甘肃省天水市秦州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)甘0502民初1657号 原告：天水好房多房产经纪有限公司，住所地：甘肃省天水市秦州区。 法定代表人：王亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈建平，甘肃通融律师事务所律师。 被告：刘利红，女，1983年2月2日出生，汉族，住天水市秦州区。 委托诉讼代理人：严真，甘肃鑫盾律师事务所律师。 原告天水好房多房产经纪有限公司与被告刘利红居间合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天水好房多房产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈建平、被告刘利红及其委托诉讼代理人严真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天水好房多房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除合同；2.请求被告承担违约金15150元、佣金损失10100元，双倍返还定金共计30000元。3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2020年3月15日签订《独家代理委托协议》一份，约定由原告独家代理被告出售位于秦州区赤峪路35号72-351的房屋一套，期限为2020年3月15日至2020年4月20日，任何一方违约，违约金为房价的3%。在签订合同的同时双方签订了《附加协议》，约定在合同到期后如房屋没有售出，至2020年12月31日前原告必须收购该房子，并且为此原告付定金3万元。2020年3月20日原告与客户签订协议并收取1万元的定金，但在2020年3月20日被告电话通知房子要涨价到58万元，因此构成违约。综上所述，双方签订的合同受法律保护，被告擅自涨价已构成违约，现原告依法起诉，恳请人民法院依法裁判。 刘利红辩称，原、被告于2020年3月15日签订合同后因涉案房产共有人罗建军不同意出售房屋，已于2020年3月17日口头通知好房多公司解除合同，同月23日发出书面通知解除合同的《终止代理通知书》。根据合同法第四百一十条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。但是，当事人基于解除委托合同而应承担的民事赔偿责任，不同于基于故意违约而应承担的民事责任，前者的责任范围仅限于给对方造成的直接损失，不包括对方的预期利益。本案中刘利红因为房屋共有人即刘利红老公罗建军不同意出售，刘利红于2020年3月17日晚口头通知了好房多公司执行董事王动动通知解除委托合同，涉案房屋不再出售，并于2020年3月20日再次电话通知解除，2020年3月23日发出书面通知确认解除，在此期间，好房多公司并未向刘利红提供引荐买受人与刘利红签订房屋买卖合同，故刘利红基于法律规定的任意解除权解除了双方的代理委托协议，不属于违约情形，好房多公司主张的违约金无法律依据。同时，双方基于《独家代理委托协议》订立的《附加条件》条款，含房屋买卖性质，因欠缺真实意思表示，并不成立，且该约定违反房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋的规定，故为无效约定，不应得到法庭支持。综上，好房多公司与刘利红订立的委托合同属于居间合同，刘利红具有法律规定的任意解除权，合同解除应承担损害赔偿责任，而不应该承担违约责任或者佣金损失，更不应向好房多公司承担基于房屋买卖的定金责任，在好房多公司不变更诉讼请求的情况下，应当驳回好房多公司的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.好房多独家代理委托协议，拟证明被告和原告约定独家代理被告出售涉案房屋的事实; 2.附加协议，拟证明为了保证独家代理的顺利履行，又增加一份附加协议的事实； 3.收据一份，拟证明被告收到原告定金3万元的事实。 经质证，被告对证据1真实性无异议，但协议第七条所约定的不属于真实意思的表示；证据2仅有复印件，真实性不认可，约定的房屋买卖事项不是双方真实意思的表示，被告委托原告出售房屋而交付的定金，并非将房屋出售给原告；证据3真实性无异议。 经审核，原告提交的上述协议能够反映被告委托原告出售房屋并收取定金的事实，予以采信。 被告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1.终止代理通知书，拟证明被告2020年3月23日以书面通知原告解除双方之间委托协议的事实； 2.天水市个人房产信息证明，拟证明被告与丈夫罗建军目前仅有一套房屋居住，丈夫不同意出售该房屋，系事出有因，而不是恶意违约； 3.工商登记资料，拟证明王动动系天水好房多的执行董事兼股东。 经质证，原告对证据1不认可，因为原告没有在上面签字盖章；对证据2真实性无异议，但不能证明被告夫妇名下仅有一套房屋；证据3无异议。 经审核，证据1无法证明双方的协议已经解除，不予采信；证据2能够反映被告夫妇名下仅有1套房产，但和被告是否恶意违约并无关联性，对其证明目的不予采信；证据3原告无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定事实如下： 天水市秦州区赤裕路35号72-351房屋属于被告刘利红所有。2020年3月15日原、被告签订《独家代理委托协议》，约定被告将上述房屋委托给原告出售，委托期限为2020年3月15日至2020年4月20日，出售价款为505000元，同时约定：“甲方（刘利红）指定乙方（天水好房多房产经纪有限公司）为上述房屋的独家代理公司。一旦达成约定的出售房屋总价的条件，甲方全权委托乙方按上述售价适当收取客户定金。乙方介绍的买方同意按甲方委托的条件交易的，甲方不得擅自终止委托或拒绝出售，否则应向乙方支付等额于委托的出售房屋总价的3%的违约金。乙方在代理期限内有义务协助甲方寻找合适的买家，如该房屋成功出售，甲方愿意向乙方支付出售房屋总价的2%作为中介佣金。委托期间,甲方保证不会自行出售该房屋；不会与其他中介公司或第三人签订代理协议；不会未通过乙方而私自与乙方所介绍之买方成交，或利用乙方提供的信息、条件通过第三方成交。否则属违约行为，甲方将向乙方支付委托出售房屋总价3%的违约金……如买方违约定金不予退还，如若卖方违约定金双倍返还。”委托协议签订当日原、被告又签订《附加条件》，主要约定：乙方支付刘利红3万元，出售期限为2020年4月30日至2020年12月30日，在合同到期后如果房屋没有出售，至2020年12月31前必须收购该房屋，并支付刘利红定金3万元。《附加协议》签订当日原告向被告支付了定金3万元整。 另查明，2020年3月17日被告刘利红电话联系被告工作人员王动动，告知因其丈夫不同意出售涉案房屋，要求解除合同未果。3月18日至3月20日原告坚持带客户至涉案房屋查看，3月23日被告刘利红以微信方式再次告知原告工作人员解除合同。2020年4月11日被告刘利红将3万元定金退回原告。 再查明，原、被告签订《独家代理委托协议》后，原告为涉案房屋的出售寻找客户，其陈述因被告的违约行为导致原告向客户赔偿1万元违约金，但并未对此提交证据予以证实。审理中，被告表示愿支付原告违约金3000元。 本院认为,《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同”。第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提交证据予以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”本案中,双方签署的《独家代理委托协议》系委托合同，该合同是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,属合法有效的合同,双方均应依约履行合同义务。原告请求解除合同，被告辩称2020年3月17日已口头解除，双方虽对解除合同的时间有异议，但对该合同应予以解除并无分歧，故对原告解除合同的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金15150元、佣金损失10100元、按双倍定金再返还3万元。因按照上述法律规定，本案、原被告均享有随时解除合同的权利，解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应赔偿损失，故该原告主张的三项费用是否应予支持及支持多少，取决于解除合同的事由和原告的损失是否真实存在。根据审理查明的事实来看，原、被告签订的《附加协议》约定如原告无法按约定期限将涉案房屋出售，将自行购买该房屋，该条约定违反《房地产经纪管理办法》第二十五条第八款：“房地产经纪机构和房地产经纪人员不得承购、承租自己提供经纪服务的房屋”之规定，属无效条款，且被告已将定金3万元退还原告，故原告主张双倍返还定金的诉请无法律依据，不予支持。而原告主张的违约金及佣金损失调整的都是原告的实际损失，但审理中原告并未举证证明其因被告的违约而遭受的实际损失数额，应由其承担不利后果，但被告的毁约行为毕竟违背诚实信用原则，综合被告在合同签订的较短时间内即告知原告合同无法履行、原告的实际损失不明及被告自愿承担3000元违约金的事实，本院酌情支持被告赔偿原告违约金3000元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第三百九十六条、第四百一十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 一、原告天水好房多房产经纪有限公司与被告刘利红于2020年3月15日签订的《独家代理委托协议》予以解除； 二、被告刘利红于本判决生效之日起10日内支付原告天水好房多房产经纪有限公司违约金3000元； 三、驳回原告天水好房多房产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1200元，减半收取计600元，由被告刘利红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 丑居平 二〇二〇年五月二十日 法官助理 杨玉锋 书 记 员 蒋文齐