江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终11297号上诉人（原审原告）：苏州世茂投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区宝带西路1155号3幢401室。法定代表人：刘赛飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：巢冬艳，江苏强森律师事务所律师。委托诉讼代理人：高先梅，该公司法务经理。上诉人（原审被告）：苏州市房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区总官堂路288号耀盛大厦。法定代表人：陈振兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘晓炯，江苏剑桥颐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：管寅，江苏剑桥颐华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西交科创发展（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区仁爱路99号。法定代表人：席酉民，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘海英，江苏和合合律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思慧，该公司总经理。上诉人苏州世茂投资发展有限公司（以下简称世茂公司）因与上诉人苏州市房地产开发有限公司（以下简称苏房公司）、上诉人西交科创发展（苏州）有限公司（以下简称西交公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2018）苏0508民初6926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世茂公司上诉请求：一、改判由苏房公司、西交公司共同向世茂公司支付违约金1762.7939万元；二、案件受理费由苏房公司、西交公司负担。事实与理由：一、原审判决认定世茂公司承担30%的责任不当。根据《在建工程转让合同》及转让之前政府相关部门申请、报告及批示等相关文件都可以证明，应由苏房公司、西交公司独立创建成科技产业园。根据合同第九条的特别约定，9.1条明确的是苏房公司、西交公司承诺将4号地块独立打造成科技创业园，9.2条明确的是4号地块科创园建成之后，苏房公司、西交公司再保证能将3、7、8号地块纳入科创园的命名、运营和服务。《在建工程转让合同》9.1条和9.2条约定的事项是先后履行的关系，9.2条履行的必要前提条件是9.1条已经履行完毕，显然苏房公司、西交公司具有在先义务。在苏房公司、西交公司在先义务完成之前，根本无从谈起需由世茂公司配合将3、7、8号地块纳入问题。因此，针对合同约定违约责任指向的苏房公司、西交公司违反合同第九条特别约定的保证和承诺，完全是苏房公司、西交公司就该保证和承诺的事项未进行任何实质性的履行，该违约责任完全应由苏房公司、西交公司全部承担。针对世茂公司的上诉请求，苏房公司辩称，一、一审判决认定苏房公司、西交公司对于科技创业园的打造具有先行主导义务，且占据主导地位是没有任何事实和法律依据的。备忘录系针对转让合同第九条的条款而签订并未单指9.1条或9.2条，备忘录中明确约定，是因为相关细节未予明确，需要三方另行商议，而商议的范围包括涉及政府批准、孵化器管理、公司服务要求等诸多细节。一审判决将三方需要进一步商议的范围，仅仅局限于9.2条约定的需将世贸3、7、8号地块一并纳入事宜，从而错误地认定苏房公司、西交公司对于打造科创园具有先行主导义务。二、一审判决认为三方备忘录中涉及政府批准是指科创园创建最终需经政府相关部门批准，而非指创建行为本身需获得政府部门预先批准。这一观点既不符合政府的相关规定，也与创建科创园的实务流程是不相符的。三、转让合同第九条以及三方备忘录所约定的科创园的创建事宜，这既是三方共同的义务，也是三方共同的权利。世茂公司起诉之前一共长达六年的时间，世茂公司没有就创立科创园事宜与苏房公司进行过任何协商，也没有提出过任何诉求及催告，可以判断世茂公司所诉求的目标利益即使存在，转让合同后续的履行过程中对三方也均不存在了。四、一审判决认定的差额损失1762.7939万元并不存在，没有任何证据证明价格的高低与合同第九条关于成立科创园的约定之间有因果关系。一审判决在没有任何事实依据的基础上，先认定世茂公司是为了换取西交公司的专业运营能力以提升该区域的商业运营档次，实现其商业利益最大化，从而以低于市场价的价格将在建工程转让，然后一审判决再以土地评估价与转让价之间存在差异，来反证上述观点，完全属于因果倒置。另外评估报告遗漏了4号地块不包含正负零以下部分对于地价的影响以及遗漏不可分割销售对于地价的影响。在转让合同办理变更登记手续前，该项目的规划设计方案、建设工程规划许可证已由世茂公司向规划部门申领，并已经获得了批准，苏房公司一直就没有进行过变更。针对世茂公司的上诉请求，西交公司辩称，苏房公司、西交公司违约行为根本就不存在。一、在三方的备忘录当中已经明确了，针对合同第九条当中的有关细节，三方需要进一步协商，而备忘录所阐明的内容不仅是9.2条，也包括9.1条，9.2条的约定是对世茂公司非常有利的，但实际上是没有办法来独立完成的一项内容。科创园的建设即便是分批来建，但是规划的时候要统一去上报、规划。在三方没有就统一规划的内容达成一致之前，不存在建好科创园再纳入规划这样一个前提，所以有了9.1条要求符合政府规划，需要三方具体协商3、7、8号地块如何来纳入的问题。二、如果科创园的建设对世茂公司造成难以弥补的损失，其不可能在工程完工六年的时间内从未发过函给苏房公司、西交公司要求就科创园的有关建设进行磋商或者推进。从科创园的建设以及备忘录内容来看，反而是世茂公司违约，它并没有将其应该纳入到科创园建设的房产予以保留。三、一审法院认定苏房公司、西交公司具有打造科创园的先行义务和主导推动作用，认为科创园创建最终需政府相关部门审批，并非指创建行为本身需要获得政府相关部门预先审批的观点，直接违反了江苏省科技企业孵化器认定和管理办法第七条的规定。苏房公司上诉请求：一、撤销原判并改判驳回世茂公司的诉讼请求或发回重审；二、世茂公司负担案件受理费、评估费。事实与理由：一、一审未审查转让合同履行的基本情况。1.签订转让合同的时间为2012年12月31日，但该工程的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证系在2014年6月才从世茂公司变更为苏房公司，期间该工程一直登记在世茂公司名下。2.在转让合同签订后，西交公司曾向世茂公司发出过与创建科创园相关的邮件，但未得到世茂公司的任何回应。二、一审判决认定科技创业园未能建成，三方均有过错，且苏房公司和西交公司具有较大过错，与事实不符。1.苏房公司、西交公司对于科技创业园的打造具有先行义务且占据主导地位没有事实依据，且与三方签订的《备忘录》及世茂公司与西交公司签订的《合作备忘录》的约定内容不符。2.一审判决认定各方均未举证证明其对于科技创业园的打造及具体操作细节的进一步磋商采取了实质性的行为予以推进与事实不符。3.一审判决认为三方备忘录中的“涉及政府批准”是指“科创园创建最终须经政府相关部门审批，并非指创建行为本身需获政府相关部门预先审批”与事实不符，且与科创园创建的相关规定不符。4.科创园未能建成的原因系在备忘录签订后，三方没有就细节协商一致导致，在没有证据证明未能协商一致是由哪一方的过错造成的情况下，应认定为三方均无过错。三、一审判决认定科创园未能创建给世茂公司造成的损失为1762.7939万元，与事实不符。1.一审判决认定的“差额损失”并不存在。(1)所谓世茂公司以明显低于市场价的价格将在建工程转让，其目的系以低转让价换取西交公司的专业运营能力，没有任何事实依据，且这种目的在双方的合同中并无体现。(2)一审判决在先入为主的形成上述观点后，再以土地评估价与转让价之间的存在的差异反证上述观点，属于因果关系倒置。(3)在各方就案涉工程转让所签订的所有协议文件中，均没有“在建工程转让及科技创业园打造作为互换条件”的任何表述。(4)在转让合同签订后，至起诉前长达六年的时间内，世茂公司没有就创立科创园事宜对西交公司和苏房公司提出过任何主张和异议。2.一审判决错误采信了《估价报告》中评估土地总地价为6106.2539万元的结论。(1)“不可分割销售”属于规划限制条件，在转让协议签订时，该地块的规划方案已经由世茂公司向政府部门申请获得批准，且苏房公司在受让在建工程后未进行过规划方案的变更，但评估结论却仍未考虑“不可分割销售”因素对地价的影响。(2)完整的土地使用权包含地上及地下空间两部分，但评估结论未考虑转让的土地使用权不包含±0以下部分这一因素对地价的影响。针对苏房公司的上诉请求，西交公司同意苏房公司的上诉请求。针对苏房公司的上诉请求，世茂公司辩称，一、根据一审查明的事实，世茂公司想基于西交公司在打造、运营科创园上的优势，在案涉地块上创建科创园完成后，将世茂公司的3、7、8号地块纳入其中，以实现更高商业利益。因此，世茂公司才以远低于市场价的价格将4号地块出让。违约责任条款明确指向苏房公司创建科创园的义务，其未履行的应予赔偿。二、转让合同第九条明确苏房公司负有就4号地块先行打造成科创园的单方义务，亦是后续将3、7、8号地块纳入的先合同义务，但苏房公司没有履行。至于世茂公司为何起诉前没有提出异议，系因合同9.1条明确苏房公司自竣工之日起2年内独立创建，正式期满后苏房公司没有履行，世茂公司才为维护权益提起诉讼。违约责任条款的约定明确指向第九条的约定，苏房公司未履行在先义务，应负赔偿责任；三、一审法院通过司法鉴定程序选定评估机构进行评估，评估人员到庭接受质询，程序合法，评估内容基于地块真实情况进行评估。至于“不可分割销售因素”，在转让地块时交付给苏房公司所有的规划文件都不存在该因素，关于正负0以下部分因素，评估时也已做了考量。西交公司上诉请求：一、撤销原判并依法改判或发回重审；二、案件受理费由世茂公司负担。事实与理由：一、西交公司不是合同当事人。1.原审法院确认了承诺函第1条的内容是担保，第2条的内容是债务加入。而承诺函第2条的原文第一句就是：“不可撤销的保证………”，该条款的内容都是西交公司的保证内容，因此西交公司承诺的内容还是担保法意义上的保证。2.世茂公司起诉时确认的法律关系是担保法律关系，原审法院无权更改。法院的诉讼地位应该是站在中间的立场上审理本案，根据世茂公司所主张的法律关系以及查明的事实进行判决，而不应在权利人主张的情况下自行做出认定。3.本案中西交公司是担保人的法律地位在另一案件中已经确定。世茂公司曾起诉苏房公司、西交公司工程款的纠纷，世茂公司主张的依据也是《在建工程转让合同》以及《承诺函》，而在该案中原审法院认定西交公司的地位是担保人，担保期限已过，无须承担责任，该案经过二审予以维持，同样的法律关系，同一法院不应做出相悖的认定。4.西交公司并非合同主体，在《在建工程转让合同》中没有明确一定要引进西交公司进行科创园的管理，如果要引进西交公司进行管理，需要三方谈定条件才能进行。而西交公司与世茂公司在2012年8月15日签订的备忘录本身不具有约束力，更随着世茂公司将在建工程转让给苏房公司而失去意义，二、原审法院委托、采信评估是错误的。1.《在建工程转让合同》，并非土地转让，原审法院将土地单独拿出来进行评估是错误的。在建工程是整体性，双方是在综合了各种因素之后的结果，而单独将其中一部分拿出来进行评估，明显忽视了其他因素，而且价格是谈判谈出来的，而非单独依据评估价格来确定的。2.评估机构在评估时并没有完全考虑到对土地价格影响的其他各种因素。该项目性质为“不可分割销售”，评估机构在出庭时也明确表态，法院委托时没有说明这一因素，并且陈述该“不可分割”因素对评估价格有影响。另外，该报告评估时没有考虑地下空间对评估结果的影响。三、三方《备忘录》确认了《在建工程转让合同》第九条仅仅是意向性的条款，不具有约束力。在2012年12月31日的备忘录中确认了合同第九条(包括9.1条和9.2条)涉及到诸多具体操作细节未予明确，需要三方进一步协商，故就第九条(包括9.1条和9.2条)具体操作细节，需要三方另行商定并签订补充协议，故合同第九条仅仅是意向性的约定，实际情况下是世茂公司为更好完成在建工程转让的审批而设的条款，内部是不具有约束力的，需要三方再行协商。而工程建设完工至今，世茂公司从未向西交公司与苏房公司要求就科创园的有关事项进行过协商。因此，在没有协商明确细节之前，不应按照合同第九条确认有违约行为存在，也不能认定第九条的先后履行顺序。四、西交公司为科创园的建设已做了适当的工作，早在2013年就已将科创园的有关材料发送给过世茂公司，但世茂公司并未回应。针对西交公司的上诉请求，苏房公司同意西交公司的上诉请求。针对西交公司的上诉请求，世茂公司辩称，西交公司应对世茂公司的损失承担共同赔偿责任。一、根据转让合同的目的、过程可以明确，系基于西交公司在打造、运营科创园上的优势，才进行了案涉在建工程转让。因西交公司不具有房地产开发建设的资质，根据转让合同的附件《承诺函的内容》，系西交公司提供了其合作方苏房公司受让在建工程，故西交公司、苏房公司都是转让合同的义务承担方。二、转让合同中关于价格有独立分项，就地块明确独立以4343.46万元转让，该价格之所以明显低于市场价，系为了科创园建成后商业利好的期待。三、转让合同对各方均有约束力，第9条、第11.2.5条明确创建科创园的义务及相应违约责任，在苏房公司、西交公司未履行义务的，应承担相应违约责任。世茂公司向一审法院起诉请求：一、判令苏房公司、西交公司支付违约金人民币1000万元；二、判令苏房公司、西交公司赔偿世茂公司实际损失与违约金差额部分780.83万元；三、本案诉讼费用由苏房公司、西交公司承担。一审法院认定事实：2012年8月15日，世茂公司与西交公司签订《合作备忘录》约定：为有效利用苏州世茂运河城商业二期的商业资源、打造科技创业园项目，世茂公司与西交公司经磋商，拟以苏州世茂之苏州世茂运河城商业二期4号地块为中心，辐射周边地块项目进行科技创业园的建设、开发，现就此事宜双方达成备忘如下：一、双方初步商定，在4号地块上按照该地块现定并将获批的规划方案合作建设一商业用房项目作为科技创业园中心，该商业用房除地下一层部分由世茂公司保留所有权进行使用或经营外，其他部分由世茂公司转让给西交公司作为科技创业园的主楼及附属设施由西交公司所有、使用或经营。二、双方暂定4号商业用房的转让方式为在建工程转让，且双方商定，在本备忘录签订生效之日起3个自然月内，双方将共同咨询该商业用房所在当地的国土、住建、税务等相关政府部门后协商确定4号地商业用房最合理的转让方式及安排，并就具体转让完成正式协议的签署。三、四号地块商业用房工程建成竣工后3年内，西交公司负责以4号地块商业项目为科技创业园中心，提供项目定位策划和管理，包括引入西交品牌的孵化载体，输入“西安交通大学国家大学科创园（苏州）品牌”，提供省级级别（或以上，视申报情况而定）孵化器载体或以上标准的物业和孵化服务，并同时将4号地块周边属世茂公司承建及经营的商业地块项目纳入品牌孵化载体范围内一并提供相应的产业支持、招商管理等服务。纳入品牌孵化载体的范围及服务规模、内容双方将在本备忘录签订生效后3个自然月内共同协商确定。对于西交公司为纳入品牌孵化载体范围内的世茂公司承建或经营的项目提供招商服务、推介客户购房或承租成功的，世茂公司将支付西交公司相应佣金作为服务对价（具体佣金比例、支付以及可能延伸产生的品牌植入和运营管理服务费等也由双方在本备忘录签订生效后3个自然月内协商确定）。四、西交公司负责充分协调相关政府部门为与本备忘录确立事项的开展及执行提供支持，并将在后续以4号地商业项目为中心的科技创业园创建、运营过程中，沟通相关政府部门给予所有入园及/或符合条件的企业、个人或其他组织以产业扶持、税收优惠以及相应租金、购房政府补贴等。2012年12月31日，转让方世茂公司（甲方）与受让方苏房公司（乙方）签订《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》，并作如下约定。1.1合同标的：甲方持有的项目地上（正负零以上，下同）部分在建工程的所有权、开发建设权、所占土地的使用权及其相关一切权利。2.1项目名称：苏州世茂运河城商业二期4号地块项目工程。2.2项目地点：苏州市沧浪新城宝带西路以南、太湖西路以北。2.3项目面积：占地面积7841.6平方米，项目规划总建筑面积为46713.23平方米（未含红线外连廊面积，计容面积为31260.41平方米），其中地上建筑面积29907.72平方米，地下建筑面积16805.51平方米（未含市政道路下方建筑面积）。以上最终以工程竣工验收后政府房管部门提供的面积为准。2.4项目用途：商业和商务办公，具体以政府房管部门批准的用途为准。2.6项目现状：在建，桩基完成，基础土方开挖中。3.1经甲、乙双方协商一致，待项目在建工程达到双方约定的建设阶段并满足本合同下文第4.1条约定的转让条件后，甲方拥有的下列权利转移至乙方：项目地上部分在建工程的所有权；附属于上述项目地上部分在建工程的相关权利，包括但不限于：该部分在建工程的开发权、建设权，在建工程用地的使用权、收益权、处分权，与该部分在建工程有关的除本合同另有约定以外的其他权利。5.1条转让总价款：经甲、乙双方协商一致，乙方应向甲方支付的总转让价款为人民币13800万元整。9.1条（特别约定）：项目整体建成竣工后，在符合政府批复意见设定的条件和许可范围的基础上，乙方承诺将项目地上部分（面积不少于6000平方米）作为中心，打造科技创业园（科技创业园的建成不迟于项目建成竣工之日起2个自然年度，运营期不少于政府批准的运营年限，但乙方力争运营期不少于建成运作后5个自然年度），引入包括西安交通大学和/或国内国际多高校合作的有国际机构参与的高端孵化器载体命名及运营，提供省级级别（或以上，视申报情况而定）孵化器标准的企业孵化管理服务以及企业定位策划等。9.2条（特别约定）：上述科技创业园建成后，乙方保证在符合政府批复意见设定的条件和许可范围内将项目周边由甲方开发建设及/或持有、经营的苏州世茂运河城商业二期3、7、8号地块项目纳入科技创业园（命名、运营及孵化器管理服务时间受9.1条约束），且乙方同意，在经孵化器管理机构确认不损害其品牌和经济利益的前提下，甲方可在其3、7、8号地块项目销售、使用过程中免费使用孵化器的命名、品牌、名称、标牌及标识（包括中/英文名称/缩写及标识）等，以作宣传推广之用。11.2.5条：如乙方违反本合同第9条特别约定的保证或承诺事项的，乙方应向甲方支付违约金1000万元整，作为对甲方之合理经济补偿及/或赔偿。如该违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应赔偿实际损失与违约金的差额部分。该合同附件4《项目地上部分在建工程转让成本费用组成》载明：转让价款13800.22万元的构成系土地成本4343.46万元、建造成本7054.09万元、期间费用660万元、营业税金及附加810.9万元、土地增值税及所得税931.77万元之和。转让合同书签订当日，西交公司向世茂公司出具《承诺函》一份，载明：“致苏州世茂投资发展有限公司：鉴于苏州房地产开发公司系我司之关联合作方，现在我司授权下，就贵司之苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让及相关事宜，与贵司签订了《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》及确认书、补充协议等相关文件，现我司特此就该等转让合同书及相关文件之签订、履行向贵司作如下承诺：1、不可撤销地承诺对上述转让合同书及确认书、补充协议等一切相关协议、文件下约定至苏州房地产开发有限公司的权利、义务，以及该等转让合同书及相关文件之签订、履行、终止及由此产生的一切责任、义务等，向贵司承担连带担保责任。2、不可撤销地保证我司与苏州市房地产开发有限公司之间因上述转让合同书及确认书、补充协议等一切相关协议、文件的签订、履行或终止所产生的相关纠纷、异议由我司全权负责及解决，与贵司无涉；如因此可能引致贵司需承担相应责任或遭致损失的，由我司负责协调处理并向贵司进行赔偿/补偿。”上述合同签订同日，世茂公司、苏房公司及西交公司签订《备忘录》一份，其上载明：“就2012年12月31日由苏州世茂投资发展有限公司与苏州市房地产开发有限公司签订的《苏州世茂运河城商业二期4号地块在建工程转让合同书》中第九条的特别约定，由于该条款约定的孵化器涉及政府批准并且孵化器管理公司服务要求等诸多细节均未予明确，故关于该第九条的具体操作细节安排三方将另行商议并签订相关协议作为对前述在建工程转让合同书的补充。特作如上备忘。”2013年8月1日，世茂公司（甲方）与苏房公司（乙方）签订《国有土地使用权转让合同》。合同第三条约定：甲方将位于苏州市，面积为7841.6平方米（只含正负0以上部分，不含地下空间）的土地使用权以在建工程转让方式转让给乙方，转让用途为其他商服用地，转让年限至2047年3月12日止。第四条：转让地价为每平方米5539元，合计4343.46万元。上述协议签订后，世茂公司便将涉案在建工程转让给苏房公司开发建设，后涉案工程于2016年3月17日竣工验收。该工程所建房屋的公安编号为苏州市宝带西路1177号3幢，苏房公司自持该项目一至四楼（面积合计13840.45平方米）的房屋，不动产登记簿显示该自持部分的房屋为“不可分割销售”，四楼以上房屋已全部出售。项目竣工至今，转让合同第九条约定的科技创业园并未创建。2018年9月18日，世茂公司向西交公司发出索赔函，认为苏房公司违反合同约定，未能打造科技创业园，应向其支付违约金1000万元，并赔偿实际损失与违约金之间的差额部分，西交公司基于《承诺函》，应就苏房公司的赔偿义务履行连带保证责任。西交公司于2018年9月19日收到该《索赔函》。一审审理期间，应世茂公司之申请，一审法院依法委托苏州科大房地产估价咨询有限公司对苏州世茂运河城商业二期4号地块其他商服用地国有出让土地使用权价格进行评估。评估基准日为2012年12月31日。该公司于2019年9月26日出具《估价报告》认为：根据《城镇土地估计规程》（GB/T18508-2014）,经估价人员现场查勘和对当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，评估得到待估宗地在估价设定条件下、于估价期日2012年12月31日、其他商服用地、剩余使用年限为34.2年的国有土地使用权价格如下：评估土地总面积：7841.6平方米，单位土地面积价格：7787元/平方米，评估土地总地价：6106.2539万元。为此，世茂公司向苏州科大房地产估价咨询有限公司支付了119500元评估费。苏州科大房地产估价咨询有限公司的评估师邝晓斌、方海生到庭接受询问时称：一、因法院来函要求在评估时不要考虑一至四层房屋为不可分割销售这一因素，故估价报告中没有考虑该因素。二、因双方转让的标的是4号地块正负零以上部分，不包含地下部分，故我们只对地上部分进行评估。因为该宗土地在评估基准日还没有转移到苏房公司名下，土地证转移登记在转让合同签订之后，所以我们没有在报告当中明确陈述仅对地上部分进行评估，但实际上只对地上部分进行评估。至于地上地下分割转让会不会影响地上部分的地价这一问题，我们在估价过程中询问过双方，双方均称苏房公司对于地下部分的停车等功能使用不受影响，所以地上地下分割转让对苏房在配套方面没有影响，进而也不会影响地价。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方对于科技创业园未能建成是否具有过错及过错程度大小；二、如苏房公司在本案中须承担违约责任，西交公司是否应对苏房公司在本案中的违约责任承担连带保证责任或共同赔偿责任；三、科技创业园未能依约创建是否给世茂公司造成损失及损失大小如何确定。对于争议焦点一，一审法院认为，根据转让合同书第九条约定，科技创业园最终范围包括商业二期3、4、7、8地块，但打造具有先后顺序，即苏房公司、西交公司需以其受让的4号地块地上部分（面积不少于6000平方米）作为中心，打造科技创业园，待该地块上的科技创业园建成后，再将世茂公司运营的、7、8号地块项目纳入科技创业园。可见苏房公司、西交公司对于科技创业园的打造具有先行义务且占据主导地位。另根据《备忘录》约定，因转让合同第九条对于诸多细节未予明确，具体操作细节将安排三方另行商议并签订相关协议作为对前述转让合同书的补充。由此可见，因科技创业园最终须将3、7、8号一并纳入，双方希望在打造前期对具体操作细节进一步商议。但4号地块建设项目竣工以来，双方均未举证证明其对于科技创业园的打造及具体操作细节的进一步磋商采取了实质性的行为予以推进。结合转让合同的签订背景，西交公司主要从事教育产业与科技项目的投资、高科技成果开发、技术转让和企业孵化等业务，世茂公司以明显低于市场价的价格将4号地块地上在建工程及相关权利转让给苏房公司、西交公司，其目的系以低转让价换取西交公司在打造科技创业园上的优势及专业运营能力，由苏房公司、西交公司在4号地块上先行打造科技创业园，并最终将世茂公司自行开发建设的3、7、8号地块纳入科技创业园，提升该区域的商业运营档次，实现其商业利益最大化。综上可见，不论是从转让合同第九条约定上看，还是从转让合同签订背景上看，苏房公司、西交公司均应在打造科技创业园上起到主导推动作用，并承担更多的合同义务，故苏房公司、西交公司对于科技创业园未能建成具有较大过错。此外，因《备忘录》约定具体操作细节将安排三方另行商议并签订相关协议，故世茂公司对于科技创业园的打造也具有一定的配合义务，世茂公司未举证证明其对于科技创业园打造采取了实际措施，也未举证证明其对于后续协议的达成积极推进，其自身对于科技创业园未能建成也具有一定的过错。对于科技创业园未能成功建成产生的违约责任，结合双方的过错程度，一审法院确认苏房公司应承担70%的违约责任，剩余30%由世茂公司自行承担。对于西交公司称其向世茂公司的工作人员发送了与科技创业园相关的邮件、制作了与科技创业园相关宣传介绍的PPT、准备了6000平方米以上的房屋即其为创建科技创业园尽到合同义务的抗辩意见，一审法院认为，上述举措显然远不足以认定西交公司已尽到创建科技创业园的合同义务，根据其举证情况，西交公司确未就创建科技创业园一事采取过实质性的推进举措。另对于西交公司称创建科技创业园需先得到政府相关部门审批的抗辩意见，一审法院认为，该抗辩意见不符合科技创业园的申报流程。转让合同书第九条及《备忘录》中所提及的“在符合政府批复意见设定的条件及许可的范围内”及“由于该条款约定的孵化器涉及政府批准”本意是指科技创业园的创建最终须经政府相关部门审批，故而在创建时对于各项指标、要求就应按照政府相关部门规定的创建标准进行，并非指创建行为本身需获得政府相关部门预先审批。对于争议焦点二，一审法院认为，根据《承诺函》的内容可见，该函第1条载明西交公司承诺对转让合同书及一切相关协议中约定的苏房公司的权利、义务承担连带担保责任。第2条载明西交公司承诺对于苏房公司因上述转让合同书及一切相关协议的签订、履行或终止所产生的纠纷由其全权解决，如因此导致世茂公司遭受相关损失的，由其负责向世茂公司赔偿。根据上述第2条承诺的内容，科技西交公司系自愿与苏房公司共同对世茂公司因履行转让合同书及相关协议所产生的损失承担赔偿责任。该行为系主动的债务加入行为，不同于上述第1条承诺中的保证责任。西交公司称其作出的保证责任承诺已过保证期限的抗辩理由无法免除其因承诺债务加入所产生的法律义务。故西交公司对于苏房公司在本案中因合同履行所产生的违约责任应当承担共同赔偿责任。对于争议焦点三，一审法院认为，三方虽未在转让合同书中对于转让价4343.46万元的由来作出说明，但一审法院对于世茂公司称其系基于苏房公司、西交公司承诺打造科技创业园以及将世茂公司其他周边项目纳入科技创业园，才以明显低于当时市场价的价格转让该项目的陈述予以采信，理由如下：根据《估价报告》的结论，4号地块国有出让土地使用权在签订转让合同书时即2012年12月31日的市场价格是6106.2539万元，明显高于转让价4343.46万元。世茂公司作为一家房地产开发企业，不可能不清楚当时的市场价格，其以明显低于市场价的价格转让该地块，以换取西交公司在打造科技创业园上的优势，最终将其自持的其他相邻地块也纳入科技创业园，反映的是合同双方付出的合同对价。该约定也符合商业互利逻辑。虽然西交公司并未直接作为合同相对方与世贸公司签订转让合同书，但根据双方于2012年8月15日签订的《合作备忘录》内容，可见世贸公司与苏房公司签订转让合同书，以及西交公司就转让合同书出具《承诺函》均基于该《合作备忘录》的签订。该《合作备忘录》明确写明双方对于将在建工程转让及科技创业园打造作为互换条件进行合作的意向。现科技创业园未能建成，但世茂公司已经以明显低于市场价的价格将4号地块在建工程转让给苏房公司，世茂公司称转让时的市场价格与转让价之间的差价即科技创业园未能创建成功给其造成的实际损失符合事实，也符合合同约定的本意。对于估价报告的结论，苏房公司称其将4号地块上的房屋建成后，一至四层的房屋在产证登记时记载的是“不可分割销售”，该限制会降低土地价格，且其猜测登记为该状态的原因系3、4、7、8号地块系世茂公司当初在规划时作为整体进行申报，后来世茂公司将原先的街区式商业变更为盒子式商业进行申报导致该结果，但估价报告并未考虑该因素，导致估价过高，故其对报告结论不予认可。对此，一审法院认为，世茂公司在转让4号地块前，即已完成规划设计方案申报并领取建设工程规划许可证，但设计方案及许可证上均未记载有“不可分割销售”的要求。苏房公司称系世茂公司后续将原先的街区式商业变更为盒子式商业进行申报所致，但未提供证据予以佐证，一审法院不予采信。苏房公司未举证证明“不可分割销售”系因世茂公司原因所致，故其要求在估价时考虑该因素依据不足，一审法院不予支持。对于苏房公司称估价报告没有明确记载仅对4号地块地上部分进行评估，也没有考虑4号地块系地上地下分割转让的因素，影响估价报告合法性的抗辩意见，一审法院认为，根据估价师的到庭陈述，估价报告的评估范围是4号地块的地上部分，且在评估时已经对地上地下分割转让对于地上部分的价值是否影响作出了调研和考量。综上，一审法院对估价报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，对估价结论予以采信。综上，一审法院认为，当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。世茂公司因科技创业园未能创建成功造成的实际损失是评估价与实际转让价之间的差额即1762.7939万元（6106.2539万元-4343.46万元）。该损失高于转让合同书约定的违约金1000万元，世茂公司因此要求调高违约金的请求符合事实及法律规定。结合双方各自的违约程度及违约行为所造成的实际损失，一审法院认定苏房公司、西交公司应当共同向世茂公司赔偿实际损失的70%即1233.9557万元（1762.7939万元×70%）作为违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，一审法院判决：一、苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司于判决生效之日起10日内共同向苏州世茂投资发展有限公司支付违约金1233.9557万元。二、驳回苏州世茂投资发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费128650元，由苏州世茂投资发展有限公司承担39507元，苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担89143元；评估费119500，由苏州世茂投资发展有限公司承担35850元，苏州市房地产开发有限公司、西交科创发展（苏州）有限公司共同承担83650元。二审审理查明：1.世茂公司在2019年1月14日的一审庭审中明确，一方面按西交公司系保证人要求其承担责任，另一方面苏房公司实际系西交公司授权下进行诉争一系列行为，在案涉转让合同签署前，系西交公司与世茂公司洽谈相关事宜，故西交公司应与苏房公司向其承担连带责任。2.估价报告的附件三：估价对象《国用土地使用权证》记事一页明确载明“本宗地土地使用权只包含正负零以上部分，不包含地下空间使用权。地下空间使用权为苏州世茂投资发展有限公司。”二审中，世茂公司称，在本案中系向西交公司、苏房公司主张根本违约的违约金，如在本案中主张得到支持后，不会再要求对方继续履行。世茂公司还称，在项目竣工验收后，其有向西交公司、苏房公司发函联系过科创园创建事宜，但目前无法举证。苏房公司称，其没有发过书面函件向世茂公司要求商谈建立科创园，但为科创园的创建预留了相应场地。苏房公司还称，在转让合同交易发生的时候，在建设规划许可证以及设计方案等相关资料上没有显示案涉地块是不可分割销售的，但在竣工后房产证上有显示。在双方谈判的过程中，世茂公司告知过涉案地块是不能分割的，现无证据能予以佐证。西交公司称，其向世茂的人员发送了科创园的规划设计草案及希望与政府沟通的内容，但是没有得到回复。西交公司还明确，运营科技创业园是其主要业务，如在园区独墅湖高教区就有项目运营。二审中，西交公司向本院提交如下证据：证据一：（2017）苏08508民初7207号判决书以及（2018）苏05民终3932号判决书，证明西交公司是担保人的法律地位，在另一案件中已经认定，不能同案不同判。证据二：开庭笔录两页，证明世茂公司以西交公司是担保人来起诉，法院不能越过世茂公司自认的法律关系。证据三：承诺函，证明西交公司非合同当事人，世茂公司起诉西交公司所基于的理由是承诺书，该承诺书通篇所讲的都是担保责任。证据四：江苏省科技厅《江苏省科技企业孵化器认定和管理办法》的通知、《关于开展2018年度省级科技企业孵化器认定工作的通知》。证明一审法院认为西交公司、苏房公司具有打造科创园的先行义务和主导推动作用的观点直接违反政府相关规定。《备忘录》约定该事项需要三方商议和协议才是先行义务，在该先行义务未经履行，一审法院判决苏房公司、西交公司承担主要责任无效。相应理由：1.依照《江苏省科技企业孵化器认定和管理办法》第七条、第十九条的规定，地方政府需要给予孵化器支持政策，与孵化器是否达到或申请省级无关，政策在孵化器规划、用地阶段即可开始，并包括资金和税收这样的直接经济方式支持。2.《关于开展2018年度省级科技企业孵化器认定工作的通知》附件6(申请认定省级孵化器)需提供的相关证明文件“1、地方批准设立科技企业孵化器的相关文件及证明材料，主要包括：地方有关编制机构批准设立孵化器的批复”，该条显然指在申请省级孵化器之前即已经获得政府对孵化器的设立批准，该设立显然必须同时或早于9.1条在符合政府批复意见设定的条件及许可范围的时间，政策与其对象的身份确定相匹配是一项政务常识。附件2第五条则指的是孵化器需要对从设立开始到申请省级之前得到的政府政策等进行书面总结。证据五：苏州工业园区科技发展局给西交公司的《关于批准建设苏州工业园区西交大创新创业园的批复》。证明西交公司2008年底成立的科技企业孵化器，创建行为事先得到了地方相关编制机构的批复，西交公司行为符合政府相关法规要求，9.1条将政府批复的条件及许可范围列为先行条款有事实依据。证据六：西交公司的科创园从2009年(创园开始)即获得苏州工业园区国库财政补贴支持的银行票据凭证及申请报告。银行票据凭证显示国库中心支付科目为“科技发展、大学科创园启动”。证明地方孵化器政策落实给孵化器创建带来切实利益。9.1条捋政府批复的条件及许可范围列为先行条款符合商业利益。苏房公司质证认为，同意西交公司证据的证明力。世茂公司质证认为，对证据一、二、三真实性无异议，但均无法达到证明目的。该证据与本案不具有关联性，而且该判决当时所主张依据的是担保责任。而在本案中，世茂公司在一审中明确涉及到两方面的责任问题，即一方面是担保责任，另一方面是苏房公司是基于西交公司的授权操作，西交公司作为直接的责任主体与苏房公司共同承担赔偿责任。另外从证据三的内容来看，西交公司明确了签订在建工程转让合同书是基于苏房公司为其关联合作方，而且在第二条内容中明确了所有的合同权利义务均由其承担。证据四真实性没有异议，应该是由苏房公司、西交公司先行创建完成认定科技企业孵化器的相关标准之后，向政府进行申请认定。对证据五、六真实性由法庭核实，但该证据均与本案不具有关联性。首先该证据的时间为2008、2009年，当时的科创园创建政策与本案所涉的科创园创建政策是完全不同的。该证据显示的相关科创园显然是属于具有政府参与背景的，与本案更加没有可比性，因此应该以现在的相关政策来考虑本案科技创业园的创建流程。世茂公司向本院提交2020年1月2日下午在苏州市姑苏区发展局负责科创园创建的工作人员刘端阳制作的调查笔录一份，刘端阳陈述，根据江苏省科技厅的相关规定，科创园的创建不需要政府先行审批，完全是企业自行创建，如果需要得到省级或者国家级的认定，可以在创建完之后向科技局申请认定。证明苏房公司和西交公司在之前庭审过程中所陈述的科创园的创建，必须先经过政府审批完全与事实不符，也证明了当初在建工程转让合同所约定的由苏房公司先行独立创建科创园这一合同约定，明确了苏房公司的先行义务，应该由其独立完成。苏房公司质证认为，对于该调查笔录的真实性、合法性及关联性均不予认可，主要理由如下：1.该调查笔录的形式是证人证言。根据最高院民事诉讼证据的规定，证人应当出庭作证，未出庭的证人以书面方式提供的证言不能作为认定案件事实的根据。2.该调查笔录所载的内容并非本案的案件情况，而是证人对于法律法规及政策的个人观点，不符合证人证言的构成特征。3.设立科创园或者孵化器的事宜是否涉及政府批准，应当根据相关文件的规定来判断，其个人观点不能作为法院判决的依据和参考。3.即使设立科创园不需要政府部门的批准，也不意味着转让合同第九条的相关事宜无需经过三方进行协商。西交公司质证认为，同意苏房公司的质证意见，并认为，一、双方在备忘录中约定的除政府审批事项外，还包括了孵化器的其他具体事项，因此政府审批不是备忘录履行内容的全部构成要件，还包括孵化器的其他要素内容需要双方来协商。二、即便是真的不需要政府进行相应的审批，世茂公司也应该先解除双方之间的备忘录，并告知西交公司、苏房公司可以单独来完成科创园的建设。在备忘录有效成立的情况下，不能单方增加西交公司、苏房公司其他义务。三、即便证言是真实的，但是也没有完全否定双方合同约定需要政府先审批的约定。四、证人证言的公正性和专业性存有质疑，其本身又没有出庭参与接受法院和双方的询问，不能作为本案的证据来使用。五、关于科技创业园创建流程的观点不正确。1.孵化器涉及政府批准的本意，不是指科技创业园的创建最终须经过政府相关部门审批，还可以有其他审批。2.政府批准指的就是设立扶持政策和设立批准。3.创建行为本身可以获得政府相关部门预先批准。因为在申请上述政策时，政策协商必须确定享受政策的主体身份，因此需要相应的孵化器身份批准才能享受相关规划用地，资金税收等可能获得的优惠政策。六、刘端阳的陈述只提出许多企业可以自行创建科创园，并未排除一些企业可以依据行业法规自行创建。七、当事人约定先行开展政府批准相关事项，约定三方就此协商和协议，均是当事人自主的正当权利行为。八、刘端阳关于创建科创园是否需要政府先行审批的回复是选择性和片面性陈述。1.完全不需要和可以自行创建，并不是依据具体政策规定，仅是个人观点。2.刘端阳仅回答了省级或国家级认定不需要先行审批，明显回避了很多政策规定的政府先行审批内容。九、省级认定的补助仅是科创园诸多政策补助项目中的一种，还包括了设立批复、启动资金补助、租金补助等补助项目。十、如果参照行业管理办法创建科创园，还需考虑诸多行业管理要求，以及本案是多个主体合作创建等诸多商务细节。苏房公司补充提交工商登记资料，以证明悦宜公司和苏房公司的实际控制人为同一人。西交公司对该证据的真实性无异议。世茂公司质证认为，1.该证据形式只是一个网页的打印件，应需要提供工商管理部门出具的正式的查档证明。2.即使该证据真实，根据悦宜公司的控股股东以及其控股股东的股东详情，苏州祥弘企业管理有限公司也并不是绝对控股，因此并不能达到苏房公司所称的与苏房公司实际控制人为同一人。3.作为工商注册独立的公司运营主体，都是独立的企业法人，并不能因为其背后股东有相关的关联性联系就认定为同一主体。以上事实由一审庭审笔录、估价报告、（2017）苏08508民初7207号、（2018）苏05民终3932号民事判决书、另案开庭笔录、承诺函、江苏省科技厅的管理办法、认定工作的通知、苏州工业园区科技发展局批复、银行票据凭证及申请报告、世茂公司制作的调查笔录、工商登记资料、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、对于科技创业园未能建成的归责主体及责任比例；二、能否以估价报告确定的国有出让土地使用权市场价与合同转让价之间的差额确定世茂公司的损失；三、西交公司应否对世茂公司承担违约责任。关于争议焦点一，本院分析如下：1.世茂公司上诉认为，科技创业园的创建工作完全系西交公司、苏房公司单方在先义务，故苏房公司、西交公司未履行该义务，应向其承担全部违约责任；苏房公司则上诉认为，科技创业园未能建成的原因系在备忘录签订后，三方没有就细节协商一致导致，在没有证据证明未能协商一致是由哪一方的过错造成的情况下，应认定为三方均无过错。本院认为，一方面，按照转让合同第九条的约定及西交公司在承诺函中的承诺，西交公司、苏房公司负有将4号地块打造成科技创业园并接纳世茂公司将其持有、经营的3、7、8号地块纳入科技创业园的给付义务。另根据世茂公司与西交公司于2012年8月15日签订的《合作备忘录》首部明确载明“为有效利用苏州世茂运河城商业二期的商业资源、打造科技创业园项目……拟以苏州世茂之苏州世茂运河城商业二期4号地块为中心，辐射周边地块项目进行科技创业园的建设、开发”以及该备忘录第四条约定“西交公司负责充分协调相关政府部门为与本备忘录确立事项的开展及执行提供支持，并将在后续以4号地商业项目为中心的科技创业园创建、运营过程中，沟通相关政府部门给予所有入园及/或符合条件的企业、个人或其他组织以产业扶持、税收优惠以及相应租金、购房政府补贴等”的内容上看，同时结合西交公司系主要从事教育产业与科技项目的投资、高科技成果开发、技术转让和企业孵化等业务，能够合理说明世茂公司与苏房公司签订案涉4号地块在建工程转让合同的目的系为了换取其合作关联方西交公司对科技创业园的专业运营能力，同时也能说明西交公司、苏房公司均应在后续打造科技创业园上起到主导推动作用，并承担更多的合同义务。另一方面，根据三方备忘录的内容，三方明确转让合同第九条有诸多细节未予以明确，需要三方另行商议并签订补充协议。结合合同第九条的约定与三方备忘录的内容，可以说明第九条项下的义务人虽是苏房公司、西交公司，但在三方备忘录中亦明确，就科技创业园的创建工作，世茂公司亦负有与西交公司、苏房公司共同磋商进一步细节的配合义务，再结合科技创业园的创建工作最终是要将世茂公司经营、持有的3、7、8号地块一并纳入，若在相应细节上世茂公司未能与西交公司、苏房公司共同明确，西交公司、苏房公司碍难独自推进科技创业园的后续创建工作。据此，世茂公司对于科技创业园的创建工作亦负有配合的义务。2.当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现世茂公司、苏房公司、西交公司均未能举证说明其对于科技创业园的打造及具体操作细节的进一步磋商采取了实质性的行为予以推进，故各方当事人对于科技创业园未能按约建成均存在过错。至于西交公司认为创建科技创业园需先得到政府相关部门审批的抗辩意见，本院认为，转让合同书第九条及《备忘录》中所提及的“在符合政府批复意见设定的条件及许可的范围内”及“由于该条款约定的孵化器涉及政府批准”均属于诸多细节均未予明确而有待三方共同商议后明确的事宜，现西交公司在未对于科技创业园的打造及具体操作细节的进一步磋商采取实质性的行为的情况下，其以创建科技创业园需先得到政府相关部门审批作为抗辩事由，本院对此不予采纳。至于苏房公司称其已为建设科技创业园预留场地及西交公司称其曾向世茂公司工作人员发送过科技创业园项目简介及PPT介绍等，本院注意到西交公司所称的邮件发送时间均在世茂公司与苏房公司签订《国有土地使用权转让合同》即2013年8月1日之前，且邮件中并未明确列明世茂公司应采取的配合义务内容，故苏房公司、西交公司的前述举措均无法证实其为创建科技创业园已采取实质性的推进措施。3.至于西交公司认为转让合同第九条仅仅是意向性的条款，不具有约束力的意见，本院认为，依照转让合同第11.2.5条的约定，对于苏房公司违反该合同第九条的义务时特别明确约定了相应的违约金条款，故本院对西交公司的该上诉意见不予采纳。综上，一方面，西交公司、苏房公司均应在打造科技创业园上起到主导推动作用，并承担更多的合同义务，但西交公司、苏房公司未予履行，两公司对于科技创业园未能建成具有较大过错；另一方面，依照三方备忘录的内容，转让合同第九条有诸多细节未予以明确，需要三方另行商议并签订补充协议，世茂公司对于科技创业园的打造也具有一定的配合义务但未积极推进，其自身对于科技创业园未能建成也具有一定的过错。结合各方的过错程度，一审法院认定由苏房公司承担70%的违约责任，剩余30%的责任由世茂公司自行负担处理正确，本院对此予以确认。关于争议焦点二，本院分析如下：1.关于苏房公司认为世茂公司所称的以明显低于市场价的价格将在建工程转让，其目的系以低转让价换取西交公司的专业运营能力的说法不成立的上诉意见，本院认为，根据《估价报告》的估价结果，4号地块在签订转让合同时的市场价格是6106.2539万元，明显高于转让价4343.46万元，差额为1762.7939万元，世茂公司作为一家房地产开发企业，如无其他因素介入不会以明显低于市场价的价格转让该地块。再结合转让合同还在第11.2.5条专门针对合同第九条苏房公司未履行相关义务的情况下约定了1000万元违约金加上与实际损失的差额作为违约责任条款，作为督促、保证苏房公司履约的担保，能够反映世茂公司之所以低价出让案涉地块与科技创业园的创建有关。2.根据2012年8月15日世茂公司与西交公司之间签订《合作备忘录》的内容，可以说明西交公司虽并未直接作为合同相对方与世茂公司签订转让合同，但世茂公司与苏房公司签订转让合同书，以及西交公司就转让合同书出具《承诺函》均基于该《合作备忘录》的签订。另外，该《合作备忘录》首部明确载明“为有效利用苏州世茂运河城商业二期的商业资源、打造科技创业园项目……拟以苏州世茂之苏州世茂运河城商业二期4号地块为中心，辐射周边地块项目进行科技创业园的建设、开发”，能够说明双方对于将在建工程转让及科技创业园打造作为互换条件进行合作的意向。3.结合世茂公司作为专业房地产开发生却低价出让地块的情况，以及合同第九条的特别约定及相应违约责任条款，各方当事人前后订立合作备忘录、在建工程转让合同、三方备忘录、西交公司出具承诺函的背景缘由等，足以说明世茂公司以明显低于市场价的价格转让该地块系为了换取西交公司在打造科技创业园上的优势并最终将其自持的其他相邻地块也纳入科技创业园。4.至于苏房公司、西交公司认为估价报告未考虑不可分割销售因素的上诉意见，本院认为，现苏房公司、西交公司未能提交证据说明“不可分割销售”系因世茂公司原因所致，故其要求在估价时考虑该因素依据不足，本院不予支持。至于苏房公司认为估价报告没有考虑4号地块系地上地下分割转让因素的上诉意见，本院认为，评估人员一审到庭接受询问时明确表示，双方转让的标的是4号地块正负零以上部分，不包含地下部分，故其只对地上部分进行评估，转让合同及土地证上都有相应记载，再结合评估报告附件三评估对象土地使用权证明确记载“本宗地土地使用权只包含正负零以上部分，不包含地下空间使用权。地下空间使用权为苏州世茂投资发展有限公司”的情况，一审法院认定估价报告的评估范围是4号地块的地上部分并采信估价报告正确，本院对此予以确认。综上，现科技创业园未能建成，但世茂公司已经以明显低于市场价的价格将4号地块在建工程转让给苏房公司，世茂公司称转让时的市场价格与转让价之间的差价即科技创业园未能创建成功给其造成的实际损失符合事实，也符合合同约定的本意，本院对此予以确认。关于争议焦点三，本院对此分析如下，依照西交公司向世茂公司出具的承诺函，西交公司称苏房公司系其合作关联方并在其授权下与世茂公司订立了案涉转让合同，并在承诺第1条明确，西交公司承诺对转让合同及一切相关协议中约定的苏房公司的权利、义务承担连带担保责任。第2条明确，西交公司承诺对于苏房公司因上述转让合同及一切相关协议的签订、履行或终止所产生的纠纷由其全权解决，如因此导致世茂公司遭受相关损失的，由其负责向世茂公司赔偿。承诺函的内容可以说明西交公司对转让合同项下苏房公司的义务并非仅仅是承诺负有连带保证责任，还在第2条中明确承诺，其与苏房公司共同对世茂公司因履行转让合同及相关协议所产生的损失承担赔偿责任。该行为系主动的债务加入行为，不同于承诺函第1条承诺中的保证责任。现世茂公司在一审中已经明确以西交公司作为直接责任主体要求其承担责任的情况下，一审法院认定西交公司应就科技创业园未能建成与苏房公司承担共同赔偿责任并无不当。综上所述，世茂公司、苏房公司、西交公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。苏州世茂投资发展有限公司缴纳的二审案件受理费48819元，由苏州世茂投资发展有限公司负担，苏州世茂投资发展有限公司多缴纳的二审案件受理费79831元，本院予以退还；苏州市房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费95837元，由苏州市房地产开发有限公司负担，苏州市房地产开发有限公司多缴纳的二审案件受理费32813元，本院予以退还；西交科创发展（苏州）有限公司缴纳的二审案件受理费95837元，由西交科创发展（苏州）有限公司负担，西交科创发展（苏州）有限公司多缴纳的二审案件受理费32813元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  祁 锋审 判 员  黄学辉审 判 员  郭 锐二〇二〇年五月二十五日法官助理  黄源榕法官助理  陈启航书 记 员  徐 韬