广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0330民初109号 原告：莫仁章，男，1962年2月21日出生，汉族，广西壮族自治区平乐县人，住广西桂林市临桂区。 被告：欧新姣，女，1941年8月26日出生，汉族，广西壮族自治区平乐县人，住广西平乐县。 法定代理人:莫某（系被告欧新姣女儿），女，1977年12月27日出生，汉族，广西壮族自治区平乐县人，住广西桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：黎其权，平乐县居正法律服务所法律工作者。 第三人：李志国，男，1979年6月1日出生，汉族，广西壮族自治区平乐县人，住广西平乐县。 原告莫仁章与被告欧新姣、第三人李志国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告莫仁章、被告欧新姣的法定法定代理人莫某及委托代理人黎其权、第三人李志国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告莫仁章向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法确认被告与第三人就位于平乐县的《房屋买卖合同》无效；2、请求人民法院依法判决位于平乐县[建筑而积67.69平米，土地使用证号为:平乐县同安镇国用（1990）字第060113号]归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是原告父亲莫金枝的第二任妻子，原告与被告为继母子关系。原告的父亲莫金枝于2014年8月1日去世，生前生育二男二女(即莫仁章，莫革章，莫红艳，莫某，其中莫某为第二任妻子即被告所生)。父亲生前建有房屋二处，一处位于平乐县(即诉争房屋)，该房屋由原告和父系莫金枝共同出资所建，只是房屋所有权人登记在被告名下。另一处房位于，由父亲莫金枝与前妻所建，房屋所有权人登记在父亲莫金枝名下。为解决父亲莫金枝及被告的养老及房产等问题，2012年4月7日，父亲莫金枝及被告趁身体健在之际，请村民李秀生,莫本枝等多人来作证，就赡养老人及房屋继承问题立下字据：位于平乐县房屋（即诉争房屋）居住权和所有权归原告及父亲莫金枝，父亲莫金枝由原告赡养。位于房屋的居住权和所有权归莫革章和被告。该协议由村民李秀生亲自执笔起草，父亲莫金枝，被告及原告在协议上签字，并且请莫本枝等多名见证人在协议中签字证实。立下字据后，原告履行了赡养父亲莫金枝的义务，从2014年初开始，父亲莫金枝多次生病住院,6月、7月病情加重，长期住院花去一大笔费用，8月病故，操办丧事一切费用，都由原告一人承担。后原告便继承了位于平乐县房（即诉争房屋），房屋所有权证也在原告处保存，并一直住在该房屋至今。2019年9月，第三人却突然找到原告家中，要原告从该房屋搬出，问及原因，第三人告知，此房屋被告己卖给了他，后原告到自然资源局查询，方得知被告到县自然资源局挂失后，重新补办了该《房屋产权证》。被告拿到了新补办的《房屋产权证》后，便以130000元的价格卖给了第三人。综上所述，原告认为，该房屋为原告的合法财产，被告的行为，侵犯了原告的合法财产所有权，已构成了侵权。为此，特根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国继承法》等法律及相关司法解释的规定,现向贵院提起民事诉讼，请支持其诉讼请求。 被告欧新姣辩称：1、本案所争房屋产权清晰。涉案房屋是被告经合法程序个人自建的房屋，有平乐县土地管理局颁发的《国有土地使用证》证明，被告对诉争房屋拥有无可争议的所有权，不存在所谓房屋权属争议。2、原告诉状中陈述“位于平乐县（即诉争房屋），该房屋由原告及父亲莫金枝（被告的丈夫）共同所建，只是房屋所有权登记在被告名下。”与事实严重不符。1984年，被告到有关部门办理各种建房手续，和莫金枝共同建起了现在的诉争房屋。由于建房款均由被告支付，所以房子所有权登记在被告名下。3、原告诉状中被称为《协议》的书面文件，父母在世时是不生效的，不应该被采信。《协议》的性质属于遗嘱并附带赡养义务，但是原告自始至终没有按照《协议》履行对莫金枝及被告的赡养义务。莫金枝生病住院及出院后的生活均由被告照顾，莫金枝生病住院的医疗费、病故的丧葬费亦全部由莫金枝的养老金、抚恤金支付，原告分文未出。4、原告不但对被告没有尽过赡养义务，反而对被告百般歧视、虐待和刁难。莫金枝病故后，原、被告曾多次就莫金枝的抚恤金和涉案房屋发生争执。2012年被告患病，为了生活和治疗疾病的需要，被告有权处理自己的财产。现被告年老多病，生活不能自理，跟随女儿莫某生活，每月需要支付护理费和医疗费，被告变卖房屋用于治病和还债，属于《协议》中“在特殊情况下，由父母随意跟谁就跟谁安度晚年直至终身”的约定。5、被告一而再，再而三围绕那份所谓的《承诺书》来进行纠缠，其目的是以合法形式掩盖非法目的、逼迫被告尽快死亡。 第三人李志国述称：第三人与被告就本案争议房屋签订的买卖合同是有效的，现在该房屋归第三人所有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对涉及本案争议焦点的当事人争议较大的证据本院认定如下: 1、原告提供的《父母亲给儿子莫仁章和莫革章房屋分管赡养事儀如下》（以下简称《房屋分管事儀》）（被告提供的第11组证据），被告对其真实性无异议，但认为该协议没有生效，原告没有按协议履行义务；第三人对该证据真实性表示不清楚，本院认为，第三人不是《房屋分管事儀》一方当事人，该协议亦未对第三人设定权利义务，不影响该证据对原、被告的约束力，故本院对其真实性予以采信； 2、原告提供的莫广瑞、莫旺德证明，被告对其真实性不予认可，第三人对该证据表示不清楚。本院认为，由于莫广瑞、莫旺德未出庭作证，无法查明该证据内容的真实性，故本院对其真实性不予采信； 3、被告提供的同安镇人民调解委员会对莫革章、陈秀兰、被告欧新姣的询问笔录，原告对三份笔录的真实性均不予认可，第三人对三份笔录表示不清楚。本院认为，原告虽对上述三份笔录的内容不予认可，但该笔录的内容与原告在同安镇人民调解委员会的陈述能互相印证，故本院对三份笔录的真实性予以采信； 4、被告提供的同安镇人民调解委员会对被告莫仁章询问笔录，原告对其无异议，第三人对其表示不清楚，本院对其的真实性予以采信； 5、被告提供的协议书，原告对其无异议，第三人表示对该证据不清楚。本院认为，第三人不是该协议的一方当事人，该协议亦未对第三人设定权利义务，第三人表示不清楚不影响该证据对原、被告的约束力，故本院对其真实性予以采信。 经审理查明：1977年2月12日被告欧新姣与莫金枝登记结婚，双方于1977年12月27日共同生育女儿莫某。另莫金枝与前妻还生育有两子一女，即儿子莫仁章、莫革章、女儿莫红艳。婚后，被告在平乐县建有房屋一座（涉案房屋），房屋产权人登记为被告欧新姣，该房屋土地使用面积为67.69㎡，建筑面积面积为137.82㎡，房屋产权证号：桂房权证平字第××号，原国有土地使用证号：平乐县同安镇国用（1990）字第060113号，该证后经挂失，新办的国有土地使用证号为平国用（2015）第05006号。2012年4月7日，原告、被告、莫革章、莫金枝签订《房屋分管事儀》，约定：“……①父母亲给儿房屋分管问题给莫仁章管理高车头桥头向同安街方向左边第一家房屋一间……父母亲百岁以后过世由管理权转变为所有权。……现在所有的房屋、鱼笼地所有权都属父母亲所有。……自各人签字之日起上述条款生效”。2012年分家后至2017年11月，被告大多数时间独自一人在涉案房屋居住，2014年8月1日，莫金枝因病去世。2018年第三人从他人处得知被告要出售涉案房屋的消息，便与被告提及其有意购买该房屋。被告与第三人于2018年11月15日签订《房屋转让合同书》，约定第三人以人民币130000元的价格购买被告所有的涉案房屋，购房价款分三次支付给被告，房产交易税费全部由第三人负担。被告与第三人签订《房屋转让合同书》后，根据该合同内容在房地产中介服务机构签订了《房地产买卖合同》用以办理过户手续。2019年7月25日，第三人与平乐县自然资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2019年8月1日第三人向平乐县自然资源管理局支付了国有建设用地使用权出让价款45216元。2019年8月23日，第三人向国家税务局平乐县税务局交纳了国有土地使用权出让、房屋买卖、财产转让所得等相关税费。第三人与被告办理完毕诉争房屋过户手续后，平乐县不动产登记局于2019年9月19日向第三人颁发了不动产权证书，证号：桂（2019）平乐县不动产权第002460号，房屋产权人变更为第三人李志国。 另查明，第三人与涉案房屋相邻，系被告邻居，但其对原、被告等人签订《房屋分管事儀》并不知情。在买房过程中第三人看过被告的房产证和土地使用证，第三人已将购房款人民币130000元分三次全部支付给被告的女儿莫某。2017年11月至今，被告多次因病到桂林市中医医院住院治疗并由莫某照料，其出院记录中的“入院时病情摘要”及“出院时情况”中的查体均为神志清楚，现跟随莫某在桂林生活，庭审中莫某称被告已失去自理和行动能力且神志时而清醒时而模糊。原告经常居住地为平乐县平乐镇，涉案房屋的原《国有土地使用证》由原告保管，房屋的钥匙由邻居保管，其偶尔回涉案房屋居住，2019年9月底原告知晓第三人购买涉案房屋之事后，于2019年11月就该事情找过第三人。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案的《房屋转让合同书》是否有效？《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。原、被告等人签订的《房屋分管事儀》是原、被告等人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对原、被告均具有约束力。该协议约定涉案房屋由原告管理，父母亲百岁以后由管理权转变为所有权，现在所有的房屋、鱼笼地所有权都属父母亲所有；根据协议中均用“父母亲”，且在第一点最后写到“现在所有的房屋、鱼笼地所有权都属父母亲所有”，结合本案案情，该协议应理解为涉案房屋由原告管理，待父母亲均去世后才归原告所有,同时该协议并未设定限制被告对自己所有的房屋进行处置的条款。本案中的《国有土地使用证》、不动产登记资料查询结果证明、房屋产权权属证明均显示被告为涉案房屋的所有权人，共有情况为单独所有，故原告主张原、被告等人签订的《房屋分管事儀》已约定将涉案房屋处分给了原告，原告才是涉案房屋的所有权人，本院不予支持。综上，被告作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故被告处分其享有完全所有权的房屋，不违反法律规定，亦未损害国家及他人利益。第三人在购买房过程中确认过房产证和土地使用证的权利人为被告；另被告虽多次因病住院治疗，且莫某称被告神志时而清醒时而模糊，但结合被告出院记录中记载的查体内容均为神志清楚，结合本案案情，本院认为第三人完全有理由相信被告对房屋买卖有清楚的认识。第三人基于上述事实在不知晓《房屋分管事儀》的情况下与被告就买卖涉案房屋达成合意后于2018年11月15日签订《房屋转让合同书》并按印予以确认系原、被告双方的真实意思表示，后被告亲自与第三人到相关部门办理房屋过户手续亦是对房屋买卖的认可；另该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，且未损害国家、集体、他人利益，故被告与第三人签订的《房屋转让合同书》合法有效。 涉案房屋归谁所有？《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”；第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。被告与第三人签订《房屋转让合同书》后，第三人将购房款人民币130000元分三次支付给了莫某，鉴于被告现在的身体状况并由莫某照料的事实，应当视第三人已经按协议履行完毕给付被告购房款的义务，在第三人支付完毕相关税费后，被告按照约定将涉案房屋过户至第三人名下，之后第三人依法取得涉案房屋的《不动产权证书》，至此涉案房屋的所有权人为第三人李志国。 综上，原告向本院起诉要求确认被告与第三人就位于平乐县的《房屋买卖合同》无效并将位于平乐县[建筑而积67.69平米，不动产权证证号：桂（2019）平乐县不动产权第002460号]确认归原告所有的诉讼请求不成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法法》第九条、第十四条、第十五条、第三十五条的规定，判决如下： 驳回原告莫仁章的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告莫仁章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 李民基 审 判 员 周 伟 审 判 员 韦桂红 二〇二〇年五月十八日 代书记员 欧家振 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。