云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终416号上诉人（原审原告）:王莉，女，1979年10月26日出生，汉族，身份证住址内蒙古兴安盟。委托诉讼代理人：何蕊画、张社，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：西双版纳盛泰房地产开发有限公司，住所地云南省西双版纳傣族自治州景洪市。法定代表人：张强，董事长。委托诉讼代理人：张骞，云南博仲律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人：张佼苑，女，1985年3月21日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市，现住景洪市。原审第三人：胡莎莎，女，1984年10月23日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐海县，现住景洪市。原审第三人：孙怡，女，1971年6月5日出生，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区，现住景洪市。上诉人王莉因与被上诉人西双版纳盛泰房地产开发有限公司（以下简称版纳盛泰公司）、原审第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡商品房预约合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2019)云2801民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王莉的委托诉讼代理人何蕊画、张社、被上诉人版纳盛泰公司的委托诉讼代理人张骞、原审第三人张佼苑、胡莎莎到庭参加诉讼，原审第三人孙怡经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莉上诉请求：1.撤销景洪市人民法院（2019)云2801民初1601号民事判决，改判支持王莉的全部诉讼请求；3.一审、二审案件受理费由版纳盛泰公司承担。事实和理由：1.王莉与版纳盛泰公司签订的商品房定购协议合法有效，该份协议已经具备了正式商品房买卖合同的效力，应当认定为本约合同。一审认定商品房定购协议为预约合同并驳回王莉的诉求，系认定事实错误。首先，商品房定购协议中约定的房屋单价为6500元/平方米，该交易价格符合市场交易价格，王莉也按照商品房定购协议中的约定向版纳盛泰公司支付了合同总价款的30%购房款（已支付274660元）。其中第一笔付款时间为2018年3月22日，支付金额为10万元，版纳盛泰公司收到款项后，向王莉出具了江南翡翠项目收款专用票据，明确写明“5-2804购房定金”。2018年5月17日，版纳盛泰公司通知王莉签署《商品房购销合同》，要求王莉支付第二笔购房款174660元。王莉按照版纳盛泰公司的要求已支付第二笔购房款，版纳盛泰公司收到款项后，向王莉出具江南翡翠项目收款专用票据，明确写明“5-2804购房款”。虽然付款当日，版纳盛泰公司因系统故障的原因导致无法备案，未能和王莉签署正式的《商品房购销合同》，但从王莉支付的两笔购房款的时间、版纳盛泰公司开具的两张收款票据可以证实，在王莉按照版纳盛泰公司的要求支付第二笔购房款项时，上述商品房定购协议从“定金”到“购房款”实际上就是从预约合同转变为本约合同。其次，张佼苑、胡莎莎作为版纳盛泰公司的销售人员，在庭审中也承认是在公司的授权下交易诉争的房屋。版纳盛泰公司在收取第一笔王莉支付的购房定金之后，要求张佼苑、胡莎莎、孙怡通知王莉签署正式的《商品房购销合同》，双方约定王莉支付合同总价款30%购房款，剩余的尾款办理银行按揭贷款。在王莉按照版纳盛泰公司的要求支付购房款后，至今为止，未签署正式的《商品房购销合同》，未办理银行按揭贷款，是因为交易的房屋在当时因拖欠承建商的工程款，巳被案外人查封，无法办理网签备案及签署正式的《商品房购销合同》。所以在收取王莉支付的购房款后，鉴于其它因素才未完善相关的购房手续。王莉已通过事实履行达到买卖合同的目的，不能因版纳盛泰公司故意未办理相应的购房手续而让王莉承担不利后果。商品房定购协议已经具备本约合同的效力。再次，预约合同是当事人约定未来订立一定合同的合同，简称预约，本约是为了履行预约合同而订立的合同，预约合同的目的在于当事人对将来签订特定合同的相关事项进行规划。商品房定购协议对当事人姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房总价款、付款方式、付款时间、解决争议的方法、违约责任及其他事项均作了明确的约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，王莉与版纳盛泰公司签订的商品房定购协议实质上已经具备了商品房买卖合同的基本核心要素，应当视为本约合同，应当判令版纳盛泰公司继续履行合同，交付房屋。2.王莉与版纳盛泰公司之间的情形不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的情形，一审以此条款驳回王莉的诉讼请求，系适用法律错误。王莉与版纳盛泰公司签订商品房定购协议时，版纳盛泰公司已取得商品房预售许可证明，并不存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的情形。一审根据上述法律规定驳回王莉的诉讼请求系适用法律错误。版纳盛泰公司辩称，首先，版纳盛泰公司认为王莉的上诉事实和理由与王莉一审诉讼请求相矛盾。王莉一审诉讼请求是要求版纳盛泰公司继续履行商品房定购协议，与王莉签订正式购房合同，然后交房、办证。由此可以看出，王莉认为双方之间签订的定购协议仅是预约合同，还需要签订正式购房合同才能交房、办证。但王莉在上诉状的事实和理由中又认为其与版纳盛泰公司签订了定购协议，已经具备了正式商品房买卖合同的效力，应当认定为本约合同，这显然与其一审诉讼请求相矛盾。而王莉认为定购协议是本约合同，已经具备正式商品房买卖合同效力的同时，又要求二审支持其一审诉讼请求，要版纳盛泰公司与其签订正式购房合同，这显然又是一个矛盾。其次，版纳盛泰公司认为该案的商品房定购协议仅是预约合同，不是本约合同。根据法律规定，房产定购协议是否能够构成买卖合同的标准，主要是看该定购协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容，也就是说一份定购协议只有具备了该条款的全部主要内容时才能认定为正式购房合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了成立正式的购房合同，必备13项内容，而该案双方之间签订的定购协议只有五条，显然不能够成立商品房买卖合同。王莉也是知道这一点，才在一审诉讼请求中要求版纳盛泰公司与其签订正式购房合同，以补足定购协议所不具备的《商品房销售管理办法》第十六条规定的必备合同内容。但定购协议仅是预约合同，不能违背当事人的意志，强制双方订立本约合同，这违反了民事意思自治的原则。王莉一审诉讼请求缺乏事实与法律依据，请驳回上诉。张佼苑未提出述称意见。胡莎莎述称，王莉的5-2804号房屋实际上也需要签署商品房买卖合同的，也就是网签备案，但是因为当时房管局的系统有问题，就没有进行网签。之前就把客户的钱收了30%，商品房购销合同没有签，只签订了定购协议。王莉向一审法院起诉请求：1.判令版纳盛泰公司继续履行《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，与王莉签订“江南翡翠”项目5-2804号房的《商品房购销合同》并配合办理购房手续；2.判令版纳盛泰公司交付“江南翡翠”项目5-2804号房并配合办理不动产登记手续；3.判令版纳盛泰公司支付王莉为实现合同权利而支付的律师费10000元；4.诉讼费由版纳盛泰公司承担。一审诉讼中，王莉变更增加诉讼请求为：1.判令版纳盛泰公司继续履行与王莉签订江南翡翠项目5-2804号房的商品房定购协议，与王莉签订购房合同并协助王莉办理网签备案手续；2.判令版纳盛泰公司交付江南翡翠项目5-2804号房并协助办理不动产登记手续；3.诉讼费由版纳盛泰公司承担。一审法院认定事实：2018年5月17日，王莉、版纳盛泰公司订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》，协议约定：王莉定购版纳盛泰公司开发建设的“江南翡翠项目”5-2804号商品房，建筑面积137.64平方米，建筑面积单价6500元每平方米，优惠前商品房总价894660元。该商品房总价款仅为房价，不包括应当由王莉支付的相关税款和各项费用，在商品房总价款不变的基础上，商品房的具体计价方式、建筑面积、套内面积以《商品房购销合同》的约定为准。王莉应于版纳盛泰公司通知办理购房手续之日起十日内到版纳盛泰公司办理相关购房手续。在协议签订时，王莉应向版纳盛泰公司支付定金274660元，该定金在签订《商品房购销合同》后转为所购房款，版纳盛泰公司在王莉按规定办理购房手续的情况下，不得将王莉定购的商品房另行出售，否则双倍退还王莉所支付的定金。协议于双方签订《商品房购销合同》时自行终止，所有购房事项以《商品房购销合同》约定为准。协议自双方签字（捺印）、盖章并在王莉交付定金后生效。该协议订立当日，王莉向版纳盛泰公司支付购房款（定金）274660元。双方至今未订立《商品房购销合同》和办理商品房买卖合同登记备案。第三人张佼苑、胡莎莎、孙怡曾系版纳盛泰公司江南翡翠项目销售员工，王莉由张佼苑负责接待并代表版纳盛泰公司与王莉订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》。一审法院认为，该案适用法律争议焦点：王莉各项诉请是否符合法律规定的确定问题。本案中，王莉、版纳盛泰公司订立的《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》是双方真实意思表示且未违反法律效力性强制规定，系合法有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该案中，王莉、版纳盛泰公司至今未能订立商品房买卖合同，且版纳盛泰公司明确表示不与王莉订立商品房买卖合同。因此，王莉要求版纳盛泰公司继续履行商品房定购协议订立商品房买卖合同并协助办理网签备案手续和要求版纳盛泰公司交付房屋并配合办理不动产登记手续的诉请，不符合法律规定和本案事实，应不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回王莉的诉讼请求。案件受理费12847元，由王莉负担。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王莉提出分两次支付274660元，一次是2018年3月22日支付江南翡翠项目5-2804号商品房定金10万元；一次是2018年5月17日支付江南翡翠项目5-2804号商品房购房款174660元。根据本案涉案江南翡翠项目5-2804号房的总价，《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》约定，江南翡翠项目收款专用票据及《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”本院认定王莉两次支付共计274660元中的178932元（894660元×20%）为定金，余95728元（274660元-178932元）为购房款。版纳盛泰公司认可一审认定事实，张佼苑、胡莎莎对一审认定事实未提出实质异议，本院对一审认定事实除王莉两次支付定金共计178932元，并支付购房款95728元外予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点：是否支持王莉的一审诉讼请求。本院认为，2018年5月17日，王莉、版纳盛泰公司就江南翡翠项目5-2804号商品房订立《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》,该协议订立当日及之前，王莉向版纳盛泰公司支付定金共计178932元，支付购房款95728元。王莉、版纳盛泰公司至今未订立商品房买卖合同，且版纳盛泰公司明确表示不与王莉订立商品房买卖合同。本案《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》只具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的部分主要内容，《“西双版纳江南翡翠项目”商品房定购协议》不应当认定为商品房买卖合同。一审驳回王莉的诉讼请求并无不当。综上所述，王莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，缺席判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12847元，由上诉人王莉负担。本判决为终审判决。审判长  李燕审判员  吕勇审判员  玉儿二〇二〇年五月十一日书记员  李丹