云南省武定县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2329民初201号原告：申品珍，女，彝族，1969年7月6日生，高中文化，云南省武定县人，住武定县。被告：杨志强，男，汉族，1989年12月6日生，云南省昆明市人，户籍地昆明市五华区，现住武定县。委托诉讼代理人：刘冰，云南毓勤律师事务所律师。原告申品珍诉被告杨志强租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，2020年4月22日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告申品珍,被告杨志强及其委托诉讼代理人刘冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申品珍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付垃圾杂物清理费3000元；3、判令被告赔偿原告房屋墙体、电路等设施损坏费用3000元；4、双方纠纷期间的房租损失（自2020年3月20日至本案诉讼终结之日止，按每月6700.00元计算）由被告承担。5、判令被告按合同约定支付违约金30000元。事实与理由：原告将位于的砖混结构房一楼2间，建筑面积为59.11平方米的房屋出租给被告，被告用于经营大东鞋店。达成协议后，双方于2019年3月4日签订了《房屋租赁合同》。合同主要约定：原、被告之间的租赁期限为2019年3月20日至2022年3月19日，共三年；房屋年租金为80000元，房租每年一缴，三年不变，房租必须在每年的3月1日前付清。因使用不当或者其他人为原因使房屋和设备损坏的，被告负责赔偿或者修理。任何一方违约，另一方有权提前解除合同，违约方支付违约金30000元，并承担造成的损失。根据合同约定，2020年3月1日是被告支付原告房屋租金的最后期限，但截止2020年3月1日被告并没有支付房屋租金，考虑到疫情特殊，原告并没有催促被告。直至3月9日，被告单方面通知原告，表示其不愿再租赁房屋。3月18日原告拿到钥匙，才知道被告已将经营物品搬走，房屋内的装修部分被被告全部损坏，并留下大量杂物、垃圾不清理，屋内墙体、电路等设施被被告严重损坏。原告要求其清理垃圾杂物，修复损坏的墙体和电路，被告拒不同意。合同签订后，原告一直依约履行义务，被告无视法律规定及房屋租赁合同的约定，在租赁期内，不仅未依约支付租金，且未在合理期限内通知原告的情况下，中途擅自退租，甚至不愿将房屋内的杂物、垃圾清理，致原告的房屋及设施严重受损，影响房屋另行出租，给原告造成了巨大的经济损失。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据《房屋租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨志强辩称，答辩人杨志强对与申品珍之间形成的房屋租赁合同关系没有异议，申品珍在诉状中所诉称的签订合同的时间、租金的约定也没有异议。但本案的事实是，2019年12月，武定县人民政府就下发了通知，对本案租赁房屋所在街道进行提升改造，改造时间从2019年12月一直要施工到2020年10月30日，还仅是预计的时间。由于今年的新冠疫情的影响，加上答辩人系外地人，一直无法返回武定，直到今年3月，答辩人返回武定后，才发现中新街已经封闭施工，答辩人根本无法上货、下货，不仅如此，由于人行道也被封闭，仅留非常狭窄的宽度供行人通行，根本就无法继续正常经营。考虑再三，答辩人于2020年3月9日通过电话与申品珍联系，请求申品珍念及此前也合作过四、五年，考虑现在的状况，提出解除合同、收回出租房屋的要求，至3月18日，答辩人已向申品珍交还了出租屋的钥匙，申品珍已收回出租屋。据此，答辩人认为：一、答辩人与被答辩人之间的合同已于2020年3月18日解除，被答辩人提出解除合同的主张于法无据。如前所述，答辩人早于2020年3月9日鉴于中新街的现状，无法继续经营，就已向被答辩人提出过解除合同的要约，被答辩人接受房屋钥匙，收回出租房屋，就已经构成了承诺，就解除合同一事上，双方就已经达成了合意，换句话讲，至2020年3月18日，答辩人与被答辩人之间的租赁合同关系就已经解除，不存在需要诉讼到法院再次解除的情形。据此，被答辩人主张要求答辩人支付租金的请求，于法无据，依法不能成立。二、答辩人不构成违约。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”结合本案的情况，本案中的房屋，由于中新街的升级改造，导致答辩人的鞋店无法继续正常经营，合同目的已经无法实现，构成该条“情势变更”的条款，若继续履行合同不仅显失公平，也将给答辩人造成更大的经济损失。据此，答辩人于2020年3月9日向被答辩人提出的解除合同的请求，也根本不构成违约，属于“情势变更”的免责情形。故此，被答辩人提出的要求答辩人承担违约金的请求同样不应当得到支持。三、至于申品珍主张的在搬出出租屋时对房屋造成损坏，是根本不存在的，正如申品珍诉称的，答辩人系经营鞋店，在承租时，答辩人是对房屋进行过重新装修、电路改造的，答辩人交还房屋前，仅是货架等及能够拆除的灯具进行拆除，并未对房层造成损坏。综上三点，答辩人认为，答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同早已于2020年3月18日解除，答辩人提出解除合同的请求属于“情势变更”，不属于违约行为，请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。原告申品珍为证明其主张，向本院提交下列证据：1、原、被告身份证复印件各一份。欲证明原、被告的基本身份信息；2、租赁合同复印件一份。欲证明原被告之间存在租赁关系；3、照片13张。欲证明我的房屋被损坏，以及被告在房屋内留有垃圾；4、中国农业银行银行卡交易明细清单原件一份，欲证明被告转租金给原告的事实；5、店面外照片一组。欲证明旁边的其他商户仍可以正常经营。经质证，被告杨志强认为：对原告提交的证据1、2、4的三性无异议；证据3的真实性、合法性无异议，但是对关联性及待证事实不予认可，从照片中所反映出来的仅仅是被告拆除货柜留下的痕迹，并不是对房屋造成损坏，在租赁合同中的房屋损坏情形应当是承重墙、墙体的损坏才能视为是房屋的损坏，至于垃圾在合同中并没有约定清扫垃圾这一项由承租方来清理；证据5的真实性、合法性无异议，但是对待证事实不予认可，被告经营的是鞋店，因街道封闭施工，无法正常上、下货。其次，其他家可以经营并不代表其他家没有损失或者能正常经营，说不定明天就倒闭了。被告杨志强为证明其辩解意见，向本院提交下列证据：1、杨志强身份证复印件一份。欲证明被告的基本身份信息；2、《中新街提升改造施工公告》打印件一份、照片三张。欲证明2019年12月，武定县人民政府就下发了通知，对本案租赁房屋所在街道进行提升改造，改造时间从2019年12月一直要施工到2020年10月30日，还仅是预计的时间。由于今年的新冠疫情的影响，加上答辩人系外地人，一直无法返回武定，直到今年3月，答辩人返回武定后，才发现中新街已经封闭施工，根本无法上货、下货，不仅如此，由于人行道也被封闭，仅留非常狭窄的宽度供行人通行，根本就无法继续正常经营。经质证，原告申品珍认为：对被告提交的证据1无异议；对证据2无异议，但是对待证事实不予认可，其他家也可以正常上货、下货。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的案件事实，本院予以确认。对当事人争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的证据3、5，即被告承租的商铺内外的照片，被告对其真实性、合法性无异议，二组证据与本案存在关联性，予以采信，其能证明原告的待证事实。被告提交的证据2即被告承租的商铺外的主街道中新街提升改造施工公告和施工现场照片，原告无异议，予以采信，其能证明被告租赁的房屋所在的主街道进行封闭改造，改造时间从2019年12月至2020年10月30日，但人行道未封闭，影响被告上货、下货和经营。但不能证明被告无法上货、下货，无法继续正常经营。根据庭审，本院确认本案如下事实：2019年3月前，被告杨志强就承租了原告申品珍位于武定县年，用于经营大东鞋店。三年租期届满后，为了续租，2019年3月4日原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：一、房屋租赁期限为2019年3月20日至2022年3月19日，共三年；二、房屋年租金为80000元，房租每年一缴，三年不变，房租必须在每年的3月1日前付清；三、因使用不当或者其他人为原因使房屋和设备损坏的，被告负责赔偿或者修理；四、任何一方违约，另一方有权提前解除合同，违约方支付违约金30000元，并承担造成的损失。双方还约定了其他相关权利义务。合同签订后，被告根据合同约定交纳了第一年度的租金。第二年度的租金被告未按合同约定于2020年3月1日前交纳。2020年3月9日，被告单方面通知原告，表示其不愿再租赁房屋。在双方未协商一致的情况下，被告于2020年3月18日前，将商铺内经营物品搬走，房屋内的装修部分被损坏，墙面、电路等设施部分损坏，杂物、垃圾未清理。2020年3月18日，被告将所承租房屋的钥匙交给原告，该房屋原告至今锁着。另查明：一、被告在承租房屋的第一年度后期，因受新冠疫情的影响，被告的经营也受到影响；二、被告租赁的房屋所在地的主街道进行封闭改造，改造时间从2019年12月至2020年10月30日，但人行道未封闭，影响被告上货、下货和经营，现被告租赁房屋周边的其他商铺仍在经营；三、双方纠纷发生后，被告已另选址开店经营。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告申品珍与被告杨志强签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，协议合法有效，原、被告均应按约定履行。在履行过程中，被告未按约定的期限交纳租金，在未协商一致的情况下要求单方解除合同，自行搬离所承租房屋的行为均已构成违约，故原告要求解除双方签订的房屋租赁合同，被告支付租金和违约金的诉讼请求，本院予以支持。鉴于被告在承租房屋经营期间因受新冠疫情和租赁的房屋所在地的主街道进行封闭改造的影响，本院酌定2020年3月19日至4月22日（开庭日）租金5000元，违约金酌定15000元。对原告主张的其他损失，因证据、理由不充分，本院不予支持。对被告辩解其所租赁房屋所在地的主街道已经封闭施工，无法继续正常经营，且被告已提出过解除合同的要约，原告接受房屋钥匙，收回出租房屋，就已经构成了承诺，就解除合同一事上，双方就已经达成了解除合同的合意，被告不构成违约，原告的诉讼请求予以驳回的意见。因被告要求单方解除合同，对是否解除合同，被告无证据证明双方已达成一致意见，在被告自行搬离所承租房屋并交还钥匙的情况下，原告不可能放任自己的房屋不管，原告将该房屋锁好至今，不能据此认定双方在2020年3月18日已达成解除合同的合意。故被告的辩解意见证据、理由不充分，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告申品珍与被告杨志强于2019年3月4日签订的《房屋租赁合同》予以解除。二、被告杨志强应于本判决生效后10日内支付原告申品珍租金5000元，支付违约金15000元，合计20000元。三、驳回原告申品珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告申品珍负担150元，被告杨志强负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  董忠华二〇二〇年五月二十日书记员  李晓斌