贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1052号上诉人（原审被告）：苟恩孟，男，1980年2月1日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：朱莎莎，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿，贵州佳信律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：李德强，男，1971年10月6日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：贵州桐梓农村商业银行股份有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路203号。法定代表人：余朝茂，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖黔西，该公司员工。委托诉讼代理人：周飞，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴正容，女，1964年12月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：杨世芬，女，1969年5月10日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：刘晓山，男，1966年10月6日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告）：付廷秋，男，1959年9月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：何再超，男，1979年4月17日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：刘世初，男，1961年3月28日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：邓永贵，男，1954年12月22日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：邓小英，女，1974年12月19日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：王艳，女，1969年3月25日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。以上九位被上诉人共同委托诉讼代理人：王怡，贵州祥景律师事务所律师。以上九位被上诉人共同委托诉讼代理人：肖应欢，贵州祥景律师事务所实习律师。原审被告：遵义侨丰房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村办公楼一、二层。法定代表人：孙伟伟。诉讼代表人：贵州舸林律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘钊，贵州舸林律师事务所律师。原审被告：遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区长征镇坪丰村。法定代表人：孙冬。诉讼代表人：贵州舸林律师事务所，该公司破产管理人。委托诉讼代理人：刘钊，贵州舸林律师事务所律师。原审第三人：贵州亿博科技有限公司。住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇高新技术产业开发区。法定代表人：苟恩孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱莎莎，贵州佳信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿，贵州佳信律师事务所实习律师。上诉人苟恩孟、李德强、贵州桐梓农村商业银行股份有限公司（以下简称桐梓农商行）因与被上诉人吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳及原审被告遵义侨丰房地产开发有限责任公司管理人（以下简称遵义侨丰公司）、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司（以下简称遵义坪丰公司）、原审第三人贵州亿博科技有限公司（以下简称贵州亿博公司）确认合同效力纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。苟恩孟上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴正容等九位被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.上诉人与遵义坪丰公司、遵义侨丰公司先签订的两份商品房买卖合同以及随后签订的20份商品房买卖合同合法有效，上诉人已经善意取得涉案房屋的所有权且已办理了产权过户手续，且该过户手续是经红花岗区人民政府出具的政府函予以办理的。因此上诉人是涉案房屋的合法所有权人。2.被上诉人的涉案房屋虽然是拆迁安置房，但没有办理过户登记手续，不能对抗善意第三人的法律效力，不应受法律保护。被上诉人与遵义侨丰公司之间系债权关系。3.上诉人与李德强以及桐梓农商行签订的抵押合同合法有效，且均已办理抵押登记，系真实意思表示，应受法律保护。4.原审程序违法，上诉人因涉嫌骗取贷款罪由桐梓公安局立案侦查，尚未审结，本案应根据先刑后民的原则中止审理，待刑事案件终结后再恢复审理。且汇川法院执行裁定书已认定涉案房屋抵押权系善意取得，故原审程序违法。请求撤销原判，依法改判。吴正容等九位被上诉人辩称，1.苟恩孟与遵义坪丰公司签订的商品房买卖合同无效，一审认定事实清楚，适用法律正确，二者之间并无真实的房屋买卖关系，其利用商品房买卖合同的外表来进行贷融资即骗取银行贷款。2.答辩人请求确认案涉房屋所有权具有法律依据，根据司法解释规定案涉拆迁协议是以产权调换为方法的以物易物合同，该种债权应当视为特种债权赋予物权优先效力，即被拆迁人有权按照其意愿选择行使债权和物权优先权。遵义侨丰公司、遵义坪丰公司述称，苟恩孟主张先刑后民，经我方与桐梓县公安局沟通，恰好要以本案判决结论和认定的事实作为他们认定苟恩孟是否构成犯罪的依据。因为只有9户被拆迁人取得了涉案房屋才会导致李德强和桐梓农商行的抵押权不能实现，才符合骗取贷款的构成要件，因此本案应当先民后刑。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李德强述称，我认同苟恩孟的上诉主张。桐梓农商行述称，1.认同苟恩孟的上诉主张，根据被上诉人提交的安置补偿协议、交房证明、红花岗区人民政府要求过户的函、不动产中心出具的最终权属证明，苟恩孟属于在二手房交易市场中取得涉案资产，因此对于涉案资产的初始交易登记不再予以追溯。2.被上诉人涉案房产权益受损应向遵义侨丰公司、红花岗区政府、遵义市不动产中心、遵义坪丰公司进行追偿，而不是向在公平有序的二手房市场交易中获得优先受偿抵押权的我方主张确认抵押合同无效。贵州亿博公司述称，认同苟恩孟的上诉主张。李德强上诉请求：撤销原判，依法改判驳回吴正容等九位被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.案涉房屋登记于苟恩孟名下，其系合法的所有权人，一审将案涉房屋判归被上诉人违反物权法的相关规定。2.汇川法院的执行裁定书已认定上诉人对案涉房屋系善意取得抵押权，因此抵押借款合同和补充协议有效。3.虽然案涉房屋系拆迁安置还房，但房屋交付后被上诉人一直未办理产权证，并导致产权登记至坪丰公司和苟恩孟名下，因被上诉人怠于行使权利且上诉人对苟恩孟的债权已进入强制执行阶段，故即便被上诉人享有案涉房屋的所有权也不能排除上诉人的强制执行。4.上诉人对案涉房屋取得的是担保物权，而非出卖给上诉人，因此被上诉人不能优于上诉人的抵押权而取得涉案房屋。上诉人系善意抵押权人，对案涉房屋享有优先受偿权。5.本案受理前被上诉人已向汇川法院提起执行异议之诉，故本案属于重复诉讼。吴正容等九位被上诉人辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。关于执行裁定在该案中被上诉人并没有参与，所以该生效文书里面的善意并不适用于被上诉人。2.执行异议之诉并未解决被上诉人的实体权利，所以本案不存在重复起诉的问题。3.未办理产权或备案在拆迁过程中因系遵义侨丰公司、遵义坪丰公司的义务，被上诉人并无过错。4.整个期间被上诉人都一直合法的占有涉案门面，所以一审认定抵押合同无效是正确的。遵义侨丰公司、遵义坪丰公司述称，1.商品房买卖合同司法解释第七条赋予给被上诉人的权利是一种优先权，不论抵押权人是否善意恶意都不能对抗该种权利，因此区分善意没有实质意义。2.在汇川法院双方并没有提起执行异议之诉，仅仅是申请执行异议要求排除执行而已，汇川法院已经支持了被上诉人的申请，因此根本不存在重复起诉的问题。3.由于涉案商品房买卖合同已因虚假意思表示、恶意串通等理由认定无效，因此苟恩孟不能基于该合同取得涉案房屋的所有权，且后续设立抵押的行为构成无权处分。苟恩孟、桐梓农商行、贵州亿博公司述称，认可李德强的上诉意见。桐梓农商行上诉请求：撤销原判第四项，依法判决上诉人与苟恩孟于2017年3月8日签订的《最高额抵押合同》有效。事实和理由：1.上诉人根据苟恩孟提供的产权证，与之签订最高额抵押合同并依法办理抵押登记，遵义侨丰公司应履行而未履行的交房义务，不能作为判定上诉人善意取得抵押权无效的事由。2.在一审庭审中上诉人就被上诉人提交的证据发表了证据自相矛盾的质证意见，被上诉人诉求的房号与安置补偿协议房号不对应，安置房屋并不特定，不符合商品房司法解释之规定。3.原判第13页载明内容（即“桐梓农商行认为改组证据与自己无关”）与庭审不符，上诉人发表了与本案有关联性的质证意见。鉴于遵义侨丰公司、遵义坪丰公司在庭上对自己曾经做出过的具有法律效力的承租合同、承诺书当庭否认，上诉人认为两公司提交的证据不能作为本案的判决依据。4.苟恩孟系在二手房交易中取得涉案房产权属证明，依法享有资产处分权，针对房屋初始登记中遵义侨丰公司、红花岗区人民政府、市不动产登记中是否有侵权行为，不应延伸影响二手房交易市场的公平有序。吴正容等九位被上诉人辩称，1.房号与安置补偿协议房号不对应问题，还房的房号与协议的房号确实有部分不对应，但是经过我们与遵义侨丰公司、遵义坪丰公司的破产管理人以及相应的行政部门、红花岗区问题楼盘工作小组核对后，还房位置是特定的。3.苟恩孟是直接向遵义侨丰公司、遵义坪丰公司购买的，不存在二手房交易事实。原判认定事实清楚，适用法律正确，请予维持。遵义侨丰公司、遵义坪丰公司述称，1.关于房屋位置是否特定的问题，在汇川法院作出的生效裁定书（2019）黔0303执异字第92-100号当中已经对房号和位置作出了认定。对桐梓农商行的其他上诉理由不再赘述。苟恩孟、李德强、贵州亿博公司述称，认可桐梓农商行的上诉意见。吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳向一审法院起诉请求：1.确认遵义侨丰公司与苟恩孟于2016年6月所签订的两份买卖协议及2016年8月与遵义坪丰公司所签订的20份《商品房买卖合同》无效；2.确认苟恩孟与李德强于2016年11月15日及2017年6月9日所签订的《个人抵押借款合同》《借款抵押合同》、《个人借款抵押补充协议》无效；3.确认苟恩孟与桐梓农商行于2017年3月8日所签订的《贵州省农村信用社最高额抵押合同》无效；4.确认吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳对遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品市场第一期Ｄ栋房屋各自享有所有权{其中，吴正容对正一层29号、30号（产权证号：20160020094、20160020098）房屋享有所有权；杨世芬对负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号：20160020079、20160020237、20160020173、20160020141、20160020149）房屋享有所有权；刘晓山对正一层34号（产权证号：20××72）房屋享有所有权；付廷秋对正一层32号（产权证号：20××92）房屋享有所有权；何再超对负一层10号、11号、28号（产权证号：20160021299、20160020194、20160020177）房屋享有所有权；刘世初对负一层9号、29号（产权证号：20160020082、20160020174）房屋享有所有权；邓永贵对负一层19号、20号、21号（产权证号：20160020155、20160020199、20160021310）房屋享有所有权；邓小英对负一层17号、18号（产权证号：20160020202、20160020136）房屋享有所有权；王艳对负一层64号（产权证号：20××82）房屋享有所有权}；5.本案诉讼费由苟恩孟、李德强、遵义侨丰公司、遵义坪丰公司、桐梓农商行承担。一审法院认定事实：遵义侨丰公司因开发建设遵义市红花岗区东联线坪丰市场改造项目之需，于2005年至2012年期间分别与吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳签订《遵义市房屋拆迁安置补偿协议书》，约定将坪丰市场Ｄ栋一层、负一层20套营业房用于安置还房。按照协议约定，遵义侨丰公司于2013年将上述安置房屋交付给吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳占有、使用、收益。根据遵义侨丰公司、遵义坪丰公司的申请，遵义市不动产登记中心于2016年将涉案安置房屋登记遵义坪丰公司名下。遵义坪丰公司与苟恩孟于2016年7月5日、11月16日、11月18日签订《融资合作协议》及《补充协议》，约定将登记于遵义坪丰公司名下的上述房屋以买卖形式过户登记于苟恩孟名下用于抵押融资，双方按照7：3的比例分配融资款项。2016年6月18日，孙昌连以遵义侨丰公司的名义与苟恩孟签订两份《商品房买卖合同》，约定将坪丰市场一期Ｄ幢一层0013888-0013985号商业用房1003.46㎡和负一层0013627-0013626号商业用房5046.33㎡出卖给苟恩孟。2016年8月2日，遵义坪丰公司与苟恩孟签订20份《商品房买卖合同》，约定将本案所涉20套营业房出卖给苟恩孟，并办理了过户登记手续。其中，正一层29号、30号（产权证号：20160020094、20160020098）系吴正容拆迁安置还房；负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号：20160020079、20160020237、20160020173、20160020141、20160020149）系杨世芬拆迁安置还房；正一层34号（产权证号：20××72）系刘晓山拆迁安置还房；正一层32号（产权证号：20××92）系付廷秋拆迁安置还房；负一层10号、11号、28号（产权证号：20160021299、20160020194、20160020177）系何再超拆迁安置还房；负一层9号、29号（产权证号：20160020082、20160020174）系刘世初拆迁安置还房；负一层19号、20号、21号（产权证号：20160020155、20160020199、20160021310）系邓永贵拆迁安置还房；负一层17号、18号（产权证号：20160020202、20160020136）系邓小英拆迁安置还房；负一层64号（产权证号：20××82）系王艳拆迁安置还房。前述《商品房买卖合同》签订后，苟恩孟并未按照合同约定向遵义坪丰公司支付购房款。2016年11月15日，苟恩孟与李德强签订《个人抵押借款合同》，约定将登记于苟恩孟名下的坪丰市场Ｄ栋负一层90套营业房用作抵押，由苟恩孟及贵州亿博公司向李德强借款1500万元。2017年6月9日，苟恩孟与李德强签订《个人借款抵押补充协议》及《借款抵押合同》，约定将登记于苟恩孟名下的坪丰市场Ｄ栋包括一层29号、32号、34号、负一层9号、10号、17号、18号、19号、54号、64号在内的12套营业房用作抵押，由苟恩孟及贵州亿博公司向李德强借款500万元，并办理了抵押登记。2017年3月8日，苟恩孟与桐梓农商行签订《最高额抵押合同》，约定将登记于苟恩孟名下的坪丰市场Ｄ栋包括一层30号、负一层11号、20号、21号、28号、29号、50号、51号、52号、53号在内的88套营业房用作抵押，由贵州亿博公司向桐梓农商行借款1000万元，并办理了抵押登记。苟恩孟及贵州亿博公司未按期偿还借款，李德强向遵义市汇川区人民法院提起诉讼并已进入执行程序。该案执行过程中，遵义坪丰公司针对执行标的坪丰市场Ｄ栋一层28号、负一层16号营业房于2019年8月5日向遵义市汇川区人民法院提出执行异议，该院以李德强善意取得抵押权为由，裁定驳回遵义坪丰公司所提出的执行异议。与此同时，吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳针对执行标的坪丰市场Ｄ栋一层29号、32号、34号、负一层9号、10号、17号、18号、19号、54号、64号营业房向遵义市汇川区人民法院提出执行异议，该院以其享有拆迁安置优先权为由，裁定异议成立、中止对上述房屋的执行、解除对上述房屋的查封。一审法院认为，吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳与遵义侨丰公司所签订的拆迁安置补偿协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。遵义侨丰公司为拆迁人，吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳为被拆迁人，双方在协议中已对安置还房的具体位置及用途作出明确约定，确立了产权调换方式的拆迁补偿安置合同关系。拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，并以此为对价取得被拆迁人所有的房屋；被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，从而换取拆迁人提供的房屋所有权。换言之，拆迁安置补偿协议是拆迁人与被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁房屋相互交换、转移房屋所有权的互易合同。在不违反法律规定的情况下，拆迁安置补偿协议自双方当事人意思表示一致即成立并生效。被拆迁人对安置房屋所享有的权利属于法律规定的特种债权，该种债权具有对抗第三人的物权优先效力，无须公示。即使拆迁人将安置房屋另行出卖给第三人，甚至已经办理产权过户登记，被拆迁人也可基于特种债权的物权优先效力取回安置房屋，亦即第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权。吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳基于合法有效的拆迁安置补偿协议，已经取得涉案20套营业房的所有权，且遵义侨丰公司已于2013年将上述房屋交付给吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳占有、使用、收益。根据《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳要求确认对涉案安置房屋享有所有权的诉讼请求于法有据，予以支持。结合审理查明的事实，针对坐落于遵义市红花岗区东联线坪丰农副产品综合批发市场一期工程Ｄ栋的安置房屋吴正容对一层29号、30号（产权证号20160020094、20160020098）营业房享有所有权；杨世芬对负一层50号、51号、52号、53号、54号（产权证号20160020079、20160020237、20160020173、20160020141、20160020149）营业房享有所有权；刘晓山对一层34号（产权证号20××72）营业房享有所有权；付廷秋对一层32号（产权证号20××92）营业房享有所有权；何再超对负一层10号、11号、28号（产权证号20160021299、20160020194、20160020177）营业房享有所有权；刘世初对负一层9号、29号（产权证号20160020082、20160020174）营业房享有所有权；邓永贵对负一层19号、20号、21号（产权证号20160020155、20160020199、20160021310）营业房享有所有权；邓小英对负一层17号、18号（产权证号20160020202、20160020136）营业房享有所有权；王艳对负一层64号（产权证号20××82）营业房享有所有权。遵义侨丰公司与苟恩孟于2016年6月18日签订两份《商品房买卖合同》，遵义坪丰公司与苟恩孟于2016年8月2日签订20份《商品房买卖合同》。无论是遵义侨丰公司还是遵义坪丰公司，都对涉案安置房屋不享有所有权，无权处分本属吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳所有的财产。况且双方虽然签订买卖合同，但真实意思并非房屋买卖，而是通过订立买卖合同的形式转移房屋产权登记便于融资，苟恩孟亦并未按照合同约定支付相应的购房款。遵义侨丰公司、遵义坪丰公司、苟恩孟在明知自己对涉案房屋不享有所有权的情况下，签订《商品房买卖合同》并办理过户登记手续，实质是为谋取私利而非法勾结，恶意串通损害第三人的合法权益。其恶意串通行为，不仅损害了吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳的合法权益，同时也损害了李德强、桐梓农商行的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳要求确认上述《商品房买卖合同》无效的诉讼请求于法有据，予以支持。苟恩孟与李德强于2016年11月15日签订《个人抵押借款合同》，并于2017年6月9日签订《个人借款抵押补充协议》、《借款抵押合同》；苟恩孟与桐梓农商行于2017年3月8日签订《最高额抵押合同》。涉案20套安置房屋虽然登记于苟恩孟名下，但该登记行为系基于与遵义侨丰公司、遵义坪丰公司恶意串通所致，苟恩孟对涉案房屋并不真正享有所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条及《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款之规定，苟恩孟将涉案房屋用于抵押系无权处分且未取得权利人的事后追认，吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳要求确认上述抵押合同无效的诉讼请求于法有据，予以支持。苟恩孟及贵州亿博公司主张融资后已向遵义侨丰公司、遵义坪丰公司支付16802740.8元折抵购房款，双方所签订的《商品房买卖合同》及所办理的产权过户登记手续应为合法有效。一方面本案现有证据不能确认实际支付款项的事实；另一方面即使确已付款也只能视为履行《融资合作协议》的行为；再者即便所付款项确为购房款，亦不能对抗吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳对涉案安置房屋所享有的物上请求权。因此，对苟恩孟及贵州亿博公司的该项抗辩主张不予采信。苟恩孟、李德强、桐梓农商行及贵州亿博公司主张因吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳未对安置房屋办理备案登记，故其善意取得房屋所有权及抵押权。一方面吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳自拆迁安置补偿协议生效时起就对涉案房屋享有所有权，无需办理备案登记；另一方面苟恩孟与遵义侨丰公司、遵义坪丰公司之间系恶意串通，不符合善意取得的法定要件。因此，对苟恩孟、李德强、桐梓农商行及贵州亿博公司的该项抗辩主张亦不予采信。李德强、桐梓农商行因抵押合同被确认无效所产生的损失问题，不属于本案审理范围，可另行提出权利主张。综上所述，为维护拆迁安置领域各项工作的有序推进、保护被拆迁人的合法权益，判决：一、遵义侨丰房地产开发有限责任公司与苟恩孟于2016年6月18日所签订的两份《商品房买卖合同》无效。二、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司与苟恩孟于2016年8月2日所签订的涉及本案安置房屋的20份《商品房买卖合同》无效。三、苟恩孟与李德强于2016年11月15日所签订的《个人抵押借款合同》无效，2017年6月9日所签订的《个人借款抵押补充协议》及《借款抵押合同》无效。四、苟恩孟与贵州桐梓农村商业银行股份有限公司于2017年3月8日所签订的《最高额抵押合同》无效。五、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20160020094、20160020098）属吴正容所有。六、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20160020079、20160020237、20160020173、20160020141、20160020149）属杨世芬所有。七、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××72）属刘晓山所有。八、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××92）属付廷秋所有。九、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20160021299、20160020194、20160020177）属何再超所有。十、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20160020082、20160020174）属刘世初所有。十一、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20160020155、20160020199、20160021310）属邓永贵所有。十二、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20160020202、20160020136）属邓小英所有。十三、坐落于遵义市红花岗区的营业房（产权证号：20××82）属王艳所有。案件受理费60元，由遵义侨丰房地产开发有限责任公司、遵义坪丰农副产品综合批发市场有限公司、苟恩孟承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苟恩孟、贵州亿博公司提交桐梓县公安局取保候审决定书、释放证明书，证明本案已由桐梓县公安局立案侦查，但因事实不清、证据不足现尚在继续侦查中，根据先刑后民的原则，本案应就刑事部分处理完毕之后再行处理民事案件。吴正容等九位被上诉人、遵义侨丰公司、遵义坪丰公司质证对证据真实性、合法性无异议，但不能实现证明目的；桐梓农商行对证据三性没有异议。桐梓农商行提交由遵义坪丰公司出具的房屋租赁合同，并结合被上诉人原审提交的委托经营协议证明案涉房产均由遵义坪丰公司经营，桐梓农商行更有理由相信由遵义坪丰公司出具的租赁合同和承诺书是其真实意愿的表达。吴正容等九位被上诉人、遵义侨丰公司、遵义坪丰公司质证对证据三性均不予认可；苟恩孟、李德强、贵州亿博公司质证认可证据三性。本院对以上证据结合全案进行综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：1.案涉房屋的同源性问题；2.案涉合同效力认定问题。关于房屋同源性问题。经查，杨世芬主张编号为D栋负一层50号至54号的拆迁安置营业房，在拆迁安置补偿协议书和案涉商品房买卖合同上记载一致，不存在房号不符情况；吴正容、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳主张编号为D栋正一层29号、34号、32号以及负一层10号、9号、19号、17号、18号、64号的拆迁安置营业房，已由汇川区人民法院作出生效执行裁定书对房号问题作出认定，即前述营业房与案涉商品房买卖合同中对应房号的营业房相符；剩余6套拆迁安置营业房，被上诉人提交的测绘平面图、安置平面图足以证实与商品房买卖合同记载或房产证登记的相关房号营业房为同一房源。据此，本院对讼争20套拆迁安置营业房全部记载于案涉商品房买卖合同中的事实予以确认，不存在房号不能对应的问题。关于合同效力问题。1.苟恩孟与遵义侨丰公司签订的2份《商品房买卖合同》以及与遵义坪丰公司签订的20份《商品房买卖合同》（其中两份由房产证体现）效力问题。从苟恩孟与遵义坪丰公司于2016年7月5日签订的《融资合作协议》、与李德强先后于2016年11月15日、2017年6月9日签订的《借款合同》《个人抵押借款合同》《个人借款抵押补充协议》《借款抵押合同》以及与桐梓县农村信用合作联社于2017年3月8日签订的《最高额抵押合同》，结合苟恩孟于2018年8月16日作出的《情况说明》，足以证实苟恩孟与遵义侨丰公司、遵义坪丰公司签订前述22份《商品房买卖合同》的真实目的并非购房，而是通过签订合同过户产权，以便向包括李德强、桐梓县农村信用合作联社等不特定社会对象作融资抵押用，融通所获资金不具有购房款性质。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，案涉22份《商品房买卖合同》因不能真实反映合同当事人的购房意愿而均系无效合同。2.前述《个人抵押借款合同》《个人借款抵押补充协议》《借款抵押合同》《最高额抵押合同》效力问题。李德强、桐梓农商行基于苟恩孟系案涉营业房登记产权人与之签订前述合同，并无证据证明双方当事人在缔约时存在恶意串通等导致合同无效的情形，故本院对吴正容等被上诉人诉请确认合同无效的主张不予支持。但需指出的，被拆迁人对特定化的安置还房享有的优先权属于特种债权优先权，是一种由法律直接规定，具有担保物权性质，不需登记公示即可对抗第三人的特种债权。这种优先性和排他性在本案直接体现为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条关于“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”之规定，不论遵义侨丰公司、遵义坪丰公司和苟恩孟出于何种目的对案涉20套拆迁安置营业房进行产权登记、过户，也不论李德强、桐梓农商行与苟恩孟之间的抵押合同是否有效，抵押权人是否属于善意取得抵押权，因整个设立物权的过程均未征得被拆迁人同意，吴正容等九位被上诉人作为案涉20套营业房的真实权利人可以直接向不动产登记机关申请撤销苟恩孟的产权登记以及李德强、桐梓农商行的抵押权登记，以实现对特定财产权利的取回。据此，本案不属于先刑后民案件，毋需中止审理。此外，原审认定案涉20套营业房归吴正容等九位被上诉人所有，有助于被拆迁人在不动产登记机构申请办理房屋产权登记，实现对案涉营业房享有的特种债权优先权，本院予以支持。与之相应，前述四份合同中涉及案涉20套营业房抵押部分构成客观履行不能，李德强、桐梓农商行可向苟恩孟主张变更抵押物、赔偿损失等违约责任。综上所述，李德强、桐梓农商行的上诉请求部分成立，相应予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9952号民事判决第一项、第二项、第五项至第十三项；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初9952号民事判决第三项、第四项；三、驳回吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳其余诉讼请求。一审案件受理费60元由吴正容、杨世芬、刘晓山、付廷秋、何再超、刘世初、邓永贵、邓小英、王艳负担；二审案件受理费合计180元，由苟恩孟、李德强、桐梓农商行各自负担60元。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  蔡一雷审判员  罗小龙二〇二〇年五月二十日法官助理禹欣书记员吴误