江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0113民初5727号原告：张蔚，女，汉族，1964年4月15日出生，住江苏省南京市鼓楼区。原告：姜建明，男，汉族，1965年3月10日出生，住江苏省南京市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：刘希祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告：孙秀华，女，汉族，1977年3月28日出生，住江苏省南京市栖霞区。被告：陈斌，男，1976年1月12日出生，汉族，住江苏省南京市六合区。原告张蔚、姜建明与被告孙秀华、陈斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法由审判员葛立正适用简易程序，于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告张蔚、姜建明的委托代理人刘希祥及原告姜建明，被告孙秀华到庭参加了诉讼。2019年12月6日，根据原告张蔚、姜建明的申请，本院依法追加了陈斌为本案被告。本案于2020年4月28日再次公开开庭进行了审理。原告张蔚、姜建明的委托代理人刘希祥及原告姜建明，被告孙秀华、陈斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张蔚、姜建明诉称，2009年8月17日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定将栖霞区某某轩B5号房屋租赁给被告使用，合同期限自2009年9月1日至2019年9月1日。2019年3月20日，原告向被告手机（号码137××××0018）发送短信，通知其租赁合同到期后不再续租，要求其按时交房。此后，原告多次电话提醒被告，并于2019年8月2日委托律师，向被告发送律师函，于2019年8月28日再次发送短信提醒被告。被告置若罔闻。2019年9月1日上午，原告前去收房，但被告拒绝搬出，原告为此报警。为避免矛盾激化，原告没有采取强制措施。原告认为租赁合同到期终止，被告应当履行迁出义务。由于被告无正当理由继续占用房屋，给原告造成损失。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求：1、判决被告迁出栖霞区某某轩B5号房屋，并支付自2019年9月2日起至完全迁出之日止的房屋使用费（暂按照每月25000元计算）；本案的诉讼费用由被告承担。后增加了判令将房屋恢复原样，包括但不限于封堵二楼与隔壁过道隔墙，两被告承担连带责任的诉讼请求。被告孙秀华辩称，是我和原告签订了合同，我们签订是三年期限，三年中并不是我在管理，是我丈夫陈斌打理，但我已和陈斌离婚，现在这个店与我无关，房屋到期时我也不在房屋内，我没有侵占原告的房屋。被告陈斌辩称，该房屋租赁的合同虽然是孙秀华与原告签订的，但是实际上租赁合同的履行事宜是我做的，与孙秀华没有关系。原告发送的信息也是我接收的，手机号码是我的名字。我租赁原告的房屋时间才三年，租赁房屋前一楼门面房已经分了三块，说明我租赁原告房屋时原告就将一楼分三块租赁给别人。经审理查明，原告张蔚与原告姜建明之间系夫妻关系，被告孙秀华与被告陈斌之间原为夫妻关系。2016年，被告孙秀华、陈斌从他人处受让了承租位于栖霞区某某轩B5号房屋。2016年8月，原告姜建明（作为甲方，出租方）与被告孙秀华（作为乙方，承租方）签订了《房屋租赁协议》（该协议内容是原告姜建明与被告孙秀华、陈斌的前手签订的10年期租赁协议），协议主要内容为：甲方自愿将坐落于栖霞区某某轩B5号317平米商业用房（以下简称案涉房屋）有偿出租给乙方使用，使用功能为宾馆；租赁期限为10年，自2009年9月1日至2019年9月1日止；房屋年租金标准分别为2009年-2012年每年玖万元，2013年至2015年每年拾万元，2016年至2018年每年拾壹万元，2019年为拾贰万元，租金支付方式均为一年一次付清；自协议签订之日付定金壹万元，第一年租金在15日内结清，以后每年租金在本年的8月20日前结清；租赁期限届满，在同等条件下乙方有优先权。合同签订后，被告孙秀华、陈斌将案涉房屋的二楼房屋用于经营宾馆；一楼已租赁他人，在原告姜建明与被告孙秀华签订了《房屋租赁协议》后，案涉房屋的一楼房屋出租的租金由被告陈斌收取。2019年3月20日，原告姜建明通过手机向被告陈斌手机（号码137××××0018）发送了租赁合同到期，要收回案涉房屋，要求按时交房的短信。2019年8月1日委托律师，向被告孙秀华发送律师函，要求在协议到期日时予以迁出。2019年8月28日，原告姜建明再次向被告陈斌手机发送短信，告知其抓紧时间将案涉房屋内东西拆走。2019年9月1日上午，原告姜建明到案涉房屋内，要求收回房屋时与案涉房屋内的工作人员发生纠纷，原告姜建明为此报警。民警到达现场，调解未果，告知原告姜建明通过法律途径解决。为此，原告张蔚、姜建明诉至本院，要求处理。2019年10月14日，被告孙秀华与被告陈斌在民政部门协议离婚。2020年3月27日，原告姜建明与被告陈斌就案涉房屋进行了交接，双方签署了《交接确认单》。在确认单上备注有：“陈斌在2月1日短信通知姜建明收房，因不可抗力要素（新冠××疫情）未能及时交接；二楼与隔壁有一门洞，陈兵（斌）未做封堵，后果与姜建明无关”。鉴于案涉房屋已实际交付，原告张蔚、姜建明将其诉讼请求变更为：两被告共同给付房屋逾期交付的使用费，自2019年9月2日至2020年3月27日，按每月19000元的标准计算，共计133000元。原告张蔚、姜建明主张合同到期日，两被告没有离婚，而且当时签订合同时被告孙秀华是家事代理，租赁房屋后共同经营旅馆，合同到期后负有返还义务；虽然2019年10月14日两被告协议离婚，但不改变两被告对其负有的共同返还租赁房屋，承担逾期房屋占有使用费的义务，故坚持其诉讼请求。同时，原告张蔚、姜建明提供了案涉房屋附近的房屋租赁合同及录音光盘，拟以证实案涉房屋的租赁费用为每月19000元。被告孙秀华认为合同是其签订的，宾馆是被告陈斌经营的，与其没有多大关系，其不应该承担这笔费用；因为宾馆，其与陈斌产生矛盾，双方离了婚；其认为按原告方主张的费用计算使用费不合理，不认可原告方的诉讼请求。被告陈斌表示协议到期后，是其不同意交房的，与被告孙秀华无关；其在2020年1月就通知原告方来交接了，2020年2月，因疫情原因原告没来收房，到了3月才交接；交接单上载明了由于疫情原因导致未能及时交接，交接单上的字是原告所写，从2020年2月1日到2020年3月27日不是其原因所致不能交房，其不认可这段时间的费用，也不认可原告方的诉讼请求。因双方各持己见，以致调解无效。另查明，2006年6月3日，原告张蔚与南京金桥城镇建设综合开发公司兴卫分公司签订了《兴都郦轩商业街区契约》，以222万元购买了案涉房屋。被告孙秀华、陈斌在租赁案涉房屋期间，没有向原告张蔚、姜建明交纳押金。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋租赁协议》，《兴都郦轩商业街区契约》，《交接确认单》，手机短信打印件、《律师函》，《政府信息公开申请答复书》，《离婚登记审查登记表》及离婚协议书，案涉房屋及相关房屋照片，相关房屋租赁合同及录音光盘，本院庭审、质证笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告姜建明与被告孙秀华签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容并未违反相关法律法规的强制性规定，租赁协议合法有效，双方均应按照协议约定，履行各自的义务。《房屋租赁协议》约定了租赁期限自2009年9月1日至2019年9月1日，原告姜建明在租赁期限到期前，通过各种方式告知被告孙秀华、陈斌，要求其在租赁期限届满后将案涉房屋进行交付。但被告孙秀华、陈斌在租赁期限届满后没有将案涉房屋向原告张蔚、姜建明进行交付。被告孙秀华与原告姜建明签订租赁协议时，其与被告陈斌之间系夫妻关系，虽然其与陈斌在租赁协议期满后离婚，但不能免除其负有向原告张蔚、姜建明交付案涉房屋的义务。因此，被告孙秀华、陈斌应向原告张蔚、姜建明支付因租赁协议期满后迟延交付案涉房屋而产生的房屋占有使用费。至于支付房屋占有使用费的期限，由于原告姜建明与被告陈斌于2020年3月27日就案涉房屋进行了交接，并签署了《交接确认单》，确认单上备注了“陈斌在2月1日短信通知姜建明收房，因不可抗力要素（新冠××疫情）未能及时交接”说明，考虑到疫情期间确实对相关行业及交通出行造成一定影响，故本院酌情认定被告孙秀华、陈斌应向原告张蔚、姜建明支付2019年9月2日至2020年2月1日，共计5个月的房屋占有使用费。至于占有使用费的标准，原告张蔚、姜建明为此提供了案涉房屋附近的房屋租赁合同及与承租人的录音，拟以证实案涉房屋的租赁费用为每月19000元。因房屋租赁费用需要参考房屋的结构、地理位置、房屋走向、周围经营环境等众多因素，原告张蔚、姜建明提供的上述证据不能客观地反映案涉房屋的实际使用费用，故本院参照被告孙秀华与原告姜建明签订的《房屋租赁协议》中约定的2019年年租金为120000元的标准，认定被告孙秀华、陈斌应向原告张蔚、姜建明支付2019年9月2日至2020年2月1日，共计5个月的房屋占有使用费计50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告孙秀华、陈斌于本判决生效后十日内向原告张蔚、姜建明支付房屋占有使用费50000元；二、驳回原告张蔚、姜建明其他的诉讼请求。案件受理费2900元，减半收取1450元，由原告张蔚、姜建明和被告孙秀华、陈斌各负担725元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  葛立正二〇二〇年五月二十九日书记员  臧 瑞