湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初500号原告：国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司。该公司住所地：湖北省十堰市张湾区北京北路57号3幢1-11-11。统一社会信用代码91420300764136506Y。法定代表人：黄明国，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭亮，湖北郧和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张念鹏，湖北郧和律师事务所律师。被告：鲁运平，男，1963年7月26日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司（以下简称国瑞十堰阳光物业公司）与被告鲁运平物业服务合同纠纷一案。本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司的委托诉讼代理人郭亮、张念鹏，被告鲁运平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费16602.3元（2011年4月至2019年9月期间），从2019年10月起，按每月每平方米1元支付物业费。2、判令被告向原告支付物业服务费滞纳金16477.62元（2011年4月至2019年9月期间），从2019年10月起，按照月利率1.8%计算滞纳金，至已拖欠的物业服务费付清时止，以上合计33079.92元。3、本案诉讼费费用由被告承担。事实和理由:被告系十堰张湾区车城街办凯旋大道8号阳光蓝山郡3号楼1单元3204号业主，房屋建筑面积为167.7平方米。2010年4月16日，十堰阳光物业管理有限公司与被告签订了《前期物业服务合同》，合同约定，每户的物业费按商品住宅每月每平米1元收取；业主应在当月25日前将费用全部缴清，逾期按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。2019年5月27日，十堰阳光物业管理有限公司经工商部门批准，将公司名称变更登记为“十堰国瑞阳光物业管理有限公司”，2019年6月25日，又变更登记为“国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司”。截止2019年9月，被告欠缴物业服务费16602.3元，物业服务费滞纳金16477.62元，合计330979.92元，经原告多次催要无果。为维护民事权益不受侵犯，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关法律规定，具状诉讼，请求贵院查明案件事实，做出公正裁判。被告鲁运平辩称，物业服务合同的存在是真实的，但物业公司并没有履行相应的物业服务，所以我们不应该缴纳物业费用，从我们住进去到现在多次出现房屋漏水的问题，还出现了外围的水管问题导致房屋漏水，多次反映，物业都置之不理，房屋的问题从来没有得到解决，所以才不交物业费。只有物业管理公司履行了相关的服务，我才会缴纳物业费，但是我认为物业并没有提供任何服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月16日，国瑞十堰阳光物业公司与被告鲁运平签订了《前期物业服务合同》，合同约定：乙方（鲁运平）所购房屋为十堰阳光阳光蓝山郡小区3号楼1单元3204号，乙方接受甲方提供的物业管理与服务；甲方收取物业管理服务费；水、电、气费按照政府相关标准计收；住宅物业费标准为建筑面积每平方米1元/月；物业服务费按季度缴纳，乙方在每季度末最后10日内（或物业公司通知时间为准）预交下季度全额费用，逾期按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。被告鲁运平住房面积为167.66㎡。2019年6月15日，国瑞十堰阳光物业公司向被告鲁运平发出催款通知书，2019年10月31日，国瑞十堰阳光物业公司向被告鲁运平发出律师函，要求被告鲁运平补交拖欠的物业费。2011年4月至2019年9月，被告鲁运平共欠缴物业服务费17101.32（1元/㎡/月×167.66㎡×102个月）元。故原告诉至本院，诉讼请求如前所述。另查明，2018年11月22日，国瑞十堰阳光物业公司和十堰阳光蓝山郡业主委员会签订了《十堰阳光蓝山郡小区物业服务合同》，合同约定：住宅物业费标准为建筑面积每平方米1元/月；物业服务费按季度缴纳，甲方（十堰阳光蓝山郡业主委员会）在每季度末最后10日内（如有变化以甲方通知时间为准）预交下季度全额费用，逾期按日向甲方加收应交纳费用0.6‰的违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告国瑞十堰阳光物业公司与被告鲁运平签订了物业服务合同，并提供了物业管理服务，被告鲁运平应当按照合同约定足额支付物业服务费，因此对于原告国瑞十堰阳光物业要求被告鲁运平支付拖欠的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。被告鲁运平共欠缴物业服务费17101.32（1元/㎡/月×167.66㎡×102个月）元，现原告国瑞十堰阳光物业公司诉请的物业服务费是16602.3元，本院支持其主张。原告国瑞十堰阳光物业公司诉请的物业服务“滞纳金”实为违约责任的“违约金”，其要求被告鲁运平按照月利率1.8%支付物业服务费滞纳金依据不足，本院将酌定按照“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”确定违约金。被告鲁运平提出的原告国瑞十堰阳光物业公司未解决其房屋漏水、物业公司并没有履行相应的物业服务等抗辩理由，因无证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告鲁运平于本判决生效之日起十五日内支付原告国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司自2011年4月至2019年9月的物业服务费16602.3元及违约金（违约金的计算方式为：以16602.3元为基数，自2020年4月8日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告国瑞阳光物业管理集团十堰有限公司的其他诉讼请求。如果被告鲁运平未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理653元，减半收取326.5元，由被告鲁运平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员 汪 峰二〇二〇年五月二十五日书记员 杨晓茜附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。