贵州省盘州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0222民初1250号 原告：贵州兴然信息咨询有限公司，住所地贵州省六盘水市盘州市胜境大道经济信息大楼二楼，统一社会信用代码915202223373495R。 法定代表人：丁政江，系该公司执行董事兼总经理。 特别授权委托诉讼代理人：刘高军，上海煊宏律师事务所律师，执业证号13101201110416458。 被告：李彦飞，男，1992年2月16日生，汉族，住贵州省盘州市。 被告：吴良明，男，1986年12月6日生，水族，住贵州省盘州市。 原告贵州兴然信息咨询有限公司与被告李彦飞、吴良明租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州兴然信息咨询有限公司的法定代表人丁政江及其特别授权委托诉讼代理人刘高军、被告李彦飞、吴良明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州兴然信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与二被告签订的《租赁合同》于2019年11月28日解除；二、请求二被告支付拖欠的租金150000元；三、请求二被告支付拖欠的水费9000元、电费8596.45元；四、请求二被告赔偿因使用房屋造成的屋内附属设施设备更换、维修费损失93890元；五、请求二被告支付违约金15000元（自2019年10月1日至2020年2月29日止的违约金计算为150000元x2%/月x5个月，自2020年3月1日起至被告实际付清止的租金以拖欠房租数额为基数，以月利率2%计算）；六、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2019年3月4日，原告与二被告签订租赁合同，约定将盘县红果开发区胜境大道边整栋房屋的负一层和正一（KTV和酒店现有面积）到六层，共计七层出租给二被告使用。其中负一层至正三层为KTV包房、四至六层为酒店客房。双方约定年租金为900000元，租期为5年，付款方式为第一年二被告在签订本合同时支付3万元，在2019年3月31日至2019年9月30日前再向原告支付剩下的87万元。支付的具体时间为每月1号，每月向原告支付房屋不能低于75000元。第二年至第五年每年付款时间为2月至7月，逾期不交房租视为违约。租赁期间产生的一切税费、水电费均由二被告承担。合同终止时电梯、空调、豪华灯具、监控、水电设施、地毯等设施设备及装修交给原告，有坏必修，有损必赔。此外，租赁合同还对双方的其他权利义务等条款进行了约定。二被告在租赁期间未按合同约定支付房租。经原告催要二被告依然没有支付2019年10月至11月的房租。原告与二被告电话沟通口头协议于2019年11月30日解除租赁合同。二被告不在承租也不在经营KTV及酒店。经原告检查发现二被告承租期间对房屋内部的部分设施及设备等由不同程度的损坏，给原告造成了经济损失。具体为酒店门门锁损坏300元、酒店门损坏两扇3000元、酒店床上用品棉被被套14套2520元、酒店床上用品棉垫28床5600元、酒店圆桌及坐等10套5000元、KTV音响及话筒更换17800元、KTV茶几维修1800元、KTV地毯被损坏650平方米52000元、冲水马桶维修1870元。拖欠的水费9000元、电费8596.45元。原告多次联系二被告要求支付拖欠的房租水电费及经济损失未果。综上，请依法支持原告的诉讼请求。 被告李彦飞辩称：其实际入股经营时间为2019年9月26日，合同签订的实际签订时间为2019年9月26日，仅是签订合同时将时间签订为2019年3月4日，合同签订后，已向原告支付房租及水电费120330元，房租费不应为150000元；签订合同时原告未移交房屋内设施设备，亦未签属移交清单，故原告主张赔偿更换及维修设备设施费用不属实，被告不应承担；因原告一直占用酒店6楼房间一间，未向被告交付，原告违约在先，被告不应承担违约责任。 被告吴良明辩称：根据原告陈述其已将设施设备移交给田大稳，但未移交给吴良明；且吴良明已于李彦飞实际入伙经营时退出经营，原告主张的拖欠水电费情况不属实；租赁发生后KTV的设备设施的更换及维修均是我出资购买，不应承担责任。 本院经庭审认定事实如下：2019年9月26日，被告李彦飞、吴良明作为乙方与作为甲方的原告签订《租赁合同》，甲方将位于盘州市红果开发区便整栋房屋的负一层和正一（ＫＴＶ和酒店现有面积）层到六层出租给乙方使用，合同约定，年租金为900000元，租期为2019年1月22日至2024年1月21日，承租期间产生的一切税费由乙方承担；承租期间的水电消防等设施若不合格需整改的，费用由乙方负责。合同终止时，乙方将电梯、空调、豪华灯具、监控、水电设施、地毯等设施设备及装修交给甲方，有坏必修，有损必赔；乙方拖欠租金情况下，甲方有权终止合同，并提出赔偿；非出现本合同约定的解除本合同的情形，甲乙双方任何一方提前解除或终止合同，视为单位违约，应赔偿对方一切经济损失并支付守约方30万元的违约金。合同还对租赁的付款方式、付款时间及其他权利义务进行约定。经原被告协商一致同意，合同签订的日期提前至2019年3月4日。合同签订后，原告未向二被告交付涉案房屋第六层的一间房屋。李彦飞、吴良明未向原告支付2019年10月至11月28日期间的租金，2019年11月28日，因二被告拖欠租金行为原告单方通知被告解除租赁合同。李彦飞、吴良明系合伙关系。庭审中，原告及吴良明自认2019年1月与吴良明、田大稳、周斯凡签订涉案房屋租赁合同，2019年3月开始进行营业，2019年9月，李彦飞入伙经营，并与原告签订涉案租赁合同。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的租赁合同等证据在案佐证，足以认定。对原告提交的电费缴费票据五份及水费客户欠费记录一份，因无法证实交纳到户名为吴永琴或吴永芹名下的水费、电费系涉案房屋的水电费用，对该证据，本院不予采信；对原告提交的其自行于2020年1月2日出具的情况说明，因该证据系原告自行出具，且无二被告对该情况说明中载明租赁期间拖欠水费9184.13元的事实不认可，对该证据本院不予采信；对原告提交的房屋租赁室内物品已交移交保管清单、金色港湾KTV盘点、金色港湾酒店损坏物品统计，上述证据无二被告的签字确认，无法达到原告的证明目的，本院不予采信；对原告提交的装修合同、基础装修工程报价、收款收据，上述证据仅能证实原告对房屋进行装修，与被告的租赁合同行为无关联性，达不到原告的证明目的，本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点为：1、被告吴良明是否应承担责任；2、租金、水电费金额如何确定；3、二被告是否应承赔偿房屋附属设施更换的损失，若承担金额如何确定；4、二被告是否应承担违约责任，若承担，违约金如何计算。 关于第一个问题。原告与二被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告已按合同约定履行交付租赁房屋的义务，虽原告未将租赁房屋中第六层的一间房屋交付二被告，但原告已实际履行大部分的合同义务，李彦飞、吴良明应支付原告租赁费。根据合同相对性原则，被告吴良明应承担租赁合同产生的义务，至于其与李彦飞之间的合伙事宜、权利义务如何承担问题，可待承担责任后根据与李彦飞之间的合伙协议另行主张权利。故原告主张要求吴良明在本案中承担责任的诉请符合法律规定，本院予以支持。 关于第二个问题。根据合同约定，原告应全面如实的履行交付房屋义务，但交付房屋时未将第六层的一间房屋交付二被告，二被告自合同签订之日即2019年9月26日起未向原告支付房屋租赁费，原告多次催促未果，于2019年11月28日单方通知被告终止合同，根据双方签订的租赁合同“乙方拖欠租金情况下，甲方有权终止合同”之约定，原被告之间的签订的房屋租赁合同于2019年11月28日解除。二被告应向原告支付2019年9月26日至11与28日期间的共计两个月的房屋租赁费150000元，因原告未全面如实的履行合同的交房义务，违约行为在先，后二被告未按期支付租赁费，违约行为在后，结合双方当事人的违约情形，本院酌情扣减房屋租赁费10000元，由二被告支付原告房屋租赁费140000元。被告李彦飞辩称已支付房租及水电费120330元，其未提交相关支付凭证予以证实，该辩解意见理由不能超过呢里，不予支持。原告提交的证据无法证实涉案房屋所欠的水电费用及原告所支付的水电费系涉案房屋产生，其应承担举证不能的法律后果，故原告主张要求二被告支付水电费的诉请，本院不予支持。 关于第三个问题。原被告虽在合同中约定合同终止时，二被告应将电梯、空调、豪华灯具、监控、水电设施、地毯等设施设备及装修交给原告，有坏必修，有损必赔，但原告未提交证据证实其向二被告交付房屋时已移交房屋内相关设施设备，由于签订涉案合同前原告已将涉案房屋租赁给其他人使用，其提交的证据无法证实设施设备的损坏与二被告的租赁行为存在因果关系，综上，原告主张要求被告承担房屋附属设施更换的损失的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。被告辩称不应承担赔偿房屋内附属设施设备更换的损失的理由成立，予以支持。 关于第四个问题。本案由于被告方拖欠租金行为导致原告单方终止合同，此情形非合同约定承担违约责任的情形，故被告不应承担违约责任，不支付违约金。对原告主张承担违约责任的诉请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告贵州兴然信息咨询有限公司与被告李彦飞、吴良明签订的《租赁合同》于2019年11月28日解除； 二、由被告李彦飞、吴良明于本判决生效之日起十五日内支付原告贵州兴然信息咨询有限公司租赁费140000元。 三、驳回原告贵州兴然信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2724元，由被告李彦飞、吴良明负担1550元，由原告贵州兴然信息咨询有限公司1174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  支兰芬 二〇二〇年五月二十七日 书记员  杨 洋