广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初228号 原告南宁凭兴物业服务有限公司，住所：南宁市秀厢大道东段20号宝海公寓2号楼2单元2105号房。统一社会信用代码：91450107690249507B（1-1）。 法定代表人：沓阿燕，经理。 委托诉讼代理人廖家捷，男，1965年6月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。系该公司副经理。 委托诉讼代理人凌征维，广西智森律师事务所律师。 被告石耀平，男，1974年12月28日出生，汉族，住北海市银海区。 案由物业服务合同纠纷 适用程序小额诉讼程序 立案日期2020年2月12日 开庭日期2020年4月13日 原告诉讼请求一、被告向原告支付物业服务费2032.6元、水电公摊625元、电梯维护费1000元，共计3657.6元；二、以上述金额3657.6元为本金，被告按年利率6%计算支付利息损失658.4元（从2017年1月1日起暂计至2019年12月31日止，以后利息仍按年利率6%计算至还清债务之日止）。事实和理由：被告向北海中宁房地产开发公司（以下简称中宁公司）购买位于北海市广东南路138号碧海湾花园3栋1单元501号房，建筑面积为116.15平方米。中宁公司与原告于2012年6月1日签订《碧海湾前期物业管理服务合同》约定原告从2012年6月1日起为碧海湾花园提供物业管理服务。被告与原告开办的南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司（以下简称凭兴北海分公司）签订一份《前期物业管理服务协议》约定（1）物业管理服务费：小住宅（别墅）按建筑面积每月每平方米0.95元标准缴纳；多层住宅按建筑面积0.60元/㎡·月；高层住宅按每月每平方米0.70元标准缴纳；商业物业（包括住宅改为办公经营性质）按1.20元/㎡·月收取；空置房屋由业主按所在物业的服务费收费标准的百分之百缴纳。（2）公用水、电费按实际发生额由乙方按户数从业主入伙之日起分摊。（3）别墅房屋共用部位、共用设施设备的公共维修资金按0.1元/㎡·月收取。（4）规定每月5日前缴纳当月上述费用，逾期缴费的，每逾期一日按3‰支付滞纳金。从2012年6月1日起电梯房交房，被告应从收房入伙开始向凭兴北海分公司缴交各项应缴费用，凭兴北海分公司于2016年12月31日撤离碧海湾花园停止物业管理服务，曾多次向被告催缴欠费未果，在2012年6月1日至2016年12月31日期间被告共欠物业管理服务费等各项费用及利息损失4316元（详见欠费明细表）。因南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司己于2019年10月向工商局办理了注销登记，其权利义务应由原告承接。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告答辩意见一、原告所列欠交物业服务费与实际不符，被告到现在管理小区的物业办公室处核对，被告只欠交2015年3月、2016年4月两个月的相关费用；二、原告未按照合同履行对小区设施的维护，对小区的安全防范管理措施不到位，不严格执行《碧海湾花园业主临时管理规约》和《前期物业管理服务协议》的有关约定，原告管理期间的物业服务费等费用应当少收或免受；三、被告从未收到过原告的任何催缴通知，本案已过三年诉讼时效。 查明事实被告石耀平系北海市广东南路138号碧海湾花园3栋1单元501号房屋的业主，该房屋建筑面积116.15平方米。2012年6月1日，原告与北海中宁房地产开发公司（以下简称“中宁公司”）签订《碧海湾花园前期物业管理服务合同》，对碧海湾花苑小区前期物业服务及其他费用进行了约定：物业服务费收取标准：小住宅（别墅）按建筑面积每月每平方米0.95元标准缴纳，高层住宅按每月每平方米0.7元标准缴纳，多层住宅按每月每平方米0.6元标准缴纳；代收专项维修资金，由原告按业主房屋建筑面积收取，标准0.1元/㎡.月；原告向有电梯住宅物业业主或使用人按30元/月/户收取电梯维护及年检费（具体为：1楼收15元/月/户，50-70㎡收20元/月/户，70-90㎡收30元/月/户，90㎡以上收40元/月/户）；公共水费电费分摊办法：公共水费、电费目前暂按户据实；商业物业的物业管理服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金按每3个月为一个周期交纳，业主应按照中宁公司约定的交楼时间交付之日起交纳物业管理服务费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金；业主或物业使用人应在每周期前10日内按时向原告交纳当期物业管理服务费、电梯维护保养和年检费、垃圾清运费等相关服务费用及维修资金，履行交纳义务；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费、水电费、专项维修资金、电梯维护费的，按从逾期之日起按每天3‰交纳违约金处理等。合同签订后，原告开始管理碧海湾花园小区。 2013年11月21日，南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司与被告、叶家平签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告每月5日前交纳当月费用；物业服务管理费、水电公摊费及逾期交纳物业费的处理等约定，与原告与中宁公司签订的《碧海湾花园前期物业管理服务合同》所规定的基本一致。 被告入住涉案房屋后，自2014年12月1日至2016年12月31止，拖欠原告的物业服务费、公摊水电费、电梯维护费。2016年12月30日至31日，原告撤离碧海湾花园小区，并与北海金辉达物业服务有限公司办理了交接手续。 2018年8月23日，原告作出《物业费结算通知》，并在小区公告栏处张贴，《物业费结算通知》写明：原告从2012年6月1日至2016年12月31日在碧海湾花园小区进行物业服务，此期间尚有部分业户欠缴物业费、公摊等费用（欠费名单见附表）；现原告已委托北京市盈科（南宁）律师事务所催收业户所欠费用，请欠缴费用的业户于8月31日前结清所欠费用。 另查明，南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司已于2019年10月25日注销。 以上事实，有原告提供的《碧海湾花园前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《业主（住户）入伙入住登记表》、《碧海湾小区物业设备（物品）移交清单表》、《碧海湾小区物业图纸、资料移交清单表》、《物业费结算通知》、《支付碧海湾花园公摊水电费部分明细表》、《支付碧海湾花园电梯年检费及维保费的部分明细》、《南宁凭兴物业服务有限公司收款收据》、《欠费明细表》、《准予注销登记通知书》、“照片”及原、被告的陈述在卷佐证。 本院意见原告与北海中宁房地产开发公司于2012年6月1日签订的《碧海湾花园前期物业管理服务合同》及南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司与被告、叶家平于2013年11月21日签订的《前期物业管理服务协议》，经各方自愿协商，是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，上述《碧海湾花园前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》合法有效，当事人应当遵守和履行。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，故《碧海湾花园前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。南宁凭兴物业服务有限公司北海分公司系原告的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，分公司的民事责任由公司承担，原告在庭审时陈述，碧海湾花园小区一直都是由原告进行管理，且该分公司已于2019年10月25日已注销，故原告是本案适格的主体。 关于本案原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。本院认为，原告于2016年12月30日至31日与北海金辉达物业服务有限公司办理交接手续，并于2016年12月31日撤离碧海湾花园小区。故自2017年1月1日起，诉讼时效开始计算。原告于2018年8月23日作出《物业费结算通知》，并将该《物业费结算通知》张贴于碧海湾花园小区公告栏处。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”，原告于2019年12月27日向本院提交包括被告在内的起诉材料，故从诉讼时效起算之日起至此时，原告起诉并未超过三年诉讼时效。 关于本案物业服务费、水电公摊费、电梯维护费的问题。本院认为，原告在管理碧海湾花园小区期间，按规定提供物业服务，被告作为涉案小区的业主之一已经享受了原告的物业服务。但被告自2014年12月1日至2016年12月31日拖欠原告的物业服务费等费用，已构成违约，应承担民事责任。被告抗辩原告未按照合同约定管理履行相关的管理、维护等职责，且被告只欠缴2015年3月及2016年4月两个月的相关费用，但被告未能提供充足证据证实，对其抗辩理由，本院不予采信。根据《碧海湾花园前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》约定，被告应向原告支付的物业服务费为：116.15平方米×0.7元/平方米/月×25个月=2032.6元；电梯维护及年检费为：40元/月/户×25个月=1000元；原告提供的《支付碧海湾花园公摊水电费部分明细表》证实其已代缴相关费用，原告管理碧海湾花园期间，亦在其办公室对收费标准进行了公示，且被告一直按照电梯房25元/月/户的标准向原告缴纳水电公摊费，故水电公摊费为：25元/月/户×25个月=625元。原告主张要求被告支付物业服务费2032.6元、公摊水电费625元、电梯维护费1000元，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 原告主张以3657.6元为本金，按年利率6%计算支付利息损失，自2017年1月1日计至实际清偿之日止。本院认为，《碧海湾花园前期物业管理服务合同》及《前期物业管理服务协议》中约定，被告违约的，应当从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，被告拖欠原告2014年12月1日至2016年12月31日期间的费用共计3657.6元，被告拖欠物业服务费等费用的行为，造成原告资金被占用期间的利息损失，故原告主张以3657.6元为基数，按年利率6%自2017年1月1日起至实际清偿之日计算利息损失，有事实根据和法律依据，本院予以支持。 判决主文一、被告石耀平向原告南宁凭兴物业服务有限公司支付2014年12月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2032.6元、水电公摊费625元、电梯维护费1000元，共计3657.6元； 二、被告石耀平向原告南宁凭兴物业服务有限公司支付资金占用期间的利息（利息以3657.6元为基数，按年利率6%自2017年1月1日起计算至实际清偿之日止）。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院》第六条、《民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院》第十二条。 诉讼费本案受理费减半收取25元，由被告石耀平负担。 上诉权利本判决为终审判决。 审 判 员  张 婷 二〇二〇年五月六日 法官助理  沈星辰 书 记 员  骆亭君 附：本判决书引用的法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 3.《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 4.《最高人民法院》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 5.《民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 6.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 7.《最高人民法院》 窗体底端 第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。