湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0116民初5052号原告：武汉昊源物业管理服务有限责任公司，住所地：武汉市黄陂区滠口街滠口村汉北·裕丰园第2幢1单元22层1号。法定代表人：李兴旺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：覃山，湖北谦牧律师事务所律师（特别授权）。被告：冯霞，女，1986年12月23日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：武汉市滠口裕丰网络有限公司，住所地：武汉市黄陂区滠口街滠口村汉北裕丰园2幢2单元1层3号。法定代表人：冯霞，该公司总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：周源、刘小蓉，湖北瀛楚律师事务所律师（特别授权）。被告：张翅羚，女，1969年7月30日出生，汉族，住武汉市黄陂区。被告：武汉市西城建筑工程公司，住所地：武汉市黄陂区前川石阳街69号。法定代表人：陈国保，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨明，湖北永铭律师事务所律师（特别授权）。原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司（以下简称昊源公司）诉被告冯霞、张翅羚、武汉市滠口裕丰网络有限公司（以下简称裕丰公司）、武汉市西城建筑工程公司（以下简称西城公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李黎嘉独任审判，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告昊源公司的法定代表人李兴旺及其委托诉讼代理人覃山，被告裕丰公司的法定代表人冯霞及其委托诉讼代理人刘小蓉、周源，被告西城公司的委托诉讼代理人杨明及被告冯霞、张翅羚均到庭参加了诉讼。庭审过程中，原告向法院申请撤回对被告西城公司的起诉，且双方当事人均提出书面申请，要求给予其一定的庭外和解时间。经审查，原、被告的前述申请符合法律规定，本院予以准许。后双方经过多次磋商未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告昊源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯霞、裕丰公司共同向原告支付物业服务费52878.45元、电费173911.79元、水费4520元、装修垃圾清运费4561元、更换电费计量装置费2050元；2、判令被告冯霞、裕丰公司共同赔偿原告的违约金共计15863.5元；3、判令被告冯霞、裕丰公司共同支付原告基于电费173911.79元产生的利息损失（截止2019年8月31日为8846.21元，之后的利息以173911.79元为基数，自2019年9月1日起，按照银行同期贷款利率上浮50%计算，计算至实际清偿之日起）；4、判令被告张翅羚对被告冯霞、裕丰公司应承担的2号商铺的物业服务费27218.68元及相应违约金8165.6元承担连带清偿责任；5、本案诉讼费由被告共同承担。事实与理由：2014年10月13日，原告作为物业提供方与开发商签订了前期物业服务合同，合同约定：原告为武汉市黄陂区滠口裕丰园小区提供物业服务，商业物业服务费标准为2.2元/月/平方米。2018年8月2日，原告与武汉市黄陂区汉北裕丰园业主委员会续签物业服务合同，双方约定：自2018年5月1日至2021年4月30日，商业物业服务费标准为3元/月/平方米，物业费按年支付，并约定了交纳时间及违约责任等内容。同时，该合同补充协议还约定，商铺用电1元/度，电损按7％由实际用电人承担。商铺无直接到户的水电表，商户用电用水均直接从计量表接出，先由原告分别向水务公司、电力公司交纳水电费，后再依合同约定和政策规定收取商铺的水电费。2017年4月18日，被告冯霞购买了该小区2幢2单元1层03号商铺，为了开办网吧其又以该地址注册了“武汉市滠口裕丰网络有限公司”，并于2017年9月23日与被告张翅羚签订一份《租房协议》，即承租张翅羚所有的2幢2单元1层02号商铺，物业费、水电费均由冯霞承担。自2017年5月1日起，三被告均未向原告交纳物业服务费，同时被告冯霞、裕丰公司拒绝支付经营过程中产生的水电费、装修垃圾清运费、更换电表计量装置费，由此给原告造成巨大损失。故原告诉至法院，要求判如所请。被告冯霞、裕丰公司辩称：1、原告与业主委员会恶意串通，擅自将7户商业部分业主的物业费从2.2元/月/平方米提高到3元/月/平方米，且未经业主表决；2、被告交纳物业费的时间应该自2017月11月1日起算。但原告未依约提供物业服务，擅自将被告门前广场改造为停车场，同时允许货车停放，导致被告门店外经常被大量货车堵住，严重影响经营，损害了被告的合法权益；3、水电费应由相关单位收取，物业仅在有授权的情况下才能代收，且不能收取任何中间费用。原告擅自确定电费价格，违规收费，其所述电费数额与实际情况严重不符，被告有权拒绝交纳物业费、违约金及电费占用利息；4、被告不认可垃圾清运费；5、原告主张的违约金过高，且不符合合同约定，该违约金仅能参照银行同期存款利率、自书面催缴之后计算。被告张翅羚辩称：我与冯霞签订有《租房协议》，在其装修及承租期间，一切费用均由冯霞自行承担，与我无关。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证与质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院依据民事诉讼证据规则，通过全面分析各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的相互联系等方面，经审理认定事实如下：2014年10月13日，原告昊源公司与物业建设单位西城公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：原告为“汉北·裕丰园”小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅1.4元/月/平方米、商业物业2.2元/月/平方米。依法将住宅变更为其他用途的，应根据变更后的物业性质的收费标准交费；业主或物业使用人承担的物业服务费按年交纳；停车场车位所有权或使用权由业主购置或建设单位附赠的，车位使用人应按露天车位60元/个/月、车库车位80元/个/月的标准向原告交纳车辆停泊服务费；本合同期限自2014年10月13日起至2019年10月12日止，在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止……。2018年8月2日，原告昊源公司（乙方）与武汉市黄陂区汉北裕丰园业主委员会（甲方）签订《武汉市物业服务合同》及《补充协议》各一份，合同约定：甲方委托乙方对“汉北·裕丰园”小区提供物业服务事宜，合同期限三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费标准为1.6元/平方米/月，商业物业的物业服务费标准为3元/平方米/月；业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月1日至31日；物业管理区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。二次供水、供电设施设备运行中产生的漏（损）耗、电费等相关费用，由业主按实际发生额据实分摊；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按每日6％的标准向乙方支付违约金；乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止……。同时，双方签订的《补充协议》中还约定：商铺用电按每度1元价格计算，电损按7％比例由实际用电人承担。2017年4月18日，被告冯霞购买了位于武汉市黄陂区滠口裕丰园小区中的第2幢2单元1层03号商铺，其建筑面积为260.77平方米。2017年9月4日，被告冯霞以该地址为住所地设立了武汉市滠口裕丰网络有限公司（自然人独资），主要经营互联网上网服务。同年9月23日，被告冯霞与被告张翅羚签订了《租房协议》及《租房补充协议》，约定由冯霞承租张翅羚所有的02号商铺，房屋面积为309.35平方米，租赁期5年，承租期间所产生的物业费、垃圾清运费、水电费、燃气费、有线电视等费用均由冯霞承担。2017年9月29日，被告裕丰公司将02号、03号商铺打通后开设了一家名为“网鱼网咖”的网吧，并对其进行了为期五个月的装修。为此，被告冯霞向原告交纳押金10000元。2018年2月8日，装修完毕的“网鱼网咖”正式开门营业。被告裕丰公司在装修期间所需用电均系通过接入张翅羚家的“正泰”电表而获得，合计用电1242度。被告冯霞为网吧能正常经营，遂自行安装一个三相四线“德力西”电表。2018年6月底，原告以该电表没有保险绳为由将其更换为武汉供电公司提供的三相四线“赫美”电表，至此“德力西”电表所产生的电量合计为1262.3度。原告认为，被告冯霞、张翅羚、裕丰公司未按合同约定交纳物业服务费、水电费、装修垃圾清运费等相关费用，并经多次催要无果，由此引发诉争。另查明，原告为被告裕丰公司更换的“赫美”电表单价为2050元/个；2018年7月1日至2019年9月30日期间，被告裕丰公司使用“赫美”电表所产生的电量合计5723度，因经营“网鱼网咖”所产生的水费合计4520元。本院认为：根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，无论是原告昊源公司与建设单位西城公司签订的《前期物业服务合同》，还是武汉市黄陂区汉北裕丰园业主委员会与原告昊源公司签订的《武汉市物业服务合同》及《补充协议》均系依法成立的有效合同，对该小区所有业主具有约束力，故原、被告应按照合同约定内容享受权利并承担义务。至于被告冯霞在庭审中提出“原告与业主委员会恶意串通，擅自将7户商业部分业主的物业费从2.2元/月/平方米提高到3元/月/平方米，且未经业主表决”的反驳意见，属于对业主大会决议事项的质疑，因未能提交有效充分的证据证实，不能证明其抗辩观点真实成立，故本院不予采纳。根据《物业管理条例》第四十一条之规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”。本案中，被告冯霞购买的第2幢2单元1层03号房屋是否按期交付的相关证据，依据民事诉讼的证据规则，应由原告承担举证证明责任。而原告并未提交该房屋的具体交付时间，因此本院对其主张03号房屋的物业服务费自2017年5月1日开始计算的诉讼请求不予支持。通过庭审查明，被告冯霞于2017年9月4日以该地址注册成立了武汉市滠口裕丰网络有限公司，故自该日起应视为被告冯霞已收房，其交纳物业服务费的时间开始计算。针对被告冯霞租赁的02号商铺的物业服务费，应当以其与被告张翅羚签订的《租房协议》及《租房补充协议》所约定的时间为准。结合原告的诉讼主张，02号商铺的物业服务费应自2017年11月1日开始计算。被告张翅羚作为该商铺的业主及出租人，与被告冯霞之间关于物业服务费如何交纳的约定系其二人之间的内部约定，并不能对抗物业服务企业的合理诉求，即原告有权请求二被告对02号商铺自2017年11月1日起的物业服务费承担连带清偿责任。庭审中，被告冯霞还提出原告在物业服务管理中存在一定瑕疵，经本院查证其所述部分属实。考虑到原告对小区其他公用部分已尽到管理职责，从而将合同约定的物业服务费标准予以相应调低。关于调整的幅度，结合原告履行合同的情况、管理小区的现状及当事人的过错程度等综合因素，酌定被告可以按照合同约定标准的90％交纳物业服务费，且不承担逾期违约金。被告应承担的物业服务费分段计算如下：针对02号商铺，2017年11月1日起至2018年4月30日止按2.2元/月/平方米计算，即为3675元（309.35平方米×2.2元/月/平方米÷30天×180天×90％）；由于《武汉市物业服务合同》中约定“业主按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年5月1日至31日”，故被告应分别于2018年5月31日、2019年5月31日之前，按3元/平方米/月交纳当年的物业服务费，即为20324元（309.35平方米×3元/月/平方米÷30天×365天×90％×2）。针对03号商铺，2017年9月4日起至2018年4月30日止按2.2元/月/平方米计算，即为4096元（260.77平方米×2.2元/月/平方米÷30天×238天×90％）；2018年5月31日、2019年5月31日之前按3元/平方米/月交纳当年的物业服务费，即为17133元（260.77平方米×3元/月/平方米÷30天×365天×90％×2），02号、03号商铺应交纳的物业服务费合计为45228元。之后，如果原告对小区的管理瑕疵做出了改进并予以消除，包括被告冯霞在内的其他业主仍应按照《武汉市物业服务合同》中约定的收费标准交纳物业服务费。关于被告冯霞、裕丰公司应如何支付水电费的问题。本院认为，02号、03号商铺的电费系被告冯霞在装修、经营“网鱼网咖”网吧期间所产生的现实费用，应由三个阶段组成：一、在装修阶段，二个商铺的装修用电主要来源于被告张翅羚家的“正泰”电表获取，属于普通二相电表、商业用电，有明确的用电度数1242度和物价部门的电价标准0.8251元/千瓦时作为计算依据，且被告冯霞对此无异议，故本院对该电量折算的电费金额1025元（1242度×0.8251元/千瓦时）予以确认；二、被告冯霞自行安装的“德力西”电表（该表系40倍率的三相四线电表），于2018年6月30日前所记录的用电度数为1262.3度，对此被告未提交相反证据予以反驳，故此阶段的电费金额为41661元（1262.3度×0.8251元/千瓦时×40）。根据武汉市物价部门武价督办（2018）20号文件精神：非直抄用户用电总分表之间产生的正常电损，损耗比例不得超过总表计量数的7％，并纳入物业收费范围，从物业费中列支，不得另行向用户收取，非正常电损由物业公司承担，不得向用户分摊……。因此，原告提出被告在电费计算中应当加列7％电损的诉讼主张，明显与行政管理部门的要求相悖，本院不予支持；三、针对原告更换的“赫美”电表（该表系30倍率的三相四线电表），鉴于该电表系从武汉供电公司购买并由其安装，具有合理性和公允性，亦得到了被告的默示认可，故本院对该电表记录的真实性予以确认。2018年7月至2019年9月期间，国家相关部门曾二次调整电价，即2019年4月至2019年6月的电价标准调整为0.7377元/千瓦时；2019年7月至2019年9月的电价标准调整为0.6707元/千瓦时，该“赫美”电表所产生的电量合计5723度，同理在不支持原告主张7％电损的情况下，此阶段的电费金额分三段计算分别为80596元（3256度×0.8251元/千瓦时×30）、20781元（939度×0.7377元/千瓦时×30）、30745元（1528度×0.6707元/千瓦时×30），合计132122元。综上所述，被告冯霞应承担的电费金额共计为174808元（1025元+41661元+132122元）。关于原告主张的水费4520元，被告冯霞对此无异议，本院予以支持。被告冯霞、裕丰公司对上述水电费本应按时缴纳，但原告作为物业管理公司在服务和管理过程中，对国家电价的计量和调整未能适时宣传告知，对行政主管部门的相关文件精神未全面贯彻落实，对业主用电量的记录和抄送亦未能逐月核对签收，从而导致被告冯霞、裕丰公司对电费缴纳一直心存抵触，亦是酿成本案纠纷的一个重要原因，故对原告主张的水电费利息损失，经权衡双方的实际情况及过错程度，本院部分予以支持，即被告冯霞、裕丰公司应以179328元（电费174808元+水费4520元）为基数，向原告支付自2019年8月26日（起诉之日）起至水电费付清之日止的利息损失，其标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于原告主张的垃圾清运费4561元，因无相应证据证实，本院不予支持。而原告为被告冯霞更换的“赫美”电表所产生的装置费2050元，属于实际已经发生的费用，且有相关票据证明，被告冯霞、裕丰公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告冯霞向原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司支付位于武汉市黄陂区滠口裕丰园小区中的第2幢2单元1层03号商铺的物业服务费合计21229元（自2017年9月4日起至2020年4月30日止）；二、被告冯霞向原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司支付位于武汉市黄陂区滠口裕丰园小区中的第2幢2单元1层02号商铺的物业服务费合计23999元（自2017年11月1日起至2020年4月30日止）；三、被告冯霞向原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司支付电费174808元、水费4520元，二项合计179328元；四、被告冯霞向原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司支付水电费的资金占用利息（该利息以水电费179328元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月26日起计算至该款项付清之日止）；五、被告冯霞向原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司返还电表装置费2050元；六、被告张翅羚对上述第二项内容承担连带清偿责任；七、被告武汉市滠口裕丰网络有限公司对上述第一、第二、第三、第四、五项内容承担连带清偿责任；八、驳回原告武汉昊源物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效之日起五日内支付。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2470元、保全费1770元，二项合计4240元，由冯霞和武汉市滠口裕丰网络有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  李黎嘉二〇二〇年五月十八日法官助理高雨薇书记员余嘉