江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10724号上诉人(原审被告)：依索（苏州）合成材料有限公司。委托诉讼代理人：汪玉连，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：腾飞新苏置业（苏州）有限公司。委托诉讼代理人：陈光林，江苏竹辉师事务所律师。委托诉讼代理人：汤敏，江苏竹辉师事务所律师。上诉人依索（苏州）合成材料有限公司（以下简称依索公司）因与被上诉人腾飞新苏置业（苏州）有限公司（以下简称腾飞公司）房屋租赁合同纠纷一案不服苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。依索公司上诉请求：撤销一审第二、三、四、六项判决，依法改判依索公司不履行第二、第六项判决，依法改判依索公司不支付腾飞公司律师费、2018年1月后的物业管理费，依法改判腾飞公司返还依索公司租赁保证金923406元或将租赁保证金抵扣租金，依法驳回腾飞公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.双方当事人签订的《租赁合约》虽约定租赁保证金923406元在依索公司违约时可以没收，但实物中保证金也称押金，风险抵押金等，是指当事人双方约定，债务人或第三人向债权人给付一定的金额作为其履行债务的担保，债务履行时，返还押金或予抵扣；债务不履行时，债权人得就该款项优先受偿。保证金具有替代性，一审法院判决没收保证金没有法律依据。2.一审判决前，依索公司的生产设备及其他财产已经被其他债权人查封，被查封的设备等不能移动，造成上诉人事实上不能履行一审判决第二、六项，亦不应支付占有使用费。3.依索公司于2018年1月份停止生产，遣散员工，处于关闭状态，没有人员出入，不产生物业管理费用。《租赁合约》仅约定违约方承担法律费用，没有明确指明该法律费用包括代理费用，属于约定不明，一审关于代理费的判决没有合同依据。4.《租赁合约》约定的免租期租金一审判决予以支持没有事实依据。该免租期租金事实上已经基本支付完毕，依索公司只应在剩余的月份里支付免租期租金才显公平合理。综上，一审判决认定事实错误，请求二审发回重审或依法改判。腾飞公司辩称，1.本案中腾飞公司有权没收依索公司的租赁保证金，系双方明确约定违约责任条款，是双方真实意思表示。依索公司严重违约且导致腾飞公司将遭受不可挽回的巨大损失情况下，法院应支持腾飞公司没收租赁保证金的诉请。2.依索公司一审中明确表示租赁合同在2019年3月31日解除，也同意腾空房屋，但二审中请求撤销一审判决第二项没有事实和法律依据。3.依索公司一审中明确表示自2019年2月开始不办公，现又上诉提出2018年1月停止生产，公司处于关闭状态，违反民事诉讼禁止反言原则。4.一审判决关于免租期租金的判决，依据的是双方《租赁合约》约定，是上诉人自身存在严重违反合同约定的情况下，按照已经履行的租期内分摊的免租期租金予以补足，具体方式按照（29-26.77）的差价补足，该条款属于对违约情况下租金标准的调整条款，是双方真实意思表示，应予支持。综上，请求维持一审判决，驳回上诉。腾飞公司向一审法院起诉请求：1、判决其与依索公司之间《租赁合约》已于2019年3月31日解除；2、判令依索公司将其企业注册地址从租赁房屋迁出；3、判令依索公司将租赁房屋腾空并恢复原状；4、判令依索公司支付2019年1月1日至2019年3月31日期间的租金及物业管理费共计943693.77元、水费254.82元，并判令依索公司向其支付计算至2019年5月31日的逾期付款滞纳金暂计71248.88元，（滞纳金计算方式为以943693.77元为基数，按照每日万分之五的标准，自2019年1月2日计算至实际付款之日止）；5、判令依索公司支付免租期租金792184.58元；6、确认其有权没收依索公司的租赁保证金923406元无须返还；7、判令依索公司合计按照每月314564.59元（该金额含税），共计承担自2019年4月1日计算至实际完成复原之日为止期间的房屋租金损失和物业管理费；8、判令依索公司支付其律师费60000元；9、判令依索公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年3月1日，腾飞公司（出租人）、依索公司（承租人）签订《租赁合约》，约定厂房在苏州工业园区兴浦路128号F＆G幢，面积9053平方米，租期自2016年4月1至2019年9月30日，每月每平方米名义租金29元，租期内平均分摊如下免租期后，每月每平方米有效租金26.77元，在租金支付期内按季度在应付款日支付727046.43元，共三个月免租期，将被平均分摊到39个月的租期中以达到有效平均租金率。上述免租期是业主给予承租人的特殊优惠，如承租人的严重违约而导致提前终止本租赁合约，则承租人须支付业主从租赁开始日期至合约终止日止的租赁期间的名义租金29元每平方米每月与有效租金26.77元每平方米每月之间的差额。租赁保证金：相当于3个月的租金和物业管理费，34元每月每平方米为基础共计923406元。公共设施保证金：相当于1个月的租金和物业管理费，计307802元，在承租人结清所有应付款项的前提下，业主应当于租赁合约到期后30天内，业主作出相应扣除后，尽快返还给承租人不计利息的公用租赁保证金。物业管理费：每月每平方米物业管理费5元，在租期内按季度在应付款日支付135795元。其中应付租金和物业管理费的日期，即在租赁期限内每年一月、四月、七月、十月的第一天，从租金支付期的第一天（占有日）起，承租人应当在应付款日支付租金（物业管理费），在占有日或者之前，承租人应预先支付给业主从租金支付期第一天到下一个应付款日期间的租金，如果租期内的任何一个付款周期包括非完整的日历月，租金将按照当个日历月实际租赁日所占当个日历月实际天数的比例分摊计算。关于利息：每逾期一日，承租人应按欠费总额的万分之五向业主支付滞纳金，滞纳金自应付款之日起算至承租人付清全额款项及滞纳金之日止。关于违约金：以下任一事件发生将被视为承租人的严重违约：包括在此租赁合约中或由本租赁合约产生的或其他任何部分应支付的租金、物业管理费、租赁保证金、公用设施保证金、利息或其他金额在应付之日起的14日内尚未支付。承租人严重违约，业主有权没收租赁保证金，对于承租人直至租赁合约终止在应付款日期未支付的所有拖欠租金、物业管理费、公共设施费或其他款项，业主有权要求索赔；免租期（如有）应被立即没收，承租人应付的所有已经享用的免租期的租金，该租金应当按照租赁合约终止日适用的租金单价为标准计算；承租人应当承担因承租人严重违约而导致业主发生的法律费用。腾飞公司（甲方）、依索公司（乙方）于2016年6月29日签订《补充协议》，约定：在乙方正常履行本协议的情况下，自2016年7月1日至2019年6月30日内的不含税租金总额为8724557.16元，对应增值税总额959701.29元，暂按目前税率11%计算，如适用税率变化，按变更后税率调整，对应的支付方案为：每季度应支付的租金及增值税总额807021.54元，每季度应付物业费及增值税总额143942.7元。腾飞公司委托代理人于2019年2月28日向依索公司发出催款函，向依索公司催收拖欠的房屋租金、物业管理费、水费，后于2019年3月29日邮寄解约函并于2019年3月30日签收，该日为周末，腾飞公司主张2019年3月31日解除，诉讼中双方当事人一致双方之间的租赁关系确认于2019年3月31日解除。另查明，腾飞公司提交案涉房屋的2019年1月至3月的水费发票，金额合计为254.82元。又查明，腾飞公司为本案委托律师签订委托代理合同，合同言明法律费用60000元，已经支付30000元，剩余30000元腾飞公司称于依索公司腾空支付后再支付。以上事实由租赁合约、补充协议、发票、合同等证据以及双方当事人庭审陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人都有约束力，双方均应诚信履行。双方签订的《租赁合约》、《补充协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定双方签订的上述合同合法有效。腾飞公司通过发函的方式主张将解除双方之间签订的《租赁合约》，双方当事人于诉讼中也一致确认就案涉房屋的签订的《租赁合约》于2019年3月31日解除，一审法院对此予以确认。依索公司未依约腾空并交还腾飞公司，腾飞公司主张依索公司将案涉房屋腾空并交还腾飞公司具有事实和法律依据，一审法院予以支持。针对腾飞公司主张依索公司将其注册地址从租赁房屋迁出，并非本案租赁合同纠纷处理范围，一审法院对此不予理涉。一、关于腾飞公司主张的各项费用。租金、物业费：双方确认腾飞公司诉请期间的租金、物业费、水费依索公司未支付。依索公司对腾飞公司诉请的租金、物业管理费合计943693.77元予以认可，一审法院对此予以确认。腾飞公司确认依索公司交付了公共设施保证金，保证金金额计307802元，腾飞公司自愿于依索公司欠付的租金中予以抵扣，一审法院予以照准，经折抵后，上述租金、物业管理费合计635891.77元。租金差额：腾飞公司主张依索公司支付免租期租金792184.58元，依索公司仅仅同意支付2019年1月1日之后的免租期租金，一审法院认为，合同约定，“免租期系业主给予承租人的特殊优惠，如承租人的严重违约导致提前终止本租赁合同，则承租人须支付业主从租赁开始日期至合约终止日止的租赁期间的名义租金29元每平方米每月与有效租金26.77元每平方米每月之间的差额”，现依索公司的行为已经构成严重违约，依索公司辩称仅同意支付2019年1月1日之后的费用的意见一审法院碍难采纳，故腾飞公司依约主张依索公司支付租赁期内的租金差额合计792184.58元，一审法院予以支持。租赁保证金：依索公司已支付租赁保证金923406元，该款项为依索公司履约的保证，现依索公司的行为构成严重违约，且依索公司亦未能与腾飞公司办理交接手续，结合合同约定及本案涉的实际情况、腾飞公司的损失等因素，腾飞公司主张没收上述租赁保证金并无不当，一审法院对此予以支持。水费：腾飞公司提交相应证据证明案涉房屋与2019年1月至3月期间水费254.82元，依索公司认为2019年2月已经不办公，不同意支付上述水费，一审法院认为，上述水费系发生在租赁期且系腾飞公司实际损失，一审法院对腾飞公司主张上述水费予以支持。律师费：腾飞公司主张依索公司支付律师费6万元，依索公司对此不予认可，一审法院认为，合同约定承租人应当承担因承租人严重违约而导致业主发生的法律费用，对腾飞公司实际产生的律师费，属于腾飞公司的实际损失，结合腾飞公司已经发生的律师费用，一审法院酌定腾飞公司律师费3万元。以上合计1458331.17元。占有使用费（含物业费）：腾飞公司主张依索公司支付占有使用费含物业费，以月314564.59元为基数，自2019年4月1日至依索公司实际恢复原状之日止，依索公司认为腾飞公司对其进行断水断电且更换门锁，故不同意支付该费用，腾飞公司陈述依索公司于之前就已停产，并将租金交付至2018年年底，后2019年腾飞公司发函时，依索公司的租赁地址已经无工作人员可以联系，腾飞公司考虑安全及物业安全，于2019年4月在涉案房屋外加道门锁，但其原意配合办理及腾空。一审法院认为，双方租赁合约于2019年3月31日解除，依索公司应当依约腾空并将案涉房屋恢复原状交还腾飞公司，但依索公司未依约交还并腾空案涉房屋，且实际占用该房屋，上述费用系腾飞公司的实际损失，腾飞公司主张依索公司支付上述费用亦属于合理，一审法院对腾飞公司主张的上述费用予以支持。滞纳金：合同约定，每逾期一日，承租人应按欠费总额的万分之五向业主支付滞纳金，滞纳金自应付款之日起算至承租人付清全额款项及滞纳金之日，腾飞公司主张依索公司支付以欠付的租金和物业费943693.77元为基数，按照日万分之五，自2019年1月2日算至依索公司付款之日止，依索公司辩称约定过高，一审法院认为，依索公司未依约履行付款义务，其行为构成违约，但上述约定的滞纳金标准过高，一审法院酌定为以上述欠付的费用943693.77元为基数，按照11.7%的年利率自上述款项欠付之日即2019年1月2日算至依索公司付款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认腾飞新苏置业（苏州）有限公司与依索（苏州）合成材料有限公司之间关于苏州工业园区兴浦路128号F＆G幢的《租赁合约》于2019年3月31日解除；二、依索（苏州）合成材料有限公司于判决生效之日起十日内将苏州工业园区兴浦路128号F＆G幢的房屋腾空并恢复原状交还腾飞新苏置业（苏州）有限公司；三、依索（苏州）合成材料有限公司于判决生效之日起十日内支付腾飞新苏置业（苏州）有限公司租金、物业管理费、租金差额、水费、律师费合计1458331.17元；四、依索（苏州）合成材料有限公司已付的租赁保证金923406元腾飞新苏置业（苏州）有限公司不予返还；五、依索（苏州）合成材料有限公司于判决生效之日起十日内支付腾飞新苏置业（苏州）有限公司滞纳金（滞纳金计算方式：以943693.77为基数，按照11.7%的年利率，自2019年1月2日至实际付款之日止）；六、依索（苏州）合成材料有限公司于判决生效之日起十日内支付腾飞新苏置业（苏州）有限公司占有使用费（占有使用费计算方式：以314564.59元/月为基数，自2019年4月1日至实际恢复原状之日止）；七、驳回腾飞新苏置业（苏州）有限公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取为10893元，由依索（苏州）合成材料有限公司负担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，针对一审法院的各项判决，上诉人依索公司对其中第一项、第五项不持异议，本院予以确认。据此双方当事人签订的《租赁合约》于2019年3月31日解除，依索公司应当向腾飞公司支付因逾期支付租金等而产生的滞纳金（计算方式为以943693.77为基数，按照11.7%的年利率，自2019年1月2日至依索公司实际付款之日止）。针对依索公司提出异议的其他费用，本院分析如下：物业费：依索公司上诉认为其已经于2018年1月停产并处于关闭状态，故不同意支付原判第三项确定的物业管理费。但一审中依索公司答辩时明确表示对诉请期间的物业管理费同意按照合同约定支付。依索公司二审的该项上诉理由违反民事诉讼禁止反言原则，本院不予支持。租金差额：根据双方合同约定，“免租期系业主给予承租人的特殊优惠，如承租人的严重违约导致提前终止本租赁合同，则承租人须支付业主从租赁开始日期至合约终止日止的租赁期间的名义租金29元每平方米每月与有效租金26.77元每平方米每月之间的差额”。本案因依索公司违约至双方租赁合同提前解除，依索公司应当按照合同约定补足租金差额。依索公司上诉认为免租期租金已经基本支付完毕缺乏事实依据，本院不予支持。租赁保证金：依索公司上诉认为该保证金不应没收，应与其他债权相抵消。但根据双方签订的《租赁合约》，“该租赁保证金用于承租人向业主保证履行其义务，以及用于防止由承租人造成的对厂房单元的任何损坏。承租人不能将该租赁保证金用于支付租金或物业管理费及本租赁合约项下到期应付的其他费用”，同时约定如承租人存在严重违约行为，“业主有权没收租赁保证金”。本案中因依索公司拖欠租金、物业管理费等费用，违反了承租人的基本义务，导致双方租赁合同提前解除，依索公司存在严重违约行为。腾飞公司请求按照合同约定没收租赁保证金具有合同依据。一审判决结合本案实际情况、腾飞公司的相关损失等因素，判决支持腾飞公司要求没收租赁保证金的诉请并无不当，本院予以维持。占有使用费：双方当事人一致确认双方的租赁关系于2019年3月31日终止，依索公司应当腾空房屋并将案涉房屋恢复原状，交还给腾飞公司。一审中依索公司也答辩称愿意腾空并恢复原状。二审中依索公司以相关财产已经被其他债权人查封为由认为无法腾空案涉房屋，亦不同意支付占有使用费，与其一审意见相悖，其理由亦不能成立，本院对依索公司的该项主张不予支持。律师费：双方当事人签订的《租赁合约》中约定“承租人应当承担因承租人严重违约而导致业主发生的法律费用”。合同中未明确约定承租人应当支付律师费，该“法律费用”亦不当然包含律师代理费，故腾飞公司请求判令依索公司承担律师费损失，本院不予支持。综上，一审判决对律师费的相关诉请判决结果不当，本院予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6951号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项；二、变更苏州工业园区人民法院（2019）苏0591民初6951号民事判决第三项为：依索（苏州）合成材料有限公司于判决生效之日起十日内支付腾飞新苏置业（苏州）有限公司租金、物业管理费、租金差额、水费合计1428331.17元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为10893元，由依索（苏州）合成材料有限公司负担10743元，由腾飞新苏置业（苏州）有限公司负担150元。二审案件受理费21786元，由依索（苏州）合成材料有限公司负担负担21486元，由腾飞新苏置业（苏州）有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年五月十九日书记员 陈闵悦