西藏自治区日喀则市中级人民法院   民事判决书   （2020）藏02民终81号   上诉人（原审被告）：天南建材五金机电商行。住所地日喀则市青岛路电力公司商品房。   经营者：黄琳，女，汉族、1992年2月12日出生，个体工商户，现住日喀则市。   上诉人（原审被告）：黄琳，女，汉族、1992年2月12日出生，个体工商户，现住日喀则市青岛路国网西藏电力有限公司日喀则供电公司商品房。   被上诉人（原审原告）：国网西藏电力有限公司日喀则供电公司，住所地西藏日喀则市珠峰路。   法定代表人：张立锋，该公司总经理。   委托诉讼代理人：珍吉，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卓玛曲宗，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。   上诉人天南建材五金机电商行（以下简称天南五金）、黄琳因与被上诉人国网西藏电力有限公司日喀则供电公司（以下简称国网公司）房屋租赁合同纠纷一案，国网公司于2018年11月23日向西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院起诉，该院于2019年6月15日作出（2018）藏0202民初621号民事判决。天南五金、黄琳不服，向本院提起上诉。因一审存在漏判，故本院于2019年9月10日作出（2019）藏02民终129号民事裁定，撤销西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院作出的（2018）藏0202民初621号民事判决，发回重审。西藏自治区日喀则市桑珠孜区人民法院于2019年10月8日立案后，另行组成合议庭进行了审理，并于2019年12月24日作出（2019）藏0202民初985号民事判决。天南五金、黄琳不服该判决，再次向本院提起上诉。本院于2020年4月3日立案后，依法组成合议庭。因双方当事人二审均未提交新的证据，经征求双方当事人同意，本院决定书面进行审理。本案现已审理终结。   天南五金、黄琳上诉请求：1.请求驳回日喀则市桑珠孜区人民法院作出的（2019)藏0202民初985号民事判决，依法部分改判；2.请求国网公司承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院事实认定不清，适用法律错误。1.双方之间多年存在房屋租赁关系，在履行各自权利义务的过程当中，作为国有企业的国网公司相关领导曾在交纳房屋押金时，郑重承诺过可以放心租很多年。在之后的几年中，双方有时签订合同、有时又不签订合同。一审依据的《房屋租赁合同》，也是后期国网公司为了避免其上级机关的督查而临时哄骗签订的。以上事实能够证明，主动权完全操控在国网公司手中。一审法院认定房屋租赁合同为不定期的租赁合同未考虑国网公司的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式等。天南五金、黄琳认为双方达成了口头形式的租赁合同，合同期限以五年为周期，没有异议则视为自动续约。双方的口头约定属于不要式合同，一审法院在未查清事实的情况下不能视为双方为不定期租赁合同关系。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，为不定期租赁合同的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。针对该合理期限，一审法院在判决书上未明确阐述国网公司提交的证据，以及是否能够证明在合理期限之前履行了通知义务。即便有相应的证据，一审法院也未考虑该期限是否合理，未对该期限综合评定和思考。3.国网公司在2018年1月1日后，未请求支付租金，应视为其自行放弃该债权。根据民法意思自治原则，债权人可以自行放弃自己的债权。另，双方口头约定不交付租金，是因准备续约合同。故一审法院对2018年1月至8月期间的租金债权事实认定不清，法律适用错误。4.2018年9月至今对租赁物的占有使用费需天南五金、黄琳承担，一审法院对此事实认定不清，适用法律错误。继续占有使用该租赁物，该由国网公司承担主要责任。由于国网公司内部规划调整，导致无法续签合同。另，基于信赖利益保护原则，天南五金、黄琳未在2018 年1月至8月寻找其它房屋用于经营。虽国网公司可能享有对该租赁合同的单方解除权，但出于公平原则的体现，而国网公司不兼顾公平，不考虑经营的盈亏，收取占有使用费是不合理的。二、一审法院显失公平。1.双方除 2016年签订了《房屋租赁合同》之外，在过去几年中也签订过针对案涉房屋的《房屋租赁合同》，这些租赁合同本应以新的证据提交，但因时间久远和法律意识的欠缺导致现在无法提交。由于国网公司长期这样断续的签订合同，发出了一种习惯性的继续租赁的信号，也导致天南五金及黄琳的法律意识变得更加模糊。2.国网公司这样具有雄厚法律资源的主体与缺乏法律意识的天南五金及黄琳之间形成了一种不公平。即便国网公司按照相关法律规定给了一定的搬离时间，但是重新找到房屋恢复经营活动存在困难。一审法院支持国网公司的诉求，严重破坏了日喀则市良好的营商环境，这和中央2020年1月1日实施的《优化营商环境条例》相违背。而对弱势的一方，一审法院未对其面临倾家荡产和倒闭的风险做出考量，这是典型的倚强凌弱。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。   国网公司向一审法院起诉请求：1.请求法院解除国网公司与天南五金、黄琳之间的租赁关系；2.请求法院判决天南五金、黄琳在判决生效15日内返还租赁房屋并恢复租赁房屋原状；3. 请求法院判决天南五金、黄琳支付租金12,800元及房屋占用费8000元相关费用；4.请求法院判决天南五金、黄琳承担本案诉讼费。   一审法院审理查明， 2016年1月1日，国网公司内设机构工会、党群工作部作为出租方（甲方）以国网公司的名义与天南五金经营者黄琳的父亲黄永光（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定国网公司将位于日喀则市青岛路的两间商品房出租给天南五金经营者黄琳，租期为1年（2016年1月1日至2016年12月31日）。租金为每间800元/月，并约定每月10日之前预交下月租金，同时双方在合同中还约定了租赁期内出现连续两个月拖欠房屋租金的将所欠的租金及相关费用直接从押金中扣除并解除租赁合同，通知乙方搬出，由此造成的后果由乙方负责，以及租赁期间租赁物的维护、维修及违约责任等做了约定。二、房屋租赁合同自2016年12月31日到期后，国网公司与天南五金经营者黄琳虽未续签合同，但是双方仍按照原合同行使其权利义务至2017年12月31日止。自2018年1月1日起国网公司一直未从天南五金经营者黄琳处收取租金,期间国网公司向天南五金经营者黄琳送达搬离通知书，但天南五金经营者黄琳拒不搬离。三、天南五金营业执照上经营者为黄琳，但合同由黄琳的父亲黄永光代签，实际经营者为黄琳，对此天南五金经营者黄琳亦认可。因此，该合同视为国网公司与天南五金经营者黄琳之间签订的合同。   一审法院认为，国网公司与天南五金经营者黄琳虽未签订书面合同，但是双方按照原有合同继续履行权利义务。针对本案争议焦点，国网公司要求收回租赁物以及要求支付租金及占有使用费是否有法律及事实依据？1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。同时第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中双方之间签订的房屋租赁合同于2016年12月31日届满之后，虽未续签房屋租赁合同，但是国网公司仍然在从天南五金经营者黄琳处收取租金直至2017年12月31日为止。2018年8月6日国网公司向天南五金经营者黄琳送达了告租户书表示不再对外出租门面房并给予2个月搬迁时间，故一审法院认为自2017年1月至2018年8月期间，双方之间处于不定期的租赁关系。根据法律规定不定期的租赁关系当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，据此一审院认为双方之间的不定期租赁合同已于2018年8月终止，本案中国网公司要求天南五金、黄琳支付自2018年1月至2018年8月期间的租金12 800元，于法有据，一审法院予以支持。2.国网公司向天南五金经营者黄琳送达房屋收回通知书之后，其仍在继续占用涉案房屋，一审法院认为，双方合同终止后天南五金经营者黄琳理应返还租赁物，且双方在合同中明确约定合同终止时必须恢复至原来房屋的结构形式，故对国网公司要求恢复原状后返还租赁物的诉讼请求予以支持。关于国网公司要求天南五金、黄琳支付房屋占有使用费8000元（自2018年9月至2019年2月）的诉求，一审法院认为，按照国网公司的诉求本应为6个月，但实际要求支付5个月的占有使用费，本着不告不理的原则，对国网公司主张的占有使用费8000元予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定判决：一、解除原告国网西藏电力有限公司日喀则供电公司与被告天南建材五金机电商行之间的不定期房屋租赁合同；二、被告天南建材五金机电商行在本判决生效之日起三十日内恢复租赁物原状并向原告国网西藏电力有限公司日喀则供电公司返还位于日喀则市青岛路国网西藏电力有限公司日喀则供电公司商品房；三、被告天南建材五金机电商行在本判决生效之日起三十日内一次性向原告国网西藏电力有限公司日喀则供电公司支付2018年1月至2018年8月租金12 800元；四、被告天南建材五金机电商行在本判决生效之日起三十日内一次性向原告国网西藏电力有限公司日喀则供电公司支付2018年9月至2019年2月房屋占有使用费8000元。   本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审所查明的事实与一审基本一致。   本院认为，根据双方一审的诉辩主张和二审的上诉请求，本案争议焦点应为：1.双方当事人之间是否成立不定期租赁合同；2.国网公司是否在合理期限内履行通知义务；3.国网公司主张的租金及占有使用费能否支持。   关于双方当事人之间是否成立不定期租赁合同的问题。国网公司与天南五金经营者黄琳2016年1月1日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，对双方当事人具有约束力。双方签订的《房屋租赁合同》于2016年12月31日期限届满后，双方未续签租赁合同，但天南五金经营者黄琳继续使用涉案房屋开展经营活动。国网公司对此未提出异议，且继续收取租金。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但租赁期限为不定期。”依照上述法律规定，本案中天南五金经营者黄琳与国网公司自2016年12月31日之后，双方就涉案房屋形成不定期租赁关系。天南五金、黄琳上诉所称的：“一审法院未充分考虑国网公司相关领导的口头承诺和双方多年合同关系的持续形式”、以及主张2016年12月31日后，双方之间应当成立并生效了五年期限的租赁合同。本院认为，天南五金、黄琳对于国网公司相关领导的口头承诺未在审理中提交任何证据予以证明，对此天南五金、黄琳理应承担举证不利的法律后果。事实上，国网公司在2018年8月6日、10月30日，两次向天南五金经营者黄琳告知解除双方之间的不定期租赁合同，并要求在2个月内返还租赁房屋。据此可以认定，国网公司在本案中并未作出租赁期限为5年的意思表示。因此天南五金、黄琳的主张不符合客观事实、且于法无据,本院不予支持。   关于国网公司是否在合理期限内履行通知义务的问题。本案一审中国网公司向法庭提交了房屋收回通知书及照片1张，用于证明国网公司已向天南五金经营者黄琳送达了收回房屋的通知书。本院认为，国网公司提交的房屋收回通知书的落款时间为2018年10月30日，其内容中明确载明2018年8月6日已向各租户下发收回出租房屋的通知书，黄琳对此在一审中也予以认可，故可以确定黄琳知晓国网公司通知其解除合同、搬离租赁房屋的事实。国网公司2018年10月30再次送达房屋腾退通知书至今已有一年零七个月的时间，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，可以认定国网公司依法告知解除合同和限期返还租赁房屋，是给予了充足的合理期限。故天南五金、黄琳以国网公司未给予其合理期限而拒不搬离的主张不符合客观事实，本院不予支持。   关于国网公司主张的租金及占有使用费能否支持的问题。国网公司与天南五金、黄琳自2017年1月至2018年8月形成了不定期租赁关系，天南五金经营者黄琳理应按照双方2016年签订的《房屋租赁合同》，履行交付租金义务。2018年8月6日国网公司下发通知要求各租户搬离承租房屋后，双方之间不定期租赁关系应当已经解除，双方合同权利义务关系终止。一审法院据此判决天南五金经营者黄琳返还租赁房屋、支付租金，符合法律规定。一审法院关于天南五金经营者黄琳在租赁合同关系解除后继续占有及收益、使用出租房屋，应支付房屋占有使用费的判决正确，有事实和法律依据，本院应予以维持。天南五金、黄琳以国网公司自行放弃债权及继续占有租赁物的主要责任在国网公司为由，拒绝缴纳租金及占有使用费的上诉请求于法无据，本院不予支持。   综上所述，天南五金、黄琳的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费320元，由天南建材五金机电商行负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   张  亮  审  判  员   边  确  审  判  员   尼玛顿珠   二〇二〇年五月二十九日   法 官 助 理   蒙 闱 俊  书  记  员   管 蕾