浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终10237号 上诉人（原审被告）：浙江坔炫文化传媒有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道3号大街209号1幢B211室，统一社会信用代码91330103MA2B0CGC3P。 法定代表人：徐倩。 委托诉讼代理人：朱文昊，浙江泽大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：浙江经佳投资管理有限公司，住所地浙江省杭州经济技术开发区白杨街道新加坡科技园路57号17幢218室，统一社会信用代码91330101MA2B085E94。 法定代表人：金辉。 委托诉讼代理人：李庆峰、俞纪维，浙江浙杭（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。 原审被告：徐倩，女，1987年1月2日出生，汉族，住浙江省建德市。 原审被告：孔金伟，男，1987年12月7日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 上诉人浙江坔炫文化传媒有限公司（以下简称坔炫公司）因与被上诉人浙江经佳投资管理有限公司（以下简称经佳公司）、原审被告徐倩、孔金伟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2019年1月13日，经佳公司（甲方）与坔炫公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于杭州经济技术开发区，1幢222-223室房屋（建筑面积为1580平方米）出租给乙方。租赁期限自2019年1月13日起至2021年3月15日止。甲方给予乙方免租期，免租期自2019年1月12日起至2019年3月15日止。免租期内，乙方无需向甲方支付租金。若因非甲方原因导致本合同未能全面履行的，则乙方不享有免租期，乙方须在本合同终止或解除时按照每日每平方米1.6元的租金支付标准支付免租期租金。2019年3月16日起至2020年3月15日止的租金按照1.6元／天／平方米计算，2020年3月16日起至2021年3月15日止的租金按照1.68元／天／平方米计算。其中，2019年3月16日起至2019年6月15日止的租金230680元于2019年2月16日支付，2019年6月16日起至2019年9月15日止的租金230680元于2019年5月16日支付。乙方于本合同签订之日向甲方支付第一笔保证金76893元，于2019年2月25日支付第二笔保证金76893元。本合同期满或提前终止、解除的，若乙方在合同履行过程中存在违约情形，该保证金不予退还。乙方应依约向甲方交纳物业管理费用。若乙方拖欠租金或逾期未支付其他相关费用超过15天，甲方有权解除合同，并于解除通知到达之日起3日内收回房屋。乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，乙方每日应按当期年租金千分之五的标准向甲方支付违约金。因一方违约导致合同解除的，违约方应按违约行为发生的当年3个月的租金标准向守约方支付违约金。因一方违约给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。合同签订后，经佳公司向坔炫公司交付了房屋，坔炫公司支付了保证金153786元。 2019年1月21日，经佳公司与坔炫公司就上述《租赁合同》签订《补充协议》，约定2019年3月16日起至2019年4月15日止的租金76893.34元于2019年3月25日支付，2019年4月16日起至2019年5月15日止的租金76893.34元于2019年4月25日支付，2019年5月16日起至2019年6月15日止的租金76893.34元于2019年5月25日支付，2019年6月16日起至2019年9月15日止的租金230680元于2019年5月16日支付。若坔炫公司拖欠租金或逾期未支付其他相关费用超过5天，原告有权停止水电供应并解除合同，并于解除通知到达之日起3日内收回房屋。 2019年6月24日，经佳公司向坔炫公司发送《断电收房通知单》，通知单载明，坔炫公司依约应于2019年5月16日支付2019年6月16日至2019年9月15日的租金和物业费合计268600元并补缴2019年3月16日至2019年6月15日的物业费12639.99元，坔炫公司逾期支付39天，已构成违约，经佳公司将于2019年6月27日收回房屋，并于2019年6月24日18：00采取断电锁门处理。2019年7月10日，经佳公司委托律师事务所向坔炫公司发送《律师函》，该函载明，坔炫公司依约应于2019年5月16日支付2019年6月16日至2019年9月15日的租金和物业费，但经经佳公司多次催讨仍拒不支付，至今仍未支付2019年6月15日至2019年7月10日的租金和物业费。现向坔炫公司催告：一、双方签订的《租赁合同》已于2019年7月10日解除；二、立即腾退房屋、恢复原状；三、立即支付租金和物业费73589.04元、免租期租金156736元及违约金268600元；四、与经佳公司或本律师联系协商解决有关事宜。2019年7月24日，经佳公司向坔炫公司发送《腾退通知》，要求坔炫公司最迟于2019年7月26日下午5:00之前有序腾退。坔炫公司实际于2019年8月1日前完成了房屋腾退。房屋腾退后，经佳公司已于2019年9月1日将房屋出租给了他人。 另查明，经佳公司为本案诉讼支出律师费25000元。徐倩、孔金伟系坔炫公司的股东，分别认缴出资700万元、100万元，《坔炫公司章程》载明股东均于2028年1月9日前足额缴纳出资。 经佳公司诉至原审法院，请求（变更后）：1.确认《红帮东部乐创中心租赁合同》已于2019年7月10日解除；2.坔炫公司承担经佳公司为恢复房屋原状支出的装修费8万元；3.坔炫公司支付租金、物业费合计45867.71元；4.坔炫公司支付免租期租金159264元；5.坔炫公司支付违约金286043.2元（实际以2019年7月15日至坔炫公司实际履行完毕之日止计算违约金）；6.坔炫公司承担经佳公司为维权支付的律师费25000元；7.徐倩、孔金伟对上述全部债务在未出资本息范围内承担补充赔偿责任；8.本案诉讼费用由坔炫公司、徐倩、孔金伟承担。 原审法院认为：案涉《租赁合同》及《补充协议》系经佳公司与坔炫公司的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当依约履行合同义务。双方通过签订《补充协议》对《租赁合同》约定的租金和物业费的支付时间作了变更。根据《补充协议》约定，坔炫公司应于2019年5月16日支付2019年6月16日至2019年9月15日的租金和物业费；若逾期超过5天，则经佳公司有权解除合同，并于解除通知到达之日起3日内收回房屋。然而，坔炫公司未按期支付租金和物业费，且经经佳公司多次催讨仍未足额支付，其行为已构成违约，经佳公司据此向坔炫公司发送了《断电收房通知单》《律师函》《腾退通知》，通知坔炫公司《租赁合同》于2019年7月10日解除。因此，经佳公司要求确认《租赁合同》于2019年7月10日解除的诉讼请求于法有据，应予支持。坔炫公司对经佳公司主张的计算至2019年8月1日的租金（房屋占有使用费）、物业费合计45867.71元没有异议，对该诉讼请求予以支持。关于免租期租金。根据《租赁合同》约定，若因非经佳公司原因导致合同未能全面履行的，则坔炫公司不享有免租期，坔炫公司须在合同终止或解除时按照每日每平方米1.6元的租金支付标准支付免租期租金。现因坔炫公司未依约支付租金和物业费导致合同未能全面履行，经佳公司向其主张免租期租金159264元符合双方约定，应予支持。关于违约金。根据《租赁合同》约定，坔炫公司逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，应按当期年租金千分之五的标准支付违约金；因一方违约导致合同解除的，违约方应按违约行为发生的当年3个月的租金标准向守约方支付违约金。如上所述，坔炫公司未依约支付租金和物业费导致合同解除，依约应当支付经佳公司违约金。根据被告坔炫公司逾期支付租金和物业费的时间、案涉房屋空置情况等因素，酌情确定违约金为230680元。经佳公司主张律师费有合同依据，可予支持。经佳公司主张因恢复原状支出的装修费8万元应由坔炫公司承担，缺乏事实依据，不予支持。鉴于案涉合同已经解除，坔炫公司交纳的保证金153786元可用于抵扣其应支付的上述款项。综上，坔炫公司应当支付经佳公司租金（房屋占有使用费）、物业费、免租期租金、违约金、律师费合计307025.71元。另，经佳公司要求徐倩、孔金伟承担补充赔偿责任于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，原审法院于2019年11月1日判决：一、确认经佳公司与坔炫公司于2019年1月13日签订的《红帮东部乐创中心租赁合同》于2019年7月10日解除；二、坔炫公司于判决生效之日起十日内支付经佳公司租金（房屋占有使用费）、物业费、免租期租金、违约金、律师费合计307025.71元；三、驳回经佳公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9762元，减半收取计4881元，由经佳公司负担2367元，坔炫公司负担2514元。 宣判后，坔炫公司不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实错误，法律适用错误，判决结果对坔炫公司不公。一、经佳公司存在未依承诺提供工商注册地址的违约行为，坔炫公司缓交租金是行使正当的先履行抗辩权，不存在违约。2019年1月13日前，坔炫公司本于杭州滨江区正常经营。因经佳公司原负责人刘丽妹与坔炫公司法定代表人徐倩为老乡，坔炫公司滨江房租到期之前，刘丽妹与公司招商部经理向徐倩及股东介绍涉案房屋，告知到该处房屋经营，不仅有免租期，最重要的是可以提供10-20个工商注册地址。因坔炫公司从事淘宝网络产品推销、网络店铺代经营等业务，需注册大量工商信息用来注册店铺以便开展正常经营，而注册工商信息时需提供多个地址，故在听到可以提供多个注册地址后便同意承租。但在实际签订房屋租赁合同并交纳保证金后，经佳公司又称暂时只能提供一个注册地址，后续会解决。坔炫公司在已经交纳保证金的被动情况之下，只能继续承租并依约支付租金。之后，坔炫公司多次与经佳公司交涉，经佳公司始终未能解决。拖延至2019年5月，坔炫公司因正常经营及业务拓展需要，急需注册多个店铺，然经佳公司始终置若罔闻，己严重影响坔炫公司正常经营及业务拓展。不得已之下，坔炫公司只能自救减少损失，即通过缓交租金的方式迫使经佳公司解决注册地的问题，但也同时表明，其并非不交租金，只是希望经佳公司先尽快解决迫在眉睫的注册地址问题。综上，经佳公司提供多个注册地址是影响坔炫公司承租案涉房屋最重要的因素，在其违背承诺的情况下，坔炫公司缓交租金是行使正当的先履行抗辩权，不存在违约。二、退一步讲，即使认定坔炫公司存在逾期付款的违约行为，但一审判决要求坔炫公司支付租金（房屋占有使用费）及物业费45867.71元、免租期租金159264元、违约金230680元、律师费25000元，缺乏事实和法律依据。（一）一审判决认为“坔炫公司对经佳公司主张的计算至2019年8月1日的租金（房屋占有使用费）、物业费合计45867.71元”是错误的。1.租金产生于房屋租赁合同存续期间；合同终止后即不再产生租金；承租人即使占有承租房屋，也仅产生房屋占有使用费；房屋占有使用费的性质虽与租金类似，但在法律上仍属于两个不同概念，当事人在诉请中应当明确区别。经佳公司主张案涉房屋租赁合同已于2019年7月10日解除，因此，其诉请中的“租金”金额应当计算至2019年7月10日止。至于2019年7月11日至2019年8月1日期间，因为合同已经解除，即使产生房屋占有使用费，但因经佳公司未在诉请中明确主张，故该部分金额不应得到支持。2.物业费是因物业公司提供服务而产生，一般由物业公司收取，若由出租人向承租人代收物业费的，则应当有明确约定。案涉房屋租赁合同约定承租期间，物业费由经佳公司代收，则至合同解除之日2019年7月10日止的物业费由坔炫公司支付经佳公司。但合同解除后，物业费支付方式缺乏依据，经佳公司无权要求坔炫公司向其支付2019年7月11日至2019年8月1日期间的物业费。综上，坔炫公司仅对租金及物业费金额的计算标准没有异议，但因租金超出经佳公司主张、物业费缺乏支付依据。因此，经佳公司诉请第3项要求坔炫公司支付截至2019年8月1日止的租金、物业费合计45867.71元，缺乏依据。坔炫公司仅需承担截至2019年7月10日止的租金、物业费合计为23930元。（二）一审判决认为“坔炫公司未依约支付租金和物业费导致合同未能全面履行，经佳公司向其主张免租期租金159264元符合双方约定”是错误的。1.合同约定因非经佳公司原因导致合同未能全面履行，则坔炫公司不享有免租期，即免除免租期是作为违约情况下的责任承担方式之一，该责任的承担也应以填补损失为限。本案中，免租期虽然是在租赁期初始集中给予，但其应是由整个租赁期来合理分摊的一种利益，故对依约履行部分的租限，仍应按比例给予对应期限的免租期。案涉租赁合同租期792日，对应61日免租期；其中154日履行正常，应对应给予免租期11日，则应扣减租金为27808元（1.6元/日/平方米＊11日＊1580平方米）。2.合同设置免租期是为租赁房屋的内部装修施工需要。但因经佳公司开年会占用楼内唯一装修通道等原因，导致坔炫公司无法装修的天数逾14日。因此，经佳公司实际给予的免租期未达61日。即使经佳公司要求坔炫公司按1.6元每日每平方米的租金标准承担免租期内租金，但仍应扣减因经佳公司原因导致房屋无法装修使用期间的租金为13272元（1.6元/日/平方米＊14日＊1580平方米）。（三）一审判决认为“根据坔炫公司逾期支付租金和物业费的时间、案涉房屋空置情况等因素，酌情确定违约金为230680元”缺乏合理依据。1.合同法及司法解释约定违约金的性质主要是补偿性的，不得过分高于实际损失的30%。本案中，（1）坔炫公司虽存在逾期支付租金和物业费的情况，但欠付金额小，未造成经佳公司实际损失；（2）经佳公司早已计算好时间，并提前找好了下家，在坔炫公司搬出后，经佳公司马上就招租了另外的公司进驻。因此，经佳公司实际产生的损失有限；且下家进驻速度之快，坔炫公司甚至怀疑经佳公司是通过要求坔炫公司承担违约金的方式用来盈利。2.即使案涉合同赋予经佳公司在坔炫公司逾期付款的情况下有权停止供电，但该权利的行使应当合理有度，应当考虑实际情况谨慎操作，否则会造成权力的滥用。本案中，（1）坔炫公司是一家依托网络运营的传媒公司，更正值关键拓展期，每天有近几百的流水及大量包裹需要运送，供电正常是其经营最重要的要求之一；（2）坔炫公司虽存在逾期支付租金的情况，但其并非恶意，且一直与经佳公司积极沟通；（3）经佳公司在与坔炫公司的协商过程中，是毫无预兆地发送断电收房通知，并在通知当日就粗暴地停止供电、锁门，停电时间更长达一周，并强拆坔炫公司房屋装修，直接造成坔炫公司经营管理的重大损失，迫使坔炫公司陷入瘫痪只能停业，经佳公司不当行为已超过合理限度。综上，鉴于经佳公司实际损失小，并考虑坔炫公司因经佳公司权利滥用行为导致的损失重大，一审判决确定坔炫公司应当承担相当于三个月租金的违约金230680元过高，有失公允。（四）一审判决认为“经佳公司主张律师费有合同依据，可予支持”是错误的。本案中，经佳公司违约在先，且存在权利滥用的情况，并非坔炫公司单方过错，因此产生的律师费应由其自行承担。即使要求坔炫公司承担，但综合考虑本案实际情况，也不宜要求坔炫公司承担全额，并应与违约金一并考虑不宜过高。综上，坔炫公司恳请二审法院查明本案事实，依法支持坔炫公司全部上诉请求。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判坔炫公司支付经佳公司租金、物业费合计23930元，经佳公司返还坔炫公司保证金153786元；2.一、二审诉讼费用全部由经佳公司承担。 针对坔炫公司的上诉，经佳公司答辩称：坔炫公司违约事实清晰，先履行抗辩权不存在，坔炫公司在答辩期内未提交任何证据，而对于其陈述的事实，在未尽到举证责任的情况下，不应予以采纳。而经佳公司在一审期间提交的证据以及坔炫公司自认都表明其存在迟延支付房租、物业费的严重违约事实。坔炫公司认为经佳公司违约在先，没有事实依据，即使有上述事实，双方合同中也未约定经佳公司有提供多个工商注册信息的义务。经佳公司将租赁房屋交付给坔炫公司使用已经完成了合同的全部义务，坔炫公司提出的先履行抗辩权没有事实依据。二、一审判决合情合法合理。（一）欠付房屋租金、物业费部分的判决没有问题。坔炫公司认为2019年7月10日后产生的租金为房屋占有使用费的观点是错误的，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条对房屋占有使用费进行了法律上的唯一解释，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即房屋占有使用费有且仅有在房屋租赁合同无效时，才可以主张。坔炫公司将房屋占有使用费进行扩大解释实际上是对上述解释的错误理解。双方房屋租赁合同虽然于2019年7月10日解除，但坔炫公司继续使用房屋的行为实际与经佳公司之间产生了新的事实租赁关系，产生的费用仍然是租金，物业费，以原定合同的标准与方法进行判决是最公平公正的。（二）关于要求免租期租金部分的判决没有问题。免租期的优惠仅建立在坔炫公司无违约行为的基础上，因此，一旦坔炫公司出现违约行为，经佳公司即可以收回上述优惠，要求其承担免租期期间实际产生的租金（按合同约定即可）。即便按坔炫公司填补损失为限的思路，2个月租金收入就是经佳公司实际产生的损失，其所谓“合理分摊”本身就是不合理的解释。（三）违约金的数额认定符合事实。首先，坔炫公司在房屋租赁合同真实有效的情况下，应当严格遵守合同的约定。合同赋予经佳公司在符合条件的情形下解除合同的权利，那么坔炫公司更应注意避免违约情形的出现。坔炫公司在多次迟延支付租金物业费的情况下，经佳公司对于坔炫公司的履约能力已经丧失信心，在庭审中，坔炫公司明确其毫无偿还能力，也足以证实经佳公司的担忧并非没有缘由。坔炫公司企图通过欠付租金、物业费金额小来说明经佳公司实际损失小，逻辑上是有断层的。其次，坔炫公司明知合同约定，无视其义务，严重违约，经佳公司可以采取合同约定的保护措施（如断电）维护自身的权益。最后，坔炫公司强调每日近几百的流水和大量的包裹，却时常无法按时支付房屋租金，使得经佳公司不得不解除案涉租赁合同并寻找新租客，损失了3个月的房租收入。一审法院在认定违约金数额时，以经佳公司实际损失作为认定依据，是合理合法的。（四）律师费部分的判决是正确的。同上，坔炫公司也应当尊重合同约定，承担经佳公司为维权支出的合理律师费费用。综上，一审判决紧密结合事实，判决结果合情合理合法，望驳回坔炫公司的上诉，维持原判。 针对坔炫公司的上诉，徐倩、孔金伟未做陈述。 二审期间，坔炫公司、经佳公司、徐倩、孔金伟均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。根据坔炫公司的上诉请求及理由，本院将围绕二审期间当事人之间的争议焦点进行分析认定。本案中，坔炫公司与经佳公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。该租赁合同对双方当事人均具有法律约束力，各方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金（占有使用费）及物业费的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，在租赁合同解除前，坔炫公司应依约向经佳公司支付租金。同时，经佳公司亦有权要求坔炫公司支付自租赁合同解除之日起至房屋腾退之日止的占有使用费。一审中，坔炫公司对经佳公司主张的租金（占有使用费）及物业费合计45867.71元并无异议，原审法院据此予以判定，并无不当。关于免租期租金的支付。租赁合同约定，若因非经佳公司原因导致合同未能全面履行的，则坔炫公司不享有约定的免租期，其须在合同终止或解除时约定租金标准支付免租期的租金。本案中，因坔炫公司逾期支付租金，而导致租赁合同解除，故经佳公司有权要求坔炫公司支付免租期的租金。因此，原审法院判定由坔炫公司向经佳公司支付免租期的租金159264元，依据充分，也无不当。关于律师费的支付。租赁合同约定，因一方违约给对方造成损失的，违约方应赔偿守约方的损失，包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、鉴定费等相关费用。本案中，坔炫公司逾期支付租金，其行为构成违约，应依法承担相应违约责任。因此，经佳公司依约有权要求坔炫公司支付律师费。原审法院判定由坔炫公司向经佳公司支付律师费25000元，于约有据，亦无不当。关于违约金的支付。本案中，坔炫公司逾期支付租金，其行为构成违约，应依约承担包括向经佳公司支付违约金的违约责任。关于违约金的数额。租赁合同虽对此有相应约定，但坔炫公司通过抗辩的方式认为合同约定违约金过高并请求予以减少。同时，经佳公司也未提供有效证据证明其实际损失已达到或超过合同约定违约金的标准。本院经审查后认为，如前所述，在判定由坔炫公司向经佳公司支付免租期的租金及律师费的基础上，并结合坔炫公司逾期付款数额及期限、租赁房屋空置约为一个月的事实，原审法院所确定的违约金数额明显过高，有失公允，本院将予以调整。根据当事人的请求及举证情况，兼顾合同的履行以及过错程度等综合因素，并以公平原则予以衡量，本院酌情将违约金数额调整为150000元。以上各项合计380131.71元，扣减坔炫公司已支付的保证金153786元，坔炫公司尚应向经佳公司支付226345.71元。综上，坔炫公司的上诉理由，合理部分，本院予以采信。本院以适度平衡双方之间当事人的利益为原则对违约金数额进行调整，原审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2285号民事判决第一项； 二、撤销杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初2285号民事判决第二、三项及诉讼费用负担部分； 三、浙江坔炫文化传媒有限公司支付浙江经佳投资管理有限公司226345.71元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回浙江经佳投资管理有限公司的其余诉讼请求。 一审案件受理费9762元，减半收取4881元，由浙江经佳投资管理有限公司负担2534元，由浙江坔炫文化传媒有限公司负担2347元。 二审案件受理费7853元，由浙江经佳投资管理有限公司负担1817元，由浙江坔炫文化传媒有限公司负担6036元。 本判决为终审判决。 审判长  秦海龙 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇二〇年五月二十日 书记员  董 悦