山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初9911号 原告：济南商盛商业管理有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370112MA3BX0UDX9。 法定代表人：王旭卿，总经理。 委托诉讼代理人：许芝境、李晓庆（均系特别授权），山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：王玮，男，1967年9月6日出生，汉族，住济南市。 原告济南商盛商业管理有限公司（以下简称济南商盛公司）与被告王玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告济南商盛公司的委托诉讼代理人许芝境到庭参加诉讼，被告王玮经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 济南商盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令王玮支付济南商盛公司2019年1月18日至2019年10月31日房屋租金、物业管理费、营运推广费本金计140915.57元；2.判令王玮支付济南商盛公司逾期支付房屋租金、物业管理费、营运推广费的利息计13650.06元(自2018年4月1日计算至2019年10月31日)，后续利息以140915.57元为基数，自2019年11月1日起按照年利率24%计算至实际给付之日止；3.判令王玮支付解除合同违约金共计74672.12元；4.王玮承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月份，济南商盛公司与王玮签署《租赁合同》，约定王玮承租位于济南市历城区时代国际项目四层编号为A4014号的商铺，并为王玮提供物业管理及营运推广服务。合同签订后，上述商铺所在商场于2019年1月18日正式开业，开始计租。王玮接收房屋后进行了装修、经营，但是一直未按照合同约定交纳自2019年1月18日起至2019年10月31日房屋租赁费、物业管理费、营运推广费等费用。济南商盛公司多次催促王玮支付拖欠的房屋租赁费等费用未果，王玮拖欠租金的行为已经违反合同约定，满足合同提前解除的条件。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，向法院提起诉讼，望判如所请。 王玮缺席，未答辩。 济南商盛公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过审查认定，证据具有真实性、合法性，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，据此确认以下事实： 1.济南商盛公司（甲方、出租方）与王玮（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将荣盛时代国际项目四层A4014号商铺出租给乙方使用，乙方作为餐饮-成都小吃业态的经营商，同意承租该房屋；计租面积为109.11平方米；租赁期限为3个租约年即2018年10月1日至2021年9月30日，以计租日开始计算；装修期内，乙方无需承担租赁费，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力能源费等费用；租赁相关费用按计租面积计付，含物业租金、营运推广费、物业管理费等，其中第一租约年即2018年10月1日至2019年9月30日，物业租金、营运推广费和物业管理费标准均为每日每平方米1.5元，每月物业租金、营运推广费和物业管理费均为4978.14元，每缴租期物业租金、营运推广费和物业管理费总计均为14934.42元。本合同项下的物业租金、营运推广费、物业管理费支付方式为：以三个月为一个缴租期。乙方应当在每个缴租期最后一个月的20日前(遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日)向甲方一次性足额支付下个缴租期相关费用;双方约定，本合同项下第一期租赁相关费用的支付方式为乙方于2018年7月25日向甲方支付第一期物业租金、营运推广费、物业管理费；乙方在该房屋内经营品牌为线慕，经营项目为成都小吃；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付29868.86元作为履约保证金；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的相关费用（包括但不限于租赁费用、违约赔偿费用等）；双方约定，本合同项下的进场日为2018年7月30日，甲方另行书面通知乙方进场的，以甲方通知为准，届时该房屋应达到的交付条件为现状交付；乙方应当于该进场日之前付清本合同项下全部应付费用，自行前往前往荣盛【济南时代国际】项目与甲方办理房屋交接手续；本合同项下之开业日暂定为2018年10月1日，甲方另行书面通知乙方开业的，以甲方通知为准，乙方应当于该日开业经营，未在该日开业经营的，乙方应按本合同21.3条款承担违约责任，未经甲方允许，乙方不得擅自提前开业；21.3条款内容为乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租赁费等费用外，每天还应向甲方支付相当于届时日租金200%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止，乙方逾期开业超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方除应支付逾期违约金外，还应承担导致合同终止的违约责任；21.4条款内容包括双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；21.5条款内容为乙方延迟缴纳本合同项下租赁费及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；21.12条款内容为乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和减免租赁费政策的前提。如因乙方原因导致本合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，乙方须在本合同终止前补交清之前所有欠缴费用，并返还甲方给予乙方的装修期及租赁费用减免政策。同时在本合同终止后7日内，除乙方的履约保证金不予返还外，乙方须按第一个租约年的租赁费标准另行向甲方缴纳三个月的租赁费用作为违约赔偿金；甲方和乙方按以下列明地址发送通知：甲方地址为济南市历城区全福立交桥西北角荣盛时代国际营销中心，收件人为李静，电话尾号为8102，乙方地址为济南市历下区解放东路X，收件人为王玮，电话尾号为7711；一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方。怠于通知的乙方应当承担对其不利的法律后果；通知可以专人手递方式、特快专递方式及挂号信方式……以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交递记录作为发送凭证。合同并约定双方的联络地址及电话信息已经双方确认，如因信息提供错误导致损失的，由过错方承担；合同履行期间，任何乙方信息变更的，应提前在合理期限内以书面形式向对方提出，并取得对方认可。落款处甲方盖有济南商盛公司合同专用章，乙方有王玮签名捺印。济南商盛公司陈述，涉案合同中没有载明签订时间，实际签订时间为2018年7月20日。 合同签订后，王玮分别于2018年9月30日、2019年1月19日支付装修保证金5000元、履约保证金29868.86元；截至2019年7月22日，王玮支付的电费余额尚有3530.8元。 济南商盛公司主张根据合同约定，因王玮原因致使合同提前终止的，履约保证金不予退还；装修保证金可以冲抵王玮应支付的房屋租赁费用，电费可以冲抵王玮应支付的相关费用。 2.济南商盛公司于2019年3月21日通过微信向王玮发送《荣盛广场催费通知函》一份，催收2019年1月18日至2019年4月17日期间的物业租金、营运推广费、物业管理费合计44803.26元。2019年7月22日，济南商盛公司委托山东德衡（济南）律师事务所律师许芝境通过EMS向王玮发送律师函一份，载明主要内容：(一)本律师函送达之日，王玮与商盛公司签订《租赁合同》及《荣盛时代国际广场项目物业管理服务协议》解除；(二)王玮之前交纳的合同履约保证金29868.86元不予退还；(三)请王玮在收到本函后7日内向商盛公司交纳自2019年1月18日至2019年7月21日的房屋租赁费90343.08元，并支付迟延履行违约金(按照欠付金额每日千分之一计算)；自2019年7月22日至实际返还房屋期间的租赁费按照合同约定支付，商盛公司保留追究的权利；(四)请王玮在收到本函后7日内向商盛公司返还房屋，并将房屋恢复原状。如王玮未在上述时间完成，商盛公司有权委托第三方对房屋进行清理、恢复原状等，由此产生的费用须由王玮承担；(五)如未按期履行上述行为，商盛公司有权采取司法途径维护合法权利因此而产生的诉讼费、保全费、律师费等均由王玮承担。邮件载明收件人为王玮，手机尾号为7711，地址为历下区解放东路X，内件品名为关于解除你与商盛公司租赁合同并催促您尽快支付租金并返还房屋的律师函。联系方式与上述《租赁合同》载明的联系方式一致；“改退批条”退回原因为：收件人长期不在济南，电联退还，邮戳载明退回日期为2019年7月29日。 3.关于王玮搬离涉案房屋的时间。济南商盛公司陈述，2019年7月，王玮未经济南商盛公司允许，擅自撤离，未办理任何手续，只是将人员撤离，商铺内前方及后方所有物品均未搬离。2019年10月，济南商盛公司工作人员发现该商铺内出现重大异味，联系王玮的员工刁敏后，王玮于2019年10月底将物品全部移走。王玮搬离的具体时间已记不清,至少在2019年10月16日之前尚未搬离。王玮搬离时，拒绝签署书面材料和支付欠费。 4.济南商盛公司主张涉案房屋的计租日为2019年1月18日，王玮应支付其2019年1月18日至2019年10月31日期间的房屋租金、物业管理费、营运推广费各46971.86元，合计为140915.58元，该费用包括因合同2019年7月29日解除后，王玮并未在规定的时间内搬离物品、返还房屋，按照所在租约年租赁费标准应向济南商盛公司支付的房屋占用费。济南商盛公司提交自行制作的合同统计表、场内宣传统计表各一份，合同复印件20份【原件在（2019）鲁0112民初9912号案卷中提交】，证实其已履行营运推广义务，并陈述商场系统一管理，已提供物业管理服务。因济南商盛公司陈述对王玮搬出的具体时间不能确定，仅能确定2019年10月16号之前尚未搬出，本院对其主张的租金认定计算的截止日期应为2019年10月16号。 5.济南商盛公司主张，涉案租赁合同于2019年7月29日解除，该时间为其向王玮邮寄包括解除合同内容的律师函，邮件退回的时间。其主张的解除合同违约金包含根据合同21.12条约定的不应退还的履约保证金及三个月租赁费用计算的违约赔偿金。 本院认为，济南商盛公司与王玮签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同。……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”；第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”。王玮未按合同约定及时足额支付租赁费用，经济南商盛公司催告，王玮仍未支付所欠租赁费用，构成违约，济南商盛公司有权解除合同。双方合同已明确约定济南商盛公司向王玮送达通知的地址、电话，并约定以特快专递方式发出通知的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，故济南商盛公司提交的《律师函》在交予特快专递公司后第7日后已为送达，故对济南商盛公司主张涉案租赁合同于2019年7月29日（邮件退回时间）解除，本院予以认定。 关于济南商盛公司主张的房屋租金、物业管理费、营运推广费的计算期间和数额，本院认为，济南商盛公司主张开业时间即租金开始计算的时间为2019年1月18日，结合济南商盛公司提交的《荣盛广场催费通知函》、《律师函》中载明的租金起算时间，本院认定涉案租赁费用的起算时间为2019年1月18日。结合济南商盛公司陈述王玮在2019年7月份擅自撤离，以及涉案合同已于2019年7月29日解除，双方不再按该合同继续履行，王玮亦不再经营的事实，故本院支持济南商盛公司主张的2019年1月18日至2019年7月29日期间按合同约定计算的物业租金、物业管理费、营运推广费分别为：2019年1月18日至2019年4月17日、2019年4月18日至2019年7月17日第一期、第二期租赁费用均为44803.26元（14934.42元+14934.42元+14934.42元），2019年7月18日至2019年7月29日期间的租赁费用为5973.77元（14934.42元/月÷30天×12天），合计为95580.29元（44803.26元+44803.26元+5973.77元）。2019年7月29日合同解除后，至2019年10月16日王玮将物品全部移走期间，王玮并未在涉案房屋内实际经营，亦未享受物业管理及营运推广服务，本院认定2019年7月30日至2019年10月16日期间的房屋占有费，参照双方合同约定的物业租金标准计算为13109.1元（4978.14元/月÷30天×79天）。综上，本院认定王玮应支付济南商盛公司2019年1月18日至2019年7月29日期间的房屋租金、物业管理费、营运推广费合计为95580.29元，2019年7月30日至2019年10月16日期间的房屋占有使用费为13109.1元，合计为108689.39元。 关于济南商盛公司主张的逾期支付租赁费用的利息，根据双方《租赁合同》约定，开业时间暂定为2018年10月1日，第一期租赁费用的计算起止时间为2018年10月1日至2018年12月31日，支付该期租赁费用的时间为2018年7月25日，而涉案房屋所在商场实际在2019年1月18日开业，第一期租赁费用计算期间调整为2019年1月18日至2019年4月17日，王玮支付该第一期租金的时间应对应调整为2018年11月12日；王玮支付2019年4月18日至2019年7月17日期间租赁费用的时间按照合同约定应为2019年4月22日前（2019年4月20日为周六顺延至2019年4月22日）；王玮支付2019年7月18日至2019年10月16日期间租赁费用、房屋占有使用费的时间按照合同约定应为2019年7月22日前（2019年7月20日为周六顺延至2019年7月22日）。济南商盛公司主张按年利率24%计算利息，标准过高，本院酌情按照年利率6%予以支持。根据本院认定的上述租赁费用计算方式和数额，济南商盛公司主张的利息计算基数分别为：2019年1月18日至2019年4月17日期间的租赁费用44803.26元，2019年4月18日至2019年7月17日期间的租赁费用44803.26元，2019年7月18日至2019年10月16日期间的租赁费用、房屋占有使用费19082.87元。故截至2019年10月16日，王玮应支付的逾期利息为4062.7元（44803.26元×6%÷365天×338天+44803.26元×6%÷365天×177天+19082.87元×6%÷365天×86天）。关于济南商盛公司主张的自2019年10月17日起计算至实际给付之日止的利息，本院支持以剩余租赁费用为基数，按年利率6%计算。 济南商盛公司要求王玮支付的解除合同违约金74672.12元，包含履约保证金和三个月租赁费用，因本案的违约后果系王玮逾期支付相关费用的违约行为导致，济南商盛公司同时适用不同的条款主张违约金数额过高，不符合公平原则，在本院已支持济南商盛公司逾期利息损失的情况下，考虑到合同约定的租赁期限及合同解除济南商盛公司需另行出租房屋，必然产生租金等损失的情形，本院对其主张的违约金酌情支持6000元。 综上所述，济南商盛公司要求王玮支付的2019年1月18日至2019年7月29日期间的房屋租金、物业管理费、营运推广费95580.29元、2019年7月30日至2019年10月16日期间的房屋占有使用费为13109.1元，上述款项共计108689.39元，与王玮支付的履约保证金29868.86元、装修保证金5000元、电费余额3530.8元抵销后，尚欠70289.73元，本院对济南商盛公司的该请求予以支持；对济南商盛公司要求王玮支付逾期利息4062.7元及以70289.73元为基数，自2019年10月17日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算利息的诉讼请求，以及要求王玮支付解除合同违约金6000元的请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王玮于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司款项70289.73元； 二、王玮于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司逾期利息4062.7元，以及以70289.73元为基数，自2019年10月17日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算的利息； 三、王玮于本判决生效之日起十日内支付济南商盛商业管理有限公司解除合同违约金6000元； 四、驳回济南商盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4885元，由济南商盛商业管理有限公司负担3076元，王玮负担1809元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  邢爱华 人民陪审员  李 娜 二〇二〇年五月十五日 法官 助理  赵增磊 书 记 员  郭迎超