江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终2172号上诉人（原审被告）：苏州华亿博新材料有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫南路1330号。法定代表人：胡必才,该公司总经理。被上诉人（原审原告）：苏州联东金定实业有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫南路1258号2幢5楼。法定代表人：张立凯，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李福庆，该公司员工。委托诉讼代理人：曹震，该公司员工。上诉人苏州华亿博新材料有限公司（以下简称华亿博公司）因与被上诉人苏州联东金定实业有限公司（以下简称联东金定公司）房屋租赁合同合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，现已审理终结。华亿博公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由联东金定公司承担。事实和理由：1.一审认定事实错误，苏州和惠电子有限公司（以下简称和惠电子公司）管理人于2018年9月1号以书面形式下发管理人资料及注意事项，要求自2018年9月1号起按法律规定将应付房租支付给和惠电子公司管理人。2018年12月华亿博公司将房租转入和惠电子公司管理人账户，随后管理人开出收据。管理人选择继续让租户交房租，继续履行原合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2.一审适用法律错误，和惠电子公司管理人全权代表和惠电子公司处分财产，在竞买公告第一条明确写明和惠电子公司的现状，同时写明带租拍卖，租户共21家，大部分租赁合同未到期，最迟于2021年10月17日到期，此条也是和惠电子公司管理人和租户继续履行合同的依据。竞买公告第十一条标明，竞买人在拍卖竞价时务必仔细阅读管理人发布的拍卖须知。联东金定公司在竞买过程中全部认可管理人发布的所有条款才进行竞买。3.联东金定公司要求华亿博公司支付2019年3月14日起的占有使用费，在庭审中发现，管理人在标的物介绍标明4月11号之前的租金归和惠电子公司管理人，4月11号之后归联东金定公司，联东金定公司也确认和惠电子公司管理人将华亿博公司支付的自4月11号起的租金交给了联东金定公司，联东金定公司明知自己收了厂房租金，还提出无理诉求，前后矛盾。4.华亿博公司有权要求联东金定公司支付停产停业和搬迁费补偿。联东金定公司辩称，服从一审判决。联东金定公司向一审法院起诉请求：1.判令华亿博公司立即搬离并向联东金定公司返还位于苏州市吴中区3号厂房的580.9平方米厂房；2.判令华亿博公司向联东金定公司支付自2019年3月14日起至华亿博公司实际搬离之日止的厂房占用使用费（按照16元/月标准计算），暂计算至2019年5月13日为人民币18588.8元；3.本案诉讼费用由华亿博公司承担。一审法院认定事实：2014年2月10日，苏州碧海安全玻璃工业有限公司（以下简称苏州碧海玻璃公司，于2015年6月16日更名为江苏碧海安全玻璃科技股份有限公司，以下简称江苏碧海玻璃公司）与和惠电子公司签订《工业厂房租赁合同》一份，约定和惠电子公司将登记在其名下的苏州市吴中区房屋（苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应房屋建筑面积5257.91平方米；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应房屋建筑面积2231.15平方米；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应房屋建筑面积4069.58平方米的770平方米）出租给苏州碧海玻璃公司进行管理转租，租赁期限自2014年2月10日起至2024年2月9日止；以和惠电子公司应给付苏州碧海玻璃公司的欠款1136万元冲抵10年租金1070万元和保证金66万元（共计1136万元），一次趸交方式支付；租赁期间发生的水、电、煤气、电话通讯等费用由苏州碧海玻璃公司负担；苏州碧海玻璃公司发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知和惠电子公司修复；租赁期间，苏州碧海玻璃公司应合理使用并爱护该厂房及附属设施，因苏州碧海玻璃公司使用不当或不合理使用，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，苏州碧海玻璃公司应负责维修；苏州碧海玻璃公司可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构；租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态。一审法院于2016年6月27日作出（2016）苏0506民破4号民事裁定书，裁定受理安徽省第一建筑工程公司苏州分公司对和惠电子公司的破产清算申请，并于同年7月1日作出（2016）苏0506民破4号决定书，指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。另查明，2016年7月25日，和惠电子公司管理人向江苏碧海玻璃公司发出《租赁解除通知书》，通知解除江苏碧海玻璃公司与和惠电子公司于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》，并要求江苏碧海玻璃公司在收到解除通知之日起30日内搬离租赁厂房，就解除合同所造成的实际损失，可向管理人申报债权。江苏碧海玻璃公司确认于次日收到该《租赁解除通知书》。再查明，2012年6月，和惠电子公司以上述房屋为向苏州银行虎丘支行借款的苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司提供抵押担保，并办理了涉讼房屋的抵押登记，苏房权证吴中字第××号房屋对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额225万元；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额525万元；苏房权证吴中字第××号房屋所有权证对应他项权证号为苏房他证吴中字第××号，登记被担保主债权数额345万元。房屋抵押权人均为苏州银行虎丘支行。2014年10月22日，苏州市中级人民法院作出（2014）苏中商初字第00206号民事调解书，确定由苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司于2014年10月31日前归还苏州银行虎丘支行借款本金2100万元及相应利息等；如苏州市胜佳电脑刺绣设备有限公司逾期未能履行付款义务，苏州银行虎丘支行有权对和惠电子公司名下坐落于苏州市吴中区的七座房产（他项权证号分别为苏房他证吴中字第00144841、00144842、00144843、00144844、00144845、00144846、00144847号）以折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款在2100万元的范围内优先受偿。该案此前已申请强制执行，一审法院裁定受理破产清算申请后，苏州银行虎丘支行向管理人申报债权，并要求对涉讼房屋实现抵押权。2016年8月9日，江苏碧海玻璃公司向一审法院提起诉讼，请求1.确认和惠电子公司管理人解除其与和惠电子公司之间的《工业厂房租赁合同》的行为无效；2.其与和惠电子公司继续履行《工业厂房租赁合同》。一审法院于2017年6月14日作出判决，驳回江苏碧海玻璃公司的诉讼请求。江苏碧海玻璃公司对一审法院判决不服，向本院提起上诉，本院于2017年12月7日作出（2017）苏05民终8931号民事判决书，驳回江苏碧海玻璃公司的上诉，维持了一审法院的判决。2019年1月17日，和惠电子公司管理人作出关于和惠电子公司名下吴中区木渎镇金枫南路1330号工业房地产的拍卖公告，该公告中对拍卖财产的介绍为：和惠电子公司名下位于苏州市吴中区的工业房产及土地使用权。建筑面积合计24059.02平方米（其中已办理产证2-3、5-9幢建筑面积19180.48平方米，未办理产证房屋及搭建钢棚面积合计808.96平方米，受火灾影响4幢建设面积4069.58平方米），房屋的用途为非居住用房，房屋产证号为：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00××82号。土地使用权面积33329.8平方米，权属性质为国有土地使用权，用途为工业用地，取得方式为出让，终止日期为2056年12月17日，不动产证号为：320506-102-（098）-GB00055。其中，和惠电子公司因发生火灾，有4069.58平方米受到影响，目前部分房屋有租赁情况，租户共21家，大部分租赁合同未到期，最迟于2021年10月17日到期。关于金枫南路1330号工业房地产的租赁情况，和惠电子公司管理人出具的标的物介绍上说明，拍卖房屋在破产受理之前已出租给苏州市江佑帮投资管理有限公司、陈明宇、钱满平、苏州碧海玻璃公司，后又被转租，目前厂房内有21名次承租人仍未到期。租赁合同2018年到期的有3户，2019年到期的有6户，2020年到期的有7户，2021年到期的有5户，最晚到期时间为2021年10月17日。其中特别注明：标的物交付买受人之前的厂房租金费用归破产企业，交付买受人后拍卖房屋产生的厂房租金费用归买受人。联东金定公司参与竞买，一审法院于2019年3月13日根据和惠电子公司管理人的申请，作出（2016）苏0506破4号之二民事裁定书，裁定：一、原和惠电子公司所有的位于苏州市吴中区土地使用权（房屋所有权证号：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00124782；土地使用权证号：吴国用2014第0600671号)归买受人联东金定公司所有，并解除对上述财产的保全措施和抵押权负担。二、买受人苏州联东金定实业有限公司可凭本裁定到相关部门办理上述财产的产权过户手续。本裁定自即日起生效。后，联东金定公司于2019年4月份左右在吴中区木渎镇金枫南路1330号门卫室玻璃上张贴公告，表示其司已于2019年3月13日通过司法拍卖竞得原产权人和惠电子公司所有的苏州市吴中区工业房产及土地使用权，其司依法为本地块的权利人，现通知本地块所有使用者、占有者于本月30日自行腾退、搬离，否则其司将依法清退违法占用者，并追究相关责任。2019年6月26日，和惠电子公司管理人向一审法院提出申请，称债务人和惠电子公司财产分配已完结，请求一审法院终结和惠电子公司破产程序，一审法院认为，破产企业和惠电子公司财产分配已完结，和惠电子公司管理人提请终结破产程序，符合法律规定。据此于2019年6月27日作出民事裁定书，裁定终结苏州和惠电子有限公司破产程序。还查明，苏州碧海玻璃公司与华亿博公司于2017年12月27日签订租赁合同一份，双方约定苏州碧海玻璃公司同意将其承租的、和惠电子公司拥有的、坐落在苏州市吴中区的厂房转租给华亿博公司，承租房屋为3号厂房中的580.9平方米的部分。承租期限自2017年12月27日至2020年12月26日止(共计36个月)。租金及支付方式为，租金为每平方米每月人民币16元，年租金为111532.8元(不含税费价格)。租金为6个月一付，先付后租，按该顺序期满15日前支付后期租金。双方还对合同的解除、终止等进行了约定。合同尾部加盖了苏州碧海玻璃公司租房专用章、华亿博公司公章。后，华亿博公司一直向碧海玻璃公司支付租金，华亿博公司支付的最近一期租金即2018年12月27日至2019年6月26日的租金共计55766.4元系向和惠电子公司管理人支付，联东金定公司称和惠电子公司管理人已于2019年4月11日与其移交，管理人已将向华亿博公司收取的案涉房屋自2019年4月11日之后的租金全部交付给其了。华亿博公司自认，并未将涉案房屋再行转租。以上事实，由一审法院（2016）苏0506破4号之二民事裁定书、（2016）苏0506民初5546号民事判决书、（2017）苏05民终8931号民事判决书、租赁合同、通知函、拍卖公告和标的物介绍、缴纳租金凭证及庭审笔录等证据予以证实。庭审中，华亿博公司称，管理人虽解除了和惠电子公司与碧海玻璃公司之间的租赁关系，但管理人根据涉案房屋之前已经存在的租赁关系，决定继续与华亿博公司发生租赁合同关系且收取了华亿博公司所缴纳的租赁费用，且在拍卖公告中也详细说明了吴中区木渎镇金枫南路1330号房屋存在的所有租赁情况，更加印证了管理人与华亿博公司就涉案房屋形成了新的租赁关系，新的租赁合同的主体应为和惠电子公司与华亿博公司，华亿博公司系基于与破产管理人之间的租赁关系而取得该房屋的合法使用权。联东金定公司称，华亿博公司与苏州碧海玻璃公司签订的租赁合同是在涉案房屋被抵押和查封后，联东金定公司依法取得拍卖厂房和土地使用权，不受该租赁合同限制。一审法院认为：一审法院受理和惠电子公司破产清算一案后，联东金定公司竞买成功和惠电子公司坐落于苏州市吴中区土地使用权，一审法院已于2019年3月13日作出裁定，即原和惠电子公司所有的位于苏州市吴中区土地使用权（房屋所有权证号：00××44、00××74、00××75、00××76、00××77、00××78、00××79、00124782；土地使用权证号：吴国用2014第0600671号)归买受人联东金定公司所有。又经一审法院及苏州市中级人民法院出具判决书，认定和惠电子公司与江苏碧海玻璃公司于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》解除，故联东金定公司作为涉案房屋的现所有权人，有权要求次承租人华亿博公司搬离并向联东金定公司返还其承租的涉案厂房。和惠电子公司管理人已于2016年7月25日向江苏碧海玻璃公司发出《租赁解除通知书》，且联东金定公司亦认可管理人已将收取的案涉次承租人2019年4月11日之后的租金全部退还给联东金定公司。故华亿博公司仅依据和惠电子公司管理人收取了其支付的部分租金及拍卖公告中对拍卖财产的介绍就认为其在未经联东金定公司同意的情况下，仍有权承租涉案房屋，于法无据，一审法院对华亿博公司的该辩称，不予支持。因联东金定公司已收取至2019年6月26日的房屋占有使用费，故华亿博公司还应向联东金定公司支付自2019年6月27日起，按每月每平方米16元，以580.9平方米计算的直至腾空搬离之日止的房屋占有使用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决：一、苏州华亿博新材料有限公司于判决生效之日起十日内搬离并向苏州联东金定实业有限公司返还位于苏州市吴中区3号厂房的580.9平方米房屋。二、苏州华亿博新材料有限公司于判决生效之日起十日内向苏州联东金定实业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年6月27日起，按每月每平方米16元，以580.9平方米计算的直至腾空搬离之日止的房屋占有使用费）。案件受理费减半收取132元，由苏州华亿博新材料有限公司负担。二审中，华亿博公司提交以下证据：1.2018年9月1日由和惠电子公司管理人向华亿博公司出具的和惠电子公司管理人账户资料，证明和惠电子公司管理人要求华亿博公司自2018年9月1日起的租金付至和惠电子公司管理人账户。2.竞买须知一张，证明联东金定公司在竞买涉案土地时，明确知晓土地上的租赁情况。联东金定公司质证表示对上述证据的真实性无异议。本院查明的事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，一审法院于2016年6月27日作出（2016）苏0506民破4号民事裁定书，裁定受理案外人对和惠电子公司的破产清算申请，并指定江苏久顺律师事务所担任和惠电子公司管理人。2016年7月25日，和惠电子公司管理人向江苏碧海玻璃公司发出《租赁解除通知书》，通知双方于2014年2月10日签订的《工业厂房租赁合同》解除，该解除通知书的效力已被生效判决确认。江苏碧海玻璃公司在判决生效后，另行与华亿博公司签订租赁合同。该租赁合同签订后，华亿博公司一直持续使用涉案房屋。涉案房屋上的租赁问题应在破产程序中一并处理，联东金定公司在参与拍卖并成为涉案房屋的新的所有权人后，起诉要求原有的承租人搬离涉案房屋不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，本院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销江苏省苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初7356号民事判决；二、驳回苏州联东金定实业有限公司的起诉。一审案件受理费264元，减半收取132元，退还苏州联东金定实业有限公司。苏州华亿博新材料有限公司预交的二审案件受理费264元，本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 员  陈 斌二〇二〇年五月二十六日法官助理  姚冰馨书 记 员  严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。