福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2852号 原告：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道松园社区笋岗东路3013号长虹大厦1913，统一社会信用代码9144030076636481XT。 法定代表人：丁秋玉，董事长。 委托诉讼代理人：邓金华，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴三秀，女，该公司员工。 被告：赖清华，女，1980年4月24日出生，汉族，太平洋保险公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：邓庆品，男，1963年9月29日出生，汉族，龙岩市自然资源局干部，住龙岩市新罗区，系赖清华之夫。 原告深圳市馨居佳物业管理有限公司（以下简称馨居佳物业）与被告赖清华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨居佳物业的委托诉讼代理人邓金华、吴三秀，被告赖清华的委托诉讼代理人邓庆品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 馨居佳物业向本院提出诉讼请求：判令赖清华向馨居佳物业支付从2018年1月1日起至2020年2月29日止的物业服务费4257.84元、违约金255.43元，从2018年1月1日至2019年12月31日的公摊水费13.38元、公摊电费566.87元、电梯维保费288元、电梯公摊电费337.55元，合计5718.48元。 事实和理由：馨居佳物业于2018年1月1日与龙岩市依云水岸业主委员会签订依云水岸小区物业管理合同，合同约定自2018年1月1日起至今，由馨居佳物业向龙岩市依云水岸业主提供物业服务，收取物业服务费，物业服务费标准按物价批准文件执行。赖清华是依云水岸2栋1202室产权人，房屋面积136.45平方米，依云水岸2栋为高层住宅，根据合同约定，高层住宅物业管理费为每平方米每月1.2元/月，每月物业费163.74元/月。赖清华从2018年1月即开始拖欠物业管理费，截止2020年2月，共拖欠费用26个月，物业费4257.24元、违约金255.43元，公摊水电费等1205.81元，共计5718.48元。赖清华是依云水岸2栋1202室业主，与馨居佳物业存在物业管理合同关系，依法应按期缴纳物业费，赖清华长期拒绝缴纳物业费行为已经构成违约，严重损害馨居佳物业及依云水岸全体业主的共同权益。为此，馨居佳物业诉至法院，请求判如所请。 赖清华辩称，对尚欠的物业费无异议，由于物业服务不到位，只同意按50%缴纳，公摊水电费不应由业主承担，违约金不应支持。物业管理不作为的情形如下：1、2018年6月5日1202室与1201室之间的电梯井及消防通道被1201室业主占用，赖清华的孩子还小，铁架放在通道处，存在隐患。馨居佳物业从来没有检查消防栓，但却告知有检验。2、小区大门口1号楼楼下的垃圾至今没有清理。3、2号楼和6号楼之间的消防通道被馨居佳物业用作于收费停车场，收入没有跟业主公开。消防通道是生命通道，不能作为停车场。4、由于馨居佳物业物业管理不到位导致赖清华的杂物间渗水。2018年6月杂物间渗水，馨居佳物业雇请肖师傅将赖清华杂物间的地板挖起来寻找渗水原因，之后将地板填回去，工钱是1500元，肖师傅找馨居佳物业要求支付工资，馨居佳物业不肯支付。由于杂物间渗水查找原因，导致承租人不租，赖清华因此损失三个月租金，每月租金2000元，租金损失馨居佳物业要赔偿。5、馨居佳物业对2号楼楼顶的违章建筑没有进行制止，存在安全隐患，给业主造成重大精神损害。 针对诉辩主张，馨居佳物业向本院提供《物业服务合同》、催缴费用短信截图、不动产登记信息证明、2018年6月29日楼道杂物清理告知函、2018年9月13日及2019年12月5日、2020年3月9日关于清理楼道杂物的通知、通知与告知函的张贴照片、小区内清理楼道的照片、1202室与1201室通道的照片、大门口垃圾清理的照片、2018年3月26日及2018年4月1日的装修整改通知书、回执、停电通知书照片、关于依云水岸小区地面停车场相关情况的报告、闽建城【2016】6号福建省住房和城乡建设厅等7部门关于简化公共停车设施建设审批的通知、停车征询结果汇总表、征询物业及地面停车位管理意见结果公告、依云水岸小区停车场管理规定及收费标准、依云水岸公共水电公摊方式、公摊费用及违约金明细表；赖清华提供的鞋架照片、2号楼楼顶照片、杂物间漏水照片、小区消防通道照片、2020年5月11日照片；双方当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在案佐证。赖清华提供的小区大门口的照片，因无具体时间，且仅能证明某个时间、空间内小区的物业服务状态，即存在部分服务瑕疵，但不足以证明馨居佳物业一贯以来未履行服务管理职责。赖清华提供的微信聊天截图，仅系业主个人之间的聊天，不足证明馨居佳物业未履行管理职责。赖清华提供的公共区域秩序维护服务标准，不作为本案证据使用。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月31日，馨居佳物业与龙岩市依云水岸业主委员会签订《物业服务合同》，约定由馨居佳物业为依云水岸小区提供物业管理服务，物业服务期限三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。物业服务费计费方式采取包干制方式，物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积计算，其中高层住宅的收费标准为：1.2元/月·平方米。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积由业主分摊支付。业主应于每季度第二个月10日前向馨居佳物业支付物业服务费。业主经馨居佳物业书面催收，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日2‰标准向馨居佳物业支付违约金。合同第六条第八项约定，对业主违反本合同或者管理规约的行为，采取告知、劝阻和向有关主管部门报告等方式督促业主改正。第十项约定，对业主在装饰装修过程中违反国家有关规定以及管理规约的行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，对违反国家有关规定的行为，应当在24小时内书面报告有关执法部门，对违反管理规约的行为，应当在24小时内报告业主委员会。 赖清华系依云水岸2栋1202室的业主，建筑面积为136.45平方米，每月物业服务费163.74元。赖清华认为其与1201室之间的电梯井及消防通道被占用、杂物间渗水、顶楼违章搭盖、消防通道被物业占用作为收费停车场等均是馨居佳物业服务不到位，并应赔偿其杂物间渗水的损失为由，从馨居佳物业入驻起未缴纳物业服务费，截至2020年2月29日赖清华尚欠物业服务费4257.24元及从2018年1月1日起至2019年12月31日的公摊水费13.38元、公摊电费566.87元、电梯维保费288元、电梯公摊电费337.55元，合计5463.04元。馨居佳物业通过短信向赖清华夫妇催要欠款未果，遂诉至法院，请求判如所请。 另查明，馨居佳物业入驻依云水岸小区后，受龙岩市依云水岸业主委员会的委托建设小区路面停车管理系统，于2018年2月5日正式运营，2018年7月15日发包给龙岩市惠源停车场有限公司经营管理。馨居佳物业入驻依云水岸小区每年在小区单元公共公示栏张贴清理楼道杂物的通知，并对各幢楼道进行清理。馨居佳物业对2号楼3101室、3103室业主在装修过程中进行违章搭建的行为，发出书面装修整改通知书，并报告了相关的执法部门。赖清华庭审中提出小区大门口垃圾未清理及其房屋与1201室之间的电梯井及消防通道被占用的问题，馨居佳物业在庭审后已将垃圾进行清理，并要求1201室业主对占用通道的行为进行了清理。 本院认为，馨居佳物业与龙岩市依云水岸业主委员会签订《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。本案争议的焦点是馨居佳物业是否尽到物业服务职责的问题？ 关于赖清华提出的杂物间渗水的问题，由于杂物间渗水的原因未查明，且赖清华未举证证明杂物间渗水与馨居佳物业的物业管理之间存在因果关系，因此对赖清华抗辩杂物间渗水系馨居佳物业管理不当所导致的不予支持。关于赖清华提出的顶层业主违章搭盖的问题，馨居佳物业已书面要求违规业主进行整改，并向相关执法部门报告。关于赖清华提出的消防通道被占用改建为收费停车场的问题，馨居佳物业是接受龙岩市依云水岸业主委员会的委托建设路面停车管理系统，该停车场的建设至今未受到消防部门等有关主管部门的整改通知或处罚，因此对赖清华抗辩馨居佳物业未履行消防安全管理职责不予采信。关于赖清华提出其与1201室之间的电梯井及消防通道被占用的问题，馨居佳物业已通知小区业主对楼道杂物进行清理，且在庭审后又再次通知1201室业主对楼道杂物进行了清理，因此馨居佳物业已按物业服务合同的约定对1201室业主采取张贴通知、劝阻的方式督促其改正，尽到相应的管理职责。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。本案中，赖清华提供的证据不足以证明馨居佳物业未尽到物业服务职责，故对赖清华抗辩应按五折收取物业服务费不予支持。 综上，馨居佳物业公司已按约提供了物业管理服务，赖清华作为依云水岸小区的业主应依合同约定及法律规定支付物业服务费、电梯维保费、公摊水电费等费用。馨居佳物业公司诉请赖清华支付自2018年1月至2020年2月29日的物业费4257.24元及从2018年1月1日起至2019年12月31日的公摊水费13.38元、公摊电费566.87元、电梯维保费288元、电梯公摊电费337.55元，合计5463.04元，有事实和法律依据，本院予以支持。赖清华抗辩电梯维保费、公摊水电费过高，且不应由业主分摊，因馨居佳物业公司已提供公摊水电费的分摊方式，且根据物业服务合同的约定，电梯的维护管理费用、公摊水电费应由业主分摊支付，如赖清华认为收费不合理其可建议小区业委会对馨居佳物业公司进行监督、检查，但不构成其拒交物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 赖清华应于本判决生效之日起十日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司物业服务费4257.24元、公摊水费13.38元、公摊电费566.87元、电梯维保费288元、电梯公摊电费337.55元，合计5463.04元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由赖清华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江   彬 二〇二〇年五月十八日 书记员 邱瑜（代） 附：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。