广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初2618号原告：广东龙光集团物业管理有限公司，住所地汕头市龙湖区珠池路光明大厦502号房之三。法定代表人：姚耀林，执行董事。委托诉讼代理人：官橙、姚云新，系该公司员工。被告：徐敏青，女，1972年2月5日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：张文，广东启源律师事务所律师。原告广东龙光集团物业管理有限公司（以下简称龙光物业公司）诉被告徐敏青物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司委托诉讼代理人官橙、姚云新，被告徐敏青的委托诉讼代理人张文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付自2016年4月1日起至2019年12月31日止的物业服务费6484.5元及其违约金（每月的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，分别从拖欠当月的次月1日起计算至款项付清之日止，按每日万分之五的标准计算，暂计至2019年12月31日的违约金为2075.62元）2.请求判决本案的诉讼费用、公告费由被告承担。事实和理由：徐敏青为广州市黄埔区XX号XX房（以下简称涉案房屋）的产权人。涉案房屋的建筑面积为75.837平方米。2008年6月9日，龙光物业公司与徐敏青签订了《前期物业管理服务合同协议》，约定由龙光物业公司向徐敏青提供物业管理服务，徐敏青应以房屋建筑面积按1.9元/月*平方米的标准支付物业管理费；合同期限为自签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日终止。徐敏青已接收涉案房屋。2012年7月，龙光物业公司与徐敏青所在小区的广州市龙光峰景华庭业主委员会签订了《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》，约定由龙光物业公司向徐敏青提供物业管理服务，徐敏青以房屋办证面积、按1.9元/月*平方米的标准交纳物业管理费；代收代缴费用项目包括：水费、电费、燃气费、排污费，龙光物业公司代收代缴的费用标准参照相关部门制定的统一标准执行，并根据相关部门的统一调价做相应的调整；业主须于每月30日前向龙光物业公司管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用；业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的日万分之五交纳违约金。徐敏青每月应交纳物业费为144.1元。但是徐敏青无理拖欠龙光物业公司的物业管理费用、水费、污水处理费至今。龙光物业公司多次催收，徐敏青拒之无理，故向法院提起诉讼。徐敏青辩称：一、原告与广州市龙光峰景华庭业主委员会签订的《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》属于无效合同。2012年5月，原告与被告所在的广州市龙光峰景华庭业主委员会在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意的情况下，签订了上述物业管理服务合同。2013年7月12日，业委会曾在小区公告栏、各楼大堂张贴公告，公告的投票结果显示：由于本小区业主对业委会与龙光物业签订的物业管理服务合同同意票数未到到法定要求，因此该物业管理服务合同未获通过。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第4条第3项、第5条之规定，业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，物业服务合同没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的，应当认定为无效。物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。基于原告与业委会签订的物业管理服务合同未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数以上的业主同意，被告不接受、也不认可原告为小区提供物业服务的资格和权利。二、原告提供的物业服务无法达到物业服务合同约定的服务质量。依据物业管理服务合同的约定，原告应提供一级标准服务。但事实上原告提供的物业管理服务根本无法达到一级服务标准。如垃圾不及时清理，负一楼垃圾成堆，长期无人清理；消防栓残旧，缺乏必要维护；公共部位未定期巡查，对业主反映的楼顶漏水无进行及时维修；未定期清理化粪池；未搞好小区公共绿化；侵占小区公共收益；保安人数不足，部分保安亭无人值班；小区停车管理混乱，且将部分停车位锁住，不让业主停车；对损坏的消防门没有及时更换或直接锁死，不符合消防要求等。三、原告未提供充分证据证明其对被告的欠费行为进行持续有效催收，其主张在起诉3年前的物业管理费已经超过诉讼时效。四、涉案房屋地板出现质量问题，物业不及时处理报修事宜。另外，物业拆掉了应急灯，而非重新换装，生命安全受到威胁。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：龙光物业公司在2008年取得中华人民共和国建设部颁发的物业管理一级资质。徐敏青系广州市黄埔区XX号XX房的产权人，该房屋的建筑面积为75.837平方米。2008年6月9日，龙光物业公司广州分公司与徐敏青签订《前期物业管理服务协议》，双方约定协议期限从签订之日起至业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效之日止。2009年3月22日，徐敏青在峰景华庭花园《文件/钥匙签收表》上签字，签收涉案房屋。2012年5月，广州市龙光峰景华庭业主委员会（以下简称业委会）作为甲方与作为乙方的龙光物业公司签订《广州市[龙光·峰景华庭]物业管理服务合同》（以下简称物业服务合同），合同期限为3年，自2012年5月1日至2015年4月30日（具体期限至业委会与新的物业公司签订新的物业管理合同生效时止）。双方约定，本物业按《广州市普通住宅物业管理服务等级标准》的一级标准服务。该物业采用包干制方式收取和运用物业服务费，按包干制规定核算与处理物业服务费的盈亏；业主以房屋办证面积按1.9元/平方米向物管公司缴纳物业服务费，合同期内价格不予变动；业主须于每月30日前向乙方管理处缴纳物业服务费及其他各项代收费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费及专项维修资金的，每逾期一日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。小区共有资源经营委托乙方进行经营管理，具体管理和经营收入使用依据物业管理相关法规及政策；在小区现有共有资源经营规模范围内按年度36万元、平均3万元/月，于每月15日之前打入业委会指定账户。业委会和龙光物业公司均加盖公章，业委会在公章下添加手写内容“机构代码证：59152432-3”。合同签订后，龙光物业公司对上述小区进行物业管理，至今没有撤离该小区，仍为该小区提供物业管理服务。另查明，徐敏青未向龙光物业公司交纳自2016年4月1日至2019年12月31日期间的物业管理费。龙光物业公司主张其多次向徐敏青催缴，并于2018年9月24日、2019年12月15日通过邮政快递的形式向被告催收物业管理费、水费、污水处理费和违约金，收件地址均为涉案房屋所在地，但该两份邮政快递均被拒收并退回。徐敏青为证明物业服务合同无效，向法庭提交了业委会于2013年7月22日公布的《公告》复印件，该《公告》显示：业委会组织小区业主对业委会于2012年5月1日与原告签订的《物业管理服务合同》进行书面投票表决。2013年6月23日进行了公开验票，并于2013年6月24日对投票统计结果在小区篮球场和各楼大堂进行了公示。现就投票结果公告如下：发出票数2844户，确认收回投票数602户，弃权2242户，投票率21%，同意226户，不同意265户，废票111户。由于小区业主对业委会与原告签订的《物业管理服务合同》同意票数未达到法定要求，因此该《物业管理服务合同》未获得通过。原告认为没有原件，对证据不予认可，且投票率未通过双半数，即使该公告存在亦是无效公告。徐敏青主张龙光物业提供的物业服务质量不到位，主要集中在消防隐患、小区卫生绿化、安保、物业管理等问题。为此，徐敏青提交了政府服务热线上对龙光物业公司长期不清理地下车库垃圾、反映物业管理纠纷等问题的投诉的截图及拟证明龙光物业公司管理服务差的若干照片予以证明。本案审理期间，经办法官与双方当事人到涉案小区进行现场勘查。经现场勘查，龙光峰景华庭小区仍由龙光物业公司提供物业管理服务，小区整体环境较为干净、卫生，绿化相对较好，管理人员和安全措施基本到位，车辆进出有序，车辆出入口、正门以及消防通道均有保安值班。但仍存在如下问题：1.部分楼道应急灯损坏无法使用或被拆除；2.小区6栋负一层出地下停车场门外大堆装修垃圾乱堆放；3.地下停车场空置处堆放木质家具等物品；4.部分通往地下停车场的消防门被拆除，换成镂空的铁门；5.负二层部分人防门下方用混凝土固定，无法使用；6.负一层风房门被锁。以上事实有《前期物业管理服务协议》、《文件/钥匙签收表》、《广州市龙光峰景华庭物业管理服务合同》、EMS邮政快递底单及网上物流信息、照片等证据证明。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”业委会代表龙光峰景华庭的业主与龙光物业公司签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，内容符合法律规定，对龙光物业公司和龙光峰景华庭的全体业主均具有约束力，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。徐敏青抗辩涉诉房屋存在的质量问题，属于徐敏青与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，与物业服务合同纠纷属于不同法律关系，徐敏青可以另循法律途径解决。徐敏青抗辩物业服务质量不到位的问题，即便龙光物业公司提供的服务有瑕疵，徐敏青可依据合同约定主张违约责任，并非其拒不交纳物业费的正当理由。龙光物业公司已经为该小区提供了物业管理服务，徐敏青应当支付物业管理费。对龙光物业公司主张的以1.9元/平方米·月的标准，按建筑面积75.837平方米计付从2016年4月1日起至2019年12月31日的物业管理费，符合物业服务合同约定及法律规定，本院予以支持。龙光物业公司于2018年9月24日、2019年12月15日通过邮政快递的形式向被告催收物业管理费，该催收行为构成诉讼时效中断，对徐敏青关于起诉之日三年前的物业管理费已经超过诉讼时效的抗辩，本院不予支持。关于违约金。徐敏青基于房屋质量问题及物业管理服务问题拒交物业管理费，并非恶意拖欠，且经现场勘查，龙光峰景华庭小区确实存在一定的消防安全隐患，龙光物业公司应加强服务意识，进一步提升管理质量和水平，因此，龙光物业公司要求徐敏青支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐敏青在本判决发生法律效力之日起十日内向广东龙光集团物业管理有限公司支付2016年4月1日至2019年12月31日的物业管理费6484.5元；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付义务应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告徐敏青负担。上述款项已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  安慧二〇二〇年五月二十七日法官助理黄兰芳书记员罗徐昉昀