重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终1823号上诉人（原审被告）：李昌明，男，汉族，1973年07月21日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯绍棋，男，汉族，1968年08月22日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：梁蓉平，重庆鼎屺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庞新，女，汉族，1969年09月08日出生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：周从容，重庆巴渝律师事务所律师。上诉人李昌明、冯绍棋因与被上诉人庞新租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年04月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李昌明、冯绍棋上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，依法改判上诉人不承担租金和资金占用损失，以及不向庞新交还房屋。事实和理由：1、庞新交付的房屋存在漏水问题，且比较严重，其在上诉人告知后，仍不履行维修义务。因上诉人承租房屋系用于经营餐厅、茶楼等，漏水导致房屋无法正常经营，无法实现合同目的。且上诉人在与庞新沟通解决房屋漏水问题时，庞新提出在房屋漏水期间不交纳房租的方案，上诉人表示同意。即双方已经就自2017年7月7日起至房屋漏水问题被解决期间的房租达成约定，即上诉人无需支付租金。另外，因房屋漏水，导致上诉人二次装修房屋，产生415870元的装修损失；上诉人向庞新交纳了53000元的保证金；庞新于2014年11月10日出具说明，其承诺后续转租房屋的租金标准以其在渝兴公司承租房租标准（每月18元/平方米）为准。但庞新以高于其在渝兴公司承租价格（即每月40元/平方米）转租给上诉人。庞新应返还该部分差价给上诉人；上诉人向他人支付了转让费后，从他人处取得案涉房屋，但因庞新不同意上诉人转让案涉房屋进行止损，造成上诉人损失。以上费用应在本案中予以抵扣。2、庞新并非案涉房屋的所有权人，只是转租人，且庞新与所有权人的租赁合同已经于2018年12月31日到期，其对房屋已无任何财产权益，其无权让上诉人腾退房屋。并且上诉人在2019年9月份的时候，还向庞新交还房屋钥匙，但庞新拒不接收房屋钥匙。庞新辩称，1、庞新在获知房屋漏水情况后，立即向业主反映了漏水的事实，但因业主迟迟未维修房屋，是业主存在过错，庞新已经完成了告知义务。2、双方并未达成上诉人免交租金的约定。在发现房屋漏水后，双方确实协商过以不支付租金的方式给业主施加压力，以督促业主尽快维修房屋。庞新也向业主递交了相应报告，但业主以上诉人还一直处于经营状态，没有同意免交租金。3、不同意上诉人的所陈述的损失、保证金等费用在本案中予以抵扣。4、根据合同的相对性，上诉人应向庞新交还房屋。上诉人也曾向庞新交还房屋钥匙，但因上诉人不搬迁房屋内的物品，不腾空房屋，也没有做出放弃房屋内物品的所有权的意思表示，所以庞新就没有收钥匙，并且交付钥匙也不等同于腾退房屋。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。庞新向一审法院起诉请求：1、确认庞新与李昌明、冯绍棋于2017年3月8日签订的《商业用房租赁合同》已于2018年12月31日终止；2、判令李昌明、冯绍棋向庞新支付拖欠的款项（房屋租金或房屋占有使用费）590742元；3、判令李昌明、冯绍棋向庞新支付逾期支付租金滞纳金100000元；4、判令李昌明、冯绍棋立即腾空其所使用的位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋，并将房屋返还庞新；5、判令李昌明、冯绍棋向庞新支付自2019年1月1日起至还房之日止的房屋占用使用费（月费用标准参照合同租金标准计取）；6、本案的诉讼费用由李昌明、冯绍棋承担。一审庭审中，庞新自愿撤回第5项诉讼请求。一审法院认定事实：位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋登记在重庆市渝兴建设投资有限公司名下，重庆市渝兴建设投资有限公司从2017年1月起至2018年12月31日将该商业门面整体租赁给庞新，庞新将上述物业转租给李昌明、冯绍棋。2017年3月8日，庞新与李昌明、冯绍棋签订了《商业用房租赁合同》，约定：由李昌明、冯绍棋承租位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋从事经营活动，租赁期限为21个月，从2017年4月至2018年12月31日止；每月租金按面积887平方米×37元/平方米计算，每月租金合计为32819元，租金按季度支付，在每个季度最后一个月内足额支付下一季度的租金，逾期支付每日按月租金标准的3%计算违约金。另对房屋的维护责任、期满后的退租事宜等均有明确约定。合同签订后，李昌明、冯绍棋将该房屋用于经营餐馆和茶楼。李昌明、冯绍棋没有按时支付房屋租金，李昌明、冯绍棋至今也未及时交还房屋。另查明，位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4、负2-1房屋登记在重庆市渝兴建设投资有限公司名下，重庆市渝兴建设投资有限公司从2010年11月20日起至2016年3月19日将该商业门面整体租赁给庞新，庞新将上述物业转租给李昌明、冯绍棋并签订了《商业用房租赁合同》，约定租赁期限从2010年11月20日起至2016年3月19日。2014年11月10日，庞新出具《说明》，载明位于江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4商业用房系由庞新、李昌明二人共同向渝兴资产经营公司共同租赁，其中负1-1、负1-2、负1-3、负1-4由李昌明负责经营管理，合同期满后续价格以渝兴资产公司签出合同价格为准。2015年1月份，李昌明、冯绍棋发现其租赁的案涉房屋开始漏水，并多次向出租方重庆市渝兴建设投资有限公司申请维修未果。2016年2月26日，庞新与李昌明、冯绍棋签订了《商业用房租赁合同》，约定租赁期限从2016年3月20日起至2017年3月19日。2019年8月29日，一审法院对案涉房屋进行现场勘查：该房屋内的多处漏水点已进行修复，发现房屋部分墙纸和墙砖脱落，现案涉门面已经修复。审理中，庞新坚持其诉讼请求，李昌明、冯绍棋不同意其诉讼请求，一审法院调解未果。一审法院认为，庞新与李昌明、冯绍棋签订的《商业用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，庞新将案涉商业门面租赁给李昌明、冯绍棋，李昌明、冯绍棋未按合同约定及时支付房屋租金构成违约，应承担违约责任。对庞新请求确认庞新与李昌明、冯绍棋于2017年3月8日签订的《商业用房租赁合同》已于2018年12月31日终止的诉讼请求，双方签订的合同约定于2018年12月31日到期后终止，一审法院予以支持。由于李昌明、冯绍棋自2017年7月1日起未交纳房屋租金，对庞新请求判令李昌明、冯绍棋立即支付庞新（2017年10月1日起至2018年12月31日止）的房屋租金590742元的诉讼请求，因庞新交付的房屋漏水对李昌明、冯绍棋的经营会产生一定的影响，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”庞新交付的房屋因漏水对李昌明、冯绍棋经营餐饮和茶楼造成一定的影响，故一审法院根据现场勘验该房屋的漏水情况和公平原则，酌情将每月租金降至80%，即26335.2元（32919元/月×80%），故庞新（2017年7月1日起至2018年12月31日止）的房屋租金为474033.6元（26335.2元/月×18月）。庞新请求判令李昌明、冯绍棋支付租金滞纳金100000元，庞新主张的租金滞纳金实际是违约金，合同约定过高，因李昌明、冯绍棋未按合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任。庞新主张的违约金过高，一审法院酌情调整为以欠交租金为基数从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。对庞新主张李昌明、冯绍棋立即腾空其所使用的位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋，并将房屋返还庞新的诉讼请求，因合同于2018年12月31日到期终止，故李昌明、冯绍棋应立即将租赁房屋腾空并返还给庞新。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、确认原告庞新与被告李昌明、冯绍棋于2017年3月8日签订的《商业用房租赁合同》于2018年12月31日终止；二、被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后十日内共同支付原告庞新2017年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金474033.6元；三、被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后十日内支付原告庞新资金占用损失，以欠交租金为基数从逾期之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止；四、被告李昌明、冯绍棋于本判决生效后立即腾空并向原告庞新交还位于重庆市巴南区龙洲大道2号江南华都12幢负1-1、负1-2、负1-3、负1-4房屋；五、驳回原告庞新的其他诉讼请求。案件受理费10800元，保全费5000元,由被告李昌明、冯绍棋负担（原告庞新垫付5400元，被告李昌明、冯绍棋在本判决生效后十日内支付原告10400元，另向重庆市巴南区人民法院交纳诉讼费5400元，重庆市巴南区人民法院预收的案件受理费不作清退）”。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。李昌明、冯绍棋共提交三组证据：第一组，转让协议一份，拟证明上诉人无法转让案涉房屋止损，导致损失；第二组，录音及文字版一份，拟证明双方已经对上诉人不交纳租金达成了约定，且交还钥匙，庞新不收；第三组，收条5张、情况说明一份、证明一份，结合一审已经提交的送货单、装修合同等证据，拟证明因房屋漏水，上诉人进行二次装修，产生装修损失41余万元。庞新质证，对转让协议的真实性无法核实，且与本案无关；对录音，可以说明双方是在协商，并没有达成约定；对收条、情况说明和证明，真实性、合法性和关联性均不认可。若上诉人装修属实，应提供支付的银行流水或转账凭证。而情况说明是证人证言，证人应出庭作证。如证人不能出庭作证，应说明原因，获得法院允许后，方可提供书面的证词。二审查明案涉房屋发生漏水主要系因房屋屋顶的防水出现问题所致，且案涉房屋多处、大面积有漏水情况。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据上诉人所举示的其与庞新的通话录音，可以证实双方就房屋漏水问题进行了沟通，并协商解决的方法。虽然方法是庞新提出的，上诉人也予以了认可，但是该方法是为跟渝兴公司沟通所提出的解决方法，并不足以认定庞新与上诉人已经就免租达成了约定。另外，上诉人上诉认为因房屋漏水给其造成的损失应在本案中抵扣。但本案系庞新起诉上诉人支付租金的纠纷，上诉人在本案中也未提起反诉，且庞新也不同意在本案中抵扣，故上诉人要求其损失在本案中抵扣的诉请，本院在本案中不予处理。因上诉人在二审中举示的证明其损失的证据与本案不具有关联性，本院不予采信。房屋漏水的主因是屋顶防水出现问题，而上诉人承租案涉房屋的目的是用于经营餐馆和茶楼，且房屋多处、大面积有漏水问题。在下雨时，漏水会对上诉人使用房屋造成较大的影响，但该影响并未达到合同目的无法实现的程度。而房屋漏水问题确实对上诉人的经营造成的影响比较大，基于权利与义务对等的考虑，本院对一审法院所酌定的租金标准再进一步调整，酌定将每月租金降至50%，即16409.5元（32819元/月×50%），故庞新（2017年7月1日起至2018年12月31日止）的房屋租金为295371元（16409.5元/月×18月）。另外，由于庞新交付的房屋存在严重漏水问题，双方一直协商解决漏水问题，上诉人未按期支付租金又系因房屋漏水问题，故庞新要求支付违约金的诉请不应得到支持。关于是否应当向庞新交还房屋的问题。2017年3月8日签订的《商业用房租赁合同》的主体是庞新和李昌明、冯绍棋，根据合同相对性，李昌明、冯绍棋应向庞新交还房屋。另外，上诉人向庞新交还钥匙时并未腾空房屋，不能将交还钥匙视为已经交还房屋。上诉人上诉认为不应该向庞新交还房屋的理由不成立。综上所述，李昌明、冯绍棋的上诉请求部分成立。本院依据二审查明的新事实，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初1109号民事判决第一项、第四项；二、撤销重庆市巴南区人民法院（2019）渝0113民初1109号民事判决第二项、第三项、第五项；三、李昌明、冯绍棋在本判决生效后十日内共同支付庞新2017年7月1日至2018年12月31日期间的房屋租金295371元；四、驳回庞新的其他诉讼请求。一审案件受理费10800元、保全费5000元，由李昌明、冯绍棋负担6756元，由庞新负担9044元。二审案件受理费8411元，由李昌明、冯绍棋负担5241元，由庞新负担3170元。本判决为终审判决。审 判 长 胡智勇审 判 员 芦明玉审 判 员 苏致礼二〇二〇年五月二十六日法官助理 吴晓亮书 记 员 孙 翠