青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初325号原告：程玉德（公民身份号码：×××），男，1987年11月19日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：刘亚琴（公民身份号码：×××），女，1991年3月12日出生，汉族，住西宁市，系原告之妻。被告：杨方刚（公民身份号码：×××），男，1980年11月5日出生，汉族，住西宁市。原告程玉德诉被告杨方刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年4月13日公开开庭进行了审理。原告程玉德及其代理人刘亚琴到庭参加诉讼，被告杨方刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程玉德向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告签订的租赁合同，被告立即腾退租赁房屋，并负责恢复原状；二、依法判决被告支付原告租金5250元（自2019年10月至今，每月1750元整计算）；三、请求法院判令被告支付从2019年10月15日至今暖气费及滞纳金、物业费共计2000元；四、判令被告承担违约金责任20000元，并向原告承担因不履行房屋租赁合同对原告所造成的其他损失；五、本案所有诉讼费由被告承担。原告当庭明确第二项诉讼请求为：依法判决被告支付原告租金10152元（自2019年10月20日暂计至2020年4月12日），之后的租金依法计算至法院判决生效之日止，每月按1750元整计算；第三项诉讼请求为：请求被告支付自2019年10月15日暂计至2020年4月15日的暖气费及滞纳金、物业费共计4212元，之后的暖气费及滞纳金、物业费依法计算至法院判决生效之日止。事实和理由：2019年3月5日，原告与被告签订一份房屋租赁合同，原告将自有房产(西宁市城北区海西路59号副1号萨尔斯堡西区一期6号楼2单元2133室)的楼房租赁给被告作为居住使用，合同约定租赁期限五年，租期自2019年4月20日至2024年4月19日，租金每月1750元，每半年30日前交付下半年的租金。被告向原告支付2000元作为押金。合同签订后，原告于2019年10月起多次通知被告交付下半年的租金，费用合计10500元，但被告以种种理由拒绝交付，在此之后原告又多次电话联系被告，但被告始终不接电话，也不回信息，置若罔闻。原告向被告多次催交租金未果，11月中旬，原告将《解除租赁合同通知书》粘贴在租房门上，被告无任何反应。后于12月11日原告向被告当面送达书面通知，要求被告于2019年12月20日前搬出租赁房屋，被告亲自签收了通知，但至今依然没有支付拖欠的租金。综上所述，原告认为，被告的行为已明显构成了合同违约，被告拒不支付租金的行为已经侵犯了原告的合法权益，拒不与原告沟通的行为，更加有违诚信。为了维护原告的合法权益，原告现诉诸法院，请求法院依法判决。被告杨方刚未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。原告程玉德针对其主张提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同》一份，拟证明原被告之间存在房屋租赁合同关系及租金的计算来源和标准；证据二、《西宁市商品房预售合同》、不动产登记证明各一份，拟证明被告所租房屋的产权人是原告；证据三、张贴2019年11月8日《解除租赁合同通知书》照片二页，拟证明2019年11月8日原告通知被告要解除合同，该通知已贴在出租屋门上；证据四、2019年12月10日《解除房屋租赁合同通知书》、视频光盘一张、照片一张，拟证明2019年12月10日被告本人当面签收《解除房屋租赁合同通知书》；证据五、《欠费说明》，拟证明欠缴暖气费及滞纳金共计3276.34元。被告杨方刚未到庭参加诉讼，未举证，视为对其举证、质证权利的放弃，由此造成对其不利的法律后果，由被告承担。本院综合全案分析对证据作出如下认定：原告程玉德提交的证据，符合证据的客观性、关联性、合法性，能够相互印证相关事实，其证明力本院予以认可。本院经审理认定如下法律事实：2019年3月5日，原告程玉德与被告杨方刚签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：一、程玉德将其位于西宁市××区）房屋出租给杨方刚，租期自2019年4月20日至2024年4月19日，房屋租金为1750元每月，租金每六个月支付一次，承租方应当在每租期末的30日前支付下期的租金；二、杨方刚向程玉德支付租房押金2000元；三、杨方刚应当按照约定按时支付租金；水、电、煤气等其他应付费用应当按照独立的账单，由杨方刚根据相关规定支付；四、房屋为毛坯房，出租方允许承租方转租；五、任何一方违反合同约定，对方有权解除合同，并要求为违约方承担违约责任或者赔偿责任。合同签订后，原告程玉德将房屋交付给被告杨方刚，杨方刚向程玉德支付2019年4月20日至2019年10月19日的租金，并支付押金2000元。后被告杨方刚未按时支付2019年10月20日起的租金，2019年11月8日，原告程玉德将《解除租赁合同通知书》张贴至出租屋门上，2019年12月10日，原告程玉德又将《解除房屋租赁合同通知书》送达至被告杨方刚，告知由于其未按约支付租金：一、自本通知函发之日起，双方《房屋租赁合同》解除，请在收到本通知15日内（最迟在2019年12月25日）腾空房屋交付原告，并付清拖欠的自2019年10月20日至今的房租、水电费、暖气费，逾期未腾空的，视为自动放弃房屋内所有财产，出租方有权采取任何措施予以处置，以收回房屋，并不再退还租房押金；二、自本通知函发之日起，租赁方杨方刚无权再将该房屋转租给他人；三、自本通知函发之日起，租赁方杨方刚无权更换该房屋门锁。2019年11月份，杨方刚将房屋门锁更换，并占有使用房屋至今。另查，原告出租给被告的房屋系毛坯房，被告接手房屋后进行了简单装修。被告拖欠2020年1月1日至2020年4月14日物业费973.2元；拖欠2019年10月15日至2020年4月15日采暖费2822元，滞纳金454.34元。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告杨方刚未按《房屋租赁合同》支付房屋租赁费违反合同约定，原告有权要求解除合同，虽然原告两次通知被告解除合同，但被告占有使用出租房至今，合同一直未能解除，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持。合同解除，被告应当及时腾退房屋，原告要求被告腾退房屋的诉讼请求本院亦予以支持。关于恢复原状，由于涉案出租房屋系毛坯房，原告允许被告装修，被告已经进行简单装修，原告当庭明确恢复原状并非恢复毛坯房状态，只是要求被告将物品搬出房屋，也即腾退房屋；至于装修部分，由于被告杨方刚经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使自己的民事权利，由此产生的不利后果由其自行承担，已形成附合的装饰装修物部分由双方另行解决。关于租金，被告拖欠2019年10月20日后的租金，原告有权要求被告支付租金，房屋租金暂计至2020年5月19日为12250元，2020年5月20日之后的房屋租赁费按每月1750元支付至本判决生效之日止。关于暖气费，因被告未缴纳2019年10月15日至2020年4月15日的采暖费，现原告要求被告支付采暖费2822元及滞纳金454.34元的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于物业费，因被告未缴纳2020年1月1日之后的物业费，原告要求被告支付2020年1月1日至2020年4月14日的物业费973.2元的诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持，2020年4月14日之后的物业费，由于原告并未提交证据证明物业费的计算标准，无法确定物业费的金额，原告可另行主张。关于违约金，双方并未明确约定违约金的计算方式，原告也未举证其损失，但被告确有拖欠租金的违约行为，本院综合被告的违约程度及给原告造成的损失程度确定杨方刚支付的押金2000元抵作违约金，原告程玉德不予退还该2000元押金。关于其他损失，原告并未明确主张损失种类及金额，也未提交相应证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、依法解除原告程玉德与被告杨方刚于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》，被告杨方刚于本判决生效后十日内腾退位于西宁市××区房屋并交付原告程玉德；二、被告杨方刚于本判决生效后十日内支付原告程玉德房屋租金12250元，并按每月1750元的标准支付自2020年5月20日至本判决生效之日止的房屋租金；三、被告杨方刚于本判决生效后十日内支付原告程玉德房屋采暖费2822元，滞纳金454.34元；四、被告杨方刚于本判决生效后十日内支付原告程玉德2020年1月1日至2020年4月14日的物业费973.2元；五、驳回原告程玉德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费472元，本院减半收取241元，由被告杨方刚承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 冯德月 二〇二〇年五月二十一日（法官助理 王岳杨书记员 马克丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。