新疆维吾尔自治区喀什市人民法院民 事 判 决 书（2020）新3101民初1085号 原告：蒋如文，男，汉族，1947年8月4日出生，江苏省泰兴市人，农三师45团退休干部，住喀什市。委托诉讼代理人：张秋生，新疆德新律师事务所律师。被告：喀什市乐家超市有限公司，住所地：新疆喀什市。法定代表人：王磊，该公司经理。委托诉讼代理人：李光耀，新疆鼎泽凯（喀什）律师事务所律师。原告蒋如文与被告喀什市乐家超市有限公司（以下简称乐家超市）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋如文的委托诉讼代理人张秋生、被告乐家超市的法定代表人王磊及其委托诉讼代理人李光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋如文向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令被告向原告返还喀什市慕士塔格西路新隆农贸市场商铺；3．判令被告向原告支付租金欠款105088.6元；4．被告向原告支付违约金10000元，合计115088.6元。事实和理由：2015年10月28日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的喀什市慕士塔格西路新隆农贸市场前段1#1-2AH号商铺（面积42.14㎡）出租给被告，租赁期限5年，自2015年11月1日至2020年10月30日止，租金为前2年按前段每月70元/㎡，中段每月65元/㎡，后段每月60元/㎡。从第3年开始前段、中段、后段在原租金的基础上每年增长租金5元/㎡，租金付款方式为分批付款，第一次付款期限为当年的11月1日至11月15日，支付租金总额50%，第二次于次年5月1日至5月15日，支付当年租金总额剩余50%。合同还约定了违约责任，被告不得以任何理由拖欠租金，如有拖欠，原告有权按每天租金总额1%加收滞纳金，如拖欠租金超过二个月，原告有权终止合同，如果任何一方违约，必须赔偿违约金10000元。合同签订后，被告至今尚欠原告租金105088.6元，原告多次找被告协商要求支付租金，被告以资金周转困难为由拒付。为了维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法公正判决。乐家超市辩称，被告只承担2017年5月23日之前的租金11959元，因为是原告违约在先，在2017年5月23日原告等业主书面形成了《业主大会决议通知书》，该通知书第二条要求被告在2017年5月31日前给各位业主结清以前所欠的房租；但是形成该通知后的当晚，原告采取强制封门措施，造成被告无法经营，给被告造成了巨大的经营损失。原告的房租2017年5月23日之前的由被告承担，2017年5月24日之后的应该由原告自己承担。由于锁门给被告造成的损失，根据法庭调查情况，被告将提出反诉，要求原告承担相应的赔偿损失及违约责任。本院经审理查明以下事实：2015年10月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（原告）出租的商铺位于慕士塔格西路新隆农贸市场（现简称“乐家超市”）1#A2A号，面积42.14平米；租赁期限为5年，自2015年11月1日起至2020年10月31日止。租金及交纳方式为，1．租赁期限前2年按前段每月70元/平米，中段每月65元/平米，后段每月60元/平米收取租金（前2年租赁期内不长租金）；2.从第3年开始前段、中段、后段在原租金的基础上每年增长租金5元/平米；3．每年租金乙方（被告）为两次支付给甲方，第一次支付期限为当年的11月1日至11月15日，支付当年租金总额的50%，第二次于次年5月1日至5月15日，支付当年租金总额剩余50%。乙方不得以任何理由拖欠，如有拖欠，甲方有权按每天租金总额1%加收滞纳金，如拖欠租金超过二个月，原告有权终止合同，收回商铺。本合同期内，任何一方不得以任何借口终止合同，如任何一份违约，必须赔偿违约金10000元。2017年4月18日，被告给原告出具房租欠款证明，载明：截止到2017年5月23日乐家超市欠蒋如文（1-2A/42.14平方）房租11958元。2017年5月23日，原告等业主召开了业主大会，并给被告出具了《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》，要求被告于2017年5月31日前给各业主结清以往所有房租欠款，并于2017年6月1日开始给各业主退还商铺，并恢复商铺原状，如延期退还商铺，延期退还商铺期间的房租由乐家超市承担。双方为此产生纠纷，原告遂诉至法院。诉讼中，原告增加请求，要求被告返还商铺时恢复原状。庭审中，原告称房屋租金是按照前段计算：2017年5月23日前租金为11958元；2017年5月23日至2017年11月1日，共计5个月，租金为14749元（计算方法：42.14平米×70元/每平米×5个月﹦14749元）；2017年11月1日至2018年11月1日，共计12个月，租金为37926元（42.14平米×75元每平米×12个月﹦37926元）；2018年11月1日至2019年11月1日，共计12个月，租金为40454.4元（42.14平米×80元/每平米×12个月﹦40454.4元），以上合计105088.6元。被告对欠付2017年5月23日前租金11958元不持异议，对原告按照前段计算2017年5月23日后的租金不予认可，辩称原告租赁给其的商铺位置为中段，且原告等人在2017年5月23日晚将乐家超市前门锁上，致使超市无法经营，故不承担2017年5月23日后的租金。上述事实有当事人陈述，《房屋租赁合同》、房屋所有权证、房租欠款证明，《关于乐家超市经营场地所属各业主召开业主大会形成决议的通知》等证据在案为证，本院予以确认。对双方有争议的事实和证据，本院分析认定如下：被告提交视频资料一份，证实：原告及相关业主召开业主大会，要求被告在2017年5月23日结清所欠的房租，并要求在2017年的6月1日收回商铺，必要时将采取封门措施，也可以向法院提起诉讼；但是原告及相关业主在2017年5月23日晚至24日凌晨，采取强制封门措施，致使其无法经营。经质证，原告对视频不认可，认为被告出示的证据不能证明原告从2017年5月23日就锁门至今的事实。经本院核实，被告认可乐家超市内的所有物品仍在租赁的商铺内，被告有超市后门钥匙，可以自由出入，前门暗锁钥匙也在被告处，且原告租赁给被告的商铺至今仍由被告占有。本院对该证据的证明力不予认定。本案争议的焦点为：1．原告与被告签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，被告应否向原告返还租赁商铺，并恢复原状；2．被告向原告支付租金的数额及是否应当承担违约金。关于焦点1，本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。本案双方在合同中约定，如拖欠租金超过二个月，原告有权解除合同，被告在租赁原告商铺后，未按照约定的期限支付租金，显属违约，原告要求解除《房屋租赁合同》，由被告返还租赁商铺的请求，本院予以支持；至于原告要求被告将租赁商铺恢复原状的请求，因双方对租赁商铺时的状况说法不一，原告也未能提交证据证实租赁给被告商铺时的现状，此项请求，本院不予支持。关于焦点2，被告对欠付原告2017年5月23日前租金11959元予以认可，该租金被告应当予以支付。对于2017年5月23日后租金原告计算有误，本院予以纠正，原告认可其租赁给被告的商铺位置位于中段，根据双方约定，中段租金前2年65元/平米，从第三年开始在原租金的基础上每年增长月租金5元，本院认定2017年5月23日至2017年11月1日，共计5个月，租金为13695.5元（计算方法：42.14平米×65元/每平米×5个月﹦13695.5元）；2017年11月1日至2018年11月1日，共计12个月，租金为35397.6元（42.14平米×70元每平米×12个月﹦35397.6元）；2018年11月1日至2019年11月1日，共计12个月，租金为37926元（42.14平米×75元/每平米×12个月﹦37926元），以上款项由被告予以支付。对原告要求被告支付违约金10000元，符合双方约定，本院予以支持。对于被告主张原告等人在2017年5月23日后将经营的乐家超市门锁上，其不承担此后的房屋租金，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告蒋如文与被告喀什市乐家超市有限公司2015年10月19日签订《房屋租赁合同》；二、被告喀什市乐家超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋如文返还位于慕士塔格西路新隆农贸市场1#1-2A号是商铺（面积42.14平米，房屋坐落于喀什市下坝路东湖小区旁）；三、被告喀什市乐家超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋如文支付2017年5月23日前租金11959元；四、被告喀什市乐家超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋如文支付2017年5月23日至2019年11月1日租金87019.1元；五、被告喀什市乐家超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋如文支付违约金10000元；六、驳回原告蒋如文的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2601.78元，减半收取计1300.89元，由原告蒋如文负担62.89元，被告喀什市乐家超市有限公司负担1238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于喀什地区中级人民法院。审  判  员   方娜二 〇 二 〇 年 五 月 二 十 八 日书  记  员   何文