河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终428号 上诉人（原审原告）：吴江丽，女，1984年11月14日出生，汉族，住天津市河西区。 委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怀来荣峰房地产开发有限公司，住所地河北省张家口市怀来县东花园镇人民政府院内。 法定代表人：翟学刚，董事长。 委托诉讼代理人：陆园园，女，公司职员。 被上诉人（原审被告）：北京意家科技有限公司，住所地北京市平谷区林荫北街13号信息大厦802室。 法定代表人：秦德生，总经理。 被上诉人（原审被告）：固安县鑫涞房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市固安县新昌东街南侧东方泽龙小区10号1-108。 法定代表人：刘强，总经理。 上诉人吴江丽因与被上诉人怀来荣峰房地产开发有限公司（以下简称荣峰公司）、北京意家科技有限公司（以下简称意家公司）、固安县鑫涞房地产经纪有限公司（以下简称鑫涞公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省怀来县人民法院（2019）冀0730民初359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴江丽上诉请求：撤销怀来县人民法院（2019）冀0730民初359号民事判决，改判支持吴江丽的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定案涉房屋已经验收合格属于事实认定错误，该房屋至今未能办理竣工验收手续，根据一审中所提交的证据，建设行政主管部门已经出具了竣工验收备案手续，时间是2019年3月25日，但仅仅是部分楼，并没有案涉的D1号楼。案涉房屋尚未办理规划验收合格手续。荣峰公司所提供的验收材料，内容及形式均存在瑕疵，不能证明六方单位履行了实质审查义务。一审法院认定房屋交付因政府环保管控逾期74天属于免责情形，明显缺乏必要的证据。荣峰公司提交的证据缺乏怀来县政府及环保部门和街道办事处、建设行政主管单位出具的书面停工通知，仅凭其提供的证据不能证明环保管控的事实。一审法院认定案涉房屋符合双方约定的验收合格的交付条件，明显适用法律错误。荣峰公司未能提交强制性的竣工验收登记备案表，不能证明案涉房屋已经验收合格。建筑法第61条规定交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。只有竣工经验收合格后，方能交付使用，在未能验收合格或者不合格的，不能交付使用。建筑工程质量管理条例第49条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。按照以上规定，即便是吴江丽与荣峰公司约定了经验收合格，但也不能免除荣峰公司必须要履行上述竣工登记备案手续的强制性规定，否则案涉房屋就属于不合格的房屋，荣峰公司的行为就构成逾期交房。吴江丽要求解除合同的诉讼请求符合法律规定。双方所签订的房屋买卖合同中约定了逾期交房超过60日就可以解除合同，虽然特殊约定了即便逾期60日也不能解除，但该约定内容属于荣峰公司提供的格式合同中的约定内容，该条款排除了吴江丽基于对方违约所享有的法定解除权利，属于法律规定的排除一方权利的格式条款，该条款无效。根据合同法第94条规定，一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的，对方可以要求解除合同。荣峰公司已经逾期交房，致使吴江丽的购房目的无法实现，吴江丽依法享有解除合同的权利。所以该项主张，既符合双方合同的约定，也具有法律依据。意家公司未能提交任何合法证件，证实其经营范围，其所收取的团购费等费用也被商品房销售管理办法明令禁止。所以所谓的团购费等费用完全是该公司与荣峰公司恶意串通、巧立名目的虚假宣传，应当依法退还。请二审法院查明事实，支持吴江丽的诉讼请求。 荣峰公司、意家公司、鑫涞公司未提交书面答辩意见。 吴江丽向一审法院起诉请求：1、荣峰公司依据合同第九条第（2）项，自2018年10月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，至实际支付违约金之日为止；2、荣峰公司依合同约定完全适当履行交房义务，具体如下：（1）交付全封闭式阳台；（2）开通进入小区的主道路；（3）开通天然气；3、意家公司返还已交团购费15000元（交款日2016年11月13日）、团购费25000元（交款日2016年11月13日），并自吴江丽交款之日，按中国人民银行同期贷款利率向其给付利息损失至实际退还之日止，荣峰公司承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：2016年11月12日吴江丽与荣峰公司签订《八达岭阿尔卡迪亚项目认购书》，吴江丽向荣峰公司交纳房屋认购金10000元，向意家公司交纳团购费15000元，向鑫涞公司交纳团购费25000元。2016年11月13日，吴江丽与荣峰公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）、《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），并向荣峰公司交纳购房款365957元。荣峰公司于2017年3月31日取得商品房预售许可证，并于2017年5月9日，就商品房销售明码标价向怀来县物价局予以备案。2017年8月28日吴江丽与荣峰公司签订《商品房买卖合同示范文本》（此合同为备案合同，以下简称备案合同），合同约定，房屋面积94.08平方米，单价为12854.18元，价款为1209322元，地下储藏室面积11.09平方米，单价为1500元，价格为16635元，该商品房包含地下储藏室，总价款为1225957元。2018年10月5日，荣峰公司向业主发出《告知函》，其内容为，备案合同约定于2018年9月交付房屋，由于受到环京区域大气治理等情况影响，无法正常交房，荣峰公司依据合同规定可据实予以延期。2018年11月5日，荣峰公司就吴江丽所诉房屋取得了竣工验收合格报告。2018年11月13日，荣峰公司向吴江丽发出《入住通知书》，通知吴江丽于2018年11月15日到荣峰公司售楼处办理房屋入住手续。2018年12月6日，怀来县住房和城乡规划建设局因陶莉对八达岭阿尔卡迪亚项目的建筑工程质量认定书和房地产开发建设项目竣工综合验收合格证申请公开政府信息予以回复，回复内容为“经调查，因该项目未竣工验收，尚未达到竣备条件，所以无法向您提供前述相关证明材料”。一审法院认为，本案中双方主要的争议有以下几个方面，一是房屋交付条件。就此，吴江丽认为，其与荣峰公司之间签订的买卖合同、补充协议、备案合同，对商品房交付条件的约定存在冲突，并认为补充协议第九条第3项“双方经协商一致，商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”的约定已被备案合同第八条变更，交付房屋条件应以取得竣工验收备案登记证明以及符合合同约定。补充协议第九条第3项的约定，属于无效的格式条款，且违反了法律、行政法规的强制性规定，因此，商品房交付条件应当以备案合同第八条为准。荣峰公司认为交付条件为房屋经竣工验收合格。其理由为，备案合同第八条约定，荣峰公司应当在2018年9月30日前，将具备“经验收合格”的房屋交付吴江丽、补充协议第九条第3项约定“商品房交付的条件仅限于商品房竣工验收合格”，故交付条件仅限于房屋经竣工验收合格。就竣工验收，荣峰公司提供了《河北省建设工程竣工验收报告》，证明2018年11月5日由勘验单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位出具的竣工验收结论为竣工验收合格，已符合了约定的“经验收合格”的交付条件。法院认为，吴江丽及荣峰公司对备案合同及补充协议真实性均无异议。按照备案合同中的双方当事人可以对文本条款的内容进行修改。2016年10月吴江丽与荣峰公司签订买卖合同及补充协议，至2017年8月签订备案合同期间，吴江丽有充裕的时间对补充协议的内容予以了解。在签订备案合同时，吴江丽并未对补充协议内容提出异议，应视为是双方当事人真实意思的表达。补充协议第一条第2项，已用加黑字体对“买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款”予以了明示，且补充协议为单独签订，对变更条款分别列项，也足以起到提示作用。故补充协议格式条款不属于法律规定的无效情形，对吴江丽提出的补充协议第九条第3项无效的观点，不予支持。备案合同当中附件五即补充协议为备案合同的组成部分，其是双方当事人真实意思的表达，与备案合同有同等效力。同时按照协议约定及荣峰公司提供的证据，达到了荣峰公司认为的商品房经竣工验收合格的交付条件，吴江丽的证据不能证明其上述观点，故对吴江丽的观点，不予采纳；二是荣峰公司延期交房是否构成违约。吴江丽与荣峰公司对按照合同约定交付房屋日期为2018年9月30日无异议。并从双方提交入住通知书，也可以证明荣峰公司通知吴江丽接收房屋时间为2018年11月15日，荣峰公司交付房屋时间超过了合同的约定交付期限。对此，吴江丽认为荣峰公司交付房屋逾期。荣峰公司认为交付房屋并未逾期，理由为，根据备案合同第八条第二款第2项约定，因政府及社会不安定因素导致无法正常交房的，出卖人可以据实予以延期。荣峰公司因为环境大气综合治理停工96天，属于合法的工程延期，所以荣峰公司没有逾期交房。依据荣峰公司提供的《工程暂停令》，确认项目监理机构分别于2017年11月7日至2017年11月15日、2018年3月3日至2018年3月22日、2018年4月21日至2018年4月25日、2018年7月5日至2018年7月9日、2018年8月11日至2018年8月18日、2018年8月22日至2018年8月31日、2018年9月11日至2018年9月14日、2018年9月17日至2018年9月23日、2018年9月25日至2018年9月30日要求荣峰公司停工，共计停工74天。环境保护是我国的一项基本国策，任何企业应该积极履行这项职责。由于环境治理督查等原因，项目监理机构根据省县文件精神，要求荣峰公司停工，应视为政府行为且不可预见，符合合同约定，可以根据实际停工天数74天予以延期。同时，对荣峰公司辩称的停工96天的事实，不予确认。三是团购费是否应予返还。吴江丽认为意家公司、鑫涞公司收取团购费无法律依据。意家公司、鑫涞公司认为其公司为吴江丽提供服务，并促成吴江丽与荣峰公司签订房屋买卖合同，且在购房总价款中享受了4万抵8万的优惠，故意家公司、鑫涞公司收取的服务费合情合法，不予退还。吴江丽购买荣峰公司怀来大爱城养老项目A区D1幢2单元404号房屋，在荣峰公司提供的价格备案表中，此房屋建筑面积为94.08平方米，销售单价每平米14098元，价款应为1326340元，吴江丽实际交付房款为1209322元（不包括储藏室价款）。按照荣峰公司、意家公司、鑫涞公司辩称，及吴江丽实际交付价款为1209322元[（备案价款1326340元-折扣价款80000元）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）*0.99（荣峰公司优惠折扣99折）=1209322元]。由此得出，吴江丽实际购房款低于备案合同价款，并通过意家公司、鑫涞公司的服务，吴江丽在购房当中享受了4万抵8万的优惠。吴江丽于2016年11月13日签订买卖合同时，已知道自己交纳了团购费。虽然吴江丽未与意家公司、鑫涞公司签订书面服务合同，但吴江丽在购房过程中，享受了意家公司、鑫涞公司提供的一定的服务，且吴江丽在此过程中也未遭受经济损失，并得到了价款的优惠，故可认定吴江丽、意家公司、鑫涞公司之间形成了事实上的服务关系，且二公司促成了吴江丽与荣峰公司之间的房屋买卖，其义务已经完成，故对吴江丽陈述的观点，不予采纳。综上所述，吴江丽、荣峰公司签订的买卖合同及补充协议属双方真实意思的表达，且已经行政主管部门予以备案，吴江丽提供的证据不能证明其违反法律、行政法规的强制性规定，故该备案合同及补充协议合法有效。双方约定交付房屋期限为2018年9月30日，根据双方可以据实延期的约定，荣峰公司可延期74天，至2018年12月13日交付房屋即不构成违约。荣峰公司通知吴江丽于2018年11月15日办理房屋交付手续，故荣峰公司交付的房屋的时间未构成逾期。就吴江丽要求的封闭式阳台、开通小区道路、开通天然气等诉讼请求，根据补充协议第十三条“由于建设项目细分期开发，道路市政等基础设施与公共配套、景观绿化、智能化系统等将根据经政府部门批准的规划方案分期建成交付。配套项目交付的时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间，政府负责实施或买卖双方另有约定的除外”的约定，荣峰公司可以在最后一期竣工后予以交付。且荣峰公司已将吴江丽所述阳台予以封闭，现有道路不影响吴江丽出行，天然气经业主申请报批后即可使用，故对吴江丽此诉讼请求，不予支持。综前所述，荣峰公司的行为并未构成违约，对吴江丽要求违约金的诉讼请求，不予支持。对于吴江丽要求意家公司、鑫涞公司返还团购费的诉讼请求，因吴江丽提交的证据不足以证明意家公司、鑫涞公司收取行为违法，不予支持。判决：驳回吴江丽的全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、荣峰公司的交房行为是否符合法律规定，是否应当承担违约责任；2、意家公司收取的费用应否返还。 关于第一个争议焦点，吴江丽与荣峰公司签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，约定内容不违反法律规定，依法成立并生效。该合同中包含的附件中有补充协议，该协议亦不违反法律规定，依法成立并生效。吴江丽及荣峰公司均应当按照约定全面履行各自的义务。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。案涉合同中约定的交付条件是工程经验收合格，并未明确“经验收合格”的具体情形，应当按照以上条例的规定，工程经设计、施工等有关单位验收之后出具验收报告即视为合格。吴江丽认为在该条例中规定了验收需经备案，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”的规定，备案属于行政机关对建设工程进行监管的手段，该条款内容并未规定备案为竣工验收合格的前置程序，一审法院以竣工报告的时间确定为工程竣工验收合格能够交房的时间，并不违反法律规定，故吴江丽主张的案涉工程未经备案登记不能视为验收合格的上诉理由，不具有法律依据，本院不予支持。对于吴江丽要求荣峰公司承担违约责任的主张，结合双方合同的第八、九条的约定，荣峰公司在一审中提交了相关的文件及监理部门出具的停工通知，能够形成完整的证据链条，可以证实其停工并非自身原因造成，属于合同双方均不能预见的客观因素使然，且荣峰公司在预见到无法按约定时间交房时，已经向吴江丽履行了告知义务，荣峰公司虽未能在约定的时间内交房，但结合据实延期的实际情况，荣峰公司可延期74天，荣峰公司比约定的交房迟延36天，不符合双方约定的合同解除条件，不能认定其在合同履行过程中存在根本违约情形，故荣峰公司在合同履行过程中并不存在过错，故吴江丽所主张的荣峰公司承担违约责任不具有事实依据，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。意家公司、鑫涞公司均系通过对购房人的服务促成商品房买卖合同订立，并使购房人获得购房的相应优惠价格而收取服务费用，此类合同不属于法律、行政法规所规定的必须采用书面形式的要式合同，且吴江丽在接受服务之后已经支付了费用，收据中对费用的性质也予以明确，对此，吴江丽并未及时提出异议，故符合法律规定的，一方履行主要义务，而对方接受的合同成立的条件。结合本案事实，吴江丽已经通过以上二公司的服务达到了获取优惠的目的，其与意家公司、鑫涞公司的合同已经履行完毕，其要求返还服务费用的主张不能成立，一审法院对此未予支持并无不当。 综上所述，吴江丽的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由吴江丽负担。 本判决为终审判决。 审判长  王少博 审判员  宋凯阳 审判员  闫 格 二〇二〇年五月十二日 书记员  田 佳