河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终2129号上诉人（原审原告）：崔永祥，男，汉族，1974年2月16日出生，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：孙进展，男，汉族，1945年11月11日出生，住洛阳市瀍河回族区。系洛阳市涧西区濠铭货物搬运部推荐。被上诉人（原审被告）：洛阳祥龙置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区纱厂东路4号5幢1-1101室。法定代表人：李正伟，该公司经理。委托诉讼代理人：焦绍军，河南津翔律师事务所律师。上诉人崔永祥因与被上诉人洛阳祥龙置业有限公司（以下简称祥龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省孟津县人民法院（2019）豫0322民初2423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔永祥及其委托诉讼代理人孙进展，被上诉人祥龙公司的委托诉讼代理人焦绍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔永祥上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判祥龙公司支付延迟办理房产证的违约金（16.6万元×0.5%×12×3=2.98万元），自2017年1月暂计至2019年12月，并顺延至实际房产证办妥之日止）。2.依法判令祥龙公司尽快办理房产证（大产权证），并明确办证时间，如在规定时间内仍不能办妥，按协议约定承担违约责任。3.祥龙公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。在一审庭审中祥龙公司也认可未办理产权证的事实，只是做了无理辩解。一审法院在查明事实的基础上，却不以事实为基础，得出了相反的结论。产权手续和开发手续是截然不同的两个概念，祥龙公司应当履行的法定义务就是办理房产证等相关手续。2.一审法院适用法律错误。一审法院错误地援引了《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，认为房地产开发企业履行的是一种协助义务，未支持崔永祥关于办证的诉讼请求。为什么不援引《城市房地产开发经营管理条例》第三十条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书”，即办理产权证的前置条件就是开发商先履行交付相关文书和资料的义务。协助的含义就是先给房屋购买人提供相关资料，才能使房屋购买人得以实施办证手续。孟津县相关职能部门政策调整不属于不可抗力因素。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明文规定商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。祥龙公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。2.崔永祥购买的是新兴社区房屋，在法律意见上不完全等同于商品房的买卖，其土地和办理房屋所有权证的条件受当地政府政策的制约。由于县乡两级政府政策的变化和调整，暂停办理房屋所有权证，并非是祥龙公司有意不履行双方签订的协议。崔永祥要求祥龙公司赔偿违约金的诉求依法不能成立。崔永祥向一审法院起诉请求：1.要求祥龙公司按原房屋预订协议第十条约定，给崔永祥尽快办理房产证及其房屋的所有证件。2.要求祥龙公司自2017年1月1日起至2019年12月31日每月按崔永祥所交购房款166000元的0.5%支付违约金29880元，并支付至实际办理房产证止，并于每年的12月25日一次性支付每年的违约金。3.本案诉讼费由祥龙公司承担。一审法院认定事实：2012年12月2日，崔永祥与祥龙公司签订《锦绣嘉园二期房屋预订协议》，约定崔永祥向祥龙公司购买锦绣嘉园二期五号楼二单元东号房屋，总房款为166000元，房款方式为2012年12月2日交纳房款166000元。交房时间为2013年6月30日。出卖人保证出售房产是大产权房，所持有的五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房，出卖人愿向买受人承担已付房款的双倍返还（日期为2016年底之前看到五证）。出卖人承诺房产证在2016年底前办妥。每月按总房款的0.5%付违约金。合同签订当日，崔永祥向祥龙公司交纳房款166000元。2013年7月17日，崔永祥从祥龙公司处接受房屋后，对其进行装修，并居住至今。但至今，崔永祥所购买房屋未办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。另查明，锦绣嘉园是新型农村社区建设项目，2010年12月22日经孟津县新型农村社区建设工作领导小组批复，同意常袋乡建设新型农村社区。2011年2月18日，经常袋乡人民政府批准，在常袋村建设锦绣嘉园小区等新型农村社区。根据当时情况，新型农村社区采取边建设边完善建设审批手续。2015年8月由于县相关职能部门政策调整，暂缓了对新型农村社区开发手续的办理。一审法院认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。根据该条规定，房地产开发企业履行的是一种协助义务，即房地产企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。故崔永祥向一审法院提起诉讼要求祥龙公司按原房屋预订协议约定第十条约定，给崔永祥尽快办理房产证及其房屋的所有证件的诉讼请求，因不属于祥龙公司应当履行的法定义务，故一审法院依法不予支持。关于崔永祥要求祥龙公司支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，因该项目属于农村新型社区建设项目，因政府相关职能部门政策调整，暂缓了对新型农村社区开发手续的办理，该因素是不可抗力因素，并非祥龙公司故意拖欠不履行合同义务，故该诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回崔永祥的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由崔永祥承担。本院二审期间，崔永祥提交证据1.1，彩色广告挂历、广告兜，证据1.2，录音资料，拟证明祥龙公司办理锦绣嘉园的大产权证的宣传。证据2.1，2018年9月28日，孟津县国土资源局在百姓呼声栏目中回答网友的回复，证据2.2，2018年9月5日孟津县房产资源局在百姓呼声栏目中回答网友的回复，拟证明没有办理房产证是因为祥龙公司没有向县国土资源局和房产资源局备案造成的。证据3，案涉楼栋没有消防通道的照片，拟证明祥龙公司违规占用绿地，擅建车棚造成人身安全隐患，导致消防通道不通，无法出入。这是祥龙公司无法向主管行政部门报验、报备的一个硬伤。祥龙公司质证称，第一组证据证明案涉房屋按照国家政策是可以办理房产证的。第二组证据说明锦绣嘉园一期祥龙公司已完善手续，业主可以办理不动产证，二期也是可以办证的，只是因为政府政策调整，二期办证工作暂停了，不是祥龙公司故意不进行登记。第三组证据系崔永祥拍摄，对其真实性和关联性不予认可。崔永祥还申请证人陆某出庭作证，拟证明祥龙公司承诺2016年农历年底办理房产证，但是至今未办理。经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：锦绣嘉园二期开发项目是依据孟津县人民政府孟政【2010】32号文件及孟津县常袋乡人民政府常政【2011】18号文件由祥龙公司开发承建的新型农村社区。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”从祥龙公司提交的证据能够证明导致其逾期办理产权登记备案的原因是2015年8月相关职能部门政策调整导致锦绣嘉园二期土地用途手续暂缓办理，该因素属祥龙公司不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，并非祥龙公司能够左右和控制。一审法院认定该因素构成不可抗力并判决祥龙公司不承担逾期办证的民事责任并无不当。崔永祥上诉主张祥龙公司尽快办理房产证并支付延迟办理房产证的违约金的意见于法无据，本院不予支持。综上，崔永祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由崔永祥负担。本判决为终审判决。审判长  裴文娟审判员  杨献民审判员  董 鹏二〇二〇年五月十九日书记员  周 青