福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初2234号 原告：龙岩市威源物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区中城梅林凤凰路49号B幢201室，统一社会信用代码9135080069437820X2。 法定代表人：傅乐天,执行董事。 委托诉讼代理人：林福英，福建奋达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：钟建，福建奋达律师事务所实习律师。 被告：郑寅祥，男，1967年9月1日出生，汉族，龙岩市浙江商会党支部书记，住龙岩市新罗区。 原告龙岩市威源物业管理有限公司（以下简称威源物业公司）与被告郑寅祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告威源物业公司的委托诉讼代理人林福英、被告郑寅祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威源物业公司向本院提出诉讼请求：判令郑寅祥支付自2013年1月1日起至2019年8月31日止物业服务费3277.8元，2012年12月1日至2019年8月31日的公摊水费210.6元、公摊电费405元，套内水费1955.35元，合计5848.25元，并支付违约金（以欠缴物业费为基数，自2019年9月1日起至实际付款之日止按月利率2%计算）。 事实与理由：2017年5月23日，威源物业公司与龙岩铁路建设发展集团有限公司签订《福建省前期物业服务合同》，约定威源物业公司为“莲东龙铁名苑东区”提供物业管理服务事宜。收费项目：1、物业服务费2、公摊水电费3、车位费4、套内水费；收费标准：多层住宅0.45元/月/㎡；高层住宅1元/月/㎡；服务期限3年，物业服务费应于每月15日前支付，未能按时足额支付物业服务费的，应按千分之三支付违约金。郑寅祥作为莲东龙铁名苑东区7号楼208室的业主，未按时缴纳物业服务费、公摊水电费、套内水费。威源物业公司多次向郑寅祥催讨，但郑寅祥均以诸多理由拒绝缴纳。为此，威源物业公司诉至法院。 郑寅祥辩称，其于2009年9月从东景园拆迁安置到莲东龙铁名苑至今，一直以来安分守己，积极配合物业的各项工作，同时也缴纳各项费用。现威源物业公司起诉其从2012年12月1日起未缴纳所有费用合计5848.25元，郑寅祥认为不妥，原因如下：2014年12月16日，郑寅祥房屋被贵州籍小偷从外窗强行撬入被盗，损失惨重，现场惨不忍睹，后来公安机关刑侦支队破案，但被盗物品及现金只追回不到300元，而促成被盗的原因是小偷从一楼用一根大木头爬到郑寅祥房屋，这些在破案过程中有记载和资料。后来物业管理收费人员打电话时，郑寅祥有和他们说，物业有一定责任，其不去闹或起诉了，物业就承担10000元，等超过一万元，就会自动来缴物业费，当时物业人员也说可以。去年年底，小区业委会成立，物业也换了，郑寅祥也没有去找物业，按理说威源物业公司应该退其四千多元才对。威源物业公司从2015年以后至今，除了在2019年11月说要交物业费外，之前物业公司都没有说要交费，因此威源物业公司是默认其提出的赔偿事宜，否则不会一直没有催其交费用。 针对诉辩主张，威源物业公司向本院依法提交了《物业服务委托合同》、《福建省前期物业服务合同》、不动产登记信息证明、水费结清证明、历月电费明细，郑寅祥向本院提交报警证明，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。威源物业公司提交的物业缴费通知单，郑寅祥对真实性无异议，但认为其在2019年11月才看到该缴费通知单，因此应认定威源物业公司于2019年11月向郑寅祥催交费用。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：郑寅祥系龙岩市新罗区莲东龙铁名苑东区7号楼208室的业主，建筑面积为91.05平方米。2012年7月26日、2014年3月18日，龙岩市铁路建设开发有限公司与威源物业公司签订《物业服务委托合同》、《福建省前期物业服务合同》，主要约定：龙岩市铁路建设开发有限公司委托威源物业公司对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限：从2012年8月1日起至2014年7月31日止及从2014年3月18日起至2017年3月17日止，多层住宅按每月每平方米0.45元计算。2017年5月23日，龙岩铁路建设发展集团有限公司与威源物业公司签订一份《福建省前期物业服务合同》，合同主要约定：龙岩铁路建设发展集团有限公司委托威源物业公司对莲东龙铁名苑小区提供前期物业管理服务，合同期限三年，从2017年3月18日起至2020年3月17日止；多层住宅按每月每平方米0.45元计算。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前支付物业服务费，未能按时足额支付物业服务费，应按3‰的标准支付违约金。威源物业公司依前述合同为莲东龙铁名苑小区提供物业管理服务，郑寅祥从2013年1月1日起未按约缴纳相关费用，尚欠威源物业公司2013年1月1日至2019年8月31日止的物业服务费3277.8元，2012年12月1日至2019年8月31日止的公摊水费210.6元、公摊电费405元、套内水费1955.35元，合计5848.25元。2019年8月31日，威源物业公司退出该小区，于2019年11月向郑寅祥催交上述费用未果，故诉至本院，请求判如所请。 另查明，2014年12月16日，郑寅祥家中物品被盗，并向龙岩市公安局南城派出所报案。2017年4月19日，龙岩市铁路建设开发有限公司更名为龙岩铁路建设发展集团有限公司。 本院认为，威源物业公司系具有独立法人资格、具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。龙岩铁路建设发展集团有限公司与威源物业公司签订的三份物业服务合同，系建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。物业服务合同约定按月收取物业服务费用，威源物业公司于2019年11月向郑寅祥催交费用，但未能举证证明在此之前通过其他合法有效的途径积极向郑寅祥催交费用的情况下，威源物业公司要求郑寅祥支付2016年11月之前的物业服务费、公摊水电费的诉请，本院不予支持。郑寅祥应当向威源物业公司支付从2016年11月至2019年8月31日止的物业服务费1393.07元、公摊水费88.4元、公摊电费170元、套内水费1955.35元，合计3606.82元。郑寅祥抗辩其家中被盗窃，系威源物业公司管理不到位导致，且物业公司同意减免其费用10000元。本院认为，物业服务合同约定，小区保安工作定义为配合当地公安机关进行监控、巡逻、维护秩序工作（不含人身、财产保险保管责任）。郑寅祥提供的《报警证明》仅能证明其向公安机关报案，报案内容属于当事人陈述，无法认定财产损失的具体价值以及威源物业公司的管理行为与郑寅祥家中被盗之间是否存在因果关系，且威源物业公司不同意减免费用，故对郑寅祥的抗辩不予支持。郑寅祥不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，威源物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定威源物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对威源物业公司主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款规定，判决如下： 一、郑寅祥应于本判决生效之日起十五日内支付龙岩市威源物业管理有限公司物业服务费1393.07元、公摊水费88.4元、公摊电费170元、套内水费1955.35元，合计3606.82元； 二、驳回龙岩市威源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由郑寅祥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 江   彬 二〇二〇年五月七日 书记员 邱瑜（代） 附注：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。