湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终3072号上诉人（原审原告）：赵先平，男，1979年3月20日出生，汉族，住湖南省。被上诉人（原审被告）：湖南福临门房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡市玉潭镇宁乡大道168号。法定代表人：林学垒，董事长。委托诉讼代理人：曾乃盾，湖南河清律师事务所律师。上诉人赵先平因与被上诉人湖南福临门房地产开发有限公司（以下简称福临门公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡市人民法院（2019）湘0124民初6784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：撤销原判，公平改判或开庭审理真实性。事实与理由：2016年8月31日，赵先平与福临门公司签订商品房买卖合同，购买案涉房屋。福临门公司未按期为赵先平办理产权证。后双方签订承诺书，内容约定办证期限为2018年12月31日前，如超过该期限按原合同违约金的双倍计付给赵先平，福临门公司推迟至2019年1月24日才办理好不动产权证书。一审认定福临门公司的验收时间为法定交房时间与事实交房时间不符。福临门公司违法逾期交房、逾期办证，过错责任归属福临门公司，该公司违反了诚信准则，请求法院公平判决。被上诉人福临门公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。赵先平向一审法院起诉请求：1、判令福临门公司支付赵先平逾期取得不动产权证书违约金28239元，2、福临门公司承担诉讼费。一审认定事实：2016年8月30日，赵先平、福临门公司签订合同编号为201300251401的《宁乡县商品房买卖合同》，由赵先平购买福临门公司开发的位于宁乡县（宁乡大道）福临门名郡9幢14层1401号房屋，单价为3450元／㎡，总价为402270元。赵先平签订合同后付清了购房款。福临门公司于2016年9月1日向赵先平交付了房屋，并开具了入住证明。双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第八条约定：“交付时间及条件（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。”第二十条产权登记的约定：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，600日工作日内办妥买受人的土地使用权证”，“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按照下列第2、3项处理：2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的万分之一支付违约金。3、非出卖人原因延误上述两证登记，出卖人不承担责任。”2018年6月25日，福临门公司出具承诺书，注明“名郡二期9＃、10＃、12＃楼业主：你购买的上述房产急需办理不动产权证，若你依照购房合同约定，交房后超过365个工作日未办妥不动产权证的业主，我司向你保证最晚不超过2018年12月31日办好不动产权证。若超过该时限，同意按购房合同中约定违约金双倍给予补偿”。赵先平购买的房屋所属的9#栋于2018年12月12日取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，涉案房屋于2019年1月24日进行不动产登记。一审法院认为，赵先平与福临门公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。上述合同第八条约定，湖南福临门房地产开发有限公司应在2016年10月30日前将达到交付条件的房屋向赵先平交付。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条“商品住房交付使用条件应当包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求”。据此可知,取得建筑工程竣工验收备案是法定的交房条件。当事人约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准，合同约定的交付条件低于该标准的,按该标准认定。本案中，赵先平、福临门公司在《宁乡县商品房买卖合同》中约定的交房标准为符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。该约定低于法定交房条件，故应当以竣工验收备案为交房条件。现福临门公司虽已于2016年9月1日将涉案房屋实际交付赵先平，但涉案房屋直至2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故直到2018年12月12日涉案房屋才具备法定交房条件，据此一审法院认定的房屋交付的时间为2018年12月12日。福临门公司承诺交房后365个工作日办妥不动产权证,若超过该时限，同意按购房合同中约定违约金双倍给予补偿。现福临门公司于2019年1月24日办理了不动产登记，未超出福临门公司承诺的办证期限，故对赵先平要求福临门公司承担逾期办理不动产权证的违约责任，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵先平的全部诉讼请求。案件受理费253元（已减半收取），由赵先平负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为被上诉人应否支付上诉人逾期取得不动产权证书违约金28239元。围绕该焦点问题，应重点审查被上诉人是否存在逾期办理不动产权证的行为。双方当事人就案涉房屋签订了《宁乡县商品房买卖合同》，该合同系合法有效的合同。双方当事人应全面履行合同义务。该合同第八条约定：“交付时间及条件（一）出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件之一：1、已经竣工验收备案，2、满足第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，3、单体验收合格，并达到买受人能进场装修条件。”被上诉人于2016年9月1日将案涉房屋实际交付给上诉人，但案涉房屋直至2018年12月12日才取得宁乡市建设项目竣工联合验收备案合格证。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，案涉房屋的交付时间应认定为2018年12月12日。被上诉人承诺交房后365个工作日办妥不动产权证,若超过该时限，同意按购房合同中约定违约金双倍给予补偿。被上诉人于2019年1月24日办理了不动产登记，未超出其承诺的办证期限。故对上诉人要求被上诉人承担逾期不动产权证书违约金28239元的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人赵先平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费506元，由上诉人赵先平负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月二十五日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。