陕西省汉中市汉台区人民法院执 行 裁 定 书（2019）陕0702执异73号异议人（被执行人）：汉中天泽房地产有限责任公司，住所地陕西省汉中市。统一社会信用代码：916107007450352833。法定代表人：成怀德，执行董事。委托代理人：韩坤，该公司员工。委托代理人：成建伟，该公司员工。申请执行人：汉中市汉台区汇成小额贷款有限公司，住所地陕西省汉中市。统一社会信用代码：916107020817441589。法定代表人：常友安，执行董事。本院在执行汉中市汉台区汇成小额贷款有限公司（以下简称汇成小贷公司）与汉中天泽房地产有限责任公司（以下简称天泽公司）、成怀德、黄继生、黎侠借款合同纠纷一案中，异议人天泽公司对汉台区人民法院作出的（2018）陕0702执200号之一执行裁定书拍卖汉中天泽房地产开发有限公司名下位于汉中市汉台区***办公室的执行行为不服，于2019年9月11日，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人天泽公司称，汉台区人民法院在执行（2016）汉台证经字第266号执行证书过程中，未通知异议人天泽公司，亦未通过异议人天泽公司与申请执行人汇成小贷公司协商，擅自选定了陕西公信房地产评估有限公司作为涉案标的汉中市汉台区***办公室价值鉴定的评估单位，该评估报告书将***办公房评估每平方的价格为5519元，价值为322.25万元。根据其他房地产评估机构评估的同幢相近楼层价格，***楼的价格应当在每平米8000元左右。该评估价远低于同等地理位置的相似物业的市场价，严重损害了异议人以及其他债权人的合法权益。2018年12月15日，汉台区人民法院对***办公房进行拍卖，并未经异议人、申请执行人协商，法院擅自确定了拍卖公告的范围，并将拍卖时间安排在周六、周日（2018年12月15日至16日）进行，该时间段拍卖成交率较低，该拍卖信息也不易于本地有购买意向的客户所知晓，不利于拍卖进行。2019年8月，异议人获悉：在拍卖成交的过程中，申请执行人汇成小贷公司负责人吴文军向竞拍人承诺，只要支付信息费15万元，就可以保证其顺利以低于评估价5%的价格拿到标的物。竞拍人高良秀依汇成小贷公司吴文军指示向另一竞拍人彭艳转账15万元后拍卖成交。本案的拍卖过程中，存在竞拍人之间恶意串通的情形，根据《中华人民共和国拍卖法》第六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条之规定，该拍卖无效，应当被撤销。综上，异议人认为：汉台区人民法院在本案执行中，违反了《最高人民法院关于人民法院民事中拍卖、变卖财产的规定》第五条、第十二条，在执行过程中，存在拍卖无效，损害异议人合法权益的行为。为此，异议人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十五条等相关法律规定，特向贵院提出执行异议，请人民法院查明事实，中止对***的强制执行，撤销***拍卖。异议人天泽公司提举以下证据支持其异议请求：1、营业执照复印件、法定代表人身份证，证明其异议主体适格；2、汉中市汉台区人民法院（2018）陕0702执200号之一执行裁定书，证明其依据该裁定书提出异议申请；3、汉中市汉台区人民法院关于拍卖汉中市汉台区***商业房地产的公告及网拍竞价成功确认书，证明涉案房屋拍卖事实。4、签名为“彭艳、吴文军代”承诺书复印件一张、高良秀向彭艳转账15万元农业银行网上银行电子回单一张，证明高良秀与彭艳拍卖中恶意串通。申请执行人汉中市汉台区汇成小额贷款有限公司称，第一，在异议人天泽公司未履行义务的情况下，汉台区人民法院依法对异议人所属的房产进行查封、评估，申请执行人汇成小贷公司也并无违法违规操作之处。涉案标的物得评估系汉中市中级人民法院随机选的的有资质的评估机构，通过合法的方式对房屋进行评估，其结论真实有效，且该评估报告已被天泽公司法定代表人成怀德于2018年10月15日签收，拍卖前并未对该报告提出任何异议。拍卖成交后，汉台区人民法院也多次与成怀德谈话并形成笔录，异议人天泽公司法定代表人成怀德对评估和拍卖的程序及价值并无异议。现异议人以评估价格过低、损害其利益为由否定人民法院全部执行程序，违背法律规定的诚实信用原则，该理由不能成立。第二，该房屋在周末拍卖前，汉台区人民法院已征得异议人天泽公司法定代表人成怀德的同意。汉台区人民法院将于2018年12月15日10时至2018年12月16日10时止（延迟除外）在淘宝司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，该拍卖房产已在网络拍卖平台上公示长达一个月，在公示期内，不仅本地群众，而是全国群众均能知悉该房屋拍卖的具体时间和价格，实际上网上公开拍卖更有利于保护被答辩人和其他债权人的合法权利。第三，异议人天泽公司称汇成小贷公司负责人吴文军向竞拍人承诺支付信息费15万元即可低于评估价5%拿到标的物，买受人高良秀向彭艳支付15万元后拍卖成交，属于恶意串通的情形。申请执行人汇成小贷公司认为，涉案标的物的拍卖系网络公开拍卖，是面向全国群众的公开交易方式，并非汇成小贷公司对拍卖事实可以隐瞒或左右拍卖的过程，不论任何主体，均不可能控制竞拍该房产的竞拍对象。吴文军的行为系个人行为，并非申请执行人汇成小贷公司履行职务行为。依照审执分离原则，执行异议案件仅对执行案件的具体执行行为或标的物是否符合程序或标的物所有权是否合法而进行审查。本案异议人是案件被执行人，申请执行人汇成小贷公司依据公证执行文书向人民法院申请强制执行符合法律规定；申请执行人汇成小贷公司对涉案房屋依法享有抵押权，要求依法对享有抵押权的房屋拍卖、变卖并将所得价款优先受偿的请求符合规定；人民法院在执行中对涉案房屋进行评估的行为和过程，以及将评估报告及时送达给被执行人的行为符合法律规定；人民法院依法委托网络平台对涉案房屋进行拍卖的行为亦符合法律规定。本案执行行为和执行标的物，并未出现违法事宜，标的物权属明确，执行过程和财产合法。异议人请求撤销拍卖、中止对***的强制执行的理由不能成立。故申请人民法院驳回其异议申请。本院查明，汇成小贷公司与天泽公司、成怀德、黄继生、黎侠借款合同纠纷一案，经汉中市汉台区公证处作出（2016）汉台证经字第266号公证书及（2017）汉台证经字第493号执行证书，确定：被申请执行人为借款人（抵押人）汉中天泽房地产开发有限公司，执行标的为本金800万元，利息183300元及申请执行人为实现债权所支付的费用，保证人成怀德、黄继生、黎侠承担连带保证责任。2018年1月16日，申请执行人汇成小贷公司依据上述生效文书向本院申请强制执行，本院立（2018）陕0702执200号执行案件。在执行中，经汉中市中级人民法院委托陕西公信房地产评估有限公司对汉中天泽房地产开发有限公司名下位于汉中市汉台区***层（所有权证号为：汉中市房权证汉台区字第***号）商业房地产进行价值评估，在该评估机构出具的评估报告上载明：汉中市房权证汉台区字第***号，建筑面积583.79平方米，评估单价5520元/M2、总价322.25万元。本院于2018年11月6日作出（2018）陕0702执200号之一执行裁定书，裁定：拍卖汉中天泽房地产开发有限公司名下位于汉中市汉台区***九套商业房产。并于2018年11月6日在汉中市汉台区人民法院淘宝司法拍卖网络平台对拍卖汉中市汉台区***商业房地产进行公告，该公告上已明确汉中市汉台区人民法院将于2018年12月15日10时至2018年12月16日10时止（延时除外）在汉中市汉台区人民法院淘宝司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的：汉中天泽房地产开发有限公司名下位于汉中市汉台区***层（所有权证号为：汉中市房权证汉台区字第***号）商业房地产（建筑面积：583.79平方米），起拍价306.1375万元、保证金60万元、增幅加价2万元。本次拍卖于2018年12月16日10时以一拍成功的拍卖结果结束，买受人为高良秀，身份号码：***，竞买号***，拍卖成交价3061375元。拍卖成交后，买受人高良秀于2018年12月19日向本院一案一人一账户专户转尾款2461375元。申请执行人汇成小贷公司已于2018年12月21日领取。2018年12月24日，申请执行人汇成小贷公司从本院领取120万元（含高良秀、交纳的保证金60万元，另60万元为本案其他财产拍卖保证金）。再查明，在汉中市汉台区滨江路***商业房地产拍卖成交后，本院于2018年12月19日作出（2018）陕0702执200号之二执行裁定书，裁定：一、解除对位于汉中市汉台区滨江路汉中茶城D座12层办公房地产一处（产权证号***号）的查封措施。二、位于汉中市汉台区***办公房地产一处（产权证号***号）归买受人高良秀（身份证号：***）所有。三、买受人高良秀可持本裁定按照房屋登记管理规定到房屋登记部门办理房屋产权过户手续。该裁定于2018年12月28日向买受人高良秀送达。2019年1月17日，高良秀的委托代理人吴盼龙领取了汉中天泽房地产有限责任公司第***号房屋所有权证一本，同日，本院向汉中市不动产登记交易服务中心送达（2018）陕0702执200号之二协助执行通知书，要求汉中市不动产登记交易服务中心协助买受人高良秀（身份号码：***）对位于汉中市汉台区滨江路汉中茶城D座12层办公房地产一处（产权证号***号）的过户。于2019年4月2日向汉台区税务局送达了（2018）陕0702执200号之六协助执行通知书，要求汉台区税务局协助买受人高良秀（身份号码：***）对位于汉中市汉台区滨江路汉中茶城D座12层办公房地产一处（产权证号***号）的过户。本案争议的焦点问题是：对汉中市汉台区滨江路汉中茶城D座12层商业房地产拍卖是否能够撤销。本院认为，本案中，异议人异议申请虽要求撤销拍卖的执行裁定书，但其意图实际为要求撤销拍卖成交确权的执行裁定书，即本院（2018）陕0702执200号之二执行裁定书。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定“……不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百九十三条规定“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”我国物权法及其解释也明确规定了人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院的法律文书。据此，本院（2018）陕0702执200号之二执行裁定书于2018年12月28日向买受人高良秀送达时，汉中市汉台区***房地产所有权已为买受人所有，本院（2018）陕0702执200号案件虽未执行终结，但自成交裁定送达买受人时，拍卖程序已经终结，异议人已不能就此提起撤销的异议。对异议人提交的高良秀向彭艳转账15万元农业银行网上银行电子回单，只能证明高良秀向彭艳转账的事实，并且因异议人只提交了承诺书复印件，未能与原件核对，经本院向彭艳、吴文军及高良秀竞拍的代理人吴盼龙调查，均不认可恶意串通一事，且高良秀和李青玉始终未到法院接受调查，故无法核实相关事实。况且，即使以上事实成立，也不能通过执行异议程序来审查，而应通过执行监督程序进行处理。综上，异议人的异议申请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回异议人汉中天泽房地产有限责任公司的异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向陕西省汉中市中级人民法院申请复议。审判长  刘延林审判员  马 杰审判员  徐 熠二〇二〇年五月二十八日书记员  卿红丽