浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终2692号 上诉人（原审被告）：杭州港龙置业有限公司，住所地浙江省杭州市江干区港龙城2区5023室。 法定代表人：蔡家福。 委托代理人：来志诚、陈晓炜，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何静，女，1978年2月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）：付红雨，男，1977年8月20日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托代理人：何静，系付红雨妻子。 上诉人杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙公司）因与被上诉人何静、付红雨商品房销售合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初3675号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。港龙公司的委托代理人来志诚、陈晓炜，何静及付红雨的委托代理人何静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：签订书面协议情况：2017年，出卖人港龙公司与买受人何静、付红雨签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同编号为2017预1421236，该份合同未经网签备案。 标的房屋：杭州市江干区港龙城2区1018室，建筑面积36.52平方米。 约定房价：单价45428.83元/平方米，总价款1659061元。 付款方式：买受人于2017年8月7日一次性付清全部房款。 交付期限：出卖人应当在2018年1月1日前将案涉房屋交付买受人使用。 抵押告知约定：与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知为“无”。 产权登记约定：出卖人承诺于2019年1月1日前取得初始土地、房屋权属证书，交付给买受人。 补充协议签订情况：2018年1月18日，何静、付红雨（买受人）与港龙公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》补充协议，约定：原合同约定的该房屋建筑面积为36.52平方米，现经房地产测绘机构测定的该房屋建筑面积为36.56平方米。根据原合同约定，出卖人与买受人协商一致确认：出卖人收取面积补差款1817.15元，该房屋最终房款为1660878.15元。 付款情况：截至2017年8月7日，何静、付红雨已向港龙公司支付了购房款1659061元，港龙公司于2017年8月7日向何静、付红雨开具金额为1659061元的增值税普通发票。2018年1月18日，港龙公司向何静、付红雨开具收款收据1份，内容为面积补差价，金额为1817.15元。何静、付红雨共计向港龙公司支付购房款1660878.15元。 房屋交接情况：双方于2018年1月18日办理房屋交付手续。 房屋抵押情况：案涉合同所涉房屋于2016年6月22日登记在建工程抵押（抵押权人中国民生银行股份有限公司杭州分行，担保债权数额45943万元），属限制出售房产。 何静、付红雨的诉讼请求为：1、解除何静、付红雨、港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》；2、判令港龙公司向何静、付红雨返还已付购房款1660878.15元并支付利息123071.07元（以1660878.15元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2017年8月7日起暂计算至2019年2月28日，直至付清为止）；3、判令港龙公司以所付购房款一倍即1660878.15元向何静、付红雨承担赔偿责任；4、本案诉讼费用由港龙公司承担。 原审法院认为：港龙公司故意隐瞒案涉销售房屋所属在建工程已经抵押的事实，与何静、付红雨签订商品房买卖合同，收取何静、付红雨购房款，而案涉房屋至今不能办理权利登记，何静、付红雨作为买受人的合同目的无法实现，现何静、付红雨要求解除与港龙公司签订的商品房买卖合同及补充协议，于法有据，原审法院予以支持。何静、付红雨诉请解除合同而非撤销合同，故不适用撤销权除斥期间的规定，对港龙公司的抗辩意见，原审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，港龙公司隐瞒所售房屋所属在建工程已抵押的事实，且设定抵押时已存在分户情形，合同解除后，何静、付红雨要求港龙公司返还购房款1660878.15元及按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，原审法院予以支持；关于何静、付红雨承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，根据法律规定，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，综合考虑案件实际情况，原审法院酌情确定港龙公司赔偿何静、付红雨已付购房款的50%，即830439.08元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决：一、解除何静、付红雨与港龙公司签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议；二、港龙公司返还何静、付红雨购房款1660878.15元，于判决生效之日起十日内付清；三、港龙公司支付何静、付红雨已付购房款利息损失123071.07元（暂计算至2019年2月28日，此后以未返还购房款为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至购房款还清之日止），于判决生效之日起十日内付清；四、港龙公司赔偿何静、付红雨款项830439.08元，于判决生效之日起十日内付清；五、驳回何静、付红雨的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34359元，减半收取为17179.5元，由何静、付红雨承担3322元，港龙公司承担13857.5元；财产保全费5000元，由港龙公司承担。 宣判后，港龙公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，本案的《浙江省商品房买卖合同》应继续履行，不适用合同解除的情形。合同系合同双方经过自由协商后双方意思表示的合意，根据约定优先原则，在不违反法律法规的前提下，合同双方有明确约定的应当依照约定履行。本案中，根据何静、付红雨在一审期间提交的证据即《浙江省商品房买卖合同》第16条的约定，2019年1月1日后，若港龙公司不能交付房屋权属证书，何静、付红雨不退房，港龙公司按日向何静、付红雨支付已交付房款万分之一的违约金。何静、付红雨、港龙公司双方的上述约定并不违反法律法规，系双方真实的意思表示，故本案的商品房买卖合同应继续履行，港龙公司愿意承担相应的违约责任。综上，请求：驳回何静、付红雨的原审诉讼请求。 针对港龙公司的上诉，何静、付红雨答辩称：一、根据何静、付红雨与港龙公司签订的浙江省商品房买卖合同第九条约定，港龙公司应在2018年1月12日前将房屋交付给何静、付红雨等多名业主。自2018年起，多次催促港龙公司办理登记交付合同约定的房屋到今天，港龙公司一直无法办理合同备案登记，更未按照约定交付房屋。港龙公司的行为导致何静、付红雨购买目的无法实现。何静、付红雨可依法行使解除权要求解除何静、付红雨与港龙公司签订的浙江省商品房买卖合同及相关补充协议。港龙公司要求按原合同约定履行显然是无稽之谈。二、港龙公司在浙江省商品房买卖合同第十六条明确规定，2019年1月12日前将规定的土地证房产权属书交付给受买人，至今依然未能兑现。何静、付红雨向港龙公司所购买的房屋已经办理了土地在建工程抵押属于限制销售房产，在限制解除前，根本无法办理商品房预售备案登记，更不用谈办理房产证。港龙公司违背诚实信用原则，故意隐瞒抵押情况，在合同签订过程中无抵押的虚假承诺，导致双方签订的合同至今无法办理登记，更无法按期取得房屋及相关产权证书。原审法院适用法律正确、程序合法。港龙公司的上诉理由不能成立。原审法院在判决中适用合同法第94条、97条和最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释第九条之规定是正确的。本案中港龙公司有抵押，涉案房屋出售给何静、付红雨，导致合同目的无法实现，何静、付红雨依法行使解除权要求解除合同，应返还房款，赔偿利息损失，依法有据。此外，港龙公司故意隐瞒抵押情况，理应依法返回购买房款及利息赔偿损失。何静、付红雨依法可要求按已付房款一半赔偿，原审法院依法判决港龙公司已付房款的一半，符合法律规定。基于以上的事实与理由，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确、程序合法。港龙公司的上诉理由不能成立。请求驳回港龙公司的诉讼请求，维持原判。 二审中，双方均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定内容包括：出卖人不能按前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 本院再查明：二审中，港龙公司陈述，案涉房屋现仍不能办理过户手续。 本院认为：案涉合同第十六条约定出卖人于约定日期起90日以后，仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付违约金，该约定对双方均有约束力。合同虽有上述约定，但不能过户的原因系港龙公司故意隐瞒案涉销售房屋所属在建工程已经抵押的事实，该事实已经原审法院审理查明，港龙公司对此亦未提出异议。二审中，港龙公司表示目前仍无法办理过户手续，且根据本案的现有证据，亦不能确定港龙公司何时可消除房屋过户的障碍。故应对该合同条款作限缩解释，即不包括因港龙公司故意隐瞒抵押的事实，从而无法交付权属证书或登记证明文件的情形，避免港龙公司因其故意隐瞒行为反而获利。综合以上，原审法院斟酌本案情形，判决支持何静、付红雨解除合同的请求并无不当。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21654元，由上诉人杭州港龙置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年五月二十一日 书记员  姚丽萍