湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终2976号上诉人（原审被告）：湖南东马国际置业有限公司,住所地湖南省长沙市望城区雷锋大道东马社区熙庭原著小区。法定代表人：李飞跃，董事长。委托诉讼代理人：陈虹，湖南畅元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周虹，女，1972年1月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：魏旭兰，湖南高泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶雪槟，湖南高泽律师事务所实习律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地湖南省长沙市芙蓉区白沙路2号。负责人：文爱华，行长。委托诉讼代理人：邓鹏飞，男，系公司员工。上诉人湖南东马国际置业有限公司（以下简称东马公司）因与被上诉人周虹、原审第三人中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2019）湘0112民初6654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东马公司的上诉请求：撤销原判第三项，改判东马公司向周虹支付违约金44400元，二审诉讼费用由周虹承担。事实与理由：一审判决东马公司向周虹支付利息177000元没有事实和法律依据。案涉合同第十一条明确约定了逾期交房的违约责任，东马公司按周虹已付款的2%支付违约金，即按已付房款222万元的2%支付违约金44400元。即使周虹要求损害赔偿，也应以填补损失为原则，周虹没有贷款利息损失，因此，应按贷款额111万元为基数按照年利率6%计算资金占用利息损失。被上诉人周虹辩称：一审认定事实清楚，使用法律正确，应予维持。上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，一审判决支持被上诉人的利息损失符合本案事实，并无不当。上诉人的违约行为导致被上诉人偿还房贷的损失，周虹在一审提交了银行清单证据，因为上诉人的违约致使被上诉人重新买了一套房，开发商占用了该笔资金，被上诉人融资筹借资金的成本高于6%。上诉人如期交房，被上诉人不用租房产生租金损失。关于律师费，被上诉人提供委托合同、发票。一审法院根据上诉人的违约程度、实际情况，以其占用资金的情况判决6%的资金占用利息是正确的。原审第三人建行湖南省分行陈述称，上诉人的请求与建行湖南省分行无关。周虹向一审法院起诉请求：1、确认周虹与东马公司于2018年6月1日签订的《长沙市商品房买卖合同》已于2019年7月31日解除；2、东马公司立即向周虹退还购房款214万元；3、东马公司赔偿周虹资金占用损失（以222万元为基数，按照年利率6%的标准自2018年7月1日起计算至2019年9月18日止为16.2万元，以214万元为基数自2019年9月19日起按照年利率6%的标准计算至款项返还完毕之日止，暂计算至2019年11月1日为1.5万元）、产权登记费、抵押登记费等350元，律师代理费5万元，暂合计227350元；4、东马公司立即配合周虹退还已缴纳的物业专项维修资金16036元，维修基金44400元、契税及印花税31714.29元；5、诉讼费由东马公司承担。一审法院认定事实：2018年6月1日，周虹与东马公司签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：周虹购买东马公司开发的位于望城区星城镇腾飞村东马熙庭原著6栋106号房屋一套，建筑面积213.82平方米；房款总价222万元，首付款111万元，剩余房款111万元向中国建设银行申请贷款；东马公司应当在2018年12月30日前交房；出卖人未按合同约定条件交房，逾期超过90个工作日的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60个工作日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金。合同签订后，周虹于同日向东马公司交付首付款111万元，还交纳产权登记费、抵押登记费及国土证费350元，并交纳物业专项维修基金16036元及税费31714.29元。同年6月5日，第三人建行湖南省分行与周虹签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定周虹向第三人按揭贷款111万元，期限156个月，以周虹购买的上述房屋作抵押，并办理了抵押预告登记，东马公司作为保证人承担连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。后周虹按期偿还第三人的贷款，截止2019年11月28日，共偿还贷款本金120961.46元，支付贷款利息84743.41元，尚欠贷款本金989038.54元。《长沙市商品房买卖合同》约定的交房时间到期后，东马公司未将符合上述合同约定的房屋交付给周虹，周虹向东马公司提出退房要求，东马公司于2019年7月31日向周虹出具承诺书：“因我司未能按合同如期交房，我司同意你的退房要求，我司承诺在2019年10月31日前完成所有退房手续，同时将你的所有房款退给你”。后，东马公司于2019年9月18日向周虹退款8万元，剩余房款一直未退，双方就相关事宜协商未果，周虹遂诉至法院，酿成诉争。一审法院认为，周虹、东马公司双方的签订《商品房买卖合同》系周虹、东马公司自愿协商一致达成，经双方签字盖章，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，周虹按约履行了支付购房款义务，东马公司理应履行按时交付房屋的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，因东马公司存在逾期交房违约行为，周虹按合同约定要求东马公司退房，东马公司出具承诺书表示同意。该《商品房买卖合同》经双方协商一致已于2019年7月31日解除。对周虹要求确认涉案《商品房买卖合同》已于2019年7月31日解除的诉讼请求，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，东马公司应返还周虹已支付的房款，周虹已向东马公司交付首付款111万元，通过银行贷款方式向东马公司交付剩余款项111万元，完成全部付款义务。经双方协商解除合同后，东马公司已向周虹退款8万元，故东马公司还应向周虹退还剩余的214万元。因涉案房屋尚未办理不动产登记权证，对东马公司代收的办证费用350元，也应当由东马公司向周虹予以退还；同时，因案涉房屋尚未交付，周虹不负有向东马公司退还房屋的义务。东马公司已经为涉案房产办理了不动产预告登记，确定东马公司为预告登记权利人。案涉房屋还存在抵押预告登记，确定第三人建行湖南省分行为抵押权利人，周虹为抵押义务人。在抵押预告登记注销后，周虹有义务配合东马公司办理涉案房产的注销不动产预告登记手续，恢复案涉房屋的原始权利状态；关于周虹要求东马公司支付按年利率6％支付资金占用损失的诉讼请求，本案中东马公司逾期交房显然已经违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，东马公司应当承担相应违约责任。虽双方在合同中约定的“出卖人逾期交房，应按照买受人已付款的2%支付违约金”，但东马公司逾期交房已近一年，显然给周虹造成较大利息损失。周虹向东马公司缴纳首付款的111万元的时间为2018年6月1日，首次向银行偿还贷款时间为2018年7月10日，结合周虹、东马公司合同履行情况、东马公司违约程度、涉案房屋贷款合同约定的贷款利率等情形，现周虹主张自2018年7月1日起以东马公司实际欠款金额为基数按照年利率6%计算资金占用期间利息损失，并不违反法律规定，一审法院依法予以支持。经计算，截止2019年11月1日，东马公司应向周虹支付利息177157元，周虹仅主张177000元系对其自身权利合法行使，一审法院不予干涉，后段利息应以实际欠款金额为基数按照年利率6%计算至款项清偿之日止。对东马公司关于仅承担银行贷款利息不承担首付款利息的抗辩意见，于法无据，一审法院不予采纳；关于实现债权的相关费用，周虹、东马公司并未在合同中约定该费用的负担问题。虽周虹委托律师代理本案诉讼，但律师费并非其主张本案债权的必要支出，且一审法院已支持周虹主张的利息损失，故对该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于周虹诉请东马公司立即配合周虹退还已缴纳的物业专项维修资金16036元、维修基金44400元及契税及印花税31714.29元的诉讼请求，周虹并未提交证据证明其主张的维修基金44400元已实际缴纳，且物业专项维修基金是专项用于物业共用部位、公用设施设备期满后大修、更新、改造的资金，其缴纳、使用以及处置等事项，均应当根据相关法律法规处理，并非商品房买卖合同当事人的合同权利义务。契税是根据我国税收政策及法律规定缴纳的税种，受行政法规及政策规制约束，不属于民事纠纷审查的范畴。因此，周虹的该项主张缺少法律依据，且不属于民事诉讼审查范畴，一审法院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十五条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、周虹与湖南东马国际置业有限公司于2018年6月1日的签订《长沙市商品房买卖合同》于2019年7月31日解除；二、湖南东马国际置业有限公司自判决生效之日起十日内退还周虹已支付的房款214万元及产权登记费、抵押登记费及国土证费350元；三、湖南东马国际置业有限公司自判决生效之日起十日内向周虹支付利息177000元（已计算至2019年11月1日止，后段利息以实际欠付房款金额为基数按照年利率6%计算至款项付清之日止）；四、周虹在收到上述款项之日起十五日内注销不动产抵押预告登记并配合湖南东马国际置业有限公司注销不动产预告登记；五、驳回周虹的其他诉讼请求。本案案件受理费26476元，减半收取13238元，保全费5000元，两项合计18238元，由周虹负担371元，由湖南东马国际置业有限公司负担17867元。二审中，上诉人东马公司和原审第三人均未提交新证据。被上诉人周虹提交以下证据：证据1、租房合同、微信聊天记录、银行转账记录，拟证明被上诉人因上诉人违约交房的行为而被迫另行寻找住房，造成了经济损失。证据2、银行电子对账单，拟证明被上诉人首付款有一部分是银行贷款每月均支付利息，属于被上诉人的损失。上诉人东马公司质证意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，在一审判决以及上诉人提出的上诉请求中针对资金占用利息的金额，被上诉人因为延期收房导致租金或者其余的支出并不是必然发生的，存在间接因果关系，与判决中的资金占用利息无关，也不应当被列入上诉人违约对被上诉人所造成的违约损失赔偿中。对证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，贷款时间与卖房时间相近，资金的走向以及贷款的实际用途是不能直接证明的，该份证据与本案无关。原审第三人质证意见如下：对证据1和证据2均没有意见。本院对周虹提交的证据作出以下认证：证据1和证据2均符合证据的真实性，但缺乏证据的关联性，无法实现其证明目的，不予采信。本院二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为东马公司应否支付周虹利息177000元。本案中，周虹与东马公司协商一致于2019年7月31日解除案涉《商品房买卖合同》。合同解除后，东马公司应返还周虹已交付的房款。现双方当事人对东马公司尚应返还周虹的214万元无争议。上诉人主张己方愿意承担违约金44400元，不应支付周虹资金占用利息177000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经查，周虹向东马公司交纳首付款111万元的时间为2018年6月1日，首次向银行还贷时间为2018年7月10日，东马公司逾期交房近一年，给周虹造成了较大利息损失。约定的违约金低于造成的损失。上诉人在上诉状中认为应按贷款额111万元为基数按照年利率6%计算资金占用利息损失，一审根据周虹、东马公司合同履行情况、东马公司违约程度、涉案房屋贷款合同约定的贷款利率等情形，认定周虹主张自2018年7月1日起以东马公司实际欠款金额为基数按照年利率6%计算资金占用期间利息损失符合法律规定并无不当，本院予以支持。东马公司的上述主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上，上诉人东马公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3840元，由上诉人湖南东马国际置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  李龙玺审判员  刘国清二〇二〇年五月二十一日书记员  叶慧灵附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。