江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣1002民初878号原告:邱志弘，男，1992年5月14日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人:谢沛，江西竞平律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:抚州维美实业有限公司，住所地：江西省抚州市临川区赣东大道1138号，统一社会信用代码：91361000309260433Ｄ。法定代表人:张志明，该公司总经理。委托诉讼代理人:廖志华、刘佳玲，江西衡业律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告:抚州市新维美染织有限公司，住所地：江西省抚州市抚州高新技术产业开发区金凤路398号，统一社会信用代码：91361000739189202Ｐ。法定代表人:张志明，该公司总经理。原告邱志弘诉被告抚州维美实业有限公司、抚州市新维美染织有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱志弘委托诉讼代理人谢沛、被告抚州维美实业有限公司的委托诉讼代理人刘佳玲到庭参加诉讼，抚州市新维美染织有限公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱志弘向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告一承担违约金74511元（暂计算至2019年12月31日），实际要求计算至被告交付房屋日止；2、判令被告二与被告一承担连带责任；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告与被告一之间于2016年12月14日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定出卖人应当在2018年8月31日前将经验收合格的商品房交付给买受人，合同第九条约定逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一。合同订立后，原告按合同约定履行了付款义务，但被告一却未能按合同约定履行交付房屋的义务。经原告多次催促，被告一亦未履行交房义务，且被告一系一人公司，被告二作为被告一的唯一股东，应当承担连带责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告抚州维美实业有限公司辩称，1、我公司所开发的房屋在2017年3月1日前就已经全部竣工验收完成，完全符合交房条件，且我方也按合同约定在2018年8月31日前已告知原告可以办理交房手续，但原告却不予理睬，故意不予办理房屋交接手续；2、原告以我方未取得质量合格证书和规划合格证书为由进行抗辩而拒绝收房，是毫无事实和法律依据的，按双方签订的商品房买卖合同约定，在2018年8月31日前取得质量合格证和规划合格证并不是我方交房的前提条件，即使原告坚持认为商品房买卖合同的交房条件需满足合同第八条交房条件中的第2、3项（即需综合验收），我方也不存在任何过错。事实上我方所开发的万锦城项目是由我方和抚州靖淞实业有限公司两个开发商开发的（其中抚州靖淞实业有限公司开发万锦城项目的1-17＃楼，我方开发万锦城18＃-20＃楼），由政府作为一个小区统一规划，再统一颁发质量合格证书和规划合格证书等，我方所开发的项目主体于2017年3月1日前已全部竣工验收，颁发了预售许可证，允许上市交易，并符合居住条件，并不影响房屋的正常使用，也未产生任何实质性的工程质量问题，我方未在2018年8月31日前获得规划合格证和质量合格证是因为要等抚州靖淞实业有限公司所开发的项目全部完工后，政府职能部门才能组织综合验收并颁发规划合格证和质量合格证。综上，我方所开发的项目在2018年8月31前已符合合同约定的交房条件，并已告知原告办理交房手续，而取得质量合格证的规划合格证并不是合同约定的交房必要条件，且未取得上述“两证”的错不在我方，我方不应承担违约责任，应驳回原告的全部诉讼请求。被告抚州市新维美染织有限公司未答辩。经审理查明，被告抚州维美实业有限公司系外商投资企业法人独资的有限责任公司，公司经营范围包括房地产开发、经营与销售等业务，被告抚州市新维美染织有限公司系该公司的唯一股东。2016年12月14日，原告邱志弘作为买受人与被告抚州维美实业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同主要内容约定如下：1、原告购买被告开发的座落在抚州市万锦城维美20＃楼2203室房屋一套，建筑面积103.1平方米，房屋单价为4946.65元／平方米，总价为510000元，合同约定面积为暂定面积，最终按房管局测绘确定的面积为准，总价款按合同单价多退少补；2、交付期限：（本合同第八条）出卖人应当在2018年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3、出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；4、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述合同订立后，原告按合同约定向被告抚州维美实业有限公司支付购房款共计为人民币510000元，被告抚州维美实业有限公司并向原告出具了购房款税务增值发票。此后，被告抚州维美实业有限公司在2018年8月31日前以电话方式通知原告去办理案涉房屋交付手续，原告要求被告抚州维美实业有限公司出示房屋相关验收合格证件，被告抚州维美实业有限公司只是向原告出示了住宅质量保证书和住宅使用说明书，未出示规划、消防等相关验收合格证件，原告认为案涉房屋不符合交房条件，遂拒绝接收房屋。另查明，被告抚州维美实业有限公司于2016年1月7日取得座落在抚州市赣东大道1138号万锦城·维美18＃楼、19＃楼商品房预售许可证，2016年6月20日又取得万锦城·维美20＃楼商品房预售许可证。2016年10月18日建设单位抚州维美实业有限公司与勘察单位、设计单位及监理单位对施工单位施工完毕的万锦城·维美18＃、19＃楼主体工程进行验收，验收意见：符合图纸设计要求及施工规范规定，同意验收。2017年3月1日又对施工单位施工完毕的万锦城·维美20＃楼工程进行验收，验收意见：符合图纸设计要求及施工规范规定，同意验收。2018年6月21日抚州市气象局对万锦城·维美18＃、19＃、20＃楼防雷装置竣工进行了验收，验收结果为符合国家有关标准和国务院气象主管机构规定的使用要求。2019年4月28日抚州维美实业有限公司向抚州市消防救援支队申报万锦城·维美18＃楼、19＃楼和20＃楼及地下室土建工程的消防验收，2019年8月22日抚州市住房和城乡建设局对被告抚州维美实业有限公司申报的前述土建工程消防验收作出抚住建消验字［2019］第038号建设工程消防验收意见书，对该土建工程消防验收综合评定为合格。2019年10月20日被告抚州维美实业有限公司开发的万锦城·维美（18＃～20＃楼及地下工程）取得了抚州市自然资源局核发的江西省建设工程竣工规划核实合格意见单，核实本建设工程竣工规划合格。2020年1月8日抚州市城市管理局对抚州维美实业有限公司作出了住宅小区市政和公共环卫设施建设竣工验收函告，同意对抚州维美实业有限公司开发建设的万锦城·维美18＃、19＃、20＃及地下室工程作下一步综合验收，但至今为止，案涉工程仍未取得综合验收。举证期限内，被告抚州市新维美染织有限公司未提供抚州维美实业有限公司的公司财产独立于股东自己财产的相关证据。以上事实，有原告身份证、被告企业信息、商品房预售许可证、商品房买卖合同一份、购房款税务发票、万锦城维美18＃、19＃、20＃楼主体工程质量验收报告、建设工程消防验收意见书、江西省建设工程竣工规划核实合格意见单、抚州市城市管理局住宅小区市政和公共环卫设施建设竣工验收函告、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本院认为，原告与被告抚州维美实业有限公司签订的《商品房买卖合同》未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法受法律保护。合同订立后，原告按照合同约定足额支付了全部购房款，被告抚州维美实业有限公司理应按照合同约定期限在2018年8月31日前将经验收合格的房屋交付给两原告。本案中，被告抚州维美实业有限公司虽在交房时已向原告提供了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，但被告抚州维美实业有限公司所开发的案涉项目工程在2018年8月31日前并未取得竣工验收合格证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用，且双方签订的合同中也约定被告应将经验收合格的案涉房屋按期交付给原告使用，而并没有约定交付的案涉商品房要经综合验收合格，故原告认为案涉房屋交付条件要经综合验收，不符合合同的约定。本案中，被告抚州维美实业有限公司向本院提供2016年10月18日案涉万锦城维美18＃楼工程的主体工程质量验收报告，仅能证明被告抚州维美实业有限公司于2016年10月18日组织了相关施工单位、设计、勘察及监理等单位对竣工的主体工程进行了验收，并不能证明该工程已验收合格。根据被告提供的证据，案涉建设工程直至2019年10月20日才取得了建设工程竣工规划核实合格意见单，故被告直至2019年10月20日才符合合同约定的交房条件，在2018年8月31日前将未取得竣工验收合格证的案涉房屋交付给原告，原告有权拒绝收房，由此产生的责任应由被告抚州维美实业有限公司承担。按双方签订的合同约定，被告抚州维美实业有限公司应承担逾期交房违约责任为自合同约定的最后交付期限的第二日（即从2018年9月1日）起按日向原告支付已交付购房款51000元万分之一的违约金至2019年10月20日，即被告应承担的违约金为21165元（510000元×0.1‰×415天）。被告抚州市新维美染织有限公司作为被告抚州维美实业有限公司的唯一股东，其未能提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，依法应对公司债务承担连带责任。据此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告抚州维美实业有限公司于本判决生效后三日内向原告邱志弘支付违约金计人民币21165元；二、被告抚州市新维美染织有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告邱志弘的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费831元，由原告邱志弘负担666元，被告抚州维美实业有限公司、抚州市新维美染织有限公司负担165元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  杨良发二〇二〇年五月十八日法官助理周敏书记员戴婷婷