江西省抚州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣10执异11号案外人：邓文超，男，1993年5月13日出生，汉族，住江西省广昌县。委托诉讼代理人：徐润兰（系邓文超母亲），住江西省广昌县，代理权限为特别授权代理。申请执行人:张寿荣，男，1965年1月28日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：吴金明，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：赵琳，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。申请执行人:抚州农村商业银行股份有限公司，住所地江西省抚州市临川区抚临大道中段，统一社会信用代码91361000060757152M。法定代表人：陈迎宾，董事长。委托诉讼代理人：周佳驰，男，抚州农村商业银行股份有限公司客户经理，住江西省抚州市，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：章友华，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被执行人：江西长兴农贸集团有限公司，住所地江西省广昌县旴江镇莲乡大道出口处（昌厦路旁），统一社会信用代码91361030705781476H。法定代表人：李长文，执行董事兼总经理。在本院执行申请人执行人张寿荣与被执行人李长文、薛广英、江西广源肥业有限公司（以下简称广源公司）、江西长兴农贸集团有限公司（以下简称长兴公司）民间借贷纠纷一案和申请执行人抚州农村商业银行股份有限公司（以下简称抚州农商行）与被执行人长兴公司、广源公司、李长文、薛广英金融借款合同纠纷一案中，案外人邓文超对本院查封长兴公司位于广昌县旴江镇新圳北路车站出口22号商铺提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人邓文超称，2002年9月23日，邓文超与江西长兴农贸集团有限公司签订了购买位于广昌新圳北路（车站出口处）22号店面的商品房购销合同，并按协议约定履行完毕。协议所约定的房产自双方约定的交付之日起，其所有权属邓文超所有，邓文超已按约支付了约定的全部房款，且江西长兴农贸集团有限公司已将涉案店面交付邓文超使用，并已于2004年10月28日为邓文超已办理了土地证，该土地证号：广盱国用（2004）字第1062号。土地证办理完后，邓文超一直催促长兴公司办理房产证，但其却以各种理由推脱，导致至今未予办理。现法院在办理抚州农商行金融借款合同纠纷一案中，于2019年10月31日查封了邓文超购买的房产，损害了邓文超的合法权益，请求终止对邓文超房产的执行，解除对邓文超房产的查封。申请人执行人张寿荣称，邓文超异议所依据的买卖合同未生效，非执行财产权属人，其异议无证据支撑，请求法院依法驳回邓文超的异议。具体理由如下：一、邓文超异议无事实与法律依据。（一）案涉合同效力问题。1.案涉商品房购销合同主体不适格，买卖合同无效。根据邓文超提供的《商品房购销合同》签订主体来看，合同甲方为“广昌县长兴贸工农有限总公司”，而案涉被执行人为长兴公司，查询国家企业信用信息公示系统，并没有登记长兴公司曾用名为“广昌县长兴贸工农有限总公司”，故合同甲方“广昌县长兴贸工农有限总公司”不等同于长兴公司，“广昌县长兴贸工农有限总公司”不是案涉房屋所有权人，即无权代表长兴公司出售房屋，案涉合同无效。邓文超以无效的合同主张权利，没有法律依据，无法排除强制执行。2.如合同主体适格，案涉房屋未获得预售许可证，买卖合同也无效。经查，长兴公司出售案涉房屋是在没有商品房预售许可证的情况下（一直到现在都没有），邓文超与长兴公司签订了一份疑点重重的商铺买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售同，应当认定无效。由于无效合同自始无效，因此，邓文超与长兴公司签订的合同不受法律保护，该合同的风险也只能由邓文超自行承担，其不能以无效合同对抗张寿荣合法的执行行为。3.涉案房屋已在银行抵押贷款，被执行人未经抵押权人同意，处分无效。《物权法》第一百九十一条规定，“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，据张寿荣了解，涉案房屋早已在本合同签订前在银行进行抵押贷款，故在抵押权存续期间，长兴公司对抵押物无权处分。如本合同即使成立，因转让抵押财产未经抵押权人同意，损害抵押权人利益，为无效合同。（二）邓文超非案涉房屋的所有权人。依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋属于不动产，其产权变更应通过依法登记，邓文超虽与长兴公司签订《商铺买卖合同》，但合同并没有生效，双方也未办理产权登记手续，该房屋的物权未发生变更。如法院认为涉案合同有效，被执行人与邓文超订立不动产买卖合同但未完成过户登记时，从物权归属上，该不动产仍属于被执行人所有，邓文超尚未取得所有权，其仅享有债权，故无法排除张寿荣的执行。二、如法院认为涉案合同有效，邓文超不满足排除执行条件。长兴公司为房地产开发企业，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定审查异议人是否符合规定的情形。（一）长兴公司与邓文超未签订合法有效的书面买卖合同。邓文超提供的合同无法证明系与长兴公司签订的，即使是与长兴公司签订的，也为无效合同，前文已经详细阐明，在此不再赘述。故此，目前邓文超无充分证据证明长兴公司与其签订了合法有效的书面买卖合同。（二）涉案不动产为房屋，不属于居住房屋。由于争议不动产为系房屋，邓文超未提供任何证据证明案涉商铺为居住房屋，即使为居住房屋，邓文超也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，故邓文超未完成举证责任，其异议应当予以驳回。（三）邓文超未提供相应的证据佐证其已支付了购房款。邓文超未提供银行转账凭证证明其支付了款项给长兴公司，且长兴公司依法入账，否则应承担举证不能的不利后果。而纵观本案证据，邓文超证据不足以证明其支付了购房款。综上所述，邓文超认为涉案房屋归属于自己，明显无证据支撑，无法达到排除执行的目的，且邓文超与被执行人长兴公司、李长文等有恶意串通之嫌疑，企图利用诉讼手段帮助被执行人逃避债务，故请求法院依法驳回邓文超的异议，以维护张寿荣的合法权益。申请执行人抚州农商行称，如邓文超所述属实，长兴公司在2015年就办理不了包括房产、土地权属证书，长兴公司房屋、土地权也就办理不了抵押登记。且从2002年9月23日签订合同至到2015年还没有办理房产证完全不符合客观事实，邓文超也没有支付全部房款的依据，其并没有支付购房款，不能对抗抚州农商行享有抵押权，即拍卖、变卖抵押物优先受偿的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外的规定。且邓文超的情况也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条的规定，邓文超执行异议申请应依法驳回。被执行人长兴公司未做答辩。案外人邓文超为证实其主张，向本院提供了以下证据：1.提供广昌县长兴贸工农有限总公司与邓文超签订的商品房购销合同原件。2.徐润兰与何小光签订的店面租赁合同。3.案涉22号店铺水电费发票2016年至2017年的。4.土地证。5.国有土地使用权转让申请表。6.土地登记审批表。7.土地登记卡。8.土地登记申请书。证明邓文超已经购买了涉案商铺。抚州农商行质证认为，房屋购销合同、房屋租赁合同、水电费发票的三性均有异议，真实性也无法确认，与本案没有关联性。当时邓文超才9周岁，水电费、租赁合同都看不出是真实的，对土地证的真实性没有异议，与我们抵押物没有关联性。在15年的土地证没有登记他的范围。张寿荣质证认为，同意抚州农商行的质证意见，补充一点关于商铺购销合同从签字合同的字体看出上面手签的名字都是同一人的字迹，更加说明了该份合同存在被执行人与案外人恶意串通逃避债务的行为，而且从李长文的签字对比其他三份异议人的签字不一致，该份合同存在伪造的可能。本院认为，邓文超提供的商品房购销合同、土地证及转让、审批表具有真实性，本院予以确认。张寿荣为证实其主张，向本院提供了以下证据：企业信息网下载的长兴公司的企业信息变更登记情况表，长兴公司没有用过总公司的名称，说明该合同存在很严重的法律问题。邓文超质证认为，对该证据的真实性没有异议，其也不知道为什么没有这个总公司的名称。抚州农商行对该份证据无异议。本院认为，企业信息变更登记情况表具有真实性，本院予以确认。抚州农商行为证实其主张，向本院提供了以下证据：1.（2019）赣10民初189号民事判决书；2.抵押合同；3.他项权证。证明目的是邓文超购买的22号商铺于2017年9月份就已被抵押了，房产证是广昌房权证（2015）旴字第038260号，规划用途是店面。邓文超质证认为，对抚州农商行提供证据的真实性合法性无异议，但这跟我没有什么关系。他是用总证抵押。张寿荣质证认为，对抚州农商行提供证据无异议。本院认为，抚州农商行提供的上述证据具有真实性，本院予以确认。本院调取了以下证据：1.抚州市中级人民法院（2018）赣10民初96号民事判决书、（2020）赣10执3号执行裁定书及江西省高级人民法院（2019）赣民终494号民事判决书。2.广昌房权证（2015）旴字第038260号不动产产权情况表及平面图。邓文超表示其看不明白。抚州农商行、长兴公司对本院调取的上述证据无异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年9月23日，广昌县长兴贸工农有限总公司（甲方）与邓文超（乙方）签订了一份《商品房购销合同》，合同约定，甲方将案涉房屋（县汽车站出口处，第三栋，第22号店，建筑面积51.54平方米，售价每平方米2000元，合计103080元）出售给乙方，乙方一次性付清购房款给予优惠3%，优惠后的购房款为98000元。甲方应在2002年9月30日前将房屋交付乙方使用……。2004年12月28日，江西省广昌县长兴贸工农有限公司与邓文超就案涉房屋在旴江镇新圳北路17.28平方米的土地在广昌县国土资源局办理了国有土地使用权转让手续，在转让申请表中转让原因载明为房屋买卖，并办理了广国用（2004）第1062号国有土地使用证，但一直未办理房屋过户登记。另查明，长兴公司成立于2003年4月30日，成立之时公司名称为“江西省广昌县长兴贸工农有限公司”，2013年3月1日，公司名称变更为“江西长兴农贸集团有限公司”。再查明，2018年8月28日，张寿荣因与李长文、薛广英、广源公司、长兴公司民间借贷纠纷一案，向本院起诉并申请财产保全。本院作出（2018）赣10民初96号财产保全裁定书，于2018年9月12日，查封了案涉房产。该案本院于2019年4月9日作出判决：李长文、江西长兴农贸集团有限公司、薛广英自判决生效之日起十日内偿付张寿荣欠款本金5000000元及利息4545366元（利息算至2018年8月19日；之后的利息按月利率2%，从2018年8月20日算至欠款实际清偿之日止）。判决后，张寿荣、李长文、薛广英、长兴公司均不服，向江西省高级人民法院提起上诉。江西省高级人民法院于2019年10月25日作出判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，张寿荣向本院申请强制执行，本院于2020年1月3日立案执行。还查明，2017年9月6日，抚州农商行临川支行与长兴公司签订《抵押合同》，约定以权属证书分别为：广昌房权证（2015）旴字第016883号、016884号、038260号的店面为长兴公司向抚州农商行临川支行借款提供抵押担保。上述抵押房产于2017年9月13日办理了抵押权登记并载明了抵押顺位和被担保主债权数额，权证号为：赣（2017）广昌县不动产证明第0001840号。抵押物包括案涉房屋，即位于广昌县旴江镇新圳北路车站出口22号商铺。2019年10月30日，抚州农商行向本院起诉长兴公司归还借款并承担抵押担保责任。本院根据抚州农商行的财产保全申请作出（2019）赣10民初189号财产保全民事裁定，于2019年11月14日轮后查封了案涉房屋。该案本院于2019年12月4日做出判决：1.江西长兴农贸集团有限公司在本判决生效后十日内偿还抚州农村商业银行股份有限公司借款本金1200万元及利息678299.95元（该利息计算至2019年10月14日），之后的利息以尚欠本金为基数按年利率15.3%计算到借款还清为止；二、江西长兴农贸集团有限公司在本判决生效后十日内偿还抚州农村商业银行股份有限公司借款本金629万元及利息335581.17元（该利息计算至2019年10月14日），之后的利息以尚欠本金为基数按年利率15.3%计算到借款还清为止；三、抚州农村商业银行股份有限公司上述第一项借款本息对被告江西长兴农贸集团有限公司权属证书分别为广昌房权证（2015）旴字第016883号、016884号、038260号的房产享有抵押权（抵押权证号为：赣（2017）广昌县不动产证明第0001840号），具有依抵押登记确定的抵押顺位和被担保主债权范围以折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿的权利……。该判决生效后，抚州农商行向本院申请强制执行，本院在该案执行中对包括案涉房产在内的房屋进行评估。现邓文超以案涉房屋其已购买并办理了土地证为由，请求排除对该房屋的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，邓文超购买的商铺已经办理了土地使用权登记，按照土地使用权登记可以判断邓文超系权利人。邓文超据此请求排除强制执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，裁定如下：中止对位于江西省广昌县旴江镇新圳北路车站出口第三栋第22号商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  刘长峰审判员  张 玲审判员  刘志军二〇二〇年五月二十八日法官助理董瑞书记员黄顽