江西省全南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0729民初474号 原告：缪伟贱，男，1968年7月27日出生，汉族，户籍地全南县，住全南县。 委托诉讼代理人：缪玲芳（原告缪伟贱女儿），女，汉族，住全南县。代理权限为特别授权。 被告：邓俊红，女，1968年10月31日出生，汉族，户籍地全南县，住全南县。 被告：简林辉（又名简林繁），男，1968年7月2日出生，汉族，户籍地全南县，住全南县。 原告缪伟贱与被告邓俊红房屋买卖合同纠纷一案，赣州市中级人民法院于2019年4月30日裁定发回本院重审，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，并追加简林辉为本案共同被告，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告缪伟贱的委托诉讼代理人缪玲芳、被告邓俊红、简林辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告缪伟贱向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行房屋转让合同义务，把被告名下编号为全南县房权证××字第××号的房屋过户给原告；2、判决被告支付违约金9万元；3、判决被告自2015年6月8日起以30万元为本金按月利率2％计息至过完户止。事实和理由：2015年6月8日，原、被告签订房屋转让合同，约定将被告坐落在全南县××（××房屋及其车库转让给原告，房屋所有权证编号为全南县房权证××字第××号，国有土地使用权证编号为全国用（2008）第××号，转让范围包括室内装修和家具家电设施。转让费为30万元。同时，转让合同还约定合同签订后一个月内办理过户登记，如违约，应按总房款的30％支付违约金。转让合同签订后，被告一直拖延过户，为此提起诉讼。 被告邓俊红辩称，不同意原告的请求。在案件当中，中院已经受理案件，原告无权通过其他手段把房子过户给别人了。既然买卖合同无效的话，这个纯属套路贷，我当时并不是说这30万元卖了这个房子，我当时就是被骗。我要求我给原告方30万，简林辉给9万，共计39万，原告方把房子拿回给我。2016年11月20日到2018年6月强行过户这段将近2年的时间，就已经有原告方强行霸占了我家，如果按照收房租算2600元/月，这个也要判给我。 被告简林辉辩称，我的意见是不服。这个房子起诉书是30万，原告方卖了98万。民事调解时，我的意见是把差价45万｛售价98万-（三方协议的60万-缪伟贱应付邓俊红的7万）=45万｝补给邓俊红。对起诉状的过户没有意见，补差价就可以。对违约金、利息我的意见是不支付。缪伟贱把邓俊红的家电价值折价还给邓俊红。邓俊红收到缪伟贱30万元买卖房子的收据与事实不符，当时的出发点是为了去公证处查清这个房屋是否卖给或者抵押给其他人，最后就变成这个房子以30万元卖给了缪伟贱，实际上邓俊红也没有收到缪伟贱的现金或者银行转账。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，当事人质证如下： 原告方向法庭提交了下列证据：1、借条和银行转账凭证复印件，拟证明2014年11月24日被告邓俊红和简林辉共同向原告借款305000元，借款已经转给被告。2、房屋转让合同，拟证明双方订立房屋买卖合同的事实，合同约定了转让的范围、价格、双方的权利与义务；3、公证书，拟证明对房屋转让合同进行了公证，对转让的行为和事实进行了公证；4、收据，拟证明支付了房屋转让款项；5、房屋所有权证和国有土地使用证，拟证明签订房屋转让合同后，被告把这两证交给了原告保管。被告邓俊红的质证意见为：银行转账凭证到账是27万元，到账的是在简林辉这里，实际到账多少我不清楚，当时我是做担保，实际也不是我借原告30万元。签订的合同是无效的。公证书我认为是无效的，当时原告方起诉我的时候，也隐瞒了事实。对收据有意见，我没有收到这30万元现金或者银行转账。房产证和国土证是属实的。被告简林辉的质证意见为：借据是在前30万元（27万元到账的前提下）补充的，那个时候我的老房子已经给原告住了。对于收据，当时这个价格与事实和行情不符，不是以30万元卖给原告方。合同和公证书都是原告通过了关系的，与当时被告的事实不符，当时是为了确认这套房子是否转让或者抵押给其他人，最后就变成以30万元卖给了原告方，与当时的行情价格也不相符。 被告邓俊红向法庭提交了下列证据：全南信用社转账凭证，拟证明被告简林辉向原告借款30万，原告实际转账27万元。原告方及被告简林辉无异议。 被告简林辉未提交证据。 法庭向双方当事人出示了原案卷中的二份证据：1、被告邓俊红作为甲方、简林辉作为乙方、原告缪伟贱作为丙方三方签订的《房屋代偿还借款（三方）协议》及被告邓俊红与被告简林辉双方签订的《补充协议》。原告方的质证意见为：1、对三方协议无异议。这份协议是对《房屋转让合同》的补充，《房屋转让合同》是约定抵充借款30万元，这份三方协议是约定冲减借款60万元，但对其他方面没有根本性的改变，两份协议都是要求被告配合将房屋过户给原告，对本案判决结果没有任何影响；2、对补充协议的关联性不认可，是两被告签订的，与原告无关。被告邓俊红的质证意见为：三方协议是原告代理人缪玲芳做的，在原告天天威胁恐吓我的时候才强行去做的，对我很不公平，要补的7万元也没有补就把我的房子卖掉了。被告简林辉的质证意见为：三方协议是原告以非正常手段逼我和被告邓俊红去了银城宾馆签的，这个协议是缪玲芳自己做好打印出来的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月24日，被告简林辉因购货急需资金周转向原告缪伟贱借款30万元，并出具了一张借条，但借条载明的借款金额为305000元（其中的5000元系之前借款的利息），并约定月利息以2分计算（即月利率为2％），债权人有权提前收回此借款，若不按规定期限返还本息，则按借款金额的5％按天计算滞纳金，同时债权人有权没收或处理其抵押物。该借条系打印件，该借条上还用手写载明：本人自愿用自己名下房产在缪伟贱这做担保抵押，房屋所有人邓俊红，坐落全南县××，面积××㎡，加分摊面积××㎡，车库××㎡，合计面积××㎡，以上绝对属实，若有隐瞒、欺骗等行为，将追究其法律责任。被告邓俊红在借条上签字捺印。 2015年6月8日，原告缪伟贱与被告邓俊红签订一份《房屋转让合同》，约定被告邓俊红将其个人单独所有的一套房屋及一间车库转让给原告，该房屋位于全南县××，房屋建筑面积××平方米，车库面积××平方米，合计总面积××平方米，房产证号为全南县房权证××字第××号，土地证号为全国用（2008）第××号，国有土地使用权分摊面积××平方米，转让范围包括内装修及室内现有家具家电如电视机、冰箱、空调、皮沙发等，转让价款为30万元。该合同还约定合同签订后被告邓俊红应配合原告在一个月内办理好房屋过户登记及水、电、有线电视等过户手续，所需税费由原告承担；被告邓俊红应在六个月内将该房产交付给原告，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵等；同时交付该房产时，被告邓俊红不得损坏该房产的结构、地面和墙壁及内装修、家具、家电等；如被告邓俊红违约，除归还原告已支付的房款外，还应向原告支付房屋总价30％的违约金。被告邓俊红与原告于同日到全南县公证处对该房屋转让合同进行了公证，被告邓俊红出具一张30万元的收据给原告，但原告实际没有支付该款给被告邓俊红。 2016年11月16日，被告邓俊红作为甲方、被告简林辉作为乙方、原告缪伟贱作为丙方，就甲方帮乙方代为偿还借款及房屋折抵方案有关事项签订一份《房屋代偿还借款（三方）协议》，约定：1、乙方在外有借款60万元（出借方为丙方），由于乙方偿还困难，甲方自愿帮乙方偿还借款，偿还方式甲方同意将自己名下的一套房屋（含装修、家具、家电）以变卖的形式折价为60万转卖给丙方，冲抵清偿乙方借丙方的60万借款（本息全清）。2、甲方用于折抵变卖标的物（房屋及附属车库一间）一套，坐落在全南县××，结构框架，用途住宅，面积××㎡，分摊面积：××㎡，车库××㎡，总计面积：××㎡。甲方承诺该房屋无任何法律、经济、产权纠纷，如有不实，愿意承担一切法律责任。3、交付方式：该协议经三方认同签署后，甲方在乙方兑现并完成甲、乙双方补充协议后的15日内搬离，并同时积极配合丙方去相关部门办理房屋过户手续，过户手续办理完毕即日，丙方即需支付甲方房款补贴7万元，乙方支付房款补贴5万元给甲方。4、在完成上述房屋交付，过户手续办理完毕，钱款支付后，本协议即视为终结，任何一方不得以任何借口反悔，如有异议，三方协商解决或交司法仲裁。同日，被告邓俊红作为甲方、被告简林辉作为乙方，双方签订一份《补充协议》，该补充协议约定：1、甲方、乙方在完成上述协议前，乙方在五日内将自己产权的全南县城××的复式楼（所有人简林辉，全南县房权证全房字第××号，面积××平方米，坐落××）腾出无偿给甲方居住（居住期限至乙方完成以下协议第三条款时为止，在此期间乙方不得以任何借口和理由叫甲方搬离），同时将乙方坐落于车站××（全南县××）的店面两间和××的复式楼转让给甲方（并签署转让协议）。2、乙方须提供齐全、真实有效的材料配合甲方办理好房产证件，并保证该两处的房产无任何法律、经济、产权纠纷，否则一切责任由乙方承担。3、若乙方今后有能力，可在县城××购买一套楼层在三或四层，面积约××㎡（带车库一间），并出资30万元装修费给甲方，甲方将归还上两处房产给乙方，并搬离××。4、如乙方在此协议生效两年内不能完成补充协议第三款，甲方有权对上述两处房产进行处置，乙方不得干涉。上述三方协议及补充协议签订后，被告简林辉及原告均未按协议约定将各自需付的房款补贴5万元和7万元支付给被告邓俊红。 2016年11月下旬，被告邓俊红在原告要求下搬离其居住的全南县××房屋，之后原告即搬入该房屋居住。因被告邓俊红未将该房办理房屋产权过户手续，原告于2017年5月24日诉至本院，请求法院判决：1、被告邓俊红履行房屋转让合同义务，把被告名下编号为全南县房权证××字第××号的房屋过户给原告；2、被告支付违约金9万元；3、被告自2015年6月8日起以30万元为本金按月利率2％计息至过完户止。本院于2017年9月25日公开开庭进行了审理，并于2017年10月25日作出（2017）赣0729民初402号民事判决：一、被告邓俊红于本判决生效后十日内协助原告缪伟贱办理好坐落于全南县××（××（《房屋所有权证》编号：全南县房权证××字第××号；《国有土地使用权证》编号：全国用（2008）第××号）房屋所有权的过户登记手续，将房屋过户给原告缪伟贱，办理房屋过户手续时产生的相关费用由原告缪伟贱承担；二、被告邓俊红于本判决生效后十日内向原告缪伟贱支付自2015年7月8日起至房屋过户为止的违约金（以三十万元为基数，按中国人民银行同期贷款利息计算）；三、驳回原告缪伟贱的其他诉讼请求。被告邓俊红不服该判决，向赣州市人民检察院申诉，该院作出赣市检民（行）监［2018］36070000047号民事抗诉书，向赣州市中级人民法院提出抗诉，认为该判决认定事实不清，适用法律错误，认定房屋转让合同有效不当，从案涉合同的发生、双方真实意思表示、合同标的物交付的对价及合同的实际履行来看，案涉合同不具备房屋买卖合同生效要件。赣州市中级人民法院裁定由该院提审该案。赣州市中级人民法院提审该案后，认为原审判决认定基本事实不清，且可能遗漏当事人，应予撤销并发回重审。遂裁定撤销原判决，发回本院重审。2018年上半年，原告又将该房屋转让给了其他人，并办理了房屋产权过户手续。 本院认为，本案的争议焦点为，原告与被告邓俊红签订的房屋转让合同是否有效。本案所涉房屋位于全南县××，面积××㎡（含车库××㎡），合同约定的交易价款为30万元（包括室内装修及电视等家具家电），交易价格明显低于当时当地的市场价格，且原告也没有将该款实际支付给被告邓俊红，不符合正常的交易习惯。被告邓俊红、简林辉和原告之后于2016年11月16日签订的三方协议及被告邓俊红与简林辉双方于同日签订的补充协议，与上述房屋转让合同能够形成证据链，证明被告邓俊红并非真正将其房屋卖给原告。因此，原告与被告邓俊红签订的房屋转让合同不是被告邓俊红的真实意思表示，而是被告邓俊红以其房屋折抵为被告简林辉代为偿还所欠原告的借款本息共计60万元，是为被告简林辉向原告借款提供抵押担保。综上，案涉房屋转让合同名为买卖，实为抵押，但未办理抵押登记手续，不符合《物权法》第一百八十六条、第一百八十七条和《担保法》第四十条的规定，不具备房屋抵押的生效要件，应当认定为无效。原告要求被告履行房屋转让合同义务，把被告房屋过户给原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。同理，原告要求被告按合同约定支付房屋总价30％的违约金和要求被告邓俊红自合同签订之日起以30万元为本金按月利率2％计算利息的诉讼请求，也无事实和法律依据，本院不予支持。 被告邓俊红在重审时提出，由其支付30万元，被告简林辉支付9万元，共计39万元给原告，原告将房屋退回给其本人，并要求原告从占用房屋至强行过户这段时间，按每月2600元支付房租。被告简林辉提出，原告已将该房屋转让给他人，要求原告把差价45万补给被告邓俊红。经本院释明，两被告表示不将上述要求作为反诉请求，故对两被告的上述主张，本院在本案中不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，判决如下： 驳回原告缪伟贱的诉讼请求。 案件受理费7150元，由原告缪伟贱负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  陈良泉 人民陪审员  黄伟平 人民陪审员  钟细姣 二〇二〇年五月十三日 书 记 员  汤旭萍 书 记 员  朱婷燕 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物； （二）建设用地使用权； （三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权； （四）生产设备、原材料、半成品、产品； （五）正在建造的建筑物、船舶、航空器； （六）交通运输工具； （七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国担保法》 第四十条订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。