江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0481民初3882号原告：溧阳市新宏润置业有限公司,住所地溧阳市竹箦工业集中区，统一社会信用代码91320481053523243N。法定代表人：范小珍，该公司董事长。委托诉讼代理人：王巧生，溧阳市竹箦法律服务所法律工作者。被告：溧阳市升亿多购物中心,住所地溧阳市竹箦镇宏润商业广场五幢169室，统一社会信用代码92320481MA1NP2255E。经营者：张双情，男，1991年4月2日生，汉族，安徽省宿州市人，住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：江苏苏，江苏求本律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡超超，江苏求本律师事务所律师。原告溧阳市新宏润置业有限公司（以下简称新宏润公司）诉被告溧阳市升亿多购物中心(以下简称升亿多购物中心)租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法适用简易程序分别于2018年6月13日、2018年7月20日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2018年11月16日、2020年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新宏润公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付原告租金700000元；2、判令被告承担违约金404000元(其中二个月房租250000元);3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方于2017年2月22日签订《大润发玛特超市整体租赁合同》，约定原告将其经营的大润发玛特超市整体出租给被告经营，租赁期限10年，自2017年6月1日起至2026年5月31日止。合同约定：租金为每年150万元（不含水电费用），租金按年支付，一年一付，先付后用。其中第一年租金按下列方式支付：1）于本协议签订当日，乙方向甲方支付定金50万元；2）于本协议签订之日起4个月内乙方向甲方另支付租金100万元。双方还约定解除合同的条件及违约责任：当乙方逾期交纳租金超过10日的可解除合同，违约一方应向另一方支付年租金的2倍的违约金。合同签订后，原告全面履行了义务，被告也如期进驻正常营业，但却未能按期支付租金，除已支付定金50万元和2017年7月5日支付的30万元租金外，尚欠当年租金70万元未付，被告已构成违约。2017年10月20日，被告弃租停业至今，根据合同约定，被告应支付原告2个月的资金作为赔偿。被告升亿多购物中心辩称，被告经营超市后，因地段人气未达双方之前约定，原告主动承诺租金可延期支付，同时原告实际控制人颜忠平向被告投资35万元作为入股，共同经营以保证人气及未来经营前景，故被告未违约。2017年10月20日，原告在未向被告催要的情况下擅自切断对被告的供电，导致超市的货物几乎全部损毁，原告的行为严重超出正常的催告范围，应向被告赔偿，对原告的诉讼请求应予驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院依法对下列事实予以确认：1、2017年2月22日，原告新宏润公司作为甲方（出租方）与优品玛特购物中心作为乙方（承租方）签订了《大润发玛特超市整体租赁合同》，张双情在合同乙方签名。双方约定：（1）、甲方将其所经营的位于溧阳市的大润发玛特超市（含装修、设备及配套设施）出租给乙方，租赁期限自2017年6月1日起至2026年5月31日止，合计10年……（2）、房屋租金为每年150万元（不含水电等，产生的费用由乙方自理）。（3）、租金按年支付，一年一付，先付后用。其中第一年租金按下列方式支付：1）于本协议签订当日，乙方向甲方支付定金50万元；2）于本协议签订之日起4个月内，乙方向甲方另支付租金100万元。（4）、租赁期间，使用该超市所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方自理。双方还约定了解除合同的条件和违约责任：有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按年租金的2倍支付违约金；……乙方逾期不支付租金累计超过十日的。违约责任：……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的租金作为赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。2、上述租赁合同签订后，原告遂将案涉房屋于交给张双情进行装修。张双情原计划以“优品玛特购物中心”注册名称经营超市，后因其他原因未能成功，遂于2017年3月1日以“溧阳市升亿多购物中心”为名称注册成功用以经营超市。2017年6月初左右，张双情经营的升亿多购物中心开始营业。3、2017年2月23日，张双情通过锡山区东港镇优品玛特购物中心转账50万元至溧阳杨硕购物中心。2017年6月20日，升亿多购物中心转账2万元给颜旭峰。2017年6月30日，升亿多购物中心转账30万元至溧阳杨硕购物中心。2017年8月24日，升亿多购物中心转账5万元至溧阳市竹箦鑫竹建材经营部，颜旭峰系该经营部经营者。2017年8月30日，张双情通过锡山区东港镇优品玛特购物中心转账5万元至鑫竹建材经营部。上述合计92万元，在（2018）苏0481民初566号原告张双情诉被告新宏润公司、第三人颜旭峰租赁合同纠纷一案中，原告、张双情、颜旭峰均认可系张双情交纳的房屋租金。4、2017年10月20日中午，升亿多购物中心停电，张双情随即于2017年10月20日12时38分报警处理，接处警经过和结果均记载是电力发生故障。5、2017年10月25日，张双情向原告新宏润公司致函，告知其恢复超市供电并赔偿全部损失。2017年10月30日，张双情向原告新宏润公司发函要求解除租赁合同。6、2017年12月13日，原告新宏润公司通过竹箦法律服务所以颜旭峰名义向张双情发出的复函，函件中载明：“鉴于你已终止了本合同的履行，现我所接受新宏润公司的委托致函给你，务望接此函后于2017年12月19日前履行下列义务：一、结清全部租赁费。二、结清全部水电费。三、将自己的所有货物、物品搬离租赁场所并向新宏润公司交付租赁物。……”。庭审中,被告升亿多购物中心认为,案涉租赁合同系原告与张双情签订,被告并非租赁合同的相对方，被告主体不适格。颜忠平与张双情为合伙人，如原告诉请成立，颜忠平应作为合伙人共同清偿。本案中被告即便构成逾期支付租金，也仅是一般违约，原告应通过与被告协商解决，不能采取断电的方式，且该方式进一步扩大了纠纷及损失，对此原告应承担责任。至2017年12月中旬左右已搬空货物从租赁场地撤离。原告新宏润公司认为,被告升亿多购物中心从2017年10月15日前已开始从租赁场地撤场,到12月中旬左右已撤空,2018年开始已不再租赁场所经营,但至今未向原告办理移交手续。所主张的租金为2017年6月至2018年5月一年的租金。对于合同的解除时间，原告认为，应以2017年12月13日发函要求被告履行义务的时间即2017年12月19日为准，而被告认为应以被告发函时间即2017年10月30日为准。对于要求被告支付违约金的依据，原告明确为：根据合同中“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的资金作为赔偿”的规定，被告应支付2个月的房租25万元。另154000元(700000元*11个月*2分)，因原告已认可收到被告租金92万元，故调整为127600元（580000元*11个月*2分)，该11个月为从2017年6月22日开始，因被告未支付租金原告不能在短期内找到承租方而造成的时间损失。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为：一、被告升亿多购物中心是否为本案适格被告。二、被告升亿多购物中心是否应支付原告房屋租金70万元。三、关于违约的认定及违约责任的承担问题。关于第一个争议焦点：本院认为，根据民法总则的规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。虽然案涉租赁合同系原告新宏润公司与张双情签订,但张双情与原告新宏润公司签订合同的目的是为了开设超市经营，而合同签订时张双情的超市并没登记注册名称，其后张双情登记注册的超市为个体工商户，且经营者也为张双情本人，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，故原告根据案涉租赁合同以升亿多购物中心为被告提起诉讼，符合法律规定，对被告认为其不是租赁合同的相对方，其不是适格被告的主张，本院不予采纳。关于第二个争议焦点：本院认为，应以被告实际租赁或占用租赁房屋的时间支付租金，根据原被告双方对被告从租赁场地撤离时间的陈述，本院认定2017年12月21日被告不再使用租赁房屋并于该日将租赁房屋交付原告，故被告实际使用租赁房屋的时间为6个月20天，应支付租金832192元（1500000/12*6+1500000/365*20），而被告实际已支付租金92万元，故对原告要求被告支付租金70万元的该项诉讼请求，本院不予支持。关于第三个争议焦点：本院认为，根据原被告签订的合同的规定,被告应于2017年6月22日前向原告支付租金150万元,而被告在此之前仅支付52万元,构成违约,被告升亿多购物中心应按合同规定承担违约责任。对于原告要求被告支付2个月的房租25万元的主张，因与合同约定的擅自退租不符，对原告的该项请求，本院不予支持。对于原告主张的被告应承担逾期支付租金的违约金127600元，因双方签订的合同对此并未约定，也无无事实和法律依据，本院不予支持。但被告应承担逾期支付租金的违约金，经本院核算，即使以原告主张按月息2分计算至其认为的合同解除时间，该逾期支付租金部分的利息也未超过被告已经超付部分的金额，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告溧阳市新宏润置业有限公司的诉讼请求。案件受理费14736元，由原告溧阳市新宏润置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费14736元。审 判 长  陆文福人民陪审员  范 静人民陪审员  花信芝二〇二〇年五月二十日书 记 员  程 毓