江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0106民初1408号原告：洪凯，男，1989年11月3日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：魏国俊，江苏盛律律师事务所律师。被告：洪志祥，男，1953年11月8日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市鼓楼区。被告：洪志明，男，1956年4月2日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现无固定住所。被告：洪志平，男，1958年12月12日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市鼓楼区。被告：洪国庆，男，1961年10月1日出生，汉族，户籍地江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市鼓楼区。被告：孟静，女，1963年1月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市太和区。委托诉讼代理人：穆武，辽宁润祺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺新年，辽宁润祺律师事务所律师。原告洪凯与被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆、孟静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪凯及其委托诉讼代理人魏国俊，被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆，被告孟静的委托诉讼代理人穆武、贺新年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪凯向本院提出诉讼请求：确认位于南京市鼓楼区（文景花园）02幢一单元802室的房屋（以下简称案涉房屋）为原告所有。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆、孟静协助将案涉房屋过户至原告名下。事实和理由：原位于南京市鼓楼区房屋）产权人为洪志富及被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆兄弟五人于1982年共同出资建造，为兄弟五人共有。2010年，宝善街房屋拆迁，因洪志富有购买中低价商品房的资格，经家庭成员协商一致，由原告全额出资以洪志富的名义申购了中低价商品房即案涉房屋。2017年6月27日，拆迁部门下发《南京市产权置换房购买通知书》。2017年8月10日，原告全额支付购房款467039元至南京盛世房地产开发有限公司，并缴纳了契税、工本费、物业费等。案涉房屋交付给原告并一直由原告居住至今。2019年5月9日，原告以洪志富的名义补签了《南京市房屋买卖合同》。洪志富于2019年3月15日去世，无法直接办理变更登记手续。洪志富与魏书琴于1987年12月30日登记结婚，魏书琴于2011年11月5日死亡。2013年，洪志富与被告孟静登记结婚，原告洪凯系被告洪志祥之子，洪志富的侄子。原告认为，案涉房屋系祖产拆迁，原告以洪志富名义购得，并非洪志富的遗产，故诉至本院，请求判如所请。被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆均认可原告陈述的事实，同意原告的诉请。被告孟静辩称，其与洪志富共同生活近六年，对原告以洪志富名义购买案涉房屋一事毫不知情，原告的诉请无事实依据。本院经审理认定事实如下：洪志富、洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆为兄弟关系，洪凯系洪志祥之子。洪志富与魏书琴于1987年12月30日登记结婚，魏书琴于2011年死亡。2013年3月6日，洪志富与被告孟静登记结婚，2019年3月15日，洪志富死亡。原位于南京市鼓楼区房屋）的所有权人为洪志富、洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆。房屋来源为自建。2010年9月23日，原南京市下关区房屋拆迁安置办公室作为拆迁实施单位代理拆迁人南京市土地储备中心（甲方、拆迁人）与洪志富、洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆签订了《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定被拆迁的宝善街房屋货币补偿金额为990652元，搬迁补助费、过渡补助费、搬家奖励等为327020元，乙方同意于2010年4月5日将被拆迁房屋腾空交由甲方拆除等等。上述协议签订后，洪志富、洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆将宝善街房屋交由拆迁部门拆除，并向拆迁部门出具了具结书。根据拆迁政策，洪志富、洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆五人中仅有洪志富、洪志平符合申购产权调换房的资格，2016年7月8日，洪志平通过公证声明放弃申购南京市产权调换房，同意洪志富以其名义申购产权调换房。2017年3月13日，原南京市下关区房屋拆迁安置办公室（甲方、拆迁人）与洪志富（乙方、被拆迁人）签订了《购房协议书》，约定乙方购买的安置房屋坐落于文景花园北17幢1单元802室，房屋预测建筑面积89.39㎡，总房款为467509.7元（5230元/㎡，最终以实测面积计算多退少补）等等。2017年6月27日（落款日期），南京市住房制度改革办公室向洪志富发出《南京市产权置换房购买通知书》，同意洪志富购买文景花园的产权置换房一套，房屋建筑面积为89.39平方米左右（实际面积以测绘部门结果为准）。2017年8月10日，洪志祥向南京盛世房地产开发有限公司支付购房款467039元。2019年2月21日，南京盛世房地产开发有限公司出具了购买方为洪志富的案涉房屋的增值税普通发票，票面金额为467039元。2019年5月9日，原洪凯以洪志富的名义与南京盛世房地产开发有限公司补签了《房屋买卖合同》，约定洪志富购买案涉房屋，房屋单价5230元/平方米，总价款为467039元，房屋交付时间为2017年12月31日前等等。原告洪凯称，案涉房屋自2017年8月10日交付之日起即由其实际居住，为证明其主张，向本院提交了其交纳物业费的相关票据。原告洪凯当庭向本院提交了一份《保证与承诺》，载明：“洪志富同意将下关拆迁27㎡房款19万元给洪凯做生意用（买卖二手车），洪志富承诺钱由洪志祥给付洪凯19万元，等拿房款时给洪志祥。另外，承诺我本人壹套拆迁调换房保证给洪凯买，负责一切住房手续，完成交付结束。保证人：洪志富20101220。”被告孟静对该份证据的真实性不予认可。案涉房屋的购房发票、《房屋买卖合同》等原件均由原告洪凯持有。上述事实，有当事人陈述、《南京市城市房屋拆迁补偿协议》、《南京市产权置换房购买通知书》、增值税普通发票、收据、《房屋买卖合同》、《保证与承诺》以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案中，原、被告是否存在口头借名买房的事实，应从购房款支付、借名与出名人的关系、购房合同、票据等原件由谁持有、房屋的使用情况等多方面予以综合评判。从购房款支付上看，案涉房屋的购房款系由洪凯父亲洪志祥代为支付，支付金额与《南京市产权置换房购买通知书》上载明的面积相对应的购房款、购房发票、补签的购房合同约定的金额一致，故本院认定案涉房屋的购房款由原告支付。从案涉房屋购买手续、资料保管上看，票据、补签的购房合同等原件均由原告持有，本院认为，房产作为一项重要的生活资料，对于一普通家庭而言，房产支出占据了绝大部分。作为不动产权的重要凭证，产权人通常会妥善保管好购房合同、发票原件等相关资料，而不会轻易将此委托他人保管或随意丢弃。从案涉房屋居住使用情况上看，案涉房屋一直由原告居住使用，被告孟静称其与洪志富婚后共同生活近六年，但未曾听过案涉房屋的情况，结合洪志富与原告洪凯的叔侄关系以及洪志富膝下无子女的事实，印证了案涉房屋系由原告洪凯借洪志富名义申购的合理性。被告孟静虽不认可《保证与承诺》的真实性，但并未提交相反的证据证明其主张，故本院对被告孟静申请对《保证与承诺》笔迹鉴定的申请，无事实依据，亦无必要性，本院不予采纳。综上，本院认定原告洪凯与洪志富之间系借名买房的法律关系，案涉房屋真实权利人为本案原告，故原告要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于责任主体问题。根据法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当清偿的债务，继承人放弃继承的，对被继承人的债务可以不负责偿还。本案中，洪志富的第一顺位继承人孟静对案涉房屋未声明放弃相关的权利，且在本次诉讼中认为案涉房屋应属于洪志富的遗产其应享有权利，故案涉房屋产生的相关债务，继承人孟静应承担相应的义务。被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆系第二顺位的法定继承人，对案涉房屋的过户并无法定的或约定的义务，故原告关于被告洪志祥、洪志明、洪志平、洪国庆履行协助义务的诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第十条、《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告孟静于本判决生效后三十日内协助将位于南京市鼓楼区（文景花园）02幢一单元802室的房屋过户登记至原告洪凯名下（因过户产生的所有税、费等均由原告洪凯负担）。案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，合计12800元，由原告洪凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 韩 浩二〇二〇年五月二十九日书记员 张璐璐履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施：1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出境；4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。