黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0811民初11号原告:佳木斯市郊区景区事务中心（更名前为佳木斯市敖其湾赫哲景区管理办公室、佳木斯市郊区景区管理办公室），住所地：佳木斯市郊区友谊路8号郊区人民政府院内。法定代表人:李鸿昇，系主任。委托诉讼代理人：秦阳，系黑龙江百程律师事务所律师。被告:佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司，住所地佳木斯市郊区敖其镇赫哲村。法定代表人：孙茂密，系总经理。委托诉讼代理人：顾祥国，系黑龙江善行律师事务所律师。原告佳木斯市郊区景区事务中心与被告佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司承包租赁合同纠纷一案，本院2019年11月28日依法立案受理后，由审判员张德全适用简易程序，于2020年3月26日、2020年5月18日分别公开进行了审理，原告佳木斯市郊区景区事务中心主任李鸿昇、委托诉讼代理人秦阳、被告佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司委托诉讼代理人顾祥国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告佳木斯市郊区景区事务中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告拖欠的景区承包费共计100000元及违约金（违约金计算方式：2018年承包费5万元为基数，自2018年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算至被告实际给付之日止，2019年承包费5万元为基数，自2019年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算至被告给付之日止）；2、判决被告立即交付378平方米房屋一处，产权证号：佳房权证郊字第××号；3、判令被告立即拆除位于景区院内西侧的被告投资建设的临时建筑3处（2层别墅两栋、2层客房一栋）。4、判令被告支付2020年1月1日起至被告实际返还租赁物之日止期间的租赁场地费用（租赁场地费标准：按照租赁费每年5万元为标准计算，自2020年1月1日起计算至实际交付之日止）；5、判令被告支付未拆除临时性建筑违约金5万元；6、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实理由：原、被告双方在2011年6月10日签订了敖其湾赫哲族景区承包合同，约定原告景区由被告承担经营，承包期自2011年6月10日至2016年12月31日，合同履行期间原、被告双方协商在原有承包合同基础上，于2011年11月2日签订了《补充协议书》，协议中约定：如果原、被告双方能够按照合同规定事项认真履行，原告承诺在将承包期延长3年，承包期限至2019年6月10日止。2013年3月7日，原、被告双方签订了《协议书》对承包经营标的、范围、期限、费用进行了明确约定：原告收回敖其湾景园区部分的管理权和经营权，被告不再对景区整体经营，只继续经营敖其湾景区内部分区域，承包期由2019年6月10日延长至2019年12月31日，并且约定自2013年起每年承包费为5万元，承包费用应于每年1月5日前一次性上缴。2018年、2019年的景区承包费经工作人员多次催缴，被告至今仍未缴付。按照双方签订的《协议书》和《补充协议书》的约定，原告承包期开始时，将景区内现有的资产、物品登记造册后使用权交给被告，原告监督被告管理资产物品，若物品损坏或者丢失，由被告负责赔偿。最后承包期届满时（即2019年12月31日）被告所建的临建设施自行拆除并恢复原貌，费用完全由被告自行承担。如果被告不予拆除，其临建设施所用权和使用权从交付之日起归原告所有，被告若违反该约定需向原告支付违约金5万元。自承包期届满后原告的工作人员多次要求被告履行交付设施、建筑物和国有资产的义务，被告至今仍未履行交付。现原、被告租赁期限届满，合同终止，被告负有支付租金及返还租赁物的义务，被告的行为已经严重侵害到原告的合法权益，故起诉至法院。佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司辩称：一、被告拖欠原告的资金不是10万元，而是2019年度的资金5万元。对于2018年度的租金，被告由于2011年在原告处已经提前支付5万元保证金，并产生多年利息，因此该保证金足以冲抵2018年度的租金，被告不拖欠2018年度租金。因5万元保证金的利息均由原告收取，所以被告不应承担2019年度的违约金。二、原告要求交付的房屋在租金到期后，被告就不再对房屋进行管控，从事实上处于交付状态，不存在逾期交付的问题。三、因合同第5条第3款约定《协议期满后如甲方继续对外发包，我方有优先承包权，如甲方有重大项目不对外发包，我方所建成的临建设施自行拆除并恢复原貌，费用完全由我方承担，甲方不承担费用。或者我方不想拆除临建设施将其无偿交给政府，其临建设施所有权使用权归甲方所有》。在合同到期后原告没有通知被告因有重大项目而不对外发包，所以才导致被告无法拆除相关设施，因此原告诉请被告拆除临建措施不具备合同约定的拆除条件。如果原告诉请被告拆除临建设施，则需要原告对我方临建设施予以补偿，我方保留另案诉讼补偿费用的权利，同时被告也不应承担临建设施拆除之前的租金。本院经审理认定事实如下：原、被告双方在2011年6月10日签订了敖其湾赫哲族景区承包合同，约定原告景区由被告承担经营，承包期自2011年6月10日至2016年12月31日，合同履行期间原、被告双方协商在原有承包合同基础上，于2011年11月2日签订了《补充协议书》，2013年3月7日原、被告双方签订了《协议书》对承包经营标的、范围、期限、费用进行了明确约定，按照双方签订的《协议书》和《补充协议书》的约定，原告承包期开始时，将景区内现有的资产、物品登记造册后使用权交给被告，原告监督被告管理资产物品，若物品损坏或者丢失，由被告负责赔偿，双方约定最后承包期限2019年12月31日。被告于承保租赁期间，在院内两侧建造了临时建筑物二栋别墅及房屋一栋，协议约定协议到期后原告场地不对外发包时，被告所建的临建设施自行拆除并恢复原貌，费用完全由被告自行承担。如果被告不予拆除，其临建设施所用权和使用权从交付之日起归原告所有。现被告已将部分租赁物返还给原告，但仍有一套378平方米房屋一处（产权证号：佳房权证郊字第××号）未返还，且被告尚欠原告2018年及2019年的景区承包费共计100000元。租赁期满后，该景区场地经郊区相关部门计划整体规划投资新项目，至今并未对外发包租赁。本院认为，通过原、被告当庭举证能够确认原、被告双方在2011年6月10日签订了敖其湾赫哲族景区承包合同，2011年11月2日补签的补充协议书、2013年3月7日签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，合同双方应按约履行各自义务，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”因2018年、2019年的景区承包费被告至今未缴，故对原告主张被告应当缴付拖欠的景区承包费100000及违约金（违约金计算方式：2018年承包费5万元为基数，自2018年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算至被告实际给付之日止，2019年承包费5万元为基数，自2019年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算至被告给付之日止），本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现原、被告之间的租赁协议已到期，原告主张被告返还租赁物房屋产权证号：佳房权证郊字第××号号）的主张合法有效，本院予以支持。原、被告之间的合同已到期，被告仍占用原告的部分租赁物及其场地，原告请求被告支付租赁场地费用至租赁物返还之日（租赁场地费标准：按照租赁费每年5万元为标准计算，自2020年1月1日起计算至实际交付之日止），考虑近期因新冠疫情出现，系不可抗力因素，公平性考虑各方过错及意外因素，故本院支持在本判决送达后继续占有租赁物及场地的逾期租金损失。2013年3月7日双方的协议书第五条第三项约定“协议期满后（即2019年12月31日）如甲方继续对外发包，乙方有优先承包权，如甲方有重大项目不对外发包，乙所建成的临建设施自行拆除并恢复原貌，费用完全由被告方承担，甲不承担任何费用，或者乙方不想拆除临建设施将无偿交给郊区政府，其临建设施所有权及其使用权归甲所有。若乙方违约此项条款，甲方单方有权解除合同，乙方需要承担违约责任，并支付违约金5万元。”因双方约定，对临时建筑物的处置有选择权，故对原告请求被告立即拆除位于景区西侧的临时建筑的请求，本院予以部分支持，但被告可以依合同约定选择不予拆除，表明其放弃临时建筑物的所有权及使用权。原告主张被告未拆除临时建筑支付违约金5万元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。现因原告至今并未对外继续发包，被告主张有优先承包权的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。该协议书第三条第六项约定“乙方需要向甲方交纳保证金5万元整，协议终止时由双方共同认定设施无损坏、物品无缺失时，甲方将保证金返还给乙方。同时乙方不得损坏原有的基础设施，只能加强修复和完善，如有破坏行为（自然折旧情况除外）甲方有权单方终止协议并追究乙方相关的法律责任，乙方所造成的的损失按市场评估价格加倍赔偿，赔偿金从保证金中支付，如有不足乙方额外进行支付。”因双方未能全部交接租赁物，返还保证金条件未成就，故对被告主张保证金5万元可以冲抵2018年租金及利息的主张，无事实及法律依据，本院不予支持，被告可在双方顺利交接所有租赁物后，主张该定金的返还权。综上所述，依据《中华人民共和合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司于本判决生效后立即给付原告佳木斯市郊区景区事务中心租金100000元及违约金（违约金计算方式：2018年承包费5万元为基数，自2018年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算至被告实际给付之日止，2019年承包费5万元为基数，自2019年1月6日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，计算至被告给付之日止）；被告佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司于判决生效后立即返还原告佳木斯市郊区景区事务中心租赁房屋产权证号：佳房权证郊字第××号号），并承担判决送达后占有场地的损失（按年租金5万元之标准，从判决送达日计算至搬离之时止）；被告佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司于本判决生效后十日内拆除在租赁景区院内自行建造的所有临时建筑（包括院内西侧的二栋别墅及一栋客房），如不行自行拆除，则视为同意将临时建筑所有权及使用归原告所有；驳回原告佳木斯市郊区景区事务中心的其他诉讼请求。案件受理费1212元，由被告佳木斯市茂密赫哲鱼皮文化有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  张德全二〇二〇年五月二十五日书记员  齐小雪