广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0109民初359号 原告：汪俊，男，汉族，1990年3月12日出生，住江西省上饶市戈阳县。 委托诉讼代理人：兰宪杰，广西国桂律师事务所律师。 被告:何华，男，汉族，1985年4月11日出生，住湖南省宁远县。 被告:韦雪丽，女，壮族，1992年7月20日出生，住广西来宾市兴宾区。 第三人：雷增芳，女，汉族，1991年12月16日出生，住广西横县。 第三人:广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地南宁市星光大道238号玫瑰园四期一区3号楼1层3-47号铺面1号，统一社会信用代码91450103690232510J。 法定代表人：梁锡伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈强，该公司工作人员。 第三人:中国民生银行股份有限公司南宁分行，住所地南宁市青秀区民族大道136-5号华润大厦C座1F、2F、3F、3MF、30F、31F、36F，统一社会信用代码9145010356677833XX。 法定代表人：杨济生。 案由:房屋买卖合同纠纷 适用程序:简易程序 立案日期:2020年3月2日 开庭日期:2020年4月16日 汪俊诉讼请求:一、确认何华与雷增芳、辉煌公司于2018年6月21日签订的《房屋买卖合约》所约定的属何华所有的980000元房屋债权{含雷增芳已经支付至何华银行账户的190000元定金（已转为房款）、60000元首付款，以及房屋价款余额730000元}归汪俊所有；二、雷增芳将其按照上述《房屋买卖合约》应当向何华支付的房屋价款余额（具体金额待南宁市邕宁区龙福路1号大唐世家21号1单元305号房屋过户登记至雷增芳名下当日，按照上述《房屋买卖合约》第二条第3款第（3）项及上述《房屋买卖合约》补充条款第6条等合同条款的约定核算确定）支付给汪俊；三、何华与雷增芳共同办理注销租赁备案手续；四、何华将南宁市邕宁区龙福路1号大唐世家21号1单元305号房屋过户登记至雷增芳名下；五、何华向民生银行南宁分行申请提前偿还借款金额为449000元之借款合同项下的借款余额，判决汪俊代何华向民生银行南宁分行偿还该笔借款剩余的借款本息及违约金；六、何华、韦雪丽协助雷增芳办理购买南宁市邕宁区龙福路1号大唐世家21号1单元305号房屋的商业贷款手续；七、何华、韦雪丽承担本案的案件受理费等诉讼费用。 事实和理由：何华、韦雪丽为夫妻关系，两被告于2017年11月30日与汪俊签订《房屋租赁合同》，将南宁市邕宁区龙福路1号大唐世家21号1单元305号房屋（以下简称案涉房屋）租赁给汪俊。该合同签订后，何华、韦雪丽将案涉房屋交付给汪俊，并与汪俊办理了租赁备案登记手续。何华、韦雪丽又于2017年12月30日与汪俊签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋转让给汪俊。该合同第三条约定，房屋转让的价款按整套计算，整套房屋的价款为599231元；该合同第四条第1款约定，汪俊在2017年12月19日前向两被告支付房屋价款130000元；从2017年10月份起案涉房屋的银行按揭由汪俊承担，汪俊以代被告偿还案涉房屋从2017年10月份起的银行按揭贷款的方式支付该部分房屋价款；该合同第四条第2款约定，汪俊在被告将案涉房屋变更至汪俊（或者汪俊指定之人）名下的当日再支付房屋价款余额56000元；按照该合同第四条、第六条的约定，汪俊有权将案涉房屋转让给他人，被告应当按照汪俊的要求与汪俊指定之人签订办理案涉房屋过户登记使用的房屋买卖合同，汪俊与两被告的权利义务以汪俊与两被告之间的《房屋买卖合同》为准。该合同签订后，汪俊向两被告支付了房屋价款130000元，并且按照合同约定代被告偿还案涉房屋从2017年10月份起的银行按揭款。汪俊于2018年6月通过辉煌公司居间介绍转让涉案房屋，雷增芳愿意以980000元的价款购买案涉房屋。汪俊于2018年6月20日与雷增芳签订《房屋买卖合同》，汪俊以980000元的价款将案涉房屋转让给雷增芳。该合同第一条约定，汪俊以被告的名义与雷增芳签订案涉房屋的房屋买卖合同，汪俊向雷增芳转让案涉房屋的具体事宜以被告与雷增芳签订的房屋买卖合同为准；该合同第二条约定，汪俊享有被告与雷增芳就案涉房屋签订的房屋买卖合同中约定的属于被告（卖方）的全部合同权利。两被告同意汪俊以980000元的价格将案涉房屋转让给雷增芳，何华按照汪俊的要求于2018年6月21日与雷增芳、辉煌公司签订转让案涉房屋的《房屋买卖合约》，并将《房屋买卖合约》交付给汪俊，作为同意汪俊转让案涉房屋以及汪俊享有《房屋买卖合约》卖方合同权利的凭证。该合约补充条款第1条约定何华取得案涉房屋的不动产权证后再办理过户登记手续；该合约补充条款第3条约定何华与雷增芳办理案涉房屋的租赁备案登记（作为履行房屋买卖合约的担保）。汪俊在《房屋买卖合约》签订后注销了其租赁案涉房屋的租赁备案登记，何华按照汪俊的要求与雷增芳办理了案涉房屋的租赁备案登记。雷增芳在签订该《房屋买卖合约》前后，按照约定将190000元购房定金和60000元首付款支付至何华的银行账户（开户行：民生银行南宁分行，户名：何华，账号62×××15），雷增芳以向何华账户转账的方式向汪俊支付了上述250000元购房款。雷增芳从2018年7月份开始，以每月代何华偿还案涉房屋按揭款的方式向汪俊支付了一部分房款{（雷增芳从2018年7月至2019年12月（共18个月）所支付的银行按揭款（房款）共计为45000元}。何华于2019年11月19日办理的案涉房屋桂（2019）南宁市不动产权第0329809号不动产权证，案涉房屋具备了上述《房屋买卖合同》、《房屋买卖合约》所约定的过户登记条件。综上所述，汪俊与两被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。汪俊根据该合同的约定将案涉房屋转让给雷增芳合法有效，汪俊与雷增芳签订的《房屋买卖合同》合法有效。何华为了履行两被告与汪俊签订的《房屋买卖合同》第四条和第六条的约定，按照汪俊的指示与雷增芳、辉煌公司签订的《房屋买卖合约》同样合法有效。《房屋买卖合约》为两被告为了履行其与汪俊签订的《房屋买卖合同》第四条、第六条约定而签订的补充协议，《房屋买卖合约》同时也是汪俊与雷增芳所签订的《房屋买卖合同》的补充协议，汪俊为案涉房屋转让给雷增芳的实际卖方，何华仅为了配合汪俊办理案涉房屋过户至雷增芳名下的名义卖方，因此，《房屋买卖合约》中所约定的属于卖方何华名下的980000元房屋价款债权归汪俊所有，被告应当按照汪俊的指示以及按照《房屋买卖合约》的约定向雷增芳履行过户登记等合同义务。然而，两被告在取得案涉房屋的不动产权证后，不认可汪俊以何华名义将案涉房屋转让给雷增芳的行为，拒不履行将案涉房屋过户登记至雷增芳名下等合同义务，两被告的行为严重违反了合同约定，严重损害了汪俊和雷增芳的合法权益。另外，何华提前偿还案涉房屋的按揭贷款涉及民生银行南宁分行的合法权益，因此民生银行南宁分行应当作为第三人参加本案诉讼。汪俊为此提诉讼请求确认汪俊享有上述《房屋买卖合约》所约定的属于何华（卖方）享有的980000元房屋价款债权之权利，请求两被告继续履行上述《房屋买卖合同》和《房屋买卖合约》所约定的相关合同义务，恳请法院判如所请。 雷增芳、辉煌公司答辩意见：同意汪俊的诉请。 何华、韦雪丽、民生银行南宁分行未作答辩。 查明事实： 2015年1月26日，何华与韦雪丽登记结婚。 2016年3月24日，何华（借款人、抵押人、甲方）、中国民生银行股份有限公司（以下简称“民生银行南宁分行”）（贷款人、抵押权人、乙方）、广西大唐世家投资有限公司（以下简称“大唐公司”）（保证人、丙方）签订《个人购房/车位借款及担保合同》，主要约定：何华向民生银行南宁分行借款449000元，用于购买案涉房屋，何华自愿以案涉房屋为上述债务提供抵押担保。何华、韦雪丽在甲方及共有人处签名并捺手印。 2016年3月28日，何华与民生银行南宁分行签订《个人借款凭证》，确认何华向民生银行南宁分行借款449000元。 2017年11月30日，何华、韦雪丽（甲方）与汪俊（乙方）签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋租赁给汪俊。 2017年12月30日，何华、韦雪丽（甲方）与汪俊（乙方）签订《房屋买卖合同》。该合同条款主要约定内容是：1.甲乙双方就甲方将案涉房屋出租给乙方的相关事宜进行了约定。2.甲方现有意将案涉房屋转让给乙方，乙方对此予以接受。“第三条甲方支付标的房屋相关款项情况及房屋转让的价款”甲方支付标的房屋相关款项情况：甲方已经交付案涉房屋的首付款合计140000元，尚有首付款35000元未支付。房屋转让的价款：整套房屋的价款为559231元。甲方购买案涉房屋从2016年4月起算所欠银行的全部借款本息（即乙方已代甲方偿还尚欠全部银行按揭款的方式支付该部分房款）。“第四条房屋价款的支付”乙方在2017年12月19日前向甲方支付房屋价款130000元，乙方从2017年10月起以代甲方偿还银行按揭的方式分期支付房屋价款，乙方在甲方将案涉房屋变更至乙方（或者乙方指定之人）名下的当日再支付房屋价款56000元。甲方取得房产证后，乙方应当及时自行筹款提前清偿标的房屋项下所欠的全部银行按揭借款，注销抵押登记，甲方同时将案涉房屋变更至乙方（或者乙方指定人）名下，乙方按照上述约定付清其余房屋价款56000元。“第六条过户登记”甲方按照乙方的要求将案涉房屋过户至乙方或者乙方指定之人的名下，并与乙方或者乙方指定之人签订为办理案涉房屋过户登记使用的房屋买卖合同。“第七条关于本《房屋买卖合同》与该《房屋租赁合同》的关系”甲方同意乙方按照该《房屋租赁合同》约定所支付的租金直接转为相应金额的购房款。 2018年6月20日，汪俊（甲方、出卖方）与雷增芳（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，该合同条款主要约定内容是：一、甲方将案涉房屋转让给乙方，价款为980000元。二、乙方购买案涉房屋的房款应支付至何华、韦雪丽的账户。 2018年6月21日，何华（卖方）、雷增芳（买方）、广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称“辉煌公司”）（经纪方）签订《房屋买卖合约》，该合约主要条款内容是：“第二条成交价、付款方式和税费的承担”案涉房屋之成交价为980000元。（1）定金190000元。（2）首期房款（不含定金）60000元。（3）房价余款730000元买方申请【商业贷款】方式支付。“第四条卖方的权利和义务”卖方保证配合买方办理相关手续。“经双方友好协商达成以下补充”2.双方已知悉该物业现还未达到办理不动产权证的条件，现双方协商同意等办理出该物业卖方的《房屋不动产权证》后再办理相关的过户手续。5.卖方银行贷款由买卖双方解押，解押费用由买卖双方支付，产生的银行违约金及利息由卖方支付。6.银行月供由买方偿还，月供利息不计入房款，由买方承担；月供本金计入房款，届时还款时候从房款扣除，买方须在每月6号前把月供金额汇到卖方账户。同日，辉煌公司出具《收据》，内容为：今收到何华案涉房屋的《商品房买卖合同》、《契税完税证》、《商品房备案登记证明》。同日，何华（甲方、出租方）与雷增芳（乙方、承租方）签订《房地产租赁契约》，将案涉房屋租赁给雷增芳。同日，何华（出租人）与汪俊（承租人）注销案涉房屋租赁合同备案。 2018年6月22日，何华（出租人）与雷增芳（承租人）办理租赁合同备案。 2019年11月19日，南宁市自然资源局就案涉房屋向何华办理了不动产权证[所有权证号:桂(2019)南宁市不动产权第0329809号]，将案涉房屋的所有权人登记为何华单独所有，“附记”注明：向大唐公司购买。该不动产已办理抵押登记，权利人：民生银行南宁分行。 2019年12月26日，何华（卖方、甲方）、雷增芳（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，买卖成交价格为980000元。同日，南宁市不动产登记中心出具《不动产登记查询证明》证实雷增芳名下有案涉房屋存量房合同签约登记信息。 2020年3月9日，南宁市不动产登记中心出具《不动产档案查询告知单》，载明民生银行南宁分行为涉案房屋的抵押权人。 另查明： 一、汪俊向何华支付房屋价款情况： （一）2017年12月29日，何华书写收条一份，内容为：今本人收到汪俊交来的购买案涉房屋的购房款，现金130000元。 （二）汪俊以代偿还银行按揭款的方式分期向何华支付房屋价款情况： 1.2017年12月8日，何华账户存入1200元现金。汪俊表示该1200元现金系其通过夏龙梅存入。 2.2017年12月10日，汪俊通过夏龙梅向何华支付1800元。 3.2017年12月11日，汪俊通过夏龙梅向何华支付5000元。 4.2018年1月11日，汪俊通过夏龙梅向何华支付2300元。 5.2018年2月7日，汪俊通过夏龙梅向何华支付2500元。 6.2018年5月3日，汪俊通过夏龙梅向何华支付5000元。 7.2018年6月11日，何华还款4287.4元。汪俊表示该4287.4元系其还款。 8.2020年4月17日，汪俊通过夏龙梅向何华支付1420元。 9.2020年5月5日，汪俊通过夏龙梅向何华支付2500元。 2020年5月7日，汪俊向本院提交《证明》载明：夏龙梅代汪俊向何华支付了以上1、2、3、4、5、6、8、9项金额。 2020年5月8日，汪俊向本院提交《代理词》载明：汪俊向何华支付了案涉房屋130000元购房款+2017年10月至2018年6月的按揭款22087.4元+2018年7月至2020年3月雷增芳支付汪俊购房款52500元（同时转为汪俊代何华偿还的按揭款）+2020年4月的按揭款1420元+2020年5月的按揭款2500元。 二、雷增芳向汪俊支付房屋价款情况： （一）2018年6月11日，雷增芳通过陈强向汪俊支付10000元，摘要信息处注明购买案涉房屋。 （二）2018年6月21日，雷增芳向汪俊支付40000元。同日，何华出具《收条》，内容为：本人何华今收到雷增芳交来案涉房屋定金50000元、部分房款60000元、定金190000元。2020年5月8日，汪俊向本院提交《情况说明》载明：何华出具的190000元定金收条的金额已包含了50000元定金收条的款项。 （三）2018年6月22日，雷增芳向汪俊支付200000元。 （四）庭审中，汪俊、雷增芳一致确认从2018年7月6日起至2020年3月，雷增芳支付汪俊52500元（2500元/月×21月）。 2020年5月8日，汪俊向本院提交《代理词》载明：雷增芳向汪俊支付了案涉房屋250000元的购房定金、首付款以及从2018年7月份起至2020年3月份的银行按揭借款（购房款）52500元。 三、雷增芳提交上海浦东发展银行银行卡，旨在证明其已在该行开立账户；提交中国建设银行个人活期账户交易明细、个人职业和薪金收入证明，旨在证明其工资16000元/月；提交个人信用报告，旨在证明其最近5年内没有连续逾期。庭审中，雷增芳表示有能力一次性付清剩余购房款。 本院意见：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，何华、韦雪丽经本院送达传票传唤，无正当理由据不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 一、关于何华对雷增芳享有的980000元债权由汪俊享有的诉讼请求。 何华、韦雪丽与汪俊签订《房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应严格遵守和履行。但签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋尚未取得不动产所有权证，证实双方已达成房屋权益由汪俊享有的一致意思表示。 依据现有证据来看，何华、韦雪丽与汪俊约定“甲方按照乙方的要求将标的房屋过户至乙方或者乙方指定之人的名下，并与乙方或者乙方指定之人签订为办理标的房屋过户登记使用的房屋买卖合同”，汪俊将案涉房屋转让给雷增芳，何华与雷增芳签订《房屋买卖合约》约定何华将案涉房屋卖给雷增芳，故本院确认何华仅是名义卖房人，汪俊为实际卖房人。汪俊作为实际卖房人，对案涉房屋依据其与何华、韦雪丽所签合同，产生合同债权关系，享有债权请求权，应受法律保护，何华、韦雪丽应继续履行与汪俊之间的《房屋买卖合同》。何华、雷增芳与辉煌公司签订的《房屋买卖合约》项下的权利义务归属于汪俊，本案判决生效后，何华对雷增芳享有的980000元债权由汪俊享有。 二、关于注销案涉房屋租赁备案的诉讼请求。 因何华与雷增芳已经签订房屋买卖合同，表明汪俊在签订房屋买卖合同时亦同意通过交易转移房屋所有权至雷增芳名下，而之前的租赁合同备案阻碍了房屋产权的转移，故汪俊要求何华配合注销案涉房屋租赁合同备案，雷增芳亦同意汪俊的诉讼请求，该项诉讼请求的目的在于保证房屋买卖合同的履行，不违反法律规定，本院予以准许。 三、关于汪俊代何华向民生银行南宁分行清偿案涉房屋尚欠贷款本金、利息及相关费用的诉讼请求。 针对案涉房屋拖欠民生银行南宁支行贷款未清偿完毕的问题。案涉房屋上存有抵押权，汪俊同意代何华清偿银行按揭贷款本金、利息及相关费用(贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准)，予以准许。 四、关于何华协助将案涉房屋转移登记至雷增芳名下的诉讼请求。 在房屋租赁合同备案注销、清偿银行贷款本息、解除抵押权后，汪俊要求协助办理房屋过户登记手续合法有据，应与支持。 五、关于何华、韦雪丽协助雷增芳办理案涉房屋商业贷款的诉讼请求。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《房屋买卖合约》约定“卖方保证配合买方办理相关手续”。根据合同约定，雷增芳以商业贷款方式支付购房款，故何华、韦雪丽负有协助雷增芳办理商业贷款申请手续的义务。何华、韦雪丽未协助雷增芳办理商业贷款申请手续。现汪俊要求何华、韦雪丽协助雷增芳办理商业贷款申请手续，雷增芳亦同意汪俊的诉讼请求，该项诉讼请求理由正当，本院予支持。 六、关于雷增芳向汪俊支付剩余购房款的诉讼请求。 汪俊主张雷增芳向其支付案涉房余款的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持，该款的计算方法为：转让总价980000元减去已付购房款250000元(10000元+40000元+200000元)减去已偿还民生银行南宁分行本金数额。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条。 判决主文： 一、本案判决生效后，依据2018年6月21日《房屋买卖合约》被告何华对第三人雷增芳享有的980000元债权由原告汪俊享有； 二、原告汪俊于本案判决发生法律效力之日起15日内代被告何华向第三人中国民生银行股份有限公司南宁支行清偿位于南宁市邕宁区龙福路1号大唐·世家21号楼1单元三层305号房[所有权证号:桂(2019)南宁市不动产权第0329809号]的尚欠贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）； 三、被告何华于本案判决发生法律效力之日起15日内协助第三人雷增芳注销南宁市邕宁区龙福路1号大唐·世家21号楼1单元三层305号房上设定的租赁备案手续； 四、被告何华于原告汪俊清偿前述贷款本金、利息及相关费用后15日内协助将位于南宁市邕宁区龙福路1号大唐·世家21号楼1单元三层305号房[所有权证号:桂(2019)南宁市不动产权第0329809号]转移登记至第三人雷增芳名下； 五、被告何华、韦雪丽于本案判决发生法律效力之日起15日内协助第三人雷增芳办理对南宁市邕宁区龙福路1号大唐·世家21号楼1单元三层305号房的商业贷款申请手续； 六、第三人雷增芳于前述房屋过户变更登记至第三人雷增芳名下之日，向原告汪俊支付剩余购房款（具体数额以转让总价980000元减去已付购房款250000元减去第三人雷增芳已代还银行贷款本金数额）； 诉讼费：案件受理费6800元由被告何华负担。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃毅磊 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 韦嘉薇 书 记 员 莫姗姗