苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初3508号原告：盛毅敏，男，1996年5月26日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：叶中，安徽中皋律师事务所律师。被告：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。法定代表人：张风凑，董事长。委托诉讼代理人：杨楠楠，系公司员工。原告盛毅敏与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案受理。依法适用简易程序于2020年5月15日公开开庭进行了审理。原告盛毅敏之委托诉讼代理人叶中，被告上亿置业公司之委托诉讼代理人杨楠楠到庭参加了庭审。本案现已审理终结。盛毅敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金共计99932元（按照合同规定的最后交付期限的第二日至2018年8月14日按日支付房价款万分之三的违约金）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订了吴江市商品房买卖合同二份，约定原告作为买受人购买位于当时暂定名苏州百强汽车商业广场的商铺。原告依约支付了全部房款计360117元，合同约定被告应于2016年1月31日前将房屋交付原告使用，被告如未按合同约定履行交房义务，则按合同规定的最后交付期限的第二日至实际交房日按日支付房价款万分之5的违约金。但被告未按约交付房屋致原告提起诉讼。上亿置业公司提交书面答意见称，第一、原告与案外人苏州上亿商业管理公司（简称上亿商管公司）就涉案房屋签订了《委托经营管理协议》（简称委托经营协议），上亿商管公司基于委托经营协议已将涉案房屋出租，原告根据委托经营协议亦实际取得收益，委托经营管理期限自2015年11月8日起算，故自委托经营管理期限起算日起，原告完全可根据委托经营协议实际取得收益，并未因迟延交房遭受损失；第二、退一步讲，即使法院认定逾期交房导致原告损失，被告应承担违约金，则违约金最多只能以同时期、同地段、同类型商铺租金作为标准进行计算；第三、双方已于2018年7月15日办理了交房手续，若法院认定被告应承担违约金，至2018年7月15日应停止计算违约金。本院经审理认定事实如下：（一）原告盛毅敏提交证据证明的事实1、原告提交2014年8月26日，由出卖人上亿置业公司与买受人盛毅敏签订“合同编号：Y2014010459”的《商品房买卖合同》一份和江苏增值税普通发票一张。合同约定：盛毅敏向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西暂定名苏州百强汽车商业广场第49幢1单元114号商业营业用房，房屋总价款为360117元；签约之日一次性支付购房款360117元；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，盛毅敏依约支付了全部购房款360117元，上亿置业公司于2018年8月23日开出江苏增值税普通发票确认该缴款事实。2、原告提交2018年8月14日，上亿置业公司向盛毅敏发出的《房屋交付办证通知书》，写明：“……请您于2018年8月15日-8月18日（9：00-16：00至吴江中山南路555号（上亿汽车城营销中心）办理相关手续……”。原告依此证明被告于2018年8月14日要求办理交房手续。被告上亿置业公司质证称，对证据1、2均无异议；对证据3，有异议，应按实际交房日期2018年7月15日计算逾期交房违约金。（二）被告上亿置业公司提交证据证明的事实证据一，提交《委托经营管理合同》一份、《商铺租赁合同》一份。证明原告购买的商铺主要为了获取投资收益。证据二、提交《商铺租赁确认单》一份及收据4份。证明涉案房屋实际已出租使用，可确定实际日租金金额，该金额远低于合同约定违约金标准。证据三、提交《房地产估价报告》、与原告房屋同地段案外人的《吴江市商品房买卖合同》一份，该合同为同地段商铺，相应租金金额经评估可做涉案违约金参考，该房屋的案外人买方是周海霞。证据四、提交上亿国际汽车城平面图。证明涉案房屋与上述证据三进行租赁价格评估的房屋在同项目和同一地段范围。证据五、提交《百强汽车商业广场交房流转单》一份，证明被告交房日期是2018年7月15日。该单据注明：“49幢113号，实际面积32.04㎡，业主姓名：盛毅敏，联系电话：137××××6798”，并注明“物业手续办理完毕带购房业主验房”。盛毅敏质证称，证据一《委托经营管理协议》和证据五《交房流转单》的真实性没有异议，对证据五的证明目的即被告主张的交房日期认可。对于其他证据，原告认为与本案无关，合同约定万分之五的违约金，且被告实际逾期交房，就应承担违约责任。该违约责任不仅就损失还具惩罚性目的。上述实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋交付办证通知书》、发票、被告提交的《委托经营管理协议》、《百强汽车商业广场交房流转单》，原被告的到庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，在未提交反证情况下，系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的合同义务。据该合同约定，被告应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。首先，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告认为原告将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据原告与苏州上亿商业管理有限公司签订的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告与被告实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故在原告逾期交房期限内存在实际损失，被告的上述抗辩理由，本院不予采信。被告存在逾期交房的违约行为，且该行为造成了原告的实际损失，原告有权要求被告承担违约责任。第二，逾期交房的期间。原告主张被告于2018年8月14日向原告交付房屋，逾期期间应计算至2018年8月14日。但被告举证《百强汽车商业广场交房流转单》，该单证记载“业主姓名：盛毅敏，联系电话：137××××6798……物业手续办理完毕带购房业主验房”，被告由此证明已于2018年7月15日交付了涉案房屋，对此原告亦予以确认。因此本院认为，被告逾期交付房屋的期间为2016年2月1日至2018年7月15日，共计895天。原告主张的违约金相应计算至2018年7月15日，对此本院予以确认。第三，违约金的计算。被告认为违约金明显高于原告的实际损失，应当由法院进行调整。本院认为，双方约定的违约金数额明显高于原告的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，本院认为原告主张的按照已付房款每日万分之三的标准计算违约金属合理标准范围，故违约金为96691.4元（360117元*万分之三*895天）。综上，本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现被告逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州上亿置业有限公司支付原告盛毅敏违约金96691.4元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。二、驳回原告盛毅敏其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1149元，由原告盛毅敏承担37元，由被告苏州上亿置业有限公司承担1112元，被告负担之数于本判决生效后十日内缴纳（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行苏州吴江支行营业部，账号：62×××66）。原告预交的诉讼费用本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院；账户：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，并将已交上诉费的凭证提交我院）。审判员  赵向煜二〇二〇年五月二十六日书记员  徐成艳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。