江苏省常州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)苏04民申34号再审申请人(原审原告)：溧阳美家酒店管理有限公司，统一社会信用代码913204816967009606，住所地溧阳市溧城镇燕山中路28号。法定代表人：范红娟，该公司总经理。被申请人(原审被告):江苏福田置业有限公司，统一社会信用代码91320481773207046X，住所地溧阳市上兴镇公园路11-7。法定代表人：易玉玲，该公司董事长。被申请人(原审被告)：溧阳市众安物业服务有限公司，统一社会信用代码9132048178908110XB，住所地溧阳市溧城镇燕山中路28号福田中心三层A3013、A3014、A3015、A3016、A3017、A3018。法定代表人：陈益清，该公司执行董事。再审申请人溧阳美家酒店管理有限公司(以下简称：美家公司)因与被申请人江苏福田置业有限公司（以下简称：福田公司）、被申请人溧阳市众安物业服务有限公司（以下简称：众安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服溧阳市人民法院(2018)苏0481民初6581号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。美家公司申请再审称，原审法院判决认定美家公司与福田公司合意解除合同无事实和法律依据,并且认定美家公司承担65%的赔偿责任，福田公司仅承担35%的赔偿责任，认定事实不清，适用法律错误，请求依法进行再审，改判支持美家公司的诉讼请求。一、福田公司的行为构成根本性违约,严重损害了美家公司的合法权益,美家公司起诉解除双方的房屋租赁协议,并主张福田公司、众安公司共同赔偿美家公司损失理应予以支持。（一）、根据美家公司与福田公司签订的房屋租赁协议第十二条约定，美家公司在迟付二个月以上时，福田公司才有权解除合同。另根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。（二）、本案中,每个租赁年的开始时间是每年的3月1日，美家公司与福田公司所约定的租金支付时间为下一期租赁开始前一个月，即当时双方的真实意思表示为，美家公司应当是在每年2月1日至2月28日期间支付当年度租金，以满足先付后用的约定。结合前述美家公司与福田公司迟付超过二个月以上的单方解除权约定可知，只有当美家公司在2018年4月30日仍然未支付2018年3月1日至2019年3月1日租金的情况下，福田公司才享有解除合同的权利。而事实上，福田公司在2018年3月2日发《催款函》后，就直接于2018年3月6日上午8点30分对美家公司采取了断电措施，因为美家公司从事的是酒店经营，当时尚有很多旅客在酒店内住宿，由于福田公司的恶意断电行为，致使美家公司遭受了巨大的损失。同时，福田公司的严重违约行为已经致使合同目的无法实现了。（三）、根据《合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期内支付。而本案中，福田公司与美家公司在房屋租赁协议中明确约定迟付期限是二个月以上。即便没有迟付二个月以上约定，福田公司也应给予美家公司合理的期限，但福田公司在2018年3月2日进行催款，3月6日就采取了强制断电行为，违背了合同法的上述规定。原审法院对这一事实未审查和核实。（四）福田公司与美家公司已于2016年5月6日达成了将租金年付变更为月付。虽然美家公司分别于2016年5月6日和2017年2月26日向福田公司作出了两个承诺，但实质上，2016年5月6日美家公司作出承诺前，美家公司与福田公司已经就年付变更为月付达成了一致意见，并且美家公司在实际支付租金时，已经将承诺的租金利息一并支付给了福田公司，双方之间的邀约、承诺已经形成，符合法律所规定的对合同内容的变更。2017年2月26日向福田公司所做承诺，是美家公司应福田公司要求所做。另外，2018年2月2日，福田公司向美家公司发出的通知中载明：你方必须以先付后用的原则按月支付租金及利息。由此可见，在2018年度福田公司也是认可按月支付租金的，否则，通知中为何不是按要求按年支付呢？而原审法院在未查清事实的基础上，以推断的方式适用《合同法》第七十八条规定，认定双方变更内容约定不明确，推定未变更，明显错误。即便未变更，在2018年3月6日也未达到福田公司约定解除权的时间点，福田公司强制断电的行为也被认定为构成根本性违约。（五）原审法院认定福田公司、美家公司均无权单方解除，是基于双方协商一致解除，其认定明显错误。虽然美家公司延迟支付租金，但其延迟支付租金的行为尚不能达成福田公司单方解除合同的条件，正是福田公司的恶意断电行为，才导致美家公司无法继续经营，并去阻却了美家公司继续履行合同的权利。（六）、原审法院既然认定福田公司无权通知解除合同，又认定其解除合同的意思表示成立和生效，前后矛盾。二、原审法院认定美家公司承担损失65%，福田公司承担35%明显不合理。福田公司于2018年3月6日采取了强行断电的行为,剥夺了美家公司的经营权,2018年5月25日,福田公司对美家公司实施了封门行为,并且不允许美家公司的工作人员以及酒店住客带走任何物品。福田公司于2018年6月12日对美家公司的酒店进行了清场，当时，福田公司甚至调动了派出所民警到场协助清场。被强制断电后，美家公司曾多次要求与福田公司协商处理，并同意就逾期付款承担部分利息损失，同时也要求福田公司通过合法途径主张自己权益，而福田公司不予理睬。福田公司所实施的违约行为与美家公司所实施的违约行为相比较，其应当承担较多的责任。由此，虽然美家公司在合同履行过程中存在瑕疵，但一直都有积极履行合同的意愿。故原审法院认定美家公司承担损失65%，福田公司承担35%明显不合理。综上所述，美家公司认为该原审法院作出的民事判决认定事实不清，适用法律错误，特向贵院提起申请，请依法进行再审。福田公司提交意见称,一、美家公司申请再审已过时效。二、本案不应再审。美家公司一审判决后没有上诉，已经通过行为承认了一审判决；美家公司没有提供新的证据。三、原审判决让福田公司承担35%的责任，实属不当，已经过分照顾了美家公司的利益。1、原审判决认定福田公司采取停电措施并进而认为福田公司也有违约行为是错误的。2018年3月6日对美家公司采取停电措施的是众安公司，不是福田公司。美家公司长期拖欠租金，美家公司违约在先，故福田公司为催要租金而发出停电的意思表示并无不当。即使认定福田公司发出停电的意思表示不当，也不能以此认定该行为应承担35%的责任。无论是意思表示还是众安公司实施停电措施，均给了美家公司充分的补救措施，其采取拒不交租的方式导致不能经营下去，是其自己的选择，带来的损失只能由其自行承担。美家公司未交水电费的情况下，众安公司有权对美家公司采取停电措施。2、至2018年5月11日，美家公司违约欠付租金二个月以上，福田公司有权解除与美家公司之间签订的租赁合同，减轻双方的损失。众安公司提交意见称，一、美家公司申请再审已过时效。二、本案不应再审。美家公司一审判决后没有上诉，已经通过行为承认了一审判决；美家公司没有提供新的证据。三、众安公司有权对美家公司采取停电措施。原审判决认定众安公司无权采取停电措施是不当的。1、虽然众安公司与美家公司签订的合同中没有约定供电，但双方多年来一直都是众安公司在为美家公司转供电，并由众安公司收取电费，形成事实上的转供电关系。2、供电公司采取的是预交费方式供电，众安公司如预交费不足，供电公司将自动停止供电。故众安公司每月已为美家公司及福田中心大楼上其他众多的用电户承担了预付的责任，如果每月抄表后美家公司或其他用户不及时缴纳电费，众安公司无能力垫付，也无义务垫付。3、众安公司已在催促美家公司交水电费未果，在此情况下，众安公司施逼其交费的行为具有正当性和合理性。当时只要美家公司交了水电费，是立即能恢复供电的。退一步讲，连水电费都不交，美家公司哪里还能经营得下去？本院经审查认为，一、关于双方违约情况的判定。首先，自从美家公司与福田公司于2009年10月签订房屋租赁协议以来，在合同履行期间美家公司经常出现拖欠水电费、房屋租金等违约行为，福田公司基于双方能长期和谐合作的考虑，对美家公司之前按月结算租金的方式未提出异议，但美家公司与福田公司未就“租金一年一付”、“先付后租”的租金支付方式进行过变更。在未经福田公司同意的情况下，美家公司仍应按照房屋租赁协议约定的方式履行合同。其次，根据2016年5月6日美家公司出具的《至福田置业房租预缴承诺书》，美家公司承诺租金按月支付且先支付后使用，即使按照美家公司的上述承诺，美家公司也未能按时履行，同样构成了违约。再次，实施停电行为前福田公司于2018年3月2日书面通知美家公司逾期不交房屋租金将采取停电措施并明确了停电时间,但美家公司未及时采取补救措施，在众安公司于2018年3月6日实施了强制停电行为后，美家公司仍未结清房屋租金，最终导致合同无法继续履行。综上，美家公司违约在先，且未采取积极措施消除违约行为，最终导致双方合同解除，故原审法院认定美家公司存在较为严重的违约行为正确。二、关于损失的承担。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。原审法院根据双方各自的违约情况，判决美家公司承担65%的损失，福田公司承担35%的损失并无不当。综上，美家公司主张的再审事由不符合法律规定应当再审的情形，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回溧阳美家酒店管理有限公司的再审申请。审判长  万扬飞审判员  魏雨文审判员  江 军二〇二〇年五月二十八日书记员  徐 雯