江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终706号 上诉人（原审原告、案外人）：谭增，男，1967年10月10日生，汉族，居民，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：盐城市运达建设劳务咨询有限公司，住所地江苏省盐城市盐都区大冈镇野陆居委会卧龙西路103号1幢（N）。 法定代表人：董建国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。 原审第三人：绍兴亿立投资有限公司（原昆山亿宏物流园投资有限公司），统一社会信用代码91330600096314425F，住所地浙江省绍兴市马山镇马山农贸市场一幢1-5号。 上诉人谭增与被上诉人盐城市运达建设劳务咨询有限公司（以下简称运达公司）、原审第三人绍兴亿立投资有限公司（以下简称亿立公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初7028号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行公开审理。本案现已审理终结。 上诉人谭增的上诉请求：1.请求撤销盐城市亭湖区人民法院（2018）苏0902民初7028号民事判决，依法发回重审，或依法改判不得执行昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心1幢249号、1幢251号商品房，并确认上诉人享有昆山市周市镇亿立国际商贸物流中心1幢249号、1幢251号商品房的所有权；2.本案一审及二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.原判决严重违反法定程序，原审法院未对上诉人提出的享有上述涉案房屋所有权的诉讼请求未作审理、判决，明显遗漏了诉讼请求，属于严重违反法定程序的情形。应当依法发回重审。2.原判决认定事实错误，上诉人已付清全部房款，且案渉房屋在被查封之前已经实际交付给上诉人并一直处在上诉人的合法占有状态之下，上诉人将案渉房屋委托给昆山亿立商贸物流城有限公司统一经营管理的行为，恰是其行使所有权权能的体现，故上诉人对案渉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。原判决在认定是否因上诉人自身原因未办理过户登记时，对上诉人提交的原审第三人出具的《情况说明》未提及，该《情况说明》的内容能够证明未办理过户登记的原因在于原审第三人而非上诉人，但原判决直接推定“原告……对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续存在过错”，这对于上诉人来说是极不公平的。根据《昆山市商品房购销合同》相关约定，办证义务由原审第三人承担，上诉人在收房时已向原审第三人支付代办产证的费用并配合提供了办证所需的全部资料。其后，上诉人也一直以打电话、亲自到原审第三人办公场所等形式催促办证，但原审第三人一直以“尽快办理”的说辞搪塞、拖延，上诉人已经尽到普通购房者所能尽到的催告义务。另，上诉人始终秉持友好沟通、协商的原则，故并未直接采取诉讼形式主张权利，直到2018年原审第三人明确告知上诉人案渉房屋因被查封无法办出产证，才选择通过提起执行异议、执行异议之诉等方式维护自身权利。故案渉房屋至今未能办理过户登记手续的责任完全在于原审第三人，上诉人自身并无过错。 被上诉人运达公司辩称：一审判决程序合法，判决结果已经回应了上诉人的全部诉讼请求；依据最高人民法院相关司法解释的规定，上诉人在2011年就具备了房屋过户的条件，但到2016年涉案房屋被查封时，已过去了5年，上诉人怠于行使自己的权益，应当承担不利后果。请求维持一审判决。 原审第三人亿立公司未作答辩。 经审理查明：盐城市亭湖区人民法院对运达公司与天虹公司、昆山亿宏物流园投资有限公司（亿立公司）票据追索权纠纷一案于2014年1月15日作出(2013)亭商初字第0947号民事判决，一、被告昆山亿宏物流园投资有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告运达公司1855259元，并承担相应利息；二、被告江苏天虹建设集团有限公司对上述债务承担连带责任”。该判决生效后，运达公司申请执行，盐城市亭湖区人民法院于2014年9月10日立案受理，案号为(2014)亭执字第1984号。在执行过程中，该院于2016年6月23日依法查封了被执行人昆山亿宏物流园投资有限公司名下的亿立国际商贸物流中心1幢249号、1幢251号（以下简称涉案房屋）。案外人谭增对执行标的提出执行异议后，该院于2018年11月14日作出（2018）苏0902执异202号执行裁定，驳回谭增的异议请求。 谭增不服上述裁定，向盐城市亭湖区人民法院提起案外人执行异议之诉称：其对案涉房屋享有所有权，足以排除强制执行。请求判决：1.不得执行案涉房屋，并依法解除对上述商品房的查封；2.确认其享有案涉房屋的所有权。 一审法院经审理查明：2010年10月22日，昆山亿宏物流园投资有限公司（甲方、卖方）与谭增（乙方、买方）签订两份《昆山市商品房购销合同》，约定谭增购买昆山亿宏物流园投资有限公司开发的案涉房屋，两套房屋的面积为均为39.390平方米，购房款均为25万元，签约首付125000元，合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。签订合同当日，谭增向昆山亿宏物流园投资有限公司付款计248000元，该公司向谭增开具了预收购房款的发票，金额为25万元，两套房产各125000元。2011年7月8日，昆山亿宏物流园投资有限公司向谭增开具销售不动产统一发票，金额为502538元，两套房产各251269元。 一审法院还查明，对于付款情况，原告称合同签订当日支付248000元，原告本人是律师，为亿立公司提供法律服务，亿立公司应向原告支付的律师费52000元全部冲抵了房款，共30万元，购房时双方约定余款20万元用委托经营的租金抵充，房屋实际交付时存在面积误差，确定购房款为502538元，2538元以现金支付。对于以租金冲抵房款，原告未能提供证据证实。庭审中，原告称已经实际占有案涉房屋，并委托亿立商贸公司经营管理，其未能提供与该公司的委托经营协议，仅提供了两份2016年8月与亿立商贸公司签订的《解除委托租赁协议书》，主要内容为解除双方于2011年5月1日签订的《委托经营管理协议书》。原告提供了一份2019年1月2日亿立公司出具给本院情况说明，其内容为同意原告谭增提起的执行异议，认可案涉房产系谭增购买，购房款已经付清。2014年4月1日，昆山亿宏物流园投资有限公司更名为亿立公司（现名称）。 一审法院认为，原告虽在涉案房屋被查封之前已与亿立公司签订合法有效的书面买卖合同，但1、原告未能提供证据证实其付清了房款；2、原告未能提供证据证实曾将案涉房屋反租给亿立商贸公司并以租金抵充剩余房款，即其证据不足以证明其在本院查封涉案房屋之前已合法占有该房屋；3、原告作为具有完全民事行为能力的法律主体，从买房、开具购房发票直至本院查封之日，对符合过户登记条件的房屋无正当理由、未在合理时间内办理过户登记手续存在过错。综上，原告认为其对案涉房屋享有足以排除执行的实体权益并要求阻却执行的诉请并无事实依据和法律依据。据此，该院于2019年9月10日作出（2018）苏0902民初7028号民事判决，驳回原告谭增的的诉讼请求。 二审中，上诉人、被上诉人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案系案外人以买受取得被执行人名下的不动产为由提出的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，案外人请求排除对被执行人名下不动产执行的，须同时满足以下情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案，上诉人谭增排除涉案房屋执行的诉讼请求能否支持，关键要查明涉案房屋未办理过户登记是否系自身原因。经查，2010年10月，上诉人谭增与被执行人签订两份商品房购销合同，约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记接管备案。同时，上诉人谭增认为亿立公司已在2011年5月将案涉商品房交付。另外，从案涉商品房所在楼盘办理不动产登记情况看，在2011年11月就有其他购房人办理了产权过户登记。但案涉商品房直到2016年6月23日被查封时的产权并未变更至上诉人名下。对此，上诉人谭增虽称其一直以打电话、亲自到原审第三人办公场所等形式催促办证，但未能举证证明。因此，本案案涉房屋未办理过户系上诉人自身原因。故上诉人谭增要求排除涉案房屋执行的请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，谭增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人谭增负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯殿明 审判员  李汉林 审判员  史宏春 二〇二〇年五月二十五日 书记员  王蔼娥