江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初1608号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，统一社会信用代码91440300726160011C，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号。法定代表人：昌荣，公司董事长。委托诉讼代理人：唐锦凤（特别授权），盐城市大丰区新团法律服务所法律工作者。被告：王永红，女，1964年7月10日出生，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：毕永春（王永红丈夫，特别授权），男，1965年11月5日出生，住江苏省盐城市大丰区。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）诉被告王永红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告彩生活物业公司委托代理人唐锦凤、被告王永红及其委托代理人毕永春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彩生活物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即缴纳2017年1月-2020年3月期间所欠物业费合计人民币6450.11元，并从2020年4月15日起至实际履行之日止按日千分之三计算滞纳金。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年8月21日购买了上海花园79幢1005室，自2017年1月开始拖欠物业管理费6450.11元（开发商大丰瑞众房地产开发有限公司转来132.31*1.25*39=6450.11元），原告多次向其发出催缴通知书，律师函等，被告既不与原告结清欠款，又不与原告联系。请求法院支持原告的诉讼请求。被告王永红辩称，我2017年以后未缴纳物业费。因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已构成违约。1、购房时，我与物业公司签订了一年的合同，缴纳了第一年的物业费。然而，原告并未财务公开，没有履行公示物业管理公共服务费收支账目，很多问题得不到处理，从来没有进行过调查和沟通，只是电话催缴物业费，发律师函，最后诉至法院，期间业主多次主动去找物业，告知其不缴物业费的原因，如何主动解决问题以后让业主主动缴纳物业费，但原告没有从提高服务质量的角度去解决问题。我有照片为证：绿化有明显的堆料、搭棚、侵占现象。一号楼绿化堆料多年。2016年小区大面积毁绿增加私家车位，物业并未制止，有《大丰之声》新闻报道为证。小区内到处可见自种菜园，有现场照片为证。小区内消防栓玻璃一直破损，至今都未修复，而且检查日期截止2018年，之后便没有检查记录，之前是否有检修也不可知，有照片为证。楼道间的应急逃生灯破损悬挂，无人检查修理。上海花园内小区违章搭建到处可见，第六期79号楼有业主将楼下改建浴室，并且搭设了两个安全消防铁架以及装杂物的棚舍，占用了大量的公共区域，对业主生活造成了很大不便。小区门禁形同虚设，外来人员、车辆随便进出，想登记就登记，不想登记就直接放行。小区车位规划不足，外来车辆随意进出停放，导致小区原本就规划过少的停车位更加紧张。2019年，因为车位事情小区业主多次报警，但物业至今没有给个说法。车辆随便停至绿化上，无人管理。下午开始直到晚上有小摊贩在小区内卖油炸小吃，小区内流动摊点小商贩每日可见，拾荒者更是数不胜数，这个事情也上过《大丰零距离》新闻。楼道内有物业自己放的广告牌，电梯里乱画乱贴，物业没人打扫干净。很多业主私自圈地饲养家禽。小区东大门入口处喷泉从未曾使用过。根据前期物业管理服务协议第二条及第三条中的内容：1.禁止散发广告、推销产品和无身份证明的人员进入小区；2.车辆进出实行验证、登记制度；3.机动车和非机动车辆分类停放，无乱停放现象；4.成立义务消防队，制定消防灭火预案，并进行培训、演练、杜绝重大火灾发生；5.房屋共用部位、共用设施设备小修急修合格率99%以上。根据物权法第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据盐城市物业管理条例第六十六条：物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金，应当依照有关规定，用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出，有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。但原告均未做到。业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。从被告2014年购买房产同时缴纳物业费到2016年12月停缴物业费，原告提供的服务一直未达到标准。2016年2月2日大丰零距离网报道《上海花园7号楼下拱桥存在安全隐患》木桥又陡又滑，桥下水塘都是脏水垃圾。2016年10月16日大丰之声网报道《上海花园小区大面积毁绿正在进行时》小区绿化被有些业主大面积铲除，树木被挖倒，整齐的草坪被水泥场地代替。以上情况，被告均提供了照片证据，请法庭审核，如有不实，被告承担责任。因为原告首先没有履行双方的合同约定，事实上明显未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据《合同法》第67条的规定，拒绝履行约定，暂时拒绝交纳物业费用。在原告按合同履行约定及解决下列问题后，被告愿意交纳所欠费用：1.原告在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次；2.原告在小区公告栏公布小区内各广告位租金的收入及流向，以后每6个月一次；3．对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；4.将79号楼违章逃生铁梯拆除；5.小区门禁使用起来，禁止小区外来无关人员随意进出小区，外来人员进出登记；6.小区单元门可视电话也安装到位；7.对各个单元楼消防栓进行定期检查维修；8.合理规划小区停车难问题，禁止外来车辆随意停放，外来车辆进出登记；9.在2020年夏天将小区东大门处喷泉注水使用。原告取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。原告、被告围绕自己的主张各自向法庭提供了相关证据。本院经审理认定事实如下：从2005年11月，大丰瑞众房地产开发有限公司与上海农工商旺都物业管理有限公司签订了上海花园前期物业管理服务合同。2014年10月28日大丰瑞众房地产开发有限公司与上海农工商旺都物业管理有限公司解除上海花园前期物业管理服务合同并接管上海花园物业。2014年10月30日大丰瑞众房地产开发有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订上海花园前期物业服务合同补充协议，约定收费标准多层0.50元/平方/月，高层1.25元/平方/月，商办楼1.50元/平方/月，别墅1.00元/平方/月，地面停放费80元/位，地库停放费120元/位。同日，大丰瑞众房地产开发有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司签订物业费交接协议，约定2014年11月1日后的物业费由原告收取。2014年11月前的物业费，由大丰瑞众房地产开发有限公司出具委托书委托深圳市彩生活物业管理有限公司收取。被告于2014年8月21日向大丰瑞众房地产开发有限公司购买了上海花园79幢1005室，面积132.31平方。被告自2017年1月至2020年3月，拖欠物业管理费合计6450.11元。被告以原告管理不到位为由拒缴物业费，原告催交未果，于2020年4月15日向本院提起诉讼。上述事实，有原告的陈述，原告提交的相关合同、文件复印件，被告提供了照片证实。本院认为，原告与被告之间形成事实上的物业服务合同。原告为小区提供了物业管理服务，被告负有向原告交纳物业服务费用的义务。对原告主张的物业服务管理费，本院予以支持。业主希望小区物业管理规范，公共设施维护得当，环境卫生整洁，秩序井然有序，每天进出小区心情舒畅。原告确实存在环境卫生、秩序管理上的瑕疵，部分服务项目达不到服务质量标准，被告提出小区的物业管理服务不到位的抗辩，本院派员进行了现场查勘，基本属实，本院予以采信，本院对原告滞纳金主张不予支持，物业费适当扣减。对物业纠纷的形成，原告负有主要责任。但原告也难为无米之炊，物业费被告应当缴纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王永红于本判决生效后10日内给付原告深圳市彩生活物业管理有限公司自2017年1月起至2020年3月止的物业服务费5483元。二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 姜安国二〇二〇年五月二十七日法官助理 朱丹丹书 记 员 王 霞附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。