江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10720号上诉人（原审被告）：张凤元。委托诉讼代理人：李月芬，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张孙华。委托诉讼代理人：李月芬，上海四维乐马（昆山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄斌。委托诉讼代理人：蔡萍，江苏乐士律师事务所。原审第三人：昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司。委托诉讼代理人：王美秋，该公司员工。上诉人张凤元、张孙华因与被上诉人黄斌、原审第三人昆山市我爱我家房产信息咨询有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张凤元、张孙华上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.一审中上诉人对昆山市中建房地产评估有限责任公司作出的评估报告不予认可，并申请评估人员出庭接受询问以及要求提供技术报告。一审庭审中评估人员提供的3份可比实例即3份买卖合同为复印件，且无证据证明该3份买卖合同来源的合法性和真实性。3份合同是否存在真实的买卖关系、是否最终成交都无法确认。上诉人要求调取昆山市房产交易中心的网签合同不是仅仅为了证明网签交易价格低于3份买卖合同的价格，更是为了证明是否存在3份买卖合同中的买卖关系。如果没有真实的买卖关系存在，该3份可比实例根本不存在，本案的评估报告不具有客观性、真实性和证明力。一审法院拒绝调取该3份买卖合同中所涉房屋的交易情况，剥夺了上诉人的合法权利，对事实认定不清。2.评估过程中，一审法院未通知上诉人到评估现场，可能造成本案存在评估价值偏差。黄斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。我爱我家公司二审述称，服从一审判决。黄斌向一审法院起诉请求：1、解除其与张凤元、张孙华之间签订的房屋买卖合同。2、张凤元、张孙华共同返还其己付定金及房款合计384850元。3、张凤元、张孙华共同赔偿其实际损失1111328元。4、本案的诉讼费由张凤元、张孙华承担。一审法院认定事实：2015年8月20日，在第三人提供中介服务下，黄斌与张凤元、张孙华签订《房屋买卖成交合同》1份，约定黄斌以500000元的价格向张凤元、张孙华购买位于昆山市房屋。合同签订后，黄斌于2015年8月20日、2015年8月26日、2015年12月21日、2016年7月8日、2016年8月20日分别支付张凤元、张孙华10000元、290000元、50000元、30000元、4850元，合计384850元。张凤元、张孙华将房屋交付黄斌。此后，张凤元、张孙华将涉案房屋转卖给案外人李硕芳，涉案房屋于2018年7月31日登记至李硕芳名下。目前该房屋由李硕芳占有、使用。黄斌申请对涉案房屋的市场价进行评估。2019年6月4日，一审法院组织双方进行质证。质证中，黄斌和张凤元、张孙华一致同意解除双方签订的《房屋买卖成交合同》，并同意以2019年6月4日为基准日对涉案房屋的价值进行评估。经一审法院摇号选择，确定由昆山市中建房地产评估有限责任公司进行评估。该公司经评估后向一审法院出具了《报告书》，其结果载明涉案房屋在2019年6月4日的市场价为1611328元。黄斌为此支付评估费13907元。对该评估意见，黄斌予以认可。第三人认为目前市场成交的价格与评估价差不多，第三人刚成交的一套房屋价格比评估的价格要高一点。张凤元、张孙华对估价结果有异议，并要求评估人员出庭。依据张凤元、张孙华的申请，一审法院通知评估人员出庭接受质询，张凤元、张孙华支付评估人员出庭费800元。庭审中，评估人员出示了评估技术报告和可比实例（3份买卖合同）。张凤元、张孙华质疑可比实例来源的真实性及选取的合理性，要求调取昆山市不动产交易中心的网签合同，并认为即便实例存在，也仅仅是个个例。鉴定人员答复，网签价格是严重低于市场价的，因评估基准日前后一年之内真实成交的实例都可以作为对比的实例，故而选取了2019年6月5日、2018年11月、2018年9月成交的买卖合同作为对比实例，再运用比较法进行修正得出的评估价，修正方法见技术报告。一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。《房屋买卖成交合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应恪守约定。张凤元、张孙华作为房屋出让方现已将涉案房屋转售他人，客观上无法完成涉案合同的过户义务，黄斌的合同目的难以实现。黄斌和张凤元、张孙华在2019年6月4日一致确认解除双方签订的《房屋买卖成交合同》，一审法院不持异议。合同解除后，张凤元、张孙华应将收取的384850元房款返还黄斌。合同解除的责任在于张凤元、张孙华，张凤元、张孙华应当赔付由此给黄斌造成的损失。黄斌因合同解除所遭受的损失即为涉案房屋的溢价损失。为确认溢价损失，一审法院启动评估程序。评估前，一审法院组织双方就评估事宜进行质证，并确认评估基准日为2019年6月4日。经一审法院摇号后选择第三方昆山市中建房地产评估有限责任公司进行评估，评估公司和评估人员均具备相关的鉴定资格，评估程序合法、公开、公正。本案评估结果依托的是第三方出示的3份对比实例，张凤元、张孙华对对比实例存疑，因未提交任何足以反驳该对比实例的证据，一审法院认可该3份对比实例的真实性。在房屋买卖交易过程中，网签合同制定后会上传房管局备案，防止一房二卖，并以网签价价格作为税务部门的计税依据。众所周知，网签价格有别于市场价，该偏差系属于行政机关的管理职权范畴，一审法院不做评判。本案中黄斌的溢价损失应参照市场价进行确认，不应以网签价格作为参考依据，故昆山市中建房地产评估有限责任公司结合3份可比实例的交易价格对评估对象进行修正所得出评估价格，一审法院予以采纳。因此产生的出庭费应由张凤元、张孙华自行承担。一审法院依据《报告书》认定的房屋市场价为1611328元，黄斌的溢价损失应为1111328元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认黄斌与张凤元、张孙华于2015年8月20日签订的《房屋买卖成交合同》于2019年6月4日解除。二、张凤元、张孙华于判决生效之日起十日内返还黄斌购房款384850元并赔付房屋差价损失1111328元，共计1496178元。案件受理费8800元，保全费5000元，评估费13907元，合计27707元，由张凤元、张孙华承担。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点在于，一审中昆山市中建房地产评估有限责任公司作出的评估报告是否可作为认定本案溢价损失的参照。上诉人对评估人员出示的3份可比实例存在质疑，要求调取网签合同，但一审中评估人员出庭陈述评估机构通过正常渠道获得实际成交完的合同，从中选择了3份实例作为可比实例，上诉人虽对可比实例的真实性不认可，但未提交任何相反证据，一审法院对3份可比实例的真实性予以认可并无不当。上诉人认为评估时未通知其到评估现场，可能造成评估价值偏差，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8800元，由上诉人张凤元、张孙华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 郭 锐审判员 孙楚楚二〇二〇年五月十四日书记员 陈闵悦