云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终1565号上诉人（原审原告）：赵伟，男，1975年11月25日出生，汉族，住云南省大理经济开发区。被上诉人（原审被告）：云南泰业房地产开发有限公司，住所云南省大理市下关建设东路21号，统一社会信用代码91532901683659954A。法定代表人：杨云飞，董事长。上诉人赵伟因与被上诉人云南泰业房地产开发有限公司（以下简称“泰业公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。因遇新冠肺炎疫情，延长审限三个月。本案现已审理终结。赵伟上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判；二、改判泰业公司逾期交房88天，支付违约金9121元；三、改判泰业公司返还无据收取的土地测绘费260元；四、改判泰业公司依法提供电气工程竣工图和依合同约定提供室内空气质量及隔声检测报告；五、改判泰业公司赔偿未依合同约定提供供暖、燃气费用3倍的违约金23400元；六、改判确认《商品房买卖合同补充协议》第14.6条无效；七、本案一、二审诉讼费用由泰业公司承担。事实和理由：一、对逾期交房的时间节点，原审把2019年1月7日验房起始日认定为实际交付日，属认定事实不清，错误理解交房应当具备的条件，属适用法律不当。赵伟有新证据，用以证明房屋实际交付日为2019年3月30日。二、原审错误认为门禁系统费用800元属2019年3月29日交费之后才安装的，属认定事实错误，该费用判由赵伟承担，属适用法律不当；原审还错误认定260元土地测绘费的属性，认定事实不清，以该费用写有“代收”字样就错误判由赵伟承担，属适用法律不当。三、相关图纸和泰业公司的交付问题中，原审笼统认为“现房屋尚未办理产权证，针对房屋的相关图文资料处于待定状态”，故不支持赵伟诉讼主张的分析，认定事实不清，适用法律不当。四、原审错误认为燃气、供暖两项设施在已经约定明确的前提下，后半句进行补充的空格部位以即表示无该项设施，认定事实不清，适用法律不当。五、原审认定《商品房买卖合同补充协议》全部有效，属认定事实不清，适用法律不当。六、原审认定赵伟提供的经泰业公司工作人员签字的验房记录和六次验房过程的图片及现场录音不具备效力，违背法律事实，认定来源不明和形式不合法适用法律不当。七、关于逾期交房违约金，赵伟主张的金额少了一些，已经作出了让步。八、赵伟一审提出的误工费损失，有相应的证据可以提交，但对此赵伟在上诉时也作出了让步。泰业公司未作出答辩。赵伟向一审法院起诉请求：一、判令被告承担迟延交房的违约金9121元（2019年1月1日起至2019年3月29日），1.30日内（2019年1月1日至1月30日）按合同总价的万分之三计（240020元×0.0003×30=2160元），2.超出30日（2019年1月31日至3月29日）按合同总价的万分之五计（240020元×0.0005×58=6961元）；二、判令被告退回违约多收取的门禁系统费用800元；三、判令被告退回无据收取的土地测绘费260元；四、判令被告承担房屋产权代办费的50%即400×50%=200元；五、判令被告提交合法有效的《电气工程竣工图》；六、判令被告提交合法有效的《室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施检测报告》；七、判令被告提交合法有效的《房屋平面图》和清晰、合法有效的《建设工程规划总平面图》；八、判令被告按合同约定继续履行供暖、燃气设施安装、布置到室内相应位置，补救、赔偿损失或承担相应赔偿责任；九、判令与《主合同》相悖的《补充协议》相关条款无效；十、判令被告赔偿原告五次未能成功验房的误工损失费355元/天×5天=1775元；十一、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年11月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向甲方购买其开发建设的大理市下关建设东路泰业国际广场13＃楼铂金公寓2208室房屋，该房屋套内建筑面积22.24平方米，总价款为240020元。合同对交房的约定为：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋。对逾期交房的约定为：出卖人未按约交付房屋，逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之3的违约金。双方同时还签订一份《商品房买卖合同补充协议》，对双方的权利义务进行明确。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。2018年12月31日，被告工作人员电话通知原告接房。2019年1月7日，双方进行交接房屋，原告认为存在质量问题，未接收房屋。2019年3月29日，被告向原告收取“门禁系统”费用800元，并代收了土地测绘费等费用360元，双方办理了房屋交接手续。后被告为原告安装了“门禁系统”。原告于2019年4月3日入住。现该房屋尚未办理产权证。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，合同合法有效，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告已向被告交纳购房款240020元，依约履行了其作为买受人的合同义务。就原告提起的各项诉讼请求，一审法院分析如下：第一，关于逾期交房问题，合同约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋”，实际双方于2019年1月7日进行验房，此时属房屋已具备交付条件，应视为双方交接房屋的日期，被告逾期交房，应承担相应的违约责任，依据合同约定：“出卖人未按约交付房屋，逾期在30日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”被告应赔偿原告违约金432元（240020元×0.0003×6天）。第二，关于相关费用的返还问题，被告在交房时向原告收取了“门禁系统”费用800元，因被告已为原告进行了安装，履行了相应的义务，该项费用应由原告负担，原告主张退还无事实依据，一审法院不予支持；被告出具的“土地测绘费、房屋产权代办费”的收据载明是代收，收费主体并非被告，原告要求被告返还无据，亦不予支持。第三，关于相关图纸和报告的交付问题，现房屋尚未办理产权证，针对房屋的相关图文资料处于待定状态，原告要求现阶段提供无据，一审法院不予支持。第四，关于供暖、燃气设施安装的问题，该两项系合同第十条第3、4项的内容，而原告提交的合同中两项均以斜杠的方式表明并无该项设施，故原告的该项主张无合同依据，一审法院不予支持。第五，关于《商品房买卖合同补充协议》的效力问题，该补充协议系双方自愿签订，属当事人对自己民事权利义务的合法处分，合同内容和形式均不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。第六，关于验房的误工费问题，原告未能举证证明双方进行了六次验房，也未能举证证明其实际损失，应承担举证不能的不利后果，一审法院对原告的该项诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告云南泰业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵伟逾期交房违约金432元；二、驳回原告赵伟的其他诉讼请求。案件受理费385元,由原告承担350元，被告承担35元。二审中，赵伟向本院提交了《入伙手续书》一份及收据六张，以证明房屋交付及接房的时间为2019年3月30日。泰业公司未到庭质证，亦未提交新证据。本院审查认为，赵伟提交的上述证据，不属于新证据，本院不予确认。二审经审理查明，本案的《商品房买卖合同（预售）》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系赵伟及王兰芬共同与泰业公司签订。《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定“2.5房屋交付时，买受人有权在出卖人确定的交房期限内对房屋进行实地检查，检查中如发现房屋或其设施存在一定的质量瑕疵，但该质量瑕疵又不属于主体质量不合格的，买受人要求修复时，经双方确认，出卖人应进行修复，修复期间不视为出卖人逾期交付”；“14.6出卖人、买受人双方同意并确认，当《商品房买卖合同》的正文条款与补充协议的约定不一致时，以本补充协议为准”。其他事实与一审查明的一致。本院认为，关于补充协议效力的问题。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，赵伟方与泰业公司签订《商品房买卖合同（预售）》后又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，依照法律规定，双方协商一致，可以在补充协议中对商品房买卖合同进行变更，因此，补充协议约定商品房买卖合同的条款与补充协议的约定不一致时，以补充协议为准，符合法律规定，该条款亦无其他法定的无效情形，赵伟要求确认补充协议14.6条无效的请求，无法律依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金计算期限的问题。按照补充协议的约定，非主体质量不合格的质量瑕疵修复期间不视为出卖人逾期交付，即质量瑕疵修复期间，泰业公司不承担逾期交付的违约责任，则本案逾期交房的违约金即应计算至2019年1月7日，赵伟要求逾期交房违约金计算至2019年3月29日的主张，不符合合同约定，本院不予支持，一审对此判决正确，本院予以维持。关于返还土地测绘费的问题。赵伟要求返还的土地测绘费，系其与登记费、工本费一起支付的费用，属办理产权登记所产生的费用，按照双方约定，该费用由赵伟方承担，则赵伟的该项请求，亦不符合合同约定，本院不予支持。关于提供电气工程竣工图、室内空气质量及隔声检测报告的问题。双方对此并未作出约定，赵伟的该项请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于赔偿未提供供暖、燃气的违约金的问题。本案合同约定有的基础设施设备，如供水、排水、供电，双方在合同相应条款的“”处注明为“有”，但合同中供暖、燃气条款的“”处为“”,按照本案合同的行文习惯及通常的理解，本案合同并未约定有供暖、燃气的基础设施设备，泰业公司未提供供暖、燃气，并未违反合同约定，不应承担违约责任，赵伟的该项请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，赵伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费385元，由赵伟负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年五月七日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸