吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初757号 原告：吉林市翊居房地产有限公司，住所地吉林市船营区吉长引线北侧（高创投资管理有限公司办公楼510室）。 法定代表人：王相勇，总经理。 委托诉讼代理人：马克来，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：葛然，吉林盛剑律师事务所律师。 被告：刘英菊，女，1978年7月18日出生，住吉林市龙潭区。 原告吉林市翊居房地产有限公司与被告刘英菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉林市翊居房地产有限公司的委托诉讼代理人马克来、葛然，被告刘英菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吉林市翊居房地产有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告给付原告房屋余款650,000.00元；二、请求依法判令被告支付逾期付款违约金390,000.00元（自2017年5月31日至实际支付之日）；三、本案诉讼费、保全费及其他相关费用均由被告承担。事实与理由：2015年12月被告刘英菊在原告吉林市翊居房地产有限公司（以下简称翊居公司）处购买其开发的XXX网点，建筑面积98.48平方米，总房款为1,300,000.00元，已支付房款650,000.00元，剩余房款650,000.00元一直未付。2016年9月29日被告承诺分期付款，与原告达成还款协议并约定违约金，承诺分期结清剩余房款，但一直未如期履行还款协议。后经原告多次与被告交涉，至今仍未履行房屋余款的付款义务。因被告已交付房款650,000.00元，原告自2016年初将此网点房屋交与被告使用至今，房屋买卖合同依法成立。后原被告双方于2016年9月29日签订还款协议，第四条约定：若被告不能如期还款，原告按日收取总房款0.05%的违约金。原被告双方买卖房屋的行为事实清楚，证据充分，依法成立并合法有效。被告应向原告支付剩余房款及违约金共计1,040,000.00元。2019年10月22日原告委托律师致函被告拖欠房款及支付违约金等事宜，被告方在收到律师函件后仍未履行付款义务。为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 刘英菊辩称，承认原告告诉尾款650,000.00元属实，但不承认违约金。2015年12月2日我去翊居地产售楼处买房子，当时我的购买方式是贷款，但是我自己不会所以把手续交给翊居地产帮我代办，但是经过这么长时间也没有帮我办下来贷款，所以才造成违约金的产生。 本院经审理认定事实如下：2015年12月，被告在原告处购买其开发的XXX网点一套（现已被被告出租给口腔诊所使用），总房款1,300,000.00元，被告刘英菊分两次合计付款650,000.00元，尚欠原告房款共计650,000.00元。2016年9月29日原、被告双方协商后达成还款协议，载明：甲乙双方本着诚实信用的原则，就乙方购买甲方开发的XXX网点，建筑面积98.48平方米，总房款合计人民币壹佰叁拾万元整（￥1,300,000.00），乙方于2015年12月已交纳首付款人民币陆拾伍万元整（￥650,000.00）；剩余房款陆拾伍万元整经双方协商，达成如下还款协议：一、乙方需在2017年还款人民币肆拾万元整：2017年5月30日前还款人民币贰拾万元整（￥200,000.00）；2017年12月30日前还款人民币贰拾万元整（￥200,000.00）；二、乙方需在2018年5月30日前结清余款人民币贰拾伍万元整（￥250,000.00）；三、乙方将该网点的全部房款交足后，甲方为乙方提供《商品房买卖合同》，并开具发票；四、若乙方不能如期还款，甲方按日收取乙方总房款的0.05%的违约金；五、因甲方已将此网点交与乙方使用，该网点所发生的所有费用均由乙方承担，若乙方违约，甲方有权收回此网点，收回该网点的有关事项再签订补充协议；六、此协议一式两份，双方签字盖章后生效，若有纠纷可申请标的物所在地的仲裁或标的物所在地的人民法院提起诉讼。2015年12月被告办理了所购房屋的进户手续，原告已向被告交付房屋，该房屋现由被告出租给他人使用。原告多次向被告催要650,000.00元剩余房款，被告均以各种理由拖欠至今。原告诉至本院。 认定以上事实的证据有原告提供的建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地土地许可证、建设用地使用证、商品房现售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、还款协议一份、收据两份共65万元、照片；被告提供的2015年12月2日10万元收据、2015年12月11日55万元收据、2015年12月12日垃圾清运费收据591.00元、12月12日物业费2,127.00元收据、2015年12月12日水费收据、电费收据、代办费收据等在案佐证。 本院认为，原、被告存在房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽未签订书面房屋买卖合同，但原告已履行了交付房屋的主要义务，被告已接受，房屋买卖合同成立并生效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告至今未按还款协议约定履行付款义务，已构成违约，应当承担给付所欠房款及逾期付款违约金的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因此，双方“还款协议”约定事项第四条，“若被告不能如期还款，原告按日收取被告总房款0.05%的违约金”的约定，明显高于法律规定，超出部分本院不予支持。对原告符合法律规定部分的诉讼请求，本院予以支持。被告的抗辩意见无证据证明，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告刘英菊于本判决生效之日起七日内给付原告吉林市翊居房地产有限公司购房款650,000.00元； 二、被告刘英菊于本判决生效之日起七日内给付原告吉林市翊居房地产有限公司逾期付款违约金，以200,000.00元为基数，自2017年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以200,000.00元为基数，自2017年12月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以250,000.00元为基数，自2018年5月31日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告吉林市翊居房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,080.00元（原告吉林市翊居房地产有限公司已预交），由被告刘英菊负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  裴广厚 二〇二〇年五月十五日 书记员  姜 帆