江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初11632号原告：杨宝珍，女，1990年12月13日出生，汉族，户籍地陕西省商洛市丹凤县，现住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：陈丽芳，江苏普悦律师事务所律师。被告：江阴仁奕房地产经纪有限公司，住所地江苏省江阴市毗陵东路469号。法定代表人：江皓，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖玲，北京市盈科（江阴）律师事务所律师。第三人：江阴东亚信元房地产开发有限公司，住所地江苏省江阴市兰亭乐府29号。法定代表人：李世新，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨敬尧，北京市安理律师事务所律师。第三人：北京中消长城消防安全工程有限公司，住所地北京市通州区工业开发区。法定代表人：许鹭。原告杨宝珍与被告江阴仁奕房地产经纪有限公司（以下简称仁奕公司），第三人江阴东亚信元房地产开发有限公司（以下简称东亚公司）、北京中消长城消防安全工程有限公司（以下简称中消公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨宝珍及其委托诉讼代理人陈丽芳，被告仁奕公司法定代表人江皓及其委托诉讼代理人肖玲到庭参加诉讼，第三人东亚公司、中消公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宝珍向本院提出诉讼请求：1、判令仁奕公司返还168191元；2、判令仁奕公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年4月，杨宝珍与仁奕公司签订《江阴市房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同），购买坐落于江阴市兰亭乐府92幢1001室的房屋，约定为中介费8800元。杨宝珍向房屋所有权人东亚公司预付购房款等各项费用合计676000元，由仁奕公司法定代表人江皓代收。后杨宝珍与东亚公司正式签订《商品房买卖合同》，该房屋实际成交价为471809元，东亚公司向杨宝珍出具了总额为471809元的发票、车位使用费及车位押金36000元的收据，合计507809元。仁奕公司作为中介方，代东亚公司向杨宝珍收取费用676000元，实际给付东亚公司507809元，应返还杨宝珍168191元。经杨宝珍多次催讨，仁奕公司均拒绝返还，特诉至法院，请求判如所请。被告仁奕公司辩称：一、本案被告主体不适格。仁奕公司是居间方，根据居间合同约定的居间服务已经履行完毕，杨宝珍以居间合同纠纷为由起诉仁奕公司无事实和法律依据。居间合同中，卖方是江皓代理签订协议，其虽为仁奕公司的法定代表人，但其是以独立的民事主体身份代理卖方签订协议并代收部分房款，江皓个人的代理行为与仁奕公司无关。二、居间合同是买卖双方真实的意思表示，且双方均已履行完毕，杨宝珍要求返还部分房款明显有违诚实信用原则，理应驳回。杨宝珍于签订居间合同当日即支付定金1万元，2019年4月25日支付购房款616000元（含更名费2万元、车位费36000元），办理网签手续当日即2019年4月26日支付房款2万元，2019年4月29日支付尾款3万元。从上述交易过程可知，杨宝珍在办理网签手续之日起已经付款626000元，明显超过网签价格，但其未提出异议，反而在网签当日又支付2万元房款，此后于29日付清尾款。故杨宝珍明显是基于认可居间合同而积极履行了该合同，杨宝珍出尔反尔的行为违背契约精神和诚实守信原则。三、出卖方江皓代收的房款已经交付给委托人。本案所涉房屋是由东亚公司抵给中消公司，中消公司委托陈军、陈军委托漆波、漆波委托江皓销售案涉房屋。江皓在代理销售该房屋的过程中，共代收了杨宝珍的购房款62万元，江皓收取代理费15000元，剩余款项均交付给漆波。因此，江皓的代理行为已履行完毕，杨宝珍主张仁奕公司并未将购房款悉数交付给出卖方，因此应当返还，明显是主体错误，逻辑混乱，即便江皓未将购房款悉数交付给出卖方，也应当是出卖方来向江皓主张，而非返还给买受人杨宝珍。综上，请求法院驳回杨宝珍的诉讼请求。第三人东亚公司书面述称：2014年10月15日，东亚公司与北京硕日新宇投资有限公司（以下简称硕日公司）、中消公司签订《抵房协议书》，约定中消公司向东亚公司购买乐府兰亭小区住宅房屋两套（楼号、房号为7号楼92单元1001、1002），购房价款均为471752.32元。购房款由硕日公司以应结算给中消公司的工程款直接向东亚公司支付。此后，中消公司向东亚公司出具购房说明，表示其按照《抵房协议书》约定自愿购买上述东亚公司乐府兰亭项目7号楼92单元1001号房屋并指定杨宝珍作为该房屋的买受人，与东亚公司签订房屋买卖合同，并由中消公司支付购房款。东亚公司与杨宝珍签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，并配合其完成必要的手续。东亚公司已经收到该房屋的购房款471752.32元，并已完成《抵房协议书》及《商品房买卖合同》及补充协议的全部义务。第三人中消公司书面陈述：中消公司、东亚公司和硕日公司三方签订了《抵房协议书》，协议约定硕日公司以东亚公司乐府兰亭7号楼92单元1001号房产抵顶结欠中消公司的工程款。嗣后，中消公司全权委托陈军出售上述房产，并约定陈军出售上述房产后应支付中消公司的房款，房款差额部分作为其委托费用。上述房产中消公司以527800元价格交由陈军出售，无论陈军出售价格多少，中消公司只收取527800元房款，差额部分作为中消公司支付陈军的委托费用，且陈军在出售涉案房产后也将527800元房款支付给中消公司的指定账户。本院经审理认定事实如下：2019年4月18日，江阴友恒房产中介有限公司（2019年4月24日名称变更为仁奕公司）与杨宝珍签订居间合同，约定杨宝珍购买乐府兰亭92栋1001室房屋，产权面积89㎡，该房地产转让总价款为62万元。合同签订时，杨宝珍支付定金1万元。杨宝珍于2019年4月26日之前将上述房款支付至卖方的指定的账户。买卖双方于2019年4月30日前共同向不动产登记部门申请办理过户手续，签署《江阴市二手房买卖合同》备案合同时，买卖双方一致同意以实际成交价作为网签备案和交纳各项税费的依据。交易环节的税费全部由杨宝珍承担。佣金8800元由杨宝珍负担，办证费用和税金都由杨宝珍承担。另计更名费2万元、车位36000元，由甲方开发商账户收取。上述合同卖方抬头处填写江阴新东亚乐府兰亭，卖方落款处未有签字盖章。居间合同签订当日，杨宝珍向江皓支付定金1万元。2019年4月25日，杨宝珍向江皓支付购房款56万元、更名费2万元、车位费36000元，向仁奕公司支付佣金8800元。东亚公司向杨宝珍开具36000元的收据。2019年4月26日，杨宝珍与东亚公司签订《商品房买卖合同》，由杨宝珍购买东亚公司乐府兰亭92单元1001号房屋，于签署合同当日付清全部房款471809元。东亚公司当日向杨宝珍开具金额为471809元的购房款发票，杨宝珍再次向江皓支付购房款2万元。《商品房买卖合同》签订后，杨宝珍于2019年4月29日向江皓支付购房款3万元。上述杨宝珍共计支付购房款676000元，佣金8800元。另查明，2014年10月15日，东亚公司、硕日公司、中消公司签订《抵房协议书》，约定中消公司购买东亚公司开发建设的乐府兰亭项目7号楼92单元1001、1002号商品房，硕日公司应向中消公司支付的部分工程款在具备付款条件后直接支付给东亚公司，用于中消公司购买商品房的购房款。后中消公司委托陈军、陈军委托漆波、漆波委托江皓出售乐府兰亭项目92单元1001号房屋。江皓于2019年4月5日向漆波转账595000元、向东亚公司转账56000元。中消公司收到购房款527800元，向东亚公司发出购房说明，内容为：中消公司购买东亚公司乐府兰亭项目7号楼92单元1001号商品房，现中消公司指定杨宝珍作为该商品房买受人与东亚公司签署该商品房的买卖合同，同时中消公司代买受人向东亚公司支付该商品房购房款。审理中，杨宝珍陈述：杨宝珍是根据居间合同来主张仁奕公司返还多收取的购房款，居间合同是杨宝珍和中介公司签订的，没有卖方签字，仅约定了居间费，居间费的约定是有效的。签订居间合同时房价双方没有确认，仁奕公司说暂时这么写，之后签订书面正式合同。购房款是江皓要求直接支付给江皓的。江皓从未向杨宝珍披露接受他人委托的情况，从未以委托人的身份在居间合同和《商品房买卖合同》上签字，没有以委托人身份完成任何委托事项，江皓是作为仁奕公司的法定代表人代表仁奕公司与杨宝珍接洽，并代表仁奕公司在居间方一栏盖章。当时仁奕公司告知杨宝珍有办法从开发商处买到便宜的房子，杨宝珍是来自陕西农村的90后小姑娘，对市场行情认识欠缺，签署《商品房买卖合同》是在行政审批中心，当时杨宝珍不停地在签字，之后合同就放置在家中。杨宝珍一开始以为仁奕公司让其支付的价格就是《商品房买卖合同》上的价款，后来听说中介骗人，杨宝珍就把合同翻出来核对发现受骗。对于更名费，杨宝珍以为是其他人退的房子，所以需要更名费。杨宝珍对市场行情不了解，认为能买到便宜的房子需要先给充足的资金运作，出于对中介方的信任支付房款，中介方对房款仅是代收。审理中，仁奕公司陈述：居间合同上卖方载明的是江阴新东亚乐府兰亭，当时没有写明卖方名称是因为真实的买卖双方均知晓涉案房屋是工抵房，房屋实际所有权人为中消公司，但房屋还在东亚公司名下，因此卖方抬头处折中写了楼盘名称。杨宝珍在签订居间合同时，对涉案房屋属于工抵房及实际所有人是工抵方是明知的。杨宝珍在看房时江皓已表明其是工抵方的代理人，但没有明确工抵方的具体公司名称。江皓是受中消公司委托出售房屋，购房款由江皓个人收取，仁奕公司没有收取任何购房款。以上事实由居间合同、转账记录、工商登记资料、《商品房买卖合同》、增值税发票、收据、授权委托书、委托书、历史交易明细、《抵房协议书》及当事人的陈述等在卷予以佐证。本案争议焦点为：一、本案被告主体是否适格；二、涉案房屋的出卖方主体如何认定；三、居间合同中的价格条款是否为双方真实意思表示，仁奕公司是否应当向杨宝珍返还其所主张的款项。对争议焦点一，杨宝珍以仁奕公司作为中介方为其提供居间服务并代收购房款为由，起诉要求仁奕公司退回多收取的购房款；仁奕公司认为其未收取杨宝珍的购房款，购房款均由江皓收取，江皓的行为是个人行为与仁奕公司无关，本案被告主体不适格。本院认为，杨宝珍与仁奕公司签订居间合同，鉴于江皓系仁奕公司的法定代表人，仁奕公司未举证证明其或者江皓已明确向杨宝珍告知江皓收取购房款的行为系江皓的个人行为，故江皓代收购房款的行为可以认定为仁奕公司的行为，本案被告主体适格。对争议焦点二，本院认为，涉案房产由中消公司向东亚公司购买并以工程款抵作购房款，虽东亚公司未将涉案房屋过户至中消公司名下，但东亚公司、中消公司对该房屋的流转过程均予以认可。涉案房屋实际所有权人为中消公司，东亚公司仅是名义持有人。东亚公司与杨宝珍签订《商品房买卖合同》及补充协议、配合杨宝珍完成房屋过户等手续的行为，仅是按照委托人的指示处理委托事务的行为。中消公司委托陈军、陈军委托漆波、漆波委托江皓出售涉案房屋，虽仁奕公司与杨宝珍签订居间合同时未向杨宝珍披露委托人信息，但其在答辩时披露了上述委托信息，故本案中涉案房屋的出卖方应当认定为中消公司，而非杨宝珍认为的东亚公司。对争议焦点三，本院认为，居间合同约定的购房款金额为双方真实意思表示，仁奕公司无需向杨宝珍返还购房款168191元。理由如下：一、居间合同已明确约定房屋转让总价为62万元、更名费2万元、车位费36000元，该合同由杨宝珍签字，故对杨宝珍有约束力。杨宝珍认为该合同仅是居间合同，仅明确了仁奕公司的居间义务和居间费用，未明确出卖方及房屋转让价款，合同上约定的房款62万元是暂时性约定，实际房款应以其与出卖方签订的房屋买卖合同为准，本院认为，杨宝珍对居间合同未明确房屋转让价格的主张与事实不符，也未提供相应的证据证明。二、杨宝珍于2019年4月26日签订《商品房买卖合同》时已按照居间合同的约定支付了购房款626000元，而《商品房买卖合同》载明的购房款为471809元，且东亚公司向杨宝珍开具的增值税发票金额也为471809元，但杨宝珍未当场提出异议，反而于当天再次支付购房款2万元办理房屋过户手续、于2019年4月29日又支付购房款3万元，从杨宝珍的一系列付款行为也可以看出杨宝珍是在履行居间合同中设定的合同义务而非《商品房买卖合同》中的义务。对杨宝珍陈述的其受中介公司蒙蔽，对市场行情的认知欠缺，在行政审批中心办理手续时在不断签字未详细阅读合同，自以为《商品房买卖合同》与居间合同约定的价款一致的意见，本院认为，商品房交易不是小额生活消费品的买卖，商品房买卖涉及金额较大，普通购房者在选购房屋时除考虑房屋的坐落、户型、朝向、楼层等因素外，对房价也会再三考虑，经过慎重的选择后才会作出最终的购买决定。杨宝珍作为完全民事行为能力人，应当在签订合同时负有谨慎义务，杨宝珍的上述陈述不符合常理，本院依法不予采信。三、《商品房买卖合同》签订的目的是为了配合房地产行政主管部门办理房屋产权转移登记，其中的价格条款并非杨宝珍与东亚公司进行磋商后的真实意思表示，涉案房屋真实成交价应以居间合同为准，即676000元（包括更名费2万元、车位费36000元），仁奕公司未超过实际购房价款收取杨宝珍的款项，杨宝珍要求仁奕公司返还多收取的购房款于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回杨宝珍的全部诉讼请求。案件受理费3664元（杨宝珍已预交），由杨宝珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时,根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  沈洪兴人民陪审员  潘静雯人民陪审员  徐凤玉二〇二〇年五月二十二日书 记 员  王 洁附：相关法律、司法解释条文1、《中华人民共和国民法总则》第十八条成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。