濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0902民初736号原告：濮阳市假日物业有限公司，住所地濮阳市滨河路与南海路交叉口西南水景湾小区物业中心。统一社会信用代码：91410902783423770Y法定代表人：温自宽，公司经理。委托诉讼代理人：李山山，河南尊严律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小楠，男，汉族。系该公司员工。被告：李秀想，女，汉族，1956年8月16日出生，住濮阳市。委托诉讼代理人：王锋，男，汉族，住址同上，系被告之子。委托诉讼代理人：王淑云，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。原告濮阳市假日物业有限公司（以下简称假日物业）与被告李秀想物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告假日物业的委托代理人李山山，被告李秀想的委托代理人王锋、王淑云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告假日物业向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业费11702元，违约金12321元，合计24023元（违约金暂计算至2019年12月31日，剩余违约金继续计算至付清之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月，原告受开发商物华公司委托对水景湾小区提供物业服务，2011年1月11日，被告与原告签订前期物业管理服务协议，由原告为水景湾小区提供物业服务。原告自2009年7月至今，一直在涉案小区提供物业服务，但自2012年4月1日始，被告以种种理由拒不缴纳物业管理等费用，经原告多次书面催收，被告拒不支付，已构成违约。无奈下，原告只好根据《物业管理条例》、《民事诉讼法》等相关法律规定，依法诉至法院，请求判如所请。本案中，原告主张物业费收取期限：自2012年4月1日至2019年12月31日，收取标准是每平米0.98元，每月每户公摊费15元；违约金的计算标准按照月息2分计算。被告李秀想辩称，1、原告没有按照物业合同履行管理服务质量约定的标准履行物业服务。2、物业合同中，物业收费标准过高，是原告单方约定，没有经过物价部门，被告作为业主有权拒绝交纳。3、由于原告只收钱不服务，造成小区内大部分业主权益受损，除了小部分业主为了用水、电，被迫交纳，大部分业主并未交纳物业费。4、关于合同约定违约金的问题，被告未按时缴纳物业费，是因为原告的物业服务质量长期没有改善形成纠纷，业主并不是不交物业费，双方的纠纷曾经华龙区人民政府的调解，被告愿意按照华龙区人民政府的调解意见及标准交纳物业费，但是，在被告按照此标准缴纳物业费时，原告拒收，所以被告不存在违约责任，更不应承担违约金。5、原告明知自己提供的服务达不到合同约定标准，所以，原告没有资格向被告催收物业费。三年前被告欠的物业费应视为原告放弃权利。2018年之前，原告没有书面形式催收，所以2016年10月之前的物业费，已超过诉讼时效，被告同意按合同约定价格的45%交纳2016年10月之后的物业费。原告假日物业补充：原告作为涉案小区的物业管理公司，自入住该小区以来，一直按照合同的约定为小区提供了合格的物业服务，且物业费的标准问题，是经过原告和被告通过合同约定的方式明确约定的，被告在享受原告提供物业服务的同时，理应缴纳相应的物业费，被告由于长期未缴纳物业费已构成事实违约。关于违约金，由于原、被告在合同中约定的是每日1%，原告考虑到被告的利益，请求主动降低违约标准，是为了促进原、被告的关系和谐。被告称原告物业服务质量达不到合同约定的标准，没有事实和证据支持，由于被告自2012年以来，长期不缴纳物业费，原告一直通过书面及口头的方式，向被告催缴。故不存在诉讼时效已过的问题。经审理查明，被告李秀想系濮阳市华龙区物华水景湾小区1号楼1单元7楼A户业主，该房屋面积113.1平方米。2011年1月11日，濮阳市假日物业有限公司与李秀想签订《前期物业管理服务协议》，该协议对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费、车位占用费的收取、代收代缴收费服务、维修基金的管理和使用、保险、违约责任等事项作出约定。关于物业管理服务内容约定为：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生：小区内道路、绿化带卫生、小区楼宇内公共楼道、公共门窗、各种标牌的清洁、垃圾清运；4、公共秩序管理；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理。关于物业管理服务质量约定为：一、房屋外观：1、在业主委员会成立以前外立面需要清理的，由物业公司提出申请，经60%业主同意后由小区业主分摊或上报濮阳市维修基金管理中心审批，由维修基金中列支；2、无乱搭无乱建，空调室外主机安装有序，外墙无破损。二、共用部位、共用设施设备的维修和管理：日检、月检、年检相结合，保证房屋完好率和维修率达到98%。设备完好率保持95%以上，关键设备完好率保持在95%以上。三、环境卫生：1、公共走道无杂物，公共门窗扶手无明显污迹；2、墙面无明显灰尘和蜘蛛网。四、绿化：绿化完好率达到98%。五、交通秩序与车辆停放：1、交通标志明显；2、车辆按要求停放。六、公共秩序管理：无因失职或玩忽职守引发重大安全责任事故。七、消防：1、定期进行安全检查；2、防火标识明显，消防器材完好。八、房屋共用部位共用设施设备小修和急修：1、小修，水电部分24小时内到达现场；2、急修，按规定时间内到达现场。关于物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）约定为：带电梯公寓按建筑面积每月每平方0.98元；共用水、电公摊每月每户15元。关于代收代缴收费服务约定为：受有关部门或单位的委托，物业公司可提供水费、电费、燃气费、暖气费、房租等代收代缴收费服务。关于违约责任约定为：1、物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相关法律责任。2、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按每天百分之一交纳违约金，并在管理区域进行公告，直至诉诸法律。庭审中，被告提交业主联合签名书、电梯等设备维修单、小区内环境卫生、业主向市政府信访办信访现场等照片证明原告物业服务不到位，服务质量未达到合同约定的标准。被告还提交濮阳市政府市长信箱“关于物华水景湾的业主在2016年11月时向市长信箱反映问题”的回复，该问题主要是因为业主不能办理房屋产权证的问题以及假日物业与物华水景湾小区业主之间的矛盾，由华龙区人民政府对反映的问题进行了调查，并作出了回复，调查核实了假日物业存在的部分管理问题。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据法律规定，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应按合同约定及时交纳物业服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于双方的权利及时得到实现，这样才有利于文明城市建设，这样才有利于和谐社会建设。原告作为涉案小区的物业服务企业，应当及时全面履行对物业管理区域内的公用部分的维护管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务，被告作为涉案小区业主，应当按照合同约定及时交纳相应物业服务费。原告作为物业服务企业，先后依据其与濮阳市物华房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同、与业主签订的前期物业管理服务协议为水景湾小区提供了物业服务。本案中，被告李秀想系水景湾小区业主，原告濮阳市假日物业有限公司提供证据证实其提供了物业服务，被告李秀想应依约支付服务费用，但被告提供的证据能够证明原告濮阳市假日物业有限公司提供的服务不到位、小区环境差等问题，上述问题属于原告濮阳市假日物业有限公司日常提供的物业服务范围，该服务内容直接影响服务质量，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。结合被告提供的小区现场照片等证据可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，甚至发生业主到信访局进行信访，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故根据本案实际，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持，并依法酌定被告按70%比例支付相应期间的物业管理费。结合原告请求，被告应当支付原告2012年4月1日至2019年12月31日期间物业费（0.98元/平方米×113.1平方米＋15元）×93个月×70%=8191.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李秀想支付原告濮阳市假日物业有限公司物业费8191.4元，于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市假日物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告濮阳市假日物业有限公司负担132元，被告李秀想负担68元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李慧二〇二〇年五月二十日书记员  李扬