江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0213民初11298号原告：无锡时代璟运物业有限公司，住所地无锡市梁溪区运河东路556号负一层，（统一社会信用代码：91320200302063082B）。法定代表人：杨明海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：潘雯，江苏海辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建冬，江苏海辉律师事务所实习人员。被告：邵明，男，1978年8月21日出生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区。被告：周海萍，女，1960年3月20日出生，汉族，户籍所在地无锡市梁溪区。被告：徐叶萍，女，1987年3月18日出生，汉族，户籍所在地宜兴市。原告无锡时代璟运物业有限公司（以下简称时代物业公司）与被告邵明、周海萍、徐叶萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业公司的委托诉讼代理人潘雯、王建冬到庭参加诉讼。被告邵明、周海萍、徐叶萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。时代物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令邵明、周海萍、徐叶萍向时代物业公司支付水电费315531.51元，室内用电预买金38323.2元，物业能耗费1645023.36元，停车费200000元，以上合计2198878.07元，并按日万分之五的标准支付违约金（自逾期之日起至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由邵明、周海萍、徐叶萍承担。诉讼过程中，时代物业公司明确诉讼请求为：1.判令邵明、周海萍、徐叶萍支付室内用电预买金20000元，并按日万分之五的标准支付违约金（自2015年9月26日起至实际支付之日止）；2.判令邵明、周海萍、徐叶萍支付物业能耗费520000元，并按日万分之五的标准支付违约金（其中65000元自2015年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2016年1月1日起至实际支付之日止；65000元自2016年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2017年1月1日起至实际支付之日止；65000元自2017年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2018年1月1日起至实际支付之日止；65000元自2018年7月1日起至实际支付之日止；65000元自2019年1月1日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费、保全费由邵明、周海萍、徐叶萍承担。事实和理由：邵明于2009年11月17日购买了无锡市时代国际A栋15层，后邵明将该房屋转让给周海萍、徐叶萍。邵明承诺变更后任何欠款由邵明与周海萍、徐叶萍共同承担。时代物业公司为时代国际A、B、C三幢房屋提供物业管理服务，时代物业公司与邵明、周海萍、徐叶萍均签订有《前期物业管理服务协议》。《前期物业管理服务协议》中约定了水电费、物业费等支付标准和方式。时代物业公司按照约定提供了物业服务，但邵明、周海萍、徐叶萍一直拖欠各项费用未按时支付，经时代物业公司多次催缴仍未支付，故时代物业公司诉至法院，要求判如所请。邵明辩称，1.邵明于2009年11月17日与江苏南城置业发展有限公司签订商品房买卖合同，购买位于时代国际第A栋555单元12层1512号房屋，后该房屋退还给江苏南城置业发展有限公司，由周海萍、徐叶萍购买，故邵明并非房屋所有权人，也并非使用权人；2.邵明从未签订《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，上述两份协议中“邵明”的签字并非邵明所签，即使是邵明所签，因邵明已经将房屋退还给江苏南城置业发展有限公司，周海萍、徐叶萍签署了《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，故上述两份协议对邵明没有约束力；3.《承诺书》中“邵明”并非邵明所签，且承诺内容为房屋更名期间所产生的费用，虽第四条承诺“之前与物业公司签订的协议内容不变、有效，并执行”，但房屋并非由邵明占有、使用、收益，时代物业公司向邵明主张权利不符合法律规定；4.时代国际的房屋使用人已经支付过水电费25万元；5.时代物业公司擅自将属于全体业主公共所有的地面用于停车收费，将A栋一层公共部位出租给银行收取租金，已经构成违约，上述两部分收益应属于业主共有，与相应费用抵扣；6.时代物业公司主张的各项费用，未提供证据证明，邵明对此不予认可。周海萍、徐叶萍未作答辩。本院经审理认定事实如下：2009年11月17日，出卖人江苏南城置业发展有限公司与买受人邵明签订《商品房买卖合同》，约定邵明向江苏南城置业发展有限公司购买无锡时代国际A幢15层房屋。2011年10月，江苏南城置业发展有限公司与无锡昌诚物业有限公司签订《委托前期物业管理协议》，委托无锡昌诚物业有限公司对太湖广场图书馆西侧时代国际楼盘（A、B、C三幢）进行前期物业管理。2012年12月6日，无锡昌诚物业有限公司名称变更为无锡时代昌诚物业有限公司。2014年7月25日，江苏南城置业发展有限公司与无锡时代昌诚物业有限公司达成协议，自2014年8月1日起解除双方于2011年10月签订的《委托前期物业管理协议》。2014年7月18日，江苏南城置业发展有限公司与时代物业公司签订《委托前期物业管理协议》，自2014年8月1日起委托时代物业公司对太湖广场图书馆西侧时代国际楼盘（A、B、C三幢）进行前期物业管理。2014年，原无锡市南长区人民法院立案受理了原告无锡时代昌诚物业有限公司（以下简称为时代物业公司）与被告邵明物业服务合同纠纷一案，原告时代物业公司诉称：2009年11月17日，邵明与江苏南城置业开发有限公司签订商品房买卖合同（预售）后购得无锡市时代国际A栋15层房屋并于2011年2月入驻并向物业公司交付了装修押金及水电押金各1万元。邵明入驻后一直没有缴纳水、电费。时代物业公司多次催缴，邵明未予理睬。邵明一直拖欠，严重影响了物业公司的正常运作。故要求：1、邵明立即支付水电费共计223317.91元。其中水费5653.8元（截止到2014年5月30日），电费217664.11元（截止到2014年8月26日）。2、本案诉讼费由邵明承担。被告邵明辩称：对时代物业公司与邵明之间的物业服务管理关系予以确认，对于时代物业公司提供的2014年8月26日所抄的电表读数也予以认可，但是时代物业公司始终不能确定邵明一方所用电表、水表的初始数据，故邵明对于时代物业公司主张的水电费不予认可，请法院依法判决。该案在审理中查明：时代物业公司于2014年8月26日所抄时代国际A栋15楼电表数据清单显示，该楼层有普通电表11只，抄表时读数分别为3729、15961、8141、10031、4771、35、1、6202、12308、46391、1926，合计109496；空调电表1只，读数为109891。双方一致明确：邵明购房时时代国际系毛坯新房。2014年8月26日抄表时时代国际A栋15楼电表总读数为219387度，邵明入驻至今电费单价为0.861元/度。时代物业公司先向供电局、自来水公司支付整个时代国际的电费、水费，再根据业主的分表读数向他们收取相应的电费、水费，时代物业公司并未从中赚取差价。审理中，时代物业公司撤回关于水费5653.8元的诉请。时代物业公司并将关于电费的诉请明确为：截止2014年8月26日，邵明应支付时代物业公司电费188672.82元，但考虑到双方的合作关系，现明确向邵明主张18万元，剩余部分予以放弃。2015年1月7日，原无锡市南长区人民法院作出（2014）南民初字第1268号民事判决书，一、邵明于本判决生效后五日内支付时代物业公司电费18万元；二、驳回时代物业公司的其他诉讼请求。2015年8月26日，邵明向江苏南城置业发展有限公司、时代物业公司、无锡市房屋产权监理处出具《申请书》，载明：邵明于2009年11月17日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，因买房实际出资人为申请人周海萍，故现特向贵司、贵处申请将《商品房买卖合同》购买人邵明变更为周海萍，用于变更产生的相关费用，及由于变更后而产生的所有法律及其他相关事宜均由申请人承担，并邵明与贵司签订的所有协议（合同）周海萍均予认可。该申请书上邵明、周海萍同时注明：“本人要求增添产权共有人徐叶萍”。同日，邵明、周海萍、徐叶萍向江苏南城置业发展有限公司、时代物业公司出具《承诺书》，载明：在变更过程中和变更结束后，产生的任何后遗症事宜均有我本人及新合同持有人承担，变更后的新合同持有人也保证，已签本人与贵司作出的承诺不变。2015年9月24日出卖人江苏南城置业发展有限公司与买受人周海萍、徐叶萍签订《商品房买卖合同》，向江苏南城置业发展有限公司购买无锡时代国际A幢15层房屋。邵明与时代物业公司及周海萍、徐叶萍与时代物业公司均签订了《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》，该协议约定的主要内容为：时代国际A栋1501-1515号，房屋建筑面积1916.16平方米；物业管理区域内业主、物业使用人必须向时代物业公司支付的物业管理费用及其它各项费用，物业管理服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳。具体收费标准：物业管理费酒店式公寓3.5元/㎡/月、写字楼5.5元/㎡/月，公共能耗、电梯使用费酒店式公寓1.5元/㎡/月、写字楼2.0元/㎡/月，室内用电预买金5元/㎡，中央空调用电预买金15元/㎡；时代物业公司提供水费、电费、燃气费、有限电视费等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定，业主及使用人需及时向时代物业公司按实缴纳；邵明、周海萍、徐叶萍不按约定的收费标准和时间交纳相关费用的，时代物业公司有权要求邵明、周海萍、徐叶萍补交相关费用，并从逾期之日起按应交相关费用金额每天万分之五交纳违约滞纳金；各业主须于每月的第一日或之前交缴其拥有的单元物业当月的物业管理服务费，并可以季缴或年缴。2015年9月25日，甲方时代物业公司与乙方运河东路555号时代国际业主A-15楼业主邵明、周海萍、徐叶萍签订《协议书》，约定的主要内容为：1.根据无锡市南长法院判决（2014）南民初字第1268号、2011年2月至2014年8月26日止，乙方应支付电费18万元给甲方，2014年8月26日至2015年6月26日止，乙方又发生电费55984元，电费合计235984元。双方一致同意，该电费部分款项，用于抵充开发商应对该楼层的公共卫生间，电梯核心筒等候区，及通道以标准层（标配）装修价格层，乙方再支付8万元整给甲方，作为乙方从入住到2015年6月26日止的电费，一次性了结（2014）南民初字第1268号项下判决决定全部履行完毕，无任何争议，今后使用的电费，乙方按约交费给甲方，另，乙方同意支付2万元整给甲方，作为乙方预买电金；2.经双方协商，甲方同意免除乙方入住以来至2015年6月30日前的物业费、公共能耗费，乙方承诺从2015年7月1日起交付物业费、公共能耗费，全年该费用合计13万元整（每半年支付一次），上述处理方式的减免及优惠，作为开发生及甲方对乙方业主的补偿。审理中，时代物业公司陈述：《前期物业管理协议》约定室内用电预买金为5元/平方米，中央空调预买金为15元/平方米，案涉房屋面积为1916.16平方米，故用电预买金为38323.2元，双方协商后确定优惠的价格为2万元。本院认为，时代物业公司与邵明、周海萍、徐叶萍签订的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按照协议约定的内容全面履行自己的义务。邵明、周海萍、徐叶萍在接受了时代物业公司的服务后，应当支付相应的物业服务费用。本案中，根据《协议书》的约定，邵明、周海萍、徐叶萍应按每年13万元的标准支付物业费、公共能耗费以及用电预买金2万元，但邵明、周海萍、徐叶萍未按约履行，应承担相应的违约责任，现时代物业公司要求邵明、周海萍、徐叶萍支付2015年7月1日起至2019年7月1日的物业费、公共能耗费520000元及用电预买金2万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。邵明并未提供证据证明《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》中“邵明”的签字并非邵明本人所签，且根据《协议书》的约定，邵明作出愿意与周海萍、徐叶萍承担相关费用的意思表示，故本院对邵明提出的其并非房屋所有权人，不应当承担相关费用的抗辩意见，不予采纳。至于邵明提出的时代物业公司收取停车费及租金应进行抵扣的抗辩意见，邵明亦未提供证据证明，本院不予采纳。关于违约金，因《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》、《协议书》中均未对室内用电预买金的支付时间进行约定，故违约金应当自时代物业公司向邵明、周海萍、徐叶萍催收之日即2019年10月30日开始计算。《协议书》中约定物业费、公共能耗费，全年该费用合计13万元整，每半年支付一次，但未约定具体的支付时间，故违约金应从半年期满后的第一日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、邵明、周海萍、徐叶萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司室内用电预买金20000元及违约金（以20000元为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；二、邵明、周海萍、徐叶萍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付无锡时代璟运物业有限公司物业费、公共能耗费520000元及违约金（以65000元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2016年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2017年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2018年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2019年1月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算；以65000元为基数，自2019年7月1日起至实际给付之日止，按每日万分之五计算）；三、驳回无锡时代璟运物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，诉讼保全费5000元，两项合计14200元（无锡时代璟运物业有限公司已预交），由邵明、周海萍、徐叶萍负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向无锡时代璟运物业有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李琪霖人民陪审员  徐 健人民陪审员  窦登丰二〇二〇年五月二十五日书 记 员  顾澜兰本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。