江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2165号上诉人（原审被告）：苏州市谨思百刻新能源技术有限公司，住所地苏州工业园区东长路88号N1幢5层。法定代表人：薛玉康。被上诉人（原审原告）：苏州工业园区建屋产业园开发有限公司，住所地苏州工业园区东长路88号。法定代表人：肖传宗，董事长。委托诉讼代理人：鲁春雨，江苏九典律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟翔，江苏九典律师事务所律师。上诉人苏州市谨思百刻新能源技术有限公司（以下简称谨思公司）因与被上诉人苏州工业园区建屋产业园开发有限公司（以下简称建屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初3833号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谨思公司上诉请求：1.请求查明事实后依法撤销一审判决第二项；2.建屋公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：在谨思公司向建屋公司承担违约金，已弥补建屋公司因谨思公司违约而遭受损失的情况下，依据双方签订的《房屋租赁合同》的约定不应再承担建屋公司因此而支出的律师费。被上诉人建屋公司辩称，谨思公司仅是不服一审判决律师费认定，根据民事诉讼法第一百六十八条规定，本案二审应仅就此主张进行审理。双方合同对违约方负担守约方律师费有明确约定，建屋公司主张的律师费已经实际发生，且未超出江苏省律师服务收费标准，一审法院对此作出的裁判具有合同和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审原告建屋公司向一审法院起诉请求：1.确认双方房屋租赁合同于2019年2月19日解除；2.判令谨思公司向建屋公司归还苏州工业园区东长路88号N1幢5层房屋；3.判令谨思公司向建屋公司支付租金90159.6元（2018年12月20日至2019年2月19日）、违约金293018.7元、可得租金损失135239.4元、律师费17625元，合计445883.1元；4.判令谨思公司支付建屋公司房屋占有使用费（自2019年2月20日起，按每日3005.32元的标准计算至实际归还房屋之日止，暂计算至2019年3月29日为11402.16元）。一审法院认定事实如下：2017年6月30日，建屋公司（出租方）与谨思公司（承租方）签订房屋租赁合同（合同编号ZSB-2017-034）一份，约定谨思公司承租建屋公司位于苏州工业园区东长路88号N1幢5层的房屋以及相应的附属设施，建筑面积为1502.66平方米，承租期为5年，自2017年7月20日至2022年7月19日。合同第5.1.1条约定租金（不含物业管理费）按照下述标准乘以租赁物业的建筑面积计算：1.2017年7月20日至2018年7月19日，标准租金65元/㎡/月，优惠租金30元/㎡/月，此期间价格按优惠租金收取；2.2018年7月20日至2019年7月19日，标准租金65元/㎡/月，优惠租金30元/㎡/月，此期间价格按优惠租金收取；3.2019年7月20日至2020年7月19日，标准租金70元/㎡/月；4.2020年7月20日至2021年7月19日，标准租金70元/㎡/月；5.2021年7月20日至2022年7月19日，标准租金75元/㎡/月。合同第5.1.2条约定，承租方应当按合同季度（每季三个月）支付租金，但其中第一季度的租金于本合同签署日后5个工作日内，且在租赁物业实际交付之前，支付给出租方指定的账户。此后各合同季度的租金于该季度开始前提前至少15个工作日支付给出租房指定的账户，未经出租方事先书面同意，承租方不得在支付租金时做任何扣减或抵消。合同第5.5.1条约定，承租方须在本合同签订后的5个工作日内，且在租赁物业实际交付之前（以较早者为准），向出租方缴纳数额相当于65元/㎡/月租金标准的一个季度的租金额作为保证金计人民币293018.7元。合同第5.5.2条约定，在承租期内，若承租方未能及时支付租金、物业管理费、其他费用及违约金、赔偿金等各种应付款项合计超过3000元的，则出租方在经书面通知承租方的情况下可随时从保证金中扣除该等金额。保证金被扣除后，承租方应在出租方书面要求后5个工作日内补足。合同第8.2.2条约定，承租方逾期支付租金、物业管理费、其他费用等各种应付款项、费用超过3个月的或累计金额超过250000元的，或者未按期支付或未能按期补足支付承租保证金的，视为根本性违约，承租方此前已经承担的违约责任（如有）独立承担，出租方有权要求承租方承担相当于全部保证金的金额作为违约金，并可以解除合同，由此给出租方造成的损失（包括无论本合同是否被解除出租方可能遭受的损失）超过违约金的，出租方有权要求承租方另行赔偿。合同第8.2.5条约定，本合同所述出租方因此可能遭受的损失（或者给出租方造成的损失）包括：因承租方过错，出租方已经遭受的直接损失、将来必然要遭受的损失和成本支出、与承租方引发诉讼或者仲裁出租方支付的合理的律师费等。合同第8.2.6条约定，因承租方根本性违约导致本合同被提前解除的，则承租方应当另行承担本自合同解除之日起按照本来再正常履行本合同3个月的可得租金损失。合同第9.1条约定，当本合同被提前解除或承租期满时，承租方须将租赁物业及其设施设备、物品恢复至交付使用时的原貌（自然老化及合理损耗除外），保持完好无损，并交还出租方。合同第9.2条约定，若承租方未能在五天内按照上述要求将租赁物业交回，每逾期一天，承租方须向出租方支付使用费（相当于2倍的日租金，自本合同被解除或者期满终止之日起算），且出租方随时有权采取各种措施限制承租方使用并收回租赁物业。合同第12.6条约定，出租方、承租方双方各自在本合同下所发的通知均须采用书面形式，并以委派人员递交、邮寄或者传真方式送达至届时各方的地址。通知送达时间按照以下方式确定：（1）邮寄送达的，信函送交之日为送达之日；（2）传真送达的，以发送之后的第一个工作日为送达之日。2019年2月18日，建屋公司向谨思公司发出律师函，主要内容为：因谨思公司拖欠2018年12月20日至2019年1月19日期间的租金人民币45079.8元及2019年1月20日至2019年4月19日期间的租金135239.4元，建屋公司又于2019年1月22日向谨思公司发出了重度催款单，但谨思公司之后仍未能清偿拖欠的租金，故根据双方之间房屋租赁合同的约定，谨思公司的行为已经构成根本违约，建屋公司向谨思公司通知如下：一、《房屋租赁合同》于2019年2月19日（下称“解除日”）起解除；二、截至上述解除日，谨思公司拖欠房屋租金合计90159.6元、物业管理费合计45079.8元、电费合计20676.04元；三、因谨思公司构成根本性违约，谨思公司应向委托人承担以下违约责任：1）承担相当于保证金金额的违约金，计293018.7元；2）另行赔偿三个月的可得租金，计135239.4元；3）委托人后续若遭受的损失超过上述第1）项违约金金额的，委托人将另行追偿。上述款项先从谨思公司缴纳的承租保证金余额中抵扣，不足部分金额合计291154.84元由谨思公司在收到本函后三日内支付完毕。四、请谨思公司务必按照《房屋租赁合同》之约定按期将房屋恢复原状后归还建屋公司，并与建屋公司办理房屋交接手续。否则建屋公司将根据《房屋租赁合同》约定自行收回房屋。审理中谨思公司认可收到该律师函，但对律师函内容不予认可。2019年4月10日，建屋公司（甲方）与江苏九典律师事务所（乙方）签订聘请律师合同，约定建屋公司委托江苏九典律师事务所代理其与谨思公司房屋租赁合同纠纷一案，甲方于合同签订之日起30日内向乙方支付律师费12590元。2019年5月15日，江苏九典律师事务所向建屋公司开具金额12590元的律师费发票一份。一审审理中，谨思公司提交了微信聊天记录一份以及涉案房屋现场照片两页用于证明建屋公司要求谨思公司在将相关费用付清后才能将物品从租赁房屋内搬离，建屋公司对谨思公司的物品行使了留置权，并陈述该微信聊天记录系谨思公司法定代表人薛玉康与建屋公司工作人员陈婷之间的微信聊天记录，该份微信聊天记录上载明：2019年3月11日，陈婷向薛玉康发送信息“薛总，请回复，谢谢”，薛玉康回复“先这么来吧，也没办法不认的。另外，和装修公司谈一下，我们里面的东西也让他们处理，能不能折一下价的？”，陈婷回复“你得把钱付了，才能搬走东西的”，薛玉康回复“东西不准备要了，我的意思是折点价，毕竟二十五万太多了”，陈婷回复“他们也不需要的啊”、“还有付款时间，再给我个计划”，薛玉康回复“好”，陈婷回复“48万多”、“你要不要先把物业公司的账给清了？”、“才6603，我就不写进去了”，薛玉康回复“好的，我先把这个付掉”，陈婷回复“好的。剩下的，怎么付”，薛玉康回复“我合计一下”，陈婷向薛玉康发送了一份提前终止租赁合同的协议书的照片，并回复信息“这个看下，应于4/19前付清所有款项哦，2/19就解除的，已经宽限了2个月了”。建屋公司对该谨思公司提交的上述微信聊天记录真实性没有异议，但其不认可其限制了谨思公司搬离房屋内的物品，其表示微信聊天记录中双方系在磋商。谨思公司提交的该两份照片中显示谨思公司大门被张贴封条，谨思公司陈述该封条系由建屋公司统一安排封贴，封条日期为2019年3月13日，建屋公司陈述其未张贴封条，其不需要谨思公司搬走，其未收回房屋系因谨思公司未办理交付手续，若不办理交付手续就进场，谨思公司可能会要求建屋公司承担因其进场导致物品丢失或损毁的责任。一审法院在2019年5月16日组织双方召开了庭前会议，双方均确认涉案房屋内留有谨思公司的物品，谨思公司表示其实际使用房屋至2019年2月19日止，因建屋公司不允许其搬离，故涉案房屋内留有其物品，建屋公司表示谨思公司未向其返还涉案房屋，其不同意谨思公司搬离该些物品，其自当日开始对该些物品行使留置权。另外，双方确认谨思公司缴纳了保证金293018.7元。以上事实，有建屋公司提交的房屋租赁合同、律师函，谨思公司提交的微信聊天记录等证据，及双方庭审陈述予以证实，一审法院予以确认。一审法院认为，建屋公司与谨思公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院认定该租赁合同有效。建屋公司将涉案房屋交付谨思公司使用，谨思公司应按约定支付租金，拖欠不付，构成违约，应承担相应违约责任。谨思公司拖欠租金及物业管理费超过3个月，符合合同中约定的建屋公司行使单方解除权的条件，建屋公司据此向谨思公司发出律师函要求解除合同，系行使自身依约享有的权利，且谨思公司对于解除租赁合同并无异议，建屋公司请求确认双方签订的租赁合同于2019年2月19日解除，一审法院予以支持。关于返还房屋。建屋公司主张谨思公司未返还房屋，谨思公司主张其已于2019年2月19日返还房屋，涉案房屋现由建屋公司占有，对此一审法院认为，2019年3月11日，建屋公司工作人员明确表示若谨思公司不结清欠付款项，则不允许谨思公司搬走房屋中的物品，结合涉案房屋被张贴封条的状态，及建屋公司陈述无需谨思公司搬离，只需与谨思公司办理交付手续，表明涉案房屋已处于建屋公司控制之下，谨思公司无需再返还房屋，建屋公司可自行处置涉案房屋，至于谨思公司遗留在涉案房屋中的物品，谨思公司未就此提起反诉，一审法院在本案中不予理涉。关于租金。建屋公司要求谨思公司支付拖欠的2018年12月20日至2019年2月19日的租金90159.6元，谨思公司对此并无异议，一审法院对建屋公司的该项诉请予以支持。关于违约金及可得租金损失。合同中约定若谨思公司拖欠租金超过3个月，则谨思公司构成根本性违约，建屋公司有权要求谨思公司支付相当于全部保证金金额的违约金及三个月可得租金损失，现建屋公司要求谨思公司支付违约金293018.7元及可得租金损失135239.4元，对此一审法院认为，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，建屋公司主张的违约金及可得租金损失均是对其因谨思公司违约所遭受损失的赔偿，建屋公司主张两项费用过高，一审法院确定谨思公司应赔偿建屋公司违约金293018.7元，建屋公司要求谨思公司支付可得租金损失一审法院不予支持。关于房屋占有使用费，建屋公司要求谨思公司支付自2019年2月20日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，谨思公司辩称其未搬离涉案房屋内的物品系因建屋公司行使留置权不允许其搬离，其不应承担房屋占有使用费，对此一审法院认为，租赁合同解除后，谨思公司理应立刻归还涉案房屋，未能及时归还的，应承担相应房屋占有使用费，但根据谨思公司提交的微信聊天记录显示，建屋公司在2019年3月11日明确表示若谨思公司不结清欠付款项，则不允许其将房屋内的剩余物品搬离，表明建屋公司拒绝与谨思公司办理交接，建屋公司要求谨思公司支付2019年3月12日及之后的房屋占有使用费一审法院不予支持。谨思公司应支付建屋公司自2019年2月20日起至2019年3月11日止的房屋占有使用费，合同中约定房屋占有使用费按租金两倍的标准计算，该标准过高，一审法院调整房屋占有使用费按租金标准计算，经核算，谨思公司应支付建屋公司房屋占有使用费30053.2元。关于律师费，合同中约定律师费由谨思公司承担，建屋公司要求谨思公司支付律师费，并提交了聘请律师合同及律师费发票予以佐证，建屋公司的主张符合双方约定，应予支持，但建屋公司提交的律师费发票金额为12590元，故一审法院确定谨思公司应支付建屋公司律师费12590元。一审审理中，双方确定谨思公司缴纳了保证金293018.7元，为便于结算，一审法院确定该保证金用于折抵谨思公司欠付费用，经核算，该保证金与谨思公司应付的违约金相抵后，谨思公司应支付建屋公司租金90159.6元、房屋占有使用费30053.2元及律师费12590元，合计132802.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、确认苏州工业园区建屋产业园开发有限公司与苏州市谨思百刻新能源技术有限公司之间关于苏州工业园区东长路88号N1幢5层房屋的租赁合同于2019年2月19日解除；二、苏州市谨思百刻新能源技术有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州工业园区建屋产业园开发有限公司租金90159.6元、房屋占有使用费30053.2元及律师费12590元，合计132802.8元；三、驳回苏州工业园区建屋产业园开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费39258元、财产保全费3270元，合计42528元，由苏州工业园区建屋产业园开发有限公司负担10195元，苏州市谨思百刻新能源技术有限公司负担32333元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，建屋公司与谨思公司签订的房屋租赁合同合法有效。因谨思公司拖欠租金及物业管理费超过三个月，建屋公司依约行使合同解除权，双方之间的合同予以解除。根据房屋租赁合同第8.2.2条和第8.2.5条的约定，因谨思公司根本违约导致合同解除的，建屋公司有权要求谨思公司赔偿其为诉讼支付的合理的律师费。诉讼中建屋公司已提交聘请律师合同和律师费发票，其主张的律师费也未超出合理范围，故一审法院予以支持，并无不当。综上，谨思公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费115元，由上诉人苏州市谨思百刻新能源技术有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年五月十五日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。