文书内容江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终318号上诉人（原审被告）：苏州华德气体设备有限公司，住所地苏州市相城区望亭镇迎湖村迎湾路6号。法定代表人：张龙停，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张曼宇，湖北佳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄玫瑰，湖北佳成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州玖运房地产经纪有限公司，住所地苏州工业园区东富路38号。法定代表人：刘凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱峰，北京市惠诚（昆山）律师事务所律师。上诉人苏州华德气体设备有限公司（以下简称华德公司）因与被上诉人苏州玖运房地产经纪有限公司（以下简称玖运公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院(2019)苏0507民初2745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华德公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判华德公司不承担支付中介费及违约金的义务；2.一、二审诉讼费由玖运公司承担。事实和理由：一、玖运公司提供的证据无法证明其诉请，一审据此错误认定事实，裁判有违公平公正原则，严重侵害了华德公司的合法权益。1.玖运公司在一审中提交的证据不足以证明其与华德公司之间存在居间合同关系。玖运公司在一审中提交的《中介服务协议书》上甲方是华德公司而非“张龙庭”个人，但华德公司并未在协议书的尾部加盖公司公章，不能证明是华德公司与玖运公司签订了《中介服务协议书》。《中介服务协议书》的尾部虽有“张龙庭”的签名，但是该“张龙庭”并非华德公司的法定代表人“张龙停”，因此不能证明其签字是华德公司的行为。2.玖运公司在一审中提交的证据不足以证明其为华德公司提供了居间服务的合同义务。《中介服务协议书》上的看房记录是玖运公司未带华德公司去实地看房之前自行填写的，该协议上的看房记录不能证明玖运公司履行了居间服务合同义务。假如看房记录是玖运公司带华德公司去实地看房之后填写，按常理华德公司是不可能允许玖运公司在看房记录上填写既超出自己实际需求厂房面积也超出自己实地查看厂房面积1800平方米的看房记录。玖运公司所说的看房记录是带华德公司实地看房之后填写的，明显的与事实和生活逻辑不符。玖运公司也无其他证据证明《中介服务协议书》中的看房记录是其带华德公司实地看房之后填写，因此其应当承担举证不能的法律后果。3、玖运公司在一审中提交的证据不足以证明是其提供了中介服务并促成了《租赁合同》订立。玖运公司在一审中提交的录音资料并非原件，不能证明录音资料来源的合法性。录音资料中录音人、被录音人指向不明。录音资料的内容显示的仅是苏州宝莱印刷包装有限公司（以下简称宝莱公司）委托过玖运公司招租，及双方谈到1800平米厂房出租事宜，内容完全与本案无关。因此，上述录音资料不足以证明是玖运公司提供的中介服务并促成案涉《租赁合同》的签订。玖运公司在一审庭审前、庭审中陈述与辩解自相矛盾，其最初在起诉书和《中介服务协议书》中陈述苏州相城区望亭镇迎湾路6号厂房的面积为2900平米，后又主张2700平米。二、案涉《中介服务协议书》形式上属于格式合同，内容显失公平而无效。该《中介服务协议书》只约定了甲方(即居间服务的接收者)的义务及违约责任，没有对乙方(即居间服务的提供者)应当提供哪些居间服务义务，应当在何期间内促成《租赁合同》的签订及逾期促成《租赁合同》签订应当承担的违约责任作出任何约定，可见该格式合同显失公平，明显存在加重甲方(即居间服务的接收者)责任，免除乙方义务(即居间服务的提供者)的情形，同时作为居间服务的提供者并未尽到注意提示义务，因此该《中介服务协议书》属于无效合同，一审法院依据无效合同判决华德公司承担支付中介费及承担违约责任明显错误。三、一审法院在庭审中存在违反法定程序的情形。一审中玖运公司向一审法院提供的证据中有录音资料及纸质录音资料文字反馈稿，但一审两次开庭均未当庭播放录音资料，仅要求上诉人根据纸质录音资料文字反馈稿进行质证，在华德公司无法核实录音资料的文字反馈稿是否真实全面反应光盘所记录的内容的前提下，要求华德公司草率提出质证意见，明显剥夺了华德公司的质证权利，故该证据不能作为认定案件事实的依据。四、一审适用法律错误。玖运公司应就案涉居间合同成立生效的事实承担举证证明责任，否则应承担举证不能的法律后果。一审违背该举证责任分配的规定，在玖运公司举证不能的情况下支持其诉请。案涉《中介服务协议书》系无效合同，一审以此作为判决依据不当。玖运公司未履行居间人的如实报告义务，其故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，无权要求华德公司支付居间服务费。玖运公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华德公司的上诉请求。一、华德公司法定代表人张龙停在《中介服务协议书》上亲自签名，双方之间签订的中介服务协议书合法有效，双方应受该协议书相关条款的约定。华德公司带领张龙停前去看房，已履行协议书约定之居间服务，事实上促成了华德公司承租协议书中房屋的租赁合同，华德公司应支付约定的居间服务费用。华德公司虽否认协议书上的签名系其法定代表人所签，但在一审法院释明后表示不申请笔迹鉴定，在无相反证据的情况下，应认定该签名系张龙停本人所签。其故意错签姓名，有违诚实信用原则，因此该协议书可约束华德公司。二、依据玖运公司提供的相关证据及华德公司的一审庭审陈述，华德公司已实际签订租赁合同并使用涉案的房屋，玖运公司提供的居间服务已事实上促成了华德公司租赁房屋的事实，华德公司应依照协议书的约定向玖运公司支付居间服务费。三、玖运公司带领华德公司看房的面积是2900平米，其中包括华德公司实际承租的厂房，玖运公司按照双方的居间合同约定，依华德公司实际承租的面积主张居间费及违约金，符合法律规定。四、案涉《中介服务协议书》系平等主体之间签订，内容公平合理，不存在加重华德公司义务的情形，应认定合法有效。玖运公司向一审法院起诉请求：1.判令华德公司支付玖运公司服务佣金23333元（一个月租金即22.5元/㎡×1050㎡）、违约金为11666.5元（半个月租金即23333元/2），合计34999.5元;2.判令诉讼费用由华德公司承担。一审法院认定事实：2018年12月1日，双方签订《中介服务协议书》一份，载明委托事项为甲方委托乙方居间介绍承租/购买房屋（物业）事宜。协议约定：一、乙方接受甲方的居间委托业务，应努力通过市场流通渠道，尽快寻找合适物业。二、乙方在带看甲方厂房过程中，应将厂房实际情况告知甲方，包括土地使用性质，房屋所有权性质，系物业直接承租或间接承租等方面，让乙方充分知悉，便于甲乙双方互相沟通，早日促成交易。三、对于甲方（包括该客户之亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系或劳动关系的企业或个人等有关联的第三人）成功租赁或购入所介绍之物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租或购入所介绍之物业），甲方需向乙方一次性支付租赁的壹个月租金作为佣金（间接承租或购入仍按介绍之物业价格计算支付佣金），支付佣金时间为业主签订合同之时。四、甲方承诺，在实地察看下述物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该业务之业主（或其他权利人）联系。若经乙方带看之物业由甲方（或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经过乙方与业主（或其他权利人）私下联络签约的，则视为甲方违约，甲方需支付乙方壹个月的厂房租金/买卖总价的3%作为违约金。看房记录一栏注明：1.苏州市高新区通安镇华金路255号-3#楼，面积约1800㎡，楼层1F，参考价格为30元/月/㎡。2.苏州市高新区通安镇华金路258号，面积约2100㎡，楼层1F，参考价格为30元/月/㎡。3.苏州市相城区望亭镇迎湾路6号，面积约2900㎡，楼层1F，参考价格为22元/月/㎡。4.苏州市高新区浒关金燕路28号，面积约1100㎡，楼层1F，参考价格为28元/月/㎡。5.苏州市高新区浒关塘西路1号，面积约3500㎡，楼层1-3F，参考价格为30元/月/㎡。甲方处的公司名称为苏州华德气体设备有限公司，公司地址为苏州高新区，“张龙庭”在甲方公司代理人处签名确认。乙方处由苏州玖运房地产经纪有限公司加盖公章并由陆晓华作为授权代表签名。一审另查明，华德公司原住所地为苏州高新区，2019年1月2日变更登记为现住所地苏州市相城区望亭镇迎湖村迎湾路6号。位于苏州市相城区望亭镇迎湖村迎湾路6号的涉案厂房的所有权人为苏州宝来印刷包装有限公司（以下简称宝来公司），其产证总面积为6604.9㎡。自2019年1月1日起，华德公司承租宝来公司案涉的6号厂房。华德公司作为承租方与宝来公司作为出租方于2019年1月15日签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁房屋位于迎湖工业园迎湾路6号厂房，总面积为1050㎡。租赁期限为2019年1月1日至2021年12月30日。租金按每平方22.5元(不含税)的标准支付，即每年租金为280000(贰拾捌万元整)。合同另对双方权利义务等内容进行约定。华德公司在承租方处加盖公章并由法人张龙停签名。2018年12月29日，华德公司向宝来公司支付房租140000元，宝来公司出具收据一份，该收据显示收款事由为房租（2019.1.1-2019.6.30），金额为140000元（现金），宝来公司在该收据上加盖合同专用章。一审庭审中，华德公司否认《中介服务协议书》中“张龙庭”的签名为其法人张龙停本人所签。一审法院向其释明对签名的真实性是否需要鉴定，华德公司代理人在与华德公司核实后向一审法院明确表示不需要鉴定。玖运公司一审中另陈述：《中介服务协议书》中所写的2900㎡是房东宝来公司委托我方对外寻找租客的总面积，包括二处厂房，其中一处是涉案6号厂房1050平方米。现在我方的诉请按实际华德公司承租部分来主张。为证明2018年12月1日签订协议之前，玖运公司员工陆晓华带领华德公司法人前去看房事实，向一审法院另举证：录音两份及文字整理材料，一份是2018年12月1日玖运公司员工陆晓华（137××××9919）与宝来公司林小姐（138××××1905）通话，其中陆晓华说：“我是玖运中介的，我是昨天来的那个小陈的同事，现在有个客户在这边看厂房，进不去，有个大的卷帘门，1800的那个里面”，对方回答：“1800的，好的，我来打电话叫我老板过来”，陆晓华说：“好的，我现在在门卫室这边，客户也在这边”，对方回答：“好的好的”。另一份是2018年12月29日玖运公司员工陈飞与宝来公司法定代表人袁宝山（139××××2595）通话，其中陈飞说；“袁总，我是中介的，1800的租掉了吗，现在？”，回答：“没有呢，没有呢。1800你知道的，只要他要，只要他看得中，看得中就可以”，陈说：“咱们的中介费你答应的，给半个月，是不是，袁总？”，袁回答：“答应的，不是你一个人，你这种话，真是的，大家都懂的，你不能白做的，是不是”，陈说：“是的，中介费你上次…”，袁回答：“说都不用说的”，陈说；“林小姐和你答应我，半个月的”，袁回答：“本来中介就是吃这碗饭的，对不对？”，陈说：“对，半个月肯定是要给的，对吧”，袁回答：“对对，不要提了，提了大家伤感情”，陈说：“好的，我给你带客户，好吧”，袁说：“对对，只要他们看得中”……证明签订服务协议当天玖运公司员工带华德公司法定代表人前去案涉厂房看房的事实以及宝来公司委托过玖运公司对外招租的事实。但因为玖运公司与宝来公司双方未签订书面合同，宝来公司出具给华德公司的证人证言也不认可委托事实，玖运公司一直未能向宝来公司主张中介费。一审经质证，华德公司对上述证据的三性均不认可。其一，被录音人及其身份无法核实，双方录音的内容与本案无关，通话中1800平方米与本案诉争面积无关。其二，该录音不能证明玖运公司履行了居间服务合同义务。第三，通知录音二宝来公司委托玖运公司招租说明宝来公司与玖运公司之间有居间服务合同关系，假设其诉争厂房出租出去，宝来公司就应当据此支付中介服务费，而不是向华德公司主张中介费。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。双方签订的《中介服务协议书》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按约履行。虽华德公司辩称协议中张龙庭的签名非其法人张龙停本人所签，但在一审法院释明后明确表示对签名的真实性不予鉴定，对此应承担举证不能的不利后果。结合“张龙停“与”张龙庭“只相差最后一个字（为同音字），高度相似；且该协议中公司名称的住所地与华德公司于2019年1月2日变更登记前的原住所地完全一致，一审法院认定上述协议中“张龙庭”为华德公司法人张龙停本人所签，华德公司辩称意见与客观事实不符，一审法院不予采纳。又根据华德公司在2018年12月1日签订《中介服务协议书》后不足一个月时间内，于2018年12月29日向宝来公司交纳半年房租、于2019年1月1日起实际承租宝来公司涉案厂房的事实，结合玖运公司提供的录音证据，可以认定华德公司通过玖运公司居间服务获知相关房源信息后，跳开玖运公司直接与业主宝来公司签订房屋租赁合同，已成功租赁所介绍之厂房。根据《中介服务协议书》第三条约定，华德公司应在与业主签订租赁合同即2019年1月1日一次性支付一个月租金23625元（22.5元/月/㎡×1050㎡）作为服务佣金。但华德公司至今未付，现玖运公司主张华德公司支付服务佣金23333元，合法有据，一审法院予以支持。又根据《中介服务协议书》第四条约定，华德公司的上述跳单行为构成违约，协议约定需要支付一个月的厂房租金作为违约金即23625元，现玖运公司自愿调低该标准，要求其承担11666.5元的违约责任符合法律规定及双方合同约定，一审予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条以及相关法律的规定，判决：华德公司于判决生效之日起十日内支付玖运公司服务费23333元、违约金11666.5元，合计34999.5元。案件受理费675元，由华德公司负担。二审中，当事人未提交新的证据。二审经审理查明，玖运公司一审提交的其工作人员陈飞与宝来公司法定代表人袁宝山2018年12月29日的通话记录部分内容如下表：            陈飞              袁宝山                  我这边有个做电子的行不行              电子的，电子的不知道啊                  电子的行业好哇，税收高              电子行业应该可以的                  新区、枫桥都可以，主要想找望亭的，他家就在这边              1800你知道的，只要他要                  ……              ……                  房子我下午带他过来看，我先确定一下怎么合作              我大概三点半到厂里                  下午我和他约个时间              我大概三点半左右到厂里      二审经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、案涉居间合同是否成立及有效；二、玖运公司主张居间费的依据是否充分。本院认为，关于争议焦点一，案涉居间合同是否成立及是否有效的问题。案涉《中介服务协议书》上以手写字体载明甲方为华德公司，公司地址系华德公司原登记注册地。甲方代理人处签名字样为“张龙庭”，乙方玖运公司在合同尾部加盖公章。华德公司虽否认“张龙庭”系其法定代表人张龙停所签，但其在一审法院释明后拒绝笔迹鉴定。因两个姓名仅系最后一字同音不同型，且华德公司拒绝笔迹鉴定，在华德公司未能提出相反证据的情况下，一审认定协议书上的“张龙庭”系华德公司法定代表人张龙停本人所签，并无不当。故案涉协议书系华德公司与玖运公司之间的真实意思表示，双方应受该居间合同的约束。案涉协议中虽未约定玖运公司的违约责任，但并不必然导致整个居间合同无效。华德公司未能举证证明案涉居间合同存在法定无效事由，其主张合同无效的依据不足。故一审认定案涉协议书可约束双方并应认定合法有效，并无不当。关于争议焦点二，玖运公司主张居间费的依据是否充分的问题。案涉协议书的订立时间为2018年12月1日，玖运公司提交了2018年12月1日以及2018年12月29日其与房东宝来公司联络看房的通话记录。2018年12月29日的通话记录中提及承租方是做电子的，且想要租赁相城区望亭镇的厂房，玖运公司表明将带客户于该日下午3点半前往看房，宝来公司的法定代表人袁宝山表示同意。2019年1月15日，华德公司与宝来公司就《中介服务协议书》中载明的相同地址的相城区望亭镇迎湾路6号厂房中的1050元平方米厂房部分签订了租期自2019年1月1日至2021年12月30日的《房屋租赁合同》。故上述情况可达到证明玖运公司曾为华德公司联络并带看协议书中约定的望亭镇迎湾路6号厂房的高度盖然性。而华德公司亦未能提供相反证据证明其订立的租赁合同非经玖运公司提供居间服务所促成。一审综合全案情况，认定玖运公司已提供居间服务并事实上促成租赁合同的订立进而有权主张相应居间费用，并无不当。综上，华德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费675元，由苏州华德气体设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩小安审 判 员 冯月青审 判 员 李晓琼二〇二〇年五月二十九日法官助理 蒋 超书 记 员 郭聪敏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。五、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买费经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。