河北省张家口市宣化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0705民初167号 原告：温秀金，男，1973年11月12日出生，汉族，住张家口市宣化区。 被告：刘明锋，男，1968年1月15日出生，汉族，住张家口市宣化区。 委托诉讼代理人：**，河北鼎诺律师事务所律师。 原告温秀金与被告刘明锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年5月11日、5月21日公开开庭进行了审理。原告温秀金，被告刘明锋及其委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温秀金向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原、被告签订的《房屋买卖协议》无效；2、请求人民法院判决被告支付原告相应的房屋拆迁补偿款35万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年2月底，被告主动找到原告要求购买原告在宣化区宅基地上所建房屋（北正房三间）及院落，后经过双方协商，达成一致意见，原告将该房屋及院落以32000元卖给被告，房屋产权及宅基地过户手续由被告负责办理。原、被告于2004年3月2日签订《房屋买卖协议》，原告将房屋交付给被告，被告支付原告购房款31500元，尚有500元押金未付。2018年11月26日，原告在办理宅基地确认时发现被告所购买原告的房屋、院落仍确权在原告的名下，导致原告向村委会申请宅基地时遭到拒绝，原告催促被告尽快办理宅基地过户手续，被告一直未办理。后原告得知，双方签订的《房屋买卖协议》系无效合同，且现在涉案房屋已经拆迁，被告无法返还，因此为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 被告刘明锋辩称，1、双方签订的《房屋买卖协议》为双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律的强制性规定；2、本案涉案宅基地权属由张家口市宣化区河子西乡人民政府确权，权属人为被告刘明锋；3、原告的行为违反诚实信用原则，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据为：1、原告提交的双方签订的《购房协议》；2、被告提交的河子西村整体改造项目宅基地认定结果统计表；3、被告提交的宣化区河子西村整体改造项目（附条件）宅基地房屋征收拆迁补偿与安置协议书；4、被告提交的宣化区河子西村整体改造项目（附条件）宅基地房屋征收拆迁补偿与安置协议书（补充协议）；5、宣化区河子西村整体改造项目-土地、房屋权属资料原件收取证明；6、宣化区河子西村整体改造项目交房验收单；7、当事人刘明锋的陈述，自述购买房屋后装修和添附共计138000元；本院对以上证据予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交的温秀金常住人口登记卡，内容真实，来源合法，且与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；2、原告提交的两张收据及河子西村委会出具的证明一份，被告对其真实性没有异议，本院对其真实性予以认定，原告提交的证据来源合法，内容与本案具有关联性，本院对其合法性、关联性予以认定。 本院经审理认定事实如下：温秀金于1998年7月6日因投靠亲属由原宣化县崞村镇寨山坡村迁到宣化区，刘明锋系张家口市宣化区村民。2004年3月2日，温秀金与刘明锋签订《购房协议》一份，协议内容为：今有河子西村村民温秀金愿将自己的院落一处出售给宣化县水泉乡水泉村村民刘明锋，金额为32000元。此院位于角，东邻河子西村村民温福妙院落，北、西、南为路。购买人刘明锋占扣押金500元，待协助办理过户房产证手续完成时予以退还。本协议一式两份，双方各持一份，签字即生效。协议签订后，刘明锋向温秀金支付购房款31500元，温秀金将房屋交付刘明锋。温秀金出售房屋前，房屋状态仅为三间毛坯正房、没有院墙，门窗。刘明锋购买房屋后对房屋进行了装修且硬化了路面，并加盖南房3间半，西房起主体1间，且对南房、西房进行了装修，支出费用合计138000元。刘明锋装修房屋后一直居住到2019年年底。2020年12月15日，张家口市宣化区河子西乡人民政府（甲方）与刘明锋（乙方）签订宣化区河子西村整体改造项目（附条件）宅基地房屋征拆补偿与安置协议书，协议约定甲方征拆乙方房屋坐落于宣化区，宅基地认定面积167平方米，建筑面积131.25平方米。乙方征拆补偿总款为1125220元（该款已支付刘明锋），其中包括：1、宅基地区位补偿价501000元；2、乙方的房屋、装修及附属物补偿价为233713元；3、补助费（包括搬家补助费、临时安置补助费、移机补助费）9907元；4、奖励费（包括预签约奖、项目配合奖、支持交房奖）247000元；5、宅基地征拆补贴133600元。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，刘明锋系张家口市宣化区村民，其不享有对张家口市宣化区宅基地使用的权利。温秀金与刘明锋签订的购房协议违反了相关法律的强制性规定，应属无效。根据法律规定因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还的则应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，温秀金与刘明锋签订的购房协议无效，现该房屋已经拆迁，不能返还，根据法律规定应当折价补偿。本案中，温秀金、刘明锋在房屋买卖行为中，均违反了法律禁止性规定，故双方对于纠纷的发生有一定的过错，温秀金在2004年出卖房屋后至拆迁前长达16年之久一直未主张权利，刘明锋虽不是本村村民，但是从购买房屋后对房屋及院落进行了全部装修和硬化并一直在该处居住，已经形成一个稳定的居所，现温秀金因拆迁利益而反悔，违反民法中诚实信用基本原则，温秀金应对合同无效承担主要过错责任。为了弘扬尊法守信美德，结合全国第民事案件工作会议纪要精神，让刚性的法律与柔性的道德规范相结合，实现法、理、情在司法判决中的有机融合，本院确定购房人和出卖人按照8:2比例分配宅基地区位补偿款，房屋、装修及附属物补偿款。刘明锋购房时支出购房款31500元及装修支出的费用138000元，应从房屋、装修及附属物补偿款中扣除。关于补助费和奖励费，因该两项补偿性质系给予实际居住人的奖励，故温秀金无权分割。综上所述，原、被告应该分割的拆迁补偿款为（501000＋233713-31500﹣138000）＊20%＝113042.6元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 一、温秀金与刘明锋于2004年3月2日签订的《购房协议》无效； 二、刘明锋于本判决生效之日起十日内返还温秀金拆迁补偿款113042.6元； 三、驳回温秀金的其他诉讼请求。 案件受理费6550元，减半收取3275元，由温秀金负担2217元，刘明锋负担1058元。保全费2020元，由温秀金负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员 杨 溯 二〇二〇年五月二十八日 书记员 张素洁 附相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 3、《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。