湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终918号 上诉人（原审被告）：秦彩坤，女，1991年10月29日出生。 委托诉讼代理人：邓正华（系秦彩坤之夫）。 被上诉人(原审原告）：郴州市湘达物业服务有限责任公司。 法定代表人：张秋生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：廖玲惠，男，该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：喻峥，男，该公司综合部员工。 上诉人秦彩坤因与被上诉人郴州市湘达物业服务有限责任公司（以下简称湘达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2019）湘1003民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦彩坤上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并参照小区业主收费标准予以改判。事实和理由：1.湘达物业公司未履行《阳光瑞城前期物业服务委托合同》约定的义务，也未履行其与秦彩坤签订的《物业服务协议》第二条的约定，物业服务不达标，存在违约行为。未按照约定提供公共照明及电梯服务，安保效果差。店铺漏水问题无法解决，存在重大消防安全隐患，影响店铺形象及收入；2.湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准。湘达物业公司按每月每平方米5.8元标准收取物业费没有物价管理部门的审批文件，且服务质量达不到合同约定的标准，服务质量与收费标准严重不对等，故秦彩坤有权拒绝缴纳物业费。 湘达物业公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。秦彩坤作为案涉商铺的使用人，在其使用租赁商铺期间，湘达物业公司与开发商签订的前期物业服务合同及双方签订的物业服务协议对秦彩坤均具有约束力。秦彩坤在享受湘达物业公司提供的物业服务后，应当承担相应的交费义务；2.秦彩坤以质价不符为由，拒绝交纳物业费没有事实和法律依据。秦彩坤提供的证据尚不能证明湘达物业公司提供的物业服务存在严重问题足以达到应免交物业费的事实；3.湘达物业公司收取物业费的标准符合法律规定。根据《湖南省物业服务收费办法》第七条第二款规定，案涉商铺属于非住宅物业，应适用市场调节价。 湘达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令秦彩坤支付湘达物业公司物业服务费18,502元，并支付违约金1517.16元（违约金暂计算至2019年8月31日，之后发生违约金每日按欠费总额的万分之五另计），共计20,019.16元；2.本案的诉讼费用由秦彩坤承担。 一审法院认定事实：郴州市骏马房地产开发有限公司系案涉阳光瑞城小区的建设单位。2017年1月1日，郴州市骏马房地产开发有限公司（甲方）与湘达物业公司（乙方）签订了《前期物业房屋委托合同》，约定：甲方通过公开招标方式将阳光瑞城小区委托中标单位乙方实行前期物业服务；物业服务费标准：住宅1.8元/㎡/月，门面5.8元/㎡/月，写字楼3.8元/㎡/月。2018年9月9日，湘达物业公司（甲方）与秦彩坤（乙方）签订《物业服务协议》，该合同约定的主要内容：商铺基本情况，4栋2层49-53、58-62号；建筑面积398.75平方米。物业服务费计费面积确定：按法定产权建筑面积计收。物业服务费支付方式：每季度为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的25日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费。商业门面物业服务费收费标准5.8元/平方米/月。以上费用自2018年10月1日起由乙方按合同约定时间向甲方支付物业服务费用。违约责任：乙方不按约支付物业服务费或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向甲方支付违约金。2018年9月10日，秦彩坤（乙方）与郴州市佳泰商业运营管理有限公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，该合同约定的主要内容：由秦彩坤承租阳光瑞城4栋2层49-53、58-62号，建筑面积398.75平方米。租金均不含物业管理费及其他费用。迟延履行违约金：乙方延期向甲方或物业公司交纳其应付款项或费用，则甲方或物业公司有权向乙方收取迟延履行违约金，该违约金以迟延应付款或费用金额每日千分之三计算，从应付之日至实际全额付清之日。物业公司地位和身份：物业公司作为该商铺所在项目物业服务的提供方，不影响本合同中甲、乙双方的主体地位和相关权利义务，不因此为甲方或乙方承担任何责任。甲、乙双方同意物业公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业管理合同。以上合同签订后，湘达物业公司向秦彩坤提供物业服务，湘达物业公司每月应缴纳物业服务费2312.75元，秦彩坤因故未交纳2019年1月至8月期间的物业服务费18,502元。湘达物业公司分别以《催缴通知单》及短信方式向秦彩坤催缴相关费用，后秦彩坤仍未交纳，故酿成此次纠纷。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方对湘达物业公司为阳光瑞城小区提供物业服务的事实均无异议。本案争议的焦点为湘达物业公司的诉请是否应予支持。双方当事人签订的《物业服务协议》及秦彩坤与郴州市佳泰商业运营管理有限公司签订的《商铺租赁合同》均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力，上述合同约定了物业服务费计收标准。对湘达物业公司要求秦彩坤支付相应的物业服务费的诉讼请求予以支持，湘达物业公司主张的物业服务费计算标准及方式正确，予以确认。秦彩坤认为物业公司提供物业服务有瑕疵及未尽财产安全、环境卫生等方面合同义务，但未举证证明其事实主张，对其辩解理由不予采纳。秦彩坤未按合同约定期限向湘达物业公司支付物业服务费，应承担违约责任。湘达物业公司认为合同约定每日3‰的违约金标准过高，自愿降低按每日万分之五的标准计算违约金，符合法律规定，予以支持。秦彩坤应向湘达物业公司支付违约金1517.16元（违约金暂计算至2019年8月31日，之后发生违约金每日按欠费总额的万分之五另行计算）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告秦彩坤于本判决生效之日起六十日内向原告郴州市湘达物业服务有限责任公司支付物业服务费18,502元（从2019年1月1日计算至2019年8月31日）及违约金1517.16元（违约金暂计算至2019年8月31日，之后发生违约金每日按欠费总额的万分之五另行计算）；二、驳回原告郴州市湘达物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费300.48元，减半收取计150.24元，由被告秦彩坤负担。” 本院二审期间，秦彩坤提交三组证据，证据1视频材料，拟证明店铺门口卫生无人清理，电梯长期不开放，店内消防漏水等问题，物业服务不到位。证据2微信聊天记录，拟证明秦彩坤店铺装修后第六天开始漏水，期间向物业、运营部门反映多次，均未解决。证据3收据复印件，拟证明湘达物业公司乱收费。湘达物业公司质证认为，证据1中电梯不开放是因当时电梯在做维保，对于店内漏水问题，不属于物业公司服务范围，应由开发商或运营公司解决。证据2的漏水问题与物业公司无关，属于秦彩坤与开发商之间的问题。证据3中所收费用有相关规定，物业公司并没有乱收费。湘达物业公司提交了一组保洁、秩序维护、维保工作照片，拟证明该公司依合同约定履行了物业服务的义务。经质证，秦彩坤认为该组照片未明确体现工作的时间段，只显示了日期，照片中只是部分工作，不足以证明湘达物业公司的物业服务已达标。 本院认证如下：对于秦彩坤提交的视频资料体现的是部分时间段电梯未正常运行，并不足以证明湘达物业公司的服务不到位，对于该组证据本院不予采信。证据2中体现的店铺漏水问题应属开发商或运营商的服务范畴，与本案无关，本院亦不予采信。证据3收款收据并不能证实湘达物业公司存在乱收费现象，本院不予采信。对湘达物业公司提交的照片系湘达物业公司为案涉小区提供物业服务的照片，本院予以采信。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院另查明，阳光瑞城的建设单位郴州市骏马房地产开发有限公司委托佳泰公司经营阳光瑞城1栋、2栋、3栋、4栋、5栋房屋租赁和招商权。 本院认为，本案的争议焦点是湘达物业公司是否提供了相关的物业服务；一审判决秦彩坤支付湘达物业公司物业费18,502元及违约金1517.16元是否正确。湘达物业公司提交的证据能够证明湘达物业公司提供了相关物业服务。秦彩坤关于湘达物业公司没有按照前期物业服务合同及双方签订的物业服务协议的约定提供物业服务，且物业服务不达标的主张，没有提供充分证据予以证实，本院不予采信。秦彩坤与湘达物业公司签订了物业服务协议，双方存在物业服务合同关系，且湘达物业公司提供了相关物业服务，秦彩坤就应按照合同的约定向湘达物业公司支付物业费。根据双方合同的约定，门面按每月5.8元/㎡标准计算物业费，秦彩坤应支付的物业费为18,502元。经湘达物业公司书面催交，秦彩坤无正当理由拒绝交纳。秦彩坤未按合同约定期限向湘达物业公司支付物业服务费，应按照双方合同约定承担违约责任。因此，一审判决秦彩坤支付湘达物业公司物业费13,248.36元及违约金1517.16元，并无不当。秦彩坤关于湘达物业公司违规收费、擅自扩大收费范围、提高收费标准的主张与客观事实不符，本院不予采信。 综上所述，秦彩坤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300.48元，由上诉人秦彩坤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹文杰 审 判 员 胡桐辉 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年五月九日 法官助理 郝 敏 书 记 员 刘 思 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。