安徽省蚌埠市淮上区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0311民初691号 原告：蚌埠市碧盈房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区国购广场二期6号楼1单元2404室，统一社会信用代码91340300MA2P3AXY55。 主要负责人：孙继召，执行董事。 委托诉讼代理人：洪明明，安徽南山松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张跃，安徽南山松律师事务所实习律师。 被告：顾兵，男，1974年3月8日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 被告：邵华美，女，1975年1月9日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。 以上二被告共同委托诉讼代理人：赵平，安徽卞和律师事务所律师。 原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司与被告顾兵、邵华美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司及其委托诉讼代理人洪明明，被告顾兵、邵华美的委托诉讼代理人赵平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 蚌埠市碧盈房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、确认原告与二被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议已解除;2、二被告向原告支付因其违约所产生总房价款10%的违约金,即110482.2元;3、二被告协助原告办理《商品房买卖合同(预售)》网签合同备案登记注销手续；4、二被告将缴纳的购房款票据原件返还给原告,如票据遗失,被告应登报公告并将公告资料交付给原告;5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告顾兵、邵华美先后签订了有关蚌埠市碧桂园20幢1单元3002商品房买卖的认购书、买卖合同、补充协议等。双方约定:被告向原告购买商品房一套,总价款为1104822元;付款方式及期限:被告采用分期付款(非银行按揭分期付款)方式,于签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的54.31%,即600000元;2019年4月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年5月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年6月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年7月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年8月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年9月7日前支付总房价款5.69%,即62892元。若被告未按照约定时间付款,逾期在90日之内,被告向原告按每日万分之三计付违约金;逾期超过90日的,原告有权解除合同,且被告须向原告支付因其违约所产生总房价款10%的违约金。上述协议签订后,原告除收到被告支付前四期购房款(含定金)外,至今再未收到被告所欠缴的购房余款239664元及因逾期付款产生的违约金。经原告多次催收讨要未果,于2020年3月17日向其发送解除合同通知书。原告认为,二被告拖欠购房余款属实且导致合同目的无法实现,原告请求确认与被告签订的购房相关合同已解除及主张其支付违约金有合同和法律依据。被告顾兵与被告邵华美系夫妻关系,二被告拖欠购房余款及违约金属于夫妻共同债务,二被告应对该债务承担共同还款责任。综上,二被告的违约行为,侵犯了原告的合法权益。为维护自身的权益,特向贵院起诉,请法院依法支持原告诉请。 被告顾兵、邵华美辩称，对原告陈述的二被告购买原告房屋及分期付款的事实无异议，原告要求确认与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及补充协议已解除没有法律依据，因2019年9月24日原告委托律师向被告发送律师函，被告收到后就与原告协商合同解除事宜，但原告一直未答复，故原告要求确认合同已经解除没有事实依据。被告未收到《解除合同通知书》即使收到，合同中也未约定被告收到《解除合同通知书》后，原告可单方面解除合同，以及必然发生解除合同的效力。原告要求被告支付违约金为总房款10%没有事实依据，根据双方签订合同，被告逾期付款，应按照逾期付款数额的10%承担违约金。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告顾兵、邵华美系夫妻关系。2019年3月4日，二被告与原告签订了《碧桂园认购书》，2019年4月3日，双方又签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》。双方约定:被告向原告购买蚌埠市碧桂园20幢1单元3002商品房,总价款为1104822元;付款方式及期限:被告采用分期付款(非银行按揭分期付款)方式,于签订《商品房买卖合同》时支付总房价款的54.31%,即600000元;2019年4月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年5月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年6月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年7月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年8月7日前支付总房价款8%,即88386元;2019年9月7日前支付总房价款5.69%,即62892元。买受人未按照约定时间付款的,逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部价款。上述协议签订后,被告支付前四期购房款(含定金)合计865158元,2019年7月7日后，未能按照合同约定支付购房款，尚欠余款239664元未付。2019年9月24日，原告通过EMS快递的方式向被告发送律师函催收余款未果。2020年3月17日，原告向合同中约定的被告通信地址通过挂号信的方式向被告发送《解除合同通知书》，并于2020年3月20日由收发室签收。 另查明，双方合同约定的涉案预售商品房交房时间为2020年12月30日前，截止起诉之日，该房尚未交付。2019年6月27日，涉案预售商品房被安徽省怀远县人民法院裁定查封。 上述事实，有原告提供的证据营业执照、二被告身份证复印件、结婚证、《碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》、收据6张、律师函、EMS回执单、《解除合同通知书》、挂号信收据证明，本院予以确认并在卷佐证。关于合同中违约金条款的约定是否有效问题，是双方争议的焦点，将在下文分析论证。 本院认为，原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司与被告顾兵、邵华美签订的《碧桂园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议书》是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同属合法有效，双方当事人均应自觉遵守合同约定并积极履行。合同签订后，被告不积极如约履行付款义务，在原告房地产公司多次催告后仍不能履行，致使合同目的无法实现的情形下，原告以书面形式通知被告合同解除，符合法律规定。且在本案审理过程中，被告的委托诉讼代理人在回答法庭询问时亦表示，如果不支付违约金，同意解除。故原告要求确认与二被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议已解除的诉请，本院予以支持。 关于原告主张的违约金是否合理，是本案争议的焦点。被告辩称，原告要求被告支付为总房款10%没有事实依据，根据双方签订合同，被告逾期付款，应按照逾期付款数额的10%承担违约金。本院认为，违约金的计算应以实际损失数额为确认基础。 本案中，原告应当对被告的违约行为给其造成损失的事实承担相应的举证责任。原告并未举证证明其实际损失数额，故综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量后，本院对本案违约金酌定按照被告逾期未付房款239664元的10%计算，即23966.40元。 合同解除后，因解除合同产生的附属后果，双方应协助解决，故原告请求被告在解除合同后，配合原告办理《商品房买卖合同（预售）》网签合同备案登记注销手续，并将已缴纳的购房款票据原件返还给原告，如票据遗失，被告应当登报公告并将公告资料交付原告的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司与被告顾兵、邵华美签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201903080076）及补充协议已解除； 二、被告顾兵、邵华美于本判决生效之日起十日内向原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司支付违约金人民币23966.40元。 三、被告顾兵、邵华美于本判决生效之日起十日内协助原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201903080076）备案注销手续； 四、被告顾兵、邵华美于本判决生效之日起十日内将缴纳的购房款票据原件返还原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司,如票据遗失,应登报公告并将公告资料交付原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司; 五、驳回原告蚌埠市碧盈房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费2510元，减半收取计1255元，由被告顾兵、邵华美负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 万 敏 二〇二〇年五月二十九日 书记员 陈佳欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。