湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终580号上诉人（原审被告）怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区德善路428号天庆大厦24楼，统一社会信用代码914312007506457648。法定代表人周庆生，董事长。委托代理人杨梅，女，汉族，1987年8月14日出生，湖南省怀化市鹤城区。被上诉人（原审原告）杨婧妤，女，汉族，1989年11月11日出生，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人周瑾，女，汉族，1965年10月22日出生，住湖南省怀化市鹤城区，系杨婧妤母亲。上诉人怀化天庆房地产开发有限公司因与被上诉人杨婧妤商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月30日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化天庆房地产开发有限公司上诉请求为：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：本案中，被上诉人于2019年才向法院主张权利，明显已过诉讼时效；一审判决应退房款利息属错判；房屋维修基金和契税应等结算后多退少补，一审对证据的采信不当，事实认定不清，适用法律错误，特提起上诉。杨婧妤二审答辩称：上诉人于2019年3月28日才给被上诉人办妥不动产权证，被上诉人才知道房屋的面积差异，按照时效为3年来看，被上诉人于2019年9曰日起诉不过时效；多收房款应计利息。被上诉人已举房屋维修基金和契税的票据，上诉人称尚未结算。应驳回上诉。杨婧妤向一审法院所提诉讼请求为：1、判令被告向原告支付自2016年9月2日起至2019年3月28日止的逾期办证违约金33568.67元(以总房款228068元为基数，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至办理好该房屋不动产权证书之日止)；2、判令被告向原告支付多收房款及利息21484.548元(面积差3%为2.394平×2858元/平计6842.052元及利息3233.36元，合计10075.41元。面积差超3%为1.996平×2858元/平×2倍计11409.136)；3、判令被告向原告支付多收契税486.24元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年3月10日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：甲方将位于怀化市河西新区房屋出售给乙方，房屋单价每平方米2858元，建筑面积79.8平方米，房屋总价款228068元。付款方式：银行按揭贷款，乙方在签订本合同时交清总房款的30%，计金额69068元，余款159000元由乙方（甲方给予协助）按银行要求到甲方合作银行办理贷款手续。乙方应缴税、费：1、契税2281元；2、房产证办证费用1368元；3、住房维修基金4561元；4、土地使用证代办费2490元。在2011年3月10日前一次性付清。本合同约定面积与产权登记面积（指本物业所归属管辖的房产管理部门登记确认的房屋面积）有差异的，以产权登记面积为准。并按合同单价进行多退少补。甲方应于2011年3月30日前将出售的房屋交付乙方，除本合同第六条中的不可抗力等特殊原因外，甲方须将经验收合格（获职能部门验收合格证明）的房屋交付给乙方。否则从约定的交付时间第四个月起，甲方在责任日内按乙方已交房款的1‰的月利率支付乙方逾期交房的补偿金（已交房款不含代收款项和按揭贷款）。乙方付清全部款项（含房产证、土地使用证代办费及维修基金等费用），该房屋交付给乙方后，甲方在360个工作日内代办完成房产证；土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成（完成时间均以房产、土地使用证上的核发时间为准）。甲方办好房产证、土地使用证后，应通知乙方前来领取......。2011年2月21日，2011年3月11日，原告分别向被告交房款9000元、60068元，2011年3月11日，原告向被告交契税、房地产证代办费、维修基金共计10700元。自2009年6月起至2015年7月，怀化市房产管理部门对案涉房屋先后进行了6次测量，测量结果不一致。2015年5月27日，“天庆大厦”取得竣工验收备案表。原告已于2011年7月9日前收房。2019年3月28日，怀化市自然资源和规划局向原告核发了案涉房屋的不动产产权证书，证中记载的房屋面积为75.41平方米。2019年6月4日、2019年6月28日，被告代缴维修基金4561元、契税1794.76元。一审法院认为：首先，杨婧妤与天庆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。其次，原告已于2011年7月9日前已收房，根据《商品房买卖合同》约定，天庆公司应当在360个工作日内代办完成房产证，土地使用证在房产证办好之日起180个工作日内代办完成，天庆公司逾期办理不动产权证的事实客观存在，但逾期办证的原因不能完全归责于天庆公司：一、房屋管理部门对案涉房屋面积先后进行了六次测量，时间跨度六年多，每次测量的房屋面积均有不同，因此，天庆公司不应承担逾期办证的全部责任。二、从违约行为、后果、程度方面考量，《商品房买卖合同》对逾期交房违约责任有明确的约定，但对逾期办证未做约定。虽然是两种不同的违约行为，但是逾期交房的违约责任与逾期办证的违约行为相比较而言，逾期办证的违约行为明显后果要轻。三、《商品房买卖合同》第七条明确约定了天庆公司逾期交房的违约责任为“按已交房款1‰的月利率支付逾期交房的补偿金”，该“已交房款”合同约定为不包括按揭贷款和代收款项。根据本案违约情况、违约原因、过错程度，结合购房户的实际损失，为平衡双方当事人的利益，本院酌定逾期办证的违约金以原告首付款69068元为基数按月利率0.5‰计算。《民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年，原告于2019年9月9日向本院递交诉状。2019年3月28日，原告取得不动产权证书，违约金的计算应截止于该日，故被告应付原告违约金的时间应从2016年9月9日计算至2019年3月28日，据此，被告应付原告逾期办证违约金为1071元（69068元×0.5‰÷30×930）。再次，《商品房买卖合同》第二条约定“本合同约定的面积与产权登记面积（指本物业所归属管辖的房产管理部门登记确认的房屋面积）有差异的，以产权登记面积为准，并按合同单价进行多退少补。”合同约定面积为79.8㎡，办证面积为75.41㎡，按合同约定的据实结算，被告应退原告房款12547元[（79.8-75.41）×2858元]，应退房款的利息按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至退还之日止，支付利息的总额以原告的诉讼请求3233.36元为限。最后，原告向被告交契税2281元，被告向税务部门代缴1794.76元，故被告应退原告486元。办理产权证及缴纳契税的时间均为2019年，应视原告确定产权面积与契税具体数额的时间均为2019年，故本院确认原告请求退还多支付的房款与契税均在诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杨婧妤支付逾期办证违约金1071元；二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告杨婧妤的房款12547元并支付相应利息，利息的计算方式为：以房款12547元为基数从2011年3月11日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至房款退还之日止，总额以3233.36元为限。三、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退回原告的契税486元；四、驳回原告杨婧妤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元，减半收取594元，由原告杨婧妤负担178元，由被告怀化天庆房地产开发有限公司负担416元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，原审对证据的采信和对事实的认定正确，本院二审予以确认。本院认为：杨婧妤于2019年3月28日取得不动产权证书后，于2019年9月9日递交诉状，并未超过法律规定的3年民事诉讼时效。怀化天庆房地产开发有限公司所提杨婧妤起诉超过民事诉讼时效的上诉主张及理由不能成立。杨婧妤在一审已举房屋维修基金和契税的票据，一审按照契税票据和杨婧妤实际交纳契税的情况，判令怀化天庆房地产开发有限公司退回杨婧妤多交的契税486元并无不当。一审并未判决由怀化天庆房地产开发有限公司退回杨婧妤的房屋维修基金。上诉人称维修基金和契税尚未结算、不应判退契税的上诉主张及理由亦不能成立。另外，杨婧妤已经取得不动产权证，一审根据不动产权证登记的实际面积确定怀化天庆房地产开发有限公司应退杨婧妤房款12547元亦无不当，但就该应退房款的利息问题，本院再审审理与本案同属系列案的怀化天庆房地产开发有限公司与其他购房业主之间的商品房预售合同纠纷案，均未判决利息承担，故本案对杨婧妤所提多收房款的利息主张不予支持。综上，怀化天庆房地产开发有限公司的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5297号民事判决第一、三项及案件受理费承担部分；二、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5297号民事判决第四项；三、变更湖南省怀化市鹤城区人民法院（2019）湘1202民初5297号民事判决第二项为：由怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还杨婧妤的房款12547元；四、驳回杨婧妤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1188元，由怀化天庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二〇年五月十二日书记员  戴蚁玲