吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终445号上诉人（原审被告）：孙玉娟，女，1967年10月13日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。委托诉讼代理人：李国臣，男，1965年10月13日出生，汉族，住长春市朝阳区万宝街41号。系社区推荐人员。被上诉人（原审原告）：长春市昌明物业服务有限公司，住所地吉林省长春市绿园区西环城路雁鸣湖山庄2栋7号门市。法定代表人：姜玉奇，经理。委托诉讼代理人：高文城，公司经理。委托诉讼代理人：杨胜利，吉林金证律师事务所律师。上诉人孙玉娟因与被上诉人长春市昌明物业服务有限公司（以下简称昌明物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2019）吉0106民初2620号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。昌明物业向原审法院提出诉讼请求：1．依法判令孙玉娟立即给付所欠昌明物业物业管理费7544元及利息（利息自欠款之日起计算）。2．本案诉讼费全部由孙玉娟承担。事实及理由：2010年长春市胜赢房地产开发有限公司将地处本市绿园区西环城路雁鸣湖山庄小区的物业管理委托交付给昌明物业管理。自此时至今本小区未成立业主委员会，本公司一直承担着本小区的物业服务管理工作。孙玉娟是居住在本小区的业主，自2011年1月1日至2018年12月31日孙玉娟累计拖欠物业服务费7544元（年金额943元×8年）。昌明物业在本小区的物业服务取费标准是每平方米／每年／0.6元。八年来，昌明物业每年都向孙玉娟居住的房门上张贴书面催缴单，同时，每年也曾多次向孙玉娟当面催要所拖欠的物业费未果。多年来，昌明物业严格按照《国务院物业管理条例》的规定，对本小区区域及业主进行日常管理、维护和服务。在本小区内绝大多数业主均与昌明物业签订了书面物业服务合同，并且按时缴纳物业服务费。昌明物业认为，孙玉娟虽然没有与昌明物业签订书面物业服务合同，但双方确已形成了事实上的物业服务关系。昌明物业为孙玉娟提供了事实上的物业服务，孙玉娟应当补交物业服务费。根据《中华人民共和国民法总则》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯”。第四条规定：“民事主体在民事活动中的法律地位一律平等”。第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。综上，昌明物业请求人民法院依法支持其合理诉求，保护其合法权益不受侵犯。孙玉娟在原审辩称：雁鸣湖山庄应该是2000年开始建设的，我们是2003年入住的，我们入住时候物业公司叫做长春市星火物业有限公司，在我们和开发公司的购房合同中有前期物业管理合同，是开发公司和长春市星火物业有限公司签订的前期物业管理合同，而且我们对该前期物业管理合同也是认可的，该合同对小区的物业管理说的很详细，我们也一直按该合同缴纳物业费到2012年，给长春市星火物业有限公司缴纳的。至于昌明物业是什么时间到小区的我们不知道，所以我们没有义务向昌明物业缴纳物业费。请求人民法院驳回起诉。一审法院认定事实：孙玉娟系绿园区雁鸣湖山庄小区26栋5门109室业主。2010年9月25日昌明物业与长春市胜赢房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：昌明物业为雁鸣湖山庄小区提供物业管理服务，住宅物业管理费为每平方米每月0.60元。合同签订后，昌明物业进入小区提供物业服务。孙玉娟居住的房屋建筑面积130.93平方米，物业管理费为0.6元／平方米／月，孙玉娟共欠费8年。现昌明物业要求孙玉娟给付拖欠物业费并要求诉讼费由孙玉娟承担。一审法院认为，昌明物业与长春市胜赢房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。昌明物业为雁鸣湖山庄小区提供物业服务，孙玉娟系该小区26栋5门109室的业主，昌明物业、孙玉娟间形成了物业服务合同关系，孙玉娟实际享用了小区物业的相应管理及服务，应按合同约定交纳物业管理费用。因昌明物业在提供物业服务过程中存在服务不到位的情况，故对物业费以给付80％为宜。孙玉娟欠付8年的物业费，承担80％的费用为130.93平方米×0.6元×12个月×8×80％=6033.25元。关于昌明物业诉请利息一节，昌明物业对该主张并未提供证据证明其依据，故一审法院不予支持利息。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、孙玉娟于判决生效后立即给付长春市昌明物业服务有限公司物业费6033.25元；二、驳回长春市昌明物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元由孙玉娟负担。宣判后，孙玉娟不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销原判，改判驳回昌明物业的诉讼请求；2.诉讼费用由昌明物业负担。其主要上诉理由为：一、原判决认定“昌明物业与孙玉娟间形成了物业服务合同关系，孙玉娟实际享用了小区物业的相应管理及服务”的事实错误。2010年9月24日昌明物业与长春市胜赢房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》无效。1.《前期物业服务合同》签订的时间为2010年9月24日，昌明物业成立的时间是2010年11月5日，昌明物业签订合同时尚未成立，即昌明物业在签订合同时不具备民事行为能力，无民事行为能力的主体所实施的民事行为无效。2.长春市胜赢房地产开发有限公司无权与昌明物业签订《前期物业服务合同》。根据国务院《物业管理条例》规定，前期物业服务合同是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，前期物业是指物业销售和业主入住阶段。本案早已经过了物业销售和业主入住阶段。另外在昌明物业与建设单位签订《前期物业服务合同》前，建设单位已经与长春市星火物业有限公司签订前期物业合同，且该合同已经于2010年履行到期，该合同到期后，应当由业主委托物业服务单位进行物业管理，而不是由建设单位委托或选聘物业服务单位，建设单位已经不是物业的所有权人，其在没有取得业主委托或授权的情况下，无权签订物业管理合同。3.长春市胜赢房地产开发公司与昌明物业签订的《前期物业服务合同》未通过招投标方式，违反《物业管理条例》的强制性法律规定，依法应认定为无效合同。二、孙玉娟与昌明物业之间并未形成物业服务合同关系。昌明物业在起诉状中诉称“在本小区内绝大多数业主均与昌明物业签订了书面物业服务合同，并按时缴纳物业服务费”，证明昌明物业明知其收取物业服务费的依据是与业主之间签订物业服务合同，其明知与建设单位长春市胜赢房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》无效，而需与业主另行签订物业服务合同。其与孙玉娟之间没有签订物业服务合同，昌明物业提供的所谓物业服务并未经过孙玉娟的同意，双方之间未形成物业服务合同关系，无权向孙玉娟主张收取物业服务费。双方之间的法律关系不能认定为物业服务合同关系。昌明物业辩称：一、昌明物业与长春市胜赢房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》合法有效。1.2010年9月25日，昌明物业法定代表人姜玉奇与长春市胜赢房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》时，昌明物业已经筹备就绪，处于准备开业状态。2010年11月5日，我方接到长春市工商行政管理局办法的营业执照，后在该合同上补盖了公章，在法律上应视为追认。自始至今，昌明物业在该小区提供物业服务，该合同合法有效。2.建设单位与昌明物业作为依法注册登记成立的，具有法定资质的在营企业有权签订《前期物业服务合同》，并按照合同约定享有权利，履行义务，承担责任。3.本小区未成立业主委员会，孙玉娟作为本小区拖欠物业服务费的个别业主，其个人欠费的理由并不代表绝大多数交费业主的真实意思表示，只能代表他自己。4.在原物业服务企业与建设单位签订的《前期物业服务合同》履行期限届满且自行终止及小区业主委员会尚未组建，另因物业服务收费（每平方米0.6元）偏低，投标人不足3家情况下，根据《物业管理条例》第二十四条之规定，建设单位经物业所在地的区人民政府房地产行政主管部门批准，有权采取协议方式选聘物业服务企业。二、一审认定孙玉娟实际享用小区物业的相关管理及服务是正确的。1.孙玉娟作为小区内的一个业主，虽不与我方签订物业服务合同，但我方为其提供了事实上的物业服务，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系。2.《前期物业服务合同》约定了合同履行期限，在本小区业主委员会未成立及未选聘新的物业服务企业进驻之前，我方负有提供物业服务之责任和义务，享有收取物业服务费之权利。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为：关于孙玉娟应否缴纳物业费及具体数额的问题。1.《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条第一款规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，姜玉奇在昌明物业设立前，作为该公司的发起人，于2010年9月25日以设立中的昌明物业名义与长春市胜赢房地产开发有限公司签订合同，随后昌明物业于2010年11月5日成立，故根据前述法律规定，《前期物业服务合同》的双方应为长春市胜赢房地产开发有限公司及昌明物业，该合同系双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，应认定为合法有效。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，《前期物业服务合同》系建设单位长春市胜赢房地产开发有限公司与昌明物业签订的合同，该合同中约定了昌明物业为雁鸣湖山庄小区提供物业服务的时间、项目及收费标准等事宜，且案涉小区尚未成立业主委员会，未有符合法律规定的相关主体与昌明物业解除该协议，故该协议对业主孙玉娟仍具有约束力。孙玉娟主张未签订过合同进而不应受此合同拘束的意见，本院不予支持。3.在昌明物业依约提供物业服务后，孙玉娟亦应按照《前期物业服务合同》约定的物业费收费标准支付物业服务费，因孙玉娟虽主张小区管理存在问题，并于一审时提供相关证据证明昌明物业提供的服务违反了物业服务合同中的约定，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”及第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”之规定，结合本案的具体情况，酌减后判令孙玉娟向昌明物业支付欠付物业费总额的80%，符合前述法律规定，孙玉娟关于昌明物业提供物业服务不到位进而不应支付物业服务费的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，孙玉娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人孙玉娟负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年五月十三日书记员  苏 展