江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终253号 上诉人（原审原告、案外人）：倪玉良，男，汉族。 委托诉讼代理人：李仕春，北京大成（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：沈敏，女，汉族。 原审第三人（被执行人）：戴炳峰，男，汉族。 原审第三人（被执行人）：任静静，女，汉族。 上诉人倪玉良因与被上诉人沈敏、原审第三人戴炳峰、任静静案外人执行异议之诉一案，不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）作出的（2018）苏1282民初6956号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 倪玉良上诉请求：请求撤销靖江法院（2018）苏1282民初6956号民事判决。事实和理由：1、原审认定未经抵押权人擅自转让房屋，该转让行为并未发生转让效力是错误。根据物权法第15条的规定，转让不动产合同应当自合同成立时生效，至于物权是否发生变动不会影响合同效力。本案中双方签订的房屋买卖合同，双方均履行付款以及交付房屋的各种义务，该合同也没有违反法规的强制性规定，故该合同是双方签订之日其即具有法律效力。2、原审法院认定涉案房屋无法过户的因素错误。原审法院关于房屋无法过户的因素是房屋已设立抵押且抵押暂时未消灭，以此认定无法过户是因为上诉人的自身因素导致，这是错误的。一审法院遗漏了一个因素，即靖江市的政策文件《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》，该文件第11条规定购房人在全市购买的商品住房未满两年的不得上市交易。就算出现房屋没有设立抵押，或者设立抵押但是抵押权已经消灭，在这种情况下房屋也无法完成变更过户手续，由此可见一审认定与事实不符。政策规定的两年期限未到的，办证机关是不可能给予办理变更过户的，不属于上诉人自身原因。 原审第三人任静静述称，同意上诉人的意见。 被上诉人沈敏、原审第三人戴炳峰未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2018年2月8日，靖江法院对沈敏与戴炳峰、任静静民间借贷纠纷一案作出（2017）苏1282民初8568号民事判决：戴炳峰、任静静于判决生效后十日内归还沈敏借款24万元及利息38400元（自2017年4月7日起按月利率2%计算至2017年12月7日止）；赔偿沈敏律师费损失2万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2017年12月20日，靖江法院根据沈敏的申请，作出（2017）苏1282民初8568号之一民事裁定：查封戴炳峰、任静静名下位于靖江市的房产。 根据沈敏的申请，靖江法院于2018年4月8日立案强制执行，案号为（2018）苏1282执1041号。在该案执行过程中，靖江法院于2018年5月22日作出（2018）苏1282执1041号之六执行裁定：拍卖被执行人戴炳峰、任静静所有的位于靖江市分摊面积5.7平方米的土地使用权〔不动产权证书号：苏（XX）靖江不动产权第XX号〕。案外人倪玉良对本案执行标的提出异议后，靖江法院于2018年10月18日作出（2018）苏1282执异47号执行裁定：驳回倪玉良的异议请求。 倪玉良不服该裁定，向靖江法院提起执行异议之诉称，原告于2017年12月13日经靖江市添祥房地产中介服务部王某介绍与任静静签订房屋买卖合同，购买位于靖江市房屋，房屋交易价118万元，同时约定原告于2017年12月20日前给付第一笔购房款70万元。在中介服务部王某的见证下，原告于2017年12月18日支付了购房款70万元，任静静交付了房屋钥匙。次日，原告搬进该房屋，并于2018年3月20日缴纳该房屋物业及公摊水电费用。原告认为，其已实际取得房屋的使用权，至今没有办理房产过户手续的原因是该房产有抵押及法院的查封。请求：1、请求判令不得执行登记在戴炳峰、任静静名下位于靖江市房屋，并解除对该房屋的查封。2、请求判令戴炳峰、任静静协助原告办理房屋产权过户手续。3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院经审理查明，2017年12月13日，任静静（甲方）与倪玉良（乙方）签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将座落于靖江市房屋出让给乙方，甲乙双方商定上述房地产及其他附属设施和物品成交价为人民币118万元，协议签订后2017年12月13日乙方支付甲方购房定金5万元，乙方如需贷款，则约定于2017年12月20日前支付购房款70万元，余款48万元，在贷款发放后当日付清。同时双方约定于2018年8月15日产权证满两年时办理过户手续，所有费用由乙方承担；乙方付款70万元甲方交房；甲方结清交房前的水电物业费。同年12月14日，倪玉良支付购房定金5万元，12月18日，倪玉良支付购房款65万元，任静静交付了房屋钥匙。次日，倪玉良搬进了该房屋，并于2018年3月20日缴纳该房屋物业及公摊水电费用。 一审法院认为，双方当事人争议焦点是原告倪玉良对该房屋主张的权利能否阻却执行。靖江法院在执行沈敏与戴炳峰、任静静民间借贷纠纷一案中，原告倪玉良以其对执行房屋享有实体权利为由请求停止执行，本案应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关规定予以审理，即“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产所提出的异议能够成立的，必须同时具备以下四种情形：一、在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告倪玉良虽然与任静静签订了房屋买卖合同，但因该房屋在买卖发生前即设定了抵押，任静静未经抵押权人同意擅自转让抵押房屋，该转让行为并未发生法律效力。况且，倪玉良明知该房屋已设定抵押，在抵押权未消灭的情形下该房屋无法办理产权过户手续，但其仍然购买该房屋，应当认定为系买受人自身原因未办理产权过户登记手续的情形。因此，虽然倪玉良已经支付部分购房款，且实际居住使用该房屋，但依据上述规定，其对该房屋主张的权利并不能阻却执行，故其要求停止执行，解除对该房屋的查封之诉讼请求，不予支持。至于原告倪玉良要求判令戴炳峰、任静静协助其办理房屋产权过户手续，因该请求不属于执行异议之诉审理范围，故本案中不予理涉。第三人戴炳峰、任静静经法院合法传唤，未能到庭应诉，视为放弃其诉讼权利。据此，该院于2019年7月29日作出（2018）苏1282民初6956号民事判决：驳回原告倪玉良的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人倪玉良围绕上诉请求依法提交靖江市住房和城乡建设局、靖江市物价局和靖江市国土资源局联合发布的《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的通知》靖建（2017）133号文件一份，证明上诉人无法办理产权变更登记手续是因国家政策规定的原因，非上诉人自身过错。经质证，原审第三人任静静同意上诉人的意见。 庭审中，上诉人申请证人王某（靖江市添祥房地产中介服务部中介）到庭作证，其证明2017年12月13日上诉人与任静静以118万元成交涉案房屋，并已缴纳70万元购房款，后因当时政策原因，产证未满2年无法办理过户手续，双方即协商余款48万元在办理过户后一次性付清。 一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，本院予以确认。 另查明，坐落于靖江市的房产登记所有权人为任静静、戴炳峰。2016年8月25日，任静静、戴炳峰将上述房屋抵押给中国建设银行股份有限公司靖江支行并办理了抵押权登记。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人倪玉良与任静静就案涉房屋签订房屋买卖合同时，该房产上已经存在中国建设银行股份有限公司靖江支行的抵押权登记，该抵押权具有公示效力和物权的优先效力，作为房屋的购买方，其应就订购房屋是否设定权利负担进行核查，而本案上诉人倪玉良在受让案涉房屋时，对该房屋设立抵押贷款一事是知晓的，故上诉人在知道案涉房屋存在抵押权利限制，案涉房屋无法办理过户登记的情形下，仍与原审第三人任静静签订房屋买卖合同，应当认定系案外人自身原因未办理过户登记手续。因此，原判决认定房屋买受人无法排除法院对执行标的强制执行并不缺乏证据证明。 综上，倪玉良的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15420元，由上诉人倪玉良负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 陈海涛 审 判 员 潘贻杰 二〇二〇年五月十四日 法官助理 宋静婷 书 记 员 缪雯青