江苏省丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0321民初4081号 原告:李光，男，1960年10月2日出生，汉族，个体户，户籍住址丰县，现住丰县。 委托诉讼代理人：张保朝，江苏弘润律师事务所律师。 被告：丰县财富商城有限公司，住所地丰县名仕花园东绿化带内1号楼。 法定代表人：王欢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘洋，江苏汉地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘景良，江苏汉地律师事务所律师。 原告李光诉被告丰县财富商城有限公司（以下简称财富公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李光及其委托诉讼代理人张保朝，被告财富公司的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付装修费218040元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月5日，原告与被告签订租赁合同一份，约定被告将位于财富城生活广场1号楼1-121、1-122展厅有偿出租给原告。合同签订后，原告依约履行合同义务，并投入大量资金将承租展厅进行大规模装修。但被告迟迟不将出租展厅的配套设施建造完毕交付使用。后被告在此情况下，又与原告达成合作协议。被告向原告作出多项承诺，其中合作协议第11条约定：被告承诺于2016年5月1日对外开业，如商场5月1日不能正常营业，赔付商户每平方装修费用2000元。时至今日，被告仍未完成各项承诺，亦未按约定时间对外营业，以致原告投入巨额资金后无法正常营业。 被告财富公司辩称，原告诉请被告赔付装修费218040元没有事实和法律依据。理由如下：第一，原告以租赁合同纠纷为由提起诉讼并向被告主张损失赔偿没有事实依据。被告的行为并未违反租赁合同的约定，原告也未因租赁合同产生任何损失，被告在合同履行中无任何违约之处；第二，原告以双方达成的合作协议中有“2016年5月1日前对外开业，如不能如期开业，赔付商户每平方米装修费用2000元”的约定，诉请被告承担赔偿责任，属于故意颠倒违约责任。原告以此主张被告承担赔偿责任不能成立。原告故意颠倒租赁合同与合作协议的签订时间，其目的是颠倒双方责任承担。1、合作协议签订在前，时间为2016年1月5日，目的是被告通过原告在内的12家商户筹集足够公共区域装修的资金，同时实现其他商户尽快交付租金的目的。合作协议签订后，作为包括原告在内的乙方共计12户，只有4户按照约定在2016年1月7日前缴纳了租金，其余8户均未缴纳，造成被告无法筹集足以完成公共区域装修的费用。因此是原告在内的乙方违反了协议约定，导致合作协议没有全部履行。2、租赁合同签订在后，时间为2016年1月7日，被告并未违反租赁合同的约定，亦未给原告造成任何损失；第三，合作协议是被告作为甲方与包括原告在内12家商户作为乙方签订的合作协议，原告在其他作为乙方的商户没有履行该合作协议之前，不能以自己履行了协议向被告主张权利。包括原告在内的12家商户作为乙方是一个整体，乙方必须所有商户在2016年1月7日前交齐所有租金才算履行完成乙方的义务，然而实际上2016年1月7日前乙方的12家商户多数未按约足额缴纳租金。被告作为甲方必须依赖于乙方所缴纳的全部租金才能履行完毕对公共区域装修并于2016年1月5日对外开放的义务。综上所述，请法院查明事实后，依法驳回原告诉讼请求。 经审理查明：原被告系房屋租赁合同关系，2016年1月5日，包括原告在内的12家商户与被告财富公司签订合作协议一份。该协议约定：市场方保证于2016年5月1日对外营业，如商场5月1日不能正常营业，赔付商户每平方装修费2000元。2016年1月7日，原被告签订租赁合同一份。该合同约定：被告将位于财富城家居生活广场1号楼1-121、1-122展厅，建筑面积计109.02㎡的场地，有偿出租给原告经营建材，品牌为派格森。租赁期限为2年，租金自商场开业之日起算。原告需向被告缴纳商铺租金30元/平方米/月，合同期内租金共计39247.2元。付款方式为先付后用，一年一付、首期租金应于合同签订之时同时付清。租赁合同签订后，原告依约履行合同义务，向被告交付租金39247元及质量保证金5000元，并对涉案展厅进行了装修。 另查明，涉案展厅于2019年3月29日完成竣工验收。 以上事实，由原告提供的合作协议、租赁合同、收据、商铺装修实景图，被告提供的合作协议商户详情单、其他商户的租赁合同、江苏银行业务回单、个人业务回单、收据存根、《徐州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《单位工程竣工验收证明书》、财富商城开业庆典视频光盘及原被告当事人陈述等证据为证，本院予以确认。 本案的争议焦点为：1、本案系原告还是被告存在违约的事实；2、原告要求被告赔付装修费，其事实依据和法律依据是否充分。 本院认为：原被告之间签订的合作协议、租赁合同均是双方的真实意思表示,且不违反相应的法律、行政法规的强制性规定,应受法律保护，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告辩称主要理由为：双方签订合伙协议的目的是通过原告在内的12家商户缴纳租金，同时带动其他商户尽快交付租金，以筹集足够公共区域装修的资金。但在合作协议签订后，部分商户未足额缴纳租金致使被告无法筹集上述资金。被告认为包括原告在内的12家商户是一个整体，部分商户未足额缴纳租金首先违反了协议约定，才导致合作协议没有全部履行。对此，本院认为：根据双方签订的合作协议内容以及庭审查证，可以认定，完成公共区域装修本身就是被告财富公司作为开发商应尽义务，涉案财富城家居生活广场公共区域装修并非包括原告在内的12家商户全部缴纳完毕租金就可以履行，上述12家租户缴纳租金仅起示范作用，目的是带动其他租户缴纳租金，不能以其余商户未能缴纳租金导致其资金缺乏作为免除其法定义务的理由。原告作为合同的守约方，已按照租赁合同的约定履行了预交租金的义务。其已经按照合同约定支付给被告租金39247元及质量保证金5000元。被告财富公司在收到原告租金及保证金后，并未按合作协议的约定于2016年5月1日对外开业，已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告以其他商户未缴纳租金为由辩称不应承担违约责任，其抗辩理由不能成立，本院不予支持。 关于原告主张赔付的金额问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定。本案中，合作协议中赔付商户每平方米装修费用2000元的约定明显过高，依法应予调整。本院结合被告违约给原告造成的实际损失、合同履行等事实，依法将违约金数额调整为按实际交付租金39247元的30%计算，即11774.1元。对于原告过高的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告丰县财富商城有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告李光支付违约金11774.1元 二、驳回原告李光的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4570元（原告已预交），由被告丰县财富商城有限公司负担247元，其余原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  丁国栋 人民陪审员  张玉红 人民陪审员  张红侠 二〇二〇年五月八日 法官 助理  沙轩羽 书 记 员  黄萌萌