重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1150号上诉人（原审被告）：重庆金来置业有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道嘉吉普瑞纳大道126号附11、12号，统一社会信用代码91500226622045502F。法定代表人：万东蒙，执行董事。委托诉讼代理人：李洁，重庆智韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫瀚涛，重庆智韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱成，男，1992年11月28日生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：彭兰，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。上诉人重庆金来置业有限公司（以下简称“重庆金来公司”）因与被上诉人朱成商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市荣昌区人民法院(2019)渝0153民初5236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人重庆金来公司上诉请求：撤销原判，依法改判或者将本案发回重审。主要理由：1.上诉人未申请办理商品房《房地产权证》是因为二被上诉人未在合同约定时间内向上诉人提供相关资料，以至于上诉人无法及时向土地房屋登记机构办理商品房《房地产权证》，上诉人不应承担责任。2.涉案房屋的实际施工人是陈忠英，上诉人并未参与涉案房屋的建设、销售及交付等事项，上诉人不应当对被上诉人承担责任。3.合同约定违约金计算的终止日期为取得登记受理单之日，一审以房屋产权登记办理到被上诉人名下的时间为终止时间属于适用法律错误。被上诉人朱成辩称：一审认定事实清楚，根据合同约定，上诉人在交房60日内就应当为被上诉人办理产权证书，之前我们起诉要求办理过户，判决生效后经过强制执行，上诉人才为被上诉人办理产权证，上诉人已经违约。涉案合同的相对方是上诉人与被上诉人，上诉人应当依约履行合同义务，陈忠英与上诉人之间的关系是他们内部关系，不能免除上诉人的合同义务。上诉人主张违约金的截止时间以涉案房屋转移登记的登记受理单载明时间为准，又不在规定时间内举示其办理转移登记的相关证据，应由其自行承担举证不能的法律后果。朱成一审请求：1.重庆金来公司向朱成支付迟延办理房地产权证的违约金55544.2元；2.案件受理费由重庆金来公司承担。一审查明：2012年7月4日，重庆金来公司（甲方）与朱成（乙方）双方签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同第一条约定本商品房项目名称为九龙金来郦都；第二条约定甲方销售的商品房为预售商品房，房屋座落于原重庆市荣昌县，房屋用途属于住宅，建筑面积94.03平方米，套内建筑面积75平方米；合同第四条约定购房价款为296194元；合同第五条约定付款方式为按揭付款，乙方在签订合同时支付房屋首付款89194元，余款207000元由乙方向银行按揭贷款支付；合同第七条约定属预售商品房的，甲方应当在2013年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；合同第十三条约定预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单…..如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理…..逾期超过90日后…..乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。《合同补充协议》第九条约定甲方负责办好《房地产权证》并通知乙方，乙方在得到通知之日起15日结清款项，领取该证，否则按（本合同第十条）违约处理；第十条约定本合同第四条购房价款中不包含房屋维修基金及交易合同印花税、转移登记费、契税、抵押合同登记费、按揭印花税等相关税费，乙方应缴纳的相关税费在签订《商品房买卖合同》时付清，由甲方代为收缴，转移登记费：住宅80元／户……抵押登记费：住宅80元／户……印花税：5元／户,产权登记费17元／户，契税：住宅契税按政府现行政策收取（多退少补）……按揭银行手续费350元／户，代办交易过户费100元／户，贷款工本费50元／户…..该套商品房代收税费共计4608元，由乙方在签订本合同时付清。合同签订后，朱成按约定向重庆金来公司支付了购房款296194元。2012年9月4日，朱成向重庆金来公司缴纳了房屋大修基金及契税等税费7429元。2013年8月5日，朱成向重庆金来公司缴纳了房屋面积误差款2110元。诉争房屋于2013年5月14日取得《竣工验收备案登记证》。2016年9月27日，朱成向重庆市荣昌区人民法院提起诉讼，要求重庆金来公司协助朱成办理本案诉争房屋的房地产权证以及支付延期办证的违约金。2017年4月18日，该院作出（2016）渝0153民初5332号民事判决书，判决：“一、重庆金来公司在判决生效后十日内协助朱成申请办理重庆市荣昌区房屋的房地产权证，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。二、驳回朱成的其他诉讼请求”。后该判决发生法律效力，朱成依据该判决向重庆市荣昌区人民法院申请了强制执行。2018年11月13日，涉案房屋的产权登记办理到朱成的名下。一审庭审中，朱成陈述房屋交付时间为2013年8月5日。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。朱成与重庆金来公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、系双方真实意思表示，内容符合法律规定，双方应按合同约定履行各自义务。对于涉案房屋的交付时间，合同约定的交付时间为2013年3月31日前，朱成陈述的房屋交付时间为2013年8月5日，迟于合同约定的交付时间，重庆金来公司未到庭也未对此提出抗辩，视为其放弃抗辩的权利，一审对朱成陈述的房屋交付时间予以采信。按合同约定，在商品房实际交付使用之日起60日内，由朱成与重庆金来公司向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单以及补充协议约定由重庆金来公司负责办好《房地产权证》并通知朱成，房屋实际交付时间为2013年8月5日，重庆金来公司应在2013年10月3日前应向土地房屋登记机构提交申请并取得土地房屋登记机构出具的受理单，但一直到2018年11月13日涉案房屋的产权登记才办理到朱成名下，重庆金来公司应承担违约责任。按合同约定，违约金起算时间应为2013年10月4日，违约金计算终止时间应为重庆金来公司向土地房屋登记机构提交申请并取得土地房屋登记机构出具的受理单止，重庆金来公司对此应承担举证责任，但重庆金来公司未到庭，也未举示证据证实其向土地房屋登记机构提交申请并取得土地房屋登记机构出具的受理单的时间，重庆金来公司应承担不利后果，一审以涉案房屋产权登记办理到朱成名下的时间即2018年11月13日为违约金计算终止时间。综上，重庆金来公司应支付朱成违约金55693.36元[（296194元+2110元）×0.0001/天×1867天]，朱成主张违约金55544.2元，并未超过上述金额，一审对朱成的诉讼请求予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：重庆金来置业有限公司在本判决生效后十日内支付朱成延期办证违约金55544.2元。如果重庆金来置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费594元，由重庆金来置业有限公司负担。二审中，双方当事人均未举示新的证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人具有约束力。按照合同约定，商品房实际交付使用之日起60日内，上诉人应当为被上诉人购买的商品房办理产权转移登记手续，向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期则应按已付房价款每日万分之一标准向被上诉人支付违约金。现查明，被上诉人已支付全部购房款，并于2013年8月5日实际接房，于2018年11月13日取得涉案房屋的产权证书，故一审据此判决上诉人向被上诉人支付违约金正确。上诉人提出其未违约，不应向被上诉人支付违约金的上诉理由，与查明的事实不符，本院不予支持。上诉人提出本项目的实际施工人为陈忠英，上诉人也未参与涉案房屋的销售，不应承担违约责任的上诉意见，经查，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，应当按照合同约定履行合同义务，陈忠英并非涉案商品房买卖合同的当事人，其是否系涉案项目的实际施工人与本案的处理没有关联性，不能免除上诉人的违约责任，对该上诉意见，本院不予支持。上诉人提出按照合同约定，上诉人承担的违约金应计算至取得涉案房屋的产权转移登记受理单之日止，一审计算至取得产权证书之日错误的上诉意见，因合同约定上诉人为被上诉人提交办理产权转移登记的相应资料，取得受理单，但上诉人在一、二审过程中均未举示其取得受理单的证据，应承担举证不能的不利后果，被上诉人作为涉案商品房的购买人，其仅能够举示其最终取得产权证书的证据，一审据此以涉案商品房转移登记至被上诉人名下的时间作为计算违约金的截止时间并无不当，故对上诉人的该上诉意见，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1188元，由重庆金来置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 科审 判 员  肖 琴审 判 员  黎 明二〇二〇年五月六日法官助理  李家兴书 记 员  李德桥