湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初1332号原告：蒋腊军，女，1970年12月23日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：唐艺群，宁乡市玉潭法律服务所法律工作者。被告：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园1栋201号法定代表人：徐宁。委托诉讼代理人：闵亚辉，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐钰，湖南唯楚（宁乡）律师事务所律师。原告蒋腊军与被告长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋腊军委托诉讼代理人唐艺群、被告东大地产公司的委托诉讼代理人唐钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋腊军向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告违约金53965.6元（已计算至2019年9月10日，后段违约金按已支付购房款的日万分之二计算至办理不动产权证之日及商品房交付之日）；2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2017年3月16日签订了《宁乡县商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的“御园一品”住宅小区***，总价款518967元，约定交房时间为2017年8月31日前。该合同第11条约定被告逾期交房的，应从交付期限届满之日起每日按原告已付房款的万分之一支付违约金。合同第20条约定：在商品房交付后465个工作日内，办妥买受人的不动产权证书，如因出卖人的责任没有办理产权证，则按日万分之一计算违约金。合同签订后，原告及时缴纳了全部购房款。但被告至今未按合同约定交房及办理不动产权证件。原告认为，被告严重违约，依照约定应向原告支付相应违约金。被告长沙市东大房地产开发有限公司辩称：一、2018年4月30日，原、被告达成协议，被告向原告补偿一年的物业管理费，关于房屋延期交付的违约责任一次性结清，因此被告无须向原告另行承担延期交房的违约责任。二、逾期交房是由于被告非主观原因导致，被告无须承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第5项约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无须承担违约责任，也无须对买受人赔（补）偿任何费用：...⑤因气候原因无法正常施工的；...⑨施工过程中遇到的其他方非出卖人所能控制的阻挠、影响、障碍等；⑩不能预见、不能避免和不能克服的自然灾害和事件或其他不可抗力因素导致的情形。”2017年6月22日至2017年7月1日，宁乡县遭遇极强降雨袭击，县城多次遭受洪水灾害。导致小区项目工程受到损害，重新施工的进度非常慢。2017年7月3日，宁乡县城乡规划建设局作出《关于做好建筑工地灾后复工前质量安全检查评估工作的紧急通知》，要求各建设、施工、监理企业对在建项目因洪灾造成损坏的设施、设备进行一次全面、细致的检查，自检完成后向宁乡县城乡规划建设局质安站申请复工，对工地使用的临时施工用电系统进行全面的检测及维修，确保施工用电安全。主管部门要求对工程的防护措施进行重新搭建、起重机械重新安装、检测，影响了施工进度。2017年7月20日至2017年12月20日，宁乡二环南路、金州南路封闭施工，期间大型客货车禁止通行，导致工程的材料入场困难。根据合同约定，逾期交房是被告不能克服和避免的非主观因素以及主管部门的限制所导致，因此被告无须承担逾期交房的违约责任。三、根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第3项约定：“经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为‘该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格。’买受人同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向出卖人主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。现涉案房屋于2018年8月1日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位同意验收，房屋已经满足合同规定交房标准，被告无须承担逾期交房的责任。四、原告与答辩人签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定：在商品房交付后465个工作日内办妥买受人的不动产权证书。房屋于2018年8月28日交付，现约定的期限尚未达到，因此答辩人并未违反合同的约定，无须承担未办理不动产权证的违约责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月5日，原告蒋腊军与被告东大地产公司签订《宁乡县商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于，总价518967元。该合同就交付房屋和权属登记事项及相应违约责任的约定为：1、出卖人应当在2017年8月31日前向买受人交付该商品房；2、商品房交付时应当已经竣工验收备案且达到该合同第九条中出卖人承诺的本项目内相关设施设备达到的条件；3、除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；4、在商品房交付后465个工作日内办妥买受人的不动产权证书，如因出卖人的原因未能在约定期限内办理上述登记且买受人不解除合同的，出卖人应自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止向买受人支付已付购房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告已向被告支付全部购房款518967元。2018年8月1日，东大地产公司组织涉案项目的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对该项目发表了关于工程竣工验收的意见。涉案项目至今未进行竣工验收备案，原告所购房屋亦未办理不动产权证书。2018年4月30日，被告将涉案房屋转移给原告占有使用，当日，原、被告双方达成协议，约定被告补偿原告所购房屋2019年4月30日至2020年4月30日期间的物业费，该房屋延期交付的违约责任一次性结清。“御园一品”小区物业公司宁乡悦星物业管理有限公司亦在该协议上盖章。另查明，1、2017年6月22日至7月1日期间，宁乡县发生强降雨，该降雨对本案涉案房屋所在的“御园一品”项目建设工程造成了较大影响；2、原、被告双方签订的《宁乡县商品房买卖合同补充协议》第九条约定：经双方协商同意，本合同第八条第（二）款房屋交付条件变更为“该商品房交付时应当经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格”。上述事实，有《宁乡县商品房买卖合同》、税收缴款书、湖南省专项维修基金专用收据、东大地产公司自行制作的《工程竣工验收备案表》、协议书、售楼验收表、装修告知书、钥匙发放登记表、承诺书、住宅装修验收表、《关于做好建筑工地灾后复工前质量安全检查评估工作的紧急通知》等证据及当事人的到庭陈述在卷予以证实，本院予以确认。本院认为，一、关于涉案房屋交付时间的确认。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程经竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，另《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程验收备案”，即根据前述规定可知,取得建筑工程竣工验收备案表是商品房交付的法定条件。当事人约定的交付条件高于该标准的,以合同约定为准，约定的交付条件低于该标准的,则应按该标准执行。本案中，原、被告在《宁乡县商品房买卖合同补充协议》中约定的交房标准为经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理单位验收合格，该约定低于法定交房条件，故虽然被告于2018年8月1日组织了该项目建设的五方单位发表对工程竣工验收的意见且于2018年4月30日将涉案房屋转移给原告方占有使用，也不能因此认定被告已经全面履行了交房义务。涉案小区至今未经建设行政主管部门进行联合验收备案，因此，本院确认被告至今未全面完成交房义务。二、被告是否应向原告支付逾期交房的违约金。被告的行为已构成逾期交房。2018年9月22日，原、被告双方达成协议，约定被告延期交付的责任以被告替原告支付一年物业费的方式一次性结清，以518967元为基数，按日利率万分之一的标准，从2017年9月1日计算至2018年4月30日的违约金为12507.10元，而按涉案房屋所在地物业费的市场行情，涉案房屋一年的物业费约2000元，则本院认为，结合原告在签订协议之时对达到法定标准的合格交付与实际转移占有之间所存在差距的认知问题，根据公平原则，该协议应理解为系双方就约定交付日期至2018年4月30日期间的违约责任达成的一致意见较为适宜。故本院认为被告仍应向原告支付2018年4月30日之后的违约金。关于违约金标准，合同约定为日万分之一，被告抗辩该标准过高，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以衡量。本案中，被告在涉案项目建设的过程中确受洪灾等因素的影响，且被告于2018年4月30日将涉案房屋转移给原告占有使用之后原告对房屋进行了装修利用，其实际损失应相应减少，故本院酌情将2018年4月30日至竣工验收备案期间的违约金标准调整为日万分之零点三。则以518967元为基数，按日利率万分之零点三的标准，从2018年4月30日暂计算至2019年9月10日的违约金为7753.37元。三、关于被告是否需向原告支付逾期办证违约金。商品房买卖合同约定，在房屋交付后465个工作日内办妥买受人的不动产权证书，现被告尚未完成交房义务，原告主张该项违约金的条件尚未成就，故对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、被告长沙市东大房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告蒋腊军违约金7753.37元（已计算至2019年9月10日，后段违约金以518967元为基数，按日利率万分之零点三的标准继续计算至涉案项目竣工验收备案之日止）；二、驳回原告蒋腊军的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费575元（已减半收取），由原告蒋腊军负担550元，由被告长沙市东大房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李士忠二〇二〇年五月八日书记员  聂 彧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。