广西壮族自治区北海市铁山港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0512民初422号 原告：彭治云，男，1975年11月10日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：杜启燕（原告彭治云之妻），住广西合浦县。 原告：杜启燕，女，1978年10月20日出生，汉族，住广西合浦县。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地合浦县廉州镇廉州大道163号。 法定代表人：彭继福，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 原告彭治云、杜启燕诉被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称广益公司）商品房预售合同纠纷一案，北海市中级人民法院裁定由本院审理。本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月2日公开开庭进行审理，后因案情复杂依法转换为普通程序于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告杜启燕同时作为原告彭治云的委托诉讼代理人、被告广益公司的委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭治云、杜启燕向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年9月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告十日内向产权登记机关提供位于合浦县XXX房产的产权转移登记到两原告名下应由被告提供的所有材料，并协助将该房产产权转移登记到两原告名下；3、判令被告返还两原告因面积误差多支付的购房款39187元。事实与理由：原、被告于2012年9月6日签订《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于合浦县XXX房，建筑面积为108.88平方米，单价为2980元／m2，总价为324462元，商品房交付使用后90日内由被告将办理权属登记所需的资料提交产权登记机关备案。合同签订后，原告依约向被告付清了购房款及相关税费。2018年9月3日，合浦县不动产登记局发放了桂(2018)合浦县不动产权第XXXX号产权证书，载明：建筑面积为100.67m2，分户登记在被告名下。而原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为108.88m2。由此得出，合同约定面积与产权登记面积的误差为8.21m2。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条的约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应返还原告购房款的计算方法如下：面积误差绝对值为：（产权登记面积100.67m2一合同约定面积108.88m2）=8.21m2，面积误差比为：8.21m2÷合同约定面积108.88m2×100%=7.54%，其中面积误差比在3%以内为3.27m2，面积误差比在3%以外为4.94m2。即被告应返还原告的购房款共计：(3.27m2×2980.00元／m2)+（4.94m2×2980.00元／m2×2）=39187元。另外，被告向原告收取了10000元的办证费，但被告至今未向产权登记机关提交办理产权转移登记的相关材料，拒绝协助原告办理产权过户的登记手续。经原告多次催促，被告一直借故不予协助原告办理房产证，故原告诉至法院请求判如所请。 被告广益公司辩称：对原告的第一项诉讼请求没有异议。对于原告的第二项诉请，被告已向不动产登记部门提交了相关的材料，但由于涉案小区的业主信访至北海市纪委，故目前暂停办理不动产登记，被告已经在起诉前履行了义务，所有的材料均已经提交，无法办证是政府的原因；原告的第三项诉请没有事实依据，根据《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题会议纪要》（合政办阅〔2019〕9号），在2019年3月15日后，被告已经重新委托合浦县公诚房产测绘队对涉案小区和房屋进行测量，根据测量的结果，原告的房屋为108.74平方米，按原来合同中约定的108.88平方米，只少了0.14平方米，如果要求被告返还因面积误差多支付的购房款，应该根据0.14平方米乘以原来的购房单价支付面积误差的购房款，且要等不动产登记证下来以后才能根据证书的登记面积计算，实行多退少补。原告的诉请的主要事实不清、证据不足，请求驳回原告的第二项、第三项诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的桂（2018）合浦县不动产权第XXX号不动产权登记证书复印件，主张证明案涉房屋已办理了分户产权登记，产权面积已经确认为100.67平方米，产权面积与销售面积存在误差，案涉房屋已经符合产权过户条件；被告对此证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证书为内部制作，未颁发给原告，并未生效，且被告向政府提出异议后，建筑面积计算方式已发生变化；本院认为，该不动产权证书制作后由登记部门保存未实际颁发给原告，此据真实性不确定，不能作为本案的证据。2、原告提交的2017年12月26日的《合浦县房产测绘成果报告书》复印件，主要证明该份报告书中对涉案小区的C5、C6、C7幢商品房进行测绘的面积与不动产权证书登记的产权面积一致，该份报告书是不动产登记部门所采纳的报告；被告对此有异议，认为该份报告是第一份报告书，应以被告提交的2019年4月24号的第二份报告书内容为准；本院认为此据真实合法，与案件有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合本案其他证据予以认定。3、原告提交的桂（2018）合浦县不动产权第XXXX号不动产权证书复印件，主张证明被告已办理了涉案小区C5、C6、C7幢商品房的不动产权属总证；被告对此据的关联性有异议，此据与本案无关；本院认为此据与本案无关联性，不予以认可。4、原告提交的《住房和城乡建设行政处罚决定书》复印件，主张证明合浦县住房与城乡规划建设局于2017年3月2日对涉案小区的违建进行了处罚；被告对此据的关联性有异议，认为拆除违建商铺等与本案商品房没有关联性；本院认为此据真实合法，与案件有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合本案其他证据予以认定。5、原告提交的《公告》复印件、《研究广益中央公园业主反映问题协调会议纪要》（合政阅〔2017〕20号）复印件、《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题的会议纪要》（合政办阅〔2020〕14号）复印件，主张证明合浦县不动产登记中心不认可将违建的部分计入不动产证书中，按《研究广益中央公园业主反映问题协调会议纪要》（合政阅〔2017〕20号）来执行，违建的部分保留给业主使用，但不予确权，不同意计入不动产证书中；被告对该三份证据的合法性和关联性均有异议，认为应该按照相关的法律规定办理不动产权证书，根据公告和会议纪要来办理证书没有法律依据，房屋面积应以不动产登记证书上登记的面积为准；本院认为此据真实合法，与案件有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合本案其他证据予以认定。6、被告提交的《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题会议纪要》（合政办阅〔2019〕9号）复印件、2019年4月24日的《合浦县房产测绘成果报告书》复印件，主要证明涉案不动产登记面积重新将飘窗结构作为房间的面积的一半计入原告的不动产权面积，不存在产权登记面积与销售面积存在误差，涉案不动产登记面积按会议纪要的要求，重新测量将飘窗结构作房间的面积，并将生活阳台、休闲阳台的实际建设面积的一半计入原告的不动产证产权面积；原告对该证据的真实性、合法性和关联性都有异议，认为会议纪要与本案无关，会议纪要不能证实存在面积差，不能将飘窗和阳台计入不动产权证书的登记面积，被告当时承诺该部分面积是赠送给原告的；本院认为此据真实合法，与案件有关联性，但是否具有证明力及证明力大小，本院将综合本案其他证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月6日，原告彭治云、杜启燕与被告广益公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于廉州镇XXX的预售商品房。房屋的建筑面积为108.88平方米，其中，套内建筑面积94.52平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.36平方米；房屋总价324462元。双方约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方法为：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清”。双方对产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。合同签订后，2013年1月10日，被告向二原告交付了房屋，二原告被告向支付了10000元房屋办证费。二原告于2013年4月18日全额支付了购房款。因被告在开发案涉小区时存在违法加建等问题，合浦县人民政府召开协调会后于2017年6月7日形成《研究广益中央公园业主反映问题协调会议纪要》（合政阅〔2017〕20号），其中对房产证办证问题明确：“对于违法封闭飘台保留给业主使用，不予确权”、“住建局必须依法依规按程序办理广益中央公园C组团小区业主房产登记手续，县环保局、消防大队、房产局、不动产登记局等部门要积极配合做好产权登记有关工作”。2017年12月26日，被告委托合浦县公诚房产测绘队对涉案小区部分房屋进行测绘。经测绘，二原告房屋的销售面积为100.67平方米。2019年2月23日合浦县人民政府召开工作会议后于2019年3月15日形成了《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题的会议纪要》（合政办阅〔2019〕9号），对于被告在案涉小区施工中未经审批擅自改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台超建的面积在不动产权证上确权的问题，纪要明确：“原则上同意将改变飘窗结构作房间的面积和生活阳台、休闲阳台实际建筑面积的一半计入业主不动产权面积”。2019年4月24日被告按该会议纪要的要求，再次委托合浦县公诚房产测绘队重新测绘。经测绘，二原告的房屋销售面积为108.74平方米。合浦县不动产登记局根据重新测绘成果为案涉小区部分业主办理了不动产权证。2020年2月26日，合浦县人民政府又召开会议并于2020年3月2日形成《研究解决合浦县广益中央公园小区相关问题的会议纪要》（合政办阅〔2020〕14号），决定撤销合政办阅〔2019〕9号会议纪要，按合政阅〔2017〕20号会议纪要执行。2020年4月2日，合浦县不动产登记中心发布公告，告知案涉小区已领取不动产权属证书的业主，在规定期限内申请办理更正建筑面积的登记。 另查明，二原告自合浦县不动产登记局查询、复印了桂（2018）合浦县不动产权第XXX号不动产权证书，证书记载的房屋建筑面积为100.67平方米。二原告在庭审中陈述，该证书未实际颁发给二原告。 本院认为，原告彭治云、杜启燕与被告广益公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定；故二原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以支持。二原告已依约全额支付该商品房的购房款，被告亦依约向二原告交付房屋，据查，该商品房已具备办理不动产权证的条件，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，被告应依照双方合同约定，提供资料报产权登记机关备案并协助二原告办理房屋不动产权证，故二原告请求被告提供办理产权登记的相关材料并协助办理房屋产权登记，于法有据，本院予以支持。被告辩称已向不动产登记部门提交了相关的材料，无法办证是政府的原因；据查，合浦县政府已对案涉小区房屋办证问题作出了明确的决定，并要求各行政主管部门积极配合做好产权登记有关工作，且合浦县不动产登记中心亦发布公告要求已办理产权证的部分业主申请办理变更登记，二原告房屋办理产权证并无阻碍，但应由被告提交相关材料；故对被告上述辩解，本院不予采信。 关于二原告房屋面积误差及因此产生的购房款误差问题，双方约定产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理方法为：“面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清”，二原告依据桂（2018）合浦县不动产权第XXX号不动产权证书记载的100.67平方米建筑面积，认为产权登记面积与合同约定面积不符且误差超过3%，故诉请被告返还购房款39187元。据本院查明的事实，二原告房屋的建筑面积曾由被告根据合浦县人民政府会议纪要委托测绘机构进行了二次测绘，得出不同的测绘成果；合浦县不动产登记局制作第XXX号不动产权证书因县政府一直在协调案涉小区业主办证问题而未实际颁发给二原告，即二原告至今未取得正式的不动产权证，房屋建筑面积未得到不动产行政主管部门的最终确定，与合同约定的销售面积是否存在差异亦未能确定，故二原告以商品房产权登记面积少于合同约定的面积且误差比例超过3%为由请求被告返还购房款39187元，无事实和法律依据，本院不予支持。被告关于待二原告取得不动产权证，才能根据证书登记面积计算，实行多退少补的意见成立，本院予以采信。如二原告取得了办理至其名下的不动产权证，产权登记面积与合同约定的销售面积存在误差的，二原告可据此另行主张相应的权利。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告彭治云、杜启燕与被告合浦县广益房地产开发有限公司于2012年9月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向产权登记机关提交原告彭治云、杜启燕购买的位于北海市合浦县XXX房屋权属登记所需的材料，并协助原告彭治云、杜启燕办理上述房屋的不动产权证书； 三、驳回原告彭治云、杜启燕的其他诉讼请求。 案件受理费779元，由被告合浦县广益房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或北海市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  叶 艺 人民陪审员  吴明进 人民陪审员  陈宗安 二〇二〇年五月二十九日 法官 助理  覃琳壹 书 记 员  李笃安