四川省犍为县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1123民初853号 原告：乐山华宸物业服务有限公司，统一社会信用代码91511123671440381K，住所地犍为县玉津镇圣泉路439号。 法定代表人：李勇军，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄丽，女，生于1992年2月11日，汉族，该公司员工，住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：何先波，男，生于1997年10月2日，汉族，该公司员工，住四川省古蔺县。 被告：杨华，男，生于1977年5月3日，汉族，居民，户籍地住四川省犍为县，现住四川省犍为县。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：卢大俊，女，生于1977年12月16日，汉族，系杨华之妻，住四川省犍为县。 原告乐山华宸物业服务有限公司（以下简称“华宸物业”）与被告杨华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华宸物业的特别授权委托代理人何先波、被告杨华及特别授权委托代理人卢大俊到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告华宸物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告缴纳物业管理费2715元、违约金814.5元，合计人民币3529.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：依据原告与犍为县玉津镇翡翠城小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》，约定2013年1月1日至2020年12月31日期间，由原告为犍为县玉津镇翡翠城小区提供物业服务，物业合同中对物业服务内容、物业费收取标准等都有明确的约定。被告系犍为县玉津镇滨江路521号翡翠城小区8幢8单元3楼1号业主（其住宅面积为134.64㎡），物业收费标准为0.56元/㎡/月。被告自2016年1月1日至2018年12月31日，欠物业服务费2715元（0.56×134.64×36＝2715元），违约金814.5元，共计人民币3529.5元。被告不履行其应尽的缴费义务，原告多次电话沟通，被告都拒不缴纳，原告在被告门上张贴“催缴通知”进行书面催收后，被告依然拒不缴纳。现诉至法院，请判决如诉。 被告杨华辩称：1.《物业委托服务合同》不具备法律效力，系无效合同。从2013年起至今，被告居住的小区就没有选出合法的业委会；即使“业委会”合法，但业委会选聘原告管理小区未经业主大会讨论决定，系程序不合法。2.即使该《物业委托服务合同》有效，因原告未充分履行管理义务，滥用管理权力，被告也不应当缴纳物管费。3.起诉时限为三年，请依据起诉时限相关规定驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告华宸物业作为乙方与犍为县翡翠城小区业主委员会作为甲方分别于2012年11月28日、2014年12月19日、2016年12月9日、2017年12月26日签订《物业委托服务合同》，约定：原告为“翡翠城小区”提供物业管理服务；合同期限分别自2013年1月1日零时起至2014年12月31日二十四时止、合同期限分别自2015年1月1日零时起至2016年12月31日二十四时止、自2017年1月1日零时起至2017年12月31日二十四时止、自2018年1月1日零时起至2020年12月31日二十四时止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅物业费0.56元/月.平方米，物业服务费按一年一缴的方式进行缴纳。按照合同约定原告华宸物业于2013年1月1日起至今为“翡翠城”小区提供了物业服务。被告杨华系“翡翠城”小区8幢8单元3楼1号的业主，房屋建筑面积为134.64平方米，被告未支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费。原告于2019年8月16日向被告张贴了《催缴通知》，对杨华拖欠2016年1月1日至2018年12月31日的物业费2715元进行了催收。至今，被告杨华未支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费，每平方0.56元/月×134.64平方米×36月＝2715元。 认定上述事实，有原、被告在庭审中的陈述，经过庭审举证质证的原告出示的企业法人营业执照复印件、法定代表人身份证明、不动产登记信息查询结果单、《物业委托服务合同》四份、《催缴通知》；被告出示的被告的身份证复印件等证据为据。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应按原告与翡翠城小区业主委员会签订的《物业委托服务合同》的约定全面履行其义务，原告作为物业公司已为被告居住的小区提供了物业服务，按照权利义务相一致的原则，被告作为该小区的业主，应当遵守业主委员会与原告签订的《物业委托服务合同》的约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅物业费0.56元/月.平方米，物业服务费按一年一缴的方式进行缴纳。” 关于被告抗辩华宸物业的诉讼请求部分已超过诉讼时效问题。《物业委托服务合同》，约定：“物业服务费按一年一缴的方式进行缴纳。”但对缴费时间约定不明，根据物业服务费一般情况下是“先缴费，后享受服务”的生活常识，结合“物业费缴费率在6个月内应达到80%以上”的约定，本院认为每年应缴物业服务费的时间应不得迟于当年6月。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定,向人民法院请求保护民事诉讼权利时效期间为二年,法律另有规定的除外。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定:“向人民法院请求保护民事诉讼权利时效期间为三年,法律另有规定的,依照其规定。”华宸物业仅举证证实其2019年8月16日向被告张贴了《催款通知》,构成了时效中断,故原告主张的2017年1月1日之前的物业管理费已过诉讼时效,本院依法不予支持。 关于被告以原告未充分履行管理义务，管理混乱，滥用管理权力为由拒绝缴纳物业服务费的问题。本院认为，物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定，或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以另行主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主不能以此作为拒付或少付物业服务费的理由。 关于原告主张要求被告支付违约金的问题。因《物业委托服务合同》对此均未约定，故对原告的该诉讼请求，本院不予支持。 关于被告提出本小区业主委员会成立是否合法的问题，被告可另案处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下： 一、被告杨华于本判决生效之日起十五内支付原告乐山华宸物业服务有限公司物业管理费1809.56元； 二、驳回原告乐山华宸物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预缴），由被告杨华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 先继业 二〇二〇年五月二十七日 法官助理 蒋晓霞 书 记 员 罗 丹 附：本判决书所适用的法律条文。 1、《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《物业管理条例》 第六条：房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。