贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终1566号上诉人（原审被告）：黄毅，男，1985年8月16日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区中华北路金银新村14栋3单元1号。上诉人（原审被告）：刘安梦，男，1988年3月18日出生，汉族，住贵州省遵义市遵义县团溪镇两路口村关田组。上诉人（原审被告）：唐建勇，男，1987年3月1日出，汉族，住贵州省遵义市红花岗区中华南路建福巷45号2栋1单元附4号。三上诉人共同委托诉讼代理人：陶军，贵州厚尚律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：王江，贵州厚尚律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：贵阳新华都投资有限公司。住所地:贵阳市云岩区延安东路37号贵州物资综合大厦裙楼。法定代表人：潘燕镖,执行董事。委托诉讼代理人：樊朝彬，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘仕江，贵州贵达律师事务所律师。原审第三人：遵义金钻娱乐有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区海风路还房小区AB幢31-D-5号。-2-法定代表人：蒋天福。原审第三人：万明飞，女，1987年10月27日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区尚嵇镇新华村大坡组。上诉人黄毅、刘安梦、唐建勇因与上诉人贵阳新华都投资有限公司（以下简称新华都公司）以及原审第三人遵义金钻娱乐有限公司、万明飞租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄毅、刘安梦、唐建勇上诉请求：1.撤销红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4940号民事判决第一项，改判为上诉人不承担腾退还位于遵义市红花岗区海风路还房小区AB栋商场第3层D-5号商铺（面积2600平方米）的责任；2.改判红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4940号民事判决第二项部分内容，即改判上诉人不承担2017年8月24日验收合格之前的房屋租金。3.本案一审、二审一切诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、新华都公司提供的租赁商铺消防不合格，排烟、排污设施不合格，也未按合同约定完善相关设施，上诉人有权拒付租金，一审判决上诉人支付租金违反法律规定。二、本案不应解除双方租赁合同关系，上诉人已经按交付了首期租金，新华都公司并未完善相关设施，商铺不能正常使用，给上诉人造成损失，故上诉人并未违约，一审判决解除租赁合同不符合法律规定和合同约定。三、案涉商铺从2017年3月1日起就是由第三人遵义金钻娱乐有限公司在经营、管控，上诉人早已不是实际承租人及管理人，-3-无法履行一审判决的腾退商铺的义务。新华都公司答辩称，黄毅、刘安梦、唐建勇的上诉请求不成立，应予驳回。新华都公司上诉请求：1.红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4940号民事判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决调减租金没有事实依据和法律依据，在依法不能随意调减租金的情况下，被上诉人未按照租赁合同约定交纳租金，已经构成根本违约，上诉人有权单方解除租赁合同。1.调减2017年8月24日办理消防验收手续前的租金30%，没有事实依据，且适用法律错误；2.调减2017年8月24日消防验收以后的租金10%，更是没有任何事实依据，同样法律适用错误；二、一审判决不支持违约损害赔偿金，没有事实依据，适用法律错误。被上诉人未按时支付租金已经构成严重违约，依法、依约应承担违约责任，即便构成双方违约，也不能免除被上诉人的违约损害赔偿责任。三、一审判决在被上诉人拒付租金构成严重违约的情况下将其交的保证金抵扣租金，不符合租赁合同约定。按照租赁合同约定，在被上诉人违约的情形下，上诉人可无偿收回经营场地并有权不退还履保金。即使租赁场地存在一审瑕疵，但一审判决完全未考虑被上诉人的违约行为，违背公平原则。黄毅、刘安梦、唐建勇二审未作答辩。原审第三人遵义金钻娱乐有限公司、万明飞二审未作答辩。新华都公司向一审法院起诉请求：1.判决解除原被告双方于2014年9月13日签订的《租赁合同》，和双方同时签订的《物业-4-服务协议》，并判令三被告立即向原告返还其承租的位于遵义市红花岗区海丰路还房小区AB幢商场第三层D-5商铺（建筑面积2600平方米）；2.判令三被告立即向原告支付拖欠的租金直至被告返还租赁商铺为止（暂时计算至2019年4月23日止拖欠的租金为4372884.5元），并赔偿逾期支付租金给原告造成的损失直至被告返还租赁商铺为止（按年息24%计算暂时计算至2019年4月23日止损失为2082703.17元）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年9月13日，原告新华都公司（甲方）与被告黄毅、刘安梦、唐建勇（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定新华都公司将位于遵义市红花岗区海丰路还房小区AB幢商场第3层D-5商铺（建筑面积2600平方木）出租给三被告使用，用于夜总会经营使用；租赁物月租金为80000元，租赁期限6年，即2014年9月13日起至2020年9月20日，乙方签收甲方发给乙方移交场地通知书当日起150天的装修免租期。本合同约定装修之装修免租期解除之日即起租日（具体时间以甲方向乙方发出接场通知的时间为准），租金采取先付后租的方式按季度提前十日支付，从2015年9月13日开始，租金每年递增5%；履约保证金为160000元。甲方于2014年10月1日向乙方发出商铺接场通知，将营业房交付乙方使用。甲方应于该商铺交付时向乙方说明承租该商铺建筑物的状况，包括空调、照明、水电供应、消防等注意事项。合同另约定，甲方向乙方提供房屋内完善的基础消防、水电等设施，在租赁期内，乙方逾期交付租金、物业管理费及水电费等相关费用的，每逾期一日，按逾期交付金额的10‰支付违约金，乙方不支付或者不按约定支付租金或者其他-5-费用超过十日的，甲方可单方解除合同。同日，原告新华都公司与被告黄毅、刘安梦、唐建勇签订《物业服务协议》，但并未约定物业管理费。另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收，且物业排烟设施等存在一定瑕疵。合同签订后，被告黄毅、刘安梦、唐建勇向原告新华都公司缴纳了租金240000元以及保证金160000元。2017年6月30日，被告黄毅、刘安梦、唐建勇经营的遵义金钻娱乐有限公司因未经消防安全检查擅自投入使用、营业，被遵义市公安消防支队红花岗区大队作出《行政处罚决定书》，决定给予遵义金钻娱乐有限公司责令停止使用，并处罚款9000元。遵义金钻娱乐有限公司因维修商城电梯于2017年12月22日产生费用800元，于2018年1月17日产生费用8000元，于2018年2月9日产生费用10000元，于2018年2月21日产生费用10000元，于2018年5月11日产生费用4300元，共计33100元，原告承诺上述费用在以后的房租内予以抵扣。另查，涉案租赁物于2017年8月24日通过消防验收。一审法院认为，原告新华都公司与被告黄毅、刘安梦、唐建勇双方自愿签订租赁合同，且未违反有关规定，双方租赁合同关系成立并有效。双方在租赁合同关系成立后，原告新华都公司按约向三被告交付了租赁物。关于房屋租金的问题，被告黄毅、刘安梦、唐建勇以2017年8月之前没有办理消防验收手续，之后消防设施仍然存在严重问题，原告房屋电梯经常出现故障，无法正常使用，被告所租赁的房屋一直存在漏水，造成安全隐患和损失，同时，原告没有履行完善排污设施，进行环境卫生管理等义务为理由，未按约缴纳租金。经庭审查明，租赁物虽于2017年8-6-月24日通过消防验收，但被告黄毅、刘安梦、唐建勇自与原告新华都公司签订《租赁合同》后，一直占有使用租赁物并开展经营活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条所规定的出租人基本义务，不能认定原告新华都公司存在根本违约的情形；三被告拒绝缴纳房租的抗辩理由法院不予采纳。原告新华都公司在与三被告签订租赁合同之时至租赁物消防验收前，租赁物的确存在瑕疵，对三被告的经营活动产生了一定的影响。法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，法院酌情对租赁物消防验收前的租金进行调减，决定三被告按《租赁合同》约定的租金的70%向原告新华都公司支付租金；在消防验收后，因租赁房屋漏水、排污、电梯长期发生故障等问题，依照《租赁合同》约定的租金的90%支付租金。双方于2014年9月13日签订《租赁合同》，合同明确原告于2014年10月1日向三被告发出商铺接场通知书，合同约定三被告享有150天的免租装修期，自租赁物计租之日（2014年10月1日）起至开庭之日（2019年7月11日），共产生租金3705507.72元。计租区间时长月租金单价本时段租金总额2014年10月1日至2015年9月12日195天（已扣减免租期150天）56000元（80000元×70%）364000元2015年9月13日至2016年9月12日12个月58800元（84000元×70%）705600元2016年9月13日至2017年8月24日345天61740元（88200元×70%）710010元2017年8月25日至2017年9月12日18天79380元（88200元×90%）47628元2017年9月13日至2018年9月12日12个月83349元（92610元×90%）1000188元2018年9月13日至2019年7月11日301天87516.45-7-元（97240.5元×90%）878081.72元。关于《租赁合同》的履行问题，三被告拖欠的租金已达一年之久，已经构成了严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十七条之规定，原告新华都公司对涉案《租赁合同》享有解除权，原审法院对原告新华都公司请求解除与被告黄毅、刘安梦、唐建勇于2014年9月13日签订的《租赁合同》的诉讼请求予以支持，三被告还应当向原告腾退租赁物。因双方于2014年9月13日签订的《物业服务协议》系《租赁合同》的附属协议，故原告要求一并解除，法院予以支持。又因双方签订的一系列合同业已解除，原告提供的租赁物亦存在重大瑕疵，扣除三被告已缴纳租金240000元、保证金160000元，三被告经营的娱乐公司于2017年6月30日因消防问题被消防部门罚款9000元，娱乐公司还曾垫付维修电梯费用33100元，被告黄毅、刘安梦、唐建勇最终应当缴纳截止至2019年7月11日的租金为3263407.72元（3705507.72元-240000元-160000元-33100元-9000元），同时被告黄毅、刘安梦、唐建勇还应从2019年7月12日起按照双方在《租赁合同》中约定的租金的90%的交付租金直至商铺腾退之日止。关于违约金的问题，根据庭审查明的事实，原告新华都公司提供的租赁物存在重大瑕疵，在对租赁物后续的维护中亦不积极作为，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于原告新华都公司该项主张，法院不予支持，原告新华都公司应当多多听取商户意见并加以改进。三被告辩称其租赁场地用于经营金钻公司，且三被告早已退出并未经营，基于合同相对性，原审法院对三被告的上述辩称不予采信，三被告可另行主张相关-8-权利。第三人万明飞经法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十一条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告贵阳新华都投资有限公司与被告黄毅、刘安梦、唐建勇于2014年9月13日签订的《租赁合同》及《物业服务合同》，由被告黄毅、刘安梦、唐建勇于本判决生效后十日向原告贵阳新华都投资有限公司公司腾退位于遵义市红花岗区海丰路还房小区AB幢商场第3层的D-5号商铺（面积2600平方米）；二、被告黄毅、刘安梦、唐建勇于判决生效后十日内支付原告贵阳新华都投资有限公司截止2019年7月11日的房租租金3263407.72元，并从2019年7月12日起按照原告贵阳新华都投资有限公司与被告黄毅、刘安梦、唐建勇在《租赁合同》中约定的租金的90%的向原告贵阳新华都投资有限公司交付租金直至商铺腾退之日止；三、驳回原告贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28655元（已减半收取），由原告贵阳新华都投资有限公司负担10000元，被告黄毅、刘安梦、唐建勇负担18655元；保全费5000元，由被告黄毅、刘安梦、唐建勇负担。本院二审期间，上诉人黄毅、刘安梦、唐建勇向本院申请扣减受新冠疫情影响期间4个月的租金。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题为：1.《租赁合同》以及《物业服务合同》应否解除；2.租金的调整以及调整比例是否-9-适当；3.黄毅、刘安梦、唐建勇应否承担欠付租金的违约金以及其交纳的保证金能否抵扣租金；4.涉案租赁房屋由谁腾退还房。关于焦点一。本案系租赁合同纠纷，新华都公司、黄毅、刘安梦、唐建勇均应按约履行各自的合同义务，新华都公司交付房屋后，黄毅、刘安梦、唐建勇未按约定支付租金一年有余，已经构成根本性违约，新华都公司享有该合同的解除权。黄毅、刘安梦、唐建勇认为新华都公司未按要求交付消防、漏水、排污等设施合格的房屋，存在重大安全隐患，是其违约在先，不享有解除合同的权利，不应解除租赁合同。经查，涉案租赁物并未因消防、排污、漏水等问题致使营业中断，虽然租赁物存在一定瑕疵，但新华都公司已履行主要合同义务，即便黄毅、刘安梦、唐建勇享有同时履行抗辩权，其拒付租金也超出了适当范围，即黄毅、刘安梦、唐建勇不能以此拒付全部租金。因此，一审判决解除《租赁合同》、《物业服务合同》符合案件事实和法律规定，本院予确认，黄毅、刘安梦、唐建勇主张不应解除合同的理由不能成立，不予采纳。关于争点二。虽然涉案房屋在出租时未完成消防验收，但涉案房屋被装修营业后，期间承租人和实际使用人并未提出解除合同，且2017年8月24日房屋消防验收合格，黄毅、刘安梦、唐建勇理应支付相应租金。因出租人新华都公司未能交付符合约定的租赁物，且租赁物在使用期间也持续存在瑕疵，故一审根据案情实际，调减租金为消防验收合格前按《租赁合同》租金标准的70%计付，之后按照《租赁合同》租金标准90%计付，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，亦较为合理，本-10-院予以确认。又因新华都公司违约在先，致使承租人的使用权益受到损害，故一审将黄毅、刘安梦、唐建勇已缴纳的保证金、消防部门罚款和垫付的电梯维修费用于抵扣租金并无不当，予以确认。但是，鉴于本案二审审理期间，全国范围爆发新型冠状病毒肺炎疫情公共卫生事件，遵义市人民政府下发《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施，涉及KTV等服务场所全面停止营业。即从2020年1月27日起，黄毅、刘安梦、唐建勇没有支付租金系因不可抗力的原因，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。”的-11-规定，黄毅、刘安梦、唐建勇在疫情发生期间应支付的租金可以全部免除或者部分免除。对此，应结合双方当事人的过错以及本案纠纷产生的原因综合考量。本案因黄毅、刘安梦、唐建勇逾期不支付租金，导致新华都公司提出诉讼，要求解除合同，虽然黄毅、刘安梦、唐建勇关于租赁物瑕疵的抗辩部分成立，但如前所述，即便黄毅、刘安梦、唐建勇享有同时履行抗辩权，其拒付租金的行为也超出了适当范围。因此，一审法院判决黄毅、刘安梦、唐建勇支付相应租金并解除合同于法有据。即引发本案纠纷的过错程度上，黄毅、刘安梦、唐建勇的过错程度大于新华都公司。一审判决作出后，黄毅、刘安梦、唐建勇不服提出上诉，在此期间遭遇新冠肺炎疫情影响，黄毅、刘安梦、唐建勇可以选择按照一审判决的内容及时与新华都公司协商解除合同事宜，以此避免损失扩大。但黄毅、刘安梦、唐建勇并未选择按照一审判决解除合同，又因疫情影响不能正常履行合同，在此情形下，对于其应交的租金，不宜全部免除，结合本案实际情况，本院确定黄毅、刘安梦、唐建勇可以免交两个月的租金，即免除2020年1月27日起至2020年3月26日止期间的租金。关于争点三。对于新华都公司提出的违约金请求以及不退还保证金的主张，鉴于新华都公司不能证明其损失情况，且其提供的租赁物存在瑕疵，即自身具有违约行为，故本院对于新华都公司提出的违约金请求不予支持。关于争点四。虽然本案租赁合同的相对人是黄毅、刘安梦、唐建勇，但涉案租赁物的实际使用人和管理人系第三人遵义金钻娱乐有限公司。一审从合同相对性原理判决由黄毅、刘安梦、唐-12-建勇承担腾退房的合同义务并无不当，但由于黄毅、刘安梦、唐建勇客观上已经无法履行腾退房的义务，为节约诉讼资源，减少当事人诉累的原则出发，可从物权支配的角度考虑，判令第三人遵义金钻娱乐有限公司共同承担腾退房的义务。故黄毅、刘安梦、唐建勇主张由遵义金钻娱乐有限公司腾退房的上诉理由成立，予以采纳。综上所述，贵阳新华都投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；黄毅、刘安梦、唐建勇的上诉请求部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实不清，适用法律不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2019）黔0302民初4940号民事判决；二、解除贵阳新华都投资有限公司与黄毅、刘安梦、唐建勇于2014年9月13日签订的《租赁合同》及《物业服务合同》；三、黄毅、刘安梦、唐建勇于判决生效后十日内支付贵阳新华都投资有限公司截止2019年7月11日的房租租金3263407.72元，并从2019年7月12日起按照原告贵阳新华都投资有限公司与被告黄毅、刘安梦、唐建勇在《租赁合同》中约定的租金的90%的向原告贵阳新华都投资有限公司交付租金直至商铺腾退之日止，其中2020年1月27日起至2020年3月26日止期间的租金予以免除；-13-四、由黄毅、刘安梦、唐建勇，遵义金钻娱乐有限公司于本判决生效后十日向原告贵阳新华都投资有限公司公司腾退位于遵义市红花岗区海丰路还房小区AB幢商场第3层的D-5号商铺（面积2600平方米）；五、驳回贵阳新华都投资有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28655元（已减半），由贵阳新华都投资有限公司负担10000元，由黄毅、刘安梦、唐建勇负担18655元，保全费5000元，由黄毅、刘安梦、唐建勇负担；二审案件受理费65010元，由贵阳新华都投资有限公司负担44210元，由黄毅、刘安梦、唐建勇负担20800元。本判决为终审判决。-14-(本页无正文)审判长 吴 雨审判员 任建毅审判员 陈文玉二〇二〇年五月二十一日法官助理李会书记员黄佩玉