山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁01民终1714号上诉人（原审原告）：上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司，住所地济南市。法定代表人：周波，总经理。委托诉讼代理人：田涛，山东尚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：马勇，山东尚明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马某梅，女，1986年9月4日出生，汉族，金光美食城个人经营者，住济南市。委托诉讼代理人：刘鹏（系马某梅之夫），住济南市。上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司（以下简称科瑞物业公司）因与被上诉人马某梅物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。科瑞物业公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由马某梅承担。事实和理由：一、原审判决以小区前期为临时用电、房屋质量问题来认定科瑞物业公司服务质量存在瑕疵，属于适用法律错误。原审判决认定马某梅的不满主要来自于前期的临时用电和房屋质量问题。但是，临时用电、房屋质量等问题责任主体系建设单位，与本案并非同一法律关系，与科瑞物业公司无关，且本案中马某梅并未提起反诉。二、原审判决认定科瑞物业公司物业服务质量存在瑕疵的证据不足，减免物业费于法无据。科瑞物业公司所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费。本案中，马某梅所提交的证据并不足以认定科瑞物业公司的物业服务存在瑕疵，更不能证明存在严重瑕疵。原审判决对2015年4月1日至2017年7月31日的物业费按约定标准的70%计算，缺乏事实依据和法律依据。三、原审判决驳回科瑞物业公司的滞纳金请求，不符合合同约定和法律规定。《绿地国际花都A2地块物业管理前期服务协议》系合法、有效合同，现马某梅未按时交纳物业费，理应承担违约责任。马某梅辩称，其不交物业费是有原因的，2014年装修完马某梅家存在卫生间漏水问题，物业也不管，态度很恶劣，让马某梅找开发商去处理，后来就没交过物业费。马某梅打了12345投诉，槐荫区住建委打电话让马某梅协商处理，给马某梅的处理意见是减免一年物业费，当时也没有法律意识，去物业交物业费，说是没接到减免物业费的通知，所以物业公司不收马某梅的物业费。科瑞物业公司向一审法院起诉请求：1.判令马某梅支付科瑞物业公司物业管理费5895.9元、滞纳金2000元；2.判令马某梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年2月23日，科瑞物业公司与绿地地产（济南）有限公司签订了《绿地国际花都A2项目前期物业服务合同》，约定由科瑞物业公司向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效日止；科瑞物业公司提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向科瑞物业支付物业管理费，每月每平方米1.45元；双方并约定了服务内容和质量标准等其它事项。上述合同签订后至今，科瑞物业公司即履行上述合同、向该物业管理区域提供了物业服务。初期，因整个物业服务区域内为临时供电，导致业主用电、用水不及时的情况时有发生，业主们因此数次与开发商和科瑞物业公司发生争执和冲突，科瑞物业公司与小区业主间的关系因此受到影响，科瑞物业公司的物业服务质量也存在一定瑕疵。2017年8月以来，小区用电转为正式用电，业主们的生活质量得到提升，科瑞物业公司提供的服务质量也大幅改善。马某梅系上述物业服务区域内的国际花都三区业主，其房屋建筑面积为90.36㎡。因对科瑞物业公司服务质量尤其是初期的物业服务质量不满意，2015年4月至2018年底的服务费用，经科瑞物业公司书面催要，马某梅至今未付。此外，双方还对下列事实存在争议：马某梅主张科瑞物业公司应当减免三年物业费，提供绿地中心与业主代表谈判结果一份，科瑞物业公司提出该份记录仅为会议的签到表，并没有形成实质上的决议。一审法院经审查认为该份记录明确记载免物业费的事项2016年8月1日回复，并未体现科瑞物业公司承诺减免物业费，故对马某梅主张的该事实不予认定。一审法院认为：本案系物业服务合同纠纷。当事人对绿地地产（济南）有限公司与科瑞物业公司于2012年2月23日签订的《绿地国际花都A2项目前期物业服务合同》的效力没有争议。马某梅系该物业服务区域内的业主，享有该合同中业主的权利并应该承担业主方义务，包括缴纳物业服务费的义务。科瑞物业公司在小区临时用电期间的物业服务质量有瑕疵，马某梅拖欠科瑞物业公司服务费，双方均有违约行为。科瑞物业公司要求马某梅全额支付前期物业服务费用，依据不足，一审法院不予支持，临时用电期间的费用可按合同约定标准的70%支付。科瑞物业公司要求支付后期物业服务费用，合法有据，一审法院予以支持。鉴于科瑞物业公司前期也有违约行为，对科瑞物业公司要求马某梅承担损害赔偿责任即支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告马某梅于判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2015年4月1日至2017年7月31日的物业费（按约定标准70%计算）2568.03元；二、被告马某梅于判决生效之日起十日内向原告上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司支付2017年8月1日至2018年12月31日的物业费2227.37元；三、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司要求被告马某梅支付滞纳金的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告马某梅负担。二审中，科瑞物业公司提交了本院作出的（2019）鲁01民终2573号判决书一份，以证明涉案小区临时用电及房屋质量问题的责任主体是建设单位，与科瑞物业公司无关，马某梅不能以临时用电期间上下楼不方便为由，主张科瑞物业公司物业服务质量存在重大瑕疵。本院认为，临时用电的责任问题与临时用电期间的物业服务质量问题并非同一概念，（2019）鲁01民终2573号判决书并未对涉案小区临时用电期间的物业服务质量作出认定，科瑞物业公司的上述证明目的与本案争议无关，本院不予采信。马某梅提交了照片（打印件）三张，以证明渗水问题从交房时就存在，至今未解决。科瑞物业公司质证称，对该证据的真实性不认可，三张照片无法证明具体的拍摄地点，即使是马某梅所主张的其房屋内实际情况，该问题也应当属于房屋质量问题，其责任主体系建设单位，与科瑞物业公司无关。本院认为，该照片并非原件，且未能体现拍摄的时间、地点，不能证实马某梅的上述证明目的，本院不予采信。经审理，本院认定，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案证据并结合本院同期审理的涉案小区其他相关联案件，科瑞物业公司在提供前期物业服务期间，存在临时停电、停水、业主屋内渗水、电梯运行不畅、地下室被盗、小区内群殴事件等问题，上述问题既有开发商对公共设施建设不完善的原因，也有物业服务公司对公共设施维护不及时、管理方式粗暴等原因，一审判决对小区使用临时用电、用水期间的物业服务费用适当降低并无不当，在物业服务公司物业服务存在瑕疵的情况下不支持物业费滞纳金符合法律规定。综上所述，科瑞物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人上海科瑞物业管理发展有限公司济南分公司负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  何菊红审判员  李逢春二〇二〇年五月二十八日书记员  马 晴