江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2710号上诉人（原审被告）：朱宗余。被上诉人（原审原告）：董光勇。委托诉讼代理人：李中华，江苏瑞生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱孟芹。上诉人朱宗余因与被上诉人董光勇、朱孟芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初4077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱宗余上诉请求：1.撤销一审判决，判决朱宗余不支付董光勇双倍返还定金差额50000元；2.一审、二审诉讼费都由董光勇、朱孟芹承担。事实和理由：朱孟芹当时电话通知的1388000元是朱孟芹询价的价格，不是朱宗余同意转让房屋的价格。朱孟芹签订合同时没有征得朱宗余确认同意，朱宗余根本不知情。在签订合同之后第二天朱宗余才知道朱孟芹已经收取定金50000并与董光勇签订了合同。朱宗余让朱孟芹自己去找董光勇及中介协调退还定金。董光勇明知本案房屋所有权人只有朱宗余一个人却签订该协议，其行为属明知故犯，由其本人负责。在签订合同当晚，证人本人没有带董光勇到涉案房屋看房，证人没有出示通话时间及手机拍摄视频时间。用手机拍摄的视频录像不是签订合同当晚的视频，证人在作伪证。法院没有进行调解。董光勇辩称，董光勇的陈述及证据、证人证言、朱孟芹的答辩及陈述以及朱宗余的陈述相互印证，证明朱宗余对于房地产买卖居间合同的签订以及定金的收取是知晓并同意的。出售房屋时朱宗余与朱孟芹并未告知董光勇他们二人已经离婚。签订合同时朱孟芹当场打电话给朱宗余，朱宗余明确表示同意以此价格出售给董光勇。请求驳回上诉，维持原判。朱孟芹辩称，朱宗余口头委托朱孟芹找中介卖房，确定价格后朱孟芹有打电话和朱宗余确认过，并代表朱宗余签订合同收取定金。朱宗余因房屋质量问题表示不想出售。朱孟芹不应承担任何一方的赔偿责任。董光勇向一审法院起诉请求：1.依法判令朱宗余、朱孟芹支付董光勇双倍返还定金差额50000元；2.诉讼费由朱宗余、朱孟芹承担。一审法院认定事实：2018年6月17日，董光勇（买受方、乙方）与朱宗余、朱孟芹（卖方、甲方）经中介方昆山铭瑞房产中介有限公司京东路分公司（丙方，以下简称铭瑞公司）居间，三方签订了《房地产买卖居间》合同一份，约定朱宗余、朱孟芹将坐落于昆山市张浦镇菁华时代小区4号205室房屋（建筑面积122.73平方米）以总价1388000元转让给董光勇，董光勇为表示购买诚意向铭瑞公司支付意向金50000元，作为董光勇委托铭瑞公司向朱宗余、朱孟芹进行洽谈之用；董光勇以自行筹款方式支付朱宗余、朱孟芹首期房款780000元（含已支付的全部定金），董光勇以银行贷款方式支付朱宗余、朱孟芹第二期房款608000元，交易税费由董光勇单方承担；待房地产交易中心出具以董光勇为所有权人权证和董光勇第二期房款已支付到朱宗余、朱孟芹指定账户后3日内，双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，朱宗余、朱孟芹应将该房地产交付董光勇；房屋内装修及其所有设备包含房价款内（不另行计算）；如朱宗余、朱孟芹签订本协议，则董光勇同意原交铭瑞公司的意向金转为定金，并由铭瑞公司转付朱宗余、朱孟芹；本协议生效后，任意一方未按照本协议约定履行义务，则视为违约；如朱宗余、朱孟芹违约，则应向董光勇双倍返还定金；如董光勇违约，则无权要求朱宗余、朱孟芹返还定金。上述合同由董光勇签字及中介方铭瑞公司加盖合同专用章，乙方有朱孟芹本人签字，朱宗余的签字有朱孟芹代签。合同签订当天,朱孟芹向董光勇出具了账号确认书，董光勇依约将购房定金50000元支付朱孟芹,朱孟芹向董光勇出具了50000元的定金收据。庭审中，双方均一致确认涉案房屋即位于昆山市，房屋所有权人现登记在朱宗余一人名下。朱孟芹辩称其与朱宗余原系夫妻关系，两人已于2013年11月协议离婚，涉案房屋原系二人婚后共同财产，离婚时该房屋分割归朱宗余一人所有；涉案房屋的转让事宜系受朱宗余委托代为联系转让，中介及董光勇前往看房时朱宗余均在场，其知晓房屋转让事宜，并且在签订合同确定房屋转让价格时，其与朱宗余电话进行了确认，并得到朱宗余的确认后才进行签字，并代表朱宗余签字确认；后因朱宗余明确表示不转让房屋，并应朱宗余的要求，朱孟芹将涉案购房定金50000元转账至中介铭瑞公司账户。朱宗余确认涉案房屋系朱宗余、朱孟芹婚姻关系存续期间的共同财产，但朱宗余、朱孟芹已于2013年11月协议登记离婚，涉案房屋分割归其一人所有；涉案房屋其委托朱孟芹为转让进行询价，2018年6月17日涉案房屋买卖合同签订时，朱孟芹确实与其通过电话，并表示对转让价格也认为差不多，但电话中告知朱孟芹如需签约需其本人签字；中介公司带董光勇前往看房时其本人确实在家。董光勇确认朱宗余、朱孟芹此后未按房屋买卖合同履行，并且朱孟芹单方将涉案购房定金退还董光勇，董光勇收到了该笔50000元购房定金。董光勇为证明自己就涉案房屋买卖合同签订之时，自己具备购房条件，提交了自己的社会保险参保证明及房产登记信息。该社会保险参保记录证明董光勇在涉案合同签订的2018年6月17日之前，已在昆山连续缴纳社会保险满一年以上，同时，董光勇在购买涉案房屋之时在昆山无房产登记信息。董光勇为证明朱宗余知晓涉案房屋转让事宜及转让价格和同意转让价格的事实，申请了涉案房产中介铭瑞公司经办人员吴某出庭作证。证人吴某出庭作证称：涉案房屋转让事宜确由朱孟芹一人出面与中介公司联系，朱宗余没有出面，在签约之前，中介公司看到了涉案房屋产证，产权人是朱宗余一人；在签约前后，证人本人带董光勇前往涉案房屋现场看房，看房时朱孟芹不在场，但朱宗余在场；涉案房屋转让过程中，中介公司在居间过程中曾经打电话与朱宗余、朱孟芹进行过联系，朱宗余对房屋转让给董光勇的事情是明知的，并且朱孟芹在签订合同时与朱宗余通过电话，在征得朱宗余确认同意的情况下由朱孟芹代签字以及朱孟芹本人确认签字；在涉案房屋转让合同签订的当晚，证人本人带着董光勇又到涉案房屋看房，朱孟芹不在场，朱宗余在场，并且我用手机拍摄了视频录像；董光勇支付的购房定金50000元交付给了朱孟芹，后因朱宗余、朱孟芹不同意卖房，为此朱孟芹将该笔50000元定金退还到中介公司账户，现该笔50000元定金，铭瑞公司已退还董光勇；朱宗余、朱孟芹在签约后一周左右讲不再卖房，但未讲明不卖的理由，只是讲不卖了，当时董光勇不予同意，要求继续履行合同，是朱宗余、朱孟芹单方退还了定金。现董光勇确认在2018年7月中旬收到中介退还的购房定金后，认可涉案合同已无法继续履行，故同意解除涉案合同，但认为合同解除系朱宗余、朱孟芹的根本性违约导致，主张适用定金罚则，朱宗余、朱孟芹应双倍返还董光勇定金100000元，扣除已退还的50000元，还应支付董光勇双倍返还定金的差额50000元。一审法院认为，涉案房屋所有权人为朱宗余一人所有，就该房屋的转让事宜，朱宗余委托前妻朱孟芹进行询价、洽谈，且通过涉案中介铭瑞公司的居间活动，董光勇与朱宗余、朱孟芹及中介铭瑞公司于2018年6月17日签订了《房地产买卖居间》合同一份，并且朱孟芹代朱宗余也进行了签字确认。对于该合同的效力问题，朱宗余对朱孟芹系其前妻、以及委托朱孟芹对涉案房屋的转让事宜进行询价、洽谈的事实，还有涉案房产中介铭瑞公司经办人员带董光勇前往涉案房屋现场看房、朱孟芹电话告知其房屋转让价格，并认为转让价格差不多的事实均确认无异，但抗辩就涉案房屋转让合同的签订已告知朱孟芹需由其本人签字的意见，但其就抗辩意见并未提供证据予以证明。一审法院结合朱孟芹的陈述及证人吴某的证人证言，均反映出涉案房屋转让合同的签订，事先由中介带董光勇进行看房，且转让价格系在签约当场由朱孟芹征得朱宗余同意的前提下才予以签订，并由朱孟芹代朱宗余进行了签字确认，朱孟芹收取了董光勇支付的购房意向金50000元；朱孟芹的行为构成表见代理，董光勇作为善意第三人并无过错，其有理由相信朱孟芹有权代表朱宗余进行签约。综上，一审法院依法认定朱宗余、朱孟芹、董光勇及中介铭瑞公司三方于2018年6月17日签订的《房地产买卖居间》合同成立有效。依据合同约定，如卖方签订协议，买方同意原交中介方的意向金转为定金，故董光勇于2018年6月17日支付朱宗余、朱孟芹的50000元购房意向金已依约转为购房定金。董光勇系非昆山户籍人员，其在涉案房屋转让合同签订之时，已在昆山连续缴纳社会保险一年以上，符合购房条件，现因朱宗余原因导致涉案房屋转让合同无法继续履行，董光勇确认在2018年7月中旬收到退还的定金50000元时，合同已无法履行故同意解除涉案合同的意见，一审法院予以采纳。现因涉案合同的解除，董光勇主张按照定金罚则，要求房屋所有权人即朱宗余支付双倍返还定金的差额50000元的请求，一审法院予以支持。因涉案房屋非朱孟芹所有，其仅是受朱宗余委托代为办理涉案房屋转让事宜，故董光勇要求朱孟芹共同承担支付双倍返还定金差额50000元的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百三十条规定，一审法院判决：一、朱宗余于判决生效之日起十日内支付董光勇双倍返还定金差额50000元。二、驳回董光勇对朱孟芹的诉讼请求。案件受理费1050元，由朱宗余负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实相一致。二审中，朱宗余提交其和朱孟芹的微信聊天记录截屏，证明其要求自己签合同，朱孟芹是私自签订了合同。聊天记录显示朱宗余发于6月17日20：27发消息给朱孟芹称“等我来签”，朱宗余在2018年6月27日将该聊天记录截屏收藏至其微信的收藏夹内。董光勇质证认为，该证据不是新证据；朱宗余无法提供微信聊天记录的原始载体，收藏聊天记录的时间距签订合同已有10天，对该证据真实性不认可；假设该证据是真实的，三方合同是在2018年6月17日18：00左右签订，该截图显示的时间在后，说明朱宗余授权朱孟芹签订合同后反悔违约。朱孟芹质证认为，朱宗余有无发过该聊天记录不能确定，当天晚上6、7点已签订合同，朱宗余没有表示要等他来签。二审另查明：1.2018年6月17日朱宗余将涉案房屋土地证和房产证的原件交给朱孟芹。本院询问朱孟芹当时称要拿原件的原因以及朱宗余为何交付原件，朱宗余答复“她说你给我就行了，就这样我就给她了”。2．董光勇在一审中提交了中介人员拍摄的视频，主张是签订合同后拍摄。在视频中中介人员先在卧室内拍摄视频，同时陈述“此房屋今天已经出售了”；后中介人员又至客厅拍摄视频，当时董光勇与朱宗余在客厅聊天，中介人员当场陈述“除了这个茶几，其余都是包含在内的”。打开卧室门未开灯的情况下，卧室内完全漆黑，窗外也明显漆黑。上述事实，由当事人陈述、视频为证。本院认为，本案二审争议焦点在于朱孟芹代表朱宗余签订合同的行为是否构成有权代理或表见代理。本案可以确认的事实是，朱孟芹系朱宗余前妻且无证据证明董光勇购房时知道二人已离婚，朱宗余确有委托朱孟芹对房屋转让事宜进行询价，中介经办人员带董光勇至涉案房屋现场看房时朱宗余本人在场，朱孟芹在签订合同前打电话给朱宗余，朱宗余认为该价格差不多。而且朱宗余在签订合同前已将房屋的房产证和土地证原件交给朱孟芹，如果朱孟芹仅代其询价无须索要两证原件。朱宗余对于朱孟芹当时所称的索要两证原件的理由以及其将两证原件交付给朱孟芹的原因未能作出合理解释。此外，董光勇还提交了其认为是签订合同后当晚在房屋内拍摄的视频，朱宗余则主张视频是白天中介带董光勇看房时所拍。从视频看，卧室在未开灯的情况下完全漆黑，窗外也明显漆黑，足以证明视频是晚上而非白天拍摄；中介人员在卧室拍摄时明确陈述房屋今天已出售；在客厅拍摄时在董光勇与朱宗余在场的情况下陈述茶几带走，其余物品都留下，朱宗余当时没有提出异议。董光勇称该视频是签合同当晚所拍可信度较高。综合上述情况，朱宗余委托朱孟芹签订合同的事实存在有高度可能性。至于朱宗余举证微信截屏以证明其要自己签合同，董光勇及朱孟芹对截屏的真实性不予认可，且都表示按照微信显示的时间合同已签订完，朱宗余以此主张朱孟芹未经其授权签订合同依据不足。因此，朱孟芹的行为构成有权代理，所签订的合同对朱宗余有约束力。朱宗余拒绝继续履行合同，应向董光勇支付双倍返还定金的差额。综上，朱宗余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人朱宗余负担。本判决为终审判决。审判长  沈维佳审判员  曾雪蓉审判员  卞干国二〇二〇年五月二十六日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。