吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0721民初875号 原告：中国银行股份有限公司松原分行，住所：吉林省松原市源江西路1号。 负责人：徐锡刚，系行长。 委托代理人：许国防，该行个人金融部职员。 被告：徐梓鑫，男，1987年6月28日生，汉族，个体，住吉林省松原市宁江区。 被告：松原市吉粮房地产开发有限公司，社会统一信用代码：91220701673309977R，住所：松原市青年大街。 法定代表人：刘英，总经理。 委托诉讼代理人：冯薪烨，系该公司外业部主管。 原告中国银行股份有限公司松原分行（以下简称中行松原分行）与被告徐梓鑫、松原市吉粮房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司松原分行的委托诉讼代理人许国防、被告徐梓鑫、被告松原市吉粮房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯薪烨到庭参加诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告中行松原分行提出诉讼请求：一、解除原告与被告徐梓鑫签订的编号：2015年JL12字3号《个人商业用房贷款合同》；二、要求被告徐梓鑫偿还尚欠借款本金为902,620.98元，截止2020年5月18日尚欠利息60,969.01元，罚息10,708.74元，合计974,298.73元，及相应的利息、罚息，按合同约定给付至执行完为止；三、要求以被告徐梓鑫抵押的坐落于松原市吉粮康郡小区x幢x区111室，面积367.14平方米的房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；四、要求被告松原市吉粮房地产开发有限公司承担连带保证责任；五、要求被告徐梓鑫承担本案诉讼费等。事实和理由：2015年12月2日，原告与被告签订了《个人商业用房贷款合同》，约定被告从原告处借款121万元，此款转入松原市吉粮房地产开发有限公司账户用于支付徐梓鑫购房款，借款期限自2015年12月16日至2025年12月16日止。还款方式为等额本息，月利率为4.9‰（执行浮动利率，按人民银行现行基准利率上浮20%），逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告用位于松原市吉粮康郡小区33幢E区111室房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。被告松原市吉粮房地产开发有限公司在《个人商业用房贷款合同》上签章，为此笔贷款承担不可撤销的连带保证担保责任，保证期限至办妥他项权利证止。现贷款已逾期，原告为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》之规定向贵院起诉，请依法判令与被告解除《个人商业用房贷款合同》并立即偿还尚欠借款本金及相应利息罚息。 被告徐梓鑫辩称，我承认贷款事实，现在欠款金额我一直没去银行查询，总金额应该是对的。因为我个人生意出现问题，加上疫情影响，导致还款逾期，我正在积极想办法还款，已经找到了几家有意向购买我房子的人，希望银行给我一些还款时间。 被告吉粮房地产诉讼代理人辩称，我公司愿意承担担保责任，希望借款人徐梓鑫能尽快还款，我公司也愿意帮他寻找购买房产的客户。 本院对证据的认定：原告围绕其诉讼请求提交了《个人一手房贷款申请、审批表》《个人商业用房贷款合同》《商品房买卖合同》、贷款已还款明细清单、借款借据、贷款放款回单、预购商品房抵押权预告登记证明、营业执照、被告人身份证、户口薄、离婚证复印件、个人房屋贷款合作协议等证据。经庭审质证，被告徐梓鑫、松原市吉粮房地产开发有限公司均未提出异议。经审查，本院对原告提交的上述证据予以确认。 本院经审理认定事实：2015年11月12日，被告徐梓鑫向原告申请发放个人一手房屋贷款。2015年12月2日，原告与被告徐梓鑫、松原市吉粮房地产开发有限公司签订了编号为2015年JL12字3号《个人商业用房贷款合同》，合同约定被告徐梓鑫个人住房贷款金额为121万元，用于购买松原市吉粮康郡小区x幢x区111室房屋，此款转入松原市吉粮房地产开发有限公司账户用于支付被告徐梓鑫购房款，借款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。还款方式为按月等额本息还款。借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内贷款月利率为4.9‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮20%。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告用位于松原市吉粮康郡小区x幢x区111室房屋为借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记。被告松原市吉粮房地产开发有限公司在《个人一手住房贷款合同》上签章，为此笔贷款承担不可撤销的连带保证担保责任，保证期限至办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权利证之日止。2015年12月11日原告与被告徐梓鑫在松原市房屋产权管理中心办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年5月15日，原告中国银行股份有限公司松原分行（甲方）与松原市吉粮房地产开发有限公司（乙方）签订了《个人房屋贷款合作协议》，约定双方就个人房屋贷款事宜开展合作，合作房屋项目名称为“吉粮康郡小区”三期项目。符合甲方贷款条件的购房借款人购买乙方销售的上述房产，可向甲方申请个人房屋贷款。乙方保证向甲方提供的与购房借款人签订的《商品房销售（预售）合同》和首付款证明的真实、有效、合法。甲方为乙方的上述房产项目提供最高不超过6,000万元的个人房屋贷款额度，乙方同意自《借款合同》生效之日起至甲方取得购房借款人以《国有土地使用权证》《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止，为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证。合同签订后，2015年12月16日，原告按合同约定以受托支付方式向被告徐梓鑫发放贷款121万元，直接转入松原市吉粮房地产开发有限公司的账户。合同履行过程中，被告徐梓鑫偿还了本金307,379.02元，偿还利息197,961.42元。偿还本金的罚息54.97元，偿还利息的罚息29.29元。现被告徐梓鑫未按时足额偿还借款本息，现尚欠借款本金902,620.98元及相应利息。 另查明，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），取消了中国人民银行贷款基准利率。中国人民银行于2019年12月28日发布[2019]30号公告：自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。本案中，该笔贷款未予转换。根据原告中国银行股份有限公司松原分行提供的贷款已还款明细清单中记载，当前执行的贷款利率为年利率5.88%。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。 本院认为，原告中行松原分行与被告徐梓鑫、松原市吉粮房地产开发有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。原告按合同约定向被告徐梓鑫发放了贷款，有权收回贷款本金及利息。被告徐梓鑫未按约定按时足额还款，已构成违约，故原告要求解除与被告之间的《个人商业用房贷款合同》，本院予以支持。被告徐梓鑫应向原告履行还款的义务。因原、被告就抵押房产仅办理了抵押权预告登记手续，至今未办妥正式抵押登记，原告中行松原分行亦未取得房屋他项权利证，故原告中行松原分行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，无法律依据，本院不予支持。根据《个人商业用房贷款合同》约定，被告松原市吉粮房地产开发有限公司为此笔借款提供的是阶段性连带责任保证，即办妥抵押登记手续并且原告收到他项权利证后，松原市吉粮房地产开发有限公司不再承担保证责任。现抵押房产未办妥正式抵押登记手续，松原市吉粮房地产开发有限公司应按约定在保证范围内对被告徐梓鑫的上述借款承担连带保证责任。被告松原市吉粮房地产开发有限公司履行保证责任后，可以向被告徐梓鑫追偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第四项、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司松原分行与被告徐梓鑫签订的编号为2015年JL12字3号《个人商业用房贷款合同》； 二、被告徐梓鑫于本判决生效后立即给付原告中国银行股份有限公司松原分行借款本金902,620.98元，并自借款之日起按合同约定的利率给付利息，逾期在贷款利率水平上加收50%罚息，计算至执行终结之日止（扣除已给付的利息），利息、罚息和复利以年利率24%为限； 三、被告松原市吉粮房地产开发有限公司承担连带清偿责任； 四、被告松原市吉粮房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，可以向被告徐梓鑫追偿； 五、驳回原告中国银行股份有限公司松原分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6,622元，由被告徐梓鑫承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员  郭海涛 二〇二〇年五月十九日 书记员  韩思同