四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初6051号 原告（反诉被告）：甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都街道马超东路266号和信新城市中心18楼1801号。 法定代表人：石磊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金旺，四川乐伯乐律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川思远影业有限公司，住所地成都市成华区建设北路三段2号5楼。 法定代表人：谢力，执行董事。 委托诉讼代理人：熊榜国，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李培锐，四川炜烨律师事务所律师。 原告甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司（以下简称甘建投公司）与被告四川思远影业有限公司（以下简称思远影业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，被告思远影业公司在提交答辩状期间，对本案管辖权提出异议，本院经审查，作出了驳回被告思远影业公司对本案管辖权提出异议的裁定，被告思远影业公司对该裁定不服，向四川省成都市中级人民法院提起了上诉，四川省成都市中级人民法院经审查，作出了（2019）川01民辖终1064号民事裁定，裁定驳回上诉，维持原裁定。被告思远影业公司于2019年11月20日向本院提出反诉，本、反诉案件合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）甘建投公司的委托诉讼代理人金旺、被告（反诉原告）思远影业公司的委托诉讼代理人熊榜国和李培锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 甘建投公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除甘建投公司与思远影业公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》；2.判令思远影业公司赔偿甘建投公司各项损失共计26468208元及利息（以26468208元作为基数，按照同期同类中国人民银行贷款利率自本案起诉之日起计算至付清之日止）。事实和理由：2017年，思远影业公司与甘建投公司接触，拟承租甘建投公司开发的“百郦锦城”商业项目部分商业用于开设电影院，甘建投公司根据思远影业公司确认的图纸进行报规报建并进行施工建设。2018年8月7日，甘建投公司与思远影业公司就物业租赁签订《租赁合同》，约定甘建投公司按照思远影业公司提供的平面设计图负责影城土建工程。合同中并对租金标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，甘建投公司按照约定和思远影业公司的要求进行施工建设。2019年3月7日，思远影业公司在没有任何法定理由的情况下向甘建投公司明确提出终止合同。2019年3月12日，又再次发函要求解除合同。甘建投公司根据思远影业公司的要求进行影院建设，在甘建投公司报规报建并基本完成建设后，思远影业公司明确告知终止合同，其行为严重违反合同约定，致使甘建投公司遭受重大损失。为保护甘建投公司的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 思远影业公司本诉辩称，一、思远影业公司从未确认过诉争房屋的报建图纸，图纸上没有思远影业公司的签字盖章。甘建投公司诉称是根据思远影业公司确认的图纸进行报规报建并进行施工建设与事实不符。甘建投公司报建的时间是2017年12月，双方签订合同的时间是2018年8月7日，甘建投公司报建时已将诉争房屋规划设计为影院。二、思远影业公司于2019年3月12日向甘建投公司发送的函件，该发函是请求与甘建投公司协商一致解除合同，不是单方解除。协商解除和单方解除不是同一个法律概念，发函并不会导致租赁合同的解除。三、本案中思远影业公司并没有实质性的违约行为。思远影业公司发函没有给甘建投公司造成任何经济损失，甘建投公司没有举证证明思远影业公司的行为给其造成了巨大的损失。且思远影业公司发函后，诉争房屋并未停止修建。四、思远影业公司发函是因为甘建投公司修建房屋工期严重滞后，根本不能在合同约定的2019年7月1日交房，故该公司才向甘建投公司发函要求协商解除合同。根据现在的工期，诉争房屋要到2020年的4、5月份才能竣工验收，甘建投公司报规报建的时间是2019年12月31日，超出与思远影业公司协议的交房时间5个多月。综上，本案中思远影业公司无任何违约行为，在甘建投公司起诉后，思远影业公司也向甘建投公司发函要求其履行交房义务，但甘建投公司至今未有回复。根据双方签订的合同的相关约定，甘建投公司未按时交房，思远影业公司有权解除合同，并要求甘建投公司支付相应的违约金。 思远影业公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判决解除思远影业公司与甘建投公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》；2.判决甘建投公司支付思远影业公司违约金276000元（从2019年7月2日起至思远影业公司提起反诉之日止，每天支付2000元）。事实和理由：思远影业公司与甘建投公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》第15.2条约定，如果甘建投公司违约迟延交房，甘建投公司每天将赔偿思远影业公司2000元违约金，且该合同第4.5条约定，如果甘建投公司违约未在合同约定时间（2019年7月1日）交房，在迟延三个月（2019年10月1日）后仍然不能交房的，思远影业公司有权单方解除租赁合同。至2019年10月1日，诉争房屋仍未修建完毕，故甘建投公司在前述约定时间内未能将竣工验收合格的房屋交付给思远影业公司，所以甘建投公司已严重违约。因此，本案中是甘建投公司违约在先，思远影业公司没有任何违约行为，思远影业公司的反诉请求应当得到支持，甘建投公司的本诉请求应予驳回。 甘建投公司反诉辩称，在本案中，甘建投公司已向法院阐明，因思远影业公司明确表示终止合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。甘建投公司于2019年5月22日通过向法院起诉的方式要求解除合同，该案的起诉状副本于2019年5月28日送达给思远影业公司，根据相关法律规定，通过起诉要求解除合同的，自起诉状副本送达被告方后合同解除。故本案案涉合同在2019年5月已解除，不存在甘建投公司再向思远影业公司交付房屋和承担违约责任的事实基础和合同基础。因此，思远影业公司的反诉无事实和法律依据，请求予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.甘建投公司为证明其依照思远影业公司的要求对影院设计方案进行专属设计、调整优化，并依据经双方确定的图纸进行报规报建的事实，提交了2017年12月13日《会议纪要》、百郦锦城项目地下室负一层报规报建设计图、《建设工程规划许可证》、情况说明。思远影业公司对2017年12月13日的《会议纪要》认为系复印件，对其三性均有异议，且该《会议纪要》没有任何的签名或盖章；对报规报建设计图、规划许可证的三性没有异议，对证明目的有异议，认为报建时间是2017年11月16日，报规时间是2017年12月，说明甘建投公司在2017年已将诉争房屋设计为电影院，甘建投公司是报规报建在先，双方签订合同在后。甘建投公司诉称是按照思远影业公司的要求进行影院建设不属实；对情况说明的三性均有异议，认为该说明出具的时间是2019年9月25日，第三方没有权利对本案双方当事人的行为进行确认，且思远影业公司并未对甘建投公司的设计图纸进行确认。本院认为，该组证据能够反映出案涉工程项目取得《建设工程规划许可证》的时间是2017年12月22日，在案涉工程项目报规报建时，诉争房屋已规划设计为电影院，故该组证据不能反映出是为了招商思远影业公司才将诉争房屋规划设计为电影院的事实，因此对甘建投公司提交该组证据所要证明的目的，本院不予采纳。 2.甘建投公司为证明思远影业公司终止合同给其造成的租金损失和工程造价损失，提交了2019年7月29日与案外人成都嘉纳思哲影业有限公司签订的《租赁合同》和《成都百郦锦城项目电影院造价测算编制报告》《甘建投百郦锦城商业独家招商委托代理合同》、UME影院招商代理费付款凭证。思远影业公司对《租赁合同》的三性均有异议，认为该合同是否履行、履行程序无法确定；对《成都百郦锦城项目电影院造价测算编制报告》的三性均有异议，认为该报告是甘建投公司单方委托第三方编制，并不是正式的报告；对代理合同的三性均有异议，认为该合同是对项目负一层整体招商而签订，并非对电影院单独招商。甘建投公司已将诉争房屋出租给第三人经营，并未对甘建投公司造成任何实际的损失；对付款凭证认为与本案无关。本院认为，甘建投公司仅以与第三方签订的《租赁合同》作为对其造成了租金损失的证据，而未提供其他证据相佐证，明显依据不足，且该《租赁合同》约定的租赁面积为3060m2，而甘建投公司与思远影业公司所签订的《租赁合同》所约定的租赁面积为3742m2，两份《租赁合同》从租赁面积上也没有可比性；《成都百郦锦城项目电影院造价测算编制报告》系甘建投公司单方委托第三方机构编制，且案涉工程项目现尚未竣工验收，更谈不上竣工决算，以及报告测算的电影院建筑面积为5006.09m2，而甘建投公司与思远影业公司签订的《租赁合同》约定的诉争房屋租赁面积约为建设面积3742m2，同样不具有可比性。故造价测算不能真实客观地反映电影院的造价；代理合同及代理费付款凭证，根据代理合同中关于主力店招商的约定，商家出具《租赁意向协议书》并向甘建投公司缴存租赁保证金后，甘建投公司才支付招商代理服务费25万元，待商家签订《正式租赁合同》或其他形式的合作协议，甘建投公司再支付招商代理服务费25万元，根据甘建投公司提交的代理费付款凭证，其支付招商代理服务费50万元是一次性支付，支付时间是2019年7月5日，而其与思远影业公司签订正式《租赁合同》的时间是2018年8月7日，按照代理合同中对于主力店招商代理服务费支付的约定，甘建投公司所提交的代理费损失不能证明该费用是针对电影院招商而产生。综上所述，甘建投公司所提交的该组证据真实性、关联性均缺乏，本院不予采信。但甘建投公司提供的与案外人签订的《租赁合同》，以及结合思远影业公司提交的甘建投公司的微信公众平台发布会的招商会公证书，能够证明甘建投公司于2019年8月16日就案涉房屋已另行与中影国际影城签约，即思远影业公司在2019年3月12日发出《告知函》后，甘建投公司已将诉争房屋另行出租给案外人的客观事实。 3.思远影业公司为证明甘建投公司的工期严重滞后，在合同约定的交房时间内未能按期交房的事实，提交了成都透明网公布的诉争租赁房屋预售许可信息、公证书、诉争房屋的施工现场照片。甘建投公司对透明网公示的信息的三性均有异议，认为拟竣工日期与本案标的无关；对公证书的真实性无异议，但认为与本案无关；对照片的真实性不认可，即使如思远影业公司所述的时间拍摄，也与本案无关。本院认为，思远影业公司提交的上述证据能证明案涉“百郦锦城”项目尚未竣工交付的事实，故对上述证据本院予以采信。 4.思远影业公司为证明甘建投公司没有在合同约定的交房时间履行交房义务，且经过催告后仍未履行交房义务，甘建投公司已严重违约，给该公司造成较大的经济损失，据此甘建投公司应当向其支付违约金，提交了邮寄函及回执。甘建投公司认为，该函落款的时间是2019年9月2日，思远影业公司已在2019年3月7日明确表示不再履行合同后，甘建投公司才向法院起诉。根据法律规定，合同业已解除，思远影业公司在合同解除后再发函要求解除合同没有事实和法律依据。本院认为，该函是在思远影业公司于2019年3月7日在三方会议时提出终止合同，之后于2019年3月12日又以《告知函》的形式，再次提出解除合同之后发出，在该函发出之前，思远影业公司已以书面形式表明不愿意继续履行合同，且该函发出时间是在甘建投公司向本院提起诉讼之后，故对思远影业公司提交的该组证据，本院不予采信，对其证明目的不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月7日，甘建投公司（甲方）与思远影业公司（乙方）签订了一份《租赁合同》，约定甘建投公司将其所有的位于成都市新都区及设施，租赁给思远影业公司使用，该商铺租赁面积（红线投影建筑面积）约定为建筑面积3742ｍ2（包括大堂和电影放映厅）。甘建投公司根据思远影业公司需求进行改造建设10个影厅以上（思远影业公司按国家广电总局颁布的星级影院之标准进行装修），预计总投资约3000万元左右。租赁期限为2020年1月1日至2034年12月31日，租赁期不含装修免租期但包含试营业免租期。合同第4.1条约定：“甲方须于2019年7月1日前向乙方交付已具备本合同附件五和附件六所述之房产技术条件的完整房产，甲方需完成第一次消防验收，双方在现场交接租赁标的，同时办理交接手续。”第4.2条约定：“如实际交房时间与本合同约定不符，则以实际交房时间为准，合同期限及免租期、计租期等相应顺延，如甲方实际交房时间延期并超过合同约定的交房时间三个月，则乙方有权解除合同。如到期乙方不与甲方办理接房手续，甲方书面通知交房时间作为交接日。”第7.1条约定：“双方同意，乙方以保底租金或该租赁标的经营所产生票房营业额提成的方式支付给甲方租金（按上述两种计价办法，两者取其高，择一支付的方式），且租金中已包含物业管理费在内（物管费为5元／每平方米／每月），保底租金及具体提成支付租金的约定如下：（1）租赁期限第1年度租金按照保底租金80万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的11%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（2）租赁期限第2年度租金按照保底租金100万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的11%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（3）租赁期限第3年度租金按照保底租金180万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的11%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（4）租赁期限第4年度至第7年度租金按照保底租金230万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的12%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（5）租赁期限第8年度至第11年度租金按照保底租金310万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的13%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；（6）租赁期限第12年度至第15年度租金按照保底租金390万／年或乙方按该租赁标的票房所产生营业额的14%提成（租金中已包含物业管理费在内）支付租金；”注：第一年租金可于第二年一并缴纳。第12.7条约定：“本项目在前期施工阶段，由甲方按乙方平面设计图负责影城土建工程，包括……。”第12.8条约定：“由乙方提供影院平面图交甲方实施。甲方交房时需按乙方提供的图纸和房产技术条件交付现场。”第15.1条甲方违约责任其中约定：“（2）违反本协议交房时间的约定，每逾期一天，按人民币2000元／天支付违约金；因甲方原因逾期120天，乙方有权解除合同。”第15.2条乙方违约责任其中约定：“（2）乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按上年全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等的投资款。”第16条履约保证金约定：“双方同意，在正式合同签定后，乙方在三十个工作日内将银行保函（人民币100万）出具给甲方，租赁期限届满或正式租赁合同终止时，甲方应将该履约银行保函返还给乙方。”该合同特别约定：“甲方负责按照乙方提供的设计图完成影城区域内隔墙和观众席混凝土结构或者钢结构起坡（4Ｄ影厅起坡的承重须达到500ｋｇ／平方米）、墙面和地面找平（影厅观影台阶需进行80ｍｍ厚现浇砼和20ｍｍ厚水泥砂浆抹面处理，其他表层做至水泥砂浆压光层交付）、放映室、夹层等土建工程；影厅部位地坪细石砼找平，内外隔声墙采用加气砼块墙做至抹灰层，若两个影厅相邻共用一面隔墙，需砌双墙并三面抹灰，双墙中间预留20厘米空腔作隔音处理。” 上述合同签订后，在案涉房屋修建期间，2019年3月7日，甘建投公司、思远影业公司、四川新港联行置业股份有限公司（百郦锦城商业项目的招商代理）三方召开会议，会议内容为思远影业公司提出终止《租赁合同》，甘建投公司将该情况上报集团总部。该会议之后，于2019年3月12日，思远影业公司向甘建投公司发出《告知函》，该函内容为：“致：甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司因客观情况变化，致使我司与贵司签订的《租赁合同》的合同目的无法实现，故特此正式函告贵司：请贵司与我司协商一致友好解除上述《租赁合同》。后续如有恰当的合作机会，期待双方再次进行友好商谈与合作!” 另查明，1.案涉工程项目“百郦锦城”于2017年12月22日取得《建设工程规划许可证》，该项目在报规时已规划设计有电影院。2.甘建投公司与思远影业公司签订合同后，思远影业公司未按照合同约定向甘建投公司出具金额为人民币100万的银行保函。3.诉争房屋在甘建投公司向本院提起诉讼，即2019年7月22日之后，甘建投公司已另行出租给案外人。4.案涉工程项目“百郦锦城”在本案审理中，仍未竣工验收予以交付。 本院认为，甘建投公司与思远影业公司签订的《租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，当事人争议的焦点：一、合同解除的问题；二、违约责任和违约损失的认定问题。针对焦点，本院评判如下： 关于焦点一，在合同履行过程中，思远影业公司于2019年3月7日在甘建投公司、思远影业公司、四川新港联行置业股份有限公司三方召开的会议中，明确提出终止《租赁合同》，后又于2019年3月12日，思远影业公司向甘建投公司发出书面的《告知函》，要求甘建投公司与该公司协商一致友好解除《租赁合同》。思远影业公司抗辩称，该函只是该公司请求与甘建投公司协商解除合同，并非是单方解除合同。本院认为，从该函的内容来看，要求解除合同的意思表示明确，且其中明确表示后续如有恰当的合作机会，期待双方再次进行友好商谈与合作，上述行为应视为思远影业公司已向甘建投公司作出了明确的单方解除《租赁合同》的意思表示，该意思表示是在甘建投公司没有任何违约行为，且思远影业公司没有任何法定理由有权解除合同的情况下作出的，故思远影业公司的上述行为已表明其不愿意继续履行《租赁合同》。且思远影业公司在发出《告知函》后，其未有证据能够证明甘建投公司与思远影业公司已协商一致达成解除合同的合意。因此，甘建投公司现提出解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;”故对于甘建投公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持；关于思远影业公司在反诉中主张解除双方之间签订合同的诉讼请求，其理由是思远影业公司认为在合同约定的期限内，甘建投公司未将承租房屋交付思远影业公司，甘建投公司的行为已违约，故思远影业公司有权单方解除合同。本院认为，合同约定思远影业公司有权解除合同的条件是因甘建投公司的原因逾期120天交房。本案中，合同约定的交房时间是2019年7月1日，逾期120天，即2019年10月29日之后，思远影业公司才有权提出解除合同，而本院查明的事实是，在合同约定的交房时间尚未届满时，思远影业公司已以自己的行为表明不愿继续履行合同，故其现提出反诉要求解除合同，既没有事实依据，也违背民事诉讼应当遵循的诚实信用原则，本院不予支持。 关于焦点二，上述本院已认为，在合同约定的履行期限届满前，思远影业公司已以自己的行为表明不愿意履行与甘建投公司之间签订的《租赁合同》，故其行为已构成违约，因此，其反诉主张甘建投公司未在合同约定的期限内交房，甘建投公司违约在先，要求甘建投公司支付违约金，没有事实依据，本院不予支持；本案中，因思远影业公司违约，甘建投公司要求思远影业公司赔偿其损失共计26468208元（该损失具体构成为：工程造价损失15578208元+租金损失1039万元+招商代理费损失50万元），关于该损失，本院认为，首先，本院在事实认定部分已对甘建投公司所举损失的证据认为缺乏真实性、关联性，均未予以采信；其次，甘建投公司在与思远影业公司签订《租赁合同》之前，其向相关部门报规报建中就设计有电影院，其所修建的电影院不能证明只能由思远影业公司所投资经营的影院专用，且业已查明，案涉工程项目在本案审理过程中，仍未竣工验收予以交付，并在现有基础上已另行出租给案外人；再次，对于思远影业公司违约应承担的违约责任，当事人签订的《租赁合同》中约定为：“乙方在租赁期内非合同约定原因单方终止合同，应按上年全年租金赔偿甲方和承担甲方为满足乙方进行影院经营所专设的设施设备等的投资款。”故综上，本院认为，关于思远影业公司向甘建投公司赔偿的损失，应结合庭审中双方当事人提供的有效证据，并参照双方合同中关于租金的约定进行处理较为妥当。本案中，思远影业公司于2019年单方提出解除合同，此时间节点是在双方约定的租赁期限还未开始履行时，故参照合同中关于第一年租金为80万元或按租赁标的所产生营业额的11%提成的约定，本院酌情认定思远影业公司赔偿甘建投公司损失100万元为宜。 综上所述，甘建投公司要求解除案涉《租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；甘建投公司要求思远影业公司赔偿其损失26468208元及利息的诉讼请求，本院予以部分支持；思远影业公司的反诉诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司与四川思远影业有限公司于2018年8月7日签订的《租赁合同》； 二、四川思远影业有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内支付甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司损失费100万元； 三、驳回甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回四川思远影业有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费174341元，由甘建投蓉樾成都房地产开发有限公司负担160341元，四川思远影业有限公司负担14000元；反诉案件受理费2820元，由四川思远影业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  严振波 审 判 员  霍 萍 人民陪审员  张泗先 二〇二〇年五月九日 书 记 员  侯 毅