洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初42号原告：河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司。住所地：洛阳市涧西区丽春东路23号3楼304室。负责人：周海萍，该公司执行总裁。委托诉讼代理人：张国永，河南并智律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏家珅，河南并智律师事务所律师。被告：仝明亮，男，1986年12月25日出生，汉族，现住洛阳市老城区。原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司（以下简称升龙物业洛阳分公司）与被告仝明亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告升龙物业洛阳分公司的委托诉讼代理人张国永及被告仝明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告升龙物业洛阳分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令仝明亮支付物业服务费3496.7元，违约金1049.01元，合计4545.71元；2.本案诉讼费由仝明亮承担。事实和理由：升龙天玺小区位于洛阳市××××号。升龙物业洛阳分公司自2014年12月入驻该小区提供物业服务。服务期间一直积极履行合同义务，对小区业主的房屋起到了保值增值的作用。仝明亮系该小区03-02-2301室的业主，房产面积117.72平方米，物业服务费收费标准是每月每平方米1.35元，每月应交纳物业服务费158.92元。但是自2017年10月1日至2019年7月31日，仝明亮一直未向升龙物业洛阳分公司交纳物业服务费，拖欠金额共计3496.7元。依照物业服务合同约定，仝明亮自拖欠之日起还应按每日千分之三的标准支付违约金，欠费期间共计产生违约金1049.01元。经升龙物业洛阳分公司多次催要，仝明亮拒不支付。被告仝明亮辩称，（一）未取得竣工验收，违规强制交房。在交房时，洛阳海晨置业有限公司委托升龙物业洛阳分公司给业主办理交房手续，但必须预交半年物业费，同时签订《前期物业服务协议》方可领取钥匙，并只字未提该房屋没有取得竣工验收，同时也没有取得建设行政主管部门的《住宅项目交付使用通知书》。依据《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定：建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。商品房经竣工验收合格是以开发商在建设工程取得消防、环保、规划等专项验收合格后，再组织勘察、设计、施工、监理以及建设工程质量监督机构等单位共同对工程进行竣工验收，并办理竣工验收备案，取得建设行政主管部门的《住宅项目交付使用通知书》，开发商才可通知业主办理交房手续。而洛阳海晨置业有限公司，升龙物业洛阳分公司在明知没有取得建设工程竣工验收备，消防不合格，违反了《建设工程质量管理条例》等情况下，仍隐瞒事实欺骗诱导业主提前违规交房，同时强制预交物业费并签订《前期物业服务协议》，损害了仝明亮的合法权益。（二）升龙物业洛阳分公司以欺诈，隐瞒事实等手段，签订不合法合同。（三）物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的。仝明亮于2017年4月28日收房，2018年10月从入住升龙天玺小区以来，发现物业管理服务质量越来越差，特别是安全管理更为混乱，小区大门、单元门、停车场电梯间门、小区东入口门禁形同虚设，各色人等可以自由出入，各种小广告都贴到了仝明亮和其他业主的门上，仝明亮多次向升龙物业洛阳分公司反映、投诉，均无任何答复且无任何改进。（四）升龙物业洛阳分公司没有履行物业合同管理服务事项，未尽到管理义务。1.未对公共设施、设备尽到维护保养义务，导致设备经常损坏。多户业主反映消防柜没有按照标准安装，小区地下停车场的烟雾报警器损坏，楼层消防设备未按时检修等，多次告知升龙物业，始终没有维修，未更换；地下室设备房里面发现物业相关人员骑电动车进入充电。根据物业合同第一章的约定，物业公司应当对公共设施进行养护保证完好，负责小区智能化设施的日常运行维护。2.未对安全防范工作尽到义务。小区门口乱停放车辆；门口值守保安要求外卖快递人员去物业办理门禁卡；小区门口停放电动车，夜间电瓶被人偷走，小区地下停车场乱停乱放；仝明亮就此事曾多次投诉，至今未见改善，存在“不能维护本小区的公共秩序”的过错。物业合同第一章第一款第三条的约定，物业公司应当维护本小区内的公共秩序。3.未对物业综合管理工作尽到义务。升龙物业洛阳分公司管理期间，从未对小区房屋及设施设备进行安全普查。10号楼3单元停车场到电梯间大门门扇坏后，到目前为止没有进行修复。楼内各层的消防柜一碰就掉，紧急情况如何使用。2楼的楼下广场，被物业私自承租给别人，至今未给业主们答复。楼道内的部分窗户纱窗已经损坏，长时间未进行维修维护。供暖配套滞后，2017年3月至2018年12月仍未实现合同中规定的供暖。在建小区居住环境恶劣，由于是在建小区，2017年交房至今，乃至未来几年，入住的业主们需长期忍受各种噪音干扰和空气污染，痛苦不堪。小区出行不便，规划的东西南北大门目前仅开了南门，东侧开了一个小门，业主出行非常不便。小区内强设路障，为降低成本，在小区路面上设置多个路障（铁栅栏），仅开30到40厘米宽的缺口供行人通过，轮椅、婴儿车难以通行，且存在一定的消防安全隐患。保安、物业管理人员专业素养有待提高，部分物业管理很多事情一问三不知，相互推诿。地下室脏乱差，长期堆放垃圾，垃圾挡道、臭气熏天。车辆管理不到位，要求业主将电动车停放地下室，却不规划足够的停放位置，充电插座数量严重不足，对充电设施基本不管理，安全隐患极高。《居住小区物业管理服务标准》第一条规定“每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划,组织实施；白天有专职管理员接待住户,处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修半小时内到现场；每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数80％。升龙物业并未履行上述职责。（五）升龙物业从未公示其管理升龙天玺小区期间物业服务资金的收支情况。虽然小区其他广大业主向升龙物业多次提出公示，但时至今日，从未公示过，更不用说对业主所提出质询的答复了。升龙物业洛阳分公司的行为严重地侵害了仝明亮的知情权和监督权，侵犯了仝明亮的合法权益。（六）升龙物业擅自改变公共区域及设施、物业管理用房用途。1.升龙天玺2号楼北面广场擅自更改为停车场，并且未经业主同意承租给其他人，小区多个门面房均对小区里面开设大门，任何人都可以进行出入，此种情况严重威胁到全体业主的财产安全，多次向物业反映无果。2.升龙天玺2号楼、3号楼、8号楼、10号楼电梯间均安装了楼宇电视广告，电梯里安装了广告牌，按照行业惯例，广告公司应该给物业公司付费，但电视广告的广告收益却归物业公司，此行为严重地侵害了仝明亮的知情权、监督权及合法权益。升龙物业洛阳分公司在其制订的格式合同《物业管理服务合同》中约定各项服务质量标准，在管理服务期间未达到服务质量标准，更为重要的是在法律程序上，升龙物业洛阳分公司始终无法举证其实施的服务达到了标准，仅凭一个无效的《前期物业服务协议》来主张所谓的物业费。其诉讼请求证据缺失、法律依据严重不足。本院经审理认定事实如下：仝明亮系位于洛阳市老城区××天××小区××单元××室房屋的业主。2017年4月28日，仝明亮办理了收房手续，并与升龙物业洛阳分公司签订一份《前期物业服务协议》，协议约定：仝明亮房屋坐落位置为洛阳市××××号；建筑面积为117.79平方米；由升龙物业洛阳分公司提供前期物业管理服务，物业管理服务的内容包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿地的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；升龙物业洛阳分公司提供的前期物业管理服务应达到的质量标准：房屋外观整洁、完好、统一，无乱张贴、悬挂现象；环境卫生定时清扫、及时保洁，无乱贴、乱挂、乱画现象；绿化养护定期浇灌、施肥、松土、修剪和养护；仝明亮房屋专有部分、自用部位、自用设施设备的维修养护由仝明亮自行负责；升龙物业洛阳分公司收取的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积（建筑面积以售房合同为准，经政府相关部门测绘后以政府部门最终测绘结果为准）缴纳，高层住宅按照建筑面积每月每平方米1.35元收取物业费；仝明亮应于合同约定的房屋交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用应按季交纳，仝明亮或物业使用人应在每季度首七日履行交费义务；若发生延期缴费，每逾期一日应按所欠费用总额的千分之三标准支付违约金等内容。同日，仝明亮向升龙物业洛阳分公司交纳了6个月的物业服务费954元，此后仝明亮未再交纳升龙物业洛阳分公司服务期间的物业服务费。升龙物业洛阳分公司在为升龙天玺小区提供物业服务期间，存在建筑垃圾清理不及时、公共绿地养护不到位等现象。2019年9月4日，升龙物业洛阳分公司向仝明亮送达律师函及缴费通知单，催促其交纳物业服务费未果。为此，升龙物业洛阳分公司持状诉至本院。另查明：房屋交付时尚未经竣工验收，后建设单位于2017年10月27日组织参建各方对该项目进行了竣工验收。本院认为，原告升龙物业洛阳分公司与被告仝明亮签订的《前期物业服务协议》为有效合同，该合同在业主、业主大会选聘物业服务企业之前对被告仝明亮具有约束力。合同签订后，原告升龙物业洛阳分公司为该小区提供了物业服务，履行了相应义务，被告仝明亮作为该小区业主，也实际享受了原告升龙物业洛阳分公司提供的服务，故被告仝明亮应按照合同约定向原告升龙物业洛阳分公司交纳物业服务费。被告仝明亮于2017年4月28日办理收房手续，其支付物业服务费的起始时间应为交房之日次月起，即2017年5月1日，故被告仝明亮已经支付了2017年5月1日至2017年10月31日的物业服务费。因此被告仝明亮还应向原告升龙物业洛阳分公司交纳2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费3337.36元（117.72㎡×1.35㎡/月×21个月）。关于原告升龙物业洛阳分公司主张的违约金，因其物业服务存在瑕疵，本院不予支持。关于被告仝明亮辩称交房时房屋尚未经竣工验收的意见，交房时房屋未经竣工验收，但原告升龙物业洛阳分公司已经实际提供了物业服务，且涉案工程在2017年10月27日经建设单位组织各方进行了竣工验收，故被告仝明亮的抗辩意见本院不予采信。关于被告仝明亮主张原告升龙物业洛阳分公司擅自改变房屋公共区域及设施、未公示物业服务资金收支情况、收取广告收益侵害其合法权益的抗辩意见，其可以通过其他途径主张权利，但不能作为拒交物业费的理由。对于被告仝明亮主张升龙天玺小区属于在建工程，配套设施不完善，物业费应减少10—30%的抗辩意见，因《前期物业服务协议》中并未约定，本院不予采纳。关于被告仝明亮提起反诉，请求撤销其与原告升龙物业洛阳分公司签订的《前期物业服务协议》，因原告升龙物业洛阳分公司作为前期物业服务企业系建设单位在业主大会选聘物业服务企业之前选聘的物业服务企业，前期物业服务协议对全体业主均具有约束力，被告仝明亮不能单独主张撤销前期物业服务协议，其不具有诉讼主体资格，本院不予受理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告仝明亮于本判决生效之日起十日内支付原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司物业服务费3337.36元；二、驳回原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告河南升龙物业管理有限公司洛阳分公司负担10元，被告仝明亮负担15元。本判决为终审判决。审判员  袁玲玲二〇二〇年五月二十九日书记员  席 蕊