鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0303民初902号原告：鞍山万科物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁东区营城路573号。法定代表人：张会，该公司董事长。委托代理人：刘沫含，辽宁钢城正大律师事务所律师。委托代理人：卜川，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：王天龙，男，汉族，1986年11月25日出生，住址：鞍山市铁西区。被告：郝泽秋，女，汉族，1986年9月13日出生，住址：海城市。原告鞍山万科物业服务有限公司诉被告王天龙、郝泽秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年4月28日公开开庭进行了审理。原告鞍山万科物业服务有限公司的委托代理人刘沫含到庭参加了诉讼，被告王天龙、郝泽秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鞍山万科物业服务有限公司向我院提出诉讼请求：1、请求被告给付拖欠物业费1775.1元，电梯费：1200元，欠费违约金159.76元；合计3134.86元。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：被告系万科金域国际3号楼1172业主，建筑面积84.53平方米，原告与被告于入住时签订（前期物业服务合同）根据合同约定第八条：物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准：住宅2.1元/月/平方米。第九条：业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用。业主应按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年6月20日前向乙方预交纳当年度下半年的物业服务资金，每年12月20日前预交纳下一年度上半年的物业服务资金，首年物业服务资金应于办理入住时一次性交纳。第二十六条：甲方逾期未交纳本合同第九条约定物业服务费的，应当按照日千分之三标准承担相应的滞纳金。现被告拖欠鞍山万科金域国际小区3号楼1172住宅2019年9月1日一2020年6月30日，住宅物业费1775.1元，电梯费：1200元，欠费违约金159.76元；合计3134.86元。经原告多次催要，被告拒不缴纳。原告认为，双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，被告拖欠原告物业费拒不交纳己经构成违约，根据我国《合同法》的相关规定，被告应该承担支付欠款及违约金的责任。被告辩称，原告的诉讼请求是因为原告没有按约定履行合同及提供相应的服务，已构成违约。根据合同相对性原则，原告只有履行了合同中约定的服务，才有权要求被告履行付费，然而原告并没有履行合同义务，应承担违约责任，对被告造成利益损失给予相应赔偿。一，依据《前期物业服务合同》规定“小区采取酬金制计费缴费方式”，酬金制物业服务合同最基本的特点就是物业公司收取一定的酬金，余下用于服务的款项必须财务透明、接收业主的监督和管理。并且原告有义务每季度向全体业主公示一次，但原告从2016年入住起，一直没有公示收支情况，部分业主于原告沟通后，原告才从2018年开始在物业办公室内公布收支情况，但大部分不去物业办公室的业主并没有看到公示，这种公示方法不合理，后因部分业主多次与原告交涉，原告才于2020年1月起在楼宇门公示板公示，公示方法依然很隐蔽，在一本A4纸的后2页中展示，并且仅公示的是目录，并不是明细。二、依据《前期物业服务合同》规定：原告应向业主履行告知义务。2020年初，10号楼消防楼梯建在园区内，事前并没有争得业主委员会及业主的同意，不仅占用园区内的公共区域，而且严重影响到园区内的人身安全，被告屡次与原告协商，也只是在楼梯处按监控探头，草草了事。三、答辩人未缴纳部分物业费完全是由于物业公司违约行为造成，行使正当的抗辩权，因此答辩人不应承担违约责任，违约金是惩罚违约的行为，因此答辩人不应承担违约金损失的义务，综上所述，答辩人认为，原告违约在先，请原告履行合同的约定，请求法庭依法驳回其诉讼请求。经审理查明：原告鞍山万科物业服务有限公司系铁西区万科金域国际的物业管理公司，被告王天龙、郝泽秋系该小区的业主。鞍山万科物业服务有限公司与鞍山万科恒信房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，约定原告为被告所在的小区提供物业服务，委托管理范围包括对物业公用共用部分的维修、养护和管理及共用设施设备的运行、维修、养护和管理、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通、对小区的绿化、车辆停放、装饰装修、物业档案、公共秩序维护、安全防范等进行管理。物业管理服务费小高层住宅按照每月每平方米2.1元收取，高层住宅按照每月每平方米2.1元收取，商业用房按照每月每平方米2.1元收取,电梯费按照每户每月40元收取(首层不收取)，同时合同约定2015年5月30日至2018年5月30日物业费向业主收取1.9元,开发商补贴0.2元,2018年6月1日至合同期满向业主收取2.1元,业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日欠费总额的3‰交纳违约金。合同签订后，原告鞍山万科物业服务有限公司为被告提供物业服务，被告王天龙、郝泽秋房屋建筑面积84.53平方米。截止至2020年6月30日，被告尚欠2019年9月1日至2020年6月30日共计10个月的物业费用1775.1元（10个月×84.53平方米×2.1元每平方米=1775.1元）及2018年1月1日至2020年6月30日共计30个月的电梯费1200元（30个月×40元每月每户=1200元）。另查，庭审中被告王天龙、郝泽秋对拖欠物业费的事实表示认可。上述事实，原告提供的证据有：前期物业服务合同、物业服务合同补充合同、催费通知书照片、综合执法下的整改通知书照片一组、原告的部分陈述。被告提供证据：被告的部分陈述。以上证据经本院审查,所证事实足资认定，本院予以采信。被告提供的证据证人证言一份，因证人不能出庭作证，真实性不能证明，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告鞍山万科物业服务有限公司与被告鞍山万科恒信房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系双方当事人真实的意思表示，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。即该合同为有效合同。合同双方应当按照合同约定履行权利和义务，合同内容对物业公司与小区业主均具有法律约束力。原告为被告所在的金域国际小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告在庭审中辩称原告提供物业服务存在其他业主违规搭建消防楼梯问题，根据《物业管理条例》第四十五条，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中原告已对二被告提出的小区内业主擅自改变房屋结构用途，已经报告到了鞍山市铁西区城市管理综合行政执法局，鞍山市铁西区城市管理综合行政执法局已于2019年10月向私自搭建消防楼梯的业主下发了责令整改通知书，原告已经履行了制止和报告的义务，故被告以此作为不交纳物业费的理由，本院不能予以采信。关于二被告辩称小区服务的款项公示方法不合理，二被告在答辩中也认可，原告从2018年开始在物业办公室内公布收支情况，2020年1月起在楼宇门公示板公示，但公示的是目录不是明细，侵犯了其知情权。庭审中原告亦表示随时可以向业主提供财务账目。故二被告仅以原告公示的是目录不是明细为由拒绝缴纳物业费用，没有事实和法律依据。关于原告要求被告支付159.76元违约金一节。因合同中有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到原告在提供的物业服务时尚存在与被告沟通不足之处，故本院对其要求被告支付违约金的主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十五条之规定，判决如下：一、被告王天龙、郝泽秋于本判决生效之日起十日内给付原告鞍山万科物业服务有限公司物业费1775.1元及电梯费1200元；二、驳回原告鞍山万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告王天龙、郝泽秋承担，随上述款项一并给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  庞晓林二〇二〇年五月十二日书记员  畅诚蕊