湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂13民终513号上诉人（原审原告）：随州市金成房地产开发有限公司，住所地随州市神农大道文峰公园前。法定代表人：黄金阶，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘海蔚，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李成耀，男，1958年7月21日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：朱辉宏，湖北五合律师事务所律师。上诉人随州市金成房地产开发有限公司（以下简称金成公司）因与被上诉人李成耀房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2019）鄂1303民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金成公司的委托诉讼代理人刘海蔚、被上诉人李成耀的委托诉讼代理人朱辉宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金成公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持金成公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由李成耀承担。事实和理由：金成公司、李成耀于2010年10月12日签订的《协议书》约定，因金成公司开发初期向李成耀借款2000万元，同意在本合同签订之日李成耀以该借款抵付房款。但李成耀均未提交该笔款项的银行流水或支付证据，金成公司未收到该款项，该协议并未生效。黄金阶与李成耀签订的《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》约定，黄金阶向李成耀支付购房款，应当认定双方之间成立债权债务关系，与金成公司无关。李和平（代签）、李成耀与黄金阶、黄奇明（代签）签订的《股权转让协议书》，该协议是股东内部之间协商解决股权转让问题，并非金成公司的意思表示。股东之间作出股东转让、利润分配等处分股东权益的行为，金成公司无权阻止或促成。金成公司并非股东转让协议的相对人，其不应接受该协议中设定义务的约束，股权纠纷应当另案处理，与本案并非同一法律关系。李成耀与金成公司为房屋买卖合同关系，李成耀应向金成公司支付购房款。金成公司的股东会、执行董事均未出具授权文件，黄金阶的行为不构成金成公司债务加入，并非金成公司的意思表示，其签订协议的行为对金成公司不产生法律效力。李成耀作为与金成公司签订的商品房买卖合同的相对方，购房款明显低于市场价格，具有明显的恶意。李成耀未提交支付购房款的银行流水或取款记录等证据证明，其行为构成解除合同的条件。李成耀辩称，黄金阶作为金成公司的法定代表人、股东，所实施的民事行为均代表金成公司而为。案涉协议书、股权转让协议书、商品房买卖合同，均对李成耀的付款方式予以确认，双方是以购房款抵偿黄金阶相应的债务。金成公司向一审法院起诉请求：1.判令解除（S房字【2013】第05428号）的《商品房买卖合同》；2.判令李成耀协助金成公司办理撤销房屋备案登记手续；3.判令李成耀支付违约金136909.2元；4.案件诉讼费由李成耀承担。一审法院认定事实：金成公司于2009年4月29日经依法登记成立，黄金阶为该公司的法定代表人。当时，该公司的登记股东为案外人李和平和黄金阶，李和平系名义股东，其全部注册资本的实际出资人为其胞哥李成耀，黄金阶的全部注册资本中，有部分为案外人钟先勇实际出资。2010年10月12日，金成公司与李成耀签订一份《协议书》，主要约定：金成公司开发建设的文峰.湖岸新城商业A区西的相关销售许可手续正在办理中，李成耀自愿购买该区域101-103号设计用途为商业用房的房屋，其建筑面积约4757.19平方米，共四层，1-4层单价均为4000元/㎡，总价款为19028760元整，因金成公司在该项目开发初期向李成耀借现金2000万元，故同意在本合同签订之日李成耀可以该借款抵付房款。同日，双方并就此签订一份无编号的《商品房买卖合同》，其内容与上述《协议书》相同。2011年1月7日，金成公司的实际股东黄金阶、钟先勇、李成耀召开了公司全体股东会，并形成《股东会决议》，该决议确定，1.公司将6400万元作为利润予以分配，其中，李和平（李成耀）分配利润2304万元占36%，黄金阶分配利率2176万元占34%，钟先勇分配利润1920万元占30%；2.李和平（李成耀）、钟先勇分别将自己在公司的全部股权转让给黄金阶，转让协议另行签订；3.黄金阶承诺在文峰.湖岸新城项目的23号楼分别给李和平（李成耀）、钟先勇各安排一套住房。2011年1月22日，李和平、李成耀、黄金阶及黄金阶之子案外人黄奇明，就股权转让事宜签订了一份《股权转让协议书》，主要约定，1.李成耀自愿将其以李和平名义持有的金成公司的股权（占比40%）作价6156万元，其中包括李成耀在金成公司的实际投资款3420万元（为实际总投资9500万元的36%）及应得公司利润分红2736万元（为公司利润7600万元的36%）]转让给黄金阶指定的受让人黄奇明，全部股权转让款由黄金阶按本协议的约定向李成耀支付，股权受让人黄奇明不再另行支付任何股权转让款；2.因李成耀此时尚欠公司借款2430.0449万元，并因购买了公司的两宗房屋（包括前述房屋）而欠金成公司的房款2450.25万元，共计欠金成公司的款项4880.2949万元，故黄金阶在向李成耀支付股权转让款时予以扣除，实际只支付1275.7051万元。2013年9月5日，金成公司与李成耀就前述房屋买卖协议和合同中所指的四层商铺房屋，按层拆分，分别签订了四份正式《商品房买卖合同》，其中，本案所涉合同的编号为S房字【2013】第05428号，所指向的标的房屋属该四层商铺房屋的第一层。该合同约定，原告将其位于文峰.湖岸新城小区商业A区西1单元101-103号、建筑面积1102.2平方米的四层商铺房屋的第一层房屋出售给被告，单价6210.72/平方米，总价6845460元，付款方式及期限为一次性付款。该合同书上，金成公司在付款方式及期限栏注明“买受人于签订合同时已付清房款陆佰捌拾肆万伍仟肆佰陆拾元整，（￥6845460.-）”。该合同签订之后的同年9月12日，双方就该合同申请随州市房产市场管理所办理了备案登记。2013年11月11日，金成公司就涉案房屋所在的文峰.湖岸新城A区西端幢1-4层号的全部房屋，经随州市房产管理局办理了房屋产权总证，其证号为：随州市房权证城区字第××号，登记面积4826.24平方米，用途为商业。其间，李成耀接收了该系列商铺房屋，并用以经营至今。此后，金成公司以李成耀并未实际支付相应购房款为由，于2019年3月25日向李成耀发函通知解除合同，并于同月28日具状向一审法院提起诉讼。一审庭审后，金成公司补充提交了一份黄金阶与李成耀于2011年1月23日签订的《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》，其内容为该双方就涉案《股权转让协议书》的相关内容补充或变更约定为：1.李成耀在金成公司的实际投资款总额应确认为2994.588万元，而非3420万元，少425.412万元；2.李成耀购买金成公司的相关房屋的总价款为2238.5万元，比原约定少211.75万元；3.上述两项同时扣减后综合计，黄金阶仅应向李成耀实际支付股权转让款1062.0431万元。一审法院认为，涉案房屋买卖《协议书》、《股东会决议》、《股权转让协议书》及系列《商品房买卖合同》，均系涉事各方当事人真实意思的表示，不违反法律规定，亦不损害社会公共利益，合法有效，应受法律保护。虽然各方在上述协议、决议和合同中，对李成耀在金成公司的实际投资金额（包括股权投资和债权投资）、应分得的公司红利及其购买金成公司包括涉案房屋在内的系列商铺房屋的价款等的确认和约定上前后有差，但对李成耀购买金成公司上述商铺房屋的意思表示是明确一贯的，且对金成公司的法定代表人和实际控制人黄金阶以其应支付李成耀的股权转让款代李成耀直接向金成公司支付购房款的意思表示也是最终明确的。金成公司于庭审后补充提交的黄金阶与李成耀签订的《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》，亦进一步具体明确印证了各方的上述意思表示。金成公司与李成耀就前述系列商铺房屋在拆分后所签订的四份正式《商品房买卖合同》，是双方落实上述意思表示的最终结果。金成公司在该四份合同上均注明李成耀于合同签订时已经付清了房款，及就该四份合同向随州市房产市场管理所进行备案登记的行为，即表明其已最终认可房屋的全部价款应由其法定代表人和实际控制人黄金阶以其个人应付李成耀的股权转让款代为支付，因此，按照相关法律的规定，应当确认三方彼时已经最终达成了三方间的债权、债务相互转让、转移并相互抵销的协议。而金成公司并没有其三方在此之后已解除该协议，且黄金阶已将该协议约定应由其代李成耀直接向金成公司支付的房款，仍然作为股权转让款实际支付给了李成耀的相关证据，故无论黄金阶实际是否向金成公司支付或以金成公司应支付其个人的分红抵付了该房款，应属金成公司与黄金阶之间的债权债务关系，与李成耀无关。况且，即使没有上述三方协议，且李成耀也确未按涉案（S房字【2013）、】第05428号）《商品房买卖合同》的约定即时一次性付清房款，但按该合同第七条的约定，至2013年11月6日李成耀仍未付清房款之时，金成公司的合同解除权即已形成，在此情形下，由于双方并未约定合同解除权行使的期限，但依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，金成公司至迟也应在一年内的2014年11月6日主张解除该合同，而其于2019年3月25日发函通知李成耀解除该合同之时，其该合同的解除权早已消灭，故其解除该合同的通知，并无法律效力。综上，金成公司现以李成耀拖欠其房款构成违约为由，主张按合同约定解除涉案房屋正式的买卖合同并撤销其备案登记，且要求李成耀承担违约金的诉讼请求，或无事实依据，或不合于本案事实和相关法律规定，不予支持。李成耀的辩称理由，与本案的事实和相关法律规定相符，予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条、第一百三十六条、第一百四十条、第一百四十二条第一款、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第七十九条、第八十条第二款、第八十四条、第九十一条第（三）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回金成公司的全部诉讼请求。案件受理费3038元，由金成公司负担。二审期间，双方当事人没有提交新证据。经审理查明：2013年9月5日，金成公司与李成耀分别签订了（S房字【2013】第05428号）、（S房字【2013】第05429号）、（S房字【2013】第05430号）、（S房字【2013】第05431号）《商品房买卖合同》。其中，（S房字【2013】第05428号）商品房买卖合同约定，李成耀购买商业A区西座1单元101-103号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价6845460元；（S房字【2013】第05429号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西座1单元201-203号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价4873320元；（S房字【2013】第05430号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西座1单元301-303号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价3654990元；（S房字【2013】第05431号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西座1单元401-403号房屋，建筑面积1218.33平方米，房屋总价3654990元；（S房字【2013】第05428号）商品房买卖合同约定，李成耀购买文峰.湖岸新城小区商业A区西1单元101-103号房屋、建筑面积1102.2平方米、单价6210.72/平方米，房屋总价6845460元，付款方式及期限为一次性付款。金成公司在四份商品房买卖合同第六条付款方式及期限栏中注明“李成耀于签订合同时已付清房款”。2013年9月12日，随州市房产市场管理所对（S房字【2013】第05428号）、（S房字【2013】第05429号）、（S房字【2013】第05430号）、（S房字【2013】第05431号）《商品房买卖合同》办理了备案登记。2019年3月25日，金成公司通过EMS向李成耀发出了《解除商品房买卖合同通知书》一份，该通知书的内容为：“依据双方签订的（S房字【2013】第05428号）、（S房字【2013】第05429号）、（S房字【2013】第05430号）、（S房字【2013】第05431号）《商品房买卖合同》第七条的约定，李成耀未向金成公司支付购房款，其应当自收到本通知之日起3日内协助办理商品房解除备案手续，并依约承担违约金及赔偿占用商铺的损失”。李成耀于同年3月28日签收了该解除通知书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本案二审应围绕金成公司上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一是李成耀是否已付清金成公司购房款。二是金成公司是否享有商品房买卖合同的解除权。关于李成耀是否已付清金成公司购房款的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”。第一百三十四条规定：“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：‘当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任”。第一百条规定：“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销”。本案中，案外人李和平、黄金阶、黄奇明与李成耀签订的《股权转让协议书》、黄金阶与李成耀签订的《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》、金成公司与李成耀签订《商品房买卖合同》等，均是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的相关规定，属于合法有效的合同，故双方应当依约履行。首先，本案的关键，在于厘清其存在的法律关系。基于已有证据证明，涉案商品房系金成公司的法定代表人黄金阶因欠李成耀的股权转让款，金成公司用其开发建设的商品房折价清偿李成耀相应债务，以消灭双方互负的债权债务。从上述法律事实中可以分析出：1.黄金阶与李成耀之间存在股权转让法律关系；2.前者达成以购房款清偿股权转让款的合意后，李成耀与金成公司另行签订了合法有效的商品房买卖合同；即在金成公司将案涉商品房交付李成耀时，双方的债务发生冲抵，李成耀与黄金阶之间同等数额的债务分别被消灭。其次，本案虽然存在股权转让和商品房买卖两种法律关系，但股权转让是条件、是原因，商品房买卖是目的、是结果。案涉《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》中约定，金成公司用其开发的4层商铺总价为1936万元代为清偿李成耀的股权转让款，即李成耀以股权转让款替代金钱给付商品房价款。2013年9月5日，李成耀与金成公司签订4份《商品房买卖合同》，金成公司在付款方式及期限栏注明“李成耀已付清购房款”并向李成耀交付房屋的行为，能够证明金成公司知晓并同意代黄金阶清偿债务的法律后果。综上，金成公司主张的请求权基础是双方签订的《商品房买卖合同》，而《股权转让协议》及《关于执行〈股权转让协议书〉的协议书》中关于以购房款清偿股权转让款的合意是否解除或履行是认定购房款支付的关键，金成公司对于案涉合同的解除或履行未提交相反的证据，其主张李成耀未付购房款及涉案的股权转让关系应另案处理，亦与本案查明的事实相悖，应自行承担举证不能的不利后果。金成公司的该上诉理由，没有事实和法律依据，不予支持。关于金成公司是否享有商品房买卖合同的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”。第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。如上所述，基于已查明的事实，可以认定李成耀与金成公司的法定代表人黄金阶之间互负债务，该债务已经双方当事人协商一致同意抵销。双方债务发生抵销效力后，金成公司代为清偿的债务已转化为金成公司与李成耀之间的商品房买卖合同关系，李成耀用于抵销的股权转让款转换为应付金成公司商品房价款，应视为金成公司已经按商品房买卖合同约定收取了李成耀的购房款。因此，对于金成公司要求解除合同的请求，因李成耀以其应得的股权转让款抵偿购房款，金成公司已向李成耀交付案涉房屋，债务相互抵销的行为合法有效，故金成公司解除合同及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，金成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3038元，由随州市金成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莹审判员 尚晓雯审判员 李 超二〇二〇年五月二十八日书记员 何沛俊