南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2020）桂71民终12号 上诉人（原审被告）：张宏，男，1975年7月25日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：黄啟高，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周锡立，南宁市骏驰法律事务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西财经学院，住所地广西壮族自治区南宁市明秀西路100号。 法定代表人：夏飞，该学院院长。 委托诉讼代理人：黎美宏，广西同望（钦州）律师事务所律师。 上诉人张宏因与被上诉人广西财经学院（以下简称财经学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年4月22日公开开庭审理了本案。上诉人张宏的委托诉讼代理人黄啟高、被上诉人财经学院的委托诉讼代理人黎美宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张宏上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初77号民事判决，发回重审或改判驳回财经学院的诉讼请求；2．确认张宏与财经学院订立的租赁合同无效；3．财经学院向张宏退还押金5000元，退还自2013年7月至2017年3月张宏交付的租金；4．财经学院赔偿张宏购进货物、设备的经济损失；5．一、二审诉讼费用由财经学院负担。 事实与理由：一、涉案商铺未取得建设工程规划许可证，也没有取得房产证，财经学院提交的《开工通知》不足以证明涉案房屋系经原南宁市规划管理局批准并且按照批准内容进行建设，财经学院与张宏订立的租赁合同无效。二、财经学院擅自于2017年4月1日起对张宏经营的商铺停水停电，导致张宏无法经营，因财经学院明知涉案商铺没有房产证而出租，且事前没有书面通知张宏不再续租，造成张宏购进货物、设备的经济损失，财经学院应当承担赔偿责任，向张宏返还2013年7月至2017年3月租金，退还押金5000元。三、一审判决认定文桂艺向财经学院交纳了押金5000元，后文桂艺将商铺承租权转让给张宏，一审遗漏追加文桂艺为诉讼当事人。 财经学院辩称，一、涉案的南宁市西乡塘区商铺系经原南宁市规划管理局于1994年11月5日批准而建设的，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案商铺经过主管部门批准建设的，双方签订的租赁合同应为有效合同。二、双方房屋租赁合同期限届满后，双方存在不定期租赁合同关系，财经学院有权随时解除合同。财经学院已多次通知张宏解除合同，并要求收回涉案商铺，最终也通过提起诉讼的方式进行主张，符合《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百三十六条的规定。三、一审法院对张宏在租赁期间应支付的租金及房屋占有使用费计算方式及判决并无不当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 财经学院向一审法院起诉请求：1．张宏向财经学院支付2016年11月1日至2017年1月2日拖欠的租金3240元；2．张宏向财经学院支付2017年1月3日至实际腾空搬出铺面2018年1月25日的房屋占用费20628元和损失赔偿金20628元；3．张宏向财经学院支付拖欠的水电费1463.6元；4．本案诉讼费由张宏承担。 一审法院认定事实：2013年8月9日，财经学院（出租方，甲方）与张宏（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1．甲方将位于南宁市的铺面出租给乙方，铺面建筑面积18平方米；2．租赁期限自2013年7月1日至2016年6月30日；3．甲方按每月90元/平方米的标准向乙方收取租金，月租金为1620元；4．先交租金后使用铺面，租金按月交纳，乙方于合同签订之日起三个工作日内向甲方交纳第一个月的租金，以后每月十五日前交纳下月租金；5．水电费按季缴纳，按水表、电表显示的实际使用数量和现行市场价计算，乙方在合同签订后的第二个季度起，在接到水电费通知后七日内向甲方缴纳上个季度使用的水电费，承租期满三日内，乙方向甲方交清全部水电费；6．在合同签订时，乙方应一次性向甲方交纳履约保证金5000元；7．乙方在承租期满后七日内无条件清空铺面，并移交甲方；8．承租期满，乙方不按约定的时间清空铺面，将铺面交回甲方的，铺面内原属于乙方所有的物品归甲方所有，乙方还应向甲方支付违约金，违约金根据乙方占用铺面的天数按合同约定的月租金标准双倍计算，同时，甲方不予退还乙方交纳的履约保证金。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，财经学院将铺面交给张宏使用，张宏向财经学院交纳租金。 2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方没有签订新的租赁合同，张宏继续在该铺面经营，按原合同约定的每月1620元标准继续交付租金，财经学院没有提出异议。张宏交纳租金至2016年10月31日，交纳水电费至2016年9月30日。此后，张宏再未交纳任何费用。 2017年1月3日，财经学院向张宏发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》，载明：张宏与财经学院签订的租赁合同已于2016年6月30日到期，现财经学院决定不再与张宏继续签订该铺面的租赁合同，请于2017年1月15日前结清租金、水电等费用，并把铺面交还财经学院。2017年3月23日，财经学院再次向张宏发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》。2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告，载明：经学校研究决定，对我校合同到期的铺面不再续签，请相关租户于2017年3月31日前办理退租手续并完成退场。因张宏未将涉案铺面交还财经学院，财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。涉案铺面停水停电后，张宏停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。 另查明，案涉铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工建设的，所有权人为财经学院。2016年10月1日至2017年6月30日，涉案铺面产生的水电费为1464.80元，张宏未支付该费用。 再查明，涉案铺面2013年6月之前由财经学院出租给案外人文桂芝，文桂芝向财经学院交纳了押金5000元，后文桂芝将铺面承租权转让给张宏，并将财经学院出具的押金收据原件交给张宏，张宏向文桂芝支付了9-10号铺面押金5000元。财经学院未将文桂芝交纳的押金5000元退还文桂芝，未再向张宏收取押金5000元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案铺面虽未取得建设工程规划许可证，但财经学院提交的《开工通知存根》证明涉案铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工建设的，张宏主张《租赁合同》无效，没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。财经学院与张宏于2013年8月9日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。合同法第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2016年6月30日，《租赁合同》约定的租赁期限届满，双方没有签订新的租赁合同，张宏继续在该铺面经营，按原合同约定的租金标准支付租金，财经学院继续收取租金，没有提出异议。故从2016年7月1日起，双方为不定期租赁合同关系，原合同约定的租金标准等，在双方不定期租赁期间仍继续适用。 合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院已于2017年1月3日向张宏发出通知，告知张宏不再继续与其签订涉案铺面的租赁合同，并给予了合理的期限，要求其于2017年1月15日结清租金、水电等费用，交还铺面。解除合同的条件已成就，财经学院有权解除双方的不定期租赁合同，故一审法院确认双方的不定期租赁合同于2017年1月15日解除。 关于租金的问题。财经学院与张宏的不定期租赁合同于2017年1月15日解除，张宏已将租金支付至2016年10月31日，还应支付从2016年11月1日至2017年1月15日期间的租金。财经学院仅要求张宏支付从2016年11月1日至2017年1月2日期间的租金3240元，是其对自身权利的处分，予以准许。财经学院要求张宏支付租金3240元，有事实和法律依据，予以支持。 关于房屋占有使用费的问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”财经学院主张的房屋占有使用费实际上是涉案租赁合同解除后，出租人所遭受的租金损失。合同法第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”不定期租赁合同于2017年1月15日解除后，2017年4月中旬，财经学院对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。涉案铺面停水停电后，张宏停止经营，但未及时将铺面交还财经学院。在此情况下，财经学院有止损的义务，应当采取适当措施及时收回铺面防止损失的扩大。一审法院酌情确定，张宏自2017年5月中旬涉案铺面全面停水停电后，再向财经学院支付2个月的房屋占有使用费，即支付至2017年7月15日，财经学院主张房屋占有使用费计算至2018年1月25日，一审法院不予采纳。一审法院酌情确定张宏按每月1620元的标准向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费。张宏已支付的5000元押金，应用于抵扣其所欠的房屋占有使用费。抵扣之后，张宏应向财经学院支付房屋占有使用费4720元（计算方式：1620元×6个月-5000元）。 关于损失赔偿金的问题。在一审法院已确定张宏应向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日房屋占有使用费的情况下，财经学院未能提交证据证明其还有其他实际损失，故财经学院要求张宏支付损失赔偿金的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。 关于水电费的问题。涉案铺面2016年10月1日至2017年6月30日产生水电费1464.80元，该费用系张宏在经营使用涉案铺面期间所产生，应由张宏承担。财经学院要求张宏支付拖欠的水电费1463.60元，该数额低于实际欠付的数额，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十九条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，一审判决：一、张宏向财经学院支付2016年11月1日至2017年1月2日拖欠的租金3240元；二、张宏向财经学院支付房屋占有使用费4720元；三、张宏向财经学院支付水电费1463.60元；四、驳回财经学院的其他诉讼请求。案件受理费646元，减半收取计323元（财经学院已预交），由财经学院负担233元，张宏负担90元。 本院二审期间，张宏向本院提交陈文环、蒋再荣承租商铺的《经营场所使用证明》各一份，拟证明涉案商铺没有取得房产证。财经学院对该两份证据的真实性、合法性无异议，认可涉案商铺没有取得房产证。本院认为，一审法院没有认定涉案商铺已取得房产证，财经学院也认可涉案商铺没有取得房产证，对本案涉案商铺没有取得房产证的事实，本院予以确认。涉案租赁合同是否有效，本院将在说理部分进行阐述。 财经学院对一审法院认定的事实无异议。张宏对一审法院认定的事实提出以下异议：1．对一审法院认定“2017年1月3日，财经学院向张宏发出《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》以及“2017年3月23日，财经学院再次向张宏发出《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》”有异议，张宏没有收到以上通知。2．对一审法院认定“2017年3月24日，财经学院在《南国早报》上刊登公告”有异议，张宏对登报公告送达的方式不予认可。3．对一审法院认定“财经学院于2017年4月中旬，对涉案铺面停水停电一个星期左右又恢复水电，于2017年5月中旬对涉案铺面全面停水停电。”有异议，财经学院实际是于2017年4月1日开始对涉案商铺停电。4．对一审法院认定“案涉铺面是1994年经过南宁市规划管理局批准后开工通知的，所有权人为财经学院”有异议，财经学院没有取得开工通知。5．对一审法院认定涉案铺面产生的水电费为1464.8元有异议，涉案商铺于2017年4月1日以后已经停水停电，且涉案铺面大门被财经学院焊接锁死，不可能产生水电费。针对张宏提出的异议，本院认为，1．经查阅一审庭审笔录，张宏在一审庭审过程中，对财经学院提交的《关于广西财经学院明秀校区铺面收回的通知》《关于广西财经学院对合同到期的铺面进行收回的通知》、报纸公告以及水电结算表均无异议，二审中又主张未收到该两份通知以及对报纸公告、水电费提出异议，本院不予采纳。2．张宏主张财经学院于2017年4月1日对涉案商铺停水停电但未提交相关证据，本院不予采纳。3．财经学院一审提交的广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了开工通知。双方签订的租赁合同是否有效，本院在说理部分进行阐述。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案涉案租赁合同是否合法有效？二、一审判决张宏向财经学院支付租金、房屋占有使用费和水电费是否有事实和法律依据？ 关于第一个争议焦点，财经学院一审提交广西财专总评规划图、开工通知存根两份证据，能够证明涉案商铺已经取得了开工通知，是经相关主管部门批准建设的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，财经学院与张宏于2013年8月9日签订的《租赁合同》合法有效。 关于第二个争议焦点，双方租赁合同于2016年6月30日到期后，张宏继续按原租赁合同约定的租金标准向财经学院支付租金，财经学院也没有提出异议，双方实际形成不定期租赁合同关系。根据合同法第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。财经学院通过两次向张宏发出收回商铺的通知和在报纸上刊登关于收回商铺的声明，已尽到了通知义务，一审法院认定双方不定期租赁合同于2017年1月15日解除，认定正确。张宏已支付租金至2016年10月31日，财经学院主张其按原租金标准支付2016年11月1日至2017年1月2日期间的租金3240元，有事实和法律依据。一审法院基于张宏未及时将涉案商铺交还财经学院的事实，考虑到财经学院也有及时止损义务的实际情况，酌情确定张宏自2017年5月中旬涉案铺面全面停水停电后，再向财经学院支付2个月的房屋占有使用费至2017年7月15日，即张宏按每月1620元的标准向财经学院支付2017年1月16日至2017年7月15日的房屋占有使用费9720元（计算方式：1620元×6个月），判决适当，计算方式正确。抵扣5000元押金后，张宏还应向财经学院支付房屋占有使用费4720元（9720元﹣5000元）。一审法院判决张宏向财经学院支付水电费1463.6元，有财经学院提交的水电结算表为证，本院予以维持。张宏主张不应向财经学院支付租金、占有使用费，财经学院应向其退还押金5000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。因本案租赁合同为张宏与财经学院签订，张宏主张一审遗漏追加文桂芝参加诉讼，无法律依据，本院不予支持。 张宏在一审中没有提出要求财经学院赔偿经济损失的反诉请求，且财经学院不同意在二审一并审理，故本院不在本案中对张宏请求财经学院赔偿经济损失的诉讼请求进行审查。 综上所述，张宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费646元（上诉人张宏已预交），由上诉人张宏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 岚 审 判 员  袁宇飞 审 判 员  贝黄欢 二〇二〇年五月十八日 法官助理  徐小晴 书 记 员  符贵芳