江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终1048号上诉人（原审被告）：苏州武江新材料科技有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇石浦季广南路298号3号房。法定代表人：陆依诚，该公司总经理。委托诉讼代理人:李玲惠，上海正源（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山同和热处理工业炉有限公司，住所地江苏省昆山市千灯镇淞南东路南侧季广南路西侧。法定代表人：田村彰男，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭红，上海正策律师事务所律师。上诉人苏州武江新材料科技有限公司（以下简称武江公司）因与被上诉人昆山同和热处理工业炉有限公司（以下简称同和公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初8318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武江公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判驳回同和公司诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由同和公司负担。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.诉争合同系同和公司、武江公司真实意思表示且合法有效，双方均应按约履行。2.诉争合同正在履行过程当中。双方订立合同时明确空地使用权不能转让，必须要进行开发建设，因此双方对土地上房产建设进行了约定。房屋建设即房产开发、房产证领取是诉争合同履行组成部分。根据双方约定，待建设完成后办理房产证，之后进行过户视为履行完毕，而过户是最终行政登记行为，目前尚未到过户阶段，一审法院认定合同无法履行有误。3.关于合同履行情况。根据同和公司主张，武江公司怠于履行且一直无履行行为，现在也没有履行可能。但一审判决超出同和公司诉请，认定合同无法继续履行不当。武江公司实际投资人投入数百万土地转让款、工程建设款，均系履行行为，同和公司不配合履行反而多方借口不履行合同且诉至法院要求解除合同。二、一审适用法律有误。一审对于合同效力、合同履行过程、合同法第九十四条及城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的理解有误，导致判决有误。1.关于法定解除权。同和公司违背诚信原则，作为违约方不应当享有合同解除权。2.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例虽规定，未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。但是行政部门可对上述行为进行纠正或行政处罚，并不构成转让障碍。另关于备用地，也不影响转让。3.同和公司原土地出让合同中不能转让土地使用权的约定，系同和公司与土地出让方约定，不能约束武江公司，且原土地出让合同中约定的收回土地、罚款等约定也未实际执行，不能成为诉争合同继续履行的障碍。本案不单单是转让土地使用权，而是合作建设后转让不动产，所谓“投资限制”也不能成为障碍。涉案土地上有一系列立项、申报、建设流程，目前暂未办理房产证原因在于同和公司怠于办理。三、一审程序不当。一审法院通过口头询问国土部门工作人员得出诉争地块属于备用地不得转让的结果，没有通过笔录方式固定，武江公司对上述结论真实性、关联性、合法性不予认可。上述意见没有法律依据，即便是国土部门意见，武江公司作为行政相对人，也有权提起行政复议及行政诉讼，故该意见不能作为认定诉争合同不能履行的依据。另，本案属于房地一起转让，不需要国土部门的批准。如法院认定武江公司支付的240万转让款不构成武江公司对同和公司的有效支付，武江公司同意另行向同和公司支付全部合同价款。同和公司辩称，不同意武江公司上诉请求。1.同和公司有权解除诉争合同。诉争合同签订至今三年之久，武江公司未告知同和公司如何执行，只要求3000万的合同解约金。2.同和公司一直积极配合武江公司办理手续等，未阻止土地使用权交易。3.武江公司所称委托开发合同、厂房建设等没有事实和合同依据。4.一审法院向国土部门口头咨询相关事宜并无不当。诉争合同签订三年之久也未能转让，双方都已经清楚。5.关于武江公司240万支付情况，武江公司前后陈述反复，同和公司不清楚且与诉争土地使用权转让无关。同和公司不同意接受武江公司支付土地使用权转让价款。同和公司向一审法院起诉请求：判令解除同和公司与武江公司签订的《昆山市国有土地使用权转让合同》。一审法院认定事实：2017年3月27日，同和公司（甲方）与武江公司（乙方）签订《昆山市国有土地使用权转让合同》，约定甲方将位于昆山市北侧的地块国有土地使用权(土地证号为：昆国用【2015】字第DW114号)，总面积为13034.60平方米的土地使用权中的13034.60平方米转让给乙方(转让地块位置详见红线图或宗地图)，转让地块的土地用途为工业用地，甲方转让给乙方的地块，其地上建筑物及其他附着物所有权也随之转让给乙方(房屋转让契约另订)，并向昆山市不动产登记中心办理过户登记手续。乙方受让本合同项下的土地使用权年限为甲方出让合同规定的使用年限减去已使用年限的剩余年限，终止日期为2061年11月03日。本合同项下地块土地使用权转让金每平方米为336.00元，总金额4379625.60元。任何一方违约，均应向另一方支付转让总额30%的违约金，由于该地块目前为空地，甲方前期同意乙方按照乙方的厂房用途由乙方出资在该地块上盖厂房用于土地转让后的乙方的生产建设。甲乙双方已经前期签订了在该地块上由乙方出资盖厂房的协议，该土地上房屋产权归乙方所有，如果甲方违约，甲方承担乙方已经在甲方土地上实际盖厂房的实际损失并产生的实际利息。本合同须经双方法定代表人或代理人签字，单位盖章后生效，甲方需报市国土资源局审核批准，帮助乙方办理土地证过户手续。武江公司未提供向同和公司支付土地使用权转让款的付款凭证。武江公司于2015年3月13日向杨锡儒转账500000元，武江公司于2016年6月28日向杨锡儒转账500000元，2016年6月30日，案外人久恩金属制品昆山有限公司向武江公司出具了收据载明收到涉案土地转让款100万元，杨锡儒系案外人久恩金属制品昆山有限公司的法定代表人。武江公司于2016年6月9日向吕宗宪转账400000元，武江公司于2016年8月19日向吕宗宪转账500000元，武江公司于2016年8月22日向吕宗宪转账500000元。武江公司未举证证明杨锡儒、吕宗宪、久恩金属制品昆山有限公司有权代同和公司收取土地转让款。一审另查明:2015年12月18日,同和公司与昆山市振东建筑安装有限公司签订《建设工程施工合同》，将涉案土地上的厂房建设工程发包给昆山市振东建筑安装有限公司。2016年10月21日，原武江公司签订协议书，约定：武江公司出资建设涉案土地上的全部厂房，厂房设计按照武江公司的需求给予设计并以合法的方式建造，厂房建成后该厂房的所有权属归武江公司所有，在完成土地转让后，同和公司把武江公司在该宗土地上出资建设的厂房免费转让给武江公司，同和公司不得以任何理由再收取相关厂房转让的厂房款等。但涉案土地上建造的厂房至今未办理不动产权证登记手续。一审另查明：同和公司于2011年5月13日对涉案地块以22.4万元/亩的报价，为竞得人，成交地块总价437.96256万元。本合同项下出让宗地的用途为工业用地，拟建项目类型为金属表面处理及热处理加工，出让年限为50年、容积率≥0.6、建筑密度为≤50%、绿化率为20%左右，投资强度为每亩不低于450万元人民币(或55万美元)，本合同项下宗地建设项目在2012年05月04日之前开工，在2013年11月04日之前竣工，如不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。现涉案土地在昆山市土地总体规划中为备用土地性质。以上事实，由昆山市国有土地使用权转让合同、协议书、国有建设用地使用权出让合同以及当事人的陈述为证。一审法院认为:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。同和公司在取得涉案土地使用权后，如果同和公司未按照土地使用权出让合同规定的期限合同条件投资开发、利用土地，同和公司的土地使用权不得转让。另同和公司与昆山市振东建筑安装有限公司签订《建设工程施工合同》开发涉案土地，但至今并未办理不动产权证登记手续，不符合土地使用权和地上建筑物、其他附着物一起转让的条件，但土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，同和公司、武江公司之间的土地使用权转让合同并未申报土地行政主管部门审核登记，且涉案土地现为备用土地,故同和公司与武江公司签订的国有土地使用权转让合同，实际无法单独履行，同和公司要求解除与武江公司签订的昆山市国有土地使用权转让合同,一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求另案主张赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条、第二十六条之规定，一审法院判决：解除昆山同和热处理工业炉有限公司与苏州武江新材料科技有限公司之间于2017年3月27日签订的《昆山市国有土地使用权转让合同》。案件受理费41838元，由昆山同和热处理工业炉有限公司负担20919元，苏州武江新材料科技有限公司负担20919元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武江公司向本院提交股权转让合同复印件一份，甲方即受让方系同和公司、乙方即出让方为久恩企业股份有限公司（以下简称久恩公司），其中第四章“转让股权价格及其支付”第4.3条约定“第二期支付：甲方确认乙方完成本合同及附属协议约定的乙方的义务，即，乙方自身或指定第三方受让合资公司设备机械、债权、乙方自身或指定第三方受让合资公司厂房完成后14日内，支付金额为美元1200000元整。”，以上内容证明久恩公司取得了诉争不动产的处置权，久恩公司法定代表人杨锡儒代同和公司收取土地使用权转让款具有合理性，吕宗宪代表同和公司在建设工程施工合同上签字且收取土地使用权转让款也具有合理性，另武江公司同意，如法院认定武江公司对杨锡儒、吕宗宪支付不构成向同和公司的有效支付，则武江公司同意另行向同和公司支付土地使用权转让款。同和公司对上述股权转让合同真实性认可、关联性不予认可，另同和公司认为，久恩公司并非本案主体，上述股权转让合同约定内容与本案无关。二审调查后，武江公司向本院邮寄了如下材料：1.王林荣与相关人员微信聊天记录，证明武江公司要求同和公司配合竣工验收等；2.情况说明（吕宗宪于2020年4月18日所作），证明土地使用权转让合同签署前与政府部门沟通情形、合同签署经过及履行情况、同和公司不配合情形。同和公司书面质证认为，1.微信聊天记录与本案无关，武江公司证明事项已另行立案，目前在一审法院审理中；王林荣是武江公司实际控制人，约定2016年10月完工交付工程，王林荣故意严重拖延，超期30个月以上仍未完工，王林荣及武江公司应共同承担责任。2.关于吕宗宪情况说明，与本案无关，吕宗宪实际收受了武江公司的钱款故情况说明不具有客观性，也无证据佐证。二审另查明：1.2011年8月4日，同和公司、昆山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中第五条约定，本合同项下出让宗地的用途为工业用地，项目类型为金属表面处理及热处理加工。第十六条约定，受让人同意本合同项下宗地建设项目在2012年5月4日之前开工，在2013年11月4日之前竣工。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。2.武江公司工商登记信息显示其营业范围为高分子电缆用材料、色母粒的研发、生产及销售；塑料制品、电线电缆的销售；从事货物与技术的进出口业务。二审中，本院至昆山市自然资源和规划局进行调查，调查内容显示：1.如武江公司受让诉争土地仍用于工业用途，则不涉及土地用途变更，武江公司经营范围与《国有建设用地使用权出让合同》约定的金属表面处理及热处理加工项目不符，属于产业类别改变，需要昆山市发改委出具审批意见。关于二级市场土地转让，采用核准制不是批准制。2.二级市场土地转让需要通过二级市场交易监管平台预核准，由发改委、工信局、税务办、环保局等十几家行政部门汇总土地转让意见至分管领导处，由分管领导作出是否核准的意见，如出具核准意见，再由转让双方提交相关材料正式走核准程序。诉争地块一方面地上建筑未经过不动产权登记，权属不清，另一方面需完成《国有建设用地使用权出让合同》约定的开发强度，根据昆山政策为了盘活土地，开发强度要达到50%，但即便这块地建筑权属清楚也因开发强度不够不符合转让标准，即便通过二级市场交易监管平台进行预核准，也可能因为开发强度不达标无法通过预核准。3.诉争地块属于备用地，备用地允许保留现状的合法使用功能，若规划不调整，则不得作出新的规划许可，转让还是需要通过二级市场交易监管平台。武江公司对上述调查笔录真实性、合法性无异议，但认为昆山市二级市场转让规定比法律规定更严格的审查制度没有法律依据，诉争《昆山市国有土地使用权转让合同》尚未履行到向政府部门申请核准转让阶段，故政府是否核准不能知晓，不能以合同中履行状态来确定能否实现合同最终目的；对于未登记厂房，可以在同和公司配合完成市政、雨污水管道、消防管道接通联合验收等手续后办理不动产权证等，开发强度不够问题也可以通过继续开发解决以达到合同可以履行的前提，综上，该份调查笔录不表明诉争《昆山市国有土地使用权转让合同》实质上无法履行。同和公司质证认为，对于真实性、关联性认可，因武江公司清楚土地转让的各类批准手续及法律规定，三年无法得到核准故武江公司知难而退，上述调查笔录可以作为解除《昆山市国有土地使用权转让合同》的依据。二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为，武江公司、同和公司签订《昆山市国有土地使用权转让合同》，上述合同系双方真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，应认定为合法有效。双方在履行诉争《昆山市国有土地使用权转让合同》中产生争议，同和公司诉至法院要求判令解除上述《昆山市国有土地使用权转让合同》。对此本院认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条第二款规定，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。同和公司、武江公司在签订《昆山市国有土地使用权转让合同》时，诉争地块并未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，且诉争地块已纳入备用地，在规划不调整的情况下无法获取新的规划许可，故一审认定诉争《昆山市国有土地使用权转让合同》事实上无法继续履行并判令诉争《昆山市国有土地使用权转让合同》解除，并无不当，应予维持。综上，上诉人武江公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41838元，由上诉人苏州武江新材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈军芳审判员  曾雪蓉审判员  沈维佳二〇二〇年五月二十二日书记员  陈 莉法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。