江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终8112号上诉人（原审原告）:**，男，1975年9月18日生，汉族，住江苏省睢宁县。上诉人（原审原告）：程艳丽，女，1980年8月13日生，汉族，系**之妻，住江苏省睢宁县。二上诉人共同委托诉讼代理人：张刚，江苏无妄律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：崔云广，江苏无妄律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐州龙锦房地产开发有限公司，住所地江苏省睢宁县睢城镇元府东路睢宁装饰城20号楼1-105。法定代表人：叶光文，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵从秀，江苏仁台律师事务所律师。上诉人**、程艳丽因与被上诉人徐州龙锦房地产开发有限公司（以下简称龙锦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院(2019)苏0324民初689号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。**、程艳丽上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、认定事实不清。1、二上诉人在一审庭审中从未作出《收楼确认书》符合购房合同条件和需求的表述，亦未认可此事，二上诉人明确认为确认书格式内容严重违法且与客观事实不符，依法应属于无效。二、一审判决隐瞒关键证据，如规划设计剖面图和照片，电费收据、小区内公告、视频、微信聊天记录等。三、一审判决适用法律错误。1、一审判决认定被上诉人提供临时用电，违反的是行政管理性规范，系适用法律错误。根据相关规定，二上诉人居住的小区经常发生无故断电、电梯着业主生命财产安全受到严重威胁等损害业主公共利益的情形，违反该规范若使合同继续有效必将损害社会公共利益，理应确定该规范为效力性强制性规范。电力与其他个人用品不同，其不但具有便民性，且具有危险性。用电安全关乎全体业主的生命财产安全，属于社会公共利益，故被上诉人提供的临时用电，存在电容量不足、电压不稳定及电源可靠性差等问题，时刻危及全体业主的生命财产安全等社会公共利益，严重违反有关效力性强制性规定，合同应当认定为无效。2、被上诉人在与上诉人签订合同时，将临时用电冒充为正式用电，欺骗二上诉人，导致合同无效，应当适用消费者权益保护法关于三倍赔偿的规定。3、一审判决认定上诉人的各项损失没有证据证明，不予支持，是不当的。一审中上诉人已经提供了照片等证据进行证明，从已知事实中完全可以推出，无需上诉人进行证明。关于损失，按照睢宁县物价局公布的房屋市场价格，是完全可以计算出来的，上诉人无需举证。龙锦公司辩称：1、原审判决认定事实清楚正确。2016年12月31日，**签订售楼确认书，对涉案房屋符合购房合同的条件和需求予以确认，并没有提出任何瑕疵或者不满意的地方。后上诉人对涉案房屋进行装修并入住，2018年3月6日，上诉人取得了涉案房屋的不动产权属证书，因此，原审判决认定的事实清楚正确，不存在事实不清。2、涉案的房屋建造是严格按照规划部门批准的图纸施工建设，不存在与合同约定规划设计不符的情形。首先，涉案房屋的竣工验收备案及已经办理不动产权登记足以证明，涉案房屋的建造是严格按照经规划部门批准的设计图纸施工建设。其次，商品房买卖合同中，只有对商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变更，需要通知买受人，其他情形未作约定。双方在补充协议中第十五条明确约定，因建设需要经政府有权部门批准的设计变更，在设计实施前，甲方无需通知乙方，不影响本合同的履行。因上诉人已接受房屋的交付，也表明上诉人是同意接受房屋及周围配套建房，涉案房屋已经通过验收备案，所以不存在与合同约定规划设计严重不符的情形。3、园景绿化因造坡效果需要，规划并未进行限定，且绿化并不影响上诉人房屋的通风、采光、排水，因此上诉人的室内地面受潮，家具及地板发霉与室内外高差无关，且房屋交付时绿化已经客观存在，上诉人对此没有提出任何异议。二上诉人在房屋交付时，对临时用电是明知的，不存在受欺诈情形。对此，上诉人所提供的缴费单据以及所装的临时用电表（该表是上房时上诉人领取后自己装的），也能证明上诉人对小区的临时用电是知晓的，并且是认可的。4、原审判决适用法律正确。尽管涉案的房屋因种种原因，其用电暂时为临时用电，但是并不违反合同效力性规范，原审法院据此认定合同有效有事实和法律依据。涉案房屋所在的小区整体的正式用电已经整改完毕，报供电部门验收。另外，上诉人主张的房屋出现墙体裂缝等，因涉案的标的为不动产，依据合同约定及相关保修规定，开发商首先承担的是修理责任，因上诉人拒绝配合修理，所以责任在上诉人而不在被上诉人。5、上诉人虽主张相关赔偿，但是没有提供任何损失存在的证据，依据民事诉讼法第64条第1款规定，应承担举证不能的后果。综上，原审判决认定事实清楚正确，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。**、程艳丽向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的房屋买卖合同无效；2.判决龙锦公司赔偿重新购买同地段、同面积、同朝向房屋差价50万元；3.判决龙锦公司赔偿房屋装修等损失20万（后庭审中变更为16万元）；4.判决龙锦公司退还购房款50.9万元并三倍赔偿，合计203.6万元；5.本案诉讼费用由龙锦公司承担。一审法院查明，2015年8月8日，**、程艳丽与徐州龙锦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》【合同号：SN90019】，原告购买被告开发建设的位于睢宁县房屋，该房建筑面积127.66平方米，总价509000元。**、程艳丽按照合同约定于签订合同当日向龙锦公司支付房屋首付款159000元。余350000元也通过银行按揭贷款方式付清。2016年12月31日，**签订《收楼确认书》，对涉案房屋符合购房合同的条件和需求予以确认。后龙锦公司对涉案房屋进行装修并入住。2018年3月6日，**、程艳丽取得了涉案房屋的不动产权证书[苏（2018）睢宁县不动产权第0007149号]。在入住以后，该房屋墙体、墙面出现多处裂缝，部分房间家具、墙面出现霉变现象。**、程艳丽在和龙锦公司交涉无果的情况下，遂以诉称理由诉讼至一审法院。在诉讼过程中，**、程艳丽申请对涉案房屋内墙体裂缝成因及重做的经济损失数额进行鉴定、评估，后二人撤回了鉴定申请。一审法院另查明，截至案件一审判决前，涉案小区用电为临时用电。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。**、程艳丽与龙锦公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。涉案房屋因种种原因，导致其用电为临时用电，违反了行政管理性规范（非效力性规范），龙锦公司应承担改正责任，**、程艳丽以龙锦公司提供临时用电而主张合同无效的诉讼观点，无法律上依据，一审法院不予支持。**、程艳丽若认为临时用电对其造成有关损失，可另行主张权利。关于涉案房屋出现墙体、墙面多处裂缝，室内墙面、家具出现霉变问题，如系房屋本身的主体质量问题引起，因涉案标的为不动产，开发商首先承担的应是修理责任，在修理后仍然达不到当事人签订合同目的的情况下，买方可以主张解除合同。在涉案房屋已由行政主管机关备案竣工验收合格，**、程艳丽撤回对涉案房屋内墙体裂缝成因的鉴定申请的情况下，二人应承担举证不足的不利法律后果。且在本案中，**、程艳丽也没有提供龙锦公司在签订商品房买卖合同时有欺诈行为的情形，故**、程艳丽主张龙锦公司退还购房款并三倍赔偿的诉讼主张，一审法院依法不予支持。**、程艳丽还提出装修费损失、市场上房屋升值给其带来的可能损失等诉讼请求，亦无证据证实，在该案中不予支持。待涉案房屋质量问题明晰、责任分清，**、程艳丽的损失明确后，**、程艳丽可另行主张。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回**、程艳丽的诉讼请求。案件受理费28688元，由**、程艳丽负担。二审中，上诉人**、程艳丽提供如下新证据：1、临时用电缴费收据通知单一份，以证明对方到现在还是临时用电的。2、住宅质量保证书以及住宅使用说明书的照片四张，以证明住宅质量保证书以及住宅使用说明书不管是形式还是内容都不符合法律规定，应该是涉嫌造假，因为没有公章而且一审没有向法庭出示，法院却写在判决书上。3、提供光盘一份，内容包括：（1）江苏省电视台南京零距离，南京市一个小区因为临时用电开发商不能够交房，（2）本案涉案小区路灯不能正常开放，（3）物业公司经常提着小喇叭通知停电，怕变压器爆炸，（4）9号楼10楼一家补过的墙体又开裂，（5）电压过低，电梯经常开一个。4、收楼确认书一份，只有住宅质量保证书，住宅使用说明书，业主手册，前期装修手册，文本类，现在没有房地产开发项目综合竣工验收合格证，竣工验收备案表也没有，以证明没有上述验收材料。5、居民管道燃气业务受理单，我们是2016年12月31日上房，到2017年6月才通知我们签合同，证明我们上房的时候燃气是没有的。6、公证书，消防监督结果公开和建设工程消防验收公告第六页第102条，证明里面没有我们九号楼，一号楼二号楼验收是假的，临时用电是验收不过去的，说明消防也没过。7、温馨提示及电费收据发票，以证明截至2020年5月，涉案小区仍为临时用电。龙锦公司质证称，对证据1的真实性不持异议，上诉人已向物业缴纳了电费，但是物业收取的电费标准远远低于供电部门实际收取的费用。对证据2，与本案没有关联性，不能证明上诉人的诉讼请求，确实没有章，主要的是编号，该编号是属于政府部门编订的。对于证据3，五段视频，其中第一段与本案无关联性；第二段视频也与本案没有关联性，所反映的是十号楼，不是涉案的房屋；第三段视频也与本案没有关联性，并不是上诉人涉案房屋所在地楼栋；第四段视频所谓的停电的视频，是小区在进行用电整改，临时停电，并不是长期的，不能证明上诉人是上诉请求；第五段视频并不能证明上诉人的上诉主张，不能代表消防不合格。对于证据4，不是新证据，也不能证明上诉人的上诉主张，该收楼确认书上并没有上诉人所说的要求的综合验收合格证，验收备案表，因此按照收楼确认书，被上诉人也没有必要提供。对于证据5，与本案没有关联性，小区的总的燃气管道，我们已经配套建设好了，不然的话上诉人也无法去办理分户入户的业务。对于证据6，不能证明上诉人的主张，仅能证明我们一号楼二号楼，消防验收合格，符合相关规定，不能证明上诉人主张的其他的楼没有进行验收。对于证据7，对该证据的三性均不予以认可，该证据上没有盖单位的印章，无法证明其真实性。涉案小区供电已经由省供电公司验收合格，由于疫情原因才未正式送电。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于上诉人**、程艳丽与被上诉人龙锦公司签订的涉案《商品房买卖合同》的效力问题。该合同是双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。上诉人主张该合同无效，应当提供充分的证据证明该合同的条款符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定。上诉人提出涉案小区采用临时用电从而导致合同无效，但采取临时用电仅系龙锦公司在合同履行过程中出现的问题，并不能以此证明涉案《商品房买卖合同》无效。因此，**在二审中提供的证据不能证明其主张，涉案合同不应认定为无效，**、程艳丽基于合同无效所主张的另购房屋差价款亦不能得到支持。**、程艳丽没有提供龙锦公司在签订商品房买卖合同时有欺诈行为的情形，故一审法院对于**、程艳丽主张龙锦公司退还购房款并三倍赔偿的诉讼主张不予支持并无不当，本院予以确认。关于**、程艳丽要求龙锦公司赔偿房屋装修的主张，因**、程艳丽撤回对涉案房屋内墙体裂缝成因的鉴定申请，故一审法院认为待涉案房屋质量问题明晰、责任分清，**、程艳丽的损失明确后可另行主张并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人**、程艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28688元，由上诉人**、程艳丽负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 宋新河审判员 孟 娟二〇二〇年五月二十八日书记员 金宇婷