浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终8904号 上诉人（原审被告）周来高，男，1958年10月5日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审被告）李金，女，1975年7月23日出生，汉族，户籍地杭州市西湖区，现住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）周定珍，女，1963年12月23日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）周天敏，男，1988年5月17日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人徐登峰、陈倩霞，浙江润杭律师事务所律师。 原审被告王凤南，女，1963年9月10日出生，汉族，住杭州市江干区。 原审被告周灵丽，女，1985年12月27日出生，汉族，户籍地杭州市江干区，现住江苏省扬州市。 原审被告俞波，男，1981年10月9日出生，汉族，住杭州市江干区。 原审被告周某，女，2011年12月29日出生，汉族，住杭州市江干区。 法定代理人周灵丽，系周某母亲。 原审被告方阿芬，女，1932年2月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人周福珍，女，汉族，1957年2月28日出生，住杭州市江干区，系方阿芬女儿。 上诉人周来高、李金因与被上诉人周定珍、周天敏、原审被告方阿芬、周某、俞波、王凤南、周灵丽分家析产纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初1532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，方阿芬系周来高、周定珍的母亲，王凤南系周来高前妻，李金系周来高妻子，周灵丽系周来高女儿，俞波系周灵丽前夫，周某系周灵丽女儿，周天敏系周定珍儿子。2003年2月28日，周来高与周定珍签订《关于房屋建造所有权的协议》，约定因周定珍申请新建地基不批，没有地基落实建房，现经双方协议，周来高同意周定珍在周来高住房后面建造三间二楼，用于周定珍母子居住，该房屋建造后所有权归周定珍所有。2008年11月23日，周来高、周定珍及周服珍签订《协议》，约定属周定珍建造的三间二楼，根据相关政策给予的拆迁补偿款，周定珍收到补偿款后将款项的三分之一支付给周来高。有关方阿芬、周定珍及子的拆迁安置费或其他补偿费支配权属本人，周来高不得挪用。2009年3月30日，周来高（乙方）与杭州东升拆迁服务有限公司（甲方）（委托签约人：杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心）签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定乙方房屋坐落头格社区3组，产权性质私有，房屋用途为住宅，确权补偿房屋建筑面积为456.25平方米，乙方确权可补偿房屋、地上附属物等补偿费合计927776元。根据杭州市和开发区现行房屋拆迁安置政策，经初步审核，乙方有常住在册户口可安置人员6人，无常住在册户口预安置人员0人，合计7人（含独生子女增加安置人员1人）。拆迁人在头格社区农转居公寓安置乙方高层（含小高层）住宅建筑面积385平方米，按建安价（均价）1100元／平方米结算。乙方在规定时间内搬迁完毕腾空交房，经甲方验收合格后，被拆迁房屋及附属物的补偿费，扣除安置房和泊车位等款项后，余款由拆迁人一次性付给乙方。乙方自行过渡，临时过渡时间自乙方腾空交房之日起至分配安置房后4个月止，临时过渡费计发6人，每人每月350元。拆迁人按规定计发乙方2次搬家补贴费，合计发放1400元，其他奖励、补贴费及计发办法，见《各项费用结算单》。该协议还约定，在过渡期限内，乙方人口发生自然变化，甲方将按有关政策规定予以调整，最终安置人口在安置房交付时，由市区有关部门核准确定。乙方安置及预安置人员名单为：周来高、王凤南、周灵丽、方阿芬、周定珍、周天敏。《各项费用结算单》载明，乙方房屋拆迁补偿总计1073376元，其中房屋及附属物补偿费927776元、签约奖励费30000元、腾空奖励费30000元、搬家费1400元、过渡费25200元、租金补贴42000元、房屋残值补贴17000元。2009年10月27日，周定珍领取租金补贴12000元、过渡费12600元，其余拆迁补偿费均由王凤南领取。2009年9月29日，周定珍（乙方）与杭州东升拆迁服务有限公司（甲方）（委托签约人：杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心）签订《集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定乙方房屋坐落头格社区3组，产权性质私有，房屋用途为住宅，确权补偿房屋建筑面积为140.85平方米，乙方确权可补偿房屋、地上附属物等补偿费合计242875元。2009年11月28日，周来高出具收条，载明收到周定珍260000元。周定珍陈述该款包括其应当支付给周来高的三分之一房屋拆迁补偿款80000余元、周定珍和周天敏享有的165平方米安置房的房款180000余元。2017年12月6日，周来高（乙方）与杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心（甲方）签订《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》，约定乙方回迁安置人口11人，应安置建筑面积605平方米，给予乙方安置房屋位于头格江景家园2区5幢1单元1301室（建筑面积115.88平方米）、1区4幢1单元1201室（建筑面积58.86平方米）、1区14幢1单元1702室（建筑面积141.85平方米）、1区14幢1单元1701室（建筑面积85.26平方米）、2区2幢1单元303室（建筑面积58.68平方米）、2区5幢1单元901室（建筑面积115.88平方米）、2区1幢1单元602室（建筑面积58.76平方米），合计总实测建筑面积635.17平方米、超面积30.17平方米，甲方出让给乙方泊车位一个，上述房款及泊车位款结算方式为：应安置建筑面积605平方米按1100元／平方米计算665500元、超面积30.17平方米（其中超5平方米以内按1100元／平方米计算5500元，另超5平方米以上按2470元／平方米计算62169.90元），泊车位款计27500元，合计760669.90元，乙方应于本协议签订之前到银行缴清。周来高缴付了上述全部房款及泊车位款后，于2017年12月6日领取了上述七套房屋的钥匙，并对1201室和303室进行装修。1201室房屋2018年3月18日至2019年3月17日的租金为24000元。周定珍、周天敏一审的诉讼请求为：1、判令头格江景家园2区5幢1单元901室（115.88平方米）和头格江景家园1区4幢1单元1201室（58.86平方米）两套房屋归周定珍、周天敏共有。2、判令方阿芬、周某、俞波、王凤南、周灵丽、周来高、李金协助其办理上述房屋的权属证书，并将房屋交还其使用。3、依法对双方共有的头格江景家园二区211号地下车位进行分割，判决方阿芬、周某、俞波、王凤南、周灵丽、周来高、李金补偿周定珍、周天敏车位款45000元（车位作价165000元÷11×3＝45000元）。4、依法对签约奖励费、腾空奖励费、搬家费、过渡费、租金补贴、房屋残值补贴等进行分配，由方阿芬、周某、俞波、王凤南、周灵丽周来高、李金支付其48533元（145600元÷6×2＝48533元）。5、依法判决周来高支付擅自占用上述房屋的使用费暂计为33000元（两套房屋按月租金6600元计算，自2017年12月6日周来高擅自拿走周定珍、周天敏房产钥匙之日起计算至周来高实际退房之日止，现暂计至2018年5月5日）。6、依法判决本案诉讼费由方阿芬、周某、俞波、王凤南、周灵丽、周来高、李金共同承担。庭审中，周来高陈述其装修1201室支出40000余元。 另查明，2017年12月27日，方阿芬以分家析产纠纷起诉周来高、李金、王凤南、周灵丽、周某、俞波、周定珍、周天敏，要求分得上述七套房屋中的约58平方米房屋归方阿芬所有并要求周来高赔偿房屋租金损失。2018年7月16日，原审法院作出（2017）浙0191民初3666号民事判决，判决杭州经济技术开发区头格江景家园2区1幢1单元602室房屋归方阿芬所有。上述民事判决书已生效。 原审法院认为：（一）关于周定珍、周天敏要求分得头格江景家园2区5幢1单元901室（115.88平方米）、头格江景家园1区4幢1单元1201室（58.86平方米）房屋的主张是否合理的问题。根据《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》及安置确认表（表二）申请表，周定珍、周天敏系拆迁安置的对象，应当享有因拆迁安置而获得的合法权益。周来高户实际人口为9人，回迁安置人口按11人计算，结合周定珍按3人领取“租金补贴Ｂ”的费用并按165平方米面积向周来高支付房屋预付款、周天敏系独生子女等事实，周定珍、周天敏主张其按3人计算安置权益的意见，依据充分，原审法院予以支持。周来高、李金抗辩周来高收取的260000元为“三间二楼小房”的购房款，与事实不符，原审法院不予采信。周来高户在拆迁安置中应安置605平方米，实际安置635.17平方米，其中30.17平方米为超面积安置。回迁人口按11人计算，周定珍、周天敏应当享有的安置面积为165平方米。超面积30.17平方米系因房屋的构造及实际安置所需而产生，周定珍、周天敏作为周来高户的拆迁安置对象，同其他家庭成员一样均有权享有，故超面积30.17平方米应当均分，周定珍、周天敏享有8.23平方米（四舍五入）。综上，周定珍、周天敏在拆迁安置中实际应当享有的房屋面积为173.23平方米。周来高户因回迁安置分得七套房屋，周定珍、周天敏应享有的房屋面积为173.23平方米，其分得建筑面积为174.74平方米的901室和1201室，不损害其他共有人的合法权益，但周定珍、周天敏应就多得的1.51平方米房屋对其他共有人进行适当补偿。因此，周定珍、周天敏的上述诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。此外，周定珍、周天敏应享有的超面积8.23平方米房屋价款由周来高代为支付，该部分价款周定珍、周天敏应当返还，依据《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》确定的价格，其应当返还周来高18459.51元（67669.90元÷30.17平方米×8.23平方米）。（二）关于周定珍、周天敏要求分得地下车位补偿款、签约奖励费、腾空奖励费、搬家费、过渡费、租金补贴及房屋残值补贴的主张是否合理的问题。原审法院认为，签约奖励费、腾空奖励费、搬家费以及车位均以户为单位发放或安置，且金额或个数也未因人口增加而增多，故周定珍、周天敏要求分割上述权益的主张，缺乏依据，原审法院不予支持。另外，周定珍、周天敏可分得的租金补贴及过渡费，周定珍已于2009年10月27日领取。结算单载明，房屋残值补贴大户为17000元、中户为14000元，周来高户原为中户，因周定珍、周天敏加入变为大户，故周定珍、周天敏应享有房屋残值补贴3000元。（三）关于周定珍、周天敏主张周来高支付房屋占有使用费的主张是否合理的问题。周来高于2009年即知晓周定珍、周天敏可分得165平方米安置房屋，并收取了相应房款，其于2017年12月6日领取七套安置房屋后应当及时向周定珍、周天敏交付相应面积的房屋，否则应当向周定珍、周天敏支付房屋占有使用费。因周定珍、周天敏应享有的超面积8.23平方米房屋价款18459.51元已由周来高代为支付，周定珍、周天敏应就多得1.51平方米房屋对周来高进行补偿，再结合周来高已对1201室进行装修及周定珍、周天敏可分得有关费用3000元，原审法院综合考虑案涉房屋的市场价格、租金标准及周来高向周定珍、周天敏交付房屋的合理时间等因素，确定周定珍、周天敏与周来高应当相互支付的款项予以抵销。俞波经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、坐落于杭州经济技术开发区房屋归周定珍、周天敏共有；二、周来高、李金、王凤南、周灵丽、俞波、周某、方阿芬应在判决生效后三十日内协助周定珍、周天敏办理上述房屋的权属证书，并将房屋交还周定珍、周天敏使用；三、驳回周定珍、周天敏的其他诉讼请求。一审案件受理费42740元，由周定珍、周天敏负担1209元，由周来高、李金、王凤南、周灵丽、俞波、周某、方阿芬各负担5933元。 宣判后，周来高、李金不服，向本院提起上诉称：一审法院认定有误，原审法院认为上诉人周来高于2017年12月6日领取七套安置房屋后应当及时向二被上诉人交付相应面积的房屋，否则应当向二被上诉人支付房屋占有使用费。上诉人认为一审法院作出这一推定缺乏事实依据。首先，根据案涉所有当事人于2017年11月2日在杭州市江干区头格社区居民委员会签署的承诺书，多方保证同时到达回迁安置现场，办理经公示的安置户名下的公证手续，签订回迁安置协议、房价结算、交房及办理三证等手续。两被上诉人明知房价结算、交房日期却未到现场，导致两上诉人为取得自行摇号所得房产而被迫支付两被上诉人摇号所得的房屋的价款，根据社区规定，房价结算支付即交付钥匙，故两上诉人取得两被上诉人摇号所得房屋的钥匙。其次，针对杭州经济技术开发区头格社区江景家园2区5幢1单元901室房屋，两上诉人并未实际收房，根据社区收房程序，每套房屋都有一张移交验房单，验房后将移交验房单上交社区，但是两上诉人并未验收杭州经济技术开发区头格社区江景家园2区5幢1单元901室房屋，也未提交移交验房单，更不曾使用该房屋，不应当支付占有使用费。针对杭州经济技术开发区头格江景家园1区4幢1单元1201室房屋，因该房屋系两上诉人及原审被告方阿芬摇号所得，截至一审法院判决前，两上诉人都认为该房屋系两上诉人所有，因此对该房屋进行装修并使用。两上诉人认为家庭财产分割前无法区分所有权，而占有、使用系基于所有权产生的权利，在所有权未明确前，一审法院推定被上诉人应当支付占有使用费于法无据。一审法院判决杭州经济技术开发区头格社区江景家园2区5幢1单元901室房屋和1区4幢1单元1201室房屋归两被上诉人所有，该两套房屋购房尾款系两上诉人支付，两被上诉人应当返还。两上诉人对1区4幢1单元1201室房屋进行了装修，支付装修款4万元，两被上诉人也应当返还。两被上诉人多分得1.51平方米房屋，应对两上诉人进行补偿。至今属周定珍摇号的二区1-1-602室及二区5-1-901室两上诉人未曾占有使用，不应该支付占有使用费。在未经确权下，上诉人已经装修过，支付了装修费，二者不能进行相抵，装修费和超面积的房屋价款补偿应该支付给上诉人15万元左右。据此，请求二审法院：撤销杭州经济技术开发区人民法院（2018）浙0191民初1532号民事判决书部分判决内容，依法改判：1、二被上诉人就多分得的1.51平方米房屋对被上诉人进行补偿5万元。2、二被上诉人返还上诉人代付的超面积8.25平方米房屋价款对应的价格为7万元。3、二被上诉人返还杭州经济技术开发区头格江景家园1区4幢1单元1201室房屋装修款4万元。4、本案上诉费用由被上诉人承担。 被上诉人周定珍、周天敏在二审中答辩称：一审法院确定被上诉人与上诉人周来高应当就相互支付的款项予以抵销的做法，并无不当。理由如下：一、上诉人应支付给被上诉人的款项至少应为148200元。1、上诉人周来高于2017年12月6日领取了被上诉人的两套安置房，且拒不返还。两套房以每月总租金6600元计算，自2017年12月6日计算至2019年10月6日，上诉人应支付的租金就已达145200元。2、在拆迁中，房屋残值补贴大户为17000元，中户为14000元，上诉人原为中户，因被上诉人的加入变为大户，故被上诉人享有房屋残值补贴3000元。上述费用合计148200元。二、被上诉人应支付给上诉人的款项最高不超过88659.51元。1、两套房屋多出的1.51平方米面积补偿款，即使以市场价2万元计算，也就30200元。2、被上诉人应退回上诉人已支付的8.23平方米超面积购房款18459.51元。3、被上诉人对上诉人自称其已对1201室房屋进行装修且费用为40000元的事实不予认可，上诉人也无任何证据予以证明。假设按其所说，暂且以4万元计算，上述费用合计仅为88659.51元。以上两项两者抵扣，上诉人还应支付被上诉人59540.49元。故总的说来，被上诉人还是亏的。三、上诉人称其未占有使用901室和1201室房屋，与事实不符，无法成立。1、上诉人周来高于2017年12月6日拿走上述两套房钥匙并占为己有是事实。2、上诉人周来高拒不向被上诉人交付房屋是事实，上诉人在一审中反复辩称此两套房屋不属于被上诉人，而应属于上诉人，有据可查。3、上诉人对901房屋进行装修是事实，更直接证明了其实际使用和处置。故因两套房屋均被上诉人实际控制和占有，上诉人理应向上诉人支付租金（即占有使用费）。综上，请法庭依法驳回其全部上诉，维持原判。 原审被告方阿芬在二审中答辩称：周定珍、周天敏、方阿芬的房屋钥匙被周来高拿走，交房的时候我们去拿钥匙，周来高不肯给我们。 原审被告周灵丽、周某在二审中答辩称：对上诉人的上诉意见部分同意。需要阐述一个事实，在抽房子的时候，周来高和王凤南与村里签了承诺书，当天承诺自己的房子就归自己抽。王凤南抽的是三楼303室，然后周定珍抽的是901室和602室这两套，他们有这样的承诺书，本人签字，并且按有手印。周来高作为户主，就所有的扣款都是扣在周来高的户头上。周来高要领钥匙的时候，钱都是从周来高那里扣的。周来高的意思是房子的确是他们的，尾款帮他们垫付的钱应该还回来。至于说侵占不侵占这两套房子，据周灵丽所知是没有侵占的。抽号的时候被上诉人本人来了，要补房款的时候，他们是没有出现的。上诉人称没有侵占，周灵丽认为与事实相符。 原审被告王凤南、俞波没有向本院提供书面答辩状。 二审中，上诉人周来高、李金向本院提供下列证据：（1）验收江景家园的验房单，（2）水费清单，（3）电费清单，欲共同证明该房屋未经验收，上诉人未曾使用过。经质证，被上诉人周定珍、周天敏对证据（1）的真实性无法确认，认为不能看出是谁签的字，对证明对象也不认可，不能证明上诉人未使用过。对证据（2）真实性认可，金额是2.95元，是5幢1单元901室的水费，但对证明对象有异议，上面有显示金额，水费产生和是否使用不对等，不能达到上诉人的证明目的。对证据（3）认为系打印件，未盖章，真实性无法确认，有无电费产生也与房屋占有使用不对等，即使是真实的也达不到证明目的。方阿芬对上述三份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，周灵丽和周某认为上述证据真实合法，能够证明上诉人没有占有使用他人房屋。原审被告俞波、王凤南放弃质证权利。本院对周来高、李金提供的证据（1）及证据（3）的真实性不予确认，对证据（2）的真实性予以确认。被上诉人周定珍、周天敏及原审被告方阿芬、王凤南、周灵丽、俞波、周某没有提供新的证据。 经审理，本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审中争议的焦点为：原审法院判决周来高应付给周定珍、周天敏的房屋占有使用费与周来高垫付的超面积8.23平方米房屋价款18459.51元及周定珍、周天敏多得1.51平方米房屋款相互抵销是否合理。根据2017年12月6日周来高与杭州经济技术开发区农居多层公寓建设管理中心签订的《征用集体所有土地房屋回迁安置协议书》等反映，周定珍、周天敏对周来高因上述协议取得的安置房享有权利。同时，根据周来高于2009年11月28日出具的收条，可以认定周定珍、周天敏已经向周来高交付了安置房的房款，故周来高在2017年12月6日领取了安置房的钥匙后，应当及时将周定珍、周天敏应得的部分房屋交付给周定珍、周天敏。而周来高一直未交付，原审法院计算该期间的房屋占有使用费，并酌情与周定珍、周天敏应支付给周来高的超面积8.23平方米房屋价款18459.51元及周定珍、周天敏多得1.51平方米房屋款相互抵扣并无不当。关于周来高、李金上诉提出的其并未实际收房，也没有使用房屋的理由，根据已生效的原审法院（2017）浙0191民初3666号及本院（2018）浙01民终9945号民事判决中认定：“上述七套房屋已交付给户主周来高，周来高已对1201室和303室进行了装修”，因此，对该上诉理由本院不予采纳。综上所述，原审法院对本案的事实认定清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1336元，由周来高、李金负担。 本判决为终审判决。 审判长  俞建明 审判员  石清荣 审判员  孔文超 二〇二〇年五月十八日 书记员  刘小敏