辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽04民终337号上诉人（原审被告）：抚顺德创置业有限公司，住所地：抚顺市顺城区将军北街1—9号。法定代表人：杨洪山，该公司总经理。委托诉讼代理人：于岩，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡忠良，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丽，女，1967年7月18日出生，汉族，住抚顺市新抚区。被上诉人（原审原告）：吴赋贵，男，1968年11月18日出生，汉族，住抚顺市新抚区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：杜振家，辽宁必达律师事务所律师。上诉人抚顺德创置业有限公司因与被上诉人朱丽、吴赋贵房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2019）辽0411民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人抚顺德创置业有限公司委托诉讼代理人于岩、被上诉人共同委托诉讼代理人杜振家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺德创置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉请求或将本案发回重审；2、上诉费用由被上诉朱丽、吴赋贵负担。事实和理由：一审认定事实不清、适用法律错误，具体理由如下：一、违约金计算的开始日期应为2016年8月26日。根据《民法总则》规定诉讼时效3年，被上诉人朱丽、吴赋贵于2019年8月26日向一审法院提起本案诉讼，因此仅有2016年8月26日至2019年8月26日止违约金尚在诉讼时效内，之前产生的违约金因其怠于行使权利而超出时效，上诉人在一审时已提出，但一审判决中没有论述，致使结果有失公允。根据《第八全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要理解和适用》第十八项规定：“买受人请求支付逾期办证的违约金从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效。”同时结合杜万华主编的《理解和适用》：“如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于持续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以平衡当事人之间的利益，也可以给予适当补偿，有利于平衡当事人之间的利益。”因此，应以起诉之日倒退三年计算违约金数额。二、违约金计算的截止日期应为产权证取得之日，即2018年11月29日。本案中，上诉人于2018年11月29日取得了案涉房屋初始登记批复，已完成约定的和法定的出卖人协助买受人办理产权权属登记中的协助义务。一审没有恰当理解合同约定义务，错误认定违约金截止日期。三、被上诉人并无任何实际损失，其主张违约金过高。上诉人按约定交付房屋，被上诉人一直实际占有、使用所购买房屋，已实现了使用价值，上诉人并未对其物权造成任何影响；且被上诉人没有提交证据逾期办证给其造成实际损失。法律规定，对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，已实现违约金补偿性和惩罚性的价值属性。被上诉人没有实际损失，其主张违约金数额过高。朱丽、吴赋贵辩称，上诉人直至2019年5月9日才通知答辩人办理产权登记，依据合同应承担违约责任，上诉人主张违约金过高理由不成立。关于诉讼时效，首先上诉人在一审中没有提及，在二审提出时效问题依法不应审理；其次，答辩人购买房屋之后，小区业主就多次找上诉人办理产权证，业主之间可以作证，普通购房者主动要求办理产权证是符合日常生活情理的，而且，上诉人出售房屋之后将物业就移交物业公司，撤离本地区，答辩人无处找到开发商即上诉人。答辩人认为一审依约确定违约金没有超出法律规定范围，上诉人认为园区业主人多数提起相同请求诉讼，判决违约金数额过会使上诉人经营困难的理由不成立，合同有效即对上诉人有拘束力，违约金的数额没有超出约定和审判实践通常标准。综上，应依法维持原判。朱丽、吴赋贵向一审法院起诉请求：1.判决抚顺德创置业有限公司按照合同约定支付迟延办理房屋所有权登记的赔偿金49589.28元（351697×0.01%×1410天）；2.本案诉讼费由抚顺德创置业有限公司承担。一审法院认定事实如下：2013年3月16日，朱丽、吴赋贵作为买受人与抚顺德创置业有限公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：HS201209700），合同约定：朱丽、吴赋贵以房屋总价款351697元的价格购买抚顺德创置业有限公司开发的位于抚顺市顺城区房屋一处；抚顺德创置业有限公司应当在2014年6月30日前将合同约定的商品房交付使用；并应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因抚顺德创置业有限公司的责任，朱丽、吴赋贵不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意约定具备办理该房屋所有权登记的期限为365日，自该房屋交付之日起计算，由朱丽、吴赋贵负责办理，因抚顺德创置业有限公司的责任，如自房屋交付之日起超过365日仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，抚顺德创置业有限公司按朱丽、吴赋贵已付房款的日万分之一承担赔偿金。合同中出卖人处加盖抚顺德创置业有限公司商品房销售合同专用章，法定代表人处加盖王晓光印章，买受人处有朱丽、吴赋贵签字并捺印。2013年3月17日，朱丽、吴赋贵交纳购房款351697元，抚顺德创置业有限公司为朱丽、吴赋贵开具了销售不动产统一发票。2014年6月30日抚顺德创置业有限公司将房屋交付朱丽、吴赋贵使用。朱丽、吴赋贵于2019年5月9日接到抚顺德创置业有限公司《抚顺远洋城办理产权证通知书》，2019年5月17日办理了涉案房屋的不动产登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人应当全面履行自己义务。本案朱丽、吴赋贵与抚顺德创置业有限公司签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律规定，应当认定有效。合同签订后，朱丽、吴赋贵已履行合同约定的支付购房款的义务，但抚顺德创置业有限公司未能按照合同约定的期限履行己方义务，保证房屋买受人在约定期限内取得房屋所有权证书，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于朱丽、吴赋贵主张违约金49589.28元一节，按照合同第15条约定，抚顺德创置业有限公司应在房屋交付使用后365日内履行报备办理产权证书所需材料的义务。抚顺德创置业有限公司未在上述期限内完成登记备案，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，其已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。抚顺德创置业有限公司辩称其仅负责办理初始登记，朱丽、吴赋贵的所有权证应由自己负责办理，朱丽、吴赋贵确系办理房产证的主体，但在合同实际履行中，抚顺德创置业有限公司先行违约，以致朱丽、吴赋贵客观上不能自行办理房屋所有权手续，抚顺德创置业有限公司亦无法协助朱丽、吴赋贵办理，故对其的辩称理由，该院不予采信。关于违约金计算时间一节，抚顺德创置业有限公司于2014年6月30日将房屋交付给朱丽、吴赋贵使用，根据合同约定，如自房屋交付之日起超过365日仍不具备办理房屋权属登记条件的，自该一年期限届满之次日起，抚顺德创置业有限公司按朱丽、吴赋贵已付房款的日万分之一承担赔偿金，故应自2015年7月1日起计算违约金。该院不予采信。朱丽、吴赋贵于2019年5月9日接到抚顺德创置业有限公司《抚顺远洋城办理产权证通知书》，违约金计算至此时为宜。抚顺德创置业有限公司应当给付自2015年7月1日起至2019年5月9日止（1408天），以351697元为基数，按照日万分之一标准计算的违约金49518.94元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：抚顺德创置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付朱丽、吴赋贵延迟办理房屋产权证违约金49518.94元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费520元，已减半收取，由抚顺德创置业有限公司负担。本院经审理确认一审法院认定事实。本院另查明：依据本院（2019）辽04民终1764号民事判决查明，远洋城某业主针对逾期办理产权证事宜向人民网进行投诉，抚顺市人民政府于2018年7月11日予以回复，主要内容为：远洋地产在开发建设远洋城一期工程时，因有13000平方米地下车库属于私改规划建设，因此市规划局对远洋城一期建设不予进行规划验收，导致远洋城爱丁堡小区业主无法办理产权证。被上诉人朱丽、吴赋贵居住在远洋城爱丁堡小区。本院认为，上诉人抚顺德创置业有限公司逾期为被上诉人朱丽、吴赋贵办理房屋产权证依约应承担给付违约金的民事责任，对此双方均无异议，可以确认。本案争议焦点问题是给付违约金的计算方式和依据。首先关于确定房屋产权证办理日期。房地产经竣工验收后，由开发商向登记机关申报，通过确权后，开发商取得《房屋所有权证》（大产权证），这个过程只有开发商来办理。只有开发商进行初始登记，购房者才能依据买卖关系申请办理转移登记，取得房屋产权证；且购房者实际申请办理时，还需要开发商先提交相关材料，登记机关审核备案后购房者才能申请办理移转登记。可见房地产初始登记是购买者申领房屋产权证的必要条件。抚顺德创置业有限公司作为开发商自然知晓产权初始登记与移转登记区别。房屋买卖合同有关条款约定是抚顺德创置业有限公司为买受人（购房者）创设“办理房屋权属登记条件”，抚顺德创置业有限公司将其解释为开发商取得房屋产权证的条件有违事实。故一审法院确定以2019年5月9日接到抚顺德创置业有限公司《抚顺远洋城办理产权证通知书》为具备“办理房屋权属登记条件”，没有超出合同约定的范围，也符合客观事实。据此计算违约金期限自2015年7月1日起至2019年5月9日止（1408天），也符合双方约定。其次，关于本案违约金适用诉讼时效问题。依照法律规定，诉讼时效是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。诉讼时效中断情形包括提起诉讼或仲裁、权利人主张权利、义务人同意履行义务……。本案中，朱丽、吴赋贵陈述其与其他业主多次向抚顺德创置业有限公司主张办理房屋产权证，抚顺德创置业有限公司建成远洋城园区后，抚顺德创置业有限公司主要机构撤离抚顺，园区业主多次上访诉求办理产权证，对此其虽未提交相关直接证据。但在其他业主提起相同诉求案件中，业主陈述与本案基本一致，并反映曾去抚顺德创置业有限公司在北京总部诉求解决此事，还提交人民网截屏图片，证实抚顺市人民政府于2018年7月11日在人民网上公开回复远洋城爱丁堡小区业主未能及时取得房屋产权证原因在于抚顺德创置业有限公司私改规划建设。做为普通购房者购买商品房后，积极办理产权证确认产权归属是符合生活常理的，且抚顺德创置业有限公司在一审主张诉讼时效并不明确，因此朱丽、吴赋贵陈述可以采纳，抚顺德创置业有限公司没有表示曾拒绝为业主办理产权证书，强调只是因客观原因导致逾期办理产权证书。因此，抚顺德创置业有限公司的理由与客观事实不符，不予采信。本案商品房买卖合同文本是辽宁省建设厅和工商行政管理局监制在本地区普遍适用的，内容、形式符合法律规定，其中违约金条款是抚顺德创置业有限公司事先拟制的，违约金的标准体现了其对买受人因逾期办证可能遭受财产损失的一种预先估计，包括逾期期限。按照约定，即使买受人实际损失大于违约金数额，抚顺德创置业有限公司也无需赔偿；相反，即使买受人没有损失，抚顺德创置业有限公司也应按约定给付违约金。现已查明，本案逾期办是抚顺德创置业有限公司私改规划建设，与朱丽、吴赋贵无关，抚顺德创置业有限公司以朱丽、吴赋贵没有实际损失为由请求减免违约金数额缺乏事实依据，与约定也不相符。可能因此遭受经营困境，可与业主沟通，互谅互让协商解决。综上所述，上诉人抚顺德创置业有限公司上诉理由缺乏依据，不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由抚顺德创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹立威审判员  王冬雨审判员  韩 雪二〇二〇年五月十四日书记员  刘 娟