江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)赣0111民初346号 原告：江西新华安文化发展有限公司，住所地南昌市青山湖区。 法定代表人：熊芳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：万剑龙，江西皆诚律师事务所律师。 被告：南昌市甲戈体育有限公司，住所地南昌市青山湖区。 法定代表人:肖佳雨，该公司总经理。 被告：肖佳雨，男，1977年12月24日生，汉族，住南昌市红谷滩新区。 共同诉讼代理人：周太伦，江西赣兴律师事务所律师。 被告：万发明，男，1986年4月27日生，汉族，住南昌市青山湖区。 被告：何彦琪，男，1995年6月18日生，汉族，住赣州市石城县。 被告：魏宏韬，男，1992年1月22日生，汉族，户籍地新余市渝水区，住南昌市青山湖区。 原告江西新华安文化发展有限公司（以下简称新华安公司）与被告南昌市甲戈体育有限公司（以下简称甲戈公司）、肖佳雨、万发明、何彦琪、魏宏韬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月9日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告新华安公司的委托诉讼代理人万剑龙，被告甲戈公司的法定代表人肖佳雨及委托诉讼代理人周太伦、被告肖佳雨及委托诉讼代理人周太伦、被告万发明、何彦琪、魏宏韬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新华安公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租金617895元、物业费23550元、水电费9858元（租金、物业费和水电费暂计至2020年4月15日，计至实际交还之日止），逾期付款违约金66542.25元，共计717845.25元；2、判令甲戈公司立即将699创意工场二期×栋×号区域建筑面积为628平方米的房屋交还给新华安公司；3、判令肖佳雨、万发明、何彦琪、魏宏韬对上述全部款项的支付承担连带责任；4、本案诉讼费由五被告承担。事实和理由：2014年12月29日，被告与原告签订了《699创意工场物业租赁合同》，租赁了原告位于南昌市青山湖区创意工场二期×栋×号区域建筑面积为865平方米的租赁场所经营餐吧、街舞等培训，租赁期限为2014年12月29日起至2019年12月31日止。现租赁期满，合同终止，双方未续签合同，但被告未撤离场地，一直占用至今。被告尚欠2018年7月1日至今的租金、物业费和水电费未付。原告故提起诉讼。 甲戈公司辩称，1、原告违反合同约定，引入与被告经营项目类似的其他商户，严重影响了被告的经营，被告多次与原告交涉，原告不但不改正，反而在2018年1月2日以停水停电的方式采用胁迫手段致使被告在场的合作伙伴签下对被告不公平的补充协议，违反诚实信用原则，且当被告偶尔经营困难时，原告即停水停电，严重干扰被告的正常经营，给被告造成损失1920000元，该损失应由原告赔偿；2、原告违约在先，被告不应承担逾期付款责任，被告交纳的履约押金69200元应全额无息返还，或从我方欠款总额中冲减；3、合同约定水电费的支付方式为原告出示的水电部门的缴费单据之日起的五天内缴清，但原告违反国家规定，按1.5元/度收取电费，共计多收取被告93000元以上的电费，此款项应予以返还，亦不存在补交电费的问题；3、原告诉请金额有误，根据补充协议约定，截止2019年4月30日被告尚欠原告340978元（此前的房租、物业费和水电费已结清），而2019年5月1日至2019年12月31日的租金为138160元，故截止2019年12月31日的租金应为479098元、物业费9420元、水电费7055元，而并非原告所称租金493551元，且在2019年9月3日后我方又向原告交纳了105000元，该款应从欠款总额中扣除；4、原告主张的违约金过高，应调整至年利率36%以下，即从66542.25元调整为35250元以下；5、不存在交还房屋，合同终止后房屋自然就给了原告，是原告不让我们搬东西直到现在扣留物品作为租金清偿；6、不同意原告主张的合同期满后的房屋占用费，我们已经发了函给原告，让原告收房，我们要求搬东西是原告不让我们搬，且这段时间属于疫情期间，我们也没办法交涉；7、肖佳雨、万发明、何彦琪、魏宏韬不应承担连带责任，承诺书是在原告的强迫下签订的，这四个个人也不是公司股东，也不是签约人。按法律规定已经过了保证期，原告在保证期内并没有向个人主张，所以个人应该免除保证责任。 肖佳雨辩称：同意甲戈公司的答辩意见，1、我不是原告与甲戈公司的签约主体，我与原告也未签订担保协议；2、2017年10月5日的承诺书已逾期失效，不具备法律效力；3、2019年4月24日的补充协议第十条，涉及到我的所谓无限连带担保责任问题，因保证期间届满并失去法律效力，依法可以免除我的保证责任。故请求驳回原告对我的诉讼请求。 万发明辩称：同意肖佳雨的答辩意见。 何彦琪辩称：同意肖佳雨的答辩意见。 魏宏韬辩称：1、同意肖佳雨的答辩意见；2、原告将我列为被告无事实和法律依据；3、原告要求我承担连带责任无事实及法律依据，请求驳回原告对我的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对甲戈公司提交的第二组证据（699创意工场物业租赁合同、承诺书、2份租赁合同补充协议）的真实性、合法性、关联性予以确认，对证明目的部分采信；对第三组证据中的证据7（费用催缴单、微信聊天记录、张贴照片）和证据9（欠款及违约金计算一览表）因系原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信，对证据8（租赁合同终止通知书、张贴照片、EMS邮寄抽递信息）和证据10（2019年4月23日之后被告的转款凭证）的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的部分予以确认；对第四组证据（水、电表读数记录及其欠费清单，场地占用费及水、电费计算一览表）因系原告单方制件，且被告不予认可，故本院不予采信。 对甲戈公司所举第一组证据（照片4张）的真实性予以确认，对证明目的不予确认；对第二组证据（涉案租赁物内部装修照片一组及物品明细表一组）、第三组证据（照片3张）因无法确认是否与涉案租赁物有关，故不予采信；对第四组证据（关于搬离699创意工场的告知函及邮件交寄单）予以采信。 对肖佳雨所举第一组证据（收据12张）予以采信，对第二组证据（2019年4月24日的租赁合同补充协议）不予采信。 对魏宏韬所举证据的真实性、合法性予以确认，对关联性和证明目的不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月29日，甲方新华安公司（出租方）与乙方南昌市甲戈文化传播有限公司（承租方，以下简称甲戈文化公司）签订了1份《699创意工场物业租赁合同》。合同约定：甲方将其位于南昌市创意工场二期×栋×号区域租赁场所租予乙方经营；租赁物业建筑（含公摊）面积865㎡；乙方经营范围为餐吧、街舞培训、钢管舞培训、攀岩项目及培训、跑酷培训、直排轮等极限运动培训，以上项目甲方在北区原则上不再引入其他商户，同时乙方承诺积极开展以上项目并达到领先水平；租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止；该物业免租期（含装修期）总计为12个月，自2015年1月1日至2015年6月30日，2016年11月1日至2016年12月31日，2017年11月1日至2017年12月31日，2018年12月1日至2018年12月31日，2019年12月1日至2019年12月31日，其中装修期为2015年1月1日至2015年3月31日，乙方装修期免交租金，如乙方在合同期内提前终止合同，则乙方应补交免租期内所有房租；物业起始租金为40元／㎡／月，第一阶段、第二阶段、第三阶段（2015年1月1日至2017年12月31日）为40元／㎡／月，第四阶段、第五阶段（2018年1月1日至2019年12月31日）为44元／㎡／月；乙方在签订本合同后当日将履约保证金一次性缴付于甲方，履约保证金69200元；乙方逾期缴付租金的，经甲方书面通知，仍未能于7日内缴付的，每逾期一日，按应付金额的3‰支付违约金；乙方每月应承担物业管理费4325元，乙方逾期缴付物业管理费的，每逾期一日，按应付金额的5‰支付违约金，甲方指定的物业管理方为江西和音物业服务有限公司（以下简称和音公司）；甲方提供上水系统，给水进乙方租赁物业入口，水电费商业用水3.9元／吨计；强电入乙方租赁入口，电费按1.5元／度计（不含税价格）（含线损、变损、园区照明及设施的公摊），乙方租赁标的的电费由乙方承担；合同终止时，乙方须于合同终止日起20日撤离现场，办妥该物业移交手续。逾期视为乙方放弃物业内所有物品的权益，乙方同意甲方清理该场地及处置租赁物业内的物品，甲方无须给予乙方任何补偿，因此发生的费用由乙方承担；乙方如有违约，乙方同意违约金从履约保证金中由甲方直接抵扣等。后新华安公司将租赁物业交付甲戈公司装修、经营，甲戈文化公司向新华安公司交纳了69200元履约保证金。后甲戈文化公司在租赁物业内开办了拓扑空间，用以经营健身、餐饮等项目。 2017年10月13日，甲戈文化公司、肖佳雨、万发明、何彦琪作为承诺人共同向新华安公司和和音公司出具了1份承诺书，写明：“甲戈文化公司与新华安公司于2014年12月29日签订了租赁合同，甲戈文化公司的实际股东、实际经营者为魏宏韬、何彦琪、万发明、肖佳雨；甲戈文化公司、魏宏韬、何彦琪、万发明、肖佳雨共同确认并郑重承诺截止2017年10月13日，甲戈文化公司拖欠新华安公司房屋租金411575元，和音公司物业费12975元、水电费4158元，共计428708元，承诺2017年12月31日前全部付清；魏宏韬、何彦琪、万发明、肖佳雨承诺对上述欠款的清偿、对《699创意工场物业租赁合同》及本承诺书所有条款的履行以其个人财产、夫妻共同财产及家庭财产承担无限连带担保责任（担保期限为主债务履行期满之日起二年）。”甲戈文化公司在该承诺书上盖章，肖佳雨、万发明、何彦琪在承诺书上签名并捺印。 2018年1月2日，甲方新华安公司（出租方）与乙方甲戈文化公司（承租方）签订了1份《租赁合同补充协议》。协议约定：针对乙方于2017年10月13日签署的承诺书所承诺的欠款428708元及2017年11月1日至2017年12月31日水电费15103元，共计443811元，乙方必须在2018年1月2日支付甲方70000元，2018年1月15日支付甲方100000元，2018年1月23日支付甲方50000元，2018年1月30日支付甲方100000元，2018年2月6日支付123811元及2018年1月1日至2018年1月31日止所使用水电费，如未按以上时间节点支付，其违约责任遵照2017年10月13日所签署的承诺书违约责任执行；本补充协议与乙方于2017年10月13日签署的协议书同时具有法律效力；在以后的租赁期限内严格按照合同约定，按时缴纳房租、物业费及水电费等费用，如有延迟，乙方自愿同意物业公司有权采取停水停电等措施至所欠所有费用收齐，如再有不遵守合同约定的情形发生，甲方有权立即单方终止租赁合同并收回物业，乙方彻底放弃物业的装修、搭建及物品的所有权，由甲方全权处置；在租赁期满时，所有搭建的所有权归甲方所有，乙方应保证该物业现状完好移交，所有搭建不可拆除，可移动财物（如办公桌椅、空调等）乙方负责搬离；此补充协议与2014年12月29日的租赁合同具有同等效力。肖佳雨在协议尾部乙方处签名，甲戈文化公司加盖公章。万发明、何彦琪、魏宏韬在协议尾部的乙方日期下方签名并捺印。 2019年4月24日，甲方新华安公司（出租方）与乙方甲戈文化公司（承租方）又签订了1份《租赁合同补充协议》。协议约定：“租赁物业建筑面积由865平方米改为628平方米；原A馆酒吧区域237平方米由于经营困难，申请提前退租；该物业租赁期限不变；面积更改后，B馆的计租开始日期从2019年5月1日起计算（该日之前的租金等费用按原租赁合同的约定付清给甲方）；面积更改后，起始租金为44元/㎡/月；截止2019年4月23日止乙方欠甲方2018年4月1日至2019年4月30日房租461975元，欠2017年10月1日至2019年4月30日物业费82175元，欠2018年1月1日至2019年3月31日水电费96788元，共计欠款640938元；原A馆酒吧区域内外的所有物品及外围装置、招牌等附属设施设备抵乙方所欠甲方部分房租、物业费及水电费300000元，甲方对其拥有绝对处置权；依上所述，截止2019年4月23日止乙方仍欠甲方部分房租340938元（2018年7月1日至2019年4月30日部分房租、物业费及水电费清缴）；乙方与新华安公司、和音公司所签订的合同、补充协议、承诺书等一切文件中所涉及的权利、义务、责任及承诺等，肖佳雨本人承担连带担保责任；租赁期满或合同终止后，如有欠费或其他违约，甲方有权留置租赁物内的财产，并在合同解除或终止之日起五日后，甲方有权处置留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，此补充协议与租赁合同均具有同等法律效力，如租赁合同、物业服务协议、补充协议及所签署的所有文件有不一致的，以本补充协议为准；本协议自甲、乙双方盖章及担保人签字之日起生效。”甲戈文化公司在乙方处盖章，肖佳雨在担保人处签字捺印。2019年9月，甲戈公司向新华安公司交纳了105000元。2019年12月30日，拓扑公司停止营业。 后甲戈文化公司改名为江西省甲戈文化传媒有限公司，2019年11月14日，江西省甲戈文化传媒有限公司又改名为甲戈公司。 2020年1月4日，新华安公司向甲戈公司发出租赁合同终止通知书，写明“双方合同已于2019年12月31日到期终止。截止2019年12月31日，我司尚未收到你本应支付的2018年7月1日至2019年12月31日的房租493551元，2019年10月1日至2019年12月31日的物业费9420元，2019年10月1日至2019年11月30日水电费3743元，共计506714元。依据合同约定，我司通知你须清缴所欠所有费用，于合同终止日起20日撤离现场，办妥该物业移交手续。逾期视为你放弃物业内所有物品的权益，视为你同意由我司清理该场地及处置租赁物业内的物品，我司无须给予你任何补偿，因此发生的费用由你全部承担。”因甲戈公司一直未清缴欠费，新华安公司故诉至本院。 本院认为，案涉《699创意工场物业租赁合同》、《承诺书》及《租赁合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，本院予以确认。本案纠纷系因甲戈公司未清缴租金及费用而引起。新华安公司要求甲戈公司支付合同期内拖欠的租金、物业费和水电费符合租赁合同和补充协议的约定，本院予以支持。经核算，截止2019年12月31日，甲戈公司尚欠新华安公司租金534362元[340938元（截至2019年4月30日的租金)+193424元（2019年5月1日至2019年11月30日的租金,628㎡×44元/㎡/月×7个月），2019年12月1日至2019年12月31日为免租期]、物业费9420元、水电费3743元，合计547525元，减去甲戈公司已支付的105000元，甲戈公司尚欠新华安公司447025元。对于新华安公司提出该105000元包括租金68443元、物业费15700元、水电费15857元，且该105000元已在其诉讼请求中予以扣除，因无证据证实，本院不予采信。 对于新华安公司主张合同期满后的房屋占用费，因合同已有约定，即在“合同终止时，乙方须于合同终止日起20日撤离现场，办妥该物业移交手续。逾期视为乙方放弃物业内所有物品的权益，乙方同意甲方清理该场地及处置租赁物业内的物品”，现因新华安公司怠于行使合同权利，没有采取适当措施导致损失扩大，不得就扩大部分的损失要求赔偿，即新华安公司不得再要求甲戈公司支付合同期满后的房屋占用费。 关于肖佳雨、万发明、何彦琪的担保责任，因肖佳雨、万发明、何彦琪在承诺书中已约定担保范围为租赁合同及承诺书有所有条款的履行，担保期限为主债务履行期满之日起二年，而租赁合同的期限为截至2019年12月31日止，故肖佳雨、万发明、何彦琪的担保期限应截至2021年12月31日止，现新华安要求肖佳雨、万发明、何彦琪承担连带保证责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 新华安公司要求魏宏韬承担连带清偿责任，因无相应依据，本院不予支持。 关于甲戈公司要求新华安公司赔偿损失1920000元，因未提起反诉，本院在本案中不予处理。关于电费1.5元/度，因双方在合同中已有约定，该电费包含了线损、变损、园区照明及设施公摊的费用，且原、被告一直按此约定履行，现被告要求返还或抵扣，无相应依据，本院不予支持。甲戈公司要求将其交纳的履约保证金69200元冲抵部分所欠费用，甲戈公司也表示同意，本院予以确认。新华安公司要求甲戈公司支付逾期付款违约金，符合双方合同约定，但新华安公司要求按日1‰的标准计算，该标准过高，应调整为月2%为宜，调整后的违约金为44383元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、南昌市甲戈体育有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付江西新华安文化发展有限公司房屋租金、物业费、水电费共计377825元（447025元-69200元）； 二、南昌市甲戈体育有限公司应在本判决生效之日起十五日内支付江西新华安文化发展有限公司逾期付款违约金44383元； 三、被告肖佳雨、万发明、何彦琪对上述第一项、第二项款项的给付承担连带责任； 四、驳回江西新华安文化发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10978元（江西新华安文化发展有限公司已预交），由江西新华安文化发展有限公司负担3345元，南昌市甲戈体育有限公司、肖佳雨、万发明、何彦琪负担7633元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 丹 人民陪审员  万丽丽 人民陪审员  杨 惠 二〇二〇年五月二十八日 书 记 员  金 未