湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初1328号 原告：唐婧，女，1982年10月20日出生，汉族，住湖南省东安县。 委托诉讼代理人：桂海林，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：陈国华，永州市零陵区诚信法律服务所法律工作者，代理权限为一般授权。 被告：永州市鸿腾房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区车站路99号。 法定代表人：王锡顺，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李跃英，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：庄路艳，湖南湘南律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告唐婧与被告永州市鸿腾房地产开发有限公司（以下简称：鸿腾房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐婧的委托诉讼代理人桂海林，被告鸿腾房地产公司的委托诉讼代理人李跃英、庄路艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告唐婧向本院提出诉讼请求：1.判令被告永州市鸿腾房地产开发有限公司支付原告自2019年6月30日至2020年3月30日的延期交房违约金31370元，并支付此后违约金直至交房之日止（按万分之三计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告于2018年2月14日与被告签订永州市冷水滩区号房屋的购买合同，房屋面积127.83平方米，每平米4544.75元，房屋总价580955元。原告首付120955元，后续资金通过银行贷款，在规定期限内向被告付清。原、被告双方约定于2019年6月30日前交房。原告多次找被告协商交房无果而终，被告的做法已经严重违反法律规定和合同约定，且侵犯了原告的合法权益，给原告带来经济上和精神上的巨大损失。综上诉述，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因被告的原因导致原告未能在规定时间内按照既定条件和约定顺利收房产生的违约金应由被告承担，被告有义务按照与原告签订《商品房买卖合同》上的条款向原告顺利交房。为维护原告的合法权益，恳请判如诉求。 被告鸿腾房地产公司辩称：一、原告所诉不符合事实，本案的事实是：答辩人所开发的鸿腾御景小区即原盛世华府第三期项目系永州市吉发房地产开发有限公司在2003年由原永州市国土局挂牌竞标所得。后因吉发公司破产，项目无法继续，答辩人在2015年应政府的需要接手涉案土地进行开发，因为该30.7亩土地上仍有10余户需要拆迁，故冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅（2015）14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成范围征收工作，但拆迁工作在2018年12月24日方完全完成。案涉房屋主体已经完工，已具备双方合约约定的第四章第九条1、2、4项的交付条件：1.商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.商品房已取得房屋测绘报告；4.出卖人需要提供《住宅说明书》和《住宅质量保证书》，只是其中第3项“该栋商品房已取得建设工程验收备案证明文件”不具备，系须多个部门联合验收合格后才能取得，其中条件最主要的是消防通道、消防工程及整个项目的整理绿化工程都须达到验收标准，因政府迟延拆迁，致使消防通道、消防工程、绿化工程未能按时完成，不能进行验收，进而无法通过综合验收。二、根据双方的合同约定，答辩人可据实延期交房并不承担违约责任。考虑该土地上约10户需拆迁，答辩人在与各原告签订合同时已告知存在拆迁的事实，并在补充协议中对迟延交房进行了特别约定。补充协议第2条约定“本合同第十一条约定时间和手续第（一）条增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协议同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：……（3）因政策、市政工程、政府或者其他职能部门等非因出卖人原因导致出卖人延期交房的”涉案房屋虽然不具备合同约定的交房条件，因政府延迟拆迁，答辩人的消防通道、消防工程、绿化工程未能完工，不能进行整体验收。政府延迟拆迁属于合同约定的免责事由，致使合同约定的交付条件和交付时间为成就，答辩人可从签订合同的次日至政府拆迁完成后这个期间顺延交付房屋。答辩人应不承担违约责任。三、被答辩人已在2020年3月收房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：对房屋的转移占有，视为房屋时交付使用，但当事人另有约定的除外。上述原告已接收涉案房屋，视为答辩人已经向买方交房，此后答辩人不再承担逾期交房的违约责任。2019年12月18日全国疫情爆发，2020年1月休市休工，2020年3月才复工，影响答辩人的工程建设，应顺延工期。综上所述，政府拆迁逾期，非出卖人的原因延期交房导致，属于合同约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形，答辩人按约不承担逾期交房的违约责任，请求法院驳回原告的诉请 本院根据所认定的证据及当事人陈述，查明事实如下：2018年2月14日，原告（买受人）与被告鸿腾房地产公司（出卖人）签订一份合同编号为永（冷）房商合［2017］201701531-905的《商品房买卖合同》，约定：1.买受人购买出卖人位于永州市冷水滩区号房，预测建筑面积127.83平方米。2.第六条计价方式与价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4544.75元，总价款为580955元。3.第七条付款方式及期限：买受人应于2018年2月14日前支付占全部房价款21%的首期房价款120955元，余款460000元申请银行贷款支付。4.第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列所列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋测绘报告；（3）该栋商品房已取得建设工程验收备案证明文件；（4）该商品房为住宅的出卖人还需提供《住宅使用说明书》和住宅质量保证书。5.第十条商品房相关设施设备交付条件:（1）交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，达到接通条件；（2）交付时纳入城市供电网络并正式供电，达到接通条件；（3）交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，按规划设计并在城市主供气管道到位的条件下，达到接通条件。以上3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。6.第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。7.第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，应当书面通知买受人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金。8.第二十八条补充协议：对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。9.第二十九条合同生效：合同自双方签字或盖章之日起生效，合同附件与合同具有同等法律效力。原、被告分别在合同上签名、盖章。同日，原、被告签订一份《合同补充协议》作为合同附件十一，协议第2条：本合同第十一条交付时间和手续第（一）项增加以下约定：如遇下列特殊原因，除双方协议商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知出卖人的；（2）买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项），则出卖人有权拒绝履行房屋交付义务。（3）因政策因素、市政工程、政府或者其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的；（4）其他合法理由。协议第12条：本补充协议为《商品房买卖合同》的有效组成部分，买受人已充分理解本补充协议所有条款，凡与合同相冲突之处双方愿意以本补充协议内容为准，双方签名或盖章后生效。原、被告亦分别在协议上签名、盖章。 合同签订后，被告向原告开具了购房款460000元、120955元的增值税普通发票。原告于2020年3月办理了收房手续。 涉案房屋主体现已完工，并于2018年7月20日主体分部工程验收，具备《商品房使用说明书》和《住宅工程质量保证书》，但消防通道、消防工程、绿化工程等至今未完工，未经相关部门竣工联合验收合格和通过消防验收，未取得验收合格证和办理单独的水、电、燃气开户手续，小区直至2019年9月26日才供电。因不能按期交房，被告鸿腾房地产公司于2019年7月1日作出一份《答鸿腾·御景业主书》，对延迟交房和业主反映的问题回复如下：一、电话告知业主时间不及时，造成部分业主从外地回来收房。公司决定：1.外地回来的业主凭车票公司据实报销；2.从正式交房之日起，免除6个月物业费。二、原定于2019年6月30日向各位业主交付商品房，因多方原因影响延迟至2019年9月30日交付，原因如下：1.天气因素。自2018年下半年至今，雨水不断且持续时间长，紫金路与梧桐路交汇处（区政府旁）城市管网主下水道经常阻塞，无法排水泄洪，几次形成**之势，导致整个工地积水，无法施工，进而影响施工进度；2.市政工程路基路面改造原因。紫金路的整个街道提质改造，城市管网主排水、排污管道设施更新换代，直接导致原材料无法进入施工场地，以致影响施工进度；3.政府拆迁的因素。时不时拆迁户闹事、阻工，也造成了施工速度怠慢。三、业主反映变压器、环网柜的安装位置的问题，此项目由电力部门设计、审核、施工，具体是否有影响由电力部门负责解释。目前工地施工加紧进行，土建、水、电、电梯、燃气等设施在2019年8月10日前到位，园林绿化因植树的季节不宜需要延后一段时间。2019年9月22日，被告鸿腾房地产公司向鸿腾御景1栋、2栋、4栋业主出具《收房通知书》，定于2019年9月30日开始办理交房手续，原告于2020年3月办理了收房手续。 另查明，鸿腾御景小区（即盛世华府项目）开发的30.7亩土地上约10户需拆迁，冷水滩区政府于2015年10月21日印发冷府阅〔2015〕14号《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》，明确由杨家园指挥部和梧桐街道办事处负责在2016年1月16日前完成房屋征收。但因种种原因拆迁一直未完成，被告鸿腾房地产公司及法定代表人王锡顺为此多次向冷水滩区政府和相关部门、领导反映和信访。经政府督办和努力，拆迁工作最终于2018年12月24日全部完成。 上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》、增值税普通发票、税收完税证明、微信聊天记录、《关于“鸿腾御景”小区问题的回复》、《关于处理盛世华府项目信访有关问题的会议纪要》、《关于鸿腾御景项目房屋征收信访事项办理情况的汇报》、市中心城区项目建设房屋征收补偿资金拨付审批表、领款凭条、收据、《关于鸿腾·御景项目房屋拆迁导致延迟交房的情况说明》、验收记录、商品房使用说明书、住宅工程质量保证书、房产测绘报告书、工作联系函、鸿腾·御景业主书、证明等证据在卷佐证及当事人的当庭陈述，经庭审质证，足以认定。 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件、《合同补充协议》均为双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约定享受权利、承担义务。《合同补充协议》第2条约定，如因政策因素、市政工程、政府或其他职能部门等非出卖人原因导致出卖人延期交房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期并不承担违约责任。现原告同意继续履行合同并于2020年3月收房，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”及《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”案涉房屋至今未经相关部门竣工经验收合格和通过消防验收，不符合交付条件。故该房屋仍应依照法律规定，依法取得竣工验收备案表、并经消防验收后交付给被告。政府对涉案房屋所在的盛世华府项目拆迁延迟近三年，直至2018年12月24日方完成拆迁工作。政府迟延拆迁行为属于《合同补充协议》第2条约定的因政府原因导致的延期交房可免除违约责任的情形。本案中，原、被告于2018年2月14日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，此时被告明知政府拆迁尚未完成，对此前政府拆迁的期间应不计入免除延期交房违约责任的期间。对签订合同的次日至2018年12月24日政府拆迁完成共313天的期间可顺延交付房屋。另外，众所周知，2020年初因疫情爆发属于不可抗力，本院酌情支持被告顺延60天交付房屋。因此，被告至迟应在双方约定交房日期2019年6月30日后顺延373天即2020年7月8日前将符合交房标准的房屋交付给原告。现原告现起诉尚未届交付房屋的期限，故对原告请求被告支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。原告已于2020年3月办理了收房手续，被告已经向原告交房，故被告不再承担逾期交房的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告唐婧的诉讼请求。 案件受理费584元，减半收取292元，由原告唐婧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 判决生效后，申请执行的期间为二年。 审 判 员  王丽娟 二〇二〇年五月十八日 法官助理唐晶晶 代理书记员  袁 贝