河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终556号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张家口市桥东区孝善音乐艺术学校，住所地张家口市桥东区胜利中路2号冠垣广场20楼。 法定代表人：郑志宇，校长。 委托诉讼代理人：任博文，河北厚霖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴昊，河北厚霖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王晓华，男，1968年3月1日出生，汉族，住张家口市桥西区。 委托诉讼代理人：郅俊霞，河北正硕律师事务所律师。 上诉人张家口市桥东区孝善音乐艺术学校（以下简称孝善学校）因与被上诉人王晓华房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人、被上诉人委托诉讼代理人到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 孝善学校上诉请求：撤销桥东区人民法院（2019）冀0702民初434号民事判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一审法院认定事实错误，判决不公，孝善学校与王晓华的房屋租赁合同已经解除，王晓华应当将剩余租金予以退还。一审判决双方的合同在2019年2月3日解除，解除合同之前孝善学院早已将房屋腾空，钥匙也已经交接完毕，一审法院认定孝善学校一直占用房屋并判决承担租金是错误的。孝善学校在一审中提交了证人证言，一审判决中确定存在两份，但双方均未申请调取证据，而且也不符合法律规定的法院依职权调取证据的情形，在庭审中，也未能充分的出示，所以一审判决所确定的证据来源不符合法律规定，而且庭审程序也存在瑕疵。本案审理程序是简易程序，但审理的时间却严重超出法律规定的期间。庭审中，孝善学校补充陈述，一审判决所确定的合同解除时间和租金支付期间存在矛盾，没有事实依据，违反公平原则。在2018年10月孝善学校就多次与王晓华沟通解除合同事宜，在一审庭审中的陈述内容中也能够证实2019年1月11日时孝善学校已经将房屋腾空，钥匙返还，在此情况下，仍旧由孝善学校承担给付租金责任显然没有事实依据。退一步讲，即便孝善学校提供的证人证言不能确定钥匙的给付时间，但一审判决仍确定给付后续租金也存在错误。在2019年2月已经解除合同的情况下，孝善学校负有交付钥匙的义务，同时王晓华也具有接收钥匙的义务，钥匙未能及时返还的责任不应全部由孝善学校承担。基于此，后续租金仍旧全部支付对孝善学校显然有失公平。按一审判决的逻辑，孝善学校不能证实其交付了钥匙，那么在本案结束之后，王晓华还能够基于该部分事实向孝善学校主张未交付钥匙前的费用，显然这是有悖常理的。关于违约金，孝善学校认可其因自身原因不能履行合同存在违约情形，但一审法院根据合同确定18万元违约金有违法律规定。孝善学校确实违约，但是由于个人工作原因，不能继续履行，并非恶意，再者孝善学校已经多次向王晓华表示不能继续履行，要求解除合同，在王晓华明知的情况下，其完全能够避免损失的出现和扩大，而且在一审中，王晓华也未能就其损失进行证明。最后，根据合同法的规定，违约金数额不能超过实际损失的30%，所以一审对违约金的判决有违法律规定。综上，请二审法院查明事实，对合同履行中的过错进行确定，并以此分配双方的责任，对一审判决的错误予以纠正。 王晓华答辩称，一审法院认定的租金给付期限是正确的，孝善学校并不享有约定的解除权和法定解除权，至一审开庭时，鉴于合同的履行情况，王晓华同意接收房屋，至于该房屋是否腾空，是否转租，王晓华并不知情。结合一审的证据，孝善学校并未将房屋钥匙交付，并涉嫌同所谓的德祐地产经纪人王连英串通作虚假陈述以试图规避自己的责任。一审程序符合法律规定，孝善学校提交的王连英的证人证言，王晓华对此不予认可，根据法律规定可以要求证人接受质询，一审法院要求王连英对此进行陈述并不违反法律规定。孝善学校主张在2019年1月11日将钥匙交付王晓华，但通过一审法院审理，孝善学校并没有提供有效证据证明，其实际占有房屋至2019年11月30日，符合基本事实和法律规定。违约金在合同中有明确的约定，是单方解除合同的责任，孝善学校认为违约金过高应当提交证据证明。王晓华的房屋至今空置，是孝善学校的原因造成，实际损失和预期收益均远远大于合同约定的18万元，因此一审法院确定的违约金并无不当。故一审判决认定事实清楚，适用法律错误，请二审法院予以维持。 孝善学校向一审法院起诉请求：1、解除其与王晓华签订的房屋租赁合同；2、王晓华退还剩余租金55万元。 王晓华向一审法院反诉请求：1、孝善学校承担自2017年6月11日至今欠付的暖气费、物业费、水电费等相关费用；2、孝善学校支付2019年10月1日至2019年11月30日拖欠的租金98630元；3、孝善学校支付免租期内租金182465元；4、孝善学校支付租赁期内造成的实际损失8000元；5、支付违约金180000元。 一审法院认定事实：2017年6月15日，孝善学校、王晓华双方签订了《房屋租赁合同》，约定孝善学校承租王晓华位于张家口市桥东区房屋，总面积为726.73平方米。租赁期为十年，自2017年10月1日起至2027年9月30日止，前三年每年租金60万元。合同中约定了租金及其支付方式、违约责任，合同第六条第二款约定孝善学校如提前解除合同，租房押金无权要回，并按上年度租金数额的30%承担违约金。孝善学校依照合同于2017年6月10日先行支付了6万元定金，其中1万元为押金，其余5万元冲抵首期租金，2017年6月15日又支付了115万元，即共计支付了前两年租金120万元及1万元押金。另查，后因孝善学校校长郑志宇需国外工作，与王晓华协商预解除合同。郑志宇2019年2月2日通过手机短信方式向王晓华发出书面解除通知，王晓华于次日收到了解除通知并回复了信息。一审法院认为，孝善学校与王晓华签订的租赁合同明确约定了提前解除合同的违约责任，现孝善学校校长郑志宇因个人工作原因不宜继续履行此房屋租赁这样的长期性合同，需要提前解约，非恶意违约，故对方一味的拒绝解除合同则出现交易僵局，在其承担合同约定的违约责任的基础上应予解除合同。孝善学校于2019年2月2日通过手机向王晓华发送解除合同的信息，王晓华于2月3日回复信息证明其已知晓，故对于孝善学校诉请解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉求予以支持。根据孝善学校所称因房屋钥匙早已被对方拿走，并出具证人证言证明王晓华一方已于2019年1月11日取走房屋钥匙，但其证人两次出具证言有所出入，且结合物业公司经理的陈述，不能证明王晓华已提前拿走房屋钥匙，因双方没有正式交接，孝善学校应给付王晓华满两年的房屋租金，故对其请求王晓华退还剩余租金550000元请求不予支持。对于王晓华反诉要求孝善学校支付其所欠付的物业费问题，因此系与物业公司法律关系，且王晓华也未予垫付，故对其主张不予支持。对于反诉要求孝善学校支付2019年10月1日至2019年11月30日拖欠的租金98630元的问题，租赁合同于2019年2月2日虽已解除但因孝善学校未及时交付房屋钥匙，应视为一直占用其房屋，故对于反诉请求支付98630元租金予以支持。但对于反诉要求支付租赁期间内造成的实际损失8000元，根据其提供的证据并不能证明实际损失的事实及金额，故对于反诉要求赔偿损失的诉求不予支持。根据双方签订的租赁合同约定免租期内无租金，故对于反诉要求孝善学校支付免租期内租金182465元于法无据，亦不予支持。另根据合同约定乙方如提前解除合同，租房押金无权要回，并按上年度租金数额的30%承担违约责任，孝善学校提前解除合同应承担相应的违约责任，故对于反诉要求其支付180000元违约金的诉求予以支持。判决：一、张家口市桥东区孝善音乐艺术学校与王晓华签订的《房屋租赁合同》于2019年2月3日解除；二、张家口市桥东区孝善音乐艺术学校于本判决生效之日起十日内向王晓华支付违约金180000元；三、张家口市桥东区孝善音乐艺术学校于本判决生效之日起十日内向王晓华支付2019年10月1日至2019年11月30日拖欠的租金98630元；四、驳回张家口市桥东区孝善音乐艺术学校、王晓华的其他诉讼请求。 本院二审期间，孝善学校围绕上诉请求提交了其法定代表人郑志宇与德祐房产中介工作人员王连英及小名为小辉的微信记录一组、孝善学校代理人晁红旗与王晓华及其代理人田松渊的短信记录一组，拟证明郑志宇在2018年10月起就多次与王晓华沟通，且能够体现房屋钥匙已经在2019年1月11日通过中介机构交付王晓华。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王晓华对于孝善学校所提交的以上证据均不予认可，该证据均形成于一审之前，应当在一审中提交，不属于法律规定的新证据。且证据形式不符合法律规定，无原始载体予以核对。该证据也无法达到孝善学校的证明目的，无法证明钥匙已经交付，在一审中王连英的陈述也存在矛盾之处，不排除虚假陈述。孝善学校在合同履行过程中属于违约方，不享有解除权，故孝善学校提交的证据不能达到其证明目的。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：孝善学校提交的微信记录，显示的联系人名称无法核实，亦未能提供该记录的原始记录载体，故不能核实该份证据的真实性，根据记录内容，仅体现要求交付钥匙，但接收人无法确定；晁红旗向王晓华、田松渊发送解除合同的通知短信内容，在一审期间孝善学校已经提交，且该份证据经过一审法院审理后确定为有效证据，不属于新证据。故孝善学校所提交的证据无法对真实性进行核实，不能达到其证明目的，本院不予确认。 二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，孝善学校与王晓华对于一审法院所确定的案涉租赁合同解除时间均不持异议，对此本院予以确认。本案的争议焦点为：案涉租赁合同解除之后孝善学校是否承担租金给付义务及违约责任。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案诉争租赁合同违约责任部分明确约定“乙方（孝善学校）如提前解除合同，租房押金无权要回，并按上年度租金数额的30%承担违约金”，虽然双方并未约定合同解除的情形，但对承租人提前解除合同的责任负担作出了约定，即孝善学校提前解除合同的后果系押金不予退还并承担上年度30%租金数额的违约金，可视为双方对承租人解除合同的条件并未约定，承租人并非不具备解除权利，而是在承担相应后果的前提下，能够解除合同。案涉租赁合同所约定的履行期间为10年，孝善学校的法定代表人郑志宇为韩国籍，在郑志宇得知无法回到中国继续承租房屋的情况下，已经及时向王晓华告知，并非其恶意解除合同，王晓华对孝善学校要求解除合同的主张不予认可并执意要求继续履行已经导致双方履行合同的僵局出现，一审法院以王晓华回复孝善学院要求解除合同意思表示内容的时间确定本案诉争合同解除时间符合法律规定，且双方对此均不持异议，本院予以确认。 根据双方合同中对承租方提前解除合同的约定内容，孝善学校应当按照上年度的租金按比例承担责任，即孝善学校应当承担18万元的违约金给付责任。关于剩余的租金问题，王晓华在得知孝善学校要求解除合同的情况下，仍一味坚持继续履行合同，应视为其对自身权利遭受损害的放任，二审庭审中询问王晓华是否对案涉房屋进行日常查看，王晓华一方表示对房屋进行查看，但结合物业公司的工作人员陈述在2019年1月时曾发生跑水，当时不能联系王晓华，同年11月时，案涉房屋卷帘门已经开启，无人管理房屋。且此时孝善学校也已经将其解除合同的意思表示向王晓华送达，故能够确认王晓华在明知对方不履行合同的情况下，未能对房屋进行日常的查看，其在合同履行中亦存在过错。关于案涉房屋的钥匙交付问题，虽孝善学校无法提供确切证据证明其已经将钥匙交付王晓华或其合同代理人田松渊，但王晓华及其合同代理人在明知孝善学校要求解除合同的情况下，仍未能对房屋进行查看，亦未对房屋的使用及后续合同履行问题进行交涉，放任了其权利受损害的事实发生，一审法院仅以交付钥匙作为是否承担租金的事实依据，显然对孝善学校有失公平，对此应予纠正。 违约金的承担系对守约方利益的保护，同时对违约方的适当惩罚，结合本案事实，王晓华在收到孝善学校要求解除合同的通知之后，未能及时就该问题进行协商，且此时孝善学校所交付的租金对应的租期到2019年9月30日，此时王晓华并不存在损失。因双方无法就案涉房屋钥匙交付问题进行说明，且房屋卷帘门已经损坏，房屋业已腾空，无需再要求双方就房屋进行交接，孝善学校在承担约定的提前解除合同违约责任情况下，再要求其对剩余租金予以交付显然不妥，结合王晓华的过错程度，考虑到在合同解除之后亦应给予出租人一定期间对租赁合同解除事宜进行处理，本院酌定自2019年2月3日起，给予王晓华一个月的期间对合同解除后的事宜进行处理较为适当。在此期间，王晓华所能获取的租金数额为5万元。一审法院确定孝善学校继续履行租金给付义务，且对2019年9月30日前已支付租金不予退还不妥，本院予以纠正。 关于违约金是否畸高的问题，孝善学校认为其在交付至2019年9月30日租金的情况下，提前解除合同王晓华并不存在损失，但案涉租赁合同所约定的租期为10年，因孝善学校提前解除合同，将致使王晓华无法基于双方的信赖关系获取租金利益，双方约定以年租金的标准计算违约金数额并不能认定为超出法律规定的标准，且该项约定内容，系双方对承租人提前解除合同对出租人造成损失的一定补偿，故孝善学校的该项主张不具有法律依据，本院不予支持。经计算，王晓华应对2019年3月以后的租金予以返还，为35万元，扣除孝善学校应承担的18万元违约责任，剩余17万元王晓华应予返还。 综上所述，张家口市桥东区孝善音乐艺术学校的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初434号民事判决第一、四项； 二、撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2019）冀0702民初434号民事判决第二、三项； 三、王晓华于本判决生效之日起十五日内退还张家口市桥东区孝善音乐艺术学校租金170000元。 如未能按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4650元，由王晓华负担1850元，张家口市桥东区孝善音乐艺术学院负担2800元。一审反诉案件受理费4234元，由王晓华负担。二审案件受理费9300元，由王晓华负担3700元，张家口市桥东区孝善音乐艺术学校负担5600元。 本判决为终审判决。 审判长 闫 格 审判员 宋凯阳 审判员 马瑞云 二〇二〇年五月二十五日 书记员 田 佳