福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终2175号 上诉人（原审被告）：林正冠，男，1972年7月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：郑文军，福建知望律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告）：陈祖开，男，1979年7月12日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：王逢俊，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林章鹏，福建融成律师事务所执业律师。 原审第三人：福建金诚丰担有限公司，住福建省福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城2#楼18层。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人：张榕卉，福建名仕律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所执业律师。 上诉人林正冠因与被上诉人陈祖开、原审第三人福建金诚丰担保有限公司（以下简称金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林正冠上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈祖开一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由陈祖开承担。事实和理由：一、一审认定林正冠违约与客观事实不符。首先，一审忽略了案涉交易期间房价不断下降的事实，本案系陈祖开违约在先，林正冠作为出卖方自然希望尽快出手房产，不可能违约。其次，一审支持违约金200000元标准过高。200000元违约金的约定明显超过了陈祖开实际经济损失，其仅支付了20000元购房保证金，并无实际经济损失。其主张“四处举债筹集资金，产生大量利息”系虚假陈述；二、一审判令林正冠承担50000元律师费错误。陈祖开所支付的50000元律师费不属于必然的经济损失，林正冠多次通过电话、面谈等方式积极与陈祖开协商纠纷解决事宜。其次，根据福建省相关律师费收费标准，结合陈祖开一审诉请金额，其一审律师代理费取费范围应为4800元至10000元间。其主张50000元律师费支出，于理不合。最后，根据陈祖开所提交的《委托代理合同》，其所支付50000元律师费支出中还包括了尚未发生的二审、再审以及执行程序的相应律师费，一审全部予以支持错误。 陈祖开辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、林正冠违约，应承担违约责任。林正冠先后违反双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，在陈祖开向其发送《律师函》敦促其积极履约后，其仍未履行合同约定，本案系因林正冠违约而致合同无法履行，林正冠应当承担违约责任；二、一审判决违约金200000元符合合同约定和法律规定，该违约金数额合理，并未过高。1.案涉房屋成交价为202万元，合同约定违约金为20万元或按成交价日万分之五（即1010元/天计算违约金）。一审法院判决选择较低的违约金标准20万元，合法合理；2.根据法律规定，林正冠作为主张违约金过高的违约方，应当对违约金是否过高承担举证责任；3.林正冠存在恶意拖延诉讼的行为，其于一审过程中，无理提出管辖异议、管辖权异议上诉，并通过拖延接收诉讼文书、延期开庭、延期举证等方式拖延诉讼进程，滥用诉权，违反了诚实信用原则；4.林正冠违约成本低、过错程度大；其违约行为致使陈祖开承受借款买房带来的巨大利息损失；三、一审判决陈祖开支付律师费5万元正确。根据本案双方订立的《房屋买卖合同》第九条约定，陈祖开所支出的律师费应当由违约方林正冠承担。该笔律师费支出合理合法，律师费收费标准亦符合相关规定。 金诚丰公司辩称：金诚丰公司是为陈祖开、林正冠买卖双方提供手续服务的交易服务人，金诚丰公司在交易过程中尽职尽责提供交易服务。本案是讼争房屋买卖双方就房屋买卖合同履行过程中产生的争议，属于房屋买卖法律关系，金诚丰公司并非房屋买卖法律关系项下的当事人，不受该法律关系的约束。 陈祖开向一审法院起诉请求：1、判令被告林正冠向原告陈祖开支付违约金20万元、律师代理费5万元、购房保证金2万元及利息（按照中国人民银行同期同类贷款利息计算，以27万元为基数从起诉之日计至款还清止）。2、判令第三人金诚丰公司对被告林正冠上述债务承担连带清偿责任。3、判令林正冠承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年2月2日以被告林正冠为卖方（甲方），原告陈祖开为买方（乙方），双方签订了一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方房屋位于“福州市台江区新港街道五一中路169号利嘉城二期16座12单元，面积176.44㎡（榕房权证Ｒ字第××号），该房按套计价，甲乙双方约定成交价202万元整。该房存在抵押，甲方应在2018年2月27日前向抵押权人申请还款。甲方解除抵押权所用方式为：A甲方自行出资。甲方应在抵押权人告知可还款后三个工作日内向抵押权人还款；抵押权人规定特定还款日期的，甲方应在抵押权人告知的第一个特定还款日期予以还款。甲方应在抵押权人或交易服务方通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的权证材料且提交给交易服务方。除甲乙双方另有约定外，本交易过程中的购房款应采取交易服务方指定银行办理交易资金监管手续。在申请办理该房屋所有权过户登记前，乙方应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金金额外的购房款办理交易资金银行监管手续，过程中甲方应予配合。甲乙双方应依约支付购房保证金并提交该房屋权属相关材料。乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币20000元整，另应在合同签订后25日内支付购房保证金81000元；购房保证金应存入交易服务方指定的账户，由交易服务方无息代管。购房保证金在该房所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款，并由交易服务方继续代管。合同第九条违约责任约定：（一）房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起,违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的,守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币贰拾万元整,本合同另有约定的,从其约定……(三)前述违约金的认定及支付不应作为违约行为终止之后继续履行本合同的前提。交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等……同日，陈祖开、林正冠与金诚丰公司三方签订一份《交易服务合同》,约定陈祖开、林正冠委托金诚丰公司提供房屋交易服务，服务范围：（一）协助甲方办理该房屋其名下不动产权证；(二)协助甲方办理解除该房屋抵押权手续;(三)协助甲乙双方办理该房屋所有权过户手续以及房屋交接手续;(四)协助甲乙双方办理该房屋附属配套设施过户交接手续。 上述合同签订当天,原告陈祖开将购房保证金2万元汇到金诚丰公司指定账户。之后，林正冠以银行需提前申请解押为由，未在合同约定的2018年２月27日前，向讼争屋抵押权人申请还款。陈祖开亦未在该时间之前支付保证金81000元。2018年５月11日金诚丰公司邮寄原告陈祖开《告知函》，告知依照合同第八条第二款的约定，应于2018年2月27日前支付购房保证金，其公司已多次致电催促办理，但陈祖开至今未予办理，望收到此函后前往其公司支付购房保证金。2018年5月15日陈祖开、林正冠双方签订《补充协议》，约定对《房屋买卖合同》作如下变更：1、《房屋买卖合同》第六条（二）款变更为：1、甲方应于2018年6月15日前向抵押权人还款。2、《房屋买卖合同》第八条（二）款变更为：乙方应在本合同签订时支付购房保证金人民币贰万元整，另应在该房屋所有权过户登记至乙方名下前支付剩余的购房保证金人民币捌万壹仟整。购房保证金存入交易服务方指定账户，由交易服务方无息代管。购房保证金在该房屋所有权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由交易服务方继续代管等。2018年6月26日陈祖开委托律师向林正冠发送《律师函》，告知《补充协议》约定应在2018年6月15日前向抵押权人还款，林正冠至今未向抵押权人还款，导致交易无法继续，已构成违约，除应按合同履行外，还应根据《房屋买卖合同》第九条约定向守约方陈祖开支付违约金等。同年7月19日第三人金诚丰公司向被告林正冠邮寄《履约通知函》，告知林正冠应于2018年6月15日前向抵押权人还款，其工作人员已多次催促，但林正冠至今未予办理；其应买方陈祖开要求特发此函，望收到本函后即行携带本人身份证、借款合同、月供卡前往福建海峡银行福新支行办理解押还款手续，否则买方陈祖开将依法追究其相应的法律责任等。2018年9月10日，原告陈祖开向被告林正冠发送《解除合同函》，函告：一、解除双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》及补充协议。二、林正冠应向陈祖开支付违约金20万元。三、林正冠应赔偿违约所产生的费用（包括但不限于律师代理费、居间服务费、交易服务费等）。该《解除合同函》林正冠于2018年9月14日签收。2018年10月11日陈祖开诉至一审法院。 另查，2018年9月9日，陈祖开与福建融成律师事务所签订《委托代理合同》，委托事项为：专项法律服务、发送律师函、诉讼代理、执行代理，并约定自签订合同之日起三日内向乙方支付前期律师费10000元，若涉及诉讼，陈祖开同意在立案前再支付律师费40000元。同日陈祖开转款福建融成律师事务所10000元，次月9日又转款40000元。 一审法院认为，陈祖开、林正冠签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及与第三人金诚丰担保公司签订的《交易服务合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规范，因此合法有效。在合同履行过程中，陈祖开为购房依约向交易服务方指定的账户支付了购房保证金20000元，履行了合同约定的义务；但林正冠未能依合同约定于2018年2月27日前向银行申请还款，办理讼争屋解押手续，在双方签订《补充协议》将向抵押权人申请还款时间变更为于2018年6月15日前向抵押权人还款后，林正冠到期仍未能筹集到解押资金，以致解押手续未能办理，导致合同无法继续履行，故林正冠行为已构成违约。陈祖开通过律师发函催促林正冠履约，林正冠仍未履约，因此陈祖开于2018年9月10向林正冠发送《解除合同函》正式提出解除双方于2018年2月2日签订的《房屋买卖合同》及补充协议，符合规定。林正冠于2018年9月14日收到《解除合同函》后，对合同解除效力未向仲裁或法院提出异议，故依照合同法规定,《房屋买卖合同》及补充协议依法于2018年9月14日解除。合同解除后，双方依法应进行清算。陈祖开已交付的保证金20000元依法应返还林正冠；陈祖开请求林正冠支付违约金200000元符合合同约定和法律规定,予以支持；陈祖开请求林正冠支付律师代理费50000元亦符合约定，予以支持；陈祖开请求以上述赔偿支付款项27万元为基数按银行同期同类贷款利率计算利息没有依据,不予支持；陈祖开主张第三人金诚丰公司未催促林正冠解押，未尽职责，作为交易服务方应对被告林正冠上述债务承担连带清偿责任的缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，判决：一、被告林正冠应在本判决生效之日起十日内，支付给原告陈祖开违约金人民币200000元，并赔偿陈祖开支付的律师代理费50000元。二、第三人福建金诚丰担保有限公司应在本判决生效之日起十日内返还支付原告陈祖开保证金20000元。三、驳回原告陈祖开的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5350元，由被告林正冠负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，本案中，陈祖开与林正冠订立的《房屋买卖合同》及《补充协议》依法成立有效，合同双方当事人均应按合同约定履行义务。《房屋买卖合同》约定陈祖开应于2018年2月27日前支付保证金81000元，但在2018年5月15日，双方签订的《补充协议》已就该条款进行了变更，将陈祖开支付81000元保证金的时间变更为“案涉房屋所有权过户登记至陈祖开名下前”，而林正冠未按《补充协议》合同约定于2018年6月15日前向抵押权人还款，并经陈祖开发函催促亦未履约，构成违约。林正冠主张违约金过分高于实际损失，但并未提供证据予以证明，一审法院依据在案证据，认定其应按照《房屋买卖合同》约定向陈祖开支付违约金200000元，并无不当，本院予以维持。 关于律师费一节，案涉《房屋买卖合同》已就律师费的负担进行约定，陈祖开已提供证据证明其因本案支出50000元律师费，该费用未违反相关规定，一审法院依据《房屋买卖合同》，判令该费用由林正冠负担亦无不当。 综上所述，林正冠的诉讼请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5350元，由林正冠负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴筱洲 审判员  陈雁兰 审判员  符海燕 二〇二〇年五月二十一日 法官助理高瀚钧 书记员程婷