河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀07民终390号 上诉人（原审被告）：张家口华凯创业房地产开发有限公司，住所地：张家口经济开发区紫金城小区二层楼，统一社会信用代码：91130701550431315N。 法定代表人：田美玲，经理。 委托诉讼代理人：王俊，河北国器律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵明，男，汉族，1964年10月4日出生，住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：姚建明，河北文昌阁律师事务所律师。 上诉人张家口华凯创业房地产开发有限公司（以下简称华凯公司）因与被上诉人赵明房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华凯公司的委托诉讼代理人王俊、被上诉人赵明的委托诉讼代理人姚建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华凯公司上诉请求：撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初429号民事判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院确认吕某在未按时偿还借款时，抵押房屋由担保转化为买卖归李桂枝所有，违反法律禁止性规定。2014年1月24日至2014年7月28日，吕某向赵淑江、李桂枝借款，吕某以华凯公司抵账房提供担保。2015年12月20日，吕某与赵淑江、李桂枝就上述期间借款重新达成《还款承诺协议》，协议第4条约定“如到2016年3月31日前借款及利息未按时全部还清，吕某则彻底放弃紫金城小区住宅楼Ｄ座1708、1709、Ｅ座1009三套房屋及Ａ座22号底商产权，彻底归李桂枝、赵淑江两人所有”。物权法第186条规定:抵押权人在债务履行届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。吕某与赵淑江、李桂枝达成的《还款承诺协议》第4条约定违反了法律禁止性规定，应为无效。2016年4月1日，吕某出具的《保证书》载明“我保证在2016年4月10日前将所欠赵淑江、李桂枝款项中的壹佰万元还完，如不能兑现，赵淑江及李桂枝有权将Ａ-22底商过户”。依据2016年4月1日华凯公司出具的《承诺书》可以证实，吕某在出具《保证书》后，给付了赵淑江和李桂枝40万元借款。一审中华凯公司请求法院追加吕某为被告，以便查明欠款数额及吕某与赵明之间的法律关系，一审法院不予追加。赵明无证据证明吕某与赵淑江、李桂枝在借款到期后就60万元欠款达成以房抵债协议，所以一审法院认定吕某在未按时偿还借款时，抵押房屋由担保转化为买卖归赵淑江、李桂枝所有违反法律规定是错误的。二、一审法院认定事实不清。1、吕某与赵淑江、李桂枝之间的欠款数额事实不清，整个判决书中没有确认过吕某与赵淑江、李桂枝之间的欠款数额（2016年4月1日吕某出具的《保证书》和华凯公司出具的《承诺书》中对欠李桂枝、赵淑江借款不一致）。2、吕某与赵明之间是否存在转借贷法律关系事实不清。华凯公司向一审法院提交河南省豫新建筑安装有限公司张家口建筑工程处于2016年4月18日出具的《房屋抵押、转抵押登记说明》，证明吕某与赵明是借贷关系，吕某向华凯公司出具《房屋抵押、转抵押登记说明》，华凯公司才与赵明于同日签订了《房屋买卖合同》。3、赵明与赵淑江、李桂枝之间有无真实的房屋买卖资金往来事实不清。三、一审判决适用法律错误。本案中，Ａ-22号房屋买卖合同的相对人是华凯公司与吕某。在华凯公司出具的《承诺书》已明确，“配合李桂枝办理初始确权登记手续”。依据合同相对性原则，即使赵明与赵淑江、李桂枝存在房屋买卖关系，也是二手房买卖。应当适用合同法进行判决，而不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判决，故一审判决适用法律有错误。 赵明答辩称，本案的客观事实华凯公司应欠吕某工程款将案涉房屋抵顶给了吕某，消除了华凯公司对吕某的债务。因吕某与李桂枝之间存在借贷关系，吕某将房屋抵顶给李桂枝，消除了对李桂枝的欠款债务，吕某与李桂枝同时到华凯公司办理了房屋买卖合同，李桂枝取得了房屋后为了变现将该房屋卖给了答辩人，并与答辩人同时到华凯公司签订了房屋买卖合同，华凯公司向答辩人出具了房款收据，答辩人获得了案涉房屋的权利后，华凯公司作出出卖人有义务向其交付房屋，而其故意隐瞒房屋被政府回收而无法交付的事实，其应当承担相应的法律后果。华凯公司引用物权法第186条的规定认为吕某与赵淑江、李桂枝达成的《还款承诺协议》第4条约定违反了法律禁止性规定属于无效的理由不能成立，因该法律适用的前提是双方之间存在合法有效的抵押担保关系，案涉房屋并没有经过抵押登记，双方之间的抵押权是不存在的，不存在违反法律规定的情形，故华凯公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 赵明向一审法院起诉请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令华凯公司双倍返还赵明的购房款2040000元及支付资金占用期间的利息（利息以1020000元为基数，按年利率6%计算，从2016年4月18日起计算至实际返还之日）；3、本案诉讼费用全部由华凯公司承担。 一审法院认定事实：本案所涉张家口市文化艺术会展中心一华润•紫金城Ａ座22号底商为华凯公司开发楼房，吕某系施工方河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处的分包商。2014年1月24日至2014年7月28日期间，吕某向赵淑江、李桂枝借款。2014年1月24日，李桂枝（乙方）与华凯公司（甲方）签订《张家口市文化艺术会展中心-华润•紫金城房屋（商铺、公寓、住宅）买卖合同》一份，约定李桂枝拟定承购的房屋为Ａ座22号房，房屋建筑面积125.43平方米，单价16000元／平方米，合计2006880元。同日，吕某签署《承诺书》一份，内容为“乙方吕某将会展中心Ａ-22号房屋抵押贷款给李桂芝，但该房屋乙方已抵押给李满荣，现需将李满荣的抵押贷款合同及收据于2014年10月22日准时交回财务部，如不能按时交回，在此期间发生任何法律、经济、刑事纠纷，由乙方全权负责，在此之前办理的抵押合同到期未归还的，甲方将通过法律途径追究乙方法律、经济、刑事责任”。2015年12月20日借款人吕某与出借人李桂枝、赵淑江签订《还款承诺协议》一份，约定：因过去吕某借李桂枝、赵淑江款及利息较多，经双方协商，达成如下协议：1、2015年12月20日吕某把紫金城小区住宅楼Ｄ座1708、1709、1710共三套住房的钥匙交于李桂枝、赵淑江两位产权人。2、吕某将分三期支付借款及利息，第一次还款日为2016年1月31日（即支付60万元），第二次还款日期为2016年2月28日。3、第三次还款日期为2016年3月31日（此次还款全部付清）。4、如到2016年3月31日前借款及利息未按时全部还清，吕某则彻底放弃紫金城小区住宅楼Ｄ座1708、1709、Ｅ座1009三套房屋及Ａ座22号底商产权，彻底归李桂枝、赵淑江两人所有。至此双方互不相欠，吕某负责清理Ｅ座1009房屋并交出钥匙。吕某愿负一切法律责任。截止到2015年12月30日，吕某所欠李桂枝、赵淑江两人借款及利息共计2047000元（贰佰零肆万柒仟元整）。因华凯公司拖欠施工方河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处的分包商吕某工程款，用底商房屋进行折抵工程款。华凯公司于2016年4月1日出具《承诺书》一份，内容为“位于华润•紫金城Ａ座22号底商房是张家口华凯创业房地产开发有限公司因欠吕某工程款，而抵顶给吕某的真实房屋。吕某用以上真实房屋做抵押向赵淑江借款60万元，并将华润•紫金城房上述真实房屋买卖合同转到李桂枝名下。按照吕某与赵淑江、李桂枝达成的协议，如吕某在借款期内未能履行还本付息义务，上述Ａ座22号底商真实房屋产权全部归李桂枝所有。我公司承诺配合李桂枝办理初始确权登记手续，并承诺愿负法律责任”。该承诺书的承诺人处加盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司的印章，并加盖有其法定代表人何风枝的手章。同日，吕某出具《保证书》一份，载明“我保证在2016年4月10日前将所欠赵淑江、李桂枝款项中的壹佰万元还完，如不能兑现，赵淑江及李桂枝有权将Ａ-22底商过户”，该保证书上保证人处有吕某签名捺印，担保人处有杨营凯签字捺印。李桂枝于2016年4月16日出具收条一张，载明“今收到赵明购我房屋（张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城Ａ座22号）款陆拾伍万元”。李桂枝于2016年4月28日出具收条一张，载明“今收到赵明购我房屋（张家口市文化艺术会展中心-华润•紫金城Ａ座22号）款叁拾柒万元整”。河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处于2016年4月18日出具《房屋抵押、转抵押登记说明》一份，内容为“华凯创业房开公司以施工方借用房屋而持有的紫金城项目内的Ａ座22号房屋，面积为125.43㎡，单价为16000元，总价为2006880元，经施工方确认后由其分包商吕某先生确认后将该房屋的买卖合同及收据办给了李桂枝女士。该房屋已于2014年1月24日进行了抵押贷款，现由于到期还款困难，将该房屋再次转抵押给赵明先生用于抵押贷款，完善工程。请贵公司将该房屋的买卖合同及收据转办理给现出借人。该房屋乙方承诺再次抵押期为6个月，到期还款后将该房屋的买卖合同及收据退还给甲方售楼部或财务部门。以上房屋为临时抵押贷款，不是房屋买卖关系，如出借人（合同及收据持有人）直接找甲方公司联系时，应通知施工方（抵押方），以便妥善处理”。该说明的经办人处加盖有吕某的手章并有吕某的签字，同时加盖有河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处的印章。同日，原告赵明作为承购方（乙方）与被告华凯公司作为出售方（甲方）签订《张家口市文化艺术会展中心-华润•紫金城房屋（商铺、公寓、住宅）买卖合同》一份，合同约定：一、甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》以及有关规定，经协商一致于2016年4月18日在钻石南路1号该项目的接待中心签订本合同；二、房屋楼号、建筑面积及价格，乙方拟定承购的房屋为Ａ座22号房，该房屋建筑面积125.43平方米，单价16000元／平方米，合计2006880元；三、付款方式为乙方一次全款支付该房屋的房价款，总房价人民币2006880元。四、甲方交房期限及违约责任，2、甲方所承建的房屋应按双方所约定的时间竣工验收并按规定的交房标准交付给乙方使用，但如遇下列特殊情况，甲方可根据实际情况予以调整、延期或退款。（1）不可抗拒的自然灾害及非甲方原因造成的；（2）因规划部门根据城市建设要求中途变更设计、规划的；（3）施工时地埋出现军缆、人防及其他军、地市政设施的；（4）甲、乙双方协商一致及在施工中遇风、雨、雪期连续超过三天不能正常施工的；（5）因国家政策有重大变故、城市规划做重大调整等因政府原因而导致本工程项目无法继续实施的。3、如遇以上本合同规定的特殊情况，甲方的交工日期则自行顺延或免责退款。除以上规定的条款外，甲方如未按本合同规定的期限交付房屋给乙方使用，应支付逾期违约金，甲方按日向乙方支付逾期已付购房款项的万分之三的违约金。如逾期超过三十日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当退还乙方全部已付购房款，并支付乙方一万元人民币作为补偿。乙方不愿解除合同的，双方另定协议。（其他合同条款详见合同文本）。该房屋买卖合同甲方处盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章，经办人处有李晓霞签字。乙方处有赵明的签字捺印。该合同后附有附件二页涉及交房标准及户型图等内容，均有原告赵明签字捺印，并加盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司合同专用章。同日，被告给原告出具收据一张，载明“今收到赵明交来会展中心Ａ座22号房购房款人民币2006880元”，该收据收款单位处加盖有张家口华凯创业房地产开发有限公司财务专用章。收款人处写有李，交款人处写有赵明。张家口市文化艺术会展中心属于公益性质的重大公共基础设施，是全市会议、会展服务的配套工程，2015年11月市政府召开专题会议研究文化艺术会展中心有关事宜，杨营凯代表华凯公司参会，市政府下发会议纪要明确经开区作为会展中心的管理主体。会展中心现为张家口市大型会议举办会场。张家口市文化艺术会展中心整体建筑中包含本案所涉及的张家口市文化艺术会展中心华润•紫金城Ａ-22号房屋。张家口华凯创业房地产开发有限公司在2018年8月8日法定代表人由何风枝变更为田美玲。 一审法院认为，吕某因向赵淑江、李桂枝借款，用华凯公司抵顶给吕某的底商做担保，并由李桂枝与华凯公司签订房屋买卖合同。吕某和杨营凯出具保证书，保证在不能偿还李桂枝欠款时，赵淑江及李桂枝有权将Ａ-22底商过户。李桂枝、赵淑江与吕某签订还款承诺协议，吕某亦认可不能偿还欠款，Ａ座22号底商产权彻底归李桂枝、赵淑江所有。后华凯公司出具《承诺书》，确认位于华润紫金城Ａ座22号底商房是因欠吕某工程款，而抵顶给吕某的真实房屋，吕某用以上真实房屋做抵押向赵淑江借款，并将房屋买卖合同转到李桂枝名下，如吕某未能履行还本付息义务，Ａ座22号底商真实产权全部归李桂枝所有，华凯公司承诺配合李桂枝办理初始确权登记手续。综合以上情形，可以认定Ａ座22号底商房屋系吕某以抵账方式取得的房屋，在房屋不具备办理初始确认登记条件时，由房屋开发商被告华凯公司与李桂枝签订房屋买卖合同的形式担保债务清偿，在未能按时偿还欠款时，华凯公司与吕某均认可底商房屋产权归李桂枝所有，故吕某取得的抵账房屋已经转抵顶给李桂枝，房屋买卖合同的性质已由担保转化为房屋买卖，华凯公司负有交付房屋的义务。李桂枝后又将该底商卖于赵明，赵明支付给李桂枝购房款1020000元，华凯公司与赵明于2016年4月18日签订房屋买卖合同并出具购房款收据，赵明继受李桂枝的相关权利义务，具有购买底商房屋的真实意思表示，华凯公司与赵明签订房屋买卖合同及出具购房款收据的行为，抵销了华凯公司与吕某之间，吕某与李桂枝之间的相应债权债务关系，最终由赵明以支付李桂枝购房款的方式清结相应债权债务，赵明所付购房款应视为购买Ａ座22号底商的对价，华凯公司已将其对吕某的相应付款义务转化为其对赵明履行房屋买卖合同项下的相应义务。在房屋买卖合同不能履行时，华凯公司负有退还购房款的义务。因涉案底商已经被政府收购而无法交付赵明，房屋买卖合同之合同目的无法实现，依据相关法律规定，赵明有权要求解除房屋买卖合同，华凯公司也同意解除该房屋买卖合同，故对赵明要求解除与被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。华凯公司作为签订合同及出售房屋的主体，在2015年11月市政府召开专题会议时对政府收购的事项已经知晓，其仍于2016年4月18日与原告签订房屋买卖合同，且未能提供证据证明就该政府收购事项其已向赵明释明，故华凯公司对于赵明所签房屋买卖合同之合同目的无法实现及合同解除存在过错，华凯公司应承担相应的赔偿责任，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，华凯公司应承担退还赵明支付购房款并承担相应利息的违约责任，另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”之规定，华凯公司应返还赵明购房款1020000元并承担相应利息，并承担已付购房款一倍即1020000元的赔偿责任，利息以人民币1020000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率计息，从2016年4月18日起计算至实际返还本金之日止。华凯公司辩称双方不存在房屋买卖的真实意思表示，并提交证据房屋抵押、转抵押登记说明，因该证据系河南省豫兴建筑安装有限公司张家口建筑工程处及吕某出具，并未得到赵明确认，故该证据不足以对抗双方之间签订的房屋买卖合同，华凯公司的抗辩意见证据不足不予采信。判决：一、解除赵明与华凯公司于2016年4月18日签订的《张家口市文化艺术会展中心-华润•紫金城房屋（商铺、公寓、住宅）买卖合同》；二、华凯公司于判决生效之日起十日内返还赵明购房款人民币1020000元，并以人民币1020000元为本金，按照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率计息，给付赵明从2016年4月18日起至实际给付购房款本金之日止的利息；三、华凯公司于判决生效之日起十日内给付赵明赔偿款人民币1020000元。 本院二审期间，华凯公司提交了转账记录复印件五份和银行交易明细一份，并申请证人吕某出庭作证，以上证据证明目的为吕某与李桂枝、赵淑江之间的真实借款还款情况，以及在2016年4月23日的转账发生在赵明与华凯公司签订房屋买卖合同之后，吕某仍在履行还款义务，吕某未同意将案涉房屋过户至赵明名下。赵明的质证意见为以上证据和证人证言不属于二审中的新证据，转账记录均系复印件且吕某与李桂枝、赵淑江的转账交易记录与本案无关联性。对于吕某的证人证言，在一审中赵明已将证据提交至法院可以证实吕某与李桂枝之间借贷本息已经达到200多万元，到2016年4月18日仍产生了10余万元的利息，吕某仅是以案涉房屋抵顶了部分款项。赵明未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于华凯公司提交的转账记录复印件五份，经审查其称均来自于吕某的会计账册，但未能提供原件予以核实，依据法律规定证据应当提交原件，其提交的银行交易明细也未能与转账记录对应，故对其证据不予采信。对于吕某的证人证言，其陈述已经将李桂枝、赵淑江的借款全部还清，结合赵明在一审中提交的“还款承诺协议”、“保证书”的内容，其未能提供将全部借款还清的其他证据予以佐证，故对其证言亦不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，对于案涉房屋是否系案外人吕某与华凯公司因工程款抵顶的事实，赵明提供了还款承诺协议书、保证书和华凯公司出具的承诺书，对于房屋抵顶事项仅在承诺书中体现，结合华凯公司提供的吕某出具的《房屋抵押、转抵押登记说明》中显示以上房屋为临时抵押贷款不是买卖房屋关系的内容，仅能证明华凯公司与吕某之间具有抵顶的意思表示，对于案涉房屋抵顶的价格、履行方式，双方是否达成抵顶协议并据实发生抵顶的民事法律行为现有证据不能证实，一审法院认定吕某与华凯公司就案涉房屋形成抵顶关系并取得案涉房屋合同权利义务的事实有误，本院予以纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“本解释所称商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”可见，该司法解释针对的是房地产开发企业与作为普通消费者的业主之间的商品房买卖合同，其立法本意在于保护作为消费者的购房者的合法权益。本案之中，赵明通过向案外人李桂枝支付房款，再与华凯公司签订房屋买卖合同的方式购买房屋，以上行为本身即存在较大风险亦不符合上述法律规定。对于赵明是否交付房款的事实，因涉及交付房款1020000元数额较大，赵明仅提交了李桂枝签字的收据，但未提供其他转账交易凭证等证据予以佐证，明显不符合日常的交易习惯，其证据不足以证实其实际支付房款，故此赵明基于案涉商品房买卖合同要求华凯公司承担返还购房款及赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，华凯公司的上诉请求成立，一审判决认定事实不清，适用法律错误。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初429号民事判决； 二、驳回赵明的诉讼请求 一审案件受理费23，120.0元，保全费5，000.0元，二审案件受理费23，120.0元，均有上诉人赵明负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋凯阳 审判员  闫 格 审判员  马瑞云 二〇二〇年五月十一日 书记员  耿晓虹