陕西省榆林市横山区人民法院民事判决书 (2019)陕0803民初3830号 原告:横山区某某商贸有限责任公司,组织机构代码119161082333870366X7。    被告:梁某某，男，汉族，1965年02月13日出生，，居民身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX某某。原告横山区某某商贸有限责任公司与被告梁某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月06日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月22日公开开庭进行了审理。原告横山区某某商贸有限责任公司、被告梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横山区某某商贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即付清欠原告房屋租赁费1727020元；2．判令被告支付违约金300000元。3、判令被告退回多占原告的房屋和租金款；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2018年2月10日，原告与被告签订了农贸市场整体承租合同，原告将集体的梁家湾农贸市场整体增价租赁给被告，合同约定租期6年，从2019年5月12日到2025年5月12日止，租金共计5331060元，付款期限分四次付清，第一次在订立合同之日交100万元，第二次在甲方交房之日交1777020元，第三次于2019年底前交888510元，第四次在2020年底前交剩余1665530元，同时约定，如违约交违约金300000元。合同生效后，被告交付了100万元租金，原告于2018年3月份向被告交付了部分房产，由被告管理使用，2018年10月11日，原告将剩余的房产全部交付给被告,被告则以各种理由，推托，不交付第二笔租金1777020元，原告多次催要，被告只交付了60000元，而且擅自占用原告四间房屋，出租谋利。请求人民法院判决支持原告的诉讼请求。原告向法庭提供以下证据：1、营业执照、法人身份证明、银行开户许可证、组织机构代码证，证明原告主体合格，法定代表人为梁长富。2、会议记录，证明法人代表是由村民选举产生的。3、农贸市场整体出租合同，证明2018年2月10日农贸市场与梁某某签订整体承包合同，租期从2019年5月12日至2025年5月12日止，租赁费5337060元，付款方式第一次在签订合同时交1000000元，第二次在交房时交1777020元，第三次2019年底交888510元，第四次在2020年底交1665530元。约定违约金300000元。4、资产清单，证明资产有梁某某、梁长富、梁怀才、梁堆、梁怀玉的签字。5、133个股民证，证明股民入股修建的农贸市场。6、收据3支，证明梁某某交了106万元租金。7政府及相关部门文件，证明原告占有的土地经相关部门批准。8、催款通知书，证明原告向被告催要过租金。梁某某辩称，1、原告没有管理市场的权限，原告只是以5人组建的XX市场XX小组全体村民的共同财产，原告在此市场未投资一分钱到现在还以1.5 分利率给农贸市场放贷款70多万元，农贸市场是全体村民修建的，原告没有出租权。2、在2019年5月12日签订合同后，被告给付原告6万元租金后原告梁长富在2019年5月15日的全体村民大会上宣布辞去农贸公司法人代表，一切账务交于现任小队长，可以更换法人， 被告要求退还原告已经交的租赁费，全体村民不同意，于是又与小队长梁某某在2019年5月15日签订了合同，每年租赁费为888510元，所以原告请求的违约金就不存在，而且原告5个股东中有4个同意被告与梁某某签订的合同。3、被告接收农贸市场时，市场房屋并未修缮完好，原告承诺如不能按时修缮完好视为违约。原告到现在尚未完善设施建设，锅炉房钥匙交付，无法供暖，导致租赁户要求退房。自来水管道、暖气管道没有保温，卫生间设施损害，被告自己维修造成直接损失30多万元。4、关于被告将四间房屋出租是被告及梁长福口头同意，交了押金，并将房门钥匙交给被告，被告才将房屋出租给他人。5、被告修建农贸市场，到现在欠被告修建款145万元，两年时间，分文未付，造成被告经济损失28万余元，这些责任应当由原告承担。被告梁某某向法庭提供以下证据：1、2019年5月12日合同，证明被告与梁家湾前小组签订的合同有四股东的同意。2、会议记录，证明梁某甲于2019年5月15日辞去小队长职务。3、出租四间房子的押金，证明四间房子经过原告的同意，才出租的。经庭审质证，被告对原告提供的证据1证明目的有异议，认为谁是小队长谁就是法定代表人，当时梁长富是队长，他是法定代表人，现在的队长是梁某某。对证据2无异议，是全体村民投资修建的。对证据3有异议，合同签订后的2019年5月15日梁某甲向村上辞去队长职务，被告没有时间交付，合同第九条规定，原告应当履行的义务，现在还没有完成，也构成违约，所有的质量问题，都由被告维修。对证据4无异议，对证据5，村民有200多名，有的村民不同意要股民证，实际也是全体村民修建的。对6、7、8证据无异议，另给现任队长梁某某交了11万租金。原告对被告提供的证据不予认可，农贸公司是股民集体的财产，不是个人的财产，该合同与本案无关，辞去队长职务，要我个人同意，两支票据是真实的，是梁长福与原告的经济往来，与被告无关。本院对原、被告提供的证据作如下认定：原告提供的证据1，被告认为谁是队长谁就是法定代表人，与法无据，成立公司要经工商行政管理部门审核后注册登记，故，对原告公司予以认定。证据2被告无异议，予以认定。证据3，被告认为原告辞去队长，不具备法定代表人资格，公司经注册，法人非经法定程序，不能随便变更，因此签订的合同也不能随便解除，该理由不能成立，予以认定。证据4被告无异议，予以认定。对证据5、6、7、8被告无异议，予以认定。被告提供的证据1、原告有异议，认为被告与梁某某签订的合同与原告无关，对该合同予以认定，但不予采纳。对两支票，原告认为与其无关，但是票据中明确注明是四间房屋的租赁费，予以认定。本院经审理查明事实如下：2015年7月21日，注册成立了横山县某某商贸有限公司，营业期限从2015年7月21日1起至2029年2月31日，法定代表人梁某甲。2018年2月10日原、被告签订了梁家湾农贸市场整体承租合同,租赁期限从2019年5月12日起至2025年5月12日止。租赁费5331060元，付款方式，第一次在签订合同3日内交100万元，第二次原告将房屋交付给被告交1777020元，被告交了第一次租赁费100万元，第二次，被告交了60000元。2019年5月12日被告与时任队长的梁某某又签订了一份梁家湾农贸市场整体承租合同，条款与原、被告签订的合同基本一致，另附加5条。此后再未向原告交租赁费，原告便提起诉讼。 本院认为，本案争议的焦点是被告梁某某是否应当继续履行与原告签订的合同。合同签订成立后非因法定事由和合同双方当事人达成一致意见，不得解除或者拒绝履行，否则应当承担相应的法律后果。公司经注册成立，也具有法律效力，法定代表人未经依法变更，也不能随便更换。本案中，原、被告所签订的合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的事由，也未经解除，该合同仍然有效。被告以谁当队长谁就是公司的法定代表人，没有法律依据，既然依据法律成立公司，依法签订合同，就应当受法律的约束。据此原告请求交付租赁费的诉讼请求，予以支持，被告应当继续履行合同。原告请求支付违约金的理由，不能成立，因被告多占的四间房子，原告收取了租赁费，视为租赁该四间房屋，也具有法律效力，被告既不存在承担违约金，也不应当返还合同处四间房屋。原告此两项诉讼请求不予支持。 被告陈述，原告所交付的租赁物有瑕疵，因其验收并接受使用，也未提起反诉，本案中不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第五十二条、第六十条的规定，判决如下：一、被告梁某某继续履行与原告横山县某某商贸有限责任公司签订的租赁合同。二、驳回原告的其他诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23016元，减半收取11508元，由被告梁某某负担，担保费1000元，保全费200元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。  审  判  员  李文东   二〇二〇年五月二十二日 书 记 员 贺霞霞 1