安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖06民终374号 上诉人（原审原告）：陈若奎，男，1974年2月7日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：钱明（系陈若奎之妻），女，1974年8月10日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：刘敏，安徽胜方律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周瑞芳，女，1961年5月27日出生，汉族，住安徽省濉溪县。 被上诉人（原审被告）：李莉，女，1974年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：李刚，安徽众星合律师事务所律师。 原审被告：淮北海通房地产开发有限公司，住所地安徽省濉溪县淮海路东段。 法定代表人：倪梁生，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙宜学，该公司员工。 上诉人陈若奎因与被上诉人周瑞芳、李莉，原审被告淮北海通房地产开发有限公司（以下简称海通公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省濉溪县人民法院（2019）皖0621民初385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈若奎的委托诉讼代理人钱明、刘敏，被上诉人李莉及其委托诉讼代理人李刚，原审被告海通公司的委托诉讼代理人孙宜学到庭参加诉讼。被上诉人周瑞芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈若奎上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持陈若奎的一审诉求；2.一、二审案件受理费等由周瑞芳、李莉承担。事实与理由：一审法院认定陈若奎对涉案702室不享有物权或准物权是完全错误的。一、陈若奎与海通公司之间存在合法真实有效的商品房买卖合同关系，双方于2013年1月26日签订商品房买卖合同到目前为止，既未被相关部门认定无效，也未被海通公司通知解除，该合同仍然具有法律效力，陈若奎对涉案房屋享有物权或准物权具有法律基础。二、陈若奎已经支付涉案房屋的全部价款。涉案商品房总价款为280064元，陈若奎实际分别于2013年3月6日、2014年1月25日、1月28日、2014年2月10日交付海通公司4万元、5万元、6万元、3万元、10万元，合计28万元。海通公司对收到上述款项并无异议，并出具情况说明予以佐证。一审法院对上述事实不予认定明显错误。三、海通公司已经将涉案商品房交付陈若奎，陈若奎也已经实际入住，对涉案商品房进行实际装修，并办理了水电气的入户手续、按期交纳了物业费。鉴于陈若奎长期在外务工，临时没有居住并对外出租，收取相应租赁费用。一审法院以陈若奎不能提供交接房屋的手续为由，对陈若奎实际占有的事实不予认定明显错误。四、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，涉案商品房未办理产权登记手续原因在于海通公司没有完善相关手续，陈若奎对涉案房屋享有物权或准物权，完全可以排除强制执行。五、关于陈若奎提供的海通公司出具的收据上缴款单位一栏记载为“陈杰”，是由于陈杰为陈若奎之妻钱明的外甥，购买房屋系基于对陈杰的信任，全权委托陈杰代为办理买房、交款、接收房屋及相关水费入户等手续。六、关于收款收据中写成902号房产，是基于与902号购房人协商调换成902号，后因未能调换，最终确认购买702号房产，海通公司对此已经予以书面说明。七、关于陈若奎提供商品房买卖合同上海通公司的印章与海通公司出具情况说明的公章不一致，是因为海通公司内部管理问题，二枚公章的不一致并不能否认现行公章的虚假性。八、周瑞芳、李莉申请执行涉案房屋的权利在本案中不应予以保护。周瑞芳、李莉与海通公司、倪梁生之间恶意串通，在陈若奎不知情的情况下，以签订商品房买卖合同的方式用涉案702号房产作为让与担保，在濉溪县房管局办理了备案手续。本案中周瑞芳、李莉基于与海通公司的民间借贷案件申请执行涉案房屋，周瑞芳、李莉对海通公司享有的是普通债权，而陈若奎对涉案房屋享有的是物权或准物权，陈若奎的权利优先于周瑞芳、李莉。 李莉辩称，一审判决认定陈若奎不享有物权是正确的。陈若奎未提供相应的物权凭证证明其享有所有权，也无排除强制执行的依据。陈若奎与海通公司签订的房屋买卖合同是无效的，签署日期与交付日期相互矛盾，显然为虚假合同；陈若奎与海通公司签订商品房买卖合同是串通转移财产的行为，陈若奎未提供付款凭证，收据日期与事实不符；陈若奎未实际居住该房屋，且其自认在其他地方有房屋。综上，陈若奎的上诉请求无事实依据，请求二审维持原判。 海通公司述称，对本案无意见。 周瑞芳未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。 陈若奎向一审法院起诉请求：1.依法确认陈若奎对位于濉溪县，价值28万元）享有所有权；2.停止对属于陈若奎所有的位于的濉溪县的执行；3.案件受理费等由周瑞芳、李莉、海通公司承担。 一审法院认定事实：周瑞芳、李莉与海通公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2014年12月8日作出（2014）濉民一初字第02918号民事判决书，判决周瑞芳、李莉与海通公司、倪梁生以签订商品房买卖合同的方式以涉案508号房及702号房产设定抵押担保，并在濉溪县房管局办理了商品房买卖合同备案手续。该判决生效后，因海通公司未履行生效判决，周瑞芳、李莉向一审法院申请强制执行，一审法院于2016年10月19日作出（2016）皖0621执472号执行裁定，依法查封了海通公司开发的坐落于安徽省濉溪县商品房（合同备案号第××号），包含涉案的702号房产。2019年1月21日，陈若奎向一审法院提出执行异议之诉。 另查明：2013年1月26日，陈若奎与海通公司签订商品房买卖合同，合同约定：陈若奎购买海通公司开发的位于濉溪县，建筑面积为87.52平方米；计价方式与价款：按建筑面积计算，单价为每平方米3200元，总价款280062元；付款方式与期限：一次性付款，买受人于签订合同当日付清购房款280064元；买受人逾期付款的违约责任：1.逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。陈若奎并未按照合同约定在签订合同当日即2013日1月26日交付购房款280064元，海通公司出具的加盖财务专用章的收条分别为2014年1月25日（票据号5530806／5530807），收条日期明显涂改，原为“2014年2月25日”，合计（50000＋60000）11万元；2014年1月28日收条30000元（票据号5530808）；2014年2月10日收条100000元（票据号5530809），上述4张收条上记载的房号均为“902”。海通公司出具（2013年3月6日）加盖海通公司公章的收条载明：“今收到陈杰送来702室购房款肆万元整（40000元）”。该公章与签订商品房买卖合同的公章明显不是同一枚公章。 另，钱明与陈杰有亲属关系，陈杰系钱明的外甥，陈杰是海通公司的员工，从事房屋销售工作。 一审法院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于同时符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。 具体到本案，2013年1月26日，陈若奎与海通公司签订商品房买卖合同，但并未按照合同约定在签订合同的当日一次性缴纳购房款，且该合同明确约定，⑴逾期在30日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天七至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付预期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。陈若奎为了证明其主张，提交的2013年3月6日交款凭证（40000元），证明其交付购房款的事实，但收条明确载明是陈杰交付702室购房款，陈杰不仅与陈若奎有亲属利害关系，同时又是海通公司的员工，加盖的海通公司公章与签订合同时的公章明显不是同一印章，且陈若奎对支付购房款的资金来源及资金流向未提供证据予以印证，故该证据缺乏真实性、合法性，不予认定；另外4张交款收据存在缴款时间涂改及房号与商品房买卖合同中房号不一致的情形，不能证明收据载明的房号“902”系涉案“702”，陈若奎提交的海通公司出具的“情况说明”，没有出具人签字，加盖的海通公司的公章与其与原被告签订商品房买卖合同不是同是一印章，同时也不能证明案涉购房款已经实际进入海通公司账户，该证据缺乏真实性、合法性，因此不能作为定案依据。另，陈若奎既然与海通公司签订了“商品房买卖合同”并全额支付购房款，却不能提供交接房屋的相关手续，不符合常理，故，2013年1月26日，陈若奎与海通公司所签订的商品房买卖合同不能认定其实际履行，其提交的涉案“702”号物业费、水费票据不能证明其是合法占有涉案房屋，故陈若奎对执行标的物不享有所有权，其所举证据不足以阻止执行标的物的执行。 综上所述，根据物权的排他性原则，只有物权或者准物权才能排除法院的强制执行行为。陈若奎对涉案的702室不享有物权或者准物权，因此，不能对抗法院对执行标的物的强制执行行为，其诉讼请求，不予支持。李莉的辩称，予以采纳。周瑞芳、海通公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法缺席判决。判决：一、准予（2016）皖0621执472号对海通公司开发的位于濉溪县海通财富广场702室房屋的执行；二、驳回陈若奎的诉讼请求。案件受理费5500、保全费2020元，由陈若奎负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈若奎提交海通公司关于陈若奎交款的说明，拟证明陈若奎缴纳款项交到海通公司后款项的使用情况，其中6万元是支付地下车库的施工费，该说明系倪梁生书写，海通公司会计已核实并加盖了公章。李莉质证认为，对该证据的三性均有异议，不能证明是海通公司财务开具的，上面的公章与原公章不相符，也无相关人员核实的签字，有无收到购房款并无记载，并且是给陈杰而非陈若奎开具，与本案无关，也证明陈若奎与海通公司签订的是虚假合同。海通公司质证认为，该证据是倪梁生笔迹，公章是海通公司印章，海通公司因旧章遗失，更换了新章。本院经审查认为，该证据不能达到其证明目的，不予采信。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案二审争议焦点是：陈若奎对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然陈若奎提交海通公司出具收条、收据、情况说明，用于证明其分别于2013年3月6日、2014年1月25日、1月28日、2014年2月10日交付海通公司4万元、5万元、6万元、3万元、10万元，合计28万元，但该证据记载内容与钱明当庭陈述付款时间、数额出入较大，真实性存疑。其次，陈若奎提交收条内容为收到“陈杰”送来购房款，收据上房号是902并非702，而情况说明对于陈若奎与他人调换房屋的事实无其他证据佐证。陈若奎提交证据存在诸多疑点，不能证明其已经支付全部房屋价款。按照常理，陈若奎分多笔支付较大金额款项，应当有相应汇款或取款凭证，但其至今未予提交，也未提交证据证明存在其他款项来源，故陈若奎的陈述依据不足，也与常理不符，本院不予支持。 综上所述，陈若奎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5500元，由陈若奎负担。 本判决为终审判决。 审判长 柏 莉 审判员 化启武 审判员 王冬宁 二〇二〇年五月七日 法官助理周文锦 书记员刘培培 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。