福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终1053号 上诉人（原审被告）：仙游县辰泰房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇海亭岭小区，统一社会信用代码9135032205433900XL。 法定代表人：连建平，总经理。 委托诉讼代理人：**、林志，福建品义律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：林盛志，男，1985年6月8日出生，汉族，住仙游县。 被上诉人（原审原告）：黄丽容，女，1987年8月30日出生，汉族，住仙游县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 上诉人仙游县辰泰房地产开发有限公司（以下简称辰泰公司）因与被上诉人林盛志、黄丽容商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初5310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辰泰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回林盛志、黄丽容的一审全部诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由林盛志、黄丽容负担。事实和理由：1.根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第二十五条规定，双方保证合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。2019年1月30日，辰泰公司通过邮政快递单将交房通知书邮寄至合同上记载的通讯地址，告知林盛志、黄丽容于2019年2月10日至2019年3月1日交房，但林盛志、黄丽容为了多拿违约金，拒不在辰泰公司规定的时间内办理交房手续。林盛志、黄丽容恶意不接收商品房，违约金的计算截止日期不能按实际交房日期计算，应以辰泰公司通知的交房时间即2019年2月10日作为交房时间。因此，一审认定事实错误。2.一审认定《附件十一补充协议》第八条关于宽展期180天及违约金不超过合同总价1%的约定免除了辰泰公司的责任，是无效的，该认定明显错误。如果该约定无效，那该条款中关于违约金按照总购房款的日万分之一计算部分也应认定无效。一审将同一条款的合同内容部分认定无效，部分认定有效，明显适用法律错误。而且，福建省高级人民法院于2016年5月10日在《民事审判工作若干问题意见》中明确强调应当尊重当事人的合同约定，对合同约定的违约金金额或者损失赔偿的计算标准不应动辄调整。因此，180天宽展期及违约金不超过合同总价1%的约定应属有效。3.辰泰公司一审提供的仙游县建设局、仙游县人民政府、仙游县仙港工业园区开发区管理委员会、莆田市气象局等出具的材料，可以证实本案逾期交房是因不可抗力、政府因素造成。一审对此不予认定，属于认定事实和适用法律错误。案外人黄良英、苏航就辰泰公司逾期交房于2019年1月14日向一审法院起诉，要求解除合同、返还购房款首付款及定金等。一审法院经过审理后，于2019年7月3日作出（2019）闽0322民初681号民事判决，判决驳回黄良英、苏航的全部诉讼请求。该判决书明确载明辰泰公司逾期交房的行为系政府原因导致，辰泰公司通知交房的时间也在合理期限内，不构成违约。 林盛志、黄丽容辩称：1.一审认定的以实际接收房屋的时间为违约金计算的截止点是正确的。辰泰公司在一审中不能提供证据证明涉案房屋具备交房条件。一审已经明确向辰泰公司询问涉案房屋的测绘报告是否取得，辰泰公司明确回答庭后核实，但其庭后并没有将核实情况以及相关证据提交给一审法院，故一审认定涉案房屋不具备交房条件，并无不当。2.一审认定涉案房屋买卖合同的附件十一中的补充协议第八条中关于宽展期180天以及违约金不超过合同总价1%的约定无效，符合法律规定，并无不当。3.辰泰公司认为涉案房屋逾期交房是由于不可抗力及政府原因造成，没有事实和法律依据，一审对该主张不予认可是正确的。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 林盛志、黄丽容向一审法院起诉请求： 一审法院认定事实如下：林盛志、黄丽容、辰泰公司于2016年1月4日签订商品房买卖合同（预售），约定林盛志、黄丽容向辰泰公司购买位于仙游县“名门八十八号”19#1108号商品房，每平方米7304.95元，建筑面积110.61平方米，总价款808000元。林盛志、黄丽容已付清全部购房款给辰泰公司。合同第九条对商品房的交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条约定：商品房相关设施设备交付条件。（一）基础设施设备。（二）公共服务及其其他配套设施（以建设工程规划许可为准)。合同第十一条关于交付时间和手续的约定。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任，该条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。2.详见附件十一。合同第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件、均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同第二十八条约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一第八条约定，出卖人未按商品房买卖合同第九条规定期限前交房的，买受人同意给予出卖人180日（含第180日）宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前具备交房条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人，而不视为出卖人逾期交房，且买受人同意宽限期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任；买受人给予的宽限期届满，出卖人逾期交房超过180日的，自上述本条第一款约定的宽限期届满的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付其已支付的房价款万分之一的违约金（最高不超过合同总价的1%），合同继续履行；如出卖人在宽限期后的180天以上还未交房的，买受人可以选择退房；买受人同意出卖人于交房宽展期届满后逾期交房的除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。在审理期间，双方确认林盛志、黄丽容至今未接收该商品房。 本案的争议焦点为：一、林盛志与辰泰公司签订的补充协议是否有效？二、逾期交房是否属于不可抗力及政府原因？三、实际逾期交房的时间及违约金如何计算？对此，一审法院予以分析认定如下： 一、林盛志与辰泰公司签订的补充协议是否有效？ 林盛志、黄丽容主张，2015年12月1日，林盛志与辰泰公司签订补充协议，该协议是双方真实意思表示，应认定为有效协议，辰泰公司应按该补充协议履行义务。为此，林盛志、黄丽容提供补充协议、案外人游亦雅赠送物业管理费证明予以证实。 辰泰主张，对补充协议、赠送物业管理费证明的真实性、关联性、合法性均有异议，认为补充协议上甲方签章处加盖的是营销专用章，不是辰泰公司的公章，且辰泰公司也没有营销专用章，故该补充协议系林盛志、黄丽容单方制作的，对辰泰公司不产生任何的约束力，且该补充协议与本案无关。 一审法院经审查认为，辰泰公司作为房地产开发商，与买受人签订商品房买卖合同均由其公司的工作人员与买受人签订的，买受人并不认识开发商的法定代表人，买受人只要认为是其公司的工作人员，就均有权代表公司与买受人签订任何合同，包括补充协议，属于表见代理。补充协议的相对人系辰泰公司，加盖的印章只要是辰泰公司的，就可以认定补充协议系辰泰公司签订的。辰泰公司辩解辰泰公司没有营销专用章，林盛志、黄丽容提供案外人游亦雅的赠送物业管理费证明，也是加盖辰泰公司的营销专用章，说明该印章一直由辰泰公司使用。补充协议约定交房延长至2017年6月30日止，该约定与附件十一第八条相符合，没有损害辰泰公司的利益，亦是辰泰公司的意思表示，故补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议，对双方均有法律拘束力，辰泰公司应按补充协议履行义务。 二、逾期交房是否属于不可抗力及政府原因？ 林盛志、黄丽容主张，根据双方签订商品房买卖合同及补充协议的约定，辰泰公司应于2017年6月30日将商品房交付给林盛志、黄丽容，林盛志、黄丽容却至今未接收到商品房，辰泰公司已构成逾期交房，应承担违约责任。 辰泰公司则主张，由于市政道路建设未竣工，消防无法验收，影响小区排水管道建设、化粪池及出水口等扫尾工程无法施工，且不可抗力的暴雨台风均造成辰泰公司延期交房，延期交房不是辰泰公司的原因造成的，故辰泰公司不构成逾期交房，无需承担违约责任。 一审法院经审查认为，《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。台风暴雨天气属于正常气候现象，辰泰公司完全可以通过查阅历年气象资料，对雨水或恶劣天气可能对施工进度造成的影响作出合理的评估，故暴雨台风不属于合同法规定的不可抗力。至于仙游县鲤南镇承建的两条市政道路未动工建设，电力线路未迁移、民房拆迁事宜未启动等政府原因，在双方签订商品房买卖合同时，辰泰公司就已经预见到，且作为强势方的房地产开发商在考虑交房时间问题时，已经将可能导致延期交房的各种主客观因素均计算在内，故辰泰公司逾期交房并非是不可抗力和政府原因造成的。 三、实际逾期交房的时间及违约金如何计算？ 林盛志、黄丽容主张，因辰泰公司未按照合同及补充协议约定，于2017年6月30日前交付商品房，故辰泰公司应支付逾期交房的违约金，违约金计算方法：以680000元为基数，自2017年7月1日起按中国人民银行同期存款基准利率计至实际交付房屋之日止。 辰泰公司则主张，根据附件十一第八条约定，辰泰公司有180天的交房宽限期，而且违约金最高不超过合同总价的1%；因林盛志、黄丽容已收到交房通知书，却拒绝接收商品房，该行为系对双方签订的商品房买卖合同第十一条交付时间和手续进行变更，该行为亦表明双方的交房时间以通知时间为准。因此，辰泰公司并没有违约；退一步，即使辰泰公司存在逾期交房，因房屋于2018年12月28日通过消防验收和竣工验收，房屋就具备交房条件及满足居住使用，违约金的计算时间的截点应为2018年12月28日止。 一审法院经审查认为，1、从双方所签订的合同约定上分析。双方在案涉的《商品房买卖合同（预售）》第二十八约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。在补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。而双方在《商品房买卖合同（预售）》中对于案涉房屋的交付时间已经明确为2017年12月31日，即显然不属于“未约定”或“约定不明”的内容，因此双方所签订《附件十一补充协议》，买受人给予出卖人180日宽限期和违约金不超过合同总价1%，显然属于不合理的减轻或免除出卖人应承担的责任，违反了合同诚实、公平原则。2、从法律上分析。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十四条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案双方所签订的《附件十一补充协议》，为辰泰公司提供的格式条款，如上分析，该协议第八条中关于宽展期180天及违约金不超过合同总价的1%的约定，因是免除辰泰公司责任，依据上述法律规定，应当认定该约定无效。虽然商品房于2018年12月28日通过竣工验收和消防验收，但辰泰公司对该商品房没有提供测绘报告，仍不具备交付的条件，故辰泰公司主张逾期交房时间只能计至2018年12月28日或计至交房通知时间为止，没有事实依据和法律依据，不予采纳。由于林志盛与辰泰公司签订的补充协议是有效的，故本案的逾期交房时间应自2017年7月1日计至实际交房之日止。违约金应以680000元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率计算。 综上所述，一审法院认为，林盛志、黄丽容与辰泰公司签订补充协议、商品房买卖合同及附件十一（除约定宽展期180天及违约金不超过合同总价的1%之外）是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规强制性规定，应认定为有效合同，对双方当事人均有法律约束力。林盛志、黄丽容依约履行了支付全部房价款的义务，就享有请求辰泰公司按合同约定的时间交付商品房，但辰泰公司未按照补充协议约定的时间交付商品房，已构成违约，应依法承担违约责任。故林盛志、黄丽容请求辰泰公司支付逾期交房的违约金（以680000元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率自2017年7月1日起计至交房之日止）符合法律规定，予以支持。辰泰公司的辩解主张，缺乏依据，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：仙游县辰泰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给林盛志、黄丽容逾期交房违约金，违约金计算方法：自2017年7月1日起至实际交房之日止，以购房总款680000元为基数，按中国人民银行同期存款基准利率计。案件受理费1225元，由仙游县辰泰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，林盛志、黄丽容没有提供新的证据。 辰泰公司提供以下证据：1.房屋测绘报告，欲证明：涉案房屋已取得房屋测绘报告，符合交房条件。2.涉案“名门八十八号”小区17、18、19、20、21、22、23部分业主交房通知书，欲证明：辰泰公司已通知小区所有业主于2019年2月10日至2019年3月1日办理交房手续。3.快递单物流信息查询打印件，欲证明：辰泰公司已向林盛志、黄丽容邮寄交房通知书。 林盛志、黄丽容质证认为：辰泰公司提供的证据都不属于新证据。该些证据明显形成于一审之前，在一审之前辰泰公司已经掌握，特别是房屋测绘报告，在一审时，林盛志、黄丽容已经当庭询问涉案房屋是否具有房屋测绘报告，辰泰公司回答庭后落实，但辰泰公司在一审庭后乃至一审判决前均没有提供相应的房屋测绘报告，故林盛志、黄丽容认为上述证据均不是二审新证据，不能作为定案依据。即使法院认为上述新证据可以作为定案依据，也应该对辰泰公司进行罚款。附条件质证如下：1.对第一组证据的真实性没有异议，但是林盛志、黄丽容在收到该证据前，辰泰公司并没有提供给业主看。根据双方合同约定，辰泰公司在交房前就应该向业主出示房屋具备交房条件的材料，但是辰泰公司并未出示，故逾期交房违约金应当继续计算。2.对第二组证据，没有任何一份是通知林盛志、黄丽容。对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。该些通知书并非是发给林盛志、黄丽容的，与本案不具有关联性，也不能证明辰泰公司已经有通知所有业主。3.对第三组证据的真实性没有异议，但对证明对象有异议，林盛志、黄丽容并未收到交房通知书。该快递单仅显示有寄送快递，但不能显示快递寄送的内容以及通知的内容，而且在该时间点，涉案房屋还不具备交房条件，该通知是无效的。 本院经审查认为：1.第一组证据系测绘公司出具，且有原件核对，真实性可以确认，可以证实涉案房屋在2019年1月12日取得房屋测绘报告，予以采信。2.对第二组证据，系辰泰公司单方制作，仅凭该组证据，不能证明辰泰公司有向所有业主通知办理交房手续，不予采信。3.对第三组证据，真实性可以确认，能够与辰泰公司一审中提供的快递单、交房通知书相印证，可以证实辰泰公司有向林盛志、黄丽容邮寄交房通知书，林盛志、黄丽容有收到交房通知书，予以采信。 经审理查明，对一审法院认定的事实，辰泰公司没有异议，但认为一审法院遗漏认定以下事实：辰泰公司有向业主邮寄交房通知书，通知业主在2019年2月10日至2019年3月1日期间交房。林盛志、黄丽容对一审法院认定的事实没有异议。因双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 根据上述对辰泰公司二审提供的证据的分析认定，本院另认定事实如下：涉案房屋在2019年1月12日取得房屋测绘报告，辰泰公司于2019年2月初向林盛志、黄丽容邮寄交房通知书，林盛志、黄丽容于2019年2月8日收到交房通知书。 本院认为，辰泰公司与林盛志、黄丽容签订的《商品房买卖合同（预售）》及《附件十一补充协议》系双方当事人真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同约定履行自己的义务。林盛志、黄丽容依约支付了全部购房款，辰泰公司也应按合同约定的时间及时交付涉案房屋。虽然双方在《商品房买卖合同（预售）》第十一条中约定，辰泰公司应于2016年12月31日前交房，但双方在《附件十一补充协议》第八条第一项中变更约定为“出卖人未按商品房买卖合同第九条规定期限前交房的，买受人同意给予出卖人180日（含第180日）宽限期”，该约定并非免除辰泰公司逾期交房的义务，仅是对交房期限做出一定的顺延，并未排除林盛志、黄丽容的主要权利，故一审将该交房宽限期的约定认定为无效约定不当，应予纠正。关于违约金总额最高不超过合同总价1%的约定是否有效的问题。林盛志、黄丽容购买房屋，其目的是取得所购买房屋的所有权特别是房屋的居住使用权，辰泰公司不能在约定的宽限期满前交房，已构成违约。《补充协议》中约定逾期违约金总额最高不超过合同总价1%，将导致辰泰公司在长时间逾期交房的情况下无需继续承担违约责任，该约定显然系免除辰泰公司责任、排除业主主要权利的格式条款，依法应认定为无效条款，一审法院对该条款效力的认定是正确的。辰泰公司在《补充协议》约定的宽限期满前仍未交房，构成违约，应从宽限期满后次日即2017年7月1日起开始承担违约责任。在《附件十一补充协议》第八条第二项中，双方明确约定逾期交房违约金按照已付款的日万分之一计算，应予确认。我省作为台风登陆较为频繁的省份，每年都会受到台风的影响。作为专业的房地产开发公司，辰泰公司对于房地产开发的进程可能遇到的气候情况更应有一定的知悉和把控，对台风天气造成的施工影响应有所预见，故对于辰泰公司主张的逾期交房也因台风等极端恶劣天气导致的主张，本院不予采信。根据辰泰公司一审提供的由仙游县住房和城乡建设局出具的《调查报告》、仙游县鲤南镇人民政府、仙游县仙港工业园开发区管理委员会出具的《承诺书》及仙游县鲤南片区西利东路东段市政工程的《工程竣工验收报告》，可以确认涉案房屋逾期交房系因开发商即辰泰公司资金链断裂和小区周边市政配套设施未及时配建等问题导致，后相应的政府配套设施即西利东路东段市政工程于2018年11月8日才竣工。因此，在2018年11月8日之前，本案逾期交房是因为两个方面的因素造成，即除了辰泰公司自身资金链断裂的原因外，也存在不可归结于开发商的小区周边市政配套设施未及时配建的因素。根据《附件十一补充协议》第六条的约定，应当减轻辰泰公司自2017年7月1日起至2018年11月8日止期间的违约责任，对该期间辰泰公司应承担的逾期交房违约金可按照合同约定的50%计算，即按已付款的日十万分之五计算。对此后产生的逾期交房违约责任，仍应按合同约定的标准即按已付款的日万分之一计算。涉案房屋于2018年底通过竣工验收和消防验收，于2019年1月12日取得房屋测绘报告，符合合同约定的交房条件，辰泰公司于2019年2月初按照林盛志、黄丽容在合同中确认的地址向林盛志、黄丽容邮寄交房通知书，通知林盛志、黄丽容于2019年2月10日至2019年3月1日前办理交房手续，该通知合法有效。林盛志、黄丽容未在该期间办理交房手续，视为涉案房屋于2019年3月1日已交付，故本案违约金截止点应为2019年3月1日。一审以林盛志、黄丽容实际交房日期作为违约金截止点不当，同样予以纠正。综上所述，辰泰公司上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省仙游县人民法院（2019）闽0322民初5310号民事判决； 二、仙游县辰泰房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向林盛志、黄丽容支付逾期交房违约金，违约金计算方法：自2017年7月1日起至2018年11月8日止，以购房总款680000元为基数，按日十万分之五计算；自2018年11月9日起至2019年3月1日止，以购房总款680000元为基数，按日万分之一计算； 三、驳回林盛志、黄丽容的一审其他诉讼请求； 四、驳回仙游县辰泰房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1225元，由仙游县辰泰房地产开发有限公司负担490元，由林盛志、黄丽容负担735元；二审案件受理费1225元，由仙游县辰泰房地产开发有限公司负担490元，由林盛志、黄丽容负担735元。 本判决为终审判决。 审判长  许秋红 审判员  陈利强 审判员  李 忠 二〇二〇年五月二十七日 书记员  高小福 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。