云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终6191号上诉人（原审原告）：温智玲，女，1973年1月30日出生，汉族，云南省普洱市人，现住云南省昆明市盘龙区。上诉人（原审原告）：朱朝晖，男，1969年5月10日出生，汉族，云南省普洱市人，现住云南省昆明市盘龙区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李建勋，东华法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南龙城农产品经营股份有限公司。住所地：昆明市呈贡区龙城街道办事处古银路77号。法定代表人：李兴。委托诉讼代理人：莫郑敏，云南呈祥律师事务所律师，特别授权代理。上诉人温智玲、朱朝晖因与被上诉人云南龙城农产品经营股份有限公司（以下简称：龙城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人温智玲、朱朝晖共同委托的诉讼代理人李建勋及上诉人温智玲，被上诉人龙城公司的委托诉讼代理人莫郑敏到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人温智玲、朱朝晖上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判由被上诉人龙城公司在本判决生效后30日内为上诉人温智玲、朱朝晖购买的位于昆明市呈贡区房屋办理完不动产权证；三、判令被上诉人龙城公司以购房款666303元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率9.6%，支付上诉人从2014年8月1日起至2018年7月31日期间的逾期办证违约金255860元；四、判令被上诉人龙城公司以购房款666303元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率9.6%，支付上诉人从2018年8月1日起至办理完房屋不动产权证之日止的逾期办证违约金。五、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。其所依据的主要事实理由为：一、上诉人与被上诉人于2013年8月10日订立《商品房购销合同》及《补充协议》，约定被上诉人将案涉商品房出售给上诉人。根据双方约定，被上诉人应于2013年12月31日前将验收合格的商品房交付给上诉人，且应在订立合同之日起30日内由被上诉人向房屋所在地房地产管理部门登记备案。上诉人在合同订立后已按约支付了购房款，但至今被上诉人均未按合同约定为上诉人购买的房屋办理权属证书，被上诉人应承担违约责任。二、被上诉人负有为上诉人向其购买的商品房申报房屋不动产权证的合同义务和法定义务。1、上诉人与被上诉人订立的商品房购销合同第20条中虽约定交付配套费、契税、维修基金等事项。上诉人按约支付完购房款给被上诉人后，被上诉人于2013年12月将房屋交付给了上诉人，但此时因被上诉人尚未完成房屋的综合验收备案手续，上诉人还不能申报办理房屋的不动产权证。从被上诉人交付房屋给上诉人的事实已证明了被上诉人是同意不代收配套费、契税维修基金的。2.上诉人与被上诉人订立的商品房购销合同系2003版的标准格式合同，而随着政府对商品房管理新规出台，该合同第12条由被上诉人代收契税、维修基金及配套费的约定已对上诉人无合同约束力。由开发商代收契税、维修基金等款项被其滞留、挪用造成业主无法办理产权证的案例不在少数，甚至引发社会问题。根据我国《物权法》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规，为规范昆明市住宅专项维修资金交存，昆明市住房和城乡建设局下发了《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》，该通知要求自2017年9月1日起，建设开发单位不得代收维修基金，由房屋的买受人或其委托的第三人自行交存到银行专户。关于开发商代收契税的问题，昆明市官渡区地方税务局于2017年8月23日在云南房网的公告中也明确开发商无权代收契税，业主作为契税缴纳的义务人，可自行前往税局缴纳。关于配套费的问题，根据昆明市住房和城乡建设局《关于燃气设施工程费计入房价有关问题的通知》明确了房地产开发经营企业在2011年5月1日后取得商品房预售许可证的，一律不得在房价外加收燃气设施工程费。综上，被上诉人已没有按照合同第十二条主张抗辩代收维修基金契税及配套费的权利。3.根据本案双方订立的商品房购销合同，第十二条和《商品房销售管理办法》第三十四条规定，被上诉人应当将需要由其提供的办理产权登记的资料，报送房屋所在地的房地产行政管理部门。一审庭审已查明，由于被上诉人的原因至今未履行其合同义务及国家规定的义务，被上诉人应该按最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释第十八条承担违约责任。被上诉人龙城公司答辩称：上诉人提出的上诉请求没有事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决完全正确，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。温智玲、朱朝晖向一审法院诉讼请求：1、依法判决被告将位于昆明市呈贡区房屋交付原告；2、判决被告在本案判决生效30日内为原告办理上述商铺的不动产权证；3、判决被告以购房款666303元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款年利率9.6%支付原告自2014年8月1日至办理完不动产权证之日止的逾期办证违约金；4、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定以下案件事实：2013年8月10日，原告温智玲、朱朝晖与被告龙城农产品公司订立《商品房购销合同》及《补充协议》，约定原告以人民币666303元向龙城公司购买其开发的位于昆明市呈贡区房屋，交房时间为2013年9月30日前。该合同第十二条约定：“在乙方按合同约定支付完全部房款或办理完银行按揭贷款手续，付清配套费、契税、维修基金等并办理完房屋交接手续后，乙方出具书面委托、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权部门登记需要提交的资料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，甲方在乙方提交资料完毕后180个工作日内申报该房屋的产权登记手续，办理该房屋的产权登记手续发生的契税及费用均由乙方承担。如因乙方导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。”合同订立后，原告依约履行了支付全部购房款的义务，并于2013年12月拿到了上述房屋的钥匙，但至今未取得房屋权属证书。为此，原告诉至法院，要求被告办理房屋产权证及承担相应的违约金。一审法院认为：原告在当庭陈述中认可已经从被告处获得了涉案房屋的钥匙，且房屋也处于原告的管理下，能认定被告已经向原告交付了涉案房屋，故对原告请求被告交付房屋的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原、被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法成立且生效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。双方合同中明确约定，被告为原告办理房屋不动产权证的前提条件是原告按合同约定支付完全部房款或办理完银行按揭贷款手续，付清配套费、契税、维修基金等并办理完房屋交接手续后，原告出具书面委托、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权部门登记需要提交的资料，委托被告办理该房屋的产权登记手续。本案原告只向被告支付了购房款，至今未按合同约定向被告支付契税、房屋维修基金、办证费用等，故对原告请求被告为其办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。同理，在原告未缴纳契税等费用的情况下，被告未为其办理不动产权证并非系违约行为，故对原告主张被告承担违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告温智玲、朱朝晖的全部诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。另补充确认以下事实：1、涉案小区尚未办理不动产权登记。2、昆明市自然资源和规划局于2019年12月19日颁布《关于落实“放管服”改革推行购房人自行申请新建商品房转移登记相关工作的通告》，明确了自2019年12月19日起，昆明市新建商品房在开发企业首次登记后，购房人可自行向不动产权登记机构申请办理产权转移登记（办理不动产权证）。综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、上诉人要求被上诉人在判决生效后30日内为上诉人办理涉案商铺不动产权证的主张能否得到支持；二、被上诉人对于涉案商铺产权办理事宜是否存在违约，应否承担违约责任？本院认为：一、根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”的规定，本案双方当事人之间系商品房买卖合同关系，双方当事人应按照合同的约定及法律规定履行各自的义务。本案中，对于办理涉案商铺不动产权登记的问题，在双方所签《商品房购销合同》第十二条中约定：“在乙方按合同约定支付完全部房款或办理完银行按揭贷款手续，付清配套费、契税、维修基金等并办理完房屋交接手续后，乙方出具书面委托、购房发票、身份证复印件（含共有人）等产权部门登记需要提交的资料，委托甲方办理该房屋的产权登记手续，甲方在乙方提交资料完毕后180个工作日内申报该房屋的产权登记手续，办理该房屋的产权登记手续发生的契税及费用均由乙方承担。如因乙方原因导致产权延误或未能办理，责任由乙方自行承担。”已查明，上诉人接房后，被上诉人已通知了上诉人提交办证委托书及交纳相关办证所需材料及税费，而上诉人并未向被上诉人出具委托书，亦未缴纳相关税费。根据双方上述合同约定，应视为上诉人放弃合同约定可委托被上诉人代为办理产权证的权利。涉案商铺的权属转移登记申请责任应由上诉人自行承担，故对上诉人现提出要求被上诉人在判决生效后30日内为其办理涉案商铺的不动产权证的主张，一审不予支持并无不妥，本院亦不予支持。针对争议焦点二，在商品房买卖交易过程中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。本案中，因上诉人未委托被上诉人办证，被上诉人不负有直接为上诉人办证的义务，即被上诉人无需直接向不动产登记机构提出将其享有合法所有权的商铺转移登记至上诉人名下的申请。但被上诉人作为出卖人仍负有保证涉案商铺系基于合法建设行为而取得所有权且进行了所有权初始登记、取得建设用地使用权等符合交易不动产所有权能依法转移的条件。2019年12月19日昆明市自然资源和规划局颁布《关于落实“放管服”改革推行购房人自行申请新建商品房转移登记相关工作的通告》，明确了购房人可自行申请办理新建商品房转移登记的前提条件为开发企业完成首次登记及提交了授权声明。现已查明涉案小区至今未办理产权登记，被上诉人亦未提交证据证实其交付给上诉人的商铺已满足上诉人可自行申请办理产权登记的条件，故对于导致2019年12月19日以后上诉人不能自行完成涉案商铺产权转移登记的责任在于被上诉人。因被上诉人交付给上诉人的商铺不符合交易不动产所有权能依法转移的条件，导致涉案商铺不能如期办证，被上诉人构成违约，应当承担相应违约责任。对于违约责任应如何承担的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，在被上诉人交房后，因上诉人以其行为表示放弃委托被上诉人办证的权利，故应由其自行承担不能按期办证的责任；自2019年12月19日起本市购房人可自行申请办证，但因被上诉人的原因致使涉案商铺不能满足购房人可自行申请办证的条件，导致办证逾期，被上诉人就此应向上诉人承担违约责任。双方在合同中对于违约金的给付标准未作出约定，本院综合双方履约情况、各自的过错，涉案小区实际情况，酌情由被上诉人向上诉人承担自2019年12月19日起至其向不动产权登记部门递交满足“购房人可自行申请办理新建商品房转移登记”的办证资料之日止，以购房总款666303元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计算的违约金。上诉人主张的违约金金额超过本院确认的部分，本院不予支持。综上所述，上诉人提出的上诉主张中有事实及法律依据的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。一审判决认定主要案件事实清楚，但因二审出现新的事实对被上诉人法定义务的履行及责任的承担产生影响，本院根据新的事实予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2019）云0114民初1472号民事判决；二、由被上诉人云南龙城农产品经营股份有限公司在本判决生效之日起十日内向上诉人温智玲、朱朝晖支付自2019年12月19日起至云南龙城农产品经营股份有限公司向不动产权登记部门递交满足购房人可自行申请办理新建商品房转移登记条件的办证资料之日止，以购房款666303元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%计付的违约金；三、驳回上诉人温智玲、朱朝晖的其他诉讼请求。一审案件受理费2569元，由温智玲、朱朝晖负担1027元，由云南龙城农产品经营股份有限公司负担1542元。二审案件受理费2569元，由温智玲、朱朝晖负担1027元，由云南龙城农产品经营股份有限公司负担1542元（云南龙城农产品经营股份有限公司应负担的上述款项温智玲、朱朝晖已预交，由云南龙城农产品经营股份有限公司向温智玲、朱朝晖支付）。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 朱 欢二〇二〇年五月十二日法官助理仝倩华书记员陈俊宇