江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初2513号原告：广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司，住所地宜兴市宜城街道阳羡东路，统一社会信用代码913202825538386555。负责人：龙为民，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆旭涛，江苏环科园律师事务所律师。被告：陈小军，男，1975年2月3日生，汉族，户籍地江苏省宜兴市，现住江苏省宜兴市。原告广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称中奥公司）与被告陈小军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用简易程序由审判员史伟中独任审判，于2020年5月8日公开开庭进行了审理。原告中奥公司的委托诉讼代理人陆旭涛、被告陈小军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥公司诉称：中奥公司是一家经营物业管理的企业，位于宜兴市竹海岭上花园小区由中奥公司提供物业管理服务。陈小军是该小区13幢401室、501室的业主。就竹海岭上小区的物业管理事宜，中奥公司于2016年1月26日与陈小军关于物业管理服务的相关事项进行了明确约定，双方约定由中奥公司提供物业管理服务，陈小军每月按其房屋的建筑面积以每平方米2.5元（含电梯费、公共能耗）支付物业管理费，据此陈小军每月应向中奥公司支付住房物业管理费（含电梯费、公共能耗）489.5元（房屋建筑面积分别是115.7平方米、80.13平方米），共拖欠13708元。关于该楼盘的物业管理服务收费标准问题，中奥公司于2014年6月获得宜兴市物价局的备案回复。中奥公司一直按照约定履行物业管理义务，但陈小军从2016年12月起即开始拖欠物业管理费。经中奥公司多次催讨，陈小军仍拒不支付。为此中奥公司诉至法院并变更诉讼请求，请求法院依法判令陈小军立即支付中奥公司竹海岭上花园13幢401室住宅自2016年12月1日起至2019年3月31日的物业管理费8100元；请求判令陈小军立即支付中奥公司竹海岭上花园13幢501室住宅自2016年12月1日起至2019年3月31日的物业管理费5608元；请求判令陈小军承担本案的全部诉讼费用。被告陈小军辩称：第一，中奥公司未对小区绿化进行维护，致使2016年下半年、2017年上半年小区主要绿化全部枯死，杂草丛生；第二，所有道路坡面破碎不堪，停车位不足，公共走道瓷砖脱落；第三，小区原有景观水质受到污染（没有污水处理），景观池的鱼全部死亡；第四，小区没有外围护墙，没有安全保障；第五，小区环卫垃圾未及时外运，造成空气污染；第六，因为原物业公司已经撤走，2019年光明集团对小区进行接手并对小区停车位进行了改造；第七，中奥公司两年内频繁更换物业经理，管理混乱，对小区出入人员未进行有效登记管理；第八，小区内的电梯运营未正常检修维护；第九，小区路灯常常在雨天跳电，长时间不亮；第十，要求中奥公司公布物业公司的财务；第十一，中奥公司每年在宜兴物业市场的评价差；第十二，陈小军请求法院或第三方机构对中奥公司在物业管理期间的物业服务进行全面调查及测评；第十三，2016年3月26日至2017年3月26日的物业管理费陈小军已经交清，物业管理费计算时间应为2017年3月27日起，正常情况下缴费的金额是对的。综上，陈小军认为，中奥公司的服务只达到一星标准，物业管理费只能按0.25元/平方米/月至0.5元/平方米/月收取，至于电梯费、公共能耗费是否包含在物业管理费中，陈小军不清楚。经审理查明：2014年6月9日，广东中奥物业管理有限公司向宜兴市物价局申请备案，备案内容：丁蜀“竹海岭上花园”A地块3-6幢、12-16幢期前期物业服务费标准为花园洋房1.5元/㎡·月，电梯使用费0.65元/㎡·月，公共能耗分摊费0.35/㎡·月，上述内容经宜兴市物价局审定同意。2016年1月26日，中奥公司（甲方）与陈小军（乙方）签订竹海岭上前期物业服务协议一份，该协议载明：陈小军所购房屋基本情况为花园洋房，坐落位置为13幢501室、401室，建筑面积分别为80.13平方米、115.7平方米；陈小军同意由中奥公司管理所有共有物业及物业管理区域秩序维护等一切相关事务工作，并达成如下协议：中奥公司的权利义务：建立健全本物业的物业管理档案资料；经业主大会申请每年至少一次向陈小军公布物业维修、更新费用的收支账目和经营用房及其他公用设施设备和场地的经营性收入收支情况；中奥公司提供的服务范围不包含对业主及物业使用人财产的保管服务，不承担对业主及物业使用人财产的保管责任；房屋共用部位的日常维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理，共用设施指共用物业的地下排水主管道、落水管维护、水泵房、配电房、电梯、公共天线、供电线路、通讯线路、照明、沟渠、池、井、停车场车库、公益性康乐设施和共用设施设备等；环境卫生的维护和管理，特别是要及时清理存放于公共垃圾桶内的生活垃圾；公共秩序的维护、管理；交通秩序与车辆停放维护和管理；房屋装饰装修管理；消防管理；公共绿化维护和管理包括修剪、浇灌、施肥、妨害虫害等绿化养护，清理公共绿地，景观水系的维护及清理，必要的补种；中奥公司采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金；物业服务费用由陈小军按其拥有的物业的总建筑面积（包括法定建筑面积和地下式建筑面积）交纳，花园洋房物业服务费的具体标准为人民币2.5元/平方米建筑面积/月（含公共设施设备水电能耗分摊费、电梯维护保养费用）；物业服务费用按每12个月为一个周期交纳，业主应于交付（即按照《商品房买卖合同》内约定的交付日起或实际办理交付手续时间当日，两者以先发生者为准）之日交纳物业服务费；本协议自签字之日起生效，有效期至业主委员会成立并与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止等。2016年1月26日、2016年3月7日陈小军分别因入住13幢501室、13幢401室向中奥公司出具了竹海岭上小区入住承诺书，承诺遵守物业管理法律法规及竹海岭上小区的各项管理规定，按时缴纳物业管理费用，支持及配合中奥公司的各项管理工作，如有违反自愿接受相关规定的处理等。2016年2月17日，陈小军交纳了13幢501室自2015年12月1日至2016年11月30日的物业服务费、能耗分摊费共计2403.2元。2016年3月7日，陈小军交纳了13幢401室自2015年12月1日至2016年11月30日的物业服务费、能耗分摊费共计3471.6元。2016年12月1日起，陈小军未按时足额交纳物业管理费用，为此中奥公司于2019年6月14日向宜兴市人民法院提起诉讼，要求陈小军支付物业费，因中奥公司于2019年7月11日向本院申请撤回起诉，本院已于2019年7月11日裁定予以准许。此后中奥公司向陈小军催讨物业费未果，为此中奥公司于2020年4月20日诉至本院要求解决。另查明：中奥公司在提供物业服务中，存在下列问题：房屋共用部位的日常维护和管理不到位，小区没有外围护墙；房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理不到位，道路坡面破碎不堪，停车位不足，公共走道瓷砖脱落；公共绿化维护和管理不到位，主要绿化枯死，杂草丛生，小区原有景观水质受到污染（没有污水处理），景观池的鱼全部死亡。2019年9月12日宜兴市人民政府办公室就物业管理民生调查专题报告发出通知，中奥公司的物业管理排在倒数后五位并被列入物业黑榜。审理中，针对陈小军的答辩意见，本院限期陈小军提供已缴费至2017年3月26日的物业管理费的证据，逾期不提供视为陈小军放弃自己的权利，由此产生的不利法律后果由陈小军承担。但陈小军未能在本院规定期限内举证证明。上述事实，有中奥公司提供的前期物业服务协议、承诺书、民事裁定书、备案回复表、收款收据，有陈小军提供的照片、改造现场前图及后图、通知、水质检测报告，本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：中奥公司与陈小军之间的物业服务合同关系系双方当事人的真实意思表示，应受法律保护。陈小军与中奥公司签订的前期物业服务协议对双方当事人均依法具有约束力，中奥公司应该按协议约定履行物业管理服务，陈小军应当按照协议的约定支付物业管理费用。陈小军与中奥公司签订前期物业服务协议并出具入住承诺书后，未按期交纳物业费，从而引起本案纠纷，主要责任在陈小军；同时，中奥公司应承担对房屋共用部位的日常维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理、环境卫生的维护和管理、交通秩序与车辆停放维护和管理、公共绿化维护和管理等义务，中奥公司实际存在未能按约适格履行合同义务的情形，物业公司应承担一定的责任。故对于物业公司主张的物业管理费，本院酌定陈小军按70%的比例给付。中奥公司超出上述范围的诉请，本院不予支持。针对陈小军已支付物业管理费至2017年3月26日的抗辩理由，因陈小军未能在本院规定的期限内提供证据证明，故对陈小军的抗辩理由，本院不予采纳。同时需要指出的是，物业管理服务的有效运行需要物业公司和业主的共同努力和配合。本院希望物业公司和业主之间能够加强沟通与理解，互帮互助、互惠互信，便捷、快速解决业主反映的问题，共同打造自己美好的家园。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，判决如下：一、陈小军于本判决发生法律效力之日起10日内支付广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司岭上花园13幢401室住宅、岭上花园13幢501室住宅自2016年12月1日起均至2019年3月31日的物业管理费合计9595.6元。二、驳回广东中奥物业管理有限公司宜兴分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取72元，由中奥公司负担47元、陈小军负担25元。中奥公司同意其预交的案件受理费25元由陈小军向其直接支付，本院不再退还，陈小军于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给中奥公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费144元。审判员  史伟中二〇二〇年五月十九日书记员  史俊达