河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终1699号上诉人（原审被告）：林德，男，汉族，1978年2月6日出生，住福建省三明市梅列区。委托诉讼代理人：张立志，河南启轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨涛,河南启轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴夏青，女，汉族，1965年7月5日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：徐留群，河南国豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马兴智，河南国豪律师事务所律师。原审被告：新乡市升华房地产开发有限责任公司，住所地新乡市开发区27号街坊。法定代表人：张木兰，任执行董事。委托诉讼代理人：杨建东，河南国豪律师事务所律师。上诉人林德因与被上诉人吴夏青、原审被告新乡市升华房地产开发有限责任公司（以下简称升华房地产公司）确认合同无效纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初7041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人林德其委托诉讼代理人杨涛，被上诉人吴夏青其委托诉讼代理人徐留群、马兴智，升华房地产公司其委托诉讼代理人杨建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林德上诉请求：一、依法撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2019）豫0702民初7041号民事判决书，并依法驳回吴夏青的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由吴夏青承担。事实和理由：一、一审法院以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，认定案涉商品房买卖合同无效是法律适用错误；二、一审法院“另案”对案涉房产的查封效力不能及于林德；三、一审判决违反新法优于旧法的原则，与《物权法》的立法目的冲突；四、一审判决与最高院生效判决存在分歧，应当向审管办提出法律适用分歧解决申请，在分歧解决之前应当中止审理。吴夏青辩称，一、《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；二、林德引用的的最高人民法院（2006）民一终字第26号民事判决书，其适用的《城市房地产管理法》为1995年1月1日施行的，该法第三十七条第一款第一项和第三十八条被认定管理性强制性规定；三、林德不是物权法规定的善意第三人。吴夏青向一审法院起诉请求：一、依法确认升华房地产公司、林德于2××7年4月27日签订的商品房买卖合同无效；二、本案诉讼费用由升华房地产公司、林德承担。一审法院认定事实：吴夏青于2016年6月12日向一审法院提起与升华房地产公司所有权确认纠纷案，要求确认位于新乡市开发区27号街坊升华温泉花园梅园326号房屋归吴夏青所有。一审法院经审理于2016年12月12日作出（2016）豫0702民初2021号民事判决书，支持了吴夏青的诉讼请求。升华房地产公司不服提出上诉，经新乡市中级人民法院审理，于2××7年6月9日作出（2××7）豫07民终1032号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，终审判决于2××7年6月15日送达当事人，判决发生法律效力。该纠纷在一审期间，吴夏青申请诉讼保全，一审法经审查于2016年7月29日作出（2016）豫0702民初2021-1号民事裁定书，向升华房地产公司邮寄送达了查封裁定书，并签收，同时一审法院对诉争房产采取了张贴封条予以公示。2××7年4月27日，升华房地产公司与林德签订一份商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171），约定将升华房地产公司开发的位于新乡市开发区27号街坊升华温泉花园梅园326号房屋以价格1180000元出售于林德（面积311.77平方米），之后林德交纳了房款及契税，2××7年6月9日办理了房屋过户登记，权利人为林德，房产证号为：2××7新乡市不动产权第0017351号。现吴夏青认为升华房地产公司与林德签订的商品房买卖合同违反法律规定，要求确认升华房地产公司、林德签订的该商品房买卖合同无效。一审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他限制房地产权利的”。本案诉争的位于新乡市开发区27号街坊升华温泉花园梅园326号房屋在一审法院审理的（2016）豫0702民初2021号案件期间已被一审法院采取查封措施，升华房地产公司明知该状况，在房屋查封期间，将该房屋又与林德签订商品房买卖合同，违反法律的强制性规定，该商品房买卖合同无效，故对吴夏青要求确认升华房地产公司与林德于2××7年4月27日签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决：新乡市升华房地产开发有限责任公司与林德于2××7年4月27日签订的商品房买卖合同（编号：GF-2000-0171）无效。案件受理费100元，由新乡市升华房地产开发有限责任公司与林德承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。林德诉讼代理人庭审中称：林德购买房子没有去梅园326号房间里去看过，没有到房子所在地。2019年去装修才看到房子有人住了。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权，包括动产和不动产。善意取得制度的目的在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展，保护交易人的信赖利益。其有以下几个条件，1、受让人受让该财产时是善意的；2、以合理的价格有偿转让；转让财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。一般现房情况下，房产登记的时间一定晚于交付或指示交付。本案的争议焦点是当事人林德是否善意，其与升华房地产公司签订的《房屋买卖合同》是否有效。升华房地产公司将案涉房屋卖给了吴夏青，吴夏青从2008年7月一直居住至今，在2016年6月12日诉至一审法院要求确认案涉房屋归吴夏青所有，后经新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初2021号民事判决及新乡市中级人民法院（2××7）豫07民终1032号判决，2016年12月12日即确认位于新乡市开发区27号街坊升华温泉花园梅园326号房屋归吴夏青所有。判决生效后，吴夏青依法向法院申请强制执行，红旗法院也于2016年7月29日做出查封裁定并向升华房地产公司邮寄送达了该查封裁定书，同时，法院对诉争房产在该房屋院门口采取了张贴封条予以公示的措施。而升华房地产公司于2××7年4月27日将被查封的房屋转让林德，林德在不到现房已存在的梅园326号院房产实地查看的情况下，也未检索有关该梅园326号房产的司法文件。就与升华房地产公司签订商品房买卖合同，并于2××7年6月9日办理过户手续。到目前尚无证据证明林德与升华房地产公司有串通或暗通款曲的证据，但林德作为几百万元标的购方，在梅园326房产已经是现房的情况下，购买之前没有到房子里看一看，该房产交易登记之前升华房地产公司也没有向林德交付或指示交付该梅园326号房产，而占有是所有权最原始最直接的公示方法。对此一方面，升华房地产公司有刻意隐瞒，欺骗购房人林德的故意，同时也可以得出林德购买该梅园326号房产并不是基于善意。根据《城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；故升华房地产公司与林德签订的《商品房买卖合同》违反了强制性法律规定。综上所述，林德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由林德负担。本判决为终审判决。审判长  涂砚斌审判员  康建轶审判员  倪文怡二〇二〇年五月十二日书记员  刘星月