江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0891民初4853号 原告：刘福伦，男，汉族，1962年10月24日生，住淮安市清江浦区。 委托诉讼代理人：王方林，江苏淮宁律师事务所律师。 被告：扬州金马房地产开发有限公司，统一社会信用代码913210007437335129，住所地扬州市文汇东路92号。 法定代表人：周安禧，该公司董事长。 被告：扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司，统一社会信用代码91320891776401792Y，住所地淮安经济技术开发区韩泰南路18号。 负责人：周翔，该公司总经理。 两被告委托诉讼代理人：周福伟，上海通普亦达律师事务所律师。 原告刘福伦与被告扬州金马房地产开发有限公司（以下简称扬州金马公司）、扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司（金马淮安分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年12月18日立案后，依法适用普通程序并公开开庭进行审理。原告刘福伦及委托诉讼代理人王方林，两被告委托诉讼代理人周福伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘福伦向本院提起诉讼请求：1、请求法院判令两被告共同返还原告购房定金1万元、房款17万元，并赔偿原告损失368463元，合计548463元；2、诉讼费由两被告承担。审理中，原告增加了请求解除原、被告签订的《尚品国际房屋认购书》的诉讼请求。事实与理由：2012年3月17日，原告与被告金马淮安分公司签订房屋认购书，约定原告订购被告开发的“尚东国际”2幢1108室，建筑面积144.95㎡，房屋单价4458元/㎡，房屋总价646187元。当日，原告向金马淮安分公司支付购房定金1万元，2012年8月7日，金马淮安分公司又向原告收取房款17万元。后来，原告发现涉案房屋已被被告出卖给他人，被告一房二卖，致原告购买“尚东国际”2幢1108室居住的目的不能实现，已构成根本违约，且尚东国际现地段房价已达7000元/㎡以上，给原告造成巨大损失。原告为维护合法权益，依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告扬州金马公司辩称，原告与答辩人没有签订房屋认购书，不存在法律关系，针对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据。 被告金马公司淮安分公司辩称，2012年3月17日原告与金马淮安分公司签订房屋认购书情况属实，但原告在支付定金后没有按合同约定交清首付款、签订正式商品房买卖合同、办理按揭贷款手续。金马淮安分公司委托的销售代理公司人员多次联系原告，要求其尽快交清首付款并签订购房合同，原告一直没有办理，原告构成违约，其对金马淮安分公司诉讼请求没有事实和法律依据。金马淮安分公司同意退还认购书约定的房屋总价款20%以上的部分，20%以内的部分应当作为违约金予以没收。 当事人围绕诉辩主张向本院提交相关证据，双方还申请证人出庭作证。本院组织当事人进行了质证，结合当事人陈述，本院确认如下事实： 2012年3月17日，原告（乙方）与金马淮安分公司（甲方）签订《“尚品国际”房屋认购书》，约定原告购买被告开发的尚东国际2幢1108室房屋，建筑面积144.95平方米，房屋单价4458元/㎡，房屋总价646187元；付款方式为按揭贷款，首付款为388187元；乙方对房屋现状已作充分了解，自愿签订本认购书，并支付1万元作为购房定金；甲乙双方签订本认购书，作为乙方将来和甲方签订《商品房买卖合同》及《补充合同》的依据……；乙方应于2012年4月5日前携带本认购书、签约应缴纳款项及个人有效证件至甲方销售中心签订正式购房合同，逾期视为乙方提出取消认购，甲方不另行催告并有权将房屋另售第三方，乙方不得以任何理由要求退还购房金；本认购书经双方签字确认后，双方均不得以任何理由单方取消认购，否则，如甲方提出取消认购，须双倍返还乙方已付定金，如乙方提出取消认购，已交定金作为违约金甲方不予退还。双方就其他事项亦进行了约定。 上述协议签订当日，金马淮安分公司向原告收取了购房定金1万元并开具了收款凭据。2012年4月5日前，原告未能依约定的时间，向被告缴纳购房款并与被告签订《商品房买卖合同》。2012年8月7日，原告向金马淮安分公司支付房款17万元，金马淮安分公司向原告出具收款收据。双方未就剩余房款的支付数额、时间以及何时签订《商品房买卖合同》进行书面约定。2017年4月12日，被告涉案房屋出售给案外人孙学行，并签订了《商品房买卖合同》。 2019年12月18日，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。 庭审中，被告还陈述，原告应于2012年4月5日前交清首付款并办理正式的购房合同的签订手续，逾期视为原告取消认购，被告有权将房屋出售给他人，无需催告原告，购房定金不予退还。原告未在2012年4月5日截止期限前履行相应义务。金马淮安分公司在2012年8月7日收取原告缴纳的17万元，原告应在一定期限内履行认购书约定交足首付款义务并签署正式购房合同，期限可以从2012年8月8日顺延19天，即2012年3月18日至2012年4月5日期间天数，我方认为只是给予相应的顺延，并非原告可以无期限的通过缴纳18万元锁定房源，不及时履行其相应的义务。原告表示，2012年3月17日签订认购协议时看到要求在4月5日前缴款，办理手续人员说认购书虽然这样写，以后随便什么时候来交房款都可以，于2012年8月7日到售楼处交了17万元购房款，经办人员说等通知去签合同，后被告未通知原告。 原告还表示，2017年下半年发现房子被卖掉，当时被告财务核实后表示与我联系，但一直没和原告联系。被告陈述，原告从没有联系过被告，除第二次到被告公司缴款17万元后从未和被告联系过。 被告申请涉案房屋销售人员杨燕出庭作证，其称原告签订认购书后，交了1万元定金，之后杨燕一直打电话给原告催其交首付，但一直未来。后来原告向财务交了17万元，之后又继续催原告交首付款、签订合同，但原告一直没有来。原告对杨燕陈述表示不认可。被告认可杨燕的证言，根据双方约定，被告没有义务向原告进行催交，原告没在约定的期限内付清款项签订合同，被告就可以将房屋出售给其他人。 原告申请其朋友金红出庭作证，其称曾陪原告先后于2012年、2016年及2017年去看涉案房屋。第一次没看，第二次是物业给的钥匙，进屋子转了一圈。第三次说是房子卖了进不去。然后金红与原告找到被告售楼处，但没人，后找到被告财务，财务人员安抚原告说会有交待，给答复。金红还表示不清楚原告未签合同。被告认为金红证言不可信。原告认为金红证言可信。 关于原告主张被告赔偿损失368463元，其陈述2019年12月10日，58同城所售原告所购房屋地段及面积相同的房产均价均为7000以上，原告主张按照7000元每平方*建筑面积144.95平方，扣除认购书所约定房屋总价646187元差价，即为原告主张的数额。被告对此表示不认可。 根据原被告诉、辩主张，本案主要争议焦点：涉案《“尚东国际”房屋认购书》，未能全部履行的责任如何认定；原告主张购房定金、购房款及所主张损失能否认定。 本院认为，原、被告签订的《“尚东国际”房屋认购书》，系双方真实意思表示，约定合法有效，当事人应当按约定全面履行自己的义务。由于涉案房屋已于2017年4月12日出售给他人，原、被告签订《“尚品国际”房屋认购书》的合同目的无法实现，原告主张解除房屋认购书，被告表示无异议，本院予以准许。 关于涉案《“尚东国际”房屋认购书》，未能全部履行的违约责任如何认定。原、被告签订房屋认购书后，原告未在约定的2012年4月5日前缴纳首付款并与被告签订商品房买卖合同，负有违约责任。被告后虽于8月7日收取原告所付17万元房款，但原告至此未能与被告明确支付剩余款项支付的数额、期限及签订合同的时间，未尽到履行及通知义务，原告对于认购书未能全面履行，应承担一定责任。 金马淮安分公司于2012年8月7日，收取原告购房款17万元，表明其认可原告支付首付款及签订合同时间的顺延，但对于剩余首付款的交付及签订正式房屋买卖合同的时间，其在收取原告支付的17万时，并未与原告重新商定认购书有关付款及签订合同的期限，或在之后以书面方式通知原告履行的内容、方式及期限，故被告对于认购书未能全面履行，亦应承担责任。 因涉案认购书原告主张解除，被告表示无异议，本院准予准许。另双方对于认购书不能全面履行均负有责任，故被告对于所取原告1万元购房定金及17万元购房款，应予返还。 关于原告主张损失如何认定。原告主张按2019年12月10日同地段房屋价格，扣除认购书约定价格的差价，赔偿其损失。本院认为，原告的上述主张，不能成立。首先原告未依认购书约定的时间，向被告支付约定购房款并签订商品房买卖合同，构成违约。虽被告之后收取其17万元房款，但对于何时及如何支付剩余房款并签订商品房买卖合同，双方未作明确约定。在此之后，原告并未对何时付款并签订合同采取积极的行动，其所称未接到被告的通知，并不能作为免除其应承担相应后果的理由。此外，认购书也并未约定被告负有通知的义务。其次，合同法规定，履行期限不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。原、被告在2012年8月7日交付购房款17万元之后，虽未约定何时支付剩余房款并签订合同，原告完全有时间、有理由要求被告明确具体的履行时间和方式。但其并未在合理的时间并以恰当的方式向被告提出。第三，合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋地段现行房屋价格与认购书约定的价格，客观上存在差价，但原告自支付17万元房款至2017年4月间，原告并没有采取任何措施，防止损失的扩大。因此，依照法律规定，对于扩大的损失，不得要求对方赔偿。故原告主张的房屋差价损失，本院不予认定。鉴于双方对未能全面履行认购书并签订《房屋买卖合同》均负有责任，且原告交付的定金及房屋，一直由被告实际占有使用，为体现公平，本院酌定被告向原告承担资金占用期间的利息损失，利率可按银行同期贷利率的1.3倍计算。 本案经调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告刘福伦与被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司于2012年3月17日签订的《“尚东国际”房屋认购书》； 二、被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司于本判决生效后十日内，向原告刘福伦返还购房款18万元并承担利息（以1万元为基数，自2012年3月17日至2019年8月20日，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月21日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以17万元为基数，自2012年8月7日至2019年8月20日，按中国人民银行同期同档贷款利率的1.3倍计算；自2019年8月21日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司不足以承担的，由被告扬州金马房地产开发有限公司承担； 三、驳回原告刘福伦其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费元9285元，由被告扬州金马房地产开发有限公司淮安分公司负担3900元，原告刘福伦负担5385元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，帐号62×××511） 审 判 长  陈建淮 人民陪审员  万振洲 人民陪审员  孙洪英 二〇二〇年五月二十七日 书 记 员  徐 力 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法总则》 第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。 分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。