河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终512号 上诉人（原审被告）：张福伶，男，1956年7月2日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：王长福，北京市隆安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王亮，男，1989年1月12日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县。 委托诉讼代理人：冯宏伟，河北正昊律师事务所律师。 原审第三人：香河县城镇房地产综合开发有限公司山水田园小区项目部，营业场所香河县新华大街北侧，统一社会信用代码91131024553312557N。 负责人：王尚新，该项目部总经理。 委托诉讼代理人：吴联盟，河北王文成律师事务所律师。 上诉人张福伶因与被上诉人王亮及原审第三人香河县城镇房地产综合开发有限公司山水田园小区项目部（以下简称城镇房地产公司山水项目部）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张福伶上诉请求：撤销河北省香河县人民法院（2019）冀1024民初4473号民事判决，发回重审或依法改判驳回王亮的全部诉讼请求。事实和理由：张福伶提出涉案房屋买卖合同无效并非无权处分，而是标的不法及恶意串通损害第三人利益。一审法院未就涉案房屋是否属于违法建设进行审查，属于认定基本事实不清。1、有权处分及无权处分均应审查标的的合法性。合同当事人的意志要符合国家意志和社会利益，禁止流通物的买卖本身就是对社会公共利益的损害。涉案房屋属于违法建设，标的不法，无论有权处分还是无权处分，都因此而无效。2、法律明定违法建设之房屋买卖无效。《城市商品房预售管理办法》第五条规定了取得预售许可证的三项前置条件，持有建设工程规划许可和施工许可是其中之一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，未取得工程规划许可的房屋买卖无效属于法定应有之意。《城乡规划法》第三条明确规定，城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求，违反工程规划法律法规建筑就是违法建筑。因工程规划具有重要公共政策的属性，事关不特定多数主体的公共利益，未取得相应审批手续的房屋是禁止流通物。物权法并不承认违法建筑上能设立物权，因此违法建设仅可以视为建筑材料的集合体，建设者对违法建筑并不能原始取得合法所有权，而仅对该建筑材料享有所有权。买卖违法建设的合同因标的不法而无效。3、涉案房屋属于未取得建设工程规划许可和施工许可的违法建设。本案房屋开发商自身不能办理大产权证，原因在于开发商未取得工程规划许可等建设审批手续，属于违法建设。一审并未要求第三人就此举证，请二审要求第三人提供相应证据，核实相关事实。如第三人拒绝提交，请法庭向香河县自然资源和规划局调取证据。4、王亮明知房屋系违法建设而恶意买卖，损害了第三人利益。王亮明知标的不法，与张福伶串通共同实施缔约行为，达到低价占有使用房屋的目的，合同无效。 王亮辩称，上诉人如果早就知道涉案房屋系违法、违规建筑，不应在2012年故意隐瞒向被上诉人出售，签订房屋买卖协议书。被上诉人一直居住至2019年，第三人通知才知道上诉人没有与第三人就涉案房屋签订拆迁补偿协议。现拆迁补偿与2012年的拆迁补偿差异巨大。 城镇房地产公司山水项目部述称，涉案房屋为第三人所有，第三人未委托任何第三方处置该房屋。 王亮向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；2、被告立即为原告办理拆迁结算手续及过户手续，第三人予以配合；3、诉讼费用等由被告负担。 一审法院认定事实：2012年7月7日，原告王亮与被告张福伶签订房屋买卖协议一份。协议约定，经双方协议，甲方（张福伶）将坐落在山水田园小区6号楼2单元1304室88.48平方米楼房售给乙方（王亮），经协商议定现金人民币39.3万元，笔下结清；甲方包改名；双方同意各无反悔，立字为证，各执一张；立字据人甲方张福伶签名并摁手印，乙方王亮签名并摁手印，中证人冯某签名并摁手印。协议签订后，原告将购房款39.3万元交付被告，被告将涉案房屋交付原告，原告对房屋进行了装修，并居住使用至今。另查明，涉案房屋系香河县城镇房地产综合开发有限公司开发建设，被告张福伶与该公司之间未签订房屋拆迁协议，被告张福伶尚未取得涉案房屋的所有权。 一审法院认为，原告主张双方于2012年7月7日签订的房屋买卖协议合法有效。被告对此提出异议，认为其未与开发商就涉案楼房签订拆迁补偿协议，本案房屋买卖合同应属无效，现已不能履行，无法办理拆迁结算手续及过户。第三人亦述称，本案涉案房屋属我公司所有，被告张福伶与我公司之间未签订拆迁协议。经审查，一审法院认为，本案所涉房屋买卖协议合法、有效。主要理由为：第一，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。该条将不动产变动的原因与结果行为相区分，也即不动产变动的原因是依合同行为，其基础是双方当事人的意思表示一致，合同的效力依照合同法来认定。而不动产变动的结果则是物权行为，物权的变动依交付和登记才能生效，而不动产物权变动登记属于合同的履行，不能因不动产变动未成就而否认合同的效力。第二，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”可知，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，被告张福伶的行为虽构成无权处分，但这并不影响其与原告签订的房屋买卖协议的效力，即该合同有效，故对原告主张确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求一审法院予以支持。原告另主张被告立即为原告办理拆迁结算手续及过户手续，第三人予以配合。对此被告及第三人均提出异议。经审查，原告与被告就涉案楼房买卖事宜达成协议，被告负有交付房屋，并协助原告办理房屋过户登记手续的义务。但因被告未能取得涉案楼房的所有权，属于无权处分人，事后其又未得到实际所有人的追认，致使原告无法取得房屋的所有权。即使被告愿意继续履行，事实上，也无法实现所有权转移的目的，故对原告主张被告立即为原告办理拆迁结算手续及过户手续，第三人予以配合的诉讼请求一审法院不予支持。关于返还购房款及被告张福伶应承担的违约责任或赔偿责任，原告在本案中未主张。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告可另案主张相应的权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：一、原告王亮与被告张福伶于2012年7月7日签订的房屋买卖协议合法有效；二、驳回原告王亮的其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交上诉状复印件一份，证明涉案房屋没有审批手续，本案合同因标的不法无效。被上诉人质证意见，证据为复印件，对真实性不认可。原审第三人质证意见，对真实性不认可，涉案房屋具备土地规划、施工、预售、大产权等手续，为合法建筑。本院审查认为，该证据为复印件，真实性无法确认。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，张福伶因后续未与原审第三人城镇房地产公司山水项目部签订房屋拆迁协议，对案涉房屋构成无权处分，但并不影响其与被上诉人王亮所签订的房屋买卖协议的效力，该合同合法有效。上诉人提出案涉房屋系违法建设，其与被上诉人签订的合同无效的主张，2012年7月，双方签订房屋买卖协议后，被上诉人已支付购房款，上诉人已将涉案房屋交付被上诉人，现上诉人作为出卖人主张案涉房屋为违法建设，有违诚实信用原则，且原审第三人城镇房地产公司山水项目部陈述该房屋为合法建筑，上诉人的主张不能成立，本院对上诉人要求调取涉案房屋建设审批手续的请求不予支持。 综上所述，张福伶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张福伶负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年五月十三日 书记员 周 雪