云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2331民初795号原告：楚雄宜君物业管理有限公司禄城丰景物管处。住所地：云南省楚雄州禄丰县金山镇大台子村。统一社会信用代码：91532331309604523L。法定代表人：刘海云，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈兴华，云南鸿业律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：杨琼翠，女，1983年12月8日生，汉族，云南省禄丰县人，初中文化，公司销售员，住禄丰县。原告楚雄宜君物业管理有限公司禄城丰景物管处（以下简称“物管处”）与被告杨琼翠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告物管处的委托诉讼代理人陈兴华、被告杨琼翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物管处诉称：1、请求人民法院判令被告支付原告2016年4月1日至2019年12月31日的物业管理服务费6511.05元及垃圾清运费360元，计6871.05元；2、请求人民法院判令被告支付原告滞纳金16876.6元；3、本案诉讼费由被告负担。原告所诉事实和理由：被告杨琼翠系禄城丰景小区3幢2单元5-2室的业主。2015年2月5日被告与原告签订禄丰禄城丰景小区物业管理服务及收费协议，协议约定，物业管理服务费为：1、多层住宅0.5元/㎡/月（不含二次加压费）；2、小高层住宅0.9元/㎡/月（不含二次加压及电梯使用费）；3、商铺1元/㎡/月，垃圾清运费每户8元/月。如业主不按规定交纳服务费等各项费用以及赔偿金、损失费，则按每日千分之三缴纳滞纳金，合同签订后，原告为包括被告在内的禄丰禄城丰景小区全体业主提供了相应的物业管理服务，被告也支付了2015年4月1日至2016年3月30日的物业管理服务费。但从2016年4月1日起，被告就不再支付物业管理服务费。为此，原告多次要求被告支付物业管理服务费，被告均以过几天来交为由，拒绝交纳。原告为催缴物业管理服务费及垃圾清运费，于每年在单元楼门口张贴催费通知单，并到业主家催要。综上所述，为了维护企业的合法权益，保护合同交易的安全，体现诚实信用原则，依据合同法等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判处。被告杨琼翠辩称：一、根据双方约定，本案应提请物业管理服务主管部门调解或提请禄丰县仲裁委员会裁决。根据双方签定的《物业管理服务及收费协议》第六条规定，即业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理服务企业之间因本协议发生纠纷，协商不成，提请物业管理服务主管部门调解或提请禄丰县仲裁委员会裁决之规定，本案纠纷原告应先提请物业管理服务主管部门调解或提请禄丰县仲裁委员会裁决，解决不了才能向法院起诉，即本案采取诉讼程序是有前置条件的，否则直接向法院起诉不符合法律程序，请法院驳回原告的起诉。二、原告所述不是事实。答辩人在禄丰县金山镇禄城丰景购买住房，系小区业主是事实，可答辩人夫妻常年在外工作，基本不在家居住，仅仅过年、过节偶尔回来一下，小孩也由答辩人母亲带着住在姐姐家，所以，答辩人不知道，也没有看见原告在单元楼门口粘贴的催费通知，也从未接过原告要求缴纳物管费的电话，更不知晓原告是何时到答辩人家催收。三、原告要求支付的物业管理服务费及垃圾清运费不合理，不符合双方签定的《物业管理服务及收费协议》约定，也没有相关法律规定。首先，双方签定的《物业管理服务及收费协议》系原告提供的格式合同，未和答辩人协商过，系原告擅自拟定，根据相关法律规定，对格式合同条款有争议的，应对提供格式合同的相对方作有利解释，其次，根据双方签定的《物业管理服务及收费协议》第二条第九款第1项明确约定，小高层住宅每月按建筑面积0.9元/㎡收取（不含二次加压及电梯使用费），但原告不按上述约定收取，却以每月1.3元/㎡收取物业管理费，不合理、不合法。如果原告要执意要按1.3元/㎡收取，其应提供超收部分的证据（比如二次加压、电梯维护、电费实际支出的费用，提供正式发票并平摊到每户业主的具体费用），否则，不应支持。其次，原告要求包括答辩人在内的每户业主按8元/月的标准支付垃圾清运费不合理、也不合法，根据《物业管理办法》及《禄发改(2014）197号文件》规定，不存在缴纳生活垃圾费规定，只规定了缴纳装修垃圾清运费，因为清理生活垃圾属于物业服务的范畴，业主缴纳的物业管理费中已经包含清理生活垃圾的费用，不能单独分开，重复收费，所以依法不应支付。至于原告和相关部门怎么沟通、协调及约定，那是原告的事，其未向广大业主公布、也从未征求过广大业主的意见，不能用原告单方和他人的约定来约束广大业主，并且，据答辩人调查得知，在禄丰县城内的很多小区，是不需缴纳垃圾清运费的，即使缴纳，也没被告收取的那么高，所以请求法院依法驳回原告该项主张或予以调整该项收费标准。四、原告要求答辩人支付滞纳金不合理、也不合法。首先、本案根据双方签定的《物业管理服务及收费协议》第五条，虽然约定不按规定缴纳物业服务费的，处以每日千分之三的滞纳金，但纵观该协议，并没明确约定包括答辩人在内的广大业主应具体于何时、何地、怎么缴纳物业服务费，同时原告也没有向答辩人催缴过，所以原告的该请求不应支持；其次，根据我国《合同法》等相关法律关于滞纳金的立法本意，滞纳金相当于违约金，带有惩罚性和弥补性，即对合同违约方进行一定的惩罚，对守约方因违约方的违约所造成的经济损失进行一定的弥补，合同双方遵守诚信原则，本案中，按上述协议约每日按千分之三计算滞纳金，按月即达到9%，按年则达108%，比高利贷都还高利贷，远远高于国家的相关规定，同时原告也未造成这么多的损失，所以即使支持，也只能按《全国法院民商事审判工作会议纪要》最新规定的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，而该合同属于格式合同，双方有争议时应按照有利于答辩人的标准计算，所以即使法院支持原告的该诉求也应调整。五、原告只顾自己享受权利，收取物业服务费，却没有尽到相关的服务职责。原告对小区物业进行服务，变更道路通行等，不按小区设计使用道路及进出大门，随意变更，导致小区业主，特别是小孩、老人的危险性增加，平时在服务管理中，从未征求广大业主意见，自作主张，没定位自己的位置，甚至连业主反映的问题都不积极处理，态度生硬，由于原告上述行为，答辩人有权拒绝支付物业费，这也是小区有那么多业主拒绝交费的原因。综上所述，不是答辩人不履行自己的义务，不缴纳物业服务费，而是原告收取的相关费用不合理、不合法，未履行自己应尽的义务，答辩人在履行自己的义务时，依法应享受相关权利。望法院查明案件事实，作出公平、公正的判决。双方当事人围绕其诉讼请求和主张的事实依法向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对于原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件、被告身份证复印件、物业服务管理及收费协议、收据及被告提交的收据，对上述证明材料双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：1、对原告提交的生活垃圾委托代运协议，能证实禄丰县环境卫生管理站为原告提供垃圾清运有偿服务的事实，本院予以采信；2、对原告提交的电梯使用费统计表、加压明细表，能证实电梯使用费用及二次加压费用，本院予以采信。3、对被告提交的禄丰县新桥纸业有限公司证明与本案不具有关联性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：被告杨琼翠在禄丰县购买了面积为111.30㎡的住房一套（小高层），2015年2月5日，原告物管处与被告杨琼翠签订了物业管理及收费协议，被告住房由物管处提供物业服务管理，协议第二条第9项约定：按规定向甲方缴纳服务费、特约服务费等物业管理规定的各项费用；本物业收费项目及标准如下：1、小高层住宅按建筑面积0.9元／㎡／月收取（不含二次加压及电梯使用费）；2、多层住宅按建筑面积0.5元／㎡／月收取（不含二次加压费）；3、商铺按建筑面积1.0元／㎡／月收取；垃圾清运费：生活垃圾清运费，每户8元／月，商铺每间10月／月，由物业公司代收。特约服务费：按双方约定标准执行。协议第五条第2项约定：业主不按规定交纳服务费等各项费用以及赔偿金、损失费，处以每日千分之三的滞纳金；无正当理由拒不交纳的，物业公司可采取相应催缴措施。签订协议时，被告向原告支付了2015年4月1日至2016年3月31日的物业管理费用1478.04元。2016年4月至2019年12月，被告均未支付过原告物业管理费用，原告遂诉至本院。本院认为，原告物管处与被告杨琼翠签订的物业管理及收费协议对原告物管处与被告杨琼翠均有约束力。协议签订后，原告物管处对被告杨琼翠业主在的小高层住房提供了物业管理服务，被告杨琼翠应按物业管理及收费协议的约定向原告物管处交纳物业管理费和生活垃圾清运费等相关费用，被告未按约履行其交纳义务，其行为己违约，应承担相应的违约责任。因此，对原告主张的物业管理费、生活垃圾清运费符合法律、法规的有关规定，应予支持，但对其诉求过高部分本院依法予以调整。结合被告杨琼翠住房建筑面积，其应支付2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费为4507.65元（111.3㎡×0.9元／㎡×45个月）、垃圾清运费为360元（45月×8元／月），合计4867.65元。对原告主张的由被告按日缴纳千分之三的滞纳金16876.6元，于法无据，本院不予支持。对于被告杨琼翠提出的原告在为其提供物业管理服务过程中，未履行相关管理服务职责，因其未提交证据加予证实，故在本案中不作评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：由被告杨琼翠于本判决生效后十日内支付原告楚雄宜君物业管理有限公司禄城丰景物管处自2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业管理费4507.65元、垃圾清运费360元，合计4867.65元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元由被告杨琼翠负担（因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期间届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  张自华二〇二〇年五月二十九日书记员  周真香