辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽10民终1111号上诉人（原审被告）：辽阳泛美房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区北太子河路33号。法定代表人：张世强，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉珠，辽宁帝法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：边巧林，女，1980年6月16日出生，汉族，住辽阳市文圣区。被上诉人（原审原告）：李连峰，男，1978年7月30日出生，汉族，住辽阳市文圣区。委托诉讼代理人：边巧林（李连峰妻子），自然情况同上。上诉人辽阳泛美房地产开发有限公司因与被上诉人边巧林、李连峰商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市文圣区人民法院（2019）辽1003民初1922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭进行了审理。上诉人辽阳泛美房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王玉珠，被上诉人边巧林、李连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辽阳泛美房地产开发有限公司上诉请求：撤销（2019）辽1003民初1922号民事判决并改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。未在规定时间内办理房屋产权证书不是上诉人造成，因存在不可抗力，上诉人无违约行为，不应支付违约金。上诉人办理房屋产权证书需要向房管部门提交相应材料，而河东管委会与文圣区政府当时正在进行交接，因交接延迟导致上诉人所需材料不能及时提供给房管部门；消防部门也未在规定期限内提供相关验收手续；上诉人在建设过程中使用的基建水为地下水，但是联合环境水务有限公司却要求上诉人向其缴纳自来水费用，否则不给提供验收手续，因此双方产生纠纷，后通过诉讼解决。未在规定时间内办理房屋产权证书不是上诉人自身原因造成的，均属不可抗力，上诉人不应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因政府及其职能部门管理中出现的问题，是上诉人不能够遇见与避免的，上诉人不应承担违约责任。综上，原告诉请上诉人支付违约金缺乏事实根据和法律依据，请求二审法院依法撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求。边巧林、李连峰辩称，一审法院判决正确，应当予以维持。边巧林、李连峰向一审法院起诉请求：边巧林、李连峰于2013年3月22日在辽阳泛美房地产开发有限公司处购买住宅一处，双方签订《商品房买卖合同》，边巧林、李连峰向辽阳泛美房地产开发有限公司支付购房款358,561.50元。边巧林、李连峰于2014年底入住，入住后辽阳泛美房地产开发有限公司迟迟未给边巧林、李连峰办理房屋产权证书。边巧林、李连峰认为，辽阳泛美房地产开发有限公司行为构成违约，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款价的1%向买受人支付违约金。故边巧林、李连峰诉至法院，请求判令：一、辽阳泛美房地产开发有限公司赔偿边巧林、李连峰违约金3,585.62元；二、诉讼费等费用由辽阳泛美房地产开发有限公司承担。边巧林、李连峰为证明其主张提供如下证据：商品房销售合同复印件、收据复印件，证明辽阳泛美房地产开发有限公司违约的事实，根据合同约定辽阳泛美房地产开发有限公司支付逾期办证的违约金。辽阳泛美房地产开发有限公司一审辩称，不同意支付边巧林、李连峰违约金，辽阳泛美房地产开发有限公司未能按时办理房产证是由于政府原因导致，并不是辽阳泛美房地产开发有限公司原因导致。一、河东管委会和文圣区政府进行交接时，因交接延迟导致所提供资料延迟。二、消防验收未能及时验收导致出具验收报告延迟。三、因与联合环境水务有限公司和辽阳市水务局对于用水有纠纷，因此通水验收时间延长。辽阳泛美房地产开发有限公司为证明其主张提供如下证据：联合环境水务有限公司文件、辽阳市水务局下发的辽市水发（2010）62号文件，证明封堵地下井和补交基建水费是通水验收的条件，辽阳泛美房地产开发有限公司是一直使用地下水，不应缴纳水费，所以与以上两家单位发生纠纷，导致没有通水验收，所以办理房产手续缺相应文件。一审法院认定事实：2013年3月22日，边巧林、李连峰、辽阳泛美房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定：辽阳泛美房地产开发有限公司将其开发的位于.50元的价格出售给边巧林、李连峰。边巧林、李连峰已支付全部购房款。合同中第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”庭审过程中，边巧林、李连峰、辽阳泛美房地产开发有限公司均认可边巧林、李连峰于2014年底入住其所购房屋。该房屋初始登记时间2019年6月25日。上述事实，有商品房买卖合同、收据及当事人陈述等在卷佐证。一审法院认为，边巧林、李连峰、辽阳泛美房地产开发有限公司双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，边巧林、李连峰、辽阳泛美房地产开发有限公司双方应严格按合同约定履约。辽阳泛美房地产开发有限公司于2014年交付诉争房屋，2019年6月25日才办理该房屋的初始登记，已违反合同第十五条约定，因此辽阳泛美房地产开发有限公司应赔偿边巧林、李连峰违约金。关于违约金数额一节，根据合同约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，因此辽阳泛美房地产开发有限公司应赔偿边巧林、李连峰违约金数额为358,561.50元*1%=3,585.62元。关于辽阳泛美房地产开发有限公司主张迟延办理初始登记的原因不是辽阳泛美房地产开发有限公司原因一节，一审法院认为辽阳泛美房地产开发有限公司主张的原因不能对抗合同主体即本案边巧林、李连峰，故对于辽阳泛美房地产开发有限公司的抗辩一审法院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：辽阳泛美房地产开发有限公司于一审判决生效之日起15日内支付边巧林、李连峰违约金3,585.62元。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由辽阳泛美房地产开发有限公司承担。本院二审审理期间，当事人均未提交新的证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人自愿签订《商品房买卖合同》，为合法有效合同，双方应当按合同约定履约义务。上诉人于2015年交付诉争房屋，2019年6月25日才办理该房屋的初始登记，已违反合同第十五条约定，因此一审法院判决上诉人赔偿被上诉人违约金，并无不当。关于上诉人辽阳泛美房地产开发有限公司上诉主张迟延办理登记的原因是相关部门造成的，属于不可抗力，因上诉人该主张不能对抗合同主体即本案被上诉人，故辽阳泛美房地产开发有限公司的上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人辽阳泛美房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辽阳泛美房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  艾德玲审判员  郁 岚二〇二〇年五月二十日法官助理王首智书记员任玥