房屋的购买方，在购买案涉房屋时无法获知其是否存在权属瑕疵，也没有人告知原告案涉房屋存在权属瑕疵；在案涉房屋交付后，原告占有使用期间也一直没有人向原告主张过该套房地产的相关权利，且原告在全款购买案涉房屋后，也已多次催告被告浙江兴润置业投资有限公司履行过户的合同义务，但被告浙江兴润置业投资有限公司一直以各种理由拖延。故而，原告在整个过程中，一直是守约且善意的，并不存在任何过错，依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，对该房地产的拍卖及执行应予立即停止。 综上所述，案涉房产虽未完成过户，但原告已支付全款并实际占有使用至今，原告对此并无过错，即使申请执行人的抵押权可以对抗原告的权利，那么该抵押权也仅限于案涉房屋3米以下的空间。为此，向法院起诉要求：停止宁波市奉化区的房地产的执行，并解除对该房产的查封。 被告赵琛答辩称：一、案涉房产抵押在前，物权期待权不能对抗抵押权。按照《房地产最高额抵押合同》、他项权证、《民事裁定书》中均显示：原债权人上海浦东发展银行宁波奉化支行与浙江兴润置业投资有限公司于2012年1月18日签订了编号为ZD9419201200000001的《最高额抵押合同》，抵押期间为2012年1月18日至2015年1月18日；案涉房产已于2012年1月18日在奉化市房地产管理中心设立抵押登记；由此可见，上述案涉房产从2012年1月18日开始至今一直为宁波振升物资有限公司在上海浦东发展银行宁波奉化支行的贷款提供抵押担保。而原告与浙江兴润置业投资有限公司签订的《商品房买卖合同》时间为2013年5月9日，在案涉房屋抵押之后，且该房屋买卖未经抵押权人的同意，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。同时上述案涉房产都已经过抵押、诉讼、拍卖环节，原告仍有意购买案涉房产，明显存有主观以及客观的故意，阻碍被告实现抵押权，所以原告要求停止拍卖并解除查封的请求不应被支持。 二、复式跃层阁楼属于商品房的附属部分，构造上不具有独立性，利用上不具有排他性，不具有独立的规划建造许可。首先，复式跃层阁楼等属于商品房的附属部分。在房地产开发中，上述部分作为附属部分与商品房一起销售，并不能作为商品房独立存在。其次是复式跃层阁楼不能办理独立的产权。复式跃层阁楼在建造过程中是依附商品房而存在的，并不具有独立的规划建造许可，所以复式跃层阁楼不能办理独立产权证。单独买卖复式跃层阁楼等违反我国法律的禁止性规定。根据浙江兴润置业投资有限公司关于奉化市锦屏街道阳光茗都56幢49套住宅地产估价明细表中的备注栏中也明确表述：复式、单层面积、每层层高均为3米，阁楼附送。而且其他同类型户型经商品房成交取得产权的房屋，均包含复式、跃层、阁楼。由此可见，1206房屋理应包含12楼以上的所有套内附着物。 三、关于抵押问题 1.房产的抵押行为是债权人和债务人、担保人之间的约定行为并经职能部门登记公示生效，除非在他项权证中明确注明分割抵押，否则视同为整体抵押，而且分割抵押的最小单位也是整幢房屋中单个的房屋产权。我国法律不允许在同一产权证下的房间做分割抵押，仅允许在同一个产权证下的房屋做二次或多次抵押，所以涉及1206房间不存在部分抵押、部分未抵押的情况。 2.抵押标的物因误登记或漏登记事项包括地址、面积等，均不影响抵押权的行使，仅涉及抵押内容登记的变更，并不会对整个抵押权产生影响。即便是该房屋以后经房产管理部门认定确属误登记，房产的面积发生变化，那也是在房屋整体抵押的前提下进行抵押内容的变更登记，不会改变1206房屋整体作为抵押物的附属性。 综上所述，原告诉请无事实和法律依据，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告浙江兴润置业投资有限公司未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃到庭答辩和质证的权利。 原告练达为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1.《执行裁定书》一份，用以证明原告向本院提出执行异议，但本院裁定驳回了原告的执行异议申请的事实。2.《商品房买卖合同》、《宁波市家庭住房记载情况证明》、《暂收单据》、《交付证明》各一份，用以证明原告于2013年5月9日向被告浙江兴润置业投资有限公司购买了案涉房地产，且已全额支付并实际占用使用至今的事实。3.《设计图纸》两份，用以证明案涉房地产有12F和12F跃层，且12F与12F跃层层高均为3米的事实。4.《函件》一份，用以证明案涉房屋已经出售给原告且经过工作小组认可的事实。5.说明一份，用以证明住房中心认为案涉房屋及阁楼应该独立办理产权证的事实。6.不动产财产登记查询证明三份，用以证明案涉房屋系原告在宁波市内唯一住宅以及相关的涉案房屋抵押、查封的相关事实。 对原告提供的上述证据，被告赵琛对证据1的三性予以认可。对证据2中的商品房买卖合同的关联性不予认可，认为签订时间是在设立抵押权之后；对宁波市家庭住房记载情况的关联性不予认可，认为与本案没有直接的关联性；对暂收单据的三性不予认可，认为是由浙江兴润置业投资有限公司单方提供的收据，没有相应的汇款凭证及其他材料予以证明；对交付证明的三性不予认可。对证据3的关联性有异议，认为跃层阁楼不具有独立性，不能单独办理产权证。对证据4、5的关联性有异议，认为案涉房屋买卖交易时间是在设立抵押权后，复式跃层是商品房的附件，不能单独办理抵押。对证据6的真实性没有异议，对关联性有异议。本院认为，经核对原件，对该组证据的真实性予以确认，确认案涉合同签订于设立抵押权存续期间的事实。 被告赵琛向本院提交了《房地产最高额抵押合同》、他项权证各一份，用以证明浙江兴润置业投资有限公司已于2012年1月18日将案涉房产抵押给上海浦发银行奉化支行的事实。 对被告提供的上述证据，原告练达对真实性没有异议，认为从该证据中可看出抵押的面积与单层的面积一样，故抵押的只是12层，跃层并没有抵押。本院对该证据的真实性予以确认，确认2012年1月18日，浙江兴润置业投资有限公司与上海浦东发展银行宁波奉化支行签订《房地产最高额抵押合同》一份，约定将位于宁波市奉化区为宁波振升物资有限公司的债务提供抵押担保的事实。 根据以上采信的证据材料并结合原、被告在庭审中的陈述，本院认定本案事实如下： 2012年1月18日,上海浦东发展银行宁波奉化支行与被告浙江兴润置业投资有限公司签订一份《房地产最高额抵押合同》，约定被告浙江兴润置业投资有限公司自愿以其所有的位于宁波市奉化区锦屏街道阳光茗都56幢的1101、1001、1006、1206、301、106、101、201、501、505、605、905、801、701室十四套房产为宁波振升物资有限公司在上海浦东发展银行宁波奉化支行处自2012年1月18日至2015年1月18日期间内发生的余额不超过27500000元的债务本金及利息、罚息和复利等提供抵押担保。同日，上海浦东发展银行宁波奉化支行与被告浙江兴润置业投资有限公司依约办理了上述房产的抵押登记手续。截至2014年8月9日,振升公司共计拖欠借款本金17400000元及利息、罚息、复利。因宁波振升物资有限公司未按期还款，上海浦东发展银行宁波奉化支行于2014年8月18日向本院提出实现担保物权的申请，本院于同日立案受理，审理案号为（2014）甬奉商特字第59号，并于2014年8月28日作出民事裁定书，裁定：对浙江兴润置业投资有限公司所有的位于宁波市奉化区准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，上海浦东发展银行宁波奉化支行对变价后所得款项在借款本金17400000元、截止2014年8月9日利息733813.50元及按借款合同约定的利率按本金17400000元自2014年8月10日计算至款清日止的利息、罚息、复利的总和范围内优先受偿。 为实现上述担保物权，2014年9月23日，上海浦东发展银行宁波奉化支行向本院申请执行，执行案号为（2014）甬奉执民字第1894号，执行过程中，本院拍卖了上述除案涉房产之外的9套房产，案涉56幢1206室房屋因存在争议暂缓处置。 2017年9月10日，上海浦东发展银行宁波奉化支行将案涉债权转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司，2019年5月10日，中国信达资产管理股份有限公司又将案涉债权转让给了被告赵琛。2019年8月16日，赵琛向本院提交申请要求将其变更为申请执行人，同时向本院提交恢复执行申请书要求恢复对（2014）甬奉执民字第1894号案的执行，本院于同日立案受理，执行案号为（2019）浙0213执恢335号。2019年8月26日，本院作出（2019）浙0213执恢335号执行裁定书，裁定变更赵琛为本案申请执行人。2019年9月9日，本院作出（2019）浙0213执恢335号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人浙江兴润置业投资有限公司名下的位于宁波市奉化区的房地产。 案涉房屋他项权证上记载：房屋他项权利人为上海浦东发展银行宁波奉化支行，房屋所有权人为浙江兴润置业投资有限公司，房屋所有权证号为奉化市，房屋坐落为奉化市，他项权利种类为抵押登记，登记时间为2012年1月18日，抵押人为浙江兴润置业投资有限公司。 另查明，2013年5月9日，原告练达与被告浙江兴润置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告浙江兴润置业投资有限公司将其名下位于宁波市奉化区的房屋出卖给原告练达，建筑面积为132.41平方米，总价为3500000元，付款方式为买受人于合同签订日一次性结清，被告浙江兴润置业投资有限公司于2013年5月30日前将房屋交付买受人使用。2013年5月9日，原告练达向被执行人交付房款3500000元，2016年6月1日，被告浙江兴润置业投资有限公司将房屋交付与原告练达，该房屋现由原告练达居住使用。 还查明，本院（2014）甬奉刑初字第929号刑事判决第91页最后一段载明：“2013年5月9日，被告单位浙江兴润公司、被告人沈财兴以出售阳光茗都56幢1206室房屋的方式通过邬惠珍向练达借款人民币350万元，借款入被告单位浙江兴润公司账户。” 本院认为:根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案外人执行异议之诉系确定案外人是否对执行标的享有足以阻止其转让、交付的实体权利并由此可排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告如认为其系案涉房屋买受人，主张享有实体权利并要求对标的物停止执行的，应举证证明在法院对案涉房屋强制执行程序开始前，已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或者买受人按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因自身原因未办理过户登记四个要件，且四个要件须同时具备，缺一不可。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况，抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权。”本案中，案涉房屋登记于被告浙江兴润置业投资有限公司名下，原告练达和被告浙江兴润置业投资有限公司虽在法院强制执行案涉房屋前签订了《商品房买卖合同》，但签订《商品房买卖合同》的时间却在案涉房屋抵押权设立之后，且属于抵押权存续期间，原告亦无证据证明抵押人即被告浙江兴润置业投资有限公司在转让案涉房屋给原告时通知了抵押权人并告知了受让人案涉房屋已抵押的情况，故原告不能以此来对抗被告赵琛基于抵押权而申请的强制执行。 原告认为案涉房屋包含12楼及12楼跃层，进行抵押的系12楼，并未包含12楼跃层，12楼跃层应可以单独计算建筑面积且可以单独办证，故12楼跃层可以单独对抗本院强制执行的主张，本院认为，案涉房屋办理相关产权证时，12楼跃层并未单独办证，故该部分应属于案涉商品房的附属部分，并不具有独立性，相关抵押登记根据案涉房屋的产权登记内容所作，且本院作出的拍卖裁定亦根据产权登记内容所作，即拍卖阳光茗都56幢1206室的房地产，并未区分12楼及12楼跃层，故对原告的该主张本院不予支持。 综上，原告练达对案涉房屋享有的权利不符合法律优先保护的物权期待权的四个构成要件，原告提供的证据不足以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告的诉讼请求不能成立。被告浙江兴润置业投资有限公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告练达的诉讼请求。 案件受理费34800元，由原告练达负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  王珂斐 人民陪审员  王贤波 人民陪审员  卓财军 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  葛华娟 附：本判决依据的法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。