安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终694号 上诉人（原审被告）：赵蓓蓓，女，1982年5月1日出生，汉族，住安徽省来安县。 委托诉讼代理人：操庆明（系赵蓓蓓近亲属），住安徽省来安县。 被上诉人（原审原告）：潘传红，女，1966年1月21日出生，汉族，住安徽省来安县。 上诉人赵蓓蓓因与被上诉人潘传红房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤阳县人民法院（2019）皖1126民初5524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 赵蓓蓓上诉请求：撤销原判，依法改判驳回潘传红的诉讼请求。事实与理由:1.《租房协议》赵蓓蓓与余世明签订,潘传红未提供相关证据证明其委托余世明代签合同,根据合同的相对性,潘传红与赵蓓蓓不存在房屋租赁关系,潘传红主体不适格；2.双方曾口头约定房屋租赁期限至政府拆迁时止,涉案租赁合同并非不定期租赁合同,原审判决判令双方解除房屋租赁合同系认定事实不清、适用法律错误；3.《租房协议》中约定,潘传红将涉案二上二下的房屋出租给赵蓓蓓,租金为每年10000元。潘传红并未将全部房屋交予赵蓓蓓使用,故赵蓓蓓只应支付《租房协议》中约定租金的3/4。应将赵蓓蓓多支付的佣金折抵租期,直至房屋租赁合同解除之日为止。如折抵租金后还有剩余,应当另行返还赵蓓蓓。 潘传红辩称，1.涉案房屋系潘传红与余友文共同财产，潘传红委托其公公代为出租，租金由潘传红实际收取，潘传红系适格的诉讼主体；2.赵蓓蓓主张口头约定的租赁期限潘传红不清楚，但租赁合同明确约定租赁期限为一年。涉案房屋为三上三下共六间，并非两上两下四间，赵蓓蓓实际使用五间。潘传红的确留一间作为储藏室，租房的时候已明确告知赵蓓蓓，赵蓓蓓从未提出过租赁的房屋为四间而实际使用只有三间的异议。 潘传红向一审法院起诉请求：1.判决宣告潘传红与赵蓓蓓之间房屋租赁合同关系终止,并判决赵蓓蓓立即腾空所租赁房屋（位于来安县房屋）内所有物品,将房屋交还给潘传红,自2019年10月14日起，支付占有期间损失费用（按原租赁期间租赁费标准每日27.40元，即10000元除以365天计算）直至实际交付时为止；2.本案诉讼费由赵蓓蓓负担。 一审法院认定事实：2017年4月14日，潘传红委托其亲属余世明作为出租方（甲方）与承租方赵蓓蓓（乙方）签订了一份《租房协议》，协议主要内容：1.经过双方协议，现将位于来安县下房屋出租给赵蓓蓓客户。2.房屋年租金10000元，租期为1年，先付1年房租10000元，从2017年4月15日至2018年4月14日，先付租金后租房，以后续租房，则需提前一个月缴纳下次房租，即2018年3月14日付。3.甲方提供空调、热水器等设施提供乙方使用，乙方需付押金1000元整。租赁期满后，所有费用交清，不损坏原有设施,甲方原数退还乙方押金。4.租期内乙方承担水费、电费、煤气费、天然气费、垃圾费、物业管理费等。5.乙方在租期内不得改变房屋结构,不得损坏原有设施,需改变或改装必须征得甲方同意后,方可进行。6.租期内甲方不得任意抬高房租价格。7.乙方在租期内不得从事非法活动,否则甲方可终止本协议,甲方不退还剩余房租费（后果自负）。8.租期时间遇到有政策、拆迁及不可抗力的而导致搬迁、毁坏,则以实住期结算租金。9.租期内双方皆不得转让、转租此房及违约,否则违约方应支付违约金1000元给对方。本协议自签订之日起生效，本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。余世明与赵蓓蓓分别在该协议上签字盖章。协议签订后，潘传红按协议约定将该房屋交付给赵蓓蓓使用，赵蓓蓓已支付了合同期内的全部租金。租赁到期后，双方未续签租赁合同，赵蓓蓓继续租赁，并支付租金10000元。租赁期满后，赵蓓蓓再次续租，并于2019年6月8日转账支付租金5000元，转账摘要中注明付2019年4月15日后房租。2019年10月15日，租赁到期后，赵蓓蓓未搬离涉讼房屋,也未支付2019年10月15日之后的租金,依旧使用涉讼房屋。潘传红因多次要求赵蓓蓓搬离，遭赵蓓蓓拒绝,故诉至本院。 审理中，赵蓓蓓提出其实际租赁潘传红三间房屋，不是合同约定的四间房屋，要求潘传红返还其多支付的租金，潘传红对此辩解不予认可，主张赵蓓蓓应当按照租房协议履行。 另查明,涉讼房屋所有权登记人为余友文，潘传红与余友文原系夫妻关系，2016年6月，余友文去世。 再查明，涉讼二上二下房屋共有6间，《租房协议》签订前，潘传红利用一间作为储藏室使用，《租房协议》签订后，赵蓓蓓实际租赁房屋5间，赵蓓蓓对此并未提出异议，并按约支付租金。 一审法院认为，潘传红是否本案适格的原告。虽然涉讼房屋所有权登记人为余友文，但潘传红是涉讼房屋的产权共有人，在余友文去世后，作为产权人有权将涉讼房屋对外出租。另外，租房协议系潘传红委托其亲属余世明代签，事后得到潘传红的认可，该协议已实际履行，故根据法律规定，潘传红具备诉讼主体资格，有权提起诉讼。 潘传红是否应当返还赵蓓蓓多支付的租金。赵蓓蓓提出其实际租赁潘传红三间房屋，不是合同约定的四间房屋，要求潘传红返还其多支付的租金，潘传红对此辩解不予认可，主张赵蓓蓓应当按照租房协议履行。1.从合同的签订来看，本案的租赁合同期限的是一年，租赁期满后，赵蓓蓓若续租房屋，有权解除或变更合同；2.从合同的履行来看，租赁期满后，赵蓓蓓续租房屋，并未提出变更和撤销合同，而是续交原来的租金，上述事实表明赵蓓蓓对实际租赁房屋的现状予以认可并实际履行；3.从涉讼房屋的现状来看，涉讼二上二下房屋共有6间，《租房协议》签订前，潘传红利用一间作为储藏室使用，《租房协议》签订后，赵蓓蓓实际租赁房屋5间，赵蓓蓓对此并未提出异议，并按约支付租金。综上，赵蓓蓓的辩解无事实和法律依据，不予采信。 潘传红与赵蓓蓓签订的租房协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应全面履行。合同到期后，双方未再续签合同，但赵蓓蓓继续使用诉争房屋，赵蓓蓓并未提出异议，并按照协议支付房租，原租房协议继续有效，应视为不定期租赁。根据法律规定，不定期租赁合同，出租人可以随时解除合同。2019年10月15日之后，潘传红已多次要求赵蓓蓓返还租赁房屋，赵蓓蓓继续占有使用涉讼房屋已无依据,潘传红可以依法收回房屋。故对潘传红要求解除租赁合同并返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持，房屋租赁合同自潘传红起诉之日即2019年11月11日解除。 租赁合同到期后，赵蓓蓓即无权占有使用案涉房屋，但赵蓓蓓继续使用诉争房屋，该行为侵犯了潘传红的合法权益,根据法律规定，赵蓓蓓应当支付潘传红逾期占有房屋期间的损失费用。故潘传红要求赵蓓蓓赔偿占有期间的损失费用,于法有据，予以支持。赵蓓蓓应当自2019年10月15日起，以每日27.40元的标准(10000元÷365天)向潘传红支付逾期占有房屋期间损失费直至实际搬离之日止。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除潘传红与赵蓓蓓之间的租房协议;二、赵蓓蓓于本判决生效后十日内搬迁让出位于安徽省来安县房屋，并将房屋返还给潘传红；三、赵蓓蓓于本判决生效后十日内以每日27.40元的标准,赔偿潘传红自2019年10月15日起至实际搬离之日止的房屋损失；四、驳回潘传红的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由赵蓓蓓负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵蓓蓓提供的证据一、2019年9月28日与潘传红微信聊天记录一份。证明潘传红将涉案房屋一直出租给赵蓓蓓使用，租赁合同期限并非一年，当时双方口头约定出租期限截至政府拆迁时止。本院认证意见为，赵蓓蓓提供的证据仅能证明赵蓓蓓一直租赁涉案房屋至今，不能证明与潘传红之间对涉案房屋的租赁期限有过磋商，故本院对赵蓓蓓提供的该份证据的证明目的不予采信。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见、举证、质证，本案的二审争议焦点是，1.潘传红是否为本案的适格的诉讼主体；2.涉案房屋租赁合同是否符合解除条件；如果符合解除条件，赵蓓蓓占有涉案房屋期间的损失费用如何确定。 关于争议焦点一。2017年4月14日余世明与赵蓓蓓签订一份《租房协议》，约定了赵蓓蓓租赁涉案房屋等内容。赵蓓蓓上诉称根据合同的相对性,潘传红与赵蓓蓓不存在房屋租赁关系,潘传红并非本案适格的诉讼主体。虽然租房协议由余世明签订，但是涉案房屋的所有权人系潘传红，潘传红委托其公公余世明对外出租，且2019年9月29日赵蓓蓓的公公操庆明出具的收条也认可涉案房屋的房东系潘传红，故潘传红系本案适格的诉讼主体。赵蓓蓓该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。租赁协议约定，赵蓓蓓租赁的房屋位于来安县下的房屋，租金为10000元／年。赵蓓蓓上诉称，租赁协议约定涉案房屋为二上二下共四间，潘传红自留一间，潘传红未全部交付给赵蓓蓓使用，赵蓓蓓只需支付3／4的租金。虽然租赁协议载明涉案房屋为二上二下，但是涉案房屋实际间数为上下共计六间，赵蓓蓓使用其中的五间。赵蓓蓓使用涉案房屋前已知晓潘传红自留一间房屋使用，且第一年、第二年的房屋租金赵蓓蓓均按约支付10000元，由此足以认定赵蓓蓓认可涉案房屋的现状并已实际使用涉案房屋中的五间。故赵蓓蓓该部分上诉理由不能成立，本院不予支持，赵蓓蓓理应按约支付房屋租金。 租房协议约定，租期为1年，从2017年4月15日至2018年4月14日。赵蓓蓓上诉称，双方口头约定涉案房屋租赁期限截至政府拆迁安置时止。因赵蓓蓓陈述双方只是作了口头约定，潘传红对此不予认可。故赵蓓蓓该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。2018年4月14日涉案房屋租赁期限已届满。租赁期满后双方未续签租赁合同，赵蓓蓓继续使用涉案房屋，双方之间已形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同的出租人有权随时解除合同。故潘传红有权解除与赵蓓蓓之间的租赁协议。根据赵蓓蓓支付的租金数额，赵蓓蓓使用涉案房屋的期限截止2019年10月14日。之后赵蓓蓓仍占用涉案房屋的行为显属不当。赵蓓蓓理应按原租赁合同约定的租金标准支付占用涉案房屋期间的损失费用。 综上，赵蓓蓓的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人赵蓓蓓负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二〇年五月二十日 书记员 王倩倩 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。