海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)琼9002民初419号 原告：潘杰，女，1964年1月8日出生，汉族，现住海南省琼海市嘉积镇银海路清庭小区1号楼1单元802室。 委托诉讼代理人：林春霞，海南广哲律师事务所律师。 被告：龚文璞，男，汉族，1962年3月24日出生，现住重庆市沙坪坝区文化村2号12-4。 委托诉讼代理人：王芹，系被告龚文璞妻子。 被告：王芹，女，汉族，1962年12月31日出生，现住重庆市沙坪坝区文化村2号12-4，即被告龚文璞妻子。 第三人：张德贵，男，汉族，1945年4月16日出生，现住海南省琼海市嘉积镇银海路清庭小区6号楼1单元1005号。 第三人：崔菊文，女，汉族，1960年10月10日出生，现住辽宁省大连市中山区保利天禧14栋702房。 原告潘杰与被告龚文璞、王芹及第三人张德贵、崔菊文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘杰及其委托诉讼代理人林春霞、被告龚文璞的委托诉讼代理人王芹、被告王芹，第三人张德贵、崔菊文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘杰向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与俩被告于2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、判令俩被告继续履行房屋买卖合同，协助原告将位于琼海市嘉积镇银海路清庭小区1号楼1单元802室（房屋所有权证号为海房权证海字第76821号）项下的不动产权过户登记至原告潘杰名下。事实和理由：俩被告系夫妻关系。第三人张德贵是俩被告公证委托授权办理涉案房产过户手续的受委托人。第三人崔菊文是原告潘杰的朋友，也是原告潘杰购买涉案房产的房款转账代理人。2016年1月，原告从第三人崔菊文处得知王芹要出售其名下位于海南省琼海市银海路阳光椰蓝湾小区1号楼1单元802室房屋，便介绍原告购买。2016年1月11日，原、被告双方通过电话口头谈好了涉案房产的价格为135000元，先支付115000元，原告当场向第三人张德贵支付了1万元现金，同日，原告委托第三人崔菊文向张德贵转账105000元，共计115000元。由于当时土地证尚未分割，双方约定余款20000元待产权交割完毕的当日再支付。原告支付115000元房款后，俩被告将房屋及相关的房产证、钥匙交付给原告，原告自2016年1月11日起便居住在涉案房屋。由于被告居住在重庆，双方约好在2017年春节之前签订房屋买卖合同和公证授权手续。2017年1月26日，原告与俩被告签订了房屋买卖合同。2017年2月13日，被告出具了公证委托书，将涉案房产的过户事由委托给第三人张德贵代为完成。2017年6月5日，涉案房屋国有土地使用权分割出来，涉案房屋具备办理房屋不动产权过户手续。2019年12月23日，原告向被告王芹的账户汇了购房余款20000元，共向被告支付了135000元购房款。但俩被告未按照合同约定配合原告办理涉案房屋的过户手续。为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法裁决。 被告龚文璞、王芹答辩称，2016年1月，经协商，张德贵作为我们的全权代理人将我们位于海南省琼海市银海路阳光椰蓝湾小区(现名清庭小区)1号楼1单元802室以135000元的价格转让给原告潘杰，张德贵将潘杰支付的房款115000元通过银行转付给了我们，同时约定余款20000元待过户后付清。认可2017年1月26日签订的房屋买卖合同，现潘杰已支付剩余房款20000元，同意继续履行该合同。请法院依法判决。 两被告均未向法庭提供证据。 第三人张德贵陈述称，我和被告龚文璞、王芹是涉案清庭小区的邻居，第三人崔菊文也是清庭小区的邻居，一直以来我帮王芹出租涉案房屋、收取租金等。后来王芹要出售房子，叫我帮她联系买家，崔菊文得知后介绍她的朋友潘杰购买，房屋的价格谈妥后，潘杰便通过崔菊文的银行账户先转给我105000元购房款，同时我将该款转给了被告王芹。过几天再将原告已支付的定金10000元及代王芹出租房屋剩余的租金2528元，共计12528元，从银行支付给了王芹。现在不能办理过户的原因是政府的政策造成，并不是代理人和当事人的原因。原告潘杰的购房行为是有效的。 第三人崔菊文陈述称，原、被告及第三人所陈述的都是真实的。 原告为证明其主张的事实，提交了如下证据材料：房屋买卖合同、（2017）渝北证字第1769号公证书、张德贵在中国建设银行的个人活期账户明细、中国工商银行汇款凭证、房屋所有权证、房屋国有土地使用权分割转让证明书、海南省销售不动产专用发票、海南省住宅专项维修资金专用收据、税收电子转账专用完税证、物业收据、物业公司出具的证明、崔菊文的证言、王芹的房屋出售经过说明。 第三人均未向法庭提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对原告提交的证据均无异议，本院经审核原件后予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告龚文璞、王芹系夫妻关系。位于海南省琼海市嘉积镇银海路中天?阳光?椰蓝湾小区(现为清庭小区)1幢1单元8层802房（建筑面积27.83平方米、套内面积21.62平方米）的房屋所有权登记在被告王芹名下，房屋所有权证号为海房权证海字第76821号。第三人张德贵居住在该清庭小区，受王芹委托代其管理、出租上述房屋。2016年被告有意转让上述房屋，口头委托第三人张德贵帮助联系购买人。第三人崔菊文也居住在该清庭小区，与原告潘杰系朋友关系。崔菊文通过张德贵得知王芹有意转让涉案房屋，介绍原告潘杰购买，经双方协商，达成了购买涉案房屋的口头协议，房屋转让款为135000元，先支付115000元，余款20000元办理过户手续后支付。之后，崔菊文代潘杰支付了现金10000元作为购房定金给张德贵，并于2016年1月11日，通过其银行账户向第三人张德贵转账支付105000元，同日，张德贵转账支付105000元给被告王芹,同月24日，张德贵从银行向被告王芹支付了12528元，其中2528元为张德贵代理王芹出租该房的剩余租金。之后，张德贵作为俩被告的委托代理人与原告签订了房屋买卖合同，合同内容为：原告购买被告的上述涉案房屋，房屋价款为135000元，合同签订之日支付115000元，余款20000元在产权证办理完毕当日支付给被告……2017年2月13日，俩被告给第三人张德贵出具重庆市渝北公证处的公证书，公证委托张德贵代其办理上述房屋的出售、过户、代收房款等手续。2017年6月5日，该房屋取得《房屋国有土地使用权分割转让证明书》。 本案在审理过程中，第三人张德贵、崔菊文及俩被告均表示双方之间不存在债权债务关系。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。第三人张德贵受被告龚文璞、王芹的委托与原告签订的《房屋买卖合同》，是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效。因涉案房屋位于海南省琼海市嘉积镇，根据2017年4月24日琼海市人民政府《关于加强房地产市场调控的通知》以及2018年4月22日中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅（琼办发【2018】29号）《关于进一步稳定房地产市场的通知》内容，原告在2017年4月24日后不具有在海南省琼海市嘉积镇的购房资格，因此，涉案房屋的不动产权能否过户登记到原告潘杰名下，应先确定原告的购房行为是否实际发生在2017年4月24日之前。本案中，第三人崔菊文、张德贵的银行汇款时间为2016年1月11日（没有注明汇款用途），被告2017年2月13日出具公证书委托第三人张德贵代理出售房屋，被告及第三人陈述在公证委托之前即2016年1月之前已经口头委托，成交后因办理过户需要才办理了公证书，双方均认可不存在债权债务关系。因此，本院认为，第三人与被告之间的汇款虽然没有注明用途，但双方认可不存在债权债务关系，民间交易中存在先口头委托、协议、成交后再签署书面的交易方式，因此，双方的交易行为符合民间的交易习惯，结合涉案房屋的面积、成交的价款等，应认定原告的购房行为发生在2016年1月11日的银行汇款时间，即发生在2017年4月24日之前。 综上所述，原告购买涉案房屋的行为发生在2017年4月24日之前，原告请求俩被告继续履行房屋买卖合同，协助原告将涉案房屋的不动产权过户登记到原告名下，有事实根据与法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下： 一、原告潘杰与被告龚文璞、王芹于2017年1月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、被告龚文璞、王芹继续履行《房屋买卖合同》，在本判决生效后一个月内协助原告潘杰将位于海南省琼海市嘉积镇银海路中天?阳光?椰蓝湾小区(现清庭小区)1幢1单元8层802房（房屋所有权证号：海房权证海字第76821号、房屋国有土地使用权分割转让证明书编号：201726006）项下的不动产权过户登记至原告潘杰名下。 案件受理费1500元，由原告潘杰负担750元，被告龚文璞、王芹负担750元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇二〇年五月六日 法官助理 黄雪莹 书 记 员 黄小蕾 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。