湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终360号上诉人（原审被告）：张建民，男，1969年11月25日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：随州市天地物业服务有限公司。住所地：随州市南郊擂鼓墩大道二组。法定代表人：方福琴，总经理。委托诉讼代理人：陈星明，湖北天赋律师事务所律师。上诉人张建民因与被上诉人随州市天地物业服务有限公司（以下简称天地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月21日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张建民、被上诉人天地物业公司的委托诉讼代理人陈星明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建民上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审时上诉人提起反诉，一审法院以反诉诉求另行诉讼为由不予受理，造成本案判决不公。2、从一审上诉人提交的《信访事项处理意见书》可看出被上诉人违法多收取上诉人两年物业费。一审法院未就上诉人提供的证据进行质证就进行判决，对上诉人不公平。3、上诉人提交的光盘等证据证明被上诉人不履行前期物业服务合同的义务和职责，给上诉人及小区全体业主造成损失，一审法院应当依法判决被上诉人承担相应责任，依法减免部分物业服务费。天地物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。天地物业公司向一审法院起诉请求：1、判令张建民交纳物业管理服务费5481元（自2016年2月1日至2019年1月30日）及滞纳金；2、本案诉讼费由张建民承担。一审法院认定事实：2014年7月18日，张建民办理了格林小镇××单元××房屋交房手续，并与天地物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由天地物业公司向张建民提供物业管理服务。张建民居住格林小镇××单元××房，房屋建筑面积为126.92平方米，按照建筑面积1.2元/月/每平方米的标准每年度缴纳物业管理服务费。协议第十一条约定，若张建民违反协议，未按照协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，则从逾期之日起按照每天5%交纳违约金。每次交纳费用时间为每年度到期首月5日内。张建民自2016年2月1日起未按照协议约定交纳物业管理服务费。2017年12月11日，天地物业公司向张建民提示尽快交服务费，自2016年2月1日至2019年1月30日，应交物业管理服务费为5481元。一审法院认为，张建民与天地物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，双方应按合同的约定全面履行义务。天地物业公司按照协议约定已向张建民提供了物业服务。张建民辩称天地物业公司在服务期间存在的问题，一审法院已责令其限期改正。如张建民认为天地物业公司在履行物业管理服务过程中对其侵权，可另案主张其权利。按照权利义务相一致的原则，张建民应当交纳相应的物业管理服务费，天地物业公司诉请张建民交纳自2016年2月1日至2019年1月30日的物业服务费5481元，依法予以支持。合同明确约定“被告不按期交纳有关费用，天地物业公司有权要求张建民按日5%交纳违约金”，故天地物业公司主张要求张建民支付违约金的诉讼请求，应予以支持；但其违约金约定明显过高，一审法院确定其违约金按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张建民于判决生效之日起十日内向随州市天地物业服务有限公司支付自2016年2月1日至2019年1月30日的物业服务费5481元及违约金（自2017年2月2日起至执行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、驳回随州市天地物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由张建民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张建民向本院提交了四组证据：证据一，阳光信访网回复。证明目的：格林小镇小区10号楼于2015年8月19日取得竣工验收备案证，被上诉人收取的2014年-2015年物业费应当退还或者抵扣2016年-2017年的物业费。证据二，2014年至2015年物业费交纳清单。证明目的：上诉人已经交纳了2014年至2015年的物业费。证据三，格林小镇全体业主对小区物业服务问题汇总。证明目的：被上诉人未依法提供服务。证据四，天地物业公司对业主提出问题的回复。证明目的：被上诉人未依法提供服务给全体业主造成损失，应当减免物业费。经质证，天地物业公司认为证据一是复印件，不能作为证据使用；该证据显示答复的主体不是上诉人，与本案无关；该证据显示小区房屋交付时间是2013年，物业费应当从2013年交纳，上诉人所称的乱收费没有事实与法律依据。对证据二真实性无异议，但不能证明被上诉人存在乱收费的问题。对证据三的真实性及证明目的均有异议，证据三是上诉人的自我陈述，与客观事实不符，不能达到其证明目的。对证据四的真实性和证明目的均有异议，该证据系复印件，不能作为证据使用，关于业主反映的若干问题不是物业公司能解决的问题，是有关职能部门应解决的问题，物业公司尽到了相关的服务义务。对上述有异议的证据，本院认为，证据一中虽然有涉案房屋的竣工验收备案时间晚于房屋交付时间的内容，该证据能否达到证明目的具体分析见本院认为部分。证据二仅能证明业主交费情况，不能证明该费用系多收取的费用。证据三属于当事人陈述意见，不属于新的证据。证据四系被上诉人对业主反映问题的反馈意见，不能证明天地物业公司未依法服务并给业主造成损失。经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于张建民上诉称天地物业公司多收取了2014年至2015年的物业管理服务费。经审核，张建民系因争议楼房取得竣工验收备案时间晚于房屋交付时间而主张物业公司多收取费用。因张建民与天地物业公司签订的《前期物业管理服务协议》约定了“协议自签字之日起生效”，天地物业公司自合同生效后即提供了物业管理服务，与房屋交付时应当具备竣工验收合格的备案证之间没有直接关系，张建民该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于张建民主张天地物业公司不履行合同约定的义务，给其造成损失，主张减免物业费。经审核，张建民上诉称物业公司对小区内通行、门禁设备、公共设备等管理、维护不善，对小区内高空抛物、破坏公共绿地、私搭乱接电线、违法开设的餐馆等未及时制止、管理等存在不履行合同义务的行为，因此造成小区居住环境恶化并造成其财产损失。因张建民主张天地物业公司违反合同约定构成违约应减免物业费，其除了要提供证据证明物业公司存在不履行或不完全履行合同义务的行为，还要提供证据证实造成了损害的事实以及违约行为与损害之间的因果关系。张建民未提供证据证明损害事实的存在，损害的金额，以及违约行为与损害之间的因果关系的证据。故对其该项上诉请求，本院不予支持。关于张建民上诉称一审对其提出的反诉未受理导致本案判决不公。经审核，张建民以代表格林小镇全体业主的名义提起反诉，反诉请求是判令天地物业公司退出格林小镇小区。张建民在一审期间提起的诉讼，反诉原告不明确，诉讼请求与本案不是同一法律关系，一审法院未予受理，并无不当。综上所述，张建民的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张建民负担。本判决为终审判决。审判长 张 欢审判员 熊 飞审判员 吕丹丹二〇二〇年五月二十五日书记员 郭金洋