贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1048号上诉人（原审被告）：贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇文笔路德利大厦4楼。法定代表人：张向征，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨定朗，该公司员工。委托诉讼代理人：黄正东，贵州瀛黔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义楚兴投资有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区永诚路朝霞公寓2幢1号。法定代表人：刘金平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李航，贵州宇辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐彬彬，贵州宇辉律师事务所律师。原审被告：遵义市乾豪房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路少帅桥旁。诉讼代表人：贵州子尹律师事务所律师，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：黄军平，贵州子尹律师事务所律师。上诉人贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司（以下简称桐梓城投公司）因与被上诉人遵义楚兴投资有限公司（以下简称遵义楚兴公司）及原审被告遵义市乾豪房地产开发有限公司（以下简称遵义乾豪公司）确认合同效力纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初4491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。桐梓城投公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回遵义楚兴公司诉讼请求，或发回重审。事实和理由：1.上诉人与遵义乾豪公司签订的商品房买卖合同真实有效，遵义乾豪公司欠政府土地出让金，由县长办公会明确将土地出让金以购买遵义乾豪公司商品房的形式收回，且指定登记在上诉人名下。上诉人是善意取得案涉房屋并进行管理使用，上诉人不知道遵义乾豪公司与遵义楚兴公司之间的关系。2.遵义楚兴公司与遵义乾豪公司的商品房买卖合同无效，双方不存在买卖关系，是因为案外人赵用洋向遵义楚兴公司股东胡建平借款，遵义乾豪公司对该笔借款承担担保责任，由于该笔借款未能按时归还，胡建平与遵义乾豪公司商定由遵义乾豪公司用其开发的商品房抵偿该笔债务，双方之间没有买卖关系。遵义乾豪公司系破产企业，如果认定其与遵义楚兴公司之间的商品房买卖合同有效必将损害其他债权人利益。遵义楚兴公司没有实际占有管理涉案房屋，应当作为破产企业的债权人申报债权，参与财产分配。3.遵义楚兴公司与遵义乾豪公司之间的买卖合同关系没有履行，同时涉案房产没有办理登记，双方之间是合同之债，物权没有成立。由于遵义楚兴公司的网签合同被撤销，遵义楚兴公司可以就合同之债向遵义乾豪公司主张权利。4.上诉人、遵义楚兴公司与遵义乾豪公司的法律关系是一致的，法律地位是平等的。上诉人没有损害遵义楚兴公司的利益，遵义楚兴公司无权对上诉人与遵义乾豪公司的合同关系主张无效。5.本案涉及国有资产690万元，该笔资金是实际存在的，不包含利息。而遵义楚兴公司主张的权利包含了利息收益，为防止国有资产流失，上诉人与遵义乾豪公司的合同应当认定有效。6.遵义楚兴公司与遵义乾豪公司的法律关系复杂，包含了民间借贷、债权担保、债权转让，以及债务抵偿、商品房买卖合同，案涉的人员较多，在相关人员未到庭，相关法律事实、法律关系未理清之前，不宜支持遵义楚兴公司的诉讼请求。遵义楚兴公司辩称，1.虽然桐梓城投公司主张与遵义乾豪公司签订的案涉合同真实合法有效，但其上诉理由只证明了真实性，而合法性及有效性并未论述，也未提交证据予以佐证。桐梓城投公司是政府的平台公司，在与遵义乾豪公司签订合同时可以查询合同房屋的现状，因此其述称善意取得的理由不成立。2.遵义乾豪公司法定代表人伪造答辩人公章、法人章以及委托书，采取犯罪手段撤销了答辩人备案的合同，因此桐梓城投公司与遵义乾豪公司签订的商品房买卖合同应该是无效合同。3.本案的借款人赵用洋是案涉房屋的实际施工人，遵义乾豪公司之所以为他担保也是为了尽快完成案涉房屋的修建，并且双方签订抵偿协议时，债务已到期，在债务到期时双方用房屋来抵偿并未违反法律规定，因此答辩人与遵义乾豪公司签订的商品房买卖合同应当合法有效。4.桐梓城投公司述称房屋已交由其管理使用不是事实，因为案涉房屋并未实际交付，在一审中桐梓城投公司也未提交遵义乾豪公司房屋移交的相关证据，也未提交证明其实际使用的证据。5.本案在2017年就曾经提起过诉讼，在诉讼过程中发现遵义乾豪公司伪造证据，将涉案房屋转移到桐梓城投公司名下，因涉及犯罪该案终止审理。此后答辩人又提起了行政诉讼，因网签登记不属于受案范围，驳回了起诉。故在2019年再次提起了确认合同效力的诉讼。关于桐梓城投公司的购房款，该公司没有土地出让的资格，其对土地出让金不具备主体资格，既未与遵义乾豪公司签订抵偿协议，也无政府或相关单位将该笔土地出让金向其转让的证据，因此其述称的690万土地出让金不能作为购房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。遵义乾豪公司述称，1.我公司与遵义楚兴公司签订的商品房买卖合同系以物抵债合同，借款本息转化为了购房款，但借款本金是否真实、利息是否合法，管理人不清楚，请法院予以查明。对于双方合同的履行，仅履行了网签手续，同时又被我公司法定代表人杨国培单方撤销了涉案18份合同的网签，因此我公司已经单方解除了与遵义楚兴公司之间的商品房买卖合同。2.对桐梓城投公司与我公司签订的合同，经管理人调查，双方签订的18份合同是抵偿我公司差欠的土地出让金，购房款系土地出让金转化而来。这是双方的真实意思表示，合同合法有效。在解除与遵义楚兴公司的网签手续后，我公司与桐梓城投公司办理了网签手续。3.涉案房屋均未办理综合验收，不具备交付使用条件。综上，原审认定事实不清，适用法律错误。遵义楚兴公司向一审法院起诉请求：一、确认遵义乾豪公司与桐梓城投公司签订的合同编号为2017002701、2017002702、2017002703、2017002704、2017002705、2017002706、2017002707、2017002708、2017002690、2017002691、2017002692、2017002693、2017002694、2017002695、2017002696、2017002697、2017002698、2017002699《商品房买卖合同》无效；二、确认我方与遵义乾豪公司签订的合同编号为2015000266、2015000267、2015000268、2015000269、2015000270、2015000271、2015000272、2015000273、2015000274、2015000275、2015000276、2015000277、2015000278、2015000280、2015000281、2015000282、2015000283、2015000284《商品房买卖合同》合法有效，同时判令遵义乾豪公司继续履行上述18份《商品房买卖合同》，即向我方交付涉案的18套房屋；三、案件受理费由遵义乾豪公司、桐梓城投公司承担。一审法院认定事实：2014年1月23日，因案外人赵用洋承建遵义乾豪公司开发的桐梓县花秋镇风情一条街项目缺乏资金，向遵义楚兴公司的股东胡建平借款568万元，借款期限为2014年1月23日至2014年8月22日，遵义乾豪公司委托案外人杨国刚在三方签订的《个人抵押借款合同》上签字，用遵义乾豪公司开发的桐梓县花秋镇风情一条街11号楼至15号楼抵押担保，同日，遵义楚兴公司通过财务刘菊凤向赵用洋转账358万元。该借款到期后，因赵用洋、杨国刚和遵义乾豪公司未能偿还胡建平借款，2015年1月17日，遵义乾豪公司和胡建平签订了《债务抵偿协议书》，协议约定：遵义乾豪公司同意用其开发的桐梓县花秋镇风情一条街11号至14号楼住房以每平方米1700元作价抵偿给胡建平，抵偿金额400万元（借款本金358万元及七个月的利息），抵偿面积2353平方米，同时约定，胡建平可以指定遵义乾豪公司将前述抵偿的房产办理到胡建平指定的人员及公司名下，2015年1月21日，遵义乾豪公司与胡建平指定的遵义楚兴公司签订《商品房买卖合同》20份（其中18套房屋的合同编号为2015000266、2015000267、2015000268、2015000269、2015000270、2015000271、2015000272、2015000273、2015000274、2015000275、2015000276、2015000277、2015000278、2015000280、2015000281、2015000282、2015000283、2015000284），将其承建的桐梓县花秋镇风情一条街11-14号楼的20套房屋出售给遵义楚兴公司，并在相关部门进行了网签登记，并向遵义楚兴公司出具了20套房屋的收款收据，经结算，尚欠遵义楚兴公司4065元并出具欠条一张，2015年1月26日，遵义乾豪公司向遵义楚兴公司出具《承诺书》，承诺因客观原因不能办理备案手续，未经遵义楚兴公司书面同意，遵义乾豪公司不得私自撤销、变更或中止与遵义楚兴公司的网签合同，如违反约定，遵义乾豪公司自愿按合同约定的购房款双倍赔偿遵义楚兴公司。由于遵义乾豪公司开发的桐梓县花秋镇风情一条街未缴纳土地出让金690万元，2017年4月10日，桐梓县政府召开县长办公会，同意由桐梓城投公司购买遵义乾豪公司在花秋镇风情一条街建成的商品房，将资金封闭运行用于缴纳土地出让金，此后，遵义乾豪公司私刻遵义楚兴公司和法定代表人印章，申请将涉案已经网签到遵义楚兴公司名下的其中18套房屋向相关部门申请撤销网签，并与桐梓城投公司签订18份《商品房买卖合同》，合同编号分别为2017002701、2017002702、2017002703、2017002704、2017002705、2017002706、2017002707、2017002708、2017002690、2017002691、2017002692、2017002693、2017002694、2017002695、2017002696、2017002697、2017002698、2017002699。2017年5月23日，该18套房屋网签到桐梓城投公司名下。2018年3月，遵义楚兴公司到桐梓县不动产登记事务中心变更房屋登记时得知上述事实。2018年12月5日，遵义楚兴公司向桐梓县公安局报案，桐梓县公安局对遵义乾豪公司法定代表人杨国培进行了刑事拘留，经鉴定：在桐梓县不动产登记中心调取的遵义楚兴公司委托办理注销桐梓县花秋镇黔北风情一条街房屋网签手续的公司及法定代表人印章和遵义楚兴公司提供的公司及法定代表人印章不是同一印模形成，系遵义乾豪公司伪造的印章，现遵义乾豪公司法定代表人杨国培已被提请逮捕。现遵义楚兴公司以前述理由诉至法院，请求判如所请。一审法院另查明，遵义乾豪公司已申请破产清算，桐梓县人民法院已受理其申请，并指定了破产管理人。一审法院认为，遵义乾豪公司和胡建平于2015年1月17日签订的《债务抵偿协议书》，遵义楚兴公司与遵义乾豪公司于2015年1月21日签订的20份《商品房买卖合同》（其中18套房屋的合同编号为2015000266、2015000267、2015000268、2015000269、2015000270、2015000271、2015000272、2015000273、2015000274、2015000275、2015000276、2015000277、2015000278、2015000280、2015000281、2015000282、2015000283、2015000284），约定遵义乾豪公司将前述房屋价款抵偿在胡建平处的借款400万元（借款本金358万元及七个月的利息），从而使遵义乾豪公司和胡建平之间的借款债权债务消灭，前述两合同系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对当事人各方具有法律约束力，各方当事人应当按照合同约定履行义务，故对遵义楚兴公司要求确认与遵义乾豪公司签订的合同编号为2015000266、2015000267、2015000268、2015000269、2015000270、2015000271、2015000272、2015000273、2015000274、2015000275、2015000276、2015000277、2015000278、2015000280、2015000281、2015000282、2015000283、2015000284的《商品房买卖合同》合法有效，同时请求判令遵义乾豪公司继续履行上述18份《商品房买卖合同》，向遵义楚兴公司交付涉案18套房屋的主张，依法应予以支持，因涉案358万元的借款本金及利息用以抵偿前述20套房屋的价款，并进行了结算，即遵义楚兴公司已实际交付了购房款，故对遵义乾豪公司、桐梓城投公司关于遵义楚兴公司并未实际交付购房款的主张不予采纳。遵义乾豪公司与桐梓城投公司于2017年5月签订的合同编号分别为2017002701、2017002702、2017002703、2017002704、2017002705、2017002706、2017002707、2017002708、2017002690、2017002691、2017002692、2017002693、2017002694、2017002695、2017002696、2017002697、2017002698、2017002699号《商品房买卖合同》，由于前述合同的签订在遵义楚兴公司与遵义乾豪公司签订的合同之后，且桐梓城投公司并未实际交付购房款，同时，遵义乾豪公司与桐梓城投公司之间也并无其他债权债务关系，桐梓城投公司也未提供相关转让债权协议等证据，用以证明桐梓县国土资源局已将土地出让金的债权转让其所有，故遵义乾豪公司与桐梓城投公司之间签订的合同编号分别为2017002701、2017002702、2017002703、2017002704、2017002705、2017002706、2017002707、2017002708、2017002690、2017002691、2017002692、2017002693、2017002694、2017002695、2017002696、2017002697、2017002698、2017002699号《商品房买卖合同》依法应当认定为无效合同。据此，判决：一、遵义市乾豪房地产开发有限公司与贵州省桐梓县城市投资建设开发（集团）有限公司于2017年5月23日签订的合同编号分别为2017002701、2017002702、2017002703、2017002704、2017002705、2017002706、2017002707、2017002708、2017002690、2017002691、2017002692、2017002693、2017002694、2017002695、2017002696、2017002697、2017002698、2017002699号《商品房买卖合同》无效。二、遵义楚兴投资有限公司与遵义市乾豪房地产开发有限公司于2015年1月21日签订的合同编号为2015000266、2015000267、2015000268、2015000269、2015000270、2015000271、2015000272、2015000273、2015000274、2015000275、2015000276、2015000277、2015000278、2015000280、2015000281、2015000282、2015000283、2015000284号的《商品房买卖合同》合法有效，遵义市乾豪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按合同约定向遵义楚兴公司交付前述18套房屋。已减半收取的案件受理费60元，由遵义市乾豪房地产开发有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。就本案而言，虽然遵义楚兴公司和桐梓城投公司分别就案涉争议房屋先后与遵义乾豪公司签订商品房买卖合同，但从各方当事人二审诉辩意见及相关证据可知，不论是遵义楚兴公司还是桐梓城投公司，都不是法律意义上的买受人，更不具有购买案涉房屋的真实意图。遵义楚兴公司之所以与遵义乾豪公司签订商品房买卖合同，是因为案外人赵用洋因融资需要，与案外人胡建平、杨国刚（代表遵义乾豪公司）签订《个人抵押借款合同》，约定由胡建平向其出借资金，并用案涉房屋所在桐梓县花秋镇风情一条街房开项目第十一号至十五号楼作抵押担保。后因赵用洋到期不能归还借款，由杨国刚、遵义乾豪公司与胡建平签订《债务抵偿协议》，约定采取由胡建平指定公司、人员与遵义乾豪公司签订《商品房买卖合同》的方式，用案涉房屋抵偿借款债务，而遵义楚兴公司正是胡建平指定签约的公司。由此可见，遵义楚兴公司是在他人授意之下为实现他人目的而非出于自身购买需求意愿与遵义乾豪公司签订案涉《商品房买卖合同》，故其只是案涉房屋名义上的买受人，《商品房买卖合同》不能体现其真实购房意思表示。另一方面，遵义乾豪公司系以抵押人而非借款债务人身份与借款债权人胡建平签订《债务抵偿协议》，其与遵义楚兴公司签订《商品房买卖合同》的目的是履行《个人抵押借款合同》约定的担保责任，本质仍然是以物抵债，不属于最高人民法院第72号指导性案例规定的由借款人与出借人协商终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系的情形，故赵用洋的欠款不能径行视为遵义楚兴公司的购房款。与遵义楚兴公司签约情况类似，桐梓城投公司按照当地政府指示，与遵义乾豪公司签订《商品房买卖合同》，其真实目的仍然是协助政府以物抵债。据此，遵义楚兴公司、桐梓城投公司只是名义上的买受人，缔约真实目的皆是为他人以物抵债，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，遵义楚兴公司、桐梓城投公司与遵义乾豪公司就案涉房屋签订的一系列《商品房买卖合同》均为无效合同。与之相应，遵义楚兴公司诉请交付房屋的主张因合同无效及房屋尚未通过综合竣工验收不具备法定交付条件而不能成立，本院不予支持。综上所述，桐梓城投公司的上诉请求部分成立，相应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初4491号民事判决第一项；二、撤销贵州省桐梓县人民法院（2019）黔0322民初4491号民事判决第二项；三、驳回遵义楚兴投资有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费60元、二审案件受理费120元，共计180元，由遵义楚兴公司、桐梓城投公司各自负担90元。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  蔡一雷审判员  罗小龙二〇二〇年五月二十日法官助理禹欣书记员吴误