广东省珠海市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤04执复52号 复议申请人（利害关系人）：罗伟林，男，汉族，1962年5月25日出生，住广州市番禺区。 申请执行人：梁小玲，女，汉族，1980年4月16日出生，住广东省英德市。 委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。 被执行人：孙建华，女，汉族，1965年9月4日出生，住广东省惠州市惠阳区。 被执行人：彭传佳，男，汉族，1963年10月16日出生，住湖南省娄底市娄星区。 被执行人：珠海市福牌铝合金门窗制造有限公司，住所地：珠海市香洲区南屏科技工业园层。 法定代表人：孙建华。 复议申请人罗伟林不服广东省珠海市香洲区人民法院（以下简称“执行法院”）作出的（2020）粤0402执异431号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审查终结。 执行法院经审理查明，梁小玲与孙建华、彭传佳、珠海市福牌铝合金门窗制造有限公司（以下简称“福牌公司”）民间借贷纠纷一案，执行法院作出的（2016）粤0402民初1592号民事判决和本院作出的（2018）粤04民终253号民事判决已经发生法律效力。因孙建华、彭传佳、福牌公司没有主动履行，梁小玲向执行法院申请强制执行，执行法院予以立案执行，案号为（2018)粤0402执4623号。 另查明，案件诉讼过程中，执行法院作出（2016）粤0402民初1592号民事裁定书，于2016年6月27日首先查封了孙建华名下位于中山市××乡镇××东村××号新盛世花园中央华章7幢1101房（房产证号：02××24)。中山市自然资源局出具的《中山市不动产登记资料查询结果》显示，新盛世花园中央华章7幢1101房为孙建华所有，该不动产已设定两次抵押登记，抵押权人分别为中山农村商业银行股份有限公司三乡支行（抵押设立日期2013年7月25日）、张传正（抵押设立日期2016年1月26日）。中山农村商业银行股份有限公司三乡支行申请执行孙建华金融借款合同纠纷一案，由中山市第一人民法院立案执行，案号为（2017）粤2071执15994号，该案执行依据确认中山农村商业银行股份有限公司三乡支行对新盛世花园中央华章7幢1101房折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。中山市第一人民法院就该案于2018年8月14日向本院发来《参与分配函》，请求执行法院在处分新盛世花园中央华章7幢1101房后将（2017）粤2071执15994号案债权纳入分配范畴。 执行过程中，执行法院依法向孙建华、彭传佳、福牌公司发出执行通知书，责令其立即履行生效法律文书确定的义务，但孙建华、彭传佳、福牌公司仍未履行。2019年4月8日，执行法院作出（2018）粤0402执4623号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙建华名下位于中山市××乡镇××东村××号新盛世花园中央华章7幢1101房。同日，执行法院作出（2018）粤0402执4623号之一公告，责令被执行人孙建华以及在该房屋内居住的其他人员限期迁出。至本案审查终结时，案涉不动产尚未交付拍卖。 罗伟林主张，其与被执行人孙建华于2016年3月28日签订租赁合同后承租案涉房屋至今，为此向执行法院提交多份证据。其中：1.签订日期为2016年3月28日的《房产租赁合同》。合同载明出租方孙建华，承租方罗伟林。合同约定，孙建华将其名下位于中山市××乡镇××东村××号新盛世花园中央华章7幢1101房出租给罗伟林作为住宅使用；租赁期12年，从2016年4月1日起至2028年3月31日止；租金:2016年4月至2019年3月，每月为2000元，以后每三年上调10%；押金为1万元；租金、押金及其他杂费的支付方式：孙建华、彭传佳尚欠罗伟林、方智锋165000元，双方及方智锋一致同意孙建华、彭传佳用上述欠款抵冲租金、押金、物业管理费、水电费四项费用，直至抵扣完毕。当欠款抵清以后，罗伟林应付租金按季度交付给孙建华，物业管理费、水电费等有罗伟林自行向收款单位支付。2.2016年4月至2019年8月孙建华签署的结算单，显示截至2019年8月，抵扣租金、管理费、水电费等费用后，欠款结余53353元。3.新盛世花园物业服务中心出具的《证明》，内容为罗伟林自2016年3月29日至今租住在新盛世花园中央华章7幢1101房。4.装修工程合同书、结算单等，显示孙建华、彭传佳确认拖欠罗伟林、方智锋装修费用。 执行法院认为，涉案房产于2013年7月25日办理了抵押登记，于2016年6月27日被执行法院查封，罗伟林主张与被执行人孙建华于2016年3月28日签订租赁合同，即罗伟林是在抵押设定之后、执行法院查封之前租赁。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权人。”上述租赁合同属于减损抵押财产价值的行为，孙建华和罗伟林不能证明双方签订租赁合同的行为得到了抵押权人中山农村商业银行股份有限公司三乡支行的同意。现中山农村商业银行股份有限公司三乡支行申请执行孙建华一案，已由优先权法院即中山市第一人民法院向执行法院申请参与分配。因此罗伟林与孙建华签订的租赁合同不能对抗申请执行人。综上，执行法院拍卖涉案房产并要求罗伟林迁出涉案房产，以实现抵押权人以及其他债权人的权利，符合法律规定。罗伟林请求继续履行租赁合同并阻止对涉案房产的拍卖处置，缺乏事实和法律依据，执行法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百三十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，执行法院裁定驳回罗伟林的异议请求。 复议申请人罗伟林称：涉案房产的抵押权人不是执行异议的当事人，执行法院也没有将其列为本案的利害关系人，孙建华将涉案房产出租给罗伟林至今逾3年，抵押权人未提出任何异议，也没有证据证明抵押权人不同意孙建华与罗伟林之间的租赁合同关系。抵押权人只是参与本案的执行分配，执行法院认为罗伟林不能证明抵押权人同意孙建华将涉案产出租给罗伟林，进而驳回罗伟林的异议请求没有事实依据。罗伟林并非阻止对涉案房产的拍卖处置，而请求执行法院在拍卖过程中带租约拍卖，保障罗伟林在租赁期内继续租用涉案房产，而不必向买受人移交涉案房产。况且，从实际效果来看，对涉案房产采取带租约拍卖也无碍抵押权的实现。综上，复议申请人罗伟林请求：一、撤销（2018）粤0402执4623号之一执行裁定书和公告；二、执行法院在评估、拍卖、变卖涉案房产时依法披露罗伟林对涉案房产所享有的承租权利及内容，保障其在租赁期内有权继续租用涉案房产而无须向买受人移交涉案房产。 本院经审查，对执行法院查明的案件事实予以确认。 本院认为：《最高人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案中,罗伟林主张的其与孙建华之间的租赁关系发生在中山农村商业银行股份有限公司三乡支行和张传正就涉案房产设定抵押权之后,执行法院在执行过程中需在涉案房产的变价款中预留抵押债权金额，因此该租赁关系不得对抗在先已登记的抵押权。根据罗伟林的主张，其从孙建华处租赁涉案房产租期长达12年，且已通过抵债的方式支付了165000元的租金，若带该租约拍卖涉案房产，明显将严重影响涉案房产的市场价值，损害两名抵押权人的利益，罗伟林亦未提供证据证明对涉案房产带租约拍卖不会损害抵押权人的利益。综上，复议申请人罗伟林的复议请求，理据不足，本院不予支持；执行法院所作异议裁定，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人罗伟林的复议请求，维持珠海市香洲区人民法院（2019）粤0402执异431号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  朱学辉 审判员  陈永成 审判员  邓飞熊 二〇二〇年五月二十五日 书记员  孔祥凤