河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初9745号原告:中达明淯新城B区业主委员会。住所地南阳市车站南路中达明淯新城B区。负责人：葛立平，任业委会主任。委托诉讼代理人：刘顺国，河南鼎新律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：南阳市天逸物业管理有限公司。住所地南阳市卧龙区卧龙岗街道171号中达明淯新城，统一社会信用代码91411303MA46WLYH70。法定代表人：冯彬，任公司总经理。委托诉讼代理人：肖信岑，河南震世律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中达明淯新城B区业主委员会和被告南阳市天逸物业管理有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中达明淯新城B区业主委员会的负责人葛立平及委托诉讼代理人刘顺国，被告南阳市天逸物业管理有限公司的委托诉讼代理人肖信岑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中达明淯新城B区业主委员会向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即停止侵权，排除妨害，撤离中达明淯新城B区，将强占的小区物业设施（八九百平方的房屋）、材料、资料等返还交给原告。二、案件受理费由被告承担。事实与理由:2012年，原告所属的中达明淯新城B区住宅小区，开发商向业主交房，业主陆续入住，开发商指定南阳市中诚物业管理有限公司进驻小区，为小区提供物业服务。2019年9月，被告在未向原告及业主毫不知情的情况下，入驻中达明淯新城B区，并声称小区物业全面由其接管。原告多次直接或通过小区所在的居民委员会、街道办事处等单位要求被告撤离小区，但被告一直置之不理，仍强行收取物业费，强迫提供服务。原告认为，被告的行为毫无合同根据和法律依据，对原告构成侵权，损害了原告及全体业主对小区管理、物业选择的权利。为维护原告及全体业主的合法权益，现起诉要求被告立即排除妨害，撤离中达明淯新城B区，并将强占的小区物业设施返还交付给原告。恳请贵院查明事实，依法支持原告的诉请。被告南阳市天逸物业管理有限公司辩称：一、答辩人南阳市天逸物业管理有限公司与中达明淯新城B区全体业主之间形成事实上的物业服务合同关系。南阳市天逸物业管理有限公司自入驻中达明淯新城B区以来，在中达明淯新城B区业主与开发商签订的前期物业服务合同基础上履行物业服务义务，并根据业主、使用人的意见和建议，积极改进和完善服务，特别是在2020年年初新型冠状病毒疫情防控关键期间，南阳市天逸物业管理有限公司根据B区2月份出现一例确诊病例的情况，严格按照市防控指挥部的要求设立了专门的人车入区登记、测温点，配合街道、居委会严格开展疫情监测、登记、隔离工作，每天定时对电梯等重点公共区域、设施加强消毒，定点放置废弃口罩收集专用垃圾箱，对防止疫情扩散，保障广大业主的生命安全起到了积极的作用，得到了市委领导及各级政府的支持和表彰，也得到了广大业主的认可，截止目前，B区1300余户业主已经向答辩人缴纳了物业服务费，占全体业主的百分之七十多。双方已经形成事实上的物业服务合同关系。二、中达明淯新城B区业主委员会在没有取得业主大会授权的情况下，无权代表全体业主进行本案诉讼。本案中，南阳市天逸物业管理有限公司已经为中达明淯新城B区全体业主提供了物业服务，绝大多数业主实际上已经认可了答辩人的物业管理服务，也缴纳了物业服务费，双方形成事实上的物业服务合同关系。物权法第七十六条规定“业主决定建筑区划内重大事项及表决权下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条“大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。按照《物权法》和《物业管理条例》上述的相关规定，业主委员会的职责是“执行业主大会的决定事项”，根据业主大会作出的“决定事项”业主委员会履行职责，予以“执行”。业主委员会的法律地位完全从属于业主大会，虽然法律赋予了业主委员会的诉讼主体资格，但业主委员会的权利来源于业主大会的权利让渡。在没有取得业主大会授权的情况下，中达明淯新城B区业主委员会无权代表全体业主提起本案诉讼。三、中达明淯新城B区业主委员会组成人员当中部分成员不符合任职资格，中达明淯新城B区业主委员会的本次起诉不能代表全体业主。《河南省物业管理条例》第二十七条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，对其负责，受其监督，其成员应当符合下列条件:（一）遵守国家有关法律、法规、业主公约或者管理规约、业主大会议事规则，积极履行业主义务，按时交纳物业服务费等相关费用；（二）具有完全民事行为能力；（三）热心公益事业，责任心强，公道正派，诚实守信，廉洁自律；（四）具有一定的组织能力和履职时间；对业主委员会成员，应当根据工作情况给予适当补贴。第三十一条业主委员会组成人员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议，由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:（一）不履行业主委员会组成人员职责和业主义务的；（二）利用职务谋取私利的；（三）利用职务侵害他人合法权益的；（四）应当罢免的其他情形。第三十二条业主委员会组成人员有下列情形之一的，其职务自行终止:（一）不再具备业主身份的；（二）丧失履行职责能力的；（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；（四）任职期间被追究刑事责任的；（五）法律、法规、业主公约或者管理规约规定的其他情形。中达明淯新城B区业主委员会组成人员当中部分成员不具备小区业主身份，其职务应当自行终止。部分成员未按时物业服务费，未履行业主义务，不具备任职资格。第六十三条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。业委会收取的广告费等收益应当补充专项维修资金或者按照业主大会的决定使用，但中达明淯新城B区业主委员会收取广告费后并未按照规定使用，广大业主根本不知情。综上，中达明淯新城B区业主委员会无权代表全体业主提起本案诉讼。依照法律规定，应当驳回原告中达明淯新城B区业主委员会的起诉。且原告是否与被告签订合同不是必要条件，业主才是最终决定人。原告中达明淯新城B区业主委员会为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：一、业主委员会备案登记表、备案证书各一份，证实原告的诉讼主体资格。二、中达明淯新城B区业主大会议事规则一份，证实原告提起诉讼符合业主大会议事规则。三、知情同意确认书一组，证实小区业主赞成支持业主委员会提起诉讼，要求被告停止侵权的事实。四、会议记录一份，证实被告强行进驻原告小区，构成侵权的事实。五、物业费发票两份，证实原告小区的物业公司是南阳市中诚物业管理有限公司，被告强行进驻侵权的事实。六、照片一组，证实被告私自进驻原告小区，强行提供物业服务构成侵权的事实。附一份判例，2003年第二集第3页。证明合同到期后物业公司不撤离，业主起诉，得到法院支持，对本案有参考意义。被告南阳市天逸物业管理有限公司对原告所举证据发表如下质证意见：对证据一业主委员会备案登记表、备案证书、真实性无异议，但不符合法律程序，相关人员不符合任职资格。对证据二中达明淯新城B区业主大会议事规则真实性无异议，不符合法律形式，没有经过相应的程序，没有得到全体业主的认可。对证据三知情同意确认书真实性有异议，显示业主签名有明确的位置，不排除原告方合成的可能性，不能证明全体业主同意对被告的起诉。对业主签到表显示的时间，与本案无关联，该签到表没有显示为何签到。对证据四会议记录真实性有异议，该记录没有相关参会人员的签名，不符合法律程序，无法核实其真实性。对证据五物业费发票两份真实性无异议，但与本案无关。对证据六照片、服务合同函是原告单方出具，没有相关的接收手续，不能代表原告向被告发出该函。对致业主的信，恰恰证明了物业公司为全体业主提供了服务。对参考案例没有可比性。被告南阳市天逸物业管理有限公司为支持其辩解，向本院提交如下证据材料：第一组，中达明淯新城业主的收据。证明占B区绝大多数的业主认可被告的服务，并交纳了物业费，所以原告的起诉违背了广大业主的真实意思。第二组，南京市人民法院的裁定书一份。证明业委会的起诉应当有业主大会的同意。第三组，对业委会成员的查询信息，证明业委会成员有部分未交物业费，部分不具有业主身份，所以业委会不能代表全体业主。第四组，汇报材料。原告对被告南阳市天逸物业管理有限公司所举证据发表如下质证意见：对第一组证据收据真实性无异议，但是证明方向有异议，该证据恰恰能证实被告在原告小区收取物业费构成侵权的事实，不能证实业主缴费就是提供服务了。对第二组证据真实性无异议，证明方向有异议，参考案件与本案性质不同，是共有权的案件。与本案不是同一类型，不具有参考价值。对证据三，不能证实业委会成员不具有业委会成员的资格，即便这些人欠交物业费，也不丧失成为业主委员会的资格。对证据四，不予质证，与本案无关。通过庭审中当事人的陈述，结合原被告的举证质证，本院对以下事实予以确认：2012年，中达明淯新城B区的开发商河南中达置业集团有限公司向中达明淯新城B区业主交房，并依法选聘南阳市中诚物业管理有限公司作为小区前期物业，为小区提供物业服务。2019年8月下旬，被告南阳市天逸物业管理有限公司进驻中达明淯新城B区。2019年9月4日，中达明淯新城B区业主委员会向被告南阳市天逸物业管理有限公司发出了关于南阳市天逸物业管理有限公司依法签订物业服务合同说明函，主要告知南阳市天逸物业管理有限公司应履行法定程序，进驻小区应由小区业主大会选聘，由业主委员会依法签订物业服务合同，并告知南阳市天逸物业管理有限公司在十日内对上述问题进行回复。该份说明函的送达回执上南阳市天逸物业管理有限公司未签名或盖章，南阳市天逸物业管理有限公司庭审中称未收到该份说明函。2019年9月15日，中达明淯新城B区业主委员会在小区内张贴通告，告知B区业主，南阳市天逸物业管理有限公司对2019年9月4日发出的关于南阳市天逸物业管理有限公司依法签订物业服务合同说明函未进行回复，业委会将不断跟进各项进展，同时我们不放弃诉诸法律的权利。2019年10月12日，卧龙区卧龙岗街道中达社区居民委员会组织中达社区物业主要负责人与业主委员会就社区问题进行协商，业主委员会在会议中向被告南阳市天逸物业管理有限公司提出了问题和要求，主要是被告南阳市天逸物业管理有限公司应当和业主委员会协商拟定服务合同，并经业主大会同意。2020年1月中旬左右，原告中达明淯新城B区业主委员会制作了知情同意确认书，对南阳市天逸物业管理有限公司在未经中达明淯新城B区业主委员会同意私自进驻小区，强行提供物业服务，构成侵权一事，征求业主同意不召开业主大会，采取书面征求意见的方式，对该事项进行表决。以中达明淯新城B区业主委员会作为原告向法院提起诉讼，要求被告南阳市天逸物业管理有限公司立即停止侵权、排除妨害、撤离小区，并将强行收取的物业费返还给业主。征求75名业主代表中有73名在知情同意确认书后附表上签字。中达明淯新城B区住户1750名，有791名在知情同意确认书后附表上签字。被告南阳市天逸物业管理有限公司分别于2019年8月26日和2020年1月14日张贴通知，告知广大业主规范电动车的停放问题，消除安全隐患，以及按时缴纳物业费。庭审中，被告提交了中达明淯新城B区的1300余户业主缴纳物业费的收据。另查明，中达明淯新城B区业主委员会于2018年1月30日成立，并经南阳市××区卧龙岗街道办事处备案登记，业主委员会任期自2018年1月30日至2023年1月30日。中达明淯新城B区业主委员会制定了中达明淯新城B区业主大会议事规则，载明：“……第一章总则第四条物业管理区域基本情况。四、物业管理区域概况：占地面积：59174.96平方米，房屋总建筑面积：196430.55平方米，1750套，投票权数1750票，其他建筑面积不计入投票权数。第二章业主大会第七条……共推选业主代表66名。……第十条业主大会表决形式（二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届工作小组）组织有关人员派发并回收业主意见，经筹备小组或换届工作小组统计汇总，公布表决结果。第十一条业主大会会议与会业主的计算。……业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，需入户征求业主本人意见并由其本人签署具体意见。第四章第二十条业主委员会职责。（八）对违反管理规约的行为进行处理。（十）对紧急事项作出决定和处理，并在紧急事件发生后三天内向全体业主公告或告知相关业主”。上述事实，由双方当事人的当庭陈述、前期物业服务合同、业主委员会备案登记表、议事规则、知情同意确认书、物业费发票和收据、照片、规划图等证据在卷为凭，予以证实。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。本案中,在被告南阳市天逸物业管理有限公司未与业主委员会签订物业服务合同进驻中达明淯新城B区后，中达明淯新城B区业主委员会按照业主大会议事规则，在小区内张贴要求被告南阳市天逸物业管理有限公司按照法定程序进驻小区的公告，在被告南阳市天逸物业管理有限公司一直未明确答复的情况下，原告中达明淯新城B区业主委员会按照业主大会议事规则对75名业主代表和1750户业主进行了入户征求意见，其中有73名业主代表在业主代表的知情同意确认书后附表上签字，有791户在业主的知情同意确认书后附表上签字。另外，中达明淯新城B区业主委员会系中达明淯新城B区业主选举产生，并在南阳市××区卧龙岗街道办事处备案登记，业主委员会在登记成立之日起，业主大会就已经授权业主委员会代表其维护全体业主的合法权益，原告中达明淯新城B区业主委员会属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，具备合法的民事主体资格，依法享有相应的诉讼权利，故对被告辩称原告不具备诉讼主体资格的辩称理由，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第三十五条，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。本案中，南阳市中诚物业管理有限公司作为小区前期物业，为小区提供物业服务。2019年8月下旬，被告南阳市天逸物业管理有限公司未按照法定程序与中达明淯新城B区业主委员会签订物业服务合同，进驻中达明淯新城B区，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，因此，对于原告要求被告停止侵权、排除妨害，撤离中达明淯新城B区并移交相关物业管理资料的诉讼请求，本院予以支持。被告南阳市天逸物业管理有限公司提出业主向其缴纳物业费视为认可其进驻小区的辩称，因双方并未签订物业服务合同，部分业主缴纳费用的行为并不代表同意其进行物业管理服务。故对被告的辩称，本院不予采信。对于原告提出的要求被告将强占的小区物业设施（八九百平方的房屋）等返还给原告的诉讼请求，因原告未明确指出被告所占小区物业设施，也没有充分的证据证实其主张，故对此部分，本院暂不处理。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告南阳市天逸物业管理有限公司撤离南阳市中达明淯新城B区并移交相关物业管理资料。二、驳回原告中达明淯新城B区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告南阳市天逸物业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  杨 杰审 判 员  崔 迪人民陪审员  王拥军二〇二〇年五月十一日书 记 员  黄 鹏