河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终5077号上诉人(原审被告)：郑州市悦百氏餐饮管理有限公司，住所地河南省郑州市金水区纬五路12号院1号楼，统一社会信用代码：91410105MA45QYDJ1T。法定代表人：马朝阳。上诉人(原审被告)：马朝阳，男，汉族，1971年7月19日出生，住天津市西青区。二上诉人委托诉讼代理人：孙乐、贺威，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：河南省金土地实业发展有限公司，住所地郑州市纬五路12号院，统一社会信用代码：91410105712634351T。法定代表人:潘殿臣，总经理。委托诉讼代理人：韩忠利、孟宇，河南则政鼎律师事务所律师。上诉人郑州市悦百氏餐饮管理有限公司（以下简称悦百氏公司）、马朝阳因与被上诉人河南省金土地实业发展有限公司（以下简称金土地实业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初32416号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。郑州市悦百氏餐饮管理有限公司、马朝阳上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决认定事实错误，上诉人依法不应承担2019年7月1日至2019年9月23日期间全部电费；2、一审判决适用法律错误，被上诉人违约行为导致涉案合同根本目的无法实现，上诉人依法不应承担被上诉人违约期间的租金及由此产生的利息。河南省金土地实业发展有限公司辩称，2019年8月12日签订协议后，上诉人并未实际向被上诉人交付房屋，事实上一直持续到2019年12月份，上诉人应当缴纳该期间的电费。2019年8月12日的协议是双方权利、义务的处分和约定，上诉人并未提及房屋性质问题，也未主张违约责任。河南省金土地实业发展有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付租金324000元（2019年3月至2019年8月12日，共计5个月12天的租金）；2、判令被告向原告支付违约金损失97200元（32400×30%=97200）；3、依法判令被告向原告支付利息损失19440元（自2019年8月12日至2019年11月11日以32.4万为基数按月息2%计算，之后利息计算至被告实际清偿之日止）；4、依法判令被告向原告支付原告代被告垫付的电费20396元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月15日，原告金土地实业公司（甲方）与被告悦百氏公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方出租给乙方的房屋坐落在郑州市××院××楼××层部分房屋（以下简称该房屋），建筑面积876平方米，其中一楼142平方米，二楼734平方米。2租赁期限为2018年9月15日至2023年9月30日止，其中2018年9月15日至2019年9月30日为装修期。租赁期满，乙方若继续承租该房屋，应在租赁期满前三个月向甲方提出书面续约申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。2、2018年9月15日至2018年9月30日为装修期，免租金；2018年10月1日至2021年9月30日每年租金为人民币720000元（大写柒拾贰万元整），租金按季度结算，每季度租金计人民币180000元（大写壹拾捌万元整）；2021年10月1日至2023年9月30日每年租金为人民币792000元（大写柒拾玖万贰仟元整），租金按季度结算，每季度租金计人民币198000元（大写壹拾玖万捌仟元整）。先付租金使用房屋，每次由乙方提前15日交付甲方。3、因租赁该房屋所产生的水费、电费、物业费等相关费用及债务由乙方承担。4、乙方不按约定及时足额支付租金及其他费用或者未按约定返还该房屋的，应按原告租金的两倍及逾期天数向甲方支付该房屋占有期间的违约金。违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。4、租赁期内，甲方提前收回该房屋或者乙方中途提前退租，应提前三个月以书面形式通知另一方，并按六个月房租向另一方支付违约金。落款处，甲方河南省金土地实业发展有限公司盖章，乙方郑州市悦百氏餐饮管理有限公司签字并盖章。2018年9月17日，被告马朝阳（账号：62×××14）向原告金土地实业公司（账号：41×××74）转账房租18万元。2019年4月28日，被告悦百氏公司（账号：17×××80）向原告金土地实业公司（账号：26×××90）支付房租12万元。2019年5月13日，郑州市金水区城市综合执法局向被告悦百氏公司送达《行政告诫书》金综告诫字[2019]第05087号，载明：郑州市悦百氏餐饮管理有限公司（营业执照编号：91410105MA45QYDJ1T），我局在执法过程中，发现你（单位）擅自改变房屋性质用于商业经营已违反《河南省房屋租赁管理办法》第十条第（四）项之规定，鉴于你（单位）违法情节轻微，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十七条有关规定，先向你（单位）提出告诫，责令你（单位）于2019年5月24日18时改正违法行为，逾期不纠正的，将依法予以处罚。2019年7月20日，郑州市金水区城市综合执法局、郑州市金水区花园路街道办事处向被告悦百氏公司（马朝阳）送达《限期办理通知书》，载明：按照市委市政府关于推进“三项工程、一项管理”改进城市管理与改善人居环境的工作安排，全市开展重点道路两侧改变房屋使用性质的行为进行整治。经郑州市自然资源与规划局先期核实，你（单位）所使用的位于纬五路12号院1号楼的建筑原为办公性质，现出租用于商业经营，违反了《河南省房屋租赁管理办法》第十条之规定，现通知你（单位）自接到本通知之日起10日内自行搬出房屋内的一切财务，主动配合将房屋恢复原有使用性质及原始结构，逾期未恢复的，将对你（单位）自行负责。2019年7月29日原告金土地实业公司向被告悦百氏公司送达通知，载明：贵公司拖欠我公司2019年3月1日至2019年9月30日的房租、物业费总计人民币柒拾万元。请于2019年7月31日前结清上述费用。否则，我公司将按照上方签订的《房屋租赁合同》、《物业管理协议》的规定采取相应措施。2019年8月2日，原告金土地实业公司向被告悦百氏公司送达《解除合同通知书》，通知如下：1、解除贵我双方签订的房屋租赁合同》及《物业管理协议》；2、贵公司自收到本通知之日起3日内向我司缴清所欠付的租金和物业费。3、考虑到贵司立即腾退房屋有困难，我司给予贵司一定的宽限期用于腾退房屋，即贵司在收到本通知后，于2019年8月12日前全部腾空房屋，将处于可使用和安全状态的房屋交付我司，逾期未腾空的，我司经根据《房屋租赁合同》第七条第2款及第十条第一款的约定，有权自行处分该房屋及房屋内物品设施。2019年8月12日，原告金土地实业公司（甲方）与被告悦百氏公司（乙方）签订《协议书》，主要约定：1、双方同意在2019年8月12日解除该《房屋租赁合同》（乙方承租房屋已交付甲方）。2、乙方截止2019年8月12日，欠甲方租金324000元，分三次付清：2019年10月份付10万元，11月份付10万元，12月份付清剩余欠款。乙方如不能按期支付欠款，甲方有权要求乙方支付所欠全部租租金，并可以要求乙方支付2019年8月12日之后欠款的利息，利息按月息2分计算。落款处，甲方金土地实业公司盖章，乙方悦百氏公司签字并盖章。根据原告提交的河南省丰合物业服务有限公司出具的《催费通知》通知显示：“你单位供销大厦租户郑州市悦百氏（爵士牛排）已拖欠电费3个月，共计20396元。请你单位督促该租户于2019年9月23日下午6点前结清电费，逾期我方将停止供电直至费用交清，由此造成的一切损失我方概不负责。”2019年11月4日，河南省丰合物业服务有限公司向原告金土地实业公司出具收据一份，载明：今收到郑州市悦百氏餐饮管理有限公司交来电费人民币贰万零叁佰玖拾陆元整（￥20396），收款人乔黎娜。2019年11月5日，原告金土地实业公司（账号：26×××90）向（账号：411061100018150507429）转账20396元。另查明，被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司系自然人独资有限责任公司，其股东为被告马朝阳。一审法院认为，原告与被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》及2019年8月12日签订的《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效。根据《协议书》的约定，双方的《房屋租赁合同》已经于2019年8月12日解除，且双方在该协议中确认了被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司应当支付原告在履行《房屋租赁合同》中欠付的租金324000元。被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司未按期履行义务，构成违约，应当根据《协议书》的约定继续履行，并承担违约责任。根据协议书的约定，如郑州市悦百氏餐饮管理有限公司不能按时支付欠款，应当按照月息2%支付利息。该约定具有违约金和损失的双重性质，本院予以支持。原告在起诉时另主张按照合同价款的30%计算违约金，没有事实依据，本院不予支持。原告要求被告承担其垫付的垫付20396元，有银行转账凭证为证，且符合《房屋租赁合同》的约定，本院予以支持。被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司为一人有限责任公司，被告马朝阳作为公司股东未提交证据证明其个人财产独立于公司财产，故被告马朝阳应当对被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司的债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南省金土地实业发展有限公司支付租金324000元及利息（利息以324000元为基数，自2019年8月12日起按照月息2%计算至实际清偿之日止）；二、被告郑州市悦百氏餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内向原告河南省金土地实业发展有限公司为其垫付的电费20396元；三、被告马朝阳对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告河南省金土地实业发展有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审经审理查明的事实与一审一致。本院认为，2019年8月12日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议约定的内容履行各自的义务，上诉人郑州市悦百氏餐饮管理有限公司在协议约定的期限内未按照约定支付拖欠的租金，应当承担给付租金及利息的责任，一审判决就此判定并无不当。上诉人郑州市悦百氏餐饮管理有限公司与被上诉人河南省金土地实业发展有限公司于2019年8月12日协议解除双方签订的房屋租赁合同，对于2019年7月1日至2019年8月12日之间的电费，上诉人应当承担。对于2019年8月12日之后的电费的承担问题，从河南省丰合物业服务有限公司物业部的催费通知可以看出，截止2019年9月23日，涉案房屋除上诉人郑州悦百氏（爵士牛排）外，并无他人使用，上诉人虽对此不予认可，但并未提交充分证据予以反驳。综上所述，郑州市悦百氏餐饮管理有限公司、马朝阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4108元，由上诉人郑州市悦百氏餐饮管理有限公司、马朝阳负担。本判决为终审判决。审判员 朱 凯二〇二〇年五月二十九日书记员 石梦媛