江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏10民终836号上诉人（原审被告）:北京龙发建筑装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼甲4号一层。法定代表人：严世红，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏亮，江苏宪德律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯卉，江苏宪德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李少华，男，1965年12月17日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司（以下简称龙发公司）因与被上诉人李少华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院（2019）苏1002民初5723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙发公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由李少华负担。事实与理由：一、一审法院没有查明相关事实，认定有误。1.北京龙发建筑装饰工程有限公司扬州分公司（以下简称龙发扬州分公司）2013年4月与李少华的房屋租赁合同中，甲方的签字可以显示不是李少华所签，是李某1代签，李少华和李某1是什么关系，是否有李少华的授权?2.龙发扬州分公司不存在拖欠租金。龙发扬州分公司在2019年3月初因经营方向调整不继续经营，于2019年3月中旬提前通知李少华解除合同。李少华在一审民事起诉状中已自认龙发扬州分公司在2019年上半年不再继续履行合同的事实。3.2019年4月底，龙发扬州分公司搬迁后李少华就将房屋换锁,已实际控制案涉的房屋，双方的租赁合同关系已提前解除。龙发扬州分公司没有继续使用案涉房屋，一审判决支持李少华下半年租金没有法律依据。退一步说，即使龙发扬州分公司提前解除合同给李少华造成经济损失，也应当承担相应违约责任，李少华也应举证证实损失。二、一审程序存在严重瑕疵。李少华的民事起诉状和证据清单及承诺，显示签名不是同一个人书写。一审开庭时，李少华并没有到庭接受询问。一审其代理人是否得到授权，请求二审法院予以调查核实。李少华辩称，龙发公司的上诉理由没有事实和法律依据。1.鉴于龙发公司一审开庭时主张合同已解除，李少华现认可与龙发扬州分公司之间2013年4月23日的租赁合同于2019年11月19日一审开庭时解除，不再要求继续履行租赁合同。2.李少华一审要求龙发公司支付的6万元租金，其中包含了龙发公司违约提前解除合同应当赔偿的租金损失，龙发公司应当支付该租金。3.后期龙发公司没有使用房屋，房屋处于闲置状态，加上新冠肺炎疫情因素，企业经营都有困难，故李少华自愿放弃要求龙发公司承担2019年12月10日以后的租金或占有使用费的权利。综上，请求驳回上诉，维持原判。李少华向一审法院起诉请求：1.判令龙发公司继续履行房屋租赁合同，支付2019年下半年房屋租金6万元；2.诉讼费由龙发公司承担。一审法院认定事实：李少华系坐落于扬州市的房屋的所有权人。2013年4月23日，李少华（甲方）与龙发扬州分公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于扬州市广陵区房屋出租给乙方，供乙方经营等使用。租赁期自2013年6月10日起至2023年6月9日止。装修免租期为40天，即自2013年5月1日起至2013年6月10日止。甲乙双方约定自2013年6月10日起至2023年6月9日期间每年的房屋租金为105000元整（税前）；自2018年6月10日起至2023年6月9日期间每年的房屋租金在前一年的基础上递增5000元整（不含发票）；甲方给予乙方40天的免租期。本租房双方约定没有押金。租金按照半年支付，租金首次支付时间为首期租赁发票开具当天由乙方支付给甲方。之后每次支付时间为半年度到期前30日支付。乙方逾期交付租金的，按所欠租金每日0.1%向甲方支付违约金。逾期超过一个月，甲方有权解除合同。双方并对其他事项作了约定。审理中，扬州市公安局曲江派出所向一审法院出具证明，证明案涉本市解放东路1×××8号与现地址文昌中路1×××5号为同一地址。另查明，龙发扬州分公司已于2019年8月28日予以注销。一审法院认为，李少华与龙发扬州分公司签订的房屋租赁合同系产权人与承租方双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。龙发扬州分公司应按合同约定向李少华支付下半年租金6万元（2019年6月11日至12月10日）。龙发公司扬州分公司系龙发公司的分支机构，已于2019年8月28日注销登记，其在租赁合同中的权利义务应由龙发公司继受，故李少华要龙发公司给付2019年下半年租金6万元的诉讼请求并无不当，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：龙发公司于判决生效后十日内给付李少华房屋租金6万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取650元，由龙发公司负担。二审中，龙发公司提交的证据是：1.龙发公司代理人2020年4月拍摄的案涉房屋的4张照片，其中一张反映玻璃门上张贴了通知，内容为“因总部要求公司现搬至西区店总部（文昌中路3×××5号.西区大润发旁）电话158××××0987曹女士”；一张反映门外锁了U形锁；一张反映墙上挂了数面锦旗。证明龙发公司已经实际搬离了案涉房屋，李少华在龙发公司搬离房屋时，进行了阻碍并加锁使龙发公司无法办理房屋的交接手续，致使合同不能履行的违约方是李少华。2.证人王某到庭作证，证明大约去年五月份，具体日期记不清了，有一天晚上6点多，李某2（龙发扬州分公司经理）让证人去拆除案涉房屋里面的门还有其他东西，拆了十分钟，来了一个老年人大概60多岁，自称是房东，阻止继续拆，让证人赶紧出去，否则就报警。证人带着工人走了，老年人就把门锁起来了。过两天证人去拿东西发现门锁已经换了。证人自称其是做门窗的，与龙发公司有合作关系。案涉房屋里的隔断与玻璃门原来就是证人做的，是证人提供的样品，没有收费。关于证人与龙发公司的合作，证人表示没有书面合同，也没有交易凭证。李少华质证认为：龙发公司提交的4张照片反而可以支持李少华的主张，首先拍摄时间是2020年4月3日以后，有锦旗的照片显然是进去拍摄而不是隔着玻璃拍摄。龙发公司称李少华在门上加了锁，不能自圆其说。如果加了一把锁，至少本身有一把锁，而照片上只有一把锁。对证人资格有疑问，证人自称与龙发公司有合作关系，但是不能证明，怀疑是龙发公司雇佣的人做虚假证明。退一步讲，假如证人与龙发扬州分公司存在合作关系，可见有利益关系，对于这样有利益关系的人出庭作证，应当对证言的真实性合理性进行甄别。经审理查明，一审判决认定的事实除“甲乙双方约定自2013年6月10日起至2023年6月9日期间每年的房屋租金为105000元整（税前）”应为“甲乙双方约定自2013年6月10日起至2023年6月9日期间每年的房屋租金为￥：拾壹万五千元整（税前）”，其余部分无误，本院予以确认。另查明，一审法院2019年11月19日开庭审理中，龙发公司辩称，2019年4月就提出退租，但未提交证据。二审中，龙发公司陈述其于2019年4月25日搬离案涉租赁房屋，但未举证证实。李少华表示不清楚龙发公司搬离案涉租赁房屋的时间。二审争议焦点为：龙发公司是否有义务给付李少华租金6万元。本院认为，李少华与龙发扬州分公司之间的租赁合同合法有效，双方应按约履行。租赁合同期限约定为10年，在此期间，龙发扬州分公司已办理注销登记，租赁合同无法继续履行。依据合同法规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但在长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，龙发公司并无确切证据证实已与李少华协商一致解除租赁合同，也未明确提起诉讼要求解除租赁合同，仅于2019年11月19日主张已于2019年4月提出退租，且龙发公司未举证证实搬离租赁房屋的具体时间，龙发公司单方主张租赁合同已解除，依据不足。鉴于李少华二审认可双方的租赁合同于2019年11月19日解除，本院对此予以确认。综上，依据租赁合同约定，龙发公司应当支付李少华2019年6月10日至11月19日的租金55555.56元（125000÷360×160）。依据合同法规定，龙发公司作为违约解除合同一方，应赔偿守约方李少华房屋闲置的租金损失。龙发公司二审提交的照片显示，案涉房屋于2020年4月仍处于闲置状态，李少华的租金损失超过45000元（125000÷360×130）。李少华仅要求龙发公司承担租金及租金损失合计6万元，未超过其损失的范围，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，龙发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；鉴于二审中李少华已明确表示不再要求继续履行合同，一审判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人北京龙发建筑装饰工程有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二〇年五月十九日书记员  蔡瑾文