河南省潢川县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1526民初354号原告：王兆杰，男，汉族，1973年10月11日出生，住河南省潢川县。被告：张道成，男，汉族，1962年4月11日生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：王远东，男，汉族，河南德慧律师事务所律师。第三人：河南联发置业有限公司。住所地：潢川县产业集聚区。统一社会信用代码：91411526558326675E。法定代表人：唐永彦，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：**，男，汉族，1964年4月20日生，住河南省潢川县。上述当事人因案外人执行异议纠纷一案，本院于2020年2月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王兆杰，被告张道成及其委托诉讼代理人王远东，第三人河南联发置业有限公司委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兆杰向本院提出诉讼请求：一、请求法院确认位于潢川县世博国际城11号楼603号房屋为原告所有，排除对该房屋的强制执行；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为1、要求撤销法院作出的（2019）豫1526执异28号执行裁定书；2、解除对位于潢川县世博国际城11号楼603号房屋的保全，归我所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月2日原告（案外人）收到潢川县人民法院送达的（2019）豫1526执异28号执行裁定书。原告认为，潢川县人民法院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实及法律依据。理由如下：一、依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，无过错不动产买受人物权期待权属于可以排除被告申请执行的情形。二、本案中，原告在潢川县人民法院查封案涉房屋之前与第三人河南联发置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并支付了全部购房款，原告对案涉房屋进行了装修等表明原告已合法占有并使用案涉房屋。三、对于未办理过户登记，是因第三人拒不向原告开具不动产税票，致使原告不能及时办理过户登记。此种情况下，对房屋不能办理过户登记并非因原告自身的原因。原告作为买受人，在购买涉案房屋过程中已尽到了充分的注意义务，贵院对原告合法财产采取查封措施的裁定缺乏事实及法律依据。基于上述事实与理由，依照《民事诉讼法》第227条之规定，特向法院提起案外人执行异议之诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张道成辩称，（一）本案被告张道成主体不适格，原告王兆杰作为案外人提起了执行异议之诉，但又提起了“确认潢川县世博国际城11号楼603号房屋归原告王兆杰所有”的确认之诉，两者分属于不同的法律关系，原告王兆杰与被告张道成不是房屋买卖合同法律关系的主体，故原告的诉讼请求直接决定了本案张道成的被告主体不适格，应当驳回其起诉；（二）、本案的执行异议之诉超过15日的诉讼期限；（三）、执行异议之诉中，被执行人对案外人的权利主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。（四）、原告王兆杰提供证据不足于产生物权期待权：（1）买卖合同关系建立的时间问题，原告王兆杰提供的《房屋买卖合同》没有合同的签订时间，在（2018）豫1526民初4829号判决书执行过程中，被执行人河南联发置业有限公司财产申报中并没有声明涉案房屋已进行处置，也未进行明确的财产申报，被执行人河南联发置业有限公司为了逃避履行债务，恶意转移财产；（2）合法占有的问题，原告王兆杰提交的证据无法证明其已经合法占有了房屋；（3）关于房款支付的问题，在无法提交发票及款项流动凭证的情况下，仅凭收据无法证实已付款的事实；（五）、基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案的房屋买卖非基础性法律关系，原告王兆杰与第三人河南联发置业有限公司以及徐爱敏存在债权、债务关系，当事人双方签订的商品房购销合同真实意思是建立借款关系，其仅作为债务履行的一种非典型担保方式，两者之间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，故在完成不动产法定登记之前，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权；（六）、第三人河南联发置业有限公司以及股东徐爱敏恶意转移财产，涉嫌拒不执行判决、裁定罪；（七）、就潢川县人民法院（2019）豫1526执1508-2号执行裁定书查封的财产，查封的依据除张道成起诉联发公司案外，还包括韦耀兵起诉联发公司案，该两案同时在法院申请执行，在申请执行中，贵院依据该两案的申请、判决合并查封了联发公司的22套房屋（包括涉案的房屋），因此，我方认为，四案件的第三人或被告并不明确，本案第三人或被告（联发公司）主体不适格；（八）联发公司是否委托徐爱敏对房屋进行销售，仅仅凭联发公司的单面之词没有证据证明，徐爱敏、桂成龙以物抵债的方式对房屋出售的基础法律关系应当为借贷法律关系而非本案的房屋买卖法律关系，且联发公司认为涉案房屋未进行竣工验收，擅自处置房屋，（签订）买卖合同，侵犯了张道成的合法权益，且房屋买卖合同的签字日起并未签字备注，涉案房款是以物抵债的方式不存在现金和转账，且开票日期、交款日期并非合同签订的日期，原告与联发公司刻意不备注合同签订日期而转移财产，因此，原告的物权期待权不足以排除申请执行的情形。河南联发置业有限公司述称，1、第三人与四原告所签订商品房买卖合同真实有效，不存在虚假诉讼；2、同意四原告关于撤销强制执行（裁定）书及撤销理由；3、关于张道成提出被告及第三人主体不适格问题，主要涉及案外人，提出被告及第三人主体不适格理由不充分，理由，涉及到案外人叫韦耀兵是独立的判决，独立的执行案件，本身合并查封就是一个错误，抛开合并查封，但从民事诉讼案件和执行案件均为独立案件，作为原告起诉就两个案件其中之一作为主体提出执行异议没有不当；4、关于我公司就股东陈述意见，关于委托徐爱敏销售事宜，有徐爱敏和我方均予以认可，所以不存在虚假之说，况且，事实也确确实实有徐爱敏进行了销售，联发公司出具了票据及销售合同；5、关于所涉及查封房屋未竣工验收而销售房屋影响了被告张道成的合法权益无法律及事实依据，房屋的销售，国家的规定，即有成品房销售也有预销售，即到相关部门办理了销售许可即可以预销售，即徐爱敏的销售属于正当行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请人张道成与被执行人河南联发置业有限公司在建设施工合同纠纷一案中，于2019年12月6日作出（2019）豫1526执1508-2号《执行裁定书》，查封被执行人河南联发置业有限公司名下位于潢川县世博国际城11号楼603号房屋（该裁定实际查封了11号楼包括上述房产在内的22套房产）。2019年12月17日，原告王兆杰对我院的上述执行行为提出书面异议。本院于2019年12月26日作出（2019）豫1526执异28号执行裁定书，裁定：驳回异议人王兆杰的异议请求。本院于2020年1月2日向王兆杰送达。为此，原告王兆杰于2020年1月13日起诉来院（提交起诉材料），提出案外人执行异议之诉。本院于2020年2月20日立案。经查，第三人河南联发置业有限公司在潢川县城关世博国际城一共开发两期工程，分别为世博一期、世博二期。二期工程由股东唐永彦、徐爱敏、桂成龙、李伟等人以河南联发置业有限公司名义开发。该期房屋大部分通过营销部门由公司统一销售，后期部分房产由公司委托股东自行销售。2018年5月18日，河南联发置业有限公司发出《通知》一份，记载：经公司股东会研究决定，将11#楼四层东半层、六层、七层、十五层（具体房号、面积附后），交由徐爱敏、桂成龙自行销售，所售房款（含联发已收房款、工程抵房）归徐爱敏、桂成龙所有。该通知上加盖有河南联发置业有限公司盖章。2019年9月29日，原告王兆杰（甲方）与案外人潢川县光州建材商贸有限公司(乙方)签订《协议书》一份，合同与本案有关的主要有：1、乙方因经营需要，于2019年5月1日借到甲方款16万元，月息1分，利息从2019年5月1日至2019年9月29日共计利息8000元。2、双方商定乙方用位于世博二期11号楼603房屋作价296352元转让给甲方，甲方借款本金16万元和截止到2019年9月29日利息8000元抵充乙方的房屋转让款，另补给乙方现金128352元；3、该房屋于本协议签订之日起正式交付甲方占有使用。4、乙方协助甲方办理后续不动产权证，税费按正常商品房买卖的交易习惯来承担。5、本协议签订后，双方原有的借据、欠条、收据等债权凭证作废。该协议由原告王兆杰在甲方栏签字，乙方栏由潢川县光州建材商贸有限公司加盖公司印章，并由其公司法定代理人徐爱敏签字。2019年10月10日，原告王兆杰出具《收据》一张，记载的主要内容有：2019年10月10日，收款方式徐爱敏；交款人王兆杰；交来11号楼603房款；人民币（大写）贰拾玖万陆仟叁佰伍拾贰元整￥296352元；在该收据上加盖有河南联发置业有限公司印章。尔后，由第三人河南联发置业有限公司为出卖人，以原告王兆杰为买受人，签订《商品房买卖合同》一份，合同与本案有关的条款主要有：出卖人：第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于内环路与××处、编号××（××）××地块和土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号]【划拨土地使用权转让批准文件号】为（豫）（潢川）出让（2010年）第040号。等；第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】，预售商品房批准机关为潢川房产管理中心，商品房预售许可证号为2016（潢）预售让第012号；第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房。为本合同第一条规定的项目中的：第11【幢】6【层】603号房，建筑面积52.92平方米。等；第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款:1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5600元，总金额（人民币）296352元。等；第六条付款方式及期限买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人于2019年10月10日一次性付清全部房款等；第八条交付期限。出卖人应当在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。等；第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意接下列第3项处理：。等；3、出卖人继续履行自己的约定，在合同期限内配合买受人办理房屋产权属证书，一切税费由买受人承担。等；在该合同上出卖人栏加盖有河南联发置业有限公司印章。但未在该买卖合同中写明签订日期。合同签订后，第三人河南联发置业有限公司将上述房屋的钥匙交付于原告。双方没有办理产权登记的原因是因为河南联发置业有限公司一部分税费未交齐，加之土地出让金问题，相关职能部门压着不对工程进行竣工验收等。但没办理房产登记的原因没有本案原告的原因。上述事实有书证、第三人陈述等证据在卷佐证，本案事实清楚，证据确实、充分。本院认为，综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点有：1、原告王兆杰与河南联发置业有限公司之间签订买卖合同的效力；2、原告起诉是否超过15天的起诉期间；3、原告所享有的买卖合同之债是否能够阻却或排除法院的强制执行程序。原告王兆杰与河南联发置业有限公司之间签订买卖合同的效力---原告王兆杰与第三人河南联发置业有限公司签订《商品房买卖合同》是合同双方当事人在平等、自愿、相互协商的基础上达成的，是当事人的真实意思表示，该合同没有违反我国现行法律法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护。且本案中买卖合同除因河南联发置业有限公司原因没有办理房屋产权过户登记手续外，原告王兆杰与第三人河南联发置业有限公司之间的买卖合同主要义务已经履行。与合同效力有关的问题：1、关于被告辩称买卖合同中的以物抵债问题---买卖合同属诺成合同，一经当事人签字即生效,即具有法律效力；至于当事人在签订合同之后，其房屋价款的给付，是现金给付还是银行转账，还是以物抵债，这是合同履行问题，不影响房屋买卖合同的成立和生效，我国法律并不禁止房屋买卖合同的履行采用以物抵债的方式。2、买卖合同未注明合同签订日期问题---买卖合同双方签订了合同，并由第三人向原告出具了其已经收取购房款的《收据》，第三人向原告出具收据之日可视为双方签订合同之日。原告起诉是否超过15天的起诉期间---诉讼中被告张道成主张原告起诉超过15天的起诉期，经本院审理查明，本院于2019年12月26日作出（2019）豫1526执异28号执行裁定书，裁定驳回异议人王兆杰的异议请求。本院于2020年1月2日向王兆杰送达，原告王兆杰于2020年1月13日即起诉来院，就已经向本院主张其权利（见原告的送达地址确认书），其起诉未超过15天的起诉期间。原告所享有的买卖合同之债是否能够阻却或排除法院的强制执行程序---依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院査封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，无过错不动产买受人物权期待权属于可以排除被告申请执行的情形。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人王兆杰与第三人河南联发置业有限公司签订了房屋买卖合同，买受人向出卖人支付了购房款，出卖人向买受人交付了房屋，此时，房屋买卖合同的主要义务已经履行完毕，双方没有履行房产登记手续只能归责于第三人，不能归责于本案原告，原告对其购买的房屋所享有的财产权利符合上述司法解释规定的法定构成要件，其权利能够排除执行，故原告请求要求撤销法院作出的（2019）豫1526执异28号执行裁定书，解除对位于潢川县世博国际城11号楼603号房屋的保全的诉讼请求，本院应当予以支持。但因原告对上述房屋所享有的财产权利，在进行房产登记并取得房屋所有权证之前，只享有债权不享有物权，故原告要求依法确认该房产归其所有的诉讼请求本院不予支持。需要说明的是，依据最高院有关裁判文书反映出来的司法理念，认为上述司法解释第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、三百一十四条之规定，判决如下：不得执行位于河南省潢川县世博国际城11号楼603号房屋的房产；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费250元，由被告张道成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院并于上诉期限届满之次日起七日内向信阳市中级人民法院预交上诉费250元。(转账收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户银行：兴业银行信阳分行，账号46×××16)。审 判 长  吴 琪人民陪审员  袁卫军人民陪审员  彭福兴二〇二〇年五月十二日法官助理莫灵洁书记员张玉民