安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初2542号原告：安徽新鑫物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市寿春路108号百花大厦B座30楼，统一社会信用代码91340100148975250L(1-1)。法定代表人：杨维，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，安徽元贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔甜妹，安徽元贞律师事务所律师。被告：孙华，男，1973年4月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：万立伟，男，1948年11月19日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，系孙华岳父。原告安徽新鑫物业管理有限公司（以下简称“新鑫物业公司”）与被告孙华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告新鑫物业公司的委托诉讼代理人王丽娟、孔甜妹以及被告孙华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令孙华支付物业管理服务费9544元及违约金6237元（暂自2005年9月计算至2018年12月，直至款清之日止）；2.请求判令孙华承担本案全部诉讼费用。事实与理由：新鑫物业公司与业主委员会签订了物业服务合同，合同期限至2023年12月31日止,合同约定由新鑫物业公司向孙华提供物业管理服务。孙华所入住的25#楼501室，建筑面积123.12平方米，按照0.54元每平每月，收取物业管理费。新鑫物业公司按照合同约定进行了相应的物业管理工作，但孙华自2005年9月开始，虽经新鑫物业公司的催要人员定期催缴，但一直未缴纳物业管理费。新鑫物业公司于2019年1月向孙华发出关于缴费通知的律师函，其仍拒绝交费。为维护新鑫物业公司的合法权益，根据相关法律规定提起诉讼，请求支持其诉讼请求。庭审中,原告当庭变更第一项诉请中物业管理服务费计算期限为2005年9月1日至2016年5月25日。孙华辩称，对诉请物业费有异议。1、律师函是虚构的，与事实不符，2016年3月5日我已将房屋卖出，我已不是实际业主，物业费应计算至2016年3月5日止。2、物业服务不到位，没有按照物业服务合同履行自己的义务。3、我住在25幢501室，我的摩托车停在楼下被盗，物业没有尽到看管义务，监控不到位，调取监控也调不到。小区不是封闭的，存在安全隐患。我们向物业公司报案，他们也不管，不向行政部门报告，导致我们不想交物业费了。我们认为物业公司也应承担一定的责任。4、入住时物业公司收了我800元装修保证金，其中600元押金至今未退给我。本院经审理认定事实如下：新鑫物业公司与安徽金豪房地产开发有限公司签订了物业管理委托合同，委托新鑫物业公司对古井丰水源小区实行物业管理，委托管理期限自2002年12月28日至2005年12月28日。委托管理的事项如下：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、代收电费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。约定物业管理服务费为住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.62元，小高层住宅房屋每月每平方米1.10元，高层1.50元。2005年实际收费标准为多层每月每平方米0.58元，小高层住宅房屋每月每平方米0.98元，满一年减免四个月物业服务费，不足一年，每月按三分之一进行减免收取。此后，新鑫物业公司一直为古井丰水源小区实际提供物业服务，直至2012年8月6日与业主委员会签订补充协议，此后又多次与业主委员会签订物业服务协议，服务届满日期为2023年12月31日。2007年12月8日，新鑫物业公司与业主委员会及当地社居委以会谈纪要的形式，确定2006年度物业服务费的收取标准：多层0.4元/平方/月，小高层0.65元/平方/月；2007收取标准：多层0.45元/平方/月，小高层0.75元/平方/月。2012年8月6日签订的物业服务合同约定，服务期限三年，物业服务费为多层0.54元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2015年8月5日签订的物业合同约定，服务期限两年，物业服务费为多层0.54元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2017年8月6日签订的物业合同约定，服务期限自2017年8月6日至2018年8月31日，物业服务费为多层0.58元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2018年8月31日签订的物业合同约定，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为多层0.58元/平方/月，高层0.98元/平方/月。2018年12月18日签订的物业合同约定，服务期限自2019年1月1日至2023年12月31日，物业服务费为多层0.62元/平方/月，高层1.10元/平方/月。另查，2008年至2012年8月5日期间的物业服务费标准，新鑫物业公司未提供证据证明双方有明确的约定，其提交的业主委员会盖章确定的《小区交付以来的物业费标准》中显示，上述时间段物业服务费调至多层0.48元/平方/月，高层0.78元/平方/月的前提是新鑫物业公司和业委会结清2008年及之前物业代收的全部小区公共收益，但实际至今未结清，因此上述时间段的物业服务费仍按2007年标准计算。孙华系2004年9月1日入住古井丰水源小区25#楼501室（多层），房屋建筑面积123.12平方米，于2016年5月20日将案涉房屋变更登记在买主韩宜好名下并与其约定2016年5月25日之前的物业管理费由孙华本人承担。孙华实际欠付物业服务费明细如下：自2005年9月1日至2005年12月31日，按0.58×2／3元/平方/月计算，欠付物业服务费190元；2006年1月1日至2006年12月31日，按0.4元/平方/月计算，欠付物业服务费591元;2007年1月1日至2012年8月5日，按0.45元/平方/月计算，欠付物业服务费3721元；2012年8月6日至2016年5月25日，按0.54元/平方/月计算，欠付物业服务费3036元，以上共计7538元。新鑫物业公司通过发律师函等方式向孙华催交物业服务费，孙华至今未交。本院认为，新鑫物业公司自2005以来，长期在古井丰水源小区提供物业服务，孙华应支付物业服务费。新鑫物业公司主张孙华自2005年9月1日至2016年5月25日期间未缴纳物业服务费，本院予以认定。考虑到本院在审理该小区一系列物业服务合同纠纷案件中查明，新鑫物业公司提供的物业服务确实存在公共部位维护不善，喷泉被拆，盗窃多发等不完善之处，故本院对新鑫物业公司诉请的违约金不予支持，并减免20%的物业服务费。孙华应当对欠付新鑫物业公司物业服务费承担80%的给付义务，即6030.4元。又根据原告提供的材料显示，孙华入住时曾向物业公司缴纳800元装修保证金并约定装修完毕验收合格后，未违反装修管理规定，除收取200元装修垃圾清运费外，余额退还。原告在举证期限内未举证证明600元装修押金已退还给孙华，应承担举证不能的责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、孙华于本判决生效之日起十日内给付安徽新鑫物业管理有限公司物业服务费5430.4元；二、驳回安徽新鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，减半收取95元，由安徽新鑫物业管理有限公司负担55元，孙华负担40元。本判决为终审判决。审判员  王天利法官助理王杜鹃二〇二〇年五月二十七日书记员  杨 满附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。