江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终993号上诉人（原审被告、反诉原告）:刘琳，女，1986年4月25日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：董功超，北京市惠城（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:张萍，女，1982年10月6日出生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：卞东风，上海敏诚善律师事务所律师。原审第三人:昆山市金凯悦房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇金中路99号嘉景丽都花园80号楼5室，统一社会信用代码91320583076317346E。法定代表人：洪晓强，该公司总经理。上诉人刘琳因与被上诉人张萍、原审第三人昆山市金凯悦房产经纪有限公司（以下简称金凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2019)苏0583民初11670号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘琳上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：1.被上诉人欠缺购房资格、银行征信记录不良、迟迟不能通过银行贷款审批并支付剩余房款1280000元，导致上诉人合同目的无法实现，以致合同解除。2.上诉人出具的定金收据列明定金为50000元，被上诉人支付后续200000元的时间已经超过合同约定的支付定金期限，不能认定为定金，故上诉人收到的定金为50000元。3.上诉人已反复催告被上诉人支付购房款，2018年12月8日补充协议签订时，上诉人、被上诉人及中介方三方均在现场，被上诉人对补充协议的约定是明知且同意的。双方即便没有约定具体的付款时间，但上诉人已经多次催告，给了被上诉人合理的期间，被上诉人仍然没有付款，上诉人行使解除权并无不当。被上诉人张萍答辩称：1.被上诉人具有购房资格，银行贷款也已审批，合同当中记载的贷款审批金额与双方买卖居间协议约定的贷款金额相差150000元，是当时银行提出要追加首付，剩下的贷款审批会更顺利，故被上诉人将首付增加了150000元。2.2018年12月8日补充协议没有被上诉人的签字和认可，对被上诉人不发生法律效力。本诉原告张萍向一审法院起诉请求：1.解除张萍、刘琳就买卖涉案房屋所签署的《房地产买卖居间协议》。2.刘琳返还张萍房款460000元。3.刘琳双倍返还张萍定金500000元。4.本案全部诉讼费由刘琳承担。反诉原告刘琳提起反诉，请求：1.确认张萍、刘琳、金凯悦公司于2018年9月12日签订关于涉案房屋的《房地产买卖居间协议》于2019年1月14日解除；2.刘琳有权没收张萍支付的定金250000元；3.张萍协助刘琳注销涉案房屋网签登记；4.本案诉讼费用由张萍承担。一审法院认定以下事实：2018年9月12日，张萍（买受方，乙方）与刘琳（出卖方，甲方）在第三人金凯悦公司（居间方，丙方）的居间下，签订了《房地产买卖居间协议》，合同约定：甲方同意将坐落在昆山市花桥镇，建筑面积120.52平方米的房屋出售给乙方，房屋未设立抵押。房价款为人民币2000000元整。房价款的支付方式为：首期房价款为560000元，乙方应于买卖合同签订过户当日交付甲方，含定金250000元；第二期房价款为1430000元，由乙方贷款银行支付，支付时间以银行放款为准；待甲方将该房地产交付给乙方当天支付尾款人民币10000元。待贷款申请审核通过(若有)，甲方名义之抵押登记(若有)已经注销后7之个工作日内，甲、乙双方亲自赴昆山市房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续，并由丙方收执收件收据。若乙方向银行申请贷款的，则乙方应当于买卖合同签订后柒日内向银行提出申请；若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付甲方。待甲方签订本协议后10日内，乙方补足定金至人民币250000元。违约责任：若甲方未能履行本协议所述事项，则应向乙方双倍返还定金，并支付丙方房价2%的佣金；若乙方未能履行本协议所述事项，则已支付定金不予返还，并支付丙方房价2%的佣金。2018年9月12日，刘琳出具定金收据收到张萍的购房定金50000元。2018年9月23日，张萍向刘琳汇款200000元。2018年11月21日，张萍向刘琳银行转账418840元，同日，张萍向刘琳指定的案外人刘伟汇款108840元，庭审中双方均确认当日刘琳实际收受房价款310000元，上述操作系为了张萍办理贷款手续。2018年12月8日，刘琳（甲方）与金凯悦公司（乙方）达成《补充协议》，载明就张萍购买甲方位于昆山花桥镇房屋，今做以下补充：因购买方未在甲方要求的2018年12月10日支付贷款部分143万的房款到位，乙方同意支付给甲方该笔房款从12月12日开始的滞纳金至房款支付到甲方账户为业。(12月12日至12月20日滞纳金按日万分之叁计算；12月21日（含）后滞纳金按日万分之伍计算)。乙方于2018年12月8日转给甲方壹万元整，作为该房款逾期支付滞纳金的保证金，甲方有权在保证金内直接扣除滞纳金多退少补。该协议下方载明：买方张萍于2018年12月24日支付甲方首付款150000元，剩余房款为1280000元，从2018年12月24日开始滞纳金按1280000元的日万分之五计算，乙方于2018年12月24日再支付甲方10000元保证金，2019年1月4日前将剩余房款全部转给甲方，滞纳金多退少补。2018年12月24日，张萍向刘琳汇款150000元。2019年1月4日，金凯悦公司工作人员联系刘琳与垫资方会面，因刘琳不同意与垫资方签订借款合同，故垫资流程未能继续，该日张萍并未到场。另根据庭审中双方提供的聊天记录可查明，刘琳于2018年12月8日将其与金凯悦公司达成的上述《补充协议》发送给张萍，张萍回复“你们一下午谈的结果，就是让我垫资？”。同日，刘琳与第三人工作人员叶方联系陈述“刚才张萍打电话给我问我是怎么和你商量的，听她口气好像生气了，她的意思是我让你走垫资的方法特意让她出钱的，我说我只是和中介要这143万不管以任何方式只要到我账就行了，她问中介是怎么承诺我的，还问我中介承诺几号到我账的，我就实话实说了，她要我把补充协议发给她，我就发了”，叶方回复“没关系的，我都和她说了，不瞒你说，不管怎样我答应你垫资包括时间，因为你们那边是大事，不能耽误，就是费用问题，我个人出费用是垫资金额的百分之二，就是28600，这个钱我个人承担了，因为张萍之前答应承担这部分费用，现在又不承认的话，那就没办法，所以多多理解吧”。庭审中，张萍对该补充协议质证称，该协议是刘琳与金凯悦公司之间的约定，当日张萍并不在场，且根据刘琳与金凯悦公司的聊天记录显示，协议中约定的付款时间是针对金凯悦公司的，与张萍无关；对于2018年12月24日张萍支付的150000元，并非在履行上述补充协议的约定，而是金凯悦公司通知张萍原告年度银行贷款政策收紧，让张萍减少贷款金额，并将与原买卖居间协议约定的贷款差额150000元支付给刘琳，即让张萍追加首付比例。金凯悦公司在答辩状中陈述，2018年12月8日，刘琳与其公司签订补充协议，刘琳答应通过第三方垫资的方式，解决她的资金需求；12月24日，张萍将贷款差额15万元支付给刘琳，刘琳同意签署借款协议，解决资金需求；2019年1月4日，金凯悦公司将垫资公司工作人员约过来，刘琳拒绝与垫资方签署借款协议，导致垫付未果。刘琳陈述，在签订补充协议时，刘琳一直认为是由金凯悦公司向垫资方取得垫资后将款项交付给刘琳，金凯悦公司并未告知是由刘琳与垫资方签订借款合同，且要将刘琳的银行卡及密码留在垫资机构，等张萍贷款审批通过汇至刘琳上述银行卡账户，再将该贷款转给垫资方，考虑到若“到时候张萍钱贷不出来”，刘琳既赔房子又赔钱，故未同意上述方案。2019年1月2日，涉案房屋的网签合同《存量房买卖合同》进行备案，合同编号为S20181204215。2019年1月22日，张萍、张新安、曹云秀与兴业银行股份有限公司苏州分公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为1280000元，张萍为主债务人，张新安、曹云秀为共同债务人。庭审中，刘琳认可2018年9月18日原、刘琳双方在金凯悦公司的组织下至兴业银行办理贷款事宜。2019年1月10日，刘琳通过微信方式向张萍发送了《律师函》，载明2018年9月12日，三方签订《房地产买卖居间协议》；约定房价款200万元。张萍已支付首期房款56万元(含定金25万元)。金凯悦公司与张萍约定于2018年12月10日前支付第二期143万元，但张萍仅支付15万元。金凯悦公司与张萍多次违背约定的2018年12月24日、2019年1月4日支付房款义务，仍未履行支付剩余房款为128万元。鉴于金凯悦公司与张萍的违约行为。现要求金凯悦公司、张萍收到此函后三天内予以回复刘琳，履行三方签订的《房地产买卖居问协议》所约定的全部义务内容。否则，刘琳将依法采取法律手段，追究金凯悦公司与张萍的全部法律责任及协议约定的责任：1.2019年1月14日《房地产买卖居间协议》正式解除，已收取的25万元定金不退还。2.金凯悦公司及张萍赔偿刘琳的全部损失。2019年1月15日，金凯悦公司工作人员告知刘琳，涉案房屋的贷款已审批通过，并于次日将不动产登记中心个人业务网上预约单发送给刘琳，告知刘琳需于2019年1月21日至不动产登记中心办理过户手续。刘琳以涉案合同已于2019年1月14日解除为由，拒绝办理过户手续。另庭审中，刘琳提供张萍的户口本以及原告、张新安、曹云秀三人的个人收入证明（落款时间2018年12月5日），用以证明张萍收入无法满足兴业银行贷款条件须有父母作为共同还款人，且资料递交时间迟延。上述事实有不动产权证、《房地产买卖居间协议》、补充协议、定金收据、汇款凭证、律师函、聊天记录、《存量房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、昆山市不动产登记中心个人业务网上预约单、个人收入证明及庭审中双方当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，张萍、刘琳之间的房屋买卖合同依法成立有效，双方均应恪守履行。对于刘琳认为《房地产买卖居间协议》已于2019年1月14日解除，理由为张萍未按约定履行2018年12月10日、2018年12月24日、2019年1月4日的付款义务，张萍构成违约，故刘琳有权解除合同并出具了解除合同意思表示的律师函。一审法院认为，关于2018年12月24日、2019年1月4日的付款约定，仅在2018年12月8日的补充协议中有所提及，该补充协议相对方为刘琳与金凯悦公司，张萍并未参与协商也未在该协议上签字，另往来聊天记录显示，刘琳明确“我只是和中介要这143万不管以任何方式只要到我账就行了”，其后也是由金凯悦公司组织以垫资方式解决上述事宜，张萍并未参与，故该协议对张萍并不具备约束力；另根据张萍、刘琳签订《房地产买卖居间协议》中约定“第二期房价款1430000元，由乙方贷款银行支付，支付时间以银行放款为准”，《房地产买卖居间协议》签订后，张萍也按约办理贷款申请事宜，对于刘琳所述张萍贷款无法审批通过的情形，其并未能举证予以证明，且最终张萍贷款审批通过，并与兴业银行签订了借款合同，故张萍并未构成违约，刘琳在当时的情形下不享有单方解除权，涉案《房地产买卖居间协议》于2019年1月14日并未解除。其后在通知刘琳履行相应过户手续时，刘琳拒绝履行合同义务，其行为构成违约，张萍据此享有法定解除权，现张萍诉请要求解除双方签订的涉案合同，并本院通过邮寄应诉材料的方式通知至刘琳，刘琳于2019年5月21日收到应诉材料，故涉案合同已于2019年5月21日解除。合同解除后，张萍有权要求刘琳返还已付房款，张萍也应配合刘琳办理涉案房屋网签备案的注销手续。现查明，张萍共计向刘琳支付款项710000元，其中250000元为定金，460000元为购房款，故刘琳应返还张萍购房款460000元。因刘琳系违约方，故其无权要求没收张萍方定金，张萍作为守约方现主张刘琳双倍返还定金500000元，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、张萍与刘琳于2018年9月12日签订的《房地产买卖居间协议》于2019年5月21日解除；二、刘琳于判决生效后十日内返还张萍购房款460000元；三、刘琳于判决生效后十日内双倍返还张萍定金500000元；四、张萍于判决生效后十日内配合刘琳办理《存量房买卖合同》（合同编号为S20181204215）的网签备案解除手续；五、驳回张萍的其他诉请。本诉案件受理费22800元，保全费5000元，两项合计27800元，由刘琳负担。反诉案件受理费22800元，减半收取11400元，由刘琳负担。二审中，当事人未提交新证据。二审中，刘琳确认分两笔收到张萍定金共计250000元，第二笔定金200000元比合同约定的时间晚了一天，刘琳未出具收据。以上事实，有本院调查笔录在卷佐证。二审查明的其他事实与一审查明事实相一致。本院认为，买受人张萍和出卖人刘琳以及居间方金凯悦公司签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，对双方均产生法律约束力。该协议约定“房价款2000000元，首期房款560000元（含定金250000元），应于买卖合同签订过户当日交付，第二期房价款1430000元，由乙方贷款银行支付，支付时间以银行放款为准，尾款10000元于刘琳将房地产交付给张萍当天支付”。根据已查明的事实，协议签订后，张萍已支付刘琳定金250000元，购房款460000元，扣除尾款10000元，余款1280000元已通过贷款审批，并由张萍及其父母作为债务人与兴业银行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，对照涉案《房地产买卖居间协议》应支付的购房款金额、支付方式及支付时间，张萍不具有违反合同义务的情形。2018年12月8日的《补充协议》由刘琳和金凯悦公司签订，对张萍并无法律约束力，刘琳关于张萍认可该《补充协议》的内容、应按照《补充协议》履行的上诉理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘琳主张张萍无购房资格，对此未提供证据证明，且张萍付款未违反涉案《房地产买卖居间协议》约定，刘琳单方终止履行合同，构成根本违约，张萍要求解除合同、刘琳承担双倍返还定金的违约责任，依据充分，应予支持。关于张萍支付的定金金额，刘琳一审反诉请求第2项为没收张萍支付的定金250000元，二审中亦自认收到张萍定金250000元，故一审法院认定张萍支付刘琳定金250000元并判决刘琳双倍返还定金500000元，并无不当。综上，刘琳上诉理由依据不足，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人刘琳负担。本判决为终审判决。审判长  曾雪蓉审判员  沈维佳审判员  沈军芳二〇二〇年五月二十七日书记员  朱冰丽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。