陕西省凤县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0330民初110号 原告：宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司。 负责人：何吉堂，该分公司经理。 委托诉讼代理人：乔军翔，陕西恒浩律师事务所执业律师，一般代理。 被告：凤县XX苑业主委员会。 负责人：郭宝成，系业主委员会主任。 原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司与被告凤县XX苑业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司负责人何吉堂及其委托诉讼代理人乔军翔，被告凤县XX苑业主委员会负责人郭宝成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司诉称，原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司与被告凤县XX苑业主委员会经友好协商，于2017年12月20日签订了《物业服务合同》，合同期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止，同时约定了双方的权利义务。原告在合同签订生效后，全面真实的履行了合同义务。2019年12月30日，被告向原告发出《关于终止同宝鸡园物业管理有限责任公司服务合同的通知》，要求终止与原告的《物业服务合同》、原告退出小区物业服务，终止理由为“11月小区业某某对物业服务情况进行了广泛的入户调查，小区共有住户362户，被调查户253户，入户率达70%。其中满意13户，占0.51%；基本满意23户，占0.9%；不满意217户，占85.8%”。被告所提出的终止合同的理由没有任何证据支持，也不属于双方合同约定的解除范围，更不符合国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》的原告责任范围。根据《物业管理条例》第十一条第一款第（四）项的规定，被告发出的终止合同的通知，没有经过业主大会的研究决议，也没有经过业主大会的授权，故属于非法无效。从被告向原告发出解除通知至今，被告收取了应由业主向原告交纳的各项物业管理费，给原告造成直接经济损失81000元。故起诉法院请求:1、判决确认被告于2019年12月30日向原告发出的《关于终止同宝鸡丽园物业管理有限责任公司服务合同的通知》无效；2、判决被告继续履行原被告签订的《物业服务合同》；3、判决被告向原告支付2020年1月至3月的物业服务费、电梯费合计81000元（27000*3）。 被告凤县XX苑业主委员会辩称，1、原告未能提供约定的服务。未按规定提交本小区完整施工、验收资料，影响业主维权。2、账务不公开，不透明，剥夺业主知情权。2019年修缮房屋屋顶，动用维修基金要求公布账务也未公布。3、未按照规定应提供《年度服务计划》和《服务标准》，服务事项和标准无法衡量。4、重收费、轻服务。物业服务管理人员长期不足，未按承诺修建车棚、扩建车位。公共部位广告租赁收入属于全体业主，原告未公布过也未给业某某。环境卫生脏乱差，扶手未擦过。提高物业管理费，但服务质量未提高。3、5、8号楼楼顶漏水未予维修，业主意见大，小区建成两年多就开始频繁爆管，物业未依约维权解决问题，最后还是业委会找回开发商，解决了吃水问题。私自免除部分业主物业费，报废车占据车位，疫情期间未提供任何防疫物资。原告长期以来服务不到位、服务意识薄弱，2019年11月业委会对服务满意度进行了调查，之后业委会开会决定终止服务合同，另选公司作物业管理。业委会先后解决了小区爆管、新建健身设施、扩建车位、安装视频等，而被告熟视无睹。所以被告请求法庭支持终止合同，原告1-3月未提供服务，不应当支付其物业费。 经审理查明，2017年12月20日原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司（乙方）与被告凤县XX苑业主委员会（甲方）就甲方选聘乙方对凤县XX苑小区提供物业管理服务事宜签订《物业服务合同》，合同约定：……第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6、车辆停放管理服务；7、房屋装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。……第四条、乙方提供的物业服务执行按《陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准》叁级执行；第五条、甲、乙双方对实际管理效果发生异议的，由双方认可的第三方予以评定。……第八条、1、物业服务费：（按业主拥有物业的建筑面积交纳）住宅：多层：0.5元/月.平方米；高层0.6元/月.平方米；商业1.0元/月.平方米；2、电梯费：高层住户自三层开始每月30元起收，三层以上每层加收1元。3、交通工具停放服务费由乙方向车位使用人收取：（1）机动车辆按月：小型汽车30元/月.辆；（2）小区内无非机动车辆停放车棚，非机动车辆停放以不妨碍交通为原则。暂不实施收费。第九条、代收代缴费用约定按以下标准收取：（一）电费实行综合价（含公摊及损耗）居民：0.59元/度；商业1.20元/度；（二）水费实行综合价（含公摊及损耗）居民：3.00元/㎥；商业4.60元/㎥；（三）生活垃圾处理费：5元/月/户；（四）采暖费：执行凤县热力公司供暖统一基准价。第十条、费用交纳的其他事项……（二）车辆停放服务费按年收取。……甲乙双方按照权属和经营区分原则达成如下：1、70%分配给全体业主所有，用以补充专项维修资金或经业主同意的其他用途。由甲方负责保管，并向全体业主公示。2、30%分配给物业，用于设施的维护及车辆停放的管理服务成本支出。3、车辆停放服务费只含车位使用及秩序维护成本。不包括车辆的保管责任。不承担车辆的财产损失及损坏的赔偿责任。……第十五条、物业服务期限为叁年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止。第十六条、合同期限届满，甲乙双方如有意向续签合同，应在合同期满3个月前向对方提出书面要求，协商达成一致意见时，在合同期限届满1个月前续签合同。一方面提出书面续签合同的意见，另一方没有提出明确的书面答复的，合同继续有效，自动顺延。第十七条、合同期限届满，业主大会因故没有作出选聘或者续聘决定，乙方有权选择同意或不同意按照本合同约定继续提供服务。乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。乙方不同意继续提供服务，本合同期满即自行终止。2019年12月30日被告向原告发出《关于终止同宝鸡园物业管理有限责任公司服务合同的通知》：宝鸡市丽园物业管理有限责任公司：鉴于你公司长期以来对我小区各项服务不到位，只重收费、忽视管理，关乎群众利益问题长期不予解决，服务意识淡薄。11月小区业某某对物业服务情况进行了广泛的入户调查，小区共有住户362户，被调查户253户，入户率达70%。其中满意13户，占0.51%；基本满意23户，占0.9%；不满意217户，占85.8%。鉴于以上情况，我小区业主委员会2019年12月25日会议决定：2019年12月31日起终止同你公司的服务合同。特此通知”。通知发出后，原告方在凤县XX苑的物业管理服务人员继续在岗工作，原告方亦支付工资。 以上事实有物业服务合同、终止服务通知、调查笔录及庭审笔录在案佐证，可以认定。 本院认为，原、被告双方就凤县XX苑小区提供物业管理服务签订《物业服务合同》，双方应积极履行合同，在履行过程中双方就服务质量发生争议，应按合同约定的方式进行评定。被告凤县XX苑业主委员会作为凤县XX苑业主大会的执行机构，应执行业主大会的决定。关于解聘物业服务企业属于业主大会决定事项，被告就物业服务满意度对小区居民进行入户调查，并召开业主委员会决定更换物业，已经超越业主委员会的权限，故原告第一项诉讼请求予以支持。关于原、被告是否应继续履行合同的问题，截止目前，凤县XX苑全体业主未召开业主大会决定该事项，亦未按合同约定就服务质量聘请第三方进行评定，双方合同依然有效，应继续履行。关于原告要求被告支付2020年1-3月的物业服务费、电梯费合计81000元，因原告方的物业管理服务人员依然在岗工作，亦未解聘，原告方仍支付工资，实际款项收取依然在原告方工作人员控制之下，故对原告该项诉讼请求不予支持。关于被告进行的入户调查及反映的现象，物业应当高度重视,在今后的管理服务中应当进一步加强管理,提高物业管理服务水平,努力为小区业主创造一个干净、整洁的小区环境。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、《陕西省物业管理条例》第十五条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告凤县XX苑业主委员会于2019年12月30日向原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司发出的《关于终止同宝鸡丽园物业管理有限责任公司服务合同的通知》无效。 二、被告凤县XX苑业主委员会应继续履行与原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司签订的《物业服务合同》。 三、驳回原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司其他诉讼请求。 案件受理费1825元，减半收取912.5元，由原告宝鸡市丽园物业管理有限责任公司凤县分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员 高 伟 二〇二〇年五月二十七日 书记员 侯梅梅 1