广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初991号原告：广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社，住所地广东省广州市黄埔区大沙街姬堂村一长庚西街8号。法定代表人：周伟洪，社长。委托诉讼代理人：辜秋月，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪梅，广东智洋律师事务所律师。被告：范景新，男，1968年1月4日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：崔亚娟，广东丰仑律师事务所律师。原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社（以下简称姬堂六社）诉被告范景新租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年4月14日公开开庭进行了审理。原告姬堂六社的委托诉讼代理人辜秋月、陆雪梅，被告范景新及其委托诉讼代理人崔亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姬堂六社向本院提出诉讼请求：1.判令没收范景新履约保证金180000元；2.判令范景新赔偿姬堂六社租赁场地248.0018平方米建筑物被拆除所造成的损失248000元（按1000元/平方米预估）及赔偿姬堂六社涉案租赁场地经营项目租金收益损失720000元（30000元/月×24个月），两项合计968000元;3.判令范景新承担本案的全部诉讼费用（迳付）。事实与理由：姬堂六社委托广州市黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心就其名下的黄埔区姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目（以下简称涉案租赁项目）组织竞投，范景新通过电子公开竞价方式竞得涉案租赁项目。2019年9月4日，双方就涉案租赁项目签订了《场地租赁合同》，就租赁期限、租金及保证金、双方的权利义务、违约责任等进行约定。合同签订后，2019年10月，范景新违反合同约定擅自改变场地用途将涉案租赁场地地面硬底化并搭建板房。2019年11月12日，广州市国土资源和规划委员会作出穗埔国土规划资停[2019]第1570号《责令停止违法行为通知书》，责令范景新停止违法建设板房等行为。同日，广州市黄埔区城市管理和综合执法局作出穗综责拆字[09012]号《责令限期拆除在建违法建设通知书》，责令范景新停止违法建设行为并自行拆除违法建设。在拆除上述违法建设的过程中，姬堂六社在涉案租赁场地上的原有构筑物亦遭到拆除，并且涉案租赁场地因此被复绿，不仅造成姬堂六社巨大的经济损失，并且姬堂六社无法再使用涉案租赁场地经营项目。范景新的违法建设行为违反法律规定，同时违反《场地租赁合同》的约定，该行为给姬堂六社造成巨大的经济损失。姬堂六社为维护其合法权益，特向法院提出起诉，请求判如所请。被告范景新辩称，1.姬堂六社在公开竞投的时候对土地的使用用途作出了虚假的招投标，根据范景新提交的《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》可知该土地是园林用地、农业用地。按照现在的照片和相关政府文件可知涉案土地及原有的地上建筑物所使用的土地是园林用地，不能用于办公和堆放物品。姬堂六社在招投标中第1项第4条明确载明是办公和堆放物品（危险物品除外），因此两者完全不一致，造成双方签订合同之后被相关部门行政处罚，要求拆除围蔽硬化场地，此后果的造成是由姬堂六社造成的，并非范景新擅自改变土地用途。2.范景新按照合同的相关约定对土地进行硬化，对场地进行围蔽是经过姬堂六社同意的，合同第4.2条、第5.12条、第7.4条、第8.2条可知双方签订合同时是允许范景新对场地进行改建、扩建、硬化与围蔽等，且范景新在合同签订后对涉案场地进行硬化、围蔽、搭建板房是按照合同约定向姬堂六社进行报备，范景新提交的申请水电的相关材料也证明范景新建设等行为是经过姬堂六社同意。3.原有248.0018平方米建筑物是因为姬堂六社违建造成的，在招投标时就已经建好了，不是因为范景新的原因造成其被拆除，根据范景新提交的《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》《照片》可知涉案场地是园林用地，不是建设用地。经审理查明，2019年8月14日，姬堂六社通过广州市黄埔区农村集体经济组织资产财务管理服务中心发布《黄埔区姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目交易公告》，对姬堂龙只顶场地及地上建筑物（以下简称涉案租赁物）的租赁交易进行公开竞投。其中，项目经营用途载明为依法用于办公及物品堆放（危险品除外），用途必须符合法律法规规定和合同约定。其他说明载明：承租方必须依法使用该租赁物，如需改变用途或在现有地块上新建物业的，必须征得出租方同意并依法办理相关手续。2019年8月29日，范景新以最高价30000元/月投得涉案租赁物。2019年9月4日，姬堂六社（出租方、甲方）与范景新（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，甲方将位于广州市黄埔区姬堂加庄水闸旁（土名：龙只顶）的涉案租赁物出租给乙方。第一条约定：本合同租赁场地及其附属设施设备权属归姬堂六社所有，场地用途：办公及堆放物品（危险品除外）。该租赁场地总占地面积为1329.1390平方米，建筑面积为248.0018平方米。第二条约定：租赁期限为10年，从2019年10月1日至2029年9月30日止。甲方在租赁期生效当日将该场地交付乙方使用。第三条约定：（一）每月应交租金为30000元，本合同约定的租金每2年递增一次，自第3年起开始递增；（三）乙方在签订本合同时须向甲方支付竞得价六个月租金即180000元作为履约保证金。第五条约定：（一）甲方权利义务：1.依照合同约定将场地及设施按现状及时交付乙方使用。3.发现乙方擅自改变场地结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金30天（含本数）以上的，甲方可解除合同，收回场地，并要求赔偿损失。（二）乙方权利义务：1.依时交纳租金。5.若乙方对该场地作出的改建扩建，因违反相关法律法规，被政府有关部门要求恢复原状或作出行政处罚时，不论事先是否已获得甲方同意，均由乙方承担责任。甲方因此所受的任何损失由乙方全额赔偿。第六条约定：（一）甲方的违约责任：2.在租赁期间，甲方非因本合同第九条规定的情况，擅自解除本合同，提前收回该场地的，甲方应按保证金的2倍向乙方支付违约金。合同签订后，范景新向姬堂六社交纳了180000元的租赁保证金和2019年10月至12月期间的租金共计90000元。2019年10月1日，姬堂六社将涉案租赁物交付给范景新，涉案租赁物交付时包含一块空地和一栋简易铁皮房，其中简易铁皮房未办理报建手续。范景新在接收涉案租赁物后，自行出资对涉案场地进行围蔽、地面硬化及搭建铁皮棚等。2019年11月12日，广州市国土资源和规划委员会向范景新出具《责令停止违法行为通知书》，载明：范景新2019年10月在科丰路××村口地段，进行硬底化地面、搭建板房的行为，擅自占用土地面积约1000平方米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定，要求其立即停止上述违法行为。同日，广州市黄埔区城市管理和综合执法局亦向范景新出具《广州市城市管理综合执法责令限期拆除在建违法建设通知书》，载明：范景新于2019年11月12日在黄埔区××庄南桥头旁建设一栋简易铁皮棚的行为，已违反《广州市市容环境卫生管理规定》第二十三条第一款，要求其立即停止违法行为，并在2019年11月14日前自行拆除上述违法建设。2019年11月27日，黄埔区大沙街道办事处向姬堂社区出具《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》，载明：姬堂六社在位于“龙只顶”地块，存在违法用地行为，现场搭建棚房、硬底化地面，总面积为1280.75平方米，该地块其中一部分2016年已立案查处，查处面积212.35平方米，另一部分新硬底化、堆放集装箱，面积为1068.22平方米，土规为一般农地、城镇村建设用地，土地利用现状为果园地。该行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定。要求姬堂六社立即组织整改，停止违法行为，拆除建构筑物、恢复土地原状、复绿。范景新陈述其自行建设的围蔽、地面硬化及搭建铁皮棚于2019年11月19日被城管部门和国土部门拆除，原有的铁皮房于2019年12月6日亦被城管部门和国土部门拆除。姬堂六社表示其不清楚上述具体的拆除时间，且原有的铁皮房亦不清楚被谁拆除。范景新还主张其于2019年12月29日将涉案租赁物交还姬堂六社，姬堂六社收回后自行复绿。姬堂六社辩称因范景新的违法建设行为，涉案租赁物已无法使用，并且已被复绿，不存在收回涉案租赁物的情况。姬堂六社提交了涉案租赁物照片若干显示原有构筑物的情况。庭审中，双方均认为涉案租赁合同有效。经本院释明，假如法院认定合同效力与姬堂六社主张的不一致，姬堂六社明确表示其坚持现诉讼请求。以上事实，有《黄埔区姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目交易公告》《黄埔区姬堂龙只顶场地及地上建筑物租赁项目交易结果公示》《场地租赁合同》、收据、《责令停止违法行为通知书》《广州市城市管理综合执法责令限期拆除在建违法建设通知书》《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，根据《责令停止违法行为通知书》《关于涉嫌违法用地整改督办通知书》的内容可知，涉案租赁场地的土地用途为非建设用地，姬堂六社与范景新签订涉案租赁合同将涉案场地用于办公，违反了法律的强制性规定，涉案《场地租赁合同》应为无效合同。姬堂六社作为涉案场地的出租人，理应清楚涉案场地的用途，其对涉案租赁合同无效应承担主要责任。范景新作为承租人，在承租前未审核涉案场地的用途，亦具有过错，应对合同无效承担次要责任。涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，故姬堂六社收取的租赁保证金180000元应向范景新返还，姬堂六社要求没收租赁保证金于法无据，本院不予支持。关于姬堂六社主张的损失。本院认为，姬堂六社并未提交证据证明是范景新拆除了原有建筑物，反而在本案中陈述其不清楚是哪个主体实施了上述拆除行为，应由其承担举证不能的法律后果，本院对其要求范景新赔偿原建筑物被拆除的损失的诉请不予支持。对于姬堂六社主张的租金收益损失，由于原有建筑物并未办理报建手续，且涉案场地用途是非建设用地，并不能用于商业经营，涉案租赁合同为无效合同，其主张的租金收益损失无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社的全部诉讼请求。案件受理费15132元，全部由原告广州市黄埔区大沙街姬堂第六股份经济合作社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  丁树祥人民陪审员  覃志强二〇二〇年五月十一日法官助理彭逸婷书记员王汝欣