江西省芦溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0323民初443号 原告：江西合富辉煌房地产营销有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道1368号鼎峰中央Ｂ单元19层，统一社会信用代码：913601255816078035。 法定代表人：吴蟒，总经理。 委托诉讼代理人：张呈熙，广东天杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林波，广东天杰律师事务所（实习）律师。 被告：江西怡和源房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市芦溪县武功山大道怡和源小区1栋201，统一社会信用代码：91360323MA35K29A0U。 法定代表人：杨发亮，执行董事。 委托诉讼代理人：谢宁，江西鸿天律师事务所律师。 原告江西合富辉煌房地产营销有限公司（以下简称合富辉煌公司）与被告江西怡和源房地产开发有限公司（以下简称怡和源公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张呈熙、林波及被告的委托诉讼代理人谢宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合富辉煌公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告对我司未清偿的且我司已合法向破产管理人申报的1887105元债权属于破产债权，确定其能得以在被告的破产程序中分配受偿；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我司与被告于2019年4月28日签订了《芦溪县玺悦城项目销售代理合同》（下称“合同”）。合同对“代理销售佣金”、“整合推广服务”费用、“招商服务费”、“违约金”都有明晰的约定。贵院于2019年7月4日受理了对被告的重整申请，2019年9月2日的第一次债权人会议后合同仍在履行。截止11月16日，我司就合同的项目代理销售151套，成交金额95931152元，另根据合同约定，被告仍有25万招商服务费与11月推广费4万元以及销售代理佣金139.71万元未支付，共计168.71元。再有因单方解除合同需另行支付我司的20万元违约金。共计1887105元，上述债权均于被告破产宣告前成立，合法有效，于法应被纳入破产债权范围。但被告的破产管理人（江西鸿天律师事务所）向我司寄至的落款日期为2020年3月3日的《债权审核结果告知函》中称：“经管理人审核，贵司的债权审核结果为：认定金额118985元，不认定金额为1768120元。”申报的债权金额与审核结果相差甚远，我司对此审核结果持有异议。原告认为，破产管理人不予认定我司申报债权属于破产债权于法无据，并侵犯了原告的合法民事权益。故此诉至法院，请求确认原告的债权。 被告怡和源公司辩称：一、原告于2019年4月28日签订《销售代理合同》，至2019年11月5日解除合同。原告在代理销售期间，完成签约的共计14套，总房款8544057元，按照1.1%的比例提取佣金为93985元。签订认购合同的有136户，总房款86589500元，缴纳认购金为7960000元。根据《销售合同》佣金结算办法，购房合同签订后按揭付款，一次性付款可按100%结算，分期付款按到账比例结算已到账部分佣金。根据合同第十条之规定，佣金提取必须与客户签订《商品房买卖合同》后，根据已收取的购房款比例提取佣金。故答辩人认为，原告仅签订的认购合同不能提取佣金。 二、合同约定每月支付伍万元招商服务费，但玺悦城大部分店铺因抵押或查封导致店面商铺的招商工作尚未启动。因此，原告要求支付招商服务费，没有合法依据。 三、原告主张的2019年11月份推广费肆万元没有合法依据。2019年11月5日，管理人已向原告下达《解除合同告知函》，解除了原告与被告的销售代理工作。 四、原告要求支付解除合同违约金20万元依法不应予以支持。答辩人于2019年7月4日被芦溪县人民法院裁定受理后进入破产重整程序，指定江西鸿天律师事务所担任答辩人的管理人。根据《企业破产法》第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或继续履行。因重整期间销售调整，管理人于2019年11月5日作出决定，解除原告与答辩人的《销售代理合同》，这是管理人依法行使的解除权，不属于答辩人单方的解除合同。综上所述，原告要求确认其拥有破产债权1887105元于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。 原告向本院提交了经被告质证的如下证据：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件及被告的企业信息。2.江西怡和源房地产（玺悦城）债权申报告知函等文件。3.江西怡和源房地产（玺悦城）债权申报材料。4.玺悦城债权申报（第二次）。5.萍乡芦溪玺悦城代理合同。7.解除合同告知函。8.债权审核结果告知函。被告对以上证据均无异议，本院依法予以确认。 6.玺悦城成交明细表。被告质证认为，这个定购协议书仅仅是预约合同还没有与客户签订商品房买卖合同，包括备案，善后的销售服务工作，不能证明已全面履行了代理义务，我们认购成交的是150户，其中签订了《商品房销售合同》的是14户，其中136户我们是认可的。我们计算的方法有出入，我们认定的是总房款是95133557元，实际上交房时还可以打折。所以原告方不能要求支付全部的佣金。本院认可被告的质证意见。 9.商品房定购协议书。被告的质证意见与证据6的质证意见一致。本院对该证据予以认定。 10.签约信息核对表。被告质证认为，通过认购合同和信息核对表，原告提供的仅仅是客户交纳了认购金，不是交的全部房款。本院对该证据予以认定。 11.商品房预售许可证。被告质证认为，对商品房预售许可证无异议，对证明目的有异议，达不到证明目的。本院对该证据予以认定。 12.怡和源地产全员通讯录。被告质证认为，对于通讯录的真实性无异议，但达不到证明目的，通讯录里面签字的我们认可，只能证明他们做了代理工作，做了多少不清楚。本院对该证据予以认定。 13.微信聊天记录截图。被告质证认为，只能证明他们在工作群里面对某些工作进行了沟通，不能证明被告已确认原告提交的《玺悦城成交明细表》。也没有被告方的某位管理人员的签字或盖章，仅凭微信群里面的沟通不能产生证明力。本院对该证据予以认定。 被告向法庭提交了经原告质证的如下证据： 1.被告的营业执照及法定代表人的身份证明书。2.芦溪县人民法院的民事裁定书、公告书、决定书。原告对以上证据均无异议，本院依法予以确认。 3.合富签约明细表、合富销售情况表、合富认购未签约的明细表、《芦溪县商品房买卖合同》14份，证明原告仅完成的只有14户，800多万元，剩下的136户交的仅仅是认购款796万元，136户的总房款是86589500元，我方认为根据合同的约定对方要求对认购部分按总的房款进行结算是没有依据的。原告质证认为，不予认可被告单方制作的表格，应以我方提供的为准。关于关联性，我方认为该100多号的认购的购房住宅，购房者是根据订购协议书交纳定金，已经完成了大部分的销售任务，是由于开发商的原因无法与购房者进而签订购房合同，才会导致只收了定金，无法完成成交，而作为一个代理人是无法解决的客观事实。被告以自己错误而导致的客观情况拒绝履行合同义务，按照实际成交的房屋数额支付佣金违背了合同的公平性，而《商品房买卖合同》是被告与购房者签订的，我方对此不可能存底，也不清楚具体的成交套数是多少，因为被告已经单方解除了合同，并且物业维修资金是在2019年11月22日交的，当时合同已经解除了，我方准备撤场，而被告是可以根据定购书既而与购房者签订《商品房买卖合同》，已经完全踢开了我们，就是为了不交付佣金，这对我们造成了极大的损失。本院对该证据予以认定。 本院所查明的事实如下：原告与被告于2019年4月28日签订了《芦溪县玺悦城项目销售代理合同》（下称“合同”）。合同对“代理销售佣金”、“整合推广服务”费用、“招商服务费”、“违约金”都有明晰的约定。其中，合同第九条服务取费中备注第2点说明前期甲方已收定金客户共计约150组，该批客户签约乙方不收佣金，算乙方销售业绩，收人民币1000元一套（壹仟元/套）的服务费。本院于2019年7月4日受理了对被告的重整申请，2019年11月5日解除合同。原告在代理销售期间，完成签约的共计14套，总房款8544057元，按照1.1%的比例提取佣金为93985元。签订认购合同的有136户，总房款86589500元，缴纳认购金为7960000元。原告于2019年11月16日申报债权金额是1887105元，2020年3月3日江西怡和源房地产开发有限公司管理人债权审核结果认定金额为118985元，双方遂引起纠纷。 本院认为，被告与原告签订《芦溪县玺悦城项目销售代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效。对有争议的本院作如下认定：依合同约定，对前期甲方已收定金客户共计约150组，该批客户签约乙方不收佣金，算乙方销售业绩，收人民币1000元一套（壹仟元/套）的服务费，但由于原告未提供证据证明150套已经签订销售合同，相反被告提供证据证明原告已销售25套，故本院确认原告销售数为25套，应由怡和源公司支付服务费25000元（25套×1000元/套），对有争议的本院作如下认定：原告在代理销售过程中另外销售（含定购）共计150套。其中，完成签约的共计14套，总房款8544057元，按照1.1%的比例提取佣金为93985元。签订认购合同的有136户，总房款86589500元，缴纳认购金为7960000元。虽然未签订《商品房买卖合同》，但非原告方的原因，本院认定原告已完成总工作量的2/3，比照合同约定按1.3%提取佣金为750442元（86589500元×1.3%×2/3）。另外，对于合同约定每月支付伍万元招商服务费，由于被告的商铺大部分被抵押或查封，其要求支付招商的服务费缺乏证据，本院不予支持。解除合同的违约金200000元，由于被告进入破产重整程序系债权人申请，非被告原因，故对违约金200000元不予支持。 综上，确认原告的债权：25000元（25套×1000元/套）+750442元（86589500元×1.3%×2/3）+93985元（8544057元×1.1%）＝869427元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条的规定，判决如下： 确认原告江西合富辉煌房地产营销有限公司在被告江西怡和源房地产开发有限公司的普通债权为869427元。 案件受理费21784元，减半收取计10892元，由原告江西合富辉煌房地产营销有限公司负担6000元，被告江西怡和源房地产开发有限公司负担4892元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员 宁建明 二〇二〇年五月二十六日 代书记员 陈 汝