江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终2058号上诉人（原审被告）：苏州腾晟精密机械有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区临湖镇浦庄村平安路。法定代表人：王根宝，总经理。委托诉讼代理人：张建党，江苏孙吴律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙群华，江苏孙吴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李志江，男，1969年6月8日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：翁琴琴，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。上诉人苏州腾晟精密机械有限公司因与被上诉人李志江房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2019）苏0506民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。苏州腾晟精密机械有限公司的上诉请求：撤销原审判决，将本案发回重审或者依法改判。事实和理由：1、涉案房屋属于违章建筑，因此双方签订的《厂房租赁合同》无效。被上诉人李志江现居住的135平方米的房屋具有合法的权属证明，而涉案的250平方米的房屋则缺乏合法的材料证明，属于违章建筑。村委会工作人员的陈述属于伪证，不应当采信。2、我公司已经支付的租金，原审判决并没有认定，被上诉人李志江应当提供其收款的证据材料。3、被上诉人李志江断水断电，导致我公司我方正常使用租赁房屋，因此我公司不应当支付房屋使用费。另被上诉人李志江应当赔偿我公司因无法正常生产经营造成的损失，具体按照1000元/天的标准计算，从断水断电之日开始到恢复开通之日为止。李志江辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李志江向一审法院起诉请求：1.判令原审被告按月租金2500元标准支付其自2017年6月11日至实际搬离之日止的房屋租金（暂计至2019年5月9日为57500元）、水电费300元；2.解除其与原审被告于2017年3月10日签订的厂房租赁合同，并腾退位于苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号050203）中东边、北边辅房总计250平方米的房屋交还其。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：2017年3月10日，李志江（出租方，甲方）与苏州腾晟精密机械有限公司（承租方，乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于东面以及北面靠河旁厂房面积共计250平方米租赁给乙方使用。乙方租赁上述厂房仅作为机械冲压生产使用，不作他用。租赁期限自2017年3月10日至2020年3月9日止。双方约定租金每月2500元，首期三个月租金7500元2017年3月10日支付，后期九个月租金2017年6月10日支付，本合同后两年租金壹年支付。乙方租赁该厂房使用期间所发生的水、电（注：国家收取甲方单价结算）费用由乙方承担，并在接到通知后一个星期内付清。本协议经双方签字盖章，甲方收到乙方支付的首期租金后生效。合同签订后，李志江于2017年3月10日将涉案房屋交付给苏州腾晟精密机械有限公司使用至今。2019年6月26日，李志江在苏州腾晟精密机械有限公司承租的涉案房屋外张贴《告知书》，载明，因苏州腾晟精密机械有限公司拖欠房租达两年时间，其多次向苏州腾晟精密机械有限公司提出解除，请苏州腾晟精密机械有限公司一周之内搬离腾退房屋，否则承租方将断水断电，后果自负。苏州腾晟精密机械有限公司当天张贴告示回复：“本房屋在民事诉讼中，你无任何权利触碰，我公司提供吴中区法院的证据已经充分证明是你李志江赔偿我公司钱款若干，你在违法犯罪，法院还要罚没你拾万圆承诺金，我公司收到判决书后会往在去年横泾派出所里诬陷我公司的有关人员的单位，各寄一份内容包括（判决书、询问笔录、行政处罚决定书等相关材料）。苏州腾晟精密机械有限公司还在涉案房屋门上张贴了封条。2019年6月29日，李志江对苏州腾晟精密机械有限公司承租的涉案房屋进行了断水断电，至今仍未恢复。另查明，苏州市吴中区原镇南2组宅基地登记在李志江母亲朱文仙名下，宅基地使用权证号为05-02-03。朱文仙已于2012年7月去世。2004年李志江及其家庭成员金林仙、李雨婷申请对涉案宅基地上的原有房屋进行翻建，经苏州市吴中区人民政府横泾街道办事处等部门批准原地翻建用地135平方米，翻建楼房三间。2019年5月5日，苏州市吴中区村民委员会出具《证明》一份，载明：“今由苏州市吴中区原镇南2组的房屋（宅基地使用证号：05-02-03）户主是朱文仙（已过世），与李志江是母子关系，现产权归李志江所有。”审理中，原审法院至苏州市吴中区村民委员会就涉案房屋进行调查，村委会工作人员称，案涉的苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号050203）中东边、北边辅房总计250平方米的房屋经审批翻建，属于李志江所有并由李志江占有使用。以上事实，有李志江提供的《厂房租赁合同》，宅基地使用证、《证明》、户表、人口普查登记表、死亡证明、翻建申请、照片及原审法院制作的调查笔录、庭审笔录等证据在卷证明。审理中，苏州腾晟精密机械有限公司称，李志江占用了其承租的涉案房屋，导致其房屋使用面积减少。此外，合同签订后，其共计向李志江支付了房屋租金20000元，其中5000元系2017年3月15日通过支付宝转账给李志江女婿张凯，其余款项均为现金支付。因涉案房屋系民房，其承租后无法用于冲压，故多次向李志江主张解除合同、返还租金，但是并无证据证明。为此，苏州腾晟精密机械有限公司向原审法院提交了以下证据：1、2018年10月16日李志江在苏州市公安局吴中分局横泾派出所所作的询问笔录复印件一份，该份询问笔录第2页载明“王根宝父子是从2017年3月份租我家东边平房带阁楼共约250平方米作为厂房，他们是做烧烤架的，年租金3万，我有一份协议书的。厂里面基本就王根宝一个人加工，有几台设备，没有其他工人。王根宝一个人住在阁楼，有时住有时不住，具体我没有注意他的行迹。至今他只付了三个月房租7500元，还是签协议的时候付的……”。苏州腾晟精密机械有限公司称，该笔录证明其签订协议时支付过租金7500元给李志江。2、支付宝转账记录截图，证明2017年3月15日，其通过支付宝向李志江女婿转账支付租金5000元。3、《收条》照片打印件一份，落款日期为2017年3月15日，内容为“今收到王根宝房租叁月柒仟伍佰元整。收款人：李志江”。苏州腾晟精密机械有限公司称，证据1可以证明签订合同时其向李志江交付租金7500元，证据2证明其通过支付宝由支付租金5000元，证据3证明其2017年3月15日向李志江支付租金7500元，上述合计20000元。4、2017年6、7月份拍摄的涉案房屋照片。证明李志江在涉案房屋中停放了电动车，李志江在使用涉案房屋。5、2018年拍摄的涉案房屋照片。苏州腾晟精密机械有限公司称，照片中有李志江还有女邻居，李志江企图另找租户承租涉案房屋。6、2019年6月14日其在涉案房屋中拍摄的照片，李志江在照片中，其认为李志江有盗窃意图。7、报警记录、出警照片，证明李志江2019年6月29日断电，阻止其公司人员进出房屋。李志江质证后称，对上述证据1、2、3真实性均无异议，合同签订后，其仅收到过苏州腾晟精密机械有限公司支付的三个月租金7500元，其中5000元由苏州腾晟精密机械有限公司通过支付宝转账给其女婿张凯，剩余2500元支付方式其记不清了。其在派出所陈述中也确认仅收到了7500元租金。证据4形成时间无法确定，照片中的电动车确有一两辆系其所有，但是当时双方关系要好，其偶尔会将电动车停放在苏州腾晟精密机械有限公司承租房屋门口，苏州腾晟精密机械有限公司也会将衣服晾晒在其主房门口。2017年底，双方发生纠纷后，其未再停放过电动车，涉案房屋一直由苏州腾晟精密机械有限公司使用。证据5真实性无异议，该照片拍摄时间为2018年年底，当时苏州腾晟精密机械有限公司要求退房并带有意向承租人看房，但最后苏州腾晟精密机械有限公司出尔反尔，没有腾退房屋。证据6真实性无异议，其在庭审后为拍摄房屋内水表数值才进入房屋。证据7真实性无异议，涉案房屋确实于2019年6月29日断水断电。原审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》，系其真实意思表示且不违反法律规定，应属有效。合同签订后，李志江按约于2017年3月10日向苏州腾晟精密机械有限公司交付了涉案房屋，苏州腾晟精密机械有限公司理应按照合同约定向李志江支付房屋租金。苏州腾晟精密机械有限公司称，李志江占用涉案房屋致其使用受限且无法用于冲压，并提供了照片予以证明。李志江对此不予认可，苏州腾晟精密机械有限公司提供的照片中未反映出拍摄时间，且仅凭照片内容也无法证明其无法实现合同目的，故原审法院对苏州腾晟精密机械有限公司的该项答辩意见不予采信。李志江因苏州腾晟精密机械有限公司未按约支付租金要求解除双方于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》，苏州腾晟精密机械有限公司在2019年6月13日的庭审中予以认可，原审法院确认该合同于2019年6月13日解除。租赁关系解除后，苏州腾晟精密机械有限公司应当腾退承租的位于苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号050203）中东边、北边共计250平方米辅房将该房屋交还李志江，并应支付拖欠的租金及相应的房屋使用费。关于苏州腾晟精密机械有限公司已付的租金金额。苏州腾晟精密机械有限公司提供的询问笔录中，李志江确认收到租金仅有7500元，支付宝转账时间与《收条》落款时间一致，上述证据仅能证明苏州腾晟精密机械有限公司向李志江支付租金7500元，不足以证明苏州腾晟精密机械有限公司除7500元外还向李志江支付了租金12500元，故苏州腾晟精密机械有限公司的该项答辩意见，原审法院不予采信。关于2017年6月11日至2019年6月28日期间的租金及房屋使用费，李志江要求苏州腾晟精密机械有限公司按照双方签订的《厂房租赁合同》中约定的月租金2500元为标准支付，符合法律规定，原审法院予以支持。2019年6月29日至苏州腾晟精密机械有限公司实际迁出之日止的房屋使用费，因李志江对涉案房屋采取断水断电措施，导致苏州腾晟精密机械有限公司不能正常使用该房屋，故该期间的房屋使用费，原审法院酌定按照原合同标准的30%（即750元/月）计算。关于水电费，双方一致确认300元，故原审法院对李志江要求苏州腾晟精密机械有限公司支付水电费300元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李志江与苏州腾晟精密机械有限公司于2017年3月10日签订的《厂房租赁合同》于2019年6月13日解除。二、苏州腾晟精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于苏州市吴中区房屋（宅基地使用证号050203）中东边、北边共计250平方米辅房并将上述房屋交还李志江。三、苏州腾晟精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付李志江自2017年6月11日起按每月人民币2500元为标准计算至2019年6月28日的租金及房屋使用费，及自2019年6月29日起按每月人民币750元为标准计算至实际腾退之日止的房屋使用费。四、苏州腾晟精密机械有限公司于本判决生效之日起十日内支付李志江水电费人民币300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1270元，由苏州腾晟精密机械有限公司负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：涉案房屋所占用的土地属于宅基地性质，根据被上诉人李志江提供的翻建审批表、横泾街道长远村村民委员会的证明，以及原审法院向横泾街道长远村村民委员会工作人员陈东军所作的调查笔录，涉案房屋在建造过程中取得了相关部门的审批手续，故上诉人苏州腾晟精密机械有限公司主张涉案房屋属于违章建筑，并进而要求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效的上诉理由，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。《厂房租赁合同》合法有效，被上诉人李志江已经按照约定将租赁房屋交付给苏州腾晟精密机械有限公司使用，苏州腾晟精密机械有限公司未按照约定期限支付租金，截至目前其仅支付了3个月的租金7500元，存在较为严重的违约情形，被上诉人李志江主张解除合同合法有据，其诉请应当得到支持。上诉人苏州腾晟精密机械有限公司主张其共计支付了租金20000元，但是被上诉人李志江出具的收条和苏州腾晟精密机械有限公司法定代表人王根宝通过支付宝转账支付租金是同一天时间，应当认定是苏州腾晟精密机械有限公司支付租金之后由李志江出具了收款凭证。上诉人苏州腾晟精密机械有限公司主张其除了收条载明的7500元之外，另外支付有12500元租金，并无合法、有效的证据证明，本院依法不予认定。《厂房租赁合同》解除之后，上诉人苏州腾晟精密机械有限公司仍然占有涉案房屋拒不返还，原审法院综合考虑被上诉人李志江已经对涉案房屋停水停电等因素，酌情确定上诉人苏州腾晟精密机械有限公司按照原租金标准的30%支付占有使用费，属于合理裁量范围，二审依法不作调整。苏州腾晟精密机械有限公司在二审中另主张由李志江赔偿其停产停业损失，因其在一审中未提起反诉，故二审依法不作理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1270元，由上诉人苏州腾晟精密机械有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁锋审判员  赵东审判员  周红二〇二〇年五月二十八日书记员  孙贞法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。