云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终9185号上诉人（原审被告、反诉原告）：宜良春城珍珠岩保温材料有限公司，住所地：云南省昆明市宜良县匡远街道办事处青山村，统一社会信用代码：91530125584843633P。法定代表人：宋继东，总经理。委托诉讼代理人：申波，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：**，公司股东，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋继东，男，汉族，1951年1月5日出生，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：**，男，汉族，1975年2月3日出生，山东省曹县人，住宜良县匡远街道办事处青山村，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：**，男，汉族，1975年2月3日出生，山东省曹县人，住宜良县匡远街道办事处青山村。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会，住所地：宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会常家庄小村村民小组，统一社会信用代码：55530125K3792056X2。法定代表人：陈贵忠，社区主任。委托诉讼代理人：孙汝东，云南展望律师事务所律师，特别授权代理。上诉人宜良春城珍珠岩保温材料有限公司（以下简称：“珍珠岩公司”）、宋继东、**因与被上诉人宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会（以下简称：“葡萄社区”）租赁合同纠纷一案，不服云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初1249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珍珠岩公司、宋继东、**上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案因被上诉人违约造成上诉人无法实现合同目的，之所以在《房屋、场地租赁协议书的补充协议》中确认赔偿上诉人的损失为80万元，是考虑到被上诉人的实际情况后双方协商确定的，但上诉人的实际损失不止80万元。虽然《房屋、场地租赁协议书的补充协议》中载明被上诉人用收到的场地转租金支付上诉人的损失，但这仅仅是赔偿损失的一种支付方式，并不是全部的方式，被上诉人在没有场地转租收入的情况下，应当通过其他收入方式来赔偿上诉人的损失。二、一审法院适用法律错误，被上诉人应当支付上诉人80万元的损失，且该损失不包括30万元的租金。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的全部上诉请求。葡萄社区辩称，该场地属于南羊煤矿矿区范围，葡萄社区并不清楚，葡萄社区没有过错；上诉人要求赔偿80万元损失没有法律依据；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。葡萄社区向一审法院起诉请求：1、解除双方于2011年10月15日签订的《房屋、场地租赁协议书》；2、判令被告补交从2016年12月2日起至2019年5月1日的租金145000元，并承担违约金43500元，共计188500元；3、由被告承担本案诉讼费。宋继东、**、珍珠岩公司向一审法院反诉请求：1、请求判决解除双方签订的《房屋、场地租赁协议书》及《房屋、场地租赁协议书的补充协议》；2、请求判决葡萄社区向宋继东、**、珍珠岩公司赔偿损失人民币800000元；3、请求判决葡萄社区向宋继东、**、珍珠岩公司返还租金人民币300000元；4、本案诉讼费用由葡萄社区承担。一审法院认定以下案件事实：宋继东、**系珍珠岩公司股东。2011年10月15日，葡萄社区与宋继东、**签订《房屋、场地租赁协议书》，约定：由葡萄社区将坐落于宜良县匡远街道办事处葡萄村委会的房屋、场地出租给宋继东、**用于兴建珍珠岩保温材料生产项目，出租期限：15年(从2011年12月1日至2026年12月1日止)，租金：每年6万元，付款办法为每年1月10日前一次性付清当年租金6万元。2012年1月12日珍珠岩公司向葡萄社区支付了2011年12月1日至2016年12月1日的租金30万元，2012年度租耕地的租金24885元。2012年2月17日，葡萄社区与珍珠岩公司签订《补充协议》，对双方签订的《房屋、场地租赁协议书》土地租赁未尽事宜进行补充，主要内容是：同意珍珠岩公司拆除租赁土地上的库房，拆除费用由珍珠岩公司承担。在合同履行过程中，因南羊煤矿干涉，珍珠岩公司未能在其所租赁的葡萄社区场地上建厂，也没有建设投产。因此，2012年4月16日，葡萄社区与珍珠岩公司又签订《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》，约定的主要条款是：珍珠岩公司承租期共计15年，场地租金每年6万元，双方共同管理该场地，如该场地转租给第三方，转租金由珍珠岩公司收取，因珍珠岩公司在此次事件中全部损失共计95.72万元，葡萄社区认同珍珠岩公司损失费用人民币80万元，双方一致认同收取的场地租金中80万元作为葡萄社区赔偿珍珠岩公司的损失费，余下的所超出的租金将由双方各按50%的方式进行分配。该补充协议于2012年6月9日经云南省宜良县公证处公证。2012年珍珠岩公司与熊军荣签订《房屋、场地租赁合同》，将涉案的位于宜良县匡远街道办事处老葡萄村委会的房屋及场地转租给熊军荣，租赁期限为五年，即2013年1月1日至2017年12月31日止，合同约定每年租金10万元，未实际支付。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。葡萄社区与宋继东、**签订的《房屋、场地租赁协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，合同合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。但在合同履行过程中，葡萄社区与珍珠岩公司又于2012年4月16日签订《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》，并于2012年6月9日对该《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》到云南省宜良县公证处进行了公证，该《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，是一份合法有效的合同，但《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》第一条约定的内容:“珍珠岩公司承租期共计15年，租赁期间仍执行原租赁合同条款,场地租金每年6万元”与第二条中约定:“合同期内甲乙双方共同管理该场地，如该场地转租给第三方，转租金由珍珠岩公司收取，因珍珠岩公司在此次事件中全部损失共计95.72万元，葡萄社区认同珍珠岩公司损失费用人民币80万元，甲乙双方一致认同收取的场地租金中80万元作为葡萄社区赔偿珍珠岩公司的损失费，余下的所超出的租金将由甲乙双方各按50%的方式进行分配”的内容相互矛盾,第二条中约定了合同期内甲乙双方共同管理该场地,因此,葡萄社区就不应再收取租金。故对葡萄社区要求珍珠岩公司补交从2016年12月2日起至2019年5月1日的租金14.5万元并承担违约金4.35万元，合计18.85万元的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法不予支持。对珍珠岩公司要求葡萄社区赔偿损失80万元的反诉请求，由于双方在《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》第二条中约定：“甲乙双方共同管理该场地，如该场地转租给第三方，转租金由珍珠岩公司收取，因珍珠岩公司在此次事件中全部损失共计95.72万元，葡萄社区认同珍珠岩公司损失费用人民币80万元，甲乙双方一致认同收取的场地租金中80万元作为葡萄社区赔偿珍珠岩公司的损失费，余下的所超出的租金将由甲乙双方各按50%的方式进行分配”,从该约定中可以看出，葡萄社区虽然认同珍珠岩公司损失费用人民币80万元，但甲乙双方一致认同收取的场地转租金中的80万元作为葡萄社区赔偿珍珠岩公司的损失费，余下的所超出的租金将由甲乙双方各按50%的方式进行分配。因此，珍珠岩公司的损失80万元应从场地转租金中获得赔偿；但该场地现在并未转租出去，且是甲乙双方共同管理，现在该场地没有转租所造成的损失由谁承担，双方并没有明确，故对珍珠岩公司要求葡萄社区赔偿损失80万元的反诉请求，没有事实依据，依法不予支持；对于珍珠岩公司要求葡萄社区返还租金30万元的反诉请求，因葡萄社区已按《房屋、场地租赁协议书》的内容将房屋、场地实际交付给珍珠岩公司使用，至于在合同执行过程中出现的问题，双方达成了《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》，双方对珍珠岩公司的损失认定为80万元，因此珍珠岩公司的损失80万元已经包涵了其支付的30万元租金，故对该项诉讼请求不予支持。对于双方签订的《房屋、场地租赁协议书》、《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》,由于双方都同意解除这两份合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，对双方要求解除《房屋、场地租赁协议书》、《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》的请求，依法予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会、被告宋继东、**于2011年10月15日签订的《房屋、场地租赁协议书》终止；二、解除原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会、被告宜良春城珍珠岩保温材料有限公司于2012年4月16日签订的《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》；三、驳回原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告宜良春城珍珠岩保温材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4040元，减半收取2020元，由原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会负担；反诉费14700元，减半收取7350元，由被告（反诉原告）宜良春城珍珠岩保温材料有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交。经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审判决认定的事实依法予以确认。本案争议焦点为：珍珠岩公司、宋继东、**要求葡萄社区赔偿损失80万元、返还租金30万元的反诉请求是否有事实和法律依据。本院认为：一、关于葡萄社区是否违约的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”葡萄社区在与上诉人签订《房屋、场地租赁协议书》后，受到案外人南羊煤矿的干涉，导致上诉人不能正常使用租赁物，葡萄社区交付的租赁物存在第三人主张权利的情形，导致不能实现合同目的，葡萄社区构成第一次违约；在租赁合同不能履行后，双方又签订补充协议，用继续赋予珍珠岩公司租赁物使用权的方式赔偿珍珠岩公司遭受的损失80万元，但是葡萄社区在合同期限届满前向法院提起诉讼单方解除《房屋、场地租赁协议书》，导致补充协议用租赁物所有权收益赔偿珍珠岩公司损失的合同目的再次落空，葡萄社区存在多次违约行为，依法应当承担违约责任；二、关于珍珠岩公司要求葡萄社区返还30万元租金的主张。双方于2012年4月16日签订的《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》仅约定葡萄社区赔偿珍珠岩公司80万元损失，珍珠岩公司还享有超过损失部分租金50%的分配权，并未约定已支付的租金葡萄社区需要返还，故珍珠岩公司要求返还30万元已付租金没有合同依据；三、关于珍珠岩公司要求葡萄社区赔偿80万元经济损失的主张。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”双方在《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》中明确约定葡萄社区认同珍珠岩公司的损失为80万元，并同意用收取的场地、房屋租金赔偿该80万元的损失，该补充协议经公证机关公证，葡萄社区应当依照约定赔偿珍珠岩公司的损失；补充协议约定用赋予珍珠岩公司在15年期限内继续使用租赁物的收益权来赔偿珍珠岩公司的损失，双方于2012年4月16日签订补充协议，截止到葡萄社区起诉解除合同之日即2019年5月15日，珍珠岩公司未使用完的期限为2756天，约占全部剩余期限的52%，对应的损失数额为416000元（800000×52%），根据本案合同的履行情况，本院对上诉人主张的损失支持416000元。综上所述，宋继东、**、珍珠岩公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初1249号民事判决第一、第二、第三项即：“一、确认原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会、被告宋继东、**于2011年10月15日签订的《房屋、场地租赁协议书》终止；二、解除原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会、被告宜良春城珍珠岩保温材料有限公司于2012年4月16日签订的《〈房屋、场地租赁协议书〉的补充协议》；三、驳回原告宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会的其他诉讼请求；”。二、撤销云南省宜良县人民法院（2019）云0125民初1249号民事判决第四项即：“驳回反诉原告宜良春城珍珠岩保温材料有限公司的其他诉讼请求。”三、由宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会于本判决生效后10日内支付宜良春城珍珠岩保温材料有限公司、宋继东、**违约金416000元；四、驳回宜良春城珍珠岩保温材料有限公司、宋继东、**的其他反诉请求。一审本诉案件受理费4040元，减半收取2020元，由宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会负担；一审反诉案件受理费14700元，减半收取7350元，由宜良县南羊街道办事处葡萄社区居委会负担，并入应付款项一并执行；退回宜良春城珍珠岩保温材料有限公司、宋继东、**多预交的一审反诉案件受理费7350元；二审案件受理费14700元，由宜良春城珍珠岩保温材料有限公司、宋继东、**负担。本判决为终审判决。审判长  晏云锋审判员  符圆圆审判员  杨 艳二〇二〇年五月二十二日法官助理熊金华书记员蔡磊