江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执复106号复议申请人（利害关系人）：金成，男，汉族，1971年2月3日生，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：尤卫忠，江苏泰实律师事务所律师。申请执行人：常熟吉如日用品有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路19号亿源世纪广场A幢607室。法定代表人：张旺胜，总经理。委托诉讼代理人：汪晓钰，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被执行人：常熟市恒达利针纺织有限公司，住所地江苏省常熟市古里镇新桥村。法定代表人：蔡加明，总经理。被执行人：江苏托普森服饰有限公司，住所地江苏省常熟市大义工业园区四新路2号。法定代表人：曹国峰，总经理。被执行人：**，女，1969年12月4日生，汉族，住江苏省常熟市。被执行人：蔡加明，男，1981年2月10日生，汉族，住浙江省三门县。被执行人：曹国峰，男，1977年5月9日生，汉族，住江苏省常熟市。被执行人：陈贤恩，男，1975年3月18日生，汉族，住浙江省三门县。被执行人：戴小娇，女，1976年1月13日生，汉族，住浙江省三门县。被执行人：常熟市依佩伶毛衫织造有限公司，住所地江苏省常熟市碧溪镇碧溪。法定代表人：戴丽芳，总经理。被执行人：姜卫红，男，1968年9月5日生，汉族，住江苏省常熟市。被执行人：戴丽芳，女，1966年7月28日生，汉族，住江苏省常熟市。复议申请人金成与申请执行人常熟吉如日用品有限公司（以下称吉如公司）、被执行人常熟市恒达利针纺织有限公司（以下称恒达利公司）、江苏托普森服饰有限公司（以下称托普森公司）、**、蔡加明、曹国峰、陈贤恩、戴小娇、常熟市依佩伶毛衫织造有限公司（以下称依佩伶公司）、姜卫红、戴丽芳执行异议复议一案，不服苏州工业园区人民法院（以下称执行法院）(2019)苏0591执异40号执行裁定，向本院申请复议。本院于2019年7月22日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明：申请执行人中国民生银行股份有限公司苏州分行（执行过程中申请执行人变更为吉如公司）与被执行人恒达利公司、托普森公司、**、蔡加明、曹国峰、陈贤恩、戴小娇、依佩伶公司、姜卫红、戴丽芳金融借款合同纠纷一案，执行法院在审理中查明：2012年7月19日，被执行人陈贤恩、戴小娇以其二人名下位于常熟市黄河路777号佳和商业中心1幢113室的不动产向债权人提出抵押，并于同日在不动产登记机关办理了抵押权登记。该案经过审理，执行法院依法作出（2013）园商初字第1812号民事判决。该判决生效后，由于各被告未履行生效法律文书所确定的义务，经权利人申请，执行法院立案强制执行，案号为（2014）园执字第03281号。在案件执行中，执行法院裁定拍卖被执行人陈贤恩、戴小娇名下位于常熟市黄河路777号佳和商业中心1幢113室的不动产。案外人金成向执行法院申报其对拍卖的不动产享有租赁权，执行法院以（2014）园执字第03281号之四执行裁定书裁定除去案外人金成对法院拟拍卖不动产的占有，令其在裁定书送达之日起10日内从该处腾出。金成提出书面异议称：其与陈贤恩签订的房屋租赁协议生效时间在2012年7月10日，早于陈贤恩设定抵押的时间。其于陈贤恩签订房屋租赁协议后，出租人随即将佳和商业中心1幢113室交付金成使用至今。其租赁的佳和商业中心1幢113室现在作为宾馆的大堂，对宾馆的日常经营具有重要作用，从利益平衡角度不宜除去金成对该不动产的占有，故请求撤销（2014）园执字第03281号之四执行裁定书，确认金成对涉案不动产的租赁权。金成提交《房屋租赁合同》一份，签订日期为2012年7月10日，出租方为被执行人陈贤恩，承租人为金成，主要内容是：陈贤恩将常熟市黄河路777号佳和商业中心1号楼113、112室的商铺租赁给金成经营餐饮，租期10年，从2012年11月15日起至2022年11月15日止。金成另提交落款时间2012年7月10日、收款人陈贤恩的收条1份，收条内容为“今收到佳和广场1幢112室、113室房租陆万元整”。金成还提交了转租给“新广城餐厅”的租赁合同复印件等材料。执行法院经审查认为：对于人民法院执行的不动产，案外人提出其在该不动产上有租赁关系要求在租赁期内阻止交付的，在符合正当条件的前提下，案外人的请求方可支持；如果不符合正当条件的，案外人的请求不能支持。这些条件是：1.案外人与被执行人在不动产抵押之前建立了真实、合法、有效的租赁合同关系；2.租赁合同真实履行。租赁合同真实履行的涵义包含：（1）租金按约定真实足额交付；（2）承租人实际占有使用所租赁的不动产。具体到本案，金成提交的《房屋租赁合同》租赁开始日期为2012年11月15日，在涉案不动产被抵押之后，并且金成也未提交其租金已经足额真实交付的证据，故其所提出的租赁关系不能产生阻止交付的结果，金成的主张不能得到支持。至于金成提出的佳和商业中心1幢113室现在作为宾馆的大堂使用的问题，首先该问题不能作为阻止交付的法律上的理由，其次该问题人民法院可在拍卖、变卖涉案不动产时予以妥善处置。综上，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回异议人金成的异议请求。金成不服上述裁定，向本院申请复议，请求裁定撤销执行法院（2014）园执字第03281号之四执行裁定书、（2019）苏0591执异40号执行裁定书。事实和理由：首先原审法院适用法律错误。金成系以在先存在的租赁为由阻却涉案房屋的交付，系作为案外人针对执行标的提出的异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条案外人执行异议程序进行审查。其次，原审法院未认定金成与陈贤恩的租赁合同在涉案房屋设定抵押之前即已生效明显不当。金成与陈贤恩签订的《房屋租赁协议》生效时间为2012年7月10日，协议生效后金成支付了部分租金，陈贤恩也将房屋交付给其支配，金成除部分自用外，还转租了一部分房屋，相关承租人在使用过程中承担了水电等相关费用，足以证明当时房屋的实际适用情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十五条的规定，金成有权占有承租房屋。再次，涉案房屋抵押权人中国民生银行股份有限公司苏州分行在设定抵押时未审查房屋租赁适用情况，应自行承担不利后果。最后，金成已按租赁协议支付了房屋租金，出租人对此从未有异议。综上，请求支持复议申请。吉如公司答辩称：原审执行裁定适用法律正确，金成主张的涉案租赁合同关系不能成立，其租金支付明显违反约定且有违常理，即便租赁权存在，但设定在抵押之后，不能影响抵押权的实现，依法应当驳回申请人的复议请求。复议过程中金成提交以下证据：1.房屋权属证书复印件，证明黄河路777号1幢房屋权属情况；2.照片复印件，证明黄河路777号1幢112、113、114及201室房屋使用情况；3.租金明细表及转账记录，证明新广城酒店向其支付租金情况。本院另查明：原审执行异议审查过程中，金成向原审法院提交了一份落款时间为2012年7月18日由案外人江苏卓峰建筑工程有限公司（甲方）与新广城餐厅（乙方）签订的租赁合同，约定乙方租赁甲方位于江苏省常熟市黄河路777号1号楼一层门厅（260m2），二层201（311m2），二层114（65m2），二层113（61m2），二层112（61m2），总面积（建筑面积）约758m2。租赁期限为10年，自2012年11月15日起至2022年11月15日止。租金乙方按553450元/年支付给甲方该物业租赁费用，租金每2年递增5%。租金及物业管理费支付方式：乙方每6个月支付一次。履约保证金10万元。免租期：甲方同意给予乙方6个月免租期：2012年11月15日至2013年5月15日，免租期内无需支付租金及物业管理费。合同落款处甲方有江苏卓峰建筑工程有限公司公章及金成签字，乙方有陶建栋签字。金成向原审法院提交了一份落款时间为2012年7月5日的由江苏卓峰建筑工程有限公司（甲方、出租房）与新广城餐厅（乙方）签订的《房屋预租协议书》。原审执行异议审查过程中，金成还向原审法院提交了一份无落款时间的《房屋租赁合同》，出租房（甲方）为陈贤恩，承租方（乙方）为金成。本院认为，当事人、利害关系人基于以下事由提出执行异议的，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定审查处理：主张对执行标的物虽享有租赁权，但强制执行不影响租赁权的行使，或该租赁权形成于抵押、查封之后的。本案中，金成提交的《房屋租赁合同》尽管落款时间为2012年7月10日，但合同明确约定租赁期自2012年11月15日起开始，且金成提交的转租合同即江苏卓峰建筑工程有限公司与新广城餐厅的租赁合同中亦约定租赁期从2012年11月15日开始。金成复议中提交了新广城酒店向其支付租金的相应证据，但此系其与案外人间的租赁关系，与涉案租赁权设定无直接关联。综上，依照在案证据不足以认定金成主张的租赁权形成于涉案抵押之前，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查并作出裁定并无不当，本院予以维持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回金成的复议申请，维持苏州工业园区人民法院（2019）苏0591执异40号。本裁定送达后立即生效。审判长  王蔚珏审判员  丁 兵审判员  水天庆二〇二〇年五月九日书记员  朱雯俊