吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)吉07民终362号上诉人（原审被告）：吉林省松原飞宇房地产开发有限公司，住所地吉林省松原市宁江区。法定代表人：李庆军，该公司董事长。委托诉讼代理人：虞连昌，吉林中证律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李辉，女，1974年8月7日出生，汉族，无职业，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。上诉人吉林省松原飞宇房地产开发有限公司（以下简称飞宇房地产公司）因与被上诉人李辉商品房买卖合同纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2019）吉0702民初4287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人飞宇房地产公司的委托诉讼代理人虞连昌、被上诉人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞宇房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；2.改判驳回李辉的诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由李辉承担。事实和理由：一审法院认定逾期办理产权登记的原因在于飞宇房地产公司，属于认定事实错误。案涉项目最初为松原市审批项目，手续应由市相关部门办理。但由于规划调整，该项目转到前郭尔罗斯蒙古族自治县管理，市、县两级规划部门的工作衔接出现了问题，导致规划部门迟迟不能验收，项目不能顺利验收的情况下，飞宇房地产公司无法补交土地出让金。现国土部门已完成验收，飞宇房地产公司已按政府要求完成补缴土地出让金事宜，并不存在飞宇房地产公司原因不能办证问题。综上，请求二审法院依法支持飞宇房地产公司的上诉请求。李辉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。飞宇房地产公司称两个部门衔接出现问题是不存在的，松原市规划部门和前郭尔罗斯蒙古族自治县规划部门是两个独立的办公部门，不存在工作衔接问题。松原市规划部门有《证明》证实飞宇房地产公司未到松原市规划局办理过相关手续。国土资源部门出示的《验收报告》时间为2019年的9月4日，也是迫于业主的上访。期间不能验收的原因是飞宇房地产公司改变容积率，超面积建筑导致，没有《验收报告》不能缴纳土地出让金、税费，造成划归到“无籍房”企业中。无籍房的概念是指由于开发商手续不全，或者开发商走死逃亡才能导致“无籍房”。现业主有办理《房屋产权证》的，但性质也是“无籍房”性质《房屋产权证》。李辉向一审法院起诉请求：1.飞宇房地产公司给付李辉违约金5万元；2.飞宇房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月22日，飞宇房地产公司与李辉签订一份《商品房买卖合同》，约定：飞宇房地产公司将其开发建设的**公馆第38幢1204号房屋（建筑面积132.41平方米）以每平方米3076元的价格出售给李辉，房屋总价款为407293元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。3.协商解决。”李辉已付案涉房屋全部价款，飞宇房地产公司于2014年1月3日将房屋交付给李辉。另查明，飞宇房地产公司于2013年7月12日取得松原市**公馆《商品房预售许可证》。2019年6月10日，《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》载明：“为营造诚信社会环境，打击开发企业失信行为，涉‘无籍房’开发企业务必于2019年6月20日前主动缴纳欠缴的土地出让金、相关税费，完善相关验收手续。”飞宇房地产公司开发的**公馆在该《通知》附“无籍房”开发企业名单之列。2019年7月4日，《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告》再次将飞宇房地产公司开发**公馆列入涉“无籍房”开发企业名单，并明确对涉“无籍房”开发企业在2019年8月15日前能主动完善相关手续，并缴足相关税费（金）的，从“无籍房”序列中退出，并从“黑名单”中剔除。逾期将列入“黑名单”并依规予以惩戒。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定：“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。”本案中，李辉将诉讼请求变更为飞宇房地产公司给付其违约金5万元，符合上述规定，予以准许。根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：飞宇房地产公司是否应当给付李辉违约金5万元。结合本案事实及相关法律规定，围绕争议焦点综合评判如下：一、关于飞宇房地产公司应否承担违约责任的问题。飞宇房地产公司与李辉于2013年7月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约行使权利、履行义务。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的___%赔偿买受人的损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。3.协商解决。”本案庭审时，飞宇房地产公司自认仍未按该约定将办理产权登记的相关资料提报至产权登记机关，且经当庭释明，飞宇房地产公司亦未在指定期限内提供其履行上述义务的证据，故应当认定飞宇房地产公司构成违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，截至庭审时，距房屋交付使用之日（2014年1月3日）已远超90日，李辉仍未取得案涉房屋权属证书。飞宇房地产公司虽主张逾期办证并非飞宇房地产公司原因，但其提供的《土地估价报告》《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告》等证据并不能证明该主张，且《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室公告》载明飞宇房地产公司因开发**公馆小区被列入涉“无籍房”开发企业名单。同时，李辉提供的《松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》明确要求包括飞宇房地产公司在内的涉“无籍房”开发企业限期整改，主动缴纳欠缴的土地出让金、相关税费，完善相关验收手续。综上，飞宇房地产公司关于逾期办证并非飞宇房地产公司原因的主张不成立，不予支持，飞宇房地产公司应当依法承担逾期办证的违约责任。二、关于如何承担违约责任的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证处理方式为“协商处理”，但经双方当事人多次协商未能达成一致，应视为没有约定违约责任且损失数额难以确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于我国深化利率市场化改革，中国人民银行不再公布贷款基准利率，但从基本价值功能上看，预先支付购房款的商品房买卖是开发商融资的手段和途径，买受人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理房屋权属登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。结合《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于审理房地产纠纷案件违约责任的处理原则，本案可以参照民间借贷中关于逾期利息按照年利率6%支付资金占用期间利息的规定。因飞宇房地产公司未按《商品房买卖合同》第十五条约定于商品交付使用后720日内将相关资料报产权登记机关备案，故应当自2015年12月25日起至办理产权证之日止，以已付购房款总额407293元为基数按照年利率6%支付逾期办证的违约金。李辉关于飞宇房地产公司向其支付违约金5万元的诉讼请求，并未超出以上述方式计算所得的违约金数额，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：飞宇房地产公司于本判决生效后立即给付李辉逾期办证违约金5万元。案件受理费5686元，由飞宇房地产公司负担。本院二审期间，李辉递交新证据。证据一、吉林省政府非税收入通用票据；证据二、两套《评估报告》；证据三、2019年9月2日松原市自然资源局与飞宇房地产公司签订的一份《国土使用权出让合同补充协议》。证明：飞宇房地产公司超面积建筑，导致容积率变高，相关部门不给验收，造成李辉等业主不能及时办理《房屋产权证》。飞宇房地产公司质证认为，证据的真实性没有异议，证明的问题有异议。关于证据一、证据二，土地出让金和税费产生的原因是商品房竣工验收后，规划和国土部门要进行规划、国土的验收，核实实际建筑面积和审批面积差后，差值部分补交土地出让金，上述程序属于房地产开发项目正常的验收和补缴，并非飞宇房地产公司恶意拖欠，该行为并不影响业主办理《房屋产权证》。关于证据三，该笔补缴金额一定在验收之后完成，是按照规定程序进行验收的其中一个步骤，所有开发企业都面临这个问题，项目建设成功后，有比当初规划面积多的，也有比当初规划面积少的。现阶段规划验收已完成。本院认为，李辉与飞宇房地产公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。双方在《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋办理产权证照的时间及违约责任，按照案涉房屋的实际交付时间计算，飞宇房地产公司作为出卖人应当在合同约定时间内将办理房屋产权证照需要的全部材料提交房屋产权登记机关备案。飞宇房地产公司上诉称，因市、县两级规划部门工作对接产生障碍等，相关政府部门未能及时处理，才导致飞宇房地产公司未能及时履行合同义务。但飞宇房地产公司并不能举证证明该事实存在。而飞宇房地产公司在李辉诉讼后还存在补缴土地出让金及税款的事实，说明具备办理产权证照的条件时，已远远迟于双方《商品房买卖合同》约定的办证时间，飞宇房地产公司已构成违约。故一审法院判令飞宇房地产公司承担合同约定的违约责任并无不当。综上所述，飞宇房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由吉林省松原飞宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二〇年五月二十九日书记员  邹仕尧