黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0381民初69号原告：张国华，男，1954年10月24日出生，汉族，虎林市土地管理局退休工人，住虎林市。被告：时丕献，男，1954年4月16日出生，汉族，虎林市农民，住虎林市。被告：赵永林，男，1955年1月4日出生，汉族，虎林市农民，住虎林市。原告张国华与被告时丕献、赵永林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月9日作出（2019）黑0381民初807号民事判决，张国华不服判决，向鸡西市中级人民法院提起上诉。鸡西市中级人民法院于2019年10月22日作出（2019）黑03民终723号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月20日、5月20日二次公开开庭进行了审理，原告张国华、被告时丕献、赵永林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张国华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的虎林市虎林镇恒远家园××室房屋买卖合同；2.二被告返还买楼款150000元及利息21000元。事实和理由：被告时丕献、赵永林于2015年6月17日将其所有的牡丹江恒远××公司开发的虎林市虎林镇恒远家园小区××室（约67平方米）楼房以150000元的价格卖给原告，原告将购房款交付给二被告，双方约定将其购买的姜某名下的楼房更名到原告名下。因牡丹江恒远××公司开发的虎林市虎林镇恒远家园小区开发手续不全，未能办理产权证照。原告多次催促二被告办理房屋更名手续或解除买卖合同未果。原告提起诉讼。时丕献辩称，时丕献不认识原告，原告起诉时丕献解除房屋买卖合同，但时丕献和原告之间没有合同。由中间人商议楼房买卖事宜，原告将购楼款交付给时丕献，时丕献将购楼票据及房屋交付给原告。赵永林辩称，赵永林不知道为什么成为被告，涉案楼房并非赵永林所有，赵永林只是认识时丕献和原告。原告自己愿意花钱购买时丕献的房子，原告让赵永林在收据上签名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的证据一、收条一份，证明2015年6月17日，二被告将其所有的牡丹江恒远××公司开发的位于虎林市虎林镇恒远家园小区××2室（约67平方米）楼房卖给原告，价款150000元，原告将购楼款给付二被告，二被告收到楼款。被告时丕献对该证据不持异议，认可时丕献收到购楼款，并将购楼票据、购房协议书和钥匙都交给原告。被告赵永林称其与时丕献关系不错，并未收钱，因为原告担心时丕献反悔，让赵永林在收条上面签字，赵永林系给原告、时丕献买卖楼房做见证。二被告对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.原告提交的证据二、2012年9月5日，牡丹江恒远××公司虎林项目部与姜某签订的“房屋认购协议书”一份、牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具的交款人为姜某的收据一份、2015年6月12日牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具的交款人为时丕献的收据一份，证明二被告卖给原告的恒远家园小区××室购楼合同是姜某签署，2012年姜某购买该房屋支付购房款208230元，虽然时丕献又支付9000元房款，但不能证明房屋是时丕献所有，原房主是姜某，时丕献没有办理更名手续，时丕献无权变卖别人的楼房。被告时丕献、赵永林对该证据的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称恒远家园小区都没有办过户手续，不是时丕献违约，什么时候能办手续等候通知，案涉房屋系时丕献所有，原告将房款交给时丕献，时丕献已将房屋交给原告。二被告对该证据的真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.原告提交的证据三、2018年12月1日虎林华茂××公司缴纳热费通知书照片三份，证明案涉楼房权利人不明，至2018年12月1日也没有完成附随过户义务；被告没有告知房屋产权真实情况，以欺诈的手段骗取原告签订合同。被告时丕献称不知道该证据的真实性，对原告证明目的持有异议，原告所述不实，双方完成了房屋买卖，原告对所有的事情均知晓。被告赵永林称不知道该证据的真实性，原告知晓房屋的情况，才购买房屋。二被告对该组证据持有异议，原告未提交其他证据予以佐证，本院对该组证据不作认定。4.原告提交的证据四、2018年11月30日张国华、时丕献的通话录音光盘及誊写笔录一份，证明二被告至2018年11月30日也没有完成所卖楼房附随过户义务，导致原告无法取得产权，原告多次要求被告履行过户义务，被告推脱敷衍，原告为此提出解除合同。被告时丕献对证据的真实性不持异议，对证明目的持有异议，称原告请时丕献帮忙在开发商处将手续变更至原告名下，开发商告知等候通知。被告赵永林称该证据与其无关。被告时丕献对该证据的真实性不持异议，被告赵永林未对该证据的真实性提出异议，本院对该证据的真实性予确认。5.被告时丕献提交的证据一、2015年6月12日姜某、时丕献签订的协议书一份，证明时丕献卖给原告的房屋是其所有。原告对证据的真实性持有异议，称房屋系姜某于2012年取得，购房协议书中乙方是姜某，时丕献和姜某签署协议时应该在开发商处办理变更手续，没变更是因为办理不了过户手续，时丕献知晓房屋不能过户，就不能出售或转卖该房屋，所以房屋不是时丕献的，姜某未到庭，不能证明证据是真实的。被告赵永林对证据的真实性不持异议，称该房屋系时丕献所有。该证据与本院从虎林市恒远家园售楼处调取的证据相一致，且与原告提交证据二中交款人为时丕献的收据相互印证，本院对该证据的真实性予以确认。6.根据被告时丕献申请，本院依法从虎林市恒远家园售楼处调取的2015年6月12日姜某、时丕献签订的协议书一份，原告对该证据系法院调取的不持有异议，但是对该证据本身的真实性持有异议，称该协议不能证明房屋是时丕献所有。被告时丕献对证据的真实性不持异议，称协议是时丕献和姜某签订的，当时签订协议书的目的就是姜某将几栋房屋卖给时丕献，包括卖给原告的房子和时丕献自己住的房子。被告赵永林称不清楚该协议。该证据系本院依法从虎林市恒远家园售楼处调取，对该证据在虎林市恒远家园售楼处留存的事实予以确认。虽然虎林市恒远家园售楼处拒绝在调取的协议上加盖公章，但该证据与被告时丕献提交的证据一相一致，且能够与原告提交证据二中交款人为时丕献的收据相互印证，本院对该证据的真实性予以确认。7.根据原告申请，本院依法从虎林市不动产登记中心调取关于虎林市不动产登记中心不能办理恒远家园不动产登记的说明一份，原告对该证据的真实性不持异议，称涉案房屋从建造至今时丕献知道房屋不能办理过户手续。被告时丕献对该证据的真实性不持异议，称其和姜某签订的协议是真实的，时丕献不能协助原告办理过户是因为所有的房屋都不能过户，开发商让等通知，卖房子的时候一手交钱，一手交房，时丕献不负责任何事情，并已经告知原告。被告赵永林对该证据持有异议，称原、被告双方买卖房屋时，没有该证据。该证据系虎林市不动产登记中心出具，符合证据的形式要件，本院对该证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月5日，牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部与姜某签订“房屋认购协议书”一份，内容：甲方（出售方）牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部，乙方（买受人）姜某。一、房屋基本情况，乙方预定甲方开发建设的位于虎林××××南，铁路线北侧、三小学对过，恒远家园小区楼盘7号楼2单元202室，建筑面积约63.1平方米（结算以房产测绘为准）。认购房屋单价3300元/平方米，总房款（小写）208230元，（大写）贰拾万零捌仟贰佰叁拾元……。甲方处该公司加盖单位印章，法定代表人处李茂成签名，乙方处姜某签名。同日，牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具收到姜某购买7号楼2单元202室房款208230元收据一份。2015年6月12日，姜某与时丕献签订协议书一份，内容：甲方：姜某，乙方：时丕献。一、甲方自愿将虎林恒远家园7#-1-301室、401室、601室、602室、7#-2-202室五户住宅转卖给乙方……；二、本协议一式三份，甲、乙双方各一份，项目部存档一份。姜某在甲方处签名捺印，时丕献在乙方处签名捺印。同日，牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具收到时丕献补交7号楼2单元202室面积差款9339元收据一份。2015年6月17日，时丕献将虎林市虎林镇恒远家园小区×室楼房以150000元的价格卖给原告，并为原告出具收条一份，被告赵永林在收条上签名。时丕献将该楼房手续（2012年9月5日，牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部与姜某签订的“房屋认购协议书”一份、牡丹江恒远××公司虎林项目部出具的交款人为姜某的收据一份、2015年6月12日交款人为时丕献的收据一份）及楼房交付原告。现原告因被告没有协助原告办理房屋产权转移登记手续，向法院起诉要求解除房屋买卖合同并返还购房款及利息。另查明，截至2020年5月11日，案涉房屋所在恒远家园小区因开发企业未办理该项目竣工验收，因此虎林市不动产登记中心暂不能办理该小区的不动产登记。本院认为，案涉房屋虎林市虎林镇恒远家园小区××室房屋认购协议书及购楼款收据虽然体现权利人为姜某，但该手续原始单据均在时丕献处，时丕献已提交其与姜某转让该房屋协议书，且该协议书在牡丹江恒远××公司虎林项目部留存，时丕献据此向牡丹江恒远×公司虎林项目部补交购楼款，并已取得牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具的交款人为时丕献的购楼收据，足以认定时丕献系案涉房屋权利人。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。原告从被告时丕献处购买案涉房屋，原告已向被告时丕献交付购房款，时丕献亦将房屋交付原告，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但原告与被告时丕献之间关于案涉房屋口头约定已成立房屋买卖合同关系，且已实际履行，应为有效，依法应当受到法律保护。被告时丕献系案涉房屋的出卖人，有义务协助原告办理房屋所有权转移登记，但在其与原告订立房屋买卖合同时并未取得案涉房屋所有权，且案涉房屋至今不能办理不动产登记，致使房屋所有权不能转移，原告与被告时丕献的房屋买卖合同目的不能实现，故原告请求解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。时丕献违反合同约定，应承担违约责任。被告时丕献应当返还原告购楼款150000元。原告在购买案涉楼房时对于该楼房是否能够办理不动产转移登记未尽到注意义务，在交易中存在一定过错，故原告主张被告时丕献给付利息的诉讼请求，本院不予支持。时丕献与赵永林均认可赵永林系作为见证人在收条上签字，诉争楼房权利人并非赵永林，赵永林亦未收取购楼款，原告未提交其他证据证实赵永林系该楼房权利人，故原告主张被告赵永林承担本案民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告请求与被告时丕献解除房屋买卖合同、返还房款150000元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告张国华与被告时丕献关于虎林市虎林镇恒远家园小区×室房屋买卖合同；二、被告时丕献于本判决生效后七日内返还原告张国华购房款150000元；同时，原告张国华将虎林市恒远家园小区×v室房屋及相关手续（2012年9月5日牡丹江恒远××公司虎林项目部与姜某签订的“房屋认购协议书”一份、牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具的交款人为姜某的收据一份、2015年6月12日牡丹江恒远房地产开发有限公司虎林项目部出具的交款人为时丕献的收据一份）退还被告时丕献；三、驳回原告张国华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3494元，由被告时丕献负担3300元，由原告张国华负担194元。该款原告张国华已预付，被告时丕献在给付上款时将负担的金额一并给付原告张国华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  刘泽民审 判 员  庚 楠人民陪审员  段玉玲二〇二〇年五月二十二日书 记 员  陈 旭附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。