江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终520号上诉人（原审原告、反诉被告）：同度能源科技（江苏）股份有限公司，住所地昆山市张浦镇港浦路560号。法定代表人：陈卫明，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄克明，上海市树声（昆山）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：昆山弦盛金属材料有限公司，住所地昆山市张浦镇马桥路78号。法定代表人：徐贾苗，该公司总经理。委托诉讼代理人：郗玉柱，江苏越溪律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭素芹，江苏越溪律师事务所律师。同度能源科技（江苏）股份有限公司（以下简称同度公司）与昆山弦盛金属材料有限公司（以下简称弦盛公司）买卖合同纠纷一案，均不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初9218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。同度公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，依法改判支持同度公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由弦盛公司承担。事实和理由：一、同度公司一审提交的微信记录虽未经公证，但弦盛公司认可其真实性，且该证据与案涉合同相印证，可以证明以200万元换取三年免费使用权的事实。二、一审法院以同度公司临时租赁的办公厂房租金作为计算依据存在错误。案涉办公室面积为1200平，装修费为400余万元，与临时租赁的五百平毛坯厂房无法对比。三、一审认定同度公司在2018年11月5日至2019年4月1日仍占用弦盛公司的房屋属于损失扩大，存在错误。弦盛公司拉电系违约在先，应当承担相应损失。同度公司另寻房屋需要合理的搬迁时间，且还有装修期限，不存在扩大损失的事实。同时，案涉房屋三年使用期并非免费使用，而是有偿等价使用，同度公司的合法使用权被侵害，不存在提前搬走的义务，故不存在扩大损失的问题。弦盛公司辩称，不同意同度公司的上诉意见。同度公司严重违反合同约定，拖欠支付相关的税费，也没有按照合同约定使用不动产以及不动产周围的区域构成对合同约定义务的违反。因此，弦盛公司在上述情形下停电，属于依法行使权利，符合合同法的规定，请求驳回同度公司的上诉。弦盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由同度公司承担。事实和理由：一、一审法院认定弦盛公司违约，存在错误。弦盛公司已经按约将房屋交付同度公司使用，不存在违约。同度公司自行搬离房屋，系对自身权利的处分，与弦盛公司无关。二、一审适用法律错误，应予纠正。1、同度公司搬离房屋，属于对自身权利的处分，也免除了弦盛公司的义务。因此，一审法院认定双方合同解除时间为2019年4月1日错误，应当为2019年5月1日。2、弦盛公司向同度公司提供了房屋，全面履行了合同义务，同度公司要求弦盛公司赔偿损失，缺乏合同及法律依据。3、一审法院仅认定同度公司应当支付反诉部分的律师费损失6000元，而未认定支持本诉部分的律师费，存在错误。三、本案纠纷系占有纠纷，而非买卖合同纠纷。一审法院未查明占有人应当承担的义务，导致事实认定不清。弦盛公司负有将案涉不动产交付同度公司使用的义务，而同度公司不得损坏相应的设备设施，承担使用楼层产生的水电、保洁等费用。因同度公司客户封堵厂房，并在合同约定的区域之外堆放物品，导致弦盛公司人员、货物无法正常进出，对弦盛公司的正常经营产生影响。弦盛公司根据物权法的相关规定，有权请求对妨碍侵占的行为排除妨碍，消除危险。同度公司辩称，一、同度公司免费使用两层厂房是同度公司的权利，也是弦盛公司的合同义务。弦盛公司通过拉电方式导致同度公司无法享有权利。一审法院认定弦盛公司违约并赔偿损失，有相应依据。二、双方发生纠纷源于同度公司的厂商进行催债，并非双方存在水电的纠纷，这在一审微信聊天记录可以体现。事实上，讨债只有一次，而且时间很短暂，后来就没有发生过。而讨债也并非同度公司的过错。现弦盛公司仅因讨债而违反合同的主要义务，显然在法律上没有依据。同度公司向一审法院起诉请求：1.判令弦盛公司赔偿履约定金150万元；2.判令弦盛公司赔偿损失126万元；3.判令弦盛公司支付以上赔偿金从起诉之日至判决给付之日同期银行贷款利息；4.判令诉讼费由弦盛公司承担。弦盛公司向一审法院提出反诉请求：1.确认同度公司与弦盛公司于2017年9月27日签订的《不动产及其附属设施设备转让合同》第六条的效力自2019年5月1日起终止；2.判令同度公司支付弦盛公司2号厂房第二层的自2017年9月起至2019年4月止的城镇土地使用税、房产税23111.4元；水费907.54元，电费33902.5元，卫生费4800元，门卫费用14400元，电梯费3000元，停车位费用16500元；3.判令同度公司承担律师代理费128000元；4.判令案件受理费、保全费用由同度公司承担。一审法院认定事实：2017年9月27日，同度公司与弦盛公司签订《不动产及其附属设施设备转让合同》一份，约定将同度公司坐落于昆山市张浦镇横贯泾路南侧、德园一支路东侧的工业用地土地使用权出让给弦盛公司；由弦盛公司购买同度公司所有的坐落于昆山市张浦镇马车桥路78号1号厂房、2号厂房（建筑面积2786.51平方米，总层数为3层）以及3号厂房，包括不动产上的全部附属设施，包括但不限于围墙、道路、大门、旗杆、变电设备、绿化、道路、无线管网、排污管网、电线电缆、附属生活设施、中央空调设施设备、建筑装潢等；不包括3号厂房屋顶的太阳能发电站，该太阳能发电站产权属于第三方昆山中青能源投资有限公司所有。该太阳能电站已并网发电，弦盛公司承继同度公司与第三方昆山中青能源投资有限公司之前的约定。经双方协商一致，总金额为2000万元（不含税），其中土地使用权，3幢房屋的转让价格为1300万元（不含税），围墙、道路、大门、旗杆、变电设备、绿化、道路、无线管网、排污管网、电线电缆、附属生活设施、中央空调设施设备、建筑装潢等转让价格为人民币700万元（不含税）。经双方协商一致，交易标的的厂房中的2号厂房的第二层，自本合同签署之日起，弦盛公司同意由同度公司免费使用，期限三年。免费使用三年期限届满，同度公司需继续该层厂房的，双方需另行协商，弦盛公司同意同度公司使用的，租金价格由双方另行协商。弦盛公司不同意同度公司继续使用该厂房的，同度公司需无条件办理。同度公司不得损坏弦盛公司免费使用厂房内的设施设备。同度公司免费使用2号厂房第2层房屋期间，因使用该楼层所产生的水、电（含电梯用电）、保洁、对应面积的土地税、房产税等费用由同度公司承担。作为履约担保，弦盛公司按照同度公司的要求，向同度公司支付300万元定金，因同度公司不全面履行合同约定的义务，怠于涤除他项权利，怠于缴纳税费，怠于签章、提供董事会决议、缴税凭证、委托手续等，导致本合同无法履行，弦盛公司订立合同的目的不能实现的，弦盛公司有权通知解除合同。弦盛公司通知解除合同的，同度公司除应全额返还已收取的弦盛公司的全额款项外，还应按照定金法则，向弦盛公司另行支付300万元货款作为赔偿金。非因同度公司或政府、政策原因，弦盛公司单方解除合同的，同度公司已收取的弦盛公司定金不再返还。本合同未约定事项由双方协商解决。通过协商不能解决的，向昆山市人民法院起诉。律师代理费以及交通食宿费等由败诉方承担。合同签订后，双方关于厂房买卖和土地使用权转让无争议，2018年2月2日，同度公司向弦盛公司开具增值税发票，其中涉及免费使用的2号房共计开具增值税发票7张，总金额为6439268元。2018年2月11日，弦盛公司取得不动产权证，号码为：苏（2018）昆山市不动产权第0016379，土地使用权面积6490平方米，房屋建筑面积5153.26平方米。2018年4月，同度公司向弦盛公司出具费用结算，载明因同度公司未在交房合同期限内把一楼所占空间归还弦盛公司，故此期间弦盛公司受到了损失。同度公司需承担期间一楼场所租金以及弦盛公司的损失。另从2017年9月起至2018年4月截止，双方都有使用产生的相关费用(水电费、卫生费、门卫费、电梯费等)。经双方协商，同度公司一次性支付弦盛公司人民币伍万元整。至此，2018年4月之前费用双方不再追究。2018年5月，弦盛公司（甲方）与同度公司（乙方）签订《费用结算合同》一份，约定生效日期为2018年5月1日至2020年9月，收费标准如下：1、电费：月电费=2333.33元(变压器折旧+月基本费)+0.95元(峰谷平均值值+损耗)*实际使用度数。一楼电费甲乙双方平摊(前提是不开空调)。国网电费单价若有调整，0.95元结算单价也做相应调整；2、空调电费：空调电费=0.95*(空调电表实际用量/2)，一楼不开空调；3、水费：根据实际用量，甲乙双方平摊；4、卫生费：乙方每月支付甲方400元(环卫所费用调整，此价格做相应调整)；5、门卫：乙方每月支付甲方1200元(门卫工资若有调整，此价格做相应调整)；6、电梯费：乙方每月支付甲方250元；7、停车位：乙方每月支付甲方1500元(仅限于厂房西边十个车位)。8、当月费用乙方于下月15日前支付给甲方。后续若产生其他费用，双方协商解决。2018年10月底至11月初期间，因同度公司客户与同度公司发生纠纷，同度公司客户至弦盛公司厂区讨要债务，同度公司和弦盛公司因此产生纠纷。双方协商无果后，2018年11月5日，弦盛公司对同度公司免费使用的厂房进行断电。2018年12月8日，同度公司与案外人昆山宝益装运有限公司签订《房屋租赁合同》，约定月租金为17440元。因双方在免费使用厂房过程中产生纠纷，故而双方均向一审法院起诉。一审法院认为，同度公司与弦盛公司之间的买卖合同真实有效，双方均应履行各自的义务。经双方协商一致，可以解除合同，在本案中，弦盛公司要求确认双方于2017年9月27日签订的《不动产及其附属设施转让合同》第六条的效力自2019年5月1日起终止，即为解除双方于2017年9月27日签订的《不动产及其附属设施转让合同》第六条。因同度公司亦同意解除该条款，因此双方于2017年9月27日签订的《不动产及其附属设施转让合同》第六条解除。关于该条款解除的时间，应参照同度公司实际搬离弦盛公司的时间，同度公司认为在2018年12月其公司已经搬离，但是未能向一审法院提供证据。从弦盛公司提供的与同度公司冷华琴的微信聊天记录“时总，我们再搬两天就好了。麻烦啦！”可以看出，在2018年3月22日，同度公司仍未搬清，尚占用双方约定的厂房。弦盛公司陈述实际搬离时间在清明节后，但是也未向一审法院提供证据，结合同度公司员工冷华琴的微信记录，一审法院认定搬离的时间为2019年4月1日。因此，同度公司与弦盛公司于2017年9月27日签订的《不动产及其附属设施转让合同》第六条于2019年4月1日解除。当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，弦盛公司使用断电的方式阻碍同度公司正常使用厂房无合同依据或法律依据，构成违约，应当向同度公司赔偿因断电不能使用厂房所造成的损失。关于同度公司的损失，其主张在交易时扣除200万交易价格作为三年使用权的对价，因仅系同度公司单方陈述，未能提供证据予以佐证，一审法院不予认定。考虑到弦盛公司断电导致同度公司厂房无法正常使用，同度公司向案外人租赁厂房的情形，一审法院对于损失参照同度公司与案外人的租赁合同中月租金17440元的约定予以核算。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，本案中，同度公司在承租案外人厂房后，仍占用原厂房，导致损失扩大，因此就同度公司仍占用厂房期间的租金损失一审法院不予支持。故一审法院酌定损失为313920元。综上，一审法院对弦盛公司支付同度公司损失313920元予以支持，对同度公司主张的损失126元及从起诉之日止判决给付之日的利息不予支持。同度公司主张履约定金150万元及利息，双方在合同中所约定的履约定金300万元系弦盛公司支付给同度公司，系用于厂房购买，而在厂房购买中弦盛公司并无合同中约定的“非因同度公司或政府、政策原因，弦盛公司单方解除合同的”的情形，同度公司要求弦盛公司赔偿履约定金150万元无合同和法律依据，一审法院不予支持。弦盛公司请求同度公司支付2017年9月至2019年4月止的自2017年9月起至2019年4月止的城镇土地使用税、房产税人民币23111.4元；水费907.54元，电费33902.5元，卫生费4800元，门卫费用14400元，电梯费3000元，停车位费用16500元。按照双方在《不动产及其附属设施设备转让合同》以及《费用结算合同》中的约定，以上费用应当由同度公司支付给弦盛公司，现因同度公司未能支付，因而就以上费用发生纠纷的责任在于同度公司，同度公司应当按约支付。因一审法院认定同度公司搬离时间为2019年4月1日，2018年4月之前的费用双方已经结清，因此上述费用一审法院的计算期间为2018年5月至2019年3月，关于各项费用，一审法院分别认定如下：1.城镇土地使用税：一审法院参照弦盛公司提供的电子缴税（费）凭证中2018年7月1日至2018年9月30日期间的城镇土地使用税为6490元、2019年1月1日至2019年3月31日期间的城镇土地使用税为4867.5元。根据弦盛公司提供的不动产权证，宗地面积为6490平方米，因此2018年每平方米的税额为4元；2019年每平方米的税额为3元。根据弦盛公司提供的不动产权证，房屋建筑面积为5153.26平方米，因此2号厂房总厂房建筑面积2786.51平方米占总建筑面积的54%，因此一审法院核算2号厂房的占地面积为3504.6平方米（6490*54%=3504.6平方米），因此2号厂房2018年5月至2019年3月期间的土地使用税为11974.05元[3504.6*4*（8/12）+3504.6*3*（3/12）=11974.05元]。因此同度公司应当承担3991.35元（11974.05/3=3991.35元）。2.房产税：年应纳税额=房产账面原值*（1-30%）*1.2%，涉案的2号厂房根据弦盛公司提供的发票，房产账面原值为6439268元，因该厂房有3层，因此一审法院按照2层房产账面原值为2146422.67元（6439268/3=2146422.67元）进行计算，核算房产税为16527.45元[（2146422.68*0.7*1.2%）*（11/12）=16527.45元]。3.水费：854.54元（按实平摊）。4.卫生费：4400元（400*11=4400元）。5.电梯使用费：2750元（250*11=3000元）。6.门卫：13200元（1200*11=13200元）。7.停车位费用：16500元（1500*11=16500元）。8.电费：因2018年11月5日弦盛公司对同度公司采取断电措施，此后同度公司无法用电，因此2018年11月5日以后的电费一审法院不再支持，2018年5月至2018年11月5日期间的电费经一审法院核算为19713.28元。同度公司主张扣除太阳能用电，仅向一审法院提供发票，未向一审法院提供该部分电费系同度公司支付的证据，也未向一审法院提供太阳能用电由弦盛公司使用的证据，因此在本案中一审法院不予认定。同度公司认为支付太阳能用电相关费用还涉及与案外人之间的合同，因此由双方与案外人另行协商，或由同度公司另案主张。综上，以上所列费用总金额为77936.62元。因同度公司未向弦盛公司支付上述费用，构成违约，导致本案的反诉，弦盛公司有权按照合同约定向同度公司主张律师费。关于律师费的金额，本案参照《江苏省事实细则》进行核算，酌定为6000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、弦盛公司与同度公司2017年9月27日签订的《不动产及其附属设施转让合同》第六条于2019年4月1日解除；二、弦盛公司于判决生效之日起十日内赔偿同度公司损失313920元；三、同度公司于判决生效之日起十日内支付弦盛公司土地使用税4867.5元、房产税16527.45元、税费854.54元、卫生费4400元、电梯使用费2750元、门卫13200元、停车位费用16500元、电费19713.28元，以上合计77936.62元；四、同度公司于判决生效之日起十日内支付弦盛公司律师费6000元；五、驳回同度公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28888元，由同度公司承担22879元，由弦盛公司承担6008元。反诉受理费1643元，保全费1524元，两项合计3167元，由同度公司承担1829元，由弦盛公司承担1338元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。弦盛公司二审中提交如下证据：照片3张，证明至2020年2月1日同度公司使用的2号厂房二层现场的状态。案涉厂房没有交付弦盛公司，仍处于同度公司控制之下。同度公司对弦盛公司二审提交的证据发表如下质证意见：对真实性、合法性、关联性均不予认可。二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一，根据同度公司与弦盛公司签订的《不动产及其附属设施设备转让合同》第六条的约定，案涉2号厂房第二层自合同签署之日起，由同度公司免费使用三年。因使用该楼层所产生的水、电、保洁以及对应面积的土地税、房产税等费用由同度公司承担。同时，根据双方2018年5月签订的《费用结算合同》的约定，同度公司应当于下月15日前支付当月费用。上述约定均系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约履行各自义务。在实际履行中，同度公司未能按约支付因使用楼层而产生的相应费用，其行为构成了违约。而弦盛公司也在合同履行期内对同度公司使用的厂房进行断电，虽弦盛公司主张其系于同度公司客户讨要债务占用通道而采取的行为，但之后弦盛公司并未恢复用电，致使同度公司无法继续开展经营活动，弦盛公司亦存在违约。结合弦盛公司与同度公司工作人员之间的微信聊天记录内容，同度公司在2019年3月底已进行了搬离，一审法院认定双方以实际行为表示不再履行上述合同条款，并据此认定解除日期为2019年4月1日，该认定并无不当。鉴于同度公司仅支付了2017年9月至2018年4月间的相应费用，故同度公司应当向弦盛公司支付2018年5月至2019年3月间因使用厂房而产生的相应费用，一审法院经核算为77936.62元，有相应事实依据，本院予以维持。至于同度公司主张其以200万元换取三年免费使用权，但对此未能提交充分证据证明，故本院对于同度公司的该项上诉理由，不予采纳。第二，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因弦盛公司断电导致同度公司无法使用厂房进而搬离，并向案外人另行租赁厂房所产生的租金损失，一审法院参照同度公司与案外人之间的租赁合同并结合同度公司实际搬离时间，酌定租金损失313920元，并无不当。同度公司上诉主张计算标准过低，但未能提交任何证据证明，故本院对此不予支持。至于同度公司主张弦盛公司赔偿履约定金150万元及其他损失均缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。鉴于同度公司未能按约履行付款义务，构成违约，并导致本案反诉，一审法院参照律师费收费标准酌定同度公司承担律师费损失6000元，实体处理并无不当。综上所述，同度公司、弦盛公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36817元，由同度能源科技（江苏）股份有限公司负担28888元，由昆山弦盛金属材料有限公司负担7929元。本判决为终审判决。审 判 长  管 丰审 判 员  孙晓蕾审 判 员  浦智华二〇二〇年五月二十六日法官助理  陆 庆书 记 员  严 静