四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川20民终260号 上诉人（原审原告）：国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司，营业场所四川省资阳市雁江区和平路52号。 负责人：刘开义，总经理。 委托诉讼代理人：唐骄煜，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴淮，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈良勇，男，1964年1月9日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：黎炜，四川雁南飞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄朝林，男，1969年1月21日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川精略律师事务所律师。 上诉人国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司（以下简称国网雁江供电公司）因与被上诉人陈良勇、黄朝林案外人执行异议之诉一案，不服四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5231号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人国网雁江供电公司委托诉讼代理人唐骄煜，被上诉人陈良勇的委托诉讼代理人黎炜，被上诉人黄朝林的委托诉讼代理人徐宗宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国网雁江供电公司上诉请求：1.依法撤销四川省资阳市雁江区人民法院(2019)川2002民初5231号民事判决，并改判支特上诉人的一审全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一、一审认定事实不清。2004年6月1日，上诉人与被上诉人黄朝林就案涉房屋签订了《房屋购销合同》，尽管因时间久远，上诉人没有提交《房屋购销合同》的原件，但结合上诉人向税务机关依法缴纳契税以及上诉人依约付款、黄朝林依约交付房屋（包括房产证）的履约事实，且黄朝林、陈良勇十几年来从未就该买卖房屋事实提出过任何异议，应当认定上诉人与黄朝林已在法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面买卖合同。根据《房屋购销合同》的约定，案涉房屋的售价为126558.9元，上诉人已于2004年6月17日向黄朝林转款70000元，于2005年10月18日通过代黄朝林向丹山供电所清偿电费的方式支付购房款46484.18元。结合上诉人提文的银行转账存根收（付）款单、记账凭证、工商底档、汇款单等证据，应当认定上诉人已按约定支付购房价款116484.18元。二、一审法院适用法律错误。首先，执行异议规定第二十八条第（四）项“非因买受人自身原因未办理过户登记”，“非因买受人自身原因”并未要求上诉人必须提起诉讼。上诉人要求过户登记的形式多种多样，有自力救济和公力救济两种途径，并不以诉讼这种公力救济途径为必须。上诉人作为普通的民事主体，不是法律专家，不能苛责上诉人必须通过诉讼途径主张权利。是否提起诉讼，上诉人有权进行选择，法律并未规定必须提起诉讼，不能以此认定上诉人怠于行使权利。其次，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》〔法(2019)254号〕（以下简称《九民会议纪要》）第127条的规定，“对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为．其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”该规定是倾向保护买受人权益，更未明确要求买受人必须要通过诉讼途径解决。上诉人在《房屋购销合同》签订之后，按约支付了房款，向税务机关缴纳税费，一直积极履行合同，并向黄朝林提出了办理过户登记的请求，仅是因时间久远，当时的工作人员均已经退休，且当时并无手机，都是口头通知，上诉人无法提交书面的证据。另外，买卖合同是2004年签订，上诉人向税务机关缴纳税费时问是2005年3月，正是办理过户才需要缴纳税费，因此，可以印证上诉人有要求黄朝林过户的积极行为，符合《九民会议纪要》的规定。最终过户登记未完成是因为黄朝林离开资阳，下落不明无法联系。这一事实四川省资阳市雁江区人民法院(2018）川2002民初2616号（该案债权产生于2003年，但至该案开庭审理的2018年黄朝林仍未出庭应诉、答辩）、（2015）雁江民初字第4131号民事判决书都可以予以佐证，即被上诉人黄朝林多年来一直离开住所地，而2004年前后通讯条件落后，尚无手机这些发达的通讯工具，上诉人多方寻找、要求办理过户，但未与其取得联系。众所周知，向不动产登记机构办理过户登记，需由出卖人和买受人共同申请，需黄朝林本人到场，在出卖人黄朝林下落不明、无法联系的情况下，上诉人显然无法独自向登记机构申请办理过户，属于未办理过户登记有合理的客观理由。再次，《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）（向社会公开征求意见稿）》第九条也规定，“案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为‘非因案外人自身原因’”，该规定精神与《九民会议纪要》一致，对非因案外人自身原因的认定系从保护买受人的角度出发，并没有规定向法院起诉是买受人必须采取的积极行为。最后，上诉人支付了绝大部分房款，剩余部分可以在黄朝林过户后提交法院或予以支付，上诉人已合法占有、使用涉案房屋长达十几年，二被上诉人对此从未提出任何异议，上诉人的合法权益应得以保护。 陈良勇辩称，1.上诉人仅提供买卖合同复印件，无法证明签订了合法有效的书面合同，上诉人提交的合同复印件是记载于上诉人财务凭证中，当时做财务凭证时就没有原件，所以根本没有买卖合同的原件。2.上诉人主张支付被上诉人电费及买卖合同款，黄朝林并没有给上诉人出具任何收条，7万元也没有支付给黄朝林本人，黄朝林也没有出具委托转款收据，不能证明履行转款义务。3.上诉人是单位，如果私力救济达不到目的，就应采取公力救济，至今天上诉人也没有起诉要求过户，长达14年的时间都要求没有履行过户义务，上诉人怠于行使自己权利，责任由上诉人承担。请求驳回上诉。 黄朝林辩称，1.转帐七万元的事实一审已查明，上诉人没有证据证明给了70000元，被上诉人没有收到，双方买卖不成立。2.执行异议规定第二十八条是保护住宅权，上诉人没有尽到注意义务也没有证据证明有买卖关系，一审判决正确，请求驳回上诉。 国网雁江供电公司向一审法院起诉请求：1.判决确认原告对位于资阳市雁江区的营业房两套（权证号2002-00××79、2002-××7号）、住宅一套（权证号2002-××2）享有所有权；2.判决不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封；3.判令被告黄朝林立即为原告办理房屋过户登记手续。 一审法院认定事实如下：座落于资阳市雁江区营业用房两间（不动产权证号：2002-××7、00××79）及住宅一套（不动产权证号：2002-××2）登记所有权人为被告黄朝林；被告黄朝林欠资阳供电公司丹山供电所电费共计46484.18元；2004年，上述被告黄朝林所有的房屋及营业用房均由原告占有、使用，原告持有本案所涉房屋的房屋所有权证原件3份、土地使用证原件3份，契证原件2份（契证均写明出让方为黄朝林，承受方为资阳雁江供电公司）。2005年10月18日，原告向资阳丹山供电所电汇46481.18元，该电汇凭证上信息及用途注明：回龙站房屋款。 陈良勇（本案被告）与黄朝林（本案被告）借贷纠纷一案，四川省资阳市雁江区人民法院于2003年3月21日作出（2003）雁江民初字第00396号民事判决，判决黄朝林偿还陈良勇借款290000元及利息，判决生效后，因黄朝林未履行生效法律文书所确定的给付义务，陈良勇于2003年4月21日申请执行，资阳市雁江区人民法院同日立案受理，案号为（2003）雁江执字第00229号，执行中，黄朝林履行了5万元，案件于2004年4月13日中止执行。2019年1月4日，案件恢复执行，案号为（2019）川2002执恢19号，执行中，2019年1月24日查封了本案所涉房屋，查封期限三年，期间，原告以所涉房屋已购买为实际所有权人为由提出执行异议，资阳市雁江区人民法院于2019年9月25日受理后，于2019年10月8日作出（2019）川2002执异95号执行裁定，驳回原告在该执行中的异议申请。2019年10月22日，原告提起本案诉讼。 一审法院认为，原告诉讼请求能否得到支持在于其所提供的证据证明的事实须同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”四个条件。原告自述从2004年持有案涉房屋产权证书并占有、使用案涉房屋至今已有十五年余，即使被告黄朝林存在下落不明无法联系情形，也不能构成未办理案涉房屋过户登记的理由，原告完全可通过诉讼处理，且原告未能提供证据证明其有相应的办理房屋过户手续的积极行为的事实，也没有提供证据证明有阻碍办理房屋过户手续的情形，一审法院认为原告存在怠于行使权利的行为，不符合上列第（四）项规定的要求。综上，原告请求依法不应获得支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：2005年3月，国网雁江供电公司缴纳了权证号：00××79和权证号2002-××2的买房税费。二审查明的其余事实与一审一致。 本案争议焦点：1.上诉人国网雁江供电公司与黄朝林之间是否有房屋买卖关系，房款是否已付清？2.本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条？ 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合上述四个条件情况下，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，能够排除执行。本案中，案涉房屋虽然登记所有权人为被上诉人黄朝林，但结合国网雁江供电公司向税务机关依法缴纳契税以及依约付款、黄朝林依约交付房屋及产权证的履约事实，且黄朝林、陈良勇十几年来从未就该买卖房屋事实提出过任何异议，可以认定国网雁江供电公司与黄朝林已在法院查封案涉房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并已支付购房价款116481.18元，只是未办理过户登记。对于是否因买受人国网雁江供电公司的原因未办理过户登记，黄朝林、陈良勇认为，国网雁江供电公司本来可以通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动，却没有行使，是国网雁江供电公司自身原因未办理过户登记。但对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，不能视为买受人有过错。在本案中，国网雁江供电公司于购房的第二年就缴纳了税费，说明购房人有办理过户手续的积极行为。故国网雁江供电公司的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，本院对国网雁江供电公司诉请不得执行位于资阳市雁江区的营业房两套（权证号2002-00××79、2002-××7号）、住宅一套（权证号2002-××2号）、诉请确认其对位于资阳市雁江区的营业房两套（权证号2002-00××79、2002-××7号）、住宅一套（权证号2002-××2）享有所有权以及诉请判令黄朝林协助办理房屋过户登记手续的请求予以支持。 综上所述，国网雁江供电公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、撤销四川省资阳市雁江区人民法院（2019）川2002民初5231号民事判决； 二、在陈良勇申请执行黄朝林借贷纠纷一案中不得执行位于资阳市雁江区的营业房两套（权证号2002-00××79、2002-××7号）、住宅一套（权证号2002-××2号）； 三、国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司享有位于资阳市雁江区的营业房两套（权证号2002-00××79、2002-××7号）、住宅一套（权证号2002-××2号）的所有权； 四、由黄朝林在本判决生效之日起30日内，协助国网四川省电力公司资阳市雁江供电分公司办理上述房屋的过户登记手续。 一审案件受理费5800元，由陈良勇负担3867元，黄朝林负担1933元；二审案件受理费5800元，由陈良勇负担3867元，黄朝林负担1933元。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗文利 审 判 员 詹 治 审 判 员 王 力 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 周 群 书 记 员 龙 艳