河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初1769号原告：张星星，男，汉族，1988年12月28日出生，户籍所在地河南省宜阳县。原告：李雪，女，汉族，1988年8月29日出生，户籍所在地河南省太康县。委托诉讼代理人：张星星，男，汉族，1988年12月28日出生，住河南省宜阳县莲庄乡涧河村，身份证号410327198812286016，系李雪配偶。被告：洛阳天城房地产开发有限公司，住所地洛阳市西工区建福路8号。法定代表人：林本兴，副总经理。委托诉讼代理人：杜春亭，河南凯仁律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王茜，河南凯仁律师事务所实习律师。原告张星星、李雪诉被告洛阳天城房地产开发有限公司（以下简称天城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张星星、李雪的委托诉讼代理人张星星，被告天城公司的委托诉讼代理人杜春亭、王茜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张星星、李雪向本院提出诉讼请求：1.判令天城公司支付逾期交房产生的违约金共计8000元；2.本案诉讼费等其他由天城公司承担。事实和理由：张星星、李雪在天城公司处购买天城公司开发的天诚一品小区房屋一套，该小区位于洛阳市××××路。双方签订有商品房买卖合同，约定：如逾期交房，出卖人按日向××支付已支付房价款万分之二的违约金，且约定交房日期为2015年12月30日前。但是该单位未能如期交房，并且于2015年12月21日向张星星、李雪发送告知函，通知该单位延期交房，并承诺于2016年3月31日交房，造成的损失按照合同约定执行。天城公司后于2016年3月30日向张星星、李雪交房，但却并未如约支付违约金。为维护张星星、李雪自身合法权益，特诉至法院。天城公司辩称，1.造成延期交房的原因是由于不可抗力的影响，答辩人没有过错，因此不因当承担违约责任。2.请求驳回被答辩人的诉讼请求。3.诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：答辩人与被答辩人双方在2014年1月15日签订《房屋预售合同》（合同编号：YS0227496房屋代码：753443）约定被答辩人购买答辩人天诚一品第1幢1单元1-703号房，建筑面积为77.21㎡，每平方米5485.2元，总价款为423512元，2015年12月30日交付房屋，同时约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.见附件四：补充协议。《补充协议》约定，合同第八条约定的特殊原因指以下情形：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2.有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟的；3.商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4.遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；5.突发性公共事件导致施工受阻或停工的；6.××逾期付款的按××逾期时间相应延迟交房日期；7.××不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；8.涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的；9.其他出卖人不能预防和控制的因素。在施工过程中，发生了合同约定的应当延期交房的不可抗力的情形，答辩人按照约定向被答辩人履行了告知义务，主要有：2015年8月24日洛阳市建设工程安全监督站下发文件《洛阳市建设工程安全监督站关于保证2015年中国人民抗日战争及世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》，要求全市在建工程应于8月28日至9月4日全面停止施工，停工天数为8天。2015年12月7日洛阳市建设工程安全监督站下发文件，《洛阳市建设工程安全监督站关于做好洛阳市重大活动期间空气质量保证工作的通知》，要求各在建工程应于12月1日至12月20日全面停止施工。停工天数为20天。2015年12月29日，洛阳市气象服务中心出具了《气象证明》，（洛气证第20151229号），证明2015年11月23日-24日出现暴雪天气，影响施工。排除暴雪影响最少需要7天时间，以上原因导致迟延工期至少60天。本案涉及的楼盘是2009年答辩人按照洛阳市政府的要求开发建设“五女冢村、东涧沟村、西小屯村”整村改造项目，由于投入大、效益少，因此，市政府给了很多优惠政策，在此情况下，答辩人才敢进行开发改造。由于总体规划与详细规划不符，原来规划的建设用地变成绿地。答辩人已经投入施工的建设项目，由于不能办理《建设工程规划许可证》，不能办理《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》，由于不能销售回款，造成答辩人资金紧张，特别是政府资金返还（6亿元）不到位，导致答辩人资金链断裂，楼盘建设停工，项目停滞，为了答辩人资金返还，西工区政府在2014年11月27日向洛阳市政府递交了《西工区人民政府关于返还西工区五女冢东涧沟西小屯三村开发改造项目资金的请示》（洛阳市西工区政府文件西政（2014）79号），但相关资金至今没有返还。由于不能按时支付工程款，导致房屋不能按期交付，诉讼大量增加，目前答辩人的资金已被法院全部查封，目前已经丧失了偿债能力。政府没有按照优惠政策向答辩人返还资金。答辩人所处的商品房在建设之初办理了在建工程抵押，向兴业银行股份有限公司洛阳分行贷款4亿元用于工程建设，由于答辩人没有能力按时归还贷款，兴业公司向法院起诉，目前已经进入执行阶段。因此答辩人不能按照与被答辩人签订的《商品房预售合同》全面履行合同义务，但是，自始至终答辩人仍然想尽办法履行合同，向被答辩人交付了房屋，在合同履行过程中不存在恶意，造成不能按期履行合同不是答辩人的原因，而是政府行为造成的。答辩人不能预见、不能避免、不能克服，属于典型的不可抗力。根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”的规定，答辩人不应该承担违约责任。如果仅考虑自然因素，答辩人逾期交房的时间只有30日，违约金只有2541.07元，而不是被答辩人所称的8000元，因此，被答辩人有关违约金的计算明显错误。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月15日，张星星、李雪（××）与天城公司（出卖人）签订合同编号为YS0227496的《商品房预售合同》一份，约定，天城公司将其开发的位于洛阳天城一品A6地块第1幢1单元1-703号房出卖给张星星、李雪，总金额为423512元，××按银行按揭付款方式付款；出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收，并符合本合同约定的商品房交付××使用；但如遇下列特殊原因，如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2015年12月21日，天城公司向张星星、李雪发出《延期交房告知函》，载明：“洛阳市建设工程安全监督站向我公司开发的天城一品施工单位下达了于2015年12月1日至12月20日全面停止施工的通知，为确保国家重大活动的顺利举办，天城一品项目建设必须遵照该通知执行，同时，又因恰逢春节农民工返乡等不利因素，致使房屋不能按时交付。根据目前实际情况，您所购买的天城一品天第园1楼1单元703室将暂定于2016年3月30日交房，特此告知。”庭审中，张星星、李雪与天城公司共同确定逾期交房天数为62天，违约金按照年利率4.75%的标准计算。本院认为，张星星、李雪与天城公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依照合同约定行使权利并履行义务。天城公司未按合同约定向张星星、李雪交付房屋，现张星星、李雪要求天城公司向其支付逾期交房违约金，本院予以支持。本案审理过程中原被告共同确认逾期交房天数为62天，违约金的计算标准为年利率4.75%，故逾期交房违约金为3417元（423512元×4.75%÷365天×62天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张星星、李雪支付逾期交房违约金3417元；二、驳回张星星、李雪的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由洛阳天城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 煜二〇二〇年五月十一日书记员 马飞扬