河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终1890号上诉人（原审被告）：宜阳世纪广场商贸有限公司。住所地，洛阳市宜阳县城关镇红旗中路20号。法定代表人：唐京阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张治国，河南金晖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李跃中。上诉人宜阳世纪广场商贸有限公司（以下简称世纪广场）因与被上诉人李跃中买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2019）豫0327民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组进行了审理。本案现已审理终结。世纪广场上诉请求：依法查清事实，撤销原判，判决驳回李跃中的诉讼请求。事实和理由：本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不是买卖合同纠纷。2017年元月9日，世纪广场和李跃中签订的是《房屋产权置换协议书》，不是买卖合同。双方签订《协议书》的前提，是因为李跃中系世纪广场的退休职工，其房屋位置在世纪广场的地域之内，该原有的房屋属于宜阳县人民政府确定的“城中村改造”工程拆迁安置补偿范围，上诉人作为世纪广场地域拆迁安置稳定工作第一责任人与李跃中签订了《协议书》，代表政府负责李跃中的房屋拆迁安置补偿工作。双方之间形成的是房屋拆迁安置补偿合同关系，不是买卖合同关系，原审判决将本案案由确定为买卖合同纠纷明显不当。二、《协议书》约定置换给被上诉人的14.1平方米房屋的位置，系被上诉人自己选定的位置，不是上诉人指定的位置；《协议书》签订后被上诉人已经实际接受了该房屋，收取了房屋租金，行使了管理权、收益权。原审判决认定“因原被告没有关于房产交付的约定，领取房租不能等同于房产的交付，且该房产原告一直未占有使用，也不能自主享有相关权益”。显属采信证据不当，认定事实不清。2016年底，被上诉人确定选择已安置给卢小柯的房屋中多出的14.1平方米作为自己安置房，剩余的应安置房屋面积22.2平方米采取货币补偿方式解决的方案后，才和上诉人签订了《协议书》。双方签订《协议书》时，世纪广场西侧尚有房屋可供选择，现在仍有房屋可供选择。如果当时被上诉人不选定该14.1平方米的安置房，上诉人完全有能力以其他位置的房屋或者货币补偿方式全部解决其36.3平方米的房屋安置问题。因为被上诉人对该14.1平方米房屋位于已安置给卢小柯的一间房屋之中，与卢小柯的房屋具有不可分性，在被上诉人签订《协议书》的几年前，卢小柯已将该间房屋出租给他人，并每年预先将14.1平方米应分得租金交付给上诉人，被上诉人选定该14.1平方米房屋作为自己的安置房后，实际收益仍是从卢小柯处直接分配租金，而不能直接占有使用房屋的事实是清楚的。被上诉人在签订《协议书》后，就从上诉处领取了卢小柯预先分配给上诉人的2017年元月至2017年7月30日的七个月租金7672元，2017年7月30日以后的租金由被上诉人和卢小柯直接结算，和上诉人没有关系。该7672元收据明确注明“系付退门面房租”该租金收据就是被上诉人已经接受房屋的有效证据。其向卢小柯主张分配租金的行为，就是对房屋行使管理使用，自主享有相关权益的行为。三、依据《协议》约定，上诉人向被上诉人承担的是14.1平方米房屋的安置责任，如果上诉人没有履行约定义务，应当判决限期按约定履行义务，而不应当判决上诉人支付货币补偿，更不应当以现在房屋评估价格作为支付补偿依据；原审判决既判决上诉人以现在房屋评估价格向被上诉人支付补偿数额，又判决上诉人向被上诉人支付2017年7月30日至2019年7月30日的租金，造成被上诉人重复获取利益，有失公平、公正。请求依法予以纠正。如果上诉人应当承担房屋安置不能的补偿责任，那么，应当依据《协议书》约定的每平方米11000元的补偿标准对被上诉人的14.1平方米房屋进行补偿安置，并支付被上诉人自2017年7月30日至2019年7月30日因取得安置房屋可获得的预期租金收益，而不是判决上诉人按现行房屋价格进行补偿，又判决支付预期租金收益。综上，原审判决采信证据不当，认定事实不清，判决显失公正、公正。请求二审法院依法查清事实，撤销原判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。李跃中辩称，宜阳面粉厂按照政府文件进行城中村改造，李跃中积极支持政府这一建设项目，将其36.3m2的门面房屋拆除，并与世纪广场签订了一份《房屋产权置换协议书》，协议签订后，世纪广场未按协议全面履行义务，只给22.2m2折合现在给李跃中，下欠14.1M平方的门面房仍未履行，李跃中收到7672元房租外，其他未取得该房产的任何收益，按照《合同法》的相关规定：世纪广场不履行合同义务，应当承担继续履行，采取补偿措施或赔偿损失等违约责任，一审法院查明事实情况，并依据《合同法》的相关规定判决，合理合法，并无不当。二、李跃中在一审时，提供的《收据》载明：“今收到世纪广场有限公司人民币7672元，系付门面房房租，收该款的时间是2017年1月至2017年7月30日的租金。”李跃中未收取本案所涉房产的任何租金，上诉人就该很清楚，收款的时间与本案所涉房产不能混为一谈，相提并论，双方是关于房产交付的约定，而收取房租不能等同于房产的交付，一审法院认定事实清楚，公平、公正做出了一审判决。综上，李跃中认为，一审法院判决有理有据，合理合法，世纪广场的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，不能成立，应驳回世纪广场的上诉理由，维护李跃中的合法权益。李跃中向一审法院提出诉讼请求：1.世纪广场支付2017年1月1日至2019年7月30日止房租29135元；2.由世纪广场偿还面积14.1平方米门面房，或按市场评估价支付现金共计211500元；3.支付利息10488元。一审法院经审理认定事实如下：2017年1月9日，以世纪广场为甲方、李跃中为乙方，双方签订《房屋产权置换协议书》一份，约定：根据宜阳县人民政府《关于2009年城中村改造县城建设工作城中村改造拆迁补偿安置实施办法的通知》等文件精神,经双方协商同意,对乙方位于原面粉厂职工宿舍楼一层的门面房进行拆迁，现以2010年元月的安置办法为基础,结合实际情况,甲、乙双方按照平等的原则,就房屋拆迁补偿安置达成如下协议:一、经双方共同确定,乙方产权现状。置换房屋所在地点为世纪广场一号楼和二号楼之间,临状元街的新建商业房,建筑面积(大写)拾肆点壹平方米。二、房屋产权置换补偿办法：1、房产置换比例，1:1；2、拆迁补偿标准，原门面房每间补偿标准(人民币)3000元,共计3000元;3、租金补偿标准，(1)2010年元月1日至2012年9月30日(大张量贩开业前),共33个月,每间每月补偿租金1000元，共计33000元；(2)2012年10月1日至2014年7月30日,共计22个月,每间每月补偿租金1500元,计33000元；(3)2014年8月1日至2016年12月30日(本协议签订之日),参照相邻区域房屋租金价格,每平方米按80元/月计算，即29个月*价80*面积36.3为84216元，以上共计补偿租金(人民币)壹拾伍万零贰佰壹拾陆元整(￥150216.00)；4、原房产面积同新置换面积差额部分,经双方协商一致同意按市场价11000元/平米,以货币形式进行补偿,即差额部分(36.3-14.1)为22.2平米*11000元/平米为贰拾肆万肆仟贰佰元整(￥244200.00);5、如果乙方原房产有房产证的,应将房产证交于甲方,甲方按新置换面积为其办理新房产证。没有房产证的,由自己办理并承担相关费用。合同签订生效后,甲方将补偿款一次性付给乙方。上述《房屋产权置换协议书》签订前，被告世纪广场向原告预支门面房补偿款100000元。2017年1月10日，被告世纪广场一次性支付原告李跃中297416元（含租金和22.2㎡房产折价补偿费）。同日，被告世纪广场向原告李跃中支付14.1㎡门面房2017年1月至2017年7月30日的租金7672元，原告李跃中在《收据》的收款人处签名，该《收据》载明：今收到世纪广场商贸有限公司人民币柒仟陆佰柒拾贰元整，￥7672，系付门面房房租[世纪广场门岗南边第一家（2017年元月至2017年7月30日）]。之后，原告李跃中未再收取本案所涉房产的租金。另查明：1.上述《房屋产权置换协议书》约定14.1㎡门面房未办理产权证书。2.被告世纪广场提交了一份其与卢小柯签订的《房屋产权置换协议书》，约定置换给卢小柯地点为世纪广场一号楼和二号楼之间,临状元街的新建商业房36.3平方米。被告同时还提交了收到卢小柯世纪广场门岗南边第一家门面房房租13152元（2016年8月至2017年7月30日）的收据一份。3.本案审理中，原告申请对位于宜阳县城关镇世纪广场××楼和××、××状元街的新建商业房14.1㎡的现在市场价进行评估，一审法院依法委托深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司进行了评估，深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司于2019年11月27日出具《房地产司法鉴定评估报告》，估价结果为：估价对象在价值时点的市场总价为人民币19.12万元，单价为13560元/㎡。一审法院认为：李跃中和世纪广场签订《房屋产权置换协议书》，约定世纪广场为李跃中置换位于世纪广场××楼和××、××状元街的新建商业房14.1㎡，但被告未向原告交付该14.1㎡的门面房，原告也未能取得该14.1㎡门面房的产权，除被告世纪广场交付给原告7672元房租外，原告未取得该房产的相关收益，现原告要求被告世纪广场折价支付14.1㎡门面房的价款，理由正当，该院予以支持。被告辩称原告领取其7672元房租即证明已经向原告交付《房屋产权置换协议书》约定的14.1㎡的房产，因原、被告没有关于房产交付的约定，领取房租不能等同于房产的交付，且该房产原告一直未占用使用，也不能自主享有相关权益，故被告该辩称依法不能成立，不予采信。依据深圳市国房土地房地产资产评估咨询有限公司的评估，14.1㎡门面房的市场价为191200元，故被告世纪广场应向原告李跃中支付14.1㎡门面房的折价款191200元。关于原告要求被告世纪广场支付2017年1月1日至2019年7月30日止房租29135元。因被告世纪广场未将14.1㎡的房产交付给原告，原告要求被告支付房屋交付前的房屋租金，理由正当，一审法院予以支持，但应以合理数额为限。因2017年1月1日至2017年7月30日的房租原告已经收取，虽然原告对房租的标准有异议，但其已经在《收据》上签字，视为已经认可，故被告不应再向原告支付2017年1月1日至2017年7月30日的房租。2017年7月31日至2019年7月30日的房租，原告主张按每月租金83.3元/㎡计算，并称该标准是按卢小柯出租50.04㎡门面房每年租金50000元计算得出，但原告未提交相应的证据予以证明，故按每月83.3元/㎡计算租金缺乏依据。原、被告签订的《房屋产权置换协议书》约定补偿原告的房租按每平方米80元/月计算，参照该标准，房租标准仍应按每平方米80元/月计算，故2017年7月31日至2019年7月30日止房屋租金为27072元。关于原告要求被告支付利息10488元。经一审法院询问，原告称利息从2017年1月起以欠付的房租为基数，按月息1.5分计算，但原告主张的利息计算标准没有依据，利息计算基数及计算时间均不明确，故对原告该项主张一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、宜阳世纪广场商贸有限公司于判决生效之日起二十日内向李跃中支付14.1㎡门面房折价款191200元。二、宜阳世纪广场商贸有限公司于判决生效之日起二十日内向李跃中支付2017年7月31日至2019年7月30日的房屋租金27072元。三、驳回李跃中的其他诉讼请求。如不按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2533元，由被告宜阳世纪广场商贸有限公司负担2201元，原告李跃中负担332元；鉴定费2410元，由被告宜阳世纪广场商贸有限公司负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，李跃中系世纪广场的退休职工，双方于2017年1月9日签订《房屋产权置换协议书》，约定由世纪广场为李跃中置换新建商业房14.1㎡，双方之间形成的是房屋产权置换合同关系。后双方在实际履行合同中产生纠纷，李跃中未再收取该房屋的相关收益，也未实际占有、管理房屋，现李跃中诉求世纪广场偿还其14.1平方米房屋及支付租金，有事实依据，应予以支持。因双方没有关于房产交付的约定，世纪广场未能提交有效证据证明房产已交付给李跃中，一审以14.1平方米门面房的市场评估价格判决世纪广场支付李跃中门面房折价款191200元及2017年7月31日之后的房屋租金，并无不当。综上，世纪广场的上诉理由依据不足，本院依法不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4574元，由宜阳世纪广场商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  邢 蕾审判员  于 磊二〇二〇年五月二十二日书记员  陈秋红