湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂10民终208号上诉人（原审被告）：孔春芳，女，1963年2月2日出生，汉族，松滋市人，住松滋市。委托诉讼代理人：镇高才，湖北盛华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：松滋大成教育投资有限公司（以下简称大成公司），住所地松滋市新江口镇长安路12号。法定代表人：李少华，该公司董事长。委托诉讼代理人：覃海斌，松滋市新江口镇法律服务所法律工作者。上诉人孔春芳因与被上诉人大成公司房屋租赁合同纠纷一案，不服松滋市人民法院(2019)鄂1087民初929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人孔春芳的委托诉讼代理人镇高才,被上诉人大成公司的委托诉讼代理人覃海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔春芳上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人按照年租金12万元标准向被上诉人支付房屋租金。事实和理由：一、原审判决认定“原告已完成了《合作协议》的主要义务，被告应按照协议约定，按时交纳合作费用”的事实错误，进而导致判决错误，损害了上诉人的合法权益。二、原审判决认定开办“留守儿童托管中心”不需要经过审批，不需要办理相关行政许可登记的观点明显错误，属于适用法律不当。三、原审判决程序违法，导致实体判决错误。在无当事人申请的情况下，原审到松滋市教育局调查不符合法律规定。大成公司向一审提出诉讼请求：1.判令被告及时支付原告费用60万元；2.由被告承担本案诉讼费用。孔春芳辩称，一、被告拖欠租金属实，但是，这是因为原告履行《合作协议》不符合约定，未提供许可证，故被告根据《合同法》第六十七条规定主张顺序履行抗辩权所致。二、协议约定要求被告每年交纳租金25万元(名为合作费用)显失公平。要求人民法院查明事实，对年租金标准予以变更调整为12万元。一审认定，2015年12月1日，原告将承租的松滋市黄杰小学玉岭南路东段1号空架层房屋中的部分商铺（约632平方米）以每年25万元的合作费用转租给被告孔春芳，并于当日签订了一份《合作协议》，合作项目为：松滋大成教育留守儿童托管中心，该中心经营项目为留守儿童托管。合作方式为：甲方（原告）提供经营场地和相关资质，乙方（被告）负责独立经营、自负盈亏。协议期限5年，自2015年12月1日至2020年11月30日，自签订合作协议后，甲方给乙方预留装修期四个月，具体时间另行约定。甲方的主要义务为：为乙方提供合法的经营资质，并授予乙方经营权，如甲乙一方在合作期内增设“留守儿童托管中心”，需相互协商确定。截止2019年3月30日，被告累计应付四年合作费用100万元，实际支付合作费用40万元，并交纳押金5万元，下欠合作费用60万元。其间，原告多次催讨合作费用无果。原告诉至我院，请求依法判决。一审同时查明，2019年8月13日，我院到松滋市教育局基敎科调查，其陈述没有收到“留守儿童托管中心”的申报材料，在儿童托管方面，国家法律和教育管理部门没有明确的规定。2019年9月25日，原告表示，考虑双方后续合作关系，愿意放弃前四年的租金中的5万元。原被告争议的焦点是：1.双方签订的合同是否显失公平？原告从陈明旺处转租房屋，并取得房屋所有权××松滋市黄杰小学同意，原告将房屋转租给被告孔春芳具有法律效力。原告转租房屋后，安装了中央空调、铺装了地板，有一定的资金投入。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”原告从黄杰小学租赁房屋，即使加价出租，也是市场经济允许的商业行为，原告与被告签订合作协议，并没有利用被告处于危困状态、缺乏判断能力等情形，被告也没有举出这方面的证据。因此，原告与被告订立的合作协议是有效的民事法律行为。2.原告未给被告提供办学资质是否构成根本违约？原告的营业执照的经营范围为：对教育产业进行投资，（涉及许可证项目，应取得相关部门许可后，方可经营）。被告在经营期间，使用的名称为：“香港大成国际教育直属机构追梦童年儿童成长中心”，被告并未使用原被告约定的“松滋大成教育留守儿童托管中心”。原告没有取得办学资质，违反了合作协议约定的“提供合法的经营资质”条款，但并未给被告产生具体的损失，从我院在松滋市教育局了解的情况看，教育局并未对儿童托管中心进行监管和处罚。被告一直在经营儿童托管教育项目，被告也未提交其受到行政主管部门处罚的证据。被告一直在正常经营，原告的违约行为不构成根本违约，被告没有举出原告未提供办学资质给其造成的具体损失的证据，本院也无法确认被告损失的具体数额。一审认为，原告给被告提供了黄杰小学校门口的房屋，被告以此房屋开办儿童托管中心，即具有了招生的优势，原告已完成了《合作协议》的主要义务，被告应按照协议约定，按时交纳合作费用。原告要求被告交纳房屋租金的请求，于法有据，本院应予支持。根据合作协议约定，原告应给被告预留装修期四个月，即被告租赁房屋的期限应从2016年3月30日至2021年3月30日止，为了便于本案的履行，本院应对房屋租赁时间予以明确。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告孔春芳租赁由原告松滋大成教育投资有限公司转租的黄杰小学玉岭南路东段1号一楼空架房屋（约632平方米）的租赁期限为5年，即自2016年3月30日至2021年3月30日，被告孔春芳给原告松滋大成教育投资有限公司支付2016年3月30日至2020年3月30日共四年拖欠的租金55万元（不包括被告孔春芳已交纳的租金40万元），于本判决书生效后三日内履行；二、驳回原告其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，减半收取5400元，由原告大成公司、被告孔春芳各承担2700元。二审中，上诉人向法庭提交了以下证据：1、松滋市教育局说明。证明：（1）、被上诉人为自己公司需要向教育行政部门申请办理《办学许可证》，但至今未办的事实；（2）、被上诉人与上诉人合作开办的儿童托管中心也同样需要向教育行政部门申请办理《办学许可证》的事实。2、松滋市八宝镇留守儿童关爱中心《民办非企业单位登记证书》。证明开办儿童托管中心在取得《办学许可证》后，还需到民政或者工商部门办理登记的事实。被上诉人质证意见是：对证据1真实性无异议，但是与本案没有关联性。上诉人没有办理资质是因为我们没有权利去办，而是上诉人去申请办理。对证据2真实性无异议，对关联性有异议。本院认为，上列证据符合本案证据特征，能作为本案证据使用。本院查明，松滋大成教育留守儿童托管中心属于社会力量办学，成立该机构依法先由教育主管部门审批，取得《办学许可证》，然后在民政部门办理《民办非企业单位登记证书》。除此之外，本案的其他事实与一审认定的一致。本院认为，本案中，上诉人与被上诉人之间形成以租赁关系为主并兼有合作经营的关系。双方在《合作协议》中约定：合作项目为：松滋大成教育留守儿童托管中心，该中心经营项目为留守儿童托管。合作方式为：甲方（被上诉人）提供经营场地和相关资质，乙方（上诉人）负责独立经营、自负盈亏。在合同履行过程中，被上诉人向上诉人如约提供了经营场地，但没有提供相关办学资质，对上诉人的正常经营活动产生了一定的影响，被上诉人在合同履行过程中存在一定的违约行为，应当承担一定的民事责任。对于民事责任的承担，上诉人没有提交损失的相关证据，本院结合本案实际情况，酌定扣减上诉人向被上诉人交纳的租金数额来实现。即上诉人每年向被上诉人交纳租金20万元，四年共计80万元，减除上诉人已交纳的租金40万元及被上诉人自愿放弃的5万元租金，上诉人还应向被上诉人支付租金35万元。综上，上诉人的部分上诉理由成立。一审认定事实基本清楚，实体处理有些偏差，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更松滋市人民法院（2019）鄂1087民初929号民事判决书主文第一项为：上诉人孔春芳租赁由被上诉人松滋大成教育投资有限公司转租的黄杰小学玉岭南路东段1号一楼空架房屋（约632平方米）的租赁期限为5年，即自2016年3月30日至2021年3月30日，上诉人孔春芳给被上诉人松滋大成教育投资有限公司支付2016年3月30日至2020年3月30日共四年拖欠的租金35万元（不包括被告孔春芳已交纳的租金40万元），于本判决书生效后三日内履行；二、维持松滋市人民法院（2019）鄂1087民初929号民事判决书主文第二项。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5400元，由被上诉人大成公司、上诉人孔春芳各负担2700元。二审案件受理费8350元，由上诉人孔春芳负担5000元，由被上诉人大成公司负担3350元。本判决为终审判决。审判长  陈时中审判员  谢成勇审判员  全 华二〇二〇年五月二十日书记员  程 瀛