吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终491号 上诉人（原审原告）：付梅，女，1963年3月15日出生，蒙古族，住白城市。 委托诉讼代理人：李傲，吉林承载律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉林繁盛房地产开发有限公司，住所地：白城市洮北区经济开发区棉纺路67号。 法定代表人：蔡正希，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯强，系该公司销售经理。 委托诉讼代理人：房宇，吉林金辉律师事务所律师。 上诉人付梅因与被上诉人吉林繁盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服白城市洮北区人民法院（2019）吉0802民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付梅及其委托诉讼代理人李傲，被上诉人吉林繁盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人冯强、房宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 付梅上诉请求：一、请求二审法院依法撤销洮北区人民法院作出的（2019）吉0802民初4907号民事判决书并依法改判；二、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院歪曲认定事实，案件事实认定错误。1.一审法院认可当事人双方签定的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方应按合同全面履行合同义务。据此，被上诉人履行交付房屋的义务必须是符合合同约定的房屋，即应具备合同约定及法律规定的交付必备条件-需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，否则不能交付和视为房屋交付。同时，应经竣工验收合格，方能交付使用；交付时应将买卖双方合同约定的交付条件和竣工验收合格相关证明文件在交付场所进行公示；开发企业在与购房者签定购房合同时，应充分考虑影响建设项目建设进度的不利因素，预留供水、供电、燃气等配套工程建设时间和办理相关验收手续的时间，合理确定交付日期，避免造成延期违约。开发项目不具备法定和合同约定交房条件的，不得强行通知购房者收房。据此，从一审庭审期间被上诉人提供的《竣工验收备案表》复印件看，其只是作为开发企业内部自认为合格，事实上并未正式取得相关验收部门的正式验收批文，这点稍具备常识即可对事实予以明确认定，而一审法院却认定：“被上诉人对所建设的房屋具备交付条件，完成变更设计并验收为合格。”这一认定显属歪曲事实，错误认定，有意偏袒，规避被上诉人责任。2.结合本案，被上诉人于约定交付的期限届满前并未实际履行，一审法院却认定上诉人有重大过错这实属无稽之谈，试问谁能在明知对方不能如期履约的情况下再将钱款交付。上诉人的行为属于减少自身损失的一种自我保护行为，不属于违约或过错行为。3.一审法院认定上诉人的合同目的已经实现，被申请人逾期交房只是轻微的违约行为纯粹是主观推断，有意袒护。上诉人的合同目的是什么？可以明确的是不仅仅是买到房，而是购买到通过监管部门验收确认的合格房屋，这用简单朴素的观念即可知道，事实上在一审开庭审理时上诉人的合同目的都未实现，一审法院又依据什么主观认定合同目的已实现。被上诉人缺乏基本的诚实信用准则，一度恶意的隐瞒、欺诈上诉人及其他买受人，实则比违反合同约定的一般民事违约行为更为严重和恶劣。4.被上诉人辩称其并不存在逾期交房的，而事实上是虚假、不真实的。事实上的真正导致迟延交付的原因是被上诉人所建造的房屋并未取得国家相关批文，行政审批并未通过，延误审批进度，从而不能实现合同原约定的交付日期。过错明显在于被上诉人。二、一审法院片面适用法律，存在明显错误。1.一审法院片面理解和引用了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释二》第二十九条第一款作为一审判决的法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金过分高于造成的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”这里规定的“适当减少”应当是基于合同约定的违约金或依约定的违约金计算方式折算出来的金额予以适当减少。肯定不是指以其它计算方式予以替代，否则，民事契约将成为一张废纸，无须全面履行和遵守。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释二》第二十九条给予了审判法官巨大的自由裁量权。结合在本案中，上诉人及其他买受人早早的将购房款缴纳至被上诉人，被上诉人占有利用该笔资金，甚至上诉人及其它买受人背负银行借款压力长达一年以上而不能按期享有房屋的占有使用房屋，况且被上诉人存在恶意欺诈，缺乏诚实守信的基本准则，并且迟延交付的过错也完全在于被上诉人追求自己经济利益最大化而一手造成。对于此，一审法院对该法律条款的适用明显有意歪曲。2.一审法院以听从被上诉人表示意见为准延期交付房屋实属偏袒、维护被上诉人的行为。一审法院直接引用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款第二项显然是法律适用错误，该条是对在合同中没有约定违约金或违约赔偿方法是予以参照适用，在本案中，合同中对违约金的计算方法是明确的，况且该《商品房买卖合同》的条款是经相关主管部门拟定的，合同本身带有一定的行政强制力。一审法院以其它方法计算违约金，已经超越了单单是错误理解法律的本质，更为可笑的是一审法院已经认定被上诉人支付违约金，却不支持上诉人解除合同的请求，实在是严重的渎职，蔑视法律。3.根据《中华人民共和国合同法》一百一十四条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，应当适用合同约定的违约金计算办法，予以适当减少。才能真正的坚守以事实为依据、以法律为准绳的基本法律原则，方能体现法律的公平正义。综上所述，一审法院歪曲认定案件事实，片面适用法律，法律适用错误。上诉人恳请上级人民法院依法予以纠正，维护法律的公信力和公正性，维护上诉人等买受人作为与开发企业之间相对非常弱势的群体的合法权益。 吉林繁盛房地产开发有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，望二审依法维持。 付梅向一审法院起诉请求：一、解除原告与被告于2018年6月13日签订的《商品房买卖合同》；二、由被告返还原告已付购房款68,648.24元(41,390+2271.52×12)；三、由被告按年息5.1%给付自2018年6月13日至实际返还购房款期间的利息；四、由被告承担已经缴纳的契税5,498.05元；五、由被告返还已收代办费、物业维修基金共计10,580元；六、由被告一次性偿还银行贷款；七、由被告承担违约金40.32元；八、由被告承担原告两年租房费用30,000元；九、由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告在2018年6月13日签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于××院东户房屋，购房总价款为403,190元，约定原告于2018年6月13日前支付房屋首付款123,190元，剩余房款280,000元由原告申请贷款支付。同时约定被告应当在2018年9月30日前向原告交付该商品房，如逾期在90日之内未交付，出卖方应在交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一支付违约金；如逾期超过90日未交付房屋，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款日起，按照年息5.1%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后原告只交付了首付款中43,190元，剩余首付款80,000元至今未给付。被告所开发的鹤城壹号院一期房屋从2018年10月31日起陆续交付使用，但原告所购买的房屋至今未交付。 一审法院认为，在履行商品房买卖合同的过程中双方均存在过错。原告至今未向被告交纳购房款首付中的80,000元，其存在较大过错。原告在庭审中称其因被告未交付房屋一事找过被告，但被告要求其支付购房款80,000元及利息，因双方就该款项数额未达成一致意见，因此房屋迟迟没有交付，该陈述与原告所称未接到被告通知交付购房款的陈述相矛盾。原告在明知未交齐购房款的情况下，要求被告交付房屋，将责任推定给被告的理由不成立。而被告的过错在于双方已经约定了交房时间，被告开发承建的楼房未在约定的时间内竣工验收并交付使用，虽然其未交付房屋的主要原因是原告未全额交付房款，但原告在交付房款方面已经履行了大部分交付义务，现未交付的房款数额较小，因此被告应该本着诚实信用原则按照约定时间就交付房屋，至于原告未交付的房款，被告可以通过法律途径予以解决。现原告以被告未在90日内交付房屋为由要求解除合同，本院认为因双方均存在过错，且原告过错责任较大，不应将过错责任全部归责于被告。双方签订的《商品房买卖合同》中约定的解除合同条款的前提是被告繁盛房地产公司存在全部或是主要过错的情况下，导致超过90日未交付房屋的情况，因此就双方履行合同的情况上看尚未达到解除合同的约定条件。庭审中被告同意交付房屋，双方签订的合同存在继续履行的可能性，同样也未达到法定解除合同的条件，为维护合同的稳定性及减少双方的损失，因此本院对原告要求解除合同的请求不予以支持。但根据被告违约程度原告可以要求被告承担逾期交付的责任，被告辩称被告职工已经电话通知过原告前来办理入住，因原告未来办理入住所以双方没有办理交接，该答辩意见被告未提供证据予以佐证，本院不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”违约金的计算期限应从约定交付房屋的次日至被告明确告知办理入住的期间，因被告未提供证据证明其通知过原告交付房屋，但在庭审中被告明确表示双方可以进行房屋交接，即告知原告的时间为2019年12月6日，按照合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止按日计算向原告支付全部房价款万分之一支付违约金的条款，因此被告应向原告支付违约金为17,417.80元（403190×432×0.01%）。关于原告所欠被告首付款80,000元一事，双方已经另案进行了处理，本案不予以审理。因本院不支持原告解除合同的请求，因此请求被告返还购房款、契税、代办理、物业维修基金及一次性偿还贷款的请求均不予以支持，关于原告第七项请求中的违约金是在解除合同的条件下产生的，因此对该项违约金本院不予以支持。关于原告请求两年房租费用的部分，庭审中原告提交了两份租房合同，被告对该合同的真实性存在异议，且庭审中原告陈述原告实际有居住的房屋，其另行租赁房屋是为方便照顾生病的女儿。本院认为该理由与本案无直接的关联性，原告租房所产生的费用不是因被告未交付房屋所产生的必要损失。考虑到原告在履行合同的过程中也存在过错，因此本院对租赁房屋产生的租赁费用不予以支持。一审法院判决：一、被告吉林繁盛房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告付梅支付违约金17,417.80元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定被上诉人逾期超过90日未交付房屋上诉人有权解除合同，被上诉人在此期限内未交付房屋。上诉人行使约定解除权的前提是应履行其在合同中约定的主要义务。通过庭审查明，上诉人至今尚欠被上诉人80,000元购房款未交付，被上诉人主张逾期交房的原因是因为上诉人未交齐购房款。双方签订的《商品房买卖合同》系双务合同，即上诉人交付全部购房款后，被上诉人按合同约定的期限交付房屋。上诉人在一审庭审时承认被上诉人以电话的方式向其主张交付首付款尾款的事实，一审法院认定上诉人未按合同约定时间交付全部购楼款是导致被上诉人未按合同约定时间交付房屋的主要原因，上诉人在履行合同过程中存在较大过错本院予以支持。另，双方签订的《商品房买卖合同》中约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人……”上诉人未举出证据证明书面通知被上诉人解除合同的时间，故本院认定上诉人向一审提起诉讼的时间为书面通知被上诉人解除合同的时间。从被上诉人在一审庭审时提交的《建设工程竣工验收备案证》等证据来看，本案所涉及的楼房在上诉人一审起诉时已具备交付条件，被上诉人在一审庭审中亦同意交付楼房，上诉人又未提供充分的证据证明合同存在法定解除的条件，故双方存在继续履行合同的基础。一审法院基于合同交易的稳定性，结合上诉人的过错程度和双方履行合同的情况未支持上诉人行使合同约定解除权并无不当，本院予以支持。 综上所述，付梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,596.00元，由付梅负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审判长  李光宇 审判员  杨剑虹 审判员  倪继迎 二〇二〇年五月二十九日 书记员  李 妍