山西省太原市中级人民法院   民事判决书   （2020）晋01民终2512号   上诉人（原审原告）：赵文君，男，汉族，住山西省太原市。   委托诉讼代理人：王亚芳，山西佳镜律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：山西文阳伟业科贸有限公司，住所地太原市小店区平阳路1号1幢B座15层A2户，统一社会信用代码×××。   法定代表人：霍建勋，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：张居哲，山西驰闻律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卫昕越，山西君合君律师事务所律师。   上诉人赵文君与上诉人山西文阳伟业科贸有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初6054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   上诉人赵文君上诉请求：请求依法撤销太原市迎泽区人民法院（2019）晋0106民初6054号民事判决书第二项并改判为“被上诉人山西文阳伟业科贸有限公司于本判决书生效之日起十日内退还上诉人赵文君预付租金79835.6元及电费6573元，并赔偿原告损失75万元”。   事实与理由：双方于2012年6月18日签订了《房屋租赁合同》，约定赵文君承租被告的位于太原市双塔西街19号房屋一层及后院和平房一整排，租期为自2012年7月18日至2022年7月17日。2018年5月，山西文阳伟业科贸有限公司为响应政府号召对赵文君承租房屋进行改造、施工、加固与赵文君签订了《补充协议》，约定赵文君于2018年6月1日之前全部搬走，原租期往后顺延，同时山西文阳伟业科贸有限公司在施工完后给予赵文君三个月的装修期，并在此基础上增加4年租期。赵文君合同内的租期剩4年1个月（2018年6月1日-2022年7月17日），加上3个月装修期及增加的4年租期，赵文君仍有权在山西文阳伟业科贸有限公司整改完后继续使用8年。赵文君在承租房屋后将房屋转租给第三人，每年收取租金共计约100万元，除去向山西文阳伟业科贸有限公司支付的62万元租金，赵文君每年既得利益为38万元，按照剩余租期计算，赵文君在未来8年内获得的收益为304万元。依据《合同法》第一百一十三条“损害赔偿的范围当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，”之规定，赵文君在8年获取304万元收益为赵文君的损失。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”之规定，赵文君的损失最低也为304万*30%=91.2万。因此原审法院认定赵文君的损失为49.6万元无事实及法律依据，应予改判。   上诉人山西文阳伟业科贸有限公司上诉请求：一、撤销（2019）晋0106民初6054号民事判决书第二项并依法改判为驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。   事实与理由：一、一审判决认定事实错误，现有证据足以证明被我公司在承租期间擅自拆改租赁房屋的情形，我公司享有约定解除权，不应当承担违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》第九条第二款约定，“未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构”，“甲方有权解除合同收回出租房屋”。依据案涉房屋图纸可见，被我公司取得租赁房屋时，房屋状况为一个大厅，两个大门，其余均为窗户；由公证视频可见，赵文君打掉重墙将原来的窗户改造成了大门，用板材将大厅隔断成十个房间；此外，视频中还出现了明显的承重墙被砸掉后用钢条承重和承重墙疏松等承重墙损毁的情况。又，依据《建筑工程施工质量统一验收标准》可知，“砖砌体”属于房屋主体结构。故，赵文君对房屋的改造行为构成了对房屋结构的拆改变动，约定的合同解除条件成就，我公司享有约定解除权。我公司向赵文君送达《解约通知》后，《房屋租赁协议》及《补充协议》已解除，我公司不应当承担违约责任。二、退一步讲，即使我公司构成违约解除合同，一审判决认定的赔偿金额也没有事实与法律依据。一审判决载明“被告应……赔偿原告约定租期内相应的可获利益损失，本院综合各种因素，认为原告的损失按租金的10%计算较为合理”，“原告未能实现租赁的期限应计算为8年……被告应赔偿金额为496000元（620000元×8年×10%）”。首先，该判决内容没有事实依据。赵文君对自己提出的违约赔偿的主张，有责任提供证据。赵文君在一审中并未提供除退还房屋租金和预交电费外的任何证明现有损失及可得利益损失的证据。其次，该判决内容没有法律依据。依据《合同法》第一百一十三条之规定，“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条规定，“根据交易的性质、合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中，因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中，因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中，因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”依据该规定，房屋租赁合同显然不属于造成可得利益损失的合同类型；实际上，解除房屋租赁合同也不会对赵文君未来的生产、经营造成任何影响。再退一步讲，即使认为解除房屋租赁合同会使得赵文君遭受可得利益损失，该金额也应当是合理的、我公司可预见的。房屋租赁租金与我公司的可得利益是没有直接关联的，房屋租赁租金是赵文君的支出，而非可得利益，按照房屋租金的比例来认定赵文君的可得利益是显然不合理的，按照房屋租金的10%计算8年的可得利益也是我公司无法预见的。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求依法撤销一审判决，支持我公司的上诉请求。   赵文君针对山西文阳伟业科贸有限公司的上诉，辩称，1、山西文阳伟业科贸有限公司不享有单方解除权，赵文君从未更改过承租房屋的主体结构，该事实在山西文阳伟业科贸有限公司向太原市迎泽区人民法院提起的解除合同之诉以及本案一审中查明山西文阳伟业科贸有限公司纯属擅自将房屋出租给他人获取高额利润，与赵文君予以违约，故山西文阳伟业科贸有限公司属于不诚信的违约行为。2、关于赔偿的金额，上诉状中已经说明。   山西文阳伟业科贸有限公司针对赵文君的上诉，辩称，1、租赁合同是基于赵文君的违约行为解除的，不应由山西文阳伟业科贸有限公司承担违约责任。首先，赵文君未经书面同意，拆动变动房屋结构，房屋租赁合同约定的解除条件成就，合同已解除。其次，应当由赵文君承担举证不能的不利后果。再次，《补充协议》是在赵文君的胁迫山西文阳伟业科贸有限公司的情况下签订的，不是真实意思表示。最后，《补充协议》已与《房屋租赁协议》一并解除。2、即使认定应当由山西文阳伟业科贸有限公司承担违约责任，赵文君主张的75万元损失赔偿也没有事实和法律依据。第一，依据民诉法64条规定，赵文君应对其提出的违约赔偿的主张进行举证。第二，退一步讲，即使赵文君产生了可得利益损失，赵文君主张的可得利益损失也超过了山西文阳伟业科贸有限公司可预见的合理损失。此外，赵文君主张的每年100万元的转租价格，不具有真实性、合理性。第三，赵文君主张按照转租价格的30%计算损失不符合法律规定。综上，山西文阳伟业科贸有限公司不应当承担合同解除的违约责任，即使承担违约责任，赵文君主张的可得利益损失也没有事实和法律依据，远远超出山西文阳伟业科贸有限公司的可预见合理范畴。   赵文君在一审的诉讼请求：1.请求贵院依法撤销被告于2019年8月5日向原告送达的《解约通知》；2.请求贵院依法判令被告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；3.请求贵院依法判令被告向原告交付太原市双塔西街19号房屋一层及后院和平房一整排；4.本案的诉讼费用由被告承担。   一审查明，2012年6月18日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁被告所有的位于太原市双塔西街19号房屋一层及后院和平房一整排，租期自2012年7月18日起至2022年7月17日止。2017年8月29日，太原市城乡规划局向被告下发《关于太原市道路综合整治相关事宜的通知》，要求被告于2018年5月31日前完成涉案房屋的整改工作。原、被告于2018年5月就后期续租事宜签订了《补充协议》，协议约定原告应于2018年6月1日前腾空前院一层，2018年7月1日前腾空后院平房，被告在改造施工结束后给予原告三个月的装修期，改造期及装修期免收租金，原定租期到期后，加上被告改造期及原告装修时间，租期按年租金620000元增加4年，若原告未按约定时间腾空涉案房屋，租期不予增加。协议签订后，原告于2018年6月1日前按约腾退房屋。2019年8月5日被告向原告送达《解约通知》，通知原告因原告擅自拆改房屋解除双方签订的《房屋租赁合同》。另查明，被告已于2019年8月7日将涉案房屋出租给案外人山西卓越嘉华物业管理有限公司，并已实际交付房屋。   庭审中，经本院示明，原告表示如《房屋租赁合同》无法实际履行，原告则主张被告赔偿原告因合同不能履行而造成的损失1500000元，并退还相应租金及电费。   一审判决认为，本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是否合法有效；2、被告给原告送达的《解约通知》是否符合法定或约定的解除条件；3、双方签订的房屋租赁合同应该继续履行还是应予解除。   原告与被告山西文阳伟业科贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告已按《补充协议》约定于2018年6月1日前腾退房屋，故租期应在原定租期基础上加上被告改造期及原告装修期后增加4年。被告虽向原告送达《解约通知》通知原告因原告擅自拆改房屋解除双方签订的《房屋租赁合同》，但现有证据不足以证明原告在承租期间存在擅自拆改租赁房屋的情形，故双方约定的解除条件不成就，被告不享有解除权。   被告于2019年8月7日，将涉案房屋出租于案外人山西卓越嘉华物业管理有限公司，并实际交付房屋，被告的行为违反了诚实信用原则，导致原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》从事实上已无法履行，双方合同目也无法实现，经法院示明，原告表示如《房屋租赁合同》无法实际履行，原告则主张被告赔偿原告因合同不能履行而造成的损失1500000元，并退还相应租金及电费。   故一审法院认为双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应予解除。被告在改造结束后未向原告交付房屋，故被告应退还原告预付的租金及电费，并对原告的损失予以赔偿。原告自2018年6月1日起未实际占有使用涉案房屋，故被告应退还原告自2018年6月1日起至2018年7月17日期间的租金79835.6元（620000元÷365天×47天），以及预交至2018年12月的电费6573元，并赔偿原告约定租期内相应的可获利益损失，本院综合各因素，认为原告的损失按租金的10%计算较为合理。《补偿协议》约定，如原告于2018年6月1日前腾退房屋，则增加四年经营权。原告按约腾退房屋，应视为其放弃2018年6月1日至2018年7月17日期间的经营权，故原告未能实现租赁的期限应计算为8年，原告所主张的少使用1个月的房屋损失及三个月装修期间的损失，不应予以计算。被告应赔偿金额为496000元（620000元×8年×10%）。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵文君与被告山西文阳伟业科贸有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、被告山西文阳伟业科贸有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告赵文君预付租金79835.6元及电费6573元，并赔偿原告损失496000元；三、驳回原告赵文君的其他诉讼请求。   二审查明事实与一审一致。   二审中，赵文君提供了《联营合同》，证明赵文君将房屋对外出租的部分租赁合同。该部分租赁合同年租金共计952000元，此外还有一部分口头约定的合同。赵文君至少获利2656000元。   山西文阳伟业科贸有限公司质证意见：合同的真实性合法性关联性不予认可，仅仅提供了合同没有相关的流水，合同中提到赵文君的收款账户，其没有证据佐证，合同中将近有一半合同没有明确哪些房屋，没有明确指代。赵文君代理人说打成隔间租出去的，说明其承认了房屋是赵文君对房屋进行变动。对房屋转租出去经营，除了流水还得有纳税凭证等作证证明20、40万都是收入。目前没有银行流水，纳税凭证，房屋租赁的成本支出都没有证据证明。可得利润是纯利润。而且对方只提供了部分合同，无法计算损失。   山西文阳伟业科贸有限公司提供了网上下载附近的商铺租赁价格查询，证明每年100万价格租出去不现实。   赵文君质证意见，1、山西文阳伟业科贸有限公司打印的房子的出租价格定位是双塔东西街，但是这些商铺几户都不在双塔东西街上，第二个中正月弯民间饭店，不是临街商铺。2、该商铺我租回来62万，山西文阳伟业科贸有限公司提供的价格都不到62万，我为什么花62万租赁很低的房屋。3、商铺能租多少，要结合其他因素综合评价，不能因与本案无关的别的商铺判断。   本院认为，赵文君与山西文阳伟业科贸有限公司2012年签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按约履行各自的义务。2019年8月山西文阳伟业科贸有限公司虽向赵文君送达《解约通知》通知赵文君擅自拆改房屋解除双方签订的《房屋租赁合同》，但现有证据不足以证明赵文君在承租期间存在擅自拆改租赁房屋并影响房屋主体结构的情形，故双方约定的解除条件不成就，山西文阳伟业科贸有限公司不享有解除权。山西文阳伟业科贸有限公司于2019年8月7日，将涉案房屋出租于案外人山西卓越嘉华物业管理有限公司，并实际交付房屋，山西文阳伟业科贸有限公司的行为违反了诚实信用原则，导致双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》从事实上已无法履行，双方合同目也无法实现，山西文阳伟业科贸有限公司应赔偿赵文君因合同不能履行而造成的损失。原判综合各因素，认为赵文君的损失按租金的10%计算较为合理。赵文君主张赔偿金额过低的请求不予支持。山西文阳伟业科贸有限公司请求不予赔偿的理由不能成立。原判事实清楚，适用法律正确，原判应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费10000元，由山西文阳伟业科贸有限公司、赵文君各负担5000元。   本判决为终审判决。   审判长 焦跃峰   审判员 吕 斌   审判员 张 燕     二O二O年五月十六日   书记员 赵梓余