河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终2228号 上诉人（原审被告）：唐山铭瀚房地产开发有限公司，住所地：滦南县倴城镇友谊路中大街南侧。统一社会信用代码：91130224075972621A。 法定代表人：王进云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张凤平，男，1959年1月15日生，汉族，该公司员工，现住河北省唐山市滦南县。 委托诉讼代理人：张博，河北红蔷薇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐山市济润物业服务有限公司，住所地：滦南县和平小区广场商城51号。统一社会信用代码：9113022407370616XX。 法定代表人：刘从刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：徐栓宝，男，1977年9月14日生，汉族，该公司法律顾问，现住河北省唐山市滦南县。 上诉人唐山铭瀚房地产开发有限公司因与被上诉人唐山市济润物业服务有限公司买卖合同纠纷一案，不服河北省滦南县人民法院(2019)冀0224民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 唐山铭瀚房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、《协议书》中加盖的上诉人公司的公章是被上诉人私刻。2、一审时虽然被上诉人起诉要301000元，事实是上诉人并不欠被上诉人诉请的费用。被上诉人服务期间收取了业主电费148200元，该费用应该是全额支付给国家电力局的，但实际上被上诉人只支付了46200元，剩余的102000元应从30万中扣除，该102000元是上诉人交给电力局的。因为开发商晚交房构成违约，与用户协商的是用10个月物业费抵顶违约金，故该10个月的物业费是由开发商给物业公司，但是被上诉人并没有服务够10个月，根据统计的交房时间、实际物业服务时间，剩余未服务的时间折合成款项，所有住户加起来应达到14万余元，该部分物业费上诉人不应给被上诉人。3.被上诉人服务期间收取了部分物业费，这部分物业费指的是免去10个月后剩余的2个月物业费及另外30户全年的物业费，共86000元，包含部分公共电费，但具体数额不清楚，这部分公共电费应该由被上诉人出，应该从30万中扣除。综上，请二审法院依法改判。 唐山市济润物业服务有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 唐山市济润物业服务有限公司向一审法院提起诉讼请求：1.要求被告给付垫付款合计301823元；2.要求被告自2019年1月1日起至给付清之日止以301823元为基数，按银行同期贷款利率支付利息；3.被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明：2015年1月5日，被告唐山铭翰房地产开发有限公司与原告唐山市济润物业服务有限公司分别作为甲乙双方签订了《前期物业服务合同》，由原告为被告开发的滦南县倴城镇龙云国际小区提供前期物业管理服务。因龙云国际小区未能按期交房，被告分别与购房业主签订《逾期交房违约金支付协议》，约定以业主所购楼房10个月的物业费抵顶逾期交房违约金。2018年11月17日，原被告分别作为甲乙双方签订《协议书》，主要内容为“唐山市济润物业服务有限公司（以下简称甲方）为了配合唐山铭瀚房地产开发有限公司（以下简称乙方）顺利交房，甲方对部分业主逾期交房所减免的物业管理费，暂时由物业公司垫付；为了确保甲方的日常管理正常进行，自甲方为乙方垫付物业费之日起，乙方在2018年春节之前一次性支付给甲方……”。当日，原告与滦南县任辉物业服务有限公司分别作为甲乙双方签订了《滦南县龙云国际小区物业管理转让协议》，主要内容为“甲方同意将龙云国际小区转让给乙方进行物业管理工作；乙方同意接受甲方的转让，对龙云国际小区进行物业管理工作；转让物业管理期限，自2018年11月17日起，甲方不再拥有龙云国际小区物业管理权利，从本协议生效之日起，甲方与龙云国际小区业主签订的《业主手册》内容中所约定的权利、义务一并转移给乙方；甲方一并将龙云国际小区业主交纳的物业管理费明细及其他事项转交给乙方，甲方以后不再与乙方、小区业主之间存在任何经济及其他纠纷和管理关系；乙方一次性补偿给甲方在龙云国际小区以前物业管理过程中的经济损失13万元（大写：壹拾叁万元整）及甲方所采购实物财产20000.00元（大写：贰万元整），自签订协议之日起一次性支付甲方”。经计算，原告为被告向业主抵顶延期交房违约金共垫付物业费301823元，经原告催要未果遂形成诉讼。 一审法院认为：根据原被告于2015年1月5日签订的《前期物业服务合同》及双方代理人的陈述，可以认定原被告之间存在合同关系。另根据双方于2018年11月17日签订的《协议书》内容及被告将其分别与购房业主签订的《逾期交房违约金支付协议》交予原告处的事实，可以认定原被告确实达成《协议书》中涉及的由原告垫付物业费用，业主免交10个月物业费以抵顶逾期交房违约金的事实，系被告为免除自己对业主的债务而为原告增加义务的行为。被告作为有限责任公司，不能因其法定代表人被羁押而否定其与原告签订的《协议书》的效力，应认定该协议有效，被告应按协议约定给付原告为其垫付的物业费。关于被告主张原告已于2018年11月17日将物业服务业务转让给滦南县任辉物业服务有限公司，原告并未为全部业主实际提供10个月的物业服务，因2018年11月17日《滦南县龙云国际小区物业管理转让协议》的合同双方是原告和滦南县任辉物业服务有限公司，被告并非该合同的当事人，且原被告于2015年1月5日签订的《前期物业服务合同》中并未限制原告将物业服务内容转让给第三方，对于原告与滦南县任辉物业服务有限公司在转让协议履行过程中的权利义务关系与被告无关。另《滦南县龙云国际小区物业管理转让协议》中亦没有将本案涉及的原告为被告垫付的物业费的债权转让给第三方的约定，原被告也均未提交证据证明被告与第三方另行签订了该小区自2018年11月17日之后的物业管理合同。根据合同的相对性，被告应当按照双方于2018年11月17日签订的《协议书》的约定给付原告垫付的物业费301823元。关于原告主张的利息，双方虽未在《协议书》中约定逾期付款利息，但约定了“……乙方在2018年春节之前一次性支付给甲方……”，根据协议签订的日期，实际约定的付款日期应为2019年2月4日。因被告未按约定期限给付原告相关款项，确实给原告造成了损失，故被告应按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率给付自2019年2月5日至2019年8月19日期间的利息，和按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2019年8月20日起至全部清偿之日止的利息。关于被告主张其支付的电梯、高压水泵、公共照明等公共部位电费应由原告承担，因被告未提交充分证据且原告不予认可，本院在本案中不予支持。遂判决： 一、被告唐山铭瀚房地产开发有限公司给付原告唐山市济润物业服务有限公司垫付的物业费人民币301823元，并自2019年2月5日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付原告资金占用期间的利息，自2019年8月20日起至全部清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告资金占用期间的利息。判决生效即履行。二、驳回原告唐山市济润物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6052元，减半收取3026元，诉讼保全费2020元，共计5046元，由被告唐山铭瀚房地产开发有限公司负担。判决生效即交纳。 本院二审查明的事实与原审法院认定事实相同。 本院认为：上诉人唐山铭瀚房地产开发有限公司主张《协议书》中加盖的上诉人公司的公章是被上诉人私刻，协议书是虚假的，但并未提交证据予以证实，双方应按《协议书》内容履行各自的权利义务，上诉人的该项上诉理由本院不予支持。上诉人主张被上诉人服务期间收取了业主电费148200元，该费用应该是全额支付给国家电力局的，但被上诉人只支付给电力局46200元，剩余的102000元是上诉人交给电力局的，该102000元应从301823元中扣除，并提交了相关证据，但上诉人的该项主张与本案不是同一法律关系，上诉人如证据充分可另行向被上诉人主张权利。上诉人主张因为开发商晚交房对业主构成违约，与业主协商的是用10个月物业费抵顶违约金，故该10个月的物业费是由开发商给物业公司，被上诉人并没有服务够10个月，根据统计的交房时间、实际物业服务时间，剩余未服务的时间折合成款项，所有住户加起来应达到14万余元，该部分物业费上诉人不应给被上诉人，本院认为，因被上诉人已于2018年11月17日将物业服务业务转让给滦南县任辉物业服务有限公司，由滦南县任辉物业服务有限公司完成了本应由被上诉人完成的剩余的物业服务，且到目前为止滦南县任辉物业服务有限公司并未就其接替被上诉人完成的物业服务向上诉人唐山铭瀚房地产开发有限公司主张任何费用，故上诉人在本案中主张被上诉人剩余未服务的时间折合成款项从301823元中扣除理据不足。上诉人主张有部分公共电费应从总款项中扣除，因未提交公共电费具体数额的证据，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6052元，由上诉人唐山铭瀚房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  许永委 审判员  姚春涛 二〇二〇年五月八日 书记员  王 玫