湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2930号上诉人（原审原告）：宋金泉，女，1950年9月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：马启（宋金泉的儿子），男，1977年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张隆侃，湖南隆言宏盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭跃平，女，1976年4月9日出生，汉族，住湖南省宁乡县。上诉人宋金泉因与被上诉人彭跃平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2019）湘0121民初9881号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宋金泉的上诉请求：撤销原判，并对案涉房屋物业费部分进行改判，即撤销合同第八条第三款，并由被上诉人返还代缴物业费54648元，依法确认一、二审诉讼费的分担比例。事实与理由：双方当事人签署的《房屋买卖合同》第八条第三款中物业费的补充约定，明显是在被上诉人未能详细告知物业费存在大额欠款的情况下作出的模糊约定。该条款在文意上与前面的合同条款存在冲突，在未详细阐述相关含义和可能的法律后果情况下，直接导致上诉人陷入了重大误解并作出了违背本意的错误意思表示，依法应当予以撤销。在合同相应条款得以撤销的前提下，物业费的交纳应当依据交易的一般习惯与合同原则进行确认，应由被上诉方缴纳。被上诉人彭跃平辩称，彭跃平与宋金泉签订的房屋买卖合同是在新环境公司见证下合法自愿签订的，不存在故意欺诈、隐瞒等情况。该合同第八条其他约定中写明，物业费由上诉人承担。虽然与该合同第二条第三款有矛盾，但是合同载明若有矛盾以合同第八条为准。约定彭跃平卖房净得款620万元，税费物业费是由上诉人承担。在签订合同之前，上诉人和被上诉人没有提物业费的具体金额是因为中介告诉双方可以和物业公司谈物业费的折扣。请求法院维持一审判决。宋金泉向一审法院起诉请求:1、判令依法撤销双方签订的《房屋买卖合同》第五条第二款，彭跃平向宋金泉返还代缴的个人所得税款125492元；2.彭跃平返还宋金泉已代彭跃平承担的、此次房屋买卖所有权变更日之前的物业费54648元；3.彭跃平承担本案的诉讼费用。（宋金泉在庭审中明确第二项诉讼请求为，请求撤销合同第八条第三款，关于物业费的补充约定）一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实1、2019年4月7日，彭跃平（甲方即卖方）与宋金泉（乙方即买方）、丙方长沙县星沙紫御房屋信息咨询服务部（下简称中介公司）在丙方签约室签订了一份《房屋买卖合同》（下简称《合同》），合同文本由丙方中介公司提供。合同约定：甲方自愿将坐落于长沙市的房屋出售给乙方，建筑面积316.18平方米。合同第二条约定房屋总售价为620万元，并约定房屋交付之前甲方将房屋的水、电、煤气、物业费等有关费用全部结清。第五条其他约定中载明：本次交易按国家规定所缴纳的税、费及其它费用经双方协商由乙方承担。第八条其他约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）中第3点约定：由乙方承担该房屋的物业费。……甲方彭跃平签字，乙方宋金泉签字、宋金泉之子马启签字。丙方中介公司盖章生效。2、合同签定后，宋金泉支付了620万元购房款给彭跃平，彭跃平配合将房屋过户至宋金泉名下，购房交易已完成。在交易过户的过程中，宋金泉向房屋产权管理部门支付了原应由卖家彭跃平承担的个人所得税125492元。3、2019年8月10日，交易房屋的物业管理方湖南影视会展物业管理有限公司向马启发出通知一份“……贵户的交房日期为2013年6月5日。故Ｄ18栋的物业费自2013年6月5日至2019年6月4日，共欠缴物业费54648元。在未缴清该物业费之前，好望谷管理处有权不配合贵户办理入伙及房屋装修手续，敬请知晓。”宋金泉方向该物业交纳了该笔欠缴的物业费54648元。4、宋金泉认为自己垫付的个税与房屋交易之前的物业费应由彭跃平承担，向彭跃平索要无果后，于2019年10月10日诉至一审法院，提出如上诉讼请求。二、双方有争议的事实1、个人所得税是否属于合同第五条规定的“本次交易按国家规定所缴纳的税、费及其它费用”。宋金泉主张不是，认为个人所得税有较强的人身依附性，应由卖家承担。彭跃平主张是，因为没交这个钱，房屋不能过户。且双方早有协商，卖家净得购房款620万元，其他费用由买家承担。一审法院认为，宋金泉未提供证据显示双方对该合同条款的理解发生歧义并找彭跃平协商，且该笔费用在交易过户中产生，应理解为个人所得税系合同第五条规定的内容，由买家承担卖家的个人所得税是双方协商的结果。宋金泉认为个人所得税不属于合同第五条规定的税费主张一审法院依法不予采信。2、合同对交易前物业费由谁承担的约定。宋金泉主张应由彭跃平承担，理由为合同第二条约定。彭跃平主张按合同第八条其他约定，交易前的物业费应由宋金泉承担，且第八条注明“如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准”。一审法院认为，各方对合同文本系丙方中介公司提供的格式合同均无异议，故除第八条外，其他均为格式合同约定，第八条是各方自行协商的结果。第八条第3点约定“由乙方承担该房屋的物业费”，常理推测，此处所指的物业费不可能为交易后的物业费，只能是交易前的物业费。宋金泉在庭审的过程中更是将诉讼请求变更为撤销之诉，故对彭跃平认为双方协商由买方承担交易前的物业费的主张一审法院依法予以采信。一审法院认为，1、关于宋金泉要求依法撤销双方签订的《房屋买卖合同》第五条第2款，并判令彭跃平向宋金泉返还代缴的个人所得税款125492元，彭跃平称自己房屋原本卖价为640万元，是在协商由买方承担其他交易税费、未结清的物业费的情况下才减价为620万元，合同是双方协商的结果且已履行完毕，不同意撤销。一审法院认为，房屋买卖系大宗物权交易，关联双方重大利益，彭跃平在签订合同时应充分注意了各项条款和自己的责权利，现宋金泉要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》第五条第2款、彭跃平向宋金泉返还代缴的个人所得税款125492元，理由不充分，且本案为房屋买卖合同纠纷，并非撤销之诉，故宋金泉该项诉讼请求一审法院依法不予支持。2、关于宋金泉要求彭跃平返还宋金泉已代彭跃平承担的、此次房屋买卖所有权变更日之前的物业费54648元，宋金泉在庭审中明确第二项诉讼请求为，请求撤销合同第八条第三款，关于物业费的补充约定，基于上文提到的理由，宋金泉要求撤销合同条款的理由不充分，对该项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回宋金泉的全部诉讼请求。本案受理费3903元，减半收取1951.5元，由宋金泉负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为彭跃平应否返还宋金泉在案涉房屋所有权变更日之前缴纳的物业费54648元。宋金泉主张，彭跃平应向其返还代缴的物业费54648元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”，宋金泉应举证证明自己的主张，否则，应承担举证不能的法律后果。本案中，彭跃平与宋金泉签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应全面履行合同约定的义务。该合同第八条其他约定（如果以上条款与本约定事项发生冲突的，则以本条款为准）中第3点约定：“由乙方（宋金泉）承担该房屋的物业费。……”宋金泉依据该条约定应承担案涉房屋的物业费。宋金泉认为存在重大误解，应撤销该条款的理由缺乏证据佐证。对宋金泉关于请求撤销案涉合同第八条第三款的主张，本院不予支持。故对宋金泉主张彭跃平应向其返还代缴的物业费54648元的主张，本院不予支持。综上，上诉人宋金泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1166元，由上诉人宋金泉负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月二十二日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。