广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终475号 上诉人（原审被告）：宁学玉，女，汉族，1959年1月18日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：吴书茵，广西南港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张格，广西南港律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴再珍，女，汉族，1947年7月7日出生，住广西防城港市港口区。 委托诉讼代理人：郑团斯，男，汉族，1969年12月7日出生，住广西防城港市港口区。 原审被告：吴再逢，男，汉族，1950年3月7日出生，住广西东兴市。 上诉人宁学玉因与被上诉人吴再珍、原审被告吴再逢建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宁学玉上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决违反民事证据规则，认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院将（2002）港民初字第64号案件存档的上诉人提交的防港国用（证）字第0021号国有土地使用证复印件作为本案证据使用，违反民事证据规则。一审法院在双方当事人未申请调取证据的情况下经行调查收集该证据，且未在法庭上出示，未就调取的情况予以说明，也未听取当事人的意见，亦未经双方当事人质证，不能将该证据作为认定案件事实的依据。二、一审认定上诉人对原审被告转让涉案国有土地使用权给被上诉人知情系认定事实错误。1.2002年3月，上诉人与原审被告离婚，二人协议将涉案争议土地留给两个儿子。上诉人不同意转让该土地，而是要将涉案土地留给两个儿子。2.被上诉人在起诉状中陈述将部分土地装让款转账至上诉人账户，上诉人从未收到被上诉人支付的国有土地使用权转让款，也从未作出同意转让土地使用权的意思表示。3.2007年5月，上诉人到公证处在赠与合同上签字是因大儿子车祸住院急需交纳治疗费误信被上诉人和原审被告所说的签订土地使用权抵押合同。直到被上诉人向一审法院起诉，上诉人才知道被上诉人曾与一审被告签订土地使用权转让协议一事。三、一审法院认定被上诉人与原审被告签订的土地使用权转让协议书合法有效系适用法律错误。1.原审被告与被上诉人签订的土地使用权转让协议未取得上诉人即共有权人的同意，上诉人未对其转让行为进行追认，原审被告私自处分共有财产的行为无效。2.涉案建设用地未取得国有建设用地适用权证，且未建设房屋，依法不得转让。涉案国土土地使用证系防城港市国土规划局颁发给原审被告，核发、确认土地使用权系县级以上人民政府职权，防城港市国土规划局无权颁发国有土地使用证。四、一审查明事实不清。一审法院未明确被上诉人取得本案土地是转让还是赠与取得的方式，这两种取得方式均违反现行法律规定。因此，原审被告与被上诉人签订的土地使用权转让协议系无效合同。请求撤销一审判决，驳回上诉人的全部诉讼请求。 吴再珍辩称，一审判决认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉人的上诉，维持原判决。本案事实是上诉人与原审被告的儿子车祸需要医疗费，二人向所有亲戚卖涉案地皮，价格为4万元，因地皮位置不好，没水没电，其他亲戚都没人买，后来原审被告找到被上诉人，希望被上诉人买，被上诉人见原审被告可怜就凑够钱把地皮买下。后来做了评估，要求上诉人和原审被告及吴汉伟签字确认，为了少缴税，去公证处作了赠与公证，原审被告写了4万元的收据，并把地皮的相关证件给被上诉人，所以，上诉人对原审被告转让涉案土地给被上诉人是知情的。 原审被告吴再逢未按本院指定的时间参加质证，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证和答辩的权利。 吴再珍向一审法院起诉请求：1．请求确认公车镇冲孔豪丫上玉葵第11号地［国有土地使用证：防港国用（证）字第0021号］使用权归吴再珍所有；2．请求判令宁学玉、吴再逢配合吴再珍办理土地过户手续；3．本案诉讼费由宁学玉、吴再逢承担。 一审法院认定事实：1995年6月16日，吴再逢取得防城港市国土资源局颁发的防港国用（证）字第0021号国有土地使用证，该证载明土地使用者为吴再逢，地址为冲孔村冲孔豪丫上玉葵，用途为住宅，批准使用权限70年，用地面积105平方米。2007年3月20日吴再逢与吴再珍签订《土地使用转让协议书》，主要内容：吴再逢（甲方），吴再珍（乙方）经过平等协商达成以下协议：一、甲方将其于1994年12月1日从南宁建设股份有限公司购买的土地使用权转让给乙方，详见《土地使用转让合同》。二、位置：公车镇冲孔村豪丫上玉葵，防港路东侧，教导队对面，第11号地，详见《防城县土地局用地红线图》及《规划平面图》。三、面积：实际使用面积105平方米。四、综合价格：四万元。五、付款方式：现款一次付清。六、转户费用：由乙方负责。七、双方责任：甲方：第一，负责弄清并理顺转让土地的位置、地块和用地使用标高，并把与南宁建设股份有限公司购买的土地使用权的有关手续转让给乙方。第二，帮助乙方办理土地使用转户手续。乙方：按照甲乙双方的约定，如期如数付款。违约责任：双方如有违约，则违约方要赔偿对方造成的实际损失。同日，吴再逢出具一张《收据》，内容为：“今收到转让冲孔上玉葵11号地块给吴再珍付给的土地转让款肆万元正，此据。”同日，吴汉伟出具一份《证明》，内容为：“我同意将于1994年12月1日，以吴再逢名义，从南宁建设股份有限公司购买的公车镇冲孔村豪丫上玉葵、防港路东侧、教导队对面、第11号地、实际使用面积105平方米的土地使用权，按照综合价格肆万元转让。”2007年5月21日吴再逢、宁学玉（赠与方、甲方）与吴再珍（受赠方、乙方）签订《赠与合同》，主要内容：“甲方共有土地使用权一宗，位于防城港市港口区豪丫上玉葵岭，土地使用权证号是防港国用（证）字第0021号，使用权面积为105平方米。现甲方决定将上述土地使用权无偿赠与。乙方亦自愿接受该项赠与。本合同经双方签字后生效。”2007年5月21日，吴再逢、宁学玉、吴再珍向防城港市公证处申请办理《赠与合同》公证，防城港市公证处出具（2007）桂防港证字第169号公证书。吴再逢委托广西信德房地产评估咨询有限公司对位于冲孔村豪丫上玉葵岭的土地使用权转让价格评估，估价目的是为了委托估价方办理土地使用权转让手续时提供价格参考，2007年5月23日，广西信德房地产评估咨询有限公司出具《土地估价报告》，载明估价基准日为2007年5月22日，估价日期为2007年5月22日至2007年5月23日，估价结果总面积105平方米，总价款3.35万元。另查明，一审法院于2002年1月31日受理吴再逢与宁学玉的离婚纠纷一案，作出（2002）港民初字第64号民事判决书，判决吴再逢与宁学玉离婚，该判决已发生法律效力。在（2002）港民初字第64号案审理中，宁学玉向本院提供防港国用（证）字第0021号国有土地使用证及南宁建设股份有限公司与吴再逢于1994年12月1日签订的《土地使用权转让合同》与本案宁学玉向一审法院提供防港国用（证）字第0021号国有土地使用证及南宁建设股份有限公司与吴再逢于1994年12月1日签订的《土地使用权转让合同》一致，但（2002）港民初字第64号案中宁学玉提交的防港国用（证）字第0021号国有土地使用权证盖有广西壮族自治区人民政府土地证专用章。再查明，吴再珍在民事起诉状中认可为了少交税，到防城港市公证处做了赠与公正。 一审法院认为，关于在一审法院（2002）港民初字第64号案中吴再逢与宁学玉对防港国用（证）字第0021号国有土地使用证项下的土地使用权表示愿意转户到儿子名下，但在本案中，当事人并未提交防港国用（证）字第0021号国有土地使用证项下的土地使用权已转户到吴再逢与宁学玉的儿子名下的证据，因此，防港国用（证）字第0021号国有土地使用证项下的土地使用权仍是吴再逢与宁学玉的财产。从本案吴再珍提交的吴汉伟签字的《证明》及吴再逢与宁学玉签字的《赠与合同》的内容来分析，吴汉伟、宁学玉对吴再逢转让防港国用（证）字第0021号国有土地使用证项下的土地使用权给吴再珍是知情的，因此宁学玉辩称其并不知晓2007年3月20日吴再逢与吴再珍签订《土地使用转让协议书》一事的主张，一审法院不予采信。吴再珍提交的吴再逢与吴再珍签订的《土地使用转让协议书》、《收据》，均表明吴再逢转让土地使用权给吴再珍，并不是抵押土地使用权给吴再珍。因此吴再逢、宁学玉辩称因其儿子车祸重伤入院治疗需要用钱向吴再珍借钱，只是把防港国用（证）字第0021号国有土地使用权抵押给吴再珍的主张，一审法院不予采信。吴再珍在民事起诉状中认可为了少交税，到防城港市公证处做了赠与公正。从本案吴再逢收取了吴再珍的转让款4万元等事实来分析，吴再逢、宁学玉并不是将防港国用（证）字第0021号国有土地使用权赠与吴再珍。因此，结合本案的证据，可认定吴再逢与吴再珍签订《土地使用转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按《土地使用转让协议书》的约定履行权利和义务。吴再逢以出让方式取得土地使用权，已领取土地使用权证书，吴再珍已向吴再逢履行了支付转让款4万元的义务，吴再珍要求吴再逢、宁学玉配合其办理土地过户手续的条件已具备，吴再珍请求吴再逢、宁学玉配合其办理土地过户手续有事实和法律依据，一审法院予以支持。至于吴再珍要求确认公车镇冲孔豪丫上玉葵第11号地［国有土地使用证：防港国用（证）字第0021号］使用权归其所有的问题，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，如将涉案土地使用权办理土地过户到吴再珍名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定即确认了涉案土地使用权的归属。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条的规定，判决：一、吴再逢、宁学玉在本判决生效之日起三十日内配合吴再珍办理防港国用（证）字第0021号国有土地使用证的土地过户手续；二、驳回吴再珍的其他诉讼请求。本案案件受理费800元，减半收取400元，由吴再逢、宁学玉承担。 二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。本院组织各方当事人对一审法院依职权调取的证据即《国有土地使用权证》进行质证，上诉人和被上诉人对该证的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为，该《国有土地使用权证》已在（2002）港民初字第64号案件中由上诉人与原审被告进行举证质证环节，上诉人已知悉该证的存在，该《国有土地使用权证》有广西壮族自治区人民政府土地证专用章，具有真实性、合法性，与本案存在关联，并且各方当事人对该证真实性、合法性和关联性均无异议，本院予以采信。 上诉人对一审另查明的事实有异议，认为该查明事实的依据并未在法庭上出示，亦未组织当事人进行质证；同时遗漏查明上诉人未收到被上诉人任何款项的事实。本院认为，各方当事人在二审中均已同意并对一审法院依职权调取的证据即《国有土地使用权证》进行质证，对一审法院另查明的事实依据的证据即《国有土地使用权证》的真实性、合法性和关联性无异议，一审法院另查明的事实属实，上诉人对一审另查明的事实有异议的观点本院不予采纳。对于上诉人认为遗漏的事实，因原审被告已出具收据表明其已收到被上诉人付给的土地转让款4万元整，一审法院对该部分事实已查明，上诉人认为一审法院遗漏查明的事实本院亦不予采纳。一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、涉案土地使用转让协议书的效力应如何认定；二、被上诉人请求上诉人配合办理涉案土地过户手续是否有事实和法律依据。 本院认为，关于焦点一的问题。上诉人认为涉案土地使用转让协议书是无效合同，原因有二，一是违反土地管理法和城市房地产管理法的强制性规定；二是原审被告未取得共有人即上诉人的同意私自处分行为无效。本院认为，一审法院认定涉案土地使用转让协议书合法有效是正确的，本院予以维持。理由如下：一、涉案《国有土地使用权证》盖有广西壮族自治区人民政府土地证专用章，具有真实性、合法性，并无违反《中华人民共和国土地管理法》的规定；二、涉案《土地使用转让协议书》系被上诉人与原审被告的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项和第三十九条第一款第二项规定的转让条件的立法本意是对土地使用人“炒地”行为的限制，属于政府土地行政管理部门对土地转让的一种监管措施，而非对转让合同债权行为的禁止性规定；且《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项的规定不属于效力性强制性规定，涉案土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵，并不影响涉案《土地使用转让协议书》的效力。三、关于本案涉案土地使用权的转让是否侵犯共有人即上诉人共有权的问题。从涉案《国有土地使用证》的内容上看，涉案土地的使用者为原审被告吴再逢，并无载明存在共有使用人和共有使用面积，且签订涉案《土地使用转让协议书》时上诉人和原审被告已离婚，上诉人与原审被告在离婚时对涉案土地使用权的约定属于内部协议，不可对抗善意第三人即被上诉人。退一步讲，从上诉人配合签订涉案《赠与合同》的行为上分析，如上诉人作为共有权人其对涉案《土地使用转让协议书》应是知情并同意的。需要指出的是依法纳税是每个公民应尽的义务。本院对本案当事人企图通过签订《赠与合同》的行为达到减少缴纳税款的行为，本院会向税务机关或相关部门提出司法建议。故上诉人认为涉案《土地使用转让协议书》系无效合同的理由不能成立，本院不予支持。 关于焦点二的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”本案中，各方当事人均认可涉案土地的房屋建设未达到开发投资总额的25%，从国家行政机关管理土地使用权的角度出发，涉案土地使用权暂不具备办理过户的条件，被上诉人要求上诉人、原审被告配合办理过户的诉请本院暂不予支持。一审判决支持被上诉人该诉讼请求有误，本院予以纠正。 另，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案土地使用权现登记在原审被告吴再逢名下，被上诉人要求确认涉案土地使用权归其所有不符合法律规定，本院不予支持。 综上所述，宁学玉的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第一项、第三十九条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2040号民事判决； 二、驳回被上诉人吴再珍的全部诉讼请求。 一审案件受理费800元，减半收取400元，由被上诉人吴再珍负担。二审案件受理费800元（上诉人宁学玉已预交），由被上诉人吴再珍负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 郭凯金 书 记 员 阳秋艳