文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初27648号原告：王磊，男，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：张有忠，男，汉族，无固定职业，住四川省荣县。原告王磊与被告张有忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月30日受理后，依法由审判员向容独任审判长，人民陪审员李跃龙、赵渝兰组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王磊、被告张有忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间签订的《商业租赁合同》；2、请求判令被告支付违约金20000元；3、请求判令被告支付原告2019年8月1日至2019年12月31日的物业费1898.1元。在审理中，原告主动将第二项诉讼请求中的违约金调整为12900元。事实和理由：2017年3月10日，原被告签订了房屋租赁合同，约定将重庆市沙坪坝区的门面（以下简称涉案门面）租赁给被告使用，并约定每季度前一周支付该季度租赁费用12900元，原告收取押金2100元，租赁期间水、电、气、物业费由被告支付。被告于2017年3月10日开始向原告付款，但是自2019年12月3日开始，被告停止支付租金，未到合同期便单方面停租。2019年12月期间，原告多次请求被告支付房屋租金或支付违约金，均遭到被告拒绝。遂起诉至本院，请求判如所请。被告张有忠辩称，1、同意解除与原告签订的《商业租赁合同》，解除时间应为2019年11月30日。解除合同的原因是因为高空抛物，我让原告来协商解决，但是原告一直没有来过，所以我于2019年11月20日将原告的门面腾空并搬离了，我也给原告发了信息和微信，但是原告还是没有来，后来我收到法院的传票才知道原告起诉我了。2、不同意支付违约金，违约金标准过高，请求人民法院调整。3、同意支付2019年8月1日至2019年11月31日的物业费，不同意支付2019年12月1日之后的费用。本院经审理认定事实如下：原告王磊（甲方、出租方）与被告张有忠（乙方、承租方）签订《商业租赁合同》，主要约定如下：第一条：商铺坐落位置为1期商业4幢商业2号，商铺面积63.27平方米。二、租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为加工门窗。第三条、租赁期限：2017年3月10日至2022年3月10日。第四条、租金和支付方式及租金交纳期限：1.租赁金额为每月4300元；2.付款房屋为按季度支付，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付第一季度的房租租金12900元及房屋保证金2100元，共计15000元。每季度租金提前一周付款。3.甲乙双方商定在租赁期满或合同正常终止后十五日内，若乙方无拖欠房租及其他费用时，对商铺无损坏，不影响房屋的二次租赁，甲方将租赁保证金2100元全额退还给乙方（保证金不计息）。4.乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金20000元。第五条、房屋的附属设施及费用的承担。1.承租区域内设施的使用，乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、气费、物业管理费及其他产生的直接费用。2.使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有限电视等设备的费用）；3.租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费用由乙方负责。第九条、违约责任和合同终止的赔偿措施。1.若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。2.若乙方提前解除合同或未按照合同规定擅自转租给他人，视为乙方违约，应赔偿甲方20000元违约金，且甲方无条件收回商铺。3.若甲方在乙方租期内未违反合同规定情况下，提前解除合同或转租他人，视为甲方违约，应赔偿乙方20000元违约金。《商业租赁合同》签订后，原告将涉案门面交付被告使用，被告向原告交纳了保证金2100元，并交纳了2017年3月10日至2019年12月9日的租金。2020年4月21日，原告向涉案门面所在物业公司交纳了2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1898.1元。另查明，被告于2020年1月18日收到了本案的起诉状副本等诉讼文书。再查明，被告至今尚未向原告交付涉案门面钥匙。审理中，原被告均举示了双方的微信聊天记录，聊天内容有：2019年11月10日，被告：老板，这个季度房租到期（12月8日止），我不租了，确实受不了楼上高空抛物、乱吐口痰、食后垃圾、骨头乱甩，给管家说了几十次她们也没办法……不租了，不是给你说起耍的，提前一个月通知你了。原告：那咱们法律途径见，你通知我，不是搞笑，签了合同你通知我……。被告：不租了。要租可以，有两种办法（1、你制止了楼上高空抛物，2、你想办法在门市前面上方做一个棚，把楼上乱甩的垃圾接住，保证我们和客户的生命安全）。每一次给你说楼上高空抛物的事情你总是不理，以为我说的是假话，你看看，你过来把这些东西捡起来去物管。原告：……如不能确定人员一定楼层以上均赔偿负责，物管确实有义务管理好，但如果出事物管最多管理不当赔偿少部分……你别给我发信息，显得幼稚了，要不交租，我给你宽限到明年3月，要不法律见……。2019年11月30日，被告：老板，门市已经给你腾出来了，麻烦你把2100元押金退给我。2019年12月10日，被告：门市还你十几天了，应该把2100元押金退给我了撒……。原告：我跟你讲我要起诉你啊，你违约的，要回啥话啊……。审理中，原告举示了与物业公司工作人员的微信聊天记录截屏，聊天内容有，管家：社区曝光台，拒绝高空抛物……今天接到3号户型这边业主反映有人向窗户外面扔的生活垃圾，严重影响到业主的生活环境，希望业主朋友们共同对周边高空抛物行为进行监督……。原告：咱俩有记录没？管家：没有，你是打电话给我说的。另外，被告述称因为楼上长期高空抛物给被告造成了经济损失，影响到了被告的生意，原告一直没有来协调此事。原告则述称由于原告并未在现场，并不确定楼上是否有过高空抛物的行为，不管是否存在高空抛物，原告都积极的与物业公司联系处理，不能以此作为被告违约的理由。原告还述称是依据《商业租赁合同》第三条第4款的约定主张的违约金，愿意将违约金标准调整为一个季度的租金12900元，并述称该违约金是为了弥补原告因被告的违约行为受到的租金损失，不再要求被告支付租金。双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告举示的商业租赁合同、微信聊天记录、收款收据，被告举示的微信聊天记录、手机短信记录等证据以及各方当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告就涉案门面签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原被告双方均应当按照合同约定全面履行权利义务。关于原告要求判令解除原被告签订的《商业租赁合同》的诉讼请求。根据原被告双方的微信聊天记录显示，被告主张因楼上高空抛物，要求在房屋租金于2019年12月8日到期后便不再继续租赁房屋，并要求原告退还押金2100元，原告并未予以认可，并要求被告继续交纳租金。对此争议，本院认为，被告主张存在楼上高空抛物的情况发生，被告举示的微信聊天记录等证据并不能证明楼上确系发生了高空抛物及发生的具体时间、位置，即使在租赁存续期间确系存在楼上高空抛物的情况，原告作为房屋出租人，依据原告与物业公司工作人员的微信聊天记录显示，原告也与物业公司进行了联系，原告并不存在违反合同约定的行为，被告以楼上高空抛物为由拒交租金，并无合同依据，亦无法律依据。原被告双方签订的《商业租赁合同》约定，房屋租金的付款方式为按季度支付，每季度租金提前一周付款。本案中，被告向原告交纳了截至2019年12月9日的租金，之后便未再向原告交纳租金，经原告催告后，被告至今未向原告交纳租金，且已经明确表示不再继续履行合同，被告违反了合同约定。虽然被告抗辩其已经于2019年11月20日腾空并搬离涉案门面，但原告并未同意，且双方至法庭辩论终结之日仍未办理完毕还房手续。因此，现原告要求解除《商业租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2019年12月30日向本院提起诉讼，被告于2020年1月18日收到了起诉状副本等诉讼文书，即原告要求解除合同的通知于2020年1月18日到达被告，因此，原被告双方签订的《商业租赁合同》于2020年1月18日解除。关于原告要求被告支付违约金12900元的诉讼请求。《商业租赁合同》约定：“乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金20000元”。《商业租赁合同》约定的合同期间为2017年3月10日至2022年3月10日，租金标准为4300元/月，依照前述论述，由于被告迟延支付租金导致合同于2020年1月18日解除，距合同约定的到期日还有两年之久，被告从2019年12月10日之后便未再向原告交纳租金，且截至法庭辩论终结之日，双方仍未办理完毕还房手续，原告再次出租亦需要一定时间，势必会对原告造成租金等损失。在审理中，原告主动将违约金标准调整为一个季度的租金12900元，并述称主张违约金是为了弥补原告因被告的违约行为受到的租金损失，只主张了违约金，不再要求被告支付租金。本院结合整体案件情况以及当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认定原告主张的违约金12900元并不属于过高的情况，不再予以调整。对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求判令被告支付原告2019年8月1日至2019年12月31日的物业费1898.1元的诉讼请求。《商业租赁合同》约定：“乙方应当支付承租期间内的水电费、气费、物业管理费及其他产生的直接费用。”原告已经向物业公司交纳了涉案门面于2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1898.1元，按此合同约定，该部分费用应当由被告承担。对于原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、原告王磊与被告张有忠签订的《商业租赁合同》于2020年1月18日解除；二、限被告张有忠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王磊支付违约金12900元。三、限被告张有忠于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王磊支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业费1898.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告已预交），由被告张有忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  向 容人民陪审员  李跃龙人民陪审员  赵渝兰二〇二〇年五月二十七日书 记 员  卢 静