浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1023民初903号 原告：浙江荣远房地产开发有限公司（统一社会信用代码91331023778252591D），住所地天台县平桥镇丰足路199号。 法定代表人：许伟高。 委托诉讼代理人：尹江，浙江时空律师事务所律师。 被告：吴天龙，男，1984年8月7日出生汉族，住天台县。 第三人：中国农业银行股份有限公司天台县支行（统一社会信用代码913310238480571944），住所地天台县赤城街道人民东路15号。 代表人：顾小萍。 委托诉讼代理人：洪昌坤，该行员工。 原告浙江荣远房地产开发有限公司（以下简称荣远公司）与被告吴天龙、第三人中国农业银行股份有限公司天台县支行（以下简称农业银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，依法适用简易程序于2020年4月21日对本案进行了公开开庭审理。原告荣远公司的委托诉讼代理人尹江、第三人农业银行的委托诉讼代理人洪昌坤到庭参加了诉讼，被告吴天龙经本院合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 荣远公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除荣远公司与吴天龙于2018年1月25日签订的《商品房买卖合同》（合同编号2018331023YS0017596）；2.判令吴天龙、农业银行协助办理《商品房买卖合同》备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记的撤（注）销登记手续；3.判令吴天龙支付定金30000元及荣远公司为实现债权支出的律师代理费25000元，上述费用在荣远公司应退购房款中予以抵扣，如有不足，剩余部分由吴天龙支付；4.判令荣远公司在返还购房款中扣除本应由吴天龙支付的按揭贷款本息624339.46元，由荣远公司直接向农业银行代为支付；5.本案诉讼费用由吴天龙承担。事实和理由：荣远公司与吴天龙于2018年1月25日签订了《商品房买卖合同》一份，约定吴天龙向荣远公司购买尚郡小区G5幢2单元902号商品房（含地下室088号车位）一套，价款781471元。当日吴天龙支付首付款161471元（含定金30000元），余款620000元由吴天龙向农业银行申请抵押贷款，还款期限从2018年7月26日起至2048年6月25日止。吴天龙在未办理房屋所有权抵押登记前，由荣远公司提供阶段性连带责任保证，办理房产证后，以吴天龙购买的房屋抵押担保。合同签订后，吴天龙授权银行按约将620000元贷款划入荣远公司账户。2019年11月起，吴天龙无力支付贷款本息，累计断供5期。因吴天龙逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上，荣远公司按约可以解除合同并依法维护自身合法权益。 吴天龙未答辩，亦未向本院提交证据。 农业银行述称，2018年7月26日，农业银行与吴天龙、荣远公司签订了《个人购房担保借款合同》，对涉案房产进行了抵押权预告登记，农业银行享有优先受偿权，如果合同解除，应优先归还吴天龙尚欠农业银行的贷款。同意在判决解除《商品房买卖合同》时，解除三方于2018年7月26日签订的《个人购房担保借款合同》，同时请求法院判令荣远公司在应返还吴天龙的购房款中扣除本应由吴天龙支付的贷款本息（计算至贷款本息结清日止）。农业银行在荣远公司代偿并结清吴天龙该笔购房贷款后，愿意配合荣远公司办理抵押权注销登记相关手续。 经审理查明，吴天龙向荣远公司购买商品房，2018年1月25日，双方签订了合同编号为2018331023YS0017596的《商品房买卖合同》，约定房屋价款（含地下室）计781471元，合同载明订约时，买受人向出卖人支付房款首付款161471元（其中包含已付定金30000元），并同时到出卖人指定银行办理余款的按揭手续，计620000元。双方在《商品房买卖合同》附件八中约定，荣远公司提供阶段性按揭贷款担保事宜，吴天龙没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，荣远公司有权向吴天龙催告，催告15天后仍未还款的，荣远公司有权解除合同，撤销预售登记，定金不返还，吴天龙所欠银行的贷款由荣远公司直接给付银行，在办理撤销抵押手续后，荣远公司可以重新出售房屋，售出后30天内将原收取的首期房款及吴天龙已还银行的贷款本金在扣除定金、银行罚息、利息、赔偿金、代偿款项所产生的损失、撤销抵押等费用后返还吴天龙，如已付房款不足支付上述费用和损失的，荣远公司有权追索，吴天龙应另行支付承担相关费用（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师代理费等）。双方还约定吴天龙逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上（含二次）或者银行终止借款合同或者银行通知荣远公司承担保证责任的，荣远公司有权解除《商品房买卖合同》并要求吴天龙承担违约责任。双方在合同中还约定2020年9月30日前交房等。现房屋尚未交付。吴天龙向荣远公司支付了首期房款161471元。 另查明，2018年7月26日，吴天龙、农业银行，荣远公司三方签订了《个人购房担保借款合同》一份，吴天龙向农业银行借款620000元用于购房，借款期限为2018年7月26日至2048年7月25日，荣远公司提供阶段性保证和抵押，抵押物为涉案的天台县平桥镇尚郡小区G5幢2单元902室，保证期间为自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。农业银行按约将620000元打入吴天龙指定的荣远公司账户。2018年6月12日，涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记，同年8月3日，涉案房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年10月、11月、12月，2020年1月、2月，吴天龙均未能按约还本付息，截至2020年3月27日，未结清期数为5期，尚欠本金609501.81元，利息14837.65元。 再查明，荣远公司为本案诉讼支出律师代理费25000元。 上述事实，有荣远公司提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、增值税发票、不动产登记证明、银行账单、委托代理合同及发票等证据随卷佐证，可以认定。 本院认为，第一，关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。荣远公司与吴天龙在合同中约定逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上（含二次）或者银行终止借款合同或者银行通知荣远公司承担保证责任的，荣远公司有权解除《商品房买卖合同》。现吴天龙已逾期向农业银行还款累计5期，解除合同的条件已成就，故对荣远公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 第二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商品房买卖合同》解除后，吴天龙、农业银行应当协助荣远公司办理注销《商品房买卖合同》项下房地产的备案登记手续以及预购商品房预告登记手续。荣远公司、吴天龙在合同中约定了定金30000元作为债权担保，吴天龙未按约向农业银行还本付息，无权要求返还定金。由于吴天龙并未提出要求返还定金，而定金现为荣远公司所占有，故无需另行判决吴天龙支付定金。双方还约定了荣远公司因债权追索支出的律师代理费由吴天龙承担，对荣远公司要求吴天龙支付律师代理费25000元的诉讼请求，本院予以支持。荣远公司应当返还吴天龙直接支付的购房款，现其主张律师代理费在应当返还的购房款中予以抵销，本院予以确认。 第三，《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》的合同目的已无法实现，农业银行作为担保权人主张同时解除《个人购房担保借款合同》，而荣远公司亦请求本院判决由其直接向农业银行支付贷款本息，双方实际达成了解除合同的合意，对农业银行解除《个人购房担保借款合同》诉讼请求，本院予以支持。上述合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款返还担保权人，截至2020年3月27日，农业银行未收回的本金为609501.81元，荣远公司应当予以返还。农业银行已收回的本金为10498.19元（620000元-609501.81元）实际由吴天龙在已归还的按揭款中予以支付，荣远公司作为受益人应当返还，结合上文，荣远公司应当返还吴天龙的购房款为141969.19元（161471元-30000元+10498.19元）。对于农业银行因《个人购房担保借款合同》解除而遭受的利息损失，因上述合同解除系购房人吴天龙违约导致，农业银行最终可向吴天龙主张，为减少当事人之间不必要的诉累，利息损失可由荣远公司直接对农业银行进行赔偿，荣远公司已赔偿的款项，在应当返还吴天龙的购房款中予以抵销。利息损失参照《个人购房担保借款合同》中的约定计算至本息还清日止。 第四，关于抵押权预告登记的涤除问题。商品房抵押权预告登记的目的为保障债权实现，当荣远公司履行向农业银行付款的义务后，农业银行之债权得到保障，有义务协助办理《商品房买卖合同》项下房地产预告抵押权的涤除手续。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告浙江荣远房地产开发有限公司与被告吴天龙于2018年1月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号为2018331023YS0017596）； 二、解除原告浙江荣远房地产开发有限公司、被告吴天龙、第三人中国农业银行股份有限公司天台县支行于2018年7月26日签订的《个人购房担保借款合同》； 三、原告浙江荣远房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告吴天龙购房款141969.19元； 四、限原告浙江荣远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国农业银行股份有限公司天台县支行贷款本金609501.81元并赔偿利息损失（利息损失参照《个人购房担保借款合同》中的约定计算至本息还清日止），自原告浙江荣远房地产开发有限公司清偿上述债务之日起十日内，第三人中国农业银行股份有限公司天台县支行协助办理《商品房买卖合同》项下房地产预告抵押权的涤除手续； 五、被告吴天龙应赔偿原告浙江荣远房地产开发有限公司律师代理费损失25000元并赔偿第四项中原告浙江荣远房地产开发有限公司已向第三人中国农业银行股份有限公司天台县支行支付的利息，上述律师代理费及利息损失在第三项中予以抵扣； 六、限被告吴天龙、第三人中国农业银行股份有限公司天台县支行于本判决生效之日起十日内协助原告浙江荣远房地产开发有限公司办理注销《商品房买卖合同》项下房地产备案登记手续以及预购商品房预告登记手续； 七、驳回原告浙江荣远房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10590元，减半收取5295元，由被告吴天龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员  王秀锋 二〇二〇年五月二十五日 代理书记员  杨添辉