河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初20449号原告：乔虹，女，汉族，1972年11月29日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：刘怀成，河南益仟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔振东，河南益仟律师事务所律师。被告：任颖，女，汉族，1979年12月5日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：高慧芳，河南正方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，河南正方圆律师事务所律师。第三人：赵武，男，汉族，1969年4月22日出生，住郑州市金水区。原告乔虹与被告任颖、第三人赵武执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔虹的委托诉讼代理人刘怀成、崔振东，被告任颖及其委托诉讼代理人高慧芳到庭参加诉讼。第三人赵武经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告乔虹向本院提出诉讼请求：1．依法判令原告对郑州市××大学路××楼××号房屋（产权证号07××61）享有租赁权下的占有权和收益权。租赁期限至2011年1月1日至2030年12月31日。在该租赁期内阻却向受让人移交占有被执行人的不动产；2.判令原告对郑州市二七区人民法院对郑州市××大学路××楼××号房屋（产权证号07××61）拍卖享有优先购买权；3.判令终止郑州市二七区人民法院对郑州市××大学路××楼××号房屋（产权证号07××61）的强制腾房执行行为。事实与理由：一、被告据以执行的依据不合法，存在被告与第三人以合法手段掩盖非法目的的行为，从而侵害原告的合法权益。1.被告任颖的身份,从天眼查和相关裁判文书可以看出，任颖系郑州恒基典当有限公司的执行董事和总经理，系该公司的法定代表人，也是郑州融圆典当有限公司的员工。而郑州恒基企业管理咨询有限公司是以上两公司的控股股东。因此任颖为以上三公司的利益代表人。2.乔菀婷的身份，根据二七法院（2016）豫0103执异28号执行裁定书查明乔菀婷系郑州圆通典当有限公司的出纳。3.据查，2013年5月15日赵武收到任颖的450万元后马上转入了乔菀婷的账户，如果二人系职务行为则欠款已经抵消。二、原告乔虹在法院查封涉案房屋之前已与第三人赵武签订合法有效的书面租赁合同，并实际占有使用租赁房屋，在租赁期内足以阻却向受让人移交占有被执行人的不动产。第三人赵武自1992年以来多次向原告借款，为保障原告的借款利息及督促赵武如期偿还，经协商一致，由赵武将涉案房屋出租给原告20年，并以赵武拖欠的800万元作为20年的租金，为此双方在2010年12月31日签订了《房屋租赁合同》，且涉案房屋由原告实际占有并控制收益。三、原告的承租权并不阻却法院拍卖房屋产权，不影响被告实现其抵押权及债权，仅是在租赁期内阻却租赁物的占有和收益，原告依法享有对拍卖物的优先购买权。综上所述，请求人民法院判准原告诉请。被告任颖辩称：乔虹与赵武之间的《房屋租赁合同》是虚假的，且乔虹并未实际占有、使用诉争房屋，乔虹的承租权不成立。即便按照原告在执行异议中自认的，双方也是以租抵债的合同关系，并非真实的房屋租赁关系，故乔虹无权以承租权为由排除法院的强制执行，更无权以承租人身份主张享受优先购买权。原告依据承租权所主张的各项诉讼请求均无事实和法律依据，依法应予驳回。一、原告提出的第一项事实理由本质是对执行依据提出异议，但执行依据是否合法不是本案执行异议之诉的审查范围。二、乔虹与赵武签订的《租赁合同》不真实、明显是倒签、伪造的，对诉争房屋不享有租赁权。三、乔虹未有证据证明其在诉争房屋抵押登记前即2013年4月28日前实际占有、使用诉争房屋至今，不能阻却法院强制执行。四、乔虹与赵武之间的租赁合同的本质是“以租抵债”协议，即便租赁合同是真实的，其目的也是以房屋使用权抵偿乔虹的欠款，而不是承租人承租房屋并向出租人支付租金，不符合合同法“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的情形，双方并不是租赁关系，乔虹不享有承租人权利，不能阻却法院腾空房屋、中止法院向受让人移交执行标的的执行行为，更无权主张承租人享有的优先购买权。以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”的原则，乔虹在执行程序中不能享有承租人的权利。第三人赵武未到庭亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：1.任颖申请执行赵武、李萍公正债权文书一案，执行依据为（2013）郑黄证民字第1721号《具有强制执行效力的债权文书公证书》和（2014）郑黄证执字第000233号《执行证书》，执行标的为：借款本金、利息、违约金及截止至执行完毕之日止的相关费用。经任颖申请，本院于2015年1月8日立案执行，执行案号为（2015）二七法执字第137号。2015年1月13日，本院作出（2015）二七法执字第137号执行裁定书，裁定冻结、扣划赵武、李萍银行存款5,097,570元或查封其相应价值的财产。2015年1月16日，本院向郑州市住房保障和房地产管理局送达上述执行裁定及协助执行通知书，查封赵武名下位于郑州市××大学路××楼××号房屋（产权证号：07××61）。2019年11月5日，本院责令上述涉案房屋房主及商户于七日内腾空涉案房屋，乔虹不服，向本院提出执行异议，2019年11月22日，本院作出（2019）豫0103执异172号执行裁定书，裁定驳回乔虹提出的执行异议。乔虹不服，提出涉案执行异议之诉。2.郑州市中级人民法院于2015年10月22日作出的（2015）郑民四初字第68号民事判决书判决：一、赵武于本判决生效之日起十日内支付乔虹借款本金800万元及利息（以800万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年1月1日起计算至本判决确定还款之日止）；二、驳回乔虹的其他诉讼请求。3.原告乔虹向本院提交的2010年12月31日，赵武与乔虹签订的《房屋租赁合同》的主要内容为，赵武将其名下位于郑州市××大学路××楼××号四层大楼的一层门面房出租给乔虹，房屋面积为282.36平方米，租期为20年，自2011年1月1日至2030年12月31日，租金为每年40万元，共计800万元。2011年1月1日赵武向乔虹出具的收据一份，显示：今收到乔虹支付的房屋租金捌佰万元，双方于2010年12月31日签订的《房屋租赁合同》中约定的二十年的房屋租金已经结清。4.原告称乔虹与赵武签订的上述租赁合同的租金支付方式系用赵武拖欠的800万元抵偿涉案房屋租金。5.涉案房屋的产权证书显示，涉案房屋的所有权人为赵武，任颖为抵押登记的权利人。本院认为，根据原被告提交的证据及原告的陈述，可以认定原告乔虹对涉案房屋的使用权是基于其与赵武的债权，赵武以涉案房屋的使用权来抵偿原告乔虹的债权，原告对涉案房屋的使用权不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，原告与赵武之间并非房屋租赁合同，另任颖对涉案房屋享有抵押物权，综上原告的债权不能对抗被告任颖已经办理抵押登记的抵押权。原告据此提出的以租赁权阻却租赁期限内向受让人移交占有涉案房产、对涉案房屋享有优先购买权及中止本院强制腾房执行行为的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于原告提出的被告任颖与赵武之间债权抵消的相关问题，不属于本案的审查范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告乔虹的诉讼请求。案件受理费100元，由原告乔虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张玉雪人民陪审员  牛 超人民陪审员  范凤玲二〇二〇年五月九日法官助理谢美荣书记员周月月