宁波市奉化区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0213民初996号原告：方静玉，女，1983年12月18日出生，汉族，户籍所在地宁波市奉化区，现住宁波市奉化区。被告：宁波奉化跃盛置业有限公司。统一社会信用代码：91330283MA2CLEUT2E，住所地：宁波市奉化区溪口镇大岙工业园区孵化器7号楼-20号。法定代表人：王艳杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：张立旺，该公司员工。原告方静玉与被告宁波奉化跃盛置业有限公司（以下简称跃盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告方静玉与被告跃盛公司的委托诉讼代理人张立旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方静玉提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年12月13日签订的《宁波恒大溪上桃花源商品房认购书》；2.判令被告返还原告定金和首付款共计295598元并支付利息（利息以295598为基数按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起至实际清偿日止）；3.本案诉讼费由被告承担。被告跃盛公司答辩称：被告对原告方静玉提出的支付定金、购房款的数额及双方于2019年12月13日签订宁波恒大溪上桃花源商品房认购书无异议；被告不同意解除认购书，如原告坚持解除认购书则应扣收20000元定金。后被告提出，合同如解除应当按《认购书》第三条的约定解除，对原告所付的295598元款项均不予退还。原告方静玉为证明自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：1.落款日期为2019年12月13日的宁波恒大溪上桃花源商品房认购书复印件一份，用以证明原、被告于2019年12月13日共同签订认购书并约定相关权利义务的事实；2.付款凭证二份，购房款发票各一份，用以证明原告于2019年12月13日向原告支付定金20000元和首付款275598元，共计已支付购房款（含定金）295598元的事实；3.微信聊天记录一份，用以证明被告销售曾向原告承诺原告可以成功办理房屋按揭贷款的事实；4.征信中心个人信用报告打印件一份，用以证明原告因征信问题而无法办理按揭的事实。上述证据经庭审质证，被告跃盛公司对原告方静玉提供的证据1、证据2、证据4无异议，对原告提供的证据3的真实性无异议，但认为被告的销售人员并未明文承诺按揭能够成功办理，且原告知晓存在按揭办理不成的可能，被告没有义务承担相应的责任。被告跃盛公司未向本院提供证据。针对原告方静玉提供的证据，因被告跃盛公司对原告提供的证据1、证据2、证据4无异议，本院对上述证据予以认定，并在卷佐证。本院认为，原告提供的证据3即微信聊天记录可以证明原告方静玉向多家银行申请房屋按揭贷款，均未办理成功的事实，为此本院将原告提供的该份证据作为认定本案有关事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2019年12月13日，原告方静玉至被告跃盛公司的售楼处购买房产并将其征信报告交给被告的销售人员查看后作为乙方与被告跃盛公司（甲方）签订《宁波恒大溪上桃花源商品房认购书》（以下简称《认购书》）一份，其中约定：乙方自愿依下列条件向甲方认购宁波恒大溪上桃花源楼盘七期5幢906号房，该商品房总金额955598元；乙方同意签署本认购书时支付人民币20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2019年12月15日前支付首期房款275598元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即660000元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年12月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内到溪上桃花源售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。同日，原告向被告支付定金和首期购房款。后原告向多家银行申请办理按揭贷款，但因自身征信原因未成功办理，原被告双方协商退房不成，原告于2020年3月17日向本院申请诉前化解机制协调本案，因无法达成调解协议，本院于4月8日立案受理。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告方静玉是否有权起诉要求解除双方签订的《认购书》；二、如《认购书》依法解除，被告是否应当返还定金和购房款。关于原告方静玉是否有权起诉要求解除双方签订的《认购书》。原告方静玉与被告跃盛公司签订的认购书是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规强制性规定，依法应为合法有效。双方当事人均应按照认购书约定享有各自权利、履行各自义务。原告方静玉因其自身征信原因不能办理房屋按揭贷款而导致商品房买卖合同无法签署显属违约。但从其提交的证据来看，原告方静玉在签订认购书前曾主动向被告销售人员出示其征信记录并在认购书签订后积极申请办理按揭贷款，且多次就按揭贷款事宜与被告销售人员协商解决，故其主观上不存在恶意违约的情形。如原告方静玉在其无法办理按揭的情况下继续按约与被告跃盛公司签订商品房买卖合同，会加重其应当承担的违约责任，对其显失公平。受疫情影响，原告于2020年3月17日通过向本院申请选择诉前化解机制的方式与被告协调退房事宜，也在合理期间内。被告跃盛公司虽不是直接发放贷款的金融机构，但作为房产销售方应当具备房屋按揭贷款方面的相关知识，其在与原告签订认购书前曾看过原告的征信报告，事后也知晓原告方静玉向多家银行申请按揭但均无法办理，并在双方就该事协商不成的情形下仍拒绝解除《认购书》，违反了诚实信用原则。故本院认为原告方静玉可起诉要求解除宁波恒大溪上桃花源商品房认购书。但其作为违约方仍应当按约承当违约责任。关于如《认购书》依法解除，被告是否应当返还定金和购房款。《认购书》第三条中约定“如乙方未按约支付首期款及签署《商品房买卖合同》，所付款项不予退还”中的所付款项从字面看存在两种解释，其一是指原告支付的所有款项包括定金和首期购房款，其二仅指定金而不包括该条文中的首期款。被告认为《认购书》第三条中的所付款项指的是原告支付的所有的款项而不单单指定金，按照《认购书》第三条的约定被告有权对原告方静玉支付的定金及首期购房款不予返还。本院认为，对该约定中的所付款项应解释为定金而不包括首期购房款。理由如下：第一、《认购书》中的第三条系被告为重复使用而预先拟定且未与原告协商的格式条款，当格式条款有两种以上解释的，根据《中华人民共和国合同法》的规定应当作出不利于提供格式条款一方的解释。第二、合同是平等主体之间的协议，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。结合《认购书》第四条如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任的约定，即在原告按期支付首期款而被告未能保留该房源的情形下，被告应当承担的责任是双倍返还定金。如第三条中的所付款项包括定金和首付款，将导致合同义务明显不对等，不符合公平原则。现因原告方静玉征信原因未能顺利办理按揭贷款导致原被告双方无法签订《商品房买卖合同》，故被告有权按照约定对原告方静玉交付的定金20000元不予退还。但原告方静玉支付的275598元的首期购房款，被告跃盛公司应当予以返还。原告要求被告跃盛公司支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告方静玉通过起诉方式要求解除认购书，合同的解除时间应为本判决生效之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第九十四条第(五)项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告方静玉与被告宁波奉化跃盛置业有限公司于2019年12月13日签订的宁波恒大溪上桃花源商品房认购书于本判决生效之日解除；二、被告宁波奉化跃盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告方静玉购房款275598元；三、驳回原告方静玉的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费5734元，减半收取2867元，由原告方静玉负担150元，被告宁波奉化跃盛置业有限公司负担2717元（限被告于本判决生效后十日内缴纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审判员  宋莉欢二〇二〇年五月九日书记员  竺笑笑附：一、本判决依据的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。2.《中华人民共和国合同法》第四十一条：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。3.《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。5.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。6.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。二、申请执行的规定1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2.最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条：人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。人民法院也可以依职权办理续行查封、扣押、冻结手续。