山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异121号 案外人：李某 申请执行人：青岛市资产管理有限责任公司 被执行人：青岛蓝都商贸有限公司 被执行人：青岛青房融资担保集团有限公司 被执行人：王某1 被执行人：王某2 本院在执行申请执行人青岛市资产管理有限责任公司与被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某1、王某2金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年11月12日作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于市北区长春路1号-22，市北区内蒙古路29号-11至-21、-23、-24的房产。于2019年11月15日作出（2019）鲁02执222号责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户和其他使用人限期迁出上述房产。案外人李某不服该裁定，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人李某称，其于2012年2月16日与被执行人签订房屋租赁合同，承租被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于青岛市市北区内蒙古路29号-13房产（以下称“涉案房产”），租赁期限自2012年2月16日至2017年2月15日。案外人按约支付租金并一直占有使用涉案房产，请求法院协调建立其与申请执行人之间的租赁关系，继续承租涉案房产。 为证明其主张，案外人提交以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明案外人与被执行人于2012年2月16日签订房屋租赁合同，承租涉案房产，租赁期限自2012年2月16日至2017年2月15日；首年租金122306元，此后每年递增5%；2、收款收据一宗，证明案外人已经按约支付租金；3、物业费、水电费数据一宗，证明案外人占有使用涉案房产。 本院查明，招商银行股份有限公司青岛分行与青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某1、王某2金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月31日作出（2016）鲁02民初452号民事判决书，判决：一、被告青岛蓝都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告招商银行股份有限公司青岛分行借款本金及利息。二、被告青岛蓝都商贸有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告招商银行股份有限公司青岛分行律师费人民币806392元。三、对本判决第一项、第二项给付义务，原告招商银行股份有限公司青岛分行有权对青房地权市他字第20××79号《房地产他项权证》项下被告青岛青房融资担保集团有限公司抵押的房地产处分所得价款优先受偿。被告青岛青房融资担保集团有限公司承担担保责任后，有权向被告青岛蓝都商贸有限公司追偿。四、被告王某1对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告王某1承担保证责任后，有权向青岛蓝都商贸有限公司追偿。五、被告王某2对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告王某2承担保证责任后，有权向被告青岛蓝都商贸有限公司追偿。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费206830元，保全费5000元，公告费600元，由被告青岛蓝都商贸有限公司、被告青岛青房融资担保集团有限公司、被告王某1、被告王某2承担。青岛青房融资担保集团有限公司不服该判决，上诉至山东省高级人民法院。2018年3月28日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终459号民事裁定书，裁定准许青岛市资产管理有限责任公司替代招商银行股份有限公司青岛分行参加诉讼，招商银行股份有限公司青岛分行退出诉讼。2018年3月30日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民终459号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 另查明，本案诉讼期间，本院于2016年3月29日作出（2016）鲁02民初452号民事裁定书，裁定冻结被告青岛蓝都商贸有限公司、被告青岛青房融资担保集团有限公司、被告王某1、被告王某2的银行存款人民币3500万元或查封其同等价值的财产，并于2016年3月30日作出协助执行通知书，查封青岛青房融资担保集团有限公司名下的位于青岛市市北区长春路1号-12至-23、内蒙古路29号-11至-24房产，其中包括涉案房产，查封期限自2016年3月30日至2019年3月29日。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，本院依申请立案执行，执行案号为（2019）鲁02执222号。2019年3月14日，本院作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定继续冻结被执行人青岛蓝都商贸有限公司、青岛青房融资担保集团有限公司、王某1、王某2的银行存款人民币3500万元或继续查封其同等价值的财产。并于2019年3月26日作出协助执行通知书，继续查封被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下的位于青岛市市北区长春路1号-12至-23、内蒙古路29号-11至-24房产，查封期限自2019年3月26日起至2022年3月25日止。 在执行过程中，本院查明，青岛市市北区人民法院在孙肇与青岛京房易居实业有限公司、青岛青房担保集团有限公司借款合同纠纷一案中，于2014年12月15日作出（2015）北民初字第189号民事裁定书及协助执行通知书，查封青岛青房融资担保集团有限公司名下的位于青岛市市北区长春路1号-12至-23、内蒙古路29号-11至-24房产。后该案在青岛市市北区人民法院立案执行，案号为（2015）北执字第2426号。因该院未对上述财产进行处置且本案申请执行人对其中部分房产享有优先受偿权，经本院与之协商，该院于2019年10月8日将青岛市市北区长春路1号-22，内蒙古路29号-11至-21、-23、-24的房产移送本院执行。 2019年11月12日，本院作出（2019）鲁02执222号执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛青房融资担保集团有限公司名下位于市北区长春路1号-22，内蒙古路29号-11至-21、-23、-24的房产。2019年11月15日，本院作出（2019）鲁02执222号责令限期迁出通知书，责令上述房产的住户和其他使用人在本通知送达或张贴后的15日内自行迁出，逾期本院将强制迁出，造成的相应法律后果自行承担。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须符合以下要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，1、案外人仅提交被执行人出具的租金收据，并无银行转账凭证等予以佐证，且收据载明的租金交纳方为青岛赛吉美林数码科技有限公司，并非案外人李某，案外人亦未提交证据证明其与该公司之间的关系，因此上述证据不能证明案外人实际支付了租金，不足以认定案外人与被执行人之间的租赁合同真实有效。2、案外人提交的物业费、水电费收据显示上述费用均发生于2019年，即法院查封之后，且上述收据未载明付款人，仅备注了“金石数码、鞋”等字样，不能证明付款人为案外人，故此项证据不能证明案外人在法院查封前即已对涉案房产进行了持续的占有、使用。此外，案外人李某关于协调建立其与申请执行人之间的租赁关系的请求，不属于执行异议受理和审查范围，本院不予审查。综上所述，案外人的异议理由不成立，对其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人李某的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向青岛市中级人民法院提起诉讼。 审判长  伍亚荣 审判员  刁培峰 审判员  焦兴凯 二〇二〇年五月八日 书记员  陈春阳