四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5158号 上诉人（原审原告）：锦江区恒鑫经营部，经营场所：四川省成都市锦江区琉三路73号1栋1层18号。 经营者：顾宏星，男，1974年8月1日出生，汉族，住浙江省三门县。 被上诉人（原审被告）：曹永兵，男，1975年3月7日出生，汉族，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：杜勇，四川川恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈灯美，女，1978年2月17日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：杜勇，四川川恒律师事务所律师。 原审第三人：梁哲孝，男，1971年7月2日出生，汉族，住浙江省天台县。 上诉人锦江区恒鑫经营部因与被上诉人曹永兵、陈灯美、原审第三人梁哲孝申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市锦江区人民法院作出的（2019）川0104民初10159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人锦江区恒鑫经营部上诉请求：撤销四川省成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初10159号民事判决，依法改判继续对梁哲孝所有的位于成都市金牛区%产权份额的执行。事实和理由：公证的《协议书》明确约定，梁哲孝取得房屋产权后再出售给曹永兵、陈灯美，但梁哲孝在签订《协议书》时没有取得房屋的产权，那么案涉房屋也就不具备出售条件，因此，双方之间不存在房屋买卖法律关系，案涉房屋仍然属于梁哲孝，曹永兵、陈灯美无权阻碍锦江区恒鑫经营部执行案涉房产。另，曹永兵、陈灯美在购买案涉房屋时，并没有将购房款首付款700000元的10%即70000元支付给梁哲孝，梁哲孝没有收到任何购房款首付款，因此，曹永兵、陈灯美现应当向梁哲孝补充支付70000元的购房款首付款，并将该款支付给法院，再由锦江区恒鑫经营部对70000元债权向法院申请强制执行。 被上诉人曹永兵、陈灯美辩称，曹永兵、陈灯美按照合同约定支付了案涉房屋的购房款，并且对房屋进行装修入住，实现了对房屋的合理合法占有。曹永兵、陈灯美也按照法院的要求，将剩余房款的10%计入所在的份额，缴纳了26000元的剩余房款。因此，曹永兵、陈灯美对案涉房屋具有合理的物权期待权，根据法律规定足以排除执行。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人梁哲孝书面述称，请求人民法院依法判决。 锦江区恒鑫经营部向一审法院起诉请求：撤销（2019）川0104执异86号执行裁定书，继续对梁哲孝所有的位于成都市金牛区%产权份额的执行。 一审法院认定事实：2015年5月18日，候小琴、梁哲孝与成都中加瑞辰商贸有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：候小琴、梁哲孝购买由成都中加瑞辰商贸有限公司开发建设的位于成都市金牛区房屋，房屋按份共有，候小琴所占份额为90%、梁哲孝所占份额为10%；房屋总价961784元，首付款为购房总价的30%，其余价款以贷款方式支付。2015年8月19日，候小琴、梁哲孝取得该房屋合同备案登记（合同签约备案号：2227601），梁哲孝的份额为10%。 2017年3月13日，梁哲孝、侯小琴（甲方）与曹永兵、陈灯美（乙方）签订《协议书》，双方约定：“甲方将位于成都市金牛区房屋（合同签约备案号：2227601）在取得正式的产权后出售给乙方；房屋总价款为960000元；甲方在结清上述房屋贷款并注销抵押登记且领取产权证后二十个工作日内，无条件协助乙方到房屋管理部门办理房屋的产权过户等手续；乙方已于2017年2月19日向甲方支付购房定金30000元；在签订本合同之日支付670000元，乙方以银行转账的方式支付给甲方；剩余房屋尾款260000元，于递件过户当日由乙方转账支付给甲方；甲方收到乙方支付的购房款670000元之日，甲方向乙方移交上述房屋，乙方有权对房屋进行装修；甲方协助乙方结清该房屋的水、电、物管等相关费用。”同日，陈灯美通过中国银行账户向侯小琴支付170000元、曹永兵通过中国工商银行账户向侯小琴支付500000元。2017年3月14日，该《协议书》经四川省成都市国力公证处公证。 2017年3月30日，曹永兵及其子曹佳成为案涉房屋向物管公司支付装修许可证押金、装修管理费、建渣清运费、预付水费；2017年5月26日、7月11日，曹永兵及其子曹佳成为案涉房屋向物管公司支付装修管理费、预付水费。 在恒鑫经营部与梁哲孝买卖合同纠纷一案中，一审法院根据锦江区恒鑫经营部的财产保全申请，于2017年8月9日作出（2017）川0104民初6673号民事裁定，对梁哲孝所有的位于成都市金牛区房屋的10%的产权份额（备案号：2227601）予以查封，查封期限为三年。案涉房屋于2017年8月15日进行限制登记。 2017年9月21日，一审法院作出(2017)川0104民初6673号民事调解书：一、梁哲孝确认尚欠恒鑫经营部货款288000元，同意支付给恒鑫经营部本案律师费、诉讼费、保全费共计20000元。上述费用共计308800元；二、上述费用308800元，由梁哲孝于2017年10月15日前向恒鑫经营部支付100000元，于2018年1月31日前向恒鑫经营部支付100000元，于2018年10月1日前向恒鑫经营部支付108800元；三、恒鑫经营部不再要求梁哲孝支付上述款项的延缓支付的资金利息；四、若梁哲孝任意一期未按时足额支付上述款项，恒鑫经营部有权就全部剩余案款申请强制执行；五、恒鑫经营部自愿放弃本案其他诉讼请求；六、案件受理费减半收取2907元，由梁哲孝承担。后恒鑫经营部申请强制执行，一审法院于2017年10月23日以（2017）川0104执4145号立案执行；2017年12月20日，一审法院作出（2017）川0104执4145号执行裁定，终结该次执行程序。 2019年9月6日，曹永兵、陈灯美将26000元购房款交付一审法院执行。曹永兵、陈灯美对一审法院查封梁哲孝所有的位于成都市金牛区房屋的10%份额提出书面异议，一审法院于2019年7月16日作出（2019）川0104执异86号执行裁定：中止对梁哲孝所有的位于成都市金牛区%产权份额的执行。恒鑫经营部不服该执行裁定，在法定期限内向一审法院提起诉讼。 一审法院另查明，案涉房屋于2018年7月11日登记在成都中加瑞辰商贸有限公司名下。 一审庭审中，恒鑫经营部陈述，公证的《协议书》明确约定，梁哲孝取得房屋产权后再出售给曹永兵、陈灯美，但梁哲孝没有取得案涉房屋的产权，双方不存在房屋买卖法律关系，案涉房屋仍属于梁哲孝，曹永兵、陈灯美无权阻碍其执行该房屋。 曹永兵、陈灯美陈述，其依据2017年3月13日与梁哲孝、侯小琴签订并经公证的《协议书》提出执行异议；2017年3月14日，案涉房屋已向其交付。 梁哲孝陈述，案涉房屋的购房款，除260000元的尾款尚未支付外，其余房款已经按照约定支付。与曹永兵、陈灯美达成交易的前提条件是，其与侯小琴取得了房屋所有权，现案涉房屋仍登记在成都中加瑞辰商贸有限公司名下，不满足协议书中约定的出售条件。 一审法院认为，本案争议焦点在于曹永兵、陈灯美是否对位于成都市金牛区房屋中梁哲孝所购买的10%的份额享有足以排除执行的民事权益。一审法院从以下方面进行评议： 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项、第十八条的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，预查封的效力等同于正式查封。一审法院作出的（2017）川0104民初6673号民事裁定，对案涉房屋予以查封并无不当。但预查封房产的执行对象应是被执行人在履行商品房预售合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。在梁哲孝与成都中加瑞辰商贸有限公司的商品房买卖合同关系中，梁哲孝作为买受人，对案涉房享有物权期待权，即在具备过户登记条件的情况下，可以请求成都中加瑞辰商贸有限公司办理过户手续。候小琴、梁哲孝与曹永兵、陈灯美于案涉房屋查封前签订的《协议书》不存在法定无效的情形，并已实际履行。曹永兵、陈灯美已按照合同约定支付了70万元房款；梁哲孝享有案涉房屋10%的份额，应当由梁哲孝收取的购房尾款为26000元，曹永兵、陈灯美也已将26000元向一审法院交付执行，因此，梁哲孝的对案涉房屋享有的物权期待权已完全转移给曹永兵、陈灯美。综合本案证据，曹永兵、陈灯美在查封之前已合法占有、使用案涉房屋；案涉房屋未办理过户登记系因候小琴、梁哲孝尚未取得房产权属证书，不具备过户登记条件，故非因曹永兵、陈灯美的自身原因。 综上，曹永兵、陈灯美对案涉房屋中梁哲孝所购买的10%的份额享有足以排除强制执行的民事权益，恒鑫经营部提出的诉讼请求不符合法律规定，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项（法律条文全文附后）的规定，判决如下：驳回锦江区恒鑫经营部的诉讼请求。本案案件受理费5932元，由梁哲孝负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求均未提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据上诉人锦江区恒鑫经营部的上诉理由、被上诉人曹永兵、陈灯美的答辩意见以及原审第三人梁哲孝的书面述称，本案争议的焦点为：曹永兵、陈灯美对位于成都市金牛区房屋中梁哲孝所购买的10%的份额是否享有足以排除执行的民事权益。针对焦点问题，本院评判如下： 本院认为，根据本案查明的案件事实，曹永兵、陈灯美与候小琴、梁哲孝在一审法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并经过公证处予以公证，在一审法院查封之前曹永兵、陈灯美已合法占有该不动产，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余的梁哲孝享有案涉房屋10%的份额，按照一审法院的要求交付执行。在本案中，虽然双方签订签订合同并实际履行各自的义务，但由于候小琴、梁哲孝尚未取得房产权属证书，并非因曹永兵、陈灯美自身的原因导致未办理过户登记。故曹永兵、陈灯美对位于成都市金牛区房屋中梁哲孝所购买的10%的份额享有足以排除执行的民事权益。锦江区恒鑫经营部的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，锦江区恒鑫经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5932元，由上诉人锦江区恒鑫经营部负担。 本判决为终审判决。 审判长 滕 洁 审判员 周 文 审判员 崔俊安 二〇二〇年五月二十九日 书记员 周 涵