江苏省淮安市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏08行终22号 上诉人（原审被告）盱眙县自然资源和规划局，住所地盱眙县盱城镇燕山路1号。 法定代表人郭茂，职务局长。 行政机关应诉负责人陆忠，职务副局长。 委托代理人王志宏，该局不动产登记中心主任。 委托代理人朱苏宁，江苏引航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）浙江万驰建设集团有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区蜀山街道亚太路801号。 法定代表人曹国兴，职务董事长。 委托代理人许舟华，浙江谋策律师事务所律师。 原审第三人中弘轴承（江苏）股份有限公司，住所地盱眙县经济开发区玉兰大道19号。 法定代表人魏立芳，职务董事长。 上诉人盱眙县自然资源和规划局（以下简称“盱眙自然资源局”）因与被上诉人浙江万驰建设集团有限公司（以下简称“万驰公司”）、原审第三人中弘轴承（江苏）股份有限公司（以下简称“中弘公司”）撤销房屋登记一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2019)苏0812行初311号行政判决，于2020年3月3日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审法院经审理查明：2012年11月23日，原告万驰公司与第三人中弘公司签订施工合同，双方约定中弘公司的中弘盱眙高端轴承生产基地倒班宿舍、餐厅由原告万驰公司承建，合同价暂定造价1100万元；2013年4月30日，双方签订研发办公中心土建工程，暂定造价1000万元；2013年9月22日，双方签订深沟球轴承分厂土建工程，合同暂定造价2300万元；2014年4月30日，双方签订滚子轴承厂房基础土建工程，合同暂定造价330万元。上述工程合同约定总价款为4730万元。 2014年4月25日，第三人中弘公司对涉案房屋申请了房产登记，经原盱眙县住房和城乡建设局审核，向第三人中弘公司颁发了涉案房屋的所有权证，房产证号Ｘ2××71、Ｘ2××72、Ｘ2××73、Ｘ2××74、Ｘ2××75、Ｘ2××76、Ｘ2××77、Ｘ2××78、Ｘ2××79、Ｘ2××80、Ｘ2××81、Ｘ2××82。 在被告盱眙自然资源局递交的证据材料中无房屋己竣工的证明。根据涉案房屋的不动产登记簿的记载，涉案的全部房屋现均被法院查封；其中的房屋（证号Ｘ2××73、Ｘ2××74、Ｘ2××77、Ｘ2××79）设定了抵押权，抵押权数额为4400万元；房屋（证号Ｘ2××78）设定了抵押权，抵押权数额为1307万元；房屋（证号Ｘ2××75、Ｘ2××80现已合并发放不动产登记证，不动产登记证号为苏2017盱眙县不动产权第0023141号）设定了抵押权，抵押权数额为1380万元。第三人中宏公司所获贷款并未用于清偿建设工程价款。 另查明：万驰公司诉中弘公司建设工程施工合同纠纷一案，原告于2015年11月向盱眙县人民法院提起民事诉讼，2015年12月1日立案。民事起诉状载明：“诉讼请求：1、判令被告立即支付原告工程款25396534.58元，原告有权就上述涉案工程折价或者拍卖的价款优先受偿；并赔偿支付该款自2015年1月1日起至付清日止按2000元每天的逾期付款违约金（暂算至2015年11月底为：2000*30*11＝6600000元）。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。”2017年7月8日申请撤诉，撤诉申请载明：“原告万驰公司诉被告中弘公司建设工程施工合同纠纷一案，现因被告长期拖欠原告工程款2000余万元不付，导致原告方公司资金周转不灵，交不起审计鉴定费而被审计机构退还，故恳请贵院依法准许原告撤回起诉为感！”。 因部门职能调整，房屋产权登记职能于2016年从住房和城乡建设局调整至国土资源局，后调整至自然资源和规划局。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告是否具有诉讼主体资格及是否属于行政案件受案范围；二、被告所作的房产登记行为是否合法及该行为对原告权利是否产生实际影响。 对焦点一，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼；《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定：债权人以行政机关对债务人作所的行政行为损害债权人实现债权为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予以保护或者应予考虑的除外。结合本案，原告万驰公司作为涉案房屋建设工程的承包方、施工方，对涉案房屋具有主张建设工程价款优先受偿权的条件，原盱眙县住房和城乡建设局在该工程未提交竣工证明且实际也未竣工的情况下为第三人中弘公司办理了产权登记。此后中弘公司在上述房屋上设定了巨额抵押权并因其他债务问题被多家法院查封，已严重影响了原告的债权实现。法院认为，房屋登记部门应予审查房屋是否竣工而未审查，故本案属于在作出行政行为时应予保护或应予考虑的情况，被告的登记行为与原告之间存在利害关系，原告具有诉讼主体资格且本案属于行政案件受案范围。 对焦点二，《房屋登记办法》第三十条规定，房屋所有权初始登记应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。根据《房屋登记办法》第十九条的规定，房屋登记机构在办理房屋所有权初始登记时，应当实地查看。本案中，被告举证材料中并没有房屋己竣工证明，没有实地查看记录，而房屋的实际状况是未建成、未竣工。故被告对涉案房屋的登记行为缺乏事实依据，登记程序亦不符合规定，依法应予撤销。综上，经审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决：撤销被告盱眙县自然资源局（原盱眙县住房和建设局）向第三人中弘轴承（江苏）股份有限公司颁发的房屋产权证（房产证号：Ｘ2××71、Ｘ2××72、Ｘ2××73、Ｘ2××74、Ｘ2××76、Ｘ2××77、Ｘ2××78、Ｘ2××79、Ｘ2××81、Ｘ2××82；不动产权证号：苏2017盱眙县不动产权第0023141号）。案件受理费50元，由被告盱眙县自然资源和规划局负担。 盱眙自然资源局不服上诉称：1.一审法院以上诉人的行为侵害万驰公司的债权实现为由撤销涉案房屋产权证缺乏事实和法律依据。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“建设工程承包人行使优先受偿权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”被上诉人与原审第三人施工合同约定的竣工之日为2015年4月18日，而被上诉人直到2015年11月22日才向法院提出该主张，明显超过了六个月的法定时间。同时，其在主张工程价款优先受偿权后，因个人原因选择撤诉，应当视为放弃了优先受偿权而归于消灭，其享有的仅为一般债权。2.抵押权人的合法权益应得到法律保护。案涉部分房产被原审第三人中弘公司作为向银行贷款的抵押物，抵押权人获得该担保物权属于善意取得，且办理了抵押登记，该抵押权应当优先于被上诉人的一般债权，从保护案外人抵押权的目的考虑，亦不应当撤销涉案房产证。3.案涉产权证已被生效裁判所羁束。案涉房产已被盱眙县人民法院、无锡市梁溪区人民法院执行查封，依照行政诉讼法司法解释相关规定，诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的，法院应当裁定驳回起诉。综上，请求撤销一审判决，依法改判；诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人万驰公司辩称：1.被上诉人建设工程价款优先受偿权始终成立。涉案工程系被上诉人承建，目前尚未完工、竣工，被上诉人曾经起诉主张优先受偿权，后因付不起工程造价鉴定费而撤诉，该事实不影响被上诉人优先受偿权的存在和再次行使。2.被上诉人建设工程价款优先受偿权的取得早于案外第三人的抵押权，债务清偿亦依法优先于房产抵押权，何况银行不属于善意取得抵押权。即使善意取得成立，应通过民事诉讼解决，与本案行政诉讼无关联。3.上诉人颁发涉案房产证的行政行为严重违法，直接损害了被上诉人建设工程价款优先受偿权的行使，也损害了众多案外第三人的债权实现，对社会造成恶劣影响，依法应当撤销涉案房产证。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，被上诉人提交盱眙县人民法院（2019）苏0830民初3631号民事判决书一份，证明因上诉人违法颁证行为对被上诉人及抵押权人银行造成严重损失。上诉人对该证据的真实性不持异议，但认为该判决证明银行构成善意取得抵押权。本院对该证据的真实性予以确认。 各方当事人在一审中提交的证据材料均已随卷移送至本院，本院经审查对一审认定的事实均予以确认。 本院另查明，2020年3月30日，万驰公司作为原告以中弘公司为被告向盱眙县人民法院提起民事诉讼，请求：1.判令被告中弘公司立即支付原告万驰公司工程款2000万元；2.判令万驰公司就涉案工程享有建筑工程优先受偿权，折价或者拍卖的价款优先受偿；3.判令被告支付逾期付款违约金；4.依法判令涉案房产抵押关系无效；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。盱眙县人民法院于次日立案，现该案正在审理中。 本院认为，首先，《房屋登记办法》第三十条规定，房屋所有权初始登记应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。根据《房屋登记办法》第十九条的规定，房屋登记机构在办理房屋所有权初始登记时，应当实地查看。本案中,上诉人举证材料中并没有房屋己竣工证明，没有实地查看记录，而房屋的实际状况是未建成、未竣工，故上诉人对涉案房屋的登记行为缺乏事实依据，登记程序亦不符合规定，依法应予撤销。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定：债权人以行政机关对债务人作所的行政行为损害债权人实现债权为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼，但行政机关作出行政行为时依法应予以保护或者应予考虑的除外。万驰公司作为涉案房屋建设工程的承包方、施工方，其中研发办公中心土建工程合同和滚子轴承厂房基础土建工程合同分别约定竣工时间为2015年4月18日和2015年1月15日，但原盱眙县住房和城乡建设局在案涉工程未提交竣工证明且也未实地查看是否建成、竣工的情况下，于2014年4月25日为中弘公司办理了产权登记，导致中弘公司在上述部分房屋上设定了抵押权以及所有颁证房屋因债务问题被多家法院查封，已严重影响万驰公司的债权实现，故房屋登记部门违反登记程序对涉案房屋实施登记行为，属于在作出行政行为时应予考虑债权人利益而未考虑的情况。第三，对于被上诉人万驰公司是否享有建设工程价款优先受偿权以及抵押权人是否构成善意取得等问题，因万驰公司已向盱眙县人民法院提起民事诉讼，本院在本案审理中不予理涉。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。上诉人盱眙自然资源局的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人盱眙县自然资源和规划局负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 俊 审 判 员  梁新星 审 判 员  马玉宝 二〇二〇年五月二十五日 法官助理  朱 强 书 记 员  胡薇薇