福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0424民初404号 原告:宁化万星房地产开发有限公司，住所地宁化县翠江镇中环南路1号中环花园8号楼07－09铺，统一社会信用代码913504240603873743。 法定代表人：张宁香，经理、执行董事。 原告：张鹏，男，1985年6月9日出生，汉族，住宁化县。 上述两原告的共同委托诉讼代理人:伍小宁，福建翰宁律师事务所律师。 被告：刘燕，女，1990年3月2日出生，汉族，农村居民，住福建省宁化县。 原告宁化万星房地产开发有限公司（以下简称：万星房地产公司）、张鹏与被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案，2020年4月9日、4月13日，公开开庭审理了本案,原告万星房地产公司、张鹏的共同委托诉讼代理人伍小宁，被告刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万星房地产公司、张鹏向本院提出诉讼请求：1.解除张鹏与刘燕就宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309、310号商铺签署的《万星广场商铺租赁合同》（以下简称：《租赁合同》）；2.判令刘燕立即将宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309、310号商铺腾空返还给万星房地产公司、张鹏；3.判令刘燕向万星房地产公司、张鹏支付拖欠的租金及相应的违约金，租金为2019年1月1日至2019年9月30日13,842元，违约金计至2019年11月30日为2,214.72元；4.判令刘燕向万星房地产公司、张鹏支付上述房产的占有使用费，从2019年12月1日起按每月2,307元计至刘燕将上述房产腾空返还万星房地产公司、张鹏之日止；5.判令刘燕向万星房地产公司、张鹏支付拖欠从2019年4月1日至2019年11月30日止的物业管理费922.72元及此后至房屋实际返还之日止按每月346元计算的物业管理费，支付拖欠的电费（公摊电费）167.68元；6.判令万星房地产公司、张鹏有权没收刘燕合同履约保证金4,614元，刘燕还应赔偿万星房地产公司、张鹏6,921元。事实和理由，万星房地产公司全权委托张鹏负责万星广场商铺出租等一切相关事宜。2017年10月10日,张鹏与刘燕签订《租赁合同》,约定:刘燕租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309、310号商铺经营麻辣香锅使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金2,307元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金；履约保证金4,614元；刘燕应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，前二年按每平方米1元收取。电费、水费由张鹏代收代缴。《租赁合同》还约定，若刘燕逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金；刘燕逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并且刘燕还应赔偿张鹏三个月租金。合同生效后，刘燕没有按约定履行合同义务，拖欠2019年1月1日至2019年9月30日租金13，842元、2019年4月1日至2019年11月30日止的物业管理费922.72元及电费167.68元。刘燕的行为已经构成严重违约，张鹏多次向刘燕催款,刘燕并不履行。综上，张鹏为维护合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望贵院判准万星房地产公司、张鹏的诉讼请求。 刘燕答辩称：万星房地产公司、张鹏要刘燕交2019年的租金没有道理,刘燕在2019年2月份已经向朱丹（万星广场运营专员负责店铺的租金、物业费、水电费的收取）交了申请书要求中止合同，2019年2月24日朱丹答复说，领导不同意中止合同。2019年7月份回来准备处理这个事情的时候发现店内堆放了不是刘燕的东西。刘燕2018年才开了五个月就没有开店了，房租交了6个月，因为刘燕公公得了癌症，要照顾，没法继续开店。2019年张鹏通知刘燕交房租,刘燕提出要中止合同,朱丹说先把物业费交了再写个申请，刘燕提出要将店内物品卖了才有钱交物业费，因为有事要出去,便把店铺钥匙交给了朱丹。2019年2月24日，发现店铺门被锁了，所以刘燕认为万星房地产公司、张鹏己单方解除了合同。但违约金会适当交一点，之前有拖欠店租。 万星房地产公司、张鹏为证明其主张,向本院提交了以下证据材料: 证据1.营业执照、居民身份证复印件各一份，拟证明其身份情况及诉讼主体适格的事实； 证据2.宁化万星广场商铺出租授权委托书一份，拟证明万星房地产公司委托张鹏全权负责宁化县中环中路156号万星广场地面一层、二层、三层商铺出租的一切相关事宜，委托权限包括：选择承租人、以张鹏的名义与承租人订立租赁合同、享有出租人的权利、收取租金,本案租赁合同所涉万星广场5栋3层309、310号商铺也在授权范围的事实； 证据3.万星广场商铺租赁合同一份，拟证明2017年10月10日,张鹏与刘燕签订《租赁合同》,合同约定:刘燕租赁宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309、310号商铺经营餐饮使用，租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，每月租金2,307元，租金每季度支付一次，应在下个季度开始的前一个月25日前支付下个季度的租金，履约保证金4，614元，刘燕应按房产建筑面积以每月每平米3元向张鹏交纳物业管理费，前二年按每平方米1元收取。电费、水费由张鹏代收代缴，《租赁合同》还约定，若刘燕逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.3%向张鹏支付违约金，逾期支付租金超过30日的，张鹏有权单方面解除本合同，没收合同履约保证金，并应赔偿张鹏三个月租金的事实； 证据4.闽（2019）宁化县不动产权第0002046号不动产权证书、闽（2019）宁化县不动产权第0002010号不动产权证书，拟证明宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309、310号商铺的权利人为万星房地产公司的事实； 证据5.2019年3月19日商铺租金物业管理费等费用催款通知函、2019年6月22日商铺租金物业管理费等费用催款通知函、2019年9月23日商铺租金物业管理费等费用催款通知函及1075560722231、1075560737231、1075560421231邮政快递回执单各一份，拟证明张鹏分别于2019年3月19日、2019年6月22日、2019年9月23日以邮政快递的形式向刘燕通知应支付租金、物业费及逾期应承担滞纳金、违约金，万星房地产公司、张鹏有权单方面解除合同的事实； 证据6.宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309、310号商铺历月电费明细一份，拟证明2018年6月至9月宁化县翠江镇中环中路156号万星广场5栋3层309商铺用电516度、310号商铺用电12度，合计用电528度的事实。 证人徐某出庭作证称：2019年2月16日左右，徐某的商铺准备装修，就把店里刚买的东西拿出来，因为放走道不好看，隔壁商铺（刘燕商铺）门上只是挂了一把锁，就把桌椅放在该商铺里面，本来想先和隔壁商铺老板说一声的，但又没有电话。今年4月9日上午，将东西搬出来了。 证人吴某出庭作证称：2019年2月16日，老板徐某叫吴某将店里新买的70条桌椅放在隔壁商铺，今年4月9日，老板徐某叫吴某将放在隔壁商铺桌椅搬出来。 刘燕质证认为：对万星房地产公司、张鹏提交的证据1、2、3、4没有异议；对证据5.没有收到通知函；对证据6.2018年之前的电费已全部付清，合同没有约定要交公摊费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2017年9月25日，万星房地产公司向张鹏出具《宁化万星广场商铺出租授权委托书》，内容为：万星房地产公司（委托人）现委托张鹏（受托人）全权负责宁化万星广场商铺出租事宜。1.委托出租的商铺:万星广场地面一层(1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#)、二层（3#、4#、5#、6#、7#）及三层（3#、4#、5#、6#、7#）商铺，总面积14，160平方米；2.委托期限自2017年10月1日至2023年12月31日；3.委托权限，委托人有权选择上述商铺的承租人，并以自己个人名义与承租人签订上述商铺租赁合同/协议，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人权利由委托人享有，上述商铺租赁合同/协议约定的出租人义务由委托人承担；委托人有权直接向承租人收取上述物业的租赁押金、租金及物业管理费； 2、2017年10月17日，张鹏（甲方）与刘燕（乙方）签订《租赁合同》，约定：第一部分1.甲方将位于万星广场5栋3层309、310号商铺，建筑面积115.36平方米（含公摊面积）的房产（以下简称房产），按现有条件出租给乙方，2.乙方交纳租金、物业管理费、公摊费等费用均以该房产面积作为计算依据；第三部分1.租赁期限自2018年1月1日起自2022年12月31日止，2.乙方免租期为24个月,免租期内乙方无须交纳租金,但应缴纳本合同约定的其他费用，3.每月租金为2,307元，4.租金每季度支付一次，乙方应在下个季度开始的前一个月25日前向甲方支付下个季度的租金，5.乙方同意于本合同签订三日内向甲方支付合同履约保证金（两个月租金标准）4,614元，6.物业管理费前两年按每平米1元计收，7.租赁期间产生的电费由乙方承担，按乙方独立电表显示的实际发生额缴纳电费，电价以供电部门价格为1元/度计算，如供电价格调整，按调整后价格计收，水费按乙方独立水表显示的实际发生额缴纳水费，水价以供水部门价格为3元/吨计算，如价格调整，按调整后价格计收，水、电费由甲方代收代缴，8.租赁期满或本合同被解除后，乙方若无违约行为情形，甲方无息退还乙方合同履约保证金，10.租赁期满或本合同被解除后，若乙方有违约情形，甲方有权从合同履约保证金和水电押金中扣除乙方应承担的费用，包括但不限于违约金、赔偿金、相关费用及欠缴的租金，11.因乙方违反本合同约定而导致甲方解除本合同时，甲方有权没收合同履约保证金；第六部分1.有下列情形之一，甲方有权解除本合同，没收合同履约保证金，并且乙方还应赔偿甲方三个月租金作为违约金，（1）乙方逾期支付租金超过30日的，（2）乙方逾期支付物业管理费超过30日的，（3）乙方逾期支付水、电费超过30日的，2.甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失3.若乙方逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的3%向甲方支付违约金，乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除本合同，没收合同履约保证金，并且还应赔偿甲方三个月租金。合同附件约定，租金缴纳方式：第一年至第三年各缴交6个月，第四年至第五年各缴交9个月，具体如下：第一年至第三年（2018年至2020年）为一季度缴交三个月，租金为6,921元； 合同签订后，张鹏依约向刘燕交付了合同约定的商铺，刘燕依约向张鹏支付履约保证金4,614元； 3、张鹏于2019年3月19日、2019年6月22日、2019年9月23日，按照刘燕在合同中约定的送达地址，通过邮政快递三次向刘燕送达《商铺租金、物业费等费用催款通知函》；要求刘燕在确定的时间支付拖欠的款项； 4、刘燕截止2020年3月尚欠万星房地产公司、张鹏2019年1-3月、7-9月租金13,842元、2020年1-3月租金6，921元，合计20，763元，2019年4月至2019年11月30日止的物业管理费922.72元； 5、2020年4月13日，刘燕与张鹏解除了2017年10月10日签订的《租赁合同》，并归还万星广场5栋3层309、310号商铺。 本院认为：张鹏与刘燕于2017年10月10日签订的《租赁合同》，系双方真实、自愿的意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的权利义务。实际履行过程中，张鹏已按约交付了涉案房屋，刘燕按约支付了履约保证金，但刘燕未按约支付全部租金，2019年已拖欠租金6个月,从2019年4月起拖欠物业管理费至今，经张鹏催告后仍未支付，根据涉案合同的约定，刘燕未按约支付租金及其他应付费用的，张鹏有权提前解除本合同，故张鹏要求解除与刘燕之间签订的《租赁合同》并要求刘燕腾空返还商铺的诉讼请求，理由正当，予以支持，本案审理期间张鹏与刘燕于2020年4月13日解除了《租赁合同》并退还了涉案商铺，故确认《租赁合同》从2020年4月13日解除。2019年，刘燕拖欠张鹏租金共计13,842元，至2019年11月30日拖欠物业管理费922.88元，故对于张鹏要求刘燕支付拖欠的租金13,842元，拖欠物业管理费922.88元的诉讼请求，理由正当，予以支持，张鹏要求刘燕支付公摊电费的诉讼请求，因没有合同依据，不予支持；张鹏要求刘燕从2019年12月1日起按每月2,307元支付商铺占有使用费的诉讼请求，因没有合同依据，不予支持，商铺租金应按合同约定交纳（租金缴交时间2019年-2020年为1-3月和7-9月，每年计缴交6个月）；张鹏要求刘燕按合同支付涉案商铺至实际返还之日止的物业管理费的诉讼请求，理由正当，予以支持。根据涉案合同的约定，因刘燕违约而提前解除合同，张鹏有权要求刘燕赔偿三个月的租金计6,921元的诉讼请求，符合涉案合同的约定，予以支持。对于张鹏要求没收刘燕合同履约保证金4,614元的诉讼请求，因《租赁合同》对合同履约保证金的约定有两种以上解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故涉案合同履约保证金应作抵交二个月的租金，即抵交2019年1-2月的租金，张鹏要求没收刘燕合同履约保证金4，614元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；万星房地产公司及张鹏在庭后（2020年4月27日），向本院提交《关于减免疫情期间部分租金的意见》，同意减免刘燕涉案商铺2020年1-3月份期间的租金半个月，该意见属万星房地产公司及张鹏处分自己民事权利的行为，符合法律规定，予以准许，故确定减免刘燕涉案商铺2020年1月的租金半个月。关于案涉违约金应如何确定的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款又规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上法的规定，当事人因违约应承担的损害赔偿的范围，应“相当于因违约所造成的损失”，当事人主张约定的违约金过高或者过低于因违约所造成的损失的，可以请求人民法院予以适当调整。根据涉案《租赁合同》中的约定，逾期给付租金的，每逾期一日，应按欠交租金的0.3%计收违约金，该约定的违约金计算标准远远高于中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率。万星房地产公司、张鹏在起诉时将违约金调整为按月利率2%计算，但未举证证明其因对方违约所造成的具体损失，刘燕庭审中提出适当交纳违约金，基于公平原则，本院对本案欠付租金的违约金计算标准酌定为按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，以实际欠付租金时间和金额计算至付清租金止。刘燕提出涉案商铺2019年2月被万星房地产公司、张鹏加锁，《租赁合同》己被万星房地产公司、张鹏单方解除，因刘燕提供的现有证据无法证实，且根据《租赁合同》第六部分2约定：“甲方违反合同约定，致使乙方无法继续经营，经乙方三次书面通知而甲方不理的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方赔偿其遭受的直接经济损失；乙方亦可选择不解除合同，但有权要求甲方赔偿其因此遭受的直接经济损失；”若万星房地产公司、张鹏有违反合同约定致使刘燕无法继续经营时，其有权主张权利，故其主张不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十三七条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、张鹏与刘燕于2017年10月17日签订的《万星广场商铺租赁合同》，于2020年4月13日解除； 二、刘燕应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付2019年3月的租金2,307元，同年7-9月的租金6,921元，2020年1-3月（二个半月）的租金5,767.5元，计14,995.5元； 三、刘燕应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付从2019年3月起以实际欠付租金为基数计算的违约金，违约金按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率计算，支付至付清租金之日止； 四、刘燕应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付从2019年4月起至2019年11月30日止的物业管理费922.72元，从2019年12月1日起至2020年4月13日的物业管理费按合同约定支付； 五、刘燕应于本判决生效之日起十五日内向张鹏支付赔偿金6,921元； 六、驳回宁化万星房地产开发有限公司、张鹏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,247元，减半收取1,123.5元，由刘燕负担898.8元，由宁化万星房地产开发有限公司、张鹏负担224.7元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  邓章隆 二〇二〇年五月十八日 书记员  王彩容 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第八十八条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。