文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）湘13民特2号申请人：李晓霞，女，汉族，1986年2月10日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘勇军，湖南娄星律师事务所律师。被申请人：娄底市家福房地产营销策划有限公司上和世家分公司。住所地湖南省娄底市娄星区。法定代表人：罗华美，公司总经理。委托诉讼代理人：邹新兵，男，汉族，1986年7月9日出生，住湖南省娄底市娄星区，系该公司营销总监。申请人李晓霞为与被申请人娄底市家福房地产营销策划有限公司上和世家分公司（以下简称家福房产公司）申请撤销仲裁裁决一案，向本院提起诉讼。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。申请人李晓霞诉讼请求：1．撤销娄底市娄仲裁字（2019）11号裁决书；2．撤销由申请人向被申请人支付劳务费10000元；3．撤销由申请人承担的仲裁费1000元；4．判决由被申请人承担本案诉讼费。事实和理由：一、本案并无仲裁协议，娄仲裁字（2019）11号裁决书属于超裁或没有仲裁协议的情形；本案被申请人提交的唯一证据是承诺书（卖方），该承诺书只是一个附条件承诺书，因为附条件，条件未成就，合同未生效。本承诺书的条件是第八条第二项，由中介公司找担保公司垫资，垫资赎楼，垫资一次性负清。被申请人中介公司未帮申请人赎楼，所以条件未成就，仲裁协议也末生效。而且本承诺书生效的关键条件是签订三方居间买卖合同，本案并未签订三方居间买卖合同，因此本承诺书未生效，仲裁协议也未成立生效。所以是没有仲裁协议或者属于超裁。而且裁决事项不属于仲裁事项，被申请人声称促成了居间合同的成立，那么居间活动的费用，由居间人承担，本案承诺书第五条、第四条、第三条讲的都是劳务费，因此该裁定属于超裁。二、裁决依据的证据是伪造的。裁决中的白雪的身份证是伪造的证据，而且没有提交原件，白雪也没有到庭，据申请人查实的事实，白雪的身份信息有假，而且还有犯罪记录。三、仲裁庭的组成违法。申请人首选合议庭，后被仲裁委告知只能独任制，依据《仲裁法》可以合议制。四、被申请人隐瞒了足以影响公正裁决的证据。被申请人声称促成了房屋买卖合同成立，却隐瞒该合同不向仲裁委提交，促使仲裁委做出了对申请人不公正的裁决，而且申请人与白雪的买卖合同应当交白雪和申请人各一份，但被申请人都自己保管，又不向仲裁庭提交，仲裁庭竟违法认定买卖合同已经成立。所以该裁决因违法支持被申请人，损害经纪人行业管理法规，损害该行业管理秩序的行为，同时也损害了公共利益，应当撤销。因为卖方承诺书在内容上违反了法律的强制性规定，所以当然无效。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所谓无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。承诺书主要违反了《房地产经纪管理办法》的强制性规定第三条：本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。可是事实上申请人不仅收取居间佣金，还自买自卖，从中挣取差价，从庭审调查中查实与被申请人签订卖方承诺书时房款为70万元，与白雪签订房屋买卖合同时却是729800元，还违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；其他的违法情形在答辩状上有明确列明，不再复述。综上依据《仲裁法》第58条的规定申请贵院予以撤销娄底市娄仲裁字（2019）11号裁决书，维护申请人的合法权利不受侵犯。被申请人家福房产公司答辩：1．申请人认为本案没有仲裁协议或超裁的理由不成立，被申请人与李晓霞签订的卖房承诺书第七条约定了仲裁条款。卖房承诺书第十条明确了其已阅读，明确了法律责任。因此该卖房承诺书是具法律效力的。2．申请人认为裁决依据是伪造的，购买该房屋的白雪身份证是手机拍摄后打印的，身份信息系真实的。至于买家白雪是否有犯罪记录，作为中介机构无权调查，也不知道，且即使有犯罪记录也不影响购买房屋。且申请人私自调查购房人白雪犯罪记录是违法行为。3．仲裁庭所有成员与被申请人均不认识，是合法的。4．签订的买卖合同应合同价与买房承诺书总额不符所以当即作废。5．申请人所陈述的欺诈、胁迫手段签订合同等情形，均属无稽之谈。订立作废的买卖合同时，总价为729800元，系包含卖方2%的佣金、买方1%的佣金及过户费、贷款手续费，因此不存在赚取多余佣金及差价。至于低价收入、高价卖出及泄露个人信息谋取不正当利益均属诬告。申请人认为被上诉人的证据是伪造的，系诬告。本案审理期间申请人李晓霞与被申请人家福房产公司均未提交证据。娄底仲裁委员会查明的事实：2019年5月29日，李晓霞经家福房产公司居间介绍，将其所有的位于娄底市娄星区之物业出卖给买方白雪，房屋成交价为70万元。李晓霞在当天向家福房产公司出具承诺书，并与白雪签订房屋买卖之合同，白雪通过家福房产公司向李晓霞支付定金一万元。合同签订后，因白雪无法按合同约定的期限一次性支付购房款，李晓霞又另行委托其他房产中介公司将房屋出售。在得知李晓霞委托其他中介公司出售房屋的情况下，家福房产公司的工作人员通过微信多次和李晓霞沟通，要求李晓霞给予宽限期限到2019年8月1日止，但李晓霞没有同意。2019年7月19日，李晓霞将房屋过户给案外人朱静等。在得知房屋已过户的情况下，家福房产公司要求李晓霞退还其已支付的定金一万元，李晓霞认为家福房产公司没有完成居间义务，并造成其来回的路费等损失，只同意部分退还定金。因双方协商无果，申请人遂向本委提起仲裁。娄底仲裁委员会认为，本案争议的焦点是：一、《承诺书》是否发生法律效力；二、居间服务是否完成；三、双方是否有违约行为。对于争议焦点一，仲裁庭认为，李晓霞委托家福房产公司将其房屋出售是事实，李晓霞签订《承诺书》是家福房产公司与李晓霞的真实意思表示，该承诺书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，在双方签字盖章后已发生法律效力。对于争议焦点二，家福房产公司与李晓霞签订承诺书后，促成李晓霞与买方签订了房屋买卖合同，因此，家福房产公司的居间服务已经完成。但因买方无法按合同的约定期限全额支付购房款，导致李晓霞又委托其他中介公司将房屋卖出，这是房屋买卖合同的履行问题。对于第三个争议焦点，仲裁庭认为，造成本次房屋买卖合同最终没有履行的主要原因是买方无法按房屋买卖合同的约定支付购房款，其主要责任应由买方承担，但是，买方是由家福房产公司介绍的，家福房产公司应对此承担相应的责任，但就居间合同而言，双方均没有违约行为。本庭认为，家福房产公司为促成李晓霞与买方的房屋买卖，付出了相应的劳动，并促成李晓霞与买方签订了房屋买卖合同，并支付了定金。虽然因为买方的原因房屋买卖合同最终没有得到履行，但家福房产公司已完成居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，李晓霞应当向家福房产公司支付相应的报酬，根据本案的实际情况，本庭认为该报酬为10000元为宜。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国仲裁法》第五十一条的规定，裁决如下：被申请人李晓霞在本裁决书送达之日起十日内向娄底市家福房地产营销策划有限公司上和世家分公司支付劳务费10000元。被申请人逾期未支付的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案仲裁费2000元，由申请人娄底市家福房地产营销策划有限公司上和世家分公司承担1000元，由被申请人李晓霞承担1000元。本院认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第五十八条之规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销”。本案中，1．关于当事人是否存在仲裁协议的问题，根据查明的事实，涉案承诺书由申请人签字，由被申请人签字盖章，该承诺书的内容涉及房屋买卖中介的权利义务，故该承诺书的性质为中介合同，该承诺书是双方当事人的真实意思表示，自双方签字盖章后即成立生效。至于承诺书内容中“由中介方找担保公司垫资赎楼”的约定，系双方对中介合同权利义务的约定，并非该承诺书生效的前提条件，故李晓霞关于该合同没有成立以及生效条件尚未成就的理由均不成立。该承诺书第七条约定如果发生争议，由娄底仲裁委员会进行仲裁，因此双方当事人之间存在仲裁协议约定。2．关于裁决中白雪的身份证是否伪造的问题，申请人李晓霞所提交的白雪的户籍资料，与家福房产公司提交的李晓霞身份证复印中的身份证号码一致，仅住址表述有“武陵区启明街道办事处红卫居委会建设桥一村”与“武陵区城东建设桥一村”的细微区别，白雪户籍资料中的住址与身份证上的住址信息存在详略区别，并不足以证明白雪的身份证件是伪造。同时白雪是否有犯罪记录，与本案无关联性。3．关于独任仲裁员的程序问题，根据《娄底仲裁委员会仲裁规则》第二十二条规定：“双方当事人约定由一名仲裁员组成仲裁庭的或者标的额在30万元以下的案件，由一名仲裁员组成合议庭，由一名仲裁员组成仲裁庭的，应当由当事人共同选定或者共同委托本委主任指定仲裁员。”本案标的低于30万元，依照仲裁规则可以由独任仲裁员仲裁，李晓霞的代理人在仲裁时选定了一名独任仲裁员，家福房产公司没有选定仲裁员，后由仲裁委主任指定一名独任仲裁员，程序符合仲裁规则。4．关于家福房产公司是否隐瞒了足以影响公正裁决的证据的问题。李晓霞认为家福房产公司隐瞒了白雪的房屋买卖合同，足以影响公正裁决。本院认为，家福房产公司促成李晓霞与白雪之间成立了房屋买卖合同的事实，有定金收取、以及微信聊天记录等证据可以确认，因此申请人关于被申请人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的理由不成立。5．关于承诺书的效力问题，申请人认为仲裁裁决错误认定涉案承诺书为有效的，本院认为，涉案承诺书的是否有效，应由纠纷裁决机构娄底仲裁委员会依法审查认定，本院对于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定以外的事由不进行审查，故本院对该事由不予审查。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条之规定，裁定如下：驳回申请人李晓霞要求撤销娄底仲裁委员会娄仲裁字［2019］11号裁决的申请。申请费400元，由申请人李晓霞承担。审判长  李云霞审判员  蒋国保审判员  周 怡二○二○年五月十八日法官助理李芳丽书记员刘娟附相关法律条文：《中华人民共和国仲裁法》第六十条人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。