浙江省温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0303民初1765号原告（反诉被告）：温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会，地址：温州市龙湾区罗西住宅区九组团。负责人：何荣者，职务主任。委托诉讼代理人（特别授权）：施园园、朱捷峰，浙江联英律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡晓华，女，1981年2月25日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人（特别授权）：林锋、鲍碧银，北京炜衡（温州）律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：温州生态园物业管理服务有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海区三垟大道559号丹东村委会大楼。法定代表人：郑苏洲。委托诉讼代理人（特别授权）：潘新思，温州市龙湾区。原告（反诉被告）温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会与被告（反诉原告）蔡晓华租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，被告蔡晓华于同年5月5日提起反诉并申请追加第三人温州生态园物业管理服务有限公司，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于同年5月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人施园园、被告（反诉原告）蔡晓华及委托诉讼代理人林锋、第三人（反诉第三人）的委托诉讼代理人潘新思，证人何某、史某、金某、何荣者到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会起诉称：2017年，因原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会尚未成立，业主共有的店铺由第三人温州生态园物业管理有限公司代为管理。2017年12月27日，第三人委托温州市佳得拍卖有限公司公开拍卖罗西住宅区九组团1#2#-101-9室的两年租赁权（建筑面积约108.9㎡，租赁时间自2018年1月20日起至2020年1月19日止）。当日，被告蔡晓华以年租金112000元拍得，双方签订《拍卖成交确认书》。2018年1月14日，被告支付第一年租金112000元，缴纳履约金22400元，共计134400元，佳得拍卖公司出具收款收据，后将涉案店铺交由被告经营。2018年1月20日，被告与第三人签订《房产租赁合同》《消防安全责任书》。2019年1月10日，原告温州市龙湾区罗西主住宅区九组团第一届业主为会员成立。同年8月26日，原告与第三人进行商铺移交时发现涉案店铺未按照合同约定支付第二年租金。原告多次与被告协商催讨租金，被告均置之不理，故诉至法院。现请求判令：1.被告蔡晓华向原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会支付租金112000元及利息损失（利息从2019年1月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算，从2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；2.本案诉讼费用由被告承担。在开庭审理前，将第一项诉讼请求的利息损失变更为支付违约金（以112000元为基准，从2019年1月19日开始按照每日万分之五计算至实际履行之日止。）被告蔡晓华答辩称：1.合同约定租赁时间自2018年1月20日起，但第三方实际交付钥匙时间为2018年9月13日，期间其未对涉案租赁物行使占有使用权，并于2019年7月23日腾空店铺，实际租赁时间不满一年，无需支付两年租金；2.涉案店铺实际使用面积仅96㎡，非竞拍记录108㎡，多收租金应予退还，特向法院申请重新鉴定租赁物使用面积。第三人温州生态园物业管理服务有限公司答辩称：原告诉求合理，被告应当缴纳租金。被告蔡晓华反诉称：2018年1月20日，反诉原告与反诉第三人就涉案租赁物签订《房屋租赁合同》，但反诉第三人一直未将涉案租赁物交付反诉原告，直至2018年9月方交付使用。交付后，反诉原告发现涉案租赁物使用面积为96㎡，而非《房屋租赁合同》约定的108.9㎡。2019年7月，反诉原告腾空涉案租赁物。因此，反诉原告多次要求反诉被告、反诉第三人退还保证金22400元及多收取的租金13267.22元（年租金112000元-112000元÷108.9㎡×96）。现请求判令：1.反诉被告、反诉第三人向反诉原告退还履约金22400元及其利息损失（从2020年5月5日即反诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；2.反诉被告、反诉第三人向反诉原告退还多收取的租金13267.22元及其利息损失（从2020年5月5日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付为止）；3.诉讼费用由反诉被告、反诉第三人承担。原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会、第三人温州生态园物业管理服务有限公司对反诉均答辩称：1.涉案店铺经拍卖程序由被告竞得后签订《拍卖成交确认书》、《房屋租赁合同》，被告已对店铺情况有充分了解，以面积不符为由扣减租金无依据；2.被告交付钥匙实际腾空时间为2020年1月17日。故请求驳回反诉请求。为证明自己的主张，原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会提供了以下证据：1.原、被告及第三人身份材料（均复印件），以证明原、被告及第三人诉讼主体资格的事实；2.《拍卖成交确认书》、收款收据各一份（均复印件），证明被告经拍卖程序竞得涉案租赁物并缴纳年租金及履约金的事实；3.《房屋租赁合同》、《消防安全责任书》各一份（原件），证明被告与第三方签订租赁合同、消防责任安全书的事实；4.商铺移交单，证明第三方将代为管理的涉案店铺移交实际所有人管理主体原告的事实；5.通知、照片及催款记录，证明原告向被告催收租金的事实。被告蔡晓华的质证意见：对上述证据关联性、合法性均无异议。但认为《拍卖成交确认书》、《房屋租赁合同》所载的使用面积108.9㎡有误。第三人温州生态园物业管理服务有限公司对上述证据的三性无异议。针对自己的反诉主张，反诉原告蔡晓华向本院提供了以下证据：1.照片，证明2018年3月至10月，涉案租赁物前道路进行封闭施工的情况；2.收款收据复印件，证明反诉原告2018年9月13日、2019年7月23日缴纳涉案租赁物物业管理费的情况；3.证人何某、史某、金某、何荣者的证言，证明2018年9月13日，反诉第三人将涉案租赁物交付反诉原告使用，2020年1月17日反诉原告向物业交付钥匙腾空租赁物的情况。反诉被告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会、反诉第三人温州生态园物业管理服务有限公司质证意见：第1、2项证据与本案不具有关联性，证据3无异议。第三人温州生态园物业管理服务有限公司向本院提供了以下证据：1.房屋建筑面积测绘成果书，证明涉案租赁物测绘面积为112.43㎡的情况；2.收条，证明2020年1月17日，被告蔡晓华退回涉案租赁物钥匙的情况。反诉原告蔡晓华质证意见：证据1仅证明测绘面积，不能证明实际使用面积；证据2仅证明退还钥匙时间，不能证明实际腾空时间，实际腾空时间早于退还钥匙时间。反诉被告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会的对上述证据无异议。经审查，本院对原、被告及第三人提供的本诉及反诉的证据认证如下：原告本诉提供的1、2、3、4、5项证据，被告提供的3证据，第三人提供的1、2证据，证据形式合法、内容客观，与本案具有关联性，均予以确认。被告提供的1、2证据与本院无关联性，不予采信。经审理本院认定事实如下：2017年，因原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会尚未成立，业主共有的店铺由第三人温州生态园物业管理有限公司代为管理。2017年12月27日，第三人委托温州市佳得拍卖有限公司公开拍卖罗西住宅区九组团1#2#-101-9室的两年租赁权（建筑面积约108.9㎡，租赁时间自2018年1月20日起至2020年1月19日止）。当日，被告蔡晓华以年租金112000元拍得，双方签订《拍卖成交确认书》。2018年1月14日，被告支付第一年租金112000元，缴纳履约金22400元，共计134400元，佳得拍卖公司出具收款收据。2018年1月20日，被告与第三人签订《房产租赁合同》、《消防安全责任书》。2018年9月13日，第三人将涉案店铺交由被告经营。2019年1月10日，原告温州市龙湾区罗西主住宅区九组团第一届业主为会员成立。同年8月26日，原告与第三人进行商铺移交时发现涉案店铺未按照合同约定支付第二年租金。原告多次与被告协商催讨租金，被告均置之不理。2020年1月17日，被告通过物业部门向原告交付租赁物使用钥匙。本院另查明，《房产租赁合同》约定如下：第三条（一）租金应在上一年度租赁期限届满的15天前付清；第三条（二）承租方在履约期间，如有拖欠租金、违约行为或相关费用等情形，出租方可以在保证金中扣除或先予支付上述费用……；第八条（三）承租方未在合同约定的期限内支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，按应付租金的万分之五按天计算向出租方支付违约金……。本院认为，涉案签订的《拍卖成交确认书》、《房产租赁合同》足以证明本案租赁合同关系存在的事实，且系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于租金节点问题。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告蔡晓华主张2018年9月13日使用租赁物，2019年7月23日腾空租赁物。被告就开始占有使用租赁物的时间节点有原告负责人何荣者出庭作证，及证人何某、史某的证言予以佐证，故原告于2018年9月13日开始从第三人处取得租赁物使用权的事实，本院予以认定。《合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人……”。2018年1月20日，双方签订租赁合同并开始计付租金，因出租人未及时交付租赁物，承租人于2018年9月13日方取得租赁物使用权。期间，被告人蔡晓华对该租赁物未行使占有、使用及收益权，故租金计算起点应从2018年9月13日起计付。被告主张2019年7月23日腾空租赁物，但就此未提供充分证据予以证明，证人金某及收条证明，被告交付钥匙时间为2020年1月17日，本院认为原告的主张缺乏事实依据，不予支持，租金计算终点应为2020年1月17日。关于面积不符应扣减租金的问题。本院认为，本案租赁关系建立的背景是被告于2017年12月27日，参与涉案店铺的竞拍并以112000元/年租金拍得，在竞拍《注意事项》中已说明“竞买人已充分了解建筑面积、现状以及配套设施等任何其他足以影响承租价的情况……”，且《拍卖确认书》亦载明“买受人已充分了解拍卖标的的全部情况”。故被告在参与竞价拍卖前已对该店铺的物理状况，包括可使用面积、结构、周边环境等有充分了解，在签署《拍卖成交确认书》时应明确知晓。现被告以此为由，要求减免租金的辩解于法于理无据，对租赁物使用面积的鉴定申请，亦不予支持。原告要求被告以112000元为基准，从2019年1月19日开始按照每日万分之五计算违约金。经查，原告实际租赁时间为2018年9月13日至2020年1月17日，现已缴纳一年租金，未缴2019年9月12日至2020年1月17日的租金约计39277元，按合同约定，扣减履约金22400元后，以16877元为基准从2019年9月12日开始按照每日万分之五计算违约金。综上，对原告温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会本诉诉请，本院部分予以支持，对被告蔡晓华反诉诉请，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡晓华于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会租金16877元及违约金（以16877元为基准，从2019年9月12日开始按照每日万分之五计算至实际履行之日止。）二、驳回反诉原告（被告）蔡晓华的其他诉讼请求。如被告或反诉被告未按本判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3044元，减半收取1500元，反诉受理费345.84元，合计1845.84元，由原告（反诉被告）温州市龙湾区罗西住宅区九组团第一届业主委员会负担1275元，反诉原告（被告）蔡晓华负担570.84。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 吴先慧二〇二〇年五月二十九日代书记员 朱微丰