湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初362号原告:中国工商银行股份有限公司钟祥支行，统一社会信用代码914208817327224392，住钟祥市郢中镇阳春街9号。负责人:钱立新，行长。委托诉讼代理人：童敏，系中国工商银行股份有限公司钟祥支行员工，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张伟，湖北祥鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：陈富强，男，1987年4月5日出生，汉族，住湖北省钟祥市。被告：陈敏，女，1994年1月6日出生，汉族，住湖北省钟祥市。被告：湖北甫君置业发展有限公司，住钟祥市胡集镇桥档村一组，统一社会信用代码91420881562703154T。法定代表人：宋来付，执行董事。委托代理人：蒋辉，钟祥市胡集法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行诉被告陈富强、陈敏、湖北甫君置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行的委托诉讼代理人童敏、张伟，被告湖北甫君置业发展有限公司的委托诉讼代理人蒋辉到庭参加诉讼,被告陈富强、陈敏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令二被告立即偿还所欠原告贷款本金133842.54元及应付的利息、罚息、复利2913.18元（截止2019年10月21日），此后的利息、罚息、复利按合同的约定标准计付至被告还清全部贷款本息之日止。2、请求法院依法判令原告对被告陈富强、陈敏为本案贷款提供的抵押物【位于钟祥市胡集镇桥××村××组（融园馨城）14幢3单元4层401号房（他项权登记证号：钟房他证胡集字第××号）】享有优先受偿权，有权以处置抵押物的价款优先受偿被告所欠的贷款本息及原告实现债权的费用。3、请求法院依法判令被告湖北甫君置业发展有限公司对上述第1项、第2项债务承担连带清偿责任。4、请求法院依法判令上列被告承担本案诉讼费、律师代理费等全部实现债权的费用。事实及理由：2015年6月17日，三被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，被告陈富强、陈敏向原告贷款用于购买位于钟祥市胡集镇桥××村××组（融园馨城）14幢3单元4层401号房，合同约定，原告向被告陈富强、陈敏发放个人购置商用房贷款20万元，贷款期限20年，还款方式为按每月等额本息，被告陈富强、陈敏将购置的上述房屋抵押给原告为其价款提供抵押担保，并办理了抵押登记。被告湖北甫君置业发展有限公司为陈富强、陈敏的该笔贷款提供全程连带责任保证担保，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提起到期的，保证期间为贷款提起到期之日起两年。2015年6月17日，原告依合同约定将20万元贷款采取受托方式转入被告湖北甫君置业发展有限公司账户上。贷款发放后，被告陈富强、陈敏没有依约按每月偿还贷款本息，截止2019年10月21日止，被告陈富强、陈敏已连续违约5期，累计违约20期，合同贷款余额133842.54元，利息、罚息、复利2913.18元，原告多次催收无果。原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据:证据一：陈富强、陈敏身份证、结婚复印证，被告湖北甫君置业发展有限公司企业信息打印件各一份。证明三被告的身份情况诉讼主体资格。证据二：《个人购房借款/担保合同》、借款发放凭证。证明1原被告之间的借款、抵押、担保合同关系，及各方相关权利义务；2、原告依约发放贷款的事实。证据三：房屋他项权登记证。证明被告陈富强、陈敏以其购置的位于钟祥市胡××桥××村××组（融园馨城）14幢3单元4层401号房提供抵押办理了登记，原告对抵押物享有优先受偿的事实。证据四：积欠本息凭证。证明被告陈富强、陈敏违约及积欠贷款本息情况，截止2020年5月6日止，被告已累计违约5期，合同贷款余额133842.54元。被告湖北甫君置业发展有限公司辩称：答辩人不承担连带清偿责任。一、购房借款/担保合同中选择的全程连带责任保证不是答辩人公司真实意思表示。该购房借款/担保合同系原告提供的格式合同，由答辩人公司批量盖章后交由原告自行填充的，选择全程连带保证责任答辩人不知情，且与事实不符。二、答辩人向原告申请并提供的《担保函》约定的保证发生为阶段性担保，保证责任终止期限为房屋办理抵押登记之日止，即房屋他项权证办理之日止。三、原告最终核保的《个人贷款核保书》中约定保证期间的终止日期为房屋他项权证办妥交原告止。四、本案房屋抵押登记（房屋他项证）早在被告陈富强、陈敏逾期还款前就办理交由原告，证号为：钟房他证胡集字第××号，且原告已在本案中请求优先受偿抵押物。五、通常的房屋按揭贷款保证方式应为阶段性担保，银行给贷款人发放贷款是基于贷款人用购买的房屋作为担保物进行抵押贷款，而非基于房屋开发商的保证给贷款人发放贷款。开发商承担阶段性保证责任是为了保证开发商出售的房屋所有权在未转移给贷款人，且贷款人不能办理房屋抵押登记期间的保证责任，即贷款发放之日至抵押登记办理之日止。所谓的全程连带担保责任本身就与房屋按揭贷款的本质相驳。被告湖北甫君置业发展有限公司为支持其答辩理由,向本院提交了如下证据:证据一、购房按揭贷款资料样本一套（15张），证明被告湖北甫君置业发展有限公司出具的担保函及原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行核保的个人贷款核保书（法人保证）均一致约定被告湖北甫君置业发展有限公司在房屋按揭贷款时的保证方式为阶段性担保，担保期限终止日期为房屋他项权证办理之日止。证据二、个人购房借款/担保合同（五份），证明个人购房借款/担保合同是原告提供的格式合同，被告湖北甫君置业发展有限公司批量加盖的空白章印，由原告自行填充的，均为填写签署日期，其中选择的担保方式为全程连带责任担保不是被告湖北甫君置业发展有限公司的真实意思表示，且与非格式合同担保函、个人贷款核保书约定不一致。证据三、钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初1183号及荆门市中级人民法院（2019）鄂0881民终997号民事判决书，钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初1182号及荆门市中级人民法院（2019）鄂0881民终1001号民事判决书，证明同类案件本案原告诉讼时提供的证据材料类型与本案一致，争议焦点与本案一致，法院终审判决认定为阶段性担保，商品房开发商的保证责任自房屋他项权证办理之日止终止。被告湖北甫君置业发展有限公司邵对原告提交的证据一、三、四无异议，对原告提交的证据二有异议，认为公章是公司盖的，但是内容不是公司真实意思表示。原告对被告湖北甫君置业发展有限公司提交的证据一、二、三有异议，认为与本案无关；被告陈富强、陈敏未到庭参加诉讼，视为对其质证权利的放弃。对上述有争议的证据，本院认为，被告湖北甫君置业发展有限公司出具的担保函及原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行核保的个人贷款核保书（法人保证）均一致约定被告湖北甫君置业发展有限公司在房屋按揭贷款时的保证方式为阶段性担保，属于非格式条款，而《个人购房借款/担保合同》属于格式条款,格式条款与非格式条款不一致的,应适用非格式条款,故本院对被告湖北甫君置业发展有限公司提交的证据一、二、三予以采信,对原告提交的证据二中担保合同的部分不予采信,对其他部分予以采信。根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2015年6月17日，三被告与原告签订了《个人购房借款/担保合同》，被告陈富强、陈敏向原告贷款用于购买位于钟祥市胡集镇桥××村××组（融园馨城）14幢3单元4层401号房。合同约定，原告向被告陈富强、陈敏发放个人购置商用房贷款20万元，贷款期限20年，还款方式为按每月等额本息，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率按约定利率的基础上加收40%确定。被告陈富强、陈敏将购置的上述房屋（所有权证号201502226-1/2、201502226-2/2）抵押给原告为其提供抵押担保，并办理了抵押登记，他项权证号钟房他证胡集字第××号。被告湖北甫君置业发展有限公司为陈富强、陈敏的该笔贷款提供阶段性保证担保，保证期间为他项权证办妥之日止。2015年6月17日，原告依合同约定将20万元贷款按被告陈富强、陈敏的要求转入被告湖北甫君置业发展有限公司账户上。贷款发放后，被告陈富强、陈敏没有依约按每月偿还贷款本息，截止2020年5月6日止，被告陈富强、陈敏已连续违约5期，累计违约20期，尚欠合同贷款本金133842.54元，利息、罚息6485.51元，原告多次催收无果,故起诉来院。本院认为，合法的借贷关系受法律保护，原、被告签订的借款合同、借款凭证、抵押合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，应当履行。本案中，原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行依约履行了金钱出借义务，被告陈富强、陈敏未按期履行还款义务系违约行为，原告要求被告陈富强、陈敏支付借款本金及利息的诉请，符合法律规定，本院予以支持，但对其要求被告陈富强、陈敏支付复利的请求，本院不予支持。被告陈富强、陈敏与原告签订抵押合同，以其商用房为主合同项下的债务履行提供抵押担保并办理了抵押登记，故被告湖北甫君置业发展有限公司不再承担保证责任，在被告陈富强、陈敏不履行到期债务时，对被告陈富强、陈敏抵押物的折价或者拍卖、变卖所得价款原告享有优先受偿的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈富强、陈敏偿还原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行借款本金133842.54元，截止2020年5月6日利息、罚息6485.51元和后期利息、罚息(以133842.54元本金为基数,自2020年5月7日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率的140%计算），限本判决生效之日起10日内付清；二、若被告陈富强、陈敏不履行到期债务，原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行对被告陈富强、陈敏所有的位于钟祥市胡集镇桥档村四组（融园馨城）14幢3单元4层401号房（房屋所有权证号201502226-1/2、201502226-2/2)进行折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权;三、驳回原告中国工商银行股份有限公司钟祥支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2926元，适用简易程序减半收取1463元，由被告陈富强、陈敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张雄二〇二〇年五月十五日法官助理彭宣明书记员李妍