贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0113民初2331号原告：明智英，女，汉族，1983年11月23日出生，住址：贵州省贵阳市白云区，联系电话:177××××5871。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司法人。委托诉讼代理人：朱妍，系贵阳合纵置业有限公司员工。委托诉讼代理人：田甜，系贵阳合纵置业有限公司员工。原告明智英诉被告贵阳合纵置业有限公司（以下简称合纵置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告明智英到庭参加诉讼，被告合纵置业公司之委托诉讼代理人朱妍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告办理商品房转移登记；二、请求判令被告向原告支付自2018年3月1日起至2020年4月20日止共计782天的逾期办理产权证违约金27861.57元（以原告已支付的购房款356286元为基数:356286元×每日0.01%×782天＝27861.57元）；且2020年4月20日后的逾期违约金，仍按照总房款的万分之一每日计算，直至被告向原告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；三、请求判决被告退还交房时代收的电视费265元以及煤气费3018元。四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区商品房，购房总款为356286元。在合同第二十二条第三款被告承诺于2017年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后被告仍不能交付，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告已经向被告付清了全部购房款，直至今日，被告并未向原告办理交付商品房转移登记的有关文书，经原告多次催促仍未履行合同义务。被告在2017年1月14日交房之日收取原告电视费用265元，煤气费3018元，现按照国家规定此两项费用不可收取。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告贵阳合纵置业有限公司辩称：1、被告交付商品房转移登记文书的时间是应从实际交房后计算24个月；2、双方签订了商品房买卖合同及补充协议，已明确约定即便被告存在逾期办证的情形，违约金上限不超过商品房总价款的百分之1；3、违约金的诉讼时效应从立案之日起向前计算三年，超过诉讼时效的部分不应得到支持;4、被告收取两通费的时间是2017年1月14日，至原告起诉之时已过三年诉讼时效；5、即便上述意见不被采纳，原告缴纳的两通费款中存在328元防爆器费用，防爆器非交楼必备条件，为选装产品，原告收楼时未提出异议，且已实际使用，故防爆器费用不应予以退还。根据当事人的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2014年4月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市白云区商品房，购房总款为356286元。双方在合同第二十二条第三款明确约定被告在2017年12月30日前，取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同第二十二条第三款约定逾期办证责任：（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定办理：1、约定日期内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款价款承担违约责任；2、约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起／日内退还买受人已付款，并按照利率支付利益。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款的0.01%的违约金。上述《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）第6项约定，“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续，但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续……”。另，案涉房屋被告至今未取得所有权初始登记。根据原告提交的收据显示，2017年1月14日缴纳了3018元的燃气费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约按时足额支付了购房款，被告也应按约取得该商品房的所有权初始登记并将办理该商品房转移登记的有关文书交付原告，但被告至今未取得该商品房所有权初始登记，更无法向原告交付有关文书办理转移登记，被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至其履行该项义务时止。被告辩称根据补充协议约定办证时间和条件不成就不应支付违约，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未取得商品房所有权初始登记，已经构成违约应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，因该补充协议系格式条款，被告没有尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就知道其权利受到侵害，就应该开始计算诉讼时效，但本案双方约定交付办理商品房转移登记有关文书的时间是2017年12月30日，原告起诉时并未超过3年的诉讼时效，因此对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。对被告关于两通费款中存在328元防爆器费用，防爆器非交楼必备条件，为选装产品，原告收楼时未提出异议，且已实际使用，故防爆器费用不应予以退还的答辩意见，本院予以采纳，在燃气费3018元中扣除已安装防爆器的费用，电视开户费265元不属于三通费范围，不应予以退还。综上，被告合纵置业有限公司应退还费用2690元；并支付逾期办证违约金，从2018年3月1日到2020年4月20日，被告已逾期750天，应支付的违约金为：356286元×0.01%/天×750天＝26721元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条、第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告明智英支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（截止2020年4月20日为26721元，2020年4月21日起继续以35.6286元/日计算至被告贵阳合纵置业有限公司向原告明智英交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；二、被告贵阳合纵置业有限公司在取得商品房所有权初始登记后向原告明智英交付办理商品房转移登记的有关文书。三、被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告明智英退还已交付的煤气费2690元。三、驳回原告明智英其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元（已减半，原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘佳玲二〇二〇年五月二十二日法官助理刘宁书记员罗元勋