湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0408民初3223号原告:衡阳琼宇房地产有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区芙蓉路29号生态假日丽景10栋1501室。法定代表人：唐潞，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘湘骅，湖南湘华律师事务所律师。被告：宋美丽，女，1980年10月8日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。原告衡阳琼宇房地产有限公司（以下简称琼宇公司）诉被告宋美丽房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘湘骅到庭参加诉讼,被告宋美丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告琼宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合同，并解除预告登记；2、判令被告支付原告违约金47000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月14日原、被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，根据《商品房买卖合同》的约定,被告采取住房公积金借款方式付款，即首付款201712元，余款470000元向衡阳市住房公积金中心申请贷款支付。并约定，被告未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，被告应当在接到原告通知的5日内到原告营销中心一次性付清全部房款或按照按揭银行要求增加首付款。原告于2018年12月3日已通过电话、微信等多种方式通知被告办理公住房积金贷款手续，并于同年12月15日、2019年1月19日通过特快专递向原告送达了书面告知函，要求原告自收到书面函件之日起5日内按合同约定的方式向原告履行付款义务。但至今被告未支付余欠房款，原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼。2020年4月3日，原告变更诉讼请求第一项为：判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合同并由被告协助原告办理撤销网签手续。被告宋美丽未答辩，也未提供抗辩证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，视为放弃质证权利。原告提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款证据、催款函等证据，来源合法、客观真实，与本案待证事实相关联，本院予以审查确认并在卷佐证。但原告提供的查封信息证明材料，因该证据系复印件，且无其他证据佐证，不能证明与本案待证事实相关联，故本院对该证据不予认定。根据原告方的诉请及提供的证据，本院确认以下事实：2018年6月14日，原、被告签订《衡阳市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告购买原告开发的坐落于衡阳市蒸湘区房屋，房屋售价每平方米5276.61元，总房款671712元。被告于2018年6月14日前支付首期房价款201712元，余款470000元向住房公积金申请贷款支付。第八条逾期付款责任第二款规定：“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。除买受人就解除合同的效力要求本合同第二十九条规定的法定机构确认外，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。同日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：银行按揭或公积金贷款额度及年限以贷款银行或公积金管理中心的最后审批为准，如被告未能获得贷款或贷款少于申请贷款数额的，被告应当在接到原告通知的5日内到原告营销中心一次性付清全部房款或按照按揭银行要求增加首付款，如被告不能按期缴纳足额的房款，则视为被告违约，被告按照合同第八条相关约定承担违约责任。合同签订后的当日，被告向原告支付了首付款201712元。同年12月3日，原告通过短信、微信等方式通知被告办理贷款手续，支付剩余购房款。并于同年12月15日向被告邮寄催告函称“我司工作人员于2018年12日3日已通过电话、微信等多种方式通知您办理公积金贷款手续，得知您因个人原因导致目前该房屋公积金贷款手续无法办理，您的行为已经违约。今特致函于您：请您于收到本函件之日起五日内按合同约定的方式向我公司履行付款义务，否则，我公司依法解除该合同，并追究您的违约责任，特此函告。其后被告仍未办理公积金贷款手续。原告又于2019年1月19日被告发出催促付款函，但至本判决时止，被告尚未支付余欠房款，也未办理住房公积金贷款手续。以致酿成本案纠纷。本院认为，原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原、被告2018年6月14日双方签订的商品房买卖合同第八条“逾期付款责任”第二款规定：“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。除买受人就解除合同的效力要求本合同第二十九条规定的法定机构确认外，买受人应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”。该条款是对房屋买受人因不能按约定交付购房款或未贷到购房款，构成违约后，对违约事项处理方式的约定。被告2018年6月14日交付201712元购房款，其后未在约定的60日内支付剩余购房款。2018年12月15日，原告向被告发出催款函，书面通知被告五日内履行合同义务，逾期原告将解除与被告签订的房屋买卖合同。直至本院判决时止，被告仍未履行上述合同义务。故原告与被告签订的房屋买卖合同已经因被告违约，达到合同约定的解除条件而由原告明示解除。原告请求判令解除与被告签订的房屋买卖合同以及补充协议，是对合同违约条款的理解错误。本院确认原告已经在2019年12月20日解除与被告签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》。同时，被告未依约履行合同义务，应承担违约责任。涉案合同违约责任条款约定“被告应当自解除合同通知送达之日7日内按照累计应付款的10%向原告支付违约金”。至于原告诉请判令被告支付违约金47000元的问题，因被告在2018年8月14日起至2020年5月14日本案判决时止，长达21个月的时间内未交付剩余购房款470000元，按照银行同期贷款利率计算，原告遭受的损失为35778.75元[470000元本金×4.35%年利率×（21个月÷12个月/年）]，原告未提供证据证明遭受其他损失，故原告该项诉讼请求虽符合合同约定，但明显超过原告遭受的实际损失，本院酌情确认被告向原告支付35778.75元。基于本案房屋买卖合同系双务合同的实际情况，在合同解除后，原、被告双方负有返还标的物与价款的对等给付义务。本案被告已支付原告购房款201712元，原告负有返还给被告的义务；被告也负有对涉案房屋恢复到原有状态的义务，即被告应当协助原告办理对涉案房屋的网签撤销手续。原告该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告衡阳琼宇房地产有限公司与被告宋美丽于2018年6月14日签订的《衡阳市商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》，已经于2019年2月20日解除；二、被告宋美丽在本判决生效后十日内向原告衡阳琼宇房地产有限公司支付违约金35778.75元；三、被告宋美丽在本判决生效后十日内协助原告衡阳琼宇房地产有限公司办理衡阳市蒸湘区房屋的网签撤销手续；原告衡阳琼宇房地产有限公司在本判决生效后十日内返还被告宋美丽已付购房款201712元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取488元，由被告宋美丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  廖治波二〇二〇年五月十四日法官助理彭仁书记员阳琼附法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。