江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣10民终371号上诉人（原审原告）：陈华龙，男，1970年9月17日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区，被上诉人（原审被告）：邹慧青，女，2000年5月14日出生，汉族，户籍住址江西省抚州市临川区，现住江西省抚州市临川区，上诉人陈华龙因与被上诉人邹慧青租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月12日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈华龙上诉请求：撤销原判，改判邹慧青赔偿陈华龙一切损失费用计17,433.45元；本案诉讼费由邹慧青承担。事实和理由：一、双方合同明确约定，无论哪一方违反合同约定，都要向对方支付违约金5,000元。原判按每月的房租来计算违约金，显然不符合事实，违背了合同约定的违约金性质。上诉人没有要求邹慧青搬出之后赔偿房租，原判将全年房租20,000元除以12个月再乘以1.5个月，完全是在计算邹慧青搬出之后到8月28日这1.5个月的房租，而不是违约金。二、双方合同明确约定租期为一年，邹慧青单方面强制终止合同，其应当承担全年的宽带年费840元、物业管理费1,376.37元、有线电视年费260元等各种收费，而不应按半年计算。三、在邹慧青搬出之后，上诉人为了处理邹慧青遗留的各种欠费以及修缮损坏的房屋和清理卫生，耽误了20多天，造成了误工费损失3,620元。邹慧青没有将自来水交费卡、天燃气交费卡还给上诉人，导致补卡费用产生。邹慧青在租房期间导致房屋窗户周边和天花板发霉，上诉人为此花费1,326元用于购买乳胶漆材料以及支付刷乳胶漆的工钱，有收据发票为凭。邹慧青在租房期间损坏了洗衣机，经维修人员查看，电机损坏，不值得维修，建议上诉人购买新的洗衣机。邹慧青没有将大门钥匙归还，上诉人为了安全起见，更换大门锁芯，花费了180元。这些费用，邹慧青理应承担。四、邹慧青确有提过只租半年，但是上诉人并没有同意，原判为什么相信其一面之词。邹慧青说押金3,000元不要了，房子也不租了，上诉人明确告知不同意。上诉人只是要拿回代替邹慧青支付的收费及其在租房期间造成的各种费用，并没有索赔其他费用，原判为什么按半年租期来判决。邹慧青为什么不敢在双方约定的时间来交接房屋，反而连夜搬走东西，明显是心中有愧，一走了之。邹慧青不承认合同背面写的条款，其完全可以拿出自己掌握的那份合同来对照一下，且租房中介公司也可以就此作证。合同的内容，邹慧青和她的母亲都看过，而且还到出租屋内检查各种设施和家电，经查完好无损后，才签了房屋租赁合同。综上，原判没有查明本案事实，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。邹慧青辩称，被上诉人只赔偿合理损失的水费、电费等。1.水费、燃气费、欠补自来水缴费卡的费用，被上诉人都可以补清，后续清理的问题被上诉人后来本可以去清理，但陈华龙打了一系列电话，有点威胁的语气，被上诉人因年纪小，害怕真的去了会有不利，所以没有去。2.在被上诉人居住的时候，没有出现房屋霉点。洗衣机不是被上诉人弄坏的，被上诉人说可以找修理师傅确定问题，是被上诉人的问题就由被上诉人来负责，但是陈华龙并没有找师傅证明。3.因为父亲生病，被上诉人租房只能租半年，陈华龙当时是说可以的。清理房屋问题，因为当时泽源小区停水，没有条件打扫，被上诉人和陈华龙说了，来水了可以帮忙，后面来水了，其妻子给被上诉人打电话，说了很多侮辱性的话语，因为害怕所以没有去。后面在路上，陈华龙遇到被上诉人，喊被上诉人，被上诉人停下来，其妻子上来就拉扯被上诉人的衣服，之后报警，双方争吵激烈，没有调解成功。4.光猫和路由器是被上诉人装的。被上诉人搬走时，大门的锁芯是好的。不清楚是哪里的误工费，陈华龙拿了被上诉人半年房租和3,000元押金，被上诉人能够承担的就是水费、电费、电视费、燃气费等，其他的费用承担不了。陈华龙向一审法院起诉请求：判令邹慧青赔偿陈华龙一切费用计17,433.45元。一审法院认定事实：陈华龙、邹慧青通过房屋中介悟空租房中介于2019年1月17日签订租房合同，合同中陈华龙为出租方（甲方），邹慧青为承租方（乙方）。合同内容为，一、甲方将位于抚州市临川区泽源华府小区1号楼东边单元的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年1月17日至2020年1月16日，计12个月。二、本房屋年租金为人民币20,000元（押金3,000元），按年结算。签订之日先付10,000元，余款10,000元于2019年2月24日付清。水电、燃气费、网费由乙方负担，小区供暖费、物业费、卫生费由乙方承担，租赁结束时，乙方需交清欠费。三、合同实施时，甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。四、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；（2）甲方未尽修缮义务，严重影响居住的。五、房屋租赁期间，乙方有下列行为，甲方有权解除合同，收回房屋。六、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则需提前1个月向甲方提出。七、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金5,000元。八、发生争议，双方友好协商解决，协商不成，提请法院仲裁。九、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。同时，陈华龙在合同上书写“由悟空找房的中介负责人黄总见证下签订，甲乙各付500元介绍费给悟空找房中介”“（以下家电及家具，如有损坏，按市场价赔偿）家电：海信电视一台、主卧室空调一台、冰箱和洗衣机（海尔）各一台。热水器一台。家具：红木家具沙发八件套一套，餐桌一套（八张木椅子、桌面一张、转盘一个，都带玻璃），床2张、1.5米一张，1.8米一张，都带席梦思，WiFi正常”。陈华龙又在合同背面书写“注：乙方入住前已检查了甲方的房内家电设施及卫生环境，家电都完好无损，卫生干净，WiFi都能正常使用。乙方在退房时必须保证甲方的家电完好无损，否则，如有损坏任何设施，都要照价赔偿给甲方，或维修好，房间内的卫生，也必须打扫干净。在甲方检查房子内的家电家具和其他设施完好无损后，以及各种费用都缴清后，大门锁匙、自来水卡、天燃气缴费卡、房内各种门锁归还后，甲方才能退还乙方的保证金3,000元。否则，乙方如有损坏房子内的家电、家具及交清各种费用，甲方有权不退还乙方押金。待一切家电家具及各种费用都维修好或交清费用后，多余的钱可以退还给乙方，如维修和各种费用超过押金、甲方也可以再向乙方索赔，直到钱够为止”。邹慧青则在合同上书写“注：本合同期为壹年，租金20,000元，签定合同之日收租金10,000元，剩余10,000元于2019年2月24日付清”。合同签订后，邹慧青交付了10,000元房租，并支付了3,000元押金。邹慧青租房用于读书，房屋由其弟弟、母亲三人同住。邹慧青于2019年7月16日早上7时左右搬离出租房屋，陈华龙之妻在当天上午10时左右到出租房屋，双方并未当面交接。邹慧青搬离后陈华龙发现邹慧青尚拖欠下列费用：自来水费（173.88元）、电视费（260元）和网费（840元）、天燃气费（96元）。之后陈华龙与邹慧青交涉未果，便自行交纳相关费用，及请人打扫卫生、房屋维修、购买洗衣机、更换门锁等。事后月余陈华龙偶遇邹慧青及家人，双方发生争执，并报警，经警方协调未果，陈华龙遂诉至一审法院，要求自来水费173.88元、燃气费100元、自来水卡20元、燃气卡20元、电视点播费4个月928元、宽带年费840元、电视年费260元、物业费1,376.57元、卫生清理费450元、乳胶漆工费和材料费1,326元、洗衣机费2,599元、光猫费260元、路由器费280元、大门锁芯180元、误工费3,620元以及违约金5,000元，总计17,433.45元，且由邹慧青承担诉讼费。涉案房屋陈华龙已于2019年8月28日出租他人。至于租期半年，邹慧青称与陈华龙达成口头协议，只租半年，3,000元押金不要，陈华龙当时同意了，但陈华龙当庭予以否认，并称邹慧青高考之前，5月份问邹慧青房租时邹慧青跟其讲过，但其没有同意。一审法院认为，陈华龙、邹慧青于2017年签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，除合同中关于违约金的条款与法不合应适当调整外，其他部分不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于双方约定的违约金5,000元。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可能认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中双方虽约定租期一年，租金20,000元，邹慧青只交纳了半年租金10,000元，但从邹慧青2019年7月16日搬出涉案租赁房屋至陈华龙于2019年8月28日出租他人，为43天，按一个半月计，则造成损失应为20,000元÷12个月×1.5个月=3,500元，则违约金不能超过3,500元×30%=1,050元，故违约金只能算到1,050元。本案争议焦点为邹慧青实际造成损失及应赔偿陈华龙具体数额。陈华龙诉请自来水费173.88元、燃气费100元、自来水卡20元、燃气卡20元、电视点播费4个月928元、宽带年费840元、电视年费260元、物业费1,376.57元、卫生清理费450元、乳胶漆工费和材料费1,326元、洗衣机费2,599元、光猫费260元、路由器费280元、大门锁芯180元、误工费3,620元以及违约金5,000元。其中，自来水费173.88元、天燃气费96元、电视点播费4个月928元均有正式发票，应按实际金额赔偿；光猫费260元、路由器费280元，合同载明陈华龙交房时正常，邹慧青未按约定交房，又辩称陈华龙未安装，显然自相矛盾，故可认定系邹慧青使用不当所致，则邹慧青应予赔偿；宽带年费840元、电视年费260元、物业费1,376.57元，应按邹慧青实际使用期间半年计算，则应为宽带费420元，电视费130元，物业费688.28元；卫生清理费450元应予支持；自来水卡20元、燃气卡20元因无证据证明，邹慧青又不予认可，故不予支持；乳胶漆工费和材料费1,326元、洗衣机费2,599元、大门锁芯180元，陈华龙不能证明系邹慧青使用不当造成，故不予支持；误工费3,620元，因邹慧青在退房前月余已告知，只是双方未正常交接，陈华龙因此要求误工费于法无据，不予支持。则，邹慧青实际应当赔偿费用为：自来水费173.88元、天燃气费96元、电视点播费928元、光猫费260元、路由器费280元、宽带费420元，电视费130元，物业费688.28元，卫生清理费450元，违约金1,050元，合计4,476.16元。至于押金3,000元，邹慧青虽称当初退房时可不退押金，但陈华龙却不予认可，故应认定双方未达成协议，则押金应作为赔偿款折抵，故邹慧青尚需赔偿陈华龙损失费用为4,476.16元-3,000元=1,476.16元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、邹慧青在判决生效后五日内一次性赔偿陈华龙各项损失计人民币1,476.16元。二、驳回陈华龙其他诉讼请求。一审案件受理费236元，减半收取118元，由邹慧青承担25元，陈华龙承担93元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据，对一审查明的事实也没有提出异议。本院对一审查明的事实予以确认。但是陈华龙补充主张如下事实：当时邹慧青的母亲住在房子里，陈华龙碰到她，她不承认是邹慧青的母亲，说是邹慧青同学的母亲。由于该补充主张事实与本案处理无关，故本院对该补充事实不作确认。邹慧青不同意本案调解。本案二审的争议焦点为：一、陈华龙实际损失的认定；二、违约金的认定。本院认为，原判对陈华龙诉请的自来水费173.88元、电视点播费4个月928元、光猫费260元、路由器费280元、卫生清理费450元已作认定，且陈华龙在二审中对原判认定天燃气费为96元不持异议，故双方二审争议的费用主要为自来水交费卡、天燃气交费卡的补卡费用，宽带费、有线电视费、物业费，乳胶漆工费和材料费，购买新洗衣机的费用，更换大门锁芯的费用，误工费以及违约金。本院逐一认定如下。1.自来水交费卡、天燃气交费卡的补卡费用40元，缺乏证据证明实际费用，陈华龙应当承担举证不能的不利法律后果，原判对此处理正确。2.宽带费、有线电视费、物业费均属于消费性支出，故原判按邹慧青实际使用期间计算其应承担宽带费420元、有线电视费130元、物业费688.28元，与客观事实相符，判处正确。3.因陈华龙不能举证证明房屋窗户周边和天花板发霉系由邹慧青的原因所致，其在二审中也只是认为应系邹慧青长期没有开窗、未通风所致，有一定的猜测性，故原判对乳胶漆工费和材料费1,326元不予支持，判处正确。4.本案现有证据不能证明洗衣机系因邹慧青使用不当造成损坏且必须更换，故原判对购买新洗衣机的费用2,599元不予支持，判处正确。5.邹慧青主张已将钥匙归还陈华龙，陈华龙不予认可，因邹慧青没有按照约定的时间交接房屋，其并无证据证明已将钥匙归还，故对陈华龙的该事实主张予以认可，陈华龙更换大门锁芯具有合理事由，故邹慧青应当赔偿更换大门锁芯的费用180元。6.陈华龙在本案中主张误工费损失没有事实依据，且邹慧青早已告知退房事宜，故原判对此判处正确。7.关于违约金的认定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，邹慧青提前终止合同，陈华龙因此遭受的损失主要为租金损失，故原判参照租金损失对违约金予以酌情调整，有事实和法律依据。但是，原判调整违约金时没有考虑陈华龙2019年7月17日至2019年8月27日的租金损失（1个月零11天），存在处理不当，应予改判。本院认定违约金为2,961.11元[（20,000元÷12个月+20,000元÷12个月÷30天×11天）×130%=2,277.78元×130%=2,961.11元]。综上，邹慧青应当赔偿的费用为6,567.27元（原判认定赔偿费用4,476.16元-原判认定违约金1,050元+更换大门锁芯的费用180元+二审认定违约金2,961.11元），扣除邹慧青已付押金3,000元，邹慧青还应支付3,567.27元（6,567.27元-3,000元）。据此，陈华龙的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初5100号民事判决；二、邹慧青在本判决生效之日起五日内一次性赔偿陈华龙各项损失计人民币3,567.27元。三、驳回陈华龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费236元，减半收取计118元，由陈华龙负担94元，邹慧青负担24元。二审案件受理费198.93元，由陈华龙负担172.93元，邹慧青负担26元。本判决为终审判决。审判长  邹志伟审判员  范 宣审判员  王 琳二〇二〇年五月九日法官助理周超书记员刘晓欢