云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终415号上诉人（原审原告）:王岸国，男，1970年4月26日出生，汉族，身份证住址内蒙古牙克石市。委托诉讼代理人：何蕊画、张社，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳盛泰房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：张佼苑，女，1985年3月21日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。原审第三人：胡莎莎，女，1984年10月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县，现住景洪市。原审第三人：孙怡，女，1971年6月5日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区，现住景洪市。上诉人王岸国因与被上诉人西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称版纳盛泰公司）、原审第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡商品房预约合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2019)云2801民初1600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王岸国及其委托诉讼代理人何蕊画、张社、被上诉人版纳盛泰公司的委托诉讼代理人张骞、原审第三人张佼苑、胡莎莎到庭参加诉讼，原审第三人孙怡经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王岸国上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2019)云2801民初1600号民事判决，改判支持王岸国的全部诉讼请求；由版纳盛泰公司承担一审、二审案件受理费。事实和理由：1.王岸国、版纳盛泰公司签订的商品房定购协议合法有效，该份协议已经具备了正式商品房买卖合同的效力。一审认定商品房定购协议为预约合同并驳回王岸国的诉求，系认定事实错误。首先，王岸国、版纳盛泰公司签订的商品房定购协议中约定的房屋单价为7200元/平方米，该交易价格符合市场交易价格。王岸国按照商品房定购协议的约定向版纳盛泰公司支付了合同总价款30%购房款（已支付310528元），版纳盛泰公司在收到王岸国支付的款项后，向王岸国出具江南翡翠项目收款专用票据，明确写明“6-2-303购房款”。虽然付款当日，版纳盛泰公司因系统故障的原因导致无法备案，未能和王岸国签署正式的《商品房购销合同》，但从向王岸国出具的收款票据可以证实，实际上就是从预约合同转变为本约合同。其次，张佼苑、胡莎莎作为版纳盛泰公司的销售人员，在庭审中也承认是在公司的授权下交易诉争的房屋。版纳盛泰公司在收取第一笔王岸国支付的购房定金之后，要求张佼苑、胡莎莎、孙怡通知王岸国签署正式的《商品房购销合同》。双方约定王岸国支付合同总价款30%购房款，剩佘的尾款办理银行按揭贷款。在王岸国按照版纳盛泰公司的要求支付购房款后，至今为止，未签署正式的《商品房购销合同》，未办理银行按揭贷款，是因为交易的房屋在当时因拖欠承建商的工程款，已被案外人查封，无法办理网签备案及签署正式的《商品房购销合同》，所以在收取王岸国支付的购房款后，鉴于其它因素才未完善相关的购房手续。买受人已通过事实履行达到买卖合同的目的，不能因版纳盛泰公司故意未办理相应的购房手续而让王岸国承担不利后果，这样违背了合同平等原则。因此，通过张佼苑、胡莎莎、孙怡陈述的事实可以确认上述商品房定购协议已经具备本约合同的效力，应当认定本约合同。再次，预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约，本约是为了履行预约合同而订立的合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划。在该案中，王岸国、版纳盛泰公司签订的商品房定购协议对当事人姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房总价款、付款方式、付款时间、解决争议的方法、违约责任及其他事项均作了明确的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，王岸国、版纳盛泰公司签订的商品房定购协议实质上已经具备了商品房买卖合同的基本核心要素，应当视为本约合同。应当判令版纳盛泰公司继续履行合同，交付房屋。2.王岸国、版纳盛泰公司之间的情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的情形，一审以此条款驳回王岸国的诉讼请求，系适用法律错误。王岸国、版纳盛泰公司在签订商品房定购协议时，版纳盛泰公司已取得商品房预售许可证明，并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。因此一审根据上述法律规定驳回王岸国的诉讼请求系适用法律错误。版纳盛泰公司辩称，首先，版纳盛泰公司认为王岸国的上诉事实和理由与王岸国一审诉讼请求相矛盾。王岸国一审诉讼请求是要求版纳盛泰公司继续履行商品房定购协议，与王岸国签订正式购房合同，然后交房、办证。由此可以看出，王岸国认为双方之间签订的定购协议仅是预约合同，还需要签订正式购房合同才能交房、办证。但王岸国在上诉状的事实和理由中又认为其与版纳盛泰公司签订了定购协议，已经具备了正式商品房买卖合同的效力，应当认定为本约合同，这显然与其一审诉讼请求相矛盾。而王岸国认为定购协议是本约合同，已经具备正式商品房买卖合同效力的同时，又要求二审支持其一审诉讼请求，要版纳盛泰公司与其签订正式购房合同，这显然又是一个矛盾。其次，版纳盛泰公司认为该案的商品房定购协议仅是预约合同，不是本约合同。根据法律规定，房产定购协议是否能够构成买卖合同的标准，主要是看该定购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，也就是说一份定购协议只有具备了该条款的全部主要内容时才能认定为正式购房合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了成立正式的购房合同，必备13项内容，而该案双方之间签订的定购协议只有五条，显然不能够成立商品房买卖合同。王岸国也是知道这一点，才在一审诉讼请求中要求版纳盛泰公司与其签订正式购房合同，以补足定购协议所不具备的《商品房销售管理办法》第十六条规定的必备合同内容。但定购协议仅是预约合同，不能违背当事人的意志，强制双方订立本约合同，这违反了民事意思自治的原则。王岸国一审诉讼请求缺乏事实与法律依据，请驳回上诉。张佼苑未提出述称意见。胡莎莎述称，王岸国的6-2-303号房屋实际上也需要签署商品房买卖合同的，也就是网签备案，但是因为当时房管局的系统有问题，就没有进行网签。之前就把客户的钱收了30%，商品房购销合同没有签，只签订了定购协议。王岸国向一审法院起诉请求：1.判令版纳盛泰公司继续履行《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，与王岸国签订江南翡翠项目6-2-303号房的《商品房购销合同》并配合办理购房手续；2.判令版纳盛泰公司交付江南翡翠项目6-2-303号房并配合办理不动产登记手续；3.判令版纳盛泰公司支付王岸国为实现合同权利而支付的律师费10000元；4.诉讼费由版纳盛泰公司承担。一审诉讼中，王岸国变更增加诉讼请求为：1.判令版纳盛泰公司继续履行与王岸国签订的江南翡翠项目6-2-303号房的商品房定购协议，与王岸国签订购房合同并协助王岸国办理网签备案手续；2.判令版纳盛泰公司交付江南翡翠项目6-2-303号房并配合办理不动产登记手续；3.诉讼费由版纳盛泰公司承担。一审法院认定事实：2018年5月18日，王岸国、版纳盛泰公司订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，协议约定：王岸国定购版纳盛泰公司开发建设的江南翡翠项目6-2-303号商品房，建筑面积141.74平方米，建筑面积单价7200元每平方米，优惠前商品房总价1020528元。该商品房总价款仅为房价，不包括应当由王岸国支付的相关税款和各项费用，在商品房总价款不变的基础上，商品房的具体计价方式、建筑面积、套内面积以《商品房购销合同》的约定为准。在协议签订时，王岸国应向版纳盛泰公司支付定金310528元，该定金在签订《商品房购销合同》后转为所购房款，版纳盛泰公司在王岸国按规定办理购房手续的情况下，不得将王岸国定购的商品房另行出售，否则双倍退还王岸国所支付的定金。协议于双方签订《商品房购销合同》时自行终止，所有购房事项以《商品房购销合同》约定为准。协议自双方签字（捺印）、盖章并在王岸国交付定金后生效。该协议订立当日，王岸国向版纳盛泰公司支付购房款（定金）310528元。王岸国、版纳盛泰公司至今未订立《商品房购销合同》和办理商品房买卖合同登记备案。另查明，张佼苑、胡莎莎、孙怡曾系版纳盛泰公司江南翡翠项目销售员工，王岸国由张佼苑负责接待并代表版纳盛泰公司与王岸国订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》。一审法院认为，该案争议焦点：王岸国各项诉请是否符合法律规定的确定问题。王岸国、版纳盛泰公司订立的《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该案中，王岸国、版纳盛泰公司至今未能订立商品房买卖合同，且版纳盛泰公司明确表示不与王岸国订立商品房买卖合同。因此，王岸国要求版纳盛泰公司继续履行商品房定购协议订立商品房买卖合同并协助办理网签备案手续和要求版纳盛泰公司交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉请，不符合法律规定和该案事实，应不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回王岸国的诉讼请求。案件受理费14075元，由王岸国负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王岸国提出支付的310528元是购房款，但根据本案涉案江南翡翠项目6-2-303号房的总价，《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》约定，江南翡翠项目收款专用票据及《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”该款中的204105.6元（1020528元×20%）应为定金，余106422.4元（310528元-204105.6元）为购房款。版纳盛泰公司对一审认定事实无异议，张佼苑、胡莎莎对一审认定事实未提出实质异议，本院对一审认定事实除王岸国支付的310528元中的204105.6元认定为定金，余106422.4元认定为购房款外予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：是否支持王岸国的一审诉讼请求。本院认为，2018年5月18日，王岸国、版纳盛泰公司就江南翡翠项目6-2-303号商品房订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》,该协议订立当日，王岸国向版纳盛泰公司支付定金204105.6元，支付购房款106422.4元。王岸国、版纳盛泰公司至今未订立商品房买卖合同，且版纳盛泰公司明确表示不与王岸国订立商品房买卖合同。本案《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》不应当认定为商品房买卖合同。一审驳回王岸国的诉讼请求并无不当。综上所述，王岸国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14075元，由上诉人王岸国负担。本判决为终审判决。审判长  李燕审判员  吕勇审判员  玉儿二〇二〇年五月十一日书记员  李丹