福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初739号 原告：庄静安，男，1982年5月15日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：泉州安盛置业有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安杏园小区1号楼104室。 法定代表人：王明甲，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高良汉，男，公司员工。 原告庄静安与被告泉州安盛置业有限公司（以下简称安盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告庄静安，被告安盛公司的委托诉讼代理人高良汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄静安向本院提出诉讼请求：1.判令安盛公司立即将办理位于泉州市洛江区万安街道万虹路边的恒大翡翠龙庭商品房项目2号地块地下室X号车位的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》不动产权属登记资料报产权登记机关备案并书面告知庄静安，并办理该房屋的不动产产权登记到庄静安名下；2.判令安盛公司向庄静安支付自2019年7月30日起至安盛公司将办理不动产权属登记资料报产权登记机关备案并书面告知庄静安，并办理产权登记到庄静安名下手续之日止，以16万元为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。暂计至2020年3月20日共234天为6786元(按年利率4.35%上浮50%标准计算)；3.由安盛公司承担本案的诉讼费用。庭审过程中，庄静安明确第1项诉讼请求为：要求安盛公司按照合同约定将本案房屋的不动产权登记到庄静安名下。事实和理由：安盛公司为一家从事房地产开发与经营的公司。庄静安于2018年1月30日向安盛公司认购位于泉州市洛江区万安街道万虹路边的恒大翡翠龙庭商品房项目2号地块地下室X号车位，双方于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》。其中根据合同第六条第一款第三项约定：“按套计价，该商品房总价款为人民币(币种)16万元(大写壹拾陆万元整)”，第十一条第一款约定：“出卖人应当在2018年7月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条第一款约定：“出卖人应当在本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人。”，第二十条第二款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、见附件五”。附件五第二条第十三款约定：“双方同意本合同第二十条变更如下：(1)双方同意不动产权证书按照以下第种方式处理：1、委托出卖人办理：双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日……2、买受人自行办理：双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期间的起算日……”，附件十一《补充协议》第四条：“1、双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记……”。上述合同签订后，庄静安已依约支付所有购房款。根据上述合同条款约定，安盛公司需按照合同约定期限为买受人办理不动产权属证书。取得权属证书是买受人的合同目的，安盛公司未能根据上述合同约定的办证期限如约办妥不动产权登记证书，应承担相应违约责任。根据《民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但双方签订的上述两份合同的附件十一第四条第三款关于逾期办证的违约责任，却以每年按已付款房款的0.1%支付违约金，而不考虑逾期办证的违约期限，与法定标准相差巨大。根据公平原则，并考虑出卖人是格式附件文本的制定者、出卖人在履行过程中的主观恶意(对334号车位合同未根据合同约定在签订之日30日内办理商品房预售合同登记备案手续及向出卖人开具可以具备产权证书的合法税票逃避税收监管)、出卖人逾期办理不动产权利证书的违约人责任，更应以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准方法向买受人支付逾期办证的违约金。现为维护庄静安的合法权益，特诉讼至法院，请求依法裁决，支持庄静安的诉讼请求。 安盛公司辩称，对于事实方面，安盛公司已于2019年10月29日取得案涉车位不动产权总登记证明，并要求庄静安将原先《商品房买卖合同》交还不动产中心，对合同进行重新备案。庄静安拒不交还该合同，致该房屋无法办理商品房合同备案及产权登记，对此造成的扩大损失，应由庄静安自行承担。一、庄静安诉求逾期办证违约金6786元没有事实及法律依据。1.在双方签订的《商品房买卖合同》附件五第二条第十三款中约定有不动产权办理的相关事项。依据该条款第一项约定：“双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日”，该约定明确了安盛公司办理产权登记的期限为自2018年7月31日起的365天内完成，办理所有权登记的期限应计算至2019年7月31日。该约定为双方之真实意思表示，应当予以认可。2.关于不动产权办理逾期之违约金计算标准，双方已在合同中进行约定，应从其约定。依据《合同》附件五第二条第十三款第三项约定：“若出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，案涉地下车位于2018年7月30日交付，依合同约定违约金比例应为每年计算已付房款0.1%的违约金。该约定为双方之真实意思表示，应当予以认可。且该《补充协议》的内容系由庄静安与安盛公司协商一致约定的，应认定为双方真实意思表示，且双方均在合同中签字盖章，理当遵守合同内相关约定。庄静安所提及之司法解释约束的仅为“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形，但本案中案涉合同已将违约金标准确定清楚，不符合司法解释规定的情形。且庄静安早已于2018年7月30日接收案涉车位并使用，对于庄静安而言几无损失。故双方应当忠实按照合同约定履行相应义务，对违约金计算应以合同约定之每年0.1%为准。3.庄静安主张安盛公司按16万元计算相应利息损失没有事实及法律依据。对于洛江恒大翡翠龙庭X车位购房款数额方面，庄静安于款项缴清时享受一次性付款优惠，优惠金额52235元，庄静安实际付款共计107765元。本案违约金基数应为实际支付数额即107765元。4.安盛公司虽原存在逾期办理该车位网签备案及不动产权登记情形，但案涉车位安盛公司已于2019年10月29日符合办理网签备案条件。房管部门要求将原先申请备案的合同交还，重新受理网签备案手续。然庄静安以种种理由，拒不交还原合同。安盛公司与庄静安交涉无果，后于同年12月25日向庄静安寄发交换合同重新办理网签催告书，敦促庄静安积极配合网签事宜，进而完成不动产权登记事项。庄静安却拒收该通知，拒不配合。根据《合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”，庄静安因自身原因，拒不配合办理网签手续，致使不动产登记无法办理。庄静安未尽到防止损失扩大的义务，不得对于该部分损失要求赔偿，故违约金应计算至安盛公司发出催告函之日止。综上，安盛公司认为对于本案违约金认定，因自2019年7月31日至2019年12月25日止，按实际已付款107765元每年计算0.1%的违约金。二、庄静安支出的诉讼等诉讼费用应由庄静安自行承担。请求法院查清事实，依法驳回庄静安不合理、不合法的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庄静安与安盛公司于2018年5月8日签订《商品房买卖合同》及附件。《商品房买卖合同》约定：庄静安向安盛公司购买位于泉州市洛江区万安街道万虹路边的恒大翡翠龙庭2号地块地下室车位X，成交金额为16万元；出卖人应当在2018年7月30日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同备案情况告知买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1、……2、见附件五”。合同附件五第二条（十三）约定：“双方同意本合同第二十条变更如下：(1)双方同意不动产权证书按照以下第种方式处理：1、委托出卖人办理：双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……2、买受人自行办理：双方同意以2018年7月30日之次日为起算日，出卖人应当在该日之次日起365天内，向买受人提供办理产权登记相关资料。……（3）若出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥《不动产权证书》，买受人有权退房”。合同附件十一补充协议第四条约定：“双方同意本合同第二十条补充如下：1、双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起365日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。……”。合同附件十一补充协议第六条约定：“1、关于通知的约定（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前‘合同当事人’项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址。如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在5日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买受人承担。（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务”。 合同签订后，庄静安享受安盛公司一次性优惠款52235元，实际支付安盛公司购房款107765元，安盛公司已开具发票。安盛公司按合同约定将涉案车位交付庄静安使用，但至今尚未办理商品房预售合同登记备案手续。2019年10月29日，安盛公司取得泉州市洛江区不动产登记中心的开发项目首次登记证明[闽（2019）洛江区总第0010号]。2019年12月25日，安盛公司依合同约定的买受人确认的通讯地址及身份证地址向庄静安邮寄催告函，通知庄静安车位产权已开始正式办理，庄静安于2019年12月31日前配合提供商品房买卖合同正本，以便进行办证后续事宜。庄静安均拒收，邮件退回。 本院认为，庄静安与安盛公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业履行的是一种协助办证义务，并非办理不动产权证的义务。本案合同签订后，庄静安按约定支付了购房款，已经履行了合同确定的义务。安盛公司将商品房交付庄静安使用后，未能在约定期限内履行协助办证义务，其应当履行。2019年10月29日，安盛公司取得案涉车位不动产权首次登记证明，案涉车位已符合办证条件。安盛公司未及时办理合同登记备案手续，需要庄静安配合提供其持有的《商品房买卖合同》正本，以便办理合同登记备案手续，符合客观实际。2019年12月25日，安盛公司依合同约定地址书面通知庄静安，虽庄静安拒收致邮件退回，但据合同约定，视为该书面通知已送达庄静安，安盛公司履行了通知义务。双方同意以2018年7月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，安盛公司应当在该日之次日起365日内协助办证，但安盛公司至2019年10月29日才取得不动产权首次登记证明，2019年12月25日才向庄静安发出书面通知，要求庄静安于2019年12月31日前完成相关事宜。安盛公司已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金，双方约定出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，因此，安盛公司应自2019年7月31日起至2019年12月31日止，每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。已付房款以庄静安实际支付的107765元计算，虽双方未约定不足1年的是否按1年计算，但综合违约金比例，可按1年计算，故安盛公司应向庄静安支付逾期办证违约金107.8元（107765元×1年×0.1%）。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案中，双方已经在合同内约定了具体的违约金计算方式。又，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，庄静安要求调整违约金，但未提供证据证明造成的损失情况，故庄静安关于逾期办证违约金超出部分的诉求，理由不充分，不予支持。 综上所述，庄静安已履行付款义务，安盛公司已经取得不动产权首次登记证明，安盛公司应履行协助庄静安办理商品房权属证书的义务。安盛公司未在合同约定的时间内履行协助办证义务，构成违约，庄静安请求安盛公司支付逾期办证违约金，合理部分，予以支持。安盛公司作为出卖人,有义务尽快办理商品房买卖合同的备案，出卖人已通知买受人的情况下，需要买受人配合的，买受人应予配合。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州安盛置业有限公司应于本判决生效后十日内协助庄静安办理商品房权属证书，并向庄静安支付逾期办证违约金107.8元； 二、驳回庄静安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由庄静安负担24元，泉州安盛置业有限公司负担1元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  孙玫芳 二〇二〇年五月十八日 法官助理傅莹莹 书记员黄书卿 附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民法通则》 第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。 当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。