贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1823号上诉人（原审被告）：贵州筑家置业有限公司。住所地贵州省遵义市习水县东皇街道丹霞社区杉王一号3-1-9号。统一社会信用代码91520330MA6E3UD28N。法定代表人：李海涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：冯杰，贵州多年律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁恒贵，贵州多年律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：**，女，汉族，1969年11月20日出生，住贵州省遵义市习水县。委托诉讼代理人：余婕，贵州黔北律师事务所律师。上诉人贵州筑家置业有限公司（以下简称筑家置业公司）因与被上诉人**居间合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2019）黔0330民初4581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。筑家置业公司上诉请求：1.撤销习水县人民法院（2019）黔0330民初4581号民事判决，发回重审或者改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。理由是：1.商品房的建筑面积是业主享有房屋的实用面积，而一审中上诉人提交的贵州弘扬测绘有限公司测绘证明，被上诉人预购买的涉案房屋实用面积为120平方米，超过了上诉人向被上诉人告知的房屋建筑面积117平方米。因此，上诉人向被上诉人告知的房屋建筑面积不存在错误。2.上诉人与被上诉人签订《房屋购买定金协议》时，上诉人已经将涉案房屋的初始购房合同交给被上诉人查看，且被上诉人已去涉案房屋现场实地查看过，双方自愿达成一致意见后才签订的《房屋购买定金协议》，所以，应当认定被上诉人认可涉案房屋的面积，被上诉人未能签订购房合同的原因为其个人反悔，上诉人不存在违约行为。**辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。上诉人收取居间费用，就应当履行如实告知涉案房屋真实情况的义务，但上诉人告知的涉案房屋建筑面积与实际建筑面积不一致。**向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告之间于2019年1月27日签订的《房屋购买定金协议》；二、判令被告双倍返还原告定金4万元；三、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告返还原告支付的定金2万元；二、判令被告支付原告赔偿金2万元；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告双方针对各自主张进行了举证，原审法院组织双方进行了质证，并据此认定案件事实。2019年1月27日，原告因购买习水县希望城1期6栋27-4号房屋，与被告签订《房屋购买定金协议》，协议约定原告交纳2万元定金，意愿购买条件：1.购买总价608800元；2.2019年1月31号签订合同；3.签合同当天支付20万元，银行欠款由购买方还款，过户当天支付余下房款。被告支付9100元佣金。如被告与卖方沟通达成以上条件，诚意金直接打给卖方作为定金（卖方收到定金为准）；如被告与卖方沟通未果，需在约定时间内全额无息退还原告定金。如原告在购买价格和时间上违约造成不能签订购买合同，定金不予退还。原告向被告支付了2万元定金。被告的工作人员将《房屋购买定金协议》通过微信方式发给了原告。同日，被告与卖方签订《房屋出售定金协议》，并将原告支付的2万元定金支付给卖方，并约定如买方中途违约造成未能签约，定金不退。2019年1月31日，被告工作人员向原告之子发短信以及与原告的通话录音中，均认可其在介绍案涉房屋的时候告知原告房屋的面积是117平方米。案涉房屋的《商品房买卖合同》载明该房屋的建筑面积为110.83平方米，套内建筑面积为91.72平方米。贵州弘扬测绘有限公司出具证明，证明案涉房屋建筑面积为111.14平方米，实际使用面积约120平方米。另，原告在签订《房屋购买定金协议》前，已实地看房。一审法院认为，《房屋购买定金协议》系原、被告的真实意思表示，不违反法律规定，对双方具有约束力。原、被告之间成立房屋购买居间合同关系，被告应当全面如实告知原告与签订房屋购买合同的有关信息。从交易习惯及日常生活经验看，房屋购买合同上的建筑面积是普通公民购买房屋的重要衡量标准。虽然《房屋购买定金协议》未写明购买房屋的建筑面积，但被告工作人员在短息通信、通话录音中认可在向原告介绍房屋购买信息时，告知原告房屋的建筑面积为117平方米，该内容应认定为原告购买案涉房屋的条件，是《房屋购买定金协议》的内容。因被告工作人员告知原告的房屋信息有误，导致原告未能与卖方签订房屋买卖合同，按照《房屋购买定金协议》约定，被告应当退还原告交纳的定金。对原告的第一项诉讼请求，予以支持。因被告的原因导致未能签订房屋购买合同，被告应退还原告定金，被告至今未退还，占用原告资金，客观上给原告造成损失，应当承担相应责任，对原告损失支持为以2万元为基数按照年利率6%从2019年2月1日起至付清之日止计算。虽然《房屋购买定金协议》名称中有“定金”二字，但该协议的内容并不具有定金性质，故对原告要求被告按照定金罚则赔偿原告2万元损失的诉请理由，不予支持。对被告的辩称意见，不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：限被告筑家置业公司于本判决生效之日起十五日内返还原告**2万元，并支付原告**以2万元为基数按照年利率6%从2019年2月1日起至付清之日止计算的资金占用损失。案件受理费400元，由被告筑家置业公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审双方当事人争议的焦点问题为：筑家置业公司是否履行了诚实告知义务；筑家置业公司是否应当返还定金及承担资金占用损失。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”之规定，上诉人筑家置业公司应当履行如实告知涉案房屋真实情况的义务,否则将构成违约。第一，上诉人筑家置业公司作为专业的房屋买卖中介机构，对居间介绍出租出卖的房屋的具体情况应当自行了解清楚，并准确的告知有意的委托人；同时，上诉人也应当知晓在通常情况下，房屋的市场价值是以房屋登记的产权面积为依据。根据上诉人工作人员与被上诉人的短信通信、电话录音记录证明，上诉人筑家置业公司告知被上诉人**涉案房屋面积为117㎡，而该房屋业主袁小波持有的《商品房买卖合同》记载的房屋建筑面积为110.83㎡，两者相差6.17㎡，误差超过3%。由于上诉人筑家置业公司披露的房屋信息存在较大误差，影响了被上诉人**对房屋的期待。同时，根据案外人袁小波的《商品房买卖合同》，房屋的室内面积单价为5888/㎡，房屋的室内面积大小也因错误的信息而减少了，进而严重影响涉案房屋的总价值。由于上诉人披露的房屋信息不真实、不准确，最后导致了被上诉人**与卖方袁小波没能签订房屋买卖合同，《房屋购买定金协议》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”和第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”之规定，**向居间人支付报酬的前提是成功的购买了房屋，然而**并未在筑家置业公司的介绍下成功的购买到涉案房屋，故被上诉人**可以要求上诉人筑家置业公司返还购房定金，即返还本案中支付的居间费2万元；同时因筑家置业公司占用了**的资金，给其造成了一定的损失，**向筑家置业公司主张2万元资金的相应占用损失并无不当。第二，上诉人筑家置业公司没有提供证据证明其已向被上诉人明确告知涉案房屋的建筑面积应以房屋实用面积来计算，且上诉人提交的测绘《证明》显示“建筑面积111.14㎡”、“涉案房屋的实用面积大约在120平米”，实用面积数据不明确具体，测绘证明的建筑面积与其告知的117㎡面积也不符，因此，关于上诉人筑家置业公司认为涉案房屋的建筑面积应以实用面积计算的辩解，本院不予支持。第三，双方在签订《房屋购买定金协议》前，虽然被上诉人已实地查看过涉案房屋，但这并不能免除上诉人筑家置业公司应当如实告知涉案房屋真实情况的义务，因此，关于上诉人筑家置业公司辩解被上诉人已实地查看了涉案房屋，应当认定其对涉案房屋面积的认可的意见，本院不予采信。综上所述，筑家置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由贵州筑家置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 康 龙审判员 马天彬审判员 陈 娜二〇二〇年五月十八日法官助理邹波书记员夏同英