湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2914号上诉人（原审被告）：袁锋雷，男，1989年5月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（原审被告）：蒋凌虹，女，1989年11月19日出生，汉族，住湖南省东安县。委托诉讼代理人：贺丰，湖南民韦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长沙市乾升实业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区金山桥街道金坪社区梦洁路40号。法定代表人：谭辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵伟，湖南弘一律师事务所律师。上诉人袁锋雷、蒋凌虹因与被上诉人长沙市乾升实业有限公司（以下简称乾升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初7354号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。袁锋雷、蒋凌虹上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费用由乾升公司承担。事实与理由：一、一审法院认为轨道交通属于市政设施，不属于乾升公司可承诺的范围，认定乾升公司的宣传行为不能视为要约系认定事实不清，证据不足。乾升公司对有关楼盘地铁口等宣传对案涉商品房的订立及价格产生了重大影响，应视为要约，因乾升公司虚假宣传导致的履行不能应由乾升公司承担不利后果；二、袁锋雷、蒋凌虹在未事先见到商品房买卖合同文本的情况下，根据乾升公司的催促，打政策的时间差，匆忙签订案涉商品房买卖合同，在签订合同后，袁锋雷、蒋凌虹迟迟未能拿到合同文本，在此过程中，同时购买小区房屋的其他业主就合同文本、合同履行中的诸多问题进行投诉和沟通，特别是占总房款近四分之一的装修费用中存在巨大的风险，袁锋雷、蒋凌虹基于不安抗辩权，有权暂时不支付后期费用；三、一审法院未释明袁锋雷、蒋凌虹有权提起反诉，导致本案双方争议无法通过本次诉讼解决，客观上阻碍了袁锋雷、蒋凌虹的诉讼权利，没有实现程序正义；四、乾升公司作为证据提交的网签合同没有袁锋雷、蒋凌虹签字，乾升公司不能将草签合同作为正式合同主张权利。乾升公司辩称，一审查明案件事实清楚、适用法律正确，袁锋雷、蒋凌虹不顾一审已经查明的事实，歪曲事实，其主张不应得到支持。请求二审法院驳回袁锋雷、蒋凌虹的上诉。乾升公司向一审法院起诉请求：1、袁锋雷、蒋凌虹立即向乾升公司支付剩余房款460000元；2、袁锋雷、蒋凌虹以剩余房款金额为基数，按年利率24%的标准支付违约金，自2018年7月6日起计算至还清之日止（暂算至2019年11月8日的违约金为148208元）；3、由袁锋雷、蒋凌虹承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月30日，乾升公司与袁锋雷、蒋凌虹签订长沙市望城区商品房买卖合同，约定袁锋雷、蒋凌虹向乾升公司购买位于长沙市望城区，建筑面积96.98㎡，总房价813047元，交房时间为2020年6月30日。合同第六条约定，袁锋雷、蒋凌虹于2018年7月2日交付房屋首付款（含定金）353047元，剩余房款详细约定见附件三。合同附件三约定，剩余房款袁锋雷、蒋凌虹通过住房公积金贷款的方式向乾升公司支付；买受人应于本协议签订后一个月内，将银行或公积金贷款付至出卖人指定账户。买受人应在签订合同后5日内与银行或公积金机构签订个人购房贷款合同，并按要求提供按揭所需的全部资料。否则，视为买受人有意拒绝付款；买受人在前述约定的付款期限内仍无办理或提交资料的，出卖人有权解除本合同，买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人付款逾期7日之内，买受人逾期每日按应付款万分之一向出卖人支付违约金；买受人付款逾期超过7日不满15日的，买受人逾期每日按应付款千分之一向出卖人支付违约金。付款逾期超过15日的，出卖人有权随时解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金。合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。本项目周边的市政交通道路、交通站点，存在后期政府规划调整的可能性，本公司对此不做承诺。袁锋雷、蒋凌虹已向乾升公司支付353047元首付款，剩余460000元房款至今尚未支付，也未提交资料向住房公积金中心或银行申请贷款。2018年10月22日，乾升公司向蒋凌虹发送公积金资料催交函，督促蒋凌虹提交办理公积金贷款所需资料。2019年10月24日，乾升公司委托湖南弘一律师事务所向袁锋雷、蒋凌虹发送催款律师函，催收剩余房款460000元。一审法院认为，乾升公司与袁锋雷、蒋凌虹签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当遵照履行。袁锋雷、蒋凌虹认为双方签订的合同无效，且商品房买卖是以登记形式为要件，商品房买卖合同没有产生法律效力。因袁锋雷、蒋凌虹无证据证明签订合同系受到乾升公司欺诈、胁迫，也无证据显示该份合同损害了社会公共利益或存在以合法形式掩盖非法目的的情形，此外，合同约定自双方签字后生效，在当事人无特别约定的情况下，备案登记并非合同生效的必要条件，袁锋雷、蒋凌虹的该项辩解意见没有事实和法律依据，不予采纳。袁锋雷、蒋凌虹系完全民事行为能力人，应当清楚自己签订商品房买卖合同所应承担的合同义务，并应对商品房价格浮动、自身履约能力等因素进行合理评估。在支付首付款后，袁锋雷、蒋凌虹未按约提交资料申请按揭贷款，也未采取其他方式支付剩余房款，已构成违约，除应向乾升公司付清剩余房款外，还应支付相应的违约金。合同约定了买受人逾期付款的违约责任，乾升公司虽主动降低了违约金标准，但该违约金标准仍较高。本案袁锋雷、蒋凌虹逾期付款给乾升公司造成的损失主要系资金占用期间的利息损失，结合乾升公司与袁锋雷、蒋凌虹履约情况及乾升公司损失情况，同时考虑到违约金具有一定的惩罚性，违约金标准按年利率6%计算为宜。依据合同附件三的约定，买受人应于签订合同一个月内将剩余房款支付至乾升公司账户，故违约金起算时间应为合同签订一个月后的次日，即自2018年7月31日开始计算，至2019年11月8日的违约金为35113元，自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，袁锋雷、蒋凌虹应继续以剩余房款为基数，按照年利率6%的标准向乾升公司支付违约金，故对乾升公司诉讼请求第一项及诉讼请求第二项的合理部分，予以支持。袁锋雷、蒋凌虹辩称，乾升公司虚假宣传该楼盘附近有地铁10号线，对袁锋雷、蒋凌虹购房起了严重诱导作用，应当视为要约。一审法院认为，轨道交通属于市政设施，不属于乾升公司可承诺范围，乾升公司的楼盘海报中对区位的表述为：项目紧邻雷锋大道，地铁4号线（在建）、地铁10号线（规划）及多路公共交通，畅达全城，区位图中明确标注地铁10号线为规划中，袁锋雷、蒋凌虹提交的安居客网站对于楼盘宣传视频亦表述项目附近有地铁10号线规划，乾升公司虽对地铁10号线进行宣传，但表述均为规划中，该说明并非具体确定，并不意味着乾升公司对地铁10号线进行允诺，轨道交通规划及变更属于公开信息，袁锋雷、蒋凌虹作为买受人，亦可通过相关渠道获取信息，乾升公司的宣传行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形，不能视为要约，且合同附件四约定，购房人签署本提示前，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和订约目的的依据。本案中，乾升公司与袁锋雷、蒋凌虹签订的合同中并无对地铁等内容的约定，故对袁锋雷、蒋凌虹该项辩解意见，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、袁锋雷、蒋凌虹于判决生效之日起十日内向乾升公司支付剩余房款460000元；二、袁锋雷、蒋凌虹于判决生效之日起十日内向乾升公司支付2018年7月31日至2019年11月8日的违约金35113元，并支付自2019年11月9日至剩余房款清偿之日止，以尚未支付的剩余房款为基数按照年利率6%计算的违约金；三、驳回乾升公司的其他诉讼请求。案件受理费9882元，减半收取4941元，由乾升公司负担578元，袁锋雷、蒋凌虹负担4363元。二审中，袁锋雷、蒋凌虹向本院提交了如下证据：证据1：袁锋雷、蒋凌虹与乾升公司销售顾问微信聊天记录及相关附件，欲证明袁锋雷、蒋凌虹购买乾升公司房屋关注的就是房屋所在学区、是否有地铁等，乾升公司在销售过程中提到的双地铁、名牌学校均与袁锋雷、蒋凌虹所购房屋无关了，因乾升公司误导，致使袁锋雷、蒋凌虹不能实现和目的；证据2：业主联名信，欲证明2018年11月，购买了乾升公司房屋的业主对所含精装修单价进行了投诉；证据3：相关业主的长沙市市长信箱文件，欲证明就乾升公司所销售房屋精装修单价、虚假宣传学区房情况的投诉；证据4：长沙市住建委下发的长住建发（2018）48号、长住建发（2018）53号文件，欲证明对精装房的单价构成有严格的计价标准；证据5：袁锋雷、蒋凌虹所购房屋精装修单价与2019年6-9月乾升公司销售部分房屋精装修单价情况，欲证明袁锋雷、蒋凌虹所购房屋精装修单价违反政府规定，销售价格虚高，是价格欺诈；证据6：出生证明，欲证明袁锋雷、蒋凌虹为学区而购房。乾升公司质证称，对证据1的真实性、合法性及关联性有异议，该微信聊天记录是有选择性择取的，与一审提交的聊天记录不一致。袁锋雷、蒋凌虹在一审中的聊天记录经法官查看其微信聊天记录原件发现其明确表示不交房款的原因是因为房屋价格买贵了；对证据2、证据3、证据5、证据6的真实性、合法性及关联性均有异议；对证据4的真实性无异议，对证明目有异议。二审中，乾升公司向本院提交了新建商品住宅全装修部分价格备案表，欲证明乾升雅苑是严格按照政策要求对价格备案后才进行销售。袁锋雷、蒋凌虹质证称，对该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，备案的价格没有价格组成明细表，根据长住建发（2018）53号文件附件一的要求，开发商的利润不能超过核算价的8%，备案价格2302元/平方米虚高，远超成本及利润。本院对上述证据经审查认为，袁锋雷、蒋凌虹提交的证据1、证据4、证据5、证据6无其他证据佐证不能达到其证明目的，依法不予采信；证据2、证据3与本案无关联，依法不予采信。乾升公司提交的证据能够到达其证明目的，依法予以采信。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方二审争议的焦点问题是：袁锋雷、蒋凌虹是否应向乾升公司支付剩余购房款及违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，乾升公司与袁锋雷、蒋凌虹于2018年6月30日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。该商品房买卖合同附件四明确约定，购房人签署本提示前已确认，开发商的相关楼书、宣传册、海报、样板房、模型等购房人所接触到广告、宣传资料中涉及对购房人所购商品房的要约、承诺或购房人交易目的等事项，双方根据需求实际最终于合同中体现，均以双方合同约定为准，上述资料不作为双方交易标准和定约目的的依据。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。袁锋雷、蒋凌虹在本案中并未提交充分有效证据证明乾升公司在销售案涉房屋时存在虚假宣传导致案涉合同履行不能，举证不能的不利后果应由袁锋雷、蒋凌虹承担，故袁锋雷、蒋凌虹应依约向乾升公司支付剩余购房款，同时，袁锋雷、蒋凌虹未按约定提交资料申请贷款，亦未采取其他方式支付剩余房款，其逾期付款行为已构成违约，应承担逾期付款的违约责任，一审法院据此认定袁锋雷、蒋凌虹支付乾升公司剩余购房款460000元并按年利率6%的标准支付2018年7月31日起至款项付清之日止的违约金并无不当，依法予以维持。袁锋雷、蒋凌虹主张其可暂不支付剩余房款的上诉理由不成立，依法不予支持。此外，在本诉中提起反诉系法律赋予袁锋雷、蒋凌虹的诉讼权利，该权利无需人民法院释明即可行使，袁锋雷、蒋凌虹亦可另案主张权利，一审法院并未影响袁锋雷、蒋凌虹的诉讼权利。袁锋雷、蒋凌虹主张一审法院没有实现程序正义的上诉理由不能成立，依法不予支持。综上所述，上诉人袁锋雷、蒋凌虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8890元，由上诉人袁锋雷、蒋凌虹负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月十一日书记员  叶慧灵