云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终3171号上诉人（原审被告）：毕玉妹，女，1986年4月15日出生，傣族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：史大造，云南汇丰源律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈立忠，男，1958年6月9日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：陈金勇，系被上诉人陈立忠之子，住云南省昆明市官渡区，特别授权代理。委托诉讼代理人：普玲娜，云南万青律师事务所律师，特别授权代理。上诉人毕玉妹因与被上诉人陈立忠租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初11618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人毕玉妹及其委托的诉讼代理人史大造，被上诉人陈立忠委托的诉讼代理人陈金勇、普玲娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人毕玉妹上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要事实和理由：被上诉人停水停电的行为给上诉人造成了极大的损失，一审判决对此未予认定。一审判决对租赁期限的认定与事实不符。被上诉人没有任何损失，一审法院却判决上诉人承担租金及违约金，属于枉法裁判。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人陈立忠辩称，上诉人未按约定支付租金，答辩人有权收回厂房，因此造成的后果应当由上诉人自行承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。陈立忠向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告于2018年12月30日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月2日解除；2、被告立即搬离官渡古镇云秀路1925号院内厂房，将该厂房归还原告；3、被告向原告支付违约金10万元；4、被告向原告支付实际已使用但未支付的厂房租金人民币11792元（按1474元／天，自2019年9月1日起计算至2019年9月9日），并按照1474元／天的标准判令被告向原告支付厂房租金，直至被告搬离并归还原告涉案厂房为止；5、被告向原告支付电费1992.98元；6、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院经审理确认以下事实：2018年12月30日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定：原告将院内厂房约2000平方米以一年计收租金538000元出租给被告，租期从2018年12月1日至2019年11月30日止（一年满后无效，若要续租每年签订一次）。房租一年一付，本着先付款后使用的原则，签订协议即日起首付30万元，剩余房租在2019年8月10日前全部付清，如不能按时付清剩余房租，原告将收回厂房并中止合同，所造成的一切损失由被告全部自行承担。水电费按水、电实际用量由被告自己负责。双方共同遵守，不得违约，如哪方违约，处违约金拾万元。被告系昆明优顺汽车维修有限公司的法定代表人，其租赁案涉厂房用于经营汽车修理业务。被告于2019年8月2日前向原告支付租金40万元。2019年8月22日，原告因被告未按约支付剩余租金，以“通知”的方式通知被告原告将于通知当天断水断电，要求被告在2019年9月2日前处理，否则将按合同收回厂房。2019年9月2日，原告在厂房内粘贴“厂房终止租赁合同告知书”告知被告因其拖欠租金，经催告无果，双方租赁关系终止，要求其于2019年9月12日前搬离。因被告在案涉厂房经营的汽车修理厂存在安全隐患，官渡街道办事处安全生产监督管理站于2019年8月26日、8月28日向被告修理厂作出责令限期整改指令书。2019年9月26日，官渡区官渡街道办事处对被告的修理厂进行了生产消防安全现场检查，查明修理厂存在安全隐患。原告代被告交纳电费1992.98元。一审法院认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原、被告在租赁合同中对合同解除条件已进行过约定，即若被告就剩余租金138000元在2019年8月10日前不能付清，原告将收回厂房。本案被告尚欠原告租金138000元，经原告催收后，被告仍未支付，原告亦采取书面形式告知被告解除租赁合同，并限期要求其搬离，本案已满足双方约定的解除合同的条件，一审法院依据上述法律规定，对原告要求确认解除合同并搬离厂房的诉请予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，原、被告在合同中约定违约金为10万元，该违约金的约定明显高于造成的损失，一审法院酌情予以支持3万元。关于原告要求被告支付已实际使用未支付租金的诉请，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定。原告按照租期一年，租金538000元，计算被告支付40万元租金使用厂房的时间至2019年8月30日及日租金为1474元，要求被告支付自2019年9月1日至搬离并归还厂房止的租金的诉请，一审法院予以支持。关于电费的诉请，本案中，双方在租赁合同中约定水电费按实际用量，由被告负责。原告为被告代缴电费1992.98元，被告应支付原告电费1992.98元。另，关于被告抗辩称的厂房设施设备、装修装饰及因原告停水停电造成的经营损失，首先，被告修理厂的设施设备系其开展经营所必需的设施设备，与原告无关；其次，原、被告在租赁合同中约定“被告在租用期，如需改建或装修，必须征得原告同意方可进行，改建或装修后的厂房租期满，不再继续经营时，不得拆除，要完好交给原告。”最后，被告并未就其主张进行有效举证。鉴于此，一审法院对被告的该抗辩意见，不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告陈立忠与被告毕玉妹于2018年12月30日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月2日解除；二、由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内搬离所租赁的位于院内厂房，将该厂房归还原告陈立忠；三、由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈立忠违约金30000元；四、由被告毕玉妹按每日租金1474元支付原告陈立忠自2019年9月1日起至实际腾还厂房之日止的租金；五、由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈立忠电费1992.98元。案件受理费2576元，原告陈立忠承担773元，被告毕玉妹承担1803元。二审中，上诉人向本院提交《产权证明》一份，欲证明被上诉人不享有涉案场地的租赁权，不是本案适格主体。被上诉人向本院提交以下证据：一、照片五张，欲证明上诉人一直在使用涉案厂房；二、昆明市官渡区官渡街道办事处官渡社区居民委员会（以下简称“官渡居委会”）出具的《证明》以及《国有土地使用证》，欲证明被上诉人对涉案厂房涉及的土地享有使用权，对涉案厂房享有转租权。本院认为，上诉人提交的《产权证明》中明确载明土地使用权人官渡居委会同意被上诉人转租涉案厂房，即《产权证明》载明的内容与上诉人所欲证明的内容相悖，本院对上诉人所欲证明的内容不予确认。对被上诉人提交的照片，因上诉人不予认可且被上诉人未能提交证据证实其拍摄照片的时间及地点，本院不予采信；对被上诉人提交的《证明》以及《国有土地使用证》，因被上诉人提交了原件予以核对，本院对该两份证据予以采信。二审中，经询问双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人提出以下异议及补充：1、一审判决未查明被上诉人是否有权向上诉人出租涉案场地的相关事实；2、一审判决遗漏认定2019年8月22日，被上诉人采取了断水断电的措施，给上诉人造成了极大损失的事实。3、上诉人并未收到官渡街道办事处安全生产监督管理站以及官渡居委会发出的相关整改及检查文件。4、不认可被上诉人代上诉人交纳了电费1992.98元。上诉人对一审判决确认的其他事实无异议。被上诉人对一审判决确认的事实无异议。本院对一审判决确认的双方当事人均无异议的事实予以确认。本院认为，对上诉人所提第一点异议，根据双方当事人提交的官渡居委会出具的《产权证明》以及《证明》所载明的内容，可以确认土地使用权人官渡居委会同意被上诉人对涉案场地进行转租，上诉人对此所提异议不成立。对上诉人所提第二点异议，虽被上诉人在2019年8月22日发给上诉人的《通知》中写有“出租方将于8月22日断水断电”的内容，但被上诉人陈述其实际并未采取断水断电的措施，而从供电局所贴《封条》来看，供电局是因为上诉人欠付电费多次催收无效后采取的停止供电措施，即断电系上诉人自身行为所致，上诉人也未提交证据证实涉案场地确实存在停水的情况，在此情况下，本院对上诉人关于被上诉人于2019年8月22日对涉案场地采取停水停电措施的主张不予支持，对此事实不予确认。对上诉人所提第三点异议，与本案争议事实无关，本院不予审查。对上诉人所提第四点异议，被上诉人已经提交了其交纳电费的发票，而上诉人也认可发票上载明的客户名称瑞丽姐告官忠经营部系上诉人厂房用电的客户名称，上述证据和事实足以证实被上诉人代上诉人交纳了1992.98元的电费，上诉人对此所提异议不成立。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人于2018年12月30日签订的《厂房租赁合同》是否有效？二、上诉人是否应向被上诉人支付占用厂房期间的费用，费用应如何计算？三、上诉人是否应向被上诉人支付违约金及水电费？本院认为，针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被上诉人出租给上诉人的厂房系在未取得建设工程规划许可证的情况下建盖，也无相应产权证书，根据上述法律规定，上诉人与被上诉人签订的《厂房租赁合同》系无效合同。针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述法律规定，上诉人应将《厂房租赁合同》项下位于院内的厂房返还给被上诉人，并应向被上诉人支付使用厂房期间的房屋占用费。对于占用费标准，本院参照《厂房租赁合同》约定的租金计算，为1474元／天。上诉人上诉主张被上诉人于2019年8月22日断水断电，导致其无法正常使用厂房并给其造成了极大的损失，故其不应支付占用费。本院认为，如前所述，上诉人提交的证据不足以证实被上诉人确实采取了断水断电的措施，其对此应承担举证不利的法律后果，本院对其该上诉主张不予支持，上诉人仍应向被上诉人支付占用房屋期间的费用。针对第三个争议焦点，首先，对于违约金，因双方所签《厂房租赁合同》无效，双方关于违约金的约定亦无效，本院对被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持。对于水电费，如前所述，被上诉人提交的证据足以证实其代上诉人支付了1992.98元的电费，该费用上诉人应返还被上诉人。综上所述，上诉人毕玉妹的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误导致判决结果有误，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初11618号民事判决第二项，即“由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内搬离所租赁的位于院内厂房，将该厂房归还原告陈立忠”、第五项，即“由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈立忠电费1992.98元”；二、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初11618号民事判决第一项，即“确认原告陈立忠与被告毕玉妹于2018年12月30日签订的《厂房租赁合同》于2019年9月2日解除”、第三项，即“由被告毕玉妹于本判决生效之日起十日内支付原告陈立忠违约金30000元”、第四项，即“由被告毕玉妹按每日租金1474元支付原告陈立忠自2019年9月1日起至实际腾还厂房之日止的租金”；三、由毕玉妹按1474元/天的标准向陈立忠支付自2019年9月1日起至实际腾还厂房之日止的房屋占用费；四、驳回陈立忠的其他诉讼请求。一审案件受理费2576元，由上诉人毕玉妹负担1700元，由被上诉人陈立忠负担876元。二审案件受理费2576元，由上诉人毕玉妹负担1700元，由被上诉人陈立忠负担876元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 刘昕光审判员 杨 艳二〇二〇年五月二十六日法官助理仝倩华书记员吴自红