中华人民共和国 浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初204号 原告：ＷＵＨＵＹＯＮＧ（中文名吴胡勇），男，1983年8月23日出生，德国籍，住ＧｅｒｍａｎｙＲａｕｂｌｉｎｇＲｏｓｅｎｈｅｉｍｅｒＳｔｒａｂｅ10（德国。 委托诉讼代理人：季王平，浙江五洲律师事务所律师 委托诉讼代理人：林陈泽皓，浙江五洲律师事务所实习律师。 被告：浙江欧景置业有限公司，统一社会信用代码91331121085270121Q，住所地浙江省青田县鹤城街道光明巷4号。 法定代表人：项建福，系执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘足飞、王耀逸，浙江潘源律师事务所律师。 原告WUHUYONG（吴胡勇)诉被告浙江欧景置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年1月20日受理后，依法适用普通程序审理，于同年3月31日召开了庭前会议，原告的委托代理人季王平、林陈泽皓、被告的委托代理人王耀逸参加了会议。同年5月26日，本院公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人季王平、林陈泽皓、被告的委托代理人潘足飞到庭参加了诉讼。本院当庭宣告了判决。 原告起诉称：一、依法判决被告继续履行合同义务，将C户型主卧卫生间旁边的设备平台交付原告使用；二、依法判决被告赔偿原告支付的律师代理费10000元；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年4月25日，原告与被告签订了一份《欧景-香榭公馆商品房预售协议》(以下称“预售协议”)，约定原告以324万元的价格购买被告开发的欧景-香榭公馆1幢2单元2101室(C户型)房屋，并特别约定C户型主卧卫生间旁边的设备平台归属于C户型(吴标、吴胡勇)使用及原告于2018年4月30日前交房款150万元正。“预售协议”签订后原告按约交房款150万元正。2018年8月10日双方签订了《浙江省商品房买卖合同》，2019年10月12日原告取得了浙(2019)青田县不动产权第0029837号不动产权证书。2019年12月原告发现(D-1户型)的房主叶金海在装修，并将设备电线拉出至“设备平台”，为此原告与叶金海交涉，叶金海称“设备平台”是被告卖房时赠送的。原告找被告，被告交给原告一张图纸，图纸上载明“设备平台归D-1户型使用，不得改变现有结构，另一处设备平台(小)归C户型使用，不得改变现有结构”。纠纷发生后原告委托亲戚多次与被告协商未果。原告只得委托律师起诉，花去律师费10000元，该费用是被告的违约行为造成的损失，故该费用应由被告负责赔偿。原告认为，原、被告双方签订的“预售协议”、《浙江省商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在“预售协议”中特别约定“设备平台”归属C户型(即原告吴胡勇)使用，是双方约定的权利义务，被告在履行合同中既未通知原告，更未与原告协商一致，擅自将“设备平台”赠与给叶金海使用，被告的行为违反“预售协议”的约定，侵犯了原告的合法权益，构成了违约。故特向法院起诉，请依法对原告提出的诉讼请求予以支持。 被告答辩称：原、被告已在预售协议中约定仲裁条款，原告无权向法院起诉，法院应当驳回原告起诉。在原告提交的预售协议有手写部分，被告提交的预售协议没有该部分。在本案商品房买卖合同中没有包括设备阳台，设备阳台的归属不是被告处分，应由物业公司来处分设备阳台。 在诉讼中原告陈述：原告取得设备平台是购房时被告赠送给我们使用。商品房买卖合同没有涉及到设备阳台，预售协议中有涉及，原告起诉依据是预售协议。原告购买的房屋属于C户型。案涉设备平台不属于原告所买的房屋面积和房产登记面积内。华月娇在原告预售协议中所手写的关于设备平台使用问题的内容属于协议条款，具有法律效力。华月娇是被告的销售经理，其设备阳台手写部分是代表被告的态度。（关于仲裁条款）原告双方先签订了预售协议，后签订了买卖合同，签订了正式买卖合同就应该按照该合同履行，我们是以房屋买卖合同进行起诉。原告认可本案适用中华人民共和国法律。 在诉讼中，被告陈述：原告签订的预售协议是被告提供的格式协议。协议中手写内容是否华月娇本人书写不清楚，如果华月娇增加条款，应该在两份预售协议上都书写一致。我方对共有部分没有销售。商品房买卖合同是不包括设备阳台的，如华月娇私自添加该部分设备阳台也不具有法律效力。被告认可本案适用中华人民共和国法律。 本院经审理，认定事实如下：2018年4月25日，被告与吴标、吴胡勇签订《欧景-香榭公馆商品房预售协议》，约定吴标、吴胡勇购买被告开发的欧景-香榭公馆（香榭豪庭）1幢2单元2101室房屋，房屋建设面积为130.04平方米，价款为324万元，并约定了仲裁条款，协议还约定双方一经签订《商品房买卖合同》，协议即终止。原告所持的预售协议签名落款之下还有手写“附：C户型主卧卫生间旁边的设备平台，归属于C户型（吴胡勇）使用。华月娇.2018.4.25”字样，但被告所持的预售协议无此手写字样。2018年8月10日，原、被告针对欧景香榭豪庭1幢2单元2101室房屋又签订了商品房买卖合同，载明房屋建设面积为130.04平方米，套内面积为103.13平方米，总价款为324万元，并约定有争议向人民法院起诉，合同没有涉及关于设备平台的内容。2019年10月12日，原告办理了该房不动产权证书，证书载明房屋建筑面积为130.07平方米，证书所附平面图红线范围不包含案涉设备平台。现原告以被告擅自将案涉设备平台赠与D-1户型的第三人使用，构成违约为由，诉至本院，要求被告交付案涉设备平台。另查明，在被告制作、散发的欧景-香榭公馆宣传手册的户型平面画中，案涉设备平台附属于D-1户型，而C户型的设备平台则是另一处小平台。 上述事实，有欧景-香榭公馆商品房预售协议及附件平面图、《浙江省商品房买卖合同》及附件、《浙（2019）青田县不动产权第0029837号不动产权证书》、浙江欧景置业有限公司1#7至23奇数层平面图、照片、欧景-香榭公馆销售宣传册、当事人陈述等予以证实。 本院认为，本案系涉外案件，双方一致认可适用中华人民共和国法律，本院予以确认。本案的主要争议焦点为被告有无违约，应否向原告交付案涉设备平台。本院评析：首先，设备平台是房屋主体结构外，与建筑内部空间及阳台不相连通的供空调外机、热水器等设备搁置检修的室外空间。未超出规定面积的设备平台不计算建筑面积，它位于公共区域而不在业主专有部分范围，不归特定业主所有；它是用以满足特定对象的特定使用需要的建筑构件，它的使用对象应当根据设计规划确定，开发商无权随意指定，也无权随意处分、交付。其次，华月娇手写内容不构成协议条款和被告的合同义务。一、手写内容注明为“附”，应作附注解释，其内容也属于说明、提示性质，且被告所持协议并无增加相应条款；二、预售协议约定双方一经签订《商品房买卖合同》，协议即终止，而原、被告之后签订的《商品房买卖合同》并无涉及案涉设备平台的约定。综上，原告主张被告违约并要求交付案涉设备平台及赔偿律师代理费用，本院不予支持。被告主张本案应当适用仲裁条款，本院认为原、被告的预售协议已在双方签订《商品房买卖合同》后终止，而双方的《商品房买卖合同》中已约定有争议向人民法院起诉，故对被告的该主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告WUHUYONG(中文名吴胡勇)的诉讼请求。 本案受理费人民币100元，由原告WUHUYONG(中文名吴胡勇)负担。 如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  叶灵群 人民陪审员  李爱国 人民陪审员  陈 静 二〇二〇年五月二十六日 法官助理张海涛 代书 记员  陈莉莉