浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0683民初5381号 原告（反诉被告）：钱汝银，女，1990年8月17日出生，汉族，住嵊州市。 被告（反诉原告）：李良芳，女，1982年1月25日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：蒋伟峰，嵊州市甘霖法律服务所法律工作者。 原告(反诉被告)钱汝银(下称原告)与被告(反诉原告)李良芳(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，于2019年8月5日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由审判员朱干平独任审判，2019年8月28日被告李良芳提起反诉，于2019年9月16日公开开庭进行了审理；因案情复杂于2019年11月4日转为普通程序并另行组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告钱汝银，被告李良芳及其委托诉讼代理人蒋伟峰到庭参加诉讼。2020年4月3日经院长批准延长审限3个月。本案现已审理终结。 原告钱汝银向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房屋交还原告，交还时保持房屋原貌，原有物资完好，如有损坏由乙方赔偿；2、判令被告向原告支付违约金人民币50000元；滞纳金从2019年8月2日起算，每日按合同约定租金10万元的千分之五即人民币伍百元计算，计算至房屋交还日；水电费、物业费、卫生费计算至房屋交还日；3、判令原告不退还押金；4、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月1日，原告被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告座落于东南路395号滨江城市面积约160平方的房屋，租赁期两年，自2018年8月1日至2020年7月31日止，租金共贰拾万元，分两次付清，合同签订时付拾万元；剩余拾万元在2019年8月1日前付清。合同约定，租赁期间，乙方有以下情形，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借，未得到甲方同意的；2、乙方利用甲方房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计一个月的。违约责任：任何一方如单方面终止协议，违约方需要付给对方违约金伍万元，若乙方逾期缴纳租金，则每逾期一日须付给甲方年租金千分之五的滞纳金。在房租合同履行过程中，2019年7月5日，被告单方面提出终止租房合同，并和原告协商违约金一事，双方协商不成，截止起诉日，被告一直未缴纳租金，数次通过微信、电话、当面交谈等明确终止租赁合同，但仍一直占用房屋。被告未按合同约定按时缴纳租金，并单方面违约提前终止合同。 被告李良芳答辩称，1、被告使用只存在合同怎么处理的问题。原告截取部分聊天内容不能证明被告单方面终止协议的情况，在收到诉状时被告还在经营中，被告不得已才搬离，所以是原告解除合同而不是被告。因原告解除合同给被告的教学造成了严重的影响。如法院认定被告解除合同，违约金过高。因原告提出解除合同被告被迫搬离房屋与租赁的时候未改变样貌，应该退还被告押金。民办学校不得出借，原告明显违规不应得到支持，要求驳回原告的诉请。同时提起反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人违约金50000元；2、判令被反诉人退还押金3000元；3、判令诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年8月1日签订了房屋租赁合同，将座落于东南路395号滨江城市出租给反诉人，租赁期限2年。但是被反诉人在租赁合同期内提出解除双方签订的租赁合同，并于2019年8月4日向法院起诉，嵊州市人民法院通过快递公司于2019年8月7日将传票送至东南路395号滨江城市，反诉人在收到传票的时候还在正常给学生上课，迫于被反诉人提出解除房屋租赁合同，只能在2019年8月14日搬离。根据合同约定，被反诉人单方面提出解除租赁合同，被反诉人应支付反诉人违约金50000元，并退还押金3000元，但是被反诉人没有履行。请求法院查明案件事实，判决驳回被反诉人的起诉，支持反诉人的诉请。 原告就被告的反诉答辩称，被告说是因为8月4日我向法院起诉没有办法被迫搬离。那么2019年8月份钱就应该付清。如果是原告违约了，被告完全可以把剩余的钱在2019年8月1日前交给原告。被告反诉的时候是认同“任何一方违约都要给对方五万元”的。 在审理中，原告对第一项请求明确为判令解除原告与被告签订的租赁合同关系；对第二项请求明确为判令被告向原告支付违约金人民币50000元，支付水电费、物业费、卫生费4261元，增加由被告支付从2019年8月1日起至2019年8月20日止的房屋租金5479元，放弃滞纳金请求。 被告就原告的支付从2019年8月1日起至2019年8月20日止的房屋租金的诉讼请求答辩称，因为是原告方提出解除租赁合同，那么被告方才于8月14日搬离的，租金只能计算从2019年8月1日起至2019年8月14日止房屋占用期间的租金。 原告围绕诉讼请求依法递交了以下证据： 证据1、《房屋租赁合同》一份，证实原告与被告就东南路395号滨江城市出租事宜于2018年8月1日签订了租赁合同的事实； 证据2、微信聊天记录一份，证明被告明确告知接下来不租了，说明存在违约事实。 上述证据经过被告质证，对2份证据内容的真实性没有异议，但认为不能达到原告所主张的证明目的：1、从聊天记录上可以反映被告是跟原告在商量明年（指2020年）可不可以不租，是在商量的过程，没有完全终止，所以不存在被告终止合同的情况；2、根据租赁合同的规定只有在被告拖欠租金累计1个月以上原告才能提出中止解除。事实上没有到1个月时间；3、如单方面中止合同，要支付另一方五万元。若乙方逾期支付租金交付滞纳金。原告在合同期间提出解除终止租赁合同关系，终止协议需原告方承担违约责任。 被告为证明自己的抗辩和反诉主张提供了以下证据： 证据3、手机聊天记录一份，证明2019年8月12日在被告所租赁的房屋里，被告正常在给学生上课的事实； 证据4、家长王滢、史红英出具的证明各一份，证明2019年7月8日至8月12日在被告所租赁的房屋里正常上课的事实，说明被告并没有提出终止的事实； 证据5、法院快递，证明由原告提出解除租赁合同的事实。 原告对被告提供的上述证据的真实性无异议，并确认被告在2019年8月13日还在该租赁房屋内上课，原告是在8月20日接管的，此后房子是原告在使用了的。 为进一步证明本案事实，原告、被告分别补充提供了以下证据： 原告提供的证据为： 证据6、光盘一张，证明在2019年7月21日，双方就本租赁合同纠纷进行协商的事实，当时原告主张8月14日搬离的房租加上30000元违约金，被告的意思是所有算起来30000元。 证据7、微信聊天记录一份，证明从2019年7月5日至7月21日期间，双方就本租赁合同纠纷进行协商的事实； 证据8、水电费、物业费、卫生费清单一份，证明被告尚有2019年1至8月的物业费1898.70元，5至8月的水电费、卫生费1775.90元，合计3674.60元未结清的事实。 上述证据经被告质证，对证据6、证据8的真实性无异议，对证据7认为原告提供的记录不完全，但是根据聊天记录的内容可以证明原告和被告一直在进行协商；因双方协商未果，原告向法院起诉，单方面提出解除和被告的租赁合同关系，原告违约，请求支持被告的反诉请求，原告应向被告支付违约金。 被告提供的证据为： 证据9、照片二份，证明本案所涉房屋在2019年8月已经由原告正常使用的事实，说明原告需要房屋所以提出解除合同。 原告对被告提供的证据9无异议。 结合原告、被告的举证、质证意见，本院审核认为，⑴被告对原告提供的证据1、证据2、证据6、证据8的真实性无异议，原告对被告提供的证据3、证据4、证据5、证据9的真实性无异议，故上述证据可以作为认定本案相关事实的依据；⑵被告对原告提供的证据7认为内容不完整，但该证据反映的是在2019年7月5日至21日期间，原、被告双方就合同的提前终止等事宜进行协商的过程，被告对其中的内容并无实质性的异议，故该证据具有真实性，可以作为认定本案相关事实的依据。 经审理本院认定，2018年8月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定将座落于嵊州市东南路395号滨江城市3间计面积160平方米的房屋出租给被告使用。该合同约定：租赁期限为2年，自2018年8月1日至2020年7月31日止，承租期间，被告应负担并按时付清水电费、物业费、卫生费等费用；租金共200000元，分两次付清，合同签订时付100000元；剩余100000元在2019年8月1日前付清；合同约定，租赁期间，乙方有以下情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或者转借，未得到甲方同意的；2、乙方利用甲方房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金累计一个月的；违约责任：任何一方如单方面终止协议，违约方需要付给对方违约金50000元，若乙方逾期缴纳租金，则每逾期一日须付给甲方年租金千分之五的滞纳金。另约定租房押金为3000元，由甲方保管，期满退还。 合同签订后，被告向原告交付了租房押金3000元及第一期的租金100000元。 2019年7月5日始，双方就合同的解除及违约金的负担等事宜进行了协商，其中对被告在2019年8月份的租赁期间为8月中旬被告搬离该承租案涉房屋意见一致，但双方因违约金的数额存在差异而致协商未果。 另认定，被告在承租案涉房屋期间，尚欠2019年1至8月的物业费1898.70元，5至8月的水电费、卫生费1775.90元，合计3674.60元未结清。 再认定，被告于2019年8月14日搬离该承租房屋并由原告接收使用。 因被告未交清第二期租金，原告即于2019年8月5日向本院提起诉讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，应属有效，双方均应按合同的约定全面履行义务。合同虽然约定租赁期限自2018年8月1日至2020年7月31日止，租金应分别于合同签订时的2018年8月1日及2019年8月1日各支付100000元，但一是在合同履行期限内的2019年7月5日，被告表示“我上到8月中旬”，为此双方就合同解除以及违约责任的承担进行了协商，并于2019年7月29日的协商中确定被告在8月中旬搬离其所承租的房屋，被告亦实际于8月14日搬离了其所承租的房屋，故可视为双方就解除合同的协商一致且该解除并未违反法律的规定，亦未损害他人的合法权益，同时在2019年7月29日就解除合同协商一致时，2019年8月1日的100000元租金尚无须支付；二是自2019年8月1日至被告实际搬离其所承租的房屋期间的租金，被告表示“反正8月份的房租我全部给你”，原告则表示“我也不要你算到八月底”、“那我也不会来说你，8月反正你到几号就是几号”，也就是说，8月份是按照被告实际使用承租房屋期间计算租金，且结合原告的诉讼请求，其就租金一项也是按照20天的时间计算的，因此，就8月份租金的支付条件在原告起诉时尚未成就；三是原告与被告在签订合同时，被告已交付押金3000元，该押金条款具有担保的性质，同时也是针对承租人迟延给付租金这一特定行为的违约金，也就是说，如果承租人在承租期间造成租赁物损害可以使出租人及时获得赔偿，担保承租人及时支付租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等。综上，本案虽然经双方就租赁合同的解除协商一致，但在合同约定的承租期内，因被告并无法律规定可解除合同的事由而单方提出解除合同属违约，应承担违约责任；原告于2019年8月5日向本院起诉请求解除原、被告间所签订的《房屋租赁合同》并由被告支付从2019年8月1日起至2019年8月20日止的房屋租金5479元等，系对自己权利保护的一种方式，并不属我国法律规定的违约行为。鉴于被告已于2019年8月14日搬离该承租房屋，后实际由原告接收并使用，故可确认该《房屋租赁合同》已于2019年8月14日解除；结合本案被告搬离、原告接收事实，被告提出提前解除合同的违约行为给原告所造成的实际损失，以及双方在协商过程中对违约金金额负担的实际，原告起诉要求被告支付违约金50000元显属过高，本院酌定以20000为宜。据此，原告的第一项诉讼请求、第二项中关于违约金的诉讼请求，本院对其合理部分依法予以支持；而被告的第一项反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 根据合同约定以及原、被告双方于2019年7月29日的协商，被告应负担承租房屋期间的水电费、卫生费、物业费等计3674.60元，支付从2019年8月1日起至2019年8月20日止的房屋租金3835.62元（100000元÷365天×14天），合计7510.22元。故原告的第二项关于水电费、卫生费、物业费、租金诉讼请求中的合理部分本院依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。 关于押金的返还问题，合同约定该3000元押金由原告保管，期满退还，因押金所担保的水电费、卫生费、物业费等已由本院在本案中一并判决支付，故该3000元押金应由原告返还给被告，因此对被告的第二项反诉请求本院依法予以支持，同时对原告的第三项诉讼请求本院依法予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第一百零七、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认钱汝银与李良芳间于2018年8月1日签订的《房屋租赁合同》已于2019年8月14日解除； 二、李良芳支付钱汝银房屋租金3835.62元，水电费、卫生费、物业费3674.60元，违约金20000元，合计27510.22元； 三、钱汝银返还李良芳押金3000元； 上述二、三项折抵后，李良芳应再付钱汝银人民币24510.22元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回钱汝银的其余诉讼请求； 五、驳回李良芳的其余反诉请求。 案件受理费1124元，反诉案件受理费562元，合计诉讼费1686元，由钱汝银负担168元，李良芳负担1516元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  朱干平 人民陪审员  尉木根 人民陪审员  周法长 二〇二〇年五月十八日 书 记 员  周晓梦