江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终2191号上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州凡牌新能源科技股份有限公司，住所地江苏省苏州高新区金通路9号。法定代表人：唐文华，总经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：苏州市永通不锈钢有限公司，住所地江苏省苏州高新区通安镇金通路9号。法定代表人：曹永新，总经理。委托诉讼代理人：宋洁，江苏凡创律师事务所律师。委托诉讼代理人马乾，江苏凡创律师事务所实习律师。原审被告：江苏红东科技有限公司，住所地江苏省常州市武进区五一路323号。法定代表人：张芬红，总经理。原审被告：唐文华，女，1974年8月27日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：周林锋，江苏御窑律师事务所律师。原审被告：莫叶东，男，1969年11月29日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原审被告：徐瑞根（曾用名：徐才根），男，1955年3月15日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：府徐驰，江苏卓达律师事务所律师。原审被告：凡寿龄，男，1983年1月19日出生，汉族，住江苏省滨海县。上诉人苏州凡牌新能源科技股份有限公司（以下简称凡牌公司）因与被上诉人苏州市永通不锈钢有限公司（以下简称永通公司）、原审被告江苏红东科技有限公司（以下简称红东公司）、唐文华、莫叶东、徐瑞根、凡寿龄房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2018)苏0505民初7254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凡牌公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永通公司一审本诉诉讼请求，支持凡牌公司一审反诉第一、三、四项反诉请求。事实和理由：永通公司没有向凡牌公司出具书面交付通知书，也没有交付涉案房屋和场地，一审判决认定涉案房屋和场地已经按约交付缺乏事实依据。永通公司二审辩称，一、凡牌公司已经确认在2018年7月20日前接受了4幢3楼约300平方米的办公用房，该办公用房是租赁物的一部分，4幢1楼才是免费的临时办公用房。根据双方提供的视频可见，租赁物现场除泰之升公司外无其他企业占有使用，在大部分已经具备交付条件的情况下，永通公司不可能只交付300平方米，结合凡牌公司已经发生了装修费用、电费等，可以证明凡牌公司已经实际使用租赁标的物，在本案诉讼前从未就房屋交付问题提出过异议。二、永通公司已经履行了房屋交付义务，凡牌公司未按约定支付房屋租金构成根本违约。永通公司向一审法院起诉请求：1、判令凡牌公司给付永通公司厂房租金2015613.5元(扣除已付的10万元租金)，该租金从2018年8月10日起计算至2018年12月31日共计143天，实际厂房租金以日租金14794.5元计算至凡牌公司实际交付该厂房为止。2、判令凡牌公司向永通公司支付自2018年7月8日起至2018年12月31日止滞纳金(违约金)1115400元，暂以260万元为基数，计算143天，以每日0.3％计算违约金，实际滞纳金(违约金)计算到给付之日。3、判令凡牌公司向永通公司支付违约金13583740元。4、判令凡牌公司向永通公司支付自2018年11月11日起每日1.5倍租金的违约金488218.5元(暂计算至2018年12月3日，合计22天，按日租金14794.5元计算，实际计算到凡牌公司办妥营业地址变更之日)。5、判令凡牌公司赔偿永通公司合同解除后的房屋闲置期间的租赁损失270万元。6、判令凡牌公司向永通公司支付律师费50万元。7、诉讼费用由凡牌公司承担。凡牌公司向一审法院反诉请求：1、判令永通公司返还凡牌公司保证金60万元、租金10万元，并按照年利率6%计算利息，从2018年11月12日起计算至实际退还之日止；2、判令永通公司赔偿凡牌公司延期（未）交房违约金54万元；3、判令永通公司赔偿凡牌公司临时办公用房的装修损失6万元；4、判令永通公司赔偿凡牌公司律师费损失10万元；5、判令永通公司承担诉讼费。一审法院认定事实：苏州市高新区通安镇金通路9号房屋为永通公司所有，房屋建筑面积合计26139.35平方米，土地面积为44298.8平方米，其中：1幢建筑面积4579.81平方米，2幢（砼2）11978.54平方米、3幢782.42平方米、4幢（砼3）3180.85平方米、5幢（砼6）5617.73平方米。2018年7月2日，永通公司（甲方、出租人）与凡牌公司（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同》，合同第一条“租赁物位置、面积、租赁用途”约定：甲方将位于苏州市高新区通安镇金通路9号的厂房和场地(以下简称租赁物)以交接时的状态租赁给乙方使用，双方约定租赁物出租面积为18000平方米；乙方向甲方承诺，其租赁用途为自用生产车间。第二条“租赁期限”约定：租赁期限为2018年7月1日起至2027年6月30日止，双方协商决定，初步交接厂房的时间为2018年7月20日，具体交接时间以甲方的通知为准；交接厂房之后20天为免租期，甲方免收租金；甲方免费提供给乙方办公室做临时办公使用；租赁期满后，如乙方希望继续承租的，应当在租赁期限届满3个月前，向甲方提出书面申请，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。第三条“租赁费用”约定：乙方应向甲方支付租赁保证金人民币600000元(陆拾万元整)，于本合同签署之日支付给甲方，甲方向乙方出具收据；租赁期满后，在乙方无任何违反本合同约定、水电费结清的情况下，甲方全额退还乙方保证金，且不计(付)利息；如乙方违反本合同之约定，则甲方有权(但无义务)以保证金抵付乙方的应付款项，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定全部扣收保证金而无须归还给乙方。甲、乙双方约定，该租赁物年租金平均每平方米每月人民币25元整(含税)，其中租赁物租金为18.75元，物业管理费为6.25元，年租金为人民币5400000元整；合同期内每年租金在原租金的基础上递增5%；乙方应每年一次性支付给甲方一年租金，每次提前90日，计5400000元；延期作违约处理，承担每日千分之三的违约金；本年租金乙方在2018年7月8日支付给甲方租金2700000元整。甲方提供工业用电给乙方使用，配电房连接到乙方设备的线路和装置由乙方负责，乙方在配电房内安装经供电部门检验合格的照明电表和动力电表(在使用过程中，甲方有权根据实际情况要求乙方更换)，甲方向乙方提供工业用电，电费按苏州市供电局实际价格支付；甲方另收取乙方电损及维修金、电损按每度0.1元收取。第十条“违约责任”约定：如甲方延迟交付租赁物的，承租期限自动向后顺延，其他情况下租赁期限不得向后顺延。乙方未按约定支付租金、水电费、保证金等合同约定的应付费用的，除应及时如数补足外，应按应付未付之数额以每日万分之六向甲方支付滞纳金；如逾期30日仍不支付欠付费用、逾期的滞纳金的，或者逾期支付金额达到5万元的，则甲方除有权向乙方追索欠付费用、滞纳金外，还有权向乙方停止供应水、电能源等直至乙方纠正(补足款项)，还有权单方面解除本租赁合同，收回租赁物，乙方承担合同约定租金总额的20%的违约金，同时赔偿甲方的全部损失。乙方如需解除本合同，必须提前3个月书面通知甲方且经甲方同意；乙方擅自解除合同的，应当向甲方支付合同总价款20%的违约金，造成其他损失的应当赔偿。甲方如需解除本合同，必须提前3个月书面通知乙方且经乙方同意。甲方擅自解除合同的，应当向乙方支付合同总价款20%的违约金，造成其他损失的应当赔偿。因乙方违约引发诉讼的，甲方所支付的诉讼费用以及为收回租赁物或租金所支付的律师费等费用由乙方承担。第十一条“合同的终止或解除及租赁物的返还”约定：本合同提前解除或租赁期届满未达成续租协议的，如乙方不按约定返还租赁物的，甲方除有权收回租赁物，乙方按照租金的1.5倍为标准支付甲方占用费用。租赁期满或租赁合同解除或终止时，乙方应在10日内办妥以租赁物为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，办妥该租赁物诸如水、电或气等配套设施的注销(如有)，否则应每日支付日租金1.5倍标准的违约金。合同另对其他事宜做了约定。合同尾部，永通公司与凡牌公司签字、盖章确认。合同签订前，凡牌公司法定代表人唐文华曾于2018年6月28日向永通公司法定代表人曹永新账户转账支付50万元。2018年7月17日，凡牌公司向永通公司法定代表人曹永新账户支付20万元。之后，除电费以外，凡牌公司未再向永通公司支付其余租金。2018年10月16日，永通公司在凡牌公司办公室张贴《催款函》一份，内容载明：现就贵司拖欠我司房租款一事向贵司致函如下：自2018年7月28日至今尚欠我公司房租540万元，根据贵司与我司所签署的合同，双方约定，贵公司应于2018年7月28日付清该款。现已逾期80天仍未支付，严重影响了我司的资金周转，贵司行为明显已违约。鉴于双方此前的合作关系较好，现特致函请贵司收到此通知后15天内将上述逾期未付的房租汇付我公司账户。如贵司仍不能按期支付，我公司将按有关规定（或约定）向贵司追索欠款利息，甚至采取有关法律措施，届时，贵司可能要承担诉讼而带来的更大损失。2018年11月1日，永通公司再次在凡牌公司办公室张贴《通知函》一份，内容载明：2018年7月2日，贵公司与我司签订了《厂房租赁合同》一份，约定向我司租赁位于苏州市高新区通安镇金通路9号的厂房和场地，租赁用途为自用生产车间。租赁期限为2018年7月1日起至2027年6月30日止，贵公司应于合同签订之日支付我公司保证金60万元整，于2018年7月8日支付我司租金270万元整。截止2018年12月12日，我司仅收到贵公司款项合计70万元。贵公司已违反合同约定的付款义务。依据合同第十条第三款，贵司逾期不支付欠付费用已超过30日，我司有权单方面解除本租赁合同，收回租赁物，同时要求贵公司承担合同约定租金总额的20%的违约金，并赔偿我司全部损失。现我司依据《厂房租赁合同》，将贵公司履行事宜函告如下：1、贵公司在收到律师函之日起3日内搬离苏州市高新区通安镇金通路9号的厂房和场地，并腾空房屋，将房屋恢复原状。律师函发出之日起5日后，我司有权自行处置留置财产用于抵偿贵公司应支付的全部费用。财产留置期间，贵公司需按租金标准的1.5倍向我司支付占用费用。2、贵公司在收到律师函之日起3日内依据合同约定支付违约金并赔偿我司损失。3、贵公司与我司签订的《厂房租赁合同》于2018年11月1日解除。2018年12月12日，永通公司向凡牌公司法定代表人唐文华发送《通知函》一份，内容载明：2018年7月2日，贵公司与我司签订了《厂房租赁合同》一份，约定向我司租赁位于苏州市高新区通安镇金通路9号的厂房和场地，租赁用途为自用生产车间。租赁期限为2018年7月1日起至2027年6月30日止，贵公司应于合同签订之日支付我公司保证金60万元整，于2018年7月8日支付我司租金270万元整。截止2018年12月12日，我司仅收到贵公司款项合计70万元。贵公司已违反合同约定的付款义务。我公司已于2018年10月15日张贴了《催款通知函》在贵公司大门和2018年11月1日张贴了《通知函》在贵公司大门，要求贵司支付所欠租金和解除该租赁合同。今天再次通知贵公司：依据《厂房租赁合同》第十条第三款，贵司逾期不支付费用已超30日，我司有权单方面解除本租赁合同，回收租赁物，同时要求贵公司承担合同约定租金总额的20%的违约金，并赔偿我司全部损失。请贵公司收到通知函后主动与我司联系并履行相关的义务，若怠于履行上述义务，我司将通过法院诉讼，强制执行等法律手段维护合法权益，届期贵公司将承担违约金、律师费、诉讼费等费用，并承担由此造成的一切损失，望贵公司慎思并妥善对待!通知函后附2018年10月15日张贴的《催款通知函》及2018年11月1日张贴的《通知函》。该信函于次日签收，签收人为配偶代收。因双方就租赁合同解除及赔偿问题不能协商一致，故永通公司诉至法院。诉讼过程中，凡牌公司于2019年1月15日听证时表示同意自2018年11月1日解除案涉租赁合同，后于2019年1月30日进一步确认：虽然对永通公司2018年11月1日通知函上在载明的解除理由不予认可，但鉴于双方合作不愉快，凡牌公司也不要求继续履行租赁合同，故同意于2018年11月1日解除涉案租赁合同。2019年2月25日,凡牌公司将已实际占有使用的4幢3楼办公用房交还永通公司。另根据双方陈述：租赁期间，除4幢3楼办公用房外，租赁厂房内并无凡牌公司机器设备、材料等物品。关于租赁物的具体范围，永通公司称：租赁物对应的是2幢（整幢共2层，建筑面积为11978.54平方米），5幢（整幢共6层，建筑面积为5617.73平方米），另对还有4幢3楼部分面积，大概为300多平米。免费临时办公场用房为4幢1楼办公室。对此，凡牌公司认为：合同约定的是2幢和5幢，免费临时办公用房是4幢3楼部分面积，大概为300多平米。永通公司所称的1楼，凡牌公司只是在1楼大厅立了一个牌子。另查明，诉讼中，双方对于租赁场地是否实际交付发生争议。永通公司主张已按合同约定将租赁场地交付给凡牌公司。为此，提供以下证据：（1）永通公司与泰之升公司于2017年3月10日签订《房屋租赁合同》，双方约定：永通公司将苏州市高新区通安镇金通路9号8号楼(产证编号5幢)3、4层楼出租给泰之升公司，租金为13500元/月，年租金162000元，租赁期限自2017年4月1日起至2019年3月31日止，另外租赁合同中手写“2018年4月再议年租金为22万元”。（2）永通公司与泰之升公司签订的《房屋租赁补充协议》，双方明确：1、永通公司交付给泰之升实际可使用的面积为900平方；2、该房屋的第一年租金为15元/平方/月，年租金162000元整，第二年租金为20元/平方/月，年租金为220000元整。（3）永通公司（甲方）与泰之升公司（乙方）于2018年7月5日签订的《解除合同协议书》，协议约定：甲乙双方原于2017年3月10日就位于苏州市高新区内甲方的厂房签订《房屋租赁合同》，租用8号楼(产证编号5幢)3、4层，现因政府对乙方所租厂房进行重新规划，故使租赁合同不能继续履行。双方协商决定就解除厂房租赁合同达成以下条款：一、自本协议生效之日起，以上厂房租赁主框架合同解除。合同解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任。二、乙方将于2018年7月20日前将厂房归还给甲方，如遇特殊情况，可顺延到8月15日归还。乙方会同甲方验收厂房设施，验收合格后移交甲方。三、关于装修费的赔偿。经甲乙双方协商，甲方支付给乙方人民币30万元，包含安装升降机的费用，经双方协商装修赔偿费用于2018年7月15日前结清。款项未付清，乙方有权利不搬离租赁物。四、关于搬迁费的赔偿。经甲乙双方协商，甲方支付给乙方人民币15万元，款项未付清，乙方有权利不搬离租赁。五、待所有款项付清之后，双方所有的租赁权利和义务归于消灭，别无纠葛，互相再无其他有效的权利主张。双方协议于2018年7月5日生效。（4）泰之升公司出具的《说明》一份，内容载明：本公司与永通公司就苏州市虎丘区通安镇8号厂房签订的租赁合同已经解除，本公司也知道我公司租用永通公司的厂房已租给凡牌公司，该厂房如凡牌公司需要使用，我公司可以随时随地搬离，让给其使用。（5）永通公司与睦晖公司于2017年12月25日签订《厂房租赁主框架合同》，合同约定：永通公司将苏州市高新区通安珍金通路9号厂房租赁给睦晖公司使用，厂房面积约为45000平方米（以交付的实际建筑面积为准），在2018年12月底前陆续交付；乙方租用该厂房的总期限为12年，实施分期交接，自2018年3月1日至2030年2月28日止。每期交接的厂房，前2个月为装修期，装修期内甲方免受租金。合同期限以首次交房时间正式开始计算，拟定首次交房时间为2018年2月28日，交房面积17000平方米。厂房租金为按建筑面积每平方每月18元，合同期内每三年在原租金的基础上递增10%。（6）永通公司（甲方）与睦晖公司（乙方）于2018年6月28日签订的《解除合同协议书》，协议约定：甲乙双方于2017年12月25日签订《厂房租赁主框架合同》一份，甲方将苏州市高新区通安镇金通路9号的18000平方米(实际面积以建筑物产证面积为准)的自有厂房租赁给乙方，现由于各种原因，甲方提出解除《厂房租赁主框架合同》，在原有合同的基础条款上，经双方友好协商，达成以下协议：1、甲方退还乙方己支付押金50万元、四个月租金120万元，合计170万元。甲方于2018年7月31日之前退还给乙方150万元整，剩下20万元整在2018年8月15日前退还给乙方。2、甲方另一次性补偿乙方装修损失费2900000元，2018年12月1日前付给乙方。3、园区内由乙方招商的已进驻企业的房租退还，损失赔偿等事由乙方承担处理。4、园区内企业清退完毕，甲方退还赔偿的款项全部到帐，《厂房租赁主框架合同》方可正式解除。乙方同意把租赁物退还甲方，双方清点退还交接。5、园区内企业清毕后的垃圾清理、地面墙面损坏，乙方不负责归原，由甲方维修处理。6、本协议经甲乙双方签字盖章后生效，双方积极执行，不得无故拖延，如甲乙双方任何一方违约需要承担违约金200万元。（7）银行转账凭证13份，证明上述解除协议签订后，永通公司法定代表人曹永新分别于2018年7月26日、8月16日、8月17日向睦晖公司财务经理李玲账户支付50万元、30万元、15万元，以上合计95万元，后于2018年10月19日、11月14日、12月7日、2019年1月25日、1月28日、1月31日、4月12日（两笔）、5月6日、7月12日向上海睦晖实业有限公司账户支付50万元、30万元、40万元、20万元、10万元、20万元、5万元、5万元、5万元、10万元，以上合计195万元。上述款项总计290万元。（8）办公室现状视频、照片、微信群聊记录，显示：永通公司已于2018年7月20日前将4幢3楼办公室交付凡牌公司并由其实际装修使用，里面配有办公座椅、电脑、沙发等办公家具，根据在办公室内张贴的《苏州项目小组人员工作计划安排》，在2018年8月1日至8月30日期间，计划完成前期项目筹备、立项（包括进场及实地现场考察等事宜），设备选型、招标与采购，工艺布局设计及工业设计，环评、安评、消防报批工作；在2018年8月1日至12月30日期间，计划完成厂区装修、配电改造及其他设计；在2018年9月1日至2019年1月31日期间，计划完成设备预验收、组装、安装、调试；在2018年11月1日至2019年1月31日期间，计划完成相关人员招聘与培训；2019年2月1日开始，试生产，小批量生产、竣工验收及整体移交。在办公室内张贴的《项目工作清单（综合事务）》，也显示各项项目前期准备开始于2018年8月1日。（9）红东公司技术团队入驻凡牌公司会议照片及视频，显示红东公司技术团队已入驻凡牌公司，租赁场所内凡牌公司挂有“热烈欢迎江苏红东技术团队入驻苏州凡牌新能源科技股份有限公司”的横幅，现场还立有“热烈欢迎江苏红东基数团队入驻苏州凡牌新能源科技股份有限公司”的迎宾牌。（10）电费发票送达回执单、发票、付款凭证，证明永通公司于2018年9月29日向凡牌公司开具电费发票6852.92元，凡牌公司凡寿龄签收上述发票，后凡牌公司于2018年10月17日支付电费6852.92元。（11）红东公司与凡牌公司于2018年6月29日签订的加工合同一份以及安徽特电动力机电科技有限公司、昆山大极光电磁力科技有限公司与凡牌公司于2018年7月2日签订的《石墨烯锂电池采购合同》，证明凡牌公司已经对外签订合同并实际经营。对此，凡牌公司的质证意见为：证据（1）真实性无法核实，证据（2）因没有日期，真实性不予认可，上述证据从侧面反映泰之升公司一直在原告处生产经营；证据（3）真实性、合法性有异议；证据（4）可以看出泰之升与永通公司存在利害关系，不具有法律效力；证据（5）真实性无法核实；证据（6）真实性无法确认；证据（7）不予认可；证据（8），视频及照片中显示的房屋系合同约定的免费使用的办公场所，并非实际交付租赁物；证据（9），证明目的不认可，仅为考察现场；证据（10）真实性认可，系临时办公用房在2018年7月至10月期间的电费，但关联性不予认可；证据（11）真实性无异议，但由于永通公司没有向凡牌公司交付厂房，导致两份合同未能实际履行。凡牌公司主张永通公司未按合同约定将租赁场地交付给凡牌公司。为此，提供了泰之升工厂视频及照片，显示泰之升公司一直在涉案房屋内生产，涉案房屋一直由永通公司及承租人占用，从未交付凡牌公司。对此，永通公司认为：真实性无异议，但永通公司已经与泰之升公司签订解除合同协议书，由于凡牌公司没有在合同约定的时间内交付租金，为避免损失扩大，泰之升暂时还未搬离，但随时可以搬离；同时视频中可以看出涉案房屋是敞开的，涉案房屋其余部分已经交付使用。诉讼中，永通公司称：租赁合同所涉全部租赁物已于2018年7月20日前一并交付。凡牌公司则称，租赁厂房、场地自始未交付，目前仍有泰之升公司在生产经营，临时办公用房于2018年7月交付，具体时间无法确认。2019年12月19日，苏州高新区测绘事务所有限公司出具《关于苏州高新区金通路9号（苏州市永通不锈钢有限公司）5幢3、4层投影建筑面积说明》一份，载明：受苏州市永通不锈钢有限公司委托，我公司于2011年2月9日对苏州高新区金通路9号3至5幢进行了房产面积测绘，报告编号“苏新房实测（2011）第038号”。经计算，该份报告内5幢3层、4层投影建筑面积分别为1151.58平方米、700.77平方米，合计1852.35平方米。又查明，为提起本案诉讼，2018年12月14日，永通公司与江苏执着律师事务所律师签订《聘请律师合同》，合同约定永通公司支付律师费用50万元，但诉讼中未提供相应的支付凭证。2019年1月8日，凡牌公司与江苏容睿律师事务所签订《聘请律师合同》，合同约定凡牌公司支付律师费10万元，但诉讼中未提供相应的支付凭证。还查明，凡牌公司成立于2018年6月15日，注册资本为8000万元整，住所地为苏州市高新区，股东为徐瑞根、红东公司、唐文华、莫叶东、凡寿龄。根据苏州市工商行政管理局档案资料，上述股东均为认缴出资，其中：红东公司认缴出资1200万元，出资时间为2030年12月31日，出资比例为15%；唐文华认缴出资1920万元，出资时间为2030年12月31日，出资比例为24%；莫叶东认缴出资1680万元，出资时间为2030年12月31日，出资比例为21%；徐瑞根认缴出资1680万元，出资时间为2030年12月31日，出资比例为21%；凡寿龄认缴出资1520万元，出资时间为2030年12月31日，出资比例为19%。诉讼中，法庭询问实际出资情况时，凡牌公司、红东公司、唐文华的共同委托诉讼代理人于2019年4月15日表示，经询问当事人，当事人未提供相关材料，如当事人愿意提供，庭后7日内提供。但之后一直未向法庭提供相关材料。徐瑞根代理人确认出资170万元，但未提供相应的证据。诉讼中，凡牌公司提供其与永通公司法定代表人曹永新2018年7月2日签署的《入股协议》一份，双方约定：曹永新以现金270万元投入方式入股凡牌公司，曹永新在凡牌公司持有1%股份。持股1%由公司董事唐文华代持，股权永久享受，可以按章程规定释股。永通公司对上述证据的真实性没有异议，但认为未实际履行，且与永通公司无关。上述事实，由厂房租赁合同、不动产证、宗地图、付款凭证、催款函、通知函、邮寄凭证、送达回执单、发票、房屋租赁合同、补充协议、厂房租赁主框架合同、解除合同协议书、聘请律师合同、说明、光盘、股东出资情况、加工合同、采购合同、入股协议书以及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，永通公司与凡牌公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为合法有效，双方均应按约履行。按合同约定,凡牌公司应于合同签订之日（即2018年7月2日）向永通公司支付租赁保证金人民币600000元，于2018年7月8日支付首期租金2700000元，如逾期30日仍不支付欠付费用或者逾期支付金额达到5万元的，则永通公司有权单方面解除租赁合同、收回租赁物，并要求承担合同约定租金总额20%的违约金并赔偿全部损失。根据查明的事实，合同签订前后，凡牌公司仅于2018年6月28日、7月17日向永通公司转账支付50万元、20万元，其后未再支付其余租金款项，因此，按照双方合同约定，凡牌公司已明显违反合同约定，永通公司有权解除租赁合同并要求承担违约责任。关于凡牌公司、红东公司、唐文华抗辩的签订合同时租赁厂房内仍有多家企业在生产，之后也一直存在且目前仍然有泰之升公司尚在生产，依据合同法第一百零八条之规定，永通公司的行为构成预期违约的意见，一审法院认为，本案中并无证据证明在双方约定的付款日前，永通公司存在明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情形，故对其意见本院不予支持。关于徐瑞根抗辩的在约定交付租金时,租赁房屋内仍有其他企业在持续生产经营，根本无法完成交付的目的，凡牌公司不予交付租金实际上是行使了法律上的不安抗辩权的意见，法院认为，一方面，本案中并无证据证明在双方约定的付款日前，永通公司存在合同法第六十八条之情形；另一方面，凡牌公司也未提供相关证据证明实际行使了不安抗辩权，故对其意见不予支持。关于凡牌公司及其股东抗辩永通公司并未实际交付租赁场地的意见。法院认为，首先，根据查明的事实，双方对于永通公司已于2018年7月将4幢3楼约300平米办公用房交付凡牌公司的事实并无异议，且根据永通公司提供的微信聊天记录，4幢3楼约300平米办公用房已于2018年7月20日前交付凡牌公司。诉讼中，凡牌公司主张上述办公用房系合同约定的永通公司免费提供给凡牌公司的临时办公室，而永通公司则认为上述区域为合同约定的租赁面积，免费临时办公场所为4幢1楼办公室。法院认为，双方合同约定租赁物出租面积为18000平方米，而根据双方确认的无争议的租赁厂房2幢（建筑面积为11978.54平方米）及5幢（建筑面积为5617.73平方米），两幢厂房合计建筑面积为17596.27平方米，上述面积加上4幢3楼约300平米办公用房，总计建筑面积为17896.27平方米，上述面积未超过合同约定面积，因此永通公司主张上述区域为合同约定的租赁面积，而免费临时办公场所为4幢1楼办公室具有合理性。而凡牌公司虽主张上述办公用房为合同约定的永通公司免费提供给凡牌公司的临时办公室，但未提供任何证据予以证明，应承担不利举证后果，故对其意见不予支持。综上，法院采信永通公司主张的4幢3楼约300平米办公用房为合同约定租赁面积，而非合同约定的免费提供的临时办公室。鉴于凡牌公司已于2018年7月20日实际接收了合同约定的部分租赁物，即4幢3楼约300平米办公用房，因此本案中再行抗辩永通公司未按合同约定履行通知交房义务应承担不利举证后果的意见，明显缺乏合理性，法院不予支持。其次，虽然根据双方的陈述，租赁期间，除4幢3楼办公用房外，租赁厂房内并无凡牌公司机器设备、材料等物品，但租赁房屋空置并不等于未实际交付。根据永通公司提供的证据来看，永通公司为达成与凡牌公司的租赁合同，在合同订立前四天（即：2018年6月28日）就与原承租人睦晖公司签订了《解除合同协议书》，解除原有租赁面积高达18000平方米，为此，永通公司也同意支付各项退款及赔偿款合计460万元，后双方于2018年7月2日正式签订《厂房租赁合同》，并初步约定交接厂房时间为2018年7月20日，后永通公司于2018年7月5日就案涉小部分租赁场地又与泰之升公司签订《解除合同协议书》，从泰之升公司出具的《说明》来看，对于解除合同协议的事实并无异议，也表示可以随时交付租赁场所，之后，永通公司为实际履行与睦晖公司签订的《解除合同协议书》，已陆续向睦晖公司支付退款及赔偿款合计290万元。上述事实结合凡牌公司办公室张贴的《苏州项目小组人员工作计划安排》、《项目工作清单（综合事务）》所显示的各项工作计划时间表开始时间均为2018年8月1日，各项工作安排中也未提到与永通公司协商租赁场地交付事宜，在此期间红东公司技术团队也入驻了凡牌公司，凡牌公司也于2018年6月底、7月初开始对外签订合同开展经营业务，上述事实相互印证，高度盖然地证明了除泰之升公司占有的部分场地外，永通公司已实际交付了其余租赁场地。且从2018年9月29日前凡牌公司办公区域已实际发生电费6852.92元的事实来看，凡牌公司应已正常运转，而非所谓的临时办公性质。再次，根据凡牌公司提供的泰之升公司工厂视频及照片，只能证明泰之升工厂目前仍占有案涉租赁场地5幢3层房屋，而4层情况视频中无法体现，案涉租赁合同所涉的其余场地，凡牌公司并未提供相关证据证明仍由睦晖公司或其关联人员占有使用，应承担不利举证后果。又鉴于诉讼中凡牌公司未提供任何证据证明其在接收办公用房后催促永通公司交付其余租赁场地，甚至在接到永通公司书面催款及提出解除合同的通知后，也未在诉前就租赁场地的交付向永通公司提出过异议，因此，凡牌公司及其股东在诉讼中抗辩厂房实际没有交付缺乏合理性。综上，除泰之升公司占有的部分场地外，对凡牌公司及其股东抗辩永通公司并未实际交付其余租赁场地的意见，法院不予采信。鉴于凡牌公司在诉讼中明确表示：虽然对永通公司2018年11月1日通知函上在载明的解除理由不予认可，但凡牌公司也不要求继续履行租赁合同，故同意于2018年11月1日解除涉案租赁合同。后凡牌公司也于2019年2月25日将占有使用的办公用房交还永通公司。因此，法院对于双方租赁合同于2018年11月1日解除的事实予以确认。关于永通公司主张的各项诉讼请求，法院认为：1、要求凡牌公司给付厂房租金2015613.5元的诉讼请求，法院认为，除泰之升公司占有的部分场地外，永通公司已实际向凡牌公司交付其余租赁场地，故凡牌公司应向永通公司支付租赁期间的厂房租金。关于泰之升公司占有的部分场地面积，因永通公司与泰之升公司签订《房屋租赁合同》明确约定为8号楼3、4层楼，虽然诉讼中双方通过补充协议的方式确认实际可使用的面积为900平方，但上述面积对照合同约定及产证面积，明显缺乏合理性，法院综合双方合同约定、解除合同约定、凡牌公司现场取证视频以及整幢楼的产证面积情况，参照苏州高新区测绘事务所有限公司出具的《关于苏州高新区金通路9号（苏州市永通不锈钢有限公司）5幢3、4层投影建筑面积说明》，认定泰之升公司占用面积为1852.35平方米，上述面积应在计算本案实际租赁面积时予以扣除。关于租赁期间的起算，法院认为，根据查明事实，4幢3楼办公用房已于2018年7月20日前交付，其余租赁场地的交付，考虑到凡牌公司办公室内张贴的《苏州项目小组人员工作计划安排》及《项目工作清单（综合事务）》列明各项工作自2018年8月1日开展，本案中可将上述时间点作为本案租赁合同其余租赁场地的交付时间，租金应计算至合同解除之日。因双方合同约定交接厂房后20天为免租期，甲方免收租金，故本案所涉租金计算为：（18000平方米-1852.35平方米）*25元/平米/月*2个月+（18000平方米-1852.35平方米）*25元/平米/月/30天*12天+300平方米*25元/平米/月/3=971359元。鉴于本案中凡牌公司已缴纳租金10万元，上述款项在本案中宜予以抵扣，故凡牌公司还应支付租金871359元。2、要求凡牌公司支付滞纳金的诉讼请求，法院认为，合同约定凡牌公司应于2018年7月8日支付首期租金2700000元，现其未按照约定支付上述款项，故应支付滞纳金损失。又鉴于双方合同中关于逾期支付租金违约责任的约定分别约定了每日千分之三及每日万分之六的标准，考虑到千分之三的标准已远超法律保护的上限，而万分之六的标准未超过法律保护的上限，法院采纳每日万分之六的标准支付滞纳金，滞纳金以欠付租金871359元为基数，自2018年7月9日起，按每日万分之六的标准，计算至实际给付之日止。3、要求凡牌公司支付自2018年11月11日起每日1.5倍租金的违约金，法院认为，虽然双方合同约定，如提前解除合同，乙方不按约定返还租赁物的，甲方除有权收回租赁物，乙方按照租金的1.5倍为标准支付甲方占用费用，但上述约定实为双方关于乙方不按约定返还租赁物产生的违约责任，考虑到上述约定明显过高，本案中酌情调整为1.3倍租金标准。鉴于凡牌公司对于永通公司提出解除租赁合同的主张至2019年1月15日听证时才明确表示同意，考虑到租赁场地除4幢3楼部分面积因凡牌公司继续占有使用而影响永通公司出租使用外，其余租赁面积自2019年1月16日起永通公司可继续对外出租使用，故永通公司主张的自2018年11月11日起至2019年1月15日前的占有使用费用，法院予以支持。至于2019年1月16日至2019年2月25日期间凡牌公司占用4幢3楼约300平方办公用房产生的占有使用费用，凡牌公司应予以支付。故凡牌公司应支付永通公司占有使用费为：（18000平方米-1852.35平方米）*25元/平米/月*1.3倍/30天*20天+（18000平方米-1852.35平方米）*25元/平米/月*1.3倍*1个月+（18000平方米-1852.35平方米）*25元/平米/月*1.3倍/31天*15天+300平方米*25元/平米/月*1.3倍/30天*41天=1141924.2元。至于永通公司主张的占有使用费应计算至凡牌公司办妥营业地址变更之日止的意见，法院认为，凡牌公司返还租赁厂房后不影响永通公司继续出租使用，故永通公司再行主张返还后的占有使用费，法院不予支持。鉴于本案中凡牌公司已缴纳保证金60万元，上述款项在本案中宜予以抵扣，故凡牌公司还应支付占有使用费余款541924.2元。4、要求凡牌公司支付房屋闲置期间租金损失270万元及违约金13583740元的诉讼请求，法院认为，虽然双方约定如逾期30日仍不支付欠付费用或者逾期支付金额达到5万元的，则永通公司有权单方面解除租赁合同、收回租赁物，并要求承担合同约定租金总额20%的违约金并赔偿全部损失，但法院在认定违约金时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出判决。本案中，考虑到因凡牌公司的违约行为导致合同最终解除，永通公司必然产生租赁房屋闲置期间的租金损失,具体损失可参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款之意见，酌情支持6个月，故金额为2422147.5元【计算方式为：（18000平方米-1852.35平方米）*25元/平米/月*6个月=2422147.5元】，而永通公司为达成与凡牌公司的租赁合同，与原承租人睦晖公司签订了《解除合同协议书》，解除原有租赁面积高达18000平方米，为此永通公司也同意赔偿睦晖公司赔偿款合计290万元，上述损失均为永通公司之实际损失，综合考虑到上述因素，兼顾本案合同的约定、合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，本案酌情支持永通公司损失共计6192147.5元（计算方式为：2422147.5元+290万元*1.3倍=6192147.5元）。5、要求凡牌公司支付律师费用的诉讼请求，虽然双方有约定，鉴于永通公司未提供相关付款票据，法院不予支持。6、关于永通公司要求其余凡牌公司承担付款责任的意见，法院认为，本案中并不存在股东出资加速到期的情形，故对其请求法院不予支持。关于凡牌公司主张的各项诉讼请求，法院认为：1、要求永通公司返还保证金60万元，租金10万元及相应利息的诉讼请求，因上述款项在本诉部分已予以折抵，故反诉中不再予以支持。2、要求永通公司赔偿延期（未）交房违约金54万元的诉讼请求，法院认为，按照双方合同约定，如甲方迟延交付租赁物的，承租期限自动向后顺延，但未约定相应的违约金，故按上述约定，本案中永通公司因泰之升公司占有部分厂房未交付导致的后果为相应租期的顺延，凡牌公司据此主张违约赔偿缺乏依据，法院不予支持。而合同关于20%违约金的约定，系针对永通公司单方擅自解除合同之情形，而本案中不涉及上述情形，故对其意见法院不予支持。3、要求永通公司赔偿临时办公用房装修损失6万元的诉讼请求，法院认为，本案系因凡牌公司违约导致解除合同，因此凡牌公司主张上述赔偿缺乏依据，法院不予支持。4、要求永通公司赔偿律师费损失10万元的诉请，法院认为，一方面，本案系因凡牌公司违约导致解除合同，另一方面，也未提供相关付款票据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苏州凡牌新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市永通不锈钢有限公司支付租金余款871359元以及逾期付款滞纳金（计算方式为：以租金余款871359元为基数，自2018年7月9日起，按每日万分之六的标准，计算至实际给付之日止。）二、苏州凡牌新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向苏州市永通不锈钢有限公司支付房屋占有使用费余款541924.2元。三、苏州凡牌新能源科技股份有限公司于判决生效之日起十日内向原苏州市永通不锈钢有限公司支付违约损失6192147.5元。四、驳回苏州市永通不锈钢有限公司的其余诉讼请求。五、驳回苏州凡牌新能源科技股份有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费181800元，反诉案件受理费8700元，合计190500元，由苏州市永通不锈钢有限公司负担109880元，由苏州凡牌新能源科技股份有限公司负担80620元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审另查明，一审庭审中，永通公司陈述租赁合同约定的18000平方米租赁房屋是对应宗地图的2幢，面积11978.54平方米，5幢面积5617.73平方米，4幢的三楼面积300多平方米。凡牌公司认为租赁房屋是2幢和5幢，4幢3楼是永通公司免费提供的临时办公用房。二审中,永通公司陈述，已经按合同约定向凡牌公司交付了全部承租物，泰之升公司临时占用场地是凡牌公司是明知且默许的。二审中，凡牌公司提供了其在（2020）苏0505民初702号苏州盛诚装饰工程有限公司诉凡牌公司建设工程施工合纠纷一案的答辩状，凡牌公司在答辩状中陈述永通公司至今没有交付合同约定的租赁物，凡牌公司提交答辩状的日期是2020年4月21日。二审中，永通公司提供了三份网银转账凭证，证明永通公司于2019年12月6日、2020年1月3日，2020年1月16日，向上海睦晖公司支付解除租赁合同赔偿款共计20万元。本院认为，本案二审争议焦点是永通公司是否向凡牌公司履行了交付租赁物的合同义务。双方租赁合同约定出租面积为18000平方米，一审中双方共同确认无异议的2幢建筑面积11978.54平方米，5幢建筑面积5617.73平方米，合计17596.27平方米。永通公司陈述4幢的三楼面积300多平方米也含在租赁面积内，则总面积17896.27平方米更接近合同约定面积。凡牌公司认为4幢的三楼系永通公司免费提供的临时办公用房，但无证据证明，且永通公司也不予认可，故一审判决采信永通公司主张的该300平方米办公用房属于合同约定租赁面积内较为合理。合同约定双方初步交接厂房的时间为2018年7月20日，具体交接时间以永通公司通知为准。永通公司未能提供直接证据证明其通知凡牌公司并交付了租赁物，但也无证据证明凡牌公司向永通公司提出过要求交付租赁物。根据已经查明的事实，凡牌公司已经使用了部分租赁物作为办公用房，并开展生产经营活动对外签订合同，红东公司技术团队入驻凡牌公司承租场所。永通公司在凡牌公司拖欠房租后曾三次发函，并在2018年11月1日的通知函中明确要求凡牌公司3日内搬离承租厂房和场地，腾空房屋。凡牌公司收到函件后从未提出过永通公司未交付租赁物的异议。结合凡牌公司办公区域已经发生的电费金额，一审判决认定永通公司已经交付了大部分租赁场地（除泰之升公司占有部分）并无不当。综上所述，凡牌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190500元，由上诉人苏州凡牌新能源科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二〇年五月十日书记员  沈华君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。