四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0521民初409号 原告：张运明，女，1952年5月19日生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：潘晓阳，四川时代永嘉律师事务所律师。 被告：泸县金焰置业有限公司，住所地泸县玄滩镇中和村，统一社会信用代码91510521MA62221W4T。 法定代表人：缪红梅，董事长。 委托诉讼代理人：董易松（公司员工），男，1973年11月19日生，汉族，住西藏日喀则市。 原告张运明与被告泸县金焰置业有限公司（以下简称金焰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法由审判员官晓林适用简易程序于2020年4月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘晓阳，被告的委托诉讼代理人董易松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即交付房屋；2、判令被告支付2020年1月至2020年3月过渡费2409元，并按803元／月的标准支付此后的过渡费至交房的次月为止；3、判令被告支付2020年1月至2020年3月门市停业损失费1500元，并按6000元／年（500元／月）的标准支付此后的门市停业损失费至交房次月为止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月23日，原告与泸州江北房地产开发有限公司（以下简称江北公司）签订《拆迁安置补偿协议》，约定将原告位于房屋交由江北公司拆迁，选择房屋安置方式补偿，交付安置房屋时间为该公司拆除房屋后三年内，并支付原告搬家补助费1000元，过渡费803元／月，门市停业损失费6000元／年，从搬家交钥匙和旧房权属资料时起计算至通知交新房为止。此后，原告老房屋所在宗地被泸县国土资源局依法以1520万元出让给被告，并于2016年1月21日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定被告应在2020年1月20日之前竣工，根据合同补充条款（3）的约定，相关事项按泸县玄滩镇人民政府关于玄滩镇老城新印二期棚改项目确定相关事项的函（泸县玄府函【2015】239号）内容执行。该号文件第三条规定“该宗地的过渡安置费和门市停业损失费，由土地竞得者按照我镇委托江北公司与拆迁户签订的拆迁合同约定的支付方式、标准和金额，从2016年1月1日支付到交房的次月为止。”故根据原告与江北公司公司签订《拆迁安置补偿协议》第五条第二项第4小条之约定“甲方支付乙方搬家补助费1000元，过渡费803元／月，门市停业损失费6000元／年，从搬家交钥匙和旧房权属资料时起计算至甲方通知交新房为止。”被告应继续履行该条约支付上述费用。截止至今，三年时限已过，被告未按约定交付房屋，且至2020年1月起，被告停止支付过渡费及门市停业损失费，被告的行为已违反相关约定，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院，提出如上诉讼请求。 被告辩称：金焰公司与泸县玄滩镇人民政府2016年6月27日签订了《合同书》约定工程竣工后，由金焰公司和泸县玄滩人民政府分配给拆迁户，金焰公司开发建设的房屋具备还房标准，在公布补交还房面积差价款30日后，拆迁户仍未缴纳差价款，则金焰公司拒绝拨付过渡费及停业损失费，并有权拒绝给拆迁户还房。2019年4月28日，金焰公司向玄滩政府递交催缴差价款及停拨过渡费申请书，2019年5月14日，金焰公司已完成竣工验收报告，故金焰公司从2019年6月1日后不再承担过渡费及门市停业损失费，根据泸县玄滩人民政府委托泸州江北房地产开发有限公司签订的拆迁安置协议约定，应由原告承担天然气安装费、税费、土地出让金，故原告立即归还被告从2019年6月1日至2020年1月1日支付给原告的过渡费及停业损失费9121元，立即支付被告垫付的土地出让金148163元，立即支付被告面积补差款198766元，立即支付被告天然气11000元，以上各款项合计为367050元；其次原告还应承担新分配到的住房与门市超面积所产生的各项税金、产生的各项费用；最后诉讼费应当由原告方承担。 双方围绕诉讼请求提交了原、被告身份信息，《拆迁安置补偿协议》，《国有建设用地使用权出让合同》复印件，泸县玄滩镇人民政府关于玄滩镇老城新印二期棚改项目确定相关事项的函（泸县玄府函【2015】239号），《合同书》，《竣工验收报告》，申请书，回复，土地出让金的缴纳发票，预售许可证等证据，对双方无争议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，作为认定案件事实的依据，对于证据的证明目的在本院认为中予以论述。 根据双方当事人的陈述和依法确认的证据，本院认定如下事实： 因城镇棚户区改造需要，2014年7月23日，原告（乙方）与江北公司（甲方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，协议第二条第一款约定甲方江北公司拆除乙方张运明位于泸县商住房屋，房屋面积为330.79㎡，土地面积为181.98㎡。第五条第二款第1项约定补差标准：该返还最终面积如与第二条第一款的面积有出入，被拆迁房屋属于住房的，被拆迁户所选安置房按1:1.1比例返还后，仍有超出的，超出面积5㎡以内补差1500元／㎡,超出面积5-10㎡以内补差2000元／㎡，超出面积10㎡以上的按3800元／㎡，反之亦然。被拆迁房屋系营业房的（需提供商业产权证明及有效工商营业执照），被拆迁户所选营业房按1:1.1比例返还后，仍有超出的，超出面积5㎡以内补差2500元／㎡,超出面积5-10㎡以内补差3000元／㎡，超出面积10㎡以上的按7000元／㎡，反之亦然；第五条第二款第3项约定甲方拆除乙方房屋后在3年内返还乙方房屋；第五条第二款第4项约定甲方支付乙方搬家补助费1000元，过渡费803元／月，门市停业损失费6000元／年，以上费用均从乙方搬家交钥匙和旧房权属资料时起计算至甲方通知交新房时止。第十条约定甲方返还乙方的住房为3号楼1单元108.16㎡住房1套，3号楼1单元41.63㎡住房一套，108.16㎡住房为第10层，41.63㎡住房为第5层，甲方返还乙方的门市面积为238.46㎡，位置详见签字图纸。交房结算时，乙方的旧住房面积以136.17㎡为基数计算，乙方的旧门市面积以216.78㎡为基数计算。第十一条约定本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释，该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。 2015年11月26日，泸县玄滩镇人民政府向泸县国土资源局出具关于玄滩镇老城新印二期棚改项目确定相关事项的函（泸县玄府函【2015】239号文件），明确关于泸县玄滩镇老城新印二期棚改项目位于，该项目的拆迁工作从2013年启动，现已全部完城。该函第二条明确该宗地是带修建方案拍卖，因此土地竞得者应按照我镇原已通过的规划和修建方案进行建设；第三条明确该宗地的过渡安置费和门市停业损失费（此两项已支付到2015年12月31日），由土地竞得者按照我镇委托泸州江北房地产开发有限公司与拆迁户签订的拆迁合同约定的支付方式，标准和金额，从2016年1月1日支付到交房的次月为止；第四条明确该项目还房总建筑面积18163.05㎡，其中住房面积11809.6㎡，二层非成套住宅2901.05㎡，底层门市面积3452.4㎡。由土地竞得者按照我镇委托泸州江北房地产开发有限公司与拆迁户签订的拆迁合同约定的还房位置、楼层、面积差计算方式等条款执行。 2016年1月15日，被告以1520万元拍得位于泸县玄滩镇幸福水库旁的宗地10827.90㎡（宗地编号ＸＴ××15-85，即泸县玄府函【2015】239号文件中的宗地），2016年1月21日，被告金焰公司与泸县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定本合同项下出让宗地编号为ＸＴ××15-85，宗地宗面积为10827.90㎡，其中出让宗地面积为10827.90㎡；宗地的国有建设用地使用权出让价款为15200000元等内容。同时在《国有建设用地使用权出让合同》最后的补充条款第（3）项中约定“其余相关事项按泸县玄滩镇人民政府关于玄滩镇老城新印二期棚改项目确定相关事项的函（泸县玄府函【2015】239号文件）内容执行”。2016年6月27日，被告金焰公司（乙方）与泸县玄滩镇人民政府（甲方）签订《合同书》，就泸县玄滩镇老城新印二期棚户区改造项目达成协议，《合同书》第一条约定：1、根据泸县玄府函【2015】239号文件第四条约定，乙方金焰公司还房总建筑面积为18163.05平方米（毛坯房），其中住房面积11809.6平方米，二层非成套住宅2901.05平方米，底层门市面积3452.4平方米，工程竣工后由甲乙双方分配给拆迁户，属于政府职责的由甲方负责，属于开发商职责的由乙方金焰公司负责。第二条约定：2、根据泸县玄府函【2015】239号文件第三条规定，从2016年开始拆迁户每月过渡费和门市停业损失费由乙方金焰公司足额转给甲方，甲方发放给各拆迁户，甲方如果因做账太繁琐，甲方可以指定每月过渡费和门市停业损失费转入个人账户，双方每半年对账一次，乙方金焰公司足额转账不得拖欠（拆迁户的原因除外），否则视乙方违约并承担违约责任。3、乙方金焰公司在本项目所有开发手续齐备之日起（包括房地产开发资质、预售许可证），一年半之内完成主体工程，两年半之内全部竣工交付。第三条约定：1、根据泸县玄府函【2015】239号文件第四条规定还房面积差的计算条款及泸州江北房地产开发有限公司与拆迁户签订的拆迁安置补助协议第五条（二）（1）规定，18163.05平方米的还房面积，拆迁户应该给乙方金焰公司补还房面积差价款约596万元，还房面积如果有变动，根据多退少补原则，拆迁户补被乙方还房面积差价款相应的变动，上下幅度在5%以内，单价按江北公司与拆迁户签订合同执行。此款由甲方协调向拆迁户征收，如果乙方金焰公司开发建设的房屋具备还房标准，在乙方金焰公司公布补交还房面积差价款30日后，拆迁户仍未缴纳差价款，则乙方金焰公司拒绝拨付过渡费及停业损失费，并有权拒绝给拆迁户还房。2018年7月26日，被告金焰公司取得商品房预售许可证。2019年4月28日，被告金焰公司向泸县玄滩镇人民政府出具申请书，申请泸县玄滩人民政府向拆迁户催收补交差价款596万元，并表明将在2019年6月1日起停止拨付过渡费及停业损失费。2019年4月29日，泸县玄滩人民政府回复被告要待房开项目竣工验收合格后，才具备还房条件，现该项目未综合竣工验收，故不能于2019年6月1日起停止拨付过渡费及停业损失费。 另查明，2019年12月25日，被告金焰公司承建的玄滩镇湖滨棚户区改造二期工程竣工验收合格。被告金焰公司向原告支付过渡费及门市停业损失费已支付至2019年12月，从2020年1月起，被告未再向原告支付过渡费及门市停业损失费。原告张运明按《拆迁安置补偿协议》所安置住房及门市位置，被告金焰公司已在小区张帖公示（3号楼一单元502号、1004号住房及2-1-2-210号、2-1-2-211号、2-1-1-32号门市）。 本院认为，本案的争议焦点为：1、本案是否应当交付安置房屋？2.过渡费是否应当支付？3、土地出让金、税费是否应当由原告承担？对此本院综合评述如下： 原告以《拆迁安置补偿协议》约定的交房及过渡费、门市停业损失费的内容，要求被告立即交付房屋并支付相关费用；被告则以《拆迁安置补偿协议》第五条第二款第2项中“乙方（即原告）新分配到的住房、门市如产生税费和土地出让金（含维修基金和物管等费用，则由乙方自己承担）”为由要求原告支付被告垫付的土地出让金、天然费、税费、物业管理费、维修基金等费用，并以拆迁户未补交房屋面积差价款为由拒绝向原告交房、拒绝支付过渡费及门市停业损失费，同时要求原告退还2019年6月1日起至2020年1月1日间已支付的过渡费及门市停业损失费。 本院认为，第一、关于过渡费与门市停业损失费。根据被告金焰公司与泸县国土资源局签订《合同书》中明确约定按照泸县玄府函【2015】239号文件的约定“土地竞得者按照我镇委托泸州江北房地产开发有限公司与拆迁户签订的拆迁合同约定的支付方式，标准和金额，从2016年1月1日支付到交房的次月为止”，故被告金焰公司在未向原告交房以前，应当按照《合同书》的约定向原告支付过渡费及门市停业损失费至交房次月，因此本院对原告主张的要求被告从2020年1月起按照约定向其支付过渡费及门市停业损失费至交房次月的诉讼请求，本院予以支持。 第二、被告拒绝交房的抗辩理由是否成立的问题。原告与泸州江北房地产开发有限公司《拆迁安置补偿协议》对还房进行了约定，被告取得该宗土地使用权后，应按照泸县玄府函【2015】239号文件第四条“土地竞得者按照我镇委托泸州江北房地产开发有限公司与拆迁户签订的拆迁合同约定的还房位置、楼层、面积差计算方式等条款执行”的约定，按照泸州江北房地产开发有限公司与原告签订的《拆迁安置补偿协议》中关于还房位置、楼层、面积差的计算方式的内容去具体操作如何还房，故在被告金焰公司具备交房条件后，以原告未缴纳出让金为由拒绝交房的抗辩理由，本院不予采纳，对原告主张的要求被告交房的诉讼请求本院予以支持。 第三、关于面积补差款、税费、天然气费的问题，原告在庭审中表述，对于面积补差款、超出面积的税费、扣除公共部分的天然气后，以被告提供的相应面积测绘图等依据愿意承担应由其承担的部分，但被告未向法庭提供针对原告还房面积超出部门的测绘图以及其他相应依据，因被告并未提起反诉，故被告可在上述相关资料准备齐备后，另行主张权利，故本院对上述问题不再论述。 据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 一、被告泸县金焰置业有限公司限期于本判决生效后10日内向原告张运明按《拆迁安置补偿协议》第十条约定交付位于3号楼一单元502号、1004号住房及2-1-2-210号、2-1-2-211号、2-1-1-32号门市; 二、被告泸县金焰置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告张运明2020年1月至2020年3月过渡费2409元，2020年1月至2020年3月门市停业损失费1500元； 三、被告泸县金焰置业有限公司从2020年4月起按803元/月支付过渡费至交房的次月，从2020年4月起按500元/月支付门市停业损失费至交房的次月；于每月的10日前支付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24608元，减半收取12304元，由被告泸县金焰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 官晓林 二〇二〇年五月二十九日 法官助理 黄胜漪 书 记 员 林 羚