湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终763号 上诉人（原审原告）：欧阳斌，男，1992年1月19日出生。 委托诉讼代理人：朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘宇辉，男，1979年9月16日出生。 原审第三人：罗兴平，男，1968年１2月26日出生。 上诉人欧阳斌因与被上诉人刘宇辉及原审第三人罗兴平租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。上诉人欧阳斌的委托诉讼代理人朱斌、被上诉人刘宇辉参加了本院组织的调查询问。原审第三人罗兴平经本院依法传唤，未参加本院组织的调查询问。本案现已审理终结。 欧阳斌上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判刘宇辉退还欧阳斌门面转让费130,000元、房屋押金20,000元，合计150,000元；二、本案一、二审所有诉讼费用由刘宇辉承担。事实与理由：一、因转租合同事先未取得罗兴平的同意，事后也没有取得其追认，故刘宇辉无权处分，刘宇辉与欧阳斌签订的租赁合同无效；二、欧阳斌对租赁合同的签订不存在任何过错，租赁合同无效的责任应由刘宇辉全部承担；三、一审判决以刘宇辉的单方陈述认定门头装修3万元、水电1万元、中央空调2万元是错误的，该事实没有任何证据可以证实，欧阳斌对此均不予认可。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以改判。 刘宇辉辩称，刘宇辉与欧阳斌签订租赁合同是经过房东罗兴平同意的，刘宇辉与罗兴平的租赁合同中写明了刘宇辉是有转租的权利，故刘宇辉没有必要隐瞒罗兴平转租的事实。是因为欧阳斌未交租金后找各种毛病，引发纠纷。 原审第三人罗兴平未作陈述。 欧阳斌向一审法院起诉请求：一、判令刘宇辉立即退还欧阳斌门面转让费130,000元、房屋押金20,000元，合计150,000元；二、本案所有诉讼费由刘宇辉承担。 一审法院认定事实：一、双方无争议的事实1、2018年7月15日，罗兴平（甲方）与刘宇辉（乙方）签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同约定：（1）甲方同意将其位于郴州市香雪路与国庆路交汇处香樟雅苑的第四栋一层1013商铺：建筑面积193平方米房产出租给乙方经营；（2）租期三年，租金从2018年8月5日始计算；（3）租赁合同期内，乙方在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、转租、调换。转让费归乙方所有，但事先须征得甲方同意；（4）自签订合同日起至2018年8月5日之前付清第一季度租金（装修期2018年7月14日至2018年8月4日）。2、2018年11月13日，刘宇辉将案涉门面转租给欧阳斌，欧阳斌（乙方）与刘宇辉（甲方）签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同约定：（1）甲方同意将其位于郴州市香雪路与国庆路交汇处香樟雅苑的第四栋一层1013商铺：建筑面积193平方米房产出租给乙方经营；（2）在租期内，乙方必须依法经营国家政策允许范围内行业，如乙方改变租赁房产用途，应提前一个月以书面形式征得甲方同意，否则合同终止；（3）租赁期限：租期三年，租金从2018年11月1日始计算；（4）租金、押金、水电费用及记付款方式：该商铺2018年11月1日至2021年11月1日，每个月租金为10,615元，租金每三月支付一次，提前10天支付；从2019年11月1日始，每年租金递增5%；合同签订时甲方一次性收取乙方房租押金20,000元整，合同期内，乙方无违约行为、不损坏房屋结构，合同终止时乙方交回钥匙，经甲方核实后，当日退还押金给乙方；（5）租赁合同期内，乙方在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、转租、调换。转让费归乙方所有，但事先须征得甲方同意；（6）违约责任：应按本合同约定的日期按时交纳商铺租金，如逾期不交，每逾期一日，乙方应向甲方交付滞纳金每天千分之十，从押金中扣除。如逾期一个月甲方有权单方面解除合同，并无偿收回租赁房屋；（7）自签订合同日起至2018年11月8日之前付清第一季度租金，此门面所有装修乙方不能拆除。之后双方口头约定月租金为10,580元。3、合同签订后，刘宇辉按约定向欧阳斌交付了门面，欧阳斌共向刘宇辉转款171,740元，欧阳斌在天一名邸租赁的办公室里的一些设备作价10,000元给刘宇辉抵作转让租赁费。欧阳斌向刘宇辉支付门面转让费、押金、租金的情况汇总如下：①2018年10月31日从王伟账户转40,000元给刘宇辉，备注中为房租，欧阳斌称实际为转让费，刘宇辉不认可是转让费；②2018年11月13日从欧阳斌账户转50,000元到刘宇辉账户；③2018年11月14日从欧阳斌账户转40,000元到刘宇辉账户；④2018年11月14日从欧阳斌账户转10,000元到刘宇辉指定的徐鹏账户；⑤2019年1月31日从欧阳斌账户转10,580元到刘宇辉账户；⑥2019年1月31日从欧阳斌账户转10,580元到刘宇辉账户；⑦2019年2月23日从欧阳斌账户转10,580元到刘宇辉账户。4、之后，刘宇辉向欧阳斌催讨租金，欧阳斌则称因为罗兴平跟欧阳斌说，不知道转租的事情，不同意欧阳斌租，欧阳斌才没有交后续租金，要等转租的事情解决好以后再交租金。刘宇辉则称是由于欧阳斌拖欠租金，导致罗兴平要求解除合同。2019年7月1日，欧阳斌、刘宇辉和罗兴平的纠纷经人民调解委员会调解达成如下协议：（1）三方自愿终止合同；（2）其他事项三方自愿协商到法院诉讼解决；（3）在此期间双方均不得再因此事发生新的纠纷，否则由引发方承担一切法律责任。合同于2019年7月1日终止。5、第三人罗兴平将门面交给刘宇辉时，门面内有一个小挂式空调、一张办公桌、中央空调。刘宇辉接手门面后，自称进行了如下添置：“对门头进行装修（花了3万多元），室内后期装修（房东水电没完工），刘宇辉把水电完工（水电花了1万多），加装了两台挂式空调、添置办公桌两张、会议桌两张、接待台一张、大办公桌一张，还装了中央空调主机（花了2万多元），没有刮胶、贴瓷片”。合同终止将门面交付给房东时，刘宇辉将其添置的东西除中央空调主机没拆走，其他都拿走了。刘宇辉承租案涉门面后经营汽车销售，欧阳斌承租案涉门面后继续用刘宇辉装修的门头。欧阳斌自称：“承租门面后，添置了沙发、茶几、办公设备，合同终止时，这些东西都收回去了”。二、双方有争议的事实1、关于转让费的金额及转让费的构成。刘宇辉主张“转让费是98,260元，是由门头装修、室内办公用品的添置组成的，如中央空调主机、挂式空调两台、办公桌两张、会议桌两张、接待台一张、大办公桌一张”。欧阳斌主张“转让费是130,000元，刘宇辉添置了这些东西没有异议，但这些办公设备总价值不超过2万元，中央空调及装修是房东的”。一审法院认为，应依据公平原则确定双方权利义务，欧阳斌所有的支出，扣除其实际占用门面的期间产生的占用费，以及刘宇辉实际支出的费用，依据双方过错比例对损失进行分担。2、是否存在免租期。欧阳斌主张存在免租期，认为双方系口头约定，但没有提供证据证实。刘宇辉认为没有约定免租期。因合同没有约定免租期，欧阳斌也没有提供证据证明双方约定了免租期，故对欧阳斌主张存在免租期，不予认定。3、关于合同无法继续履行的原因。欧阳斌主张系由于刘宇辉转租未经得罗兴平的同意，房东不同意转租。刘宇辉主张系由于欧阳斌拖欠租金，导致房东不同意继续出租。双方陈述不一致，经询问了罗兴平，没有证据证明三方到人民调解调解时，为合同的继续履行作出过积极的努力、协商。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，刘宇辉将其从罗兴平处承租来的商铺，自己经营约四个月后转让给欧阳斌。根据刘宇辉与罗兴平签订的《非住宅房屋租赁合同书》第5条规定“租赁合同期内，乙方在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、转租、调换。转让费归乙方所有，但事先须征得甲方同意。”上述转租合同，刘宇辉没有提供证据证明事先征得了罗兴平的同意，事后也没有取得罗兴平的追认，因此上述转租合同系无权处分行为，依法应当认定无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，刘宇辉将商铺转租给原告，没有提供证据证明事先征得了第三人罗兴平的同意，也没有提供证据证明事后取得了罗兴平的追认，致使商铺转让合同无效；欧阳斌在与刘宇辉签订商铺转让合同过程中，自己不认真审查商铺的产权、出租权等情况，以至于与刘宇辉签订其并无处分权的《非住宅房屋租赁合同书》。欧阳斌和刘宇辉对于双方无效的《非住宅房屋租赁合同书》的签订均存在过错，故都应承担责任。综合考虑罗兴平知道转租事宜追讨房租时，在人民调解委员会的调解下，三方协商自愿终止合同，双方均没有提供证据证明双方为租赁合同的继续履行作出过积极的努力，比较双方的过错程度，酌情确定欧阳斌与刘宇辉的责任比例为50%：50%。合同无效后，因合同取得的财产应当返还。基于上述分析确定的责任比例，以及刘宇辉自称“对门头进行装修（花了3万多元），室内后期装修（房东水电没完工），刘宇辉把水电完工（水电花了1万多），加装了两台挂式空调、添置办公桌两张、会议桌两张、接待台一张、大办公桌一张，还装了中央空调主机（花了2万多元）”，以及刘宇辉于2018年11月1日将门面交给欧阳斌，2019年7月1日合同终止，参照双方约定的租金10,580元，产生门面占用费84,640元即10,580元/月×8个月，还扣除刘宇辉主张的费用，酌情确定由刘宇辉返还欧阳斌18,550元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告刘宇辉于本判决生效之日起十日内返还原告欧阳斌18,550元；二、驳回原告欧阳斌其他诉讼请求。如果被告刘宇辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1650元，由原告欧阳斌负担825元，由被告刘宇辉负担825元。” 二审中双方当事人均没有提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉租赁合同的效力及其责任如何承担；二、门面转让费、押金是否应当退回，如何退还。 关于争议焦点一。本案中，刘宇辉与欧阳斌签订《非住宅房屋租赁合同》，将其从罗兴平处租赁的门面转租给欧阳斌。根据刘宇辉与罗兴平签订的租赁合同第5条约定，租赁期内，刘宇辉在不影响甲方租金收益的前提下，可对第三方转让、出租、调换。转让费归乙方所有，但事先须得罗兴平同意。刘宇辉在未征得罗兴平同意的情况下，将案涉门面转租给欧阳斌，刘宇辉的转租行为属无权处分，且事后未得到罗兴平的追认，门面被罗兴平收回，刘宇辉与欧阳斌签订的《非住宅房屋租赁合同》无效，导致该合同无效的责任应由刘宇辉承担。欧阳斌主张租赁合同无效的责任由刘宇辉承担的上诉理由成立，本院予以支持。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，欧阳斌共向刘宇辉支付181,740元，对此双方均无异议，依据双方签订的租赁合同约定，其中20,000元为押金，根据上述法律规定，押金20,000元刘宇辉应予退还给欧阳斌。刘宇辉实际占用案涉门面8个月，参照双方签订的租赁合同约定的租金，欧阳斌应按10,580元每月支付刘宇辉门面占用费8个月，共计84,640元。另刘宇辉提出转租前对案涉门面进行了门头装修、水电安装，并添置了一些办公用品等，对此欧阳斌未予否认。欧阳斌在租赁案涉门面除支付租金外，还支付了门面转让费。双方虽然对门面转让费的数额认定不一致，但欧阳斌自认130,000元。欧阳斌占用了案涉门面8个月，还应支付相应的转让费，即以130,000元为基数来计算，双方约定租赁期为36个月，由欧阳斌补偿刘宇辉门面转让费28,889元（130,000÷36个月×8个月），据此，刘宇辉应退还欧阳斌68,211元（161,710元－84,640元－28,889元＋20,000元押金）。 综上所述，上诉人欧阳斌的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6598号民事判决第二项即“驳回原告欧阳斌其他诉讼请求”； 二、变更湖南省郴州市北湖区人民法院（2019）湘1002民初6598号民事判决第一项为：限被上诉人刘宇辉于本判决生效之日起十日内返还上诉人欧阳斌押金、门面转让费共计68,211元； 三、驳回上诉人欧阳斌的其他诉讼请求。 如果被上诉人刘宇辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1650元，由上诉人欧阳斌负担650元，由被上诉人刘宇辉负担1000元；二审案件受理费3300元，由上诉人欧阳斌负担1500元，由被上诉人刘宇辉负担1800元。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹文杰 审 判 员 胡桐辉 审 判 员 李惠铭 二〇二〇年五月九日 法官助理 邝玲娟 书 记 员 何淑琪 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。