文书内容重庆市永川区人民法院执 行 裁 定 书(2020)渝0118执异108号案外人：何未，男，1974年7月23日出生，汉族，住重庆市永川区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司重庆永川支行，住所地：重庆市永川区萱花路64号，统一社会信用代码91500118903769232C。被执行人：陈旺，男，1983年4月18日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：白里平，女，1984年10月13日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：重庆荣驹汽车销售有限公司，住所地：重庆市九龙坡区奥体路1号附7-11-17号，统一社会信用代码9150010707881440X9。法定代表人：刘方彬，董事长。被执行人：刘方彬，男，1990年12月26日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：钟宇剑，男，1991年10月18日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人:周禹，男，1991年8月10日出生，汉族，住重庆市永川区。被执行人：袁虹，女，1986年11月21日出生，汉族，住重庆市永川区。在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司重庆永川支行（以下简称“建行永川支行”）与被执行人陈旺、白里平、重庆荣驹汽车销售有限公司、刘方彬、钟宇剑、周禹、袁虹金融借款合同纠纷一案中，案外人何未对本院执行位于重庆市永川区兴龙大道789号21幢1单元3-1号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人何未称，其在法院2019年10月15日查封案涉房产前即2019年9月30日已与钟宇剑、张静签订《房地产买卖合同》，购买了案涉房产，并交纳购房款405000元，剩余款项通过银行按揭贷款；合同签订后，钟宇剑、张静已将该房屋交付其使用，其亦于2019年10月6日与重庆耘跃装饰设计有限公司签订《重庆室内住宅装饰工程合同》，对该房产进行装修，后因案涉房产被查封而无法办理贷款，亦无法办理过户手续，其同意根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定将剩余未付房款按照法院的要求交付执行，请法院中止对案涉房屋的执行。申请执行人建行永川支行称，虽然案外人何未与钟宇剑已签订房屋买卖合同，但未办理过户登记手续，根据物权法第九条的规定，现房产仍登记在钟宇剑名下，法院在钟宇剑不履行生效法律文书确定的义务的情况下对该房产查封符合法律规定，并无不当，案外人可与钟宇剑解除房屋买卖合同并要求钟宇剑返还购房款；案外人何未系2019年9月30日与钟宇剑签订的房屋买卖合同，而案涉房屋系2019年10月15日被法院查封，此间案外人何未有充足的时间办理房屋过户手续而未办理，系其自身原因导致无法办理过户手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人钟宇剑未发表意见。本院查明，因建行永川支行与陈旺、白里平、重庆荣驹汽车销售有限公司、刘方彬、钟宇剑、周禹、袁虹金融借款合同纠纷一案，本院于2019年5月5日作出（2019）渝0118民初3223号民事判决书，判决由陈旺、白里平归还建行永川支行借款本金146536元，并支付截止2019年1月2日的利息2699.56元、罚息852.94元及从2019年1月3日起至结清之日止的罚息、复利；向建行永川支行支付律师代理费6155元，若陈旺、白里平未按期履行支付义务，则以陈旺所有的渝C582W2号汽车一辆折价或者拍卖、变卖后所得的价款由建行永川支行优先受偿；由重庆荣驹汽车销售有限公司对陈旺、白里平应向建行永川支行归还借款本金并支付利息、罚息、律师费的债务承担连带保证责任保证，若重庆荣驹汽车销售有限公司对陈旺、白里平的债务未能履行承担连带责任保证义务，由刘方彬、钟宇剑、周禹、袁虹在重庆荣驹汽车销售有限公司应承担的连带责任保证范围内承担连带责任保证。判决生效后，被执行人均未按判决书确定的内容履行义务，申请执行人建行永川支行于2019年9月19日向本院申请强制执行。执行中，本院于2019年10月15日作出（2019）渝0118执4418号之一执行裁定书，于2019年10月21日对钟宇剑所有的位于重庆市永川区兴龙大道789号21幢1单元3-1号房产进行了查封，查封期限为三年。现该房产登记权利人为钟宇剑、张静。同时查明，2019年9月27日，重庆市永川区不动产登记事务中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示，案涉房产在交易前无限制，仅有抵押权人建行永川支行设立的抵押。2019年9月30日，钟宇剑、张静（甲方）与何未（乙方）通过经纪方重庆市宜人易家房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房地产买卖合同》，约定钟宇剑、张静自愿将位于重庆市永川区兴龙大道789号21幢1单元3-1房产出售与何未，房屋总成交金额为845000元，房屋为清水房，签订合同时，交纳购房定金50000元，另应于2019年10月15日前支付除定金外的首付款355000元，尾款440000元由何未向放贷银行申请贷款直接支付给钟宇剑、张静，钟宇剑、张静同意于2019年9月30日将房屋交付何未使用，并允许何未进场装修或入住。合同签订当日，何未通过中国建设银行向钟宇剑6217003760135643518建设银行账户转入房款定金50000元，钟宇剑、张静当日将位于重庆市永川区兴龙大道789号21幢1-3-1房屋及钥匙8把一并交与何未，三方均在《房屋交付确认书》上签字确认。2019年10月6日，何未与重庆耕跃装饰设计有限公司签订《重庆室内住宅装饰工程合同》，约定由重庆耕跃装饰设计有限公司对位于永川区兴龙大道789号（金科阳光小镇）21幢1单元301房屋进行装修，工程总造价60000元，双方签订合同之日支付6000元。后何未依约向重庆耕跃装饰设计有限公司支付装修首付款6000元，重庆耕跃装饰设计有限公司向何未出具了编号为0026564的收据一张。2019年10月11日，重庆耕跃装饰设计有限公司向何未发出《进场装修确认书》，载明其公司已按合同约定于2019年10月8日正式进场施工，何未在该确认书上签字确认；同年10月15日，何未又通过重庆银行向张静6230960000011793267的重庆银行账户转入355000元。2019年10月23日，建行永川支行向重庆市永川区国土资源和房屋管理局出具《解除抵押证明》，载明钟宇剑于2014年10月30日向建行永川支行借款39.7万元，于2019年10月15日还清全部贷款本息，请予以解除抵押登记，预告登记证明号：205渝预告[2014]字第19140号，抵押物地址：重庆市永川区兴龙大道789号21幢1单元3-1。2020年5月9日，重庆市永川区不动产登记事务中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示，案涉房产无抵押有限制。审查过程中，何未向本院书面承诺愿意按照法院的要求将购房剩余价款440000元交付执行。本院认为，本案的争议焦点系是否应对位于重庆市永川区兴龙大道789号21幢1单元3-1号房产继续执行。从2019年9月27日重庆市永川区不动产登记事务中心出具的《房屋登记信息查询结果》显示，案涉房产在交易前无限制仅有抵押权人建行永川支行设立的抵押，而钟宇剑已于2019年10月15日将其在建行永川支行的借款还清，建行永川支行亦于2019年10月23日向重庆市永川区国土资源和房屋管理局出具《解除抵押证明》办理解除房屋抵押登记，但房屋实际已于2019年10月21日被本院依法查封，何未在购买房屋前已对房屋的基本情况起到了合理的审慎义务，在抵押权已客观涤除的情况下，未办理过户手续不可归责于案外人何未，故对建行永川支行辩称何未在买房后未及时办理过户系其自身原因造成的意见，本院不予采纳。案外人何未于本院查封之前已与钟宇剑、张静订立《房地产买卖合同》并按合同约定支付了购房款405000元，且愿意按照人民法院的要求将剩余价款440000元交付执行，并在本院查封案涉房产之前即对该房屋进行装修、使用，实现了对该房屋的实际支配，之所以未能办理产权转移登记手续系因该房屋被法院查封，并非案外人的过错造成，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，故对案外人何未要求本院中止对案涉房屋执行的请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对位于重庆市永川区兴龙大道789号21幢1单元3-1号房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 冉 毅审判员 蒋智奇审判员 罗念刚二〇二〇年五月十九日书记员 韩 肖